沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0104民初1897号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行。法定代表人：李向才，该公司董事长。委托诉讼代理人：王昕晖。被告：金志强。被告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司。法定代表人：黎家辉，该公司经理。委托诉讼代理：王启昕，系辽宁一滕律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告金志强、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司(以下简称“保利达公司”)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王昕辉，被告保利达公司委托代理人王启昕到庭参加诉讼，被告金志强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告解除与被告2015年4月10日签订的借款合同，被告立即偿还借款本金344913.85元及利息7141.76元（截至2016年10月31日）及至本息还清之日止按照工商银行个人住房贷款利率计算的利息、罚息；2、请求判令原告对抵押房产享有优先受偿权；3、判令被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司负连带偿还责任；4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与被告金志强于2015年4月10日签订个人购房借款合同一份。合同约定，原告为被告金志强提供个人住房贷款35万元用于购买位于沈阳市沈河区沈水东路360-1号2-6-2，住房，建筑面积82.99平方米。贷款期限为30年，年利率5.895%，按月等额本息还款。保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为借款连带担保责任。合同签订后原告于2015年4月20日按照合同约定如数发放贷款35万元，并与被告金志强到房产部门办理了上述房产的抵押权预告登记手续。被告本应按借款合同约定的期限按月偿还贷款本息，但是被告自2016年6月开始拖欠贷款，连续逾期5期，经我行多次催缴，始终未能清偿逾期贷款本息。2016年11月，我行向借款人及保证人发出催收函，要求保证人履行连带保证责任，否则我行将起诉借款人及保证人；但时至今日，借款人及保证人仍未履行还款义务。为保护原告合法权益，故诉至法院。被告金志强未到庭答辩。被告保利达公司辩称：合同签订情况和借款情况属实，第二项与第三项诉求有矛盾，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了《个人购房借款/担保合同》副本、《按揭贷款业务合作协议》副本、个人贷款支付凭证副本、关于个人贷款购房抵押预告备案登记副本、阶段性担保承诺函副本等证据佐证。被告保利达公司未向法院提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告金志强、保利达公司于2015年4月10日签订《个人购房借款/担保合同》（以下简称“借款合同”）一份，被告金志强向原告借款人民币35万元，借款期限为360个月，自2015年4月10日至2045年4月10日止。《借款合同》第四条约定：4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次货款利率为基准利率，按上下浮1%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率的处理方式为：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；B、在贷款期限内不调整。合同第九条关于罚息约定为：9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收40%确定。9.2借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收60%确定。9.3贷款利率按第四条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。同时约定由被告保利达公司作为保证人。2013年10月10日，被告保利达公司向原告发放了阶段性担保承诺函，承诺同意为在其公司购买“保利达翠堤湾项目”楼盘住房并在原告处办理按揭住房贷款的借款人（购房人）在办妥《房屋所有权证》和《他项权利证》前，向原告承担阶段性连带责任保证，同意借款人在被告保利公司提供阶段性连带责任保证期间如未按合同约定履行还款义务时履行还款义务，并协助原告办理相关手续。并于2016年2月28日，与原告签订了按揭贷款业务合作协议，约定由被告保利公司对购房人的贷款承担阶段性连带责任保证。本案中，被告金志强的借款用途用于购置位于沈阳市沈河区沈水东路360-1号2-6-2房屋，并将该处房产作为借款抵押，于2015年4月17日办理了商品房抵押权预告登记，原告为预告登记权利人。借款合同签订后，原告于2015年4月20日向被告金志强发放贷款35万元。贷款发放后，被告金志强偿还了部分欠款及利息。截止2016年10月31日，该笔贷款尚欠本金344913.85元及利息7141.76元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告金志强经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及庭审情况对原告提供的案件事实予以认定。原告与被告金志强、保利达公司签订《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。借款合同约定，借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项属于违约情形，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告金志强未按合同约定按时足额向原告偿还借款本息，已违反合同约定，原告要求解除合同及立即清偿借款本息及罚息，本院予以支持。关于原告主张被告保利达公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告保利公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认。且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告金志强的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告金志强、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于2015年4月10日签订《个人购房借款/担保合同》；二、被告金志强于本判决发生法律效力后10日内给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金344913.85元及利息7141.76元（利息计算截止至2016年10月31日）；三、被告金志强于本判决发生法律效力后10日内给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（自2016年11月1日起至实际给付之日止，按合同及中国人民银行、工商银行的相关规定执行）；四、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对本判决第二项、第三项承担连带保证责任；五、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费6581元，保全费2320元，公告费800元，由被告金志强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  郑友杰审判员  李炳玲审判员  张 婷二〇一七年九月七日书记员  韩倩文