福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初3530号原告（反诉被告）：厦门世纪东百商业广场有限公司，住所地厦门市湖里区吕岭路1068号蔡塘社区发展中心半地下层至三层。法定代表人:刘夷，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷、蔡文明，该公司职员。被告（反诉原告）：颜黎萍，女，1992年5月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：刘颖，福建嘉铠律师事务所执业律师。原告（反诉被告）厦门世纪东百商业广场有限公司（以下简称东百公司）与被告（反诉原告）颜黎萍房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东百公司及其委托诉讼代理人陈婷，被告（反诉原告）颜黎萍及其委托诉讼代理人刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东百公司向本院提出诉讼请求：1.确认颜黎萍于2017年1月26日发出的合同解除通知无效；2.颜黎萍立即向东百公司支付2017年2月拖欠的租金12124元，并按逾期付款金额的日万分之七向东百公司支付自2017年1月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金；3.颜黎萍立即向东百公司支付自2017年2月28日起至3月6日止的场地占用费共计6601元；4.颜黎萍立即向东百公司支付装修免租期租金7073元；5.颜黎萍立即向东百公司支付违约金42435元。诉讼过程中东百公司撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2016年5月25日,东百公司、颜黎萍双方签订了《房屋租赁合同》，约定：颜黎萍向东百公司承租位于厦门市湖里区店铺的场地用于经营女装；租赁期限自2016年6月16日起至2019年6月30日止；东百公司给予颜黎萍15天的装修免租期，若因颜黎萍原因导致合同提前解除且颜黎萍实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的，免租期取消，颜黎萍应按第一期租金将免租期租金支付给东百公司；首年月租金为14145元；颜黎萍应于每月的25号前向东百公司一次性支付下一个月租金；颜黎萍逾期支付租金或费用的，应按逾期付款总额的日千分之三向东百公司支付违约金；因颜黎萍逾期缴纳费用超过15天的，或颜黎萍将租赁房屋闲置超过十五天的，东百公司有权提前单方解除合同；东百公司依约提前解除合同的，颜黎萍应按合同终止日当月月租金3倍的标准向东百公司支付违约金；合同提前解除的，颜黎萍应在终止租赁三日内自行清场并交还租赁场地，如逾期的，东百公司有权按照终止租赁后完成交还场地等工作所占用的东百公司场地的天数÷30*2倍的标准收取场地占用费；合同执行过程中如发生争议，向租赁场地所在地人民法院起诉。颜黎萍��2017年1月26日停止营业，并向东百公司送达《撤场告知函》，擅自提前终止合同。东百公司认为颜黎萍该份合同解除通知并不符合法定及约定的解除条件，是无效的，并不产生合同终止的效力，故东百公司工作人员多次以电话、函件等形式要求继续其履行合同，但颜黎萍拒不缴纳2017年2月租金及继续履行合同。因此，东百公司于2017年2月24日向颜黎萍送达解除合同通知书，解除与其签订的租赁合同；但颜黎萍在收到解除合同通知书后，拒不补缴欠款及清场退还租赁场地，东百公司于2017年3月4日向颜黎萍送达再次要求补缴租金及归还租赁场地的函件，因颜黎萍拒不归还场地，东百公司于2017年3月6日自行清理并收回场地。东百公司认为，颜黎萍拒不支付拖欠的租金、擅自停止营业的行为已构成根本违约，严重侵害东百公司的合法权益，根据双方租赁合同的约定，东百公司��权解除合同并要求颜黎萍支付拖欠的租金、免租期租金及违约金；因双方的租赁合同于2017年2月24日解除，颜黎萍已无权占用东百公司的场地，但颜黎萍未按照约定及时将租赁场地返还，因此，颜黎萍应向东百公司支付相应的场地占用费。颜黎萍辩称，一、双方签署的《房屋租赁合同》于2017年1月26日正式解除。依据双方签署的《房屋租赁合同》第十条第5款约定，颜黎萍在2016年10月25日向东百公司发出了一份《撤场申请函》，书面告知东百公司因经营亏损要求撤场，间隔90日，也就是2017年1月25日又向东百公司发出了一份《撤场告知函》，明确告知颜黎萍撤场的原因及合同解除时间，并且在2017年1月25日完成商铺的撤场工作，将全部货品搬离东百公司商铺，对此东百公司的工作人员完全知情，在东百公司提供的证据3中亦提到东百公司��工作人员在1月25日曾到现场制止，也就是说东百公司在2017年1月26日已经实际收回并控制商铺，可以将该商铺出租他人，因此《房屋租赁合同》已于2017年1月26日正式解除。值得一提的是，双方签署的《房屋租赁合同》系东百公司提供的格式合同，条款内容是东百公司为了重复使用而预先设定，并在订立合同时未与对方协商的条款，这些条款内容排除了颜黎萍的主要权利，加重了颜黎萍的责任，因此应认定为无效条款。因此合同第十条第5款约定“合同期届满前，乙方如需提前撤场、解除合同的应提前九十天书面向甲方申请，并经甲方书面同意后方可撤场，否则按违约处理”中不合理的排除颜黎萍主要权利的内容应认定为无效。二、颜黎萍在2017年1月25日后并未占用商铺，商铺已回归东百公司的实际控制之下，对于2017年1月25日前的租金颜黎萍已经交清，因此颜黎萍不存在拖欠租金和场地占用的事实，更不需要支付违约金。三、根据双方合同约定，颜黎萍同意支付免租期租金7073元。但双方签署的《房屋租赁合同》颜黎萍在东百公司处缴交有57474.5元押金保证金，其中包含合同履约保证金42435元、物业履约保证金8280元、保险费用1035元、装修保证金5000元和管理费724.5元，因此确认需要颜黎萍支付给东百公司的费用可直接在57474.5元中予以扣除后无息返还给颜黎萍。颜黎萍向本院提出反诉诉讼请求：1.颜黎萍与东百公司的《房屋租赁合同》于2017年1月25日解除；2、东百公司退还颜黎萍57474.5元（包含房屋租赁合同履约保证金42435元、物业服务合同履约保证金8280元、保险费用1035元、装修保证金5000元和管理费724.5元）。事实与理由：颜黎萍与东百公司于2016年5月25日签订了一份《房屋��赁合同》，该合同系东百公司提供的格式合同，合同约定了租赁地点、期限、租金、违约责任等条款，因东百公司商场客流量少，人气不足导致颜黎萍自入驻东百公司商场以来一直处于亏损状态，颜黎萍为了减少损失于2016年10月25日向东百公司递交了书面的撤场申请函，依照《房屋租赁合同》第十条第5款约定“合同期限届满前，乙方如需提前撤场、解除合同的应提前九十天书面向甲方申请，并经甲方书面同意后方可撤场，否则按违约处理”。该条款内容的设定排除了合同相对方的主要权利，加重了合同相对方的责任，因此该条款中排除合同相对方即颜黎萍权利的条款内容应认定为无效的格式条款。因此，颜黎萍依约提前90日向东百公司发出解除合同的书面申请，则双方签署的租赁合同应在2017年1月25日解除。且颜黎萍已与2017年1月26日完全撤场，商铺交还给东百公司实际控制，因此颜黎萍不应承担任何违约责任，且东百公司应按照合同约定退还颜黎萍57474.5元（包含合同履约保证金42435元、物业押金8280元、保险费用1035元、装修保证金5000元和管理费724.5元）。东百公司辩称，双方的租赁合同于2017年2月24日解除。颜黎萍的解除通知是无效的。既不符合法定解除的条件也不符合约定解除的条件，不发生终止的效力。颜黎萍向东百公司缴纳的履约保证金和保险费用是依据双方的合同进行缴纳的。依照合同约定，是颜黎萍的原因导致合同解除的，东百公司有权没收履约保证金。保险费用为实际产生的费用，不应予以退还。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2016年5月25日，东百公司作为甲方（出租方），颜黎萍作为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号CTZL-20160012），约定：1、东百公司将坐落于湖里区吕岭路1068号东百蔡塘商业广场第2层A18店铺的场地出租给颜黎萍，用于经营女装，计租面积为69平方米；2、租赁期限（含免租期）3年15天，自2016年6月16日起至2019年6月30日止；3、装修免租期为实际接场后的15天即2016年6月16日至2016年6月30日，若因承租方原因导致合同提前解除且承租方实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的，免租期取消，解除合同时承租方须参照第一期租金将免租期租金支付给出租方；4、双方按固定租金的方式计算租金，2016年7月1日至2017年6月30日期间月租金为14145元，2017年7月1日至2018年6月30日期间月租金为14852元，2018年7月1日至2019年6月30日期间的月租金为15595元；5、首期租金应于免租装修期届满前五天内支付，每一个日历月为一个缴租期，承租方应于每月的25日前向出租方一次性支付下一个月租金；如承租方逾期缴纳租金及相关费用，每逾期一日应按未支付租金总额的千分之三向出租方支付违约金；6、承租方应于合同签订之日起三日内向出租方缴纳履约保证金42435元，该履约保证金不冲抵租金，租赁期满后且承租方无违约，出租方将履约保证金全额无息退还给承租方；7、承租方应于接受物业后15日内以本合同约定的租赁物为保险标的，向保险公司购买财产一切险及公共责任险，投保费用由承租方自行承担，如承租方要求公共责任险由出租方统一投保的，承租方每年按15元每平方米的标准向出租方缴纳；8、承租方逾期交纳租金、费用超过15天或累计超过3次，出租方有权提前单方解除合同，出租方依约提前解除合同的，有权没收承租方所交履约保证金并要求承租方按合同终止日当月的��租金3倍支付违约金；9、合同届满前，承租方如需提前撤场、解除合同的应提前九十天书面向出租方申请，并经甲方书面同意后方可撤场；10、租赁期满或提前解除，如承租方未在终止租赁三日内归还场地的，应按完成交还场地及房屋所占用租赁场地的天数÷30×2倍最后一个月应缴费用（包括但不限于租金、公共水电费、套内水电费等）的标准向原告支付场地占用费。此外，租赁合同就其他相关租赁事项亦作出了相应约定。2016年6月1日，颜黎萍通过银行转账的方式向东百公司支付57474.5元。2017年1月25日，颜黎萍向东百公司发出一份《撤场告知函》，载明：自开铺以来业绩持续低迷，月亏损两万左右，按照东百公司管理人员提出的“需提前三个月提交撤场申请”的规定，于2016年10月25日正式向东���公司递交了撤场申请函；现告知颜黎萍将在2017年1月25日提前终止合同，并按对等原则承担违约责任将租赁保证金作为违约金抵扣，请东百公司协助颜黎萍店铺管理人员办理撤场手续及相关事宜。2017年1月26日，东百公司向颜黎萍发出一份《8in女装申请撤柜及撤场告知回函》，载明：颜黎萍于2016年10月25日申请撤柜，东百公司招商部已经明确告知不同意，颜黎萍在2017年1月25日晚营业时间进行打包货品，东百公司营业部及营运部进行现场制止，你方应根据合同约定正常运营并交清所有款项。同日，颜黎萍签收了上述回函。2017年2月21日，东百公司通过邮寄方式向颜黎萍合同载明的通讯地址发出一份《解除合同通知》，载明：颜黎萍于2017年1月25日起欠缴租金，且擅自将租赁房屋闲置，已经构成了违约，东百公司正式通知解除与颜黎萍签订的《房屋租赁合同》，颜黎萍在通���送达之日起三日内补足应交租金及滞纳金共计15248.31元、免租期租金7072.5元并支付违约金42435元，颜黎萍缴纳的保证金42435元东百公司予以没收；颜黎萍应于通知送达之日起三日内将租赁场所清理完毕并交还东百公司，否则东百公司有权根据合同约定收取场地占有使用费，同时东百公司亦可单方面进行强制清场；如颜黎萍未及时付清款项及违约金，东百公司有权根据合同约定对颜黎萍存放租赁场所内的装修物品、货物商品依法进行折价、变卖或拍卖，用于冲抵相关费用。上述邮件于2017年2月21日发出，2017年2月24日由他人签收。2017年3月3日东百公司向颜黎萍发出一份《关于再次要求补缴并归还场地的通知》，载明：东百公司发出解除合同通知后，颜黎萍未交清欠款并履行撤柜义务，双方合同已经于2017年2月24日解除，颜黎萍已经无权占用东百公司的场地；如颜黎萍在2017���3月6日下午18点仍未交清款项并撤离场地的，东百公司有权进入租赁场地直接清场，并对放置租赁场所内的装修物品、货物货品进行折价变卖或拍卖折抵相关费用，同时东百公司有权要求颜黎萍支付场地占用费，若因你方拒不归还场地造成东百公司迟延向新租户交付租赁场地的，颜黎萍应赔偿因此造成的损失。2017年3月6日，东百公司依据合同约定自行清理并收回租赁场地。另查明，东百公司为厦门市吕岭路1068号蔡塘社区发展中心半地下层至三层营业场所投保2015年10月1日至2016年9月30日的平安公众责任险，保险费为13500元，投保商场面积为43000平方米。对于当事人有争议的事实和证据本院认定如下:东百公司向本院提交了物业服务合同、微信对话，欲证明：颜黎萍与东百公司的物业公司签订物业服��合同，并约定装修保证金5000元和履约保证金8280元；颜黎萍一次向东百公司支付57474.5元，包含合同履约保证金50715元、保险费用1035元、装修保证金5000元及管理费724.5元。东百公司认为物业服务合同与本案无关，对微信对话的真实性予以确认，证明对象没有异议，但依据合同约定，颜黎萍向东百公司缴纳的款项为43470元，其余费用与本案无关。本院经审查认为，物业服务合同与本案的房屋租赁合同并非同一法律关系，与本案不具有关联性，微信记录中的款项中除本案租赁合同中约定履约保证金、保险费外，其与部分与本案亦不具有关联性。庭审过程中，东百公司陈述物业的保证金和其他费用是东百公司代物业公司收取的，要求没收颜黎萍缴纳的履约保证金，保险费用是东百公司代收的实际费用。颜黎萍确认2017年2月1日后未支付房屋租金，于2017年2月24日收到解除合同的函件；颜黎萍同时陈述因广场人流量少导致经营亏损，颜黎萍依据合同第10条第五款解除合同，合同解除时房屋内仅有两个衣架和镜子，同意支付免租期的租金，但应在履约保证金中扣除，颜黎萍没有违约，不同意支付违约金。本院认为，东百公司、颜黎萍双方签订的《房屋租赁合同》系各方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。合同履行期间颜黎萍以经营亏损为由请求于2017年1月25日解除合同，未取得出租方东百公司的同意，经营盈亏系正常的商业经营风险，颜黎萍以此解除合同不产生解除及终止合同的法律效力。2017年1月26日后颜黎萍作为租赁合同承租方未依约按时交付租金，东百公司向颜黎萍发出解除合同的��知及相关函件，符合双方合同约定，颜黎萍确认已经于2017年2月24日收到函件，双方的租赁关系合同依约解除。2017年2月1日起至2017年2月24日的房屋租金计14145元×24天÷28天/月=14124.29元，东百公司要求颜黎萍支付2月份拖欠的租金12124元，本院予以支持。根据租赁合同约定，颜黎萍分别应于2017年1月25日前向东百公司支付2017年2月份的租金，颜黎萍未按约定支付租金，东百公司认为颜黎萍应当根据逾期付款金额的日万分之七的标准支付自2017年1月26日起的违约金，因东百公司未举证证明延期支付租金给其造成的损失，租赁合同双方约定的每日千分之五的违约金标准过高，本院依法将逾期支付租金违约金的标准调整为按照每年24%的标准，以所欠租金12124元为基数自租金逾期之日即2017年1月26日起计算。颜黎萍为在合同解除后根据合同约定三日将店面腾空并与东���公司办理相应的交接手续，2017年3月6日东百公司依据合同约定自行清理并收回租赁场地，颜黎萍应依约支付2017年2月28日起至2017年2月6日的房屋占有使用费，东百公司没有证据证明自身的损失，双方合同约定场地占用费明显过高，本院依法调整为租金的1.3倍计算房屋占有使用费为14145元×1天÷28天/月×1.3+14145元×6天÷31天/月×1.3≈4215.8元。依据租赁合同及补充协议的约定，装修免租期为2016年6月16日至2016年6月30日，因颜黎萍未及时缴纳租金，导致双方合同解除且合同履行期限未达到合同约定期限的二分之一，依据双方约定东百公司有权取消免租期，颜黎萍应支付半个月的免租期租金为7072.5元。颜黎萍已经支付履约保证金42435元，东百公司主张根据合同约定应没收履约保证金，符合双方合同约定，本院予以认可，东百公司已经��2017年3月6日自行收回店面，其未提交证据证明颜黎萍的违约行为给其造成的损失超过了履约保证金的范围，根据公平原则东百公司在没收履约保证金的情况下的再要求颜黎萍支付违约金明显高于自身的损失，本院依法不予支持，同时颜黎萍要求返还履约保证金42435元，本院亦不予支持。东百公司确认收到颜黎萍支付的保险费1035元，但东百公司提交的证据仅能证明其在2015年10月1日起至2016年9月30日期间向保险公司支付平安公众责任险13500元，投保面积为43000平方米，颜黎萍的店面面积为69平方米，根据合同约定东百公司代交的保险费数额应为13500元×69平方米÷43000平方米×107天÷366天/年=6.33元，东百公司为证明2016年10月1日后为颜黎萍投保花费保险费用，东百公司仅仅是代交费用，其应返还剩余部分保险费用1028.67元。关于颜黎萍主张退还物业合���履约保证金、装修保证金及管理费问题，在本案讼争的租赁合同中没有约定，本院依法不予处理，东百公司确认上述费用系其代物业公司收取，上述有关费用颜黎萍可依据物业服务合同关系另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、颜黎萍于本判决生效之日起十日内向厦门世纪东百商业广场有限公司支付租金12124元及逾期支付租金的违约金（按每年24%标准自2017年1月26��起计算至租金实际支付之日止）；二、颜黎萍于本判决生效之日起十日内向厦门世纪东百商业广场有限公司支付房屋占有使用费（场地占用费）4215.8元；三、颜黎萍于本判决生效之日起十日内向厦门世纪东百商业广场有限公司支付装修免租期租金7072.5元；四、厦门世纪东百商业广场有限公司于本判决生效之日起十日内向颜黎萍退还保险费1028.67元；五、驳回厦门世纪东百商业广场有限公司的其他诉讼请求；六、驳回颜黎萍的其他反诉诉讼请求。如果被告颜黎萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五��三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费763元，由东百公司负担496元，由颜黎萍负担267元；反诉案件受理费314元，由颜黎萍负担308元，由东百公司负担6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  张占甫二〇一七年九月二十一日代书 记员  吴朝旭附页：本案适用的法律、法律解释条文:《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第���百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为���年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。