上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初9923号原告：上海章群木业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李中堂，总经理。委托诉讼代理人：虞许承，上海市海欣律师事务所律师。被告：上海灌峰网络科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张茂亮，总经理。委托诉讼代理人：景亚旭，北京市隆安(南京)律师事务所律师。原告上海章群木业有限公司诉被告上海灌峰网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海章群木业有限公司的法定代表人李中堂及委托诉讼代理人虞许承、被告上海灌峰网络科技有限公司的委托诉讼代理人景亚旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告搬迁重置费人民币86,721元(以下币种同)、停产损失116,786元、客户订单损失50,000元。事实和理由：原告系一家从事木材加工的企业，欲从宝山搬迁至嘉定地区。原告通过被告发布的出租广告找到被告，双方于2017年1月13日签订《上海市标准租赁合同》一份，约定由被告将位于上海市嘉定区千秋桥路XXX号XXX号部分仓库及部分办公房(以下称涉案房屋)出租给原告使用，面积为592平方米，该厂房为无证简易厂房，约定租赁期限为两个周期，每个周期为两年，第一个周期从2017年2月6日至2019年2月5日，租金为每年174,000元，年环卫费6,000元，每半年支付一次，双方还约定了一系列权利义务。合同签订后，原告即着手雇佣车辆和人员将在他处的机器设备、原材料、办公设施、生活用品等搬迁至涉案房屋，并购买安装设备所需的各种管线材料、对厂房进行装修等等，花费了大量的人力物力财力精力。然而当原告刚刚完成整体搬迁工作投入生产不到一个月时间，便接到政府通知因被告出租给原告的厂房系无证违章建筑必须马上拆除。厂房于2017年3月27被停电无法生产，原告无奈只得另寻新厂房，重新花费人力物力财力精力将公司整体搬迁并重新安装调试机器设备，导致原告2个半月的停产损失并流失了一部分客户，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，被告在知道或者应当知道自己的无证厂房有可能会被政府拆除的情况下，仍然将无证厂房出租给原告，导致原告刚搬迁即被拆除又不得不再次搬迁，理应承担相应的赔偿责任。因双方协商未果，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，请求法庭驳回原告的诉讼请求。一、被告有权向原告出租涉案房屋，涉案合同是双方真实意思，合同条款对双方具有约束力，现涉案房屋因政府拆迁而被拆除，符合合同第C7条约定的情况，双方应均不承担任何赔偿或者补偿损失的责任；二、涉案合同中明确写明“该厂房为无证简易厂房”，原告应可预见涉案房屋具有面临拆迁的可能，在此情况下，原告依然购买设备并进行装修，应对其商业决策的风险承担责任；三、被告已向原告退还了其支付的房租等款项，被告并未因与原告的租赁关系享受到任何利益，由于拆迁被告也遭受了巨大损失，依据公平原则，被告也不应向原告承担赔偿责任。审理中，双方对如下事实没有争议：1、2017年1月13日，原、被告签订《上海市标准租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，车间面积加公摊双方确认为592平方米，该厂房为无证简易厂房；租赁期限为两个周期，每个周期为两年，第一周期从2017年2月6日至2019年2月5日止，合同签订之日起至起租日为被告给予原告的免租期，若原告租期未满退租，则要退还免租期房租；税前租金每年合计174,000元，另加宿舍2,000元，年环卫费6,000元，租金及环卫费应以每6个月支付一次，实支付现金90,000元，每次支付租金须提前10天，先交费后用房；租赁协议签订时，原告应在一个工作日内向被告支付20,000元作为租赁保证金等。2、上述合同签订后，原告支付被告租赁保证金20,000元，租金90,000元，合计110,000元；后，被告退还原告95,000元；3、2017年4月，涉案房屋因无房产证权证被拆除。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对被告是否应当赔偿原告相关损失，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：一、安装费、材料费、装修费等票据，证明原告将工厂从他处搬迁至涉案房屋及从涉案房屋搬迁所花费的部分费用；二、照片，证明涉案房屋被拆除前、被拆除中、被拆除后，以及原告重新搬迁至新厂房的事实；三、账本，证明原告2015-2016年度的经营利润；四、情况说明，证明原告对此事给自身造成损失作的估算。经质证，被告对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为并非符合法律规定的发票，而是收据，不具有证明效力，不能证明真实费用，不能证明这些材料是用在被告出租的厂房，就算是原告购买的材料，也与被告无关；对证据二的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能证明图片中的设备是原告购买并用在被告厂房，认为通过照片可以看出这些设备是可单独搬离的设备，不构成损失，原告购买这些设备是用于自己的生产经营，与被告无关；对证据三的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为是由原告手工记录的流水账，不具备法律规定的证据效力，而且2016年的流水也不能证明其2017年或者之后就有盈利，该主张为预期利益并非实际损失，不应得到支持，而且就算有损失，依据合同约定，被告也不应承担任何责任；对证据四的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告单方书写的情况说明不具备证据效力，最多算原告的陈述。被告为证明其有权出租涉案房屋，向本院提交了三份房屋租赁合同，证明：2004年3月，案外人XXXXXXXXXX将涉案房屋出租给案外人XXXXXXXXXX；2016年11月，案外人XXXXXXXXXX将涉案房屋出租给案外人XXXXXXXXXXXX；2016年12月1日，案外人XXXXXXXXXXXX又将涉案房屋转租给被告。经质证，原告对上述三份租赁合同的真实性均无异议，但认为不能证明被告有转租的权利。审理中，因涉案房屋无房地产权证，本院依法向原、被告对合同效力进行释明。对此，原、被告均表示没有其他合同无效的法律后果需要本院一并处理。本院认为，原、被告租赁关系所涉的涉案房屋并未取得产权证，且因系违法建筑已被拆除，故双方签订的《上海市标准租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。作为出租方的被告，理应恪守法律规定，以合法房产作为标的物用于出租；作为承租方的原告，理应谨慎审查承租房屋的权证等情况。本案原告明知涉案房屋为无证厂房，仍与被告签订租赁合同，故致使本案租赁合同无效的后果，原、被告双方均有过错。关于原告主张的搬迁费，考虑到原告使用涉案房屋不足两个月即因房屋被拆除而来往搬离的客观事实，再按照双方的过错责任，本院酌情确定被告应赔偿原告搬迁费20,000元。至于原告主张的停产损失和客户订单损失，缺乏充分的事实依据和法律依据，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海章群木业有限公司与被告上海灌峰网络科技有限公司于2017年1月13日签订的《上海市标准租赁合同》无效；二、被告上海灌峰网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海章群木业有限公司搬迁费人民币20,000元；三、驳回原告上海章群木业有限公司的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,102元，减半收取2,551元，由原告上海章群木业有限公司负担2,350元，被告上海灌峰网络科技有限公司负担201元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一七年九月二十九日书记员  卜文茜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。