福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初3132号 原告（反诉被告）：陈聪，男，汉族，1991年1月5日出生，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：陈能武、王伟勤，福建大中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建世欧投资发展有限公司，住所地福州市台江区五一南路**联信中心**。 法定代表人：蔡伟健。 委托诉讼代理人：陈立新、江小平，福建谨而信律师事务所律师。 原告陈聪与被告福建世欧投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后被告提出管辖权异议申请，本院依法裁定移送福州市台江区人民法院管辖，后福州市中级人民法院指定本院审理，本院于2017年6月29日重新立案。被告福建世欧投资发展有限公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告的委托诉讼代理人王伟勤及被告福建世欧投资发展有限公司的委托诉讼代理人陈立新、江小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈聪向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金以原告已付购房款人民币330000元的每日万分之一的标准计算，自2016年04月9日起计至被告通知原告办理完整的不动产权证书（明确记载土地使用期限及权利等信息）之日止；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于福州市晋安区城（八区）C-a2地块地下室地下2层066号车位，该车位建筑面积29.07平方米，总价款为330000元。被告应当在2015年03月31日前履行交付商品房义务。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的日0.01%向原告支付违约金等。 合同签订后，原告向被告支付了商品房总价款330000元，被告于2015年4月8日将上述商品房交付原告使用，但被告未依约将办理房屋权属登记（包括房屋所有权证登记和国有土地使用权登记）需由被告提供的资料报产权登记机关备案。截止至原告起诉之日，上述商品房仍不能办理国有土地使用权证。原告认为，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。 被告福建世欧投资发展有限公司辩称，一、为申请办证，被告已按规定于2015年10月21日向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，但是因个别业主在公示期间对讼争项目按现状办理规划条件核实提出异议，导致该次规划条件核实未通过。在福州市城乡规划局要求按照原规划进行核实之后，又由于部分业主多次阻挠被告恢复原规划建设，并冲击小区物业办公场所，导致讼争项目迟迟无法通过规划条件核实。后经多方协调，福州市城乡规划局在2016年8月12日第二次按现状进行规划条件核实，公示没有业主异议之后，才于2016年8月26日向被告出具《建设项目规划核实情况意见书》，通过了项目规划条件核实。规划条件核实是办理《土地检查核验》、《竣工验收备案表》以及《初始登记通知书》的前置条件，部分业主的异议是造成办证延误的原因。延误的时间自第一次公示期满次日（即2016年1月14日）起至2016年8月26日止共计225天。根据合同第十四条约定以及法律规定，非因被告原因导致无法按时取得房屋权属证书的，被告不承担违约责任。二、被告于2016年9月22日取得讼争项目的《初始登记通知书》，并于2016年9月30日向原告发出《产权办理通知书》。原告已于2016年10月10日到被告处领取办理权属登记需提供的资料。根据地随房走的原则，讼争商品房土地登记信息暂无法记载，对原告房屋所有权的完整性及其行使不产生任何不利的影响。原告以土地使用期限信息暂无法记载、其权利受限制为由主张逾期办理房屋权属证书违约金，缺乏事实和法律依据。三、福州市自2016年9月25日开始正式实施不动产统一登记。因行政机关机构调整等原因，《不动产权证书》颁发初期出现过土地登记信息暂无法记载的情形，但是到2017年2-3月操作系统稳定之后，已不再出现土地登记信息暂无法记载的情况。 被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人应立即向反诉人支付自2016年10月11日起至实际办妥世欧王庄城地下室地下2层066车位的不动产权证书之日2016年11月13日止的违约金（以33万元为基数，按日万分之五计算，为5610元）；2、判令被反诉人应向反诉人支付自2015年6月1日起至实际交清专项维修资金之日2016年11月13日止的违约金（以6600元为基数，按日万分之五计算，为1756元）；3、本案反诉费由原告承担。事实与理由：《商品房买卖合同》第十八条约定上述商品房的专项维修资金计6600元由买受人于2015年5月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上；附件六合同补充协议第四条约定在该商品房具备办理权属登记条件时，出卖人负责通知买受人，买受人应在出卖人通知上载明的时限内自行携有关材料前往相关部门、机构办理权属登记手续，办理权属登记手续所需的一切费用均由买受人自行承担。若买受人逾期办妥权属登记手续的，每逾期1日，买受人应按购房款总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金；附件六合同补充协议第十四条第3点约定若买受人未按约定及时缴纳专项维修资金的，每逾期1日，买受人应按应缴纳的专项维修资金总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。 2015年4月8日，原告办理了上述车位的交接手续。2016年9月22日通过了讼争项目的房屋产权初始登记（总登记）。2016年9月30日，被告通知原告领取办理房屋权属登记需要由开发商提供的相关资料。2016年10月10日原告前来领取了办理讼争商品房权属登记需由反诉人提供的资料（《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》、《福州市房屋分层分户图》原件等）。但是，原告于2016年11月13日才缴纳了专项维修资金和办理讼争商品房的权属登记手续，构成逾期缴交和逾期办证的两项违约，均应承担按房款总额日万分之五计算的违约金。 原告（反诉被告）陈聪对反诉辩称：讼争车位系原告用自己的信用卡分期付款，实际上相当于原告一次性付款购买讼争车位，办理不动产权证书系原告的权利，并未牵扯到被告的阶段性担保责任，且《合同补充协议》第十条规定：在该商品房具备办理权属登记条件时，出卖人必须负责通知买受人，买受人应在出卖人通知上载明的时限内自行前往办理权属登记手续。而本案中出卖人却没有通知买受人办证的时限。其次，当时世欧王庄城小区办理出来的《不动产权属证书》没有土地登记信息，属于权利不完整的《不动产权属证书》。因此《商品房买卖合同》中有关限定原告办证时间及违约责任没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》约定的缴交专项维修基金的时间为2015年5月31日，但当时小区的专项维修基金账户还根本不存在，直到世欧王庄小区完成总登记后才开立了专项维修基金账户，被告也未另行通知原告缴纳，因此被告反诉原告违约，没有事实与法律依据，应予以驳回。 本院根据双方当事人提供的证据，进行了质证后，作出如下事实认定：2013年12月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于福州市晋安区城（八区）C-a2地块地下室地下2层066号车位，该车位建筑面积29.07平方米，总价款为330000元。出卖人应当在2015年03月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。商品房具备办理权属登记条件时，出卖人负责通知买受人，买受人应在出卖人通知上载明的时限内自行携有关材料前往相关部门、机构办理权属登记手续，办理权属登记手续所需的一切费用均由买受人自行承担。若买受人逾期办妥权属登记手续的，每逾期1日，买受人应按购房款总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。专项维修资金买受人按有关规定缴交，计6600元，于2015年5月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。若买受人未按约定及时缴纳专项维修资金的，每逾期1日，买受人应按应缴纳的专项维修资金总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。”等内容。 签约后，原告已经按照合同的约定一次性支付了全部购房款。被告于2015年4月8日向原告交付涉案车位。后因被告变更原规划建设将机动车和绿地位置进行了相应调整等，遂向福州市城乡规划局申请规划条件核实。在规划局于2016年1月7日至1月13日公示期间，遭到部分小区业主的不满和抵制。经多方协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次进行公示，终于2016年8月26日通过规划条件核实。2016年9月22日福州市不动产登记和交易中心向被告发出讼争地块的《初始登记通知书》，2016年9月30日被告向原告发出《产权办理通知书》，明确原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日，原告于2016年10月15日到被告处领取办理权属登记需提供的资料（包括购房发票、《福州市房屋（购买商品房）登记申请表》等）。2016年11月13日原告缴交了物业专项维修资金，2016年11月13日案涉房屋办理了《不动产权证书》，但载明土地登记信息无法记载。 本院另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争C-a2二期地块1#-3#、5#、6#、12#楼及地下室的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。 本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有效，当事人应当予以履行。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。所谓“权属登记”，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定，已经明确定义为，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为；故原、被告于《商品房买卖合同》第十四条约定的办理权属登记依法不包括土地使用权登记。被告于2016年10月10日通知原告领取办理权属登记所需要的资料时，应视为已经完成合同约定的协助办证义务。被告在2015年4月8日向原告交房后的365日内即2016年4月7日前，未能完成通知原告办理房屋权属证书的义务，构成违约。违约期从2016年4月8日起算至被告通知原告可以办理房屋权属证书之日即2016年10月9日止，共计189天。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，被告关于非因其原因导致延误其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立。关于反诉部分，由于《商品房买卖合同》及《补充协议》对原告何时办理权属登记的期限未作约定，在被告发给原告的《车位产权办理通知书》中也未明确原告办证的时限，故被告主张原告逾期办证没有事实依据；而且车位的款项均为一次性付款，不存在开发商的阶段性担保责任，原告未及时办证不影响被告的利益，故被告反诉原告逾期办证的违约金请求，本院不予支持。被告在2016年9月22日才完成房屋产权初始登记，在此之前原告的产权面积尚未确定，根本无法在合同约定的2015年5月31日前履行缴纳专项维修资金义务，故被告反诉原告逾期缴交专项维修资金事实不成立。其反诉请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陈聪支付逾期办证违约金6237元（330000×189×0.01%＝6237）； 二、驳回原告（反诉被告）陈聪的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费50元，减半收取为25元，由被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司负担；反诉受理费50元，减半收取为25元，由被告（反诉原告）福建世欧投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  倪卫东 二〇一七年九月二十日 书记员  曹 静 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。