福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初6087号原告中国银行股份有限公司南安支行，住所地：福建省南安市柳城办事处普莲路323号，统一社会信用代码：91350583856303201K。负责人陈文寅，系该行行长。委托代理人吴诗南，男，1969年1月15日出生，汉族，系该行员工，住福建省南安市，被告苏秋月，女，1982年11月23日出生，汉族，住福建南安市，被告苏金星，男，1958年3月26日出生，汉族，住福建省南安市，被告南安龙城房地产开发有限公司，住所地：福建省南安市美林盛世龙城12幢203、204，统一社会信用代码：91350583786937216J。法定代表人谢志卿，系该公司执行董事。委托代理人王明花，女，1991年5月9日出生，汉族，系该公司员工，住福建省安溪县，原告中国银行股份有限公司南安支行（以下简称“中国银行南安支行”）与被告苏秋月、苏金星、南安龙城房地产开发有限公司（以下简称“龙城公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理，依法由代理审判员黄小兰适用简易程序公开进行了审理。原告中国银行南安支行的委托代理人吴诗南，被告龙城公司的委托代理人王明花到庭参加诉讼，被告苏秋月、苏金星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中国银行南安支行诉称，2014年8月26日原告与被告苏秋月、龙城公司共同签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》【编号：2014年南贷字CAAA2014018号】，约定：被告苏秋月向原告贷款人民币120000元，用于购买址在南安市××办事处××防洪堤内盛世××楼××室房产；贷款年利率7.205%,贷款期限120个月,自2014年8月28日起至2024年8月28日止,还款日为每月的1日，还款方式为按月等额本息还款。同时，被告苏秋月还提供其所购买的址在南安市××办事处××防洪堤内盛世××楼××室房产作为上述贷款的抵押物，2014年8月20日依法办理了预购商品房抵押权预告登记。为保障原告债权的安全实现，被告苏金星于2014年7月26日与原告签订一份《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》为被告苏秋月的主合同提供全程连带责任保证，被告龙城公司为上述贷款本息承担阶段性连带责任保证。上述《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》签订后，原告于2014年8月28日将贷款本金人民币120000元划入被告苏秋月指定的账户，即原告已经依约履行了向被告苏秋月提供贷款的义务。但被告苏秋月却未能依约按期归还合同约定的贷款本息，截止至2017年8月1日，被告苏秋月已违约期数7期，累计拖欠贷款本金人民币98478.47元，利息人民币3013.98元、罚息人民币190.10元未归还。经原告催告后，被告苏金星、龙城公司也未履行连带清偿责任。根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第2款约定，被告苏秋月逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告有权宣告贷款本息全部提前到期，要求被告苏秋月立即偿还全部贷款及相应利息，有权依法处分抵押房产以清偿全部贷款本息，且有权要求被告苏金星、龙城公司履行保证责任，对被告苏秋月归还上述借款本息承担连带清偿责任。为此，原告请求判令：1、被告苏秋月立即偿还原告《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下的全部贷款本金人民币98478.47元及利息、罚息（利息、罚息按照合同约定支付至还清全部贷款本息之日止，暂计至2017年8月1日利息为人民币3013.98元，罚息为人民币190.10元）；2、被告苏金星、龙城公司对被告苏秋月归还上述贷款本息承担连带保证责任；3、原告有权以被告苏秋月提供的抵押物（址在南安市××办事处××防洪堤内盛世××楼××室房产）行使抵押权，并就上述贷款本息对抵押物拍卖、变卖所得的款项或抵押物的折价款享有优先受偿权；4、本案全部诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）由三被告承担。被告苏秋月、苏金星均未作答辩。被告龙城公司答辩称，第一、讼争房产已办理商品房抵押权预告登记，被告龙城公司的阶段性保证责任已经消除，原告无权要求其承担保证责任。根据合同约定，被告龙城公司的保证责任直至贷款人收到他项权证之日止。本案中，诉争房屋已于2014年8月21日办理了预购商品房抵押权预告登记。预告登记制度的目的就是为了保障将来物权的实现，办理了抵押权预告登记后，预告登记权利人便享有抵押的优先权，并可排他性的对抗他人对抵押房屋的处分。故被告龙城公司于2014年8月21日后不再承担合同项下的担保责任，而本案被告苏秋月于2017年才开始逾期还款，因此被告龙城公司无需为被告苏秋月的违约行为承担保证责任。第二，即便原告认为被告龙城公司仍需承担保证责任，根据法律规定，原告也应先就被告苏秋月的担保物实现债权，原告亦无权直接要求被告龙城公司承担保证责任。本案中，被告苏秋月已提供讼争房屋作为贷款合同项下的抵押物，根据物权法的规定，原告应先就债务人提供的抵押物实现债权。原告主张偿还贷款合同项下本息合计十几万元，但被告苏秋月提供的抵押物即案涉房产的价值已远超原告所主张的金额，完全足够偿还原告的贷款。故原告应就被告苏秋月的抵押物实现债权，无权直接要求被告龙城公司承担保证责任。综上，请求法庭驳回原告对被告龙城公司的诉讼请求。经审理查明，被告苏秋月因个人购房需要，于2014年8月26日与原告中国银行南安支行、被告龙城公司共同签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告苏秋月因向被告龙城公司购房需要向原告贷款人民币120000元，用于购买址在南安美林盛世龙城10栋503A室住宅；贷款期限为120个月,自贷款人实际放款日起算；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月；即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）；第一个浮动周期内，贷款月利率为6.0042‰；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款；按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；如借款人未按期归还贷款本息，即构成或视为本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；被告苏秋月以购买的址在南安美林盛世龙城10栋503A室房产为其向原告的贷款提供抵押担保；被告龙城公司为该笔债务提供连带责任保证，保证期限自2014年8月28日起至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止；2014年7月26日，原告中国银行南安支行与被告苏金星签订了合同编号为2014年南保字CAAA2014007号的《个人贷款保证合同》1份，合同约定由被告苏金星为该笔债务提供连带责任保证，保证期间为主债务的履行期届满之日起两年，保证担保范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等），因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用等。2014年8月21日，被告苏秋月所提供的抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2014年8月26日，被告苏秋月向原告出具一份《个人一手住房贷款合同》，确认向原告借款人民币120000元，借款期限为2014年8月28日起至2024年8月28日止，扣款日为每月1日。后被告苏秋月却未能依约按时足额还款，自2017年1月份起开始出现逾期还款，截止至原告起诉时，被告苏秋月逾期还款已累计七次，截止至2017年8月1日，被告苏秋月尚欠原告贷款本金人民币98478.47元、利息人民币3013.98元及罚息人民币190.10元，被告苏金星、龙城公司也未履行保证责任。另查明，涉案房产至今没有办理房地产权利证书，原告与被告苏秋月没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得涉案房产的他项权利证书。以上事实，有原告营业执照，被告苏秋月、苏金星的身份证复印件，个人住房借款申请、审批表，编号为2014年南贷字CAAA2014018号《个人一手住房贷款合同》，个人消费贷款借款借据，付款委托书，还款委托书，编号为2014年南保字CAAA2014007号的《个人贷款保证合同》，南安市预购商品房抵押权预告登记审批表，南房预（商）押字第0220143741号房屋预告登记证明，贷款已还款明细清单，逾期未还款查询以及到庭当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。综上事实，本院认为，原、被告签订的个人一手住房贷款合同及个人贷款保证合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告苏秋月发放120000元的贷款，按照合同约定，被告苏秋月如未按期归还贷款本息，即构成或视为违约，原告有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息，现原告要求被告苏秋月提前偿还尚欠的全部借款本金98478.47元及按合同约定的利息、罚息，于法有据，本院予以支持。被告苏秋月以其向被告龙城公司购买的址在南安××盛世××室房产向××市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，但至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，原告要求拍卖、变卖被告抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，缺乏法律依据，本院不予支持。被告龙城公司的保证期间为自2014年8月28日起至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。本案中被告苏秋月提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，合同中约定的解除条件未成就，因此被告龙城公司在解除条件成就前的保证责任还不能免除。故原告要求被告龙城公司承担阶段性连带担保责任的诉讼请求符合当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持，被告龙城公司的辩称缺乏依据，本院不予采纳。被告苏金星自愿为该笔借款提供连带责任保证。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条、第三十一条的规定，原告于保证期间内起诉请求被告苏金星承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。被告苏秋月、苏金星经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩、举证等相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条、第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏秋月应于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司南安支行贷款本金人民币98478.47元及利息、罚息（截止至2017年8月1日的利息为人民币3013.98元，罚息为人民币190.10元，2017年8月2日起至法院判决确定的还款之日止的利息、罚息按中国人民银行的有关规定和贷款合同的约定计算）；二、被告苏金星对上述款项承担连带清偿责任；被告苏金星在承担保证责任后，有权向被告苏秋月追偿；三、在被告苏秋月提供的抵押物办妥房屋所有权证和以原告为抵押权人的他项权利证书，并将相关证书交付给原告之前，对被告苏秋月的上述贷款本息，原告有权直接要求被告南安龙城房地产开发有限公司承担阶段性连带清偿责任；被告南安龙城房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告苏秋月追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2334元，减半收取为1167元，由被告苏秋月、苏金星、南安龙城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  黄小兰二〇一七年九月二十九日书 记 员  洪小玲速 录 员  苏晓芸附本案引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)第二十条(?javascript:SLC(89386,20)?)第一款的规定，认定其不发生物权效力。5、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。6、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。执行的申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。