北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第12362号原告郝某1，男，1972年11月26日出生，住北京市大兴区。委托代理人李丹，北京市一格律师事务所律师。被告周某，女，1946年9月9日出生，住北京市大兴区。被告郝某2，男，1969年4月15日出生，住北京市大兴区。委托代理人任爱国，北京市汉卓律师事务所律师。原告郝某1与被告周某、被告郝某2分家析产纠纷一案，本院受理后，作出（2013）大民初字第6148号民事判决。郝某2不服，提出上诉。2015年6月8日,北京市第二中级人民法院作出裁定，撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝某1及其委托代理人李丹、被告周某、被告郝某2及其委托代理人任爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝某1向本院提出诉讼请求：请求判令：1、位于北京市大兴区博海园一里30号楼2单元1804室、北京市大兴区博海园一里30号楼2单元1803室、X80-25-5-502的房屋归郝某1所有；2、拆迁补偿款735972元归郝某1所有；3、诉讼费由周某、郝某2承担。事实与理由：周某系郝某1、郝某2的母亲，父亲郝成林于1991年4月去世。位于北京市大兴区瀛海镇四合二村中街北二条11号内1号院（以下简称：11号院）房屋系郝成林与周某所建，1995年9月，郝某1在院内建西厢房3间.2003年4月，郝某1又在该院落中建造北房4间、门楼1间，并扩建二层楼房8间。2010年8月6日，该院落房屋拆迁，周某与郝某2获得该院拆迁利益，后郝某1与周某、郝某2多次协商分配事宜，未果，故诉至法院。被告周某辩称，同意郝某1的诉讼请求。拆迁时拆迁办告诉我们分户可多得20平方米。1号院的北房4间是周某夫妻建造的。如果仅有原来的4间房屋，拆迁利益肯定没有那么多。拆迁时院内加建的房屋都是郝某1出资，郝某1出资多，应当多得。郝某2不赡养周某。被告郝某2辩称，被拆迁的11号院房屋，其中北房4间系周某与郝成林夫妻的原有老房。11号院落宅基地的使用权是家庭共同财产。郝某1主张后盖的7间房是周某与郝成林共同出资建造，亦应属于家庭共同财产。二层彩钢房屋系临时建筑，郝某1已领取了补偿款。在房屋被拆迁前，周某已签订赠与协议，将房屋赠与郝某2。因此拆迁协议中郝某2名下的房屋都应归郝某2所有。周某对于自己的土地和房屋有处分权，赠与合同是有效的。拆迁分户时，郝某1主动提出和周某生活在一起，郝某2与周某分别签订的拆迁补偿协议，该行为应视为双方已达成分家协议，即周某百年后，现在周某名下的房屋归郝某1所有，与郝某2无关。从2010年签订拆迁安置补偿协议，至郝某1提起诉讼，已超过诉讼时效。综上不同意郝某1的诉讼请求。经审理查明：周某与郝成林原系夫妻关系，共生育二子，分别是长子郝某2和次子郝某1。周某与郝成林于1984年在11号院内建造北房4间。该4间房屋直至拆迁时仍存在。郝成林于1991年6月6日去世，去世时未留下遗嘱。郝某2于1993年结婚。婚后郝某2居住使用2间北房，另外2间北房由周某和郝某1居住使用。双方在中间建造了一道院墙。被郝某2主张其婚后在自己一侧的院落中建造了煤棚、厨房和门楼。周某主张郝某2结婚时，其让郝某2夫妻居住2间北房，但并没有说房屋给郝某2。建造院墙隔开系因为郝某2的妻子总与周某打架。郝某2主张双方已经分家，有分家单。但其称分家单已经丢失。1999年，郝某2离婚。1999年至2006年期间，郝某2在监狱服刑。2008年，郝某2再婚。郝某1主张其于1995年在11号院中加建北房1间和西厢房2间。2003年，在11号院中建南房4间和门楼1间。2007年，在11号院中加建彩钢板二层。所有建房都是其自行出资，周某和郝某2没有出资。周某对于郝某1的主张认可。郝某1自认其在11号院的房屋新建中未出资。但郝某2主张1995年的建房是由周某出资，认为郝某1当时没有出资能力。此外，郝某2还主张2003年建造房屋时，11号院中间的院墙被拆除。其建造的门楼、煤棚和厨房也被拆除。郝某1认可2003年建房过程中拆除了院墙。1996年，郝某1与杨梅结婚。2000年9月，生育一女郝宇秋。周某、郝某2和郝某1一家的户籍地址均在11号院，周某为户主，户口性质为农业家庭户。2010年8月，11号院拆迁。2010年8月6日，周某与郝某2签订房屋分割单。该分家单为，其上记载的内容如下：本人周某，现住11号，属于该院房屋所有权人，该院在册户口共5人，分别是户主周某、次子郝某1、儿媳杨梅、孙女郝宇秋、之子郝某2。由于子女均长大成人，家庭人口众多，结构复杂，为解决实际困难，周某同意将合法建筑面积293.59平方米中的143.59平方米划分（赠与）到郝某2名下，将来若因此发生任何纠纷，由本人承担一切法律责任。赠与人处由周某签字捺印。受赠人处由郝某2签字捺印。经查，前述的房屋分割单只有一份，其原件在拆迁办的档案中。此种房屋分割单系由拆迁部门制作并提供的填充式样本。姓名、住址、在册人口与建筑平方米是空白，由被拆迁人填写，其余内容均为事先打印好的固定内容。根据涉案所在地区的拆迁政策，每一份拆迁安置补偿协议，可按优惠价格购买的超过合法建筑面积的安置房面积，限定在20平方米以内。如一块宅基地院落分为两户的，可以分别签订拆迁安置补偿协议，每户可以享受前述20平方米的优惠购房面积。宅基地面积超出一定范围的，合法建筑面积按照合法宅基地面积的75%给予认定。在原审中，关于签订涉案房屋分割单的目的和过程，经本院询问，郝某1陈述分户是为了多得20平方米（优惠购房指标），如果不分户只能得到3套安置房，所以周某签字同意分户了。周某陈述拆迁办说让分成2户，多出一户可以多得20平方米。当时周某愿意和小儿子郝某1生活，故二人作为一户人。郝某2陈述，拆迁办说必须分出两户后才能多给20平方米，当时分户就是为了多要20平方米。在原审中，经本院询问，郝某2认可拆迁时的利益应该有郝某1、周某和郝某2的份额。拆迁档案中记载，11号院落的合法宅基地总面积为293.59平方米。周某与郝某2签订诉争的房屋分割单后，二人分别签订了拆迁补偿安置协议、补充协议和定向安置房买卖合同。其中，周某作为被拆迁人的估价结果审核表中记载房屋实测面积145.96平方米、合法建筑面积150平方米、其他建筑面积150平方米，分户情况：周某、郝某22户。补偿如下：区位补偿价324000元、房屋重置成新价105704元，装修及附属物价款220500元，设备迁移费555元、其他建筑补偿39000元、搬家补助费2250元、工程配合奖50000元、停产停业补助39762元，房屋拆迁货币补偿总金额共计781771元。郝某2作为被拆迁人的估价结果审核表中记载房屋实测面积119.27平方米、合法建筑面积143.59平方米、其他建筑面积101.19平方米，分户情况：周某、郝某22户。补偿如下：区位补偿价310154元、房屋重置成新价66596元，装修及附属物价款211077元，少建房奖励3486元、其他建筑补偿26309元、搬家补助费2154元、工程配合奖50000元、停产停业补助23001元，房屋拆迁货币补偿总金额共计692777元。2010年8月9日，周某与北京经济技术开发总公司签订《定向安置房买卖合同》，购买安置房2套。合同编号为四合二村-0807-5的《定向安置房买卖合同》中记载的房屋位于X77地块4号楼2单元18层1803号（现房号：博海园一里30号楼2单元1803室），房屋面积69.96平方米，实际购房款196972.80元；合同编号为四合二村-0806-6的《定向安置房买卖合同》中记载的房屋位于X77地块4号楼2单元18层1804号（现房号：博海园一里30号楼2单元1804室），房屋面积98.96平方米，实际购房款265212.80元。2010年8月9日，郝某2与北京经济技术开发总公司签订《定向安置房买卖合同》，购买安置房2套。合同编号为四合二村-0809-5的《定向安置房买卖合同》中记载的房屋位于X80地块25号楼5单元5层502号（现房号：博海园五里1号楼5单元502室），房屋面积97.92平方米，实际购房款248839.80元；合同编号为四合二村-0808-6的《定向安置房买卖合同》中记载的房屋位于X80地块20号楼1单元7层702号（现房号：博海园五里2号楼1单元702室），房屋面积66.21平方米，实际购房款164200元。现上述安置房屋已经交付，郝某1居住在1804室，郝某2居住在702室，周某居住在1803室。双方对于涉案安置房的价款无法达成一致。截止目前，安置房屋尚未取得产权证。庭审中，周某陈述家中只有涉案的一块宅基地，儿子结婚时再申请宅基地，因其丈夫不是农民，村里不批准。周某表示，其自愿将本次拆迁中其可获得的所有补偿利益均判归郝某1享有。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录、拆迁安置补偿协议、补充协议、定向安置房买卖合同等证据材料在案佐证。本院认为，本案的争议焦点之一是，涉案的房屋分割单，其法律性质如何界定，其效力如何。也就是说，对于11号院内的房产，是否通过该分割单的签订，从而完成财产份额在权利人之间的分配。对此，本院将从以下几个方面来分析。第一，从房屋分割单签订的目的分析。根据签订分割单双方的陈述，结合涉案房屋所在地区的拆迁政策，可知房屋分割单的签订目的是为了分户，分户的目的是为了能符合签订两份拆迁补偿协议的条件，最终目的是为了多获取一些拆迁利益（包括20平方米优惠购房指标）。当事人双方在签订合同时的意思表示应当真实、一致。将诉争的房屋分割按照字面内容单定性为赠与协议或者财产分割协议，显然有违双方当事人的真实意思表示；第二，从房屋分割单的适用范围来看，涉案的房屋分割单并非双方当事人起草，而是由拆迁部门制作的固定格式范本，并提供给具备分户条件和资格的家庭适用。由此可见，该分割单的目的不是为了分割财产，而是配合拆迁补偿政策而使用；第三，如果是一般的财产分割协议或者赠与协议，双方应各执一份，至少一方当事人手中应当保留一份，但诉争的房屋分割单，双方均未持有，仅有的一份原件存放在拆迁档案中。由此更能补强说明分割单的签订和使用目的；第四，通常的赠与协议，至少其分割或者说是赠与的标的物，应当是具体明确的。而涉案的房屋分割单上虽然也记载了面积，但通过拆迁档案上的记载数据逐项分析可知，其上记载的并不是房屋的真实面积。根据拆迁档案材料的记载，11号院的房屋实测建筑面积共计265.23平方米。而分割单上记载的合法建筑面积293.59平方米，该数字是两个院落的合法宅基地面积，即143.59平方米和150平方米的总和。如果是赠与协议或财产分割协议，常理上其标的物应当是客观存在的房屋。但签订协议当时房屋的实测建筑面积为265.23平方米，而房屋分割单上分割的对象是293.59平方米的宅基地面积，并非对房屋进行分割。第四，从关键词的使用来看，分割单上记载的是将293.59平方米划分到郝某2名下，赠与二字出现在划分二字之后的括号内。此种固定模板的表述方式与一般赠与合同也有明显区别。根据拆迁的实际情况，划分部分面积到同户内的其他家庭成员名下，只是为了进行分户。综合上述分析，诉争的房屋分割单无论从内容、形式，还是订立的目的、作用，均与合同法中的赠与合同不相符，法律上不应将其定性为赠与协议或者分家协议。该分割单仅是拆迁过程中，为了配合拆迁政策所使用的一种固定文本。当事人双方因签订了该分割单，才取得了签订两份拆迁补偿协议的资格。故对于存放在拆迁档案中的该份分割单来说，其符合拆迁部门的要求，具有一定的效力。但此种效力并非合同法中的赠与合同的效力。根据庭审中的询问，郝某2自己也认可拆迁利益中应当有郝某1的份额。但如果按照其反驳理由，会出现以下悖论。第一，房屋分割单和拆迁协议中只有周某和郝某2的名下利益，并无郝某1的份额体现。第二，按照郝某2的陈述，周某名下的财产以后也是郝某1的。此观点说明目前安置房的权利属于周某，而非郝某1。结论就是郝某1作为被拆迁人和部分被拆迁房屋的建造人，在拆迁补充协议中没有其份额。既然拆迁之时就应当有郝某1的分割，又为何要等到周某去世后，郝某1才能取得拆迁利益。这显然与郝某2自己认可的事实存在矛盾。因此，郝某1虽然不是拆迁补偿协议的签订人，但其依法应当享有的拆迁利益应当予以保护。作为分户使用的房屋分割单，并不能起到分割郝某1财产的效力。在11号院各项拆迁利益的分割过程中，本院将考虑以下因素：第一，在没有遗嘱的情况下，因周某和郝某1否认对于被继承人郝成林的遗产进行过分割，故对原有属于郝成林的遗产份额，应当依照法定继承处理；第二，宅基地使用权人都有合法使用宅基地的权利。房屋的出资建造人可以获得对应的补偿，但不能单纯的依照房屋的面积来分割房屋所对应的宅基地补偿利益，否则将造成不公平，损害其他宅基地使用权人的合法利益；第三，根据周某的陈述，其家庭不具备再申请宅基地的资格，全家只有一块宅基地。根据一户一宅原则，考虑民间习俗，结合周某一户的实际情况，本院认为涉案的宅基地应确认为周某、郝某2和郝某1三个家庭共同使用为宜；第四，对于各项补偿项目以及补偿标准，应以本地区的拆迁政策为依据，根据政策标准确认利益分配方式。诉争的拆迁利益最终形式为回迁安置房和拆迁款。从拆迁补偿协议内容可知，安置房的选房面积并不是与地上房屋的面积一一对应，比如郝某2名下的评估材料中记载房屋实测面积119.27平方米，合法的宅基地面积143.59平方米，合法建筑面积与合法的宅基地面积一致。最终可选安置房的面积又是在合法建筑面积的基础上，每户不超过20平方米。又如，装修及附属物补偿款，是以合法建筑面积为基数，按照每平方米1470元的固定标准给予补偿，而非对装修和附属物逐一登记后据实评估。根据上述考量因素，结合拆迁补偿内容和标准，经本院计算，郝某2可以获得的502室安置房屋一套。因双方对于房屋单价无法达成一致，同时，考虑涉案房屋数量多，评估成本高。且由于房屋尚未取得产权证，评估价值存在障碍，且会影响到房屋价值的准确性。故本院共有房屋部分按照份额进行分割。经计算，郝某2在702室房屋中所占份额比例为19.66%。在本次拆迁中，郝某2可以获得的拆迁补偿款总额，扣除502室房屋的价款和702室房屋其所占部分的价款，郝某2名下还可剩余拆迁补偿款142264元。其从拆迁部门领取的购买安置房后剩余拆迁款总额，超出了该部分的款项应当返还给郝某1。周某自愿将其拆迁利益归郝某1享有，系对自己权利的处分，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、合同编号为四合二村-0807-5的《定向安置房买卖合同》中位于X77地块4号楼2单元18层1803号（现房号：博海园一里30号楼2单元1803室）房屋的权利、合同编号为四合二村-0806-6的《定向安置房买卖合同》中位于X77地块4号楼2单元18层1804号（现房号：博海园一里30号楼2单元1804室）房屋的权利由郝某1享有；二、合同编号为四合二村-0809-5的《定向安置房买卖合同》中位于X80地块25号楼5单元5层502号（现房号：博海园五里1号楼5单元502室）房屋的权利由郝某2享有；三、合同编号为四合二村-0808-6的《定向安置房买卖合同》中位于X80地块20号楼1单元7层702号（现房号：博海园五里2号楼1单元702室）房屋的权利，由郝某2郝某1共同享有，其中郝某1的份额比例为80.34%，郝某2的份额比例为19.66%；四、被告郝某2给付原告郝某1拆迁补偿款142264元（于本判决生效后十日内履行）。五、驳回原告郝某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11160元，由原告郝某1负担3720元（已交纳），由被告周某负担3720元、由被告郝某2负担3720（均于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  齐伟龙人民陪审员  梁跃海人民陪审员  崔广田二〇一七年九月三十日书 记 员  高 奡