新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终2210号上诉人（原审原告）：李小萍，女，1979年5月20日出生，汉族，新疆瀛漠律师事务所主任，住乌鲁木齐市沙依巴克区。上诉人（原审被告）：新疆和兴房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市高新区。法定代表人：马文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑建梅，新疆巨臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨莹，新疆巨臣律师事务所实习律师。上诉人李小萍因与上诉人新疆和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市（2017）新0106民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李小萍，被上诉人和兴房地产公司委托诉讼代理人郑建梅、张雨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李小萍向本院提出上诉请求称：1、撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人按照租金2.5元/㎡/天（即465.3元/天）支付违约金至实际交房之日止；2、由被上诉人承担一二审诉讼费、邮寄送达费等费用。事实理由：一审法院按日万分之一计算逾期交房违约金标准过低，远低于我的实际损失。该房屋为商业用房，我购买该房为了收取租金收益，被上诉人的逾期交房使我无法及时装修并招租，造成我遭受较大的租金损失。故应参照租金计算我的实际损失。一审认定的违约时间也有误。至今被上诉人仍未向我交付钥匙，我并未取得房屋的占有使用权利，违约状态至今仍持续，故违约期间应计算至实际交付房屋为止。上诉人和兴房地产公司针对李小萍的上诉答辩称，李小萍的上诉无事实及法律依据。我方自2015年12月15日之后，交付房屋的义务已经完成。不接受房屋的原因在于李小萍。我公司自此后不存在违约行为。双方在合同中明确约定了违约金计算标准，应以合同为准。上诉人和兴房地产公司向本院提出上诉请求称：1、请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回李小萍的一审诉讼请求；2、由李小萍承担一、二审诉讼费用。事实理由：我方在涉案房屋符合交房条件后，履行了交房义务，但李小萍拒绝收房，是李小萍自己的原因不接收房屋，我方并未违约。我方交付的房屋已经验收合格，符合交房条件，故我方未逾期交房，不应承担违约责任。上诉人李小萍针对上诉人和兴房地产公司的上诉答辩称，和兴房地产公司的上诉无事实依据。涉案房屋至今未予交付。和兴房地产公司从未向我出示过涉案房屋的竣工验收备案表及其他证明房屋质量合格的文件。我方于2015年12月15日已办理入住，但和兴房地产公司拒绝履行交付房屋的义务。至今和兴房地产公司仍未履行交付房屋的义务，应承担违约责任。上诉人李小萍向一审法院提出诉讼请求：1、判令和兴房地产公司立即向李小萍交付位于经济技术开发区维泰南路898号和兴总部办公楼1栋9层商业8号商品房；2、判令和兴房地产公司协助办理房屋产权证书；3、判令和兴房地产公司支付逾期交房的违约金232172.2元（计算至商品房实际交付之日止）；4、判令和兴房地产公司承担本案诉讼费。一审法院查明，2013年12月18日李小萍与和兴房地产公司签订《商品房预售合同》，约定和兴房地产公司向李小萍出售位于经济技术开发区维泰南路898号和兴融创大厦8号商品房一套，该商品房屋使用用途为商业用房，建筑面积186.11平方米。双方约定，和兴房地产公司应当于2015年8月20日前依照国家和地方人民政府规定将经验收合格的商品房交付李小萍。出卖人逾期交房的按本合同规定的最后交付期限的三十天后起至实际交付之日止，按日支付买受方已交付房屋价款万分之一的违约金。双方同时还约定，和兴房地产公司应于房屋交付使用后240日内办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后李小萍按约向和兴房地产公司支付了共计2363597元房款。同日双方还签订补充协议一份，双方在补充协议第六条第1项约定，甲方通知乙方办理入住手续，若出现乙方收到通知后迟延办理入住手续的，则乙方应于收到通知后的3日起承担该房屋物业管理产生的全部费用、暖气费……。2015年11月12日，朱旭名下的电话向李晓萍名下的电话发送内容相同的短信2条，信息内容为“您好，我是和兴融创大厦销售部朱旭，融创大厦定于2015年11月13日（星期五）办理入住，请您来时带以下资料：（1）合同原件（2）购房发票（3）契税维修基金票据原件（4）身份证原件及复印件5份。另需准备的相关费用收取标准：（1）房产登记费1650元每户（2）暖气费按天收取（3）物业费每平米5.5元，一次性交清一年……”。2015年12月15日李小萍前往和兴房地产公司处办理入住，并按要求缴纳了暖气费3356.08元及房产登记费1650元，并在入住登记表中签名，和兴房地产公司向李小萍出具入住通知书一份，该通知书载明：“绿城物业服务集团有限公司新疆分公司（以下简称绿城物业公司），李小萍购买的和兴总部办公楼1栋9层商业8号房已交清各项入住费用，请物业公司经予办理入住手续”。后李小萍持该入住通知书前往绿城物业公司办理后续的房屋入住手续，物业公司要求缴纳2015年11月至2016年11月期间物业管理费后交付钥匙，李小萍不同意缴纳2015年11月物业费，双方产生争议，物业部门拒绝交付钥匙。至2016年8月2日李小萍再次与物业部门交涉，物业部门仍以李小萍未缴纳物业费为由拒绝交付钥匙。庭审中和兴房地产公司未向法庭举证证明办理入住手续时向李小萍出示过竣工验收合格证件及相关备案表的事实。另查，2013年12月30日和兴房地产公司与绿城物业服务集团有限公司新疆分公司签订了前期物业服务合同一份，双方在该物业合同第三章第九条规定，业主办理入住时应当一次性缴纳半年的物业服务费；第五章第十八条规定，物业应当协助业主办理入住手续，具体手续流程如下：1、业主向甲方（即被告）缴纳暖气费、房产登记费（代收）。2、业主在甲方领取入住通知书，并在入住登记表上签字。3、业主带甲方签发的入住通知书在乙方（绿城物业公司）处办理入住手续。4、业主与乙方签署《业主档案登记表》等文件。5、业主向乙方缴纳物业费及其他费用。6、乙方派专人带业主进行验房，并签署验房章。7、业主在乙方领取钥匙、新建住宅使用说明书、新建住宅质量质保书。庭审中和兴房地产公司认可房屋钥匙是根据物业合同约定交由物业公司，由物业公司按前期物业合同约定流程负责向业主交付钥匙。一审法院认为，本案当事人双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人双方应当按《商品房预售合同》及补充协议的约定全面履行各自的权利义务。经庭审查明，李小萍已按合同约定向和兴房地产公司交付了全部的购房款，故和兴房地产公司应当按合同约定的期限于2015年8月20日前向李小萍交付房屋，故李小萍要求和兴房地产公司交付位于经济技术开发区维泰南路898号和兴总部办公楼1栋9层商业8号商品房的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。和兴房地产公司未按合同约定于2015年8月20日前向李小萍交付房屋，应按《商品房预售合同》约定承担逾期交房的违约责任。和兴房地产公司辩称，已于2015年11月12日履行了通知办理房屋入住手续的义务，李小萍按要求缴纳了相关费用并办理完毕入住手续后，其交房义务已履行完毕。对此一审法院认为，和兴房地产公司作为商品房开发商在交付房屋时应当取得竣工验收合格证并以合理的方式向业主公示，业主在缴纳相关合理费用并验收房屋、接收房屋钥匙，取得房屋的占有、使用权后才能视为房屋的交付完成。本案中，和兴房地产公司不能举证证明其在办理房屋入住时向李小萍出示过竣工验收合格证，同时，和兴房地产公司认可按前期物业合同的约定已将房屋钥匙交物业方负责向业主交付，在该前期物业服务合同中约定，业主办理入住手续须持签发的入住通知书并缴纳物业费后方能领取钥匙，该流程中和兴房地产公司与绿城物业公司约定缴纳物业费系领取钥匙的流程之一，一审法院认为李小萍与物业公司之间产生的是物业管理关系，和兴房地产公司无权将李小萍缴纳物业费的义务设定为交付房屋钥匙的条件，物业部门也无权以物业费是否缴纳为由拒绝向业主交付钥匙，故绿城物业公司与李小萍因物业费缴纳起算时间发生争议时无权拒绝向李小萍交付房屋钥匙，李小萍因此无法实现对房屋的占有使用，即使李小萍办理了入住登记，也不能视为和兴房地产公司按合同约定全面履行了其交付房屋的义务，和兴房地产公司应当承担不能按时交付房屋支付逾期交房违约金的违约责任。关于李小萍按房屋租金标准要求和兴房地产公司支付逾期交房违约金，一审法院认为，李小萍在购买该商品房时清楚房屋用途为商业用房，李小萍对逾期交房导致的损失也应当是可以预见到的，故双方在《商品房预售合同》中关于逾期交房则按日支付万分之一支付违约金的约定系双方真实意思表示，一审法院予以确认。同时，李小萍接收房屋后还存在支出装修费用及去除装修、招租等合理等待时间后才能够获取租金收益，现李小萍以精装修房屋租金标准为依据从2015年8月20日开始起算租金，认为约定的违约金低于给其造成的损失并无事实依据，一审法院不予支持。本案中和兴房地产公司应当按双方约定的违约金计算方法支付李小萍逾期交房违约金。关于逾期交付房屋时间的确定，一审法院认为，双方在《商品房预售合同》中约定的房屋交付时间为2015年8月20日前，故和兴房地产公司通知李小萍2015年11月13日起办理房屋入住手续时已构成逾期，但违约金计算时间应按合同约定的最后交付期限的三十天后起算，即从2015年9月20日开始起算。李小萍称其未收到手机短信及不认可朱旭的身份，对此一审法院认为，公证部门现场对手机短信发送情况进行搜索查找，能够客观真实反映李小萍名下的手机收到了和兴融创大厦销售部工作人员发送的办理房屋入住信息，该信息内容明确告知了李小萍办理入住时间及相关须知，李小萍是否认识信息发送人朱旭及朱旭是否兴融创大厦销售人员，客观上并不影响李小萍在2015年11月12日接收到办理房屋入住手续信息的事实，故一审法院对李小萍以上陈述意见不予采信。一审法院认为，李小萍未在2015年11月13日至2015年12月14日期间及时办理入住手续的时间不应列入和兴房地产公司逾期交房时间段内。2015年12月15日李小萍在和兴房地产公司处办理房屋入住登记手续后和兴房地产公司即有义务向李小萍全面履行交房义务，故和兴房地产公司应当自2015年12月15日起承担向李小萍支付逾期交房违约金的违约责任至判决之日。庭审中双方均同意相互协助配合办理房屋权属登记，一审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、新疆和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，按双方签订的《商品房预售合同》约定向李小萍交付经国家和地方人民政府验收合格的经济技术开发区维泰南路898号和兴融创大厦8号商品房；二、新疆和兴房地产开发有限公司按双方签订的《商品房预售合同》约定，协助李小萍办理经济技术开发区维泰南路898号和兴融创大厦8号商品房权属登记；三、新疆和兴房地产开发有限公司支付李小萍逾期交房违约金127634.2元（540天×日万分之一×2363597元，2015年9月20日至2015年11月12日、2015年12月15日至2017年4月30日）。二审中，上诉人和兴房地产公司提供业主领房验收交接表两份，证明李小萍在2015年12月15日进行了房屋验收，但以房屋温度低和门关不上为由拒绝接收房屋。至2016年8月2日，李小萍再次验房，以掩盖其逾期接收房屋的事实。李小萍对该两份证据真实性无异议。但认为该证据仅能证明有验房的行为，和兴房地产公司并未向其履行交付房屋的义务。本院对该两份证据的真实性予以确认。本院认为：本案的争议焦点有两点，一是和兴房地产公司是否履行了交付房屋的义务，一是李小萍主张调高违约金是否有事实及法律依据。关于涉案房屋的交付问题，直至目前，涉案房屋仍未被李小萍所占有使用是不争的事实。和兴房地产公司称是李小萍拒绝接收房屋，并提供验房单证明李小萍已对房屋进行了验收。但和兴房地产公司并未举证证明其有向李小萍交付房屋钥匙的行为。并且，在庭审中，法庭询问和兴房地产公司是否能够向李小萍交付房屋钥匙的问题，和兴房地产公司确表示钥匙在物业处，并未明确表示可以履行交付房屋钥匙的意愿。故截止目前，和兴房地产公司并未履行向李小萍交付房屋的义务，应承担相应的违约责任。对和兴房地产公司要求不承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。在庭审后，本案判决作出之前，和兴房地产公司表示可以向李小萍交付涉案房屋钥匙，李小萍要求一并交付房屋的水电卡，但和兴房地产公司表示水电卡在物业处，无法交付，故双方就房屋的交付事宜未能达成一致。关于违约金是否应当增加的问题。合同法规定，当事人约定的违约金低于实际损失的，可以参照实际损失主张增加违约金。李小萍认为其实际损失是涉案房屋的出租收益。而对该房屋是否能否出租及出租后的具体均是不确定的事实，并且李小萍对此也未能举证。故对李小萍主张增加违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，李小萍及和兴房地产公司的上诉主张均无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5243.44元，李小萍负担2390.76元（已付），和兴房地产公司负担2852.68元（已付）。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 王 宏审判员 黄淑梅二〇一七年九月十一日书记员 马恒雯