福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初2286号原告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27、29号。统一社会信用代码：913503006603818812。法定代表人：张建雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王福生，福建升恒律师事务所执业律师。被告：陈琳，女，1971年9月13日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：戴光兴、梁水英，福建莆光律师事务所执业律师。原告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）诉被告陈琳商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告正鼎公司的委托诉讼代理人王福生及被告陈琳的委托诉讼代理人梁水英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正鼎公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除正鼎公司与陈琳签订的合同编号为C201204805的《商品房买卖合同》；2、判令陈琳偿还其垫付款2326350.22元（计自2015年6月至2017年3月止为968047.78元）；3、判令陈琳按合同约定承担违约金763985元（2326350.22元×10%＋5313500元×10%）及（2015）城民初字第4129号民事判决书确定的案件受理费25720元；4、判令陈琳承担正鼎公司支付的律师代理费3万元。事实和理由：2012年10月11日，正鼎公司与陈琳签订合同编号为C201204805的《商品房买卖合同》，合同约定由陈琳向正鼎公司购买位于莆田市城厢区西侧的正鼎日出F幢1-3层103、203、303办公用途商品房。双方约定：由陈琳支付首付款2663500元，余额2650000元办理银行按揭贷款。上述房屋已于2013年12月交付给陈琳，但自2015年6月起，陈琳逾期支付银行按揭贷款导致正鼎公司承担阶段性担保责任；截至2017年3月31日，正鼎公司已为陈琳垫付按揭贷款968047.78元。经多次催讨，陈琳拒不偿还上述款项。现正鼎公司仍一直为陈琳代偿月供款项。根据正鼎公司与陈琳签订的《商品房买卖合同》及补充协议的规定，正鼎公司有权单方解除该合同并责令陈琳承担违约责任。陈琳辩称：同意解除涉案的合同编号为C201204805的《商品房买卖合同》，垫付款按正鼎公司实际代垫至2017年3月份的968047.78元计。同时，正鼎公司要求的赔偿金和违约金也过高，正鼎公司的损失也就是垫付款的利息损失，且目前房价上涨，正鼎公司收回房屋后将获得巨额利润，故应当以正鼎公司的实际损失为基础，至多不超过利息损失的1.3倍。原与莆田建设银行的借款合同案件中的案件受理费与本案无关，且正鼎公司也没有证据证明其已实际垫付该笔受理费25720元，故该受理费的主张应不予支持。至于律师费3万元，因律师费发票中载明的时间是2016年3月14日，本案起诉时间是2017年5月8日，故该律师费发票无法证明系本案的律师费。综上，请求法院依法判决。正鼎公司围绕诉讼请求依法提交了证据，陈琳对该证据进行质证但未举证；因正鼎公司提供的证据客观真实且来源合法，故本院予以确认并在卷佐证。对于当事人由争议的证据，本院分析认定如下：关于本案律师费3万元的真实性问题，因正鼎公司提供律师费发票，该发票中载明的开票时间虽为2016年3月14日，但正鼎公司与福建升恒律师事务所就本案确有订立委托代理关系，且本案涉案标的达600多万元，按律师费收费标准也超过3万元，现正鼎公司主张本案律师费3万元并提供发票为凭，本院依法予以确认。根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2012年10月11日，正鼎公司与陈琳签订合同编号为C201204805的《商品房买卖合同》，合同约定由陈琳向正鼎公司购买由正鼎公司开发的位于莆田市城厢区西侧的正鼎·日出F幢1-3层103、203、303号房，该房屋总价款5313500元，由陈琳支付首付款2663500元，余额2650000元办理银行按揭贷款；正鼎公司应于2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付该房屋给陈琳。合同第十四条，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。上述合同的附件6《合同补充协议》的第一条【按揭付款的补充约定】第4点约定：“在出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证期间，如银行因买受人逾期还款而从出卖人账户中扣划款项，买受人除应偿还出卖人代偿的银行本金、利息、违约金及相关费用，还应向出卖人支付代偿总额的10%的违约金，并承担出卖人为追偿该代偿款而支付的费用（含诉讼费、律师费等）；自出卖人承担担保责任之日起60日内，买受人仍未偿还出卖人代偿款的，出卖人有权解除合同，买受人应按房价款的10%赔偿出卖人所受的损失，出卖人另行出售时，总房价款不足部分由买受人承担”。第三条【产权登记的补充约定】1、出卖人代买受人办理《房屋所有权证》、《土地使用证》，买受人必须提供相关证件、材料或需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知期限内给予配合，有关于办理《房屋所有权证》、《土地使用权》的一切税费按国家规定由买受人进行承担。买受人应在办理交接房时按房地产产权登记机关颁发的收费标准预交办证税费，待“两证”办理后结算，最终收费不计利息多还少补。由出卖人代办《房屋所有权证》、《土地使用权证》的，买受人没有按出卖人通知预交办证等有关费用，造成延误办证的或没有办证的，责任由买受人承担。合同签订后陈琳按约定支付了首期款并办理按揭贷款手续；2013年12月31日前，涉案房屋交付给陈琳，陈琳按约定向正鼎公司交纳契税等费用。2014年1月9日，正鼎公司、陈琳与中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称“建行莆田分行”）签订《个人住房借款合同》，约定陈琳向建行莆田分行借款265万元，借款期限自2013年9月12日至2023年9月12日，正鼎公司为该贷款提供的担保方式为抵押加阶段性连带保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。2013年9月25日，涉案的F幢103、203、303号房屋办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为建行莆田分行。2014年1月9日，建行莆田分行依约向陈琳发放贷款265万元。后因陈琳未按约定偿还贷款，建行莆田分行向本院提起诉讼，本院于2015年12月19日作出（2015）城民初字第4262号民事判决书，判令：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司莆田分行与被告陈琳签订的编号为350636508-20322-20130328451《个人住房借款合同》；二、被告陈琳、林华山应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司莆田分行借款本金人民币2326350.22元及该款自2015年10月10日起至还清之日止按合同约定的利息、罚息；三、被告莆田市正鼎房地产有限公司对上述债务承担连带偿还责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币25720元，由被告陈琳、林华山、莆田市正鼎房地产有限公司负担。”因陈琳未能依约偿还上述借款，建行莆田分行分别于2014年8月29日、2014年9月30日、2014年12月25日、2015年3月26日、2015年6月26日、2015年9月29日、2015年12月28日、2016年3月30日、2016年6月29日、2016年7月28日、2016年9月27日、2016年12月20日、2017年3月23日扣划正鼎公司的银行存款61894.59元、31421.08元、94200.97元、61457.37元、92613.18元、92835.92元、92819.78元、89601.02元、88001.92元、29379.57元、58296.62元、87785.69、87740.23元（共计人民币968047.78元）用于代陈琳偿还上述按揭贷款；其中2014年8月29日扣划的61894.59元系偿还2014年7月、8月二个月的按揭贷款。后经正鼎公司催讨，陈琳未偿还该代偿款。正鼎公司即于2017年5月8日向本院起诉并因此支付律师代理费3万元。本院认为：正鼎公司与陈琳签订的《商品房买卖合同》及相关附件合同，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现正鼎公司和陈琳均同意解除本案的《商品房买卖合同》，此系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院依法予以支持。正鼎公司自2014年8月29日起至2017年3月23日止被建行莆田分行实际扣划的按揭款为968047.78元，现正鼎公司要求陈琳偿还垫付款2326350.22元，缺乏依据，依法应调整为偿还实际垫付款968047.78元；至于其他的按揭垫付款，可待实际发生后由正鼎公司另行主张权利。正鼎公司于2013年12月31日前向陈琳交付房屋，按照合同补充协议约定，正鼎公司应在商品房交付使用后的90日内（即在2014年3月31日前）为陈琳办理房屋权属证书，但正鼎公司却未能在该期限内予以办理，已构成违约；若正鼎公司能在该约定的期限内办理，则诉讼房屋即可办理正式的抵押登记，正鼎公司的阶段性担保即到期，其即不必因陈琳的未及时偿还按揭贷款而承担连带责任。现正鼎公司要求陈琳承担按涉案房屋总价款及尚欠按揭款的各10%计算违约金；陈琳对此不予认可，且辩称正鼎公司的实际损失应按实际垫付款的利息损失计算，本院结合本案实际情况，对按总购房款10%计算的违约金不予支持，但对尚欠的按揭款违约金调整为按已垫付款968047.78元的10%计算为96804.78元；正鼎公司同时要求陈琳承担（2015）城民初字第4262号民事判决书项下的案件受理费25720元，但未能提供证据证明其已实际交纳该笔案件受理费，故对该主张本院亦不予支持。正鼎公司同时要求陈琳支付律师代理费3万元，本院依据本案诉求的支持情况，依法认定陈琳承担律师代理费19820元。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除莆田市正鼎房地产开发有限公司和陈琳于2012年10月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：C201204805）；二、陈琳应于本判决生效之日起十日内偿还莆田市正鼎房地产开发有限公司代其偿还给中国建设银行股份有限公司莆田分行的自2014年8月29日起至2017年3月23日止的按揭款968047.78元；三、陈琳应于本判决生效之日起十日内支付给莆田市正鼎房地产开发有限公司违约金96804.78元；四、陈琳应于本判决生效之日起十日内支付给莆田市正鼎房地产开发有限公司为实现本案债权而支付的律师代理费19820元；五、驳回莆田市正鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54732元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担18572.76元，由陈琳负担36159.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  柯清廉人民陪审员  陈俊雄人民陪审员  苏天楼二〇一七年九月二十八日书 记 员  张志英附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。