福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0304民初1279号原告：福建旷远房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区xxxx。统一社会信用代码xxxxx。法定代表人：王碧华，执行董事。委托诉讼代理人：谢金煌，福建众益律师事务所执业律师。委托权限特别代理。委托诉讼代理人：林丽婷，福建众益律师事务所执业律师。委托权限特别代理。被告：林俊贵，男，1972年9月20日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。被告：郑梅花，女，1977年12月20日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。第三人：中国银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区xxxx。统一社会信用代码xxxxxxx。负责人：连怡岚，行长。委托诉讼代理人：刘国力，男，该行员工。原告福建旷远房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）因与被告林俊贵、郑梅花、第三人中国银行股份有限公司莆田分行（以下简称中国银行莆田分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旷远公司的委托诉讼代理人谢金煌，第三人中国银行莆田分行的委托诉讼代理人刘国力到庭参加诉讼。被告林俊贵、郑梅花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旷远公司向本院提出诉讼请求：1.解除旷远公司与林俊贵、郑梅花于2012年6月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xx）；2.林俊贵、郑梅花立即返还给旷远公司代其向按揭银行中国银行莆田分行偿还的全部款项共计41162.08元，并按日万分之五计算支付到实际还清之日止的违约金（违约金计算方式详见附表）；3.林俊贵、郑梅花向旷远公司支付购房款总额20%的违约赔偿金118798.8元；4.林俊贵、郑梅花配合旷远公司办理合同备案撤销手续。诉讼过程中，旷远公司增加诉讼请求：林俊贵、郑梅花共同返还旷远公司支付的税费74189.85元。事实与理由：旷远公司与林俊贵、郑梅花于2012年6月6日签订了《商品房买卖合同》（合同编号:xxx)—份，约定林俊贵、郑梅花向旷远公司购买位于莆田市××城区西庚片区旷远东方银座第xx幢楼xx层xx号房一套，建筑面积xxx平方米，每平米单价xx元，总价xx元；付款方式为按揭付款，合同签订当日，林俊贵、郑梅花缴交购房款183994元,剩余购房款41万元整由林俊贵、郑梅花申请银行(公积金）按揭贷款。同日，旷远公司与林俊贵、郑梅花签订了《合同补充协议》，其中第二条第4款约定由旷远公司为林俊贵、郑梅花提供阶段性按揭贷款担保（即旷远公司在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为林俊贵、郑梅花偿还房款贷款提供担保)，则（1)林俊贵、郑梅花未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致旷远公司承担担保责任的，林俊贵、郑梅花应在旷远公司向其送达告知日起3日内将旷远公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及旷远公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给旷远公司，同时自旷远公司实际承担上述款项之日起至林俊贵、郑梅花实际向旷远公司支付全部款项之日止，林俊贵、郑梅花应按日向旷远公司支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；（2)林俊贵、郑梅花没有按本项第（1)小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下根本违约。旷远公司有权解除本合同。旷远公司解除合同的，除有权按照本补充协议第十一条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代林俊贵、郑梅花向按揭银行支付的全部款项……。第一条约定：2、如因林俊贵、郑梅花原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理:(1)林俊贵、郑梅花应向旷远公司支付购房款总额20%的违约赔偿金….如林俊贵、郑梅花选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，林俊贵、郑梅花应自行办理撤销按揭贷款的所有手续…(2)如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，林俊贵、郑梅花应在旷远公司发出合同解除通知之日起10日内，配合旷远公司办理相关撤销手续。2012年6月6曰，林俊贵、郑梅花在旷远公司的保证下与中国银行莆田分行签订《xxx》（合同编号：xxxx)—份，约定借款本金41万元，借款期限276个月,采用按月等额本息还款法，还款方式为委托扣款，担保方式为抵押阶段性连带责任保证。中国银行莆田分行将上述贷款全额发放给旷远公司后，由于林俊贵、郑梅花未能依约按期偿还银行到期按揭贷款本息导致旷远公司需要承担担保责任，截止至2017年2月28日，旷远公司代林俊贵、郑梅花向银行偿还款项共计41162.08元。2017年2月9日，旷远公司工作人员以短信的形式发送到林俊贵、郑梅花合同指定的联系电话催告林俊贵、郑梅花返还旷远公司代其向银行偿还的全部款项，但数日过去了，林俊贵、郑梅花拒不支付上述款项。《合同补充协议》中第十一条第2条第（1）款约定：“如因林俊贵、郑梅花原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（2）旷远公司因签署本合同及本补充协议而承担的全部税费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生其他费用均由林俊贵、郑梅花承担”，旷远公司已向相关部门缴纳税费共计74189.85元。林俊贵、郑梅花不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。中国银行莆田分行述称：1、无论商品房买卖合同是否解除，旷远公司对于贷款合同承担担保责任。旷远公司与林俊贵、郑梅花是否解除商品房买卖合同应由法院裁决。林俊贵欠我行的贷款本息截止到2017年6月4日共计386558.30元。其中未到期本息372325.97元，到期未还本金利息罚息共计14232.33元。旷远公司围绕其诉讼请求向本院提供《商品房买卖合同》一份、《莆田市商品房买卖合同备案表》一份、《个人一手住房贷款合同》一份、国内支付业务付款回单五份、银行付款回单三份、销售不动产统一发票两份、林俊贵身份证复印件一份、结婚证复印件一份、照片打印件一份以及中国银行莆田分行向本院提供的他项权证复印件一份，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对于旷远公司提供的税费明细统计表、福建省地方税费交纳申报表、企业所得税预缴纳税申报表、福建省地方税费申报表，因上述证据系旷远公司自制，没有相关税务机关确认，故本院不予认定。根据旷远公司、中国银行莆田分行陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：旷远公司以出让方式取得位于莆田市××城区西××区、编号为莆国用（xx）第xxx号的地块的土地使用权。经批准，旷远公司在该地块上建设商品房，名称为旷远东方银座。建设工程规划许可证号为建字第xxx号荔，施工许可证号为荔建管证（xx）xx号。商品房预售许可证号为（xx）莆房许字第xx号。2011年9月7日，林俊贵与郑梅花办理结婚登记手续。2012年6月6日，旷远公司（出卖人、甲方）与林俊贵、郑梅花（买受人、乙方）订立《商品房买卖合同》（编号：xx）一份，约定：林俊贵、郑梅花以单价xx的价格(总价款xx元)向旷远公司购买旷远东方银座第xx幢xx层xx号的商品房一套（建筑面积共xx㎡，其中套内建筑面积xx㎡、公摊面积xx㎡）；林俊贵、郑梅花（买受人）于签订《商品房买卖合同》当日支付购房款183994元，剩余购房款49万元由买受人申请银行（公积金）按揭贷款；出卖人应在2014年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用。附件六《合同补充协议》第一条关于“乙方信息”和送达方式的补充约定：1、乙方确认，本合同所填写的乙方名称、通讯地址、电话等均为准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在房屋交付后，则该房屋的地址可作为有效送达地址）。……如因本合同中乙方通讯地址或电话等不准确，或者发生变更而未能按前述约定有效统治甲方，造成甲方任何通知未能实际送达乙方的，甲方通知应视为已合法有效送达乙方，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由乙方自行承担，甲方就此不承担任何责任。……3、若乙方为多人时，甲方向其中一人进行联系或发出任何一种方式的通知，即视为向乙方全体发出通知。第二条关于按揭贷款付款（含公积金）的补充约定的第4点中约定：如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行（公积金）偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下根本违约。甲方有权解除本合同。甲方解除合同的，除有权按照本补充协议第十一条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。第十一条关于合同解除的约定第2点中约定：如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生其他费用均由乙方承担。乙方购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予补偿。合同签订后，林俊贵、郑梅花交纳购房首付款183994元。2012年7月16日，莆田市住房和城乡建设局出具业务宗号为xxx号的《莆田市商品房买卖合同备案表》，确认合同编号为xxx的《商品房买卖合同》符合登记备案条件。后林俊贵、郑梅花与中国银行莆田分行签订编号为xx的《xxx》一份，约定：林俊贵通过按揭贷款方式购买上述商品房，按揭贷款金额为410000元，贷款期限为276个月，旷远公司提供阶段性连带责任保证。贷款后，林俊贵尚能按时归还贷款，但自2015年起未能按贷款合同约定向中国银行莆田分行按时归还贷款。中国银行莆田分行分别于2015年12月15日、2016年3月24日、2016年6月28日、2016年10月21日、2016年12月30日从旷远公司设立的保证金专户（账号：42×××59）中扣划9897.52元、8056.73元、8065.12元、10109.93元、5032.78元，以上合计41162.08元代偿林俊贵拖欠的贷款本息。2017年2月9日旷远公司通过向林俊贵、郑梅花在双方商品房买卖合同中约定的联系电话发送短信，告知林俊贵、郑梅花在收到信息7日内返还其代垫的款项。但林俊贵、郑梅花至今仍未返还。涉案商品房已于2014年7月1日交付给林俊贵、郑梅花使用。另查涉案商品房于2013年6月17日办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为中国银行莆田分行；且涉案商品房已被莆田市秀屿区人民法院查封，涉案商品房的权属证书也尚未转移登记至林俊贵、郑梅花名下。旷远公司于2013年9月12日向福建省莆田市荔城区地方税务局交纳印花税3629.04元，城镇土地使用税6938.82元、企业所得税719085.26元，营业税958780.35元、土地增值税575268.21元、城市维护建设税67114.62元、地方教育附加19175.61元、教育附加28763.41元、江海堤防工程维护管理费17258.05元。旷远公司认为林俊贵、郑梅花至今尚未返还旷远公司代偿款及违约金，应解除合同并承担违约责任，致讼。案经审理，因林俊贵、郑梅花无到庭，致本院无法调解。本院认为，旷远公司与林俊贵、郑梅花签订的《商品房买卖合同》以及双方与中国银行莆田分行签订的《xxx》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自已的义务。林俊贵在办理银行按揭贷款后，自2015年起未依约偿还银行贷款本息且在旷远公司通知后未付清款项延迟达30日，依据其与旷远公司签订的《合同补充协议》第二条第4点的约定，该行为已构成违约，旷远公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，故旷远公司诉讼请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。林俊贵自2015年起未能按贷款合同约定按时向中国银行莆田分行归还贷款本息，致中国莆田分行分五次从旷远公司账户中扣划款项共计41162.08元，且林俊贵、郑梅花至今尚未归还，根据合同约定，林俊贵、郑梅花应当返还被扣划的款项，现旷远公司请求林俊贵、郑梅花返还被扣划款项41162.08元，具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于林俊贵、郑梅花采用按揭贷款方式支付购房款，旷远公司也没有举证证明林俊贵、郑梅花违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，故《合同补充协议》中关于“如因乙方原因导致合同及补充协议解除的，乙方应当向甲方支付购房款总额20%的违约赔偿金”的条款中对违约金的约定，显然对林俊贵、郑梅花不公平，且该约定系以格式条款的形式加重买受人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将林俊贵、郑梅花的逾期归还按揭贷款的违约金计算方法调整为向旷远公司按商品房按揭贷款总额的10%支付违约金，即410000元×10%＝41000元。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故旷远公司主张林俊贵、郑梅花应协助其办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续的请求，于法有据，应予支持；因双方间的《商品房买卖合同》解除，旷远公司应当返还给林俊贵、郑梅花已经支付的购房款，为避免诉累，林俊贵、郑梅花应当支付给旷远公司的上述解除合同违约金及旷远公司代偿的银行按揭贷款在上述旷远公司应当返还给林俊贵、郑梅花的购房款中予以抵扣。旷远公司已经主张林俊贵、郑梅花支付因逾期偿还贷款而解除合同的违约金，其再主张林俊贵、郑梅花支付其代还银行按揭贷款的相应违约金，于法无据，不予支持。旷远公司诉求林俊贵、郑梅花返还税费74189.85元，因其提供的证据不足以证明其所缴纳的相关税费系因讼争商品房产生的，故对于旷远公司的上述诉讼请求，本院不予支持。林俊贵、郑梅花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：1福建旷远房地产开发有限公司与林俊贵、郑梅花于2012年6月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xxxx）予以解除；2林俊贵、郑梅花应在本判决生效之日起十日内支付给福建旷远房地产开发有限公司代偿款41162.08元；3林俊贵、郑梅花应在本判决生效之日起十日内支付给福建旷远房地产开发有限公司违约金41000元；4林俊贵、郑梅花应在本判决生效之日起十日内配合福建旷远房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：xxx）的合同备案登记的注销手续；5驳回福建旷远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述款项在福建旷远房地产开发有限公司应退还给林俊贵、郑梅花已支付的购房款中予以折抵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9740元，由福建旷远房地产开发有限公司负担2300元，由林俊贵、郑梅花负担7740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  何志强审 判 员  蔡琳琦人民陪审员  李 伟二〇一七年九月一日书 记 员  陈赛芬附注主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。