江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0581民初8699号原告:邵鸣怡，男，汉族，1978年4月20日出生，住江苏省昆山市。原告：张维亚，女，汉族，1978年12月4日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人:邵鸣怡（系张维亚的丈夫），男，1978年4月20日出生，住江苏省昆山市。被告：常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人：吴绍祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚晓春，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。原告张维亚、邵鸣怡与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后,依法适用简易程序于2017年9月4日公开开庭进行了审理，原告张维亚（兼邵鸣怡的委托诉讼代理人）、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司的委托诉讼代理人龚晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张维亚、邵鸣怡向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2016年4月1日至2017年31日所欠租金33770元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2007年5月21日购买常熟市富春江路58号禧徕乐家居生活广场商铺1间，商铺号A2002，建筑面积60.89元，发票购房金额401393.13元。购房时与被告签订统一经营管理合同，合同约定业主将商铺的使用权委托给被告，由被告对房屋进行管理和出租，业主收取租金收入的90%，余下10%作为受托方报酬。合同签订后，双方依约履行。2008年8月，由被告制作了“禧徕乐家居生活广场业主临时公约”要求业主进行签署确认，后有部分业主还签署了正式公约。公约约定租金的收益为租金每半年支付一次。2010年10月，托管的商铺进入收益期，被告均于当年的10月、次年的5月两次将租金收益汇入原告帐户，多年来每年收益基本固定为33770元。前期原告已经提起租金主张的诉讼，原告已经胜诉。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司辩称，1、关于原告主张的2016年4月1日-2017年3月31日期间的租金金额，双方在统一经营管理合同中并没有明确约定，在双方已经签订的业主公约和临时公约约定按照实际收取租金的收入状况扣除10%的管理费后再支付给业主，所以原告主张的按照之前实际发放租金的情况来主张该期间的租金明显依据不足。2、根据2017年4月初由被告与相关业主代表通过召开业主代表会议达成的初步共识，2017年度租金由被告在2017年6月30日前根据实际经营的状况和收取租金收入的情况按时将租金发放给业主，截止到2017年6月29日被告共收取租金约379万元，经征求相关业主的意见除了承兑20万元和预留6万元电费后全部发放给业主，到2017年6月30日共计向业主发放租金总额358.18万元（含代扣代缴个人所得税12.5万元）。原告的商铺，被告在扣除个税178.66元后已经实付给原告4925.83元，所以对原告主张的租金不论最终判决多少，对已付给原告的包含个税在内的租金5104.49元应从原告诉请中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告的身份证明及结婚证、被告的工商信息各1份，以证明原、被告的诉讼主体资格及两原告为夫妻关系。2、《统一经营管理合同》1份，以证明双方订立租赁合同，原、被告对于租金的约定和权益的约定。3、（2017）苏0581民再审2号民事判决书1份，以证明前期原告在维权过程中法院的处理结果。被告对原告的证据均无异议。被告未提供证据。对原、被告无异议的证据，本院予以确认。对于被告抗辩的已经付款5104.49元（含代扣税178.66元），因被告在审理中未提供证据，本院难以认定。本院经审理认定事实如下：2007年5月21日，两原告与被告签订了《统一经营管理合同》1份，约定甲方为被告，乙方为原告，由乙方将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场2层A2002号商铺（建筑面积60.92平方米）交由甲方统一经营管理。合同约定，前三年为商场培育期，商场正式开业之日起算，商场培育期内甲方无需支付该商铺的租金，甲方承担全部商场培育期内的经营管理费用及其他费用。商场培育期满，乙方继续委托甲方经营，由甲方统一对外招租、统一管理市场，甲方收取租金的10%为托管费，其余90%租金收益全部支付给乙方（年终甲方向乙方公开该商铺租金收入账目并接受查询）。乙方自行承担依法应缴纳的税费，甲方依法承担代扣代缴义务。又查明：原、被告签订的统一经营管理合同赔偿责任9-1约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的20%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。2008年9月23日，被告制定《禧徕乐家居生活广场业主临时公约》，并交由包括邵鸣怡、张维亚在内的禧徕乐一期业主签字。该临时公约第十五条关于“出租、转让、续租及统一经营管理”明确约定：业主按照合同约定，委托禧徕乐管理公司统一出租；商场培育期满，业主继续委托禧徕乐管理公司经营，由经营管理公司统一对外招租、统一管理市场，经营管理公司收取铺位租金的10%作为托管费，其余90%租金收益（按每半年支付一次方式）支付给业主（年终经营管理公司向业主公开商场商铺租金收入账目并接受查询），业主自行承担依法应缴纳的税费，经营管理公司依法承担代扣代缴义务；商场培育期满后租金收益的计算方式：该商铺租金收益=商场整体租金收益/商场所有商铺折后总价×该商铺实际合同金额。另查明：涉案位于常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）二层2087号（A2002）商铺系邵鸣怡、张维亚向禧徕乐投资公司购买，购房价款为401393.13元，房屋登记所有权人为邵鸣怡、张维亚。禧徕乐投资公司在向邵鸣怡、张维亚交付上述房屋时并未按照房产证载明的建筑面积实体分割，被告对外出租时，各承租人租赁的商铺与邵鸣怡、张维亚等业主所持有的商铺并非一一对应。涉案房屋的租金支付年度是从当年的10月1日至次年9月30日，每半年为一期，支付租金时间为11月15日和次年5月15日两次。由于被告未及时按照惯例付2016年4月1日-2017年3月31日的二次租金款致纠纷发生。审理中，被告表示无法提供2015年10月1日至2016年9月30日的审计报告，也不申请审计。在前案审理期间，原、被告一致确认已付的租金是参照实际已付购房款8%的标准支付。本院认为，原、被告间的统一经营管理合同合法有效，依法予以支持。被告应当依法向原告给付约定的租金。本院认为，虽然原、被告在统一经营管理合同中约定了被告应当将收取的租金90%支付给业主，但实际并未按此约定履行，被告从2010年10月1日起每半年向原告支付固定租金。本院同时认为，首先，双方虽在《统一经营管理合同》中将支付租金的标准约定为实际收取租金的90%，但因各业主所购商铺之间并未实体分隔，被告也未按各商铺的产权面积逐一分别出租给承租户，而是统一对外出租，根据现有的租赁情况无法准确判断出各业主所持商铺每年实际取得的租金收益，且双方当事人在实际履行过程中并未按上述约定支付业主租金，故统一经营管理合同中约定的租金支付方式不能作为计算本案所涉租金的依据。其次，对于被告提出的按照业主临时公约的约定计算租金的抗辩主张，虽双方对业主临时公约均不持异议，但因被告并未按合同约定向包括邵鸣怡、张维亚在内的各业主公开商铺租金的收入账目并接受查询，被告负有进一步举证证明租金收入情况的义务，审理中其明确表示不申请审计，应承担不利的诉讼后果。再次，因双方当事人确认已付租金系参照实际购房价的8%标准支付，在被告未能充分举证证实禧徕乐一期实际已收租金及应付业主租金数额的情况下，邵鸣怡、张维亚要求按照原租金支付标准支付租金的主张予以支持，租金应为自2016年4月1日起至2017年3月31日，计33770元（16885元×2）。被告抗辩已经支付原告租金5104.49元（含代扣税178.66元）的意见，被告未能提供证据，应承担不利的后果，本院难以支持。综上，原告要求被告给付租金33770元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张维亚、邵鸣怡租金33770元。（如采用转账方式支付，请汇入原告张维亚、邵鸣怡指定账号；或汇入常熟市人民法院账户）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元减半收取322元，由被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司负担。原告预交案件受理费322元，由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）审判员 朱 剑二〇一七年九月十二日书记员 顾腾燕