上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初5702号原告（反诉被告）：上海港翔企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇横港村1188号1号楼201室。法定代表人：唐正福，董事长。委托诉讼代理人：郭斌，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，上海市海华永泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海天赞实业有限公司，住所地上海市金山区吕巷镇溪南路86号31幢2010室。法定代表人：赵文表，执行董事。委托诉讼代理人：周海英，上海市群成律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）上海港翔企业管理有限公司诉被告（反诉原告，以下统称被告）上海天赞实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭斌及被告委托诉讼代理人周海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令《房屋租赁合同》部分无效，无效部分对应租赁房屋第三、四层，面积为3200平方米；2.判令降低租赁房屋其他楼层承租面积9958.41平方米的租金的40%；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2014年8月28日签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告承租被告位于上海市金山区亭林镇亭学路109弄22号房屋，作为商业、餐饮、歌舞厅等为一体的综合性酒店经营使用。因违反法律、法规之强制性规定，租赁房屋的第三、四层无法办理开设KTV经营许可，原告无法经营KTV业务。同时因无法开设KTV业务，导致原告租赁房屋作为一体性综合性酒店经营目的无法实现，且严重影响租赁房屋内宾馆、餐饮等经营收益。原告一方面无法实现租赁目的，一方面要负担合同约定的高昂租金成本。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决如前所述。被告辩称：不同意原告的诉请。关于确认三、四层无效，经过一、二审法院生效判决，已确认合同有效，原告诉请没有依据；关于降低40%租金，没有法律及合同依据。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付2016年10月21日至2017年7月20日的租金人民币（以下币种同）337.5万元，并支付违约金40.5万元；2.判令解除原、被告双方于2014年8月28日签订的《房屋租赁合同》，原告搬离位于上海市金山区亭林镇亭学路109弄22号租赁房屋并将该房屋返还被告；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2014年8月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定，原告承租被告位于上海市金山区亭林镇亭学路109弄22号房屋，租赁期限为十五年，自被告取得房地产权证之日起计，被告于2015年1月21日取得租赁房屋房地产权证，其中前六个月为免租期，第七个月（2015年7月21日）开始计收租金。前五租赁年度的租金为450万元，折算成三个月的租金为112.5万元。租金先付后租，每三个月支付一次，租金需提前一个月支付，首期租金应在2015年6月21日前支付，并已由定金冲抵。2016年10月20日之前的租金，被告已进行诉讼，目前在执行中。根据合同约定，原告应于2016年9月21日前支付2016年10月21日至2017年1月20日租金112.5万元；应于2016年12月21日前支付2017年1月21日至4月20日租金112.5万元；应于2017年3月21日前支付2017年4月21日至7月20日租金112.5万元。以上三期九个月租金合计337.5万元，原告至今未支付。综上，被告认为，原告拖欠租金已违约，同时原告迟延履行主要债务，经法院执行也没有履行，被告可根据合同法规定解除合同。故提起反诉，请求法院判决支持被告反诉请求。原告针对被告反诉辩称：本案不符合反诉的受理条件，原告已就三、四层提出确认合同无效的请求，被告却对全部租赁合同提出解除的请求，至少不是典型的反诉；被告诉请的租金尚未达到支付条件，原告承租房屋没有达到综合性休闲广场的目的，据此，违约金也无从谈起。诉讼过程中，被告向本院申请撤回解除合同之诉讼请求。该请求系自由处分诉讼权利和实体权利的行为，本院予以准许。经审理查明：2014年8月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，被告承租原告位于上海市金山区亭林镇亭学路109弄22号房屋，作为商业、餐饮、住宿、歌舞厅等为一体的综合性酒店经营使用。租赁用途中，经营相关许可证由原告负责办理，被告应于协助，由于政府部门不批准而不能实现上述任一用途的，被告不承担责任。被告自愿给付原告10万元作为原告办理相关许可证的补偿，该费用在原告支付首期租金时抵扣。被告应于案涉房屋验收备案之日起十日内交付原告，租赁期限自被告取得房地产权证之日起的15年，其中前6个月为免租期。自起租日起前五个租赁年度租金为450万元；在签订本合同后5个工作日内，原告支付三个月租金112.5万元作为本协议执行的定金，定金在首期租金中冲抵；先付后租，每三个月支付一次租金，且需提前一个月支付；原告逾期支付租金的，每逾期一日，需按拖欠租金的0.3%支付违约金等等。合同签订后，被告如约交付房屋，原告如约支付首期租金（定金冲抵）。此后，原告在办理KTV经营许可证时，因违反“沪会法「2012」3号”文及“沪文广影视「2012」1346号”文规定精神，即涉案房屋与学校围墙或者校园周边边界的任一点之间直线距离未超过200米，故未获批准。2015年9月15日，金山区亭林镇政府向金山区文广局出具“情况说明”，希望能在不影响学校正常运行的前提下，一事一议核准该项目开设KTV，但仍未能获准。因此，原、被告双方产生矛盾，原告拒绝支付到期租金。2015年11月，被告向本院提起诉讼，请求判令原告支付第二期租金112.5万元及相应违约金、电费等，原告以“租赁合同部分无效，被告承租房屋目的是休闲为主，而其中的三、四层无法办理开设KTV经营许可，影响了宾馆、餐饮等经营”等为由，行使先履行抗辩权，要求被告先解决KTV开设问题。本院于2016年4月26日作出（2015）金民三（民）初字第3604号民事判决，认定双方所签合同不存在法律规定的无效情形及原告主张先履行抗辩权不符合法律规定的构成要件等，判令原告支付被告第二期租金112.5万元及相应违约金（按年息24%标准计算）、电费336,329.84元。判决后原告不服提起上诉，因未按指定期间交纳上诉费，二审裁定按撤回上诉处理。2016年9月，被告再次向本院提起诉讼，请求判令原告支付2016年1月21日至2016年10月20日共三期租金337.5万元及违约金40.5万元，原告提出如前述之抗辩，本院于2016年10月25日以（2016）金民三（民）初字第8564号民事判决，作出与前述3604号判决同理之认定，并判令原告支付租金337.5万元及相应违约金（按年息24%标准计算）。原告仍不服，提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。前述生效判决皆进入了执行程序。原告无奈，提起本案诉讼，被告继而提起反诉。以上事实，由原、被告共同提供的2014年8月28日《房屋租赁合同》，原告提供的2012年7月10日“沪会法「2012」3号”文、2012年7月24日“沪文广影视「2012」1346号”文、2015年9月15日亭林镇政府的“情况说明”及2012年1月6日政府备案的被告原三层KTV规划平面图，被告提供的2015年1月21日房地产权证、2014年12月26日物业移交清单、2015年7月24日“函告”及邮寄凭证、（2015）金民三（民）初字第3604号《民事判决书》、（2016）沪01民终6340号《民事裁定书》、（2016）金民三（民）初字第8564号《民事判决书》、（2017）沪01民终53号《民事判决书》等证据证实，并结合双方当庭陈述，足以认定。本院认为：针对原告的本诉请求，首先需解决的问题是双方合同是否部分无效。原告认为，合同中双方关于租赁房屋用于开设歌舞厅部分因违反法律、法规之强制性规定，应属无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的法规为依据，不得以地方性法规、规章为依据。本案所涉KTV经营许可未获批准，所违反的文件显然不在前者之列。另，围绕原、被告间诉讼，业已生效的一、二审民事判决，皆明确认定双方合同合法有效，不存在无效情形，原告在本案中所持观点及证据，与前案并无不同，故原告关于双方合同部分无效之诉请，本院实难支持。其次，原告要求降低租赁房屋其他楼层承租面积的租金40%有无事实依据及法律依据。原告认为，租赁房屋作为商业、餐饮、住宿、歌舞厅等为一体的综合性酒店经营，由于KTV的经营许可未获批准而未能开设，已严重影响到其他经营项目的收益，造成原告无法实现租赁目的，还要承担合同约定的高昂租金成本，故其他楼层租金应予降低。诚然，原告租赁涉案房屋作为商业、餐饮、住宿、歌舞厅等为一体的综合性酒店，其中歌舞厅（KTV）未能开设已是客观事实，且不论准备开设KTV的楼层本身闲置所造成的资源浪费，由此未能与其他经营项目产生互动和促进作用也应在情理之中，但鉴于客观上无法将KTV开设与未开设两种情况进行实际对比并量化，原告其他经营项目的收益不理想难以完全归责于KTV未能开设，不排除同时存在其他市场因素的影响，经营本身亦存在风险。原、被告之间为房屋租赁合同关系，被告通过出租房屋取得租金而获利，原告通过承租房屋开展经营活动而获利，被告不因原告经营收益的盈亏而影响约定租金的收益，除非双方合同另有约定，或原告经营损失系由被告违约或侵权造成。原告认为，KTV经营许可未获批准的原因系由被告房屋所处位置造成，且被告出具的政府备案的原三层KTV规划平面图对原告造成了误导。本院注意到，双方合同第二条明确约定，租赁用途中相关许可证由原告负责办理，被告应于协助，由于政府部门不批准而不能实现上述任一用途的，被告不承担责任。本院同时注意到，被告出具给原告的政府备案的原三层KTV规划平面图形成于2012年1月，时间明显早于本案阻碍原告KTV经营许可获准的二份文件发布时间，且作为房屋出租方的被告，签订合同时未必知晓该二份文件的存在，正如原告未必知晓一样，故不能认定被告有故意诱导原告的主观恶意。而对于即将开设KTV的原告来说，理应对相关政策规定、办证有无风险等给予更大的关切，在签订合同前做好调研和抉择。现根据合同约定，KTV办证未获政府批准的法律风险和后果只能由原告自行承担，由此对其他经营项目的消极影响更无归责于被告的法律依据。因此原告要求降低其他楼层承租面积租金40%的诉请依据不足，本院亦难以支持。针对被告反诉，即要求原告支付2016年10月21日至2017年7月20日的租金及违约金，如前所述，在原告本诉请求不能成立的前提下，根据合同约定，原告未能按约支付租金确已构成违约，被告诉请原告支付到期租金既有事实依据，亦有法律依据，且被告已将违约金标准从合同约定的每日0.3%主动调低为年24%，在法律允许的范围内，与法不悖，且针对双方已经生效的判决亦采此标准，故本院对被告诉请予以支持。综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海港翔企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海天赞实业有限公司2016年10月21日至2017年7月20日的租金人民币337.5万元及违约金（以人民币112.5万元为基数，自2016年9月21日起计算；以人民币112.5万元为基数，自2016年12月21日起计算；以人民币112.5万元为基数，自2017年3月21日起计算；均按年息24%计算至判决生效之日止）；二、驳回原告（反诉被告）上海港翔企业管理有限公司诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40元及反诉案件受理费18,520元，皆由原告（反诉被告）上海港翔企业管理有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李庆阳二〇一七年九月二十六日书记员  顾春燕附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。