北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终10953号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京欧尚隆盛服装店，住所地北京市朝阳区外交部南街*号住宅楼*******号。经营者：王彦勋，经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ，男，1975年8月24日出生，住河北省保定市蠡县。二上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ中，北京德和衡律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐梦君，女，1989年7月28日出生，北京德和衡律师事务所实习律师，住河北省唐山市迁西县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京雅宝鑫发商贸中心，住所地北京市朝阳区外交部南街*号（住宅）楼****室。投资人：冯凯，经理。委托诉讼代理人：曹洪军，北京市绅特律师事务所律师。上诉人北京欧尚隆盛服装店（以下简称欧尚服装店）、ＸＸ因与被上诉人北京雅宝鑫发商贸中心（以下简称雅宝商贸中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初38249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人欧尚服装店与ＸＸ的共同委托诉讼代理人ＸＸ中、唐梦君，被上诉人雅宝商贸中心的委托诉讼代理人曹洪军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。欧尚服装店、ＸＸ上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持欧尚服装店、ＸＸ的一审反诉请求；雅宝商贸中心承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：雅宝商贸中心单方强制收回涉案房屋，导致欧尚服装店、ＸＸ不能正常使用房屋进行经营活动，不能实现合同目的，雅宝商贸中心的行为构成实质违约，应承担违约责任。一审判决对相关案件事实调查认定不清，导致作出错误判决。一、雅宝商贸中心于2016年2月1日单方收回房屋的行为构成违约，最终导致租赁合同解除，合同解除时间应为2016年2月1日。1、2015年10月，因资金周转原因，欧尚服装店、ＸＸ与雅宝商贸中心多次进行协商，希望延期支付下期租金。在协商期间，雅宝商贸中心于2016年2月1日强行换锁，收回房屋并扣留了欧尚服装店、ＸＸ的货物及其他物品，导致其不能正常经营。欧尚服装店、ＸＸ提供的证人证言、照片及录音证据，足以证明雅宝商贸中心单方收回房屋扣留货物的事实，但一审判决对以上重要事实未进行详细调查和认定，反而“根据二被告提交的租赁房屋的照片和庭审陈述，可以认定系二被告在未通知原告情况下自行停止经营，并转移走有价值物品”，如此认定结果没有任何证据支持和事实依据。2、雅宝商贸中心称“二被告何时停止经营不清楚，2016年春节过后好长时间发现没有人来经营，通过门外查看，发现里面已经没有货物，因为二被告逃跑，不能让房屋空置，贴了招租广告，2016年9月份有人来看房，所以就把门锁撬开了。”但对其所述内容未提供任何证据，完全不符合事实。欧尚服装店、ＸＸ根本不存在自行停止经营的意思。3、由于雅宝商贸中心单方收回房屋的行为导致欧尚服装店、ＸＸ不能使用房屋继续进行经营活动，不能实现合同目的，其行为已构成严重违约，并最终导致租赁合同解除，合同解除时间应为2016年2月1日。二、关于雅宝商贸中心扣留的物品及给欧尚服装店、ＸＸ造成的损失，一审判决认定事实不清。一审法院安排双方于2016年11月3日上午九时交接雅宝商贸中心扣留的物品及货物，但雅宝商贸中心未到场，故意不配合交接，恶意毁灭其单方扣留、损毁欧尚服装店、ＸＸ财物的证据，其行为给欧尚服装店、ＸＸ造成了严重损失。欧尚服装店、ＸＸ提交视频证据，可以证明该事实，但一审判决未给予准确认定。一审法院未经调查核实，直接认定“一方面具有丢弃的性质，另一方面可以认定价值极其轻微”，缺乏事实和法律依据。三、基于以上事实，欧尚服装店、ＸＸ不同意一审判决。1、一审判决第一项要求欧尚服装店、ＸＸ向雅宝商贸中心支付2015年10月15日至2016年4月14日租金175000元缺乏事实依据。欧尚服装店、ＸＸ认为，双方解除租赁合同时间应为2016年2月1日，欧尚服装店、ＸＸ支付租金的期限应当自2015年10月15日至2016年2月1日。关于滞纳金，属于行政管理法规的范畴，要求欧尚服装店、ＸＸ支付滞纳金于法无据。2、一审判决第二项要求欧尚服装店、ＸＸ支付雅宝商贸中心自2016年4月15日至2016年10月14日的租金275000元无事实依据。双方解除租赁合同时间应为2016年2月1日，合同解除后，双方再无租赁关系，欧尚服装店、ＸＸ不应再承担租金。另外，欧尚服装店、ＸＸ的货物及其他物品系雅宝商贸中心强行扣留，也不存在欧尚服装店、ＸＸ占用房屋的问题，因此也不应承担房屋占用费。3、关于一审判决第三项水电费。涉案租赁合同于2016年2月1日解除，自此时起，房屋由雅宝商贸中心控制，欧尚服装店、ＸＸ并未使用，因此之后的水电费及相关费用不应由欧尚服装店、ＸＸ承担。ＸＸ与雅宝商贸中心之间的权利义务关系，应当以2015年7月1日签订的《租赁协议（暂行）》的约定为准，ＸＸ与欧尚服装店不应当承担连带责任，合同解除时间应认定为2016年2月1日，一审法院对12万押金的法律性质未予认定，双方约定的12万押金既有租赁押金性质同时具有违约金性质。综上所述，雅宝商贸中心应当承担因其违约给欧尚服装店、ＸＸ造成的损失，欧尚服装店、ＸＸ在一审中提出的反诉请求应当得到支持。原审判决认定事实不清，导致做出错误的判决。欧尚服装店、ＸＸ为了维护自身合法权益，特依法提起上诉，请求支持欧尚服装店、ＸＸ的上诉请求。雅宝商贸中心辩称：同意一审判决，一审认定事实清楚、适用法律正确。不同意欧尚服装店、ＸＸ的上诉请求，其上诉请求没有事实及法律依据。雅宝商贸中心向一审法院起诉请求：1、判令欧尚服装店、ＸＸ连带支付2015年10月15日至2016年4月14日的租金175000元及滞纳金，按照日千分之五标准自2015年10月15日计算至实际给付之日止；2、判令欧尚服装店、ＸＸ连带支付2016年4月15日至2016年10月14日房屋占用费275000元；3、判令欧尚服装店、ＸＸ连带支付水电费4583.01元。欧尚服装店、ＸＸ向一审法院提出反诉请求：判令雅宝商贸中心：1、返还押金120000元；2、赔偿货物损失310300元；3、赔偿经营损失200000元。一审法院认定事实：王彦勋系个体工商户，其领取的营业执照字号名称为“北京欧尚隆盛服装店”，显示发照日期为2009年11月6日，经营场所位于北京市朝阳区外交部南街8号住宅楼107、108号。ＸＸ系王彦勋之子。2005年10月10日，王彦勋与袁晶晶签订《租赁合同》，约定租用北京市朝阳区外交部南街8号楼107、108号房屋用于经营，租赁期限自2005年10月15日至2010年10月14日，交纳两个月房租173600元作为押金。2010年10月10日，王彦勋与雅宝商贸中心签订《租赁协议》，约定继续租用北京市朝阳区外交部南街8号楼108号房屋（以下简称108号房屋）用于经营，租赁期限自2010年10月15日至2011年4月14日止，原押金173600元中107号房屋押金53600元用于折抵租金。2011年3月18日，王彦勋与雅宝商贸中心签订《租赁合同》，继续租用108号房屋用于经营，合同期间自2011年4月15日至2013年4月14日。2013年4月10日，ＸＸ（乙方）和雅宝商贸中心（甲方）签订《租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定继续租用108号房屋用于经营，租赁期限自2013年4月15日至2018年4月14日，年租金550000元，乙方应于签约当日支付半年租金275000元，每半年为一个租金付款周期；乙方须在已付款周期结束前30天支付下一期租金；乙方未按本合同的条款缴付租金、电费、保证金等费用属乙方违约，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每延误一日按应缴款额的千分之五收取，若在15日内未缴纳，甲方有权终止合同，乙方所支付的押金甲方不予退还。2015年7月1日，ＸＸ与雅宝商贸中心签订《租赁协议（暂行）》，约定自2015年4月15日至2016年4月14日一年期内，年租金调整为年350000元，付款方法、付款日期以及其它相关事项均执行原租赁合同。欧尚服装店、ＸＸ未按照约定缴纳2015年10月15日之后的租金。欧尚服装店、ＸＸ称雅宝商贸中心2016年2月1日强行将108号房屋收回，申请ＸＸ朋友杜猛出庭，该证人称108号房屋于2016年2月初被雅宝商贸中心换锁。欧尚服装店、ＸＸ提交杜猛2016年9月20日以承租人名义查看108号房屋的照片和录音，照片显示108号房屋内部只有一堆破旧杂货，系欧尚服装店、ＸＸ所留。雅宝商贸中心称欧尚服装店、ＸＸ何时停止经营不清楚，2016年春节过后好长时间发现没有人来经营，通过门外查看，发现里面已经没有货物，因为欧尚服装店、ＸＸ逃跑，不能让房屋空置，贴了招租广告，2016年9月份有人来看房，所以就把门锁撬开了。2016年10月31日庭审中，雅宝商贸中心和欧尚服装店、ＸＸ均同意解除租赁合同，法院主持双方2016年11月3日上午9时交接108号房屋剩余物品，但双方未交接成功。欧尚服装店、ＸＸ称其派人按时去交接，但是雅宝商贸中心没有人来，雅宝商贸中心称欧尚服装店、ＸＸ未派人按时到现场，故已经当废品扔掉。双方均同意押金120000元在本案中一并处理。欧尚服装店、ＸＸ拖欠水电费4583.01元。庭审中，雅宝商贸中心称如果法院认定的解除时间与其认定的不一致，要求作为租金由欧尚服装店、ＸＸ支付。欧尚服装店、ＸＸ申请酌减违约金。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。欧尚服装店在108号房屋注册经营，结合108号房屋的租赁情况，欧尚服装店、ＸＸ又一并提出退还12万元押金和要求损害赔偿，故法院认为欧尚服装店、ＸＸ应该承担连带责任。现有证据不足以证明雅宝商贸中心2016年2月将欧尚服装店、ＸＸ从108号房屋赶走，根据欧尚服装店、ＸＸ提交的租赁房屋的照片和庭审陈述，可以认定系欧尚服装店、ＸＸ在未通知雅宝商贸中心情况下自行停止经营，并转移走有价值物品，2016年11月3日前仍然有欧尚服装店、ＸＸ的破旧杂物在108号房屋。因为双方均没有向对方发出有效解除合同通知，故解除时间法院以双方达成解除意见之日即2016年10月31日为准。一方违约后，另一方应该采取措施防止损失扩大，结合欧尚服装店、ＸＸ在本案中的答辩意见和反诉事实，法院认为雅宝商贸中心对于108号房屋的处置并无不当，故欧尚服装店、ＸＸ应该支付雅宝商贸中心2015年10月15日至2016年10月14日的租金，其中2016年4月15日起的租金按照年租金55万元标准支付。关于滞纳金，性质属于违约金，但约定过高，欧尚服装店、ＸＸ申请酌减，法院按照年利率24%的标准予以支持。雅宝商贸中心要求欧尚服装店、ＸＸ支付水电费，法院予以支持。欧尚服装店、ＸＸ要求的经营损失，法院不予支持，理由如上所述。关于押金，本案租赁合同系欧尚服装店、ＸＸ擅自撤离导致无法继续履行，故应该承担违约责任，该数额合理，且与滞纳金所针对的对象不同，雅宝商贸中心不予退还合法有据。关于欧尚服装店、ＸＸ物品损失，一方面，具有丢弃的性质，另一方面可以认定价值极其轻微，又雅宝商贸中心并没有要求欧尚服装店、ＸＸ支付2016年10月14日之后的租金及欠付2016年4月15日至2016年10月14日期间租金的违约金，法院视为雅宝商贸中心放弃，该款项足以弥补欧尚服装店、ＸＸ的损失，故不予支持。判决：一、北京欧尚隆盛服装店、ＸＸ于判决生效之日起七日内连带支付北京雅宝鑫发商贸中心二〇一五年十月十五日至二〇一六年四月十四日的租金十七万五千元及以十七万五千元为基数，从二〇一五年十月十五日起，按照年利率24%的标准计算至实际给付之日止的滞纳金；二、北京欧尚隆盛服装店、ＸＸ于判决生效之日起七日内连带支付北京雅宝鑫发商贸中心二〇一六年四月十五日至二〇一六年十月十四日的租金二十七万五千元；三、北京欧尚隆盛服装店、ＸＸ于判决生效之日起七日内连带支付北京雅宝鑫发商贸中心水电费四千五百八十三元零一分；四、驳回北京雅宝鑫发商贸中心的其他诉讼请求；五、驳回北京欧尚隆盛服装店、ＸＸ的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《租赁合同》、《租赁协议（暂行）》、照片、当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，ＸＸ与雅宝商贸中心签订的《租赁合同》及《租赁协议（暂行）》均系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应遵守。欧尚服装店在108号房屋注册经营，结合108号房屋的租赁与实际使用情况，一审中欧尚服装店、ＸＸ又一并提出退还12万元押金和要求损害赔偿，故一审法院认为欧尚服装店、ＸＸ应承担连带责任并无不当。根据查明的事实，欧尚服装店、ＸＸ于2015年7月21日交纳了2015年4月15日至2015年10月15日的租金，根据《租赁合同》的约定，欧尚服装店、ＸＸ应于2015年9月15日缴纳下期6个月的租金，欧尚服装店、ＸＸ亦认可由于资金周转问题并未缴纳下期租金。根据《租赁合同》第七章第2款约定，乙方未按本合同的条款缴付租金、电费、保证金等费用属乙方违约，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每延误一日按应缴款额的千分之五收取，若在15日内未缴纳，甲方有权终止合同，乙方所支付的押金甲方不予退还。根据《租赁协议（暂行）》的约定，自2015年4月15日至2016年4月14日一年期内，年租金调整为年350000元，付款方法、付款日期以及其它相关事项均执行原租赁合同。由于双方发生争议后均未向对方发出有效解除合同通知，且在一审庭审过程中欧尚服装店、ＸＸ仍有部分杂物在108号房屋中，故一审法院以一审庭审中双方达成解除意见之日为合同解除时间并无不当。欧尚服装店、ＸＸ虽主张2016年2月雅宝商贸中心将其从108号房屋赶走，但并未提交充分证据予以证明，故一审法院对欧尚服装店、ＸＸ认为2016年2月1日为合同解除期限的主张不予采信，并无不当。综上，一审法院根据《租赁合同》和《租赁协议（暂行）》的约定，判决欧尚服装店、ＸＸ支付2015年10月15日至2016年4月14日的租金及滞纳金、2016年4月15日至2016年10月14日的租金及租赁期内的水电费并无不当。关于滞纳金的数额问题，由于双方约定过高，欧尚服装店、ＸＸ申请酌减，一审法院予以酌减并无不当。关于押金的问题，因欧尚服装店、ＸＸ擅自搬离导致租赁合同无法继续履行，且《租赁合同》第七章第2款约定乙方若在15日内未缴纳租金，甲方有权终止合同，乙方所支付的押金甲方不予退还，一审法院对欧尚服装店、ＸＸ退还押金的主张不予支持，并无不当。关于欧尚服装店、ＸＸ主张雅宝商贸中心赔偿货物损失及经营损失的问题，欧尚服装店、ＸＸ未提交证据证明上述损失的存在，本院不予采信。综上，欧尚服装店、ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6206元，由北京欧尚隆盛服装店、ＸＸ负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张岚岚代理审判员  申峻屹代理审判员  赵 纳二〇一七年九月十四日法官 助理  林家诚书 记 员  高 明