重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终5829号上诉人（原审原告）:吴裕华，男，1958年9月4日出生，汉族，重庆市公安局南岸区分局涂山派出所民警，住重庆市南岸区，上诉人（原审被告）：昝启贵，男，1977年3月29日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巴南区，委托诉讼代理人：涂珀溯，重庆海力律师事务所律师。上诉人吴裕华因与被上诉人昝启贵房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月5日公开对本案进行了询问。吴裕华及昝启贵的委托诉讼代理人涂珀溯到庭参加了询问。本案现已审理终结。吴裕华上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴裕华的全部诉讼请求。主要事实和理由：一、关于时效问题，业主代表去找昝启贵索要租金，就等于吴裕华去索要租金。吴裕华提供的音视频证据中，索要租金的业主代表身份一审法院并未核实。基于此，一审法院认为2016年4月1日前的租金已过诉讼时效是错误的。即使2015年的租金已过诉讼时效，那么2016年1-3月的租金也没有过诉讼时效。昝启贵应当在2015年12月21日前支付这三个月的租金，而吴裕华是在2017年1月份就起诉了。计算诉讼时效，应当依据租赁合同的有效租赁期计算。二、依据合同第10.1条，昝启贵已经超过30天没有支付租金及物管费，已经构成单方提前解除合同的条件。吴裕华在一审庭审中说不要求解除合同，是指作为业主并不存在想单方面提前解除合同的意思。在昝启��违反合同约定构成单方面提前解除合同的条件基础上，吴裕华才同意执行该条约定提前解除合同。三、关于违约金问题，同意一审法院的判决。昝启贵辩称：不同意吴裕华的上诉请求，要求支持己方的上诉请求。昝启贵上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回吴裕华的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由吴裕华承担。主要事实和理由：原判认定事实错误。昝启贵和吴裕华签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，应当予以认可。业主对业主代表出具的委托书并没有明确需要六人一起签字才生效。即使业主代表溪萍一人不能代表吴裕华签订补充协议，因昝启贵有理由相信其有代理权，故构成表见代理，对该《补充协议》应予认可。2016年12月20日吴裕华单方面解除了租赁合同，其向昝启贵发出了解除合同通知函，昝启贵已经按照该通知要求，���2016年12月20日左右搬出涉案房屋。昝启贵向一审法院提交了调取证据申请书，一审法院在判决中根本没有加以查证。吴裕华辩称：不同意昝启贵的上诉请求，要求支持己方的上诉请求。吴裕华向一审法院起诉请求：1、判令昝启贵支付吴裕华2015年4月至2017年1月拖欠的租金22900.60元；2、判令昝启贵支付吴裕华违约金38387.47元；3、本案诉讼费由昝启贵承担。事实与理由：吴裕华在重庆市沙坪坝区华夏银座二楼有一商铺，编号59号，建筑面积26.57平方米。从2014年4月1日起，昝启贵承租本楼层全部61个商铺经营瑞杰多烤肉店。租金支付方式是按每个商铺建面大小计算租金并分别汇入每个业主的账户上。合同约定的租期为2014年4月1日至2022年3月31日。合同约定，第一年每月租金按建筑面积150元/平方米计算（吴裕华商铺月租金应为3985.50元）；第二年至第五年每年租金标准按上年的6%递增，即第二年月租金标准为159元/平方米（吴裕华商铺月租金应为4224.63元）；第三年月租金标准为168.54元/平方米（吴裕华商铺月租金应为4478.10元）。2015年4月开始，昝启贵本应按合同约定支付吴裕华租金4224.63元，但2015年4月至10月，昝启贵每月支付吴裕华租金3985.50元；2015年11月支付租金3624.15元；2015年12月至2016年9月每月支付租金3404.95元；2016年10月至11月每月支付租金3321.25元；2016年12月起未支付租金。截止到2017年1月，共拖欠租金22900.60元。另外，根据合同约定，昝启贵未按合同约定时间支付租金，每超过一天按拖欠租金的5‰承担违约金。一审法院认定事实：2014年3月12日，沙坪坝区渝碚路66号项目“华夏银座”平街二楼物业61位产权人签订授权委托书，授权业主代表唐国红、张年健、周萍、邓雪莲、刘俞伶、奚萍6人代表全体业主���行统一招商，全权负责执行以下条款的所有事宜：一、代为对该房屋的招租、洽谈、协调工作及配合租赁合同签订，协调通知收取租金和保证金等事宜；二、关于上述房屋的租赁税一事，全体业主一致同意委托代表按乙方申报的并且税务部门核准同意的金额配合申报，如有此产生的一切法律和经济责任由乙方承担；三、上述业主代表有变动的，新的代表成员应及时按此授权书补签名字；四、授权期限：从2014年4月1日起至2022年3月31日止；五、在授权期内签署的有关租赁事宜一切文件，所有产权业主均认可。同日，重庆市沙坪坝区“华夏银座”平街二楼商铺全体业主（出租方、甲方）与昝启贵（承租方、乙方）签订《租赁合同》。沙坪坝区渝碚路66号项目“华夏银座”平街二楼物业61位产权人（见附件一：唐国红、张年健等61位产权人名单）授权业主代表唐��红、张年健、周萍、邓雪莲、刘俞伶、奚萍6人，全权代表上述61为产权人处理上述物业的租赁事务（见附件二授权委托书）。合同约定，租赁物的建筑面积为1711.96平方米（全体业主的房产证上面积总和），同时甲、乙双方一致同意将该面积作为租金计算、物业管理的计价依据。关于租赁期限，双方约定，2.1租赁期八年，即2014年4月1日起至2022年3月31日止。从甲方将租赁物业正式交接给乙方起计算。关于优惠条件，3.1双方约定，甲方同意给乙方一个月的免费装修期，免费装修期从甲方将租赁物正式交接给乙方起计算，即：2014年4月1日起至2014年4月30日止。如因甲方原因导致乙方不能进场装修或正常营业，免租期应往后顺延，计租期也相应往后顺延。关于租金，双方约定，4.1经甲、乙双方协商一致，第一年的租金按建筑面积每月每平方米150元的标准计算，从第2年起至第5���租金按上年总金额的6%递增，从第6年起至第8年止租金按上年总金额的7%递增。甲方不提供租赁发票，所产生的租赁税费由乙方承担，乙方以银行转账凭证作为已交租金的依据。4.2甲方同意乙方以每3个月为一期缴纳租金，先交后用，并按期足额向甲方缴纳。4.3第一期租金自2014年4月1日开始计算，每3个月为一期，乙方应当在合同签订后于2014年3月20日前向甲方支付第一期3个月的租金。以后每期租金乙方应提前10天交纳下季度租金。乙方应按上款约定将租金按时足额付至甲方指定的账户，租金到甲方账后即视为乙方已履行该期的租金支付义务。4.5租金年租表：2014年4月1日至2015年3月31日，150元/月/平方米；2015年4月1日至2016年3月31日，159元/月/平方米；2016年4月1日至2017年3月31日，168.54元/月/平方米；2017年4月1日至2018年3月31日，178.65元/月/平方米。关于提前解除或终止���同的条件，双方约定：10.1乙方有下列情形之一的，视为乙方违约。甲方可以终止合同并收回租赁物，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：a乙方未按合同约定按时向机房缴纳租赁费，未缴纳物业费，水、电、通讯等费用，超过约定时间30天的。关于违约责任，双方约定：11.2在租期届满前，若乙方在非本合同约定的情形下，单方面解除合同，则甲方有权将全部已缴纳履约保证金作为乙方违约金不予以退还，同时乙方须向甲方支付3个月当期租金作为违约赔偿金。11.3在合同有效期内，乙方若未按本合同约定方式及期限向甲方支付应付租金，则每逾期一日，乙方应按欠缴金额的千分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清应付款项为止。合同尾部，业主代表唐国红、张年健、周萍、邓雪莲、刘俞伶、奚萍6人在甲方业主代表人处签名捺印，昝启贵在乙方处签名捺印。另查明，重庆市沙坪坝区2-59号房屋产权人系吴裕华，房屋建筑面积为26.57平方米。吴裕华系重庆市沙坪坝区项目“华夏银座”平街二楼物业61位产权人之一。2015年3月25日，昝启贵支付吴裕华租金3985.50元；2015年4月20日，昝启贵支付吴裕华租金3985.50元；2015年5月20日，昝启贵支付吴裕华租金3985.50元；2015年6月20日，昝启贵支付吴裕华租金3985.50元；2015年7月20日，昝启贵支付吴裕华租金3985.50元；2015年8月20日，昝启贵支付吴裕华租金3985.50元；2015年9月21日，昝启贵支付吴裕华租金3985.50元；2015年11月2日，昝启贵支付吴裕华租金3624.15元；2015年12月1日，昝启贵支付吴裕华租金3404.95元；2015年12月25日，昝启贵支付吴裕华租金3404.95元；2016年1月25日，昝启贵支付吴裕华租金3404.95元；2016年2月25日，昝启贵支付吴裕华租金3404.95元；2016年3月25日，昝启贵支付吴裕华租金3404.95元；2016年4月25日，昝启贵支付吴裕华租金3404.95元；2016年5月25日，昝启贵支付吴裕华租金3404.95元；2016年6月25日，昝启贵支付吴裕华租金3404.95元；2016年7月26日，昝启贵支付吴裕华租金3404.95元；2016年8月25日，昝启贵支付吴裕华租金3404.95元；2016年9月25日，昝启贵支付吴裕华租金3321.25元；2016年10月28日，昝启贵支付吴裕华租金3321.25元。案件审理过程中，吴裕华陈述昝启贵当月支付的系下月租金。吴裕华诉请将租金及违约金计算至2017年1月31日止。一审庭审中，吴裕华举示2015年3月24日、2015年5月13日、2015年11月2日谈话及索要租金录像，证明吴裕华在诉讼时效内向昝启贵主张过权利。昝启贵认为该录像的真实性无法确认，且录像中并无吴裕华本人出现，不认可吴裕华的证明目的。昝启贵举示业主代表之一奚萍与昝启贵于2015年12月15日签订的《补充协议》，协议约定2015年12月1日至2017年11月30日执行125元/平方米/月的租金价格，以及承租方原欠的9元/平方米，总额为107853元，其中50%以餐券形式返还业主，另外50%以平摊分期的方式由承租方打到业主方账户。证明原昝启贵在上述期间将租金及其他相关事务进行了重新约定。吴裕华认为该函仅有个别委托人签字，而非全体委托人签字，该《补充协议》并非吴裕华的真实意思表示，不认可昝启贵的证明目的。昝启贵举示重庆炜林律师事务所关于要求立即支付租金和解除租赁合同的函，证明吴裕华于2016年12月20日单方面提出解除双方的租赁合同，昝启贵不存在违约行为。吴裕华不认可该证据的真实性，认为其并未授权该律师事务所发出该函。一审法院认为，重庆市沙坪坝区“华夏银座”平街二楼商铺全体业主与昝启贵签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表���，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。业主代表之一奚萍与昝启贵于2015年12月15日签订的《补充协议》对《租赁合同》作出部分变更，降低了租金标准并对欠付租金的支付问题进行了补充约定。该院认为，沙坪坝区渝碚路66号项目“华夏银座”平街二楼物业61位产权人签订授权委托书，授权业主代表唐国红、张年健、周萍、邓雪莲、刘俞伶、奚萍6人代表全体业主办理该房屋的招租及租赁合同签订事项，该授权的代表为唐国红、张年健、周萍、邓雪莲、刘俞伶、奚萍6人。奚萍个人不能代表全体业主签订《补充协议》，放弃出租方的部分利益。在吴裕华事后未追认的情况下，其代理行为无效。《补充协议》不对吴裕华产生拘束力。昝启贵举示重庆炜林律师事务所关于要求立即支付租金和解除租赁合同的函，证明吴裕华于2016年12月20日单方面提出解除双方的租赁合同，昝启贵不存在违约行为。该院认为，昝启贵并未举证证明吴裕华或吴裕华授权的业主代表授权重庆炜林律师事务所发出该函，吴裕华在庭审中亦明确表示不解除合同，该院对昝启贵的此一证据材料不予采信。关于吴裕华要求昝启贵支付拖欠租金的诉讼请求。重庆市沙坪坝区“华夏银座”平街二楼商铺全体业主与昝启贵签订的《租赁合同》约定，甲方同意乙方以每3个月为一期缴纳租金，先交后用，并按期足额向甲方缴纳。第一期租金自2014年4月1日开始计算，每3个月为一期，乙方应当在合同签订后于2014年3月20日前向甲方支付第一期3个月的租金。以后每期租金乙方应提前10天交纳下季度租金。则2015年4月1日至2015年6月30日期间的租金应于2015年3月21日前缴纳；2015年7月1日至2015年9月30日期间的租金应于2015年6月20日前��纳；2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金应于2015年9月20日前缴纳；2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金应于2015年12月21日前缴纳；2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金应于2016年3月21日前缴纳；2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金应于2016年6月20日前缴纳；2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金应于2016年9月20日前缴纳；2017年1月1日至1月31日期间的租金应于2016年12月21日前缴纳。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金应于2015年12月21日前缴纳，吴裕华于2017年1月6日起诉至法院要求缴纳拖欠租金，已过诉讼时效期间。昝启贵提出抗辩，吴裕华举示2015年3月24日、2015年5月13日、2015年11月2日谈话及索要租金录像，证明诉讼时效中断。一审法院认为，吴裕华举示的视频材料���并无吴裕华出现，其他人员身份无法核实，视频制作时间亦无法确定，故该院对吴裕华的此一证据材料不予采信。一审法院认为吴裕华要求昝启贵支付2016年3月31日前的租金已过诉讼时效，该院不予支持。2015年4月1日至2016年3月31日，租金标准为159元/月/平方米；2016年4月1日至2017年3月31日，租金标准为168.54元/月/平方米。因吴裕华房屋建筑面积为26.57平方米，则2015年4月1日至2016年3月31日，涉案房屋月租金为4224.63元；2016年4月1日至2017年3月31日，涉案房屋月租金为4478.10元。则2016年4月1日至2017年1月31日，昝启贵应支付吴裕华租金44781元，实际支付27072.20元，欠付17708.80元。关于吴裕华要求昝启贵支付违约金的诉讼请求。双方约定，“乙方若未按本合同约定方式及期限向甲方支付应付租金，则每逾期一日，乙方应按欠缴金额的千分之五向甲方支付违约金，直至乙方���清应付款项为止。”昝启贵认为违约金标准约定过高，请求法院依法予以调整，该院将其调整为，“每逾期一日，乙方应按欠缴金额的银行同期同类贷款利率的130%向甲方支付违约金”。同时根据双方合同约定，2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金13434.30元（4478.10*3）应于2016年3月21日前缴纳。昝启贵实际于2016年3月25日支付租金3404.95元、2016年4月25日支付租金3404.95元、2016年5月25日支付租金3404.95元。则此期间的违约金应分为四部分：以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年3月22日起计算至2016年3月24日止；以10029.35元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年3月25日起计算至2016年4月24日止；以6624.40元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年4月25日起计算至2016年5月24日止；以3219.45元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年5月25日起计算至2017年1月31日止。2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金13434.30元（4478.10*3）应于2016年6月20日前缴纳。昝启贵实际于2016年6月25日支付吴裕华3404.95元、2016年7月26日支付吴裕华租金3404.95元、2016年8月25日支付租金3404.95元。则此期间的违约金应分为四部分：以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年6月21日起计算至2016年6月24日止；以10029.35元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年6月25日起计算至2016年7月25日止；以6624.40元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年7月26日起计算至2016年8月24日止；以3303.15元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年8月25日起计算至2017年1月31日止。2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金13434.30元（4478.10*3）应于2016年9月20日前缴纳。昝启贵实际于2016年9月25日支付租金3321.25元、2016年10月28日支付吴裕华3321.25元、2016年12月租金至今未支付。则此期间的违约金应分为三部分：以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年9月21日起计算至2016年9月24日止；以10113.05元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年9月25日起计算至2016年10月27日止；以6791.80元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年10月28日起计算至2017年1月31日止。2017年1月1日至2017年1月31日期间的租金4478.10元应于2016年12月21日前缴纳。2017年1月租金至今未支付。则此期间的违约金应以4478.10元为基数，按中国人民银行公布的同期同���贷款利率的130%，从2016年12月22日起计算至2017年1月31日止。关于吴裕华依据双方合同11.2之约定，在昝启贵单方面解除合同情况下，要求支付3个月当期租金作为违约赔偿金。本院认为，支付该违约赔偿金的前提条件是昝启贵违约单方解除合同。庭审中，吴裕华并不要求解除合同，昝启贵也未解除合同，其前提条件并不具备，故该院对此部分违约金不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、昝启贵于本判决发生法律效力之日向吴裕华支付2016年4月1日至2017年1月31日欠付租金17708.80元。二、昝启贵于本判决发生法律效力之日向吴裕华支付违约金，该违约��共分为12部分：以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年3月22日起计算至2016年3月24日止；以10029.35元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年3月25日起计算至2016年4月24日止；以6624.40元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年4月25日起计算至2016年5月24日止；以3219.45元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年5月25日起计算至2017年1月31日止；以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年6月21日起计算至2016年6月24日止；以10029.35元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年6月25日起计算至2016年7月25日止；以6624.40元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年7月26日起���算至2016年8月24日止；以3303.15元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年8月25日起计算至2017年1月31日止；以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年9月21日起计算至2016年9月24日止；以10113.05元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年9月25日起计算至2016年10月27日止；以6791.80元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年10月28日起计算至2017年1月31日止；以4478.10元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年12月22日起计算至2017年1月31日止。三、驳回吴裕华的其他诉讼请求。一审案件受理费1332元，减半交纳666元（吴裕华已预交），由昝启贵负担。此款项限昝启贵于本判决发生法律效力之日支付吴裕华。二审中，吴裕华��本院举示了证据两份：1、吴裕华不同意降低租金到125元的部分业主微信聊天群截屏，证明吴裕华及其他业主并未同意降低租金；2、部分业主微信群聊天记录截屏，证明吴裕华曾在2015年10月29日、11月1日及11月8日业主代表及业主曾向昝启贵索要租金，故其诉求并未超过诉讼时效。针对该两份证据，昝启贵不认可其真实性，且认为证据只能反映业主之间的联系，不能达到证明目的。昝启贵向本院举示证据三份：1、《业主公约》，证明业主大会的表决经过涉案物业一半以上业主出席，并经出席的业主过半数同意即有效；2、《授权委托书》（附业主签字名单），证明经业主表决同意，授权业主代表邓雪莲、徐红宇及孟建代表全体业主的名义进行统一招商等事宜；3、《解除协议》，证明在2017年6月22日新的业主代表和暂启贵签订了解除租赁合同协议，再次确认2016.12.31日的租赁合同解除，双方不存在拖欠租金的问题。吴裕华对以上证据1、证据3的真实性无异议，但认为证据3系签订在其诉讼之后，不影响昝启贵承担之前的违约责任。对证据2不清楚，但认可2017年6月份左右业主委托邓雪莲、徐红宇及孟建为新的业主代表。对于吴裕华举示的证据，本院认为其系业主内部微信群的聊天内容，真实性无法核实，不能达到吴裕华的证明目的，依法不予采信。对于昝启贵举示的证据，吴裕华对证据1、证据3的真实性无异议，本院依法予以采信。对于证据2，吴裕华虽然表示真实性无法核实，但认可现业主代表为登雪莲、徐红宇及孟建，与该证据内容一致，故依法予以采信。根据对当事人二审举示证据的采信情况，本院确认以下案件事实：2014年3月，涉案物业全体业主签订《业主公���》一份，主要约定全体业主推选业主代表组成业主代表小组，代表全体业主对外招租，管理物业。同时规定了业主大会的召集、表决程序及违约责任等。2017年6月18日，涉案物业全体业主出具《授权委托书》一份，授权邓雪莲、徐红宇及孟建三人代表全体业主的名义进行统一招商。代为对该房屋的招租、洽谈、协调工作及配合租赁合同签订，协调通知收取租金和保证金等事宜。授权期限为2016年12月1日至2025年6月17日。2017年6月22日，邓雪莲、徐红宇及孟建作为甲方，代表涉案物业全体业主与昝启贵（乙方）签订了《解除协议》。该协议载明：“甲乙双方于2014年3月12日签订了《租赁合同》，甲方将沙坪坝区渝碚路66号‘华夏银座’二楼商铺租赁给乙方经营。现由于乙方自身原因经营困难，欠付甲方租金及欠缴水电物管费，乙方不愿继续经营，要求与甲方解除租赁合同。经双方平等协商，自愿达成以下协议：一、乙方与甲方自2016年12月31日解除《租赁合同》。二、为便于计算及考虑到乙方违约行为，双方同意租金计算至2016年12月31日。三、乙方必须于2017年3月15日前将商铺内的所有属于乙方的物品、设备等搬迁完毕。逾期未搬迁的物品，设备等乙方自愿放弃权利，视为乙方遗弃物，甲方可以作为废品处理出卖，作为搬迁费用。四、鉴于乙方的违约行为，乙方同意：乙方缴纳的履约保证金冲抵2016年12月份的租金，差价部分甲方不予退还。五、乙方必须于2017年6月23日前缴纳所欠物管费用及水电气费、房屋租赁税等，逾期不完清，乙方自愿向甲方支付违约金，每天按所欠金额的千分之三计算。六、乙方搬迁物品及设备不得损坏房屋结构。如有违反，甲方可以索赔。七、乙方不得以任何理由向甲方及后���商家要求店铺及店内设施的任何转让费，否则，甲方有权终止本解除协议，并可按照原租赁合同追究乙方的违约责任。”以下邓雪莲、徐红宇及孟建在甲方处签字捺印，昝启贵在乙方处签字。二审审理中，吴裕华自愿放弃要求昝启贵支付2017年1月租金的诉讼请求。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，涉案“华夏银座”二楼商铺全体业主委托6名业主代表与昝启贵签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。吴裕华作为业主之一，与昝启贵之间形成租赁合同法律关系，双方均应当按照该合同约定享有权利，履行义务。综合审理情况，本案二审争议焦点主要为：第一、业主代表溪萍与昝启贵签订的《补充协议》是否有效，对业主是否具有约束力；第二、双方��除租赁合同的时间应如何认定；第三、昝启贵应当向吴裕华支付的租金是多少，吴裕华主张的租金是否存在超过诉讼时效问题；第四、昝启贵是否应当承担违约金责任。关于第一个争议焦点，业主代表奚萍在未与其他5名业主代表协商，也未得到全体业主的授权的情况下，私自与昝启贵签订《补充协议》，放弃业主的部分利益，属于无效代理。吴裕华作为业主，对该合同未予追认，故该《补充协议》对吴裕华无约束力。昝启贵上诉要求按照该补充协议确定租金价格，缺乏事实和法律依据，其观点不能成立。关于第二个争议焦点，昝启贵上诉认为2016年12月20日吴裕华单方面向其发出解除租赁合同的通知，其已按照通知要求于当月20日左右搬出租赁房屋。但昝启贵并未举示证据该通知系吴裕华发出，且其在二审中举示的《解除协议》第一条明确双方所签租赁合同解除的时间为2016年12月31日。该协议第三条载明：“乙方必须于2017年3月15日前将商铺内的所有属于乙方的物品、设备等搬迁完毕。”，该两条内容均与昝启贵上诉陈述的事实相矛盾，故其该项上诉理由不能成立。2017年6月22日，邓雪莲、徐红宇及孟建作为甲方，代表涉案物业全体业主与昝启贵（乙方）签订《解除协议》第一条约定双方在2016年12月31日解除租赁合同，因该协议签订时间在后，双方约定的解除合同时间在前，故应当认定为是双方对租赁合同解除时间的事后确认。因双方对该份协议的真实性均无异议，本院认定双方解除租赁合同的时间为2016年12月31日。关于第三个争议焦点，双方在合同中约定，昝启贵以每三个月为一期缴纳租金，先交后用。第一期租金自2014年4月1日开始计算，��启贵应当在合同签订后于2014年3月20日前向吴裕华支付第一期3个月租金，以后每期租金昝启贵应提前10天交纳下季租金。根据以上约定，吴裕华2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金应于2015年12月21日前交纳，吴裕华系于2017年1月6日向一审法院提起诉请，已经超过了法律规定的一年诉讼时效。昝启贵提出时效抗辩，昝启贵提供的谈话及索要租金录像因无人员身份证明，也没有视频制作时间的证明，难以认定系在时效期间内向昝启贵主张了租金，故应当认定2016年1月1日至2016年3月31日期间及之前的租金，均已超过诉讼时效，一审法院不予支持，并无不当。吴裕华上诉认为其主张未超过诉讼时效，本院难以认定。2016年3月31日之后昝启贵应当支付的租金，一审法院认定为17708.80元，且认定其中2017年1月1日至1月31日的租金为4478.10元，双方在二审中对以上数额均未提出异议，应予确认。吴裕华在二审中明确表示不再主张2017年1月1日至1月31日的租金，系对其权利的处分，本院予以确认，由此，昝启贵应当支付吴裕华的租金应为13230.70元（17708.80元-4478.10元）。关于第四个争议焦点，对于昝启贵所欠租金的违约金，一审法院按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%予以主张，昝启贵对该利率标准及计算时间段未提出异议，吴裕华在二审中对该标准及计算时间段予以认可，本院予以确认。由于吴裕华在二审中放弃主张2017年1月份的租金4478.10元，昝启贵相应地亦不再承担该部分租金的违约金损失。一审判决昝启贵以4478.10元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%向吴裕华支付从2016年12月22日至1017年1月31日的利息，应予纠正。双方所签租赁合同第11.2条约定，若乙方在非本合同约定的情形下，单方面解除合同，则乙方须向甲方支付3个月当期租金作为违约赔偿金。本案中，根据昝启贵二审举示的证据可知，租赁合同系双方协议解除，而非昝启贵单方解除，故吴裕华要求昝启贵支付3个月租金之违约赔偿金的前提条件并不具备，其该项上诉请求本院难以支持。综上，吴裕华、昝启贵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因本院二审中出现新的事实，应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初745号民事判决。二、昝启贵于本判决发生法律效力之日起3日内向吴裕华支付欠付租金13230.70元。三、昝启贵于本判决发生法律效力之日向吴裕华支付违约金，该违约金共分为12部分：以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年3月22日起计算至2016年3月24日止；以10029.35元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年3月25日起计算至2016年4月24日止；以6624.40元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年4月25日起计算至2016年5月24日止；以3219.45元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年5月25日起计算至2017年1月31日止；以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年6月21日起计算至2016年6月24日止；以10029.35元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年6月25日起计算至2016年7月25日止；以6624.40元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年7月26日起计算至2016年8月24日止；以3303.15元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年8月25日起计算至2017年1月31日止；以13434.30元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年9月21日起计算至2016年9月24日止；以10113.05元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年9月25日起计算至2016年10月27日止；以6791.80元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从2016年10月28日起计算至2017年1月31日止。四、驳回吴裕华的其余诉讼请求。二审案件受理费1332元，由吴裕华负担666元，由昝启贵负担666元。本判决为终审判决。审 判 长  闫信良审 判 员  郑 泽代理审判员  伏虹瑾二〇一七年九月三十日书 记 员  唐 欢