安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1002民初173号原告：俞德章,男，1972年11月19日出生，汉族，无业，住安徽省黄山市屯溪区，被告：厦门市茶博士家商贸有限公司,住所地厦门市思明区曾厝垵314-322号,统一社会信用代码913502037378807275。法定代表人:陈启扬，公司总经理。原告俞德章与被告厦门市茶博士家商贸有限公司（以下简称茶博士家商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告俞德章到庭参加了诉讼，被告茶博士家商贸公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。俞德章向本院提出诉讼请求：1.解除俞德章与茶博士家商贸公司之间签订的《商铺租赁合同》；2.判令茶博士家商贸公司支付拖欠的四个月租金6892元；3.判令茶博士家商贸公司按照合同约定支付房屋占用费5255元，同时按照该标准的50%标准支付违约金2617.5元；4.判令茶博士家商贸公司支付停业违约金每天100元，共计违约金19900元。庭审中变更诉讼请求：1.解除2012年5月31日双方签订的《商铺租赁合同》（合同编号：BGY-0000917）；2.判令茶博士家商贸公司于2017年5月14日前搬出承租的商铺，并将商铺交还给俞德章；3.判令茶博士家商贸公司按照合同约定支付拖欠的四个月租金6892元（从2017年1月起至2017年4月底的租金）；从2017年5月起，茶博士家商贸公司按照每月1723元向俞德章支付占用商铺使用费至商铺交付之日止；并按照商铺占用使用费的50%标准支付违约金；4.判令茶博士家商贸公司按照合同第六条第一款规定的每天100元标准，从2017年1月至茶博士家商贸公司交还商铺之日止的停业违约金；5.判令茶博士家商贸公司按照每月193.32元的标准，从2017年1月起支付物业费，至商铺交付之日止；6.本案诉讼费由茶博士家商贸公司承担。事实和理由：2012年5月31日，茶博士家商贸公司与黄山碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）签订《商铺租赁合同》，约定由茶博士家商贸公司承租位于黄山碧桂园凤凰商业广场第6-19号商铺，租赁期自2012年7月1日至2018年6月30日，合同约定了房租支付期限和支付金额（逐年递增），同时约定茶博士家商贸公司应每天开门进行经营活动，每停业一天应向碧桂园房产公司支付100元违约金。合同法定解除的，茶博士家商贸公司应在合同解除后15天内搬出，逾期未搬出，碧桂园房产公司有权要求茶博士家商贸公司依合同约定的合同终止前一天的租金、物业费补交延期期间租金、物业费，并按该延期期间租金的50%支付违约金。合同同约定，茶博士家商贸公司拖欠租金等任何费用达30天，碧桂园房产公司有权解除合同。合同约定商铺转让后，受让人取代碧桂园房产公司成为合同出租方，继续行使碧桂园房产公司的权利和义务。2013年10月14日，俞德章与碧桂园房产公司签订《商品房买卖合同》，购买了黄山碧桂园凤凰商业广场第6-19号商铺，并办理了房产权证和国有土地使用证，俞德章承接了碧桂园房产公司的权利和义务。由于茶博士家商贸公司拖欠各类费用，为此，俞德章向法院提起诉讼。茶博士家商贸公司没有在举证期限内向本院提交答辩状。俞德章为主张诉请，向本院举证如下：证据一,俞德章的身份证复印件，证明俞德章的诉讼主体资格;证据二，企业营业执照复印件，证明茶博士家商贸公司注册登记的基本信息；证据三，《商铺租赁合同》，证明茶博士家商贸公司与碧桂园房产公司签订《商铺租赁合同》，合同约定双方权利义务等事项的事实；证据四，《商品房买卖合同》、房地权证及国有土地使用权证复印件各一份，证明2013年10月14日俞德章向碧桂园房产公司购买涉案商铺，并取得房产权证和土地使用权证的事实。茶博士家商贸公司没有提交证据材料。本院对俞德章的举证，认证如下：该四组证据证明俞德章购买茶博士家商贸公司承租的商铺，承接出租方碧桂园房产公司的权利和义务；2017年1月起，因茶博士家商贸公司违约，俞德章要求与其解除商铺租赁关系，赔偿其经济损失的事实，内容真实、合法，并与本案有关联，本院予以认定。经本院审理查明的事实：2012年5月31日，碧桂园房产公司（甲方）与茶博士家商贸公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，合同第一条约定：甲方将位于黄山碧桂园凤凰商业广场的第6-19号商铺租赁给乙方；建筑面积为：64.44平方米；第二条约定：乙方用于经营丝绸服装、床上用品；第三条约定：租赁期自2012年7月1日至2018年6月30日；第四条第1项约定：在租赁期间，乙方每月按时缴纳物业费、水电费、垃圾清理费等费用；第2项约定：该商铺的租赁期内年租金总额为89766元（2012年7月1日至2013年12月31日免租）；租金的支付时间分别为：2014年1月1日至2014年6月30日，每月支付1489元；2014年7月1日至2015年6月30日，每月支付1563元；2015年7月1日至2016年6月30日，每月支付1641元；2016年7月1日至2017年6月30日，每月支付1723元；2017年7月1日至2018年6月30日，每月支付1809元；第3项约定:……商铺的物业费每月为193.32元；第4项约定：乙方应在每月10日前分别到甲方财务部以现金/转账方式交纳当月的租金，到物业服务公司财务部以现金/转账方式交纳当月的物业服务费，乙方交纳租金或物业服务费每逾期一天，乙方应当分别向甲方或物业服务公司交纳支付欠款额5‰的滞纳金；第5项约定：乙方签订本合同后，应向甲方一次性支付租赁合同保证金为4253元，保证金在没有任何违约行为的前提条件下，由甲方在本合同终止且乙方依约交回该商铺之日起15天内无息退还给乙方，但下列情况除外：（1）若租金期满或本合同终止时，存在乙方拖欠甲方租金、水费、电费及其他费用等违约情况的，甲方有权将该保证金先行冲抵乙方拖欠的租金、水费、电费、违约金及其他应付的费用，再将剩余部分移交乙方；如不足冲抵的，甲方有权向乙方继续追偿其所欠费用；（2）若租赁期内甲方将该商铺出售给第三方的，乙方向甲方所交的保证金由甲方直接移交给第三方，且乙方不因此而向甲方主张任何权利，……；第七条约定：合同解除的第一款：乙方有下列行为之一，则视为违约，甲方有权解除本合同（合同解除之前发生的租金、物业服务费不予退还）：……（7）拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的；合同解除的第二款：甲方依本条上述约定解除本合同的，甲方有权没收乙方交给的租赁合同保证金，若上述方式不足以弥补甲方实际损失的，乙方应予以赔偿甲方该未得到弥补部分的损失；合同解除的第三款：甲、乙双方协商一致，若甲方依本条第一款约定解除合同的，由甲方或甲方授权的物业服务公司向乙方发出解除合同的书面通知，本合同自甲方或甲方授权的物业服务公司发出的书面通知送达乙方时解除；第八条第1项约定：本合同约定或法定解除行为而终止，或租赁期限届满而终止，乙方应在合同终止后15天内搬出并交还该商铺，逾期未搬出的，甲方有权要求乙方依本合同约定的合同终止前一天的租金、物业服务费标准补交延期搬出期间所产生的租金、物业服务费，并有权要求乙方按该延期期间租金的50%向甲方支付违约金；第3项约定：若在租赁期限内，甲方欲转让该商铺的，应在合理期限内以书面的形式通知乙方，乙方在收到通知后15天内应向甲方作出是否行使优先购买权的书面回复，逾期则视为放弃行使优先购买权。商铺转让后，受让人取代甲方成为本合同的出租方，继续行使甲方的权利、履行甲方的义务；……合同还对双方权利和义务等事项进行了约定。合同签订后，碧桂园房产公司及法定代表人杨永潮与茶博士家商贸公司及经办人陈启标在合同上盖章、签字。2013年10月14日，俞德章与碧桂园房产公司签订《商品房买卖合同》，由俞德章购买位于黄山碧桂园凤凰商业广场第6-19号商铺。合同对购买商铺的价款及支付方式等事项进行了约定。碧桂园房产公司及其委托代理人吴惠喜与俞德章分别在合同上盖章、签字。俞德章于2013年12月23日、2014年2月7日分别取得该商铺的房地权证、土地使用权证。2014年1月开始，茶博士家商贸公司将其承租的商铺租金及物业费（俞德章代物业服务公司收取）支付至俞德章账户至2016年12月止。由于茶博士家商贸公司经营不善，从2017年1月起，茶博士家商贸公司不再向俞德章支付租金和物业费，为此，俞德章向法院提起诉讼。本院认为，茶博士家商贸公司与碧桂园房产公司签订的《商铺租赁合同》，俞德章与碧桂园房产公司签订的《商品房买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，俞德章承接碧桂园房产公司的出租人权利和义务，茶博士家商贸公司向俞德章行使承租人的权利和义务。2017年1月开始，由于茶博士家商贸公司没有再支付俞德章的租金和缴纳物业费，为此，俞德章起诉本院主张解除《商铺租赁合同》、支付拖欠租金、物业费、部分违约金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。由于俞德章诉请中不含茶博士家商贸公司向其支付的租赁合同保证金，故该保证金另行处理。茶博士家商贸公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃庭审抗辩和质证的权利，且不影响本院依据俞德章提供的证据在查明事实的基础上依法作出缺席判决。对于俞德章的诉讼请求，可以分为解除租赁合同、支付拖欠租金和物业费、支付违约金三个部分。现评析如下：第一部分：关于解除租赁合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。按照双方签订的《商铺租赁合同》第七条第1项：乙方（茶博士家商贸公司）有下列情形之一的，则视为违约，甲方（俞德章）有权解除本合同：（7）拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的；……。本案中，茶博士家商贸公司从2017年1月起，没有再按照双方签订的《商铺租赁合同》约定，向俞德章支付租金和缴纳物业费（俞德章代物业服务公司收取）的主要债务，故茶博士家商贸公司的行为已构成违约，俞德章诉请要求解除《商铺租赁合同》的诉请，符合上述法律规定和合同约定，本院予以支持。第二部分：关于支付拖欠租金和物业费问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金……。按照双方签订的《商铺租赁合同》第四条第2项约定的每月支付租金标准和第四条第3项约定的每月支付物业费标准来计算拖欠租金和物业费。本案中，俞德章诉请拖欠的费用：1.租金：合同约定从2016年7月1日至2017年6月30日止，每月租金为1723元；从2017年7月1日至2018年6月30日止，每月租金为1809元，故从2017年1月1日起暂计算至2017年9月30日止的租金，共计15765元（1723元×6个月+1809元×3个月＝15765元）；2.物业费：合同约定承租商铺的物业费每月为193.32元，故从2017年1月1日起暂计算至2017年9月30日止的物业费，共计1739.88元(193.32元×9个月＝1739.88元)。第三部分：关于支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；……；第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款规定：……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。按照双方签订的《商铺租赁合同》第四条第4项约定：……乙方(茶博士家商贸公司)交纳租金或物业服务费每逾期一天，乙方应当分别向甲方（俞德章）或物业服务公司交纳支付欠款额5‰的滞纳金。第八条第1项约定：……逾期未搬出的，甲方有权要求乙方按该延期期间租金的50%向甲方支付违约金。本案中，双方签订《商铺租赁合同》约定的滞纳金适用于逾期交纳租金、物业费的情形，因此，该滞纳金具有违约金的性质。由于俞德章要求按照合同约定以欠款额的每天5‰计算滞纳金（违约金）的诉请，违反了法律规定，本院不予支持，酌定以每天5?计算，即：从2017年1月1日暂计算至2017年9月30日止，1.欠付租金的滞纳金：2128.28元（15765元×270天×5?＝2128.28元）；2.欠付物业费的滞纳金：234.88元（1739.88元×270天×5?＝234.88元）。由于俞德章已主张上述欠付租金、物业费的滞纳金（违约金），其未就实际损失提供证据予以证明，故其再行主张按照合同约定支付延期期间租金的50%违约金，不符合上述法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第二项、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2012年5月31日原告俞德章承接黄山碧桂园房地产开发有限公司与被告厦门市茶博士家商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》（合同编号：BGY-0000917）；二、被告厦门市茶博士家商贸有限公司于本判决生效后十五日内腾空位于黄山碧桂园凤凰商业广场的第6-19号商铺，并交还给原告俞德章；三、被告厦门市茶博士家商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告俞德章商铺的租金15765元（该款从2017年1月1日起计算至2017年9月30止；从2017年10月1日之后租金，以每月1809元计算，至商铺移交给原告俞德章之日止）；物业费1739.88元（该款从2017年1月1日起计算至2017年9月30止；从2017年10月1日之后的物业费，以每月193.32元计算，至商铺移交给原告俞德章之日止）；四、被告厦门市茶博士家商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告俞德章欠付租金的滞纳金，共计2128.28元（该款从2017年1月1日起计算至2017年9月30止；从2017年10月1日之后租金的滞纳金，以欠款额的每天5?计算，至商铺移交给原告俞德章之日止）；欠付物业费的滞纳金234.88元（该款从2017年1月1日起计算至2017年9月30止；从2017年10月1日之后的物业费的滞纳金，以欠款额的每天5?计算，至商铺移交给原告俞德章之日止）；五、驳回原告俞德章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费667元、公告费560元，合计1227元（原告俞德章已预缴），由被告厦门市茶博士家商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  陈 红审 判 员  王海俊人民陪审员  黄良忠二〇一七年九月三十日书 记 员  丁 倩附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。