福建省长乐市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0182民初4827号原告：福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司，住所地长乐市。法定代表人：邹长泉，执行董事。委托诉讼代理人：王命兴，福建合立律师事务所律师。委托诉讼代理人：李开辉，福建合立律师事务所律师。被告：林学垒，男，1966年8月15日出生，汉族，住所地长乐市。委托诉讼代理人：王宇亮，福建国富律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丽银，福建国富律师事务所律师。被告：姜青，男，1974年5月24日出生，汉族，住所地长乐市。原告福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司（以下简称新纪公司）与被告林学垒、姜青房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告新纪公司委托诉讼代理人王命兴、被告林学垒委托诉讼代理人王宇亮到庭参加诉讼，被告姜青经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告赔偿原告支付“福临·洞江名苑”陈永生等17户业主的逾期办理产权权属证书违约金和诉讼费计1268882元及利息损失（自2016年6月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际清偿款项之日止，暂计至2016年10月17日为16405元）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告双方于2009年10月17日签订《福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司房地产开发承包经营管理合同》，双方约定：原告将“福临·洞江名苑”项目工程承包给被告，原告与业主（购房户）签订的购房合同中原告的义务由被告全面履行，并承担一切责任。“福临·洞江名苑”完工后，先后将诉争房屋交付购房者，但被告未履行义务导致诉争房屋至今未通过综合验收，无法办理房产权属登记。购房者陈永生等以原告逾期办理房屋产权为由诉至法院，要求原告支付逾期办理产权权属证书违约金。法院判令原告应当按照业主购房款总额日0.01%的标准计算逾期办证违约金至“福临·洞江名苑”商品房初始登记止。截至2016年6月30日，因案涉房产逾期办证，原告已被法院扣划违约金和诉讼费执行款计1268882元。依据原、被告双方签订的承包合同约定，被告应对“福临·洞江名苑”项目承担一切责任。因此，“福临·洞江名苑”迟延办理产权权属证书的违约金应由两被告承担，其应根据合同约定，向原告支付已被法院执行的款项，并赔偿原告因此遭受的损失。林学垒辩称，一、原告与被告签订的房地产开发承包经营管理合同约定：被告以原告名义融资、开发“福临·洞江名苑”项目的经营、建设等有关事宜；本项目由被告自筹资金，依法自主开发经营，独立核算，自负盈亏。该工程实际由原告负责施工，以原告“福临·洞江名苑”开发经营部名义发包给原告“福临·洞江名苑”施工项目部施工。二、由于原告施工项目部逾期竣工以及其员工配合不顺畅导致联合验收迟迟无法进行，而且因福临洞江小区的污水管网未接入市政污水管网无法通过环保验收，又因未办理规划核实验收，无法进行项目验收，造成项目无法办理竣工备案和房屋产权证。被告在2016年11月24日以“福临·洞江名苑”开发部的名义向原告发函催促。综上，是由于原告内部管理不顺，且由于原告施工项目部逾期竣工，福临洞江小区的污水管网未接入市政污水管网无法通过环保验收等原因，造成项目无法办理竣工备案和房屋产权证，与被告无关，请驳回原告的诉讼请求。姜青未作答辩。新纪公司向本院提交的证据材料及证明对象：1.《福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司房地产开发承包经营管理合同》1份。以此证明原告将“福临·洞江名苑”项目工程承包给被告，被告以原告的名义对该项目进行开发、建设、经营，被告应全面履行以原告名义与业主（购房户）、施工班组等签订的所有购房合同、开发、经营、施工建设合同、协议等全部条款，并承担一切责任。2.《民事判决书》、网上银行付款回单、建设银行单位客户专用回单1组。以此证明截至2016年6月30日，因案涉房产逾期办证，原告已被法院扣划执行款1268882元。3.《关于福临洞江名苑项目的回复函》、《函》、EMS快递回单1组。以此证明被告应牵头进行综合验收，但被告却怠于履行其法定义务。林学垒本院提交的证据材料及证明对象：1.《福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司房地产开发承包经营管理合同》1份。以此证明被告与原告签订房地产开发承包经营管理合同，约定被告以原告名义融资开发“福临·洞江名苑”项目的经营、建设等有关事宜；本项目由被告自筹资金，依法自主开发经营，独立核算，自负盈亏。2.《“福临·洞江名苑”建设工程施工合同》1份。以此证明原告“福临·洞江名苑”开发经营部将“福临·洞江名苑”施工项目发包给原告“福临·洞江名苑”施工项目部施工；施工合同对工期、质量、价款作了明确约定。3.《关于申请项目验收的报告》和《关于尽快办理项目备案验收的报告》1组。以此证明因福临洞江小区的污水管网未接入市政污水管网无法进行项目验收，在2014年2月19日和2015年8月28日以原告名义向长乐市住建局申请先进行项目验收；之后于2015年9月9日向长乐市政府申请协商办理污水接入市政管网等项目验收工作。4.长乐市人民政府[2015]183号《专题会议纪要》（《福临洞江项目办理竣工备案等有关问题协调会议纪要》）。以此证明2015年12月市政府因福临洞江小区的污水管网未接入市政污水管网无法通过环保验收，又因未办理规划核实验收，项目无法办理竣工备案和房屋产权证，引起群众上访等事项召开专题协调会。5.《关于“福临·洞江名苑”项目急待组织联合验收的情况报告》1份。以此证明由于原告项目部及其员工配合不顺畅联合验收迟迟无法进行，于是在2016年11月24日被告以福临洞江名苑开发部的名义向原告发函催促。6.（2017）闽0182民初9号《民事裁定书》、《福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司工程内部承包经济责任协议》、《民事起诉状》1组。以此证明原告安排陈江等人以企业内部承包形式组织“福临·洞江名苑”项目施工，原告以“福临·洞江名苑”开发部的名义将“福临·洞江名苑”施工项目发包给原告“福临·洞江名苑”施工项目部施工；本案应待(2017)闽0182民初9号案判决后再行审理。经庭审质证和审查，对当事人提交的上述证据，本院分析认证如下：因姜青未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证及质证的诉讼权利。上述新纪公司提交的证据1《福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司房地产开发承包经营管理合同》、证据2《民事判决书》、网上银行付款回单、建设银行单位客户专用回单，和林学垒提交的证据1（亦即新纪公司提交的证据1）、证据2《“福临·洞江名苑”建设工程施工合同》、证据3《关于申请项目验收的报告》、《关于尽快办理项目备案验收的报告》、证据4长乐市人民政府[2015]183号《专题会议纪要》、证据5《关于“福临·洞江名苑”项目急待组织联合验收的情况报告》，双方当事人对其真实性均无异议。这些证据来源合法，与本案相关事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。林学垒对新纪公司提交的证据3《关于福临洞江名苑项目的回复函》、《函》、EMS快递回单质证认为，其没有收到该函件，真实性有异议，且本项目开发是被告筹资的，具体经营都由原告实施，应由原告组织综合验收。对林学垒提交的证据6（2017）闽0182民初9号《民事裁定书》、《福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司工程内部承包经济责任协议》、《民事起诉状》，新纪公司质证认为，该证据是关于林学垒、姜青与陈江等人的工程款结算纠纷，与本案审理无关，但从中可以看出是林学垒和姜青将项目工程发包给陈江等人施工。本院认为，新纪公司提交的证据3中的EMS快递回单上有收件人签名，并加盖有快递公司业务档案印章，且该组证据与林学垒提交的证据5《关于“福临·洞江名苑”项目急待组织联合验收的情况报告》可以相互印证，能够证明新纪公司与林学垒及姜青（“福临·洞江名苑开发部”）之间就“福临·洞江名苑”项目的综合（联合）验收相关事宜相互致函对方的事实。林学垒提交的证据6（2017）闽0182民初9号《民事裁定书》、《福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司工程内部承包经济责任协议》、《民事起诉状》可以证明陈江等人因承包“福临·洞江名苑”项目工程向本院起诉要求林学垒和姜青支付工程款的事实，但本案未涉及项目工程款结算支付问题，与该案诉讼没有必然的联系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月17日，新纪公司（甲方）与林学垒、姜青（乙方）就乙方以甲方名义融资、开发位于长乐市北面）“福临·洞江名苑”项目的建设、经营等有关事宜签订一份《福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司房地产开发承包经营管理合同》（以下简称《房地产开发承包合同》）。合同约定：乙方自筹资金，自主开发经营，独立核算，自负盈亏；乙方自行聘用并配足本项目的施工技术和管理人员，自负一切管理责任；承包期限两年三个月，自2009年10月15日至2012年1月14日；乙方若不需要以甲方名义办理开发贷款，甲方收取承包金（包括本项目经营开发管理费）为15元×16000㎡（以施工图纸面积为准），乙方于2012年1月14日前分期付清承包金（开发经营若能提前完成，最后一期承包金随之提前）；乙方在工程竣工后六个月内办妥工程清算，否则，所产生的一切责任由乙方负责；甲方提供房产开发分公司营业执照正本复印件及房地产开发资质证书复印件给乙方；开发税金按长乐市规定由甲方从乙方的销售款中按比例代扣代缴；乙方全面履行以甲方名义与业主（购房户）签订的购房合同，和与施工班组等签订的所有开发、经营该项目的建设施工合同、协议，并承担一切责任；乙方自主开发本项目，保证安全施工和工程质量合格，维护甲方良好声誉，如发生问题乙方应负全部经济和法律责任，与甲方无关；承包期满后，乙方尚未完成本项目的开发建设和销售、备案等工作，承包期可适当顺延，乙方应继续做好本项目的一切售后服务工作，兑现给业主的承诺；承包期满后，乙方应将房地产合同专用章和财务专用章以及证照和相关文件交还甲方；甲方与业主（购房户）签订的售房及开发、经营、施工等合同（或协议）作为本合同的组成部分，乙方应严格履行，否则，负一切经济和法律责任；乙方应按有关部门批准文件开发施工，如有违约行为发生，给甲方造成利益损害的，应赔偿甲方经济损失。在签订上述《房地产开发承包合同》当日，新纪公司与案外人陈江签订一份《福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司工程内部承包经济责任协议》（以下简称《工程内部承包协议》），协议约定由陈江担任“福临·洞江名苑”项目经理部“经济责任负责人”，承担承包管理建设单位为“福临·洞江名苑”开发经营部的“福临·洞江名苑”项目工程的责任，承包方式为包工包料，承包范围及内容为该项目1#、2#、幼儿园、地下室土建、安装，协议工程价款约2934万元，承包方按工程总造价的1%比例向新纪公司上缴“利润”等。同日，林学垒、姜青以“福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司（福临·洞江名苑开发经营部）”的名义（发包人-甲方），与陈江及案外人陈传灿[以“福建省长乐市新纪建筑工程有限公司（福临·洞江名苑施工项目部）”名义，承包人-乙方]签订一份《“福临·洞江名苑”建设工程施工合同》（以下简称《建设工程施工合同》），约定甲方将上述“福临·洞江名苑”项目的桩基、土建、水电安装及附属工程发包给乙方施工，并对工程的承包范围、合同工期、工程价款、竣工验收与结算支付等相关事项作了约定。上述林学垒、姜青“承包”开发的“福临·洞江名苑”项目建成交房后，因开发人未能按照与购房人签订的《商品房买卖合同》约定的时间办理房屋产权登记，购房业主陈永生、邱香珍、陈国铨、潘辉、柯英、高友炽、潘衍、毕文英、陈济南、郑烜、张婷婷、林斌、李春红、欧阳学彪、陈建根、陈守月等于2015年先后以订立购房合同的出卖人新纪公司为被告，分别向本院提起诉讼[共17案，案号为（2015）长民初字第3528号、第3529号、第3530号、第3531号、第3542号、第3543号、第3546号、第3545号、第3547号、第3555号、第3556号、第3557号、第3658号、第3660号、第3563号、第3995号、第3996号]，要求新纪公司支付逾期办理房屋权属证书违约金。案件经本院审理判决或经福州市中级人民法院二审判决生效后，本院依当事人申请，于2016年5月12日、6月30日先后从新纪公司的银行账户扣划生效判决确定的该公司应付逾期办理房屋权属证书违约金及其负担的诉讼费两项被执行款计1268882元。另查，“福临·洞江名苑”项目工程于2012年竣工交付，由于项目小区前期污水管网未接入市政污水管网无法通过环保验收，及未办理规划核实验收等原因，虽经长乐市政府有关领导组织相关部门协调，该项目仍无法联合验收、办理竣工备案和房屋产权证，上述陈永生等购房业主因此提起要求新纪公司承担逾期办证违约责任之诉讼。案件判决执行后，新纪公司与林学垒及姜青双方曾就“福临·洞江名苑”项目的综合（联合）验收相关事宜相互致函，要求对方协调处理，但未果。又查，因承包上述“福临·洞江名苑”项目工程的工程款支付问题引发纠纷，陈江、陈传灿及案外人李祥荣以其与林学垒、姜青签订的《建设工程施工合同》及《福临·洞江名苑工程款结算协议书》为依据，于2017年1月4日诉至本院，要求林学垒和姜青支付该项目的工程结算余款及逾期付款违约金。本院认为，本案系当事人之间因开发经营房地产项目发生纠纷而引起的诉讼，根据双方签约形成的权利义务关系，案件性质应确定为房地产开发经营合同纠纷（立案案由为建设工程施工合同纠纷）。房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条及国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定，设立房地产开发企业除应符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备有足够的专业技术人员和注册资本等条件。《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定：“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。”第十三条第一款规定：“任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。由此可见，房地产开发实行的是一种市场准入资格制度。不具备资质的自然人，不得从事房地产开发经营。本案中，《房地产开发承包合同》约定林学垒和姜青自筹资金，以新纪公司的名义自主开发、建设、经营“福临·洞江名苑”项目，甲方提供乙方相关的项目开发建设资质和证照、印章等手续，按项目面积收取所谓的承包金，乙方全面履行以甲方名义签订的包括购房合同在内所有与开发经营该项目有关的合同、协议，自负一切管理责任和法律责任。无论从该合同的内容到实际履行情况来看，新纪公司在开发“福临·洞江名苑”项目过程中仅负责提供项目开发资质，以收取相关费用，并未实际参与该项目的开发建设管理。亦即，案涉“福临·洞江名苑”项目开发建设名为房地产开发承包，实为林学垒和姜青为规避国家对房地产开发企业市场准入资格的限制，借用新纪公司的房地产开发资质个人从事房地产开发经营，其行为违反上述法律和行政法规规定，双方签订的《房地产开发承包合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上述因“福临·洞江名苑”项目迟延办理房屋产权证引发购房业主提起逾期办证违约之诉讼，导致新纪公司被法院判决支付陈永生等购房业主的逾期办理产权权属证书违约金及相关诉讼费，属于其因履行《房地产开发承包合同》而造成的损失，作为该项目的实际开发人，林学垒和姜青应对购房业主提起逾期办证违约之诉产生的法律后果承担责任。新纪公司主张要求林学垒、姜青赔偿其已支付陈永生等购房业主的逾期办理产权权属证书违约金及相关诉讼费损失之诉讼请求，本院予以支持。此外，因新纪公司出借房地产开发资质有悖房地产开发企业资质管理规定，本身存在过错，故其要求林学垒、姜青赔偿利息损失，本院不予支持。林学垒关于“福临·洞江名苑”项目工程是由新纪公司负责施工，及该项目无法办理竣工备案和房屋产权证是新纪公司内部管理问题，与其无关的辩解，理由不能成立，本院不予采纳。姜青经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条第一款、第一百四十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、林学垒、姜青于本判决生效之日起十日内赔偿福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司支付“福临·洞江名苑”陈永生、邱香珍、陈国铨、潘辉、柯英、高友炽、潘衍、毕文英、陈济南、郑烜、张婷婷、林斌、李春红、欧阳学彪、陈建根、陈守月等购房业主的逾期办理产权权属证书违约金及其负担的诉讼费的损失计1268882元。二、驳回福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16368元，由林学垒、姜青负担16159元，福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司负担209元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈坤平人民陪审员  王红梅人民陪审员  李 霖二〇一七年九月六日法官 助理  杜 军书 记 员  张 凤附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法(?javascript:SLC(60597,0)?)的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《城市房地产开发经营管理条例》第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。