北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终7102号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京兴盛顺达运输有限公司，住所地北京市石景山区广宁村东山增产居委会平房102室。法定代表人：徐英堂，经理。委托诉讼代理人：李绍君，北京市泽韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：逄锋杰，北京戎和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：北京馨强劲运输有限责任公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里村。法定代表人：李佳乐，经理。委托诉讼代理人：王鸿吉，北京市佳诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑杰，河南闻禹律师事务所律师。原审被告：北京茂业盛河物流有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海子角村39号。法定代表人马春艳，经理。上诉人北京兴盛顺达运输有限公司因与被上诉人北京馨强劲运输有限责任公司、原审被告北京茂业盛河物流有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京兴盛顺达运输有限公司（下称兴盛顺达公司）上诉请求,要求撤销一审判决，依法改判驳回北京馨强劲运输有限责任公司（下称馨强劲公司）的全部诉讼请求，馨强劲公司支付我公司投资损失10675870.8元或进行鉴定。事实和理由：我公司在原审庭审中陈述了馨强劲公司捣乱、骚扰我公司使用租赁物的事实后，馨强劲公司并未否认，根据法律规定，双方认可的事实无需提供证据；我公司也有充分证据证明馨强劲公司实施骚扰、捣乱的行为，公安机关处理过馨强劲公司上述行为，原审法院应当判决我公司不交或少交占用费；原审法院判决我公司向馨强劲公司支付拆除租赁物中原建筑物、地上物的赔偿款950万元，没有合同和法律依据；合同虽然约定对于一些建筑物不符合我公司经营，需要改造经双方协商作价后方可拆除，但合同未约定合同解除或终止后，我公司必须赔偿馨强劲公司拆除的损失；馨强劲公司在合同解除后直接使用了建设的新的建筑，不应再赔偿其拆除的无用的建筑物；拆除的建筑物也是馨强劲公司同意拆除的，也就说其放弃了此部分的价值，不应得到赔偿；馨强劲公司在原审法院（2016）经0111民初12753号民事判决中主张过赔偿其拆除损失，但未提出评估申请，后被法院驳回其该项诉讼请求，本案审理违反了一事不再理的原则；原审法院应按照建成后的租赁地上物的全部价值补偿我公司，不应按投资数额的80%补偿我公司。馨强劲公司辩称,同意一审判决，不同意兴盛顺达公司的上诉请求。我认为一审法院审理案件认定事实清楚、适用法律正确，应该予以维持。我方并没有使用涉案场地，涉案场地完全由兴盛顺达公司和北京茂业盛河物流有限公司（下称茂业盛河公司）使用；兴盛顺达公司的反诉请求确定其投资款为10675870.8元，我方认可其投资数额，所以无需鉴定；因兴盛顺达公司未交租金构成违约，原审法院要求其承担20%的损失合情合理。茂业盛河公司未提出上诉，经本院合法传唤，未出庭参加庭审。馨强劲公司向一审法院起诉请求,请求判令：1、兴盛顺达公司、茂业盛河公司腾退《厂房场地租赁合同》项下的场地、房屋及其配套设施并返还给我公司；2、兴盛顺达公司、茂业盛河公司给付占用费（占用费标准按照租金标准计算，自2016年11月1日起计算至实际交还场地、房屋及其配套设施之日止）；3、兴盛顺达公司、茂业盛河公司拆除我公司原有的厂房车间、围墙、大门、树木等地上物应赔偿损失共计950万元。兴盛顺达公司反诉要求馨强劲公司赔偿房屋建设、改造、路面改造、上下水改造、供水供电改造、化粪池改造、消防设备建设等等及装修费10675870.8元并负担本案的反诉费。一审法院认定事实：2015年5月1日，馨强劲公司（甲方）与兴盛顺达公司、茂业盛河公司（乙方）签订《厂房场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市房山区长阳镇夏场村东的场地、房屋及其配套设施，原厂房建筑面积约14638平方米。现有配套供水设施一套，变压器3台，机井2眼，场地总面积约20000平方米。乙方租用该厂房场地只得用于冷冻储藏、仓储、加工、冷链物流，酒店。未经甲方同意，乙方不得改变土地用途。租赁期限10年，自2015年5月1日起，至2025年4月30日止。2015年5月1日至2016年5月1日租金金额为2800000元，从第二年起至第10年逐年递增1%。租金起算时间为合同签订次日。本合同签订后乙方先一次性向甲方交付100万元租金；2015年5月1日前支付余额180万元。以后租金每年5月1日一次性交齐下一年租金，直至合同期满终止或解除。乙方应按时足额向甲方缴纳租金，如逾期一个月未向甲方缴纳租金，甲方有权收取每日月租金的0.5%的滞纳金，如逾期三个月未向甲方缴纳租金，甲方有权单方解除合同。乙方须在自本合同签订7日内到甲方住所地办理交接手续。标的物交付时，双方应进行现场清点、测量，并对地上建筑物、附属设施等进行拍照备存，确认无误后，双方办理书面交接手续。乙方接手后，因一些建筑物不符合乙方经营，需要改造经双方协商作价方可拆除。同时，合同约定甲方留西房北边两间办公用房，在合同有效期内，乙方根据经营需要还需自建办公用房、厂房等建筑物时，经过甲方同意后方可实施。合同在2025年期满后乙方不再续约的，对租赁方所建建筑物作如下处理：如甲方不需要，则由乙方自行处理；如甲方有需要，双方协商确定其价值，由甲方按照该价值向乙方支付补偿款后，不动产归甲方所有。签订合同当日，双方进行厂房、场地、设施设备等资产交接，并经双方现场确认兴盛顺达公司、茂业盛河公司拆除馨强劲公司的资产明细，双方均在资产明细单上盖章。后兴盛顺达公司、茂业盛河公司将资产明细单中载明的资产拆除，兴盛顺达公司在租赁场地上进行加建房屋、改造、装饰装修。兴盛顺达公司、茂业盛河公司给付了第一年的租金280万元。后馨强劲公司因兴盛顺达公司、茂业盛河公司未依约履行支付租金的义务起诉至法院，要求解除双方签订的《厂房场地租赁合同》，支付2016年5月1日至2016年10月30日期间的租金，支付违约金200万元并赔偿损失。北京市房山区人民法院于2016年11月30日作出（2016）京0111民初12753号民事判决书，认为兴盛顺达公司、茂业盛河公司未按照合同约定履行给付租金义务构成违约；同时认为馨强劲公司要求赔偿损失的诉讼请求，因未明确具体数额，不符合民事案件的起诉条件，予以驳回请求；故判决解除馨强劲公司与兴盛顺达公司、茂业盛河公司签订的《厂房场地租赁合同》，兴盛顺达公司、茂业盛河公司给付馨强劲公司租金80万元，支付违约金11.2万元。兴盛顺达公司不服一审判决，向本院提出上诉，本院于2017年3月16日作出（2017）京02民终593号民事判决书，驳回兴盛顺达公司上诉，维持原判；另，在此案件中，兴盛顺达公司认可与茂业盛河公司为合伙承租。现兴盛顺达公司、茂业盛河公司仍占有租赁场地、房屋、设施设备，自2016年11月1日起未向馨强劲公司支付使用费。另查明，2007年12月14日，北京市长阳资产经营公司（甲方、下称长阳资产经营公司）与北京京葫磁材有限公司（乙方、下称京葫磁材公司）签订《场地转让协议》，约定甲方同意将甲方场地共计70亩（2002年10月10日甲乙双方场地租赁协议为66亩、2007年8月22日甲乙双方场地租赁协议5亩，因长周路占地1亩，实际为4亩，两份协议共计70亩）转让给乙方。土地转让费为2.5万/亩，总计175万元；付款时间自合同签订之日付款总金额的50%，即87.5万元，剩余50%部分自合同签订之日起一年内付清。甲方应协助乙方办理场地转让手续，乙方在办理场地转让时所发生的各项费用均由乙方承担。2009年2月5日，京葫磁材公司（甲方）与馨强劲公司（乙方）签订《土地转让协议》，约定为了盘活闲置资产、增加本地区税收和就业机会，通过招商引资，经甲乙双方协商，镇主管部门同意，甲方将位于北京市房山区长阳镇夏场村南、长周路东侧的工业用地30亩（三十亩、南北长124米、东西宽163米、另附简易图一份）转让给乙方长期使用。乙方分四次付甲方土地转让金750万元。甲方可协助乙方办理土地使用证，为乙方提供必要手续。乙方在办理自己所征用30亩地使用证同时协助甲方将自用的40亩土地使用证一同办理。长阳资产经营公司在上述转让协议上盖章。涉案土地权属为集体土地所有权，所有权人是北京市房山区长阳镇合作经济联合社，土地地类为工业用地。长阳资产经营公司登记投资人为北京市房山区长阳镇人民政府。原审法院庭审中，馨强劲公司向法院提交一份2015年5月1日作出的资产明细做价单，做价单中载明：“发包方与承包方于2015年5月1日签订承包协议经双方现场确认按合同约定承包方所拆除发包方资产双方协商做价为950万元：资产明细如下。门楼：长9.6米……”，落款处有馨强劲公司与茂业盛河公司盖章。兴盛顺达公司认为该做价单上未有其公司盖章，故对此做价不予认可。经原审法院查实，馨强劲公司提交的做价单中载明的资产明细与双方确认拆除资产明细一致。同时，提交一张欠条，载明：“今欠陈常明混凝土1688立方单价290元每立方共计肆拾捌万玖仟伍佰贰拾元整489520元；2015.7.8日。30立方混凝土未付款合计8700元共计：498220元。欠款人：朱建峰”落款处盖有茂业盛河公司的公章。馨强劲公司提交该欠条欲予以证明其为兴盛顺达公司垫付的混凝土材料钱；兴盛顺达公司对该欠条不予认可，认为欠条载明所欠之人为“陈常明”，同时与其手中的欠条内容不一致，其手中欠条中数额为489520元，因此没有证据证明馨强劲公司实际垫付该笔费用。一审法院认为，根据本案查明的事实，馨强劲公司与兴盛顺达公司、茂业盛河公司签订的《厂房场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。兴盛顺达公司、茂业盛河公司未按照合同约定履行给付租金义务，已构成违约，被法院判决解除合同。现合同解除后，兴盛顺达公司、茂业盛河公司仍占有租赁场地、房屋、设施设备已无法律依据和合同依据，因此馨强劲公司要求兴盛顺达公司、茂业盛河公司腾退并返还长阳镇夏场村东的场地、房屋、设施设备，于法有据，法院予以支持。兴盛顺达公司、茂业盛河公司占有涉案场地、房屋、设施设备用于经营，应当向馨强劲公司支付占地使用费，现馨强劲公司要求兴盛顺达公司、茂业盛河公司给付占地使用费，于法有据，法院予以支持；就占地使用费标准，馨强劲公司主张以《厂房场地租赁合同》约定的第一年租金280万元标准计算，法院认为该标准合理，同时兴盛顺达公司认可该标准，故法院认定计算占地使用费标准为每年280万元，每月233333元，每日7671.23元；就馨强劲公司主张的占地使用费每日标准为7777.7元，法院不予支持。现兴盛顺达公司辩称因馨强劲公司经常骚扰、捣乱导致无法经营、无法使用，但未提交证据予以证实其主张，法院对此辩称不予采信。就馨强劲公司要求兴盛顺达公司、茂业盛河公司赔偿拆除资产损失950万元的问题，法院认为根据实际履行情况，双方均对拆除的资产进行了现场确认并做出了资产明细，茂业盛河公司作为合伙承租方之一与馨强劲公司确认拆除资产的作价数额为950万元，同时根据合同约定承租方因一些建筑不符合经营需要改造的，需合同双方协商作价方可拆除，现经双方确认的资产已被拆除，则作为另一合伙承租方兴盛顺达公司应当对拆除资产的作价数额知情并认可；而所有权人在财产遭受毁损时有权要求损害方赔偿，同时根据拆除资产前协商作价的合同约定，其本意亦为拆除方需赔偿损失，故馨强劲公司要求兴盛顺达公司、茂业盛河公司赔偿拆除资产损失950万元的请求，于法有据，法院予以支持。兴盛顺达公司辩称在（2016）京0111民初12753号案件中已经提出并被法院驳回，属于一事不再理，法院认为（2016）京0111民初12753号案件中因馨强劲公司要求赔偿损失的诉讼请求未明确具体数额，不符合民事案件的起诉条件，未被法院实体审理，不属于一事不再理范围，故对兴盛顺达公司的该辩称不予采信。关于兴盛顺达公司提出反诉要求馨强劲公司赔偿其在涉案场地上的房屋建设、改造等损失10675870.8元，法院认为兴盛顺达公司在履行合同期间违约，应自行对其投入损失承担责任，但基于兴盛顺达公司投入数额较大，馨强劲公司亦可以重新使用，若恢复原状将造成社会财产的较大损失，且茂业盛河公司认可租赁物上的建设、改造均为兴盛顺达公司一人投入，故根据有利于资源重复使用，物尽其用原则及公平合理原则，法院认为馨强劲公司应向兴盛顺达公司补偿投入损失。就补偿数额，法院认为兴盛顺达公司违约，其自身存在过错，应自行对投入损失承担部分责任，同时兴盛顺达公司亦使用场地、房屋等进行了经营，故法院根据兴盛顺达公司违约过错程度、使用时间酌情确定兴盛顺达公司自行承担20%的责任；法院根据双方认可的投入数额10675870.8元计算，馨强劲公司应补偿兴盛顺达公司投入损失8540696.64元，兴盛顺达公司主张过高的部分法院不予支持。馨强劲公司辩称其为兴盛顺达公司垫付的混凝土材料款489520元和监控安装费9万元应予以抵扣，但兴盛顺达公司对此不予认可，法院认为该笔款项与本案的租赁合同纠纷无关，权利人可另行提起诉讼主张。同时，馨强劲公司辩称，兴盛顺达公司未经其同意改造、加建，法院认为双方已现场确认拆除予以自建，故馨强劲公司的该辩称不符合日常逻辑，法院不予采信。茂业盛河公司经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，法院依法缺席判决。据此，一审法院于2017年5月判决：一、北京兴盛顺达运输有限公司、北京茂业盛河物流有限公司于判决生效之日起二十日内将位于北京市房山区长阳镇夏场村东的面积为二万平方米场地、房屋及配套设施腾退并返还给北京馨强劲运输有限责任公司；二、北京兴盛顺达运输有限公司、北京茂业盛河物流有限公司于判决生效之日起十五日内给付北京馨强劲运输有限责任公司占地使用费（自2016年11月1日起至实际交还之日止，标准为每年二百八十万元、每月为二十三万三千三百三十三元、每日为七千六百七十一元二角三分）；三、北京兴盛顺达运输有限公司、北京茂业盛河物流有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿北京馨强劲运输有限责任公司损失九百五十万元；四、北京馨强劲运输有限责任公司于判决生效之日起十五日内补偿北京兴盛顺达运输有限公司投资损失八百五十四万零六百九十六元六角四分；五、驳回北京馨强劲运输有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回北京兴盛顺达运输有限公司的其他反诉请求。二审查明事实与一审基本一致。二审补充查明，原审法院审理中，馨强劲公司称拆除涉案地上物时，与兴盛顺达公司、茂业盛河公司口头协商一致，如果合同能履行10年的租赁期则同意拆除，如果中途解除合同则兴盛顺达公司、茂业盛河公司赔偿其950万元；兴盛顺达公司不认可双方对涉案地上物达成过口头协议，租赁合同只约定了需要作价拆除，未涉及赔偿事宜。本院认为：茂业盛河公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，不影响本院对本案的继续审理，本院将依法缺席裁判。兴盛顺达公司、茂业盛河公司与馨强劲公司签订的《厂房场地租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。《厂房场地租赁合同》约定，兴盛顺达公司、茂业盛河公司接手后，因一些建筑物不符合经营，需要改造经与馨强劲公司协商作价方可拆除；茂业盛河公司与馨强劲公司于2015年5月1日现场确认茂业盛河公司所拆除馨强劲公司资产双方协商做价为950万元，兴盛顺达公司未在该协议上签章。兴盛顺达公司虽认为茂业盛河公司与馨强劲公司协商作价与其无关，但兴盛顺达公司与茂业盛河公司共同承租涉案场地，兴盛顺达公司实际利用了馨强劲公司地上物的价值并取得收益，应对馨强劲公司拆除的地上物给予赔偿。馨强劲公司自认若合同如期履行至届满，则同意拆除地上物，若合同提前解除，兴盛顺达公司与茂业盛河公司应赔偿地上物损失950万元；据此，本院认为馨强劲公司地上物的价值950万元应视为在合同期内摊销完毕，现合同因兴盛顺达公司与茂业盛河公司违约提前解除，兴盛顺达公司与茂业盛河公司应赔偿合同未履行期间所对应的地上物残值损失，本院根据合同的履行情况酌情确定地上物残值损失；原审认定兴盛顺达公司与茂业盛河公司承担地上物作价的全部损失，有失妥当，本院依法予以纠正。法院生效的判决认定，对于馨强劲公司要求赔偿损失的诉讼请求，因未明确具体数额，不符合民事案件的起诉条件，应予驳回。本院认为，该生效判决虽驳回馨强劲公司的起诉，但法院并未进行实体审理，不影响其诉权，如具备起诉条件，其仍可以向法院提起诉讼，现馨强劲公司重新提起诉讼符合法律规定；兴盛顺达公司认为本案中审理馨强劲公司要求其赔偿损失的诉求违反一事不再理的原则，缺乏依据，本院不予支持。兴盛顺达公司上诉认为馨强劲公司干扰其经营应酌减其场地占有使用费，馨强劲公司对此不予认可，兴盛顺达公司未提供有效的证据证实其主张，故本院对兴盛顺达公司的该项上诉意见不予采纳。兴盛顺达公司主张其对涉案场地的建设的总投资款为10675870.8元，馨强劲公司认可其投资款项数额，双方对赔偿数额并无争议，兴盛顺达公司申请装饰装修价值鉴定缺乏正当理由，本院对其申请鉴定的请求不予准予。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。兴盛顺达公司的违约导致租赁合同解除，兴盛顺达公司对装饰装修损失的产生存在过错，馨强劲公司对合同的解除不存在过错，原审法院认定馨强劲公司按80%的比例补偿兴盛顺达公司，馨强劲公司对损失的分配比例未提出上诉，本院对此不持异议；兴盛顺达公司上诉要求按全部投资来补偿其装饰装修损失，缺乏事实及法律依据，本院对其该项上诉意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7969号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；二、撤销北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7969号民事判决第五项；三、变更北京市房山区人民法院（2017）京0111民初7969号民事判决三项为：北京兴盛顺达运输有限公司、北京茂业盛河物流有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿北京馨强劲运输有限责任公司损失七百六十万元；四、驳回北京馨强劲运输有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费39150元，由北京兴盛顺达运输有限公司、北京茂业盛河物流有限公司负担28200元（于本判决生效后7日内交纳），由北京馨强劲运输有限责任公司负担10950元（已交纳）；反诉案件受理费21464元，由北京兴盛顺达运输有限公司负担4293元（已交纳），由北京馨强劲运输有限责任公司负担17171元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费101411元，由北京兴盛顺达运输有限公司负担79511元（已交纳），由北京馨强劲运输有限责任公司负担21900元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  王军华审判员  李蔚林审判员  曹 雪二〇一七年九月七日书记员  张晓鸥