云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5302民初968号原告：云浮广业硫铁矿集团有限公司。住所地：云浮市云城区高峰街星岩四路**。法定代表人：王琦，董事长。委托代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。委托代理人：王春，该公司员工。被告：黄雄，男，汉族，1966年4月5日出生，住云浮市云城区。委托代理人：黄伟雄，广东刚毅律师事务所律师。原告云浮广业硫铁矿集团有限公司诉被告黄雄租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后，依法由审判员申少斌独任审判，于2017年9月6日公开开庭进行审理，原告云浮广业硫铁矿集团有限公司的委托代理人罗泽华、王春，被告黄雄的委托代理人黄伟雄到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告云浮广业硫铁矿集团有限公司诉称：2014年11月10日，原告（出租方）和被告（承租方）签订了一份《土地租赁合同》（合同编号：土地YLW2014-17）。租赁标的为云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍三幢东面土地。租赁合同约定了租赁标的用途、租赁期限、租金数额及交租金方式、租赁保证金、双方权利义务、违约责任、合同解除的条件和争议解决方式及其他条款等等。其中合同第三条约定：“租赁土地的单位租金按土地面积每平方米每月人民币3.2元（大写：叁元贰角）计算，月租金总额为人民币1600元（大写：壹仟陆佰元）。”租赁合同第四条约定：“承租方须在签订《土地租赁合同》当日向出租方交付土地租赁保证金4800元（大写：肆仟捌佰元）和首月（2014年10月1日至2014年10月31日）租金1600元（大写：壹仟陆佰元）。”租赁合同第五条约定：“租赁双方同意，租赁日期自2014年10月1日起至2016年9月30日止。”租赁合同第六条约定：“租金的支付方式为承租方应在每月的第10日前按银行转账付款方式向出租方缴付租金（汇款手续费用由承租方负责），开户单位：云浮广业硫铁矿集团有限公司，开户银行：云浮市工行硫铁矿支行，账号：20×××33,出租方收取租金时，应向承租方开具收据（发票）。”租赁合同第八条约定：“若承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。”租赁合同第二十条约定：“本合同租赁期届满，租赁双方未续定期合同且出租方要求收回该租赁土地，或因承租方违约而合同终止，承租方逾期不交出该租赁土地的，出租方除限期承租方迁出和补交占用期租金外，并有权就逾期部分向承租方收取相当于双倍租金的赔偿金。如超出迁出限期，承租方仍未搬出该租赁土地的财产则视为自动放弃其所有权，出租方有权处理该未搬出财产。”同日，原告（出租方）和被告（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号：矿内房屋YLW2014-24）。租赁标的为云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍三幢一楼房屋。租赁合同约定了租赁标的用途、租赁期限、租金数额及交租金方式、租赁保证金、双方权利义务、违约责任、合同解除的条件和争议解决方式及其他条款等等。其中合同第三条约定:“租赁房屋的月租金总金额为人民币583元（大写：伍佰捌拾叁元）。”租赁合同第四条约定：“承租方须在签订《房屋租赁合同》当日向出租方交付土地租赁保证金1749元（大写：壹仟柒佰肆拾玖元）和首月（2014年10月1日至2014年10月31日）租金583元（大写：伍佰捌拾叁元）。”租赁合同第五条约定：“租赁双方同意，租赁日期自2014年10月1日起至2016年9月30日止。”租赁合同第六条约定：“租金的支付方式为承租方应在每月的第10日前按银行转账付款方式向出租方缴付租金（汇款手续费用由承租方负责），开户单位：云浮广业硫铁矿集团有限公司，开户银行：云浮市工行硫铁矿支行，账号：20×××33，出租方收取租金时，应向承租方开具收据（发票）。”租赁合同第八条约定：“……若承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。”租赁合同第二十三条约定：“本合同租赁期届满，租赁双方未续定期合同且出租方要求收回该租赁房屋，或因承租方违约而合同终止，承租方逾期不交出该租赁房屋的，出租方除限期承租方迁出和补交占用期租金外，并有权就逾期部分向承租方收取相当于双倍租金的赔偿金。如超出迁出限期，承租方仍未搬出该租赁房屋的财产则视为自动放弃其所有权，出租方有权处理该未搬出财产。”合同签订后，被告按照上述两份租赁合同的约定分别向原告交纳了土地租赁保证金4800元、房屋租赁保证金1750元以及每月的土地租赁租金和房屋租赁租金。2016年9月30日，原告和被告签订的《土地租赁合同》和《房屋租赁合同》约定的合同租赁期限届满，但被告并没有按照合同的约定腾退租赁标的给原告。针对被告拒不腾退租赁房地产的情况，原告于2016年11月17日以书面形式向被告发出《通知》，通知承租方黄雄承租位于云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍三幢一楼《房屋租赁合同》（合同编号：矿内房屋YLW2014-24）和云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍三幢东面空地《土地租赁合同》（合同编号：土地YLW2014-17）已于2016年9月30日到期届满，承租方须于2016年12月16日前完成场地清理，并将上述租赁合同标的物归还给出租方云浮广业硫铁矿集团有限公司。被告收到上述通知书后至起诉日止，其依然拒绝腾退租赁的房地产给原告。原、被告双方签订的《土地租赁合同》和《房屋租赁合同》合法有效，双方应依约遵守。根据《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”但被告在上述租赁合同约定的合同租赁期限届满后没有腾退租赁标的物。特别是原告在书面发出腾退通知，其依然拒绝腾退租赁标的，该行为已严重侵害了原告的合法权益，其应向原告支付租赁标的占用费。据此，请求法院判令：1、被告立即腾退云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍三幢一楼房屋和云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍三幢东面土地给原告；2、被告支付从2016年10月1日起至腾退日止的租赁房地产占用费（占用费按《土地租赁合同》及《房屋租赁合同》约定租金标准计算）给原告；从2016年10月1日起暂计至起诉日止的租赁房地产占用费为19647元。3、本案的诉讼费用由被告承担。原告为其陈述事实提供的证据：营业执照（复印件）、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证（复印件），证明原告的主体资格。《土地租赁合同》、《房屋租赁合同》、租赁标的平面图（均为复印件），证明被告和原告分别签订了租赁合同的事实。通知，证明租赁合同约定的合同租赁期限届满后，被告并没有按照合同的约定腾退土地和房屋给原告。2016年11月17日，原告以书面形式向被告出具了一份《通知》，要求被告腾退租赁标的物的事实。被告黄雄知悉上述《通知》的内容，并在《通知》上签名予以确认。房屋和土地的权属证书各一份，证明涉案土地和房屋属原告所有。被告黄雄辩称：原告的起诉与事实存在不相符之处，应充分考虑实情妥善处理。2013年11月8日，原、被告签订了《房产租赁合同》，合同中原告将位于云浮市云城区牧羊原云硫机械厂宿舍三幢一楼9间房及东面空地500平方米出租给被告使用；用途为住宿，石材堆放、加工；约定租赁期限为1年，从2013年10月1日起至2014年9月30日止，且双方明确租赁是为了作为石材堆放、加工之用途。合同上约定的一年期限只是形式，原告人员当时口头承诺除政府征用、自用或三旧改造项目开发外，被告在未来的六、七年有继续优先承租的权利。同时，由于历史遗留问题，500平方米空地在出租给被告前被附近的村民占用约300多平方米种菜、种树，合同签订后，被告与村民协商给予村民一定补偿才收回了240多平方米空地，并投资近100万元在出租的空地建成了石材加工厂。目前空地仍有约60多平方米被村民占用种菜。现原告不继续让被告承租既违背了当初双方的口头承诺，也令到被告投入建成石材加工厂的损失惨重。由于租赁合同明确了出租给被告的空地是作石材加工之用途。而常人均明白，石材加工既需投入不少的机械设备，也需建设基础设施和污水处理设施（如厂房立柱、全防污水处理池、机械基础安装设施、排水设施、、地面混凝土等。如果仅让被告承租一、二年，被告不会在此投资设厂。而且，被告开办的石材厂是办理了营业执照合法经营的，对此，原告也清楚。想不到原告只让被告承租办厂三年，就以将原云硫机械分公司厂房及土地约10多万平方米整体招租，导致了目前的局面，这并非被告合同到期后不想继续承租的缘故。现原告将原云硫机械分公司厂房及土地整出租便让被告离开，被告及多份股东的大量的投入如何回收成本？被告的损失如何办？工人如何安置？为此，被告希望与原告协商处理，切实解决被告面临的难处和工人面临失业的社会稳定因素，给予被告合理的补偿，妥善处理。被告为其辩解提供的证据有：1、2013年11月8日签订的《房产租赁合同》，证明（1）原、被告存在租赁关系；（2）原告明确出租给被告空地是作为石材堆放、加工的用途。合同上约定的一年期限只是形式，原告方人员当时口头承诺除政府征用、自用或三旧改造项目开发外，被告有继续优先承租的权利。视频光碟1张、照片9张，证明（1）被告利用原告出租的空地建成石材加工厂的现状及投资建设花费了近100万元；（2）原告出租的空地目前还有约60多平方米仍被村民占用种菜；（3）原告出租给被告的500平方米空地，由于历史遗留问题，在出租给被告前当时被村民占用约300多平方米种菜、种树，出租给被告后，被告与村民协商并给予村民一定补偿才收回了240多平方米空地作现在的厂房。费用清单，证明被告在租赁的空地上投入建设污水处理池、倒混凝土、钢模立柱等和搬迁所需的费用。该费用清单在2016年11月20日被告与原告协商时提供给原告。经审理查明：2013年11月8日，云浮广业硫铁矿投资控股有限公司（出租方、甲方）与被告黄雄（承租方、乙方）签订一份《房产租赁》，约定出租方将位于云浮市云城区牧羊原云硫机械厂宿舍三幢一楼及东面空地出租给承租方使用，该租赁房屋建筑面积共计145.8平方米（一楼9间房，每间16.2平方米），租赁土地面积共计500平方米；租赁期间从2013年10月1日起至2014年9月30日止。合同还对租赁房产用途、租赁的标准及交纳时间等事宜进行了约定。后来，云浮广业硫铁矿投资控股有限公司并入了原告云浮广业硫铁矿集团有限公司，对于涉案的租赁房屋、土地，2014年11月10日，原告（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订了一份《土地租赁合同》（合同编号：土地YLW2014-17），载明：第一条、出租方将位于云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍三幢东面土地（以下简称土地）出租给承租方使用。该租赁土地面积共计500平方米。第二条、租赁该土地用途为临时工棚。第三条、租赁土地的单位租金按土地面积每平方米每月3.2元计算，月租金总额为1600元。第四条、承租方同意在签订合同的当日，向出租方交付土地租赁保证金4800元和首月（2014年10月1日至2014年10月31日）租金1600元。第五条、租赁双方同意，租赁日期自2014年10月1日起至2016年9月30日止。第六条、租金的支付方式为承租方应在每月的第10日前按银行转账付款方式向出租方缴付租金（汇款手续费用由承租方负责），开户单位：云浮广业硫铁矿集团有限公司，开户银行：云浮市工行硫铁矿支行，账号：20×××33,出租方收取租金时，应向承租方开具收据（发票）。第八条、本合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应在15个工作日内将保证金无息退回给承租方。若承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。第二十条、本合同租赁期届满，租赁双方未续定期合同且出租方要求收回该租赁土地，或因承租方违约而合同终止，承租方逾期不交出该租赁土地的，出租方除限期承租方迁出和补交占用期租金外，并有权就逾期部分向承租方收取相当于双倍租金的赔偿金。如超出迁出限期，承租方仍未搬出该租赁土地的财产则视为自动放弃其所有权，出租方有权处理该未搬出财产。同日，原告（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号：矿内房屋YLW2014-24），载明：第一条、出租方将位于云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍三幢一楼房屋（以下简称房屋）出租给承租方使用。该租赁房屋建筑面积共计145.8平方米。第二条、租赁该房屋用途为住宿。第三条、租赁房屋的月租金总额为583元。第四条、承租方同意在签订合同的当日，向出租方交付土地租赁保证金1749元和首月（2014年10月1日至2014年10月31日）租金583元。《房屋租赁合同》的其他约定与上述《土地租赁合同》基本一致。合同签订后，被告按照上述两份租赁合同的约定分别向原告交纳了土地租赁保证金4800元、房屋租赁保证金1750元。2016年9月30日，合同租赁期限届满，原告于2016年11月17日出具了一份《通知》，通知承租方黄雄承租位于云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍三幢一楼《房屋租赁合同》（合同编号：矿内房屋YLW2014-24）和云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍三幢东面空地《土地租赁合同》（合同编号：土地YLW2014-17）已于2016年9月30日到期届满，承租方须于2016年12月16日前完成场地清理，并将上述租赁合同标的物归还给出租方云浮广业硫铁矿集团有限公司。云浮广业硫铁矿集团有限公司将对原云硫机械分公司厂房及土地整体公开竞价招租，欢迎届时参与竞投。被告于2016年11月23日在该通知上签名确认。但被告并没有按照合同的约定腾退租赁标的给原告，至今仍使用租赁场所。双方亦没有再次签订新的租赁合同。被告称原告曾口头承诺继续让被告使用租赁物，原告不认可该口头承诺，并认为被告使用租赁物，应另外签订租赁合同，但原告不同意继续租赁给被告，要求收回租赁物。被告自行列举了一份其在租赁场所建设的明细清单，载明因租赁建设及搬迁需要64.5万元，称被告曾交给原告，要求原告帮助解决。原告在庭审中不认可收到该清单，并认为被告要求不合理。庭审中，原告称包括涉案的租赁物在内，原告共将2万多平方米的土地以公开竞投的方式出租，现已由他人竞投成功，被告没有参与本次竞投。被告称其只需要使用的面积为600多平方米，没有能力租赁整块场所，故没有参与竞投。原、被告均确认：于2016年9月30日前租金被告已交纳完毕，从2016年10月1日起至今的占用费被告没有支付，每月的占用费可按租金标准计算，即土地为每月1600元，房屋为每月583元；原、被告均同意被告交纳的土地保证金4800元，房屋保证金1749元，抵扣占用费。本院认为：原、被告于2014年11月10日签订的《土地租赁合同》、《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。被告认为原告口头承诺被告可以继续承租租赁场所，但没有提供证据，且原告亦不予认可，被告应承担举证不能的法律后果。租赁合同约定租赁期限至2016年9月30日，故租赁期间已届满，原告亦向被告发出书面《通知》，要求被告清场，即已明确表示不再将租赁物出租给被告。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”为此，原告要求被告交还租赁物，即云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍三幢一楼房屋和云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍三幢东面土地，合理合法，本院予以支持。因租赁期限届满后，被告仍使用租赁物，故原告要求被告从2016年10月1日起按租赁合同约定的租金标准（土地为每月1600元，房屋为每月583元，合计2183元）支付占用费，合理合法，被告对此亦无异议，本院予以确认。因原、被告均同意被告交纳的土地保证金4800元，房屋保证金1749元，抵扣占用费，属当事人对其权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。至于被告在答辩时要求原告给予被告合理补偿，因被告没有提出反诉，不属本案处理的范围。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告黄雄于本判决发生法律效力之日起十五日内将租赁场地（位于云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍****房屋和云浮市云城区牧羊原云硫机械分公司宿舍**东面土地）交还给原告云浮广业硫铁矿集团有限公司。被告黄雄于本判决发生法律效力之日起十五日内支付2016年10月1日起至交还上述第一项的租赁场地给原告之日止的占用费（占用费按每月2183元的标准计算，被告交纳的租赁土地保证金4800元，租赁房屋保证金1749元，予以抵扣占用费）给原告云浮广业硫铁矿集团有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费292元，适用简易程序审理，减半收取146元（该款原告已预交），被告黄雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  申少斌二〇一七年九月十九日书记员  麦绮莹冯秋梅