北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9371号上诉人（原审原告）：张建，男，1979年11月10日出生。委托诉讼代理人：靳双权，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽春（张建之妻），1978年4月8日出生。上诉人（原审被告）：刘小星，男，1943年9月5日出生。委托诉讼代理人：马法宪，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经��有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司员工。上诉人张建因与上诉人刘小星、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初22049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张建上诉请求：撤销原判，改判刘小星与链家公司连带赔偿我房屋差价损失374.45万元。事实和理由：房屋差价损失的评估时间节点应以2017年3月29日为准，原审法院认定的日期没有法律依据，且我已尽到了审查义务，不应承担责任。链家公司作为专业的房地产交易机构，存在重大过错，应承担连带责任，虽与本案不属于��一个法律关系，也应当一并处理。刘小星辩称：不同意张建的上诉请求。刘小星上诉请求：撤销原判，改判驳回张建的诉讼请求。事实和理由：我在签订合同时告知了张建尚未取得出卖人的授权，不存在故意隐瞒的情形，也没有提供虚假资料，张建在此情况下签订合同应当预见到买卖合同无效的法律后果，我在主观上不存在过错，房屋所有权人在2016年3月9日明确通知不予追认合同效力，张建一再拖延导致损失扩大，链家公司的居间行为导致了合同无效的后果，应对此承担责任。张建辩称：不同意刘小星的上诉请求。链家公司辩称：同意原审判决及事实认定。张建向一审法院起诉请求：1、刘小星与链家公司连带赔偿张建房屋差价损失暂定50万元（以实际评估差价为准）；2、刘小星支付张建5万元定金的利息损失936元（利息损失的计算时间自2015年11月8日至2016年4月11日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、链家公司支付张建128380元服务费的利息损失2342元（利息计算时间自2015年11月12日至2016年4月11日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：北京市西城区×××10号房屋产权系案外人魁瑞默科特、杜鹃按份共有，魁瑞默科特占四分之三份额，杜鹃占四分之一份额。2015年11月8日，在链家公司的居间服务下，刘小星代杜鹃、魁瑞默科特二人与张建就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。约定张建购买杜鹃和魁瑞默科特所有的涉案房屋，合同总价款为488万元。张建于合同签订当日支付刘小星定金5万元，并于2015年11月12日支付链家公司居间服务费128380元。2016年4月11日刘小星将5万元定金退还给张建，链家公司将居间服务费128380元退还给张建。关于刘小星、链家公司向张建退还定金及居间服务费的原因，张建主张刘小星在签约时未获得杜鹃及魁瑞默科特的出卖房屋的授权，且2016年3月9日链家公司接到杜鹃通知，声明其和魁瑞默科特并未书面授权刘小星出售涉案房屋，也不对张建与刘小星已签订的合同进行追认，明确表示不再履行该合同并要求解除该合同。刘小星对张建所述表示认可，同时主张其曾为杜鹃及魁瑞默科特代办过继承手续，但双方签约时其并没有杜鹃及魁瑞默科特代理卖房的手续，后未获得追认。链家公司对张建所述表示认可，同时主张签约时曾明确向张建告知过刘小星没有获得出卖房屋的公证授权手续，应是效力待定。后与于2016年3月9日收到杜鹃发来的邮件说房屋授权没有拿到，并于2016年3月10日将该信息转发给张建。故合同无法履行。另��，经向刘小星询问案外人魁瑞默科特、杜鹃的身份信息,刘小星称其无法提供该二人的身份信息以及下落。关于损失问题，张建在本案审理中申请对涉案房屋诉讼中的价值进行鉴定，刘小星亦申请对涉案房屋2016年3月9日的价值进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号，北京圣元房地产评估咨询有限公司作出二份《房地产估价报告》，确定涉案房屋2016年3月9日的估价结果为621.48万元,2017年3月29日（现场勘察日）的估价结果为862.45万元。张建负担17000元鉴定费，刘小星负担13000元鉴定费。双方虽对于该二份《房地产估价报告》结果存有异议，但真实性没有异议。上述事实有双方当事人陈述、《北京市房屋存量买卖合同》及《补充协议》、《房地产估价报告》等证据材料在案作证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者��驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。刘小星、链家公司均自认刘小星在签订房屋买卖合同时没有获得产权人的授权且事后未获得产权人追认，该自认系对其不利的事实且与张建所述一致，故刘小星的行为系无权代理，该行为导致买卖合同无效，应当赔偿张建相应的信赖利益的损失，且该损失以不超过合同履行利益为限。关于合同履行利益损失结果，法院认为应当根据张建收到刘小星、链家公司退回的居间服务费、定金的时间（2014年4月11日）作为节点计算房屋差价损失为宜，双方所主张的计算时点均有失偏颇，考虑到张建仅支付5万元定金、且张建在签订合同时亦未尽到相应的审查义务，法院根据鉴定结论的内容以及双方的责任比例，秉持公平原则、诚信原则确定张建的损失数额。关于鉴定费的负担问题，根据本案的具体情况，法院认定双方各自承担其所交纳的鉴定费数额并无不妥。关于链家公司的责任问题，与本案并非同一法律关系，如张建坚持认为链家公司存在违约或侵权行为，应另行主张权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，于2017年6月判决：一、自判决生效之日起七日内，刘小星赔偿张建经济损失七十万元；二、驳回张建的其他诉讼请求。二审中，刘小星提供微信记录欲证明张建需要办理离婚，没有购房资格，且张建不同意退还定金。但刘小星无法说明微信记录的发送人及所在微信群的人员。张建对此不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据查明的事实，张建主张刘小星与其签订合同时向张建出示了涉案房屋的产权证原件、产权人杜鹃的身份证原件及产权人魁瑞默科特的护照中文译本��证书原件，并说明书面的公证授权书正在办理；链家公司亦认可刘小星出示了上述文件，并当场电话确认了授权情况。刘小星虽对上述事实不予认可，但并未就此提交证据予以证明。故刘小星应对其无权代理的行为承担相应责任。因刘小星与链家公司于2016年4月11日将定金、居间服务费退还给张建，以实际行为明确表示上述合同无法履行，故原审法院以该时间节点计算张建的损失，并综合考虑张建支付定金的数额、签订合同时知晓刘小星尚未取得书面授权的情形等，酌情确定损失数额并无不妥，本院对此不持异议。张建主张链家公司在居间服务过程中存在过错，应承担连带责任一节，因此系居间服务合同项下的法律关系，与本案不属同一法律关系，故本院对此不予处理，张建可另行主张。张建、刘小星的上诉请求均依据不足，本院均不予支持。原审法院判决认定事��清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费30000元，由张建负担17000元（已交纳），由刘小星负担13000元（已交纳）。一审案件受理费18373元，由张建负担12973元（已交纳4416元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由刘小星负担5400元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费41956元，由张建负担31156元（已交纳8832元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由刘小星负担10800元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  姚 颖审判员  周梦峰二〇一七年九月三十日书记员  胡 月