成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初3764号原告：成都市晓初物业有限公司，住所地成都市新都区新都镇下南街36号。法定代表人：张文恩，总经理。委托诉讼代理人：胡通，四川普联律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：张英，四川普联律师事务所律师，一般授权代理。被告：姚入意，女，汉族，1989年5月1日出生，住四川省郫县。原告成都市晓初物业有限公司（以下简称晓初公司）与被告姚入意商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月31日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，由于被告姚入意下落不明，案件转为普通程序，公告向其送达了诉讼文书，由审判员黄文利担任审判长，与人民陪审员黄剑、李建组成合议庭，于2017年9月25日公开开庭进行了审理，原告晓初公司的委托诉讼代理人胡通、张英到庭参加诉讼，公告期届满，被告姚入意未到庭应诉。本案现已审理终结。原告晓初公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.姚入意交还涉案房屋；3.姚入意支付代偿的借款本金、利息、罚息等费用643180.10元、律师费30000元、违约金14339.12元。事实与理由：2011年7月22日，与姚入意签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定晓初公司将位于成都市房屋出售给姚入意，房价款716956元，姚入意以按揭贷款方式支付房款。2011年11月24日，姚入意向银行借款50万元，晓初公司提供连带责任保证。2013年6月起，姚入意逾期还贷，致使银行扣缴了晓初公司的保证金59816.23元。之后，银行向成都市青羊区人民法院起诉，要求姚入意还款，因姚入意不履行义务，2017年2月28日，晓初公司作为保证人代偿了借款本金、利息、罚息、诉讼费、公告费、执行费等合计583363.87元。晓初公司多次要求姚入意偿还代偿款项，姚入意至今未履行，已构成严重违约。2017年4月8日，向姚入意发出《关于解除的通知函》，要求姚入意搬出案涉房屋。姚入意未按照合同约定履行相应义务，严重损害了晓初公司合法权益。被告姚入意未作答辩。经审理查明，2011年7月22日，晓初公司（出卖人）与姚入意（买受人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定姚入意购买晓初公司开发的房屋，套内建筑面积97.94平方米，单价7320.36元，总金额716956元，姚入意采用按揭方式付款，首付款216956元，余款50万元向银行申请贷款。补充协议第三条载明“……⑶出卖人承担保证责任后的权利：买受人获准房屋贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等各种原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了担保责任，由此给出卖人造成的所有损失以及产生的所有费用（包括但不限于评估费、诉讼费、执行费、交通费、通讯费、差旅费、追索担保损失时按诉请金额2%支付的律师代理费等）均由买受人承担。若买受人在出卖人承担了担保责任后的20日内未向出卖人付清上述全部担保损失和费用的，则出卖人有权单方解除合同；此时，买受人除了向出卖人赔偿上述损失和费用外，还需按照买卖合同约定的总房款的2%向出卖人支付违约金。在此情况下解除买卖合同的，如买受人已经装修房屋或者入住的，买受人除了应当自行承担装修、搬家等损失外，还须在解除合同之日起的20日内将该房屋恢复原状后交还给出卖人。”合同签订后，姚入意支付了购房首付款。2011年7月25日，房屋备案登记在姚入意名下。2011年11月24日，姚入意作为借款人（抵押人）、晓初公司作为保证人与贷款人中国农业银行股份有限公司成都锦城支行（以下简称农行锦城支行）签订了《个人购房担保借款合同》，约定农行锦城支行向姚入意提供借款50万元，借款期限自2011年11月24日起至2031年11月23日止，晓初公司为姚入意的债务承担连带保证责任。2011年12月24日，四川省成都市新都公证处作出了《公证书》。2011年12月，晓初公司向姚入意交付了房屋，目前尚未办理房屋的权属证书。由于姚入意逾期还贷，2013年6月28日，2013年9月30日、2014年6月30日、2014年10月30日农行锦城支行共计扣收了晓初公司保证金59816.32元。成都市青羊区人民法院受理了农行锦城支行起诉姚入意、晓初公司金融借款合同纠纷，于2016年5月14日作出了（2015）青羊民初字第6865号民事判决。判决生效后，农行锦城支行向法院申请强制执行，即（2017）川0105执438号案件，晓初公司代偿了姚入意贷款本息、案件诉讼费、公告费、律师费共计583363.87元。2017年3月15日，成都市青羊区人民法院出具了《结案通知书》。2017年4月8日，晓初公司通过邮政特快专递向姚入意寄送了《关于解除的通知函》。2017年4月24日，晓初公司向四川普联律师事务所支付了律师费30000元。上述事实有《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、《公证书》、特种转账凭证、（2016）川0105民初6865号民事判决书、《结案通知书》、情况说明、业务凭证、特种转账凭证、发票、通知函、快递单以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，晓初公司与姚入意签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。姚入意履行了购房款的支付义务，晓初公司履行了房屋交付义务。由于姚入意未按期偿还银行按揭贷款，晓初公司已代姚入意清偿了银行贷款，姚入意违约事实清楚明确。针对晓初公司的诉讼请求，认定如下：1.关于合同能否解除。双方在合同中约定：“若买受人在出卖人承担了担保责任后的20日内未向出卖人付清上述全部担保损失和费用的，则出卖人有权单方解除合同。”由于姚入意未履行按揭还贷义务，致使贷款提前到期，由晓初公司承担了连带担保责任，代姚入意偿还了贷款本息等共计643180.10元。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，晓初公司要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。2.《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方购房合同解除后，晓初公司应退还姚入意支付的购房款716956元，姚入意应将房屋退还。晓初公司要求姚入意支付代偿款项643180.10元、违约金14339.12元（716956元×2%）、律师费30000元，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都市晓初物业有限公司与被告姚入意签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；二、判决生效后三十日内，被告姚入意返还位于新都区房屋，原告成都市晓初物业有限公司退还被告姚入意购房款716956元；三、被告姚入意于判决生效后十日内向原告成都市晓初物业有限公司支付代偿款项643180.10元、律师费30000元、违约金14339.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10876元，由被告姚入意负担（此款原告成都市晓初物业有限公司已预交，被告姚入意在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄文利人民陪审员  黄 剑人民陪审员  李 建二〇一七年九月三十日书 记 员  张 娟