江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终77号上诉人（原审被告）：东海县新通农村小额贷款有限公司，住所地江苏省东海县中华北路1号东海水晶城2馆C区2-13房。法定代表人：施继红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈恩，该公司经理。委托诉讼代理人：武建，江苏尚扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周辛林，男，1977年12月23日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：李耀兵、庄明娜，东海县石榴法律服务所法律工作者。原审被告：朱自山，男，1979年3月13日生，汉族，住江苏省东海县。原审被告：赵海娟，女，1984年2月生，汉族，住江苏省东海县。原审被告：东海县浩源机械制造有限公司，住所地江苏省东海县石榴镇新庄村245省道西侧。上诉人东海县新通农村小额贷款有限公司（以下简称新通公司）因与被上诉人周辛林，原审被告朱自山、赵海娟、东海县浩源机械制造有限公司（以下简称浩源公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省东海县人民法院（2016）苏0722民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月31日公开开庭审理了本案。上诉人新通公司的委托诉讼代理人陈恩及武建、被上诉人周辛林及其委托诉讼代理人李耀兵到庭参加诉讼。原审被告朱自山、赵海娟、浩源公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人新通公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人之间不存在真实、合法的租赁关系。1、租赁合同约定租金一次性付清，收到租金应开具收据。而周辛林只提供一张7万元汇款凭证，未能证明此款就是周辛林给付，也未能证明给付的就是租金而非双方之间其他的纠纷，且没有约定的收条。另外3万元如何给付，也未提供证据证实。2、周辛林陈述涉案房屋是2013年11月交付的毛坯，自己对涉案房屋进行装饰，但陈述明显与其提供的证据不符。既毛坯房，屋内必定腾空，且装潢后屋里应是周辛林的物品，但直至法院执行时屋内全部是朱自山结婚照、生活用品等私人物品，而无任何周辛林的物品。门面房上的广告牌永乐贸易是朱自山经营的贸易公司，如果涉案房屋已经租赁给周辛林，广告牌不可能还挂朱自山的，且与其提供的证人证言也互相矛盾。二、上诉人对涉案房屋有优先权。涉案房屋因朱自山借上诉人款未还，自2011年起一直抵押于上诉人处并在东海县房产局办理抵押手续。在抵押期间，一直由朱自山使用，并无任何证据证明此房屋已租赁使用，根本不存在被上诉人周辛林的租赁情况。被上诉人周辛林辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。一审法院认定周辛林与朱自山2013年11月18日签订的房屋租赁合同真实合法有效是完全正确的。周辛林向一审法院提交了转款凭证、装修合同、证人证言等证据予以证实租赁合同的合法有效，一审法院经过审查，对该租赁合同予以确认。且合同也实际正在履行，周辛林已经向朱自山支付了10万元租金并进行了装修使用。由于租赁的房屋地理位置较为偏僻，十年的租金总额为10万元且一次性付清，实际是稍高于同地段的租金。上诉人否认租赁合同的真实性，但没有证据证明租赁合同系虚假或恶意串通，其上诉理由不能成立。二、周辛林与朱自山签订房屋租赁合同是在2013年11月18日，上诉人是在2014年5月27日才取得抵押权，即在周辛林取得租赁权后上诉人才取得的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，周辛林的租赁关系不受抵押权的影响。三、上诉人对涉案房屋不具有优先权。通过拍卖、变卖或其他方式转移涉案房产所有权所获价款清偿上诉人债务不影响周辛林剩余租赁期限内租赁权的行使。涉案房产所有权转移后，受让人取得房屋的所有权，周辛林继续行使剩余租赁期限内的租赁权，租赁期限届满后，受让人才能取得占有、使用的权利。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告朱自山、赵海娟、浩源公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。周辛林向一审法院起诉请求：判令在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产牛山镇幸福北路201号瓯龙世纪城北岸公馆74－1－8号房产；确认周辛林与朱自山签订的《房屋租赁合同》有效。一审法院认定事实：2014年5月22日，朱自山、赵海娟因需购水晶原料向新通公司申请借款80万元。2014年5月26日，新通公司与朱自山、赵海娟签订《借款合同》一份，约定朱自山、赵海娟向新通公司借款80万元，借款期限从2014年5月26日至2015年5月25日，月利率为12‰，借款按月付息，结息日为每月的第20日；未按约定日还款的，按照借款利率加收50%的罚息等违约责任；如借款人出现违约情形时，贷款人有权宣布本合同项下尚未偿还的贷款立即到期。同日，新通公司与浩源公司签订《保证合同》一份，约定浩源公司为朱自山、赵海娟的该笔借款提供连带责任保证，保证范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、债权人提前收贷产生的可得利息损失以及债权人实现债权的一切费用；保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年；债务人提供了物的担保的，债务人不履行到期债务或者发生抵、质押担保合同中约定的实现担保物权的情形，债权人在就该抵押物、质物实现债权前要求保证人承担全部债务保证责任时，保证人不予抗辩。同日，新通公司与朱自山、赵海娟签订《抵押合同》一份，约定朱自山以其所有的位于东海县××××号瓯龙世纪城北岸公馆74-1-8的房屋为朱自山、赵海娟的借款提供抵押担保，并于次日办理了抵押登记，登记的债权数额为80万元。2014年5月27日，新通公司向朱自山、赵海娟发放了80万元贷款。朱自山、赵海娟获得贷款后，只按时偿还了截至2014年9月22日的利息，之后未按时偿还利息，构成违约。担保人也未履行保证责任。同时，朱自山、赵海娟经营的水晶商铺已停止经营，影响到新通公司的债权按期实现。鉴于朱自山、赵海娟目前的经营状况及违约事实，新通公司于2015年1月13日宣布该笔贷款到期，并通知朱自山、赵海娟。2015年1月26日，新通公司诉至一审法院，一审法院（2015）连东商初字第00121号民事判决判令朱自山、赵海娟返还新通公司借款80万元及利息，浩源公司承担连带清偿责任。判决生效后，新通公司申请执行上述判决，一审法院在执行过程中欲拍卖牛山镇幸福北路201号瓯龙世纪城北岸公馆74-1-8的房屋。周辛林提出执行异议，认为该房屋已租赁给其，请求停止执行该房产，一审法院(2015)连东执异字第00041号民事裁定书驳回了周辛林提出的异议，周辛林遂提出了本案执行异议之诉。2013年11月18日，周辛林与朱自山签订了《房屋租赁合同》，周辛林租赁朱自山位于东海县××北岸公馆××号门面房。租赁期限2013年11月18日到2023年11月17日，租金10万元，第二天周辛林向朱自山账号转款7万元作为租金。2013年12月26日，周辛林与连云港丹隆装饰工程有限公司（以下简称丹隆公司）签订了装修合同，对涉案房屋进行了装修。一审法院认为，周辛林与朱自山于2013年签订了房屋租赁合同，并有转款凭证、装修合同等证据予以证实，对该租赁合同的真实性一审法院予以确认。新通公司否认租赁合同的真实性，但没有提供足够的证据证明租赁合同的虚假性或双方恶意串通，故对其抗辩事由不予采信。周辛林2013年11月取得涉案房产的租赁权，新通公司2014年之后才取得抵押权。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；同时合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故本案中通过拍卖、变卖或其他方式转移涉案房产所有权所获价款清偿新通公司债务不影响周辛林剩余租赁期限内租赁权的行使，涉案房产所有权转移后，新的受让人取得房屋的所有权，周辛林继续行使剩余租赁期限内的租赁权，租赁期限届满后新的所有权人才能取得占有、使用的权利。综上，依据《中华人民共合同法》第四十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、周辛林与朱自山2013年11月18日签订的关于位于东海县牛山镇××北岸公馆××号门面房《房屋租赁合同》合法有效；二、依法不停止对东海县××北岸公馆××号门面房的执行；三、上述涉案房产在被执行后周辛林作为承租人在剩余的租赁期限内即2023年11月17日前仍享有承租权，可继续占有、使用该房产。一审案件受理费2300元，公告费600元，合计2900元，由新通公司、朱自山、赵海娟、浩源公司连带负担。二审中，上诉人新通公司向本院提交下列证据材料：1、上诉人与朱自山之间的借据担保合同及抵押合同、他项权证，证明朱自山因借上诉人的贷款，一直将房产抵押于上诉人；2、涉案房屋租赁合同、房产证复印件及公司章程，证明涉案房屋自2012年11月29日出租给永乐贸易公司，租期十年，写明年租金为1500元；3、2014年照片复印件，是2014年朱自山在上诉人进行贷款时，上诉人对现场进行查看拍摄的，证明涉案房屋并无相关租赁情况；4、2017年3月11日拍摄的照片，证明涉案房屋的门牌仍继续悬挂永乐贸易公司，涉案房屋还被朱自山使用；5、丹隆公司工商查询表，证明丹隆公司是2016年1月13日才注册的，被上诉人在一审时提供的关于丹隆公司的合同是虚假的；6、贷款调查报告，证明此房屋并无相关的租赁情况。经质证，被上诉人周辛林的质证意见为：对证据1有异议，上诉人一审已经提供，2014年5月27日抵押权才开始成立，是在房屋租赁合同之后。对证据2，上诉人在一审提交过，永乐贸易公司可能是朱自山开办的公司，早已停止营业，不能证明朱自山对涉案房屋持续使用，该合同明显有虚假性，年租金才1500元，而被上诉人与朱自山签订的合同，租期为10年，租金为10万元，符合市场行情。对证据3、4的真实性和拍摄时间有异议，在一审中，被上诉人也向法庭陈述，被上诉人与朱自山签订租赁合同后，对室内进行装修，装修完毕后由于个人原因，其门市没有开办成功，所以门头没有及时更换。对证据5，真实性无异议，丹隆公司是否进行登记我方没有查实，但公司一直对外承接业务。对证据6，真实性有异议，朱自山是否向上诉人如实反映房屋租赁情况我方不清楚，但我方是2013年11月18日与朱自山签订租赁合同，在一审中朱自山也予以了确认。经审查，本院的认证意见为：本院审查后对上述证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，丹隆公司成立于2016年1月13日，刘磊系丹隆公司法定代表人。二审庭审中，被上诉人周辛林认可其所举装修合同是诉讼后丹隆公司与其补签。本案二审争议焦点：被上诉人周辛林对涉案房屋是否享有租赁权。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，被上诉人周辛林已举证其与朱自山于2013年11月18日就涉案房屋签订了租赁合同，上诉人新通公司虽认为双方之间不存在真实合法的租赁关系，但未能举证证明该租赁合同不真实。被上诉人周辛林所举装修合同虽系诉讼后与丹隆公司补签，但结合周辛林所举存款凭证，可以认定涉案房屋已交由周辛林占有使用。上诉人新通公司也未能举证证明周辛林与朱自山存在以明显不合理的低价承租涉案房屋或者伪造交付租金证据的事实，而周辛林在人民法院查封之前已与朱自山就涉案房屋签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房屋，故一审法院认定周辛林对涉案房屋享有租赁权并无不当。综上，上诉人新通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，公告费400元，均由上诉人东海县新通农村小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年九月二十日书 记 员  孙潘红法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。