山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0213民初851号原告：徐金胜，男，1963年2月4日出生，汉族，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：隋鹏飞，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱崇波，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告：山东枫林置业有限公司，住所地：青岛市李沧区台柳路601号，统一社会信用代码：91370213760274514P。法定代表人：赵长乐，职务：总经理。委托诉讼代理人：孙晓飞，山东天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：国茹锦，山东天华律师事务所实习律师。原告徐金胜诉被告山东枫林置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年8月10日、8月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人隋鹏飞、被告的委托诉讼代理人孙晓飞、国茹锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理青岛市李沧区台柳路605号24号楼404户房屋（以下简称为“涉案房屋”）的房产证；2、被告支付给原告延期办理房产证违约金164561.80元；3、本案诉讼费、保全费、送达费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年签订《商品房预售合同》，约定被告向原告出售涉案房屋，交房时间为2011年10月1日。原告依约支付了全部购房款658247.20元，但被告至今仍未给原告办理房产证。被告辩称，根据原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条约定，被告取得房地产权属证明后30日内双方签订《房屋交接书》，该交接书是办理房屋过户手续的必备条件，签署房屋交接书后180天内双方向房地产登记中心办理申领房地产权证的手续；现被告尚未取得房地产权属登记证明，双方未签订房屋交接书，约定的办理房产证的条件尚未成就，被告不存在违约；造成涉案房屋未取得房地产权属登记证明的原因是施工方山东红建建安集团公司(以下简称“红建公司”)、实际施工人赵松华至今拒不提交竣工资料，上述两方与本案有利害关系，被告申请追加上述两方为本案的被告或必须参加诉讼的第三人；综上所述，双方约定及确认的办证条件尚未成就，被告并未违约，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织各方进行了质证。双方提交证据及主张事实如下：原告提交证据如下：1、商品房预售合同、服务契约、购房发票原件各1份，证明原告是涉案房屋的合法权利人，被告有义务按照合同约定为原告办理房产证；2、（2013）青行审字第58号、（2016）鲁02行审91号行政裁定书打印件2份，证明被告因在涉案房屋开发过程中存在违规被行政处罚；3、（2016）鲁02民特68号民事裁定书打印件1份，证明被告与红建公司的仲裁裁决书已经生效；4、青岛政务网反馈信息答复意见打印件2张，证明原告就涉案房屋所在楼座无法办理房产证问题向青岛市政府通过政府信箱反馈多次，政府回复因涉案小区16、17、24号楼存在工程结算纠纷、暂时无法办理房产证、因此无法办理房产证的原因在被告；5、新闻网站打印件8份，证明无法办理房产证的原因包括被告未按规划施工，未按时缴纳土地出让金及配套费，未取得规划验收和竣工验收备案手续等，因此被告应承担违约责任。被告对证据1真实性无异议，主张商品房预售合同第十四条已明确了办证的前提条件，现办证条件尚未成就；对证据2、4、5的真实性无法确认，且上述证据与本案无关；对证据3真实性无异议，被告与施工方的仲裁裁决书上明确了未进行竣工验收备案责任在施工方。被告提交商品房预售合同1份，证明根据合同第五条、第十四条的约定，涉案房屋尚不具备约定的办证条件，被告并未违约，不应承担违约责任。原告对证据真实性无异议，主张合同第十四条属于对原告不利的格式条款且约定不明确，按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条约定应当由被告承担违约责任；该两份证据约定了签署房屋交接书的时间、申办房产证的时间，明确了竣工验收备案是办理房产证的前提条件，而房产证至今无法办理的原因就在于涉案工程没有办理综合竣工验收。原告主张双方虽在合同中对办理房产证的条件进行了约定，但是相关的条件及时间节点并不明确，应属于约定不明情形，被告应根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条规定，在房屋交付后90日内为原告办理完房产证。现被告未办理房产证，应承担逾期办证的违约责任。被告对此不予认可，认为合同是双方在协商一致的基础上签订的，合同第十四条已经对办理房产证的条件进行了明确的约定，不适用上述司法解释，被告不应承担逾期办证的违约责任。被告主张由于红建公司及赵松华拒不提交施工验收资料，导致涉案房屋无法进行施工验收备案，进而导致被告无法取得权属登记证明、无法在系统中打印房屋交接书、无法体现房屋实测面积，且原告应根据实测面积对房款进行多退少补，因此合同中约定的办证条件未成就，被告并未违约，不应承担违约责任。原告对此不予认可，认为被告在开发过程中存在变更规划、拖欠土地出让金、遭受行政机关处罚、拖欠相关施工方的工程款等情形，导致涉案房屋无法取得综合竣工验收备案，未签订房屋交接书的原因是被告恶意违约、拖延办理，且确定实测面积和综合竣工验收备案的义务方是被告，被告利用合同中约定不明的格式条款故意拖延办证，根据合同相对性原则，无论被告未取得竣工验收备案及办理房产证是否是被告与施工方的纠纷导致的，都不影响被告向原告承担逾期办证的违约责任。原告主张虽双方对逾期办理房地产权证的违约承担方式无明确约定，但可以依照法律规定主张，计算公式为658247.20元（房屋总价款）×6%×违约的天数（2012年11月9日暂计算至2016年12月31日）。被告对此不认可，主张根据合同约定，被告没有违约。原告提交商品房预售合同、服务契约、购房发票、（2016）鲁02民特68号民事裁定书、被告提交的商品房预售合同真实性经对方当事人认可，本院确认为有效证据。原告并未证实（2013）青行审字第58号、（2016）鲁02行审91号行政裁定书与本案的关联性，本院不予采信。原告提交的青岛政务网反馈信息答复意见、新闻网站的打印件经当庭演示，且被告并未提交相反证据，本院确认为有效证据。根据上述依法确认的有效证据及当事人陈述一致的笔录，可以认定如下事实：原、被告签订青岛市商品房预售合同，约定由原告（乙方）向被告（甲方）购买涉案房屋，根据暂测房屋建筑面积，房屋总价款为658247.20元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市房地产交易中心认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第壹项约定处理：壹、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。第十四条约定，在甲方取得房地产权属登记证明后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同签订后原告按照合同约定支付了全部房款。涉案房屋现在尚未取得竣工验收备案证、尚未经青岛市房地产登记中心认定的部门实际测绘、被告亦未取得房地产权属登记，双方未签署合同规定的《房屋交接书》。本院认为，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为原告所主张的逾期办证违约金应适用双方所签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条的约定还是适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条的规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条已经明确该约定办理房产证的条件，该约定合法有效，并不违反法律、行政法规的强制性规定，并非原告所主张的约定不明。该约定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之“特殊约定”情形，排除了该条办理房屋权属证书期限和违约责任规定的适用。现被告尚未取得房地产权属登记，双方未签署合同规定的《房屋交接书》，双方约定的办理房产证的条件尚未成就，对于原告要求被告为其办理房产证的诉讼请求，本院不予支持。原告未举证证明被告存在违反合同第十四条约定的情形，对于原告主张被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告徐金胜的诉讼请求。案件受理费3591元、保全费1520元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于永攀人民陪审员  高建英人民陪审员  刘风秋二〇一七年九月二十日法官 助理  杨仲举书 记 员  王婷婷