阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初2326号原告：吴郁灯，男，1956年7月16日出生，汉族，户籍地阳江市江城区，经常居住地阳江市江城区，原告在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地���是阳江市江城区伴湖豪庭*幢*单元***号。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区漠江花园*号楼***号商铺。被告在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市江城区新江东路263号，联系人冯兆春。法定代表人：陈明威，该公司经理。委托代理人：冯兆春，该公司员工。原告吴郁灯诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法由审判员梁胜光适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴郁灯，被告锦绣名城公司的委托代理人冯兆春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴郁灯诉称，2014年9月21日，被告与原告签订《伴湖豪庭认购协议》，约定被告出售伴湖豪庭3幢2单元507房给原告，总售价362717元，定于2014年9月21日支付定金20000元，2014年9月28日前支付首期款及购房费用141953元。原告按约定支付了了首期款112717元，维修基金6250元，办证费21763元、房屋保险费923元、代办证费300元，合共141953元。2014年10月27日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定商品房建筑面积共82.78平方米，套内建筑面积67.3平方米，分摊建筑面积15.48平方米，单价为每平方米5389.55元，总售价为362717元。被告应当在2015年4月29日前依照有关规定将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期被告按日向原告支付已付房款362717元的万分之一的违约金。合同签订后，原告已全额付清购房款及其他费用给被告，被告也出具了购房款发票及其他费用的收���收据给原告收执。合同规定的交房期限届满后，被告至今未按约定交付商品房给原告，已构成违约。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付逾期交房违约金22198.28元（从约定交房期限的第二天即2015年4月30日起按已付房款362717元日万分之一计算至2016年12月31日止，从2017年1月1日起至实际交房时止的违约金以后另案处理）给原告吴郁灯；二、本案诉讼费由被告承担。被告锦绣名城公司辩称，原告的诉请没有尊重本案事实，请法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告所购买的涉案商品房出现未按《广东省商品房买卖合同》约定交付的过错是涉案商品房的工程建筑承包商——阳江市阳东区第二建筑工程公司未按《工程合同》约定日期完工交付给被告所造成的，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方。二、原告在未收���被告的《交楼通知书》和未征得被告同意而强行在2016年12月1日起将涉案商品房进行装修使用，并部分改变了房屋原有设计，就原告已实际使用了该涉案商品房，原告必须承担相应法律责任：因此，被告不同意原告请求被告支付逾期交房违约金等的两项请求，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告锦绣名城公司以出让方式取得位于阳江市江城区××路××号[编号为阳府国用（2013）第10641号]的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为伴湖豪庭，并已取得伴湖豪庭小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2014011号。2014年10月27日，原告吴郁灯（买受人）与被告锦绣名城公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014101664），合同主要约定：原告向被告购买位于阳江市���城区××路××湖××小区××单元××号商品房，该商品房约定的建筑面积共82.78平方米，其中，套内建筑面积67.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.48平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5389.55元，总金额362717元；买受人签订本合同时须支付购房首期款112717元，余款250000元向银行办理按揭手续；出卖人应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决；3、其他非因出卖人过错原因造成的逾期；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过90日，出卖人按日向买受��支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条（约定2015年4月29日交房）约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金；关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。签订合同当天，原告向被告支付了涉案商品房的代办证费300元、办证费21763元、房屋维修基金6250元、房屋保险费923元和首期购房款112717元。2014年11月11日，原告又通过银行贷款的方式向被告支付了余下的购房款250000元。2017年7月10日，原告以被告没有按时交房，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。诉讼中，原、被告双方确认上述商品房及配套工程未全部完工，目前处于暂停施工状态，涉案商品房尚未竣工验收。原告主张于2017年2月17日对涉讼商品房进行了装修使用。被告辩称涉讼商品房未能按时交楼是因为工程承建方没有依约施工和完工造成的，被告没有过错，不应对原告承担违约责任。以上事实，有原告提供的原告身份证、伴湖豪庭认购协议、收据、《广东省商品房买卖合同》、住宅质量保证书、住宅使用说明书等证据，被告提供《工程合同》、《工程补充合同书》、民事裁定书、现场照片等证据及庭审笔录证实，本院经综合分析予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方是在平等、自愿、协商一致的基础上签订《广东省商品房买卖合同》的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。本案的争议焦点为被告是否存在逾期交房的违约事实及如何计算违约金。本院认为，签订合同后，原告已于2014年11月11日前付清了所有的购房款给被告，被告亦应按约定在2015年4月29日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。但被告2016年12月31诶止已远远逾期超过90日未能将符合上述条件的商品房交付原告使用，其行为已构成违约。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应按约支付违约金给原告。从约定的交房期限的第二天即2015年4月30日起计至原告请求的2016年12月31日止，被告迟延612日交房，其应支付给原告的违约金为22198.28元（362717元×0.0001/日×612日）。现原告请求被告支付逾期交房违约金22198.28元，合法合理，应予支持。被告辩称未能按约定向原告交付房屋是由于承建商没有按时施工造成的，不是被告过错所造成的，其不应承担责任，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条和第一百五十三条的规定，判决如下：限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金22198.28元给原告吴郁灯。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应��依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费177元（原告已预缴），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  梁胜光二〇一七年九月二十三日书记员  邹婷婷书记员  敖卓斌