广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终2270号上诉人（原审原告）：郭平生。委托诉讼代理人：蒋文灿，广西文灿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈军。委托诉讼代理人：罗建荣，南宁市海宁法律事务所法律工作者。上诉人郭平生因与被上诉人陈军房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，并于同年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人郭平生的委托诉讼代理人蒋文灿、被上诉人陈军的委托诉讼代理人罗建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭平生上诉请求：一、撤销一审判决；二、支持上诉人一审诉讼请求；三、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，一审法院认定被上诉人与上诉人买卖的是房屋与事实不符。上诉人与被上诉人之间转让的是市场运作建设住房的名额，而不是房屋；双方签订的协议第一条约定，甲方陈军自愿将自己参加区林业厅市场运作建设住房的名额转让乙方给郭平生，乙方郭平生以甲方陈军名义报名参加区林业厅市场运作建设住房，建房及办房产证的费用由乙方承担，所建房屋所有权属于乙方郭平生单独所有，甲方陈军对此住房无任何受益。由此可见，签订协议时房屋根本不存在，因此上诉人与被上诉人之间买卖的只是集资房的名额而非集资房。一审法院还认定认购资格具有明显的人身属性，陈军将其认购的住房对外出售损害公共利益，这一认定与事实不符；事实上，从签订协议至今上诉人一直都在自治区林业厅工作，而被上诉人早已经离开林业系统，因此郭平生买下集资建房名额，不存在损害社会公共利益问题。二、上诉人与被上诉人之间签订的协议为有效合同。一审法院适用法律错误，一审依据1994年制定《城市房地产管理法》未依法登记领取字数证书的房地产不得转让，认为涉案房屋未取得房产权证书，被上诉人出售房屋的行为违反了法律强制性规定，事实上本案转让的并不是房屋，而是集资建房名额。且1994年《城市房地产管理法》第三十八条关于为依法领取权属证实的房屋不得转让的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋在办理房屋权属变更登记问题上作出的行政管理性质的规定，并非民事合同效力的强制性规定，不能作为合同无效的依据。依据2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、2007年《中华人民共和国物权法》第十五条可见，即使本案涉的房屋没有所有权，买卖合同也是有效的。购房指标是一种可期待物权，购房指标转让的不是房屋，因为，该房屋在转让时不存在，转让的只是该房屋所有权的期待权，是一种权利，是对房屋的可期待物权的转让。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》也明确，权利是可以转让的。双方签订的住房转让协议实质上是购房资格转让合同，该合同系双方真实的意思表示，我国现行法律没有禁止购房指标转让的明确规定，即使单位规定集资房不得转让，也仅是内部规定，不能对抗法律和第三人，故上诉人与被上诉人之间的协议为有效合同。三、被上诉人以不诚信的方式获取巨大利益。本案中被上诉人的购房资格如期不行使，则会失去，被上诉人没有条件承担才转让给上诉人，而上诉人基于对法律的信任，才支付了60多万元获得购房资格并承担风险。一审法院认定合同无效，被上诉人不用支付分文也不须承担风险，却可以获得巨大利益。一审判决违背《民法通则》《合同法》的诚信信用原则及公序良俗。四、广西高级法院已经有类似案例，认定集资房买卖协议有效。广西高级人民法院(2010)桂民申字第340号民事裁定书、广西高级人民法院(2015)桂民申字第162号民事裁定书、广西高级人民法院(2015)桂民申字第196号民事裁定书分别在本院认为中明确“集资房属于商品房性质，能否过户，能否办理权属登记不影响合同效力”，最终，广西高级人民法院分别确认三个不同的的案件中涉及的集资房转让协议有效。最高人民法院明确上级法院的案例对下级法院有指导作用。且青秀区人民法院(2014)青民一初字第1217号民事判决确认了林业厅未办得房产证的集资房指标转让合同有效，该判决己生效。青秀区人民法院(2016)桂0103民初2926号民事判决也判决林业厅另一起未办得房产证的集资房指标转让合同有效。青秀区人民法院(2015)青民一初字第1153号民事判决也判林业厅一起未办得房产证的集资房指标转让协议有效，唯独上诉人的集资房指标转让协议被判无效，有失公平。五、一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定认定双方签订的转让协议无效，适用法律错误。最高人民法院(2006)民一终字第26号民事判决书已经认定城市房地产管理法第三十八条规定不是认定合同无效的强制性规定，该判决也明确即使没有取得土地所有权证，没有支付土地出让金，没有房产证也不影响转让合同的效力。最高人民法院(2012)民再申字第321号民事裁定也明确购房指标转让协议合法有效，是否取得房屋所有权证不影响合同转让效力。中国审判案例要览2009民事审判案卷张秀英诉李蓉房屋买卖合同纠纷案的裁判要点是：集资房指标并不禁止转让，因此转让集资房购买权行为有效。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈军辩称：一、陈军至今还是广西区林业厅下属的企业广西区南宁木材厂在职职工，而郭平生在上诉状称“陈军早已离开林业系统，自谋职业”，无事实根据。二、陈军与郭平生签订的是《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》，其主体内容是住房转让行为。该合同在履行中双方发生争议也属于房屋买卖合同纠纷的范围。三、2005年9月9日，我国还没有发布及实施《物权法》时，陈军与郭平生签订《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》第一条约定：郭平生(乙方)支付给陈军(甲方)现金1万元作为回报，即转让费。该住房转让协议签订后，郭平生认为其在单位处室任职，而不遵守合同、不讲诚信，明知可获得预期巨大利益的就1万元也不愿付出。因郭平生违约，按该转让协议第八条规定，陈军可解除合同。事实上陈军已在涉案的房屋门道张贴声明和请求小区物业公司协助阻止郭平生装修房屋及其入住，之后双方发生冲突，是引发本案诉讼的主要原因，因郭平生不诚实、不守信。四、陈军与郭平生签订《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》后，郭平生没有经过陈军的同意，私下把该涉案的房屋转让给其的侄儿郭书炜。在一审第一次庭审中，郭平生就该再转让住房给郭书炜的事实给予认可，待第二次开庭时郭平生便否认，郭平生前后陈述不一致。五、郭平生在上诉状举出三份广西区高级人民法院民事裁定书和三份青秀区人民法院民事判决书，以证明类似案件的合同有效，但其均没有提供该6份民事裁定书和民事判决书的文本，该6宗案件的具体案情事实与本案是否相同、是否审理中、是否生效均不得而知；且我国不支持该案例判法，不具有参照性，只能作为指导。六、涉案的房屋位于南宁市青秀区，该小区的土地是高峰林场的使用权，其没有合法完善的建房手续，导致至今无法办理房屋所有权证。我国目前尚没有制定类似市场运作房转让纠纷专门的法律。依据2013年11月13日《广西区高院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作方转让纠纷案件若干问题的解答》第五条，郭平生与陈军签订的《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》应为无效合同。七、上诉人与被上诉人约定支付给被上诉人10000元转让款至今还未付给被上诉人，被上诉人已经解除合同。综上，请求驳回郭平生的上诉请求，维持原判。上诉人郭平生向一审法院起诉请求：一、确认双方于2005年9月9日签订的《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》有效；二、陈军将南宁市青秀区玉兰路1号林业新村四区x栋x单元x层x号房及附属车位x号（购房款及税款共计600702.74元）交付给郭平生；三、陈军协助郭平生办理南宁市青秀区玉兰路1号林业新村四区x栋x单元x层x号房及附属车位x号的房产过户手续，过户给郭平生；四、诉讼费由陈军承担。一审法院认定事实：2005年9月9日，郭平生（乙方）与陈军（甲方）签订一份《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》，约定：“一、甲方作为区林业局有名额报名购买区林业局市场运作建设住房一套（区林业厅凤岭小区x栋x房，建筑面积218平方米，每平方米估算2000元），现甲方自愿将自己参加区林业局市场运作建设住房的名额转给乙方，乙方以甲方名义报名参加区林业局市场运作建设住房，建房及办房产证的费用由乙方承担，所建房屋所有权属于乙方单独所有，甲方对此住房无任何受益，作为回报，乙方支付甲方现金壹万元。二、乙方在以甲方名义参加区林业局市场运作建设住房过程中，甲方必须无条件协助乙方办理建房及办房产证等跟该房有关需办理的所有手续。直至房产证最后更名为乙方名字为止，办理手续的费用应由乙方承担，但因甲方自身原因而产生的费用则不包括在内（如交通费、通信费等）。”2007年8月10日，陈军（乙方）与其任职单位广西区林业局（甲方，现更名为广西区林业厅）签订一份《职工市场运作建房合同》，载明，甲方为了改善职工住房条件，采用市场运作方式在南宁市凤岭建设住宅楼，建房所需全部资金一律由乙方承担。双方约定：“一、甲方负责组织职工筹集资金按市场运作方式建设住房并持有关资料为职工办理《房屋所有权证》，所需费用由乙方承担。交房时间2008年11月底。因基础超深增加工程量及不可抗拒的因素等造成工期延误，交房时间顺延。二、乙方的住房为玉兰路x号第x区第x栋x单元x层x号，房屋建筑面积218平方米。另外分摊共用面积、车位一个的面积待定。核定房价款约为人民币479600元。按基建办的规定分四次交清。实际建房价款以房屋竣工结算后的实际造价为准。三、市场运作方式建房参照商品房建设管理有关规定执行。四、本契约未尽事项甲、乙双方可另行议定，其补充议定书双方签章后与本契约具有同等效力。”上述住房转让协议、合同签订之后，郭平生以陈军名义向其单位支付了购房款479600元，交纳了房屋契税14388元。2011年5月31日，陈军办理了林业新村第4区17号楼3单元105号房屋的交接手续，同日，陈军将涉案房屋的钥匙及相关凭据及手续交付给郭平生。庭审中，郭平生表示如法院认定《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》为无效合同，也不变更诉讼请求。一审法院认为，一、关于广西区林业局市场运作建设住房转让协议》是否有效的问题。首先，涉案房屋性质为市场运作方式建设住房，而单位开发市场运作方式建设住房的目的是合理利用单位土地资源，改善职工住房条件，陈军取得认购指标后，将房屋对外出售获取利益，损害了其他职工的合法权益。其次，根据市场运作方式建设住房的性质，认购资格具有明显的人身属性，现陈军将其认购的住房对外出售，未经林业厅同意，损害了社会公共利益。最后，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。涉案房屋至今未取得房屋产权证书，房屋产权不明晰，陈军出售房屋的行为违反了前述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，郭平生、陈军签订的《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》应属无效合同。二、关于郭平生的诉讼请求能否支持的问题。如前所述，双方签订的《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，郭平生要求陈军交付讼争房屋并将该房屋过户至郭平生名下，应予驳回。同时，双方对讼争车位的使用权及所有权未做约定，故郭平生主张陈军交付讼争车位并将该车位过户至郭平生名下，亦应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：驳回郭平生的全部诉讼请求。本诉受理费9807元，由郭平生负担。本案二审期间，上诉人郭平生未向本院提交新证据。被上诉人陈军向本院提交《证明》，欲证明其至今属于广西区林业系统正式职工。双方当事人对一审法院查明的基本事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明：经本院依职权向广西壮族自治区林业厅调查，广西壮族自治区林业厅出具《关于协助调查有关情况的复函》，记载：一、陈军与我厅于2007年8月10日签订的《职工市场运作建房合同》，当时住房正在建设当中，不存在41711号车位号，住房合同意向性的安排车位，也没有明确车位使用权或是所有权的问题。二、我厅职工郭平生以陈军名义购买的林业新村x区x栋x单元x层x号房已付款479600元，住房交给购房户使用以后，根据广西南宁林业新村车库分配建议方案中的抽签安排，取得41711号车位号，该款中原则上包含41711号车位款项，但目前我厅林业新村职工市场运作房尚未完成项目竣工总结算，车位款的具体数额暂无法确定。本院认为：上诉人郭平生与被上诉人陈军具备完全民事行为能力，双方经平等、自愿协商订立《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》，系双方真实意思表示。上诉人郭平生与被上诉人陈军订立协议时，涉案房屋尚未建成，该协议所指向的涉案市场运作房享有的权利属于资格权利，是一种可期待物权，本质上属债权范畴，双方订立该《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》约定转让该资格权利，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未侵害国家或案外第三人的合法权益，该《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》应属有效合同，双方均应恪守履行。被上诉人陈军以违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定及损害社会公共利益为由，主张该协议为无效合同，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项属行政管理性规定，不属于认定民事合同效力的强制性规范，《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》的内容亦未违背公序良俗，被上诉人陈军的主张理由不充分，本院不予支持。再者，双方订立协议后，上诉人郭平生已付清涉案房屋的建房款，现该房建成后已交付上诉人郭平生，《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》已实际履行，现被上诉人陈军以前述理由主张合同无效，显然违背诚实信用原则。被上诉人陈军又以上诉人未依约支付转让费10000元为由主张《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》已解除，本院认为，双方自2005年9月9日订立合同至被上诉人陈军于2011年将房屋交付给上诉人郭平生，其间被上诉人陈军对于订立《职工市场运作建房合同》、缴纳房款及契税、办理交房等手续均予以配合，从未向上诉人郭平生追讨欠款或要求解除合同，若上诉人郭平生未支付转让费，被上诉人陈军的上述行为显然与常理不符，其抗辩理由并不充分，本院不予采纳。据此，上诉人郭平生请求确认《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》有效，合法有据，本院予以支持。成立并生效的合同对当事人均具有约束力，双方应恪守履行。根据《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》第二条的约定，被上诉人陈军负有协助上诉人郭平生办理建房及办房产证等相关手续的合同义务。因目前涉案房屋及车位是否完全具备办理不动产登记的条件尚不明确，因此，待涉案房屋及车位具备办理不动产登记手续的条件后，被上诉人陈军应协助上诉人郭平生办理不动产过户手续，过户至上诉人郭平生名下。被上诉人陈军辩称《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》没有约定车位的转让事项，但从《关于协助调查有关情况的复函》可知，上诉人已付建房款中包括车位的款项，且上诉人已实际占有使用涉案车位，故被双方约定转让的资格权利应包含车位，被上诉人陈军的抗辩理由并不成立，本院不予采纳。关于交付的问题。双方均确认被上诉人陈军办理涉案房屋的交接手续后，已将涉案房屋的钥匙及相关凭据交付给上诉人郭平生，被上诉人陈军的交付义务已履行完毕，现上诉人郭平生再次主张被上诉人陈军履行交付义务，于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第1426号民事判决；二、上诉人郭平生与被上诉人陈军于2005年9月9日签订的《广西区林业局市场运作建设住房转让协议》为有效合同；三、被上诉人陈军待南宁市玉兰路1号林业新村第x区x号楼x单元x号房屋及x号车位具备办理不动产登记手续条件后六十日内协助上诉人郭平生将上述房屋及车位过户至上诉人郭平生名下；四、驳回上诉人郭平生的其他诉讼请求。一审案件受理费9807元，由被上诉人陈军负担。二审案件受理费9807元（上诉人郭平生已预交），由被上诉人陈军负担。上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  张雪梅审 判 员  陈 杨代理审判员  兰 帅二〇一七年九月十五日书 记 员  李 爽