河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0311民初1983号原告（反诉被告）：师大鹏，男，1982年7月21日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人:王太刚,河南凯仁律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）:洛阳市宏伟置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区青岛路芙蓉购物中心1-2号，统一社会信用代码：9141030071561302XB。法定代表人：彭伟，执行董事。委托诉讼代理人:底晓辉,河南达兴律师事务所律师。特别授权。原告师大鹏诉被告洛阳市宏伟置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告提出反诉，本院依法与本诉合并进行了审理。原告的委托诉讼代理人王太刚、被告的委托诉讼代理人底晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋权属登记和房地产权属证书；2、判令被告支付原告逾期办证违约金3290.9元及其按中国人民银行同期贷款利率计算的从2015年6月26日起至实际付清之日止的利息；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月28日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定：原告以单价4730元/㎡、总价款658180元购买被告开发销售的洛阳蓝郡住宅小区第19幢2单元2-1401号商品房；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告按照合同约定付清了全部房款，被告未在约定日期2013年12月31日交房，拖延至2014年7月1日才向原告交房。被告逾期交房后，一直未给原告办理权属登记，致使原告至今未能取得房地产权属证书，应当承担违约责任。为此，原告依法提起诉讼，请人民法院公正裁判，支持原告诉求。被告辩称：我公司未能在约定时间提交备案资料是由于原告未能及时就房屋面积差异与我公司签订补充协议，因而我公司无法按照不动产暂行条例的规定提交符合条件的材料。另外，施工单位未在施工合同约定期限内将竣工资料备案所致，相应的违约责任不应由我公司承担，请依法驳回原告诉求。反诉原告洛阳市宏伟置业有限公司向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人向反诉人支付房屋面积差额款8419.4元；2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：房屋权属登记未备案不是反诉人的原因造成，不应由反诉人承担违约责任，反而被反诉人应当向反诉人支付房屋差价款。本案《商品房预售合同》所附的《合同补充协议》第十三条明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。即，必须是由于出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，反诉人才需要按双方合同约定承担违约责任，但本案所涉房屋在双方签订合同时的预售面积为139.15平方，经房屋测绘部门测绘，房屋的实际面积为140.93平方。依照双方签订的《商品房预售合同》第五条约定，被反诉人需要补交8419.4元的面积差价款、缴纳相应的契税、维修基金等才能办理房屋权属证书。为此，反诉人通知被反诉人应于2017年4月10日前补交房款，但被反诉人收到通知后一直未能补交。在此情况下，反诉人无法将相应资料报产权登记机关备案，被反诉人不能在约定期限内办理权属证书是因其自身原因造成，根据《合同法》第66、67条的规定，反诉人有权在被反诉人未将房款交清时拒绝被反诉人要求办理权属证书备案登记的权利。如上所述，在被反诉人未能交清房款并就此签订补充协议、缴纳契税的情况下，根据我国《合同法》第67条的规定，反诉人不仅有权拒绝履行被反诉人将相应资料报产权登记机关备案的要求，并且有权根据双方签订的《商品房预售合同》第五条约定要求被反诉人支付房屋差价款。故向贵院提起反诉，请贵院依法裁判。反诉被告辩称：1、请法院驳回反诉人的反诉请求。2、由反诉人承担反诉费用。事实与理由：被告的反诉缺乏事实依据和法律依据，其诉求不应得到支持。根据双方签订的商品房预售合同补充协议第十一条（在合同的第14页）约定，买卖合同中第3条该商品房预测建筑面积、套内建筑面积部位与公用房屋分摊建筑面积仅作参考，实际以产权登记部门登记为准。被反诉人至今未接到产权登记部门测量计算的任何结果。预售合同第九页显示2013年1月28日洛阳市房地产市场管理处已对该合同进行备案登记，产权登记部门对自己进行备案登记的合同没有进行修改或变更，产权登记面积必须以产权登记部门测量、计算的结果为准。其他任何组织私自进行的测量、计算结果对产权登记不具有法律效力。本案中原告未收到产权登记部门对房产面积测量、计算的结果，反诉人要求原告支付房屋面积差额缺乏事实依据和法律依据，其反诉请求不应得到支持。因此，请人民法院依法驳回被告的反诉请求。庭审中，本诉原告围绕诉讼请求提交如下证据：一、证据名称：1、原、被告2013年1月28日签订的《商品房预售合同》1份；2、原告交首付款的发票1份；3、洛阳宏伟物业管理有限公司收取原告物业管理费的收据1份；4、原被告2014年《和解协议》1份；5、洛阳市住房保障和房产管理局2015年8月31日、洛阳市建委2017年5月3日在洛阳网百姓呼声栏目对网友投诉洛阳蓝郡住宅小区办理房产证问题的回复各1份。二、证明方向：1、原、被告2013年1月28日签订《商品房预售合同》，约定：①原告购买被告开发的洛阳蓝郡住宅小区19—2—1401号房；②房屋单价4730元/㎡，总价658180元；③原告交首付款258180元，余款申请公积金贷款支付；④被告应于2013年12月31日前向原告交付验收合格的房屋；⑤被告委托洛阳市宏伟物业管理有限公司进行前期物业管理，代为交付房屋、收取物业管理费；⑥被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。2、原告按约定向被告支付了全部房款。3、被告逾期6个月于2014年7月1日向原告交付房屋。4、被告未在交房后360日内即2015年6月25日前申请办理原告所购房屋产权登记，致使原告至今未能取得房地产权属证书，构成违约。5、原告未能在约定时限内取得房地产权属证书是被告未申请办理初始登记所致，被告应当承担违约责任。本诉被告质证认为：证据1、2、3、4真实性无异议，证据5不具备合法的形式也不能证明原告所诉房屋权属备案资料未能在360日内提交房产登记机关是宏伟公司的过错所造成。反诉原告（本诉被告）提交如下证据：证据一、商品房预售合同及合同补充协议。证明：合同第三条约定的房屋面积为139.15平方；第五条约定“根据产权登记面积多退少补，据实结算”；补充协议第十一条约定“面积差异款应在接到出卖人通知办理之日7日内结算完毕，未在规定时间办结完毕的，出卖人有权拒绝办理交房手续并不承担代办产权登记的委托”。根据前述合同及补充协议的约定，在本案原告未将房款结算完毕并签订相应补充协议前，依照《不动产登记暂行条例》的规定，房屋权属登记材料不齐全，宏伟公司无法将材料备案的，并且本案原告系先义务，履行义务的顺序在前。证据二、洛阳市房兴房地产中介服务中心房产测绘报告。证明：经房屋测绘部门测绘，房屋的实际面积为140.93平方。依照双方签订的《商品房预售合同》第五条约定，原告需要补交8419.4元并就房屋面积差异事宜与洛阳市宏伟置业有限公司签订补充协议后，宏伟公司才能将材料交给房屋权属登记机关备案。证据三、催缴房款差额通知书及邮件邮封。证明：宏伟公司已就原告需补缴房款、签订合同事宜通知了原告。本案所涉房屋登记所需材料未能备案，系原告未履行合同义务，而并非是宏伟公司的过错。证据四、建设工程施工合同。证明：《建设工程施工合同》通用条款第十条第35.2款的约定，原告所诉损失应当由中国有色金属工业第六冶金建设有限公司承担。反诉被告（本诉原告）质证认为:证据一、真实性无异议，证明方向有异议，从合同本身并不能证明被告履行了申请初始登记的义务，也不能证明被告无法将材料送交备案是原告所造成。证据二、1、真实性有异议，该测绘报告证据形式不合法，首页显示该测绘报告是由洛阳市房兴房地产中介服务中心测绘队出具，其末页复印件的印章是洛阳市房兴房地产中介服务中心，复印件的主体不一致。2、在复印件的末页又加盖了一枚印章是洛阳市房兴房产测绘中心，加盖印章与原复印件上印章的不是同一主体。3、测绘报告是复印件不能证明其真实性。4、该测绘报告的第三页载明，房兴中心测绘队接受洛阳市房产管理局委托对商品房的面积计量和房屋所有权附图对质，本测绘报告并非产权登记部门委托，而是受本案被告私自委托，受被告委托的无效。5、该测绘报告第九页载明，洛阳市房兴房地产中介服务中心的专业范围是丁级，不动产测绘、房产测绘、规划许可证载、单栋建筑面积20000平方米以下，但该测绘报告末页第17幢总建筑面积27948.19平方米，超过了单栋建筑面积20000平方米的专业范围，该测绘报告无效。6、该测绘报告中有王坤学、苏艳艳2人有房产测量员职业资格证书，但该2人并未参与本次测绘，其末页载明测量人、计算人、制表人、审核人、绘图人都没有职业资格证书，不具备房产测量的资格，因而无效。7、该测绘报告的末页显示时间是2015年5月27日，上面显示测绘是受被告的委托所进行测绘，特别注明“此面积为规划部门使用，不作为产权登记依据”。因而该测绘报告即使真实、合法、有效也只能由规划部门使用，不能作为产权登记依据，被告以此为由，诉请原告支付房屋差价，没有法律依据，其反诉请求不应得到支持。8、该测绘报告没有页码，没有关于页数及附件内容的说明，看不出测绘报告的完整性。不符合有关测量、鉴定的法律规定，因而无效。9、该测绘报告第十页，企业法人、营业执照载明洛阳市房兴房地产中介服务中心是由洛阳市工商行政管理局西工分局核准颁发的营业执照，并非被告所述属于事业单位，未经工商行政管理部门变更登记与营业执照不一致的任何组织加盖印章都属无效。该测绘报告仍然是来源不明，内容不完整，也不合法的复印件。该来源不合法、形式不合法、内容不完整且不合法的复印件不能作为认定本案事实和做出裁判的依据。证据三、真实性有异议，原告未收到催缴房款差额通知书，从邮封显示的寄件人地址看并非商品房预售合同约定的地址，商品房预售合同中被告提供的地址是洛阳市涧西区青岛路中段上海市场步行街购物中心，合同签订后被告并未告知原告其联系地址变更了，因此从合同约定的联系地址以外向原告邮寄邮件不符合约定。催缴房款差额通知书原告从未见过也未收到，原告对此一无所知，该证据没有证明力。被告提供的证据四与本案无关，原告与该项目的施工方不存在合同关系，该证据不能作为被告推卸责任的依据。对被告反诉部分的辩论意见同质证意见。对以上当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院做如下认定：2013年1月28日，原告师大鹏作为买受人与被告洛阳市宏伟置业有限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定，原告购买被告开发销售的位于洛阳蓝郡住宅小区第19幢2单元2-1401号房，建筑面积139.15平方米，总价款658180元。合同第六条约定买受人按第3种方式按期付款：买受人于2013年1月1日缴纳首付款人民币258180元整，余款通过申请公积金贷款方式支付房价款。合同第八条约定交付期限为出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第5种条件即该商品房经五大主体验收合格（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同附件五《合同补充协议》第十三条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2013年1月28日，洛阳市房地产市场管理处在该预售合同后加盖“洛阳市房地产市场管理处合同备案专用章”，进行了预售合同登记备案。合同签订后，原告依照合同约定交纳了所购商品房的房款，并于2014年7月1日接收了房屋，但至今未取得所购房屋的权属证书，故此原告诉至法院。另查明：本案所涉房产所在的楼栋即洛阳蓝郡住宅小区第19幢楼至今未办理房屋产权的初始登记。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于原告师大鹏要求判令被告洛阳市宏伟置业有限公司立即为本诉原告办理房地产权属证书的诉求，因涉案房屋所在的楼栋尚未办理房屋产权的初始登记，且根据双方合同约定，被告洛阳市宏伟置业有限公司仅负有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，不负有为本诉原告办理房地产权属证书的义务，且办理房地产权属证书是有关政府部门的职责，并非由本诉被告直接办理，本诉原告的此项诉求依据不足，不予支持。本诉被告作为房地产开发商，在其完成提供办理房屋权属登记所需的材料进行备案的义务后，负有协助本诉原告办理房地产权属登记的义务，但本诉被告未提供证据证明其已完成该备案义务，涉案房屋所在的楼栋亦未办理房屋产权的初始登记，故对本诉原告要求本诉被告立即为本诉原告办理房屋权属登记的诉求不予支持，本诉原告可待条件成就后另行主张。本诉原告在交纳房款并接收房屋后，本诉被告应在合同约定的期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但本诉被告并未提供证据证明其已履行了该备案义务，其行为已构成违约,故应按已付房价款658180元的0.5%支付本诉原告违约金3290.9元。本诉原告要求逾期办证违约金利息的诉讼请求，缺乏相应法律依据，不予支持。反诉原告（本诉被告）的反诉请求，因其提交的证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳市宏伟置业有限公司于判决生效后十日内支付原告师大鹏违约金3290.9元；二、驳回原告师大鹏的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告洛阳市宏伟置业有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费150元，反诉费25元，由被告洛阳市宏伟置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张唯颖二〇一七年九月十一日书记员  陈 明