江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终2740号上诉人（原审被告）：陈新，男，1957年12月22日生，汉族，住扬州市江都区。上诉人（原审被告）：王梅芳，女，1955年3月16日生，汉族，住扬州市江都区。两上诉人共同委托诉讼代理人:孙昌俊，江苏君诚兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张静，女，1970年10月5日生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人:周龙，江苏众仁律师事务所律师。委托诉讼代理人:凡颖，江苏众仁律师事务所律师。上诉人陈新、王梅芳因与被上诉人张静房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院（2017）苏1012民初3125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈新、王梅芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张静一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由张静负担。事实和理由：一、涉案房屋的买卖合同是无效合同。其一，涉案房屋是拆迁安置房而非商住房，不能合法转让。其二，共有人陈新未签字，也未授权他人同意出售该房。二、一审法院认定房屋买卖合同合法有效，上诉人不能接受。其一，虽然陈新与王梅芳系夫妻关系，但卖房时不能仅有一人签字。陈新的委托书是出具给拆迁办的领导的，不能作为陈新同意卖房的证据。房屋价款与市场价相符，也不能推导出未签字的一方同意卖房的结论。其二，张静占有房屋不代表其享有房屋所有权，陈新、王梅芳未与张静交涉也不代表房屋买卖合同合法。陈新与王梅芳之女陈群参与买卖房屋，也不是合同有效的理由，陈群并未得到陈新的授权，无权代表父亲卖房。张静辩称，1.双方签订的安置房买卖合同合法有效。陈新因工作不便，特委托其配偶王梅芳持委托书签订买卖合同，且房屋售价符合市场行情。2.陈新称其不同意出售房屋，没有事实和法律依据。张静自2007年开始占有涉案房屋且居住至今，与陈新、王梅芳在同一小区，陈新、王梅芳未就房屋事项与张静交涉过，可以认定陈新对王梅芳出售房屋知道且同意。请求驳回上诉，维持原判。张静向一审法院起诉请求：1.判令陈新、王梅芳立即配合办理过户手续；2.本案诉讼费由陈新、王梅芳承担。一审法院认定事实：诉争房屋系坐落于扬州市××区仙女镇××路××站前××村××室、××8车库。陈新、王梅芳系夫妻关系。2006年5月11日，王梅芳代陈新与江都市建设发展有限公司签订《江都市城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，陈新、王梅芳所有的房屋被拆迁，并因此获得拆迁安置房四套。2006年5月18日，陈新出具委托书一份，载明：“市拆迁办各位领导：因本人工作事务在身，不参与本户拆迁后的相关事宜处理工作，全权由妻子王梅芳代为处理，特凭此据为证。”王梅芳将该委托书交给了张静。2006年9月8日，王梅芳以陈新名义（甲方）与张静（乙方）订立《协议》一份，约定：甲方将站前馨村一套面积约为115.5平方米的拆迁安置房出卖给乙方；按照拆迁安置房的价格计算价款，乙方先一次性支付16万元，包含房屋价款150150元和转让费9850元，最终以拆迁办完置时的房屋总价计算（即乙方承担房屋安置和办证的所有费用，并另支付出卖方转让费9850元）；过户条件成就时，乙方可要求过户并承担过户费用，甲方无条件配合；楼层差价及车库附加费用均由乙方负担；甲、乙方不遵照合同相关条款即为违约，同时甲方拒卖、乙方拒买也视为违约，如有违约，甲方退还乙方支付的房款并支付乙方违约金5万元，若甲方违约还需支付已收乙方房款的同期利息给乙方。王梅芳以代理人身份在协议上签名，陈新、王梅芳之女陈群也在协议上签名。此后，张静分三次共给付了房款177670元，陈新、王梅芳之女陈群在收到第三笔款项后出具了收条，并在收条上注明“房屋款已付清”。对此，陈新、王梅芳无异议。2007年，张静占有诉争房屋并居住至今。2017年4月24日，张静的代理律师就房屋权属证书一事向陈新、王梅芳邮寄了律师函。又查明，2014年2月21日，陈新、王梅芳领取了诉争房屋的所有权证（证书号：江房权证仙女字第××号）。2014年3月5日，陈新、王梅芳领取了诉争房屋的土地使用权证（证书号：江国用（2014）第3617号）。一审法院认为，张静、陈新、王梅芳之间订立的房屋买卖合同合法有效。理由如下：一、王梅芳以陈新名义与张静订立房屋买卖合同，基于陈新、王梅芳的夫妻关系，及王梅芳出示的由陈新出具的委托书，且合同约定的房屋价款符合当时的市场行情，故作为第三人的张静完全有理由相信，王梅芳订立合同出卖房屋，既是本人的意思表示，也代表了陈新的意思表示。二、综合考虑以下情形，即陈新、王梅芳现居住的房屋与诉争房屋位于同一小区，自2007年始，张静占有诉争房屋并居住至今，而陈新、王梅芳从未就房屋事宜与张静交涉，且陈新、王梅芳之女陈群也参与了房屋买卖的始终，故而可以认定，陈新应知及认可其妻王梅芳已将诉争房屋出卖给张静，王梅芳出卖房屋是陈新、王梅芳的共同真实意思表示。因此，在不存在其他无效事由的情况下，张静、陈新、王梅芳之间的房屋买卖合同合法有效，张静及陈新、王梅芳均应受其约束。鉴于此，在全部房款付清后，陈新、王梅芳依据诚实信用原则，应全面履行自己的义务，积极协助张静办理房屋权属证书变更登记手续，将房屋所有权转移给张静，今其未履行此协助义务，应承担相应的法律责任，故张静要求陈新、王梅芳协助其办理坐落于扬州市××区仙女镇××路××站前××村××室、××8车库权属证书变更登记手续的主张，予以支持，但在办理上述手续过程所产生的税费由张静负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决：陈新、王梅芳于本判决生效之日起十日内，协助张静办理坐落于扬州市××区仙女镇××路××站前××村××室、××8车库（房屋所有权证号：江房权证仙女字第××号，国有土地使用证号：江国用（2014）第3617号）的权属证书变更登记手续，转移登记至张静名下；相关税费由张静负担。本案受理费减半收取计365元，由张静负担325元，陈新、王梅芳共同负担40元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，关于陈新出具的委托书，张静主张系双方签订房屋买卖合同时王梅芳交给张静的，陈新与王梅芳否认，认为该委托书系其出具给江都拆迁办的，未交给张静。二审争议焦点为，双方的房屋买卖合同是否有效？陈新、王梅芳是否有义务协助张静办理过户手续？本院认为，双方于2006年9月8日签订的房屋买卖合同有效，陈新、王梅芳有义务协助张静办理过户手续。理由如下：其一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。张静持有陈新出具的委托书，虽然该委托书抬头记载的是“市拆迁办各位领导”，但其内容反映王梅芳有权对夫妻共有房屋进行处置，张静主张该委托书系王梅芳向其交付，陈新、王梅芳未举证反驳，对张静的主张本院予以采信。王梅芳与陈新系夫妻关系，涉案房屋系陈新、王梅芳的夫妻共同财产，王梅芳持陈新的委托书并交付给张静，且陈新、王梅芳之女陈群在买卖合同中签字，基于以上事实，张静有理由相信王梅芳有权代表陈新出售涉案房屋。王梅芳出售房屋的行为应由陈新共同承担法律后果。其二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……。因此，陈新、王梅芳主张涉案房屋的买卖合同无效，本院不予支持。综上所述，上诉人陈新、王梅芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由上诉人陈新、王梅芳负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 周 坚审判员 邱世国审判员 陈少君二〇一七年九月十八日书记员 王 媛