四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终913号上诉人（原审被告）：刘清雄，男，1967年9月13日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区，现住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：张桂芳（刘清雄之妻），女，1964年11月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区，现住四川省攀枝花市西区。被上诉人（原审原告）：四川省金钟物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市东区人民街344号1单元1-4。统一社会信用代码：91510400789120770N。法定代表人：钟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，男，1979年12月13日出生，汉族，该公司部门经理，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1973年12月4日出生，汉族，该公司项目经理，住四川省攀枝花市仁和区。上诉人刘清雄因与被上诉人四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院(2017)川0403民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。上诉人刘清雄的委托诉讼代理人张桂芬，被上诉人金钟公司的委托诉讼代理人陈宇、刘丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘清雄上诉请求：请求改判刘清雄承担10%物业费、生活垃圾清运处理置费，其不应当支付违约金。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。没有实地取证，刘清雄有实地拍照和当时领导到现场剪��时留下的照片，虽然从领导们剪彩时看当时小区还在建设，但从领导们背后看最后面那块草地是有绿色的，但一审法院没有支持。刘清雄再三申明不是故意不交物业费，而是多次请求金钟公司改善服务质量，改善6栋楼前绿化状况，至少不能到处是黄沙。刘清雄不交物业费不是事实。刘清雄一审提交了每次收到金钟公司催缴物业费时的诉求与呼吁，但金钟公司从来没有理睬过，还不承认其提诉求的事实。最后一次是4月份，刘清雄收到金钟公司的催缴物业费单时又到陈慧经理办公室交了催缴物业费单背后的诉求，当时让陈慧打收条，但陈慧不肯，当时刘清雄用手机将情况拍了下来，已交给原审法院。二、金钟公司与刘清雄签订的前期物业管理服务内容的管理规约对双方都有同等的约束力，不是只约束业主。金钟公司违反《前期物业服务合同》约定第三条第三项规定，���公共绿地、花草、树木的养护管理，负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美，导致6栋楼前没有绿化带，尽是黄沙。金钟公司将植草砖绿化带用于停车收费、摆摊设点，绿化功能被金钟公司废除。三、金钟公司利用小区种植草砖绿化带设置有偿停车位，侵犯了业主们的权益,要求金钟公司公布该笔钱和前期租出商家卖建材的费用。四、小区入口内，经常有跑私车、面包车拉客和小摊小贩，车辆停放混乱，导致行人不便。五、金钟公司解决上述问题后，刘清雄愿意交纳所欠的所有物业费。六、公共设施所有权是属于攀煤（集团）公司房地产综合开发分公司（以下简称攀煤公司），刘清雄不应当承担物业费，其只接受了房屋门前及楼道公共区域的清洁服务，其他公共设施的物业费用应当由攀煤公司承担。金钟公司辩称���一、6栋楼前的绿化状况，一审已经向刘清雄解释过，绿化补植需要按季节有计划的补植，一审中已经提供了证据。二、停车位是按照《前期物业服务合同》的约定向有车辆的业主提供服务并收取费用，不涉及侵害业主的权利。三、小区内的车辆停放混乱的问题，金钟公司已按照合同约定向相关部门报告，同时也积极配合运管、交警部门处理了跑私车的情况。刘清雄提到的购房合同，因购房合同是和攀煤公司签订的，金钟公司不清楚具体的合同约定内容。金钟公司向一审法院起诉请求：1.要求刘清雄支付2013年12月6日至2017年6月5日的物业服务费2389.8元（0.83元/㎡·月×68.56㎡×42个月)、2017年1月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运处置费36元（6元/月×6个月)；2.要求刘清雄支付物业服务费违约金1000元；3.诉讼费由刘清雄承担。一审法院认定事实：2013年金��公司与攀煤公司就清香坪安置房住宅小区签订了《前期物业服务合同》。清香坪安置房住宅小区前期物业管理服务内容记载：“建设单位依法通过公开招投标，选聘金钟公司为清香坪安置住宅小区前期物业管理服务企业。第二条委托物业服务管理期限：清香坪安置房住宅小区前期物业管理服务期限暂定三年，自2013年4月8日起至2016年4月7日止。在此期间，本小区业主大会与续聘或重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第三条物业服务管理项目：根据《攀枝花市物业服务收费管理细则》的规定清香坪安置房住宅小区服务管理项目包括：一、房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护。是指负责管理范围内给排水、消防、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养；二、住宅区的清洁服务、生活垃圾清运。包括小区内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁，生活垃圾的清运；三、公共绿地、花草树木的养护管理。负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美；四、住宅区内的公共秩序维护和安全防范。实施24小时保安值班巡视制，负责管理区内公共安全秩序维护；五、车辆停放秩序及公共场地秩序管理。做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停乱放现象。第五条物业服务收费：前期物业服务管理物业收费标准：住宅按0.83元/㎡·月执行。物业服务费从交付买受人之日起按半年/次足额收取。每次交费时间在每交费周期的前一个月。第七条物业服务费构成：清香坪安置住宅小区实行物业服务费用包干制，物业服务企业为业主或物业使用人提供质价相符的服务，其构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。第十二条物业服务企业的其他权利义务：四、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定向业主或物业使用人足额收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；可以为政府环卫部门代收生活垃圾处置费。八、接受业主、建设单位和物业管理主管部门的监督，不断完善服务管理。”清香坪安置房临时管理规约记载：“第二十四条业主未按规定足额交纳物业服务费的，物业服务企业可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号或姓名等基本情况进行催讨，也可以通过通知书、区域内公开公示、电子邮件、手机短信、电话、上门（含工作地点）等形式催告业主在合理期限内交纳；仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。经催告后仍未交纳的，应当从欠费之日起承���违约责任（自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约金）。第二十五条物业服务企业应当按照物业服务合同约定，健全管理制度，做好物业管理区域内的各项服务工作，为业主提供安全高效便捷的服务。”之后，金钟公司对该小区进行物业服务。2013年6月6日刘清雄作为该小区6幢1单元8-4号的买受人在承诺书上签名，该承诺书记载：“本人（单位）已详细阅读并理解攀煤（集团）房地产综合开发分公司（建设单位）制定的本《临时管理规约》和前期物业服务的内容，同意遵守本规约和前期物业服务内容的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”该房屋建筑面积为68.56㎡。2013年7月15日攀枝花市发展和改革委员会在金钟公司提交的攀枝花市物业服务收费备案表上注明同意备案。该备案表记载：“物业地址：清香坪安置房（宝鼎金沙小区），电梯公寓物业收费��准：0.83元/㎡·月。”刘清雄在交房后，已支付金钟公司2013年12月5日前的物业服务费、2016年12月31日前的生活垃圾处置费。金钟公司在进行物业服务期间，向攀枝花市西区清香坪街道办事处报送了关于对占用宝鼎金沙小区公共部位进行清理的报告。2015年7月6日金钟公司向攀枝花市西区工商局报送了关于宝鼎金沙占道经营2015年第三次报告。2015年11月30日攀煤（集团）公司生活服务分公司向金钟公司发出关于“关于清香坪安置房住宅小区前期物业管理延续的函”的复函，该复函记载：“介于前期物业服务合同于2015年12月31日到期，为了确保小区物业管理工作连续稳定进行，经请示攀煤（集团）公司同意，同意从2015年12月31日起至小区业主大会成立并确定新的物业服务企业前，小区物业管理由贵公司继续进行。一、管理内容按照《清香坪安置房住宅小区前期物业合同》约定���容执行。二、前期物业服务期限延续约定：自2015年12月31日至本小区业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效止。”2016年8月10日金钟公司向攀枝花市西区住建局报送了关于宝鼎金沙小区3-2-1-6号装修人违规装修的报告。金钟公司多次通知刘清雄交纳物业费。刘清雄在收到金钟公司的催费通知后，曾向金钟公司提出要求改善相关服务的要求。刘清雄至今未支付金钟公司2013年12月6日以后的物业服务费、2017年1月1日以后的生活垃圾清运处置费。一审法院认为，金钟公司与建设单位签订了清香坪安置房住宅小区《前期物业服务合同》，之后，金钟公司按约定对该小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的《前期���业服务合同》，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该《前期物业服务合同》至今仍未终止，对该小区的业主具有约束力。依据承诺书的记载，刘清雄作为该小区6幢1单元8-4号房屋的业主，应遵守该《前期物业服务合同》的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。刘清雄辩称金钟公司在物业服务方面存在诸多问题，不该支付物业服务费。依照前期物业管理服务内容的约定，房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护，住宅区的清洁服务、生活垃圾清运，公共绿地、花草树木的养护管理，住宅区内的公共秩序维护和安全防范，车辆停放秩序和公共场地秩序管理是金钟公司应提供的服务项目，但对这些项目的服务以其承接物业时的现状为基础。金钟公司对于部分业主违反临时管理规约的行为，只能采取报告、说服、规劝、制止等措施，其不是行政机关，不具有相应的行政管理权。从金钟公司提交的相关报告可知，其已向相关行政机关提交报告。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从双方当事人的陈述和提供的证据可知，金钟公司进行了相应的物业服务，虽存在瑕疵，但不能成为拒绝交纳物业服务费的理由。刘清雄认为金钟公司服务不到位，可以采取合法方式���出，以维护自身权益，故刘清雄拒交物业服务费的抗辩意见，一审法院不予采纳。依据前期物业管理服务内容对物业服务收费的约定，物业服务费从交付买受人之日起按半年/次足额收取，每次交费时间在每交费周期的前一个月，刘清雄的房屋建筑面积为68.56㎡，按照0.83元/㎡·月的收费标准，半年的物业服务费为341.4元，金钟公司要求支付2013年12月6日至2017年6月5日的物业服务费2389.8元，不违反约定，一审法院予以支持。按规定，生活垃圾清运处置费按每户每月6元收取，金钟公司要求支付2017年1月1日至2017年6月30日的生活垃圾清运处置费36元，一审法院予以支持。刘清雄在金钟公司催收后，至今未支付2013年12月6日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。依照清香坪安置房临时管理规约的规定，经催告后仍未交纳物业服务费的，自逾期之日起每日按未付金��的1%承担违约责任，该违约金支付标准明显过高，金钟公司要求刘清雄支付违约金1000元，结合本案所涉物业的现状等情况，参照年利率24%计算，一审法院酌情确定违约金为615元。综上所述，刘清雄应支付金钟公司物业服务费2389.8元、生活垃圾清运处置费36元、违约金615元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、刘清雄在本判决生效之日起十日内支付四川省金钟物业服务有限公司物业服务费2389.8元、生活垃圾清运处置费36元、违约金615元，合计3040.8元；二、驳回四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘清雄提交了其与攀煤公司签订的“宝鼎金沙”房屋买卖合同，证明售房合同中第十四条第五、六项明确约定公共部分不属于业主。金钟公司质证认为，对购房合同的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，刘清雄提到的合同中第五、六项与本案无关，《物业管理条例》及《前提物业服务合同》中向业主明示过，金钟公司认为不能达到刘清雄的证明目的。金钟公司亦提交了以下证据：1.攀煤公司关于“宝鼎金沙”小区停车位启用的回复，载明：按照《清香坪安置房住宅小区前期物业服务合同》约定，“宝鼎金沙”小区规划停车位340个，每个车位收取管理费60元/个·月，证明金钟公司是按照《前期物业服务合同》约定履行和国家相关政策收取停车位费用。2.2015年、2016年、2017年部分绿化补植的图片两页和车辆疏导图片一页，证明金钟公司按《前期物业服务合同》约定按季节需要对植被进行了补植及履行了车辆疏导的义务。刘清雄质证认为，图片只是局部性的，不完全真实，没有6栋楼前的图片。针对攀煤公司的回复，没有看到原件，无法确定真实性、合法性。对于当事人提交的证据，本院认定如下：刘清雄提交的“宝鼎金沙”房屋买卖合同第十四条第五、六项约定“停车场（位）产权归出卖人所有，出卖人有权委托物业管理企业进行管理，租赁；”、“小区会所、幼儿园、商业用房的产权归出卖人所有，出卖人有权自行或委托他人经营”，���明住宅与商业用房、会所、幼儿园等其他用房的物业服务收费标准存在差别。本案中，金钟公司仅仅就住宅部分向刘清雄主张权利，并没有就停车场（位）、小区会所、幼儿园、商业用房的物业服务费向刘清雄主张权利。刘清雄提交的售房合同不能达到其证明目的，与本案没有关联性，本院依法不予采信。金钟公司提交的关于“宝鼎金沙”小区停车位启用的回复因系复印件，对该回复的真实性、合法性及与本案的关联性，本院将结合本案其他证据综合审查判断；对金钟公司提交关于2015年、2016年、2017年部分绿化补植及车辆疏导的图片，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，依法予以采信。二审中，经本院审理查明的案件事实与一审判决查明的基本一致。刘清雄除对一审法院审理查明的“金钟公司在进行物业服务期间，向攀枝花市西���清香坪街道办事处报送了关于对占用宝鼎金沙小区公共部位进行清理的报告。2015年7月6日，金钟公司向攀枝花市西区工商局报送了关于宝鼎金沙占道经营2015年第三次报告。2016年8月10日，金钟公司向攀枝花市西区住建局报送了关于宝鼎金沙小区3-2-1-6号装修人违规装修的报告”有异议外，双方当事人对一审审理查明的其他事实均无异议，对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人二审的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、金钟公司是否履行了《前期物业服务合同》约定的义务；二、刘清雄是否应当支付物业服务费及支付标准、依据、金额；三、刘清雄是否应当承担违约责任及违约金金额问题。一、关于金钟公司是否履行了《前期物业服务合同》约定的义务的问题。《前期物业服务合同》第三条物业服务管��项目约定：根据《攀枝花市物业服务收费管理细则》的规定清香坪安置房住宅小区服务管理项目包括：1.房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护。是指负责管理范围内给排水、消防、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养；2.住宅区的清洁服务、生活垃圾清运。包括小区内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁，生活垃圾的清运；3.公共绿地、花草树木的养护管理。负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美；4.住宅区内的公共秩序维护和安全防范。实施24小时保安值班巡视制，负责管理区内公共安全秩序维护；5.车辆停放秩序及公共场地秩序管理。做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停乱放现象。结合一审金钟公司提交的工程维修、疏通下水管、电梯维护、环境维护、清理小广告、绿化、秩序维护、联合执法等图片、向有关主管部门报告小区情况的证据及二审金钟公司提交的补栽绿化、车辆疏导、管理的图片可以证明金钟公司进行了相应的物业服务，履行了相应的义务。关于刘清雄上诉称金钟公司违反《前期物业服务合同》约定第三条第三项规定，即公共绿地、花草、树木的养护管理，负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美，将植草砖绿化带设置为有偿停车位及摆摊设点的理由。本院认为，关于公共绿化，金钟公司一审提交的小区绿化图片及二审提交的补栽绿化图片能够证明其履行了《前期物业服务合同》第三条第三项约定的义务。关于设置有偿停车位，金钟公司是按照《前期物业服务合同》第一条“……规划地面停车位340个”的约��和攀煤公司的批复向有车辆的业主提供服务并单独收取费用。关于摆摊设点，由于金钟公司不是行政机关，其不具有相应的行政管理权，只能采取报告、说服、规劝、制止等措施进行管理，金钟公司一审提交的向有关行政部门报告的证据可以证实已尽到相应的义务。故刘清雄该上诉理由不能成立，依法不予支持。关于刘清雄上诉称小区入口有跑私车、面包车拉客和小摊小贩，车辆乱停乱放，导致行人不便的上诉理由。本院认为，金钟公司一审提交的秩序维护图片及二审中提交的车辆管理、疏导图片，能够证明金钟公司尽到了相应的管理义务。故刘清雄的该项上诉理由，本院不予支持。二、关于刘清雄是否应当支付物业费及支付标准、依据、金额问题。刘清雄提出《前期物业服务合同》是金钟公司与攀煤公司协商签订的，不是业主的本意，不应由其承担0.83元/㎡·月物业服务费的理由。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该《前期物业服务合同》至今仍未终止，对该小区的业主仍具有约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。金钟公司按照《前期物业服务合同》的约定提供了相应的物业服务后，刘清雄作为该小区6幢1单元8-4号的业主，应当按照《前期物业服务合同》约定，按0.83元/㎡·月的标准向金钟公司支付2013年12月6日至2017年6月5日的物业服务费2389.8元。刘清雄上诉称公共设施所有权属于攀煤公司，其不应当承担物业费，其只接受了房屋门前及楼道公共区域的清洁服务，其他公共设施的物业费用应当由攀煤公司承担的上诉理由。本院认为，售房合同第十四条第五项约定“停车场（位）产权归出卖人所有，出卖人有权委托物业管理企业进行管理，租赁；”和第六项约定“小区会所、幼儿园、商业用房的产权归出卖人所有，出卖人有权自行或委托他人经营”。攀煤公司与刘清雄虽然约定关于停车场（位）、小区会所、幼儿园、商业用���的所有权属于攀煤公司，不属于刘清雄。但依据攀煤公司与金钟公司签订的《前期物业服务合同》第五条前期物业服务收费标准约定：住宅按照0.83元/㎡·月执行；商业用房、会所、幼儿园等其他用房按照1.2元/㎡·月执行；停车位（车辆停放管理服务）按照60元/个·月标准执行，证明物业服务收费标准有所区分。本案中，金钟公司仅仅就住宅部分向刘清雄主张权利，并没有就停车场（位）、小区会所、幼儿园、商业用房的物业服务费向刘清雄主张权利。故刘清雄主张公共设施所有权属于攀煤公司，其不应当承担物业费理由成立。三、关于刘清雄是否应当承担违约责任及违约金金额问题。关于刘清雄上诉称其不构成违约，不应当承担违约责任的理由。《清香坪安置房临时管理规约》第二十四条规定，业主未按规定足额交纳物业服务费的，物业服务���业可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号或姓名等基本情况进行催讨，也可以通过通知书、区域内公开公示、电子邮件、手机短信、电话、上门（含工作地点）等形式催告业主在合理期限内交纳；仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。经催告后仍未交纳的，应当从欠费之日起承担违约责任（自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约金）。刘清雄在金钟公司催收后，至今未支付2013年12月6日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。在违约金支付标准过高的情况下，一审法院已结合本案的实际情况，参照年利率24%计算，酌情认定违约金为615元，处理恰当。刘清雄的该上诉理由亦不成立，依法不予支持。综上所述，刘清雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚��适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘清雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐贝贝审 判 员 刘起新审 判 员 黄 雷二〇一七年九月二十七日法官助理 鲁 艳书 记 员 李志强