北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民（商）初字第09182号原告：孙亮，男，1984年4月30日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘斌，男，首都经济贸易大学员工。被告：赵歆媛，女，1980年8月20日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡晓亮，男，1983年11月21日出生，住北京市海淀区。原告孙亮与被告赵歆媛合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王凛担任审判长，与人民陪审员张爱恭、陈俊燕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙亮及其委托诉讼代理人刘斌、被告赵歆媛及其委托诉讼代理人胡晓亮均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告孙亮向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《转让协议》无效；2、判令赵歆媛返还孙亮转让费65000元；3、判令赵歆媛返还孙亮装修费26000元；4、判令赵歆媛赔偿孙亮损失55416元,5、判令赵歆媛承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年4月，孙亮与赵歆媛签订转让协议，约定由孙亮受让赵歆媛经营的位于北京市海淀区双榆树三街西里30号房屋15号店铺，店铺名马桶泡泡，孙亮向赵歆媛支付店铺转让费6.5万元、店铺原有装修费2.6万元、剩余房租1.5万元、押金1万元。上述转让协议签订后，孙亮支付了约定的费用，赵歆媛于2014年4月15日将涉案店铺交付给孙亮。孙亮受让店铺后，为经营雇佣了相应的人员，并购置了相应货物。但孙亮经营店铺不足三个月，于2014年7月8日接到北京市海淀区人民政府中关村街道办事处的通知，告知赵歆媛转让给孙亮的店铺属于非法建筑，该建筑物与原建筑规划用途不符，将于2014年8月8日拆除。现上述店铺已被强制拆除。赵歆媛将不符合政府规划用途的非法建筑转让给孙亮的行为，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，双方签订的转让协议应属无效。故孙亮诉至法院，望判如所请。被告赵歆媛答辩称：赵歆媛贴出店铺转让的告示后，孙亮自愿进来询问，赵歆媛告知了其所知的全部房屋信息，并无隐瞒；房屋并不属于赵歆媛，赵歆媛也是房屋承租人，赵歆媛只是将经营权转让给孙亮，并且促成孙亮与房东刘双元直接签订了租赁合同；赵歆媛并未违反转让协议的约定；签订转让协议和房屋租赁合同时，三方均在场，赵歆媛并未在房东不知情的情况下私自与孙亮签订转让协议和租赁合同；孙亮已经与房东直接签订了房屋租赁合同，并且已经实际经营，孙亮已与房东建立了租赁关系，赵歆媛已与孙亮交接完毕，剩余的事情均是孙亮与房东之间的事情；赵歆媛并不知道涉案房屋时违法建筑，也没有得到过书面通知；房屋租赁合同与赵歆媛无关，赵歆媛不应承担责任，故不同意孙亮的全部诉讼请求。经审理查明：2014年4月，胡晓亮作为甲方、孙亮作为乙方（承租人）签订转让协议，约定双榆树西里15号马桶泡泡于2014年4月15号正式转让给承租人，如由甲方问题不能按时将上述店面转让给承租人，甲方退还所有费用（共计116000元整，包括转让费、装修费、押金、房租），2014年4月15日晚甲方撤店需给乙方（承租人）留下射灯、空调、监控器，如有损坏，甲方赔付乙方费用5000元；2014年4月15日，甲乙双方顺利交接完成后，由于乙方导致的问题，不追究甲方责任。合同正文中所示“所有费用”包含：1、转让费65000元；2、装修费26000元；3、剩余房租15000元；4、押金10000元。审理中，赵歆媛认可上述转让协议系由其与孙亮签订，与胡晓亮无关。2015年1月9日，赵歆媛出具说明，载明：与孙亮就马桶泡泡转让签订的《转让协议》内容及胡晓亮的签名是我赵歆媛书写，转让费收条及胡晓亮签名也是我书写，钱由我收取，此事与胡晓亮无关。审理中，赵歆媛陈述称其向孙亮转让的标的系涉案店铺的经营权。上述协议签订后，孙亮依约向赵歆媛支付了协议约定的款项，2014年4月15日赵歆媛向孙亮出具了收据，载明：今收到孙亮转让费、装修费、一个半月房租、押金共计116000元。孙亮于2014年4月16日接手涉案店铺后进行了装修，并于2014年6月1日至2014年8月7日实际经营。审理中，孙亮认可其实际使用了赵歆媛留下的射灯、空调、监控器，其同意按协议书约定的5000元予以扣除。审理中，孙亮主张上述转让协议应为无效，理由如下：涉案店铺所在房屋为违章建筑，违反了法律、行政法规强制性规定；赵歆媛在不具有转租权的情况下，将房屋转租给孙亮；房东与政府的房屋租赁合同期限到2013年，赵歆媛无权与房东签订之后的租赁合同，无权将房屋转租给孙亮。孙亮就此提交2014年7月8日北京市海淀区人民政府中关村街道办事处出具的《关于拆除双榆树三街西里30号房屋的通知》，内容为：双榆树三街西里30号的商户：我街道与贵方签订的关于租赁双榆树三街西里30号房屋的《房屋租赁合同》已于2013年12月31日全部到期且不再续签，按照区社会办、区财政局、区审计局2013年9月联合下发的《关于加强海淀区街道所属房产管理有关事项的通知》（海社办发【2013】5号）文件精神，结合海淀区创建文明城区工作整体部署以及周边社区居民的强烈要求，经街道工委会讨论决定，恢复该地区原有规划，拟于近期开展房屋回收腾退和拆除复绿工作。现将相关事项通知如下：1、我方将于2014年8月8日对双榆树三街西里30号房屋进行拆除；2、请各商户于2014年8月8日前将双榆树三街西里30号房屋内遗留物品腾空。审理中，本院向北京市海淀区人民政府中关村街道办事处进行调查取证，该办事处答复称：上述通知系该办事处出具，涉案房屋并非违章建筑，拆除原因与通知内容一致，涉案房屋的房屋租赁合同于2013年12月31日到期，并未续签。审理中，孙亮表示同意法院对转让协议效力的认定。涉案房屋于2014年8月8日被拆除。另查，2014年5月31日，赵小红（代表刘双元）作为出租方（甲方），孙亮作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将地址在双榆树西里15号店铺（电线杆边上店铺）租赁给乙方；租赁期限为2014年6月1日至2015年5月31日，在该期限内由乙方负责使用；租金年付，每年租金金额总计为12万元，交纳日期为每年5月31日前（双方已约定租金半年付）；如因国家占用和不可抗拒因素给乙方造成损失，甲方不负责，同时合同自行作废；如果甲方跟街道续签合同没有成功，本合同同时作废，甲乙双方互不赔偿；附加条款：1、2014年6月1日正式承租时至经营合同终止时，不收取转让费；2、甲方只出租房屋，经营中的事情不负责，特此声明。审理中，孙亮主张其因店铺被拆除受到55416元的损失，具体包括：1、经营、进货损失20416元，孙亮就此提交进货单据加以证明；2、孙亮提前解除员工劳动合同的赔偿金损失15000元，孙亮就此提交其与王磊、陶刘群、魏春杰签订之劳动合同三份，及三人向孙亮出具的工资及补偿金收条三张加以证明；3、孙亮学习炸鸡技术费2万元。审理中，赵歆媛认可其经营涉案店铺期间并未取得营业执照。上述事实，有协议书、通知、调查笔录、房屋租赁合同及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：本案的争议焦点有二，其一为孙亮与赵歆媛之间签订的《转让协议》的效力；其二、孙亮因涉案店铺被拆除而受到之损失应如何计算。关于《转让协议》的效力问题，本院认为，根据中关村街道办事处对本院调查取证的答复，涉案房屋并非违章建筑，故对孙亮以此为由要求确认转让协议无效的主张，本院不予采信。但中关村街道办事处与房东之间签订的房屋租赁合同已于2013年12月31日到期，且中关村街道办事处并未与房东续签租赁合同，涉案店铺实际上已不具备继续经营的条件；且赵歆媛认可其系向孙亮转让涉案店铺的经营权，而涉案店铺并未取得营业执照。故该转让协议的合同目的实际无法实现。现孙亮同意本院对转让协议的效力予以认定，故本院确认涉案转让协议应予以解除。关于孙亮的损失应如何计算的问题，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故孙亮有权要求赵歆媛返还收取的转让费65000元及装修费26000元。赵歆媛遗留之射灯、空调、监控器，孙亮已实际使用并无法归还，故应依约定的标准5000元在赵歆媛应返还的款项中扣除。孙亮与房东刘双元于2014年5月31日签订之《房屋租赁合同》约定如果刘双元与街道续签合同没有成功，该合同同时作废。由此可知，在签订该合同时，孙亮已经得知涉案房屋租赁合同到期，可能无法继续经营的情况。孙亮在此之后仍为经营进行支出，其因此受到的损失，属于其自行扩大的损失，无权要求赵歆媛承担。故对孙亮该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告赵歆媛于本判决生效之日起七日内返还原告孙亮86000元；二、驳回原告孙亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3228元，由原告孙亮负担1278元（已交纳）；由被告赵歆媛负担1950元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 凛人民陪审员  张爱恭人民陪审员  陈俊燕二〇一七年九月二十八日书 记 员  龚燕群