安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终4192号上诉人（原审被告）：曹建国，男，1959年7月25日出生，汉族，司机，住合肥市包河区，被上诉人（原审原告）：合肥宜尔室家物业管理有限公司，住所地合肥市包河区曙光路69号创景花园2幢夹层101室，统一社会信用代码91340100777387945M（1-1）。法定代表人：沈晓燕，董事长。委托诉讼代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏传兰，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。上诉人曹建国与被上诉人合肥宜尔室家物业管理有限公司（以下简称宜尔室家公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2017)皖0111民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。曹建国上诉请求:1、依法撤销(2017)皖0111民初1923号民事判决书，发回重审。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:2016年8月31日，上诉人小区业主委员会与被上诉人签订了一份《物业服务合同》，但该合同属于业主委员会章程规定的重要合同，在签订该合同时并无业主委员会全体签字授权。业主委员会共六个委员，也没有选举业主委员会主任，武某私自以业主委员会主任名义另刻公章与被上诉人签订《物业合同》，该物业合同无效。另2014年10月份，上诉人电动车停在小区被盗，当时与被上诉人的物业经理李波达成口头协议，减免半年物业费，半年过后，上诉人前往物业交后续物业费用，被上诉人告知系统没有减免半年的处理，故后期物业费无法交纳。综上，上诉人请求撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上述人承担本案诉讼费用。宜尔室家公司辩称：一、答辩人与业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效。被答辩人没有任何证据证明业主委员会的成立以及业主委员会印章不合法，即便是被答辩人坚持单方认为不合法，那么其也应另行诉讼解决，而无权以此拒缴物业费。二、答辩人按约提供了物业服务，被答辩人享受了物业服务，应当按约缴纳物业费，其无权以所谓的物业合同无效为由拒缴物业费。答辩人在案涉小区一直提供物业服务，答辩人与业主委员会签订了两次《物业管理服务合同》，第二次合同是续签的合同，足以证明答辩人按约提供了物业服务，且该服务是得到小区业主的普遍认可的。因为物业服务所针对的对象是小区全体业主，而不是个别业主，如果被答辩人以未享受或者无需接受相关物业服务为由进行抗辩，那么根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被答辩人也应按约支付物业服务费。三、被答辩人称答辩人给予减免物业费与事实不符，也无任何证据证明，无权以此拒缴物业费。四、物业服务具有涉众性，个别业主对物业服务的评判不能代表全体小区业主的意见，被答辩人无权以不满意为由拒缴物业费。被答辩人对于物业公司的服务质量不满意，可以以合理方式提出异议，要求整改，或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗。拒缴物业费既影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请法院依法驳回上诉人上诉请求。宜尔室家公司向一审法院起诉请求判令：被告向原告支付2015年7月1日至2017年6月30日的物业服务费3546.93元及违约金709.39元；本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：曹建国为国贸公寓7#204室（面积115.46平方米）业主，宜尔室家公司为新都会国贸公寓物业服务企业。2011年9月5日，宜尔室家公司与合肥市新都会国贸公寓业主委员会签订《合肥市新都会国贸公寓住宅小区物业服务合同》，约定由宜尔室家公司对国贸公寓住宅小区提供物业管理服务，合同约定高层住宅物业服务费的收取标准为每月每平方米1.28元，业主应于每六个月的前一个月的15日之前缴纳其应付的物业服务费，逾期缴纳，违约金按日千分之三计算。合同签订后，宜尔室家公司依约在该小区从事物业服务工作至今。2016年8月31日，宜尔室家公司与合肥市包河区国贸公寓第二届业主委员会签订《物业服务合同》，合同对物业服务费的缴纳标准、缴纳期限、违约责任等作了和第一份合同同样的约定。从2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费曹建国未予缴纳。宜尔室家公司多次催要未果。一审法院另查明：宜尔室家公司物业服务资质为三级，有合肥市物价局向其颁发的服务价格登记证，物价局同意国贸公寓小区的高层住宅物业服务费的收取标准为每月每平方米1.28元。原审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。宜尔室家公司与合肥市新都会国贸公寓业主委员会、合肥市包河区国贸公寓第二届业主委员会签订的两份物业服务合同中均对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了明确约定，合同体现出双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，予以确认。合同履行期间，宜尔室家公司依约为包括曹建国在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，宜尔室家公司有权向曹建国收取物业服务等费用。曹建国作为业主，在接受和享有了宜尔室家公司提供的物业服务后，应当负有按照上述合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。同时《物业管理条例》第七条第一款第（五）也规定“按时交纳物业服务费用”是业主应履行的一项义务，故曹建国对拖欠2015年7月1日至2017年6月30日的物业费3546.93元（1.28元/平方米/月×115.46平方米×24个月），应当按照合同约定的收费标准和物价部门准予备案的标准，向宜尔室家公司交纳。本案中，曹建国已经连续不缴纳物业费达近二年时间，违反了合同的约定，构成违约。对于违约金，宜尔室家公司认为合同约定日千分之三的违约金过高，在起诉时主动降低为所欠本金的20%，是宜尔室家公司对自己权利的处分，对此符合法律规定，予以准许。曹建国辩称电动车在楼下被盗，要求物业公司赔偿1000元，物业公司同意减免半年物业费的意见，由于没有向法庭提供相应的证据，不予采信。曹建国辩称两份物业合同中的公章不一样，第二份合同不合法，合同上签字的，除了武韶山是业主委员会的人，其他都不是业主选出来的人的辩解意见，原审法院认为，两届业主委员会的印章不一样并不违反相关法律规定，物业服务合同只要有业主委员会的印章即可，并不要求业主委员会的成员签字。如果曹建国认为第二届业主委员会的成立不合法，可以另案诉讼，由法院确认其效力。但在未被确认其无效之前，应依据其印章认定其与宜尔室家公司签订的物业服务合同有效。况且第二届业主委员会的是否合法，并不影响原告在本案中向曹建国主张物业费，因为即使第二份合同无效，宜尔室家公司在案涉小区一直提供物业服务是事实，宜尔室家公司与曹建国之间也构成了事实上的物业服务合同关系，双方的合同关系仍然是成立的，宜尔室家公司仍然可以据此要求曹建国缴纳物业服务费。综上，据此依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告曹建国于本判决生效之日起十日内支付原告合肥宜尔室家物业管理有限公司物业服务费3546.93元（2015年7月1日至2017年6月30日）及违约金709.39元，合计4256.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告曹建国负担。二审期间，曹建国申请证人韩某出庭陈述上诉人车辆被盗时前面的情况我不知道，后来上诉人叫我与他们一起去物业公司，当时的主任叫李波，当时去协商，上诉人说要求物业公司赔偿2000元，后来经过协商，物业公司同意减免半年物业费，双方达成一致后，我们就走了。曹建国陈述：当时物业公司主任李波讲减免半年物业费要通过公司上报，后来告知我可以减免我2015年下半年的物业费，于是，我在2016年初去缴纳物业费，但是物业公司声称已经更换了主任，无法减免半年物业费，并且物业公司收取滞纳金也不合理。车辆被盗已经向派出所报案。宜尔室家公司质证认为：1、证人申请不属于新证据，超过举证期间2、证人与上诉人存在利害关系；3、公司没有做出减免物业费的意思表示，如双方达成减免协议，应当签订书面协议并加盖公章，本案中，双方未达成任何协议。双方没有提交新证据，二审查明的事实与原审一致。本院认为：宜尔室家公司与两届业主委员会分别签订了物业服务合同，均为案涉合肥市新都会·国贸公寓小区，宜尔室家公司与业主委员会签订的后一份合同加盖该小区第二届业主委员会公章，即使没有相关委员签字亦并不影响合同效力，且没有证据证明该公章不真实，曹建国对该届业主委员会所签订合同认为无效，非本案所审理范围，可另行主张。至于曹建国认为与宜尔室家公司达成口头协议，要求减免其半年物业费，宜尔室家公司认为没有书面协议而不予认可，本院认为曹建国的车辆被盗可另行主张。至于违约金问题，因曹建国未按期交纳物业服务费不属于无故拖欠，且宜尔室家公司诉讼时主张起诉以后的物业服务费的违约金于法无据，因此，曹建国上诉理由应予支持，本院对宜尔室家公司要求曹建国支付违约金不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更安徽省合肥市包河区人民法院(2017)皖0111民初1920号民事判决主文为：曹建国于本判决生效之日起十日内给付合肥宜尔室家物业管理有限公司物业服务费3546.93元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，由被告曹建国负担20元，合肥宜尔室家物业管理有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人曹建国负担40元，合肥宜尔室家物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  张 健审判员  陆文波二〇一七年九月二十八日书记员  姚瑞芳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。