江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0423民初690号原告龚前勇，男，1982年9月25日出生，汉族，江西省九江市人，经商，住南昌市西湖区。原告刘少桃，女，1986年2月21日出生，汉族，江西省武宁县人，住南昌市西湖区。委托代理人，田雯，江西柴桑律师事务所律师。委托代理人，田玮琅，江西柴桑律师事务所律师。被告九江市锦城置业有限公司，住所地武宁县豫宁大道332号。法定代表人陈景平，系公司董事长。委托代理人刘明，江西修江律师事务所律师。原告龚前勇、刘少桃与被告九江市锦城置业有限公司（简���锦城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月9日、7月11日、9月28日三次对本案公开开庭进行了审理。原告龚前勇及其委托代理人田雯、田玮琅，被告锦城公司的委托代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告龚前勇、刘少桃于2015年1月22日成功购买被告锦城公司开发建设的武宁县“锦城半岛”12栋一层93#94#号，95#-1号商铺两间，合同总价2616000元。首先，按规划该小区建筑红线与用地红线退居为15米，而实际完工后退让距离约10米，且门口增加了8级台阶，严重影响了该三间商铺的商业价值。其次，按合同约定被告应于2016年1月31日前将竣工验收合格的商品房以书面形式通知原告交房。但截至今日，原告未收到被告的交房通知，经向武宁县建设局查证，上述房屋截至2017年3月6日仍未办理��工验收备案手续。原告于2017年3月8日通过快递告知被告原告的诉求，被告未给予回复。为此，请求法院判决：1、依法解除武宁县锦城半岛12栋一层93#94#号、95#-1号两间商业《商品房买卖合同》；2、依法判定被告退回原告购房款2616000元，利息分别以20万元为基数从2014年11月19日起按年利率6%至还清之日止，以88.1万元为基数从2015年1月30日起按年利率6%至还清之日止，以23.5万元为基数从2015年9月15日起按年利率6%至还清之日止，被告赔偿原告经济损失147498.7元，被告按照购房款2616000元的2%承担违约金；3、本案诉讼费被告承担。被告辩称：1、原告的合同解除权已于2017年4月1日消灭，其在合同解除权消灭后无权要求解除合同。2、原告所购商铺早已符合安全交付使用的条件，其他业主早已接受交付使用。3、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，��案存在交房日期顺延的多种情形。（1）锦城半岛小区建设中途增加管道燃气施工及24小时热水（施工），交付日期应顺延至2016年5月30日。（2）按93#94#号商铺合同约定，原告应在2015年1月21日前支付首付款108.1万元，余款向银行按揭贷款支付。事实上，原告于2014年11月19日支付定金20万元，于2015年1月30日出具欠条欠首付款88.1万元，于2015年2月15日用分红款偿还44.1万元（逾期25天），于2015年4月1日用分红款偿还44万元（逾期70天）。故交付日期应顺延至2016年8月8日。按95#-1号商铺合同约定，原告应在2015年3月26日前支付首期房价款人民币235000元，余款230000元向银行按揭贷支付。事实上，原告在2015年3月27日出具欠条欠235000元，2015年9月25日还清该欠款，逾期183天。故95#-1号商铺的交付日期应顺延至2016年11月30日。按两合同约定，买受人逾期付款的，应按日计算向出卖人支付逾期��付款万分之二的违约金。原告购买的93#94#号铺面，逾期付款70天，应付违约金8365元；原告购买的95#-1号铺面，逾期付款183天，应付违约金20501元。根据合同附件十一补充协议第八条第二款第1项的约定，交付日期应顺延至违约金付清之日。原告至今未支付上述违约金，故应认定被告没有迟延交付。4、因我县从2016年开始加强了对小区污水排放的验收要求，导致锦城半岛小区开挖道路和路面，将已经埋好的污水排放管道挖起来重新铺设，故交房期限应予以顺延。本案审理过程中，为证明其主张，原告提交了如下证据：第一组证据，认购协议书及平面位置图、定金收据各一份。证明内容：在被告取得锦城半岛国有土地建设使用权五天后，原告与被告签订协议书预购锦城半岛12栋94号商业店铺一间（现为93#94#号），并于2014年1月19日支付预购定金20万元。第二组证据，商品房买卖合同2份、房款收据2份。证明内容：原、被告就锦城半岛12栋一层93#94#号、95#-1号商铺签订商品房买卖合同，合同约定被告应于2016年1月31日前向原告交付商品房，交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告；逾期交付超过60天的，原告有权解除合同，被告应当按照约定承担违约责任；存在规划变更的，被告应当在变更确立之日起十日内书面通知原告。原告于2015年1月30日支付93#94#号商铺的首付款881000元，于2015年3月27日支付95#-1号商铺的首付款235000元。第三组证据，解除合同通知书一份、快递凭证两份。证明内容：原告于2017年3月8日已函告被告要求解除两份商品房买卖合同，被告也已实际收到。第四组证据，2016年8月31日现场施工照片及规划与实地对比照片各一份。证明内容：2016��8月31日被告开发的锦城半岛的房产没有竣工，锦城半岛的房产备案设计文件（门面门口与马路边沿距离为21.5米）与现场（门面门口与马路边沿距离为10米）并不相符，原告没有接到任何变更通知。第五组证据，锦城半岛总体规划以及12栋商业门前规划图。证明内容：锦城半岛的房产备案设计文件（门面门口与马路边沿距离为21.5米）与现场（门面门口与马路边沿距离为10米）并不相符，原告没有接到任何变更通知。第六组证据，建设工程安全生产监督报告复印件一份（未提交原件核对），证明内容：2017年4月25日前被告未取得1栋至12栋的竣工验收备案文件。第七组证据，“个人借款合同”两份、还款明细表两份。证明内容：原告因购买锦城半岛12栋95#-1号以及93#94#号商铺与银行签订的合同及归还贷款本金以及利息的事实。第八组证据，武宁县人民法院（2017）赣0423民初691号民事判决书一份，快递单据复印件2份。证明内容：原告于2017年3月8日向被告邮寄了购房合同解除通知书以及还款通知书，上次庭审过程中被告明确已经收到了原告寄出的购房合同解除通知书以及还款通知书。第九组证据，欠条一份、收据两份。证明内容：原告已经依合同约定及时支付了两套商品房买卖合同的首付款，因此原告不应承担逾期付款的法律责任，原告仅仅只能按照欠条内容向被告承担法律责任，原告于2015年4月1日、2015年2月17日分别支付了商铺的欠款。第十组证据，武宁县建设局文件一份。证明内容：武宁县建设局关于小区污水管网等的验收新规是从2016年7月1日开始实行的，而本案商品房应于2016年1月31日交房，所以被告辩称因建设局出台关于小区污水管网的验收新规导致交付期限应顺延的观点不能成立。庭审中被告提供如下证据；第一组证据：企业信息变更表、锦城半岛签约确认单52张。证明内容：原告原系被告锦城公司的股东，于2014年12月11日入股、于2016年5月26日退股；原告从锦城公司退股前在锦城公司主管销售工作。第二组证据：原、被告于2015年1月21日和2015年3月27日签订的《商品房买卖合同》（预售）。证明内容：（1）合同第十一条约定：出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。因此，原告合同解除权的发生之日为2016年4月1日，一年的解除权期限至2017年4月1日止。原告在解除权消灭后于2017年4月7日无权要求解除合同。（2）93#94#号商铺买卖合同第七条约定：买受人应当于2015年1月21日前支付首付款108.1万元，余款107万元向信用社申请贷款支付���95#-1号商铺买卖合同第七条约定：买受人应当在2015年3月26日前支付首付款23.5万元，余款23万元向信用社申请贷款支付。（3）合同第八条约定：买受人逾期付款的，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（4）合同第十一条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延（交付时间）：2、因政策因素影响施工进度的；3、买受人未全面履行合同约定义务和责任的。（5）合同附件十一补充协议第八条第二款第1项约定：买受人未按合同约定交清购房款（包括违约金）；因买受人原因合同未能备案的；该两种情形可以将交付日期顺延。第三组证据：1、原告购买93#94#号铺面逾期付款情况表及附件；2、原告购买95#-1号铺面逾期付款情况及附件（以上证据均已提交原件核对）。证明内容：（1）原告购买93#94#���铺面，逾期付款70天，应付违约金8365元；（2）原告购买95#-1号铺面，逾期付款183天，应付违约金20501元。（3）根据合同附件十一补充协议第八条第二款第1项的约定{买受人未按合同约定交清购房款（包括违约金），可以将交付日期顺延}，即交付日期可顺延至违约金付清之日。上述违约金原告至今未付，故被告迟延交付不构成违约。第四组证据：《工程竣工验收报告》、防雷装置验收合格证明、建设工程竣工规划核实合格证明、居住小区基础设施验收合格证明、建设工程竣工验收消防备案证明、城市管理局建设项目工程竣工验收证明、房地产建设项目竣工环境保护验收证明。证明内容：原告所购商铺所在的锦城半岛12#楼早已符合安全交付使用的条件，且其他业主早已接受交付使用。第五组证据：（1）燃气工程建设安装合同；（2）锦城置业有���公司出具的公告；（3）武建字（2016）41号文件。证明内容：（1）因小区建设中途增加管道燃气施工，交房应顺延到2016年5月3日。（2）因武宁县从2016年开始加强对小区污水排放的验收要求，导致锦城半岛小区开挖道路和路面，将已经埋好的污水排放管道挖起来重新铺设。基于这种情况，交房期限应予以顺延。第六组证据，锦城半岛12#楼业主《关于要求将北面绿化用地建为停车场的报告》、武宁县城乡规划局同意九江市锦城半岛置业有限公司《关于将锦城半岛12#楼绿化调整变更的申请》。证明内容：2016年8月2日，锦城半岛12#楼的34户业主联名要求锦城公司将北面绿化用地建为停车场。锦城公司认为业主的要求合理，便于2016年8月3日向武宁县城乡规划局出具报告，要求对锦城半岛12#楼的规划做变更调整，即12号楼北面入口处约60平方米左右的绿化规划变更为��车场。因规划局一直未明确答复是否同意变更，锦城置业有限公司便根据业主的要求一直在等待规划局答复，导致锦城半岛12号楼的规划验收一直无法实施。后锦城公司多次请求规划局明确答复，规划局于2017年4月28日盖章同意变更。锦城公司为满足12号楼业主的要求而申请规划变更，因此迟延办理规划验收时间长达269天(2016年8月3日-2017年4月28日)，该269天应认定为交房顺延的时间。第七组证据，竣工验收备案表复印件一份、房屋测绘报告复印件一份（已提交原件核对）。证明内容：武宁县建设局对12号楼竣工验收备案的时间是2017年6月13日，12#楼取得房屋测绘报告的时间是2016年4月18日。第八组证据，照片8张。证明内容：12#楼于2016年1月4日经竣工验收合格后，原告实际上接受了被告交付的铺面，在2016年3月17日找广告公司制作了“三连铺出租”的6米���色横幅悬挂在其铺面上方，并在其铺面的玻璃门（没有安装锁）上多处打出“三连铺出租出售、188××××8999龚”的广告。对原、被告提交的证据，本院综合认证如下：被告对原告提交的第一、第六、第七组证据无异议，本院予以釆信。被告对原告提交的第二、第八、第九组证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为原告并没有按照合同的约定按期支付首付款，武宁县人民法院的（2017）赣0423民初691号民事判决书并不能证明原告于2017年3月8日向被告邮寄了解除购房合同通知书。本院采信被告的质证意见，故对原告的证明目的不予采信。被告对原告提交的第三、第四、第五组证据均有异议，认为其没有收到原告的解除合同通知书，也没有更改施工图纸。本院认为，原告的上述证据不能证明其已向被告寄送了解除合同通知书，也不能证明被告在施工过程���对12#楼的规划、施工图纸等进行了变更，故本院对该三组证据不予采信。被告对原告提交的第十组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。本院认为，被告辩称因建设局出台小区污水管网的验收新规导致交付期限应顺延的观点不能成立，对原告提交的该组证据予以采信。对被告提交的第一、第二、第三、第四、第五、第七组证据，原告质证对其真实性和合法性均无异议，本院对上述六组证据的真实性和合法性予以采信。原告对被告提交的第六组证据的三性均持有异议，本院认为，该组证据来源合法、内容真实客观，且有武宁县城乡规划局盖章证实，故本院予以采信。原告对被告提交的第八组证据的三性均持有异议，本院对该组证据的8张照片核实后认为，该组照片来源合法、内容真实客观，照片之间、照片和现存的现场广告之间可以相互印证，故��院对该组证据予以采信。根据原、被告举证，质证，庭审陈述及本院认证，本院确认以下案件事实：原告龚前勇原系被告的股东之一，主管公司的商品房销售工作。2014年11月12日，原、被告签订《协议书》，原告预购被告开发的锦城半岛项目12#楼93#94#号商铺，原告于2014年11月19日交付定金200000元。2015年1月21日，原、被告就93#94#号铺面签订备案号为201500112号的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：“该商品房为锦城半岛项目中的12栋1层93#94#号，建筑面积共119.5平方米，单价为每平方米18000元，总价款2151000元，买受人应当于2015年1月21日前支付首期房价款人民币1081000元，余款1070000元申请贷款支付。买受人逾期付款的，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延：1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内书面告知买受人的；2、因政策因素影响和特殊自然气候条件影响施工进度的；3、买受人未全面履行合同约定义务和责任的。除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万���之二的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。出卖人因政策规范性文件要求采取某项重要措施或遇重大技术问题，导致建设周期延长的，由出卖人向买受人提供相关证明，交房时间相应顺延。”补充协议约定：“因买受人原因造成物业不能按时交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人未按合同约定交清购房款（包括违约金或按揭款未进入指定账户），可以将交付日期顺延。2、自合同约定交付日期届满，买受人不及时来办理交接手续的，房屋视为已交付。3、小区红线外非出卖人开发范围，因各种原因引起的情形变更，无论是否影响到买受人的房屋使用均与出卖人无关。”原告于2015年1月30日出具欠条欠��付款881000元，被告开具了收据，余款于2015年2月4日办理了银行按揭。此欠款原告于2015年2月15日用分红款偿还441000元，于2015年4月1日用分红款偿还440000元。2015年3月27日，原、被告签订备案号为201501068的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：“该商品房为锦城半岛项目中的12栋1层95#-1号，建筑面积共31平方米，单价为每平方米15000元，总价款465000元，买受人应当于2015年3月26日前支付首期房价款人民币235000元，余款230000元申请贷款支付。出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。”合同的其他约定均与备案号201500112号的《商品房买卖合同（预售）》一样。原告于2015年3月27日向被告出具欠条，欠首付款235000元，承诺同年6月30日前付清。原告于2015年6月15日与银行签订按揭借款合同，首付款235000元于2015年9月15日还清，被告开具了收据。2015年11月18日，被告与武宁港华燃气有限公司签订燃气工程建设安装合同，合同约定锦城半岛燃气管道工期90日。2016年6月28日武宁县建设局印发《武宁县城小区基础配套设施建设监管和验收程序暂行办法》，2016年1月4日，锦城半岛12#楼通过勘察、设计、施工、监理、建设单位组织的竣工验收并取得竣工验收报告。2016年3月17日，原告找广告公司制作“三连铺出租”的6米横幅悬挂在其铺面上方，并在其没有装锁的铺面玻璃门上多处贴有“三连铺出租出售、188××××8999龚”的广告。2016年8月3日，被告根据12栋住户的请求向武宁县规划局申请部分绿化变更调整为停车场，武宁县规划局于2017年4月28日批复同意变更。2017年6月13日，锦城半岛12#楼取得武宁县建设局的竣工验收备案。本院认为，原、被告之间签订的商品房预售合同，是双方的真实意思表示，不违反相关法律规���，合法有效，应受法律保护，双方当事人应全面履行合同义务。原告应当按照合同约定的时间、金额支付购房款，而原告龚前勇作为被告公司的股东和销售主管，用欠条抵付购房款，虽然被告接受了欠条，但被告并未明示放弃追究原告逾期付款的违约责任，被告抗辩原告逾期付款构成违约的理由成立。按合同和原告出具的欠条约定的逾期付款违约金的计算方法以及原告逾期付款的时间计算，93#94#号商铺原告应付逾期付款违约金8365元，95#-1号商铺原告应付逾期付款违约金20501元。被告抗辩称原告未支付上述逾期付款违约金，交房期限应顺延至违约金付清之日止的理由成立，故本院确认被告不存在逾期交房的违约行为。被告在本案中提起反诉要求原告支付上述逾期付款违约金，但未按照规定缴纳反诉案件受理费，按被告撤回反诉处理。被告抗辩因小区增加燃气工程建设安装，交房期限应顺延至2016年5月30日，原告亦承认被告的该顺延主张，本院予以采纳。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据上述法律、法规的规定可知，房地产开发项目竣工验收合格是交付使用的法定条件，取得建设部门的建设工程竣工验收备案书不��交付的法定条件。12#楼于2016年1月4日取得工程竣工验收报告，符合交付使用的法定条件。原告于2016年3月17日制作“三连铺出租”的宣传横幅悬挂在其购买的铺面上方，并在其购买的铺面玻璃门张贴有“三连铺出租出售”的广告，可以视为原告对其购买的商铺已经实际转移占有。且合同第十条（二）项约定：“该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”合同附件十一补充协议八（二）2约定：“自合同约定交付日期届满，买受人不及时来办理交接手续的，房屋视为已交付。”综上，尽管原告没有和被告办理交付使用的��面交接手续，但其为被告公司主管销售的股东，因该特殊身份，可以视为原告实际上接受了被告的交付。被告根据锦城半岛12#楼绝大部分业主的要求，于2016年8月3日向武宁县规划局申请将12号楼绿化用地调整变更为停车场，武宁县规划局于2017年4月28日才做出准予变更的决定。从公平原则考量，2016年8月3日-2017年4月28日这段时间可归为因政策规范性文件要求采取某项重要措施的时间，这段时间可作为交房相应顺延的时间。原告主张按小区规划，该小区建筑红线与用地红线退居为15米（规划文本与设计规范要求），而12栋1层93#94#号、95#-1号整排商业位于小区东北转角，门口至马路距离应在15米以上约20米左右，而实际完工退让距离约10米，且门口增加了8级台阶，严重影响了该三间商铺的商业价值。本院认为，小区用地红线外是城市街道及人行道，属公共设施规划范围，其如何建设被告公司无权干涉；原告提供的证据不能证实被告变更了小区用地红线范围内的规划设计；原告作为被告公司的股东，早在2015年就应该知道与该铺面使用有关的临街台阶、周边道路的建设状况，故原告据此要求解除合同的主张本院不予支持。综上，原告要求解除备案号为201500112和备案号为201501068号的《商品房买卖合同（预售）》的主张没有事实和法律根据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：驳回原告龚前勇、刘少桃的全部诉讼请求。案件受理费30198元，由原告龚前勇、刘少桃承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出���本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  潘茹秋人民陪审员  周钦安人民陪审员  王东华二〇一七年九月二十九日书 记 员  端 霓