广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初20030号原告：佛山市南海区茂昌物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮××，统一社会信用代码××。法定代表人：梁乃帮，经理。委托诉讼代理人：邓艳，广东信广律师事务所律师。被告：刘金生，男，1974年12月31日出生，汉族，住长春市朝阳区，被告：刘金良，男，1968年2月25日出生，汉族，住吉林省德惠市，委托诉讼代理人：刘金生，刘金良弟弟。原告佛山市南海区茂昌物业管理有限公司与被告刘金生、刘金良租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用普通程序于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓艳、被告刘金生（暨被告刘金良的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《铺位租赁合同》，被告立即向原告交还租赁的铺位；2.两被告向原告支付拖欠的2015年10月1日至2016年11月30日的租金、税金及物业管理费共312282.5元、水电费9032.2元，合计321314.7元，并以321314.7元为本金，从起诉之日即2016年12月12日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；3.两被告向原告支付逾期缴纳租金的滞纳金71762元（以被告拖欠的2015年10月至2016年11月租金、管理费、税金、水电费为本金从每月1日起按日千分之五的标准计算至起诉之日）；4.两被告按每月18845元的租金标准、每月3115元的管理费标准向原告支付从2016年12月1日起至铺位实际交还之日止的铺位占用费；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年7月15日，被告与原告签订《铺位租赁合同》，约定被告向原告租用位于佛山市南海××面总面积623平方米的铺位用于经营西餐厅；租赁期限从2013年7月15日起至2019年7月14日止，起租期为2013年11月15日；2013年7月15日至2015年7月14日间的租金为每月17132元，2015年7月15日至2017年7月14日之间的租金为每月18845元，卫生垃圾费和物业管理费每月3115元；租金和卫生垃圾费、物业管理费、水电费按月支付（每月30日前支付次月租金等费用），逾期支付的，则每天按所欠租金总额的0.5%计收滞纳金，欠交租金及其他费用超过30天的，出租方有权提前解除合同收回租赁物。合同签订后，原告依约向被告交付了铺位。但被告接收铺位后未依约支付租金。2015年12月，被告因经营不善而停业，且因长期拖欠员工工资，导致员工集体到政府部门抗议及追讨欠薪，法院为此向原告发出了协助执行通知书。被告经营期间一直拖欠租金、物业管理费、水电费等费用。原告多次催收，但被告均以经济困难为由拒绝还款。截止至起诉之日止，被告已累计拖欠原告2015年10月1日至2016年11月30日期间的租金、税金及物业管理费312282.5元、水电费9032.2元。另外，依据《铺位租赁合同》第四条第5款的约定，被告还应以所欠租金及物业管理费总额的日0.5%向原告支付滞纳金，滞纳金计算至起诉之日共计358809元，先原告仅要求其支付其中的71762元。被告的违约行为已给原告造成了巨大的经济损失，合同目的亦无法实现。现原告要求解除与被告签订的《铺位租赁合同》，收回租赁物，并要求被告立即支付拖欠的各项费用。两被告共同辩称，1.同意解除租赁合同，并非被告不交还商铺，是原告2015年11月起不让被告搬离物品；2.被告欠交租金与物业管理费，原告于2015年10月22日停水停电，导致被告无法继续经营，因此被告不同意交纳2015年10月23日起的租金、物业管理费、税金，被告仅欠原告几百元水电费，并非原告主张的数额；3.被告无需缴纳2015年10月23日起的租金，故无需支付逾期滞纳金与铺位占用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告出示的《租金、管理费、税金、水电费欠费明细》，虽为原告单方制作，但与被告无异议的水电表读数、单价、税收完税证明、代扣地税款明细相印证，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区××××综合楼已办理权属证书，登记的权属人为南海区××××村民小组。2005年6月9日，南海区××穆院村寮美村民小组作为甲方和潘××、罗××、罗××、何××作为乙方签订《土地使用权租赁合同》，约定乙方承租甲方佛山市南海区××穆院村的土地使用权，面积为60.65亩，用途为商业用地；租赁期限共40年，从2005年6月1日至2045年5月30日。2012年11月3日、2013年8月5日，南海区××××民小组先后出具《证明》，确认潘××、罗××、罗××、何××对在租赁土地上建成的建筑物有权使用或出租，并分别列明了相应建筑物的房产证号。2013年4月3日，潘××、罗××、罗××、何××出具《委托授权书》，共同委托原告出租管理位于南海区××××城物业，受委托权限包括：1.以原告名义对外签订上述物业的铺位租赁合同，收取铺位租金及物业管理费等租赁相关费用，并为上述物业提供物业管理服务；2.以原告名义处理租赁过程中的各类纠纷。2013年7月15日，原告（甲方、出租方）与刘金生（乙方、承租方）签订《铺位租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于南海区××××城第三栋贰层西南面的面积为623平方米的铺位（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用，使用用途为音乐西餐；乙方每月交纳按每平方米5元计算的卫生垃圾费及管理费，即每月3115元；租赁期限自2013年7月15日起至2019年7月14日止，其中免租期为2013年7月15日至2013年11月14日；乙方应于合同签订之日向甲方支付相当于首月租金3倍的51396元租赁保证金；租金采用每年递增5%方式计算，2013年7月15日至2015年7月14日每月17132元，2015年7月15日至2017年7月14日每月18845元，2017年7月15日至2019年7月14日每月20729元；先交租后使用，乙方每月30日之前向甲方支付次月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按所欠租金总额的0.5%每天计算支付给甲方；乙方应于30日前向甲方支付物业管理费；乙方在租赁期满或合同终止时，提前将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方；如需开具税票时的租赁税金，其中产生的费用由乙方支付，政府或其他部门需要收取各种税项费用均由乙方支付；在租赁期内，若乙方欠交租金或其他费用超过30日，乙方违约，除需要支付甲方违约金外，甲方有权提前解除合同。2015年10月13日，两被告向原告出具《申请书》，内容为刘金生、刘金良与2013年7月15日与原告签订铺位合同书，承租商铺用于经营××餐厅，由于两人经营不善，已经几个月没有利润效益，今年1月至今拖欠租金和水电费，现申请原告帮助，自9月份起未能按原合同交纳款项的，自愿按原合同交滞纳金；如果至2015年10月20日还未能经营正常化，原告可按合同停止对五月花西餐厅提供水电的供应，所有因此造成的经济损失由刘金生、刘金良负全部责任（附滞纳金表壹份）。滞纳金表由两被告在经营确认人处签名。原告于2013年7月15日交付涉讼租赁物予被告使用；被告支付租金及管理费至2015年9月30日，未支付自2015年10月1日起的租金及管理费、2015年11月1日起的税金及水电费。涉讼租赁物2015年11月至2016年11月的电费分别为5932.5元、1624.6元、144元、108元、144元、108元、108元、108元、108元、108元、108元、108元、0元。涉讼租赁物2015年11月至2016年11月的水费分别为200元、0元、6.8元、25元、21.9元、21.9元、14.6元、3.7元、14.6元、7.3元、7.3元、0元、0元。另查明，佛山市南海区××餐厅于2015年3月23日登记成立，类型为个体户，经营场所为涉讼租赁物所在地，经营者为被告刘金良。2015年12月24日，本院向佛山市南海区××有限公司发出（2015）佛南法罗执字第1817、1818号协助执行通知书，内容为申请执行人薛林芳、徐银平诉被执行人佛山市南海区××餐厅仲裁纠纷一案，佛南劳人仲案字[2015]3354号仲裁裁决书已经发生法律效力，请协助冻结被执行人在佛山市南海区××有限公司存放的租金5266元，限制被执行人提取、转移。原告于2016年12月12日提起本案诉讼。诉讼中，被告陈述其于2015年10月22日停业，其对涉讼租赁物上锁，后原告于2016年12月将锁更换；原告陈述其未对涉讼租赁物上锁，也未停水停电，被告每月应承担的税金数额为372.5元，按租赁面积计得。庭审中，原、被告均同意于2017年7月15日前办理涉讼租赁物的交还手续。2017年8月9日，被告陈述涉讼租赁物内的物品尚未搬离。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案为房屋租赁合同纠纷，涉讼租赁物已办理产权登记，原告与被告刘金生于2013年7月15日签订的《铺位租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告请求解除涉讼合同，被告刘金生庭审答辩同意解除，本院据此确认涉讼合同于庭审之日即2017年6月27日解除。被告存放于涉讼租赁物内的物品尚未搬离，合同解除，被告刘金生应腾空并交还涉讼租赁物予原告。原告的相应诉讼请求，本院予以支持。被告刘金生主张其于2015年10月22日停业，结合涉讼租赁物2016年11月起的水电费情况及两被告于2015年10月13日向原告出具的《申请书》内容，本院确认被告自2015年12月起停业。被告停业后，被告应积极交还涉讼租赁物予原告，原告作为出租方，在知悉被告已停业的情况下也应积极收回涉讼租赁物。被告的物品仍存放在涉讼租赁物内，原告未积极收回涉讼租赁物，被告亦未积极交还，双方负有一定责任，基于公平合理原则，本院酌定2015年12月1日起至实际交还涉讼租赁物之日止的租金、管理费参照双方约定的标准的50%计算。被告刘金生未支付自2015年10月1日起的租金及管理费，故被告刘金生应支付2015年10月1日起至2016年11月30日的租金、管理费合共175680元[（18845元+3115元）×2个月+（18845元+3115元）×50%×12个月]及自2016年12月1日起至实际交还涉讼租赁物之日止按9422.5元/月（18845元×50%）计算的占用费、按1557.5元/月（3115元×50%）计算的管理费予原告。原告的请求超出上述核定的部分，本院不予支持。被告辩称无需支付2015年10月23日起的租金、管理费，本院不予采纳。被告刘金生未支付自2015年11月1日起的水电费，原告请求被告刘金生支付涉讼租赁物2015年11月至2016年11月的水电费合计9032.2元（5932.5元+1624.6元+144元+108元+144元+108元+108元+108元+108元+108元+108元+108元+0元+200元+0元+6.8元+25元+21.9元+21.9元+14.6元+3.7元+14.6元+7.3元+7.3元+0元+0元），本院予以支持。涉讼合同约定政府需要收取的各项税金均由被告刘金生支付，原告提供了证据证明其已支付土地使用税、房产税等税金，且按租赁面积计得被告刘金生每月应承担的税金为372.5元，符合常理，本院予以采纳。被告刘金生未支付自2015年11月1日起的税金，原告请求其支付2015年11月至2016年11月的税金4842.5元（372.5元×13个月），本院予以支持。被告辩称其无需支付2015年10月23日起的税金，本院不予采纳。原告请求计收滞纳金，实为请求就被告逾期支付租金的行为计收逾期违约金。按涉讼合同约定，被告应于每月30日前支付次月租金。被告刘金生未按约定支付租金，故应支付逾期违约金予原告。但涉讼合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按日万分之五计算。原告请求违约金从2015年10月至2016年11月的每月1日起计算至起诉之日即2016年12月12日，是原告对自身权利的处分，本院予以准照。经核算，被告刘金生应支付逾期交租违约金19862.62元（18845元×0.0005×847天+9422.5元0.0005×2522天）。原告的请求超出上述核定部分，本院不予支持。被告刘金生拖欠租金、管理费、水电费、税金，原告请求以拖欠数额为本金按中国人民银行同期贷款利率计算利息，合法有理，本院予以采纳。但原告请求的逾期交租违约金计算至2016年12月12日，故利息应自2016年12月13日起计算。综上，被告刘金生应以189554.7元（175680元+9032.2元+4842.5元）为本金自2016年12月13日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告。原告的请求超出核定部分，本院不予支持。涉讼合同约定涉讼租赁物的用途为音乐西餐，被告刘金良在涉讼租赁物地址登记成立佛山市南海区××餐厅，该餐厅为个体户，故被告刘金良作为该餐厅的经营者，为涉讼租赁物的实际使用人，被告刘金良亦有参与涉讼合同的履行，原告请求两被告承担责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区茂昌物业管理有限公司与被告刘金生于2013年7月15日签订的《铺位租赁合同》于2017年6月27日解除；二、被告刘金生、刘金良应于本判决发生法律效力之日起十日内交还上述第一项合同项下的房屋予原告佛山市南海区茂昌物业管理有限公司；三、被告刘金生、刘金良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月1日起至2016年11月30日的租金、管理费合共175680元及自2016年12月1日起至实际交还涉讼租赁物之日止按9422.5元/月计算的占用费、按1557.5元/月计算的管理费予原告佛山市南海区茂昌物业管理有限公司；四、被告刘金生、刘金良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年11月至2016年11月的水电费合计9032.2元、税金合计4842.5元予原告佛山市南海区茂昌物业管理有限公司；五、被告刘金生、刘金良应于本判决发生法律效力之日起支付逾期违约金19862.62元予原告佛山市南海区茂昌物业管理有限公司；六、被告刘金生、刘金良应于本判决发生法律效力之日起以189554.7元为本金自2016年12月13日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告佛山市南海区茂昌物业管理有限公司；七、驳回原告佛山市南海区茂昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费7196.16元（原告已预交），由原告负担1000元，两被告负担6196.16元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。对原告多预交的6196.16元诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  钟晓明人民陪审员  周惠霞二〇一七年九月四日书 记 员  林浩成