陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终9040号上诉人（原审原告、反诉被告）：柳志勇，男，1968年12月4日出生，汉族，个体工商户，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李大年，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洪跃，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安市大明宫遗址区人武酒店，住所地西安市莲湖区华强路**号。负责人：李民涛，该酒店经营者。委托诉讼代理人：刘岩红，陕西频阳律师事务所律师律师。委托诉讼代理人：刘超，陕西频阳律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审第三人）：中国人民解放军陕西省军区教导大队，住所地西安市莲湖区华强路**号。负责人黄河，该教导大队大队长。上诉人柳志勇因与被上诉人西安市大明宫遗址区人武酒店（以下简称人武酒店）、中国人民解放军陕西省军区教导大队（以下简称陕西省军区）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人柳志勇及其委托诉讼代理人李大年、于洪跃，被上诉人人武酒店的委托诉讼代理人刘岩红、刘超到庭参加诉讼，被上诉人陕西省军区经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳志勇上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判人武酒店、陕西省军区退回承包费19万元，赔偿评估报告确认的全部装修损失费140760元，赔偿经营损失179438元，赔偿漏评未评部分损失，陕西省军区承担连带赔偿责任；2.人武酒店、陕西省军区负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审查明事实不清，对柳志勇与人武酒店之间的承包合同是否有效未作出查明审查，对该合同认定为有效合同错误。陕西省军区默许人武酒店的转租行为和人武酒店合谋欺诈，是造成本案争议和柳志勇经济损失的主要原因，应承担连带赔偿责任。柳志勇与人武酒店签订的合同没有履行到期中途被解除，是由于陕西省军区的最高上级单位军委的规定不准出租导致，根据民法通则第116条之规定，不应将另一半装修损失由柳志勇承担，人武酒店、陕西省军区应承担柳志勇经营损失的赔偿责任。人武酒店辩称，不同意柳志勇的上诉请求。一、关于上诉请求。1、19万元性质不是承包费，有条据为证，是设备转让款，与后期承包费无关系，后期承包费是102000元，因此19万元不应返还。2、14万的损失费用，我们认可，但是装修在合同中没有约定，并且合同解除是因为国家政策，人武酒店不应承担赔偿责任。3、17万的经营损失一审法院未支持，因柳志勇没有提供充足证据，没有法律支持。4、漏评未评部分损失没有具体数字、没有依据应另案起诉。二、关于事实与理由。一审事实查明清楚，人武酒店是很早以前租赁部队的房屋，合同原件不存在任何虚假和涂改，不存在人武酒店和部队之间的串通行为。部队在一审审理期间中对柳志勇和人武酒店之间的合同认可。柳志勇和人武酒店之间的合同是双方真实意思表示，且履行了多年，是合法有效的。本案是一个转租合同纠纷，是李民涛将部队的房屋转租给柳志勇，应适用《合同法》，一审适用法律正确。综上，虽然一审关于19万和14万元的判决不利于人武酒店，但人武酒店认可并愿意履行判决结果。陕西省军区经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。柳志勇向一审法院起诉请求：一、人武酒店向柳志勇返还承包费人民币190000元；二、人武酒店向柳志勇赔偿装修损失人民币1017700元；三、人武酒店向柳志勇赔偿经营损失人民币179438元；四、本案诉讼费由人武酒店承担。人武酒店向一审法院反诉请求：一、柳志勇支付拖欠人武酒店的租赁费110450元（其中2015年拖欠200元，2016年1月1日至2016年5月8日拖欠110250元）；二、诉讼费由柳志勇承担。一审法院认定事实：2014年1月20日，陕西省军区将位于西安市华强路12号，建筑面积2609平米的房屋租赁给人武培训中心（负责人为李民涛）从事餐饮服务业务。同年，柳志勇与人武酒店签订《人武培训中心餐饮部承包经营合同》一份，约定柳志勇承包人武培训中心一楼餐厅和餐厅西南角两间，承包期2年，自2014年元月1日起至2015年12月31日。总面积156.6平米，承包费为每平米65元，折价总计121680元。2015年，柳志勇（乙方）与人武酒店（甲方）再签订《人武酒店餐饮部承包经营合同》一份，约定柳志勇承包人武酒店一楼餐厅（南边原包间房），承包期自2015年5月1日起至2015年12月31日，房屋面积167平米，承包费为每平米75元，年承包费为100200元。合同约定，甲方承诺2016年1月1日起至2017年12月31日，房屋面积323平米，房费为每平米80元；乙方经营期间，工商税务、卫生许可证等手续自理，装修自理；乙方合同到期，如甲方使用或转包提前一个月向乙方提出，如转包乙方优先，在合同期内如人武学校扩建道路或拆迁，国家补偿款归乙方所有，并向乙方退还剩余承包费。2015年5月1日，柳志勇向人武酒店支付167平米房屋的财产、设备转让费190000元。2016年1月1日起，柳志勇开始使用323平米房屋。2015年，陕西省军区作为柳志勇以房屋租赁合同纠纷为由将李民涛诉至本院，陕西省军区称，2014年3月，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。一审法院于2016年4月8日作出《民事调解书》，解除陕西省军区与李民涛签订的房地产租赁合同，陕西省军区支付李民涛搬迁补偿款400000元，其中客房部分350000元，餐厅部分50000元，李民涛与次承租人因租赁关系所产生的经济补偿及赔偿责任由李民涛自行承担。2016年4月28日，陕西省军区向李民涛发出《通知》一份，要求李民涛于2016年5月15日前将房屋腾交给陕西省军区，如未腾房，陕西省军区将自2016年5月16日起收取房屋占用使用费。2016年5月8日，柳志勇自行搬离房屋。本案审理过程中，柳志勇申请对坐落于西安市莲湖区华强路12号由其承租的陕西省军区的323平米房屋由柳志勇装修部分价值进行鉴定。经法院委托，陕西方正和资产评估有限公司于2017年3月20日作出陕方评报字[2017]第F007号《资产评估报告书》，结论为：柳志勇与人武酒店、陕西省军区一案涉案装修资产价值评估结果为140760元。庭审中，人武酒店与柳志勇对双方系租赁合同关系，柳志勇欠付人武酒店110450元租金的事实，均不持异议。柳志勇称，陕西省军区在本案中存在过错，应与人武酒店承担连带赔偿责任。陕西省军区称，认可人武酒店与柳志勇之间的租赁关系，但本案的纠纷与其无关。一审法院认为，人武酒店与柳志勇签订的租赁合同，意思表示真实，内容合法，陕西省军区对此予以认可，双方之间形成合法有效的租赁合同关系。柳志勇承租人武酒店167平米的房屋并支付转让费190000元，期限自2016年1月1日起至2017年12月31日，后因陕西省军区要收回房屋，柳志勇于2016年5月8日搬离承租房屋。现柳志勇主张人武酒店返还承包费，因双方合同约定“在合同期内如人武学校扩建道路或拆迁，国家补偿款归乙方所有，并向乙方退还剩余承包费”，一审法院参照上述约定，判令人武酒店返还柳志勇承包费158333元（190000元/24月×20月）。人武酒店辩称该笔款项属于财产设备转让费且已履行完毕，无事实及法律依据，不予采信。柳志勇还要求人武酒店赔偿装修损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平责任分担”。2016年，陕西省军区依据《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》收回房屋，柳志勇与人武酒店对合同解除均无过错，应按照公平责任分担损失。经鉴定，柳志勇对房屋进行的装修资产价值评估为140760元，故人武酒店应支付柳志勇装修损失70380元。人武酒店对《资产评估报告书》不予认可，然未提交证据推翻该报告，对该报告书依法予以采信。柳志勇主张人武酒店赔偿其经营损失的请求，因合同解除系不可归责于双方的事由造成，双方均无过错，依法不予支持。柳志勇还要求陕西省军区承担连带赔偿责任，因本案系租赁合同纠纷，依据合同相对性原则，柳志勇应向人武酒店主张赔偿。且李民涛与陕西省军区达成的《民事调解书》中明确约定，李民涛与次承租人因租赁关系所产生的经济补偿及赔偿责任由李民涛自行承担。故柳志勇的该项主张，依法不予支持。人武酒店反诉要求柳志勇支付租金110450元，柳志勇对欠付租金的事实及租金数额无异议，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）西安市大明宫遗址区人武酒店支付原告（反诉被告）柳志勇承包费158333元、装修损失70380元，以上共计228713元；二、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）柳志勇支付被告（反诉原告）西安市大明宫遗址区人武酒店租金110450元；三、驳回原告（反诉被告）柳志勇其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17284元（柳志勇已预交），由西安市大明宫遗址区人武酒店承担2850元，由柳志勇承担14434元；反诉费1250元（西安市大明宫遗址区人武酒店已预交），由柳志勇承担；评估费10000元（柳志勇已预交），由西安市大明宫遗址区人武酒店承担。本院二审期间，柳志勇向本院提交合同复印件一份，证明目的：人武酒店与陕西省军区之间合同期限为2015年4月20日至2015年4月19日。人武酒店未向本院提交新证据。经柳志勇申请，本院向一审法院调取（2015）莲民初字第05835号陕西省军区诉李民涛房屋租赁合同纠纷一案卷宗，该案涉及兰秦【2014】013号《军队房地产租赁合同》，李民涛所持合同载明租赁期间为2014年4月20日至2017年4月19日，陕西省军区所持合同载明租赁期间之截止年度由2017年涂改为了2015年，并于涂改处加盖了其公章，并无李民涛签字确认，两方各持合同对于租金总额约定为三年之金额并无变更。一审法院于2016年4月8日作出（2015）莲民初字第05835号民事调解书，解除了双方之租赁合同。一审查明其他事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。柳志勇上诉称人武酒店与其签订转租合同时人武酒店对涉案房屋的租赁期限已经届满，人武酒店转租未经陕西省军区同意，2014年3月军委已经作出相关规定，故柳志勇与人武酒店之租赁合同无效。但柳志勇与人武酒店之《人武酒店餐饮部承包经营合同》于2015年5月1日签订，一审审理期间陕西省军区已经出具书面情况说明，表明其于2015年11月正式与李民涛协商收回出租门面房事宜，其对人武酒店自2011年开始转租知情并予以默认，（2015）莲民初字第05835号一案中陕西省军区所持加盖印章修改租赁期限处并无人武酒店李民涛的签字确认，一审法院于2016年4月8日作出（2015）莲民初字第05835号民事调解书解除了双方租赁合同，可见2016年4月8日前人武酒店与陕西省军区之租赁合同正常履行，故对柳志勇上述主张，本院不予采信。对于190000元承包费，一审法院根据双方合同的约定及租赁期限、房屋实际使用期限的情况，判决返还158333元，并无不当。本案中，柳志勇与人武酒店对合同解除均无过错，故一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定第一款第（四）项之规定，判决按照公平责任分担装修损失，亦无不当。柳志勇主张存在漏评部分应予赔偿，因该部分无实物或已不存在，柳志勇主张的赔偿没有相关依据，依法不予支持。柳志勇主张人武酒店赔偿其经营损失一节，因合同解除系不可归责与双方的事由造成，且柳志勇提供的证据不足以证明其经营损失的主张，依法不予支持。根据合同相对性原则，柳志勇向陕西省军区主张连带赔偿责任，没有法律依据，依法不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17284元，由柳志勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一七年九月二十六日书 记 员  刘书方