湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终524号上诉人（原审被告）：付正友，男，1976年6月16日出生，住湖北省恩施市。被上诉人（原审原告）：恩施市嘉湘物业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市施州大道53号。法定代表人：刘湘宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱友鑫，湖北硒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷婷，湖北硒都律师事务所实习律师。上诉人付正友因与被上诉人恩施市嘉湘物业管理有限公司(以下简称嘉湘物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初3564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人付正友，被上诉人嘉湘物业公司的委托诉讼代理人朱友鑫、王婷婷到庭参加诉讼。本案依法延长审限三个月。本案现已审理终结。付正友上诉请求：撤销原判,依法改判。事实及理由：1、一审法院认定事实不清，致使付正友承担了不应当承担的物业管理费用、电梯费和垃圾处置费，电梯费是二楼以上的住户才需缴纳，并不包含二楼。2、一审法院没有查明维修合同的真实性，没有查明电梯是否维修、电梯部件拆换去向，付正友没有因为投标小区监控工程未中标而拒交物业管理费。3、付正友入住盛芳花园只签订了装修前期服务合同，未签订以后的服务管理合同。2012年之前付正友没有欠任何费用，2012年7月后，付正友家中出现漏水情况，多次催讨嘉湘物业公司处理该问题没有得到解决，是嘉湘物业公司违约在先。嘉湘物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院予以维持。盛芳花园小区的业主委员会和嘉湘物业公司签订的《恩施盛芳花园物业服务合同》是双方真实意思表示，合同依法成立有效。嘉湘物业公司积极履行合同义务，提供优质物业服务，付正友应按合同约定按时缴纳物业管理费用。嘉湘物业公司向一审法院起诉请求：1、判令付正友支付自2012年4月1日至2016年8月31日拖欠的物业费3253元、电梯费1084元、垃圾处置费194元，合计4531元；2、付正友承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：付正友系恩施市红庙经济开发区“盛芳花园”小区A栋202室的业主。2009年2月19日，该小区建成后，当时的开发商恩施圣方房地产开发有限公司和付正友签订《物业服务合同》，约定二楼及以上业主电梯电费按实际情况均摊。2012年3月17日，付正友所在小区的业主委员会与嘉湘物业公司签订了《恩施市盛芳花园物业服务合同》，约定由嘉湘物业公司为该小区提供物业服务，管理时间为两年，自2012年3月18日起至2014年3月17日止。其内容包括：“1、物业共用部位的维修、养护和管理（房屋承重、房屋主体结构、公共门厅走廊、公共楼梯间、户外墙面、层面等）。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（消防、电梯、机电设备、公共照明设施、水泵、备用发电系统、监控系统、配电系统、园林绿化地、沟、渠、池、井、化粪池、道路、停车场等）。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生。4、公共绿化及景观作品的养护和管理。5、车辆行驶及停泊。6、公共生活秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理、监督与服务。8、住宅区档案管理。9、政策规定由物业管理公司管理的其他事项。”该份《物业服务合同》还约定电梯电费二楼以上（含二楼）业主入住完后按电表实际费用均摊，暂按0.2元/平方米收取。2014年3月17日，付正友所在小区的业主委员会与嘉湘物业公司续订了《恩施市盛芳花园物业服务合同》，约定的管理时间为两年，自2014年3月17日起至2016年3月16日止。2016年3月16日，付正友所在小区的业主委员会与嘉湘物业公司再次续签了《恩施市盛芳花园物业服务合同》，约定管理时间自2016年3月16日至2017年3月15日。付正友从2012年4月1日起至2016年8月31日之间的物业服务费共4531元至今未交。现嘉湘物业公司诉至法院，请求法院判准前述诉讼请求。一审法院认为，开发商恩施圣方房地产开发有限公司与嘉湘物业公司签订的《物业服务合同》以及嘉湘物业公司与付正友所在小区的业主委员会签订的《恩施市盛芳花园物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同对业主也具有约束力，业主应按合同约定全面履行。合同签订后，嘉湘物业公司依照约定履行了义务，付正友作为该小区的业主享受了物业服务后未按合同约定支付物业服务费，构成违约。自2012年4月1日起至2016年8月31日，付正友下欠物业费3253、电梯费1084元、垃圾处置费194元，共计4531元，对此应承担支付义务，故嘉湘物业公司请求判令付正友交纳物业服务费4531元的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，予以支持。付正友辩称二楼不应该缴纳电梯费用的问题，根据嘉湘物业公司与开发商恩施圣方房地产开发有限公签订的《物业服务合同》及恩施市盛芳花园业主委员会与嘉湘物业公司签订的《恩施市盛芳花园物业服务合同》约定，二楼应当交纳电梯电费，且以前付正友已按合同缴纳了部分电梯费用，对其该项抗辩理由不予支持；付正友辩称的其他理由，均不能导致其可以不缴纳物业服务费用，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：付正友于判决生效后五日内支付恩施市嘉湘物业管理有限公司物业服务费4531元。案件受理费50元，减半交纳25元，由付正友负担。本院二审期间，付正友围绕上诉请求依法提交了一组证据：恩施圣方房地产开发有限公司出具的收据复印件一张（提交了原件核对）。拟证明：有线电视初装费被收取了两次，是恩施圣方房地产开发有限公司聘请的嘉湘物业公司收的。本院组织当事人进行了质证，嘉湘物业公司认为付正友提交的证据不能达到其证明目的，与本案无关。本院认为，该证据不属于二审中的新证据，且收据上加盖的公章为恩施圣方房地产开发有限公司的财务专用章，并未加盖嘉湘物业公司的印章，故不能认定该费用是由嘉湘物业公司收取，对该证据不予采信。二审经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，即物业公司不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵。关于付正友上诉主张其为二楼住户，不应承担电梯费的问题，根据《恩施市盛芳花园物业服务合同》附件中的明确约定“电梯电费二楼以上（含二楼）按0.2元/平方米收取。”付正友系二楼住户，应承担电梯电费。关于付正友上诉主张一审法院未查明维修合同的真实性，未查明电梯是否维修、电梯部件拆换去向的问题，付正友未提交证据证实嘉湘物业公司未履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，付正友以此为由抗辩不交纳物业管理费不予支持。关于付正友上诉主张其未与嘉湘物业公司签订物业服务合同的问题，嘉湘物业公司与付正友所在小区的业主委员会签订的《恩施市盛芳花园物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同对业主也具有约束力，业主应按合同约定全面履行。关于付正友上诉主张嘉湘物业公司未处理付正友家中漏水的问题，付正友并未举证证明其家中漏水的原因，若为房屋质量问题，付正友应当根据商品房买卖合同的约定向房屋出卖人主张权利，其未举证证明系因嘉湘物业公司未履行物业服务合同所致，故付正友以此为由不交纳物业管理费不予支持。综上，付正友的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人付正友负担。本判决为终审判决。审判长 李 丽审判员 李志华审判员 侯著韬二〇一七年九月七日书记员 欧顺恩