昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初2023号原告：赵方令，男，1984年11月30日出生，汉族，住重庆市开县，委托代理人：范飞，系北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：杨栎莼，系北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南云龙房地产开发经营有限公司。住所:云南省昆明市青年路**华一广场。法定代表人：刘文祥，系该公司总经理。委托代理人：刘双俊，系北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：石毅敏，系北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告赵方令诉被告云南云龙房地产开发经营有限公司（以下简称云南云龙公司）商品房购销合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，依法适用普通程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理，原告赵方令的委托代理人范飞、杨栎莼，被告的委托代理人石毅敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵方令诉称：2012年9月14日，原、被告签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的江东时代花园D幢第8层812号房屋，购房总金额为人民币829762元，交房时间为2013年10月31日之前，逾期交房超过120天后，被告应向原告支付购房款总额5%的违约金。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未将经过竣工验收备案的房屋交付给原告，也因该房屋未通过综合竣工验收备案导致不能办理不动产权证。被告没有按照合同约定履行交房和办理房屋不动产登记证的义务，故原告赵方令诉至本院，请求判令：1.因被告云南云龙公司自2013年11月1日起逾期交房，向原告赵方令支付违约金人民币41488元（购房款总金额829762元×5%=41488元）；2.被告云南云龙公司立即为原告赵方令办理不动产产权证；3.本案的诉讼费由被告云南云龙公司承担。被告云南云龙公司辩称：一、原、被告所签订的《商品房购销合同》约定交房时间为2013年10月31日，但原告在起诉前未向被告主张过任何权利，故原告的诉讼请求已超过两年的诉讼时效；二、2013年10月25日，由被告作为建设单位组织设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位就涉案房屋进行了五方竣工验收，并竣工验收合格，且被告已将竣工验收合格的房屋交付给原告，原告所主张的竣工验收备案属行政行为，不是本案涉案房屋交付的条件；三、涉案房屋自2013年10月25日验收合格，2013年10月31日前进行交付，在交付前被告通过电话和邮寄的方式通知原告接房，因原告自身的原因，未接房，原告该行为已构成违约，故原告主张被告支付违约金无事实及法律依据；四、本案尚未达到原告主张的被告协助原告办理产权证的条件，因原告未按照约定向被告提交双方《商品房购销合同》第十二条约定的办证所需的委托书、产权登记申请书、购房家庭成员住房查询结果表等相关资料，被告又于2016年11月27日通知原告提交相关的办证资料，但原告至今也未向被告提交，故尚未达到办证条件；五、本案涉案房屋位于江东时代花园·禧瑞都小区，该小区于2013年10月31日向业主进行交付，但因部分业主出差、尚未联系好装修公司、暂时不愿交物管费、契税、维修基金等业主自身的原因，自己不到被告处接房，该情况被告是无法进行控制的，也不应由被告承担相应的责任；六、原告自2013年11月10日接房至今，未向被告就房屋交付条件及逾期接房事宜主张过任何权利，被告不存在逾期交房的违约事实，房屋质量也没有任何问题。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。原告赵方令为证明其主张，向法庭提交如下证据：一、《商品房购销合同》、《合同补充协议》，证明1.原告购买被告开发建设的江东时代花园第D幢第8层812号房，房屋总价为829762元；2.被告应于2013年10月31日前将建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，如发生逾期，逾期120天后，被告应向原告支付商品房房款总额5%的违约金；3.被告应在具备办理产权条件时于720个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续，出卖人有义务为买受人办理产权证，该房屋不能办理不动产权证的原因是被告没有按照法定组织质检、消防、环保和规划的验收，被告应承担逾期交房的违约责任。二、购房发票一张，证明原告向被告支付了购房款；三、收据四张，证明原告于2013年10月31日向被告交纳了公共设备维修基金、产权证登记费、印花税、契税，原告按《商品房购销合同》约定及被告要求将办理产权证所需的材料提交给了被告，至今被告仍未为原告办理产权证。被告云南云龙公司质证认为：对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，证明内容不予认可，原、被告约定房屋交付条件为建设单位组织设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位验收即可，该约定也符合《建设工程质量管理条例》第十六条及《城市房地产管理法》第二十七条约定，同时原告未根据《商品房购销合同》第十二条约定将所涉及到办理不动产产权证的相关资料提交给被告，被告无法协助原告办理不动产产权证；对证据二、三的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为涉案房屋自2013年10月25日验收合格后，便已达到交付条件，被告于2013年10月30日开始办理房屋交接手续，原告因其自身原因，直至2013年11月10日才接房，不属于被告违约。被告云南云龙公司为证明其答辩意见，向法庭提交如下证据：一、《商品房购销合同》，证明1.2012年9月14日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定原告以人民币829762元的价格购买被告开发的江东时代花园·禧瑞都小区D幢第8层812号房屋；2.合同约定的交付日期为2013年10月31日前，交付条件为房屋单体建筑经被告组织的设计、施工、监理、勘察单位共同验收合格。如逾期交房，自合同约定交付日期次日起120日内，被告每天按原告已付款项的0.02%向原告支付违约金；超过120日，被告每天按原告已付款项的0.03%向原告支付违约金；3.合同约定的交付期限内，原告仍未到被告处办理房屋交接手续的，视为被告已尽通知义务；4.合同约定原告在交付全部款项，办理完交接手续，提交完委托书、申请书、发票等相关资料，并达到办理条件后，被告于720个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续，被告向产权登记机关报送工程验收备案资料后，即视为履行完毕协助办理产权登记的义务。二、《竣工验收会议纪要》、《工程竣工验收证明书》，证明2013年10月25日，被告组织勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位对江东时代广场·禧瑞都小区D座进行了竣工验收。经验收江东时代广场·禧瑞都小区D座符合设计要求，符合国家有关验收规范，工程质量合格，五方一致同意工程验收。三、《气象行政执法通知书》、房天下昆明站的《证明》、报销清单和发票、《情况说明》、《房屋交付通知》、《禧瑞都接房清单》、《业主规约》，证明1.江东时代广场·禧瑞都小区于2013年10月31日已经达到交付条件并顺利交房，不存在逾期交房问题；2.被告于2013年10月24日，已向小区业主送达了书面房屋交付通知，通知业主接房；3.被告已依约交付了房屋，原告未将办证需要的资料交付给被告，所以无法办理不动产产权证，被告将在原告交齐办证所需资料后，为原告办理产权证。四、《商品房销售结算清单》、《禧瑞都接房清单》、《接房流程单》，证明1.原告签署《商品房销售结算清单》即已进入接房流程；2.按照《接房流程》，原告已于2013年10月31日办理接房手续，被告不属于逾期交房，原告因其自身原因于2013年11月10日才最终接房，未能及时接房的相应责任应当由原告承担；3.原告逾期交房违约金的主张已过诉讼时效。五、《关于“禧瑞都”小区产权证办理的通知》、照片，证明2016年11月27日，被告在小区公告栏处发布了产权办理提交资料及缴费通知，原告并未提交，被告无法为原告办理产权证，合同约定的产权办理条件尚未成就。原告赵方令质证认为：对于被告提交的证据一的真实性予以认可，但对于《商品房销售合同》中第十二条条款及《合同补充协议》第六条条款的合法性及关联性不予认可，应属于无效条款，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《城市住宅小区综合验收管理办法》第五条、《昆明市房地产综合开发管理办法》第二十条、《房地产管理法》第二十条、《建筑法》第六十一条、《消防法》第十三条均规定，建设单位组织验收需要参与的部门，是由建设单位申请县级以上房地产开发管理部门进行竣工验收，对于质检监督，规划、消防及人防要参与进行综合验收，被告提供的证据不能证明被告履行了消防及人防的验收，只能证明被告从形式上交付的房屋至今并没有按照法定程序要求进行竣工验收。对证据二中的真实性、合法性、关联性不予认可，其中《竣工验收会议纪要》是由被告单方制作，并根据被告的要求由设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位参与的内部验收的行为，不符合商品房竣工验收标准，不能证明被告交付的商品房符合交付条件；对《工程竣工验收证明书》的真实性认可，关联性、合法性不认可，不能证明被告所交付的商品房达到了法定的竣工验收合格条件。对证据三中《气象行政执法通知书》、房天下昆明站的《证明》、报销清单、发票、《房屋交付通知》、《禧瑞都接房清单》、《业主规约》的真实性、合法性、关联性不予认可，不能证明涉案房屋符合竣工验收条件；对《情况说明》的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据类型属于证人证言，不符合法定形式。对证据四的真实性认可，合法性和关联性不予认可，不能证明被告按期交房。对证据五的真实性认可，但不能证明被告开发的涉案房屋具备办理产权证的条件。本院认为：因被告对于原告提交的证据一、二、三的真实性均予以认可，对当事人予以认可的证据本院依法予以采信。因原告对于被告提交的证据一、四、五的真实性均予以认可，对当事人予以认可的证据本院依法予以采信。对被告提交的证据二，因载有参加会议人员签名及加盖建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位印章，故本院予以采信。对被告提交的证据三，因与本案无直接关联，故本院不予评述。对原、被告提交证据欲证明目的，本院待后综合评判。综上所述，本院确认以下案件事实：2012年9月14日，原告赵方令被告云南云龙公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：原告购买被告建设的位于二环东路下河埂江东时代花园D幢第8层812号房屋，总价款人民币829762元；被告应于2013年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；若被告自合同约定的交房时间届满后的次日起120天后逾期交房，被告应向原告支付商品房房款总额5%的违约金；原告办理完以下事项后，被告在720个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续（属银行按揭的除外）：一、原告支付完毕全部房屋价款及合同补充协议约定的税款、公共维修资基金、违约金等全部款项；二、双方办理完毕房屋交接手续；三、原告向被告交付符合产权登记机关要求的相关资料，如：委托被告办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等；四、原告必须通过昆明市购房家庭成员住房查询结果表，具备办理产权条件，被告向产权登记机关报送本项目的工程验收备案资料后，即视为被告已经履行完毕协助办理产权的义务。2012年10月10日，原、被告就《商品房购销合同》进行了商品房买卖合同备案登记。原告向被告支付了房款。原告于2013年10月31日向被告交纳了公共维修基金、产权证登记费、契税、印花税，于2013年11月10日接房，该涉案房屋至今由原告使用。原告认为，因被告没有按照合同约定履行交房和办理房屋产权证的义务，已构成违约，故原告诉至本院提出前述诉讼请求。另查明：2013年10月25日，包括涉案房屋在内的时代花园·禧瑞都C、D座经被告作为建设单位组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同进行竣工验收合格。2016年11月27日，被告在时代花园·禧瑞都小区公告栏粘贴《关于“禧瑞都”小区产权证办理的通知》，要求小区业主提交办理房屋产权证所需的资料及交纳相关费用。综合诉辩双方主张，本案争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？二、被告云南云龙公司是否构成逾期交房？是否应向原告赵方令支付逾期交房违约金？三、被告云南云龙公司是否应立即为原告赵方令办理不动产产权证？本院认为：针对争议焦点一，原告提出逾期交房违约金及办理不动产产权证二项诉讼请求，均系原告基于商品房购销合同关系向被告主张的关于不动产交付及权属登记的诉求，并不适用二年诉讼时效的规定，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效，本院应依法进行实体审理。被告认为原告诉讼请求超过诉讼时效的观点，因无事实及法律依据，故本院不予采纳。针对争议焦点二，我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行义务。根据《商品房购销合同》第七条的约定，被告应于2013年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。被告作为建设单位于2013年10月25日组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同对包括涉案房屋在内的时代花园·禧瑞都C、D座进行竣工验收合格。庭审中，原、被告均认可被告已于2013年10月31日之前通知原告进行接房。被告按照双方合同约定于交房期限届满之前就涉案房屋组织竣工验收合格并且通知原告进行接房，且原告已于2013年10月31日与被告办理结算并向被告交纳了公共维修基金、产权证登记费、印花税、契税。虽原告于2013年11月10日才接房，但原告未提交证据证明其迟于双方约定的交房期限才接房系被告原因所导致，故视为被告已经履行了合同约定的通知交房义务。而对于原告认为房屋交付的标准应当为通过综合竣工验收备案，因被告未提供证据证明已通过综合竣工验收备案，故涉案房屋至今实际未达到交付条件，被告应构成逾期交房的观点，首先，根据《建设工程质量管理条例》第十六条以及《城市房地产管理法》第二十七条之规定，房地产开发项目交付使用的标准为经建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格，因此原、被告双方《商品房购销合同》第七条约定“经建设单位组织验收合格”的交付标准并未低于规定交付标准，是合法有效的约定，且综合竣工验收备案系行政管理机关对工程验收的监管行政行为，并非商品房买卖合同的必要交付条件；其次，涉案房屋自接房至今已由原告实际占有、控制及使用，故本院对于原告的上述观点不予采纳。综上，因被告不构成逾期交房，故对原告主张被告应向其支付逾期交房违约金的诉请本院不予支持。针对争议焦点三，根据原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条的约定，原告在支付完毕全部房屋价款及合同补充协议约定的税款、公共维修资金、违约金等全部款项，向被告交付委托被告办理房屋所有权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等办理房屋所有权证所需的相关全部资料及原告通过昆明市购房家庭成员住房查询结果表审查，具备办理产权条件后，被告于720个工作日内向产权登记机关申请办理房屋产权登记手续。办理不动产产权证系国家不动产登记机构依据不动产权利人作为申请人所提出的申请，依法对相关产权材料进行审查，对于符合法律、法规规定的申请人颁发不动产产权证的行政行为。原告作为购买商品房的业主系办理不动产产权证的申请人。被告作为出卖商品房的开发商，仅依约具有协助原告办理不动产产权证的义务。本案中，原、被自签订《商品房购销合同》之时，均负有积极配合缴纳相关费用及完善授权委托书等办理不动产登记手续资料的义务，原告何时办理完毕双方所签订《商品房购销合同》第十二条中约定的事项，就决定了被告自何时开始履行向产权登记机关申请办理房屋产权登记手续的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原告主张其已办理完毕《商品房购销合同》第十二条中约定的事项，但原告未提交证据证实其已向被告缴纳全部约定费用及提交委托被告办理房屋所有权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等办理房屋所有权证等所需的相关全部资料及通过《昆明市购房家庭成员住房查询结果表》审查，具备办理产权条件，由于原告尚未履行完毕合同约定的先义务，因此被告尚不具备履行后续义务的条件，故被告并未构成违约，故对原告主张被告应为其办理所购房屋不动产登记证书的诉请本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告赵方令的诉讼请求。案件受理费人民币837元由原告赵方令承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  秦 涛审 判 员  涂 洁人民陪审员  李宝能二〇一七年九月二十五日书 记 员  谢雨澄唐世润