四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终4542号上诉人（原审原告）：展慧欣，女，1989年10月24日出生，汉族，住重庆市江北区，被上诉人（原审被告）：成都厚木房地产信息咨询有限公司，住成都高新区新雅东街2号1层。法定代表人：胥朋，总经理。原审第三人：成彦奇，男，1994年7月30日出生，汉族，住成都市青羊区，上诉人展慧欣因与被上诉人成都厚木房地产信息咨询有限公司（以下简称厚木公司）、原审第三人成彦奇房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第10141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案受理后，依法组成合议庭于2017年8月4日公开开庭进行了审理。展慧欣、厚木公司法定代表人胥朋到庭参加诉讼，成彦奇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。展慧欣上诉请求：撤销一审判决，改判支持展慧欣的全部诉讼请求。事实和理由：1.厚木公司在出租前已将房屋进行了隔断，并通过摆放家电、悬挂窗帘等方式进行掩饰，其行为构成欺诈，应判令其全部退还展慧欣交纳的服务费等2991.8元和押金1050元。同时根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定判令其承担三倍赔偿。2.合同约定因承租人原因提前退房不退还押金的条款属格式条款，厚木公司未履行合理提示及说明义务，应认定无效。合同签订并不表明厚木公司已实际履行告知房屋实际情况的义务，一审判决未认定上述条款无效，并判令由展慧欣承担应由厚木公司证明的房屋符合居住条件的证明责任，属法律适用错误。3.一审中展慧欣交纳了公告费，一审判决未确定该费用的负担，应当确定责任主体。厚木公司辩称，案涉房屋虽然进行了分隔，但展慧欣租住的房屋属于未分隔的房间。在向展慧欣出租时带其实地看房并介绍了房屋的实际状况，房屋当时未作任何掩饰，请求驳回上诉，维持原判。展慧欣向一审法院起诉请求：1.判令厚木公司向展慧欣返还租金服务费、宽带费、物业费、水电气费共2991.8元和押金1050元，总计4041.8元；2.诉讼费由厚木公司承担。3.判令厚木公司向展慧欣赔偿其接受的服务费用三倍的金额46290元。一审法院认定事实：展慧欣、厚木公司于2015年8月9日签订《成都厚木房地产信息咨询有限公司合同书》，约定展慧欣承租原审第三人成彦奇位于成都市青羊区小南街道旭和倾城楼盘1栋1单元9楼902号房B房间，租赁期自2015年8月10日至2016年8月9日，房租945元/月，管理服务费105元/月，预存水电费40元/月，租房押金1050元；租赁期内，展慧欣需提前退租的，应提前30日通知厚木公司，并按月租金的100%支付违约金，在结清应承担的各项费用后，厚木公司应在30日内退还尚未发生的相应租金。2.2015年8月8日，厚木公司向展慧欣出具《收款收据》，就“旭和倾城902B房间”收到房租945×12=11340元、押金1050元、服务费105×12=1260元、宽带35×12=420元、水电气40×12=480元、物业65×12=780元、门禁卡押金100元，共计15430元。3.合同签订后，展慧欣于2015年8月9日入住案涉房屋，于2015年10月24日向厚木公司腾退该房屋。上述事实，有展慧欣身份信息、厚木公司工商登记信息、《成都厚木房地产信息咨询有限公司合同书》、《收款收据》、当事人陈述等在案佐证，具有真实性、合法性以及与本案的关联性，一审法院予以采信。审理中，展慧欣另提交照片两张及视频四段，欲证明展慧欣租住的房间及客厅均为分隔的，且厚木公司对外宣传时从未提及房屋不是厚木公司所有，也未提及房屋经分隔的情况。厚木公司认可真实性，但认为其并未分隔展慧欣租住房屋，且签约时，展慧欣是清楚房屋情况的，合同中也向展慧欣告知了实际业主。厚木公司另提交：1.原审第三人与厚木公司于2015年5月30日签订的《成都厚木房地产信息咨询有限公司房屋委托管理协议书》，委托厚木公司对其所有的位于成都市青羊区文庙西街101号旭和倾城楼盘1栋1单元9楼902号房屋提供装修、家居以及房屋租赁管理服务，委托管理期限自2015年6月1日至2020年7月6日。厚木公司欲证明其合法取得案涉房屋的租赁管理权，对房屋的改动房东亦是知情的。展慧欣对证据三性均不予认可，认为其不知道该协议，且该协议与本案无关。2.《厚木公寓退房凭单》，退房原因栏载明“房屋和C房间租客的原因”；退房物品确认栏载明“完整无缺”，租户签字确认处有“展慧欣，2015.10.24”签名字样；费用结算栏载明“水电费结余：之前已交480元，已产生81元，应退399元；剩余租金结余：10989.2元；押金结余：合同期未满，押金不退；赔偿明细：无（已按租客要求，每月水电气计费32元）；总计退费：11388.2元；租户确认签字处有‘展慧欣，2015年10月26日’签名字样”；下方空白处有段批注“本人同意‘厚木公司’于2015年11月12日前将未发生部分的租金11388.2元转入我中国银行的账户上，账户名展慧欣，账号62×××05，展慧欣，2015年10月26日”。厚木公司欲证明展慧欣对退房的金额是知情的。展慧欣只认可凭单上自己签字的部分，其他手填部分不认可，称是厚木公司后来添加的，且凭单只有厚木公司有，展慧欣没有该凭单。3.转账记录，载明胥朋于2015年11月12日向展慧欣转账11388.2元，厚木公司欲证明其已向展慧欣退款11388.2元，展慧欣认可收到该款，但是认为转账方是胥朋，而非厚木公司。一审法院对厚木公司提交证据认证如下：对《成都厚木房地产信息咨询有限公司房屋委托管理协议书》，合同相对方即原审第三人未到庭对真实性进行否认，经核对与原件一致，一审法院予以采信；对《厚木公寓退房凭单》，展慧欣虽主张厚木公司在其签名之后添加了其他内容，但展慧欣并未举证予以证明，且展慧欣对其签名真实性予以认可，故一审法院对该退房凭单予以采信；对转账记录，展慧欣认可真实性且陈述确实收到该款，一审法院予以采信。一审法院认为，展慧欣、厚木公司签订的《成都厚木房地产信息咨询有限公司合同书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。展慧欣签订合同后向厚木公司预缴了12个月的租金11340元、服务费1260元、宽带费420元、水电气费480元、物业费780元及租房押金1050元、门禁卡押金100元，共计15430元。2015年10月24日，展慧欣向厚木公司腾退案涉房屋，并在《厚木公寓退房凭单》上签字确认，应退水电费399元、租金10989.2元，总计退费11388.2元，押金不退。2015年11月12日，厚木公司的法定代表人胥朋向展慧欣转账支付11388.2元，厚木公司已按约履行完毕退款义务。关于展慧欣基于厚木公司签订合同时未如实告知房屋实际情况，案涉房屋不符合国家规定标准，租赁合同事实上不能履行或虽已履行但不能实现合同目的，故要求厚木公司退还其入住期间的租金、服务费、宽带费、物业费、水电气费共计4041.8元的诉讼请求，因《成都厚木房地产信息咨询有限公司合同书》明确了租赁房屋房号，展慧欣于2015年8月9日占有使用房屋后，从未对房屋现状及是否符合使用标准提出异议，且展慧欣并未举证证明签订合同时厚木公司未如实告知房屋实际情况，故展慧欣该主张无事实依据，一审法院不予支持。关于退还押金的主张，展慧欣签字确认《厚木公寓退房凭单》时，未曾提出系因房屋不符合使用条件，更未表示是因此导致合同无法履行而解约，反而明确押金不退，故展慧欣该诉请，与双方约定不符，一审法院不予支持。对展慧欣关于只认可凭单上自己签字的部分，其他手填部分是厚木公司后来添加上去的的抗辩主张，无证据予以支持，一审法院不予采纳。关于展慧欣基于厚木公司存在欺诈行为故要求厚木公司支付赔偿金46290元的诉请，基于前述认定，展慧欣并未举证证明厚木公司存在欺诈行为，该诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回展慧欣全部诉讼请求。案件受理费1007元，由展慧欣负担。二审中，展慧欣提交了如下新证据材料：1.《厚木公寓退房凭单》2张，拟证明退房时展慧欣曾对房屋被隔断的事实提出异议，因厚木公司称如坚持写对不退还押金有争议，将不退还押金，最终签订的退房凭单上并没有展慧欣提出的异议。2.缴纳公告费及诉讼费的凭证7张，拟证明一审中展慧欣交纳公告费600元的事实。厚木公司对上述证据质证认为，证据1不具有真实性，不应予以采信。对证据2无异议。本院审查认为，证据1仅有展慧欣单方注明的退房原因等内容，无厚木公司的签字确认，不能证实展慧欣的证明目的。证据2因双方均无异议，结合一审审理中进行公告和缺席判决的情况，对该证据予以采信。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，展慧欣在本案中共缴纳公告费860元。该事实有展慧欣一审、二审分别缴纳的公告费专用票据予以证实。本院认为，展慧欣与厚木公司签订的《成都厚木房地产信息咨询有限公司合同书》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。根据双方争议情况，本案的争议焦点为：一是厚木公司将案涉房屋交付展慧欣使用是否存在欺诈行为，二是一审判决认定由展慧欣承担证明厚木公司未如实告知房屋状况的举证责任是否妥当，三是合同中对一方提前退房不退还押金的约定是否属于格式条款。现结合事实证据分析认定如下：一、关于厚木公司交付房屋的行为是否存在欺诈的问题，本院认为，展慧欣本案的诉讼请求为在认定厚木公司存在欺诈的基础上，要求其返还已交纳的租金服务费、宽带费、物业费、水电气费，但在双方共同确认的退房凭单中注明退房的原因为“房间和C房间租客的原因”，表明双方在办理退房手续时均认可房屋自身状况是导致合同的原因之一，并在此基础上达成了解决后续问题的一致意见。因此，在该退房凭单中双方已对厚木公司是否存在欺诈或房屋状况对合同履行影响程度已作出认定，故展慧欣在诉讼中要求认定厚木公司是否存在欺诈，厚木公司应对其损失进行三倍赔偿，与其在先行为相矛盾，一审法院认定厚木公司交付房屋的行为不构成欺诈并无不当，本院予以维持。二、关于应否由展慧欣承担证明厚木公司未如实告知房屋实际状况的举证责任问题，本院认为，展慧欣作为主张厚木公司上述行为存在欺诈的一方当事人，其应当为证明己方主张的事实承担举证责任，一审判决据此认定举证责任亦无不当，本院予以维持。三、关于合同中对一方提前退房不退还押金的约定是否属于无效的格式条款的问题，本院认为，在具有固定出租期限的租赁合同中，一定的租期及相应的租金属于出租人基于合同约定所享有的权利，如果合同提前解除势必使出租人无法实现这一利益，并需为另行寻找缔约机会而付出成本，因而案涉合同关于提前退房不退还押金的约定并未不合理地加重展慧欣的义务或免除对方的责任，故相关约定不应认定为无效的格式条款，对展慧欣所提应退还押金的上诉意见本院不予采纳。综上所述，上诉人展慧欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行。一审、二审公告费共计860元，二审案件受理费1007元，共计1867元，由上诉人展慧欣负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  夏 伟二〇一七年九月四日书记员  李慧玲