江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1693号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙芸，女，1986年10月19日生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：王金顺，宝应县国法法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王伏生，男，1966年7月21日生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：王超，男，1987年8月12日生，汉族，住宝应县，系王伏生之子。委托诉讼代理人：王琳，女，1989年2月10日生，汉族，住宝应县，系王伏生之儿媳。上诉人孙芸因与被上诉人王伏生租赁合同纠纷一案，不服宝应县人民法院（2016）苏1023民初4356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙芸上诉请求：撤销一审判决，改判王伏生赔偿孙芸水电押金5000元、装修物品损失10000元、酒店经营损失180000元，共计经济损失195000元。事实和理由：原审法院判赔孙芸8000元损失明显过低。1、孙芸租赁案涉房屋用于经营宝应紫金大酒店，租金和厨师、服务员、洗碗捡菜阿姨的工资，总计每月支出50167元。2、孙芸提供的录音中王伏生承认装修六个月影响了孙芸的经营，同意赔偿。一审法院也认定王伏生装修对孙芸经营造成损失，但8000元赔偿过少。3、3万元租金已经实际给付，当时双方没有矛盾，孙芸告知了对方收据遗失，后王伏生否认而引起本诉。4、2016年11月1日孙芸与宝应县人民医院签订租赁合同，开设紫晶人家大酒店，租金和厨师、服务员、洗碗捡菜阿姨的工资，总计每月支出56700元。因王伏生从2016年12月16日到2017年1月1日阻止搬迁，致使新酒店推迟半个月开业，造成损失。王伏生辩称，1、本案双方只是租赁关系，孙芸酒店的支出与我方无关，其营业情况与我方没有必然联系。2、我方宾馆装修时间是2015年3月至7月。王伏生没有承诺装修期间给予赔偿，只是答应维修并也维修好了。3、对于3万元租金，孙芸其他的收条都在，只有3万元租金的收条遗失了，陈述有录音也没有找到，不合理。4、在租赁合同到期前，孙芸一直存在拖欠房租的情况，2016年9月下旬我方贴了公告要求她到期之后搬离，到期之后她没有搬反而锁了门。过了45天她要来搬东西，并表示要破坏房屋主体结构，我方才锁了门。期间双方发生很多矛盾，还在派出所达成2017年1月1日的调解协议。按照协议，2017年1月6日孙芸搬走了。孙芸另外开设的酒店与本案的租赁无关。4、一审判决赔偿8000元过高且没有依据，我方已经修理到位，应减半；判决的违约金过高，应为房租的30%即4.2万元；孙芸应向我方赔偿自来水使用和管道破坏费用2.1万元以及拖欠租金和水电费产生的利息。王伏生向一审法院起诉请求：1、解除王伏生、孙芸签订的房屋租赁合同；2、判令孙芸立即腾让诉争房屋；3、判令孙芸支付违约金42000元及拖欠的水电费9441元、房租30000元（2015年—2016年）；4、判令孙芸支付占用期间房屋费用（从2016年10月30日起至实际腾让之日，按照年租金14万元）。5、由孙芸承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月24日，王伏生、孙芸签订《房屋租赁合同》，王伏生将自有的位于宝应县安民路46号商铺出租给孙芸经营酒店，租期5年，年租金140000元。合同履行初期，孙芸尚能履行合同义务。2016年孙芸开始出现违约行为，不能按时缴纳水电费，9月1日前，孙芸经王伏生催要也未能按照合同约定支付房租。孙芸一审辩称，1、同意解除与王伏生签订的房屋租赁合同，因为王伏生违约在先，已向王伏生告知了相关的情况以及要求其赔偿相关的经济损失。2、腾让房屋的部分，因为王伏生的违约，导致孙芸无法正常经营，双方在通话记录中已作出相应承诺，应当由王伏生赔偿或者补偿经济损失后进行。3、占用房屋不是事实，当时解除了房屋租赁合同，王伏生也进行了招租，孙芸的行为不影响其房屋使用，孙芸也未进行经营，故不产生水电费。诉讼费用由法院依法判决。孙芸向一审法院反诉请求：1、解除王伏生、孙芸签订的房屋租赁合同；2、判令王伏生承担因违约致孙芸装修物损失10000元、酒店无法正常经营损失180000元、返还水电押金5000元，合计195000元；2、反诉费用由王伏生承担。事实和理由：王伏生、孙芸于2012年9月24日签订房屋租赁合同及补充协议，签订合同时，王伏生收取孙芸水电押金5000元，截至2016年10月31日，孙芸均按时履行缴纳租金及水电费义务。但王伏生未征得孙芸同意，对王伏生经营的世纪星宾馆在2016年1月25日至同年7月20日进行长达6个月的装修并断电、断水，致孙芸的酒店无法正常营业，导致酒店装修物损失10000元、经营损失180000元（30000元/月×6个月）。根据合同法相关规定，出租房屋渗漏水作为出租方的义务，经孙芸多次请求，王伏生均未履行。承租期内王伏生预收30000元租金既不出具收据，事后又否认，致使诚信丧失。为此孙芸多次要求解除双方签订的租赁合同及补偿协议，但王伏生对孙芸的经济损失至今未予赔偿。王伏生一审辩称，同意解除合同，对于孙芸的损失不予认可，诉讼费用由法院裁决。一审法院认定事实：2012年9月24日，王伏生和孙芸双方签订了《房屋租赁合同》及补充协议一份，约定王伏生将自有的位于宝应县安民路46号商铺出租给孙芸经营酒店，租期5年（2012年11月1日至2017年10月30日），年租金140000元，租金于当年9月1日前一次性缴清，水电费每月30日前按计量结清（水电费均按国家营业性质收取）。孙芸并按协议约定支付水电押金5000元。双方就相关纠纷未能协商一致，截至2016年12月16日前孙芸仍占据所租房屋。诉讼中，王伏生和孙芸一致认可双方于2012年9月24日签订《房屋租赁合同》及补充协议于2016年10月31日已经解除，不再履行。截至2016年10月31日孙芸自认尚欠王伏生水电费5715.73元。一审法院认为，王伏生、孙芸于2012年9月24日签订的《房屋租赁合同》及补充协议是当事人真实意思表示，内容合法，系有效合同，依法应受保护。合同法规定，承租人应当及时给付租金，租赁期限届满后应当及时返还租赁物；出租人在租赁期间应当保持租赁房屋符合约定用途，应当履行维修义务。1、对于孙芸是否尚欠王伏生2016年10月31日前房屋租金30000元及水电费9441元，一审法院认为，根据民事诉讼法及其司法解释的相关规定，主张法律关系存在的一方，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。庭审中，孙芸主张该租金30000元已经支付，但收据已遗失。由于其未能提供证据予以证实，根据上述证据规则，其应当承担举证不能的法律后果。对于水电费9441元，孙芸自认差欠5715.73元，一审法院予以认定，超过部分由于王伏生提供的结算清单系其单方制作，证据不足，不予支持。2、对于孙芸认可终止履行合同后是否应当及时归还房屋，一审法院认为，孙芸作为承租人在认可租赁合同解除后，应当及时按约归还，其无正当理由占有该房屋，应按房屋租金标准赔偿房屋占用费用。3、王伏生要求孙芸支付违约金42000元，孙芸不同意支付，一审法院认为根据双方过错其主张数额过高，应予调整，酌情支持10000元。4、对于孙芸反诉要求王伏生因违约致其装修物损失10000元、酒店无法正常经营损失180000元、返还水电押金5000元，合计195000元有无依据，一审法院认为，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，根据孙芸提供的照片及通话录音可以证明王伏生在对涉案房屋周边“世纪星”宾馆进行装修时造成涉案房屋部分墙体渗水、表面起翘等情形，王伏生应当承担相关维修义务并适当减少租金，酌情确定该部分费用为8000元。对于经营损失180000元，我国民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，孙芸作为主张事实存在的一方，应当就王伏生存在违约行为、损失大小以及该损失系因违约行为所致等要件事实承担举证责任。孙芸所举现有证据仅能证明双方就赔偿事宜有过磋商，但不能证明上述要件事实，其要求赔偿营业损失的诉求，证据不足，不予支持。对于水电押金5000元，根据合同约定应予抵充或返还。综上，王伏生要求孙芸支付租金30000元、水电费5715.73元、违约金10000元、返还所租房屋及自2016年11月1日至返还房屋期间房屋占用费的主张，有事实和法律依据。孙芸要求王伏生赔偿8000元及返还水电押金5000元的诉求，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等之规定，判决：一、孙芸于判决生效后十日内给付王伏生房屋租金及水电费、违约金合计45715.73元，扣除其应当给付孙芸的8000元及水电费押金5000元，实际需支付32715.73元；二、若孙芸于判决生效前未腾让并返还所租房屋限于判决生效后十日内腾让并返还；三、孙芸于判决生效后十日内给付王伏生自2016年10月31日至其返还房屋之日期间占用费用（按年租金140000元标准）；四、驳回王伏生及孙芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2700元，由王伏生负担500元，孙芸负担2200元，反诉受理费2100元，由王伏生负担200元，孙芸负担1900元。二审中，孙芸提交：1、2016年9月20日拍卖信息、2016年10月12日拍卖成交确认书、2016年10月24日结算票据，用以证明孙芸新租房屋的年租金21万元。2、证人霍某、于某的证言，用以证明孙芸酒店每月厨师、服务员、洗菜阿姨的工资情况；证人杨某的证言，用以证明王伏生房屋装修期间漏水。经质证，王伏生认为，1、新租房屋的证据与本案无关。2、证人证言陈述的工资与本案无关，且霍某、于某和孙芸是利益共同体，工资和人数不认可。孙芸所说的装修时间2016年我方并未装修，孙芸的一切开支与本案无关。2015年装修时有漏水发生，我方已经修过，且为了不影响孙芸的正常营业，我方装修时把浴室和宾馆都防护起来了。王伏生提交：1、2015年7月20日到2015年8月14日世纪星商务主题宾馆结账单、2016年2月16日至2016年6月15日期间的旅客入住单和退房结账单、2016年5月、6月、7月增值税通用票资料统计、2016年5月税控系统维护费增值税发票、2015年4月到2016年12月水费缴费表、2017年1月水费、电费发票、2015年3月到2016年12月电费缴费表，用以证明孙芸所称的装修时间2016年1月25日到7月期间我方宾馆正常营业，装修时间是2015年3月到7月。2、2017年1月1日王伏生和孙芸签订的调解协议书，用以证明孙芸在多次调解之下才肯正常搬离房屋，并不是我方不让她搬离。经质证，孙芸认为，1、2013年王伏生第一次装修即盖了一层楼，当时对我方造成了很大的影响，我方一直要求王伏生维修但一直没有得到完善的处理，第一次装修之后旧的管道漏水，第二次装修的时候才好。第二次装修是2015年，从正月16日之后到7月25日开业，对我方饭店的经营造成了影响。2、对调解协议的三性没有异议，该调解协议与王伏生的陈述进一步印证了2016年12月15日孙芸要求搬离物品时遭到拒绝，直至2017年1月1日双方达成该调解协议，孙芸才将相关物品搬走。经审理查明，原审认定的基本事实属实，本院予以确认。二审另查明，经王伏生和孙芸确认，本案所涉房屋装修时间为2015年3月至2015年7月之间。2017年1月1日，王伏生和孙芸签订调解协议书，载明孙芸于2017年1月6日搬出案涉房屋。本院认为，孙芸主张因王伏生装修致其产生经济损失，但其对所主张的装修物品损失和酒店经营损失并未提交充分证据予以证实。孙芸所主张的给付厨师、服务员、洗菜阿姨的报酬系其经营期间的正常支出，其在一审中也已经认可在王伏生装修期间并未停业，故其将员工报酬计入所受损失缺乏依据。孙芸所主张的新开设酒店的租金和上述人员报酬，则与本案缺乏关联性，本院不予支持。但是，根据合同法第221条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二审中王伏生认可其在装修期间确实曾造成孙芸所租赁的房屋漏水，故其应承担维修义务并相应减少租金，而孙芸也认可王伏生曾经进行过维修，双方仅对维修结果存在争议，故综合本案情况，一审判决酌定相关损失8000元并无不当。对于孙芸上诉提出的要求王伏生退还其水电押金5000元的主张，一审判决已经予以支持，王伏生并未上诉，本院亦予以确认。对于房屋占用费问题，鉴于二审中王伏生与孙芸均认可双方已达成调解协议，约定2017年1月6日孙芸搬出案涉房屋，故孙芸支付房屋占用费的期限应截止于该日。至于王伏生在二审中提出的其向孙芸赔偿的8000元应减半、孙芸承担的违约金应为4.2万元、孙芸应赔偿其自来水使用和管道破坏费用2.1万元以及拖欠租金和水电费产生的利息的主张，由于其并未提出上诉，本院二审不予理涉。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由孙芸负担。（已交）本判决为终审判决。审判长 柏 鸣审判员 陈少君审判员 韩 冰二〇一七年九月二十八日书记员 徐丹凤