贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终4454号上诉人（一审被告）：韩安全，男，1973年12月7日出生，汉族，住贵州省遵义市。委托诉讼代理人：周明,贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：郑启彬，男，1964年5月23日出生，汉族，住贵州省湄潭县。上诉人韩安全因与被上诉人郑启彬排除妨害纠纷一案，不服遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩安全委托诉讼代理人周明，被上诉人郑启彬到庭接受了询问，本案现已审理终结。上诉人韩安全上诉请求：一、撤销遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初2255号民事判决，驳回郑启彬一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由郑启彬承担。事实与理由：一、被上诉人至今不是争议房屋的合法占有人，未享有争议房屋物权，无权对上诉人提起本案诉讼。被上诉人无证据证明与遵义大森房地产开发有限责任公司（以下简称“大森公司”）进行了房屋交接，也无证据证明对房屋进行实际占有和使用。虽然生效判决认定房屋已经交付给了被上诉人，但并无交付房屋的有效证据。上诉人与大森公司签订《商品房买卖合同》后交付了购房款，上诉人应享有房屋的占有权。二、上诉人占有争议房屋有充分的依据，不存在违法，更没有侵害被上诉人任何权益。三、被上诉人购买房屋存在虚假嫌疑。上诉人购房在先，被上诉人购房在后，一审认定被上诉人的购房合同合法有效，不符合法律规定。上诉人2009年购买争议房屋价格为23万元，而被上诉人2011年购房价格却只有21万元，不符合市场规律，存在虚假购房的嫌疑。四、本案房屋未竣工验收合格，一审支持被上诉人诉讼请求违反《城市房地产管理法》和《建筑法》的相关规定。五、一审认定上诉人赔偿被上诉人物业管理费无事实依据。被上诉人无证据证明在2014年12月至2016年12月期间连续交纳物管费，也无证据证明没有享受物业服务因上诉人导致。被上诉人郑启彬二审答辩称：郑启彬与大森公司于2011年5月19日签订购房合同后付清了购房款，接受了大森公司交付的房屋，并交纳了房屋维修基金，物业管理费等费用。同时，大森公司也认可争议房屋交付给郑启彬，大森公司与上诉人之间不是真实的房屋买卖合同关系。房屋是否具备交付条件，是否验收合格与本案无关。郑启彬一审诉讼请求：1.请求判令韩安全立即停止对郑启彬所有的位于遵义市××外环路大森鑫城彩云间15层5号住房实施妨碍等侵权行为；2.请求判令韩安全赔偿郑启彬因韩安全的上述侵权行为所造成的损失10235.12元；3.请求判令韩安全承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：韩安全与大森公司于2009年签订《商品房买卖合同》，约定购买大森公司开发的位于遵义市××外环路大森鑫城彩云间15层5号住房一套，并约定大森公司应于2009年7月31日前交付房屋。合同签订后，大森公司于2010年9月13日向韩安全出具了购房款发票，但大森公司未按约交付房屋。郑启彬与大森公司于2011年5月19日签订《商品房买卖合同》，约定购买上述房屋。大森公司于2012年4月1日将房屋交付给郑启彬占有使用，郑启彬缴纳了水电费、数字电视开户费、物管费等。大森公司均未为郑启彬与韩安全就该房屋办理产权登记和备案登记。近年，郑启彬与韩安全因遵义市××外环路大森鑫城彩云间15层5号住房的物权归属和占有使用问题一直产生争议，双方甚至采用撬门、换锁等方式欲实际控制该房屋。韩安全于2015年10月起诉大森公司，以郑启彬作为第三人提起诉讼，诉请判令大森公司立即向韩安全交付上述房屋并支付逾期交房违约金26245.86元。经审理，认定上述房屋已实际交付给了郑启彬，以法律或事实上不能履行为由，故作出（2015）红民商初字第1088号民事判决，判决驳回了韩安全诉请中要求判令大森公司交付上述房屋的诉讼请求。韩安全不服判决上诉，遵义市中级人民法院作出了（2016）黔03民终1921号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，韩安全依旧采用铁链将房屋锁住实施妨害。韩安全辩称自己于2009年就占有该房屋，因韩安全未就该事实提供证据佐证，应当自行承担举证不能的不利后果，对该事实不予采信。一审法院认为，郑启彬、韩安全分别与大森公司签订了《商品房买卖合同》，购买同一套房屋，但遵义市××外环路大森鑫城彩云间15层5号住房均未办理产权登记至郑启彬或韩安全的名下，故郑启彬、韩安全目前均不是遵义市××外环路大森鑫城彩云间15层5号住房的物权所有人。郑启彬称大森公司已将上述房屋交付给自己，并提交已发生法律效力的（2015）红民商初字第1088号民事判决、遵义市中级人民法院作出的（2016）黔03民终1921号民事判决、物管费缴费票据等予以佐证。对郑启彬主张自己已占有上述房屋的事实，予以采信。根据已经发生法律效力的（2015）红民商初字第1088号民事判决，郑启彬与大森公司于2011年5月19日签订《商品房买卖合同》合法有效。郑启彬基于该《商品房买卖合同》占有遵义市××外环路大森鑫城彩云间15层5号住房属有权占有。郑启彬有权占有前述房屋，就享有占有保护请求权。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”之规定，对郑启彬提出韩安全立即停止对郑启彬占有的位于遵义市××外环路大森鑫城彩云间15层5号住房实施妨害行为的诉讼请求，予以支持。因韩安全的妨害行为使郑启彬缴纳了相应的物业管理费未能享受相应的物业管理服务，造成了郑启彬的损失。韩安全应当因妨害行为而对郑启彬产生的物业管理损失承担赔偿责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”，郑启彬主张2014年12月至2016年12月两年缴纳的物业管理费5231.12元。从物业管理公司出具郑启彬缴纳2014年4月-2015年9月(共计18个月)物业管理费2472元收款收据中可以推定，该房屋的物业管理费为137.30元/月。故物业管理费，按照137.30元/月认定，韩安全应当赔偿郑启彬2014年12月-2016年12月物业管理服务费共计3295.20元。关于郑启彬主张韩安全赔偿5000元开锁费的诉讼请求，因郑启彬未就该诉讼请求提供有关证据和缴费票据，不予支持。关于前述房屋所有权归属问题，双方可以按照有关法律规定，另案提起诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，判决如下：一、由韩安全于本判决生效之日起五日内排除对位于遵义市××外环路大森鑫城彩云间15层5号住房的妨害，并赔偿郑启彬因韩安全妨害行为产生的损失共计3295.20元；二、驳回郑启彬的其他诉讼请求。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费60元，减半收取计30元，由被告韩安全负担。二审期间，郑启彬向本院提交《交房结算清单》和《业主验楼收楼交接表》各一份。证明：大森公司将争议房屋交付给自己的事实。因郑启彬出示的《业主验楼收楼交接表》复印件与原件不一致，韩安全质证认为，《业主验楼收楼交接表》复印件落款时间存在改动，且注明原件落款时间系空白，与郑启彬提交《业主验楼收楼交接表》原件落款时间不一致，存在伪造证据的嫌疑，并当庭申请对业主验楼收楼交接表印章和落款时间的形成时间进行鉴定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、谁是争议房屋的有权占有人，郑启彬主张韩安全对争议房屋停止侵害的理由是否成立？二、一审判决韩安全承担物业管理费是否正确？关于第一个争议焦点，虽然韩安全与大森公司签订的《商品房买卖合同》先于郑启彬与大森公司签订的《商品房买卖合同》，但郑启彬与大森公司签订的《商品房买卖合同》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故，郑启彬与大森公司签订的《商品房买卖合同》应属有效合同。韩安全上诉主张自己购房在先，一审认定购房在后的郑启彬的购房合同合法有效不符合法律规定的上诉理由不能成立。在郑启彬与大森公司签订的《商品房买卖合同》及韩安全与大森公司签订的《商品房买卖合同》均有效的情况下，谁是房屋的有权占有人，应以售房人大森公司实际交付给谁进行认定，而不能以签订《商品房买卖合同》先后顺序进行认定。一审法院作出的已发生法律效力的（2015）红民商初字第1088号民事判决已经认定争议房屋系大森公司实际交付与郑启彬，且郑启彬提交了交付房屋的书面凭证，郑启彬系争议房屋的有权占有人，主张韩安全对争议房屋停止侵害的理由成立。韩安全上诉主张郑启彬购房时间为2011年，其购房价款为21万元，低于自己2009的购买价款存在虚假购房的嫌疑，但韩安全对该主张仅有个人陈述，无相应的证据予以证明，对该上诉理由不予采纳。关于争议房屋是否验收合格，并不影响作为有权占有人的郑启彬向人民法院起诉请求无权占有人韩安全排除妨害的权利。韩安全上诉主张因争议房屋未验收合格，一审判决支持郑启彬诉讼请求错误的上诉理由不能成立。关于韩安全二审申请对《业主验楼收楼交接表》印章和落款形成时间进行鉴定问题，本院认为，一审法院作出的已发生法律效力的（2015）红民商初字第1088号民事判决已经认定争议房屋系大森公司实际交付与郑启彬，韩安全在本案中的鉴定申请已经没有实际意义，故不同意韩安全的鉴定申请。关于物业管理费问题，虽然郑启彬提供的收款收据载明交纳物业管理费的期限为2014年4月至2015年9月，金额为2472元，2015年9月之后的物业管理费郑启彬未实际交纳。但2015年9月之后产生的物业管理费仍需由郑启彬承担，一审通过郑启彬已经交纳的物业管理费计算月平均金额为137.30元，支持郑启彬主张的2014年12月至2016年12月期间的物业管理费3295.20元并无不当。郑启彬无法装修入住未能享受物业管理服务系韩安全将争议房屋上锁导致，该物业管理费损失应由韩安全承担，韩安全上诉主张一审判决赔偿郑启彬物业管理费错误的上诉理由不能成立。综上所述，韩安全的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由韩安全负担。本判决为终审判决。审 判 长  李露露审 判 员  任建毅代理审判员  付甫金二〇一七年九月二十五日法官 助理  杨恩高书 记 员  周玲玲