陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民初512号原告：中国人民解放军空军西安军械修理厂，住所地：陕西省西安市临潼区代王街道办蓝天路*号。负责人：李靖，该厂厂长。委托诉讼代理人：张巍，男，1964年4月17日出生，汉族，该厂总会计师，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：田宇学，陕西克利律师事务所律师。被告：西安美科专修学院，住所地：西安市郭杜教育科技产业开发区翰林南路9号、沣登南路**号。法定代表人：赵国富，该院院长。委托诉讼代理人：焦利杰，男，1976年6月24日出生，汉族，该学院教师，住西安市莲湖区。被告：赵国富，男，1965年6月21日出生，汉族，西安美科专修学院院长，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：焦利杰，男，1976年6月24日出生，汉族，该学院教师，住西安市莲湖区。原告中国人民解放军空军西安军械修理厂（以下简称军械修理厂）与被告西安美科专修学院（以下简称美科学院）、被告赵国富租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告军械修理厂委托诉讼代理人张巍、田宇学，被告美科学院及赵国富的共同委托诉讼代理人焦利杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军械修理厂向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告连带向原告支付拖欠的租金2596万元；2、依法判令二被告支付违约金956.24万元（按年息6%计算，诉请至2017年4月15日，主张至支付日）；3、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2007年6月16日，原告和被告美科学院签订《房地产租赁合同》，约定原告将其位于丰庆公园西门北侧的25.518亩营院、14000平方米房屋以及附属的设施等租给被告美科学院用于教学使用，租赁期限五年，年租金400万元，被告美科学院应在每年度的9月20日前缴纳，每拖欠一天按3‰的年租金计算罚金，双方于2012年6月12日签订《补充协议》，约定租赁期限延期半年，权利义务按照上述《房地产租赁合同》执行。该补充协议到期后，原告和被告美科学院仍存在租赁关系，直到2015年12月31日美科学院搬迁完毕止。2010年6月4日，原告与赵国富签订《履约担保协议书》，赵国富承诺“愿以个人财产作为承担支付全部租金的连带责任。”租赁合同签订后，原告即按照合同约定向美科学院交付房屋，并办理了移交手续，完全履行了自己的合同义务，但美科学院仅向原告累计支付租金1062万元，至今仍拖欠原告租金共计2596万元。原告多次催要，二被告皆以资金紧张为由拖延支付。2016年9月25日，美科学院向原告出具《还款承诺书》，但之后并未按协议书约定的时间向原告支付拖欠的租金。因此，二被告严重违反合同约定，给原告造成经济损失，二被告应连带向原告支付拖欠的租金并承担违约金。美科学院及赵国富共同辩称，美科学院与原兰空训练二团善后办签署过两年租赁合同，租金每年150万元，入住时间为2005年6月16日，2006年7月，原兰空后勤部突然提出此地房产已出售给地方房地产公司，要求学校搬迁，美科学院经过多渠道艰难沟通，让原兰空后勤部收回了出售协议。2007年6月，军械修理厂接管此房产后，单方大幅提升租金，学校无奈与其签订了《房地产租赁合同》，有效期为2007年6月16日至2012年6月16日，租期五年，租金每年400万元。因美科学院办学投资巨大，资金困难，经与军械修理厂协商后，其同意美科学院分期支付房租，美科学院也分段支付对方合计1062万元的租金。2012年6月，军械修理厂拒绝续签房屋场地租赁合同，并开始阻扰学院继续办学，采取封门、摘牌等行动，强令美科学院搬迁。2012年开始，美科学院停止招生，开始布置搬迁，2015年6月搬迁基本结束。认为租赁时间应当算到2012年12月16日。军械修理厂的违约行为给美科学院造成一系列的困难和损失合计约4.8个亿，军械修理厂对此应予赔偿。本院经审理查明：涉案租赁场地坐落于西安市××号（丰庆公园西门北侧），占地面积约25.518亩、地上建筑物面积约14000平方米。该场地于2007年2月1日之前由空军西安军械训练大队善后办（以下简称善后办）负责管理。在此之后因善后办依法撤销，遂将涉案场地移交给军械修理厂管理。2005年5月，美科学院与善后办签订租赁合同，开始使用涉案场地用于办学，但其并未按时缴纳租金，截止至2007年6月初，美科学院已拖欠善后办租金163万元。善后办在办理上述场所交接手续同时，将该163万欠款也移交至军械修理厂负责处理。2007年6月16日，经中国人民解放军房地产管理局许可，原告军械修理厂与被告美科学院（原名西安美术科技培训学院）与签订《房地产租赁合同》，约定原告将上述涉案场地、地上建筑以及附属设施等租给被告美科学院用于教学使用，租赁期限五年，年租金400万元，被告美科学院应在每年度的9月20日前缴纳，每拖欠一天按3‰的年租金计算罚金。《房地产租赁合同》到期后，双方又于2012年6月12日签订《补充协议》，约定租赁期限延期半年，权利义务按照上述《房地产租赁合同》执行。该补充协议到期后，被告美科学院继续占用涉案租赁场所，直到2015年12月31日美科学院搬迁完毕止。2010年6月4日，原告与美科学院法定代表人赵国富签订《履约担保协议书》，赵国富承诺“愿以个人财产作为承担支付全部租金的连带责任。”现美科学院已合计支付租金1062万元（其中95万系支付给善后办）。其余租金经原告多次催要，二被告至今未付。上述事实有《房地产租赁合同》《补充协议》《履约担保协议书》《房租收款收据》《还款承诺》《中国人民解放军空军（2004）司军字第180号命令》《西安军械训练大队善后办公室撤销交接书》《军队房地产租赁许可证》、庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，原告军械修理厂与被告美科学院分别于2007年6月16日、2012年6月12日签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，且该租赁行为已经中国人民解放军房地产管理局许可，故双方租赁合同关系合法有效，出租人军械修理厂与承租人美科学院均应按照合同约定行使各自权利，履行各自义务。现军械修理厂已依约将涉案场地、地上建筑以及附属设施等租给被告美科学院用于教学使用，但被告美科学院未依照合同约定支付租金，且持续占用涉案租赁场所，直到2015年12月31日搬迁完毕止。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因此，双方当事人自上述《房地产租赁合同》及《补充协议》到期即2012年12月15日之后，虽然未再签订书面租赁合同，但已经形成不定期租赁关系，租金标准仍应按照合同约定支付至实际腾交租赁场地为止。现美科学院已合计支付租金1062万元（其中95万系支付给善后办），尚欠租金2596万元（其中163万元为善后办移交至原告处），至今未付，应依法承担相应违约责任。关于违约金一节，双方于《房地产租赁合同》中约定为“拖欠天数×3‰×年租金”，该标准明显过高，现原告军械修理厂主张按照年利率6%计算，与法不悖，应予支持，即：违约金=租赁合同关系存续期间每年拖欠的租金数额×拖欠年数×年利率6%，不计复息。经核算，截至2017年4月15日该数额为956.24万元，之后违约金仍按照上述标准计算，即2596万元×年利率6%×拖欠年数。原告与美科学院法定代表人赵国富于2010年6月4日签订的《履约担保协议书》中，赵国富承诺“愿以个人财产作为承担支付全部租金的连带责任。”上述承诺意思表达真实、明确，应为有效，故赵国富应与美科学院就偿付拖欠原告军械修理厂的租金及违约金一事承担连带责任。综上，原告要求美科学院支付拖欠的租金2596万元及相应违约金，且赵国富对此承担连带责任之诉讼请求，理由成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、西安美科专修学院自本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军空军西安军械修理厂租金2596万元，并支付2017年4月15日之前的违约金956.24万元，以及2017年4月16日之后的违约金按照2596万元×年利率6%×拖欠年数的标准计算至判决给付之日止。二、赵国富对上述租金及违约金承担连带清偿义务。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费219412元，由美科学院和赵国富负担。因原告已预交，被告美科学院和赵国富应在本判决生效之日起十日内将其应负担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年九月二十一日书记员  孙婉侠