辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0703民初1329号原告：李某1，女，1955年5月5日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：彭某（系原告李某1女儿），1981年2月27日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：李殿申，系辽宁金钟律师事务所律师。被告：李某2，男，1965年4月23日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。被告：李某3，女，1968年10月18日出生，汉族，无职业，住锦��市凌河区。二被告的委托诉讼代理人：张静，系辽宁锦逸律师事务所律师。第三人：周某，女，1978年1月5日出生，满族，无职业，住锦州市凌河区。原告李某1与被告李某2、被告李某3、第三人周某合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人彭某、李殿申，被告李某2、李某3及其委托诉讼代理人张静、第三人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告返还兑费24000元；二、请求判令被告赔偿原告损失8300元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二被告为夫妻关系，2017年1月中旬左右，原告与被告口头协议，被告将租赁的凌河区南京路六段六���楼房30号房屋用于经营“红牡丹虾仁馅饼”的饭店转租给原告，口头约定出兑金额为24000元（包括被告剩余的两个月租金在内）。原告要求房屋所有权人到场确认，但被告承诺已与房屋所有权人协商好，允许被告转租、转兑，将来也允许原告转租、转兑，租金不变，被告并承诺如房屋所有权人方面出现问题由其负责解决。原告租赁后，遂对房屋重新装修、布置设备等。一个半月后，房屋所有权人找到原告，告知原告该房屋没有允许被告转租，将来也不允许原告转租，并提高了租金价格。对此，原告多次找被告和房屋所有权人协商解决未果，故原告提起诉讼，望贵院依法判决，保护原告的合法权益。被告李某2、被告李某3辩称：1、原、被告之间是承兑饭店合同关系，双方已经全部履行了自己的义务，原告交了2.4万元的承兑费，被告将其饭店装修以及所属设施交于原告经营，包括剩余的两个半月的房租费用，原告经营至2017年3月18日，被告认为，双方已经全部履行了义务，不应当返还原告的承兑费用2.4万元。2、原告在诉状中所述不属实，原告在承兑时没有向被告提出是否可以转租、转兑的情况，也没有提出自己是想租一年还是租两年的情况，当时只是交了2.4万元的承兑费用，并且询问当时的房租是多少，被告如实告知房租是一年3.5万元，两年6.5万元。3、原告所述的一个半月后房主告知不同意转租不是事实，实际情况是房主确实不知道被告将饭店兑于原告，但是在房主知道后也没有要求原告迁出，原告是一直干到3月18日的。4、在3月18日之前，有原告、被告二人、李立英及房主周某在一起商量房主与原告之间的租赁合同问题，当天已经达成一致：原告租一年房租费不涨价仍为3.5万元，18日房租到期，房主来���钱。达成了该协议后所有人就都散了。5、最后我们被告方给房主打过一次电话，了解到原告不是因为房租涨价或者是不可以转租、转兑的问题不租的，而是因为原告又提出要想租两年，房主说不可以，因为商量时就是一年，原告说没有钱，房主说没有钱就走吧，之后第二天原告就搬走了。综合以上事实及法律规定，我们认为应当驳回原告的诉讼请求。第三人述称：原、被告兑店的情况我不知道。大概是在2017年1、2月份，具体时间记不清了，我去店里看看，原告李某1说她已经兑过来了，还说房租没有到期我怎么还过来了，我说过来看看，如果继续租的话可以研究研究。之后我们（我、原告、被告、还有李立英）在一起商议过此事，当时因为我属实想自己干来的，干什么我都已经打算好了，后来被告和李立英都跟我说，说原告不容易，让我��租她一年，后来我答应了，房租不变还是每年3.5万元，当时原告犯病了，特别严重，我给买的药，回来之后就商量此事，我就答应租她一年，我跟她说感觉她身体真不好，再租她一年，她答应了说行，我们就达成了协议。我将合同拟好了，3月18日到期那天我去取房租，原告说再租她一年，我说不能再租了，还说不让她往外出兑就不租了。因为房子是我的，不租了她必须得搬家，第二天她就腾房了，搬家了。本案原告围绕诉讼请求依法向本院提交了下列证据：1、通话录音，该录音于2017年3月9日录制的（原告、原告女儿及二被告），证明双方口头约定协议的时候原告要求被告将房主找来，被告说不用有事他担着。二被告质证意见：对录音本身没意见，对其证明的问题有异议。录音中前面都是原告陈述，被告只是“嗯嗯”。后面可以从录音中听出原告与房主达成协议，承租一年，房租不涨价，仍是3.5万元；2、证人郑满仓证言，证明原告接受承兑的房屋后进行装修，包工包料5000元的事实。二被告质证意见：证人陈述前后矛盾，且没有票据予以佐证。二被告依法向本院提交了下列证据：1、电话录音，该录音于2017年8月28日录制的（证人李立英与房主周某），证明之前协议好了房子租给原告一年，房租不涨价还是3.5万元，等房主来取钱时是原告要求解除合同，称其不再租了，提出的原因不是因为房屋租金涨价也不是因为房屋转租、转兑的问题，而是其要租赁两年，一年不租。原告质证意见：该份证据不是原告、被告和房主三方的直接对话录音，内容存在问题。其次没有谈及转租、转兑的问题；2、证人李立英证言，证明2017年3月16日原告及其女儿和妹妹、二被告、李立英和房主周某等人一起协商房屋的房租金和���期问题。原告质证意见：证人与被告有利害关系，证明效力低。原告交纳的出兑费和房租是赔本买卖，证人陈述不真实。以上证据除原告所举证据2外，其他证据能够相互印证案件事实，具有真实性、关联性、合法性，经庭审质证和本院审查，予以采信。原告所举证据2不能相互印证案件事实，不具有真实性、关联性、合法性，经庭审质证和本院审查，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月中旬左右，原告与二被告（系夫妻关系）口头达成协议，二被告将从案外人李立英处租赁的凌河区南京路六段六号楼房30号房屋（原用于经营“红牡丹虾仁馅饼”的饭店）转租给原告，口头约定出兑金额为24000元（包括二被告剩余的两个月租金在内，2017年3月18日到期）。原告将出兑金额24000元给付二被告后，即接收房��开始经营。2017年3月16日，原告及其女儿和妹妹、二被告、李立英、房屋所有人即第三人周某等人因房屋租期即将到期、被告未通知房屋所有人出兑房屋、原告与房屋所有人对下一年房租金和租期产生争议等问题，一起进行了协商。当时原告与第三人周某口头达成协议，房租金不变，仍延续原租金每年35000元，租期一年。2017年3月18日房屋租期到期，第三人周某去找原告收取下一年房租金时，原告因租期时间为一年、第三人周某不允许原告再向外出租、出兑等原因终止了与第三人周某的租赁关系，并从凌河区南京路六段六号楼房30号房屋搬出。又查明，第三人周某系锦州市凌河区南京路六段六号楼房30号房屋所有人，该房始终对外出租。虽然第三人周某在出租房屋时约定不允许转租、转兑，但承租人转租、转兑后，第三人周某均表示同意。二被告将房屋出兑给原告后，第三人周某也未提出异议。本院认为，原、被告口头达成的房屋出兑协议，系双方真实意思表示，虽然被告未经房屋所有人即第三人周某同意出兑房屋，但第三人周某知道自己的房屋被出兑后，并未与原告提出解除房屋租赁合同，追究二被告私自出兑房屋的行为，而是与原、被告及案外人李立英协商下一年的房租金和租期问题，因此应认定第三人周某默认了二被告的出兑行为，故原、被告口头达成的房屋出兑协议，合法有效，应受法律保护。原告按口头协议的约定全面履行自己的义务，交付出兑费并进行经营，被告亦按口头协议的约定将房屋（包括被告剩余的两个月租金在内）交给原告，双方的合同目的已完全实现。现原告因租期及第三人周某不允许原告向外出租、出兑等原因终止了与第三人周某的租赁关系，从凌河区南京路六段六号楼房30号房屋搬出，并非因为二被告未经第三人周某同意出兑房屋的过错所造成的。关于原告主张二被告出兑房屋时承诺将来房屋所有人同意原告出兑房屋一节，从原告提供的2017年3月9日录音中，并不能判定双方口头协议出兑房屋时的具体内容，该录音是在原告已经开始经营、第三人周某提出异议后形成的。按照通常的交易习惯，出兑房屋一般以是否经过房屋所有人同意出兑作为合同的约定内容。该录音中，原告问话“有啥事你兜着”，被告李某2回答“是”，应推定为二被告未经房屋所有人即第三人周某同意出兑房屋的行为，现原告不能举证证明双方有超出通常交易习惯的特殊约定，应承担举证不能的法律后果。故原告请求被告返还出兑费24000元、赔偿损失8300元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同���》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李某1的诉讼请求。案件受理费304元，由原告李某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  程佰珩二〇一七年九月十五日书记员  周 芳