河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫96民终743号上诉人（原审被告）：河南邓氏顺天置业有限公司，住所地：河南省济源市愚公中路88号。法定代表人：卢联合，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小飞，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：刘倩，女，1985年11月29日出生，汉族，住河南省通许县。上诉人河南邓氏顺天置业有限公司（以下简称顺天置业公司）因与被上诉人刘倩房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2017）豫9001民初450号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人顺天置业公司的委托诉讼代理人吴小飞、被上诉人刘倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺天置业公司上诉请求：1、请求依法撤销济源市人民法院作出的（2017）豫9001民初450号民事判决，依法驳回刘倩诉讼请求。2、本案的一审、二审费用由刘倩承担。事实与理由：一、一审法院认为，顺天置业公司作为出卖人在办理按揭手续过程中处于主导地位，因为顺天置业公司未能明确何时通知刘倩办理按揭手续，故认为刘倩不存在逾期付款。这一观点显然错误。根据合同附件第5条第一款的规定，刘倩应当在《商品房买卖合同》签订3日内，将办理按揭手续所需提供的资料提供给顺天置业公司和银行。该条已明确告知刘倩向银行提供按揭手续材料的时间为合同签订3日内，故无需顺天置业公司另行向刘倩通知办理按揭手续的时间。同时，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条规定，刘倩应当于2014年11月21日将余款31万元转至顺天置业公司账户，但是刘倩余款到账的时间是2015年4月2日，比合同约定延迟131天。因此根据该合同第八条规定，顺天置业公司可以据实予以延期。故顺天置业公司可以延期交易。二、一审法院认为，本案诉争房屋虽然已经验收合格，符合交付的条件，但是未能提供证据证明已经通知刘倩交房，故认为未交付房屋，显然错误。所谓“交付房屋”，并非仅仅指买受人领取钥匙或者入住，现实中，所有的房屋都是出卖人通知后，买受人迟于通知之日来办理入住手续。故“交付房屋”，应当以出卖人房屋达到交房标准，且买受人知道交房，即视为交付。同时，买受人作为合同的相对方明确知道房屋交付时间，其也有义务去办理入住手续。本案中，顺天置业公司已经通过电话、邮寄送达等方式向各个业主通知交房，目前已经有多人入住，虽然顺天置业公司无法提供证据证明何时向刘倩送达交房通知，但是至少刘倩起诉时已经明确知道房屋已经具备交付条件，但仍然拒绝去办理入住手续，故顺天置业公司不应承担违约责任。综上，应当驳回刘倩的诉讼请求。刘倩辩称，顺天置业公司的第一项上诉理由，一审认定事实正确。针对第二项上诉理由，时至今日顺天置业公司仍然提供不了房屋符合交房条件的完整手续，顺天置业公司在一审提供的仅仅是建设、监理、设计、勘察、施工单位的验收报告，并没有人防、消防、规划、环保等相关政府部门的专项验收，但是国家对商品房交付条件是有强制要求的，不论合同是否约定。顺天置业公司更没有竣工验收备案表，这不排除该商品房在建筑质量方面、公共安全方面存在重大缺陷。同时，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，如果将来始终拿不到竣工验收备案表，那么其房产证也办不下来。刘倩向一审法院起诉请求：1、判令顺天置业公司支付逾期交房的违约金24650.1元（从2015年6月30日按449000元的日万分之一计算至实际交付房屋之日止，现暂计算至2016年12月31日）。2、本案诉讼费用由顺天置业公司承担。一审法院认定事实：2014年10月29日，刘倩与顺天置业公司签订《商品房预售合同》一份，约定刘倩购买顺天置业公司位于沁园××愚××中路××号山水世界城第6号楼1单元25层2502号房，建筑面积128.54平方米，单价每平方米3493.08元，买受人应于合同签订之日支付首付款计人民币139000.00元整（含定金）；余款计人民币310000.00元整，买受人向银行申请个人住房按揭抵押贷款，并承担按揭手续相关费用，买受人应在合同备案完成之日起30日内办理完按揭手续，余款转上出卖人账上。同时约定出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，逾期交房的，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向刘倩支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；如遇买受人逾期付款等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。合同附件四补充约定：出卖人协助买受人办理按揭手续，买受人应在《商品房买卖合同》签订三日内按照出卖人要求，将办理按揭所需买受人提供的资料提供给出卖人和银行并保证提供的资料真实、齐全、有效。买受人应当在接到出卖人办理按揭手续通知之日起三日内到指定地点办理按揭手续，否则视为买受人逾期付款，按《商品房买卖合同》第七条执行。合同签订后，刘倩于当日支付顺天置业公司预售购房款139000元；后以银行按揭贷款方式支付顺天置业公司购房款310000元，该款银行于2015年4月2日转账至顺天置业公司账户，顺天置业公司2015年6月23日给刘倩开具发票。2015年8月5日，诉争房屋涉及的山水世界城6#楼工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位共同检查验收，并共同商定了验收结论，认为：该工程质量符合合格工程标准，通过验收。顺天置业公司称此后已通过电话通知、邮寄交房通知书等方式通知刘倩看房、验房、缴纳相关费用、交钥匙，刘倩不认可顺天置业公司通知交房，顺天置业公司未提供证据证明。一审法院认为，本案中，刘倩与顺天置业公司签订商品房预售合同，标的房屋至今未交付的基本事实清楚，双方主要争议在于刘倩是否存在逾期付款行为致顺天置业公司可据此延期交房，以及顺天置业公司是否已通知刘倩交房系刘倩原因未能交付。就此，因一、从合同附件四约定可以清楚看出，顺天置业公司作为出卖人在办理按揭手续过程中处于主导地位，“买受人应当在接到出卖人办理按揭手续通知之日起三日内到指定地点办理按揭手续，否则视为买受人逾期付款”，现顺天置业公司未能明确何时通知刘倩办理按揭手续，认为刘倩逾期付款的意见法院不予采纳。二、本案诉争房屋虽已经验收合格，符合交付条件，但顺天置业公司未提供证据证明已通知刘倩交房，认为系刘倩原因未能交付的意见法院亦不予采纳。现本案诉争房屋顺天置业公司未能按照合同约定的期限交付刘倩使用，刘倩主张顺天置业公司按照已付房款449000元的日万分之一计算支付违约金，符合合同约定，一审法院予以支持，但应自合同约定的最后交付期限2015年6月30日的第二天即2015年7月1日起计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：顺天置业公司于判决生效后十日内支付刘倩违约金（按449000元的日万分之一自2015年7月1日起计算至实际交付房屋之日止）。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元，由顺天置业公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，顺天置业公司上诉认为刘倩逾期办理贷款手续，导致房屋余款到账时间晚于房屋买卖合同约定的时间，所以顺天置业公司可以延期交房，但是刘倩的贷款到账时间为2015年4月2日，合同约定的交房日期为2015年6月30日，仍早于约定的交房时间，顺天置业公司此项上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。关于房屋交付的问题，涉案房屋所在的6号楼已于2015年8月5日通过建设、监理、设计、勘察、施工单位的验收，刘倩辩称除合同约定的验收外，顺天置业公司的房屋未通过人防、消防、规划、环保等相关政府部门的专项验收，也没有竣工验收备案表，所以拒绝接收房屋。《中华人民共和国房地产管理法》第十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十七条第二款规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。从刘倩与顺天置业公司签订的房屋买卖合同第八条可以看出，双方约定的交房条件是具备“该商品房经验收合格”，该交房条件与《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》规定的交付使用标准相同，且系刘倩与顺天置业公司共同签字认可，上述合同内容不违反法律规定，为有效协议，所以刘倩认为顺天置业公司还应提供其他方面的验收资料才能交付房屋并无合同依据。鉴于刘倩购买的房屋已符合合同约定的交付条件，顺天置业公司诉讼中也表示愿意交付，刘倩应于合理时间内与顺天置业公司协商办理交房事宜。顺天置业公司的房屋虽已符合交付条件，但其未能提供证据证明之前已向刘倩履行通知义务，所以一审判决顺天置业公司按449000元的日万分之一自2015年7月1日起向刘倩支付违约金正确，因此前双方的纠纷一直处于诉讼中，故本院确定违约金的计算应截止本判决生效之日。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更济源市人民法院（2017）豫9001民初450号民事判决主文为“河南邓氏顺天置业有限公司于本判决生效后十日内支付刘倩违约金（按449000元的日万分之一自2015年7月1日起计算至本判决生效之日止）”。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费516元，二审案件受理费516元，均由顺天置业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  商 敏审 判 员  陈莎莎代理审判员  邓 燕二〇一七年九月七日书 记 员  孔军磊