江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终2758号上诉人（原审被告）:灌云县南岗乡曹赵村民委员会。法定代表人：刘玄，该村村支部书记。委托诉讼代理人：王云龙，灌云县东王集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘云齐。委托诉讼代理人：潘志忠，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。上诉人灌云县南岗乡曹赵村民委员会（以下简称曹赵村委会）因与被上诉人刘云齐租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2017）苏0723民初2182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹赵村委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2001年4月14日，上诉人支部委员会成员与被上诉人签订《拍卖村商店协议》。2001年4月18日，上诉人与被上诉人签订《曹赵村商店出租合同》，租金25000元，约定合同签订之日一次性付清，但被上诉人只支付18000元，剩余7000元被上诉人未交，经上诉人多次催要，被上诉人一直拒绝支付，该行为应视为违约，也更能证明该出租合同已经失效。被上诉人于2011年3月将上诉人的5间出租屋推倒，给上诉人造成巨大的经济损失，在该协议已经失效的情况下，被上诉人主动多次找上诉人协商，说他欠债太多，以他弟兄刘云慨名义和上诉人签订合同，实际合同履行人是被上诉人。但被上诉人于2017年3月27日向一审法院起诉，要求上诉人赔偿他的损失18000元。一审法院在没有查清本案事实的情况下，错误判决上诉人赔偿被上诉人11750元，承担诉讼费250元。该判决激起了曹赵村广大村民强烈不满，试想被上诉人只向上诉人交付18000元，又推倒上诉人5间房屋，并占用上诉人土地南北长26.5米，村部西墙根5米处至公路，宽38米，约1.51亩土地。而一审法院在不知实情之下判决上诉人赔偿被上诉人11750元，因此依法提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘云齐辩称：一审判决正确，被上诉人不应承担本案一、二审诉讼费用。上诉人称被上诉人将涉案5间房屋推倒不是事实，是上诉人与案外人签订小产权房开发合同，是案外人将房屋推倒重建，与被上诉人毫无关联。综上请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。刘云齐向一审法院诉讼请求：1.判令曹赵村委会赔偿因单方终止合同造成的刘云齐经济损失25000元；2.由曹赵村委会承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2001年4月14日，刘云齐作为购买者与原灌云县陡沟乡曹赵村村民委员会村支部成员签订《拍卖村商店协议》，其中约定村里接到购买者的70%金额，在一个月内按合同约定交付购买者使用，如超过一月时间不能交付使用，应负违约金1000元。同日，刘云齐向原灌云县陡沟乡曹赵村村民委员会交纳租金18000元，原灌云县陡沟乡曹赵村村民委员会工作人员向刘云齐出具收条。同年4月18日，刘云齐与原灌云县陡沟乡曹赵村村民委员会签订了《曹赵村商店拍卖合同》和《曹赵村商店出租合同》，一审庭审中双方确认《曹赵村商店出租合同》系最后形成的合同。出租合同中约定出租期限从2001年4月18日至2041年4月18日，出租金额为25000元，从合同签订之日起一次性交清出租金，出租范围为村集体商店门面房5间，从村部西山头墙根向西5米处定点，南北长26.5米，西界从村部西墙根5米处平线至公路边。2011年3月，刘云齐将租赁房屋推倒。一审法院另查明：原灌云县陡沟乡曹赵村村民委员会因行政规划现变更为灌云县南岗乡曹赵村民委员会。一审法院认为：刘云齐与原灌云县陡沟乡曹赵村村民委员会签订的《曹赵村商店出租合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应按约定履行己方义务。原灌云县陡沟乡曹赵村村民委员会现变更为灌云县南岗乡曹赵村民委员会，相应的权利义务应由其承继。出租合同中约定的出租期限40年，已超过我国合同法关于租赁期限不得超过20年的法律规定，故超过20年的部分无效。曹赵村委会认可刘云齐已按时向其给付部分租金18000元，关于刘云齐主张的曹赵村委会以赊购面粉的方式冲抵租金，并提交了收款收据、支款凭证等予以证明，对此曹赵村委会不予认可，刘云齐提交证据并不足以证明与本案具有关联性，对刘云齐该主张，一审法院不予采信。关于刘云齐主张因曹赵村委会在履行合同时存在违约行为应向其支付违约金1000元，曹赵村委会认可其在交付租赁物过程中存在违约行为，但刘云齐将租赁物拆除，亦存在违约行为，一审法院对刘云齐主张的违约金1000元不予确认。租赁物现状导致双方已无法继续履行出租合同，曹赵村委会应将未到期的租金退还刘云齐。按照双方签订的出租合同，40年的租金为25000元，刘云齐共计租赁使用了2001年4月至2011年3月共计10年，应付租金为6250元（25000元÷40年×10年），剩余租金11750元（18000元-6250元）应由曹赵村委会返还刘云齐。关于刘云齐在合同履行过程中的违约行为，鉴于曹赵村委会未在本案中主张，本案对此不予理涉，曹赵村委会可另行主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，一审法院遂判决：曹赵村委会于判决生效之日起十日内返还刘云齐11750元。案件受理费250元，已减半收取125元，由曹赵村委会负担81元（该款刘云齐已预交，由曹赵村委会与判决内容一并向刘云齐履行），由刘云齐负担44元。二审期间，曹赵村委会为证明其上诉主张向本院提交以下证据：1.《拍卖村商店协议书》，证明协议约定，刘云齐在1月内应将租金余款交清，如不交清，视为弃权，已交的70%租金不予退还，而一审法院没有依照该协议判决，违反当事人意思自治；2.《曹赵村商店拍卖合同》，证明刘云齐对涉案的5间房屋只有使用权，无权推倒毁坏。刘云齐推到5间房屋是事实，但一审法院对此没有处理；3.《灌云县公安局南岗派出所接处警工作表》，证明案外人刘云慨与曹赵村委会签订的小产权房开发合同，实际控制人和操作人为刘云齐。被上诉人刘云齐针对上诉人的举证发表质证意见为：对上述3份证据的真实性、合法性均无异议；对证据1，被上诉人已经履行了协议的相关内容，租金25000元已经全部交清，其中70%是交现金18000元，余30%是上诉人为解决五保户生活保障，用被上诉人的面粉冲账7000元；对证据2，上诉人没有履行该合同的权利义务；对证据3，不能达到上诉人的证明目的，真实情况是上诉人违约，被上诉人只是在现场组织施工，并不是上诉人所说的系开发小产权房的实际控制人和操作人。刘云齐为证明其抗辩主张向本院提交以下证据：曹赵村委会与案外人刘云慨签订的《合同》。证明1.上诉人违约在先，并造成双方签订的租赁合同无法继续履行；2.上诉人称被上诉人将涉案5间房屋推倒不是事实。上诉人曹赵村委会针对刘云齐的举证发表质证意见为：对于小产权房开发合同的真实性无异议，但不能达到被上诉人的证明目的。该份合同是在2015年8月24日签订的，而被上诉人推倒5间房屋时间是在2011年3月。一审法院对此已经作出认定，被上诉人抗辩主张不能成立。对于双方所举的上述证据，本院经审查后认定如下：对证据的真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认，但对双方的证明目本院均不予确认。本院经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：刘云齐与原灌云县陡沟乡曹赵村村民委员会签订的《曹赵村商店出租合同》系双方当事人真实意思表示，除了合同中约定的租期40年，因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定的租赁期限不得超过20年，超过部分无效，合同的其他内容均不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该出租合同签订后，刘云齐虽然没有按合同约定付清全部租金25000元，但已经支付了租金18000元，且曹赵村委会已经将涉案房屋交付给刘云齐实际占有使用，说明双方已经按照出租合同进行履行。现曹赵村委会以刘云齐未按《拍卖村商店协议》的约定支付剩余的租金为由，上诉主张双方签订的《曹赵村商店出租合同》已经失效，因无事实和法律依据，本院不予采信。在出租合同履行过程中，由于曹赵村委会又与案外人刘云慨签订合同，将包括涉案5间房屋占用土地在内的一大块土地出租给刘云慨进行房屋开发。现涉案5间房屋已经被推倒拆除，导致刘云齐与曹赵村委会之前签订的《曹赵村商店出租合同》在客观上已经无法继续履行。在此情况下，一审法院根据出租合同的约定以及刘云齐实际租赁使用涉案5间房屋10年的情况，判决曹赵村委会退还刘云齐实际交付但未实际使用年限内的租金11750元并无不当。曹赵村委会上诉主张一审法院对此判决结果错误的理由不能成立，本院不予采信。至于曹赵村委会上诉还主张刘云齐是其与案外人刘云慨签订合同的实际履行人，刘云齐将涉案5间房屋推倒，给曹赵村委会造成巨大经济损失，一审法院对此未作处理是错误的理由，因曹赵村委会在本案一审期间对此未提出反诉，一审法院对此未作处理并无不当，本院二审对此也不作处理，曹赵村委会可另案主张。综上所述，曹赵村委会的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人灌云县南岗乡曹赵村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 乙 斌审判员 何 平审判员 万子榕二〇一七年九月十二日书记员 卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。