陕西省南郑县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0721民初780号原告：杨小虎，男，汉族。被告：陕西荣都房地产开发有限公司。法定代表人：郝成军，执行董事兼总经理。原告杨小虎与被告陕西荣都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨小虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨小虎向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款本金346750元并按照年利率9%支付该款占用期间的利息；3.本案受理费由被告全部承担。事实与理由：原告于2012年11月与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的南郑县荣都华府���品房一套，约定房屋交付期限为2013年6月30日。原告于2011年11月13日、2013年1月23日分别交购房款181750元、165000元，合计346750元。被告却未按合同约定交付房屋，原告自2013年7月开始多次询问被告工作人员何时交房，均无果。原告又于2015年4月申请12315消费者投诉中心调处，经该中心调处，被告答应2015年10月8日前将全部购房款退还，但到期后被告依旧推脱，不予解决。被告荣都公司未到庭亦未答辩。原告杨小虎围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2012年11月4日，原告杨小虎与被告荣都公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发预售的荣都华府住宅商品房一套。房号908，建筑面积123.61平方米，单价2805.20元，房屋总价款346750元。签订合同当日付清总房款的51.67%即181750元，余款165000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格和买受人已付清本合同约定的全部款项并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人在解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。2.2012年11月13日，原告向被告支付购房款181750元。2013年1月23日，原告向被告支付购房款165000元。共计交购房款346750元。3.交房期限到期后，被告未按约交付房屋。2015年7月14日经南郑县原工商行政管理局12315申诉举报中心办公室调解，荣都公司于2015年10���7日退还杨小虎所购商品房全部购房款，2015年7月20日上午荣都公司先行退还杨小虎购房款46750元，杨小虎所贷银行2015年8、9月购房款行息450元/月共计900元由荣都公司支付。2015年7月20日被告支付原告购房款本金17000元后未再按照该协议履行。本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应予依法解除；2.被告应否返还原告购房款本金346750元并按照年利率9%支付该款占用期间的利息。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原��杨小虎与被告荣都公司签订的《商品房买卖合同》对付款发生及期限、标的物交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等都作了约定，不违反法律规定，合同已经成立并发生法律效力，当事人均应遵守并切实履行。被告荣都公司未按照合同约定的交房期限向买受人交付买卖标的物，符合合同约定解除条件，故原告可以解除合同。按照合同法第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。2015年7月14日南郑县原工商行政管理局12315申诉举报中心办公室主持达成的调解协议，已经包含解除《商品房买卖合同》的内容，故《商品房买卖合同》已经约定解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照��规定，《商品房买卖合同》解除后，原告杨小虎有权要求被告荣都公司返还尚未退还的购房款329750元。根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于适〈用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方已在《商品房买卖合同》中对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，“买受人解除合同的，出卖人在解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。”即承担违约金346750元×2%计6935元。本院综合分析认为，民事合同在遵守约定优先、诚信原则的前提下，还应遵循违约损失填平原则，合理调整违约金数额，公平解决违约金问题。对于约定的违约金数额过分低于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主的违约金性质，合理调整裁量幅度。人民法院调整违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。本案被告未按照合同约定交付房屋，已经构成违约且违约期限已达4年之久，按照合同约定显然无法填补因其违约给原告造成的损失。原告主张该约定低于实际损失，请求按照年利率9%计算逾期交房违约金的请求应予支持。2013年7月1日至2015年7月20日期间的违约金应为64039元（9%÷365天×749天×346750元）。2015年7月21日至实际履行之日应以未付购房款329750元为本金、年利率9%为标准计算违约金。综上所述，本案原被告签订的《商品房买卖合同》双方已经约定解除，不属于本案审理范围。对原告主张的要求被告返还原告购房款本金并按照年利率9%承担违约金的请求应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适〈用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告陕西荣都房地产开发有限公司返还原告杨小虎购房款本金329750元；二、被告陕西荣都房地产开发有限公司承担原告杨小虎2013年7月1日至2015年7月20日期间的违约金64039元。2015年7月21日至实际履行之日应以未付购房款329750元为本金、年利率9%为标准继续计算违约金；三、驳回原告杨小虎其他诉讼请求。本案受理费7804元，由被告陕西荣都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长 徐 剑人民陪审员 张 鼎人民陪审员 巨雅平二〇一七年九月二十八日书 记 员 王丹丹