福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初9121号原告：厦门市全和物业管理有限公司，住所地厦门市思明区前埔工业园一号二楼01室，统一社会信用代码913502037841516741。法定代表人：白政和，董事长。委托诉讼代理人：张文军，杨婧，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告：张月卿，女，1957年10月4日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：龙金泉，男，1955年2月26日出生，汉族，住址同上，系张月卿丈夫。原告厦门市全和物业管理有限公司与被告张月卿物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门市全和物业管理有限公司委托诉讼代理人杨婧、被告张月卿委托诉讼代理人龙金泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。厦门市全和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2013年1月1日起计至2016年7月31日拖欠的物业服务费6577.5元及自2015年1月1日起计至2016年7月31日拖欠的公共维修金726.6元，合计7304.1元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：厦门市住宅建设办公室委托厦门市中山物业管理有限公司为墩仔小区安置房项目提供物业管理服务，后依据厦价房[2013]117号厦门市物价局文件，厦门市全和物业管理有限公司承续厦门市中山物业管理有限公司，并与厦门市住房保障管理中心签订前期物业服务合同，成为该项目小区的物业服务单位。张月卿因将军祠西片区拆迁，由厦门鑫开元旧城改造有限公司安排至墩仔小区××室安置房（××室）入住，面积为127.47平方米。张月卿于2011年4月1日办理入住手续，并于2011年8月29日签署临时管理规约。张月卿作为物业使用者，有向厦门市全和物业管理有限公司缴纳物业管理服务费的义务。依据《厦门市物价局关于墩子小区安置房物业服务收费有关事项的通知》（厦价房[2010]185号），规定住宅物业服务费标准1.2元/平方米/月，房屋公共维修金（住宅）标准0.3元/平方米/月。张月卿自2013年1月1日起即未按期支付物业服务费等相应费用，经厦门市全和物业管理有限公司多次通过上门与电话沟通等不同方式进行催缴，但至今仍未能支付。张月卿承认原告在本案中所主张的事实，但认为，其于2011年7、8月份房屋装修完毕后入住，入住后才发现与其住宅紧邻的户外排水沟被开发商抬高位置、进行填堵，导致一到雨季水沟就会蓄水并无法排导，造成积水倒灌（渗）入其住宅户内。被告随即与厦门市全和物业管理有限公司交涉，要求协调开发商解决。几经反映无果后，无奈之下向信访部门反映问题。2013年7月被告和开发商达成赔偿协议，由开发商在其住宅外墙安装雨披，将雨水向墙体外引流而不流入排水沟，但是如果遇到大雨还是有积水隐患。在漏水问题的交涉处理全过程中，物业公司怠于行使物业管理职责，拖延了问题的解决，给被告生活造成严重影响，故除公共维修金无异议之外，拒绝交纳漏水期间的物业管理费。本院经审理认定事实如下：厦门市住宅建设办公室委托厦门市中山物业管理有限公司为墩仔小区安置房项目提供物业管理服务，后依据厦价房[2013]117号厦门市物价局文件，厦门市全和物业管理有限公司承续厦门市中山物业管理有限公司，并与厦门市住房保障管理中心签订墩仔小区安置房项目前期物业服务合同，成为墩仔小区安置房的物业服务单位，委托管理期限为三年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止，合同到期后至今仍由厦门市全和物业管理有限公司进行管理。根据墩仔小区前期物业服务合同及厦价房[2010]185、[2013]117号厦门市物价局文件规定，物业服务费的收费标准为住宅1.2元/平方米/月，房屋公共维修金0.3元/平方米/月。张月卿因将军祠西片区拆迁，由厦门鑫开元旧城改造有限公司安排至墩仔小区××室安置房（××室）入住，面积为127.47平方米。张月卿于2011年4月1日办理入住手续，并于2011年8月29日签署临时管理规约。张月卿自2013年1月1日起至2016年7月31日止拖欠物业管理费6577.5元，自2015年1月1日起计至2016年7月31日拖欠公共维修金726.6元。2012年3-4月间，张月卿发现其房屋出现漏水问题并向厦门市全和物业管理有限公司反映，后者做了简易防水处理，漏水问题的后续处理均由张月卿与厦门市中山房地产开发有限公司协商解决。2013年上半年，厦门市中山房地产开发有限公司为张月卿房屋外墙安装雨披暂时解决漏水问题；2016年7月张月卿与厦门市中山房地产开发有限公司达成协议，由后者向前者一次性赔偿30000元，前者承诺后续外墙渗水问题提请公维金流程维修，与后者无关。上述事实当事人双方均无争议，本院予以确认。本院认为，厦门市住宅建设办公室与厦门市中山物业管理有限公司签订的墩仔小区前期物业服务合同及厦门市住房保障管理中心与厦门市全和物业管理有限公司签订的墩仔小区安置房项目前期物业服务合同，内容合法有效，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。原告厦门市全和物业管理有限公司作为墩仔小区安置房的物业管理单位，已提供了物业管理服务，张月卿作为业主，应当按合同约定向厦门市全和物业管理有限公司缴纳物业管理相关费用。现厦门市全和物业管理有限公司要求张月卿缴交自2013年1月1日起至2016年7月31日止拖欠物业管理费6577.5元，自2015年1月1日起计至2016年7月31日拖欠公共维修金726.6元，有事实和法律依据，本院予以支持。但厦门市全和物业管理有限公司对涉诉房屋因公共设施原因导致的渗漏水问题也负有应急处理及协调解决的责任，现厦门市全和物业管理有限公司以漏水问题系开发商的建筑缺陷造成为由，未积极采取充分有效的措施协调处理解决，本院认为厦门市全和物业管理有限公司未依据物业服务合同约定全面履行物业管理职责，亦应承担一定违约责任，对物业管理费6577.5元酌定减免10%为5920元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、张月卿应于本判决生效之日起十日内向厦门市全和物业管理有限公司支付厦门市思明区西林东路X号XXX室房屋自2013年1月1日起至2016年7月31日止拖欠物业管理费5920元，自2015年1月1日至2016年7月31日拖欠的公共维修金726.6元。二、驳回厦门市全和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由厦门市全和物业管理有限公司负担2元，由张月卿负担23元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 张希华二〇一七年九月五日代书记员 尤丽端附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。