四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终6870号上诉人（原审原告）：杨晋。上诉人（原审原告）：龙凤梅。委托诉讼代理人：杨晋，系龙凤梅之夫。被上诉人（原审被告）：四川雅居乐房地产开发有限公司。法定代表人：倪明涛，总经理。委托诉讼代理人：杨翠，系公司员工。委托诉讼代理人：曾婧，系公司员工。被上诉人（原审被告）：雅居乐物业管理服务有限公司成都分公司。负责人：夏俊全，副总监。委托诉讼代理人：舒春霞，系公司员工。上诉人杨晋、龙凤梅因与被上诉人四川雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐房产公司）、雅居乐物业管理服务有限公司成都分公司（以下简称雅居乐物管成都分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0122民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨晋、龙凤梅共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持杨晋、龙凤梅的全部诉讼请求。事实和理由：1、案涉房屋主要的问题是漏水，在2009年11月27日的业主收楼验收表中已记载存在漏水问题，且杨晋从未在案涉房屋的维修工程记录上签字确认维修已完成，一审法院对此未予查明，系认定事实不清。2、一审庭审中，法院要求杨晋、龙凤梅对案涉法律关系作出选择，究竟是商品房销售合同纠纷还是物业合同纠纷，杨晋、龙凤梅被迫选择商品房销售合同纠纷，该审理程序违法。雅居乐房产公司辩称，1、案涉房屋的维修工程已经完成，并由杨晋签字确认，房屋不存在杨晋、龙凤梅所述的质量问题；2、杨晋、龙凤梅在一审中从未就漏水问题提出主张，一审判决不应对此作出认定，杨晋、龙凤梅在上诉中提出此项主张，依法不属于本案二审的审理范畴。请求驳回上诉，维持原判。雅居乐物管成都分公司辩称，其答辩意见与雅居乐房产公司一致。杨晋、龙凤梅向一审法院起诉请求：1、判令雅居乐房产公司因不履行商品房买卖合同的“装修建筑材料及设备说明”及雅居乐物管成都分公司因其不履行前期物业服务合同约定，法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，以及因其故意断水、断电，而造成杨晋、龙凤梅所属的25-602#房屋不能正常使用及入住的重大损失，承担继续履行、采取补救措施，并赔偿损失共计9991元；2、确认成都雅居乐花园前期服务合同或者合同第18条款第2点无效；3、要求雅居乐物管成都分公司退还已收取的违规费用9元，并停止侵害业主的所有权、用益物权、财产权益；4、判令雅居乐房产公司因未按《四川省物业管理条例》第二十条规定报告申请设立成都雅居乐花园一期综合区附一号业主大会，属于违法行为，责令限期改正；5、由雅居乐房产公司、雅居乐物管成都分公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：杨晋、龙凤梅系夫妻关系，于2009年3月14日与雅居乐房产公司签订商品房买卖合同，购买了“成都雅居乐花园”项目一区综合区附××号××幢××单元××号商品房一套。该买卖合同第二十二条载明：出卖人依法选聘的物业管理企业为中山市雅居乐物管成都分公司。2009年9月15日、9月30日的两份业主收楼验收表上记载602号房屋存在入户木门有崩缺，对讲机未安装，大厅地砖回缝等问题，杨晋曾将钥匙托管给雅居乐物管成都分公司，要求雅居乐房产公司、雅居乐物管成都分公司进行整改。2010年2月5日，杨晋在业主收楼钥匙签收表一栏内签字，该栏内载明房屋室内工程维修工作已完成，现业主签收托管该房屋入户木门钥匙1条。另查明，一审法院于2013年9月16日作出的已经生效的（2013）双流民初字第2687号民事判决书确定的内容：在签订商品房买卖合的同时，雅居乐房产公司和雅居乐物管成都分公司向雅居乐房地产公司出具承诺书，确认已详细阅读并遵守雅居乐房地产公司制定的《成都雅居乐花园临时管理规约》。雅居乐物管成都分公司系雅居乐房地产公司通过招投标选聘的物业管理企业，并于2007年8月20日在双流县房地产管理局备案登记；2007年10月8日，双方签订前期物业管理服务合同。2011年12月5日中山市雅居乐物业管理服务有限公司成都分公司更名为雅居乐物管成都分公司并经成都市工商行政管理局核准。一审庭审中，经一审法院释明，杨晋当庭主张本案为商品房买卖合同关系，故一审法院对其要求雅居乐物管成都分公司承担相关责任的诉讼请求，不予处理。一审法院认定上述事实采信了如下证据：商品房买卖合同、临时管理规约、前期物业管理服务合同、物业管理中标备案表，业主收楼验收表、业主收楼钥匙签收表、庭审笔录以及各方当事人的陈述。一审法院认为，因杨晋、龙凤梅诉讼请求中的第1项请求：判令雅居乐房产公司因不履行商品房买卖合同的“装修建筑材料及设备说明”，承担继续履行、采取补救措施，并赔偿损失共计9991元。杨晋、龙凤梅并未举出证据证明雅居乐房产公司存在不履行买卖合同中的“装修建筑材料及设备说明”约定，也未向一审法院提交用于证明其损失为9991元的相关证据，对杨晋、龙凤梅的此项请求，一审法院不予支持；第2项请求已由（2013）双流民初字第2687号案件生效法律文书确定成都雅居乐花园前期服务合同属于有效，现向一审法院继续提出确认该合同无效的请求，属于重复诉讼，一审法院不予支持；第3项请求属于物业服务合同法律关系，杨晋已经当庭选择主张房屋买卖合同关系，该项请求不在本案中处理；第4项应属行政机关处理的争议，应当向有权机关申请解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条，《最高人民法院》第二条的规定，一审法院判决：驳回杨晋、龙凤梅的诉讼请求。案件受理费25元，由杨晋、龙凤梅负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。二审中，杨晋、龙凤梅明确表示，其主张案涉房屋不能正常居住使用所存在的具体问题，在2009年9月15日、9月30日及11月27日的《业主收楼验收表》载明的验房情况记录有具体体现，杨晋、龙凤梅因此主张所受损失的构成，是按月租金1000元的标准，自2009年9月1日起计算10个月的租金。经审查，2009年9月15日及9月30日的《业主收楼验收表》中，均未涉及房屋漏水问题，2009年11月27日的《业主收楼验收表》中，第7项为“卧室窗户上方天花板渗水”，第8项为“无电，淋浴间、抽水马桶漏水”，第17项为“属于业主的20吨自来水全部漏完，其中10吨为业主自行购买，水表至今未修好”。但上述三项记录后均注明有“？”。本院另查明，一审庭审笔录中载明：“审：原告对你方主张的9991元的损失有无依据？原代：没有。9991元是象征性的主张要求赔偿。我交钥匙给被告方托管前后有7个月，我认为房租损失都不止这点。”本院认为，本案二审的主要争议焦点是：杨晋、龙凤梅主张其因案涉房屋不能正常居住使用所受的损失应否予以支持。对于该争议焦点，根据杨晋、龙凤梅在一审中提交的三份《业主收楼验收表》所载事项，能够证明案涉房屋存在门框破损、地砖需填缝等瑕疵，雅居乐房产公司应当履行相应的整改、修复义务，但杨晋、龙凤梅并未举示证据证明上述质量瑕疵已达到影响其正常居住使用案涉房屋的程度。而2009年11月27日的《业主收楼验收表》中记载的卧室天花板渗水、淋浴间及抽水马桶漏水、水表损坏等事项，雅居乐房产公司在对应事项后注明“？”，表明双方对上述事实未确认一致，故该证据不足以证明杨晋、龙凤梅主张的房屋漏水事实客观存在。此外，杨晋、龙凤梅没有提交任何证据证明其因房屋存在质量问题所受的实际损失，一审法院综合上述事实，对杨晋、龙凤梅关于损失的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。关于杨晋、龙凤梅请求确认雅居乐房产公司与雅居乐物管成都分公司签订的《前期物业管理服务合同》第18条第2款无效的问题。本院认为，本案系杨晋、龙凤梅与雅居乐房产公司之间就案涉房屋发生的商品房销售合同纠纷，而雅居乐房产公司与雅居乐物管成都分公司因签订《前期物业管理服务合同》所建立的合同关系，与本案并非同一法律关系，杨晋、龙凤梅在本案中提出确认《前期物业管理服务合同》效力的主张，不符合一个案件处理一个法律关系的基本原则，一审法院据此向杨晋、龙凤梅释明，要求其明确在本案中主张权利的基础法律关系，程序并无不当。一审中，杨晋、龙凤梅明确表示其在本案中系基于商品房销售合同关系主张权利，故，其请求确认《前期物业管理服务合同》第18条第2款效力的主张，本院对此不予处理。同理，杨晋、龙凤梅请求雅居乐物管成都分公司退还已收取的违规费用9元及停止侵害业主所有权、用益物权、财产权益的主张，系杨晋、龙凤梅与雅居乐物管成都分公司之间的物业服务合同纠纷，亦与本案不属于同一法律关系，本院对此不予处理，杨晋、龙凤梅可就此另行主张权利。至于杨晋、龙凤梅请求判令雅居乐房产公司限期改正未按《四川省物业管理条例》设立业主大会的主张，该问题属于行政管理的范畴，依法不属于民事法律调整的范围，一审法院对此不予处理正确，本院予以维持。综上，杨晋、龙凤梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨晋、龙凤梅负担。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一七年九月二十六日书记员 梅芳芝