广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初7089号原告：吴恩华，男，汉族，住江苏省仪征市。被告：中山市建华房地产发展有限公司，住所地广东省中山市北区祥龙路118号菊城建华花园中和庭。法定代表人：刘显进，职务总经理。委托诉讼代理人：李密枝，广东正鸿律师事务所律师。原告吴恩华与被告中山市建华房地产发展有限公司（以下简称建华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告吴恩华，被告建华公司的委托诉讼代理人李密枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿房屋差价损失200000元；2.被告向原告退还印花税466元。事实和理由：2017年1月4日，原告在被告开发的建华花园认购了18幢×座×房，被告在出卖房屋时故意隐瞒对居住的不利因素（楼下有几个一万伏的变压器）。原、被告通过消费者协会调解同意以换房解决处理。原、被告经协商后选择换到18幢×座×房，该房的价格经过优惠和折扣后为1214258元（因原告与被告的业务员确实就价格事宜进行了磋商，所以才准确知道该房的价格）。此外，被告告知原告换房流程如下：（1）写换房申请书；（2）结清银行贷款；（3）取消旧房的合同和备案；（4）签订新房的合同。因原告无力一次性偿还银行贷款，经与被告协商后先由被告还清银行贷款，总价扣除贷款后剩余289684.57元作为新房的首付款。2017年3月2日，被告在原告提交的换房申请书上注明从18幢2座205房换到18幢×座×房，并注明205房剩余房款转为×房的房款，但被告未注明双方协商的房价。原告之后多次要求其注明双方协商后的价格，但被告以原告不签名就不同意换房为由拒绝注明，原告无奈之下在申请书上签名。此后，经原告多次要求就总价及剩余款金额出具书面文件，被告一直置之不理。2017年5月2日，被告以双方未书面约定价格为由拒绝承认之前协商的价格。原告认为，双方已具备合同关系，原、被告可从以下方面证明双方已达成对换房的真实意思表示：（1）消费者协会可以证明双方对此达成的一致意见；（2）被告在原告提交的换房申请书注明205房的剩余房款作为1505房的部分房款，双方的买卖关系已成立；（3）原告与被告的微信聊天记录中多次提及换房、价格磋商事宜；（4）原告与被告代表的录音文件中证明存在换房及价格磋商的事实。申请书已经表明合同的主要条款，但未能就价格达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，该价格应是订立合同时的价格。被告私自在当时的价格加上20几万元或以原价退款不卖房的行为，已构成违约，原告要求被告按房价上涨差额赔偿损失。另外，因自2008年11月1日起，个人销售或购买住房已经免收印花税，被告在出卖房屋收取印花税，已违反相关规定，应退还收取印花税的相关款项。为维护自己的合法权益，原告特向法院起诉，请求依法判决。被告辩称，1.原告要求换房无事实和法律依据；2.印花税是国土部门向被告征收，由于原告的原因撤销原合同及商品房备案登记，应由原告自行承担该税费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月10日，原、被告签订了编号为HTN2017003077的《中山市商品房买卖合同》及附件，约定：原告向被告购买其开发的位于中山市××北区××路××花园东海湾××房，建筑面积为146.16平方米，总价款932945元；原告通过银行按揭方式支付房款（2017年1月10日前现金支付282945元，2017年1月11日前以商业贷款方式支付650000元）。合同签订后，双方开始履行合同，原告依约向被告支付了购房款932945元及定金30000元。2017年2月19日，原告以被告售楼时隐瞒楼下配电房的变压器实际为1万伏为由，向中山市小榄镇消费者协会投诉，该协会回复意见为：“经调解，并于3月16日致电投诉人吴先生确认，其与被投诉方中山市建华房地产发展有限公司达成换房的和解协议，目前正在履行协议的过程中。”2017年3月9日，原告向被告交纳购买涉案房屋的印花税466元，被告出具收款收据予以确认。2017年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同终止协议书》，双方同意自签订协议之日起，前述《中山市商品房买卖合同》所确定的权利义务关系即告终止，原告放弃对该商品房主张一切权利和权益，并承担终止上述商品房买卖合同备案的手续费。2017年5月2日，原告又以被告因房价上涨不按约定将18幢×座×房出卖给其为由，向中山市小榄镇消费者协会投诉，该协会的回复意见为：“经小榄消委会调处，被投诉人中山市建华房地产发展有限公司予以退货退款，但不同意投诉人加价换房的诉求。由于双方当事人无法达成一致意见，本次调解终止。”对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交其与其所称被告的销售人员莫志坚的微信聊天记录，聊天内容包括：“减了3000元物业费是932945元，最后的房子总价是932945元”；“你如果有心换房我可以帮你，不然我也帮不了你”；“今天不过来那换房的事我也帮不到你了”；“问题是开发商也是不会同意退房的”。被告对该证据不予确认，并称对聊天对象的身份无法核实，不确认莫志坚为其工作人员，且商品房为特殊商品，无法用微信聊天记录判断买卖合同是否生效。原告向本院提交其与其所称被告销售人员“李小姐”、俞云贝的谈判录音，录音内容包括：“我们的方案呢，第一个就是全款给你退了，要不然还有第二个方案就是你还是重新买回那套房子”；“从来没有约定过什么价格……只是约定了你已经交过的钱会作为新……会作为楼款，转入给申请转入到你以后要购买的那个房间里，并没有任何一份东西说我们有用过什么价”；“退房是你自己要求的，我们没”；“就他的意思房价涨了一半一半，他承担一半我们赔一半，比如七千涨九千，我们赔一千块一方，这样子，这个意思”；“除了退回的话，这套房涨了二十万还是要退”；“现在就可以答复你，不同意”。被告对该证据不予确认，并称无法核实李小姐的具体身份，且认为即使该录音真实，也是原告未经他人同意私自录取，该录音记录也不完整。原告当庭述称，差价损失200000元系以其要求换取的新房18幢1座1505房的最终售价单价约9000元/平方米与被告销售人员莫志坚报价的售价单价7841.19元/平方米相减，乘以面积156.13平方米，得出结果约200000元；终止原商品房买卖合同的目的是为了旧房换新房，并已向被告提交换房申请书。被告认为：在原告多次向有关部门反映情况及在消费者协会协调下，被告被迫同意解除原商品房买卖合同，原告确实有提出要求重新购买新商品房，但双方未达成合意、未签订书面协议、未支付定金；基于商品房买卖的法律规定，商品房买卖是以合同签订及预售备案为生效要件，不可能随便变更合同标的物，本案中存在终止原商品房买卖合同关系与原告意图购买1505房的合同关系，两者之间无因果关系；对于原告要求换房，被告向原告提供报价、咨询服务，而未签订认购协议及支付定金，并不构成形成新买卖合同关系。另外，终止协议书上已约定终止合同备案的手续费由原告承担，该手续费包括原告主张的印花税。本院认为，原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。在合同履行期间，原告认为被告出售商品房时存在故意隐瞒1万伏变压器的情况，经与被告协商，双方签订《商品房买卖合同终止协议书》，合同关系自此终止，双方合同的权利义务消灭。对于原告以其与被告在微信聊天中已达成换房的合意，并就价格形成一致意见，现被告违背承诺，要求被告承担赔偿房屋上涨损失责任的问题。首先，原告称其曾向被告提交换房申请书，但其没有提交相关证据证明，被告也不确认收到该申请书。即使存在换房申请书，亦仅是原告单方申请，不能证明双方已达成新商品房买卖合同关系的合意。其次，原告称其与被告的销售人员在微信聊天中就新房价格达成一致，后来被告拒不承认，但原告提交的微信聊天记录未能显示聊天对象的身份信息，原告认为其系被告的工作人员莫志坚的主张，被告不予确认，原告亦未提交相关证据予以佐证，对此应由原告承担举证不能的法律后果。退一步说，即使原告所述属实，被告的销售人员也只是在向原告提供询价、咨询服务，是双方为订立新合同而接触或磋商，不能据此认定原、被告对新合同关系成立形成合意。在双方未重新签订认购协议、商品房买卖合同的情况下，双方对于购买18幢×座×房的买卖合同关系并未成立。此外，微信聊天记录中未约定商品房买卖合同的其他主要内容，包括买卖双方名称和住所、商品房基本情况、付款时间、方式、交付条件及时间、面积的确定、办理产权登记的约定、解决争议的方法、违约责任等，故仅凭微信聊天记录或申请书（即使存在），不能作为新商品房买卖合同关系成立的依据。况且，虽然谈判录音未经被告确认，但是录音内容中相关人员并不同意原告的换房请求，并拒绝赔偿原告提出的房价上涨损失。被告作为房地产开发商有权按当时的市场价出售其商品房以获取收益。现原告要求被告赔偿房屋上涨的差价损失，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。关于被告是否应退还印花税的问题。参照中华人民共和国财政部、国家税务总局出台的财税（2008）137号《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第二条“对个人销售或购买住房暂免征收印花税”的规定，应当认定被告向原告收取印花税缺乏法律依据。被告对其有关终止合同备案的手续费包括印花税应由原告承担的辩解，并未提交相关证据证明，本院不予采纳。因此，原告关于返还印花税之请求，本院予以支持。综上所述，原告主张退还印花税466元合理，本院予以支持，原告主张赔偿房价上涨差额损失200000元无据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市建华房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告吴恩华退还收取的印花税466元；二、驳回原告吴恩华的其他诉讼请求。案件受理费4306元，减半收取计2153元，由原告吴恩华2148元，被告中山市建华房地产发展有限公司负担5元（该款已由原告吴恩华垫付，被告中山市建华房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内迳付5元给原告吴恩华，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  林钰琼二〇一七年九月二十日书记员  李庄梦书记员  匡 欢