江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初7850号原告：应刚，男，汉族，1963年06月29日生，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：吴晓香，江苏九谷律师事务所律师。被告：陆大奎，男，汉族，1944年03月28日生，住江苏省昆山市。被告：陆凤弟，男，汉族，1963年06月07日生，住江苏省昆山市，系被告陆大奎儿子。被告：陆敏，男，汉族，1982年10月28日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：罗为民，江苏紫东律师事务所律师。被告：张开琼，女，汉族，1982年04月25日生，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：赵永明，江苏明荣律师事务所律师。原告应刚与四被告陆大奎、陆凤弟、陆敏、张开琼确认合同无效、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年04月24日立案，依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审判。本院于2017年06月20日公开开庭进行了审理。原告应刚及其委托诉讼代理人吴晓香、被告陆大奎、被告陆敏的委托诉讼代理人罗为民、被告张开琼的委托诉讼代理人赵永明到庭参加诉讼，被告陆凤弟经本院合法传唤未到庭。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理。本院于2017年8月21日再次公开开庭进行了审理。原告应刚、原告委托诉讼代理人吴晓香、被告陆敏的委托诉讼代理人罗为民、被告张开琼的委托诉讼代理人赵永明到庭参加诉讼，被告陆大奎和被告陆凤弟经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告应刚向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告陆凤弟、陆敏之间的关于巴城镇××楼××室的房屋转让行为无效；2、判令被告陆敏、张开琼之间的关于巴城镇××楼××室的房屋转让行为无效；3、判令将巴城镇××楼××室的房屋产权恢复至被告陆凤弟名下；4、判令将巴城镇××楼××室的房屋不动产产权过户至原告名下；5、诉讼费用由各被告承担。事实和理由：原告于2005年5月29日从被告陆大奎、陆凤弟处购买坐落于巴城镇××楼××室的房屋（系拆迁安置房），协议约定被告陆大奎负责办理产证、房屋税收由陆大奎支付，担保方为被告陆凤弟。协议签订后，原告向被告陆大奎、陆凤弟支付了全部房款，房屋也如期交付，原告入住装修。2009年8月13日，原告将该房屋出售给案外人徐德兵，之后徐德兵一直实际占有使用房屋。期间涉案房屋产权证尚不能够办理。但是事后，被告陆大奎、陆凤弟在原告不知情的情况下，将房屋产权恶意过户至被告陆敏名下，后被告陆敏又将该房屋恶意过户给被告张开琼。在房屋连续转让期间，徐德兵作为房屋真正的实际所有人一直占有使用房屋。2017年春节，被告张开琼趁徐德兵过年回家探亲之际将房屋门锁更换、强制入住，徐德兵报警无果。原告认为，原告与被告陆大奎、陆凤弟之间的房屋买卖合同合法有效，被告陆凤弟作为担保人应当视为与被告陆大奎一同出卖房屋。在涉案房屋具备过户条件时，被告陆大奎、陆凤弟理应按约履行协助过户义务。然而该两被告完全不顾已经出卖的事实，于2013年10月9日恶意过户给被告陆敏，同样陆敏明知该房屋实际归属他人而恶意受让，转让无效。此后被告陆敏恶意将该房屋恶意过户给张开琼，同样恶意受让，也属无效。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求如前。被告陆大奎辩称：我对这个拆迁房子没有什么要求，本身这个拆迁房子是三套房子，我孙子陆峰一套、被告陆凤弟一套、我自己一套，我那一套房产证办理在陆凤弟名下，还有一套我孙子的房子登记在自己名下，我现在要我自己的这套房子，将房产证办理在我的名下。我没有欠原告的钱，原告还应当给我钱，原告给我钱，原告应当把借条拿出来给我看。我儿子陆凤弟借了原告80000元，原告不应该把房子卖掉，我们没有把房子卖给原告，我们把房子押到了原告这边，原告不应该把房子卖掉，原告要买进房子应当把房子的差额部分付给我们。被告陆凤弟未答辩。被告陆敏辩称：1、本案房屋买卖合同，答辩人与陆凤弟父子买卖合同时间为2013年5月，当时该房屋产权尚未登记在陆凤弟名下，如果陆凤弟一房多卖，答辩人也有很大风险，故不存在答辩人与陆凤弟之间恶意串通的可能。且当时成交价格也与市场价格一致，故不存在恶意买卖房屋的事实。2、本案是一房多卖案件，但是答辩人与出卖人之间的房屋买卖已经履行完毕，并且房屋已经变更登记过户至于答辩人名下，故根据物权优先于债权的原则，应当由一房多卖的出让人承担相应的违约责任。综上，答辩人请求驳回原告的诉讼请求。被告张开琼辩称：2016年7月，答辩人通过昆山市天明房产咨询有限公司中介向被告陆敏购买涉讼房屋，价格59万元。2016年9月，双方办理了过户手续，答辩人取得涉讼房屋的产权证并且已经付清了全部购房款。原告应刚明知被告陆敏在2013年10月已经取得涉讼房屋的产权证而不起诉，确在2017年起诉答辩人购房行为无效，明显于法无据。答辩人认为本人购房行为符合法律规定，答辩人是善意第三人。答辩人请求法院能够查明事实，驳回原告对答辩人的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2005年5月29日，陆大奎作为售房人、甲方与应刚作为购房人、乙方签订《房屋买卖协议》一份。该合同载明：1、甲方同意将本人坐落于巴城镇年丰小区15号303室房屋出售给乙方（建筑面积90.8平方米，车库10.12平方米），房屋所有产权证在成交后由甲方负责办理，并发生一切费用全部由甲方负担；2、房屋成交价格为12.5万元；3、付款方式：A、本协议经双方协定签订后首付叁万元，B、在两个月内甲方把钥匙交给乙方，乙方再付伍万元，C、房屋交接之后甲方应把房产所有权（房产证）交给乙方之后付清余款肆万伍仟元整；4、甲方出售的房屋经双方协定为一次性价格为12.5万元。至于比市场价格高或者低，双方都不得把协议作废，办理所有房产权时所需相关手续及资料由甲方负责提供及办理，所有的房屋税由甲方支付；5、违约条款:甲方违约承担违约金2万元，乙方违约承担违约金1万元。该合同同时约定了其他相关事项。甲方栏由陆大奎署名，乙方由应刚署名，担保方由陆凤弟署名。2005年5月29日，陆凤弟出具担保书一份，承诺对上述房屋买卖协议承担一切法律后果。二、原告应刚为指认其已经支付购房款，提供依据具体如下：1、2005年5月29日，陆大奎出具收条一份，该收条载明：“今收应刚巴城年丰小区15#楼303室房屋预付款，计人民币叁万元（￥30000元），收款人陆大奎，担保人陆凤弟。2005.5.29”。2、2005年7月2日，陆凤弟出具欠条一份，该欠条载明：“结欠应刚人工费计人民币壹万伍仟叁佰另肆元正（￥15304元），包括风雷厂工地及其他欧娜各地零星生活全部结清。结欠人：陆凤弟。2005.7.2”。3、2005年7月23日，陆凤弟出具收条一份，该收条载明：“今收应刚年丰小区15#303室购房款计人民币伍万元正。收款人陆大奎，担保人陆凤弟。2005.7.23”。4、2005年7月23日，陆大奎出具借条一份，该借条载明：“今借应刚计人民币叁仟伍佰元正，抵购房款。借款人：陆大奎。2005.7.23”。5、2005年11月6日，陆大奎出具收条一份，该收条载明：“今收应刚房款计人民币贰万另肆佰元正（￥20400元），收款人陆凤弟。2005.11.6”。6、2005年11月10日，陆凤弟出具借条一份，该借条载明：“今借应刚人民币计伍仟元（￥5000元），归还日期（2005.12.10），借款人民陆凤弟，2005.11.10。同意抵购房款：陆大奎，2007.12.10”。7、2005年12月16日，陆凤弟向应刚出具借条一份，该借条载明：“今借应刚人民币贰仟元正（￥2000元，一个月归还）。借款人：陆凤弟。2005.12.16。同意抵购房款，陆大奎，07.1.10”。8、2006年1元6日，陆大奎向应刚出具借条一份，该借条载明：“今借到应刚现金伍仟元整（支付巴城年丰小区24#303室铝合金安装费），借款人:陆大奎，春节前借1000元整，共计陆仟元整￥6000元”。审理中，被告陆凤弟2017年8月18日14时30分到庭陈述：2005年5月29日收条金额为3万元我认可。2005年7月2日收条金额15304元抵工程款的，我认可。2005年7月23日5万元我也认可。2005年7月23日我父亲签字的收条金额3500元我不清楚，但是我父亲签的，我也认可。2005年11月6日的收条金额20400元，对这个收条我只认可10400元，当时我的小舅舅陈建炎欠了应刚10000元，所以写了这份收条，拿10000元和10400元的房款合并写在一起，之后我小舅舅陈建炎单独将10000元还给应刚，应刚出具给陈建炎收条的。我记得很清楚，当时应刚问陈建炎讨钱讨了很多次，当时陈建炎一直不在家，最后我出具收条从我的购房款中扣除，出具收条的时候我在陈建炎厨房间，有我的二舅陈金宝、陈建炎妻子的阿哥陈阿祥、陈建炎的妻子陈菊英、应刚。陈建炎还掉这10000元是在2016年，具体时间说不清。2005年11月10日这份5000元不认可，这笔5000元我想不起来。因为这个时间段我不在家里，问起过我父亲，我父亲也说不清。2005年12月16日的收条金额为2000元我认可。2006年1月6日的收条金额为5000元我认可，当时应刚代我们支付了铝合金安装费，之后这个条子上的1000元，我们也认可的。汇总我刚刚的话，总共不认可应刚提到18500元。至于房屋情况是这样的，2006年1月6日前我将到手的动迁房实际交付给应刚，给应刚是年丰新村22号楼403室，但是不包含22号楼015号车库，后来连房带这套车库过户给陆敏。我是不愿意过户给陆敏，当时是委托给陆敏办理房屋抵押贷款手续，办理了公证委托书，结果陆敏就将涉案房屋出售出去了，我向陆敏借款的期限是一年，从2013年9月22日到2014年9月21日，结果陆敏根据公证委托书没有几天把涉案房屋过户到陆敏自身名下，一直到2016年7月份陆敏将这套房子卖给了张开琼。另外，根据房屋买卖协议陆敏应该给我300000元，当时实际上我借了陆敏200000元，另外100000元是作为利息的，所以签了这份房屋买卖协议，之后去办理公证抵押手续，总共是两份公证书，后来就之后发生陆敏将涉案房屋过户到自己名下。该事情我没有去找陆敏商量过。三、2013年5月8日，陆凤弟、陆大奎两人作为甲方、卖方与陆敏作为乙方、买方通过昆山市好适佳房产信息咨询有限公司中介签订《房屋买卖协议》，该合同约定：甲方将建筑编号位于昆山市巴城镇年丰区15号303室房屋出售给乙方，成交总价300000元。该合同同时约定了其他相关事项。四、2013年9月10日，涉讼房产（含车库）登记至被告陆凤弟名下。根据昆房权证巴城字第××号《房产产权登记基本信息》记载，公安编号昆山市巴城镇××楼××室上述涉讼主房于2013年9月10日登记至陆凤弟名下，建筑面积为90.08平方米，该房产权属证书对应的土地使用权证书为昆国用（2013）第69417号。根据昆房权证巴城字第××号《房产产权登记基本信息》记载，公安编号昆山市巴城镇年丰新村22号楼015室上述涉讼车库于2013年9月10日登记至陆凤弟名下，建筑面积为9.37平方米，该房产权属证书对应的土地使用权证书为昆国用（2013）第69416号。五、2013年9月16日，陆凤弟作为甲方、卖方与陆敏作为乙方、买方通过昆山市红运房产咨询有限公司中介签订《存量房买卖合同》。根据该合同记载，陆凤弟将上述涉讼房屋出售给陆敏，房屋成交总价为344540元（房屋含阁楼成交价格为333296元，车库成交价格为11244元）；乙方于2013年10月30日前给付甲方购房定金10000元，甲方在收到购房定金同时将该房屋所有权证、土地使用权证交给经纪机构；甲方应当在2013年10月30日前腾空该房屋并交付给乙方；双方定于2013年10月30日前办理房屋权属证书转移登记手续。该合同同时约定了其他相关事项。2013年9月22日，陆敏与陆凤弟再次签订抵押借款合同一份，该合同载明：陆凤弟以涉讼房屋抵押向陆敏借款400000元，利率月息1.67%，借期从2013年9月22日至2014年9月21日。该合同经江苏省昆山市正信公证处公证，公证书号为（2013）苏昆正信证民内字第4266号。2013年9月22日同日，陆凤弟与案外人苏剑航办理《委托书》一份，该委托书载明：“委托事项：办理出售昆山市巴城镇年丰新村23号楼202室、009室、22号楼403室、015室房产的有关事宜。委托权限：偿还借款、领取他项权证、解除抵押登记、推保险、签订存量房买卖合同（含办理网签/撤销网签手续）……办理房地产产权的过户登记、接受所有房款（包括买受方的银行贷款）……交房、公证以及一切相关手续。受托人在上述权限范围内签署的文件，委托人均予以认可。委托期限：自签署本委托书之日起至二0一四年九月二十一日。受托人无转委托权”。该合同经江苏省昆山市正信公证处公证，公证书号为（2013）苏昆正信证民内字第4276号。随后在2013年10月9日，涉讼主房房产转移登记至被告陆敏名下，对应房屋产权号281052395号。六、2014年5月6日，原告应刚曾以陆大奎、陆凤弟为被告诉诸本院，据其与陆凤弟、陆大奎两人在2013年5月8日签订《房屋买卖协议》请求过户，后因逾期未缴纳诉讼费用，本院对此按撤诉处理。该事实记载于本院(2014)昆巴民初字第0238号民事裁定书。七、2016年7月4日，被告陆敏作为甲方、卖方与张开琼作为乙方、买方通过昆山市天明房产咨询有限公司中介签订《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》一份，该合同载明：1、甲方将上述涉讼房屋出售给乙方，主房建筑面积90.08平方米、车库为9.37平方米，以目前房屋现状交付；房屋总成交价格590000元；其中第八条手书条款明确为甲方净到手590000元。该合同同时约定了其他相关实现。2016年9月29日，上述涉讼主房房产和车库房产同日再次转移登记至被告张开琼名下，对应房产权属证书分别为苏（2016）昆山市不动产权第0049434号和苏（2016）昆山市不动产权第0049441号。八、审理中，本院根据原告应刚申请，于2017年5月5日对上述公安编号昆山市巴城镇××楼××室上述涉讼主房予以查封。为此，原告应刚支出财产保全费1145元。上述事实由原告应刚提供的房屋买卖协议书、担保书、房款收据8份、房屋转让登记信息3份、昆山市不动产交易中心调取涉案房屋产权登记内档资料、被告陆凤弟提供的公证书两份、离婚民事调解书、被告房屋买卖协议、被告张开琼提供的2013年5月8日陆敏与陆凤弟签订了房屋买卖协议、存量房买卖合同、过户交税凭证、收据、发票联、现金完税证、契税发票、陆凤弟的房屋所有权证、土地证（含房屋及车库）、房屋买卖补充协议、本院对陆凤弟的谈话笔录等以及庭审笔录在案佐证。本院认为：民事合同一经签订，若不违背法律法规禁止性规定，即属合法有效，双方当事人理应按照合同约定履行各自的权利义务。当事人就自己的主张有举证证明义务。围绕本案相关证据并经庭审，本院具体分析认定如下：1、原告应刚与被告陆大奎、陆凤弟作为担保人在2005年5月29日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思之表示，合法有效，受法律保护。然则此后，被告陆大奎并未将涉讼动迁房屋产权登记到自己名下，而是将该房屋产权于2013年9月10日登记至陆凤弟名下，最终导致原告应刚无法取得该涉讼房屋的产权，陆大奎的作为已经构成根本违约；被告陆凤弟系2005年5月29日的房屋买卖合同的担保人，尽管并非房屋买卖合同相对人，也没有交付房产之义务，但是，被告陆大奎、陆凤弟就涉讼房屋明知与原告应刚之间存在房屋买卖合同，仍共商将涉讼房屋产权登记至陆凤弟名下，陆凤弟而后又与他人签署房屋买卖合同和抵押借款合同，最终导致原告应刚无法实现房屋买卖合同目的，被告陆大奎、陆凤弟两人已经构成合同法意义上的串通，应当共同对原告的损失共同承担责任。2、尽管陆敏与陆凤弟之间的房屋买卖合同和抵押借款合同合法有效，但是陆敏取得产权的原因事实并不是基于双方的房屋买卖合同，也不是基于经过公证的抵押借款合同，而是基于案外人苏剑航作为受托人行使委托权所致，从而使得被告陆敏在外在形式上取得合法的涉讼房屋的产权权利。至于案外受托人苏剑航的行为是否构成对被告陆凤弟的侵权，由于此项非属本案理涉范围，本院在本案中不予理涉。3、2016年7月4日，被告陆敏作为甲方、卖方与张开琼作为乙方、买方通过昆山市天明房产咨询有限公司中介签订《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》，该合同合法有效，受法律保护。被告张开琼作为涉讼房屋买受人已支付相应对价，且涉讼房屋产权已经转移登记至被告张开琼名下，此属善意取得，受法律保护。4、基于上述情形，原告应刚期望涉讼房产权利落于自身名下已经无望。至于因陆大奎根本违约产生的损失，原告应刚可另行主张。至于原告应刚关于陆凤弟和陆敏之间的涉讼房屋转让行为无效、陆敏和张开琼之间的涉讼房屋转让行为无效的主张，因缺乏事实依据，本院不予采信。5、关于被告张开琼强行入住涉讼房屋事宜，本院认为，早先原告入住装修涉讼房屋，而后又于2009年8月13日转售案外人徐德兵，之后徐德兵一直实际占有使用涉讼房屋，该事实构成物权法意义上的占有，但根据物权法原理，占有不得对抗物权所有权，也即，被告张开琼强行入住属民事主体的自助行为。综上，原告全部诉请因缺乏事实依据，也缺乏法律依据，本院对此均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告应刚全部诉讼请求。案件受理费2800元，财产保全费1145元，合计3945元，由原告应刚负担。此款原告已预交，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76审 判 长  沈中昊人民陪审员  孙国琴人民陪审员  龚玲花二〇一七年九月二十一日书 记 员  陈 英附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。