中华人民共和国上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初31265号原告：张艺凡，女，1993年8月15日出生，汉族，住中国上海市。委托诉讼代理人：吴燕华、杨小军，上海市光大律师事务所律师。被告：张素春(兼被告王冠皓的法定代理人)，女，1972年2月28日出生，汉族，住中国上海市。被告：王冠皓，男，2002年1月24日出生，汉族，住中国上海市。两被告共同委托诉讼代理人：王扬、谭海燕，上海扬远律师事务所律师。原告张艺凡与被告张素春、王冠皓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张艺凡的委托诉讼代理人吴燕华，被告张素春(兼被告王冠皓的法定代理人)及两被告共同委托诉讼代理人王扬、谭海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艺凡向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告签订的上海市房地产买卖合同(下称买卖合同)于2017年3月17日解除；2、两被告返还已付房款435万元；3、两被告支付违约金238万元。事实和理由：2016年8月4日，原告与两被告签订买卖合同，约定：被告将其所有的位于本市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积139.57㎡，下称涉案房屋)出售给原告，交易总价为1200万元，其中首付款360万元原告在签订本合同后当时支付(包含签订本合同前已付定金100万元)，830万元以银行贷款方式支付，尾款10万元以现金支付，2016年10月31日之前双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续，如果被告未按照本合同及各项附件等约定履行，逾期超过10个工作日的，视为被告违约，原告有权单方解除合同，被告除需支付10个工作日的赔偿金外，还需向原告支付相当于总房价款20%的违约金。同日，双方签订协议书，约定原告为购买该房屋还需向被告支付装修补偿款210万元，在签署该协议书当日支付其中75万元。上述两份合同上均有被告王冠皓之父王建龙签字。之后，原告按约支付了首期房款360万元和装修补偿款75万元。但被告收到款项后不久即向原告表明不再出售涉案房屋，拒绝为原告办理房屋过户手续。原告认为，买卖合同及协议书合法有效，双方应依约履行，现被告拒绝办理房屋过户手续，构成违约；且基于上海现行限购政策，原告无法继续购房，造成巨大损失；违约金具有惩罚性质，被告恶意占有原告435万元，并拒绝返还，性质恶劣，合同约定违约金不应降低，遂起诉。被告张素春、王冠皓辩称，同意原告第1、2条诉请，不同意第3条诉请，违约金过高应予调整。涉案房屋交易不成的根本原因是原告为了逃避交易发生的税费，交易房屋的价格被做低210万元，在审税的时候未进行下去。被告王冠皓之父王建龙认为，如果税务机关查实，会有严重后果，故提出将合同价格调整为正常价格，但原告不予同意。被告多次和原告之母沈晴静就做低房价和卖房等事宜进行协商，未果。后中介组织双方商谈解约，亦未果。原告发给被告的催告函，被告未收到，因为被告为了交房已经腾空房屋，未实际居住在内，门卫代为签收后未转交被告。被告按约履行自己的义务，在交易过户之前已注销涉案房屋上的银行抵押，将房内原打通的墙壁恢复原状，清空房屋，为交房做好准备。原告申请获批的贷款额度为800万元，与合同的约定数额相差30万元，但是原告并未将此详情告知被告，应属违约。涉案房屋在法律上和事实上不存在不能履行的情形，原告有能力继续履行，违约金的作用在于填补守约方的实际损失，在原告有能力、有条件选择继续履行的前提下，原告却选择解约、放弃继续履行。在此情形下，原告主张的损失不能与房屋目前可能存在的差价等同，亦未举证证明其实际损失。原告主张的违约金过高且没有事实依据，其应该对自己的行为导致的扩大损失承担责任，在考虑到原告自身明显过错的前提下，应以134万元差价损失为标准，由原、被告合理分担。本院查明，涉案房屋权利人于2016年8月2日登记为被告张素春、王冠皓，两人系母子。2016年7月22日，原告支付被告购买涉案房屋定金100万元。同年8月4日，原、被告双方通过德祐房地产经纪有限公司居间介绍，签订买卖合同，约定：涉案房屋转让价款共计1,200万元。双方于2016年10月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告在原告或者委托他人办理转让过户时积极给予协助，由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按本合同第十条即补充条款(一)追究被告的违约责任。补充条款(一)第7条(1)：被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期1日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；逾期超过10个工作日，原告有权单方解除本合同，应当通知被告，被告除需支付10个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向原告支付相当于总房价款20%的违约金，被告应在接到通知之日起的3个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三付款协议约定：原告应支付被告首期房价款360万元：原告已在签订本合同前直接支付定金100万元，在签署本合同后，转为部分首期房价款，原告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付被告部分首期房价款260万元；原告应支付被告第二期房价款830万元，通过申请贷款方式支付，若原告向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付被告，放款期限以贷款银行等为准，双方应积极配合贷款银行提供所需材料；双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于2016年10月31日)至房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)，在交易过户前双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)；原告应支付被告尾款10万元。同日，双方签订协议书，约定：原告在按照买卖合同支付涉案房屋合同总价款1200万元、按照车位买卖合同支付车位价款40万元外，再直接支付被告装修补偿款210万元，该款原告应于签订买卖合同当日支付75万元，剩余135万元于双方办理交易过户当日支付；涉案房屋交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由原告承担，被告出售涉案房屋及车位净到手价格为1450万元；若涉案房屋合同价1200万元、车位合同价40万元未能通过该房地产所在地税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税，多出的税费由原告承担；若涉案房屋买卖合同无法正常履行，则被告应于无法正常履行之日起的2个工作日内将上述装修补偿款210万元无息一次性返还原告；其他事项仍依买卖合同约定履行。被告王冠皓之父母王建龙、张素春均在上述买卖合同及协议书上签名。同日，原告转帐支付被告张素春涉案房屋部分首期房款260万元及装修补偿款75万元。同年8月15日，被告张素春注销涉案房屋上设立的抵押登记。为申请银行贷款，同年8月8日，原告支付评估费2000元。后原告与案外人中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行(下称建行黄浦支行)签订个人住房(商业用房)抵押借款合同，约定：借款本金为800万元，借款期限自2016年8月25日至2046年8月25日。但是，建行黄浦支行约售房人即被告面谈时，遭拒。同年10月30日，原告短信通知被告明日下午2时至交易中心办理过户，被告收悉该通知。次日，被告未如约前往过户。此前，因被告向中介公司提出无法继续履行买卖合同，原、被告进行协商，被告张素春提出10天之内退还房款并赔偿原告10万元的损失，原告要求按合同执行。同年11月2日，被告张素春发原告短信：“我只有拜托你们了，我真的走投无路了，请不要为难我，好吗？我会把钱打在张捷(原告之父)的卡上，我不想家破人亡。”同年11月5日，原告发函，催告被告于同年11月14日前办理过户手续，否则将追究被告的违约责任。11月9日被告拒收该函。审理中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院摇号，委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(下称同信公司)评估，该公司于2017年6月12日出具估价报告：涉案房屋于2017年3月17日的总价为1544万元，每平方米单价110630元。被告于2017年6月12日交本院代管款435万元，后本院将该款发还原告，原告撤回该诉请。以上事实由原告提供的买卖合同、协议书、收据和收款凭证、短信记录、收据、催告函及快递单据，被告提供的出生医学证明、上海市房地产登记申请书、中国邮政速递物流信息，同信公司提供的估价报告、建行黄浦支行提供的个人住房(商业用房)抵押借款合同、个人再交易住房贷款售房人面谈记录、上海市房地产登记申请书以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同,合同自通知到达对方时解除。原、被告双方就涉案房屋签订的买卖合同及协议书系双方真实意思表示，涉案房屋交易价格为1410万元(1200万+210万)，原告按约付款，被告应按约履行配合贷款银行提供材料、过户、交房等义务，但被告拒不履行，构成违约，解除合同的条件成就，原告起诉要求解除合同，符合合同约定，故双方签订的买卖合同于诉状送达之日即2017年3月17日解除。被告按约应于2017年3月22日前退还已收到的房款435万元，其在本案法庭辩论结束后已履行该义务，原告撤回该诉请，本院予以准许。买卖合同因被告违约而解除，故被告应承担违约责任。合同约定的违约责任为：被告需支付10个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)及相当于总房价款20%的违约金，在接到通知之日起的3个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。原告要求被告支付违约金238万元，被告要求原、被告合理分担134万元差价损失。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。买卖合同因被告单方违约而解除，至合同解除日房屋差价损失为134万元，被告于2016年7月下旬至8月初共计收取原告购房款435万元，延迟至近1年才将该款交本院代管发还，因此，本院酌情确定被告应付原告违约金183万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告张艺凡与被告张素春、王冠皓于2016年8月4日就上海市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同于2017年3月17日解除；二、被告张素春、王冠皓应于本判决生效之日起十日内支付原告张艺凡违约金183万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25840元，保全费5000元,评估费32600元，共计63440元，由原告张艺凡负担5971元，由被告张素春、王冠皓共同负担57469元。如不服本判决，原告张艺凡和被告张素春可在判决书送达之日起十五日内，被告王冠皓可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 张 宁代理审判员 沈 晗人民陪审员 王铿华二〇一七年九月十九日书 记 员 周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。