山东省日照市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）鲁11行终78号上诉人（原审被告）莒县国土资源局，住所地莒县银杏大道197号，统一社会信用代码11371122004528312H。法定代表人王庆峰，局长。委托代理人蔡世现，该局法规科科长。委托代理人高兴昌，山东文心正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈文启，男，1969年7月12日出生，汉族，镇政府工作人员，住莒县。委托代理人董瑞富，山东聚祥律师事务所律师。原审第三人莒县金鑫典当有限责任公司，住所地莒县城阳镇岳家村社区银杏大道南侧沭景嘉园沿街，统一社会信用代码91371122750897953A1-1。法定代表人盛绍宁，董事长。委托代理人孙新华，该公司员工。委托代理人王超峰，山东隆诚律师事务所律师。上诉人莒县国土资源局因与被上诉人陈文启、原审第三人莒县金鑫典当有限责任公司房屋抵押权行政登记一案，不服山东省莒县人民法院（2017）鲁1122行初11号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，2012年8月10日，陈文启与史云金签订房屋买卖合同，史云金将位于莒县桃园南区20号楼4单元201室的楼房及配房（莒房权证城区字第××号）出售给陈文启，总价格293000元，约定付款方式为2012年8月10日前付19000元，2012年8月25日前付218000元，2012年9月15日前双方通过中介交接钥匙，2013年1月30日前付50000元，剩40000元房款待房产证办理时间满五年后，两个月内，双方在房管局签字办理过户或者认为有必要过户房产证时，通过中介一次性给付。陈文启按约定付给史云金购房款253000元，史云金于2012年9月份将涉案房屋交付给陈文启居住使用，并将房产证交由陈文启保存。2014年10月10日，史云金为偿还高利贷，伪造“莒县房地产管理局”印章，加盖在伪造的编号为“莒房权证城区字第××号”的《房屋所有权证》上，并使用该伪造的房产证与莒县金鑫典当有限责任公司签订抵押合同，将该楼房抵押，在莒县房地产管理局办理了抵押登记，该登记证号为莒房他证城区字第201415**号，房屋他项权利人为莒县金鑫典当有限责任公司，房屋所有权人为史云金，房屋所有权证号为莒房权证城区字第××号，房屋坐落为振兴东路南侧、桃园南区20号楼4单元201室，他项权利种类为抵押权，债权数额为150000元，登记时间为2014年10月10日，其附记内容为抵押面积101.22平方米，约定期限为2014年10月10日至2024年10月10日，担保范围为主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等。史云金获得抵押贷款15万元。因史云金未偿还抵押贷款，涉案楼房处于抵押状态，无法办理产权过户登记手续。陈文启曾提起民事诉讼，原审法院以（2016）鲁1122民初5543号判决书，判决史云金于判决生效后十日内协助陈文启办理该楼房及配房的产权过户登记手续。其后，陈文启提起本案行政诉讼。同时查明，史云金伪造的房屋所有权证与原证有明显不同。一是房屋坐落栏内容，原证为“振兴东路南侧、桃园南区20＃4-201”，伪造证为“振兴东路南侧、桃园南区20号楼4单元201室”；二是房屋性质栏内，原证无内容，伪造证为“私有”；三是房屋状况栏内“套内建筑面积”，原证为“90.545”，伪造证为“96.25”，原证的“房屋登记专用章”为普通字体，伪造证的“房屋登记专用章”为加粗字体且在该字体上加盖了方章（房屋登记专用章）；四是附记内容，原证为“产权来源：购买，配房面积：13.44幢号20＃4-201”，伪造证为“产权来源：购买，幢号20＃房号4-201”；房产分户图，原证左上角公章为“莒县房地产管理局房屋平面图骑逢章”，伪造证为“莒县房地产管理局房屋登记专用章”，原证丘号2201250001，套内面积90.545，分摊面积10.678，座落：振兴东路南侧、桃园南区，伪造证丘号2200980001，套内面积96.25，分摊面积无内容，座落：振兴东路南侧、桃园南区20号楼4单元20室，原证“房产测绘资质专用章”盖在左下角，伪造证“房产测绘资质专用章”盖在右下角，伪造证的平面图内的数字有多处与原证不同。还查明，2015年12月18日，莒县人民政府发布莒政办函（2015）43号文件，房屋登记等职责统一交由莒县国土资源局承担。原审法院认为，《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证；房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”第十一条第二款规定：“申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。”第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：…（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；”第二十五条规定：“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。”第二十六条规定：“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：…（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；”第九十一条规定：“非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”建设部和中国人民银行《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》（建房[1995]152号）规定：“…房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押；抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。”从上述规定可以看出，申请人申请抵押等房屋登记，必须提供合法、有效的证明文件；房屋登记机构对申请人提供的证明文件负有合理审慎的审查义务；史云金伪造“莒房权证城区字第××号《房屋所有权证》”，并使用该伪造的房产证与莒县金鑫典当有限责任公司莒县金鑫典当有限责任公司签订抵押合同后，又使用该伪造的房产证和抵押合同申请抵押权登记，违反上述法律法规规定；在史云金伪造的房产证与原证及房屋登记簿存在多处明显差异的情况下，莒县房地产管理局仍为史云金和莒县金鑫典当有限责任公司办理了房屋抵押登记，说明莒县房地产管理局未尽到合理审慎的审查义务，其为史云金和莒县金鑫典当有限责任公司办理房屋抵押登记的行政行为，事实不清，证据不足，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（六）项的规定，对该行政行为应予撤销。在莒县房地产管理局房屋登记等职责统一交由莒县国土资源局承担后，莒县国土资源局作为莒县国土资源局应当承担相应的法律职责。陈文启的诉讼请求有理，原审法院予以支持。莒县国土资源局的辩解不符合事实和法律规定，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（六）项的规定，原审法院判决撤销莒县房地产管理局于2014年10月10日对莒房权证城区字第××号房屋所有权证登记的房屋所作的莒房他证城区字第201415**号房屋抵押权登记。案件受理费50元，由莒县国土资源局负担。上诉人莒县国土资源局上诉称：一、陈文启与史云金于2012年8月10日签订房屋买卖合同，于2012年9月入住涉案房屋，但未及时办理房产变更登记手续。根据山东省《城市房地产交易管理条例》第12条、《中华人民共和国物权法》第6条、第9条、第14条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条的规定，陈文启与史云金之间的房产买卖行为对外并没有发生法律效力。同时，因为陈文启与史云金在房产交易时没有及时办理变更登记，致使史云金趁机与原审第三人办理了房产抵押登记，该过错系由陈文启与史云金造成，并非原登记机关莒县房地产管理局造成的。二、陈文启并非涉案抵押登记行为的相对人，不是本案的适格当事人，无权提起行政诉讼。三、陈文启的诉求是撤销原莒县房地产管理局作出的莒房权证城区字第××号莒县桃园南区20#4-201室抵押他项权证，但一审判决内容并非陈文启的诉求，属诉判不一。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，裁定驳回被上诉人的起诉。被上诉人陈文启辩称：1、莒县国土资源局的上诉理由不成立，史云金将房屋出卖给陈文启后，陈文启多次督促史云金办理房屋过户，史云金多次推诿，陈文启起诉到莒县人民法院，莒县人民法院作出了（2016）鲁1122民初5543号民事判决书，判令史云金于判决生效后十日内协助陈文启办理房屋过户手续。当时是否办理过户手续并不是错误办理抵押登记的理由，史云金与莒县金鑫典当有限责任公司以假房产证办理房屋抵押登记时，莒县房地产管理局没有尽到合理谨慎的审查义务，致使史云金与莒县金鑫典当有限责任公司通过假房产证办理了抵押登记。莒县房地产管理局的行为违反了《房屋登记办法》等相关规定，本案审查的范围应是莒县房地产管理局是否依照法律规定颁证，其行政行为是否符合法律规定。很明显莒县房地产管理局的行为不符合法律规定，一审判决撤销抵押登记是正确的。2、根据行政诉讼法第2条的规定，陈文启认为该具体行政行为侵犯了其合法权益，陈文启具有诉权。3、原审判决内容与陈文启诉求一致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。原审第三人莒县金鑫典当有限责任公司述称：同意莒县国土资源局的上诉请求和上诉理由。涉案房屋抵押登记符合法律规定，房屋抵押登记是根据涉案房屋在房屋登记管理部门的登记情况办理的抵押登记，并记载于房屋登记簿。莒县金鑫典当有限责任公司也是根据房屋的抵押登记情况向史云金发放了典当借款15万，原审法院判决撤销房屋抵押登记的行为缺乏事实依据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，陈文启与史云金签订房屋买卖合同后，为偿还高利贷，伪造房产证与第三人莒县金鑫典当有限责任公司签订抵押合同。史云金伪造的房屋所有权证与原证有明显不同，伪造证件的记载内容在房屋坐落位置、房屋性质、房屋套内建筑面积、签章内容、产权来源等方面均与原证记载内容有明显出入，以上事实经原审法院查明，本院依法予以确认。根据《房屋登记管理办法》第十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条、第四十三条、第九十一条的规定，办理涉案房产抵押登记，申请人应当提交包括有效的房屋所有权证等相关申请登记材料，抵押登记部门负有审慎审查义务。参照建设部和中国人民银行《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》的相关规定，房地产管理部门要依法对抵押物进行严格审查，包括抵押人提供的房地产权利证明文件与权证存根及档案记录内容是否相符，查对权证号与印章的真伪等。原莒县房地产管理局并未尽到合理审慎的审查义务，在史云金伪造的房屋所有权证与原证有明显不同的情况下，仍旧为史云金办理了抵押登记，属于事实不清、证据不足。上诉人上诉称，因陈文启没有及时办理变更登记，致使史云金又办理了抵押登记，过错在于陈文启。本院认为，陈文启是否存在上诉人所述过错，并不能免除上诉人合理审慎的审查义务，上诉人的该项上诉理由不能成立。因上诉人的抵押登记行为，致使陈文启的权利受到实际影响，陈文启与被诉行政行为之间存在利害关系，其有权依法向人民法院提起行政诉讼，上诉人主张陈文启不是本案的适格当事人，理由不能成立。另外,陈文启原审请求撤销莒房权证城区字第××号莒县桃园南区20#4-201室抵押他项权证，原审法院依法判决撤销莒县房地产管理局于2014年10月10日对莒房权证城区字第××号房屋所有权证登记的房屋所作的莒房他证城区字第201415**号房屋抵押权登记，虽然表述不同，但原审法院判决内容与陈文启的诉求实质内容一致，不属于诉判不一的情形，上诉人的该项诉讼请求亦不成立。综上，上诉人所提上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人莒县国土资源局负担。本判决为终审判决。审判长 尚 华审判员 高月玉审判员 王 田二〇一七年九月三十日书记员 李 娜