福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终3578号上诉人（原审被告）：泉州新华都购物广场有限公司汉唐店，住所地泉州市丰泽区温陵路汉唐天下金钻楼A9-A12号1-2层。代表人：陈耿生。委托诉讼代理人：杨嘉文，福建伟盛律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：蔡红，福建伟盛律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：泉州市丰泽区汉唐天下小区业主委员会，住所地泉州市丰泽区温陵北路509号。代表人：谢汉瑜，该业主委员会主任。原审被告：泉州新华都购物广场有限公司，住所地泉州市丰泽区田安路丰泽商城。法定代表人：陈志勇，该公司负责人。上诉人泉州新华都购物广场有限公司汉唐店（以下简称：泉州新华都公司汉唐店）因与被上诉人泉州市丰泽区汉唐天下小区业主委员会（以下简称：汉唐天下业委会）及原审被告泉州新华都购物广场有限公司（以下简称：泉州新华都公司）物权保护纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泉州新华都公司汉唐店上诉请求：撤销原判，改判驳回汉唐天下业委会的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对泉州新华都公司汉唐店于2017年2月10日、2月20日两次提交的在营业时间内拍摄的照片没有组织质证，程序违法。该照片证实在正常营业时间内，店面后门处于关闭状态，也没有在诉争的通道上放置任何物品，更没有妨碍小区居民通行。根据《民事诉讼法》第六十八条及相关司法解释规定，一审法院没有再次确定举证期限，没有送达证据、组织质证，程序显然违法。二、一审法院未按《民事诉讼法》第八十条规定通知当事人，就到现场拍照、录制视频，勘验现场程序不合法，由此取得的照片及视频不能作为定案的证据。三、原审判决认定泉州新华都公司汉唐店占用通道及绿地，超出了合理使用的范畴，缺乏事实及证据支持，属于认定事实错误。通道及绿地属于全体业主共有，全体业主均可使用，泉州新华都公司汉唐店是汉唐天下的合法租户，是合法的物业使用权人，对小区建筑区划内的共有部分享有共同管理和共同使用的权利；与业主签订的《租赁合同》约定出租方应当提供不少于200平方米的收货区，由于租赁的四间店面后门朝向小区，紧挨小区内的一条通道，泉州新华都公司汉唐店在通道进行短暂的、临时的中转货物属于合理使用。泉州新华都公司汉唐店使用小区通道及绿地并未妨碍其他业主的通行及使用，不构成侵权。泉州新华都公司汉唐店的经营行为是持续的、不断变化的，在通道临时卸货、周转货物，都属于短暂的、非持续性的行为，卸货后即将通道恢复原状，汉唐天下业委会一审提供的证据仅为照片，对照片真实性有异议，照片体现的是一时的、静态的现象，并不能证明侵权行为的存在。泉州新华都公司汉唐店并没有在通道上停放电动车，小区居民乱停放电动车的现象由来已久，到现在都没有解决。原审判决程序违法，认定事实错误。汉唐天下业委会辩称，本案侵权行为系泉州新华都公司汉唐店实施，其补充提供的照片不具有证明力，不排除在起诉后自行搬离堆放物品，暂时性停止侵权后进行拍照，无法客观反映侵权事实；其占用通道及绿地的事实清楚，已明显构成侵权，其无权依据其与业主签订的租赁合同占用小区通道及绿地，其占用小区通道及绿地系持续、长期行为。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。泉州新华都公司未作陈述。汉唐天下业委会向一审法院起诉请求：1.泉州新华都公司汉唐店、泉州新华都公司立即排除妨害，清空占用的泉州市丰泽区汉唐天下小区绿地及道路；2.泉州新华都公司汉唐店、泉州新华都公司立即按照同地段同类房屋租金标准向汉唐天下业委会支付自2011年5月起至排除妨害之日止占用泉州市丰泽区汉唐天下小区绿地及道路期间的损害赔偿金。一审法院认定事实：址在丰泽区××北路东门头汉唐天下金钻楼的A9、B1的店面系黄国强所有。址在丰泽区××北路东门头汉唐天下金钻楼A10、B2的店面系黄国进所有。址在丰泽区××北路东门头汉唐天下金钻楼A11、B3、A12、B5的店面系黄致明所有。黄国强、黄国进、黄致明就上述A9-12的店面同意出租给泉州新华都公司，并共同委托黄黎芬处理租赁事宜。黄黎芬与泉州新华都公司、泉州奇龙物流有限公司于2009年12月11日签订《泉州汉唐店租赁合同》一份，约定黄国强、黄国进、黄致明将上述A9-A12店面出租给泉州新华都公司使用，面积为730平方米，地面一层390.72平方米，地面二层341.28平方米，租赁期限为12年3个月，自2010年1月6日起至2022年4月5日止，泉州奇龙物流有限公司保证黄国强、黄国进、黄致明完全遵守合同所有约定，并对黄国强、黄国进、黄致明的行为承担连带责任。2014年12月29日，黄国强、黄国进、黄致明与泉州新华都公司、泉州奇龙物流有限公司签订《泉州汉唐店租赁合同合同主体变更协议》，明确2009年12月11日签订《泉州汉唐店租赁合同》的出租方为黄国强、黄国进、黄致明（其中租赁面积为黄国强99.32平方米、黄国进96.04平方米、黄致明195.36平方米）。案涉店面位于泉州汉唐天下小区，该小区于2013年12月31日成立业主委员会。泉州市丰泽区住建局于2014年3月6日出具了泉州市丰泽区汉唐天下小区业主委员会的业主委员会备案证明。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。汉唐天下业委会系经住建部门备案登记的合格主体，有权就本案所诉汉唐天下小区内侵占通道等损害他人合法权益的行为提起诉讼，系本案的适格原告。泉州新华都公司系汉唐天下小区金钻楼A9-A12、B1-B3、B5店面的承租人，泉州新华都公司承租上述店面后将店面交由泉州新华都公司汉唐店使用，泉州新华都公司汉唐店系上述店面的合法使用人。汉唐天下业委会提供的证据体现，案涉B1-B3、B5店面与小区绿化间隔有一通道，店面上方搭盖有雨棚，雨棚下堆放有木质货架、木质搁板、塑料货框、塑料购物篮、人力叉车、纸箱纸皮等装卸货工具，通道对面的绿化带上堆放了塑料筐、推车、购物车等物品，绿化带上的桌面上摆放有盆、水杯等器皿，绿化带地面脏乱，已超出了泉州新华都公司汉唐店、泉州新华都公司主张的合理使用的范畴。汉唐天下业委会主张泉州新华都公司汉唐店占用该通道及绿化带进行收发货及员工休息之用，有上述证据证实，予以认定。在本案审理过程中，2016年6月份，案涉店面、通道与小区绿化间加盖了围墙，后该围墙拆除改造成更为美观的栏杆。2016年8月份，案涉店面的雨棚因社区环卫整改要求被拆除。但直至本案审理终结前，泉州新华都公司汉唐店仍存在占用通道停放车辆、货框、塑料泡沫箱、推车等情况。汉唐天下业委会请求泉州新华都公司汉唐店排除妨害，清空占用的泉州市丰泽区汉唐天下小区道路，有事实与法律依据，予以支持。汉唐天下业委会提供的照片可以证明至少于2014年7月18日即出现占用案涉通道及绿化的情形，汉唐天下业委会主张泉州新华都公司汉唐店的行为损害了小区其他业主的合法权益，并请求泉州新华都公司汉唐店支付占用绿地及通道期间的损失，有事实与法律依据，对2016年6月份围墙建造之前的损失，酌定按每月约1500元计算，以上共计35250元。案涉绿化带与通道被围墙或栏杆隔开后，泉州新华都公司汉唐店未再占用案涉绿化带仅占用案涉通道，故自2016年7月1日起损失酌定以每月350元计算。泉州新华都公司承租上述店面后将店面交由泉州新华都公司汉唐店使用，其作为承租人未严格规范使用人泉州新华都公司汉唐店的行为，侵害了小区其他业主的合法权益，根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定，应与泉州新华都公司汉唐店承担连带赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条规定，判决：一、泉州新华都购物广场有限公司汉唐店于本判决生效之日立即排除妨害，清空占用的泉州市丰泽区汉唐天下小区通道上的物品；二、泉州新华都购物广场有限公司汉唐店于本判决生效之日起十日内赔偿泉州市丰泽区汉唐天下小区业主委员会损失35250元，并以每月350元的标准支付自2016年7月1日起至实际清空占用通道之日止的损失；三、泉州新华都购物广场有限公司应对泉州新华都购物广场有限公司汉唐店上述第一项、第二项义务承担连带责任；四、驳回泉州市丰泽区汉唐天下小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由泉州市丰泽区汉唐天下小区业主委员会负担3136元，由泉州新华都购物广场有限公司汉唐店、泉州新华都购物广场有限公司负担764元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院根据双方当事人的申请，虽然在未通知当事人的情况下进行现场拍照、摄像勘验，但能体现勘验时的现场情况，且泉州新华都公司汉唐店对一审法院现场所拍照片的视频截图的真实性并无异议，仅是辩称下午营业时间，临时短暂货物周转。故该证据仍可作为认定案件事实的依据。汉唐天下业委会一、二审中提供的照片体现泉州新华都公司汉唐店于2014年7月18日即出现占用案涉通道及绿化的情形；泉州新华都公司汉唐店一、二审提供的照片虽体现未占用小区通道和绿地，但其自认有在通道临时卸货、周转货物，虽辩称系短暂的、非持续性的行为，但对其该主张并未能举证，而根据一审法院对现场的勘验，不排除泉州新华都公司汉唐店一、二审提供的照片系在清理完占用通道及绿化物品后拍照的情形。因此，对泉州新华都公司汉唐店一、二审提供的照片均不予采信。一审判决查明的事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据汉唐天下业委会提供的照片及一审法院对现场的勘验，足以认定泉州新华都公司汉唐店于2014年7月18日起即出现占用案涉通道及绿化的情形，泉州新华都公司汉唐店的行为损害了小区其他业主的合法权益，原审判决对2016年6月份围墙建造之前的损失，酌定按每月约1500元计算共计35250元，及案涉绿化带与通道被围墙或栏杆隔开后，自2016年7月1日起损失酌定以每月350元计算，并无不当。泉州新华都公司汉唐店关于使用小区通道及绿地并未妨碍其他业主的通行及使用，不构成侵权的主张，证据不足，不予采纳。综上所述，泉州新华都公司汉唐店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费764元，由泉州新华都购物广场有限公司汉唐店负担。本判决为终审判决。审判长  林海峰审判员  戴 强审判员  黄有志二〇一七年九月二十七日书记员  王佳森速录员  苏水福附：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。