重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终5511号上诉人（原审被告）：杨春，男，1975年3月11日出生，汉族，住重庆市长寿区，委托诉讼代理人：陈淑惠（被告杨春母亲），户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：白自强，重庆索隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市长寿区新渝香山美地小区业主委员会，住所地重庆市长寿区凤城街道香山美地小区8幢3单元负一楼。负责人：吴长明，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：熊敏强，重庆长晟律师事务所律师。上诉人杨春因与被上诉人重庆市长寿区新渝香山美地小区业主委员会（以下简称香山美地业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2016）渝0115民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月29日公开对本案进行了询问。杨春的委托诉讼代理人陈淑惠、白自强，香山美地业委会的委托诉讼代理人熊敏强到庭参加了询问。本案现已审理终结。杨春上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回香山美地业委会的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由香山美地业委会承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清，判决有失公正。杨春在收到业委会停业通知后就停止了经营，该房屋被物管公司强制收回锁门至今，所以杨春根本没有一直占有使用房屋。杨春租用房屋后，物管公司认为租金过低，采取种种方式阻挠杨春正常经营，且多次要求收回门面。杨春于2014年1月13日收到香山美地业委会出具的《情况说明》，通知杨春从即日起停止营业交还房屋，杨春据此从2014年1月13日起便不再占用该房屋，也不应承担之后所产生的租金及物管、水电等费用。2015年12月14日杨春没有收到香山美地业委会发出的催收租金的《告知函》。一审认定2014年7月18日香山美地业委会第一届成员苟洪明将业委会印章交由长寿区凤城街道办事处桃花社居民委员会代管，与事实不符，没有相关证据予以证实。二、香山美地业委会起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求应当全部驳回。杨春实际欠付香山美地业委会租金为2013年9月1日至2014年1月13日，根据合同约定，杨春应当在2013年8月1日前付清。香山美地业委会知道或应当知道其权利收到侵犯的时间应是2013年8月1日，但在2015年12月份才向杨春发函催告，已超过诉讼时效。三、杨春坚持认为香山美地业委会成立不合法，其根本没有原告的诉讼主体资格。香山美地业委会第一届成员辞职后，作为主管部门的长寿区凤城街道办事处行政不作为，在长达近两年的时间里不履行职责，放任物管公司操纵业委会人选，业委会成员选举程序严重违法。长寿区法院于2016年5月6日作出生效判决，撤销了长寿区凤城街道办事处于2015年10月13日作出的《公示》，则第二届业主委员会的选举结果就不能生效。四、香山美地业委会第一届五名全体成员以业委会名义向杨春送达的《情况说明》是合法有效的，五名成员均签字，构成表见代理，已经产生使双方《门面租赁合同》解除的法律后果。上述五位业委会成员提交辞职报告后第三天，杨春就收到了由该五人签字并以业委会名义作出的《情况说明》，杨春当时不知道五位成员已经辞职，有理由相信其有代理权。五、一审法院审判程序违法，明显超期审判。香山美地业委会辩称：请求驳回上诉，维持原判。香山美地业委会向一审法院起诉请求：1.要求判令杨春支付所欠租金210614元；2.要求判令杨春支付违约金63190.20元。事实和理由：香山美地业委会与杨春双方于2013年3月19日签订《门面租赁合同》，约定香山美地业委会将位于重庆市××区桃花大道69号香山美地2号楼二单元负一楼、负二楼的房屋租赁给杨春使用，每月租金为6794元，支付方式为提前三十日将下季度租金交付给香山美地业委会指定账户，并约定如杨春未经香山美地业委会同意逾期支付租金，香山美地业委会有权要求杨春按当年租金的200%支付违约金。合同签订后，香山美地业委会将涉案房屋交付给杨春使用，杨春仅支付了前两个季度的租金，就再也没有支付过租金，经香山美地业委会多次催收仍未支付。一审法院认定事实：2013年3月19日，香山美地业委会（甲方）与杨春（乙方）签订《门面租赁合同》，约定将新渝香山美地小区业主共有的位于重庆市××区凤城街道桃花大道69号香山美地2号楼二单元负一楼、负二楼物业用房（面积共计377.49㎡）租赁给杨春使用，租赁期限为5年，自2013年3月1日至2018年3月1日止。涉案房屋的月租金为6794元，提前三十日将下季度租金交付至香山美地业委会指定账户，如杨春未经香山美地业委会同意逾期支付租金，香山美地业委会有权要求杨春按每年租金的200%支付违约金。合同签订后，香山美地业委会将涉案房屋交付给杨春，后杨春一直占有使用该房屋。杨春支付了2013年3月1日至2013年8月31日期间的租金，后再未支付租金。2014年1月10日，香山美地业委会业委会成员郑金荣、吴其全、苟洪明、周兴文、沈波平共同向重庆市××区凤城街道办事处递交《辞职报告》，提出辞职。2014年7月18日，香山美地业委会成员苟洪明将业委会印章交由重庆市××区凤城街道办事处桃花社区居民委员会进行代管。2014年11月13日，原香山美地业主委员会成员郑金荣、吴其权、苟洪明、周学文、沈波平以香山美地业主委员会的名义向杨春出具情况说明，载明：“……重庆辛城物业管理有限公司2013年9月《关于香山美地物业挂了用房及社区房处理意见的精神，物业服务用房属于全体业主共有，用作物业管理活动，业主服务企业，业主委员会不得擅自改变其用处，通知你即日起停止营业，将物业服务用房归还给辛城物业公司。”该情况说明未加盖香山美地业主委员会印章。2015年10月27日，香山美地业委会成立。2015年11月12日，重庆市××区凤城街道办事处对香山美地业委会进行了备案。2015年12月14日，香山美地业委会向杨春邮寄了催收租金的《告知函》。2016年3月26日，香山美地业委会主持召开业主大会，就是否同意并追认原业委会于2013年3月19日与杨春签订的《门面租赁合同》、是否同意新一届业主委员会代表其参加诉讼和收取房屋租金等事宜进行了讨论征求意见。共1018户（专有面积共计91306.81㎡）业主在征求意见情况表上签字，同意并追认原业委会于2013年3月19日与杨春签订的《门面租赁合同》。共1020户（专有面积共计91476.90㎡）业主在征求意见情况表上签字，同意由香山美地业委会代表其参加诉讼和收取房屋租金。一审另查明，新渝香山美地小区共有业主1525户（其中1幢业主264户，2幢234户，3幢262户，4幢255户，5幢225户，6幢68户，7幢89户，8幢132户），房屋建筑总面积137890.60㎡（其中1幢房屋建筑面积共计20748.51㎡，2幢房屋建筑面积共计25716.72㎡，3幢房屋建筑面积共计20815.14㎡，4幢房屋建筑面积共计20259.28㎡，5幢房屋建筑面积共计20889.07㎡，6幢房屋建筑面积共计7950.29㎡，7幢房屋建筑面积共计8636.77㎡，8幢房屋建筑面积共计12874.82㎡）。一审法院认为，关于香山美地业委会是否本案适格原告的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”香山美地业委会系在重庆市××区凤城街道办事处的指导下由全体业主公开选举产生，且已取得长寿凤城办备[2015]第3号备案证明，具有合法性。杨春虽认为香山美地业委会成立不合法，但未向该院提交充分证据予以证明，故该院对杨春诉称香山美地业委会不是合法成立的主体的意见不予采信。本案中，香山美地业委会起诉请求杨春继续履行《门面租赁合同》，并由杨春支付租金及违约金，理由在于该租赁关系的标的物为全体业主共有的物业管理用房。从该诉讼请求的理由来看，所涉事项属于有关全体业主共有的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意来加以决定。现香山美地业委会主持召开了业主大会，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意授权其代表全体业主作为原告参加诉讼，故香山美地业委会是本案适格原告。关于杨春是否应当向香山美地业委会支付租金的问题。香山美地业委会（第一届）与杨春签订的《门面租赁合同》，新渝香山美地小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主对该合同进行了追认，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。现杨春一直占有使用涉案房屋，应当按照合同的约定每季度提前30日支付下季度租金，杨春仅支付了2013年3月1日至2013年8月31日期间的租金，之后再未支付租金，香山美地业委会要求杨春支付2013年9月1日至2016年3月31日期间的租金210614元（6794元/月×31个月），符合法律的规定及合同的约定，该院予以支持。杨春未经香山美地业委会同意逾期支付租金，按照双方在《门面租赁合同》中的约定，香山美地业委会有权要求杨春支付违约金。杨春认为香山美地业委会要求按欠付租金的30%支付违约金的标准过高，要求调整，香山美地业委会亦同意违约金调整为从每季度租金逾期之日起以该季度欠付租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，故该院依法对违约金予以调整，杨春应从每季度租金逾期之日起以该季度欠付租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%向香山美地业委会支付违约金。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百第一十四条规定，判决如下：一、限杨春于本判决生效后7日内向香山美地业委会重庆市××区新渝香山美地小区业主委员会支付2013年9月1日至2016年3月31日期间的房屋租金210614元及违约金（分别从2013年8月2日起以20382元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止；从2013年11月2日起以20382元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止；从2014年1月30日起以20382元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止；从2014年5月1日起以20382元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止；从2014年8月2日起以20382元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止；从2014年11月2日起以20382元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止；从2015年1月30日起以20382元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止；从2015年5月1日起以20382元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止；从2015年8月2日起以20382元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止；从2015年11月2日起以20382元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止；从2016年1月31日起以6794元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止）；二、驳回重庆市××区新渝香山美地小区业主委员会的其余诉讼请求。一审案件受理费5408元，由杨春负担（限杨春在本判决生效后7日内向该院交纳）。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，香山美地业委会系在重庆市××区凤城街道办事处的指导下由全体业主公开选举产生，且已取得长寿凤城办备[2015]第3号备案证明，具有合法性，故对于杨春关于香山美地业委会不具备主体资格的上诉意见不予采纳。杨春与香山美地业委会签订的《门面租赁合同》是双方的真实意思表示，且经过该小区占建筑面积过半和总人数过半的业主予以追认，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。香山美地业委会在合同签订后履行了向杨春交付房屋的义务，杨春亦应当按照合同约定向香山美地业委会支付租金。杨春未按照合同约定支付租金，应当按照合同约定承担违约金。杨春关于双方合同已经解除的抗辩，从本案查明事实来看，香山美地业委会第一届业委会五名成员虽然以香山美地业委会名义向杨春发出《情况说明》，要求杨春搬出房屋。但该《情况说明》上只有五名成员的签字，并没有加盖香山美地业委会的印章，明显不符合业委会文件的通常形式要件，且未有合理的解释，故本院难以依据该份证据认定香山美地业委会已通知杨春解除合同。此外，在收到《情况说明》后，杨春亦未提供证据证明其已将房屋交还香山美地业委会，故杨春此项抗辩理由不能成立。杨春认为其所租房屋已经被该小区物管公司强行收回，但并未提供证据予以证明，本院难以认定。由于杨春未提供充分证据证明双方合同已提前解除，其关于香山美地业委会诉讼请求已过诉讼时效的抗辩亦不能成立。一审法院按照双方合同约定判决杨春向香山美地业委会支付租金及违约金，并无不当。综上，杨春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5408元，由杨春负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫信良审 判 员  郑 泽代理审判员  伏虹瑾二〇一七年九月十三日书 记 员  唐 欢