云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初5632号原告：曾某，女，汉族，1983年8月1日出生，住云南省昆明市盘龙区，个体户。委托诉讼代理人：陈园园，系云南云典律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘强（与原告曾曾某系夫妻关系），男，汉族，1982年12月3日出生，住址，云南省公路路政管理总队职工，特别授权代理。被告：郭某某，男，汉族，1977年9月9日出生，户籍地：河南省宝丰县，现住址：云南省昆明市官渡区。原告曾曾某诉被告郭某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于二0一七年七月十八日受理后，依法组成合议庭，于二0一七年八月二十三日公开开庭进行了审理。原告曾曾某的委托诉讼代理人陈园园和刘强，被告郭某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2015年12月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：“被告将坐落于昆明市盘龙区某某街某某栋某某号房屋出租给原告，租赁期限五年，租金为每月人民币7000元，房屋押金人民币5000元。”2016年6月16日，双方对租赁房屋续签《房屋租赁合同》一份，约定：“租赁期限自2016年7月1日至2017年12月31日止，租金为每月人民币5000元。租金每半年支付一次，逾期15日视为违约，租金到期前30天交纳下期房租。房屋押金人民币5000元。”2015年12月28日，原告向被告支付的房屋押金人民币5000元充抵为本次租赁合同的房屋押金。原告承租房屋后用来经营彩票代售点，并按期向被告支付租金。但自2017年7月初开始，租赁房屋楼体外墙磁砖便频繁脱落。小区物管担心坠落的磁砖会砸伤过路行人，遂将租赁房屋外围全部用警戒带围了起来，并设有“墙砖脱落请绕行、危险”等警示标语。现原告及顾客根本不敢进出彩票代售点，否则随时可能会被高处坠落的磁砖砸伤。租赁物现已严重危及到原告和顾客的人身安全，另原告租赁房屋对外经营的目的也已无法实现。后原告多次与被告协商解除租赁合同事宜，但被告均置之不理。现原告已于2017年7月18日搬离承租商铺，并将商铺交还给被告。故为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼：1、请求判令解除原、被告双方于2016年6月16日签订的《房屋租赁合同》，并由被告退还原告2017年7月19日至2017年12月31日止，五个月零十三天的房屋租金人民币27096.8元及房屋押金人民币5000元，共计人民币32096.8元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告答辩称：一、被答辩人要求依法判令解除双方于2016年6月16日签订的《房屋租赁合同》，并由答辩人退还其2017年7月19日至2017年12月31日止的房屋租金人民币27096.8元及押金人民币5000元，共计人民币32096.8元的诉请无事实和法律依据。首先，2015年12月28日双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订了五年期房屋租赁合同，该合同依法成立并生效，我方本着诚实信用原则全面、适当履行了自己的合同义务；该合同期限是应曾曾某要求签订的5年期限。曾曾某在前述5年期合同未履行完毕的情况下，由于其自身经营不善日益亏损三番两次要求缩减租期、降低租金，否则将与我方解除合同并且寻找社会人员扰乱该商铺对其他人出租，我方本着公平、诚信原则与之签订了该合同，在此期间曾曾某一再拖延支付租金。其在诉状中声称“按期向被告支付租金”显然与实际情况不符，每一次均是在我方的催告之下才支付租金，并且我方对这种拖延支付租金的行为都一再容忍。其次，2017年7月13日昆明某某小区外墙砖脱落事件发生的第一时间，我方协调物业公司对外墙脱落点进行修复并每天用高倍望远镜观察脱落点有无隐患。7月15日原告以此为由向我方发送微信陈述：“现慎重向你提出，我方不再续租”，我方在收到该信息同时即默认待该合同履行期限届至双方不再续约（至2017年12月31日止）。在此期间（7月13日至7月18日），我方多次积极奔走于物业公司和涉案商铺之间，随同保安现场查勘外墙脱落点对涉案商铺的影响，要求保安24小时派人巡逻，避免外墙脱落伤及无辜。于7月18日物业在确认无安全隐患情况下撤除了围挡彩旗，及时保证了原告及顾客的人身安全。但是，就在围挡彩旗撤除的同一天，原告却擅自搬离该商铺，并短信告知：“该房屋已严重危及到本人及顾客的人身安全，在此期间您均置之不理”。其所谓我方“均置之不理”显然与事实严重不符；其声称“严重危及到本人及顾客的人身安全”显然与案外第三人某某某物业管理有限公司某某物业服务中心出具的《关于商铺某某前外墙脱落维修处理情况说明》严重背离。最后，原告将其经营过程中的商业风险和亏损转嫁到我方头上。在其看中该商铺对面即将有房管局大厦落成，其有可观经济利益前提下与我方签订五年期租赁合同且不允许我方涨租金；在前述合同仅履行半年情况下便要求变更原合同，变更合同过程中曾有五年期限变更至一年期限直至一年半期限，按照交易惯例，商铺租赁一般按年承租，我方一再迁就原告，在其拖延支付租金时亦再三容忍。可以说，我方是本着最大诚信的原则保障原告利益。在发生外墙脱落事件我方第一时间便联系物管处置此事以保障原告利益，原告却恶意解约，我方一再履行再交涉义务和容忍义务均是为了本着诚信原则全面履行合同义务保障原告作为租户的利益。二、因被答辩人擅自毁约对我方造成的损失及其赔偿。首先，曾曾某在租赁合同未履行完毕情况下擅自撤离承租商铺时未对商铺恢复原状导致该商铺价值减损，因此而致我方损失。其次，按照交易惯例，商铺租赁一般按年承租，且解除合同应当遵循惯例于年底协商解决，而原告单方面擅自毁约导致该商铺无法在年中租与他人，对此部分损失原告应予赔偿。原告在租赁合同未履行完毕情况下单方面毁约而导致该商铺无法出租之虞及其对我方造成的损失应当抵扣其下半年租金及押金共计人民币32096.8元。如此方能赔偿我方的损失，且与《房屋租赁合同》第9条第3款之规定相符。再次，原告在未通知我方情况下擅自在涉案商铺门面橱窗张贴通告，严重影响该商铺于合同到期后对其他商户出租，其所附平面示意图及联系电话容易误导消费者，且会影响其他有意承租该商铺的租户的商业利益。最后，承租人占有、使用、收益租赁物，系租赁的特征所在：原告的所为属于实际承租商铺的行为，且事实上仍为占有、使用我方商铺的性质，作为承租人的原告仍能直接占有、使用、收益租赁物，对此原告应按照合同约定支付房屋占有使用费自2017年7月19日至其彻底清除此类通告时止。另外，因原告承租该商铺所产生的物管费、水费、电费等尚未结清的费用亦应由其一并承担。3、本案诉讼费应由被答辩人曾曾某承担。综上所述，被答辩人在前期拖延租金、中途一再变更合同期限情况下我方本着容忍克制的态度最大限度履行合同，之后在其擅自毁约的情况下又让我方承担因此所遭受的损失对我方显失公平。同时其行为亦有违民法诚实信用原则。《合同法》第6条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚信原则的法律本质是一项基本的法律义务与基本原则，是当事人之间及其与社会之间互利合作的利益调节器，只有本着对自己与合作方共同意志的诚信，不自欺，不欺人，诚信履行合同约定才是尽到了自己的义务。而本案原告诉讼请求所依据的事实与实际情况明显不符，于法无据，不应得到支持，恳请审判长以事实为依据、以法律为准绳依法驳回原告诉讼请求。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：《房屋租赁合同》，欲证明2016年6月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：“被告将坐落于昆明市盘龙区某某街某栋某某号房屋出租给原告，租赁期限自2016年7月1日至2017年12月31日止，租金为每月人民币5000元。租金每半年支付一次，逾期15日视为违约，租金到期前30天交纳下期房租。房屋押金人民币5000元。”。第二组证据：收条、结婚证，欲证明原告为承租上述房屋，向被告交纳房屋租金人民币5000元。第三组证据：收条，欲证明2017年6月12日，原告向被告交纳2017年7月1日至2017年12月30日，六个月房租人民币30000元。第四组证据：照片，欲证明自2017年7月初开始，租赁房屋楼体外墙磁砖便频繁脱落。小区物管担心坠落的磁砖会砸伤过路行人，遂将租赁房屋外围全部用警戒带围了起来，并设有“墙砖脱落请绕行、危险”等警示标语。现原告及顾客根本不敢进出彩票代售点，否则随时可能会被高处坠落的磁砖砸伤。租赁物现已严重危及到原告和顾客的人身安全，另原告租赁房屋对外经营的目的也已无法实现。第五组证据：短信截屏，欲证明原告多次与被告协商解除租赁合同事宜，但被告均置之不理。第六组证据：视频、照片、短信截屏，欲证明原告已于2017年7月18日搬离承租商铺，并将商铺交还给被告。第七组证据：照片，证明截止到2017年8月22日，某某小区物管没有对该小区建筑外墙磁砖脱落的情况，采用任何修复、弥补措施，之前磁砖脱落部位仍然没有粘贴新的磁砖，并且脱落面积还在持续扩大。第八组证据：照片，欲证明被告已在某某栋某某号商铺大门上，张贴公告，对外出租该商铺。被告以其行为表明，同意解除《房屋租赁合同》。经质证：被告对原告提交的第一、二、三组证据三性、证明内容认可；对第四组证据真实性认可，但原告称“顾客不敢去购买彩票”的内容不认可；对第五组证据不认可；对第六组证据认可原告已经搬离商铺，但她没有将房屋交还给我，而是交给物业；对第七组证据不认可，物管已经采取修补措施；对第八组证据认可，广告是我粘贴的，因为原告搬离房屋视为违约，终止合同，我有权利再出租房屋。被告为证明其答辩主张，向法庭提交下列证据：第一组证据：《房屋租赁合同》1（租期自2016年1月1日至2020年12月31日止），证明双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订了五年期房屋租赁合同，该合同依法成立并生效，我方本着诚实信用原则全面、适当履行了自己的合同义务；该合同期限是应原告要求签订的5年期限，而非原告罔顾事实认为的“租赁期限为5个月”。第二组证据：《房屋租赁合同》2（租期自2016年7月1日至2017年12月31日止），证明原告在前述5年期合同未履行完毕的情况下，由于其自身经营不善且日益亏损一再要求缩减租期、降低租金，否则将与我方解除合同并且将寻找社会人员扰乱该商铺对其他人出租，我方本着公平、诚信原则与之签订了该合同，在此期间原告一再拖延支付租金。第三组证据：手机通话记录截屏，证明：1、原告拖延支付租金：原告应提前30天于2016年5月底前支付2016年7月1日至2016年12月31日的房租，期间我方多次口头通知对方，并且我方在2016年6月12日两次电话催告；2、在原告已经违反了《房屋租赁合同》第三条“在租金到期前30天向我方缴纳下期租金”约定的情况下，我方依旧本着诚信原则提供适租义务。第四组证据：手机短信截屏，证明：1、原告应提前30日于2016年11月底前支付2017年1月1日至2017年6月30日房租，期间我方多次口头通知对方，并且我方在2016年12月9日17:45分短信催告原告“明天房租收不到按原告方自动毁约处理”；2、在原告方已经违反了《房屋租赁合同》第3条“在租金到期前30天向我方缴纳下期租金”约定的情况下，我方依旧本着诚信原则提供适租义务。第五组证据：昆明某某小区外墙砖脱落修复记录，证明在2017年7月13日发现某某小区外墙砖脱落的第一时间，我方协调物业公司对外墙脱落点进行修复并每天用望远镜观察脱落点有无隐患，确定无隐患后撤除了围挡彩旗，及时保证了原告及顾客的人身安全。第六组证据：关于商铺某某前外墙脱落维修处理情况说明，证明：1、我方及时协调物业维修、排除安全隐患，足以证明我方全面、适当履行自己义务。2、正常情况下，外墙砖脱落后会落在商铺上方大平台处，不足以影响商铺正常经营；3、应原告要求，我方协调物业公司于2017年7月14日将围挡彩旗撤远，2017年7月18日将围挡彩旗撤除，且2017年7月13日物管围挡彩旗是在几棵树间，并没有妨碍顾客出入彩票代售点；4、彩旗撤除后，陆续有市民能够自由出入商铺、广场，根本不担心会有高空坠物，与原告所述“租赁物现已严重危害到原告和顾客人身安全”、“原告对外经营目的无法实现”不相符；5、原告使用承租商铺经营彩票代售点造成亏损的商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同成立基础的客观情况的变化并没有达到异常的程度，不足以达到要求解除合同的地步。第七组证据：手机通话记录截屏，证明：1、应原告要求，我方第一时间联系物管协调全面排除安全隐患、排除危险以保障租户权益；2、原告要求解约合同实际上是因其收益亏损而恶意解约；3、原告将其经营过程中的商业风险和亏损转嫁到我方头上。第八组证据：某某商铺现状照片，证明：1.原告在租赁合同未履行完毕情况下擅自撤离承租商铺时未对商铺恢复原状，导致该商铺价值减损，因此而致我方损失；2.按照交易惯例，商铺租赁一般按年承租，且解除合同应当遵循惯例于年底协商解决，而原告单方面擅自毁约导致该商铺无法在年中租与他人，对此部分损失原告应予赔偿；3.原告在租赁合同未履行完毕情况下单方面毁约而导致该商铺无法出租之虞及其对我方造成的损失应当抵扣其下半年租金及押金共计人民币32096.8元。如此方能赔偿我方的损失。第九组证据：彩票代售点搬迁通告照片，证明：1.原告在租赁合同未履行完毕情况下擅自撤离承租商铺时在该商铺玻璃橱窗上到处张贴“本店已搬迁到某某桥某某旁，某某路某某号（附平面示意图）。联系电话：137××******”。对此，原告在未通知我方情况下擅自在我方门面橱窗张贴此类通告，严重影响该商铺于合同到期后对其他商户出租，其所附平面示意图及联系电话容易误导消费者，且会影响其他有意承租该商铺的租户的商业利益；2.承租人占有、使用、收益租赁物，系租赁的特征所在：原告的所为属于实际承租商铺的行为，且事实上仍为占有、使用我方商铺的性质，作为承租人的原告仍能直接占有、使用、收益租赁物，对此原告应按照合同约定支付房屋占有使用费自2017年7月19日至其彻底清除此类通告时止。经质证，原告对被告提交的第一、二组证据三性认可，但证明内容不认可。第三、四、五、六、七组证据三性、证明内容均不认可。第八组第一张关于商铺外观照片真实性认可，其他照片真实性不予认可。第九组证据三性认可，证明内容不认可。本院认为：原、被告提交的证据均具有真实性，但能否证明原、被告的主张，需综合原、被告的庭审陈述综合评判。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2015年12月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：“被告将坐落于昆明市盘龙区某某街某栋某某号房屋出租给原告，租赁期限五年，租金为每月人民币7000元，房屋押金人民币5000元。”2016年6月16日，双方对租赁房屋续签《房屋租赁合同》一份，约定：“租赁期限自2016年7月1日至2017年12月31日止，租金为每月人民币5000元。租金每半年支付一次，逾期15日视为违约，租金到期前30天交纳下期房租。房屋押金人民币5000元。”2015年12月28日，原告向被告支付的房屋押金人民币5000元充抵为本次租赁合同的房屋押金。原告承租房屋后用来经营彩票代售点，并按期向被告支付租金。自2017年7月初开始，租赁房屋楼体外墙磁砖便频繁脱落。小区物管担心坠落的磁砖会砸伤过路行人，遂将租赁房屋外围全部用警戒带围了起来，并设有“墙砖脱落请绕行、危险”等警示标语。原告认为顾客根本不敢进出彩票代售点，否则随时可能会被高处坠落的磁砖砸伤，租赁物现已严重危及到原告和顾客的人身安全，导致原告租赁房屋对外经营的目的已无法实现。故原告短信通知被告后，已于2017年7月18日搬离承租商铺，并将商铺钥匙交给物管。现诉至法院主张其诉请中的权利。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以解除合同。本案中，原、被告双方在平等自愿的基础上于2015年12月28日及2016年6月16日签订了《房屋租赁合同》，被告据此将其位于昆明市盘龙区某某街某栋某某号房屋出租给原告使用，原告用于经营彩票。2017年7月，租赁房屋楼体外墙磁砖便频繁脱落。小区物管担心坠落的磁砖会砸伤过路行人，遂将租赁房屋外围全部用警戒带围了起来，并设有“墙砖脱落请绕行、危险”等警示标语。首先，该事实已危及承租人的安全和健康，承租人可以随时解除合同；其次，原告使用租赁物经营彩票，因为顾客不敢进出租赁商铺购买彩票，导致原告的经营目的不能实现，合同目的已经不能实现，合同符合法定的解除条件。故原告诉请解除合同的主张于法有据，本院予以支持。关于被告答辩称物管已经处理租赁房屋楼体外墙磁砖脱落，不存在安全隐患的主张无充分证据证实物管的处理已见成效，房屋外墙瓷砖已不会再脱落，安全隐患已完全排除，本院不予采纳。关于原告要求被告返还租金及房屋押金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告按照双方的合同约定履行了交付房租和押金的义务，虽然租赁合同中约定，若原告中途退房或因原告责任终止合同，押金不退。但现因租赁房屋楼体外墙磁砖频繁脱落，危及其人身安全和健康、导致其不能实现合同目的等不可抗力原因解除合同，其并不存在违约的情况，故其诉请要求被告退还未到期的租金和房屋押金的诉请于法有据，本院予以支持。关于返还租金的金额应当自原告搬离租赁房屋之日起算至双方约定的房屋租赁期届满之日止，即自2017年7月19日至2017年12月31日止，五个月零十三天的租金，合计5个月×5000元＋5000元÷31天×13天＝27096.8元。关于被告提出让原告缴清水电费及物管费并恢复房屋原状的的答辩主张，原告庭审中明确表示其愿意承担承租期的水电费和物管费，但因双方未到相关部门结算，无具体明确的金额，本案不予处理。综上，原告曾曾某的全部诉请本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告曾曾某与被告郭某某于2016年6月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告郭某某于本判决生效之日起十日内向原告曾曾某退还租金人民币27096.8元以及租赁商铺押金人民币5000元，两项合计人民币32096.8元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币602元由被告郭某某承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  李克昌人民陪审员  曹云瑞二〇一七年九月二十一日书 记 员  赵路娟