.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终1200号上诉人（原审原告）：吴玉华，女，1955年4月21日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：黄晓宁，海南琼亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚临海达置业有限公司，住所地海南省三亚市新风路创业大厦****。法定代表人：陈衍翼，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林非，海南邦威律师事务所律师。上诉人吴玉华因与被上诉人三亚临海达置业有限公司（以下简称临海达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴玉华的委托诉讼代理人黄晓宁，被上诉人临海达公司的委托诉讼代理人林非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴玉华上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判临海达公司支付吴玉华逾期办证违约金36726元（违约金从2012年11月21日计算至2017年1月9日止）；2.本案一审、二审诉讼费用由临海达公司承担。事实与理由：一审判决认定吴玉华的诉求已超过两年诉讼时效有误。（一）吴玉华与临海达公司所签《商品房买卖合同》第十五条约定："出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按已付房价款的万分之零点五支付给买受人。"根据前述约定，临海达公司应当在2012年11月20日前为吴玉华办理不动产产权证书，但直至2017年1月9日，临海达公司才为吴玉华办理产权证书，故临海达公司事实上已经违约了1502天。根据合同约定，每逾期一天，临海达公司应当按照总房价款每日万分之零点五向吴玉华支付逾期办证违约金,合计36726元。从2012年11月20日至2017年1月9日期间，临海达公司均属于持续逾期办证违约，吴玉华与临海达公司对逾期办证违金产生后的给付期限没有明确具体的约定，因此，在临海达公司逾期办证违约后，吴玉华实际上随时都可以要求临海达公司给付违约金，且自2012年年底，吴玉华和其他小区业主一直都在通过各种途径要求临海达公司予以办理房产证，但临海达公司未予办理，故吴玉华的诉求未超过诉讼时效。（二）即便吴玉华在2014年11月20日之前没有向临海达公司主张过逾期办证违约金而已过诉讼时效，但自2014年11月20日之后，临海达公司一直在违约，根据约定其每日应按照总价款万分之零点五的标准向吴玉华支付逾期办证违约金，而一审法院没有对2014年11月20日以后的违约金是否过诉讼时效的事实进行查明，直接依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条判决驳回吴玉华要求临海达公司支付逾期办证违约金的全部诉讼请求有误。吴玉华与临海达公司已经在合同中明确约定以日为单位累计计算违约金的数额，属于继续性债权，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日或逐月届满。因此，即使2014年11月20日以前的违约金请求权已经超过了诉讼时效，但2014年11月20日之后的违约金请求权应当依照独立的债权来单独计算诉讼时效。综上，请求二审法院依法查明案件事实，改判临海达公司向吴玉华支付逾期办证违约金。临海达公司辩称，首先，吴玉华与临海达公司签订《商品房买卖合同》，购买临海达公司海天花园房屋。该合同第十五条约定临海达公司在房屋交付使用后一年内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。自交房满一年之日起，吴玉华就知道其要求临海达公司提交资料办理登记备案的权利受到侵害，其起诉要求临海达公司支付违约金的诉讼时效于交房满一年之日起往后两年的最后一日便届满，但吴玉华未在该诉讼时效期间内起诉，且没有诉讼时效中断、中止的事由，其原审起诉已超过两年的诉讼时效。其次，合同约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的时间是交房之日起一年内，而不是从海天花园初始登记完成之日起算，合同有约定的应依其约定，吴玉华的主张缺乏事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴玉华向一审法院起诉请求：一、判令临海达公司交付已办理的房屋权证；二、判令临海达公司支付逾期办证违约金（以489031元为本金，按照日万分之零点五，自2012年11月20日起暂计至2017年2月14日为37827元，实际应计至房产证办至吴玉华名下之日止）；三、判令临海达公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实:2009年10月30日，吴玉华与临海达公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：吴玉华购买临海达公司开发的位于三亚市××路第2幢第2单元19层2206房，建筑面积共71.08平方米，其中套内面积为57.88平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积为13.20平方米；按套内面积计算，单价为每平方米8449.05元，总房价款为489031元；付款方式为一次性付款；合同第八条约定出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案;如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按已付房价款的万分之零点五支付给买受人。吴玉华向临海达公司支付了购房款489031元，临海达公司于2011年11月20日将吴玉华购买的商品房交付给了吴玉华使用。2016年1月19日，临海达公司取得了所开发小区的不动产权属证书，产权证号为琼（2016）三亚市不动产权第XXXX号。2017年1月9日，临海达公司已办理了吴玉华所购房屋的不动产产权证书，证号为琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号。2017年2月16日，吴玉华诉至法院，请求判如所请。庭审过程中，吴玉华当庭增加诉讼请求，请求判令临海达公司将不动产权证书交付给吴玉华。一审法院认为，吴玉华与临海达公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应全面恪守履行。临海达公司已于2017年1月9日办理了吴玉华所购房屋的不动产产权证书，证号为琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号，临海达公司应将已办理的证书交付给吴玉华，因此，吴玉华诉求临海达公司交付不动产权证书，予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:"向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。"逾期办证违约金属于债权，其诉讼时效应从合同约定的逾期之日起计算。吴玉华与临海达公司签订的《商品房买卖合同》约定，临海达公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，临海达公司于2011年11月20日交付了房屋，其应于2012年11月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。临海达公司在2012年11月20日尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，开始违约，诉讼时效开始计算二年，吴玉华应在2014年11月20日前向临海达公司提出逾期办证违约责任的主张。但吴玉华在2017年2月16日才向法院提起诉讼，主张逾期办证违约金，且在本案审理过程中，吴玉华也未提供证据证实在2014年11月20日前存在时效中止、中断事由的发生，吴玉华的主张超过了二年的诉讼时效，不受法律保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、临海达公司应于判决生效之日起5日内，将吴玉华所购房屋的不动产权证书[不动产权证号：琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号]交付给吴玉华；二、驳回吴玉华的其他诉讼请求。案件受理费372元（吴玉华已预缴），已减半收取，由临海达公司负担50元，吴玉华负担322元。经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，吴玉华在二审期间向本院提交了以下6份证据：1.人民群众来访登记表；2.协议书；3.协议书；4.会议记录；5.原告维权照片；6.三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1467号民事判决书。以上证据全部为复印件，临海达公司均不予认可且有异议。本院认为，本案的争议焦点为吴玉华诉求临海达公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。商品房买卖中，因开发商原因造成逾期办证，是开发商的一种违约行为，买受人要求开发商承担违约责任是基于合同之债所享有的债权请求权，适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。本案由于买受人在取得权属证书前，并未取得房屋物权，所以逾期办证违约金请求权属于债权请求权，适用二年的普通诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定："向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。"该法第一百三十七条规定："诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。"衡量吴玉华何时知道或应当知道自己权利受到侵害的关键在于合同的约定。根据双方签订的合同约定，临海达公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属转移登记需由临海达公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。临海达公司于2011年11月20日将涉案房屋交付给吴玉华使用，则应于2012年11月20日前将办理权属转移登记需由临海达公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。吴玉华在2012年11月20日后未取得房屋产权证，不管吴玉华是否及时过问或查询临海达公司在约定期限内履行备案登记义务的情况，吴玉华都应当已知道自己的权利受到了侵害，应从2012年11月20日的次日即2012年11月21日起开始计算二年的诉讼时效。吴玉华在二审期间向本院提交了6份证据以证明其诉求逾期办证违约金未超过二年诉讼时效。吴玉华提交的三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1467号民事判决的内容仅涉及物业费诉讼时效的问题，与本案无关联性；依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条关于"书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本"的规定，其他5份证据均为复印件且临海达公司不认可有异议，故以上证据不具有证明效力，不能证明其主张本案存在诉讼时效中止、中断、延长的事由。因此，吴玉华于2017年2月16日向法院起诉要求临海达公司支付逾期办证违约金的请求已超过法定诉讼时效期间，不予保护。综上，吴玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费718元，由上诉人吴玉华负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁 朝审 判 员 尹合欢审 判 员 陈太洪 二〇一七年九月三十日法官助理 杨睿婕书 记 员 柯 虹附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。