大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0213民初1631号原告：大连嘉园物业管理有限公司。住所地：大连市金州区。法定代表人：李波涛，系该公司总经理。委托代理人：王燕，系辽宁信德律师事务所律师。被告：王凤玲，女，1984年4月3日出生，蒙古族，住大连市金州区。委托代理人：栾晓禹（系被告丈夫），男，1974年2月24日出生，汉族，住大连市金州区。原告大连嘉园物业管理有限公司诉被告王凤玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王燕及被告王凤玲的委托代理人栾晓禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连嘉园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2011年2月26日至2017年6月25日期间76个月的物业费和电梯费共计6990元；2、给付拖欠物业费的滞纳金1000元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年5月12日原告与大连亚东房地产开发公司签订了关于大连金州体育场小区*号楼和*号楼的《体育场小区前期物业合同》，依据该合同约定，由原告公司为体育场小区提供物业服务，并可依据合同约定向业主、物业使用人收取物业服务费及其他费用。2009年12月7日，被告作为体育场小区房屋的业主，与大连亚东房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定被告应承担的义务，但是被告自2011年2月26日至今未缴纳物业费。经原告会同社区工作人员每年都去被告家里催缴物业费，不存在诉讼时效问题。根据规定，物业费的收费许可证每年以旧换新，且属于备案性并非审批性许可证，该收费许可备案在2015年已经取消，不再核发新证，原告具备收费资质。被告享受了原告的物业服务，应依据物业服务合同约定给付物业费。请求法院依法判决。被告王凤玲辩称：不同意原告诉讼请求。原告认为被告没有取得收费许可资质，无权收取物业费，已经收取的物业费应该返还。被告从没有和所谓的社区工作人员向被告催缴过物业费。所居住的小区属于弃管状态，公共区域无人维修，公用道路损坏并长期无人维修，车辆随意进出，烟道串味没人管。电梯属于公共设施，不得单独在物业费外另行收费。关于滞纳金，在行政法律中适用，在民事法律关系中不应适用。原告所提主张已过诉讼时效，不应得到法院保护。原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1、2009年5月12日原告与大连亚东房地产开发有限公司（以下简称亚东房地产公司）签订的《“体育场小区”前期物业合同》，约定原告为体育场小区29#和30#楼提供物业服务。第六章第十三条约定，已售出的物业的物业服务费按照下列标准向业主或使用人收取：住宅房屋建筑面积每月每平方米0.8元。普通业主的乘梯费按240元/户收取。拟证明原告受开发商委托为体育场小区*和*楼提供物业服务，以及收费标准。2、被告就体育场小区房屋的物业服务于2009年12月7日与亚东房地产公司签订的《大连市前期物业管理服务协议》，合同第四条：“物业管理服务费用，由被告按照下述标准向亚东房地产公司委托的物业管理公司交纳。第一项约定：住宅按建筑面积每月每平方米0.8元；第四项约定：交纳费用的时间：收楼时需交纳一年费用；第十二项约定：电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。”第九条违约责任第四项约定，被告“违反本协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，亚东房地产公司或者其委托物业企业有权要求被告补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院法院起诉。”拟证明被告与开发商之间签订物业协议，应向原告交纳物业费。3、2017年2月6日金州新区中长街道居民委员会的证据，内容为：物业公司每年就欠缴物业费问题与街道协商解决办法，“我们每年也会多次委派工作人员及该小区楼长协调欠费业户积极缴费，但即使这样配合该公司每年都向没有缴物业费的业主催收，但至今仍有部分业主没有履行。”拟证明原告每年向欠费业主追索物业费。4、原告公司2010年10月至2012年6月、2013年12月至2015年6月的收费许可证。拟证明原告具有收费资格。5、物业费催缴函、照片以及快递单，拟证明原告向被告邮寄并张贴了落款为2017年2月6日的物业费催缴函，向被告催费。对双方当事人均没有异议的证据1、2、4本院予以采信。对双方有争议的证据，本院认为证据3、该居民委员会的证明只能证明居民委员会曾经参与协助原告公司向业主催缴物业费，并不能证明向本案被告直接进行催缴。证据5只能证明在起诉前原告曾向被告催缴，但是不能证明在2015年2月5日以前曾经向被告催缴过物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系大连市金州区体育场小区的业主，被告于2009年12月7日入住该房屋时与开发商签订了《大连市前期物业管理服务协议》，约定物业费标准为每平方米0.8元，并交纳了第一年的物业管理费。被告自入住开始至本案审理终结时，一直接受原告公司提供的物业管理服务。本院认为，被告与亚东房地产公司签订的《大连市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行。原告受亚东房地产公司委托对被告居住小区进行物业服务和管理，被告应依约定向原告缴纳物业管理费。《物业收费许可证》系备案性许可，故双方依据合同约定履行各自权利义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理的期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告辩称原告没有在诉讼时效内向被告催缴物业费，原告提供的证据也不能证明自2010年至2015年2月5日期间曾向被告本人书面催缴过物业费，故原告主张2015年2月5日以前的物业费已经超过诉讼时效，本院不予支持。被告提出原告的物业服务不到位，被告可以依据《大连市前期物业管理服务协议》的约定追究原告的违约责任，而被告以此拒绝缴纳物业费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告应向原告缴纳自2015年2月6日至2017年6月6日的物业管理费2015.55元（0.8元/平/月×89.98平×28个月）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在亚东房地产公司与原告公司之间签订的《“体育场小区”前期物业合同》中约定了电梯费按照每户每年240元收取，故被告应向原告缴纳电梯费560元[20元/月（240元/年）×28个月]。关于原告主张逾期交费的滞纳金，但《大连市前期物业管理服务协议》中对被告交费时间并未作出约定，故起算滞纳金的时间无法确定。原告可以随时向被告主张权利，但是应给予被告一定合理的付款宽限期。原告于2017年2月20日向法院起诉，故被告自2017年2月20日起向原告支付逾期付款的违约金。《大连市前期物业管理服务协议》约定的滞纳金计算金额超出了被告同期应缴纳的物业费本金，标准过高，本院予以调整至按照中国人民银行规定的金融机构同期流动资金贷款利率给付。综上，被告应给予原告2015年2月6日至2017年6月6日的物业管理费2015.55元以及按照中国人民银行规定的金融机构同期流动资金贷款利率计付自2017年2月20日起至本判决确定的给付之日止的违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王凤玲于本判决生效之日起十日内向原告大连嘉园物业管理有限公司交纳拖欠的2015年2月6日至2017年6月6日的物业管理费2015.55元以及电梯费560元；二、被告王凤玲于本判决生效之日起十日内向原告大连嘉园物业管理有限公司交纳逾期交纳物业费的违约金（计算方式：以欠付2015.55元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期流动资金贷款利率计付自2017年2月20日起至本判决确定的给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费30元（原告已预交），由被告王凤玲负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内,向本院交纳上诉案件受理费,逾期则按放弃上诉处理。审判员 张 华二〇一七年九月十八日书记员 张小丹