陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终9401号上诉人（原审被告）：陕西易信物业管理有限公司，住所地陕西省西安市经开区凤城二路10号天地时代广场1幢2单元22508室。法定代表人：李晓静，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉敬，男，1952年1月15日出生，汉族，系该公司经理，住陕西省渭南市临渭区。被上诉人（原审原告）：西安市新城区润龙宾馆，住所地西安市新城区南新街*号恒星大厦*层。经营者：林李军，该宾馆经理。委托诉讼代理人：张海青，陕西秦岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，陕西秦岳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：群光实业（西安）有限公司，住所地西安市碑林区东大街301号。法定代表人：许崑泰，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱洁文，男，1981年6月2日出生，汉族，该公司法务部职工，住上海市嘉定区。上诉人陕西易信物业管理有限公司（以下简称易信物业）因与被上诉人西安市新城区润龙宾馆（以下简称润龙宾馆）、群光实业（西安）有限公司（以下简称群光公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服西安市新城区（2016）陕0102民初5155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人易信物业委托诉讼代理人李玉敬，被上诉人润龙宾馆委托诉讼代理人张海青、陈婷，被上诉人群光公司委托诉讼代理人朱洁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易信物业上诉请求：撤销原判，发回重审或撤销原判第一项，改判为润龙宾馆的装修损失和物品损失由群光公司承担。事实与理由：程序错误，该案系新城区人民政府西一路街道办事处查封引起，一审法院未审查停业直接原因且未追加西一路街道办事处为第三人。一审法院认定事实、适用法律错误，评估基准日应为2015年4月14日，而非一审判决当中的2014年12月30日，一审未审查该基准日的正确与否，导致认定装修装饰物残值数额错误，且残值损失部分应由侵权人即群光公司承担最终责任；润龙宾馆在合同解除之日后一直拒绝搬离长达二十个月，其认为润龙宾馆是放弃所有权从而获得处置权；一审遗漏了2015年3月1日至合同解除之日出租人的租金问题，该期间内的租金润龙宾馆应该缴纳。补充：本案涉及的物品认定错误，根据上诉人取得的新证据证明本案一审委托的评估公司在现场登记勘察时明知现场物品的实际占有者是香安逸冒菜馆，却不进行物品所有权的核实确认。致使原审认定的物品真实性出现严重错误。润龙宾馆辩称，同意易信物业的上诉请求。理由：损失应由直接侵权方群光公司承担。是由群光公司的施工行为导致地基下沉，墙面开裂，导致安全隐患，西一路街办于2014年12月30日对房屋进行了查封，致使我方不能经营，所以损失应由直接侵权方承担。群光公司辩称，不认可易信物业的上诉请求和理由。群光公司的施工与房屋损害无因果关系。根据其在一审提供的勘察报告，结论为在基坑开挖和使用过程中各监测点变形相对稳定，无异常。其施工没有问题。装修损失和物品损失扩大是由润龙宾馆的不作为导致的，其不应当承担责任。出了问题其与润龙也积极沟通过，最后没有协商一致。原审对物品损失和装修损失的分配其无异议。润龙宾馆在停业后可以自行搬离物品，但对方未搬离，易信公司把物品交给他人使用，故损失应由易信公司承担。润龙宾馆停业后房屋由易信公司出租给他人使用，也使用了物品和装修残值部分。润龙宾馆向一审法院起诉请求：要求判令群光公司、易信物业赔偿2015年1月、2月共计7万元租金损失（每月35000）、加盟费12万元、装修损失266586元、天然气改造费用10万元、物品损失192616元、评估费2万元。一审法院认定事实：润龙宾馆（乙方）与易信公司（甲方）于2014年2月28日签订《房屋出租合同》一份，由乙方承租所属甲方位于西安市南新街5号恒星大厦一层南侧及东南侧，户内面积326平方米，建筑面积407平方米，房内现有天然气表箱及管道一套，价值12万元，产权归甲方，甲方同意房屋承租期内由乙方使用。租赁期限为3年，即从2014年3月1日起至2017年2月28日止，第一年租金35000元，租金内含物业费，第二年上浮5%，双方商定，每年2月28日前一次性支付，不交押金。甲方给该房屋装修期为1个月，第一年乙方按11个月支付房租金计385000元。该合同对违约及合同解除后关于装修归属等事宜未作约定。合同签订后，润龙宾馆依约支付了从2014年3月1日至2015年2月28日租金385000元。并对承租房屋进行了装修，并购置经营物品。其后与咸阳袁师傅企业管理有限公司（2014年3月13日签订）和澄县崇斌水盆羊肉（2014年9月1日签订）签订加盟合同，加盟费分别交纳了7万元（三年6万元、押金1万元）元和5万元元（6年5万元），与张兵（2014年9月28日签订，月租金15000元）、连冰茹（2014年9月28日签订，月租金18000元）、李宁奇（2014年8月20,日签订，月租金1万元）、田辉（2014年11月20日签订，月租金8000元）签订档口租赁合同。2014年11月20日，群光公司在相邻的土地上开发建设西安群光广场项目地基开挖施工，致使润龙宾馆承租的上述房屋主体东北角后下滑，整体地基下沉，地面与墙体严重裂缝、倾斜，进而影响润龙宾馆正常经营。润龙宾馆遂于2014年11月26日和29日向易信公司发函，要求退还危房，赔偿经济损失。易信公司亦向当地西一路街道办进行反映，该街道办安全生产办公室于2014年12月31日到现场查看，根据现场情况对润龙宾馆所承租的一层餐厅进行查封。易信公司于当日向群光公司发函，要求群光公司解决问题。2015年1月，群光公司表示同意无偿对受损房屋进行修复。3月15日，群光公司亦表示再给予5万元赔偿。2015年4月14日，润龙宾馆向易信公司发出《解除合同通知函》，要求解除租赁合同并赔偿损失5918100元。同日，易信公司向群光公司发函称，群光公司的上述赔偿数额与润龙宾馆要求的差距太大，公司不再协调。其后，三方多次进行协商，均因差距太大，协商无果。期间，经群光公司委托，中国有色金属工业西安勘察设计研究院于2015年10月作出《西安群光广场基坑变形及周边物、道路沉降观测报告书》，结论为在基坑开挖和使用过程中各监测点变形相对稳定，无异常。诉讼中，经委托，截止评估基准日2014年12月30日，涉案资产评估结果为425378元，其中装修残值为303452元，润龙宾馆所购置物品残值为121926元，润龙宾馆为此支付鉴定费20000元。经庭审质证，群光公司（西安）有限公司对评估报告提出异议并向本院递交评估人员出庭接受质询的申请，2017年3月20日，法院组织评估人员出庭接受质询，评估人员表示该报告的425378元是指物品残值是121926元（未含未见实物部分）及装修部分残值303452元，其中装修部分残值303452元为不可拆除。经润龙宾馆与群光公司核对，其中装修部分应扣除润龙宾馆在宾馆5楼的装修部分，因此，装修残值应为266586元。庭审中，易信公司表示其在2015年4月与润龙宾馆解除租赁关系后，房屋闲置。从2016年12月起租给了香安逸冒菜馆经营，包括屋内的物品及装饰装修部分。润龙宾馆提供咸阳袁师傅企业管理有限公司和澄县崇斌水盆羊肉的证明各一份，证明上述加盟费不予退还。润龙宾馆称，其接收房屋后，改造天然气花费10万元，但其提供的是由西安鼎木装饰工程有限公司的收据一张，并非正式票据。一审法院认为，公民的合法的财产权依法受到保护。本案中，润龙宾馆与易信物业签订房屋租赁合同一份，由润龙宾馆承租易信公司的房屋进行商业活动，该合同系当事人真实意思表示，法院依法确认有效。润龙宾馆与易信物业均应按照合同约定履行自己的义务。因润龙宾馆已于2015年4月14日向易信公司发函解除合同，易信公司亦未提出异议，故该合同双方协议解除。该合同的解除，系因群光公司在相邻的土地上开发建设西安群光广场项目地基开挖施工，致使润龙宾馆承租的房屋主体东北角后下滑，整体地基下沉，地面与墙体严重裂缝、倾斜，进而影响润龙宾馆正常经营，其后被政府机关查封所致，对此，润龙宾馆和易信公司并无过错，故群光公司应依法按照侵权行为向润龙宾馆进行相应赔偿。易信公司在上述事件发生后，未经润龙宾馆同意处置润龙宾馆所购置物品给他人使用，做法欠妥，其应按照评估价值予以赔偿。关于润龙宾馆要求的2015年1月、2月共计7万元租金损失，系上述原因给润龙宾馆的直接损失，故由群光公司承担。关于润龙宾馆要求的加盟费12万元，经核算，在合同期内扣除已实际经营期限为65000元，此虽系润龙宾馆经营需要进行的投资，属间接损失，但群光公司的施工行为及政府机关的查封行为，致使润龙宾馆的该项经营投资无法收回，根据公平原则，该项损失法院酌定由群光公司承担50%即32500元。关于润龙宾馆要求的装修损失266586元，法院认为，此系群光公司施工所导致的直接损失，但上述事件发生后，承租房屋包括屋内装修已由易信公司接收并交付他人使用，故该项费用由群光公司和易信公司各承担50%即133293元。关于润龙宾馆要求的天然气改造费用10万元，因易信公司在签订租赁合同时已向润龙宾馆提供了天然气表箱及管道一套，此项费用为润龙宾馆经营所需，故应由润龙宾馆自行承担。关于润龙宾馆要求的物品损失192616元，经鉴定为润龙宾馆所购置物品残值为121926元，润龙宾馆所购置上述物品已由易信公司在未经润龙宾馆同意的情况下交由他人使用至今，故易信公司应按此价值赔偿润龙宾馆。关于润龙宾馆要求的评估费2万元，系润龙宾馆的实际支出，故由侵权人群光公司承担。综上、依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：被告陕西易信物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告西安市新城区润龙宾馆物品损失121926元、装修损失133293元；二、被告群光实业（西安）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告西安市新城区润龙宾馆房租损失70000元、装修损失133293元、加盟费32500元、鉴定费20000元；三、驳回原告西安市新城区润龙宾馆其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19839元，由群光实业（西安）有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审审理中，润龙宾馆称其与易信物业解除租赁合同时，约定物品损失及装修损失由群光公司承担，群光公司也愿意进行赔偿，只是具体赔偿数额未协商一致。本院认为，公民、法人的合法财产权益受到法律保护。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案案由为财产损害赔偿纠纷，群光公司在相邻的土地上开发建设西安群光广场项目地基开挖施工，致使润龙宾馆承租的房屋主体东北角后下滑，整体地基下沉，地面与墙体严重裂缝、倾斜，进而影响润龙宾馆正常经营，其后被政府机关查封，对此，润龙宾馆和易信公司并无过错，故群光公司依法应当对润龙宾馆承担相应的赔偿责任。关于润龙宾馆主张的装修损失，系群光公司的侵权行为对润龙宾馆造成的直接损失，群光公司应当承担赔偿责任。因润龙宾馆与易信物业解除合同时，润龙宾馆主张由群光公司对装修损失进行赔偿，而非易信物业，易信物业对润龙宾馆的装修损失亦不存在过错，故一审判令易信物业与润龙宾馆共同承担责任，欠妥，应予纠正。关于润龙宾馆主张的物品损失，因润龙宾馆与易信物业解除合同时，双方对物品清单予以确认，约定暂由易信物业保管，但易信物业未经润龙宾馆同意将物品交予他人使用，存在过错，故一审判令易信物业赔偿润龙宾馆121926元物品损失，并无不妥。润龙宾馆主张的租金损失7万元及加盟费，系群光公司过错导致，应由群光公司承担赔偿责任。经核算，扣除合同期内的实际经营期限，加盟费为65000元。一审根据公平原则，判令群光公司赔偿润龙宾馆加盟费32500元，并无不妥，本院予以维持。评估费用亦应由群光公司负担。关于润龙宾馆主张天然气改造费用，系润龙宾馆经营所需，依法不予支持。综上所述，润龙宾馆的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持西安市新城区（2016）陕0102民初5155号民事判决第三项；二、变更西安市新城区（2016）陕0102民初5155号民事判决第一项为：陕西易信物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿西安市新城区润龙宾馆物品损失121926元；三、变更西安市新城区（2016）陕0102民初5155号民事判决第二项为：群光实业（西安）有限公司于本判决生效后十日内赔偿西安市新城区润龙宾馆房租损失7万元、装修损失266586元、加盟费32500元、鉴定费2万元。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费5128元，由润龙宾馆负担2000元，由群光公司负担3128元。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年九月二十二日书 记 员  张小赛