成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0112民初1792号原告：钟利梅，女，1981年6月26日出生，汉族，住北京市海淀区。原告委托诉讼代理人：钟霞丽，女，1982年10月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系原告钟利梅之妹。被告：成都恒雨科技商城管理有限责任公司，住��地四川省成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：钟锐，四川均鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小凤，四川均鼎律师事务所律师。原告钟利梅诉被告成都恒雨科技商城管理有限责任公司（以下简称恒雨公司）商品房预售合同纠纷案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告钟利梅的委托诉讼代理人钟霞丽及被告成都恒雨科技商城管理有限责任公司的委托诉讼代理人刘小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金88001元（以已付实际房款405167元为标准，按每日万分之三的标准从2015年3月31日计算至2017年3月24日止）；2、请求原告向被告交付具有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》及《住宅工程质量分户验收表》的合格房屋；3、判令被告在判决日起45个工作日内为原告办理房屋产权证；4、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年5月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的“恒雨动漫科技城（后现代城）”项目8栋1单元32层3205号房屋，总价款405167元。合同约定，出卖方应在2015年3月30日前向买受人交付具有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》及《住宅工程质量分户验收表》的合格房屋，否则被告需要向原告支付逾期交房的违约金。违约金产生的时间自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于实际交房之日30日内向原告支付。买受人于2013年5月9日向出卖人支付了全部购房款405167元。合同签订后，被告未按合同约定为原告交付合格房屋，也未能为原告办理房屋产权登记证，其���为已构成违约，根据合同约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金。被告恒雨公司辩称：第一，原、被告之间确实签订了商品房买卖合同，建立了商品房买卖合同关系，对合同的内容也无异议；第二，由于案涉楼盘原来的管理团队经营不善，新的管理团队目前已经接手处理，案涉房屋目前尚未竣工验收，但是案涉房屋现已基本达到居住条件，只是个别手续没有完善，故无法交付给原告。合同约定违约金为总付款的万分之三，但是严格按照合同约定的违约金计算的话，所有住户的违约金将高达2个亿，请求法院予以综合考虑，将违约金调整至按每日万分之0.5计算。第三，合同约定的办证条件没有成就，被告无法为原告办理案涉房屋的不动产权属转移登记证。本院经过审理，确认的事实如下：2013年5月9日，原告与被告签定了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将位于龙泉驿区西河镇西江西路70号地块（龙国用＜2012＞第775号；龙国用＜2012＞第776号）恒雨动漫科技城一期（后现代城）（成房预售龙泉字第643号）8栋1单元32层3205号房屋出售给原告，合同约定总价款为405167元。合同第十条约定，出卖人应当在2015年3月30日前向买受人交付该商品房，交付时出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》，商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十二条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理，1、按照逾期的时间，分别处理，（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在六十日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付。第十九条关于商品房权属转移登记约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《补充协议》第七条关于买受人委托出卖人办理合同项下商品房的房屋产权证（1）买受人须于《买卖合同》约定的交房日内向出卖人提交办理房屋产权证的所需资料以及相关税、费提交给出卖人。（2）在买受人委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋产权证之前提下，买受人于《买卖合同》约定的交房日内向出卖人提交齐全办理房屋产权所需的全部资料及交付完全相关费用后，由出卖人代为办理房屋权属转移登记。2013年5月6日，原告向被告支付了全部购房款405167元，被告向原告出具了收据。至今，案涉房屋未竣工验收。上述事实，有当事人的陈述，当事人提交的《商品房买卖合同》、交款发票等证据在案佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。关于涉案房屋的交付问题，双方在合同中约定了房屋交付的时间和交付条件，现双方约定的交付时间已届满，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《城市房地产管理法》第十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，现案涉房屋未竣工验收，不符合法律规定的交付条件，故对于原告要求被告交付房屋的请求，本院在本案中不能支持。关于案涉房屋的办证条件是否成就。原告主张被告协助其办理所购房屋不动产转移登记。虽然根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告委托被告办理房屋权属证书的期限为交房后750天内，而合同约定的交房时间为2015年3月31日，约定的办证期限已届满。但房屋的不动产登记系物权公示手段，是指权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的行为。因此，办理不动产登记的前提系不动产已建成。在本案中，案涉房屋尚未竣工验收交付使用，法定的交房条件尚未成就，客观上不具备办理不动产登记的条件。因此，原告主张被告协助办理不动产转移登记的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期交房的违约金的问题。根据双方的合同及补充协议的约定，被告应当在2015年3月30日前向原告交付房屋，被告在约定的时间内未向原告交付房屋，应当按双方的约定承担逾期交房的违约责任。对于被告抗辩的约定违约金过高，应当予以调整的意见，本院认为双方约定的违约金在合理范围内，故依法不予采纳。被告逾期交房时间已超过六十日，应按原告已交房款为基数，按每日万分之三的标准向原告支付逾期交房的违约金，原告主张逾期交房的违约金数额未超过双方合同约定的计算标准，系原告对其民事权利的处分，不���反法律规定，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产管理法》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告成都恒雨科技商城管理有限公司于本判决生效后10日内向原告钟利梅支付逾期交房的违约金88001元；二、驳回原告钟利梅的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2000元，减半收取计1000元，由被告成都恒雨科技商城管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之��起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  蒲彦仪二〇一七年九月二十七日书记员  蒋昌昊