北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7610号上诉人（原审被告）：侯宗强，男，1959年11月10日出生，深州市圣天时皮毛动物养殖专业合作社法定代表人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：侯雪娜（侯宗强之女），1984年9月1日出生，深州市圣大齐天服装服饰有限公司法定代表人，住北京市西城区。委托诉讼代理人：夏青松，国信信扬（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑足友，男，1974年4月22日出生，重庆重向教育集团投资有限公司董事长，住四川省遂宁市。委托诉讼代理人：夏青松，国信信扬（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王桂臣，男，1957年5月26日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王伟（王桂臣之子），1983年1月3日出生，北京市东城区政府信息办干部，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：苏登云，北京市德润律师事务所律师。原审被告：北京市经中实业开发总公司，住所地北京市西城区马连道中里三区6号楼南侧3号平房。法定代表人：闫利，总经理。原审被告：北京市沧达农工商公司，住所地北京市大兴区天堂河农场。法定代表人：王跃进，总经理。上列二原审被告之共同委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。上列二原审被告之共同委托诉讼代理人：郭元春，北京市中孚律师事务所律师。原审第三人：北京市大兴区天宫院街道办事处，住所地北京市大兴区庆祥南路**号院。法定代表人：杨国东，主任。委托诉讼代理人：张占凯，男，1968年12月3日出生，北京市大兴区天宫院街道办事处城建科副科长，住北京市大兴区黄村镇清澄名苑**楼*单元***号。上诉人侯宗强、郑足友因与被上诉人王桂臣，原审被告北京市经中实业开发总公司、北京市沧达农工商公司，原审第三人北京市大兴区天宫院街道办事处土地租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初8694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯宗强、郑足友上诉请求：撤销原判，改判驳回王桂臣一审全部诉讼请求，并承担本案诉讼费用。事实和理由：1.原审判决违反不告不理原则，租赁合同纠纷与支付腾退补偿款纠纷系不同案由，故原审法院判决与王桂臣没有合同相对关系的北京市经中实业开发总公司（以下简称经中公司）支付王桂臣腾退补偿款，违反合同相对性；2.原判认定事实不清、证据不足。根据北京亚美保洁服务有限公司（以下简称亚美公司）与北京市沧达农工商公司（以下简称沧达公司）签订的“租赁协议”，地上物补偿归亚美公司所有，与王桂臣无关，王桂臣与郑足友、侯宗强签订的“协议书”应属无效，王桂臣与经中公司没有形成事实上的租赁关系，王桂臣系无偿使用从郑足友、侯宗强处接手的涉案土地和房屋，故王桂臣无权从经中公司获得腾退补偿款。3.原判适用法律错误，应驳回王桂臣的诉讼请求。王桂臣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。同意一审判决。经中公司、沧达公司述称：同意一审判决。北京市大兴区天宫院街道办事处（以下简称天宫院办事处）述称：同意一审判决。王桂臣向一审法院起诉请求：判令侯宗强、郑足友、经中公司、沧达公司共同赔偿我经济损失共计2552594元。一审法院认定事实：2003年10月8日，沧达公司与亚美公司签订《租赁合同》，约定由亚美公司租赁涉案土地，租期15年（自2003年10月8日起至2018年10月7日止），年租金2200元，于每年10月8日交纳；亚美公司不得对沧达公司的财产转让、出租、抵押和变卖。亚美公司取得土地后，在该土地上建设了一间仓库。2004年11月5日，郑足友与王桂臣签订《协议书》，约定郑足友将位于天堂河农场机务大队东侧500米现6亩地及地上物转卖给王桂臣，以后出现任何问题和郑足友无关。侯宗强亦在该协议书上签字。郑足友将沧达公司与亚美公司签订《租赁合同》的原件交付王桂臣。对于该协议，王桂臣称双方口头约定转让费为15万元左右（地上物的价格），已经支付给郑足友，转让后自己直接向沧达公司支付租金。侯宗强称，亚美公司租地后经营、盖房自己都没参与，《协议书》情况属实，商量的价款十万左右，王桂臣是否实际支付了价款不清楚，郑足友也未提起过。郑足友否认收到转让款。另查，亚美公司有两名股东即郑足友、侯宗强，郑足友时任亚美公司法定代表人。亚美公司于2007年4月经清算办理了注销登记，注销原因为“因未参加年检依法被吊销营业执照，申请办理注销登记”。清算报告载明“公司债权债务已清理完毕”。关于建房情况。郑足友、侯宗强主张涉案土地上的房屋全部是郑足友自2003年开始找人建的，建有780平方米仓库一处，还有38间平房、一间厕所，对房屋建设支出费用及实际使用情况没能进行说明。郑足友、侯宗强的证人刘某出庭陈述：2005年左右，给王桂臣的院子建过一段围墙，王桂臣的院子挨着侯宗强的院子，侯宗强院里的房都是刘某盖的，之前给郑足友建过房；2008年左右还给王桂臣院内西边的张殿兰建过一个小库房。郑足友、侯宗强的证人李某1出庭陈述：2004年8月给郑足友建过仓库，没有装窗户，门已经装上了，40元/平方米，不含防水，款已付清；侯宗强的房也是李某1带人盖的。王桂臣对证人的陈述不予认可，认为两个证人所述建房时间和建房情况存在明显矛盾。王桂臣称涉案土地上的房屋除仓库外，其余房屋均是自己所建，仓库当时也没完工。王桂臣的证人李某2出庭陈述：自己曾在2005年给王桂臣建过房（武警大院斜对面），十来间平房，侯宗强也有一个院子和王桂臣的院子挨着，所以认识了侯宗强；仓库当时没有门、窗，无法使用；第一次是包工头给的工钱，第二次是王桂臣给的工钱。王桂臣的证人朱某出庭陈述：曾给侯宗强的房屋做防水，之后侯宗强介绍自己给王桂臣也做防水，王桂臣的院子和侯宗强的院子挨着；2005年夏天给王桂臣的十多间平房做防水，工程款4000元左右，王桂臣已经付清；因为王桂臣离得远，六、七年前还曾帮王桂臣去经中公司在一个关于防火安全材料上签字；2016年6月，曾与王桂臣到经中公司一间办公室找一个姓“伊”的工作人员，说这些年的租金都是自己交代，办公室墙上贴着有王桂臣名字的单子，王桂臣的儿子王伟照了相，当时并不知道王桂臣录了音。郑足友、侯宗强对证人证言不予认可，认为己方证人证言更具有说服力。2016年，经中公司（甲方，沧达公司的上级单位）与郑足友（乙方，侯宗强代签）、天宫院办事处（丙方）签订《非住宅腾退补偿协议》，约定因庞魏路项目的建设，需要乙方腾退该项目范围内的房屋及附属物；甲方为腾退人，乙方为被腾退人，丙方为资金拨付人；被腾退物总补偿款2552594元。天宫院办事处已将前补偿款拨付经中公司。经中公司称亚美公司已经注销，但与王桂臣并无合同关系，当时只能依据原合同与郑足友签订补偿协议，目前补偿款尚未发放。协议签订后，地上物被拆除。王桂臣称房屋是被强行拆除的。关于租金交纳一节。王桂臣称自从亚美公司接受涉案土地后，一直是自己直接向沧达公司交纳租金，其中有两年因为自己在怀柔，曾经委托侯宗强（侯宗强自己另占有一块土地挨着涉案土地）代交了租金，后将钱款还给了侯宗强。王桂臣提交2010年交纳租金的发票原件一张，称其余发票已经找不到了。王桂臣提交照片一张，证实沧达公司收费办公室墙上贴着各租户的姓名及联系电话，登记的就是自己的名字和手机号码，并提交与“伊姓”收费员的录音，还有一名叫“李志”的收费员也知道其交付的情况。沧达公司、经中公司认可照片中的载有王桂臣姓名、手机号码的单子，但“伊姓”工作人员和“李志”已经退休，现无法联系并核实相关情况。王桂臣还提交王伟与郑足友的录音资料一份，录音中谈话内容有租地及拆迁补偿的问题。郑足友认可录音真实性，但指出录音内容显示王桂臣曾经只要八万元补偿款，现在违反诚实信用原则，主张全部拆迁款。郑足友、侯宗强的委托代理人先认可王桂臣交过部分租金，后又予以否认。侯宗强提交2012年、2013年、2014年租金交纳发票，证实该三年租金是其交纳的，并否认是代王桂臣交费，不清楚为什么要交这三年的租金，郑足友让去交就交了。前述租金发票均加盖了经中公司的章，经中公司为沧达公司的上级单位，经中公司称沧达公司并非涉案土地权利人，仅是代为出租土地。关于王桂臣转租一节。2007年10月，王桂臣将涉案土地中的2.132亩转租给张殿兰，并签订《租赁合同》，约定张殿兰一次性付清房屋款15万元，场地租金每亩2200元，于每年10月8日前交纳。郑足友、侯宗强提交与张殿兰的《关于承包地征收补偿费用分配协议书》，证实双方约定支付张殿兰补偿款15万元。张殿兰作为证人出庭陈述：2005年左右，经过侯宗强介绍，向王桂臣支付15万元购买了涉案土地上所建的房屋，一共八间房，约一百多平方米，土地是租的；租金每年交给王桂臣，15万元转让款也付清；拆迁时，拆迁办的说只认郑足友，后与郑足友、侯宗强商定给15万元补偿款（尚未支付），之后就搬走了。侯宗强认可其证人的陈述，又称是自己的妻子介绍张殿兰买房的，但房子是郑足友建的。2006年11月，王桂臣将涉案土地中的4亩转租给钱庆中，租金每亩2200元，同时将库房及平房等一次性折价21.5万元卖给钱庆中。钱庆中出庭陈述：2006年11月，从王桂臣处租赁了土地并购买房屋（仓库及七、八间平房）；每年向王桂臣交纳租金，王桂臣向沧达公司交纳租金；后来房屋被人强行拆除，也报了警。郑足友、侯宗强的委托代理人对本案事实的陈述存在前后不一致以及不了解的情况，侯宗强虽出庭，但问及相关事实，亦称不了解或记不清楚了。经法院多次释明，郑足友始终未出庭对相关事实进行陈述。郑足友、侯宗强的委托代理人第一次开庭称亚美公司与王桂臣不存在任何关系，也没有转租的事实，涉案土地和房屋从未交给王桂臣使用过，后在提交的书面代理意见中又称王桂臣是无偿从郑足友、侯宗强处转租了涉案土地和房屋。一审法院认为：本案的焦点为王桂臣是否有权从经中公司处直接获得腾退补偿款。根据各方当事人举证及陈述情况可以认定，王桂臣与郑足友签订协议书后，开始实际占有、使用涉案土地及房屋（亚美公司建过仓库一间），并向沧达公司或经中公司交纳租金；在使用中又陆续建设了房屋，并将土地转租钱庆中、张殿兰，直至腾退土地。郑足友、侯宗强主张涉案房屋均系其所建，且从未交付王桂臣使用，却对涉案房院的实际使用情况无法进行说明；郑足友、侯宗强主张王桂臣未向郑足友、侯宗强支付转让费，也一直是自己在交纳租金，而土地、房屋却被王桂臣使用或由王桂臣转租他人使用获取利益十余年，郑足友、侯宗强对此从未提出过异议，或主张过相关费用，明显不符合常理；亚美公司于2007年4月办理注销登记，清算时亦未提及涉案土地、房产；侯宗强自己的院子紧邻涉案房院，侯宗强还介绍他人向王桂臣购买房屋，后续又提交王桂臣与案外人的转租合同，郑足友、侯宗强对事实的陈述、举证存在明显矛盾之处，对此侯宗强、郑足友在法院释明后，仍未能做出合理解释说明，故对郑足友、侯宗强的主张法院不予认定。经中公司、沧达公司虽称对于王桂臣租赁一事并不知情，但根据王桂臣的举证，其相关工作人员知情，且登记的承租联系人为王桂臣；亚美公司于2007年4月办理注销登记，丧失了主体资格；侯宗强交纳了2012年-2014年的租金，但当时亚美公司已注销多年，土地、房屋均不在郑足友、侯宗强的控制之内，亦未因此而获利，侯宗强对于为什么要交纳该三年租金未能说明理由，因此侯宗强交纳租金一事不能作为认定亚美公司与沧达公司履行租赁合同的依据，代缴的租金可与王桂臣另行解决。综上所述，王桂臣自接手涉案土地后，一直向经中公司支付租金，经中公司亦收取了王桂臣交纳的租金，尤其是在亚美公司注销后，亚美公司已经丧失主体资格，因此王桂臣与经中公司已经形成了事实上的租赁关系，故王桂臣有权从经中公司获得腾退补偿款，因房屋已经拆除，补偿金额参考经中公司与郑足友签订的《非住宅腾退补偿协议》，即2552594元，天宫院办事处已将补偿款支付给经中公司，故应由经中公司向王桂臣支付补偿款。钱庆中、张殿兰就补偿问题可与王桂臣另行解决。王桂臣与郑足友签订的协议书实际履行完毕多年，王桂臣与经中公司已经形成了事实上的租赁关系，即便亚美公司与沧达公司的合同中有不转租、转让的约定，但沧达公司、经中公司始终未对王桂臣使用土地及房屋提出异议，此外，涉案房屋已经全部拆除完毕，现亦无返还房屋、土地之可能及必要，故郑足友、侯宗强以协议书无效为由主张腾退补偿款应归其所有，不能成立。据此，一审法院于2017年3月判决：一、判决生效后十日内，北京市经中实业开发总公司支付王桂臣腾退补偿款二百五十五万二千五百九十四元；二、驳回王桂臣的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，侯宗强、郑足友申请证人侯某出庭作证，侯某称其是侯宗强员工，王桂臣与侯宗强签订的《协议书》系由其书写，起草协议时，侯宗强、王桂臣在场，郑足友不在场，其向经中公司交纳过租金并开具发票，发票抬头均是亚美公司。王桂臣主张《协议书》的性质是对各方口头协议的书面确认，系事后确认书，且证人与侯宗强有利害关系，故不认可证人证言的效力。侯宗强、郑足友向本院提交《承租户安全承诺书》、《安全员委托书》、《限期腾退告知书》、《协议书》各一份，证明经中公司认可本案的被腾退人系亚美公司以及侯宗强、郑足友，沧达公司称不清楚涉案土地的转租事实。王桂臣称上述证据不是新证据，亦不认可上述证据的证明目的。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为:根据查明事实，王桂臣与郑足友签订协议书后，开始实际占有、使用涉案土地及房屋，在使用中又陆续建设了房屋，并将土地转租钱庆中、张殿兰，直至腾退土地。郑足友、侯宗强主张王桂臣未支付转让费，一直是其二人在交纳租金，但涉案土地、房屋却被王桂臣使用或由王桂臣转租他人使用获取利益十余年，郑足友、侯宗强对此从未提出过异议，或主张过相关费用，明显不符合常理。亚美公司于2007年4月办理注销登记，清算时亦未提及涉案土地、房产。郑足友、侯宗强先主张从未将涉案土地交付王桂臣使用，但侯宗强介绍他人向王桂臣购买涉案土地上所建房屋，后续又提交王桂臣与案外人的转租合同，郑足友、侯宗强对事实的陈述、举证存在明显矛盾之处，侯宗强、郑足友对此未能做出合理解释，故对郑足友、侯宗强的主张本院不予认定。王桂臣自接手涉案土地后，一直向经中公司支付租金，经中公司亦收取了王桂臣交纳的租金，尤其是在亚美公司注销后，亚美公司已经丧失主体资格，因此王桂臣与经中公司已经形成了事实上的租赁关系，故王桂臣有权从经中公司获得腾退补偿款。因房屋已经拆除，经中公司与郑足友签订的《非住宅腾退补偿协议》载明补偿金额为2552594元，天宫院办事处已将补偿款支付给经中公司，故应由经中公司向王桂臣支付补偿款。钱庆中、张殿兰就补偿问题可与王桂臣另行解决。王桂臣与郑足友签订的协议书实际履行完毕多年，王桂臣与经中公司已经形成了事实上的租赁关系，即便亚美公司与沧达公司的合同中有不转租、转让的约定，但沧达公司、经中公司始终未对王桂臣使用土地及房屋提出异议，此外，涉案房屋已经全部拆除完毕，现亦无返还房屋、土地之可能及必要，故郑足友、侯宗强以协议书无效为由主张腾退补偿款应归其所有，不能成立。王桂臣在一审庭审中明确系基于租赁合同纠纷提起本案诉讼，郑足友、侯宗强上诉认为一审法院违反不告不理原则，没有事实依据。经查明，王桂臣与经中公司存在事实上的租赁关系，郑足友、侯宗强关于一审判决违反合同相对性原则的主张于法无据。综上，侯宗强、郑足友的上诉请求不能成立；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27220.75元，由侯宗强、郑足友负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李桃审 判 员 孟龙审 判 员 王云二〇一七年九月二十日法官助理 郭融书 记 员 耿玉-12--1-