江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终431号上诉人（原审原告）：刘伟。委托诉讼代理人：秦礼军（系上诉人刘伟丈夫）。委托诉讼代理人：焦庆松，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：江苏五星电器有限公司。法定代表人：代礼平，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐金波，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙志兴。被上诉人（原审被告）：苏如亮。被上诉人（原审被告）：杨林银。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：高德忠、李新沪，灌云县总工会法律援助中心法律工作者。上诉人刘伟因与上诉人江苏五星电器有限公司（以下简称五星电器）、被上诉人孙志兴、苏如亮、杨林银相邻关系纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初2946号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年5月16日公开开庭审理了本案。上诉人刘伟的委托诉讼代理人秦礼军、焦庆松、上诉人五星电器的委托诉讼代理人徐金波、被上诉人苏如亮与杨林银的共同委托诉讼代理人高德忠、李新沪到庭参加诉讼，被上诉人孙志兴经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。刘伟向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由是：1.一审认定双方协议已经解除，属于认定事实明显错误；2.协议有效期至2019年10月31日；3.五星电器与孙志兴、苏如亮、杨林银解除的系租赁合同，并未解除三方的《协议书》；4.《协议书》系三方当事人真实意思表示，三方均应守约；5.一审程序严重违法，径行解除三方《协议书》程序违法；6.一审应适用《合同法》第六十条的规定进行判决。五星电器辩称，其已经在2013年3月将涉案房屋交还给房东，不存在实际占有和使用的情形。苏如亮、杨林银辩称，请求依法判决，其主要理由是：1.三方当事人未协商一致解除《协议书》，一审法院认定解除合同，属事实不清；2.五星电器至今没有将通道打开，属于对刘伟的侵权；3.该案与苏如亮、杨林银无关。五星电器亦向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回刘伟的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由是：1.刘伟诉请的是通道使用费，该费用只有使用才能产生，上诉人未使用通道，自然不存在通道使用费；2.相邻关系纠纷不需要单独行使解除权解除《协议书》；3.五星电器的解除通知早已送达对方，且在2013年7月3日开庭时，明确告知刘伟房屋已经交还的事实；4.依据《协议书》，付款的条件也不存在。刘伟辩称，请求驳回五星电器的上诉，支持刘伟的上诉请求。其主要理由是：1.五星电器应按照《协议书》全面履行支付通道使用费的义务；2.任何一方无权单方解除《协议书》，且事实上五星电器并未履行告知义务；3.自2012年11月17日起，通道补偿费均是法院判决五星电器直接给付的，上诉人称给付条件不存在没有依据。苏如亮、杨林银辩称，请驳回五星电器的上诉理由。其主要理由是：1.同针对刘伟的上诉答辩意见；2.五星电器怠于行使自己的权利，造成多次诉讼。刘伟向一审法院起诉请求：1.判令五星电器、苏如亮、杨林银立即支付楼梯通道补偿款8万元及自逾期之日起至给付之日止的利息损失；2.诉讼费用由五星电器、苏如亮、杨林银负担。一审法院认定事实：一、江苏省灌云县伊山镇胜利中路9号商业大厦（以下简称该商业大厦）系一幢四层建筑物，大厦东边、中间及西边各有一处通道（一层到四层楼梯），其中中间的通道为主通道并附有消防设施。刘伟是该商业大厦第三层房屋的所有权人。该商业大厦第三层房屋现在经营好时光KTV。二、2010年8月20日，五星电器与孙志兴、苏如亮、杨林银签订租赁合同，租赁该商业大厦一、二层房屋用于经营电器卖场。租赁合同约定的租期为9年（不含免租施工期），第一个租约年度一年支付一次租金，以后每半年支付一次，承租人须于每个支付周期的第一个公历月的第十日前并在收到出租人出具的符合中国法律规定和税务行政主管部门要求的正式租金发票后的三日内（遇中国的法定节假日时顺延），向出租人支付该支付周期的租金。2013年3月15日，五星电器与孙志兴、苏如亮、杨林银签订终止协议，约定双方于2010年8月20日签订的租赁合同于2013年3月31日提前终止。2013年3月26日，孙志兴、苏如亮、杨林银出具房屋交接单，内容如下：“五星电器因灌云县政府规划导致商圈变化，现根据合同约定退出灌云市场。五星电器根据退出协议将租赁标的物，按照退出协议要求退还给房东。房东同意并接收租赁标的物，后续标的物出现任何问题与五星电器无关。”三、2011年3月16日，灌云县人民法院作出（2011）灌民初字第146号民事判决，主文如下：五星电器于本判决生效之日起十五日内开通灌云县伊山镇胜利中路9号商业大厦二楼通往三楼的楼梯主通道。该判决认为五星电器安装推拉门封闭该商业大厦二楼和三楼之间的主通道，侵犯了刘伟对共有部分的使用权。2011年10月9日，灌云县人民法院作出（2011）灌民初字第1189号民事判决，主文如下：五星电器于本判决生效之日起十五日内在每天18时至次日凌晨2时开通灌云县伊山镇胜利中路9号商业大厦一楼中间主通道。2012年2月15日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2011）连民终字第1268号民事判决，驳回上诉人五星电器上诉，维持原判[即（2011）灌民初字第1189号民事判决]。该院另查明，灌云县伊山镇胜利中路9号商业大厦一楼中间楼梯与楼梯所对出入口连结部分房屋产权由连云港金龙房地产开发有限公司享有。该商业大厦中间楼梯系共有部分。2012年3月26日，五星电器（甲方）及孙志兴、苏如亮、杨林银（乙方）与刘伟（丙方）就该商业大厦一至三楼楼梯通道及一楼出入口使用相关事项，签订协议书。约定：一、乙、丙方同意甲方在租赁上述物业（该商业大厦一、二层）期间（2010.11.1-2019.10.31），独有使用一至三楼的楼梯通道及一楼出入口，且不要求甲方按（2011）灌民初字第1189号民事判决书的内容履行每天18时至次日凌晨2时开通上述物业一楼至三楼中间主通道的义务，丙方保证不向法院申请强制执行上述判决。二、乙方同意向丙方支付每年使用楼梯通道补偿费用后。丙方承诺在甲方租赁上述物业期间不得再以任何理由，向甲、乙双方再要求支付楼梯通道使用费，或再行要求甲方开通楼梯通道及一楼出入口。如丙方违反本协议的约定，须返还乙方届时已实际支付的使用费用，并赔偿甲方由此造成的实际损失。三、乙方支付给丙方费用的具体支付方式为：1、乙方同意由甲方在支付乙方2012年5月18日至2012年11月17日的租金中扣除人民币28.6万元（贰拾捌万陆仟元）。用于向丙方支付2011年1月1日至2012年12月31日期间的楼梯通道补偿费人民币28.6万元（贰拾捌万陆仟元）。2、从2013年5月18日起至2016年11月17日期间的楼梯通道补偿费，乙方同意由甲方在每年5月18日和11月18日支付其租金中每次扣除人民币4万元（肆万元），并直接支付给丙方。2017年5月18日至2019年10月31日于每年5月18日和11月18日每次在支付乙方租金中扣除人民币6万元（陆万元）并直接支付给丙方。最后不足半年的按实际日期计算（2019年5月18日至2019年10月31日代付费用为人民币3万元）。丙方开户名：刘伟，开户行：连云港市灌云县农业银行，帐号：62×××10。3、乙方须按甲、乙双方2010年签署的《房屋租赁合同》第八条的约定按期开具房屋租赁发票（含支付给丙方的人民币万元），如乙方不按合同履行，甲方有权暂付上述楼梯通道使用费，甲方由此迟延支付楼梯通道使用费用的责任由乙方承担。”。2012年5月10日，孙志兴向刘伟丈夫秦礼军银行卡汇款285900元。四、2013年8月8日，灌云县人民法院作出（2013）灌民初字第0745号民事判决，主文如下：五星电器公司于本判决生效后10日内支付刘伟人民币40100元（其中，40000元是2013年1月1日之后的楼梯通道补偿费，100元是2012年12月31日之前的）。2013年12月2日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2013）连民终字第1326号民事判决，驳回五星电器上诉，维持原判，即（2013）灌民初字第0745号民事判决。该判决确认，2012年10月18日，五星电器将2013年4月30日之前的应付租金630000元（即第三个租约年上半年的租金）支付给孙志兴、苏如亮、杨林银。2014年3月30日，灌云县人民法院作出（2014）灌民初字第0129号民事判决，主文如下：五星电器于本判决生效后10日内给付刘伟楼梯通道补偿费人民币40000元。2014年7月10日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2014）连民终字第1060号民事判决，驳回上诉人五星电器上诉，维持原判，即（2014）灌民初字第0129号民事判决。2014年11月6日，灌云县人民法院作出（2014）灌民初字第1053号民事判决，主文如下：五星电器应于本判决发生法律效力之日起10日内向刘伟支付楼梯通道补偿费人民币40000元及利息（自2014年5月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。该判决以五星电器未提供协议解除函已有效送达的充分凭证等为由，认定该函不具有解除合同的效力。2015年3月23日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2015）连民终字第00238号民事裁定，五星电器对（2014）灌民初字第1053号民事判决的上诉按自动撤回上诉处理。2015年7月10日，灌云县人民法院作出（2015）灌民初字第00344号民事判决，主文如下：五星电器于本判决发生法律效力之日起十日内向刘伟支付楼梯通道补偿费人民币80000元及利息（利息计算：2014年5月19日起至2014年11月18日，以本金40000元，按中国银行同期同档贷款基准利率计算；2014年11月19日至实际给付之日止，以本金80000元，按中国银行同期同档贷款基准利率计算）。五、2015年11月23日，刘伟向五星电器寄发催款通知书，内容如下：按照2012年3月26日三方协议约定，你公司应于2015年11月18日支付我2015年5月18日至11月18日的楼梯通道补偿费用人民币肆万元整。现已超过约定期限多日，至今未付。为此，请你公司于2015年11月30日前将拖欠我楼梯通道补偿费用肆万元整汇入三方协议约定的本人账户中。如逾期支付，一切法律后果均由你公司负责。五星电器认可收到上述催款通知书。对五星电器举证的《协议解除函》及“EMS邮件查询电子单”，因之前判决已作出处理，故在本案中不再重复理涉；若五星电器不服之前判决的处理，则应通过审判监督程序等途径解决。一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。五星电器于2012年3月26日与刘伟及孙志兴、苏如亮、杨林银签订协议书的目的，是在租赁该商业大厦一、二层房屋经营电器卖场期间独有使用（中间主通道）一至三层楼梯通道及一楼出入口。然而，五星电器与孙志兴、苏如亮、杨林银签订终止协议，约定于2013年3月31日解除双方签订的租赁合同，且已于2013年3月26日完成租赁物的交接；因此，五星电器自2013年4月1日起已不再是该商业大厦一、二层房屋的实际使用人；由此，五星电器与刘伟之间的相邻关系当（自）然消灭。同时，由于五星电器与孙志兴、苏如亮、杨林银已经解除租赁合同，五星电器既无法按约定代扣代付楼梯通道补偿（使用）费，也无权按约定要求开具租金发票。综上所述，五星电器已无法实现2012年3月26日协议书的合同目的，故而自2013年4月1日起可以解除合同；事实上，强制已不享有合同利益的五星电器继续履行2012年3月26日协议，显然有违公平原则。但是，2012年3月26日协议并不会因五星电器享有解除权而自动解除，只有解除合同的通知到达对方时才解除；由于五星电器在2016年9月7日庭审答辩时已经明确告知刘伟解除协议，故双方之间协议已经解除。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。由于五星电器一直怠于行使解除权，与刘伟作为业主对该商业大厦共有部分（一至三楼中间楼梯通道等）享有的权利受到持续限制，存在无法否定的关联。因此，参照2012年3月26日协议约定的楼梯通道补偿费标准，依法确定五星电器赔偿刘伟一年的使用费损失80000元。为此，一审法院遂依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、五星电器于判决生效之日起十日内赔偿原告刘伟80000元；二、驳回刘伟其他的诉讼请求；案件受理费1800元，由五星电器负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院审理期间，双方均未提交新证据。本院认为，合同解除需要有解除权一方行使解除权。本案中，五星电器于2012年3月26日与刘伟及孙志兴、苏如亮、杨林银签订协议书，约定从2013年5月18日起至2016年11月17日止的楼梯通道补偿费由五星电器直接支付给刘伟。依据该协议，刘伟有权主张2015年5月18日至2016年5月18日的楼梯通道补偿费。五星电器上诉称其自2013年3月26日已经搬离涉案房屋，没有使用涉案楼梯通道，不应支付通道补偿费。本院认为，协议书系三方真实意思表示，五星电器虽然已经与孙志兴等人解除了租赁合同，但并未行使解除协议书的权利。当事人行使合同解除权，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，五星电器在2016年9月7日庭审时告知刘伟解除协议，故一审法院认定三方协议于2016年9月7日解除，并无不当。一审法院对于双方协议是否解除的事实认定，是判决楼梯补偿费用应否支付的前提，故一审法院审理程序并无不当。综上所述，五星电器与刘伟的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元（江苏五星电器有限公司与刘伟均已预交1800元），由江苏五星电器有限公司与刘伟各半负担。本判决为终审判决。审 判 长  童 衡代理审判员  朱培培代理审判员  陈其庆二〇一七年九月二十二日书 记 员  孙文远法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照以下情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……