广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1427民初544号原告：陈月英，女，1971年6月6日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住深圳市龙岗区，委托代理人：彭少铮，彭少竞，系广东生龙律师事务所律师。被告：曾令完，男，1968年12月7日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县，被告：黄明宇，男，1973年4月10日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县，被告：曾令友，男，1954年6月8日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县，原告陈月英与被告曾令完、黄明宇、曾令友合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭少铮，彭少竞及各被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈月英向本院提出的诉讼请求：1、判令确认关于蕉岭县蕉城镇溪峰西路龙电花园3区2栋7号店、7号店201房的两份《房地产买卖合同》无效；2、判令被告曾令完将蕉岭县蕉城镇溪峰西路龙电花园3区2栋7号店、7号店201房恢复登记至原告名下；3、判令被告曾令完、黄明宇将蕉岭县蕉城镇溪峰西路龙电花园3区2栋7号店、7号店201房返还给原告；4、判令被告曾令完、黄明宇、曾令友共同赔偿原告房屋占有使用费（自2012年3月1日起至返还房屋之日止，每月租金按1800元计算，暂计至起诉时为：117000元）；5、判令本案的诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：原告于2007年3月9日依法购入蕉岭县蕉城镇溪峰西路龙电花园3区2栋7号店、7号店201房。2013年初，被告黄明宇串通被告曾令友与被告曾令完持虚假的《房地产买卖合同》和虚假的委托书在原告不知情的情况下，将原告上述房产过户至被告曾令完名下。原告从未与被告曾令完签订任何《房地产买卖合同》，从未委托被告黄明宇办理房屋的产权交易及产权过户，办证手续等事宜，也从未收到任何购房款。被告曾令完和被告黄明宇使用的《房屋买卖合同》和委托书系伪造的，该《房地产买卖合同》应属无效，被告曾令完、黄明宇、曾令友应当向原告返还房屋并赔偿相应的房屋占有使用费。综上，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，恳请法院判如所请。原告陈月英为主张其事实与理由提交证据有：1、调查取证申请书，拟证明曾令友承认在黄明宇面前签订授权委托书，原告认为曾令友与黄明宇存在恶意串通；2、原告身份证复印件，拟证明原告的主体资格；3、被告身份证复印件，拟证明被告的主体资格；4、7号店档案信息表，5、7号店房地产买卖合同，6、委托书，7、7号店房地产权证，8、7号201房档案信息表，9、委托书，10、7号201房地产买卖合同，11、7号店（第二层）房地产权证，上述证据4-11来源蕉岭县房产管理局调取，拟证明涉案房产已被黄明宇及曾令友串通转让给曾令完，原告从未在授权书和买卖合同上签字；12、商品房购销合同，拟证明黄明宇与曾令友串通出售原告的房屋。被告曾令完辩称，涉案房屋是被告经过合法购买的，双方签订商品房买卖合同，买房时是在龙电花园售楼处签订合同的，签合同时也看到被告黄明宇出示了陈月英的房产证和委托书，具体合同履行的约定已在商品房买卖合同中已经说明。被告曾令完为支持其答辩意见提交了：1、商品房买卖合同，拟证明曾令完向黄明宇购买的房屋是合法的；2、黄明宇开具的收据及转账凭证，拟证明房屋的交易过程和付款过程；3、保险单房屋评估价格，拟证明涉案房产办理了抵押贷款的事实；4、二份房地产权证，拟证明涉案房屋已经取得合法的产权证。被告黄明宇辩称，一、起诉状诉称“原告于2007年3月9日依法购入龙电花园3区2栋7号店、7号店第二层的行为。”与事实不符。上述店铺在2007年3月9日时由被告曾令友出资购买的，也是由曾令友亲自签订的购买合同（有2007年的商品房购销合同为证），并由曾令友一直管理店铺至2012年10月。五年期间店铺的管理和租赁也一直由曾令友签订合同和收取租金，原告从未管理过该店铺也未收取过租金。此点有购买合同和租赁合同及银行转账记录为证。如果原告和曾令友不是亲戚或亲密信任的关系，自己的店铺怎么会长达5年的时间任其去管理和收取租金呢？所以说原告只是名义上的产权人，而不是实际的产权人和出资人。二、起诉状诉称“被告黄明宇串通被告曾令友与被告曾令完持虚假的《房地产买卖合同》和虚假的委托书在原告不知情的情况下将原告上述房产过户至被告曾令完名下”与事实不符。2012年10月黄明宇购买原告名义的店铺，是在征得该店铺实际出资人曾令友同意，并从曾令友处取得有原告姓名的书面授权书的情况下购买的（此据有2012年10月的授权委托书为证），而且全额付清了全部的购店款，取得了该店铺的房地产权证和土地使用证及原告身份证复印件等合法证件。原告的授权委托书是由原告的亲戚曾令友亲手交给黄明宇的，并不是本人伪造的。而且委托书是黄明宇在依法取得店铺合法证件和原告亲戚曾令友交具的授权委托书后，在办理房地产权证过户手续时由该店铺实际出资人曾令友签署的。原告私自认定黄明宇与被告曾令完和曾令友持虚假的《房地产买卖合同》和虚假的委托书在原告不知情的情况下将原告上述房产过户至被告曾令完名下与事实不符。三、原告出具的房地产权证（粤房地权证蕉房字第××号和第4143725号）中是“注销”的。恰恰暴露了原告的不讲事实、胡乱猜测的态度，以及原告行使诉讼权利的随意态度。这种行为也是对国家的诉讼资源的肆意占用和浪费。2013年1月，被告黄明宇在购得上述店铺后，把店铺再转卖给被告曾令完。被告曾令完依法取得店铺和合法的证件并同时拥有和管理着该店铺到现在已4年多了，原告都未有任何的异议，现在才告知要收回店铺，真是令人费解！如果大家都像这样，把以前已买掉的房子收回来，再去赚钱，那房地产交易市场岂不乱套！社会诚信何在！四、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。被告黄明宇购买上述店铺是在2012年10月，至今已快5年了，当时原告并未提出任何异议，现在才提出收回店铺，这已经超出了法定的诉讼时效。五、原告的诉讼主体不符。原告上述要求收回的店铺，是实际出资人曾令友在告知原告的情况下卖给被告黄明宇又由被告黄明宇卖给被告曾令完的，被告黄明宇是在付清全部购店款后才取得的房地产权证和土地使用证，被告黄明宇是买方，并不是卖方。原告要收回店铺，是要找卖掉原告自己名字店铺的卖方才对。其实是名义产权人陈月英与实际出资人曾令友之间的纠纷关系，与被告黄明宇和被告曾令完根本无关系。综上所述，被告黄明宇认为，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，原告的诉讼请求是没有根据的，而且原告的诉讼超过诉讼时效。为此，请求人民法院依法作出裁决，以维护正常的社会经济秩序和公民的合法权益，维护法律的尊严。被告黄明宇为支持其答辩意见提交了：1、身份证，拟证明被告的主体资格；2、收据，拟证明7号店是被告黄明宇全额付清给卖方曾令友的材料；3、中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书，4、中国农业银行银行卡取款回单及结算业务委托书，5、中国农业银行网上银行电子回单，证据3-5拟证明房产证与土地使用证的取得，是从卖方曾令友交给我，不存在恶意串通的事实；6、收条，拟证明涉案房屋是被告黄明宇全款付清给曾令友；7、2007年商品房购销合同，拟证明店铺的实际出资人是曾令友，且证明曾令友是签订买房合同的一方，且合同的签字与曾令友提交给被告黄明宇授权委托书的名字签署是一致的；8、店铺出租协议，拟证明该店铺从曾令友于2007年买回后由曾令友一直管理和使用，并由曾令友签订租赁合同，证明陈月英是名义上的产权人，不是实际出资人；9、EMS邮寄单，拟证明房产证及土地使用证是卖方曾令友通过陈运彪手上取得的；10、授权委托书，拟证明是曾令友交于给被告黄明宇的，没有当面签订，不存在恶意串通。被告曾令友辩称，被告曾令友就把房屋卖给黄明宇，被告黄明宇转卖给谁，其不清楚。被告曾令友未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：原告陈月英与香港居民陈运彪原是同居关系。被告曾令友的妻子与原告陈月英是堂姐妹关系。2007年3月9日，被告曾令友以原告委托代理人身份与陈国茂签订了商品房购销合同、约定原告购买蕉岭县蕉城镇溪峰西路龙电花园3区2栋7、8号店铺、7号店201房及8号201房。2007年，蕉岭县职能部门向原告颁发了上述房地权属证书。原告将购买的上述房屋用于出租。在陈月英、陈运彪的授意下，被告曾令友将所收取的租金进行支配。2012年底，陈运彪委托被告曾令友将原告的上述房产进行出售。2012年10月26日，曾令友作为陈月英的委托代理人与被告黄明宇作为代理人签订了商品房购销合同，约定将原告上述的房产以180万元出售（不含办理房地产权费用）。签订购销合同后，被告曾令友收取了合同约定的房款180万元。2012年12月20日，被告黄明宇作为原告陈月英的委托代理人与被告曾令完签订了商品房买卖合同，约定将7号店及7号201房以1712000元出售（含办理房地产权的税和费用）给被告曾令完。签订商品房买卖合同后，双方按合同的约定履行完毕，7号店及7号201房房地产已登记在被告曾令完的名下。在办理7号店及7号201房房地产变更手续时，还形成了两份广东省房地产买卖合同。第一份是2012年12月20日，陈月英作为甲方（转让方）与曾令完作为乙方（受让方）的《广东省房地产买卖合同》。第二份是2013年1月4日，陈月英作为甲方（转让方）与曾令完作为乙方（受让方）的《广东省房地产买卖合同》。庭审中，被告曾令友陈述其在交易上述房产过程中，授权委托书、房屋买卖合同中原告的签名均由其代签的。房地产交易过程中，陈运彪通过邮寄方式将房产交易7、8号店铺、7号店201房及8号201房的权属证交给被告黄明宇。原、被告发生纠纷后，原告在政府的职能部门重新办理了8号店铺及8号201房的权属证书。以上事实有原、被告的身份证、商品房购销合同、收据银行业务办理凭证、店铺出租协议、广东省房地产买卖合同、房地产权证、房产管理局档案信息表、授权委托书、商品房买卖合同以及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，对双方争议的焦点问题分析如下：一、关于房屋的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，原、被告均没有证据证明不动产登记簿存在错误的情况下，本院依法认定涉案的房屋未过户给被告曾令完之前，原告是涉案房产的权利人。被告黄明宇提出涉案房屋的在未过户给被告曾令完之前，原告是名义上的产权人的理由不成立、依法不予采纳。第二、被告曾令友、黄明宇是否获得原告的授权处分涉案的房屋。本案涉及的授权委托书是被告曾令友代原告签名形成的，在没有其它证据证实的情况下，被告曾令友是没有取得原告的授权处分涉案房产。至于其他不是房屋的权属人授权被告曾令友处分原告的房产，必须经原告的同意。被告黄明宇以原告委托代理人与被告曾令完签订商品房买卖合同，但根据黄明宇提交的证据不能证明其获得了原告的授权或从原告授权的委托人处转委托代理取得授权处分涉案的房产。综上，被告黄明宇、曾令友均没有取得原告的授权处分涉案的房产。因此，办理房产登记形成的陈月英作为甲方与曾令完作为乙方的两份《广东省房地产买卖合同》属于效力待定的合同，合同效力的确定取决于追认权人原告在签约后的意思表示。现原告表示拒绝认可并没有补签上述合同。因原告不予追认，故上述两份合同应为无效合同。由于原告确认合同属于形成权之诉，不应受两年诉讼时效限制，因此，被告黄明宇提出原告请求超过法定诉讼时效的理由，本院不予采纳。现原告确认两份《广东省房地产买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。第三、被告曾令完是否应返还房屋的问题。虽然被告黄明宇、曾令友无权处分原告的房屋,但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”的规定，被告曾令完在买卖涉案房屋的过程中，符合上述法条规定的情形，被告曾令完的行为已符合善意取得不动产所有权的构成要件。因此，本院依法认定被告曾令完已通过善意取得的方式取得涉案房屋的所有权。原告要求返还涉案房产并协助办理过户手续的义务，本院依法不予支持。第四，原告是涉案房屋所有权人期间的租金问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，在承租期间，原告作为所有权人有权收取租金，被告曾令友在收取租金后，应将租金交给房屋的权属人。被告曾令友将租金支付给他人，应取得原告的同意。本案中，在没有证据证实原告授权被告曾令友将租金交付他人的情况下，被告曾令友应返还原告其收取的租金。2013年1月23日，涉案房屋过户后，原告已不是涉案房产的权属人，其已丧失了所有权人的收益权，故其无权主张租金收益。庭审中，根据原告与被告曾令友的一致确认2012年3月至2012年9月30日共计9800元（按每月1400元计算），2012年10月1日至2013年1月23日共计6780元（按每月1800元，每月30天计算）。原告是涉案店铺所有权人期间的租金16580元。因此，被告曾令友应支付租金16580元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、2012年12月20日，买卖蕉岭县蕉城镇溪峰西路龙电花园3区2栋7号店铺形成的《广东省房地产买卖合同》及2013年1月4日，买卖蕉岭县蕉城镇溪峰西路龙电花园3区2栋7号201房形成的《广东省房地产买卖合同》无效；二、被告曾令友应在本判决生效之日起十日内返还其收取的租金16580元给原告陈月英；三、驳回原告陈月英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元，减半收取1320元，由原告陈月英负担1120元，被告曾令友负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员 刘 明二〇一七年九月二十日书记员 徐利丹