上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初11417号原告：黄粤，男，1970年7月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：高瑞焓，上海恒隆律师事务所律师。被告：上海德茗企业管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：章文哲，执行董事。委托诉讼代理人：潘灵，上海启恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹慧海，上海启恒律师事务所律师。第三人：林榕立，女，1935年11月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王立群，上海英大律师事务所律师。第三人：刘军，男，1966年11月25日出生，汉族，住上海市闵行区罗锦路。委托诉讼代理人：吴文青，上海市中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卫，上海市中天律师事务所律师。第三人：汪坤，男，1985年9月19日出生，汉族，户籍地安徽省郎溪县毕桥镇十井村毛板桥**号。原告黄粤诉被告上海德茗企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法追加林榕立、刘军、汪坤为第三人参加诉讼，本案适用简易程序，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告黄粤的委托诉讼代理人高瑞焓、被告上海德茗企业管理咨询有限公司委托诉讼代理人潘灵、邹慧海、第三人林榕立的委托诉讼代理人王立群、刘军的委托诉讼代理人吴文青及第三人汪坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄粤向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签署的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠的2016年1月14日-2016年9月30日的租金238,933元(按每月28,000元标准计算)；3.判令因被告违约，由原告保管的保证金56,000元作为被告支付原告的违约金。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：上海市徐汇区五原路XXX弄XXX号1楼(以下简称系争房屋)权利人为第三人林榕立。2013年6月1日，林榕立与刘军签署遗赠扶养协议，授权刘军有权租赁系争房屋并获取相应的收益。2013年8月1日，刘军将系争房屋转租给原告(租赁期限自2013年10月1日至2022年9月30日)，原告依照合同享有合法的转租权。2014年1月20日，原告为经营需要委派汪坤在居间方上海勤房商务咨询有限公司的主持下与被告签署《租赁合同》，将系争房屋出租给被告使用。合同约定租赁期为60个月，自2014年2月14日至2019年2月13日，租赁期内前两年每月租金为28,000元，被告应每1个月一次支付租金，被告应在2014年1月29日之前支付给原告相当于2个月租金金额作为租赁的保证金。合同签订后，被告按约支付了保证金和押金。自2016年2月，被告开始拖欠房租，原告曾多次向被告催讨，但被告均以向他人交付租金为由拒绝向原告交纳房租并一直占有使用系争房屋，双方协商未果。2016年11月13日，原被告解除租赁合同关系。被告长期拖欠租金已构成违约，故提出如上诉请。上海德茗企业管理咨询有限公司辩称，同意解除原被告签订的租赁合同，但不同意支付租金。被告并不存在拖欠租金的行为，其已经将上述租金支付给了第三人林榕立。原告没有收到被告房租的原因是因为原告与案外人的租赁纠纷。林榕立述称，不同意原告的诉讼请求。根据原告诉状所称，系争房屋合同实际已经解除。林榕立作为系争房屋权利人从未同意刘军授权原告出租系争房屋。根据遗赠扶养协议，林榕立授权刘军行使出租房屋的权利，但不同意其转租系争房屋。根据相关部门出具的函件，系争房屋依法不得转租。且系争房屋应该是汪坤以林榕立代理人的身份与被告签署的，原告没有主体资格。刘军述称，同意原告的诉讼请求。刘军有权出租系争房屋并同意原告进行转租。2013年6月1日，刘军与林榕立、案外人刘某1(系林榕立配偶)签订遗赠扶养协议，约定林榕立夫妇授权刘军行使出租系争房屋的权利，并约定出租房屋租金归刘军所有。2015年10月，刘某1去世后，刘军和林榕立、刘3(系刘某1儿子)因遗赠扶养协议发生了三次诉讼。现生效文书已经确认了该遗赠扶养协议的效力，也肯定了刘军有权出租系争房屋。林榕立在明知刘军有权出租系争房屋并且已经出租的情况下，阻挠系争房屋租赁合同的履行，被告及林榕立均应承担相应的责任。汪坤述称，同意原告的诉讼请求。系争房屋一直是原告委托汪坤在装修和维护，投入了大量的财力，将房屋面积增加到了90平米。被告也一直将租金支付给原告，是认可了原告的出租权。本院经审理认定事实如下：上海市五原路XXX弄XXX号(即系争房屋)承租人为林榕立，独用租赁部位为底层东南间(22.70平方米)、底层加门窗阳台(9.80平方米)，公用租赁部位为底层园地、底层卫生间、底层灶间贰间、底层小卫生间。2013年6月1日，林榕立、刘某1(甲方)与刘军(乙方)签订《协议书》，约定协议目的是将甲方在上海市五原路XXX弄XXX号承租的非售使用权房的户主以及与该房物业公司承租合同的承租人更改为乙方，乙方为此向甲方尽赡养和照顾义务，协议2.1.4条约定甲方须授权乙方行使出租五原路房子的权利，其出租房子租金归乙方所有。2013年8月1日，刘军(出租方、甲方)与黄粤(承租方、乙方)签订《房地产租赁合同》，约定，房屋坐落为上海市徐汇区五原路XXX弄XXX号，权利人为林榕立。甲乙双方约定，乙方租赁该房屋作为乙方居住使用，甲方同意乙方可以转租。房屋租赁期限自2013年10月1日起至2019年9月30日止。每月租金为7,200元。同日，刘军出具租赁委托书，委托黄粤代为办理系争房屋出租相关事宜及房屋管理相关事宜，委托期限从2013年8月1日至2019年9月30日。2013年11月20日，黄粤出具委托书，委托汪坤代为管理上海市五原路XXX弄XXX号1楼房屋，办理该房屋一切出租事宜，包括签订房屋租赁合同、物业交接、收取房屋租金押金等与房屋出租有关的全部事宜和一切手续，委托日期：2013年11月20日到2019年9月30日。2014年6月1日，刘军与黄粤签订《房地产租赁合同补充协议》，约定租赁期限由2013年10月1日起至2019年9月30日止，延长至2022年9月30日止，2019年9月30日起至2022年9月30日期间月租金为10,000元。2014年1月20日，汪坤(甲方、出租人)和被告(乙方、承租人)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将其所有的位于徐汇区五原路XXX弄XXX号楼1楼房屋及其设施在良好可租赁的状态下租给乙方使用，出租房建筑面积为90平方米。租赁期为60个月，自2014年2月14日至2019年2月13日。每月租金为28,000元，价格包含物业管理费及发票。租金自第三年开始每年递增，递增的百分比为5%。乙方应每1个月一次支付甲方租金。乙方应在签署本租赁合同后7天内或2014年1月29日之前把第一期租金支付给甲方，以后乙方应于每1个月的7日前向甲方支付下月租金。双方同意每期租金以银行转账/现金方式支付。开户银行为中国银行中华路支行，开户名称为黄粤，银行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。为确保出租房屋以及设施安全与完好及租赁期内相关费用如期结算，乙方应在2014年1月29日之前支付给甲方相当于2个月租金金额作为租赁的保证金。除合同另有约定之外，甲方应于租赁期满，或此合同提前终止之日，且双方确认该房屋的归还和乙方付清相关费用后7个工作日内将保证金全额无息退还乙方。保证金不可抵付租金。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回出租房屋，并且保证金不予退还：……(c)无故拖欠租金超过十五天。合同签订后，被告按约支付了押金，汪坤出具了押金收据。后被告的租金也支付给了原告。自2016年1月14日起，被告未向原告支付租金。2015年12月3日，林榕立向被告出具声明，称其为系争房屋权利人，刘军与其签订的《协议书》存在欺诈，其没有授权汪坤对系争房屋进行出租，汪坤没有权利对系争房屋进行出租。2016年1月12日，林榕立出具委托书，授权案外人刘某2系争房屋行使使用权和出租权。当日，刘3(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期为24个月，自2016年1月1日至2017年12月31日，每月租金为28,000元。被告向林榕立支付了2016年1月1日至2016年9月30日的租金。2016年9月29日，汪坤向被告发送律师函，要求被告解除与林榕立的房屋租赁合同，并向汪坤支付2016年10月及后续房租，对于2016年10月11日之前的房租，被告应与汪坤协商解决。2016年10月和11月，被告向汪坤分别支付了28,000元和20,000元。原、被告及汪坤均认可上述费用系被告2016年10月和11月期间使用系争房屋的租金。2016年11月8日，汪坤向被告发送告知书，称被告拖欠9个月房租未支付，要求被告于2016年11月10日18点前搬离并支付拖欠的全部房屋租金。2016年11月，被告搬离了系争房屋，没有办理交接手续。被告称在原告签订租赁合同时，汪坤出具了林榕立的委托书，汪坤系作为林榕立的代理人与其签订租赁合同，2015年12月3日，林榕立向其主张权利，其才知道汪坤没有获得林榕立的授权，故其与林榕立重新签订了合同。汪坤称该委托书确系其伪造，是为了方便被告备案，林榕立从未委托其出租系争房屋，但被告应该知道其系二房东。林榕立对委托书真实性也不予认可，其从未出具委托书给汪坤。另查明，林榕立于2015年11月10日起诉刘军，要求法院撤销其与刘军签订的遗赠扶养协议，本院(2015)徐民一(民)初字第9347号一案于2015年6月2日作出民事判决驳回林榕立的诉讼请求，后林榕立上诉至上海市第一中级人民法院，法院于2016年9月19日作出(2016)沪01民终8098号民事判决，维持了原判。庭审中，被告要求原告返还押金，原告称因被告未按时支付租金，要求作为违约金没收。以上事实，除双方当庭陈述外，有《房地产租赁合同》(汪坤与被告)、《房屋租赁合同》(原告与刘军)、授权委托书(原告出具给汪坤)、民事判决书、遗赠扶养协议、公房租赁凭证、押金收据、告知书、租金凭证等证据证实，本院依法予以确认。被告提供2016年2月1日出具给汪坤的律师函，拟证明因林榕立向被告主张权利故其向汪坤表示要停止向原告支付租金并与林榕立直接签订租赁合同，经质证，原告及刘军、汪坤对该证据不予认可，认为从来没有收到该律师函，被告也未进一步提供证据予以佐证，故本院对该证据不予认定。被告提供林榕立、案外人刘3与被告代理律师的通话录音，拟证明被告在2015年12月知道汪坤出具林榕立委托书系伪造，经质证，原告对该证据不予认可，认为被告在签订租赁合同时就知道原告系二房东，因该证据系电子证据，被告在未提供其他证据予以佐证的情况下，本院对该证据不予认定。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。被告抗辩称签订租赁合同时汪坤并非原告代理人而系林榕立的委托代理人，故其与林榕立重新签订合同并将租金支付给林榕立并无不当。根据庭审查明的事实，汪坤出具的林榕立委托书系汪坤伪造，林榕立自始没有委托汪坤出租系争房屋，现被告并未提供林榕立系系争房屋实际出租人以及原告无权出租的充分证据，根据租赁合同履行情况，被告之前一直将租金支付给原告，故对被告的辩称意见，本院不予采信。现被告在未与原告解除合同的情形下，拖欠租金并与林榕立重新签订合同，构成违约，原告主张被告拖欠的租金，于法有据，本院予以支持。因被告现已经搬离系争房屋，原告主张解除租赁合同，被告亦同意解除，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于押金，现被告主张返还，原告认为被告违约应当由原告予以没收，根据合同约定，被告无故拖欠租金超过十五天，保证金不予退还，故系争房屋押金应由原告予以没收。被告支付给林榕立的租金，与本案系不同的法律关系，对此本案不予处理，被告可另行主张相应的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除黄粤与上海德茗企业管理咨询有限公司就上海市徐汇区五原路XXX弄XXX号1楼签订的《房屋租赁合同》；二、上海德茗企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付黄粤20**年1月14日至2016年9月30日期间的租金238,933元；三、上海德茗企业管理咨询有限公司支付的保证金56,000元由黄粤予以没收。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3,210元，由上海德茗企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一七年九月二十六日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。