广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 裁 定 书（2017）桂0102民初3988号原告：吴德明，女，1949年12月21日出生，汉族，住南宁市兴宁区。委托代理人：孙永念，广西志明律师事务所律师。委托代理人：龙启林，广西志明律师事务所实习律师。被告:李卜新，男，1949年3月2日出生，汉族，住南宁市青秀区。委托代理人：林永康，南宁市衡东法律事务所法律工作者。原告吴德明与被告李卜新合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告吴德明的委托代理人荣宁、龙启林，被告李卜新及其委托代理人李永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴德明向本院提出诉讼请求：1、被告于2017年7月1日把南梧路326号高峰林场职工新村三砖厂小区39号商住楼西面铺面交付给原告；2、被告偿付原告南梧路326号高峰林场职工新村三砖厂小区39号商住楼西面铺面从2002年12月1日至至被告归还铺面止的铺面占用费（占用费以每月350元/月计算，暂计至2017年6月30日为52250元）；3、被告赔偿从2002年12月1日至2017年6月30日霸占原告南梧路326号高峰林场职工新村三砖厂小区39号商住楼西面铺面的额外经济损失21317.95元作为违约金，从2017年7月1日至款项付完毕为止，以52250元为本金，年利率6%计算；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是广西壮族自治区国营高峰林场的退休职工，2002年5月21日与高峰林场签订了一份《职工宅基地周边用地使用合同》（三砖厂旧货市场39号），原告向高峰林场交纳了林地费、推土费共4136.4元。原告随后在此合同约定的车库用地改建成一个铺面（南梧路326号高峰林场职工新村三砖厂小区39号商住楼西面铺面），实际面积有18平方米，此铺面在2002年6月底完工。因被告不是高峰林场的职工，2002年11月29日向原告出具了《放弃高峰林场职工新村三砖厂小区39号楼梯间铺面保证书》。但是被告违反自己的承诺，从2002年12月1日起至今始终霸占该铺面，擅自对外出租，收取铺面租金，却不把租金偿付给原告。从2002年12月1日至2017年6月30日，按该铺面的月平均租金300元计算，被告已独占铺面租金175×300元＝52250元。被告的行为构成严重侵权，也严重违反被告的承诺，被告不仅要归还原告铺面，偿付霸占铺面的占用费，还需赔偿霸占原告铺面的额外损失作为违约金。被告李卜新辩称：一、涉案的39号商住楼及西面铺面均为被告全额出资兴建及使用，原告并非实际所有权人和使用权人。1998年10月，高峰林场职工集资建房，被告全额出资十多万元以原告名义购买了39号商住楼。原、被告均在房产证上登记为共有权人。但房产实际所有权人和使用人为被告。为了将该房产过户到被告儿子李佳俊名下，原、被告于2002年12月11日共同到南宁市城北区公证处签订了一份赠与合同，将39号商住楼赠给被告之子李佳俊。李佳俊也在公证员面前以受赠人名义签了字。自此，李佳俊正式接受了39号商住楼。二、39号商住楼西面外墙是公共楼梯，平时常有人在楼梯下面大小便或堆放物品，被告为了方便管理，于1999年5月出资在楼梯下建了一间小房，原来计划作车库使用，后来于2001年5月出租给别人做铺面，每月租金180元。这个铺面一直为被告管理用于出租。2002年5月21日，原告与国有高峰林场签订了一份《职工宅基地周边用地使用合同》，被告以原告名义向林场交了林地费及推土费4136.4元。2002年12月1日，原、被告签订了一份《协议书》，在该协议书上双方明确高峰林场职工新村三砖厂小区1栋7间2层建筑面积为168平方米的商住楼（即39号商住楼）及39号商住楼西面楼梯间下面18平方米的小铺面均为被告出资所建，基于此情况，原告同意放弃39号商住楼的一切权利，无偿赠与给被告。而被告为了感谢原告协助被告办理相关公证及过户手续，同意将39号商住楼西面小铺面转让给原告使用，原告则按实际支出付给被告建房及装修的一切费用。被告同时将林场与原告签订的《职工宅基地周边用地使用合同》及交缴林地费、推土费的收款收据退回给原告。签订该协议后，原、被告按协议去办了公证手续，并交接了《职工宅基地周边用地使用合同》及交缴林地费、推土费的收款收据。但原告至今未按协议约定给付被告建铺面的一切费用，因此，被告没有将铺面转让给原告。以上事实证明，39号商住楼西面铺面系被告出资建成并一直管理使用了17年。被告虽然于2002年12月1日在协议中同意将该铺面转让给原告，但由于原告未按协议约定向被告支付该铺面的建房及装修费，因而原告尚未取得该铺面的使用权。三、原告要求归还铺面及支付租金、违约金无事实和法律依据。如前所述，39号商住楼西面铺面系被告出资兴建并管理使用17年之久，因此不存在归还原告铺面的问题。被告虽然在2002年12月1日的《协议书》中同意将该铺面转让给原告，但原告至今未支付建房及装修费用，因而被告也不可能将铺面交给原告。既然该铺面从未属于原告所有和使用，其也就没有权利向被告主张租金。被告也没有任何违约行为，不应支付违约金。相反，是原告未按约定支付建房及装修费，构成违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审查认为，本案中，原、被告讼争的商铺实际为被告李卜新兴建的房屋，现原、被告双方均无证据证明该房屋已经取得准建手续或产权权属证书，依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条的规定，由于该房屋没有准建手续，因此其本身不因建造行为而产生物权效力；依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，由于该房屋也未依法登记领取权属证书，亦属于不得转让的房地产范畴，故讼争的标的物不论是在物权上，还是债权上都不具有法律上的正当性。由于对违法建筑的认定和处理均属于国家有关行政机关的职权范围，民事审判不能直接对本案讼争的商铺进行处理，因此本案不属于人民法院民事诉讼的受理范围，故本院对原告就诉讼商铺提起的起诉不应予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告吴德明的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。审判员 聂 凯二〇一七年九月六日书记员 黄丽霖附法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。