苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初6916号原告：ＸＸ，男，1974年12月29日生，汉族，住江西省九江市永修县委托诉讼代理人：龙辉，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅秋娟，江苏天辩律师事务所律师。被告：苏州市霖钰机械科技有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾晓路南侧。法定代表人：李文新，总经理。委托诉讼代理人：江勇，江苏江太律师事务所律师。被告：吴江市乐得机械科技有限公司，住所地苏州市吴江区汾湖镇汾湖湾318国道北。法定代表人：朱亚芳，执行董事。委托诉讼代理人：程忠传，江苏锦同律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒯志鹏，江苏锦同律师事务所律师。原告ＸＸ与被告苏州市霖钰机械科技有限公司（以下简称霖钰公司）、吴江市乐得机械科技有限公司（以下简称乐得公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用普通程序审理，并组成合议庭，由审判员章伟担任审判长并主审、人民陪审员顾福根、人民陪审员钱国良参加评议。本案于2017年7月17日、2017年9月6日两次公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托诉讼代理人梅秋娟、被告霖钰公司的委托诉讼代理人江勇两次开庭到庭参加诉讼；被告乐得公司的委托代理人程忠传第一次开庭到庭参加诉讼；被告霖钰公司的法定代表人李文新、被告乐得公司的委托诉讼代理人蒯志鹏第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、判决继续查封被告乐得公司名下的房产（证号为：苏房权证吴江字第××号）；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告ＸＸ与被告乐得公司签订的房屋买卖合同合法有效，原告ＸＸ作为善意购房人的权利应当得到保护。仅仅是鉴于被告霖钰公司与被告乐得公司签订的购房合同时间早于原告ＸＸ与被告乐得公司之间签订的购房合同，致使原告ＸＸ与被告乐得公司之间的房屋买卖合同无法实际履行。而根据法律规定，不动产系登记主义，本案中涉及的不动产登记于被告乐得公司名下，且原告ＸＸ在与被告乐得公司签订买卖合同时尽到了合理的注意义务，已经去相关部门查询了涉案不动产的产权情况。被告霖钰公司作为购房人，理应将购房款按照住建局的规定托管于交易中心的账户内，这才符合正常的交易习惯。被告霖钰公司和被告乐得公司的交易行为明显是非善意的。被告霖钰公司辩称：被告霖钰公司于2016年4月15日与被告乐得公司签订《土地厂房买卖合同》，约定被告乐得公司将本案所涉厂房及土地以1400万元的价格出售给被告霖钰公司，合同还约定了被告乐得公司于2016年7月1日将房产土地移交被告霖钰公司占有使用，并明确了出售厂房土地属于租赁状态。被告霖钰公司自2016年3月23日至2016年5月6日合计支付了全部款项1400万元，并暂付了评估费65423元。因涉案房产及土地的租赁期到2016年9月30日届满，故被告霖钰公司一直到2016年10月1日才取得占有和使用权，并行使权利与原租户苏州天吴精工有限公司续签了租期为2个月的租赁合同。此后，被告霖钰公司自行占有和使用了涉案房产及土地，派驻了门卫。被告霖钰公司自签订协议后就一直积极办理相关过户手续，但因被告乐得公司拒不配合，造成过户迟迟未办理完成。本案中，原告ＸＸ因另案申请财产保全的时间是2017年3月份，依据相关法律规定，被告霖钰公司可以对抗法院查封，故此，法院针对被告霖钰公司提起的执行异议的裁定完全正确。据此，要求驳回原告ＸＸ的诉讼请求。被告乐得公司辩称:认可原告ＸＸ的第一项诉讼请求，但不承担诉讼费。为证明自己的主张，原告ＸＸ提交如下证据：证据1，执行裁定书，证明原告ＸＸ不服法院出具的执行裁定书。证据2，房产证及土地证，证明案涉查封的厂房及土地所有权人为被告乐得公司，原告ＸＸ申请法院查封上述厂房土地不存在错误。证据3，工业厂房买卖合同，证明被告霖钰公司在2017年1月10日前并未实际占有案涉厂房土地。被告霖钰公司对原告ＸＸ提交的上述证据发表如下质证意见：1.对于证据1、2，真实性无异议；2.对于证据3，真实性有异议，且该证据无法达到其证明目的。被告乐得公司对原告ＸＸ提交的上述证据发表如下质证意见：1.对于证据1、2，真实性无异议；2.对于证据3，要求庭后核实。为证明自己主张，被告霖钰公司提供如下证据：证据1,土地厂房买卖合同和股东会决议，证明被告霖钰公司与被告乐得公司于2016年4月15日签订书面土地厂房买卖合同，约定被告霖钰公司以总价款1400万元购买被告乐得公司所有的位于苏州市××区××晓路南侧的厂房及土地，明确因标的物在签订合同时处于租赁状况，约定于2016年7月1日移交给被告占有使用。股东会决议证明，全体股东一致通过将公司厂房等资产以1400万元的价格转让给被告；证据2，付款明细表、支付凭证及代付说明，证明被告霖钰公司为购买被告乐得公司名下的厂房及土地，于2016年3月至2016年5月期间共支付给被告乐得公司14065423元。其中65423元为暂付的评估费；证据3，银行还款说明，证明截至2016年4月底，苏州立宝金属加工有限公司在江苏吴江农村商业银行股份有限公司金家坝支行的贷款余额为1220万元，其中1085万元由被告乐得公司以其厂房及土地作为抵押担保。2016年5月4日，被告霖钰公司代被告乐得公司承担担保职责，分6笔归还苏州立宝金属加工有限公司贷款6笔，共计1085万元。还款后，银行将本案所涉房屋、土地的他项权证交给被告霖钰公司；证据4，房屋租赁协议，证明被告霖钰公司于2016年10月1日起合法占有涉案房屋及土地并行使权利与承租人苏州天吴精工有限公司签订租赁期限为两个月的租赁协议；证据5，土地使用权转让预审表，证明自2016年5月份至2017年3月份，被告霖钰公司一直在为本案所涉厂房和土地的过户积极办理相关审批手续，进而证明非因被告自身原因未办理过户登记；证据6，房产证、土地证、宗地图、平面图，证明本案所涉厂房及土地登记在被告乐得公司名下以及坐落，面积等信息；证据7，李文新、ＸＸ、金毅在派出所作的笔录，证明被告霖钰公司与被告乐得公司买卖合同的履行情况。原告ＸＸ对被告霖钰公司提交的上述证据发表如下质证意见：1.对证据1，真实性由法院认定，但合同约定签约当日支付定金200万元，而根据被告霖钰公司提供的付款明细，早在合同签订前就已经支付了220万元。合同中还约定剩余房款过户后三日内付清，现被告霖钰公司主张已全部付清房款，故不排除两被告的交易实际是以物抵债的行为；2.对证据2、3，朱亚芳的收条仅能证明收到款项，并不能证明该款项的用途。1085万元还贷均由被告霖钰公司将款项转至案外人苏州立宝金属加工有限公司账户，不能排除被告霖钰公司与苏州立宝金属加工有限公司存在其他债权债务关系。上海熊山石材与金毅的款项往来，金毅并不能代表被告乐得公司进行资金代收，该款项不能就此认定为购房款。根据被告霖钰公司提交的付款明细的总汇，其已经支付款项总计14065423元，已超出双方买卖合同的约定价款。至于被告霖钰公司在答辩时所述，多出的价款为评估费，这与合同约定不符，合同约定过户登记由买房办理，即应由被告霖钰公司负责办理，且转让交易所产生的税费均由被告霖钰公司承担，所以不存在被告霖钰公司先将评估费用支付给被告乐得公司的情况；3.对证据4，真实性由法院核实，从该份协议可以明确直至2016年底，涉案厂房仍有苏州天吴精工有限公司使用，这与被告霖钰公司答辩中所述2016年7月占有厂房的情况不符。且原告ＸＸ也在签订买卖合同时进行了实地考察，未发现被告霖钰公司的实际使用行为。原告ＸＸ也查实了厂房当时的状态为空置，电表也未有使用的情况；4.对证据5，真实性无异议，但只能证明被告霖钰公司进行了转让的前期准备；5.对证据6，真实性无异议。6.对证据7，对笔录的真实性无异议，但根据原告ＸＸ的笔录可以明确至今本案涉及的厂房抵押权仍未涤除，对于被告霖钰公司来说，早在2016年5月就已经清贷，确没有涤除抵押权，不符合市场交易的规则，也导致了原告ＸＸ相信了被告乐得公司急于用款出售厂房的说辞。根据金毅的笔录，也可明确原告ＸＸ对于被告霖钰公司与被告乐得公司之间的买卖关系并不知情。李文新的笔录与金毅的笔录存在矛盾，金毅明确2017年2月已告知李文新厂房出售给原告ＸＸ的事实，而李文新直至2017年3月才报警，故原告ＸＸ认为被告霖钰公司并不是善意购买人。被告乐得公司对被告霖钰公司提交的上述证据发表如下质证意见：1.对证据1，真实性无异议，但厂房和土地已被法院查封，没有履行条件；2.对证据2，转账的性质没有明确标注，其他意见和原告ＸＸ相同；3.对证据3，真实性请法院核实；4.对证据4，真实性不予认可，这是被告霖钰公司与苏州天吴精工有限公司签的合同；5.对证据5，真实性无异议，这也说明了被告乐得公司积极配合办理过户手续，确是因为土地厂房被查封才没有办理过户手续，并非被告乐得公司不配合；6.对证据6，真实性予以认可；7．对证据7，对于笔录的真实性无异议，对于被告霖钰公司的证明目的有异议，笔录只能证明本案所涉当事人就房屋买卖的相关细节问题存在纠纷，并不能证明被告霖钰公司就是善意的购买人，也不能证明被告霖钰公司已经实际合法占有涉案房屋。经审核，本院认定以下事实：2016年4月15日，被告霖钰公司与被告乐得公司签订《土地厂房买卖合同》一份，约定被告乐得公司将位于吴江××××晓路南侧工业用地和厂房以1400万元的价格出售给被告霖钰公司。2016年3月23日至5月6日，被告霖钰公司先后分11笔支付价款及评估费用14065423元。2016年5月5日，被告霖钰公司向银行归还被告乐得公司的抵押贷款后，取得房屋抵押他项权证（苏房他证吴江字第××号）、土地抵押他项权证（吴押他项（2014）第04025号）。2016年9月30日，被告霖钰公司与承租厂房的苏州天吴精工有限公司签订房屋租赁协议，约定将租期延长两个月，即自2016年10月1日至2016年11月30日止，其余条款依据被告乐得公司与苏州天吴精工有限公司签订的租赁合同执行。从2016年4月25日，被告霖钰公司开始办理土地使用权转让预审手续，到2017年2月20日，已有汾湖高新区国土分局等7个部门签署意见。另查明，2017年3月14日，原告ＸＸ起诉被告乐得公司，要求法院确认双方之间签订的《工业厂房买卖合同》合法有效，判令被告乐得公司继续履行《工业厂房买卖合同》，承担合同义务，并提出诉讼保全申请。2017年3月27日，本院依申请查封了登记在被告乐得公司名下、位于吴江××××晓路南侧工业用地和厂房。涉案土地和厂房位于吴江××××晓路南侧，土地所有权证号：吴国用（2014）第1101259号，房屋所有权证号：苏房权证吴江字第××号，所有权证载明的所有权人均为吴江市乐得机械科技有限公司。该土地房产分别于2017年3月24日、3月24日、3月27日、3月27日、4月14日被本院查封，查封申请人分别为沈娟、吴江市北厍镇知音建材商店、苏州市霖钰机械科技有限公司、ＸＸ、苏州中宇建筑安装有限公司，案号分别为（2017）苏0509民初3433号、（2017）苏0509民初3435号、（2017）苏0509民初3346号、（2017）苏0509民初3372号、（2017）苏0509执3195号。被告霖钰公司于2017年5月8日作为案外人向本院提出执行异议申请，要求本院解除对涉案厂房土地的查封。后本院于5月23日出具执行裁定书，裁定解除对涉案厂房土地的查封。本院认为，虽根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；……。本案中，法院查封的涉案房产登记在被告乐得公司的名下。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，被告霖钰公司与被告乐得公司于法院查封之前已经签订了《土地厂房买卖合同》。且该合同是双方真实意思表示，合同未有法律规定的无效的情形存在，依法成立并有效。虽原告ＸＸ认为被告霖钰公司非善意，但其并未提供证据予以证明，对其抗辩本院不予采信；其次，虽被告霖钰公司与被告乐得公司在合同中约定标的的移交时间在办理完全部过户手续之后3日内，但因实际标的物确实未过户，故从被告霖钰公司提供的证据看，在承租人苏州天吴精工有限公司租赁合同到期后，被告霖钰公司即以自己的名义与苏州天吴精工有限公司签订了租赁合同，约定续租两个月，租赁期到2016年11月30日止，这一方面表明承租方已认可被告霖钰公司购买该厂房后实际占有控制的事实，另一方面也表明被告霖钰公司实际以行使租赁权的方式合法占有了案涉房产土地。虽原告ＸＸ、被告乐得公司在庭审中否认被告霖钰公司已占有使用该厂房，但均未提供证据予以证明；再次，被告霖钰公司已按照合同约定支付了全部的价款和评估费用，从其提供的付款证据来看，可认定其已完成全部付款义务。虽原告ＸＸ对付款表示不认可，但结合金毅于2017年3月23日在派出所作的笔录，其对被告霖钰公司的付款情况的陈述与被告霖钰公司举证的情况相一致，且金毅在当时的情形下所作的笔录，可信度较高，据此对原告ＸＸ的抗辩本院不予采信。最后，《汾湖高新区土地使用权转让联席预审表》等证据显示，从2016年4月25日起，被告霖钰公司即开始办理土地使用权转让预审手续，到2017年2月20日，已有汾湖高新区国土分局等7个部门签署了意见，基于上述证据，未能过户并不能归责于被告霖钰公司自身的原因。据此，被告霖钰公司依法享有的权利可以对抗本院执行，故原告ＸＸ的诉讼请求本院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。案件受理费52086元，由原告ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  章 伟人民陪审员  顾福根人民陪审员  钱国良二〇一七年九月二十七日书 记 员  许屏晖