上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终7794号上诉人(原审原告)：刘凌云，女，1977年12月3日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审原告)：谭清平，男，1974年11月26日生，汉族，住址同上。上诉人刘凌云和谭清平的共同委托诉讼代理人：罗新宇、刘安峰，上海先诚律师事务所律师。上诉人(原审被告)：芦贻春，男，1961年8月25日生，汉族，住辽宁省鞍山市。委托诉讼代理人：邹容，上海市海华永泰律师事务所律师。原审被告：孙燕，女，1962年5月5日生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市，现住USA。上诉人刘凌云、谭清平和上诉人芦贻春因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初14430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘凌云、谭清平上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持刘凌云、谭清平的一审诉请，即按照每日1,380元的标准计算违约金。事实与理由：一审判决对违约金事项处理适用法律不当，明显过低，无法弥补刘凌云、谭清平因在外借房而产生的房屋租金、使用费及融资成本增加而造成的损失。双方房屋买卖合同明确约定，若对方逾期交房，则应当支付违约金，按已付款日万分之五计算。该条约定就是为了促使双方依约履行合同，具有一定的处罚性质并无不妥。一审法院调低违约金的判决实际上保护了作为违约方的卖方，变相纵容了违反合同的行为，给守约方造成了巨大的损失。这严重违背了公正、诚信、法治的社会主义核心价值观。上诉人芦贻春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘凌云、谭清平的一审诉请。事实与理由：第一，一审判决认定事实错误。以房产中介的专业程度，在房产中介及刘凌云、谭清平均明知芦贻春携带了《授权委托书》原件的情况下却没有要求芦贻春提供原件，这不是无知或工作疏忽，而是双方协商的结果，即刘凌云、谭清平同意芦贻春在获得孙燕的追认后补交《授权委托书》。因此，在孙燕最终未追认的情况下，双方所签订的合同及协议尚处于效力待定而未生效的状态。《装修补偿协议书》系由刘凌云、谭清平及房产中介提供的，该协议第一条和第二条互相矛盾，一审法院却判决由芦贻春单方承担“笔误”的责任不符合合同签订时的双方真实意思表示。第二，一审判决适用法律错误。孙燕既明确反对芦贻春卖房，又不对芦贻春签订合同的行为予以追认，一审法院却认为孙燕对芦贻春的代理行为应当承担民事责任，不符合法律规定。对于合同中存在的矛盾之处，应当按照不利于刘凌云一方的原则来解释，一审法院判决由芦贻春承担违约责任与法律规定不符。本案双方当事人之间的争议完全是由所谓的“笔误”引起，而引起“笔误”的原因在于刘凌云一方。很显然，需要对“笔误”承担责任的应该是合同的提供方即刘凌云、谭清平，而不是由被动签字的芦贻春来承担由此产生的责任。第三，本案显然是刘凌云、谭清平与房产中介恶意串通，为了非法利益而颠倒黑白。原审被告孙燕未陈述意见。刘凌云、谭清平向一审法院起诉请求判令：1、芦贻春、孙燕于判决生效之日配合刘凌云、谭清平办理上海市宝山区水产路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)过户手续；2、芦贻春、孙燕继续履行合同，配合刘凌云、谭清平办理贷款手续；3、芦贻春、孙燕于判决生效之日向刘凌云、谭清平交付系争房屋；4、芦贻春、孙燕支付刘凌云、谭清平自2016年7月31日起至房屋实际交付之日止以276万元为基数按照每日万分之五计算的违约金；5、芦贻春、孙燕承担刘凌云、谭清平的律师代理费20,000元。一审法院认定事实：系争房屋登记为芦贻春、孙燕共同共有。2016年2月24日，刘凌云、谭清平(买受人、乙方)与芦贻春、孙燕(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋以260万元的价格出售给乙方，甲方于2016年7月30日前交房；双方于2016年8月31日前办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；附件三付款协议约定，甲乙双方确认，乙方应于2016年7月30日前支付甲方首付款78万元(内含2016年2月24日已付定金10万元)，此款由甲方用于还贷；甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付余下部分房款，乙方贷款银行以乙方出具的贷款合同为准，乙方的贷款金额为182万元，贷款不足部分以现金方式补足给甲方；交房日期定于2016年7月30日前。甲方孙燕落款处为“芦贻春并代孙燕”。同日，甲乙双方签订《装修补偿协议书》，主要内容为：甲乙双方于2016年2月24日签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同对房屋总价及付款方式作了明确约定，现甲乙双方协商一致，就乙方购买甲方所有的系争房屋事宜，达成补充协议如下：一、甲乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为4,580,000元，另外双方约定，乙方在上述总房价的基础上再直接支付甲方装修补偿款19,800,000元(大写壹佰玖拾捌万元)，乙方于签约当日，直接支付甲方装修补偿款19,800,000元(大写壹佰玖拾捌万元)；二、乙方在本交易中须向甲方支付款项共计458,000元(大写肆佰伍拾捌万元)(即包括合同总房价贰佰陆拾万元和装修补偿款壹佰玖拾捌万元)；三、装修补偿款1,980,000元分4次支付甲方，第一笔1,380,000元于2016年2月24日支付甲方，第二笔于2016年2月25日支付200,000元，第三笔于2016年2月26日支付200,000元，第四笔于2016年2月27日支付200,000元给甲方；……；五、本协议书所列内容与甲乙双方于2016年2月24日所签订的《上海市房地产买卖合同》不一致之处，以本协议为准，其余事项按原买卖合同及协议书之约定履行。甲方落款处由芦贻春签署“芦贻春并孙燕”。一审审理中，刘凌云、谭清平表示，《装修补偿协议书》第一条中“甲乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为4,580,000元”系中介工作人员的笔误，并提供中介工作人员宫金艳的声明书为证，证人宫金艳亦出庭作证证明。芦贻春表示该条并非笔误，该条是对房屋总价及补偿款进行的总的说明，第二、三条分别讲总价和装修补偿款，第二条中“458,000元”的小写数字是笔误，括号内将总房价金额记成了《上海市房地产买卖合同》的房款金额，也是笔误。芦贻春、孙燕认为因本案的中介费由刘凌云、谭清平支付，故中介人员宫金艳作出对刘凌云、谭清平有利的证言，对证人所述不予认可。经询问，双方未曾签订过总价为458万元的《上海市房地产买卖合同》。上述合同签订后，芦贻春收到刘凌云、谭清平支付的房款276万元。2016年7月24日，刘凌云、谭清平向芦贻春、孙燕发出催告函，要求芦贻春、孙燕按约于2016年7月30日前交房并配合办理贷款手续。同月27日，芦贻春向刘凌云、谭清平发出复函及催款通知书，表示刘凌云、谭清平尚欠房屋首付款594,000元，要求刘凌云、谭清平支付，否则芦贻春有权解除合同。2016年8月25日，芦贻春向刘凌云、谭清平发出《解除商品房买卖合同通知书》，载明因刘凌云、谭清平未支付首付款余款594,000元，通知刘凌云、谭清平解除合同。一审审理中，刘凌云、谭清平表示将以现金支付剩余款项，并将182万元交至一审法院代管。一审法院认为：孙燕出具公证委托书委托芦贻春办理系争房屋的出售事宜，故芦贻春在该代理权限内，代其与刘凌云、谭清平就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》，孙燕对芦贻春的代理行为应当承担民事责任。双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。孙燕认为该合同无效的意见，于法无据，不予采信。本案的争议焦点在于系争房屋的转让价款。根据已查明的事实，双方签订的《装修补偿协议书》中存在多处明显笔误，包括第一条中“装修补偿款19,800,000元”、第二条中小写数字部分“458,000元”；而根据双方当事人的陈述，双方仅签订有一份《上海市房地产买卖合同》，而该合同约定总价为260万元，一审法院认定该协议书第一条“甲乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为4,580,000元”中关于总价的数字书写应为笔误。故系争房屋交易的实际成交价为《上海市房地产买卖合同》中约定的总价260万元加上装修补偿款198万元，即458万元。上述认定亦符合《装修补偿协议书》第二条的约定。双方当事人在签约时对系争房屋的实际成交价应当明知。在合同签订后，刘凌云、谭清平已按约向芦贻春、孙燕支付首付款及装修补偿款共计276万元，但芦贻春、孙燕却以房屋总价应为656万元为由要求刘凌云、谭清平继续付款，并拒绝按约交付房屋，存在明显违约。双方合同应当继续履行，现刘凌云、谭清平将剩余房款交至一审法院代管，并要求芦贻春、孙燕将房屋过户至刘凌云、谭清平名下及交房的诉请，符合合同约定及法律规定，予以准许。合同约定芦贻春、孙燕应于2016年7月30日前交房，而芦贻春、孙燕至今仍未交付房屋，现刘凌云、谭清平要求芦贻春、孙燕支付自2016年7月31日起至房屋实际交付之日止的违约金，符合合同约定，予以准许。因合同约定的违约金标准过高，一审法院酌情调整为按已付款276万元的日万分之二计算。刘凌云、谭清平要求芦贻春、孙燕承担本案律师费，无合同依据和法律依据，不予准许。据此，一审法院作出判决：一、芦贻春、孙燕于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区水产路XXX弄XXX号房屋过户至刘凌云、谭清平名下；二、刘凌云、谭清平于上述房屋过户当日，向芦贻春、孙燕支付房款182万元；三、芦贻春、孙燕于判决生效之日起十日内，将上述房屋交付刘凌云、谭清平；四、芦贻春、孙燕于判决生效之日起十日内，按每日552元计算，向刘凌云、谭清平支付自2016年7月31日起至实际交付上述房屋日止的违约金；五、刘凌云、谭清平的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2016年1月30日，案外人芦某某代芦贻春与谭清平就系争房屋签订《房产买卖定金合同》，其中约定成交价格为458万元。本院认为：一、关于合同的效力。系争房屋登记在芦贻春、孙燕名下，是芦贻春、孙燕夫妻共同财产。芦贻春上诉主张，系争房屋买卖合同因缺乏孙燕的有效授权而应属无效。刘凌云、谭清平则主张，芦贻春签订房屋买卖合同时，持有孙燕的有效授权，买卖合同应为有效。审理中，刘凌云、谭清平提供了孙燕于2015年12月16日出具的经公证、认证的委托书，该委托书的权限明确芦贻春有权代理孙燕签署房屋买卖合同。该委托书虽非原件，但在审理中，芦贻春并不否认该复印件的真实性，故该委托书仍具有法律效力。芦贻春又称，因孙燕未同意出售房屋，故当时未留下委托书原件而仅是由中介机构复印了委托书，各方说好买卖合同需待孙燕追认后才生效。该主张遭刘凌云、谭清平否认，芦贻春又未就各方曾就买卖合同需孙燕追认后才生效的事实提供足够的证据予以证明，且孙燕作为房屋共有权人之一，若其不同意出售房屋、签订系争房屋买卖合同，芦贻春于2016年2月24日签署房屋买卖合同时在孙燕的签章处署名“芦贻春并代孙燕”的行为，亦缺乏合理解释，故对芦贻春以未提供孙燕委托书原件，房屋买卖合同因缺乏孙燕有效授权而应属无效的主张，本院不予采纳。芦贻春、孙燕与刘凌云、谭清平签订的房屋买卖合同合法有效。二、关于房屋交易的价格。刘凌云、谭清平主张，房屋的真实交易价为458万元，即双方网签的买卖合同约定的260万加上《装修补偿协议书》约定的装修补偿198万元。芦贻春主张，房屋交易价为656万元，即《装修补偿协议书》约定的网签合同总价458万元加上装修补偿198万元。本院认为，双方当事人之间的房屋买卖交易价款应为458万元。理由在于：第一、2016年1月30日，案外人芦某某代芦贻春签订的《房产买卖定金合同》中约定的系争房屋成交价为458万元；第二、2016年2月24日，双方当事人签署了《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》，其中《上海市房地产买卖合同》约定的交易价为260万元，《装修补偿协议书》约定的装修补偿款为198万元，两者合计为458万元。两份合同中也仅有上述458万元的付款方式的约定，而无芦贻春主张的656万元的付款方式的约定；第三、芦贻春虽称其与刘凌云、谭清平就房屋交易价另行协商，并达成过总房价656万元的一致意见，但其提供的证据仅有《装修补偿协议书》中第一条的约定，而就该约定而言，明确的是“《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋总价为458万元”，该文字表述与《上海市房地产买卖合同》中的约定明确不符，除此之外，在双方当事人的交易过程中，从未出现双方之间的交易价格为656万元的任何表述，芦贻春亦未能提供其他证据加以印证。综上所述，一审法院采纳刘凌云、谭清平的主张，认定《装修补偿协议书》中有笔误，双方当事人的真实交易价格应为458万元，并无不当。三、关于违约方及违约责任。依据查明的事实，刘凌云、谭清平作为房屋买受人，已经按约履行了支付房款的义务。芦贻春、孙燕未及时履行自己的义务，构成违约，依法应承担违约责任。审理中，刘凌云、谭清平主张芦贻春、孙燕应按合同约定的标准承担违约金，一审法院结合查明的事实，酌情对违约金进行了调整。刘凌云、谭清平上诉，认为一审法院判处的违约金过低，不足以弥补刘凌云、谭清平因在外借房而产生的房屋租金、使用费及融资成本增加而造成的损失。就刘凌云、谭清平主张的在外借房而产生的损失，应属于因对方当事人未及时履行合同而导致的直接损失。而相应的融资成本增加，因支付约定的房价款是刘凌云、谭清平作为房屋买受人应负的义务，即使合同约定以贷款方式支付部分房价款，在出售人不配合办理贷款手续，而买受人选择合同继续履行的情况下，买受人应就其以何种方式筹集资金履行付款义务承担相应的法律责任。现刘凌云、谭清平选择继续履行合同，相应的融资成本，不应作为其损失而要求对方当事人承担。综上所述，一审法院酌情判决的违约金数额并无不当，本院予以维持。综上所述，刘凌云、谭清平及芦贻春的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32,998元，由刘凌云、谭清平共同负担5,398元，由芦贻春负担27,600。本判决为终审判决。审判长  卢薇薇审判员  余 艺审判员  邬海蓉二〇一七年九月十二日书记员  陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……