湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘0103民初6853号 原告：梁红霞，女，1981年5月11日出生，汉族，住长沙市雨花区。 被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地：长沙市天心区暮云街道北塘路**。 法定代表人：张波，董事长。 委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住湖南省南县，系公司职员。 委托诉讼代理人:钟志勇,男，1990年10月23日出生，汉族，住湖南省茶陵县，该公司职员。 梁红霞与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。梁红霞的委托诉讼代理人周振文、被告橘郡公司的委托诉讼代理人钟志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 梁红霞请求法院判令：一、橘郡公司继续履行合同，完善相关购房手续使梁红霞能正常缴纳契税，并向梁红霞交付手续齐全的房屋；二、橘郡公司向梁红霞支付逾期交房违约金83551元（暂计算至2016年10月31日，并支付至实际交房之日止）和逾期办理初始产权登记违约金47318元（暂从2015年12月1日起至2016年12月31日止，计397天，并计算至实际办理不动产权证日止）；三、橘郡公司承担本案诉讼费用。 橘郡公司答辩要点：一、购房契税应由梁红霞自行缴纳，被告已将契税退还梁红霞；二、涉案房屋按期竣工，并经验收，符合交房条件，未办理交房手续系梁红霞的原因，被告不应支付违约金。 经审理查明：2013年12月12日，梁红霞作为买受人，橘郡公司作为出卖人签订了一份《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130045504）。合同约定：梁红霞购买位于橘郡第C12幢5层504号房，房屋建筑面积共184平方米，每平米单价6477.65元，房屋总价1191888元。梁红霞以银行按揭方式付款，于合同签订之日向橘郡公司交付首期房款461888元，剩余房款730000元向银行申请贷款。出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付标的商品房。该商品房交付时应当符合经竣工验收合格的条件（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位五方验收）。商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相应的证明文件。查验该商品房后，双方应当签署所交付商品房的交接单。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意自买受人收到书面通知后第八日起视同已经交房并由买受人开始缴纳物业管理服务费用。除不可抗力外，出卖人未能按照约定的时间和条件交付该商品房的，逾期在180日内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付房款的千分之三向买受人支付违约金。出卖人逾期超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自约定的交付期限届满后的次日至实际交付日止，出卖人按日计算已交房款万分之一的违约金。 从标的房屋交付使用后365日内，橘郡公司向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋的初始产权登记后180日内，梁红霞与橘郡公司共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续；自房屋产权分户登记办妥之后365日内，梁红霞与橘郡公司共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。如因橘郡公司的责任，致使梁红霞未能在约定期限内办理上述登记，梁红霞不解除合同的，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，橘郡公司按已付房款的万分之一向梁红霞支付违约金。 2013年12月12日，橘郡公司收取了梁红霞契税47676元，2013年12月16日，梁红霞支付了购房首付款461888元。2014年1月2日，梁红霞办理了银行按揭贷款730000元。2016年9月1日，橘郡公司将代收的契税47676元退还给梁红霞。 2014年12月17日，橘郡第C12幢完成了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位的五方验收。2014年12月25日，橘郡公司向梁红霞发出了一份《入伙通知书》，通知其收房。 2015年4月15日，长沙县建设工程质量监督站发函（2015）长质监字第45号，称橘郡C12栋工程未履行竣工验收程序即投入使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条之相关规定，责成橘郡公司尽快完善竣工验收及备案程序。 本院于2017年8月实地前往涉诉房屋的现场，调查了解涉诉房屋的完工情况和小区配套措施情况，发现涉诉房屋已基本完工，小区配套设施基本完整。另，橘郡公司至今尚未办理涉诉房屋产权登记手续。 上述事实，有《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130045504）、（2015）长质监字第45号函、收据、销售不动产统一发票、银行转账记录、单位工程验收记录、《入伙通知书》、当事人庭审陈述予以佐证，足以认定。 本院认为，《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的合同，应受法律的保护，各方当事人均应遵照履行。商品房交付，是商品房出卖人即出卖人履行《商品房买卖合同》的重要义务之一。本案中，《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130045504）所约定的商品房交付条件有两点：一、该商品房交付时应当符合经竣工验收合格的条件（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位五方验收）。二、商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。橘郡公司辩称，涉案房屋已于2014年12月17日完成五方验收（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位五方验收）即已达到交付条件并准备了相关质量保证书和使用说明书。本院认为，根据合同的约定和本院于2017年8月的实地调查，橘郡公司已基本达到了交房的条件，但于2014年12月25日才通知梁红霞收房，已超过2014年11月30日交房约定，应承担逾期交房的违约责任，以总房款1191888元为基数，按照每日万分之一的标准，从2014年12月1日起计算至2014年12月31日止，计3695元（31天×万分之一/天×1191888元）。同时，橘郡公司应配合梁红霞办理缴纳房屋契税手续。 合同约定涉诉房屋交付时间为2014年11月30日前，实际交付时间为2014年12月31日。根据约定，自标的房屋交付使用后365日内，出卖人应向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋的初始产权登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。即橘郡公司应于2015年12月31日前办理涉案房屋的初始产权登记，于2016年6月30日前办理房屋产权分户登记手续，于2017年6月30日前办理梁红霞的国有土地使用证。根据长沙市实施两证合一的不动产登记情况和橘郡公司未配合梁红霞办理缴纳房屋契税手续的情况，本院以橘郡公司于2017年6月30日办理完毕涉诉房屋国有土地使用证的日期为逾期起始日，每逾期一天，按已付购房款的万分之一支付违约金，截止计算至办理完毕全部房屋权证手续止。 梁红霞诉称的，涉诉房屋未办理竣工验收备案的诉讼理由，本院认为，根据双方合同的约定，涉诉房屋只要五方验收（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位五方验收）即已达到交付条件，目前涉诉房屋已基本完工，小区配套设施基本完整，实现了合同基本目的。2015年4月15日，长沙县建设工程质量监督站发函（2015）长质监字第45号，也只是要求橘郡公司尽快完善竣工验收及备案程序，未禁止投入使用。且梁红霞未提供证据证明2014年涉诉房屋未完工的情况，故本院对梁红霞的上述诉讼请求，暂不予支持。 关于橘郡公司提出的，不应支付违约金的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 第8限被告湖南橘郡城镇置业有限公司继续履行与原告梁红霞于2013年12月12日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130045504），配合梁红霞办理缴纳房屋契税手续； 二、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告梁红霞逾期交房违约金3695元； 三、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告梁红霞以已交房款1191888元为基数，按照每日万分之一的标准，从2017年7月1日起计算至全部办理完毕房屋权证之日止的逾期办理房屋权证违约金； 如果未按本判决指定的期间履行给付义务金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1888元，减半收取944元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  唐文东 二〇一七年九月十二日 书记员  陈 检 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。