辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0604民初923号原告：丹东市城区供销合作社联合社，住所地丹东市振安区珍珠街239号。法定代表人：王延春，该联合社主任。委托诉讼代理人：徐经华，辽宁中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟志楠，辽宁中天律师事务所律师。被告：周允之，男，1962年9月12日出生，汉族，丹东市成虹餐饮娱乐中心经理，住丹东市振兴区滨江中路。委托诉讼代理人：丁国臣，辽宁万鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，辽宁万鹏律师事务所律师。原告丹东市城区供销合作社联合社诉被告周允之房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告丹东市城区供销合作社联合社委托诉讼代理人徐经华、佟志楠，被告周允之及其委托诉讼代理人丁国臣、张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丹东市城区供销合作社联合社向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的房屋租赁合同已终止暨丹东市鸭绿江商店与丹东市成虹餐饮娱乐中心于2003年4月8日、2004年9月17日、2014年10月25日签订的三份房屋租赁合同以及2004年12月26日原告与丹东市成虹餐饮娱乐中心签订的房屋租用补充协议已经终止；2、被告将2007年6月26日丹东市振安区供销合作总社和丹东市鸭绿江商店、丹东市振安区财政局、丹东市成虹餐饮娱乐中心四方签订的鸭绿江商店资产确认情况所载明的财产交付给原告，被告搬离承租的房屋；3、被告支付拖欠的房屋租金3998652元。事实与理由：自2001年1月起，丹东市振安区供销合作社总社和丹东市鸭绿江商店陆续将所有的海王府大酒店、鸭绿江商店及相关库房等房屋租赁给被告使用，并签订一系列书面房屋租赁合同。由于机构调整，丹东市振安区供销合作总社权利义务由丹东市城区供销合作社联合社行使承担，丹东市鸭绿江商店现已注销，原告作为清算义务人代替丹东市鸭绿江商店向被告主张权利。按原告与鸭绿江造纸厂热电厂实业公司、鸭绿江造纸厂热电厂实业公司与丹东市成虹实业有限公司的合同约定，丹东市成虹实业有限公司承租的1225平方米房屋租期为2001年3月1日至2006年2月底，租金为每年13万元，第二年起丹东市成虹实业有限公司将租金直接支付给原告。2004年12月26日房屋租用补充协议中，房屋租赁合同双方变更为原告和被告，租金为每年10万元，租期延至2016年9月18日。丹东市鸭绿江商店将所有的房屋分块分批租赁给被告并签订三份房屋租赁合同，分别约定：（1）鸭绿江商店第二、三层，后院三个库房、锅炉房、行管人员办公室租给被告使用，租赁时间为2003年5月20日至2013年5月20日，前五年每年租金为8万元，后五年每年租金为9万元。（2）鸭绿江商店部分一层、后院仓库等租给被告使用，租赁时间为2004年9月19日至2014年9月18日，年租金为145000元。（3）鸭绿江商店部分一层租给被告使用，租赁期间为2004年10月25日至2014年9月18日，租金为每年3万元。2004年12月26日房屋租用补充协议将鸭绿江商店相关房屋租赁合同双方变更为原告和被告，租期在原合同基础上顺延两年，即租期延至2016年9月18日。截止2016年9月18日，被告应向原告支付租金共计475万元，被告已支付279400元，原告认可应承担费用111948元，协议中抵顶租金每年3万元，12年共计36万元，被告尚欠3998652元。原告多次催告被告缴纳拖欠的租金无果，被告亦不从房屋中搬出，故原告依法提起诉讼。被告周允之辩称，1、原告诉讼主体资格不适格。原、被告之间没有签订过任何形式的房屋租赁合同，2006年供销社将涉案房屋移交给振安区财政局时，被告和供销社就涉案房屋的租金已经结算完毕。被告在承租涉案房屋时，后院破烂不堪，锅炉破旧不能使用，管道需重新铺设，上述工程区政府预算为59万元，经协商先由被告垫付，在房租中扣除。2006年被告和供销社结算时尚有39.5万元没有抵扣，因此这39.5万元作为2007年的房租被告已经缴纳。故本案租金的起算日期应从2008年开始计算。2、2004年12月26日，被告和振安区供销社签订了一份房屋租用补充协议，就被告在承租期间对涉案房屋的扩建和改建中所产生的费用供销社承诺在房租中抵扣，但供销社至今也没有抵扣上述费用。3、2004年10月25日，被告和丹东市鸭绿江商店签订了一份房屋租用补充协议，约定被告将商店后院一栋170平方米的库房拆除，将另一栋257平方米的库房改建成平房并在院内新建一栋小楼，费用双方各承担50％，被告承建上述工程所产生的工程款包括装修费合计300万元，至今丹东市鸭绿江商店也没有将其应当承担的150万元交付给被告。4、2007年振安区政府召开动迁大会，要收回鸭绿江商店，最终未能达成协议。2012年至2013年振安区政府要收回酒店欲整体出售，通知被告将酒店、洗浴等场所停业待售。后因种种原因酒店没有出售，因此给被告造成经济损失576万元。因振安区政府在被告承租的酒店周边地区进行商品房开发，在组织拆迁过程中将被告正在经营的练歌房的围墙、消防通道的扶梯、悬挂在外墙的空调拆除、房盖砸漏雨水流入室内，造成所有物品损坏，使被告经营的歌厅无法继续经营，据此给被告造成经济损失396.6万元。5、我国《民法通则》第136条规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案租金的起算时间从2008年起至2016年止，期间没有任何单位向被告催要过租金，故本案已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据被告均没有异议，本院予以确认。被告提供的证人证言，因证人未到庭，不符合证据规则的有关规定，对其证据效力不予确认。被告提供的2004年10月25日被告和丹东市鸭绿江商店签订房屋租用补充协议，该协议第四条第1、2项与原告提供的不一致，但结合协议第四条第3项以及2004年12月26日的房屋租用补充协议，对被告提供的该份证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2000年12月1日，丹东市振安区供销合作总社（甲方）与鸭绿江造纸厂热电厂实业公司（乙方）签订了一份租赁经营合同，约定甲方将下属单位海王府大酒店一栋（一至四层楼，面积1225平方米、产权人为丹东市振安区供销合作总社）以及部分设施、设备、家具、用具租赁给乙方使用，租赁时间自2001年3月1日至2006年2月末，年租金13万元。2001年1月3日，鸭绿江造纸厂热电厂实业公司作为甲方与乙方丹东市成虹实业有限公司签订了一份海王府酒店转租经营协议书，甲方将其承租的海王府大酒店转租给乙方经营，并约定自2002年开始，年租金由乙方直接向原出租方丹东市振安区供销合作总社交纳。2003年4月8日，丹东市鸭绿江商店（甲方）与丹东市成虹餐饮娱乐中心（乙方）签订了一份租赁经营合同，约定甲方将其所有的商店大楼第二层、第三层以及后院三个库房、锅炉房、行管人员办公室租赁给乙方，租赁期限为2003年5月20日至2013年5月20日，前五年年租金为8万元，后五年年租金为9万元。2004年9月17日，双方又签订了一份房屋租用协议书，约定甲方将上述商店大楼一楼内东、西两侧面积大约400平方米以及大楼后院平房仓库170平方米、2号仓库257平方米、大院670平方米租给乙方使用；租赁期限为自2004年9月19日至2014年9月18日，大楼一楼年租金为8万元，后院仓库、平房年租金1.5万元（第一年免缴），大院年租金5万元，合计年租金14.5万元；付款方式上纳租，每年9月18日前缴纳；甲方负责出手续和当年免收4万元租金作为装修商店2个门脸的费用，其他一切费用由乙方自己承担；如遇国家、政府和上级进行城市改建动迁时，乙方要无条件服从，其损失自负。2004年10月25日双方又签订了一份房屋租用补充协议，主要内容是：在原协议的基础上，一楼新增面积约100平方米，租期与原房屋租用协议书一致，新增面积年租金3万元；关于房屋装修改建，乙方将鸭绿江商店后院一栋170平方米平房库房拆除，将另一栋257平方米起脊库房拆除后改建成平房，并在改建后的上部重新接一层；在院内新建一栋小楼（一楼库房，二楼办公室）院内西侧新建平房；乙方改建、装修，甲方只负责出手续，其他一切费用、手续办理及延误时间等，均由乙方承担，协议终止时，在库房基础上改建的二楼及院内新建的办公室、职工宿舍，将无条件归甲方所有。2004年12月26日，丹东市振安区供销合作总社（出租房）与丹东市成虹餐饮娱乐中心（承租方）签订了一份房屋租用补充协议，主要内容是：鉴于职工转制不稳定因素，一楼留用给职工约200多平方米营业室，每年给承租方抵顶3万元，期满后从房租中返还；考虑到承租方装修及改造仓库和维修大院一次性投入较大，期满后，优先考虑继续承租，并在原合同基础上顺延两年；原海王府酒店期满后，一并转给承租方使用，到鸭绿江商店租用期满为止，租金按每年10万元作为抵顶，承租方改造仓库、接层、建办公楼和维修大院、装修等投入部分如遇不可抗力或动迁事宜，商店、供销社不予承担，由承租方自行与相关单位解决，但期满后，归商店和供销社所有。2007年6月26日，丹东市振安区供销合作总社、丹东市鸭绿江商店、丹东市振安区财政局、丹东市成虹餐饮娱乐中心四方对鸭绿江商店资产进行了确认，经核实以下资产为鸭绿江商店资产：1、现大药房四层楼，房屋所有权证号元宝区字第2000130053号，面积1225平方米；2、鸭绿江商店楼，房屋所有权证号元宝区字第98106102号，面积1970.88平方米；3、锅炉房，房屋所有权证号元宝区字第2000130065号，面积55平方米（已改建成80.4平方米新锅炉房）；4、仓库，房屋所有权证号元宝区字第2000130066号，面积561平方米；5、仓库，房屋所有权证号元宝区字第2000130064号，面积114平方米（被拆除现无实物）；6、大药房四层楼接的高二层，面积165.76平方米；7、鸭绿江商店楼后侧1-2层，面积141.60平方米；8、锅炉房旁边平房，面积51.04平方米；动力电50瓦千。以上四份租赁合同，除2003年4月8日签订的租赁经营合同到期日为2015年5月20日外，2001年1月3日、2004年9月17日、2004年10月25日签订的房屋租用协议均于2016年9月18日合同期满。截止2016年5月20日，2003年4月8日签订的租赁经营合同租金共计112万元。截止2016年9月18日，2001年1月3日签订的海王府酒店转租经营协议书租金共计157万元，2004年9月17日签订的房屋租用协议书租金共计170万元，2004年10月25日签订的房屋租用补充协议租金共计36万元，以上租金共计475万元。被告已支付租金279400元，原告应承担费用111948元，抵顶租金36万元，被告尚欠租金3998652元。原告与丹东市振安区供销合作总社、丹东市振安区供销合作总社与丹东市供销商业（集团）公司均是一套机构，两个牌子。丹东市供销商业（集团）公司商业供销公司鸭绿江商店（原名称为丹东市鸭绿江商店）系丹东市供销商业（集团）公司下属非法人分支机构，2008年9月25日已注销登记。丹东市供销商业（集团）公司、丹东市商业供销公司的营业执照分别于2005年、2011年被吊销。原告系丹东市供销商业（集团）公司、丹东市商业供销公司的投资人，负责处理上述公司及分支机构的债权债务。丹东市成虹餐饮娱乐中心于2001年3月1日注册成立，系个人独资企业，投资人为被告，2004年3月15日丹东市成虹餐饮娱乐中心在注销同时，又以个体工商户的形式注册成立，被告为经营者，2011年8月24日丹东市成虹餐饮娱乐中心注销登记。本院认为，丹东市鸭绿江商店与丹东市成虹餐饮娱乐中心于2003年4月8日、2004年9月17日、10月25日签订的三份房屋租赁协议以及丹东市振安区供销合作总社与丹东市成虹餐饮娱乐中心于2004年12月26日签订的房屋租用补充协议，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，合法有效。关于原告主体是否适格。被告承租的房屋及设施产权人分别为丹东市振安区供销合作总社与丹东市鸭绿江商店（后更名为丹东市供销商业（集团）公司商业供销公司鸭绿江商店），原告与丹东市振安区供销合作总社是一套机构，两个牌子，丹东市鸭绿江商店系丹东市供销商业（集团）公司下属非法人分支机构，且已注销登记，丹东市供销商业（集团）公司也被吊销营业执照，原告作为投资人，经丹东市振安区政府批准，负责处理原丹东市鸭绿江商店的债权债务，因此，上述合同所产生的法律后果均由原告承继，原告主体适格。因丹东市成虹餐饮娱乐中心系个体工商户，2011年8月24日已注销登记，故上述合同所产生的法律后果均由被告承继。现上述四份租赁合同期限均已届满，被告理应按约将2007年6月26日鸭绿江商店资产确认明细表载明的财产交付给原告，被告搬离承租的房屋，同时支付拖欠的租金。原告的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告抗辩租金的起算日应从2008年开始计算，因被告未能提供证据证明其主张，故对其抗辩不予采信。关于被告抗辩“依据2004年12月25日的房屋租用补充协议，被告改建、新建工程及装修共计300万元，原告应承担150万元”一节，虽然被告提供的房屋租用补充协议第四条第1、2项约定改建、新建工程发生的费用，双方各承担50%，但在第四条第3项明确约定被告改建、装修发生的费用自行承担，彼此相互矛盾，且与原告提供的协议不一致，同时2004年12月26日签订的房屋租用补充协议又进一步明确被告改建、新建等费用商店、供销社不予承担，因此对被告的这一抗辩，本院不予采信。关于被告提出因振安区政府动迁、欲整体出售商店以及在酒店周边开发时给其造成经济损失达1122.6万元的辩解，因与本案不是同一法律关系，同时侵权主体也不是原告，对此本案不予处理，被告可另案诉讼。关于本案是否已过诉讼时效。涉案四份租赁合同约定的租赁期限分别于2015年5月20日、2016年9月18日届满，虽然丹东市鸭绿江商店与被告签订的租赁合同约定租金的支付方式为上打租，每年缴纳一次，但2004年12月26日原告与被告签订的房屋租用补充协议约定每年给被告抵顶3万元租金，期满后从房租中返还，说明双方对租金的支付方式进行了变更，同时考虑涉案四份租赁合同具有连续性、整体性的特征，因此诉讼时效应从最后租赁合同期满即2016年9月18日开始起算，原告于2017年7月25日向本院起诉，在法律规定的两年诉讼时效期间内，故本案未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：丹东市鸭绿江商店与丹东市成虹餐饮娱乐中心分别于2003年4月8日、2004年9月17日、10月25日签订的租赁经营合同、房屋租用协议书、房屋租用补充协议以及丹东市振安区供销合作总社与丹东市成虹餐饮娱乐中心于2004年12月26日签订的房屋租用补充协议终止履行；被告周允之于判决生效后十日内将2007年6月26日鸭绿江商店资产确认明细表载明的财产（详见明细表）交付给原告丹东市城区供销合作社联合社，被告周允之搬离承租的房屋；被告周允之于本判决生效后十日内支付给原告丹东市城区供销合作社联合社房屋租金3998652元。如果被告周允之未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37990元，由被告周允之承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  黄 静人民陪审员  孔舒悦人民陪审员  毕克玉二〇一七年九月二十五日书 记 员  侯国丽