湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0502民初4075号原告：嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司。住所地：湖州嘉业阳光城会馆（79）幢*楼。负责人：毛利平，该公司总经理。委托代理人：王恺、李世坡，该公司职员。被告：浙江湖州华辰房地产开发有限公司。住所地：湖州市湖东路***号。法定代表人：钟炳文，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：钟英武，该公司职员（2017年9月8日提交委托手续）。原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司（以下简称嘉凯城物业公司）与被告浙江湖州华辰房地产开发有限公司（以下简称华辰房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法由审判员苏丹萍适用简易程序于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告嘉凯城物业公司的委托代理人李世坡到庭参加诉讼,被告华辰房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告嘉凯城物业公司起诉称：按照原告嘉凯城物业公司与尊园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，原告系湖州市尊园小区的物业服务单位。在该合同签订后，原告依约履行了物业管理服务。被告系本小区开发公司，但被告从2014年1月开始以各种理由拒绝向原告支付房屋空置物业费，原告经多次催讨未果，特向法院起诉，请求依法判令：一、被告立即支付2014年1月1日至2016年12月31日房屋空置物业费97624元；二、被告自2014年1月1日起至房屋空置物业费付清之日止的违约金，按合同约定暂计算至2017年4月30日为76620元；三、由被告承担诉讼费。被告华辰房地产公司未作答辩，亦未向本院提交证据。原告为支持其诉讼请求，向本庭提交并出示了如下证据：据一:《尊园住宅区前期物业服务合同》一份及《尊园小区物业服务委托合同》二份，证明原告为尊园小区提供物业管理服务，合同约定了收费标准等内容。据二：债权转让通知书及公示各一份，证明原告浙江嘉业物业管理有限公司更名为嘉凯城物业公司，小区物业债权由原告享受的事实。据三：湖州市不动产登记信息查询证明三份，证明被告所有的空置房产权信息的事实。据四：照片十八份，证明原告已针对物业服务费进行过催缴的事实。据五：尊园免物业费清单及减免物业管理费联系函共二十份，证明被告为部分业主免除物业费的事实，免除的该部分应由被告承担的事实。证据六：缴费发票及清单，证明被告于2012年、2013年缴纳空置物业管理费的事实。对于原告嘉凯城物业公司提交的证据一至五，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院审核后认为，原告提交的该些证据符合证据的有效要件，能够证明原告所要主张的事实，本院对其证明效力予以确认。对原告提交的六，能够证明被告曾缴纳过空置物业管理费，但对被告应缴纳的款项以本院核准的金额为准。本院经审理，认定事实如下：2011年8月23日，原浙江嘉凯城业务管理有限公司与尊园小区业主委员会签订《尊园小区物业服务委托合同》一份，该合同约定：尊园小区业主委员会同意续聘原浙江嘉凯城业务管理有限公司对小区提供物业服务；物业管理服务费及公共能耗费为：多层住宅（含阁楼）按建筑面积每月每平方米0.65元缴纳，高层和小高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.90元缴纳、电梯运行等公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.27元缴纳，商铺按建筑面积每月每平方米0.90元缴纳，无产权车库按每月每平方米0.65元缴纳；本合同生效后，未售出的空置物业（含地下车位）的服务费、能耗费由开发商全额缴纳；业主或物业使用人应于每年3月1日—5月31日期间缴纳当年物业服务费及公共能耗费，逾期应于欠费次月起按每天1‰支付违约金；合同期限三年，自2011年5月1日起至2014年4月31日止；合同还对物业管理服务事项、物业管理服务质量、双方权利义务、违约责任等作了约定。2014年5月1日，原告与尊园小区业主委员会续签《尊园小区物业服务委托合同》一份，该合同约定：尊园小区业主委员会同意续聘原告对小区提供物业服务；物业管理服务费及公共能耗费为：多层住宅（含阁楼）按建筑面积每月每平方米0.80元缴纳，高层住宅（2号楼）按建筑面积每月每平方米1.40元缴纳（电梯运行等公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.30元缴纳），小高层住宅（3号、5号）物业费按建筑面积每月每平方米1.15元缴纳（电梯运行等公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.27元缴纳），商铺按建筑面积每月每平方米1.2元缴纳，无产权车库按每月每平方米0.80元缴纳；本合同生效后，未售出的空置物业（含地下车位）的服务费、能耗费由开发商全额缴纳；业主或物业使用人应于每年6月30日前缴纳当年物业服务费，逾期应于欠费次月起按每天1‰支付违约金；合同期限三十二个月，自2014年5月1日起至2016年12月31日止；合同还对物业管理服务事项、物业管理服务质量、双方权利义务等作了约定。合同签订后，原告按约履行物业服务义务。被告自2014年1月起拖欠空置物业服务费，原告向被告催讨未果，以致纠纷成讼。另查明：权利人为被告华辰房地产公司的房产如下：商业用途：尊园6幢毗山西路421-3号（面积53.27平方米）、尊园6幢毗山西路421-5号（面积47.68平方米）、尊园6幢毗山西路421-7号（面积60.25平方米）、尊园6幢毗山西路421-9号（面积60.25平方米）、尊园6幢毗山西路421-11号（面积47.68平方米）、尊园6幢毗山西路421-13号（面积46.17平方米）、尊园6幢毗山西路421-15号（面积49.19平方米）；车库用途：尊园3幢苕溪东路1258号（面积为26.04平方米）、尊园3幢苕溪东路1260号（面积为25.90平方米）、尊园3幢苕溪东路1262号（面积为26.60平方米）、尊园3幢苕溪东路1264、1266号（面积为59.27平方米）、尊园3幢苕溪东路1268、1270号（面积为57.57平方米）、尊园3幢苕溪东路1272、1274号（面积为93.75平方米）、尊园3幢苕溪东路1276号（面积为38.10平方米）、尊园3幢苕溪东路1230、1232号（面积为39.97平方米）、尊园3幢苕溪东路1234、1236号（面积为43.59平方米）、尊园3幢苕溪东路1238、1240、1242号（面积为101.80平方米）、尊园3幢苕溪东路1244、1246、1248号（面积为101.80平方米）、尊园3幢苕溪东路1250、1252号（面积为43.59平方米）、尊园3幢苕溪东路1254、1256号（面积为41.54平方米）。原告主张的尊园13幢毗山西路393号于2009年2月25日经产权登记为案外人；尊园11幢202室于2009年10月9日经产权登记为案外人；尊园7幢306室于2011年4月28日经产权登记为案外人。本院核定被告欠付物业服务费金额为：一、2014年1月至2014年12月为40041.68元〔其中：1、地面商铺2014年1月1日至4月31日为1313.78元（364.94平方米×0.90元／月／平方米×4个月）；2、地面商铺2014年5月1日至12月31日为3503.42元（364.94平方米×1.20元／月／平方米×8个月）；3、地面车库2014年1月1日至4月31日为1818.75元（699.52平方米×0.65元／月／平方米×4个月）；4、地面车库2014年5月1日至12月31日为4476.93元（699.52平方米×0.80元／月／平方米×8个月）；5、被告减免业主物业费28928.80元〕；二、2015年1月至2015年12月为23720.20元（其中：地面商铺为5255.10元；地面车库为6715.40元；被告减免业主物业费11749.70元）；三、2016年1月至2016年12月为11970.50元（其中：地面商铺为5255.10元；地面车库为6715.40元）；以上合计75732.38元。本院核定逾期付款违约金为：一、2014年度未付物业服务费40041.68元，逾期付款违约金以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为标准，自2014年7月1日起暂算至2017年4月30日为6064元；二、2015年度未付物业服务费23720.20元，逾期付款违约金以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为标准，自2015年7月1日起暂算至2017年4月30日为2320元；三、2016年未付物业费11970.50元，逾期付款违约金以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为标准，自2016年7月1日起暂算至2017年4月月30为498元；以上逾期付款违约金合计8882元。本院认为：原浙江嘉凯城业务管理有限公司与尊园小区业主委员会签订的《尊园小区物业服务委托合同》及原告与尊园小区业主委员会签订的《尊园小区物业服务委托合同》合法有效，应受法律保护。被告华辰房地产公司作为尊园6幢毗山西路421-3号等商铺及车库的开发商及所有权人，应按约支付前期物业服务费并补缴已减免的部分业主物业服务费。被告未按约支付，显属违约，应承担付款的民事责任。原告要求被告支付物业服务费的请求，于法有据，本院予以支持。至于尊园13幢毗山西路393号、尊园11幢202室及尊园7幢306室的前期物业费，因该些房屋均于2014年前出售给他人，故原告要求被告支付该房屋的前期物业费的主张，本院不予支持，相关金额予以扣除；至于原告主张的2014年的物业费，因双方续签的物业合同介于2014年中段，故相应物业费应按两份合同分段计算；至于原告主张的12-10、2-3、12-7、2-1车库的费用，因未能提交证据予以证实，故本院不予支持；至于原告主张违约金的诉请，过分高于造成的损失，应以中国人民银行同期同档次贷款基准利率较为适宜，故本院依法予以调整，具体金额以本院核定为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：、被告浙江湖州华辰房地产开发有限公司应支付原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司自2014年1月1日起至2016年12月31日期间的物业服务费75732.38元及至款项付清时止的逾期付款违约金（逾期付款违约金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，暂算至2017年4月30日为8882元）,限于本判决生效之日起十日内清偿。二、驳回原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3786元，减半收取1893元，由原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司负担974元，由被告浙江湖州华辰房地产开发有限公司负担919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  苏丹萍二〇一七年九月二十五日书记员  王 惠