湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5141号上诉人（原审被告）：武汉贵人源饮食管理有限公司，住所地：武汉市江汉区新华路与雪松路交汇处215号。法定代表人：杨和平，该公司经理。委托诉讼代理人：冯勋胜，湖北法正联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北新华房地开发有限公司，住所地武汉市吴家山台商投资区荷包湖特34号。法定代表人：张细新，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈纯、廖云，湖北易斯创律师事务所律师。上诉人武汉贵人源饮食管理有限公司（以下简称贵人源公司）因与被上诉人湖北新华房地产开发有限公司（以下简称新华房地产）物权纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初4841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵人源公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决存在诸多程序和实体错误。1、对上诉人提出的申请鉴定之合理请求置之不理，损害了上诉人的正当程序权利；2、对案件的部分重要事实，包括被上诉人提交的两份并非同一的租赁合同的真实性和有效性、上诉人已支付租金的数额及时间以及被上诉人所谓律师代理费的真实性和合理性等诸多事实，均存在着认定不清或认定错误的情形。新华房地产辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新华房地产向一审法院起诉请求：1、贵人源公司将武国用（2003）字第2300号《国有土地使用证》上的建筑房屋，即贵人源公司正在经营使用的江汉区新华路与新华小路（现改名为雪松路）交汇处215号房屋腾退给新华房地产。2、贵人源公司按2159元/天向新华房地产支付从2016年6月1日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费。3、贵人源公司承担新华房地产本案一审聘请律师费80000元。4、贵人源公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年3月，新华房地产和杨和平签署了《租赁合同》及附件《租金明细表》，合同约定新华房地产将位于武汉市江汉区新华路与新华小路交汇处215号，即新华房地产起诉贵人源公司要求腾退的房屋（以下称诉争房屋）出租给杨和平，租赁期为2011年3月1日起至2016年5月31日止，租赁期为5年。2011年6月20日，杨和平作为发起人和股东之一经工商登记设立了贵人源公司，诉争房屋由贵人源公司占有使用并用于从事餐饮业经营，诉争房屋租金由贵人源公司向新华房地产支付。2016年3月2日、5月23日、27日，新华房地产分别发出联系函、通知、清退通知，告知租赁期已到，房屋不再续租，要求贵人源公司腾退诉争房屋，贵人源公司收到后在2016年5月25日、27日、6月1日向新华房地产发出联系函，表示贵人源公司按《租赁合同》的约定，在原定租赁期到期后贵人源公司有权选择再延期三年，现贵人源公司要求继续承租诉争房屋，不同意腾退交还诉争房屋。新华房地产、贵人源公司协商解决彼此纷争无果，新华房地产聘请湖北易斯创律师事务所指派律师作为委托诉讼代理人向一审法院提起诉讼，诉请贵人源公司腾退诉争房屋，新华房地产为此支付聘请律师费80000元。一审法院另查明，建设诉争房屋所用土地为划拨土地，用途为绿化用地，诉争房屋没有取得建设工程规划许可证并办理相关建设手续。在一审法院审理过程中，贵人源公司以不清楚《租赁合同》是否真实为由向一审法院提出对新华房地产提交的《租赁合同》上杨和平的签字进行笔迹鉴定申请，就租赁合同的真实性问题及贵人源公司提出的笔迹鉴定申请，一审法院另行专门组织了双方进行质证，新华房地产除已在本案一审开庭审理时提交了租赁合同原件供质证外，还在本次质证中另向一审法院提交一份贵人源公司在办理公司设立登记时提交给工商登记部门用于证明公司经营地点的租赁合同及租金明细表，该租赁合同及租金明细表系贵人源公司办理公司登记时提交的登记资料的一部分，上面加盖有“武汉市工商行政管理局信息中心档案查询专用章”，对于此份租赁合同及租金明细表的真实性，贵人源公司虽予以否认但并未提供充分的反驳证据，一审法院认为，因此份租赁合同及租金明细表系来源于工商登记部门保存的档案资料，且系贵人源公司提交的公司登记资料的组成部分，一审法院对其真实性予以采信，可以作为印证新华房地产提交的租赁合同真实性的证据，经核对两份租赁合同及租金明细表，合同条款内容及房屋租金金额一致，虽然两份租赁合同在落款签章处的签署日期分别为2011年3月2日及2月28日，且代表新华房地产签署两份租赁合同的代理人不一，但合同上均加盖了新华房地产的公司章，且新华房地产已认可两份合同均系真实，代表新华房地产意思表示，因此，两份租赁合同可以认定为系同一份合同，另外，贵人源公司向新华房地产发出的联系函中也自认为根据租赁合同的条款约定其有权选择再延期使用诉争房屋，且贵人源公司也是按租赁合同所附租金明细表在向新华房地产支付租金，这些均充分证明贵人源公司知晓、认可并持有租赁合同，新华房地产举证时提交的租赁合同证据的真实性应予以认定，无需再就代表贵人源公司签署租赁合同的杨和平笔迹是否为杨和平本人签字进行鉴定来认定租赁合同是否真实，贵人源公司以不清楚租赁合同是否真实、认为新华房地产伪造租赁合同等为由提出的笔迹鉴定申请既无证据支持，也有违诉讼诚信，一审法院对贵人源公司提出的笔迹鉴定申请不予准许，对新华房地产提交的租赁合同的真实性予以采信。一审法院认为，本案双方争议的焦点问题：1、贵人源公司是否为租赁合同的当事人并承担合同责任？2、新华房地产、贵人源公司就诉争房屋所签的租赁合同是否有效？3、贵人源公司是否应向新华房地产腾退交还诉争房屋并支付房屋占有使用费？4、新华房地产聘请本案委托诉讼代理人支付的律师费是否应由贵人源公司承担？针对以上焦点问题，一审法院评判如下：一、关于贵人源公司是否为租赁合同的当事人并承担合同责任问题，租赁合同的签署双方为新华房地产和杨和平，但从租赁合同的签署目的及履行过程来看，贵人源公司系租赁合同签署后经工商登记设立的公司法人，杨和平系贵人源公司的发起人、股东，且担任贵人源公司的法定代表人，租赁合同也是贵人源公司用于办理公司设立工商登记的登记资料，租赁合同约定的出租标的物，即诉争房屋由贵人源公司占有使用从事餐饮业经营，贵人源公司按租赁合同约定的标准向新华房地产支付诉争房屋租金，不仅如此，贵人源公司还在双方发生诉争房屋腾退协商解决纷争时专门发函给新华房地产，以房屋承租人的身份行使合同约定权利要求继续履行租赁合同，由此可以认定杨和平和新华房地产签署租赁合同的目的是为用于设立贵人源公司从事餐饮经营活动，贵人源公司设立后也对租赁合同进行了确认，以房屋承租使用人的身份在实际履行租赁合同并享有合同权利、承担合同约定支付租金的义务，贵人源公司已是租赁合同的承租方当事人，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第一条“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东”、第三条第二款“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，新华房地产作为租赁合同的出租方当事人起诉请求贵人源公司承担租赁合同所产生的法律责任，于法有据，予以支持。二、新华房地产、贵人源公司就诉争房屋所签的租赁合同是否有效的问题，租赁合同约定用于出租的诉争房屋系建设在规划用途为绿化用地的土地之上，房屋用途性质与土地规划用途不一致，就诉争房屋的建设，直至本案一审辩论终结前，新华房地产也未取得建设工程规划许可证并办理相关建设手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，租赁合同应被认定为无效合同。三、贵人源公司是否应向新华房地产腾退交还诉争房屋并支付房屋占有使用费问题，租赁合同系无效合同，因租赁合同无效,贵人源公司以双方合同约定其有权在租赁合同到期后继续延期三年承租诉争房屋的答辩理由亦不能成立,贵人源公司现占有使用的诉争房屋财产系贵人源公司根据无效合同而取得，因此，就诉争房屋的腾退交还，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，贵人源公司应将诉争房屋腾退交还给新华房地产。就房屋的占有使用费，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，新华房地产诉请要求贵人源公司按租赁合同所附租金明细表约定的第五年租金标准（按日计算为2159元／天）承担自从2016年6月1日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费，在租赁合同履行期间，新华房地产、贵人源公司均未就租金的计算标准发生争议。因此，就新华房地产主张的房屋占有使用费的计算标准，予以支持，就房屋占有使用费的计算期间问题，新华房地产认可贵人源公司的房屋租金已支付至租赁合同约定的届满日，即2016年5月31日，而贵人源公司在庭审时辩称房屋租金已支付至2016年8月，对于贵人源公司的辩称，新华房地产不予认可，贵人源公司也并未向一审法院提交其向新华房地产支付2016年6月至8月的房屋租金证据，也未就其2016年6月至8月的房屋租金的支付对新华房地产主张的房屋占有使用费债权行使抵销权。因此，对于贵人源公司的辩称理由不予采纳，贵人源公司可就2016年6月至8月的房屋租金支付是否属实及相关权利另案向新华房地产主张，不属本案审理范围，本案中新华房地产主张的房屋占有使用费计算起始时间，应以2016年6月1日起为计算起始时间。四、新华房地产聘请本案委托诉讼代理人支付的律师费是否应由贵人源公司承担问题，租赁合同第七条争议解决条款的约定内容为“因履行本合同或与本合同有关的一切争议，由甲、乙双方协商解决；协商不能解决的，可依法向该房屋所在地的人民法院提请诉讼，败诉方应承担对方的律师费、评估鉴定费、交通费等相关费用”，该条款中对合同双方一旦发生诉讼解决争议时各方为此聘请律师费的承担责任进行了约定，因此，就新华房地产诉请中聘请律师费的承担主张，应以租赁合同第七条争议解决条款约定是否有效作为评判依据，租赁合同为无效合同，但根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，租赁合同第七条应被认定具有独立有效性的条款，其有效性不受租赁合同无效的影响，新华房地产有权根据该条约定向贵人源公司提出聘请律师费的承担主张，因如前所述，一审法院认为新华房地产要求贵人源公司腾退交还房屋及支付房屋占有使用费的诉请应予支持，且新华房地产提交的律师委托合同及进账单、增值税发票等形成证据链，足以证明其支付律师代理费80000元用于解决争议，故对于新华房地产要求贵人源公司承担聘请律师费的诉请，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第一条、第三条第二款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、武汉贵人源饮食管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将武国用（2003）字第2300号《国有土地使用证》上的建筑房屋，即武汉贵人源饮食管理有限公司经营使用的位于江汉区新华路与新华小路（现改名为雪松路）交汇处215号房屋腾退给湖北新华房地产开发有限公司。二、武汉贵人源饮食管理有限公司于本判决生效之日起十日内按日2159元/天的标准向湖北新华房地产开发有限公司支付从2016年6月1日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费。三、武汉贵人源饮食管理有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北新华房地产开发有限公司支付律师代理费80000元。若武汉贵人源饮食管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后一审案件受理费900元，由武汉贵人源饮食管理有限公司负担（此款已由湖北新华房地产开发有限公司预付一审法院，武汉贵人源饮食管理有限公司应随同判决应付款项一并支付给湖北新华房地产开发有限公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人新华房地产提交证据一组，为银行进账单一份、中国建设银行单位客户专用回单一份、湖北增值税普通发票一份，拟共同证明新华房地产已支付律师费8万元。经质证，贵人源公司的意见为：对进账单的真实性无异议，对中国建设银行单位客户专用回单真实性有异议，发票开具时间在收款之前，综上，该组证据不能达到其证明目的。本院对新华房地产提交的证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案诉争的房屋两份《租赁合同》签署日期分别为2011年3月2日及2月28日，贵人源公司虽对前一《租赁合同》的真实性提出异议，但是两份《租赁合同》除签署日期及代表新华房地产签署的代理人不一致外，合同的其他内容完全一致，故足以认定新华房地产与贵人源公司间存在租赁关系，并可据此认定房屋租金的计算标准，一审因此没有对合同中杨和平的笔迹进行鉴定并无不妥。因租赁合同约定的房屋至今未取得建设工程规划许可证并办理相关建设手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，租赁合同应被认定为无效合同。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，贵人源公司应将诉争房屋退还新华房地产，一审中新华房地产已认可贵人源公司的租金已交至2016年5月31日，即自2016年6月1日起，贵人源公司应按双方合同约定的租金标准支付诉争房屋占有使用费至其实际腾退房屋之日止。关于上诉人贵人源公司所称贵人源公司不应承担律师代理费的上诉主张。双方租赁合同第七条明确约定了律师费的承担，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，一审判决新华房地产支付的80000元律师费应由贵人源公司承担正确，本院予以维持。综上所述，武汉贵人源饮食管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1800元，由上诉人武汉贵人源饮食管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 黄 更审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一七年九月二十七日书记员 肖 华