济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0191民初2021号原告：李宁，男，汉族，1984年12月23日出生，个体户，住济南市。原告：苏秀芬，女，汉族，1983年2月5日出生，济南和合医学院检验所大区经理，住济南市。委托诉讼代理人；魏军政，北京(大成)济南律师事务所律师。委托诉讼代理人；宋建利，北京(大成)济南律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：孔磊，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告李宁，苏秀芬与被告济南东拓置业有限公司(以下简称“东拓置业”)房屋买卖合同㈠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李宁、苏秀芬及其委托诉讼代理人宋建利、被告东拓置业的委托诉讼代理人孔磊、李荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宁、苏秀芬向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告立即为原告办理涉案房屋所有权证；二、判令被告向原告赔偿截止起诉时逾期办理房屋所有权证违约金76180.93元,以及自2016年11月18日起违约金按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定计算至房产证办理完毕之日止：三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月l日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告以银行按揭借款的方式购买被告出售的丰奥嘉园11号楼1单元801室房屋一套，总房款1375107元，并已经按照合同约定履行了付款义务。按照合同约定，被告应当在商品房交付后540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面告知原告向房管部门申请办理房屋所有权证，逾期按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。被告于2013年9月27日实际交付涉案房屋，截止至起诉日被告一直末将办理产权证过户登记，逾期达554天。原告为维护自身合法权益，依据合同第十二条约定诉至法院，请求判如所请。东拓置业公司辩称，一，答辩人不存在逾期办证违约行为，本案不能办理房屋产权登记证书的原因系被答辩人违建所导致，答辩人不应承担逾期办证违约金。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中约定由被答辩人购买答辩人开发的丰奥嘉园小区房屋一套。该《商品房买卖合同》第二条约定：“…该商品房阳台为非封闭式”。被答辩人在答辩人交付房屋后擅自将涉案房屋阳台封闭。答辩人依合同约定将办理房屋权属登记需由答辩人提交的材料报产权登记机关备案，登记机关现场勘查时发现涉案房屋存在违章建筑(阳台封闭)，故将答辩入申请办理涉案房屋所在楼宇房屋权属登记的材料子以退回，以致涉案房屋所在楼字至今仍未办理权属登记。二、不能办理房屋产权登记证书的后果应由被答辩人承担。被答辩人在未取得房屋产权之前，违反涉案商品房买卖合同的约定，擅自封闭露台，导致在房管局备案的房屋状况与实际房屋状况不符，是导致不能办证的直接原因，其后果理应由被答辩人承担。三，即使存在答辩人逾期办证违约行为的，被答辩人要求答辩人承担的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用现被答辩人已入住使用涉诉房屋，其主要目的已得到实现，且被上诉人并未举证其因答辩人逾期办证造成的实际损失，因此，答辩人不应承担逾期办证违约金。综上，被答辩人的诉求无任何事实与法律依据，为此，请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。李宁、苏秀芬围绕诉讼请求提交证据：1.2012年11月23日签订的商品房买卖合同，证明双方存在房屋买卖关系,同时证明原告要求被告承担逾期办证违约金的合同依据;2、销售不动产统一发票，证明金额为1375107元，原告按照合同约定向被告支付全额房款；3、房屋移交结算书，2013年9月27日签收，证明原告接受涉案房屋。东拓置业对上述三份证据真实性无异议，但合同第15条约定的逾期办证违约金过高且办证时间商品房交付后540日内，请求法院予以调整。东拓置业提交证据：2014年10月10日济南高新区管委会办公室向建设局下发的关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结单位通知，证明因涉案小区所在楼宇其他业主存在违建行为导致涉案房屋楼宇不能办理产权大证，而非被告原因，违约责任应由违建业主予以承担。原告对上述证据真实性无异议，该文件针对存在违建行为业主，原告房屋没有任何违建行为，该文件对原告没有约束力，原告不应承担其他违建业主的违约责任。对当事人无争议的证据，本院子以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院作出如下认定：关于逾期办证违约责任问题。东拓置业公司提交《济南高新区管委会办公室关于对存在选建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》，证明因李宁、苏秀芬涉案房屋所在楼宇其他业主违建行为导致至今无法办理涉案房屋的初始登记。李宁、苏秀芬对此不予认可，因其本身不存在违建行为，故不存在任何过错。本院认为，2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》(济高管办发[2014]32号)是济南高新区管委会办公室所出具，真实有效，但经现场查明，涉案房屋不存在违建情形，本身不具有过错，故该证据与本案事实认定无关联性。李宁、苏秀芬不应承担逾期办证责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月23日，李宁，苏秀芬(买受人)与东拓置业(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份。约定由李宁、苏秀芬购买东拓置业开发的位于济南高新区丰奥嘉园小区11号楼1单元801号商品房。房屋建筑面积为158．62平方米，总价款为1375107元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管不能申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按照下列第2条约定处理…2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。如因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。上述《商品房买卖合同》签订后，李宁、苏秀芬依约支付全部购房款1375107元。2013年9月27日，东拓置业将涉案房屋交付李宁、苏秀芬。本院认为，李宁、苏秀芬与东拓置业于2012年11月23日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。李宁、苏秀芬依照合同约定履行了支付购房款的义务。东拓置业理应按照合同约定在双方交付房屋之日540日内将相关材料报产权登记机关备案并书面通知李宁、苏秀芬向房管部门申请办理房屋所有权证，本案中，东拓置业公司实际交房时间为2013年9月27日，依据双方签订的买卖合同第十五条规定，东拓置业应当在最迟于商品房交房后540日内办理完毕涉案房屋所在楼宇的初始登记并书面通知李宁、苏秀芬办理房屋产权登记，即东拓置业公司最迟应当于2015年3月21日前办理初始登记，至今未协助李宁、苏秀芬办理房屋产权登记已构成违约，应承担违约责任。因此，李宁、苏秀芬要求东拓置业公司按照合同第十五条约定，以总房款1375107为基数，按照日万分之一承担自2015年3月21日至本判决生效之日止因未办理涉案房屋所有权证登记手续的违约责任，本院子以支持。经审理查明，东拓置业公司未能办理涉案房屋所在楼宇产权大证的原因系涉案房屋所在楼宇其他业主存在违建情形，根据东拓置业提交的济南高新区管委会办公室所出具2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》(济高管办发[2014]32号)文件，本院予以确认，故在该情形消除之涉案房屋所在楼宇无法办理产权大证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李宁、苏秀芬逾期办理房屋产权初始登记的违约金。(以房屋总价款1375107元为基数，自2015年3月21日起至本判决生效之日期间，按照日万分之一计算)；二、驳回原告李宁、苏秀芬的其他诉讼请求。如果被告来按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1705元，由被告济南东拓置业有限公司承担。不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中缎人民法院。审 判 长  曲劲松人民陪审员  姜汉文人民陪审员  曹振贵二〇一七年九月二十日书 记 员  耿笑青