广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初3724号原告：周元香，女，1975年6月7日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县，原告：邹正发，男，1972年3月19日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县，委托诉讼代理人：李德路，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳彬沛，广东森科律师事务所律师助理。被告：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路**州际新天花园赛乐苑3/**9卡，统一社会信用代码914420000795215617。法定代表人：刘文磊，总经理。委托诉讼代理人：王玉倩，该司工作人员。委托诉讼代理人：苏惠仪，该司工作人员。原告周元香、邹正发与被告中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）居间合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周元香、邹正发及其委托诉讼代理人李德路、被告世华公司委托诉讼代理人王玉倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周元香、邹正发向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年7月11日、2016年7月14日、2016年8月25日签订的资金托管协议；2.被告世华公司立即向原告返还135000元购房款项。事实与理由：2016年6月原告经朋友介绍找到被告的职工陈观康购买房子，经其介绍推荐后，6月30日去看房源，原告看中中山市××花园××房，后原告与被告签订资金托管协议，并向被告支付购房款合计135000元（包含2016年8月25日支付的15000元税费）。原告付款后多次联系陈观康，但联系不上，原告也多次联系被告协商解决，被告不理，严重侵害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，起诉至本院，主张前述实体权利。被告世华公司辩称，1.陈观康因个人实施诈骗犯罪侵害原告，已被公安立案侦查，应依刑事途径责令其退赔，原告关于本案的民事诉讼应驳回起诉或中止审理。（1）原告提交的证据材料可证明，原告在本案中向被告诉请的款项，实际上是被陈观康个人实施诈骗犯罪骗取；（2）陈观康涉及的诈骗罪已由公安机关立案侦查。2.涉案的资金托管协议，是一份未生效的合同，不是收款收据，不能证明原告向被告支付了本案诉请的款项。（1）根据被告居间服务及二手房屋买卖交易习惯，资金托管协议使用前提是房产产权人与卖方签署了房屋买卖合同，为了平衡买卖双方件的利益冲突，保障房屋买卖合同的顺利履行，由买卖双方针对房屋买卖合同约定的定金、保证金是否交由中介公司托管的事项进行约定，协议生效条件是卖方、买方、中介方三方签字。本案中，原告未与其看中中山市××花园××房的产权人签署任何买卖合同，也无卖方在资金托管协议签字，原告提交的三份资金托管协议均未生效，不产生法律效力。（2）资金托管协议是未生效的合同，不是收款收据，不能证明原告向被告支付过任何款项。3.被告从未授权陈观康代为收款，且被告禁止经纪人私收客款，被告从未收取过原告的任何款项，本案中原告诉请款项为陈观康个人收取，与被告无关。（1）被告全部实体店铺及涉案店铺显著位置多处贴安全提示“付款应付至被告公司账户，勿向经纪人个人支付任何款项，付款应索取加盖被告财务印鉴的专用票据，否则有权拒绝付款”等，证明被告通过合理方式提醒客户付款案情，被告从未授权陈观康可代被告收款，且被告禁止经纪人私收客款，原告未尽一般谨慎注意的重大过失行为导致自己损害，不构成表见代理。（2）原告提交的收据是陈观康个人签字出具的，是案外人陈观康在实施犯罪行为过程中以其个人名义收取款项并以个人名义向原告开具的，被告从未收到原告的任何款项，收据显示为税费，被告也无权收取税费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，依据原告提交的证据及其陈述、被告的辩解，结合证人证言，本院认定事实如下：1.2016年7月11日、7月14日、8月25日，案外人陈观康作为被告的经办代表与两原告签订三份资金托管协议，协议由两原告签名、被告签章、案外人陈观康签名。协议分别约定：将定金50000元、50000元、20000元交由被告无息保管，应付款方根据约定支付至被告处（如现金、POS机刷卡、转账等），到账后被告出具收款收据。应付款方未按约定付款的，被告不承担任何付款义务。三份协议分别备注事项：①成交成功由被告转账给业主，交易不成功全部退还；②首期楼款50000元，过户当天由公司转账给业主，不成功交易全部退还；③过户当天由被告转账方式给付业主。资金托管协议第六条约定，该协议由卖方、买方、托管方三方签字盖章之日起生效。本协议及相关收据自托管事项完成、托管资金依本协议约定支付后自动失效。第七条约定，该协议仅对买卖合同的定金、交房保证金、户口保证金托管事项做特殊约定，除下划线部分填写内容外，不得添设其他任何内容。如涉及房屋买卖、居间的其他事项添加或删除，与托管方无关。条款已做拓黑提示，买卖双方签字，即视为对该声明的确认。双方还约定了其他事项。2.两原告申请证人白某、李某出庭作证，本院予以准许。证人系两原告的朋友，曾陪同两原告到中山市××花园××房看房。证人证实当时看房是陈观康用钥匙开门的，并说如果看中了就要马上交付定金，否则房子很快会被买走，两原告看中了前述房产，所以向证人借款30000元，在Q房网永怡店的办公室交给陈观康，证人白某陈述只知道自己借给两原告30000元，并不清楚两原告具体交给陈观康多少钱，证人李某证实两原告交给陈观康30000元。3.2016年9月26日，原告周元香向中山市公安局石岐区分局莲豪派出所报警，本院依申请调取到当日报警的询问笔录，原告周元香陈述看房当日即2016年7月初的一天，陈观康将其带至被告处谈房屋购买事宜，其打电话向朋友白某借了30000元，朋友带了钱和妻子一起来到被告处，原告周元香向陈观康交付30000元诚意金，同年7月11日晚将20000元诚意金交给陈观康，陈观康收回30000元诚意金的收据，说将两笔合计50000元合在一张资金托管协议上，同年7月14日陈观康打电话告知原告周元香办理银行贷款要先交付首期款，当日原告周元香将50000元交给陈观康，7月18日陈观康电话联系原告周元香，告知其银行贷款已办好，但只能贷款430000元，需要补交20000元的首期，20000元交完后没多久陈观康联系原告周元香要其交15000元办理税费手续，8月25日原告周元香交完钱后被告知回家等过户就可以了，约定9月5日办理房子过户的，9月4日晚，陈观康联系原告周元香说联系不上业主，暂时办理不了过户，可以在公司办理退款手续，后又说业主要求涨价，需要补交50000元，原告周元香要求退款，陈观康一直拖着不办。4.原告邹正发的账户交易明细显示，2016年7月1日有折现金取款50000元；2016年7月14日卡柜台取款50000元，当日银行监控照片显示周元香、原告邹正发将钱交给陈观康。陈观康在2016年8月25日由其签名的收据上写明，收到邹正发交来永怡花园简爱405房税费15000元。2016年9月28日，原告邹正发等五人向莲豪派出所报案，9月30日中山市公安局作出立案告知书，对原告邹正发等五人被诈骗一案进行立案。5.2016年3月1日，案外人陈观康与被告签订经纪业务合作合同，约定案外人陈观康利用被告提供的平台、信息、资源，带客户看房并促成房屋买卖双方签约，由被告实际提供居间服务。被告按照约定的提成比例分配合作费用给经纪人。根据双方约定的合同内容及结算方式，案外人陈观康与被告系委托代理关系，代理权限为推介被告的物业盘源、居间沟通、传递交易双方意愿、协调交易双方立场、促成签订房地产买卖合同或租赁合同，根据交易双方的要求或合同约定提供后续的咨询、代办等服务，直至房屋买卖完成过户、交楼手续、备案登记手续（具体视交易双方要求而定），2016年7月31日，被告与案外人陈观康解除合作关系。本院认为，本案系居间合同纠纷。本案争议的焦点：案外人陈观康的行为是否构成表见代理。本案中，从案外人陈观康与世华公司之间约定的权利义务来看，由陈观康推介世华公司的盘源，促成世华公司的客户签订买卖合同或者租赁合同后，之后由世华公司为客户提供居间服务，陈观康的行为应认为是一种代理行为，同时，世华公司对陈观康的行为也进行了限制，即须通知客户将保证金、定金、交房押金、佣金等款项转账至世华公司指定的专用账户，不得私自收取。2016年7月31日，世华公司与陈观康解除合作关系，在合作关系解除之前，陈观康有代理权但超越了代理权限，合作关系解除之后，陈观康没有代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。案外人陈观康在世华公司的工作场所办公，使用世华公司统一的宣传资料、盖章的合同书等资料文件，根据外部可察知的情况、从社会大众的角度出发，周元香、邹正发有理由相信其有代理权。世华公司辩称其与案外人陈观康2016年3月1日签订经纪业务合作合同，双方系合作关系，且已经于2016年7月1日解除合同关系，但世华公司与案外人陈观康签订合作合同及解除合作关系并未以外部可查知的方式进行公示，该内部约定不可对抗善意第三人，世华公司辩称其在各营业场所的显著位置张贴了告客户书有提示客户切勿向经纪人员等个人支付任何款项，周元香、邹正发的损失是由其自身的重大过失造成，但其无法证明在周元香、邹正发交钱给陈观康的门店是否张贴及交易之时有无张贴风险提示，该项辩解理由不成立，本院不予采纳，案外人陈观康的行为成立表见代理，其代理行为的后果由被代理人世华公司承受。周元香、邹正发基于相信存在真实的房屋买卖交易交付购房定金、税款等款项，根据双方签订的资金托管协议，应付款方（周元香、邹正发）按照协议支付至托管方处（世华公司），到账后托管方出具收款收据，可知该资金托管协议属于买方与托管方就资金的托管单独达成的协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。世华公司关于合同未生效的辩解，理据不足，本院不予采纳。但该协议并无证明已经收取托管款项的性质，即不具有收款收据的性质，周元香、邹正发主张资金托管协议具有收款收据性质，于法无据，本院不予支持。但综合分析证据及双方当事人陈述，周元香、邹正发主张资金托管协议约定款项已实际交付达到高度盖然性的标准，本院予以采信。世华公司主张合同未生效，周元香、邹正发要求解除三份资金托管协议，虽然双方对于合同是否生效有异议，但在主观上双方均无意再继续履行合同，周元香、邹正发要求解除合同并返还二人为购买案涉房地产交付的款项合计135000元的诉请，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告周元香、邹正发与被告中山市世华房地产代理有限公司于2016年7月11日、7月14日、8月25日签订的资金托管协议；二、被告中山市世华房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周元香、邹正发返还已交付的135000元。案件受理费3000元，减半收取计1500元（原告已预交），由被告中山市世华房地产代理有限公司负担（被告应于本判决生效之日起七日内径付原告周元香、邹正发）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  匡勇二〇一七年九月二十日书记员  陈燕吴晓芳