北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终4803号上诉人（原审被告、反诉原告）：张曾昱，男，1964年4月18日出生。委托诉讼代理人：孙超，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小霞，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张岩松，男，1974年10月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：马红民，北京太古律师事务所律师。上诉人张曾昱因与被上诉人张岩松房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初13464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人张曾昱之委托诉讼代理人孙超、刘小霞，被上诉人张岩松及其委托诉讼代理人马红民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张曾昱上诉请求：撤销原判，依法改判驳回张岩松一审全部诉讼请求，支持我一审的反诉请求。事实和理由：张岩松迟延支付定金和房款构成违约。张岩松辩称，合同约定是签约当日支付定金3万元，5月13日支付37万元，我短信和张曾昱沟通说2016年5月16日支付，他同意了。房款的支付方式协商后有变动。我没有违约。张岩松向一审法院起诉请求：1、判令张曾昱立即为我办理北京市昌平区1706号房屋和北京市昌平区1707房屋的过户手续，并将上述房屋交付给我；2、判令张曾昱以两套房屋总价款365万元为基数，自2016年7月25日起至办理过户之日止，按照日万分之五标准向我支付违约金。张曾昱向一审法院反诉请求：1、解除我与张岩松于2016年5月13日签订的《房屋买卖合同》及2016年5月30日签订的1706号和1707号两套房屋的网签合同，判令张岩松配合我撤销两套房屋的网签合同；2、张岩松支付逾期付款违约金310250元，解除合同违约金73万元，已收取的40万元定金不予退还。一审法院认定事实：张曾昱是涉案两套房屋所有权人。张岩松与张曾昱于2016年5月13日签订《房屋买卖合同》，约定：张曾昱将涉案两套房屋出售给张岩松，成交价是365万元，张岩松在签订本合同时支付定金40万元，在签订本合同15日内再支付150万元，在签订本合同一个月内再支付75万元，剩余100万元在签订本合同两个月内付清。张曾昱收到张岩松全部房款一周后协同张岩松开始办理房屋过户手续，双方办理房屋产权过户手续的税费全部由张岩松承担及缴纳。张曾昱所售房屋处于租赁状态，在签订本合同4个月内，张岩松付清了全部房款，张曾昱交付房屋，在交房前发生的物业费和供暖费由张曾昱负担。张曾昱如不按约定办理房屋产权过户手续或不按约交房，每逾期一天承担万分之五违约金；张岩松如不按约付款，每逾期一天承担万分之五违约金；逾期超过两个月，守约方有权单方解除合同，违约方承担一切违约责任。该合同约定了收款账号是刘飞蛾的账户。签订《房屋买卖合同》后张曾昱授权王某办理涉案两套房屋买卖事宜，并办理了公证。另查一，2016年5月30日，张岩松、张岩松妻子陈某与张曾昱签订《承诺书》，约定：张岩松购买了涉案两套房屋，说明和承诺为，一、张岩松需银行贷款98万元，无论贷款是否批准、无论批贷金额多少、无论贷款发放时间是否迟延，本人都应按照《房屋买卖合同》中的约定支付购房款，并全面履行该合同各项条款及承担相应违约责任。二、……有关房屋成交价格、付款金额及时间、税费缴纳、房屋产权过户、房屋交付、违约责任等相关约定，都以本人与卖方在2016年5月13日签订的《房屋买卖合同》和本承诺书为准。三、在本人申请的购房贷款98万元获得银行正式批准发款通知函（银行保证在房屋产权过户给买方后将98万元发放到卖方银行账户），且本人给卖方付清全部应付款后（除去获批的98万元贷款），买卖双方即开始办理房屋产权缴税过户手续。如果卖方在2016年9月13日仍没有收够全部房款365万元，卖方有权单方面解除合同，本人除承担逾期付款违约金（按原合同约定的违约金按合同价万分之五/日计算）以外，其定金不予退还，还承担该房成交总价20％的解除合同违约金。若房屋产权已经过户给本人，本人保证在2016年10月13日前将房屋所有权按原值再过户给卖方，其过户产生的税费和其他费用都由本人承担。四、该两套房屋现处于租赁状态，本人要求卖方提前解除原租赁合同、将房屋尽早交给本人。……本人若违背上述承诺中的任何一条或一款，除承担《房屋买卖合同》约定的违约金及违约责任和上述承诺的违约金及违约责任外，愿另给出卖人赔偿房屋成交总价的20％损失费，并承担一切经济和法律责任。2016年7月24日，张岩松、陈某、王某签订《承诺说明》，约定：本人张岩松向兴业银行申请了两套二手房贷款98万元。本人和卖方理应在收到银行出具的贷款批准发放函后（银行书面保证在房屋产权过户给买方，且买方将新房本交给银行抵押后，将贷款放给卖方），才能办理房屋产权过户手续，可兴业银行不给出具书面批贷函，本人对此说明和承诺为，现经本人和中介人王某向兴业银行工作人员询问核实，两套房屋贷款98万元已经获得银行批准，在房屋产权过户给本人交给银行后，约过20个工作日将款放给卖方张曾昱在兴业银行北京东四支行开设的账户，经核实卖方收款的银行账户无误。本人与卖方委托代理人即配合开始办理房屋产权过户手续，本人保证在拿到新房本当场交给中介人王某去贷款银行办理抵押手续，或拿到新房本当日与中介人王某共同去贷款银行办理抵押手续。无论该项银行贷款发放情况如何，本人都会全面履行2016年5月13日签订的《房屋买卖合同》和2016年5月30日本人出具的《承诺书》。另查二，根据双方证据，可以还原双方买卖经过。2016年5月12日，张岩松与张曾昱协商付款金额及时间问题，张岩松称17号之前只有40万元左右，张曾昱没有短信回复。2016年5月13日，双方见面签订合同，同日，张岩松向刘某账户内转账3万元，张岩松称40万元周一给张曾昱，且想约看1707号房，张曾昱回复好的。2016年5月16日，张曾昱给张岩松发短信，要求张岩松马上支付37万元。当日，张岩松支付37万元至刘某账户。张曾昱于2016年5月24日给张岩松发微信，希望在2016年5月27日前（最迟29日前）再支付房款225万元后，双方即办理网签手续，网签后即可进入过户和贷款程序。2016年5月26日，双方约定看房，张曾昱称办款后办理网签手续，但是张曾昱没能到场，未看成房屋。2016年5月30日，张岩松向刘某账户转账220万元。同日，双方就两套涉案房屋签订了网签合同。2016年6月5号，张岩松给张曾昱发短信，称张曾昱老不接电话，不利于交易进行。2016年7月18日，张岩松给张曾昱发短信，反映补充协议第三条和第四条不公平。2016年7月20日、7月22日，张岩松给张曾昱发短信，沟通承诺书事宜，张曾昱没有短信回复。2016年7月23日，张岩松和王某再次协商承诺书问题，王某称周一或周二过去过户，没有提到违约金事情。2016年7月24日，张岩松给张曾昱发短信，称已经跟中介小王签订承诺书，但是如果7月25日至27日这三天，小王没跟张岩松把房本过户，则24号所签的承诺书及承诺说明即时作废。张曾昱没有短信回复。2016年7月24日，张岩松短信约王某办理过户。2016年7月25日，张岩松与王某通话，约定26号早9:00办理涉案房屋买卖事宜，没有提到违约金事情。同日，张岩松转账到刘某账户7万元。2016年7月26日，双方到税务机关办理房屋过户缴税事宜，但2016年7月25日0:00至2016年8月8日9:00，全市地税机关暂停办理房屋交易有关的涉税业务。同日，张岩松短信告知张曾昱税务机关暂停办业务事宜，张曾昱没有短信回复。2016年8月4日，张岩松给王某发短信，约8号早上去过户。王某没有短信回复。2016年8月5日，张岩松给王某致电，约定8号一起去办理房屋买卖事宜，王某提出因为张岩松逾期付款，要求支付违约金，张岩松不认可自己存在违约情形。2016年8月11日，王某与张岩松通话，王某表示违约金不认可，肯定不能过户。在办理银行贷款手续时，王某将张曾昱名字写错，张曾昱自认耽误了4天时间。张岩松提交短信记录，证明其与兴业银行工作人员进行沟通，1707号房屋是7月4日银行审批人签批，1706号房屋是7月7日银行审批人签批。另查三，涉案两套房屋张岩松尚有98万元未支付，张岩松同意一次性支付购房尾款。张曾昱称其提前将房屋收回导致对外产生租赁违约责任，支付了违约金。上述事实，有《房屋买卖合同》、《承诺书》、《承诺说明》、银行转账记录、短信记录、微信记录、录音、网页截屏、公证书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，张曾昱认为张岩松违约，违约情形有：第一，没有在签订合同当天支付40万元定金，而是当天支付3万元，逾期三天后支付37万元。第二，合同约定2016年5月28日付款150万元，但张岩松是2016年5月30日付款220万元。第三，根据《承诺书》第一条约定，最后一笔付款时间是2016年7月13日，张岩松贷款的钱或自行支付的钱均应在2016年7月13日之前付清，但张岩松没有在7月13日之前付清尾款7万元和银行贷款房款。《承诺书》第三条约定是缓冲时间，2016年9月13日以前未付清房款，张曾昱可以单方解除合同，而不是将付款时间改到2016年9月13日之前。2016年7月24日已经超过约定的付款期限（2016年7月13日），可以办理过户不代表不追究张岩松的违约责任。本案核心争议焦点是何人存在违约行为。纵观案件事实，本院认定张曾昱存在违约行为。理由如下：第一，张岩松定金支付时间并未违约。张岩松没有在签订合同当天支付40万元，张岩松支付40万元的时间经过了张曾昱的同意。在张岩松和张曾昱的短信记录中，张曾昱同意张岩松于2016年5月16日支付剩余37万元。第二，张岩松支付房款220万元并未违约。张岩松没有按合同约定的时间支付150万元的行为经过了张曾昱同意。双方《房屋买卖合同》约定2016年5月28日张岩松付款150万元，从张岩松和张曾昱的短信记录可以看出，张曾昱于2016年5月24日与张岩松短信沟通，希望再支付房款225万元，即可办理网签和贷款手续。2016年5月30日，张岩松支付220万元，该日也进行了网签，本院有理由相信双方已经达成新的履行方式，变更了履行金额和时间。第三，张岩松未在2016年7月13日之前付清房屋尾款7万元和银行贷款并未违约。《房屋买卖合同》约定全部房款是2016年7月13日之前付清，在该合同中约定的付款方式是全款。2016年5月30日双方签订《承诺书》，第一条约定，不论贷款是否发放以及是否迟延，张岩松都应按照《房屋买卖合同》中的约定支付购房款，并全面履行该合同各项条款及相应违约责任。2016年7月26日，双方签订《承诺说明》，写明张岩松已经获得涉案两套房屋银行贷款批准，无论银行贷款发放情况如何，张岩松都会全面履行2016年5月13日的《房屋买卖合同》和2016年5月30日的《承诺书》。根据《承诺书》和《承诺说明》的约定，可知双方明确约定张岩松均会按照《房屋买卖合同》约定的付款时间和金额履行。《房屋买卖合同》约定张岩松付清全部款项时间是2016年7月13日，但双方签订《承诺说明》时间是2016年7月24日，《承诺说明》签订时已经晚于2016年7月13日，且明确付款方式从全款到银行贷款，可见，此时约定张岩松同意全面履行《房屋买卖合同》并不具有完全可履行性。2016年7月25日，张岩松支付尾款7万元，2016年7月26日双方去税务机关办理房屋过户缴税事宜，虽因税务机关原因未能办理过户，说明双方当时均有继续履行的意愿，张曾昱此时并未提出异议，也未提出违约金请求。第四，张曾昱应承担违约责任。2016年8月8日税务机关可以办理房屋买卖缴税手续后，双方因违约金事宜产生争议，因张岩松不同意支付违约金，张曾昱不同意办理过户手续。本院认为，合同履行应当本着公平诚信原则。张岩松已经支付了除贷款金额外的全部购房款，贷款在办理过户后才能支付至张曾昱，而未办理过户起初是因为税务机关不办理业务导致。既然张曾昱已经同意张岩松贷款，就应当承担可能产生的后果。且在办理贷款业务时，张曾昱代理人曾将名字写错，耽误几天时间。后张曾昱不同意过户，实属违约行为。判决：一、张岩松向张曾昱支付两套房屋剩余购房款98万元，于本判决生效后十五日内执行；二、张岩松支付98万元购房款后七日内，张曾昱为张岩松办理坐落于北京市昌平区中东路5号院4号17层1706号和北京市昌平区中东路5号院4号17层1707号房屋过户手续，并将上述两套房屋交付给张岩松；三、张曾昱向张岩松支付违约金7万元，于本判决生效后十五日内执行；四、驳回张岩松的其他诉讼请求；五、驳回张曾昱的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审法院查明的事实予以确认。另查：张岩松已于2017年8月28日将剩余案款交至本院案款账户。本院认为，张岩松与张曾昱于2016年5月13日签订的《房屋买卖合同》系双方协商的真实意思表示的体现，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同的内容以及之后协商一致变更的内容均为处理纠纷的依据。张曾昱的上诉意见为其系守约方，张岩松有多项违约行为，对于其主张，本院逐一阐明。1、关于定金的支付，张岩松支付定金的时间确实超过了合同约定的期限，但是张岩松和张曾昱的短信记录显示张曾昱同意张岩松于2016年5月16日支付剩余37万元定金，因此，张岩松的行为不构成违约。2、关于首付款，按照合同约定，张岩松应当于2016年5月28日前支付150万元首付款，其实际于5月30日支付220万元，迟延支付的原因是双方对首付款支付的时间和数额协商后有变动，且提出变动的一方为张曾昱，首付款数额的增加使得张岩松的筹款时间略略延长亦属情理之中。张岩松虽然支付时间迟延了2日，但提前支付了70万元款项，此举使得张曾昱受益，故张岩松这一行为同样不构成违约。3、关于后续款项的支付，《房屋买卖合同》约定全部房款是2016年7月13日之前付清，在该合同中约定的付款方式是全款，此后张曾昱配合张岩松办理了银行贷款手续，表明双方将全款改为贷款。贷款的发放以房屋过户为前提，即房屋过户至买受人名下，买受人至贷款银行办理相关手续后，银行放款。由于张曾昱未能配合张岩松办理产权过户手续导致张曾昱未取得后续款项，就此，张岩松不构成违约。反观张曾昱的行为，其拒绝配合张岩松办理过户手续的行为已经构成违约。综上所述，张曾昱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36000元，由张曾昱负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一七年九月四日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍