江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0206民初3665号原告：无锡联创物业管理服务有限公司，统一社会信用代码913202006696055544，住所地江苏省无锡市益都苑29-1001。法定代表人：赵红珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈祎，江苏吕斌律师事务所律师。被告：吴铭松，男，1978年6月19日生，汉族，户籍地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。原告无锡联创物业管理服务有限公司（以下简称联创公司）与被告吴铭松物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联创公司的委托诉讼代理人陈祎及被告吴铭松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联创公司向本院提出诉讼请求：判令吴铭松给付拖欠的物业费25858元、滞纳金4654元，合计30512元。事实和理由为：吴铭松系惠山区金都花园欣惠路219-221的房屋业主，联创公司为该房屋的物业管理服务单位。联创公司为吴铭松提供了物业管理服务，但吴铭松拖欠2012年1月1日至2016年8月31日的物业费。因多次催要未果，诉至本院。被告吴铭松辩称：于2011年6月30日与无锡金都房地产有限公司（以下简称金都公司）签订《房屋租赁合同》，向金都公司租赁欣惠路219-221号房屋，租期为2011年7月1日至2016年6月30日；于2011年9月26日将上述房屋代租转让给万玉云经营，并约定经营期间的水电费等债权债务由万玉云承担；2012年5月，万玉云将饭店转让给陈维玉经营，经万玉云、陈维玉和吴铭松三方协商，吴铭松与陈维玉签订了《饭店证照租用协议书》，明确吴铭松不干涉陈维玉管理事宜，经营期间的债权、债务等由陈维玉承担，即2012年5月至2017年3月，金都花园219-221号房屋的实际使用者为陈维玉；租赁合同到期后，金都公司与陈维玉达成续租意向，并于2016年8月28日收取陈维玉押金20000元；2016年7月15日，金都公司将欣惠路219号房屋出售给胡向君，并办理了不动产证，后因胡向君要求售房，金都公司于2016年12月31日就其与陈维玉间的租赁合同纠纷提起诉讼，后双方达成和解，租赁协议解除，陈维玉搬出，金都公司于2017年3月28日撤诉；租赁期间，吴铭松按时缴纳房租等费用，从未接到过金都公司或物业公司催缴物业费的电话或催收单，根据租赁合同规定，逾期支付租金和物业管理费的，金都公司有权停水停电并解除合同，但是物业公司从未采取相关催缴措施，现在催讨物业费，已经超过诉讼时效，且不符常理；2016年8月左右，吴铭松接到物业电话，让吴铭松把三箱电表转给物业公司，后电表转让给联创公司，吴铭松认为纠纷已解决，就向陈维玉退还了押金，在吴铭松和陈维玉将债权债务关系全部解决完毕之后，再向吴铭松主张物业费不合理。本院经审理认定如下：2009年7月28日，金都公司与联创公司签订《物业管理委托合同示范文本》一份。该合同载明：联创公司负责向业主收取物业管理服务费、公共能耗分摊费和电梯使用费，委托管理期限为3年，自2009年8月1日起至业主委员会成立止；住宅房屋由联创公司按建筑面积每月每平方0.85元向业主或物业使用人收取，非住宅商用房屋由联创公司按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。2011年6月30日，吴铭松与金都公司签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：金都公司同意将坐落于欣惠路219#-221#的房屋出租给吴铭松作为商业用房使用，该房屋的建筑面积约为288.59平方米（含公共建筑面积分摊），该房屋仅限于经营商业使用；租赁期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止，共计5年，金都公司同意2011年7月1日将房屋交付给吴铭松先行装修；租赁期满，吴铭松如需继续承租该房屋，则必须在租赁期满前二个月向金都公司提出书面意向，在同等条件下，金都公司应与吴铭松签订租赁合同；双方议定，2011年7月至2012年6月，年租金30000元，2012年7月至2013年6月，年租金31500元，2013年7月至2014年6月，年租金33075元，2014年7月至2015年6月，年租金34729元，2015年7月至2016年6月，年租金36465元，租金按12月为一支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为2011年8月3日，总数为30000元，以后吴铭松必须在每一支付期开始前支付完毕；物业管理费的具体规定由吴铭松直接付给物业公司，在本合同中双方应明确，吴铭松承租期间装修、经营活动应当遵守物业管理公司的规定，物业管理费由吴铭松自行承担；因吴铭松不遵守物业管理规定导致的任何费用均由吴铭松自行承担，与金都公司无关；物业管理费为1.6元/月·平方米，总计物业管理费每月462元整，支付时间同租金支付期一致，物业管理费从2011年7月1日起缴，在签订本合同时支付首期物业管理费给物业公司；吴铭松在按合同约定，按时支付租金，保证金及其他各项费用，在租赁期限内逾期交付水、电及煤气等费用的，由此造成的一切经济损失和法律责任由吴铭松自行承担；逾期支付租金和物业管理费的，每逾期一天，应支付月租总额的0.5%作为违约金，逾期超过10日的，金都公司有权对吴铭松施行停水、停电等措施，逾期超过30日的，金都公司有权解除本合同；未经金都公司书面同意，擅自将该房屋转让、转借他人或调换使用的，金都公司有权终止本合同、无条件断水、断电、要求吴铭松迁出该房屋，并收回该房屋另行出租，保证金不予退还。为证明其主张，吴铭松向本院提供了2011年9月1日其与万玉云签订的《饭店转让协议书》、2011年9月26日其与万玉云签订的《饭店转让补充协议书》、2012年5月16日其与陈维玉签订的《饭店证照租用协议书》、2016年7月15日胡向君与金都公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、苏（2016）无锡市不动产权第0115327号权利证书、（2017）苏0206民初179号民事裁定书，用以证明，吴铭松于2011年9月1日将案涉房屋转租给万玉云使用，2012年5月16日起，案涉房屋由陈维玉使用，2016年7月15日金都公司将欣惠路219号房屋出售给胡向君，金都公司就案涉房屋租赁一事将吴铭松、陈维玉、万玉云诉至法院，于2017年3月28日撤诉。对此，联创公司认为，对《饭店转让协议书》、《饭店转让补充协议书》、《饭店证照租用协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及苏（2016）无锡市不动产权第0115327号权利证书的真实性无法确认，对（2017）苏0206民初179号民事裁定书的真实予以认可，但该撤诉裁定不能表明双方就权利义务达成一致并履行，也不代表陈维玉、万玉云、吴铭松与联创公司就物业费达成一致意见。庭审中，联创公司明确：虽然租赁合同载明的租期至2017年6月30日，但吴铭松实际承租至2016年8月31日，物业费是按照实际承租日期计算；同意按照《物业管理委托合同示范文本》的约定，每日按1元计收滞纳金，计算56个月。吴铭松明确：对欣惠路219-221号房屋的面积为288.59平方米无异议；2011年7月1日至2016年6月30日期间，陈维玉、万玉云未与金都公司签订租赁合同，系吴铭松与金都公司签订的租赁合同，租赁期间届满后，合同解除。以上事实，由《物业管理委托合同示范文本》、《房屋租赁合同》、《饭店转让协议书》、《饭店转让补充协议书》、《饭店证照租用协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、苏（2016）无锡市不动产权第0115327号权利证书复印件、（2017）苏0206民初179号民事裁定书及当事人陈述在卷作证。本院认为：吴铭松与金都公司签订的《房屋租赁合同》上明确约定了物业管理费由吴铭松承担，且物业管理费的收费标准与金都公司与联创公司的约定一致。2011年7月1日至2016年6月30日期间，吴铭松为金都花园欣惠路219-221号房屋的承租人，实际享受了联创公司的物业服务，应支付相应的物业管理费。故吴铭松应向联创公司支付2012年1月1日至2016年6月30日的物业管理费24934元，联创公司未提供证据证明2016年7月1日至2016年8月31日期间吴铭松实际承租案涉房屋，故本院对该期间的物业管理费不予支持。关于吴铭松辩称联创公司的诉请已超过诉讼时效的问题，在联创公司一直处于持续履行的状态下，联创公司要求给付物业服务费用的诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，故本案在起诉时未超过诉讼时效。关于滞纳金，《房屋租赁合同》中约定，租金按12月为一支付期，先支付后使用，物业管理费支付时间同租金支付期一致，同时，联创公司确认按照每日1元进行计算，则2012年1月1日至2016年6月30日的滞纳金应为1642元，该标准低于吴铭松与金都公司所签《房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。关于吴铭松提出的2011年9月26日将案涉房屋租转给万玉云经营以及2012年5月至2017年3月案涉房屋由陈维玉实际使用抗辩意见，系其与第三方之间的关系，与本案无关，本院不予采纳。关于吴铭松提出的2016年7月15日金都公司将欣惠路219号房屋出售给胡向君的抗辩意见，此事发生在租赁期满之后，亦与本案无关，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吴铭松于本判决生效之日起10日内向无锡联创物业管理服务有限公司支付物业服务费24934元及滞纳金1642元，合计26576元。二、驳回无锡联创物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费562元，减半收取281元，由无锡联创物业管理服务有限公司负担36元，由吴铭松负担245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  张露二〇一七年九月二十七日书 记 员  王旦