天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)津02民终4718号上诉人（原审被告，反诉原告）：丁亚红，女，1963年6月5日出生，汉族，无职业，住河北省石家庄市新华区。委托诉讼代理人：李兴岩（丁亚红之夫），住河北省石家庄市新华区。委托诉讼代理人：马学忠，天津耕嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：冯伟，女，1985年7月6日出生，汉族，天津经纬电材股份有限公司职员，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王杰（冯伟之夫），1986年1月27日出生，汉族，天津经纬正能电器设备股份有限公司主任，住天津市津南区。原审第三人：李国良，男，1984年12月26日出生，汉族，侨军地产经理，住天津市津南区。上诉人丁亚红因与被上诉人冯伟房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初3705号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁亚红上诉请求：请求撤销天津市津南区人民法院（2017）津0112民初3705号民事判决，依法改判解除丁亚红和冯伟于2016年11月9日签订的《房地产买卖居间合同》和2016年12月19日签订的《天津市房产买卖协议》；冯伟支付违约金75500元；一、二审案件受理费由冯伟承担。事实和理由：原审有悖合同当事人的意思表示，丁亚红急需用钱，故出卖房屋，而冯伟首付款直至2017年3月6日才打入监管账户，其违约事实明显，丁亚红有权解除合同；冯伟恶意诉讼，意图通过法院裁判，掩盖其违约导致合同不能履行的法律后果；原审适用法律不当，因冯伟不能履行支付房款义务，丁亚红只能贷款购买所需房产，冯伟给丁亚红造成了一定的损失，在丁亚红未要求减少违约金的前提下，法院行使自由裁量权，无事实依据；双方约定了购房款交付时间为2017年3月5日，冯伟迟延给付购房款，构成了根本违约，合同应当解除。冯伟辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。冯伟于房管局签订合同当日，即进行了公积金贷款约号，首付款在办理贷款手续前打入了监管帐户，不影响贷款进度，其积极履行合同。房款给付时间应当为贷款审批下来以后，其不存在违约行为，因为房屋价格上涨，丁亚红不想卖房，故以此为理由解除合同。李国良未参加诉讼，亦未发表意见。冯伟向一审法院起诉请求：1、判令冯伟、丁亚红继续履行双方签订的房地产买卖居间合同及《天津市房产买卖协议》，丁亚红配合冯伟办理天津市津南区房屋的过户手续；2、诉讼费由丁亚红承担。丁亚红向一审法院提起反诉请求：1、判令解除冯伟、丁亚红和第三人于2016年11月9日签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令解除冯伟与丁亚红于2016年12月19日签订的《天津市房产买卖协议》；3、冯伟支付丁亚红违约金75500元；4、诉讼费由冯伟承担。一审法院认定事实：2016年11月9日，丁亚红作为出售方（甲方）、冯伟作为买受方（乙方）、李国良作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：甲方将坐落于天津市津南区的房屋出售给乙方，权利人丁亚红，建筑面积136.82平方米，总房款755000元，以贷款的方式支付购房款，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金50000元，甲乙双方约定办理手续以房管局约号时间为准；还约定乙方未按约定付款，每逾期一日，应向甲方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，逾期十五日甲方有权视为乙方拒绝履行合同，甲方有权要求乙方支付该房地产成交价10%作为违约金，且即日起甲方有权将房地产另行转让。同日，冯伟向丁亚红交付定金50000元，向李国良交付中介费7000元。2016年12月19日，冯伟与丁亚红在房管部门签订《天津市房产买卖协议》，约定房屋坐落于津南区，监管房价款705000元，首付款212000元，申请银行贷款493000元，贷款种类为包含公积金，冯伟应自签订本协议之日起5个工作日内将首付款212000元存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户，并约定丁亚红须于2017年3月5日前将该房产及相关证明交付冯伟，双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。2017年3月6日，冯伟将首付款212000元存入房地产交易资金监管中心设立的专用账户。2017年3月8日，冯伟电话联系丁亚红，表示因办理银行贷款需要丁亚红配合签署一份评估报告，并告知首付款已存入资金监管账户，双方就贷款事宜又进行了沟通。3月16日，冯伟再次电话联系丁亚红，要求丁亚红配合办理银行贷款所需要的手续，丁亚红表示合同的履行时间过长且不知何时才能履行完，双方未能协商一致。2017年4月，天津市公积金管理中心通知冯伟可于4月17日至6月15日到银行办理贷款。另，冯伟已将剩余房款493000元存入一审法院的银行账户内。一审法院认为，冯伟与丁亚红于2016年11月9日签订的《房地产买卖居间合同》及2016年12月19日签订的《天津市房产买卖协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，缔约当事人均应按照合同的约定履行义务。关于该两份合同是应继续履行还是解除的问题，一审法院做如下分析：双方签订合同后，冯伟即按约向丁亚红支付了购房定金、向第三人支付了中介费，并已将首付款存入房地产交易资金监管中心设立的专用账户，为了合同的顺利履行还将剩余房款存入一审法院的银行账户内，至此冯伟已经履行了大部分合同义务；至于丁亚红称冯伟未按《天津市房产买卖协议》的约定在签订协议之日起5个工作日内交付首付款，一审法院认为，协议中并未有未按期交付首付款协议即解除的条款，之后冯伟交付首付款后告知丁亚红时，丁亚红亦未提出异议，冯伟未按约定期限交付首付款的行为并未致使合同目的不能实现，并不属于合同解除的法定理由。综合上述分析，丁亚红要求解除合同不具有法定理由，且合同不存在继续履行的客观障碍，故上述两份合同应继续履行。冯伟据此要求丁亚红协助配合办理天津市津南区号房屋的过户手续，合法有据，应予支持。至于丁亚红要求冯伟支付违约金的主张，冯伟未按期交付首付款的行为已经构成违约，应支付一定的违约金。冯伟抗辩违约金数额过高，丁亚红未能举证证明因冯伟的违约行为给其造成的损失，一审法院予以适当调整，酌情考虑为20000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、冯伟与丁亚红继续履行双方于2016年11月9日签订的《房地产买卖居间合同》及2016年12月19日签订的《天津市房产买卖协议》，丁亚红于判决书生效后3日内协助冯伟办理坐落于天津市津南区房屋的产权变更转移手续，将上述房屋由丁亚红名下过户至冯伟名下；二、驳回丁亚红要求解除《房地产买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》的诉讼请求；三、冯伟于判决生效后3日内支付丁亚红违约金20000元；四、驳回丁亚红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费4348元，由丁亚红承担；反诉案件受理费844元，由丁亚红承担694元，由冯伟承担150元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：合同签订后，丁亚红曾多次通过中介催促冯伟尽快履行合同义务，有丁亚红与中介的微信对话记录为证；丁亚红在合同履行期间，曾向案外人购买房屋，有与案外人签订的买卖协议为证；在合同履行期间，冯伟曾出售其名下房屋，有与案外人签订的《天津市房屋买卖协议》以及支付房款银行存折为证。本院依职权就公积金贷款流程向天津公积金管理中心津南管理部进行了询问，该中心工作人员陈述，按照上级规定从2016年12月16日申请公积金贷款需要从网上预约排队，具体办理时间无法预估，轮到申请人办理手续时，公积金中心会发送一个短信通知，告知在一段期间内办理贷款手续。申请人办理贷款手续时，应当提供已经将首付款打入银行监管帐户的凭证。首付款属于房屋管理部门资金监管的对象，公积金中心只要求申请人在办理贷款手续时提供缴纳首付款凭证，在此之前的具体缴款时间与其无关，也不影响贷款发放。另查明，冯伟于2016年12月19日办理了本案涉及公积金贷款预约手续，双方签订的《天津市房产买卖协议》第五条房屋交付条款中约定：甲方须于2017年3月5日前，将该房产及相关证明交付乙方；附件四：补充协议中约定：2016年12月19日首付212000元，余额组合贷款下来后付清。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案当事人双方的争议焦点为：1、冯伟逾期支付首付款的行为是否构成违约；2、该违约行为是否导致合同解除；3、如存在违约行为，冯伟应当承担的违约金数额。本院认为，冯伟与丁亚红签订的《房地产买卖居间合同》《天津市房产买卖协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，缔约当事人均应按照合同的约定履行义务。关于冯伟逾期支付首付款的行为是否构成违约。本院认为，关于首付款的给付时间双方在合同中明确约定为协议签订之日起5个工作日内打入监管帐户，即2016年12月26日前履行完毕，而冯伟2017年3月6日才将首付款打入监管帐户，该行为违反了合同约定构成违约。关于该违约行为是否构成根本违约，导致合同解除的问题。丁亚红主张因冯伟首付款未能按约定存入监管帐户，且未获得银行贷款，导致合同目的不能实现，应当解除合同。本院认为，丁亚红作为房屋出让方，其合同主要目的是按照约定收到房款。本案在合同签订过程中，双方认可冯伟采用贷款的方式支付房款。关于双方约定房款交付的时间，丁亚红认为在《天津市房产买卖协议》第五条约定房屋应于2017年3月5日，基于合同的对等性，房款应当于该日交付。冯伟主张该条款并非房款交付约定，房款应当于贷款审批下来后给付。本院认为，丁亚红主张条款在房产交付条款项下，并未涉及贷款交付事项，而在合同附件四中载明：2016年12月19日首付212000元，余额组合贷款下来后付清。由于购房款项均需打入监管帐户，所有房款均应在办理完过户手续后发放，鉴于双方在《天津市房产买卖协议》之外，并未对房款给付时间进行约定，故房款的给付时间应当为贷款审批下来后。故本案应当重点审查该违约行为是否影响贷款发放，进而无法实现合同目的。从冯伟履行情况来看，其于合同当日办理了公积金贷款预约手续，首付款未能按照约定五日内打入监管帐户，但其主张该行为不影响贷款审批。从依职权调查情况来看，首付款只要在贷款手续办理前缴纳即不影响贷款发放，公积金通知冯伟办理贷款手续期间为2017年4月17日至2017年6月15日，冯伟打入首付款时间为2017年3月6日，故不影响办理贷款审批，冯伟的违约行为，不影响合同目的实现，故该违约行为不构成合同的解除。关于违约金的数额，冯伟在原审对违约金的条款提出了抗辩，且冯伟支付的首付款打入监管帐户，并非直接打入丁亚红个人账户，此行为对丁亚红不产生损失，亦不影响贷款发放，故原审根据冯伟违约程度，将违约金酌定调整为20000元并无不当。现冯伟已经给付丁亚红房屋定金50000元，该款按照约定办理产权过户时自动转为房款一部分，首付款212000元打入监管帐户，其余房款493000元打入了原审法院账户，该款项作为保管和履行款项，其已经履行了房款的付款义务，故原审判决并无不当，应当予以维持。综上所述，上诉人丁亚红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9289元，由上诉人丁亚红负担。本判决为终审判决。审 判 长  高铁檩审 判 员  高 媛代理审判员  孟宪忠二〇一七年九月二十二日法官 助理  赵 侃书 记 员  王飞凡