广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3463号上诉人（原审原告）：鞠明欣，男，汉族，1993年3月10日出生，住广州市越秀区。委托代理人陈壮，广东泽康律师事务所律师。委托代理人陈壮，广东泽康律师事务所律师。上诉人（原审被告）文启蔚，男，汉族，1983年8月30日出生，住广东省怀集县。上诉人鞠明欣因与被上诉人文启蔚租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2015年9月12日，文启蔚（甲方、出租方）与鞠明欣（乙方、承租方）、案外人创富盛公司（经纪方）签订《房产租赁合同》，主要约定：“第一条租赁房产之地址为：佛山市禅城区汾江中路12号首层21A、21B、21C铺，建筑面积102.9平方米，甲方保证对该房产拥有合法出租的权利，出租该房产并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该房产之情况以及所提供的全部资料的真实、合法、准确、完整，否则甲方应全部承担由此引致的一切责任，同时乙方已实地察看该房产，对该房产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可。第二条甲方同意将该房产出租给乙方作商业用途使用，租期为3年，从2015年10月5日至2018年10月5日止。甲方应于2015年10月5日将房产交付给乙方使用。甲方向乙方交付房产前应先结清管理费、水电费、煤气费等相关费用。第三条甲乙双方约定月租金为人民币13000元。租金按半年结算，乙方在每月的第5日前结清下半年租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按前款金额的百分之一支付滞纳金。……第六条乙方于甲方支付房产之日向甲方交付保证金人民币20000元，以及首半年租金78000元。租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。……第八条甲方不提供家私电器予乙方租赁期间使用。……第十条在租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。如因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿。第十一条在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿。第十二条租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。……第十四条租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走。否则，将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。……第二十条三方约定的其他事项（对上述条款的修改或补充）：租赁期间，租金交付方式为6个月交一次，6个月总租金为人民币78000元，下次交付租金日期为2016年4月28日前；2015年10月6日至2015年10月31日前为免租期，但所产生的水电费、管理费均由乙方承担；甲方允许乙方转给第三方使用，但必须经甲方同意。……”，文启蔚在合同落款甲方处签名确认，鞠明欣在合同落款乙方处签名确认，案外人创富盛公司在合同落款经纪方处盖章确认。同日，文启蔚出具收款收据确认收到鞠明欣交来涉案21A、21B、21C号铺的转让费62000元、租赁押金20000元。2015年10月20日，文启蔚出具收据确认收到鞠明欣交来涉案21A、21B、21C号铺的2015年11月至2016年4月共半年的租金78000元。2015年10月3日，鞠明欣（甲方）与案外人哈尔滨公司（乙方）签订《装饰工程设计协议书》，主要约定：“甲方委托乙方对佛山市禅城区汾江中路12号首层21A、B、C号铺位进行装饰设计：第一条工程名称名称：8号私房牛肉面餐厅装饰工程地址：佛山市禅城区汾江中路12号首层21A、B、C号。第二条设计范围餐厅室内营业空间及外立面的装修设计方案（设计工作范围以付图斜线填充区域为准）。乙方为甲方制作室内重点空间的效果图，施工图纸为装饰专业图（平面图、立面图、节点图、天花图）。……乙方提供给甲方的文件形式：效果图为电子文件1套，施工图为A3白图2套。第三条设计承包费及支付方法，设计承包费总价为人民币6万元（设计面积102.9平方米）。设计开始第一次付清人民币6万元整，以上费用不包括税金。……第四条设计时间乙方将在合同生效时开始设计工作，在乙方做出平面布置图后，甲方应尽快确定设计方案，以便乙方及时完成效果图、施工图的制作。乙方将在平面图确认后完成手绘方案及概念提示，甲方签字确认平面布置图及手绘方案确认后10个工作日后完成效果图的制作。乙方将在效果图确认、设备相关信息准确且具备实测现场的条件后20个工作日后完成施工图的制作。……”鞠明欣在合同落款处签名确认，案外人哈尔滨公司在合同落款处盖章确认。后案外人哈尔滨公司向鞠明欣交付涉案铺位设计施工图6张及效果图5张。2015年11月15日，案外人佛山市南海区桂城天绘装饰设计、唐彪分别出具收据、收条各1张，共同确认收到涉案21A、B、C三户装修拆除费总共10000元。2015年11月27日，案外人哈尔滨公司出具发票，确认收到鞠明欣交纳的设计费（价税合计）60000元。就原审法院发函询问佛山市禅城区市场监督管理局“2015年11月初鞠明欣是否曾以佛山市禅城区汾江中路12号首层21A、21B、21C号作为经营场所向贵单位申请办理相关营业执照，贵单位如何处理？一般情况下，贵单位会否审查办理工商营业执照的地址是否被查封？若被查封，是否不核发相关工商营业执照？”等问题，佛山市禅城区市场监督管理局于2016年5月27日回复主要内容为：一、经查询业务系统，自2015年11月至今，我局未受理过以佛山市禅城区汾江中路12号首层21A、21B、21C号作为市场主体住所（经营场所）办理工商登记的申请。二、经我局之前与区法院沟通了解，被查封的房产分为保全查封和执行查封。裁决文书写明“保字第**号”为保全查封，不贴封条，可以出租，故可以用于经营办理执照；文号为“执字第**号”为执行查封，张贴封条，不可以出租，不可以用于经营，故不可以用于经营办理执照。申请人提交的申请材料中显示经营场所房产被查封的，需提供法院查封的有关裁定文书，我局予以核实；申请人有异议的，我局与法院进行沟通后决定是否予以登记。”另查明，佛山市禅城区汾江中路12号首层21A、21B、21C号房屋的房地产权属人均为文启蔚。涉案21A、21B、21C号铺位分别于2015年6月10日、2015年6月16日、2015年9月9日被广州市天河区人民法院、佛山市禅城区人民法院查封，案号分别为（2015）穗天法金民初字第2470号、（2015）穗天法金民初字第2569号、（2015）佛城法立保字第24号。再查明，案外人哈尔滨公司的住所为哈尔滨××××小区7-201，成立日期为2002年9月9日，经营范围为室内装饰、设计（可承担造价在壹仟万元以下室内装饰设计、施工任务）。鞠明欣陈述：鞠明欣支付的租赁转让费62000元只是文启蔚要求缴交的入场费；签合同后，鞠明欣到工商部门申请办理相关营业执照，但工商部门口头告知涉案铺位已被法院查封，涉案铺位最终所有人不一定是文启蔚，所以不予受理鞠明欣的申请，也没有出具不予受理决定书，鞠明欣亦未保留相关申请材料；鞠明欣与案外人哈尔滨公司签订合同时，由其母亲支付现金60000元给该公司的财务，该公司表示迟点出具发票给鞠明欣，随后提供了设计施工图纸给鞠明欣，鞠明欣即聘请他人对涉案铺位原有装修进行拆除，并通过现金方式支付了装修拆除费10000元，同时购进装修材料，准备对涉案铺位进行装修，但由于发生工商登记的问题就没有再进行施工，后也无法再进入涉案铺位。为查明案件事实，原审法院于2016年6月6日到佛山市禅城区建新路103号钻石苑三座首层A铺向经纪方创富盛公司的工作人员李振华及鞠明欣代理人陈壮进行询问并制作笔录1份，李振华陈述：鞠明欣与文启蔚之间所签的租赁合同系李振华促成，涉案铺位的交接是另一工作人员全文浩跟进，据该工作人员反映，文启蔚在交付涉案铺位时已将卷闸门钥匙两把一并交付给鞠明欣，卷闸门钥匙可以直接打开门锁，无需密码。鞠明欣代理人陈述：鞠明欣支付保证金及押金后，文启蔚于2015年9月底将两套带有遥控的卷闸门钥匙（均贴了标签：其中一把标注侧门，一把标注后门）交付给鞠明欣，鞠明欣本人陈述钥匙不附密码，接收铺位后鞠明欣亦未曾更换过门锁，但2015年10月底鞠明欣就无法打开涉案铺位卷闸门，且涉案铺位张贴了停电通知及招租通知。随后，原审法院与鞠明欣代理人陈壮前往涉案佛山市禅城区汾江中路12号首层21A号、21B号、21C号铺位进行查看，发现涉案铺位正门外玻璃门、侧门的外玻璃门上多处张贴了“业主直租”、“业主招租”、“旺铺招租”等招租信息,电表箱上张贴了封条及欠费停电通知；涉案商铺的正门卷闸门及侧门卷闸门外部均有一道玻璃门，透过玻璃清晰可见玻璃门内部均上了锁，后门卷闸门紧闭。原审法院当即要求鞠明欣代理人演示涉案铺位门锁的开启过程：鞠明欣代理人向原审法院工作人员出示完好有标记、经经纪方确认的钥匙及电子遥控锁各1套（后门及侧门），鞠明欣代理人首先用后门电子遥控锁尝试打开后门卷闸门，多次按遥控锁上开锁按钮，后门卷闸门无法打开，鞠明欣代理人再尝试用另外一个侧门电子遥控锁打开侧门卷闸门，也无法打开。鞠明欣代理人陈述：涉案铺位在鞠明欣接收时，正门跟侧门的玻璃门内部上了锁，正门、侧门、后门均有卷闸门，只有后门的卷闸门可直接用电子遥控锁打开，据鞠明欣本人陈述钥匙不附密码，开启后再用配套标记的手动钥匙方可打开外部玻璃门上的锁；涉案铺位门上的招租通知非鞠明欣张贴，鞠明欣不清楚张贴者是谁，但经常有更新；鞠明欣本人陈述涉案铺位内尚有装修留存的物品，但因无法进入，物品具体情况不清楚。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。鞠明欣与文启蔚就位于佛山市禅城区汾江中路12号首层21A、21B、21C号铺位签订的《房产租赁合同》（NO.0000002）系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，依法受法律保护，双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。关于鞠明欣诉请解除合同关系。经查，涉案铺位出租前均已被法院保全查封，结合佛山市禅城区市场监督管理局出具的复函内容可知，已被保全查封的铺位可以用于经营并办理执照，只有被执行查封张贴封条的铺位不可以用于经营并办理执照。鞠明欣作为承租人，承租涉案商铺作商业用途，并打算作开设“8号私房牛肉面餐厅”之用，在预交2015年11月至2016年4月的租金并着手投入设计装修费60000元及房屋装修拆除费10000元后，虽得知的查封情况系保全查封，但该查封情况在相关案件诉讼过程中是否会变更为执行查封具有不确定性，对鞠明欣而言，在无法确定租赁期内会否因查封情况变动而无法实现合同目的的情况下，进一步履行合同义务，办理涉案铺位营业执照并进行巨额装修投入将面临很大的合同风险，鞠明欣有权根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第（四）项的规定行使不安履行抗辩权，中止履行涉案合同。综合分析本案案情及原审法院查看现场的情况，鞠明欣所持文启蔚交付的钥匙及电子遥控锁现亦无法打开涉案铺位门锁。鞠明欣虽未提供证据证实起诉之前曾与文启蔚就上述查封情况下的营业执照办理及门锁问题进行反映沟通，但至原审法院将本案起诉状副本送达给文启蔚之日起至今，文启蔚均未作出合理的处理，且经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，另，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定及涉案合同第十条、第十一条的约定，文启蔚作为出租方对涉案铺位负有定期检查的义务，保证涉案铺位处于一个可供承租方正常使用的状态，而文启蔚至今却怠于履行上述合同的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，鞠明欣有权诉请解除合同关系，而本案起诉状副本已于2016年4月30日送达至文启蔚，原审法院酌定至查看现场之日即2016年6月6日为文启蔚消除鞠明欣履行合同的不安因素或提供适当担保的合理期限。因此，原审法院确定涉案合同关系解除时点为2016年6月7日。关于押金20000元、承租转让费62000元、租金78000元。如前所述，文启蔚未在合理期限内消除鞠明欣履行合同的不安因素或提供适当担保导致合同解除，鞠明欣诉请文启蔚退回租赁押金20000元有事实和法律依据，原审法院予以支持。另，鞠明欣向文启蔚预交的2015年11月至2016年4月共半年的租金，因鞠明欣、文启蔚之间的租赁关系解除的时间为2016年6月7日，鞠明欣主张文启蔚返还已预交的租金缺乏依据，原审法院不予支持。至于文启蔚收取鞠明欣承租转让费62000元，结合双方约定的租赁期及合同解除时点，原审法院酌定文启蔚退还48222元给鞠明欣。关于房屋装修设计费、房屋装修拆除费。经查，鞠明欣向文启蔚承租涉案铺位后已实际向案外人支付了房屋装修设计费60000元及房屋装修拆除费10000元，该部分费用系因文启蔚上述怠于行使合同权利义务的行为所造成的鞠明欣实际损失，文启蔚理应赔偿给鞠明欣。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，鞠明欣主张文启蔚赔偿房屋装修设计费60000元及房屋装修拆除费10000元有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于中介服务费、装修材料费、租房费、住宿费、误工费。鞠明欣书面向原审法院申请撤回要求文启蔚赔偿中介费10000元的诉讼请求，系其对自身权利的合法处分，不违反法律规定，原审法院予以准许。至于装修材料费，鞠明欣未能提供充分有效的证据证实材料销售单、调拨单及送货单上所列材料系用于涉案铺位的装修，鞠明欣该项诉请缺乏事实依据，原审法院不予支持；本案中，鞠明欣所主张的租房费、住宿费及误工费不属于鞠明欣的必然、直接损失，原审法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认鞠明欣与文启蔚就位于佛山市禅城区汾江中路12号首层21A、21B、21C号铺位的租赁合同关系已于2016年6月7日解除；二、文启蔚于判决发生法律效力之日起十日内，向鞠明欣返还租赁转让费48222元及租赁押金20000元，合计68222元；三、文启蔚于判决发生法律效力之日起十日内，向鞠明欣赔偿装修设计费60000元及装修拆除费10000元，合计70000元；四、驳回鞠明欣的其他诉讼请求。若文启蔚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费5356元，由鞠明欣负担2618元，文启蔚负担2738元。上诉人鞠明欣不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院事实认定错误，错误认定了租赁合同的解除时间，极大损害出租人的合法权益，解除时间应为鞠明欣知道该房产被法院查封之日或者自鞠明欣提起解除合同之日即2017年12月7日；二、由于合同解除时点认定错误，且根据导致原审判决认定事实错误，依法应予改判。2015年10月底鞠明欣就无法打开涉案铺位的卷闸门，且涉案铺位张贴了各种招租通知。同年11月初鞠明欣到工商行政部门办理营业执照时，得知该铺位已被法院查封而不能办理相关手续，故此，鞠明欣没有再向文启蔚交付租金，文启蔚应返还半年租金78000元和承租转让费62000元。三、原判认定装修材料费、住宿费、误工费不属于承租人的必然损失错误。且将会同的解除时间定为2016年6月9日错误，故请求二审法院：1.改判文启蔚返还承租转让费62000元及租金78000元。2.改判文启蔚支付装修材料费6412.88元、因处理本案争议事宜额外支出的租房费6300元、住宿费2700元，以及4名住店人员工作及误工费15000元。被上诉人文启蔚未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，根据上诉人鞠明欣的上诉意见，本案的审理焦点是：涉案合同的解除时间；装修材料款、租房费、住宿费及误工费应否支持。涉案合同的解除时间。鞠明欣上诉认为，涉案合同的结束时间应为鞠明欣知道该租赁房产被法院查封之日或者鞠明欣提起诉请解除合同之日。本院认为，判定涉案合同的解除时间，主要取决于鞠明欣提请解除合同的条件何时成就。根据双方签订的《房产租赁合同》第十一条之规定，“租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。”本案中，鞠明欣与出租人文启蔚就涉案合同的解除并未达成一致意见，故鞠明欣提请诉讼要求提前解除合同，应符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除条件。本案中，鞠明欣诉称涉案铺位被查封导致其无法进行工商登记，乃至无法经营。经核查，根据佛山市禅城区市场监督管理局的复函以及涉案铺位的查封情况可知，涉案铺位虽然被查封，但该查封措施仅限制铺位的转让，并未限制对涉案铺位的正常使用，并不影响承租人的正常使用。且，鞠明欣亦未提交任何证据证实其曾经申请办理工商营业执照但因涉案铺位被查封导致无法办理的主张。另，即便涉案铺位进入强制执行程序，根据“买卖不破租赁”原则，亦不应对其经营造成影响。同时，鞠明欣亦未提交任何证据证实在原审法院2016年6月7日到涉案铺位查看现场之前，涉案铺位已无法进入、无法使用乃至合同目的无法实现，至此原审法院2016年6月7日到涉案铺位查看现场之前鞠明欣单方解除涉案合同的条件并未成就。直至2016年6月7日，原审法院到涉案铺位现场查看方知涉案铺位可知鞠明欣所持文启蔚交付的钥匙无法打开涉案铺位的门锁，故鞠明欣提请解除合同的法定条件已成就，原审关于涉案合同解除时间点为2016年6月7日的认定符合法律规定，本院予以维持；鞠明欣要求以其知道涉案铺位被查封之日或者提请诉讼之日，均缺乏理据，本院不予支持。原审判决是否适当。鞠明欣上诉认为，装修材料款、租房费、住宿费和误工费等均应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行护着履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失时，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，鞠明欣主张的装修材料费但未提交证据证实，故原审法院不予支持的认定并无不当，本院予以维持；至于租房费、住宿费和误工费，并非对方违约造成的必然损失，故此原审法院不予支持的认定亦正确，本院予以维持。鞠明欣的上述主张，因缺乏理据，本院不予支持。综上所述，鞠明欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5356元，由鞠明欣负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年九月十一日书 记 员  钟勉力