福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初40号 原告（反诉被告）：陈伯尼，男，1989年10月17日出生，汉族，住址福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：张荣山、陈杭，福建君立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄凌云，女，1991年8月25日出生，汉族，住址福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：卢增禄、袁海清，福建融成律师事务所律师。 第三人：福州福房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区。 法定代表人：柳立林。 委托诉讼代理人：刘兴科、周甜芳，员工。 第三人：中国银行股份有限公司福州南平路支行，住所地福建省福州市晋安区。 负责人：陈建芳。 委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗丽梅，福建世好律师事务所实习律师。 原告陈伯尼与被告黄凌云，第三人福州福房网房产代理有限公司（下称“福房网公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，根据原告陈伯尼的申请，本院追加中国银行股份有限公司福州南平路支行（下称“中国银行福州南平路支行”）为第三人。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈伯尼及其委托诉讼代理人张荣山、陈杭，被告黄凌云的委托诉讼代理人卢增禄、袁海清，第三人福房网公司的委托诉讼代理人周甜芳、刘兴科，第三人中国银行福州南平路支行的委托诉讼代理人郁年到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原告陈伯尼向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，被告配合原告办理坐落于福州市晋安区某单元房屋的解除抵押手续及所有权变更登记手续；2.判令坐落于福州市晋安区某单元房屋的所有权归原告陈伯尼所有；3.判令被告向原告支付违约金80040元（违约金以合同约定的成交价138万元为基数，按日万分之五标准，从2016年8月30日暂计至2016年12月23日，之后的违约金按上述标准计至房屋所有权变更登记之日）；4.判令被告赔偿原告已支付的律师服务费38000元；5.本案诉讼费、财产保全费由被告负担。 事实与理由：2016年6月29日，被告黄凌云授权的代理人廖美玉与原告陈伯尼在第三人福房网公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》、《补充协议》，约定被告黄凌云将位于福州市晋安区某单元房屋以138万元价格出售给原告陈伯尼。合同签订当日，原告陈伯尼向第三人福房网公司支付38000元履约保证金，向被告黄凌云代理人廖美玉银行账户支付了100000元购房款，被告黄凌云出具收条。2016年8月8日，被告黄凌云通过第三人福房网公司将房屋钥匙移交原告陈伯尼，原告陈伯尼入住并装修。2016年11月9日，被告黄凌云取得上述房屋的《房屋不动产权证书》，但至今未按合同约定办理解押及房屋所有权变更登记手续。被告黄凌云未按约定履行合同，构成违约。请求支持原告诉讼请求。 被告黄凌云辩称，1.双方于2016年6月29日签订合同，约定当天原告陈伯尼应当支付两笔费用，一笔是138000元应当交给第三人福房网公司保管，作为交房保证金，在交房之后交付给被告黄凌云；一笔100000元应当交给被告黄凌云，作为办理产权证的费用。当天被告黄凌云收到原告陈伯尼支付给被告黄凌云的100000元。2.签订合同后，由于被告黄凌云购买诉争房屋时的抵押贷款按揭银行的地址变更，一直无法办理诉争房产的一手产权证，直到2016年9月申请办理，到2016年11月取得被告黄凌云名下的一手产权证。3.在被告黄凌云取得产权证时，由于要将产权证交给第三人福房网公司保管，故在要将产权证交给第三人福房网公司保管时，被告黄凌云就向第三人福房网公司了解赎楼解押事宜，房产评估事宜以及原告陈伯尼的缴款备款情况。这时被告黄凌云才知道合同约定的138000元的履约保证金原告陈伯尼未交完全。于是被告提出异议，在这种情况下，被告不同意将房产证交给中介。而且也不存在被告将房屋交给原告的事实。被告认为，原告应当支付共计238000元的款项，但原告至今尚有100000元的款项未交，显然违反合同约定，构成违约。在这种情况下，被告完全有权利行使先履行抗辩权。因此，原告要求被告继续履行合同，依法不能成立，应予以驳回。 反诉原告黄凌云向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原告黄凌云与反诉被告陈伯尼签订的《房屋买卖合同》，反诉被告陈伯尼向反诉原告黄凌云支付违约金138000元，2.判令赔偿反诉原告黄凌云律师费20000元。事实与理由：反诉原告黄凌云与反诉被告陈伯尼于2016年6月29日签订《房屋买卖合同》，约定反诉被告陈伯尼应在合同签订当日支付购房履约保证金138000元，购房履约保证金应存入第三人福房网公司指定账户。另外，合同还约定，双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金138000元。合同签订后，反诉被告陈伯尼仅向第三人福房网公司支付履约保证金38000元，另有100000元未支付，其行为已违反合同约定，为此提起反诉。 反诉被告陈伯尼辩称，反诉被告陈伯尼不存在违约情形，反诉原告黄凌云无权解除合同。理由如下：1.合同签订当日，第三人福房网公司要求反诉被告陈伯尼缴纳138000元的履约保证金，但反诉原告黄凌云要求将该138000元中的100000元直接支付给反诉原告黄凌云，故在第三人福房网公司同意的情况下，反诉被告陈伯尼将138000元履约保证金中的38000元支付给第三人福房网公司，100000元支付给了反诉原告黄凌云，第三人福房网公司、反诉原告黄凌云已出具相应收条，138000元的履约保证金反诉被告陈伯尼已全额缴纳完毕。2.倘若反诉被告陈伯尼未足额缴纳履约保证金存在违约情形，2016年8月8日，反诉原告黄凌云绝不会通过第三人将房屋钥匙移交反诉被告陈伯尼，足以从侧面证实反诉被告陈伯尼不存在违约情形。3.倘若反诉被告陈伯尼未足额缴纳履约保证金存在违约情形，反诉原告黄凌云或第三人福房网公司也应依合同约定发函催促反诉被告履约，但反诉原告黄凌云或第三人福房网公司都未发函催促，也足以从侧面证实反诉被告陈伯尼不存在违约情形。请求驳回反诉原告对反诉被告的诉讼请求。 第三人福房网公司述称，本案合同约定的138000元履约保证金是由第三人保管。但是经过公司同意，就将本应由公司保管的138000元履约保证金直接交由黄凌云，抵做购房款。补充协议上的购房款100000元，就是含在138000元履约保证金中。公司所收的履约保证金一般是成交价的5%-10%。本案合同成交价是1380000元。 第三人中国银行福州南平路支行述称，第三人中国银行福州南平路支行与原告之间没有买卖合同关系。按照合同相对性原则，中国银行福州南平路支行不应当成为本案第三人。被告与中国银行福州南平路支行之间存在个人一手房住房贷款，按照合同约定，第三人中国银行福州南平路支行已经按约发放贷款履约完毕，并取得债权。原告追加第三人所依据的条款不适用本案，故认为本案不适宜追加中国银行福州南平路支行作为第三人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下： 坐落在福州市晋安区某单元的房屋黄凌云名下房产。黄凌云授权廖美云代理其与陈伯尼就买卖诉争房产签订相关房产买卖合同文件。 2016年6月29日，黄凌云（作为甲方）与陈伯尼（作为乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方黄凌云（证件号码35××××××××）、乙方陈伯尼（证件号码35××××××××），经福州福房网房产代理有限公司提供居间服务签订本合同；甲方的房屋（以下简称该房屋）位于福州市晋安区某单元，建筑面积83.53㎡，该房屋的《房屋所有权证》尚未办理；该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为1380000元；存在抵押，甲方应在领取该房屋名下所有权证后三个工作日内向抵押权人申请还款，甲方解除抵押权所需的资金来源为详见补充协议；关于履约保证，除因房屋交易需要将该房屋权属材料（包括但不限于诉争房产的相关证件、票据、登记受理单据以及相关合同、协议等）原件提交至相关银行、行政机关的期间外，在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该权属材料原件均应由第三人福房网保管，作为房屋交易的保证；乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金138000元，购房履约保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管；违约责任自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金138000元。同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。补充协议约定，签订本合同时，诉争房产一手产权证尚未办理，黄凌云承诺应于2016年7月8日前往房产交易中心办理一手产权证，陈伯尼于签订合同当日支付的100000元（抵作房款）转入黄凌云指定的账户用于办理诉争房产一手产权证。 当日，原告黄凌云与被告陈伯尼签订《补充协议》，约定甲方黄凌云、乙方陈伯尼，甲乙双方协商一致同意，签定本合同时，上述房产一手产权证尚未办理，甲方承诺于2016年7月8日前往房产交易中心办理一手产权证；乙方于签订本合同当日支付10万元，转入甲方指定账户用于办理上诉房产一手产权证，乙方已知晓并同意。 当日，原告黄凌云与被告陈伯尼以及第三人福房网公司签订《居间服务合同》，约定甲方黄凌云、乙方陈伯尼、丙方（居间方）福州福房网房产代理有限公司，经丙方提供居间服务，甲乙双方就买卖位于福州晋安区某单元的房屋签订《房屋买卖合同》。 当日，原告陈伯尼向第三人福房网公司支付履约保证金38000元，第三人福房网公司向其出具《履约保证金收据》。当日，黄凌云的代理人廖美玉出具收条一张，内容为“廖美玉于2016年6月26日收到陈伯尼购买坐落于福州市晋安区某单元的第一笔购房款计人民币壹拾万元整(￥100000)，此笔款项抵作购房款”。 2016年8月8日，被告黄凌云通过第三人福房网公司将房屋钥匙移交原告陈伯尼，原告陈伯尼入住。 2016年9月2日，第三人福房网公司向被告黄凌云发出《违约通知函》，内容为，黄凌云与陈伯尼于2016年6月29日在公司签订的诉争房地产买卖及经纪合同。由于上述房产存在抵押，办理一手产权证时，须在原贷款银行领取房屋预告登记证明及预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告的相关材料。公司工作人员于2016年8月10日陪同黄凌云到福州市市民服务中心办理上述房产的一手产权证，在办理过程中市民中心工作人员，告知黄凌云因原贷款银行迁移等原因导致原银行的支行与盖章的银行不是同一个支行，需等银行支行的名字变更到系统才能办理一手产权证。公司工作人员于2016年8月30日至福州市市民服务中心查出现地址己变更完毕，并于当日告知黄凌云。黄凌云均无法明确办理上述房产产权证的时间。按《房屋买卖合同》补充协议第五条约定：“签订本合同时，上述房产产权人因个人原因未到场签字，由代理人廖美玉（公民身份号码35××××××××)代为签订本合同，代理人保证出售上述为产权人及配偶夫妻双方真实意愿，并保证在本次交易中产权人及相关权利人均会到场配合办理相关交易手续。但黄凌云已经违反合同约定。现公司特函致，请于收到此函后三个工作日内主动联系公司工作人员，前往福州市市民服务中心办理一手产权证。该函件于2016年9月5日寄出。 2016年11月11日，第三人福房网公司向被告黄凌云发出《违约通知函》，载明黄凌云与陈伯尼于2016年6月29日在我司签订了关于福州市晋安区某元的《房地产经纪服务合同》。在2016年10月31日交易中心通知可领黄凌云名下的《房屋不动产权证书》后，公司多次电话、短信催促黄凌云配合前往交易中心领取；之后在2016年11月9日黄凌云终于出面配合缴税领取《房屋不动产权证书》。但交易中心一发放《房屋不动产权证书》后，黄凌云直接将《房屋不动产权证书》抢走，并拒交公司保管，告知公司不会配合办理交易手续。黄凌云严重违反合同第十一条在签订合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋所有权属资料原件均由公司保管的约定，已构成违约。现再次致函，在收到违约通知函后2个工作日内主动联系公司工作人员，并将《房屋不动产权证书》交由公司保管并配合办理按揭买卖手续，否则陈伯尼及公司将按合同约定追究违约责任。该函件于2016年11月11日发出。之后，被告未再履行合同义务，引起纠纷。原告遂诉至本院。 诉讼中，本院依原告陈伯尼的申请，于2016年12月27日作出（2016）闽0111财保15号民事裁定书，冻结被告黄凌云名下坐落在福州市晋安区某单元的房屋房产的抵押、交易、过户手续。 另查明，2012年2月2日，被告黄凌云与第三人中国银行股份有限公司福州南平路支行（旧名中国银行股份有限公司福州湖前支行）签订《个人一手房住房贷款合同》，约定合同项下个人住房贷款金额为680000元；合同项下贷款期限为360个月，自贷款人实际放款之日起算；房屋地址：福建省福州市晋安区某单元。该笔住房贷款至今尚未还清，坐落于福建省福州市晋安区某单元房产的抵押权也尚未解除。截止2017年6月29日，被告黄凌云尚欠第三人中国银行福州南平路支行借款本金636162.59元。 再查，陈伯尼为处理其与黄凌云的房屋买卖合同纠纷，支出律师费3.8万元。黄凌云为处理其陈伯尼的房屋买卖合同纠纷，支出律师费2万元。 双方当事人对以下事实及法律后果存有争议，本院认定如下： 1.原告陈伯尼是否按约足额支付履约保证金。 本院认为，诉争房屋买卖合同第十一条约定，陈伯尼应在合同签订当日即2016年6月29日支付购房保证金138000元。当日，第三人福房网公司出具《履约保证金收据》，表明收到履约保证金3.8万元。当日，黄凌云的委托代理人廖美玉也出具收条一张，表明“廖美玉于2016年6月26日收到陈伯尼购买坐落于福州市晋安区某单元的第一笔购房款记人民币壹拾万元整(￥100000)，此笔款项抵作购房款”。结合证李某发（公民身份号42××××××××3，系第三人福房网公司员工，负责经办本案诉争房屋买卖事宜）的证言，“当时是由我办理的合同，履约保证金是13.8万元，不存在额外的10万元，当时被告代理人廖美玉也是第三人福房网法人代理柳立林的朋友，经第三人负责人同意并经原告同意将10万元交由被告的代理人廖美玉，也征求原告的同意，用于办证。”此外，被告在提前将房屋交付原告时，应当知道原告实际交付的保证金金额，其并未提出异议，仍将房屋先行交付原告，即使原告未交足保证金，被告亦不能在之后的履行过程中主张先履行抗辩权。综上，本院认定原告陈伯尼已经按约足额交纳履约保证金13.8万元。 2.本案合同履行过程中的违约责任。 本院认为，2016年11月9日，黄凌云取得诉争房屋的《房屋不动产权证书》[闽（2016）福州市不动产权第9001373号]。诉争《房屋买卖合同》约定，黄凌云应在领取该房屋名下所有权证后三个工作日内向抵押权人申请还款，且还应在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，将权属材料原件交由第三人福房网保管，但黄凌云未能按约履行。同时，陈伯尼已经按约交纳履约保证金。故黄凌云应承担本案合同履行的违约责任。 另外，陈伯尼为便于继续履行合同，同意变更付款方式，一次性支付购房款项138万元。 综上，本院认为坐落在福州市晋安区某单元的房屋系被告黄凌云名下房产。原告与被告签订的《房屋买卖合同》、原告与被告及第三人福房网公司签订的《交易服务合同》、《居间服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，依法成立生效。因被告怠于向抵押权人履行还款责任，导致本案诉争合同迟延履行。现原告依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，请求被告承担继续履行责任，且被告不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不能履行情形，同时，原告已于2016年12月28日将诉争房产诉讼保全，故原告要求继续履行合同的主张，于法有据，予以支持。原告应将其余购房款项1242000元，代被告偿还尚欠第三人中国银行福州南平路支行的借款之后，被告与第三人中国银行福州南平路支行之间的《个人一手房住房贷款合同》及抵押权应予解除，余款再向被告支付，同时，被告应协助原告办理有关产权转移手续。 关于原告主张被告支付违约金。因被告的迟延履行未造成原告损失，故不予支持。关于原告主张被告支付律师费38000元，该费用符合《福建省律师服务收费管理办法》规定，依法予以支持。关于反诉原告主张解除诉争《房屋买卖合同》，及主张反诉被告向反诉原告支付违约金138000元及支付反诉原告的律师费20000元，无事实和法律依据，不予支持。 为此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、原告陈伯尼尚欠被告黄凌云购房款1242000元，于本判决生效之日起十日内代被告黄凌云偿还尚欠第三人中国银行股份有限公司福州南平路支行借款本金636162.59元及相关利息，余款再支付被告黄凌云； 二、第三人中国银行股份有限公司福州南平路支行于收到原告陈伯尼上述代偿款项后十日内解除福州市晋安区某单元抵押登记手续； 三、被告黄凌云于本判决生效之日起十日内协助原告陈伯尼将被告黄凌云名下坐落在福州市晋安区某单元产权转移至原告陈伯尼名下； 四、被告黄凌云于本判决生效之日起十日内向原告陈伯尼支付律师费38000元； 五、第三人福州福房网房产代理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告黄凌云支付其代管原告的履约保证金38000元； 六、驳回原告陈伯尼的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告黄凌云的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18210元，由被告黄凌云承担。反诉案件受理费9105元，由反诉原告黄凌云承担。财产保全费5000元，由被告黄凌云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  董少明 人民陪审员  吴蔚华 人民陪审员  陈淑勤 二〇一七年九月一日 书 记 员  叶丹青 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。