河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫96民终763号上诉人（原审被告）：贺金平，男，1964年8月4日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：张晓峰，济源市众智法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：济源市五龙口镇贺坡村民委员会，住所地：济源市五龙口镇贺坡村。法定代表人：贺和军，该村支部书记（主持工作）。委托诉讼代理人：石东东，河南艳阳天律师事务所律师。原审被告：贺宗合，男，1965年2月28日出生，汉族，住济源市。上诉人贺金平因与被上诉人济源市五龙口镇贺坡村民委员会（以下简称贺坡村委）、原审被告贺宗合房屋租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2017）豫9001民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贺金平及其委托诉讼代理人张晓峰、被上诉人贺坡村委法定代表人贺和军及其委托诉讼代理人石东东到庭参加诉讼，原审被告贺宗合经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺金平上诉请求:1、撤销一审判决，改判其仅支付2016年、2017年租金3900元；2、一、二审诉讼费用由贺坡村委承担。事实和理由：2009年6月18日其在贺坡村委位于村委办公楼东边文化大院内的超市用房公开招租时以贺宗合的名义进行投标并以1950元中标。其与贺坡村委未签订书面租赁合同，而是达成口头的租赁合同关系，约定租金1950元，一年一交。其于2009年交纳了当年的租金1950元，并出具了收条。后到2016年贺坡村委一直没有主张租金的交付，直到2016年3月贺坡村委要求其交纳租金，其交了2015年的租金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。贺坡村委起诉其支付2010年到2014年、2016年、2017年的租金，其认为2010年到2014年对于租金的主张已经过了诉讼时效期间，不应判决其支付。贺坡村委辩称，贺金平认为其主张权利过了诉讼时效无事实根据和法律依据，应当予以驳回上诉。理由如下：一、双方未签订书面租赁合同，未对缴纳租金的期限做出约定，根据合同法的相关规定，其可以随时主张权利；二、贺金平依据民法通则第136条，认为其主张租赁费过诉讼时效，是对法律的错误理解，该条文规定延付或者拒付的租赁费的诉讼时效为一年，前提是在租赁合同终止或解除后，要求承租人缴纳欠缴的租金，该诉讼时效为一年，所以诉讼时效的起算起点应当为双方租赁关系终止后；三、租赁合同是继续性合同，支付租赁的多少和租赁时间的长短存在密切关系，即使租金分期履行，也不能否认租金债务的整体性，如果租金分期履行的，诉讼时效的起算应当为最后一期租金履行期限届满，而本案中双方租赁合同尚未终止或者解除；四、根据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间起算是从权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起，本案中双方租赁关系存续至今，其要求贺金平支付租金基于租赁关系和双方的互信，并未受到侵害，也就谈不上诉讼时效期间经过；五、一审中贺金平未提出诉讼时效抗辩，二审不应予以支持。贺宗合未到庭陈述意见。贺坡村委向一审法院起诉请求：1、请求判令贺金平、贺宗合给付房屋租赁费11170元；2、依法判令解除与贺金平之间的租赁关系；3、本案诉讼费由贺金平、贺宗合承担。一审法院认定事实：2009年6月18日，贺坡村委将位于村委办公楼东边文化大院内的超市用房进行公开招租，贺金平委托贺宗合为其招租，最终以每年租金1950元中标，后以贺宗合的名义交纳了当年的租金1950元，双方未签订书面租赁合同。后经催要，贺金平于2016年3月21日支付了2015年度的租金。2010年至2014年、2016年、2017年的租金未支付。一审法院认为，贺坡村委、贺金平均认可房屋租金为每年1950元，该事实，该院予以确认。由于双方没有签订书面租赁合同，对缴纳租金的日期没有明确约定，贺坡村委可以随时主张权利。故贺坡村委要求贺金平支付2010年至2014年、2016年、2017年的租金共计11170元，理由正当，该院予以支持。贺宗合系受贺金平委托办理竞标事宜，贺坡村委也认可，因此，贺坡村委要求贺宗合承担责任，没有事实依据，该院不予支持。贺金平辩称其在租赁房屋后，房屋开始漏水，贺坡村委没有修理房屋，导致其物品被损，贺坡村委应维修好房子之后，其同意缴纳剩余租金，从其的辩称来看，其仍愿意继续租赁房屋经营，且依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。从上述法律规定可以看出，在贺金平提出房屋漏水的情况下，贺坡村委有维修的义务而未履行，先存在违约行为，现在贺坡村委以贺金平未支付租金为由解除合同，不符合法律规定，该请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、贺金平于本判决生效后十日内给付济源市五龙口镇贺坡村民委员会11170元；二、驳回济源市五龙口镇贺坡村民委员会的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179元，由贺金平负担。本院二审期间，贺金平提供证据如下：1、2017年9月12日由原贺坡村委主任贺应军出具的证明一份，证明贺金平与贺坡村委形成租赁合同是通过公开招标，贺应军为贺金平租赁贺坡村委房屋期间的村主任，证明租金为一年一交，每年租金1950元；2、证人贺某1证言，证明贺金平与贺坡村委形成租赁合同是通过公开招标，租金为一年一交，每年租金1950元。贺坡村委对贺金平提供的证据质证如下：对证据1的真实性有异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，证人应当出庭作证，接受询问，对每年租金1950元无异议，公开招标会上只是对租金标准1950元进行了约定，双方并未对租赁费交纳期限作出明确约定；对证据2的真实性有异议，根据证人陈述其仅仅参与了招标会，对以后的过程并未参与，后续贺金平与贺坡村委如何约定证人并不清楚，该证人证言不足以单独证明租金一年一交的事实。贺坡村委提供如下证据：1、2010年至2011年宋涛租赁贺坡村委温泉用房收据5张、2010年至2014年贺彦长租赁贺坡村委停车场收据4张，证明贺坡村委将固定资产对外出租后积极向承租人催要租金主张权利，也可以推定出贺坡村委向包括贺金平在内的所有租赁方积极收缴租金；2、证人贺某2证言，证明贺坡村委每年多次向贺金平催要租金，贺坡村委主张权利未过诉讼时效。贺金平对贺坡村委提供的证据质证如下：对证据1，认为与本案不存在关联性，只能证明贺坡村委与宋涛、贺彦长之间的租赁关系及租金交付情况，不能作为本案的定案依据；对证据2，认为贺某2属于贺坡村委的班子成员，其当庭证言应作为贺坡村委的陈述，不能作为证据使用，其与贺坡村委之间存在利害关系，且其陈述无其他证据予以佐证，属于单方陈述，不能证明贺坡村委的主张。本院认证如下：贺金平提供的证据1系证人证言，证人贺应军未出庭接受问询，本院不予认定；贺金平提供的证据2与贺坡村委提供的证据2在内容上能互相印证，证明贺金平承租贺坡村委的房屋，租金为一年一交，对该两份证据本院予以认定；贺坡村委提供的证据1，与本案不存在关联性，本院不予认定。本院经审理查明，贺金平承租贺坡村委的房屋，租金交纳方式为一年一交。本院经审理的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，贺金平与贺坡村委之间虽然没有签订书面租赁合同，但双方已经按照口头约定实际履行多年，且该租赁房屋的面积、租金数额并未发生变化，符合不定期租赁合同的构成要件，为同一租赁合同。现双方仅对2010年至2014年租金的诉讼时效如何起算产生争议，虽然口头约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案双方的租赁合同已长达8年，且将继续履行，无疑是基于长期合作和互信。故本案中的租金应从最后一期租赁履行期限届满时起算诉讼时效，贺金平主张2010年至2014年的租金已过诉讼时效法律依据不足，其上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，贺金平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贺金平负担。本判决为终审判决。审判长  张莎莎审判员  石 林审判员  段明明二〇一七年九月三十日书记员  常冰洁