贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终4165号上诉人（原审被告）：刘炼炉，男，1970年7月18日出生。委托诉讼代理人：陆勇，贵州黔鹰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区石林路300号。法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢世伟，贵州黔坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋薇，贵州黔坤律师事务所律师。上诉人刘炼炉因与被上诉人贵阳中铁置业有限公司（以下简称：中铁置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初242号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘炼炉上诉请求：一、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订《租赁协议》后，共分六次向被上诉人支付了租金，最后一次是2017年1月3日支付，被上诉人起诉及法院通知上诉人是在2017年2月15日，当时上诉人已经付清了租金，不存在拖欠行为，且上诉人收到法院通知后也多次到被上诉人处要求缴纳租金，但是被上诉人以案件已经起诉为由不接受上诉人缴纳租金。因此原判判令终止合同、上诉人承担违约金没有事实和法律依据。二、双方签订的合同并未约定律师费，原判以上诉人违约为由判令上诉人承担律师费并无依据。三、一审判决下达后，在文书尚未生效的情况下，被上诉人将房屋内电源断掉，从而导致上诉人冰柜损坏造成经济损失4000元左右，被上诉人应予赔偿。被上诉人中铁置业答辩称，一、上诉人存在逾期支付租金的情况，其支付的租金金额不足、支付时间逾期，应承担违约金；二、上诉人严重违约，律师费是可以预见的损失，故其应支付律师费；三、上诉人没有证据证明被上诉人对其造成损失，且该理由与本案不是同一法律关系，不应在同一案件中审理。中铁置业向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告于2015年6月15日签订的《中铁·逸都国际云上日子A组团31栋三单元物业租赁合同》，被告于合同解除后三日内向原告返还租赁物业；2.判决被告向原告支付租金23,192元；3.判决被告以73元/天向原告赔偿房屋占有损失（从2017年1月16日计算至实际返还之日）；4.判决被告向原告支付违约金50,000元；5.诉讼费及律师费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月19日，中铁置业（甲方）与刘炼炉（乙方）签订《中铁·逸都国际云上日子组团A31栋一单元架空层好一多牛奶店租赁协议》（合同编号：ZTYD-2013-ZS009），协议约定甲方将中铁逸都国际云上日子三期A31栋一单元（左）架空层，面积56平方米出租给乙方用于好一多品牌牛奶订购、面积或者果蔬经营。租期3年，自2013年12月1日至2016年11月30日，免租期为2013年12月1日至2014年5月31日（6个月）。免租期结束后按半年度交纳租金。租赁期满，合同自动终止，甲方有权收回物业，乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求。乙方自提出续租要求至租赁期限届满之日期间，享有同等条件下优先于第三人的承租权。乙方不愿或达不成续租协议的，应在租赁期满后30日内交还物业，甲方对乙方装修及营业投入不做任何补偿。租金标准第1年按50元/㎡/月，第2年按55元/㎡/月，第3年按60.50元/㎡/月。乙方应于合同约定的免租期结束前15日内，支付半年度租金16,800元，以后每半年度的租金至少提前于对应租期起始日前15日内交纳。非因甲方原因，乙方逾期支付租金的，则每天应按应付当期租金的百分之一向甲方支付违约金。逾期30日不支付，则甲方有权要求乙方付清已使用时间范围内租金并向赔偿甲方50,000元经济损失后解除合同。保证金不予退还。合同还约定了费用的承担、双方的权利义务、合同的解除等。2015年6月15日，中铁置业（甲方）与刘炼炉（乙方）签订《中铁?逸都国际A组团31栋三单元物业租赁合同》（合同编号：ZTYD-2015-ZS006），合同约定甲方将中铁逸都国际A组团31栋三单元物业，面积45平方米出租给乙方用于好一多、果蔬经营。租期2年，自2015年6月15日至2017年6月14日，免租期为2015年6月16日至2015年9月16日（3个月）。自2015年9月17日开始计收租金。租赁期满，合同自动终止，甲方有权收回物业，乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求。乙方自提出续租要求至租赁期限届满之日期间，享有同等条件下优先于第三人的承租权。乙方不愿或达不成续租协议的，应在租赁期满后30日内交还物业，甲方对乙方装修及营业投入不做任何补偿。租金标准第1年按45元/㎡/月，第2年按49.50元/㎡/月。本合同租金共计44,955元，起租日起，按半年度支付租金，先付租金使用。乙方于每个付租日前15日向甲方支付租金。合同还约定了费用的承担、双方的权利义务、合同的解除等。另查明，原告基于与被告签订的上述两份租赁合同，共收到被告支付的租金133,511元（分别为2014年6月3日、2015年5月25日、2015年6月2日、2015年11月2日、2015年11月9日、2017年1月3日收到租金16,800元、16,800元、8,398元、13,500元、13,500元、64,513元）。2016年11月1日，原告与贵州黔坤律师事务所签订委托代理合同二份，委托贵州黔坤律师事务所指派卢世伟律师作为其与刘炼炉之间租赁合同纠纷的代理人，并各支付律师代理费6,000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案被告刘炼炉与原告签订的租赁协议约定若被告不按时交纳租金，则原告有权解除合同。又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利”之规定，被告刘炼炉经法院合法传唤未到庭，故根据原告的举证，依法认定被告共向原告支付租金133,511元（其中64,513元在原告起诉后支付）。然，根据原、被告之间签订的两份租赁合同约定，被告应当向原告支付合同期租金139,371元。故一审法院确认被告存在逾期支付租金的违约行为，原告可据此要求解除合同。关于本案租金，原告给予被告3个月免租期，从2015年9月15日开始计算租金至2017年6月14日，被告应付租金44,955元（第一年度18,225元、第二年度26,730元），但被告针对本案仅于2015年6月2日支付租金8,398元，还欠租金36,557元，又因被告于2017年1月3日转账支付64,513元，该款抵扣另一案租金54,144元，余款10,369元应予抵扣本案租金。综上，被告还应向原告支付租金26,188元。关于原告主张的违约金，被告逾期支付租金的行为必然给原告造成损失，故酌情按中国人民银行同期贷款利率上浮40%支持原告的逾期付款损失。关于原告主张的律师费6,000元，本案因被告违约引起，且原告出示了委托合同及律师费发票进行佐证，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、依法解除原告贵阳中铁置业有限公司与被告刘炼炉于2015年6月15日签订的《中铁·逸都国际云上日子A组团31栋三单元物业租赁合同》，被告于2017年6月30日前将涉案房屋（中铁·逸都国际云上日子A组团31栋三单元）交还原告；二、被告刘炼炉于本判决生效之日起三日内向原告贵阳中铁置业有限公司支付租金人民币26,188元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准上浮40%向原告支付利息（2015年12月15日至2016年6月14日以拖欠租金9,827元计算；2016年6月15日至2016年12月14日以累计拖欠租金23,192元计算；2016年12月15日至2017年1月2日以累计拖欠租金36,557元计算；2017年1月3日至本判决确定的履行期限届满之日止以拖欠租金26,188元计算）；三、被告刘炼炉于本判决生效之日起三日内向原告贵阳中铁置业有限公司支付律师费6,000元；四、驳回原告贵阳中铁置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,628元,减半收取814元，由被告刘炼炉负担（该款由原告预交，被告在履行租金给付义务时一并向原告支付）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，中铁置业一审起诉请求第一项为：“判决解除原告与被告于2015年6月15日签订的《中铁·逸都国际云上日子A组团31栋三单元物业租赁合同》，被告于合同解除后三日内向原告返还租赁物业”。原判将“解除”写为“终止”属于笔误。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，关于上诉人是否违约的问题，上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定，租期自2015年6月15日至2017年6月14日，并约定按半年度支付租金，先付租金后使用。根据双方合同约定的租金支付方式，上诉人刘炼炉应于2015年6月、2015年12月分别支付租金9112.5元；应于2016年6月、2017年1月分别支付租金13365元。根据本案查明的事实，上诉人承租房屋期间并未按照上述时间足额支付每一期租金，虽然上诉人在2017年1月3日支付了64513元，但仍欠租金26188元，其行为已构成违约。根据双方合同约定，上诉人未按期支付租金被上诉人有权解除合同，故原判判令解除合同并无不当。因上诉人违约，应承担相应的违约责任，原判判令其承担支付违约金的责任亦无不当。对于律师费，本案是因上诉人违约而引起，且被上诉人提供了《委托代理合同》及发票对该费用进行佐证，可认定该费用已实际产生，故被上诉人主张的律师费应予支持。对于上诉人主张由于被上诉人对租赁房屋断电造成的损失费用，因上诉人未提供证据对其主张予以证明，本院不予采信。综上，上诉人刘炼炉的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1628元，由上诉人刘炼炉负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 新审 判 员  田 勇审 判 员  刘 劼二〇一七年九月十八日法官助理  Ｘ Ｘ书 记 员  万炫兵