汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0511民初229号原告赵温翔，女，汉族，1959年8月10日出生，住所地汕头市，委托代理人林峰、陈瑞裕，分别系广东地道律师事务所律师和实习律师。被告汕头市青年房地产开发有限公司，住所地汕头市金环路30号8栋，统一社会信用代码914405001927436413。法定代表人徐志明。委托代理人徐英鹏，广东粤威律师事务所律师。原告赵温翔诉被告汕头市青年房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法由审判员许智武适用简易程序，于2017年2月16日、8月7日公开开庭进行了审理。原告赵温翔的委托代理人林峰、被告汕头市青年房地产开发有限公司的委托代理人徐英鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1990年10月2日，原告与被告签订《合同书》一份，约定，原告向被告购买汕头市××路××号A2座二层全层房产，并于1998年12月2日办妥《房地产权证》【粤房地证字第1538812号】。原告购买该房产后，被告将该房产对应的一层房产另行出售给他人，并将一、二楼的原室内楼梯取消，将二层楼板补平，然后在该二楼房产的大梯南面增设入门一个，供原告进出该房产的通道。但自2005年年初开始，该住宅二层的其他业主声称原告购买的房产没有分摊该大梯的公摊面积，都不同意原告从大梯南面增设的大门出入，其他业主将原告该房产南面大门锁破坏，甚至封门（原告曾于2005年4月27日报警）。导致原告购买房产没有可经进出门户，该房产被完全封闭起来。原告购买房产的目的是为了居住、使用，这才能体现房产的应有价值，但原告现在无法实现居住、使用房产的合同目的，对此被告已构成根本性违约，被告负有完全的过错责任。原告为维护自身合法权益，诉请判令：1、解除原告与被告于1990年10月2日签订的原告购买汕头市××路××号A2座二层全层房产的《合同书》；2、被告按房屋现时的市场价格向原告偿还460000元（具体待评估）并按现时房屋价格约460000元（具体待评估）按年6%利率赔偿损失（自1990年10月2日起计至判决生效之日止），暂计20年约552000元；3、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称：涉案房产不存在无法实现合同目的情形，原告以该理由诉请解除房屋买卖合同既没有事实根据，也没有法律依据。1、涉案房产经规划、测绘、消防等相关行政部门验收并最终确权颁证，无论从权属是否合法有效或是否能正常居住、使用的角度分析，均不存在问题。客观上，原告自1990年购房后，居住、使用至今已长达二十几年，原告解除合同的理由与客观事实相悖。2、涉案房产因建成之初已规划为通过连通室内一、二层的楼梯进行通行，后因原告主动申请变更设计，将室内楼梯取消并增设大梯南面大门进行通行，而相应的规划变更可通过向相关行政主管部门申请后成为合规设计的，因此也并不存在无法实现居住、使用的合同目的；3、无论涉案房产是否有分摊大梯的公摊面积，原告对大梯的使用都具有法合法使用权，不存在原告为了达到解除合同目的而扭曲的“没有任何门户可供进出，房产被完全封闭”的情形，而其他相关业主对涉案房产的正常通行具有忍让及提供便利等法定义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”；第八十七条“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”；第八十八条“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利”等相关规定和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”的相关规定。涉案房产现存在的问题，系原告主动申请变更设计所导致，被告不应对此承担解除合同的不利后果，即使合同解除，相应的房产价值差额及利息损失等不利后果也应由原告自行承担。1、原告于1990年10月2日向被告购买涉案房产，双方签订购房协议，协议中已明确涉案房产为“套房”，同时约定：“甲方（原告）所购买的套房如需增加室外供水、供电管线及独户水表、磨、贴等装饰项目，乙方（被告）可代办一切手续及施工”。可见，原告自1990年10月2日购买涉案房产时，就已知道该房产性质原属于连接一层的室内套房性质。2、1992年6月20日，原告在接收涉案房产时向被告提交《用户要求更改原设计通知单》，该通知单中原告也清楚写明“1.原梯间取消，二层楼地板补平，若以后有什么工程隐患，均由购房户负责；2.增设大梯南面入门一个……”等内容。可见，原告对于室内楼梯取消不但是明知的，而且也是主动申请的，按照原规划，其购买二层房产后，仍然可以通过室内楼梯通行，但其主动申请变更原设计，取消原梯间并将二层楼地板补平，同时向被告承诺自愿担责，并要求增设大梯南面大门进行通行，上述事实证明原告应为其行为承担法律后果，而不应将责任全部推卸给被告。退一万步讲，即使涉案房产存在的上述问题无法从根本上得到解决，原告起诉解除合同也已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。综上所述，原告对于涉案房产的“套房性质”、“原梯间取消后增设大梯南面入门”及“没有分摊大梯的公摊面积”等事实早在购房时已知晓，因此其诉求早已超过诉讼时效。退一步讲，原告于2005年4月7日因上述事由发生邻里冲突并报警，证明其如果认为权利受到侵害，那么诉讼时效至迟也应从2005年4月7日起计算，但直至现在才提起本案诉讼，已明显超过诉讼时效；如果以“从权利被侵害之日起”的客观时点（即原告购房时间1990年）计算，甚至已超过法律保护的最长诉讼时效20年。从原告陈述的事实与理由可知，导致其无法在涉案房产居住、使用的真正原因，是其与邻里间的矛盾冲突，而非涉案房产的结构及性质，因此不能因为原告在涉案房产居住、使用长达二十多年之久后，因为邻里冲突无法解决，就找出涉案理由以达到其目的，将所有不利后果全部推卸给被告。恳请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。案经审理查明：1990年10月2日，原告与原汕头市青年住宅建设服务公司（本案被告的前身）签订《合同书》一份，约定，原告向被告购买位于汕头市××路××号××房产，该房产面积135平方米，房价为每平方米1130元，总房价152550元，房产于1991年12月30日前竣工交付用户使用。合同签订后，双方当事人按合同约定履行各自合同义务。经双方结算确认，原告购房面积为139.46平方米，总房价为157589.80元，1992年7月24日被告出具发票给原告。涉案房产于1998年12月2日办妥权属登记，原告已领取《房地产权证》【粤房地证字第1538812号】，房产现由原告管理使用至今。1992年6月10日，原告应被告要求填写《用户要求更改原设计通知单》一份，申请原梯间取消，二层楼地板补平，增设大梯南面入门一个。2005年4月19日，原汕头市青年房地产总公司（本案被告的前身）出具《证明》一份，证明原告所购房产增设在大梯南面入门一个。增设大梯南面出入分户门，更改原设计未得到规划部门批准。原告购买上述房产后，被告将该二楼房产对应的一层房产另行出售给他人，并将原一、二楼的室内楼梯取消，将二层楼板补平，然后在二楼房产的大梯南面增设一个出入分户门供原告通行。自2005年初开始，原告所购房产座落的住宅楼二层其他住户声称涉案房产没有分摊大梯公摊面积，不同意原告从增设的分户门出入，甚至发生将供原告通行的南面分户门锁破坏、封门等过激行为，原告曾于2005年4月27日向公安机关报警。因上述事由，导致原告所购房产没有任何可供通行的门户，房产被完全封闭。原告无法实现其购房是为了居住、使用并体现其价值的合同目的。原告为维护自身合法权益，遂于2017年1月11日向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。另查：原汕头市青年住宅建设服务公司变更为原汕头市青年房地产总公司，原汕头市青年房地产总公司现已改制为汕头市青年房地产开发有限公司。案在审理期间，原告向本院申请对涉讼房产的现值进行评估。经委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司汕头分公司评估，讼争房产现值为488768元。本院向汕头市城乡规划局发函了解讼争房产的规划审批情况，该局函复称：1988年4月17日，原汕头市城市建设局规划许可原汕头市青年住宅建设服务公司位于汕头市××路××号商品楼项目，其中A2座1、2层为同一单元，第2层是通过室内梯间经第1层进出门户，该局未受理过当事人关于更改原大门设计的申请。本院向汕头市不动产登记中心发函了解讼争房产分摊公共建筑面积的情况，该中心函复称：汕头市××路××号A2座二层全层没有分摊公共建筑面积；原规划设计图中原二层与同位置底层为复式单元，使用室内楼梯。根据汕头市青年房地产总公司提供的“用户要求更改原设计通知单”，上述房产原一、二层室内梯取消，楼板补平。二层在南面增设入门一个，通往公共大梯。以上事实有原、被告提供的《居民身份证》、《企业机读档案登记资料》、《合同书》、《合同》、《发票》、《发票联》、《用户要求更改原设计通知单》、《证明》、《房地产权证》【证号列：粤房地证字第1538812号】、《协议书》、《报警回执》、汕头市城乡规划局和汕头市不动产登记中心出具的《复函》及《庭审笔录》等材料在卷为证，足资认定。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。住宅楼可供分摊的公用建筑面积包括:公共门厅、走廊、过道、楼梯前厅、楼梯间、消防通道等。原告与被告签订的《合同书》内容虽是双方当事人在平等基础上自愿协商达成的协议，是其真实意思表示，看似不违反法律及行政法规规定的有效合同，但在实际履行过程中，被告通过另行增设大梯南面入门的方式，以解决原告所购房产通行问题，却因该房产没有分摊所属住宅楼的公共面积，实质上损害该楼其他住户的公共利益。而合规符合设计规范要求的房屋通道，是住宅居住使用的基本要求和前提，被告利用其经营上的优势地位，未经规划部门审批，擅自改变原有规划设计，将没有分摊公共面积，并取消原有可供通行的室内楼梯，改变原有通行门户等不符合设计要求的房产出售给原告，导致原告无法实现其购房居住、使用的合同目的，被告的售房行为存在过错，构成根本性违约，应依法承担违约责任。被告的违约行为，是导致原告与其他业主邻里纠纷产生的根源，致使社会存在不稳定安全的隐患。现原告主张解除与被告于1990年10月2日签订的购买涉案房产《合同书》的诉讼请求，依法应予以支持。合同解除后，原、被告原取得的财产依法应予以返还，即被告应当返还原告的购房款，因购房至今的时间已超过二十五年，市场环境变化较大，涉案房产现有实际价值也发生明显变化，故返还购房款应以评估价为准。由于被告履行合同义务不符合原告购房的合同目的，原告有权要求赔偿损失，但原告主张被告需按房产现有市场评估价值，自1990年10月2日起至判决生效之日止，按6%年利率进行赔偿的诉讼请求，不符合公平合理原则，本院依法不予照准。赔偿损失标准应以涉案房产的评估现值自原告起诉之日起至判决确定履行之日止的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款利率计付。涉案合同只有在被依法解除之时，才可确定权利被侵害的起算时点，故被告抗辩原告起诉已超过诉讼时效的理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十五条、第一百三十四条第一款第（四）项、第一百三十七条的规定，判决如下：一、原告赵温翔与被告汕头市青年房地产开发有限公司于1990年10月2日签订的《合同书》自本判决发生法律效力之日起解除。二、被告汕头市青年房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告赵温翔房款488768元；同时，原告赵温翔将汕头市大华路117-118号号A2座二层全层房产交还被告汕头市青年房地产开发有限公司。三、被告汕头市青年房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告赵温翔自起诉之日起至本判决确定履行之日止的房款利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计付。四、驳回原告赵温翔的其他诉讼请求。如果被告汕头市青年房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为6954元，由原告赵温翔负担954元，被告汕头市青年房地产开发有限公司负担6000元。评估费2440元，由被告汕头市青年房地产开发有限公司负担。本案受理费原告赵温翔已向本院预交，本院不再收退。被告汕头市青年房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内径行付还原告赵温翔6000元。本案评估费原告赵温翔已向评估机构预交，本院不再收退。被告汕头市青年房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内径行付还原告赵温翔2440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  许智武二〇一七年九月二十七日书记员  袁诹敏附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。第一百三十四条第一款第（四）项民事责任的方式主要有：（四）返还财产；第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。