浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终1345号上诉人（原审被告）：林翔，男，1976年6月5日出生，汉族，住浙江省温岭市。上诉人（原审第三人）：温岭市红缨枪餐厅，住所地：浙江省温岭市城东街道万昌中路710号。负责人：徐志华。上诉人（原审第三人）：温岭市城东威途精品酒店，住所地：浙江省温岭市城东街道万昌中路***号。经营者：伍献勇，男，1967年11月10日出生，汉族，住浙江省温岭市。上诉人（原审第三人）：温岭市城东品尊美容养生会所，住所地：浙江省温岭市城东街道万昌中路710号（台州金王朝大酒店有限公司二楼南面）。经营者：黄林斌，男，1989年5月13日出生，汉族，住浙江省温岭市。��诉人（原审第三人）：温岭市城东秀时尚娱乐城，住所地：浙江省温岭市城东街道万昌中路***号*楼。负责人：林翔。上述五上诉人的共同委托诉讼代理人：王都尉，浙江欣泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：台州金王朝大酒店有限公司，住所地：浙江省温岭市城东街道万昌中路710号。法定代理人：姜某，职务董事长。委托诉讼代理人：江君华，浙江明权律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲挺，浙江明权律师事务所律师。原审第三人：温岭市城东特兰帝新菲芘酒吧，住所地：浙江省温岭市城东街道万昌中路***号*楼西南边。经营者：戴浩，男，1987年4月16日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人林翔、温岭市红缨枪餐厅、温岭市城东威途精品酒店、温��市城东品尊美容养生会所、温岭市城东秀时尚娱乐城因与被上诉人台州金王朝大酒店有限公司、原审第三人温岭市城东特兰帝新菲芘酒吧房屋租赁合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2016）浙1081民初12447号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林翔、温岭市红缨枪餐厅、温岭市城东威途精品酒店、温岭市城东品尊美容养生会所、温岭市城东秀时尚娱乐城上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：。台州金王朝大酒店有限公司辩称，一审判决得当，上诉人上诉无理，请求驳回上诉、维持原判。原审第三人温岭市城东特兰帝新菲芘酒吧未作答辩。台州金王朝大酒店有限公司向一审法���起诉请求：一、判令解除原、被告于2013年9月1日签订的房屋租赁合同；二、判令被告立即返还租赁房屋，并支付自2016年11月1日起至实际腾空房屋之日止按照日9117元【（5180000-1600000-298000）÷360天=9117】标准计算的房屋占有使用费；三、判令被告立即支付所欠的2016年房屋租赁费3600000元，并支付延迟交付房租的违约金2182000元；四、判令被告林翔承担因房屋租赁产生的相关税费合计1377679.14元。五、判令腾空被告及第三人所占用的房屋。审理过程中，原告变更第二项、第三项、第四项诉讼请求为：被告立即返还租赁房屋，并支付2017年1月1日起至实际腾空之日为止按照日9075.3元计算的占用费；支付所欠的2016年的房屋租赁费3100200元，因房屋租赁所产生2014年1月1日至2016年8月31日的相关税费928208.94元（总税费1872638.37元扣减已支付税费494959.23元，减去代扣水电费449470.2元）；支付违约金，其中延期支付房租的违约金155100元（3102000元×5%），解除合同违约金是2157100元。一审法院认定事实：2013年8月30日，原、被告对原告房屋租赁事宜签订了协议书一份，约定原告将金王朝大酒店的地下一层至地上五层及属于金王朝大酒店的停车场和周边通道在内出租给被告，租赁期10年，自2013年9月1日至2023年9月1日，装修期4个月。每年租金为税后租金，租赁产生的税费由被告承担。第一年和第二年以每年4600000元，从第三年开始每年递增180000元，每年提前2个月一次性付清一年的租金。被告负责引进一家金融银行业（丙方）进驻本场所，由原告与丙方其直接签订房屋租赁协议，租金与被告结算，原告有权从丙方租金中直接扣除被告应付原告的租金，租金税费由被告承担。如被告未能引进的，视为被告违约，由被告承担租赁物租金直至下一家接收成功为止，并没收押金，作为对原告的补偿；等等。被告按约支付了2014年租金4600000元及押金500000元。该协议还由被告林翔个人独资的温岭市太平力神汽摩配件厂提供租金担保。后被告引进了中国民生银行股份有限公司、中华联合财产保险股份有限公司，并由原告与其签订了相应的租赁合同，其中中国民生银行股份有限公司的租期为2014年5月1日至2022年5月1日，以1年为一期，年租金依次分别为3期的1600000元、3期的1680000元及2期的1764000元，在每期初的第一个月内支付；中华联合财产保险股份有限公司租期自2014年6月1日至2023年8月31日，第一年至第二年租金每年298000元，第三年至第四年每年租金312900元……各期租金在当年合同有效期内的10月30日前支付；第一年两个月的装修期不支付房租。后原、被告倒签了一份落款日期为2013年9月1日的房屋租赁合同。该合同约定原告将坐落于��岭市城东街道（××）1-6层，配套场地地下室及酒店前门全部停车位等归被告使用，其中第6层租期从2015年1月1日开始计算，被告负责为原告办理第6层房产证。租赁期限为2013年9月1日至2023年12月31日，4个月为装潢时间，实际收取房租自2014年1月1日至2023年12月31日止。2014年1月1日至2014年12月31日租金为4600000元（为1-5层房租），自2015年1月1日至2023年12月31日每年租金为4820000元，出租房屋为1-6层，并从2016年1月1日起按2015年1月1日房租递增180000元，所有相关房屋租用而引发的税费负担，及国家地方政府所需经营税费均由被告承担，原告只需每年收取以上税后的年房租金。被告一年一次支付租金，每年支付房租期限于10月20日至10月30日内，按年租金的总额一次性支付，被告支付的租金不含任何纳税的票据。如出现延迟交纳房租一个月，按总金额的5%计违约金；迟延支付房租超出二个月视为被告违约，合同自动终止，原告有权没收被告500000元押金，同时视为被告自动放弃租赁台州金王朝大酒店房屋。该合同还对被告引进的中国民生银行股份有限公司、中华联合财产保险股份有限公司的租赁事宜进行了明确：由原告直接与丙、丁两家签订房屋出租协议，租金由丙丁两家单位汇入原告账户，由原告出具票据，但税费由被告承担。原告收取丙丁两家税后房租费，原告不作退还，作为被告在每年支付给原告房租总金额中减除，对余额部分被告仍应按约定金额和期限一次性付清。该合同第十五条“相关费用的承担约定”约定，租赁期内，含被告引进二家单位，下列费用由被告承担，房屋租赁税费、使用土地税费、经营期间的卫生费、物业管理费、电话费等一切经营相关费用均由被告承担，包括本合同未列明的与房屋相关的其他费用均由被告承担。���合同第十九条“一般性条款”第（七）项约定，本合同是双方签订的唯一一份合同，如产生其他合同均作废无效；第（八）项约定，截止2014年7月6日止，以上所签的相关协议以此协议为准，其他协议均全部作废。另，2016年2月5日，被告林翔向原告出具付款承诺书一份，载明2016年剩余房租费在2016年2月27日支付1300000元，在3月15日支付1200000元，在3月30日支付700000元，在4月15日支付400000元。但之后被告林翔仍未按此付款。被告林翔已将本案部分租赁物转租、交于第三人温岭市红缨枪餐厅、温岭市城东威途精品酒店、温岭市城东特兰帝新菲芘酒吧、温岭市城东品尊美容养生会所、温岭市城东秀时尚娱乐城使用，其中温岭市城东秀时尚娱乐城系被告林翔投资的个人独资企业。一审法院认为，落款时间为2013年9月1日的房屋租赁合同已发生法律效力，应当按此确认原��被告的权利义务关系，具体理由不再赘述。本案另行的主要争议在于：一、应由被告负担的税费问题。原告认为，2013年8月30日协议虽写明租赁产生的税费由被告负担，但2013年9月1日的合同对税费负担进行了明确，合同第四条、第七条及第十四条均明确表明原告仅收取税后的年房租金。第十五条则进一步明确一切经营相关费用包括合同未列明的与房屋相关的其他费用均由被告承担，现原告主张的1872638.37元的税费均是经营产生。而且2014年林翔在租金外支付的494959元即与原告提供的缴税付款凭证金额494959.23元完全对应，说明被告林翔认可这些税款，而这些税种与之后的税种是一样的。被告则认为，应按2013年8月30日协议书约定的“租赁产生的税费”确定被告负担范围，即使按2013年9月1日租赁合同，该合同第十五条对相关费用的承担的约定不明确，因此应考虑市场的交易��惯，并结合公平原则处理，参照目前温岭市租赁市场的税费比例，被告的理解应是百分之十几，有些税费是可以合理规避的，而且原告主张的税费包括了原告自己营业的税费或者不动产增值的税费。该院认为，双方实际存在最大争议的部分在于房产税以及城镇土地使用税，其中房产税有按自用征收的，也有按出租征收的。首先，本案2013年9月1日合同多处载明的原告收取的租金系税后租金，第四条“房屋租金”第二款载明所有相关房屋租用而引发的税费负担及国家地方政府所需经营税费均由被告承担，原告只需每年收取以上税后年房租金，而第十五条“相关费用承担约定”载明，租赁期内，含被告引进二家单位，下列费用由被告承担，房屋租赁税费、使用土地税费、经营期间的卫生费、物业管理费、电话费等一切经营相关费用均由被告承担，包括本合同未列明的与房屋相关的其他费用均由被告承担。这表明不止租赁相关税费由被告承担，其他与不动产相关的城镇土地税费、房产税亦由被告承担。现原告所主张的税费除小额的带征个人所得税、其他营业账簿印花税、残疾人就业保障金外，其余税费确均是与租赁或者不动产相关。其次，即使将“与房屋相关的其他费用”按“只与租赁相关”进行解释，原、被告在合同中约定的租赁物系整体，不管如何去理解被告引进的中国民生银行股份有限公司、中华联合财产保险股份有限公司与原告签订租赁合同的事项，双方均对中国民生银行股份有限公司、中华联合财产保险股份有限公司租赁税费由被告负担无异议，对于租赁物其余部分由被告林翔负担租赁税费也无异议，而原告本身已未在该租赁物内实际经营，而房产税的征收要么在未出租的情况下从价计征，要么在出租的情况下从租计征���本案租赁标的物实际也不存在部分出租部分由原告自行经营的情况，因此在原、被告内部对税款进行结算时，“与房屋相关的其他费用”也仅能与出租相关，且本案从价征收的税额也未超出从租征收的税额。另一方面，被告林翔就2015年租金外支付给原告的494959元与原告提供的当时的税款494959.23元相一致，而这些税款不仅包括了从价计征的房产税，还包括了从租计征的房产税。若被告林翔不认可从价计征的房产税与租赁相关，按常理不应按此税款金额付款。综上，该院认为双方约定的税费应包括所有房产税及城镇土地使用税。该院释明原、被告可对各自主张的具体税款的项目提供证据但双方均未提供，则本院结合具体案情扣减个人所得税、其他营业账簿印花税、残疾人就业保障金以及相关税费的滞纳金，被告应负担的税款合计为1839003.35元。二、原告是否有权解除合同。原告认为民生银行及中华联合财产保险公司的租金系直接支付给原告，且直接与原告签订租赁合同，中华联合财产保险公司和民生银行是基于原告的所有权取得标的物使用权，而非被告转租行为。原告收取的该租金仅能作为扣减被告租金之用，而非被告林翔已支付的租金。而不管是2016年度的房租，还是2017年房租，被告林翔均拖欠租金，拖欠两个月以上原告就有单方解除权，即使不管2016年度的租金，2017年的年度的租金也已经超出了合同的约定，故被告拖欠租金的行为很明显，符合合同约定的解除合同条款。被告则认为被告承租了原告所有的房屋，然后被告再对外转租，民生银行和中华联合财产保险公司与原告单独签订合同是为便于做账，因为如果两家拒不支付租金，最后责任还是由被告林翔来承担。因此，民生银行和中华联合财产保险公司在2015年及2016年支付���原告的所有租金均应视为被告支付给原告的2016年租金。而且民生银行和中华联合财产保险公司的水电费都是由被告方统一支付，民生银行和中华联合财产保险公司支付给原告的水电费应当折抵租金，再加上被告支付给原告股东项苏明的250000元，目前原告方已不存在拖欠2016年租金的情况，2017年租金迟延支付是事实，但若对于税费的承担、2016年租金是否存在迟延支付及如何支付达成一致意见，2017年租金被告愿意支付。本案租期是10年，2017年迟延支付属于一般性违约，解除合同应该不予支持。该院审查认为，当事人可以约定解除合同的条件，条件成就时，解除权方要求解除合同的，应予支持。本案由于中国民生银行、中华联合财产保险公司已另行支付租金于原告，则根据合同约定被告林翔的应付租金相应扣减，但由于中国民生银行、中华联合财产保险公司每年租期与被告林翔租期并不对应，从而对于如何扣减对应租金产生一定分歧。但被告主张其应支付的2016年租金扣减中国民生银行和中华联合财产保险公司在2015年及2016年两期租金，2016年租金已履行完毕，其未严重违约，缺乏依据。首先，根据2013年9月1日的房屋租赁合同第五条约定，每年支付房租期限于10月20日至10月30日内，被告必须按照合同约定的年租金的总额一次性支付给原告。迟延支付房租一个月，按总金额5%计违约金；迟延支付房租超出二个月视为被告违约，合同自动终止，原告有权没收被告500000元押金并视为被告自动放弃租赁房屋。第七条约定，原告收取中国民生银行及中华联合财产保险公司税后房租费作为被告在每年支付给原告房租总金额中减除（详见第四条每年支付租金明细），对余额部分被告须按合同第四条年租金及第五条期限内一次性付清给原告。第十四条约定，原告与中国民生银行及中华联合财产保险公司签订房屋租赁协议，房租由二家单位汇入原告账户，原告不作退还，按合同第四条，从每年房租总金额中减除，余额由被告按合同第五条款租金支付约定时间内一次性付清原告每年税后租金。综合上述合同约定，应以被告林翔应支付的租金时间作为扣减的时间节点，而林翔应支付租金时中国民生银行、中华联合财产保险公司仅已支付而未扣减的租金为一期，而非二期。即2016年（租期为2016年1月1日至2016年12月31日）租金，被告林翔应在2015年10月20日至2015年10月30日内支付，此时仅能扣减中国民生银行2015年6月支付给原告的1600000元租金（对应的租期为2015年5月1日至2016年5月1日）、中华联合财产保险公司于2015年8月支付给原告的298000元租金（对应的租期应为2015年8月1日至2016年8月1日），因为当时中国民生银行、中华联���财产保险公司下一期的租金尚未到支付时间。其次，虽然存在被告引进中国民生银行、中华联合财产保险公司的情况，但租赁合同系两家与原告签订，其支付于原告的租金应作为原告应收取的租金，租金利益当然应由原告享有。即使被告主张中国民生银行、中华联合财产保险公司支付于原告租金可作为被告支付租金，被告也无权单方将当时中国民生银行、中华联合财产保险公司尚未到支付时间的下一期租金提前到前一期抵扣。最后，被告于2016年2月5日出具的就2016年剩余房租的付款承诺书合计金额为3600000元，这也表明2016年房租仅能扣减中国民生银行、中华联合财产保险公司一期租金，且被告并未履行其承诺支付的款项。综上，被告未履行租赁合同约定的付款义务已严重逾期，也未在其承诺付款的时间内付款，原告单方解除合同的条件已成就，在诉讼过程中被告亦��按约履行2017年租金的付款义务，各第三人也未以代被告支付欠付租金和违约金进行抗辩，故对原告解除合同的诉讼请求，该院予以支持。至于原告主张在2016年4月9日已向被告寄送包含解除合同内容的告知书，并提供了告知书、告知送达签收回单，被告认可收到催缴租金的通知但否认收到解除租赁合同、收回租赁权的告知书，由于原告提供的签收回单无法显示具体信函内容，原告的诉讼请求也系解除合同而非确认合同已解除，则该院不作确认。综上，租赁合同解除后，被告应当向原告返还涉案租赁物，故对此诉请，该院予以支持。被告已将部分租赁物转租、交于第三人占有使用，原告有权要求被告及第三人腾空租赁物，故原告的该项诉请，该院予以支持。在被告未实际腾空并返还租赁物前，原告有权要求被告支付占有使用费（租金），具体可参照双方关于2017年的租���约定计算，即5180000元扣减中国民生银行支付的1600000元及中华联合财产保险公司支付的312900元为3267100元年标准计算。原告要求被告支付2016年欠付租金，2014年1月1日至2016年8月31日的税费928208.94元（总税费1872638.37元扣减已支付税费494959.23元，减去中国民生银行及中华联合财产保险公司支付给原告的水电费449470.2元）的诉请，该院认为被告应负担的税费总额应按1839003.35元确定，原告认可被告已支付250000元，并愿意对欠付2016年租金额作相应扣减，为2852000元，则被告应支付原告2016年租金及相应税费共计为3746573.92元。原告主张的被告支付迟延缴纳租金违约金按2016年未付租金的5%计算，为142600元，该院予以支持。原告关于租金总额43142000按5%计算解除合同违约金2157100元的诉请，该院认为，房屋租赁合同第五条第二款约定，如出现延迟交纳房租一个月，按总金额的5%计违约金；迟延支付房租超出二个月视为被告违约，合同自动终止，原告有权没收被告500000元押金，同时视为被告自动放弃租赁台州金王朝大酒店房屋。因此，“按总金额5%计违约金”对应的系被告迟延缴纳房租满一个月的情况，而并非解除合同违约金。就解除合同事宜，根据该约定，原告有权没收被告500000元押金。故被告支付的500000元押金原告无需再返还，但原告另行主张解除合同违约金，依据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、解除原告台州金王朝大酒店有限公司与被告林翔落款时间为2013年9月1日的房屋租赁合同。二、被告林翔在本判决发生法律效力之日起一个月内腾空并向原告台州金王朝大酒店有限公司返还租赁房屋，并支付给原告台州金王朝大酒店有限公司从2017年1月1日起至实际腾空之日止按3267100元年标准计算的占有使用费（租金）。三、被告林翔在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州金王朝大酒店有限公司2016年租金及相应税费3746573.92元。四、被告林翔在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州金王朝大酒店有限公司违约金142600元。五、第三人温岭市红缨枪餐厅、温岭市城东威途精品酒店、温岭市城东特兰帝新菲芘酒吧、温岭市城东品尊美容养生会所、温岭市城东秀时尚娱乐城于本判决发生法律效力之日起一个月内腾空租赁物。六、驳回原告台州金王朝大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金���义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52274元，保全费5000元，合计57274元，由原告台州金王朝大酒店有限公司负担14361元，由被告林翔负担42913元。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，上诉人温岭市红缨枪餐厅、温岭市城东威途精品酒店、温岭市城东品尊美容养生会所、温岭市城东秀时尚娱乐城未在规定的期限内缴纳二审案件受理费，视为其未上诉，故本案仅审查上诉人林翔的上诉。关于落款时间为2013年9月1日房屋租赁合同是否已生效的问题。该合同中约定了“本合同自甲乙双方法定代表人股东代表签字并加盖单位公章或合同专用章起生效。甲方为自然人的，本合同自甲方签字、乙方法定代表人签字或盖章并加盖公章之日起生效”。被上诉人所提交的自身持有的合同虽未加盖被上诉人的公章，但上诉人在该份合同已签字捺印，且从上诉人林翔的合同履行情况来看，上诉人林翔也是按照落款时间为2013年9月1日所约定的金额实际履行，故上诉人林翔主张该份合同尚未生效不能成立。关于一审法院判令双方解除合同是否得当的问题。上诉人林翔抗辩中国民生银行、中华联合财产保险公司在2016年5月及10月所支付的租金应在上诉人林翔应支付给被上诉人的租金中扣减，扣减后，2016年租金已经付清，不存在拖欠问题。本院认为，从双方所合同约定内容来看，上诉人林翔应在2015年10月20日至2015年10月30日期间支付涉案合同2016年的租金，被上诉人收取中国民生银行及中华联合财产保险公司租金是否从上诉人林翔应支付的租金中扣除应以上诉人林翔应支付的租金时间作为扣减的基准时间，而在上诉人林翔应支付租金时，中国民生银行及中华联合财产保险公司仅已支付1600000元及298000元，故一审法院结合该事实及上诉人林翔在2016年2月5日出具的就2016年剩余租金的付款承诺中并未扣除中国民生银行及中华联合财产保险公司在2016年5月、2016年10月支付的租金金额的情形，一审法院仅扣除一期租金而未将两期租金均扣除并无不当。故上诉人林翔抗辩其已付清了2016年租金缺乏事实依据，本院不予支持，且上诉人林翔至今也未履行2017年租金的支付义务。双方在合同中约定的“延迟支付房租超出二个月视为乙方违约，合同自动终止，甲方有权没收乙方50万押金，同时，视为乙方自动放弃租赁台州金王朝大酒店房屋”，故一审法院判令解除双方合同并无不当。关于房产税以及城镇土地使用税是否应由上诉人林翔负担的问题。落款时间为2013年9月1日的合同��定“所有相关房屋租用而引发的税费负担，及国家地方政府所需经营税费，均由乙方承担，甲方只需每年收取以上税后的年房租金”、“租赁期内，含乙方引进二家单位，下列费用由乙方承担，房屋租赁税费、使用土地税费、经营期间的卫生费、物业管理费、电话费等一切经营相关费用均由乙方承担，包括本合同未列明的与房屋相关的其他费用均由乙方承担。”根据上述合同条款，一审法院依据证据优势原则，认定双方约定的税费包括所有房产税及城镇土地使用税，并判令由上诉人林翔承担得当，本院予以维持。关于温岭市红缨枪餐厅、温岭市城东威途精品酒店、温岭市城东品尊美容养生会所、温岭市城东秀时尚娱乐城是否应腾退租赁物的问题。本院认为，温岭市红缨枪餐厅、温岭市城东威途精品酒店、温岭市城东品尊美容养生会所、温岭市城东秀时尚娱乐城系基于转租合同对租赁房屋行使占有使用权，是以承租人租赁权的存在为基础。现上诉人林翔与被上诉人之间的租赁合同已解除，故温岭市红缨枪餐厅、温岭市城东威途精品酒店、温岭市城东品尊美容养生会所、温岭市城东秀时尚娱乐城继续占有租赁房屋基础已经丧失，应当返还租赁物。一审判令腾退房屋符合法律规定，本院予以维持。综上，上诉人林翔的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52274元，由上诉人林翔负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐黎明审 判 员 张 燕审 判 员 张淑娅二〇一七年九月十八日代书记员 包菲菲