广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初3770号原告：蒋孝平，男，汉族，1980年9月16日出生，住广东省广州市增城区，原告：钟慧琴，女，汉族，1977年11月5日出生，住广东省广州市增城区，委托代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东省水电集团有限公司,住址广东省广州市天河区珠江新城华明路**华普广场****。法定代表人：张育民。委托代理人：宋玉才、屈枚芳，广东国鼎律师事务所律师。原告蒋孝平、钟慧琴诉被告广东省水电集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员涂玉田独任审判，公开开庭进行了审理。原告蒋孝平、钟慧琴的委托代理人王志健，被告广东省水电集团有限公司的委托代理人宋玉才、屈枚芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋孝平、钟慧琴诉称：2015年6月28日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于增城市××大道西××房。合同约定被告应于2016年1月31日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋给原告使用，逾期每日按该房屋总房款的万分之五支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，被告至今未向原告出示和交付合同第十五条约定的房屋交付时所需资料原件和加盖公章的复印件，无取得《竣工验收备案表》，无法达到约定和法定的交楼条件，被告应依合同约定承担违约责任。现原告请求判决一、被告向原告支付延迟交房违约金228361.13元（以总房款977992元为本金，按每日万分之五的标准，从2016年2月1日起计算至2016年5月12日）。二、被告承担诉讼费用。被告广东省水电集团有限公司辩称：一、本案基本事实。被告与原告2015年签订了《广州市商品房买卖合同》（预售）（下称合同）约定了交房时间为2016年1月31日、交房条件为竣工验收合格，并取得符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。由于种种原因，被告在约定的交房时间没有交房，但2016年4月8日，涉案房屋己竣工验收合格并取得合同约定的文件材料，符合交房条件，被告向原告送达《收楼通知书》，通知原告前来收房。二、约定违约金过高，请求予以调低。双方合同中约定的违约金为每日万分之五，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）中第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础”。原告不能证明延期交楼带来的实际损失，根据增城当地房屋租金的平均价格，涉案房屋平均租金约为3000元／户，而合同中约定的违约金约为每月20000元／户，明显超出实际损失，应当依法将违约金调低为每日万分之一。三、关于延期交楼违约金时间的计算。1、涉案房屋交付条件。双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。据此，合同第十二条约定的交房条件即“竣工验收合格并取得符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气，上述条件、供电、通邮的证明文件”应为涉案房屋的交房条件。涉案房屋在2016年4月8日己达到竣工验收合格并取得合同约定的交房条件所需文件，基于此，逾期交房违约金应截止计算至2016年4月8日止；2、有关《竣工验收备案表》问题。首先，合同中并未约定《竣工验收备案表》为涉案房屋的交付条件，原告所称约定“并取得建委《竣工验收备案表》”错误。其次，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”，由此可知，备案是在竣工验收合格后进行，至于备案与否不影响竣工验收合格的效力。最后，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，在验证文件齐全后应当在工程竣工验收备案表上签署“文件收讫”，根据该规定工程竣工验收与工程竣工备案系处于不同阶段，由不同主体参与的行为。备案是在竣工验收合格后进行，至于备案与否并不影响竣工验收合格的效力。可见，《竣工验收备案表》是政府部门对开发商开发商品房的行政管理监督措施，其依据是部门规章，不具有强制改变当事人关于商品房买卖交付条件的约定的效力。3、关于燃气公司复函的问题。根据2016年1月22日广州市燃气输配及运用工程第五项验收内容证明，承包单位上海煤气第一管线工程有限公司施工的水电厂项目住宅第二、三管道燃气工程已按规定完成，经检验该工程符合要求及有关规定，验收合格，并已签订了工程保证书，在验收合格之日起即移交建设单位管理，工程进入质保期，被告上述两幢商品房于2016年1月22日已完成该项目的管道调试，具备验收条件；而上述两幢房屋的业主使用管道燃气需要办理相关开通手续之后才能使用，因此，燃气公司的复函所述2016年7月22日应该是此两幢商品房首户申请开通燃气的时间，并非上述两幢商品房实际开通燃气的时间。因此，上述两幢商品房于2016年1月22日具备通气条件。综上，被告认为，2016年4月8日为逾期交房违约金计算的截止点，原告诉请逾期交房违约金计算至被告将符合合同约定且取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告使用之日止无法律依据及事实依据，应驳回其部分诉讼请求。经审理查明：2015年6月28日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同载明甲方（卖方）广东省水电集团有限公司；乙方（买方）蒋孝平、钟慧琴，通讯地址广东省增城市新塘镇东坑三横中路汇创国贸大厦2栋20楼；该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、、住宅楼B-2、B-3、B-4广深大道****……地址：增城市新塘镇广深大道****（广深大道****）**第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）977992元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年1月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）、逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该项商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足于补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由此而产生的一切责任由乙方承担。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在3日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定……16、本合同第二十九条：甲乙双方相互送达与本合同有关的书面文件（如通知等），双方的联络方式以合同首页中所载明的电话、地址（该项地址为通讯地址）为准。如一方联络方式有变更，应在变更后三天内书面通知对方，在该项商品房交付乙方后，甲方往该商品房地址寄发通知等，则视为有效送达，同具法律效力，若上述方式联络不到对方，则相关责任由被通知方承担。甲方亦可在楼宇公告栏张帖公告、登报、甲方网站、短信等方式向乙方送达相关通知，甲方公示其他文件也适用上述方式，甲方的有关通知以寄发日期顺延五天或乙方收达日（两者以较早者为准）为送达日期。签订上述合同后，原告依约向被告付清全部购房款。2005年12月起，被告用地的红线范围内已取得永久供水标准。2016年3月14日，涉案房屋取得了永久供电的使用标准。2016年3月21日，涉案房屋取得了永久通邮的使用标准。2016年7月13日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉工程的竣工验收备案文件已于2016年7月12日收讫，文件齐全。备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2016年7月22日，涉案房屋取得了永久供气的使用标准。2017年5月12日，原告对涉案房屋办理了收楼手续。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定，被告应在2016年1月31日涉案房屋交付期限届满前将具备永久通水、永久通电、永久通气和永久通邮的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告。2016年7月13日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件。根据查明的事实，涉案房屋用地范围在2005年12月起被告已取得永久供水、2016年3月14日，涉案房屋取得了永久供电、2016年3月21日取得了永久通邮、2016年7月22日取得了永久供气。综上，涉案房屋于2016年7月22日具备法定和永久供水、永久供电、永久通邮、永久供气的交付条件。被告未能在合同约定的期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。现原告要求被告支付延期交房违约金，理据充分，本院予以支持，但违约金应计至涉案房屋符合收房条件后被告通知原告收房之日，或未通知的情况下，原告实际收楼日止。涉案房屋于2016年7月22日符合交房条件，原告于2017年5月12日办理了收楼手续，因此，延期交房违约金应从2016年2月1日起计算至2017年5月12日止。经核算，被告延期交房467天，违约金为228361.13元（每日按已付购房款977992元的0.05%的标准计算）。至于被告主张涉案房屋在2016年1月22日已具备永久通气条件，燃气公司出具的2016年7月22日取得永久通气的证明是涉案房屋整幢楼房首户申请通气的时间。对被告的抗辩没有提供合法有效的证据证明，本院不予采信。关于涉案合同约定每天按总房价款0.05％的标准计付延期交房违约金是否应予调整的问题。上述违约金的计算标准是原告和被告在签订涉案合同时所约定的。被告认为标准过高，但原告不能入住房屋的损失并不限于租金的损失，还有转让等可预期利益。因此，被告主张违约金应予调整，参照租金标准按每日万分之一计算，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广东省水电集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋孝平、钟慧琴支付2016年2月1日至2017年5月12日止的延期交楼违约金228361.13元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2363元，由被告广东省水电集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  涂玉田二〇一七年九月二十五日书记员  周思珍附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。