湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0105民初4402号原告：倪慧婷，女，1986年7月7日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：谢晓昌、胡俊，系湖北维勒律师事务所律师。特别授权代理。被告：陈友朝，男，1964年6月23日出生，汉族，身份登记住址武汉市汉阳区，现租住于汉阳区。委托诉讼代理人：陈鹏，系陈友朝之子，1992年6月7日出生，汉族，身份登记住址武汉市汉阳区。特别授权代理。委托诉讼代理人：尹业发，系北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。被告：陈转运，系被告陈友朝之父，1933年3月15日出生，汉族，身份登记住址武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：尹业发，系北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。被告：吴和顺，男，1961年6月11日出生，汉族，身份登记住址武汉市新洲区。委托诉讼代理人：吴梦军，系被告吴和顺之子，1986年7月8日出生，汉族，身份登记住址武汉市新洲区。特别授权代理。原告倪慧婷诉被告陈友朝、陈转运、吴和顺合作建房合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案。2017年6月20日，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪慧婷的委托诉讼代理人谢晓昌、胡俊到庭参加诉讼，被告陈友朝、陈转运及其委托诉讼代理人尹业发，被告陈友朝的委托诉讼代理人陈鹏以及被告吴和顺的委托诉讼代理人吴梦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪慧婷向本院提出诉讼请求：1.确认被告陈友朝将其与原告合作建造的房屋之拆迁权益（即序号376和377，拆迁编号为1-72-1和1-72-3的两份《武汉市汉阳区徐湾村综合改造房屋拆迁安置补偿协议书》所载明的拆迁补偿内容）转移到被告陈转运、吴和顺名下的行为无效；2.请求确认登记在第二、第三被告名下拆迁编号为1-72-1、1-72-3的房屋的50%拆迁补偿权益归原告所有。事实与理由：2010年下半年，原告与被告陈友朝达成合作建房意向，由被告陈友朝出地，原告出资合作建房，原告大部分资金以现金方式出资，直接将现金交给被告陈友朝，由被告陈友朝安排施工队建房。2011年，房屋即将建成时，原告与被告陈友朝签订《房屋产权共有协议》，约定双方对所建房屋各占50%产权，若遇拆迁，所获收益双方按各50%分配。该房屋双登时登记在被告陈友朝名下。2014年底房屋拆迁时，被告陈友朝将原本由原告和其共有的房屋登记在被告陈转运和吴和顺名下进行拆迁，使原告合法权益受到侵害。原告倪慧婷提交了以下证据证明上述事实：1.《房屋产权共有协议》，证明涉案房屋建成后双方确认房屋系双方共有的事实；2.对倪家庆的调查笔录，证明原告与被告陈友朝共同建房基本事实及分房过程；3.银行流水，证明原告具有建房能力，建房开始到结束期间取款317,000元；4.录音资料（两份），证明被告陈友朝、陈转运均认可合作建房的事实，且均承认收到原告的建房款；5.两份安置补偿协议，证明拆迁还建房已安置在被告陈转运、吴和顺名下，面积共967.08平米，拆迁补偿款是158,803元；6.四份拆迁还建房屋转让协议书，证明涉案拆迁房屋价值均价为每平方米5632元。被告陈友朝辩称：记忆中觉得至今未与原告达成过房屋产权共有协议，司法鉴定结果由法庭依法确定，被告不再予以说明。原告并非被告所在村村民，合作建房的民事行为不受法律支持，故原告不应享有房屋所有权和拆迁补偿权益。此外，原告未给付过被告任何现金和建房资金，其诉请不应支持。被告陈友朝提交了武汉市汉阳区永丰街徐湾社区村民委员会出具的《情况说明》，证明被告陈友朝有收入来源，具备建房能力。被告陈转运、吴和顺表示与被告陈友朝答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据及事实本院认定如下：1.关于《房屋产权共有协议》，被告陈友朝起始坚决否认该协议，称决不存在合作建房一事，并否认《房屋产权共有协议》上“陈友朝”的签名及捺印是其本人字迹和指纹；而原告则坚称协议系被告陈友朝亲自签订。鉴于双方必有一方作虚假陈述，而辨别的最简单的方法就是对协议上陈友朝的指纹进行鉴定。为此，本院指定对鉴定事项负有举证责任的被告陈友朝提出鉴定申请。后经鉴定，协议中“陈友朝”的指纹属实，此时被告陈友朝又以记不清楚为由，拒不正面直接回答本院的质询。由此可以确认被告陈友朝否认签订《房屋产权共有协议》的陈述为故意虚假陈述，故本院对《房屋产权共有协议》真实性予以认定；2.从建房开始到结束期间原告取款317,000元的银行流水，本院对其真实性予以认可，该证据虽不能直接证明原告向被告陈友朝给付过现金，但可证明建房期间原告确实从银行取出过大量现金；3.原告提交的2016年10月13日晚的录音，经传票传唤，被告陈转运本人未出庭质证，法庭告知可庭下质证后，其代理人又以陈转运年事已高、耳目不清为由拒绝质证，因被告拒不质证，本院视为被告陈转运默认录音内容。该录音及原告提交的2016年10月11日晚的录音内容显示，原告、原告之父倪家庆与被告陈友朝、陈转运商谈过合作建房之事，原告为建房出过资，建房时约定房子建好后一人一半。《房屋产权共有协议》是房屋建成后，双方为确认房屋权属所签，而非在建房前签订，因此该协议在当时并非待履行合同，而是对既成事实的确认。并结合上述证据2、3，可共同证明原告出资与被告陈友朝合作建房，并确认与房屋有关的利益分配的事实。4.原告提交的四份《拆迁还建房屋转让协议书》系本院根据原告申请直接从相关单位调取，可证明与涉案拆迁还建房屋同地段同类型房屋转让价格，本院予以采信。此外，原告提交的对倪家庆的调查笔录，因倪家庆系原告之父且未出庭作证，本院不予认可；被告提交的永丰街徐湾社区出具的《情况说明》，本院对其真实性予以认可，但该证据不能证明被告陈友朝家庭的具体收入情况。经审理查明：原告倪慧婷系武汉市城市居民，被告陈友朝、陈转运系武汉市汉阳区徐湾村村民。原、被告关系为：原告系被告陈友朝外甥女，被告陈转运系被告陈友朝之父，被告吴和顺系被告陈友朝亲家。2010年9月底，原告与被告陈友朝商量共同建房，该房由原告出资、被告陈友朝出地建设，2011年中房屋建成，系一栋四层砖混房屋，面积约960平方米，位于徐湾村××号前面。2011年6月3日，原告与被告陈友朝签订《房屋产权共有协议》，确认：“现有位于汉阳区××××号，建筑面积为约956平方米的房屋，该房屋由甲方出资新建，其所有权为甲乙双方共有。现甲乙双方为明确权属，特立如下协议：1.该房屋产权系甲乙双方共同所有，所有权各占50%；2.该房屋如遇国家征用拆迁或转让等需共有人签字认可，所获收益双方按各50%分配。任何一方不得侵占对方的权益。”2014年，徐湾村综合改造需对涉案房屋拆迁。同年11月17日，经被告陈友朝同意，武汉永志房屋拆迁有限公司直接与被告陈转运、吴和顺签订拆迁安置补偿协议书，被告陈转运、吴和顺均选择还建房安置，还建面积分别为500平方米、467.08平方米。现还建房已部分还建到位。本院认为：原告与被告陈友朝签订的《房屋产权共有协议》是双方真实意思表示，但涉案房屋系集体土地上房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条以及《中华人民共和国物权法》第五十八条、第六十条的规定，该房屋虽系原告与被告陈友朝共同建设，但原告并非江湾村村民，依法不能享有集体土地上房屋所有权，亦不能直接原始取得拆迁权益。因此，原告与被告陈友朝签订的《房屋产权共有协议》中关于房屋权属分配和遇拆迁征收需共有人签字认可的规定违反了法律强制性规定，应属无效。继而原告要求确认村集体内部的房屋处置、补偿安置行为，即“被告陈友朝将房屋拆迁补偿权益转移到陈转运、吴和顺名下，由被告陈转运、吴和顺直接签订拆迁安置补偿协议的行为”无效，并要求直接获得50%拆迁补偿权益的请求，没有法律依据，本院不予支持。关于《房屋产权共有协议》第2条中约定的如遇拆迁征收，所获收益双方按各50%分配的规定，拆迁或征收后，集体土地上的房屋权利可转化为纯粹的财产性权利，因此该规定属于对财产性权利的处分，应为有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告陈友朝在房屋拆迁后对合作建房之事拒不承认，擅自将拆迁房屋权益置于被告陈转运、吴和顺名下，意图使自己置身事外而排除原告获得相应权益的行为不仅违约且严重违反诚实信用原则。虽被告陈友朝已将其名下的拆迁补偿利益予以处分，但该利益已实际获得，故被告陈友朝应依约给予原告房屋拆迁补偿利益的50%。因拆迁补偿利益已转化为还建房，故被告陈友朝应将还建房折价给付给原告。基于涉案房屋所取得的拆迁还建房屋位于武汉市汉阳区永丰街徐湾村四季永兴小区，经调查，该小区的类似房屋转让价在原告起诉之时已接近5,000元/平方米，至2017年7月已达到6,000元/平方米有余，本院酌定按5,500元/平方米认定涉案房屋市场价格，故被告陈友朝应给付原告2,659,470元（5,500元×483.54平方米）。综上，本院对原告的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第五十八条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈友朝给付原告倪慧婷2,659,470元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告倪慧婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18570元，保全费5000元，由被告陈友朝负担，此款原告倪慧婷已预交，被告陈友朝应于本判决发生法律效力之日起十日内将此款直接付给原告倪慧婷。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  吴勇胜人民陪审员  李国芬人民陪审员  周洪元二〇一七年九月七日书 记 员  赵静雯