福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0125民初1048号原告：名城地产（永泰）有限公司，住所地：永泰县葛岭镇葛岭街78号。法定代表人：俞锦，该公司总经理。委托诉讼代理人：史丽丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张琦，女，该公司员工。被告：余金香，女，1968年12月11日出生，汉族，住福建省霞浦县。原告名城地产（永泰）有限公司诉被告余金香商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名城地产（永泰）有限公司委托诉讼代理人史丽丽到庭参加了诉讼，被告余金香经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。名城地产（永泰）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除名城地产（永泰）有限公司与余金香双方签署的《商品房买卖合同》；2.判令余金香向名城地产（永泰）有限公司支付违约金153188元;3.本案的诉讼费、诉讼保全申请费由余金香负担。事实和理由：原、被告双方于2016年7月14日签订《商品房买卖合同》，被告以按揭付款的方式购买原告开发的位于永泰县XX镇XX院X侧第X号地块XXXXX项目X幢XX层XXXX单元的房产，房产总价为785940元。根据合同约定，被告应当分别于2016年7月14日向原告支付购房款定金20000元后，于2016年8月14日向原告支付首期购房款215940元。合同签署后，被告仅支付原告购房定金20000元，尚余首期购房款215940元未支付；且被告也未能按照合同约定于2016年7月19日前办理银行按揭贷款以支付剩余购房款550000元，被告已严重违约。经原告多次催告后，被告仍未履行合同义务。至此，原告认为原被告双方签署的《商品房买卖合同》已经无法继续履行，根据原告与被告之间签署的《商品房买卖合同》第七条的约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”原告有权解除商品房买卖合同，并要求被告按累计应付款的20%支付违约金。因此,原告请求法院依法判令解除原、被告双方签署的《商品房买卖合同》，并判令被告向原告支付违约金，本案的诉讼费、诉讼保全申请费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付违约金157188元，按合同商品房总价的20%计算。原告增加第四项诉讼请求为：判令被告向原告支付因其断供而导致原告被中国建设银行股份有限公司福建省分行扣划的代垫款项[截止至2017年6月，原告已被扣款19869.75元]。余金香未提出书面答辩及递交相关证据。名城地产（永泰）有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2016年7月13日，余金香与名城地产（永泰）有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20140180828）。次日，余金香与名城地产（永泰）有限公司签订该《商品房买卖合同》的附件。该《商品房买卖合同》约定余金香向名城地产（永泰）有限公司购买位于永泰县XX镇XX院X侧第X号地块XXXXX项目X幢XX层XXXX单元号房，建筑面积共128.22平方米，其中，套内建筑面积102.04平方米，公共部位共有分摊建筑面积26.18平方米，总价为785940元。该《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定…。该《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第1款约定买受人按照按揭付款的方式支付购房款，其中第1项约定：买受人应于本合同签订之日即2016年7月14日向出卖人支付人民币贰万元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于2016年8月14日向出卖人支付首期款人民币零佰贰拾壹万伍仟玖佰肆拾零元；余款人民币零佰伍拾伍万零仟元办理银行按揭。该《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第1款第7项约定：买受人连续三个月不交按揭款金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还给买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。余金香向名城地产（永泰）有限公司支付了购房定金20000元。名城地产（永泰）有限公司于2016年4月29日开具《销售不动产统一发票》（号码：00324753）。2016年6月30日，余金香与中国建设银行股份有限公司福建省分行签署了《个人住房借款合同》（合同编号：350877608-2012-2016048026），以永泰县XX镇XX村XXXXX号江山大名城6号地块1号楼1701单元作为抵押向中国建设银行股份有限公司福建省分行贷款550000元，并由名城地产（永泰）有限公司作为阶段性保证人。因余金香未偿还到期贷款，中国建设银行股份有限公司福建省分行要求名城地产（永泰）有限公司承担保证责任。截止2017年6月16日，名城地产（永泰）有限公司代余金香偿还银行贷款1期（每连续逾期3个月为1期），金额19869.75元。2017年2月23日，名城地产（永泰）有限公司向余金香发出《催款通知函》，要求其支付首期购房款并承担逾期付款的违约责任，但余金香未付款。2017年3月9日，名城地产（永泰）有限公司向余金香发出《通知》，要求解除名城地产（永泰）有限公司与余金香双方签订的《商品房买卖合同》，并支付违约金。余金香未与名城地产（永泰）有限公司解除《商品房买卖合同》，亦未支付违约金。2017年4月10日，名城地产（永泰）有限公司诉至本院请求解除与余金香签订的《商品房买卖合同》、支付违约金157188元并偿还代垫款项。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。名城地产（永泰）有限公司与余金香双方签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第1款约定，余金香支付购房定金20000元后，应于2016年8月14日支付首期购房款215940元。根据《商品房买卖合同》第七条以及《合同补充协议》第二条第1款第7项约定，余金香超过30日不支付首期购房款且经名城地产（永泰）有限公司书面催告10日后仍未支付该款项的行为，以及余金香连续三个月不交按揭贷款，且未向名城地产（永泰）有限公司归还相关款项的行为均已构成违约。但本院综观全案事实，为减少双方利益失衡，对名城地产（永泰）有限公司要求解除其与余金香签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予支持，对要求余金香按购房总价款785940元的20%支付违约金的诉讼请求予以适当调整为按购房总价款785940元的5%支付违约金计39297元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。名城地产（永泰）有限公司依法享有向余金香追偿的权利，故名城地产（永泰）有限公司要求余金香偿还代垫按揭款项的诉讼请求，本院亦予支持，暂计至2017年6月16日为19869.75元(以实际垫付的款项为准)。余金香与名城地产（永泰）有限公司签订的《商品房买卖合同》解除后，余金香向中国建设银行股份有限公司福建省分行办理的按揭贷款的剩余本金及利息，由名城地产（永泰）有限公司负责清偿。名城地产（永泰）有限公司偿还剩余贷款本息，扣除违约金、垫付按揭贷款后，仍有剩余购房款的，名城地产（永泰）有限公司于合同备案注销及预告登记注销手续办结之日起十日内返还给余金香。余金香所付款项，扣除各项费用后，不足部分，应当支付给名城地产（永泰）有限公司。余金香经本院依法送达传票，无正当理由拒不到庭，系对自己诉讼权利的放弃。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除余金香与名城地产（永泰）有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140180828）。二、余金香应于本判决生效之日起十日内向名城地产（永泰）有限公司支付违约金39297元。三、余金香应于本判决生效之日起十日内返还名城地产（永泰）有限公司垫付的按揭贷款19869.75元（暂计至2017年6月16日，以实际垫付的款项为准）。四、余金香向中国建设银行股份有限公司福建省分行办理的按揭贷款的剩余本息，由名城地产（永泰）有限公司负责清偿。名城地产（永泰）有限公司偿还剩余贷款本息，扣除违约金、垫付按揭贷款后，仍有剩余购房款的，名城地产（永泰）有限公司于合同备案注销及预告登记注销手续办结之日起十日内返还给余金香；余金香所付款项，扣除各项费用后，不足部分，应于本判决生效后十日内向名城地产（永泰）有限公司给付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3841元，由名城地产（永泰）有限公司负担2557元，余金香负担1284元。诉讼保全申请费1286元，由余金香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  郑少智人民陪审员  张 峰人民陪审员  郭智进二〇一七年九月二十八日法官 助理  李 霞书 记 员  林晓燕附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。