北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初235号原告（反诉被告）段娟娟，女，1977年9月26日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。被告（反诉原告）谢强，男，1968年1月28日出生，现住北京通州区。委托诉讼代理人张增贤，山西科贝律师事务所北京分所律师。第三人于建芬，女，1969年3月24日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘晓蒙，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晶，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）段娟娟与被告（反诉原告）谢强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，作出（2015）大民初字第15700号民事判决。谢强不服，提出上诉。2016年11月23日,北京市第二中级人民法院作出裁定，撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，并追加于建芬为第三人，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段娟娟及其委托诉讼代理人王国鹏、被告（反诉原告）谢强的委托诉讼代理人张增贤，第三人于建芬的委托诉讼代理人刘晓蒙、赵晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）段娟娟向本院提出诉讼请求：1、判令谢强、于建芬履行北京市存量房屋买卖合同及补充协议，配合段娟娟办理网签手续，配合办理产权变更过户登记手续；2、判令谢强、于建芬支付违约金72万元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年1月8日，我与谢强签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定谢强将其名下位于北京经济技术开发区天华园二里二区57A1803号房屋（以下简称：1803号房屋）出售给我，房屋总价360万元，并对相关问题做了约定。我按约定支付房款235万元后，谢强单方毁约，擅自提高付款条件。在遭到我拒绝后，谢强拒不履行合同，不配合我办理网签手续，导致合同无法继续履行，已构成违约。近日，谢强已委托中介机构另行出售该房屋，其违约行为显而易见。双方在签订买卖合同时，谢强是离异，1803号房屋登记在谢强一个人名下。原告有理由相信谢强有处分权。签订合同时，谢强的妻子于建芬始终在场，并且还参与了合同的履行。所以于建芬对于出卖房屋是知情且同意的。在被发回案件的一审上诉期间，谢强与于建芬恶意串通将房屋过户到于建芬名下，故意妨碍诉讼。被告（反诉原告）谢强辩称，不同意段娟娟的诉讼请求。段娟娟所述双方签订合同及已付房款情况属实。按照合同约定，段娟娟应在2015年5月30日之前付清房款，但至今为止还有125万元购房款没有支付，超出合同履行期限。按照合同约定，段娟娟未按期给付购房款，构成违约，谢强有权解除合同。故提出反诉：1、请求确认双方2015年1月8日签订的房屋买卖合同已于2015年12月3日解除；2、段娟娟支付谢强违约金72万元。段娟娟隐瞒了其无购房资格的事实，直至2015年7月10日才获得购房资格，即至2015年7月才有可能办理贷款申请手续。其行为给谢强造成了重大经济损失，请求驳回段娟娟的诉讼请求，同时支持谢强的反诉请求。原告（反诉被告）段娟娟针对被告（反诉原告）谢强的反诉辩称：不同意谢强的反诉请求。双方签订买卖合同后，又签订了一份补充协议，重新约定了付款时间。段娟娟按照补充协议付款，不存在逾期付款没有违约，请求法院驳回其反诉请求。第三人述称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是谢强于2002年3月2日通过商品房买卖合同取得，系于建芬与谢强的共同财产。2012年3月31日，谢强与于建芬离婚时并未分割该房屋。谢强未经于建芬同意将房屋出卖给段娟娟，属于无权处分后来于建芬通过参加诉讼，知道谢强将房屋出卖后，于建芬表示不同意，不知情。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：谢强与于建芬于1990年10月25日登记结婚。2002年2月27日，谢强与案外人北京大雄置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了1803号房屋。2015年1月8日，在北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间服务下，谢强（出卖人，甲方）与段娟娟（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定谢强将1803号房屋（房屋所有权证证号：京房权证开私字第00106**）出售给段娟娟，建筑面积156.7平方米，房屋成交价格为360万元，段娟娟拟贷款金额为125万元；出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。合同第七条违约责任第（二）项约定，逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第十条约定，权属转移登记：当事人双方同意，2015年5月30日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。补充协议第一条约定，段娟娟于2015年1月8日向谢强支付购房定金5万元，于2015年3月30日前支付购房款230万元，剩余房款125万元段娟娟以贷款方式支付；抵押登记注销：谢强应于2015年4月15日前（并于段娟娟支付首付款230万元后）办理该房屋的抵押登记注销手续；申请购房贷款：双方应于2015年4月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；过户：买卖双方约定，自该房屋办理注销抵押登记且段娟娟贷款获得银行（公积金管理中心）批准后15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。补充协议第三条约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过30日的，拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方出现下列情形之一的构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过30日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补。段娟娟（乙方）与谢强（甲方）双方自行签订了一份补充协议，未注明签订日期。该协议约定：1、乙方于2015年3月31日向甲方支付购房款140万元；2、乙方于2015年4月21日向甲方支付购房款90万元；3、甲方应于2015年4月30日前办理该房屋抵押注销手续及房屋在银行抵押贷款还款手续；4、于2015年5月20日前甲乙双方共同前往贷款机构办理乙方购买此房屋贷款申请手续；5、于2015年6月30日前办理过户手续；6、甲乙双方就签署的该房屋《北京市存量房屋买卖合同》的双方违约责任按原合同执行。合同签订后，段娟娟于2015年1月8日交购房定金5万元，段娟娟通过舒秋英于2015年3月31日支付房款140万元，于2015年4月21日支付房款90万元。段娟娟支付购房款共计235万元。谢强于2015年4月27日办理了涉案房屋的抵押登记注销手续。段娟娟未按补充协议约定的期限与谢强共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方未办理涉案房屋的网签手续，亦未办理房屋交割。另查，段娟娟与前夫舒秋英于2015年5月11日离婚。2015年5月26日，段娟娟与杨雪生登记结婚。谢强与于建芬于2012年3月31日协议离婚，离婚协议书中的夫妻共同财产分割中未涉及1803号房屋。庭审中，段娟娟申请证人杨某出庭作证。杨某陈述其系北京安信瑞德房地产经纪有限公司业务员，为涉案房屋买卖合同的居间人。在协商买房时，段娟娟、谢强和于建芬均在场。于建芬对于出卖房屋没有异议，只是在协商过程中对曾房屋的价格还提出过异议。签订合同时，于建芬也在场。谢强还银行贷款解抵押时，其也通知于建芬到场。房屋解除抵押后可以核验。在做房屋核验时，其带着谢强和于建芬拿着身份证一起去过建委，做完房屋核验后就可以进行网签了。后其向建委提交段娟娟的购房资质审核材料，包括结婚证、身份证和户口簿。但两次审核均未通过，证人称其询问原因，被窗口告知是建委将段娟娟的个人信息录入错误导致。在两次录入错误后，谢强就单方撤销了房屋核验。其给于建芬打电话询问，于建芬称不想交易了。证人当庭出示了其与于建芬之间的来往短信。其上显示证人与于建芬之间自2015年1月8日开始有短信交流。其中2015年3月24日，于建芬曾将其民生银行的卡号发给证人。2015年4月20日，证人发短信提醒于建芬第二天将身份证、还款卡、借款合同都带齐。2015年5月11日，证人发信息通知于建芬第二天的出发时间，地点和需要携带的资料。谢强和于建芬对于证人证言真实性不认可。于建芬对于与证人之间发短信的手机号码是其本人号码没有异议，但提出证人可能修改了信息，本院释明其可以对于手机信息是否被修改一事申请鉴定，其表示不申请。本院询问为何于建芬将自己的银行卡号发给证人，于建芬当庭未能作出解释。根据建委查询的信息，2015年5月28日，杨雪生作为核验人，段娟娟作为家庭成员，申请审核购房资格。2005年6月10日，房屋管理部门出具购房家庭核验表，核验结果为初步核验通过。其后，杨雪生作为申请核验人，段娟娟作为家庭成员，又分别于2015年6月29日、8月17日、12月10日提交资格审核申请。7月10日有两次核验结果，一次为通过，一次为不通过。在未通过审核单上的家庭成员一栏中，将段娟娟户籍所在地登记为北京，未通过理由为段娟娟非本市户籍。2015年6月15日，段娟娟以申请人身份申请资格核验。在建委登记的核验信息中，谢强被登记在家庭成员信息一栏。2015年6月29日，核验结果为不通过，理由是家庭成员信息与本市民政部门婚姻登记记录不一致。在（2015）大民初字第15700号案件的庭审中，谢强主张双方曾于2015年6月14日去房屋登记部门办理网签手续，但未办成。后又预约于2015年6月29日办理网签手续，因段娟娟没有购房资格没有办成网签。段娟娟不认可谢强的主张，称是由于中介机构的工作疏忽导致其房屋核验资格的通过时间是2015年7月10日，不表明此前其没有购房资格，此时间只是核验时间。此外，段娟娟主张自2015年7月起谢强并未要求解除合同，而是要求其支付一定数额的违约金。谢强认可双方确实协商过，协商如果继续履行合同，段娟娟除房款外要弥补其损失10万元，并于2015年9月21日共同去房屋登记机关当面交给谢强后再办理过户手续，而段娟娟并未这样做。段娟娟认为取得购房资格检验证明时间晚于补充协议约定的办理房屋过户时间，只是一般性违约，不构成根本违约，表示愿意承担一定的违约责任，但不同意解除合同。段娟娟表示其剩余房款125万元已备齐，同意一次性支付购房款。在该案审理过程中，经本院询问，谢强表示可以继续履行合同，但要求段娟娟多支付拖延付款造成的损失70万元，段娟娟表示为顺利履行合同可以多支付2万元，双方未达成一致意见。本案中，段娟娟对于其与谢强两次去建委办理网签的日期没有异议。对于第一次双方到建委后没有进行网签的原因，段娟娟称其想以本人作为核验人的申请人去申请网签资格核验，故当天没有办理网签。次日，其再次申请购房资格核验。因工作人员操作失误，将其与谢强列为家庭共同成员，致使核验资格未通过。由此导致2015年6月29日第二次网签未成功。在（2015）大民初字第15700号案件的庭审中，于建芬作为旁听人员旁听了整个庭审过程，但对于房屋买卖一事，其从未向承办法官提出异议。并且，在该案的举证过程中，谢强提交了房屋租赁合同一份，合同中的承租人为于建芬，签订日期为2015年4月28日。谢强称提交该租赁合同证明其已经将涉案房屋腾空准备履行合同义务，在房屋腾空后和于建芬一起居住，说明其出卖房屋是有诚意的。在（2015）大民初字第15700号案件上诉过程中，谢强与于建芬于2016年9月8日签订补充协议，约定谢强同意将涉案房屋过户给于建芬，房屋归于建芬单独所有。后双方持该协议办理了房屋过户，现1803号房屋登记在于建芬名下。段娟娟申请财产保全，本院依法将1803号房屋查封。段娟娟交纳保全费5000元。后段娟娟就谢强、于建芬过户涉案房屋一事，以恶意串通为由向本院提起诉讼，要求确认双方之间的过户行为无效。在（2015）大民初字第15700号案件发回重审开庭后，段娟娟撤回了确认无效一案的起诉。谢强名下招商银行交易明细表显示，2015年4月21日，于建芬向谢强账户汇入1736110元，2015年4月21日，谢强账户偿还银行贷款支出2751928.1元。2015年4月21日，于建芬向谢强账户汇入1736110元，2015年4月21日，谢强账户偿还银行贷款支出2751928.10元。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、收条、银行个人结算业务申请书、购房资格核验结果、房屋所有权证书等证据材料在案佐证。本院认为，段娟娟与谢强签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。根据证人证言和短信记录，可以证明第三人于建芬参与了涉案房屋买卖的全过程。此外，还有两点可以佐证说明，第一，在（2015）大民初字第15700号案件的整个庭审中，于建芬旁听庭审却始终未提异议。假设其对于谢强出卖房屋一事不知情，其始终未向法庭提出异议，这与常理不符。第二，谢强提交房屋租赁合同的承租人为于建芬，按照谢强的自认，其为履行交房义务而将1803号房屋腾空，并与于建芬租住在一处。常理上来讲，于建芬对于谢强搬出1803号房屋的原因不可能不询问。综上，于建芬对于涉案房屋买卖一事是知情且同意的。根据房屋交易的流程，段娟娟与谢强未能按合同约定的期限办理贷款申请手续，原因在于在约定的办理日期即2015年5月30日前，段娟娟的购房资格尚在核验中。资格核验的提交日期为2015年5月28日，根据建委的流程，一般需要10个工作日内作出核验结果。因段娟娟未能及时申请资格核验，导致其购房资格核验通过日期晚于合同约定的贷款申请日期，故段娟娟对此应承担相应的违约责任。但该情形尚不构成根本违约，且从其后谢强与段娟娟共同去进行网签来看，谢强也未以此由提出解除合同。段娟娟于第一次网签时，虽然其不是房屋核验的主申请人，但根据当时的政策，其是具备办理网签资格的。可段娟娟却提出了再次核验申请，导致网签日期被推迟，继而发生了第二次网签信息的录入错误，二次审核信息未通过，双方第二次网签未成功。段娟娟对此种情况的发生具有一定的过错，本院将此作为违约金的酌定情形加以考量。根据谢强在段娟娟的二次核验结果出来以后，再次与段娟娟共同去办理网签可知，谢强对于段娟娟提出再次核验，推迟网签一事是同意的。由于申请人的家庭成员信息录入错误，导致双方第二次网签失败，对此双方均无过错。如前所述，段娟娟对于网签的迟延具有过错，但并不构成根本违约。并且谢强在此过程中并未提出异议，也未提出解除合同。根据其后多次的房屋核验结果，段娟娟具备购房资格，双方的房屋买卖合同具备继续履行的基础。综上，谢强要求解除合同的反诉请求，依据不足，本院不予支持。关于谢强主张的违约金，本院综合前述因素酌定为15万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）段娟娟于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）谢强剩余房款125万元；二、被告（反诉原告）谢强、第三人于建芬于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）段娟娟办理位于北京经济技术开发区天华园二里二区57幢A-1803号房屋产权变更登记手续，将该房屋产权登记至原告（反诉被告）段娟娟名下；三、原告（反诉被告）段娟娟于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）谢强违约金15万元；四、驳回原告（反诉被告）段娟娟的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）谢强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35600元，由原告（反诉被告）段娟娟负担5934元（已交纳），由被告（反诉原告）谢强负担29666元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费35600元，由原告（反诉被告）段娟娟负担1484元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）谢强负担34116元（已交纳）；保全费5000元，由被告谢强、第三人于建芬共同负担（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  齐伟龙人民陪审员  王文喜人民陪审员  何素琴二〇一七年九月五日书 记 员  李金益