江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终1854号上诉人（原审原告）：李婧榕，女，1987年8月4日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：李庆军，江苏宏浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈雨，女，1980年4月21日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：戴徽，江苏华德律师事务所律师。上诉人李婧榕因与被上诉人陈雨房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2017）苏0703民初第1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案受理后，依法组成合议庭于2017年7月20日公开开庭审理了本案。上诉人李婧榕的委托诉讼代理人李庆军，被上诉人陈雨的委托诉讼代理人戴徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李婧榕上诉请求：判令被上诉人退还购房定金30000元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，在订立合同时出卖人无所有权的，合同效力应当为待定，而非有效。2016年9月5日，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，上诉人并不知道房屋被上诉人无处分权（买卖房屋没有产权证）。在上诉人听他人讲述买卖房屋的实际状况后，多次联系被上诉人的父亲，但对方根本就不与上诉人见面，甚至连电话都不接。被上诉人仅仅是在开庭时才认可被上诉人的处分行为。在此之前，上诉人在将购房款准备好的情况下，根本就不敢将购房款交予被上诉人，无奈之下上诉人才起诉到法院。2、关于财产分割协议。该协议上诉人在庭审之前从未见过，被上诉人庭审出示的为复印件，该协议第三条也明确写明，如果被上诉人的父亲不在涉案房屋中居住，被上诉人必须确保其父亲满意居住，否则见证人可剥夺被上诉人继承涉案房屋的权利。在目前情况下，是否能达到被上诉人父亲满意居住尚未可知，故被上诉人的权利仍然处于不稳定的状态。因此被上诉人无权处理涉案房屋。综上，被上诉人不是不想购买涉案房屋，而是因为涉案房屋存在很多不确定的因素，且被上诉人隐瞒了这些因素，在被上诉人父亲又拒绝给上诉人一个明确答复的情况下，才导致上诉人不敢付清余款。以上说明上诉人不存在违约。3、本案是2017年3月20日开庭审理，判决书判决时间也是2017年3月20日，这说明一审判决在庭审之前就已经写好，且在庭审中上诉人同意承担被上诉人因提前解除涉案房屋租赁合同而导致的部分租金损失，但被上诉人仍然是斩钉截铁不同意，另外上诉人也仅仅是在诉状中要求退返自己交付的30000元定金，而并没有提出其他的要求，一审法院判决不当。被上诉人陈雨答辩称，1、被上诉人有权处分涉案房屋，在被上诉人母亲去世时，已经就相关财产进行了分割，并且有人见证。这确实是事实。而被上诉人与上诉人签订了房屋买卖合同，被上诉人的父亲也是知情的，根据父女关系，其父亲也会认可这个买卖情节。2、上诉人称被上诉人父亲不同意该买卖没有任何证据予以证明，仅仅是上诉人自己口头的说辞。3、上诉人新增加的上诉理由应当在上诉期内提出，现在提出已经超过了法定的上诉期，根据我国法律不告不理的原则，二审法院只能就上诉状的内容进行审理。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。李婧榕向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年9月5日订立的房屋买卖合同，陈雨退还李婧榕定金三万元。2、陈雨承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年9月5日，陈雨（甲方）与李婧榕（乙方）订立《房屋买卖合同》，合同约定乙方购买甲方拥有的坐落在连云港市××××区住宅房屋，总价为28万元。合同签订之日，乙方向甲方支付人民币三万元，作为购房定金。甲方同意乙方签订本合同4个月内一次性付清剩余房款。如到交清房屋尾款时，乙方未按照规定时间交清尾款，甲方将不退还定金。反之到时间后甲方不卖房屋双倍退还定金。房地产过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担。2016年9月7日，李婧榕向陈雨支付30000元定金。后李婧榕了解到陈雨对涉案房屋并无所有权，无权处分该房屋，故未按照合同约定时间付款。一审法院另查明，1、涉案房屋位于连云区西连岛××单元××室。该房屋系由陈雨的父母陈佃玉、周如梅共同所有的房屋拆迁置换而来。周如梅、陈佃玉于2009年7月8日立下《财产分割协议》，协议写明：总资产有石门桥七楼房屋一套、德兰门面房一套、西连岛楼房一套、现金10万元，二姨借用10万元，另金耳环、金手镯归陈雨（小丽），金项链、金戒子归陈大全。西连岛楼房：19万元。分配方案为：1、石门桥七楼房屋暂时由陈佃玉和陈雨（小丽）代管，今后，作陈大全婚房使用，如要处置必须由陈佃玉、陈大全、陈雨三方签字方可，收益归陈大全。2、德兰门面房所有权及收益权都归陈大全，如遇特殊情况要处置时须由陈佃玉、陈大全、陈雨三方签字方可。3、西连岛住房作为陈佃玉永久居所，陈雨（小丽）为唯一继承人（注：如变更住所，须确保陈佃玉满意的居住，如见证人等对此不满，可剥夺陈雨（小丽）的继承权）。4…三、本协议经过三方即陈佃玉、陈大全、陈雨（小丽）三方议定，任何一方不可随意更改。协议下方有周如梅、陈佃玉、陈大全、陈雨以及见证人周某、陈某1、陈某2签名确认。陈雨的母亲周如梅于当年去世。周如梅去世后，陈雨将陈佃玉安置于连云区大巷北路的房屋内居住，照顾陈佃玉的衣食住行。2、涉案房屋系连云区连岛拆迁安置房屋，该片区安置房屋均未能办理房屋产权证。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、李婧榕、陈雨订立的买卖合同的效力。二、李婧榕是否可主张解除该买卖合同。关于本案的第一个争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得所有权的，该合同有效。那么，对无处分权的人处分他人的财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得所有权的，合同的效力是否必然无效？根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从该条司法解释可以看出，对于无处分权的人处分他人的财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得所有权的，合同仍然要认定为有效。陈雨于2016年9月5日签订《房屋买卖合同》时，即使并未取得涉案房屋的所有权，但该《房屋买卖合同》仍系有效合同。关于本案的第二个争议焦点，一审法院认为，《财产分割协议》仅写明陈雨系涉案房屋的唯一继承人，并未明确约定陈雨在继承发生之前有处分涉案房屋的权利。只有被继承人去世时，才发生继承的法律效力，但继承发生之前，被继承人有权改变原财产分割协议，已经处分的财产不应再作为遗产处理。陈雨系涉案房屋的唯一继承人，陈雨母亲周如梅去世后，根据该财产分割协议，陈雨为周如梅对涉案房屋享有的1/2份额的唯一继承人，因涉案房屋系周如梅与陈佃玉共同共有，陈佃玉享有对涉案房屋另外1/2的份额。陈佃玉出庭作证称其从未居住过涉案房屋，且9年前就将涉案房屋给了陈雨，追认了陈雨将涉案房屋出卖给李婧榕的协议的效力。陈佃玉的证言即表明其将享有的涉案房屋1/2份额在继承发生之前就转移给了陈雨，其对陈雨出卖涉案房屋一事并无异议，因此，陈雨与李婧榕签订房屋买卖协议的行为，属于事先无权处分和事后取得共同共有人追认的行为。李婧榕、陈雨在订立合同时虽然未对房屋过户的时间做明确约定，但庭审时双方均确认交房时间为李婧榕给付剩余房款即订立合同后4个月内。因李婧榕未按照约定时间给付陈雨购房款，陈雨未将房屋交付于李婧榕，故陈雨并未存在迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，也不存在迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形。涉案连岛的房屋系拆迁安置所得，李婧榕、陈雨订立买卖合同时距陈佃玉取得安置房屋已多年，李婧榕在购买房屋时，其应当了解涉案房屋的详情，亦应当知晓连岛安置小区房屋未办理产权证的这一情况。房屋买卖合同生效后，如因安置房的政策导致房屋不能办理产权手续或过户，该情况也不属于不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。综上，因本案并不存在解除合同的法定情形，故本案李婧榕不能行使其法定解除权。现李婧榕要求解除该买卖合同，陈雨对此予以同意，但对于购房定金，本案中系李婧榕未在约定期限给支付购房款，系李婧榕违约，故对于李婧榕要求陈雨返还定金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、《物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，一审法院判决：一、解除李婧榕与陈雨于2016年9月5日订立的房屋买卖合同；二、驳回李婧榕的其他诉讼请求。一审案件受理费550元，由李婧榕承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、涉案买卖合同效力应当如何认定；2、上诉人李婧榕未全额支付房款是否具有过错。关于第一个争议焦点，本院认为，涉案房屋未取得产权证，二审庭审中被上诉人代理人陈述陈雨的父亲已就涉案房屋签订了房屋拆迁补偿签订安置合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，即使陈雨在与李婧榕签订房屋买卖合同时无权处分涉案房屋，其与李婧榕签订的房屋买卖合同也不是无效合同，且事后，陈雨的无权处分行为已经得到了其父亲的追认，故陈雨与李婧榕签订房屋买卖合同是有效合同，陈雨有权处分涉案房屋。上诉人李婧榕认为陈雨无权处分房屋的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为，李婧榕购买涉案房屋时应对房屋的产权情况等进行充分的了解，根据其陈述，其在涉案房屋买卖合同解除后，又在涉案房屋周边重新购买了房屋，该房屋也未取得产权证，故本院认为，李婧榕称其因不知涉案房屋的产权情况与事实不符。李婧榕还称因听他人讲述了涉案房屋的实际情况，多次与陈雨父亲沟通均遭拒绝，致使其在准备好房款的情况下不敢支付房款等辩解均无证据证明，陈雨对此也不予认可；李婧榕在一审陈雨父亲对陈雨出卖房屋行为予以追认后，却要求解除房屋买卖合同，这也与李婧榕要求购买房屋的愿望相悖。综上，本院认为，李婧榕不支付剩余房款构成违约行为，按照房屋买卖合同约定其要求陈雨返还购房定金的上诉请求不能得到支持。综上，上诉人李婧榕的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人李婧榕负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年九月五日书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。