陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终9505号上诉人（原审原告）：陶群武，女，1966年10月16日出生，汉族，西安市灞桥区博物馆职员，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：刘成阳（系陶群武之夫），男，1984年12月13日出生，汉族，无业，住贵州省安龙县，现住西安市灞桥区。被上诉人（原审被告）：西安市宏府物业管理有限公司，住所地西安市莲湖区北大街宏府大厦六层。法定代表人：杨喜芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾保安，男，1959年11月9日出生，汉族，该公司职工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：闫胜利，男，1957年10月2日出生，汉族，该公司职工，住西安市新城区。上诉人陶群武因与被上诉人西安市宏府物业管理有限公司（以下简称宏府物业公司）返还原物纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初1977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陶群武及其委托诉讼代理人刘成阳，被上诉人宏府物业公司委托诉讼代理人贾保安、闫胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶群武上诉请求：⒈撤销一审判决，改判为支持其一审起诉请求；一、二审诉讼费用由宏府物业公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。其是涉案房屋的合法产权人，其对涉案房屋拥有占有、使用、收益的合法权利，宏府物业公司擅自处置涉案房屋的行为已构成侵权。2006年5月10日，其与西安市宏府投资控股集团有限公司（以下简称宏府投资公司）签订《商品房买卖合同》，其购买该公司位于西安市莲湖区××住宅××单元××号房屋一套，房屋总价款407681元，即本案涉案房屋。其于《商品房买卖合同》签订后支付了购房首付款，该房屋为按揭付款，宏府投资公司提供担保。其是涉案房屋合法产权人，宏府物业公司无权赶走租户收回房屋钥匙，更无权在未经其同意的情况下出售该房屋。宏府物业公司应为侵权行为给其造成的损失承担赔偿责任。其一审提交的原承租人出具的情况说明和房屋租赁合同可以证明，由于宏府物业公司强行收回涉案房屋，致使原承租人搬离，其不得已退还原承租人已经交纳的租金及押金共计12500元，该笔费用应由宏府物业公司承担。由于宏府物业公司收走涉案房屋钥匙，其无法继续出租涉案房屋获取租金共计54个月，按照2500元/月计算，宏府物业公司应赔偿其135000元。其一审提交的《房屋租赁合同》附件《房屋附属设施、设备清单》与宏府物业公司一审提交的A1203情况说明可以证明其丢失的家具有：箱床一张、格力空调挂机一台。虽然一审认定宏府物业公司进入涉案房屋有派出所警察及社区主任在现场，但宏府物业公司持有涉案房屋钥匙，原租户是2012年6月20日搬离，宏府物业公司入户检修是2015年11月12日，此期间，宏府物业公司实际控制涉案房屋，因此，应当对丢失家具共计3000元及非法查封涉案房屋造成的损失10万元进行赔偿。一审未追加西安市宏府投资控股集团有限公司作为第三人参加本案审理错误。宏府物业公司对于反驳其诉请的事实未提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果。宏府物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。其从未以任何形式赶走陶群武的房客、取走涉案房屋的钥匙，也未擅自处置涉案房屋。陶群武购买涉案房屋属实，其系宏府投资公司的子公司。因2007年2月7日起，陶群武无故欠付涉案房屋银行贷款，浦发银行依据《个人购房借款（综合）合同》约定，从2007年10月30日至2011年11月，从宏府投资公司保证金账户中分11次扣除本金和罚息共计342827.22元。在此期间，宏府投资公司一直与陶群武联系，但始终联系不上，期间，还多次请陶群武的房客转告陶群武到宏府投资公司解决还款事宜，始终无果。2012年下半年，陶群武的房客不在承租涉案房屋。其从未以任何形式赶走陶群武的房客。2015年11月，因涉案房屋漏水，楼下住户向其反映，其在多次与陶群武联系无果的情况下，为了避免造成更大的损失，2015年11月12日，其与北院门派出所、二府街社区等相关人员协调沟通，确定让开锁公司打开涉案房屋房门，维修漏水。在相关人员的共同见证下，开锁公司打开房门，对涉案房屋内的情况进行了拍照、摄像、登记房屋内物品。维修结束后，在相关人员的共同见证下，开锁公司锁好房门离开。涉案房屋门锁还是原装门锁，其从未以任何形式取得涉案房屋钥匙，也未擅自处置涉案房屋。2015年4月，宏府投资公司将陶群武诉至法院，请求陶群武返还由宏府投资公司代偿的贷款，陶群武在该案审理中未提出任何不返还钱款的理由，法院经审理后于2016年11月1日作出（2016）0104民初666号民事判决，支持了宏府投资公司的诉讼请求。陶群武要求其赔偿54个月房租135000元、赔偿丢失家具3000元及装修设施等损失10万元无事实依据。请求驳回上诉，维持原判。陶群武向一审法院起诉请求：⒈判令宏府物业公司归还其房屋钥匙；⒉判令宏府物业公司赔偿房屋押金12500元；⒊判令宏府物业公司赔偿其54个月房租共计135000元；⒋判令宏府物业公司赔偿丢失家具（箱床一张）、家电（格力空调挂机一台）3000元；⒌判令宏府物业公司赔偿装修木地板、木门、门套、灯具、壁挂炉、橱柜、床、淋浴器、空调10万元；⒍本案诉讼费由宏府物业公司负担。一审法院认定事实：2006年5月10日，陶群武与宏府投资公司签订《商品房买卖合同》，陶群武购买宏府投资公司的位于西安市莲湖区××住宅××单元××号房屋一套，面积111.52平方米，即涉案房屋。房屋总价407681元。2012年4月15日，陶群武与西安华彩国际文化产业发展有限公司签订《房屋租赁合同》，陶群武将该房屋出租给西安华彩国际文化产业发展有限公司。合同对房屋内设施和家具进行了注明。2012年6月20日，西安华彩国际文化产业发展有限公司出具一份情况说明，证明向陶群武租赁A座1203号房屋，租赁时间2012年4月18日至2013年4月17日，每月租金2500元，向陶群武支付了半年租金和一个月押金共计17500元，在使用期间，因陶群武未按时交银行贷款，房子已经被收回。户主需退回该房屋的租赁费。西安华彩国际文化产业发展有限公司已经于2012年6月20日搬离，户主应退还租赁费12500元。之后，陶群武房屋一直空置。2015年，因相邻业主反映陶群武房屋漏水问题，2015年11月12日，宏府物业公司同北院门派出所民警王民仓、二府街社区主任马慧、以及开锁公司、物业办工作人员共同见证，并进行现场的视频录像，开锁进入陶群武的房屋内，进行漏水维修，并对房屋内设施以及物品进行了登记拍照。宏府物业公司表示，当时为技术开锁，维修完成，原样锁好门离开。另查明，陶群武所购买的房屋为按揭付款，宏府投资公司提供担保。因陶群武未能按时归还按揭款，贷款银行上海浦东发展银行申请公证执行，并从宏府投资公司扣收了所欠按揭款。宏府投资公司提起担保追偿权的诉讼，法院经审理后作出（2016）陕0104民初666号民事判决，判令陶群武支付宏府投资公司代偿的贷款342827.22元并赔偿损失。该判决已经发生效力。现涉案房屋未办理房屋产权证书，也未进行合同户名变更。宏府投资公司与宏府物业公司系两个独立的法人机构。一审法院认为，陶群武与宏府物业公司之间是物业服务关系，陶群武主张宏府物业公司在2012年6月20日冒充公权力赶走租客，非法查封并占有涉案房屋至今，同时抢走房门钥匙，要求宏府物业公司归还钥匙，赔偿损失。其提供的租赁户情况说明中，并没有说明是宏府物业公司赶走了租赁户，并抢走钥匙，陶群武提供的证据不能证明宏府物业公司拿走了陶群武的房屋钥匙，故陶群武要求宏府物业公司返还房屋钥匙证据不足，依法不予以支持。陶群武请求判令宏府物业公司赔偿押金12500元，赔偿54个月房租135000元之主张，其理由是宏府物业公司赶走了陶群武的租客，导致陶群武向原租赁户退还了房屋押金以及租金，由于陶群武的证据不能证明是宏府物业公司赶走了陶群武的租赁户，故该项主张不能成立。陶群武所诉房屋至今未进行户名变更，陶群武的提供的证据不能证明宏府物业公司将陶群武的房屋实际占有并使用，陶群武完全可以行使其产权人的权利，故陶群武要求宏府物业公司赔偿房屋空置期间的房租损失证据不足，不予以支持。陶群武要求宏府物业公司赔偿丢失家具3000元，赔偿装修木地板、木门、门套、灯具、壁挂炉、橱柜、床、淋浴器、空调10万元。宏府物业公司提供的证据证明，2015年11月12日因维修进入陶群武户内，现场有派出所民警、社区主任共同见证，进行房屋设施检查和维修，并未对陶群武的房屋家具以及实施进行损害，陶群武要求宏府物业公司赔偿损失依据不足，依法不予以支持。陶群武提供的销售图片，没有显示宏府物业公司在销售该房屋，且该房屋并未实际销售。陶群武提供的音频证明，仅能证明陶群武因欠银行的按揭贷款，开发商垫付了该笔资金，陶群武向宏府物业公司的工作人员主张权利，音频资料中没有宏府物业公司确认实际控制了陶群武的房屋。依据《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告陶群武的诉讼请求。案件受理费5058元，减半收取2529元，由陶群武负担。一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审中，宏府物业公司提交陕西省西安市莲湖区公证处出具的《公证书》，用以证明陶群武主张的空调和床都在。陶群武对《公证书》的真实性及证明目的均不予认可，称《公证书》是假的，其房屋内有两张床和两台空调，但《公证书》上只有一张床和两台空调。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，陶群武主张宏府物业公司赶走涉案房屋租客，非法查封并占有涉案房屋至今，同时抢走房门钥匙，要求宏府物业公司归还钥匙，赔偿偿押金12500元，赔偿54个月房租135000元。但陶群武提交的租赁户情况说明中，并没有说明是宏府物业公司赶走了租赁户，并抢走钥匙。涉案房屋至今仍在陶群武名下，且陶群武在二审中自认其拥有涉案房屋的钥匙，陶群武完全可以行使其作为产权人的相关权利。故一审对陶群武该项主张不予支持，并无不当。陶群武要求宏府物业公司赔偿丢失家具3000元，赔偿装修木地板、木门、门套、灯具、壁挂炉、橱柜、床、淋浴器、空调10万元。宏府物业公司提供的证据证明，2015年11月12日，因维修进入涉案房屋，现场有派出所民警、社区主任等人共同见证，进行房屋设施检查和维修，并未对陶群武的房屋家具以及实施进行损害，故陶群武的该项主张证据不足，一审依法不予以支持，并无不妥。陶群武主张宏府物业公司擅自出售涉案房屋，但其提交的销售图片、音频资料不能证明其该项主张，故对陶群武的该项主张，依法不应支持。综上所述，陶群武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5058元，由陶群武负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年九月十五日书 记 员  张小赛