济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0191民初2275号原告：李振生，男，1972年6月8日出生，汉族，无业，住山东省夏津县。原告：王淑兰，女，1974年11月L4日出生，汉族，无业，住山东省夏津县。以上二原告共同委托诉讼代理人；宋曰刚，山东昌平律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人：刘金辉．总经理。委托诉讼代理人：孔磊，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告李振生、王淑兰与被告济南东拓置业有限公司(以下简称：东拓置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李振生、王淑兰的委托诉讼代理人宋曰刚、被告东拓置业公司的委托诉讼代理人孔磊、李荣荣到庭参加7诉讼。本案现已审理终结。李振生、王淑兰向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金90799.07元；二、请求依法判决被告立即为原告办理涉案房屋所有权证；三、判令被告向原告赔偿截止至2016年10月18日逾期办理房屋所有权证违约金114345.42元，自2016年10月19日起违约金按原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定计算至房产证办理完毕之日止。事实和理由：2011年4月27日，原被告签订《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》《商品房买卖合同》约定：原告以银行按揭借款的方式购买被告出售的丰奥嘉园14号楼l单元601室房屋一套，总房款1361255元，原告首付款411255元，剩余购房款原告于合同签订后7日内向银行申请按揭贷款支付。被告于2013年2月28日前将该商品房交付原告使用。被告应在商品房交付后270日内，为原告办理房屋所有权证。《地下车位使用权转让协议》约定，原告购买3号车库3-1-455号车位使用权，停车位单价为80000元每个，被告于2013年2月28日前将地下车位交付买受人使《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，原告按约定向被告支付了房款及车位价款。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》中约定，于2013年2月28日前将房屋及车位交付给原告，但被告的实际交付时间为2013年9月26日，早已经超过合同约定的期限。合同约定的时间为2014年7月1日前为原告办理房屋所有权证。截止至日前，被告仍未为原告办理房屋所有权证。原告找到被告要求其按合同约定为原告办理房屋所有权证并支付逾期办证违约金，但被告均以种种理拒绝，原告为维护自身合法权益，依据合同第十二条约定诉至法院请求判如所请。东拓置业公司辩称，一、被答辩人主张逾期交房的时间已经超过法律规定的诉讼时效，请求法院驳回被答辩人的逾期交房的诉讼请求。根据《民法通则》第135条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”及第137条“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之日起计算”之规定，本案中房屋交付时间为2013年9月26日，自2013年9月26日被答辩人知道权利被侵害直至被答辩人2016年10月27日第一次提起诉讼，该期间已经超过两年。因此，被答辩人未在法定诉讼时效期间主张权利，其诉求已过诉讼时效，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。二、被答辩人主张的逾期交房违约金计算比例明显过高。根据《合同法》第一百一十四条第二款：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若于问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求于以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过追成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，违约金主张厦以实际损失为依据，在本案中，被答辩人因答辩人违约所导致的损失为自己租房所支出的租金损失，被答辩入主张的数额远远超出了同时期、同地段的租金数额，明显过高，请求法院予以调整。三、答辩人不存在逾期办证违约行为，本案不能办理房屋产权登记证书的原因系被答辩人违建所导致，答辩人不应承担遭期办证违约金。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中约定由被答辩人购买答辩人开发的丰奥嘉园房屋一套。该《商品房买卖合同》第二条约定：“…该商品房阳台为非封闭式”。被答辩人在答辩人交付房屋后擅自将涉案房屋阳台封闭。答辩人依合同约定将办理房屋权属登记需由答辩人提交的材料报产权登记机关备案，登记机关现场勘查时发现涉案房屋存在违章建筑(阳台封闭)，故将答辩人申请办理涉案房屋所在楼宇房屋权属登记的材料子以退回，以致涉案房屋所在楼宇至今仍未办理权属登记。四、不能办理房屋产权登记证书的后果应由被答辩入承担。被答辩人在未取得房屋产权之前违反涉案商品房买卖合同的约定，擅自封闭阳台，导致在房管局备案的房屋状况与实际房屋状况不符，是导致不能办证的直接原因，其后果理应由被答辩人承担。五、即使存在答辩人逾期办证违约行为的，被答辩人要求答辩人承担的逾期办证违约金过高。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现被答辩人已入住使用涉诉房屋，其主要目的已得到实现，且被上诉人并未举证其国答辩人逾期办证造成的实际损失，因此，答辩人不应承担逾期办证违约金。综上，被答辩人的诉求无任何事实与法律依据，为此，请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼清求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。李振生、王淑兰围绕诉讼请求提交证据：证据一、《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》，证明：原、被告之间的商品房买卖合同关系，合同对涉案房屋的坐落、价款、交房期限、办证期限以及逾期交房违约责任以及争议解决方式等作了明确的约定。该合同第六条、第十五条对逾期交房逾期办证做了明确约定。证据二、发票一份，证明原告依据合同约定支付了购房款。证据三、房屋移交结算书，证明被告于2013年日月20日将涉案房屋交付给原告。被告东拓置业公司对上述证据真实性无异议，对于违约金计算比例过高，请求法院予以调整。东拓置业公司提交证据：一、2016年11月15日济南市中级人民法院技术室委托的因房屋买卖合同纠纷涉及的与丰奥嘉园小区同地段同类型商品房日租金评估报告一份，证明该评估报告的讦估结果为与丰奥嘉园小区同地段同类型商品房日租金住宅年度平均价格为每天每平0.48元。请求法院按照此评估报告裁定被告应承担的逾期交房违约金。二、2014年10月10日，济南高新技术产业开发区管理委员会办公室下发的关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知，证明因原告的违建行为导致涉案小区无法办理产权大证并被政府有关部门发文暂停办理房屋产权登记手续，原告应对其违建行为承担责任；三、照片一组，证明截至2017年8月9日，被告对原告所居住的涉案房屋进行现场取证，发现涉案房屋东侧露台加高，东侧露台三四层加封玻璃，南侧露台水泥加盖，违建行为仍然存续。李振生、王淑兰认为，证据一与本案无关，不予认可，双方在合同中对于逾期交房和办证进行了明确约定，且该合同为被告提供的格式合同，应按合同约定计算违约金。对证据二本身的合法性有异议，该文件属于政府利用行政权对于原告被告双方民事纠纷的干预，因此本身不具有合法性。另外，该文件告知单位是建设局，并非济南市房地产管理局。故该文件不能证明是因为原告导致无法办证。对证据三的真实性无异议，但根据被告提供的照片，可以证明原告对于被告建设开发存在安全隐患的露台进行的封闭，并未超出建筑物本身。对当事人无争议的证据，本院子以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院作出如下认定：一、关于李振生、王淑兰要求逾期交房、逾期办证违约责任是否超过诉讼时效问题。东拓置业公司认为，根据《民法通则》第135条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时故期间为2年，法律另有规定的除外”及第137条“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之日起计算”之规定，本案中房屋交付时间为2013年9月26日，自2013年9月26日原告知道权利被侵害直至原告2016年10月27日第一次提起诉讼，该期间已经超过两年，故因此李振生、王淑兰要求逾期交房已超过诉讼时效。二、关于逾期办证违约责任计算期间问题。东拓置业公司提交2014年10月10日，济南高新区管委会办公室下发的济高管办发【2014】32号《关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》一份，证明因原告违建行为导致至今无法办理涉案房屋的初始登记。原告对此不予认可，对济高管办发[2014]32号《关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》本身的合法性有异议，该文件属于政府利用行政权对于原告被告双方民事纠纷的干预，因此本身不具有合法性。另外，该文件告知单位是建设局，并非济南市房地产管理局。本院认为，2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》(济高管办发[2014]32号)是济南高新区管委会办公室所出具，为合法证据，与本案争议事项具有关联性，依法应作为有效证据予以采信。三、关于逾期交房违约金问题。东拓置业公司认为李振生、王淑兰主张的逾期交房违约金过高，提交(2016)第048号评估报告，要求参照讦估的租金标准予以调减，鉴定报告书为山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间的与丰奥嘉园小区同地段、同类型商品房日租金价格为：年度区间价格为0.38-0.53元／平方米／天，年度平均价格0.48元／平方米／天。李振生、王淑兰对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。本院认为，被告将本院其他案件中山东铭润资产评估不动产估价有限公司的鉴定报告作为本案证据提供，符合法律规定，受委托鉴定程序合法，所出具鉴定报告对本案有关事实具有证明力，对该证据本院予以采信。根据当事入陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月27日，李振生、王淑兰（买受人)与东拓置业公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》一份。约定由李振生、王淑兰购买东拓置业公司开发的位于济南高新区丰奥嘉园小区14号楼l单元601号商品房。房屋总价款为1359332元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管不能申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按照下列第2条约定处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。如因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。上述《商品房买卖合同》签订后，李振生、王淑兰依约支付了全部购房款1359332元。2013年8月20日，东拓置业公司将涉案房屋交付李振生、王淑兰。本院认为，李振生、王淑兰与东拓置业公司于2011年4月27日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。李振生、王淑兰依照合同约定履行了支付购房款的义务。因关于逾期交房违约金问题。根据合同约定，东拓置业公司厘在2013年2月28日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案表》的商品房买卖交付买受人使用。东拓置业公司于2014年2月13日才将房屋交付辛振土、王淑兰，故东拓置业公司逾期交房期间为2013年2月29日至2013年8月20日。根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼B《效为二年，法律另有规定的除外”。由于辛振生、王淑兰与东拓置业公司之间约定的是拉日汁算违约金的数额，因此，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应分别单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。本案中，东拓置业支付逾期交房违约金的起算期司为应目2013年2月29日至2013年8月20日，而李振生，王淑兰于2016年10月31日向本院提出诉讼请求，其于2013年2月29日至2014年Lo月30日的期间的违约金的诉讼请求已经超过二年诉讼时效期间。且李振生、王淑兰未能有效举证证明有诉讼时效中断、中止或延长的情形，故对于2013年2月29日至2013年8月20日的期间的逾期交房违约金不予支持。关于逾期办证违约金问题。东拓置业公司理应按照合同约定在双方交付房屋之日270日内将相关材料报产权登记机关备案并书面通知辛振生、王淑兰向房管部门申请办理房屋所有权证，本案中，东拓置业公司实际交房时间为2013年8月20日，那么依据双方签订的买卖合同第十五条规定，东拓置业公司应当在最迟于商品房交房后270日内办理完毕涉案房屋所在楼宇的初始登记并书面通知辛振生、王淑兰办理房屋产权登记，即东拓置业公司最迟应当于2014年5月17日前办理初始登记并书面通知李振土，王淑兰办理房屋产权登汜。济南高新区管委会力、公室在2014年lo月10日下发文件时根本不会对产权证书造成任何影响，现因东拓置业公司前期拖延办证才导致李振土、工淑兰至今无法取得房屋所有权证书。2014年10月10日之后画涉案房屋存在违法建设情形，政府有关部门通知暂停力、理房屋所有权登记手续，对此本院予以确认。根据(民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外”。由于李振生、王淑兰与东拓置业公司之间约定的是按日计算违约金的数额，因此，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应分别单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。本案中，东拓置业支付逾期办证违约舍的起算期间为应自2014年5月18日至2014年10月9日，而串振生，王淑兰于2016年lo月31日向本院提出诉讼请求，其于2014年5月18日至2014年lo月30日的期间的违约金的诉讼请求已经超过二年诉讼时效期间。且李振土、王淑兰未能有效举证证明有诉讼时效中断、中止或延长的情形，故对于2014年5月18日至2014年lo月9日的期间的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李振生、王淑兰的诉讼请求。如案件受理费1218元，由原告李振生，王淑兰承担。不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  曲劲松人民陪审员  高立波人民陪审员  苏为民二〇一七年九月二十八日书 记 员  耿笑青