江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终2405号上诉人（原审被告）：南通锦欣酒店管理有限公司，住所地南通市。法定代表人：张跃，总经理。被上诉人（原审原告）：南通市崇川区任港街道办事处，住所地南通市。法定代表人：卢林，主任。委托诉讼代理人：卢伟，江苏高仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秋建，江苏高仁律师事务所实习律师。上诉人南通锦欣酒店管理有限公司（以下简称锦欣公司）因与被上诉人南通市崇川区任港街道办事处（以下简称任港街办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。锦欣公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决程序违法，错误适用证据规则，导致事实不清，存在明显偏袒；任港街办和南通市金源房地产开发有限公司(以下简称金源公司)房屋转让合同以及房屋所有权证的合法性存在问题；金源公司与任港街办之间房屋转让价款存在问题；一审判决错误适用法律，人为地错误解释法律本意；一审判决引用法条错误；本案上诉人已经和金源公司约定按照140万元支付，已经改变170万元的约定，上诉人不存在支付滞纳金的法定情形；本案的房屋存在质量问题导致上诉人损失；任港街办和金源公司是回购征收，回购征收不具备诉讼主体资格；本案所涉买卖是否是房屋的真实买卖和任港街办有切实的关联性；一审判决的多个理由，我方不予认可；酒店是负债经营，对方给我方造成了重大损失。任港街办辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审法院判决。任港街办向一审法院起诉请求：1.判令锦欣公司向任港街办支付2016年3月4日前未支付的综合费127.5万元，并按合同约定支付,滞纳金自2016年3月5日起至实际给付之日；2.诉讼费由锦欣公司承担。一审法院认定事实：2008年5月20日，金源公司（甲方）与锦欣公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：锦欣公司向金源公司租赁位于南通市外环西路112号原新韩服饰大楼一幢及相邻配电房一幢（产权证号为崇政房（企）字第××号，总建筑面积为6004.29㎡），租赁期限自2008年5月25日起至2018年5月24日止，前五年综合费为160万每年，后五年综合费为170万每年。租赁期内综合费用每半年缴纳一次，在前次费用期满前10天缴纳。租赁期间，房屋的维修及费用：凡涉及房屋主体结构部分（柱、梁、板、基础）由甲方承担，但甲方不承担维修期间乙方的经营损失，但由乙方原因造成的维修甲方不予承担；其余的维修及费用由乙方自行承担，因乙方管理使用不善造成房屋及相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。乙方应配备专业人员对配电、消防设施进行日常管理和维护，并承担相关安全责任。公共配电房的设备更新维护由甲方负责。租赁期间，甲、乙双方不得提出终止合同。若在租赁期内遇到拆迁终止合同，不作为违约，由甲、乙双方共同参与处理乙方在租赁期间内的装潢和经济损失的合理补偿事宜。租赁期间双方必须信守合同，乙方逾期交付费用的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用的万分之五向乙方加收滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2014年7月24日，金源公司（甲方）与锦欣公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议（五）》。补充协议约定，甲、乙双方经友好协商，并充分考虑大楼周边道路栅栏、停车及车辆管理、商圈调整、车站搬迁、用电、一二层停租等多种因素的影响及目前经营面临暂时困难，同意对双方于2008年5月20日签署的《房屋租赁合同》及相关补充协议作如下修订：一、自2014年12月5日起，甲方同意乙方每年应向甲方缴纳的综合费用按140万元人民币计算，在租赁合同规定的租赁期限内，该项综合费用不再递增。以上条款建立在以下两个条件之上：第一，在乙方按照合同能及时支付综合费用，如乙方出现未能按照合同及时支付综合费用的情况则以上条款立即作废，每年综合费用仍按2008年5月20日签署的《房屋租赁合同》的标准执行。第二，在合同期限内，如遇到本租赁房屋拆迁，乙方向甲方支付部分已减免的租金，该租金金额应双方协商认可。二、2014年12月4日前的综合费用，乙方尚欠综合费用44.5万元，甲方同意减为40万元，但乙方应在本补充协议签订三日内，向甲方支付该项费用，逾期仍按所欠44.5万元综合费用缴纳。三、本协议为2011年10月28日双方签署补充协议之最终补充，此后在合同履行期间，乙方不得再就综合费用的缴纳问题上，向甲方再次提出减、免、缓之请求，也不得超出双方原签订房屋租赁合同约定外要求甲方承担任何义务。2015年1月7日，金源公司函告锦欣公司，案涉租赁房屋以3080万元对外出售（资金在买卖协议签订后7天内全部到位），征求锦欣公司意见是否行使优先购买权。锦欣公司在函告上回复“同意放弃购买权”。2015年1月19日，金源公司与任港街办签订《房屋转让合同》，金源公司将案涉的上述出租房屋转让给任港街办，转让价款为3080万元，转让价款中不包含原承租户的装璜。合同对房屋租赁情况进行了说明并约定：金源公司原与锦欣公司的租赁期限至2018年5月24日止，目前年租金为140万元，2015年6月5日以前的租金金源公司已收取。自2015年6月5日以后的租金由任港街办收取，租金归任港街办所有。任港街办向南通市崇川区人民政府借款3080万元支付了上述转让价款。2015年5月28日，锦欣公司委托律师向任港街办发出2015年下半年房租相关事宜的律师函。2015年10月10日，锦欣公司分别向任港街办、金源公司发出停电损失通知函。2015年11月24日，锦欣公司分别向任港街办、金源公司发出关于再次停电事宜通知函。锦欣公司未能提供上述函件已送达的证据。另查明，案涉租赁房屋土地属于集体所有。2015年10月23日，任港街办取得案涉租赁房屋的村镇房屋所有权证［崇政房（民）字第201501号］。关于租金的支付，锦欣公司认为其支付了2015年全年的租金共1341212元。其提供的证据：2014年5月30日付20万元，2014年6月20日付5万元，2014年7月24日付10万元，2014年7月30日付291212元。2014年12月5日至2015年1月6日五次付款共70万元。一审法院认为，本案争议焦点为：1.任港街办是否为案涉租赁合同的主体。2.锦欣公司已付综合费用至什么时间。3.综合费用的计算标准。关于任港街办是否为案涉租赁合同的主体问题。案涉租赁合同的出租方原为金源公司。在租赁期内，金源公司将租赁房屋出售给任港街办，任港街办也取得相应的村镇房屋所有权证，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，金源公司与锦欣公司的租赁合同仍然有效，任港街办作为新出租人继承原出租人金源公司的合同权利与义务。任港街办具备案涉租赁合同的主体资格。关于锦欣公司已付综合费用的问题，一审法院考虑以下因素：1.根据租赁合同约定，综合费用每半年支付一次，在前次费用期满前10天缴纳。锦欣公司举证的最后一批70万元缴纳时间为2014年12月5日至2015年1月6日，距离2015年下半年综合费用缴纳期限半年之久，作为2015年下半年综合费用的可能性不大，而作为2015年上半年综合费用与合同的约定更吻合。2.根据锦欣公司提供的2014年7月24日补充协议确定的事实：截止2014年7月24日，对于2014年12月4日前的综合费用，锦欣公司尚欠综合费用44.5万元。补充协议约定，金源公司同意将所欠综合费用减为40万元，但锦欣公司应在补充协议签订三日内，向金源公司支付该项费用，逾期仍按所欠44.5万元综合费用缴纳。对照锦欣公司举证的另外4笔2014年5月至7月缴纳的综合费，其中2笔共计25万元发生在2014年7月24日之前，显然属于补充协议确定的2014年12月4日前的综合费用。其余2笔7月24日的10万元、7月30日的291212元，与减免后欠付的40万元相近，也属于2014年12月4日前的综合费用。综上所述，锦欣公司主张的已支付2015年全年综合费用事实与其提供的证据相矛盾，一审法院仅能认定其支付了2015年上半年综合费用70万元。关于综合费用的计算标准。根据锦欣公司与金源公司的房屋租赁合同约定，综合费用为每年170万元。虽然锦欣公司与金源公司签订的房屋租赁合同补充协议（五）补充约定，锦欣公司每年应缴纳的综合费用按140万元计算，在租赁合同规定的租赁期限内，该项综合费用不再递增，但是补充协议还约定，如锦欣公司出现未能按照合同及时支付综合费用的情况则以上条款立即作废，每年综合费用仍按2008年5月20日签署的《房屋租赁合同》的标准执行。根据锦欣公司提供的证据，其仅支付了2015年6月5日前的综合同费用。锦欣公司虽然否认收到金源公司2015年1月29日关于租赁房屋转让的通知函，但是锦欣公司于2015年5月28日委托律师向任港街办发出律师函表明，锦欣公司清楚金源公司向任港街办转让租赁房屋的事实，仅对房屋转让合同的合法性及租赁房屋为任港街办合法所有提出质疑。在此情况下，锦欣公司既未继续向金源公司支付综合费用，也未向任港街办支付综合费用，属于未按《房屋租赁合同》及时支付综合费用，因此2015年6月5日以后仍应按照2008年5月20日《房屋租赁合同》的标准每年170万元计算综合费用。综上所述，金源公司与锦欣公司签订的房屋租赁合同及补充协议未违反法律法规禁止性规定，应为有效。金源公司将租赁房屋转让给任港街办，原房屋租赁合同仍然有效，任港街办承担原出租方的权利义务。锦欣公司未按原房屋租赁合同的约定向任港街办支付综合费用，构成违约，应承担支付综合费用并给付违约金的违约责任。任港街办的诉讼请求，一审法院予以支持。至于锦欣公司提出的电路问题给其造成的损失，因其未提出反诉，本案中不予处理。如确实存在，锦欣公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决：锦欣公司于本判决生效之日起十日内一次性给付向任港街办2016年3月4日前的综合费127.5万元，并按每日万分之五给付逾期付款违约金（2016年3月5日起至实际给付之日止）。案件受理费16276元，由锦欣公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，关于上诉人提出的房屋转让合同以及所有权证的合法性问题，因本案属于民事诉讼，如上诉人认为房屋所有权证的合法性存在问题，其可以通过合法途径另行主张权利。在相关的房屋所有权证未被依法撤销之前，法院碍难确认相关的产权证书存在合法性问题。同理，在案外人金源公司与被上诉人均认可房屋转让合同且任港街办已经取得房屋产权证书的前提下，有关房屋转让合同的合法性问题均不属于本案诉讼审理范畴，当事人同样可以依法另行主张权利。至于房屋转让价款问题，属于金源公司与任港街办之间的法律关系，在本案诉讼中与上诉人并不存在租赁合同上利害关系，故本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。关于上诉人提出的追加金源公司作为当事人的上诉理由，本院认为，本案并不符合金源公司必须参加诉讼之情形，故对该上诉理由本院不予采纳。关于上诉人提出的已经支付的综合费数额问题，本院认为，从目前证据而言，上诉人所举证据只能证明其给付了2015年上半年之前的综合费，故其所称的其已经支付了2015年全年综合费的上诉理由，本院不予采纳。关于综合费的标准问题，虽然锦欣公司与金源公司签订的房屋租赁合同补充协议（五）约定，锦欣公司自2014年12月5日起，每年应缴纳的综合费用按140万元计算，在租赁合同规定的租赁期限内，该项综合费用不再递增。但该条款系附条件的合同条款，由于锦欣公司未能按照合同及时支付综合费用，故每年综合费用仍按2008年5月20日签署的《房屋租赁合同》的标准执行。虽然锦欣公司对房屋转让的合法性表示质疑，但其既没有向任港街办或者金源公司支付费用，亦没有按照有关规定，向有关部门提存该部分综合费用。因此，一审按照每年170万元的标准确定综合费用并无不当。关于一审法院引用法条错误的问题，一审法院已经裁定补正，且该笔误之处未对当事人的诉讼权利和实体权利产生实质性影响，故对该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出的损失问题，由于上诉人一审中未提起反诉，原审已经告知当事人另行主张的权利，故该上诉理由亦不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当。本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16276元，由上诉人南通锦欣酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 罗 勇二〇一七年九月十九日书记员 邹倩云