重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0230民初2516号原告：张秀琼，女，1972年7月11日出生，汉族，居民，住丰都县。委托诉讼代理人：孙云昌，丰都县三合法律服务所法律工作者。被告：刘维兰，女，1958年11月26日出生，汉族，居民，住丰都县。第三人：沈鎏，女，1984年4月8日出生，汉族，居民，住丰都县。原告张秀琼与被告刘维兰、第三人沈鎏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法由审判员杜春秋任审判长，与人民陪审员李文龙、曾庆华组成合议庭于同年9月6日公开开庭进行了审理。原告张秀琼的委托诉讼代理人孙云昌到庭参加诉讼。被告刘维兰、第三人沈鎏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告张秀琼向本院提出诉讼请求：依法判决被告刘维兰赔偿原告购房损失206320元及水电气���头费、安装费6300元，由第三人沈鎏承担连带赔偿责任，并由被告及第三人承担本案诉讼费。事实与理由：刘维兰与沈鎏系母女关系。2003年5月4日，原告与刘维兰签订《购房协议书》，协议约定,刘维兰现将坐落于××路××楼的房屋（面积为136.3㎡）出售给张秀琼，房屋单价为250元/㎡，总售价为34075元。原告先期支付10000元给刘维兰，剩余的24075元在2003年12月31日前交付给刘维兰。水、电设施由张秀琼自行安装；房屋配套设施、税由原告自行负担。合同签订当日，被告刘维兰将房屋交付给原告占有、使用至今。原告已在协议约定的时间内将购房款34075元支付完毕并已装修、安装水、电、气入住。2014年，被告将讼争房屋登记为第三人沈鎏名下。2015年5月6日，沈鎏与中国邮政储蓄银行股份有限公司丰都支行（以下简称邮储银行丰都支行）签订《个人额度借款合同》，同日，沈鎏与邮政储蓄银行签订《个人最高额抵押合同》将登记在沈鎏名下的讼争房屋为其借款130万元抵押担保。同日，邮政银行丰都支行与沈鎏在丰都县房地产登记中心将讼争房产办理了抵押登记，房屋他项权证号为306房地证（押）××字第××号。2016年4月13日，原告起诉请求确认上述购房协议有效，并将讼争房屋办理变更登记到原告名下。丰都县人民法院经审理后作出（2016）渝0230民初字1378号民事判决书判决确认购房协议有效，但驳回了其他诉讼请求。2016年7月4日，丰都县人民法院又作出（2016）渝0230民初字2370号民事判决书，判决邮储银行丰都支行对讼争房屋享有担保物权优先于原告的债权。综上，原告向被告购房后，被告将讼争房屋登记在第三人名下，被第三人沈鎏用于抵押担保，现抵押权人已通过起诉欲实现抵押权，导致原、被告的购房协议已不能实现合同目的。被告的缔约过失行为，给原告造成损失应予赔偿。第三人沈鎏因其行为应承担连带责任。故原告起诉至人民法院。被告刘维兰、第三人沈鎏未作答辩或陈述。经审理查明，刘维兰与沈鎏系母女关系。2003年5月4日，刘维兰与张秀琼达成《购房协议》，协议约定：甲方刘维兰现将××路××楼，面积136.3㎡出售给乙方张秀琼。1、经甲、乙双方同意：售价250元/㎡，136.3㎡，总售价为人民币叁万肆仟零柒拾伍元整（小写：34075.00元），先由乙方预交甲方人民币壹万元（小写：10000.00元），余下的贰万肆仟零柒拾伍元在2003年12月31日前交清给甲方。2、水、电由乙方自行负责解决。3、一切配套、设施、税由乙方自行负责，甲方净得250元/㎡。4、违约者赔偿对方壹万元。协议人：甲方刘维兰、乙方张秀琼。协议签订当日，刘维兰及其家属将其与他人在移民地上联户建房所分得房屋即讼争房屋交付给张秀琼，张秀琼为该房屋进行了装修并安装水、电、气入住使用至今。张秀琼已将购房款34075元支付完毕。2014年，坐落于丰都县××镇××路××号××单元××号房屋被登记在沈鎏名下。2015年5月6日，沈鎏与邮储银行丰都支行签订《个人额度借款合同》约定，沈鎏向邮政银行丰都支行申请可以循环适用的借款额度为1300000元…；同日，沈鎏与邮政储蓄银行签订《个人最高额抵押合同》，约定沈鎏将登记在其名下的坐落于丰都县××镇××路××号××单元××房屋（房地产权号为306房地证××字第××号）及其他财产为《个人额度借款合同》项下所形成的债权借款提供最高额抵押担保。同日，邮政银行丰都支行与沈鎏在丰都县房地产登记中心将讼争房产办理了抵押登记，房屋他项权证号为306房地证��押）××字第××号。2016年2月16日，沈鎏因到期未偿还邮政银行丰都支行借款1300000本金及利息，邮政银行丰都支行诉至人民法院请求沈鎏偿还借款本金及利息，并主张对讼争房屋享有优先受偿权。2017年2月23日，本院作出（2016）渝0230民初字2370号民事判决书，判决确认邮储银行丰都支行有权以讼争房屋折价或拍卖、变卖的价款在担保债权范围内优先受偿。2016年4月13日，张秀琼诉至本院请求判决2003年5月4日签订的《购房协议书》合法有效，被告刘维兰、沈鎏协助其办理坐落于丰都县××镇××路××号××号房屋权属变更登记。本院于2016年8月24日作出（2016）渝0230民初字1378号民事判决书，判决确认本案《购房协议书》有效，驳回其他诉讼请求。经丰都县三合法律服务所委托，丰都县价格认证中心于2017年3月30日出具《关于张秀琼购买居住房屋价格认定结论书》，结论为：张秀琼购买的讼争房屋于委托价格认定时的市场价格为人民币贰拾万陆仟叁佰元整（206300，取整）。另查明，丰都县高家镇自来水厂2017年9月6日出具证明，证明现水户头安装费为1835元；国网重庆市电力公司丰都县供电分公司提供《重庆市居民用电安装收费标准》显示，从2001年起新装电表收费标准为660元；重庆民利燃气有限公司出具证明，证实2013年该公司安装民用燃气入户费为3760元。上述事实，有《购房协议书》，（2016）渝0230民初字1378号民事判决书，（2016）渝0230民初字2370号民事判决书，丰都县高家镇自来水厂水费缴费卡，丰都县电力有限公司缴费查询卡，重庆民利燃气有限公司缴费查询卡等证据在案佐证，并经庭审举证、核证，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告刘维兰将讼争房屋出售给原告张秀琼而签订的《购房协议书》已经本院生效判决认定有效，原告张秀琼本可基于该协议，实现其取得讼争房屋所有权的目的。但因被告刘维兰将讼争房屋先登记在第三人沈鎏名下，后又被第三人沈鎏将讼争房屋抵押，讼争房屋已被生效判决确定为待实现抵押权的状态，导致原告张秀琼不能取得讼争房屋所有权，《购房协议书》无法继续履行或补救，合同目的已不能实现。则被告刘维兰依法应对原告张秀琼的损失予以赔偿，其损失应包括合同履行后可获得的利益即房屋现价值，以及房屋安装水、电、气等固定投入损失。原告张秀琼现委托价格认证机构对讼争房屋的现市场价格鉴定为206300元，系其本可以依合同取得的���益，被告刘维兰应按该评估价格赔偿原告张秀琼的损失。原告张秀琼主张讼争房屋自来水、电、燃气安装费共计6300元计入损失内，根据原告张秀琼举示的证据，结合其安装的时间及物价上涨等因素，本院酌定原告张秀琼在讼争房屋安装自来水户头费用为1600元、安装电表费用为660元、安装民用燃气入户费为3500元，共计5760元计入原告张秀琼的损失内。原告张秀琼主张第三人沈鎏对上述损失承担连带赔偿责任，本院认为，本案审理的是房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性，原告张秀琼主张合同权益仅及于合同相对方，而无法对合同之外的人设置义务，故原告张秀琼的该项主张无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘维兰在本判决生效之日起十日内赔偿原告张秀琼合同经济损失212060元；二、驳回原告张秀琼的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4480元，由被告刘维兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  杜春秋人民陪审员  曾庆华人民陪审员  李文龙二〇一七年九月十二日书 记 员  陈红蓉