广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13968号上诉人（原审原告）：春兰花园业主委员会，地址广州市白云区京溪街京溪路春兰花园。负责人:关绍瑜，职务主任。委托诉讼代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志德，男，汉族，1961年8月15日出生，系业主委员会委员。被上诉人（原审被告）：广州富宇物业管理有限公司，住所地广州市白云区同和街大陂南路6号101房（仅限办公用途）。法定代表人：游祥南，总经理。被上诉人（原审被告）：黄世伟，男，1962年9月9日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：韦荣革，广东源通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州供电局有限公司，住所地广州市天河区天河南二路2号。法定代表人：甘霖，职务总经理。委托诉讼代理人：赵倩，女，该司职员。委托诉讼代理人：王波，广东颐和律师事务所律师。上诉人春兰花园业主委员会与被上诉人广州富宇物业管理有限公司（以下简称“富宇公司”）、黄世伟、广州供电局有限公司（以下简称“广州供电局”）物业服务合同纠纷一案，上诉人春兰花园业主委员会不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。春兰花园业主委员会上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由富宇公司、黄世伟、广州供电局承担。事实和理由：一、案涉专变设施属于小区公共设施，黄世伟引入案外人成立富宇公司对进行升级改造及管理收支时，未经业主大会及业委会授权，违反法定程序，应予纠正。二、黄世伟未经业主大会及业委会授权，其签订的《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》等相关合同、文件无效。依据《合同法》第五十六条、第五十八条之规定，富宇公司应向其移交案涉专变设施及相关资料，并将专变设施的用电方变更至春兰花园业主委员会名下。三、案涉专变设施未长期超负荷运作，无需立即增容，一审判决认定案涉专变设施亟待增容，违背事实；富宇公司长期霸占、经营案涉专变设施，严重损害了广大业主利益，而且将危及小区的正常管理秩序。富宇公司辩称，请求驳回春兰花园业主委员会的全部上诉请求。事实和理由：一、富宇公司依法取得案涉专用设施经营权，其公司依据与业委会的合同及授权，按照广州供电局和街道规定的程序，为业主代付电费105万余元、预付100万元专用设施改造费用，其公司作为善意第三人，不具有过错。二、自富宇公司管理专变设施，已投入数万元进行控温改造，原变压器长期严重超负荷、超高温运行，存在极大的安全隐患，供电部门要求对该变压器实行管控，商铺商家和业主要求尽快增容，富宇公司一直在努力推进扩容工作。黄世伟辩称，请求驳回春兰花园业主委员会的全部上诉请求。事实和理由：一、案涉专变设施的真正使用人一直为全体商铺业主，黄世伟作为案涉小区业务会的前法定代表人，在其职权范围内引入民间资本改造案涉设施，并未损害业委会、业主的利益。一审判决事实清楚，适用法律正确，也兼顾了良好的社会效果。二、案涉小区专变设施长期超负荷运转，供电部门多次给予警告，春兰花园业主委员会罔顾事实，对前法定代表人的行为全盘否定。广州供电局辩称，请求二审法院驳回春兰花园业主委员会的上诉请求。事实和理由：一、案涉高压变电房和变电设施仅供该小区的商铺使用，并非小区全体业主共有的配套设施，并且小区另有住宅等公用变压设施等独立配套设施，依据《广东省物业管理条例》第七条第一款的规定，春兰花园业主委员会并非适格原告。二、春兰花园业主委员会不是案涉高压变电房和变电设施的权利人，也不是案涉《高压供用电合同》的用电人，并且广州供电局对案涉设施不存在侵权行为。案涉设施存在安全隐患，富宇公司垫付拖欠电费、出资改造，取得该址80多户商户以交付电费方式作出的认可及事后追认，属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定的“合理需求使用”，并未侵害春兰花园业主委员会的用电权利。三、根据一审查明的事实，案涉专变已长期超负荷运行，存在重大安全隐患，亟需增容和消除用电安全隐患，春兰花园业主委员会关于该事实的上诉理由不成立。四、春兰花园业主委员会及其委托的物业服务企业未能尽到维护管理的义务，也未提出案涉专变设施超负荷运行和用电安全的解决方案。一审判决保护善意第三人的正当信赖利益，处理恰当，应予维持。春兰花园业主委员会于2017年1月10日向一审法院起诉请求：1.富宇公司、黄世伟、广州供电局将春兰花园高压专用变电房和变电设施变更至其名下；2.撤销富宇公司与广州供电局签订的《高压供用电合同》，恢复由广州供电局与其签订。一审法院认定事实：广东广信物业管理有限公司原为春兰花园小区的物业管理企业及春兰花园专用变压器的原法定投资人。2002年1月25日，经一审法院（2001）云法民初字第1756号民事判决书，判决：广东省信托房产开发公司、广东广信物业管理有限公司共同将广州市沙和路京溪横路春兰花园小区的物业管理权及春兰花园小区的物业管理结余部分、全部物业管理档案资料、物业管理专用房屋和业主共有房屋、场地、财物等移交给春兰花园业主委员会。2012年，春兰花园业主委员会向南方电网发出函件，表示由于春兰花园长期用电不足，高压设备过热，时常断电，请求将春兰花园商业高压用电专用设备设施移交南方电网并减免春兰花园商铺欠付的8万余元电费。2015年6月26日，春兰花园业主委员会与广东汇沣物业管理有限公司春兰服务中心共同向京溪街道办事处作出情况说明，表示春兰花园商铺变压器自2012年至2015年期间多次起火，请街道办事处给予解决相关问题。2015年7月30日，京溪供电所向京溪街道办事处出具《关于春兰花园商铺专变超负荷情况的答复》，表明春兰花园用户编号为01763036号，电表号为04838762。变压器型号为SCB-630/10的干式变压器、电表倍率800。户名为广东省信托房地产开发公司（春兰花园），电价为商业，属专变用户。该变压器已严重超负荷，如有需要，需尽快向供电部门提出增容要求并承担增容产生的费用，不可继续让变压器过负荷运行，以避免造成设备事故。2015年8月10日，京溪供电所向广东省信托房地产开发公司（春兰花园）发出通知，要求缴清欠缴电费80051.07元及违约金976063.06元，合计金额1056114.13元。否则将执行停电。2015年8月12日，春兰花园业主委员会向全体业主发出《关于春兰花园专变（商业用电）设施升级改造的公示》，表明：由于广东省信托房地产开发公司欠缴电费，商铺业主和租户又不愿筹钱增容整改，业委会无能力缴纳前述电费及违约金，更无能力投资进行改造，故决定向广大业主引入资金投资增容、整改专变设施，如有投资意向可进行洽谈。公示时间为2015年8月12日至2015年8月26日。2015年8月30日，春兰花园业主委员会（甲方）与游祥南（乙方）签订《春兰花园专变（商业用电）设施升级改造合同书》，约定春兰花园用户编号为01763036号、电表号为04838762、变压器型号为SCB-630/10的干式变压器、电表倍率800、容量630K、用户名为广东省信托房地产开发公司。上述专变设施是依据春兰花园开发规划必配的公用设施，涉及到80多户商铺业主。为满足商铺用户用电需求，确保用电安全，杜绝安全隐患，彻底解决历史遗留问题，乙方同意投资升级改造春兰花园专变设施。自本合同生效之日起，甲方将春兰花园专变设施经营权长期转交给乙方经营管理。乙方将注册成立自然人独资公司富宇公司用于经营春兰花园专变设施的升级改造、维护、管理及收支。自本合同生效后，甲、乙双方共同以甲方名义向居委会、京溪街道办、南方电网公司申请对春兰花园专变设施的升级改造，待乙方注资成立富宇公司后，再以该公司之名申请将原用户名广东省信托房地产开发公司变更为富宇公司。本合同生效后，乙方应先行向广州供电局交纳原广东省信托房地产开发公司所欠电费及违约金约105万元（具体数额以供电部门数据为准），以确保广大商铺业主不再被停电。由于升级改造需将专变设施从原13栋地下室迁到地面，甲方负责召集业主代表征求意见并提供经供电部门勘查认可的用地给乙方用于建设新的专变设施。春兰花园专变设施升级改造所需全部资金包括缴交历史欠费及违约金、设备购置及工程施工等均由乙方自行承担，升级改造完成后亦由乙方自主经营、自负盈亏，与甲方无关。上述改造合同书已经广东源通律师事务所见证，黄世伟在合同甲方负责人处盖章。2015年9月1日，春兰花园业主委员会为游祥南出具了《委托书》，委托游祥南办理春兰花园商铺商业用电一切事宜。2015年9月6日，富宇公司依法成立，法定代表人为游祥南，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。2016年1月8日，富宇公司缴纳了春兰花园欠缴的电费80051.1元及违约金976063.03元。2016年2月24日，京溪街道办事处向白云区供电局提供了春兰花园商铺专变设施的增容用电包装的受理情况（包括报装证明、审核表及红线图，保证证明与审核表载明的户名为富宇公司）。2016年4月5日，广州供电局与富宇公司签订了《高压供用电合同》，约定富宇公司为春兰花园商铺专变设施的用电方。2016年4月28日，广州供电局有限公司白云供电局审核通过了富宇公司的增容方案。富宇公司与案外公司签订了《电力工程承发包合同》并支付了预付款100万元。审理中，黄世伟向一审法院提交由商铺业主签名的《关于春兰花园商铺用电困难和设施增容的请求函》，拟证明专变设施的商铺用户请求对用电设施进行增容的事实，春兰花园业主委员会对该份证据不予确认。2016年5月19日、2016年6月27日，春兰花园业主委员会分别就春兰花园商铺专变设施的升级改造及用地出具了公示书。2016年7月11日，春兰花园业主委员会召开了业委会扩大会议，其中涉及讨论了关于将“变电房”交给“外公司”承包的内容。黄世伟在记录中作出“变电房”交给广州供电局下属一个公司来管，有何责任由其本人承担的意思表示。2016年7月28日，春兰花园业主委员会再次召开业委会，各业委会委员对于变电房移交外公司的问题仍存在争议。另查，2016年7月前，春兰花园商铺电费由春兰花园小区的物业管理企业广东汇沣物业管理有限公司收取；2016年8月1日起，富宇公司进驻春兰花园小区，代收春兰花园商铺电费。春兰花园业主委员会表示其直至2016年8月开始，才知道黄世伟以春兰花园业主委员会名义引入富宇公司管理春兰花园商铺专变设施的事实，并表示黄世伟在未召开业主大会、未征求春兰花园业主委员会委员同意的情况下，擅自使用春兰花园业主委员会公章与游祥南签订相关合同属于滥用职权的行为。黄世伟表示其已于2015年8月召开业委会向委员披露了引入富宇公司的事实，但确认业委会委员对此内容未表示同意，其引入富宇公司亦未经过业主大会或业委会的授权。春兰花园业主委员会不确认黄世伟在召开业委会时披露富宇公司的事实。2016年9月26日，春兰花园业主委员会作出《关于罢免春兰花园业主委员会主任黄世伟职务备案的报告》，罢免黄世伟春兰花园业委会主任的职务。随后，春兰花园业主委员会多次向有关部门要求将春兰花园商铺专变设施更名至春兰花园业主委员会名下。一审审理中，关于春兰花园业主委员会主张的变更专变设施户名及移交专变设施的问题，春兰花园业主委员会表示，其方暂无升级改造方案。移交后的用电问题及富宇公司已垫付的资金则不应由春兰花园业主委员会处理，属于富宇公司自愿承担。2017年3月13日，广州白云供电局京溪供电所向一审法院作出复函，就案涉春兰花园商铺专变设施相关问题回复如下：白云区春兰花园现有住宅用户1365户（包括水泵、梯灯），由该小区的9台公用变压器供电。公用变压器及相关高低压设备由该所负责管理维护。位于春兰花园内同和路春兰一街的变电房及高压变压器（用户编号01763036;电表号04838762，变压器型号为SCB-630/10干式变压器），属专用变压器，主要为该小区85户商铺商户供电。在富宇公司办理改名手续前，该户在白云供电局业务系统户名为广东省信托房产开发公司，由用电方（用户）负责管理维护。富宇公司表示，除上述85户商铺用户外，春兰花园10栋地下停车库、38栋地下停车库的照明、南门与西门的门岗用电均由富宇公司垫付，商铺电费由富宇公司垫付后向商户收取、公共用电则由富宇公司负担。以上事实，有民事判决书、合同、声明、报告、公示、委托书、申请书、会议纪要、报告、发票、报装证明、用电红线图、高压供用电合同、供电协议、审核意见书、转账单、复函及各方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：位于春兰花园内同和路春兰一街的变电房及高压变压器（用户编号01763036;电表号04838762，变压器型号为SCB-630/10干式变压器），属专用变压器，属于春兰花园的公共设施，主要为该小区85户商铺商户供电，应属于春兰花园小区业主共有。在其原用户广东省信托房产开发公司退场并移交相关手续后，春兰花园业主委员会除应做好上述用电房及高压变压器的户名变更手续外，还应当催促欠费业主及时缴清电费、做好专变设施的日常维护管理工作，以保障小区的正常及安全用电。但从现有证据显示，自2002年至2015年长达13年的时间内，春兰花园业主委员会及春兰花园小区的物业管理企业显然未能善尽管理及维护义务，上述专变设施因超负荷供电及维护不善的问题，曾多次发生起火事件，安全情况堪忧，春兰花园业主委员会作为全体业主的代表机构，对此负有责任。2015年8月10日，供电部门再次发函要求春兰花园小区缴清欠缴电费，否则将予以停电。在此情况下，春兰花园业主委员会时任主任黄世伟通过公示程序，引入案外人游祥南成立富宇公司对专变设施进行升级改造及管理收支。上述行为未有经过业主大会及业委会授权，违反了法定程序，本应予以纠正。但鉴于案涉专变设施供电对象为该小区广大业主兼有小区部分公共设施，目前该专变设施已亟待增容以便解决长期超负荷运作的问题。春兰花园业主委员会作为全体业主的代表机构，对于涉及该等业主权益的重大事项，应通过法定程序召开业主大会对相关问题进行决议并提出妥善解决方案后再行实际处理更名及移交专变设施的问题，春兰花园业主委员会在尚未开展上述相关工作的前提下，诉请要求对涉及业主权益的专变设施进行更名并办理移交手续缺乏权利基础，移交专变设施的条件尚未具备。另外，富宇公司已垫付前期商铺欠缴电费、违约金100万余元，同时又支付了增容工程预付款100万元，上述费用在专变设施移交后，应当由小区业主负担，春兰花园业主委员会应在移交前一并对费用的承担问题予以处理并给出妥善的解决方案。春兰花园业主委员会在审理中认为该笔费用为富宇公司自愿负担，不应由春兰花园业主委员会处理的意见有违公允兼有逃避责任之嫌，不予采纳。故此，为了维护春兰花园小区用电安全及稳定，一审法院认为春兰花园业主委员会应待通过法定程序决议并解决相关问题后再办理案涉专变设施的移交及更名手续为宜，对其在本案中提出的全部诉讼请求，依法予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第七十二条、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，于2017年5月16日作出如下判决：驳回春兰花园业主委员会全部的诉讼请求。一审案件受理费100元，由春兰花园业主委员会负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，春兰花园业主委员会提交了以下证据：1.现场照片，拟证明春兰花园业主委员会及广东汇沣物业管理有限公司委托专业人员对案涉专变设施线路进行彻底更新改造的事实。2.2016年10月24日签订的《用户电房试验、维修合同》、现场照片，拟证明在春兰花园业主委员会及广东汇沣物业管理有限公司委托广州市恒力安全检测技术有限公司对案涉专变设施进行试验维护及维修的事实。3.广东汇沣物业管理有限公司于2017年3月22日出具的《关于春兰花园公共配电变压器使用情况说明》，拟证明在对案涉专变设施进行维保及线路更新改造后，案涉专变设施至今没有发生故障，案涉专变设施未超负荷使用，无须增容。4.落款时间为2017年6月25日的《春兰花园业主代表大会会议纪要》、《春兰花园业主代表大会会议签到表》，落款时间为2017年6月25日的《关于强烈要求法院转回专变设施的投票表决表》，拟证明经春兰花园业主委员会召开业主代表大会，一致表决要求法院将案涉专变户名转回广大业主户头（即春兰花园业委会）名下;富宇公司已垫付的款项问题，授权业委会与其协商或另案处理;授权业委会对专变设施是否需要增容问题再行核实。如果确实需要，由业委会主持全体业主代表审议通过并公开招投标后才能合理合法地进行。针对春兰花园业主委员会提交的证据，富宇公司质证称：对证据1真实性不予认可，实际改造的花费只需要几万元；证据2与本案没有关联性，不能证明本案的事实；证据3不能证明待证事实；关于证据4，没有必要任何决议都要经过业委会的同意。黄世伟质证称：对证据1的三性均不予认可，其拟证事实并不属实；对证据2的关联性、合法性不予认可，确认该证据的真实性，这是富宇公司接管之后有一天晚上现物管公司剪锁进入检修，当时我方有进行报警；对证据3的三性均不予认可，证据3不符合事实，一审无数证据证明供电局出具的关于超负荷的警报以及二审富宇公司提交的电房报表已经超过了标准；证据4是在一审开庭之后补做的，我方对该证据的合法性不予认可，但对关联性予以认可，对重大事项应当召开全体业主大会。广州市供电局质证称：对证据1-4的真实性不予认可。对证据1的合法性不予认可，根据春兰花园业主委员会与汇丰公司出具的超负荷情况说明以及超负荷表明确载明用电量已经超负荷，对该线路的改造对小区的用电的安全隐患是于事无补的；证据2维修报告不能证明待证事实；证据3是汇丰公司出具的说明，汇丰公司与本案有利害关系，因此汇丰公司出具的说明不属实。按照法律规定重大事项应当通过全体业主的三分之二的业主同意，证据4不符合法律规定，因此对证据4不予确认。二审中，富宇公司提交以下证据：1.所载时间分别为2017年5月12日、2017年5月28日、2017年7月26日的收款收据，拟证明为控制温度避免事故发生，富宇公司已投近4万元对变压器进行维护，但不能从根本上解决；2.所载时间为2017年7月27日的春兰花园全体商铺安全用电责任书，拟证明因变压器超负荷运转，富宇公司不得不要求各商铺在高峰用电时减少用电，配备消防器材，防止事故发生，同时报居委、街道备案；3.案涉设备图片，拟证明变压器温度长期超过110度（正常值应为85度），安全隐患非常大；4.富宇公司免费为各商铺内用电检查、消除安全隐患情况表，拟证明各商铺商家、业主强烈要求变压器增容改造，满足日益增加的用电需求。针对富宇公司提交的证据，春兰花园业主委员会质证称：对证据1的三性不予确认，因为并没有相应的合同予以证明，且只是收据，没有发票，不能证明被春兰花园业主委员会已经实际支付了相应的费用。对证据2、4的三性不予确认，绝大多数用户的签名并不是商铺的业主，而是相应的承租人。对证据3的三性不予确认，因为证据3只是照片，无法确认真实性，也不能排除富宇公司进行伪造或者修改。黄世伟质证称：我方对富宇公司提交的4组证据的三性均予以认可。广州供电局称：我方无法确认富宇公司提交的4组证据的真实性，因此对此不予质证。二审中,春兰花园业主委员表示：其在本案中提出的两项诉讼请求均属于全体业主的重大事项。二审中，各方当事人共同确认以下事实:春兰花园业主委员会提起本案诉讼未按照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定经过法定“双过半”程序。二审中，双方当事人对于高压专用变电房和变电设施管理权的归属存有争议，富宇公司表示：其享有管理权的依据是2015年8月30日与春兰花园签订的《春兰花园转变（商业用电）设施升级改造合同书》，该合同中富宇公司已经依约履行了向广州供电局代为缴纳欠付电费及违约金的义务，因此，该合同对于春兰花园业主委员会具有约束力。春兰花园业主委员会则表示：该合同未经业主委员会的讨论决定，因此，合同对于业主委员会没有约束力，但目前并没有申请撤销该合同。广州供电局表示：该合同有业主委员会的印章以及业主的签名，因此该合同的签订符合法律规定，在没有被依法撤销或确认无效的情况下，该合同在法律上对于双方当事人均具有约束力。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：春兰业主委员会主张高压专用变电房和变电设施管理权的交还应否予以支持。首先，对于程序的审查问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”据此可知，涉及全体业主共同利益的事项均应经过“双过半”业主的同意。本案中，各方当事人均确认春兰花园业主委员会提起本案诉讼并没有依据上述法律规定的法定程序，因此，在完善上述程序的相关问题之前，春兰业主委员会提出主张涉及全体业主的重大事项的诉讼请求，条件尚未成就，本院不予支持。其次，对于争议管理权归属的审查问题。《春兰花园转变（商业用电）设施升级改造合同书》约定，“自本合同生效之日期，甲方将春兰花园转变设施经营权长期转交给乙方经营经营管理。”富宇公司表示其享有争议管理权的依据来源于上述春兰业主委员会与其所订立的合同，其在履行完毕上述合同所约定的义务之后而依约应享有争议的管理权。现春兰花园业主委员会上诉提出该合同因无效而对其并无约束力。对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。据此，春兰业主委员会主张该合同无效亦属于业主共同决定的事项，理应经过《中华人民共和国物权法》所规定的业主管理权行使方式。现春兰业主委员会在没有经过合法程序的情况下径行主张该合同对其不具有约束力，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。春兰业主委员会二审提交的证据均不足以证明其上诉主张，本院不予采纳。综上所述，春兰花园业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由春兰花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年九月十五日书记员  袁蕾游瑞娜