西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初2957号原告：陈龙，男，1988年4月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：张永慧，陕西华庸律师事务所律师。被告：陕西英佳物业管理有限公司。法定代表人：张涛，该公司副总经理。原告陈龙与被告陕西英佳物业管理有限公司（以下简称英佳物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈龙的委托诉讼代理人张永慧，被告英佳物业公司的法定代表人张涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈龙向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与被告签订的房屋租赁《协议》；2、判令被告退还原告房屋保证金100000元、水费押金2000元、电卡押金65元、天然气管道维护费4500元、房屋租金103540元，合计210105元；3、判令被告向原告承担装修损失324665元、装修期间的垃圾清运费7800元、壁挂炉维修费5000元、空调维修费20000元、下水道维修费2400元，合计359865元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月2日，原、被告签订房屋租赁《协议》，约定被告将位于西安市莲湖区未央路23号《大明宫寓》五层的部分面积出租给原告经营休闲娱乐（店名为：蓬莱阁足浴店），租赁期限为3年，原告依约交纳了4个月租金207080元及保证金100000元。协议签订后，原告开始装修涉案房屋，在装修期间接到一份停业整改通知，此时，原告才得知涉案房屋系被告私自将住宅用房改成商业用房，消防验收不过关，原告也试图努力争取消防验收达标，在装修上花费很多费用。因被告将住宅用房的下水更改，导致涉案房屋下水经常不畅通，为维修下水原告也花费了大量时间和费用，导致原告损失惨重。被告在签订协议时隐瞒涉案房屋系住宅用房，而非商业用房的事实，而原告承租房屋是为商业经营所用，导致原告无法使用该房屋，合同目的无法实现，并因此产生大量损失。2017年1月13日，原告向被告通知解除《协议》，并要求被告返还保证金、租金和装修损失，配合原告搬离，但被告不予理会，原告无奈，故诉至法院。英佳物业公司辩称，原告要求退还保证金、水费押金、电卡押金、天然气管道维护费、房屋租金没有合同依据。双方商谈合同时，原告到涉案房屋现场勘查，被告也向原告告知房屋性质为住宅，并查验了房产证原件（房产证原件登记为住宅用途），原告在清楚房屋用途后，表示愿意承租，被告不存在隐瞒的情况。依据协议约定，乙方租赁期限未满一年提前解除协议的，保证金不予退还，天然气管道是专为原告独家经营所用，并非公共设施、设备，应由原告承担维护费用；因原告人去楼空，所用水费未清，电卡未交回物业，不可能清退，涉案房屋为原告使用，被告不应退还房租。原告在试营业期间，多次通过网销、微信群等渠道，用露骨的语言、图片等进行宣传，因涉黄，被群众多次举报，不能达到牟利目的而无心正常经营。依据协议约定，被告负责提供现有的消防设施，原告负责承租房屋的消防装修报验，并承担所产生的费用。原告在消防设施上适当增加，是可以达到商业消防要求的。依据最高院的司法解释，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。依据协议约定，原告如要对承租房屋进行装修，应提前十日向被告提供装修方案，经甲方及有关部门审批同意后方可装修。原告的装修损失被告不应承担。壁挂锅炉维修费、空调维修费、下水管道维修费，不属于公共设施设备，其维修费用应由原告自行承担。依据协议约定，原告应于2016年12月1日向被告交纳第二期租金，被告多次催要，原告置之不理。被告保留对原告主张支付拖欠租金及延期支付房租违约金的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月2日，陕西英豪置业有限公司（以下简称英豪置业）向被告出具委托书，委托被告处理大明宫寓物业第五层相关租赁事宜。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议》，约定：被告将位于西安市莲湖区未央路23号大明宫寓五层1670平方米面积出租给原告；租赁用途：休闲娱乐；租赁期限3年，自协议签订之日至2019年8月31日，甲方同意给乙方2个月免租装修期，自正式签订协议之日起满一年之后再予以免除；房屋基础租金为31元（含房租27元／㎡、物业3元／㎡、电梯费1元／㎡），从第三个租赁年度（包含第三年）以后每年的租金在上个租赁年度租金基础上上浮3%，租金费用每四个月缴纳一次，每期租金期满前30天缴纳下一期租金；乙方应向甲方支付保证金100000元；甲方负责房屋所属公共设备的检查并承担正常的房屋维修费用，室内设施设备由乙方负责。乙方自行解决供冷、供暖，甲方配合提供适当场地供乙方放置设备，以满足乙方空调、排风需要。协议第9.1.4约定：甲方负责提供现有的消防设施，乙方负责承租房屋的消防装修报验，并承担所产生的费用，在租期内，严格按照消防要求，凡因乙方严重违反消防法规的，甲方有权单方解除协议。协议第十六条附件，载明：1、房屋平面图；2、房屋附属设施、设备清单；3、乙方营业执照复印件；4、甲方授权委托书；5、乙方授权委托书。合同签订后，原告于2016年9月6日向被告交纳2016年9月1日至2016年12月31日租金207080元，交纳保证金100000元，2016年9月18日交纳水费押金2000元，2016年11月19日补电卡一张，费用65元。2016年11月25日，原告以涉案房屋作为经营场所，注册登记了西安曲江新区（大明宫）朋莱阁足浴店，经营范围为许可经营项目：足浴服务（依法须经核准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2016年11月19日，北关派出所向原告经营的足浴店下发安全隐患整改建议书，载明涉案房屋存在以下安全隐患：没有消防许可证、消防器材数量不够、无消防疏散方案及标识、无消防备案、消防通道不畅，限期整改时间2016年12月4日。原告称签订合同时，其前往涉案房屋查看，从外观看是商业用房，合同约定也是商业用途，在办理营业执照时也没有受到限制，但在开业办理二次消防时，受到相关单位制止，称涉案房屋是住宅，按照住宅标准设计的消防，不具备商业消防验收的标准，无论如何改造，也无法通过商业消防验收。原告称2016年12月初，其关闭涉案足浴店，亦再未进入过涉案房屋。2016年12月2日开始，被告向原告发出多份催费通知，催促原告交纳租金，该催费通知均张贴在涉案房屋门上，原告称未收到催费通知。2017年1月13日，原告向英豪置业发出解除通知，载明：因被告在签订协议时隐瞒将住宅用房改为商业性质的用房，导致不能使用涉案房屋继续经营，要求解除协议，原告称同时亦向被告送达该解除通知，被告称其未收到该份通知。2017年1月16日，被告向原告发出解除通知，载明：因原告逾期未交纳房租，构成违约，要求解除合同。发出解除通知的当日，被告将涉案房屋上锁。原告称因其租赁房屋系用于商业用途，签订合同时，其向被告核实过是否经过商业的一级消防验收，被告称通过了验收。被告称涉案房屋是住宅性质，上一承租人将房屋打通进行改造，签订合同时向原告出示了房屋平面图以及房产证，原告对此是明知的，亦告知原告通过了一级消防验收，按照合同约定，原告应负责涉案房屋的二级消防验收。关于原告的各项诉请，其主张因涉案房屋系住宅用房，被告按照商业用房收取租金207080元，故应退还一半租金103540元；原告提交天然气管道维修费用发票、壁挂炉维修发票、空调维修费收款收据、下水道维修费收据，证明其为涉案房屋室内设备维修支出的费用，被告应予以承担；被告对此不予认可，称上述室内设施系免费提供给原告，不是公共设施，维修费用应由原告自行承担；关于涉案房屋的装修，原告提交装修合同一份、收款收据一份，要求被告承担装修费用，被告称依据合同约定，装修须向被告提供方案，经被告及有关部门审批同意后方可装修，原告装修未告知，对此费用，不予承担；原告称其装修未经过大的改造，无需告知被告。另查，对于原告交纳2000元水费押金、65元电卡押金的事实，被告认可，并称2000元系预交的水费，原告尚欠1165.5元水费未结清，扣除1165.5元水费后，同意退还834.5元。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。但涉案房屋系住宅性质，原告承租涉案房屋用于经营足浴店，需经相关部门批准后方可开展经营活动。被告认可在原告承租时，涉案房屋已经过改造。后消防大队向原告发出整改通知，因涉案房屋系住宅用房，原告无法通过商业消防验收，导致其无法经营，合同目的不能实现，故其要求解除协议的诉请，本院予以支持，原、被告之间的协议于2017年1月16日予以解除。合同解除后，被告应退还原告交纳的保证金100000元；关于原告诉请要求被告退还一半租金103540元的请求，因涉案房屋在解除前系由原告占有使用，其支付租金为合同义务，故主张因房屋为住宅性质，要求退还一半租金无事实及法律依据，本院不予支持；关于签订协议时消防验收的告知事宜，双方对一级消防验收的标准存在争议，但依据协议附件约定，载明签订协议时附有涉案房屋平面图，平面图上能显示出涉案房屋系住宅性质，故原告对合同的解除亦存在一定的过错，且依据协议的约定，房屋装修应经过被告的同意，庭审中，原告亦认可装修未告知被告，其要求被告承担装修损失的诉请，本院不予支持；依据协议约定，室内设施、设备的维修费用由原告承担，故原告诉请要求承担垃圾清运费、壁挂炉维修费、空调维修费、下水道维修费、天然气管道维护费的诉讼请求，本院不予支持；原告向被告预交水费2000元、电卡押金65元，扣除尚欠水费1165.5元，被告应退还原告水费押金834.5元，原告将电卡交回被告后，被告应退还押金65元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十三条之规定，判决如下：一、原告陈龙与被告陕西英佳物业管理有限公司2016年9月2日签订的《协议》于2017年1月16日予以解除；二、本判决生效后七日内，被告陕西英佳物业管理有限公司退还原告陈龙保证金100000元、水费押金834.5元；原告陈龙于本判决生效后七日内退回电卡，被告陕西英佳物业管理有限公司收到电卡后，退还原告陈龙电卡押金65元；三、驳回原告陈龙其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元，由原告陈龙负担7819元，由被告陕西英佳物业管理有限公司负担1681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  寇永利代理审判员  倪晓盈代理审判员  周 强二〇一七年九月十八日书 记 员  狄鸣柔