新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终1402号上诉人（原审原告）：张小维，男，1989年3月15日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：朱力俊，阜康市司法局法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：新疆百润房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。法定代表人：李斌，系公司董事长。委托诉讼代理人：袁蓓蓓，新疆博达律师事务所律师。上诉人张小维与被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司（以下简称百润房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院作出（2017）新2302民初552号民事判决，上诉至本院。本院于2017年8月29日立案并依法组成合议庭，于2017年9月19日公开开庭审理了本案。上诉人张小维的委托诉讼代理人朱力俊、被上诉人的委托诉讼代理人袁蓓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小维上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2017）新2302民初552号民事判决，依法支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、双方当事人并未成立商品房买卖合同关系，被上诉人在上诉人通知不再签订《商品房买卖合同》之后将房屋另售属于新的邀约和承诺；2、一审认定上诉人承担违约责任于法无据。上诉人起诉仅是解除双方的协议返还预留金，而被上诉人并未提出要求上诉人承担违约责任，因此原审认定上诉人承担违约责任并将预留金作为违约金的认定是错误的，原审判决有失公允。百润房地产公司答辩称，原审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张小维向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《房号预留协议》；2、判令被告向原告退还已交纳的预留金40000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明如下事实：原告因2013年期间在阜康工作，在被告处认购了位于”公园六号”3号楼3单元15层01号的期房，2013年5月5日，双方签订了《房号预留协议》，该协议签订后，原告分别于2013年5月15日、5月29日、10月31日分别向被告支付了”预交金”10000元、20000元、10000元，共计40000元。其后，原告因工作变动，告知被告不再签订《房屋预售合同》。另查明，被告于2013年8月9日取得《商品房预销售许可证》，该房屋于2015年9月22日竣工验收。被告已将该预留房屋予以出售。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确提出了预约合同的概念，以司法解释的形式确立了预约合同制度。依据该解释第二条之规定，双方当事人可以以签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等方式订立预约合同，本案原、被告双方通过签订《房号预留协议》方式订立了预约合同，故应认定原、被告双方之间成立预约合同关系。依照原、被告双方协议约定，本案原告应当及时与被告订立书面《房屋预售合同》，但原告以协议约定及法律规定以外的事由未与被告签订书面《房屋预售合同》。其后，原告通知被告不再签订《房屋预售合同》，且被告已将该房屋予以出售，系被告对原告要求解除双方之间所签订的《房屋预售合同》的接受，故应认定原、被告双方之间签订的《房号预留协议》已解除。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条之规定，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案原、被告双方在《房号预留协议》中第五项第3款约定，如原告因自身原因未在2013年7月15日前与被告签订《房屋预售合同》，则原告已支付的预留金不予返还，被告不需要通知原告，并有权处理原告预留房屋。现原告因工作变动，表示不再与被告签订《房屋预售合同》，依照双方协议约定，原告无权要求被告返还已支付的预留金。故应对原告要求被告退还40000元预留金的诉讼请求不予支持。遂判决：一、解除原告张小维与被告新疆百润房地产开发有限责任公司签订的《房号预留协议》；二、驳回原告张小维的其他诉讼请求。二审中，上诉人张小维、被上诉人百润房地产公司均无新证据提交。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：”当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”而预约合同的目的在于订立本约，履行预约合同的结果是订立本约合同。本案中，双方当事人签订的《房号预留协议》系为订立《房屋预售合同》而签订的预约合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，当属有效。《最高人民法院》第四条：”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。在本案中，双方在合同中明确约定，乙方（张小维）签署本预留协议，同时向甲方（百润房地产公司）支付预留金10000元。根据上述法律规定以及收取该款的目的，可以证实该10000元系双方为订立《房屋预售合同》，上诉人向被上诉人提供的担保。而上诉人亦认可由于其自身原因所致双方未签订《房屋预售合同》。因此，被上诉人按约对收取上诉人10000元预约金不予返还有事实与法律依据，本院予以支持。原审对此认定正确。关于被上诉人向上诉人收取30000元款项性质如何确定的问题。双方在协议中约定30000元为”预留金首付款”，而对该”预留金首付款”，上诉人认为系押金，被上诉人则认为系预留金。经本院审查后认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：”当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。而双方在协议中明确约定预留金为10000元。依照上述法律规定，30000元系上诉人购买被上诉人讼争房屋所缴纳的房屋首付款更符合双方签约时的真实意思表示。由于双方签订的《房号预留协议》已经解除且讼争房屋已由被上诉人出售他人亦未给被上诉人造成实际损失，因此，被上诉人将收取上诉人30000元房屋首付款予以退还较为公允。原审对该30000元亦未予退还不当，本院对此予以纠正。综上所述，上诉人张小维的部分上诉请求成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《最高人民法院》第四条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区阜康市人民法院作出（2017）新2302民初552号民事判决第一项即”一、解除原告张小维与被告新疆百润房地产开发有限责任公司签订的《房号预留协议》”；二、撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院作出（201新23**民初552号民事判决第二项即”二、驳回原告张小维的其他诉讼请求”；三、被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司自接本到本判决之日起十五日内向上诉人张小维返还房屋首付款30000元；四、驳回上诉人张小维的一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，其他诉讼费用80元，二审案件受理费800元，合计1280元，上诉人张小维负担320元，被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司负担960元。本判决为终审判决。审 判 长  肖 明审 判 员  赵明捷代理审判员  蒲婷婷二〇一七年九月十九日书 记 员  钞 威