四川省攀枝花市仁和区人民法院	民 事 判 决 书	（2017）川0411民初1234号	原告：攀枝花仁和春天物业管理有限公司。住所地：攀枝花市仁和区春天小区内。	法定代表人：何正海，董事长。	委托代理人：王赟，四川三才律师事务所律师。	委托诉讼代理人：李云峰，系公司员工。	被告：钟连生，男，1951年7月21日出生，住所地：四川省攀枝花市仁和区。	原告攀枝花仁和春天物业管理有限公司（以下简称仁和春天物业公司）诉被告钟连生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后，依法由审判员李琳适用简易程序于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王赟、李云峰，被告钟连生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。	原告诉称，2009年1月被告购买了四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司开发的位于仁和春天花园小区住房一套，该房屋已实际交付被告使用。在被告与鑫欣达公司签订的购房合同中约定物业服务由原告提供，被告按照每平米0.5元的价格支付物业管理费。2012年11月，物价及人员工资上涨等因素导致原告经营困难，原告向春天花园业委会提出每平米增加0.3元的物业服务请求。春天花园业委会经业主大会讨论通过了原告的涨价请求。2015年8月15日，春天花园业委会重新招聘物业公司，原告自新物业公司接手物业服务后停止了春天花园的物业服务。被告自2015年1月1日以来拒交物业服务费，原告多次上门催收未果。现诉请法院判令被告：1、支付物业服务费578.85元、违约金173.66元，合计752.51元；2、承担本案诉讼费。	被告辩称，原告所称的多次催缴不属实，诉状不符合事实；一、仁和春天物业公司（简称）收取0.8元的物业费，是一种强行霸道行为，要求人民法院驳回起诉；理由如下：1、《国务院物业管理条例》规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。2、《国务院物业管理条例》第四十一条载明：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则，区别不同物业的性质和特点，由于业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门合同，国务院建设行政主管部门选定的物业收费方法，在物业服务合同中约定。”以上两条是《国务院物业管理条例》要式条款，说明清楚，必须有书面合同书，没有合同书，收费没有依据，不能成立“物业收费方法在物业服务合同中约定”既没有合同书，更不存在合同中的约定。二、取消原业务主委员会发给原物业：“关于调整仁和春天花园小区物业服务费的复函”；这一复函没有真实性，必须取消，不能采纳。1、《原业主委员大会议事规则》中第二十一条中载明，调整物业服务内容及标准与收费标准；以业主大会起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3及专有部分占建设面积2/3以上通过。在不真实的情况下，原业主委员会报出表决：56.2%的业主同意，没有达到2/3以上。小区业主大会议事规则，等于是小区的“法律文件”，必须执行，没有达到要求，就不能认可。2、原告执行的收费标准没有按《国务院物业管理条例》、《四川省物业管理条例》中规定程序办理此事，严重的违法违规，投票是无效的。原业委会在这次所谓投票之前，即成立伊始到2012年12月8日之前，从来就没有召开一次业主大会。也就是新业委会成立之后必须向社会公开招标，经业主大会反复讨论，事后张贴半个月征求意见，才能形成业主大会的书面决议向全体业主公布。但小区没有召开过一次业主大会。原物业公司主体资格不合法。0.5元收费标准的合同也是秘密的，2013年后才逐渐公开。0.5元的合同我是不认可，只认前期物业的0.5元。3、在投票中弄虚作假；《业主大会和业委会指导规则》（中华人民共和国住房和城乡建设部于二OO九年十二月一日颁布，文件编号为建房【2009】274号）第二十二条春天物业采用书面征求意见形式的，应当将征求意见提交每一个业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。需投票表决的，表决意见应当由业主个人签名”也就是说必须是实名制投票，不允许无记名投票，无记名投票是无效的。由于无记名投票产生了很多空洞，原业委会三栋的楼栋长张代华同志有书面证据，弄虚作假，很多空格处都由他们填写的，严重的违规说明这一投票是无效的。物业调价的会议通过记录来考证，只有四人，三个主任一个会计，原业主委会九人成建制，没有过半数，不合法，没有效。关于“复函”存在着违规违纪的事情，之前的判例中人民法院未采信其他几百名业主不同意涨价的签名名册，却采信“复函”，物业费涨价在投票过程中弄虚作假，没有达到2/3业主同意，严重的损害业主们利益，该“复函”信条是无效的，没有真实性，应当撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（【2009】4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）法释【2009】8号第五条；物业服务企业违反物业合同约定或者法律法规，部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗诉的，人民法院应予支持。在原物业服务合同中，0.5元的收费标准收费期限是2014年12月30日止，至今没有宣布该合同作废。所以业主们不是不交或者拒交物业费，而是交0.5元的物业费原告不收。三、原告的服务质量差，业主不满意。1、路灯几乎全坏，没有人修理，业主们不满意甚至老年人摔过跤；2、保安人员无人管理，公然睡觉，致使盗窃案件发生；3、服务质量太差，钥匙掉在水里面，去找保安，保安不予理睬。综上所述，请人民法院，以法律为准绳，以事实为依据，驳回原告诉讼请求。	经审理查明，被告系攀枝花市仁和春天花园小区业主，拥有该小区住房一套，面积88.92㎡。2003年5月26日，原告（乙方）与仁和春天花园开发商四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定由乙方（原告）为春天花园小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其建筑面积每月0.5元/㎡交纳，合同期限自2003年5月25日起至小区开发完工移交乙方成立业主委员会止。2010年6月10日，原告（乙方）与攀枝花市仁和春天花园业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定甲方将仁和春天花园委托乙方（原告）实行物业管理，委托管理期限为2年，自2010年6月10日起至2012年6月9日，住宅物业服务费用由业主按其建筑面积每月0.5元/㎡交纳，每月交纳一次。2012年6月10日，原告与攀枝花市仁和春天花园业主委员会（甲方）续签了《攀枝花仁和春天花园物业服务合同》，合同约定甲方将仁和春天花园委托乙方（原告）实行物业管理，委托管理期限自2012年6月10日起至2014年12月30日止，住宅物业服务费用由业主按其建筑面积每月0.5元/㎡交纳，每月交纳一次。《攀枝花仁和春天花园物业服务合同》第六章物业管理服务费用第二十条第4条约定“本物业管理公共服务费标准的调整（由甲方召开业主代表大会讨论决定后，乙方据此向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整/甲方召开业主大会决定标准，甲乙双方协商调整）”。被告认为应按照住宅建筑面积每月0.5元/㎡的标准交纳物业服务费用。	2011年12月8日原告仁和春天物业公司因调整物业费向攀枝花市发改委申请备案，将多层住宅物业服务费用由0.5元调整为0.8元。攀枝花市发改委签署意见同意备案。原告多次致函攀枝花市仁和春天花园业主委员会请求调整仁和春天的物业费。2012年12月2日起，仁和春天花园业委会安排各楼栋长将调整物业费表决票发放到小区各业主家中。由小区业主将表决票填好后，自行投入到东门和北门的票箱内。12月8日上午在小区网球场，在老街居委会参与下进行了公开验票。经统计，总票数为1229张，同意票为696张，不同意票为191张。同日，业委会以业主大会的名义对投票结果进行了公示。2012年12月8日，仁和春天花园业委会向物业公司发出了“关于调整仁和春天花园小区物业服务费的复函”。内容为，攀枝花仁和春天花园物业管理有限公司：贵公司“关于仁和春天花园调整物业费车位费的复函”已收悉。一、泊车位租金暂不作调整。二、经小区业主表决：有56.6%的业主同意仁和春天花园小区物业区域内的物业费在原基础上，上调每月每平方米0.3元，具体执行时间由贵公司自行决定。2012年12月17日仁和春天物业管理有限公司对小区业主发出了调整物业费的通知。	2013年1月起，原告按照住宅建筑面积每月0.8元/㎡向业主收取物业服务费用。原告与攀枝花市仁和春天花园业主委员会（甲方）签订的《攀枝花仁和区春天花园物业服务合同》到期后，原告继续履行物业管理服务至2015年8月15日。庭审中，被告认可其自2015年1月1日起至2015年8月15日未缴纳物业服务费，未缴纳的原因系因为物业费上涨问题未协商一致，故被告至今未交。现原告诉讼来院，要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金。	上述事实有原、被告一致的陈述及《物业服务合同》、（2016）川0411民初1123号民事判决书、（2016）川0411民终1490号民事判决书、（2017）川民申2903号民事裁定书、《复函》等书证在案佐证。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认可，足以证实上述事实。	本案在审理过程中，本院主持调解，因双方分歧较大，故未达成调解协议。	本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，仁和春天花园业主委员会与原告签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。被告认为物业服务合同不合法的辩论意见，本院不予采信。物业服务合同到期后，原告事实上仍然组织人力、物力为该小区提供物业管理服务，原、被告之间形成了事实上的物业管理服务关系，被告在原告提供的物业管理服务中受益，被告应当交纳相应的物业管理服务费。2013年1月起，小区住宅物业费调整至0.8元/㎡，原告已经向攀枝花市发展和改革委员会进行了备案，且经过小区全体业主过半数同意，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。物业管理涉及小区公共建设与管理，原告履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使原告在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定原告所付出的服务，不支付物业服务管理费。本案中，被告自2015年1月1日起至2015年8月15日未缴纳物业服务费，原告要求被告支付2015年1月1日至2015年8月15日的物业费的诉讼请求证据充分，于法有据，本院依法予以支持，被告应支付原告自2015年1月至2015年8月15日的物业服务费604.65元（88.92㎡×0.8元/月×8.5月）。但针对本案中原告主张的违约金，被告曾向原告明确表示愿意按照0.5元/㎡交纳物业费，双方间仅在物业费缴纳标准上存在争议，故原告有关违约金的诉请，本院不予支持。关于垃圾清运费，原告没有提交证据证明其有权代收垃圾清运费，故原告要求被告支付垃圾清运费的诉讼请求，本院不予支持。	综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：	一、被告钟连生于本判决生效之日起十日内，支付原告攀枝花仁和春天物业管理有限公司自2015年1月1日起至2015年8月15日期间的物业服务费604.65元；	二、驳回原告攀枝花仁和春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。	本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告钟连生负担。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。	本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。	审判员  李琳	二〇一七年九月二十四日	书记员  沙娜