江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1282民初4335号原告：张羽，男，1990年3月30日生，汉族，住靖江市新世纪花园Ｅ区。委托诉讼代理人：刘佳、周家乐，江苏苏泰律师事务所律师。被告：吴士加，男，1979年3月9日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：程晓军，江苏中毅律师事务所律师。第三人：陈锐，男，1984年1月9日生，汉族，住靖江市。第三人：陈佳，女，1986年2月2日生，汉族，住。原告张羽与被告吴士加，第三人陈锐、陈佳为申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月3日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张羽及委托诉讼代理人刘佳、周家乐，被告吴士加及其委托诉讼代理人程晓军到庭参加诉讼，第三人陈锐、陈佳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张羽向本院提出诉讼请求：准予查封登记在第三人陈锐、陈佳名下位于靖江市江××路××香樟××室房屋。事实和理由：张羽起诉陈锐、陈佳（2017）苏1282民初2257号民间借贷纠纷一案时，提出了财产保全申请，靖江法院于2017年5月4日依法查封了登记在陈锐、陈佳名下位于靖江市江××路××香樟××室房屋。吴士加作为案外人以陈锐、陈佳已将上述房屋转让给他为由提出书面异议，要求排除执行，2017年6月21日，靖江法院作出（2017）苏1282执异18号执行裁定书，裁定中止执行。原告认为，首先，不能认定吴士加已经全额支付了房款，其次，法院查封前未能办理过户是因吴士加自身原因造成的，再次，陈锐、陈佳以公证方式委托吴士加卖房，与孙美兰签订了房屋买卖合同，不动产登记中心的信息显示异议人为孙美兰，说明被告不是案涉房屋的实际权利人。因此，（2017）苏1282执异18号执行裁定有失公允，案涉房屋应予查封。被告吴士加辩称，在靖江法院查封之前，案涉房屋的实际所有人已经是被告，2017年2月24日，被告与陈锐、陈佳签订了房屋买卖合同，约定被告购买陈锐、陈佳所有的位于靖江市江××路××香樟××室房屋，合同总价94万元，签订协议时支付定金5万元，剩余房款89万元在2017年3月2日前付清，陈锐陈佳同时于3月2日前搬出房屋等。合同签订后，被告于当日按约给付了5万元购房定金，2017年2月28日，被告汇款25万元至陈锐账户，由陈锐、陈佳专门用于归还该房屋在江苏长江商业银行所办的按揭贷款，同年3月1日，被告按约付清了剩余全部房款64万元，陈锐、陈佳通过中介将房屋所有权证、国有土地使用权证、水电卡、收据、发票等都交付给被告，于3月4日将房屋钥匙密码告知被告交付了房屋。此后至今一直由被告占有和使用，相应物业费、水电费也由被告交纳。从3月5日起就再也找不到陈锐了，因此，未能办理房屋过户手续的责任不在被告。被告付清房款后曾向中介提出万一陈锐陈佳不过户怎么办，中介提出可帮助办理一个公证，事后中介交给被告的就是陈锐、陈佳的委托被告转让房屋及办理过户的公证书，2017年3月7日确与孙美兰签订了房屋买卖合同，孙美兰也交纳了契税，但因原告起诉陈锐、陈佳（2017）苏1282民初1341号案件于2017年3月8日查封了案涉房屋过户不了，遂与孙美兰协议解除了房屋买卖合同，共同向靖江市房屋交易管理中心申请撤销了存量房买卖合同网上备案登记，房屋理应归被告所有。（2017）苏1282执异18号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈锐、陈佳未到庭亦未陈述。经审理查明：第三人陈锐、陈佳系夫妻，位于靖江市江××路××香樟××室房屋登记在第三人名下，房屋所有权证号分别为靖房权证城字第××、12××21号。2017年2月24日，被告吴士加通过靖江市美家房产信息咨询服务部与陈锐、陈佳签订房屋买卖合同一份，合同约定：吴士加购买陈锐、陈佳所有的上述房屋（含面积约5㎡的车库及室内设施：沙发一套、茶几、双门冰箱、餐桌一套、床三张、热水器、液晶电视机三台、立式空调一台、挂壁式空调三台、洗衣机、微波炉），合同总价94万元。签订协议时支付定金5万元，剩余房款89万元在2017年3月2日前付清，陈锐、陈佳于3月2日搬出此房。合同签订后，被告于当日按约给付了陈佳购房定金5万元，同月28日，吴士加又给付陈锐房款25万元，陈锐、陈佳于当日向江苏长江商业银行还清了该房屋上所办理的全部按揭贷款本息共计236800.24元，3月1日，吴士加付清余款64万元，陈锐、陈佳出具了收条，并将房屋所有权证及国有土地使用权证、水电使用卡等通过中介交付给吴士加。腾空房屋后于同月4日向吴士加交付了房屋钥匙。此后吴士加交纳了该房屋相关物业费、公共能耗费、垃圾清运费、水费等。另查明，2017年3月1日，陈锐、陈佳在江阴市公证处办理了授权委托书公证，委托书载明委托人陈锐、陈佳系夫妻，共同拥有靖江市江××路××香樟××室房屋，现经慎重考虑决定将上述房地产转让，委托人夫妇因工作繁忙没有时间办理产权登记、过户手续，故全权委托吴士加办理上述房地产的产权转让登记、调阅档案和过户等相关手续，等等，江阴市公证处于当日出具了（2017）锡澄证民内字第694号公证书，2017年3月7日，吴士加以陈锐、陈佳的委托代理人名义与孙美兰签订存量房买卖合同，约定将涉案房屋出售给孙美兰，3月8日，孙美兰与吴士加欲办理不动产登记，因案涉房屋被本院查封而未能过户，后与孙美兰协商解除了房屋买卖合同，共同向靖江市房屋交易管理中心撤回了存量房买卖合同网上备案登记。又查明，因陈锐失去联系，其多个债权人向本院提起诉讼，2017年3月6日原告起诉陈锐、陈佳夫妇民间借贷纠纷，申请了财产保全，案号为（2017）苏1282民初1341号，本院于3月8日查封了案涉房屋，3月9日，原告申请撤诉并申请解除财产保全，本院解除了对该房屋的查封。同日杨杰申请诉前保全，本院作出（2017）苏1282财保3号裁定查封了上述房屋，后来杨杰提起诉讼，案号为（2017）苏1282民初1562号，审理过程中杨杰申请撤回财产保全，本院于5月4日作出（2017）苏1282民初1562-2号裁定书，随即解除对案涉房屋的查封。2017年3月13日华跃东起诉陈锐夫妇并申请财产保全，案号为（2017）苏1282民初1493号，本院查封案涉房屋后被告提了执行异议，2017年5月15日本院作出（2017）苏1282执异13号裁定书，裁定中止对该房屋的执行，华跃东在收到裁定书后十五日内未提起执行异议之诉。原告张羽于2017年4月11日起诉陈锐夫妇，案号为（2017）苏1282民初2257号，诉讼过程中提出财产保全申请，本院于5月4日查封案涉房屋。被告提出执行异议，本院于2017年6月21日作出（2017）苏1282执异18号裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，原告张羽在收到裁定书十五日内提起了本案诉讼。上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的（2017）苏1282执异18号执行裁定书、2017年6月17日靖江市不动产登记中心出具的证明复印件，被告提供的2017年2月24日陈锐陈佳与吴士加签订的房屋买卖合同、2017年2月24日陈佳出具的收条、2017年2月28日陈锐出具的收条、2017年3月1日陈锐陈佳共同出具的收条、2017年2月24日金额5万元的长江商业银行活期取款回单、2月28日长江商业银行活期转账回单、2017年2月28日陈锐长江商业银行还款（房贷）凭证客户联两份、2017年3月1日朱丽君江苏长江商业银行转账记录两份、案涉房屋所有权证两本、国有土地使用权证一本、住宅质量保证书、水卡、电卡、车库收据、维修基金收据、装潢押金收据、物业垃圾清运费收据、水电备用金收据、陈锐陈佳购房契税发票、2017年3月30日案涉房屋自来水发票三张、2017年4月28物业费收据、2017年6月16日电费发票、2017年6月16日水费发票、2017年3月23日生祠法庭与陈锐父亲陈国枝所做的谈话笔录一份、合同编号为201703070009存量房买卖合同网上备案登记撤销申请表、2017年6月27日孙美兰出具的退还定金及违约金的收条、2017年3月1日江阴市公证处出具的公证书及朱丽君的证人证言等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：被告吴士加与第三人陈锐、陈佳签订房屋买卖合同，支付了全部价款，吴士加取得了房屋钥匙，办理了物业的入住手续，均发生在人民法院查封之前，应视为实际占有涉案房屋，未办理房屋过户登记是被告自身以外的原因造成。吴士加以代理人的名义与孙美兰签订房屋买卖合同，因案涉房屋被查封而未能办理过户，后双方协商解除了合同并向房屋交易管理中心申请撤回存量房买卖合同网上备案登记，故案涉房屋实际权利人应为被告。综上，被告吴士加就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张羽的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本五份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53，行号：104312800123）。（本页无正文）审 判 长  展 飞人民陪审员  张志刚人民陪审员  陈东藩二〇一七年九月十五日书 记 员  朱 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。