山东省诸城市人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁0782执异56-65号异议人（被执行人）：山东国贸置业投资有限公司，住所地：青州市王桑路口东100米路南侧，机构代码XXX。法定代表人：许明永，该公司经理。申请执行人：青州市博发小额贷款股份有限公司。住所地：青州市海岱路****号。法定代表人：王兆永，该公司董事长。本院在执行申请执行人青州市博发小额贷款股份有限公司（以下简称博发贷款公司）与被执行人山东国贸置业投资有限公司（以下简称国贸投资公司）金融借款合同纠纷十案过程中，被执行人国贸投资公司对本院的委托拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人称：查封拍卖的房产市场行情、客观条件发生重大变化，法院第二次拍卖的参考价明显低于市场现成交价，严重损害了异议人的利益；法院对查封财产的整体拍卖行为和第二次委托拍卖程序严重违法，亦侵害了异议人的合法权益；为此，请求撤销第二次委托拍卖行为，对涉案财产重新进行资产评估，重新依法拍卖，以维护异议人的合法权益。本院查明，博发贷款公司与霰青青、夏宪迎、霰云东、舒凤琦、舒敏、青州龙兴经贸有限公司、山东尊泽投资发展有限公司、青州市骄龙豆捞餐饮有限公司、国贸投资公司、王彦增金融借款合同纠纷十案经青州市人民法院审理后，分别作出（2014）青法商初字第1612、1613、1614、1615、1617、1618、1619、1620、1621、1622号民事判决书，判决各被告于各判决生效之日起三日内偿还博发贷款公司的借款本金、利息、违约金、律师费及各案的案件受理费和诉讼保全费。判决后，被告王彦增对上述十案判决不服，向潍坊市中级人民法院提起上诉。二审审理期间，因上诉人王彦增经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，上述十案均按撤诉处理。判决生效后，因各被告未按期履行判决确定的还款义务，博发贷款公司先后于2016年8月5日、10日向青州市人民法院申请强制执行，执行案号分别为：（2016）鲁0781执2035、2036、2037、2038、2039、2041、2042、2043、2098、2099号。执行过程中，异议人未履行生效判决确定的付款义务，2016年9月9日，青州市人民法院委托山东立德信房地产土地评估有限公司（以下简称评估公司）对诉讼中查封的异议人位于青州市黄楼街道办事处的中国（青州）北方花苗木国际交易中心“中厅”东西侧商铺（三楼除外）进行了评估。2016年9月19日，评估公司对涉案房地产进行了现场勘估，并于同年10月14日出具《房地产估价报告》，确定涉案房产总面积为14903.42平方米，其中，委估房产所分摊的土地使用权面积为52680.54平方米，评估日的参考价值为44114123元（包含土地使用权价值3161124元）。2016年12月22日，山东大地拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）接受潍坊市中级人民法院委托，定于2017年1月11日在青州市人民法院对评估房产进行第一次拍卖。拍卖公告发布期间，异议人对评估报告书提出异议，要求评估单位对评估报告做出说明，青州市人民法院因此决定暂缓拍卖。2016年12月30日，评估公司对涉案房产做出评估说明。后申请执行人申请对涉案房产继续进行拍卖，2017年1月17日，拍卖公司再次发布拍卖公告，并于2017年3月3日上午10时在青州市人民法院进行了第一次公开拍卖，因无人竞买而流拍。流拍后，异议人对评估说明仍然不服，再次提出异议，要求依法听证、鉴定人出庭接受质询。青州市人民法院再次决定暂缓拍卖，并于2017年3月15日上午在该院第十二审判庭进行了听证。听证意见为：评估程序合法合规，评估过程基本严谨，评估方法基本合理，评估结论客观、公平、公正，认为应维护原报告结论。2017年3月8日，申请执行人博发贷款公司以被执行人王彦增亲属在青州市人民法院工作为由申请将上述案件移交上级法院指定执行。2017年4月27日，潍坊市中级人民法院指定由本院执行。本院分别于2017年5月12日、17日、18日立案执行，执行案号为：（2017）鲁0782执1635、1637、1658、1663、1665、1666、1667、1668、1669、1673号。立案后，2017年6月19日，本院通知拍卖公司对涉案房产在第一次流拍价的基础上降价20%为保留价进行第二次公开拍卖；同年6月28日，拍卖公司发布拍卖公告，并向各当事人送达了拍卖通知；2017年7月13日上午10时在本院拍卖厅进行了第二次拍卖，以参考价35291298.4元再次流拍。同日，拍卖公司向本院申请在本次拍卖价格的基础上降价再行拍卖。经本院研究决定，对涉案房产在第二次拍卖参考价的基础上再次降价20%进行第三次拍卖。同年8月2日拍卖公司发布了第三次拍卖公告，定于8月18日上午10时在本院进行第三次公开拍卖，并向各方当事人送达了拍卖通知。此后，异议人提出异议。本院认为，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。本案执行过程中，异议人未履行生效判决确定的付款义务，青州市人民法院依法委托评估公司对查封的涉案房产进行了评估，异议人虽对评估报告书不服，并先后两次提出异议，但评估公司对其异议进行了书面说明，青州市人民法院亦组织评估公司进行了专家听证，听证意见明确载明：整个评估程序合法合规，评估过程基本严谨，评估方法基本合理，评估结论客观、公平、公正，认为应维护原报告结论。因此，该评估报告合法有效；且评估价值仅是法院对涉案房产进行拍卖时的参考价值，而非涉案房产的最终变现价值。拍卖时，涉案房产如存在明显增值的因素，那么各竞买人在充分考虑涉案房产现有价值的基础上，在应价时自然会竟相抬高拍卖价格，涉案房产以高于评估价值变现亦不无可能。因此，法院根据评估报告对涉案房产委托拍卖并无不当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。因上述案件在指定本院执行前，青州市人民法院已对涉案房产进行了第一次拍卖，且已流拍。案件移送本院执行后，经本院研究决定，对涉案房产在第一次流拍价的基础上降价20%为保留价进行第二次公开拍卖符合上述法律规定。因此，异议人关于查封拍卖的房产市场行情、客观条件发生重大变化，法院第二次拍卖的参考价明显低于市场现成交价，严重损害其利益的主张不成立，本院不予支持。异议人主张涉案财产为可分割房产，法院超标的查封且本次对涉案房产进行整体拍卖侵害了异议人的合法权益。本院认为，申请执行人与异议人之间的金融借款合同纠纷共计13案，申请执行标的额仅本金、律师费、案件受理费和保全费就共计17175004元，涉案房产在未实际变现之前，其价值能否偿还申请执行人的借款尚不确定；同时还要预估涉案房产变现时降价处理的可能、借款利息的增长及拍卖佣金等诸因素，以充分保护债权人的权益。因此，本院对涉案房产进行整体拍卖并不无当，对其该项主张本院亦不予支持。异议人主张本院委托拍卖程序严重违法。经审查，关于本院委托拍卖与第一次拍卖超法定期限问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十一条规定，人民法院委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行的情形的，应当决定暂缓执行或裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。暂缓执行期限届满或者中止执行事由消失后，需要继续拍卖的，人民法院应当在十五日内通知拍卖机构恢复拍卖。上述案件中，涉案房产第一次拍卖流拍后，异议人对评估说明不服，再次提出异议，并要求依法听证，青州市人民法院据此决定暂缓第二次拍卖。且在暂缓拍卖期间，申请执行人申请将上述案件指定执行；后潍坊市中级人民法院指定由本院执行。案件移送本院立案后，本院在对案件进行全面了解调查后，及时恢复了对涉案财产的拍卖。因此，在本院委托拍卖前，该案处于法定暂缓期间，不存在超法定期限问题。关于执行人员未对拍卖财产进行调查的问题。因本院已非第一次拍卖，且青州市人民法院在委托评估时已对涉案财产进行了现场勘查，因此，本院在二次拍卖时无需再对拍卖财产进行调查。关于异议人未收到拍卖通知的问题。经查，本院在收到拍卖公司的拍卖通知后，于2017年7月7日给异议人邮寄送达了拍卖通知，虽然快递回执上明确载明“电话联系收件人拒收”，但是该送达地址为异议人实际办公场所所在地，联系电话亦为异议人在执行过程中确认的联系方式，因此，按照《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条第一款“因受送达人自己提供的或确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”之规定，拍卖通知被退回之日应视为送达之日。综上所述，异议人的异议理由不成立，对其异议本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人山东国贸置业投资有限公司提出的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向潍坊市中级人民法院申请复议。审 判 长  周 玲人民陪审员  岳洪信人民陪审员  夏明杰二〇一七年九月七日书 记 员  王增敏