福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2291号上诉人（原审被告、反诉原告）：福建五和建设发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇南平路中段金城投资区工业中心瑞丰阁3A。法定代表人：林荣滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈颖，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄丹丹，女，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄斌，男，1968年8月23日出生，汉族，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昭森，福建航嘉律师事务所律师。上诉人福建五和建设发展有限公司（以下简称五和公司）因与被上诉人黄斌商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初4102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人五和公司的委托诉讼代理人陈颖、黄丹丹，被上诉人黄斌委托诉讼代理人陈晓东、陈昭森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五和公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判支持五和公司一审反诉请求，驳回黄斌一审诉讼请求；3、判令黄斌承担本案诉讼费用。事实和理由：一、五和公司已在合同约定期限内取得诉争房屋所在的C1地块除土地核验文件外其他所有办理初始登记所需材料，由于政府部门原因导致土地核验延迟，最终造成初始登记延误至2016年4月6日才完成，属于五和公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，并非五和公司自身原因造成，五和公司作为出卖人依诚实信用原则，已尽最大努力履行自己的义务，不应承担逾期办证的违约责任。二、黄斌应按合同约定及时缴交契税、物业专项维修基金，直接关系到房屋权属证书、抵押房屋的他项权证等相关手续办理及五和公司保证责任的解除，黄斌未按合同约定履行已构成违约，依法应承担违约责任。黄斌辩称，一、根据合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应于交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但五和公司明显已经逾期办理产权初始登记，并且又再次逾期通知黄斌可以办理产权证书，构成违约，应依约承担违约责任。二、《合同补充协议》第二条2.3（包括：2.3.1、2.3.2、2.3.3）的约定是无效的，五和公司以《合同补充协议》的约定要求黄斌支付相关违约金没有依据。黄斌与五和公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关合同属于格式合同，《合同补充协议》第二条2.3（包括：2.3.1、2.3.2、2.3.3，下同）属于格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，以及《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”约定，《合同补充协议》第二条2.3的相关条款的约定应认定为无效。黄斌请求驳回五和公司的上诉请求。黄斌向一审法院起诉请求：五和公司赔偿黄斌逾期办理房产证违约金40830.31元（自2016年1月9日起至2016年4月6日止，每日按已付款项2319904元的0.02%计算）。五和公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.黄斌按贷款额（即1300000元）每日0.5%的标准支付五和公司自2016年6月5日起至五和公司为黄斌贷款提供的保证责任解除之日止的违约金（计至2016年6月8日，共违约3天，违约金为19500元）；2.黄斌按契税总额（即46398.08元）每日0.5%的标准支付五和公司自2016年4月13日起至缴清契税之日止的违约金（计至2016年6月8日，共违约56天，违约金为12991.46元）；3.黄斌按物业专项维修资金总额（即23059.5元）每日0.5%的标准支付五和公司自2016年4月13日起至缴清物业专项维修资金之日止的违约金（计至2016年6月8日，共违约56天，违约金为6456.66元）。上述累计违约金为38948.12元。一审法院认定事实：黄斌与五和建设公司于2013年7月5日签订《商品房买卖合同》及附件1-6，约定将坐落于晋安区新店镇东园村福州奥林匹克花园一期C1地块5#楼1506单元商品房出售给黄斌，房屋总价款为2319904元，其中首付1019904元，余款1300000元办理按揭贷款；关于交房时间的约定，五和建设公司应于2015年1月15日前交付诉争房产；关于产权登记的约定，双方经协商同意选择【2】：因开发商无法按照【1】的约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后300日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金；关于房产交接的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人按延期时间向出卖人支付房款总价日万分之二的保管金，从出卖人交付房屋使用通知书中规定的交付日期截止日起算，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同买受人已验收合格并承担房产的一切风险责任及相关义务；关于物业专项维修资金的约定，在具备办理产权证条件下，买受人必须在出卖人发出办理产权证通知之日起七日内，将物业专项维修资金全额存入福州市房地产管理所指定的专用账户或将物业专项维修资金全额交由出卖人代缴；若买受人不能按照上述规定缴纳物业专项维修资金，则每逾期一日，应按应交物业专项维修资金总额的千分之五向出卖人支付违约金；关于契税的约定，在具备办理产权证条件下，买受人必须在出卖人发出办理产权证通知之日起七日内，交纳该套商品房应缴纳的契税或交由出卖人代价，若买受人不能按照上述规定缴纳契税，则每逾期一日，应按应交契税总额的千分之五向出卖人支付违约金；关于保证责任的约定，在具备办理产权证条件下，在出卖人发出上述要求买受人办理产权证通知之日起六十日内，因买受人原因未能办妥本合同项下房屋权属证书、抵押房屋的他项权证及未配合贷款银行办理房屋抵押登记的其他手续，导致出卖人为买受人贷款提供的保证责任未解除的，每逾期一日，买受人应按贷款额的千分之五向出卖人支付违约金。2015年1月8日，五和建设公司向黄斌发出《房屋交付使用通知书》，载明买受人未在通知书规定的交付日期截止日（2015年1月25日）前办妥交付手续，则根据《商品房买卖合同》的约定，买受人须支付房款总价日万分之二的保管金，自交付截止日起算，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同验收合格并承担该房产的一切风险责任及相关义务。2015年1月15日，黄斌在《物品领用确认书》上签字确认收房。2016年4月7日，五和建设公司向黄斌发出《办理产权证通知函》，载明五和建设公司已经办理完成房产所有权初始预登记手续（完成产权总登记受理），在通知函发出七日内，按规定缴清物业专项维修资金及契税，并携带有关证件前往公司处办理产权证。2016年6月8日，黄斌办理产权证。双方当事人对以下事实存有争议，一审法院认定如下：1.关于逾期办证违约金的计算时间。一审法院认为，根据诉争《商品房买卖合同》关于交房时间的约定及关于产权登记的约定，五和建设公司应在2016年1月15日前通知黄斌办理房产权证，五和建设公司于2016年4月7日才发出通知，故计算逾期办证时间应从2016年1月15日起算，原告主张截至2016年4月6日止，一审法院予以支持。2.关于保证责任的违约金的计算时间。一审法院认为，根据诉争《商品房买卖合同》及《办理产权证通知函》的约定，在具备办理产权证条件下，在出卖人发出上述要求买受人办理产权证通知之日起六十日内，买受人应办理产权证或配合解除五和建设公司的保证责任，福建五和建设发展有限公司于2016年4月7日发出通知函，故计算保证责任的违约金的时间从2016年6月7日起计至2016年6月8日止。一审法院认为，黄斌与福建五和建设发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方应当依照合同约定全面履行合同义务。关于福建五和建设发展有限公司是否应支付逾期办证违约金。根据合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应于交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但福建五和建设发展有限公司迟至2016年4月6日方办妥产权初始登记，且在2016年4月7日才通知黄斌办理产权证通知，已构成违约，应依约承担违约责任。福建五和建设发展有限公司关于不是其自身原因导致违约的抗辩理由，与事实不符，不予采信。福建五和建设发展有限公司应向黄斌赔偿自2016年1月15日起至2016年4月6日止的逾期办证违约金38510.41元（2319904元×0.02%×83天）。关于黄斌是否应支付保证责任违约金问题。黄斌以银行按揭贷款的形式支付了部分购房款，福建五和建设发展有限公司为其按揭贷款提供阶段性的连带担保责任，黄斌迟延办证确有加大福建五和建设发展有限公司承担担保责任的风险，由此可见，双方约定黄斌应及时收房和办证具有合理性，不属于加重责任的情形，故黄斌的抗辩理由，不予采信。因福建五和建设发展有限公司主张的保证责任违约金标准为每日千分之五，该约定存在违约金标准过高的情形，故该保证责任违约金标准调整为每日万分之三。黄斌应向福建五和建设发展有限公司支付逾期办证保证责任违约金780元（以1300000元为基数，按照每日万分之三的标准从2016年6月7日起计算至2016年6月8日止）。关于黄斌是否应支付契税、物业专项维修资金的违约金。一审法院认为，合同的补充协议第二条关于契税、物业专项维修资金违约金的约定，明显加重了黄斌的负担，且与福建五和建设发展有限公司并无利害关系，属于约定无效。故福建五和建设发展有限公司该项请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：一、福建五和建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄斌支付逾期办理房产证违约金38510.41元；二、黄斌应于本判决生效之日起十日内向福建五和建设发展有限公司支付保证责任违约金780元；三、驳回黄斌的其他诉讼请求；四、驳回福建五和建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费820元，减半收取计410元，由黄斌负担23元，福建五和建设发展有限公司负担387元。反诉案件受理费386元，由福建五和建设发展有限公司负担378元，黄斌负担8元。二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》约定五和公司负有办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由五和公司提供的资料交付黄斌的义务、期限及违约责任。五和公司就诉争房屋办理房屋所有权初始预登记超出合同约定的期限，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。五和公司主张由于政府部门原因导致土地核验延迟，但从现有证据来看，五和公司并未在合同约定的期限内及时向相关行政机关申请办理土地核验手续，故五和公司需对黄斌承担相应的违约责任。五和公司主张政府部门原因系属于不可抗力，但是其在一审中提交的证据无法证明土地核验延迟属于在订立合同时不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，故本院对五和公司的该项上诉理由不予采信。关于五和公司主张黄斌支付逾期缴纳契税、物业专项维修基金违约金的上诉理由，本院认为，诉争《商品房买卖合同》第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有加重买受人责任的内容。因业主不及时办理房屋权属证书可能影响五和公司阶段性保证责任的解除导致其保证责任加重，双方已经在补充协议中约定业主应当在接到办理产权通知之日起60日内办理产权证书，逾期办理应承担相应的违约责任。而在60日内契税、物业专项维修基金何时缴纳不直接影响到房屋权属证书办理及五和公司阶段性保证责任的解除，因此补充协议关于业主在五和公司发出办理产权证通知之日起七日内缴纳契税等以及相应的违约责任的约定，加重了业主的负担，一审判决认定该条款无效并无不当，本院予以维持。综上所述，五和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1592元，由福建五和建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 霞审判员 唐宇恒审判员 缪 羽二〇一七年九月二十六日书记员 魏坤贵