河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1324民初1612号原告：张硕，男，生于1982年1月19日，汉族，户籍住址河南省镇平县，现住镇平县。委托诉讼代理人：张碾盘（系原告父亲），户籍住址河南省镇平县，现住镇平县。特别授权。被告：南阳美华置业有限公司。住所：镇平县新华路北段东侧。组织机构代码：69733792-1。法定代表人：高光振，该公司董事长。原告张硕与被告南阳美华置业有限公司（以下简称“美华公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日作出（2016）豫1324民初958号民事判决，原告张硕不服判决，提出上诉。南阳市中级人民法院于2017年2月28日作出（2016）豫13民终4947号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2017年5月15日立案后，另行组成合议庭，于2017年9月13日公开开庭审理了本案。原告张硕的委托诉讼代理人张碾盘到庭参加诉讼，因被告美华公司登记地址已找不到该公司、无人接收诉讼文书，本院于2017年6月20日发出公告，限被告美华公司于60日内到庭应诉，逾期被告未到庭。本案现已审理终结。原告张硕向本院提出诉讼请求：1、依法要求被告按每平方米132元计算退还地温空调初装费。2、依法要求被告按房屋买卖合同约定办理房屋所有权证书并承担违约金1万元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月8日，原告购买被告在南环路西段北侧所建的“紫金花园小区”商品房第1幢1单元2层01号（1-1-201）房，面积为136平方米。同日双方先签订了商品房认购书，后又签订了商品房买卖合同。被告在认购合同中承诺给原告安装地温空调，还在商品房买卖合同中约定在合同签订后360日内给原告办理房权证书。原告按合约给被告交付了地温空调初装费及办理房权证费用。然而原告入住两年多，被告的地温空调至今没有安装，也没有给原告办理房权证。被告美华公司辩称：安装地温空调的深井也打了，但因地下水位下降，水量不行，所以安装地温空调的条件不具备、不能实现。地温空调初装费到底多少没有具体算，也没有说过按建筑面积每平方多少钱交纳，我公司意见不论大套小套都按1万元退初装费。关于办证问题，我们不违约；因房管局要求统一办证，而还有几百户手续没清，所以现在不能办。本案原告围绕诉讼请求依法提交了商品房认购书、商品房买卖合同、按揭贷款合同、首付款收据、办证税费收据及维修基金缴存凭证等证据，被告在法定期间内没有提出异议和相反证据予以反驳，本院经审查对以上证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月8日，原告张硕认购被告所开发的镇平县“紫金花园小区”第1幢1单元2层01号（1-1-201）的商品房，支付首付款14.0768万元。同日双方签订了商品房认购书，认购书附件中载明交房标准12项，其中第10项约定：地温空调：地温空调入户（房价含地温空调初装费）。同日又签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买的商品房为第1幢1单元2层01号房，建筑面积共136平方米，每平方价款3388元，总金额460768元；付款方式载明总房款460768元，已付房款140768元，剩余32万元办理按揭贷款；2013年12月31日前将验收合格的商品房交付原告；被告应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告支付违约金（但未约定违约金数额及违约金的计算办法）；本合同自双方签订之日起生效。2014年6月原告取得房屋钥匙，2014年9月原告将房屋装修后入住。但被告至今未能按认购合同及商品房买卖合同之约定给原告安装地温空调并交付原告房权证。原告所购房已在镇平县房产管理局备案登记。另查明，紫金花园小区并未建设安装地温空调相关配套基础设施。2015年王普、郭征、杨静、苏鑫、马晓彦、郭来桐、张建军起诉南阳美华置业有限公司，要求南阳美华置业有限公司按照建筑面积每平方米250元退还地温空调初装费及利息，因王普等人同意美华公司提出的每户不论大套小套按1万元退还初装费的意见，本院于2015年10月11日作出（2015）镇民初字第1313号判决（该判决已生效），判令南阳美华置业有限公司于判决生效后三十日内退还原告王普等七人各1万元地温空调初装费。在这七原告中其中马晓彦的房屋面积为75.87平方米，是房屋面积最小的一套单元房。2016年8月本院在审理原告张世耀诉被告美华公司商品房买卖合同一案中，张世耀要求美华公司按每平方米250元退还地温空调初装费，因张世耀不同意美华公司按1万元退还的意见，本院根据公平原则，结合王普等人的判决结果，以1万元为基础，按马晓彦的最小套面积75.87平方米计算得出每平方米为132元，并据此作出（2016）豫1324民初2049号民事判决，判令美华公司返还张世耀地温空调初装费17952元，该判决已生效。本院认为，2013年7月8日，原、被告签订了紫金花园小区商品房认购书及商品房买卖合同，原告按照约定交纳了首付款、办理了按揭贷款，履行了支付房款的义务，双方之间形成商品房买卖合同法律关系。被告已向原告交付房屋，但未按约定的地温空调入户的标准交房。现原告要求被告退还地温空调初装费，其隐含请求为要求解除双方之间安装地温空调的约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务。”本案被告所建的紫金花园小区并未建设安装地温空调的相关配套设施，其行为已表明不履行此义务，故依据上述规定，原告要求解除合同此一约定，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，原告要求被告退还地温空调初装费的请求成立，本院予以支持。具体数额可参照本院已生效判决所确定的标准，即按建筑面积每平方米132元计算，故被告应退还原告张硕的地温空调初装费为17952元。关于原告至今未取得房地产权属证书，被告是否构成违约问题，本院认为，需从被告应当为原告办理权属证书的时间及未办理的责任在哪方来确定。本案商品房买卖合同约定，出卖人应在2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。原告认为被告应在2013年12月31日往后计算360天即是被告应当给自己办证时间，即应在2014年12月27日前为原告办理好房权证，从该日起计算逾期办证违约金。从合同原意来看，本院亦认可原告意见。原告于2013年11月1日交纳了办证税费、维修基金，办证条件具备，被告应按约定时间为原告办理权属证书，至今未办，责任应在被告，被告依法应当承担违约责任。故原告要求被告办理房屋产权权属证书的请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告在合同中未约定逾期办证违约金数额，按上述法律规定，按原告已付购房款总额460768元、以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、自2014年12月27日起计算至今，所得出的数额超出原告要求的违约金1万元之请求，故对原告要求的逾期办证违约金1万元之请求予以支持。综上，因被告违约，引发诉讼，故本案诉讼费用应由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告南阳美华置业有限公司于判决生效后二十日内退还原告张硕地温空调初装费17952元；二、限被告南阳美华置业有限公司于判决生效后二十日内为原告张硕办理镇平县“紫金花园小区”第1幢1单元2层01号（1-1-201）房屋的房屋权属证书并支付给原告逾期办理房屋权属证书的违约金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费150元，由被告南阳美华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  谭琨亮审 判 员  李 彬人民陪审员  仵 瀚二〇一七年九月十四日书 记 员  张长春