广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0605民初9945号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府会所1第一层，组织机构代码78578501-1。法定代表人：严雄波。委托诉讼代理人：魏贤英，是原告员工。委托诉讼代理人：张志豪，是原告员工。被告：姜曼，女，汉族，1983年11月17日出生，住河南省偃师市，被告：刘浩，男，汉族，1986年11月13日出生，住广州市白云区，原告佛山市万科物业服务有限公司与被告姜曼物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，原告申请追加刘浩为本案共同被告参与诉讼，本院经审查后予以准许。本案于2017年8月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人魏贤英、被告刘浩均到庭参加了诉讼，被告姜曼经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年10月1日至2017年5月31日期间的物业服务费2242.97元及违约金118.74元（从2016年10月1日开始，暂计至2017年5月31日）、公摊费用205.95元，合计2567.66元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年11月17日，被告向佛山市万科中心城房地产有限公司（以下简称“万科房地产公司”）购买了位于佛山市禅城区季华五路55号万科广场××203房。万科房地产公司于2014年11月24日向被告发放“商品房交付使用通知书”，通知其按照商品房买卖合同的约定到佛山万科广场物业服务中心办理收楼手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”及《佛山万科广场前期物业服务协议》第三条约定，被告应按住宅管理费3.38元/平方米/月的标准于每月15日前向原告缴纳当月物业管理费，下月首日及以后缴纳视为逾期，每日按欠费总额0.5‰计付违约金。但2016年10月1日至2017年5月31日期间，经原告多次催缴，被告拒不缴纳相关物业服务费及违约金。被告刘浩辩称，一、原告未履行《前期物业服务协议》约定的义务，业主拒交物业管理费合法合理。该合同属双务合同，原告并未依约履行，故被告通过拒交物业管理费进行抗辩。原告拒交物业管理费的原因：物业管理混乱，工地深夜施工噪音扰民，小区内私搭乱建，公共绿地被损毁侵占，卫生环境恶劣、污水横流，电梯不进行正常维修，带病运行，治安案件频繁，停车难问题未能有效解决，游泳池、活动中心等配套设施未能实现。小区业主曾多次向原告和有关部门反映情况，但相关问题均未能有效解决，鉴于原告严重违约，故大部分业主已行使先履行抗辩权，拒交物业管理费。二、原告私占广告费用，理应赔偿业主损失。小区广告及摊位所产生的收益归全体业主所有，但原告从未向业主公布收益情况，也未与业主进行结算，且管理混乱，其私自引入外来人员摆摊经营，存在安全隐患；小区内部分广告随意粘贴，影响环境，时而带有不健康的内容。三、被告不承担诉讼费。原告违约在先，其提起本案诉讼，已对原告造成精神及误工损失，理应赔偿。针对被告刘浩的上述答辩意见，原告回应如下：（一）工地噪音问题，噪音产生的位置目前尚由万科房地产公司开发建设，未交由原告接管；（二）被告所称小区内私搭乱建、绿地毁坏侵占、卫生环境恶劣、电梯无定期保养及治安环境恶劣等情况，均未能举证证实，原告不予确认；（三）停车问题，小区内的地下停车位为开发商所有，只售不租，故外来车辆无法入内，小区外写字楼的车库可供业主临时停放，而小区外车位的围蔽及收费并非原告所为，该区域不属于原告的管理范围，日后将归入市政道路，由政府进行管理；（四）游泳池和活动中心为小区配套设备，由开发商建设，与原告及原告提供的物业服务无关；（五）广告费方面，案涉项目属包干制，原告需自负盈亏，前期物业服务协议第5页第四条第五款第2项，明确约定车场外其他公用部位、共用设施的经营，相关收入70%纳入物业服务费，30%纳入维修资金，故原告有权利用公用部位进行经营，原告于每个季度在前台及各栋大堂公告栏公示相关财务报告。被告姜曼没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，被告姜曼经本院合法传唤未不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证和辩证的权利。本院经审查认为，原告的举证来源合法，内容真实，且与本案关联，本院均予采信，并据此认定事实如下：2014年11月17日，万科房地产公司（出卖人）与两被告（买受人）签订了编号××的《广东省商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于佛山市禅城区季华五路55号万科广场××203房。买受人须在订立本买卖合同的同时完成订立《临时管理规约》，买受人同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由原告提供物业管理服务，买受人须接受并遵守出卖人与原告签订的《前期物业服务合同》，并于本买卖合同签订的同时与原告完成订立。出卖人应于2015年1月31日前将案涉商品房交付买受人使用。同日，两被告（甲方）就上述房屋与原告（乙方）签订《佛山万科广场前期物业管理服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》，约定：被告委托原告提供前期物业服务，被告签订本协议表示认同万科房地产公司委托原告对佛山万科广场小区进行物业管理服务，并已阅读并同意万科房地产公司与原告签订的佛山万科广场小区《前期物业服务合同》中的所有条款。在物业管理区域内，原告提供的物业服务包括物业公共部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通，公共绿化养护和管理，车辆停放服务，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业资料档案管理；原告提供的前期物业服务以约定的质量标准为准；本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳，带电梯的住宅管理费为3.38元/平方米/月，该标准不包含公共水电分摊及公共部位空调能耗费用及户内空调系统维护运行费用，公共水电费等每月按实际发生额进行分摊；物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向原告缴纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；业主共有物业经营收入作如下分配：共有产权车场的税后收入，80%纳入物业服务费，20%纳入专项维修资金，其他共用部位、共用设施的经营，税后收入的70%纳入物业服务费，30%纳入专项维修资金。2015年1月21日，万科房地产公司向两被告发出商品房交付使用通知书，通知两被告于当月30日办理案涉房屋的交付手续。此后，两被告依约办理了房屋的收楼手续，自始接受原告提供的物业管理服务。2016年2月3日，案涉房屋登记至两被告名下，各占1/2产权份额，房屋建筑面积82.95平方米。另查1，被告尚欠原告2016年10月1日至2017年5月31日期间的物业管理费2242.96元以及2016年4月6日至2017年4月1日期间的公摊费用205.96元。另查2，至庭审时止，案涉小区尚未成立业主委员会，也没有与其他物业公司另行签订物业服务合同。本院认为，原、被告签订的《佛山万科广场前期物业管理服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。原告为被告提供物业管理服务，被告理应按期足额交纳物业服务费及公摊费用。经核算，被告名下的案涉物业在2016年10月1日至2017年5月31日期间的物业管理费共计2242.96元（3.38元/平方米/月×82.95平方米=280.37元/月；280.37元/月×8个月=2242.96；原告主张超出本院核定部分，本院予以调整），2016年4月7日至2017年4月1日期间公共电费分摊为205.96元（相关表格核算结果为205.96元，原告仅主张205.95元，本院予以准照）。两被告在上述期间接受原告提供的物业服务，但以原告提供的物业服务不符合约定为由拒交物业服务费及公摊费用，其部分理由与原告无关，根据现有证据，结合当事人陈述，本院认定原告提供的物业服务确有不足之处，但尚未构成根本性违约，被告拒交物业管理费缺乏依据，同时考虑到被告拖欠原告物业管理费也给原告造成了损失的情况，本院根据公平合理原则，确定被告仅需支付上述物业服务费及公摊费用，而无需支付不按期交纳物业服务费而产生的违约金。被告姜曼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告姜曼、刘浩应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付2016年10月1日至2017年5月31日期间的物业服务费2242.96元。二、被告姜曼、刘浩应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付计至2017年4月1日的公共电费分摊205.95元。三、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张焕然二〇一七年九月二十二日书记员  杨绮琪