云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云04民终414号上诉人（原审原告）刘波，女，1958年11月14日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人龙志鑫，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县右所镇矣旧村委会（澄华线9KM处）。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。上诉人刘波因与被上诉人澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2016）云0422民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘波上诉请求：1、撤销原判第二项，改判：（1）解除双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议；（2）被上诉人向上诉人返还购房款917742元、住宅专项维修基金5118元、代收数字电视初装费400元及代收水费27617.26元；（3）被上诉人支付上诉人自第（2）项款项支付之日起至款项实际偿还之日止按照银行同期贷款利率计算的利息损失（利息暂计算至2016年10月17日，为165281.47元）；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。理由为：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审在案件审理过程中，并未结合案件事实及证据综合全案进行判定，事实认定有误。1、2014年9月12日，双方签订了房屋交付清单，而被上诉人在2016年5月30日、2016年10月31日才向相关部门提交办证资料，违反了法律规定；上诉人从未接到过被上诉人要求提交或补充办证资料的通知，一审认定被上诉人未按双方约定为上诉人办理产权登记证明手续是因为上诉人未向被上诉人提交相关资料所致，显然缺乏事实依据；被上诉人实际上未按双方约定对上诉人购买的房屋进行室内装修、装饰；双方已于2014年9月12日签订房屋交付清单，但《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，被上诉人在将近6个月的时间内并未履行合同义务；正是由于被上诉人拒不作为的行为，导致上诉人无法取得产权登记证明手续，上诉人购房用于投资，现因无法取得产权证，导致购买目的不能实现，合法权益受到侵害。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，第十九条的规定，被上诉人多次严重违约，上诉人要求解除《商品房购销合同》及补充协议并要求被上诉人赔偿上诉人的损失并无不当。二、一审对被上诉人在履行合同中多次违约及被上诉人违反相关法律规定的情形视而不见，置之不理，仅判决被上诉人向上诉人承担违约金，属于基于认定事实错误导致的适用法律错误。被上诉人湖畔圣水公司辩称，被上诉人并不存在迟延协助上诉人办理产权证的情形，被上诉人基于息诉宁人的考虑，认可一审最终的处理及所述理由。综上，请求驳回上诉，维持原判。刘波向一审法院起诉请求：一、判决解除双方于2013年11月23日签订的《商品房购销合同》（合同编号：湖畔圣水ⅡG2013－224号）、《合同补充协议》及2014年9月12日签订的《补充协议》；二、判决湖畔圣水公司向刘波返还购房款917742元、住宅专项维修基金5118元、代收契税费27617.26元及代收数字电视初装费400元；三、判决湖畔圣水公司支付刘波自第二项每笔款项付款日至款项实际偿还之日止按照银行同期贷款利率计算的利息损失165281.47元（为方便计算案件受理费，利息暂时计算至2016年10月17日）；四、判决由湖畔圣水公司向刘波支付自违约之日起至公司退还全部款项之日止的违约金1825元（暂计算一年）。一审诉讼中，刘波明确第四项诉讼请求中的违约金为逾期办理产权证的违约金，每天按5元计算，暂计算一年的违约金共计1825元；五、本案诉讼费用由湖畔圣水公司承担。一审法院认定事实：2013年11月23日，刘波作为乙方与湖畔圣水公司作为甲方签订《商品房购销合同》（合同编号：湖畔圣水ⅡG2013－224号），合同约定：乙方购买甲方开发的湖畔圣水Ⅱ期第8幢第一单元第10层1007号钢筋混凝土结构的房屋一套，房屋的参考套内建筑面积为57.7平方米，房屋总价款为917742元，付款方式为乙方选择一次性付款，定于2013年12月27日前将全部购房款917742元支付给甲方。如果乙方未按本合同约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天伍元向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方应于2014年7月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方。自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天伍元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。甲方交付的商品房价内的装饰、设备标准达不到本合同附件二约定标准的，乙方有权要求甲方按所缺项目差价补偿。甲方自行提高标准超出原约定标准的费用由甲方承担。在乙方达到以下条件，甲方可接受委托在180个工作日内协助乙方办理产权登记手续。1、甲、乙双方办理完毕房屋交接手续；2、乙方支付完毕全部购房款、税款、行政规费、住宅专项维修资金、违约金等相关全部费用；3、乙方向甲方出具办理产权登记手续的委托书；4、乙方向甲方交付办理产权所需资料包括：(1)产权人（共同购买人）身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权办理机关需要提交的其他资料。因甲方原因，未能在上述条件全部成就后的约定期限内向产权登记机关报送应由甲方提供的办证资料，则自约定期限届满之日起，按每天伍元乘以逾期天数向乙方支付违约金，直至应由甲方提供的办证资料报送产权登记机关之日止。因乙方原因导致甲方不能在约定期限报送办证资料时，由乙方承担相应法律责任。产权登记机关审查办证期限不计入本条约定之期限内。《合同补充协议》约定乙方所购商品房位于酒店管理统一运营区域范围内，乙方同意将该商品房及其配套设施设备、共有部分完整提供给甲方或甲方指定的第三方统一使用、管理及运营，双方具体权利义务由乙方与承租方另行协商约定。《商品房销售合同》及《合同补充协议》签订后，刘波已按合同的约定一次性向湖畔圣水公司支付购房款917742元。2014年9月12日，刘波、湖畔圣水公司双方签订《补充协议》、《交房通知书》、《湖畔圣水·伴山伴海室内装修/室内物品交付清单》、《湖畔圣水·伴山伴海业主文件资料及物品交付签收表》，刘波均签名认可，同日，刘波向湖畔圣水公司支付购房契税27617.26元、维修基金5118元、数字电视初装费400元。双方认可，2014年9月12日，虽然刘波在交付确认书及交付签收表上签名，但至刘波向法院起诉时，其购买湖畔圣水Ⅱ期第8幢第一单元第10层1007号钢混结构的房屋还是毛坯房，公司还未按合同的约定装修房屋及交付室内物品。另外，双方还签订《房屋租赁合同》，约定湖畔圣水公司承租刘波购买的房屋使用，公司先后向刘波支付了自《房屋租赁合同》签订后至2017年6月30日的租金。2016年9月29日，刘波向湖畔圣水公司送达了关于解除湖畔圣水ⅡG2013－224号商品房购销合同的《通知》，要求公司自接到《通知》之日起15日内为刘波办理产权登记手续，否则刘波将起诉至法院要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》。2016年10月19日，刘波以湖畔圣水公司开发的商品房不具备办理产权证条件，同时还以公司交付的房屋不符合合同约定为由向一审法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。现刘波购买的湖畔圣水Ⅱ期第8幢第一单元第10层1007号钢筋混凝土结构的房屋仍未取得产权证。一审另查明，澄江县住房和城乡建设局出具的《情况说明》及《情况说明的补充说明》载明，因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，涉及土地、房产登记的行政主管机关调整合并，原澄江县房管所于2016年3月18日合并撤销整体划入澄江县不动产登记中心，原澄江县房管所的职能职责由澄江县不动产登记中心履行。在正式开展登记工作前的过渡期间，除已取得《房屋所有权证》的房屋转移登记等申请外，已停止受理商品房开发楼盘项目报送的相关资料，原澄江县房管所已于2016年5月30日将湖畔圣水房地产公司报送办理业主产权证资料做退件处理。澄江县不动产登记中心出具的《情况说明》及《交件情况补充说明》载明，2016年10月31日，湖畔圣水公司向澄江县不动产登记中心提交了澄江县建设工程规划核实合格证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、澄江县建设工程规划验收合格证等十一份办理产权证的材料，但上述十一份材料不符合办理业主不动产产权登记的要求，不属于受理范围，澄江县不动产登记中心已做退件处理。澄江县不动产登记中心至今一直在正常办理业务，没有停止过办理产权登记。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、双方于2013年11月23日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》及2014年9月12日签订的《补充协议》是否应解除；二、刘波主张的第二至第四项诉讼请求是否能得到支持。针对上述争议焦点问题，逐一评述如下：关于本案的争议焦点一，双方于2013年11月23日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》及2014年9月12日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。刘波已按合同约定的时间向湖畔圣水公司支付全部购房款，但公司没有按合同的约定向刘波交付精装房屋及配置室内物品，且刘波至今未取得房屋产权证。现刘波以湖畔圣水公司开发的商品房不具备办理产权证条件，同时还以公司交付的房屋不符合合同约定为由，要求解除与湖畔圣水公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》及《补充协议》，但双方签订的上述合同及协议中没有约定解除合同的条款，也没有将逾期办理产权证或是瑕疵交付作为合同解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方当事人在商品房购销合同第十二条约定了关于产权登记的内容。建设部发布的《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定除外。……”第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……”第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”，根据上述规定，办理产权证是三方行为决定的。本案中，首先，双方在上述合同中约定了由湖畔圣水公司协助刘波办理商品房的产权登记手续，但刘波仍然需要向公司提交办理产权证的相关资料，公司提出导致至今未能办理产权证的原因之一是刘波没有提供办理产权证所需要的资料和没有履行协助义务，虽然刘波予以否认，但刘波并未提供证据证实其已向公司提供了办理产权证所需的资料及已履行了协助义务；其次，公司于2016年5月10日向原澄江县房管所提交办证资料，由于原澄江县房管所的职能职责划归澄江县不动产登记中心，湖畔圣水公司申请的资料被澄江县房管所做退件处理，2016年10月31日，公司向澄江县不动产登记中心提供十一份办理产权证材料，但十一份材料不符合办理业主产权证的要求，不动产登记中心作了退件处理，上述表明公司没有怠于为刘波办理产权证的情形；最后，不动产登记中心出具的《情况说明》和《情况说明的补充说明》中均没有载明湖畔圣水公司开发湖畔圣水Ⅱ期的商品房不具备办理产权证的条件或是不能办理产权证。另外，刘波明知湖畔圣水公司向其交付的房屋不符合合同的约定，仍然在《交房通知书》、《湖畔圣水·伴山伴海室内装修/室内物品交付清单》、《湖畔圣水·伴山伴海业主文件资料及物品交付签收表》上签名认可，也收取了公司向其支付的租金，且双方在《商品房购销合同》中只约定了瑕疵交付的违约责任，并未约定将瑕疵交付作为合同解除的条件。综上所述，刘波以湖畔圣水公司开发的商品房不具备办理产权证条件，同时还以公司交付的房屋不符合合同约定为由，要求与公司解除于2013年11月23日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》及2014年9月12日签订的《补充协议》的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。关于双方争议的焦点二，由于刘波主张的第二项、第三项诉讼请求必须在双方签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》及《补充协议》解除的条件下，才存在湖畔圣水公司返还刘波购房款、住宅专项维修基金、税费及有线电视初装费，并赔偿刘波损失，但对刘波提出与湖畔圣水公司解除《商品房购销合同》、《合同补充协议》及《补充协议》的诉讼请求，不予支持，因此，刘波的第二项、第三项诉讼请求，亦不予支持。关于刘波提出的第四项诉讼请求，要求公司向其支付自2014年10月31日至2015年10月30日（暂计算一年）逾期办理产权证的违约金，每天按5元计算，一年共计1825元的诉讼请求，本案中，双方当事人在《商品房购销合同》第十二条约定了关于产权登记的内容为：……，因甲方原因，未能在上述条件全部成就后的约定期限内向产权登记机关报送应由甲方提供的办证资料，则自约定期限届满之日起，按每天伍元乘以逾期天数向乙方支付违约金直至应由甲方提供的办证资料报送产权登记机关之日止。……。一审法院在争议的焦点一中已评述过办理产权证是三方行为决定的，现刘波没有证据证实逾期办理产权证是由于湖畔圣水公司一方的原因造成的，但公司在庭审中表明同意向刘波支付逾期办理产权证的违约金，对公司的该项辩解意见，予以尊重，具体数额以刘波主张一年的违约金1825元为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告刘波支付逾期办理产权证的违约金1825元；二、驳回原告刘波的其他诉讼请求。”二审中，双方均未提交新证据。经审查，原审认定的案件事实与二审查明的一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘波与湖畔圣水公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。经审查，该合同所涉房屋双方已进行了交付，且双方签订了《房屋租赁合同》，约定湖畔圣水公司向刘波承租该房屋，公司也支付了相应租金，对于至刘波起诉时，湖畔圣水公司未按合同约定装修房屋及交付室内物品的问题，因双方并未约定公司存在瑕疵交付时，购买人可以单方解除合同，故刘波以此为由要求解除合同不能成立。对于刘波上诉认为湖畔圣水公司未在约定期限内办理房屋产权证，故要求解除合同的主张，根据双方《商品房购销合同》约定，因公司原因，未能在约定期限内向产权登记机关报送应由公司提供的办证资料，则自约定期限届满之日起，按每天伍元乘以逾期天数向购买人支付违约金，直至应由公司提供的办证资料报送产权登记机关之日止，故按照合同约定，湖畔圣水公司未向产权登记机关报送办证资料，购买人只能要求公司承担逾期报送资料的违约责任，而不是要求解除合同。因此，刘波认为湖畔圣水公司未在约定期限内办理房屋产权证，故要求解除合同的理由不成立。对于刘波能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条主张解除合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条款赋予买受人合同解除权的前提，是买受人无法取得产权证、合同目的无法全部实现的情况下。但本案中，刘波向法院提起本案诉讼后，一审法院也找房地产管理相关行政机关进行了核实，刘波所购房屋相关产权证并非不可办理，因此刘波办理房屋所有权登记，取得所购房屋之物权权利的合同目的可以实现，故其再依据该司法解释主张解除《商品房购销合同》及《补充协议》等缺乏事实依据，本院也不予支持。至于刘波上诉要求湖畔圣水公司返还购房款917742元、住宅专项维修基金5118元、代收数字电视初装费400元及代收水费27617.26元以及上述款项支付之日起至款项实际偿还之日止的利息损失的主张，因上述主张的成立均以合同解除为前提，在合同不能解除的情况下，对刘波的上述主张，本院亦不予支持。对于一审确定的由湖畔圣水公司向刘波支付逾期办理产权证的违约金1825元，因双方均无异议，本院予以维持。综上所述，刘波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14845元，由刘波负担。本判决为终审判决。审判长 荆 燕审判员 吴析咛审判员 ＸＸＸ二〇一七年九月八日书记员 李潇涵