贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终4180号上诉人（原审原告、反诉被告）：汤伟，男，1992年8月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人（原审原告、反诉被告）：汤敬琳，女，1996年3月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人（原审原告、反诉被告）：凌啓桂，曾用名凌明秋，女，1968年9月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：杨涛，贵州听君律师事务所律师。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：杨孝荣，贵州听君律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒙文权，男，1967年5月17日出生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：胡敏，贵州贵正律师事务所律师。原审第三人：汤佩燃，曾用名汤德荣，男，1964年11月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人汤伟、汤敬琳、凌啓桂因与被上诉人蒙文权及原审第三人汤佩燃房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2014年12月1日作出（2014）花民初字第1192号民事判决，汤伟、汤敬琳、凌啓桂不服上诉至本院。本院于2015年3月30日作出（2015）筑民一终字第279号民事裁定，以原判认定基本事实不清为由，将本案发回重审。贵州省贵阳市花溪区人民法院另行组成合议庭于2017年5月12日作出(2015)花民重字第47号民事判决，汤伟、汤敬琳、凌啓桂不服向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤伟、汤敬琳、凌啓桂上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项,依法改判由上诉人向被上诉人支付房屋价款人民币416600元;2、一、二审诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。事实和理由:1、一审把蒙文权自行搭建的违章建筑也计算进房屋价值，显然有把违法行为合法化的嫌疑。无产权部分的价值不应当算入上诉人返还被上诉人房屋价值范围内；2、《房屋买卖合同》的制作、签订全过程中被上诉人都聘请了专业的律师，因此被上诉人是在明知自己没有资格购买房屋的情况下，隐瞒事实真相与上诉人签订合同，具有极大的过错，双方应当各承担一半的责任。合同签订时汤伟和汤敬琳年幼无知，凌啟桂自身乃文盲，一审法院强行推定三上诉人明知涉案房屋不能进行买卖是不合理的。蒙文权辩称，1、无产权部分按照花溪上水村的拆迁标准来看,一审评估价格是合理的;2、在房屋买卖时,上诉人是明知房屋不能买卖的,我方已按合同履行义务,不存在过错,且已入住诉争房屋多年,对方从未表示异议,现因可能会拆迁,对方才诉至法院。汤佩燃述称，支持上诉人的上诉请求，卖房子的时候其不在，其一直想来法院起诉，但是经济状况不好没有来。一审评估的价格过高，在当地拆迁无产权房屋每平方米只赔偿几百元，有的还不赔，建筑成本每平方米400-500元。合同无效双方都有责任，请求二审法院依法判决。汤伟、汤敬琳、凌啓桂向一审法院起诉请求：1、确认原告汤伟、汤敬琳、凌啓桂三人与被告蒙文权于2007年9月29日签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告蒙文权立即将2007年9月29日签订的《房屋买卖合同》项下所售房屋归还原告汤伟、汤敬琳、凌啓桂（房产证号：筑房权证花溪字第××号）；3、诉讼费由被告承担。一审庭审中，原告增加诉请，请求按照2007年9月29日签订的《房屋买卖合同》中约定的房屋价格返还原告房屋价款326000元。蒙文权向一审法院反诉请求：1、确认反诉人与三被反诉人于2007年9月29日签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求判决三被反诉人按市场价返还反诉人购房款1859480.87元人民币（市价）;3、本案所有诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2006年9月12日，原告（反诉被告）凌啓桂（又名凌明秋）、与第三人汤德荣（汤佩燃）办理离婚登记，同时签订《离婚协议》，约定双方解除婚姻关系，婚生长子汤伟、次女汤敬琳由女方监护抚养；房屋所有权人汤德荣（汤佩燃）宅基地上的自建房一栋（地址：上水村街上5号，二间三层，294.84平方米，契税完税凭证花字第20041134号）及所有共同财产归凌啓桂、汤伟、汤敬琳所有。男方有居住权，但必须要付一定的费用；住房后一块地基归凌明秋、汤伟、汤敬琳所有；男方名下的责任土归凌啓桂、汤伟、汤敬琳所有。凌啓桂与汤德荣（汤佩燃）离婚后，汤德荣（汤佩燃）即未居住于此房屋中，凌啓桂与汤德荣（汤佩燃）未将房屋进行过户，现房屋产权证上的房屋所有权人仍是第三人汤德荣（汤佩燃）。2007年9月29日，原告（反诉被告）凌啓桂、汤伟、汤敬琳与非本村村民的被告（反诉原告）蒙文权签订了《房屋买卖合同》，合同约定凌啓桂、汤伟、汤敬琳将房屋所有权人为××（××）在贵阳市××水村宅基地（权属性质为集体）上自建的三层房屋一幢（砖混结构、面积为294.84平方米，房产证号：筑房权证花溪字第××号，契税完税凭证花字第20041134号，集体土地使用证号：花溪集用2006年679号）以人民币326000元的价格出售给蒙文权，该款项分二期支付，第一期在合同签订之日，蒙文权支付人民币236000元，尾款人民币90000元在2008年2月前付清。三原告在2008年4月30日之前将房屋交付给被告使用。购房当日被告对整个房屋买卖的过程进行了录像。当时录像中有人分别询问汤伟、汤敬琳“你父母将房屋卖掉偿还银行贷款你是否同意”？汤伟、汤敬琳分别回答“同意”。汤伟、汤敬琳、凌啓桂均在《房屋买卖合同》上签字并捺印。蒙文权当场向凌啓桂支付现金人民币236000元，同时，凌啓桂将《房屋产权证》、《土地使用证》等原件交给了蒙文权，并向蒙文权出具收到人民币236000元的收条。2008年2月4日，凌啓桂向蒙文权出具收到人民币90000元的收条。至此，凌啓桂共收到蒙文权购房款人民币326000元。凌啓桂一家于2008年3月腾出房屋交付给蒙文权。蒙文权购得该房屋后，在没有办理准建手续的情况下在三楼顶上加盖了砖混结构的一层半房屋，面积为139平方米，并进行了装修。2008年3月至今，被告一家一直居住在讼争的房屋内。现原告以双方签订的《房屋买卖合同》无效为由提起诉讼，诉请如前。诉讼中，被告蒙文权提起反诉，并申请对讼争的房屋现有价值进行评估，法院委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司贵州分公司对讼争房屋的现有价值进行评估，评估价为136.05万元（有产权部分价值83.32万元，面积294.84平方米；无产权部分价值52.73万元，面积139平方米），评估费12800元（蒙文权预付）。一审认为,依法成立的合同受法律保护，但合同违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。本案中的争议焦点为：1、《房屋买卖合同》效力问题，2、基于无效合同双方应各自返还取得财产问题。原告（反诉被告）凌啓桂、汤伟、汤敬琳将登记在第三人汤德荣（汤佩燃）名下的位于花溪区××水村宅基地××自××非本村村民的被告（反诉原告）蒙文权，因原告凌啓桂与第三人汤德荣（汤佩燃）离婚时，已将该房屋约定归原告凌啓桂、汤伟、汤敬琳所有，故三原告有权处分本案讼争房屋。但根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，宅基地属于农民集体所有。宅基地使用权的权利主体应当是本集体经济组织成员。本案所涉房屋为农村宅基地上的房屋，房屋与房屋所依附的土地不可分割，房屋的交易必须导致土地使用权的转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农建设”之规定，原告（反诉被告）凌啓桂、汤伟、汤敬琳与被告（反诉原告）蒙文权双方签订的《房屋买卖合同》违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故原、被告签订的《房屋买卖合同》违反了法律强制性规定，应属于无效合同。现原、被告均请求确认该《房屋买卖合同》无效，予以支持。诉讼中，被告（反诉原告）蒙文权提起反诉，请求判决三被反诉人按市场价返还反诉人购房款1859480.87元人民币（市价）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原被告签订的《房屋买卖合同》被确认无效后，由于蒙文权不是房屋坐落地的集体经济组织成员，不能享有房屋宅基地使用权，所以蒙文权因该合同取得的财产应返还给三原告，三原告应返还房价款给蒙文权。本案中，原被告在签订合同时均出于自愿，虽然当时汤伟、汤敬琳未成年，但其监护人凌啓桂是汤伟、汤敬琳行使民事活动的法定代理人，在被告提供的证据中，有询问汤伟、汤敬琳的意见，订立合同系三原告真实意思表示。签订合同之时为2007年，三原告明知农村宅基地不能买卖仍然将房屋出卖给被告，时隔8年（应为7年）之久才通过诉讼方式主张合同无效，三原告违背了民事活动中公民应遵循的诚实信用原则。涉案房屋原出售价格为326000元，从出售时的2007年9月29日到现在，蒙文权对该房屋进行翻新、加盖、管理，该房屋现在市值与2007年的326000元已有较大差值，蒙文权返还房屋的价值应以现值为准，该房屋经山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司贵州分公司评估现有价值136.05万元（有产权部分价值83.32万元，无产权部分价值52.73万元），故对于蒙文权反诉要求三原告返还购房款的合理部分予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”的规定，应由三原告支付房屋对价款136.05万元给被告，同时由被告返还房屋给三原告，为此，对于原告诉请返还被告购房款人民币326000元的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）凌啟桂、汤伟、汤敬琳与被告（反诉原告）蒙文权于2007年9月29日签订的《房屋买卖合同》无效；二、由原告（反诉被告）凌啟桂、汤伟、汤敬琳于本判决书生效之日起60日内支付房屋价款人民币136.05万元给被告（反诉原告）蒙文权；三、由被告（反诉原告）蒙文权于本判决书生效之日起60日内返还原告（反诉被告）凌啟桂、汤伟、汤敬琳位于贵阳市花溪区××自××房屋××幢（房产证号：筑房权证花溪字第××号，砖混结构、面积为333.84平方米）；四、驳回原告（反诉被告）凌啟桂、汤伟、汤敬琳的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）蒙文权的其他诉讼请求。案件受理费6190元，反诉案件受理费10768元，合计16958元，由原告（反诉被告）汤伟、汤敬琳、凌啓桂负担15000元，被告（反诉原告）蒙文权负担1958元；房屋评估费12800元，由原告（反诉被告）汤伟、汤敬琳、凌啓桂负担6400元，被告（反诉原告）蒙文权负担6400元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审中,凌啟桂、汤伟、汤敬琳书面向本院提出申请,请求对诉争房屋现有价值重新进行评估。另查明，蒙文权购得诉争房屋后，在未办理相关规划审批手续的情况下，在三楼顶上搭建了添附物。二审经审理查明的其余事实与一审认定事实一致,本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农建设”之规定，凌啓桂、汤伟、汤敬琳与蒙文权签订的《房屋买卖合同》违反了法律强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案的争议焦点有二：其一，合同无效的过错方是谁；其二，合同无效后互相返还之问题。关于第一个争议焦点，首先，从合同签订时双方的行为来分析，凌啓桂作为村集体经济组织成员，房屋是其重要财产,对于自身房屋和土地的性质应是明知的，其为了偿还贷款将诉争房屋出售给非本集体经济组织成员蒙文权，具有过错；而蒙文权系在征得共有人汤伟、汤敬琳的同意并支付了相应对价后购买了诉争房屋，根据本案现有证据不能证明蒙文权有隐瞒事实、欺骗或者其他应当承担过错的行为。其次，从合同签订后的表现来看，双方签订《房屋买卖合同》后已实际交付近七年，现上诉人以违法出售房屋为由主张合同无效，严重违反了民法的诚实信用原则。汤伟、汤敬琳、凌啓桂一方作为出卖人以“法律规定”为由实施违反诚信的行为从中获益也有悖公平原则。综上，汤伟、汤敬琳、凌啓桂是本案合同无效的过错方，其提出的蒙文权有重大过错应当承担一半责任的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，《房屋买卖合同》被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，买受人蒙文权将其购买的房屋及添附物返还出卖人汤伟、汤敬琳、凌啓桂，出卖人将房屋的价值款返还买受人蒙文权。因对添附的无产权房屋的权利及内容的确定，系国家有关行政机关的职权范围，人民法院无权对此作出认定，故一审法院在事实查明部分和判决主文中对添附物的层数和面积作出认定不当，本院予以纠正。至于上诉人应当返还的房屋价值款，本院认为，房屋价值应全面考虑汤伟、汤敬琳、凌啓桂因土地升值或拆迁补偿所获利益以及蒙文权因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定，亦即是以房屋现值来确定。本案中，经双方同意由法院委托的评估机构作出的贵恒信房估法字【2017】0106号《房地产估价报告》对诉争房屋现有价值进行了评估，诉争房屋的现有价值为136.05万元（有产权部分价值83.32万元，无产权部分价值52.73万元）。该评估机构具有相关资质，评估程序合法，并且工作人员到庭接受质询，对当事人的异议作出了合理的回复。故对该评估报告，本院予以采信。汤伟、汤敬琳、凌啓桂申请重新评估，没有事实及法律的依据，本院不予支持。一审法院据此判决汤伟、汤敬琳、凌啓桂返还136.05万元房屋价款，并无不当，本院予以维持。至于凌啓桂提出的一审法院把蒙文权自行搭建的违章建筑计算进房屋价值系将违法行为合法化，无产权部分的价值不应当计入上诉人返还被上诉人房屋价值范围内的上诉意见，因本案《房地产估价报告》对于无产权部分的房屋和装修价值系采用成本法进行价值评估，一审法院据此确认诉争房屋的价值与将违法行为合法化无关，故汤伟、汤敬琳、凌啓桂的该上诉意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，汤伟、汤敬琳、凌啓桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，但在认定事实部分和判决主文中对添附物的层数和面积作出认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院(2015)花民重字第47号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院(2015)花民重字第47号民事判决第四项；三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院(2015)花民重字第47号民事判决第三项为：由蒙文权于本判决生效之日起60日内将位于贵阳市花溪区××房屋××幢（房产证号：筑房权证花溪字第××号）及添附物腾空、返还给凌啟桂、汤伟、汤敬琳；五、驳回凌啟桂、汤伟、汤敬琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费13239元，由上诉人汤伟、汤敬琳、凌啓桂承担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 珑审 判 员  韦 娟审 判 员  唐有临二０一七年九月二十六日法官助理  陶海峰书 记 员  皮宇洁