广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初5308号原告（反诉被告）：龙再双，男，1964年2月4日出生，苗族，住重庆市秀山县，委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。被告（反诉原告）：张文斌，男，1963年4月30日出生，汉族，住深圳市福田区，第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地中山市中山三路**。负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：郑祝远，员工。原告（反诉被告）龙再双与被告（反诉原告）张文斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法追加了中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行）作为本案第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈琦，被告，第三人的委托诉讼代理人郑祝远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙再双向本院提出诉讼请求：解除原、被告于2016年1月21日签订的《房地产买卖合同》，没收被告购房定金20万元。事实与理由：2016年1月21日，原、被告及房产中介签订《房地产买卖合同》约定，被告向原告购买位于中山市火炬开发区××号君华新城3区65幢2702房，房价为1237998元，支付方式为定金5万元（后双方于2016年3月3日签订补充协议，将原合同定金修改为20万元），在签订合同时支付，首期款337998元在办理递件过户手续并且领取回执后支付，余款85万元申请银行按揭贷款，被告须于2016年3月10日之前申请，办理手续的时间为在同时满足卖方房产证无抵押及银行出具买方贷款承诺书（同贷书）之日起10个工作日内。合同签订后，被告一直拖延办理贷款申请手续，被告曾告知原告，因其本人个人原因可能无法申请银行贷款，要求更换买受人为其女儿，但原告明确表示不同意。经原告多次催告，截至起诉之前，被告仍未取得同贷书，致使交易无法完成。被告曾表示自愿为原告代办赎楼（即提前归还房屋原有银行贷款），原告听信被告承诺，于2016年11月7日跟随被告前往深圳市南山公证处办理委托书公证，授权被告代办相关赎楼手续及交易过户全部手续。委托书签订后，原告因承包工程施工资金紧缺，多次催促被告尽快办理赎楼手续完成交易，以获取交易款项缓解资金压力，但被告却一直以在北京、外地出差等为借口迟迟不予办理。在原告多次催促后，被告才向原告提出代为赎楼的借款除了必须收取5万元利息外，还让原告签署一份代为赎楼的借款合同，要求原告在签订该借款合同三日内将涉案房屋的全部产权证据均交其保管。对于被告提出超过双方约定的各种无理要求，原告表示非常愤怒，在电话微信中多次表示同意支付利息及费用，但不能预先交付产权证，并要求被告继续履行赎楼过户手续，但被告至今仍未办理，致使原告一方面要继续承担原有贷款的利息负担，也无法收取转让款缓解压力而被迫高息借款，原告认为被告的行为已经表明其无意继续履行合同，构成违约。原告龙再双向本院提交证据如下：1.房地产买卖合同；2.补充协议；3.委托书及公证书；4.借款合同；5.微信聊天记录。被告张文斌答辩并反诉称：双方签订合同后，买方及时按合同约定支付了定金5万元。由于卖方房产证尚未下来，买方需要使用该房产，卖方同意将该房产提前交楼给买方。双方于2016年3月3日签订《补充协议》，修改定金条款增加15万元定金，并修改交楼条款，在卖方收到所增加的定金15万元后，完成交楼手续，将房产交给买方。3月30日，双方签署《交楼确认书》，卖方将该房产实际交予买方，实质性完成了房产交易。过户手续等卖方房产证下来后办理。完成房产交易后，买方5月初办理该房产入户手续，使用该房产至今。2016年8月，卖方房产证下来后，买方及时办理了贷款申请手续，并于10月10日收到了交通银行贷款批准书。由于卖方没有按合同约定归还银行贷款和将房产证交予中介机构，该房产至今无法办理过户手续。买方与中介机构多次催促卖方配合办理过户手续，卖方延迟至今不予办理，并不接电话，存在诈骗嫌疑，无奈之下，买方与中介机构于2017年3月16日一起到公安机关报案。基于以上事实和理由，买方特提起反诉，请求法院判令：原告履行购房合同义务，尽快归还其银行贷款，办理房产过户手续。被告张文斌向本院提交证据如下：1.交楼确认书；2.补充协议；3.收款收据；4.委托书；5.楼宇钥匙验收确认书；6.交通银行个人信贷业务调查审批表；7.房地产买卖合同；8.防火责任书；9.委托书；10.报警回执；11.收据；13.手机短信记录。第三人建设银行述称，与我行没有关联。经审理查明：2016年1月21日，李龙文作为代理人代表龙再双（卖方）与张文斌（买方）及中山市华振租售房地产顾问有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定，卖方向买方出售卖方名下的位于中山市××开发区依云路君华新城3区65幢2702房，总价1237998元；其中定金5万元为第一部分楼款，由买方签署本合同时向卖方支付定金5万元；第二部分楼款1187998元中由买方凭借个人的收入、信用、工作等情况及银行要求（不以卖方未过户的房产做抵押）申请银行按揭贷款85万元（具体贷款金额以银行承诺书为准多退少补）支付给卖方；买方需于2016年3月10日前申请按揭，卖方须提交申请按揭所需收款帐户及银行要求卖方应提供的资料；首期款（除定金外）337998元（根据实际贷款金额多退少补）由买卖双方办理递件过户手续并领取回执后当天支付；在同时满足卖方房地产证无抵押（若卖方需赎楼，则还清贷款，并且注销抵押登记）及银行出具买方贷款承诺书之日起10个工作日内，双方须办理该房地产的递件过户手续；卖方须在收到全部楼款时将该房地产交予买方使用；如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。合同手注补充协议约定：1.李龙文与龙再双为亲戚关系，李龙文确保龙再双**并委托李龙文代为签本合同，如卖方龙再双违约由李龙文承担所有违约责任；2.此房房产证开发商正在办理中，卖方需积极配合开发商办理出房产证，不得借故拖延，否则视为违约，如非卖方原因，导致房产证办理不了，双方可在经纪方见证下解除合同；3.卖方须在办理出房地产权证后7天内将房地产权证原件交于经纪方保管，办理相关手续之用。办理手续时间，在卖方办理出产权证时手续正式开始办理，经纪方已告知买卖双方交易流程、注意事项，风险各自承担；4.卖方银行按揭欠款由经纪方找担保公司代为赎楼，卖方须做全权委托公证书给担保公司指定人员，费用由卖方承担；5.本次交易中介费由买方在开始办理手续时一次性支付给经纪方，中介费为29000元。合同签订当日，张文斌向李龙文支付定金5万元。2016年1月20日，龙再双出具《委托书》给李龙文，载明，因工作繁忙，不能亲自办理，特委托李龙文为我的代理人带（本院注：代）我出售本人位于中山市火炬开发区××号君华新城3区65幢2702房，受委托人在委托范围内从事的活动及签署的文件，我均予承认。2016年3月3日，李龙文作为龙再双的代理人与张文斌、经纪方代表万钱就前述《房地产买卖合同》签署《补充协议》约定，因交易过程中房产证出证过户时间比卖方卖房时预计时间延迟，经卖方、卖方代理人、买方友好协商一致同意补充下列协议：1.原定金5万元，修改为定金20万元。在签订《房地产买卖合同》时已支付5万元，在签订本协议时支付15万元。2.原合同第七条交楼时间：卖方须在收到全部款项时将该房地产交予买方使用，修改为在签订本补充协议并追加定金15万元时将该房地产交予买方使用。3.由于买方在卖方交楼后将及时投入使用，卖方及其代理人承诺不会反悔本次房地产买卖交易，卖方及其代理人无条件支持买方办理房地产过户手续，否则卖方及其代理人承担一切法律后果（非卖方原因除外）。4.如房产证实际面积与本合同约定面积有差异，按照一手楼购房合同120105454买卖合同第五条由买方执行。合同并指定了收款账号。签订协议当日，李龙文将涉案房产交付张文斌使用。2016年3月15日，李龙文向张文斌开具《收款收据》确认收到15万元。2016年11月7日，龙再双作为委托人向受托人张文斌出具《委托书》载明，因龙再双不便亲自处理涉案房产的有关事宜，特委托张文斌为代理人，代表龙再双从事如下活动：1.代表龙再双与上述商品房的按揭银行洽谈提前还款的事宜，办理有关提前还款的手续，签署提前还款及终止银行按揭的相关文件；2.代表办理注销上述商品房的抵押登记相关手续，签署相关文件；3.代为去国土部门查询调取上述房地产的全部档案；4.代表办理上述房地产的过户登记的相关所有手续，签署相关文件；5.代表协助上述房地产的买受人办理上述房地产的新的不动产权登记证书的相关手续，并签署相关文件；6.如上述房地产的买受人需要办理按揭贷款手续，受托人则代为收取按揭款及代为协助上述商品房的买受人办理上述房地产按揭贷款的相关手续及签署相关文件，代为收取上述房地产的所有款项；7.代为办理上述房地产的水、电、管道煤气、电视、电话、物业管理等过户的相关手续及签署相关文件；8.代为缴纳上述委托事项涉及的税费；9.代为办理与上述委托事项有关的其他一切手续。本委托书有效期自2016年11月7日至2017年5月31日止。该委托由广东省深圳市南山公证处予以公证。之后，龙再双认为张文斌拖延办理贷款申请手续且拒绝代龙再双赎楼，构成违约，遂向本院起诉，提出前述诉求。张文斌认为其在涉案房产的不动产权证出来后，及时办理了贷款申请手续，并于2017年10月10日取得交通银行贷款批准书，而龙再双未按合同约定归还银行贷款及将不动产权证交予中介机构，导致无法办理房产过户手续，遂提出反诉。另查：张文斌提交的《交通银行个人信贷业务调查、审查（批表（住房）》主要内容为：张自然系贷款申请人，其出生于1992年5月22日，工作单位为深圳碳中和生物燃气股份有限公司，职业为专业技术人员，个人月收入16500元；其就涉案房产申请贷款金额为85万元，借款期限为30年；客户经理审批意见为：拟同意给予客户张自然二手房按揭贷款额度85万元，期限30年；支行行长于2016年9月30日给予结论意见：同意。又查：涉案房产的不动产权证于2016年7月办出，截至2017年7月14日开庭，该房产所欠银行贷款尚未清偿。再查：2016年12月5日，张文斌（以下简称张）向李龙文（以下简称李）发送短信：“买房合同已经一年，卖方违约至今一直不能过户，本周内如果不能赎楼办理过户手续，我将依据《合同法》和《购房合同》走法律程序，中介机构负有连带责任。特此通知，张文斌”。次日，李回复：“我方积极配合买方办理过户所需的相关手续、昨天下午4点30分许中介方发了借款合同给贵我双方.贵方于今日上午及下午强行增加不平等的条款我方不签也叫违约吗？”张：“你觉得不平等可以不向我借钱，你找你认为平等的人借款好了。银行什么时候和你平等过？本周不能过户，我将走法律程序，不可能再拖下云了!你已经违约了，你自己请律师看一下购房合同吧。你有麻烦了”。2016年12月22日，李：“张总你好.还在忙吗？上周你说这周办理房产过户相关手续、今天周四了，如果有时间办理打……”。12月26日，李：“张总你好.约好上周办理房产过户相关手续你没时间。请问这周有时间办理吗，请回复.谢谢！”张：“我在江西出差”，李：“何时有时间办理？”张：“出差回来才能确定”，李：“好吧、等你回来联系吧”。12月30日，李：“张总你好.有时间办理过户相关手续了吗？请回”，张：“在北京”，李：“请问何时有时间”，张：“元旦后”。2017年3月16日，张：“你何时回广东？”3月21日，李：“张总你好，我刚问过万钱他也知道银行有这个担保保险条款，你再核实一下，然后我方就不承（本院注:存）在赎楼之款项了，现房价也涨这么高，时间也拖了这么久了物业公司之前的一点费用就由你方承担了，你我双方就把总房款-你给我的订金再-我银行欠的款项余下的款项你一次性给我，我把资料给你，这事情就算完结。如同意就请你于今明两天（我恭侯你的电话）把此事完结，时间不能再拖了，免夜长梦多，谢谢！另外银行的款项可以选择，1.买家直接按贵我双方约定时间支付给银行，2.买家把钱给我我来支付，尽快回信”。次日，李：“张总你不把付款流程讲明白，我过来不会跟前几次一样吵吵没完没了，什么事就办不了了吧。流程怎么办，发信息讲清处（本院注：楚），双方能接授（本院注：受）我就来”。案件审理过程中，原告申请雷某作为证人出庭作证。雷某当庭陈述：我是涉案交易的经办人，原、被告及经纪方签订的《补充协议》中代表经纪方签名的万钱是我的经理，但涉案交易整个流程是我负责。买方的贷款申请人由张文斌变更为其女儿张自然这件事，买方提出假如其不能贷款就用女儿的名义贷款，卖方没有说同意或不同意，后来我方去核查被告的征信，被告信用不良好，被告告诉我们可以用其女儿的名义贷款，后来就以张自然的名义贷款的。贷款批下来之后，卖方也知道是批给张自然的。卖方说可以过来办房产交易手续。当时买卖双方去深圳办理全权委托公证是因为卖方资金紧缺无力偿还银行欠款，就提出收4万利息让买方帮忙赎楼，后来因为房产资料、公证书及房产证未交给经纪方或买方保管，导致实际没有借款，没有这些资料，是办不了过户的。2017年3月22日，买卖双方约到我们公司见面，协商如何处理卖方尚欠银行抵押贷款事宜，当时卖方说要么拿钱把欠款还了，就过户，另外还差30万要求卖方给到买方，买方当时是同意借钱给卖方赎楼的，但要求签订借款合同协议，由于卖方不愿意给房产证原件给买方，也不愿意签订借款合同。双方就协商不成了。原告认为证人陈述的2017年3月22日的协商之所以谈不妥，最终交易没有完成，是因为除了贷款还有交易尾款的交付时间没有达成一致，以及信用问题（房产证原件由谁保管）没有谈拢。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。龙再双与张文斌签订的《房地产买卖（居间）合同》及补充协议，系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，张文斌依约向龙再双支付了购房定金20万元，并以张自然的名义向交通银行申请了85万元的银行贷款。虽然龙再双称，对于张文斌提出更换贷款人为其女儿的要求，其明确表示不同意。但是根据双方在2016年至2017年3月份的短信往来以及证人雷某的证言来看，在整个交易流程中，卖方并未对此提出质疑，且在双方因过户交易受阻多次协商处理解决的过程中，亦未反映此问题，而双方协商解决的问题均是围绕如何赎楼（即偿清涉案房产尚欠银行贷款）。故本院认为，龙再双在本案合同履行过程中，已经默许了买方由张自然贷款以履行合同。至于龙再双提出张文斌曾表示愿意代龙再双偿还涉案房产所欠银行贷款，后又迟迟不履行的主张，本院认为，根据本院查明的事实，可以证实双方确曾提出由张文斌代龙再双偿还银行贷款的赎楼方案，但因该方案的执行附有其他条件，在其他条件未满足的情况下，张文斌不愿意依此履行，双方就赎楼事宜未达成一致意见。由于赎楼并非张文斌的合同义务，是否履行全凭其自愿，故张文斌未予赎楼的行为不存在违约。反之，赎楼系龙再双的合同义务，只有履行完该义务并注销银行抵押后，方可进行房产过户手续，现截至本案最后一次开庭时（2017年7月14日），龙再双仍未履行还贷、注销抵押登记的合同义务，而此时距离房产证办出已有一年时间，已严重超出合同义务履行的合理期限，本院据此认定，龙再双构成违约。对于龙再双要求没收定金的诉求，本院予以驳回。对于龙再双要求解除合同及张文斌主张继续履行合同的诉求，本院认为，涉案合同关于“如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用”的约定系双方当事人对一方违约时守约方主张违约责任的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，且上述条款内容具有对等性，即该约定对于双方当事人均同等适用，并不存在免除一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情况，属有效约定。根据该约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，作为违约方的龙再双可以行使合同解除权，故对龙再双提出解除合同的诉讼请求，本院予以支持，而张文斌只能适用定金罚则要求被告承担违约责任，无权逼使或强制龙再双继续履行合同，对张文斌的该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告龙再双与被告张文斌于2016年1月21日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回原告龙再双的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张文斌的反诉请求。案件受理费4300元，由原告龙再双承担；反诉费7935元，诉讼保全费5000元，合计12935元，由被告张文斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 叶迟玖审判员王珊人民陪审员 周   观   燕二〇一七年九月二十日书 记 员 王      静