广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终7683号上诉人（原审原告、反诉被告）：许某某，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住广东省连州市，被上诉人（原审被告、反诉原告）：何某某，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：李慧，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文浩，广东东成律师事务所实习律师。上诉人许某某因与被上诉人何某某租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许某某上诉请求：1.发回重审或驳回何某某的全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用由何某某承担。事实和理由：（一）首先，所谓占有使用，即占有并使用。就本案而言，何某某于2016年4月2日起就已对涉案铺位停水停电，涉案铺位此时已完全在何某某的实际控制范围之内，也就意味着何某某此时已是涉案铺位的实际占有者。许某某根本无法继续占有涉案铺位，更谈不上使用，因而不应支付占有使用费。何某某请求许某某支付占有使用费，明显缺乏事实和法律依据。一审法院判令许某某向何某某支付占有使用费，属于认定事实不清。（二）其次，涉案铺位处于停水停电状态，无论是谁都无法正常有效使用，绝对无法真正实现租赁物本身使用价值，使用者的利益实现也就大打折扣，一审法院认定以20475元/月标准计算占有使用费，严重不合理。（三）最后，占有使用的事实和期限依法应由何某某举证证明，但一审法院却以“许某某作为承租人，对房屋交还出租人负有举证责任，而许某某对具体搬迁的时间无法确定且未能提供证据证实其交还房屋的事实，应当承担举证不能的法律责任”为由，支持何某某要求许某某支付2016年4月1日至2016年6月30日期间的房屋占有使用费的主张，属于适用法律错误。何某某答辩称，许某某在案涉租赁合同到期后仍然占有使用涉案铺位，应当缴纳相关的占有使用费。许某某在一审中明确表示一直在占有使用涉案铺位，只是由于拆迁问题，不愿意向何某某缴纳相关费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。许某某向一审法院起诉请求：判令何某某向许某某退还押金40950元。何某某向一审法院提出反诉请求：1.判令许某某支付拖欠的4个月租金共81900元（20475×4个月），以及拖欠至今的9个月利息2629元【81900×4.35%（同期人民银行贷款利率）÷365×270】；2.判令许某某支付拖欠的水电费、卫生费共计7782.3元；3.反诉费由许某某承担。一审法院认定事实：佛山市禅城区魁奇西路某商铺某号（下称某商铺某号、面积是975平方米）的土地及地上建筑物为沙岗村德星村民小组集体所有，使用权人为佛山市禅城区澜石镇沙岗村德星股份经济合作社（下称德星经济社）。以上铺位未履行合法报建手续和取得建设工程规划许可证。2011年案外人陈某某承租了以上铺位，之后于2011年9月23日，案外人陈某某与何某某签订一份《租赁合同》，将以上铺位转租给何某某，租赁期限从2011年10月1日至2014年4月16日止。后双方经协商，该租赁期限续期至2017年4月15日止。以上铺位建筑物被间隔成5个商铺门面，分别是某商铺某号之1、3、4、5、6号铺。2014年3月11日，何某某为甲方与许某某作为乙方签订《租赁合同》，主要约定：甲方将某商铺某号之4、5、6号铺铺位使用权租给乙方使用，租赁期限为2年，从2014年3月30日至2016年3月31日止，铺位面积315平方米。每月租金为20475元。同日，许某某向何某某缴纳40950元押金。根据生效的法律文书（2016）粤0604民初12424号《民事判决书》确认的事实：许某某陈述承租以上某商铺某号之4、5、6号铺位之后，将其中某商铺某号之4号铺位给案外人何永辉使用、将其中某商铺某号之5、6为其本人经营使用。2016年3月28日，因佛山地铁2号线的建设需要，佛山市禅城区石湾镇街道沙岗股份合作经济联合社向包括许某某、何某某在内的租户发出《搬迁通知》，告知需在2016年4月30日前搬迁完毕。在诉讼过程中，双方对具体的搬迁时间以及水电费使用情况存在争议。许某某陈述称：何某某在2016年4月2日已经停了某商铺某号之6铺位的水电，4、5号铺位的情况不清楚。另外许某某因为拆迁补偿款未到手，所以才没有搬走，许某某是在拆迁队到场要用钩机拆迁时才搬走，具体时间不记得。何某某陈述称：何某某没有停许某某铺位的水电，何某某多次通知许某某搬走，但许某某不予理会，其在2016年4月至7月仍然在营业，直至2016年7月12日许某某才搬走。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据生效法律文书（2016）粤0604民初12424号《民事判决书》确认的事实，涉案铺位未履行合法报建手续和取得建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案何某某与许某某签订的《租赁合同》应属无效。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当返还。本案中，何某某基于无效的《租赁合同》取得的押金40950元，应当向许某某予以返还。许某某的相关本诉诉请一审法院予以支持。关于何某某反诉要求许某某支付2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金的问题。该请求实质为房屋占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，许某某作为承租人，在租赁期限到期之后，负有向出租人交还房屋的义务。如果到期后未向何某某交还房屋，则应按原租赁合同约定向何某某支付房屋占有使用费。至于房屋占用费计算期间的问题，许某某作为承租人，对房屋交还给出租人负有举证责任，而许某某对具体搬迁的时间无法确定且未能提供证据证实其交还房屋的事实，应当承担举证不能的法律责任。因此，一审法院对何某某主张许某某向其支付2016年4月1日至2016年6月30日期间的房屋占用费的主张予以支持，以上房屋占用费合计为61425元（20475元／月×3个月）。至于利息，一审法院酌情确定利息自2016年7月1日起计算至何某某反诉主张的2017年3月27日止。关于何某某反诉要求许某某支付水电费、卫生费的问题。由于何某某并未提供充分证据证实其已经实际代为支付涉案铺位的水电费、卫生费，且双方签订的《租赁合同》并未约定卫生费，故一审法院对何某某的该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、何某某于判决发生法律效力之日起五日内，向许某某返还押金40950元；二、许某某于判决发生法律效力之日起五日内向何某某支付2016年4月1日至2016年6月30日期间的房屋占用费61425元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月1日起计算至2017年3月27日）；三、驳回何某某的其他反诉诉讼请求。一审本诉受理费412元，由何某某负担；反诉受理费1054元，由何某某负担386元，由许某某负担668元。本院二审期间，许某某和何某某均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据生效法律文书[（2016）粤0604民初12424号民事判决书]认定的事实，涉案铺位未履行合法报建手续或取得建设工程规划许可证，何某某与许某某签订的《租赁合同》为无效合同。一审法院据此判令何某某应向许某某退还已收取的押金40950元，双方当事人对此均未提出上诉，本院予以维持。根据许某某和何某某的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：许某某应否向何某某支付2016年4月至6月的占有使用费61425元及利息。本院认为，虽然涉讼合同无效，但许某某已经实际占有使用涉案铺位，根据合同无效后双方当事人相互返还、折价赔偿的原则，许某某应向何某某支付占有使用涉案铺位期间的相关费用。许某某上诉称，何某某在2016年4月2日起已对涉案铺位停水停电，许某某此后未实际占有使用涉案铺位，无需支付占有使用费。本院认为，许某某作为承租人，对何时迁出涉案铺位负有举证责任，但许某某既未举证证明何某某自2016年4月起已对涉案铺位停水停电，又无法明确具体搬迁时间，一审法院采信何某某有关许某某于2016年7月12日搬走的主张，支持何某某要求许某某支付2016年4月至6月期间的占有使用费的诉请，处理妥当，本院予以支持。许某某主张无需向何某某支付2016年4月至6月的占有使用费，理据不足，本院不予支持。至于占有使用费的计算标准问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，许某某主张何某某对涉案铺位停水停电影响对涉案铺位的使用，参照合同约定的租金标准确定占有使用费不合理，但许某某并未提交证据证明涉案铺位自2016年4月起已停水停电，故一审法院参照涉讼合同约定的租金标准计算占有使用费，符合前述法律规定，本院予以维持。许某某以何某某自2016年4月起已对涉案铺位停水停电、无法正常使用为由，主张一审法院对于占有使用费标准的认定不当，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，许某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1336元，由上诉人许某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年九月四日书 记 员  黎嘉鸿