山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋07民终297号上诉人（原审被告）：华融国际信托有限责任公司，住所：新疆乌鲁木齐市天山区中山路333号。法定代表人：周道许，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨利卫，北京市汉韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭运霞，北京市汉韬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李晓晶，女，1988年4月16日生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：宋鹏飞，山西天石律师事务所律师。原审被告：山西中凯集团灵石房地产开发有限公司。法定代表人：李金胥，职务：董事长。上诉人华融国际信托有限责任公司（以下简称华融信托公司）因与被上诉人李晓晶及原审被告山西中凯集团灵石房地产开发有限公司（以下简称中凯房地产公司）合同纠纷一案，不服山西省灵石县人民法院（2016）晋0729民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。在一审庭审中，根据上诉人提交的《房地产估价报告》的证据中显示，中凯房地产公司于2013年5月31日委托评估机构对中凯广场的抵押物进行估价，预抵押明细2对中凯广场东楼各楼层的出售、未出售情况进行了详细列明，中凯广场（东）己出售房屋中并未包括涉案房产，该证据能够充分证明上诉人在签订《抵押合同》及办理在建工程抵押登记时涉案房产尚未售出，即使涉案房产己出租，承租人对涉案房产仅享有租赁合同约定期限内的使用权。在此情况下，上诉人有充分理由认为涉案房产所有权人仍为中凯房地产公司，遂与其签订《抵押合同》并办理相关在建工程抵押登记。因此，上诉人已完全尽到了合理的注意义务，并不存在任何过错。3、一审庭审中，被上诉人未能提供任何有关其申请办理过户登记，或办理预告登记或备案登记的相关证据,在就涉案房产与被上诉人签订《买卖合同》后至抵押登记办理完毕并至今长达4年多的时间里，其怠于行使或放弃权利恰恰证明其对涉案房产未能办理过户登记手续明显存在重大过失。4、我国《物权法》将公示公信原则列为物权法的基本原则之一，“登记公示”即为无瑕疵实现权利的标准。不动产物权登记制度的构建，目的即在于可使他人知晓，即通过将物权的设立和变更之事实进行登记，使当事人和第三人可以根据登记情况直接认识物权的现存状况，不仅以此保护物权的交易安全，而且使物权法律关系据此得以透明，进而保护交易第三方的利益。本案中，上诉人基于对不动产登记制度之信赖，在办理抵押时审查了涉案房产上并无其他权利负担的情形。对于上诉人而言，审查义务不应包含中凯房地产公司与他人之间私下签订的《房屋买卖合同》，因其私下行为具有私密性，未经登记公示，上诉人无从得知，上诉人进行现场实地考察并无房屋已出售之事实，故一审判决认定的上诉人的注意义务己超出任何抵押权人的能力范围，因此，上诉人应己尽到审慎审查义务，上诉人在接受抵押时并无过失。综上，中凯房地产公司以其享有所有权与处分权的房屋设定抵押，并且该内容已经公示登记，上诉人因信赖该登记而设立的抵押应受法律保护。否则，物权公示效力所旨在通过公示所达到的保护第三方交易安全的立法目的无法实现，上诉人作为交易第三方的合法权益将无从得到保护，至此，任何进行房地产交易的第三方在基于物权公示的基础上需穷尽一切手段，进行现场排查核实，审查房屋是否存在其他买卖行为，物权公示制度亦无存在之意义。故一审判决认为上诉人未尽勤勉注意义务，并据此认定上诉人办理抵押时负有明显过错，与事实严重不符，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。（一）一审法院适用《物权法》第一百零六条和《合同法》第五十二条第一款第二项规定认定《抵押合同》中关于涉案房产抵押无效，适用法律错误。1、《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记，不需要登记的己经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”从一审法院认定的事实来看，被上诉人依据《买卖合同》约定缴纳相关费用并实际取得房屋，对涉案房屋享有所有权。中凯房地产公司将涉案房产抵押给上诉人时,中凯房地产公司对涉案房产己不享有处分权。但根据该条“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”之规定，上诉人于2013年5月30日与山西梅园华盛能源开发有限公司、山西中凯实业集团有限公司签订了《信托贷款合同》，合同约定中凯房地产公司以其名下的新建街中凯广场在建工程提供抵押担保。同日，上诉人与中凯房地产公司签订了《抵押合同》，并对抵押物办理了抵押登记，抵押权已依法设立。且在签订《抵押合同》时，上诉人并不知道涉案房产存在已出售的事实，上诉人办理抵押权登记时是善意的，且上诉人对《信托贷款合同》项下的借款人依约发放了信托贷款。故上诉人取得涉案房产的抵押权完全符合上述法律规定，即上诉人作为善意第三人己善意取得涉案房产的抵押权。被上诉人未取得涉案房产的初始登记，也未进行预告登记备案，被上诉人并非涉案房产的所有权人，中凯房地产公司就涉案房产抵押时仍处于法律上的有权处分的地位，并不是无权处分。一审法院依据本条之规定确认抵押无效，明显适用法律错误。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”,此法条不应作为判决依据。一审法院认定的事实认为上诉人在与中凯房地产公司签订《抵押合同》时未尽勤勉和注意义务，但是签订合同时的“勤勉和注意义务”与合同法上的“恶意串通”完全不能等同，也就是说一审法院并未依据自己已认定的事实结合与之相对应的法律作出正确的判决。（二）一审法院应该适用物权法第九条之规定。按照物权法定原则和《中华人民共和国物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力…”之规定，被上诉人并未就涉案房产进行物权登记，其没有依法取得该房屋的所有权，且被上诉人完全可依照相关法律法规通过预告登记或备案登记的方式以保障其将来取得房屋所有权，但是其在《买卖合同》签订后至抵押登记办理完毕并至今长达4年多的时间里并未依法办理预告登记和备案登记。故其不能仅凭签订的《买卖合同》来对抗经过依法登记的《抵押合同》。因此，一审法院不依法适用物权法第9条的规定属于适用法律严重错误。三、实际上，根据相关法律规定和合同约定，被上诉人与中凯房地产公司之间为债权债务的合同法律关系，而不产生物权效力，其应向中凯房地产公司主张违约责任。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(下称“《商品房买卖合同解释》”）第8条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；”。第18条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。2、《买卖合同》第11条约定“因甲方（中凯房地产公司）原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由甲方承担全部责任”。3、根据《商品房买卖合同解释》及合同的约定，造成被上诉人不能办理过户的原因在于中凯房地产公司和被上诉人，上诉人对此并不存在任何过错。被上诉人与中凯房地产公司之间虽签订了买卖合同，但仅是债权债务的合同法律关系，只是产生了合同上的效力，并没有产生物权上的效力。因此，被上诉人应依照《商品房买卖合同解释》的规定向中凯房地产公司主张相应违约责任的方式寻求法律救济，而无权否认经过依法登记的《抵押合同》。四、李晓晶并非涉案抵押合同的当事人，根据合同相对性原则李晓晶不是本案适格原告，其应通过其他法律途径寻求救济。综上所述，上诉人认为，物权变动时必须将物权变动的事实通过公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的事实，以保护第三人的交易安全，依法通过公示方法所取得的物权具有对抗第三人的效力。上诉人与中凯房地产公司签订的《抵押合同》合法有效，且双方己经办理了在建工程的抵押登记，抵押权已依法设定并合法有效，上诉人不存在任何过错。而被上诉人与中凯房地产公司签订的《买卖合同》未依法进行预告登记、备案登记和产权登记，其效力不得对抗上诉人已经过登记公示的合法抵押权。因此一审判决认定事实及适用法律均存在严重错误。本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。(一）一审判决中认定被上诉人与中凯房地产公司签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示及被上诉人实际占有房屋的事实与实际不符。1、一审庭审中，被上诉人提供的购买中凯广场东栋第一层和第二层房屋之《房屋买卖合同》中有关房屋交接时间、付款方式、付款期限等重要条款均显示空白，买卖双方对一份价值七百多万的房屋买卖合同重要条款的约定竟然如此草率，违背常理。中凯房地产公司亦未参加一审庭审进行答辩。一审法院未认真核实合同签订的真实情况，不应就此认定《买卖合同》系双方真实意思表示，为有效合同。2、一审庭审中，被上诉人提交的交款收据证据，付款方式显示梅园华盛公司借李凯款转账，被上诉人称李凯为李晓晶的父亲，被上诉人未提交资金转账凭证，也未提供中凯房地产公司出具的发票等能全面完整证明其己实际缴纳房款等相关费用的证据。且被上诉人提供的交款收据上显示的收款事由为中凯广场东楼一、二层房款及维修基金、煤气初装费，被上诉人以此证明其己交付房款及维修基金、煤气初装费，但交款收据上显示的金额为7725062元，仅巧与房款数额一致，明显少于交款收据上列明的所有费用之和。被上诉人称购买涉案房产时，中凯房地产公司已将该房产出租给晋中商业银行，被上诉人购买涉案房产后，该楼房继续由晋中商业银行承租，由被上诉人收取租金，但被上诉人并未提供租赁合同及收取租金等证据。上述内容不能证明被上诉人已实际交付房款并实际占有涉案房屋。综上，一审法院对于房屋买卖合同签订的真实情况、双方当事人签订合同的真实意思表示，以及涉案房屋实际占有情况，均没有进行认真查证、仔细核实，属于认定事实不清。（二）一审判决认定上诉人在办理抵押时“作为从事金融业务的机构，未尽勤勉和注意义务，有明显过错”，并进而据此认定涉案房产抵押无效，是严重的事实认定错误。上诉人认为，上诉人在办理抵押时己经充分尽到了合理的注意义务：1、上诉人为国家财政部发起设立的国有控股非银行金融机构中国华融资产管理公司下属子公司，在对外项目投放过程中，需要对投放项目进行严格、谨慎的尽职调查。在上诉人与中凯房地产公司签订《抵押合同》之前，上诉人对中凯广场在建工程进行了尽职调查，经走访灵石县房屋登记部门，上诉人并未发现被上诉人就涉案房产依法向灵石县房屋登记部门申请办理过户登记，或主张办理预告登记或备案登记的情形。事实上，灵石县房屋登记部门也正常给予办理了抵押登记手续。2、在一审庭审中，根据上诉人提交的《房地产估价报告》的证据中显示，中凯房地产公司于2013年5月31日委托评估机构对中凯广场的抵押物进行估价，预抵押明细2对中凯广场东楼各楼层的出售、未出售情况进行了详细列明，中凯广场（东）己出售房屋中并未包括涉案房产，该证据能够充分证明上诉人在签订《抵押合同》及办理在建工程抵押登记时涉案房产尚未售出，即使涉案房产己出租，承租人对涉案房产仅享有租赁合同约定期限内的使用权。在此情况下，上诉人有充分理由认为涉案房产所有权人仍为中凯房地产公司，遂与其签订《抵押合同》并办理相关在建工程抵押登记。因此，上诉人已完全尽到了合理的注意义务，并不存在任何过错。3、一审庭审中，被上诉人未能提供任何有关其申请办理过户登记，或办理预告登记或备案登记的相关证据,在就涉案房产与被上诉人签订《买卖合同》后至抵押登记办理完毕并至今长达4年多的时间里，其怠于行使或放弃权利恰恰证明其对涉案房产未能办理过户登记手续明显存在重大过失。4、我国《物权法》将公示公信原则列为物权法的基本原则之一，“登记公示”即为无瑕疵实现权利的标准。不动产物权登记制度的构建，目的即在于可使他人知晓，即通过将物权的设立和变更之事实进行登记，使当事人和第三人可以根据登记情况直接认识物权的现存状况，不仅以此保护物权的交易安全，而且使物权法律关系据此得以透明，进而保护交易第三方的利益。本案中，上诉人基于对不动产登记制度之信赖，在办理抵押时审查了涉案房产上并无其他权利负担的情形。对于上诉人而言，审查义务不应包含中凯房地产公司与他人之间私下签订的《房屋买卖合同》，因其私下行为具有私密性，未经登记公示，上诉人无从得知，上诉人进行现场实地考察并无房屋已出售之事实，故一审判决认定的上诉人的注意义务己超出任何抵押权人的能力范围，因此，上诉人应己尽到审慎审查义务，上诉人在接受抵押时并无过失。综上，中凯房地产公司以其享有所有权与处分权的房屋设定抵押，并且该内容已经公示登记，上诉人因信赖该登记而设立的抵押应受法律保护。否则，物权公示效力所旨在通过公示所达到的保护第三方交易安全的立法目的无法实现，上诉人作为交易第三方的合法权益将无从得到保护，至此，任何进行房地产交易的第三方在基于物权公示的基础上需穷尽一切手段，进行现场排查核实，审查房屋是否存在其他买卖行为，物权公示制度亦无存在之意义。故一审判决认为上诉人未尽勤勉注意义务，并据此认定上诉人办理抵押时负有明显过错，与事实严重不符，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。（一）一审法院适用《物权法》第一百零六条和《合同法》第五十二条第一款第二项规定认定《抵押合同》中关于涉案房产抵押无效，适用法律错误。1、《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记，不需要登记的己经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”从一审法院认定的事实来看，被上诉人依据《买卖合同》约定缴纳相关费用并实际取得房屋，对涉案房屋享有所有权。中凯房地产公司将涉案房产抵押给上诉人时,中凯房地产公司对涉案房产己不享有处分权。但根据该条“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”之规定，上诉人于2013年5月30日与山西梅园华盛能源开发有限公司、山西中凯实业集团有限公司签订了《信托贷款合同》，合同约定中凯房地产公司以其名下的新建街中凯广场在建工程提供抵押担保。同日，上诉人与中凯房地产公司签订了《抵押合同》，并对抵押物办理了抵押登记，抵押权已依法设立。且在签订《抵押合同》时，上诉人并不知道涉案房产存在已出售的事实，上诉人办理抵押权登记时是善意的，且上诉人对《信托贷款合同》项下的借款人依约发放了信托贷款。故上诉人取得涉案房产的抵押权完全符合上述法律规定，即上诉人作为善意第三人己善意取得涉案房产的抵押权。被上诉人未取得涉案房产的初始登记，也未进行预告登记备案，被上诉人并非涉案房产的所有权人，中凯房地产公司就涉案房产抵押时仍处于法律上的有权处分的地位，并不是无权处分。一审法院依据本条之规定确认抵押无效，明显适用法律错误。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”,此法条不应作为判决依据。一审法院认定的事实认为上诉人在与中凯房地产公司签订《抵押合同》时未尽勤勉和注意义务，但是签订合同时的“勤勉和注意义务”与合同法上的“恶意串通”完全不能等同，也就是说一审法院并未依据自己已认定的事实结合与之相对应的法律作出正确的判决。（二）一审法院应该适用物权法第九条之规定。按照物权法定原则和《中华人民共和国物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力…”之规定，被上诉人并未就涉案房产进行物权登记，其没有依法取得该房屋的所有权，且被上诉人完全可依照相关法律法规通过预告登记或备案登记的方式以保障其将来取得房屋所有权，但是其在《买卖合同》签订后至抵押登记办理完毕并至今长达4年多的时间里并未依法办理预告登记和备案登记。故其不能仅凭签订的《买卖合同》来对抗经过依法登记的《抵押合同》。因此，一审法院不依法适用物权法第9条的规定属于适用法律严重错误。三、实际上，根据相关法律规定和合同约定，被上诉人与中凯房地产公司之间为债权债务的合同法律关系，而不产生物权效力，其应向中凯房地产公司主张违约责任。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(下称“《商品房买卖合同解释》”）第8条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；”。第18条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。2、《买卖合同》第11条约定“因甲方（中凯房地产公司）原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由甲方承担全部责任”。3、根据《商品房买卖合同解释》及合同的约定，造成被上诉人不能办理过户的原因在于中凯房地产公司和被上诉人，上诉人对此并不存在任何过错。被上诉人与中凯房地产公司之间虽签订了买卖合同，但仅是债权债务的合同法律关系，只是产生了合同上的效力，并没有产生物权上的效力。因此，被上诉人应依照《商品房买卖合同解释》的规定向中凯房地产公司主张相应违约责任的方式寻求法律救济，而无权否认经过依法登记的《抵押合同》。四、李晓晶并非涉案抵押合同的当事人，根据合同相对性原则李晓晶不是本案适格原告，其应通过其他法律途径寻求救济。综上所述，上诉人认为，物权变动时必须将物权变动的事实通过公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的事实，以保护第三人的交易安全，依法通过公示方法所取得的物权具有对抗第三人的效力。上诉人与中凯房地产公司签订的《抵押合同》合法有效，且双方己经办理了在建工程的抵押登记，抵押权已依法设定并合法有效，上诉人不存在任何过错。而被上诉人与中凯房地产公司签订的《买卖合同》未依法进行预告登记、备案登记和产权登记，其效力不得对抗上诉人已经过登记公示的合法抵押权。因此一审判决认定事实及适用法律均存在严重错误。被上诉人李晓晶辩称，1、被上诉人李晓晶与原审被告中凯房地产公司的房屋买卖合同已经生效，并且实际交付，交易已经完成，上诉人听信中凯房地产公司的说法，与中凯房地产公司在5月30日签订抵押合同，5月31日委托进行抵押评估，6月1日作出抵押登记；2、关于法律适用问题，本案的定性是无处分权人中凯房地产公司将已出卖给被李晓晶的房屋进行了抵押，抵押给华融信托公司是无处分权人处分物权，对于受让人也就是上诉人取得的方式是否是善意取得，上诉人适用的法律是正确的，但上诉人与李晓晶主张的法律关系是两个法律关系，本案是在2016年7月立案的应该适用物权法司法解释一第一条的规定，受案范围很清楚，一审适用法律正确，应当维持原判。灵石房管所是2014年1月才开始办理网签登记的，并未开始办理预告登记，现在所有的办理是暂停状态。原审被告中凯房地产公司未提交述称意见。李晓晶向一审法院起诉请求：依法确认中凯房地产公司与华融信托公司于2013年签署的华融信托公司（2013）集信第66号-抵第3号《抵押合同》中将李晓晶购买的中凯广场东栋第一层、第二层房屋抵押无效。一审法院认定事实：中凯房地产公司于2007年期间在灵石县新建街南（原铸钢厂院内）开发中凯广场项目，并经相关部门办理了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》等手续。2012年12月1日，李晓晶与中凯房地产公司签订《房屋买卖合同》，合同言明：李晓晶购买中凯房地产公司在灵石新建街南（原铸钢厂）地段建设的中凯广场楼房（暂定名）“中凯广场”东栋第一层和第二层房屋，其中第一层房屋销售面积共567.16平方米，第二层房屋销售面积为745.19平方米，共计销售面积为1312.35平方米。共计售房价款为：7725062元。此外房屋卖卖合同第十三条言明：甲方（中凯房地产公司）在该写字楼交付使用后，将办理权属登记需甲方提供的资料报产权登记机关备案，并为乙方（李晓晶）办理产权证书。合同还就双方各自权利、义务作了约定。李晓晶于合同签订后一次性交付中凯房地产公司房款7725062元。李晓晶购买该楼房时，中凯房地产公司已将该楼房出租给晋中商业银行营业，李晓晶购买该房屋后，该楼房继续由晋中商业银行承租，由李晓晶收取租金。2013年5月30日，借款人山西梅园华盛能源开发有限公司和山西中凯实业集团有限公司与华融信托公司签订《信托贷款合同》，合同编号为华融信托（2013）集信第66号-贷第1号。合同约定的相关条款有：1.2贷款金额是410000000元；1.4贷款用于支付梅园华盛煤矿技改款及资源价款流动资金等；1.5期限30个月。4.1担保措施（1）梅园华盛以其所有的采矿权提供抵押担保；（3）中凯房地产公司以其名下的新建街中凯广场在建工程提供抵押担保。具体由贷款人（即华融信托公司）与中凯房地产公司签订编号为华融信托公司（2013）集信第66号-抵第3号的《抵押合同》。2013年5月30日，中凯房地产公司与华融信托公司签订了华融信托（2013）集信第66号-抵第3号《抵押合同》，该《抵押合同》第3条言明抵押物相关明细详见抵押清单，抵押清单中载明将李晓晶购买并已交付使用的房屋抵押与华融信托公司（详见合同书和抵押物清单），2013年5月31日，中凯房地产公司给晋中恒誉房地产评估有限公司出具《委托书》，委托晋中恒誉房地产评估有限公司对座落在灵石县新建街南中凯广场一至十七层楼房进行实地评估，并提交了中凯广场（东）及中凯广场（西）抵押物清单等资料，晋中恒誉房地产评估有限公司于2013年5月31日作出晋恒誉房【2013】估字第1-572号《房地产评估报告》，该评估报告“估价师声明”第七条载明：“本报告依据了委托方中凯房地产公司提供的相关资料，委托方对提供资料的真实性、完整性及产生的后果负责。”该评估报告的“估价结果报告”对估价对象权属状况、估价对象装修状况、估价结果均作了记载。2013年6月1日，华融信托（2013）集信第66号-抵第3号《抵押合同》以在建工程的方式在灵石县房产管理所办理了抵押登记。中凯房地产公司与华融信托公司在签订抵押合同及办理抵押登记时，中凯房地产公司未告知李晓晶，华融信托公司也未对照中凯广场（东）及中凯广场（西）抵押物清单载明的出售、租用情况进行实地核查，也未查询中凯房地产公司财务报表中房屋出售款及出租租金款的收取情况，更未找李晓晶核实过房屋情况。2015年6月，李晓晶去往灵石县房产管理所咨询办理产权证相关手续时，得知该房屋已被中凯房地产公司以在建工程的方式予以抵押。现李晓晶诉至一审法院，要求依法确认中凯房地产公司与华融信托公司签署的华融信托公司（2013）集信第66号-抵第3号抵押合同中将李晓晶购买的中凯广场东栋第一层、第二层房屋抵押无效。一审法院认为，根据庭审及双方举证情况，经审查，李晓晶与中凯房地产公司签订书面《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，予以确认。因此李晓晶依据合同约定缴纳相关费用并实际取得房屋，对该房屋享有所有权。将李晓晶购买的中凯广场东栋第一层、第二层房屋以在建工程抵押给华融信托公司时，中凯房地产公司对李晓晶购买的房屋已不享有处分权。而华融信托公司明知抵押房产已取得预售许可，明知抵押房产已部分出售、出租，但未能向中凯房地产公司核查出售、出租合同签订及相关款额的收取情况，也未能向抵押物清单中载明的房屋买受人及房屋承租人核查房屋实际出售及租用情况，而与中凯房地产开发公司签订《抵押合同》。该作为从事金融业务的机构，亦有未尽勤勉和注意义务，有明显过错。故中凯房地产公司与华融信托公司签订的《抵押合同》中关于李晓晶主张的中凯广场东楼第一层、第二层房屋以在建工程抵押部分损害了李晓晶的合法权益，应认定无效。为此，李晓晶的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项之规定，判决：依法确认被告山西中凯集团灵石房地产开发有限公司与被告华融国际信托有限责任公司于2013年5月30日签署的华融信托（2013）集信第66号-抵第3号《抵押合同》中关于中凯广场东栋第一层、第二层房屋抵押无效。案件受理费100元，由二被告各负担50元。此款原告以预交，执行时由二被告直接付给原告。二审中，被上诉人李晓晶提交灵石县房产管理所的证明一份，欲证明灵石县房产管理所在2014年才开始进行手签合同备案业务，现在还未开始办理商品房预告登记。上诉人华融信托公司质证称，1、举证期限已过，一审中未提交；2、此证据除了证明2014年开始手签合同备案登记外没有说明有无其他备案登记形式；3、此证明不防碍李晓晶向房管部门主张要求办理备案登记和预告登记的权利，是因为被上诉人没有及时备案造成的，故此证据不能达到被上诉人要证明的目的。本院认为，本案二审争议的焦点：中凯房地产公司与华融信托公司于2013年5月30日签署的华融信托（2013）集信第66号-抵第3号《抵押合同》中关于中凯广场东栋第一层、第二层房屋抵押部分是否无效。针对该争议焦点，评判如下：李晓晶与中凯房地产公司签订《房屋买卖合同》后，中凯房地产公司已将本案所涉房屋实际交付李晓晶占有使用。期间因灵石县房产管理所未开展商品房合同备案及预告登记业务，故华融信托公司上诉主张李晓晶存在重大过失与事实不符。相反，华融信托公司作为专业信托机构，其与中凯房地产公司在后签订的《抵押合同》确实侵害到李晓晶的权益；而且，华融信托公司与中凯房地产公司基于上述合同对本案所涉房屋办理的抵押为在建工程抵押，该抵押亦与该屋业已实际交付使用的现状不符，故一审法院在综合案件实际情况后认定华融信托公司与中凯房地产公司在后签订的《抵押合同》中关于中凯广场东栋第一层、第二层房屋抵押部分合同无效并无不妥，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人华融国际信托有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨姣瑞审判员  王 雪审判员  申子西二〇一七年九月十三日书记员  申海凰