广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初1666号原告：广州市安庭物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街东环路397号301之三，统一社会信用代码914401137756935783。法定代表人：周凤婷，职务总经理。委托代理人：陈渐佳、曾燕婷，广东华誉律师事务所律师。被告：覃明昌，男，1971年12月5日出生，汉族，住广东省阳春市。原告广州市安庭物业管理有限公司国与被告覃明昌物业服务合同纠纷一案,本院于2017年3月20日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州市安庭物业管理有限公司的委托代理人陈渐佳到庭参加诉讼。被告覃明昌经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费1748元（从2015年4月1日计至2017年2月28日，每月物业管理费是102.18平方米×0.75元/月/平方米=76元，被告总共欠费23个月，我方只主张1748元的物业管理费），以及逾期交纳物业费的违约金(违约金的计算方法：从2015年4月起至2017年2月止的违约金，以当月应缴的物业服务费76元为本金，分别于次月1日起至付清之日止按每日万分之2.1的标准计算）。2、被告向原告支付垃圾处理费138元（从2015年4月1日计算至2017年2月28日，每月6元，共欠费23个月），以及逾期支付垃圾处理费的违约金（违约金的计算方法：从2015年4月起至2017年2月止的违约金，以当月应缴的垃圾费6元为本金，分别于次月1日起至付清之日止按每日万分之2.1的标准计算）。3、被告向原告支付水电分摊费230元（从2015年4月1日计算至2017年2月28日，每月10元，共欠费23个月），以及逾期支付水电分摊费的违约金(违约金的计算方法：从2015年4月起至2017年2月止的违约金，以当月应缴的水电分摊费10元为本金，分别于次月1日起至付清之日止按每日万分之2.1的标准计算）。4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告自2004年起为被告位于大岗镇绿庭雅苑小区内的广州市大岗镇繁荣路8号大岗绿庭雅苑××房提供物业管理服务，至今已超过12年。但被告从2015年4月起没有向原告支付包括物业管理费在内的相关费用。虽经原告多次催促，但仍拒绝履行交费义务。原告为证明其主张,向本院提交了如下证据:一、房地产权情况证明。证明被告是该物业的所有权人，被告应支付涉案物业的物业管理费。二、《前期物业管理服务协议》。证明被告应按10元/月/户的标准交纳公共水电费。三、准予变更（备案）登记通知书。证明原告的名称已变更，由广州市绿庭雅苑物业管理有限公司变更名称为广州市安庭物业管理有限公司。四、物业管理资质证书。证明原告具备物业管理资质。五、转让协议。六、《证明》。七、《大岗镇绿庭雅苑商住小区前期物业管理服务委托合同书》。证据五至七共同证明原告享有对该小区业主收取物业管理费和垃圾处理费的权利，收费标准分别为物业管理费0.75元/月/平方米，垃圾处理费6元/月/户。被告没有答辩。经审理查明：广州市南沙区大岗镇绿庭雅苑小区（原名广州市番禺区大岗镇绿庭雅苑小区，下称大岗绿庭雅苑）,是广州市番禺区大岗镇潭州房地产开发公司与广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司合作开发建设的住宅小区。2004年，广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司委托广州市绿庭雅苑发展有限公司物业管理分公司对大岗绿庭雅苑进行管理。2006年8月9日，广州市绿庭雅苑发展有限公司物业管理分公司被注销，广州市绿庭雅苑发展有限公司依法承接其全部权利义务。2006年8月10日，广州市绿庭雅苑发展有限公司与广州市绿庭雅苑物业管理有限公司签订转让协议，协议约定广州市绿庭雅苑发展有限公司将其依法享有和承担广州市绿庭雅苑发展有限公司物业管理分公司在其管理服务荟翠豪园、荟翠雅苑、绿庭雅苑、翠竹园小区期间所产生的债权债务全部转让给广州市绿庭雅苑物业管理有限公司。2010年，大岗绿庭雅苑通过公开招投标的方式再度选定广州市绿庭雅苑物业管理有限公司对该小区进行物业管理服务。2013年1月10日，广州市绿庭雅苑物业管理有限公司更名为广州市安庭物业管理有限公司。2014年1月1日，广州市南沙区大岗镇潭州房地产开发公司（为甲方）与广州市安庭物业管理有限公司（为乙方）签订《大岗镇绿庭雅苑商住小区前期物业管理服务委托合同书》，约定甲方选聘乙方对大岗镇绿庭雅苑一区和二区的41-42梯、57-58梯提供前期物业管理服务。该合同书第六条约定，在物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，每月物业服务费为每平方米0.75元（不含公共水电费）……垃圾处理费为每月6元……。第七条约定，物业服务费按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月的20日前履行交纳义务……。第三十条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日百分之一的标准向乙方支付违约金。涉案的广州市大岗镇繁荣路8号大岗绿庭雅苑××房屋（房屋所有权证记载的建筑面积为101.5平方米）位于上述大岗绿庭雅苑小区，覃明昌是该房屋的业主。2005年4月8日，广州市绿庭雅苑发展有限公司物业管理分公司（为甲方）和覃明昌（为乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方上述房屋提供物业服务，公共水电费按每月10元/户的标准收取。乙方违反协议，不按该协议约定的收费标准和时间交纳物业服务和物业专项维修资金等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。又查，被告上述房屋每月物业服务费为76元（0.75元/月/平方米×101.5平方米）、垃圾处理费为6元、公共水电费10元。被告从2015年4月1日起至2017年2月28日止，共拖欠了物业服务费1748元（76元/月×23月）、垃圾处理费138元（6元/月×23月）、公共水电费230元（10元/月×23月）。本院认为:原告与广州市绿庭雅苑发展有限公司签订的转让协议约定，广州市绿庭雅苑发展有限公司将其依法享有和承担广州市绿庭雅苑发展有限公司物业管理分公司在其管理服务荟翠豪园、荟翠雅苑、绿庭雅苑、翠竹园小区期间所产生的债权债务全部权利义务转让给广州市绿庭雅苑物业管理有限公司。由于被告的上述房屋位于绿庭雅苑范围内，因而，广州市绿庭雅苑发展有限公司物业管理分公司于2005年4月8日与被告签订的《前期物业管理服务协议》中所约定的相关权利义务的亦应由原告承继。广州市绿庭雅苑发展有限公司物业管理分公司与被告签订的上述《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，因而，合同双方均应依约履行。此外，大岗绿庭雅苑的建设单位广州市南沙区大岗镇潭州房地产开发公司依法与原告于2014年1月1日签订的《大岗镇绿庭雅苑商住小区前期物业管理服务委托合同书》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，其对作为大岗绿庭雅苑业主之一的被告亦具有约束力。被告从2015年4月1日起未按约定支付物业服务费、垃圾处理费和公共水电费，有违物业合同义务。原告现根据被告违约的事实，依据物业服务合同的约定，请求被告支付拖欠的物业服务费、垃圾处理费和公共水电费，并承担违约责任，有理有据，本院予以支持。被告应将其从2015年4月起至2017年2月止拖欠的物业服务费1748元、垃圾处理费138元、公共水电费230元支付给原告。关于原告请求被告支付违约金的问题。经查，上述的《大岗镇绿庭雅苑商住小区前期物业管理服务委托合同书》，和《前期物业管理服务协议》，均作出了业主如未能按时足额交纳物业服务费用时，须向物业服务单位支付违约金约定。其中《大岗镇绿庭雅苑商住小区前期物业管理服务委托合同书》约定，逾期交纳物业服务等有关费用的，从逾期之日起按每日百分之一交纳违约金；《前期物业管理服务协议》约定，逾期交纳物业服务等有关费用的，从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。现原告主张按每日万分之2.1的标准计付违约金，低于上述两份物业服务合同中关于被告违约应交纳违约金的约定标准，且该计付违约金标准并未违反法律相关规定，因而本院予以准许，但是违约金的总额以欠付相应费用数额为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告覃明昌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市安庭物业管理有限公司支付从2015年4月起至2017年2月止的物业服务费1748元和相应的违约金(违约金的计算方法：从2015年4月起至2017年2月止，以各月拖欠的物业服务费76元为本金，分别自拖欠之次月1日起计算，至付清之日止，按每日万分之2.1的标准计付，该违约金总额以上述欠付的物业服务费为限）；二、被告覃明昌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市安庭物业管理有限公司支付从2015年4月起至2017年2月止的垃圾处理费138元和相应的违约金(违约金的计算方法：从2015年1月起至2017年2月止，以各月拖欠的垃圾处理费6元为本金，分别自拖欠之次月1日起计算，至付清之日止，按每日万分之2.1的标准计付，违约金总额以上述欠付的垃圾处理费为限）；三、被告覃明昌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市安庭物业管理有限公司支付从2015年4月起至2017年2月止的公共水电费230元和相应的违约金(违约金的计算方法：从2015年4月起至2017年2月止，以各月拖欠的公共水电费10元为本金，分别自拖欠之次月1日起计算，至付清之日止，按每日万分之2.1的标准计付，违约金总额以上述欠付的公共水电费为限）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告覃明昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐广钧人民陪审员  王莉莉人民陪审员  沈岱如二〇一七年九月十五日书 记 员  梁凤茵