北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0109民初3974号原告：贾某1，女，1988年7月22日出生，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：钟永（贾某1配偶），男，1985年11月8日出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：何永强，北京威诺律师事务所律师。被告：朱某1，男，1987年6月25日出生，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：郭利，北京市松涛律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北，住北京市海淀区中国地质大学成府路**div>第三人：北京中融信融资担保有限公司（原北京中融信担保有限公司），住北京，住北京市朝阳区朝外大街****iv>法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，北京中融信融资担保有限公司职员，住单位宿舍。原告贾某1与被告朱某1，第三人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）、北京中融信融资担保有限公司（简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，由贾某1提起诉讼，本院于2016年9月30日立案后，于2017年6月21日、7月14日依法适用简易程序进行了审理。经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，由本院审判员耿迎涛担任审判长，与人民陪审员韩玉华、刘雪飞依法组成合议庭，于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告贾某1之委托诉讼代理人钟永、何永强，被告朱某1及其委托诉讼代理人郭利，第三人链家公司之委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。第三人中融信公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉。2017年5月16日，贾某1向本院提出财产保全申请，经审查，本院作出（2016）京0109民初×××号民事裁定书，裁定：查封登记在朱某1名下的位于北京市门头沟区×××8号楼1单元1003号的房屋。本案现已审理终结。原告贾某1向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告与第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》；2、判令被告返还定金5万元；3、判令被告赔偿交易房屋评估价和合同价之间的差价151.96万元；4、判令被告赔偿原告支付的评估费用10799元。事实和理由：原、被告经第三人链家公司居间，于2016年8月10日签订一套《房屋买卖业务签订文件合订本》，包括《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》，约定被告将位于北京市门头沟区×××8楼1单元1003室（简称1003室）售予原告，交易价格288万元。合同签订当日，原告交给被告5万元定金。同时，链家公司与原、被告建立微信群，方便沟通。2016年8月27日，原告向中介机构缴纳了中介费。2016年9月11日、2016年9月13日被告联系告知原告其拒绝出售房屋，并不予配合办理网签。原告为了履行付款义务，已将自己名下唯一的房屋出售。并且原告在与被告签订合同时已经将自己将名下唯一住房出售的事实告知其，原告的购房资格核验在2016年9月初的时候就已经通过，由中介告知被告，被告拒绝办理网签。现被告的行为系严重的违约行为，对原告造成了巨大损失，现根据评估报告，同样的房屋已经涨至439.96万元，被告应赔偿原告房屋的溢价损失以及评估费用。被告朱某1辩称，同意解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》，同意返还原告支付的5万元定金，不同意原告的其他诉讼请求。首先，买卖合同只履行到给付定金，被告没有违约；其次，被告表示不能配合网签的原因是一直未收到原告的首付款，合同签完后一个月，原告一直以贷款审批还没有过为由不支付首付款，被告认为原告没有买房的诚意；再次，双方磋商时原告说自己是换房，用自己卖房的房款作为买被告房子的首付款，我们协商好的内容并没有完全写入合同，合同对于网签、批贷的时间的约定都不明确，合同是有瑕疵的；最后，被告向原告说明无法继续交易的时间是2016年9月9日，原告在被告明确提出暂停交易的情况下于9月11日交纳担保费和中介费，与被告无关。原告截至庭审结束未向法庭提交其具备购房资格的证据材料，亦未证明其有履行合同的能力。评估费是原告自行申请而支出，与本案没有必然的关系，理应其自担。第三人链家公司述称，在我方居间服务下，双方签订的房屋买卖合同，原告方支付定金5万元，我方按时办理了房屋核验，原告方购房资质审核，在办理网签手续时，被告方不予配合，致使交易流程中止，无法继续履行合同。若双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》，我公司没有异议，如果合同解除，我公司愿意退还原告居间费。第三人中融信公司经本院合法传唤未到庭，但提交书面意见表示，2016年10月11日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准其公司名称变更为北京中融信融资担保有限公司。若本案原被告双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》，我公司没有异议，如果合同解除，我公司愿意退还原告服务保障费。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2016年8月10日，朱某1作为出卖人，贾某1作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。同时，朱某1、贾某1与居间人链家公司签订《居间服务合同》《买卖定金协议书》及《补充协议》；与北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：出卖人所售房屋坐落于北京市门头沟区×××8号楼10层1单元1003号，房屋性质为商品房，房屋成交价格150万元，该房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备作价138万元。第四条第（三）款约定，买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人直接向出卖人支付定金5万元。第四条第（四）款约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为120万元。《补充协议》第二条第4项首付款，（1）买受方于申请的贷款机构批贷后5个工作日内将第一笔首付款162万元以理房通托管的方式支付出卖方。第5项申请购房贷款，双方应于链家公司收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第五条违约责任：1、双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、出卖方若出现下列情形，构成根本违约，且买受方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给买受方或擅自提高房屋价格的。出卖方出现根本违约情形的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；链家公司收取买受方的所有费用不予退还，由出卖方直接赔付买受人。3、买受方出现下列情形，构成根本违约，且出卖方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。买受方出现根本违约情形的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受方向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；链家公司收取买受方的费用不予退还。《买卖定金协议书》第三条第1项约定，购买人于本协议签署时向出售人自行支付定金伍万元整。《居间服务合同》第二条约定，居间代理费为63360元，由买受人负担，于合同签订当日向链家公司支付。《房屋交易保障服务合同》约定，第一条服务内容包括：6、协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度；7、告知贷款审批进度。第二条约定中融信公司保障服务费的收费标准按照房屋交易总额的0.35%收取，共计10080元，由买受人负担，并于签订合同当日一次性支付。2016年8月10日，朱某1收取贾某1支付的5万元定金。2016年8月27日，贾某1支付链家公司居间代理费63360元，支付中融信公司保障服务费10080元。2016年9月11日，链家公司和中融信公司向贾某1出具预收费专用收据。2016年9月9日，朱某1通过短信联系贾某1，表示1003号房屋其因故不想卖了，约贾某1夫妇见面详谈。2016年9月13日，朱某1表示愿意就不再出售房屋事宜进行协商，贾某1表示愿意继续履行合同，双方未能达成一致意见。本案审理过程中，贾某1申请对1003号房屋的市场价值进行评估，经北京市高级人民法院随机摇号确定北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司进行该项鉴定工作，本院依法委托该公司对1003号房屋市场价值进行鉴定。贾某1支付评估费及税额共计10799元。因朱某1不予配合，该评估公司未能进入1003号房屋进行现场勘察，贾某1申请按照简单装修进行评估鉴定，经鉴定，1003号房屋房地产价值总额439.96万元，价值时点2017年2月20日。贾某1认可鉴定结果，朱某1认为该案争议发生在2016年9月，但是评估基准日为2017年3月，确定价值的时点不合理。北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司出具异议回复函称，本次评估的价值是估价对象在价值时点2017年2月20日在假设及限制条件下的房地产市场价值，价值时点依据实地查勘之日确定。价值时点的确定应根据估价目的而确定，对于司法鉴定项目，未明确价值时点的，一般依据实地查勘之日确定。不存在异议人提出的“此房屋估价报告的估价时间为2017年3月”的问题。朱某1仍对价值时点有异议。经本院释明，其不申请重新鉴定。本案审理过程中，链家公司和中融信公司表示如果诉争的合同解除，愿意退还贾某1居间代理费和保障服务费。另，贾某1于2016年8月9日与案外人郑培利经链家公司居间，签订买卖合同，约定贾某1将位于门头沟区月季园的一处房屋卖予郑培利。郑培利于2017年3月20日以贾某1、钟永夫妇为被告，向本院提起诉讼，要求贾某1夫妇继续履行双方的买卖合同并承担违约责任，该案正在审理中。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。另查，北京中融信担保有限公司于2016年10月11日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，名称变更为北京中融信融资担保有限公司。双方争议事实如下：关于首付款的支付时间。原告主张，被告直接告知不想卖房，并不配合办理网签的行为系严重违约。双方约定首付款的支付时间是批贷后5个工作日，并且是以资金托管的方式支付，根据存量房交易的一般规则，需要先办理网签，才能申请贷款。原告并没有不支付首付款。被告辩称，其之所以表示暂时不办理网签，是因为一直未收到首付款，其卖房是为了换房，没有收到首付款，自己没办法买房。双方磋商时，原告明确表示用其卖自己房子的房款用作首付款支付给被告，但却一直没有支付，是原告违约在先。原告为证实自己主张，申请证人尚某出庭作证。尚某陈述：其系贾某1、朱某1房屋买卖的经纪人，洽谈合同时贾某1夫妇确实说过是换房，要用卖自己房的钱来购买朱某1的1003号房屋。关于网签、批贷、首付款的问题，以合同约定为准。存量房交易的一般流程是支付完定金后，由中介公司做房屋核验、资质审核、房屋评估，大概需要10-15个工作日，然后就可以办理网签了。其通知双方可以办理网签的时候，朱某1提出因家里不同意卖房暂停办理网签，让其约买方一同面谈。双方对合同约定没有口头变更过。经质证，双方对证人证言的真实性认可。但朱某1表示，合同洽谈过程很久，签合同时已晚上10点左右，其没有想到三方说好的首付款的付款期限，中介并未将其写入合同。对该争议事实和证据材料本院作如下认定：证人尚某系此次房屋交易的中介人员，负责在当事人之间提供交易信息、促成合同签订并办理合同签订后后续交易手续的人，对整个交易过程有直接且全面的了解，本院对其证言的真实性、关联性予以确认。朱某1在向贾某1表示不想出售房屋后，在链家公司通知双方可以办理网签时，朱某1表示拒绝。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原被告及第三人就诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》，是各方当事人真实意思表示，当属有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务，被告朱某1在贾某1支付定金后，明确表示拒绝出卖房屋，并且在后续链家公司通知其办理网签时亦表示不想出卖房屋，并拒绝办理网签，导致合同目的无法实现，本院认定朱某1存在违约。现原被告及第三人均同意解除三方于2016年8月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》，本院不持异议。被告朱某1同意返还定金5万元，本院不持异议。链家公司和中融信公司愿意退还已收取的贾某1的中介费用，本院不持异议。因朱某1存在违约，故其应赔偿贾某1因合同解除造成的损失。关于评估基准日，一般以查勘日为准，朱某1对评估基准日有异议，但经本院释明，朱某1未申请按照新的价值时点鉴定，本院考虑到双方争议期间房地产市场波动较大，结合诉争合同履行情况、违反合同一方签订合同时的预见能力、以及贾某1因购房已将自己的房屋出售等因素综合确定朱某1赔偿贾某130万元，需要指出，守约方亦有采取适当措施防止损失扩大的义务，贾某1主张过高部分的赔偿金额，没有事实和法律依据，本院不予支持。朱某1辩称贾某1未按照口头约定支付其首付款，贾某1不予认可，且朱某1未就其意见向本院提交证据，故对其辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、一百一十三条之规定，判决如下：一、贾某1、朱某1、北京链家房地产经纪有限公司、北京中融信融资担保有限公司于二○一六年八月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》解除；二、朱某1于本判决生效之日起七日内返还贾某1定金50000元；三、朱某1于本判决生效之日起七日内赔偿贾某1房屋差价损失300000元；四、朱某1于本判决生效之日起七日内赔偿贾某1评估费损失10799元；五、驳回贾某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万两千四百八十三元，其中九千七百五十七元由贾某1负担，已交纳；三万两千七百二十六元由朱某1负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费五千元，由贾某1负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  耿迎涛人民陪审员  韩玉华人民陪审员  刘雪飞二〇一七年九月二十九日书 记 员  刘立群