浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0381民初3698号原告：金济龙,男，1965年3月7日出生汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：林浩森，浙江震瓯律师事务所律师。被告：瑞安市南滨街道沙园村股份经济合作社，住所地瑞安市南滨街道沙园村。法定代表人：林士红。原告金济龙与被告瑞安市南滨街道沙园村股份经济合作社（以下简称沙园村经济合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理，依法适用简易程序，于2016年11月8日公开开庭进行了审理，于2017年1月16日作出（2016）浙0381民初10526号民事判决。原告不服该判决，向温州市中级人民法院提起上诉，温州市中级人民法院于2017年3月17日作出（2017）浙03民终1471号民事裁定书，裁定如下：一、撤销瑞安市人民法院（2016）浙0381民初10526号民事判决；二、本案发回瑞安市人民法院重审。本院于2017年4月6日以买卖合同纠纷立案，于2017年6月16日公开开庭进行了第一次审理，于2017年9月26日公开开庭进行了第二次审理。原告金济龙及其委托诉讼代理人林浩森，被告沙园村经济合作社的法定代表人林士红均到庭参加诉讼。庭审中，原告明确本案法律关系为不当得利纠纷。本案现已审理终结。原告金济龙向本院提出诉讼请求：依法判令被告返还房屋转让押金5万元，并从起诉之日起按银行同期贷款利率计算损失至实际给付之日止。事实和理由：2015年2月4日，陈利国、孙华平将其所有的坐落于瑞安市南滨街道沙园村A幢1单元602室的房屋转让给原告，因陈利国、孙华平、原告均系沙园村村民，被告向原告无故收取50000元房屋转让押金，并向原告出具一份收据。原告与陈利国、孙华平已办理了房屋产权过户手续，同时原告也支付了全部购房款，并领取了房屋所有权证。后原告多次要求被告退还房屋押金5万元，但被告均予以推脱。综上所述，原告认为被告无故收取原告房屋转让押金拒不退还，其行为已侵害原告合法权益，被告理应承担返还责任。被告沙园村经济合作社辩称：1、原告购买的坐落于瑞安市南滨街道沙园村A幢1单元602室的房屋属于沙园村对困难群众的第二批解困房。因第一批解困房就存在住房困难户取得房产后转让获利，村民民怨沸腾，特别是其他住房困难户。为此，在第二批解困房建设时，沙园村召开各种会议对解困房转让引起的各种问题、解决途径等事项进行了讨论，通过村两委会议、党员会议、村民代表会议等讨论、民主决议，决定以收取转让费的方式限制解困房交易，以维护村民集体利益，农村稳定。会议决定：原则上禁止解困房买卖。如果坚决转让，受让人为本村村民的则需向村集体交纳转让费用5万元，非本村村民则需交纳10万元，否则村委会不予配合办理相关产权登记手续。原告作为党员及当时村民代表也参加了会议，非常清楚这件事情；2、根据会议决定，包括原告在内的受让人在购买本村解困房时均已按照会议决定交纳了转让费，被告收取费用是有合法依据的，不属于不当得利；3、被告是在农村双层经营体制下，集体所有、合作经营、民主管理、服务社员的社区性农村集体经济组织，而沙园村村民委员会及其经济合作社依法有权办理本村的公共事务、公共事业等。该转让费的收取属于村民自治范围，被告也是根据上届村民代表会议的决议而收取，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，是合法有效的；4、原告称被告不当得利，不符合事实和常理。原告之所以交纳是因为购买了沙园村针对特殊困难村民提供的解困房。原告本身并不具有第二期解困房资格，原告也是因此才主动交纳了转让费5万元，并非无缘无故交纳。被告收取款项，出具收款凭证也是因为原告主动交纳后才收取的。此后根据原告的交款情况，沙园村委会出具了《集体土地使用权调剂证明书》交付给原告，用于其办理房屋权证；5、被告主张的5万元，在村民代表会议决议未被撤销以前，原告无权要求退还；6、从原告提供的收据看，虽然写了转让押金，但是这只是证明被告收取了款项的凭证，该5万元的性质仍应按实际性质认定。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告要求退还5万元，应当举证证明该5万元是否应当退还，是在何种情况，何时能够退还，但目前被告没有看到任何证据。如果原告坚决要求退还，那么在原告不符合第二期解困房资格的情况下，只能是原告将该受让的房屋退还给原房主的情况下，才可能涉及退还款项问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告金济龙在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、原告身份证一份，以证明原告主体资格；2、企业基本情况一份，以证明被告主体情况；3、《温州市农村集体经济组织统一收据》一份，以证明被告收取原告房屋转让押金的事实；4、《房地产买卖合同》及契证复印件各一份（由瑞安市房管局仙降所及瑞安市房屋交易和产权管理中心盖章确认）、房屋所有权证复印件各一份，以证明原告具备合法的房屋买卖手续。5、被告出具给汤晓贤的收据一份，以证明收取的款项性质都是押金，房产证还未办理到其名下，款项也还没退还；6、《证明书》一份，以证明牵涉到的土地属于集体性质需要村里被告出具证明书才能办理过户手续，当时村里出具证明需要交纳押金。上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1无异议，证据2林士红是新当选的书记，是被告的负责人，担任经济合作社社长；对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，该5万元是经村民代表会议及党员会议通过收取的，不存在无故收取的情况；对证据4无异议；对证据5真实性无异议，但对证明目的有异议，这5万元也是买卖转让所收取的款项，不存在退还的情况；对证据6的真实性无异议，办理过户手续是需要出具证明并需要交纳5万元，2007年的会议就讲好无论由出卖方或者买受方交纳。被告沙园村经济合作社在本院指定的举证期限内提供了如下证据：7、《沙园村住房困难户指标分配实施办法》及会议记录〔附该实施办法（草案）〕，以证明村民代表会议通过该实施办法，规定住房困难户分得困难户指标，不得转让，并签订协议书。如有出卖、过户时，本村人购买的，交纳村配套设施5万元，外地人购买的，交纳村配套设施10万元，且今后都不得享受村困难户住宅指标。上述证据经庭审出示质证，原告发表质证意见如下：对证据7有异议，会议的合法性问题，需要人数及比例上的限制，不能看出召开程序上的是符合规定的，需要提供当时全部代表的名单予以核实。对关联性有异议，按照该实施办法第13条出让的是指标，但是原告买卖的是房屋，与本案无关，原告已办理好各项手续，并不是指标。村民代表会议与村民会议是有区别的，如果涉及村民利益需要通过村民会议或村民会议授权。原告在本院指定的举证期限内申请证人汤某1出庭作证，以证明沙园村没有就收取解困房转让款事项召开相关会议。原告的质证意见：证人汤某1的证言证明就该事项有讨论过，但只是在非正式会议上讨论过，解困房转让收费应以正式会议召开后的决议为准。被告的质证意见：证人汤某1的证言能够证明有参与过解困房转让买卖收费事项的讨论。至于有无形成决议，时间过久证人可能忘记了，2007年及之前的会议相关记录已丢失。被告在本院指定的举证期限内申请证人汤某2、陈某、姚某、汤某3、汤某4出庭作证，以证明当时会议有通过收取解困房转让费的事实。原告的质证意见：证人汤某2是目前副村长，原告是确认会议上有提到过。但是没有形成决议，没有实施；陈某、姚某、汤某3的证言均需要书面记录为准；证人汤某4不是党员，应该是不知情的。被告的质证意见：对上述证人证言没有意见，能够证明当时有讨论收取转让费的事实并形成统一意见。审理过程中，为进一步查明本案事实，本院依职权向王某、陈利国进行调查，并分别制作谈话笔录各一份，其中王某提到：08-11年担任沙园村委会主任。当时村民代表是一个生产队一个代表，总共27个生产队，加上6个支委代表，大概35左右。到会24个人，草案是通过表决的。07年的记录产生时我不是村民代表，不是村两委成员，更不是村委会主任，记录不在我这里。确实10年前我的车被偷，之后报警，人抓到了，但是车没找到。这笔款项是配套设施费，是不能退的。当时开具的名目为押金是不恰当的，或许是开错了，具体什么原因不太清楚。陈利国提到：认识金济龙，是同村的并且还是表兄弟，与孙华平系夫妻。约定包括村里会议通过的配套设施费等由金济龙承担。与金济龙签订合同之前就知道关于安置房转让本地村民购买交纳村配套设施5万元，外村人购买交纳10万元这件事了。原告的质证意见：对王某谈话笔录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其回答的内容关于2007年记录的情况无法体现，相关的会议内容都指相应的指标，并非针对已经建好的房屋。开具给原告的收据反映出该款项系押金，当时为什么开具的是押金而不是配套设施费，在谈话笔录中没有作出合理解释，当时村里的会计或其他人这样出具应该有相关的规定；对陈利国谈话笔录的真实性、合法性无异议。对关联性有异议，原告认为根据陈利国和原告签订的合同内容可以看出相关条款都是格式条款，为了排除陈利国的义务。若当时就知道关于5万元村配套设施费需要原告交纳，就会把相关的款项如何支付，由谁支付的内容填写上去。根据内容可以知道当时解困房已经建好。从谈话笔录内容来看，陈利国明确表示自己没有看到村里的会议记录与文件。陈利国不一定在当时就能知道这样的情况，可能是事后听其他人讲的。被告的质证意见：两份谈话笔录的真实性、关联性无异议，陈利国的谈话笔录体现解困房转让需要交纳的配套设施费5万元应该由原告支付的，原告向陈利国购买房屋之前就有问我解困房的钱交不交的问题，当时我是村里的书记，我告诉原告，本地人购买交纳5万元，外地人购买交纳10万元。王某的谈话笔录讲到召开村民代表会议时村民代表有30来人，到会签字有24人，收费依据是根据村民代表会议表决通过，程序合法、有效的。本院对上述证据认定如下：证据1、2能够证明原、被告的主体资格，本院予以采信；被告对证据3、5的真实性不持异议，可证明被告收取原告第二批解困房转让款的事实。原告对此款的支付一直心存疑虑，其事后已实际向被告缴纳，不排除原告与陈利国口头约定由谁支付的事实。结合证据7、各证人证言、王某、陈利国的谈话笔录，本院认定该笔款项的性质为村配套设施费。本院对证据3、5予以部分采信，对王某、陈利国的谈话笔录予以采信；被告对证据4无异议，证据4能够证明原告具备合法的房屋买卖手续，本院予以采信；原、被告确认证据6的证明书是为办理房屋过户手续所需，由沙园村委会出具的，为此被告向原告收取了5万元，该部分事实予以认定；原告对证据7的合法性提出异议，但并未提供证据证明村民代表会议程序上存在不合法。结合原、被告陈述及相关证据，可认定该实施办法第13条关于“……如有出卖，过户时，本村人购买的，交纳村配套设施5万元，外村人购买的，交纳村配套设施10万元，且今后都不得享受村困难户住宅指标”，实际上就是针对解困房买卖过户的限制性规定。故本院对证据7予以采信；各证人证言证实该村有针对解困房转让收费事宜进行了讨论，与证据7相互印证，能够证明事后形成统一意见，并付诸实施的事实。根据以上证据及原、被告的陈述，本院认定事实如下：2015年2月4日，瑞安市南滨街道沙园村村民陈利国、孙华平将该村解困房指标落实后建造取得的坐落于瑞安市南滨街道沙园村A幢1单元602室的房屋（产权证编号：00305573）转让给本村村民原告金济龙，为此双方签订《房地产买卖合同》一份，其中约定：该宗房地产的成交价格为12万元；一切费用由乙方（金济龙）交纳。当天，被告沙园村经济合作社向原告出具《温州市农村集体经济组织统一收据》，注明：收第二批解困房转让押金5万元。并由被告向原告出具《证明书》一份，交由原告用于办理过户手续。内容为：今证明陈利国现有1/5间（套）房，坐落在飞云镇××权××给本村村民，现经本村集体组织成员同意，此房可以卖给集体经济组织成员金济龙为业，特此证明。同时由被告沙园村经济合作社向原告出具一份《温州市农村集体经济组织统一收据》一份，载明“收第二批解困房转让押金50000元”。该房屋现已办毕过户登记手续。另查明，沙园村因落实村住房困难户宅基地指标分配，于2007年间制定《沙园村住房困难户指标分配实施办法》，其中第13条规定住房困难户分得困难户指标，不得转让，并签订协议书。如有出卖，过户时，本村人购买的，交纳村配套设施5万元，外村人购买的，交纳村配套设施10万元，且今后都不得享受村困难户住宅指标。2009年9月1日，村民代表会议对该实施办法进行补充，但第13条仍予保留。被告向原告收取的解困房转让押金实为村配套设施费。本院认为，本案中被告向原告出具的收据上虽记载为解困房转让押金，实为村配套设施费，且作为涉及村集体经济组织财产和村民利益的《沙园村住房困难户指标分配实施办法》已由沙园村村民代表会议表决通过，属合法有效，其中规定了解困房出卖过户的收费依据及标准。庭审中，原告对所谓押金的退还及用途等不能作出合理性解释，应承担不利的法律后果。原告诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告金济龙的诉讼请求。本案受理费1050元，由原告金济龙负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审  判  长 连永考人民 陪 审员 方玲飞人民 陪 审员 吴卓进二〇一七年九月二十六日（代）书记员 木聪慧