广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终6898号上诉人（原审被告）：佛山市高明区欧浦置业投资有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：麦满林。委托诉讼代理人：黄应璋，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：钟吉，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：陈伦建，男，汉族，1983年10月16日出生，住重庆市荣昌县，委托诉讼代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦凤妹，女，壮族，1983年6月11日出生，住广西壮族自治区来宾市兴宾区，委托诉讼代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师。上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司（以下简称欧浦公司）因与被上诉人陈伦建、韦凤妹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初2967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧浦公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由陈伦建、韦凤妹承担。事实和理由：（一）一审法院认定违约金的起始日期错误。根据欧浦公司与陈伦建、韦凤妹签订的《补充协议》第五条、第十条的约定，陈伦建、韦凤妹应于《广东省商品房买卖合同》签订之日起5日内办理银行按揭，逾期办理视为逾期付款，陈伦建、韦凤妹应按合同约定承担违约责任，且欧浦公司可以顺延房屋交付时间。陈伦建、韦凤妹应于2013年9月15日办理银行按揭，但其实际办理银行按揭贷款的时间为2013年12月19日，陈伦建、韦凤妹逾期95天办理银行按揭，欧浦公司交楼日期可以顺延95天。陈伦建、韦凤妹应向欧浦公司支付逾期付款违约金9462元。陈伦建、韦凤妹于2015年2月8日收楼，《广东省商品房买卖合同》约定的收楼日期为2014年12月31日前，由于陈伦建、韦凤妹逾期办理银行按揭，欧浦公司可延期至2015年4月5日交楼，即使欧浦公司存在逾期交房，违约责任的起算日期应为2015年4月5日。（二）一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”。陈伦建、韦凤妹存在逾期付款的违约责任，即使上诉人存在逾期交楼的违约责任，该债务也可互相抵销。被上诉人陈伦建、韦凤妹针对欧浦公司提起的上诉辩称，（一）欧浦公司要求通过办理银行按揭贷款支付房款的陈伦建、韦凤妹承担逾期付款违约责任与事实不符，于法无据。陈伦建、韦凤妹在申请银行贷款的过程中，承担的是向欧浦公司提交申请贷款所需资料的义务，贷款银行由欧浦公司指定，陈伦建、韦凤妹提交相关资料配合欧浦公司获得银行贷款。陈伦建、韦凤妹所应交的合同首付款已在合同签订时支付给欧浦公司，但何时能取得银行贷款完全取决于作为开发商的欧浦公司的工作进度、工程的进展、银行的审批程序及银行是否及时放款。房屋按揭贷款不同于其他贷款，整个贷款流程由开发商主导，由开发商选定银行并由其办理主要手续，业主配合提交资料并签字，最终银行将款项打入开发商账号，这是全国房产交易的普遍现象，属常识性问题，陈伦建、韦凤妹没有选择的余地，处于弱势地位。欧浦公司故意颠倒黑白混淆是非，企图将责任归咎于业主是不负责任的行为。（二）关于欧浦公司提出陈伦建、韦凤妹在办理银行按揭时存在逾期情形应予抵扣的意见。因欧浦公司在本案一审中未提出反诉，也没有另行起诉，不符合抵销的法律规定，依法不应抵扣。该事由已经超过民诉法关于诉讼时效的规定，其主张依法不应得到支持。综上，由于欧浦公司违反合同义务，损害陈伦建、韦凤妹的合法权益，欧浦公司应赔偿陈伦建、韦凤妹的损失。请求二审法院依法维持一审判决。陈伦建、韦凤妹向一审法院起诉请求：1、判令欧浦公司向陈伦建、韦凤妹支付逾期交付房屋的违约金共33677.11元及利息（利息自2015年8月25日始以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；2、判令欧浦公司承担本案诉讼费。一审法院对于当事人双方没有争议的事实予以确认。一审法院认为，陈伦建、韦凤妹、欧浦公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，各方应依合同约定行使权利、承担义务。按照双方在《广东省商品房买卖合同》中第八、九条的约定，欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用等条件的商品房交付给陈伦建、韦凤妹使用。逾期超过60天的，陈伦建、韦凤妹要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，欧浦公司按日向陈伦建、韦凤妹支付已交付房价款万分之四的违约金。本案房屋于2015年6月9日通过竣工验收，于2015年8月11日备案登记完成，按照双方约定，至2015年6月9日本案房屋方才达到交付标准，陈伦建、韦凤妹购买本案商品房总价为356749元，故违约金应以每日万分之四的标准自2015年1月1日计至2015年6月9日共160天即22832元（356749元×0.0004×160天），陈伦建、韦凤妹请求中超出部分，一审法院不予支持。关于陈伦建、韦凤妹请求的违约金利息，因双方在合同中并未约定违约金的利息，而且违约金、利息等都属于违约责任形态，不应重复计算，故一审法院对陈伦建、韦凤妹该项诉讼请求不予支持。关于欧浦公司提出的陈伦建、韦凤妹在办理银行按揭时存在逾期情形故应抵扣的答辩，因欧浦公司在本案中未提出反诉，故一审法院在本案中不作处理，欧浦公司可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、欧浦公司应于判决发生法律效力之日起三日内向陈伦建、韦凤妹支付逾期交房的违约金22832元；二、驳回陈伦建、韦凤妹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费642元，因适用简易程序减半收取321元，由陈伦建、韦凤妹负担103元，由欧浦公司负担218元。本院二审期间，陈伦建、韦凤妹、欧浦公司均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：陈伦建、韦凤妹、欧浦公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由陈伦建、韦凤妹购买欧浦公司开发的位于广东省佛山市高明区1座2层1梯202房，总房价款为356749元。陈伦建、韦凤妹通过银行按揭贷款支付了上述房款。该合同第八、九条约定，欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用，并符合合同约定的商品房交付陈伦建、韦凤妹使用；欧浦公司逾期交房超过60天的，若陈伦建、韦凤妹要求继续履行合同，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，欧浦公司按日向陈伦建、韦凤妹支付已交付房价款万分之四的违约金。另查明，陈伦建、韦凤妹于2015年2月8日办理了收楼手续，涉案房屋于2015年6月9日通过竣工验收。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审的争议焦点在于欧浦公司提出陈伦建、韦凤妹逾期付款、交房日期应予顺延的主张是否应予支持。欧浦公司主张陈伦建、韦凤妹逾期付款95天、涉案房屋交付日期应予顺延95天。对此，由于欧浦公司并未提供充分证据证明陈伦建、韦凤妹存有逾期付款的案件事实，其该抗辩主张依据不充分，本院不予支持。欧浦公司逾期交房违约金的计算应自2015年1月1日始至2015年6月9日止。一审法院依据双方合同约定，判定欧浦公司应向陈伦建、韦凤妹支付逾期交房违约金22832元正确，本院予以维持。至于欧浦公司认为陈伦建、韦凤妹逾期付款之违约行为致其受有损失，因欧浦公司于本案一审时并未提起反诉追究陈伦建、韦凤妹逾期付款的违约责任，其尚可通过另案起诉以获取救济，故本院对此不作审查。综上所述，欧浦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370.80元，由上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年九月二十七日书记员  陆灏珺陈敏仪