黑龙江省齐齐哈尔农垦法院民 事 判 决 书（2017）黑8107民初166号原告：黑龙江齐齐哈尔某某物业管理有限公司。法定代表人：杨某，该公司经理。委托诉讼代理人：周某，黑龙江某某律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋某某，黑龙江齐齐哈尔某某物业管理有限公司财务人员。被告李某某，男，汉族，无职业。原告黑龙江齐齐哈尔某某物业管理有限公司与被告李某某物业服务合同纠纷一案，原告于2017年3月23日向本院起诉，本院于七日内立案受理。本院依法适用普通程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告黑龙江齐齐哈尔某某物业管理有限公司委托诉讼代理人周某、宋某某到庭参加诉讼，被告李某某到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告黑龙江齐齐哈尔某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告依法支付拖欠物业费3，454元[2014年物业费为517元，2015-2017年物业费为每年979元（四舍五入），按0.6元/㎡计算，被告住宅建筑面积为136.04㎡]，迟延履行金1，616{2014年的滞纳金为558.36元[517元×1‰×36个月（2014年6月20日-2017年6月20日）×30天]。2015年的滞纳金为704.88元[979元×1‰×24个月（2015年6月20日-2017年6月20日）×30天]。2016年的滞纳金为352.44元[979元×1‰×12个月（2016年6月20日-2017年6月20日）×30天]。2017年的滞纳金没有。以上合计1，615.68元，经四舍五入合计后为1，616元}，合计数额5，070元；2、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告黑龙江齐齐哈尔某某物业管理有限公司与被告所在的查哈阳农场某某小区业主委员会签订《物业管理服务合同》。约定由原告公司为小区业主委员会所辖业主提供物业服务，物业服务期限截至2024年10月1日止。同时约定物业服务费按照每平米0.80元标准支付，迟延履行金按照日千分之三交纳。在后期履行合同过程中，原告公司考虑查哈阳当地实际情况，决定降低收费标准，按照每平米0.60元标准收取，迟延履行金按照日千分之一计算。被告作为该小区业主，在接受原告提供物业服务的同时却没有按照约定支付物业服务费。经过原告工作人员多次催要，被告仍旧拒绝给付，已经给原告造成较大损失。被告李某某辩称：原告将被告室外侧漏水处赶紧处理，以免下雨后造成危险及室内屋顶修复。请求法院依据事实情况酌情减收物业费、免收滞纳金。诉讼费用由双方承担。事实与理由：一、被告是一楼南开门，没有楼道和楼门口的路灯，另外小区监控没有覆盖到被告家也就是物业的公共设施对被告家来说收益很少，还有自住楼以后的五年中的每一场雪，被告家都是自行清扫出人行道的，这是有目共睹的。二、2014年被告家外侧设施漏水，要求物业维修，物业同意给谁修以后却来看了而没有处理。之后被告家又多次要求直至现在也没有维修，现墙体外侧有两处可明显见有水渍，一处有2米左右，一处有一尺左右，而2米左右处被告室内有一开关和一插座夏天内墙已湿，危机四伏。还有室内屋顶墙皮已经掉落。另外，被告家外面时有摩托车汽油和一些物品丢失，因没有监控而没有报案。2015年工作人员首次催要物业费的时候被告已经同工作人员说明以上缘由，希望物业有关领导给予答复，而在工作人员几次催要中都没有给予说明。2017年2月份做最后一次催要时，才说降到每平米0.6元了，原来一直说是0.8元，只问你交不交吧，不由分辨，进屋不到三分钟就走了，因此拖欠物业费并不是被告一方造成的。三、被告家2016年3月份以前一直是3口人居住，虽然住宅面积比一般人家大一倍，但是物业对屋内是不管的，难道物业真的对被告家的服务就多一倍吗？被告小区内各户均比被告家受益的多，而被告家交的物业费却超出各户近一倍，请问这公平吗？四、被告没有选举过业主委员会更不知道业主委员会成员都有谁，小区到现在也没有封闭，也没有活动场馆，请问物业是按国家规定的几级标准收费的？有没有经过物价管理部门的各项审批？另外，物业公司并没有和被告签过任何合同。综上所述，请求法院依据事实酌情处理，被告相信法院一定会给被告李某某一个公道的，也相信法律是公正的。被告李某某只能给原告卫生费、公共费用等每年200元，其他部分被告李某某不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的证据1，原告营业执照复印件一份、资质证书复印件一份，欲证明原告具备物业服务企业三级资质，同时证明原告具备为小区业主提供物业服务的主体资格。被告无异议，本院的认证意见为：原告所举该证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明所要证明的问题，且被告无异议，故本院予以采信。原告提交的证据2，照片（某某小区）原件一组，欲证明原被告之间签订《物业服务合同》是经过业主大会讨论通过，并由业主代表和原告公司签订。被告质证认为，对该组证据的真实性不能确定，被告没有参加业主大会。本院的认证意见为：原告所举该证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明所要证明的问题，被告虽异议，但无证据予以证明其异议成立，故本院对原告举示的该证据予以采信。原告提交的证据3，业主规约、业主大会议事规则、业主手册原件各一份，欲证明召开业主大会之前，物业公司向业主委员会提交业主规约、业主大会议事规则以及业主手册，说明小区业主对于业主委员会成立以及业主大会讨论事项完全明知的事实。被告质证认为，对该组证据的真实性不能确定，被告没有参加业主大会。本院的认证意见为：原告所举该证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明所要证明的问题，被告虽异议，但无证据予以证明其异议成立，故本院对原告举示的该证据予以采信。原告提交的证据4，《物业管理服务合同》原件一份，欲证明1、原被告之间存在物业管理服务关系；2、物业费收费标准按照业主的建筑面积计算，多层住宅每平米每月0.80元，商业住宅每平米每月1.00元计算。原告诉请的标准是按照每平米0.60元标准收取，低于约定数额；3、如果业主逾期交纳物业费，每日加收千分之三违约金，原告诉请违约金数额是按照每日加收千分之一标准计算，同样低于约定标准；4、原告履行物业职责主要是小区公用和共用部位维修、养护、管理、运行及维护，不包括住户私人空间维修养护；5、物业费起算日期为房屋买卖合同约定交付之日起计算；6、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，但是业主负连带交纳责任的事实。被告质证认为，对该组证据的真实性无异议。但是原告起诉被告李某某的这些物业费被告李某某认为标准过高。《物业费收取标准》中规定三级标准：0.5元/月.平方米（已包含税、费），基本条件小区封闭；有固定管理服务用房；绿化率25％以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。根据以上规定，被告李某某认为物业费收费过高。本院的认证意见为：原告所举该证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明所要证明的问题，被告虽异议，但无证据予以证明其异议成立，故本院对原告举示的该证据予以采信。原告提交的证据5，保洁、绿化、保安、内勤等各部门岗位责任制度，欲证明原告公司为履行物业职责，公示各岗位责任制度，各部门均按照岗位责任制进行工作的事实。被告质证认为，对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，绿化不达标，小区没有封闭，保安没有尽到职责。本院的认证意见为：原告所举该证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明所要证明的问题，被告虽有异议，但无证据予以证明其异议成立，故本院对原告举示的该组证据予以采信。原告提交的证据6，证人邹某某出具的证明原件一份，欲证明物业公司冬季履行小区共用部位扫雪职责的事实。被告质证认为，对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议。原告的清雪不及时，小区内路上和通道上总有积雪和冰。被告李某某没有及时保留证据。本院的认证意见为：原告所举该证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明所要证明的问题，被告虽有异议，但无证据予以证明其异议成立，故本院对原告举示的该组证据予以采信。原告提交的证据7，照片原件一组，欲证明物业公司履行小区绿化、修路、保安、维护及清理整顿违法占用小区共用资源等情况及被告依法履行物业职能的事实。被告质证认为对该组证据有异议，小区内绿化不达标，没有封闭。本院的认证意见为：原告所举该证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明所要证明的问题，被告虽有异议，但无证据予以证明其异议成立，故本院对原告举示的该组证据予以采信。被告提交的证据1，被告自行录制视频资料及照片各一份，欲证明被告所在小区的绿化不达标，树木没有喷药，以及屋外漏水导致室内屋顶损坏。原告质证认为，对该组证据的真实性有异议，因为该照片没有体现出参照物，没办法证明是被告住宅。另外，原告没有收到过被告报修的申请，在报修记录单之中没有记载。以及对被告所称的树木没有喷药的问题，虫害属于自然情况，看见虫子爬不能够代表原告没有喷药，原告已经提供了关于喷药的相关证据。关于绿化不达标的问题，双方之间约定的物业费收取标准是按照合同约定进行，而且绿化率也已经达标。本院的认证意见为：因为该照片没有体现出参照物，无法确认照片体现的具体位置，故无法确认该证据的真实性及与本案是否具有关联性，故本院对该组证据不予采信。本院经审理认定事实如下：原告黑龙江齐齐哈尔某某物业管理有限公司与被告所在的查哈阳农场某某小区业主委员会签订《物业管理服务合同》。约定由原告公司为小区业主委员会所辖业主提供物业服务，物业服务期限截至2024年10月1日止。同时约定物业服务费按照每平米0.80元标准支付，迟延履行金按照日千分之三交纳。在后期履行合同过程中，原告公司考虑查哈阳当地实际情况，决定降低收费标准，按照每平米0.60元标准收取，迟延履行金按照日千分之一计算。另查明，被告李某某家住黑龙江省某某小区28号楼4单元101室（建筑面积136.04㎡），被告李某某自2014年拖欠原告物业费至今。本院认为，被告李某某的住宅房屋所在小区的业主委员会与原告签订了物业管理服务合同，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故被告李某某作为涉案小区的业主，应当遵守业主委员会与原告签订的合同的约定，双方理应按合同的约定全面履行其义务，物业公司已经为被告李某某居住的小区进行了物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告李某某应当交纳物业服务费用。关于物业服务费的收费标准及支付时间，根据合同的约定，物业服务费采取每月每平方米建筑面积0.80元按月支付，被告李某某理应遵约履行给付原告物业服务费及其相应违约金的义务。原告主张要求被告给付物业服务费自2014年起算至2017年为拖欠物业费3，454元[2014年物业费为517元，2015-2017年物业费为每年979元（四舍五入），按0.6元/㎡计算，被告住宅建筑面积为136.04㎡]的诉讼请求应予支持。业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》中约定了违约责任及违约金计算标准，被告逾期未缴纳物业管理服务费，原告可依协议收取违约金，如果业主逾期交纳物业费，应按每日加收千分之三计算违约金，原告自愿诉请违约金数额降至按照每日加收千分之一标准计算，故本案中原告主张物业服务费按照千分之一标准收取违约金的诉讼请求应予支持。本案中被告应给付原告的迟延履行违约金为迟延履行金1，616{2014年的滞纳金为558.36元[517元×1‰×36个月（2014年6月20日-2017年6月20日）×30天]。2015年的滞纳金为704.88元[979元×1‰×24个月（2015年6月20日-2017年6月20日）×30天]。2016年的滞纳金为352.44元[979元×1‰×12个月（2016年6月20日-2017年6月20日）×30天]。2017年的滞纳金没有。以上合计1，615.68元，经四舍五入合计后为1，616元}。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告李某某于本判决生效后十日内支付原告黑龙江齐齐哈尔某某物业管理有限公司物业服务费3，454元、迟延履行违约金为1，616元，合计5，070元。案件受理费50元，由被告李某某负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长 袁 会 东审判员 王  斌审判员 王 雪 冬二〇一七年九月十一日书记员 端木秋林