重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终5540号上诉人（原审原告）：重庆渝开发物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区学田湾正街90号-1#，统一社会信用代码9150010320329108X3。法定代表人：陈尉纲，重庆渝开发物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：闫刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳梓，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈蚺，男，1976年1月26日出生，汉族，成都铁路文化传媒总公司重庆分公司员工，住重庆市九龙坡区，被上诉人（原审被告）：彭引红，女，1978年10月24日出生，汉族，重庆渝铁房地产开发有限责任公司员工，住重庆市九龙坡区，上诉人重庆渝开发物业管理有限公司(以下简称渝开发物业公司)因与被上诉人陈蚺、彭引红物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月11日公开对本案进行了询问。渝开发物业公司的委托诉讼代理人赵琳梓及彭引红到庭参加了询问。陈蚺经本院电话通知，未到庭参与询问。本案现已审理终结。渝开发物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持渝开发物业公司的全部诉讼请求。2、本案全部诉讼费用由陈蚺、彭引红承担。主要事实和理由：一、一审法院认定2010年8月1日至2014年5月31日期间的物业物管费超过诉讼时效属事实认定错误。渝开发物业公司已经举示证据证明该部分诉求未过诉讼时效。二、一审法院认定陈蚺、彭引红不承担违约责任属事实、法律认定错误。陈蚺、彭引红自2010年8月1日起，无故不缴纳物管费，构成严重违约，根据合同约定，应当承担违约责任。彭引红辩称：请求驳回上诉，维持原判。陈蚺未作答辩。渝开发物业公司向一审法院起诉请求：2003年8月20日，重庆渝开发股份有限公司与渝开发物业公司签订《凤天锦园住宅小区前期物业管理托管合同》，约定重庆渝开发股份有限公司委托渝开发物业公司对凤天锦园住宅小区实施物业管理。后渝开发物业公司与凤天锦园住宅小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定每月物业管理费按照每平方米（建筑面积）1.2元计算。2004年11月5日，渝开发物业公司与作为业主的陈蚺、彭引红签订《前期物业管理服务合同》，约定渝开发物业公司提供物业服务。渝开发物业公司认为双方建立的物业合同关系合法有效，陈蚺、彭引红自2010年8月起拒绝交纳物业管理费的行为已构成违约，现渝开发物业公司诉至法院，请求：1、判令陈蚺、彭引红立即向渝开发物业公司支付拖欠的2010年8月1日至2016年5月30日期间的物业管理费10500元（1.2元/月/平方米×125.67平方米×69月+1.2元/月/平方米×125.67平方米/31×30天，合计10551元，渝开发物业公司主张10500元），公摊费700元（10元/月×70月）。2、判令陈蚺、彭引红以上述应付而未付的物业管理费为基数，按每日千分之三的标准，自每月16日起至该月物业管理费付清之日止的违约金。一审法院认定事实：陈蚺、彭引红是重庆市沙坪坝区凤天大道105号附1-6-2号房屋的业主，该房屋建筑面积125.67平方米。2016年5月30日因婚姻关系变更，权利人由陈蚺、彭引红变更为彭引红。2016年9月27日，权利人由彭引红变更为案外人王炼。2003年8月20日，重庆渝开发股份有限公司与渝开发物业公司签订《凤天锦园住宅小区前期物业管理托管合同》，约定重庆渝开发股份有限公司委托渝开发物业公司对凤天锦园小区实施物业管理。合同签订后，渝开发物业公司即入驻重庆市沙坪坝区凤天锦园小区为该小区提供物业服务。2004年11月5日，渝开发物业公司与陈蚺签订《凤天锦园前期物业管理服务合同》，二陈蚺、彭引红入住重庆市沙坪坝区凤天锦园小区，开始接受渝开发物业公司提供的物业服务。2007年11月15日，渝开发物业公司（乙方）与重庆市沙坪坝区凤天锦园小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约��甲方续聘乙方为重庆市沙坪坝区凤天锦园小区提供物业服务，合同期限3年，从2007年11月15日至2010年11月15日。本物业管理区域物业服务费标准为：住宅1-2楼0.70元/月/平方米，住宅3-18楼1元/月/平方米。合同没有约定物业服务费缴款期限、违约责任，也没有关于公摊费的约定。2011年7月18日，渝开发物业公司（乙方）与重庆市沙坪坝区凤天锦园小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方续聘乙方为重庆市沙坪坝区凤天锦园小区提供物业服务，合同期限5年，自2011年7月1日起至2016年6月31日止。本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务。根据本物业管理区域的实际情况，双方约定物业服务费用按月、季度、年度收取，按以下标准执行（按建筑面积计算）：住���：1.20元/月/平方米；公摊10元/户/月（含发电机组耗油、路灯、楼道照明、清洁、绿化及共用部位、共有设施设备水、电费）。合同没有明确约定业主或物业使用人的交纳物业服务费具体期限，但约定了业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后，渝开发物业公司继续为该小区提供物业服务，但陈蚺、彭引红从2010年8月1日开始一直到2016年5月30日未向渝开发物业公司交纳物业服务费、公摊费，现渝开发物业公司诉至一审法院，要求判如所请。审理中，渝开发物业公司举示了物业服务费催收的照片，拟证明其在2012年1月、2013年11月、2014年10月、2015年9月、2016年6月向陈蚺、彭引红进行了物业服务费、公摊费的催收，渝开发物业公司的诉请并未超过诉讼时效。但��蚺、彭引红对该证据的真实性不予认可，对渝开发物业公司的证明目的不予认可。陈蚺、彭引红为证明渝开发物业公司从2015年10月开始单方面停止对陈蚺、彭引红的物业服务且渝开发物业公司提供的物业服务存在瑕疵，举示了照片打印件、回复、物业管理整改通知书并申请证人出庭作证，陈蚺、彭引红对照片打印件、回复、物业管理整改通知书的真实性不予认可，对陈蚺、彭引红的证明目的不予认可，认为不能证明渝开发物业公司提供的物业服务有瑕疵。陈蚺、彭引红认为证人证言称渝开发物业公司停止对陈蚺、彭引红提供服务，只有单方面的言词，没有其他证据佐证，不能证明渝开发物业公司停止对陈蚺、彭引红提供服务。一审法院认为，小区建设单位重庆渝开发股份有限公司与渝开发物业公司签订《凤天锦园住宅小区前期物业管理托管合��》、渝开发物业公司于2007年11月15日、2011年7月18日与重庆市沙坪坝区凤天锦园小区业主委员会签订《物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。渝开发物业公司与陈蚺、彭引红等小区业主及物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。渝开发物业公司向涉案小区提供了物业服务，陈蚺、彭引红应当支付渝开发物业公司物业服务费并按合同约定向渝开发物业公司支付公摊费合同没有约定物业服务费及公摊费缴款期限，但根据日常生活经验，陈蚺、彭引红应在每月的月底前向渝开发物业公司交纳物业服务费及公摊费。渝开发物业公司举示的物业服务费催收的照片，不能证明拍摄照片的时间和催收时间，但结合本案查明的事实，可以认定渝开发物业公司的催收时间为2016年6月。因此，渝开发物业公司主张2014���5月31日前的物业服务费及公摊费已经超过诉讼时效，该院不予支持。陈蚺、彭引红应当支付渝开发物业公司2014年6月1日至2016年5月30日期间的物业服务费3614.43元（1.2元/月/平方米×125.67平方米×23个月+1.2元/月/平方米×125.67平方米÷31天×30天）、2014年6月1日至2016年5月30日期间的公摊费240元（10元/月×24个月）。关于违约责任问题，陈蚺、彭引红举示的照片等证据，说明渝开发物业公司不是没有提供物业服务，只是存在瑕疵，而该瑕疵并不足以成为陈蚺、彭引红不交或少交物业服务费的理由。由于渝开发物业公司提供的物业服务毕竟存在瑕疵，其迟延交纳物业服务费事出有因，不宜判决陈蚺、彭引红承担违约责任，该院对渝开发物业公司要求陈蚺、彭引红支付违约金的请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款���《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈蚺、彭引红在本判决发生法律效力后3日内给付重庆渝开发物业管理有限公司2014年6月1日至2016年5月30日期间的物业服务费3614.43元、公摊费240元。二、驳回重庆渝开发物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费758元（渝开发物业公司已预交），由陈蚺、彭引红负担，此款限陈蚺、彭引红于本判决发生法律效力后3日内给付重庆渝开发物业管理有限公司。二审中，渝开发物业公司举示三份证据：1、《关于建议凤天锦园业委会暂缓其他事项工作的通知》，2、《关于凤天锦园业主要求召开业主大会续聘渝开发物业公司的公告》，3、《业主委员会情况说明》。拟证明渝开发物业公司提供物业服务瑕疵的原因，不是因为渝开发物业公司不愿意提供，而是涉案小区业主委员会自2015年起人数未达法定最低人数，导致渝开发物业公司客观上无法正常开展物业服务工作。彭引红对该三份证据的真实性不予认可，且认为与本案缺乏关联性。本院认为，该三份证据主要内容是涉及业主委员会人数、职责及选聘物管公司等问题，不涉及渝开发物业公司提供物业服务问题，因此不能证明渝开发物业公司客观上无法正常开展物业服务工作之事实，不能达到渝开发物业公司的证明目的，与本案缺乏关联性，故依法不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2007年11月15日，2011年7月18日，渝开发物业公司分别与凤天锦园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。陈蚺、彭引红作为当时涉案小区的业主，应当按照该物业服务合同约定享有权利，履行义务。渝开发物业公司在合同签订后为小区业主提供了物业服务，陈蚺、彭引红应当按照合同约定支付物业服务费、公摊费。由于双方在合同中没有约定支付物业服务费和公摊费的时间，一审法院根据日常生活经营，确定陈蚺、彭引红支付上述每月物管费的时间应当是在每月的月底。渝开发物业公司在上诉中对一审法院确定的支付物管费的时间没有提出异议，应予认定。由于渝开发物业公司在2016年6月向陈蚺、彭引红催收了物管费，则对于2014年6月以后的物管费，不存在超过诉讼时效问题。对于2014年5月及以前的物管费，渝开发物业公司应当提供证据证明在2016年6月之前存在诉讼时效中止或中断的事由。渝开发物业公司认为其该部分物管费并未超过诉讼时效，但其在本案中仅举示了物业服务费催收照片，没有举示证据证明照片形成的具体时间，故对于其曾在2016年6月之前曾向陈蚺、彭引红催收物业服务费的事实，本院难以确认。陈蚺、彭引红关于该部分物业服务费超过诉讼时效的抗辩成立，应予支持。关于违约金问题，渝开发物业公司上诉认为其提供物业服务存在瑕疵的原因，系因为自2015年起该小区业主委员会人数未达法定人数，导致其无法正常开展物业服务工作。对此，本院认为，在双方已经签订物业服务合同的情况下，涉案小区业主委员会人数是否达到法定人数，与渝开发物业公司能否按照物业服务合同提供物业服务并无必然的因果联系。也即，涉案小区业主委员会人数是否达到法定人数，并不影响渝开发物业公司按照物业服务合同约定提供物业服务。基于此，在渝开发物业公司提供物业服务存在瑕疵的情况下，一审法院酌情认定陈蚺、彭引红不承担未按时支付物业服务费和公摊费的违约金，并无明显不当。综上，渝开发物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆渝开发物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫信良审 判 员  郑 泽代理审判员  伏虹瑾二〇一七年九月二十一日书 记 员  唐 欢