吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0102民初792号原告：中信银行股份有限公司长春分行，住所长春市南关区。负责人：李耀东，行长。委托诉讼代理人：刘巍，北京盈科（长春）律师事务所律师。被告：夏连，男，1976年2月26日出生，汉族，住长春市二道区。被告：吉林省天汇房地产有限责任公司，住所长春市二道区。法定代表人：张铁丰，总经理。委托诉讼代理人：��晓旭，该公司职员。原告中信银行股份有限公司长春分行（以下简称中信银行长春分行）与被告夏连、吉林省天汇房地产有限责任公司（以下简称天汇房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行长春分行委托诉讼代理人刘巍、被告天汇房地产公司委托诉讼代理人张晓旭到庭参加诉讼，被告夏连经本院依法送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信银行长春分行向本院提出诉讼请求：1.判决宣告原告与被告夏连、吉林省天汇房地产有限责任公司于2015年4月16日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（合同编号：（2015）长银贷字第999388号）项下已发贷款提前到期（到期日为2017年7月13日）；2.判决被��夏连立即偿还原告借款本金291659.44元、利息、罚息及复利4043.43元（利息、罚息、复利暂计算至2017年1月3日，实际计算至借款本息全部还清之日止；3.判决被告夏连承担原告的律师费、诉讼费、评估费、拍卖费等原告为实现债权而实际发生一切费用；4.判决被告吉林省天汇房地产有限责任公司对上述付款义务承担连带责任；5.判决原告对被告夏连抵押给原告的坐落于蓝色港湾二期D区（梓堂）第8幢2单元3006室房享有优先受偿权；6.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年4月16日，被告夏连向原告申请个人购房贷款，并与原告及吉林省天汇房地产有限责任公司签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，向原告贷款人民币300000元，用于购买坐落于蓝色港湾二期D区（梓堂）第8幢2单元3006室房，合同中详细约定了还款方式、贷款利率、逾期贷款罚息利率等标准及计算方式，被告吉林省天汇房地产有限责任公司提供阶段性连带责任保证。上述合同签订后，原告已于2015年4月22日按照合同约定发放了贷款，但被告夏连未按照合同约定还款，经原告多次催要，仍拒不还款。请依法支持原告的诉讼请求。夏连未到庭，亦未答辩。天汇房地产公司辩称，房屋出售给夏连，原告应向夏连主张权利，与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：2015年4月16日中信银行长春分行与夏连、天汇房地产公司签订了《中信银行个人购房借款合同》，合同约定：1.1贷款金额详见本合同第20.1条（本合同贷款金额为人民币叁拾万元）；3.1甲方（夏连）可在浮动利率或阶段性固定利率方式中选择一种，详见本合同第20.2条（本合同贷款利率为5.9%，月利率（年利率/12）为4.9167‰；4.1贷款期限详见本合同第20.3条（本合同贷款期限300月，自2015年4月22日起至2040年4月22日止）；6.1甲方应根据乙方（中信银行）有关贷款规定，在下述还款方式一种方式偿还贷款本息，甲方选择的还款方式详见本合同第20.5条（甲方选择的还款方式为以下第2种；按月等额本息还款法，还款日为每月29日，还款总期数300期，每期还款本息为1914.61）；6.3甲方违反本合同规定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权按中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息（逾期20.7条逾期贷款罚息利率为合同利率的50%）；6.4甲、乙双方同意遵循先还息后还本的原则，乙方按照“逾期利息（包括罚息、复利）-逾期本金-当期利息-当期本金”的顺序扣划甲方还入款项。如果甲方还款���户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，乙方有权决定费用、利息（包括罚息、复利）、本金的清偿顺序，同时乙方有权随时从还款账户中划收到期应付款项；8.1本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证指甲方同意以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保。对甲方取得该房屋的所有权证并办妥乙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方项下应付款项，丙方（天汇房地产公司）提供阶段性连带责任保证。8.2担保范围。8.2.1本合同项下的贷款本金、利息（含复利、罚息）；8.2.3为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费差旅费等）。9.1本合同中的抵押物是指甲方向乙方贷款所购买的房屋，具体内容见本合同第20.9条（甲方贷款所购买并作为抵押物的房屋具体内容如下：⑴房地产坐落：蓝色港湾二期D区（梓堂）第8幢2单元3006室；⑵房屋类别住宅⑶建筑面积82.64平方米；⑷单价5190元；⑸总价或评估价428902元）；9.4出现下列情形之一，乙方可以行使抵押权，并有权处分抵押物所得价款清偿或提前清偿本合同项下的债务。9.4.1甲方违反本合同的约定，乙方宣布提前收回贷款，乙方未受清偿或未受完全清偿的。10.1保证方式，丙方对本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他相关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。10.2保证期间，保证期间为担保阶段内甲方应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。天汇房地产公司为夏连贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，中信银行按合同约定于2015年4月22日将贷款300000元转入天汇房地产公司银行帐户内。至2017年7月13日夏连共拖欠中信银行贷款本金291659.44元、利息11456.2元，罚息、复利455.89元。本院认为，中信银行长春分行与夏连、天汇房地产公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，系当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。中信银行按照合同约定向夏连发指定银行账户放了贷款300000元，夏连未按合同约定履行还款付息，已构成违约，中信银行长春分行请求宣布本合同项下贷款提前到期，要求夏连偿还拖欠的全部贷款本息，符合法律规定，应予支持。关于原告主张对夏连名下购买的坐落于长春市二道区裕民路以南、广德街以西蓝色港湾二期D区（梓堂）第8幢2单元3006号房（丘地号5-1/126-6-3006,建筑面积82.64平方米）享有优先受偿权一节，鉴于双方只是办理了抵押权预告登记，预告登记是与本登记相对应的概念，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，本登记则是对已经发生的物权变动进行的登记。本案的期房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。《担保法解释》第四十七条、物权法第一百八十七条中关于抵押物登记，均指本登记，非预告登记，故在期房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，不予支持。关于中信银行长春分行请求天汇房地产���司承担连带保证责任一节，因天汇房地产公司在中信银行个人购房借款合同中同意对夏连的所有应付款项承担连带保证责任，中信银行长春分行该请求符合法律规定及合同约定，应予支持。关于中信银行长春分行请求被告支付律师代理费一节，合同8.2.3对担保范围约定了中信银行为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费差旅费等），并提供了支付凭证，故对中信银行长春分行该请求应予支持。关于中信银行长春分行主张评估费、拍卖费等原告为实现债权而实际发生的一切费用，因中信银行长春分行该请求现并未实际发生，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告中信银行股份有限公司长春分行与被告夏连、吉林省天汇房地产有限责任公司于2015年4月16日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（合同编号：（2015）长银贷字第999388号）项下已发贷款提前到期（到期日为2017年7月13日）；二、被告夏连于本判决生效后十日内给付原告中信银行股份有限公司长春分行贷款本金291659.44元、利息11456.2元及罚息455.89元（2017年7月13日前）；2017年7月13日以后的罚息以291659.44元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率150%计算至给付之日止；复利（以拖欠利息及罚息11912.09元为基数，自2017年7月13日起至给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准���率150%计算）；三、被告夏连于本判决生效后十日内给付原告律师费500元；四、被告吉林省天汇房地产有限责任公司对被告夏连上述所欠贷款本金、利息、罚息及律师代理费承担连带保证责任；五、驳回原告中信银行股份有限公司长春分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5736元,财产保全费2037元，公告费260元，由被告夏连、被告吉林省天汇房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十��日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨 明代理审判员  赵金龙人民陪审员  于静萍二〇一七年九月二十六日书 记 员  杨相力