广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初4176号原告：中国工商银行股份有限公司广州华南支行，住所地广州市番禺区南村镇迎宾路段万博中心A1栋。负责人：陈德超，行长。委托诉讼代理人：郑铸，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李稚娟，广东金桥百信律师事务所律师。被告：李玉香，女，1953年7月8日出生，汉族，住河南省襄城县。被告：广州奥园商业发展有限公司，住所地广州市番禺区石壁街广州市南站核心区BA0501034地块。法定代表人：马军，董事兼总经理。委托诉讼代理人：李军，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建芬，广东海际明律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司广州华南支行（以下简称工行华南支行）与被告李玉香、广州奥园商业发展有限公司（以下简称为奥园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行华南支行的委托诉讼代理人李稚娟、奥园公司的委托诉讼代理人李军、朱建芬到庭参加诉讼，被告李玉香经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行华南支行向本院提出诉讼请求：1.解除工行华南支行与李玉香签订的《个人购房借款／担保合同》；2.李玉香向工行华南支行清偿贷款本金378392.25元及利息、罚息、复利（暂计至2017年1月21日止的利息、罚息、复利合计10456.5元，利息、罚息、复利按照合同约定计至清偿欠款之日止）；3.李玉香向工行华南支行支付律师费人民币8000元；4.工行华南支行有权处置李玉香名下的抵押房产位于广州市奥园创越大厦汉溪大道西283号××××，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；5.奥园公司对李玉香的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用全部由李玉香和奥园公司承担。事实与理由：2015年6月25日，工行华南支行与李玉香、奥园公司签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：李玉香向工行华南支行借款430000元，用于购买广州市奧园创越大厦汉溪大道西283号××××，借款期限为7年。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，按月等额本息还款；李玉香以其名下的奥园创越大厦汉溪大道西283号××××向工行华南支行提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续；抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；奥园公司为李玉香的债务提供阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等承担连带保证责任，在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，奥园公司对此之后到期的债务才能免除保证责任。2015年7月3日，工行华南支行依约发放了贷款430000元。现李玉香多次未按合同约定还款，虽经工行华南支行催收，仍未清偿，给工行华南支行造成了巨大经济损失。根据《合同法》等法律的规定，工行华南支行特诉至人民法院，以维护自身的合法权益。被告李玉香无答辩亦无提供证据。被告奥园公司辩称，其不应当承担连带责任，同意工行华南支行对李玉香名下的物业有抵押优先受偿权。工行华南支行围绕其诉讼请求依法提交了如下证据，本院予以确认并在卷佐证，查明事实如下：2014年1月10日，工行华南支行（甲方）和奥园公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定甲乙双方就乙方开发并销售的奥园创越大厦项目的按揭贷款达成协议，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，乙方对借款合同项下全部贷款本金、利息等费用承担连带保证责任，但如按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕且甲方收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》的，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2015年6月25日，工行华南支行（贷款人）、李玉香（借款人、抵押人）和奥园公司（保证人）共同签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定工行华南支行向李玉香发放金额为430000元的个人商用房贷款，该贷款用于购买位于广州市番禺区汉溪大道西283号奧园创越大厦××××（以下简称为涉讼房屋），贷款期限为7年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息（按月计息）；借款人未按合同约定的日期（包括被宣布到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在贷款利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，以及解除合同；借款人以涉讼房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人在本合同项下的债务履行期满（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按其他方式处理，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；贷款人为实现债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担等。奥园公司承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书，保证人对上述条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2015年7月3日，工行华南支行向李玉香发放了贷款430000元。2015年8月31日，广州市国土资源和房屋管理局向工行华南支行核发了涉讼房屋抵押权预告登记证，载明预告登记权利人为工行华南支行，预告登记义务人为李玉香，他项权利范围为全部，债权数额为430000元。2017年5月23日，本院根据工行华南支行的申请作出了（2017）粤0113民初4176-1号《民事裁定书》，查封了涉讼房屋。为证明其因本案而支付出律师费8000元，工行华南支行提交了其与广东金桥百信律师事务所于2017年5月19日签订的《法律服务委托代理合同》，委托该所指派律师代表其在代理权限内提供合同项下法律服务。诉讼过程中，工行华南支行陈述自贷款发放后，李玉香虽陆续有逾期的情况，但已还清2016年3月9日之前的贷款，然而自2016年8月15日开始，其未再偿还款项，截止至2017年1月21日，其尚欠借款本金378392.25元及利息（包括正常利息、罚息、复利）10456.5元。后李玉香又于2017年3月9日偿还了407.53元，故截止至2017年9月21日，涉案贷款剩余本金数额为377984.72元，利息（包括正常利息、罚息、复利）为25848.07元。为此，工行华南支行提交了2份其出具的《自营历史明细列表》予以证明，客户名称为李玉香，购房地址为涉讼房屋的地址。因本院以法律规定的其他送达方式均无法送达相关诉讼资料给李玉香，故本院依法向其发出应诉公告，公告期限届满后，李玉香未与本院联系。本院认为：工行华南支行与李玉香、奥园公司签订的《个人购房借款/担保合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。工行华南支行作为贷款人已依约向李玉香发放了贷款430000元，履行了合同义务，依法享有按时收回贷款本金及利息收益的权利；李玉香作为借款人，理应按照合同约定履行按时、足额还本付息的义务。现根据工行华南支行出具的《自营历史明细列表》显示，自2016年8月15日开始，李玉香除了在2017年3月9日偿还了407.53元以外，未再偿还过任何款项。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，李玉香连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，工行华南支行有权解除合同，宣布贷款提前到期，要求李玉香提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。因此，对于工行华南支行提出的要求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据工行华南支行提交的《自营历史明细列表》显示，截至2017年9月21日，李玉香尚欠的贷款本金余额为377984.72元，利息（包括正常利息、罚息、复利）25848.07元。因此，《个人购房借款/担保合同》解除后，李玉香应向工行华南支行偿还贷款本金377984.72元及利息（包括正常利息、罚息、复利，暂计至2017年9月21日为25848.07元，自2017年9月22日起，按中国人民银行的相关规定计至全部款项清偿之日止）。至于工行华南支行主张李玉香赔偿其因本案而支付的律师费8000元的问题。鉴于工行华南支行仅提交了《法律服务委托代理合同》，并未提交转账凭证、发票等相应的证据证明其已实际向广东金桥百信律师事务所支付了律师费8000元，故对于工行华南支行提出的该项诉请，理据不足，本院不予支持。对于工行华南支行对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，本院认为，涉讼房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行华南支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，工行华南支行主张对处置涉讼房屋所得价款享有优先受偿权的诉请，理据不成立，本院不予支持。关于奥园公司对李玉香的上述债务承担保证责任的范围问题。《按揭贷款业务合作协议》和《个人购房借款/担保合同》对于奥园公司的保证责任的范围均有约定，奥园公司免除其保证责任的条件是正式抵押登记手续已办理完毕，且工行华南支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。现涉讼房屋尚未办理正式抵押登记手续，故奥园公司作为保证人仍应承担保证责任。因此，工行华南支行诉请奥园公司对李玉香的涉案债务承担连带清偿保证责任，理据充分，本院予以支持。奥园公司承担连带清偿责任后，有权向李玉香追偿。李玉香经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司广州华南支行与李玉香于2015年6月25日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、李玉香应于本判决发生法律效力之日起十日内向中国工商银行股份有限公司广州华南支行偿还贷款本金377984.72元及利息（包括正常利息、罚息、复利，暂计至2017年9月21日为25848.07元，自2017年9月22日起，按中国人民银行的相关规定计至全部款项清偿之日止）；三、广州奥园商业发展有限公司对李玉香的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回中国工商银行股份有限公司广州华南支行的其余全部诉讼请求。如李玉香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7252元，由原告中国工商银行股份有限公司广州华南支行负担146元，由被告李玉香负担7106元；财产保全费2464元，由李玉香负担。如李玉香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  黄苑仪人民陪审员  彭莹莹二〇一七年九月三十日书 记 员  霍淑玮