安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初第3364号原告：中国房地产开发合肥有限公司，住所地安徽省合肥市新站区龙门岭路翠馨居商业B楼12幢305号，统一社会信用代码913401001490392450。法定代表人：傅雷，董事长。委托代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。被告：合肥安景物业服务有限责任公司，住所地合肥市蜀山区望江西路与潜山路交口港汇广场B座2512号，中华人民共和国组织机构代码67264814-1。法定代表人：葛宜山，总经理。委托诉讼代理人：倪斌，男，该公司副总经理。原告中国房地产开发合肥有限公司诉被告合肥安景物业服务有限责任公司委托合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告中国房地产开发合肥有限公司委托代理人李化,被告合肥安景物业服务有限责任公司法定代表人葛宜山及委托诉讼代理人倪斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国房地产开发合肥有限公司诉称：2014年12月3日原告与被告签订了《颐和花园地下车库委托管理合同》，原告将位于颐和花园清苑、澜苑、昆苑、耕苑的6个地下车库共计900个车位委托被告管理，由被告代为收取租金。每个车位每月使用费为180元，除去被告收取的50元物业费和25元补贴实际应支付原告105元，即每月被告应支付原告94500元。根据合同约定，被告应及时全面向原告履行支付委托代收车位租金义务，可被告一直以各种借口拒绝履行，经原告多次催缴，被告仍未与原告进行费用结算。被告的行为已经构成严重违约。请求判令：1、解除原、被告之间的委托管理合同；2、被告支付原告代收的车位租金1606500元，违约金200000元，合计1806500元；3、被告承担本案的诉讼费用。案件审理中,原告撤回第一项诉讼请求,本院予以准许。原告中国房地产开发合肥有限公司为支持其诉讼请求向本院提交证据1、委托管理合同，证明：原、被告之间存在委托合同关系；证据2、律师函，证明：原告向被告发函催缴结算车位租金；证据3、地下车库平面图，证明：涉案地下车位分布、数量；证据4、合肥市房地产市场信息系统平台房屋列表、预售许可证，证明：原告对涉案地下人防车位拥有产权，并未出售；证据5、人防验收意见（鉴定）书、机械车位购销合同，证明：原告系涉案地下人防、机械车位的投资、建设单位；证据6、房屋买卖合同、明码标价书、备案单（合同均已在房产局备案），证明：1、涉案小区业主购房成本中不包含地下人防和非人防车位；2、涉案小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库归属原告。被告合肥安景物业服务有限责任公司辩称：1、判令与原告签订的合同为无效合同；2、驳回原告的全部诉请；3、本案诉讼费由原告承担。理由如下：原、被告于2014年12月3日签订《颐和花园地下车库委托管理合同》，合同明确规定原告要拥有产权和收益权，但所涉及的900个车位，原告无产权证明，属于无权处分，侵犯了广大业主的权益，颐和花园业主委员会也未追认，应属无效合同。被告一直要求原告提供900个车位的产权证明，但原告从未提供。被告于2014年9月19日与颐和花园业主委员会签订《颐和花园物业服务合同》，颐和花园业主委员会将小区所有的车位委托被告管理，《颐和花园物业服务合同》第十条明确规定，小区地面车位及地下车库（含人防）产权归全体业主所有，颐和花园业主委员会委托被告规划方案、实施管理、收取停车费。因特殊原因暂时没能进驻，与原告签订了委托管理合同。现与颐和花园业主委员会的合同已履行结束。被告与颐和花园业主委员会的物业管理合同自2014年9月19日起至2015年9月18日止。与原告的委托管理合同（第三条）自2014年12月3日至颐和花园小区物业服务期限届满时止，是完全重合的。综上，被告只能将相同的车位管理费付给真正产权人，不能同时付两家，这样对被告不公。被告合肥安景物业服务有限责任公司为支持其诉讼请求向本院提交证据1、营业执照副本、法定代表人身份证明，证明：被告的诉讼主体资格。证据2、颐和花园物业服务合同，证明：被告与颐和花园业委会签订物业服务合同的事实，期限自2014年9月19日至2015年9月18日，颐和花园业委会已将小区所有车位委托给被告管理，收取停车费。被告与原告签订的是无效合同。证据3、颐和花园小区统计表，证明：小区停车位总数，与原告提供的车位重合。经审理查明：2014年12月3日，原告与被告签订颐和花园地下车库委托管理合同一份，内容为：第一条车库情况1、颐和花园清苑、澜苑、昆苑、耕苑共6个地下车库。2、地下车库停车位共900个，分布如下：1#车库，车位数14个；2#车库，车位数38个；3#车库，车位数107个；5#车库，车位数213个；6#车库，车位数266个；7#车库，车位数262个。3、甲方出售车位后，车位数量进行相应调整。第二条：委托管理范围：1、地下车库设施、设备、场地的日常维修养护和管理。2、地下车库环境卫生的管理。3、地下车库消防安全的管理。4、地下车库停车秩序的管理。5、地下车库设施设备大中维修、更新改造的管理。6、地下车库停车收费的管理。第三条：合同期限，本合同的有效期限自甲乙双方交接验收完毕，签字盖章后生效，至乙方在颐和花园小区的物业服务期限届满或者车库车位产权发生转移时止。第四条相关费用1、车库车位使用费单价为：180元/月.车位。其中物管费50元归乙方所有，130元租金归甲方所有，考虑到乙方代收代管，甲方每个车位每月给予乙方25元补贴，该补贴包含甲方租金收入的税费和维修改造费用等。第五章费用结算1、委托管理的车位数、实际停车数由甲乙双方共同确认，每季度数据更新一次。2、车库车位租金每季度结算一次，在结算后10日内乙方转账到甲方指定账户，逾期按日千分之五的滞纳金计算。合同还对双方的权利义务及违约责任等进行了约定。2014年11月11日,被告出具车位资料收条,载明：1、清苑地面车位共4页68个车位（1个空车位、1个资料不全）；2、昆苑1#车库车位共3页53个车位（4个资料不全）；3、昆苑2#车位共2页38个车位（4个资料不全）；4、澜苑3#车库车位共7页107个车位（25个资料不全）；5、5#车库车位共7页106个车位（5个空车位、11个资料不全）；6、6#车库车位共17页271个车位（14个资料不全）；7、7#西区车库车位共8页140个车位（27个资料不全，40个空车位）；8、7#清苑东区车库车位共7页121个车位（19个资料不全）。上述地下车位为836个。被告接收上述地下车位后，未向原告支付租金。2015年5月25日,被告委托安徽天禾律师事务所发律师函一份,要求其按《颐和花园地下车库委托管理合同》的约定支付全部欠付的租金。另查明：2009年1月6日，原告取得颐和花园耕苑C-11,12,14,15楼住宅及地下机动车位的商品房预售许可证（合房预售证20090005号），该预售许可证载明地下机动车位：196个。2006年7月25日，原告分别取得颐和花园清苑F6、7，9、10号楼住宅及地下车位的商品房预售许可证（合房预售证20060786，合房预售证20060788），预售许可证载明地下机动车位：118个、141个。2003年8月20日，原告取得颐和花园B-11#的住宅及车库的商品房预售许可证（合房预售证第2003490号），注明车库2225平方米。合肥颐和花园小区的地下人防工程由原告投资建设。原告委托被告管理的地下车位含人防车位241个。2010年9月6日，原告与深圳市伟创自动化设备有限公司签订中房颐和花园耕苑7#、8#地下机械车库工程合同一份，由深圳市伟创自动化设备有限公司安装二层升降横移式机械停车库安装，数量222个，单价13580元，小计3014780元。原、被告确认该机械车位为213个，该地下机械车库的停车位上层未投入使用，投入使用的车位为108个。原告确认交由被告管理的上述地下车位合计为795个。被告提出其中200个车位由原告职工占用，无法收取停车费及停车费收取至2015年10月31日，未提供证据证明。2015年10月27日，被告出具的小区情况统计表载明室内停车位1156个。原告与颐和花园小区业主签订的商品房买卖合同载明：本小区建筑区划内除占有业主共有的道路用于停放汽车的车位以外的其他停放汽车的车位、车库归出卖人所有，由出卖人通过出售或出租的方式交于业主使用，以满足本小区业主停放汽车的需要。合同所附安徽商品住宅销售明码标价书载明：房屋销售价格未含机动车库、位的价格。该商品房买卖合同已在合肥市房地产管理部门登记备案。被告陈述2014年11月1日进驻颐和花园小区，2016年3月15日撤出。上述事实有当事人陈述，原告提供的证据1-4，被告提供的证据1、3在卷证实。被告提供的证据2不能证明被告的证明目的，对其证明效力，本院不予确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。原告委托被告管理的地下车位,其中455个原告已取得预售许可证；涉案小区地下人防工程由原告投资建设,颐和花园耕苑7#、8#地下的机械车库系原告投资建设；且原告与业主签订的商品房预售合同已明确约定本小区建筑区划内除占有业主共有的道路用于停放汽车的车位以外的其他停放汽车的车位、车库归出卖人所有；合同所附安徽商品住宅销售明码标价书明确房屋销售价格未含机动车库、位的价格。故上述车位的所有权及使用权应属原告所有，原告作为上述地下车位的所有权人及使用权人有权与被告签订《颐和花园地下车库委托管理合同》，该合同合法、有效。被告进驻小区后，对原告委托管理的车库车位实际进行管理并收取费用，原告要求被告支付租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，合同签订前，原告已将车库车位交付被告，被告未提供证据证明其实际收取的租金金额，应自2014年12月3日（合同签订之日）起向原告支付至2016年3月15日的车位租金12585515元（原告确认交付的车位795个×105元×15个月零12天），原告要求被告支付租金1606500元超出部分，无事实与法律依据，本院不予支持。被告辩称上述车位属全体业主所有，其与原告签订的《颐和花园地下车库委托管理合同》应属无效，未提供证据证明，本院不予采信。被告提出其中200个车位由原告职工占用，无法收取停车费及停车费收取至2015年10月31日，未提供证据证明，本院不予采信。因双方对所欠租金的具体金额未进行结算,原告要求被告支付逾期付款违约金20万元的诉讼请求,本院不予支持。据此,本院依据《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告合肥安景物业服务有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告中国房地产开发合肥有限公司租金1258815元；二、驳回原告中国房地产开发合肥有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21059元，由原告中国房地产开发合肥有限公司负担5959元；被告合肥安景物业服务有限责任公司负担15100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  谢静筠人民陪审员  张 浩人民陪审员  韦章树二〇一七年九月二十日书 记 员  崔 艳附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十四条：建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。