上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初3921号原告：王悦阳，女，1983年8月18日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：车淑芬，女，1958年1月12日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市。被告：上海四维尔控股集团有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：罗旭强，董事长。委托诉讼代理人：周婉龙，男。被告：上海中洽实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：侯友文，执行董事。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。原告王悦阳诉被告上海四维尔控股集团有限公司(下简称“四维尔公司”)、被告上海中洽实业发展有限公司(下简称“中洽公司”)商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2017年6月2日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2017年7月19日第一次公开开庭进行审理，原告王悦阳及其委托诉讼代理人车淑芬、被告四维尔公司委托诉讼代理人周婉龙、被告中洽公司委托诉讼代理人戴佐江到庭参加诉讼。本案于2017年9月8日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人车淑芬、被告中洽公司委托诉讼代理人戴佐江到庭参加诉讼。被告四维尔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告王悦阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告购房款人民币5万元；2、判令被告赔偿房屋涨价损失42万元；3、判令被告赔偿逾期退还购房款的利息损失(每年2,800元)；4、判令被告赔偿精神损失费3万元；5、判令被告赔偿误工费、交通费36,000元；6、判令被告赔偿一年的房租72,000元。事实与理由：原告于2016年5月到被告四维尔公司的售楼处先后交了共计22万元购房款，并认购了两套酒店式公寓(1217室和1115室)，签订了“乐活天地四维尔时代广场认购书”二份。之后销售员口头告知原告回去等通知，下次签订合同并支付剩余房款。但原告迟迟未能等到被告通知签订合同，原告至售楼处核实，被告四维尔公司表示没收到22万元购房款，而是由被告中洽公司骗走了，并表示已经解除与被告中洽公司的代理关系，原告的事情与其无关。后被告四维尔公司表示帮助原告解决问题，并将房屋原价出卖给原告。但迟迟未有结果，且两被告均拒不退还原告支付的购房款，原告后来得知房屋已经出卖给案外人，不可能再卖给原告，原告因被告长期未退还房款，又不与其签订房屋买卖合同导致身体欠佳，现原告起诉至法院，维护自己的合法权益。被告上海四维尔控股集团有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告中洽公司对被告四维尔公司的房屋进行独家代理销售，代理期间为2016年4月1日至2016年12月31日，被告中洽公司除了团购费外不得以任何名义向客户收取费用，被告中洽公司采取不当的方式销售被告四维尔公司的物业，由此产生的法律后果由被告中洽公司承担。原告支付的购房款支付至被告中洽公司账户，被告四维尔公司未收到该笔款项，所以不同意退还。被告上海中洽实业发展有限公司辩称：同意扣除定金后返还原告购房款，不同意原告的其余诉讼请求。认购书约定原告应于2016年5月20日前至售楼处与被告四维尔公司签订预售合同，但是原告没有去，系原告违约，故不同意退还定金。本案中收取的5万元定金，不予退还。被告中洽公司作为被告四维尔公司的销售代理公司，被告中洽公司收取的房款、定金都视为被告四维尔公司收取，双方有无交接，不影响合同的履行。经开庭审理查明：2016年5月1日，原告作为乙方、被告四维尔公司作为甲方签订《乐活天地四维尔时代广场认购书》，约定乙方认购1号楼1层1115室房屋，建筑面积约41.92平方米，约定定金1,000元；认购书经双方签章，并在甲方收到乙方支付的定金后生效，本认购书不作为收款收据使用，双方正式签订《上海市商品房预售合同》后，乙方已支付的认购定金转为购房款；乙方应在2016年5月20日前主动前往本项目售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》并办理相关手续，若乙方未前来签订或拒绝签订《上海市商品房预售合同》的，则视作乙方自动放弃认购该房产权利，甲方有权单方解除本认购书，有权没收乙方已支付的定金及其他款项，并有权在不事先通知乙方的情况下，单方面将上述房产另行出售，而不再对乙方做任何补偿；备注：2016年5月2日补定金9,000元，5月5日补定金4万元，5月20日付首付26万元，贷款30万元；落款处甲方被告四维尔公司盖章，乙方签字，业务员唐某签字。2016年5月1日，原告支付被告中洽公司4,000元、6,000元、399元、501元,被告中洽公司出具收据，确认收到原告1号楼1217室房屋定金4,000元、1号楼1115室定金1,000元；2016年5月3日，原告支付被告中洽公司89,000元；同年5月19日，原告支付被告中洽公司15,000元、10,980.87元、8万元、14,019.13元，被告中洽公司分别出具收据，确认收到原告1号楼1217室房屋团购服务费9万元、1号楼1217室房款7万元、1号楼1115室5万元(该5万元原告认为是团购服务费，被告中洽公司认为是定金)。另外，被告中洽公司自认收到原告100元。以上查明的事实，由原告与两被告的陈述、认购书、POS单、收据等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原、被告争议的事实和法律意见如下：第一，本案未签订商品房预售合同的责任在哪一方？原告认为，根据认购书，原告于2016年5月19日至被告处，告知被告因为需要筹钱需要晚几天过来签约，被告也予以认可。但五月二十几日至被告处发现人不在，并且也无法联系，原告认为未能签订商品房预售合同责任在被告。两被告认为，原告未按认购书约定于2016年5月20日前主动前往售楼处与其签约，未能签订商品房预售合同责任在原告，被告有权没收原告已交定金，即使原告后来还要求签订预售合同，也早已超过2016年5月20日。本院认为，根据认购书约定，原告应于2016年5月20日前主动前往本项目售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》并办理相关手续，若乙方未前来签订或拒绝签订《上海市商品房预售合同》的，则视作乙方自动放弃认购该房产权利，甲方有权单方解除本认购书，有权没收乙方已支付的定金。本案中原告未能提供证据证明其已按约前往项目售楼处而遭出售方拒绝签订合同并办理购房手续，故原告应承担举证不能的不利后果。现被告主张因原告违约，原告已付定金不予退还，符合合同约定及法律规定，本院予以确认。第二，本案中定金的金额为多少？原告认为，本案系争房屋仅在2016年5月1日支付1,000元定金，其他支付的款项均为房款。认购书中约定5月2日补定金9,000元、5月5日补定金4万元，原告均未交纳。被告中洽公司认为，虽然原告未如约补交定金，但是根据被告2016年5月18日开具的收据，原告支付的定金为5万元，而非1,000元。本院认为，根据相关司法解释的规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。根据认购书，原告在5月1日支付了1,000元定金，但后来未按约在5月2日补定金9,000元，也未在5月5日补定金4万元，显然原、被告以实际交付行为变更了定金的约定。被告中洽公司出具收据将5万元写为定金系单方行为，原告未予认可，被告中洽公司未提供证据证明该5万元为定金，故对于被告该抗辩意见本院不予采信，本案原告支付的定金为1,000元，其余部分为房款。根据庭审查明的事实，本院认为：合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告四维尔公司之间所签订的房屋认购书，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。代理关系中，因代理行为产生的法律后果应由被代理人承担。本案中被告中洽公司代为被告四维尔公司销售系争房屋，认购书也由原告与被告四维尔公司签订，相关的法律后果应由被告四维尔公司承担。被告四维尔公司认为被告中洽公司仅有权收取团购服务费，无权收取房款，故返还房款义务应由被告中洽公司承担，但对于此内部约定购房人并不知情，故被告四维尔公司不能以此为由对抗原告，被告中洽公司收取房款的行为构成表见代理，相应的法律后果仍由被告四维尔公司承担，若被告四维尔公司认为被告中洽公司超越代理权限造成损失的，可向被告中洽公司另案追偿。本案中原告未能提供证据证明其已按约前往项目售楼处而遭出售方拒绝签订合同并办理购房手续，故原告应承担举证不能的不利后果。现被告主张因原告违约，原告已付定金不予退还，符合合同约定及法律规定，因此原告要求被告归还全部购房款，于法无据，本院不予支持。被告四维尔公司应在扣除1,000元定金后，将剩余购房款49,000元退还原告。在审理中，被告中洽公司表示愿意在扣除定金后返还原告支付的购房款，系当事人自己处分权利，本院予以准许。关于原告主张逾期退还房款的利息损失，本院认为，被告要求原告交付收据原件后退还无争议部分房款，合情合理，原告未交付收据原件导致未能退还房款，因此原告主张逾期退还房款的利息损失，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿精神损失费、误工费、交通费、房租，本院认为，本案原告无证据证明未签订预售合同的责任在被告，原告上述请求无法律和事实依据，本院不予支持。原告另外认为除了已付两套房屋共计22万元外，还另行现金支付了9万元团购费、5万元团购费，原告未在本案中主张，且该陈述与其诉状的陈述、被告的陈述相悖，本案中不予处理。被告四维尔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海四维尔控股集团有限公司、被告上海中洽实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王悦阳“乐活天地四维尔时代广场”1号楼1115室购房款人民币49,000元；二、驳回原告王悦阳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9,908元，由原告王悦阳负担人民币8,883元；被告上海四维尔控股集团有限公司、被告上海中洽实业发展有限公司负担人民币1,025元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  陆关泉人民陪审员  陆晓聪二〇一七年九月十五日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。