湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0322民初100号原告:刘立志,男,1957年5月23日出生，干部。委托诉讼代理人：刘贵福，湖北刘贵福律师事务所律师。委托权限：代为答辩，代为组织证据、出席法庭参加庭审调查、质证、辩论；有权反驳或承认对方诉讼请求，有权提起反诉，进行和解，代收诉讼法律文书。被告：黄国铁，男，1967年3月22日出生，居民。委托诉讼代理人：朱敏，居民。委托权限:参与诉讼、调解、辩论。原告刘立志与被告黄国铁合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年01月09日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘立志及其委托诉讼代理人刘贵福、被告黄国铁及其委托诉讼代理人朱敏到庭参加诉讼。本案审理中，因案情较复杂，且双方分歧较大，经院长批准申请延长审限6个月。本案现已审理终结。原告刘立志向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付80平方米门面房，或者支付门面房折价款200000元。因原告这一诉讼请求属选择性诉讼请求，其诉讼请求不具体，本案审理中，经本院释明，原告最终确定该项诉讼请求为：请求判令被告支付门面房折价款200000元；2、判令被告支付违约金100000元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2007年12月8日，因被告说自己有亲戚任县领导、在有关部门有关系，能办到房地产开发手续，要求购买原告位于城关镇校场坡村一组的房屋及附属设施和菜地用于房地产开发。经协商，以原告为甲方、被告和梅桂洪为乙方签订了《房屋买卖合同》。合同约定：乙方以支付人民币200000元、开发后无偿交付两间门面房（80平方米以上）为条件购买甲方的房屋及附属设施等；门面房交付时间为2009年1月1日前，特殊情况时间可以延续一年，如果两间门面房达不到甲方要求，乙方按当时门面房市场价支付房款，总价不得低于200000元。如果违反合同约定，由违约方支付对方违约金100000元。2008年12月7日，被告与原告签订补充协议，约定若交付的门面房达不到80平方米，按5000元每平方米补偿给对方。2008年12月22日，被告委托其妻子朱敏与原告、梅桂洪签订《解除合同协议》，约定梅桂洪退出合伙，由被告一人负责开发。合同签订后，被告向原告支付了人民币200000元，原告亦按合同约定将房屋和房屋所有权证、土地使用证交给了被告，被告已经办理了房屋所有权和土地使用权的变更登记。但是，被告并没有在2010年1月1日的最后交房日将两间门面房交付给原告。2013年1月12日，原、被告就门面房的交付时间签订《补充协议》，约定将门面房移交时间推迟至2015年1月12日以前，而交付时间届满后，被告仍未交付门面房，也未与原告协商解决办法或达成新的协议。原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方自愿签订的，且不违反我国法律的规定，是合法有效的。原告依约定履行了交付房屋和权属证书的义务，被告却没有按合同约定交付门面房，违反了《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》规定的合同当事人应当遵守的诚信原则，属于违约。为维护原告的合法权益，特提起前列诉求。被告黄国铁辩称，1、原、被告所签合同中部分内容违反法律强制性规定而无效。第一、合同中关于开发权约定，不符合法律规定，个人不能进行开发，而且只有有房地产开发资质的公司才能开发；第二、原告刘立志校场坡村一组土木结构房屋面积只有123.6平方米，只能办理一套建房手续，不符合房地产开发面积必须在500平方米以上规定的条件；第三、原告对其房屋和宅基地享有物权，其对院子和院墙外菜地只能使用，不得私下买卖，原、被告签订的房屋买卖合同中对土地进行了处置，这一内容违反了法律强制性规定，因此，被告和原告于2007年12月8日签订的房屋买卖合同中对于土地开发权的约定内容是无效合同。2、房地产不能开发的原因是因为原告没有按时交付房屋手续并协助办理建房手续所致，原告违约行为导致被告无法开发房屋，所造成的一切损失由原告全部承担。3、原房屋买卖合同中123.6平方米土木结构房屋，既给200000元，又给80平方米门面房，显失公平，原告用欺诈手段签订的80平方米门面房属无效的。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并请求法院依法解除合同，判令原告返还200000元购房款，并赔偿其它直接损失480000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2007年12月8日，原告刘立志为甲方、被告黄国铁和案外人梅桂洪为乙方，甲乙双方签订了“房屋买卖合同”，合同约定甲方刘立志将其位于郧西县城关镇校场坡村一组建筑面积为123.6平方米的土木结构住房及附属设施院子和院外菜地一并转让给乙方，乙方享有使用开发权，不得另行转让。合同同时约定：“1、乙方共支付给甲方人民币贰拾万元。2、乙方开发后将东西向南头一楼两间门面房使用面积共80平方米以上无偿交给甲方，两间建筑必须使用框架结构，内墙和房顶水泥抹平，地平用水泥倒平整，外墙按乙方标准施工，西边每间开一个大窗，外边不得有建筑物，房内空高必须保证3.5米以上。3、甲方收到乙方支付的人民币壹拾万元后将房屋所有权证和土地使用证交给乙方，乙方用以办理改造建房手续。4、甲方协助乙方办理建房手续，费用由乙方支付。5、乙方在合同签订时首付给甲方人民币壹拾万元，余款壹拾万元在2008年3月1日前一次性付清，甲方在三个月内将房屋交付给乙方使用。6、乙方购买甲方房屋后必须服从城市规划、自主开发，于2009年1月1日前将两间门面房交给甲方，并无偿提供办理门面房的合法手续。7、特殊情况时间可以延续一年。乙方万一一楼两间门面房达不到甲方要求，乙方按当时门面房市场价支付甲方房款，总价款不得低于人民币贰拾万元。8、办理建房报建审批手续及产权过户发生的费用由乙方负担。9、……（2）合同经甲乙双方签字生效，单方违反合同约定的由违约方支付对方违约金人民币壹拾万元整”。2008年4月2日，甲方刘立志和乙方黄国铁签订《住房交接协议》，该协议明确：“2007年12月8日双方共同签订的房屋开发合同中规定，乙方将第二笔余款壹拾万元付清后，甲方在三个月内将房屋交给乙方，开发的要求按约定的时间，乙方于2008年3月9日付清的余款，甲方应于2008年6月9日交房，但是因乙方要求甲方于2008年4月初交房，甲方与原租房人协商交涉同意4月1日交房，原租房人要求退还房屋租费6个月，按照甲乙双方的约定的时间，乙方应承担3个月的租费500元。甲方于4月2日将住房移交给乙方后，由乙方负责对房屋进行开发前期的维护与管理，并按时将两间80平方米的门面房无偿交给甲方”。2008年12月7日，甲方刘立志与乙方黄国铁签订《补充协议》，该补充协议约定，“乙方开发后给甲方的两个门面房使用面积可能达不到80平方，为了公平起见，超出或相差面积按5000元每平方米补偿给对方。甲方将房产过户给乙方后，乙方不得有任何借口出卖或转让给他人（防止乙方转让，需将原房产证押于房管局）”。2008年12月22日，黄国铁委托其妻子朱敏与刘立志及梅桂洪签订《解除合同协议》，该《解除合同协议》内容为：“刘立志于2007年12月8日与黄国铁、梅桂洪共同签订的房屋买卖开发合同，在执行过程中，因梅桂洪工作忙，无时间办理建房相关手续，经黄国铁与梅桂洪协商，梅桂洪退出合伙，黄国铁退还梅桂洪合伙开发款壹拾万元，由被告一人负责开发，今后梅桂洪与黄国铁、刘立志不存在任何关于此房屋的开发和其它任何经济关系”。2009年9月3日，黄国铁将刘立志转让所得的土木结构房屋分别过户至黄国铁和黄国铁妻子朱敏名下，并分别办理了两份房权证（郧西房权证城关镇字第××号房权证，房屋所有人为黄国铁，房屋建筑面积71.50平方米；郧西房权证城关镇字第××号房权证，房屋所有人为朱敏，房屋建筑面积53.80平方米）。2013年1月12日，刘立志与黄国铁就门面房的交付时间再次签订《补充协议》，约定将门面房移交时间推迟至2015年1月12日以前。现因多种因素制约，双方争议的房屋仍然没有开发，黄国铁未能按双方约定向刘立志交付门面房。逾期后双方亦未就此房屋的开发事宜协商解决办法或达成新的协议。从而引发本案诉讼。本院认为，原、被告所签订的《房屋买卖合同》形式上是房屋买卖合同，实质上具有合资、合作开发房地产的性质，双方在签订《房屋买卖合同》后，在补充签订的《住房交接协议》、《解除合同协议》、以及两次《补充协议》中，均进一步明确了双方的合作开发关系，双方之间应属合资、合作开发房地产合同纠纷。双方所签订的合同及协议，并无合同无效的法定情形，应属有效合同。从双方所签订的合同及协议的内容看，双方签订合同的真实目的，并非只是原告将其房屋卖给被告，而是利用各自的优势，原告具有旧房及宅基地的优势，被告具有开发经营经验和资金优势，将该房屋用以开发后而使双方各自的利益最大化，即原告在取得该房转让价款的同时取得两间门面房等更大利益，被告利用原告老房子及宅基地拆旧建新开发出更多的房屋，双方的真实目的均是将该房屋开发出来，以获取出更大价值。现在由于受各方面因素制约，该房屋尚不能得到开发，双方的合同目的不能实现，该风险应该由双方共同承担，而不能将合同目的不能实现的责任归咎于某一方。被告已按双方约定履行了部分义务，向原告支付200000元价款，已基本相当于该房屋自身原有的价值，只有待该房屋实际开发后，其价值才能增值。原、被告在合同及协议中约定的也是在开发后向原告交付门面房，也只有在所交付的门面房不符合要求时，方能以价款折抵。现在该房屋开发的条件尚未成就，被告向原告交付门面房的条件也就未成就，双方应寻求更加妥善的办法协商处理好该房屋的开发事宜。双方在合同签订后，被告在积极履行合同义务，寻求开发该房屋，虽然现在双方所签订的合同的目的没有实现，但合同约定的权利义务尚未终止，双方仍然可以继续履行合同，被告没有按约定向原告交付门面房，并非其主观故意所为。综上所述，对原告主张双方属房屋买卖合同关系，并要求被告支付门面房款200000元的诉讼请求，本院不予支持；对原告主张的违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。被告黄国铁在答辩中要求解除双方签订的合同，返还支付的购房款及赔偿损失，是一种权利主张，不在本案审理范畴。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十五条、第五十二条、第六十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：驳回原告刘立志的诉讼请求。案件诉讼费5800元，由原告刘立志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院，审 判 长  何昌录审 判 员  许丽平人民陪审员  李国富二〇一七年九月七日书 记 员  黄林学