山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0106民初1536号原告（反诉被告）：太原市双塔购物广场（有限公司），住所地太原市迎泽区双塔寺街63号，统一社会信用代码。法定代表人：李兆华，总经理。委托诉讼代理人：张志刚，山西文英律师事务所律师。被告（反诉原告）：雷华栋，男，1984年4月1日出生，汉族，山西万通达科贸有限公司经理，住太原市，身份证号。委托诉讼代理人：王凯，男，太原市杏花岭区大东关法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）太原市双塔购物广场（有限公司）与被告（反诉原告）雷华栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太原市双塔购物广场（有限公司）的委托诉讼代理人张志刚，被告（反诉原告）雷华栋及其委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原市双塔购物广场（有限公司）向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告欠付的租金30.99万元；2、请求依法判令被告支付原告违约金78230元（按延迟支付租金的每日万分之五支付违约金，暂计算2016年4月1日至2017年4月30日止的违约金，最终支付之日停止计算）；3、请求依法判令原、被告《租赁合同》期满后终止履行；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年8月8日原告与被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于太原市双塔寺街11号双塔购物广场二层面积约3000平方米的商铺，租期6年零7个月17天，自2011年4月1日起至2017年11月17日收回，租金交纳方式为提前年付，即每年3月份提前支付当年租金。2011年3月至2015年3月的租金被告均按合同约定履行了支付租金的义务，但被告2016年3月支付最后一期租金68.99万元时却出现拖欠：被告分别于2016年3月19日付款15万元、2016年6月25日付款9万元、2016年7月8日付款5万元、2016年12月1日付款5万元、2016年12月30日付款4万元，共计38万元，欠付额为30.99万元。《租赁合同》第七条第三款约定”乙方如逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，按每日万分之五支付违约金。被告以上逾期付款行为应承担相应的违约责任。另外，被告在租期届满前，双方未就续租事宜达成一致的情况下，违反法律规定擅自与多位第三人签订超过被告租赁期限的出租合同，并收取了租金。在原告提出异议后，被告尚有部分超过其租赁期限的租金未退还第三人，给原告的经营秩序造成隐患。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告雷华栋辩称，1、被告不构成合同违约及拖欠租赁费的事实。2、原告在合同履行中对被告日常经营产生了严重的影响和制约。被告认为从未拖欠原告的租赁费，违约金的主张没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告雷华栋向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人支付反诉人电梯维修费134120元，消防设施费241378元，租赁费370475元，以上合计745973元；2、请求判令被反诉人给付反诉人自2011年3月至2017年期间租赁费税务发票；3、本诉诉讼费及反诉诉讼费均由原告承担。事实与理由：2007年8月8日反诉原告与反诉被告就有偿租赁位于太原市双塔寺街11号双塔购物广场2层商场事宜共同签署《租赁合同》，就相关的事宜作出了约定。多年来，由于反诉被告的不作为以及乱作为的违约行为造成反诉原告承担了许多额外的开销及造成了一定的经济损失。现合同的履行期即将届满，加之反诉被告诉反诉原告构成合同违约现已诉至贵院，为维护反诉原告的合法权益不受侵害，故在本诉中提起反诉。综上所述，恳请贵院查清事实判令反诉被告支付反诉原告电梯维修费134120元，消防设施费241378元，租赁费370475元，以上合计745973元，判令反诉被告给付反诉原告自2011年3月至2017年期间租赁费税务发票，本诉诉讼费及反诉诉讼费均由原告承担。反诉被告太原市双塔购物广场（有限公司）辩称，一、电梯维修费用不应由反诉被告承担，且反诉原告的该项反诉请求超过诉讼时效；二、消防设施费用不应由反诉被告承担，且反诉原告的该项反诉请求超过诉讼时效；三、所谓的租赁费用与反诉被告无关，不应由反诉被告承担；四、关于发票一事，税务发票不是反诉原告支付租金的前置条件，也不属于人民法院管辖和判决范围，且反诉原告也从未给其转租户开具过发票，请法院驳回其该项请求。综上，反诉原告反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：《租赁合同》及经营区域图纸、被告雷华栋身份证复印件、被告交纳租金原告留存的收据第三联、山西万通达科贸有限公司工商信息、邮政快递单及送达回执、《通知》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告（反诉被告）提交的山西万通达科贸有限公司收取租赁户杨文军的收款收据、山西万通达科贸有限公司分别与乔玉莲、管菊香、张智钢、任海瑞签订的《商铺租赁合同》及收款收据，拟证明被告的承租期限至2017年12月17日截止，但其安排山西万通达科贸有限公司擅自超期对外出租，并收取了相应租金，给原告的经营秩序造成隐患，构成违约。本院认为上述证据客观真实，能证明被告超期出租，但其与本案诉争的事实无关联性。2、原告（反诉被告）提交的山西爱梓物业管理有限公司的《情况说明》及营业执照、三份《电梯维修保养合同》（2009至2012年度），拟证明被告承租前由物业公司负责维保电梯，被告承租后由其负责扶梯维保。被告（反诉原告）提交的《电梯日常维护保养合同》及单据、《消防设施建设合同》及单据，拟证明由于原告违反了《租赁合同》约定，对租赁物使用过程中有关配套设施的不完善导致被告（反诉原告）增加投入和运行成本的事实。本院认为被告（反诉原告）提交的上述证据客观、真实，故对被告（反诉被告）支出电梯维修费、消防设施费的事实予以认定。原告（反诉被告）提交的上述证据其与被告（反诉原告）提交的《电梯日常维护保养合同》及单据相互佐证，能够证明案件相关事实，故本院对原告（反诉被告）提交的上述证据及予以证明的事实予以认定。3、被告（反诉原告）提交的赁费收款凭据及批复资料，拟证明原告在未征得被告许可下强行私自向被告所招商户低价恶意收取租赁费给被告造成损失。原告（反诉被告）质证认为李兆华在申请上签字的行为属于其个人行为，与原告无关。因被告（反诉原告）未提交证据证明李兆华在申请上签字的行为是原告授权的，故本院对被告（反诉原告）提交的上述证据予以证明的事实不予认定。4、被告（反诉原告）提交的照片，拟证明由于原告的违约行为使被告在经营中增加支出。本院认为该证据与原告（反诉被告）质证认可的邮政快递单及送达回执、《通知》相互佐证，能够证明案件事实，故对该证据的真实性、关联性予以认定。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2007年8月8日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《租赁合同》，约定被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）位于太原市双塔寺街11号双塔购物广场二层面积约3000平方米的商铺，租期6年零7个月17天，自2011年4月1日起至2017年11月17日止，租金交纳方式为提前年付，即每年3月份提前支付当年租金；甲方应保证乙方承租房屋期间相关配套设施的完好和正常使用；乙方如逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，按每日万分之五支付违约金。被告（反诉原告）雷华栋承租房屋后，以其担任法定代表人的山西万通达科贸有限公司经营商铺，其在取得原告（反诉被告）同意的前提下将承租商铺转租，且按合同约定向原告（反诉被告）支付了前期租金，最后一期租金68.99万元出现拖欠：被告（反诉原告）分别于2016年3月19日付款15万元、2016年6月25日付款9万元、2016年7月8日付款5万元、2016年12月1日付款5万元、2016年12月30日付款4万元，共计38万元，尚欠30.99万元。后由于原告（反诉被告）门头装修导致被告（反诉原告）经营受损，原告（反诉被告）为弥补被告（反诉原告）的损失决定将被告（反诉原告）承租的房屋顺延一个月，即双方签署的《租赁合同》到期日为2017年12月17日。此外，在被告（反诉原告）承租期间，涉案房屋存在漏雨、漏水等问题。另查明，东港嘉园小区的物业公司即太原嘉园物业管理有限公司与太原永大机电设备有限公司签订电梯（自动扶梯）维修保养合同书，约定东港嘉园小区（包括涉案房屋）的电梯维护保养服务由太原永大机电设备有限公司负责，自2009年2月25日至2010年2月24日止。东港嘉园小区（包括涉案房屋）的物业自2009年下半年起由山西爱梓物业管理有限公司负责，其继续委托太原永大机电设备有限公司负责该小区内的电梯维修保养。后被告（反诉原告）自2011年4月1日接手商铺经营，扶梯维修保养就由其负责，并与太原巨奥电梯有限公司签订《电梯日常维护保养合同》。被告（反诉原告）对涉案经营场所的消防工程进行了装修改造。李兆华在《申请》上签字属于其个人行为，非职务行为。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应严格履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，原告（反诉被告）将涉案房屋交付给被告（反诉原告）使用、收益，故被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）欠付租金30.99万元。因被告（反诉原告）未按合同约定向原告（反诉被告）支付房屋租金，构成违约，应承担违约责任，但涉案房屋存在漏水、漏雨等问题，原告（反诉被告）未能保证被告（反诉原告）承租涉案房屋期间内相关配套设施的完好和正常使用，其在履约过程中也存在过错，故本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求不予支持。因原告（反诉被告）门头装修导致被告（反诉原告）经营受损，原告（反诉被告）为弥补的被告（反诉原告）损失决定将被告（反诉原告）承租房屋顺延一个月，且双方未达成续租事宜，故双方签署的《租赁合同》在2017年12月17日终止履行。关于被告（反诉原告）主张的电梯维修费，因被告（反诉原告）承租前由物业公司负责维护保养电梯，被告（反诉原告）承租后由其负责扶梯维护保养，且双方未对该费用进行约定，故该费用作为被告（反诉原告）经营需要的合理开支应由其承担。对于被告（反诉原告）主张的消防设施费，因被告（反诉原告）对涉案房屋的消防设施进行装修改造，且双方未对该费用进行约定，故本院认为该费用作为被告（反诉原告）经营需要的合理开支应由其承担。因被告（反诉原告）未提交证据证明李兆华在《申请》上签字是原告授权的职务行为，故本院认为李兆华在《申请》上签字属于其个人行为，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付李兆华批复减少的租赁费370475元的诉讼请求不予支持。另税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关处理，不属人民法院的受案范围，被告（反诉原告）可依法向税务机关投诉，由税务机关依照税收法律法规处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）雷华栋于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）太原市双塔购物广场（有限公司）租金309900元；二、原告（反诉被告）太原市双塔购物广场（有限公司）与被告（反诉原告）雷华栋签订的《租赁合同》于2017年12月17日终止履行；三、驳回原告（反诉被告）太原市双塔购物广场（有限公司）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）雷华栋的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7122元、反诉费5630由被告（反诉原告）雷华栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  徐建堂人民陪审员  任亚婷人民陪审员  孙 蕾二〇一七年九月二十日书 记 员  高 斌