江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终2350号上诉人（原审原告）：林媛。委托诉讼代理人：曹立志、张晨，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港家得福商贸有限公司，住所地连云港市连云区海棠中路39号。法定代表人：赵庆胜,董事长。委托诉讼代理人：孙庆军，江苏尚扬律师事务所律师。第三人：杨小东。上诉人林媛因与被上诉人连云港家得福商贸有限公司（以下简称家得福公司）、第三人杨小东房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初字1151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林媛上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判支持其诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2012年7月10日，林媛通过法院司法拍卖方式购得涉案房屋，并支付全部购房款。2012年7月19日，法院裁定将上述房屋转移给林媛所有。林媛取得房屋所有权后，家得福公司应当依约向其支付2012年7月11日至2013年5月7日期间的租金138937.54元。但林媛向家得福公司索要租金时，家得福公司以与杨小东达成协议已一并支付五年租金为由，拒绝给付租金。2013年5月7日林媛向家得福公司发出解除合同通知书。林媛认为家得福公司与杨小东在人民法院依法下达裁定书后依然恶意签订预收租金的补充协议，双方存在过错，严重损害了实际产权人林媛的合法权益。所以，要求确认家得福公司与杨小东签订的补充协议对林媛不具有约束力；确认家得福公司与林媛的租赁协议于2013年5月6日终止，并判令家得福公司支付林媛租金138937.54元、支付违约金20万元。被上诉人家得福公司答辩称：一、林媛诉求没有法律依据。林媛在本案中既非债权人也非债务人，而是通过法院司法变卖的程序取得本案项下的房屋所有权。林媛对家得福公司与杨小东之间形成的任何协议均无权提出异议。二、补充协议合法有效，补充协议是家得福公司与前房东经过协商达成的，双方均是协议的权利人。如果说该协议可能使其他利益人受损的话，那么也只能是抵押权人，而抵押权人为万盛公司，他的债权已经通过司法变卖程序获得了全部实现，因此，抵押权人不存在任何的损失，补充协议中所涉及的内容没有损害任何人利益。三、家得福公司预付五年租金为合理对价，五年租金实际应付为409万元，而家得福公司提前五年支付了200万元，如果说按照民间借贷银行四倍利息的话，计算五年之后远远超过409万元。因此，家得福公司支付的是一个合理对价。四、林媛购买房产时应该详细了解房产详情，林媛购买房产时已经知道有长达十五年的租赁合同，也知道自己实际经营的咖啡厅与美丽都与家得福公司有一个转租赁合同，其了解房屋的状况一是可以通过法院去了解，第二个可以向家得福公司了解，因为家得福公司与林媛之间存在租赁关系，而本案中恰恰林媛向家得福公司的员工也了解过相关的情况，家得福公司的员工也如实地向林媛陈述了五年租金已付的事实，因此，我们认为林媛是明知租金已付。五、五年租金已付的事实，家得福公司已经向天易拍卖行告知，在该拍卖行拍卖财产时，家得福公司向其发函告知了其五年租金已经预付的事实，而该拍卖行是受法院的委托，答辩人有理由相信该拍卖行应该将我们所提供的相关信息向法院汇报，因此，法院应当知道已付五年租金的事实。六、林媛是否知晓五年租金已付的事实不影响该补充协议的约束力，补充协议签订是双方权利人合意的，对于任何一方均有约束力，而林媛只是承继了杨小东部分的权利义务，其必须遵守前房屋所有权人所签订的合同及补充协议。因此，无论其是否知道补充协议存在与否，均不影响其效力。七、林媛取得房产显属低价，正因为该房屋存在着复杂的租赁关系、五年租金已付的事实，才致使拍卖三次流拍，林媛通过协议变卖时才以4000余元每平方的价格取得房屋所有权。在新浦地区不要说商业用房就是普通住宅，也应该在六千元以上，因此林媛取得房产时是低于市场价，如果林媛因为自己的过失或过错存在损失的话，其所有的损失已经通过低价房产得以补偿。因此，答辩人认为，林媛所诉没有事实和法律依据。另外，林媛不具备诉讼主体资格，该房产家得福公司租赁时是与万源公司租赁的约7000平方米，林媛所购买的房产仅1000平方米，其想要通过1000平方的房产解除7000平方的租赁合同，显然林媛无权代表其他房东主张权利。第三人杨小东二审未作书面答辩。一审法院认定事实：2007年7月10日，家得福公司与连云港市万源地产开发有限公司（以下简称万源地产公司）签订《房屋租赁契约》一份，约定：万源地产公司将坐落在连云港市新浦区苍梧路山水丽景广场（原博物馆位置）一至三楼商业用房（含部分地下室）出租给家得福公司使用。租赁期限自2007年12月1日至2022年11月30日止，共十五年，租赁期满后，无特别情况，双方协商顺延五年。租金及计算方式：上述房屋前三年租金为117万元/年整，第四年起租金每年按3%递增一次，即第四年租金为1205100元，第五年租金为1241253元。依此类推。租金结算及付款方式：租金每半年以预付方式结算一次，结算日期以每年十二月十五日和每年六月十五日前为准。契约还约定：在合同期内，乙方因经营需要，可以分租或与第三方联营，但不得整体转租，乙方餐饮类经营必须解决好排烟和环境污染问题，同时取得相关职能部门的批准。契约还就其他内容进行了约定。2011年6月14日，万源地产公司对上述房屋进行出售，后第三人杨小东，靳某（系夫妻关系）取得上述房屋产权。2011年8月2日，万源地产公司（甲方）、家得福公司（乙方）、杨小东三方签订《转移房屋租赁契约协议》，约定，经甲方告知、乙方同意，甲方出租给乙方用作超市的房屋，依据买卖不破租赁的原则，已带租赁售卖给杨小东，从2011年8月1日起房屋产权归杨小东所有。经甲、乙双方协商一致，同意转移2007年7月10日双方签订的租赁契约，从2011年8月1日起，甲、乙双方原有的租赁关系转移。原租赁合同约定的权利和义务随房产转移而转移至乙方和杨小东之间，与甲方不再有任何关系。杨小东在该协议的下方签字同意。2012年1月17日，杨小东向家得福公司出具告知函一份，告知家得福公司其已将山水丽景广场AB楼xx室，建筑面积1183.02平方米，于2011年11月11日转让给陆某某、宋某某，已完成登记过户，根据其与家得福公司的房地产租赁契约，其已收取至7月1日前总租金。由于租金中涉及一楼已转让的部分，其与陆永宁达成一致共识，其占总租金61%，陆某某、宋某某占租金的39%，请家得福公司于2012年7月1日起将总租金的39%直接支付给陆永宁、宋玉红。2011年7月15日，杨小东与连云港市万盛典当行有限公司（以下简称万盛典当行）签订《房地产抵押合同》，约定房屋所有权人杨小东、靳某将新浦区苍梧路35号山水丽景广场AB楼xx、xx室房地产，建筑面积2889.22㎡作抵押物向万盛典当行借款。后杨小东未能按时还款，万盛典当行起诉至连云港市中级人民法院，2011年12月1日，连云港市中级人民法院出具（2011）连商初字第0107号民事调解书，确认杨小东、靳某欠万盛典当行1145.4万元，万盛典当行将该债权及相应抵押权和诉讼权利全部转让给第三人尹某某，杨小东、靳某同意并愿意向尹某某履行债务，承诺于2011年12月8日前向尹某某支付1145.4万元。此后杨小东、靳某又未能按时履行，2011年12月22日尹某某向连云港市中级人民法院申请强制执行，2012年1月4日连云港市中级人民法院对山水丽景广场AB楼xx、xx室房地产进行委托评估，评估价为21036300元，2012年1月17日市中院出具（2012）连执字第0004号民事裁定书，裁定对上述房地产进行拍卖。2012年1月17日，家得福公司（乙方）与杨小东（甲方）签订《补充协议》一份，约定：一、因甲方向乙方提出要求，请求乙方一次性支付甲方5年租金，经双方协商，乙方一次性支付贰佰万（小写￥2000000元）折抵五年租金：分别为2012年7月1日至2013年6月30日（768521.92元），2013年7月1日至2014年6月30日（791577.79元），2014年7月1日至2015年6月30日（815325.09元），2015年7月1日至2016年6月30日（843921.58元），2016年7月1日至2017年6月30日（877678.44元），合计肆佰零玖万柒仟零贰拾肆元捌角贰分（小写￥4097024.82元），租金计算从2012年7月1日至2017年6月30日止，乙方将贰佰万元支付完毕后，五年租金即一次性支付完毕。二、本协议签订后三日内，乙方支付应付款项。三、甲乙双方签订本协议并完成付款后，五年租金已一次性付清，甲方及与甲方相关联者不得以任何理由任何方式再向乙方就该项租金提出任何要求。因任何第三方向乙方主张租金权利，由甲方全部承担。四、本协议一式三份，甲方壹份，乙方两份，甲乙双方签订后生效。上述补充协议签订后，家得福公司通过银行转账方式向杨小东汇款200万元，杨小东出具收条一份，载明：根据协议，已收到家得福商贸有限公司2012年7月1日-2017年6月30日协议租金贰佰万元整（2000000元），汇入本人工行卡号62×××55。尹某某申请强制执行杨小东一案，在拍卖上述房产时经过三次拍卖因无人竞买而流拍。在第三次拍卖过程中，2012年4月5日，家得福公司向江苏天易拍卖行有限公司发出告知函，告知拍卖行在苍梧晚报刊登的拍卖公告与事实有误，同时告知家得福公司已与原房屋所有权人达成新的补充协议，已将2012年7月1日至2017年6月30日的租金一次性支付给了房屋所有权人，希望拍卖行在拍卖中予以说明。2012年4月12日，江苏天易拍卖行有限公司出具复函一份，复函声称该“补充协议”人民法院未向拍卖行提供，家得福公司未向人民法院提交而直接告知拍卖行，且未出示该“补充协议”，因此无法确认其真实性。2012年7月5日，市中院对上述资产进行公开变卖，林媛、赵某某以13870000元共同竞买得上述资产。2012年7月10日，林媛、赵某某付清购房款。2012年7月19日，市中院出具（2012）连执字第0004-2号民事裁定书，将山水丽景广场AB楼xx、xx室房地产转移给林媛、赵某某共同所有。随后，xx室于2012年9月4日、302-1室于10月8日登记为林媛、孙某某共同共有，xx室、301-1室于2012年11月15日登记为赵某某、颜某某共同共有。后因林媛、孙某某离婚，xx室于2014年11月13日、302-1室于2014年6月12日登记为林媛单独所有。2013年5月6日，林媛、孙某某向家得福公司发出《解除合同通知书》，声称2013年4月27日，其向家得福公司发出履行合同通知书，告知了其为山水丽景广场AB楼xx、302-1室房屋所有权人，依法享有《房屋租赁契约》中xx、302-1室的合同权利义务，要求家得福公司支付2012年7月11日（交纳全额房款后第二日）至2013年5月30日期间的租金149589.41元。但是至今，家得福公司未履行付款义务也未作出任何解释，依据相关规定特通知解除与家得福公司的租赁合同关系，即解除《房屋租赁契约》中302、302-1室的合同权利与义务。家得福公司收到上述通知后，于2013年5月8日向林媛、孙某某发出回函一份，声称林媛、孙某某无权解除合同，他们所购买的房屋为原房东杨小东所有的部分房产，而原房东杨小东于2012年1月17日与家得福公司达成协议，从2012年7月1日至2017年6月30日止的房屋租金已经一次性支付完毕。林媛、孙某某在购买房产时已经明知该房产的实际租赁情况及租金支付事实，并且在房价款中已经得到充分补偿。因此，在2012年7月1日至2017年6月30日期间，林媛、孙某某无权要求任何租金。另查明，家得福公司从万源地产公司租赁房屋后，于2010年10月25日将三楼局部转租给连云港巴堤岸餐饮有限公司（法定代表人为林媛，为自然人独资公司）使用，租赁期限自2010年7月1日至2016年12月17日。于2008年8月26日将三楼局部转租给连云港市美丽都健身俱乐部使用，租赁期限自2008年11月1日至2016年10月31日，此后双方又签订补充协议，将租赁期限调整为2008年12月18日至2016年12月17日。以上事实，有林媛、家得福公司、第三人当庭陈述，林媛举证的房屋租赁契约、租赁合同、补充协议、房屋所有权证、民事调解书、申请执行书、民事裁定书、流拍报告、降价申请、中院通知、拍卖公告、房屋所有权证、民事裁定书送达回执、履行合同通知书、解除合同通知书、家得福公司举证的房地产租赁合同、补充协议、红线图、保证书、购房须知、转移房屋租赁契约协议、告知函、补充协议、汇款凭证、收条、拍卖行公告、告知函、复函、租赁合同、补充协议、原家得福公司之间的函件等在案予以证实。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，杨小东在与家得福公司签订补充协议时，系争议房屋的合法所有人，其有权对争议房屋的租金给付方式、时间等与家得福公司进行磋商。虽该房屋存在抵押，但租赁关系在前，杨小东与家得福公司签订补充协议的行为系行使自身权利的表现，并不违反相关法律法规禁止性规定。而且，杨小东与家得福公司签订协议时，林媛还不能确定是房屋的所有权人或购买人，现在林媛也只是租赁房屋的部分所有权人，林媛虽辩称杨小东与家得福公司存在恶意串通，但未提供充分证据予以证实，故林媛要求确认该补充协议无效且对林媛没有约束力以及要求确认租赁关系于2013年5月6日解除终止、给付租金、违约金的诉讼请求，不应得到支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：驳回林媛林媛的诉讼请求。本院经审理查明的基本事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为：家得福公司承租涉案房屋始于2007年7月10日与万源地产公司签订的房屋租赁契约，2011年6月14日，杨小东，靳某（系夫妻关系）从万源地产公司购得上述房产。后杨小东以该房产抵押借款，因杨小东未能按时还款，2012年1月17日法院裁定对上述房地产进行拍卖。同日，家得福公司与杨小东签订《补充协议》约定：杨小东一次性收取家得福公司五年（2012年7月1日-2017年6月30日）租金200万元。补充协议签订后，家得福公司通过银行转账方式向杨小东汇款200万元。2012年7月5日，林媛、赵某某以13870000元共同竞买上述资产。根据买卖不破租赁的原则，原租赁合同约定的权利和义务随房产转移而转移至家得福公司和林媛之间。林媛上诉提出，杨小东因无力偿还债务，已将涉案房产抵押给债权人，并经法院依法查封，即将司法拍卖时，杨小东与家得福公司签订预收租金的补充协议，严重损害竞买人林媛合法权益。对此，本院认为，涉案房产虽系被法院依法查封的抵押财产，主要是限制抵押人擅自变更房产权属，杨小东、家得福公司之间房屋租赁关系形成于房产抵押之前，杨小东与家得福公司作为租赁双方共同约定提前收取租金，属于当事人对自己权利的处分，并不违反法律、法规禁止性规定。且杨小东与家得福公司签订协议时，林媛并非房屋的所有权人或购买人，其亦未能举证证明家得福公司与杨小东之间存在恶意串通。结合林媛取得涉案房产价格，远低于评估价，利益相对衡平。故，本院对林媛要求家得福公司给付租金、违约金及要求确认补充协议无效的主张，不予支持；关于林媛要求确认其与家得福公司租赁关系于2013年5月6日解除终止，因林媛只是租赁房屋的部分所有权人，要求解除整体租赁合同，缺乏依据，对该上诉理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费6380元，由上诉人林媛负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  卢 澄审 判 员  王学明代理审判员  程 艳二〇一七年九月九日书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。