重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0114民初3982号原告：高元奎，男，苗族，生于1974年7月11日，住重庆市彭水县。被告：重庆市博宏城市建设开发有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道办事处新华大道西段849号。法定代表人：张鹏程，该公司总经理。委托代理人：徐文明，男，土家族，生于1973年9月16日，住重庆市黔江区。该公司法律顾问，一般代理。委托代理人：何安，男，汉族，生于1967年12月16日，住重庆市黔江区。该公司职工，一般代理。被告：中国建设银行股份有限公司黔江分行，住所地重庆市黔江区新华大道西段196号，统一社会信用代码91500114009130725E。负责人：王洪信。原告高元奎诉被告重庆市博宏城市建设开发有限公司（以下简称博宏公司）、被告中国建设银行股份有限公司黔江分行（以下简称建行黔江分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法适用简易程序于2017年7月27日公开开庭进行了审理，原告高元奎，被告博宏公司的委托代理人徐文明、何安到庭参加了诉讼，被告建行黔江分行经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告博宏公司就博宏·上郡新都6幢5-4商品房签订的《重庆市商品房买卖合同》，(合同编号为BH-0046)；2.解除原告与被告博宏公司、建行黔江分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，(合同编号5003L0000-L012-20150603752)；3.解除原告与被告建行黔江分行签订的《重庆市房地产抵押合同》；4.被告博宏公司向原告返还首款118000元及自2015年6月11日至判决生效之日止原告已向被告建行黔江分行偿还的贷款本金（以被告建行黔江分行于判决生效当月出具的贷款已还款明确清单为准）；5.博宏公司向原告赔偿以268000元为本金，自2015年6月11日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；6.被告博宏公司向原告支付违约金2680元；7.被告博宏公司向原告赔偿自2015年6月11日起至判决生效之日止，原告已向被告建行黔江分行支付的贷款利息（以被告建行黔江分行于判决生效当月出具的贷款已还款明确清单为准）；8.被告博宏公司赔偿原告预先登记费、契税、印花税、大修基金损失共计8537.5元；9.被告博宏公司返还原告转移登记费、他项权证费160元；10.被告博宏公司向被告建行黔江分行偿还原告自判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》(合同编号5003L0000-L012-20150603752)剩余的贷款；11.二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告博宏公司系黔江区正阳街道朝阳居委园区路37号“博宏·上郡新都”的房地产开发企业，2014年取得该项目的商品房预售许可证。2015年3月17日，原告（乙方、买方）与被告博宏公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》(合同编号为BH-0046)，约定原告向被告博宏公司购买“博宏·上郡新都”6幢5-4商品房，房屋建筑面积为77.05㎡（套内面积63.66㎡），建筑面积单价为3478.26元/㎡（套内建筑面积单价4209.86元/㎡），原告购买该房屋的总成交金额为268000元；被告博宏公司定于2016年10月1日前交付；该房屋的交付必须符合下列条件：被告博宏公司应当出示与提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》。如被告博宏公司未在合同约定期限内将房屋交付给原告，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告博宏公司应自解除合同通知到达之日起30日内退还以付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向原告支付违约金；合同中的已付房价款，是包括原告直接支付给博宏公司的房价款（包括订金）与已向被告博宏公司支付的银行按揭款。合同的付款方式与期限约定，在签订合同之日原告向被告博宏公司支付首期房款118000元，余下房款150000元由原告向银行申请办理按揭贷款。合同签订后，原告向被告博宏公司支付了首期房款118000元，并向博宏公司支付了契税、印花税、大修基金、预告登记费、转移登记费、他项权利证费共计8697.5元。2014年8月12日，原告作为借款人与被告建行黔江分行（贷款人）、被告博宏公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号5003L0000-L012-20160603752），约定贷款金额为150000元，贷款期限为120个月，即从2015年5月14日起至2025年5月14日止，原告将借款用于购置位于黔江区正阳街道朝阳居委园区路37号“博宏·上郡新都”6幢5-4商品房。同日，原告作为抵押人、被告建行黔江分行作为抵押权人签订《重庆市房地产抵押合同》。2015年6月11日，被告建行黔江分行发放贷款150000元。原告于同日起逐月向被告建行黔江分行归还贷款，至2017年5月11日，原告已还本金22912.41元，已付利息14383.76元，未到期本金余额为127087.59元。被告博宏公司未能按《重庆市商品房买卖合同》第七条的约定于2016年10月1日前交房，至今，原告所购买的“博宏·上郡新都”6幢5-4商品房仍不具备交房条件。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.重庆市商品房买卖合同；2.个人住房（商业用房）借款合同；3.重庆市房地产抵押合同；4.收据2张；5.发票2张；6.中国建设银行个人贷款对账单；7.中国建设银行个人账户收入交易明细。被告博宏公司辩称：1.原告的诉求漏列主体，本案应由重庆碧峰实业有限公司（以下简称碧峰公司）承担相应的责任。涉案项目是由博宏公司与碧峰公司联合开发，博宏公司负责提供土地及办理相关手续，建设过程中所产生的费用、债权债务均由碧峰公司承担，碧峰公司占58%的产权；碧峰公司是项目的实际开发业主，也是实际权利人。2.原告主张的违约金、利率、损失系重复计算，计算方式和方法违反合同约定，原告在诉求中所主张的第4、5、6、7项内容，系相互交叉，重复计算。3.原告主张的登记费、契税、他项权证费、印花税、大修基金等费用缺乏事实和法律依据，这些费用均是由国土、税务部门按照行业规定和要求收取的相关费用，博宏公司并未收取，与博宏公司无关。请求依法判决。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.营业执照及法定代表人身份证明；2.项目合作开发协议书记补充协议书；3.物业专项维修资金专用收据；4.领款单、税收完税证明。被告建行黔江分行未出庭应诉，也未向本院提交答辩状及证据材料。本院经审理认定事实如下：原告高元奎（作为乙方）与被告博宏公司（作为甲方）于2015年3月17日签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市黔江区正阳街道朝阳居委园区路37号“博宏·上郡新都”6幢5-4号房屋一套，建筑面积77.05平方米，套内面积63.66平方米，总成交金额为268000元，2015年3月17日付房款118000元，并按相关法律法规的规定向政府相关部门缴纳所有相关税、费（由甲方代收），余下房款150000元办理银行按揭贷款由银行支付给甲方。甲方应在2016年10月1日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用；甲方逾期超过90日后，乙方有权解除合同；乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.01向乙方支付违约金。合同签订后，被告博宏公司于当日向原告高元奎代收契税2680元、印花税7.5元、预告登记费80元、转移登记费80元、他项权证80元，共计2927.5元，同日，高元奎向重庆市黔江区住房资金管理中心支付物业专项维修资金5779元。2015年6月11日，博宏公司向原告118000元的预收购房款发票。此后，原告高元奎原告高元奎（借款人、抵押人）与被告建行黔江分行（贷款人）、被告黔江博宏公司（保证人）于2015年5月14日签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告高元奎以重庆市黔江区正阳街道朝阳居委园区路37号6幢5-4号房屋一套作为抵押向被告建行黔江分行借款150000元用于购房，借款期限120月，从2015年5月14日起至2025年5月14日止，《个人住房（商业用房）借款合同》第四条、第三十一条对贷款利率、罚息利率计算标准进行了约定。嗣后，被告建设银行黔江分行向原告高元奎指定的账户（收款人被告博宏公司）支付房款15万元。原告高元奎按期偿还抵押贷款，截止2017年7月26日，原告高元奎已偿还被告建行黔江分行贷款本金25036.5元，利息15468.99元，尚欠贷款本金124963.5元。2015年10月21日，重庆市黔江区地方税务局出具税收完税证明，涉案房屋契税2680元，印花税5元。2017年3月14日，原告高元奎从被告博宏公司领取逾期交房违约金2438.8元（2016年10月2日至2016年12月31日）；2017年5月4日，原告高元奎之兄高元成代高元奎从被告博宏公司领取逾期交房违约金2412元（2017年1月1日至2017年3月31日）。被告博宏公司在庭审中，同意解除合同。本院认为：原告高元奎与被告博宏公司于2015年3月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。作为合同相对方的原告高元奎及被告博宏公司在享受合同权利的同时，应按约全面履行合同义务。关于原告高元奎诉请解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》。原告已按约向被告博宏公司支付了购房款，而被告博宏公司却不能按约交房，显属违约行为。原告与被告博宏公司约定交房时间为2016年10月1日，但被告博宏公司至开庭之日仍不能交付房屋，已经逾期超过90日，原告有权依约解除双方之间的商品房买卖合同，被告博宏公司亦同意解除购房合同，因此，原告诉求要求解除与被告博宏公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的主张，于法有据，本院予以支持。关于原告是否享有解除与被告建行黔江分行签订《个人购房借款／担保合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》解除权的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，原告高元奎与被告博宏签订的《重庆市商品房买卖合同》被依法解除的情况下，原告高元奎诉请解除《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，符合上述法律的规定，本院对原告高元奎该诉请予以支持。关于原告高元奎要求被告博宏公司退还已付的首付款及偿还的按揭贷款并支付利息和违约金的请求。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定及合同的约定，本案中，《重庆市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》被依法解除的情况下，被告博宏公司应退还原告高元奎全部已付房款及按照银行贷款利率计算的利息，并按原告高元奎已付房价款0.01%支付违约金。被告博宏公司应当退还原告高元奎截止2017年7月26日已支付的购房款本息合计158505.49元（含首付款118000元及分别于2015年7月至12月的11日偿还按揭款各1660.23元，2016年1月偿还按揭款1660.23元，分别于2016年2至5月的11日偿还按揭款各1604.66元，于2016年6月11日偿还按揭款127.58元，于2016年6月13日偿还按揭款1477.08元，分别于2016年7至12月的11日偿还按揭款各1604.66元，分别于2017年1至7月的11日偿还按揭款各1604.66元），并支付其中首付款118000元自2015年6月11日付款之日起至退还之日止、其余按揭款自支付之日起至退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息损失。并按照合同支付原告高元奎违约金26.8元，原告起诉主张2680元，因未提交相应的证据证明其损失高于约定的违约金，对原告起诉超出部分，本院不予支持。关于原告高元奎诉请被告博宏公司返还或赔偿物业专项维修资金5779元、契税2680元、印花税7.5元、预告登记费80元、转移登记费80元、他项权证80元。物业专项维修资金系原告高元奎向重庆市黔江区住房资金管理中心缴纳，非由被告博宏公司收取，不应当由被告博宏公司退还，原告高元奎亦未向上述部门申请返还该费用，故本院对原告高元奎诉请被告博宏公司赔偿物业专项维修资金5779元不予支持；被告博宏公司向原告高元奎代收契税2680元后向税务机关代缴2680元并取得税收完税证明，非被告博宏公司收取，原告高元奎亦未向税务机关申请退还，故本院对原告高元奎诉请被告博宏公司返还或赔偿代收契税款不予支持，博宏公司代收印花税7.5元后实际向重庆市黔江区地方税务局缴纳5元，对其诉请被告博宏公司退还剩余印花税款2.5元予以支持。预告登记费80元、转移登记费80元、他项权证80元，博宏公司代收后，未提交相关证据证明其已向有关部门缴纳，对原告起诉主张返还该部分款项本院予以支持。关于原告高元奎诉请被告博宏公司向被告建行黔江分行支付尚欠的按揭余款本金和利息。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”规定，本案中，原告高元奎、被告博宏公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其与被告建行黔江分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均依法解除，故被告博宏公司应当按照上述法律规定向被告建设银行重庆分行支付原告高元奎尚欠的贷款本金并按照《个人住房（商业用房）借款合同》第四条、第三十一条的约定计付利息。关于博宏公司提出的本案重庆碧峰实业有限公应承担相应责任的抗辩。根据合同的相对性原则，合同仅能对合同当事人产生约束力，即博宏公司与高元奎发生法律效力，对重庆碧峰实业有限公司并无当然的约束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告高元奎与被告重庆市博宏城市建设开发有限公司于2015年3月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》。二、解除原告高元奎与被告重庆市博宏城市建设开发有限公司、中国建设银行股份有限公司黔江分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；三、被告重庆市博宏城市建设开发有限公司退还原告高元奎购房款158505.49元，并按照中国人民银行同期贷款利率计付利息至支付完毕之日止（其中首付款118000元自2015年6月11日付款之日起计算，其余按揭款自每笔支付之日起计算：分别于2015年7月至12月的11日偿还按揭款各1660.23元，2016年1月偿还按揭款1660.23元，分别于2016年2至5月的11日偿还按揭款各1604.66元，于2016年6月11日偿还按揭款127.58元，于2016年6月13日偿还按揭款1477.08元，分别于2016年7至12月的11日偿还按揭款各1604.66元，分别于2017年1至7月的11日偿还按揭款各1604.66元。）；四、被告重庆市博宏城市建设开发有限公司向被告中国建设银行股份有限公司黔江分行支付原告高元奎尚欠的贷款本息，并按照《个人住房（商业用房）借款合同》第四条、第三十一条的约定向被告中国建设银行股份有限公司黔江分行计付利息；五、被告重庆市博宏城市建设开发有限公司赔偿原告高元奎预告登记费80元、转移登记费80元、他项权证80元等共计240元；六、被告重庆市博宏城市建设开发有限公司退还原告高元奎剩余印花税2.5元；七、被告重庆市博宏城市建设开发有限公司支付原告高元奎违约金26.8元；八、驳回原告高元奎的其它诉讼请求。（以上款项均于判决书生效之日起五日内支付。）案件受理2888元，减半收取1444元，由被告重庆市博宏城市建设开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用（金额与一审同）。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘磊二〇一七年九月一日书记员  罗敏