新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2017)兵1202民初821号原告：王占虎，男，1984年11月27日出生，住新疆哈密市。被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密地区哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：郭新英，新疆君始律师事务所律师。代理权限特别授权。原告王占虎与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王占虎，被告春天公司的委托诉讼代理人郭新英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王占虎向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付应退房款43802元；2、被告承担自应付之日（2016年11月30日）起至起诉日（2017年5月15日）的逾期违约金（按每日已付房款的万分之三计算）16703.2元；3、自起诉之日次日（2017年5月15日）起至实际支付日的逾期违约金（按每日已付房款的万分之三计算）；4、自应付之日（2016年11月30日）起至起诉日（2017年5月15日）的赔偿金利息1180.5元（43802元*6%/365天*164天）；5、自起诉之日次日（2017年5月15日）起至实际支付日的赔偿金利息（同期银行贷款利率6%）；6、由被告承担本案诉讼费。事实和理由:2014年1月1日，原告购买了被告在迎宾大道红星国际城15号楼1单元703号楼房，房款总额339496元已由原告交清，但被告未能按合同约定及时交房。2016年10月18日，原被告达成了交房补偿协议，由被告给原告退房款43802元，并约定如逾期不支付，则按已付房款的日万分之三作为违约金给乙方。现被告已违约给原告造成损失。原告多次找被告协商，被告均以种种理由推拖。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。被告春天公司辩称，1、2014年1月原告确实在被告处购买了房屋，被告确实出现逾期迟延交房。2016年10月18日原被告双方达成了交房补偿协议，被告将房款下浮15%作为违约金给原告退还，这个钱由于被告经济困难才没有退还，故对原告的第一项诉讼请求被告认可并愿意退钱。2、2016年10月18原被告双方签订的交房补偿协议中约定的被告逾期未退，按照原告已付款的每日万分之三作为违约金支付不公平，所以请求驳回原告的第二项、第三项诉讼请求。3、对原告的第四、五项诉讼请求被告同意支付利息，但利息应按照银行同期贷款利率4.35%计算。请求法院公正判决。本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，被告春天公司作为出卖人，原告王占虎作为买受人，双方签订了一份由新疆维吾尔自治区建设厅和工商行政管理局监制的格式《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发建设的红星国际城小区15幢1单元703号房，建筑面积共101.74平方米，每平方米3336.9元，房款总金额为339496元。合同第六条付款方式及期限约定原告于合同签订之日付清房款首付款109496元，剩余房款230000元通过公积金贷款支付。合同第八条交付期限约定出卖人即被告应当在2015年10月30日前将符合约定验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条对被告逾期交房的违约责任作了相应的约定。该合同还对产权登记、保修责任等有关事项亦作了约定。合同签订后，原告王占虎按照约定向被告春天公司交清了全部房款，但被告却未在2015年10月30日前向原告交房。2016年10月18日，经原告王占虎与被告春天公司协商一致，双方签订了一份《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，主要约定：由于被告春天公司延期交房，经双方协商，对原告进行房款补偿政策，即对原告所购买的房屋，在原成交价格的基础上下浮15%作为补偿款。原告房屋已付款339496元，应补偿房款50924元，抵扣原告应缴纳的大修基金7122元后，被告向原告应退房款为43802元。被告在该协议签订日起30个工作日内即2016年11月29日前将应退房款汇入原告指定账户。被告如逾期未退，按照原告已付房款的每日万分之三作为违约金支付给原告，原告15%的房款补偿依然享有。但上述交房补偿协议达成后，被告至今都未向原告支付应退的房款43802元。原告现诉至法院，请求判令被告：1、支付应退房款43802元；2、承担自应付之日（2016年11月30日）起至起诉日（2017年5月15日）的逾期违约金（按每日已付房款的万分之三计算）16703.2元；3、自起诉之日次日（2017年5月15日）起至实际支付日的逾期违约金（按每日已付房款的万分之三计算）；4、自应付之日（2016年11月30日）起至起诉日（2017年5月15日）的赔偿金利息1180.5元（43802元*6%/365天*164天）；5、自起诉之日次日（2017年5月15日）起至实际支付日的赔偿金利息（同期银行贷款利率6%）；6、承担本案诉讼费。另查明。在本案立案后，被告春天公司向本院提起反诉，请求判决撤销其与原告王占虎于2016年10月18日签订的《红星国际城15#、16#交房补偿协议》中逾期付款按照原告的已付款的每日万分之三承担违约责任的条款。本院受理了该反诉，但在本案开庭时，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故对被告的反诉，本院依法按撤诉处理。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告王占虎与被告春天公司经协商一致，达成的《商品房买卖合同》及《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。对于原告要求被告支付应退房款43802元的请求，被告认可并愿意退钱，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告承担自应付之日（2016年11月30日）起至起诉日（2017年5月15日）的逾期违约金（按每日已付房款的万分之三计算）16703.2元；承担自起诉之日次日（2017年5月15日）起至实际支付日的逾期违约金（按每日已付房款的万分之三计算）；支付自应付之日（2016年11月30日）起至起诉日（2017年5月15日）的赔偿金利息1180.5元（43802元*6%/365天*164天）；支付自起诉之日次日（2017年5月15日）起至实际支付日的赔偿金利息（同期银行贷款利率6%）的诉讼请求。被告春天公司辩称双方签订的交房补偿协议中约定的被告逾期未退按照原告已付款的每日万分之三作为违约金支付不公平，所以请求驳回原告的逾期违约金请求；对原告的赔偿金利息请求被告同意支付，但利息应按照银行同期贷款利率4.35%计算的答辩意见。本案中，原告主张的逾期违约金、赔偿金利息的请求，其实质均系因被告未按双方签订的交房补偿协议中约定的时间向原告支付应退房款43802元，原告才要求被告承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于涉案交房补偿协议中约定的违约金是否过高，应当依照上述规定并结合本案的实际进行判断。在本案中，被告向原告迟延交付房屋的违约责任，已通过双方协商后被告对原成交价格下浮15%后向原告退还房款43802元作为补偿款的方式予以解决。但被告未按约定期限退还该43802元，给原告造成的实际损失是该43802元的资金被占用期间的利息损失。按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，自逾期还款之日按年利率6%支付资金占用期间的利息。参照上述计算标准，原告43802元的资金自2016年11月30日至2017年5月15日资金被占用期间的利息损失为43802元×6%（年利率）×166日/360日=1211.86元。按照双方当事人在交房补偿协议中约定的计算方法计算的违约金则为按起诉前已付房款339496元×0.3‰/日×166日，原告主张的是16703.2元，已超过原告实际损失1211.86元的1378.31%。因此，双方当事人约定的逾期退款的违约金属于过分高于造成的损失的情形。因被告实际占用原告资金数额为43802元，故原告主张的被告应承担的自2016年11月30日至被告实际支付之日的逾期违约金，应以43802元为基数，按双方约定的每日万分之三的利率计算；其中，自2016年11月30日至2017年5月15日的逾期违约金，为43802元×0.3‰/日×166日=2181.34元。原告主张的赔偿金利息，则属于与逾期违约金重复计算。故对被告的辩解意见，合理部分，本院予以采信，对原告的该项请求，合法部分，本院予以支持。综上所述，原告王占虎的各项诉讼请求，对符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告哈密春天房地产开发有限公司向原告王占虎返还购房款43802元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告哈密春天房地产开发有限公司向原告王占虎支付自2016年11月30日起至实际支付之日止以43802元为基数按照利率每日万分之三计算的违约金（其中自2016年11月30日至2017年5月15日的违约金为2181.34元），于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告王占虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取671元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  王圣佳二〇一七年九月十三日书记员  孙千惠