贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初1407号原告：贵州中祥泰富商业投资管理有限公司（以下简称中祥泰投资公司），住所地贵州省贵阳市南明区机场路******。法定代表人：杨明，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵儒曦，贵州中孚律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201511107539。委托诉讼代理人：兰天，贵州中孚律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201511971368。被告：贵阳虹泰房地产开发有限公司（以下简称虹泰房地产公司），，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区贵阳小河淮河路中段******法定代表人：陆石玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：程兵，贵州博文律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201200210142555。委托诉讼代理人：何瑞江，贵州博文律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201610445491。原告中祥泰投资公司与被告虹泰房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中祥泰投资公司委托诉讼代理人赵儒曦，被告虹泰房地产公司委托诉讼代理人程兵、何瑞江到庭参加了诉讼。原、被告共同向本院申请了三个月的庭外和解时间。本案现已审理终结。原告中祥泰投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于贵阳市××区小河××路星河国际城3号楼3-6-5的房屋，并向原告支付逾期交房违约金（违约金从2015年11月13日起按每日万分之二计算至实际交房时止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同签订后原告如约支付了购房款。合同约定被告于2015年11月12日将房屋交付给原告，被告逾期交房的，每逾期一日按已付房价款的万分之一向原告支付逾期交房违约金。现交房期限已过，被告尚未交房，应向原告支付违约金。但原告认为违约金约定过低，不足以弥补原告的损失，根据法律规定，请求法院依法调整为每逾期一日按已付房价款的万分之二向原告支付逾期交房违约金。原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。庭前会议中，被告提出本案房屋实际为拆迁安置房，据此原告主张被告在明知上述房屋系拆迁安置房的情况下又将该房屋出卖给原告，给原告造成严重的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：。（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，将诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即返还原告支付的购房款197445元及利息（利息自2013年1月30日起按银行同期贷款利率计算至实际付清时止）；3、判令被告赔偿原告损失197445元；4、本案诉讼费由被告承担。被告虹泰房地产公司辩称，1、本案是民间借贷关系。法律关系的性质界定，不应局限于合同的外观和名称，而应当探究当事人的真实意思表示，并应当结合当事人的身份、经营范围、交易背景和交易习惯。本案中，款项出借方贵州亨特房地产开发有限公司（以下简称亨特房开公司）系贵阳知名房地产企业，原告中祥泰投资公司与亨特房开公司之间系家族企业，因此原被告之间缺乏买卖房屋交易背景，买卖房屋违背交易习惯，双方之间法律关系应当定性为民间借贷关系。2、本案中，被告并未违反商品房买卖合同的约定。纠纷系由民间借贷引发，真实的法律关系为借贷，原告诉请构成虚假诉讼，实际上，原被告之间不存在房屋买卖关系，客观事实系被告与原告关联企业之间共计存在3000万元的民间借贷（本案所涉92套商品房的购房款1800万及另案所涉48套商品房的购房款1200万），但原告已归还2500万。原告主张被告违约不实，即便是违约，也是违反民间借贷约定，逾期还款。3、原告的实际损失充其量是逾期还款资金占用利息。原告根据《商品房买卖合同司法解释》第九条第（三）项主张双倍返还购房款既无事实基础，也无法律依据。综上所述，本案应当按照民间借贷法律关系审理，不能定性为商品房买卖合同关系，因原告拒绝变更诉请为主张返还借款，人民法院依法应当裁定驳回起诉。本院经审理认定事实如下：2013年1月28日，原告中祥泰投资公司法定代表人杨明作为甲方与被告虹泰房地产公司作为乙方签订了《房屋买卖协议》，载明：“就房屋买卖相关事项，双方自愿、友好协商，约定如下：一、甲方购买房屋为：乙方开发的小河区二期商品房7500平方米，具体户型、楼层、单元由甲方在乙方取得预售许可证时优先选择，总面积不得少于7500平方米，如超过5%，甲方不付超过的房款；如超过5%，超出部分按实结算”。二、购房款计算：按所购房屋总量计算总价，购房总金额为人民币壹仟捌佰万元整（小写：18000000元），综合单价为2400元／平米。三、甲方于签订本协议之日，甲方一次性支付全部购房款。乙方出具全款收据。四、乙方交房和办证时间为：乙方应于甲方交款后一年内交房，并在交房后1年内办理房屋产权证。逾期交房和办证，甲方有权按照本协议第六条约定处理，也可以要求乙方支付违约金：每日万分之五。五、乙方取得项目二期商品房销售许可证手续时，应书面通知甲方选择具体房号，待甲方选择足够7500平方米的房屋后，乙方才可以对外销售。甲方在选择具体房号时，有权指定第三人与乙方签订购房合同，甲方支付的相应房款抵作该第三人支付的购房款。六、甲方有权在本协议签订后三个月内无条件退房，如甲方决定退房，则乙方从收到购房款之日起按每月3%计算资金占用费，立即归还，逾期归还资金占用费上浮50%，并计算复利。”。原告中祥泰投资公司与亨特房开公司系家族关联企业。亨特房开公司法定代表人杨中安与原告中祥泰投资公司的法定代表人杨明系父子关系。2013年1月29日，亨特房开公司通过贵阳银行汇通支行向被告虹泰房地产公司账户转账1800万元。同日，被告向原告出具《收据》，载明：“收到贵州亨特房地产开发有限公司（杨明），交来借款，人民币1800万元”，并加盖了被告公司财务专用章。2016年1月20日，亨特房开公司向原告出具《付款说明》，载明：“2013年1月29日，我公司向贵阳虹泰房地产开发有限公司付款壹仟捌佰万元整（￥18000000元），系我公司代杨明向贵阳虹泰房地产开发有限公司支付。特此说明”。2014年1月1日，被告虹泰房地产公司取得了花溪区小河清水江路3号星河国际城3-5号楼的预售条件，建筑面积为178052.74平方米，预售面积为130132.21平方米，开工日期为2013年12月20日，竣工日期为2015年8月12日，预售项目性质为商住楼、住宅套数为**。2014年3月17日，原告中祥泰投资公司法定代表人杨明向被告虹泰房地产公司发出《签约函》，载明：“根据2013年1月28日《房屋买卖协议》，现请贵公司将房屋登记在中祥泰投资公司名下，办理签约手续，网签价格由贵公司确定，但双方结算单价及其他内容仍按《房屋买卖协议》约定执行。请贵公司予以配合为感！”。被告于2014年3月19日在《签约函》签字并加盖公章，确认已收到。2014年3月20日起，原告中祥泰投资公司（买受人）与被告虹泰房地产公司（出卖人）共签订了《商品房买卖合同》92份。原告向被告购买被告开发建设的位于贵阳市××区小河××路星河国际城92套房屋，该92套房屋总价款为人民币1800万元。原告称该92套房屋总面积为7564.81平方米，每平方米单价为2379.43元，本案中，其所购买的星河国际城3号楼3单元6层5号房屋实际支付的房款为197445元。诉讼过程中，原告称本案房屋已办理网签，但未办理备案登记。因商品房备案需要开发商向产权登记机关缴纳房屋首付款（监管资金），由于被告一直未缴纳该资金，无法进行备案，所以没有向产权部门备案的责任在被告。同时，被告提出本案房屋为拆迁安置房，已安置给了案外人，并签订了《村民房屋拆迁产权调换协议》，该协议中所约定的面积与本案房屋一致，但房号不一致。在庭审过程中，被告虹泰房地产公司的工作人员袁才能作为专业技术人员到庭接受质询。袁才能出具了3号楼二层平面图（单体图）及房屋分层分户平面图。对《商品房买卖合同》中的房号与《村民房屋拆迁产权调换协议》中的房号不一致进行了专业答复。还出具了房屋拆迁安置补偿协议、收房凭证、身份证复印件、房屋查询、补充协议、产权调换协议、收款收据，证明本案房屋的拆迁安置人在房屋还未竣工验收的情况下，已实际入住至今。本院随机抽取系列案中案号为（2017）黔0111民初1382号案件（原房号为3栋4-2-A-5，现房号为3-1-2-2）的房屋进行现场答复。袁才能陈述：“我是虹泰房地产公司的技术人员，主要负责拆迁安置房的处理。原房号对应的是单体方案图，现房号是在房管局办理房屋预售许可证进行预测绘所放的号；原房号用字母A、B、C、D来标明，现房号中变更为了1、2、3、4。原来我方设计报规划的单体方案图3号楼的单元数与现实际单元数相反，以前的顺序是从左到右进行排列，现在单元排列是从右到左，以前的4单元对应的是现在的1单元，楼层没有变化，从房屋分层分户平面图可以看出以前的A-5号变成现在的2号。4、5栋单元号和楼层没有变化，但房号发生变化，都与分层分户平面图相吻合”。原告提出袁才能作出的答复真实性无异议，认为恰好证明了被告出售给原告的房屋是拆迁安置房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，对原告诉请应支持。被告提出双方是民间借贷关系，并不存在房屋买卖关系，本案中，款项出借方亨特房开公司系贵阳知名房地产企业，原告中祥泰投资公司与亨特房开公司之间系家族企业，因此原被告之间缺乏买卖房屋交易背景，法律关系应当定性为民间借贷关系。被告还提供了虹泰房地产公司向贵州麦肯建筑装饰有限公司打款的银行进账单4张（每张金额为500万）及虹泰房地产公司向杨中安打款的电汇凭证1张（金额500万），证明被告向亨特房开公司法定代表人杨中安打款2500万，双方存在民间借贷关系后，被告还款的事实。被告还提交了贵州省高级人民法院于2016年12月16日作出的（2016）黔民初28号原告杨光、杨明与被告陈娅、重庆德杰地产集团有限公司、贵阳虹泰房地产开发有限公司、陈宣仁、贵州禾苑房地产开发有限公司、重庆德杰投资有限公司合资合作开发房地产合同及保证合同纠纷一案民事判决书，该判决书第8-16页载明：“。虹泰公司提交的证据如下：1.贵州亨特房地产开发有限公司借款往来明细1份；2.2013年1月22日1200万元借款进账单1份；3.2013年1月29日1800万元借款进账单1份；4.2013年12月5日500万元还款进账单4份；5.2014年2月7日500万元还款进账单1份；6.亨特公司经办人陈英身份证复印件。证明目的：虹泰公司与贵州亨特房地产开发有限公司之间存在3000万元借款的事实，现已实际归还2500万元。2013年12月5日2000万元的付款人为虹泰公司，收款人为贵州麦肯建筑装饰有限公司，与本案原告杨光、杨明及被告陈娅均没有任何关联。（二）关于被告虹泰公司提交的争议证据的认定。本院认为，第4份证据真实合法，诉讼中杨光、杨明自认属于陈娅按照其要求支付的赔偿款，这属于原告对其权利的处分，其与本案有关联，故本院对其证明力予以确认。其他份证据，与本案的要件事实并无实质关联，本院对其证明力不予确认。另查明，2013年12月5日，虹泰公司向贵州麦肯建筑装饰有限公司转账四笔，每笔500万元，共计2000万元。杨光、杨明在诉讼中自认属于陈娅按照其要求支付的赔偿款”。该案件已上诉，判决尚未生效。上述案件中的当事人陈娅系被告虹泰房地产公司投资人陈宣仁之女。本案中，原告表示对被告向杨中安打款2500万的真实性无异议，贵州麦肯建筑装饰有限公司是原告的关联企业（独立的法人关系）与被告还存在其他合作，该款项系另外合作关系的还款，与本案没有直接关系。庭审中，经本院询问后，被告明确表示与亨特房开公司没有签订借款合同，也没有向其出具借条，仅在收到款时，向其出具了票据。即本案中被告自行书写的“收到贵州亨特房地产开发有限公司（杨明），交来借款，人民币1800万元”。原告提出该《收据》是被告单方向原告出具的，其备注的“借款”也是其单方意思表示。上述事实，有营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、房屋买卖协议、银行对账单、进账单、收据、付款说明、商品房预售公告、签约函、商品房预售合同备案登记表、商品房买卖合同、银行通用凭证、（2016）黔民初28号判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。综合双方的诉辩意见及理由，归纳本案争议的焦点为：一、原告中祥泰投资公司委托亨特房开公司代其向被告支付的1800万是购房款还是民间借贷关系中的借款？二、被告是否应该承担违约责任？关于焦点一。首先，原告提交的亨特房开公司所出具的《付款说明》明确了1800万元是代原告法定代表人杨明向被告所支付。虽然该证据是原告单方证据，但结合原、被告双方签订的92份《商品房买卖合同》及《签约函》等证据，及涉案房屋均已办理完网签，因此，从证据的角度上可以得出双方是有房屋买卖的意思表示的。房屋没有办理备案登记，是因商品房备案需要被告向产权登记机关缴纳监管资金，由于被告一直未缴纳该资金，所以没有进行备案，在此环节中原告是无过错的。其次，虽然被告向亨特房开公司出具的《收据》中载明了1800万元是“借款”，但该《收据》是被告自行书写的，也属于是被告的单方证据。且被告未提供原告或者亨特房开公司与其签订的借款合同等相关证据予以相互印证。最后，被告提供的向贵州麦肯建筑装饰有限公司打款的银行进账单4张（每张金额为500万）及向杨中安个人打款的电汇凭证1张（金额500万），原告对杨中安收到2500万的事实是无异议的，但提出原告的家族关联企业与被告还存在其他合作，该款项系另外合作关系的还款，与本案没有直接关系，而被告提供的贵州省高级人民法院于2016年12月16日作出的（2016）黔民初28号判决书中亦未对虹泰房地产公司与亨特房开之间是否有借贷关系进行审理或认定。因此，对于被告提出与原告的家族企业间存在民间借贷关系的辩称，本院不予采信。故亨特房开公司代原告中祥泰投资公司法定代表人杨明向被告支付的人民币1800万是涉案92套房屋的购房款。关于焦点二。本案中，根据原、被告双方签订的《房屋买卖协议》明确了房屋的综合单价为2400元／㎡，原告需一次性支付全部购房款1800万元。后原告又向被告发出《签约函》，提出网签价格由被告确定，但结算单价及其他内容仍按《房屋买卖协议》约定执行。被告收到《签约函》后至《商品房买卖合同》签订之日均未提出异议，且涉案的92套房屋已办理完网签。因此，原告已全额支付了92套购房款1800万（含本案房屋购房款197445元）。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。合同约定被告应当在2015年11月12日前向原告交付房屋，但至今未交付，该行为构成违约。被告提出本案房屋为拆迁安置房，已安置给了案外人，并签订了《村民房屋拆迁产权调换协议》，该协议中所约定的面积与本案房屋一致，但房号不一致。在庭审过程中，被告虹泰房地产公司的工作人员袁才能作为专业技术人员到庭接受质询。对《商品房买卖合同》中的房号与《村民房屋拆迁产权调换协议》中的房号不一致进行了专业答复。原、被告对涉案房屋已安置给了案外人的客观事实均认可。现被告已无法继续履行交房义务，因此，对于原告主张与被告解除合同要求及返还购房款197445元的诉讼请求，应予以支持。而原告一次性大批量向被告购买92套房屋，在签订购房合同的时候未逐一对该房屋进行了解，未尽到审慎义务。且从原告购买该房的用途而言，非急于居住、使用，对其造成的损失不能等同于普通刚性购房者，对房屋的居住性质已弱化，故对于原告主张被告应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：。（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，赔偿损失197445元的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，考虑到被告的违约行为及违约时间、给原告造成的实际损失，从公平角度出发，被告应当向原告支付资金占用利息，该利息从被告收到原告支付购房款项即2013年1月30日起按年利息6%的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州中祥泰富商业投资管理有限公司与被告贵阳虹泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳虹泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告贵州中祥泰富商业投资管理有限公司购房款197445元及利息（从2013年1月30日起按年利息6%的标准计算，算至判决书指定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告贵州中祥泰富商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3365元（已减半收取），由被告贵阳虹泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇一七年九月十五日书记员  刘凤