上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0151民初8397号原告：上海瀛南轻纺市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：王柳枝，总经理。委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰律师事务所律师。被告：陈胜利，男，1973年11月9日生，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：黄斌，上海市申江律师事务所律师。原告上海瀛南轻纺市场经营管理有限公司与被告陈胜利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海瀛南轻纺市场经营管理有限公司(以下简称：“瀛南轻纺市场”)的委托诉讼代理人周木山、被告陈胜利的委托诉讼代理人黄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瀛南轻纺市场向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年12月8日至2017年12月7日止的租金人民币70,000元(以下币种均为人民币)及逾期支付违约金(以70,000元为基数，按每日千分之一计算，自2016年12月8日起计算至清偿之日止)；2、判令被告支付原告2016年12月8日至2017年12月7日止的物业管理费3,000元及逾期支付违约金(以3,000元为基数，按每日千分之一计算，自2016年12月8日起计算至清偿之日止)；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月8日，原、被告签订《经营合同》一份，合同约定由被告向原告租赁市场内129、153、155、156、211号铺位用于经营服装，租期自2015年12月8日起至2016年12月7日止，铺位年租金为70,000元，租金一年一付，先付后用；物业管理费按每间铺位每年600元，共3,000元，向原告交纳，先交后用。合同第6条约定不按时交纳铺位租金的，违约金按应交费用的日千分之五计算，合同同时还约定了续租、优先承租和铺位的交还条款，但被告经原告多次催告仍未与原告续签合同，也未将租赁的铺位归还原告，至今仍占有铺位进行经营，并拒绝支付租金及物业管理费。原告认为，原、被告合同约定的租期届满后，被告未将租赁物返还原告，继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，被告未按原合同约定支付租金及物业管理费，属违约，故向法院提起诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告153、155、211号铺位2016年12月8日至2017年6月30日止的租金22,689.40元(14,800÷365天×205天×2+10,800÷365天×205天)；2、判令被告支付原告上述3个铺位2016年12月8日至2017年6月30日止的物业管理费1,010.96元(1,800元÷365天×205天)；3、判令原、被告签订的《经营合同》于2017年6月30日解除；4、诉讼费由被告承担。陈胜利辩称，原、被告之间的租赁合同期满后，因原告调整铺位的原因致双方未续签2017年度合同。原、被告双方在原合同上是租5个铺位，但其中153号铺位是免租金的，被告实际是按4个铺位，每个铺位年租金10,000元标准交纳租金的,从2016年12月8日起,被告实际使用的是153、155、211号这3个铺位，其他2个铺位已由原告转租给他人，因为153号是免租金的,被告已于2017年5月14日从租赁的铺位中搬离，故被告愿意其余2个铺位按实际年租金10,000元的标准，向原告交纳实际使用期间的租金。本院经审理认定事实如下：上海瀛南轻纺市场坐落于上海市崇明区城桥镇北门路XXX号，原告租赁该处房屋后用于对外招租经营。2015年12月8日，原、被告签订《经营合同》，合同约定由原告将坐落于上海市崇明区城桥镇北门路XXX号上海瀛南轻纺市场内129、153、155、156、211号铺位出租给被告用于服装经营；租赁期自2015年12月8日起至2016年12月7日止，铺位年租金为70,000元，租金一年一付，先付后用；每一间铺位保证金为500元，合2,500元，于合同签订时付清，租赁期满结清各项费用后，保证金一个月后退还被告；被告按每间铺位每年600元，共3,000元，向原告交纳物业管理费，先交后用。合同第四条第4项约定，原告因经营需要进行市场格局调整时，有权对被告位置作相应调整。合同第六条第2项约定，不按时交纳铺位租金和其他规定费用的，违约金按应交费用的日千分之五计算。合同第八条约定，合同期满，被告要求续租铺位的，应当在租赁期满前90天向原告提出书面申请，双方另行商定合同内容，并在租赁期满前30天重新签订租赁合同，否则视被告自动放弃续租权处理。合同第九条约定，因本合同解除等合同约定的原因提前终止合同的或租赁期满未续租的，被告应当于合同终止或租赁期满最后一日将租赁铺位及原告提供的配套设施以良好、完整的状态交还给原告，固定装修设施不得拆除，应无偿归原告所有，否则影响原样的由被告负责赔偿，被告到期铺位内有剩余物品未作清理的，作为被告放弃对该物品的所有权，原告有权自行处理，保证金作为违约金归原告所有，被告无正当理由拒不交还铺面的延期租金照付，另应承担相当于延期期间双倍租金的违约金。合同签订当日，被告陈胜利向原告交付租金40,000元。2016年1月，陈胜利将129号铺位转让给他人，并由他人与原告另行签订租赁合同。2016年1月6日，陈胜利向原告交付153、155、156、211号铺位押金(保证金)2,000元。合同期满后，因双方对2017年度租金标准未能协商一致，原、被告未续签合同。2016年12月8日，原告与案外人张某某签订《经营合同》，将156号铺位租赁给张某某经营。2017年6月30日，被告将铺位钥匙归还给了原告。以上事实，双方当事人没有争议，本院予以确认。对双方当事人有争议的事实认定如下：1、租金按什么标准支付；原告认为，双方在签订的书面合同中约定铺位年租金为70,000元，其组成为129、153、155、156这4个铺位的年租金均为14,800元，211号铺位的年租金为10,800元。被告认为，双方实际按每个铺位年租金10,000元的标准收取，211号铺位租金是减免的，被告提供了其于2015年12月8日向原告交付租金的收据及市场内其他经营户的证明佐证。原告质证认为被告提供的租金收据只证明其当时交付租金的情况及被告尚欠2016年度的租金，并不影响原告按合同约定向被告主张租金，对被告提供的证明的真实性及合法性不予认可，认为原、被告双方之间租金情况其他人是无法知道的。本院认为，原告主张的租金标准有《经营合同》为证，其陈述的每个铺位年租金标准与合同约定的总的铺位年租金标准相符，可以认定。被告关于双方实际按每个铺位年租金10,000元的标准履行，并减免211号铺位租金的陈述，无确切证据予以证实，不予采信。2、铺位归还的时间；被告陈述其于2017年5月14日已搬离租赁的铺位，该日即为被告的退租时间，但承认铺位钥匙于2017年6月30日交付给原告。原告认为被告实际归还铺位的时间为2017年6月30日。本院认为，被告未将所租赁铺位的钥匙交还原告，系争铺位仍在被告控制下，故认定2017年6月30日被告向原告交付钥匙之日为铺位归还之日。诉讼过程中，原告考虑到被告情况，表示同意将被告所交保证金在铺位占有期间的租金中进行抵扣。本院认为，原、被告签订的名为《经营合同》，实际为铺位租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。合同约定的租赁期限届满后，因双方对原铺位的租金标准未能协商一致，故未能续签2017年度的合同，应认定原、被告之间的租赁合同已到期终止，被告应按约将租赁的铺位归还给原告，被告未及时归还铺位，应支付占有铺位期间的使用费及物业管理费。现被告已于2017年6月30日将所租赁的铺位归还给了原告，原告要求被告支付2016年12月8日至2017年6月30日止按原合同约定的标准支付租金(使用费)及物业管理费的请求予以支持，被告的实际占有使用铺位的时间为204天，原告按205天计算有误，本院予以更正。被告关于应按单个铺位年租金10,000元的标准,计付2个铺位自2016年12月8日至2017年5月14日的租金之意见无据可依，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告陈胜利于本判决生效之日起十日内支付原告上海瀛南轻纺市场经营管理有限公司自2016年12月8日起至2017年6月30日止的铺位使用费人民币22,580元(14,800元/年÷365日×204日×2+10,800÷365天×204天),扣除被告陈胜利所交纳的保证金人民币2,000元，被告陈胜利应支付原告上海瀛南轻纺市场经营管理有限公司铺位使用费人民币20,580元；二、被告陈胜利于本判决生效之日起十日内支付原告上海瀛南轻纺市场经营管理有限公司自2016年12月8日起至2017年6月30日止的物业管理费人民币1,006元(1,800元÷365天×204天)；三、原告其余诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币392.50元，减半收取计人民币196.25元，由被告陈胜利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 丰二〇一七年九月二十二日书记员 蔡榆柠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。