浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终7189号上诉人（原审原告）：浙江鑫彬服饰有限公司，住所地：浙江省平阳县昆阳镇蒙垟村昆雅路182号。统一社会信用代码：91330326589048794G。法定代表人：郑晓，执行董事。委托代理人：李墩碧，男，1967年5月22日出生，汉族，住浙江省平阳县。系浙江鑫彬服饰有限公司总经理。委托代理人：林武，浙江越人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉虎，男，1961年12月5日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。被上诉人（原审被告）：蒋少荣，男，1969年2月21日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。被上诉人（原审被告）：包其胜，男，1974年9月6日出生，汉族，住浙江��杭州市富阳区。原审第三人：浙江天幕防水材料有限公司，住所地：浙江省杭州市富阳区富春街道执中亭村栗园308号。统一社会信用代码：91330183254034147X。法定代表人：ＸＸ文，总经理。上诉人浙江鑫彬服饰有限公司（以下简称鑫彬公司）因与被上诉人刘玉虎、蒋少荣、包其胜，原审第三人浙江天幕防水材料有限公司（以下简称天幕公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2016）浙0111民初5174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年5月9日，刘玉虎、蒋少荣、包其胜与天幕公司签订《承包经营协议》一份，约定承包期内，甲方（发包方）天幕公司将该公司的生产经营权提供给乙方（承包方）刘玉虎、蒋少荣、包其胜��公司地址为：杭州市富阳区富春街道栗园村308号，协议载明：一、承包方式：甲方在承包期内将公司生产经营权提供给乙方，即包括但不限于提供营业执照、公司印章、生产许可证、税务登记证等相关证照、厂房设备、办公室、宿舍；二、承包期限：从2013年5月20日起至2018年5月19日止；三、承包费用及支付方式：乙方在第一承包周年支付甲方承包费100万元，在双方签订协议后五日内支付80万元，第二承包周年递增10%，即为110万元，乙方于第二承包周年开始之前付清，第三承包周年即为120万元/年，第四承包周年即为130万元/年，以后不再递增，乙方于每一承包周年开始之前付清，第一年的承包费余20万元在甲方办理生产产品许可证完毕后支付；四、许可证办理：乙方承包经营的沥青瓦、卷材产品的生产资质（许可证）由甲方办理。办理过程中的一切费用由乙方承担��该费用包括但不限于审批费、交通费、差旅费、劳务费，生产许可证取得后，除政府吊销、甲方自行注销外，甲方是该许可证的被许可人，乙方不得出租、出借、转让；五、甲方的权利义务：1.按照合同规定收取场地租费（即承包款）……；六、乙方的权利义务：……2.乙方有权决定公司的机构设置，制定规章制度人事聘用、任免和奖惩，其中资料员和技术员由甲方指派，工作由乙方分配，工资由乙方承担;3.乙方在承包期内有权使用甲方公章、合同章、支票、账号、发票等财务凭证;4.乙方有权根据实际需要购置新设备和资产（包括旧设备改造）……。协议第七至十二条对设备改造、债权债务处理、协议变更、协议解除或终止、违约责任、甲方业务、质保期等作出约定。第十三条约定：本协议壹式贰份，双方各持壹份，自双方盖章或签字后生效。ＸＸ文作为天幕公司��法定代表人在协议上甲方落款处签字，刘玉虎、蒋少荣、包其胜在乙方落款处签字。2014年12月3日，天幕公司所有的上述位于杭州市富阳区富春街道栗园村308号的厂房及土地因杭州市江干区人民法院（2014）杭江商初字第2073号一案，在该案执行阶段被查封。其后，鑫彬公司通过司法拍卖竞得了上述厂房及土地。2016年2月18日，鑫彬公司在杭州市江干区人民法院签署（2015）杭江法网变字第27号《变卖成交确认书》，其中载明：一、买受人鑫彬公司于2016年1月4日至1月5日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价成功竞得变卖标的物，即天幕公司所有的位于杭州市富阳区富春街道栗园村308号（建筑面积2764.29平方米，土地使用权面积10000平方米），成交价为752万元；二、……买受人经看样，对变卖标的的现状予以确认。买受人系承担风险参与竞买，一经应价即视为了解���标的全部情况，并自行承担拍卖标的的瑕疵风险，变卖人不对变卖标的的已知或未知瑕疵承担责任；……五、变卖标的物的交付：买受人与变卖人办理交接手续，取得本标的物，对变卖标的的过户及过户费用、其他所涉税费等均由买受人自行承担，买受人在变卖前应对该标的物的情况到相关部门作详尽了解，如过户不成，变卖人不承担责任。2016年2月22日，杭州市江干区人民法院以（2015）杭江执民字第689号执行裁定书解除了对上述厂房及土地的查封，并裁定该宗厂房及土地归鑫彬公司所有。裁定书中同时载明：目前该厂房及土地有租赁合同……租赁期从2013年5月20日到2018年5月19日，2015年租金为120万（元），2016年到2018年合同约定租金为每年130万（元），租金于每一承包年开始前付清。现鑫彬公司诉至原审法院，请求判令：1.刘玉虎、蒋少荣、包其胜立即共同支付鑫彬公司租金160万元，刘玉虎、蒋少荣、包其胜相互承担连带责任；2.本案诉讼费由刘玉虎、蒋少荣、包其胜负担。原审法院另查明，上述厂房及土地至今未办理产权变更手续。原审法院认为，一、案涉厂房及土地原属天幕公司所有，刘玉虎、蒋少荣、包其胜自2013年5月起向天幕公司承包生产经营权时，承包范围包括但不限于对案涉厂房及土地的租赁。现鑫彬公司通过司法拍卖竞得案涉厂房及土地，且由生效的执行裁定书确认该厂房及土地归鑫彬公司所有。在本案鑫彬公司与刘玉虎、蒋少荣、包其胜均同意案涉厂房及土地上的租赁关系继续的前提下，鑫彬公司作为该厂房及土地的所有权人有权要求刘玉虎、蒋少荣、包其胜向其支付相应的租金。二、关于租金的标准，鑫彬公司在本案中主张刘玉虎、蒋少荣、包其胜共同连带支付的160万元租��，系按照刘玉虎、蒋少荣、包其胜与天幕公司所签订的承包经营协议中的承包费标准计算所得，但该协议中的承包费所指向的承包范围不仅包括对案涉厂房及土地的租赁，还包括了对天幕公司生产许可证、税务登记证、设备等内容的使用费用，故鑫彬公司要求按照该协议中承包费的标准计算案涉厂房及土地的租金，缺乏事实依据。鑫彬公司本应就案涉厂房及土地的相应租金标准问题举证加以证明，但在该院就该事项向鑫彬公司进行释明后，鑫彬公司坚持要求按照原承包经营协议的承包费标准计算租金，应视为鑫彬公司放弃该项举证权利，相应举证不能的法律后果应由鑫彬公司承担，在此基础上，该院在本案中无法具体确定案涉厂房及土地相应的租金额。综上所述，鑫彬公司要求刘玉虎、蒋少荣、包其胜共同连带支付租金160万元的诉讼请求，证据不足，该院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年10月8日判决：驳回浙江鑫彬服饰有限公司的诉讼请求。本案受理费19200元，减半收取9600元，由浙江鑫彬服饰有限公司负担。宣判后，鑫彬公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院举证责任分配错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90和93条的规定，杭州市江干区人民法院（2015）杭江执民字第689号另案生效执行裁定书确认了案涉厂房及土地有租赁合同，租赁期从2013年5月20日至2018年5月19日，2015年的租金为120万元，2016年至2018年合同约定租金为每年130万元，租金于每一承包年开始前付清。故鑫彬公司已完成初步举证责任，无需再申请评估。刘玉虎、蒋少荣、包其胜或天幕公司如对该另案裁定书确定的租金标准有异议，依法应提供反驳证据，包括申请评估等，这是法律规定的权利与义务，无需取得鑫彬公司的同意。可见，原审法院认为相关举证责任应由鑫彬公司承担，且鉴于鑫彬公司在经原审法院充分释明后仍不同意进行评估，应视为其放弃该项举证权利的说法，与法律不符。二、鑫彬公司要求刘玉虎、蒋少荣、包其胜以生效的另案执行裁定书确定的租金标准支付租金完全符合法律规定。1、2016年1月4日至1月5日，鑫彬公司通过淘宝网司法拍卖网以最高价竞得变卖标的物，即天幕公司所有的厂房和土地（坐落于杭州市富阳区富春街道执中亭村栗园308号，建筑面积2764.29平方米，土地使用权面积10000平方米），成交价为人民币752万元。同年2月18日，鑫彬公司与杭州市江干区人���法院签订《变卖成交确认书》。2月22日，杭州市江干区人民法院（2015）杭江执民字第689号另案裁定书确认以上厂房及土地归鑫彬公司所有，同时说明，目前该厂房及土地有租赁合同（承租人即刘玉虎、蒋少荣、包其胜），租赁期从2013年5月20日至2018年5月19日，2015年租金为120万元，2016年至2018年合同约定租金为每年130万元，租金于每一承包年开始前付清。鑫彬公司要求杭州市江干区人民法院协助交接，但杭州市江干区人民法院告知其没有交接义务，要求鑫彬公司自行交接，如有问题，诉讼解决。但经鑫彬公司多次主张权利，至今无果。按照该另案裁定书确定的租金标准，刘玉虎、蒋少荣、包其胜应付的租金为2015年租金30万元和2016年5月20日至2017年5月19日的租金130万元，合计应付租金160万元。2、原审判决没有客观反映鑫彬公司的观点。鑫彬公司坚持的观点是在刘玉虎��蒋少荣、包其胜及天幕公司未提供反驳证据的前提下，应该以生效的另案裁定书确定的租金标准计算租金，而不是原审判决认为的坚持要求按照原承包经营协议的承包费标准计算租金。鑫彬公司提供该承包协议书是为了证明案涉厂房及土地的租赁主体，且该协议书第5条约定“场地租费（即承包款）”亦可证明该另案执行裁定书确认的租金标准是有事实依据的。综上所述，请求二审法院：一、撤销原判，发回重审或依法改判刘玉虎、蒋少荣、包其胜立即共同支付租金160万元，刘玉虎、蒋少荣、包其胜相互承担连带责任。二、本案一、二审诉讼费用均由刘玉虎、蒋少荣、包其胜连带承担。被上诉人蒋少荣答辩称：刘玉虎、蒋少荣、包其胜一开始是与天幕公司签订的案涉承包经营协议，后来案涉房产与土地被拍卖并被鑫彬公司拍得。刘玉虎、蒋少荣、包其胜三人愿意支付承包款，但鑫彬公司与天幕公司要协商好支付比例。被上诉人刘玉虎、包其胜未作答辩。原审第三人天幕公司陈述称：天幕公司与刘玉虎、蒋少荣、包其胜签订的案涉承包经营协议是包含天幕公司的商标、生产许可证、排污许可证、设备厂房办公楼等在内的总承包经营。后来案涉厂房土地被鑫彬公司拍得，故应当在总承包经营款中根据市场价格将厂房和土地租金区分出来。二审中，在本院指定的举证期限内，鑫彬公司向本院提交了以下新证据：证据1，案涉房产的房产证；证据2，案涉房产的税务发票和交易发票凭证；证据3，案涉房产的门牌证；证据4，销售不动产明细表。以上证据用以证明案涉房产及土地已经属于鑫彬公司，且鑫彬公司已经全部履行了另案裁定书中的义务。蒋少荣与天幕公司质证称，对证据1-4的真实性与证明对象均无异议。本院经审查对证据1-4予以认可。刘玉虎、蒋少荣、包其胜与天幕公司均未向本院提交新的证据。二审中，鑫彬公司向本院申请对2016年5月20日至2017年5月19日期间，案涉厂房土地的租金、机器设备（属于天幕公司的机器设备）的租金及证照（排污许可证、生产许可证、营业执照）的费用进行司法鉴定。本院依法委托银信资产评估有限公司浙江分公司进行司法鉴定，银信资产评估有限公司浙江分公司于2017年7月19日出具《评估报告》一份，评估结论为：经评估，在2016年5月20日至2017年5月19日期间，鑫彬公司持有房地产的年市场租金价值（含增值税、土地使用税、房产税）为人民币694500元；天幕公司持有的机器设备的年市场租金价值（含增值税）为人民币478800元。鑫彬公司申请鉴定人员出庭作证，经本院准许后，鉴定人员出庭并对各方���事人提出的异议进行了答复。鑫彬公司质证称，对租金标准的计算方法及评估项目予以认可，但该评估报告存在以下问题：第一，没有在130万元的总价基础上进行分割；第二，案涉房地产价格已经有了相应的评估价格和交易价格，但评估机构没有采纳这些价格作为评估租金的基础价格；第三，机器设备的租金计算没有相应依据；第四，排污等权益应当附属于房地产。天幕公司质证称，该评估报告不合理不合法，第一，评估报告采用收益法而不是市场法评估案涉土地房产是不正确的；第二，没有显示其他标的的计算方法；第三，机器设备应当采用收益法而不是成本法评估；第四，排污许可证与生产许可证都有很大的无形资产价值。本院经审查后认为，该《评估报告》程序合法，鉴定人员亦对各方的实体异议作出了合理解释，并无明显不当之处，故本院对该《评估报��》予以确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点是案涉土地和厂房的租金标准。鑫彬公司主张案涉《承包经营协议》约定的承包费都是案涉土地和厂房的租金，故刘玉虎、蒋少荣、包其胜应当共计支付其160万元。但从本案查明的事实来看，首先，案涉《承包经营协议》约定的承包范围为公司生产经营权，“包括但不限于提供营业执照、公司印章、生产许可证、税务登记证等相关证照、厂房设备、办公室、宿舍”，即案涉《承包经营协议》约定的承包费应当包含案涉土地厂房的租金、机器设备的租金及相应证照的使用费。其次，案涉《承包经营协议》中多次出现了租费等用词，但其所指皆为承包费，故尽管另案执行裁定书对租金标准作出裁定，但该裁定书亦是根据案涉《承包经营协议》所作，故其所指之租金亦乃承包费之意，而非仅指案涉土地与厂房之租金。最后，根据《评估报告》的评估结论，在2016年5月20日至2017年5月19日期间，鑫彬公司持有房地产的年市场租金价值（含增值税、土地使用税、房产税）为人民币694500元，天幕公司持有的机器设备的年市场租金价值（含增值税）为人民币478800元。尽管因客观原因《评估报告》并未对证照使用费作出评估，但考虑到排污许可证、生产许可证等证照在其行业确有一定的市场价值，故在承包费总额确定的情况下，本院认定2016年5月20日至2017年5月19日期间的证照使用费为126700元（1300000-694500-478800）。参照上述比例，2015年度的30万元承包费中，案涉厂房和土地的租金应为160269元。综上，刘玉虎、蒋少荣、包其胜应当支付鑫彬公司租金854769元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市富阳区人民法院（2016）浙0111民初5174号民事判决。二、刘玉虎、蒋少荣、包其胜共同支付浙江鑫彬服饰有限公司租金854769元，于本判决生效之日起十日内付清，刘玉虎、蒋少荣、包其胜对此承担连带责任。三、驳回浙江鑫彬服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9600元，由浙江鑫彬服饰有限公司负担4471元，由刘玉虎、蒋少荣、包其胜负担5129元；二审案件受理费19200元，由浙江鑫彬服饰有限公司负担8943元，由刘玉虎、蒋少荣、包其胜负担10257元。刘玉虎、蒋少荣、包其胜于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费10257元（本院开��银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68），浙江鑫彬服饰有限公司于本判决生效之日起十日内至本院退费。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  盛 峰代理审判员  毕克来二〇一七年九月十八日书 记 员  张 琪