湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂民再130号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：潘红爱，女，汉族，1963年10月16日出生，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：余军，湖北诚明律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：高健勇，男，汉族，1968年11月15日出生，住湖北省武汉市武昌区，现住湖北省武汉市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈炬伟，男，汉族，1983年9月3日出生，住海南省海口市美兰区。现住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：李仿友，男，汉族，1944年2月20日出生，住湖北省武汉市江汉区乔家巷**号，现住湖北省东西湖区吴兴南村**号***室。推荐单位：武汉市东西湖区人民政府吴家山街吴兴社区居民委员会。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张磊，男，汉族，1984年3月16日出生，住湖北省十堰市张湾区。一审第三人：毛丹，女，汉族，1969年11月11日出生，住湖北省武汉市武昌区。一审第三人：安文利，女，汉族，1968年11月26日出生，住湖北省武汉市武昌区。一审第三人：武汉市仪表电子学校。住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区流芳园路*号。法定代表人：邓国平，该校校长。一审第三人：丰旺杰，男，汉族，1964年8月4日出生，住湖北省武汉市武昌区。一审第三人：汪凤姣，女，汉族，1971年2月20日出生，住湖北省武汉市武昌区。系丰旺杰之妻。再审申请人潘红爱因与被申请人高健勇、陈炬伟、张磊、一审第三人毛丹、安文利、武汉市仪表电子学校（以下简称仪表学校）、丰旺杰、汪凤姣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院(2014)鄂武汉中民再终字第00041号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年8月28日作出（2015）鄂民申字第01423号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人潘红爱及委托代理人余军、被申请人高健勇、被申请人陈炬伟的委托代理人李仿友到庭参加诉讼。一审第三人仪表学校、丰旺杰、汪凤姣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，被申请人张磊、一审第三人毛丹、安文利经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘红爱申请再审称：潘红爱与陈炬伟、张磊于2007年12月6日签订的转让协议是田园酒家的整体转让，并非房屋转租，转让费中包括半年的租金和四千元押金，酒店的设备、用品及全部设施。就酒店经营事宜，陈炬伟、张磊与原出租人高健勇直接签订了租赁合同，潘红爱也不收取陈炬伟、张磊门面的租金，陈炬伟、张磊与高健勇之间发生矛盾，致使酒店无法经营下去，与其没有任何关系，也不应承担任何责任。二审法院却判决潘红爱返还陈炬伟、张磊16万转让费错误。请求依法改判潘红爱不承担责任。高健勇答辩称：其出租给潘红爱的房屋是其出资建造的，地是武昌区徐家棚团结村的，是案外人李军家自留地，其有权对房屋进行出租。陈炬伟、张磊拒不交纳房屋租金，不得已我才变卖酒店的相关设备抵付房租，我不应承担责任。请求维持二审判决。陈炬伟答辩称：2007年12月6日，陈炬伟、张磊尚在读大学期间，为解决毕业就业问题，经人介绍，与潘红爱签订房屋转让协议。以16万元的转让费承租了潘红爱经营的田园酒家的房屋，高健勇以书面的方式认可了潘红爱的转租。承租后，即投入资金对房屋进行装修，购置设备，从事餐饮经营。接手经营不久，房屋就出现严重的渗水，多次要求高健勇对房屋进行维修，但遭到拒绝。2008年4月12日，在房屋租金交纳未到期的情况下，高健勇以两人未交纳租金为由切断经营用电，赶走了酒店的员工，并强行将门锁上，导致不能经营。事后，高健勇无视陈炬伟、张磊承租的事实，竟将两人经营的房屋出租给他人。武昌区徐家棚秦园路50号1-3号房屋（即涉案房屋）的所有权人是仪表学校，并非高健勇，高健勇出租给潘红爱及转租的行为无效，潘红爱应向陈炬伟、张磊返还转让费16万元。请求维持二审判决。陈炬伟、张磊于2011年8月12日向湖北省武汉市武昌区人民法院起诉称，2007年12月6日两原告经人介绍，与潘红爱签订房屋转让协议。约定，潘红爱将名为田园酒家的房屋转让给两原告用于餐饮经营，转让费16万元（包括半年的租金2.6万元、押金4000元）。2007年12月6日，高健勇以书面的方式认可了潘红爱的转租。2007年12月8日，潘红爱收到了两原告交付的转让费合计16万元。两原告承租后，即投入资金对房屋进行装修，购置设备，从事餐饮经营。两原告接手经营不久，房屋就出现严重的渗水，多次要求高健勇对房屋进行维修，但遭到拒绝。2008年4月12日，在房屋租金交纳未到期的情况下，高健勇以两原告未交纳租金为由切断原告的经营用电，赶走了两原告的员工，并强行将门锁上，导致两原告不能经营，两原告当即报警。事后，高健勇无视两原告承租的事实，竟将两原告经营的房屋出租给他人。武昌区徐家棚秦园路50号1-3号房屋的所有权人是仪表学校，并非高健勇、毛丹、安文利。上述被告和第三人共同或单个实施的行为违反了法律有关规定，应当承担民事责任。请求：1、确认高健勇、潘红爱转租房屋的行为无效；2、判令潘红爱返还两原告房屋转让费16万元，并按银行贷款利息赔偿经济损失3.2万元；3、判令高健勇、毛丹、安文利承担连带责任。湖北省武汉市武昌区人民法院原一审查明，2003年7月22日，仪表学校（甲方）与凯丰公司（乙方）签订房屋改建合同，约定双方共同将甲方位于武昌区徐家棚秦园路50号西教学楼外侧临街的平房改造为商业门店，门面在房地部门未正式确认权属以前，甲方具有所有权和受益权。乙方以其垫付的改建费优先获得改建后的门面租用经营权，享受8年免租权，所垫付的改建资金在免租期内自行冲抵，即由乙方在免租期内从转租或经营所得中自行收回。免租期满以后，甲方收回门面。同等条件下，乙方可按当时行情享有优先租赁权，合同有效期至2011年9月底止。合同落款“乙方”处盖有凯丰公司印章，并附有代表李军的签名。2007年9月11日，高健勇、毛丹、安文利（甲方）与潘红爱（乙方）签订场地租赁合同，约定乙方承租甲方位于武昌徐家棚秦园路50号1-3号房屋，租期三年，自2007年10月15日起至2010年10月15日止。2007年12月6日，潘红爱与陈炬伟、张磊签订转让协议，约定田园酒家店主潘红爱以16万元的价格将该店转让给陈炬伟、张磊，以前餐厅所有债务与现在店主无关。次日，高健勇与陈炬伟、张磊达成协议，高健勇表明：乙方潘红爱将其租用门面转由陈炬伟、张磊经营，其原定合同不变，陈炬伟、张磊应按照原定合同执行，否则甲方有权终止合同。同年12月8日，潘红爱收到陈炬伟、张磊支付的转让费共计16万元。2008年4月13日晚，武昌区公安分局徐家棚派出所接到有人闹事的报警，据陈炬伟、张磊陈述系高健勇以未交租金为由强行赶走员工而导致报警。2011年9月5日，武昌区房地产管理局出具的产权信息查询单显示武昌区秦园路50号1-3号楼的产权人仍为仪表学校，产权来源均为新建，于2004年8月13日领证。2008年4月15日，陈炬伟、张磊诉至一审法院，要求排除妨碍、被告高健勇承担违约责任并赔偿经济损失，高健勇在该案审理过程中陈述，其与凯丰公司代表李军合建诉争房屋，并与毛丹、安文利共同将房屋出租，因陈炬伟不交租金而让其搬走。该案于2008年11月27日撤诉。同日，陈炬伟、张磊起诉要求解除房屋转让协议并判令潘红爱、高健勇、毛丹、安文利退还费用并赔偿损失。该案审理过程中，毛丹于2009年3月20日提交情况说明，表明潘红爱转让房屋时未经其同意，属私下非法转让。自己并未与陈炬伟、张磊签订任何协议，此事与自己无关，不签收法院的文书，不参加开庭。高健勇未出庭应诉。潘红爱在庭审中表示自己不应承担责任。2009年11月18日，陈炬伟、张磊以有关证据尚需查找为由申请撤诉。2011年8月12日，陈炬伟、张磊再次提起诉讼。湖北省武汉市武昌区人民法院原一审认为，仪表学校与凯丰公司签订的房屋改建合同明确约定，乙方以其垫付的改建费优先获得改建后的门面租用经营权，享受8年免租权，所垫付的改建资金在免租期内自行冲抵，即由乙方在免租期内从转租或经营所得中自行收回。虽然凯丰公司享有转租权，但高健勇、毛丹、安文利在转租给潘红爱时没有明确其是否获得仪表学校与凯丰公司同意转租的书面材料，潘红爱转租给陈炬伟、张磊时未经得毛丹、安文利的同意，毛丹明确表示其系非法转租，该转让行为也没有明确是否获得房屋产权人仪表学校的同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”和第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，潘红爱未经房屋所有权人和出租人同意，也未得到追认，就将诉争房屋转租给陈炬伟、张磊，该行为应属无效。高健勇并未直接对陈炬伟、张磊进行转租，而是对潘红爱的转租行为予以追认，高健勇转租给潘红爱的行为应属于效力待定，而非无效。故只确认潘红爱转租房屋的行为无效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，潘红爱应将其收取的转让费返还给陈炬伟、张磊。陈炬伟、张磊要求潘红爱按银行贷款利息赔偿经济损失，但未能举证证明其损失数额，按银行贷款利息赔偿没有法律依据，且陈炬伟、张磊在签订转租协议时也没有征询房屋所有权人的意见，对该转租行为也有部分过错，故不予支持其要求赔偿经济损失的诉讼请求。陈炬伟、张磊要求高健勇、毛丹、安文利承担连带责任，连带责任是因违反连带债务或者共同实施侵权行为而产生的责任，各个责任人之间具有连带关系，只有在法律直接规定或者当事人约定时才能适用，但转租费16万元是潘红爱收取的，转让协议也是陈炬伟、张磊和潘红爱签订的，高健勇对转让予以追认，毛丹、安文利未参与转租，该转租行为无效的责任在于签订转租协议的双方，陈炬伟、张磊依据无效行为要求其他当事人承担连带责任的诉讼请求没有法律依据，不予支持。原一审作出（2011）武区民初字第02207号民事判决：一、潘红爱转租武昌徐家棚秦园路50号1-3号房屋的行为无效；二、潘红爱返还陈炬伟、张磊房屋转让费16万元；三、驳回陈炬伟、张磊的其他诉讼请求。本案案件受理费4140元，公告费300元，合计4440元由被告潘红爱负担。2013年2月18日，湖北省武汉市武昌区人民法院作出（2013）鄂武昌民监字第00001号民事裁定，对本案进行再审。再审中，陈炬伟、张磊明确不变更诉讼请求。潘红爱一审再审中辩称，其与两原告签订的是整体转让合同，不是单纯的房屋转租，包括装修、酒店的设施设备等。请求驳回陈炬伟、张磊对其本人的诉请。高健勇一审再审中辩称，武昌区秦园路50号1-3号房屋原是仪表学校的，2003年7月本人和案外人李军以凯丰公司的名义与仪表学校签订了房屋改建合同。改建完成之后，本人和李军将该房屋进行了分割，分别对外出租、收益和管理至今。改建时，因资金短缺，向毛丹、安文利借款并约定将改建的房屋中的四间门面的租用经营权让渡给毛丹、安文利，时间为8年，以租金收益冲抵毛丹、安文利的借款。2007年9月11日，本人、毛丹、安文利（甲方）与潘红爱（乙方）签订场地租赁合同，约定：一、租赁场地：乙方承租甲方位于武昌徐家棚秦园路50号1-3号房屋，面积320平方米；二、租赁期限：租期三年，自2007年10月15日至2010年10月15日止；三、租金保证金及支付方式：本合同租金采取季度预付制，年租金标准为5.2万元；付款方式为半年合计2.6万元，保证金为4000元，含水、电押金……。2007年12月6日，潘红爱与陈炬伟、张磊签订转让协议，约定田园酒家店主潘红爱以16万元的价格将该店整体转让给陈炬伟、张磊，以前餐厅所有债务与现在店主无关（其中包含半年房租及4000元押金，电表度数从0开始由张磊结清，水表已结清）。次日，本人与陈炬伟、张磊达成协议，表明：潘红爱将租用门面转由陈炬伟、张磊经营，其原定合同不变，陈炬伟、张磊应按照原定合同执行，否则甲方有权终止合同。陈炬伟、张磊经营该酒店至4月份时由于未按合同约定交纳租金，本人让其搬走。至2008年10月23日湖北省武汉市武昌区人民法院在审理两原告起诉本人排除妨碍案件时，本人表示，两原告在交了租金的情况下可以继续承租。两原告离开田园酒店半年多后，本人就将店内的物品处理掉了，刚好可以还清两原告对外的欠债。本人不应当承担连带责任。毛丹、安文利一审再审中称，高健勇是房东，我们是合伙关系，我们将房屋转租给潘红爱得到了高健勇的同意，转租是有效的，潘红爱将该房屋转让给两原告我们不清楚，陈炬伟、张磊没有理由让我们承担责任。丰旺杰、汪凤姣再审中述称，凯丰公司与仪表学校、高健勇没有任何关系，对本案诉争房屋的出租及转让等均不清楚，对本案诉争标的不主张权利。仪表学校再审中未到庭。湖北省武汉市武昌区人民法院经再审庭审调查质证，认定如下事实：2003年7月，案外人李军以凯丰公司的名义与仪表学校签订了一份《房屋改建合同》，约定由凯丰公司出资将仪表学校位于武昌区徐家棚秦园路50号西教学楼外侧临街的平房改造成商业门点，凯丰公司对改造后的商业门点享有八年免付租金的经营权，仪表学校以八年租金冲抵改建资金，经营期间为2003年9月至2011年9月。合同签订后，高健勇和李军共同投资对该房屋进行了改建，改建后的房屋共四栋，总建筑面积为4378.87平方米，并于2004年8月在武昌区房产管理局重新进行了登记，登记产权人仪表学校。高健勇自述其根据与李军的口头约定享有上述部分房屋（包括本案争议所涉及的房屋）的经营管理及收益权。上述房屋（不包括李军经营管理的部分）自改建后事实上由高健勇在经营管理。凯丰公司法定代表人丰旺杰表示对合同及改建事宜一无所知。上述房屋改造期间，因资金短缺，高健勇向第三人毛丹、安文利借款，并约定将改建房屋中的四间门面房八年经营管理及收益权转让给毛丹、安文利，以冲抵二人借款。2007年9月11日，高健勇、毛丹、安文利（甲方）与潘红爱（乙方）签订场地租赁合同，合同约定：一、租赁场地：乙方承租甲方位于武昌徐家棚秦园路50号1-3号房屋，面积320平方米，用途以营业执照上核准的经营范围为准。二、租赁期限：租期三年，自2007年10月15日至2010年10月15日止。三、租金保证金及支付方式：本合同租金采取季度预付制，年租金为5.2万元，付款方式为半年合计2.6万元，保证金为4000元（含水电费押金）……。潘红爱随即对该房屋进行装修并用于餐饮经营，店名为田园酒家，办理了营业执照。并按约向高健勇支付了4000元押金、2007年10月15日至2008年4月15日的租金2.6万元。2007年12月6日，潘红爱与陈炬伟、张磊签订转让协议，约定“田园酒家店主潘红爱以16万元的价格将该店整体转让给陈炬伟、张磊，以前餐厅所有债务与现在店主无关（其中包含半年房租及4000元押金，电表度从0开始由张磊结清，水表已结清），”约定中所指半年房租即为潘红爱已向高健勇支付的2007年10月15日至2008年4月15日的房租。次日，高健勇与陈炬伟、张磊在其与潘红爱签订的场地租赁合同的末页签署了如下意见：乙方潘红爱将其租用门面转由陈炬伟、张磊经营，其原定合同不变，陈炬伟、张磊应按照原定合同执行，否则甲方有权终止合同。同年12月8日，潘红爱收到陈炬伟、张磊支付的转让费共计16万元，即日陈炬伟、张磊开始实际管理田园酒家。2008年4月13日晚，武昌区公安分局徐家棚派出所接到有人闹事的报警，据陈炬伟、张磊陈述，其二人报警的原因是高健勇以未交租金为由强行赶走员工而导致酒店停止经营，酒店自此之后停业。毛丹、安文利表示上述房屋租赁给潘红爱后，未再管此事，所以对潘红爱与陈炬伟、张磊转让的情况不清楚。2008年4月15日，陈炬伟、张磊将高健勇起诉至法院，要求排除妨碍、并要求高健勇承担违约责任赔偿经济损失。高健勇在该案审理过程中陈述赶走两原告员工的原因是两原告不交纳租金，并表示陈炬伟、张磊在交了租金的情况下可以继续承租。该案于2008年11月27日撤诉。同日，陈炬伟、张磊起诉要求解除其与潘红爱签订的房屋转让协议并判令潘红爱、高健勇、毛丹、安文利退还费用并赔偿损失。高健勇、毛丹、安文利均未出庭应诉。潘红爱在庭审中表示自己不应承担责任。2009年11月18日，陈炬伟、张磊以有关证据尚需查找为由申请撤诉。2011年8月12日陈炬伟、张磊再次提出诉讼。关于酒店财产处理情况，高健勇陈述，田园酒店停业约半年后，其委托他人将酒店物品进行了处理，将房屋另行出租。另查明，凯丰公司系第三人丰旺杰、汪凤姣（两人系夫妻关系）两人投资开办的有限责任公司，该公司于2012年11月7日登记注销。湖北省武汉市武昌区人民法院再审认为，房屋租赁合同转移的是房屋的使用权，出租人并不一定限于房屋的所有人，出租人只须保证房屋使用权来源合法，并在租赁期间保障承租人不因租赁合同双方以外的第三人主张权利而妨碍租赁物的正常使用即可。本案业已查明的事实表明，2003年2月22日仪表学校与凯丰公司签订的《房屋改建合同》虽为案外人李军借用凯丰公司名义所签，但客观上房屋由高健勇与李军投资改建，无论是根据合同第三条“‘乙方（凯丰公司）’享受8年免租权，其所垫付的改建资金在免租期内自行冲抵，即由乙方在免租期内从转租或经营中自行收回”的约定，还是自该房屋改建至今仪表学校从未向各方当事人主张过权利的事实，都表明仪表学校是认可改建房屋的实际投资人在八年免租期内对改建房屋使用权享有处置的权利，故高健勇、毛丹、安文利与潘红爱签订的《场地租赁合同》（应为房屋租赁合同）合法有效。据此，高健勇也当然有权决定是否同意潘红爱转让田园酒家，且无须再经仪表学校同意。原判认定高健勇、毛丹、安文利与潘红爱所签房屋租赁合同属效力待定的合同不当，再审予以纠正。关于潘红爱与陈炬伟、张磊签订的酒店转让合同效力。酒店转让合同的核心内容是房屋租赁权的转让，酒店其他财产的转让是建立在房屋租赁权的转让基础之上的。房屋租赁权转让是房屋租赁合同权利义务的一并转让，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。潘红爱与陈炬伟、张磊签订的酒店转让既有受让双方的合意，也经过作为出租人高健勇的同意，转让行为符合《合同法》的规定，转让行为合法有效。陈炬伟、张磊主张转让合同无效，并依此要求潘红爱返还16万元转让费的请求，法律依据不足，该院不予支持。陈炬伟、张磊要求高健勇、毛丹、安文利连带返还16万元转让费的请求是建立在转让合同无效，潘红爱应当返还16万元转让款基础之上的，该基础不成立，其主张也不能成立。潘红爱与陈炬伟、张磊签订转让合同，并实际交付酒店之后，原房屋租赁合同权利义务由陈炬伟、张磊承继，陈炬伟、张磊是为新的房屋承租人。陈炬伟、张磊在经营酒店期间，根据高健勇、毛丹、安文利签订的《场地租赁合同》第三条租金支付方式的约定，在2008年4月15日前应预先支付下一季度租金，但两人以房屋漏水为由拒绝支付下一季度租金，因双方未能就此达成共识而被高健勇赶出，导致酒店停业。其后不久，酒店其他财产又被高健勇悉数处理。高健勇未通过合法程序处理与陈炬伟、张磊之间的纠纷，而是通过非正常的手段在预付租金的最后期限尚未来临前强行终止合同，并非法处置酒店财产，对由此而给陈炬伟、张磊所造成的损失，负有主要责任，并应根据承担责任的程度赔偿陈炬伟、张磊相应的损失，一审法院酌情确定赔偿70%的损失。陈炬伟、张磊拒交租金虽有房屋渗水的原因，但以该原因拒交租金，理由尚不充分，其自身对被赶事件的发生有一定的过错，故对所受损失也应承担一定的责任。为减少双方当事人诉累，一审法院对该项损失一并处理。关于损失数额，陈炬伟、张磊向潘红爱支付的16万元转让费中，包含4000元押金及半年2.6万元租金，其余13万元为房屋租赁权及其他物品转让费用。根据房屋租赁合同约定，陈炬伟、张磊在接手酒店后可经营约34个月，上述13万元费用平均分摊到每个月的成本为3823.53元，陈炬伟、张磊实际经营约4个月，有30个月未经营，其损失数额为114705.9元（3823.53元×30个月）。综上所述，原判认定事实错误，适用法律不当，影响了本案的公正处理，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十一条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第二百零一条的规定，同和寡改判的请求，因其无权主张高健勇和潘红爱之间合同效力，只是同和寡改判的请求，因其无权主张高健勇和潘红爱之间合同效力，只是同和寡改判的请求，因其无权主张高健勇和潘红爱之间合同效力，只是同和寡改判的请求，因其无权主张高健勇和潘红爱之间合同效力，只是同和寡改判的请求，因其无权主张高健勇和潘红爱之间合同效力，只是同和寡改判的请求，因其无权主张高健勇和潘红爱之间合同效力，只是同和寡改判的请求，因其无权主张高健勇和潘红爱之间合同效力，只是经一审法院审判委员会讨论决定，于2013年12月27日作出（2013）鄂武昌民再字第00003号民事判决：一、撤销该院（2011）武区民初字第02207号民事判决；二、原审被告高健勇赔偿原审原告陈炬伟、张磊的损失80294.13元（114705.9元×70%）；三、原审被告高健勇退还原审原告陈炬伟、张磊保证金4000元。本判决第二、三项合计84294.13元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原审原告陈炬伟、张磊的其他诉讼请求。本案案件受理费4140元，原审公告费300元，两项合计4440元，由高健勇负担3089元，陈炬伟、张磊负担1302元。高健勇不服一审再审判决，向湖北省武汉中级人民法院上诉称，1、房屋是由潘红爱转租给被上诉人陈炬伟和张磊的，我和陈炬伟、张磊之间没有合同关系，陈炬伟、张磊应该向潘红爱主张损失赔偿。2、我总共只收到1万多元的房租，我自己的损失有4万多，湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民再字第00003号民事判决要我承担8万多元的赔偿，明显不合理。3、16万的转让费我事先不知道，在陈炬伟、张磊没有续交房屋租金的情况下，我有权要他们搬走，有权处置门面。请求：1、撤销武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民再字第00003号民事判决，依法改判由被上诉人潘红爱赔偿被上诉人陈炬伟、张磊的经济损失；2、本案诉讼费由三被上诉人承担。陈炬伟、张磊答辩称，高健勇知道潘红爱转租给陈炬伟和张磊，有高健勇书写的证据可以证明。高健勇应承担相应的责任。潘红爱答辩称，一审再审的判决正确。请求维持原判，驳回高健勇的上诉。湖北省武汉市中级人民法院二审庭审中高健勇主张涉讼的出租房屋土地使用权属武汉市武昌区徐家棚街团结村所有，是案外人李军家自留地。但其未能在法庭规定时间内提交任何证据予以证实。庭后为查明涉讼的出租房屋土地使用权性质，二审法院依职权到武汉市武昌区土地规划部门调取了仪表学校土地使用权登记资料，经高健勇、陈炬伟和张磊、潘红爱质证，均对其真实性无异议。登记资料显示，涉讼的出租房屋土地使用权虽登记在仪表学校的名下，但明确标示为“代征道路”用地。据土地规划部门解释，“代征道路”用地是不可能批准建房的，且涉讼的出租房屋用地在土地规划部门没有登记记载。另查明，仪表学校在武汉市武昌区房地产管理局的房产登记共四栋房屋（两栋三层、一栋四层、一栋六层），总建筑面积为4378.87平方米，不包括本案涉讼的出租房屋（二层）。本案涉讼的出租房屋没有进行合法登记的证据，一审再审认定涉讼的出租房屋（二层）为仪表学校的房产没有事实依据。上述事实有土地规划部门和房地产管理部门的登记资料附卷证实。还查明，一审再审中陈炬伟、张磊诉求租赁转让合同无效，请求潘红爱返还财产，高健勇承担连带责任。但一审再审认定租赁转让合同有效，判决高健勇赔偿经济损失，与陈炬伟、张磊的诉讼请求不符。二审查明的其他事实与一审再审查明的事实相同。湖北省武汉市中级人民法院二审认为，本案争议焦点是陈炬伟、张磊与潘红爱签订的酒店转让合同的效力及陈炬伟、张磊的请求能否予以支持。关于陈炬伟、张磊与潘红爱签订的酒店转让合同效力的问题。从本案现有证据看，涉讼的出租房屋是非法建筑，高健勇、毛丹、安文利基于非法建筑取得的房屋使用权应是不合法的。高健勇、毛丹、安文利与潘红爱签订的《房屋租赁合同》是基于前一个不合法的民事行为产生的后一个民事行为，此行为应是不合法的、无效的。潘红爱与陈炬伟、张磊签订的酒店转让合同，无论毛丹、安文利是否认可，因是基于上述无效合同产生的，当然也应是无效的。关于陈炬伟、张磊的请求能否予以支持问题。潘红爱与陈炬伟、张磊签订酒店转让合同时，潘红爱将无合法权益的酒店进行转让，陈炬伟、张磊没有尽到应有的审查义务，致使酒店转让合同无效，双方均有责任。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈炬伟、张磊要求潘红爱返还支付的转让款16万元应予支持。陈炬伟、张磊要求潘红爱赔偿经济损失，因其也有过错，且无事实依据，不予支持。陈炬伟、张磊依据转让合同无效要求高健勇、毛丹、安文利承担连带责任，根据合同的相对性原则，要求其他当事人承担连带责任的诉讼请求没有法律依据，不予支持。综上，原一审基本事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。一审再审基本事实不清，判非所请，程序违法，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民再字第00003号民事判决；二、维持武汉市武昌区人民法院（2011）武区民初字第02207号民事判决。本案二审案件受理费2070元，由潘红爱负担。本院再审查明的事实与二审查明的事实相同。本案的争议焦点为：1、潘红爱与陈炬伟、张磊签订酒店转让协议是否有效；2、田园酒家停业的原因及各方当事人过错责任。本院再审认为，（一）潘红爱与陈炬伟、张磊签订酒店转让协议的效力问题。潘红爱2007年9月11日与高健勇、毛丹、安文利签订场地租赁合同，承租涉案房屋，投入资金进行装修并取名田园酒家经营餐饮，系对承租的房屋进行了价值添附，对涉案房屋的使用功能作了定位，提升了涉案房屋的价值。餐饮经营不久潘红爱就以16万元的价格将酒店整体转让给陈炬伟、张磊，该转让不仅包括田园酒家内的设施、半年房租及4000元押金，还包括田园酒家餐饮经营权、田园酒家工商字号以及经营以来形成的人气等方面的利益。潘红爱向高健勇交纳涉案房屋2007年10月15日至2008年4月15日半年的租金2.6万元，经营餐饮一个多月后于2007年12月6日即以16万元的价格将涉案房屋所在的田园酒家转让给陈炬伟、张磊，房屋租金与转让价格的差异表明该转让并非单一的房屋转租。12月8日，陈炬伟、张磊向潘红爱支付16万元后，仍是以田园酒家经营餐饮，亦表明陈炬伟、张磊是受让潘红爱的酒店所有权，双方签订的酒店转让协议实质是田园酒家包括设施、经营管理收益的整体转让，并非仅仅是房屋转租，在该转让协议中，涉案房屋只是经营田园酒家的载体，并非双方签订转让协议的主要目的。且酒店转让协议中潘红爱并不收取受让人陈炬伟、张磊的房屋租金，而高健勇与陈炬伟、张磊在酒店转让协议签订的次日协商一致：乙方潘红爱将其租用门面转由陈炬伟、张磊经营，其原定合同不变，陈炬伟、张磊应按照原定合同执行，否则甲方有权终止合同。表明陈炬伟、张磊作为涉案房屋的租赁承继人，与原出租人高健勇达成了新的房屋租赁协议，潘红爱就此退出了涉案房屋的承租人地位。故潘红爱与陈炬伟、张磊签订的转让协议并非房屋租赁协议，而是酒店的转让协议，并不违反法律强制性规定，该转让协议应认定为有效。（二）关于田园酒家停业的原因及各方当事人过错责任问题。2007年12月6日潘红爱以16万元的价格将涉案房屋所在的田园酒家转让给陈炬伟、张磊，12月8日，陈炬伟、张磊向潘红爱支付16万元后，就开始实际经营管理田园酒家。2008年4月13日晚，武昌区公安分局徐家棚派出所接到有人闹事的报警，据陈炬伟、张磊陈述，其二人报警的原因是高健勇以未交租金为由强行赶走员工而导致酒店停止经营，酒店自此之后停业。陈炬伟、张磊未交租金的原因是因为房屋漏水。潘红爱与陈炬伟、张磊签订转让合同，并实际交付酒店之后，原房屋租赁合同权利义务由陈炬伟、张磊承继，其二人作为新的房屋承租人，在与原房屋出租人高健勇达成了一致意见的情况下，各方当事人应当按照双方的约定履行各自的义务。陈炬伟、张磊在经营酒店期间，根据高健勇、毛丹、安文利先前与潘红爱签订的《场地租赁合同》第三条租金支付方式的约定，在2008年4月15日前应预先支付下一季度租金，但两人以房屋漏水为由拒绝支付下一季度租金，因双方未能就此达成共识而被高健勇锁门赶出，导致酒店停业。其后不久，酒店其他财产又被高健勇悉数处理。高健勇未通过合法程序处理与陈炬伟、张磊之间的纠纷，而是通过非正常的手段在预付租金的最后期限尚未来临前强行终止合同，处置酒店财产，负有主要责任，陈炬伟、张磊拒交租金虽有房屋渗水的原因，但以该原因拒交租金，理由尚不充分，其自身对酒店被锁门停业有一定的过错。陈炬伟、张磊基于合同关系向一审法院诉请租赁转让合同无效，请求潘红爱返还财产，支付利息，如上所述，因双方所签转让协议有效，且均已依约履行，陈炬伟、张磊的该项主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持，但从探求当事人真实意思及解决纠纷出发，因本案纠纷发生在2008年，经过一审、二审、再审近10年的多次诉讼，仍未结案，各方当事人也不愿继续诉讼。为定分止争，并减少各方当事人诉累，保护当事人的合法权益，基于陈炬伟、张磊在本案中也起诉要求高健勇承担责任，故本院在本案中对陈炬伟、张磊因酒店停业的损失一并进行处理。本案中导致田园酒家停业的原因并非房屋租赁权存在瑕疵，而是陈炬伟、张磊与房屋出租人高健勇在履行房屋租赁合同中，为缴纳租金发生的纠纷，且双方均存在过错，导致后来又出现高健勇处置酒店财产的侵权行为。关于损失金额，陈炬伟、张磊向潘红爱支付的16万元转让费中，包含4000元押金及1.8万元租金（半年2.6万租金中应扣减潘红爱2007年10月15日至2007年12月6日经营期间约8000元的房屋租金），其余13.8万元为酒店经营权及其他物品转让费用。根据房屋租赁合同约定，陈炬伟、张磊在接手酒店后可经营约34个月，上述13.8万元费用平均分摊到每个月的成本为4058.8元，陈炬伟、张磊实际经营约4个月，有30个月未经营，其损失数额为121764元（4058.8元×30个月），因高健勇未通过合法程序处理与陈炬伟、张磊之间的纠纷，并擅自处置酒店财产，高健勇应负70%的责任，承担陈炬伟、张磊85234.8元（121764元×70%）的赔偿责任，余下损失由陈炬伟、张磊自行承担。本案中，潘红爱、毛丹、安文利无过错，不承担责任，陈炬伟、张磊对田园酒家停业亦有过错，其要求支付利息的主张本院不予支持。综上，原一审、一审再审、二审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民再终字第00041号民事判决、湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民再字第00003号民事判决及湖北省武汉市武昌区人民法院（2011）武区民初字第02207号民事判决；二、高健勇赔偿陈炬伟、张磊损失85234.8元；三、高健勇退还陈炬伟、张磊保证金4000元；四、驳回陈炬伟、张磊的其他诉讼请求。本判决第二、三项合计89234.8元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4140元、一审公告费300元、二审案件受理费2070元、再审公告费860元，合计7370元，由高健勇负担5159元，陈炬伟、张磊负担2211元。本判决为终审判决。审判长 刘 叶 静审判员 陈 继 良审判员 王  艳二〇一七年九月十五日书记员 李肖慧子