广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0802民初2510号原告：中国建设银行股份有限公司贵港分行，住所地贵港市港北区解放路98号。负责人：杜勇,分行行长。委托诉讼代理人：陆平，广西正大五星律师事务所律师。被告：闫富发，男，1997年2月7日出生，汉族，住贵港市港南区。被告：贵港市锦远房地产开发有限公司，住所地广西贵港市港北区阳光都市A-07-04167室。统一社会信用代码914508026750330031。法定代表人：李志平，公司总经理。委托诉讼代理人：张忠海，男，1977年9月5日出生，藏族，住贵港市港北区。该公司综合部经理。原告中国建设银行股份有限公司贵港分行（以下简称建行贵港分行）与被告闫富发、贵港市锦远房地产开发有限公司（以下简称锦远公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行贵港分行的委托诉讼代理人陆平、被告锦远公司的委托诉讼代理人张忠海到庭参加诉讼。被告闫富发经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。建行贵港分行向本院提出诉讼请求：1.解除建行贵港分行与闫富发于2016年3月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令闫富发向建行贵港分行偿还贷款本金人民币103849.91元及利息1712.18元（利息暂计至2017年5月29日，此后的利息按借款合同约定的利率计付至贷款本息结清之日止）；3.判令闫富发支付建行贵港分行律师代理费5300元;4.判令锦远公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.建行贵港分行对闫富发名下用以抵押的位于广西贵港市港北区建设西路64号锦远国际1幢1单元709室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6.本案发生的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月21日锦远公司与建行贵港分行签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定锦远公司就因购置其依法销售的房产而与建行贵港分行发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带责任，保证责任包括由债务产生的利息、违约金及建行贵港分行为实现债权与担保权所发生的包括不限于诉讼费、财产保全费、律师费等费用。闫富发因购买锦远公司开发的房屋向建行贵港分行申请借款，双方于2016年3月29日签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定建行贵港分行向闫富发贷款金额人民币108000元，期限180个月，同时约定贷款利率等有关事项。2016年3月29日建行贵港分行按借款合同约定发放了贷款，贷款期限自2016年3月29日起至2031年3月29日止。闫富发以所购买的位于广西贵港市港北区建设西路64号锦远国际1幢1单元709室房屋为该贷款提供抵押担保，并于2016年6月21日在贵港市国土资源局依法办理了抵押登记预告手续[房屋抵押权预告登记证号为桂（2016）贵港市不动产证明第0005440号]，据此，建行贵港分行依法对上述房产享有抵押优先受偿权。贷款发放后，被告多次未按借款合同约定按时足额偿还月供贷款本息。截止至2017年5月31日闫富发又连续拖欠贷款月供本息4期金额合计人民币3420.15元，经建行贵港分行多次催告，闫富发仍不按借款合同约定向建行贵港分行偿还。闫富发拖欠贷款本息的行为根据借款合同约定已经构成了违约，建行贵港分行有权解除借款合同，要求闫富发提前清偿贷款本息、承担实现债权所产生的律师费、诉讼费等费用，建行贵港分行对上述抵押预告房屋享有优先受偿权。建行贵港分行为了维护自己的合法权益，现特依法提起诉讼，恳请法院依法支持建行贵港分行的诉讼请求。锦远公司辩称，要求法院先拍卖闫富发的房产，同意按照法律规定承担法律责任。闫富发未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年5月21日，建行贵港分行（乙方）与锦远公司（甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定甲方对因购置其依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人承担连带责任保证，保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师费、公告费等）。2016年3月29日，闫富发（借款人）与建行贵港分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款人向建行贵港分行借款108000元，借款期限180个月，从2016年3月29日起至2031年3月29日止；贷款利率为浮动利率，即按照中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率执行，如该贷款利率调整，本合同项下的贷款利率于每年的1月1日调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在借款利率水平上上浮50%；建行贵港分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担；借款用途为借款人购买位于贵港市锦远国际第1幢1单元709号房；合同还约定借款人以其购买的房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本借款合同的本金、利息、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、律师费等）；如借款人出现任一违约情形，建行贵港分行有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，建行贵港分行于当日发放贷款108000元至闫富发银行账户。2016年6月21日，闫富发办理上述房屋的预抵押登记手续[不动产证登记证号：桂（2016）贵港市不动产证明第0005440号]，但至今未办理正式抵押登记手续。贷款发放后，闫富发未依约按时还本付息。建行贵港分行当庭承认闫富发已向其偿还之前积欠的本息。截止2017年7月29日，闫富发尚欠贷款本金101277.45元（未到期贷款本金）。另查明，2017年2月1日，建行贵港分行（甲方）与广西正大五星律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》一份，甲方委托乙方处理甲方及辖属分支机构（桂平、平南支行）与个人类贷款拖欠户之间的诉讼事宜。甲方应以现金或转账方式向乙方缴纳律师代理费，个案律师代理费按《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》、《广西壮族自治区律师服务收费标准》来计算收费。2017年7月31日，建行贵港分行支付律师代理费5300元给广西正大五星律师事务所，该所于同日向建行贵港分行开具广西增值税普通发票。以上事实有原告的陈述及《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、不动产登记证明、中国建设银行个人贷款对账单、账户管理一览表、说明、《委托代理协议》、现金存款凭证、律师费发票、律师收费标准等证据证实，足以认定。本院认为，建行贵港分行及闫富发签订的《个人住房（商业用房）借款合同》意思表示真实，内容合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。现闫富发未按合同约定按时还本付息，构成违约，应承担相应的违约责任，故建行贵港分行主张解除合同，闫富发提前偿还尚欠贷款本金101277.45元及利息（利息按合同约定计至清偿之日止），有合同依据，本院予以支持。合同明确约定借款人、保证人和抵押人没有按合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的一切费用由借款人承担，现闫富发违约，建行贵港分行提交的《委托代理协议》、律师费发票、现金存款凭证等证据足以证实建行贵港分行为实现债权产生律师费。根据律师行业收费标准，本院认定闫富发应负担律师代理费为5250元。超过部分，本院不予支持。锦远公司自愿为闫富发上述贷款本息及建行贵港分行实现债权而支付的律师费用承担连带保证责任，依法应承担连带清偿责任，故建行贵港分行诉请该被告对闫富发上述贷款本息及律师费承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于建行贵港分行诉请对闫富发名下用于抵押的房产享有优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。闫富发名下的房地产仅办理预抵押登记，但未办理正式抵押登记手续，依法不产生物权的效力，建行贵港分行诉请对该房地产享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。被告闫富发缺席，依法应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司贵港分行与被告闫富发于2016年3月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告闫富发向原告中国建设银行股份有限公司贵港分行偿还贷款本金101277.45及利息（利息按合同约定计付至清偿之日止）；三、被告闫富发支付律师代理费5250元给原告中国建设银行股份有限公司贵港分行；四、被告贵港市锦远房地产开发有限公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵港分行的其他诉讼请求。以上应付款项，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2517元，减半收取计1259元，由原告中国建设银行股份有限公司贵港分行负担19元，被告闫富发、贵港市锦远房地产开发有限公司负担1240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2517元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  黄恒涛二〇一七年九月二十二日书记员  韦小小