杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0105民初6505号原告：拱墅区西铭苑第一届业主委员会，住所地杭州市拱墅区祥符街道丰登街165号。法定代表人：平月清，业主委员会主任。委托代理人（特别授权代理）：许观海、顾姣燕，系浙江得厚律师事务所律师。被告：浙ＸＸ太物业服务有限公司，住所地杭州市江干区景芳五区景苑公寓内��法定代表人：王海群，董事长。委托代理人（特别授权代理）：姚杰、崔满兴，系上海锦天城（杭州）律师事务所律师。原告拱墅区西铭苑第一届业主委员会（以下称原告）为与被告浙ＸＸ太物业服务有限公司（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，于2016年9月22日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年12月22日、2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人平月清及其委托代理人许观海、被告的委托代理人姚杰、崔满兴均到庭参加诉讼。审理中，原告根据本案的实际情况，向法院提出申请，要求给予双方庭外调解的时间，本院依法予以准许。然由于原、被告最终未能达成调解方案，故本案现已审理终结。原告诉称，2009年7月1日，被告与西铭苑小区建设方浙江省监狱管理局签订《前期物业服务合同》，确定由被告为位于拱墅区祥符街道丰登街165号的西铭苑小区提供前期物业服务。根据合同第二十五条规定，本合同期限自签订之日至首届业主委员会成立且与原或新物业管理公司签订的物业服务合同生效时止。此外，双方对前期物业合同的各项内容进行了约定。待物业竣工后，被告正式接管西铭苑小区。2015年6月，原告经业主大会选举正式成立，并经拱墅区住房和城市建设局登记注册。根据前述合同第二十四条第12款约定，被告应每半年（不得低于一次）向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和物管商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入，并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；第二十四条��21项约定，本合同终止时业主委员会成立后，被告必须将全部经营性商业用房、管理用房、固定资产及物业管理全部档案资料移交给业主委员会。据此，为履行自身的职责，原告要求被告对本小区的经营性收入进行公示。然而，被告于进驻时起至今一直未公示过经营性的相关账目。在原告的多次要求下，被告于2015年5月20日提交由杭州正瑞会计师事务所（以下简称正瑞事务所）出具的审计报告。依据该报告，自2010年6月至2015年9月，西铭苑小区的经营性收入总计为983653元，经营性支出总计为935317.33元，结余为48335.67元。原告认为被告没有及时向全体业主公示开支情况，且部分项目列为经营性收入的支出不符合相关规定，故原告诉至法院，并变更诉讼请求为：判令被告设立专用账户，将小区经营性收入879803.67元（总收入983653元减去相应的税金、税费支出103849.33元）汇入该专用账户内；2、判令诉讼费由被告承担。原告为其诉称提供以下证据材料：1、前期物业服务合同（复印件加盖浙江省监狱管理局印章，由建设方浙江省监狱管理局提供）一份，以证明原、被告之间存在前期物业服务合同关系的事实。委托方是浙江省监狱管理局，受托方是被告，合同第24条21款明确规定，本合同终止时业主委员会成立后，被告必须将全部经营性商业用房、管理用房、固定资产及物业管理全部档案资料移交给业主委员会，所以原告有诉权。2、审计报告一份，以证明2010年6月至2015年9月被告管理西铭苑小区的经营性收入总计为983653元，经营性支出总计为935317.33元，结余为48335.67元。我方认为其中车管员的支出18万余元不合理，该支出应当是物管费里���开支；补充房屋公用部位、设施专项维修基金241836元，要经过专门的审批，我方认为被告没有经过审批；电梯年检费和维保费也是不合理的，有专门的维修费用，这三块内容不属于经营性支出。对于其中营业税金及附加税费10万余元我方认为是合理的，在诉请中已经予以扣除。3、杭州市物业维修基金公布情况三份，以证明杭州市物业维修基金管理中心统计自2011-2015年12月31日期间，西铭苑小区没有相关维修基金使用记录。4、西铭苑物业服务手册（第10页第5条）一本，以证明停车费都由业主到服务中心主动缴纳，不是由物业公司收取的事实。被告辩称：1、原告没有诉权，无权提起本案诉讼，应予驳回。根据国务院物业管理条例第15条、浙江省物业管理服务条例第16条的规定，业主委员会的权利来源于业主大会的授权，在业主大会没有授权的情况下，业主委员会没有权利提起诉讼。本案中原告没有提交其得到业主大会授权的相关凭证，故原告的主体资格不符，其起诉应当予以驳回；2、原告诉请被告移交经营性收入87万余元缺乏依据，应予驳回。经营性收入可以用于公用设备的维修、改造、更新等，被告作为小区的物业管理，有权管理小区，将经营性收入用于公用部位设施维修、保养等。在物业服务期间，税金、维修、保养费用等必要费用应当予以扣除，为此经正瑞事务所审计，2010年6月-2015年9月，经营性收入扣除经营成本、维修养护费用及税金等费用，结余为4万余元；3、对于原告要求我方设立经营性收入专用账户没有法律和合同依据，请求驳回原告诉请。被告对其辩称提供以下证据材���：1、前期物业服务合同（复印件）一份，以证明我公司为涉案小区提供前期物业服务。合同22条明确房屋公用部位、公用设施设备的维修保养费用，如果是保修期内，由保修部门负责，不在保修期间内的将由经营性收入来开支，审计报告列明的2.3.4项均在此列。2、审计报告（复印件）一份，以证明2010年6月至2015年9月期间经审计部门审计，涉案小区经营性收入开支及结余情况的事实。经开庭审理，对原、被告提供的上述证据材料，经过庭审质证，本院认证如下：1、对原告提供的证据一，被告对其真实性没有异议，认为与正本没有出入；但对于原告证明目的有异议，当时签订合同时原告还没有成立，只能证明我公司对涉案小区提供前期物业服务；根据合同第24条21款规定的内容不能证明原告有诉权。本院对证据一的真实性予以确认。2、对原告提供的证据二，被告对其证据三性均没有异议，对书面证明对象也没有异议，但对于原告认为三块内容不属于经营性支出，要予以扣除有异议，审计报告恰恰证明需要扣除这三部分费用，应当以审计报告为准。本院对证据二的证据效力予以确认。3、对原告提供的证据三，被告对其真实性没有异议，但对关联性有异议，认为物业维修基金是解决物业维修基金使用问题，与经营性收入没有关联性，亦与本案无关。对于审计报告中列明经营性收入有部分可用于公共部位的维修，而不是说从物业维修基金中取款维修，是两部分费用。本院对证据三的真实性予以确认。4、对原告提供的证据四，被告对其真实性没有异议，但认为收取停车费和雇佣车管员对小区车辆进行管理，不是说被告公司不用收取停车费就不需要管理进入小区的车辆，所以对于关联性有异议，认为与本案无关。本院对证据四的真实性予以确认。5、对被告提供的证据一，原告对其真实性没有异议，本院予以确认。6、对被告提供的证据二，原告对其真实性没有异议，对其中审计经营性收入总额予以认可，但对审计结果中经营性支出及结余不予认可。审理中，鉴于原告对被告委托的审计机构、审计人员的资质以及审计的程序均无异议，仅对经营性支出的列项有异议，故本院要求原告针对有异议的部分提出书面问题，再交由审计部门进行针对性的说明。然原告于庭后明确向法院提出，不提交书面问题，亦无需由审计部门作出说明。据此，本院对被告提供的证据二的证据效力予以确认。综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2009年7月1日，通过招投标方式浙江省监狱管理局（甲方）将西铭苑委托给被告（乙方）实行提供前期物业管理服务，为此双方签订《西铭苑前期物业服务合同》一份。该合同约定：由被告为位于杭州市拱墅区祥符镇阮家桥西铭苑物业提供管理服务，主要包括房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品、水泵等的维护与管理，附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理，小区内交通与车辆停放秩序的管理，公共环境卫���以及协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序等事项；本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，其中住宅由业主按1.08元/平方米向乙方交纳（不含能耗费），商铺按1.80元/平方米交纳，地下车位按50元/个·月向所有人或使用人收取，能耗费按行业规定另行按实向业主分摊；前期物业服务期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立且与原或新物业管理公司签订的物业服务合同生效时止。此外，合同约定，乙方每半年（不得低于一次）向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和物管商业用房及其他共用设施和场地的经营性收入，并应将物业管理服务收费项目、收费标准在物业管理区域内公示；本合同终止时且业主委员会未成立前，乙方必须向甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房���固定资产及物业管理全部档案资料；业主委员会成立后，移交业主委员会。2015年6月26日，拱墅区西铭苑第一届业主委员会经业主大会选举产生，并于同年9月报祥符街道及拱墅区建设局备案。期间，正瑞事务所接受被告的委托，对被告公司即西铭苑业主服务中心自2010年6月至2016年9月财务情况进行了审计。正瑞事务所于2016年5月20日出具杭正瑞审字【2016】第1349号《浙ＸＸ太物业服务有限公司（西铭苑业主服务中心）审计报告》一份，其审计情况如下：1、共用部位、公共设施经营性收入总计983653元；2、共用部位、公共设施设备经营支出总计935317.33元。其中：经营成本（车管员费用181333元），补充房屋公用部位、公用设施设备专项维修资金（维修费用）241836元，电梯年检费101892元，电梯维保费306407元，营业税金及附加税费103849.33元；3、历年结余48335.67元。其审计评述如下：经审计，认为西铭苑业主服务中心2010年6月至2015年9月财务处理符合《企业会计制度》等有关规定。收入与支出均有相关凭证，帐证齐全，会计核算比较规范。然原告对上述审计报告关于经营支出中除营业税金及附加税费无异议外，对其他经营支出均提出了异议，并于同年9月以物业服务合同纠纷为案由，将被告起诉来院。又认定，原告已在银行开设了“经营性收益”专户。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告未经业主大会授权是否有权提起案涉诉讼。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条一款的规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设���，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。显然业主委员会被明确规定为请求权的主体，在此情况下，业主委员会系基于具体的法律规定而提起的诉讼，无须业主大会另行授权。本案中，原告作为西铭苑第一届业主委员会依据案涉《西铭苑前期物业服务合同》第二十四条21款的约定以及参照前述法律之规定，有权要求被告移交甲方所提供的全部经营性商业用房、管理用房、固定资产及物业管理全部档案资料、由被告代管的专项维修基金等。因此，原告的诉讼主体资格适格。二、原告要求被告移交西铭苑小区经营性收入879803.67元的主张是否成立。被告在约定的前期物业服务期限届满后，就西铭苑业主服务中心自2010年6月至2016年9月财务情况进行了审计。原告对审计机构、人员、程序均无异议，对审计报告中各项数据、金额的��实性亦无异议，仅就经营性支出所列的前四项内容有异议，认为该四项费用不应在经营支出中列项，据此历年结余金额应为879803.67元。在审理中，本院要求原告就审计报告中有疑问的部分提出书面问题，由审计部门针对性地进行说明及解答。然原告并未提出任何书面问题要求审计部门进行解答；其次，原告虽然提出四项费用不应在经营支出中列项，但未能提供有效的依据加以证明；第三，根据审计报告中《审计评述》内容显示，被告2010年6月至2015年9月财务处理符合《企业会计制度》等有关规定。收入与支出均有相关凭证，帐证齐全，会计核算比较规范。综上，原告要求被告移交历年结余金额879803.67元显然缺乏依据，本院不予支持；对审计报告中历年结余款48335.67元，被告依约应移交给原告。此外，鉴于原告以西铭苑业主委员会的名义在银行开设了经营性收益专户，其诉请要求被告开设银行专户已无此必要。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款及前述法律的规定，判决如下:一、被告浙ＸＸ太物业服务有限公司向原告拱墅区西铭苑第一届业主委员会移交历年结余款人民币48335.67元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。二、驳回原告拱墅区西铭苑第一届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12598元，由原告拱墅区西铭苑第一届业主委员会负担11905元，由被告浙ＸＸ太物业服务有限公司负担693元。原告拱墅区西铭苑第一届业主委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙ＸＸ太物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  石 红人民陪审员  胡亦安人民陪审员  吴晓航二〇一七年九月十一日代书 记员  袁小莉