山东省安丘市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0784民初2636号原告：李继兰，女，1963年12月29日出生，汉族，居民，住安丘市。委托诉讼代理人：孙业江，山东鲁强律师事务所律师。委托诉讼代理人：李记成（原告哥哥），1970年5月1日出生，汉族，居民，住安丘市。被告：安丘经济开发区温家坡子居民委员会。住所地：安丘市经济开发区温家坡子村。法定代表人：温磊磊，该居委会主任。委托诉讼代理人：左爱民，山东万信律师事务所律师。原告李继兰与被告安丘经济开发区温家坡子居民委员会（以下简称温家坡子居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李继兰的委托诉讼代理人孙业江、李记成，被告法定代表人温磊磊、委托诉讼代理人左爱民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李继兰向本院提出诉讼请求：1.被告退还缴纳的购房款及车库款123552元及利息；2.被告赔偿原告经济损失50000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于安丘市莲花山路东段路南温馨家园的商品房一套，面积81.26平方米，单价1200元平方米，价款97512元，另外购买车库一个，价款26040元。合同签订原告当日向被告交付楼房款97512元，及车库款26040元，共计123552元。但被告至今未将该楼房及车库交付原告，且该楼房被告已另售他人，被他人居住，另外被告隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，合同应当解除。综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为此，诉至本院，请求依法裁决。被告温家坡子居委会辩称：本案已经超过诉讼时效，该合同是2010年10月14日签订，至今原告未向被告主张过权利；2011年该房已经全部交付，当时已通知购房者来领钥匙，后来又公告要求购房者30日内自行领取，逾期视为房屋自行交付，并在售楼处张贴公告，本案被告只有卖给原告房屋，并未卖给其他人，若该房屋被其他人侵占应该起诉其他人，被告不是适格的被告，请求依法驳回原告的诉讼请求；原告没有证据证明该房屋卖给他人，其要求没有合法依据。当时原告是经过刘斌介绍购买楼房，明知该楼房系小产权房，根据法律规定该合同系无效合同，无效合同应当返还，返还的前提是原告把钱给了被告，通过本案的调查，充分证明了原告把钱给了案外第三人，且是顶账，真实是否给付无法确定。原告所述的损失是在合同生效的前提下承担违约责任和赔偿损失，因此本案无效不存在返还的问题。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明双方签订合同一份及就购买的房屋的价款及面积进行了约定；2、被告收取原告的购房款及车库款的收款收据原件两份，证明原告已经履行付款义务；3山东省潍坊市中级人民法院的民事判决书一份，证明至判决作出之日涉案房屋仍不具备交付条件，涉案房屋属于温家坡子开发。经质证，被告对证据1、2、3均有异议。并主张根据相关法律规定，不是本集体组织的人员购买集体组织内的房产系无效合同，因此商品房买卖合同系无效合同。收据中钱款不是被告村委所收，无该村书记及会计签字，该收据中的公章系伪造，该款不能证明是被告所收，原告主张不能成立。判决书系打印件而非原件，没有加盖中院的公章，从判决的审理查明看该四套楼已经经过评估拍卖，若是未建成的楼房法院不会进行评估和拍卖，因此，原告的主张不成立。且本判决书与本案无关联性，上面记载“北面未进行处理”，不能证明是二号楼全部未处理，因此，不能证明原告的主张。对有争议的证据，本院认定如下：证据1、2是真实合法的，且相互印证，对原告主张的事实具有证明力，应为有效证据；证据三3与本案事实缺乏关联性，不能证明原告主张的事实，故依法不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月14日，原告李继兰为购买被告开发的房屋，与被告签订商品房买卖合同一份，内容如下：“商品房买卖合同出卖人（以下简称甲方）安丘市新安街办温家坡子居委会法定代表人：联系电话地址：安丘市莲花山路东段路南（温家坡子居委会北邻）买受人姓名（以下简称乙方）：李继兰身份证：联系电话：135××××9298地址：安丘市辉渠镇东南山村77号…….一、商品房的基本情况1、甲方所售商品房位于莲花山路东段路南，该商品房的用途居住属砖混结构，层高为2.9米建筑面积地上5层……2、乙方所购商品房为温馨家园X室，建筑面积81.26平方米……二、计价方式与价款乙方所购商品房正房面积81.26㎡，单价为1200元/㎡；成交价为人民币玖万柒仟伍佰壹拾贰元整……车库面积21.7㎡，单价为1200元/㎡;成交价款为人民币贰万陆仟零佰肆拾元整……三、付款方式1、一次性付款：2010年10月14日前付总房款大写玖万柒仟伍佰壹拾贰元整。2、车库款贰万陆仟零肆拾元整（注：手写添加）……甲方(盖章)安丘市新安街道温家坡子居民委员会温日茂（签字）法定代表人：彭桂玲、代笔温日茂2010年10月14日签于2010年10月14日乙方（盖章）：李继兰（李记成代理）委托代理人：李记成2010年10月14日签于2010年10月14日”同日，原告交纳了楼房款、车库款各97512元和26040元，被告给原告出具收款收据二份，内容分别为：“收款收据顶账N0078476交款单位李继兰交款事由收购楼款X单元X楼西户81.26平米金额￥97512人民币（大写）玖万柒仟伍佰壹拾贰元2010年10月14日会计温祥成（签字）”和“收款收据N00XXX30交款单位李继兰交款事由收购车库款（西2）金额￥26040人民币（大写）贰万陆仟另肆拾元整2010年10月14日会计温祥成”。收款收据中均盖有安丘市新安街道温家坡子居民楼售建处的印章。后被告一直未将房产交付原告。为此，原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告主张，当时原告经刘斌介绍，被告开发的楼房比较便宜，原告与被告书记温日茂及会计温祥成在村委办公室谈好价款，谈好位置和价款后与村里签订购房合同，原告将钱交给村委后，因村委欠刘斌的钱，村委将该款交给了刘斌顶账，会计书写了“顶账”。当时书记温日茂代笔彭桂玲签字。被告开发的楼房是小产权房，当时原告基于商品房签订，被告承诺具有商品房买卖的所有条件，直到现在它未取得商品房预售证明，根据最高人民法院审理商品房买卖的司法解释第二条规定，应当认定商品房买卖无效，无效的法律后果是应当解除，另，这是因为被告隐瞒事实才出现的法律后果。同时根据该司法解释第九条的规定，也应该解除合同，同时规定，解除合同应该给付原告赔偿损失的标准，标准为不超过已付购房款一倍的数额，本案原告仅主张经济损失50000元。本院认为：被告系居民委员会，未提供证据证明具有房地产开发资质，是商品房销售的合法主体；被告所售房屋为村集体组织开发，使用的土地为集体土地,原告也非被告集体组织内部的成员；原、被告订立的商品房买卖合同，违反法律的强制性规定，应属无效。原、被告也一致主张合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还。原告要求被告返还已交付的购房款，理由正当，依法应予支持。原告庭审中自认，在与被告签订商品房预售合同时，明知是居委会开发，洽谈的地点是居委会，洽谈的人员为被告的书记和会计，洽谈的价格也比较便宜，签约的对方是居委会，应当对被告所售房屋系“小产权房”，被告开发商品房买卖并不合法的事实知晓，且未提供证据证明被告当时存在故意隐瞒或提供虚假情况的事实，故原告要求被告返还利息并赔偿损失5000元的主张，无事实根据，也不符合法律规定，不应支持。依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告安丘经济开发区温家坡子居民委员会返还原告李继兰购房款123552元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告李继兰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3771元，减半收取1886元，由原告李继兰负担500元，被告山东安丘经济开发区温家坡子居民委员会负担1386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  李文臣二〇一七年九月二十七日书记员  石泉洁