江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0902执异2338号原告李金刚，男，1970年7月1日生，住盐城市亭湖区。被告严中庆，男，1951年11月1日生，住盐城市。被告马洪玲，女，1969年11月14日生，住盐城市。被告金书珍，女，1967年12月21日生，住盐城市。被告孙安新，男，1972年12月23日生，住盐城市。被告浦锦亚，男，1981年10月3日生，住盐城市。被告吕东，男，1982年12月19日生，住盐城市。被告杨祝勤，女，1970年9月11日生，住盐城市。被告黄金华，男，1976年10月10日生，住盐城市。被告李洁銮，女，1970年1月16日生，住盐城市。被告陈才昌，男，1949年5月23日生，住盐城市。被告王士林，男，1958年5月16日生，住盐城市。被告陈竹华，男，1982年1月12日生，住盐城市。被告柏正芳，女，1956年2月28日生，住盐城市。被告周明春，男，1972年1月14日生，住盐城市。被告杨忠诚，男，1987年3月8日生，住盐城市。被告董付坤，男，1969年5月22日生，住盐城市。被告王华，男，1984年11月9日生，住盐城市。被告郭建琪，男，1977年1月19日生，住盐城市。被告柏兆江，男，1970年8月20日生，住盐城市。被告董中根，男，1962年11月29日生，住盐城市。第三人路培祥，男，1957年6月22日生，住盐城市亭湖区。被执行人盐城市益民乳制品有限公司，住所地盐城市。第三人刘广兰，女，1958年4月13日生。第三人盐城市益民乳制品有限公司（下称益民乳制品公司），住所地盐城市通榆南路*号。原告李金刚与被告严中庆等20人及第三人路培祥、刘广兰、盐城市益民乳制品有限公司（下称益民乳制品公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年4月20日受理后，依法适用普通程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告李金刚及其委托代理人李加超、单祥，被告严中庆等20人及共同诉讼代表严中庆，金玉珍、马洪玲到庭参加诉讼。第三人路培祥、刘广兰、益民乳制品公司经法院传唤未到庭无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李金刚诉称：2010年3月17日，（2010）亭商初字第0286号民事调解书对原告李金刚对第三人路培祥、刘广兰、益民乳制品公司民间借贷纠纷一案作出民事调解书：“一、被告路培祥、被告刘广兰、被盐城市益民乳制品有限公司尚欠原告李金刚借款248万元，于2010年6月15日前归还原告李金刚借款100万元，余款148万元于2010年8月底前付给原告李金刚。如被告盐城市益民乳制品有限公司于2010年6月拆迁，则被告路培祥、被告刘广兰、被告盐城市益民乳制品有限公司提前向原告李金刚全额给付借款248万元；二、案件受理费26640元，依法减半收取13320元，由被告负担。”调解书生效后，路培祥、刘广兰、益民乳制品公司未履行调解书中确定的义务，原告李金刚向贵院申请强制执行，后法院查封了益民乳制品公司所有的位于盐城市区××路××号××房产相关手续。2011年4月8日，贵院（2011）亭民初字第1737号民事调解书对原告李金刚与第三人益民乳制品公司、路培祥、路培忠民间借贷纠纷一案作出民事调解书：“一、被告盐城市益民乳制品有限公司欠原告李金刚借款284万并承担利息116万元，合计为400万元，于2011年10月10日前一次性付清，如被告逾期不能偿还则承担相应的法律责任；二、被告路培祥、路培忠对盐城市益民乳制品有限公司上述欠款承担连带偿还责任；三、双方余无瓜葛。案件受理费14760元，依法减半收取7380元，由被告盐城市益民乳制品公司承担”调解书生效后，益民乳制品公司、路培祥、路培忠未履行约定义务，李金刚向贵院申请强制执行，贵院裁定对益民乳制品公司所有的位于市区××路××号××幢（建筑面积2883.69平方米）、*号（建筑面积3083.22）的房产和土地使用权（用地面积共3533平方米）进行评估拍卖。执行过程中，被告（案外人）严中庆等20人认为贵院对案涉房屋查封、评估、拍卖侵害其合法利益，对执行标的提出书面异议。贵院听证后于2017年4月4日作出（2017）苏0902执异117号执行裁定异议：“中止对盐城市开发大道（原通榆南路）*号*幢房产的执行。该裁判缺乏事实依据，应予纠正。一、众被告在人民法院查封之前确未签订书面买卖合同。首先，案涉盐城市开放大道（原通榆南路）*号*幢房屋土地属于商业用地，客观上根本无法分割套房对外出售，众被告显然对无法办理过户的客观状况存有心理预期，且其诉求本身亦非人民法院所应保障的合法利益范畴；其次，众被告所举证的借条显然属于民间借贷关系，客观上无法也不可能替代房屋买卖合同关系。再次，在不存在购房合同的前提下，原裁定中根本没有也无法核实众被告对其主张购房价款是否已全部支付。由此众被告对被执行人名下不动产所提出的异议显然不符合法律规定。二、盐城市开放大道（原通榆南路）*号*幢房产的权属人为益民乳制品公司，已于2009年2月10日抵押登记至原告名下且抵押权有效存续至今。鉴于原告对益民乳制品公司依法所享有的债权经贵院生效法律文书确认已进入强制执行程序，贵院对该抵押财产采取查封、评估、拍卖措施符合法律规定。综上，为维护原告合法权益，请求法院1.许可对盐城市开放大道（原通榆南路*号3幢房产的执行。原执行数额暂定为648万元2、本案诉讼费由上述被告共同承担。被告严中庆等20人共同辩称：1、众被告从2005年底即陆续向益民乳制品有限公司法人路培祥购买了3幢综合楼套房，并一直居住至今，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，我们与路培祥已经形成买卖关系，路培祥收取了我们购房款，并都给我们出具了条据，这从法律关系上是成立的合法关系。2、路培祥与李金刚明知道房产已经出售给我们居住，却背着我们居住户利用掌握房产证的机会，搞一般抵押权设定，侵害我们的合法权益。根据盐城房屋登记信息他项权设定，登记时间是2009年2月10日，抵押期限2009年12月11日，权值3200000元。综上，为维护被告的合法权益不受侵害，依据相关法规向人民法院请求驳回李金刚的诉讼请求。经审理查明，异议人严中庆等20人系盐城市开放大道（原通榆南路）*号*幢综合楼的20户住户。2005年底起，异议人严中庆等20人分别向益民乳制品乳制品公司支付了现款，约定向其购买位于盐城市××大道××号××幢房屋。益民乳制品公司的法定代表人路培祥收取异议人交纳的现款后，分别向20位异议人出具了借条，借条中明确载明了收取的金额。2006年至2010年，异议人严中庆等20人分别领取了房屋钥匙，并入住至今。后因益民乳制品公司法定代表人路培祥未能兑现为20户办理房产证的承诺，异议人多次进行了信访。市房管局对严中庆反映的关于购房被欺骗的有关问题进行了调查，并于2010年12月30日将调查结果向严中庆进行了反馈，告知其盐城市通榆南路*号*幢房屋已于2006年办理初始登记，并已于2009年因公司债务设定抵押，并就如何办理房屋转移登记做了解答。江苏省盐城经济开发区建设局于2011年3月24日向异议人做出《关于益民乳制品公司综合楼住户信访问题的答复意见》，并抄送了市信访局、区综治办。该答复意见中载明：“益民乳制品公司无房地产开发资质，不具备房屋销售资格。该宗土地性质属于工业用地，楼宇按综合楼报建，实际现状为住户套房”及“益民乳制品公司向现居住人收取现款并出具借条，现居住人在收到益民乳制品公司借条后，从2005年起分别领取钥匙并居住在现居住的房屋，买卖事实关系存在。”另查明，2009年2月1日本院受理了原告李金刚与被告路培祥、刘广兰、益民乳制品公司民间借贷纠纷一案，并于2010年3月8日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。并在审理过程中，双方当事人达成调解协议，本院于2010年3月17日作出（2010）亭商初字第0286号民事调解书，其中双方当事人达成如下协议：“一、被告路培祥、被告刘广兰、被告盐城市益民乳制品有限公司尚欠原告李金刚借款248万元，于2010年6月15日前归还原告李金刚借款100万元，余款148万元于2010年8月底前给付原告李金刚。如被告盐城市益民乳制品有限公司于2010年6月拆迁，则被告路培祥、被告刘广兰、被告盐城市益民乳制品有限公司提前向原告李金刚全额给付借款248万元。二、案件受理费26640元，依法减半收取13320元，由被告负担。”调解书生效后，路培祥、刘广兰、益民乳制品公司未履行调解书中确定的义务，李金刚向本院申请强制执行，本院依法要求盐城市房产交易中心协助查封了益民乳制品公司所有的位于盐城市区××路××号××房产。2011年4月7日本院受理了原告李金刚与被告益民乳制品公司、路培祥、路培忠民间借贷纠纷一案，并于2011年4月8日作出（2011）亭民初字第1737号民事调解书，其中双方当事人达成如下协议：“一、被告盐城市益民乳制品有限公司欠原告李金刚借款284万元并承担利息116万元,合计为400万元，于2011年10月10日前一次性付清，如被告逾期不能偿还则承担相应的法律责任。二、被告路培祥、路培忠对盐城市益民乳制品有限公司上述欠款承担连带偿还责任。三、双方余无瓜葛。案件受理费14760元，依法减半收取7380元，由被告盐城市益民乳制品有限公司承担。”调解书生效后，益民乳制品公司、路培祥、路培忠未履行约定义务，李金刚于2012年3月16日向本院申请强制执行，本院依法裁定对益民乳制品公司所有的位于市区××路××号××幢（建筑面积2883.69平方米）、*号（建筑面积3087.22平方米）的房产和土地使用权（用地面积共3533平方米）进行评估拍卖。异议人严中庆等20人认为对案涉房屋查封、评估、拍卖的行为严重侵害其合法权益，遂向本院提出书面执行异议。本院查明后于2017年4月4日作出（2017）苏0902执异117号民事裁定书，裁定“终止对盐城市开放大道（原通榆南路*号房产的执行）”。另查明，盐城房屋登记信息表显示：盐城市通榆南路*号*幢的所有权人为益民乳制品公司，建筑面积为2883.69平方米。2009年2月10日该房屋上设立了一般抵押权，抵押权人为李金刚，登记时间为2009年2月10日，抵押期限一栏中注明：2009年12月11日。本案在审理过程中经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大致调解不成。本院认为：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，对该执行标的物不得执行。本案中严中庆等20人与第三人益民乳制品之间形成事实上的房屋买卖关系，并支付了购买房屋的相应兑价，领取钥匙，水电开户。且实际占有案涉房屋并使用至今。上述事实符合物权法规定的占有的法定情形。另严中庆等20人未能取得案涉房屋的权属证书，非其主观行为所致，严中庆等20人也曾为取得房屋所有权书多方举措。因该房的实际情况目前仍未能取得房产证。综上：原告李金刚提出的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条；《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：不得对盐城市开放大道（原通榆南路）*幢房屋的强制执行。案件受理费57160元由原告李金刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费57160元。审 判 长  杨永高审 判 员  陈律心人民陪审员  胡月明二〇一七年九月六日书 记 员  宋相慧附相关法律条文:1、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有、有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。3《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。(三)该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。