济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0191民初1901号原告：田超，男，1990年1月31日出生，汉族，北京钢铁学院2014级博士生，住北京市。委托诉讼代理人：刘瑞璇，山东平正大律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人：刘金辉，董事长。委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊兆杰，山东豪才律师事务所律师。原告田超与被告济南东拓置业有限公司(以下简称：东拓置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，于2017年9月12日依法适用简易程序公开开庭进行7审理。原告田超委托诉讼代理人刘瑞璇、被告东拓置业公司委托诉讼代理人王玉亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田超向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付逾期办证违约金64084.42元(以总房款702680元为基数，按照日万分之一计算违约金，自2015年1月25日至2017年7月25日)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月3日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》，原告购买位于龙园小区房产一套，总价款694552元。之后双方于2012年9月10日又签订了《差价款结算协议书》，约定原告另行补交房款8128元，即房款总价为702680元。协议同时约定甲方在取得《综合验收备案证明》180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证。2017年7月17日，济南市城乡建设委员会向原告作出济建政复字(2017)97号信息公开回复：被告开发的龙园小区二区1号楼取得综合验收备案证明的时间为2014年7月29日。据此，按照协议约定被告至迟应在2015年1月25日前通知原告前住房管局申请办理房产证，但被告至今未通知。按照《商品房买卖合同》第十五条约定．被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告就违约金事宜与被告进行沟通无果，向法院起诉，望法院判如所请。东拓置业公司答辩称，一、原告关于逾期办证违约金的诉求已超过诉讼时效期间。《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事)纪要》第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定期限届满次日起计算诉讼时效期间。本案中，双方在《差价款结算协议书》中已明确约定了备案并通知办证时间为取得《综合验收备案证明》后180日内，该期间届满日为2015年1月25日(即从2014年7月29日起算180日)，答辩人在该期间届满日未通知办证，原告就应知道自己权利受到侵害，起算二年诉讼时效期间，原告最迟应在2017年1月25日前就应主张权利。其于2017年7月19日才向法院起诉主张权利，早已超过诉讼时效期间，对其怠于行使权利的诉求不应支持。二、原告未举证证明自己有任何损失，其也从房屋增值中获得巨大预期利益，再支持高额违约金有悖公平、可预见、填补损失、损益相抵的原则。《合同法》第一百一十三条以及最高院《买卖舍同司法解释》第三十一奈规定的立法精神，违约责任是以填补损失为主的基本原则，且原告为此获有利益应当扣减。本案中，原告因逾期办证不仅没有任何损失，而且逾期期间涉案房屋增值巨大，原告亦获得巨大预期利益再支持高额逾期办证违约金不仅有违上述立法精神，对答辩人明显不公。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。田超围绕诉讼请求提交证据：证据l、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，房屋总价款是702680元。同时合同15条约定，被告如未按约定期限通知原告办证，按房屋总价款日万分之一支付违约金。证据2、《差价款结算协议书》一份，证明2012年6月3日，双方共同约定原告另行补缴房款8128元，从被告应当支付给原告逾期交房违约金金额中扣除，同时双方约定，被告取得综合验收备案证明180日内将办理权属登记被告需提供的资料报产权登记备案并通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证。证据3、销售不动产统一发票一张，证明原告已按照合同约定支付全部购房款702680元，履行了合同付款义务。证据4、济南市城乡建设委员会《关于田超公民政府公开申请的回复》证实龙园二区l号楼综合验收备案证明取得时间是2014年7月29日。证据5、房屋交接书一份，证明实际交房时间是2012年9月10日，但被告未盖章。被告东拓置业公司对证据1真实性无异议，但对主张的逾期办证违约金的依据不认可。本案中，原告来提交任何证据证明自己有任何损失。证据2真实性无异议，从该协议书内容，证实原告已经获取超过法定损失的1.3倍的交付房屋和车位的违约金以及利息。此外，该证据也证实关于备案并通知办证的时间双方已经做了变更约定。证据3真实性无异议，从发票的开具日期看出原告是在2013年11月10日付清房款。证据4真实性无异议。证据5不认可。因原告未和被告签署房屋及车位交接单，是原告直接到物业公司办理交接手续，物业公司记载的原告入住时间是2012年5月24日，没有书面证据。东拓置业公司提交证据：l、不动产权证l份，证实被告已于2017年3月24日取得龙园二区即B区1号楼房产大证。2、特快专递邮寄联存根及退回联、通知函各1份，证实被告已于2017年4月13日已书面通知原告办理不动产权证，因原告在买卖合同中留存电话无法联系，导致邮件被退回。原告田超认为，证据1是复印件，真实性不认可，不能证实被告的证明目的。证据2真实性认可，但原告从未留过该地址，应向原告龙园小区地址邮寄。庭审中，东拓置业公司抗辩，双方在《差价款结算协议》中明确约定备案并通知办证时间为2015年1月25日(即从2014年7月29日起算180日)，答辩人在该期间届满日未通知办证，原告就应知道自己权利受到侵害，起算二年诉讼时效期间，原告最迟应在2017年1月25日前就应主张权利，其于2017年7月19日才向法院起诉，已经超过诉讼时效期间，怠于行使权利的诉求不应支持。原告田超认为，双方在《差价款结算协议》中约定，被告在取得综合验收备案证明180日内向原告进行通知，但原告不知道被告取得综合验收的时间。2017年7月19日申请信息公开后才知道。按照民法通则137条，时效应从知道或应当知道起算。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院作出如下认定：一、关于田超要求东拓置业公司支付逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效问题。被告东拓置业公司提出双方在《差价款结算协议书》中已明确约定了备案并通知办证时间为取得《综合验收备案证明》后180日内，该期间届满日为2015年1月25日(即从2014年7月29日起算180日)起的次日，开始起算二年诉讼时效期间，原告最迟应在2017年1月25口前主张权利。其于2017年7月19日才向法院起诉主张权利，早巳超过诉讼时效期间，对其怠于行使权利的诉求不应支持。原告田超对此不子认可。本院认为，田超与东拓置业公司约定的是按日计算违约金，属于按持续性违约约定，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，被告在诉讼中提出时效抗辩，违约金保扩范围为原告起诉之日前两年。二、关于东拓置业公司何时通知田超办理不动产权证问题。被告提供特快专递邮寄联存根及退回联、通知函各1份，证实被告已2017年4月13日已书面通知原告办理不动产权证，因原告在买卖合同中留存电话无法联系，导致邮件被退回。原告田超对该证据真实性认可，但原告从未留过该地址，应向原告龙园小区地址邮寄。本院认为，根据当事人当庭陈述，原告田超认可合同上留的地址是山东钢铁集团有限公司，且未通知被告变更地址。且被告是按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的联系方式和地址，向原告邮寄送达的，该送达方式符合《商品房买卖合同》补充协议第7条的约定，该条款明确了如因原告田超原因导致无法送达，应由原告田超自行承担相应后果。故对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010午6月3日，田超(买受人)与东拓置业公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》一份。约定由田超购买东拓置业公司开发的位于济南高新区龙园小区B区1号楼1单元702号商品房，房屋总价款为702680元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证．否则出卖入应按照下列第2条约定处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。如因买受入原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，田超依约支付了全部购房款702680元。另查明，2012年9月10日，原告田超与被告东拓置业公司签订《差价款结算协议书》，约定：乙方(田超)购买甲方(济南东拓置业公司)“龙园B区1号楼1单元702室商品房及车位。现双方就商品房及车位交付房产的相关费用结算如下：1、甲方应向乙方支付的逾期交房违约金为68552元，逾期交付车位违约金6370元。甲方应支付乙方的利息“1”11155元、“2”33315元；经《商品房结算协议书》确认应补交(或退还)的房款为8128元；乙方需向甲方支付的铝合金门窗差价款15020.6元；乙方需向甲万交纳的数字电视初装费为290元；乙方需预交的燃气费为27元；乙方需向需向物业公司预交的三个月物业服务费930.3元。2、甲乙双方同意。上述列明费用相互冲抵(其中物业费由甲方转付给物业公司)，相互冲抵后甲方应向乙方支付的差价款为95006.1元，甲方于双方签订本协议后一个月内将差价款打入乙方指定的银联卡账户内。3、本协议签署后，甲乙双方对房屋及车位交付产生的各项价款结算均无异议。4、乙方为提前交房，双方约定甲方在取得《综合验收备案证明》180日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，并通知乙方向房管部门申请办理房屋所有权证。”2014年7月29日，被告取得《综合验收备案证明》。庭审中，双方共认，逾期办证违约金的起算时间为从2014年7月29日取得《综合验收备案证明》起往后计算180日，即2015年1月25日。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。田超与东拓置业公司于2010年6月3日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房菅不能申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按照下列第2条约定处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。如因买受入原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。2012年9月10日，原告田超与被告东拓置业公司签订《差价款结算协议书》，将逾期办证违约金起算时间由“在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管表明申请办理房屋所有权证”更改为“在取得《综合验收备案证明》180日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，并通知乙方向房管部门申请办理房屋所有权证”。合同签订后，田超依照合同约定履行了支付购房款的义务。东拓置业公司理应按照合同约定在2014年7月29日取得《综合验收备案证明》之日起计算180日即2015年1月25日之前将相关材料报产权登记机关备案并书面通知田超向房管部门申请办理房屋所有权证。本案中，东拓置业公司2017年4月13日以邮寄方式向田超发出办理不动产权证的书面通知。根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外”。由于田超与东拓置业公司之间约定的是按日计算违约金的数额，因此，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应分别单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。本案中，东拓置业支付逾期办证违约金的起算期间为应自2015年1月25日至2017年4月13日，而田超于2017年7月19日向本院提出诉讼请求，其于2015年1月25日至2015年7月18日的期间的违约金的诉讼请求已经超过二年诉讼时效期间。且田超未能有效举证证明有诉讼时效中断、中止或延长的情形，故对于2015年1月25日至2015年7月18日的期间的违约金不予支持。因此，本院对于田超2015年7月19日至2017年4月13日期间的逾期办证违约金的诉讼请求予以支持，计44550元(634天*0.0001*702680元)。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田超逾期办理房屋产权初始登记的违约金44550元。(以702680元为基数，2016年7月19日至2017年4月13日，按照日万分之一计算，共634天)；二、驳回原告田超的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3815元，减半收取1907.5元，由被告济南东拓置业有限公司承担。不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曲劲松二〇一七年九月十三日书记员  耿笑青