河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1602民初3993号原告:刘华，男，汉族，1961年4月13日生，住商水县。委托诉讼代理人：郭文鹏，河南团结律师事务所律师。被告：河南永畅建工集团鸿源置业有限公司（原河南省鸿源置业有限公司），住址周口市川汇区八一路中段6号，统一社会信用代码91411600589714611U。法定代表人：徐贤，系该公司经理。被告：河南永畅建工集团有限公司，住址周口市高新技术产业开发区科技孵化园3楼，统一社会信用代码91411600581735805P(1-1)。法定代表人：李辉，系该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：赵向杰，河南众望律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李应龙，河南众望律师事务所律师。原告刘华（以下简称原告）与被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司（以下简称永畅鸿源置业公司）、被告河南永畅建工集团有限公司（以下简称永畅建工集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭文鹏，被告永畅鸿源置业公司和被告永畅建工集团公司的共同委托诉讼代理人李应龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告永畅鸿源置业公司交付所购买的盈辉家园第3座第1单元201号房屋；2、两被告支付相应的违约金（止于2016年12月10日的违约金为47000元），2016年12月10日以后的违约金;上交维修基金7347元。事实与理由：原告在河南省鸿源置业有限公司和被告永畅鸿源置业公司处购买盈辉家园第3座第1单元201号房屋一套，价格为388419元，约定2014年5月30日交付房屋，并约定逾期交房违约金自2014年5月30日至2016年1月31日前按日万分之一支付违约金，2016年1月30日至2016年12月10日按日万分之二支付违约金，自2016年12月10日后按日万分之三支付违约金，并由被告永畅建工集团公司担保。现被告已不能交付房屋，止于2016年12月10日应支付原告违约金47000元。被告永畅鸿源置业公司在代收原告的房屋维修基金后，未按规定将维修基金上缴到政府部门指定的住宅专项维修资金账户，侵犯了原告的合法权益，被告永畅鸿源置业公司应当将代收原告的维修基金上缴到政府部门指定的住宅专项维修资金账户。二被告共同辩称：1、对因公司逾期交房给诸位带来的不便表示歉意，但告诉大家一个新的消息，经过各方努力小区住房已经具备交房条件，广大业主凭相关手续即可办理房屋交接手续。2、公司逾期交付存有诸多因素，公司也想尽快交房，从而减少自身诉累和给各位业主一个交代。但涉案住房经手多个公司，特别是我公司的前身周口市专建公司，涉及到改制、公房拆迁。且在拆迁改制过程中，因为人员众多，导致拆迁难度较大，周期较长，进而导致我公司迟迟不能按前期的计划时间段及时施工。加上相邻第三人对公司的规划、土地等提起了行政诉讼和信访，导致工程长期停工。这些均是公司不可抗力的原因和实际现状。3、上述诸多因素导致公司现阶段经营特别困难，已经达到破产边缘，如果每个购房户每个业主都足额要求支付赔偿金，势必造成公司无力赔付，经营雪上加霜，对后期开发交付后小区内的园林、绿化、设施配套管理，造成无法实现的恶劣后果。这么多住房户的诉请一旦被足额支付肯定会达到公司资不抵债的情形，一旦公司破产，势必会影响到各位业主的切身利益，故请原告及法院根据上述情形酌情做出较小数额的违约赔偿，共同努力，使涉案小区度过难关，创造更美好的家园。4、合同具有相对性，针对诉求，法院应当按照原告提供的证据，充分斟酌判断。日万分之三的违约金赔偿标准过高，不是公司的真实意思表示。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据庭审质证结合庭审调查可以认定以下案件事实：河南省鸿源置业有限公司系依法注册成立的房地产企业。2011年，该公司名称变更为河南永畅建工集团鸿源置业有限公司（以下均称永畅鸿源置业公司）。原告为购买由永畅鸿源置业公司开发的盈辉家园小区的房屋，与被告永畅鸿源置业公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买永畅鸿源置业公司位于八一××西侧、××南侧××家园××单元××房屋××套，房屋总价款388419元，付款方式为首付158419元，银行按揭230000元。合同签订后，原告按约定交付了首付款。之后，周口市川汇区地方税务局为原告出具付款方为原告、收款方为被告永畅鸿源置业公司、购房款为388419元的销售不动产统一发票。被告畅鸿源置业公司在收取原告购房款的同时代收了原告购买商品房时应当缴纳的住宅专项维修资金7347元。被告永畅鸿源置业公司代收原告缴纳的住宅专项维修资金后向原告出具了收据。在双方商品房买卖合同第八条中约定被告永畅鸿源置业公司应于2014年5月30日前向原告交付房屋，第九条约定如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人，逾期60日内按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由于被告永畅鸿源置业公司未按购房合同约定的时间向盈辉家园的业主交房，被告永畅鸿源置业公司于2016年2月29日与盈辉家园的部分业主签订了关于盈辉家园交房时间协议书，约定如被告2016年6月30日不能完成剩余工程量，达不到入户装修条件，被告永畅鸿源置业公司承担合同约定的违约责任，被告永畅建工集团公司担保2016年6月30日达到交房条件。交房时，2016年1月31日前违约金按购房合同约定执行，2016年1月31日后的违约金按购房合同约定的两倍执行。被告永畅鸿源置业公司与部分业主在协议书上签名，在业主签名处，加注有“等全体业主”的字样。由于在上述协议约定的交房时间被告永畅鸿源置业公司仍未交房，2016年9月14日，被告永畅鸿源置业公司又与盈辉家园的部分业主签订关于盈辉家园商品房合同的补充合同，约定“被告永畅鸿源置业公司定于2016年12月10日向大家交房（房屋符合国家有关商品房交付条件），关于业主提出的交房违约金问题，公司愿意按2016年2月29日‘关于盈辉家园交房时间协议书’内容继续履行，至于部分业主担心的如不能在2016年12月10日给业主交房问题，公司同意2016年12月10日以后违约金按日万分之三计算到交房为止，同时承诺：遵从业主意愿同意退房，并在15个工作日内以现金方式全额支付退房款及相关费用，被告永畅建工集团公司及集团公司所属全部资产（固定资产，动产）及营业收入对本补充合同作担保”。被告永畅鸿源置业公司、被告永畅建工集团公司分别在补充合同的甲方、担保方处加盖了印证，部分业主在乙方（购房户）处签名，在业主签名处，也加注有“等全体业主”的字样。本院认为：原告与被告永畅鸿源置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按约定履行各自义务，因河南省鸿源置业有限公司已更名为被告永畅鸿源置业公司，应由被告永畅鸿源置业公司承担合同义务。原告所举证据可以证明在本案房屋买卖合同中，被告永畅鸿源置业公司已收到购房款388419元，被告永畅鸿源置业公司应按双方合同约定于2014年5月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，被告至今未交房，应属违约，应当承担违约责任。由于涉案房屋现尚达不到交房条件，且涉案房屋何时能达到交房条件无法确定，原告又不同意接受目前状况下的房屋，所以原告请求被告永畅鸿源置业公司交房的诉讼请求无法实现，本院不予支持。原告可在涉案房屋达到交房条件且被告永畅鸿源置业公司拒不交房时，另行主张权利。由于被告永畅鸿源置业公司违约，原告请求被告永畅鸿源置业公司按照约定支付违约金的请求，本院予以支持。违约金的计算标准为：自2014年6月1日至2016年1月31日按原告已付房价款日万分之一计付；自2016年2月1日至2016年12月10日按原告已付房价款日万分之二计付。2016年12月11日以后至交房之日止的违约金按双方约定的日万分之三计付。由于被告永畅建工集团公司对原告与被告永畅鸿源置业公司的补充合同作为担保方签字盖章，应对违约金承担连带清偿责任。住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。河南省住房和城乡建设厅、河南省财政厅关于《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条第（二）项规定：“由业主或维修资金管理部门委托房地产开发建设单位代收的，自代收之日起15日内转存到住宅专项维修资金专户”。被告不是维修资金监管部门，其无权对原告缴纳的住宅专项维修资金进行监管，其作为建设单位只是代收住宅专项维修资金，代收后应当如数转存到维修资金监管部门开设的住宅专项维修资金专户内，所以，原告要求被告将代收的商品房维修资金存入到政府专管的住宅专项维修资金专户的请求，本院予以支持。被告的辩解无事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，判决如下：一、被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司于本判决书生效之日起七日内向原告刘华支付违约金，违约金的计算标准为：自2014年6月1日至2016年1月31日按原告已付房价款388419元的日万分之一计付；自2016年2月1日至2016年12月10日按原告已付房价款388419元的日万分之二计付；自2016年12月11日起至交付房屋之日止按原告已付房价款388419元的日万分之三计付。二、被告河南永畅建工集团有限公司对本判决第一项违约金部分承担连带清偿责任。三、被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司于本判决生效之日起七日内将代收原告刘华的住宅专项维修资金7347元转存到周口市维修资金监管部门开设的住宅专项维修资金专户内。四、驳回原告刘华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，由被告河南永畅建工集团鸿源置业有限公司和被告河南永畅建工集团有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  耿艳芳二〇一七年九月二十一日书记员  杨丽娟