湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘31民终445号上诉人（原审原告）:朱波，男，1978年11月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：李军，湖南三页律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:孙寒冰，男，1956年10月18日出生，土家族。被上诉人（原审被告）：胡伟，女，1956年4月5日出生，土家族。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨嵩山，男，汉族，1974年2月10日出生。上诉人朱波因与被上诉人孙寒冰、胡伟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永顺县人民法院（2017）湘3127民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱波及其委托诉讼代理人李军，被上诉人孙寒冰、胡伟，孙寒冰共同委托诉讼代理人杨嵩山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱波的上诉请求：一、上诉人朱波和二被上诉人孙寒冰、胡伟签订的酒店租赁合同达到《合同法》规定的解除条件，事实及理由如下：1、被上诉人租给上诉人的芙蓉快捷酒店302、401、402三间客房均存在严重漏水情况，401房间两面墙漏水严重，墙纸已发霉，本案一审开庭后，法院已亲临现场进行了实地勘查，二被上诉人对三间房存在漏水这一客观事实均表示认可；2、2016年12月1日，二被上诉人和上诉人经沟通协商同意终止酒店租赁合同，双方对宾馆的物品进行了交接，被上诉人孙寒冰在物品清单上签了字；3、《合同法》第216条规定，出租人应当按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。上诉人朱波与二被上诉人孙寒冰、胡伟签订的芙蓉快捷酒店租赁合同符合法定解除条件，该酒店租赁合同现在已无法继续履行，且该酒店租赁合同实际上已经双方当事人协商解除。一审法院认为该租赁合同未达到解除情形，与本案事实不符。二、上诉人朱波给二被上诉人孙寒冰、胡伟交纳的5万元订金，上诉人和二被上诉人在解除合同的同时，二被上诉人应当将5万元订金无条件退还给上诉人。三、二被上诉人孙寒冰、胡伟租赁给上诉人朱波宾馆内多间房长期漏水无法接待旅游团队住旅客，造成漏水客房长期空房，给上诉人朱波造成了直接经济损失，上诉人朱波主张6000元经济损失有事实根据和法律依据。综上所述，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人孙寒冰、胡伟答辩称：1、被上诉人可以把租金少到每个月5仟元；2、被上诉人可以保证房屋不漏水；3、被上诉人的九个月损失由上诉人朱波负责。实地勘查不符合实际权利，上诉人接了两家酒店，觉的有一家酒店不好，是上诉人经营不善，要终止合同。被上诉人的酒店全部都是新的，没有向外出租，是上诉人自己找到，要租被上诉人的酒店，租金是7万元，而上诉人在接被上诉人的酒店的同时，也另外接了一家酒店，而另一家租金只要5万元，通过经营，上诉人认为不划算，想要放弃被上诉人的酒店，因为上诉人只能接团队，不能接散客；上诉人是三个老板，就想把5万元定金取回，漏水的问题，整体是政府出钱出资装修，因为没有把垃圾及时清理，所以才导致水就从墙缝侵出来的，其它的地方没有漏水现象。墙纸三年不换，就会自然发霉。上诉人从2015年12月1日至2016年11月30日，上一年度电费就比上诉人多了三仟多，完全是上诉人经营不善，想终止合同，现在的合同还没有解除。原审原告朱波向一审法院起诉请求：1、依法解除原告和二被告签订的酒店租赁合同；2、判令二被告负连带责任共同退还原告押金50000元；3、判令二被告赔偿因房屋漏水给原告造成的经济损失6000元；4、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2015年8月15日，原告朱波（乙方）与被告孙寒冰、胡伟（甲方）签订一份《酒店租赁合同》，合同约定：甲方将位于永顺县芙蓉镇商合街自建自营的芙蓉快捷酒店（建筑面积约600平方，客房15间）整体（除一楼大厅右边套房及五楼一间简易房外）出租给乙方，作为乙方经营旅馆业（快捷酒店等）使用，租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止，甲方给予乙方一个月免租期，即2015年12月1日起至2015年12月31日止，免租期内由乙方自费对该酒店场地进行装修；租金每年70000元，第一年除支付租金70000元外，乙方还需向甲方缴纳押金50000元，押金在合同期满后由甲方退还乙方，押金在甲方保管期间不计利息；合同期内，甲方对酒店房屋主体负修缮、维修义务，如房屋主体发生结构性的质量问题并影响乙方正常经营的，在乙方以电话、短信方式告知甲方后，甲方须在15日内进行维修，如甲方因故不能维修的，可由乙方现行维修，并妥善保管相关费用凭证，经甲方确认后由甲方在30日内支付给乙方，乙方负责除房屋主体之外设备、设施的修缮、维修义务，由此产生的费用由乙方承担。合同第八条还约定：“1、甲方有以下情形之一的，构成违约事实，乙方有权单方解除本合同，甲方应退还未使用期限租金，并向乙方承担年度租金金额的百分之二十的违约金和因违约行为给乙方造成的实际经济损失：1）出租期内，甲方因自身债务等原因或酒店场地权属纠纷导致该酒店建筑物被查封、扣押、冻结，使乙方无法进行正常的经营活动，并因此造成乙方经营困难的；2）出租期内，甲方擅自提前终止合同履行的；3）出租期内，甲方未经乙方书面同意，将该全部或部分土地及地上建筑物抵押、转让、出售、赠与的。6、由于乙方自身的原因，造成无法继续经营的，甲方不予退还押金。”第十条约定：“1、因不可抗力因素等导致本合同无法履行的，本合同自动解除，甲方应退还乙方未使用期限租金，双方互不承担违约责任；2、经双方友好协商一致同意提前终止合同的，双方互不承担违约责任。”合同签订后，被告孙寒冰、胡伟按照合同约定交付了酒店，原告朱波支付了第一年的租金70000元和押金50000元。2016年5月，原告朱波的酒店员工电话告知被告孙寒冰酒店302、402两间客房屋顶漏水和墙面渗水，被告孙寒冰自行对屋顶漏水位置进行了修缮。2016年11月中旬，原告朱波提出要解除合同，被告孙寒冰表示合同签订的租赁期限是十年，如果原告要提前解除合同就要按合同约定扣钱。2016年12月1日，原告朱波与被告孙寒冰在对酒店物品进行交接时，被告孙寒冰在原告朱波所持的《酒店租赁合同》附件原件上签名确认“宾馆交结完成，物品完整无损”，然后双方就退还押金问题发生争议，没有签订终止合同。一审法院认为，原告朱波与被告孙寒冰、胡伟签订的《酒店租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务，不得擅自变更和解除合同。合同中明确约定了原告朱波可以单方解除合同的几种情形，不论总共15间客房其中的两间客房漏水是否属于房屋主体结构的质量问题导致的，均不属于合同约定的原告朱波有权单方解除合同的事由，也不属于《中华人民共和国合同法》的二百三十一条规定“因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的情形。另外，原告在与被告协商解除合同的过程中，虽然对租赁的物品进行了清点交接，但因双方对押金问题发生争议，没有就解除合同达成一致意见，亦不属于当事人协商一致解除合同的情形。故该院对原告要求提前解除合同并要求被告退还50000元押金的诉请不予支持。对原告要求被告赔偿其因房屋漏水造成的经济损失6000元的诉请，因原告没有提交证据证明其计算损失的依据，故该院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱波的全部诉讼请求。案件受理费1200元，减半收取计600元，由原告朱波承担。二审中双方当事人均未提交新证据，本院对原审认定的事实无异议，依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，其争议焦点：一、解除租赁合同的法定事由是否具备；二、房屋漏水造成的经济损失是否应该赔偿。关于焦点一，双方当事人签订合法的房屋租赁合同，合同的期限、标的、租金、权利、义务等均作相应的约定。在租赁期内，即合同签订后的2016年5月间。因连续下雨，加之屋顶残留建筑垃圾水泄不畅，造成3间客房漏水和墙面渗水。合同只约定出租人负责房屋主体的修缮、维修，但出租方知情后仍及时对房屋漏水和墙面渗水进行了及时修缮，体现了其履行上述租赁合同的诚意。房屋漏水及墙面渗水。客房漏水及墙面渗水不受于合同约定，当事人有权单方解除合同的事由，也没有承租人可以解除合同的情形。虽然，双方当事人在协商解除合同过程中，对租赁物品进行了清点交接，但因双方对押金是否退还有分歧，就合同的解除未达成一致意见。故上诉人称，当事人已协商一致，可以解除合同，同时达到了《合同法》规定的解除条件的理由不成立，其主张解除租赁合同并退还押金的请求，原审判决不予支持是正确的。关于焦点二，上诉人朱波称租赁房屋漏水及墙面渗水，无法按付旅游团队住店，客房长期空房造成经济损失应由出租人承担赔偿责任。纵观全案，一方面出租人（被上诉人）没有违约，另一方面，损失大小无证据证明，上诉人朱波主张赔偿经济损失6000元无事实根据和法律依据，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其主张本院不予支持，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人朱波负担。本判决为终审判决。审判长  彭志友审判员  向才文审判员  龙少松二〇一七年九月二十九日书记员  刘桂林附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……