福建省柘荣县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0926民初953号原告（反诉被告）：柘荣县国土资源局，住所地福建省柘荣县柳城西路79号。法定代表人：江平，该局局长。委托诉讼代理人：林卫家，男，系柘荣县政府法制办主任,公职律师。委托诉讼代理人：张德淦，男，系柘荣县国土资源局干部。被告（反诉原告）：吴国勤，男，1965年12月28日出生，汉族，住福建省柘荣县。被告（反诉原告）：孔水容，女，1979年5月15日出生，汉族，住福建省柘荣县。被告（反诉原告）：谢永旺，男，1969年11月14日出生，汉族，住柘荣县。三被告委托诉讼代理人：郭光榕、肖春花，福建人文律师事务所执业律师。原告柘荣县国土资源局（以下简称“县国土局”）与被告吴国勤、孔水容、谢永旺（以下简称“吴国勤等人”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序。吴国勤等人在提交答辩状期间，提出了管辖权异议，本院于2017年1月13日裁定驳回吴国勤等人的异议。吴国勤等人不服，提起了上诉，宁德市中级人民法院于2017年4月25日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年6月20日、2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告柘荣县国土资源局及其委托诉讼代理人林卫家、张德淦，被告吴国勤、孔水容及三被告的委托诉讼代理人郭光榕、肖春花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柘荣县国土资源局向本院提出诉讼请求：吴国勤、孔水容、谢永旺共同缴清拖欠的50万元土地出让金及违约金（每日按迟延支付款项的１‰，从2012年6月29日起至缴清土地出让金之日止）。事实和理由：2012年5月15日，吴国勤、孔水容、谢永旺竞得位于柳西开发区962县道东侧地块，面积669.65平方米的建设用地使用权，并与柘荣县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定从合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让款。吴国勤等人分别于2012年5月11日缴纳履约保证金54万元，2012年6月29日缴纳土地出让金177万元，2012年7月27日缴纳50万元，共计281万元，至今尚欠50万元未缴纳。依据合同约定，吴国勤等人应当自迟延之日起，每日按迟延支付款项的１‰向县国土局支付违约金。经县国土局催缴，吴国勤等人拒不补缴，严重影响县国土局的正常行政工作，损害了社会公共利益。吴国勤、孔水容、谢永旺共同辩称，对签订合同及欠款的事实没有异议，但吴国勤等人未支付50万元出让金，过错责任在于县国土局。2012年6月29日，吴国勤等人缴纳大部分款项后，发现所出让的土地不是净地，便与县国土局多次交涉未果，至今县国土局仍无法将净地交付吴国勤等人，因此吴国勤等人提起了反诉。吴国勤、孔水容、谢永旺向本院提出反诉���求：１.解除县国土局与吴国勤等人于2012年5月29日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；２.县国土局双倍返还购地定金108万元；３.返还土地出让金227万元、税费100,955元，赔偿钻探费13,000元及损失（以2,370,955元为基数，按月利率2％，从2012年7月27日起计算至还清之日止）。诉讼过程中，吴国勤等人将第二、三项请求变更为：２.县国土局返还吴国勤等人土地出让金281万元及违约金（按日利率１‰分别计算，以54万元为基数，从2012年5月11日起计算至2012年7月27日止，以177万元为基数，从2012年6月29日起计算至2012年7月27日止，以281万元为基数，从2012年7月27日计算至281万元还清之日止）；3.县国土局赔偿吴国勤等人税费100,955元、钻探费13,000元。事实和理由：双方合同约定的土地条件是“净地”。吴国勤等人竞得本案建设用地使用权���，在交接土地时发现，该宗地未达到约定的“净地”条件，地上堆放着木材等杂物。便向县国土局报告并多次交涉，之后双方口头达成如下约定：先由吴国勤等人按合同约定支付出让金281万元并缴纳相关的税费，余下50万元待县国土局将土地清理成为“净地”并交付吴国勤等人实际使用后，再一次性付清余款50万元。如果县国土局无法将该地交付吴国勤等人使用或发生其他纠纷造成无法交付使用，余款50万元作为吴国勤等人的费用。于是，吴国勤等人缴纳了连保证金54万元在内共281万元的土地出让金及契税100,955元，并将土地用围墙围起来，第二天就被案外人袁明锦、袁俊生等推毁。另吴国勤等人还花费了钻探费13,000元。之后，吴国勤等人多次向县国土局以及县政府反映并要求退还土地，但没有结果。县国土局至今无法解决袁明锦等兄弟的征地纠纷，导致出让土地长期被他人占用，无法清理成净地交付，已经给吴国勤等人造成巨大的损失，本案的全部违约和过错在于县国土局，请求支持吴国勤等人反诉请求，驳回县国土局诉讼请求。县国土局对吴国勤等人的反诉辩称：县国土局已依约交付土地不存在逾期交地的行为，吴国勤等人的主张缺乏事实和法律依据。县国土地局不同意解除合同，要求吴国勤等人继续履行合同。请求驳回吴国勤等人反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、关于本案交地的事实。县国土局提交证据１、柘国用（1997）字第582号国有土地使用权证复印件；２、柘政地（2005）66号《柘荣县人民政府关于收回原闽东制药厂职工宿舍等地块国有土地使用权并予以出让的决定》；３、《国有建设土地交地确认书》；４、建设银行人民币结算卡业务凭证和原始凭证封面复印件，证明出让宗地系存量建设用地，不存在权利瑕疵，县国土局已于2012年7月29日依约向吴国勤等人履行交地义务，吴国勤等人已实际管控出让地。吴国勤等人质证认为证据１没有原件，即使证据１、２真实也不能证明本案土地是净地，证据３没有异议，但不能证明已交付净地，证据４与本案无关。吴国勤等人提交证据１、《柘荣县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让“公告”》；２、《柘荣县国土资源局关于配合确认闲置土地原因的函》；３、《关于袁明锦等人土地征收情况的反馈》；4、《关于西小区征地要预留建设用地的报告》；５、县委办公室群众来信来访呈阅单及附件２份等证据，证明县国土局无法解决袁明锦等兄弟的土地纠纷，所出让土地被他人长期占用，堆放木材等杂物，至今无法清理成合同约定的净地交付。县国土局质证认为，证据１、２真实性、合法性无异议，但不能证明被告没有交地，证据3、4、５真实性、合法性有异议，不能证明袁明锦等人土地未被征收。本院认为，县国土局证据１、２可以相互印证，予以采纳，证据３以及吴国勤等人提交证据１、２，双方对真实性无异议，予以采纳。《关于袁明锦等人土地征收情况的反馈》，本院已向双城镇城南社区居民委员会核实真实性，该份证据真实、合法应予采纳。吴国勤等人提交证据５，来源合法，可与县国土局证据４及县国土局的庭审辩论意见相印证，可予采纳，同样理由，国土局证据４亦可采纳。吴国勤等人提交证据４系复印件，不予采纳。土地的转移占有应当视为建设用地使用权的交付。根据《国有建设土地交地确认书》结合国土局证据４、吴国勤等人关于修筑围墙的陈述及本院的现场勘验笔录、吴国勤等人提交的《建设工程勘察合同》，足以认定吴国勤等人已实际占有并管理所交易的土地，国土局已于2012年7月29日将所出让的土地交付吴国勤等人。吴国勤等人认为未交地的主张，无事实依据，不能成立。但交付的土地是否达到合同约定的净地标准，本院分析认定如下：综合上述证据、双方无异议的柳西开发区地形图及本院现场勘验笔录、《关于袁明锦等人土地征收情况的反馈》，可以确定柳西开发区地形图所显示的出让地块与《关于袁明锦等人土地征收情况的反馈》所附测绘图的出让地块相同，以上证据足以认定诉争出让地上有部分土地涉及双城镇城南社区的集体土地。根据吴国勤等人提交的有效证据及其本院现场勘验笔录均可证明上述集体土地存在征地安置补偿未落实到位，征地手续未完尚的情况，县国土局作为国家土地管理的行政机关，依法掌握土地权属登记、集体土地是否已被征收的档案资料，而经本院依法分配举证责任后，并未补充提交任何证据，证明诉争土地征地手续是完整合法的。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释���第一百一十二条的规定，县国土局无正当理由不提交相关证据，本院可以认定吴国勤等人主张出让地块存在纠纷的事实。县国土地局依其证据１、２认为，本案出让地系存量建设用地，原来已登记在柘荣县财政局名下不存在权利纠纷，虽然该登记具有法律效力，但即使如此，并不能排除存在登记错误或者登记所依据证据不足，存在权利瑕疵的可能性，对此本案有证据证明出让地块存在权利瑕疵，而县国土局未能补充证据证明，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，应由县国土局承担举证不能的不利后果。故而可以认定诉争出让地征地安置补偿未完全落实到位，征地手续未完尚，未达到双方合同约定的净地标准。２、钻探费损失的事实。吴国勤等人提交的《建设工程勘察合同》、收据、证明其花费钻探费13,000元。县国土局对该组证据的合法性、真实性不予认可。针对该组证据，吴国勤等人在庭审后又提交于2017年8月30日补开的正式发票，三份证据间可以相互印证，因此，对《建设工程勘察合同》、收据，予以确认，可以证实吴国勤等人花费钻探费13,000元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月29日，柘荣县国土资源局与吴国勤、孔水容、谢永旺签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：35092620120529Ｇ002），约定，县国土局将坐落于柳西开发区、962县道东侧地块，面积669.65平方米的建设用地使用权出让给吴国勤等人，出让价款3,310,000元。从合同签订之日起30日内，一次性付清出让款。县国土局同意在2012年7月29日前将出让宗地交付给吴国勤等人，县国土局同意在交付土地时该宗地应达到净地的土地条件。该合同第三十七条约定：受让人按合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条约定：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。该份合同还约定了其他事项。吴国勤等人分别于2012年5月11日向县国土局缴纳履约保证金54万元，2012年6月29日缴纳土地出让金177万元，2012年7月27日缴纳50万元，共计281万元，至今尚欠50万元未支付。2012年6月7日，吴国勤等人缴纳税收100,955元。2012年7月29日，国土局将所出让的土地交付吴国勤等人。之后，吴国勤等人在受让地上建设围墙，围墙随后就被袁俊生等人推毁。2013年6月19日，吴国勤等人与福建岩土工程勘察研究院订立《建设工程勘察合同》，花费了地质勘探费13,000元。期间，吴国勤等人就受让地存���纠纷问题向柘荣县委政府进行了信访。至今诉争出让地的征地安置补偿未完全落实到位，征地手续未完尚，未达到双方合同约定的净地标准。吴国勤等人基于出让地存在纠纷，未按约向县国土局支付剩余的50万元土地出让金，县国土局于2016年12月8日向本院提起诉讼。诉讼中，吴国勤等人提起反诉请求解除本案合同，本院于2017年3月29日向县国土局送达了反诉状副本。本案的主要争议焦点是吴国勤等人请求解除本案合同是否成立。县国土局认为，其不存在逾期交地行为，解除合同没有事实和法律依据，即使吴国勤等人享有解除权，但其要求继续履行合同的行为已表明其自愿放弃合同解除权，解除权消灭。吴国勤等人认为，县国土局至今未交付土地，违反合同第37条约定，合同依法解除。本院分析��定如下：本案事实表明，县国土局交地的主要义务已经履行，但交付的土地不符合净地条件，属于交付瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定及双方合同约定，瑕疵履行亦构成违约。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定，土地闲置超过二年，应当恢复耕种，本案土地涉嫌闲置已远远超过两年，县国土局依法应当依照《闲置土地处置办法》履行监督检查，调查、认定和处置闲置土地的职责，但本案没有证据证明县国土地局已对所出让土地是否构成闲置作出认定并处理，县国土局不仅构成违约，而且已涉嫌违法，其行为已明显导致受让人的开发建设目的不能实现，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，吴国勤等人享有法定解除权。吴国勤等人的证据５是他们向县委政府反映问题的信访证据，并不能推出他们曾向县国土局送达解除合同的通知，且本案没有证据证明县国土局已催告吴国勤等人在合理的期限内行使解除权，相反至一审法庭辩论结束时，县国土局仍表示不同意解除合同，因此，县国土局提出解除权已消灭的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。本院于2017年3月29日向县国土局送达了反诉状副本，即该时点吴国勤等人解除合同的通知到达县国土局，故可以认定本案《国有土地使用权出让合同》已于2017年3月29日解除。本院认为，县国土局与吴国勤等人订立的《国有土地使用权出让合同》依法成立并生效，双方应当依照合同约定履行义务。县国土局至今未能使交付的土地达到合同约定的净地条件，其行为已构成违约，依前述分析，吴国勤等人请求解除合同的反诉主张，事实和法律依据充分，应予支持。依照双方的约定，县国土局享有后履行抗辩权，但其已实际向吴国勤等人交付了出让地，履行了合同的主要义务，应当认定其已经以自己的行为放弃了该抗辩权。吴国勤等人未依约支付土地出让金虽然已构成违约，但现本案的合同已经解除，故县国土局请求支付剩余土地出让金的主张，没有事实和法律依据，不予支持。合同解除后，双方应互负返还义务，作为守约方有权请求对方赔偿损失。吴国勤等人请求县国土局返还土地出让金281万元，有理，应予支持。吴国勤等人请求按双方合同第三十七条约定支付违约金，但适用该条的前提是吴国勤等人依约支付出让金且县国土局未按时交地，此前提未满足，故吴国勤等人的上述主张不能成立。本案虽然吴国勤等人有违约行为，但合同解除主要是因县国土局的违约所致，吴���勤等人请求支付违约金的请求亦包含了赔偿损失的意思表示，故可以依照双方合同第三十八条的约定赔偿损失。根据吴国勤等人提交的证据，税费一项，因合同解除后，可以通过退税方式取回，不应当列为直接损失。地质勘探费13,000元，可以列为直接损失。土地出让金281万元的利息损失可以列为直接损失。合同解除前的利息损失，即为出让金的正常孳息，利率可按中国人民银行公布同期同类贷款基准年利率计算。合同解除后，县国土局未返还出让金，于法无据，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，该部分利息损失可按逾期付款损失的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款，第九十七条、第一百五十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条，参照《最��人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百一十二条规定，判决如下：一、柘荣县国土资源局与吴国勤、孔水容、谢永旺于2012年5月29日签订的《国有建设用地使用权出让合同》于2017年3月29日解除。二、柘荣县国土资源局应当在本判决生效之日起十日内返还吴国勤、孔水容、谢永旺土地出让金281万元及利息（利率按中国人民银行公布的同类一年期人民币贷款基准年利率，其中的54万元，利息从2012年5月11日起计算；其中的177万元，从2012年6月29日起计算；其中的50万元从2012年7月27日起计算，均计算至2017年3月29日止。从2017年3月30日起，计算281万元的利息至款项付清之日止，利���按中国人民银行公布的同类一年期人民币贷款基准年利率上浮50％）。三、柘荣县国土资源局应当在本判决生效之日起十日内赔偿吴国勤、孔水容、谢永旺地质勘探费损失13,000元。四、驳回柘荣县国土资源局的本诉请求。五、驳回吴国勤、孔水容、谢永旺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8,800元，反诉受理费34,264元，合计43,064元，由柘荣县国土资源局负担24,958元，吴国勤、孔水容、谢永旺共同负担18,106元（柘荣县国土资源局应当在本判决生���之日起七日内向本院补充交纳案件受理费9,306元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  袁高贤审 判 员  陆秀容人民陪审员  谢绍池二〇一七年九月五日书 记 员  陈 利附录：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法���、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009修正)第十七条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地��用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百���十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百一十二条书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举��期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。