江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终3832号上诉人（原审被告、反诉原告）：连云港市精彩传媒广告有限公司管理人：连云港市泰达清算有限公司。委托诉讼代理人：朱涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁浩，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港振兴实业集团有限公司绿园商务中心法定代表人：徐茂林，该公司经理。委托诉讼代理人：曹东兵，江苏港通陆桥律师事务所律师。上诉人连云港市精彩传媒广告有限公司（以下简称精彩公司）因与被上诉人连云港振兴实业集团有限公司绿园商务中心（以下简称振兴绿园商务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第03958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年12月9日、2017年9月7日公开开庭审理了本案。上诉人精彩公司的委托诉讼代理人鲁浩、被上诉人振兴绿园商务中心的委托诉讼代理人曹东兵到庭参加诉讼。上诉人精彩公司的委托诉讼代理人朱涛到庭参加2017年9月7日庭审。本案现已审理终结。上诉人精彩公司上诉请求：一审判决对租赁合同的效力认定有误，应当发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、不能仅凭被上诉人一审提供的连云港市规划局连规地函[2006]156号《关于连振集[2006]52号文的复函》和连规总[2007]55号文件《关于振兴实业集团河滨公园调整方案的批复》即认定涉案房屋已经主管部门批准建设。上述文件只是市规划局对被上诉人上报的建设项目的原则性同意，而要真正获得许可，被上诉人还应将发改委立项批复、具体的建设工程设计方案、修建性详细规划等材料提交规划以及相关部门予以审批同意方可。因此，被上诉人还应提交相关证据以证明诉争房屋已经主管部门批准建设。2、上诉人一审提供的《连云港市规划局规划建设项目变更公示牌（批前）》显示，被上诉人所建房屋东南方向应距离玉带河北岸不少于50米，而涉案房屋实际距离不足5米，足以证明涉案房屋的建设已经违反了法律法规强制性规定，不可能获得建设、规划许可。二、一审判决适用法律错误。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条是建立在租赁房屋能够办理相关审批手续的前提下对合法房屋的保护，涉案房屋不符合办理条件，也未实际获得行政许可，不应适用该条规定。2、未取得合法手续的房屋在未被认定为违法之前效力待定，而不是未被认定违法即为合法。三、一审程序违法。租赁合同的效力决定了本案的审理思路，也决定了最终的判决结果，应当中止审理等待行政机关的最终结论。被上诉人振兴绿园商务中心辩称，一、涉案建筑物于2005年12月8日经市发改委批准立项，市规划局于2007年3月19日下发（2007）第55号文，该文载明经市规划局组织审查通过的建设调整方案已经市政府批准。涉案房屋符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的经主管部门批准建设。连云港市中级人民法院（2014）连民终字第1059号终审判决中也认定涉案工程并非属于违法政府规划必须拆除的违建项目。上诉人并未举证证明该生效判决已被撤销。对于上诉人提出的涉案房屋距离河口不足5米的问题，经实地测量直线距离远不止5米，何况涉案房屋建成使用后东盐河数次疏浚扩矿，上诉人说被上诉人的涉案房屋在建设时就违反法律法规强制性规定没有事实与法律依据，上诉理由不能成立。二、涉案租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚实履行。该合同也不属于效力待定合同。2015年7月9日上诉人出具给被上诉人的《承诺书》也可见双方对涉案租赁合同的合法有效性并无异议。三、本案实质上是上诉人为了拖延支付租金及使用费而寻找的种种借口。上诉人为了抵消房租及使用费编造巨额装修合同，应移送公安机关立案侦查。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。振兴绿园商务中心向一审法院起诉请求：1、解除双方租赁合同，精彩公司返还租赁房屋；2、精彩公司支付租赁费用（自2015年7月1日起按照合同约定租金数额支付至实际返还房屋之日止）、2014年12月至2016年2月的水电物管费用53372.1元、违约金46200元；3、精彩公司承担本案诉讼费用。精彩公司向一审法院提起反诉请求：振兴绿园商务中心赔偿精彩公司物品损失730315元，装修装潢损失2542273.10元，以上共计3272588.1元。一审法院认定事实：2011年3月30日，振兴绿园商务中心作为甲方与精彩公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定振兴绿园商务中心将位于振兴绿园商务办公二区4号楼整幢（共三层），约1029平方米出租给精彩公司使用，租赁期限为十年零三个月，自2011年4月1日起至2021年6月30日止，其中装潢期限为2011年4月1日至6月30日，不计算租金。合同第三条对租金及支付方式的约定为：1、租金额：前三年每年租金为人民币220000元整，第四、五年每年租金为231000元整，第六年租金在前一年基础上递增10%，以后年度每年在前一年基础上递增5%；2、本合同订立之日，乙方应向甲方支付第一年租金220000元，以后乙方应于每年的4月1日前向甲方一次性付清下一年（合同年度）租金。合同第五条对保证金的约定为：租赁财产保证金：乙方须于本合同签订时向甲方支付租赁财产保证金每栋人民币伍万元整，租赁财产保证金不计利息，在乙方保证甲方财产、设施完整的前提下，待承租期届满或本合同终止、解除时，双方结清合同款项后返还。合同第十三条对违约责任的约定为：甲、乙双方应全面履行合同，违约方承担违约责任：1、乙方逾期给付租金10天以上的（含10天），甲方按乙方应交租金总额的每天百分之十标准收取滞纳金，并有权停水、停电、解除或终止本合同，并追究乙方的违约责任；……4、本合同下，甲、乙双方约定违约金数额为年租金的20%。合同第十四条特别约定为：……9、乙方承租的房屋地下一层，乙方应自己做好防潮防涝设施，如因此造成损失，甲方不承担责任。同时双方对其他事项进行了约定。合同签订后，振兴绿园商务中心、精彩公司均按照合同的约定履行各自权利义务。因精彩公司未及时给付振兴绿园商务中心2014年7月1日至2015年6月30日租金及其他费用，振兴绿园商务中心于2014年12月诉至一审法院要求解除与精彩公司之间的《租赁合同》并返还房屋、支付租金及违约金，经一审法院调解，双方达成精彩公司于2015年1月20日前支付上述款项的调解协议。2015年7月9日，精彩公司向振兴绿园商务中心出具《承诺书》，载明：连云港市精彩传媒广告有限公司现租赁振兴绿园商务中心2区4号房屋作为办公用房，截至2015年6月22日欠交振兴绿园商务中心2015年度房屋租金贰拾叁万壹仟元（231000元），欠交2014年2月至2015年5月水、电、物管费用贰万贰仟陆佰陆拾柒元（22677元）。以上两部分款项合计253677元。对于欠交租金部分，现承诺2015年8月25日前缴纳100000元，2015年10月25日缴纳100000元，2015年12月10日缴纳53677元，2015年6月及以后水、电、物管费用足额缴纳。如在承诺日期前没有缴纳愿意承担任何违约责任。此后，精彩公司未能按照承诺书履行承诺内容，由此引发诉讼。针对精彩公司提出涉案房屋系违法建筑的抗辩意见，振兴绿园商务中心举证了连云港市规划局连规地函[2006]156号《关于连振集[2006]52号文的复函》，载明：振兴集团公司：连振集[2006]52号文收悉，经研究并报市政府批准，原则同意河滨公园在保持公园原有功能的基础上，增加部分高端办公、服务等功能，可增建8-10幢高端办公建筑及少量服务设施。整个公园内总建筑面积控制在2万元平方米左右（含原批准的茶舍、高尔夫俱乐部等）。沿瀛洲路建筑密度影降低；整合公关处高尔夫练习场外，均应采用开放式，免费对市民开放。对此，精彩公司称振兴绿园商务中心未按照规划文件施工，并申请一审法院调取相关规划材料，一审法院此后依职权调取了城建档案馆保存的《连云港市规划局规划建设项目变更公示牌（批前）》显示：工程名称为振兴绿园，用地性质为公园用地，周边关系为：东南：建筑退让玉带河北案>50米，西：瀛洲路宽60米，建筑退让道路红线>30米，北：海宁路宽60米，建筑退让道路红线>50米，公示时间为2007年2月28日至2007年3月9日。调取保存于连云港市规划局档案室的规划局2007年3月19日连规总[2007]55号文件《关于振兴实业集团河滨公园调整方案的批复》，载明：……二、同意建设10幢高端办公建筑70000平方米（为纯办公建筑，不得作为居住），商务会所850平方米，休闲中线6500平方米，服务用房400平方米，游泳馆1850平方米……。三、……建筑退让按连规总（2004）202号和连规总（2005）127号要求退让。四、本次调整方案批复意见不包括已建的休闲俱乐部。对于一审法院调取的证据，振兴绿园商务中心、精彩公司对证据的真实性、合法性均无异议。精彩公司称从两份证据可以看出，振兴绿园商务中心没有证据证明涉案房屋系文件规定的8-10幢办公用房的一幢，同时涉案房屋距离河边仅3米之遥，明显违反了公示牌对于建筑退让的要求，故涉案房屋系违法建筑；振兴绿园商务中心称公示牌仅是批前，该公示并没有实施，涉案房屋是按照连规总[2007]55号文件重新做了调整，涉案房屋是经过批准建设的，系合法建筑。一审法院另查明，2008年5月10日，精彩公司与案外人桂林海威科技有限公司签订《显示屏生产安装施工合同》，约定桂林海威科技有限公司按精彩公司要求在本市通灌北路苏果超市安装LED显示屏，总费用为1248000元。精彩公司称2015年6月，精彩公司将位于苏果超市的广告位转让，将上述LED显示屏拆除后存放至涉案房屋地下室，因2015年8月大雨地下室浸水造成LED显示屏在内的物品受损。在精彩公司租用振兴绿园商务中心房屋期间，振兴绿园商务中心多次向包括精彩公司在内的租赁户进行安全检查并送达《下级安全生产告知书》、《抗台防汛告知书》等文件。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方争议的焦点为涉案房屋是否是经主管部门批准建设的。一审法院认为，从振兴绿园商务中心举证的连云港市规划局连规地函[2006]156号《关于连振集[2006]52号文的复函》及一审法院调取的连云港市规划局连规总[2007]55号文件《关于振兴实业集团河滨公园调整方案的批复》文件可以看出，涉案房屋系经主管部门批准建设。精彩公司辩称，涉案房屋振兴绿园商务中心未按照规划文件建设，系违法建筑，一审法院认为，上述证据表明涉案房屋的建设是经过主管部门批准的，但振兴绿园商务中心是否按照批准文件建设即涉案房屋是否为违法建筑的认定是行政机关职权范畴，在行政机关未认定其为违法建筑的前提下，视其为合法建筑。故振兴绿园商务中心精彩公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方有约束力，振兴绿园商务中心精彩公司应当按照合同约定履行各自义务。合同第十三条约定，精彩公司逾期支付租金10天以上的，振兴绿园商务中心可以解除合同，精彩公司未按照合同约定向振兴绿园商务中心支付租金远超10天，为此精彩公司向振兴绿园商务中心出具《承诺书》，但精彩公司仍未按照承诺内容履行义务，现振兴绿园商务中心要求解除与精彩公司的《房屋租赁合同》符合双方约定，精彩公司于2015年9月10日收到应诉材料，故双方的《房屋租赁合同》于当日解除。合同解除后，精彩公司应当返还振兴绿园商务中心房屋。对于房屋租金及占有使用费的计算：双方合同约定，第四、五年即2014年7月1日至2016年6月30日年租金为231000元，第六年即2016年7月1日至2017年6月30日年租金为254100元（231000×1.1），以后年租金在上年基础上递增5%。合同解除后，振兴绿园商务中心有权要求精彩公司按照原合同约定支付房屋占有使用费。故一审法院对振兴绿园商务中心主张精彩公司按照合同约定的租金数量自2015年7月1日起至实际返还房屋之日止支付房屋租金及占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。合同第十三条第4项约定“双方约定违约金数额为年租金的20%”，振兴绿园商务中心要求精彩公司支付违约金46200元，符合双方约定，一审法院予以支持。精彩公司在2015年7月9日向振兴绿园商务中心出具的《承诺书》中载明欠付2014年12月至2015年5月的水、电、物管费用为22677元，此款精彩公司应予支付，对于振兴绿园商务中心主张的2015年6月至2016年2月的水、电、物管费用，因无相应证据证明，一审法院不予支持。对于精彩公司的反诉请求，一审法院认为，合同第十四条特别约定“乙方承租的房屋地下一层，乙方应自己做好防潮防涝设施，如因此造成损失，甲方不承担责任”，精彩公司负有做好地下一层防潮防涝义务，且在精彩公司承租过程中，振兴绿园商务中心亦尽到了提醒义务，故对于精彩公司存放在地下一层物品造成的损失应由精彩公司自行承担；对于精彩公司主张的装饰装潢损失，因涉案合同的解除系精彩公司违约造成，且对于精彩公司的装饰装潢振兴绿园商务中心亦不同意利用，故对精彩公司此项反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条之规定，一审法院判决：一、振兴绿园商务中心与精彩公司2011年3月30日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月10日解除；二、精彩公司于判决生效后三十日内返还振兴绿园商务中心位于振兴绿园商务办公二区4号楼房屋；三、精彩公司于判决生效后十日内给付振兴绿园商务中心自2015年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及占有使用费（其中2015年7月1日至2016年6月30日为231000元，2016年7月1日至2017年6月30日为254100元，以后年租金在上年基础上递增5%）；四、精彩公司于判决生效后十日内向振兴绿园商务中心支付违约金46200元，水、电、物管费22677元，共计68877元；五、驳回振兴绿园商务中心其他诉讼请求；六、驳回精彩公司的反诉请求。一审本诉案件受理费5880元，由振兴绿园商务中心负担680元，精彩公司负担5200元；一审反诉案件受理费16490元，由精彩公司负担。二审中，上诉人精彩公司向本院提交下列证据：1、连规函（2016）238号政府信息公开答复书，载明被上诉人三号办公楼建筑物无核发的建设规划许可证。本案涉及的连规地函（2006）156号文件不能代替建设工程规划许可证；2、2016年9月26日政府信息公开答复书，载明海州区海宁东路振兴绿园商务二区4号楼也即涉案房屋，“我局未对该建筑物核发建设工程规划许可证。”该答复还说明“我局核发关于振兴实业集团河滨公园调整方案的批复（连规总（2007）55号），证明涉案房屋没有经过合法建设工程规划许可，本案涉及的连规地函（2006）156号文件不能代替建设工程规划许可证。办公建筑退让玉带河北岸最小距离大于60米；3、2012年6月25日住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权指导意见》，证明涉案房屋系违法建筑；4、12345政府热线的通话录音，证明涉案房屋系违法建筑；5、现场照片一份，证明房屋离河岸距离未大于60米。经质证，被上诉人振兴绿园商务中心质证意见为：证据1是复印件，要求提供原件。对证据2真实性无异议，但不能证明上诉人上述观点，经过有关部门批准建设也可以，涉案房屋是经连云港市规划局审查通过后报市政府批准的。证据3是住建部的内部文件，仅仅是对建设行政主管部门进行行政执法的指导，并不是针对被上诉人的行政处罚决定书。对证据4，政府热线仅仅是对市民反映的问题进行归纳和整理，本身并不具有任何行政决定权和行政处罚权及行政强制性，无权对建筑物是否涉及违章作出认定，我方从未接到过限期拆除的文件。对证据5，根据相关规定，如果水利行政部门认为我方的建筑违反水利法律法规，那么应当由相关部门出具相关文件。被上诉人振兴绿园商务中心向本院提交报道一篇，证明工程完工后，由于东盐河数次拓宽，导致距离发生变化，并不是上诉人说的离河岸只有5米。经质证，上诉人精彩公司质证意见为：新闻报道不能作为证据使用，也没有证据支持被上诉人的说法，拓宽要有施工合同，拓宽毫无依据。本院认证意见：经审查，本院对双方所举上述证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，本院于2015年9月25日根据王春玲的申请，裁定受理王春玲对精彩公司强制清算的申请，于2015年11月2日指定连云港市泰达清算有限公司组成精彩公司清算组。本案二审争议焦点为：涉案租赁合同的效力如何认定。关于该争议焦点，上诉人精彩公司认为涉案房屋系违法建筑，故涉案租赁合同无效；被上诉人振兴绿园商务中心认为涉案房屋经过主管部门批准建设，租赁合同有效。对此，本院认为，涉案房屋虽未取得建设工程规划许可证，连规地函[2006]156号文件也不能代替建设工程规划许可证，但连云港市规划局连规总[2007]55号《关于振兴实业集团河滨公园调整方案的批复》能够说明涉案房屋经主管部门批准建设。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋已经主管部门批准建设，人民法院应当认定房屋租赁合同有效。上诉人精彩公司虽主张涉案房屋系违法建筑，但未能举证证明该房屋已被行政机关机关认定为违法建筑，故本院对上诉人精彩公司关于涉案房屋系违法建筑、房屋租赁合同无效的上诉理由不予采纳，对其要求中止审理本案的请求不予准许。综上所述，上诉人精彩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16490元，由连云港市精彩传媒广告有限公司负担。决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年九月十九日书 记 员  孙潘红法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。