湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初2823号原告：吴小华，男，1978年6月14日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：张庆，湖南河清律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：李舜，湖南河清律师事务所律师。被告：宁乡县捷登房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇二环西路汪家冲百宜华府****。法定代表人：林依坤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈立毛，男，1959年11月22日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县，系被告公司法律顾问。第三人：苏培进，男，1977年11月11日出生，汉族，居民，住福建省惠安县。原告吴小华与被告宁乡县捷登房地产开发有限公司（以下简称捷登房产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王治适用简易程序在2017年6月21日公开开庭进行了审理。被告于同日向本院申请追加苏培进为本案第三人，同日，本院变更案由为债权转让合同纠纷并重新给予双方当事人举证期限，因本案争议较大，本案依法转入普通程序。2017年8月29日依法由审判员王治担任审判长，与人民陪审员孙国东、郑晓兰组成合议庭于公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张庆、李舜与被告的委托诉讼代理人陈立毛均到庭参加了诉讼，第三人苏培进经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小华诉称：原、被告于2015年8月7日签订了《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201400361605），购买由被告公司开发的座落于宁乡县××村，东方现代城8栋1605房。原告交付了合同约定的房屋对价并缴纳了相关税费后，依约要求被告支付房屋并办理相关产权登记手续，但被告确以各种理由推诿，拒绝履行合同约定的义务。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反我国法律禁止性规定，该合同合法、有效。现原告已忠实地履行了合同约定的付款义务。但被告逾期交房，已构成违约，双方经多次协商未果，为维护原告合法权益，遂诉诸贵院，请求确认原、被告于2015年8月7日签订的《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201400361605）合法、有效，确认原告对上述合同涉及房产东方现代城8栋1605号房屋依法享有所有权，并判令被告依法协助原告办理该不动产产权过户手续，本案诉讼费用由被告负担。原告吴小华为支持其诉称理由，向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告之间存在涉诉房屋的买卖合同关系；2、缴费收据及完税发票各一份，拟证明原告完全履行《商品房买卖合同》项下的资金给付及税费承担义务；3、借款协议一份，拟证明原告与第三人苏培进就双方的债权债务关系进行了结算并以包含涉诉房屋在内的三套房屋进行抵偿的事实；4、宁乡县住房保障局房屋产权信息查询结果，拟证明涉诉房屋东方现代城8栋1605房实际产权人系本案原告吴小华所有，另外涉证据3中9栋13A07房亦登记在原告吴小华名下的事实，可以佐证证据3中的协议。上述证据经被告捷登房产质证后认为，对证据1的合法性、真实性和关联性都有异议，该合同上被告加盖的行政印章不是被告公司的行政印章，这是一份假合同；对证据2收据，这是第三人苏培进出具的，与本案没有关系。对契税票据合法性无异议，但对关联性有异议，这是原告凭借假合同到地税局办理的契税手续；对证据3借款协议，这是原告吴小华与第三人的借贷关系，与本案被告没有任何关系；对证据4真实性无异议，对其关联性有异议，不能证明原告的证明目的。被告捷登房产辩称：一、请求法院依法驳回原告的诉讼请求；二、判令由原告承担本案诉讼费用。其理由一：被告不是本案被告诉讼主体，被告没有与原告签订商品房买卖合同，原告提供的合同（合同编号：201400361605）商品房于2014年8月9日由第三人苏培进与被告签订的买卖合同，并于2014年8月11日开出销售不动产统一发票，该套商品房不属于原告所有；理由二：原告提供的合同编号：201400361605该套房屋早在2015年1月14日由第三人苏培进抵押给债权人王斌，由第三人苏培进于2014年4月承包宁乡县捷登房地产有限公司开发东方现代城的大理石工程项目。同年8月9日结算工程款时受理该套房屋，因第三人苏培进做工程项目缺少资金，故向债权人王斌借款35万元，借条约定期限为2015年5月15日归还，如未归还以东方现代城8栋1605房作抵押，并将销售不动产登记发票及商品房买卖合同原件交给了王斌作为抵押借款，同时有被告股东文峰在借条上签字同意；理由三：原告私刻公章造假，原告提供的商品房买卖合同证据（合同编号201400361605）加盖的公章是假公章，并没有盖被告公司法人代表印鉴，原告提供合同上公章从字体上、间距上明显可以看出，不是被告公司的行政公章。且原告提供的2015年12月22日的税收缴款书是原告凭着假合同到宁乡县地方税务局缴费的，原告提供的假合同上没有在被告及宁乡县房产局办理相关备案手续。综上，原告为达到自己的目的，私刻公章，制造假合同侵占他人财产，原告造假和私刻公章的这种行为，被告已向宁乡县公安局经侦大队报案追究刑事责任请求宁乡县人民法院根据以上事实依法驳回原告的诉讼请求。被告捷登房产为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据：1、捷登房产行政印章样本，拟证明捷登房产与所有购房业主签订的购房合同均系行政印章样本，与原告提供购房合同上印章不相符的事实；2、宁乡县商品房买卖合同（合同编号：201400131605），该房屋已由第三人苏培进抵作工程款购买，拟证明该房屋于2015年1月14日转手给债权人王斌的事实，该合同加盖的被告公司印章与被告提交的证据1上的公章是一致的，且加盖了法人代表的私章；3、业主购房合同样本，拟证明所有业主的购房合同所盖的行政印章与原告提供的购房合同所盖的行政印章不一致的事实；4、宁乡县公安局梅家田派出所的结报案回执，拟证明原告提供的合同中所盖的公章是私自印刻，现在正在侦查过程中。第三人苏培进未向本院提交书面答辩状，也未向本院提交相应证据。上述证据经原告质证后认为，对证据1的真实性、合法性和关联性都有异议，对于被告所提交的行政公章样本与本案合同中的行政公章是否一致应当由相关部门出具权威的鉴定；加盖法人代表的私章在被告的合同中并非合同生效的形式要件；对于证据2，对于商品房买卖合同的三性均无异议，但对王斌的条据三性均有异议，该条据是案外人王斌与第三人苏培进的纠纷，虽然涉及到本案涉诉房屋，但案外人王斌不具有关权威机关出具的正式手续，该份证据与本案无关；对于证据3三性均有异议，该证据系被告持有并保存，因其证据来源无法核实，故不能保证其真实性。第三人苏培进在涉诉房屋已经支付完毕房屋对价的事实；证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议，第一，该份回执仅仅只是被告对于其主张涉诉合同系原告造假的延伸，并没有任何实质的关联性；第二，该份回执仅仅是公安机关对于被告所谓的报案这一事实的一种回复，并不是实际的刑事侦查的材料，对于证明目的，被告单凭此回执不能达到目的，对于其性质是否属于证据，原告方表示质疑。上述证据由原、被告双方相互质证后，经合议庭合议后认为，对原告吴小华提交的证据2、3、4确认为有效证据，对原告拟证明的事实具有证明力。对被告捷登房产提交的证据2中第三人苏培进与被告签订的商品房买卖合同（合同编号：201400131605）确认为有效证据，对被告拟证明的事实具有证明力。证据2中王斌的借条与本案没有关联性的异议予以采信，该证据对被告拟证明该房产于2015年1月14日转手债权人王斌的事实不予采纳。因被告的证据4已经向公安机关提出报案，所以原告的证据1上加盖被告公司单位公章的真实性存疑，故本院暂不予确认。被告的证据1、3为有效证据，但对其证明目的不具有充分确凿的证明力。根据原、被告双方提供的证据及庭审中的陈述，本院确认如下事实：2014年8月9日，第三人苏培进与被告捷登房产签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201400361605），购买座落于宁乡县××村（东方现代城）第8幢16层1605号房屋，规划用途为住宅。按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）3660元/㎡，总房价伍拾叁万伍仟捌佰陆拾壹元整（￥535861.00元）。付款方式为一次性付款。……第八条、交付时间及条件，（一）出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。……第二十条、产权登记的约定，……（二）在商品房交房后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，540个工作日内办妥买受人的土地使用权证。2014年8月11日，第三人苏培进全额缴纳了上述购房款后，被告捷登房产向第三人苏培进出具了销售不动产统一发票。对此原、被告双方均没有异议。因第三人苏培进经营需要向原告吴小华借款，后苏培进为偿还原告吴小华的债务，在2015年8月7日与原告吴小华在被告捷登房产东方现代城营销中心，就苏培进所有的（东方现代城）第8幢16层1605号房屋重新签订了《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201400361605）。出卖人仍为被告捷登房产，买受人由第三人苏培进变更为原告吴小华。经宁乡县房地产市场信息管理服务中心出示合同签订、备案查询，该合同编号：201400361605，查询结果为项目坐落宁乡县××村（东方现代城），房号：1605，面积：146.41，权利人：吴小华（原告），签订日期：2015/08/07。2015年12月17日，第三人苏培进作为借款人向原告吴小华出具《借款协议》一份，载明“苏培进借吴小华现金人民币壹佰壹拾贰万柒仟贰佰元整（￥1127200.00元），吴小华抵东方现代城13A07号房作价伍拾肆万元（￥540000.00）东方现代城8栋1605作价肆拾柒万元（￥470000.00），两套房开具发票、补偿流通手续过户吴小华名下。佰潮汇作价壹拾壹万柒仟贰佰元（￥117200）继续作网签抵押直至全款付清，壹拾壹万柒仟元作2.4分月息。苏培进配合1605过户，余下现金2015.12.25日之前结清。”2015年12月22日，原告吴小华为上述1605房缴纳了房屋买卖契税，共计21434.44元，同日由宁乡县地方税务局出具了《税收缴款书（税务收现专用）》，后原告吴小华要求被告捷登房产将上述房屋办理房屋产权过户手续未果，以致酿成诉讼。另查，第三人苏培进作为借款人向原告吴小华出具《借款协议》中所载明被告捷登房产开发的东方现代城13A07号房合同签订、备案查询合同编号：2014018313A07，查询结果项目坐落：宁乡县××村（东方现代城-9），签订日期：2015/07/15。此房产已经变更产权人为原告吴小华。经庭审归纳原、被告双方争执的焦点为：一、本案案由是商品房买卖合同纠纷还是债权转让合同纠纷的问题；二、被告捷登房产是否应予将上述1605房过户至原告吴小华的问题。一、就本案案由是商品房买卖合同纠纷还是债权转让合同纠纷的问题。在本案中，原告吴小华与被告捷登房产在2015年8月7日签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201400361605）时，双方均已经明知上述1605号房产已经出售并预告登记权利人为第三人苏培进，被告捷登房产也明知该上述1605房产已不属于自己所有，且原告吴小华也不因为签订了该商品房买卖合同而需要向被告捷登房产支付相应的房屋价款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”的规定，本案显然不适用商品房买卖合同的相关法律规定。本案中,第三人苏培进自愿将享有对被告捷登房产的债权,即交纳上述1605房产的全款后在房产部门取得的预告登记权利转让给原告吴小华，用以抵偿自己的债务,且已经通知债务人被告捷登房产协助履行。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”的规定，本案应该确定案由为债权转让合同纠纷。二、被告捷登房产是否应予将上述1605房过户至原告吴小华的问题。为此被告捷登房产辩称的意见有1、该房产已经抵押给了案外人王斌；2、原告吴小华所持商品房买卖合同所盖公章存疑。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”的规定，被告捷登房产对第三人苏培进转让债权（即房屋所有权）前向第三人苏培进提出抗辩；也可以在收到第三人苏培进转让债权通知后向原告吴小华（即受让人）提出抗辩，上述抗辩理论上都可以阻止债权的继续转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。并且规定商品房预售中，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。上述规定均认为办理备案登记的主体均是商品房预售人或者开发企业，即本案的被告。参照《长沙市城市房地产交易管理办法》第二十二条“预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工前，商品房买受人可以再行转让，房地产开发企业应予配合办理相关手续。再行转让当事人应当会同房地产开发企业自签订转让合同之日起三十日内向市房产局申请办理变更登记备案手续。预售的商品房再行转让时，预售合同载明的权利义务随之转移。”本案中，被告捷登房产事实上为原告吴小华办理了完整的商品房预售登记手续，显然就是认可了第三人苏培进与原告吴小华之间的合同权利的转让。被告捷登房产按照《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201400361605）。应向第三人苏培进履行的债务即房屋过户等手续，转为向原告吴小华继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被告捷登房产应予履行《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201400361605）确定的义务。根据该合同规定，被告捷登房产作为商品房出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。在上述1605房已经具备交付条件的情况下，被告拒不交付给原告吴小华无理，故原告吴小华要求确认上述1605房的依法享有所有权的诉讼请求，本院予以支持。被告捷登房产同时依据《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201400361605）的约定应为原告吴小华办理上述1605房的不动产产权过户手续。就被告捷登房产辩称上述1605房设定了抵押，不能过户的意见，本院认为依据《中华人民共和国担保法》的相关规定，不动产抵押应依法登记，且在商品房预售合同登记备案手续前应向第三人苏培进或原告吴小华予以抗辩，现在被告捷登房产作为债务人在事实同意债权转让后再行抗辩，本院就其答辩意见不予采纳。就被告捷登房产辩称原告吴小华所持2015年8月7日签订的《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201400361605）所盖单位公章涉嫌伪造，本院认为，原告吴小华受让的是第三人苏培进（债权人）与被告捷登房产在2014年8月9日签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201400361605）的全部权利。且参照《长沙市城市房地产交易管理办法》第二十二条“再行转让当事人应当会同房地产开发企业自签订转让合同之日起三十日内向市房产局申请办理变更登记备案手续。”的规定，被告捷登房产在房产部门既然能够办理变更登记备案手续，那么向房产部门提交的转让当事人（原告吴小华）与房地产开发企业（被告捷登房产）签订的转让合同应该是真实、合法的。所以被告捷登房产辩称原告吴小华所持2015年8月7日签订的《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201400361605）所盖单位公章涉嫌伪造的问题不是本案应当审查的焦点，也与本案的民事审查不冲突。只是原告吴小华要求确认2015年8月7日签订的《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201400361605）合法有效的诉讼请求，因为存疑的情况下，本院暂不予确认。第三人苏培进未到庭参加诉讼，应承担对其不利的诉讼后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴小华享有被告宁乡县捷登房地产开发有限公司已经办理变更登记备案手续到其名下的东方现代城第8幢16层1605号房屋的所有权；二、限被告宁乡县捷登房地产开发有限公司自2015年9月30日起的540个工作日内协助原告吴小华办妥东方现代城第8幢16层1605号房屋的不动产产权手续；三、驳回原告吴小华的其他诉讼请求。案件受理费9158元，由原告吴小华负担4579元。由被告宁乡县捷登房地产开发有限公司负担4579元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王 治人民陪审员  孙国东人民陪审员  郑晓兰二０一七年九月二十五日书 记 员  陈依婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。