江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0282民初9843号原告：上海新长宁集团仙霞物业有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道蛟桥河步行街8号307室，统一社会信用代码91320282074747326K。负责人：王权鸣，该公司经理。委托诉讼代理人：王祥君，宜兴市东山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐文娇，该公司员工。被告：卢伯松，男，1975年2月8日生，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。委托诉讼代理人：韦菲（系卢伯松之妻），女，1978年9月11日生，住宜兴市。被告：韦菲，女，1978年9月11日生，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。原告上海新长宁集团仙霞物业有限公司宜兴分公司（以下简称仙霞公司）与被告卢伯松、韦菲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法由审判员储晓惠适用小额诉讼程序独任审判，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告仙霞公司的负责人王权鸣及其委托诉讼代理人王祥君，被告卢伯松的委托诉讼代理人即本案被告韦菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。仙霞公司向本院提出诉讼请求：1、要求支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业费3176元，并承担逾期付款按每日千分之二计算的违约金1620元(2017年1月1日至9月15日)，合计4796元。2、判令被告承担律师费3000元。3、诉讼费由被告承担。审理中对律师费变更为2000元。事实和理由：被告于2013年6月24日与他公司签订物业管理服务协议，该协议约定，他公司对被告所有的景湖天成花园69幢237单元702室提供物业服务，双方对服务费收取标准有明确约定，每年度3176元，然被告一年未应交纳物业费，协议约定，逾期付款应承担每日千分之二的违约金，由于被告过错聘请律师参与诉讼而支付律师费3000元。现经多次催要无着而诉至法院。卢伯松、韦菲辩称，关于仙霞公司要求支付物业费是仙霞物业在他居住的期间并没有服务业主的态度且也未做到，也没有按协议履行义务。他在2013年签订的协议，在2014年1月11日拿房同时按协议书的约定交了二年物业费、电梯运行费、公共能耗费、地下停车费及装修保证金等10213元，而入住小区二年期间很多事情表明他未受到协议上提供的服务，他家是第一批装修的严格按仙霞公司及开发商的要求进行装修，入住后第二年2015年12月22日发现家里内卫的吊顶漏水，通知楼上业主及物业公司到场解决，漏水原因是楼上业主装修所致，物业公司的监管作用在哪里，发生此事后他又与楼上业主强调施工检查，几次去物业公司反映让他们重视现场监督和检查，物业公司也承诺会免除给他带来损失和麻烦，到2016年9月16日第二次又发现他家外卫的顶上漏水导致发霉联系物业公司后反应磨蹭，与楼上业主互相推诿，到2017年5月2日才到现场检查情况切开天花板，用二个多星期时间才完成水管的漏水维修（不包括后继的检查），期间致使他用了很多精力和时间在家处理事情，后继修复天花板的工程一直未完成严重影响他的生活和心情。期间多次去物业公司要求进行修缮以领导不在为由推诿，让联系领导又百般推诿。他一直以为享受物业是要支付物业费，他要求享受的物业服务与他支付的费用等质量等价格，而不是物业公司提供这样有瑕疵的服务并起诉他，请求法庭支持他的请求，1、免除他2016年至2018年的物业费，因物业公司指定的搬运公司、五年的电梯使用费及2014年至2018年公共场所出售出租及广告费用足以抵冲他2016年到2018年的物业费；2、同时要求退还他2014年到2015年所支付物业费的60%即4928元，因为他不必为我未享受的服务买单，3、要求物业公司维修好他家的外卫天花板（最好由他自己安排装修公司来维修）因为他们的态度让他不放心。本院经审理认定事实如下：2013年6月24日，仙霞公司与卢伯松、韦菲签订《前期物业管理服务协议》，约定由仙霞公司为宜兴市景湖天成花园物业提供物业服务。卢伯松、韦菲系该小区69幢237单元702室业主，房屋建筑面积为132.78㎡。协议第一条约定，物业管理服务收费标准为：多层、高层、高层住宅物业服务费1.3元/月.平方米；小高层、高层住宅另行收取电梯运行费0.45元/月.平方米，按实结算；多层、小高层、高层、别墅公共能耗费为0.25元/月.平方米，按实结算。管理费自甲方（无锡市华亨置业有限公司）通知乙方（卢伯松、韦菲）入住之日起计算，如乙方未入住，未入住期间的物业管理费由乙方全部承担。协议签订后卢伯松、韦菲交纳了2015年12月31日前的物业管理费、公共能耗费、电梯运行费。2016年1月1日至2016年12月31日的的物业费（含公共能耗费、电梯运行费）未缴纳，物业公司诉至本院。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案争议的焦点、原被告的举质证意见：1、损坏天花板的修复。被告卢伯松、韦菲主张因他家楼上人家的卫生间水管中有异物，仙霞公司在修理过程中导致他家外卫的天花板至今未恢复原状，因不放心原告进行修理，故需外聘装修公司进行修复，由此要求仙霞公司承担修复费用5000元。仙霞公司对在水管维修过程中导致被告家的外卫天花板损坏没有异议，并在2017年5月上门进行维修，但被告不要他公司进行修复。他公司也同意被告外聘装修公司进行修复，但需有第三方对修复费用进行评估，他公司会承担合理的修复费用。针对该焦点，本院认为，仙霞公司在对楼上业主家的水管进行修理过程中对被告卢伯松、韦菲家的财产进行损坏，理应进行修理或赔偿相应的损失。现卢伯松、韦菲不愿意仙霞公司对损坏部位进行修复要求外聘进行修理，而仙霞公司也同意卢伯松、韦菲另行聘请装修公司进行修理，但双方对修复费用不能达成一致金额，故卢伯松、韦菲可就外卫天花板损坏的修复另行起诉，本案不予理涉。2、卢伯松、韦菲主张的物业服务费是否应予免除。卢伯松、韦菲主张仙霞公司指定搬运公司、以及出租公共场所等收取使用费、广告费，足够免除其2016年至2018年的物业服务费。另对2016年之前所交的物业服务费以仙霞公司的服务不到位，他等价支付相应的物业费故要求返还60%。仙霞公司不同意卢伯松、韦菲的上述主张。针对该焦点，本院认为，一、仙霞公司对外出租广告位等有收益，该收益应用于全体业主而不是受益于个体，这些问题涉及了小区全体业主的利益，卢伯松、韦菲可向业主委员会提出，由业主委员会向仙霞公司出面协调，以维护业主的合法权益，但卢伯松、韦菲不能以此理由不交纳物业费。二、对卢伯松、韦菲提出的仙霞公司对业主在阳台安装晾衣架未予制止、车位费由300元减少至200元等问题，本院认为，仙霞公司鉴于业主的生活所需对业主安装晾衣架现象，提出了规格要求，并不是不履行义务，而是从业主实际生活出发进行规范安装，目的是为了业主创造更好的居住环境；而对车位费减少收取的行为对全体业主有利而不是仙霞公司作出的损害业主的行为。综上，卢伯松、韦菲的抗辩主张本院不予采信。3、律师费是否支持。仙霞公司主张因被告未交纳物业费提起诉讼而产生律师费3000元，要求被告承担。理由和依据为前期物业管理服务协议第十条“本合同履行过程中，乙方（卢伯松、韦菲）的实际经济损失超过甲方（无锡市华亨置业发展有限公司）和其委托的物业管理企业支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方和其委托的物业管理企业据实赔偿；甲方和其委托的物业管理企业的实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿”。为证明其主张，提供了委托诉讼代理合同。卢伯松、韦菲不认可，要求原告自行承担。针对该焦点，本院认为，双方签订的前期物业管理协议中对律师费未作约定，现仙霞公司主张律师费本院不予支持。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。仙霞公司系景湖天成小区物业服务单位，为该小区提供物业服务，仙霞公司以及小区业主均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。由于双方对收费标准即物业管理费1.3元/月/㎡、电梯运行费0.45元/月/㎡、公共能耗费0.25元/月/㎡及业主房屋面积132.78㎡以及欠费期限12个月（2016年1月至2016年12月）均无异议，本院对此予以确定。据此，卢伯松、韦菲应支付仙霞公司物业费3176元（计算所得为3186.72元，现原告主张3176元，以原告主张的金额给付）。因仙霞公司在对其他业主的水管修理过程中对被告家的外卫天花板损坏后未及时修复，双方均有一定的过错，由此仙霞公司主张违约金本院不予支持。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业管理公司和业主的共同努力和配合。本院希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助、互惠互信，共同打造自己美好的家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、卢伯松、韦菲于本判决发生法律效力之日起十日内支付上海新长宁集团仙霞物业有限公司宜兴分公司2016年1月1日至12月31日的物业费3176元。二、驳回上海新长宁集团仙霞物业有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由仙霞公司负担8元、卢伯松、韦菲负担17元。卢伯松、韦菲负担部分已由仙霞公司垫付，卢伯松、韦菲于本判决发生法律效力之日起10日内直接付给仙霞公司。本判决为终审判决。（此页无正文)审判员  储晓惠二〇一七年九月十七日书记员  刘 兰