山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0681民初4940号原告：郑欣，女，1987年9月9日出生，汉族，居民，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：田蓉，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：王航天，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李颖慧，女，该公司员工。被告：青岛鲁元丰投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区澎湖岛街125号办公楼301室，统一社会信用代码91370211572072560P。法定代表人：颜贻平，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛琨田，山东崇真律师事务所律师。第三人：山东龙口农村商业银行股份有限公司，住所地山东省龙口市南山路东、港城大道北侧101，统一社会信用代码913706001694623589。法定代表人：王海滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：栾松楠，女，该公司职工。原告郑欣诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、青岛鲁元丰投资有限公司（下称鲁元丰投资公司）、第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司（下称龙口农商银行）商品房预售合同纠纷、商品房担保贷款合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑欣的委托诉讼代理人田蓉，被告海基置业公司的委托诉讼代理人李颖慧，被告鲁元丰投资公司的委托诉讼代理人薛琨田，第三人农行龙口支行的委托诉讼代理人栾松楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑欣向本院提起诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与第一被告签订的《商品房预售合同》；2、请求法院依法判决第一被告返还原告购房首付款460172元及利息（以384990元为基数自2011年9月21日起，以75182元为基数自2013年5月7日至款项实际偿清之日止，按照中国人民银行贷款利率计算）；3、第一被告返还原告自2014年2月12日起至2017年9月12日止交付第三人的贷款本金及利息合计188572.8元，并继续返还原告自2017年9月13日起至本判决生效之日止偿还银行的贷款本息；4、二被告返还原告契税24875元；5、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2011年9月，原被告签订《商品房预（销）售合同》，约定原告购买佛光养生谷C6-1地块（佛光清华园）第4幢1层109号房，原告按约支付首付款460172元，自2014年2月起至起诉之日向第三人支付贷款本息共计190000元，原告自2015年5月交房至今，被告无法为原告办理房产证，致使合同目的无法实现。为此，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告海基置业公司、鲁元丰投资公司辩称，1、该涉案房屋于2015年5月7日交付，充分说明原告已认可逾期交房的现状，并同意继续履行合同，同时原告的合同目的已经实现。2、对于逾期办证问题，目前龙口市土管局与房管局正在合并，成立不动产登记局，产权登记相关业务自2016年停滞不前，责任不在二被告。3、且依据双方签订的合同第十五条之约定，如存在逾期办证问题，双方按合同约定选择第二项处理，原告无权要求退房。所以原告的诉求应依法予以驳回。第三人龙口农商银行向本院提出诉讼请求：1、如果解除原被告之间的《商品房预售合同》，第三人要求解除与原告签订的《个人住房借款合同》；2、依法判令第一被告于判决生效之日立即向第三人偿还《个人住房借款合同》项下剩余的贷款本金及利息（以银行会计系统计息数据数额为准，第三人保留对借款人和其余担保人诉讼的权利，必要时另案起诉）；3、依法判令第三人实现债权的相关费用由第一被告承担。事实与理由：2014年1月10日，原告因购买龙口市佛光养生谷C6-1地块（佛光·清华园）第4幢1层109号房向第三人龙口农商银行借款，双方签订《个人住房借款合同》，约定借款金额为369000元，借款期限120个月，由龙口市南山担保有限公司及被告海基置业公司提供保证担保。2014年2月12日，第三人向原告发放借款本金369000元。至2017年9月12日，原告已向第三人偿还贷款本息共计188572.8元，如解除原告与被告签订的《商品房预售合同》，必然导致借款的合同目的不能实现，影响第三人的债权实现，故根据相关法律的规定，请求依法判令所请。原告郑欣针对第三人龙口农商银行的诉讼请求辩称，对第三人的请求无异议。被告海基置业公司针对第三人龙口农商银行的诉讼请求辩称，如果判决解除涉案商品房预售合同，被告同意第三人的诉讼请求。被告鲁元丰投资公司针对第三人龙口农商银行的诉讼请求辩称，对第三人的请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：关于原告提交的由被告鲁元丰投资公司出具的向原告收取契税收款收据1张，被告海基置业公司辩称，因该收据系鲁元丰投资公司出具的，故对其真实性无法确认；被告鲁元丰投资公司对该证据予以认可。本院认为，原告提交的该收据系鲁元丰投资公司向原告出具的涉诉房屋的契税收据，收据上盖有鲁元丰投资公司财务专用章，且鲁元丰投资公司对其出具的收据予以认可，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月21日，原告郑欣向海基置业公司缴纳房款299990元、85000元，2013年5月6日，原告向海基置业公司缴纳购房款75182元，以上合计460172元，认购海基置业公司开发的佛光养生谷C6-1地块（佛光·清华园）4号楼109号房，由海基置业公司出具收款460172元收据一张。2013年5月7日，原告与海基置业公司签订《商品房预（销）售合同》，房屋总价款829172元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人于2013年5月6日付清首付款人民币460172元整，余款369000元整应于接到出卖人通知之日起七日内持有关资料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认；合同第八条“交付条件及期限”约定，1、……2、出卖人应当在2013年5月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十五条“关于产权登记”的约定，1、……3、买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋登记证明的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2014年1月10日，原告与第三人签订《个人住房借款合同》，约定借款金额为369000元，借款期限120个月，由龙口市南山担保有限公司及被告海基置业公司提供保证担保。2014年2月12日，第三人向原告发放借款本金369000元。当日，原告将购房贷款369000元通过龙口农商银行转账给海基置业公司。至此，原告交齐全部购房款。截至2017年9月12日，原告已向第三人偿还贷款本息合计188572.8元。原、被告双方于2015年5月7日办理了涉诉房屋的交接手续，原告尚未装修入住。2016年5月9日，原告向鲁元丰投资公司缴纳契税24875元，由鲁元丰投资公司出具收款收据一张。另查明，涉诉房屋至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，亦未办理房屋产权证书。就涉诉房屋而言，二被告之间系委托代理销售关系，由鲁元丰公司代理销售海基置业公司的该涉诉房产。本案的焦点问题是涉诉房屋已实际接收的情况下原告是否享有合同解除权。原告主张其享有解除权。理由是：被告未能按规定期限办理房屋产权登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，原告有权主张解除合同并要求被告赔偿损失。原告于2015年5月7日接收涉诉房屋，但至今涉诉房屋仍未取得竣工验收备案手续，无法办理产权登记证书，故原告有权主张解除合同。二被告主张，原告无权请求解除合同。理由是：1、涉诉房产已于2015年5月7日交房，充分说明原告同意继续履行合同，原告购买房屋的合同目的可以实现；2、涉诉房产逾期办理产权证的责任不在二被告，是因为目前龙口市土管局、房管局正在合并，产权登记业务自2016年停滞；3、双方签订的合同第十五条约定，如存在逾期办证问题，双方按合同约定的“买受人不退房”处理，故原告无权要求退房。本院认为，房屋属不动产，基于不动产的特殊性，原告购买涉诉房屋的目的，不仅仅是占有使用（完成交付），更重要的是拥有房屋所有权（完成房产权属登记）。被告仅以涉诉房屋已交付为由，辩称原告的合同目的可以实现，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。另外，原告于2015年5月7日接收了涉诉房产，但至今无法办理产权登记证书。二被告辩称是因政府两部门合并，产权登记业务自2016年处于停滞状态，所以未办理产权登记的原因不在二被告。但从涉诉房屋的现状来看，至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表系到房产部门办理房屋产权登记手续时，需由出卖人提供的必要文件。庭审中，被告亦未提交任何证据证明其已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案。而不能将《建设工程竣工验收备案表》这一必备文件提交房产管理部门，将导致政府部门办理房产证书的职能行为无法行使。故至今无法办理产权证书的原因在于被告，而非政府主管部门。被告的辩称与事实不符，本院不予采信。另外，关于《商品房预（销）售合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，买受人不退房，出卖人支付违约金”的约定，该条中的“规定期限”应为《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的“自房屋交付之日起90日内”，据此约定房屋交付后90日内买受人未取得产权登记不退房。即双方约定了如果被告未在规定期限内履行办理产权登记的义务，可以推迟履行，但这种推迟履行并非无限期的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条即对推迟履行的合理期限做了规定。根据该规定，在规定期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理产权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。具体到本案，涉诉房屋于2015年5月7日交付，规定的办理产权登记期限应为房屋交付后90日内即2015年8月5日前，该期限届满后至今已超过一年，因被告原因仍无法办理产权登记，被告构成根本性违约，原告请求解除合同的主张应予支持。综上分析，涉诉房屋交付后，因被告原因至今无法办理产权登记，致原告购买涉诉房屋的合同目的无法实现，原告请求解除合同的主张应予支持。即原告在涉诉房屋已交付的情形下仍享有合同解除权。综上，原告与海基置业公司签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法成立并有效，双方均应信守履行。本案中原告已按期付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。但被告作为出卖人，未履行办理涉诉房地产权属转移登记的义务，致原告合同目的无法实现，故原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，行使合同解除权，主张解除合同，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求海基置业公司返还购房款460172元、利息及已向第三人偿还的贷款本息188572.8元的主张，于法有据，本院予以支持。同时，原告应将涉诉房屋交还海基置业公司。关于鲁元丰投资公司收取的契税如何处理。虽然海基置业公司为涉诉房产的开发商，委托鲁元丰投资公司代理销售，但原告无证据证明海基置业公司委托鲁元丰投资公司收取购房款以外的费用，且海基置业公司亦未收取原告房款外的其他费用。故原告向海基置业公司主张契税24875元，无事实与法律依据，不予支持。上述款项由鲁元丰投资公司向原告收取，且尚未实际发生，故应由鲁元丰投资公司返还给原告。本案所涉《商品房预（销）售合同》解除后，第三人主张解除其与原告签订的《个人住房借款合同》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，据此，第三人请求解除其与原告签订的《个人住房借款合同》，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。故第三人请求海基置业公司返还《个人住房借款合同》项下剩余的贷款本金和利息，于法有据，本院予以支持。海基置业公司清偿上述剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉诉房屋上的预抵押登记。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告郑欣与被告烟台海基置业有限公司针对龙口市佛光养生谷C6-1地块（佛光·清华园）4号楼109号房签订的《商品房预（销）售合同》。二、解除原告郑欣与第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房借款合同》。三、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑欣购房款460172元并赔偿利息损失（以384990元为基数，自2011年9月21日起至房款实际返还之日止，以75182元为基数，自2013年5月7日至房款实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；以及原告郑欣至2017年9月12日止已向第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司偿还的贷款本息188572.8元，并继续返还原告自2017年9月13日起至本判决生效之日止向第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司偿还的贷款本息。四、原告郑欣于本判决生效后十日内将龙口市佛光养生谷C6-1地块（佛光·清华园）4号楼109号房交还被告烟台海基置业有限公司；并协助被告到第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司办理解除涉诉房屋预抵押登记所需的相关手续；并协助被告到龙口市不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。五、被告青岛鲁元丰投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郑欣契税24875元。六、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司偿还原告郑欣自本判决生效之日起就《个人住房借款合同》项下剩余的贷款本金及利息（以第三人会计系统计息数据数额为准）。自被告烟台海基置业有限公司清偿完毕上述贷款之日起十日内，第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司办理龙口市佛光养生谷C6-1地块（佛光·清华园）4号楼109号房上预抵押登记的涤除手续。七、驳回原告郑欣对被告烟台海基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告郑欣预交的案件受理费10650元，减半收取5325元，由被告烟台海基置业有限公司负担5118元，由被告青岛鲁元丰投资有限公司负担207元；第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司预交的案件受理费2522元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年九月二十八日书记员 邹向东