福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初2433号原告：宁德市福德物业管理有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区中国红市场B幢A-306室，统一社会信用代码91350901669273115Q。法定代表人：魏宏根，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国松，男，系该公司员工。被告：冯瑞玉，女，1968年12月17日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告宁德市福德物业管理有限公司（以下简称福德物业）与被告冯瑞玉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福德物业的委托诉讼代理人刘国松到庭参加诉讼，被告冯瑞玉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福德物业向本院提出诉讼请求：判令冯瑞玉支付福德物业物业服务费3256元、电公摊费1258元，合计4514元。事实与理由：冯瑞玉系宁德市蕉城区灵秀山庄3号楼1705室业主，其住房建筑面积88平方米，每月应交物业费88元，拖欠时间2014年6月—2017年6月，计37个月，累计应交物业费3256；电公摊费每个月34元，计37个月，计1258元，两项合计共欠4514元。福德物业在管理小区物业期间依照福德物业公司和灵秀山庄小区业主委员会所签订的物业服务合同约定，做好小区物业各项服务工作后，冯瑞玉应该遵照《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，及时向物业公司缴纳物业管理费等，而冯瑞玉却长期不缴纳，经物业管理处多次催缴均无果，冯瑞玉享受了物业的各项服务而不缴纳费用，侵犯了物管企业的合法权益，同时也侵害了按时缴费业主的权益，是对业主共同利益的侵犯。因此，福德物业诉求人民法院追究冯瑞玉的违约责任，强制冯瑞玉缴纳所欠费用。冯瑞玉未作答辩。本院经审理认定事实如下：福德物业具备物业管理服务资质。冯瑞玉系宁德市蕉城区灵秀山庄小区3号楼1705室业主，其住房建筑面积为88.08平方米。2013年8月12日，宁德市蕉城区灵秀山庄业主委员会与福德物业签订《物业管理服务协议》，协议约定：灵秀山庄业主委员会将灵秀山庄小区委托宁福德物业实行物业管理，业主居住的服务费由福德物业按建筑面积（楼梯房）0.3元／平方米向业主收取、（电梯房）住宅0.8元／平方米收取、别墅、商铺按1.0元／平方米收取（在合同期内如发生国家经济政策的变化或通货膨胀等因素物业费应由甲乙双方协商解决）。委托管理期限为5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。2014年3月20日，灵秀山庄业主委员会与灵秀山庄物业管理处就电公摊费收费额度调整达成合意：……电梯房住户，8层住户每月每户应交电公摊费28元，以此为基数，每增加一层加1元，每减少一层减1元。冯瑞玉自2014年6月起未交纳物业服务费及电公摊费。上述事实有营业执照、资质证书、房屋登记信息证明、物业管理服务协议、灵秀山庄物业管理处台账一览表、缴费通知单、国网宁德供电公司电费缴款单、通知、灵秀山庄小区公共用电表、各层公摊费表及当事人庭审陈述证实，冯瑞玉未予以反驳，亦未提交反驳证据，本院予以确认。福德物业提供的“灵秀山庄物业费收费公示”，没有落款时间及公示人，真实性无法确认，且不足以证明福德物业与业主达成了关于物业费收费标准变更的合意，福德物业关于案涉房产物业服务费为每月每平方米1元的事实主张，本院不予确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。灵秀山庄业主委员会与福德物业2013年8月12日签订的《物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，上述《物业管理服务协议》对冯瑞玉具有约束力，福德物业为灵秀山庄小区提供物业管理服务，履行了物管企业的主要管理服务义务，冯瑞玉作为小区业主，应依约向福德物业支付相应的物业服务费及电公摊费。现福德物业诉请冯瑞玉交纳自2014年6月起至2017年6月止的电公摊费1258元及物业服务费，于法有据，本院予以支持。但福德物业提供的证据不足以证明案涉房产物业服务费为每月每平方米1元，其关于物业费按1元/月·平方米计算的主张，本院不予支持。冯瑞玉应交纳的物业服务费为2607.2元（0.8元/月·平方米×37个月×88.08平方米）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、冯瑞玉应于本判决生效之日支付宁德市福德物业管理有限公司自2014年6月起至2017年6月止的物业服务费2607.2元及电公摊费1258元。二、驳回宁德市福德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由冯瑞玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 员 黄锦芳二〇一七年九月三十日法官助理 林芳苓书 记 员 陈秀招附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。