河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0222民初1305号原告开封瑜辰物业服务有限公司，住所地通许县文卫路东段南侧。统一社会信用代码91410222MA3XEWJD3W。法定代表人魏永华，任总经理职务。委托代理人陈志刚，系河南玖通律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告丁永昌，男，汉族，1981年7月6日生，住通许县。被告丁和具，男，汉族，1958年2月25日生，住址同上。二被告共同委托代理人聂明爽，系河南子建律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告开封瑜辰物业服务有限公司（以下简称瑜辰物业公司）诉被告丁永昌、丁和具物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑜辰物业公司法定代表人魏永华及其委托代理人陈志刚、被告丁和具及二被告共同委托代理人聂明爽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑜辰物业公司诉称，被告二人是父子关系，他们是阳光丽景居民小区的业主，居住在小区10号楼2单元2层西户，每年须支付物业管理服务费622元。原告是合法登记注册的物业服务公司，于2016年11月14日与通许县阳光丽景业主委员会签订《物业管理合同》书，取得在该小区履行物业管理服务的权利。原告公司入住该小区后，多次向被告催缴物业费，但被告丁和具却无理由拒不缴纳物业费。被告长期欠缴物业管理服务费的行为，不但侵犯了原告的权益，更是对按时足额缴纳物业管理服务费的业主的侵害，其行为是导致小区物业管理投入资金不足、工作难以开展的直接原因。综上所述，由于被告长期欠缴物业管理服务费，其行为侵犯原告和广大业主的合法权益，为维护合法权益，特诉至贵院，请求判令被告向原告支付物业管理服务费622元。被告丁和具辩称，我不应该再交物业费，物业费我已经交齐了。被告丁和具、丁永昌辩称，原告提供的物业管理合同没有法律效力，原告进入通许县阳光丽景小区并未经业主委员会同意，原告并未给被告提供物业服务。一、原告进入阳光丽景小区从事物业管理未经业主或业主委员会的同意，原告提供的物业管理合同没有法律效力。阳光丽景小区已经依照相关法律规定成立业主委员会，业主委员会的所有成员都是经业主选举产生。在成立的业主委员会中一共有七个人，分别为陈中方、李纪建、厉学善、郝守庄、丁和具、刘彦红，罗青，其中陈中方一个人拿着业主委员会的公章，该合同的签订仅仅是陈中方擅自主张、签订，其他业主委员会的六名成员根本没有同意。根据《河南省物业管理条例》第十七条规定，业主委员会应当按照业主大会的决定和其章程规定召开会议，会议必须有过半成员出席，其决定必经全体成员过半数通过；根据《河南省物业管理条例》第三条规定，本条例所称业主管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动；根据《物业管理条例》第三十六条，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员应当向物业服务企业移交条例第二十九条第一款规定额资料；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据上述《河南省物业管理条例》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关内容可以看出，该物业管理合同显然违反规定、显然没有法律效力。二、被告所在的小区多年来一直都是全体业主及业主委员会自己进行内部管理，并没有对外聘用其他物业公司。阳光丽景小区物业的管理及物业费的缴纳都是由全体业主及业主委员会的成员共同协商决定，其内部有自己的管理方法，有专门的会计进行收取物业相关的费用，小区保安、卫生等都是由全体业主及业主委员会共同找专人负责。其中丁和具在2014年、2015年、2016年经全体业主及业主委员会的所有成员推选为负责小区物业的负责人，业主对丁和具的工作都相当满意。三、被告今年的物业费已经交给小区内部专门的会计人员，原告没有任何权利向被告主张物业费。被告已经向小区内部会计人员缴纳了本年的物业管理费，并且小区的物业也一直由其小区内部专门的人员进行管理。而阳光丽景的业主及业主委员会也并未选聘原告作为自己的物业公司，原告所提供的物业管理合同显然是在2016年11月14日由陈中方与开封瑜辰物业服务有限公司（魏永华）擅自签订，全体业主和其他业主委员会的其他成员毫不知情，显然没有任何法律效力。四、原告物业公司并未在政府住建等部门备案，阳光丽景所有业主都一致反对原告物业公司进入阳光丽景。原告从事物业管理工作必须要有相应的资质，并且应当在政府住建等部门进行备案，但原告并未在相应的部门进行备案，这显然是违反相关法律规定。而对于阳光丽景的所有业主也都一致反对原告进入该小区，我方提交的由部分业主的联名信，一致反对原告进入阳光丽景。五、原告擅自进入阳光丽景小区，采用非法的手段进行收取物业费，又并未对小区进行实际服务管理。原告进入阳光丽景后，为了收取物业费采用堵小区大门、禁止业主自由出入等手段要求业主缴纳物业费用，另外原告进入阳光丽景后阻挡小区的正常物业管理，阻挡环卫工人打扫小区卫生，造成该小区垃圾成堆、臭气熏天，无法正常管理。原告的行为已经严重侵害了所有业主的权利，给业主带来极大的损失，并且原告的行为也违反了相关的法律规定。原告2016年11月份强行擅自进入阳光丽景小区，但并未进行实质的物业管理工作。综上所述，原告起诉被告缴纳物业管理费没有事实依据和法律依据，原告陈中方擅自签订的物业管理合同没有任何法律效力，被告所在的小区一直也都是内部自己管理，并未选聘原告为自己的物业服务公司，原告实质上并未给小区进行物业管理工作，反而侵害了全体业主的权利。现请法院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明，原告系合法登记注册的物业服务公司，于2016年11月14日原告瑜辰物业公司与通许县阳光丽景业主委员会签订物业管理合同，通许县阳光丽景业主委员会委托原告对阳光丽景小区进行物业管理服务，委托管理期限自2016年11月14日起至2019年11月13日止，物业管理费按照建筑面积每月每平方米0.5元收取，并每月加收50元公摊电费，委托合同上均加盖有通许县阳光丽景业主委员会和原告瑜辰物业公司的印章。被告丁永昌是阳光丽景居民小区的业主，居住在该小区10号楼2单元2层西户，其房屋建筑面积为83.19平方米。在2014年至2016年，通许县阳光丽景业主委员会聘请被告丁和具为阳光丽景小区物业经理，对阳光丽景小区进行物业管理。现被告以原告提供的物业管理合同没有法律效力、原告进入通许县阳光丽景小区并未经业主委员会同意及原告并未给被告提供物业服务为由未缴纳物业管理费。原告诉至本院，要求被告支付物业管理服务费622元。上述事实有当事人陈述、物业管理合同、聘书、收据、照片、庭审笔录在卷佐证。本院认为，根据《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务……（五）按时交纳物业服务费用……”第十五条规定“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责……（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同……”第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告瑜辰物业公司与通许县阳光丽景业主委员会签订的物业管理合同系双方当事人的真实意思表示，该物业管理合同对被告丁永昌具有约束力。被告丁永昌应当按照物业管理合同的约定支付物业费。原告要求被告丁永昌支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，应予支持。因原告未明确其主张的物业管理服务费计算的起止日期，综合本案实际情况及物业管理合同的约定，本院酌定对原告瑜辰物业公司要求被告丁永昌按每月每平方米0.5元交纳2016年11月14日至2017年11月13日的物业管理服务费499.14元（12个月×0.5元×83.19平方米）的诉讼请求，本院予以支持。对原告瑜辰物业公司每月加收的50元公摊电费，系物业管理合同中的明确约定，对此本院予以支持。被告丁和具并非通许县阳光丽景小区的业主，故对于原告瑜辰物业公司要求被告丁和具支付物业管理服务费的诉讼请求，本院不予支持。被告丁永昌的辩解理由不足以对抗原告的主张，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告丁永昌于本判决生效之日起五日内支付原告开封瑜辰物业服务有限公司物业服务费549.14元。二、驳回原告开封瑜辰物业服务有限公司对被告丁和具的诉讼请求。三、驳回原告开封瑜辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告开封瑜辰物业服务有限公司负担6元，被告丁永昌负担44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  张 静人民陪审员  陈长亮人民陪审员  于善俊二〇一七年九月十五日书 记 员  李瑾瑾