湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂96民终462号上诉人（原审被告）：刘庆元，男，1974年9月26日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。被上诉人（原审原告）：武汉周原物业股份有限公司，住所地湖北省武汉市东湖开发区珞瑜路727号星光无限A号楼一楼。法定代表人：周文清，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟凯，湖北惊天律师事务所律师。上诉人刘庆元因与被上诉人武汉周原物业股份有限公司（以下简称周原物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2017）鄂9004民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘庆元、被上诉人周原物业公司的委托诉讼代理人钟凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘庆元上诉请求：撤销原判，依法改判驳回周原物业公司的一审诉讼请求，本案诉讼费由周原物业公司负担。事实和理由：1.与周原物业公司签订物业服务合同的原仙桃春天住宅小区业主委员会（以下简称春天业委会）未经法定程序选举产生，其成立程序违法。周原物业公司在一审时提交的杜柳社区居民委员会《关于成立仙桃春天业主委员会的批复》系伪造，且杜柳社区居民委员会不具有批复成立业主委员会的资格。春天业委会与周原物业公司签订的物业服务合同无效，对仙桃春天小区业主不具有约束力。2.周原物业公司未提供合格的物业服务，参与服务的人员不足，服务不到位，其投入的成本与其收费的标准不相符。小区居民财物经常被盗，区内道路损坏、绿化减少、垃圾清理不及时，其工作人员还存在殴打业主的行为，给业主造成损害，业主不应向周原物业公司支付物业服务费。周原物业公司辩称，1.周原物业公司与春天业委会订立物业服务合同，该业委会出示了公章与批复文件，双方签订的物业服务合同在仙桃市房管局进行了备案，仙桃市物价局出示的文件亦认可该物业服务合同成立的合法性。故周原物业公司尽到了注意审查义务，完全有理由相信春天业委会成立的合法性。刘庆元主张该业委会系非法成立，但未提交有效证据证明，且其上述主张与本案不具有关联性。2.周原物业公司一直尽心尽力、合理合法地履行义务，刘庆元亦未举证证明周原物业公司提供的物业服务不到位。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周原物业公司向一审法院起诉请求：判令刘庆元支付2015年8月至2017年3月期间的物业费1025元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘庆元是仙桃春天小区53楼2单元602室的业主，所有的房屋建筑面积为89.99平方米。2011年11月11日，刘庆元与金石物业公司签订了前期物业服务委托协议。2013年3月21日，武汉居益物业股份有限公司（以下简称居益物业公司）与当时的春天业委会签订了仙桃春天住宅小区物业服务合同。合同主要约定：居益物业公司为仙桃春天住宅小区建筑面积约18万平方米提供物业服务，业主以每户住宅建筑面积每月0.6元／平方米、商业面积每月2元／平方米的标准缴纳物业服务费，业主应于合同约定的期限内按季度／半年交纳物业服务费，合同期限自2013年3月28日起至2018年3月27日止。合同签订后，居益物业公司开始提供物业服务，并将物业服务合同向仙桃市房产行政管理部门备案。2014年9月25日，居益物业公司变更名称为周原物业公司。2014年11月19日，仙桃市物价局向周原物业公司颁发服务价格监审证，准许其按三级标准收取物业服务费。在2015年8月以前，刘庆元按期交纳物业服务费。在2015年8月至2017年3月期间，刘庆元共计拖欠周原物业公司物业服务费1079.88元，经周原物业公司催讨，刘庆元以各种理由拒不交纳物业费。一审法院认为，周原物业公司是从事物业服务的企业，具有独立的法人资格，与春天业委会签订物业服务合同后，将物业服务合同向仙桃市房产行政管理部门予以了备案，收取物业服务费的标准也是经过物价行政管理部门许可，物业服务合同符合法律规定，依法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”和《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，刘庆元作为业主，向周原物业公司交纳物业服务费用，既是合同义务，也是法定义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，周原物业公司提供了物业服务，刘庆元在交纳了前期部分物业费之后，未交纳后期物业费，应承担违约民事责任。刘庆元认为2013年的业主委员会的选举程序不合法，签订的物业服务合同不具有合法性，对刘庆元没有约束力的抗辩理由没有事实和法律依据。至于仙桃春天小区在2017年2月是否依法召开了业主大会，是否通过大会决定了选聘、续聘和解聘物业服务企业，是否成立了新的业主委员会，周原物业公司物业管理是否混乱，公私财产是否受到侵占和损害等等问题，均属于其他法律关系，需要利害关系人另行通过法律途径解决，与本案没有关联性，不能成为刘庆元拒不交纳2015年8月至2017年3月期间的物业费理由。综上，周原物业公司要求刘庆元支付物业费1025元的诉讼请求，低于刘庆元实际拖欠的物业费1079.88元，属于当事人自行处分权利的行为，没有违反法律规定，该院依法予以支持。刘庆元认为周原物业公司提供物业服务没有合同约定，不符合法律规定，不应当向周原物业公司交纳物业费的抗辩理由依法不成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：刘庆元于判决生效后十日内给付周原物业公司2015年8月至2017年3月期间的物业费1025元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘庆元负担。本院二审期间，刘庆元围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，刘庆元提交的仙桃市沙嘴街道办事处春天社区居民委员会于2017年5月15日出具的《关于春天小区征求业主对周原物业服务情况的通报》与本案不具有关联性；其申请本院对仙桃市沙嘴街道办事处杜柳社区居民委员会、春天社区居民委员会所作的调查笔录，虽客观真实，但被调查人接受调查时所作的陈述不能达到其证明目的，本院均不予采信。一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，周原物业公司（变更前为居益物业公司）与春天业委会签订的《仙桃春天住宅小区物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对周原物业公司、仙桃春天住宅小区全体业主具有法律约束力。周原物业公司按照合同约定为仙桃春天住宅小区提供了物业服务，刘庆元作为该小区业主应当依约向其支付物业服务费。刘庆元上诉主张春天业委会系非法成立，周原物业公司在提供物业服务过程中存在诸多问题以及存在侵害其人身、财产权益的行为，但其未提交有效证据证明，对其上述主张，本院不予采纳。如刘庆元认为周原物业公司存在违约或侵权行为给其造成了损失，可另行主张权利。综上所述，刘庆元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘庆元负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 勇审 判 员  丁 盼审 判 员  赵湘湘二〇一七年九月八日法官助理  胡煜婷书 记 员  张 茂