福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0211民初2445号原告：叶陆军，男，1986年5月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：郭立志，上海锦天城(厦门)律师事务所律师。被告：姚华明，男，1988年3月31日出生，汉族，住福建省永春县，现住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：赖春茗、杜宝镇，厦门市杏南法律服务所法律服务工作者。第三人：厦门市聚鑫叶房产行销策划有限公司，住所地厦门市集美区杏林街道文达路16号109店面之一，统一社会信用代码：91350211MA2XN9HA05。法定代表人：陈叶玉，总经理。委托诉讼代理人：林文建，男，系厦门市聚鑫叶房产行销策划有限公司职员。原告叶陆军与被告姚华明、第三人厦门市聚鑫叶房产行销策划有限公司（以下简称聚鑫叶公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依照简易程序公开开庭进行了审理。原告叶陆军及其委托诉讼代理人郭立志、被告姚华明及其委托诉讼代理人赖春茗、第三人聚鑫叶公司的委托诉讼代理人林文建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶陆军向本院提出诉讼请求：1.确认解除原被告于2017年3月16日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令被告姚华明于判决生效之日起十日内双倍返还原告定金120000元；3.判令被告姚华明承担购房中介费20000元;4.判令被告姚华明承担本案诉讼费、保全费。审理中，原告叶陆军变更诉讼请求第1、3项为：1.确认原被告于2017年3月16日签订的《房产买卖协议书》于2017年5月14日解除；3.判令被告承担购房中介费5000元。事实和理由：2017年3月16日，原、被告、第三人签订房屋买卖协议书一份，主要约定：第一条诉争房产概况，被告将厦门市集美区房产出售给原告；房屋建筑面积为66.69平方米。第二条价款及定金，成交总价143万元，协议签订当日支付定金6万元。第四条支付期限，原告应于协议签订之日支付定金6万元，2017年5月5日之前支付首付款57万元，余款由原告向银行申请商业贷款80万元，该贷款由银行直接转账至被告账户，如银行实际放款金额小于贷款申请金额，原告应在收到银行同意放款金额之日起三日内将差额部分直接以现金方式支付给被告。十二条违约责任，双方在本协议签订后不能中途悔约，任何一方违约，应以书面形式告知对方，同时违约方应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应该赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等等；若双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用全额支付的，第三人不予返还；中介费尚未支付的，则由双方承担连带支付责任。若原告不能按期支付房款或被告不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产总价0.05%的违约金，逾期超过五日仍未履行的视为违约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条约定承担毁约责任。第十三条中介费，为2万元，由原告支付给第三人。第十七条管辖法院，房产所在地法院。第十八条特别约定，原告同意被告在诉争房产居住到2017年7月20日为止。双方确认联络地址：姚华明，集美区，叶陆军，思明区：双方确认联系电话：姚华明，叶陆军。协议签订后，原告于协议签订当日依约支付定金6万元给被告，并实际支付给第三人中介费5000元。2017年5月10日原告筹集了首付款57万多元，打电话给被告要求提供付款账号，被告发短信说原告“付款期限已过，要注销合同”；原告约被告到中介处协商，多次要求被告提供支付账号，12次要求向被告支付房款，被告说“我的意思是要先谈一下”，“要付款，要重新写一份合同”，“要签订补充协议”，“要再考虑一个晚上”，“明天再说嘛”，一直拒绝或故意回避原告提供账号要求和向其付款要求。但是到了第二天上午，被告电话不接短信微信不回，下午就发微信说要解除合同，理由是原告逾期付款超过5日。2017年5月14日，原告收到被告于5月13日发送的律师函，正式声明“因原告逾期付款超过5日，构成根本违约，要解除合同，并没收原告支付的6万元定金”。原告认为：原告支付首付款逾期4天，只是履行瑕疵，根据合同约定不至于解除合同，在原告筹集了足够的首付款及违约金情况下，多次要求被告提供付款账号，12次要求向被告付款，而被告故意不提供，故意回避的情况下，并且在协商过程中被告还说“那不会啦，我们不是那种坏蛋好吗？”、“明天再说嘛”、向原告确认不会将原告5月10日没有付款视为悔约。原告有能力在宽限期5日内付款的情况下，被告故意不配合导致原告没能在5日内付款，被告行为明显属于恶意促成解除条件。依法应该视为条件不成就，即原告不存在悔约，被告没有理由解除合同。在此情况下，被告中途悔约行为构成根本违约，致使原告无法实现合同目的，并丧失了因市场因素获取购房增值收益的机会，给原告造成巨大损失，被告应依约承担违约责任。现该地段房价大幅上涨，原告如购买同地段同户型房屋需多支付至少20多万元。另，依照诉争协议，购房中介费2万元要由原告支付。现因争议无法协商解决，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法裁决。被告姚华明辩称，1.根据双方签订的《房产买卖协议书》约定，在叶陆军逾期支付首付款的前提下，姚华明有权选择解除双方签订的《房产买卖协议书》。而且姚华明在叶陆军逾期支付首付款后履行了通知的义务即于2017年5月13日向叶陆军送达律师函，通知解除合同。我方认为叶陆军第一项诉讼请求应由法院依法判决。2.叶陆军要求姚华明双倍返还其定金120000元，没有事实和法律依据，姚华明有权依据合同的约定没收其购房定金60000元。签订合同当日，叶陆军就将约定的定金60000元分别通过ATM机将50000元打入被告提供的农业银行账户内，余款10000元叶陆军又用支付宝转给姚华明农业银行账户，叶陆军说姚华明故意拒绝提供账号导致其逾期付款违背事实。根据合同约定，叶陆军必须在2017年5月5日前支付购房首付款570000元给姚华明，但付款期限届满时，叶陆军不是履行付款义务，而是明知姚华明农业银行账号时还要求姚华明提供账号，甚至在支付首付款570000元期限届满后，故意以微信、短信、电话等方式套取姚华明的话，让人误以为姚华明不履行合同。姚华明在叶陆军逾期支付首付款情况下向叶陆军送达律师函要求解除协议同时没收定金的做法有事实和法律依据，原告要求双倍返还定金的诉讼请求应予驳回。3.叶陆军要求姚华明支付中介费20000元没有事实和法律依据。中介方没有最后促成原姚华明买卖关系成立，无权收取中介费。根据合同约定，原被告最终买卖关系成立的标准应当是促成双方签订厦门市土房局提供的正式的《厦门市房地产买卖合同》为标准，现双方仅签订了《房产买卖协议书》，故原告提前支付中介费给第三人系原告自行违反约定，系其个人行为，该损失由原告自行承担。合同签订后，无法继续签订《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户，是叶陆军故意不按照约定付款期限支付首付款，导致违约，姚华明据此解除协议，在整个交易过程中姚华明不存在违约，原告无权要求被告承担中介费。第三人聚鑫叶公司述称，我方认为中介费应由违约方承担，原被告均有违约，具体哪一方违约由法院依法认定。在双方房屋买卖当中，我方已经尽到中介方的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年3月16日，以原告叶陆军为购买方（乙方），被告姚华明为出售方（甲方）及第三人聚鑫叶公司为中介方（丙方）签订《房产买卖协议书》一份，约定：“第一条甲方同意将坐落于厦门市集美区，用途住宅，出售给乙方，详见土地房屋权证号（购房合同号）。建筑面积66.69平方米，乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条甲乙双方同意上述房产的成交总价为人民币（大写）壹佰肆拾叁万元整（小写￥1430000.00）。……本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）陆万元整（小写￥60000.00）。并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方。第四条乙方将总房款分次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于签合同当日向甲方支付人民币（大写）陆万元整；（小写￥60000.00）。2.乙方于2017年5月5日前向甲方支付人民币（大写）伍拾柒万（不含定金）元整；（小写￥570000.00）。4.乙方向银行申请商业贷款人民币（大写）捌拾万元整；（小写￥800000.00）;该贷款由银行直接转至甲方账户，如贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意房贷金额之日起叁日内将差额部分直接以现金方式支付给甲方。同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。否则，丙方有权拒绝办理。第五条上述房产的产权现状为C类（即已办理土地房屋权证，但处于抵押状态），甲乙双方均清楚该房屋的产权情况，各方不得以此为由拒绝履行合同。甲方应于2017年5月6日前前往甲方原申请贷款银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由丙方或乙方保管，以便办理交易过户手续之用。第六条甲乙双方应于甲方解押后产权取出3日内，以本协议为基础签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续。若于甲方解押后产权取出3日内因一方原因仍无法办理过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议书第十二条）。……第十二条违约责任：1.甲乙双方签订本协议后，双方不能中途悔约，若任何一方违约，应以书面形式告知相应方，同时违约方除应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同，中介费已全额支付或支付部分的丙方均不予返还，若中介费尚未支付的，则由甲乙双方承担连带支付责任。2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产总价0.05%的违约金，任何一方逾期超过伍日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。第十三条鉴于丙方已促成甲乙双方房产买卖关系的成立，本协议签订之日，甲乙双方同意向丙方支付中介费人民币（大写）贰万元整，其中甲方支付人民币（大写）-元整，乙方支付人民币（大写）贰万元整；同时甲乙双方应向丙方支付代办过户手续费，甲方支付人民币（大写）-元整，乙方支付人民币（大写）捌佰元整；若延迟向丙方支付中介费的，每逾期一日，按中介费总额的0.05%支付违约金。本协议签订后，甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方。且应于违约当日付清。若甲乙双方自行协商解除合同，则中介费由甲乙双方各承担50%，且应于解除合同当日付清。甲乙双方除须亲身办理的手续，其他一切手续均由丙方代办。”等，落款处由原被告双方签名、第三人盖章并备注三方联系电话、联系地址。《房产买卖协议书》签订当日，叶陆军向姚华明支付定金60000元，姚华明向叶陆军出具了定金收据，收据中未注明收款户名和账号。定金60000元中有10000元系以现金形式支付，50000元通过银行转账支付，该笔50000元银行转账回执中收款方账号后几位数字被隐去显示为*号。同日，叶陆军向第三人聚鑫叶公司支付中介费5000元，叶陆军未于2017年5月5日前向姚华明支付购房款570000元。2017年5月10日，叶陆军向姚华明发送微信：“房东，我们这边筹到钱了，你什么时候方便出来谈下？”姚华明回复称晚上才有时间，并称：“合同期已经过了，现在就是坐下来协商赔偿我的损失，注销合同”，叶陆军回复：“只是过了时间，我没有违约”等等。2017年5月10日晚，叶陆军向姚华明提出要继续履行合同并愿意支付逾期付款的违约金。第三人聚鑫叶公司中介人员向姚华明提出：“你先把银行卡号给他嘛！让他把钱和违约金先转给你”姚华明及其配偶称：“这份合同我们要再签一遍，这样签合同，我们很不放心。”等，叶陆军问：“你们说嘛，要不要打款，现在就是第五天，对吧！”、“那我首付款先不转了吗？”姚华明配偶称：“我们要回去考虑下”、“明天再说嘛”，双方约定第二天再见面商量。2017年5月11日，叶陆军向姚华明发送微信：“你现在不退的话，到时候就不是6万的问题了，说好中午给决定的”，姚华明回复“你这样说那按合同走！”等。2017年5月13日，姚华明委托律师向叶陆军发送律师函，通知叶陆军解除《房产买卖协议书》，叶陆军于2017年5月14日收到姚华明发出的律师函。审理中，原告叶陆军认可《房产买卖协议书》已于2017年5月14日解除。以上事实，有原告叶陆军提供的《房产买卖协议书》、定金收据及银行转账客户回执、微信聊天记录、律师函、中介费收款收据，被告姚华明提供的微信聊天记录，原被告提供的谈话录音以及证据交换笔录、法庭笔录相互佐证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《房产买卖协议书》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于2017年5月13日姚华明通知叶陆军解除《房产买卖协议书》的行为，原告叶陆军认为被告姚华明在不具备合同解除条件的情况下单方解除合同属于根本违约，应承担违约责任；被告姚华明认为其解除合同符合合同约定的解除条件，具有法律效力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，当事人行使合同解除权，应当符合合同约定的解除条件或符合法律规定的解除合同情形。根据《房产买卖协议书》第十二条违约责任约定，若叶陆军不能按期支付房款逾期超过五日，守约方有权解除合同。叶陆军未在2017年5月5日前支付购房款570000元系违约，但2017年5月10日叶陆军要求姚华明提供银行账号以便支付购房款和违约金，姚华明未同意并要求回去考虑第二天见面再谈，故叶陆军至2017年5月10日仍未支付购房款并未构成“悔约”，也未导致合同无法履行，姚华明以叶陆军逾期超过五日未支付首期购房款570000元为由通知解除合同，不符合原被告双方关于合同解除条件的约定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形，姚华明通知叶陆军解除合同的行为，不发生解除合同的效力。2017年5月11日叶陆军通过微信向姚华明提出返还定金等，审理中叶陆军也认可《房产买卖协议书》于2017年5月14日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”，故本院确认原、被告签订的《房产买卖协议书》于2017年5月14日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，原被告经协商一致解除合同，则叶陆军已支付姚华明的定金60000元，姚华明应予返还。叶陆军主张姚华明根本违反合同应当双倍返还定金120000元，于法无据，本院不予支持。关于中介费，根据《房产买卖协议书》第十三条：“鉴于丙方已促成甲乙双方房产买卖关系的成立，本协议签订之日，甲乙双方同意向丙方支付中介费人民币（大写）贰万元整，其中甲方（姚华明）支付人民币（大写）-元整，乙方（叶陆军）支付人民币（大写）贰万元整；同时甲乙双方应向丙方支付代办过户手续费，甲方支付人民币（大写）-元整，乙方支付人民币（大写）捌佰元整；若延迟向丙方支付中介费的，每逾期一日，按中介费总额的0.05%支付违约金。本协议签订后，甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方。且应于违约当日付清。若甲乙双方自行协商解除合同，则中介费由甲乙双方各承担50%，且应于解除合同当日付清。”现原、被告双方协商一致解除合同，则应各自承担50%的中介费即20000元50%=10000元，故叶陆军其主张姚华明偿还中介费5000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：1确认原告叶陆军与被告姚华明签订的《房产买卖协议书》于2017年5月14日解除；2被告姚华明应于本判决生效之日起十日内返还原告叶陆军购房定金60000元；3驳回原告叶陆军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取1400元，由原告叶陆军负担672元（已预缴），被告姚华明负担728元。该款被告姚华明应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审 判 员 林福赞法官助理 王 悦二〇一七年九月三十日代书记员 杨婉瑜附：相关法律法规《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。