重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0112民初14731号原告：汪诗云，女，1977年12月3日生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。委托诉讼代理人：李忠峰，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽，重庆学苑律师事务所律师。被告：荆安芬，女，1977年10月16日生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：陈韦，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾昊，重庆广贤律师事务所律师。被告：黄晓云，男，1976年11月26日生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈韦，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾昊，重庆广贤律师事务所律师。原告汪诗云与被告荆安芬、黄晓云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序，于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告汪诗云的委托诉讼代理人李忠峰、周丽、被告荆安芬及被告荆安芬、黄晓云的委托诉讼代理人陈韦、艾昊到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告汪诗云的诉讼请求为：一、判决被告荆安芬立即返还原告购房定金50000.00元；二、判决被告荆安芬立即赔偿原告违约金160000.00元；三、判决被告黄晓云对上述第一项、第二项诉讼请求承担连带清偿责任；四、本案受理费、保全费由二被告负担。事实和理由：2017年4月29日，原告与被告荆安芬签订了房屋买卖合同及其补充协议，约定被告荆安芬将其房屋出售给原告，房屋总价款为1600000.00元（大写：壹佰陆拾万元）。同日，原告向被告荆安芬支付购房定金50000.00元（大写：伍万元）。2017年5月7日，被告荆安芬通知原告拒绝出售标的房屋。因被告荆安芬拒绝出售标的房屋，致使原告所订合同目的不能实现，原告于2017年5月27日通知被告荆安芬解除双方所订房屋买卖合同及其补充协议，同时要求被告荆安芬按合同约定赔偿违约金160000.00元（房屋总价款的10%）。被告黄晓云系被告荆安芬之夫，该笔债务发生在荆安芬与黄晓云婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务。综据上述，被告荆安芬的行为构成根本违约，损害原告合法权益。故此，原告依照相关法律规定诉至法院，望判如所请！被告荆安芬、黄晓云辩称：1、案涉合同非房屋登记所有权人黄晓云的真实意思表示，合同不能成立；2、荆安芬的行为也不能认定为表见代理；3、荆安芬并没有收取原告定金；4、即使合同成立，原告主张的违约金过高。综上，被告认为，双方的买卖合同不成立。即使成立，原告也存在过错，且并没有实际损失，故原告主张的违约金过高，请求降低违约金标准。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2001年9月20日，二被告登记结婚，坐落于重庆市渝北区××大道××号××幢××号房屋登记在被告黄晓云名下。2017年4月29日，被告荆安芬以被告黄晓云的名义（甲方）与原告（乙方）签订重庆市存量房屋买卖合同，约定，甲方将位于重庆市渝北区××大道××号××幢××号房屋出售给乙方；总成交金额160万元；合同第二条第五款约定“甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失”；第七条约定收齐房款（物业交割保证金除外）3日内，甲方将该房屋交付给乙方。同日，上述合同双方与重庆链家房地产经纪有限公司（丙方）签订补充协议，约定，乙方应在签订本合同当日支付定金（含签订《房屋买卖定金协议》时乙方已支付的定金）人民币50000.00元；第四条第二款约定，甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；第五条约定，《买卖合同》及相关协议签署时，甲乙双方任何一方如不能亲自到场签署的，代理人承诺其委托人完全同意和认可合同约定的所有条款，若因此产生任何风险责任，由代理人承担。代理人保证其委托人于2017年5月5日之前对本合同进行追认（指委托人亲自签署《买卖合同》及相关协议或出具委托公证书）。否则，其他方有权解除《买卖合同》及相关协议。甲方产权人在追认前应将定金交托丙方托管。待甲方产权人追认后3日内将托管定金退还给甲方。上述协议甲方签字均为荆安芬，乙方签字为原告委托代理人胡成龙。后上述甲、乙双方又签订补充协议，约定，乙方委托代理人胡成龙代为签订该房屋买卖合同，现对合同约定内容进行追认，甲方表示同意和认可合同约定的所有条款，并愿意按照合同约定履行相应的权利和义务。该协议甲方签字为荆安芬，乙方签字为原告本人。上述合同签订当日，被告荆安芬向原告出具定金收款收据，载明荆安芬收到原告购房定金5万元。2017年5月7日，被告荆安芬通过短信的方式告知原告其丈夫不同意出售涉案房屋，并请谅解和包涵。2017年5月27日，原告代理人向被告荆安芬发出律师函，该函载明律师意见：（一）解除双方签订的上述房屋买卖合同及其补充协议；（二）荆安芬女士您应在收到本函后五日内退还委托人定金50000.00元（大写：伍万元），且应赔偿委托人违约金计160000.00元（大写：壹拾陆万元）；（三）如不按以上意见执行，本所律师将根据委托人授权，依法向法院起诉，追究您的违约责任。届时，您将不但要承担相应的违约责任，且还要承担法院受理费、保全费等诉讼费用。荆安芬认可收到该律师函。庭审中，被告荆安芬陈述，2017年6月13日，荆安芬向中介公司表示，二被告商量好了，加上车库一起出售，价格180万元。原告陈述，原告知道此事后，已向被告表示，合同已经解除，且之前的合同没有出售车库。上述事实，有双方当事人的陈述，重庆市存量房屋买卖合同、补充协议，发票，收据、短信记录、房屋产权证、结婚证、律师函在卷佐证，足以认定。本院认为：涉案房屋登记在被告黄晓云名下，系在二被告夫妻关系存续期间取得，属夫妻共同财产。被告荆安芬与原告签订重庆市存量房买卖合同及补充协议，将涉案房屋出售给原告，事后未征得黄晓云同意，其实质是荆安芬独自处分夫妻共同财产，而荆安芬对该财产并不享有独立处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应认定上述合同及协议有效。合同履行中，原告向荆安芬支付购房定金5万元，荆安芬于2017年5月7日向原告表示因其丈夫不同意出售房屋，请原告原谅，其意思就是不同意出售涉案房屋，按照补充协议约定，原告有权解除合同。原告代理人于2017年5月27日向荆安芬发出律师函，表明解除双方的买卖合同及补充协议，并要求荆安芬返还定金、承担违约责任，荆安芬亦收到该律师函，应认定原告与荆安芬已解除双方签订的买卖合同及补充协议，按约定，荆安芬应返还原告定金5万元及承担相应的违约责任。原告要求被告荆安芬按合同约定赔偿违约金16万元，被告认为原告主张的违约金过高，请求降低违约金标准。对此，本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，虽荆安芬与原告在合同中约定，违约方应向守约方支付房屋成交价10%的违约金，但双方签约时间是2017年4月29日，次月7日，荆安芬即向原告表示不同意售房，该时间段相对较短，按照常理分析短时间内房价虽可能存在涨跌，但波动的幅度不会太大，原告在知晓其已经丧失该次交易机会后，可以及时寻觅新的交易机会，以防止其损失扩大。其次，原告未举示其损失的相关证据。再次，合同签订后原告仅支付了5万元定金，未支付剩余的购房款，若要求荆安芬按照合同约定承担房屋成交价10%的违约金明显过高，也有违违约金制度以赔偿守约方损失为主要功能的立法本意。结合前述分析，就原告主张的违约金本院酌情调整为5万元，对于超出部分本院不予支持。上述债务产生于二被告夫妻关系存续期间，应属夫妻共同债务，故被告黄晓云对被告荆安芬的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下:一、被告荆安芬在本判决生效后十日内返还原告汪诗云购房定金5万元；二、被告荆安芬在本判决生效后十日内赔偿原告汪诗云违约金5万元；三、被告黄晓云对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告汪诗云的其他诉讼请求。本案受理费4450元，因适用简易程序审理减半收取2225元，保全费1570元，由原告汪诗云负担295元，由被告荆安芬、黄晓云负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 陶 立二〇一七年九月四日书记员 叶小丫