贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2725民初2567号当事人基本情况及案件审理经过原告：贵州省福明置业有限公司，住所地贵州省瓮安县雍阳镇兴隆东街（华都嘉苑营销中心），统一社会信用代码91522725688441576B。法定代表人：郑榕，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨飞，系公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：种辉，系公司员工，代理权限为特别授权。被告：张明珍，女，1952年5月14日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县，原告贵州省福明置业有限公司（以下至判决主文前简称福明公司）与被告张明珍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理，依法适用简易程序，由审判员欧乔云于2017年7月27日公开开庭审理本案，原告福明公司的委托诉讼代理人杨飞、种辉及被告张明珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告的诉讼请求：1、判决被告给付原告住房款190000元；2、判决被告按应给付住房款190000元计算，按原告向中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司贷款18.5年利率计算承担违约金至付清购房款止（从2012年8月3日到2017年6月26日起诉时违约金174578.33元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告的答辩意见：1、原告起诉我交房款及支付利息不合理也不合法。原告2012年7月16日通知被告回迁搬房不合理不合法，因为回迁的房屋不合格，是开发商和政府强行通知回迁，原告的房屋是2014年4月才验收的，请原告出示验收合格证。2、回迁房屋是规定还7楼以下的房子，原告将7楼以下的房子卖完了，逼被告要172.26平方米的房子，违反了原来的规定。3、我签订的安置协议是与李当明签订的，我与原告无任何关系，诉讼主体客体不合法，李当明转给郑榕没有依法公示。4、原告欠我过渡费，根据所签的协议，逾期不满半年按半年计算，过度费增加25%，逾期不满一年按一年计算，过渡费增加50%，逾期一年不满二年过渡费增加75%，2012年下半年应给半年的过渡费，原告只给回迁户3个月，这违反了原、被告签订的合同，且被告至今未领到一分钱的过渡费。5、我签订安置补偿协议是扫地进家，被告以每平方米20元给回迁户，故违反合同，房屋质量不合格，原告没有交钥匙给被告，所以被告不搬家，其过错在原告。6、老百姓贷款是9.33%的年利率，原告贷款修房屋与被告无任何关系，原告诉状上的利息是高利息，高出了很多倍是不合法的。审理查明的事实原告福明公司设立于2009年7月10日，其设立时的名称为“贵州省福明实业有限公司”，主要从事房地产开发。2009年11月13日，原告福明公司名称由“贵州省福明实业有限公司”变更为“贵州省福明置业有限公司”。2009年，原告福明公司承建瓮安县旧城改造（华都嘉苑）第一期项目，被告张明珍原有房屋坐落于瓮安县雍阳镇（现为瓮水办事处）鼓楼社区医院路，属于瓮安县旧城改造（华都嘉苑）第一期项目拆迁范围。2009年11月13日，原告福明公司与被告张明珍签订《瓮安县旧城改造（华都嘉苑）第一期第一批拆迁补偿安置协议》，协议约定：被告张明珍选择房屋产权调换安置方式，原告福明公司按照“拆一还一、结构陈新不补差”的原则于2011年11月30日前提供位于瓮安县××××大道两旁新建的（华都嘉苑）一期第一批商住电梯楼五幢至十二幢内的四层至七层住房进行安置；被拆迁住房的搬家费按5元/平方米计算，一次性补偿金额446.10元，房屋室内装修补偿费评估为7000元，过渡费按每月6元/平方米计算二年共计12847.68元；若原告福明公司在2011年11月30日前不能按时交房给被告张明珍，从逾期之月起在原临时安置过渡费补偿标准的基础上按时间分段计算，增加临时安置补偿费，分段计算标准为逾期不满半年的增加25%，逾期满半年不足一年的增加50%，逾期满一年不足二年的增加75%。原告福明公司在补偿安置协议上加盖公章，福明公司当时的法定代表人李当明加盖私人印鉴，被告张明珍在补偿安置协议上亲笔签名。2010年12月13日，原告福明公司取得商品房预售许可证，获准对华都嘉苑1号、2号、3号、4号、8号、9号、13号、16号房屋进行预售。2012年4月5日，原告福明公司与被告张明珍又签订了《福明置业“华都嘉苑”一期住房回迁安置过渡费发放标准补充协议》，协议约定：住房逾期后的过渡安置补助费按6元/平方米发放一年，被告张明珍住房的过渡安置补助费共计6423.84元；原协议约定2011年11月30日交房的交房时间顺延至2012年6月30日。原告福明公司在补充协议上加盖合同专用章，被告张明珍在补充协议上亲笔签名。2012年7月16日，原告福明公司通知被告张明珍回迁搬房。2012年8月3日，被告张明珍选择华都嘉苑1号楼1401号房屋作为回迁安置房，根据双方在《华都嘉苑拆迁置业资料》中确认的房屋面积、价格、拆迁房屋抵偿金额等计算，被告张明珍还应给付原告福明公司房款金额为192674元，张明珍给付现金2674元后尚差欠190000元未给付，双方约定被告张明珍以银行按揭方式支付给原告福明公司，未约定给付时间，亦未约定未交付房款的利息及违约金，原告福明公司的副总经理周少华及被告张明珍均在《华都嘉苑拆迁置业资料》亲笔签名予以确认。2012年8月7日，原告福明公司建设的华都嘉苑1号楼进行竣工验收，并于2014年4月21日到相关行政主管部门备案。2013年12月12日，消防部门对包括1号楼在内的华都嘉苑楼房进行验收并评定为消防验收合格。因双方对是否扫地进家等问题存在争议，被告张明珍一直未入住华都嘉苑1号楼1401号房屋，该房屋从2012年7月空置至今。另查明：原告福明公司在拆迁安置过程中，曾对部分拆迁户实行扫地进家政策，对符合扫地进家政策而没有做扫地进家工作的，原告福明公司通知按每平方20元予以补助。本院确认的上述事实，有原、被告双方的法庭陈述，原告提交的营业执照、商品房预售许可证、消防验收意见书、验收备案表、拆迁安置补偿协议、华都嘉苑拆迁置业资料及被告提交的物业公司证明、安置过渡费发放标准补充协议等证据在卷予以佐证，经开庭质证和本院审查，足以认定。被告提交的收据，因该收据无原、被告双方的签名及印章，真实性无法核实，本院不予认定；出庭作证的证人陈某、彭某的证言，因无其他相关证据予以佐证，且与本案查明事实不符，本院不予认定。判决理由和结果本院认为，原告福明公司与被告张明珍签订的《瓮安县旧城改造（华都嘉苑）第一期第一批拆迁补偿安置协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同成立有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，该合同对双方均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”之规定，被告张明珍应承担履行给付合同价款的义务，故原告福明公司要求被告张明珍给付超出被拆迁房屋面积部分的房款190000元，符合法律规定，本院依法予以支持。在被告张明珍给付购房款后，作为合同义务，原告福明公司应及时向被告张明珍交付华都嘉苑1号楼1401号房屋钥匙。关于原告福明公司要求被告张明珍按年利率18.5%从2012年8月3日起计算违约金至房款付清时止的问题。原、被告双方在签订拆迁补偿安置协议时，未对违约责任进行明确具体的约定，在双方明确被告张明珍应补原告福明公司房款190000元时，亦未对支付期限进行明确的约定，故原告福明公司的该项诉讼请求不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，且在拟交付房屋时，因原、被告双方对是否扫地进家等问题发生争议，原告福明公司亦未向被告张明珍交付房屋钥匙，本案房屋虽具备交付条件但却一直未交付，双方对房屋未交付均存在一定过错，故原告福明公司要求被告张明珍承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告张明珍提出原、被告之间约定了扫地进家，原告没有履行满足被告张明珍扫地进家条件的义务，违反合同约定的辩解意见，因原告福明公司不认可其与被告之间存在扫地进家的约定，而被告张明珍在庭审中对自己的诉讼主张并未提供相应的证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告张明珍应承担举证不能的不利后果，故被告张明珍的该项诉讼主张本院不予支持。关于被告张明珍提出自己是与李当明签订的合同、与原告无任何关系、原告诉讼主体不适格等辩解意见。经查，李当明原系贵州省福明实业有限公司法定代表人，与被告张明珍签订拆迁补偿安置协议的主体是贵州省福明实业有限公司，该公司名称于2009年11月13日经相关行政主管部门批准变更为贵州省福明置业有限公司，二者为同一法人组织，故被告张明珍的辩解意见与本院查明事实不符，本院不予采纳。关于被告张明珍提出原告福明公司未给付延期交房所应支付的过渡安置补助费的问题，因被告张明珍未提出反诉，本院在庭审中已告知被告张明珍，若双方对给付过渡安置补助费发生争议，可另寻途径予以解决，本院在本案中对此不予以处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限张明珍于本判决生效后二十日内给付贵州省福明置业有限公司房款十九万元；二、驳回贵州省福明置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取3384元，由原告贵州省福明置业有限公司负担1334元，由被告张明珍负担2050元。权利义务告知若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  欧乔云二〇一七年九月二十九日书记员  王 芳