重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初2394号原告：重庆龙轩物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处白龙大道，统一社会信用代码91500224693944804E。法定代表人：林万宁，经理。委托诉讼代理人：马渝南（特别授权），女，1984年5月4日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区，系公司职工。被告：李加红，女，1986年9月25日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告：罗辅其，男，1982年11月20日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告重庆龙轩物业管理有限公司（以下简称“龙轩物业公司”）与被告李加红、罗辅其物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告龙轩物业公司的委托诉讼代理人马渝南，被告李加红、罗辅其均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙轩物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告物业服务费2674.82元并以被告实际欠缴的物业服务费为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率支付违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月17日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告位于重庆市铜梁区XX大道X号X号楼X单元X-X房产提供物业服务。协议约定物业费按1.6元/月.平方米收取，被告房屋建筑面积为86.70平方米。被告自2015年4月1日起未按照协议约定交纳物业服务费，经原告多次催收被告仍未交纳，为维护原告的合法权益，故起诉来院。被告罗辅其辩称，原告主张的物业服务费没有合同依据，与被告签订物业管理服务协议的为瑞庭物业不为原告。原告并没有按照物业管理服务协议提供物业服务，原告违约在先。原告占用了被告本栋的开放式门厅，将门厅改造成封闭的物业管理办公室用作原告的客服中心，该行为违反了物业管理服务协议。原告的服务不到位，被告所在本栋楼的单元门坏了一直未维修处理，本栋楼楼顶因为原告没有按规定制止业主修建楼顶花园，导致本栋楼的电梯因此损坏，但电梯的维修费用由小区公用收益支付。原告在没有征得业主的同意情况下同意龙轩大酒店、龙轩实业有限公司在电梯内以及墙面上设置广告并收取费用。原告对公共环境、安全维护等管理均不到位。被告是在原告先违约的情况下才不交纳物业服务费，故被告不应该承担违约金。被告认为原告的收费过高。被告李加红辩称，同意被告罗辅其的意见，另外原告清洁服务不到位，绿化维护不到位，导致花草的枯死，并且原告自己公布的账目混乱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据：1、原告提交的物业管理服务协议、原铜梁县发展和改革委员会文件、收款收据；2、被告提交的业主临时管理规约，以上证据本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据和事实认定如下：1、关于原告提交的龙轩大地.南区项目前期物业服务合同、公开信、告知书粘贴照片，被告提出对以上证据不清楚，对其真实性不予认可，但被告没有提供相反证据予以证明，并且该证据与原铜梁县发展和改革委员会的文件相互佐证，故对以上证据本院予以采信。2、关于被告提交的照片，拟证明原告的服务有瑕疵，被告以此拒绝缴纳物业服务费，对以上照片的真实性本院予以认可，但本院认为该组证据达不到被告的证明目的，故对该组证据不予采信。本院经审理认定事实如下：原告龙轩物业公司于2009年9月经重庆市工商行政管理局铜梁区分局依法登记成立，经营范围为烟、预包装食品销售；游泳池经营管理；物业管理等。2013年11月17日被告罗辅其、李加红作为（乙方）签订了甲方为重庆瑞庭物业有限公司龙轩分公司的物业管理服务协议，该协议约定：乙方所购房屋基本情况：电梯房：14栋5楼1单元3号房，小区座落位置：铜梁县XX街道办事处XX大道X号。第四条物业管理服务费用一、乙方按物业销售合同约定接房之日起承担其所拥有物业的服务费。接房时一次性预交6个月全额物业费，以后的服务费用按月、季、年缴纳，各业主在当月的1-10日内履行交费义务。若乙方未按规定期限足额交费的，甲方有权要求乙方补交，乙方并从逾期之日起按每天千分之五向乙方缴纳违约金，逾期一月不交者，甲方有权对欠费的乙方做出催收行为，如在小区告示栏张贴乙方名单及交费详情，如乙严重逾期，承担由此引起的法律责任和一切费用。二、住宅物业管理费标准：高层按建筑面积每月每平方米约2元缴纳（含电梯费用的构成包括年检、维修人工费，不含公共用水电费）。公共用水电费按户公摊，由乙方缴纳，空置房的物业管理费按该协议标准的半价收取。同日被告签订了业主临时管理规约，该规约约定：第五条本临时管理规约所涉及物业管理区域的基本情况如下：物业名称：龙轩大地。第三十条在业主大会成立之前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责。1、制定临时管理规约2、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同第三十一条本区域全体业主一致同意建设单位委托重庆瑞庭物业管理有限公司龙轩分公司进行以下物业前期物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生管理，绿化管理，公共秩序维护等等。第三十四条本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅2元/月平方米，物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条的，电梯房按1.5元/月平方米收取（含电梯电费），达到申报条件后按全额收取。第三十五条物业服务费不含业主共用部分、共用设备设施的用水、用电。第四十四条业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按千分之三的标准支付滞纳金，业主未按规定交纳物业维修资金的，应按千分之三的标准支付滞纳金。2014年4月21日重庆龙轩实业有限公司和原告龙轩物业公司签订了《龙轩大地.南区项目前期物业服务合同》，该合同约定：第一章物业管理区域概况，物业名称：龙轩大地.南区。第四章物业服务费用一、本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：包干制根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层物业按照建筑面积1.9元/月.平方米（不含公摊水电、含日常维修不含化粪池清掏）。二、业主应于每季度5-15之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。四、物业服务费用或者物业服务资金按月、季、年交纳，业主或物业使用人应在每季末5-30日内履行交纳义务。第八章合同期限一、本合同期限为3年，自2014年4月21日起至2017年4月20日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。二、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。第九章违约责任六、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。被告罗辅其和被告李加红购买了龙轩大地.南区X栋X楼X单元X号房屋，于2013年11月17日签订了物业管理服务协议后装修入住，房屋建筑面积为86.70平方米。2013年4月26日铜梁县发展和改革委员会向重庆瑞庭物业管理有限公司发出通知：根据相关规定龙轩大地南区符合特级住宅收费标准。经现场查验，有部分申报条件未完善。现将有关事宜通知如下：一、收费项目及标准（公共服务费）1、高层住宅物业服务费：0.75元/平方米.月，公共设施设备日常维修养护费：0.55元/平方米.月。试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取。下浮的30%由建设单位承担。（三）电梯费收取方式：可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式。2014年5月23日铜梁县发展和改革委员会向龙轩物业公司发出关于变更龙轩大地南区物业费收费主体的函：收费主体“重庆瑞庭物业管理有限公司”变更为“龙轩物业公司”。2015年1月31日被告罗辅其、李加红缴纳了2015年1月1日至2015年3月31日的物业服务费，电梯费按0.2元/㎡/月收取。经审查，被告罗辅其、李加红在2015年4月1日至2017年5月31日期间应向原告龙轩物业公司交纳物业服务费为2502.16元（86.70㎡×1.30元/㎡/月×70%×26月+86.70㎡×0.20元/㎡/月×26月）。经原告龙轩物业公司催收后，被告罗辅其、李加红仍未交纳。本院认为，根据法律规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告罗辅其、李加红与重庆瑞庭物业有限公司龙轩分公司签订了物业管理服务协议、业主临时管理规约以及原告龙轩物业公司与重庆龙轩实业有限公司就龙轩大地南区签订了《龙轩大地小区前期物业服务合同》系其双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照该合同约定履行义务，被告罗辅其、李加红作为龙轩大地.南X栋X楼X单元X号房业主，当然受该合同约束。原告龙轩物业公司已对龙轩大地.南区提供了物业管理服务，被告罗辅其、李加红作为该小区X栋X楼X单元X号房的业主，有向原告龙轩物业公司交纳物业服务费的义务，原、被告约定了违约金的计算方式，被告没有按约定缴纳相关的物业服务费，故对于原告请求的违约金本院予以支持。关于原告要求被告立即支付原告物业服务费2674.82元并以被告实际欠缴的物业服务费为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率支付违约金的诉讼请求，本院予以支持被告支付原告物业服务费2502.16元并以被告实际欠缴的物业服务费为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率支付违约金。关于被告提出原告不适格以及认为原告对整个小区的卫生、公共部分的维护等问题不能妥善解决，认为原告违约在先，故拒绝缴纳物业服务费。但根据原告提供的证据可以证明原告为被告居住的小区的合法、合规的服务主体，故本院认为原告的主体适格。对于被告提出的原告的服务不到位，本院认为固然原告的服务存在瑕疵，但瑕疵也不能成为原告拒绝交纳物业服务费的理由。如果被告认为原告的行为已经侵犯了被告的权利，被告可以另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告罗辅其、李加红于本判决生效之日起三日内共同给付原告重庆龙轩物业管理有限公司物业服务费2502.16元并以被告实际欠缴的物业服务费为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告罗辅其和被告李加红共同负担。本判决为终审判决。代理审判员 陈 玉二〇一七年九月二十八日书 记 员 程乃善