福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0128民初3406号原告：高昱，男，1977年7月1日出生，汉族，住福建省平潭县。原告：许燕，女，1978年1月19日出生，汉族，住址同上。上列原告共同委托诉讼代理人：丁宏学，北京广渠律师事务所律师。被告：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县城关西航路北段。法定代表人：周廷艳，董事长。委托诉讼代理人：蔡晨思，公司员工。原告高昱、许燕与被告平潭西航实业集团有限公司（下称西航公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高昱、许燕的共同委托诉讼代理人丁宏学，被告西航公司的委托诉讼代理人蔡晨思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高昱、许燕向本院提出诉讼请求:1、依法判令西航公司向房屋权属登记机构办理高昱、许燕所购房屋所有权初始预登记并交付高昱、许燕；2、判令西航公司协助高昱、许燕办理房屋权属登记；3、判令西航公司向高昱、许燕支付逾期办证违约金（按已付购房款1120934元的0.01％自2014年3月31日起至实际交付不动产所有权证之日止）。事实和理由：2012年11月26日，高昱、许燕与西航公司签订了《商品房买卖合同》（下称《合同》），高昱、许燕出资1120934元购买西航公司开发的住宅性用房，房屋建筑面积95.85平方米。合同特别约定，西航公司须于2013年12月30日前向高昱、许燕交付房屋，交付使用后90日内为高昱、许燕取得房屋权属证书，否则，如高昱、许燕不退房，西航公司须自逾期之日起每日按房款的万分之一向高昱、许燕支付违约金。现西航公司虽交付了房屋，但至今仍未能依约为高昱、许燕办理房屋所有权初始预登记，高昱、许燕无法取得房屋产权登记证书，西航公司已构成违约，请求法院依法判如所请。西航公司辩称，西航公司不应承担任何违约责任。案涉房屋所在小区未办理总登非西航公司原因，系部分业主（包含许燕在内）擅自变更房屋设计结构封包阳台所致，在物业数次通知其整改的情况下，高昱、许燕拒不整改导致规划验收无法通过，无法办证。根据《商品房买卖合同》第十四条规定，只有因西航公司原因无法取得权属证书的，西航公司才需要承担责任。本案首先要解决的是办证问题，其次才是违约金问题，小区现状是业主不将违规装修拆除之前，无法进行建设工程规划条件核实和建设工程竣工验收备案，因此，在因业主原因而造成无法办证问题未解决前，违约金实质上是属于不明确的诉讼请求，故本案西航公司无需承担违约责任，请求驳回高昱、许燕的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月26日，西航公司（出卖人）与高昱、许燕（买受人）就买卖位于西航海滨城二期CD区（西航吉祥庐域）第D3幢1308号商品房事宜，签订了《合同》、《合同补充协议》，约定总价款为1120934元。《合同》第十四条中约定，出卖人应当在交房后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付款0.01％的违约金。《合同补充协议》第五条中约定，本项目产权总登记后，由出卖人通知买受人办理产权证…。产权登记过程中，如因政府相关部门办理工作耽误，产权登记和房屋权属证书可合理顺延。合同签订后，高昱、许燕依约支付了全部购房款。2014年9月9日，双方办理交房手续。高昱、许燕对所购买房屋的北面阳台进行封包等，为此，许燕于2014年11月6日出具承诺书，承诺日后由于封包安装有框玻璃所产生的安全隐患及一切相关问题，由本人全部承担与开发商和物业公司无关。2014年7月1日，福州市勘测院平潭分院出具了《关于西航海滨城二期CD区海坛金城项目规划建筑竣工测量的说明函》，指明原C区1＃-3＃、5＃、D区1＃-3＃、5＃-7＃楼原规划审批均为敞开阳台，经实地勘测，发现CD区所有楼栋部分楼层南北两侧阳台现状围合成封闭阳台，与审批的建筑施工图不一致。对此，本院发函致福建省平潭综合实验区规划局和平潭综合实验区不动产登记中心，该两个单位复函认为，建设单位向福建省平潭综合实验区规划局申请建设工程竣工规划条件核实需提交《建设工程竣工测量报告》，该报告由申请单位自行委托具有相关资质的勘测单位出具，福州市勘测院平潭分院具有该资质。房地产开发项目，用户要办理《不动产权证书》，首先开发商要办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，该首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记。本院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。高昱、许燕依约交纳了全部购房款及相关代办证费用，按双方合同约定，西航公司应履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并协助高昱、许燕办理房屋权属登记的义务。现因高昱、许燕所购买的房屋所在小区存在部分业主（包括许燕本人）将南北两侧阳台进行封包及违章搭建行为，导致该小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具，亦无法办理相关权属登记手续。但西航公司并不能因此免除合同约定的相关权属登记义务，高昱、许燕在拆除违章搭建物后仍可要求西航公司办理相关权属登记。因此，西航公司应于高昱、许燕拆除违章搭建物之日起90日内代为办理房屋所有权初始预登记并协助高昱、许燕办理房屋权属登记。关于逾期办证违约金，因高昱在内的部分业主违法封包导致案涉小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具。根据平潭综合实验区不动产登记中心复函，首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记，故高昱、许燕对案涉房屋无法办理相关权属登记存在一定过错。另，许燕作为完全民事行为能力人，其自愿签订《承诺书》承诺“日后由于封包安装有框玻璃所产生的安全隐患及一切相关问题，由本人全部承担与开发商和物业公司无关”。故高昱、许燕主张西航公司支付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，西航公司应于高昱、许燕拆除违章搭建物之日起90日内代为高昱、许燕办理房屋所有权初始预登记并协助高昱、许燕办理房屋权属登记，对高昱、许燕主张的逾期办证违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、平潭西航实业集团有限公司应于高昱、许燕拆除违章搭建物之日起90日内代高昱、许燕办妥坐落于西航海滨城二期CD区D3幢1308号商品房的所有权初始预登记并协助高昱、许燕办理上述房产的不动产权属登记手续；二、驳回高昱、许燕的其他诉讼请求。案件受理费2555元，减半收取计1277.5元，由高昱、许燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  林我坚二〇一七年九月二十二日书记员  闫俊怡附：1.本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。