北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书2015年海民初字第34403号原告:曾敏华，女，1948年7月4日出生，汉族，北京住总开发总公司退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李惠新（曾敏华之夫），北京市新恒元建设监理咨询有限公司退休职工，住北京市海淀区。被告:张雪峰，男，1983年2月23日，汉族，中石财富（北京）投资管理有限公司监事，住北京市东城区。被告:周勇，男，1989年6月30日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。二被告共同委托诉讼代理人：刘德玉，北京市安诺律师事务所律师。原告曾敏华与被告张雪峰、周勇确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾敏华及其委托诉讼代理人李惠新，被告张雪峰、周勇共同委托诉讼代理人刘德玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾敏华向本院提出诉讼请求：确认张雪峰代理曾敏华与周勇于2015年7月27日签订的《存量房屋买卖合同》无效；本案诉讼费用由张雪峰、周勇承担。事实和理由：我因需要资金向张雪峰借钱，张雪峰与刘庆林事先协商，由刘庆林把钱借给我，并以我的房屋作为抵押，但我将钱还给张雪峰。在正常履行合同期间，张雪峰欺瞒我，签订了一份全权代理委托书，而后骗取周勇的信任，再签订委托协议。张雪峰与周勇先将房屋过户到周勇名下，再由周勇将房屋转卖给王长青，但我并未委托张雪峰与周勇处理房屋事项。现自称已支付350万元购买此房屋的王长青一直强住在我家中，并故意扰乱我的正常生活，并一再恐吓我搬走，致使我过着被拘禁一样的生活，此时我才知道自己的房屋被出售。张雪峰、周勇的行为使得我失去了唯一的住房所有权，导致我无正常的居住环境，其行为严重侵犯了我方的利益，故诉至法院，望判如请。张雪峰辩称，曾敏华的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回，理由如下：1.我与周勇不存在存量房屋买卖合同关系，我不是合同一方当事人，因此曾敏华要求法院确认我与周勇签订的存量房屋买卖合同无效没有事实和法律依据；2.曾敏华主张的事实和理由与事实不符，其与我不存在借贷关系，曾敏华及其配偶委托我并非其所述正常履行合同期间，该委托是在曾敏华与刘庆林借款当日办理的委托手续，曾敏华诉称中称我骗取周勇的信任再签订委托协议不属实。2014年7月，曾敏华找到我帮忙借钱，后我通过朋友认识了刘庆林愿意借款，2014年8月19日曾敏华找到我，就其出售房屋一事委托我，曾敏华及其配偶于2014年11月1日向我出具卖房还款承诺书，2015年6月，曾敏华通知我说已经欠刘庆林170万元，要求我尽快将房屋转让还款，我找到一个买家，但对方要银行贷款，曾敏华觉得变现太慢，后我找到周勇，以170万元将房屋出售给周勇，周勇直接转账170万元。周勇辩称，我与曾敏华签署的存量房屋买卖合同是双方真实的意思表示，因此合法有效，请求法院驳回曾敏华的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．张雪峰提交公证委托书，证明曾敏华委托其对涉案房屋代办售房事宜。经质证，曾敏华对该证据真实性认可，认为该公证委托书不是张雪峰去建委备案的委托书，建委备案的是委托人处为李光新名字的未经公证的委托书，因为当时借款合同上只有曾敏华的名字，但委托书却让李惠新签字，李惠新觉得有诈，于是将名字书写为李光新。审理中，张雪峰申请法院出具调查令，从北京市国土资源局海淀分局调取了备案的涉案房屋档案登记资料，其中有曾敏华主张的签名有李光新的委托书，该委托书经过公证。本院认为，张雪峰已提交充分证据证明上述公证委托书在建委进行备案，故对其真实性、关联性予以认定，对其证明效力，本院将另行予以评述。2.张雪峰提交承诺书，证明出售房屋是受曾敏华的委托，并在曾敏华的授权范围内进行的出售，曾敏华放弃任何抗辩权。该承诺书落款有曾敏华、李惠新手写签名捺印，其余文字为打印，日期为2014年11月1日，内容为：本人曾敏华、李惠新于2014年8月19日向刘庆林借款人民币150万元；本人承诺上述借款依约按期偿还，若届期未履行还款义务，则本人曾敏华、李惠新于2014年8月19日共同委托的受托人张雪峰有权以不低于本人对刘庆林所负债务总额的价格变卖曾敏华名下涉案房屋，并有权就变卖房屋价款代本人曾敏华、李惠新偿还债权人刘庆林的借款本息。本人曾敏华、李惠新承诺，上述承诺内容是本人真实的意思表示，为不可撤销承诺，并就此承诺自愿放弃任何抗辩权。第一次庭审质证时，曾敏华对该承诺书真实性认可，证明目的不认可，认为应以公证的合同为准。后曾敏华认为承诺书上的签名系伪造，申请鉴定上述签名捺印的真实性，因其不缴纳鉴定费，鉴定被退回。曾敏华后认可上述签名捺印真实性，但主张是2014年8月19日当天在空白纸上签名捺印，后有打印文字，并就笔迹形成先后时间申请鉴定，本院审判管理办公室出具《司法鉴定退案说明》，称通过对北京法院鉴定拍卖委托管理系统随机确定子系统中物证类鉴定机构进行检索，并经与市高级法院鉴定拍卖办公室核实，目前北京法院随机确定机构系统中没有具备形成先后时间鉴定资质及能力的鉴定机构，其无法确定本案鉴定机构，故将此案退回审判庭。张雪峰代理人庭审中陈述称与张雪峰核实过，出具承诺书是2014年11月1日当天让曾敏华与李惠新签字摁手印。为查明案情，本院传唤张雪峰本人到庭接受询问，经询问，张雪峰先称承诺书应该是2014年8月19日在公证处签的，后称是2014年9、10月份在曾敏华家签的，最后称是2014年8月19日打印好在公证处签的，之所以打印日期为2014年11月1日，是因为借款时间为8月19日，还款期限3个月，到期为11月19日，所以先打上11月1日，一共签了一份承诺书，并称卖房时给曾敏华打过电话，获得同意，且签约、过户均沟通过，但未带周勇看涉案房屋；曾敏华对此不予认可。本院认为，张雪峰提交了承诺书原件，曾敏华亦认可承诺书上的李惠新与其本人签名属实，其主张该承诺书系张雪峰让其与李惠新先在空白文件上签名，后打印文字，但对此并未提交充分证据予以证明，且张雪峰对此不予认可，认为系其2014年8月19日打印好后让曾敏华、李惠新签的，故本院对曾敏华的上述主张难以采信，对承诺书的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市海淀区明光北里11号楼3门102号房屋（以下简称涉案房屋）系曾敏华、李惠新的夫妻共同财产，房产证上房屋所有权人登记为曾敏华。2014年8月19日，曾敏华、李惠新（借款人，甲方）在张雪峰介绍下与刘庆林（出借人，乙方）签订《抵押借款合同》，约定曾敏华与李惠新向刘庆林借款150万元用于资金周转，借款期限为自实际转账之日起三个月，利息自银行转账之日起至实际偿还全部借款本金之日止，按照央行同期同类贷款利率的四倍（月利率：1.86%），还款方式采用一次性偿还本金、按月付息方式至出借人名下指定账户；双方同意曾敏华、李惠新用其共有的涉案房屋抵押担保借款合同约定的借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；在合同借款期限届满前5日内，如经乙方书面同意，甲方可将上述借款延期，具体情况甲乙双方另行约定；如乙方不同意延长借款期限，甲方必须于本合同借款期限届满后10日内完全归还乙方借款、利息及相应违约金。同日，曾敏华（借款人、抵押人、甲方）与刘庆林（出借人、抵押权人、乙方）签订《借款抵押合同》，约定甲方与乙方因借款事宜需申请抵押权设立登记，经双方友好协商一致，特订立本合同，本合同同时包括借款和抵押条款；因经营周转，甲方借款150万元，债务履行期限自2014年8月19日起至2014年11月18日止，月利率1.7%，抵押房屋为涉案房屋，被担保主债权数额150万元，抵押担保范围：本金、利息及违约金。同日，曾敏华、李惠新与刘庆林向北京市方正公证处申请办理《抵押借款合同》及赋予强制执行效力的公证。曾敏华申请办理委托张雪峰代办涉案房屋抵押登记的《委托书》公证。曾敏华、李惠新共同申请办理委托张雪峰出售涉案房屋的《委托书》公证，主要内容为：委托人曾敏华和李惠新系夫妻关系，曾敏华系涉案房屋所有权人。因其事务繁忙，故委托张雪峰为其代理人，全权代表其办理如下事项：1、代为办理预约还款并提前偿还银行贷款、办理注销与上述房产相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料，代为签署相关文件；2、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，代为办理房屋核验、代为办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续，代为办理上述房产的资金监管相关手续；3、代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜、签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证；受托人张雪峰在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件其均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果；委托期限：自委托之日起至委托事项办完为止；受托人有转委托权。2014年8月20日，北京市方正公证处出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》和上述委托书的《公证书》。庭审中，曾敏华称其从2014年8月19日到2015年5月付了十次利息，每月18号左右支付4.5万元，一共付了45万，打给张雪峰指定的王鸿利工行账号；关于利息，合同约定1.86%，但口头约定的3%，刘庆林从未出面，都是张雪峰出面，但从未向其催要过本金；其没有支付2015年6月份利息，原因是其认为口头约定的3%利率与合同约定的利率差距太大，不愿意支付；2015年7月中旬，张雪峰和一个姓黄的男子到涉案房屋找其，其写了十万元欠条，包括六月、七月的两个月利息9万元和后面的利息1万元，还让其重新签了一个委托张雪峰卖房的委托书，之后张雪峰说不会找其催利息了，9月7号有一拨自称是买了房的人强行入住涉案房屋，其中一个人叫王长青，其从头到尾没见过买房人周勇。张雪峰称之前是让曾敏华将利息打给王鸿利，具体打过几次、多少钱忘了，其未出面，七月中旬其与王洪福到涉案房屋找曾敏华，因为曾敏华还不起刘庆林的钱，让其过去帮卖房，具体谈的情况记不清，好像是让曾敏华写了十万元欠条，包括六月、七月的两个月利息9万元和后面的利息1万元，记不清是否让曾敏华、李惠新重新签了委托其卖房的委托书，其与周勇之前认识，是朋友关系，没有业务合作，有无金钱往来记不清，大概2015年7月份其找到周勇说要卖涉案房屋，因为曾敏华还不起刘庆林的钱，要卖房还债，市价大概二百三四十万，周勇说没那么多钱，只有一百七十五现金，想走银行贷款，其称走银行贷款来不及，于是答应了一百七十五卖给周勇，跟曾敏华电话商量过，但无证据，卖房过程中，其带周勇去涉案房屋周边看过，未去房屋里面看过，也未带周勇见曾敏华，2015年8月7日周勇银行转账给其170万元购房款，其收到钱后全部打给刘庆林，因为刘庆林说曾敏华还欠7到9个月利息。2015年7月5日，周勇签订《授权委托书》，委托王洪福代理其办理涉案房屋所有权转移登记，委托期限自2015年7月5日至2015年7月15日。2015年7月27日，张雪峰代曾敏华（出卖人）与周勇（买受人）网签了存量房屋买卖合同（自行成交版），约定曾敏华将涉案房屋出卖给周勇，房屋成交价170万元，庭审中曾敏华称此时房屋价值440万元。同日，张雪峰与周勇办理房屋所有权转移登记申请。该申请书询问内容部分：2、申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有？二人回答部分均填写否。2015年8月3日，涉案房屋过户至周勇名下。2015年8月7日，周勇向张雪峰账户转账170万元。审理中，曾敏华申请调取2014年8月19日下午13：00-14：50工行中关村支行东侧营业厅监控录像，以查看张雪峰欺骗其在A4白纸上签名的经过。本院出具调查令后，其前往该行调查，该行答复为录像只保留3个月自动清除，无法提供。曾敏华申请调取张雪峰、周勇、刘庆林、王鸿利于2014年8月19日至今的银行往来流水账，理由为2015年8月7日周勇账户汇入200万元，当天网转支出170万元；当天张雪峰账户汇入170万元，又支出170万元，其怀疑张雪峰、周勇利用钱空对空转，不存在实际交易，有作假嫌疑。本院认为曾敏华申请调取的银行往来流水账与待证事实并无直接关联、对本案的处理结果无意义，故未予准许。另查明，张雪峰、王洪福、吕广系中石财富（北京）投资管理有限公司股东。本院认为，本案中，曾敏华申请将本案以刑事诈骗罪移交公安局审理，其因与张雪峰、周勇之间的房屋买卖合同关系提起本次民事诉讼，与刑事案件的审理应属不同的法律关系，现无充分证据证明本案涉案各方在房屋买卖过程中存在犯罪行为，相关的刑事案件处理并不影响本院根据审理查明的事实，对涉案房屋买卖合同的效力做出认定，故本院对曾敏华的申请不予采纳。结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同的效力问题。曾敏华主张合同无效的理由如下：一、张雪峰提交给房管部门的授权委托书未经公证，故无权代为出售涉案房屋；二、张雪峰超越代理权出售涉案房屋；三、张雪峰与周勇恶意串通，买卖涉案房屋，损害其利益。对此，本院分别予以评述。关于第一点，张雪峰提交了曾敏华、李惠新出具的公证委托书证明曾敏华、李惠新委托其代为出售涉案房屋，曾敏华虽主张在房管部门备案的该委托书未经公证，但张雪峰从房管部门调取的备案材料中显示该委托书有对应的公证书号，足以证明在房管部门备案的该委托书经过了公证，故曾敏华的该项主张，证据不足，本院不予支持。关于第二点，张雪峰提交了曾敏华、李惠新出具的公证委托书和承诺书，证明曾敏华、李惠新委托其在授权范围内代为出售涉案房屋，曾敏华虽主张承诺书系张雪峰先让其在空白文件上签名，后打印文字，但就上述主张未能提供充分证据予以证明，故曾敏华主张张雪峰超越代理权出售涉案房屋，证据不足，本院不予支持。关于第三点，本院认为，曾敏华主张张雪峰与周勇签订涉案房屋买卖合同时存在恶意串通，损害其权益，但并未就恶意串通的事实提供充分的证据予以证据，故其该主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国0元），于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  刘长生人民陪审员  靳艺红二〇一七年九月二十九日书 记 员  于 洁