河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫09民终1547号上诉人（原审被告、反诉原告）：李金花，女，1980年9月9日出生，汉族，住河南省濮阳市。委托诉讼代理人：黄大军，河南逐鹿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓飞，男，1969年5月6日出生，汉族，住河南省濮阳市。原审被告：魏延飞，男，1983年9月22日出生，汉族，住河南省范县。上诉人李金花因与被上诉人邓飞、原审被告魏延飞房屋租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2017）豫0902民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭���行了审理。上诉人李金花及其委托诉讼代理人黄大军、被上诉人邓飞到庭参加诉讼，原审被告魏延飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金花上诉请求：撤销一审判决第三项，改判邓飞赔偿李金花吊灯、监控、装修部分（墙面树脂仿大理石板）损失共计30000元，本案一、二审诉讼费用由邓飞承担。事实和理由：1、一审法院未查清本案事实。李金花与邓飞于2016年4月30日签订了门面房租赁合同，合同签订后，李金花花费170000余元装修了房屋，并购置了相关设备，经营某某国际养生会所。2016年8月15日，李金花支付了20000元租金，下剩租金经邓飞同意，李金花向邓飞出具了60000元的欠条。2017年1月2日在李金花准备更换设备时，邓飞强行将李金花的吊灯、监控、部分装修拆除，并将房屋转租给他人，造成李金花吊灯损失4500元、监控损失3000元、���修部分（墙面树脂仿大理石板）损失27500元，共计30000元。李金花的养生会所无法经营，造成了严重的经济损失。李金花向一审法院提起了反诉，请求一审法院判令邓飞继续履行合同，赔偿李金花损失，一审法院驳回李金花的反诉请求是未查清本案事实，判决错误。2、一审法院审理程序违法。一审开庭时，由于李金花的证人出差无法出庭作证，李金花申请延期审理，法院不予理睬，继续开庭审理。庭审后李金花将证据提交法庭，法庭不组织质证，程序违法。邓飞辩称，本案租赁合同第5条第5款明确约定了装修部分是不允许随意破坏、拆除，无偿的留给邓飞，所以说就根本谈不上所谓装修的损失。另外，李金花实际使用了房屋，但是没有履行交纳租金的义务，并且不履行交纳水电费的义务，造成停电。目前李金花已经搬空房屋，李金花不履行自己的义务已��严重违约。请求驳回上诉，维持原判。原审被告魏延飞经本院合法传唤未到庭陈述意见。邓飞向一审法院起诉请求：1、判令解除邓飞与李金花之间的租赁合同。2、判令李金花、魏延飞按合同约定交清租金27000元（另截止交清租金当日的利息及违约金的金额待定）。3、判令李金花、魏延飞承担本案诉讼及执行费用。李金花向一审法院反诉请求：1、判令邓飞继续履行合同。2、判令邓飞赔偿李金花吊灯、监控、装修部分损失共计30000元。3、反诉费用由邓飞承担。一审法院认定事实：2016年4月30日，邓飞（甲方）与李金花（乙方）签订“门面房屋租赁合同”一份，主要约定：甲方将其合法所有的位于濮阳市华龙区某某路某某某某第43-5#门面房出租给乙方，用于经营美容店。年租金为80000元，转让费5000元，乙方自2016年1月1日开始缴纳物业管理费并结清合同签订前的水费。租赁期限为5年，自2016年4月30日起至2021年4月30日止。付款方式为每年交纳一次（第一年分两次）。以后每年的3月28日前以现金方式支付下年度的租金；若有违约甲方有权无条件收回房屋。甲方责任：租赁期间，甲方不得在乙方无违约情况下随意解除合同收回房屋，或转租他人。乙方责任：乙方应依约按时交付租金，如乙方未经甲方许可，没有及时交纳租金，就是乙方违约，甲方有权无条件收回房屋。乙方投资的营业性可移动设备归乙方所有，租赁期满后乙方可带走；非移动设施设备及房产设施和水、电设备归甲方所有，租赁期满后乙方不得拆除和移动；房屋的装修乙方不得随意破坏、拆除，无偿留给甲方。合同签订后，邓飞将房屋交付李金花使用，李金花对该房屋进行了装修并用于经营养生馆。2016年8月15日，李金花支付邓飞租金20000元，剩余租金60000元由李金花向邓飞出具了欠据。之后，邓飞向李金花曾催要租金。邓飞称：李金花于2016年11月底打电话称不再继续经营了，要求撤走并不想缴纳租金，让邓飞重新出租，所欠租金由接租方转让费折抵。邓飞称如无人愿意承租并交纳转让费，邓飞不会放弃租金。之后李金花清空房屋并将房屋钥匙交给邓飞。对于邓飞的前述说法，李金花不予认可，称其只是去换设备，房屋由其弟弟于2016年12月2日腾空。依据李金花提交的照片显示，邓飞已于2016年12月1日在涉案房屋门前张贴出租通知。对于室内遗留吊灯，邓飞称因李金花一直拒绝取走，故将吊灯扔掉。房屋装修的吊顶由邓飞雇人于2016年春节前后拆除。涉案房屋已由邓飞另行出租他人使用。现邓飞要求解除租赁合同，李金花、魏延飞支付2016年4月30日至2016年11月30日期间的租金27000元，李金花不允并提���反诉，形成纠纷。一审法院认为，邓飞、李金花基于平等、自愿签订房屋租赁合同，约定邓飞将其自有房屋出租给李金花使用，双方已形成房屋租赁合同关系，均应按照合同约定履行各自义务。李金花自2016年4月30日开始租用房屋，至2016年12月初搬离房屋，前述期间实际使用了房屋，现邓飞要求其支付自2016年4月30日至2016年11月30日期间的房屋租金，于法有据，应予支持，按照合同约定租金标准（80000元/年），前述期间租金共计46885.85元，扣除李金花已实际支付的租金20000元，故李金花应支付邓飞租金26885.85元。结合李金花实际使用房屋时间，邓飞无权依据李金花曾向其出具的租金欠据再次主张权利。从双方签订的租赁合同来看，合同一方当事人为李金花，邓飞未提交任何证据证明魏延飞负有偿付租金义务，故邓飞要求魏延飞承担偿付责任，证据不足，不予��持。依据现有证据及双方陈述，李金花已于2016年12月初搬离房屋，涉案房屋现已另行出租他人使用，邓飞、李金花之间的房屋租赁合同已实际终止履行，现邓飞要求解除双方之间的房屋租赁合同，系重复要求，故本案中不再处理。同理，对于李金花要求继续履行租赁合同的反诉请求，亦不予支持。李金花反诉邓飞要求赔偿吊灯、监控、装修部分损失30000元，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：“一、被告李金花支付原告邓飞房屋租金26885.85元，于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告邓飞的其他诉讼请求。三、驳回被告李金花的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费475元，由原告负担3元，被告李金花负担472元；反诉费225元，由被告李金花负担”。本院二审期间，李金花围绕其上诉请求向法庭提交：1、2016年5月20日李金花与濮阳市某某装饰有限公司签订的装修合同、濮阳市振兴路某某电子经营部出具的监控设备收据各1份，濮阳市振兴路某某电子经营部出具的监控发票30张合计3000元，清丰县双庙乡某某装饰材料大全出具的灯具和一楼扣板发票共计27000元。证明：李金花将涉案房屋于2016年5月20日承包给濮阳市某某装饰有限公司进行装修，装修总价款是170000元，监控价值3000元，灯具价值7000余元，扣板27000元。2、李金花与李金花员工以及李金花和邓飞的聊天记录各1份。证明：李金花并不欠电费，邓飞称李金花欠电费不存在，邓飞强行关掉电源，严重违约。邓飞将电���了以后，李金花在2016年12月份从租赁的房屋中搬出。邓飞质证意见：对李金花提交的证据均不予认可。1、李金花提交的并非新证据，李金花应该在一审时提交以上证据。2、这些损失不该由邓飞赔偿。3、不是邓飞将电停的，是李金花拖欠欠电费，电业局将电停了。邓飞围绕其答辩意见向法庭提交：1、某某某某抄表员杨某某证明1份，证明：李金花欠电费停电，邓飞后来补交的电费才送上电。2、某某某某物业公司证明1份，证明：李金花欠水费，后来由邓飞补交上了水费。李金花质证意见：1、对杨某某证人证言的真实性有异议，证人没有出庭作证，故不予认可。2、对某某某某物业证明的真实性和合法性有异议，证明上的公章是椭圆章，又没有具体经办人的签字，形式不合法。本院对证据审核认定，李金花提交的证据1系李金花对涉案房屋进行装修的证据，该证据不能证明李金花的装修损失应由邓飞承担；证据2不能证明系邓飞的原因造成停电以及邓飞违约。综上，李金花提交的二组证据均不能实现其证明目的。邓飞提交的二组证据，证人未出庭作证、证明形式不合法，本院对其真实性均不予认可。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷，一审判决李金花支付邓飞房屋租金26885.85元，李金花、邓飞均未提起上诉，本院予以确认。当事人二审争议的焦点为：李金花的装修、吊灯、监控损失30000元应否由邓飞赔偿的问题。邓飞与李金花签订的《门面房屋租赁合同》第五条约定，李金花投资的营业性可移动设备为李金花所有，非可移动设施设备等归邓飞所有，房屋的装修李金花不得随意破坏、拆除，无偿留给邓飞，故根据合同约定，李金花的装修损失不���由邓飞赔偿，李金花上诉请求邓飞赔偿其装修损失的主张，本院不予支持。关于吊灯、监控损失的问题，一审时李金花自认涉案房屋由其弟弟于2016年12月2日腾空，李金花及其弟弟自行搬离涉案房屋时未拆除吊灯、监控，李金花上诉请求邓飞承担赔偿责任的主张，不能成立，本院不予支持。综上，李金花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人李金花负担。本判决为终审判决。审判长  李凌燕审判员  田 宇审判员  李 辉二〇一七年九月一日书记员  董 雪