福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0302民初3362号 原告：莆田市神舟物业管理有限公司，住所地莆田市荔城区黄石镇沙坂村****。统一社会信用代码：91350304553220046N。 法定代表人：周金楦，总经理。 委托诉讼代理人：王伟，男，1991年2月1日出生，苗族，农民，住所，住所地贵州省务川仡佬族苗族自治县div> 被告:陈美兰，女，1974年10月19日出生，汉族，住所，住所地莆田市城厢区div> 委托诉讼代理人：刘飞进、林美雄，福建众益律师事务所执业律师。 原告莆田市神舟物业管理有限公司与被告陈美兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。莆田市神舟物业管理有限公司（以下简称神舟物业公司）的委托诉讼代理人王伟和陈美兰的委托诉讼代理人林美雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 神舟物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈美兰立即支付物业费2679.91元及其违约金4000元；2、本案的诉讼费用由陈美兰负担。事实和理由：陈美兰系莆田市城厢区龙桥街道学园中街1121号学园豪庭小区4#D-408号单元业主。2014年8月1日，神舟物业公司与莆田市城厢区学园豪庭小区业主委员会签订《物业管理合同》一份，约定由神舟物业公司提供物业管理服务并有权向业主收取物业管理的各项费用、公摊费、车辆管理费等，其中物业管理服务费为每月1.2元/平方米，缴费方式为按月缴纳；缴费时间为每月10日前，逾期欠费按每日千分之三的标准计算等。合同签订之后，神舟物业公司严格依约履行物业管理服务义务。2016年8月1日合同期满后，神舟物业公司仍继续按原约定提供物业服务至2016年10月31日。陈美兰自2015年4月1日起至2016年10月31日止无故拖欠物业费，截止2017年7月1日，其拖欠物业费共计2679.91元及违约金4000元（低于合同约定）。经神舟物业公司多次催讨，陈美兰仍不缴纳。故请求判如所诉。 陈美兰辩称：神舟物业公司未履行合同约定的服务管理主要义务，答辩人没有享受到神舟物业公司提供的物业服务，该公司要求缺乏依据；书面催缴是法律规定的起诉前提和必要条件，神舟物业公司应先以书面形式向业主催收而不应直接起诉，故应驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议以下的证据，本院予以确认并在卷佐证：神舟物业管理有限公司的营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书、陈美兰的身份证明和物业管理合同。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、神舟物业公司提供律师函、顺风快递单以及短信、彩信截图各一份欲证明其已书面通知陈美兰缴纳物业服务费。经质证，陈美兰对律师函和顺风快递单的真实性、关联性和合法性均有异议，对短信截图的真实性无异议但认为无法证明短信是神舟物业公司发送给陈美兰的。本院审查认为，通过顺丰速运官方网站上的核对，该顺丰快递单的真实性本院予以确认。该顺丰速运单上的托寄物详细资料也注明为“物业费律师函”，结合该公司提供的律师函和短信记录，可以形成证据链证明神舟物业公司已向陈美兰书面催缴物业费。 2、陈美兰提供业主委员会出具的《证明》及现场照片十四张，欲证明神舟物业公司未依约履行物业管理职责导致全体小区业主拒交物业费。经质证，神舟物业公司认为其与业主的物业服务合同纠纷中的另案被告林勇作为业主委员会主任持有业委会的公章，该《证明》不具有真实性，而照片未体现拍摄时间故真实性也无法确认。本院经审查认为，该《证明》盖有业主委员会的公章，其真实性予以确认，结合（2017）闽0302民初2048号民事案件的庭审笔录的证人证言及陈美兰提供的照片，虽不能证明神舟物业公司未履行管理莆田市城厢区学园豪庭小区的职责，但对该物业公司管理涉诉小区存在瑕疵具有较强证明力。 根据上述经审查确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：陈美兰系莆田市城厢区龙桥街道学园中街1121号学园豪庭小区1#B-204单元业主。2014年8月1日，莆田市城厢区学园豪庭小区业主委员会与神舟物业公司签订《物业管理合同》一份，双方约定的主要内容为：神舟物业公司自2014年8月1日起至2016年8月1日止为该小区提供物业服务，包括小区公共环境的卫生保洁、车辆行驶及停泊秩序、房屋建筑公用部分和公共设施的养护管理以及物业管理区域内的安全防范等服务；业主按建筑面积交纳物业服务费，其中住宅为每平方米1.2元/月（含卫生费但不含电梯维保及年检费），该服务费应在每季度第一天缴纳，每逾期一日，须缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金等。2017年5月16日，莆田市城厢区学园豪庭小区业主委员会出具《证明》一份，主要内容为：神舟物业公司自2014年8月1日入驻该小区以来，违反合同约定，怠于履行物业管理职责，导致小区全体业主拒交物业管理费用。之后，神舟物业公司通过本案诉讼代理人向陈美兰发送了催收短信并通过顺丰快递向陈美兰邮寄了催收物业费的律师函。2017年7月24日，神舟物业公司以陈美兰未交纳自2015年4月1日至2016年10月31日止的物业服务费为由诉至本院。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据《物业管理合同》，陈美兰作为莆田市城厢区学园豪庭小区的业主应依约缴纳物业服务费等相关费用。现神舟物业公司要求陈美兰支付其未交纳的自2015年4月1日起的物业服务费，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。但因物业服务合同中约定神舟物业公司为案涉小区提供服务的期限至2016年8月1日止，现神舟物业公司主张其实际提供物业服务延长至同年10月31日，但又未能提供证据证明，且陈美兰对此予以否认，故其要求物业费支付至2016年10月31日止缺乏依据，本院不予支持。现陈美兰应依约支付至2016年8月1日止的物业服务费2256.77元（即117.54×1.2×16）。物业公司提供物业服务存在瑕疵或问题时，业主委员会依法可通过其他正当程序维护权益，陈美兰以物业服务瑕疵为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对此其该抗辩理由不予采纳。物业公司本应通过提高其物业服务和管理水平获得业主的认可，而本案神舟物业公司为涉诉小区提供的物业服务存在一定的瑕疵，业主因此才拒交物业费用。因此，《物业管理合同》中虽约定业主逾期应支付按每日千分之三计算的违约金，但根据上述分析并考虑本案的实际情况及根据诚信、公平的民法原则，本院对神舟物业公司要求陈美兰对其所拖欠的物业费承担违约金4000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈美兰应在判决生效之日起十日内支付给莆田市神舟物业管理有限公司物业服务费2256.77元； 二、驳回莆田市神舟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，减半收取为25元，由莆田市神舟物业管理有限公司负担17元、由陈美兰负担8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  陈妍 二〇一七年九月二十八日 书记员  陈建英 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -7-