福建省福州市鼓楼区人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽0102执异87号异议人（案外人）：福建中庚置业有限公司，住所地福州市仓山区建新镇金山街道办事处四楼。法定代表人：梁衍锋，董事长。委托代理人：薛小妹，福建东岸律师事务所律师。申请执行人：平安银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区五四路109号东煌大厦1-4层。负责人孙炳章，行长。委托代理人：高艳、刘敏敏，福建知信衡律师事务所。被执行人：林而长，男，汉族，1985年11月12日出生，住福建省古田县，本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司福州分行、被执行人林而长借款合同纠纷一案【案号为(2015)鼓执字第2114号】，案外人福建中庚置业有限公司向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现审查终结。案外人福建中庚置业有限公司的执行异议请求：1、请求法院立即中止对位于福州市××北××路单元的房产的强制执行；2、立即解除对上述房产采取的查封冻结手续。事实与理由：法院查封冻结了林而长仅在房管局办理了商品房买卖合同备案手续的位于福州市××北××路单元的房产（下称“该房产”），并拟对上述该房产进行拍卖。异议人认为法院无权拍卖该房产，理由如下：一、林而长系通过银行按揭付款方式购买该房产，由异议人提供阶段性担保，该房产仅办理了《商品房买卖合同》预告登记备案手续，没有办理房屋所有权登记手续，林而长未取得该房产的所有权。林而长于2012年购买异议人开发的该房产，该房产总价为1232567元，仅支付了10%首付款。由异议人提供阶段性担保责任。该房产虽办理了合同登记备案和预告登记手续，该备案仅是一种行政管理手段，在林而长取得房屋权属登记之前，如果林而长因《商品房买卖合同》违约导致异议人解除合同的，则林而长的准物权效力消灭，自始均无法取得该房产所有权。二、在合同履行过程中，因林而长逾期偿还银行贷款，导致异议人承担担保责任，异议人已起诉至福州市晋安区人民法院诉请解除合同，并经福州市中级人民法院生效判决确认解除合同，林而长需配合异议人办理该房产的合同登记备案注销手续，则林而长不可能取得该房产的所有权，异议人才是该房产的所有权人。因异议人承担的是阶段性担保责任，即林而长出现逾期不还银行贷款的情形，则异议人均需代其偿还，截止至2017年2月，异议人已为林而长代垫的银行保证金为288613.13元。福州市中级人民法院已判决解除合同，林而长应配合异议人办理上述房产的合同登记备案的注销手续。因此若法院拍卖该房产将严重侵犯异议人作为房屋所有人的利益，异议人希望法院执行局立即中止对该房产拍卖行为并解除对上述该房产的查封冻结手续。三、法院对该房产的查封属于预查封性质，因此该房屋并不具备拍卖处置条件，法院应立即中止执行拍卖该房产，并解除对该房产的预查封措施。1、法院对该房产的查封措施仅是预查封性质，根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的法发[2004]5号文件，即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》)，规定，预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施。预查封是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。因此在人民法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。2、本案因林而长的严重违约行为，福州市中级人民法院生效判决已确认解除合同，判决解除后，异议人已不可能将该房产的权属登记到林而长名下，不可能为林而长办理《房屋所有权证》，法院对上述该房产的“预查封”也不可能转为“查封”。因此林而长已不可能取得《房屋所有权证》，法院对该房产的“预查封”也不可能转为“查封”。四、异议人愿在林而长支付的首付款范围内配合法院执行程序顺利进行，如法院坚持拍卖该房产，则拍卖所得价款异议人恳请法院保障贷款银行中国银行股份有限公司市中支行的剩余按揭贷款及异议人代垫的保证金、违约金享有优先受偿权。综上，异议人认为林而长尚未取得也不可能取得该房产的所有权，异议人特依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》25条、26条及其他相关法律的规定，向法院提出上述异议申请，请法院立即中止对该房产的拍卖行为，并解除对该房产的查封冻结手续。案外人福建中庚置业有限公司向本院提交如下证据：证据A1、《商品房买卖合同及补充协议》，说明林而长向异议人购买中庚香山春天7#楼902单元的房产，双方就合同约定的解除条件、违约责任等进行约定。证据A2、《个人住房借款合同》，说明林而长通过按揭付款方式购买中庚香山春天7#楼902单元的房产，异议人提供阶段性担保。证据A3、《代垫保证金凭证》，说明因林而长在合同履行过程中断供，暂时至2016年9月，异议人为其向贷款银行代垫保证金1270526.28元。证据A4、《民事判决书》，说明异议人与林而长的合同已由福州市中级人民法院生效判决确认解除，林而长需配合异议人办理上述房产的合同登记备案注销手续。本院查明，本案的执行依据（2014）鼓民初字第18号《民事判决书》，判决：“一、解除原告平安银行股份有限公司福州分行与被告林而长签订的平银（福州）个信贷字（2012）第RL号《个人信用借款合同》；二、被告林而长应于本判决生效之日起十日内返还原告借款本金280925.55元，并支付利息（含罚息）22529.86元、复利1410.49元（利息、罚息、复利暂计至2013年11月19日，此后利息、罚息、复利根据合同约定计至本金还清之日止）。”该判决于2015年3月2日生效。在执行过程中，本院于2015年10月28日作出（2015）鼓执行字第2114号执行裁定书，裁定查封被执行人林而长名下位于福州市××北××路单元的房产。2015年10月29日，本院依据上述执行裁定向福州市不动产登记与交易中心（原名福州市房屋登记中心）送达《协助执行通知书》轮候查封了上述涉案房产。另查，案外人福建中庚置业有限公司与被执行人林而长商品房预售合同纠纷一案，福建省晋安市人民法院于2016年3月6日作出（2015）晋民初字第2368号民事判决书，判决：一、解除原告福建中庚置业有限公司与被告林而长签订的福州市××北××路单元商品房买卖合同及其补充协议；该项判决已经福州市中级人民法院（2016）闽01民终4606号民事判决予以维持。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项之规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”故本院于2015年10月29日对涉案房产进行预查封，并无不当。本院对涉案房屋采取预查封保全措施系基于被执行人林而长与案外人签订的关于涉案房产的商品房买卖合同，但被执行人林而长和异议人的房屋买卖合同尚在履行过程中，被执行人没有交清全部购房款，涉案房屋亦未进行权属变更登记。现异议人已对涉案房产提起商品房预售合同诉讼，福建省晋安市人民法院于2016年3月6日作出（2015）晋民初字第2368号民事判决书，已判决解除上述涉案房屋的商品房买卖合同，且该项判决亦经福州市中级人民法院（2016）闽01民终4606号民事判决予以维持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”本院对涉案房屋继续查封的基础条件已不存在，异议人提出解除位于福州市××北××路东南侧单元的房产查封的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人林而长所有的位于福州市晋安区五四北延伸段秀峰路单元房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 员  赵 南人民陪审员  任立东人民陪审员  薛洁云二〇一七年九月六日法官 助理  李 榕书 记 员  江 威附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。