北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初11907号原告（反诉被告）:北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员会，住所地北京市通州区张家湾镇姚辛庄村。法定代表人：唐东红，主任。委托诉讼代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙宝玉，男，1963年5月12日出生。委托诉讼代理人：王少波，北京市天水泽龙律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员会（以下简称姚辛庄村委会）与被告（反诉原告）孙宝玉租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月25日作出（2015）通民初字第10398号民事���决书。姚辛庄村委会不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院于2016年3月24日作出（2016）京03民终1841号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年5月26日和2017年8月18日公开开庭审理了本案，原告姚辛庄村委会的委托诉讼代理人周玉纯，被告孙宝玉及其委托诉讼代理人王少波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚辛庄村委会向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2003年6月24日签订的《场地租赁合同》；2、被告支付原告租赁费，自2010年7月1日至判决生效之日止的租赁费；3、被告支付原告违约金19040元；4、被告承担本案诉讼费。在法庭辩论终结前，姚辛庄村委会变更诉讼请求为：1、确认原被告与2004年6月24日签订的《场地租赁合同》无效；2、被告支付原告占有使用费，自2010年7月1日至实际腾退之日止，按每���每亩3000元计算；3、被告向原告腾退涉诉房屋及场地；4、被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由：2003年6月24日在原告村民代表不知情的情况下原告与被告签订《场地租赁合同》，约定：原告将原葡萄园内废旧场地租赁给被告搞工业生产，租期五十年自2003年7月1日至2053年7月1日止。合同还就其他事宜作出约定，合同一式两份，原被告各执一份。2006年11月6日孙宝元持被告的合同原件找到原告并言明被告要求自此以后由孙宝元履行原合同权利义务，即被告同意并要求合同的乙方变更为孙宝元，当天孙宝元在合同上签名，原告盖章。对此合同更改原告没有通知村民代表，并征求其意见。合同签订后自2006年7月至2010年一直由孙宝元向原告交纳租金并占有租赁场地。2013年被告以租赁合同纠纷为由将原告及孙宝元起诉至法院，要求确认孙宝元与原告签订的《土地租赁合同��无效。法院作出判决，确认孙宝元与原告签订的《土地租赁合同》无效。判决已经生效。被告实际占有使用租赁场地，这时原告村民才获知原被告之间的租赁关系。涉案场地租金交纳至2010年6月底，被告并未按合同约定向原告交纳租金，原告多次向被告索要未果。另外，2003年6月24日，原被告签订《场地租赁合同》未经村民代表同意，且其租金约定明显低于市场价格，租期远远高于法律规定的二十年。所以根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条、《中人民共和国土地承包法》第四十八条、《合同法》第二百一十四条，《场地租赁合同》应为无效。并且经查询，涉诉土地并非村内建设用地，且该土地上建设房屋亦没有办理相关建房手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原被告所签订《场地租赁合同》也涉嫌无效。根据《合同法》规定，无效的合同应自始无效。孙宝玉辩称，不同意原告诉求。第一、原被告之间是租赁合同关系，而非承包关系，不应适用《土地承包法》。土地承包关系是从事种植业、畜牧业、农业，我方是租赁关系；第二、租赁合同有效。当时涉诉场地是村委会自己的废旧工厂不是耕地，之前还有厂房。被告签完租赁合同后，厂房是被告花费3万元左右买下来。并且（2013）通民初字第9917号、（2013）二中民终字第8365号、2015通民初字第10398号民事判决书均认为租赁关系有效，并且判决已经生效。我们认可本案原审作出的判决认定，超过20年租赁期无效，但其余部分是有效的。并且双方是租赁关系，也不适用《土地管理法》、《土地承包法》；第三、不同意支付占用费。2006年，原告未经我方变更了合同主体，2007年村委会又变更合同��2014年期间一直围绕土地纠纷进行诉讼并且被告没有实际占有土地。至法院作出(2013)通民初字第9917号判决书，判令孙宝元、彭永华将土地腾清交付被告，这样，被告才取得租赁物。所以从2010年到2014年期间，被告没有占有土地故不同意支付租金。2014年以来双方就租金问题发生争议，原告认为按照每亩3000元计算，是原告单方决定，没有和被告进行协商达成一致意见。被告多次按照1500元标准支付租金，但是原告不接受，因租金争议导致2014年至今的租金未付，加上原告起诉我们，不是无故不支付租金。我方愿意按照合同约定标准1650元每亩交纳被告占有使用涉案土地期间的租金。孙宝玉向本院提出反诉诉请求：原告向被告赔偿直接经济损失160万。事实与理由：根据《土地租赁协议》，原告有义务将租赁物交付被告使用，但原告于2006年7月起，将租赁物交付案外��孙宝元使用。经本院审理确认原告与孙宝元签订的租赁协议无效。判决生效后，被告要求原告交付租赁物又遭拒绝，被告起诉孙宝元及彭永华，法院作出(2013)通民初字第9917号判决书，判令孙宝元、彭永华将土地腾清交付被告，这样，被告重新取得租赁物。被告认为，自2006年7月起至2014年1月长达8年之久，由于原告原因导致被告无法使用租赁物，被告造成巨大经济损失，要求原告赔偿。我方按照一年20万元计算，一共8年，共计160万。姚辛庄村委会针对孙宝玉的反诉辩称，不同意被告的反诉诉讼请求。第一、村委会和孙宝元的合同无效是被告造成的；第二、被告主张的损失不明确。租赁场地上的房子几乎都是孙宝元所建，被告所称的每年租金20万元没有依据。2006年到2013年，反诉人没有占用涉案场地，实际默认了孙宝元对场地的占用。本案当事人围���诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年6月24日，姚辛庄村委会（甲方）与孙宝玉（乙方）签订《场地租赁合同》，该合同包括《土地租赁协议》及《产权转让协议》。其中《土地租赁协议》约定：甲方将原葡萄园内废旧场地租赁给乙方搞工业生产；经甲乙双方协商，乙方每年上交甲方土地租赁费1500元；上交时间双方签字后交齐第一年租赁费，以后每年6月底前交齐当年的租赁费，每10年递增10％租赁费；甲方允许乙方根据生产需要进行建筑；合同到期后，乙方所建不动产全部归甲方所有，如乙方继续经营，甲方优先照顾；任何一方违约合同每一条款，赔付对方违约金为租赁费总额20％计算；此合同自2003年7月1日起至2053年7月1日止。该合同还就双方的其他权利义务进行了约定。《产权转让协议》约定：将原葡萄园内由旧厂房及附加房共计300㎡卖给乙方搞工业生产，作价12000元，乙方将房款一次性付清，产权归乙方所有。上述协议签订后，姚辛庄村委会依约向孙宝玉交付租赁土地及厂房，孙宝玉依约向姚辛庄村委会交纳了租金。2006年11月6日，孙宝玉之弟孙宝元持该《土地租赁协议》原件与姚辛庄村委会协商土地租赁事宜，后分别在该合同原件上签名、盖章，并载明：“与孙宝玉所签协议作废，该协议与孙宝元为准”。合同签订后，孙宝元实际向姚辛庄村委会交纳自2006年7月起的土地租赁费用，租赁土地及地上物亦实际由孙宝元占有使用。后孙宝玉将孙宝元及姚辛庄村委会诉至本院，本院于2013年4月7日作出（2013）通民初字第02757号民事判决书，判决确认孙宝元与姚辛庄村委会于2006年11月6日签订的《土地租赁协议》无效。该判决经二审维持，已发生法律效力。2013年间，孙宝玉又将孙宝元与案外人彭永华起诉至本院，要求其从涉案场地中腾退，本院于2013年12月13日作出（2013）通民初字第9917号民事判决书，判令彭永华、孙宝元将租赁场地腾清交付给孙宝元。在本案庭审过程中，双方均认可自2013年12月13日起孙宝玉恢复对涉案场地的占有使用。2014年5月5日，姚辛庄村委会向孙宝玉发出《交费通知》，要求孙宝玉于2014年5月10日前交纳2010年至今的土地租赁费。双方又因租金数额及孙宝玉中断租期等原因再起争议。2015年5月8日，姚辛庄村委会向孙宝玉发出《催款函》，表示因孙宝玉尚未交纳自2010年至今的土地租赁费用，要求其接到催款函后两日内将所拖欠租金费用交付到村委会，否则村委会有权解除《土地租赁协议》。在本案庭审过程中，双方均认可租金交纳至2010年6月。另查，姚辛庄村委会主张《场地租赁合同》的签订未经过姚辛庄村三分之二以上村民代表同意，并向本院提交了2015年5月8日的《村民代表大会会议决议》，该决议的主要内容为：一、强烈要求解除2003年6月24日村委会于孙宝玉签订的《场地租赁合同》，理由如下：1、此合同未经我村委会三分之二以上村民代表的签字认可；2、此合同约定的租期50年已经超过法律规定的二十年租期，超过部分无效；3、租金每年1500元远远低于当时市场价值；4、孙宝玉长期不交租金的行为已经构成严重违约；二、《场地租赁合同》严重侵犯我村委会利益，如果法院不支持我村诉求，我村村民将继续诉讼，以维护合法权益。该决定显示会议应到村民代表26人，实到村民代表25人，决议上有到会村民代表的签名。关于姚辛庄村出租土地的市场价格，姚辛庄村委会向本院提交该村2010年6月29日党员大会会议记录，该会议记录显示：“调整企业租赁土地租赁费每年每亩3000元至5000元。”再查一，在本案审理过程中，就涉案租赁土地的性质，本院依法向北京市国土资源局通州分局进行调查核实。该分局向本院出具《复函》载明：经与《通州区土地利用总体规划（2006-2020年）》核对，该地块的土地规划为有条件建设区。经查询最新土地利用现状数据，该地块的土地利用包含耕地及城镇村及工矿用地。再查二，在本案原审过程中，经姚辛庄村委会申请，本院依法委托北京腾骐资产评估有限公司对涉案租赁土地上的房屋的市场价值进行评估。该评估单位于2015年10月23日出具《资产评估报告书》（京腾评报字（2015）第53号），载明：评估范围包括宿舍、走廊、厨房及其他生产用房；评估范围内相关资产于评���基准日（2015年9月29日）的市场价值为57.07万元。姚辛庄村委会为此支付评估费12000元。在本案庭审过程中，经询问，姚辛庄村委会表示将租赁场地交付孙宝玉时租赁场地上的地上物与《资产评估报告书》的评估范围一致，但没有建房手续。孙宝玉则称当时的地上物仅有七间平房和棚子，其自己新建了厕所、食堂、两间600-700平米车间，并对七间平房进行了改建和装修，新建了路面和院墙。孙宝玉表示现涉案场地由其占有使用，但未用于经营。姚辛庄村委会表示现有地上物是原有的，大部分是孙宝元所建。以上事实，有《土地租赁协议》、《产权转让协议》、（2013）通民初字第02757号民事判决书、（2013）二中民终字第8365号民事判决书、《交费通知》、《村民代表大会会议决议》、党员会议记录、北京市国土资源局通州分局复函、《资产评估报告书》等证据���双方当事人陈述在案佐证。本院认为：关于原被告诉争的法律关系的性质问题。农村土地承包合同，是指农村集体经济组织或者村委会作为发包方，与承包方之间就集体土地、山岭等自然资源所订立的承包经营合同，承包方因而享有土地承包经营权。土地承包经营权属用益物权，土地承包合同关系受《物权法》、《农村土地承包法》等法律调整。而本案中的《土地租赁协议》系村委会将集体土地交付孙宝玉使用，由孙宝玉支付租金，孙宝玉依据该合同约定享有占有使用涉案土地的权利，属于债权，而非用益物权。因此原被告诉争的《土地租赁协议》属于租赁合同关系，故应适用《合同法》的相关规定。本案的争议焦点在于《场地租赁合同》的效力问题。对此，本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。我国土地实行用途管制制度���对耕地实行特殊保护。《土地管理法》第43条和第44条规定，何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，经本院向土地管理部门核实，涉案租赁土地规划为有条件建设区。土地利用现状包含耕地及城镇村及工矿用地。故姚辛庄村委会与孙宝玉签订的《场地租赁合同》，会导致土地规划的用途发生变化，违反《土地管理法》对耕地实行特殊保护的相关规定。因此该《场地租赁合同》因违反了《土地管理法》的相关强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故孙宝玉应将租赁土地返还给姚辛庄村委会。《场地租赁合同》虽为无效，但姚辛庄村委会实际上交付了涉案土地，孙宝玉亦实际使用了涉案土地，故孙宝玉应按其占有使用涉案土地的时间交付占有使用费。占用费的具体标准本院参照《土地租赁协议》约定的租金标准确定为每年每亩1650元，占用时间本院根据双方于庭审中认可的孙宝玉实际取得租赁物的时间即2013年12月13日起计算至实际返还之日止。关于姚辛庄村委会是否应赔偿孙宝玉相应的损失问题。对此本院认为，首先，因孙宝玉自身对《场地租赁合同》的无效存在一定的过错，对其损失的产生应承担相应的责任；其次，孙宝玉实际未将场地用于经营等用途；并且，孙宝玉对其主张的损失，亦未提供证据予以证明。故本院对此不予支持。综上，姚辛庄村委会要求确认《场地租赁合同》无效的诉讼请求合理，证据充分，本院对此予以支持；姚辛庄村委会要求孙宝玉支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院支持其中的从2013年12月13日起计算至实际返还之日止，按每年每亩1650元计算，其余部分，依据不足，本院不予支持；对姚辛庄村委会要求孙宝玉腾退返还涉案场地和房屋的诉求，本院予以支持；孙宝玉要求姚辛庄村委会赔偿其损失的反诉诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员会与被告（反诉原告）孙宝玉于二〇〇三年��月二十四日签订的《场地租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）孙宝玉支付原告北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员会土地占有使用费，自二〇一三年十二月十三日起至实际腾退之日止，按每年每亩1650元计算，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告（反诉原告）孙宝玉将坐落于北京市通州区张家湾镇姚辛庄村南口原葡萄园内废旧厂地腾清后交付原告（反诉被告）北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员会,于本判决生效之日起三十日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员会其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孙宝玉反诉诉讼请求。评估费12000，由原告（反诉被告）北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员负担（已交纳）本诉案件受理费1946元，由原告（反���被告）北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员负担1921元(已交纳)；由被告（反诉原告）孙宝玉负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费19200元，由被告（反诉原告）孙宝玉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许多清审 判 员  庄庆龙人民陪审员  杨殿祥二〇一七年九月二十二日书 记 员  张媛媛