广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初3999号原告：梁禧强，男，1963年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄志坚，广东智友律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家倩，广东智友律师事务所律师助理。被告：佛山市南海御龙建材有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：张进经。原告梁禧强诉被告佛山市南海御龙建材有限公司租赁合同纠纷一案，本院2017年3月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄志坚到庭参加了诉讼，被告佛山市南海御龙建材有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原被告于2005年11月3日签订的《厂房租赁合同》，被告将承租的厂房、办公楼、宿舍等物业交还给原告使用；2.被告支付拖欠租金（2016年8月1日至2017年3月31日，每月租金为75337元），之后的租金按每月75337元计至被告实际交还厂房予原告时止，并按中国人民银行同期贷款利率自起诉日起计至被告实际清偿之日计付利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年11月3日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定，由被告承租原告位于佛山市南海区XXXXX的厂房、办公室、宿舍共12666平方米，租赁期限从2006年1月1日起至2020年12月31日止，共15年，每年租金为82万元，每5年递增5%，在每年的上、下半年各交41万元，逾期超过1个月交租，原告有权解除合同，没收按金，收回厂房，并追究被告的违约责任。合同签订后，原告将涉案租赁物交予被告使用，但被告从2016年6月起开始拖欠租金，同年8月3日原告向被告发出《告知》，要求被告于同月15日前付清欠款。被告支付2016年6、7月租金后，拖欠2016年8月租金，至2017年3月，被告欠租达346924元，已构成根本违约。原告多次催收租金无果，为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告没有答辩。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。经审查，原告出示证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2005年11月3日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定:甲方将位于XXXXX的厂房、办公楼、宿舍及所属土地使用权出租给乙方，仅用作工厂及办公，涉案租赁物总占地面积为12666平方米，其中厂房6016平方米，办公楼752平方米，宿舍1381平方米，电房36平方米，门卫室16平方米，其余为空地或砼道路；租赁期从2006年1月1日起至2020年12月31日止；签订合同之日，乙方向甲方交租赁保证金200000元；涉案租赁物每年租金为820000元，租金以每五年递增一次，在原基础上递增5%，租金按每六个月结算一期，每期支付六个月租金410000元，先缴付后使用；在租赁期内，如乙方拖欠租金1个月以上，视为违约，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿因此而造成的一切实际经济损失；等等。2016年8月3日，原告向被告发出《告知》，通知被告于2016年8月15日前付清2016年6、7月租金，于同月25日前付清2016年8月租金。落款确认方处有被告加盖公章。2016年11月18日，原告出具《南海御龙建材有限公司欠厂房租金》，原、被告双方确认被告从2016年8月起拖欠租金，其中2016年10月19日付款40000元，2016年11月14日付款56000元，至2016年11月共欠租205348元。落款处有被告加盖公章，且载明“同意从2016年12月份开始每月支付租金陆万元，以此类推至欠款终结”由被告法定代表人张进经签字确认。2017年3月24日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告确认合同签订当日，被告支付保证金200000元。原告陈述，2016年10月19日被告支付租金40000元，2016年11月14日被告支付租金56000元，相应款项从原告主张的租金中扣除。涉案租赁物未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原告与被告签订的《租赁合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，原告请求解除合同的主张本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告主张被告返还涉案租赁物，本院予以支持。关于原告主张的租金实际为占有使用费，涉案租赁合同虽为无效合同，但原告主张按合同约定的标准计收占有使用费，本院予以支持。被告应向原告支付占有涉案租赁物期间的使用费，原告主张被告按涉案合同约定的标准即每月75337元支付2016年8月1日起至实际返还涉案租赁物之日止的使用费，同时原告自认被告分别于2016年10月19日、11月14日向原告支付使用费40000元、56000元，并同意在主张的使用费中予以抵扣，该费用应抵扣2016年8月的占有使用费75337元及9月的部分占有使用费20663元，被告作为承租人未举证证明已返还涉案租赁物，亦未举证证明已支付相应占有使用费，应承担举证不能的不利法律后果，故被告尚应向原告支付2016年9月1日至2016年9月30日的部分占有使用费54674元（75337元-20663元）及2016年10月1日至实际返还涉案租赁物之日止的占有使用费。被告拖欠占有使用费，确实造成了原告资金占用损失，原告主张按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起至实际清偿之日止的利息，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海御龙建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退原被告于2005年11月3日签订的《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区XXXX的厂房、办公楼、宿舍及所属土地予原告梁禧强；二、被告佛山市南海御龙建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年9月1日至2016年9月30日的部分占有使用费54674元及自2016年10月1日起至上述第一项判决履行之日止的占有使用费并以上述款项为本金从2017年3月24日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予原告梁禧强；三、驳回原告梁禧强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费6503.86元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的6503.86元，自本判决发生法律效力之后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  孙秀娟人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  邓佩仪二〇一七年九月十八日书 记 员  罗静雯书 记 员  李 慧