终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初6328号原告：方芳，女，1983年6月1日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：黎鹏俊、梁海伦，广东安国律师事务所律师、实习人员。被告：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：余志礼，男，1976年10月27日出生，汉族，住广州市增城区。被告：列影梅，女，1969年12月6日出生，汉族，住广州市增城区。被告：广州市隆煌投资咨询有限公司，住所地：广州市荔湾区逢源路**。法定代表人：潘振宗，职务：执行董事兼总经理。四被告共同委托代理人：谢小刚、陈斯希，广东润科律师事务所律师。原告方芳诉被告刘汉桢、余志礼、列影梅、广州市隆煌投资咨询有限公司（以下简称“隆煌公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员张浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黎鹏俊和四被告共同委托代理人谢小刚、陈斯希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方芳诉称：原告与被告在2014年10月12日签订《商铺买卖合同》，约定原告以800000元的价格购买被告广州市荔湾区逢源路X房。合同签订后，原告按约支付了全部房款800000元及其他税费等，但被告直到2017年8月25日才为原告办理商铺递件过户手续，同年9月6日才办妥涉案商铺的产权证。被告行为已经构成违约，因此起诉要求：1.被告向原告支付违约金共517200元（以800000元为本金，按照每日1.5‰从2016年6月21日计算至2017年8月25日）；2.被告隆煌公司对上述款项承担连带责任；3.本案诉讼费用由被告承担。被告刘汉桢、余志礼、列影梅共同辩称：不同意原告诉讼请求，理由是：1.刘汉桢已经为原告办理涉案商铺的网签手续，符合双方合同约定申办过户的期限，不存在逾期办证行为，不应当承担违约责任。2.即使法庭认定被告应当承担违约责任，原告主张的违约金也属于严重居高，超出其实际损失。被告在合同签订之初已经交付商铺给原告使用，原告一直使用商铺至今，并没有实际损失。虽双方约定每日违约金为合同价的1.5‰，但以该标准计算违约金严重损害被告利益，原告将获得不当利益，请求法院将违约金计算标准调整为同期银行贷款利率。被告隆煌公司辩称：同意被告刘汉桢的答辩意见，在其他被告不能履行法定义务的前提下，隆煌公司愿意承担补充清偿责任。经审理查明：2014年10月12日，被告刘汉桢、余志礼、列影梅（共同为出卖人）和隆煌公司（出卖人的委托代理人及其保证人）与原告（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市荔湾区逢源路X房（涉案商铺），该商铺建筑面积32.2910平方米；房价款总金额为800000元，买受人按分期付款的方式从2014年10月12日至2015年11月8日分十五期付款给出卖人；出卖人于2014年12月31日前，以电话或者书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自该商铺移交之日起，买受人正式拥有该商铺的使用权及收益权；在买受人向出卖人付清全部房价款之日起150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续逾期超过30日后，买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。上述合同签订后，原告已向被告刘汉桢、余志礼、列影梅支付了全部购房款800000元（最后一笔房款支付时间为2015年11月8日）及税费25052元。原告另提供了委托公证费和律师服务费、按揭评估费、按揭抵押登记费等的收款收据拟证实其按被告要求缴纳了各项费用。被告为证明迟延办证的是由于税务部门核税过高导致的，提供了刘汉桢与广州市骏熙投资咨询有限公司（以下简称“骏熙公司”）签订的《委托办证协议》及由骏熙公司出具的《办证复函》。《委托办证协议》中约定被告刘汉桢委托骏熙公司代为办理包括涉案商铺在内的商铺交易过户手续及核税、问税等手续；《办证复函》则说明了骏熙公司在办理问税的过程中，税务部门核定的部分商铺交易价格高于申报的实际交易价格。被告另提供广东新鸿信土地房地产评估有限公司出具的《评估报告》对涉案商铺价值的评估，作为证明税务部门核税过高的依据。原告认为其无法核实上述证据的真实性，且评估作出的时间为2015年6月15日，而被告直至2017年8月25日才办理商铺递件过户手续，属严重违约。另查：被告于2017年8月25日取得荔湾区不动产登记中心出具的申办涉案房屋递件过户的《受理回执》。该房屋权属在2017年9月6日核准登记在两原告名下。本院认为：原告与被告签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。依照合同约定，刘汉桢等出卖人应当在原告支付全部房款后（2015年11月8日）的150个工作日内（即2016年6月14日前）为原告申办交易过户手续，刘汉桢等直至2017年8月25日才实际递件申办涉案商铺的交易过户手续，已构成迟延履行合同义务的违约，原告要求刘汉桢、余志礼、列影梅就其违约行为承担相应的违约责任合法有据，本院予以支持。被告辩称其已在限期内办理网签故不存在违约的问题，因双方网签合同系为申办涉案商铺交易过户手续准备资料的行为，其本身并不属于申办交易过户登记的行为，故该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告主张从2016年6月21日起计算逾期办证违约金在时间上没有违背合同的约定，可予以采纳，而刘汉桢等出卖人于2017年8月25日为原告申办涉案商铺的交易过户手续并取得受理回执，故违约金可计至该日止。关于违约金的计付标准，双方合同约定的标准为每日万分之十五，对此被告提出该违约金标准过高请求调整。根据《最高人民法院关于适用解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据原告所述的实际损失情况，结合本案双方合同的实际履行情况、本案纠纷的成因及出卖人的过错程度，本院酌情调整违约金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算。隆煌公司同意为刘汉桢等出卖人在涉案《商铺买卖合同》的全部义务和责任承担一般保证责任，对此本院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告刘汉桢、余志礼、列影梅向原告方芳支付逾期办证违约金（违约金以已付房款800000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2016年6月21日起计至2017年8月25日止）。二、被告刘汉桢、余志礼、列影梅不能履行上述第一项判决内容的，由被告广州市隆煌投资咨询有限公司承担一般保证责任。三、驳回原告方芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4486元，由原告负担2698元，两被告负担1788元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 浩二〇一七年九月二十八日书记员 梁晓雯黄佳佳