湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0302民初2749号原告：十堰神龙源房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京北路**号。法定代表人：吴远军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兆学，该公司经理。代理权限：变更诉讼请求，和解等。委托诉讼代理人：孟爱军，一般代理。被告：杨守祥，男，汉族，1981年5月13日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：霍喜莲，湖北孔优旺律师事务律师。代理权限：一般代理。被告：陈荣，女，汉族，1986年5月16日出生，住湖北省十堰市茅箭区原告十堰神龙源房地产开发有限公司（以下简称神龙源公司）与被告杨守祥、陈荣租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告神龙源公司的委托诉讼代理人张兆学、孟爱民、被告杨守祥的委托诉讼代理人霍喜莲到庭参加了诉讼。被告陈荣经公告传唤未到庭，本案现已审理终结。原告神龙源公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间的租赁合同；2、判令杨守祥、陈荣支付房租及物业管理费共主259402元(如神龙源公司应支付杨守祥的食代印象酒店装修设备折款15万元、押金5万元不能抵销，则为459402元)及自2015年5月8日起按日千分之三的违约金；3、清场搬运费1600元；4、退还租赁房屋用电卡；5、本案诉讼费用由被告方负担。事实和理由：2014年6月9日，杨守祥以其表妹陈荣、十堰市威尔斯通焊接设备制造加工厂（没有进行工商注册）的名义，承租神龙源公司位于十堰市茅箭区北京北路80号的房屋经营浅水湾养生会所（没有进行工商注册），约定租期为2014年6月9日至2019年6月8日，租金前三年每年229701元。但自被告进场经营之日始，就没有支付过房租和物业费。至2016年5月10日，神龙源公司组织清场之日，被告共拖欠房屋租赁费、物业费共计459402元。另杨守祥在承租前述房屋之前，于2009年12月承租过神龙源公司另一处房屋经营食代印象酒店（没有工商注册），在退房之前，双方约定食代印象酒店内的空调、电视等旧设备折价15万元，神龙源公司收取了押金5万元，折抵后被告尚欠259402元。后神龙源公司多次催要无果，被告方自2016年春节后没有开张营业。为避免损失扩大，神龙源公司在短信通知被告后，于2016年5月10日清场，将被告物品搬出妥善储藏。请求依法判决。被告杨守祥辩称：1、杨守祥经神龙源公司认可，于2011年4月从许涛手中转租了神龙源公司两处房屋共3688平方米，经营时代印象和浅水湾养生会所。2014年租赁合同到期后神龙源公司称收回房屋自用，与杨守祥协商将时代印象和浅水湾房屋内不可拆卸物品各作价15万元。因神龙源公司未按约定返还杨守祥押金5万元和支付协商好的装修和不可拆卸物品折款30万元，杨守祥在租赁期满后留置了浅水湾的两间房屋堆放物品，其余房屋神龙源公司于2014年已经收回；2、神龙源公司收回房屋后与陈荣签订的房屋租赁协议杨守祥不知情。杨守祥因神龙源公司没有支付保证金及装修、设备折价款而留置两间房屋合理。神龙源公司不能据此推定杨守祥是实际经营者而向其索要租金。请求依法驳回神龙源公司的诉讼请求。被告陈荣经公告传唤未到庭，未提供答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2009年12月14日，神龙源公司与许涛签订《商业房屋租赁合同》，约定许涛租赁神龙源公司位于茅箭区五堰街办北京北路80号该公司所有的一楼后面商业房屋及二楼整体商业房屋租赁给许涛经营。建筑面积共计3688平方米，租赁期限：自2009年12月14日起至2014年6月8日止。每年租金为60万元。许涛需支付保证金5万元，于履行完本合同后，无息返还许涛。许涛租赁前述房屋进行“食代印象酒店”和“浅水湾养生会所”经营，系与杨守祥合伙经营。2011年4月13日，许涛、杨守祥分别出具书面申请，将许涛承租的神龙源公司的3688平方米房屋转让给杨守祥1人租赁经营，具体内容按原合同内容不变。神龙源公司签章表示同意。2014年6月9日，神龙源公司（甲方）与陈荣（乙方）签订《房屋租赁合同》，将神龙源公司第二层及附楼第一层门厅面积约832.25平方米的房屋（即“浅水湾养生会所”经营房屋）租赁给乙方经营，租赁期限为五年，自2014年6月9日至2019年6月8日止。租金：第一年、第二年、第三年租金为229701元，第四、第五年年租金按第一年租金的基础上递增10%，即252671元（甲方不负责提供发票，租赁税由乙方承担）。合同第二条第3项约定：本合同项下双方约定违约金3万元，甲乙双方均不得提前解除合同，否则视为违约，应向守约方支付违约金，并赔偿相应的经济损失。但乙方有以下行为甲方有权解除合同、要求乙方退场并要求乙方承担违约金，造成其他损失乙方应另行赔偿：①拖欠应交租金超过10天。②拖欠应缴其他费用超过10天。③未经甲方同意私自转租。④恶意损坏房屋及附属设备。双方对租金支付方式约定按先支付租金后使用的原则，每半年支付一次。支付时间为：每一个半年租赁开始日之前十天内。本合同签订时，乙方向甲方支付3万元保证金，合同到期后如无房屋及附属设施损坏和各种用拖欠，乙方向甲方交房时，将保证金全额无息返还乙方。租赁房屋的水电、物业费、卫生费由乙方承担，其中物业费为每平方米每月1元，水电费按市政商业用电加电损标准（遇市政部门调价时，按调整后的价格），现水、电费价按该小区商业统一标准收取，按月、度向甲方交纳。合同第十二条对违约责任约定：乙方不按照约定延迟交付房屋租金及水电费，甲方有权将自延迟之日起所欠费用按日千分之三收取违约金，直至乙方完全交清为止。租赁期满乙方没能取得续租权或合同解除后，乙方须在期满日或合同解除日7日内清理完毕离场，将所租房屋钥匙交还甲方指定人员。否则，甲方有权采取自救措施，包含停水、停电、封门、自行清场，造成乙方损失，乙方自行承担。如果乙方租赁期满没能取得续租权或合同解除后恶意占据房屋拒不离场，甲方除要求乙方承担违约金外，有权要求乙方支付违法占据所租房屋期间的租金，租金按当年应付租金的3倍支付。该合同乙方由陈荣签名，并加盖了“十堰市威尔期通焊接设备制造加工厂合同专用章”（无相关工商登记信息）。2014年6月9日合同到期后，杨守祥称因神龙源公司要求收回房屋，其退出了对租赁房屋进行的食代印象及浅水湾养生会所经营。并与神龙源公司协商将其在食代印象及浅水湾养生会所的不可拆卸的装修、设备各折价15万元，由神龙源公司返还杨守祥，并由神龙源公司返还杨守祥押金5万元。杨守祥将经营“食代印象”的房屋退还给了神龙源公司，因神龙源公司未支付前述款项，遂占用了经营“浅水湾养生会所”的两间房屋存放自己的物品。神龙源公司则称与许涛签订的合同（后转给杨守祥）到期后，杨守祥退出了经营“食代映象酒店”的房屋，对“浅水湾养生会所”的经营房屋继续租赁。陈荣与神龙源公司签订的《房屋租赁协议》，实质上就是杨守祥继续租赁“浅水湾养生会所”。神龙源公司只就“食代印象酒店”不可拆卸的装修及设备协商由神龙源公司折价15万元支付杨守祥，并退还杨守祥保证金5万元。未与杨守祥就“浅水湾养生会所”的装修及设备协商一致。神龙源公司与陈荣签订租赁合同后，因陈荣长时间未实际经营未支付租金，神龙源公司向杨守祥索要租金协商无果，于2016年5月10日自行打开清理并控制了“浅水湾养生会所”房屋。诉讼过程中，双方当事人同意对杨守祥存放物品的两间房屋面积按137平方米认定。本院认为：许涛与神龙源公司签订租赁合同租赁神龙源公司案涉房屋经营“食代印象酒店”、“浅水湾养生会所”后，于2011年4月13日经神龙源公司同意，按原合同内容将租赁房屋转让给杨守祥承租经营，系三方协商一致对合同主体的变更，杨守祥因此而成为租赁合同相对人。杨守祥在2014年6月9日合同到期后，退出了其承租的“食代印象酒店”。神龙源公司另行与陈荣签订合同将“浅水湾养生会所”房屋租赁给陈荣经营。陈荣应按合同约定支付神龙源公司租金和物业费。陈荣长时间未实际经营且未支付神龙源公司租金，神龙源公司要求解除双方间的租赁合同，既符合双方合同约定，也符合法律规定。神龙源公司于2016年5月10日自行清理控制了其出租的房屋，可视为其已于此日以实际行动终止了双方间的租赁合同的履行。神龙源公司认为陈荣所签的租赁合同实际为杨守祥经营，依据不足，其要求杨守祥支付2014年6月9日以后的租金本院不予支持。但杨守祥占用了“浅水湾养生会所”房屋两间，其实际占用该房屋期间的租金和物业费损失，杨守祥应当支付。依照神龙源公司的诉讼请求，以及陈荣与神龙源公司约定的租金、物业费标准，根据相应的房屋面积比例，截止2016年5月10日，陈荣应支付的租金为：367787.25元[229701×（832.25-137）÷832.25÷12×23]。物业费为：15990.75元（832.25-137）×23。杨守祥应支付的租金（占有使用费）为72473元（229701×137÷8325.25÷12×23），物业费3151元（137×23）。陈荣未按约定时间支付租金，应按合同约定承担违约责任。神龙源公司要求陈荣自2015年5月8日起按日千分之三支付违约金，其标准符合双方合同约定，具体日期应以合同约定的当期应支付租金金额分期计算。神龙源公司的其他诉讼请求依据不足，本院不予支持。此外，神龙源公司应支付杨守祥“食代印象酒店”的装修及设备折款15万元及押金5万元，与神龙源公司的诉讼主张并非同一性质的债务，不属于法定抵销情形，也不宜在本案中予以抵销。当事人可以自行协商处理或另行主张权利。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十九条、第一百条、第一百零七条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下：一、解除原告十堰神龙源房地产开发有限公司与被告陈荣于2014年6月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈荣支付原告十堰神龙源房地产开发有限公司租金367787.25元，物业费15990.75元，合计383778元。并按日千分之三支付违约金，其中191889元自2015年5月8日起计算，95944.50元自2015年6月19日起计算，79953.75元自2015年12月19日起计算，直至还清之日止；二、被告杨守祥支付原告十堰神龙源房地产开发有限公司租金（占有使用费）72473元、物业费3151元，合计75624元；三、驳回原告十堰神龙源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5215元，由被告陈荣负担4215元，被告杨守祥负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 员  张昌安人民陪审员  曾新彩人民陪审员  彭绣霖二〇一七年九月十一日书 记 员  陈方芳