广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤14民终784号上诉人（原审被告）：平远县盛世富港房地产开发有限公司，住所地广东省平远县大柘镇平兴路优山美地一期会所。法定代表人：陈富东，董事长。委托诉讼代理人：杨衍俊，广东粤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：方辉，广东粤梅律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王开宏，男，1961年12月25日出生，汉族，住广东省平远县。被上诉人（原审原告）：王红英，女，1965年8月14日出生，汉族，住广东省平远县。两被上诉人的委托诉讼代理人：叶永洪，广东义致律师事务所律师。两被上诉人的委托诉讼代理人：卢思，广东义致律师事务所律师。上诉人平远县盛世富港房地产开发有限公司（以下简称富港公司）因与被上诉人王开宏、王红英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院（2017）粤1426民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富港公司提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判上诉人无需返还涉案房屋面积差异的购房款及利息，由两被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。富港公司上诉称：1、被上诉人的主张已过诉讼时效。被上诉人在向上诉人购买涉案房屋时已亲临现场查看，之后双方于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》，被上诉人并未对涉案房屋面积或者按照整幢出售的价格提出异议。从被上诉人提供的税收完税证明来看，被上诉人在2014年10月20日向平远县地方税务局城区税务分局缴纳契税，当中载明了房地产权属转移登记面积为466.53平方米，由此可说明被上诉人在2014年10月20日已经知道或应当知道涉案房屋的面积为466.53平方米。被上诉人在2017年1月17日才提起诉讼，已超过了两年的诉讼时效，故被上诉人的主张应依法不予支持。2、双方已约定按幢计算房屋价格，不应再计算面积差异。上诉人与被上诉人于2013年5月25日签订《广东省商品房买卖合同》，该合同是双方之间的真实意思表示，其合同内容也没有违反法律规定，合法有效。根据该合同第四条第三款约定该商品房属现房，按【整幢】出售，总价款为（人民币）零仟贰佰叁拾伍万叁仟柒佰贰拾捌元整，以及第五条约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定。可知，双方并未对涉案商品房建筑面积的单价进行约定，但明确约定计价方式为按整幢共计2353728元。根据《商品房销售管理办法》第十八条规定商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。故上诉人与被上诉人之间约定的交易方式和计价办法不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人约定按套计价，而不采取按面积计价，说明房屋面积在一定程度上对房屋价款并不起直接决定作用，而只是参照作用。故被上诉人在一审中要求上诉人退回面积差异部分的购房款没有事实与法律依据。此外，既然已经明确约定按套计价，则抛开该约定内容单独针对面积不符的问题，不符合当事人真实意思表示。3、涉案房屋套型与实际图纸基本一致，差异不大。《商品房销售管理办法》第十九条规定，“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明仔细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”本案中虽然上诉人与被上诉人并未约定相关尺寸的误差范围，但被告实际支付的房屋套型与设计图纸基本相符，实际尺寸与《商品房买卖合同》所附的平面图差异不大，上诉人并无过错，无需承担违约责任。王开宏、王红英答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。关于诉讼时效，一审查明被上诉人领到房产证的时间是2015年4月28日，不存在超过诉讼时效的问题。关于面积计算，房屋买卖合同约定面积是490.36平方米，非常精确，价款是2353728元，二者相除得出整数4800元一平方米，由此证实不是上诉人所说的按套计价。上诉人提及的图纸和套型问题，与本案争议没有关联性。王开宏、王红英于2017年1月17日起诉，主张房屋产权证上登记的建筑面积比买卖合同约定面积少4.86%；请求判令：1、被告向两原告返还交付房产面积少于合同约定面积的房款面积差异值3%部分返还70611.84元，超过3%部分双倍返还87544.32元，合计158156.16元，并支付从付款日起至退款日止为期的利息，利息按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计算；2、由被告负担本案诉讼费。被告富港公司作了答辩。一审法院经审理查明：2010年12月5日，原、被告双方签订《住宅认购协议书》（编号：0002240），约定原告向被告认购由被告开发的梅州市平远县优山美地项目A10-3栋商品房，认购价为人民币2353728元，付款方式为一次性付款，认购价的全额房款人民币2353728元须于2011年12月5日前付清并同时签署《商品房买卖合同》。2011年6月30日被告取得该商品房的预售许可证。2013年5月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012-05-450）及《合同补充协议》。该《商品房买卖合同》约定原告向被告购买的该房屋建筑面积为490.36平方米；约定计价方式与价款为：该商品房属现房，按【整幢】出售，总价款为人民币2353728元整；约定面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）为：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=×100%。《合同补充协议》第一条对《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理的补充约定为：该商品房属预售，双方约定按【整幢】出售。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告按约定付清了全部购房款及相关费用，并于2015年6月5日领取了总金额为2353728元的购房款发票。2015年1月5日房地产权属登记部门对该房屋进行了房地产权属登记并颁发了房地产权证［粤房地权证平远县字第××号及平府国用（2014）第261701917号］。2015年4月28日，原告从被告手中领取了该房屋产权证，该房屋产权证上登记的建筑面积为466.53平方米，其中套内建筑面积为466.53平方米。因该房屋约定面积与实际登记面积存在差异，原、被告双方经协商未果，原告遂将被告诉至法院。在诉讼期间，原、被告双方于2017年3月31日共同向法院提出庭外和解的申请，申请和解期限为2个月，和解期限届满，原、被告双方仍未达成一致意见。一审法院认为：原、被告双方当事人在平等、自愿、意思表示真实基础上签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-04-265）及《合同补充协议》，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，原、被告双方均应按照约定履行合同义务。本案争议的焦点是产权登记面积小于合同约定计价面积时被告应否向原告返还多收的购房款。从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》来看，该《合同》第五条关于“面积确认及面积差异处理”中约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定。同时该条还约定了“本条款适用于商品房预售”。另外《合同补充协议》第一条对《商品房买卖合同》第五条补充约定为：“该商品房属预售，双方约定按【整幢】出售。”根据上述约定，原告向被告所购房屋系按【整幢】出售并属商品房预售，当实际登记面积小于约定面积时，被告应当向原告返还多收的购房款。本案中，因原、被告双方只约定了建筑面积，未约定套内建筑面积，面积差异绝对值以建筑面积计算为4.85%（×100%，即×100%），超过了3%。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条只约定了面积差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的补偿方式，未约定面积差异值超过±3%以上（不含本数）的补偿方式，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积差异比绝对值在百分之三以内（含百分之三），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，本案面积差异绝对值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，被告应按约定的面积单价据实结算返还给原告，超过百分之三部分的房价款被告应双倍返还买受人。又因本案原、被告双方未在合同中约定面积单价，根据该房屋的总价款除以合同约定面积计算，该房屋面积单价为4800元。因此，对于面积差异绝对值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，被告应据实结算返还给原告购房款70611.84元，面积差异值超过±3%以上（不含本数）的部分被告应双倍返还给原告购房款87544.32元。关于原告请求被告支付从付款日起至退款日止按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计算的利息的问题，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中未有约定，可参照该《商品房买卖合同》第五条第3点的约定“以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算”来计算利息。关于被告提出原告变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，否则将不予审理的抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，本案原告变更诉讼请求在法庭辩论结束前提出，且在举证期限内提出，因此，对被告抗辩法院不予采纳。关于被告提出原告起诉已超过2年诉讼时效期间抗辩，因原、被告双方均确认原告领取房地产权属证书的时间是2015年4月28日，原告起诉至法院的时间是2017年1月17日，自原告知道产权登记面积小于合同约定计价面积时至原告起诉至法院并未超过2年的诉讼时效期间，因此，被告抗辩的理由不足，法院亦不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，于2017年6月13日作出判决：一、被告平远县盛世富港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告王开宏、王红英返还产权登记面积小于合同约定计价面积的面积差异购房款合计158156.16元，及支付从付款日起至退款日止按退款日同期银行固定资产贷款利率计算的利息。二、驳回原告王开宏、王红英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3464元，减半收取1732元，由被告平远县盛世富港房地产开发有限公司负担。经审理查明，对一审法院查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。在二审诉讼中，富港公司提交了《关于优山美地A10-3栋别墅建筑面积差异的情况说明》，载明“我司建设工程A10-3栋已于2011年9月11日完成竣工验收，在当时销售期间，按套/栋为单位销售，合同建筑面积按建筑设计面积490.36平方米认筹销售，最终实测于2014年6月完成，实测面积为466.53平方米，产生差异面积23.83平方米，是由于按《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013规定，建筑设计图中“过厅中空”面积按测量规范不应计算，门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。”富港公司提交了《关于优山美地A10-3号独栋别墅房价款计算方式的情况说明》，载明“2010年12月5日，我司将A10-3号独栋别墅出售给何群英，成交价为2353728元。由于原买家何群英与我司有工程关系，因此我司当时是以一口价4800元/平方的优惠价格按栋为单位销售给何群英。而后，原买家何群英将此房屋转让给业主王开宏，因当时我司与何群英属工程抵兑关系，暂未签订正式合同，故应原买家何群英的要求，更名为王开宏与我司签订正式合同，且合同签约的房款总价仍为当初出售给原买家何群英的成交价相同。”王开宏一方质证认为，对计价方式的说明的关联性没有异议，该说明已明确1平方米是4800元；对面积差异的情况说明有三性均有异议。对双方无异议的计价方式说明，本院予以采信。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。本案二审争议的焦点，是实际交付面积与合同约定面积的误差该如何处理。关于计价方式。对于商品房的销售方式，《商品房销售管理办法》第十二条规定，“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第四条规定，“商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。”涉案商品房系别墅，《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”约定为按【整幢】出售，总价款为人民币2353728元整，明确约定了销售方式和总价款，但未明确约定按套计价或按栋计价。根据双方签订的《住宅认购协议书》和《商品房买卖合同》对于涉案商品房建筑面积和总价款的约定，结合富港公司提交的《关于优山美地A10-3号独栋别墅房价款计算方式的情况说明》，可知双方是按建筑面积4800元/平方米确定总价款的。富港公司上诉主张已约定按幢计价，并无事实依据，亦与其出具的计价说明不符，不予采纳。关于面积差异的原因。富港公司提交的建筑面积差异情况说明载明，涉案商品房于2011年9月11日完成竣工验收，于2014年6月完成实测。而根据住房和城乡建设部第269号公告，《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013自2014年7月1日起实施。富港公司上诉主张产生差异面积23.83平方米是由于按《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013规定，并无事实依据，不予支持。关于面积差异的处理。本案《商品房买卖合同》第五条对面积确认及面积差异处理进行了约定。虽然该条明确标明“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，但如上所述，本案合同及补充协议匀未明确约定计价方式为按套计价或按栋计价，而是按建筑面积4800元/平方米确定总价款。富港公司以按套计价为由上诉主张不适用合同第五条的约定，依据不足，不予支持。此外，在按套计价的情形下，本案合同及补充协议匀未约定相关尺寸的误差范围，亦未明确约定出现面积差异的处理规则，更未明确免除富港公司在面积减少时的违约责任，仍属对面积差异的处理约定不明。原审按合同第五条和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条的规定计算应予返还的购房款，处理适当。关于诉讼时效。根据《商品房销售管理办法》第二十条和第四十五条的规定，一般应以商品房产权登记面积作为确认交付房屋面积的凭证。王开宏于2015年4月28日从富港公司处领取房屋产权证，于2017年1月17日起诉，并未超过诉讼时效。综上所述，富港公司的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3464元（已由上诉人预交），由上诉人平远县盛世富港房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈立民审 判 员  曾园芳代理审判员  李新红二〇一七年九月二十六日书 记 员  巫锾宇