新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终2764号上诉人(原审被告)：赵新云,女,1970年9月26日出生,汉族,无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：杨新佳，新疆星愿律师事务所律师。委托诉讼代理人：白俊华，新疆星愿律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曹艳,女,1987年2月2日出生,汉族,新疆南航航空公司维修基地职员，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：李军峰，新疆多盟律师事务所律师。上诉人赵新云因与被上诉人曹艳房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2017)新0104民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵新云的委托诉讼代理人杨新佳、被上诉人曹艳及其委托诉讼代理人李军锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵新云上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第三项，依法改判；2、将一审判决第一项改判为继续履行双方于2016年9月14日签订的房产转让合同；3、将一审判决第三项改判为不予支付曹艳违约金10000元。事实和理由：我与曹艳于2016年9月24日签订房屋转让合同，合同约定房款总价为350000元，同时约定曹艳应分两次将房款全部支付完毕并在合同签订后30日内办理房产过户手续。合同签订后，曹艳却以办理银行按揭手续为由认为我方违约。我拥有涉案房屋的完全产权，也愿意出卖房屋，我售房的目的是卖出房屋并收回房款。曹艳作为买房人需支付购房款才能办理房产转让手续，至于曹艳是否需要办理银行按揭手续和我无关。事实上，我也在配合曹艳办理银行按揭手续，但是曹艳并无购房意图，其想骗取违约金。双方签订的房屋转让合同并未约定按揭购房，我不存在违约行为。一审判决认定事实不清，适用法律错误。曹艳辩称，1、赵新云的上诉无事实及法律依据。赵新云在一审中主动表示愿意向我赔偿1万元，根据民事诉讼法禁止反言的规则，其现在上诉主张不能成立。2、我与赵新云签订房屋转让合同后，赵新云收取定金1万元及购房款后未按合同履行构成违约，应承担违约责任。赵新云占用我大量的资金给我造成损失。请求驳回上诉，维持原判。曹艳向一审法院起诉请求：1、判令解除曹艳、赵新云于2016年9月14日签订的房屋转让合同及定金合同；2、判令赵新云返还购房款10.5万元；3、判令赵新云支付违约金8.75万元；4、本案的诉讼费由赵新云承担。一审法院认定事实：2016年9月14日，赵新云（卖方）与曹艳（买方）经乌鲁木齐科威房地产营销策划有限公司（汇轩园店）居间签订定金合同约定，赵新云将位于乌鲁木齐市新市区迎宾北二路九运司和睦小区20栋1单元401室出售给曹艳，交易总金额35万元（该房价为最终成交价，包含固定装修、机顶盒、地下室等），曹艳支付定金1万元，双方协商自愿将该笔定金托管至居间方，待物业交接后由居间方直接支付给赵新云；买卖双方在签订本合同的当日，同时须签订房地产转让合同及该物业在办理产权转移手续时所需的其他相关文件；买卖双方签订本合同，居间方即已完成居间义务，卖方按照房屋合同协议价的2%支付佣金、即7000元，买方按照房屋合同协议价的1%支付佣金、即3000元；买卖双方签订房地产转让合同后，委托科威国际不动产代书中心办理过户手续，过户应缴纳的税、费由买方承担；卖方同意并认可买方办理银行按揭手续购买此房，且买方同意并认可科威国际不动产代为办理二手房银行按揭贷款或住房公积金贷款手续，代办费3000元。同日，曹艳（甲方）与赵新云（乙方）签订房产转让合同约定，甲方将其位于乌鲁木齐市新市区迎宾北二路南二巷75号20栋1单元401室房产转让给乙方，总价款为35万元，乙方自本合同签订之日起分两次以转账方式将房款全部支付完毕，双方约定由乙方向甲方支付定金1万元，本合同签订后由甲、乙双方持有关证件于三十日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续，甲方未在约定时间内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续，乙方可扣付房款的25%。同年9月25日，赵新云向曹艳出具购买上述房屋首付款10.5万元收条一份。曹艳向银行申请按揭贷款支付房款，赵新云到场一次后未再配合曹艳办理贷款手续。曹艳未能办理贷款支付上述房屋的剩余房款，其已另行购房。经询，赵新云承认上述房屋首付款10.5万元中包含定金1万元，定金1万元未由居间方托管，其庭审中表示可以退还房款并赔偿曹艳损失1万元。一审法院认为，本案的定金合同是居间方促成曹艳、赵新云订立房产转让合同所达成的三方协议，已履行完毕，曹艳现主张解除该定金合同无事实及法律依据，一审法院不予支持。曹艳、赵新云订立的房产转让合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。房产转让合同中虽未约定房款以银行按揭贷款支付以及分两次支付的具体金额、期限，但在定金合同中有赵新云同意并认可曹艳办理银行按揭手续购买此房的明确约定，且之后赵新云收取了首付房款，故赵新云负有配合曹艳办理贷款手续的辅助义务。赵新云作为完全民事行为能力人，其抗辩居间方未明确告知或者合同条款不合理无事实依据，不予采信。赵新云未配合办理贷款手续，曹艳无法以按揭贷款支付剩余房款，现双方房产转让合同的目的已不能实现，曹艳主张解除房产转让合同的请求符合法律规定，予以支持，赵新云已收取的房款10.5万元应予退还。赵新云违约导致合同解除，应向曹艳承担违约责任。曹艳现按赵新云未在约定时间内向产权登记部门申请办理产权过户手续的可扣付房款25%的合同条款主张违约金8.75万元，但该合同条款并非针对未履行辅助义务导致合同解除的违约金条款，且根据已付房款的金额及时间、合同解除的原因等因素综合考虑，曹艳按总房款的25%主张违约金明显过高，故一审法院酌情确定违约金1万元作为曹艳的损失赔偿额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除曹艳与赵新云于2016年9月14日签订的房产转让合同；二、赵新云于本判决生效之日起十日内返还曹艳房款10.5万元；三、赵新云于本判决生效之日起十日内支付曹艳违约金1万元；四、驳回曹艳主张解除定金合同的诉讼请求。二审中，赵新云提交如下新证据：新市区人民法院于2017年3月27日作出的（2017）新0104民初2486号民事调解书，用以证明关于涉案房屋赵新云已向中介公司支付7000元佣金及2000元律师费。证明定金合同已经履行，定金合同是定约，不是正式的合同。曹艳对该证据的真实性予以认可，但是认为该案的诉讼与本案无关。本院对上述证据的真是性予以认可。本院二审认定的事实与一审法院认定事实一致。另查明：本案审理中，赵新云当庭撤回其对一审判决第一项不服的上诉请求。本院认为，赵新云在本案审理中撤回其对一审判决第一项不服的上诉请求，不违反法律规定，本院予以准许。本案的争议焦点是：赵新云是否应向曹艳支付违约金1万元。赵新云与曹艳签订的房产转让合同系双方真实意思表示，不违法法律规定，双方均应依约履行。在合同中约定，合同签订后30日双方向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续。赵新云与曹艳并未约定付款的期限以及必须付清房款才能办理过户，故赵新云上诉称曹艳作为买房人需支付完购房款才能办理房产转让手续的相关上诉理由，本院不予采信。赵新云未依约履行过户义务，构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院综合考虑已付房款的时间、数额及合同解除的原因等因素酌情判决赵新云承担1万元违约金合理，本院予以维持。赵新云在二审审理期间提交的新证据，系赵新云于居间人之间的居间合同纠纷案件的的调解结果，与本案不具有关联性，对其关联性、有效性，本院不予确认。综上所述，赵新云的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元（赵新云已预交），由赵新云负担。本判决为终审判决。审判长 黎            剑审判员 王            宏审判员 黄淑梅二Ｏ一七年九月二十七日书记员 焦            玉