重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初11841号原告：谭志华，男，1979年9月3日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：敖强，重庆百众律师事务所律师。被告：刘开国，男，1969年12月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。第三人：龙湖物业服务集团有限公司江与城租售中心，住所地重庆市北部新区天山大道西段8号，统一社会信用代码9150000058424513N。负责人：张椿梅，总经理。委托诉讼代理人：潘霞，女，1980年8月8日出生，汉族，住重庆市渝中区，系公司员工。原告谭志华与被告刘开国、第三人龙湖物业服务集团有限公司江与城租售中心（以下简称龙湖租售中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭志华及委托诉讼代理人敖强、被告刘开国、第三人龙湖租售中心的委托诉讼代理人潘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭志华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告在2017年3月3日签订的《物业转让居间合同》中的房屋买卖关系；2、判令被告赔偿原告一倍定金人民币5万元；3、判令被告赔偿涉案房屋增值部分损失人民币20万元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告为解决家里孩子入学问题，于2017年3月3日与被告、第三人签署了《物业转让居间合同》，约定原告以银行按揭方式购买被告所有的位于重庆市渝北区××街道××路×××号×单元×××号房屋。合同签署后原告按约支付了被告5万元定金。按约定被告应将案涉房屋过户至原告名下，但在2017年5月12日办理银行面签，去房管局做产权调查时，却被告知该房屋已于2017年4月11日被南岸区人民法院查封。查封原因为被告涉及与案外人之间的合同纠纷被案外人申请仲裁，案外人申请查封了案涉房屋。因无法正常办理过户，在中介公司协调下，被告退还了我方5万元购房定金。故案涉房屋因被告原因不能过户，被告构成违约，应承担双倍返还定金并赔偿原告损失的责任。被告刘开国辩称，1、原告在知道房屋被查封的情况下，与被告达成共识签订了补充协议，原告谅解了被告的过失，放弃了补充协议签订前追究被告违约责任的权利，若原告没有放弃追究被告违约责任的权利，被告是不会与原告签订补充协议的，故补充协议签订后原被告双方在《物业转让居间合同》中的权利义务已经了清，我方也按补充协议约定将定金10万元退还了原告，原告要求我方赔偿其损失无事实依据，请求驳回；2、补充协议的内容已经包含了双方解除买卖合同的意思表示，故补充协议达成时，双方签订的《物业转让居间合同》就已经解除。补充协议中对逾期不退还定金的违约金进行了特别约定，如果原告当时没有放弃追究其他违约责任的权利，不可能不写入该协议中，这进一步说明了原告谅解了被告的过失；3、案涉房屋签订合同后至2017年4月11日期间，该房屋上没有查封。表明我方在签订买卖合同时，没有违约行为。该查封为合同履行中第三人的查封，根据民法通则的规定，我方应当免责；4、原告在物业转让合同签订后，其并未有足够的资金支付房屋产权过户时的首付款，直到2017年5月12日原告才有资金支付首付款，其个人征信问题也此时才处理好，这时原告才通知中介公司继续履行买卖合同，原告自身也存在过错，这也是原告谅解我，与我签订补充协议的原因；5、原告在收到退还定金、出具收条时，在收条中将“定金”改为“订金”，也表明原告对我的谅解，“订金”表明我方将原10万元定金还给原告便可以了。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人龙湖租售中心陈述：补充协议是在发现案涉房屋存在查封时，为了保证原告的资金安全，就协商将定金退还给原告，便拟定了该协议；对于退还定金后，双方对其他的违约责任如何处理，我方不清楚，是由原、被告双方自行协商的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对物业转让居间合同、收条、档案查询结果、补充协议、收条及银行打款明细、退佣协议及退款银行转账确认单，因双方当事人无异议，本院予以采纳。对原、被告举示的其他证据或真实性无法确定，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月3日，被告刘开国作为甲方（卖方）、原告谭志华作为乙方（买方）、第三人龙湖租售中心作为丙方（中介服务方）签订了一份《物业转让居间合同》，主要约定甲方将位于重庆市渝北区××街道××路×××号×单元×××号房屋出售给乙方，成交价44万元。乙方于2017年3月3日向甲方交付购房定金5万元；乙方于过户当日向甲方交付首付款7万元（如乙方已付首付款低于贷款银行审核要求的最低首付款，则乙方应在银行审批通过后三个工作日内或该物业产权转移登记同时向甲方补足房款差额部分）。剩余房款32万元由乙方向银行申请按揭贷款支付。甲、乙方双方商定于银行审批完三日内办理该物业的产权转移登记手续，甲方承诺于过户完三日内与乙方进行物业交割。在签订合同时甲方向丙方一次性支付中介费6600元，如乙方以按揭方式购房应在签订本合同时向丙方支付贷款代办服务费3200元。合同签订当日，原告谭志华向被告刘开国支付购房定金5万元，被告刘开国出具收条。2017年5月12日，被告刘开国作为甲方、原告谭志华作为乙方签订了一份《补充协议》，约定买卖双方于2017年3月3日在××租售中心居间撮合下成交了甲方位于重庆市渝北区××街道××路×××号×单元×××、×××号两套房产，买卖双方已于2017年5月12日至银行办理面签手续，在面签当日龙湖权证组同事李舒陪同双方去房交所做产权调查时发现上述两套房屋为查封状态，在询问房交所工作人员后得知被查封时间为2017年4月11日。由于两套房屋被查封无法进行正常交易，双方协商达成一致：甲方于2017年5月17日前将所收两套房屋的购房定金10万元整全额退还给乙方，如甲方逾期未退还将按每日300元（即千分之三）违约金支付给乙方。乙方收款账户：（谭志华）中国建设银行重庆分行杨家坪支行科园一路分理处。2017年5月16日，被告刘开国按上述《补充协议》约定向原告谭志华账户转账10万元。原告谭志华出具收条，上载明：收到重庆市渝北区××街道××路×××号×单元×××、×××号两套房产退还订金10万元。房屋所有人退还购房人购房订金。2017年5月16日当日，原告谭志华与第三人龙湖租售中心达成《退佣协议》，主要约定原告谭志华在龙湖租售中心的居间撮合下签订了重庆市渝北区××街道××路×××号×单元×××、×××号两套房产买卖合同，但由于卖方刘开国的原因房屋在交易中被查封，居间方无法继续推进交易，现买方谭志华提出退还用于购买以上两套物业的中介服务费及按揭服务费合计19600元，退还佣金及贷款服务费后，龙湖租售中心与买方谭志华之间的法律关系终结。庭审中，原、被告均认可原告的银行按揭贷款审批在2017年5月12日通过，在2017年5月12日当天原、被告及第三人到银行签订了按揭贷款合同，同时三方当天去房交所查询到案涉房屋已于2017年4月11日被南岸区法院司法查封，故原、被告双方在当天就达成了《补充协议》。原告明确其诉请中要求判令解除原、被告及第三人于2017年3月3日签订的《物业转让居间合同》是指解除《物业转让居间合同》中原、被告间形成的房屋买卖关系。关于《补充协议》，被告陈述，《物业转让居间合同》是在2017年3月3日签订，原告拖延至2017年5月12日才去办理房屋贷款手续，该时间过长，原告自身也存在过错，原告在得知案涉房屋被查封的情况下与被告达成共识，签订了补充协议，原告谅解被告的过失，放弃了补充协议签订前追究被告违约责任的权利，若原告没有放弃追究被告违约责任的权利，被告不会与原告签订补充协议。补充协议的内容清楚表明双方解除合同，限期单倍退还定金，且对逾期退还定金还约定了违约责任，如果原告当时没有放弃追究其他违约责任的权利，不可能不写入该协议中。原告在收到退还定金出具收条时，在收条中将“定金”改为“订金”，而订金的意思就是被告将10万元款项退还给原告就可以了，这也表明原告对被告的谅解；原告陈述，补充协议仅是对定金的退还进行了约定，并未提及买卖合同的解除以及原告放弃追究其他违约责任的事项，原告签订补充协议目的只是为了保证资金安全，并非对被告谅解，放弃追究其违约责任。被告称原告拖延办理按揭贷款手续不属实，因被告与案涉房屋的租赁户发生争议导致银行的评估无法完成，造成按揭贷款审批通过延后。第三人龙湖租售中心陈述，原告的按揭贷款审批之所以在2017年5月12日通过，是因为银行对案涉房屋未进行评估，我方在2017年4月中旬左右才通知评估公司对案涉房屋进行评估，由于案涉房屋无法进入便没有进行评估，4月之前由于原告的资金未到位，所以没有通知我们对案涉房屋进行评估。本院认为：原、被告签订的《物业转让居间合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点为，《补充协议》是否是原、被告双方对其在《物业转让居间合同》中房屋买卖权利义务关系的了清。首先，原、被告在2017年5月12日签订《补充协议》时，原告已清楚地知晓案涉房屋因被告的原因被司法查封，无法继续正常交易，此时双方协商一致由被告在2017年5月17日前将购房定金全额退还，并特别约定了逾期退还定金的违约责任，这显然包含了双方不再继续履行买卖合同的意思，故双方在《物业转让居间合同》中的房屋买卖关系已于原、被告在签订《补充协议》时已协商一致解除，原告请求判令解除原、被告在2017年3月3日签订的《物业转让居间合同》中的房屋买卖关系无法律依据；其次，原告在明知案涉房屋因被告的原因无法继续交易时与被告达成《补充协议》，仅约定要求被告限期退还定金及逾期退还的违约责任，表明其自愿与被告协商解除房屋买卖关系，解除房屋买卖关系的责任承担方式为被告限期退还定金；否则，原告在对逾期退还定金的违约责任都进行了特别约定的情形，如原告当时还要追究被告的其他违约责任，原告不可能不写入补充协议中；最后，原告在收到被告退还的定金后，在其出具的收条中载明收到重庆市渝北区××街道××路×××号×单元×××、×××号两套房产退还“订金”10万元，房屋所有人退还购房人购房“订金”。订金的含义不同于定金，根据法律规定买卖双方在合同解除后只需退还即可，这也表明被告在退还10万元款项后，原、被告在《物业转让居间合同》中关于房屋买卖关系的权利义务关系已经了清。综上，《补充协议》是原、被告双方对其在《物业转让居间合同》中房屋买卖权利义务关系的了清，现被告已按《补充协议》的约定向原告退还了10万元款项，原、被告双方间关于房屋买卖的权利义务关系已经了清，原告要求解除双方在2017年3月3日签订的《物业转让居间合同》中的房屋买卖关系、被告赔偿一倍定金5万元、赔偿房屋增值损失20万元均无事实依据和法律依据，本院不予支持。被告辩称，《补充协议》签订后原、被告间关于房屋买卖的权利义务已经了清，本院予以采纳。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谭志华的诉讼请求。案件受理费10700元，依法减半收取5350元，财产保全费2720元，由原告谭志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  雷元亮二〇一七年九月五日书记员  龙 倩