湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0111民初4370号原告：孙惠，女，1986年7月3日出生，汉族，武汉市人，湖北博盛数字教育服务有限公司编辑，住武汉市洪山区丁家村12号。身份证号：4201111986********。委托诉讼代理人：赵红兵，湖北普明律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：仙桃天下地产开发有限公司，住所地湖北省仙桃市干河办事处仙缘南汉江路西。法定代表人：赵同艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭振军，湖北松之盛律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告孙惠与被告仙桃天下地产开发有限公司（以下简称仙桃天下公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告和被告及双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙惠向本院提出诉讼请求：1、判决被告按每日万分之二的标准支付逾期交房违约金6248元（暂自2016年6月1日至2016年8月10日止，并判决被告按照上述标准支付至实际达到交房条件止的违约金）。2、判决被告赔偿原告孙惠因不能装设燃气造成的房屋价值贬损，要求参照合并审理的另一原告为刘海利的案件中鉴定意见书的评估金额23684元计。3、判决被告按照合同约定选聘物业服务公司。4、判决被告承担本案全部诉讼费、评估费等费用。事实和理由：2015年5月26日，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》（以下简称合同），购买由被告开发的“天下·龙岭广场”第2幢/单元16层9号房。双方在合同第九条交房期限及条件中约定：“出卖人应当在2016年5月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。7、燃气：2016年5月31日前接通。”合同签订后，原告全面履行了付款等义务。2016年5月31日，被告通知原告入伙，原告依约前去收房，但发现被告拟交付的房屋不符合第九条房屋应接通燃气的交付条件，并且存在房屋质量、违约更换物业服务公司等问题。原告等业主因此拒绝收房，被告明确告知原告该房屋不可能配置燃气设施，原告认为，被告的行为违反了合同约定和法律规定，属欺诈和违约行为，为维护原告的合法利益，根据我国《合同法》等相关法律规定，请求法院依法判决，判如所请。被告仙桃天下公司辩称：1、关于燃气的问题：在合同第九条第一款第九项已经约定：“分户天然气设计审批安装以武汉市天然气公司依据相关规范、规定为准。”且样板房内特别设置了电磁炉以作提示之用。在交房前我方也明确告知了各业主武汉市燃气热力规划设计院之所以不同意安装接通燃气主要是因为房屋面积过小、不能满足卧室与厨房隔断的要求。电视、网络等社会媒体对于小户型能否无条件的安装燃气均时有报道，所以应推断本案原告作为成年人在签约时已经知道可能无法接通燃气。另外本案的发生是由于天然气公司未能审批通过才导致的，故符合合同附件6第7条约定的“不可抗力”的范围中的“政府行为”，所以原告认为被告违约没有事实和法律依据。最后安装燃气还需要业主的配合，原告安装燃气需要满足一定的装修条件才可以，所以燃气至今不能接通的责任主体不是被告方。2、关于物业公司的问题：目前绝大部分业主包括本案原告已经办理了收房手续，与物业公司签订了物业服务合同，不存在违约更换的问题。3、关于绿化和质量问题：在交房前已经按照政府下发的文件进行了绿化整改，并于2016年5月27日通过了竣工验收，已经完全符合交房条件，原告所述的房屋质量问题不属实。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。庭审中原告提交了下列证据：证据一、武汉市商品房买卖合同，证明1、根据合同约定，被告符合交房条件之一的内容就是应当在2016年5月31日前开通燃气，而被告没有达到，应当承担逾期交房违约责任；2、被告违反合同约定，随意更换前期物业服务公司。证据二、购房发票，证明原告已付清房款。证据三、服务手册、燃气报装协议书，证明1、被告变更了前期物业服务公司，由之前约定的仙桃居宜物业服务有限公司改为港联物业（武汉）有限公司；2、被告违反合同约定未开通燃气；3、证明被告以协议诱使业主签字，来逃避违约的法律责任的事实。证据四、天下·龙岭广场对于拒绝收房业主的告知函，证明1、原告因被告违反合同约定的交房条件而拒绝收房并向被告递交《拒绝收房通知书》；2、被告辩称不能安装、接通燃气是武汉市天然气公司的行为所致。证据五、原告向被告递交拒绝收房通知书的视频包括快递回执数份，证明1、因被告不具备交房条件，原告拒绝收房；2、被告于2016年5月31日收到拒绝收房通知书。证据六、武汉市园林局责令被告整改通知书及交房后损毁绿化的照片，证明1、被告截止2016年5月31日因绿化不达标不具备交房条件的事实；2、被告在原有的绿化上施工造成绿化毁损的事实；3、被告不具备交房条件。证据七、房屋存在质量问题照片，证明被告交付的房屋质量不符合约定。证据八、信访事项程序性受理告知书，证明原告向有关部门投诉的事实。证据九、《经视直播》对于被告不能安装接通燃气的视频报道，证明1、不能接通燃气的原因是因被告的设计缺陷。2、在明知因设计缺陷不能接通燃气的情形下，被告仍然与原告约定在2016年5月31日前开通燃气，欺诈原告。被告对原告提交的证据一、二、三、四、五、八、九的真实性均无异议，但认为不能达到原告所述的证明目的。本院对以上证据的真实性予以采信。对证据六、七的照片的真实性有异议，认为来源存疑，只是原告无理拒收房屋的借口。本院认为该证据中的照片来源无法确定，且房屋质量问题不能仅通过照片予以认定，故不予采信。庭审中被告提交了下列证据：证据一、竣工验收备案证明书，证明被告开发的天下·龙岭广场项目于2016年5月27日通过了竣工验收备案书，房屋符合交房条件。证据二、燃气工程建设施工委托合同及燃气开户通知单，证明燃气已经到户，武汉市天然气公司下达了开户通知。证据三、武汉市前期物业服务合同，证明被告依法选聘了前期物业公司，并到房地局办理了备案。证据四、燃气工程施工图设计文件审查合格书及设计变更通知单，证明被告依合同约定向燃气规划设计部门申请施工设计。证据五、郭超、吴正恒等证人证言，证明他们在购房时看到样板房内配置的是电磁炉，开发商并未承诺燃气入户。证据六、武汉市建设工程项目配套绿地实施情况检查表，证明被告已通过整改的方式绿化工程达标了。原告对被告提交的证据一、二、三、四、六的真实性均无异议。但认为不能达到被告的证明目的，天然气公司的开户通知只是对其他大户型的业主，并不是小区全体业主，而且并不包括本案原告。前期物业合同正好证明了被告违约更换了物业公司，与购房合同约定的物业公司不一致。对上述证据的真实性本院予以采信。对证据五原告认为证人均未到庭，且即使在样板间设置了电磁炉，也不能否认在合同中约定了交房日要接通燃气的事实。本院认为该证据的真实性无法核实，证人均未到庭，且被告以此证实并未承诺全体业主开通燃气的观点也与双方签订的合同约定交房日接通燃气相互矛盾，本院不予采信。另燃气施工合同、开户通知单以及燃气工程施工图设计文件审查合格书及设计变更通知单，均非针对本案原告购买的房屋具体签订和建设实施，缺乏关联性，故不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年8月，被告仙桃天下公司在武汉市洪山区石牌岭东一路开发建设“天下·龙岭广场”项目，该项目含三栋住宅楼、一栋物业用房和配电用房及地下5层建筑。2015年5月26日，原告孙惠与被告仙桃天下公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，原告购买由被告开发的“天下·龙岭广场”第2幢/单元16层9号房，该房屋建筑面积36.93平方米，该房仅为一间房，内无独立设置的厨房。房屋总价440000元。原告采取贷款方式付款。双方在合同第九条交房期限及条件中约定：“出卖人应当在2016年5月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、2、……7、燃气：2016年5月31日前接通。9、分户天然气设计审批安装以武汉市天然气公司依据相关规范、规定为准。”合同第十一条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。”合同第十九条第4项约定：“买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与仙桃市居宜物业服务有限公司签订的前期物业服务合同约定的内容（见附件五）。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2015年7月13日，被告仙桃天下公司与港联物业（武汉）有限公司签订了前期物业服务合同，将天下·龙岭广场的商住物业建筑面积共计81966.37平方米交付给港联物业（武汉）有限公司进行物业管理。2016年5月27日，天下·龙岭广场项目取得了竣工验收备案证明书。但至今原告所购房屋因不符合武汉市天然气公司的审批规范要求而无法接通燃气。2017年1月11日，原告孙惠收房，并与港联物业（武汉）有限公司签订了物业服务合同，并交纳了物业费。因原告孙惠要求参照原告刘海利另案的鉴定评估意见，本院合并审理另一原告刘海利诉被告仙桃天下公司商品房销售合同纠纷一案中原告刘海利申请对被告交付的商品房不能安装燃气设施造成房屋价值的贬损进行鉴定。本院依法委托武汉光谷联合产权交易所通过摇号选择评估机构。湖北省科技进步促进会技术鉴定部经摇号为鉴定机构。该鉴定机构专家组在前往房屋现场勘验后，于2017年6月12日作出鄂科进（2017）技鉴字第10号鉴定意见书一份，该鉴定意见书载明，“经过现场勘查，该房屋无可独立设置厨房。根据《城镇燃气技术规范》（GB50494-2009）8.2.2.2“居民住宅用燃具不应设置在卧室内，燃具应安装在通风良好，有给排气条件的厨房或非居住房间内”。该房屋不具备安装燃气供厨房使用的条件。按照武汉市居民每月用电和用燃气进行对比，每月用电与用气的差价为59.4元，燃气管网使用按照年限30年计，初装费按照2300元计，则未安装燃气设施导致的房屋价值贬损为59.4元/月×12月×30年+2300元=23684元。”本案争议焦点是：1、涉案商品房不能接通燃气被告是否应对此承担违约责任？2、违约责任如何计算？3、被告是否违约更换了前期物业服务公司，是否应该按照合同原定的选聘物业服务公司？本院认为，1、原告孙惠与被告仙桃天下公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实的意思表示，不违反法律规定，对双方都具有法律约束力，依法受到法律保护。当事人均应遵守合同约定，违反合同约定的一方当事人应承担相应的违约责任。被告辩称合同中约定了分户天然气设计审批安装以武汉市天然气公司依据相关规范、规定为准，故被告不应承担责任，但合同中同时明确约定了被告应在2016年5月31日前将包括接通燃气等其他条件的商品房交付给原告，该条款第二项亦约定如有不可抗力或其他原因出卖人应在发生之日起书面告知买受人，审理中被告也没有提交相关的证据材料证明履行了书面告知的义务，涉案房屋至今无法接通天然气，被告仙桃天下公司的行为已构成违约，依照合同法等法律规定违约行为和事实既已成立，不论违约方是否存在过错均应承担违约责任。被告辩称由样板房设置电磁炉和社会媒体报道小户型不能安装天然气可推断出原告应知晓涉案房屋不能安装天然气的观点亦无事实和法律依据，不予采纳。另被告辩称由于武汉市天然气公司审批不通过是由于政府行为导致的“不可抗力”，是对“不可抗力”的错误理解和适用。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。且应当在发生后及时通知对方，以减轻给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中被告仙桃天下公司作为房地产的开发企业，更应对涉案的小户型一类房屋是否符合安装接通天然气的规范要求清楚明确，对涉及到房地产业的相关法规、政策、信息的知晓均远胜于原告个人，完全应预见和避免本案小户型房屋不能接通安装燃气的情形。2、关于违约责任计算的问题，原告为刘海利的另案鄂科进（2017）技鉴字第10号鉴定意见书根据武汉市居民月平均用电与用气之间的差价来计算得出房屋价值贬损，本院认为该意见与评估事项“房屋价值贬损”之间没有直接关联性，鉴定单位按照无燃气的情形下用电替代日常生活所需，从而计算出的用电与用气之间的差额不能推导出即为涉案房屋价值的贬损。故对该鉴定意见书不能作为定案依据，不予采纳。且因个案差异即使采纳该鉴定意见书也与本案无关联性，不具有参照性。原告诉请要求获赔“房屋价值贬损”实际是原告内心对房屋预期获利无法完全实现的补偿，但对于房屋因燃气问题价值减少多少原告也未提交充分证据证明，本院认为无燃气的房屋对原告生活确有一定影响，也会造成一定的财产损失，综合考量酌定被告应赔偿原告的损失金额为10000元。3、关于是否应按合同原定的物业公司的问题，在合同中双方当事人约定了前期物业公司是仙桃市居宜物业服务有限公司，而最终被告仙桃天下公司与港联物业（武汉）有限公司签订了前期物业服务合同，被告仙桃天下公司确属违反合同约定，但采取了补救措施，现原告要求继续按照合同约定的选聘物业公司属于事实上的不能履行，且原告已接受了港联物业（武汉）有限公司提供的物业服务，缴纳了物业服务费，故对原告此项诉讼请求不予支持。综上，被告仙桃天下公司违反合同约定，交付的房屋不符合约定的交付条件，应承担相应的违约责任。依照合同法关于违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，合同中双方当事人约定了违约金，原告据此要求被告按每日万分之二的标准支付逾期交房违约金6248元（暂自2016年6月1日至2016年8月10日（起诉时）止，并判决被告按照上述标准支付至实际达到交房条件止的违约金，但本案无法接通燃气的情形属于从始至终都不能达到的交房标准，故不能适用按日计算逾期交房违约金至条件达到时的责任承担方式，被告应承担不能安装、接通天然气给原告造成损失的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告仙桃天下地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性赔偿原告孙惠10000元；二、驳回原告孙惠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取228元，原告孙惠负担100元，被告仙桃天下地产开发有限公司负担128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 丹二〇一七年九月十二日书记员 陈箫伊