陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终9406号上诉人（原审被告）：王楠，男，1984年5月23日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：潘弼堃，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏联合电力机械制造有限公司，住所地江苏省淮安市盱眙县经济开发区玉兰大道2号。法定代表人：肖爱培，该公司董事长。委托诉讼代理人：迟波，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，陕西维谨律师事务所律师。上诉人王楠因与被上诉人江苏联合电力机械制造有限公司（以下简称江苏联合电力公司）返还原物纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初5183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王楠委托诉讼代理人潘弼堃，被上诉人江苏联合电力公司委托诉讼代理人迟波、王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王楠上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审查明事实基本正确。案外人王涛向《房屋租赁合同》约定的肖爱培建行账户支付的款项是否为其应当支付的房屋租金，一审法院未予查明。一审法院认定其与高峰、ＸＸ签订的《房屋租赁合同》合法有效，其可以依法占有使用案涉房屋，其无异议。然而，一审法院认定其未能证明王涛所付款项系王涛代其支付的租金，故其未能足额支付案涉房屋所有权变更之前的租金，因此应依法向江苏联合电力公司腾交房屋，不正确。ＸＸ与其所签《房屋租赁合同》系由江苏联合电力公司法定代表人肖爱培代签，且肖爱培还在该合同备注中提及其与高峰所签《房屋租赁合同》。故可以证明江苏联合电力公司对于涉案房屋所签租赁合同是明知的。王涛向肖爱培建行账户支付的款项数额与ＸＸ和其所签《房屋租赁合同》约定的房屋租金数额能够相互对应，且王涛与ＸＸ、肖爱培及江苏联合电力公司均无其他业务或经济往来。完全可以说明王涛所支付款项确系其向ＸＸ支付的房屋租金。其占有使用案涉房屋的依据是其与高峰、ＸＸ签订的合法有效的《房屋租赁合同》。在该两份合同依法解除或被认定无效之前，合同怎样履行、是否充分履行，均非江苏联合电力公司要求其腾交房屋的合法理由。一审未能查明部分案件事实，认定事实错误。江苏联合电力公司辩称，其为涉案房屋的所有权人，拥有对该房屋独立完整的所有权，其要求王楠返还房屋于法有据。其与案外人高峰、ＸＸ的房屋确权纠纷已经两级法院审理后作出终审判决，确认涉案房屋属于其财产，其通过申请强制执行依法取得了房屋所有权证，故其基于所有权享有对涉案房屋的返还请求权，王楠应当向其返还房屋。其对涉案房屋的所有权是通过原始取得方式获得，其取得房屋所有权证并未引起所有权的变动，王楠基于与案外人的租赁关系主张合法占有房屋对其不发生法律效力。涉案房屋的购房款及各项税费由其和其关联公司全额支付并承担，其原本即为涉案房屋的所有权人，法院判决仅起到确认效力，并不改变其为权利人的事实。其非涉案《房屋租赁合同》主体，亦未收到涉案房屋的任何租金，王楠与案外人的租赁关系是否真实及实际履行，与其向王楠主张返还的权利无关。在涉案房屋确权之前，租赁合同属于效力待定状态，确权之后，若出租人未被确认为房屋所有权人，则无权处分该房屋，租赁合同无效。ＸＸ、高峰未被确认为房屋所有权人，该二人与王楠间的《房屋租赁合同》归于无效，故王楠无权占有使用涉案房屋，依法应当予以返还。其要求江苏联合电力公司返还房屋的诉讼请求应当得到支持，一审判决结果符合法律规定，请求驳回王楠的上诉请求，维持原判。江苏联合电力公司向一审法院起诉请求：判令王楠向江苏联合电力公司腾交西安市碑林区东大街骡马市1号1幢6单元1层60111室、建筑面积412.46平方米的房屋；诉讼费由王楠负担。一审法院认定事实：2007年1月，江苏联合电力公司出资购买了西安市碑林区东大街骡马市1号1幢6单元1层60111室、建筑面积412.46平方米商铺房屋（简称涉案房屋），2008年12月8日，房屋产权人登记为ＸＸ、高峰。后江苏联合电力公司与公司股东ＸＸ、原法定代表人高峰之间就涉案房屋所有权权属争议诉至法院，经西安市中级人民法院（2014）西中民一初字第00008号民事判决、陕西省高级人民法院（2015）陕民一终字第00053号民事判决，确认江苏联合电力公司为涉案房屋所有权人。继之，2016年5月，西安市中级人民法院作出（2016）陕01执129号民事裁定，由江苏联合电力公司取得涉案房屋所有权证（西安市房权证字碑林区字第××Ⅳ-37-1-60111-1号）。王楠对江苏联合电力公司取得涉案房屋的上述判决、裁定、房屋所有权证真实性均无异议，但认为王楠基于租赁关系有权占有涉案房屋至租赁期限届满。另，2010年6月3日、2010年8月14日，王楠就涉案房屋分别与高峰、股东ＸＸ（系肖爱培代签）签订《房屋租赁合同》、租期分别为2010年8月1日至2018年7月31日、2010年8月16日至2018年10月15日，期限分别为8年；两份合同年基准租金额及年递增额大致相同，约定收取租金账号分别为高峰账户、肖爱培建行账号（与位于涉案房屋二楼60222房屋租金账号相同），于ＸＸ的租赁合同落款处“备注：以上合同原则上应和王楠与高峰所签立房屋租赁合同除租金和房租交法不一样外，其余均应一致（60111高峰部分）如此份合同与高峰所签房屋租赁合同有冲突，应比照高峰合同执行。肖爱培代ＸＸ”。现江苏联合电力公司仅认可王楠与ＸＸ合同的真实性，但认为不能证明实际履行。王楠与高峰之间的合同签订于房屋交付前，故不认可。王楠实际使用房屋过程中,直至本案诉讼期间，通过其与案外人王涛账户向约定的肖爱培建行账户支付租金，对该付款事实，江苏联合电力公司认为王涛非承租方，所付款用途不明确。但江苏联合电力公司无证据证明在西安有他处房屋，与王涛有其他业务往来。另查明，江苏联合电力公司股东共四人：肖爱培、裴菊兰夫妇及其子女ＸＸ、肖勤红（高峰系肖勤红之夫）。案外房屋位于涉案房屋上位二楼，系王楠承租自裴菊兰之手。开发商对涉案房屋的交房时间为2010年8月。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一方当事人因未履行合同约定义务的违约行为侵犯合同相对方合法民事权益时，另一方有权依约依法行使合同约定的权利。基于房屋所有权人登记情况，高峰、ＸＸ分别与王楠2010年6月、8月签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。该合同约定租金等事项对签订的双方具有法律约束力，涉案的两份《房屋租赁合同》租期、租金大致相符，法定代表人肖爱培以备注认可高峰与王楠的合同，王楠依此合同使用涉案房屋未违反法律规定，在使用过程中，直到诉讼过程中王楠按约定向江苏联合电力公司法定代表人肖爱培账户交付租金，上述合同备注、交纳租金给肖爱培账户可以证明江苏联合电力公司对高峰与王楠合同的认可。现江苏联合电力公司否认以王涛名义所交租金及以所有权变更为由要求王楠腾房，虽然江苏联合电力公司无证据证明与王涛有业务往来且收取王涛款额合法，但王楠亦不能证明王涛系代其支付租金，故现有证据不能证明王楠足额交付所有权变更之前的租金，依法王楠应该腾交涉案房屋给江苏联合电力公司。或又鉴于江苏联合电力公司现为涉案房屋所有权人，江苏联合电力公司、王楠宜另行协商房屋租赁事宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条规定，判决：本判决生效后三十日内，被告王楠返还原告西安市碑林区东大街骡马市1号1幢6单元1层60111室、建筑面积为412.46平方米商铺房屋（西安市房权证字碑林区字第××Ⅳ-37-1-60111-1号）。案件受理费23296元，由江苏联合电力机械制造有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，由于西安市碑林区东大街骡马市1号1幢6单元1层60111室、建筑面积412.46平方米商铺房屋的所有权人原登记在案外人ＸＸ、高峰名下，故一审认为该二人基于不动产登记情况分别与王楠于2010年6月、8月签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同等，与法不悖，本院亦予以确认。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该法第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案查明，江苏联合电力公司因与ＸＸ、高峰之间就涉案房屋权属发生争议诉至法院，两级法院经审理后作出判决，确认江苏联合电力公司为涉案房屋所有权人，故江苏联合电力公司依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。本案争议的焦点问题为，江苏联合电力公司成为涉案房屋所有权人后，是否应承继高峰、ＸＸ分别与王楠签订的《房屋租赁合同》，是否有权要求王楠腾交涉案房屋。因江苏联合电力公司法定代表人肖爱培以备注形式认可了高峰与王楠签订的《房屋租赁合同》，且王楠在使用过程中直到诉讼期间仍按约定向肖爱培账户交付租金，故一审认为王楠依据合同使用涉案房屋未违反法律规定，并无不当。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。王楠上诉称，案外人王涛向肖爱培建行账户支付的款项数额与ＸＸ和其所签《房屋租赁合同》约定的房屋租金数额能够相互对应，可以说明王涛所支付款项确系其向ＸＸ所支付的房屋租金等。因本案审理期间，王楠未申请案外人王涛出庭作证说明相关情况，故一审认为现有证据不能证明王楠足额交付涉案房屋所有权变更之前的租金，对江苏联合电力公司要求王楠返还涉案房屋的诉讼请求予以支持，并无不妥。综上所述，王楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23296元，由王楠负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年九月二十七日书 记 员  张小赛