江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终1642号上诉人（原审被告）：涂夏明，男，1962年5月30日生，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌市昌北开发区。委托诉讼代理人：涂志刚，江西省豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：易明群，江西省豫章律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南昌天奥物业管理有限公司，住所地：南昌市东湖区三经路113号，统一社会信用代码：91360100772399453K。法定代表人：姜胜翔，总经理。委托诉讼代理人：周泽高，江西昌荣律师事务所律师。上诉人涂夏明因与被上诉人南昌天奥物业管理有限公司（以下简称天奥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，上诉人涂夏明委托诉讼代理人易明群及被上诉人天奥物业公司委托诉讼代理人周泽高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涂夏明的上诉请求：1.撤销一审判决第一项、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人实际承租房屋的时间截止于2015年8月，上诉人与业主柴淑萍的房屋租赁合同截止于2016年6月30日，一审法院判决上诉人承担截止到2017年3月31日的物业费是明显错误的；二、一审法院作出的判决与其查明的事实自相矛盾。一审法院在判决书中已经认定了上诉人与业主柴淑萍签订的《房屋租赁合同》截止日期是2016年6月30日，却做出了由上诉人承担截止至2017年3月31日物业费的判决；三、上诉人天奥物业未经业主委员会与业主大会依法选聘，不属于合法的物业管理公司，并且未履行物业管理职责；四、上诉人不是适格被告，物业费不能由上诉人承担。被上诉人收取物业费的依据是与业主柴淑萍签订的《前期物业管理服务协议》，上诉人涂夏明不是合同的相对人，被上诉人突破合同的相对性直接起诉上诉人是不合法的。天奥物业公司辩称：1、上诉人辩称对涉诉店面实际使用时间截止为2015年8月，并已将店面交还柴淑萍，南昌市中级人民法院（2017）赣01民终287号判决书中对上诉人辩称没有采纳支持，故该辩称不能成立；2、上诉人一直在经营使用涉诉店面，并未将该店面交还给柴淑萍，所以即使租赁合同到期，涂夏明仍应支付店面租金和物业费；三、上诉人辩称被上诉人不能收取物业费的理由不成立。上诉人与被上诉人之间已经形成事实物业管理合同关系。《房屋租赁合同》第五条第二款约定在上诉人租赁期间的物业管理费，由上诉人承担并直接支付给物业公司，物业管理缴纳时间与租金同步。因此，上诉人涂夏明有缴纳的义务。天奥物业公司向一审法院提起的诉请：1、请求判决涂夏明支付天奥物业公司物业费56968.92元及违约金5000元；2、请求判决天奥物业公司支付天奥物业公司水费134元；3、请求判令天奥物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实为：天奥物业公司受开发商指定为天奥·经纬府邸小区提供前期物业服务，案外人柴淑萍系坐落东湖区五纬路××经纬府邸××室、××室、××室房屋（非住宅）业主，建筑面积合计：273.01m2。2011年3月7日，天奥物业公司与柴淑萍签订《南昌天奥·经纬府邸前期物业管理服务协议》，协议约定天奥·经纬府邸小区商铺物业费每月为3.00元/m2。2011年7月1日，柴淑萍（甲方）委托罗钰与涂夏明（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，“甲方将五纬路××经纬府邸××室、××室、××室商铺（建筑面积合计：273.01m2）出租给乙方使用，租赁期限为2011年7月1日至2016年6月30日止。本物业的物业管理费收费标准按3.00元/m2计算，乙方租赁期间的物业管理费，由乙方承担并直接支付给物业公司。”该合同签订后，涂夏明取得了上述商铺租赁使用权。自2015年1月1日起，涂夏明未按照租赁合同约定将承租商铺物业费直接支付给天奥物业公司。自2015年1月1日至2017年3月31日期间，涂夏明作为五纬路××经纬府邸××室、××室、××室物业使用人，共欠天奥物业公司物业费22113.81元（即273.01m2×3.00元/m2×27个月）。2017年4月14日，天奥物业公司向涂夏明书面催交物业费，涂夏明仍未交纳。2017年4月18日，天奥物业公司向一审法院提起诉讼，要求涂夏明支付物业费及水费。一审法院认为：天奥物业公司受开发商委托为其开发的“天奥·经纬府邸”小区物业提供前期物业服务，涂夏明作为天奥·经纬府邸5-6栋101室、102室、103室物业使用人，因其未按照与业主签订的租赁合同约定直接将物业费支付给天奥物业公司，故天奥物业公司请求涂夏明支付物业费的诉讼请求，予以支持。至于天奥物业公司主张的水费，因证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、涂夏明在本判决生效之日起十日内支付南昌天奥物业管理有限公司2015年1月1日至2017年3月31日期间的物业管理费22113.81元及自2017年4月1日起至付清之日止按年利率6%计算的逾期付款利息；二、驳回南昌天奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。南昌天奥物业管理有限公司预交案件受理费1350元，南昌天奥物业管理有限公司承担1000元，涂夏明承担350元。本院二审期间，被上诉人围绕上诉请求提交了一份新证据：江西省南昌市中级人民法院（2017）赣01民终287号民事判决，证明该店面没有交还给业主柴淑萍。上诉人对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，合同签订截止时间是2016年，双方发生矛盾是2015年，没有交付房屋的原因在于柴淑萍，我方一直关门没有使用，在使用期间没有任何物业上门，不清楚物业公司的存在。经庭审举证、质证，本院对该份判决的真实性、合法性和关联性均予以确认。另查明，南昌市中级人民法院于2017年7月3日作出（2017）赣01民终287号民事判决书，判决维持南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初3554号民事判决第一项，即“被告涂夏明于本判决生效后十五日内将位于南昌市东湖区××经纬府邸××室（××）、东湖区××经纬府邸××室（××）、东湖区××经纬府邸××室（××）三间店面腾空后返还给原告柴淑萍”。天奥物业公司向一审法院出具承诺书，如法院支持诉请，不再向柴智萍主张2015年1月1日至2017年3月31日期间的物业费。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：2011年3月7日，天奥物业公司与柴淑萍签订《南昌天奥·经纬府邸前期物业管理服务协议》。2011年7月1日，柴淑萍与涂夏明签订《房屋租赁合同》，约定涂夏明租赁期间的物业管理费，由涂夏明承担并直接支付给物业公司。根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”天奥物业公司有权向物业使用人涂夏明主张其使用期间的物业服务费用。依据南昌市中级人民法院（2017）赣01民终287号民事判决书，截止至2017年7月，涂夏明仍占有使用涉诉店铺，一审法院判决涂夏明承担2015年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费用，并无不当。综上所述，上诉人涂夏明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人涂夏明负担。本判决为终审判决。审判长  汪西菲审判员  刘卫平审判员  陈大奎二〇一七年九月十五日书记员  王佳蕾