河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终13779号上诉人（原审原告）：禹红燕，女，1974年6月17日出生，汉族，住河南省通许县。委托代理人：李玲玲，河南嘉同律师事务所律师。委托代理人：惠传伟（实习），河南嘉同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马满囤，男，1935年5月26日出生，汉族，住郑州市。委托代理人：马新民，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李香芝，女，1943年2月28日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人：许丽敏，河南荟智源策律师事务所律师。原审第三人：郑州广盈房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区冉屯北路****楼**附**。法定代表人：史法启。委托代理人：史闯，公司员工。上诉人禹红燕因与被上诉人马满囤、李香芝，原审第三人郑州广盈房地产营销策划有限公司（以下简称”广盈公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人禹红燕委托代理人李玲玲，被上诉人马满囤委托代理人马新民，被上诉人李香芝委托代理人许丽敏，原审第三人委托代理人史闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禹红燕上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判马满囤、李香芝双倍返还定金44800元、并赔偿给禹红燕造成的损失49770元；3、本案一、二审诉讼费用由马满囤、李香芝负担。事实和理由：一、一审判决对禹红燕不公平，认定的依据和逻辑混乱，判决结果缺乏事实和法律依据。1、一审判决既认定《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合同合法有效，又认定禹红燕明知自己不具备购房资格，仍与马满囤、李香芝签订合同，违反诚实信用原则，前后矛盾。首先虽然禹红燕不具备购房资格，但没有法律规定禹红燕不能签订房屋买卖合同。其次既然是各方的真实意思表示，各方对禹红燕不具备购房资格的事情明知，合同合法有效，禹红燕并不违背诚实信用原则。2、房屋买卖合同在履行期间有先后履行顺序，即合同签订后，应先到银行办理审批贷款手续，审批通过后再到房管局办理网签、过户手续。本案是在办理按揭贷款手续时，马满囤提出的单方解除合同要求，最终导致了合同无法继续履行。3、限购本身具有不确定性，只是政府为了调控房地产市场做出的临时宏观调控政策。禹红燕在签订合同时虽然不具备购房资格，但有可能在办理网签及过户时具备购房资格。二、一审判决认定禹红燕违约是不对的，应该是马满囤、李香芝的根本违约行为导致房屋买卖合同无法继续履行。根据《房屋买卖合同》的约定，马满囤、李香芝是违约方，应当双倍返还定金，并赔偿由此给禹红燕造成的经济损失。1、《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，合同合法有效。马满囤单方拒绝继续转让房屋，不愿配合办理相关手续，才导致按揭贷款审批手续无法进行，最终导致合同无法继续履行。一审庭审时李香芝及广盈公司的当庭陈述均证明了上述事实。2、一审法院认定禹红燕明知自己不具备购房资格，仍然与马满囤、李香芝及广盈公司签订合同，违反诚实信用原则是不对的，三方签订该合同时，马满囤、李香芝及广盈公司是明确知晓该事实的。且在签订该合同时，禹红燕正在办理落户郑州的户籍迁入手续。3、既然一审法院认定《房屋买卖合同》合法有效，各方均应当全面履行，那么马满囤、李香芝已构成根本违约，应当承担双倍返还定金、赔偿给禹红燕造成的损失的违约责任。4、马满囤、李香芝无法取得剩余购房款不是禹红燕造成的。三、依据《房屋买卖合同》第六条、第十五条的约定，禹红燕主张的损失即佣金、代办费、贷款办理费用均是因履行房屋买卖合同产生的费用，是马满囤、李香芝的违约给禹红燕造成的直接经济损失，马满囤、李香芝应当予以赔偿。四、一审法院没有维护禹红燕的合法权益，损害了禹红燕的合法权益。马满囤答辩称，请求维持一审判决，诉讼费用由禹红燕承担。禹红燕主张马满囤、李香芝返还定金是建立在合同有效的基础上的，一审认定合同有效正确。关于先合同义务，禹红燕无购房资格就会导致合同无法履行，一审查明的很清楚。法律和强制性规定是判决合同无效的标准，违约考察的标准是谁导致合同无法履行。本案只有一个诉，一审法院只审查禹红燕的诉是否成立，一审中只有三个要点需要查清，禹红燕违约，一审判决认定合同有效，认定禹红燕违约符合法律规定，一审判决广盈公司退还中介费，禹红燕的名字没有购房资格，又以其他人名义购买房屋，请求维持一审判诀。李香芝答辩称，同马满囤的意见，合同无法履行，不能实现合同目的，禹红燕有欺诈行为，禹红燕及广盈公司让马满囤、李香芝与其签订虚假贷款合同，且合同相对方不是禹红燕。李香芝在合同履行中不存在违约行为。禹红燕主张的损失应由其自己承担，与李香芝无关，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。禹红燕向原审法院起诉请求:马满囤、李香芝双倍返还禹红燕定金4.48万元、赔偿禹红燕损失4.977万元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月26日，禹红燕与马满囤、李香芝及第三人签订《房屋买卖合同》，约定禹红燕购买马满囤、李香芝位于郑州市××电厂××路××院××楼××单元××号房屋，房屋面积112.12平方米，总价款123万元。同日，禹红燕按照合同约定向马满囤、李香芝支付了定金共计2.24万元（其中由第三人代马满囤、李香芝保管0.24万元），后在履行合同过程中，马满囤以没有向禹红燕出卖房屋的意思表示为由拒绝履行合同。禹红燕自签订合同至法庭辩论结束前，禹红燕自认其不符合购买该案房屋的政策条件。该院认为，马满囤对禹红燕与马满囤、李香芝及第三人于2017年3月26日签订的《房屋买卖合同》效力提出异议，但未提交有效证据证明，故该合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应遵照履行。故马满囤以没有向禹红燕出售房屋的意思表示为由拒绝履行合同，系违约；但禹红燕明知自己不具备购买涉案房屋的资格，仍然与马满囤、李香芝及第三人签订合同，违反了诚实信用原则，也属违约。禹红燕提起本诉有解除合同的意思表示，虽李香芝不同意解除，但禹红燕与马满囤、李香芝之间的房屋买卖合同不符合履行的政策条件，合同目的无法实现，可以解除，禹红燕与马满囤、李香芝在签订、履行合同的过程中均存在违约行为，应当各自承担违约责任，即禹红燕不能要求马满囤、李香芝双倍返还定金，马满囤、李香芝不能拒绝返还禹红燕定金。即合同解除后，李香芝、马满囤应当返还禹红燕定金2.24万元。另，因第三人保管了部分定金，该部分可由第三人直接返还。关于禹红燕主张的损失即佣金及代办费、贷款办理费用，与该案的房屋买卖合同不是同一法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决马满囤、李香芝于该判决生效之日起十日内返还禹红燕定金2.24万元（其中0.24万元由第三人广盈公司保管，可由第三人广盈公司直接返还禹红燕；驳回禹红燕的其他诉讼请求。案件受理费2164元，减半收取计1082元，禹红燕负担902元，马满囤、李香芝负担180元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，禹红燕与马满囤、李香芝签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应依约履行。马满囤明确拒绝履行合同，系违约行为，同时，禹红燕因不符合政策条件导致购房资格受限，最终导致合同目的不能实现，故当事双方在合同履行过程中均存在过错。既然双方签订合同的目的不能得以实现，且双方尚无确保合同有效履行的补救措施，故该合同应当予以解除，马满囤、李香芝收取的保证金，应当退还禹红燕。综上，禹红燕的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2164元，由禹红燕负担。本判决为终审判决。审判长  石红振审判员  马常有审判员  李文兵二〇一七年九月三十日书记员  胡保亚