上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初15849号原告：倪家逢，女，1953年12月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：林安，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被告：倪家齐，男，1947年9月8日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：常敬泉，上海市德尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈澍，上海市德尚律师事务所律师。被告：上海徐房(集团)有限公司，住所。法定代表人：冯上达，董事长。委托诉讼代理人：吴亦辰。被告：上海衡复物业有限公司，住所。法定代表人：俞晓洁，董事长。委托诉讼代理人：黄珽。委托诉讼代理人：许佳奇。原告倪家逢诉被告倪家齐、上海徐房(集团)有限公司(以下简称徐房集团公司)、上海衡复物业有限公司(以下简称衡复公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月15日公开开庭进行了审理，原告倪家逢及其诉讼代理人姜宁铭、林安，被告倪家齐及其委托诉讼代理人常敬泉、陈澍，被告徐房集团公司的委托诉讼代理人吴亦辰、被告衡复公司的委托诉讼代理人黄珽、许佳奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪家逢向本院提出诉讼请求：1.确认三被告于2008年2月18日将上海市徐汇区永嘉路XXX号房屋的承租人户名由倪家逢母亲陈某某(2002年4月去世)变更为倪家齐的行为无效。2.确认上述房屋自2008年2月18日后签订的公房租赁合同无效；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：倪家逢是上海市永嘉路XXX号二层北间使用面积14.8平方米、二层亭子间使用面积5平方米、三层亭子间使用面积4平方米、二层阁楼使用面积4.8平方米房屋(以下简称系争房屋)原承租人陈某2的女儿，与倪家齐系兄妹关系。倪家逢从小在系争房屋内居住，户籍在系争房屋内。2017年6月14日，倪家逢起诉倪家齐排除妨碍纠纷(2017沪01**民初8449号)一案举证质证过程中，倪家逢得知在未获得倪家逢同意和授权下，倪家齐于2008年通过自持“倪家逢签名”的印鉴方式，前往衡复公司的前身上海永平置业有限公司处代倪家逢办理了系争房屋的承租人变更事宜，随后徐房集团公司出具相关凭证。但倪家逢完全不知道倪家齐变更事宜，更从未对此事出具过任何印鉴以及授权委托书授权倪家齐前往衡复公司处办理变更事宜，故倪家齐在未经倪家逢同意以及授权的前提下，通过擅自印刻倪家逢签名图鉴方式代为签章表示同意变更完全属于违法行为，没有任何法律效力，并且徐汇集团公司、衡复公司违法违规对倪家齐的变更户名申请进行了受理和审批同样应属无效行为，由此严重侵害了倪家逢的合法权益。倪家齐辩称，倪家逢于1982年搬出系争房屋，户口于1988年迁出，放弃了对原公房的居住权，后又获福利分房，分得白玉新村房屋，也是一直居住在白玉新村，故不符合承租人的条件，无权要求取得承租权。倪家齐没有享受福利分房，除他以外所有人都享受过福利分房，是唯一符合承租人条件的同住人。当时，系争房屋内有户口簿两本，倪家逢代表即倪某3与倪家齐共同办理，由倪某3持倪家逢的印章在相关文件上盖章，印章是获得授权并且真实有效，故系争房屋的租赁户名变更过程、倪家逢是知情也是同意的，如果倪某3越权应向倪某3主张。按照当时规定，徐房集团公司、衡复公司变更程序合法、规范、有效。共同居住人是否协商一致不影响倪家齐做承租人，按照房屋租赁条例相关规定，作为变更承租人的条件，倪家齐在第一顺位承租人中有优先地位，无论在哪种情况，倪家逢均不符合承租人的条件，也没有侵犯倪家逢权利，故无权起诉。倪家逢仅要求无效，但是无效后的法律后果其没有说，该诉讼没有意义。倪家逢法律依据错误，合同法第五十二条必须是违反法律、行政法规禁止性规定，倪家逢引用的上海市房屋租赁条例不是法律、行政法规。徐房集团公司辩称，衡复公司在办理租赁户名变更手续中资料齐备，程序合法，印章真实性应由倪家逢自行举证，倪家逢没有证据链，也没有清楚的证据证明徐房集团公司有违法情况，不存在变更行为无效，请求驳回倪家逢诉请。衡复公司辩称，衡复公司在办理过程中资料齐备，程序合法，没有任何瑕疵。倪家逢没有证据证明变更过程中对承租人变更提出异议。请求法院驳回倪家逢诉请。本院经审理认定事实如下：上海市永嘉路XXX号二层北间使用面积14.8平方米、二层亭子间使用面积5平方米、三层亭子间使用面积4平方米、二层阁楼使用面积4.8平方米房屋即系争房屋原租赁户名为陈某某。倪家逢是陈某某的女儿，倪家齐是陈某某的大儿子。倪家逢户籍于1988年4月13日由上海市永嘉路XXX号迁出，迁入建国西路XXX号丁，于1992年6月19日迁入白玉新村XXX号XXX室，1998年2月8日迁入上海市永嘉路XXX号。倪家齐户籍于1995年8月4日由新疆迁入上海市永嘉路XXX号。2002年4月18日，陈某某死亡。该户有两本户口簿，户主为倪某3，户籍人员有倪家逢、倪某3、倪某4，户主为倪家齐，原户籍人员为倪家齐、王某某、倪1、倪2。2007年11月20日，倪家齐向系争房屋的出租人申请变更系争房屋的承租人为倪家齐，当天，倪家齐出具公有居住房屋承租户名变更承诺书，内容为，永平置业有限公司，我户于2007年11月20日提出关于变更永嘉路XXX号二层部位房屋承租户名的申请，按照《上海市房屋租赁条例》及有关规定，经本处有常住户口的全体同住人协商一致，现确定该房屋承租户名变更为倪家齐，如发生我户申请事实与实际情况不一致的，均由我户承担一切责任。公房承租户分户过户更改户名签报附页表载明，承租户名为陈某某，居住地址为永嘉路XXX号二层，面积为28.6平方米，户口摘录，户主倪家齐、妻王某某、女倪1、女倪2，户主倪某3，子倪某4、妹倪家逢，过户分户更改户名倪家齐，与原户名关系为母子，独用部位为二层，面积为28.6平方米，承租人陈某某于2002年4月18日死亡，申请理由为，永嘉路XXX号租赁户名陈某某，因承租人陈某某死亡，现经全家协商一致同意同住人其子倪家齐申请更改户名，倪家齐加盖私章，下方申请人倪家齐签名并加盖私章，原租人盖章注死亡，有争议人意见另附书面协议一栏由王某某、倪1、倪2、倪某3、倪某4、“倪家逢”加盖私章(倪家逢对该私章予以否认)。2008年2月18日，上海永平置业有限公司出具租赁户名为倪家齐的租用居住公房凭证，该租用公房凭证载明，独用部位为二层北间使用面积14.8平方米、二层亭子间使用面积5平方米、二层阁楼使用面积4.8平方米、三层亭子间4平方米(内有马桶一只)。另查明，2017年5月16日，上海永平置业有限公司变更为上海衡复物业有限公司。倪家逢前夫鲍海发曾获得单位增配的上海市白玉新村XXX号XXX室房屋，倪家逢为增配房屋家庭成员之一。倪家逢向本院起诉倪家齐要求排除妨碍，(2017)沪0104民初8449号案件庭审中倪家逢提供离婚证及离婚协议，其于2017年办理离婚手续，倪家齐在该案庭审中陈述，“当时要求所有有户口的人都到场，倪家逢敲了章，倪家逢的章是老二倪某3带过来的”。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有倪家逢出示的户籍证明、1984年6月14日租用公房凭证、2008年2月18日上海市租用居住公房凭证、公告、调查令、2017沪01**民初8449号庭审笔录；倪家齐出示的调配单、信息摘录两份等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。倪家逢出示的电话录音，经质证，倪家齐表示，真实性不予认可，是证人证词，需要证人到庭作证，衡复公司、徐房集团公司表示，不发表意见，本院采纳倪家齐的质证意见，对该材料不予认定。衡复公司出示的更改户名迁报附页、申请书、承诺书、户籍摘录表两份，经质证，倪家逢表示，对更改户名迁报附页、申请书、承诺书、户籍摘录表两份材料的真实性无异议，对更改户名迁报附页的合法性、关联性有异议，对申请书、承诺书、户籍摘录表两份的合法性关联性无异议，倪家齐表示无异议，徐房集团公司表示无异议，本院予以认定。本案审理中，倪家逢提出，倪家逢原居住在系争房屋内三楼亭子间，二层北间由陈某某居住，二层亭子间由倪某3居住，倪家齐夫妇和其女儿于1988年之后居住在系争房屋内，2002年陈某某去世后，其基本不在系争房屋内居住；对此，倪家齐提出，倪家逢于1982年结婚后，不在系争房屋内居住，离婚前居住在白玉新村房屋内。倪家逢表示，不申请对印鉴进行鉴定。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《上海市房屋租赁条例》第四十一条规定，原承租人死亡的，可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施的意见(二)》第十二条亦规定，承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。可见“同住人协商一致”是确定房屋承租人的前置程序。公房租赁关系是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。本案出租人徐房集团公司、衡复公司是根据倪家齐的申请书、以户籍在系争房屋内的人捺印协商一致同意变更倪家齐为系争房屋的承租人而变更系争房屋的租赁户名；但根据倪家齐的陈述，公房承租户分户过户更改户名签报附页上倪家逢印章并非倪家逢加盖，倪家齐亦未能提供证据予以证明倪家逢知道并同意变更其为系争房屋承租人，出租人所确定的承租人不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见的要求，故倪家逢要求确认三被告于2008年2月18日将上海市徐汇区永嘉路XXX号房屋的承租人户名由陈某某变更为倪家齐的行为无效之诉讼请求，本院予以支持。鉴于倪家逢未主张无效行为的法律后果，故本案不予处理。由于倪家逢至今未提供其诉求的公房租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效情形的充分证据，故倪家逢要求确认系争房屋自2008年2月18日后签订的公房租赁合同无效之诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十四条、第五十五条的规定，判决如下：一、上海徐房(集团)有限公司、上海衡复物业有限公司于2008年2月18日将上海市永嘉路XXX号二层北间使用面积14.8平方米、二层亭子间使用面积5平方米、三层亭子间使用面积4平方米、二层阁楼使用面积4.8平方米房屋的租赁户名变更为倪家齐的行为无效；二、驳回倪家逢的其余诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由倪家逢负担20元，倪家齐负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一七年九月二十五日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。