四川省攀枝花市仁和区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0411民初1848号原告（反诉被告）攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂。住所地：攀枝花市金沙江西段***号。统一社会信用代码：92510411MA64K76K1R。经营者杨刚，男，1981年11月26日出生，汉族，个体户，住重庆市铜梁县。委托诉讼代理人邹勇（执业证号：15104200910193477），四川渡攀律师事务所律师。被告（反诉原告）杨国静，女，1982年7月6日出生，汉族，农村居民，住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人朱琨（执业证号：15104200410725506），四川智达律师事务所律师。原告（反诉被告）攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂诉被告（反诉原告）杨国静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理；后被告向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案依法由审判员袁凯适用简易程序于2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还租金1.5万元和押金0.6万元，赔偿损失1.3万元（后原告当庭变更为1.05万元）；2、被告承担诉讼费。事实与理由：2010年10月，被告将位于攀枝花市的厂房及住房租赁给原告。2016年9月23日，原、被告续签了厂房租赁合同，约定租期为3年，年租金9万元，协议期间如遇国家政策调整等政策行为，甲方要退还未到期剩余租金等。2017年7月20日，原告接攀枝花市仁和区前进镇人民政府《关于限期拆除违法建（构）筑物的通知》，责令原告于2017年7月23日前自行拆除违法建（构）筑物，逾期未拆除的，由相关部门依法强制拆除。2017年7月22日，原告接攀枝花市仁和区交通运输管理所《攀枝花市仁和区机动车维修企业整改通知书》，告知原告的办公作业场所被区国土部门、前进镇人民政府认定为违章建筑，责令整改择址重建等。原告为配合政府及其相关部门工作，于2017年7月底前完成了搬迁工作，并将所租厂房返还给被告。原告多次要求被告返还未到期租金1.5万元及押金0.6万元，被告拒绝返还。原告委托律师通过诉讼途径维权，支付律师费3000元。同时，被告出租给原告的厂房及住房系违章建筑，导致原告修理厂被迫搬迁，原告遭受支付搬迁费、设备安装费等合计7500元。本诉被告辩称：租赁房屋是事实，第一年的租金9万元和押金6000元是收到的；原告诉讼请求无法律和事实依据，请求事项没有明确法律关系；原告认为是政策调整导致拆除与事实不符，原告在诉状中自认前进镇人民政府以及仁和区交管所发出相关行政执法通知书是针对原告的违法行为作出，原告未依法办理环评相关手续，擅自搭建违章建筑；原告陈述2017年7月底完成搬迁工作，将场地还给被告与事实不符，事实是原告基于对行政决定而自行停止经营，至今未对合同是否解除及解除后如何处理并未向被告履行任何法律程序；原告陈述被告租赁给原告的厂房系违章建筑，导致原告修理厂被迫搬迁，与事实不符，原告的房屋及场地取得了相应的手续，且该地块系建设用地。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、反诉被告赔偿损失2800元；2、反诉被告支付水电费4325元；3、反诉被告恢复租赁物原状（庭审中，反诉原告当庭放弃该诉讼请求）；4、反诉被告承担诉讼费。事实与理由：2016年9月23日，原、被告签订了《厂房出租》合同。反诉被告在使用租赁房屋和场地过程中，因其未办理建设、环保手续，而被仁和区相关部门责令停止汽车修理、拆除违法建（构）筑物。后反诉被告搬离出租场地，但未拆除违章建筑，并在租赁场地上遗留大量垃圾。为配合支付相关部门的工作，反诉原告组织人员对违章建筑及垃圾进行了清理，并开支费用2800元。反诉被告给反诉原告造成了损失。反诉被告辩称：反诉请求第1项没有事实和法律依据；第2项需看证据，庭审中，反诉被告表示确实有部分水电费未交纳；第3项，租赁物是反诉被告向反诉原告租赁的，而不是自行搭建。本诉原告（反诉被告，以下简称原告）在举证期限内提交了以下证据：1、《厂房出租》合同1份，欲证实原、被告间租赁合同关系，双方约定了租金为每年9万元，押金0.6万元，合同第五条约定，甲方需退还乙方未到期租金及押金。2、攀枝花市仁和区前进镇人民政府《关于限期拆除违法建（构）筑物的通知》1份，欲证实被告提供给原告的厂房系违章建筑，限期2017年7月23日前自行拆除。3、攀枝花市仁和区交通运输管理所《攀枝花市仁和区机动车维修企业整改通知书》1份，欲证实原告搬迁出被告场地为政府部门要求，其中明确了择址重建。4、定额发票若干、收据1份，欲原告安装升降机、烤漆房等搬迁，造成的损失为7500元。5、委托代理合同1份，欲证实原告本来不需要通过诉讼程序，然而进行诉讼，原告支付律师费3000元，也属于损失范围。后两组证据加起来，损失合计1.05万元。经庭审质证，被告对原告提交的证据1的三性予以认可，但该合同并未约定用途，原告应依法使用租赁物，未依法使用造成的后果，应由原告承担；原告主张的政策调整，事实与原告执行行政执法决策是两个不同范畴，政策调整具有普片性及反复使用性，行政执法是具体的行政相对人，原告的主张不成立；证据2、3均是对原告作出，违法主体是原告而非本案被告，原告在租赁房屋及场地后，自行搭建了一些地上构筑物；对证据4的三性不予认可，该票据不是发票，而加盖的是发票专用章，证据形式不合法，发票及收据与本案没有关联性，即便是搬迁，搬迁的原因也不是被告引起的，而是原告自身违法行为造成；对证据5真实性认可，但从租赁合同看，并未约定发生争议为实现债权所产生的律师费等费用由被告承担，律师费也不属于损失，不予认可。本诉被告（反诉原告，以下简称被告）提交了以下证据：1、攀枝花市仁和区乡镇村民建房用地呈报表，欲证实被告房屋（场地）是依法建设的。2、攀枝花市仁和区前进镇胜利村江边组村民小组与杨兴华于2012年9月15日签订的“荒坡承包协议”，欲证实原告依法取得了该地的使用权。3、收款收据3份，欲证实原告场地清理垃圾及拆除违章搭建开支2800元以及被告代原告交纳的水电费合计4325元。4、情况说明2份，欲证实被告已经将原告所欠水电费代为交纳，原告搬迁后，遗留的垃圾及违章构筑物由被告组织人进行清理，该证据与证据3相互印证。经庭审质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该用地不是本案争议的场地，与本案无关；证据2的真实性、合法性无异议，但不能证明被告租赁给原告场地的合法性；证据3，证据形式不合法，同一时期水电费票据有两张，与事实不符；证据4不能证明原告欠的水电费数额，只能证明存在代收关系，对情况说明不予认可。本院认为，对原、被告均无异议的证据本院予以采信；对原告证据4、5，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。双方提交的其余证据，相互印证，可以证实本案的相关事实，本院予以采信。根据原、被告的陈述、举证、质证和本院认证，本院确认以下法律事实：2016年9月23日，原、被告签订了《厂房出租》合同，约定：甲方为被告，乙方为原告；甲方将位于攀枝花市仁和区前进镇胜利村江边组的攀枝花市的厂房及住房租赁给乙方；租期为3年，即2016年10月1日起至2019年9月30日止；年租金9万元，乙方每年一次性向甲方交纳租金9万元；乙方拥有该厂房的使用权，对于该厂房的开发利用在不违法国家法律法规政策的前提下，甲方不得干涉；协议期间如遇国家政策调整等政策行为和不抗力因素侵扰，造成被租赁厂房占用，甲方不承担乙方的一切经济损失；在此情况下，甲方有解除合同的权利，甲方要退回未到（期）剩余租金；租赁期间，乙方向甲方交纳6000元的押金，合同终止时，厂房及房屋原有设施未损坏，甲方要全额退还押金；所有水电气费用由乙方自行承担等内容。合同签订后，原告向被告交纳了1年的租金9万元及押金6000元。2017年7月22日，攀枝花市仁和区前进镇人民政府向原告发出《关于限期拆除违法建（构）筑物的通知》（编号：20170054），载明：原告在该镇胜利村江边组违章搭建厂棚，责令原告于2017年7月23日前自行拆除违法建（构）筑物，逾期未拆除的，由相关部门依法强制拆除。同日，攀枝花市仁和区交通运输管理所向原告发出《攀枝花市仁和区机动车维修企业整改通知书》（攀仁运维改字2017年第7号），载明：原告的办公作业场所被仁和区国土部门、前进镇人民政府认定为违章建筑，责令整改，择址重建等。此后，原告于2017年7月底搬离了租赁场地。现本案所涉租赁场地为闲置状态，无人租（占）用。后原告要求被告返还未到期租金1.5万元及押金0.6万元，被告拒绝返还，双方发生纠纷，原告诉至本院，被告提起反诉。另，1、本案所涉租赁场地范围内因无城市水电管网，该场地所需水电在攀枝花市浩瀚物流有限责任公司接用，水电费由被告代收。现原告尚有截止到2017年7月30日的水电费合计4325元未交纳。2、原告在搬离本案所涉租赁场地后，该租赁场地上遗留的垃圾、违章建（构）筑物等全部由被告清理；被告开支费用合计2800元。3、2017年8月28日，原告与四川渡攀律师事务所签订《委托代理合同》，该所指派邹勇律师作为其诉讼代理人，并约定代理费为3000元。本院认为，原、被告签订的《厂房出租》合同未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同的约定，享受合同权利，履行合同义务。在合同履行过程中，因原告在租赁场地上违章搭建厂棚，从而被政府等相关部门认定为违章建筑，并责令原告拆除违章建筑、停止营业、搬离租赁场地等；原告按照政府等相关部门对其的处罚决定或通知予以了搬离，该后果系原告自己的违章搭建等违法行为而导致的，而被告对此并无任何过错；同时，原告因自己的违法行为受到政府等相关部门的行政处罚（理），也不属于双方在租赁合同中约定的“国家政策调整等政策行为和不抗力因素侵扰，造成被租赁厂房占用，而应当退还未到期租金”的情形，故原告诉请被告退还剩余未到期的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告诉称被告交付的租赁场地系违章建筑，并非自行搭建的违章建筑，但原告未提交任何证据予以证实，原告对此应承担举证不利的法律后果；同时，攀枝花市仁和区前进镇人民政府以及攀枝花市仁和区交通运输管理所对作出的通知（书）针对的处罚（理）主体也均是原告，而并非本案被告，故本院对原告的该意见不予采纳。关于原告向被告主张退还押金的诉讼请求。押金是指按照双方合同约定，债务人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣；债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿。庭审中，双方均认可双方签订的租赁合同已经解除，双方在租赁合同中约定“合同终止时，厂房及房屋原有设施未损坏，被告要全额退还押金”，现原告在使用租赁场地期间，在该租赁场地上违章搭建厂棚，而在受到政府等相关部门处罚（理）后，搬离了场地，其未保证原有设施未损坏，也未拆除违章建筑，而由被告对该租赁场地上遗留的垃圾、违章建（构）筑物等进行清理，并开支费用合计2800元。故原告交纳的押金应在扣除被告清理租赁场地上遗留的垃圾、违章建（构）筑物等相应开支后，予以退还，本院对该部分予以支持，即3200元（6000元－2800元）。关于被告诉请的水电费的问题。庭审中，原告认可确实是将水电费交纳给被告，由被告代收，且自2017年5月9日后便未交纳水电费了。原、被告在合同中约定租赁场地的水电费由原告自行承担，现原告尚有截止到2017年7月30日的水电费合计4325元未交纳，故被告向原告主张该水电费的请求，具有事实依据，也符合双方的约定，本院予以支持。关于原告向被告主张损失的问题。原告提交的证据4，题头为“鸿运汽保工具批发部”，而下方盖章为“攀枝花市仁和区李二五金部发票专用章”，二者明显不一致，且所附发票为定额发票，无法明确是用于何交易；另外，即便原告搬迁产生了一定的费用，也系政府等相关部门对原告违法行为的行政处罚（理），所造成的损失应由原告自行承担；对于律师费，委托律师作为其诉讼代理人系当事人的权利，原告现委托四川渡攀律师事务所邹勇律师作为其诉讼代理人，系其对法律赋予的权利的行使，不属于损失的范畴，且双方未在合同约定关于律师费的承担问题。故原告主张的损失，均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本诉被告杨国静退还本诉原告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂押金，合计3200元。二、反诉被告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂支付反诉原告杨国静水电费，合计4325元。上述二项折抵后，原告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂还需支付被告杨国静款项，合计1125元，限在本判决生效后3日内付清。三、驳回本诉原告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费325元（已减半收取），由本诉原告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂负担268元，本诉被告杨国静负担57元。反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉被告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员 袁 凯二〇一七年九月三十日书记员 胡林玲