安徽省铜陵市义安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0706民初1156号原告：安徽金智物业管理有限公司，住所地安徽省安庆市潜山县。法定代表人：郭兴兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴艳，安徽古圣律师事务所律师。被告:柯瑞，男，1983年1月4日出生汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告安徽金智物业管理有限公司（以下简称金智物业公司）与被告柯瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告金智物业公司的委托诉讼代理人吴艳、被告柯瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金智物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业管理服务费1967.96元，并支付违约金2745.29元（并从起诉之日起按每日千分之三的标准计算至还清时止）。事实和理由：2014年6月13日原告与铜陵化工集团弘宇房地产开发有限责任公司（简称弘宇开发公司）签订《前期物业管理委托合同》，该合同双方约定的委托管理期限自2014年7月1日至2017年6月30日止。同时，2014年8月25日，双方又签订了《东城家园小区前期物业服务的补充合同》，约定：1、同意乙方（即本案原告）按铜陵县物价局备案的标准收取，即多层0.55元平方米∕月；并对逾期不交物业费的业主按每日千分之三的标准收取滞纳金。被告系涉诉小区47栋502房业主（建筑面积119.27平方米），每月应收物业管理费65.60元，被告自2014年7月1日起至2016年12月1日未交纳物业费，累计欠费30个月物业费，并经原告多次催缴无果。柯瑞辩称：1、我在购房时与铜化集团金桥有限公司明腾物业公司（以下简称明腾物业公司），签订的《东城家园业主临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》是合法有效。因东城家园小区没有成立业主委员会，故我与明腾物业公司签订的协议仍然有效。而弘宇开发公司与原告签订的合同违反了物业管理法的规定。弘宇开发公司更换物业公司，我们业主不知情，也没有召开业主大会，原告与弘宇开发公司签订的前期物业委托管理合同，没有法律依据，也与业方无关。同时，我也没有与原告方签订物业服务合同，所以没有向原告交费的义务。2、小区内环境差，管理混乱，基础设施不完善，原告没有按照服务合同的约定提供服务。3、原告提供的服务与原告公司的资质等级不符，原告没有提供0.55元的服务标准，收费标准不合情理。本院认为：铜陵化工集团弘宇房地产开发有限责任公司（简称弘宇开发公司）开发的顺安镇东城家园小区建成后，委托明腾物业公司对小区的物业进行管理服务，后明腾物业公司退出对涉案小区的物业服务。为此，2014年6月13日铜陵化工集团弘宇房地产开发有限责任公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：弘宇开发公司将东城家园（物业名称）委托原告实行物业管理；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年，自2014年7月1日至2017年6月30日，此合同自该小区成立业主委员会并确定新的物业公司时自动终止；同时合同对委托管理的事项等作了约定，2014年8月25日原告向原铜陵县物价局提出物业服务收费核价申请，当日经原铜陵县物价局批准，物业服务费暂按每平方米0.55元，有效期两年；当日，原告与弘宇开发公司又签订《东城家园小区前期物业服务的补充合同》，约定：同意原告按铜陵县物价局备案的标准收取即多层0.55元平方米∕月；并对逾期不交物业费的业主按每日千分之三的标准收取滞纳金。被告系铜陵市义安区东城家园小区的业主，2013年6月27日办理入住手续，房屋建筑面积119.27平方米，自2014年7月1日至2016年12月1日未支付物业费，并经原告多次催要未果。本院针对原、被告的诉辩意见，对本案的争议焦点分析如下：1、被告能否以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用？原告提供的业主入住手续书及被告提供的《东城家园业主临时管理规约》，证明弘宇开发公司在与被告签订房屋买卖合同时，弘宇开发公司已明示了被告对遵守临时物业管理的相关规定进行签约，该签约是对前期物业服务合同的追认或对其效力的承认。《东城家园业主临时管理规约》第二十七条规定，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。因明腾物业公司与弘宇开发公司签订的前期物业管理委托合同系主合同，该合同终止后，业主与明腾物业公司签订的从合同也自然终止。同时，根据相关的法律规定，在业主委员会未成立之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告所在小区因未成立业主委员会，弘宇开发公司作为建设单位与原告签订前期物业服务合同，符合法律规定，该合同对全体业主具有约束力故被告辩称，未与原告签订物业服务合同，不予交纳物业费的抗辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。被告抗辩称其与明腾物业公司签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效，不符合法律规定，本院不予采纳。2、原告按每平方米0.55元收取物业费是否有法律依据？前述中对弘宇开发公司与明腾物业公司签订的前期物业管理服务协议已终止，不再具有法律效力。此后，弘宇开发公司又委托原告对涉案小区的物业进行管理，并签订了前期委托管理合同及其补充协议。自2014年7月开始，原告已向东城家园小区提供物业管理服务。原告请求业主交纳物业费的权利为契约请求权，其依据是前期物业管理合同及其补充协议的约定，原告按每平方米0.55元收取物业费，且该收费标准已在原铜陵县物价局备案准许。故原告按合同补充协议的约定收取物业费的标准，有事实和法律依据，本院予以支持。3、被告以物业服务不到位为由拒交物业费是否有法律依据？物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。因此，只要原告提供了相应服务，即已经尽到了合同义务。被告提供的东城家园小区内的环境卫生等方面照片，只能证明原告提供的物业服务存在不足或物业服务不到位，但业主以物业服务不满意为由拒付物业费，不符合法律规定。如原告未履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可以另行主张其权利。综上，原告系本案所涉小区的前期物业管理企业，被告系该小区的业主，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。在原告提供了相关物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据合同向原告履行交纳物业服务费的义务。故原告要求被告支付物业费的诉请，本院予以支持。但原告对物业费的计算有误，本院予以调整。因原铜陵县物价局是2014年8月25日批准原告按每平方0.55元收取物业费，在物价局批准之前的7、8月份的物业费，参照弘宇开发公司与业主签订的多层0.40元平方米∕月计算；按多层0.55元平方米∕月的时间，以物价部门核准的两年计算，即自2014年9月计算至2016年8月。经核实被告应交纳的物业费为：2014年7、8月每月按47.71元（面积119.27平方米×0.40元平方米∕月）计费共计95.42元；2014年9月至2016年8月，每月按65.60元（面积119.27平方米×0.55元平方米∕月）×24个月＝1574.40元，以上共计1669.80元。因原告在提供物业服务方面亦存在服务不足问题，故原告要求支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及参照国务院《物业管理条例》第十二条、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告柯瑞于本判决生效之日起十日内支付原告安徽金智物业管理有限公司自2014年7月起至2016年8月止的物业服务费1669.80元。二、驳回原告安徽金智物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽金智物业管理有限公司负担15元，被告柯瑞负担10元(于本判决生效之日起七日内交至本院)。本判决为终审判决。审判员 陶 盛二〇一七年九月七日书记员 陈慧慧《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。