福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初2246号原告：福州富益达商业管理有限公司，住所地福建省荆溪镇永丰社区杜坞42号1层011商铺，统一社会信用代码91350121310660880N。法定代表人：蒋秋华，总经理。委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所执业律师。被告：郑松明，男，1983年10月26日出生，汉族，住福建省永泰县嵩口镇三峰村前岭尾**号。委托诉讼代理人：余锋振、裴乐艳，福建亚太天正律师事务所执业律师。第三人：海盛环球（福建）物流有限公司，住所地闽侯县荆溪镇永丰村社区杜坞42号。法定代表人：林泽明，执行董事。原告福州富益达商业管理有限公司诉被告郑松明、第三人海盛环球（福建）物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福州富益达商业管理有限公司的委托诉讼代理人张钊、被告郑松明的委托诉讼代理人余锋振、裴乐艳到庭参加诉讼，第三人海盛环球（福建）物流有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院现已审理终结。福州富益达商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认福州富益达商业管理有限公司与郑松明2014年11月28日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年4月28日解除；2、判令郑松明立即返还福州富益达商业管理有限公司海峡国际家居建材城一期四楼第047,048号展厅；3、判令郑松明立即支付2015年1月1日起至2016年4月28日的租金48441.12元、经营服务费92845.4元整、物业费28756元整，水费147元，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金（暂计至2017年3月31日止，违约金共计人民币80438.8元）；郑松明已支付的装修押金等人民币13376元依法抵扣；4、依法确认保证金38220元归福州富益达商业管理有限公司所有；5、判令郑松明支付福州富益达商业管理有限公司因本案支出的律师代理费人民币3000元整；6、本案的诉讼费、财产保全费、公告费由郑松明承担。(计费金额为人民币305065.5元整)。事实与理由：2014年3月12日，福州富益达商业管理有限公司与海盛环球（福建）物流有限公司（下称海盛公司）签订《租赁合同》，海盛公司将位于闽侯县荆溪镇永丰社区杜坞42号场地一期4-19号楼（建筑总面积为123206.16平方米；租赁期限为20年）采取包租方式租赁给福州富益达商业管理有限公司使用，福州富益达商业管理有限公司享有转租权，并由福州富益达商业管理有限公司自行管理。本案诉争租赁物系福州富益达商业管理有限公司管理并有权出租的房产。2014年11月28日，郑松明及其合作伙伴张雁飞为经营“乐食汇”餐厅承租上述房屋，与福州富益达商业管理有限公司签订《场地租赁及服务合同》承租福州富益达商业管理有限公司的场地，合同作出如下主要约定：福州富益达商业管理有限公司将位于海峡国际家居建材城一期项目四楼第047,048号展厅，共计364平方米的场地租赁给郑松明。租赁期间自福州富益达商业管理有限公司经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以福州富益达商业管理有限公司在“海峡都市报”刊登的正式营运时间为准。总租期共36个月。合同期内，郑松明应向福州富益达商业管理有限公司支付三笔费用：1、租金：租期第1个月至第6个月，月租金计人民币2184元，付款方式为每陆个月一付，租金到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用。租期第7个月至第12个月，月租金计人民币4368元，付款方式为每叁个月一付，租金到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用。租金递增方式：租赁前一年，租金标准按照合同第三条第（1）（2）项的约定支付；若本合同第二条约定的租期超过二年的，从第二年开始每年的租金标准在上一年租金标准的基础上递增10%，付款方式不变同上一年标准。2、经营服务费，租期第1个月至第6个月，月经营服务费计人民币4186元，付款方式为每陆个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用。租期第7个月至第12个月，月经营服务费计人民币8372元，付款方式为每陆个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用。经营服务费递增方式：租赁前一年，经营服务费标准按照合同第三条第（1）（2）项的约定支付；若本合同第二天约定的租期超过二年的，从第二年开始每年的经营服务费标准在上一年租金标准的基础上递增10%，付款方式不变同上一年标准。3、物业管理费，每平方米5元/月，月物业管理费为人民币1820元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额。郑松明未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，福州富益达商业管理有限公司有权解除本合同，由此造成的所有损失由郑松明自行承担，郑松明还需按未交金额日1%的标准加付逾期期间的违约金。因郑松明违约导致福州富益达商业管理有限公司支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均有郑松明负责赔偿，且郑松明还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给福州富益达商业管理有限公司。本合同终止，郑松明应自动归还承租的经营场所，缴清所欠福州富益达商业管理有限公司一切费用，并办理移交手续，方视为郑松明已将承租的经营场地交还福州富益达商业管理有限公司。合同签订后，福州富益达商业管理有限公司依约向郑松明交付租赁物。2014年12月30日，海峡国际家居建材城在“海峡都市报”刊登开业广告，于2015年1月1日正式营业。即租赁期自2015年1月1日开始计算。按照合同约定，郑松明应当在合同租期起算日起的三日内，一次性向福州富益达商业管理有限公司支付第1个月至第6个月的租金。但郑松明仅于签订合同之时向福州富益达商业管理有限公司缴纳了保证金38220元，缴纳装修押金、临时电费押金、施工证押金合计13376元，并未依约缴纳租金、经营服务费等相关费用，福州富益达商业管理有限公司多次向郑松明催收，但均无果。2016年4月25日，福州富益达商业管理有限公司向郑松明出具《解除场地租赁及服务合同的通知》，通知郑松明解除双方于2014年11月28日签订的《场地租赁及服务合同》，福州富益达商业管理有限公司保留追究其违约责任的权利。2016年5月5日，福州富益达商业管理有限公司委托律师向郑松明出具“关于要求支付租金、返还租赁物的律师函”。福州富益达商业管理有限公司多次催收未果，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持福州富益达商业管理有限公司的诉讼请求，维护福州富益达商业管理有限公司的合法权益。郑松明辩称，一、福州富益达商业管理有限公司与郑松明签署的《场地租赁及服务合同》属于无效合同。无效合同自始没有法律约束力，不存在合同解除问题。1、根据福州富益达商业管理有限公司提供的《房屋所有权证》，涉案租赁物所处的19号楼房屋用途为工业厂房，经闽侯县国土资源局确认该土地性质为仓储用地（物资储备库或中转站）。福州富益达商业管理有限公司对郑松明隐瞒土地性质，擅自将仓储用地作为“海峡国际家居建材城”用于商业经营，属于《土地管理法》及《土地管理法实施条例》禁止的“擅自改变土地用途”的行为。2、福州富益达商业管理有限公司将仓储用地用于商业，“海峡国际家居建材城”属于《消防法》规定的大型的人员密集场所、公共聚集场所，必须在建设工程竣工时申请消防验收，申请并通过消防安全检查，但却一直未能通过。福州富益达商业管理有限公司上述行为，变相偷逃了国有土地使用权出让金，同时变相降低了消防安全标准，给郑松明等商户和公众造成严重的消防安全威胁，损害了国家利益和社会公共利益。上述行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条，双方签订的《场地租赁及服务合同》应为无效。无效合同自始没有法律约束力，因而不存在解除问题。二、郑松明拒绝履行无效的合同，是主动减少损失的合法、合理行为，根本不存在什么违约。福州富益达商业管理有限公司牟图违法可带来的巨大利益，一直对仓储厂房地块进行虚假、夸张的宣传，对郑松明进行欺诈招商，将根本不具备商业经营条件和基础配套的仓储即物资储备库或中转站用地，虚假宣传为“海峡国际家居建材城”、“80万㎡海西级建材市场集群”、“一站式建材采购中心”，率先被福州市政府列为“福州市建材市场外迁承接地重点项目”，使得郑松明在不知情的情况下，作出错误的投资决策。根据《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。仓储用地依法不能作为商业使用。《土地管理法》第六十六、六十七条规定，县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。有权采取下列措施：……（四）责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。也就是说，福州富益达商业管理有限公司的违法行为，使郑松明根本不具备合法营业的条件，从而陷入违法经营的泥潭。若郑松明正常营业，法律上随时有被停止营业的风险。因此，郑松明拒绝按合同缴纳约定费用，不继续履行无效合同，是主动减少损失的合法行为。因郑松明并未能正常营业，该租赁房屋自2015年底始，即被福州富益达商业管理有限公司强行换锁，还被非法扣留郑松明的场内设备。该租赁房屋一直处在福州富益达商业管理有限公司控制之内，不存在返还的前提。三、因合同无效，《场地租赁及服务合同》权利义务条款自始无法律约束力。福州富益达商业管理有限公司对合同无效有完全过错，要求郑松明向其支付租金、经营服务费、物业费、承担违约金和其支出的律师费，并企图强占郑松明的押金、保证金，没有法律依据。根据《合同法》第五十六条，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，《场地租赁及服务合同》中关于租金给付、经营服务费、违约责任等条款，均自始无效，郑松明无需遵守。福州富益达商业管理有限公司要求郑松明支付的押金和保证金归其所有，也无法律依据。综上，请贵院驳回福州富益达商业管理有限公司诉讼请求。海盛环球（福建）物流有限公司述称，闽侯县荆溪镇永丰村海盛环球（福建）物流有限公司1-19号楼整座为本公司单独所有的财产，于2014年3月20日以整体包租的形式由本案福州富益达商业管理有限公司承租，福州富益达商业管理有限公司依法享有转租权。本案郑松明承租的海峡国际家居建材城一期项目四楼第047、048号店面为本公司上述整座房屋的一部分。福州富益达商业管理有限公司与郑松明之间关于承租该店面的合同是在本公司作为业主授权之下签订，依法有效。对福州富益达商业管理有限公司的诉讼请求本公司表示认可。审理中，郑松明提出反诉请求，但因委托鉴定机构退回委托鉴定等原因，本院决定反诉部分另案处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：富益达公司向法庭提供证据1-1、《租赁合同》、证据1-2、《房屋所有权证》，证明海盛物流系租赁物的所有权人，富益达公司有权将房屋另行转租。证据2-1、《场地租赁及服务合同》，证明富益达公司与郑松明双方于2014年11月28日签订《产地租赁及服务合同》，约定了租金、经营服务费、物业费的金额及支付时间。根据合同约定，郑松明逾期支付租金、经营服务费、物业费的行为已构成违约。证据2-2、2014年12月30日《海峡都市报》，证明本案租赁期起算时间为2015年1月1日。证据2-3、解除《场地租赁服务合同》的通知、快递面单、证据2-4、律师函、快递面单、查询记录，证明富益达公司多次催收无果后，富益达公司于2016年4月25日向郑松明发出解除通知，租赁合同已于2016年4月28日解除。证据3-1、委托代理合同、律师代理费发票，证明富益达公司为了提起本案诉讼产生的3000元律师费损失。郑松明对上述对证据1-1租赁合同、证据1-2房屋所有权证，真实性及证明对象无异议，对《租赁合同》的合法性有异议。产权证显示租赁物规划用途为工业厂房，一期总建筑面积约12.3万平方米，而产权方海盛环球（福建）物流有限公司却将其功能定位为建材展示以包租的方式出租给福州富益达商业管理有限公司，并允许福州富益达商业管理有限公司以大型建材商城名义进行招商转租，实质上是将租赁物及所属土地的用途改变成为商业用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，该《租赁合同》应为无效。证据2-1《场地租赁及服务合同》，真实性、合法性及证明对象均有异议。1、该合同是我方受原告欺诈性的招商宣传误导所签的，不是我方的真实意思表示。当时如知晓租赁物的规划用途为仓储（物资储备库或中转站），根本不会签订该合同并入驻从事餐饮经营。2、该合同是原告以欺诈性手段订立的，改变了租赁物及所属用地的法定用途，既造成国家土地出让金的损失，损害了国家的利益，也违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。3、无效的合同自始没有法律约束力，原告提出我方违约的主张没有事实和法律依据。4、该合同条款系原告提供的格式条款，且大部分条款，均含有免除原告责任、加重我方责任、排除我方权利的内容，根据《合同法》第四十条规定，应为无效。证据2-2、2014年12月30日《海峡都市报》真实性关联性无异议，合法性、证明对象有异议。1、仅凭报纸上的广告宣传不能证明海峡国际家居建材城的开业时间就是2015年1月1日，且与原告宣传的其他开业时间相冲突。2、海峡国际家居建材城至今不符合开业条件，原告系通过刊登虚假广告进行欺诈性宣传。海峡国际家居建材城属于人员密集场所和公众聚集场所，根据《消防法》规定，建设单位竣工时应当向当地消防机构申请消防验收，使用单位在投入使用、营业前应当申请消防安全检查并经检查合格。然而，海盛环球（福建）物流公司作为建设单位至今未申请消防验收，原告作为使用单位也未申请消防安全检查。证据2-3、2-4真实性关联性无异议，合法性、证明对象有异议。无效合同自始无效，不存在解除之说。事实上商铺已被本诉被告强行加锁收回。证据3-1真实性关联性合法性无异议。郑松明向法庭提供据证据1、侯房权证Ｈ字第××号房屋所有权证，证明本案租赁物法定用途为工业厂房，所属用地为仓储用地。证据2、海峡国际家居建材城招商广告折页，证据3、2014年12月30日海峡都市报广告、证据4、场地租赁及服务合同,共同证明1、证明富益达公司明知租赁物为工业厂房，仍然擅自改变用途，以商铺店面的名义对外招商出租，违反了法律、行政法规的强制性规定；2、证明海峡国际家居建材城属于大型建材商场的事实；3、证明由于富益达公司的欺诈性宣传误导，致使郑松明一直对租赁物的商业用途深信不疑这一事实。证据5、收款收据（保证金），证明富益达公司向郑松明收取了保证金38220元。证据6、收款收据（施工证押金）、证据7、收款收据（装修押金）、证据8、收款收据（垃圾清运费）、证据9、福州海峡国际家居建材城消防安全责任书、施工安全承诺书、展厅施工证，共同证明1、反诉原告方经反诉被告同意对租赁物进行装修，且向反诉原告方收取了垃圾清运费。2、证明反诉被告向反诉原告方收取了施工证押金、装修押金共10100元。富益达公司对上述关于证据1真实性无异议，但证明对象有异议，工业厂房是规划用途，而不是土地用途。以此证明违反土地管理法没有法律依据。证据2、证据3、证据4真实性无异议。富益达公司已提供相关证据证明广告中的内容并无虚假宣传。同时提醒法庭注意广告中的宣传内容并不影响本案合同效力。证据5真实性没有异议。郑松明确实交付保证金38220元。但依据合同约定，由于郑松明违约，保证金归富益达公司所有。证据6-9真实性无异议,富益达公司已在本案本诉当中依法主张抵扣相关费用。对上述双方当事人对真实性均无异议的证据，本院均予以采信，并在卷佐证。本案的争议焦点是双方签订的《场地租赁及服务合同》的效力问题，结合双方庭审陈述及证据，本院认定如下事实：2014年3月12日，富益达公司与海盛物流签订《租赁合同》，海盛公司将位于闽侯县荆溪镇永丰社区杜坞42号场地一期建筑总面积为123206.16平方米的场地出租给富益达公司，采取包租方式经营，租赁物功能为建材展示及仓储，租赁期限为20年，富益达公司享有转租权，并自行经营管理。2014年11月28日，富益达公司与郑松明签订《场地租赁及服务合同》，合同约定，富益达公司将位于海峡国际家居建材城一期项目四楼第047、048号364平方米展厅出租给郑松明。租赁期间自富益达公司经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以富益达公司在“海峡都市报”刊登的正式营业时间为准；总租期共36个月，郑松明应向富益达公司支付租金、经营服务费、物业管理费，即租金租期第1个月至第6个月，月租金计人民币2184元，付款方式为每陆个月一付，租金到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用，租期第7个月至第12个月，月租金计人民币4368元，租金到期前一个月的20号按每叁个月一付形式付清下期租金，先付后用；经营服务费租期第1个月至第6个月，月经营服务费计人民币4186元，付款方式为每陆个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用，租期第7个月至第12个月，月经营服务费计人民币8372元，经营服务费到期前一个月的20号前每叁个月一付形式付清下期费用，先付后用；物业管理费每平方米5元/月，月物业管理费为人民币1820元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额。还约定，如郑松明未能按照上述约定的期间缴纳各项费用的，富益达公司有权解除本合同，由此造成的所有损失由郑松明自行承担，郑松明还需按未交金额日1%的标准加付逾期期间的违约金；因郑松明违约导致富益达公司支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均有郑松明负责赔偿，且郑松明还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给富益达公司；本合同终止，郑松明应自动归还承租的经营场所，缴清所欠富益达公司一切费用，并办理移交手续，方视为郑松明已将承租的经营场地交还富益达公司。合同签订后，富益达公司依约向郑松明交付租赁物。为此，引起纠纷。综上，本院认为，富益达公司在与产权人海盛物流签订合同取得转租经营权后与郑松明签订的《场地租赁及服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，同时，应认定为有效合同。为此，双方应按合同约定履行各自义务。故富益达公司主张郑松明应支付2015年1月1日起至2016年4月28日所欠的租金48441.12、经营服务费92845.4、物业费28756元，共计170042.52元，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止违约金的诉请，本院予以支持。郑松明已支付的装修押金、临时电费押金、施工证保证金共计13376元，在上述款项中予以抵扣。但富益达公司主张的保证金38220元归其所有的诉请，因郑松明已承担了延迟支付租金的违约金，且合同中约定保证金可用于扣抵租金及约定郑松明如提前解除合同，保证金才不予退还，故富益达公司的该项诉请不予支持，保证金用于抵扣租金等费用。由于郑松明未按约定缴纳租金、经营服务费等各项费用，已构成违约，根据合同约定，富益达公司有权解除合同，且合同中约定，任何与本合同有关的文件按郑松明提供的地址送达寄发后三日，无论郑松明是否签收即视为送达，合同自富益达公司通知送达郑松明之日起解除。故本院确认富益达有限公司与郑松明之间签订的《场地租赁及服务合同》于2016年4月28日解除。至于因合同解除后产生的涉及赔偿损失等法律问题，双方可结合郑松明的反诉另案处理。至于富益达公司提出的代理费3000元问题，根据双方合同第八条第9款的约定“因杨盛违约导致富益达公司支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由郑松明负责赔偿”，且富益达公司向本院提交委托代理合同、律师代理费发票，故富益达公司的该项主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、的规定，判决如下：一、确认福州富益达商业管理有限公司与郑松明2014年11月28日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年4月28日解除；二、郑松明应于判决生效之日起十日内向福州富益达商业管理有限公司租金、经营服务费、物业费共计170042.52元整，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金。郑松明已支付的保证金38220和装修押金、临时电费押金、施工证保证金共计13376元，在上述款项中予以抵扣。三、郑松明应于判决生效之日起十日内向福州富益达商业管理有限公司支付律师代理费3000元；四、驳回福州富益达商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5876元，由郑松明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黄少飞人民陪审员  陈国民人民陪审员  洪玉珍二〇一七年九月三十日书 记 员  罗燕圆附：本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。