广西壮族自治区防城港市防城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）桂0603执异14号案外人刘玉棋，女，1954年9月28日出生，住台湾省高雄市三民区。特别授权委托代理人黄晓枫，广西维冠律师事务所律师。申请执行人杨波，男，1977年2月24日出生，汉族，住南宁市江南区。被执行人广西卓尚置业投资有限公司，原住所地防城港市防城区防港路2号，现住所地南宁市良庆区玉洞大道10号。特别授权委托代理人庞宏作，男，1965年10月25日出生，壮族，住南宁市江南区，该公司职员。在本院执行申请执行人杨波与被执行人广西卓尚投资有限公司（以下简称卓尚公司）民间借贷纠纷一案中，案外人刘玉棋于2017年9月6日对本院（2016）桂0603执恢93号执行裁定书，裁定续行查封被执行人卓尚公司所有的位于防城区卓尚滨江名庭5号楼701号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2017年9月21日举行了听证。现已审查终结。案外人刘玉棋称，案外人于2013年5月22日与卓尚公司签订《卓尚滨江名庭认购书》，并于2013年5月24日签订《商品房买卖合同》，购买防城区防港大道188号滨江名庭5栋701号房。认购书约定一次性付款，总房款704163元。案外人于2013年5月24日交纳首付款211249元，同年7月24日交纳164305元，同年8月24日交纳剩余房款328609元。2013年8月24日案外人已付清全部房款，并于当天交纳物业服务费2234.4元和水电周转金210元，卓尚公司将房屋交付案外人。案外人签订合同并交纳房款的时间均在房屋被查封之前，且卓尚公司已经交付房屋给案外人实际占有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人已付清房款并实际占有了房屋，未办理房屋产权证书并不是案外人的过错，该房屋是案外人的财产，请求法院停止对该房屋的执行。案外人提供了以下证据：1.身份证、通行证，证明案外人的主体适格。2.民事案件授权委托书、公证书，证明委托代理情况合法有效。3.认购书、商品房买卖合同，证明案外人刘玉棋于2013年5月22日与卓尚公司签订《卓尚滨江名庭认购书》，于同年5月24日签订《商品房买卖合同》，约定刘玉棋向卓尚公司购买防城区卓尚滨江名庭5栋701号房，房屋总价款704163元，付款方式为一次性付清等内容。4.收据5张、银行刷卡凭证3张，证明刘玉棋分三次于2013年8月24日付清房屋总价款704163元，并于当日交纳物业服务费2234.4元，水电周转金210元。5.房屋产权查询结果，证明涉案房屋被防城区人民法院查封的事实。申请执行人杨波称，其对案外人提供的证据没有异议，但在法院查封该房屋时，《商品房买卖合同》并未到相关部门备案，该合同未生效，且房屋仍登记在被执行人卓尚公司名下，应属卓尚公司的财产，请求法院驳回异议请求。被执行人卓尚公司在听证会当天未到庭参加听证。庭后在本院对其的调查询问中，其对案外人提出的事实和证据没有异议，认为案外人刘玉棋已分三次付清涉案房屋的全部房款，其已将房屋交付给案外人使用，涉案房屋属于案外人的财产，请求法院支持案外人的申请。被执行人卓尚公司提供了收据三张，证明案外人于2013年8月24日已付清购房款。经审查查明，本院已生效的（2014）防民初字第739号民事判决书，对原告杨波诉被告卓尚公司、黄传光民间借贷纠纷一案，于204年9月16日作出如下判决：一、被告广西卓尚置业投资有限公司偿还原告杨波借款人民币100万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，其中以50万元本金为基数，从2013年10月16日起计至本案生效判决确定履行期限最后一日止；以30万本金为基数，从2013年11月16日起计至本案生效判决确定履行期限最后一日止；以20万本金为基数，从2014年1月5日起计至本案生效判决确定履行期限最后一日止。被告已支付107500元利息在兑付时予以抵减）；二、驳回原告杨波的其他诉讼请求。判决生效后，杨波向本院申请执行，案件进入执行程序。本院在执行过程中，因查明被执行人卓尚公司名下坐落于防城港市××城区××大道××号“卓尚滨江名庭”5号楼701号房，本院于2015年1月5日依法查封了该房屋，并于2015年5月15日作出（2014）防执字第270-2号执行裁定书，裁定评估、拍卖该房屋。2016年12月22日，本院再作出（2016）桂0603执恢93号执行裁定书，裁定对该房屋续行查封。案外人刘玉棋不服该续行查封裁定，向本院提出执行异议。另查明，2013年5月22日，案外人刘玉棋与卓尚公司签订《卓尚滨江名庭认购书》，并于同年5月24日签订《商品房买卖合同》，购买卓尚公司位于防城港市××城区××大道××号滨江名庭5栋701号房。双方约定案外人一次性支付房屋总价款704163元，出卖人自商品房交付起720日内将办理房屋所有权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容。案外人分三次向卓尚公司支付完房屋总价款，其中2013年5月24日支付首付款211249元，同年7月24日支付164305元，同年8月24日支付剩余房款328609元。2013年8月24日，卓尚公司收到全部房款后将该房屋交付案外人使用，案外人于同日交纳物业服务费2234.4元和水电周转金210元。之后，卓尚公司并未按照合同约定为案外人办理合同备案手续以及房屋产权过户手续，该公司自2014年5月份停产至今。本院认为，案外人刘玉棋和被执行人卓尚公司在本院查封涉案房屋前签订了合法有效的《卓尚滨江名庭认购书》和《商品房买卖合同》，并按约向卓尚公司支付完房屋总价款，并且已合法占有该房屋。之后，卓尚公司未能按照合同约定为刘玉棋办理房屋产权过户手续，刘玉棋对此没有过错。案外人刘玉棋提出的异议有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(二)项、第二十八条的规定，裁定如下：撤销对被执行人广西卓尚置业投资有限公司名下坐落于防城港市防城区防港大道188号滨江名庭5栋701号房的查封、评估、拍卖。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  许德宝审 判 员  苏春兰人民陪审员  郑锡金二〇一七年九月二十九日书 记 员  黄永永附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。