江苏省镇江市京口区人民法院行 政 裁 定 书(2017)苏1102行初9号原告王娴，女，汉族，1983年1月生，住镇江市。委托代理人刘春雷，上海刘春雷律师事务所律师。委托代理人王韵，上海刘春雷律师事务所律师。被告镇江市住房和城乡建设局，所在地址镇江市檀山路211号。法定代表人谢继步，该局局长。行政负责人庄信宽，该局副调研员。委托代理人范雪燕，江苏中坚汇律师事务所律师。第三人镇江万科房地产有限公司，所在地址镇江市润州区檀山路10号。法定代表人耿冰，该公司总经理。委托代理人包钢，江苏王学剑律师事务所律师。原告王娴（以下简称原告）诉被告镇江市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）、第三人镇江万科房地产有限公司（以下简称万科公司）撤销建设管理核查意见书一案，本院依法组成合议庭，于2016年9月1日公开开庭审理了本案。2016年11月4日，我院作出（2016）苏1102行初18号行政裁定书，裁定驳回原告的起诉。原告不服一审裁定，上诉于镇江市中级人民法院。因在案件审理过程中出现新的事实和证据，镇江市中级人民法院于2017年3月8日作出（2016）苏11行终224号行政裁定书，裁定撤销一审裁定，指令我院继续审理该案。我院依法组成合议庭，于2017年7月18日公开开庭审理了本案。原告委托代理人王韵，市住建局行政机关负责人庄信宽、委托代理人范雪燕，万科公司委托代理人包钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月27日原告与万科公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的万科魅力之城二街区红郡西岸（以下简称红郡西岸）33号楼403室房屋，2015年9月30日万科公司将403室房屋交付原告使用。2016年4月原告准备装修房屋时，发现该小区未设置地上机动车道及停车场，地下车位及人防工程至今仍未竣工，给原告房屋装修带来极大不便，无法满足原告的基本生活需要。市住建局作出的《新建商品房交付使用核查意见书》（以下简称《核查意见书》）认定红郡西岸33号—44号楼已满足交付使用条件，不符合《中华人民共和国房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）及江苏省住房和城乡建设厅苏建房管（2014）176号《江苏省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品住房交付使用管理的通知》（以下简称176号文）的规定。请求法院撤销市住建局2015年9月24日作出的《核查意见书》，并责令市住建局重新作出《核查意见书》。原告起诉时向法院提交的证据：1.商品房买卖合同及购房发票；2.住宅使用说明；3.《核查意见书》；4.照片（复印件）2张，证明红郡西岸已交付的商品房车位、人防工程未竣工，不能满足购房者基本生活需要；5.176号文。市住建局辩称：万科公司开发建设的万科魅力之城二街区总建筑面积10.52万平方米，其中红郡西岸33号—43号楼共计11幢116户，建筑面积19396平方米，为该项目分期开发、分期交付的楼盘，地下车库作为独立单体，单独领取了规划及施工许可证，并不与诉争楼盘同期交付，万科公司提供了相应的过渡方案，满足了购房者的基本生活需求。红郡西岸33号—43号楼2015年9月竣工备案，相关水、电、气、雨污水排放等配套设施按要求建成，并经相关职能部门验收合格。2015年9月10日，万科公司向本机关提交配套设施核查申请，本机关会同相关部门对红郡西岸33号—43号新建商品房配套设施进行了现场核查，对核查出的问题提出了整改意见，在整改结束后，本机关于2015年9月24日向万科公司出具了《核查意见书》，本机关出具的《核查意见书》符合法律及176号文的规定。原告与万科公司签订的商品房买卖合同对房屋交付条件、期限均有明确约定，如果原告认为不符合约定，应当向万科公司主张权利。此外，本机关《核查意见书》2015年9月24日作出，房屋交付时间是2015年9月30日，原告的起诉已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的起诉。市住建局提交的证据：1.万科公司配套核查申请；2.万科公司红郡西岸项目配套设施查验报告；3.地下车库建设工程规划许可证、施工许可证；4.万科公司关于红郡西岸地下车库交付前解决客户停车及搬运需要的方案；5.《核查意见书》及依据176号文。万科公司辩称：红郡西岸33号—43号楼项目经过相关部门验收合格符合法律规定的交付条件，红郡西岸是分期开发、分期交付项目，地下车库作为独立单体，并不与涉案楼盘同期交付，且在地下车库交付之前，本公司主动落实了过渡使用方案，满足了购房者基本生活需要。市住建局的《核查意见书》对原告合法权益没有任何影响。此外，原告的起诉已超过诉讼时效，应当驳回原告的起诉。万科公司提交的证据：1.镇江市商品住宅小区配套工程竣工交付验收评定表；2.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；3.镇江市道路临时停车包年（月）协议；4.安全员值班工作交接记录表；5.万科物业停车过渡方案温馨提示及公告栏；6.为红郡西岸业主提供的停车位图片（复印件）；7.业主验房情况记录单、住宅管道、地漏通水记录、客户物品签收单。经庭审质证：原告对市住建局提供的证据1、2、3、5真实性无异议，但认为上述证据没有反映对地下车库和人防工程的验收情况，也不能证明车库不是同期交付；对证据4真实性不认可。对万科公司提供的证据1、2真实性无异议，但认为缺少对地下车库和人防工程的验收评定；对证据3、4、5、6真实性不予认可，认为不具有证明效力；对证据7的真实性无异议，但认为验房记录单等材料仅能证明原告对所购买房屋的室内进行验房并签字确认的情况，并非对整个小区环境、机动车道和人防工程等的验收。万科公司对市住建局提供的证据全部认可。市住建局对原告提供的全部证据真实性无异议，但不认可证据3、4、5证明红郡西岸33号—43号楼盘不符合交付条件的证明目的。万科公司对原告证据的质证意见同市住建局一致。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据4，万科公司提供的证据6不符合证据形式要求，万科公司提供的证据4与本案不具有关联性，本院对上述证据不予采信。原告虽对市住建局证据4，万科公司证据3、5真实性提出异议，但未提出事实依据，其在庭审结束后向法院提交的调取证据申请不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十四条第一款的规定。原告、市住建局、万科公司提供的其余证据与本案具有关联性，可作为认定案件事实的依据。经审理查明：2014年6月27日原告与万科公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发建设的红郡西岸33号楼403室房屋。2015年9月10日，万科公司向市住建局提交配套设施核查申请，市住建局会同相关部门对红郡西岸33号—43号新建商品房配套设施进行了现场核查，并于2015年9月24日向万科公司出具了《核查意见书》。2015年9月29日原告对403室房屋进行了入住验收，并签字确认，2015年9月30日万科公司将403室房屋交付原告使用。原告2016年4月进行房屋装修时，发现红郡西岸小区地下车库尚未交付使用，认为红郡西岸33号—44号楼未能达到《房地产管理法》及176号文规定的交付条件。市住建局出具的《核查意见书》违反相关规定，请求法院撤销市住建局2015年9月24日作出的《核查意见书》，并责令市住建局重新作出《核查意见书》。另查明：原告诉称红郡西岸33号—44号楼，经查该期交付的楼盘没有44号楼，应为红郡西岸33号—43号楼。原告在签订购房合同和对房屋进行入住验收时，均明确表示地下车库正在施工中，并未建成交付使用。还查明：176号文系江苏省住房和城乡建设厅根据《房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，为进一步加强商品住房交付使用管理制订的规范性文件，该文件第三部分要求新建商品住房交付使用前，房地产开发企业应对照交付使用条件组织查验，编制查验报告，报当地房地产开发主管部门。并明确新建商品住房交付使用时须向购房者提供《交付使用通知书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。第四部分要求房地产开发主管部门加强对新建商品住房交付使用监管、指导和服务，对拟交付使用的新建商品住房项目，应及时组织现场和材料核查，加强对小区配套基础设施、配套公共服务设施建设完成情况的核查。该文件未规定房地产开发主管部门核查后应出具《核查意见书》。本院认为,本案的争议焦点一是原告的起诉是否超过法定的起诉期限；二是市住建局作出的《核查意见书》是否对原告的权益产生实际影响。关于争议焦点一，市住建局及万科公司认为原告2015年9月29日进行房屋入住验收，次日万科公司将红郡西岸33号楼403室交付原告使用。因此，原告的起诉期限应从房屋交付之日起算，原告2016年5月31日才向法院提起诉讼，已超过法定的起诉期限。本院认为，原告2016年4月进行房屋装修时，因运输装修材料不便，向万科公司询问时才知晓市住建局作出《核查意见书》的行政行为。因此，原告的起诉期限应从2016年4月起算，原告2016年5月31日向我院提起诉讼，并未超过法律规定的起诉期限。关于争议焦点二，原告认为红郡西岸小区33号—43号楼的地下车库未竣工交付，其不符合176号文中规定的交付条件，给原告房屋装修及正常生活带来不便。市住建局作出《核查意见书》认定红郡西岸33号—43号楼符合交付条件，损害了原告的合法权益。本院认为，首先，依照相关法律、法规规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。万科公司开发建设的红郡西岸小区33号—43号楼已经过各项验收合格。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发﹝2004﹞16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。176号文是江苏省住房和城乡建设厅为进一步加强商品住房交付使用管理，规范房地产开发经营行为，维护商品房交易双方当事人合法权益，减少商品住房项目交付过程中的矛盾纠纷，结合江苏省实际制订的规范性文件，该文件虽然要求房地产开发主管部门对拟交付的新建商品住房项目，根据房地产开发企业编制的查验报告进行现场和材料核查。但该文件并非为房地产主管部门设定行政职权，也不是法律规定的商品房交付的前置条件。《核查意见书》不能视为房地产开发项目综合验收的替代，仅是房地产开发主管部门依申请对房地产开发企业进行的行政管理行为。其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，住宅等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。红郡西岸小区地下车库作为独立单体，单独领取了规划及施工许可证，其并不是为33号—43号楼修建的配套设施，故并不与诉争楼盘同期交付。原告在签订购房合同及对房屋进行入住验收时，均明知地下车库正在施工建设，且万科公司在地下车库交付使用前，也提供了相应的过渡方案，满足了购房者的基本生活需求。第三，万科公司编制的查验报告中，并没有地下车库部分，市住建局依万科公司申请进行的核查，并不涉及地下车库部分。若原告认为万科公司的商品房不符合交付条件，完全可以依照违反合同的法律规定行使救济权。综上，市住建局出具给万科公司的《核查意见书》对原告的合法权益明显不产生实际影响。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（八）项之规定，裁定如下：驳回原告王娴的起诉。案件受理费50元退还原告王娴。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  邹永超审 判 员  卞正鲁人民陪审员  边荣生二〇一七年九月十二日书 记 员  杨 阳（附上诉须知）附法律条款：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；