广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初7651号原告：蔡香丹，女，1979年12月3日出生，汉族，住海南省儋州市，委托诉讼代理人：赵厚轩，广东联顺律师事务所律师。被告：佛山市顺德嘉信置业发展有限公司，住所地佛山市顺德区大良新城区兴顺路嘉信城市广场一期东区办公楼C2号。法定代表人：吴柏恒。委托诉讼代理人：傅学容，广东天骅律师事务所律师。原告蔡香丹诉被告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司（以下简称嘉信置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易诉讼程序于2017年7月3日、2017年8月21日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵厚轩、被告委托诉讼代理人傅学容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.变更原、被告签订的《商品房买卖合同》，将房屋单价每平方米15050.75元变更为每平方米6000元，返还购房款587937元，并以587937元为本金，判决被告向原告支付自被告收讫原告购房款起至判决确定还款之日止同期银行贷款利息；2.被告承担本案受理费及评估费用。事实与理由：2016年6月27日，原、被告签订格式《商品房买卖合同》，约定被告将坐落于佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会呈祥路6号嘉信城市花园嘉兆台6幢113房销售给原告。房屋套内面积64.96平方米，单价15050.75元，总价款977697元。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，收受了房屋，办理了房屋产权证。房屋产权证用途一栏标明城镇住宅用地/成套住宅。原告所购房屋位于嘉兆台6幢首层。被告在销售上述房屋过程中，其销售人员称首层房屋可作商铺使用，并引领原告参观了被告提供的样品房。该样品房同样位于原告相邻房屋的首层，建筑格局与原告购买的房屋相似。被告拆除了样板房首层原有阳台护栏，在户外自行搭建了楼梯通道进入房间，样板房也按商铺经营场所格局设计装修。原告受被告提供的房屋可作商铺信息影响和吸引，才以明显高出市场价值的价格与被告签订了上述房屋买卖合同，购买的本意是为了商业用途。原告收受被告房屋后即按被告提供的样板房格式装修房屋，不料施工过程中被顺德区环境运输和城市管理局叫停，该局强行拆除了原告自行搭建的户外楼梯通道。被告样板房搭建的户外楼梯通道也同时被拆除。至此原告才意识到，所购房屋仅为普通住宅，不能作为商业用途。同时，原告从被告同一片区域购房业主处获悉，所购房屋2层以上销售价格仅为每平方米6000至7000元不等，且免交前两年物业管理费用。依据上述事实，原告认为，第一，被告提供的是格式商品房买卖合同，合同第三条第1款商品房规划用途虽约定为成套住宅，但被告未尽到必要的提示义务，该条款不具有法律效力。第二，被告在房屋销售过程中，明知所销售的房屋不能作商铺使用，但为了迎合需求心理，故意隐瞒事实真相。不仅声称原告所购房屋可以作为商铺使用，且引领原告参观了样板房。客观上强化了原告所购房屋可作商铺使用的意识，有消费欺诈之嫌，原告正是考虑到所购房屋可作商铺使用，在被告的诱导下才作出了不真实的意思表示。第三，被告开发建造的房屋均为高层住宅，为封闭小区，同一时期所销售的同一片住宅用房2层以上单价仅为6000至7000元不等，而应该所购首层住宅房单价却高达每平方米15000元左右，明显显失公平，违背了民事法律诚实信用及公平原则。依据民事法律和合同法的相关规定，双方所签订的商品房买卖合同应予以变更。第四，以被告同一时期销售的同一片区高层住宅2层以上套内面积每平方米6000元至7000元不等的价格为参照，结合原告购买被告高层住宅首层的事实及首层价格应低于2层以上单元价格的行业惯例，以首层单元价格6000元计算，被告应返还原告购房款共计587937元，另附加银行同期贷款利息。在诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1.依法撤销《商品房买卖合同》第七条第一款约定，判决被告返还原告购房款587937元；2.以587937元为本金，判决被告向原告支付自原告收讫购房款之日起至返还款付清之日止同期银行贷款利息；3.被告承担本案受理费及评估费。被告辩称，一、原告所述的成套住宅为格式条款，不符合事实。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。被告提供的商品房买卖合同是我国住房和城乡建设部和工商总局指定的标准合同而非被告自己拟定的格式合同。被告在上述合同中第三条明确明示了规划用途为成套住宅也就非格式条款。原告作为具有完全民事行为能力的人，应当知道住宅的意思，成套住宅不属于格式条款，被告没有提示义务，原告在起诉状中所述被告未尽提示说明义务无法律依据。二、被告在销售过程中不存在原告在诉状中所述的“声称原告所购房屋可以作为商铺使用，且引领原告参观的样板房是按商铺经营场所格局设计装修，客观上强化了原告所购房屋可作商铺使用的意识，有误导、欺诈的行为”情况。根据法律规定，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示。本案中被告没有上述所列及原告起诉状中所述的欺诈误导行为。样板房为被告出租给佛山市顺德区天济装修设计工程有限公司（以下简称天济公司）作住宅使用。该公司承租后为了招揽装修业务，装修完毕后对外开放并附上该单元的装修总价，吸引客户参观，采用其装修风格，将其所购买的同类单元交付其装修。现该单元尚未出售，门外仍保留有该公司整装温馨提示“参观样板间请联系189248263169陈小姐”的广告牌。该单位室内以居家的格局设计装修，里面布置分厨房、厕所、客厅、睡房四大块，而非原告在诉状中所述，样板房按商铺经营场所格局设计装修。并且该公司自行加建的梯子主要是为了便利客户参观样板房，销售人员在销售过程中也对梯子的使用进行了风险提示。原告可基于提示自行考量可否接受较高售价的首层。因此不存在欺诈行为。三、原告在诉状中所述首层签订后才知道购买二层以上销售价格仅为每平方米6000元-7000元与事实不符。1.从原告提交的两份合同可以看出，蔡香丹于2016年1月11日以每平方米6300元购买了嘉兆台6幢213，后于2016年6月27日以每平方米15050.75元购买了嘉兆台首层6幢113，姚树红也先后购买嘉兆台。购买时间先后表明原告是在明知存在巨大价格差异下自己主动选择购买的。被告在出售给原告时也是按照备案价格优惠出售的，在双方签订的《商品房买卖合同》上也明确写明了具体的价格，原告在合同上签名表明了原告对定价的认可，是其真实意思表示，因此被告不存在隐瞒价格。嘉兆台项目竣工交付业主时间是2016年5月14日，首个购买首层单元的业主是2016年6月17日。原、被告买卖合同标的物是现房。原告可在参观完样板房后现场参观拟购买单元环境及考察周边环境，对比价格，然后才认购签约。该签约行为应是其真实的意思表示。四、被告对首层的定价为15000元/平方米，虽然高于2层以上售价，但并非原告所述的显失公平。合同的显失公平，是合同一方利用自身优势，或者利用对方没有经验等情况，在与对方签订合同中设定明显对自己有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。本案中被告没有上述所列及原告起诉状中所述的明显的显失公平的行为。案涉房屋出售前都将每个单元的出售价格报物价部门审批同意备案。既然通过政府备案，被告的定价就符合法律规定是合法行为。另外，被告开发建造的小区并非围合式小区，该小区地理位置优越，位于嘉信城市广场的商业中心旁边，被告在备案时为了想自留而采取的营销策略，于是最初定价3万多一方报物价局审批备案。但后期因资金紧张，打算将首层真正面向市场，便参照周边的嘉信城市广场二期、招商地产住宅以及保利地产住宅的价格，将首层定价调整为15000元/平方米。被告提交的证据可以证实首层价格与其他楼盘的住宅价格近似。因此不符合原告所述的显失公平。原、被告的合同是双方真实意思表示，并不存在可撤销的情形。五、原告提交的照片，只表明自己的违法行为受到行政处罚的事实，其违法行为与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的图片，被告确认样板房之前有搭建楼梯，且该图片与现场勘查楼梯拆除后遗留的痕迹一致，本院对该证据真实性予以确认；2.原告提交的录音光盘，因无法确认录音对象，本院不予采纳；3被告提交的嘉兆台首层单元自开售起价格备案对照表，其所列明的备案价格与实际销售价格不具有可比性，本院不予审查；4.被告提交的二手成交记录表及商铺销售价表，所列房产的销售时间均为2017年，与本案所涉房产交易价格不具有可比性，本院不予审查；5.被告提交的照片，与现场勘查情况一致，本院予以采纳；6.对调查笔录，系本院依法制作，内容与庭审查明事实一致，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉信置业公司系佛山市顺德区大良街道德和社区居民委员会呈祥路6号嘉信城市花园嘉兆台项目的开发商。2016年6月27日，蔡香丹与嘉信置业公司签订《商品房买卖合同》，约定蔡香丹向嘉信置业公司购买嘉兆台6幢113号房产，规划用途为成套住宅，建筑面积81.56平方米，套内建筑面积64.96平方米，总价977697元，套内建筑面积每平方米15050.75元，2016年8月27日前交楼，并约定了该商品房相关设施设备交付条件，包括供水、供电等，前期物业服务企业为广东金发策划管理有限公司，物业服务费每平方米4.5元/月。蔡香丹已收楼并办理了不动产权登记证书。2016年4月，嘉信置业公司将嘉兆台1栋108号房产租赁给天济公司使用，同时作为嘉信置业公司销售时用于参观的样板房，该108号房产内部装修风格为住宅，在阳台上搭建了室外楼梯，用于不经过大门直接进入室内，后该楼梯被政府相关部门拆除。蔡香丹称，其在购房时参观该样板房时，销售人员称一楼可以作为商铺使用，可以搭建室外楼梯。蔡香丹2016年1月11日购买的嘉兆台6幢213号房产，按套内建筑面积计算，每平方米6300元。姚树红2016年1月9日购买的嘉兆台3幢1307号房产，按套内建筑面积计算，每平方米6300.03元。同时，作为购房时的优惠政策，物业管理费免交两年，第三至第四年按每月1元/平方米缴纳。嘉兆台20**年1月至4月期间销售的均为2层以上单元，套内单价6200元至9300余元不等；2016年6月至12月期间销售的均为首层，套内单价9800元至15000余元不等。顺德区房地产（住宅部分）2016年1月至8与的平均成交价格为7992.56元/平方米、7870.26元/平方米、7805.33元/平方米、7904.27元/平方米、8959.77元/平方米、9287.34元/平方米、9449.67元/平方米、8483.9元/平方米。本院认为，本案系商品房销售合同，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点在于：被告在销售案涉房产时是否存在欺诈或显失公平。关于被告在销售时是否存在欺诈的问题。根据法律规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。认定欺诈行为应符合以下要件：第一，具有欺诈的故意；第二，实施欺诈行为；第三，受欺诈人因欺诈陷入错误而作出意思表示。本案中，一方面，在原、被告签订合同时被告销售的是现房，位于小区内部，无论从内部格局还是外部外观来看都明显属于住宅而并非商铺，亦无办理营业执照等商铺的一般特征，这与合同中约定的用途是一致的。另一方面，被告的样板房在阳台上外置了楼梯，而搭建楼梯确实可以使得原告购买的房产实现如商铺一般的经营功能。原告之所以愿意购买涉案房产也是考虑到从价格上来讲比周边商铺的价格低，但又可以实现商铺的部分功能。因此可以确认，在签订合同时原告明知案涉房产系住宅，只是期待可以实现商铺部分功能而已。即使原、被告就该部分功能有约定，也应视为原、被告在合同之外另行达成的合意，原告并无因被告的行为作出错误的意思表示，被告的行为不构成欺诈。关于被告在销售时是否存在显失公平的问题。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。认定显失公平应从以下两个方面考虑。一、合同双方当事人的利益是否明显失衡。二、被告是否故意利用优势。本案中，原告支付相应的房价取得了涉案房产，房屋价款的确定系原告双方协商一致。双方权利义务对等，利益并无失衡。同时，虽然签约时被告作为开发商可能占有一定的优势，但原告签订合同时并非出于急迫的状态，其也应当具有一般的判断商铺属性的常识。因此，案涉合同不存在显失公平的情形。综上，案涉合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。原告主张被告存在欺诈、显失公平于法无据，本院不予支持。继而原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十八条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告蔡香丹的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为4839.69元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 慧二〇一七年九月十八日书记员 吴楚君