陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8649号上诉人（原审被告）：陕西大美汇通物业管理投资有限公司。住所地西安市未央区凤城十二路**号汇通商业中心***室。法定代表人：陶海红，系该公司总经理。委托诉讼代理人：袁斌，陕西静远新言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐兰珍，女，1955年6月12日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：袁鑫，男，1968年10月4日出生，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审被告）：ＸＸ，女，1969年5月27日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：袁鑫，系ＸＸ之夫。原审被告：汇通国基房地产开发有限责任公司。住所地西宁市城西区黄河路**号。法定代表人：曾克剑，系该公司总经理。委托诉讼代理人：牟丹，女，1985年9月28日出生，汉族，系汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司员工，住。原审被告：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司。住所地西安经济技术开发区凤城十二路**号汇通商业中心***室。负责人：曾克剑，系该公司总经理。委托诉讼代理人：牟丹，女，1985年9月28日出生，汉族，系汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司员工，住。上诉人陕西大美汇通物业管理投资有限公司（以下简称“大美物业公司”）因与被上诉人齐兰珍、袁鑫、ＸＸ，原审被告汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称“汇通公司”）、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称“汇通西安公司”）财产损害赔偿纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第05108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。大美物业公司上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回原审法院重审或者依法改判驳回齐兰珍的原审诉请；2、诉讼费用均由齐兰珍、袁鑫、ＸＸ承担。事实与理由：原审严重违反法定程序，大美物业公司在原审中从未见到原审判决中提到的房屋租赁合同，也未对该合同进行质证，原审将未经过质证的证据作为认定事实的依据，违反法定程序。原审并未查明造成齐兰珍房屋损失的根本原因，袁鑫与ＸＸ收房时房屋内的配件与设施均完好无损，后由于其装修过程中违规操作，导致齐兰珍家中漏水，且拒绝配合物业公司检查，最终导致齐兰珍的财产损失。原审判决认定的事实错误，原审对于大美物业公司提供的派工单认为系大美物业公司单方制作而不予认可错误，该派工单是大美物业公司多次联系袁鑫、ＸＸ检查房屋的证据，也是袁鑫、ＸＸ不予配合的证据；袁鑫与ＸＸ未将其房屋内的管道包封物去除，且阻碍大美物业公司人员进入房屋查明漏水原因，后在公司人员进入房屋时其已经将管道封包物去除，下水管道被破坏且地面存有大量积水，大美物业公司组织人员及时予以免费维修，原审忽略该客观事实；齐兰珍从未在外租房居住，齐兰珍提交的房屋租赁合同也不能证明其由于漏水原因在外租房居住，齐兰珍也未提交其在外租房居住并且支付过租金的事实；本案经鉴定齐兰珍实际损失应该为5475.8元，但齐兰珍为了获取更多的赔偿金，虚增、变更诉讼请求，导致鉴定费虚高，该部分鉴定费应由齐兰珍承担。原审适用法律亦存在错误，根据《陕西省物业管理条例》第七十三条之规定，该案的赔偿责任应当由袁鑫与ＸＸ共同承担，大美物业公司已经积极履行了自己的义务，故无需承担任何责任。齐兰珍辩称，其认为大美物业公司应当承担赔偿责任，之前其要求大美物业公司处理房屋的相关事项，但是大美物业公司不予处理，直至袁鑫与ＸＸ将房屋内的瓷砖砸开才解决了该问题，故其不同意大美物业公司的上诉。袁鑫、ＸＸ辩称，齐兰珍全家在房屋发生漏水期间并未在外租房居住，其在原审中也未见过齐兰珍提交的房屋租赁合同，法院也未就该证据组织质证；大美物业公司所称袁鑫与ＸＸ将房屋地面破坏的事实并不存在，对于其不配合检查、维修的事实也不存在，向齐兰珍承担责任的应当是整栋业主以及大美物业公司，而非袁鑫与ＸＸ，因为涉案房屋漏水的原因在于下水主管道破裂，该管道属于全体业主共有；齐兰珍为了获取较高的赔偿数额，虚增诉讼请求，导致产生过高的鉴定费用，该费用大部分应由齐兰珍承担。大美物业公司的其余意见其不予认可。汇通公司及汇通西安公司称，其不发表意见。齐兰珍原审诉请：1、判令大美物业公司、袁鑫、ＸＸ、汇通公司、汇通西安公司立即赔偿其损失63058元人民币；2、立即停止对其的侵权行为；3、本案诉讼费由大美物业公司、袁鑫、ＸＸ、汇通公司、汇通西安公司承担。原审认定事实：齐兰珍系西安市未央区汇通太古城一期7号楼1802室业主。大美物业公司系该小区的物业公司，ＸＸ、袁鑫系汇通太古城一期7号楼1902室(2011年12月2O日交付使用)业主。汇通公司、汇通西安公司系该小区的开发商。2015年4月，齐兰珍发现其家中卫生间顶部有水滴，齐兰珍及时向大美物业公司进行了反映，并在大美物业公司的组织下与楼上7号楼1902室的业主进行协调，未果。后齐兰珍发现厨房和客厅也发生渗漏。双方因赔偿问题无法达成一致意见形成诉讼。庭审中，双方对漏水原因及漏水造成的损失无法达成一致意见，经齐兰珍申请，西安市中级人民法院委托，陕西兵器建设监理咨询有限公司作出如下鉴定意见：l、厨房吊顶变形、损坏及木门框变形主要原因是由于楼上厨房的主下水管道破裂，水流到楼下的厨房顶板上造成的，也致使客厅相连的墙上壁纸受到损坏；2、卫生间吊顶变形、损坏、瓷片脱落及木门框变形主要原因是由于楼上卫生间的主下水管道破裂，水流到地面通过卫生间顶板渗入吊顶内及墙面造成的；3、客厅顶面乳胶漆水泡过的痕迹是由于楼上厨房的主下水管道破裂，流入上层客厅的地面导致楼下顶板面乳胶漆受损；4、卧室：木门框变形是由于楼上卫生间的主下水管道破裂，通过地面水流到楼下的卫生间顶板渗入与卫生间相邻的墙上；5、修复费用总计人民币伍仟肆佰柒拾伍元捌角整(5475.8元)，产生鉴定费8000元。审理中，双方对如下焦点问题争议较大：第一、齐兰珍家中发生漏水后，大美物业公司是否及时进行处理。齐兰珍称，其家中发生漏水后，其第一时间向大美物业公司进行了反映，但大美物业公司三个月后才来处理，大美物业公司不予认可，称其尽到了管理职责，齐兰珍家中发生漏水的当天晚上，其公司就到齐兰珍家中进行了查看，第二天就联系了楼上业主即1902室业主，后多次联系1902室业主，因1902室业主不配合，未能进入1902室内查看，2015年4月25日查看一次，初步判断是主下水管道有问题，并提供青都新界地辐热测验验收表维修派工单、短信通知予以佐证。第二、在处理漏水事宜中，1902室业主是否积极配合的问题，齐兰珍称2015年7月份协调时，其要求将1902室水关了，避免损失扩大，因1902室业主ＸＸ、袁鑫不配合，造成损失扩大；ＸＸ、袁鑫不予认可，称其配合了，大美物业公司也称ＸＸ、袁鑫不配合。另查，2012年2月6日，ＸＸ、袁鑫(甲方)与大美物业公司(乙方)签订《前期物业管理服务协议》，其中第一章第一条为甲方的权利和义务，第6项载明：“正确合理使用本物业小区内的物业共用部位、共用设施和备、附属配套措施，不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能”。第11项载明：“不得以任何事由干涉乙方的管理和维修工作。”第二章第二条乙方的权利和义务，第1项载明：“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等进行维修、修缮、服务与管理”。2O12年4月20日，ＸＸ、袁鑫与大美物业公司签订《房屋装饰装修管理服务协议》，其中第三章装修管理规定，第三条第十三项载明：“业主对房屋的装修部分承担维修责任，物业公司对房屋的共用部位、共用设施设备有正常安全检查和维修的责任，业主在装修共用管道时必须预留检修口，未留检修口的部分如因检查和维修涉及业主装饰部分需拆除的，业主必须配合，拆除部分由业主自行恢复。”对于ＸＸ、袁鑫在装修主下水管道时，是否预留检修口，袁鑫称其预留了检修口，大美物业公司称ＸＸ、袁鑫装修未通过物业验收。对于主下水管道的质保期问题，ＸＸ、袁鑫提交西安市住宅保证书，证明主下水管道质保期是5年，齐兰珍对ＸＸ、袁鑫提交的西安市住宅保证书真实性、证明目的均认可，大美物业公司、汇通公司、汇通公司西安分公司对西安市住宅保证书真实性认可，证明目的不认可，称质保期是2年，已过质保期。对于破损的下水管道的维修问题，大美物业公司称是2015年11月份维修的，齐兰珍予以认可，袁鑫称是2015年12月23日开发商维修的。另外，齐兰珍主张的63058元包括房屋维修费30680元，集成灶财产损失7000元，燃气热水器损失3778元，租房费21600元。原审认为：损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。本案中，ＸＸ、袁鑫(甲方)与大美物业公司(乙方)签订《前期物业管理服务协议》中第二章第二条乙方的权利和义务，第1项明确载明：“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等进行维修、修缮、服务与管理”，本案所涉的主下水管道应属共用设施设备，故大美物业公司在主下水管道破裂时有及时维修的义务。对于大美物业公司是否及时维修的问题，大美物业公司提供的维修派工单系其单方面制作，证明力不强，未提供其他证据佐证，故不予采信，其提供的短信系2015年7月份和10月份发送，齐兰珍是2015年4月份发生漏水，故认定大美物业公司未能及时维修破损的主下水管道，造成齐兰珍损失扩大，应依法承担赔偿责任。另，《前期物业管理服务协议》第一章第一条为甲方的权利和义务，第6项载明：“正确合理使用本物业小区内的物业共用部位、共用设施和设备、附属配套措施，不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。”故ＸＸ、袁鑫在使用、装修室内的主下水管道时应正确合理使用，发生破损时应及时配合物业维修，袁鑫、ＸＸ使用不当，在主下水管道破裂时又不能及时配合物业维修，造成损失产生，应依法与大美物业公司向齐兰珍共同承担赔偿责任。至于ＸＸ、袁鑫称主下水管道质保期为5年，《建设工程质量管理条例》第四十条明确规定给排水管道最低保修期限为2年，且从竣工验收合格之日起计算，汇通公司、汇通西安公司提供的竣工验收备案表中明确载明7号楼自2011年12月20日竣工验收合格，故已过质保期，齐兰珍要求汇通公司、汇通西安公司承担责任的主张于法无据，不予支持。对于齐兰珍主张的停止侵权问题，因破损的下水管道已经维修、更换，故侵权行为已经结束，故不予支持。齐兰珍的损失有：房屋维修费，齐兰珍提供的维修项目费用表不能证明齐兰珍房屋维修的实际花费，依照鉴定意见认定为5475.8元；集成灶和燃气热水器损失，齐兰珍提供的购买收据和照片不能证明集成灶和燃气热水器的损坏状况及损失费用，证据不足，不予支持；齐兰珍主张租房费用21600元，大美物业公司提供的情况说明载明下水管道是2015年11月维修、更换，齐兰珍予以认可，袁鑫称是2015年12月23日维修、更换，未提供证据证明，故认定破损的下水管道时2015年11月份维修更换，参照齐兰珍提交的房屋租赁合同，酌定齐兰珍在外租房7个月为合理租房时间，租金按照每月1800元，计12600元，以上损失共计18075.8元，由大美物业公司和ＸＸ、袁鑫共同赔付齐兰珍。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、被告陕西大美汇通物业管理投资有限公司和被告ＸＸ、袁鑫于本判决生效之日起十日内共同支付原告齐兰珍房屋维修费、在外租房费用共计18075.8元。二、驳回原告齐兰珍其余诉讼请求。如未按本判决制定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费1376元(原告已预交)，由被告陕西大美汇通物业管理投资有限公司和被告ＸＸ、袁鑫共同负担385元，原告负担991元。鉴定费8000元，由被告陕西大美汇通物业管理投资有限公司和被告ＸＸ、袁鑫共同负担，被告负担部分于上述款项时一并支付原告。本院经审理查明，原审查明事实清楚属实。本院认为，损坏他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。本案中，大美物业公司作为齐兰珍居住小区的物业管理方，对小区公共管道部分负有管理、维修的义务，在袁鑫、ＸＸ所住房屋卫生间与厨房公共管道部分发生漏水时应及时予以处理，但大美物业公司未能及时维修破损管道，导致齐兰珍所住房屋发生渗水，给其房屋造成一定的损失，大美物业公司应当承担相应的赔偿责任。考虑到齐兰珍所住房屋自2015年4月开始渗水，大美物业公司直至2015年11月才彻底将破损管道予以更换，在此期间齐兰珍所有房屋不能正常居住，原审法院结合实际生活状况，酌情判令大美物业公司以每月1800元为标准，以7个月为合理期限，共同向齐兰珍支付在外租房费用12600元并无不当。综上，大美物业公司的上诉不能成立，原审判决应予以维持，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元，陕西大美汇通物业管理投资有限公司已预交，由陕西大美汇通物业管理投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年九月五日书 记 员 邢尖尖