山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0811民初504号原告：济宁市某流服务中心。法定代表人：刘某，经理。委托诉讼代理人：王爱红（特别授权代理），山东治恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔磊（特别授权代理），山东治恒律师事务所律师。被告：济宁某物资有限公司。法定代表人：廖某某，总经理。第三人：广州市某饮食管理有限公司。法定代表人：尹某某，董事长。委托诉讼代理人：谢儒浩（特别授权代理），广东科德（佛山）律师事务所律师。第三人：济宁某餐饮有限公司（原济宁某饮食有限公司）。法定代表人：高某某，总经理。委托诉讼代理人：杨利信（特别授权代理），山东圣和律师事务所律师。第三人：山东济宁某商贸有限公司。法定代表人：徐某，总经理。委托诉讼代理人：王祥振，山东德衡（济宁）律师事务所律师。第三人：济宁市任城区某足浴养生会所(原济宁市市中区某足浴养生会所)。经营者：王某，男，1965年6月16日出生，汉族，住济宁市任城区。原告济宁市某物流服务中心与被告济宁某物资有限公司、第三人广州市某饮食管理有限公司、济宁某餐饮有限公司、山东济宁某商贸有限公司、济宁市任城区某足浴养生会所房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济宁市某物流服务中心的法定代表人刘某及委托诉讼代理人王爱红、崔磊，第三人广州市某饮食管理有限公司的委托诉讼代理人谢儒浩，第三人济宁某餐饮有限公司委托的诉讼代理人杨利信，第三人山东济宁某商贸有限公司的委托诉讼代理人王祥振，第三人济宁市任城区某足浴养生会所的经营者王某到庭参加诉讼。被告济宁某物资有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告济宁市某物流服务中心向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告于2010年12月15日签订的房屋租赁合同；2．判决被告向原告支付租金5711147元（截止至2016年9月28日），自2016年9月28日至被告实际付清之日按日万分之五计算利息；3．判决被告向原告支付违约金50万元；4．判决被告立即腾空房屋交付给原告；5．2016年9月28日至被告实际腾房交于原告之日期间的房屋占用费由被告按照原、被告租赁合同约定的租赁价格给付；6．第三人对第四、五项诉讼请求承担连带责任；7．诉讼费由被告、第三人承担。事实和理由：2010年12月15日，原、被告签订了商务楼租赁合同，原告将位于某商务楼租赁给被告，租赁期限为10年，自2011年5月16日起至2021年5月15日止。合同约定：房屋租金第一年为232万元整，以后每一年租金在前一年租金的基础上递增3%，每年的5月1日和11月1日前向原告支付半年租金。故被告自2011年5月起至2015年5月欠交租金343.5万元。现被告至今仍未返还房屋，也不支付租金，其行为已构成违约。原告依法将房屋租赁费追加至2016年9月28日，被告合计欠租金5711147元。合同还约定被告在租赁期间不得将房屋转租或变相转租给他人，否则应按违约处理，被告应一次性向原告支付违约金50万元，同时原告有权终止本租赁合同。被告未经原告同意，私自将房屋转租给第三人，其行为构成违约。被告济宁某物资有限公司未作答辩。第三人广州市某饮食管理有限公司述称：不同意原告的第四、五项诉讼请求。1、我公司不是涉案场地的使用人，根据相关事实推理确认我公司所签订房屋租赁合同中的场地上现注册有公司经营餐饮。2、被告根据与我公司签订的租赁合同将涉案场地租赁给我公司，但从2015年6月1日之后，原告向被告发函要求解除合同并收回场地，被告从该日起即无权进行该场地的出租行为；该场地系2011年11月15日出租给我公司，自2015年6月1日之后该合同已实际终止。3、根据原告陈述及该场地的实际使用情况，我公司并非该房屋的占用者和使用者，故2016年9月28日后至该房屋腾房之日止的使用费不应由我公司承担，原告应向实际占用者主张。第三人济宁某餐饮有限公司述称：本案系因原、被告所签订合同而产生的租赁合同纠纷，我公司并非该合同的一方，对租赁合同产生的纠纷应由合同的相对各方来解决，不应追究合同之外单位的任何责任。脱离涉案租赁合同而追究合同之外的单位违反了合同相对性原则，我公司不是本案当事人，不应承担责任。第三人山东济宁某商贸有限公司述称：原告要求我公司对第四、五项诉讼请求承担连带责任不能成立。1、我公司从未与原告签订过房屋租赁合同，系依于2012年3月27日与被告签订的房屋租赁合同支付了全部租赁费用，根据合同相对性原则，原告无权向我公司主张房屋占用费。2、根据相关司法解释，原告请求被告及第三人腾房并支付房屋占用费须在合同解除后，因原、被告之间的房屋租赁合同至今未解除且期限未满，故原告的第五项诉讼请求不能成立。3、如原、被告解除合同，我公司愿意与原告重新签订合同。第三人济宁市任城区某足浴养生会所述称：不同意原告的第四、五项诉讼请求。我会所不欠房租，可以解除合同，但申请与原告重新签订合同、同被告解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告济宁市某物流服务中心为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、济宁市房权证济宁第××号房屋所有权证一份，以证明原告系涉案房屋的所有权人。2、原、被告于2010年12月15日签订的《房屋租赁合同》一份，以证明原、被告之间的合同关系及被告应付款项及违约责任等相关约定。3、被告交房租明细及相关凭证，以证明被告截止至2014年8月5日共交费751万元，其拖欠租金构成违约，依约应解除合同，其应承担责任。4、被告于2010年11月28日出具的情况说明一份、于2015年4月15日出具的房屋租金减免、降低申请书一份、于2015年7月27日出具的情况说明一份，以证明因被告拖欠租金，原告进行催要的事实。5、涉案租赁房屋现状照片、原告于2017年6月录制的光盘一张，以证明被告一直使用涉案租赁房屋。6、被告与第三人广州市某饮食管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》复印件、被告与第三人山东济宁某商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件一份、被告与王某签订的《房屋租赁合同》复印件一份，以证明被告违法、违约将涉案房屋进行转租的事实。7、第三人济宁某餐饮有限公司企业变更情况及企业信息、第三人山东济宁某商贸有限公司企业信息、第三人济宁市任城区某足浴养生会所信息及个体户信息、经营者信息，以证明第三人济宁某餐饮有限公司原名称为济宁某饮食有限公司，第三人广州市某公司饮食管理有限公司曾是该公司股东，还证明其他第三人的工商登记信息情况。经举证质证，第三人广州市某饮食管理有限公司对上述证据的质证意见为：对证据1予以认可；证据2、3、4的真实性、关联性由法院认定，我公司不是合同相对人；证据5照片上和光盘内的场地与我公司无关，我公司不是该照片上场地的经营者、占有者，其实际经营者另有其人，与我公司无关；关于证据6，我公司确与被告签订了租赁合同，系在该场地上的经营者还未成立之前代为签署的，济宁某饮食有限公司于2011年该场地上成立之后即为经营者和使用者，照片也可以反映这一事实，如原告认为被告在无权分租的情况下进行了分租，其根据合同法的规定解除合同即可，其他合同与我公司无关，不发表意见；关于证据7，济宁某饮食有限公司在2015年9月之前确系我公司的子公司，是两个独立法人，济宁某餐饮有限公司的注册地址就是我公司与被告所签订租赁合同上的地址，故实际使用人非常清晰，其他证据与我方无关，我公司不清楚其内容。第三人济宁某餐饮有限公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议；关于证据2，我公司未介入，无法判断是否真实；关于证据3，我公司未参与原、被告的租赁缴费情况，无法判断是否真实；关于证据4，我公司不知道原、被告之间的情况，无法判断；关于证据5，不知照片和光盘的拍摄地点、时间，对真实性不予认可；关于证据6，认可被告与第三人广州市某饮食管理有限公司所签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的真实性，可证明是二者之间签订的租赁合同，其他合同与我公司无关；关于证据7，我公司企业变更情况真实，可证明广州市某饮食管理有限公司与被告签订租赁合同后成立了济宁某饮食有限公司，该公司成立时所使用的营业地就是广州市某饮食管理有限公司从被告处租赁房屋以后进行的投资。第三人山东济宁某商贸有限公司对上述证据的质证意见为：同意广州市某饮食管理有限公司对证据1-4的质证意见；关于证据5，照片和光盘没有显示拍摄时间，不能证明原告观点；关于证据6，对我公司与被告签订的租赁合同无异议，但原告知道转租后未在6个月内提出异议，应视为对转租合同的认可，其他合同与我公司无关；关于证据7，对我公司的工商信息无异议，其他信息与我公司无关。第三人济宁市任城区某足浴养生会所对上述证据的质证意见为：对王某与被告所签订租赁合同的真实性无异议，对会所的工商信息无异议，对证据5无意见；其他证据与会所无关，不发表质证意见。被告济宁某物资有限公司未提交证据。第三人广州市某饮食管理有限公司为支持其陈述意见，向本院提交了以下证据：1、公证书一份，以证明2015年6月，因被告拖欠原告租金，原告在经营场地上贴告示解除合同并收回场地，被告丧失了对场地的租赁权，广州市某饮食管理有限公司于2015年8月向被告发出了经过公证的律师函，要求终止履行租赁合同。2、收据复印件二份，以证明承租场地上的租赁合同虽由广州市某饮食管理有限公司签订，但济宁某饮食有限公司于2011年成立之后即由其交付租金，被告亦向该公司开具的收据。经举证质证，原告济宁市某物流服务中心对上述证据的质证意见为：不认可证据1的真实性，公证书中律师函系复印件，不认可其真实性，即使真实也与原告无关，且律师函中关于拖欠租金的表述可能存在时间倒签或虚假；证据2系复印件，对真实性不予认可。第三人济宁某餐饮有限公司的质证意见为：关于证据1，我公司不知情，该公司系与被告签订的合同，我公司不知其双方是否有书信来往；证据2系复印件，不能确定其真实性。第三人济宁某餐饮有限公司为支持其陈述意见，向本院提交了被告与第三人广州市某饮食管理有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件一份，以证明该合同系该二公司之间签订。经举证质证，原告济宁市某物流服务中心的质证意见为：由法院综合认定该合同的真实性。第三人广州市某饮食管理有限公司的质证意见为：对证据的真实性无异议，但仅能证明系我公司代为签署了租赁合同。第三人山东济宁某商贸有限公司为支持其陈述意见，向本院提交了其与被告签订的《房屋租赁合同》复印件一份，以证明其与被告签订了房屋租赁合同，未与原告签订过任何租赁合同，原告要求其承担连带责任突破了合同相对性原则。经举证质证，原告济宁市某物流服务中心的质证意见为：对该证据的真实性无异议，该合同系被告与第三人之间私自转租且已到期，山东济宁某商贸有限公司应返还房屋，如超期返还应支付房屋占用费。第三人济宁市任城区某足浴养生会所为支持其陈述意见，向本院提交了以下证据：1、被告与王某签订的《房屋租赁合同》一份，以证明该房屋租赁合同的签订日期是2011年11月16日，至2021年5月15日结束。2、收据复印件二张，以证明其房租已交纳至2017年10月份，其中于2014年10月中旬交纳的20万元抵作了2015年10月至2016年10月、2016年10月至2017年10月两年的租金，其不拖欠被告房租。经举证质证，原告济宁市某物流服务中心对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，质证意见同其举证观点；对证据2的真实性予以认可（庭审后出具的书面质证意见）。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告济宁市某物流服务中心系成立于2000年2月24日的全民所有制企业，为坐落于某小区商住楼地上一至四层房屋的所有人，登记时间为2014年1月9日的济宁市房权证济字第××号的房产证显示该房屋建筑面积为4053.85平方米。2010年12月15日，原告济宁市某物流服务中心作为出租方（甲方），与作为乙方的被告济宁某物资有限公司签订了《房屋租赁合同》，将上述地下一层至地上四层的房屋租赁给被告经营，合同约定：该房屋总建筑面积为6040平方米（以将来颁发的房产证面积为准）；2010年12月16日至2011年5月15日为装修免租期，不计算租期和租金，房屋租赁期限为10年，自2011年5月16日起至2021年5月15日止；签订租赁合同当日，乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金20万元，租赁期满或合同解除后，该房屋未出现由乙方造成的房屋、设施损毁问题，乙方完全履行合同义务后，房屋租赁保证金如数返还乙方；房屋租金第一年（注：2011年5月16日至2012年5月15日）为232万元整，以后每一年租金在前一年租金的基础上递增3%，即第二年（注：2012年5月16日至2013年5月15日）238万元、第三年（注：2013年5月16日至2014年5月15日）243万元、第四年（注：2014年5月16日至2015年5月15日）252万元、第五年（注：2015年5月16日至2016年5月15日）259万元、第六年（注：2016年5月16日至2017年5月15日）266万元、第七年（注：2017年5月16日至2018年5月15日）273万元、第八年281万元、第九年289万元、第十年297万元，累计10年2632万元；租金每半年交纳一次，第一年租金于本合同签订之日交付半年房屋租金116万元，以后乙方分别于每年5月1日前和11月1日前各向甲方交纳半年的租金；乙方按合同约定交付租金，如拖欠租金，乙方须每天向甲方按实欠租金数额的万分之五交纳延付金，逾期超过二十天，乙方除继续交付延付金外，甲方有权不经诉讼解除或终止履行本租赁合同，是否解除或终止履行本合同，甲方有选择权……租赁期间，乙方不得将房屋（无论是全部或是部分房屋）转租或变相转租给他人，否则按违约处理，应一次性向甲方支付违约金50万元，同时甲方有权不经诉讼解除或终止履行本租赁合同，是否解除或终止履行本合同，甲方有选择权……因乙方违约产生的矛盾纠纷，由乙方承担全部责任；本合同中对违约情形及责任已有约定的，按上述各约定内容执行，如有其他违约行为，甲方有权单方终止履行本合同，甲方选择终止合同的，按本合同第六条第一款中相应约定，对全部租赁物进行清理、出租，由此给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任……上述各项不同违约条款中约定的违约金，可累计计算。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告租赁使用，被告从2010年11月17日至2014年8月5日期间共向原告交付房屋租赁费751万元、押金20万元，被告另交纳的66万元押金原告已于2011年6月7日向该公司退还。根据合同约定，从2011年5月16日至2016年5月15日期间，被告应向原告交纳房屋租赁费1224万元；从2016年5月16日至2016年9月28日期间，被告应向原告交纳房屋租赁费981147元。截止至2016年9月28日，被告尚欠原告房屋租赁费5711147元未支付。另，2015年4月15日，被告向原告发出《房屋租金减免、降低申请书》，要求减免、降低其房屋租金至180万元/年，原告在庭审中称未同意被告的该项申请。在庭审中，原告提交了有“济宁某物资有限公司”字样、日期为2015年7月27日的《情况说明》一份，以该公司在该说明中陈述了“截止至2015年7月1日，济宁某餐饮有限公司欠房租160万元、济宁某礼品行欠房租335711元”等内容，以证明被告拖欠其租金。2011年8月20日，被告作为出租人（甲方），与作为乙方的第三人广州市某饮食管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，将其租赁原告房屋中的第一层西边部分、第二、三、四层全层出租给乙方经营餐饮，合同约定：建筑(或使用)面积约3500平方米；2011年11月15日前为免房租装修期，2011年11月16日至2013年11月15日月租金额为5万元、2013年11月16日至2015年11月15日月租金额为52500元、2015年11月16日至2017年11月15日月租金额为55125元、2017年11月16日至2019年11月15日月租金额为57881元、2019年11月16日至2021年11月15日月租金额为60775元，租金按半年结算，由乙方在每年11月15日和5月15日以现金或银行转账付款方式缴付给甲方；甲方提供房产使用证明并依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用……。该合同还约定了其他内容。后双方又签订了《房屋租赁补充协议》，就乙方给予甲方建筑折旧款事宜作出了约定。2011年11月28日，第三人广州市某饮食管理有限公司作为股东之一，在所租赁场地上发起成立了济宁某饮食有限公司，住所地为原济宁市中区。2015年9月21日，济宁某饮食有限公司变更企业名称为济宁某餐饮有限公司，广州市某饮食管理有限公司不再是该公司股东，同时变更企业住所地为山东省济宁市任城区。在案件审理过程中，第三人济宁某餐饮有限公司认可所使用租赁场地为：一层西部约200平方米，二、三、四层全层。2011年11月2日，王某作为经营者成立了济宁市市中区某足浴养生会所，经营场所为某商务楼。同年11月16日，被告作为出租人（甲方），与作为乙方的王某签订了《房屋租赁合同》，将其租赁原告房屋中的第一层中间一间门面用房及地下室出租给王某经营，合同约定：建筑面积约1500平方米；租期自2011年11月16日至2021年5月15日止，租赁期限为10年6个月，房屋租金每年为10万元整；甲方提供房产使用证明并依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用……。该合同还约定了其他内容。2014年12月30日，被告收取了该会所20万元房租，其于同日出具的收据上记载收款事由为“预付房租款2015年11月1日至2017年10月31日”。2016年6月2日，济宁市市中区某足浴养生会所变更名称为济宁市任城区某足浴养生会所，经营场所仍为某商务楼。第三人济宁市任城区某足浴养生会所现仍继续使用所租赁场所。2012年2月10日，山东济宁某商贸有限公司成立，住所地为济宁市中区。同年3月27日，被告作为出租人（甲方），与作为乙方的第三人山东济宁某商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》，将其租赁原告房屋中的第一层东边部分门面用房出租给乙方经营，合同约定：建筑面积约600平方米（以将来颁发房产证面积为准）；2012年3月27日至2012年6月26日为装修免租期，不计算租期和租金，房屋租赁期限为5年，自2012年3月26日起至2017年6月25日止；……甲方依照合同约定将房屋交付乙方使用。该合同还约定了其他内容。2016年5月19日，该公司住所地变更为山东省济宁市任城区。第三人山东济宁某商贸有限公司现仍继续使用所租赁场所。在庭审中，第三人均称未向原告直接支付过房屋租赁费，第三人广州市某饮食管理有限公司对原告提出与被告解除合同无异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。原告济宁市某物流服务中心已履行了交付租赁物的义务，被告济宁某物资有限公司亦应按合同约定履行支付租金的义务。根据原告提交的相关证据及本案审理查明的事实，被告济宁某物资有限公司未按双方约定的日期交纳租金，已经构成违约，原告有权依双方约定提前解除房屋租赁合同，故原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并腾退所租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。被告济宁某物资有限公司应向原告支付2016年9月28日前的余欠租金5711147元，因合同中约定了被告逾期交纳租金还应支付滞纳金，故被告应依合同约定按日万分之五向原告支付从2016年9月29日起至履行之日止的滞纳金。原、被告签订的《房屋租赁合同》中已经明确约定了“租赁期间，乙方不得将房屋（无论是全部或是部分房屋）转租或变相转租给他人，否则按违约处理，应一次性向甲方支付违约金50万元”等相关内容，不违反法律规定及合同约定，被告将房屋转租给本案第三人的行为违反了合同约定，故应向原告支付违约金50万元。被告还应按合同约定向原告支付从2016年9月29日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金。本院认为，本案审理的系房屋租赁合同纠纷，与被告签订转租合同的第三人为多人，各方租赁使用房屋面积不同、期限不同、利益不同，且根据合同相对性原则，对此引起的纠纷，可由当事人另行分别解决，故本院对原告在本案中要求第三人对其诉讼请求第四、五项承担连带责任的诉讼请求依法不予支持。如原告与本案第三人因涉案房屋的使用等产生纠纷，其可另行通过合法途径行使权利。被告济宁某物资有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其自动放弃诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、从即日起解除原告济宁市某物流服务中心与被告济宁某物资有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告济宁某物资有限公司于本判决生效后二十日内将位于某小区商住楼地下一层及地上一至四层的房屋腾退于原告济宁市某物流服务中心。三、被告济宁某物资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济宁市某物流服务中心支付所拖欠2016年9月28日之前的房屋租金5711147元，并按日万分之五的计算标准向原告济宁市某物流服务中心支付从2016年9月29日起至履行之日止的滞纳金。四、被告济宁某物资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济宁市某物流服务中心支付违约金50万元。五、被告济宁某物资有限公司于本判决生效之日起十日内按《房屋租赁合同》确定的租金计算标准向原告济宁市某物流服务中心支付从2016年9月29日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金。六、驳回原告济宁市某物流服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55278元，由被告济宁某物资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  祝士业人民陪审员  李永亮人民陪审员  毛宏坤二〇一七年九月二十九日书 记 员  杨 茜