山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终6043号上诉人（原审原告）：青岛君如意海鲜食府有限公司。法定代表人：范积深，总经理。委托诉讼代理人：王新忠，山东新和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：青岛天泽物业有限公司。法定代表人：姜大鸣，总经理。委托诉讼代理人：苗在华。委托代理人：郝来章，系青岛天泽物业有限公司法律顾问。上诉人青岛君如意海鲜食府有限公司（下称君如意公司）与上诉人青岛天泽物业有限公司（下称天泽物业公司）物业合同纠纷一案，均不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初4278号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人君如意公司的委托诉讼代理人王新忠，上诉人天泽物业公司的委托诉讼代理人郝来章、苗在华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。君如意公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判天泽物业公司承担其经济损失331607元，返还多收的电费86864.23元。事实与理由：君如意公司与天泽物业公司签订的《前期物业服务合同》约定了天泽物业公司的服务范围，但天泽物业公司未按约定提供服务，君如意公司为此支出购买垃圾桶、雇佣工作人员清扫卫生、管理车辆停放等费用共计331607元，上述费用均应由天泽物业公司承担。一审判决仅判令天泽物业公司承担部分损失，显失公平。天泽物业公司自2008年11月20日至2016年1月多收取君如意公司电费86864.23元，应予返还。一审判决判令不返还，错误。天泽物业公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判其不承担君如意公司的任何损失；一、二审诉讼费用由君如意公司负担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误。天泽物业公司与君如意公司存在物业服务合同关系，青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1245号民事判决判令君如意公司支付物业费，君如意公司本案的诉讼请求违反了“一事不再理”的原则。君如意公司系餐饮企业，其餐饮垃圾清运、餐饮保安服务、餐饮管道疏通系经营成本，不应由天泽物业公司承担。君如意公司向一审法院起诉请求：判令天泽物业公司赔偿因不履行物业服务合同约定的义务给其造成的损失353772元，并返还多收取的电费86864.23元，案件受理费由天泽物业公司承担。一审法院查明事实:1、涉案房屋系位于青岛市黄岛区长江中路以南、井冈山路以东的“瑞泰之秀”商住两用楼房中的一、二层商业网点，建筑面积4496.48平方米，为案外人孙翠娥所有，开发商系青岛瑞泰房地产开发有限公司。2008年4月7日，君如意公司承租该房屋经营酒店，租赁期12年，自2008年10月7日至2020年10月6日。租赁合同第四条第6项约定，在承租期内，由承租人承担承租期内产生的物业管理费、水费、电费等费用。合同签订后，君如意公司一直租赁使用涉案房屋至今。2、天泽物业公司与青岛瑞泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，天泽物业公司对包括君如意公司所租赁房屋在内的“瑞泰之秀”楼房进行物业管理服务，物业服务费用由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳，其中餐饮物业每月每平方米1.00元。天泽物业公司提供的前期服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，等等；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起每日应交物业费的千分之三的标准向天泽物业公司支付违约金。3、君如意公司提交劳动合同、工资单、付款收据、水费发票、通知函等，欲证明其聘请专职保安人员进行安全巡逻，维护公共秩序，对车辆停放及场地进行管理，支付工资169472元；雇佣保洁人员对酒店区域内的公共场地进行清扫，支付工资127244元；购买垃圾桶、雇用公司及人员收集垃圾、投下水道对雨水、污水、粪便等进行清理，支付费用57056元。上述共计353772元。天泽物业公司认为，君如意公司系营业性的餐饮企业，上述费用是其必须的成本支出。一审法院认为君如意公司所提交的清运垃圾等费用明细中屋顶防水及人工费属于公共部位维修内容，移动保安室、制作保安室、卫生间疏通、保安服费用系君如意公司经营酒店的必要支出，不属于天泽物业公司物业服务所应涵盖的范围，因此该22165元费用应从合理费用内予以扣除。4、君如意公司提交电费明细及发票一宗，证明自2008年11月20日至2016年1月25日期间，天泽物业公司多收取君如意公司电费86864.23元。君如意公司称，其自2008年9月就知道天泽物业公司每度电多收3分钱，当时双方口头约定用多收的电费抵顶物业费。君如意公司对此未提交证据。一审法院（2013）黄民初字第5762号民事判决中载明：庭审时君如意公司提交发票……等,以证明君如意公司每月每度电多交0.03元,实际是支付设备运行费。天泽物业公司认可每度电多收3分钱，但称多收的费用系变压器电损和维护费用。5、天泽物业公司曾于2013年起诉孙翠娥及君如意公司，要求孙翠娥及君如意公司连带支付自2009年1月起至2013年7月止的物业费247306元。一审法院于2015年2月3日作出（2013）黄民初字第5762号民事判决，判令孙翠娥及君如意公司连带支付天泽物业公司自2011年8月起至2013年7月期间的物业服务费的50%，即53957.76元。天泽物业公司天泽公司不服，提起上诉。山东省青岛市中级人民法院于2015年10月19日作出（2015）青民一终字第1245号民事判决，该判决认为，天泽物业公司与青岛瑞泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，天泽物业公司已按前期物业合同约定为整个瑞泰之秀小区提供了物业服务，君如意公司如有证据证明天泽公司提供的物业服务不符合合同约定，其可依法要求天泽物业公司承担违约责任，故撤销原判，判令孙翠娥及君如意公司连带支付天泽物业公司自2009年1月至2013年7月期间的物业服务费用247306元。2015年3月4日，天泽物业公司再次对孙翠娥及君如意公司提起诉讼，请求孙翠娥及君如意公司连带支付自2013年8月起至2015年3月止的物业费89929.60元。一审法院于2016年1月20日作出（2015）黄民初字第2760号民事判决书，判令孙翠娥及君如意公司连带支付天泽物业公司自2013年8月起至2015年3月止的物业费89929.60元。同时认为君如意公司如有证据证明天泽公司提供的物业服务不符合合同约定，其可依法要求天泽物业公司承担违约责任。6、在（2013）黄民初字第5762号一案中，君如意公司认为天泽物业公司未对其提供物业服务。在（2015）黄民初字第2760号一案中，君如意公司对天泽物业公司的物业服务质量提出抗辩，认为天泽物业公司未按照《前期物业服务合同》约定的服务内容及质量提供物业服务。一审法院认为，天泽物业公司与青岛瑞泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》已经被（2015）青民一终字第1245号民事判决书判决确认为有效合同，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该合同对包括天泽物业公司在内的整个瑞泰之秀小区的业主具有法律约束力,天泽物业公司亦应按照约定履行自己的物业服务义务。根据（2015）青民一终字第1245号一案及一审法院（2015）黄民初字第2760号一案的判决结果，可以确认天泽物业公司对整个瑞泰之秀小区提供了物业服务。本案的焦点问题是，天泽物业公司所提供的物业服务是否符合《前期物业服务合同》约定的服务内容及质量标准。按照合同的约定，天泽物业公司提供的物业服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。而本案君如意公司提供的证据证实了君如意公司自己聘请专职保安人员进行安全巡逻，维护公共秩序，对车辆停放及场地进行管理；并自行购买垃圾桶、雇用公司及人员收集垃圾、对雨水、污水、粪便等进行清理，且君如意公司在前两个物业服务案件中均对天泽物业公司的物业服务内容和质量提出了抗辩，天泽物业公司在之前的案件审理过程中虽曾提交照片证明其提供了物业服务，但在本案中未提供更为详细的证据证明其提供物业服务的具体内容及服务质量情况，因此天泽物业公司未提供证据证明其已按照物业服务合同向君如意公司提供物业服务；而君如意公司提交了因清理卫生、疏通管道、维护秩序等所产生的费用等证据，据此可以证明天泽物业公司的物业服务内容和质量在一定程度上存在瑕疵，不完全符合合同约定的标准，其应承担相应的违约责任。但鉴于君如意公司系从事餐饮服务，属于盈利性质，故其在经营过程中必然要对经营场所进行卫生环境整治、对前来就餐的客户提供人身及包括车辆在内的财产等进行安全保护，营造一个良好的就餐环境，因此，其自己聘请专职保安人员安全巡逻、维护公共秩序、雇佣保洁人员清扫、自行购买垃圾桶、雇用公司及人员收集垃圾等，在一定程度上亦是必要的成本支出。君如意公司主张因天泽物业公司违约所遭受的损失范围包括其购买垃圾桶、清运垃圾、投下水道等费用损失34891元（57056元-22165元）；雇佣保安、保洁人员所产生的工资损失296716元，一审法院认为上述损失应酌定部分支持。综合以上因素，一审法院认为天泽物业公司应赔偿君如意公司损失106460.3元（34891×50%+296716×30%）为宜。关于君如意公司诉求天泽物业公司返还多收取电费的问题，双方虽然没有书面合同，但双方均承认曾就该问题形成口头协议约定每度电多收3分钱；同时双方在庭审中确认，从2008年开始君如意公司就知道天泽物业公司每度电多收3分钱，君如意公司提交的2008年12月至2016年1月的电费发票及明细显示君如意公司一直按该习惯交纳电费，亦说明君如意公司对天泽物业公司的电费收取标准是认可的，故一审法院确认双方对电费每度电多收3分的意思表示真实。君如意公司称当时与天泽物业公司口头约定以天泽物业公司多收的电费抵顶物业费，但未提交证据证明，一审法院不予采信。天泽物业公司称多收的电费系变压器电损和维护费用，经一审法院了解本地物业管理行业惯例，均要收取该项费用，故君如意公司主张天泽物业公司返还多收取电费的诉求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛天泽物业有限公司于判决生效后十日内赔偿青岛君如意海鲜食府有限公司经济损失106460.3元。二、驳回青岛君如意海鲜食府有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7910元，由青岛君如意海鲜食府有限公司承担5760元，由青岛天泽物业有限公司承担2150元，青岛天泽物业有限公司应承担的费用限于判决生效后十日内支付给青岛君如意海鲜食府有限公司。经二审审理查明，青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第5762号民事判决载明：庭审时君如意公司提交发票等，以证明天泽物业公司每月每度电多交0.03元，实际上是支付了设备运行费、君如意公司聘请公司对屋面进行维修及地面硬化而支出的费用。经本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，君如意公司在本案中主张天泽物业公司赔偿损失及返还电费的诉讼请求，与本院（2015）青民一终字第1245号案件并非同一事实及理由，未违反“一事不再理”的原则。本案的焦点问题是：一、天泽物业公司应否承担君如意公司在本案中主张的其为保洁、安保等支出的费用；二、天泽物业公司应否返还多收取的君如意公司的电费。关于第一个焦点问题。本院认为，根据涉案《前期物业服务合同》的约定，天泽物业公司为餐饮企业提供物业服务，按每月每平方米1元钱收取餐饮物业费，基于上述物业费标准，在与业主无特殊约定的情况下，天泽物业公司的服务范围应当限于物业共用部位和相关场地的基础性服务，而不应包括因餐饮企业经营需要的特殊服务。本案中，君如意公司所主张的损失并非其为正常使用物业公用部位及相关场地所支出，而系其在经营餐饮过程中清理餐饮垃圾、疏通污水管道及安保而产生，属于与其自身经营项目的特点密切相关的成本支出，应当由其自行负担。君如意公司没有证据证明天泽物业公司未依《前期物业服务合同》的约定履行义务，其要求天泽物业公司承担上述费用于法无据。一审判决判令天泽物业公司承担上述部分费用，不妥，本院予以纠正。关于第二个焦点问题。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，天泽物业公司主张其与君如意公司口头约定每度电多收3分钱用以维护电力设施，而君如意公司在另案中称，其虽自2008年就知晓天泽物业公司每度电多收3分钱，但上述多收的费用系用于支付设备运行费及其为屋面维修、地面硬化的支出等。鉴于君如意公司并不认可天泽物业公司所主张的事由，而天泽物业公司又不能提交证据证明双方之间约定多收电费用以维护电力设施，故本院认定天泽物业公司多收取电费无事实与法律依据，其应当按照实际为君如意公司代缴的电费金额收取。现君如意公司主张返还，应当得到支持。一审判决驳回君如意公司的该项诉讼请求，不妥，本院予以纠正。综上，君如意公司及天泽物业公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初4278号民事判决；二、青岛天泽物业有限公司于本判决生效之日起十日内向青岛君如意海鲜食府有限公司返还多收取的电费86864.23元；三、驳回青岛君如意海鲜食府有限公司的其他诉讼请求；四、驳回青岛天泽物业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7910元，由上诉人青岛君如意海鲜食府有限公司负担5932.5元，由上诉人青岛天泽物业有限公司负担1977.5元；二审案件受理费10186元，由上诉人青岛君如意海鲜食府有限公司负担7639.5元，由上诉人青岛天泽物业有限公司负担2546.5元。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 潘红燕审判员 齐 新二〇一七年九月三十日书记员 况君仪书记员 于国英