南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0102民初454号原告：蔡芳艳，女，1966年1月14日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告：胡翔宇，男，1990年10月25日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。共同委托诉讼代理人：龙承先，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601198710675718。被告：南昌亿丰物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区中心区A-30地块（怡园路**），统一社会信用代码：91360100558486206U。法定代表人：蔡宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：江芸，系该公司职员。被告：南昌中兴广场有限公司，，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷滩怡园路**统一社会信用代码：913601007670216244。法定代表人：许大军，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖波，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200720277501。原告蔡芳艳、胡翔宇与被告南昌亿丰物业管理有限公司、南昌中兴广场有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员周俊，人民陪审员何志勇、李萍参加的合议庭，并公开开庭进行了审理。原告蔡芳艳、胡翔宇的委托诉讼代理人龙承先，被告南昌中兴广场有限公司的委托诉讼代理人肖波到庭参加诉讼，被告南昌亿丰物业管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告南昌亿丰物业管理有限公司、南昌中兴广场有限公司共同支付原告2014年10月1日至2015年12月31日的租金63115元及延迟支付租金的利息（利息算至起诉之日暂按630元计算）；2.本案诉讼费由被告南昌亿丰物业管理有限公司、南昌中兴广场有限公司共同承担。事实与理由：2011年8月6日，原告以500040.13元的价款购买了被告南昌中兴广场有限公司开发的位于南昌市××新区××号中兴广场商业楼（亦称亿丰·普菲特国际购物广场）二层241号商铺。2011年11月2日，原告与被告南昌中兴广场有限公司选聘的南昌亿丰物业管理有限公司签订了一份委托经营管理合同，约定：原告将所购买的商铺委托被告南昌亿丰物业管理有限公司经营管理。委托期限为十年，自2011年10月1日起市场正式开业之日起计算。委托期限内第一至第三年，商铺收入归被告南昌亿丰物业管理有限公司所有，第四至第六年被告南昌亿丰物业管理有限公司每年固定按50492元支付租金给原告，第七至第十年被告南昌亿丰物业管理有限公司每年固定按56804元支付租金给原告。支付方式：从第四年起租金半年一付，实际支付时间每年6月30号支付一次，12月30号支付一次。为了促成普菲特国际购物广场商铺的买卖交易并使原告等全体业主放心将商铺委托给开发商选聘的物业管理公司统一经营，被告南昌亿丰物业管理有限公司不仅口头承诺以保留地下一层12000平方米的商铺作为委托经营合同的履约担保，并且还授意被告南昌亿丰物业管理有限公司将“开发商保留地下一层12000平方米的物业不予出售”写进合同条款。按照两被告的统一安排，原告于普菲特国际购物广场正式开业的2011年10月1日将所购商铺委托被告南昌亿丰物业管理有限公司统一经营管理。委托经营期间，被告南昌亿丰物业管理有限公司将收取的租金和物管费都交给了被告南昌中兴广场有限公司并由其统一支配。然而，第四年到了支付租金的时间，两被告却以种种理由，迟迟不向原告支付租金。被告南昌亿丰物业管理有限公司辩称，1.原告不具备委托资格，涉案委托合同应认定为无效。涉案委托经营管理合同生效的前提是委托人拥有托管标的物的所有权，但原告至今未获得托管标的物的产权，且该合同一直未实际履行，故涉案委托合同因原告不具备委托资格而应认定为无效。2.因政府行为的不可抗力因素，涉案合同已无法继续履行。合同签订后，答辩人积极招商，为了培育市场，答辩人给予了各承租商户免租两年的优惠，促使托管商铺所在的普菲特生活广场的全体承租商户于2012年4月26日正式开业。然而，正当免租期即将届满时，因南昌市《红谷隧道工程规划》的原因，南昌市政府自2014年1月开始对托管商铺所在的普菲特生活广场怡园路段进行大面积的封路围挡，严重影响该区域的交通，致使普菲特生活广场的承租商户因无法经营纷纷撤场或者拒付租金，造成答辩人重大损失，涉案合同已无法继续履行。3.原告主张的利息起算时间错误。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，答辩人请求法院依法驳回原告诉请，维护答辩人的合法权益。被告南昌中兴广场有限公司辩称，原告主张我方承担连带责任缺乏事实和法律依据。1.人员不混同，被告南昌中兴广场有限公司与被告南昌亿丰物业管理有限公司再绝大多数时间里股东、法定代表人均不同，历次变更证明了这点。目前两个公司只有一个股东是相同的，而且是非控股股东。以上事实说明两公司为关联公司，但并不自然导致法人人格否认原理中的人格混同之情形，因为双重职务身份并不为我国公司法及相关法律法规所禁止。2.财务不混同。在诉讼中，原告没有提供两公司财务混同的证据，只提供了一张2015年1-5月被告南昌中兴广场有限公司拆借了被告南昌亿丰物业管理有限公司一定数额的资金解决暂时的资金周转困难的书面记录，但这只是企业之间正常的拆借行为，并不能证明两公司财务混同，相反，两被告二分开做账、分别开户，财务是相互独立的。3.业务不混同。在业务方面，原告没有提供任何证据证明两公司从事的业务混同。虽然我公司的营业执照记载的经营范围也包括物业管理，但在经营实践中我方除了从事房地产开发并未从事其他经营项目，而且从事物业管理是需要主管部门审核并颁发资质证书，我方并无资质。事实上，在本案中答辩人与原告是商品房买卖合同关系，被告南昌中兴广场有限公司与答辩人是委托管理关系，被告南昌亿丰物业管理有限公司接受原告的委托后有经营管理商品的权力，同时也负有向原告支付租金收益的义务。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。根据原、被告当庭陈述和经审查确认的被告企业信息、《南昌市商品房买卖合同》、购房款发票、《委托经营管理合同》、录音、经营状况表、公司设立登记申请书、公司股东出资信息、有限责任公司章程、有限责任公司变更登记申请书、有限责任公司变更登记审核表、南昌中兴广场有限公司股东会决议、南昌中兴广场有限公司章程修正案、南昌中兴广场有限公司选举证明、公司变更通知书、公司设立登记审核表、南昌亿丰物业管理有限公司股东会决议、南昌亿丰物业管理有限公司选举证明，本院认定事实如下：2011年8月6日，原告与被告南昌中兴广场有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》一份，约定原告以498615元购买了被告南昌中兴广场有限公司开发的位于南昌市××新区××号南昌中兴广场有限公司商业楼（又名亿丰·普菲特国际购物广场）二层241号商铺。2011年11月2日，原告（甲方）与被告南昌亿丰物业管理有限公司（乙方）签订了《委托经营管理合同》一份，约定：甲方将所购买的南昌市××新区××号南昌中兴广场有限公司商业楼二层241号商铺的委托乙方经营管理（含房屋代为租赁），乙方拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为十年，自2011年10月1日起市场正式开业之日起计算；收益方式为委托期限内第一至第三年，在此期间内市场处于培育期，商铺收入归乙方所有，第四至第六年乙方每年固定按50492元支付租金给甲方，第七至第十年乙方每年固定按56804元支付租金给甲方；支付方式为从第四年起租金半年一付，实际支付时间每年6月30号支付一次，12月30号支付一次；合同终止、解除条件为：（一）由于不可抗力或我国法律、法规、政策、强制性法律文书或政府规划改变原因造成乙方不能照常经营的；（二）、双方协商一致同意解除合同的；（三）、甲方与托管商铺开发商之间最终没有签订商品房买卖合同或商品房买卖合同被终止或解除的，即甲方事实上没有或无法取得本合同约定的托管商铺所有权的；本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或解除合同，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为按本合同约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算；合同还对其他事项进行了约定。另合同备注栏中载明：1.委托期满甲方可选择继续委托乙方经营或向乙方申请回购，乙方以原价的120%回购；2.开发商保留地下一层12000平方米的物业不予出售。另查明：被告南昌中兴广场有限公司于2004年10月26日设立，股东为涂云如（法定代表人）占33%、李昱占27%、侯峻峰占20%、郑贺田占20%；2011年8月，法定代表人变更为侯峻峰；2012年2月17日，股东变更为侯峻峰（法定代表人）占55%、郑贺田占45%；2012年3月14日，股东变更为刘勇（法定代表人）占55%、邓玉琼占45%。2014年12月1日，法定代表人变更为许大军。被告南昌亿丰物业管理有限公司于2010年8月4日设立；股东为侯峻峰（法定代表人）占50%、郑贺田占40%、侯树喜占10%；2012年3月12日股东变更为刘勇（法定代表人）占60%、邓玉琼占40%。再查明：因被告南昌中兴广场有限公司挪用了两原告所缴纳的契税、维修基金及办证费用，另被告南昌中兴广场有限公司尚欠相关职能部门规费导致两原告未能办理该商铺的所有权证。又查明：2015年1月1日至2015年5月31日，被告南昌中兴广场有限公司从被告南昌亿丰物业管理有限公司开支工资及社保费用共计369617.09元。本院认为，原告与被告南昌亿丰物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》,系双方当事人真实意思表示，且未违背法律、法规、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，被告南昌亿丰物业管理有限公司未按约履行合同，属违约。现原告要求被告南昌亿丰物业管理有限公司支付2014年10月1日至2015年12月31日期间的租金63115元及逾期付款利息之诉请，理由正当，本院予以支持。因原告与被告亿丰物业公司签订的《委托经营管理合同》约定:“租金支付方式为从第四年起租金半年一付，实际支付时间每年6月30号支付一次，12月30号支付一次”，故原告主张的上述租金付款时间分别为2014年12月30日、2015年6月30日、2015年12月30日，逾期付款利息起算时间应分别为2014年12月31日、2015年7月1日、2015年12月31日。被告南昌亿丰物业管理有限公司提出的因原告未取得托管商铺所有权、不具备委托资格而导致《委托经营管理合同》无效的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳；被告南昌亿丰物业管理有限公司辩称因地铁工程围挡，造成商铺无法经营，属不可抗力。因地铁工程围挡对商铺经营有一定影响，并未导致商铺无法经营，故本院亦不予采纳。对于原告提出被告南昌中兴广场有限公司、南昌亿丰物业管理有限公司人格混同、被告南昌中兴广场有限公司应承担共同支付责任的主张，公司人格混同主要表现为组织机构混同、公司间财产混同和经营业务混同，本案中，被告南昌中兴广场有限公司与被告南昌亿丰物业管理有限公司虽存在股东交叉、被告南昌中兴广场有限公司在被告南昌亿丰物业管理有限公司开支费用的情形，但被告南昌中兴广场有限公司与被告南昌亿丰物业管理有限公司并未构成人员、业务、财物混同，亦未导致各自的财产无法区分，故并未构成人格混同。公司法第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”，故被告南昌亿丰物业管理有限公司应当以其全部财产对公司的债务承担责任。公司法第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。在本案中，南昌中兴广场有限公司与南昌亿丰物业管理有限公司并不符合该规定的情形，故对原告提出的要求被告南昌中兴广场有限公司与被告南昌亿丰物业管理有限公司对本案欠款承担共同支付责任的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定，判决如下：一、被告南昌亿丰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡芳艳、胡翔宇自2014年10月1日起至2015年12月31日期间的租金63115元及逾期付款利息（逾期三次付款利息以欠付的半年租金25246元为基数，按银行同期贷款利率分别自2014年12月31日、2015年7月1日、2015年12月31日起计算至本判决确定的履行期内自动履行日履行完毕之日止）；二、驳回原告蔡芳艳、胡翔宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告蔡芳艳、胡翔宇预交的案件受理费1390元，由被告南昌亿丰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  周 俊人民陪审员  何志勇人民陪审员  李 萍二〇一七年九月二十日书 记 员  陆国玉附:本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第三条有限责任公司和股份有限公司是企业法人。有限责任公司，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司，其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任