福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终2229号上诉人（原审被告）：赖国海，男，1970年7月28日出生，汉族，住福建省平和县，被上诉人（原审原告）：陈梅兰，女，1988年7月15日出生，汉族，公民身份证住址：福建省漳浦县，现住福建省厦门市思明区，委托诉讼代理人：黄河，福建大易律师事务所执业律师。上诉人赖国海因与被上诉人陈梅兰房屋租赁合同纠纷一案,不服福建省漳州市龙文区人民法院（2017）闽0603民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赖国海上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈梅兰的一审诉讼请求。事实和理由：1、双方系由中介居间介绍下签订长达6年的租赁合同，陈梅兰明知赖国海包租其毛坯房进行装修，系为转租他人之用，一审认为“包租”并非可以“转租”系错误的。2、一审认定陈梅兰于2014年底曾到其出租房查看，但认为对转租的事实不知情与事实不符。3、一审认定赖国海的装修改变房屋主体结构，改变租赁物使用性质，可以解除合同没有事实和法律依据。4、一审判决赖国海将房屋恢复原状，归还陈梅兰于法无据。陈梅兰辩称，无证据证明双方签订租赁协议时，赖国海承租房屋是为了转租或转租已征得陈梅兰的同意。“包租”不代表“转租”，赖国海上诉关于“该不得转租的格式条款无效”的主张，依法不能成立。答辩人常住上海，并不知赖国海转租讼争房屋的事，直至2017年初，答辩人才知转租的事实。答辩人诉求解除房屋租赁合同有事实和法律依据。赖国海擅自改变房屋原有的主体结构和使用性质，依法应承担恢复原状的法律责任。综上，赖国海的上诉无理，应予驳回。一审判决正确，应予维持。陈梅兰向一审法院起诉请求：1.解除陈梅兰与赖国海签订的房屋租赁协议书；2.判令赖国海将房屋恢复原状并归还陈梅兰。一审法院认定事实：2014年2月26日,陈梅兰（甲方）与赖国海（乙方）经正和房产中介黄某介绍，双方签订《漳州市房屋租赁协议书》一份。协议书中约定：“甲方同意将座落于万达广场A2地块B2-2902的房屋以每月人民币916.6元正的租金，承租给乙方，甲、乙双方达成以下租赁协议：一、租赁期限：1、租赁期72个月，每次支付租金12个月，计人民币11000元正。2、租赁期2014年5月1日至2020年5月1日止。3、第一次实付租金期限为2014年5月1日至2015年5月1日止。……五、……乙方未经甲方同意不得中途转租。”，并约定双方其他权利义务。合同签订后，陈梅兰向赖国海交付涉讼房屋，赖国海依约向陈梅兰支付租金至2017年5月1日。赖国海承租讼争房屋后对房屋进行装修，其中，在客厅增设一堵簿墙隔成一个房间；将讼争房屋内原有的一个卫生间更改为两个卫生间；将原厨房飘窗位置更改为一个卫生间。赖国海装修后将房屋转租给案外人。一审法院认为，陈梅兰与赖国海之间签订的《漳州市房屋租赁协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予保护。关于该租赁协议书是否应予解除的问题。第一，租赁协议书第五条明确约定：赖国海未经陈梅兰同意不得中途转租。虽证人黄某及陈梅兰均认可口头协商时有说明赖国海系“包租”该房屋的情况，但陈梅兰并非专门从事出租房屋行业，故不能证明其知晓所谓“包租”即为可以转租的事实，且双方签订租赁协议系于口头协商之后，故应以租赁协议书中约定的内容为双方最终协商的结果。第二、赖国海将房屋转租给案外人前，依约应取得陈梅兰的同意，但赖国海未能举证证明陈梅兰已同意其转租的事实。虽陈梅兰于2014年年底曾前往租赁房屋，但赖国海自认当时三个房间门都锁着，且赖国海亦未能举证证明已告知陈梅兰房屋已转租的事实，故赖国海的转租行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，陈梅兰作为出租人有权解除与赖国海之间签订的《漳州市房屋租赁协议书》。第三、赖国海承租涉讼房屋后，在客厅增设一堵簿墙隔成一个房间，属于改变了房屋原有的主体结构；将原厨房飘窗位置处更改为一个卫生间，属于未按租赁房屋的性质使用租赁房屋，且赖国海亦未能举证证明陈梅兰已知晓其结构变更及房屋性质改变的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”的规定，陈梅兰亦有权要求解除与赖国海之间签订的《漳州市房屋租赁协议书》。综上，陈梅兰主张解除与赖国海之间签订的《漳州市房屋租赁协议书》，合法有据，应以支持。陈梅兰主张赖国海将房屋恢复原状后返还陈梅兰。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定，现双方签订《漳州市房屋租赁协议书》解除，因双方对装饰装修部分未约定如何处理，且陈梅兰要求恢复原状，故该主张符合法律规定，应予支持。赖国海辩称陈梅兰知晓转租及变更房屋格局等，但未能举证证明该事实，故其辩解意见缺乏事实及法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除陈梅兰与赖国海于2014年2月26日签订的《漳州市房屋租赁协议书》；二、赖国海应于本判决生效之日起三十日内将位于漳州市龙文区万达广场A2地块B2-2902室的房屋恢复原状并返还陈梅兰。本案受理费100元，减半收取计50元，由赖国海负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，均对一审认定的事实无异议，本院予以确认。另查明，2014年2月26日,陈梅兰出租给赖国海的讼争房屋系未装修的毛坯房，赖国海以“包租”六年期限的方式承租该讼争房屋，格式合同的范本由中介提供。2014年过年时，陈梅兰曾到讼争房屋查看状况，发现讼争房屋的大门敞开，室内三个房间的门均关闭的情况。认定该事实有陈梅兰于一审庭审时的自认陈述及赖国海的陈述为据，且与一审庭审出庭作证的证人黄某（房产中价）陈述陈梅兰知道赖国海“包租”讼争房屋期限六年，系为了转租的证言相印证，可以认定。本院认为，陈梅兰与赖国海签订的《漳州市房屋租赁协议书》系房产中介提供的格式合同，该协议书第五条虽体现“乙方未经甲方同意不得中途转租”的内容，但陈梅兰于一审庭审时，陈述签订协议时是将讼争房屋包租给赖国海。该陈述与出庭作证的证人黄某（房产中价）陈述陈梅兰知道赖国海包租讼争房屋期限六年，系为了转租的证言互相印证。赖国海包租诉讼争房屋期限六年，按本地方言，意思即赖国海取得讼争房屋六年的经营使用权。包租的经营方式不仅限于转租方式，亦包括其他经营方式。据此，双方签订租赁协议时，该协议书第五条所体现的“乙方未经甲方同意不得中途转租”的内容已被签订时的口头达成一致意思的约定内容所覆盖，该协议第五条的约定对赖国海不具有约束力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。从本院查明的事实可以证实，双方签订租赁协议时，作为出租人的陈梅兰已明确承租人赖国海包租讼争房屋期限六年系为了转租。陈梅兰于2014年过年时，曾经到讼争房屋查看状况，亦明确赖国海已转租讼争房屋的事实，但未在六个月内提出异议。赖国海承租讼争房屋后对房屋进行装修，虽在客厅增设一堵簿墙隔成一个房间及更改卫生间等，但并未变动房屋建筑主体和承重结构或者重建。综上，陈梅兰诉求解除其与赖国海签订的房屋租赁协议书，要求判令赖国海将讼争房屋恢复原状并予归还的主张没有事实和法律依据，应不予支持。一审认定事实有误，作出的判决错误，应予纠正。赖国海上诉请求撤销一审判决，改判驳回陈梅兰的一审诉讼请求的主张有事实和法律依据，可以支持。综上所述，赖国海的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实有误，适用法律正确不当，应予纠正。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十四条规定，判决如下：一、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2017）闽0603民初416号民事判决；二、驳回陈梅兰的诉讼请求。本案一审案件受理费50元及二审案件受理费100元，均由陈梅兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶小铭审 判 员 陈春生审 判 员 陈育生二〇一七年九月二十五日法官助理 徐明水书 记 员 马晓斌