湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0102民初5625号原告：张某某，男委托诉讼代理人：吴某某，*律师事务所律师。被告：廖某某，男委托诉讼代理人：刘某某，*律师事务所律师。第三人：创道房地产经纪有限公司法定代表人：罗某某，副总经理。委托诉讼代理人：罗甲，女，该公司员工。原告张某某与被告廖某某、第三人创道房地产经纪有限公司（以下简称创道房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人吴某某、被告廖某某及其委托诉讼代理人刘应德到庭参加诉讼。第三人创道房产经纪公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2017年4月11日签订的《房地产买卖（居间）合同》已于2017年6月5日解除；2、判令被告向原告返还定金20000元；3、判令被告赔偿原告违约金55000元。事实和理由：2017年4月11日，原告作为买受方，与作为出售方的被告，及居间方创道房产经纪公司签订《房地产买卖（居间）合同》，约定：原告购买被告的某市某区三期B1栋504房房屋（以下简称某园504房），购房款总计55万元。因该房屋有抵押，被告需在签订合同之日起30个工作日内办理离完毕赎楼手续并将房产证原件交给创道房产经纪公司办理过户手续；原告需在签订合同时支付2万元定金；若原告资金不能及时到位无法一次性支付房款，双方同意申请按揭贷款以支付购房款。合同签订当日，原告向被告支付了定金2万元。在确定无法一次性付款的情况下，及时通知了被告配合办理按揭贷款手续。但被告以需要还高利贷急需用钱为由，不配合办理按揭贷款手续，并提出如不能一次性付款就解除合同，经原告多次沟通未果。原告迫于无奈，于2017年6月2日致函被告要求继续履行合同，但被告拒收。因此双方的房屋买卖合同因被告违约而提前解除，被告应当承担相应的违约责任。廖某某辩称：被告方不存违约，因为涉案合同不具备可操作性，双方也没办法就相关事项达成一致，合同签订十日后被告就退还了定金，原告收到定金后也未提出异议，涉案合同已经解除。第三人没有收取中介费，也没确定本次中介业务的具体经办人。网上有大量关于第三人违规违约的报道，中介在居间合同中没有履行相关义务。涉案合同如果履行，对被告存在极大的风险和不确定性，被告的房款在原告变更付款方式后没有任何保障。即使被告存在违约，因合同签订后十天被告就返还了定金给原告，因此原告不存在任何损失。原告同时主张定金和违约金无法律依据。即使被告存在违约，那么违约金也属过高，应当调低。综上，原告的起诉无事实和法律依据，依法应当予以驳回。创道房产经纪公司述称：第三人作为居间方，一直在积极履行义务，促成签订合同、沟通，协助并跟进房屋贷款审批手续及赎楼手续等。本案合同未能继续履行，是因为被告根本违约。合同签订后，被告一直未按合同约定的时间办理赎楼手续，并以还高利贷急需用钱为由要求原告一次性付款，且不配合办理按揭贷款手续，并提出如不能一次性付款就解除合同，经第三人多次催促未果。沟通过程中，被告在未告知第三人的情况下擅自将定金退回给原告的账户。被告的行为已构成违约，导致合同无法继续履行。当事人围绕诉讼请求提交了个人身份信息资料、房地产买卖（居间）合同、转账记录、微信记录、函、邮寄单、微信转款记录等证据，均系原件或与原件核对无异的复印件，能够证明本案事实，本院予以采信。根据采信的证据，结合当事人的法庭陈述，本院认定如下案件事实：2017年4月11日，原告（买方）与被告（售买方）及第三人（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定：原告购买被告的某园504房；建筑面积126.64平方米，该房产有抵押，卖方应在签订合同后三十个工作日内办理完毕赎楼手续并将房产证原件交给经纪方办理过户手续；在签订合同时，买方向卖方支付购房定金2万元；购房定金以外的房款53万元为第二部分购房款，由买方一次性付款，在签署《长沙市二手房买卖合同》及办理递件过户手续时全部付清，但未明确约定签署《长沙市二手房买卖合同》及办理递件过户手续的具体期限；如卖方违约，卖方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十作为违约金。双方特别约定：1、若该物业经房地局相关部门鉴定不能正常地办理房产过户手续，则双方互不违约，买方应将定金退还买方；2、若买方在约定的时间内资金不能到位，卖方允许买方做按揭贷款作为该房房款支付给卖方。合同签订后当日，张某某向廖某某交付了2万元定金。此后，张某某告知廖某某需要配合办理按揭贷款，廖某某则告知必须一次性付款到位，否则解除合同。双方就此协商不成。2017年4月20日和4月24日，廖某某在未经张某某同意的情况下，分两次将2万元定金转账至张某某的支付宝账户中。2017年5月24日，张某某向廖某某邮寄致函，要求廖某某继续履行合同，否则解除合同并追究违约责任。廖某某对该函予以拒收。自此双方协商不成，形成诉讼。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，张某某与廖某某及创道房产经纪公司就居间买卖某园504房事宜于2017年4月11日签订的《房地产买卖（居间）合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容及形式不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。张某某在合同签订后当日向廖某某交付了2万元定金，积极履行了买方的定金交付义务。关于剩余房款的交付，合同约定在签订《长沙市二手房买卖合同》及办理房产过户手续时付清，但合同没有明确约定双方签订《长沙市二手房买卖合同》及办理房产过户手续的期限，因此张某某支付剩余房款的期限需待廖某某配合签订《房地产买卖（居间）合同》及办理房产过户手续时才能确定。同时，双方又特别约定如张某某在约定的时间内资金不能到位，廖某某允许张某某做按揭贷款作为房款支付，如此情况下张某某对剩余房款的支付也需以廖某某配合办理按揭贷款手续为前提。但本案中廖某某以还高利贷急需资金为由，要求张某某一次性支付剩余房款，否则解除合同，并在张某某确定不能一次性付款，需要廖某某配合办理按揭贷款的情况下，拒不配合办理银行按揭贷款，并未经张某某同意即将2万元定金退至张某某的支付宝账号中；在张某某致函要求继续履行合同时拒收函件，如此过程表明廖某某存在没有依法履行合同附随义务的行为，构成了违约。双方的合同已因廖某某违约，张某某通知解除而解除。在双方合同因廖某某违约而解除的情况下，张某某有权主张双倍返还定金4万元。至于具体给付金额，因廖某某已经返还2万元，故只需继续付款2万元。张某某还主张廖某某支付房款百分之十的违约金55000元，如此主张与双倍返还定金和违约金不能同时主张的法律规则不符，且张某某没有提供证据证明因廖某某违约而产生的损失，因此该主张不符合法律规定，也不尽合理，应不予支持。廖某某关于其没有违约的抗辩理由与本案查明的事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决如下：一、确认张某某与廖某某、创道房地产经纪有限公司就居间买卖位于某市某区三期B1栋504房房屋于2014年4月11日签订的《房地产买卖（居间）合同》已于2017年6月5日解除；二、廖某某于本判决生效后立即双倍返还张某某购房定金4万元（已返还2万元，实际还应给付2万元）；三、驳回张某某要求廖某某给付违约金55000元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1675元，减半837.5元，由廖某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  钟建林二〇一七年九月五日书记员  谷 某