广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初9558号原告：叶志芳，男，*年*月*日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：叶凤丹，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，广东国慧律师事务所律师助理。被告：叶雅钦，女，*年*月*日出生，汉族，住福建省建瓯市，原告叶志芳与被告叶雅钦租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月8日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人叶凤丹、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年8月1日签订的房屋有偿使用协议并要求被告交还场地；2.被告向原告支付以45000元每月的标准计算的自2016年9月1日至2017年8月31日的租金欠款213000元；3.被告向原告支付违约金180000元；4.被告向原告支付租金利息，计算方式按计算明细清单；5.被告按45000元每月支付由2017年9月1日起至实际交还场地之日止的租金；6.被告向原告支付拖欠2017年4月、5月电费16052.62元；7.被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告撤回第四项诉讼请求，被告没有异议，本院予以照准。事实和理由：原、被告于2015年8月1日签订《房屋有偿使用协议》，原告将佛山市南海区*号房屋租赁给被告居住使用。双方约定租用期限由2015年8月1日起至2021年7月30日止，保证金为180000元，2015年8月1日起至2018年7月30日租金为每月45000元。被告必须每月按时交纳租金，逾期交纳，超过15天的视为被告违约解除合同，保证金没收。双方签订协议后，原告即向被告交付了房屋。直至起诉之日，被告仍在占有使用该房屋。依合同约定，从2016年9月开始，被告不按双方签订的协议向原告支付租金，已经明显构成违约，应承担违约责任。被告答辩称，原、被告于2015年8月1日签订的《房屋有偿使用协议》实际为房屋租赁协议。协议签订后，原告将该房2-10层共计101间房屋交付给被告做居住用途使用。被告按约向原告支付保证金180000元。但涉讼房屋是违章违法建筑，没有经过房地产部门批准，没有取得建设工程许可证、工程验收合格证，也没有房产证。签订协议时就发现房屋整片掉落，洗手间漏水，墙身裂缝（协议第十一条）。由于房屋质量不合格，经协商，原告同意前期给予乙方优惠，原定每月房租50000元，减少5000元，改为每月45000元。上述协议履行期间，被告已支付原告2015年8月1日至2017年4月30日的房租。2017年4月被告发现租赁房屋到处墙体掉落、墙身裂缝、漏水等越来越严重，存在严重的安全隐患，为了租客的人身财产安全，要求原告维修解决，原告也常来维修，但不能解决根本问题。被告只欠原告2017年5月1日至2017年6月10日房租，因为原告于2017年6月9日张贴了紧急通知后，又常停电，致使被告无法继续营业，只能劝退全部租客，完全停止营业，造成了被告巨大经济损失，因为协议签订后，被告每间房屋都购置了空调、热水器、电视机、床、衣柜、梳妆台、电视柜、床头柜、电脑桌、冰箱、洗衣机、沙发、茶几等价值6000元至8000元的财物，共计投资800000多元。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用方若干问题的解释》规定，原告无对外出租的权利，涉讼协议违反法律强制性规定，为无效合同，原告负有全部过错，应承担过错责任，被告没有任何过错，不承担任何责任。双方当事人依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的照片，原告确认为涉讼租赁物的现场照片，本院对其真实性予以确认。2.被告提交的短信，没有反映双方协商一致减少租金，也没有反映被告提出不再承租等问题，故本院对其关联性不予确认。3.原告提交的大沥镇私人住宅施工许可申请表、大沥镇私人住宅施工许可证为原件，且加盖行政部门印章，本院对其真实性予以确认。综合本案采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：1990年11月11日，原南海房管局核发粤房字第××号《房屋所有权证》，载明位于原南海市××白沙××钢××175.32平方米建筑物所有权人为叶炽方。庭审中，原告确认粤房字第××号《房屋所有权证》为旧的房子的房产证，涉讼房屋是在拆除旧房子重建的。2011年8月3日，佛山市人民政府补发南府集用（**）第******号《中华人民共和国集体土地使用证》，载明因叶志芳地号为0719******号，土地证号为集用******号的宗地土地证因不慎遗失，现申请办理补办手续，叶志芳与叶炽方同属一人。2011年10月26日，佛山市南海区大沥镇规划建设办核发《大沥镇私人住宅施工许可证》，同意原告作为业主在地号为0719******号的土地上建设建筑面积为820平方米的5层框架结构住宅。2015年8月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋有偿使用协议》（以下简称涉讼协议），约定甲方自愿将位于佛山市南海区*号的房屋2-10层楼（以下简称涉讼租赁物）出让给乙方作居住用途使用。有偿使用期限为6年，从2015年8月1日至2021年7月30日。乙方应当于签订协议当日向甲方支付保证金180000元，在有偿使用期内，乙方不能以该保证金抵缴使用费。乙方正常履行完毕本协议，无欠费、无违约，协议期满时，甲方将此保证金如数无息退还给乙方。2015年8月1日至2018年7月30日止每月使用费为450000元。每月使用费在5日前缴交，以转账方式将款存入甲方指定银行账户内。乙方交付款项给甲方时，甲方可开具收据给乙方，上述使用费金额不含税费，如需发票，所需一切税费（含土地使用税）由乙方承担。乙方依时交纳使用费，逾期交付使用费的，每逾期一日，乙方须按当月使用费额的1%向甲方支付违约金。房屋内原有设施的修缮维修均由乙方负责，包括但不限于电梯、单独卫生间、照明电灯，电表和水表，门窗、水管电线等（具体按附件一设施及物品清单）。租赁期届满时应把房屋完好交还给甲方，如需继续承租上述房屋，应提前三个月与甲方协商，双方另行签订协议。逾期缴纳使用费时间超过15天，甲方有权单方终止协议，收回房屋，以及房屋上的装修物、水电设施等（其余属于乙方的可动产除外），并按本协议规定有权扣罚乙方支付的保证金及违约金。乙方未能按照本协议规定交纳足额使用费逾期一个月的，甲方有权采取封门、停水等强制措施。租赁期届满或者本协议因乙方违约被终止的，乙方增加的不动产以及水电、消防设施无偿归甲方所有，其余属于乙方投资的可动产（如电视、家具等）归乙方所有。乙方必须在协议终止五天内搬出自己的财物，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除有权责令乙方迁出和补交占用期使用费外，还有权自行处理并按占用期内使用费总额的30%收取违约金。由于甲方已前期给予优惠乙方，乙方承诺不再就租金问题向甲方主张。瓷片脱落、洗手间漏水、墙身裂缝由甲方出面维修等等。2017年6月29日，原告在涉讼租赁物粘贴《紧急通知》，载明被告拖欠多月房屋租金未交，经多次催收未果，根据双方签订的合同，原告有权停水停电并收回房屋。考虑到各位住户的实际情况，如各位住户仍想继续在**公寓居住的，由本月起租金直接交至原告账户，已交给被告的住户应尽快向被告取回租金并交给原告。请于2017年6月15日前将租金交给原告，逾期未交的，原告将限时清理。2017年7月24日，被告向佛山市佰好酒楼有限公司出具支付证明单，载明该公司付**公寓2017年7月租金6600元、2017年6月-7月宿舍水电费8290元，冲减预付押金后实付1690元。被告部分交租情况如下：2016年9月5日支付43000元、2016年10月9日支付42000元、2016年11月5日支付42000元、2017年1月6日支付40000元、2017年2月8日支付40000元、2017年3月6日支付40000元、2017年4月6日支付40000元。从2017年5月开始没有交租。关于房屋使用情况，被告述称其已于2017年6月10日离场，房间内仍有被告购置的家具、电器，房间钥匙原放在保安室，于2017年7月初被原告拿走；原告于2017年8月1日换掉门锁，被告无法进入房屋。原告对此不予确认，认为没有拿过钥匙，房屋未换锁。关于减租事宜，原告述称双方曾协商从2016年9月开始减按每月43000元计算租金，该约定以被告按时足额交租为前提条件。被告对此予以确认。但原告认为被告没有按时足额缴纳租金，故该口头协议无效，不同意继续按照该标准计算后续租金；被告认为有按时交纳租金，原告减少交纳租金是因为房屋质量问题越来越严重，被告提出减少租金，而原告是同意的，因为原告对被告汇款缴纳的租金没有异议。庭审中，被告对原告主张的电费金额无异议，且同意交纳，但认为应从保证金中抵扣。本院认为，涉讼租赁物为房屋2层-10层，原告应举证证明该房屋经竣工验收或规划报建，房屋方能合法出租。现原告提供的房产证所指向的房屋已经被原告拆除，该所有权因标的物灭失而消灭，原告以此证明其对现在的房屋具有权属没有事实与法律依据，本院不予采纳。原告提供的施工许可载明允许建设的房屋为5层，与涉讼房屋为10层并不相符，说明原告存在超出许可建设房屋的问题。综上，本院认为原告举证不足以证明涉讼房屋经合法规划报建，故涉讼协议因违反法律强制性规定，依法无效。合同无效为自始无效，原告诉请解除涉讼协议没有法律依据，本院不予支持。被告虽称其于2017年6月10日离场，但没有与原告办理交接手续，且其于2017年7月底仍然对外收取租金，故本院认为被告该主张没有依据，本院不予采纳。被告虽称原告已取走房间钥匙，对门上锁，但没有证据证明，本院不予采纳。被告确认涉讼房屋内仍有其购置的家具、电器，即被告物品仍然占用涉讼租赁物。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，现原告诉请被告交还合同项下租赁物合法有据，本院予以支持。被告占有使用涉讼租赁物，应参照合同约定标准向原告支付使用费。关于使用费的标准，双方均认可曾口头约定以按时付租为前提，将租金减少按每月43000元计算，本院对此予以确认。被告虽称后续双方又协商一致变更租金标准，但原告对此不予确认并在本案中主张按照合同约定的标准计收欠款，则被告对其变更的主张负举证责任，但仅凭被告单方转账支付租金的行为不能视为原告同意按其实际付租标准收取租金，被告现有举证不足以证明双方就此达成一致意思表示，被告应自行承担不利后果，本院对其有关租金标准又经变更的主张不予采纳。经查，被告2016年9月已经足额支付使用费43000元，根据双方约定，原告无权主张该月按45000元的标准收取使用费。从2016年10月开始，被告没有按照每月43000元的标准交纳使用费，则根据双方约定，被告应恢复按每月45000元的标准支付使用费予原告。综上，被告应支付2016年10月1日至2017年4月使用费欠款26000元及按照每月45000元的标准计算的从2017年5月1日起至实际返还租赁物之日止的使用费予原告，原告诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。涉讼合同无效，合同中有关违约责任的约定亦无效，故原告主张被告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。被告对原告主张的电费金额16052.62元无异议，且同意交纳，本院予以确认。被告虽主张该款应在保证金中抵扣，但庭审中原告主张没收保证金，而被告在本案中并未针对保证金提出反诉请求，故本院在本案中不作抵扣处理，被告应向原告支付电费16052.62元，但不影响被告针对保证金另行主张权利或双方在实际清算过程中做抵扣处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告叶雅钦应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告与被告与2015年8月1日签订的《房屋有偿使用协议》项下的租赁物予原告叶志芳；二、被告叶雅钦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月1日至2017年4月使用费欠款26000元及按照每月45000元的标准计算的从2017年5月1日起至实际返还租赁物之日止的使用费予原告叶志芳；三、驳回原告叶志芳的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取17080元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院将依法强制执行。对于原告预交的受理费17080元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年九月五日书记员 邓莹莹