浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0303民初3238号 原告：金月平，女，1982年11月7日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 委托诉讼代理人（特别授权）：詹小虎、金海晓，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告：陈莉，女，1983年8月2日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区 委托诉讼代理人（特别授权）：夏远进，浙江越人律师事务所律师。 原告金月平为与被告陈莉房屋租赁合同纠纷一案，于2017年6月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于法定期间内向双方当事人送达了开庭传票和举证通知，并于同年8月24日、8月30日公开开庭进行了审理。原告金月平的委托诉讼代理人金海晓，被告陈莉的委托诉讼代理人夏远进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告金月平与被告陈莉于2015年11月13日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于温州经济技术开发区双车路28号的三楼的房屋出租给原告，租赁期自2015年12月14日至2018年10月9日，每月租金为18333元，每年支付一次；被告欲提前解除合同的，需要向原告支付月租金两倍的违约金。合同还约定发生争议协商不成的，可向该房屋所在地法院起诉。 2015年11月14日，原告支付了36666元保证金和10个月（15年12月至次年10月）租金183334元。2016年9月22日，原告支付了2017年10月9日之前的全部租金22万元。截至起诉之日，原告如约履行了合同义务。 2017年4月28日，被告口头通知要求原告于2017年10月9日（提前一年）搬出租赁标的物。被告提前解除合同的行为构成违约，按照合同约定，应当向原告支付相当于两个月租金金额的违约金。但是被告拒绝履行支付违约金的义务。 故起诉，请求判令：1、被告陈莉向原告金月平退还押金36666元；2、被告向原告支付违约金36666元；3、被告承担本案诉讼费、律师费、公告费以及因本案产生的其他费用。后原告增加诉讼请求：判令原、被告之间的《房屋租赁合同》于2017年10月9日解除。 原告在本院指定的举证期限内，提供了如下证据： 1、金月平居民身份证，证明原告主体资格； 2、陈莉身份信息查询单，证明被告主体资格； 3、温州埃菲尔皮业有限公司工商注册查询单，证明原告是温州埃菲尔皮业有限公司的实际控制人； 4、房屋租赁合同，证明1、原告与被告于2015年11月13日签订《房屋租赁公司》；2、合同约定被告欲提前解除合同的，需要向原告支付的违约金为月租金的两倍； 5、《律师函》及其寄送单，证明原告已于2017年5月27日通过邮件通知要求被告7日内支付违约金的事实； 6、2017年4月28日协商录音及其主要内容整理文稿，证明1、被告陈莉要求原告在租赁合同到期前，提前搬出租赁房屋的事实；2、被告陈莉的丈夫帮原告发布转租事实； 7、温州驰远文化传播有限公司企业信用信息公示报告、《贺温州驰远文化（网易温州）乔迁之喜》网页截图、《温州大道旁双车路28号招租启示》网页截图，证明驰远文化是网易温州区域总代理、被告陈莉于2015年12月23日通过其控股的驰远文化公司的网站帮助原告发布转租广告； 8、水电费收据及明细，证明原房屋所有人和后来的受让人均知道房屋已经被被告陈莉转租的事实； 9、金月平5月16日和17日通话记录及其主要内容整理文稿，证明原告通过电话多次质问被告丈夫是否知晓其转租，对方不敢正面否认； 10、租金支付凭证，证明原告于2015年11月14日支付了保证金及2015年12月14日至2016年10月9日的租金共22万，于2016年9月22日支付2016年10月9日至2017年10月9日的租金22万元； 11（补充证据）、8月16日通话录音及整理文稿，证明1、房东将于2017年10月9日解除与陈莉之间的租赁合同，２、证明房东同意向陈莉出具解除合同书面通知，以便原告向陈莉要求其出具解除合同书面通知； 12、微信名片、微信聊天记录、微信语音以及整理文稿，13、通讯录和短信截图，证据12、13证明１、原告要求房东出具2017年10月9日解除合同不再续租的通知，房东反悔，拒绝出具；２、房东要求原告及时（2017年10月9日）搬出租赁标的的事实； 14、委托合同、律师费发票，证明原告因本案支付律师费的事实； 15、缴费通知、缴费转账凭证，证明原告因本案支付案件受理费的事实； 16（补充证据二）、谈话视频（附笔录），证明陈莉的配偶张智策承认租赁合同违约的事实； 17、证人施焕绍的书面证言，证明4月28日金月平与房屋所有权人徐雪霞明确向金月平表示2017年10月9日以后租赁合同不再继续履行的事实； 18、网页截图，证明房东提前解除合同的原因：龙湾区办公楼的租金价格比原告租金高30%，约为每月30元每平方米； 19、快递运单及追踪记录，证明律师函曾经被被告及其配偶拒收。 20、4月28日谈话笔录，证明1、房屋所有权人要提前解除合同，陈莉即丧失履约能力；2、陈莉承认提前解除合同，但是不认为构成违约。 被告辩称：1、被告以原租赁价格将其承租的房屋转租给原告，被告不可能从合同解除中获取任何利益，不可能主动要求解除租赁合同；租赁合同至今仍在履行，原告尚在使用涉案房屋，原告不能基于假设的一个事实，即在本年度租期届满2017年10月9日之后，其承租权可能会被解除或限制为由，主张被告违约进而行使合同解除权；原告不能基于一个不确定的事由，以预期违约或不安抗辩为由，主张解除租赁合同。2、原告称现房东以口头形式通知，将在2017年10月9日提前收回房屋，否则将采取断水断电的限制措施，即使现房东有上述类似的说法，并不代表其到时必然采取上述措施，现房东提出提前退租仍只停留在口头，其拒不出具书面通知，足以表明租赁合同解除与否尚未最终决定。基于合法的租赁关系，现房东徐雪霞作为理智之人，不可能真的要求提前退租或断水断电，其真实意思无非是在试探原告的反应，若真能以口头威胁方式，就此能让原告提前退租，则其就能以现在的市场租赁价格获得更多收益；若不能，则会继续履行合同。实际上，解除合同最大的收益是现房东，但至少目前为止，现房东并无书面通知解除合同，也没有证据证明到2017年10月9日现房东真会采取断水断电的措施，一切基于未发生的事由主张权利，显然是不能成立的。3、原告提交的相关录音证据不能予以采信。录音内容必须明确时间、地点、谈话人的身份，交谈时要用全称，而原告提交的录音资料来看，无法体现出录音的时间、地点、身份，而只是一些问答对话；从内容看，被告并无明确表示将在2017年10月9日解除租赁合同，反倒是被告在法庭上一再强调会继续履行合同，录音证据也没有其他证据予以相互印证，属于孤证，不应被采信。4、租赁合同第12条约定提前退租，应以书面方式提前一个月通知对方，双方对解除合同的通知形式是有明确约定的，即解除合同必须符合通知的形式要求，退万步讲，即使被告明确以口头形式告知原告要求解除租赁合同，因不符合双方约定的通知形式，不能产生解除合同的法律后果。5、租赁押金的退还条件是租期届满或租赁合同提前解除以及承租人结清所有费用，从本案来说，明显不具备退还房屋保证金的条件，也不符合双方有关退还保证金的书面约定，原告该主张不成立。如上述，租赁合同正在履行，被告并无任何违约行为，原告主张违约金不成立。本案租赁合同对诉讼中产生的费用如律师费、公告费（未产生）及其他费用（未产生）的负担并无约定，原告该主张无依据。诉讼费由败诉方承担是法律规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 为证明其主张，在本院指定的举证期限内，被告提供了如下证据： 1、《房屋租赁合同》，证明1、被告于2015年9月2日从温州宗茂美肤品有限公司承租涉案房屋，租期从2015年10月10日起至2018年10月9日止；2、被告承租涉案房屋的租金为18333元每月，与转租给原告的租金相同。 2、收款收据，证明原告房屋产权人和出租人温州宗茂美肤品有限公司对被告转租涉案房屋给原告是明知和同意的，原、被告双方之间的转租关系合法有效。 对于原告提供的证据，被告经质证认为：证据1、2无异议。证据3真实性、合法性无异议，但与本案无关联。证据4真实性无异议，但该租赁合同12条约定提前退租，必须以书面形式提前一个月通知；第7条约定承租人结清所有费用后或解除合同，押金方可退还。证据5真实性存疑，没有证据证明送达被告，且被告不认可律师函的内容。证据6,录音证据不完整，过程中并没有明确的时间、地点、身份；内容没有其他证据相互印证；内容也没有明确要解除合同，即使口头解除合同也不产生合同解除的效力。证据7,与本案不具有关联，原告是否违法转租，本案并不涉及。证据8无异议，原告系合法转租。证据9,与本案争议事项无关联。证据10无异议。 证据11,质证意见同证据6,被告并没有从现房东徐雪霞处获得书面解除通知书，被告没有参与谈话，不能以将来的行为主张权利，存在不确定性。证据12、13,主体存疑，从内容上看，是现房东徐雪霞要求提前退租，原告也认识到提前退租应以书面方式。证据14,律师费没有约定由违约方承担。证据15,诉讼费由败诉方承担是法律规定。 证据16,该证据证明原告将房屋转租出去给第三人时，张智策是知情的，不能证实张智策是承认租赁违约的。原告转租的事实与本案无关联。证据17,书面证言，不予质证，证人应当出庭。证据18,真实性存疑，龙湾区租金涨了，涉案房屋是否涨了不一定，不能证实原告所称的房东提前解除的原因。证据19,与本案无关，被告没有收到律师函。证据20,质证意见同证据6，不能认为因为现房东一句话，就认为自己遭受实际损失。 对于被告提供的证据，被告经质证认为：证据1真实性、合法性无异议，但与本案无关联，与争议焦点无关。证据2同原告提供的证据8无异议。 经审查本院认为，双方提供的上述证据经庭审出示，对方均进行了质证，对各方无争议的证据，本院予以确认其证明效力；对有关原告所举本方转租给第三人系经过被告同意，原告转租合法，被告不得以此作为提前解除合同事由的相关证据，因被告庭审中明确并未主张原告转租违法，未以此作为提前解除租赁合同的事由，反却是强调被告愿继续履行合同，故原告所举该部分证据，因其欲证明的事实与本案争议焦点无关，本案中不作评价。原告提供的录音证据、微信短信及语音等证据能够相互印证，可以证明被告陈莉与现房东徐雪霞以口头方式通知原告要求提前解除合同等内容，且被告对该内容亦予以认可，只是辩称口头通知因不符合合同约定形式，不产生合同解除效力等，涉及本案争议焦点，下文予以阐述。另外，双方所举证据，对方对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议的该部分证据，可以作为认定本案事实的依据，各方对证明目的有不同意见，均围绕本方诉讼目的进行解读，下文结合争议焦点，予以一并分析评判。 依上述证据，结合双方庭审陈述，本院认定的事实如下：原告金月平与被告陈莉于2015年11月13日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于温州经济技术开发区双车路28号的三楼的房屋出租给原告作为办公使用，租赁期自2015年12月14日至2018年10月9日，每月租金为18333元，每年支付一次。合同第7条约定：原告支付被告房屋租赁保证金合计36666元，待租客期满结清全部费用后，予以退还。合同第12条约定：在租赁期内1、原告未经被告同意，中途擅自退租，被告有权拒还原告保证金（保证金等同违约金）；2、被告要求原告提前退租的，被告应按月租金的2倍向原告支付违约金。同时，为彼此友好合作，双方需要想提前退租的均须以书面形式提前一个月通知对方。合同还约定发生争议协商不成的，可向该房屋所在地法院起诉。 2015年11月14日，原告支付了36666元保证金和10个月（15年12月至次年10月）租金183334元。2016年9月22日，原告支付了2017年10月9日之前的全部租金22万元。截至起诉之日，原告如约履行了合同义务。 2017年4月28日，被告口头通知要求原告于2017年10月9日（提前一年）搬出租赁标的物，但拒绝出具书面解除合同通书并履行支付违约金，遂成本案诉争。 本案核心的争议问题是被告口头声称欲解除租赁合同是否构成预期违约的问题。针对此，结合本案事实及相关法律规定，本院一并分析评判如下： 《合同法》第九十四条【合同的法定解除】规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。其中第（二）项规定了预期违约制度的基本内容。因预期违约解除合同，是指在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。预期违约，降低了另一方享有的合同权利的价值，如果在一方当事人预期违约的情况下，仍然要求另一方当事人在履行期限届满才能主张补救，将给另一方造成损失。允许受害人解除合同，受害人对于自己尚未履行的合同不必履行，有利于保护受害人的合法权益。预期违约分为明示违约和默示违约。所谓明示违约，指合同履行期限到来之前，一方当事人明确肯定地向另一方当事人表示他将不履行合同。所谓默示违约，指合同履行期限到来之前，一方当事人有确凿的证据证明另一方当事人在履行期限到来时，将不履行或不能履行合同，而其又不愿提供必要的履行担保。 具体到本案，原告认为被告在履行期限届满之前，口头提出要求解除合同，甚至现房东徐雪霞还提出2017年10月9日之后将断水断电，故其起诉要求解除合同并基于解除合同提出其他诉请；而被告在庭审中一再强调提前解除合同其没有动机及利益，其将继续履行合同。即使被告起诉前存在口头解除合同的意思表示，但其在庭审中已明确对此前的意思表示进行修正，表示将继续履行合同至期限届满，此种情形下，被告的行为尚未达到明示违约“明确肯定向对方表示不履行合同”的要求，尚不构成明示违约。毕竟，预期违约行为表现为将来将不履行义务，不是现实的违反义务，当事人尚有继续履行债务的机会。若履行期限届满，一方不履行义务，则预期违约已转化为实际违约，守约方可以采取实际违约的补救方式。 另外，即使被告在第二个租赁年度内口头声称欲提前解除租赁合同的行为，并未根本影响原告支付租金使用租赁标的的权利，原告在本案审理期间仍在使用涉案房屋，不会导致其缔约目的不能实现，被告的行为并非根本性违约，原告所主张的解除合同事由不能成立。 言及此，说明一点，本案双方当事人签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。若往后一方及第三方若有实际违约行为，受害方可依法救济，违约方则将承担法定或约定的违约或赔偿责任。 综上，原告以被告预期违约行使合同解除权，并基于解除合同提出相关诉求，其主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告金月平的诉讼请求。 案件受理费1633元，减半收取计816.5元，由原告金月平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员 余 星 二〇一七年九月十九日 书记员 张蓓蓓