广东省佛山市南海区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤0605执异429号异议人(案外人)：中信保利达地产（佛山）有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇和顺美景大道，统一社会信用代码91440605794666153E。法定代表人：韩春麟。委托代理人：孙智威，系北京市中伦（广州）律师事务所律师。申请执行人：赖俭南，男，汉族，1971年5月1日出生，住海南省海口市美兰区。委托代理人：刘华升，系广东康格律师事务所律师。申请执行人：谭惠芬，女，汉族，1971年5月19日出生，住海南省海口市美兰区。委托代理人：刘华升，系广东康格律师事务所律师。被执行人：梁伟微，女，汉族，1962年4月20日出生，住广东省佛山市禅城区。被执行人：陈志辉，男，汉族，1976年9月28日出生，住广东省佛山市南海区。本院在执行（2017）粤0605执3734号案，即申请执行人赖俭南、谭惠芬与被执行人梁伟微、陈志辉股权转让纠纷一案中，案外人中信保利达地产（佛山）有限公司提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并于2017年9月14日举行听证，现已审查终结。异议人称，请求停止对佛山市*区*镇*花园*路*座1503（以下简称1503房）的拍卖程序并解除保全措施。事实和理由：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”据此，异议人认为，根据异议人2016年10月17日取得的《商品房首次登记确权清单》，1503房登记在异议人名下，1503房的权属人为异议人。此外，异议人既非（2016）粤0605民初14178号案的当事人或利害关系人，也从未书面确认1503房属于被执行人，法院依法不应查封1503房，更不能拍卖登记在异议人名下的资产。异议人与陈志辉签订的《商品房买卖合同》尚未履行完毕，且根据异议人近期收到的（2017）粤0605民初3233号案的案件材料，陈志辉未按期支付按揭贷款，导致中国工商银行股份有限公司佛山南海支行要求异议人承担欠付贷款及相关违约责任的连带清偿责任。据此，陈志辉的行为已经严重违反了《商品房买卖合同》的相关约定，异议人有权解除合同并要求陈志辉承担其他违约责任，异议人已在准备另案起诉陈志辉。综上所述，异议人认为人民法院只能查封登记在被执行人名下的不动产，而1503房目前登记在异议人名下，且《商品房买卖合同》解除后，异议人也不会再将1503房转移登记至陈志辉名下，换言之，1503房自始至终都不会登记在陈志辉名下，陈志辉不是1503房的权属人。因此，除非异议人书面确认1503房的权属人为陈志辉，否则法院依法不应对1503房采取保全措施，更不能拍卖1503房。异议人请求法院根据事实与法律，充分考虑1503房的实际情况，同意并准许异议人的请求事项，以维护异议人的合法权益。申请执行人称，1、案涉1503房已经办理销售备案，具有房屋唯一码，且办理了以工商银行作为抵押权人的预抵押登记。根据商品房买卖合同第15条的约定，案涉房产现已满足办理产权证的条件，异议人已经不是案涉房产的真正权利人，其所提交的商品房首次登记确权清单记载的事项已经异议人与陈志辉签订购房合同、办理销售备案、预抵押登记及满足登记条件而失去相应的确权效力；2、异议人即使需要为陈志辉的银行债务承担连带责任，也是其为使银行对其卖房行为给业主提供贷款所承诺的连带责任。异议人与银行签订的相关协议只能约束异议人与银行，而不能约束申请执行人及被执行人；3、即使案涉房产尚未办理以陈志辉作为权属人的不动产权证，但根据申请执行人提供的商品房登记合同查询证明，案涉房产已经在不动产登记档案中建档，陈志辉已对案涉房产享有相应权利，申请执行人对陈志辉基于案涉房产的权利进行查封并申请法院拍卖并未违反最高院拍卖、变卖财产的规定第2条的规定。综上，申请执行人不同意停止对案涉房产的执行程序，请求法院驳回异议人的异议请求。本院查明，原告赖俭南、谭惠芬诉被告梁伟微、陈志辉股权转让纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，于2016年9月8日依法查封陈志辉所有的涉案1503房。2016年12月27日，本院依法作出（2016）粤0605民初14178号民事判决，判决：被告梁伟微、陈志辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖俭南、谭惠芬支付股权转让款1400000元及逾期付款利息（截至2016年8月30日的利息为485266.67元，自2016年8月31日至实际付清款日至按月利率20‰计算）。该判决已发生法律效力。因被告未履行生效文书确定的义务，原告向本院申请强制执行，经审查本院决定立案执行，案号为（2017）粤0605执3734号。执行过程中，本院于2017年8月14日作出（2017）粤0605执3734号执行裁定，裁定拍卖或变卖属被执行人陈志辉所有的位于广东省佛山市南海区里水镇中信山语湖御湖路24座1503（房屋唯一码：771289）。另查明，2014年9月23日，异议人与陈志辉签署《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定异议人将涉案1503房以2046614元出售予陈志辉。首期款616614元自合同网上签订之日起30日内支付，余款1430000元以银行按揭方式付款。异议人确认已经收到陈志辉交纳的首期款616614元及中国工商银行股份有限公司佛山南海支行发放的按揭款1430000元。2016年10月17日，佛山市南海区国土城建和水务局盖章确认的《商品房首次登记确权清单》载明涉案1503房的申请单位系异议人。《佛山市南海区商品房合同登记信息查询结果》载明，涉案1503房的购房人系陈志辉，已办理预购商品房买卖预告登记，预告权利人陈志辉，该房已办理预抵押登记，抵押权人系中国工商银行股份有限公司佛山南海支行。本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”本案中，涉案1503房尚未办理不动产登记，虽然异议人举证的《商品房首次登记确权清单》显示该房的初始权属人系异议人，但异议人确认该房已经出售给陈志辉，陈志辉已经支付全部购房款，且已经办理商品房买卖预告登记，预告权利人系陈志辉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。根据该条规定，在开发商为被执行人的金钱债权执行中,受让人对于被查封的办理了受让物权预告登记的不动产有权要求停止处分，即买受人对于办理了受让物权预告登记的不动产享有的物权期待权受到法律保护。本案中，涉案1503房已经办理了受让物权预告登记，被执行人陈志辉对该房享有物权期待权，本院根据已经发生法律效力的民事判决书裁定对被执行人陈志辉享有权利的1503房进行拍卖或变卖，于法有据。至于异议人与抵押权人中国工商银行股份有限公司佛山南海支行、陈志辉之间的金融借款合同纠纷与本案中1503房的权属问题属不同的法律关系，无论异议人是否需要对陈志辉的贷款承担连带责任，均与本案无关。综上，异议人的异议请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人中信保利达地产（佛山）有限公司的异议。如不服本裁定，认为原民事判决错误的，依照审判监督程序办理；与原民事判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。审 判 长  杜广锵审 判 员  黄馨栗人民陪审员  李为民二〇一七年九月二十一日书 记 员  欧斯迪