北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初11223号原告（反诉被告）：刘丹，女，1975年3月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：周旺，北京华秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺现理，北京华秀律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵文武，男，1963年7月7日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：侯峥，北京市京悦律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，该公司职员。原告刘丹（反诉被告）与被告赵文武（反诉原告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘丹及其委托诉讼代理人周旺、贺现理，被告赵文武及其委托诉讼代理人侯峥均到庭参加诉讼。第三人链家经纪公司经本院合法传唤，未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。刘丹向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认我与赵文武签署的《房屋买卖合同》及补充协议于2017年2月17日解除；2、请求法院判令赵文武支付我违约金630385元；3、请求法院判令赵文武协助我办理位于北京市海淀区文慧园×号×号楼×层×的房屋所有权、土地使用权过户手续；本案诉讼费由赵文武承担。事实和理由：2016年11月13日，我与赵文武在链家经纪公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定我将位于北京市海淀区文慧园×号×号楼×层×的房屋出售于赵文武。后我按照约定配合赵文武办理了房屋所有权转移手续，但赵文武未按照约定办理抵押权登记手续，导致我无法获得出售房屋的尾款。后我多次催促，但赵文武拒绝履行。后我于2017年2月12日书面通知赵文武要求解除双方之间的合同及补充协议，赵文武于2017年2月17日签收。赵文武的上述行为已经构成违约，为维护我的合法权益，特向法院起诉。赵文武辩称，我不同意刘丹的诉讼请求。2017年1月6日双方完成房屋过户手续之后，我发现该房屋内有户口，按照合同约定刘丹应当在过户后日起1日内将房屋内户口迁出，且刘丹在签订房屋买卖合同时承诺该房屋内没有户口。后刘丹答复我说房屋内户口无法迁出，故我决定双方在户口迁出一事协商一致之后再继续履行合同约定，办理抵押及银行放款手续，后我多次与刘丹及链家经纪公司沟通，但均没有达成一致意见。我认为是刘丹违约，故我不同意解除合同并支付违约金。同时基于上述事实，我方提出反诉：1、请求法院判令刘丹继续履行双方签订的房屋买卖合同及补充协议，将位于北京市海淀区文慧园×号×号楼×层×的房屋交付给我；2、请求刘丹向我支付未能迁出房屋户口的违约金237615元（自2017年1月23日起暂计算至2017年4月30日，实际要求支付到房屋内户口实际迁出之日）；3、请求法院判令刘丹向我支付逾期交房违约金740775元（自2017年1月11日起暂计算至2017年4月30日，实际要求到房屋交付之日止）；本案本诉费、反诉费由刘丹负担。刘丹针对赵文武的反诉请求辩称，我不同意赵文武的反诉请求。双方合同已经解除，是赵文武违约在先，故我不同意支付违约金。另我按照约定向其交付房屋，但对方拒收，故不存在我逾期交付的问题。其反诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院予以驳回。第三人链家经纪公司于第一次开庭时表示，对刘丹主张的事实及理由没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月13日，刘丹（出卖人）与赵文武（买受人）在链家经纪公司居间下签订房屋买卖合同，约定刘丹将位于北京市海淀区文慧园×号×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）出售与赵文武，房屋成交价格为1250000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1655000元；买受人向出卖人支付定金35万元，买受人向公积金管理中心贷款100万元。出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后2个工作日内将该房屋交付给买受人。出卖人未按照约定将房屋交付买受人逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，刘丹（甲方）、赵文武（乙方）与链家经纪公司（丙方）另行签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，在2017年3月12日前共同办理房屋所有权转移登记手续，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。该补充协议另约定甲方承诺此房无户口。上述协议签订后，双方均按照合同履行各自的义务，赵文武共支付刘丹购房款1885000元。2016年12月22日，中央国家机关住房资金管理中心审批通过了赵文武贷款100万元的申请。双方于2017年1月6日办理了房屋过户手续。后赵文武于2017年1月8日发现该房屋内有案外人徐婷芳、侯东、侯榕三人户口，其中徐婷芳与侯东为夫妻关系，侯榕为6岁学龄儿童。2017年1月9日，刘丹要求赵文武接收×号房屋，赵文武以房屋内上述户口为由拒绝接收房屋。双方就此产生争议。庭审中，刘丹主张赵文武一直未办理房屋抵押权登记手续，导致其无法收到房屋尾款102万元，故要求确认双方之间的房屋买卖合同及补充协议已于2017年2月17日解除并要求赵文武协助办理房屋过户手续并支付相应违约金。赵文武认可收到上述解除合同通知函且一直未办理抵押登记手续并支付剩余购房款102万元之事实，但以房屋过户后第二天发现房屋内有其他人户口为由主张刘丹违约，进而要求刘丹履行交付房屋之义务并支付未迁出户口及逾期交房的违约金。刘丹认可现房屋内有案外人徐婷芳、侯东、侯榕三人户口，但主张其对上述户口存在一事并不知情，且在其购买×号房屋之前上述户口就已存在，故其并不存在违约之行为。另经本院询问，赵文武表示现愿意配合办理房屋抵押登记手续并支付剩余房款102万元，其另表示购买×号房屋主要目的为投资。就办理抵押权登记手续的时间，刘丹主张应于过户当日办理，但因过户当天为周五，故最晚应为2017年1月9日办理。赵文武则主张，因过户当天为周五，故正常情况下最早办理时间为2017年1月9日，但于2017年1月8日其发现房屋内有户口一事，故一直未予办理。就户口问题，刘丹向本院提交了徐婷芳的声明一份，徐婷芳于该声明中表示现户口无法迁出，其购买的位于门头沟的期房于2018年9月30日前交房，待交房之后可以将户口迁出，其亦承诺一旦有条件迁出立即迁出。赵文武对上述声明不予认可。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，刘丹与赵文武签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，内容不违反法律规定，具有法律效力。根据双方之间的约定，赵文武应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续。实际履行中，赵文武一直未办理房屋抵押权登记手续并支付房屋尾款，其行为已经构成违约。但因双方合同已经履行并已完成过户手续，故赵文武的上述违约行为并不能导致双方合同不能继续履行，故赵文武的上述行为并不构成根本违约，且于庭审中，赵文武要求继续履行合同并同意办理抵押权登记手续并支付剩余购房款，故刘丹并不享有合同解除权，其发出的解除合同通知函并不能产生解除双方之间房屋买卖合同及补充协议的法律后果，现刘丹要求确认双方之间的房屋买卖合同及补充协议已于2017年2月17日解除之诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。刘丹另主张赵文武协助其办理×号房屋所有权、土地使用权过户手续，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。刘丹要求赵文武支付相应违约金之诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的数额，赵文武请求法院对违约金予以酌减，而刘丹并未提交证据证明其实际损失，故本院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则对违约金数额予以衡量酌减。另依据双方之间的合同约定，刘丹应于办理房屋所有权转移之日起1日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。同时刘丹应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后2个工作日内将该房屋交付给赵文武，如交房逾期超过15日，赵文武选择退房的，刘丹应按照全部已付款的20%向赵文武支付违约金。根据本院查明的事实，现房屋内仍有案外人户口至今未迁出，故刘丹之上述行为已经构成违约。赵文武要求刘丹继续履行合同交付×号房屋并支付未迁出户口违约金之诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于交付房屋一节，双方均认可2017年1月9日刘丹曾向赵文武交付房屋，但赵文武因房屋内户口问题未予接收，且结合双方之间的合同内容来看，合同中并未就赵文武选择继续履行合同的情况下刘丹逾期交房的违约责任进行约定，故赵文武要求刘丹支付逾期交房违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金的数额，刘丹亦请求法院对违约金予以酌减，而赵文武并未提交证据证明其实际损失，故本院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则对违约金数额予以衡量酌减。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、赵文武于本判决生效后三十日内向刘丹支付剩余购房款1020000元，刘丹于收到上述款项当日将位于北京市海淀区文慧园×号×号楼×层×号房屋腾空交还给赵文武；二、赵文武于本判决生效后三十日内支付刘丹违约金150000元；三、刘丹于本判决生效后三十日内支付赵文武二○一七年一月二十三日至该房屋内徐婷芳、侯东、侯榕户口全部迁出之日止的未迁出户口违约金，按每天50元标准计算；四、驳回刘丹的其他本诉请求；五、驳回赵文武的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30040元，由刘丹负担15020元，其中5052元已交纳，剩余部分于本判决生效后七日内交纳；由赵文武负担15020元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费6792元，由赵文武负担3396元，已交纳；由刘丹负担3396元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  秦纳杰人民陪审员  彭振义人民陪审员  董福利二〇一七年九月二十八日书 记 员  于 洁