福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽02民初1202号 原告（执行案外人）：孙晓宁，男，1964年7月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：沈松，福建深松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张纯艺，福建深松律师事务所律师。 被告（申请执行人）：厦门沃德担保有限公司，住所地福建省厦门市思明区故宫东路****。 法定代表人：李孟忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴詹进，福建天翼律师事务所律师。 第三人（被执行人）：邱振声，男，1974年5月14日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人（被执行人）：张碧霞，女，1979年1月24日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告孙晓宁与被告厦门沃德担保有限公司（以下简称沃德公司）、第三人邱振声、张碧霞案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙晓宁的委托诉讼代理人沈松、张纯艺，被告沃德公司的委托诉讼代理人吴詹进到庭参加诉讼。第三人邱振声、张碧霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙晓宁向本院提出诉讼请求：立即停止对张碧霞名下址于鑫塔水尚三期2号楼A梯5跃6层01单元（现编坐落厦门市思明区房产的强制执行，并解除对该房产的查封、扣押、冻结。 诉讼过程中，孙晓宁变更诉讼请求为：立即停止对张碧霞名下址于鑫塔水尚三期2号楼A梯5跃6层01单元（现编坐落厦门市思明区房产的强制执行。事实和理由：一、孙晓宁与张碧霞关于址于厦门市思明区鑫塔水尚2#A栋5跃6层01单元房产（以下简称讼争房产）签订的《房产转让合同》系合法有效的。2013年8月，孙晓宁与张碧霞签订《房产转让合同》，约定张碧霞将其名下的讼争房产出售给孙晓宁，该房产在房管局的商品房备案合同号为02011068，交易总价为440万元。合同约定，乙方即孙晓宁于2013年9月29日前付55万元；于2013年10月31日前支付1493595元，剩余房款以孙晓宁代张碧霞向银行偿还房屋按揭款的方式支付。合同中还明确该房屋产权现状为张碧霞已与开发商签订厦门市商品房买卖合同，在房管局完成合同备案，并已经向兴业银行办理抵押。由于该房产交房时间为2014年9月30前，故尚未办理相关个人房地产权证，双方不得以此为由拒绝履行合同。合同还约定了违约责任等其他事项。依据合同法及《物权法》的规定，该合同合法有效。二、《房产转让合同》已基本履行，且讼争房产已交由孙晓宁实际占有使用。合同签订后，孙晓宁于2013年8月19日支付第一笔购买款5万元，至2014年1月16日，孙晓宁付清房屋首期款2043595元。自2013年10月26日起，孙晓宁代张碧霞向兴业银行偿还房屋按揭款至今。讼争房产自2014年11月起由孙晓宁装修、缴纳物业管理费并居住,孙晓宁已实际占有使用讼争房产。三、孙晓宁在履行《房屋转让合同》中没有过错。张碧霞于2011年6月21日以3532800元的价格向开发商购买讼争房产，后将房屋转让给孙晓宁是合法处分。讼争房产至今未办理过户手续系因房屋尚处于银行按揭还款阶段，存在抵押且因张碧霞存在其他债务纠纷被法院查封而无法办理，并非孙晓宁的原因，孙晓宁在履行合同过程中没有过错。张碧霞、邱振声为以后配合孙晓宁办理讼争房产的过户手续，应孙晓宁要求，于2014年1月13日公证委托孙晓宁有权代为办理房屋过户手续，进一步证实孙晓宁与张碧霞买卖房屋的合意。综上，讼争房产被法院查封之前，孙晓宁就与张碧霞达成买卖合意，双方签订合同后依约履行，该房屋亦由孙晓宁实际占有使用，只是因为张碧霞的原因暂未办理权属转移登记，故讼争房产应属孙晓宁所有，该权利足以对抗法院对讼争房产的执行。 沃德公司辩称，孙晓宁的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。一、孙晓宁关于《房屋转让合同》是在法院查封房产前签订，且合同已实际履行的事实主张存在诸多矛盾和疑点。孙晓宁关于讼争房产已转移交付，并由其装修、缴纳物业费和实际居住的陈述缺乏根据，其主张不可采信。二、孙晓宁与张碧霞签订的《房产转让合同》违反了法律的禁止性规定，该合同应属无效。不论孙晓宁与张碧霞的交易是否真实，其双方的房产转让行为也是违反法律规定的不应得到法律保护。我国《城市房地产管理法》、《物权法》规定，权利人不得转让已经被司法机关依法查封的房地产，亦不得转让尚未依法登记领取权属证书的房地产。本案中，虽然张碧霞与开发商就讼争房产签订的《商品房买卖合同》已在房产管理部门办理了备案登记，但根据物权法的规定，张碧霞对讼争房产只享有排他的请求权并非物权，讼争房产的产权尚未依法登记到张碧霞名下，张碧霞更未领取权属证书，而且孙晓宁与张碧霞之间所转让的房产已被法院查封，显然孙晓宁与张碧霞就讼争房产转让行为违反了法律的禁止性规定，转让合同应属无效。物权法第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，张碧霞未经抵押权人同意，将讼争房产转让给孙晓宁的行为已违反了物权法的规定。 邱振声、张碧霞未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙晓宁提交14组证据：证据1.（2016）闽02执异30号执行裁定书，用于证明厦门市中级人民法院驳回孙晓宁的执行异议申请，讼争房产因张碧霞存在其他债务纠纷被法院查封，无法办理过户手续。证据2.商品房买卖合同备案证明，用于证明张碧霞向开发商购买讼争房产并已在房管局进行备案登记。证据3.预购商品房抵押权预告登记证明书及其附件，用于证明讼争房产因办理按揭抵押给兴业银行股份有限公司厦门分行。证据4.房产转让合同，用于证明孙晓宁与张碧霞签订买卖合同，就交易价格、款项支付方式、房屋产权现状、违约责任等其他事项进行约定。证据5.收据，用于证明张碧霞确认已收到孙晓宁支付的首期款。证据6.发票，用于证明孙晓宁支付的购房款。证据7.转账单、回执单、银行卡账户交易明细，用于证明孙晓宁自2013年10月起至今代张碧霞偿还银行按揭款。证据8.公证书，用于证明张碧霞将讼争房产办理产权过户手续等其他相关权利公证委托给孙晓宁。证据9.入住通知单及产权办理须知，用于证明讼争房产已经交房并可办理产权证。证据10.收款收据及发票、转账单，用于证明孙晓宁支付讼争房产的物业管理费、公维金及水电费，实际占有使用房屋。证据11.电费明细、电费、物业管理费、燃气费发票及公维金收据，用于证明孙晓宁缴纳讼争房产的日常生活缴费，实际居住使用房屋。证据12.契税完税证明，用于证明孙晓宁已缴纳产权办理所需契税。证据13.张碧霞出具的说明书、房屋查封状态材料，用于证明张碧霞就讼争房产所出具的说明，孙晓宁在讼争房产被查封前已实际占有房屋。证据14.岳涛出具的说明书、个人客户账户明细清单、DCC储蓄活期明细查询，用于证明孙晓宁支付款项。 沃德公司质证认为，对证据1.2.3.6的真实性、合法性、关联性无异议。证据4《房产转让合同》无落款时间，在执行及诉讼阶段关于合同签订时间存在矛盾，应结合相关事实认定效力。对证据5的真实性不认可。证据7是其他业务款项，不能证明孙晓宁主张，即使是孙晓宁代偿按揭款也不能证明讼争房产转移物权。证据8.9的真实性无异议。对证据10中发票的真实性无异议，对收款收据的真实性有异议，以上证据不能证明讼争房产已经由孙晓宁实际占有使用。对证据11中电费明细、电费缴交发票、物业管理费发票、燃气费发票真实性无异议，对公维金收据真实性有异议，以上证据不能证明其主张，因票据中的付款方都是张碧霞，只能证明孙晓宁代张碧霞支付款项。证据12契税完税证明记载的纳税人是张碧霞，不能证明孙晓宁缴纳契税。证据13说明书是张碧霞作为诉讼当事人的陈述，不属于证据。房屋查封状态材料无法显示是否为首次查询。证据14中说明书是案外人岳涛出具，该证人没有出庭接受询问，真实性无法确认。对个人客户账户明细清单、DCC储蓄活期明细查询真实性无异议，但不能证明其主张。邱振声、张碧霞未发表质证意见。 沃德公司、邱振声、张碧霞未提交证据。 本院分析认为，沃德公司对孙晓宁提交的证据1.2.3.6.8.9的真实性无异议，对上述证据的真实性予以确认，对上述证据的关联性待全案综合分析后再作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、张碧霞与邱振声系夫妻关系。2011年6月，张碧霞与厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称兴基伟业公司）签订商品房买卖合同，约定张碧霞向兴基伟业公司购买讼争房产。2011年6月27日，讼争房产办理了预告登记。2011年8月15日，讼争房产办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为兴业银行股份有发公司厦门分行。2013年9月16日，沃德公司与张碧霞、邱振声发生保证合同纠纷。在案件诉讼过程中，预告登记于张碧霞名下的讼争房产被本院查封。 二、张碧霞（甲方）与孙晓宁（乙方）签订一份《房产转让合同》，未载明落款时间。约定：甲方同意将座落于厦门市思明区鑫塔水尚2#A栋5跃6层01单元的讼争房产出售给乙方，建筑面积136.92平方米；上述房产交易价格为单价32135.55元/平方米，总价440万元，合同签订之日，乙方支付甲方购房定金55万元整；经双方协定，交易税费由乙方承担；具体付款日期及金额如下：1、乙方于2013年9月29日前付55万元。2、乙方于2013年10月31日前向甲方支付1493595元。3、因甲方所拥有的房产处于银行按揭状态，乙方付于甲方首期房款（含定金）2043595元整，余下甲方所欠银行贷款部分，由乙方代为支付，即乙方代甲方支付购买月供；由于该房产交房时间为2014年9月30日之前，故尚未办理相关个人房地产权证；甲方收到乙方所有首期房款之后，甲方应将该房产与开发商签订的《厦门市商品房买卖合同》及其相关合同一并交与乙方；等等。 三、2014年1月13日，张碧霞、邱振声签署委托书，全权委托孙晓宁出售、出租、管理讼争房产及提起和参加诉讼、代办代缴相关税费、领取文件等事宜，并于同日到厦门市鹭江公证处办理委托书公证。2015年8月14日，兴基伟业公司通知张碧霞办理讼争房产权属登记手续。 四、张碧霞出具一份《收据》，落款日期为2014年1月13日。载明：买方孙晓宁于2013年9月29日支付定金于卖方，卖方张碧霞委托万小丽收款55万元。买方于2013年12月31日支付卖方张碧霞，卖方委托张云龙收款90万元，在2014年1月1日前买方应支付卖方总余款（违约金）：67575.63元。 五、张碧霞于2017年2月27日到庭陈述：其通过中介将讼争房产卖给孙晓宁，具体出售时间忘记了。万小丽是中介以个人名义进行居间服务，其与万小丽之间没有经济纠纷，孙晓宁有支付给万小丽中介费，万小丽名字应为万晓莉。因欠张云龙的钱，指定转账给张云龙。合同应该有签时间，签订合同的地址问孙晓宁应该知道。孙晓宁给的第一笔定金在查封之前，张碧霞与孙晓宁要去办理过户才知道讼争房产被查封。 六、孙晓宁提交的账户名称为万小丽，账号为62×××64的DCC储藏活期明细查询单显示：2013年8月19日，岳涛6217001930001794271账号转入万小丽账户32500元；9月29日，万小丽账户转入张云龙4367421833680016999账户55万元。 七、孙晓宁提交的账户名称为孙晓宁，账号为62×××06的DCC储藏活期明细查询单显示：2013年8月9日，孙晓宁向岳涛6217001930001794271账号转入5万元；9月28日向万小丽62×××64账号转入70万元；10月25日孙晓宁6228480070261456514账号转入717000元；10月26日，张云龙6226192380408310账号转入19000元；11月15日，向张云龙4367421833680016999账户转入60万元。 八、本院在执行沃德公司与邱振声、张碧霞保证合同纠纷一案中，孙晓宁对该案执行标的张碧霞名下的厦门市鑫塔水尚三期2#A栋5跃6层01单元的讼争房产提出执行异议，以其于2013年9月与张碧霞签订房产转让合同，支付了购房款，张碧霞已将讼争房产交付其处置等为由，请求中止对讼争房产的执行。本院于2016年10月12日作出（2016）闽02执异30号执行裁定书，驳回孙晓宁的异议请求。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孙晓宁主张其对讼争房产享有排除强制执行的民事权益，应举证证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、占有使用讼争房产并支付购房款。讼争房产于2013年9月16日被法院查封。孙晓宁在向本院执行局提起执行异议过程中主张案涉合同签订于2013年9月，在本案诉讼中主张签订时间为2013年8月。案涉《房产转让合同》未载明落款时间，《房产转让合同》约定：“合同签订之日，乙方（孙晓宁）支付甲方（张碧霞）购房定金55万元整”。张碧霞出具《收据》载明：“买方孙晓宁于2013年9月29日支付定金于卖方，卖方张碧霞委托万小丽收款55万元”。从孙晓宁提交的账号为62×××06的DCC储藏活期明细查询单显示：2013年9月28日向万小丽62×××64账号转入70万元。故从合同约定支付定金时间、张碧霞出具《收据》载明定金收取时间及转账记录分析无法证实孙晓宁主张的案涉合同签订时间早于查封时间2013年9月16日。孙晓宁提交的物业管理费发票显示2014年11月之后发生的物业管理费，亦无法证明孙晓宁在法院查封之前占有使用讼争房产。孙晓宁所提供的DCC储藏活期明细查询单显示收款人有案外人万小丽、张云龙、岳涛等，转账款项与与合同载明内容不相符，亦未提交进一步证据予以佐证，无法证实转账款项为合同项下讼争房产的购房款及孙晓宁已按合同约定支付了购房款。就现有证据而言，不足以证实孙晓宁于法院查封之前就讼争房产签订合法有效的书面租赁合同、实际占有使用并按约定支付购房款，孙晓宁的异议不能成立。第三人邱振声、张碧霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。 综上所述，孙晓宁的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回孙晓宁的诉讼请求。 案件受理费100元，由孙晓宁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  林巧玲 审 判 员  柯艳雪 人民陪审员  肖金发 二〇一七年九月二十三日 代书 记员  彭丽月 附：本案所适用法律条文、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。