四川省成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0116民初3784号原告：成都双流新兴建材有限公司，住所地成都市双流区。法定代表人：杨龙,总经理。委托诉讼代理人：王江，男，系公司员工。委托诉讼代理人：魏鼎玖，男，系公司员工。被告：杜桃香，女，1991年11月12日出生，汉族，住甘肃省文县。原告成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴公司”）与被告杜桃香商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新兴公司的委托诉讼代理人王江到庭参加诉讼，被告杜桃香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年6月8日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.请求撤销案涉房屋预告登记（预告登记证号××××）；3.判令撤销案涉房屋的网签备案登记（备案号为：×××）；4.判令被告向原告支付代缴银行按揭款25091.34元；5.判令被告向原告支付违约金44890.2元。诉讼过程中，原告撤回第四项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2015年6月8日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以贷款方式购买原告开发建设的位于成都市双流区公兴镇牧华路二段×号亚丁小镇二期×幢×单元×楼×号房屋，房屋总价款448902元。合同签订后，原告依约及时为本商品房买卖合同办理了预告登记证书及网签备案登记，但是被告却未能依约履行付款义务，截止2016年12月31日，被告尚未支付首付款，且由于被告长期未缴纳银行按揭，原告承担保证责任代被告向银行还款25091.34元。根据《商品房买卖合同》第十条及《补充协议》第三条、第六条的约定，原告有权解除合同并要求被告支付房屋总价款10%的违约金。原被告之间签订的买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。被告严重逾期履行还款责任，已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。为维护其合法权益，故诉至法院。被告杜桃香未出庭答辩，亦未提交任何证据材料。原告新兴公司围绕诉讼请求依法提交了双方身份信息、《商品房买卖合同》及其补充协议、商品房买卖合同摘要、预告登记证、中国农业银行业务凭证及催款通知、住房按揭贷款全额缴清证明等证据，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。结合原告新兴公司的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年6月8日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以贷款方式购买原告开发建设的位于成都市双流区公兴镇牧华路二段×号亚丁小镇二期×幢×单元×层×号房屋，套内建筑面积63.72㎡，总房价448902元。合同第九条逾期付款责任的约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）;(1)…（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款…补充协议第三条关于买卖合同第五条的补充约定2）A、买受人选择以按揭付款方式付款，须在买卖合同签订之日同时付清首付款壹拾叁万肆仟玖佰零拾贰元…3）B、在买受人获准个人住房抵押贷款后，如因买受人逾期偿还银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的保证人向银行承担了相关的担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如银行因此解除与买受人的抵押贷款合同，除非买受人在出卖人承担了保证责任后7日内向出卖人支付全部担保损失，否则，出卖人有权解除买卖合同…补充协议第六条关于买卖合同第九条的补充约定：双方同意将买卖合同第十条第（一）款第一项第（2）小项中“累计的逾期应付款×%”修改为“该商品房总价款的10%”。合同签订后，原告将上述合同备案，备案号：447832，并办理房屋预告登记证明，预告登记证号：双房预双流区字第0178092号。另查明，被告未按照贷款合同的约定偿还按揭贷款，贷款银行要求担保人即本案原告承担担保责任，原告新兴公司公司分别于2016年3月29日、2016年7月18日、2016年8月23日、2016年12月8日代被告向贷款银行还款8440.88元、8330.67元、2065.88元和6254.71元。2017年8月9日，经银行催款，新兴公司向贷款银行提前还款296755.65元，银行出具住房按揭贷款全额缴清证明。本院认为，原告新兴公司与被告杜桃香签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点在于：1.原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否成立；2.原告主张被告协助办理《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记手续及撤销房屋预告登记是否成立；3.原告主张被告向其支付的违约金是否成立。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：一、原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否成立问题。被告多次未按期支付银行按揭贷款，导致按揭银行解除与被告的担保合同，并依据担保合同要求原告承担保证责任，依照原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，“在买受人获准个人住房抵押贷款后，如因买受人逾期偿还银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的保证人向银行承担了相关的担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。如银行因此解除与买受人的抵押贷款合同，除非买受人在出卖人承担了保证责任后7日内向出卖人支付全部担保损失，否则，出卖人有权解除买卖合同…”，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“...当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。二、原告主张被告协助办理《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记手续及撤销房屋预告登记是否成立的问题。原、被告双方签订的上述合同没有明确的约定，但合同解除后双方的合同目的不能实现，被告协助原告办理双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的撤销备案手续（备案号×××），以及撤销房屋预告登记证明手续属于合同解除的义务，符合法律规定，本院予以支持。三、原告主张被告向其支付违约金是否成立。原、被告签订的合同约定，买受人未按照约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同…买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照该商品房总价款10%支付违约金。因合同签订后，原告并未按期支付首付款，原告根据上述合同约定主张违约金44890.2元，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此依照上述规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为5000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都双流新兴建材有限公司与被告杜桃香于2015年6月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告杜桃香于本判决生效后十日内协助原告成都双流新兴建材有限公司办理双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的撤销备案手续（合同签约备案号×××）；三、被告杜桃香于本判决生效后十日内协助原告成都双流新兴建材有限公司办理成都市双流区公兴镇牧华路二段×号亚丁小镇二期×幢×单元×层×号房屋预告登记证明撤销手续（预告登记证号：双房预双流区字第×××号）；四、被告杜桃香于本判决生效后十日内支付原告成都双流新兴建材有限公司违约金5000元；五、驳回原告成都双流新兴建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由成都双流新兴建材有限公司负担387元，杜桃香负担388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 陈 磊二〇一七年九月二十九日书记员 黄小琴