广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初7128号原告：罗晃晴，男，汉族，1980年10月16日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：叶凯玲，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：高颖（原告的妻子），女，汉族，1984年1月4日出生，住址。被告：林钢，男，汉族，1965年7月26日出生，住广州市越秀区。被告：黄娥，女，汉族，1969年5月20日出生，住广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人：邱永杏，广东德良律师事务所律师。被告：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。负责人：阮广杰。委托诉讼代理人：罗凯波、郑璐瑶，该公司员工，通讯地址。原告罗晃晴诉被告林钢、黄娥、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗晃晴及其委托诉讼代理人叶凯玲，被告林钢、黄娥及其共同委托诉讼代理人邱永杏，被告满堂红广州分公司的委托诉讼代理人罗凯波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告林钢、黄娥向原告支付违约金230000元。2、判令被告林钢、黄娥共同向原告支付律师费12000元。3、判令被告满堂红广州分公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告林钢、黄娥通过被告满堂红广州分公司介绍，于2017年2月20日签订了《存量房买卖合同》，约定被告林钢、黄娥以2300000元的价格向原告转让广州市越秀区福今路3号大院11号201房，建筑时间为1996年。原告按合同约定向被告林钢、黄娥支付购房定金200000元，其中2017年2月20日支付50000元，2月21日支付150000元。现因房屋实际建筑时间为1977年，与合同约定严重不符，导致原告购买房屋的根本目的不能实现，并产生维权费用、定金利息、错失学位等重大损失。自2017年2月21日起原告多次要求被告林钢、黄娥退回定金，解除合同，均被无理拒绝，直至2017年3月6日被告才退回购房定金，但双方未就违约责任的承担、赔偿损失等事宜达成一致意见。被告林钢、黄娥自述从一九九几年入住该房屋，原告认为正常人都能判断新房与已有20年房龄的房屋区别，且被告林钢作为广东冶金建筑设计研究院的工程师，以其专业知识知道且应当知道当时房屋的状况绝不可能是新房。被告林钢、黄娥明显存在欺诈的主观故意。且依据合同第六条第一款，第五款第一点、第二点的约定，两被告的行为已构成根本违约，且该根本违约行为严重侵犯了原告的合法权益，原告要求被告依约支付违约金230000元。被告满堂红广州分公司作为居间方，负有审查房屋真实情况的义务，但其不仅未尽居间审查义务，且在明确知道房屋建筑年龄为1977年而不是1996年之后，仍未履行告知义务，并极力促成原告交付购房定金，应对原告的损失承担连带清楚责任。被告林钢、黄娥辩称：原告的诉请和理由与事实不相符，请求法院驳回。买卖合同中所写的涉讼房屋建筑时间为1996年，并不是被告林钢主动陈述填写的，当时中介询问被告林钢是否知道涉讼房屋的建筑时间，林钢明确表示不清楚。中介就对买卖双方即被告林钢与原告当面提出，既然被告不清楚，则推算为被告入住之前，即1996年，当时原告是在场的，洽谈的会议室只有6平方米，所以原告对建筑时间的推算是知情并且是同意的，才在买卖合同上双方签名确认。原告仅仅以为抓住我方的把柄，有利可图，可以获取巨额的违约金，所以提起本案诉讼，并隐瞒其知道填写推定的建筑时间且当时表示同意的事实。按照合同的约定，原告也有了解楼房状况，包括楼龄的义务，同时对楼房的状况予以确认。从2017年2月20日签订合同到2月21日，原告发出书面文字，通过电话短信等表示解除合同，我方是明确表示同意解除合同的，所以在短短的数天里，原告并没有损失。中介也一直告知原告，如果对涉讼房屋不满意，有同样的学位房可以另行提供，或者也可以找按揭公司帮忙办理涉讼房屋的按揭手续，经咨询其他按揭公司，均表示这样的交易是可以办理按揭的。但是原告并没有接受中介的建议，一直纠缠要我方承担12000元的律师费，我方当时也与原告商议打官司也需要这个费用。后来原告又再要求230000元的违约金，在各方于3月5日的洽谈录音里显示，原告是没有损失的，如果有损失也是原告自身原因造成损失的扩大。建筑时间并不是买卖合同关键的因素，合同是完全可以继续履行下去的，原告所谓的失去学位的损失是不存在的。从2月20日签订合同到2月21日双方同意解除合同只有1天的时间，在我方多次要求下退回定金的情况下，原告拒绝该洽谈条件，一定要我方承担230000元违约金才接受。从协商沟通过程可见，原告想利用文字上的漏洞去谋取高额的利益，原告存在不恰当的诉讼意图。230000元违约金明显过高，远远超出其实际损失。从签订合同到我方于3月5日退回违约金期间，我方一直是同意退回定金的，只是原告拖延时间，且总共也就十几天，原告最多也就产生了这十几天的利息损失。综上所述，请依法驳回原告诉请，维护诚实守信的交易秩序。被告满堂红广州分公司辩称：不同意原告的诉讼请求。本案原告诉请前后矛盾，本案诉争的是买卖合同纠纷，原告主张的违约金是基于违约之诉提出，原告与我方之间是居间合同关系，其要求我方承担买卖合同的违约责任没有事实和合同依据。居间合同关系与买卖合同两者互不相同，且不能混同，故原告要求我司对承担连带责任是主体的错误。原告提出违约金之诉同时又涉及赔偿律师费，及要求我司承担连带责任，后两者诉讼请求属于侵权之诉的法律关系，而违约之诉与侵权之诉两者只能择一提出，不能同时提出，故原告的诉请违反法律规定。原告诉请主张的事实并未涉及违约，根据原告起诉书第二页的前4行明确表示，因房屋建筑时间为1997年，与合同约定不符，是双方订立合同对建筑时间产生了误差，根据重大误解属可撤销民事行为判断，因双方买卖合同已经事实上终止履行，且被告一二已退回所有收取的定金，双方合同已恢复原状，故我方认为原告的诉请没有提出的事实和依据。综上请求法院驳回原告诉请。经审理查明：福今路3号大院11号201房（建筑面积48.57平方米）为登记在被告林钢、黄娥名下的房屋。2017年2月20日，原告（买方，乙方）与被告林钢、黄娥（卖方，甲方）签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，约定：交易的房地产地址为广州市越秀区福金路3号大院11号201房，建筑面积48.57平方米，使用性质为住宅，权属性质为房改房，建筑时间为1996年。该房地产不存在抵押等他项权利情况。该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该的情况，该房地产不带家私家电，不带租赁合同，户口未迁出，甲方应在过户成功7天内迁出；甲方确认该房地产自1996年6月购入，且自2007年未使用其学位。广东省内登记于甲方名下的物业（含商住用途）共2套（含本交易所涉物业）。该房地产按整套出售并计价，总金额2300000元，乙方承担全部税费。定金50000元，乙方须在2017年2月20日支付给甲方。定金余款150000元，乙方须在2017年2月21日前支付给甲方。首期楼款（不含定金）720000元，乙方于递件成功当天支付甲方。乙方应于2017年2月27日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，按揭的方式为商业贷款，乙方拟定贷款金额为1380000元。甲乙双方应在2017年4月10日前，由网签机构根据房屋交易登记机关指定方式进行预约，并根据预约的时间到相应的房屋交易登记机关办理申请买卖手续。乙方承诺2017年4月30日前付清总楼款给甲方，否则视为乙方违约，甲方有权收取楼价10%作为违约金并解除合同。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对该房地产享有完整产权且不存在任何未向乙方说明的其他情况，亦没有侵犯第三人权益。甲方未尽如实告知之义务构成欺诈并导致交易不成或造成乙方损失的，乙方可追究甲方的违约责任。乙方已查阅该房地产的权属证明文件并对其所载的包括但不限于抵押信息、产权情况内容无异议。乙方已实地察看及了解该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质地、装修、周边环境等均予以认可。甲乙双方任一方出现以下情况构成根本违约，并承担相应的违约责任：（1）甲方提供的该房屋权属证书、文件或委托授权文件不真实，不完整、无效或因其他人对物业权属提出主张而导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）甲方隐瞒该房地产权属、使用情况等相关信息，导致乙方因公序良俗之考量而不能购买该房地产的……甲乙双方任一方构成根本违约的，应当：（1）甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项；（2）乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向甲方支付违约金，甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五天内扣除违约金后的购房款余款退还乙方。买卖双方确认通过满堂红（中国）置业有限公司广州分公司居间介绍成交本交易，满堂红（中国）置业有限公司广州分公司根据本合同之条款拟定网签手续文件；等。合同签订当天，原告向被告林钢、黄娥支付定金50000元，林钢向原告开具了《收款证明》。2017年2月21日，原告再向被告林钢、黄娥支付定金余款150000元，林钢向原告开具了《收款证明》。2017年3月1日，原告委托广东环球经纬律师事务所向被告黄娥寄送《律师函》，要求其退还购房定金200000元，赔偿维权费用损失12000元，支付合同约定的违约金230000元。2017年3月6日，被告林钢通过银行转账方式向原告退还定金200000元。另查明，原告（买方，甲方）与被告满堂红广州分公司签订《居间代理服务合同》，约定由甲方向乙方支付房地产咨询及买卖代理费23000元。被告林钢、黄娥（卖方，甲方）与被告满堂红广州分公司签订《居间代理服务合同》，约定由甲方向乙方支付房地产咨询及买卖代理费20000元。被告林钢、黄娥所持有的《房地产证》核准日期为1999年1月13日，其中并未记载房屋的建筑时间及使用期限。根据被告满堂红广州分公司提供的查册时间为2017年2月21日上午9时56分的《广州市不动产登记查册表》显示，涉讼房屋的建筑时间为1977年，原告及被告林钢、黄娥均在该查册表下方空白处签名并加盖了指模。原告向本院提交了如下证据：1.原告于2017年2月24日申请打印的涉讼房屋的《广州市不动产登记查册表》，其中载明查询目的为求购，该查册表也明确记载了涉讼房屋的建筑时间为1977年。2.广东环球经纬律师事务所于2017年2月27日向原告开具的发票，证明原告为本案支出律师费12000元。被告林钢、黄娥向本院提交如下证据：原、被告之间的短信往来，拟证明两被告在2月24日就明确表示同意解除合同退回定金，但原告提出要求赔偿律师费12000元及违约金230000元，双方协商不成，导致被告迟至2017年3月6日才退回定金。原告认为其在2017年2月21日得知房屋的楼龄信息真实情况，当晚就已提出解除合同的意见，但两被告到2月24日才提出解除合同并要求见面，但由于原告工作地点在佛山，无法按照其要求见面商谈，也不同意两被告提出要求支付2000元红包的意见。录音资料。原告认为对其没有参与商谈的内容无法确认，只能证明涉讼房屋的楼龄是三被告之间商量出来的不负责任的结果，而原告对此是不知情的，且在原告明确提出解除合同的情况下三被告仍试图向原告施压，要求原告承担违约金、中介费等无理请求，迫使原告继续履行合同，导致原告本来就时间紧迫的购房目的无法实现。《广州市公有住房买卖协议书》、广东省冶金设计院收款收据若干，证明两被告于1998年6月5日通过房改购买涉讼房屋，其后支付相应的购房款。本院认为：原、被告于2017年2月20日签订《存量房买卖合同》，其中载明了涉讼房屋的建筑时间为1996年。2月21日，被告满堂红公司打印的查册表显示涉讼房屋的建筑时间为1977年。2月24日，被告林钢以短信方式明确告知原告同意和平解约。3月1日，被告林钢以短信方式明确告知原告，同意继续执行合同，也同意无条件和平解约。3月6日，被告林钢向原告转账返还购房定金200000元。从被告林钢、黄娥提供的短信记录来看，两被告在发现履行合同存在问题后一直积极协商寻求解决方案，并在协商无果的情况下及时退还了定金避免了损失的进一步扩大。结合本案现有证据、合同的整体履行情况、被告满堂红的陈述等，对被告林钢、黄娥称其在签订合同时不清楚房屋的实际建筑时间的陈述，本院予以采信，对原告主张被告林钢、黄娥是恶意隐瞒房屋情况、属根本违约的主张，本院不予采纳。另一方面，从发现问题后买卖双方的沟通往来内容可见，事实上在签订买卖合同时双方均处于较为急切的状态，原告为了在短时间内购买学位房供儿子入户入学，被告林钢、黄娥也清楚该时段为学位房交易的黄金时间，想早日进行房屋交易。被告林钢、黄娥作为房屋的产权人和出卖方，有义务全面、如实地提供房屋的相关信息供购房人考虑是否进行交易，故对于合同中约定的房屋建筑时间与事实不符的问题，被告林钢、黄娥应承担缔约过失责任。而原告作为完全民事行为能力人，在购买房屋前也应该履行其全面了解、审慎注意的义务，若原告认为房屋的建筑时间是足以影响合同能否履行的重要因素，理应在签订《存量房买卖合同》前进行审查，而该审查只需打印房屋的查册表即可予以核实。从原告提供的其于2017年2月24日打印的查册表可见，原告完全可以在签订买卖合同前单方面自行查询房屋建筑时间的相关信息，故原告也存在一定的责任。被告满堂红公司作为专业的中介机构，在提供居间服务的过程中未协助买卖双方履行查册的先合同义务，也存在一定的责任。综上所述，根据公平合理、诚实信用的民事行为准则，本院酌情认定被告林钢、黄娥应向原告支付违约金15000元，被告满堂红公司对该违约金中的3000元承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林钢、黄娥向原告罗晃晴支付违约金15000元，被告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司对该违约金中的3000元承担连带清偿责任。驳回原告罗晃晴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4930元，由原告罗晃晴承担4705元，被告林钢、黄娥负担175元，被告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  梁艳华人民陪审员  马 明人民陪审员  黎满华二〇一七年九月四日书 记 员  徐浩龙