北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0109民初568号原告：北京东方龙泉装饰砖有限公司，住所地北京市门头沟区门头沟路177号。法定代表人：姜振珠，总经理。委托诉讼代理人：邵思，北京颐合中鸿（上海）律师事务所律师。被告：张某1，男，1980年3月9日出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：徐丽华，北京市两高律师事务所律师。第三人：王婵媛，女，1984年4月17日出生，住北京市门头沟区。第三人：张某2，女，2007年11月21日出生，学生，住北京市门头沟区。第三人：张庆福，男，1952年2月14日出生，住北京市门头沟区。第三人：李金翠，女，1958年9月4日出生，住北京市门头沟区。第三人王婵媛、张庆福、李金翠的委托诉讼代理人兼第三人张某2的法定代理人：张某1。原告北京东方龙泉装饰砖有限公司（以下简称东方龙泉公司）与被告张某1，第三人王婵媛、张庆福、李金翠、张某2合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方龙泉公司的委托诉讼代理人邵思，被告兼第三人王婵媛、张庆福、李金翠的委托诉讼代理人兼第三人张某2的法定代理人张某1，被告张某1的委托诉讼代理人徐丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方龙泉公司提出诉讼请求：一、确认我公司与张某1就北京市门头沟区门头沟路177号（以下简称177号）宿舍楼704号（以下简称704号）房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令张某1及其共居人王婵媛、张庆福、李金翠、张某2腾退704号房屋。事实与理由：我公司为解决单位职工的住宿问题，在我公司厂区内东部建设“独身”宿舍，该宿舍的所有权归我公司所有。2007年，我公司与张某1签订《房屋租赁合同》，我公司同意将704号房屋出租给张某1使用。双方约定租期自2007年12月始至2012年12月30日止，租金为8万元。由于房屋所在土地系北京市门头沟区龙泉镇滑石道村（以下简称滑石道村）所有的集体土地，故我公司与张某1签订的《房屋租赁合同》系无效合同。现我公司厂区已被列入政府征收范围，我公司要求张某1腾退并撤离704号房屋，但张某1及其共居人员拒绝搬离。故我公司请求法院支持我公司的诉讼请求。被告张某1辩称：本案不是租赁的法律关系，而是集资建房的法律关系。704号房屋系东方龙泉公司与北京市门头沟区龙泉镇（以下简称龙泉镇）及滑石道村协调后为解决单位职工居住问题所建，建房资金来源于职工集资，故所建房屋应归职工所有。张某1系704号房屋的所有权人，东方龙泉公司既不是房屋所有权人，也不是被征收人，故东方龙泉公司无权要求张某1腾退房屋。第三人王婵媛、张庆福、李金翠、张某2述称：王婵媛系张某1之妻，张庆福系张某1之父，李金翠系张某1的岳母，张某2系张某1之女，四人与张某1共同居住，四人不同意东方龙泉公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实如下：2003年，东方龙泉公司（乙方）与滑石道村村委会（甲方）签订《协议书》，约定：乙方向甲方租赁约70亩土地，期限为2003年1月1日至2052年12月31日，每年租金为43万元；租赁期内，乙方随时有权按国家政策征用该宗地块，甲方应积极配合不得阻挠，并同意给予乙方国家政策范围内最低标准的土地补偿。协议签订后，东方龙泉公司在租赁土地上建设厂房开展经营。2006年5月，东方龙泉公司向其上级公司请示，为了稳定员工队伍，留住人才，拟在厂区周边开发员工住宅，工厂提供建筑用砖，员工集资。2007年12月，宿舍楼建成并交付使用，共计28户，每户66.7平方米，宿舍楼未取得任何建房审批手续。2007年9月19日，东方龙泉公司（甲方）与张某1（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方系甲方单位职工，并与甲方签订了五年劳动合同；乙方承租甲方宿舍，坐落于厂区内东部，建筑面积为66.7平方米，宿舍用途为居住，宿舍性质为暂无产权，租赁期限自2007年12月起至2012年12月30日止；由于乙方原因提前解除劳动合同的（集团公司内部调转除外），甲方有权解除本合同，收回宿舍，乙方已支付甲方的租金按乙方未服务年限一年扣除1.6万元（不足一年的按一年计算），乙方按劳动合同约定期满后，宿舍的所有收益均归乙方所有。当事人均认可，上述《房屋租赁合同》中的房屋为704号房屋。张某1在东方龙泉公司工作已满五年。704号房屋现由张某1与王婵媛、张庆福、李金翠、张某2居住使用。2015年12月3日，龙泉镇政府与北京市门头沟区龙泉镇滑石道村股份经济合作社（以下简称滑石道经济合作社）签订《北京市门头沟区非住宅房屋征收补偿协议》（以下简称《征收协议》），协议项下被征收范围包括门头沟区滑石道村东方龙泉装饰砖厂楼房2栋，建筑面积4121平方米，平房7间，建筑面积为14874.55平方米，房屋建筑面积共计18995.55平方米，空地营业损失最终认定面积为8107.28平方米。滑石道经济合作社依约获得工程配合奖37991100元（每平方米补偿2000元）、产业转型补助费28493325元（每平方米补偿1500元），停产停业损失费21682264元（每平方米补偿800元）、搬迁补助费474889元（每平方米补偿25元）、房屋重置成新价及附属物补偿价共计30269580元、大型设备拆移工程补助费2748356.02元。上述《征收协议》档案中的征收估价确认单中的3号房屋（面积共计1925平方米）即为诉争的宿舍楼。宿舍楼的重置成新价为1909600元。估价结果通知单未列明设备、装修及附属物具体的附属情况。2016年10月28日，滑石道村委会（甲方）与东方龙泉公司（乙方）签订《解除承租合同协议书》，约定：棚户区改造非住宅房屋签约工作已全面启动，由于乙方承租的房屋位于门头沟区龙泉镇滑石道村拆除范围内，经甲乙双方协商一致，达成协议如下：乙方同意收到甲方书面解除承租协议通知及本协议约定的全部拆迁补偿之日解除双方租赁关系；甲方支付乙方各项拆迁补偿款7800万元（含税）；由于乙方在租赁土地内建有部分宿舍用于28户员工居住，甲方上述补偿款7800万元包含职工宿舍的补偿款。对于以上无争议事实，本院予以确认。当事人对原、被告之间系何种合同关系存在争议。东方龙泉公司主张其与张某1之间系租赁关系，并同意租赁合同期满后，房屋所有的收益归张某1所有。东方龙泉公司向本院提交了《房屋租赁合同》予以佐证。张某1主张双方系集资建房的关系，所建房屋应归张某1所有。为证明其主张，张某1向本院提交了如下证据：1.东方龙泉公司在2006年5月26日向其上级公司所作的请示，内容为“……为稳定员工队伍，留住和吸引人才，更利于企业的长远发展，经与村协商，工厂拟在厂区周边开发员工住宅，……工厂负责砖混结构住宅楼的全部用砖，员工集资，利用工厂的水、电及窑炉余热。……与入住楼内的员工签订服务合同明确违约责任，要求员工必须在工厂连续服务五年以上，同时只允许内部转让或工厂回购。”2.双鸭山新强设备制造股份有限公司所作批复，内容为同意东方龙泉公司为员工解决住宅问题，租赁滑石道村土地四亩，总建筑面积4000平方米，由东方龙泉公司提供住宅楼的全部用砖，员工集资，员工服务年限5-8年。3.双鸭山东方墙材工业有限责任公司所作批复，内容为同意东方龙泉公司为员工解决住宅问题，住房采取员工先集资的办法，东方龙泉公司制定相关规定，如建完后被拆迁，则员工的集资风险由龙泉公司承担。4.东方龙泉公司于2015年12月1日出具的证明，内容为：2007年东方龙泉公司为稳定员工工作，经滑石道村委会同意，由员工出资8万元，公司承担建材，共同建造该房屋；房屋为7个单元28户家属楼，每户面积为67平方米，当年入住，单位与员工约定，员工在单位服务满五年后（至2012年9月），房屋的所有收益归员工所有。经质证，东方龙泉公司对证据1至证据3真实性不持异议，但证明目的不予认可；对证据4真实性不予认可。在本案审理过程中，经法院释明，张某1不同意在本案中主张《房屋租赁合同》无效的后果。对本案争议的事实及法律问题，本院作如下认定：一、关于《房屋租赁合同》的性质。从合同内容来看，诉争合同对177号厂区内宿舍楼的建造、使用、职工在公司服务满五年后对房屋的收益权等相关权益进行了一揽子的约定，其性质不同于一般的租赁合同，故本院对东方龙泉公司关于诉争合同系租赁合同的主张不予支持。根据《经济适用住房管理办法》的规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。即集资建房的企业应对房屋所在土地享有使用权，并取得相应的规划审批并经政府批准方可采取员工集资的方式合作建房，建房后员工对所建房屋享有物权。但本案龙泉公司未取得相关审批手续，对涉诉房屋所在的土地不享有物权，东方龙泉公司与张某1之间并非集资建房的法律关系，张某1对所建房屋亦不享有所有权。二、关于《房屋租赁合同》的效力。涉案房屋所在土地为农民集体所有土地。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”根据上述法律规定，东方龙泉公司并非符合《中华人民共和国土地管理法》规定的农民集体所有土地的合法用地主体。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”上述法律规定对农民集体建设用地使用权的流转范围进行了严格控制，明确了仅有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形才可致使土地使用权依法发生转移。本案中，东方龙泉公司在177号建设宿舍楼，并未依法用于农业项目建设，因此，东方龙泉公司就建成的宿舍楼与张某1签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，当属无效。三、关于《房屋租赁合同》无效的后果。合同无效后，东方龙泉公司有权要求张某1返还房屋。张某1的共居人王婵媛、张庆福、李金翠、张某2继续在704号房屋居住没有法律依据，应一并腾退上述房屋。经法院释明，张某1不在本案中主张合同无效的后果，故本院对此不予处理。但应指出，177号宿舍楼系东方龙泉公司在明知其租赁土地为农民集体土地的情况下为解决公司职工居住问题所建，在其内部文件中，亦将员工交纳的8万元称为“集资款”，故东方龙泉公司应就合同无效承担主要责任。张某1可就合同无效的后果另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、北京东方龙泉装饰砖有限公司与张某1就北京市门头沟区门头沟路177号宿舍楼704号房屋签订的《房屋租赁合同》无效。二、张某1、王婵媛、张庆福、李金翠、张某2于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于北京市门头沟区门头沟路177号宿舍楼704号的房屋。案件受理费一千八百元，由北京东方龙泉装饰砖有限公司负担一千二百六十元，已交纳；由张某1负担五百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长 赵 琳审判员 田 裴审判员 余 婕二〇一七年九月五日书记员 谢新瑜