福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽01民初11号 原告：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路****楼**。 法定代表人：李雄虎，董事长。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王华锋，男，该公司员工。 被告：沈建红，女，1978年7月2日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：吴茜，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于贤和，福建新世通律师事务所律师。 第三人：深圳中金在线汇信投资咨询中心（有限合伙），住，住所地广东省深圳市福田区香林富春东方大厦2306东侧/div> 法定代表人：深圳中金在线财富投资管理有限公司（委派：沈文策），执行事务合伙人。 委托诉讼代理人：吴寿德，福建文衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张东明，福建文衡律师事务所律师。 第三人:福州市中兴鸿运实业有限公司，住，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道连江中路东侧与曙光支路交叉处百联大厦****/div> 法定代表人：林紫兴，董事长。 委托诉讼代理人：陈亮，福建元一律师事务所律师。 第三人:翁珠珠，女，1970年10月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 第三人:陈芬，女，1967年3月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 第三人翁珠珠、陈芬共同委托诉讼代理人：江鹰，福建君立律师事务所律师。 第三人翁珠珠、陈芬共同委托诉讼代理人：张子华，福建君立律师事务所律师。 第三人:郑辉，男，1982年10月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张章盛，福建八闽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱为平，福建八闽律师事务所律师。 第三人:福建福顺德诚贸易有限公司，住所地福，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇梅亭路**仁文.大儒世家国光新区F地块**楼地下**43商铺v> 法定代表人：沈建红，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴茜，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于贤和，福建新世通律师事务所律师。 原告福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）与被告沈建红、第三人深圳中金在线汇信投资咨询中心（有限合伙）（以下简称中金咨询中心）、福州市中兴鸿运实业有限公司（以下简称中兴鸿运公司）、翁珠珠、陈芬、郑辉、福建福顺德诚贸易有限公司（以下简称福顺德诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。仁文公司的委托诉讼代理人陈燕端、王华锋，沈建红及福顺德诚公司的委托诉讼代理人吴茜、于贤和律师，中金咨询中心的委托诉讼代理人吴寿德、张东明律师，中兴鸿运公司的委托诉讼代理人陈亮律师，翁珠珠、陈芬及其共同委托诉讼代理人江鹰、张子华律师，郑辉的委托诉讼代理人张章盛律师，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仁文公司向本院提出诉讼请求：1.判令仁文公司与沈建红于2014年3月13日签订的《店面买卖协议》中有关3#楼14、15、16、17、18、19、20、23、24、25单元，4#楼5单元，5#楼4、6、7、8、9单元，6#楼1、2、3、5、6单元共计21间店面的合同内容解除；2.判令仁文公司与沈建红指定的买受人即第三人就上述21间店面签订的21份《商品房买卖合同》解除；3.判令沈建红承担仁文公司实现索赔发生的一切费用；4.本案诉讼费、保全费等相关费用由沈建红承担。庭审中，仁文公司将上述第2项诉讼请求变更为：判令仁文公司与沈建红指定的买受人即与中金咨询中心签订的3#楼14单元、与中兴鸿运公司签订的3#楼15、16、17、18单元及5#楼6、7、8、9单元、与翁珠珠签订的3#楼19、20、23单元及6#楼1、3单元、与陈芬签订的3#楼24、25单元及4#楼5单元、与郑辉签订的5#楼4单元（共计18间店面）《商品房买卖合同》解除。事实和理由：福建省高级人民法院（以下简称省高院）在执行仁文公司作为被执行人的系列案件中，因执行需要，对仁文公司开发的大儒世家项目采取监管措施。2013年，省高院采取评估拍卖方式处置大儒世家D地块42间店面。沈建红向省高院表示愿意按法院评估价的8折整体购买42间店面。在省高院的主持下，仁文公司的申请执行人同意仁文公司按法院评估价的8折整体处置42间店面。仁文公司遂与沈建红签订了《店面买卖协议》，沈建红先后支付了购房款11000万元。仁文公司根据沈建红的指令，分别跟沈建红指定的买受人（含本案第三人）签订了《商品房买卖合同》并办理了合同登记备案。但沈建红未依约支付剩余购房款9145.1244万元，致使省高院处置42间店面筹集工程款之目的未能实现，并导致大儒世家项目再次停工，工期延误、交房延误，给仁文公司造成重大损失。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定，省高院有权将沈建红逾期未付款部分对应的资产重新拍卖。沈建红已根本违约，省高院已采取其他措施来实现处置42间店面部分执行款用于仁文公司工程项目建设的目的，沈建红未履行部分已无继续履行之必要。沈建红已无力继续履行付款义务，其也以不履行支付剩余购房款的行为表明其不愿意继续履行《店面买卖协议》。因此，仁文公司有权解除《店面买卖协议》中有关沈建红未支付购房款店面（即案涉21间店面）的合同内容。仁文公司与第三人签订《商品房买卖合同》是以全面履行《店面买卖协议》为前提，既然《店面买卖协议》项下沈建红未支付购房款的店面的合同内容解除，那么依附于该合同内容的《商品房买卖合同》亦因其前提基础解除而解除。 沈建红辩称，一、签订《店面买卖协议》时，仁文公司承诺2014年9月30日前交房，并同意沈建红以向银行按揭贷款的方式支付第三期购房款。沈建红已依约支付了11000万元购房款（占总购房款的近60%）。因仁文公司不能如期交付42间店面，银行告知沈建红无法发放按揭贷款。沈建红及时将该情况告知仁文公司，仁文公司也依据口头约定一直未向沈建红主张支付第三期购房款。42间店面至今未能交房，是导致沈建红未支付第三期购房款的原因。二、沈建红以20145.1244万元对价购买的42间店面是一个整体，不可分割，仁文公司要求解除《店面买卖协议》中有关案涉21间店面的合同内容没有依据。三、仁文公司未在法律规定的除斥期间内行使解除权，其解除权已经消灭。根据《店面买卖协议》约定，第三批购房款的支付时间为2014年7月22日前。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，仁文公司未在2015年7月22日前行使解除权，解除权已消灭，其无权要求解除《店面买卖协议》中有关案涉21间店面的合同内容和案涉21间店面的《商品房买卖合同》。 中金咨询中心述称，一、沈建红有可能已支付全部购房款。有理由怀疑本案诉讼是仁文公司与沈建红串通制造的。二、仁文公司要求解除《店面买卖协议》有关案涉21间店面的合同内容的理由不能成立。1.并无证据证明沈建红未付购房款是对应案涉21间店面购房款。2.仁文公司主张按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定解除合同的理由不能成立。3.仁文公司逾期交房，导致沈建红未能通过融资支付购房款，仁文公司对此应承担主要责任。三、虽然中金咨询中心是沈建红指定的3#楼14号店面买受人，但该店面《商品房买卖合同》是中金咨询中心与仁文公司签订的，这表明仁文公司同意了沈建红对该房产的处分，且合同签订后，仁文公司更是以办理该房产预告登记的行为认可了中金咨询中心作为该房产买受人的事实。中金咨询中心是善意第三人。事实上，根据《店面买卖协议》约定，沈建红有权对该房产进行再次销售。沈建红已对该房产作出了处分，而中金咨询中心正是基于沈建红的处分与仁文公司签订了《商品房买卖合同》，进而取得了该房产的相关物权。故仁文公司诉请解除讼争《商品房买卖合同》，应不予支持。四、仁文公司与沈建红依据《店面买卖协议》应承担的违约责任，与中金咨询中心无关。综上，仁文公司无权解除其与沈建红签订的《店面买卖协议》，也无权解除其与中金咨询中心签订的《商品房买卖合同》。 中兴鸿运公司述称，一、本案不排除仁文公司与沈建红存在恶意串通损害第三人合法权利的行为。二、沈建红已支付购房款11000万元，仁文公司将11000万元人为分配到42间店面中的部分，没有依据。三、仁文公司的起诉已超过了两年的诉讼时效。四、仁文公司未按期交房是导致店面不能够按期贷款进行融资的根本原因，其存在严重违约行为。沈建红与仁文公司签订的《店面买卖协议》约定双方的违约责任是赔偿损失和费用，排除了解除合同的权利。五、根据《店面买卖协议》约定，沈建红有权将42间店面分别出售。中兴鸿运公司是善意第三人，并向沈建红交付了款项，而仁文公司还与中兴鸿运公司签订了商品房买卖合同并配合办理预告登记，是对沈建红将讼争房产销售给中兴鸿运公司的追认。综上，仁文公司的诉请不能成立，应予以驳回。 翁珠珠、陈芬述称，一、翁珠珠、陈芬与仁文公司签订的《商品房买卖合同》，与沈建红无关，应由仁文公司依法履行。1.沈建红与仁文公司签订的《店面买卖协议》部分条款已被变更。双方并未全面履行《店面买卖协议》第三条第1款和第四条第1、3、5款约定，仁文公司既未与沈建红签订《商品房买卖合同》，也未办理合同登记备案手续。仁文公司分别与翁珠珠、陈芬签订了案涉8间店面的《商品房买卖合同》，并协助翁珠珠、陈芬办理了上述房产的预购商品房预告登记。沈建红、仁文公司还共同向翁珠珠、陈芬出具了《付款证明》，证明案涉8间店面的购房款已全额支付。2.仁文公司与翁珠珠、陈芬签订的8份《商品房买卖合同》合法有效并已被实际履行，仁文公司应继续履行。二、仁文公司主张解除与翁珠珠、陈芬签订的8份《商品房买卖合同》，缺乏依据。三、仁文公司起诉解除合同已超过法定期限。综上，仁文公司要求解除其与翁珠珠、陈芬签订的8份《商品房买卖合同》，缺乏依据，应予驳回。 郑辉述称，一、仁文公司与沈建红签订的《店面买卖协议》是整体合法有效，不能单独解除部分。二、在仁文公司与沈建红签订的《店面买卖协议》基础上，仁文公司与郑辉签订的《商品房买卖合同》也是合法有效的。仁文公司与郑辉签订的协议是经过三方同意的基础上签订的，已办理了预告登记。郑辉也已将购房款支付到沈建红的名下，郑辉付款给沈建红是仁文公司同意的。至于沈建红是否将购房款支付到仁文公司名下，不影响仁文公司与郑辉签订的商品房买卖合同。三、仁文公司与沈建红之间有勾结的可能。 福顺德诚公司述称，其同意沈建红的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对仁文公司提交的证据，本院认定如下： A1.被告身份证复印件、A2.第三人的身份证（营业执照）复印件、A3.房地产估价报告、A4.关于同意大儒世家D地块店面处置方案的决议、A6.《商品房买卖合同》21份、补充证据1.（2016）闽0111民初4279号民事裁定书、补充证据2.沈建红可供冻结财产信息：真实性予以确认。 A5.《店面买卖协议》（两份，编号均为：20140302，签订时间均为2014年3月13日）：合同条款第四款“特别约定”项下共有七款的《店面买卖协议》，有原件核对，真实性予以确认。合同第四款“特别约定”项下共有四款的《店面买卖协议》，无原件核对，且其他各方对其真实性均有异议，故对该《店面买卖协议》的真实性不予确认。 A7.涉案房产签约信息清单：该清单中体现的房产单元号、面积、价格、签约人信息，与证据A6体现的信息一致的部分，真实性予以确认。 对沈建红提交的证据B1.店面买卖协议、B2.付款凭证、补充证据.委托付款证明及福州庄诚商贸有限公司、福州福顺家禾贸易有限公司的营业执照和法定代表人身份证明书，对翁珠珠、陈芬提交的证据《付款证明》：真实性予以确认。 经审理查明：2014年3月13日，沈建红与仁文公司签订《店面买卖协议》（编号：20140302），约定：一、购买标的。1.沈建红整体购买仁文公司开发建设且所有的位于福州市鼓楼区仁文大儒世家D与洪光小学置换地42间店面（面积共8040.15m2，详见该协议附件一）（注：案涉21间店面亦在附件一清单范围内）。2.沈建红已确切了解并接受上述42间店面的全部情况和现状，且已知悉店面目前均处于抵押状态。二、购买价款及支付方式。双方确认，沈建红整体购买上述42间店面的购房款为20145.1244万元。三、交易程序约定。1.该协议签订后5个工作日内，沈建红须将定金4000万元存入仁文公司银行账户。仁文公司确认收到款项后5个工作日内，协同抵押权人向福州市房地产交易登记中心提交注销抵押登记申请。注销抵押登记出件后5个工作日内，与沈建红签订上述42间店面的商品房买卖合同，并配合沈建红前往福州市房地产交易登记中心办理商品房买卖合同登记备案。2.该协议签订后30日内且完成第三点的第一条，沈建红须将第二批购买款计7000万元存入仁文公司银行账户。3.该协议签订后90个工作日内且完成第三点的第一条和第二条，沈建红应将第三批购房款9145.1244万元存入仁文公司银行账户。四、特别约定。……5.在沈建红支付4000万元定金后，仁文公司同意沈建红向第三人再次销售上述标的房产，销售价格由沈建红确定，销售方式为沈建红向仁文公司提出撤销原购房合同请求，并向交易中心办理相关登记手续，由仁文公司将上述房产标的按照沈建红指定的价格售予其指定的购房人，……。五、违约责任。任一方未按该协议约定履行义务造成守约方损失的，违约方须向守约方赔偿全部损失以及为实现索赔所发生的一切费用。……上述协议签订后，沈建红通过其本人及案外人的银行账户陆续向仁文公司支付购房款，共计11000万元。 2014年4月21日，仁文公司与沈建红指定的郑辉签订了福州市鼓楼区仁文大儒世家D与洪光小学置换地（以下简称大儒世家）5#楼1;2;层04商业网点04商业配套用房（即仁文公司诉请的5#楼4单元）房产的《商品房买卖合同》。 2014年4月21日，仁文公司与沈建红指定的福顺德诚公司签订了大儒世家6#楼1;层02商业网点、1;2层05商业网点05商业配套用房、1;2层06商业网点06商业配套用房（即仁文公司诉请的6#楼2、5、6单元）房产的《商品房买卖合同》。 2014年6月18日，仁文公司与沈建红指定的中金咨询中心签订了大儒世家3#楼1;2;层14商业网点14商业配套用房房产（即仁文公司诉请的3#14单元）的《商品房买卖合同》。 2014年6月26日，仁文公司与沈建红指定的中兴鸿运公司签订了大儒世家3#楼1;2;层15商业网点15商业配套用房、1;2;层16商业网点16商业配套用房、1;2;层17商业网点17商业配套用房、1;2;层18商业网点18商业配套用房、5#楼1;2;层06商业网点06商业配套用房、1;2;层07商业网点07商业配套用房、1;2;层08商业网点08商业配套用房、1;2;层09商业网点09商业配套用房房产（即仁文公司诉请的3#15、16、17、18、5#6、7、8、9单元）的《商品房买卖合同》。 2014年10月29日，仁文公司与翁珠珠签订了大儒世家3#楼1;2;层19商业网点19商业配套用房、1;2;层20商业网点20商业配套用房、1;2;层23商业网点23商业配套用房房产（即仁文公司诉请的3#19、20、23单元）的《商品房买卖合同》。2014年11月4日，仁文公司与翁珠珠签订了大儒世家6#楼1;层01商业网点、1;层03商业网点房产（即仁文公司诉请的6#1、3单元）的《商品房买卖合同》。 2014年10月29日，仁文公司与陈芬签订了大儒世家3#楼1;2;层24商业网点24商业配套用房、1;2;层25商业网点25商业配套用房，4#楼1;2;层05商业网点05商业配套用房房产（即仁文公司诉请的3#24、25、4#5单元）的《商品房买卖合同》。 2014年11月20日，沈建红作为证明人，向仁文公司出具《付款证明》，其中载明：沈建红于2014年3月13日与仁文公司签订购买位于福州市鼓楼区间店面合同，已向仁文公司支付购房款11000万元。在上述购房及付款中沈建红替陈芬代购上述商铺其中的5间店面【其中3#楼24、25号店面两间；4#楼4、5、8号店面三间】，并已全额为陈芬支付了该5间店面的购房款。在上述购房及付款中沈建红替翁珠珠代购上述商铺其中的8间店面【其中3#楼19、20、23号店面三间，4#楼1、3、9号店面三间，6#楼1、3号店面二间】，并已全额为翁珠珠支付了该8间店面的购房款。上述11000万元支付上列13间店面全额购房款后剩余部分款用于支付沈建红其他店面购房款。仁文公司在该《付款证明》上盖章确认。 本院认为，仁文公司与沈建红签订的《店面买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约遵守。只有在符合法定或约定解除条件时，合同当事人方可解除合同，且解除权必须在法定或约定的期限内行使。本案中，仁文公司主张沈建红未依约支付第三期购房款，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”和第一百六十七条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”规定，诉请解除诉争《店面买卖协议》有关案涉21间店面的合同内容，该诉请不能成立。首先，从解除权的行使期限来看：仁文公司与沈建红未约定解除权的行使期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据《店面买卖协议》第三条第3款约定，沈建红应于该协议签订后90个工作日内（即2014年7月22日前）支付第三期购房款9145.1244万元，但其迄今未支付。仁文公司主张法定解除权，根据上述司法解释条款，其应于2015年7月22日前行使。但仁文公司并无证据证明其在2015年7月22日前有向沈建红主张法定解除权。仁文公司于2016年12月21日向本院起诉，要求解除《店面买卖协议》有关案涉21间店面的合同内容，已超过解除权行使期限。其次，从解除权的依据来看：案涉《店面买卖协议》的条款内容和实际履行情况表明，沈建红系向仁文公司整体购买42间店面，协议亦约定购房款按照42间店面总购房款分三期支付。仁文公司要求解除《店面买卖协议》中有关沈建红未支付购房款店面（即仁文公司所主张的案涉21间店面）的合同内容，但仁文公司并无证据证明沈建红未支付的9145.1244万元购房款，对应的是案涉21间店面的购房款。故仁文公司要求解除案涉《店面买卖协议》中有关案涉21间店面的合同内容，缺乏依据。综上分析，仁文公司诉请解除诉争《店面买卖协议》中有关案涉21间店面的合同内容、要求沈建红承担仁文公司实现索赔发生的费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 根据沈建红出具并经仁文公司确认的《付款证明》，可以认定翁珠珠购买的案涉3#19、20、23单元、6#1、3单元5间店面、陈芬购买的案涉3#24、25、4#5单元3间店面购房款已付清的事实，故仁文公司诉请解除其与翁珠珠、陈芬签订的上述8间店面《商品房买卖合同》，缺乏依据，本院不予支持。 关于沈建红指定的中金咨询中心、中兴鸿运公司、郑辉分别与仁文公司签订的共计10间店面的《商品房买卖合同》，如前所述，仁文公司并无证据证明沈建红未支付的购房款，对应的是该10间店面在内的案涉21间店面购房款。且仁文公司以“该《商品房买卖合同》是以仁文公司、沈建红全面履行《店面买卖协议》为前提基础，因《店面买卖协议》项下沈建红未支付购房款的店面的合同内容解除”为由诉请解除该10间店面的《商品房买卖合同》。本院对仁文公司诉请解除《店面买卖协议》有关案涉21间店面合同内容的诉请不予支持，故仁文公司诉请解除其与沈建红指定的中金咨询中心、中兴鸿运公司、郑辉签订的《商品房买卖合同》，本院亦不予支持。 综上所述，仁文公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 驳回原告福建仁文建设有限公司的诉讼请求。 案件受理费499056元、财产保全申请费5000元，均由原告福建仁文建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  余秋萍 代理审判员  陈碧珍 代理审判员  金光玉 二〇一七年九月二十日 书 记 员  程 婷