福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)榕民终字第4359号上诉人（原审原告、反诉被告）:盛辉物流集团有限公司，住所地福州市晋安区鼓山镇前横路169号。法定代表人：刘用辉，董事长。委托诉讼代理人：陈景铭、刘炜，福建中天成律师事务所律���。被上诉人（原审被告、反诉原告）:福州叶下塑革有限公司，住所地福州市仓山区盖山镇叶厦村163号。法定代表人：许详勉，董事长。委托诉讼代理人：钟彬、李青青，北京大成（福州）律师事务所律师。上诉人盛辉物流集团有限公司（以下简称“盛辉公司”）因与被上诉人福州叶下塑革有限公司（以下简称“叶下公司”）租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院(2014)仓民初字第3509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案公开开庭进行了审理。上诉人盛辉公司的委托代理人陈景铭、刘炜，被上诉人叶下公司的委托代理人���彬、李青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人依合同约定将租赁物（C区1#厂房东段一层600平方米、3#厂房、D区4#厂房、E区）交付和调付上诉人使用，并依约向上诉人支付违约金，同时改判驳回被上诉人一审全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审认定上诉人截止2012年2月20日已付款6071965.03元，欠全面。被上诉人于2月中旬出具数量为133375.95元的租金发票，上诉人内部审批付款为2月20日，银行汇款出账2月27日，所以2012年2月底前实付款6205340元。2、一审认定截止2012年2月电费为808423.27元，但未说明其中包含“基本电费”。3、因被上诉人从2011年10月开始未按老规矩开出电费发票，以致上诉人无法支付电费。截止2012年2月，上诉人按《补充合同》第6条约定应交租金5390131.26元，按《租赁合同》第8.2条约定应交“电度电价”627216元，二者合计6017347.55元，而实际交纳6205340元，多交187992.45元。即便按一审认定的上诉人已交6071965.03元计算，也多交54617元。4、因土地使用税而被一审调增的租金数额为337663.26元，暂且不论调增是否合法有据，其算法不当。经上诉人计算，调增租金为268429.88元，且租赁的空地及厂房中共计2012.16平方米不属于计税面积，前述租金还应再扣减20994.88元，即为247435元。5、因“基本电费”被一审摊派而增加的电费为181206.98元。6、依合同约定，4、5两项不属于上诉人应履行的合同义务，充其量也只是未明确约定之事项，在未明确之前谁都无从主张违约责任。二、一审关于租金标准的认定，违反合同约定和法律规定。1、租金标准的约定集���体现在《租赁合同》第3.3条、《补充合同》第6条。3.3条除以列表方式阐明各月份租金具体约定，还以文字书写方式阐明：“该单价已包含所有税费，但遇国家政策调整土地使用税，单价在原基础上按土地使用税调整幅度予以增减（现行土地使用税税率为每平方米每年4元）”。之后的《补充合同》第6条仅以列表方式写明调增或调减后的租金标准，删除了因遇政策调整而相应调整租金的约定。之所以重新约定，是因为双方都认为租金调整多有不便，还是定死为好。《补充合同》第6条作为后合同，完全取代了《租赁合同》3.3条，所以本案不应调增租金。2、仅就《租赁合同》3.3条约定而言，一审调增租金标准也违反了法律规定。福州市人民政府《关于调整城镇土地使用税土地纳税等级及税额标准的通知》于2008年2月2日颁布，而双方签订《租赁��同》是在2008年3月9日，政策颁发在前，合同签订在后。合同签订至今，土地纳税等级及税额标准一成不变，自然无“调整”可言，充其量只能认为当时租金标准因对政策误解“订低了”。被上诉人应按《合同法》54条的规定请求法院变更或撤销，而不应行使解除权。3、一审认为，双方“在签订合同时已明确租金单价中所含的土地使用税随国家政策调整而调整，因此实际的租金数额应随土地税的实际增减而增减，而非按照合同中确定的租金金额”,观点错误。首先，《补充合同》第6条已删除了租金调整的约定。其次，被上诉人要调整租金，至少应告知是何理由、标准以及具体增量，而不应只在发票上随心所欲填写数字。上诉人直到被反诉后才知道政府调整通知，至今还不清楚8元/平方或是12元/平方的分布范围。再次，一审认为2012年2月20日止“欠费”53万余元已构成违约，同时又认为之前上诉人提供的发票租金标准前后不一，致使无法交费（但上诉人已按合同约定标准完成交费义务，甚至多交），故不支持滞纳金（违约金)。这些观点说明一审法官内心亦确定，在双方签订的合同中，没有明确之约定可资评判违约与否。4、一审法院认为租金应增加0.333元或0.667元/平方米/月,因此增加租金337663.26元。增加的这部分租金完全游离在《补充合同》第6条之外，没有契约依据。三、一审关于电费缴交标准的认定错误。《租赁合同》第8.2条约定，被上诉人应保证水电设施正常，上诉人按计量表和政府收费标准缴费。因此，上诉人只承担“电费电价”，至于变压器的“基本电费”13000元，不应由上诉人承担。且水电费不是租赁合同的主债务，双方也没有约定欠交水电费可以解除合同。四、一审适用法律严重错误。1、一审适用《合同法》第六十六条支持被上诉人先履行抗辩错误。一审判决既已认为截止2012年2月20日上诉人欠费53余万构成违约，可见上诉人“违约”始于2012年2月20日。而根据《补充合同》1、2、3条约定，场地调换时间是2011年3月10日，显然被上诉人违约在先，不能行使先履行抗辩权。2、一审认定截止2012年2月20日上诉人应交租5390131元，而上诉人在2012年2月底已支付6205340元，完成全部交租义务。假设增调“租金”存在，也是约定租金之外的争议部分，只有判决生效后才有履行义务。所以，本案不能援引《租赁合同》11.2条以解除租赁合同。3、一审适用《合同法》九十四条第（三）项错误。即使按一审认定的“欠费”数量计，上诉人不过“欠租金337663.36元”，仅占所谓“应交租金5727794元（合同约定租金标准加上因土地使用税而被法院增加的“租金”）”的5.9%，何来的“当事人一方迟延履行主要债务”。4、《合同法》第六十一条适用的前提是当事人对合同某些内容“没有约定或者约定不明确”，但《补充合同》第6条已明确租金标准，《租赁合同》8.2条也已明确“电度电价”。一审援引该条是因为其内心深知合同中没有约定调增租金和将“基本电费”摊到上诉人头上。5、维护和保障合同稳定是《合同法》的重要原则，一审判决解除合同不当。五、根据盛���公司及叶下公司提交的汇款凭证，每笔款项属于租金还是属于水电费，都进行了明确标注（除2009.10.12、2009.11.4、2009.12.4、2010.1.12四笔款项标注用途为“租金及水电费”外），一审法院未细化核实盛辉公司已支付款项的用途性质，草率认定盛辉公司欠交租金，进而导致错判。六、本案的违约金标准为日6‰，明显过高，盛辉公司一审中已提出不存在违约的免责抗辩，一审法院既未释明也未调整，有悖诚信和公平原则。被上诉人叶下公司辩称，一、一审判决认定上诉人欠交租金和水电费事实清楚、证据充分。1、福建国龙有限责任会计师事务所作出的《专项审计报告》在第一页明确写明本次专项审计的期间为2008年3月9日至2012年2月20日，上诉人将其于2012年2月27日支付的133375.95元亦列入本案项下的��付款明细与《审计报告》确认的审计期间不符。2、《审计报告》已说明用户应付电费包括基本电价与电度电价两部分，并以此计算出截至2012年2月20日上诉人应付的电费数额为808423.27元，该报告的效力为一审判决所确认，上诉人关于“一审判决未说明电费包含基本电费”的观点不能成立。3、由答辩人证据可知，2011年10月至2012年7月期间答辩人每月向上诉人开具《福建增值税专用发票》，但上诉人均拒绝签收电费发票。答辩人还多次向上诉人发函寄送电业局电费结算单及电费发票，但均被上诉人退回并拒绝支付电费。上诉人将拖欠电费的原因强加于答辩人明显缺乏事实依据。4、根据《租赁合同》第3.3条之约定，租金单价包含每平方米4元的土地使用税，如土地使用税增加则租金相应增加；根据《租赁合同》第8.2条之约定，上诉人单独使用变压���所产生的每月基本电费13000元属于电费的一个构成部分，因此上诉人支付因土地使用税调增的租金及基本电费均具有明确的合同依据。5、一审判决认定截至2012年2月20日上诉人应向答辩人支付的租金及水电费总额为6610079.86元，具有充分的事实依据并经一审法院委托的鉴定机构认可，完全正确。上诉人认为“截至2012年2月20日上诉人应交6017347.55元、已付款为6205340元”不能成立。因为上诉人没有按照发票金额支付，致使审计报告和一审法院都没有办法区分哪些是租金哪些是水电费，这完全是上诉人单方面造成的。二、一审判决认定的租金标准符合合同的约定和法律的规定。1、根据《租赁合同》第3.3条之约定，租金中包含了税费，税费上涨自然租金也应跟着上涨。而《补充合同》从其名称乃至于第8条之约定均可看出，其仅仅是对《租赁合同》的变更和补充。在《补充合同》未明确约定取消《租赁合同》第3.3条关于租金单价调整条款的情况下，该条款仍应为有效。2、根据《城镇土地使用税暂行条例》以及税法的其他相关规定，答辩人作为出租人仅是行使代扣代缴义务，实际纳税人应为作为承租方的上诉人。况且，福州市人民政府《关于调整城镇土地使用税土地纳税等级及税额标准的通知》虽然颁发于2008年2月2日，但该文的接收单位是“各县（市）区人民政府，市直各委、办、局（公司）”，文件传达并通知企业执行需要一个过程。答辩人与上诉人于2008年3月9日签订《租赁合同》时，答辩人尚未收到该文件，故仍然按每平方米每年4元的土地使用税率进行约定，事实上，直至2008年6月答辩人才接到税务局的电话通知补交土地使用税。因此，一审判决认定本案适用福州市人民政府的榕��综（2008）26号文调增租金标准符合法律的规定。3、双方签订《租赁合同》时均不知悉政府通知，并非是对该政策产生了上诉人所称的“误解或误读”，不属于《合同法》第54条规定的“重大误解”情形。更重要的是，《租赁合同》订立至今长达八年之久，上诉人请求变更或者撤销的时效早已超过一年，依法不应予以保护。4、一审判决认定的租金标准具有合同依据。答辩人在租赁期间多次告知上诉人租金随土地使用税上涨，更通过发函形式向上诉人列表说明，上诉人均置之不理，更声称其在答辩人反诉后才知道租金上涨的原因，明显缺乏事实依据。5、答辩人不认同上诉人对增调租金的计算方式，审计报告是按每平方米每个月来算的，土地使用税的总额包含在租金中，不会因为土地面积的调整而变化，土地使用税的��取面积和租金一致。三、一审判决认定的电费缴交标准正确。1、上诉人所谓“基本电费是变压器使用正常的费用”是对概念的错误理解。2005年国家发改委发布的《销售电价管理暂行办法》第10条明确确定：“工商业及其它用户中受电变压器容量在100千伏安或用电设备装接容量100千瓦及以上的用户，实行两部制电价”，所谓“两部制电价”就是分别按容量和电量两部分来计费，两部分电价之和就是用户应付的电费总额。由于上诉人使用的变压器的容量为500千伏安，所以电业局根据《销售电价管理暂行办法》第10条规定的收费标准征收13000元的基本电费。基本电费是国家部门规章所确立的，并不是上诉人所称答辩人转嫁变压器使用的正常费用。2、由答辩人提交的《福建省电力有限公司福州供电公司电费结算单》可知，上诉人单独使用的变压器所产生的13000元电费，在上述结算单中被列为“基本电费”，与力率电费、峰电费、平电费和谷电费共同构成“电费”。3、《租赁合同》第5.3条、第8.2条、第11.1条均已约定水电费由上诉人承担，且进一步约定上诉人逾期支付的法律后果。由此可见，《租赁合同》项下的主债务不仅包括支付租金，还包括水电费。根据《合同法》第94条第3款之约定，在上诉人欠缴电费且多次催告无效后，答辩人有权解除合同。四、一审判决适用法律正确。1、一审判决认定答辩人享有先履行抗辩权正确。答辩人于合同生效后即按照约定将租赁厂房和场地交付上诉人使用，而上诉人自2008年6月就开始拖欠租金，经审计截止至2012年2月拖欠已多达634671.24元。支付租金是承租人的基本义务，依��《合同法》第67条的规定，在先履行义务一方上诉人未履行租金交纳义务的情况下，作为后履行一方的答辩人有权拒绝其履行要求，即有权拒绝向上诉人交付C区1#厂房东段600平方米、C区3#厂房、D区4#厂房。根据《补充合同》第3条约定，E区与A2区可在2011年3月10日后调换，但上诉人在A2区土地上进行违章建筑且至今仍未拆除，显然其并无意与E区调换。根据《合同法》第66条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。据此，答辩人有拒绝向交付E区土地。上诉人扭曲事实，认为其欠付租金、水电费的事实始于2012年2月20日，据此认为答辩人依法不享有先履行抗辩权，将其拖欠租金、水电费的开始时间延后近四年，缺乏事实依据。2、上诉人自2008年6开始拖欠答辩人租金及水电费，至今已长达七年之久，答辩人多���催告无果，根据《合同法》第94条第3款之规定和《租赁合同》第11.2条之约定，答辩人依约享有合同解除权。五、本案非答辩人提起的诉讼，上诉人起诉时主张的违约金标准是日千分之六，所以答辩人在反诉时主张的违约金标准同上诉人，这一标准是双方对等的，不存在调低的问题。盛辉公司向一审法院起诉请求：1.判令叶下公司依《租赁合同》及《补充合同》将租赁物（C区1#厂房东段一层约600平方米、C区3#厂房、D区4#厂房）交付其使用；2.叶下公司依《租赁合同》及《补充合同》将租赁物E区调换给盛辉公司使用；3.叶下公司赔偿盛辉公司违约金230001元（截止到2012年1月12日之前）；4.叶下公司承担本案诉讼费用。叶下公司向一审法院反诉请求：1.解除盛辉公司、叶下公司双方签订的200080309-1号《��赁合同》及《补充合同》；2.盛辉公司立即拆除其擅自搭建在租赁厂房内以及空地上的所有建筑、隔间、隔墙等，并承担自行拆除或者由叶下公司委托的第三人进行拆除的所有费用；并按租赁厂房及空地交付使用时的原始状态将租赁厂房及空地全部返还给叶下公司；3.盛辉公司立即归还叶下公司累计拖欠的租金及水电费共计1180849.88元，并按拖欠总金额的日6‰支付自拖欠租金及水电费之日起至实际归还上述欠款之日止的滞纳金（暂计至2012年2月20日止为2707694.64元）；4.盛辉公司按《租赁合同》及《补充合同》规定的租赁标准支付自2012年2月20日之后至实际将租赁厂房及空地返还给叶下公司之日止的租金、占用费及水电费（暂计至2014年10月31日为人民币827881.03元），并按拖欠总金额的日6‰支付自2012年2月20日起至实际归还欠款之日止的滞纳金；5.���辉公司赔偿因2011年5月18日火灾损毁叶下公司铺设的花圃所造成的经济损失人民币100000元；6.盛辉公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年3月9日，盛辉公司与叶下公司签订一份《租赁合同》（合同编号：20080309-1号），双方约定：叶下公司将位于福州市仓山区叶下工业区的部分厂房和空地租赁给盛辉公司使用，租赁期限为15年，即从交付日期开始至2023年3月9日止。合同第1.2条约定：租赁物用于停放车辆、货物装卸存放、办公及相关配套设施等物流作业，如承租方需转变使用功能，须经出租方书面同意。第3.1条约定：第一期交付租赁物F区和B区，从2008年3月10日签订合同后即交付承租方，从2008年8月10日开始计算租金；第二期交付租赁物C区，交付时间为2008年6月10日，其中属于空地部分的，租金从2008年11月10日起开始计算租金，属于厂房部分的则从2008年7月10日起计算租金；第三期交付租赁物D区，从2011年1月1日交付承租方，2011年2月1日起开始计算租金。第3.2条约定：出租方应按约按时交付租赁物给承租方，但允许一个月内的滞后调整，起租日亦同时滞后开始计算。若超过1个月交付的，则按延期交付天数乘以该期逾期交付租赁物租金总额6‰赔偿违约金。第3.3条约定：厂房部分租金按每平方米每月6.1元计价，空地部分按每平方米每月5.1元计价，“该单价已包含所有税费，但遇国家政策调整土地使用税，单价在原来基础上按土地使用税调整幅度给予增减（现行土地使用税税率为每平方米每年4元）”。第5.1条约定：出租方每个月收取一次，每次收取一个月租金，承租方每月收到出租方发票后，应于当月月底前一次性支付出租方下个月租金。第5.3条约定���承租方逾期支付租金、水电费应按拖欠天数乘以欠缴租金总额或水电费总额的6‰支付违约金。第8.2条约定：出租方应保证承租方在租赁场内水电设施正常、水电费用由承租方负责，并按计量表和当地政府部门规定的收费标准和时间按时缴纳。缴纳方式出租方可以代交代纳，也可以由承租方直接向有关部门支付。若由出租方代交代纳，由此产生的税费由承租方负担。第11.2条约定：若遇承租方欠交租金超过1个月，出租方有权提前解除本合同。合同签订当日，盛辉公司、叶下公司双方又签订了一份《补充合同》，合同约定：1、3#厂房交付时间为合同签订后3年，即2011年3月10日，结束期与主合同同期。2、1#厂房东段一层约600平方米交付时间为合同签订后3年，即2011年3月10日，结束期与主合同同期。3、E区暂时归出租方使用��直到出租方2011年3月10日结束使用E区后交付。4、出租方提供A2区给承租方使用，直到出租方结束使用E区。出租方同意E区东西方向往西退5米空地，与C区的空地同期交付给承租方。5、C区内靠北围墙与厂房（即使#、0#、2#、3#）间的通道面积与主厂房同时交付同时计租金。3#厂房前的公用通道租金，在3#厂房交付前承租方承担50%租金。6、空地租金从2008年3月1日起至2011年2月28日止为每平方米每月4.25元，2011年3月1日起至2014年2月28日止为每平方米每月4.59元；厂房租金从2008年3月1日起至2011年2月28日止为每平方米每月6.5元，2011年3月1日起至2014年2月28日止为每平方米每月7.02元。合同签订后，叶下公司按约交付C区0#厂房（建筑面积526.752平方米，占地面积263.376平方米）、1#厂房（建筑面积4843.86平方米，占地面积1210.965平方米）、2#厂房（建筑面积2815.704平方米、占地面积703.926平方米）、C区空地和通道（面积共计8272.813平方米）以及位于科技园区内的空地A2（面积2892.44平方米）、B区（面积4760.27平方米）、F区（面积1349.04平方米）。合同履行过程中，盛辉公司承租的位于科技园区内的空地面积从2009年11月10日至2009年12月9日扣减278平方米，2009年12月10日至2011年1月9日扣减558平方米，2011年1月10日至2011年4月6日扣减355.11平方米，2011年4月7日至2011年10月30日扣减1212.785平方米，2011年10月31日至2012年2月20日扣减355.11平方米。从2008年5月起至2011年9月止，讼争双方共用场地内一台变压器，自2011年10月起，盛辉公司单独使用诉争场地内变压器，该变压器每月基本电费13000元。盛辉公司自2008年5月起至2012年2月止总用水量为33017吨，应缴水费100725.91元；总用电量为950.244度，应缴电费为808423.27���。按双方合同约定的厂房及空地租金标准计算（含土地使用税按每年每平方米4元），截至2012年2月20日，盛辉公司应支付给叶下公司的厂房租金为2357430.45元，空地租金为3032700.81元，合计5390131.26元。另截至2012年2月20日止，盛辉公司已支付给叶下公司的租金及水电费合计6071965.03元。自2008年6月23日起至2012年1月30日，叶下公司每月向盛辉公司开具空地及厂房租金的发票，但发票中租金的标准不一，其中，每平方米空地租金前后有4.92元、4.9535元、5元、5.30448元、5.3498元等五种标准，每平方米厂房租金先后有6.64元、6.67元、6.8198元、7.7036元等四种标准。盛辉公司承租厂房后，有将部分厂房用于员工居住。由于讼争双方存在争议，叶下公司至今未将C区1#厂房东段一层约600平方米厂房、C区3#厂房、D区4#厂房、E区空地交付盛辉公司使用。另查明，福州市人民政府于2008年2月2日发布了《福州市人民政府关于调整城镇土地使用税土地纳税等级及税额标准的通知》，对诉争土地的土地使用税进行了调整，其中，三级土地每平方米税额12元，四级土地每平方米税额8元，该标准自2007年1月1日起实施。叶下公司位于诉争地块的计税土地面积为共31330.7平方米，其中13078平方米位于仓山科技园区内（含A1、A2、B、D、F空地），年税额为每平方米8元；其余18252.7平方米属于三级土地（含C地块），年税额为每平方米12元。由于相关的税收优惠政策，从2008年至2010年，盛辉公司位于仓山科技园区内土地及属于三级土地的土地使用税的征收标准均为每年每平方米8元。一审法院认为：盛辉公司、叶下公司双方签订的《租赁合同》及《补充合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。对于争议的厂房、空地租赁面积、租金标准认定、电费如何计算等问题，具体认定如下：一、关于租赁面积。由于讼争双方在《租赁合同》及《补充合同》均示标明租赁厂房及空地的面积，但叶下公司提交的双方2008年5月9日签订的《情况确认书》，有双方公司的单位盖章，并有公司授权代表人员的签字确认，其真实性、合法性应予以认定。《情况确认书》中的附件——租赁区域平面示意图，是确认书的组成部分之一，其标注的租赁厂房，空地及相关区域的面积数字，应当认定经双方的确认，故应当以《情况确认书》中的附件——租赁区域平面示意图上标注的面积确定盛辉公司实际承租的厂房及��地的面积。此外，对于1#、2#的公用建筑面积及D、B、F公用通道面积是否应当计入租赁面积问题。首先，讼争双方在合同中未约定上述部分面积租金是由盛辉公司承担，双方至今又未达成新的补充协议约定由盛辉公司承担；其次，叶下公司作为出租方，有义务提供符合租赁条件的设施及便利条件以维持正常的租赁关系，而上述公用建筑及通道部分的面积正是双方租赁关系得以正常维持不可缺少的部分，故而上述部分面积应由叶下公司自行承担而不应计入盛辉公司应当承担租金的建筑面积及空地面积。二、关于租金标准如何认定问题。讼争双方在签订合同时已明确租金单价中所含的土地使用税随国家政策调整而调整，因此实际的租金数额应随土地使用税的实际增减而增减，而非按照合同中确定的��金金额。根据《福州市人民政府关于调整城镇土地使用税土地纳税等级及税额标准的通知》的要求，诉争地块自2007年1月1日起分别按每平方米年税额8元、12元标准征收土地使用税额，虽然双方在签订合同时，均认为当时国家政策规定的土地使用税税率为每平方米每年4元，但实际上政策已作调整，双方在合同中对土地使用税税率的约定，应属于对当时政策的一种误判、误识。叶下公司从2008年至2010年均是按每年每平方米8元的标准缴纳土地使用税，2011年位于科技园区的按每平方米8元的标准缴纳，位于三级地块的按每年每平方米12的标准缴纳土地使用税，故根据双方租赁合同的约定及实际土地使用税的缴纳情况，诉争空地及厂房占地的租金从2008年7月10日至2010年12月31日每月每平方米应增加0.333元；从2011年起位于科技园区内的空地（F、B、A2地块）每月每平方米应增加0.333���，位于三级地块的空地及厂房占地（C区空地及3#厂房前的公用通道）每月每平方米应增加0.667元。三、关于电费的缴交标准。双方在合同中已明确约定“水电费用由承租方负责，并按计量表和当地政府部门规定的收费标准和时间按时缴纳”。根据福州电业局电费结算单，电费是由基本电费、峰电费、谷电费等构成，因此，电力部门电费的收费标准中，不仅包含计量表所统计电量的电费，还包括每月的基本电费13000元，故该13000元基本电费是在盛辉公司单独使用变压器期间，应计入盛辉公司应承担的电费中，由盛辉公司承担，但在共同使用变压器期间，应由所有的使用人按份分担该基本电费。综上，截至2012年2月20日，盛辉公司应当支付给叶下公司的水费为100725.91元、电费为808423.27元，厂房租金2357430.45元，空地租金3032700.81元，空地及厂房占地增加的土地使用税310799.42元，上述合计6610079.86元。而截至2012年2月20日，盛辉公司已支付的租金及水电费金额为6071965.03元，实际尚欠叶下公司538114.83元。根据双方签订的合同，叶下公司应当在2011年1月1日交付D区、在2011年3月10日交付C区1#厂房东段一层约600平方米厂房、C区3#厂房、E区空地，但自承租以来，盛辉公司未按合同约定及时、足额支付租金及水电费，也未按实际的租金、电费标准支付租金及水电费，因此叶下公司行使先履行的抗辩权，可以不予交付上述厂房及空地。故盛辉公司要求叶下公司继续履行交付C区1#厂房东段一层约600平方米厂房、C区3#厂房、D区4#厂房、E区空地的诉请，法院不予支持。盛辉公司要求叶下公司支付违约金230001元的诉讼请求，没有依据，亦不予支持。根据双方《租赁合同》11.2条的约定，承租方欠交租金超过1个月，出租方有权提前解除合同。叶下公司要求解除双方租赁合同及补充合同的诉请，合理合法，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，叶下公司要求盛辉公司腾空并交还已承租的厂房及空地、支付拖欠的租金及水电费及自2012年2月20日之后至实际将租赁厂房及空地返还给被告之日止的租金，占用费用水电站费的诉请，合理合法，予以支持。由于租金标准、租赁面积发生变化，故根据双方租赁合同的约定，自2012年2月20日之后，诉争场地空地月租金标准应��86057.71元﹝F、B、A2空地面积8646.640平方米×（4.590+0.333）元／月+C区空地及3#厂房前公用通道面积8272.813平方米×（4.590+0.667）元／月﹞、厂房月租金应为58920.12元（0#、1#、2#厂房面积建筑面积8186.316平方米×7.02元／月+0#、1#、2#厂房占地面积2178.267平方米×0.667元／月）。关于叶下公司要求盛辉公司支付滞纳金问题。根据双方合同的约定，盛辉公司每月收到叶下公司发票后，应于每月月底前一次性支付下个月租金。但由于叶下公司在开具发票过程中，既未按合同约定的租金标准开具发票、也未完全按实际的租金标准开具发票，存在租金标准前后不一的情况，引发双方对租金支付问题发生争议，致使盛辉公司对其应当支付的租金、水电费金额无法确认，因此，叶下公司要求盛辉公司支付2012年2月20日之前滞纳金的诉请，不予支持。但根据查明的事实可以确认，截至2012年2月20日止，盛辉公司拖欠租金、水电费金额共计538114.83元，已构成违约，应依合同的约定，按拖欠天数乘以欠缴租金总额或水电费总额的6‰，承担违约责任。叶下公司要求盛辉公司按《租赁合同》及《补充合同》规定的租赁标准支付自2012年2月20日之后至实际将租赁厂房及空地返还给被告之日止的租金、占用费及水电费，并按拖欠总金额的日6‰支付自2012年2月20日起至实际归还上述欠款之日止的滞纳金，该滞纳金实际应为违约金，该请求符合双方所签订的合同的约定，法院予以支持。此外，叶下公司要求盛辉公司赔偿因2011年5月18日火灾损毁其铺设的花圃所造成的经济损失人民币100000元，但未提供相应的依据，法院不予支持。一审法院判决：一、解除盛辉公司与叶下公司于2008年3月9日签订的合同编���为20080309-1号《租赁合同》和《补充合同》；二、盛辉公司于判决生效之日起三十日内将实际承租使用的属于叶下公司的厂房、空地腾空并恢复原状，返还叶下公司；三、盛辉公司于判决生效之日起十日内支付叶下公司截至2012年2月20日止拖欠的租金、水电费共计538114.83元，并按拖欠总额538114.83元日6‰的标准支付自2012年2月21日起至本判决确定的付款之日止的违约金；四、盛辉公司于判决确定的腾空诉争厂房、空地之日起十日内按空地月租金86057.71元、厂房月租金58920.12元标准，向叶下公司支付自2012年2月21日起至本判决确定的腾空之日止的空地、厂房租金、占有使用费及实际产生的水电费用，并按拖欠总额日6‰的标准支付自2012年2月21日起至腾空之日止的违约金；五、驳回盛辉公司的诉讼请求；六、驳回叶下公司的其他反诉请求。案件受理费19040元，由盛辉公司承担；反诉费18940元，由叶下公司承担4260元，盛辉公司承担14680元。二审中，上诉人盛辉公司提交四份证明资料：1、服务业发票；2、福建增值税专用发票；3、工商银行业务回单；4、招商银行付款回单。拟证明：本案诉讼至今，盛辉公司在收到叶下公司开具的发票后，仍按月向叶下公司分别支付租金和水电费，双方的租赁关系仍在继续；叶下公司开票主张的房屋计租面积为3424.62+5000=8424.62㎡，租金标准为7.78元/㎡，场地计租面积为8559.07+8550=17109.07㎡，租金标准分别为5.78元/㎡和5.7778元/㎡，不仅与合同约定的标准不一致，也与一审法院认定的标准不相符。经质证，叶下公司对上述证明资料的真实性无异议，对证明对象有异议。具体意见如下：1、从2012年诉讼至今，被上诉���一直向法院主张解除《租赁合同》，但上诉人拒不归还涉案租赁场地。缴交租赁场所使用期间的租金是上诉人的义务，其试图以此证明被上诉人愿意继续履行合同是错误的。2、被上诉人严格根据涉案《租赁合同》和《补充协议》开具发票。被上诉人按实际租赁面积主张，但一审判决对公用建筑面积和通道面积未予支持，因此发票高于一审判决认定的面积。发票上的租金标准根据合同约定加土地使用税计算而成，与一审判决标准一致，但因一审法院认定的是2008-2012年期间的租金，而上诉人提交的证据是2015年的租金标准，根据合同约定租金分年度调整，即使采用相同的计算方法，因年度不同，所得数值自然不同。3、从上述证据计算可知，2015年7月被上诉人共开具187895.44元发票，但上诉人仅支付167429.05元，拖欠租金、水电费20466.39元，2015年8月共开具189664.62元，但上诉��仅支付164396.32元，拖欠租金、水电费25268.3元。可见，上诉人从2008年开始，每月都不足额缴纳租金和水电费，根本没有继续履行租赁合同的诚意，一审判决解除合同正确。经审查，上述证明资料具备客观性、关联性、合法性特征，本院予以采信。根据现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：1.盛辉公司是否足额缴交了租金、水电费；2.叶下公司是否享有先履行抗辩权及合同解除权。一、关于租金标准问题，即被上诉人主张上诉人承担因土地使用税调整而增加的租金是否具有合同依据。上诉人盛辉公司与被上诉人叶下公司于2008年3月9日签订《租赁合同》，同日又就部分事项再行签订一份《补充合同》，并约定“本补充合同与主合同有同样的法律效力，主合同与本补充合同有异议时按补充合同实行”。因此，《租赁合同》与《补充合同》共同构成讼争租赁合同关系项下主合同，当二者约定出现冲突时，则以《补充合同》的约定为准。关于租金标准的约定，见于《租赁合同》第3.3条和《补充合同》第6条。前者由租金单价及双方所争议之租金调整条款组成，而后者除对租金单价做出重新约定外，对租金调整问题未有涉及。故就租金调整问题而言，《租赁合同》与《补充合同》显然并无冲突，在双方未明确排除原租金调整条款之适用的情形下，该条款仍然有效，双方应遵照履行。上诉人关于租金增调因《补充合同》签订而不再适用的上诉意见不能成立，本院不予采纳。《租赁合同》3.3条明确约定，租金单价已包含所有税费，但遇国家政策调整土地使用税，单价在原来基础上按土地使用税调整幅度给予增减（现行土地使用税税率为每平方米每年4元），其本意在于将税费摊入租金成本由承租方承担。虽然双方签订合同时均认为当时税率为每平方米每年4元，但实际上政策业已调整，且被上诉人从2008年起均是按调整后的标准缴纳土地使用税。一审认定上述约定系对当时政策的一种“误判”，并根据被上诉人实际缴纳土地使用税的情况对租金单价予以相应增调，符合《租赁合同》之本意。上诉人关于一审判决对租金标准认定不当、增调金额计算错误的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。虽双方未及时获悉税率变动，但土地使用税承担主体及租金调整方式之约定确系其真实意思表示，亦不存在当事人对行为性质、交易标的等方面的错误认知，故上述“误判”情形不属于《合同法》第54条规定的“重大误解”，上诉人的相关上诉意见不成立，本院不予采纳。二、关于电费缴交问题，即上诉人应否承担每月13000元的基本电费。《租赁合同》第8.2条约定“水电费用由承租方负责，并按计量表和当地政府部门规定的收费标准和时间按时缴纳”，该约定具体明确，不存歧义。从电业部门出具的电费结算单可见，每月应付电费由力率电费、基本电费、峰电费、平电费和谷电费等共同构成，其中13000元的基本电费系电业部门依照国家有关规定按变压器容量核定收取，并非被上诉人恶意强加，上诉人理应依约承担。一审关于上诉人单独使用变压器期间基本电费由其自行承担，共同使用变压器期间的基���电费由使用人按份分担的认定，符合双方约定及公平原则，本院予以维持。上诉人的相关上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于被上诉人是否享有先履行抗辩权的问题。如前所述，一审法院在对租金标准及基本电费认定的基础上经委托审计，截止2012年2月20日，上诉人共计拖欠租金、水电费538114.83元。上诉人辩称，其即使有拖欠也仅是水电费而已，而该费用并非《租赁合同》项下主债务，不符合解约条件，一审法院未细化核实已付款项用途而致错判。对此，本院注意到，被上诉人每月均向上诉人开具租金、水费、电费三项应付款项的发票，而由《专项审计报告》附件10《付款明细表》可见，上诉人付款时未全部明确区分款项性质，其中2009.10.12、2009.11.4、2009.12.4、2010.1.12四笔款项标注为“交租金及水电费”，但对租金和水电费各自金额未作区分。此外，上诉人自2010年2月起每月仅向被上诉人支付一笔款项，虽然付款性质标注为租金，但金额往往超过被上诉人所开具的租金发票的金额，可认定其中实际包含租金、水电费等租赁合同项下全部应付款项。由于上诉人自身原因致审计机构无从细化款项性质，一审法院据此认定其应付、已付及拖欠的租金、水电费总额并无不当。上诉人盛辉公司未足额支付租金、水电费的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被上诉人为避免损失进一步扩大，其享有先履行抗辩权，有权拒绝交付剩余场地，���对上诉人盛辉公司的诉讼请求，本院不予支持。四、关于叶下公司是否有权解除合同的问题。虽案涉合同约定承租人欠付租金超出一个月出租人有权提前解除合同。但从本案查明事实来看，首先，双方在签订合同时，均认为当时国家政策规定的土地使用税税率为每平方米每年4元，并不知晓实际上政策已作调整，诉争地块自2007年1月1日起应分别按每平方米年税额8元、12元标准征收土地使用税额，双方在合同中对土地使用税税率的约定，属于对当时政策的一种误判、误识，也成为双方在合同履行过程中对租金支付标准产生争议的导火索。其次，根据双方合同的约定，盛辉公司每月收到叶下公司发票后，应于每月月底前一次性支付下个月租金。但由于叶下公司在开具发票过程中，既未按合同约定的租金标准开具发票、也未完全按实际���租金标准开具发票，存在租金标准前后不一的情况，致使盛辉公司对其应当支付的租金、水电费金额无法确认。从公平角度出发，上诉人在被上诉人催促下仍未按时足额缴纳租金确实构成违约，但该违约行为尚不致案涉合同无法继续履行，即盛辉公司的违约行为尚不构成根本性违约，叶下公司主张解除合同，有违公平原则，本院不予支持。但自2012年2月21日起，盛辉公司缴交的空地月租金标准应为86057.71元﹝F、B、A2空地面积8646.640平方米×（4.590+0.333）元／月+C区空地及3#厂房前公用通道面积8272.813平方米×（4.590+0.667）元／月﹞、厂房月租金应为58920.12元（0#、1#、2#厂房面积建筑面积8186.316平方米×7.02元／月+0#、1#、2#厂房占地面积2178.267平方米×0.667元／月）。综上，一审虽认定事实清楚，但部分法律适用存在错误，本��予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、撤销福州市仓山区人民法院(2014)仓民初字第3509号民事判决；二、盛辉物流集团有限公司应于判决生效之日起十日内向福州叶下塑革有限公司支付截至2012年2月20日止拖欠的租金、水电费共计538114.83元，并按拖欠总额538114.83元日6‰的标准支付自2012年2月21日起至本判决确定的付款之日止的违约金；三、驳回盛辉物流集团有限公司的本诉诉讼请求；四、驳回福州叶下塑革有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务��应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费37980元，由盛辉公司负担33720元，叶下公司负担4260元；一审本诉案件受理费19040元，由盛辉公司负担，反诉案件受理费18940元，由叶下公司负担4260元，盛辉公司负担14680元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 华审 判 员  王燕燕代理审判员  段若诗二〇一七年九月二十七日书 记 员  丁寻韬