上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初1512号原告：上海驰楷商业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱群，董事长。委托诉讼代理人：殷喆元，上海市千方律师事务所律师。被告：上海凤翔房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：匡放，董事长。委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。原告上海驰楷商业管理有限公司诉被告上海凤翔房地产开发有限公司��品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2017年3月13日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人殷喆元、被告委托诉讼代理人胡菁到庭参加诉讼。2017年4月24日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2017年6月26日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人殷喆元、被告委托诉讼代理人胡菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海驰楷商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付佣金人民币4,356,133元。事实与理由：2016年6月，原、被告签订一份《景瑞青浦项目港隆休闲广场分销合同》，约定被告委托原告分销港隆休闲广场的全部可售房屋；并按代销售房款总价的5%向原告支付佣金。上述合同签订后，原告立即投入代销工作。目前该楼盘已经基本销售完毕，原告代被告成功销售的房屋共计36套，代销合同总价为92,702,651元。根据客户房款的结算情况，原告应向被告结算的佣金为43,561,33元。然而时至今日，被告未向原告结算分文佣金。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海凤翔房地产开发有限公司辩称：不同意原告诉请。虽然在2016年期间，原、被告双方曾就分销合同达成协议，并且加盖公章，但是合同附件没有完善的情况下，合同的签订日期没有签署。双方的负责人也没有签字，虽然合同签订了，但是因为合同附件尚未交给被告，所以该合同无法具体实施，实际没有履行，原告无权主张佣金。经开庭审理查明：原告作为乙方、被告作为甲方签订《景瑞青浦项目港隆休闲广场分销合同》，约定甲方委托乙方分销本项目港隆休闲广场全部可售房屋，分销面积约14,827.97平方米；甲方支付乙方的佣金为��销总价的5%；分销期限为合同生效日至2016年12月31日；成功销售界定为房屋的销售以套为出售单位，购房者签署预售(出售)合同、乙方收齐购房者所需的按揭资料并按时交给按揭银行、且完成合同登记备案手续并至少支付全部房款的50%后，则该套房屋视为成功销售，如乙方购房者不申请或银行审批未足额通过办理贷款，则顺利完成合同登记备案手续并支付超过全部房款的50%后，则该套房屋视为成功销售，但若由于乙方原因造成退房的，该房屋已结取的佣金返还甲方，该房屋仍作为代理房屋由乙方销售；乙方在入场前15个工作日须向甲方提供销售团队全体人员名单及其资格材料，供甲方审核，经甲方确认后列为本合同附加条款；结算中约定某套已销售的房屋符合成功销售标准并至少获得全款50%到账后作为甲方支付佣金的前提；乙方成功销售代销房屋的，��方按本合同约定服务费计算方式于每月20日与乙方结算一次代理佣金，乙方提供等额的正式合格增值税发票和服务费请款明细单，经甲方审核后在手续完备的前提下，于次月5日之前向乙方支付上期销售服务费；落款处由原、被告加盖公章，但未注明日期。原告为被告代理销售房屋情况如下：1、2016年6月7日，被告与认购方刘美丽签订定金协议，约定刘美丽购买上海市盈港路XXX弄XXX号楼1-2层61室物业，定金5万元；6月21日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,825,680元。2、2016年8月1日，被告与认购方尤宵蕾签订定金协议，约定尤宵蕾购买3号楼1-2层92室物业，定金5万元；8月7日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,521,400元。3、2016年8月1日，被告与认购方龚美萍签订定金协议，约定龚美萍购买3号楼1-2层93室物业，定金5万元；8月7日双方签订上���市商品房出售合同，约定总房价款1,521,400元。4、2016年8月6日，被告与认购方吴强签订定金协议，约定吴强购买1号楼3层22室物业，定金15万元；8月13日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款850,410元。5、2016年8月13日，被告与认购方孙义柱、黄小莉签订定金协议，约定孙义柱、黄小莉认购2号楼1-2层53室物业，定金5万元；8月16日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款185万元。6、2016年8月21日，被告与认购方何筱俊签订定金协议，约定何筱俊购买1号楼3层05室物业，定金5万元；8月27日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款101万元。7、2016年8月21日，被告与认购方顾培华签订定金协议，约定顾培华认购1号楼3层316室物业，定金5万元；8月28日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,005,000元。8、2016年8月8日，被告与认购方徐峰、徐沛辰签订定��协议，约定徐峰、徐沛辰认购1号楼1-2层10室物业，定金30万元；8月22日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款945万元；9、2016年8月10日，被告与认购方秦晓燕签订定金协议，约定秦晓燕认购2号楼1-2层73室物业，定金5万元；8月15日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,806,463元。10、2016年8月3日，被告与认购方蒋一匡签订定金协议，约定蒋一匡认购3号楼1-2层95室物业，定金5万元；8月31日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,521,400元。上述10套房屋定金协议中甲方经办人签字均为“杨丽”。11、2016年8月12日，被告与认购方娄少明签订定金协议，约定娄少明认购1号楼1-2层11室物业，定金10万元；8月12日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款8,681,904元。12、2016年8月12日，被告与认购方娄少明签订定金协议，约定娄少明认购1号楼1-2层12室物业，定金10万元；8月12日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款9,594,856元。13、2016年8月12日，被告与认购方娄少明签订定金协议，约定娄少明认购1号楼1-2层13室物业，定金10万元；8月12日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款9,723,240元。14、2016年8月19日，被告与认购方周星签订定金协议，约定周星认购1号楼3层07室物业，定金5万元；8月30日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,017,600元。15、2016年8月21日，被告与认购方陈连兴签订定金协议，约定陈连兴认购1号楼3层03室物业，定金5万元；8月28日签订双方上海市商品房出售合同，约定总房价款101万元。16、2016年8月17日，被告与认购方黄德强、吴慧莲签订定金协议，约定黄德强、吴慧莲认购1号楼27室物业，定金5万元；8月31日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,402,000元。17、2016年8月12日，被告与认购方徐建英、徐辉签订定金协议，约定徐建英、徐辉认购2号楼1-2层52室物业，定金5万元；8月13日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,900,800元。上述7套房屋定金协议中甲方经办人签字均为“陈某”。18、2016年9月3日，被告与认购方汪晓燕、李富华签订定金协议，约定汪晓燕、李富华认购453号2层209室物业，定金5万元；9月10日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款146万元。19、2016年8月23日，与认购方徐全英签订定金协议，约定徐全英认购3号楼99室物业，定金5万元；8月25日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,545,600元。20、2016年7月23日，被告与认购方宁菊花签订定金协议，约定宁菊花认购2号楼1-2层66室物业，定金5万元；7月27日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,787,645元。21、2016年7月13日，被告与认购方童磊签订定金协议，约定童磊认购3号楼1-2层82室物业，定金5万元；8月13日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,559,435元。22、2016年7月13日，被告与认购方程大伟签订定金协议，约定程大伟认购3号楼1-2层81室物业，定金5万元；7月29日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,559,435元。23、2016年8月5日，被告与认购方顾军、张文来签订定金协议，约定顾军、张文来认购3号楼1-2层98室物业，定金5万元；8月19日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,521,400元。24、2016年8月4日，被告与认购方巩伟签订定金协议，约定巩伟认购3号楼1-2层97室物业，定金5万元；8月15日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,521,400元。25、2016年7月26日，被告与认购方上海蓝海宠物用品有限公司签订定金协议，约定认购1号楼603室物业，定金5万元；7月26日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,118,705元。26、2016年7月23日，被告与认购方吴健林签订定金协议，约定吴健林认购2号楼1-2层60室物业，定金5万元；7月30日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,825,680元。27、2016年7月17日，被告与认购方蔡瑜签订定金协议，约定蔡瑜认购2号楼1-2层65室物业，定金5万元；7月31日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,787,645元。上述10套房屋定金协议中甲方经办人签字均为“周文华”。28、2016年8月15日，被告与认购方于广平签订定金协议，约定于广平认购1号楼1-2层16室物业，定金5万元；8月19日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款3,186,000元。29、2016年7月29日，被告与认购方俞永娟签订定金协议，约定俞永娟认购1号楼1层25室物业，定金5万元；7月29日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,034,005元。30、2016年8月5日，被告与认购方杨玲玲、郭乃翠签订定金协议，约定杨玲玲、郭乃翠认购3号楼1-2层96室物业，定金5万元；8月10日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,521,400元。31、2016年8月4日，被告与认购方巩婷婷签订定金协议，约定巩婷婷认购90号1层1-2层物业，定金5万元；8月15日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款2,884,950元。上述4套房屋定金协议中甲方经办人签字均为“韦洪”签字。32、2016年9月2日，被告与认购方平黎虹签订定金协议，约定平黎虹认购453号17层1720室物业，定金5万元；9月9日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款926,000元。33、2016年9月9日，被告与认购方平黎虹签订定金协议，约定平黎虹认购453号17层1721室物业，定金5万元；9月19日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款924,000元。上述2套房屋定金协议中甲方经办人���字均为“周文华、韦洪”。34、2016年8月27日，被告与认购方马勤签订定金协议，约定马勤认购2号楼1-2层72室物业，定金10万元；9月2日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,895,798元。35、2016年7月31日，被告与认购方张正义签订定金协议，约定张正义认购3号楼1-2层91室物业，定金5万元；8月7日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款1,521,400元。36、2016年8月6日，被告与认购方陆振俊、万承超签订定金协议，约定陆振俊、万承超认购2号楼1-2层57室物业，定金5万元；8月13日双方签订上海市商品房出售合同，约定总房价款185万元。上述3套房屋定金协议中甲方仅有被告盖章，无经办人签字。原告向被告发出《景瑞港隆休闲广场》楼盘分销请佣单，载明共计36套房屋，付款均已达到50%以上，本次结算佣金金额为3,794,620.98元。被告公司营销负责人在该请佣单上签名。2016年12月22日，被告公司营销负责人在载明总佣金金额为4,356,132.55元的《景瑞港隆休闲广场》楼盘分销请佣单上签名并确认收取了原告开具的金额为4,356,133元的增值税普通发票。审理中，原告申请证人杨某某出庭作证，证人表示其在上海天盟房地产有限公司任职，老板是夏某，夏某指派证人至景瑞公司代表天盟公司替被告销售房屋，定金协议中签字“杨丽”就是证人本人。证人知晓夏某也是原告公司的老板。原告申请证人陈某出庭作证，证人表示其是原告公司员工，证人作为原告的员工销售景瑞项目，定金协议中的签字都是证人本人。证人入职时为天盟公司员工，2016年8月原告作为子公司成立了，8月证人转为原告公司员工。另查明：案外人夏某与原告公司法定代表人朱群为母女关系。夏某与上海天盟房地产经纪有限��司签订挂靠协议书，由夏某挂靠上海天盟房地产经纪有限公司从事房地产经纪业务，凡涉上海市青浦区盈港路景瑞广场的房产业务，均与上海天盟房地产经纪有限公司无关。还查明：杨某某、陈某、韦洪、周文华均与原告签订劳动合同，为原告公司员工。以上查明的事实，由原告、被告的陈述、分销合同、定金协议、商品房出售合同、发票、购房者身份证、发票、请佣单、户籍资料、档案机读材料、挂靠协议书、情况说明、劳动合同、证人证言等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为实际代理被告销售系争房屋，并产生相应成本，为此，原告提供：1、合作协议及明细账目，证明其已经向相关中介支付了佣金；2、原告在现场销售的照片，证明确实由原告代理销售系争房屋；3、团购确认函、银行签购单，证明原告依原、被告约定向客户收取了团购费。被告认为：1、不认可合作协议及账目真实性；2、照片仅仅证明原告的有关人员可能在这个楼盘中跟其他关系人做推荐或团购生意，不能证明代理销售关系；3、团购费如何收取与被告无关，无法证明原、被告代理销售关系。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《景瑞青浦项目港隆休闲广场分销合同》系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案中原告提供的定金协议、商品房出售合同、发票、劳动合同、分销请佣单以及证人证言等证据相互印证，形成完整的证据链，能够证明其所主张的事实。即原告履行了合同约定的义务代为被告成功销售房屋36套，总房价款为87,122,651元。因此，被告理应按照合同约定的销售佣金计算方法向原告支付应得的佣金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零五条之规定，判决如下：被告上海凤翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海驰楷商业管理有限公司佣金人民币4,356,132.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币41,649元，由被告上海凤翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  钟 荣人民陪审员  孙连华二〇一七年九月二十二日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，���照其约定。