新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新42民终845号上诉人（原审原告、反诉被告）：切克尔汗·尼亚孜汗，女，1966年6月6日出生，哈萨克族，系下岗职工，住托里县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：崔雪峰，男，1970年7月17日出生,汉族，无固定职业，住塔城市。委托诉讼代理人（特别授权）：杨飞，新疆鸿疆律师事务所律师。上诉人切克尔汗·尼亚孜汗因与被上诉人崔雪峰买卖合同纠纷一案，不服塔城市人民法院（2016）新4201民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人切克尔汗·尼亚孜汗、被上诉人崔雪峰的委托诉讼代理人杨飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。切克尔汗·尼亚孜汗上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判解除上诉人切克尔汗·尼亚孜汗与被上诉人崔雪峰签订的《售房协议》、《补充协议》；三、确认上诉人向被上诉人出具的借条无效；四、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实错误。被上诉人并未向上诉人支付房款，上诉人未收到被上诉人支付房款，也未向被上诉人出具任何收款收据，故一审认定买卖合同已经履行完毕没有依据。一审法院认定56000元和44000元收据没有依据，以上收据上并没有上诉人签字，不能作为上诉人售房款。补充协议中没有注明44000元装修款，上诉人对以上款项不认可。上诉人没有上过汉文学校，汉语表达、汉文理解认知有限，以上协议均是被上诉人起草，上诉人签字，并非上诉人真实意思表示。《商品房买卖合同》也是让上诉人在空白处签字。房屋销售中不可能存在装修款，被上诉人存在欺诈和虚假承诺行为。上诉人向被上诉人出具7000元借据不真实，上诉人并未收到以上款项，欠条中没有写明用途，上诉人对此并不知晓，故借据无效。崔雪峰答辩称，原审认定事实清楚、程序合法，应予维持。一审程序合法，不存在上诉人所述情形。根据双方在一审中提交的证据足以证明被上诉人作为购买房屋的一方，已经按照双方合同的约定履行了自己的全部义务，即向上诉人交付了10万元购房款，支付的方式是依据双方在2014年8月7日签订的补充协议中约定10万元作为购买泰康家园**号楼*单元***室首付款及装修费交至房产公司。上诉人在2014年已经入住了泰康家园**号楼*单元***室，这就说明被上诉人已经按照双方合同的约定履行了义务。同时上诉人已经将塔城市和平区文化居委会**栋***室交付给被上诉人，现在只剩过户手续未办理，其他权利义务都已经履行完毕。上诉人与被上诉人签订的售房协议和补充协议是在2014年8月7日，如上诉人认为上诉人与被上诉人签订的合同存在欺骗行为，上诉人享有撤销权，可以在一年之内行使撤销权，但是上诉人一直没有行使此权利。所以合同是合法有效的。上诉人在一审中起诉时均使用的汉文，而且在法庭上也没有提到不认识汉字，且没有证据对此证明。所以上诉人认为自己不认识汉字，且是被上诉人欺骗的理由不成立。关于7000元欠条是上诉人与被上诉人之间的民间借贷关系，与本案无关。综上，一审认定事实清楚，使用法律正确，依法驳回上诉请求，维持一审判决。上诉人切克尔汗·尼亚孜汗向一审法院起诉请求：1、解除双方的售房协议及补充协议，返还房屋；2、将房产证及工资卡返还原告；3、由被告承担本案诉讼费及邮寄费合计150元。被上诉人崔雪峰向一审法院反诉请求：判决原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗协助办理过户手续。一审法院认定事实:2014年8月7日，原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗与被告（反诉原告）崔雪峰签订《售房协议》，其内容：”今有崔雪峰向切克尔汗·尼亚孜汗购买塔城市和平区文化居委会*幢***室，房屋座落位置人民银行西侧，面积59.17平方米。价格10万元一次性付清，双方不得反悔，任何一方违约以房价10万元的十倍赔偿”。2014年8月7日原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗与额敏县金辉房地产开发有限责任公司另行签订商品房买卖合同，购买托里县泰康家园**号楼*单元***室商品房一套，价值186000元，首付款56000元，于2014年8月10日实际入住。2014年8月7日原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗与被告（反诉原告）崔雪峰又签订补充协议一份”现崔雪峰购买切克尔汗·尼亚孜汗房屋的房款10万元作为购买泰康家园**号楼*单元***室首付款及装修费款（44000元）......”2014年8月7日被告（反诉原告）崔雪峰将10万元购房款以原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗名义交付额敏县金辉房地产开发有限责任公司，该公司出具原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗交款收据两份，56000元购房首付款收据一份、一份为44000元室内装修款收据。同时原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗向被告（反诉原告）崔雪峰交付位于塔城市和平区文化居委会**幢***室房屋及房屋产权证书。2016年9月22日原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗本人签名承诺书一份，”今有切克尔汗·尼亚孜汗将农行卡×××，卡内无余额，每月社保工资由崔雪峰保管给切克尔汗·尼亚孜汗办理银行贷款130000元贷款办理完毕由崔雪峰给予切克尔汗·尼亚孜汗商品房买卖合同（中）......”，该承诺书承诺人签字为原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗，被告（反诉原告）崔雪峰在备注处签字（备注内容：贷款办理之前卡内的社保工资全部归切克尔汗·尼亚孜汗所有）。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案首先要确认原被告双方是房屋买卖合同纠纷还是双方房屋互易纠纷。从庭审中可以查明，2014年8月7日，原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗与被告（反诉原告）崔雪峰签订《售房协议》，是一份个人之间的房屋买卖合同关系。2014年8月7日原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗与额敏县金辉房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，另行购买商品房一套。这是两个房屋买卖法律关系，而不是双方之间的房屋互易纠纷。买卖合同是否成立，是指买卖房屋的双方当事人对于房屋买卖的标的、价款数额、价款交付方式、交付时间、违约责任以及有无附加条件，是否达成了一致意见，如果达成了一致意见，双方没有争议，合同即成立。在合同有效的情况下，双方履行了合同的主要条款，如交付了大部分价款，交付了房屋或产权证照等，应继续履行合同。本案中原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗作为塔城市和平区文化居委会**幢***室房产所有权人，有对该房屋处置的权利。2014年8月7日，原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗、被告（反诉原告）崔雪峰双方签订《售房协议》及《补充协议》，对房屋买卖的标的、价款数额、价款交付方式、等达成了一致意见，是双方真实意思表示，无违反国家相关规定，合同有效。原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗交付房产，被告（反诉原告）崔雪峰按照协议给付房款完毕，双方已按照合同约定履行完毕。合同解除是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗与被告（反诉原告）崔雪峰签订的合同中并无约定解除条款且双方协商不能自动解除。法定解除是指（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中所争议的塔城市和平区文化居委会**幢***室房产就双方房屋买卖关系来说，双方按照协议的约定已履行完毕，买卖合同目的已实现，现原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗要求解除合同并不符合法定解除的条件。至于2016年9月22日原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗本人自行出具的承诺书，其工资卡交由被告（反诉原告）崔雪峰办理按揭贷款，于本案双方之间的房屋买卖关系是否成立、是否有效无关，本院不予论证，原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗如需取回工资卡，可自行从被告（反诉原告）崔雪峰处取回。综上所述，原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗要求解除售房协议，本院不予支持；被告（反诉原告）崔雪峰要求原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗协助其办理房屋产权过户手续，于法有据，应予支持。庭后被告（反诉原告）崔雪峰申请撤回要求原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗承担违约金20000元的诉讼请求，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条、第四十四条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗要求解除售房协议、补充协议及要求被告（反诉原告）崔雪峰返还位于塔城市和平区文化居委会**幢***室房屋的诉讼请求。二、原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗于本判决生效之日起十日内协助将位于塔城市和平区文化居委会**幢***室房产过户于被告（反诉原告）崔雪峰名下。本案受理费70元、邮寄费80元，反诉费70元，合计220元，由原告（反诉被告）切克尔汗·尼亚孜汗承担150元、被告（反诉原告）崔雪峰承担70元。本院二审期间当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：上诉人切克尔汗·尼亚孜汗主张解除2014年8月7日其与被上诉人崔雪峰签订的《售房协议》、《补充协议》有无法律依据？即上诉人主张被上诉人返还位于塔城市和平区文化居委会**幢***室房屋有无依据？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定：”有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力只是不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。本案中，2014年8月7日上诉人切克尔汗·尼亚孜汗与被上诉人崔雪峰签订《售房协议》和《补充协议》约定被上诉人崔雪峰购买上诉人切克尔汗·尼亚孜汗位于塔城市和平区文化居委会**幢***室房屋，购房款100000元交至额敏县金辉房地产开发有限责任公司托里县分公司，作为上诉人切克尔汗·尼亚孜汗购买托里县泰康家园**号楼*单元***室首付款及装修款。根据2014年8月7日上诉人切克尔汗·尼亚孜汗与额敏县金辉房地产开发有限责任公司托里县分公司签订的《商品房买卖合同》及被上诉人一审提供额敏县金辉房地产开发有限责任公司托里县分公司出具的收到切克尔汗·尼亚孜汗首付款56000元、装修款44000元《收据》，可以证实2014年8月7日被上诉人崔雪峰按照合同约定将购房款100000元交至额敏县金辉房地产开发有限责任公司托里县分公司作为上诉人切克尔汗·尼亚孜汗购买托里县泰康家园**号楼*单元***室应交首付款56000元及装修款44000元，即被上诉人崔雪峰已经按照合同履行了交付购房款的义务。经审理查明，2014年8月7日上诉人切克尔汗·尼亚孜汗已经按照协议约定将塔城市和平区文化居委会**幢***室房屋交付被上诉人崔雪峰，同日上诉人切克尔汗·尼亚孜汗入住托里县泰康家园**号楼*单元***室。即双方签订的《售房协议》和《补充协议》已经实际履行，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，《售房协议》和《补充协议》没有约定解除条款，故上诉人切克尔汗·尼亚孜汗主张解除《售房协议》和《补充协议》没有法律依据，不予支持。双方签订的《补充协议》明确约定，被上诉人崔雪峰将100000元购房款交至额敏县金辉房地产开发有限责任公司托里县分公司作为上诉人切克尔汗·尼亚孜汗购买托里县泰康家园**号楼*单元***室的首付款及装修款，2014年8月7日被上诉人崔雪峰按照约定将购房款100000元交至额敏县金辉房地产开发有限责任公司托里县分公司，公司向被上诉人出具收款收据，即被上诉人崔雪峰履行了给付购房款义务，故上诉人切克尔汗·尼亚孜汗以其未收到购房款，认为被上诉人崔雪峰交至额敏县金辉房地产开发有限责任公司托里县分公司100000元与其无关，主张被上诉人返还房屋没有依据。关于上诉人主张撤销《售房协议》和《补充协议》以及确认《借据》无效的诉讼请求，上诉人一审时并未提出，上诉人一审时诉讼请求是解除《售房协议》、《补充协议》和返还房屋，由于一审未予审理，亦不属二审审理范围，故对上诉人主张撤销《售房协议》、《补充协议》，确认《借据》无效的诉讼请求不作处理。综上所述，上诉人切克尔汗·尼亚孜汗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费70元，投递费100元，合计170元由上诉人切克尔汗·尼亚孜汗负担。本判决为终审判决。审 判 长 古丽娜尔审 判 员 滕 媛 媛代理审判员 刘  静二〇一七年九月二十七日书 记 员 朱 德 孜