福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初2181号原告：福州富益达商业管理有限公司，住所地福建省荆溪镇永丰社区杜坞42号1层011商铺。委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所执业律师。被告：赵旭昌，男，1962年9月30日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：胡伦扬、郑玲文，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。第三人：海盛环球（福建）物流有限公司，住所地闽侯县荆溪镇永丰村社区杜坞42号。法定代表人：林泽明，执行董事。原告福州富益达商业管理有限公司（以下简称富益达公司）与被告赵旭昌、第三人海盛环球（福建）物流有限公司（以下简称海盛物流）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州富益达商业管理有限公司委托代理人张钊，被告赵旭昌委托代理人胡伦扬、郑玲文到庭参加诉讼，第三人海盛环球（福建）物流有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福州富益达商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认富益达公司与赵旭昌2014年9月24日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年7月14日解除；2、判令赵旭昌立即返还富益达公司海峡国际家居建材城一期三楼，第073.1/075号展厅；3、判令赵旭昌立即支付2015年1月1日起至2016年7月14日的租金、经营服务费、物业费共计91869.6元，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金（暂计至2017年3月31日止，违约金共计人民币36738元）；赵旭昌已支付的装修押金等款项共计人民币6100元依法抵扣。4、依法确认保证金24482元归富益达公司所有；5、判令赵旭昌支付富益达公司因本案支出的律师代理费人民币3000元整；6、本案的诉讼费、财产保全费、公告费由赵旭昌承担。事实和理由：2014年3月12日，富益达公司与海盛物流签订《租赁合同》，海盛公司将位于闽侯县永丰社区杜坞42号场地一期4-19号楼（建筑总面积为123206.16平方米；租赁期限为20年）采取包租方式租赁给富益达公司使用，富益达公司享有转租权，并自行管理，租赁物功能为建材展示及仓储。2014年9月24日，富益达公司与赵旭昌签订《场地租赁及服务合同》，合同作出如下主要约定：富益达公司将位于海峡国际家居建材城一期项目三楼第073.1/075号展厅，共计221.76平方米的场地租赁给赵旭昌。租赁期间按租赁期间自富益达公司经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以富益达公司在“海峡都市报”刊登的正式营业时间为准。总租期共36个月。合同期内，赵旭昌应向富益达公司支付三笔费用：1、租金：租期第1个月至第18个月，月租金计人民币1530元，付款方式为每陆个月一付，租金到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用。租期第19个月至第36个月，月租金计人民币3060元，付款方式为每叁个月一付，租金到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用。2、经营服务费：租期第1个月至第18个月，月经营服务费计人民币2550元，付款方式为每陆个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用。租期第19个月至第36个月，月经营服务费计人民币5100元，付款方式为每叁个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用。3、物业管理费，每平方米5元/月，月物业管理费为人民币1109元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额。赵旭昌未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，富益达公司有权解除本合同，由此造成的所有损失由赵旭昌自行承担，赵旭昌还需按未交金额日1%的标准加付逾期期间的违约金。因赵旭昌违约导致富益达公司支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均有赵旭昌负责赔偿，且赵旭昌还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给富益达公司。本合同终止，赵旭昌应自动归还承租的经营场所，缴清所欠甲方一切费用，并办理移交手续，方视为赵旭昌已将承租的经营场地交还富益达公司。合同签订后，富益达公司依约向赵旭昌交付租赁物。2014年12月30日，海峡国际家居建材城在“海峡都市报”刊登开业广告，于2015年1月1日正式运营。即租赁期自2015年1月1日开始计算。按照合同约定，赵旭昌应当在合同租期起算日起的三日内，一次性向富益达公司支付第1个月至第6个月的租金。但赵旭昌拒不履行合同约定，仅向富益达公司缴纳了保证金24482元，预交了装修押金、临时电费押金、施工证押金合计6100元，预交了部分租金5518元。2016年3月2日，富益达公司向赵旭昌出具《海峡国际家具建材城缴款通知单》催收租金。2016年7月13日，富益达公司向赵旭昌出具《解除场地租赁及服务合同的通知》，通知赵旭昌解除双方于2014年9月24日签订的《场地租赁及服务合同》，富益达公司催要租金并保留追究其违约责任的权利。2017年1月23日，富益达公司委托律师两次向赵旭昌出具“关于要求支付租金、返还租赁物的律师函”。富益达公司多次催收未果，特向法院提起诉讼，请求贵院支持富益达公司的诉讼请求。赵旭昌辩称，1、本合同是无效，不存在解除，租赁场所为违规违法所签订在场地租赁及服务合同，违反法律禁止性规定，其合同应当为无效。2、租赁场地已经交付给富益达公司，不存在返还问题。3、因合同无效不存在租金，富益达公司没有在经营场所提供经营服务，不存在支付经营服务费和物业管理费。4、因合同无效，不存在违约情况。5、富益达公司收取在赵旭昌在装修押金6100元和保证金24482元，应当予以退还，不存在扣划问题。6、因合同无效所约定的律师费及其他违约责任也应当无效，不存在赵旭昌向富益达公司赔偿律师费在问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：富益达公司向法庭提供证据1、《租赁合同》、《房屋所有权证》，证明海盛物流系租赁物的所有权人，富益达公司有权将房屋另行转租。证据2-1、《场地租赁及服务合同》，证明富益达公司与赵旭昌双方于2014年9月24日签订《产地租赁及服务合同》，约定了租金、经营服务费、物业费的金额及支付时间。根据合同约定，赵旭昌逾期支付租金、经营服务费、物业费的行为已构成违约。证据2-2消防安全责任书、展厅施工安全承诺书、展厅施工装修申请表，证明富益达公司已将租赁物交付给赵旭昌使用。证据2-3、2014年12月30日《海峡都市报》，证明本案租赁期起算时间为2015年1月1日。证据2-4、《海峡国际家居建材城催缴通知单》快递面单、快递查询，证明2016年3月2日富益达公司对赵旭昌欠费进行催收，但赵旭昌拒收。证据2-5、解除《场地租赁服务合同》的通知、快递面单、查询记录。证据2-6、律师函、快递面单、查询记录，证明富益达公司多次催收无果后，富益达公司于2016年7月13日向赵旭昌发出解除通知，租赁合同已于2016年7月14日解除。富益达公司于2017年1月23日再次委托律师发出《律师函》进行催缴，并要求赵旭昌返还租赁场地。证据3、委托代理合同、律师代理费发票，证明富益达公司为了提起本案诉讼产生的3000元律师费损失。赵旭昌对上述证据1真实性无法确认，因富益达公司与海盛物流是关联企业，可以随意时间签订协议，无法证明富益达公司持有其商业用房的转租权，并且房屋是工业厂房，不能作为商业用途。对证据2-1真实性无异议，证明对象有异议，其所租赁房屋违反违规，不能作为商业用途，并消防未经过验收，所签订在租赁协议无效，不存在支付租金、经营管理费等问题。证据2-2真实性无异议，证明对象有异议，房屋虽交付给赵旭昌，但是因租赁场所违法违规无法投入经营使用。证据2-3真实性无异议，证明对象有异议，海峡都市报所刊登的是广告，而非是新闻，其单方行为无法证明经营场所已经正式营业，无法证明在2015年1月1日已经正式营业。证据2-4真实性无异议，但是因合同无效，不存在要求支付所要交款在项目，而且赵旭昌未将场所进行开业经营，催缴通知单没有收到。证据2-5、2-6真实性有异议，均没有收到，证明对象有异议，无法证明富益达公司有多次向赵旭昌催款。证据3-1真实性无异议，但是没有转账凭证，无法证明富益达公司已经向律师实际支付律师费，并且其合同无效也不存在支付律师费在问题赵旭昌向法庭提供证据1、房屋所有权证，证明坐落于海盛环球（福建）物流有限公司1-10#楼整座（含讼争场所）土地性质为工业用地，规划用途为工业厂房。证据2、场地租赁及服务合同，证明合同对租赁期起算时间并未明确约定；2014年9月24日，富益达公司将讼争场地以商业经营为租赁用途出租给杨盛违反法律强制性规定，该《场地租赁及服务合同》应认定为无效合同。证据3、宣传手册，证明富益达公司及海盛物流夸大宣传讼争场所将会成为“闽东北建材总部基地”，对承租人赵旭昌存在主观误导行为，应当对《场地租赁及服务合同》无效承担向赵旭昌赔偿的责任。富益达公司对上述证据1、2、3、由于赵旭昌证据在举证期之外提交，举证违反法律规定，不予质证，但其证据1与富益达公司证据1相同说明赵旭昌在自认，可以认可该所有权证的真实性。对上述双方当事人对真实性均无异议的证据，本院均予以采信，并在卷佐证。本案的争议焦点是双方签订的《场地租赁及服务合同》的效力问题，结合双方庭审陈述及证据，本院认定如下事实：2014年3月12日，富益达公司与海盛物流签订《租赁合同》，海盛公司将位于闽侯县永丰社区杜坞42号场地一期建筑总面积为123206.16平方米的场地出租给富益达公司，采取包租方式经营，租赁物功能为建材展示及仓储，租赁期限为20年，富益达公司享有转租权，并自行经营管理。2014年9月24日，富益达公司与赵旭昌签订《场地租赁及服务合同》，合同约定，富益达公司将位于海峡国际家居建材城一期项目三楼第073.1/075号221.76平方米展厅出租给073.1/075。租赁期间按租赁期间自富益达公司经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以富益达公司在“海峡都市报”刊登的正式营业时间为准；总租期共36个月，073.1/075应向富益达公司支付租金、经营服务费、物业管理费，即租金租期第1个月至第18个月，月租金计人民币1530元，付款方式为每陆个月一付，租金到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用；经营服务费租期第1个月至第18个月，月经营服务费计人民币2550元，付款方式为每陆个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用；物业管理费每平方米5元/月，月物业管理费为人民币1109元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额。还约定，如赵旭昌未能按照上述约定的期间缴纳各项费用的，富益达公司有权解除本合同，由此造成的所有损失由赵旭昌自行承担，赵旭昌还需按未交金额日1%的标准加付逾期期间的违约金；因赵旭昌违约导致富益达公司支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均有赵旭昌负责赔偿，且赵旭昌还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给富益达公司；本合同终止，赵旭昌应自动归还承租的经营场所，缴清所欠富益达公司一切费用，并办理移交手续，方视为赵旭昌已将承租的经营场地交还富益达公司。合同签订后，富益达公司依约向赵旭昌交付租赁物。为此，引起纠纷。综上，本院认为，富益达公司在与产权人海盛物流签订合同取得转租经营权后与赵旭昌签订的《场地租赁及服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，同时，应认定为有效合同。为此，双方应按合同约定履行各自义务。故富益达公司主赵旭昌团应支付2015年1月1日起至2016年8月1日所欠的租金、经营服务费、物业费共计91869.6元，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止违约金的诉请，本院予以支持。赵旭昌已支付的装修押金、临时电费押金、施工证保证金共计6100元，在上述款项中予以抵扣。但富益达公司主张的保证金24482元归其所有的诉请，因赵旭昌已承担了延迟支付租金的违约金，且合同中约定保证金可用于扣抵租金及赵旭昌方如提前解除合同，保证金才不予退还，故富益达公司的该项诉请不予支持，保证金用于抵扣租金等费用。由于赵旭昌未按约定缴纳租金、经营服务费等各项费用，已构成违约，根据合同约定，富益达公司有权解除合同，且合同中约定，任何与本合同有关的文件按赵旭昌提供的地址送达寄发后三日，无论赵旭昌是否签收即视为送达，合同自富益达公司通知送达赵旭昌之日起解除。故本院确认富益达有限公司与赵旭昌之间签订的《场地租赁及服务合同》于2016年7月14日解除。至于因合同解除后产生的涉及赔偿损失等法律问题，可另案处理。至于富益达公司提出的代理费3000元问题，根据双方合同第八条第9款的约定“因赵旭昌违约导致富益达公司支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由赵旭昌负责赔偿”，且富益达公司向本院提交委托代理合同、律师代理费发票，故富益达公司的该项主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、的规定，判决如下：一、确认福州富益达商业管理有限公司与赵旭昌2014年9月24日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年7月14日解除；二、杨盛应于判决生效之日起十日内向福州富益达商业管理有限公司租金、经营服务费、物业费共计91869.6元整，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金。赵旭昌已支付的保证金24482和装修押金、临时电费押金、施工证保证金共计6100元，在上述款项中予以抵扣。三、赵旭昌应于判决生效之日起十日内向福州富益达商业管理有限公司支付律师代理费3000元；四、驳回福州富益达商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3300元，由赵旭昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黄少飞人民陪审员  陈国民人民陪审员  洪玉珍二〇一七年九月二十九日书 记 员  罗燕圆附：本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。