江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终1069号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋婷，女，1970年10月7日出生，汉族，江西省高安市人，企业职员，住江西省高安市。上诉人（原审被告、反诉原告）：李联华，男，1961年9月12日出生，汉族，江西省高安市人，无业，住江西省高安市。系宋婷之夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：甘丽君，女，1973年11月16日出生，汉族，江西省高安市人，个体工商户，住江西省高安市。委托诉讼代理人：漆有亮，江西瑞州律师事务所律师。上诉人宋婷、李联华为与被上诉人甘丽君房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省高安市人民法院（2016）赣0983民初1801号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与审判员高胜敏、易芳参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋婷、李联华上诉请求：1.撤销原判，依法改判甘丽君支付55.37㎡的房款276850元；2.由甘丽君承担违约金10000元并赔偿损失；3.一、二审案件受理费由甘丽君负担。被上诉人甘丽君二审中未作书面答辩。甘丽君一审诉讼请求：判令宋婷、李联华继续履行合同，办理房屋过户手续并负担全部案件受理费。宋婷、李联华一审反诉请求：1.判令解除双方所签订的房屋买卖合同；2.判令甘丽君支付55.37㎡房款276850元，或返还被占用的房屋；3.判令甘丽君赔偿55.37㎡房屋9年租金45000元；4.由甘丽君承担违约金10000元；5.由甘丽君承担全部案件受理费。原审认定的事实及判决要点：宋婷系邮电部门的职工，其在邮苑小区订购了一套房屋，后欲将该房屋出卖给甘丽君。2007年12月8日，双方签订了一份房屋买卖合同，合同约定：1、宋婷、李联华同意将坐落在高安大道邮苑小区六幢六零三室的房屋出卖给甘丽君，甘丽君对其一切状况表示完全知晓及认同，愿意购买；2、宋婷、李联华已取得该房屋的房屋产权，产权证尚未颁发，房屋面积164.77㎡，储藏室（车库）面积20.76㎡。宋婷、李联华必须交清该房屋过户前的契约（税）和其他一切相关费用，并确保该房屋产权的真实合法性和可售性，并确保该产权能够过户给甘丽君；3、双方协定的上述房屋买卖价款为��民币305000元；4、甘丽君付定金60000元，宋婷、李联华拿到房屋产权证给甘丽君后付240000元，余下部分办理完产权过户手续后一次付清。5、宋婷、李联华必须提供合格材料配合甘丽君办理过户手续。若因单方原因造成该产权不能正常过户则视为违约方，违约方应承担如下赔偿责任：1）承担办理期间以及发生的相关费用；2）承担违约责任金人民币10000元等等。当日，甘丽君支付了定金60000元。2008年4月24日，高安市房地产开发公司按164.77㎡、20.76㎡和跃层55.37㎡项目开具了购房发票给宋婷、李联华。2008年10月17日，宋婷、李联华按面积164.77㎡、架空层20.76㎡和55.37㎡分别缴交了相应的契税。2008年11月5日，高安市房地产管理局颁发了产权证号为高房权证瑞字第××号和高房权证瑞字第××号的房屋产权证两本给了宋婷、李联华，其中：1002005-6-10号产权证上注明的建筑���积为220.14㎡，1002005-9-17号产权证上注明的建筑面积为20.76㎡。后宋婷、李联华将两本房屋产权证、购房发票、契税证交给了甘丽君。2008年12月1日，李联华出具收条，收到甘丽君支付的房款260000元。之后，甘丽君对该房屋进行了装修，并入住至今。2016年6月2日，因甘丽君多次要求宋婷、李联华协助办理房屋过户手续遭到拒绝，遂提起诉讼。原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。经过庭审调查，本案的争议焦点是：甘丽君认为跃层面积55.37㎡属于合同约定的出卖房屋面积内，即其购买的房屋包括跃层在内，而宋婷、李联华认为跃层面积55.37㎡不包括在合同约定的出卖房屋面积内。宋婷、李联华认为双方买卖的房屋面积为164.77㎡，跃层55.37㎡并没有出卖给甘丽君的理由是因为房屋买卖合同第2条明确填写了房屋面积为164.77㎡。由于该房屋是宋婷作为邮电部门职工享有的待遇，在双方签订合同的时候，宋婷、李联华理应对该房屋的结构及面积有一定的了解，其在向开发商交纳房款时缴纳了跃层面积55.37㎡的房款，这足以证明知晓该房屋包括了跃层面积55.37㎡在内；且其按164.77㎡和跃层55.37㎡面积分别缴交了相应的契税，因此，宋婷、李联华对房屋的结构及面积是很清楚的，并在收取甘丽君支付的购房余款时亦未提出任何异议，足以证明此时双方对买卖该房屋不存在任何争议。在甘丽君提起诉讼前，宋婷并未提供任何证据证明其向甘丽君主张过权利，这足以证明其对双方的房屋买卖没有任何异议。同时，从交易习惯来看，房屋买卖都是整套出卖，不可能出卖其中的一部分，分割出卖是违反法律规定的，跃层不可能另外办理产权证；从当时的市场行情来看，整套房的房���款305000元在当时并不低。综上，应当认定跃层面积55.37㎡包括在双方买卖的该套房屋面积内，宋婷、李联华的辩称及反诉理由不成立。宋婷、李联华辩称其在2008年12月1日只收到房价款240000元，由于收款收据是李联华出具的，其在庭审过程中提供了时间为2008年1月7日邮政银行的转账凭证，该凭证没有对方情况，不能证明该240000元是甘丽君转的，且此时房产权证尚未办理，甘丽君在此时支付全部的房价款不符合常理，故其辩称理由不成立。在甘丽君依照合同约定支付了房价款的情况下，宋婷、李联华理应依照合同约定及法律的规定履行相应的义务，故对甘丽君要求宋婷、李联华继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋产权过户手续的请求应予以支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百三十条、第一百三十��条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、由宋婷、李联华在本判决生效后二十日内协助甘丽君办理坐落在高安市高安大道邮苑小区内六幢603室的房屋一套（产权证号为高房权证瑞字第××号，户名为宋婷）及A-14号车库（产权证号为高房权证瑞字第××号,户名为宋婷）的产权过户手续；二、驳回宋婷、李联华的反诉请求。案件受理费5875元，反诉费6278元，合计12153元，由宋婷、李联华承担。二审中，上诉人宋婷、李联华、被上诉人甘丽君均未提供新证据。本院二审查明：本院二审除确认一审查明的事实外，另查明：宋婷购买涉案房屋220.14㎡，其中建筑面积164.77㎡，单价为788.5元/㎡，计129921.15元，车库面积为20.76㎡，单价为830元/㎡，计17230.8元，跃层面积为55.37㎡，单价为415元/㎡，计22978.55元。宋婷共计支付购房款170130.5元。本院认为：一、涉案房屋住房与跃层是不可分割的整体，这是常识，且宋婷、李联华至少在办理房屋产权登记，将房屋交付甘丽君时对房屋跃层这一事实知情明白清楚,无任何证据佐证其多年以来对此提出过异议或主张过权利；二、涉案房屋跃层与住房连为整体，不可能分割买卖，如分割买卖，既不合法，也不合常理；三、涉案房屋对宋婷而言虽具一定单位福利房性质，但其花170130.5元购得以305000元价格买给甘丽君，符合当时当地的市场行情。综上，应当认定甘丽君与宋婷、李联华合同中约定的房屋包含跃层部分。宋婷、李联华对涉案房屋跃层部分要求另行计价，既缺乏事实和法律依据，亦有违诚信，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决正确。依据《人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12153元，由上诉人宋婷、李联华负担。本判决为终审判决。审判长  黄若凡审判员  高胜敏审判员  易 芳二〇一七年九月二十八日书记员  张 媛