广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0111民初4523号、3219号 原告（3219号被告）：谭劲松，男，1972年10月25日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区， 原告（3219号被告）：谭咏梅，女，1970年9月16日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区， 委托诉讼代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师。 被告（3219号原告）：邓明飞，男，1986年12月19日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区， 被告（3219号原告）：邹文娅，女，1985年8月21日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区， 委托诉讼代理人：王艳梅，广东正觉律师事务所律师。 第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所：广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****。 法定代表人：扶伟聪。 第三人：广州连家地产代理有限公司，住，住所：广州市白云区同泰路倚绿北街****/div> 法定代表人：王茂源。 谭劲松、谭咏梅诉邓明飞、邹文娅、第三人广东合富房地产置业有限公司、广州连家地产代理有限公司及邓明飞、邹文娅诉谭劲松、谭咏梅房屋买卖合同纠纷两案，本院受理后,因两案基于同一事实发生的纠纷，本院于2017年5月25日公开开庭进行了合并审理。谭劲松、谭咏梅（以下简称卖方）及其委托诉讼代理人王明清，邓明飞、邹文娅（以下简称买方）的委托诉讼代理人王艳梅到庭参加诉讼。第三人广州连家地产代理有限公司（以下简称连家公司）、广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）经本院传票传唤，无故不到庭。本案现已审理终结。 谭劲松、谭咏梅诉称，2016年6月2日，谭劲松、谭咏梅与邓明飞、邹文娅经连家公司撮合签订了《房屋买卖合同》，约定邓明飞、邹文娅向谭劲松、谭咏梅购买广州市白云区黄庄南路蓝庭街4号504房，总房款2330000元。合同签署当日，邓明飞、邹文娅根据《存量房买卖合同》约定向谭劲松、谭咏梅支付了定金50000元，双方协商该物业的过户时间为2016年11月15日。但邓明飞、邹文娅以自己的房屋尚未出售为由拖延过户，拖延办理网签手续。2016年11月30日，邓明飞、邹文娅与连家公司的两名中介人员带谭劲松、谭咏梅到另一房屋中介机构合富公司网签了另一份《广州市存量房买卖合同》。买卖合同第三条约定，邓明飞、邹文娅应于2017年2月10日前向谭劲松、谭咏梅支付房款70万元，剩余房款由邓明飞、邹文娅于2017年3月10日前委托按揭服务机构协助办理银行按揭手续。合同签订后，邓明飞、邹文娅至今拒绝按合同约定向谭劲松、谭咏梅购买涉案房屋，未按时支付房款，也拒绝到房地产管理部门办理相关过户手续。根据《存量房买卖合同》第十条第二款约定，买方不按合同约定买入涉案房产，应当向卖方支付违约金，违约金为涉案房产成交价10%即233000元。为维护我方合法权益，请求判令：一、解除双方签订的《广州市存量房买卖合同》；二、邓明飞、邹文娅向谭劲松、谭咏梅支付违约金233000元；三、本案诉讼费由邓明飞、邹文娅承担。 邓明飞、邹文娅诉称，2016年6月2日，邓明飞、邹文娅经连家公司居间介绍认识谭劲松、谭咏梅，经友好协商，最终签订编号为NO:0000590的《房屋买卖合同》，由我方以按揭的形式购买谭劲松、谭咏梅名下所属位于广州市白云区黄庄南路蓝庭街4号504房。合同签订当日，我方即按合同约定履行了向对方支付购房定金人民币50000元的义务，谭劲松当场出具收款收据。合同约定涉案房屋的过户时间定为2016年11月15日前，但由于公积金政策的调整，导致在约定日期前无法完成交易过户，因此，双方协商过户日期变更在我方取得银行同意贷款申请后5个工作日内办理交易过户。2017年1月19日，我方取得了银行同意贷款通知书，同月23日，连家公司与双方协商后预约2017年1月23日到白云区不动产登记中心办理过户业务，但对方却无故拖延办理。事后，原告多次与被告沟通合同继续履行事宜，对方均以各种理由拖延。为维护我方合法权益，请求判令：一、谭劲松、谭咏梅继续履行《房屋买卖合同》，协助邓明飞、邹文娅办理房屋产权转移登记手续；二、谭劲松、谭咏梅共同向邓明飞、邹文娅支付逾期履行协助办理房屋产权转移登记手续义务的违约金（每逾期一日，按照涉案房产成交价的千分之一计算，自2017年1月24日起至清偿之日止；三、诉讼费由谭劲松、谭咏梅承担。 第三人连家公司、合富公司无述称。 经审理查明,2016年6月2日，谭劲松、谭咏梅（卖方）、邓明飞、邹文娅（买方）、连家公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、邓明飞、邹文娅向谭劲松、谭咏梅购买位于广州市白云区黄庄南路蓝庭街4号的504房，成交价2333000元。二、违约责任：卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方必须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。三、按揭付款：签订本合同支付定金50000元；首期楼款（含定金）70万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；163万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件等。四、买卖双方保证按规定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如本合同与网签合同不一致的，以本合同为准，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则属违约并承担违约责任。五、交易所产生的税费由买方支付。六、款项支付：签订本合同时支付定金50000元；首期楼款（含定金）700000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；1630000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件等。双方另补充约定：1、卖方承诺该物业是唯一物业，如产生费用（个人所得税）由卖方承担；2、双方协商同意该物业的过户时间定为2016年11月15日前到房管局办理递件过户手续；3、除空调、热水器外，该物业入墙入地的设施不得拆除。 签订合同当日，邓明飞、邹文娅向谭劲松、谭咏梅支付定金5万元。 2016年11月30日，买卖双方办理网签合同。 2017年1月14日，连家公司工作人员通知谭劲松、谭咏梅于2017年1月23日办理交易过户递件手续，谭劲松、谭咏梅因双方产生纠纷未前往办理。 2017年1月18日，邓明飞、邹文娅取得银行同意贷款通知书。 2017年2月13日，邓明飞向谭劲松、谭咏梅发出催促履行函，敦促卖方履行合同，继续完成交易手续。 2017年3月27日，卖方向买方发出律师函，主要内容：买方未经同意拒绝按合同约定向卖方购买涉案房屋，未按时支付房款，也拒绝到房地产管理部门办理相关过户手续的行为已严重违反契约精神，损害卖方合法权益，买方应向卖方支付违约金并解除合同。 对于双方为何没有按合同约定于2016年11月15日前办理递件手续，双方说法不一。买方认为由于公积金政策的变化，导致合同迟延履行，但双方同意变更合同履行期限，并进行网签。卖方则认为买方故意违约拖延时间办理手续，后来在买方口头同意按合同约定支付违约金150000元的情况下才于2016年11月30日进行网签合同。买方否认同意支付150000元，仅同意适当补偿，具体数额不清楚。 另查，卖方已于2016年10月将涉案房屋交付给买方，买方已经对房屋进行装修。双方均确认合同继续履行没有障碍。 以上事实有房屋买卖合同、收款收据、微信记录、广州市存量房买卖合同、履行函及当事人陈述予以证实。 本院认为,买卖双方自愿签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，合法有效，各方应恪守履行。根据房屋买卖合同的约定，双方需于2016年11月15日前完成递件手续，但是从双方于2016年11月30日进行网签合同，可以证实双方对合同履行期限进行了变更，只是对变更的条件双方说法不一，买方认为双方口头约定适当补偿，具体数额不清楚，卖方则认为双方口头约定补偿150000元。虽然合同约定逾期30天，卖方有权不再出售该物业，但在合同履行过程中，双方变更了合同履行期限，后来又一直处于纠纷状态导致合同无法继续履行，现合同继续履行没有法律上的障碍且房屋已实际交付使用，买方也主张继续履行合同，因此，卖方主张解除合同，理由不成立，合同应继续履行。 对于合同期限变更的条件，双方均无证据证实，按照合同约定双方需于2016年11月15日完成递件交易过户，尽管买方强调是由于客观原因导致合同无法按时履行，但这些并非不可抗力，不能成为免责的理由，且双方于2016年6月签订合同，约定2016年11月15日交易过户，已充分考虑在合同履行过程中的各种因素影响，而且作为买方应对自己履行合同的各种因素予以充分考虑，不能因为自身的原因导致合同迟延履行而损害卖方的利益。因此从2016年11月15日到2017年1月23日这段时间视为买方迟延履行合同，构成违约，依法应承担违约责任。根据房屋买卖合同约定，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按逾期支付楼款的千分之一向卖方支付违约金，房款总价为2330000元，买方已支付50000元，余款为2280000元，买方应支付该款项自2016年11月15日到2017年1月23日按每日千分一计算的违约金，经核算为160770元。2017年1月23日之后的损失因卖方拒绝履行，应由其自行承担。 因买方违约在先，买方要求卖方支付违约金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下: 一、谭劲松、谭咏梅与邓明飞、邹文娅继续履行《房屋买卖合同》，谭劲松、谭咏梅在本判决生效之日起三十日内，协助邓明飞、邹文娅办理房屋产权转移登记手续； 二、在本判决生效之日起三十日内，邓明飞、邹文娅向谭劲松、谭咏梅给付房款2280000元及违约金160770元； 三、驳回邓明飞、邹文娅的其他诉讼请求； 四、驳回谭劲松、谭咏梅的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4523号案受理费4795元，由谭劲松、谭咏梅负担（已缴纳）；3219号案受理费674元，由邓明飞、邹文娅负担574元，谭劲松、谭咏梅负担100元，谭劲松、谭咏梅负担部分于上述履行期限内向邓明飞、邹文娅支付。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。 审 判 长  张里活 人民陪审员  刘志军 人民陪审员  伍碧霞 二〇一七年九月五日 书 记 员  陈珊珊