安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终4188号上诉人（原审原告）：凌静，女，1981年4月17日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，上诉人（原审原告）：程峰，男，1976年5月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，两上诉人共同委托诉讼代理人：徐永，安徽至达律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄丹丹，安徽至达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘帅，男，1987年4月27日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区，被上诉人（原审被告）：产飞燕，女，1991年10月27日出生，汉族，住安徽省怀宁县，两被上诉人共同委托诉讼代理人：张善君，安徽百大律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李瑞，安徽百大律师事务所律师。上诉人凌静、程峰因与被上诉人刘帅、产飞燕房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初4489号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月14日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。上诉人凌静、程峰的上诉请求为：1、撤销（2016）皖0111民初4489号民事判决；2、解除双方签订的《存量房买卖合同》；3、刘帅、产飞燕协助凌静、程峰将案涉房产回转登记至凌静、程峰名下；4、本案的一审、二审受理费和保全费用由刘帅、产飞燕承担。事实和理由：1、双方于2015年4月28日签订《存量房买卖合同》，该合同约定首付款支付时间为2015年11月1日，但直到2015年11月23日才办理首付款托管。2015年11月23日，因产飞燕要作为共同购买人，双方重新签订《存量房买卖合同》。为早日拿到售房款，在合同没有约定的情况下，凌静、程峰于2015年11月26日将案涉房屋过户至刘帅、产飞燕名下。但对方却在长达半年的时间里不能支付购房款，凌静、程峰多次以短信方式催促后仍未支付，直到提起诉讼也未支付，已经构成根本违约，根据《合同法》第九十四条之规定，凌静、程峰依法享有解除权。2、双方第一次签订的《存量房买卖合同》中并未约定通过银行贷款的方式支付购房款。合同约定的款项支付期限到期前，多次催促刘帅支付房款，但刘帅迟迟筹集不到款项，以至于到期未能支付。双方签订首份存量房买卖合同的时间在2015年4月28日，即使刘帅希望通过按揭贷款的方式支付房款，也可以在此之后就可以着手申请公积金贷款，但其一直未去办理。在第二份存量房买卖合同之后，且凌静、程峰在2015年11月26日将案涉房屋过户后，刘帅、产飞燕仍未及时去办理按揭贷款。从《铁路职工住房公积金借款申请书》可知，2015年12月31日才去申请贷款，在公积金贷款迟迟无法落实的情况下，凌静、程峰多次提出解决方案，要求通过商业银行办理贷款，也遭到拒绝。可见刘帅、产飞燕在已经违约的情况下，仍不愿积极解决问题。被上诉人刘帅、产飞燕答辩称：2015年4月28日双方签订《存量房买卖合同》以后，刘帅、产飞燕交付了5000元定金后，但由于该房屋系凌静、程峰按揭购买，尚欠部分银行贷款没有还清，无法进行转让，直到11月上旬才办理清结手续。2015年8月26日，凌静、程峰与受托人戴永丰之间签订的卖方委托书后，需经驻美大使馆认证，该认证书直至2015年10月份才寄入国内，延误了首付款的托管时间。2015年11月23日，刘帅、产飞燕与凌静、程峰通过协商对合同进行了变更，重新签订了一份《存程房买卖合同》，该合同约定刘帅、产飞燕于11月23日前将首付款278000元存入托管账户，并在十日内办理房屋过户手续，剩余60万元房款办理按揭手续。合同签订当日，刘帅、产飞燕按照约定将首付款存入托管中心账户后，双方进行了房屋产权过户登记，将该房屋登记至刘帅、产飞燕名下。2015年12月初刘帅、产飞燕领取房屋产权证后，立即进行价格评估，12月底评估结果出来后，刘帅、产飞燕即开始办理住房公积金借款手续。合肥市住房公积金管理中心铁路分中心于2016年3月24日才完成审批，于2016年5月6日将该笔贷款发放。资金到位后，中国工商银行股份有限公司合肥长江东路支行开始审批商业按揭贷款部分，2016年5月27日审批通过。因法院于2016年5月13日查封了该房屋，无法办理抵押登记手续，致使银行无法发放贷款。由于公积金管理中心的正常审批流程，属于不可归责的原因拖延了刘帅、产飞燕取得贷款的时间。并且，双方签订的《存量房买卖合同》中也没有特别约定刘帅、产飞燕办理按揭贷款的时间，因此，刘帅、产飞燕在合同签订后，均严格按照合同的约定全面履行了自己的义务，没有违约行为，更不存在根本违约行为。2、关于购房款的支付方式和资金来源的约定，不仅有刘帅、产飞燕提供的2015年11月23日签订的书面《存量房买卖合同》，也有凌静、程峰的委托人戴永幸于2015年11月23日签字确认的存量房资金托管协议为证，凌静、程峰上诉理由中认为没有约定付款方式和资金来源是没有依据的。3、一审判决没有使凌静、程峰丧失实体权利，凌静、程峰依据合同享有的是债权请求权，该请求权因凌静、程峰的原因导致行使的条件迟迟不能成就；且在一审期间，刘帅、产飞燕已经愿意一次性支付剩余房款，凌静、程峰不愿意；承办人员也向凌静、程峰释明了其请求权的行使，凌静、程峰也不愿意解决纠纷。4、2015年11月23日双方签订的《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，也不违反法律强制性规定，该合同合法、有效。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。合同签订后，双方按照合同的约定办理了该房屋的所有权变更登记。根据我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现刘帅、产飞燕基于合法、有效的《存量房买卖合同》取得了该房屋的所有权。凌静、程峰向一审法院的诉讼请求为：解除双方签订的《存量房买卖合同》；刘帅、产飞燕协助凌静、程峰办理万振逍遥苑四期12幢1601室房屋所有权转移登记；本案诉讼费、保全费等由刘帅、产飞燕承担。一审法院查明：2015年4月28日，刘帅通过合肥市壹加壹房产代理销售咨询有限责任公司中介与凌静的代理人戴永幸签订一份《存量房买卖合同》合同，双方约定：凌静（甲方）将其位于合肥市包河区万振逍遥苑四期12幢1601室房屋出卖给刘帅（乙方），转让价款为878000元，甲方于2015年11月1日前腾出存量房，并通知乙方进行验收交接；乙方同意在2015年11月1日前将人民币贰拾陆万伍仟元存入托管账户，并在2日内办理存量房转移手续。当日，刘帅支付购房定金5000元。由于涉案房屋是凌静按揭贷款购买，银行贷款尚未结清，涉案房屋的抵押权未注销，双方未能在房地产管理部门建立资金托管账户，以致刘帅未能在2015年11月1日前将首付款265000元存入托管账户。2015年11月凌静结清了银行贷款并注销了涉案房屋的抵押权。2015年11月23日，凌静、程峰的代理人戴永幸与刘帅、产飞燕协商后变更了原合同，双方重新签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定：出卖人（甲方）凌静、程峰，买受人（乙方）刘帅、产飞燕，甲方将其位于合肥市包河区万振逍遥苑四期12幢1601室房屋出卖给乙方，建筑面积为100.1平方米，转让价款为878000元；乙方同意在2015年11月23日前将人民币278000元存入托管账户，并在十日内办理存量房转移手续；甲方同意乙方向工商银行申请抵押贷款，总额为15万元，向住房公积金中心贷款45万元；乙方同意授权银行和住房公积金中心将其全部贷款存入托管账户，当日，双方在合肥市存量房资金托管中心包河分中心建立了资金托管账户，刘帅、产飞燕将273000元存入该账户。2015年11月26日，凌静、程峰配合刘帅、产飞燕将涉案房屋过户至刘帅、产飞燕名下。刘帅、产飞燕领取房产证后开始办理公积金抵押贷款手续。2016年3月24日，合肥市住房公积金管理中心铁路分中心完成了刘帅公积金贷款审批手续，并于2016年5月6日将该笔贷款发放。2016年5月9日，原告提起诉讼。2016年5月27日，工行合肥长江东路支行完成了刘帅商业贷款部分审批。一审法院认为：凌静与刘帅于2015年4月28日签订的《存量房买卖合同》是有效合同。在合同履行中，经协商一致，双方于2015年11月23日变更了原合同部分内容，并重新签订一份《存量房买卖合同》。双方的变更合同行为，符合法律规定，凌静、程峰及刘帅、产飞燕应按变更后的合同内容全面履行。在合同变更后，刘帅、产飞燕已按合同约定将273000元购房款存入托管账户，凌静、程峰也协助将涉案房屋过户至刘帅、产飞燕名下，双方已经履行了合同的主要义务。双方合同约定，剩余购房款60万元由刘帅向住房公积金中心及商业银行分别贷款。刘帅至2016年3月24日完成住房公积金贷款审批手续，2016年5月6日该笔贷款方才发放。虽然刘帅办理贷款用时较长，但贷款审批、发放时间的长短刘帅无法控制，且凌静、程峰也无证据证明刘帅故意拖延办理贷款。同时，双方在《存量房买卖合同》中对于贷款发放时间没有作出具体约定，因此，刘帅、产飞燕没有构成根本违约。凌静、程峰以刘帅、产飞燕逾期支付购房款为由，请求解除合同，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款之规定，判决：驳回凌静、程峰的诉讼请求。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：双方于2015年11月23日签订的《存量房买卖合同》虽变更了原合同部分内容，但经双方协商一致，应是双方的真实意思表示，刘帅、产飞燕按合同约定将273000元购房款存入托管账户，凌静、程峰也协助将涉案房屋过户至刘帅、产飞燕名下，双方均已按合同的约定履行了各自的义务。因双方在《存量房买卖合同》中对于贷款发放时间没有作出具体约定，且刘帅已向公积金中心和银行申请了办理贷款，虽然办理贷款用时较长，但贷款审批、发放时间的长短并非刘帅所能控制，且凌静、程峰也无证据证明刘帅有故意拖延办理贷款的行为存在。故凌静、程峰以刘帅、产飞燕未按期办理贷款，已构成根本违约的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12580元，由凌静、程峰负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年九月十四日书记员 林 森附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。