广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13538号上诉人：韦春锦，男，1964年3月15日出生，住广东省普宁市。委托代理人：龚杨立，广东金轮律师事务所律师。委托代理人：林瑜才，广东金轮律师事务所律师。被上诉人：广东丝路方舟投资有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：李文芳，职务：执行董事。委托代理人：蒋霆，广东合邦律师事务所律师。委托代理人：陈勇辉，广东合邦律师事务所律师。上诉人韦春锦因与被上诉人广东丝路方舟投资有限公司（以下简称丝路公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人韦春锦上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判韦春锦与丝路公司签订的二份《商铺租赁合同》于2016年6月1日解除；2.撤销一审判决第二项，改判韦春锦无需向丝路公司支付租金及违约金；3.撤销一审判决第三项，改判韦春锦无需向丝路公司支付管理费及违约金；4.撤销一审判决第四项，改判丝路公司据实向韦春锦提供水电费读数，韦春锦按水电收费标准向丝路公司支付水电费；5.撤销一审判决第五项，改判韦春锦无需向丝路公司支付商铺占有使用费；6.撤销一审判决第六项；7.本案一审、二审诉讼费用由丝路公司承担。事实与理由：一、本案纠纷所涉的是专业市场商铺租赁，处理该租赁纠纷需要考虑结合专业市场的特点。本案丝路公司作为专业市场的开办人，既是商铺出租人也是市场整体经营管理人，不但未兑现营造良好市场整体营商环境的承诺，而且随意改变市场专业定位，置承租人利益于不顾，是严重违反诚信原则的行为。二、本案中韦春锦提交的所有证据，一概被一审法院排除，不予采信。相反丝路公司提交的证据，却全部被一审法院采信作为判决依据，甚至包括单方陈述对商铺上锁时间、单方制作的水电费统计表。另外，一审法院现场勘查的记录，其中反映市场整体凋敝、二楼封闭的现状的照片和笔录，以及现场走访了商户“美大集成灶”的情况部分均未在判决中反映，却有目的地采用了案涉商铺内仍存货物的现状以证明韦春锦占用商铺。三、韦春锦与丝路公司签订的二份《商铺租赁合同》均手写加注了特别约定“免租期自商场正式开业时起计”。根据韦春锦提交另外同市场其他承租人与丝路公司签订的《商铺租赁合同》，同样手写加注了“免租期自商场正式开业时起计”的约定。由此反映签订合同时市场开办方与包括韦春锦在内的承租方对“免租期自商场正式开业时起计”意思表示是经过特别的磋商后均予以认可，属于双方当事人的意思自治，也符合专业市场初期运营的商业习惯，双方对此形成合意，应得到法庭的尊重。四、韦春锦支付管理费用属于单务约定，丝路公司并未提供管理服务。首先，该等格式合同中，仅约定了韦春锦须向丝路公司每月缴纳管理费用的金额，却没有约定丝路公司应当提供管理服务，该等约定属于加重韦春锦责任、排除韦春锦主要权利的无效条款；其次，一审庭审过程中证人证言、现场勘验笔录也足以反映，丝路公司未向案涉专业市场、韦春锦提供任何切实有效的管理服务，导致案涉整个专业市场管理极度混乱。五、一审法院错误适用丝路公司单方制作的水电抄表记录作为定案依据。丝路公司在本案中所提交的水电表抄表记录是由其单方制作的，根据日常生活经验法则即可以推断得出，该等单方制作的表格是可以随时修改、重新制作的，其并没有法律上的证据效力。六、一审判决韦春锦向丝路公司支付商铺占有使用费没有事实和法律依据，判决韦春锦支付商铺占有使用费显然不公正。七、一审法院判决丝路公司不须退还保证金与法律规定不符。在韦春锦与丝路公司所签署的租赁合同中，并未约定该等保证局属于定金性质，没有约定当丝路公司违约时，韦春锦有权要求丝路公司双倍返还定金。一审法院完全不考虑相关法律法规的规定，而完全采纳丝路公司所制定的格式合同条款，支持丝路公司无须退还保证金的诉讼请求是完全罔顾法律法规，偏袒丝路公司。广东丝路方舟投资有限公司二审答辩称：我方同意一审判决，不同意韦春锦的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。广东丝路方舟投资有限公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与韦春锦签订的合同编号为0012、0013的两份《商铺租赁合同》（以下合称：案涉租赁合同），已于2016年8月1日依法解除；2.韦春锦向我公司支付案涉租赁合同项下的从2016年1月1日至2016年8月1日止的租金68689元及逾期付款违约金68689元；3.韦春锦向我公司支付案涉租赁合同项目下2014年10月1日至2017年1月31日止的电费8639.31元、2014年3月14日至2017年1月31日的水费231.88元、2015年11月1日至2017年1月31日的管理费12120元，合共20991.19元及逾期付款违约金20991.19元；4.对韦春锦缴纳的保证金19404元我公司不予返还；5.韦春锦向我公司支付2016年8月2日至2017年3月2日的商铺场地占用费73339元；6.由韦春锦承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年12月31日，案涉商铺的权属人陈莹与世泰公司（2015年3月27日经工商行政部门核准后，变更名称为丝路公司）就案涉商铺的经营管理等事宜签订《合作经营协议》。协议约定：合作经营期限自2013年1月1日至2020年1月1日止；合作经营管理期限内，世泰公司对案涉商铺拥有独立的经营自主权，有权决定案涉商铺的使用方式，并有权转租给第三方使用等。2013年11月29日，世泰公司（甲方）与韦春锦（乙方）签订案涉租赁合同，约定由甲方将案涉商铺出租给乙方，用于经营建材生意，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日止。其中，J3号某商铺（建筑面积89.70平方米）第一年（2014年7月1日至2015年6月30日）为免租期、第二年（2015年7月1日至2016年6月30日）每月租金5382元、第三年（2016年7月1日至2017年6月30日）每月租金5812元，管理费每月448元、水电费公示均摊，押金10764元；J3号107商铺（建筑面积72平方米）第一年（2014年7月1日至2015年6月30日）为免租期、第二年（2015年7月1日至2016年6月30日）每月租金4320元、第三年（2016年7月1日至2017年6月30日）每月租金4665元，管理费每月360元、水电费公示均摊，押金8640元。案涉租赁合同还约定：免租期按商场实际开业时间起计；当月／季租金应在每月／季1号前通过现金方式支付；水电费、管理费起算日期为2014年7月1日，乙方应按甲方交费通知单要求的时间将上述费用通过现金方式支付；乙方应按合同约定的时间交付租金及各项费用，未按约定的时间或金额交付费用的，每逾期一日，乙方应按应缴费用的2%支付逾期付款违约金，逾期超过20天，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，并不退还乙方所缴纳的任何款项；乙方应于2014年7月1日开业，逾期30天乙方仍未开业，甲方有权收回商铺，解除合同，押金不予退还；乙方有责任维护商场的正常经营秩序，不得采取任何有损其他商户利益的经营行为，若乙方存在违反上述约定的行为，将有权解除合同并不予退还乙方所缴的任何款项；合同期满或被提前终止的，乙方应在本合同期满或被提前终止后3天内清除商铺内的自由物品，逾期视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权对该物品进行处置；乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺等。上述合同签订后，韦春锦依约向丝路公司支付了租赁保证金（押金），丝路公司于2014年3月将案涉商铺交付韦春锦进行装修使用。合同约定的免租期届满后，丝路公司再给予韦春锦６个月的免租期至2015年12月31日。韦春锦仅于2016年3月31日向丝路公司支付了2014年3月至11月的电费4966.60元后，再无按合同约定向丝路公司支付任何款项。2016年7月29日，丝路公司通过邮政速递方式向韦春锦的住址发出《解除合同通知书》，通知韦春锦已拖欠其公司租金及管理费计至2016年7月为75186元、水电费计至2016年5月为8025.86元，且逾期超过20天，故自本通知书送达之日，正式解除双方签订的案涉租赁合同，并自该通知书送达之日起三日内，按合同约定支付拖欠的租金、水电费(计至2016年5月为8025.86元)、管理费、逾期利息、违约金等经济损失，同时自行清除案涉商铺内的自有物品，搬离案涉商铺并交还给丝路公司。该邮件于2016年8月1日妥投。在丝路公司发出《解除合同通知书》后，韦春锦一直未就案涉商铺与丝路公司办理交接手续。丝路公司表示，由于韦春锦一直未将案涉商铺腾空交还其公司，故其公司在2017年1月30日对案涉商铺大门加装了铁锁，并于2017年3月2日自行收回了案涉商铺。韦春锦对此予以否认，并表示丝路公司在2016年6月初就已单方面对案涉商铺停水停电，并在玻璃大门上加锁和贴出招租广告，故案涉租赁合同实际已于此时解除。韦春锦就此申请了证人陈某、王某出庭作证。陈某陈述：案涉商铺在2016年5-6月期间停止经营，物业人员在案涉商铺的玻璃大门上加锁和贴出招租广告；王某陈述：其在2016年7月停止经营并退场，案涉商铺在其退出前仍在经营，之后则不清楚。陈某、王某二人均为案涉商场的租户，其中陈某亦因租赁合同纠纷与丝路公司产生诉讼。一审法院经现场勘查，发现案涉商铺内尚存有货架、展品等物品，双方共同确认为商铺内的物品为韦春锦所有。一审庭审中，韦春锦表示对于案涉商铺的装修问题，其不在本案中提出反诉或要求赔偿。一审法院认为：丝路公司与韦春锦签订的案涉租赁合同，均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。关于合同解除问题。丝路公司已交付案涉商铺给韦春锦使用，韦春锦应依约支付租金、管理费等合同约定的费用。韦春锦仅向丝路公司支付了部分水电费用后，再无支付任何费用，其行为已构成违约，根据合同约定，韦春锦拖欠支付租金等费用达到20日，丝路公司有权解除合同。丝路公司于2016年7月29日通过邮政速递方式向韦春锦的住址发出《解除合同通知书》，通知韦春锦自该通知书送达之日，正式解除双方签订的案涉租赁合同，该邮件于2016年8月1日妥投，故该案涉租赁合同自该日起即已解除。丝路公司请求对此予以确认，一审法院予以支持。韦春锦认为丝路公司在招租时存在虚假宣传，但其并未在法定时效内行使撤销权，其以此作为对方违约在先的抗辩意见，则缺乏合同依据，一审法院不予采纳。关于租金、管理费及水电费问题。如前所述，案涉合同已于2016年8月1日解除，故韦春锦应向丝路公司支付租金的期间为2016年1月1日起至2016年8月1日止，其应支付丝路公司的租金为68689元（5382元／月×6个月+5812元／月×1个月+4320元／月×6个月+4665元／月×1个月）。韦春锦认为案涉商场只有少数商家经营，至今未正式开业，故仍在免租期内，不应支付租金的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。由于韦春锦在合同解除前和解除后，均无提及可由丝路公司收回案涉商铺，且案涉商铺亦一直未予腾空，故其还应支付丝路公司自合同解除之日次日即2016年8月2日起至其实际交还案涉商铺之日止期间的占有使用费、管理费及水电费。韦春锦提出丝路公司在2016年6月初对案涉商铺采取停水停电及进行加锁，但仅有其证人陈某的陈述予以证明，而陈某亦因租赁合同纠纷与丝路公司产生诉讼，其与丝路公司存在利害关系，且其陈述亦与韦春锦的另一名证人王某的陈述相矛盾，故一审法院对此不予采信。鉴于丝路公司陈述其已于2017年3月2日自行收回案涉商铺，故上述费用均应计算至该日止。丝路公司主张支付管理费、水电费的期间没有超出上述计算期间，一审法院予以照准。韦春锦应向丝路公司支付管理费12120元〔（448元／月+360元／月）×15个月〕。对于丝路公司主张的水电费用，丝路公司提供有相应月份的水电抄表记录及水电费的计算标准，一审法院予以确认。根据合同约定，韦春锦应向丝路公司支付占有使用费应按照最后一个月的租金标准计算。另外，丝路公司在双方未对案涉商铺进行交接的情况下，其自认于2017年1月30日对案涉商铺加装门锁，考虑到丝路公司对案涉商铺加锁后，直到2017年3月2日才收回案涉场地，对损失的扩大也负有一定责任。故从公平的角度出发，酌定2017年1月30日后案涉商铺占有使用费的损失由双方各负担50%。故韦春锦应向丝路公司支付2016年8月2日至2017年3月1日的商铺占有使用费73339元（10477×5个月+10477÷31天×29天）+（10477×1个月+10477÷31天×2天）×50%。韦春锦以案涉商场至今没有开业、丝路公司没有对案涉商场提供物业服务为由，拒付租金和管理费，理据不足，一审法院不予支持。关于违约金问题。丝路公司主张逾期付款违约金按照合同的约定，即每逾期一日，按应缴费用的2%支付；韦春锦则辩称合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，一审法院酌情将逾期交付租金的违约金调整为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算。其中，对于逾期支付租金的违约金，合同约定当月／季租金应在每月／季1号前支付，该约定不明确，丝路公司主张按月支付，韦春锦主张按季度支付，一审法院结合合同内容，并考虑到计算违约金的基数，按月支付比按季度支付更有利于韦春锦一方，故一审法院确定租金按月计付为宜。对于逾期支付管理费、水电费的违约金，合同约定管理费、水电费按丝路公司交费通知单要求的时间支付，由于丝路公司未能就此提供相关证据，故可按《解除合同通知书》中要求韦春锦支付管理费、水电费的数额和时间计算逾期付款违约金，即截止至2016年7月的管理费7272元、水电费8025.86元(计至2016年5月)自2016年8月5日起计算逾期付款违约金，其余部分的管理费4848元、水电费845.33元自本案起诉之日（2017年5月4日）起计算逾期付款违约金。关于保证金问题。案涉合同约定的押金，其性质为履约保证金。根据合同约定，韦春锦逾期支付租金等相关费用超过20天，丝路公司有权解除合同，收回商铺，并不退还乙方所缴纳的任何款项，故丝路公司主张其无须返还韦春锦交付的保证金19404元，依法有据，一审法院予以支持。韦春锦认为案涉合同约定的押金属于定金的相关抗辩意见，不能成立。综上所述，一审法院依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定,判决如下:一、原告广东丝路方舟投资有限公司与被告韦春锦于2013年11月29日签订的两份《商铺租赁合同》（合同编号：0012、0013）于2016年8月1日解除；二、被告韦春锦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东丝路方舟投资有限公司一次性支付2016年1月1日至2016年8月1日的租金68689元及逾期支付租金违约金（从2016年1月1日起至2016年6月30日止以9702元／月为本金、从2016年7月1日至2016年8月1日止以10477元／月为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率，分别自每月2日起计至款项清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠的租金总额为限）；三、被告韦春锦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东丝路方舟投资有限公司一次性支付2015年11月1日至2017年1月31日的管理费12120元及逾期支付管理费违约金（其中7272元从2016年8月5日起计、4848元从2017年5月4日起计，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算至款项清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠的管理费总额为限）；四、被告韦春锦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东丝路方舟投资有限公司一次性支付水电费8871.19元及逾期交付水电费违约金（其中8025.86元从2016年8月5日起计、845.33元从2017年5月4日起计，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算至款项清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠的水电费总额为限）；五、被告韦春锦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东丝路方舟投资有限公司一次性支付商铺占有使用费73339元；六、原告广东丝路方舟投资有限公司无须退还保证金（押金）19404元给被告韦春锦；七、驳回原告广东丝路方舟投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2691元，由原告广东丝路方舟投资有限公司负担691元、被告韦春锦负担2000元。二审中，韦春锦认为一审遗漏查明：1.涉案商铺位于建材专业市场里面的商铺;2.丝路公司有招商行为，我方是根据丝路公司的招商手册承租涉案商铺;3.丝路公司改变了整个建材专业市场的规划;4.丝路公司对整个专业建材市场没有进行适当的物业管理;5.一审法院现场勘查后所得出的结果、结论没有全部在一审判决书中载明。一审经办法官及书记员到了案涉专业建材市场对现场进行了解并拍照，勘查了涉案商铺的外部以及里部，法官想上去专业建材市场二楼查看是否有变更涉案商场的规划，但丝路公司在当天早上将二楼的门以及通道堵死，现场勘查一审法官还访问了一楼唯一一家正在经营的美大燃气集成灶，但该调查结果并没有记载在一审判决中;6.一审没有查明水电费的计算依据。双方对一审查明其他事实没有异议，本院予以确认。二审中，韦春锦向本院提交7张照片作为二审新证据，拟证明案涉商场没有正常开业、没有正常经营，没有进行物业管理，没有合适的经营环境，一审法官开庭后第二天到涉案商场实地勘查，但是涉案商场二楼被砖头堵住、卷闸门落下锁上。涉案商铺上有张贴招租公告，但在一审法院勘查之前已经被对方撕掉。上述照片拍摄于一审开庭后当天2017年5月24日。丝路公司对于上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。丝路公司认为对于照片1反映的情况来看并非涉案商场的真实情况，该照片为韦春锦自选角度拍摄，不能客观真实反映涉案商场的情况，实际上涉案商场并非全部被围闭，其门外有一条双行通道可供出入以及对外经营，而并非全部被围蔽、无法达到经营的状态。对于照片2韦春锦称涉案商铺上有张贴招租公告，但从该照片上不能清晰反映有该内容。照片3、4、5、6、7为一审法院勘查现场的情况，应当以一审法院出具或记载的勘验笔录为准，不应以韦春锦单方拍摄的照片为准。另韦春锦称我方在勘验现场签故意堵塞二楼通道，该主张没有事实依据。一审开庭结束已经系当天的下午6:30，我方不可能在短短时间搬动大量的砖头堵塞通道。从韦春锦一审提交的证据1商铺投资手册以及宣传资料可反映出涉案商场已于2013年11月24日开业，而并非韦春锦所称的涉案商场至今仍未开业。关于照片1、2的拍照时间为2017年5月24日下午7:26-29分，该时间为涉案商场的非正常营业时间，该信息是从韦春锦拍摄的手机内容信息显示出来，后照片3-7是2017年5月25日上午10时。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对韦春锦的上诉请求以及事实与理由，本院评析如下：关于合同解除的问题。案涉租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定其合法有效正确，本院予以确认。根据案涉租赁合同约定，韦春锦未按约定的时间或金额交付费用的，每逾期一日，韦春锦应按应缴费用的2%支付逾期付款违约金，逾期超过20天，丝路公司有权单方面终止合同，收回商铺，并不退还韦春锦所缴纳的任何款项。韦春锦仅向丝路公司支付部分水电费用后，再无支付任何费用，丝路公司已于2016年7月29日向韦春锦发出《解除合同通知书》并于2016年8月1日妥投，故一审认定案涉租赁合同自该日解除正确，本院予以支持。韦春锦主张合同应于2016年6月1日解除，理据不足，本院不予采信。关于租金及违约金问题。双方约定免租期至2015年12月31日，则韦春锦应当自该免租期满依约向丝路公司支付租金。韦春锦自始未向丝路公司支付租金，一审判令韦春锦应当自2016年1月1日起至2016年8月1日向丝路公司支付租金，并无不妥，本院予以支持。案涉租赁合同约定，每逾期一日，韦春锦应按应缴费用的2%支付逾期付款违约金，一审综合本案案情，酌情将逾期交付租金的违约金调整为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，亦无不妥。韦春锦上诉主张其不应支付租金及违约金，并无合理充足依据，本院不予支持。关于水电费、管理费及其违约金问题。韦春锦并未能够举证证明丝路公司对案涉商铺进行停水停电并加锁时间，一审法院根据丝路公司自认于2017年3月2日自行收回案涉商铺，判令韦春锦应向丝路公司支付管理费12120元，并无不当，本院予以支持。韦春锦上诉主张因丝路公司未能提供管理服务，故其不应支付管理费，对此本院认为，关于管理费的约定是双方的真实意思，现韦春锦主张该约定为无效条款，并无依据，故其主张本院不予采信。关于水电费，丝路公司已提供相应月份的水电抄表记录以及水电费计算标准，韦春锦应当向丝路公司支付相应水电费。对于水电费、管理费的违约金问题，一审法院认定丝路公司并未能够提供相应证据，判令按照《解除合同通知书》中要求韦春锦支付管理费、水电费的数额和时间计付违约金，亦无不妥，本院予以支持。关于商铺占有使用费问题。根据查明事实，丝路公司在双方并未就案涉商铺进行交接的情况下于2017年1月30日对案涉商铺加装门锁，直到2017年3月2日才收回案涉场地，故一审认定其对损失的扩大也负有一定责任正确。一审综合本案案情，酌情认定2017年1月30日后商铺占有使用费问题由双方各负担50%，并无不当，本院予以支持。韦春锦上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人韦春锦的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3660元，由上诉人韦春锦负担。本判决为终审判决。审判长  刘碧莹审判员  岳为群审判员  黄春成二〇一七年九月二十一日书记员  张永亮