成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初2141号原告：成都洲际置业有限公司。住所地：住成都市温江区公平街办南熏大道一段**号8-102。法定代表人：罗开元。委托诉讼代理人：杨宣斌，北京市惠城（成都）律师事务所律师，一般授权代理。被告：程涛，男，汉族，1983年4月14日出生，住西藏昌都县。成都洲际置业有限公司（以下简称洲际公司）诉程涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年05月25日受理后，依法由审判员魏义欢适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。成都洲际置业有限公司委托诉讼代理人杨宣斌、被告程涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洲际公司提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2013年3月9日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》；2、判令被告向原告支付违约金77421.72元；3、判令被告协助原告在房管部门撤销“洲际.银海湾”X幢X单元X层X号房商品房买卖合同备案登记手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年3月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，约定被告购买由原告开发的“洲际.银海湾”X幢X单元X层X号房屋。房屋总价645181元，被告首期支付购房总价款的30%，余款通过向建行温江支行贷款支付。合同签订后，被告支付了首付款194181元，余款一直未支付，经原告多次催收，截止起诉之日，被告仍未支付。根据《商品房买卖合同》第九条及《商品房买卖合同附件》第一条第（二）款的约定，如被告未按约支付购房余款，原告可解除双方签订的买卖合同、补充协议及相关附件，被告承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定向法院提起诉讼，请求贵院判如诉请。被告程涛辩称，不同意解除合同，是开发商没有把贷款办理下来。房屋是预售的，第一次办理按揭贷款是2013年在开发商处与其合作银行交通银行办理贷款，但是售楼部的销售人员说没有办理下来，办理的银行贷款是售楼部人员带领一起去。再后面的办理是去建行办理贷款，但是后面一直没有信息，也不知道办理下来了没有。违约金过高，请求法院调整，调整5万元以下，只能接受这个价款，没有能力支付77421.72元违约金。房子买来给父母住的。我会及时还款，贷款会积极地去办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，约定被告购买由原告开发的“洲际.银海湾”X幢X单元X层X号房屋。房屋总价645181元，被告首期支付购房总价款的30%，余款通过向建行温江支行贷款支付。合同签订后，被告支付了首付款194181。《商品房买卖合同附件》中附件五第一条第（二）项下第2（1）约定“出卖人协助买受人办理按揭手续，买受人须于签订《商品房买卖合同》之日起7天内，向贷款银行提供按揭贷款必需的符合贷款银行要求的真实、全面、有效的全部资料。买受人应无条件地配合银行等相关单位办理按揭手续，买受人应当在签订合同之日起10天内办理完毕按揭贷款手续（达到放贷条件）并确保在签订合同之日起两个月内所贷款项付至出卖人。买受人逾期办理银行按揭手续超过10日或未能在签订合同之日起两个月内将所贷款项付至出卖人，出卖人有权解除双方签订的买卖合同、补充协议及相关附件，买受人按合同约定的总房款12%向出卖人支付违约金。”《商品房买卖合同附件》中附件五第一条第（二）项下第2（3）约定：“出卖人、出卖人选择的按揭合作银行已将办理按揭的相关手续、程序和按揭条件公示，买受人已充分了解办理按揭的相关程序和按揭条件，买受人承诺已具备银行按揭条件，买受人已充分了解现有的银行个人住房抵押贷款的相关政策并对将来可能产生的房地产调控政策变化已有合理预测，买受人不得以前述政策发生变化为由解除《商品房买卖合同》及附件。若贷款银行不认可买受人的资信条件、买受人向银行提供的按揭资料不合格或无法达到银行按揭条件，买受人应在合同签订之日起两个月内采取一次性方式向出卖人支付购房全部余款，出卖人不承担相关责任；如买受人未能采取一次性方式向出卖人支付余款，则视为未能按《商品房买卖合同》及附件约定支付房款。如买受人向银行贷款额不足以支付房屋余款，则买受人应在合同签订之日起两个月内自行补足房款，如买受人未能一次性方式向出卖人补足房款，则视为未能按《商品房买卖合同》及附件约定支付房款。如买受人出现前述两种违约情形之一，出卖人有权行使合同解除权，买受人应向出卖人支付合同约定总购房款12%的违约金，出卖人在买受人所缴纳的首付款中扣减该违约金后，余款无息退还买受人。”《商品房买卖合同附件》中附件八第八条项下第八款约定：“出卖人、买受人双方依据法律规定或者合同约定行使合同解除权的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起10日内共同到温江区房产管理局办理解除合同备案登记手续，否则守约方有权拒绝履行退房或退款义务”。另查明，截止法庭辩论终结前，被告程涛未能办理银行按揭贷款手续，支付首付购房款194181元后未付清剩余购房款。2013年6月18日，原被告签订的《商品房买卖合同》在成都市温江区房管局办理了登记备案手续。上述事实，有原告的陈述、原被告签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件》、EMS快递单、《商品房买卖合同摘要》等证据在卷予以佐证。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原被告双方应当严格按照合同约定全面履行自己的义务，但被告从2013年3月9日签订合同之后，除了向原告支付购房首付款194181元外，截止法庭辩论终结前，被告程涛自认其未能按约办理完毕按揭贷款手续，委托包括银行在内的第三方将其余购房尾款支付给原告，也自认其未能向原告支付完毕剩余购房款。原告2017年3月3日通过邮政快递EMS向被告催收支付剩余购房款，被告未进行回复，也未履行合同义务。被告程涛迟延履行合同约定的义务符合原被告双方签订的《商品房买卖合同附件》中附件五第一条第（二）项下第2（1）、2（3）的约定，原告据此享有合同的约定解除权。2017年7月29日，被告收到法院寄送的原告的起诉状副本，知悉了原告提出解除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件》的意思表示，原被告约定合同解除权和原告行使解除合同的行为符合双方合同约定，也符《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款规定。本院予以支持。另外，根据《商品房买卖合同附件》中附件八第八条第八款约定，本院确认被告程涛按照约定有义务协助原告到房管局办理房屋买卖合同登记备案注销手续。原告要求被告返还房屋并配合原告到房产主管部门办理注销《商品房买卖合同》登记备案手续符合《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定。关于原告要求被告支付违约金77421.72元的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同附件》中附件五第一条约定，原告要求被告按合同约定的总房款12%向原告支付违约金77421.72元。但是被告对原告主张的违约金数额当庭提出过高的抗辩，认为其只能承担5万元以下的违约金责任，并请求法院予以调低，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定为被告请求调整违约金提供法律依据，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约方主张违约金约定过高调整的前提是违约方给守约方造成实际损失，参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”的规定，本案中，被告未对违约金约定过高的举证予以证明，原告对违约金约定合理也没有提供相应的证据。本院结合合同履行程度、当事人的过错、预期利益、2013年至今房屋价格上涨的客观因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持原告主张支付违约金的请求，被告向原告承担支付违约金6万元的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、确认成都洲际置业有限公司解除其和程涛在2013年3月9日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》的行为有效；二、程涛于本判决生效之日起十日内协助成都洲际置业有限公司到房屋产权登记部门办理《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》登记备案注销手续（签约备案号：177836）；三、程涛于本判决生效之日起十五日内将温江区涌泉江浦路888号“洲际.银海湾”小区X幢X单元X层X号房屋返还给成都洲际置业有限公司；四、程涛于本判决生效之日起十五日内支付成都洲际置业有限公司违约金60000元；五、驳回成都洲际置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1736元，减半收取868元，由程涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  魏义欢二〇一七年九月一日书记员  陈 强附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。