襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0602民初585号原告：王燕。委托诉讼代理人：史元建，湖北志民律师事务所律师。代理权限为一般代理，代收法律文书。委托诉讼代理人：赵圣斗、襄阳檀溪法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告：袁宝成。被告：徐明凤。原告王燕诉被告袁宝成、徐明凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王燕及其委托诉讼代理人史元建、赵圣斗、被告袁宝成、徐明凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王燕向本院提出诉讼请求：1、依法确认房屋买卖合同的效力，并完成房屋交接手续；2、被告按合同约定承担合同总额日千分之五的违约金，并赔偿一切经济损失；3、诉讼费由被告随手承担。审理中，原告自愿撤回第2项诉讼请求，即撤回“要求被告按合同约定承担合同总额日千分之五的违约金，并赔偿一切经济损失”。事实和理由：2016年6月18日，经某公司工作人员张某、王某引原告到座落在某小区看了被告袁宝成、徐明凤准备出售的二单元13楼1号三室二厅房子后，并在某公司办公室双方签订了房屋买卖合同。当时双方议定房屋总价640000元。合同签订后，原告当即给付被告袁宝成340000元购房款。待三个月内将房屋产权变更至原告名下后一次性结算付清。原、被告双方合同第四条第2项约定的时间届满后，原告多次找被告袁宝成、徐明凤要求变更产权手续，被告推脱,长达一年多。为此向法院提起诉讼。被告袁宝成辩称：房屋买卖属实，房款原告支付300000元。原告陈述长期没联系不实。因房屋没有房屋产权证，只能更换买卖合同，过不了户。我请求解除合同。被告徐明凤辩称：同意袁宝成的意见。经审理查明，2012年8月4日，被告袁宝成与案外人某某公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于襄阳市××单元××号房屋一套。该房屋所在某取得了编号为××号的地块的土地使用权、建设工程规划许可号为：××，施工许可证号为××、商品房预售许可证号为：××号。某某公司开发某房屋，至今未向某机关提供相关办理房屋产权证所需要的竣工备案许可证等证明，该小区暂均未能办理不动产权属证。2016年6月18日，原告王燕通过房屋中介某有限公司购买了位于襄阳市××单元××号房屋。价格640000元。并签订了《二手房买卖合同》。合同卖方袁宝成为甲方、买方王燕为乙方、房屋中介某公司为丙方。主要内容：1、甲方自愿委托丙方将位于襄阳市××单元××号房屋出售给乙方。建筑面积116.71平方米，暂未办理房产证。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋出售现状无任何异议，愿意购买该房屋，甲方保证签订合同后，在交房给乙方时房屋现状和看房时状况一致。2、成交价格640000元。3、甲方、乙方各向丙方交纳中介费10000元。4、乙方于2016年6月28日交付购房定金20000元给甲方。由甲乙双方共同委托由丙方代为保管（购房款可以冲抵购房款或丙方自动将其转为中介费）。5、甲乙双方约定在办理房屋买卖见证手续后，乙方向甲方支付人民币280000元。尾款定于2016年9月18日以前负责将房屋产权过户至乙方名下，乙方需全力配合甲方的合同变更工作，待合同变更至乙方名下的同时，乙方向甲方一次性付清房屋尾款340000元。备注在办理合同变更当天，乙方提前将房屋尾款340000元交给丙方托管，当天合同未变更时，丙方应将340000元尾款全额返还给乙方，逾期按340000元的5%按天向乙方支付违约金。6、甲方应在合同变更当天腾空房屋，并与乙方完成房屋交接。甲方应负责结清交房前的相关费用并保留原装修，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、电话、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜。7、甲方保证该房屋的情况属实，不存在质量、产权归属及相关债务纠纷问题，无拖欠各项费用。甲方保证该房屋不属于司法机关查封及扣押的房产。甲方保证此房没有列为拆迁范围。8、甲乙双方在房管局的过户价均以政府相关部门估价标准而定，甲乙双方任何一方要求按实际成交价或大于相关部门标准过户的，则应支付相关费用，与丙方无关。9、甲方的房屋为共有的，或甲方委托代理人的，若代理人或甲方共有人原因导致违约的，合同不能正常履行的，由甲方及代理人承担一切违约责任。如因甲方隐瞒该房屋详细情况，真实的产权性质，以及违反本合同第五条款中的约定事宜，所产生的一切责任和发生的相关费用均由甲方承担。如因国家政策调整导致税费增加，甲乙双方共同协商承担，经过协商无法达成一致时，可共同协商解除本合同，各自退还已收取款项，三方互不追究责任。如甲乙任何一方延迟履行合同，须每天向对方支付合同总价5‰作为违约金，双方无异议除外。如甲乙任何一方因单方面原因拒绝履行合同或要求解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交总价20%作为违约金或双倍返还定金或没收全部定金。且违约方须支付房屋成交价3%的服务费给丙方。如因不可抗力，导致合同不能正常履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。10、总房款640000元包括全额房款、合同变更费用，水电天燃气开户所有费用。房屋完全正确交付给乙方后，因办理房产证产生的费用由乙方承担。此房屋系甲方单位团购房，乙方购买后甲方协助乙方将此房交费发票和房产权证办理到乙方名下，否则甲方退还乙方全额购房款，由丙方担保。合同尾部甲、乙、丙三方签名盖章。合同签订后，双方到某所法律服务所进行了见证。被告将与案外人某某公司签订《商品房买卖合同》交给原告。后双方为房屋过户一事再次协商。被告袁宝成向房屋中介某有限公司、王燕出具《承诺》一份。内容是：“本人袁宝成（身份证号），于2016年6月18日与王燕（身份证号）签订《二手房买卖合同》，合同定于在2016年9月18日前袁宝成将位于某号房屋过户至王燕名下，至今房屋仍未过户至王燕名下，袁宝成就违约事宜再次承诺如下：1、本人承诺于2017年1月15日前将房屋过户备案至王燕名下；2、本人愿意承担总房款每天5‰的违约金，此部分违约金由王燕从应付剩余房屋尾款中直接扣除；3、本人承诺若2017年1月15日前不能将房屋过户备案至王燕名下，另按已收到房款的总额支付每天5‰的利息；4、本人承诺以此房屋为担保，若2017年1月15日前不能将此房屋过户备案至王燕名下，同意将此房直接抵给王燕，王燕可通过任何途径将此房屋过户至王燕名下，所产生费用由王燕从房屋尾款中扣除，最终实际支付房屋尾款以最终的余款为准。”此后，双方产生纠纷，原告诉至本院。上述事实，有原告提供《二手房买卖合同》、《承诺》、《商品房买卖合同》、购房款收条一份、见证书、二被告身份证、户口本、结婚证复印件、及当事人当庭陈述在卷予以证实。本院认为，双方通过房屋中介某有限公司签订《商品房买卖合同》，并进行了见证，该合同系双方真实的意思表示，内容真实，不违反法律规定，属有效合同。合同签订后，双方因产权变更登记产生纠纷，因非本案当事人原因现不能办理不动产产权证明过户。原告请求判令被告实际交付房屋给原告使用，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。二被告请求解除涉案房屋买卖合同，因提出反诉未在规定的期限内提交反诉费用，本院按自动撤回反诉处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、原告王燕与被告袁宝成、徐明凤于2016年6月18日签订的关于某号房屋一套的《二手房买卖合同》有效。二、被告袁宝成、徐明凤于本判决生效后十日内将位于某号房屋一套交由原告王燕使用。三、驳回原告王燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费10200元，由原告王燕负担3400元，被告袁宝成、徐明凤共同负担6800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  肖春杰人民陪审员  刘迎东人民陪审员  胡 颖二〇一七年九月三十日书 记 员  杨大为