北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初59303号原告李孝清，女，1980年8月20日生，住址黑龙江省肇源县。委托代理人吕涛，男，1954年12月24日生，住址北京市朝阳区。被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司，住址北京市朝阳区来广营西路1号101室。委托代理人付菲，男，1978年6月26日生，该公司员工，住址北京市海淀区。委托代理人冯锦龙，北京市广成律师事务所律师。原告李孝清与被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司（以下简称望都公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。李孝清及其委托代理人吕涛、望都公司的委托代理人付菲、冯锦龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李孝清诉称：2016年11月份望都公司向我推荐位于北京市朝阳区来广营西路1号的北京望都新达城天伦酒店即将改造的批文和整个项目的规划审批，并对该房屋用途和当前的房屋的物理状况及法律状况作了详尽的说明，2017年1月10号双方签订了“经营权转让协议”，我购得北京市朝阳区来广营西路1号“新达城天伦酒店”项目的XXXX号房（以下简称涉案房屋），建筑面积30平米，并一次性付清购房款557728元和购房服务费3万元，总计587728元。合同约定2017年8月份交房。2017年4月7号望都公司会计张某电话通知我说：新达城天伦酒店的项目出了问题可能要停，过15号才能定。之后我不断要求退款，张某最终答应让我5月22日上午到来广营西路北纬40度二期8号楼1单元XXX室办理退款事宜。2017年5月22日望都公司经理王某某告诉我说：此项目被定为违建，且书面与我承诺分两次退款。2017年6月30日退50%，2017年7月30日全部退清。2017年6月29日又以书面告知我因资金未能到位，原定于50%的款推迟到2017年7月10日前保证付清。7月10号下午望都公司又打电话给我说资金没有到位，并保证在8月30前全部还清。我告诉他们7月30号前先付20万，如果再次失约，我8月就诉讼至朝阳区法院，如付了20万余款可延至8月30号。对方同意。结果又一次欺骗了我。7月31日下午望都公司还了十万元，恳求我不要起诉，保证8月30日余款还清。鉴于望都公司的几次的欺骗行为，我实在忍无可忍，故诉至法院，请求判令1、确认双方签订的经营权转让协议于2017年5月22日解除；2、望都公司支付我占用购房款的利息，计算方法为以487728元为基数，从2017年1月10日，以中国人民银行同期贷款利率为标准，计算到望都公司退还全部经营权转让款之日止；3、望都公司支付我违约金117545.6元；4、望都公司返还我经营权转让款487728元。望都公司辩称：不同意李孝清的诉讼请求。本案法律关系不是房屋买卖合同关系，李孝清主张的款项实际上是租金。双方真实的合同金额是557728元，另有3万元是李孝清应当支付给中介的居间费，与我方无关。李孝清支付到我们这里的钱款只有557728元，都是租金，这些钱当中的百分之七已经被我们支付给了中介公司，这百分之七应当予以扣除。剩下的部分我们已经退还了十万元。我们认为应退的租金是418687.04元。违约金的主张没有合同约定的依据。涉案房屋是我们2014年5月6日从来广营乡政府租来的，房屋本身作为酒店，有附属的场地，我们从朝阳区园林绿化局办理了认建认养协议书。在前期的装修过程中我公司和李孝清签订了协议，将客房租赁给李孝清，租赁期限分两期，第一期16年，第二期20年，租金共计557728元。这个房屋的状态来源李孝清在签约时是清楚的，我们也进行了告知。由于政策调整，来广营乡政府要求我们配合腾退，以便拆除这个建筑，导致本案合同无法继续履行。要求我们腾退时我们才知道涉案房屋没有临建许可，所以我们认为双方签订的合同是无效的。我们也两次出具文件希望向李孝清进行退款，但是在退款数额上双方有争议。关于利息，合同当中没有约定，李孝清主张没有法律依据，我们不同意支付。经审理查明：2017年1月10日，李孝清作为乙方与甲方望都公司签订一份经营权转让协议，主要约定甲方转让经营管理权的房屋即涉案房屋，建筑面积30.09平方米，用途为公寓式酒店客房。在签订本协议之前，甲方已向乙方明示本协议内容及房屋现状、项目周边等情况，同时按照乙方要求对可能限制、影响乙方权利的条款及内容做了合理说明。乙方已现场了解该房屋的建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况，周边配套等因素均予以认可。转让期限分为两期，第一期2016年12月28日至2032年8月20日，第二期自2032年8月21日至2052年8月30日。第一期协议终止前180天向甲方书面提出申请续约，申请期为60天，甲方收到乙方提出的申请后，需再次与乙方签署补充协议。经营权转让款总金额557728元。乙方应于2017年1月10日前一次性支付全部经营权转让款。甲方应于2017年8月31日将合同约定的房屋交付乙方使用。除本合同规定的特殊情况外，甲方如未按照此协议中规定的期限将该房屋交付乙方使用，甲方应按日向乙方支付日租金200%（每年按照365天计算），逾期满40日的，乙方有权单方面解除本协议。总违约金额不超过该房屋总房款的10%。乙方就该套房屋的经营权可以以转租，出租、赠与的方式变更给第三方，由第三方承租，乙方变更第三方的权益不得超出本合同约定的期限和范围。乙方在使用期间内不得擅自改变该房屋的建筑主体结构，承重结构及其用途，除本合同及其附件另有规定外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该房屋有关联的公共部位和设施，并按照占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。签约后李孝清向望都公司支付了全部经营权转让款。2017年5月22日，甲方望都公司向乙方李孝清出具退款承诺书，主要内容为：一、新达城酒店项目由于政策及甲方原因，我公司配合政府办理腾退工作，原合同无法履行，现与乙方协商进行退款工作，总金额为伍拾捌万柒仟柒佰贰拾捌元整(￥587728)。二、我公司承诺于2017年6月30日退款50%贰拾玖万叁仟捌佰陆拾肆元整(￥293864)，剩余余款贰拾玖万叁仟捌佰陆拾肆元整(￥293864)于2017年7月30日全部退清。2017年6月29日，作为甲方的望都公司再次向乙方李孝清出具退款承诺书，主要内容为：一、新达城酒店项目由于政策及甲方原因，我公司配合政府办理腾退工作，原合同无法履行，现与乙方协商进行退款工作，总金额为伍拾捌万柒仟柒佰贰拾捌元整，(￥587728)。二、我公司承诺于2017年6月30日退款贰拾玖万叁仟捌佰陆拾肆元整(Y293864)，剩余余款贰拾玖万叁仟捌佰陆拾肆己整(￥293864)于2017年7月30日全部退清。三、现由于资金未能到位，原定于50%的退款推迟到2017.7.10日前保证付清。现涉案房屋所在物业已经全部拆除，双方仍未就退款事宜达成一致。望都公司提交了朝阳区农村集体资产租赁合同书一份、认建认养绿地协议书一份、房屋租赁合同一份、北京佳旗伟业商贸有限公司营业执照一张、公司转让合同一份、授权书一份、住所证明一张，以证明涉案房屋及场地最初是由北京佳旗伟业商贸有限公司向来广营乡政府承租而来，属于农村集体资产，望都公司接受了佳旗伟业承租的物业，后来又转租给了李孝清，这些情况在签约时均告知了李孝清，现涉案房屋所在建筑缺乏行政审批，已经在2017年5月28日拆除，故李孝清同望都公司的协议无效。李孝清表示，上述证据真实性无法确认，证明目的不认可，自己在庭审之前并未见到这些材料，经营权转让协议合法有效，而且已经在2017年5月22日涉案房屋开始拆除时因为无法履行解除了。上述事实，有经营权转让协议、客户交款确认单、收据、退款承诺书、当事人陈述等在案佐证。本院认为：首先，关于双方签订的经营权转让协议是否有效的问题，望都公司提出涉案房屋缺乏行政审批，因此协议无效，但作为涉案房屋出让方，没有提供相关证据证明合同效力问题，故本院对其抗辩不予采信。李孝清同望都公司签订的该协议是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现由于涉案房屋已经拆除，合同不具备履行的基础，理应解除。解除的时间，考虑到望都公司在2017年5月22日第一次向李孝清出具退款承诺，已经明确合同无法继续履行，再结合李孝清的陈述，本院有理由相信双方在当日已经就合同的解除达成合意，故确定经营权转让协议当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此望都公司理应退还全部经营权转让款，现依据庭审双方陈述和在案证据，可以确认望都公司尚欠487728元未予退还，故本院对于李孝清主张的退款一项请求予以支持。关于违约金一节，李孝清主张自己依据经营权转让协议第四条第三项提出该项请求，但查诸合同原文，该项系对李孝清一方违约前提下违约金的约定，故违约金的主张缺乏合同依据，本院不予支持。最后，针对利息问题，考虑到望都公司长期占有李孝清的款项，客观上给李孝清带来一定损失，本院参考双方之间的退款承诺等证据，结合案件情节，酌情确定望都公司支付利息，该利息以实际欠款金额（现为487728元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2017年5月22日计算至欠款487728元全部退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告李孝清与被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司签订的经营权转让协议于二〇一七年五月二十二日解除。二、被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李孝清经营权转让款四十八万七千七百二十八元。三、被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李孝清利息，利息以实际欠款金额为基数（现为四十八万七千七百二十八元）按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自二〇一七年五月二十二日计算至欠款全部清偿之日止。四、驳回原告李孝清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千九百二十六元，由被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇一七年九月二十日书记员  姚澍峥