陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终8298号上诉人（原审原告）：廖某。委托诉讼代理人：李某某。被上诉人（原审被告）：曹某某。被上诉人（原审被告）：刘某某。上诉人廖某因与被上诉人曹某某、刘某某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖某上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判曹某某、刘某某返还租金12206.5元。并赔偿因住房部分损毁而减少的租金2090元以及曹某某、刘某某拒绝履行合同义务造成的损失2954元。一审诉讼费用由曹某某、刘某某承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，法律适用错误。廖某已于2016年12月17日电话通知房主刘某某，解除合同事宜。合同法第二百三十一规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金，廖某请求2090元应得到支持。合同法第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。廖某家人因洗浴设备被破坏而摔伤，众所周知，并要求刘某某立即修好、配备洗澡设备，造成洗澡花费，刘某某应承担。法律的基本原则是诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。一审判决让廖某承担三分之一的诉讼费，就意味着廖某有三分之一的错误。综上所述，请求二审法院支持廖某的上诉请求。曹某某、刘某某辩称，同意一审判决，不同意廖某的上诉请求。廖某没有告知我方情况下直接搬离，不认可其认为合同解除的时间。廖某向一审法院起诉请求：1、判令曹某某、刘某某返还预支房屋租金11000元、押金1000元、物业费583元，合计12583元，并赔偿对应利息；2、判令曹某某、刘某某支付因房屋部分毁损而减少的租金2090元，因曹某某、刘某某拒绝履行合同义务造成的损失2954元，合计5044元；3、责成曹某某、刘某某就停租以来对廖某的短信谩骂、诅咒行为公开赔礼道歉。一审法院认定事实：廖某与曹某某、刘某某于2012年1月经朋友介绍相识，因廖某孩子入学之需，廖某提出租住曹某某、刘某某所有的房屋一套，并于2012年1月8日交纳了订金1000元，刘某某出具收条一张，载明：今收到廖某房屋订金壹仟元整。后廖某于2012年5月24日正式租住了该房屋，双方未签订书面合同，口头约定月租金2200元，对租赁期间亦未约定。2015年8月14日，廖某交纳门禁钥匙押金30元，2016年11月26日，廖某向刘某某银行账号转账13900元，用于支付2016年11月24日至2017年5月24日的六个月房租及相关物业费，后2016年12月双方因取暖改造及洗浴设备产生纠纷，廖某提出停止租赁，并于2016年12月21日搬离。廖某于2017年1月17日将房屋钥匙交给该小区门卫处。同年2月23日，曹某某、刘某某交纳该房屋2016年度水费726元。2017年2月27日廖某将天然气卡及电卡交至法院，曹某某、刘某某于2017年3月3日领取了此两卡。庭审中查明，天然气卡余额为422.9元、电卡余额39.6元。廖某当庭向曹某某、刘某某退还了天然气锅炉说明书、发票以及保修卡。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限在6个月以上，应当采用书面合同，但本案双方未签订书面合同，应视为不定期合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，廖某作为承租人可以随时解除租赁合同。廖某虽于2016年12月21日搬离，但房屋钥匙并未于当日交付曹某某、刘某某，直至2017年1月17日方将钥匙交给小区门卫，故双方解除租赁合同的时间以2017年1月17日为宜，廖某要求退回多交的房租之请求，应予支持，廖某向曹某某、刘某某支付2016年11月24日至2017年1月17日之间的房租3960元（2200÷30×24＝1760），曹某某、刘某某应向廖某退还房租9240元。关于廖某主张曹某某、刘某某返还订金1000元之请求，根据相关法律规定，订金不具备定金性质，即不具有担保性质，一般被视为预付款，现廖某主张返还时，曹某某、刘某某应予退还。关于700元物业费一节，依据曹某某、刘某某提交的短信显示，双方均认可该物业费为2016年度，故廖某主张返还物业费583元之请求，于法无据，不予支持。曹某某、刘某某交纳的2016年水费726元与天然气卡余额422.9元、电卡余额39.6元、订金1000元、门禁钥匙押金30元，相互折抵后余额766.5元，由曹某某、刘某某随同房租余额一并退还廖某。廖某主张曹某某、刘某某支付因住房部分毁损而减少的租金2090元以及曹某某、刘某某拒绝履行合同义务造成的损失2954元，无事实和法律依据，不予支持。因本案为房屋租赁合同纠纷，廖某要求曹某某、赔礼道歉一节与本案非同一法律关系，故本案不涉及。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、二百一十五条、二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告曹某某、刘某某于本判决生效后十日内退还原告廖某人民币10006.5元；二、驳回原告廖某要求被告曹某某、刘某某支付因住房部分毁损而减少的租金2090元以及被告拒绝履行合同义务造成的损失2954元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费241元减半收取120.5元由廖某负担30.5元，曹某某、刘某某负担90元（此款廖某已预交，曹某某、刘某某于上述款项支付之日一并直付廖某）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。廖某提供采某某、魏某某等证人证言，证明从2016年12月21日到2017年1月17日之间，廖某已经搬离涉案房屋，中介带着客人去看了房屋，刘某某于23日查看过房子。证明在其之前的租户有洗浴设备，其住5年也是有的，是因为他们统一改造了才没有的。证明刘某某将涉案房屋的冰箱和床换了。廖某提供车票一沓，证明其往返洗澡的花费。曹某某、刘某某进行了质证，认为刘姓证人给廖某写过该证言后，给曹某某打过电话称，是廖某在他们单位坐了一下午，影响其办公，其不得不给出的证明。有过客人去看房，廖某开的门，廖某把曹某某、刘某某叫过去了，只是说了他们要退房，但是曹某某、刘某某没有验收过房。关于洗浴设备，从来没有承诺过房间自始至终有洗浴条件，这是单位给装的。对方搬离之后大概由一个月了，曹某某、刘某某买了冰箱。床是因为廖某在使用期间将原来的床用坏了，廖某自己买了一个床，走时将廖某买的床搬走了，所有他们走后，曹某某、刘某某又买了。对于廖某提供的车票不能反映车次，也不能证明是搭乘车去洗澡的。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案中廖某与曹某某、刘某某未签订书面租赁合同，双方形成不定期租赁关系。廖某虽于2016年12月21日搬离，但房屋钥匙并未于当日交付曹某某、刘某某，对此，根据双方短信内容，廖某与曹某某、刘某某对房屋交接经过多次协商，未达成一致，双方均有责任。一审判决认定2017年1月17日钥匙交给小区门卫为双方解除租赁合同的时间，并无不妥。廖某要求退回多交的房租之请求，应予支持。一审判决将房租、订金、物业费及水费、电费、天然气费、门禁钥匙押金等相互折抵，判决曹某某、刘某某返还廖某10006.5元，合情合理合法。廖某上诉主张曹某某、刘某某支付因住房部分毁损而减少的租金2090元以及曹某某、刘某某拒绝履行合同义务造成的损失2954元，因双方解除租赁关系，起因系租赁房屋所在大厦整体暖气改造，确影响廖某居住使用租赁房屋，廖某要求减少租金的支付，符合法律规定，应予支持，本院酌定为500元。其要求曹某某、刘某某支付拒绝履行合同义务造成的损失，其提供的证据并不能证明系拒绝履行合同而实际造成，故一审判决予以驳回并无不妥。综上，原审判决予以部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初2507号民事判决第一项；二、撤销西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初2507号民事判决第二项；三、曹某某、刘某某于本判决生效后十日内退还廖某因住房部分毁损而减少的租金损失500元；四、驳回廖某要求曹某某、刘某某拒绝履行合同义务造成的损失2954元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费241元减半收取120.5元，按一审判决执行；二审案件受理费50元，由廖某负担。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一七年九月六日书 记 员  柯增雪