广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤0112执异86号异议人（案外人）：王星，男，汉族，1980年10月17日出生，住广州市黄埔区，异议人（案外人）：张素敏，女，汉族，1981年11月12日出生，住广州市黄埔区，申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州黄埔支行，住所地广州市黄埔区中山大道东500号，统一社会代码91440101669994385D。委托代理人：熊忠平，广东启源律师事务所律师。委托代理人：陆婕翘，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市黄埔支行员工。被执行人：黄飞龙，男，汉族，1962年3月14日出生，住广州市黄埔区，被执行人：何晓玲，女，汉族，1968年10月4日出生，住广州市黄埔区，本院在执行中国邮政储蓄银行股份有限公司广州黄埔支行（以下简称邮储银行广州黄埔支行）与黄飞龙、何晓玲金融借款纠纷一案过程中，案外人王星、张素敏对本案执行标的提出书面异议，请求本院中止执行（2017）粤0112执2409号裁定书，解除对被执行人黄飞龙、何晓玲名下广州市黄埔区黄埔东路188号大院29号603房（以下简称涉案房屋）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行公开听证，现已审查终结。异议人王星、张素敏（系夫妻）称，2016年3月30日，王星、张素敏与何晓玲签订《存量房买卖合同》，约定将何晓玲的涉案房屋出售给王星、张素敏，转让总价为人民币215万元。王星、张素敏按合同约定于当天支付了5万元定金，次日支付了首付款35万元。双方还约定，王星、张素敏在2016年5月15日前支付剩余首付款90万元，同时何晓玲需要配合中介办理委托授权公证。2016年6月15日，在中介的居间下，双方对涉案房屋进行了交接，但何晓玲仍拒绝办理委托授权公证。后涉案房屋被查封。异议人认为，其已按房屋买卖合同履行了付款义务，剩余房款的支付不能是何晓玲的原因造成的，异议人在涉案房屋查封前已经接收了该房屋并入住。异议人据此提出上述异议请求，并表示剩余购房款愿意遵从法院的指示一次性以现金支付。异议人王星、张素敏提供的主要材料（复印件）有：王星、张素敏结婚证书；编号为穗存量房合字16040109885号《广州市存量房买卖合同》；编号为1500588号网签《存量房买卖合同》件；转账凭证、收款收据；短信凭证；交楼确认书。申请执行人邮储银行广州黄埔支行答辩要求驳回异议人的异议申请。其理由是：一、申请执行人与被执行人何晓玲因金融借款合同纠纷向法院申请财产保全，查封了何晓玲名下的涉案房屋，何晓玲无权要求法院解除查封；二、异议人王星、张素敏与何晓玲购买涉案房屋时，该房产处于抵押状态，其交易未取得抵押权人邮储银行广州黄埔支行的同意，异议人未取得该房产所有权，其与何晓玲之间的买卖合同是债务纠纷，与本案物权无关，本案不应中止执行；三、涉案房屋交易时存在权利瑕疵，异议人仍进行交易，存在重大过错，过错责任不应转嫁给申请执行人。异议人表示“剩余购房款愿意一次性以现金遵从法院的指示支付”，但未表达“代为清偿债务消灭抵押权”的意思。被执行人黄飞龙、何晓玲未提出答辩，也未提供证据材料。本院查明，邮储银行广州黄埔支行与黄飞龙、何晓玲金融借款纠纷一案（案号[2016]粤01**民初4542号），本院于2016年10月8日作出裁定，冻结被告黄飞龙、何晓玲的银行存款1062213.44元，或者查封、扣押其价值相当的财产。2016年10月14日，本院轮侯查封了黄飞龙、何晓玲的涉案房屋。2017年6月15日，本院根据邮储银行广州黄埔支行的申请立案执行，案号为（2017）粤0112执2409号，执行标的1118033.92万元。在执行过程中，本院查明涉案房屋已被广州市越秀区人民法院查封了三分之一的产权份额，遂商请该院将其查封的三分之一产权移送本院处理。2017年7月26日，本院作出（2017）粤0112执2409号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人黄飞龙、何晓玲的涉案房屋。2017年7月26日，案外人王星、张素敏遂提出异议。在本案听证中，张素敏表示愿意按涉案房屋买卖合同履行义务，将剩余购房款180万元交给本院处理，请求终止本案执行，解除对涉案房屋的查封和拍卖。另查明，2012年11月20日，邮储银行广州黄埔支行与黄飞龙签订《个人最高额综合授信合同》和《个人额度借款合同》，约定邮储银行广州黄埔支行在约定的期限内，向黄飞龙提供最高限额1731360元的借款。同日，邮储银行广州黄埔支行与何晓玲签订《个人最高额抵押合同》，约定何晓玲以涉案房屋作为借款抵押担保，并于2012年11月23日办理了抵押登记，他项权利人为邮储银行广州黄埔支行，最高债权额为1731360元。2016年3月30日，王星、张素敏与何晓玲签订《广州市存量房买卖合同》，约定将何晓玲的涉案房屋出售给王星、张素敏，转让总价为人民币215万元。王星、张素敏按合同约定当天支付了5万元定金，次日支付了首付款35万元。双方还约定，王星、张素敏在2016年5月15日前支付剩余首付款90万元，同时何晓玲需要配合中介办理委托授权公证。2016年6月15日，何晓玲将涉案房屋进行移交给王星、张素敏。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照我国民事诉讼法第二百二十七条的规定向执行法院提出异议，异议人王星、张素敏有提出执行标异议的权利。本案审查的焦点，是异议人王星、张素敏是否涉案房屋的权利人，以及该项权利是否足以阻止执行标的查封、拍卖或变卖的进行。根据有关司法解释规定，对已登记的不动产，判断案外人是否该不动产的权利人，应当按照不动产登记簿来判断。本案涉案房屋所有权人是何晓玲，异议人并非涉案房屋的所有权人。异议人在本院查封之前虽已签订房屋买卖合同，已支付了部分购房款，并实际占有了该房屋，但未办理登记过户手续，何晓玲仍是该房屋的所有权人。异议人因房屋买卖合同支付部分价款而与何晓玲产生债权债务关系，其权利依法不足以阻止执行的进行。由于抵押人何晓玲转让涉案房屋未通知抵押权人邮储银行广州黄埔支行，房屋买卖合同对邮储银行广州黄埔支行不发生法律效力，其仍可以在抵押担保范围内行使抵押权，或者要求异议人在抵押担保范围内，代替何晓玲清偿其全部债务，使抵押权得以实现。据此，异议人的请求于法无据，本院不予支持。至于异议人提出愿意把剩余购房款交由本院处理，以终止本案执行，解除对涉案房屋的查封拍卖，可在执行程序中予以解决，不属于异议审查的范围，本案依法不予处理。人民法院审查案外人异议，依法遵循形式审查为主、实质审查为辅的原则，一般根据财产登记和占有情况，对案外人的实体权利主张是否成立及时作出程序判断。异议审查结论并非终局结论，当事人或者案外人不服的，可通过诉讼程序解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，裁定如下：驳回案外人王星、张素敏的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李桂模审判员  杨 桦审判员  潘 田二〇一七年九月十一日书记员  钟 慧附：本裁定主要法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。