西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初2006号原告:张世英（反诉被告）。委托诉讼代理人:吴军锋，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被告：安波（反诉原告）。委托诉讼代理人：赵江，陕西王炳森律师事务所律师。被告：牛育。原告张世英（反诉被告）与被告安波（反诉原告）、被告牛育租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张世英之委托诉讼代理人吴军锋与被告（反诉原告）安波及其委托诉讼代理人赵江到庭参加了诉讼。被告牛育经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张世英诉称，2013年3月23日，其与陕西华丽金实业有限公司（以下简称华丽金公司）签订《含光现代城房屋租赁合同》，承租华丽金公司位于西安市莲湖区青年路147号含光现代城负一层地下室1050平方米房屋，用于经营会所。继而原告对该房屋进行装修，依法登记注册西安悦海明珠洗浴中心（以下简称悦海明珠）后正式对外营业。2014年12月初安波、牛育愿意整体承包悦海明珠，在征得业主同意后，双方签订《西安悦海明珠洗浴中心转租合同》，由安波、牛育承租悦海明珠，并对租期、费用等进行约定。履约后，双方经协商分别于2015年1月1日、11月26日和2016年1月1日又签订了《房屋租赁费和设备使用费缴纳协议》、《西安悦海明珠洗浴中心补充协议》、《西安悦海明珠洗浴中心转租合同补充协议》。对相关约定进行变更。2016年5月下旬，安波、牛育突然停止经营并表示终止合同、不再经营洗浴中心。故张世英诉至法院请求：1、确认双方签订的《西安悦海明珠洗浴中心转租合同》及3份补充协议于2016年6月1日解除；2、安波、牛育立即支付原告违约金33万元；3、安波、牛育立即支付原告装修折旧费40万元；4、安波、牛育对以上请求承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费用由安波、牛育承担。被告安波（反诉原告）辩称，张世英陈述悦海明珠承租情况属实，但本人并未无故终止合同。2016年4月1日，本人向张世英交纳了2016年第二季度4月1日至6月30日的房租27万元整，张世英却在2016年5月10日再次增加承包费未果的情况下，指使其亲属多人将安波打伤致残。张世英在打人当日强行接管洗浴中心，剥夺安波对洗浴中心的经营权，构成严重违约。故安波请求法院驳回张世英全部诉讼请求，并提起反诉请求：要求张世英向安波支付违约金33万元、返还房屋设备押金10万元、返还2016年5月11日至2016年6月30日已缴纳租金15万元，并由原告承担本案反诉费用。原告张世英（反诉被告）对反诉请求辩称，安波违约在先无故关停洗浴中心，系单方违约。张世英已在2016年5月8日将10万元房屋设备押金全部退还给安波。2016年5月10日安波无故关停洗浴中心至今，应自行承担期间房租租金、设备使用费等，因此安波要求退还租金的请求不成立，请求法院驳回安波全部反诉请求。被告牛育经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见等。经审理查明，2013年3月23日张世英与案外人华丽金公司签订《含光现代城房屋租赁合同》约定，张世英承租华丽金公司位于西安市莲湖区青年路147号含光现代城-1层地下室的房产，租赁面积1050㎡、用途为经营休闲会所（洗浴、足浴）、如需改变用途，须征得出租人同意、租期自2013年7月1日至2023年6月30日止等。随后，张世英注册“西安市莲湖区悦海明珠洗浴中心”个体工商户在该处经营。2013年3月25日，张世英出具委托书载明，今委托张惟博全权处理悦海明珠所有相关事务。2014年12月10日，华丽金公司出具《关于张世英转租申请的回复》载明，该公司同意在保证履行原房屋租赁合同的前提下将悦海明珠转租给安波、牛育，转租期间自2015年1月1日至2016年12月31日。2014年12月23日，悦海明珠、张世英与安波、牛育签订《西安悦海明珠洗浴中心转租合同》约定，位于西安市莲湖区青年路147号含光现代城-1层的悦海明珠转租给安波、牛育、总面积1500㎡、不得变更用途、如需变更须征得出租人书面同意，租期自2015年1月1日至2016年12月31日止，房屋租赁费和设备使用费第一年度为60万元、第二年度为72万元，房租及设备使用费每季度交纳一次、提前一个月支付下季度费用、如未按时支付则需承担年租金的30%违约金，期满后如需续租则须另行协商签订转租合同；房屋租赁费和设备保证金为10万元，不得计算利息，不得转为房屋租赁费及设备使用费、物业费、水、电费等费用使用；双方解除合同时，承租人结清所有应向出租人交纳的费用后，出租人在15个工作日内及时向承租人退还房屋租赁费及设备使用费保证金；承租人交纳房屋租赁费、设备使用费及保证金后，出租人向承租人出具收款收据，此合同方可生效。双方还约定，承租人应合法经营，自担其他政府性各项收费等。设备设施以合同附件记载为准……解除租赁关系时，除清单外的承租人自置可移动的办公家具外，其他一切经出租人同意改建或增添的设施需要保持原样或者经出租人同意后方可拆除，拆除垃圾清运的所有费用由承租人承担……任何一方违约本合同各项约定或单方解除本合同的均属违约，由违约方向守约方支付年租金30%的违约金。2014年12月23日，安波、牛育在《西安悦海明珠洗浴中心固定资产签收协议》上签字确认双方共同查看、清点悦海明珠内的所有设备及物品，经双方确认墙上壁纸无损、设施设备无损、床上及电动沙发布草完整无损，以上清单所列物品如有损坏照原价赔偿。财产登记列表25页。2015年1月1日，悦海明珠、张世英和安波、牛育签订《房屋租赁费和设备使用费缴纳协议》补充约定，悦海明珠房屋租赁费和设备使用费每季度交纳一次，第一季度费用计15万元分三次交清即2014年12月23日合同签订之日交纳5万元、2015年1月15日交纳5万元、2015年1月30日交纳5万元，押金10万元2015年2月15日交纳5万元、剩余5万元于2015年2月30日前交清，房屋租赁费和设备使用费按此协议执行，以前所出具的规定自动作废，从第二季度起每季度交纳一次；如未按上述协议履行，视为承租人单方违约，出租人有权收回悦海明珠，并追究违约责任。2015年10月15日，牛育向安波出具委托书确认，委托安波全权处理悦海明珠所有相关事宜，对于安波与悦海明珠签订的任何合同和协议均认可。2015年11月10日，西安市工商行政管理局莲湖分局出具西工商莲湖登记个销字[2015]第XXXXXX号《个体工商户注销核准通知书》载明该局核准张世英对西安市莲湖区悦海明珠洗浴中心营业执照注册登记号610104600XXXXXX注销登记。2015年11月26日，悦海明珠、张世英和安波签订《西安悦海明珠洗浴中心补充协议》约定，悦海明珠由安波担任法定代表人，在主合同期内享有洗浴中心的经营权，悦海明珠的所有权属该洗浴中心所有权人张世英，安波不得在租赁期内对上述洗浴中心有销售、抵押、转卖、转租、转包等行为或其他任何有损所有权的行为，安波按20万元/年向所有权人支付装修折旧费。2015年11月27日，安波注册登记西安市莲湖区悦海明珠洗浴中心，组成形式为个体经营。2016年1月11日，悦海明珠与安波签订《西安悦海明珠洗浴中心转租合同补充协议》约定，房屋租赁费及设备使用费增长至每年度110万元。2016年6月2日，悦海明珠与陕西盛世长安实业有限公司（以下简称盛世长安公司）签订《西安悦海明珠洗浴中心室内装饰装修施工合同》载明，装修工期自2016年6月5日至2016年8月5日共60天、价款1180000元等，装修内容以工程预算单为准。2016年6月2日、8月5日、7月10日，盛世长安公司向悦海明珠张世英出具收据三张，确认收到装修款合计1180000元。另查，2014年2月2日牛育经张惟博交纳悦海明珠装修款5000元，下欠7800元。2014年12月23日安波交付房屋租赁费和设备使用费50000元。2015年1月17日、19日张惟博收取牛育装修款共7000元。2015年1月15日安波交付2015年2月房屋租赁费及设备使用费50000元。2015年2月7日安波交付2015年3月房屋和设备使用费50000元。2015年2月28日牛育交纳悦海明珠房租及设备使用费的押金50000元。2015年3月8日安波交付2015年4月、5月半个月房屋租金和设备使用费75000元。2015年3月31日安波交给张惟博房租15000元。2015年4月13日安波交付2015年5月半个月及6月房屋租赁费及设备使用费75000元。2015年4月19日安波交付2015年4月-6月物业费、垃圾费13860元。2015年6月10日、10月25日安波经张惟博交纳悦海明珠2015年7月-9月、10月、11月租赁费合计250000元。2015年6月10日张惟博收取安波工程改造款20000元。2015年6月28日安波补交房屋租赁费及设备使用的押金50000元。2016年1月23日安波因经营洗浴中心日常开支向盛世长安公司借款106037元，当日借款单上级批示一栏署名张惟博。2016年4月1日安波交纳悦海明珠2016年第二季度房租270000元。此外，安波2016年5月8日出具收条载明，今收到悦海明珠张惟博总退回场地租赁押金10万元整。2017年3月29日,华丽金公司出具证明一份载明，兹证明我公司含光现代城负一层的西安悦海明珠洗浴中心从2016年5月20日至今，在我公司未接到任何通知的情况下，无故关门停业。上述合同发生期间涉诉房屋西安市莲湖区青年路147号产权登记在华丽金公司名下。安波还提交：信访告知书、录音、（西）公（莲）鉴（法伤）字[2016]035号法医学人体损伤程度鉴定意见书证明其在2016年5月期间被打致伤，但无公安机关处理或认定书佐证事发情况；2015年4月3日收条，载明张传民收到安波工程款现金3000元整，但无其他证据佐证该笔费用因何产生；ＸＸ锋证言证明其与安波因工作关系相识，其作为西安咸恒美商贸公司销售员工至2016年4月27日停止向悦海明都供货，截止2016年6月4日悦海明都一直经营等证言，但无证人与咸恒美公司关系证明佐证；转租合同复印件，用以证明双方发生纠纷后，盛世长安公司将悦海明珠转租他人，无合同原件核，安波认可该转租合同并未包含负一楼洗浴中心。诉讼中，张世英在提供担保并交纳2030元保全费后，保全安波名下价值30万元财产。上述事实有，双方提交的《含光现代城房屋租赁合同》、转租申请回复函、转租合同、费用缴纳协议、授权书、补充协议、注销通知书、营业执照、转租合同、收款收据、证人证言、医院诊断证明、住院记录、医疗费单据、信访告知书、伤情鉴定、2016年7月10日张惟博与安波在青年路派出所因为经营纠纷调解的录音、西安悦海明珠洗浴中心房屋登记薄、陕西华丽金实业有限公司出具证明、张世英向张惟博出具授权委托书以及安波向张惟博出具的收条、装修合同及收款收据、西安悦海明珠洗浴中心固定资产签收协议、借款单、设备使用费收款收据复印件、盛世长安转租合同复印件、ＸＸ锋证人证言及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告（反诉被告）张世英与被告（反诉原告）安波、牛育之间就悦海明珠洗浴中心签订协议《西安悦海明珠洗浴中心转租合同》及补充协议，并于合同签订当日交纳租赁费、设备使用费及保证金，系当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，且已实际履行、真实有效。本诉中，张世英因2016年5月20日悦海明珠洗浴中心未再营业为由，根据合同约定主张双方转租合同及附属补充协议于2016年6月1日解除，提交证据除双方合同外，还有实时洗浴中心所在莲湖区青年路147号负一层产权人华丽金公司出具证明。安波房屋租赁费和设备使用费付至2016年6月，此后再未按照约定交过上述费用，安波虽认为其享有对悦海明珠洗浴中心的经营权，但已以实际行为不再履约，故根据华丽金公司陈述悦海明珠洗浴中心停业期间，张世英主张本合同于2016年6月1日解除，本院依法予以确认，主合同解除，从合同即双方签的补充协议同时一并解除。又因张世英提交证据不足以证明安波、牛育在经营悦海明珠洗浴中心期间存在违约行为，故其主张违约金的诉讼请求本院不予支持。装修折旧费，双方已有约定，且牛育在2015年11月26日安波与张世英签订补充协议确定以每年20万元支付装修折旧费之前，已经授权安波处理悦海明珠洗浴中心所有相关事宜，并明确表示安波与悦海明珠签订的任何合同和协议均认可，故安波、牛育应按照协议约定以20万元/年为基数共同向张世英支付2014年12月23日至2016年6月1日1年5个月零9天的装修折旧费288264.83元。关于反诉，2013年3月25日，张世英委托张惟博全权处理西安悦海明珠洗浴中心所有相关事务，故此间张惟博有关悦海明珠洗浴中心发生行为后果均应由张世英承担。安波辩称因其被张惟博殴打致伤造成悦海明珠洗浴中心无法继续经营，提交证据无公安机关确定侵权人为何人，录音亦未向对方告知。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。安波提交证据不足以证明不能正常经营悦海明珠洗浴中心系由张世英造成，故其要求张世英承担强行解除合同违约金的主张本院不予支持。安波主张返还押金10万元，根据合同约定和安波2016年5月8日出具收条记载场地租赁押金退还的内容，押金应认定为合同约定的房屋租赁费及设备使用费保证金，该费用安波已经收取，张世英无需再次返还。安波还主张2016年5月11日至2016年6月30日其已交付房屋租金及设备使用费，因本案已经确认双方转租合同于2016年6月1日解除，结合双方合同、补充协议约定及2016年4月1日安波交纳悦海明珠2016年第二季度房租270000元的情况，张世英应在解除转租合同后退还安波2016年6月1日至2016年6月30日房屋租金和设备使用费90000元。被告牛育经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利；但又因牛育也系本案合同相对人，可在安波取得反诉请求利益后另行主张本人权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）安波、被告牛育共同向原告（反诉被告）张世英支付装修折旧费288264.83元；二、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）张世英返还被告（反诉原告）安波房屋租金和设备使用费90000元；三、驳回原告（反诉被告）张世英其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）安波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍赔付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元、2030元保全费，原告（反诉被告）张世英均已预付，由原告（反诉被告）张世英承担5476元、被告（反诉原告）安波、牛育承担7654元。反诉费用4800元，被告（反诉原告）安波已预付，由原告（反诉被告）张世英承担2050元，由被告安波自行承担2750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李运房审 判 员  刘 霞代理审判员  苏亦南二〇一七年九月二十日书 记 员  刘湘玉