杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初679号原告：中国人民解放军浙江陆军预备役步兵师高射炮兵团，住所地浙江省杭州市西湖区古墩路***号。法定代表人：王英军，政委。委托诉讼代理人：杨央平，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。被告：舟山市远顺物流有限公司（原浙江永联物流有限公司），住所地浙江省岱山县岱东镇东兴中路15号204室。法定代表人：王顽强，执行董事。委托诉讼代理人：姜洁，浙江和义观达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国丞，浙江和义观达律师事务所律师。被告：杭州市西湖区甬泉沐浴馆，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇古墩路***号*幢。经营者：金丹红。原告中国人民解放军浙江陆军预备役步兵师高射炮兵团与被告舟山市远顺物流有限公司（以下简称远顺公司）、杭州市西湖区甬泉沐浴馆（以下简称甬泉沐浴馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月10日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人杨央平、被告远顺公司的委托诉讼代理人姜洁到庭参加诉讼。被告甬泉沐浴馆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付拖欠的房租598900元、水电费25357元；支付自2016年1月11日起暂计至2017年1月16日的逾期付款违约金226390.8元（此后至实际付款日止的违约金按拖欠房租款的日千分之一标准另计）；以上共计850647.8元，扣减被告已支付的履约保证金15万元，两被告向原告支付拖欠的房租、水电费及违约金合计700647.8元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2012年10月19日，原告与被告远顺公司签订了《房地产租赁经营合同》，约定：由被告远顺公司承租原告坐落于古墩路995号6幢（实为5幢，现地址为振华路2号）东边楼第1、2、3层现有房间，共计使用面积约2000平方米；租赁用途为除餐饮、宾馆以外的经营；租赁期限五年，自2012年12月20日起至2017年12月19日止；房屋年租金（不含水、电、暖、煤气、设备费用）63万元；按照先缴后经营的原则，租金每半年支付一次，即于每年的4月30日和10月30日前交付完毕，第三年起年租金按上年的5%比例递增；租赁期内的水电费由被告远顺公司承担；房地产履约保证金为15万元；被告远顺公司如逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按所交经费总额的千分之三加收远顺公司违约金。合同签订后，被告支付了房地产履约保证金15万元，并将案涉房屋用于经营甬泉沐浴馆。2015年12月31日，根据部队下发的《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，原告、杭州市机关事务管理局、被告甬泉沐浴馆签订了《租赁合同法人变更协议》，约定原合同出租方变更为杭州市机关事务管理局，在签订该协议之日起十日内，甬泉沐浴馆将欠缴的房租费998900元、水电费结清，逾期未缴纳，原告将根据原合同具体条款采取措施；水电费仍由被告向原告支付。该变更协议签订后，虽经原告多次催缴，被告至今尚欠598900元租金以及2016年水电费未付。故原告诉至法院，请求判如所请。被告远顺公司辩称，一、被告远顺公司虽与原告签订了《房地产租赁经营合同》，但实际承租人是被告甬泉沐浴馆及其实际经营者。由于甬泉沐浴馆在签订合同时尚未注册成立，而该馆经营者金丹红与远顺公司的时任法定代表人王永强是夫妻关系，故当时由王永强以远顺公司的名义承租案涉房屋。远顺公司并未投资入股或实际参与经营甬泉沐浴馆，且原告接受并认可由金丹红向其支付履约保证金，故原告明知并认可甬泉沐浴馆是案涉房屋的实际承租人，远顺公司不承担合同项下的付款义务。二、《租赁合同法人变更协议》也确认承租人变更为甬泉沐浴馆，欠交的房租、水电费均由甬泉沐浴馆承担。三、在签订《租赁合同法人变更协议》时，远顺公司与甬泉沐浴馆是关联企业，实际控制人都是王永强、金丹红夫妇。其夫妇二人有权决定由甬泉沐浴馆承担原合同义务，且该决定得到了原告的同意，故本案构成债务转移，远顺公司的债务经原告同意转由甬泉沐浴馆负担。四、原告主张的违约金过高，望法院予以调整。综上，请求法院判决驳回原告对远顺公司的诉讼请求。被告甬泉沐浴馆未到庭答辩，但在审理中主张甬泉沐浴馆2016年4月份之后未继续运营，故仅认可2016年1-4月份的水电费96832.2元，同时主张逾期付款违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的《房地产租赁经营合同》、《租赁合同法人变更协议》、《杭州市市直机关事业单位房地产使用协议》、房屋所有权证、杭编[2013]125号文件、房屋产权信息查询记录、履约保证金的结算票据及现金存款凭证、40万元房租的现金存款凭证及银行对账单、结婚证等证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.2013-2016年度团本级房屋租赁情况统计表。该证据由原告自行制作，本院不予确认。2.水电费汇总表2份。该证据由原告自行制作，且无其他证据佐证，本院仅对甬泉沐浴馆认可的2016年1-4月份水电费96832.2元予以确认。3.通用收费票据记账联2份。该两份证据系复印件，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杭州市机关事务管理局（原杭州市市级机关事务管理局）系杭州市西湖区古墩路995号5幢房屋的所有权人。其于2010年与原告签订了《杭州市市直机关事业单位房地产使用协议》，将案涉房屋调配给原告使用，并约定空余房产出租所产生的收益由原告支配。2012年10月19日，时任被告远顺公司（时为浙江永联物流有限公司）法定代表人的王永强代表远顺公司与原告签订了《房地产租赁经营合同》，约定：由远顺公司承租原告坐落于古墩路995号6幢（实为5幢，现地址为振华路2号）东边楼第1、2、3层现有房间，共计使用面积约2000平方米；租赁用途为除餐饮、宾馆以外的经营；租赁期限5年，自2012年12月20日起至2017年12月19日止；房屋年租金（不含水、电、暖、煤气、设备费用）630000元；按照先缴后经营的原则，租金每半年支付一次，即于每年的4月30日和10月30日前交付完毕，第三年起年租金按上年的5%比例递增；租赁期内的水电费由远顺公司承担；远顺公司向原告支付履约保证金150000元；远顺公司如逾期支付租金及有关费用，每逾期一日，原告按所交经费总额的千分之三加收滞纳金。2012年10月16日，即合同签订前，王永强的妻子金丹红即向原告支付了前述合同所约定的150000元履约保证金。合同签订后，2013年4月7日，金丹红以案涉房屋为经营场所，注册登记了名称为“杭州市西湖区甬泉沐浴馆”的个体工商户，并实际经营甬泉沐浴馆。2015年12月31日，根据部队下发的《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》精神要求，原告作为原出租方（甲方）、被告甬泉沐浴馆作为承租方（乙方）、杭州市机关事务管理局作为现出租方（丙方）共同签订《租赁合同法人变更协议》，约定：原合同出租方由甲方变更为丙方，丙方按原合同标的与乙方重新签订租赁合同，租赁终止时间为2017年12月19日；在签订本协议之日起十日内，乙方将欠缴的房租998900元、水电费77347.5元结清，逾期未缴纳，原告将根据原合同具体条款采取措施；由于水电气线路无法分割，乙方水电气相关费用由甲方先行垫付，乙方应根据甲方提供的水电费收费凭据，按月据实即付，如有拖欠，按租金拖欠处罚办法处理。2016年1月20日，王永强向原告账户转入房租40万元。此外，原告自认被告已经付清《租赁合同法人变更协议》确定的水电费77347.5元，但主张2016年全年新增水电费108357元，被告已经支付其中83000元，尚欠25357元未付。本院认为，根据原、被告之间的诉辩主张，本案的争议焦点在于案涉房屋的承租人是否已由被告远顺公司变更为被告甬泉沐浴馆。原、被告均确认甬泉沐浴馆是案涉房屋的实际使用人。原告主张承租人并未变更，甬泉沐浴馆构成债务加入。两被告则认为承租人已经变更。本院认为，根据原告提供的《租赁合同法人变更协议》，其上明确承租方为甬泉沐浴馆，甬泉沐浴馆欠付原告房租及水电费，协议通篇并无债务加入之意思表示。根据该协议的上下文文义，结合甬泉沐浴馆系案涉房屋实际使用人的事实，以及双方当事人在审理中的陈述，本院依据高度盖然性规则，认定案涉房屋的承租人已在租赁合同履行过程中变更为甬泉沐浴馆。据此，原告对被告远顺公司的诉请，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。根据《租赁合同法人变更协议》，被告甬泉沐浴馆尚欠原告房租998900元，现已还400000元，尚欠598900元未还，故原告要求被告甬泉沐浴馆支付拖欠租金598900元的诉请，合法有据，本院予以支持。关于水电费。原告主张被告甬泉沐浴馆于2016年产生水电费108357元，其已支付83000元，尚欠25357元未付。被告甬泉沐浴馆则仅认可产生水电费96832.2元。因原告未能提供证据证明水电费金额，故本院仅根据被告甬泉沐浴馆的自认，认定甬泉沐浴馆还应支付原告水电费13832.2元。关于逾期付款违约金。协议约定原告可按日千分之三的标准加收滞纳金，该滞纳金实系违约金，现原告虽主动降低为按日千分之一的标准计算违约金，但仍然过高，故本院酌情调整为按照日万分之六的标准计算支付，数额为154876元（以598900元为基数，自2016年1月11日暂计至2017年3月16日）。审理中，原告提出以被告支付的15万元履约保证金抵销上述部分债务，本院予以准许。因该15万元不足以抵销全部债务，故在当事人没有约定的情况下，应当视作优先抵销违约金，故被告甬泉沐浴馆还应当支付原告违约金4876元（暂计至2017年3月16日）。被告甬泉沐浴馆未到庭应诉，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：、杭州市西湖区甬泉沐浴馆于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军浙江陆军预备役步兵师高射炮兵团房租598900元、水电费13832.2元，合计612732.2元。、杭州市西湖区甬泉沐浴馆于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军浙江陆军预备役步兵师高射炮兵团逾期付款违约金4876元（暂计至2017年3月16日），自2017年3月17日至房租实际付清之日止的逾期付款违约金以未付房租数额为基数按照日万分之六的标准另行计算支付。三、驳回中国人民解放军浙江陆军预备役步兵师高射炮兵团的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10806元减半收取5403元，由中国人民解放军浙江陆军预备役步兵师高射炮兵团负担640元，杭州市西湖区甬泉沐浴馆负担4763元。中国人民解放军浙江陆军预备役步兵师高射炮兵团于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州市西湖区甬泉沐浴馆于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  赵玲玲二〇一七年九月十九日书记员  张 梅