陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕05民终1851号上诉人(原审原告、反诉被告）:郭军锋，男，1969年4月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：洪伟，四川泰仁律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）:渭南龙泉房地产开发有限公司。法定代表人：张振红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李瀚龙，男，1973年4月29日出生，汉族,该公司法律顾问。上诉人郭军锋因与被上诉人渭南龙泉房地产开发有限公司（下称龙泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2017）陕0502民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人郭军锋及其委托诉讼代理人洪伟、龙泉公司委托诉讼代理人李瀚龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭军锋上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证的情况下，违法销售该商品房。2、双方《商品房买卖合同》中没有对房屋的单价、建筑面积、套内面积等重要合同内容作出约定，即合同标的不明确，被上诉人严重违反《商品房销售管理办法》及相关法律的强制性规定。3、双方《商品房买卖合同》标的物不明确，没有交付标准，涉案房屋没有经过任何部门的验收，没有达到交付条件，上诉人自然不会交付剩余房款，故一审判决上诉人支付剩余房款及违约金错误。4、被上诉人一审提供的《商品房买卖合同》页数不全，而一审法院却依该证据作出错误认定。上诉人提供的证据能够证明被上诉人在上诉人购买房子的承重墙里面增加了一个烟道，将公摊面积直接计入到套内面积，其交付的房屋与《商品房买卖合同》及设计图纸明显不符，其无权要求上诉人补齐房款。被上诉人龙泉公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉理由均不能成立，应予以驳回。郭军锋一审诉讼请求：1、判令龙泉公司继续履行合同，并支付延期交付房屋的违约金32540.59元（自2014年7月1日起至交付房屋之日止，现暂计至2015年3月30日，以已交房价款397321元为基数，按照每天万分之三计算）；2、请求判令龙泉公司按照合同附件一（房屋平面图）交付房屋；3、请求依法判令龙泉公司按照合同附件三（装饰、设备标准）的约定更换为“蒙哥马利”品牌电梯；4、请求判令龙泉公司返还代收费用2510元；5、案件受理费由龙泉公司负担。龙泉公司一审反诉请求：1、判令郭军锋立即向龙泉公司支付尚欠房款44147元并承担逾期缴纳房款违约金（以44147元为基数，从2015年1月5日起按照日万分之三计算至交清之日止）；2、本诉、反诉案件受理费由郭军锋承担。一审法院认定事实：2013年6月14日，郭军锋与龙泉公司签订《商品房买卖合同》约定：郭军锋购买龙泉公司位于本区前进路西闸口龙泉福苑小区1幢D单元2301号商品房一套，房屋建筑面积共142.87平方米，每平方米单价3090元，总价款441468元；付款方式为分期付款，首付款缴纳裸房房款30%，主体16层封顶缴纳裸房房款30%，主体封顶缴纳裸房房款30%，房屋交付缴纳裸房房款10%；逾期付款的违约责任为买受人如未按合同规定时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金；交房期限为2014年6月30日前，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；电梯品牌为“蒙哥马利”，交付使用的装饰、设备标准达不到约定标准的，出卖人向买受人赔偿双倍的装饰、设备、差价等。合同签订后，郭军锋先后向龙泉公司支付房款总计397320元，尚欠房款44147元，并支付代收费用22956.1元（其中包含天然气入网费1900元，电视宽带网费380元，办证工本费230元，共计2510元）。2014年12月24日，龙泉福苑1号、2号楼竣工验收合格。之后，龙泉公司以短信形式通知郭军锋于2015年1月4日带相关证件及资料等前来办理交房事宜，郭军锋以房屋现状与合同附件约定不符为由，未办理交房手续。双方协商未果。原审法院认为，郭军锋与龙泉公司签订的《商品房买卖合同》及附件是在平等、自愿的基础上签订，合法有效。双方当事人均应当依照合同约定履行各自义务。龙泉公司未按照合同约定于2014年6月30日前向郭军锋交付房屋，依法应承担违约责任；龙泉公司以郭军锋未按照合同约定向龙泉公司足额交付购房款为由，辩称郭军锋无权向龙泉公司主张从2014年7月1日至逾期交房之日的违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》，买受人付款方式为分期付款，房屋交付时缴纳裸房房款的10%，龙泉公司在未向郭军锋交付房屋的前提下，以郭军锋未按合同约定足额交付购房款抗辩其不应承担逾期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据，故对龙泉公司的该辩解理由不予采纳；龙泉公司辩称涉案房屋在施工过程中存在恶劣天气、高（中）考及渭南市创卫活动等诸多因素的影响，导致龙泉公司推迟交付，上述情况符合合同约定的可据实延期的特殊原因及存在不可抗力的情况，应当免除龙泉公司承担逾期交房的违约责任；审理中龙泉公司虽提供相关证据，但其提供证据不足以证明龙泉公司延期交房存在合同约定的“不可抗力”及“天气无法正常施工超过一周以上”等可据实予以延期的特殊原因，故对龙泉公司该辩解理由亦不予采纳。龙泉公司通知郭军锋2015年1月4日交房，郭军锋认为龙泉公司交付房屋与合同约定不符，除电梯品牌不符之事实外，郭军锋提供的证据不能证实龙泉公司交付房屋与合同约定如何不符，而针对电梯品牌与合同约定不符一节，郭军锋本应按照合同约定依法维护其合法权益，但其却不予接受房屋，至此龙泉公司不再承担延期交房的违约责任，故对郭军锋诉请判令龙泉公司支付延期交付房屋的违约金之诉讼请求予以部分支持，根据双方约定的逾期交房的违约责任，违约金数额以已交付的房价款397320元为基数，违约天数计为187天，按日万分之三计算，即22290元。对郭军锋要求龙泉公司更换“蒙哥马利”品牌电梯之诉请，由于双方当事人对此约定的违约责任为赔偿双倍设备差价，故对郭军锋该诉讼请求，依法不予支持。郭军锋请求判令龙泉公司返还代收费用2510元一节，缺乏法律依据，依法不予支持。郭军锋在龙泉公司通知其交房后，未按照合同约定向龙泉公司缴纳剩余房款44147元，依法应承担相应的违约责任。根据双方约定的逾期付款的违约责任，违约金数额以逾期应付款44147元为基数，按日万分之三计算，自2015年1月5日起至实际支付之日止，故对龙泉公司诉请判令郭军锋向其支付尚欠房款44147元并承担逾期缴纳房款违约金之诉讼请求依法予以支持。郭军锋辩称其不应承担延期付款的违约责任，与法相悖，依法不予采纳。据此，一审法院判决：一、渭南龙泉房地产开发有限公司向郭军锋支付逾期交房的违约金22290元。二、郭军锋向渭南龙泉房地产开发有限公司支付房款44147元并承担逾期付款的违约金（以房款44147元为基数，按日万分之三计算，自2015年1月5日起计算至实际支付之日止）。三、郭军锋的其余诉讼请求依法不予支持。以上一、二项限本判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费676元，公告费560元，反诉费452元，由郭军锋承担848元，由渭南龙泉房地产开发有限公司承担840元。本案在二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。二审经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人的争议焦点问题是：本案争议的房屋是否具备交房条件，目前未能交付的责任在哪一方。郭军锋与龙泉公司于2013年6月14日签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定。在双方签订该买卖合同时，被上诉人龙泉公司已经办理了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并于2013年7月3日办理了商品房预售许可证，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，故原审法院认定本案双方当事人签订的商品房买卖合同有效正确，上诉人认为被上诉人未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证违法销售该商品房的上诉理由没有事实和法律依据，该节上诉理由不能成立。原审中，上诉人提供的《商品房买卖合同》与被上诉人提供的合同内容完全一致，合同中双方对房屋的单价、建筑面积等均有明确约定，故上诉人认为其持有的商品房买卖合同中对房屋的单价、建筑面积等没有明确约定的上诉理由与事实不符。双方争议的房屋所属的建设工程于2014年12月24日经过工程建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位以及施工单位五方参与验收完成竣工验收，该工程评级为合格，故上诉人认为该房屋没有经过任何部门的验收，不具有交房条件的上诉理由也不能成立。上诉人提供的设计图纸仅仅是购买房屋时被上诉人提供的房屋户型设计示意图，而根据争议房屋所属建设工程的设计图证明在被上诉人最初的户型设计中该房屋的承重墙就有烟道，故上诉人认为被上诉人提供的房屋与双方约定及设计图纸不符的上诉理由亦不能成立。上诉人郭军锋在龙泉公司通知其交房后，其仍不接受该房屋，可以认定该房屋未能交付的责任在于上诉人，而此后上诉人郭军锋仍拒绝缴纳剩余购房款，按照双方合同约定其理应承担相应的违约责任，故原审判决上诉人郭军锋交付剩余房款并承担相应违约责任并无不妥。综上所述，上诉人郭军锋的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由上诉人郭军锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵继锋审 判 员  张效虎代理审判员  王军涛二〇一七年九月二十日书 记 员  史 翌