大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初2902号原告（反诉被告）：大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会，组织机构代码79203851-6，住所地大连市甘井子区。负责人：王苹，系该村民委员会主任委托代理人：鞠文泉，男，系该村民委员会委员。委托代理人：田万福，系辽宁庆德律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连承亿垣货运市场有限公司，统一社会信用代码912102116830262412，住所地大连市甘井子区。法定代表人：于宗奎，系该公司董事长。委托代理人：李鸿杰，系辽宁同城律师事务所律师。委托代理人：丁鹏，系辽宁同城律师事务所律师。原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会与被告（反诉原告）大连承亿垣货运市场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，后于2017年7月25日变更为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人鞠文泉、田万福与被告（反诉原告）的委托代理人丁鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会向本院提出诉讼请求：1、被告给付租金人民币583,333元、就业安置费11,667元；2、被告归还属于原告出租物的补偿费人民币9,988,582元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告法定代表人于宗奎于2008年10月13日签订《租赁合同》，原告将场地66,033.6平方米出租给被告经营货运市场业务，其中有证房屋：936.17平方米，无房房屋221.1平方米，水泥地面14,501.08平方米，仓库四周有围墙，在出租前原告完成了土石方回填施工。2017年2月4日被告搬迁完毕并交接验收了租赁的土地，租金交至2015年12月14日，至2017年2月4日尚欠租金人民币583,333元，就业安置费11,667元。2012年由于机场快速路工程动迁，政府委托评估机构对被告经营的场所和经营情况进行了评估，依据《租赁合同》第六条的约定，动迁时地上资产的补偿费属于原告的资产归原告所有，依据评估结果和政府确定的属于原告补偿行为：有证房936.17平方米，价值4,493,600元，无证房屋221.1平方米，价值530,640元；属于原告的水泥地面部分价值1,109,333元（14,501.08平方米×85元×0.9折旧率），土石方价值3,571,326元，围墙价值283,683元，以上合计人民币9,988,582元。2015年12月30日，原告与被告签订《企业拆迁补偿协议》，拆迁补偿总额为人民币：114,000,000元，原告已支付了55,300,000元，剩余补偿款中包括属于原告资产的补偿款9,988,582元，由于被告就原租赁合同的履行有异议，多次协商具体数额未果，遂诉至法院。被告大连承亿垣货运市场有限公司辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。第一，对于原告诉讼请求中的关于租金及就业安置费的诉讼请求不同意支付,被告已向原告支付4,080,000元用于支付租金及安置费，因此不存在原告诉请欠付租金的事实且原告多收被告租金，应予以返还。第二，被告于2014年安置原告村民在被告处上班，则不应支付就业安置费。第三，关于原告要求被告返还租赁物补偿费的诉请，对于有证房屋、围墙、土石方这三项补偿费予以认可，同意返还。对于无证房屋的诉请不同意返还。对于原告要求水泥地面的补偿费，由于水泥地面有一部分是被告后增加的，则其中721,066元应归被告所有，剩余388,267元归原告所有，依据是补偿费共计1,109,333元，按7：13的比例计算的（按照水泥地面的厚度计算的，计算方式原告在原始租赁时的水面地面厚度是7公分，原来的水泥地面经过车辆长期被压，已经被破坏了，经过被告重新勘铺后水泥地面增加到20公分以上）。2008年10月13日原告与被告签订《租赁合同》，租赁土地66,033.6平方米，有证房屋936.17平方米。2012年11月3日由于政府机场快速路工程动迁，拆除了被告承租的房屋共约2,200平方米（其中有证房屋936.17平方米），占用承租的土地面积约9,000平方米。在租赁期内，原告一直按原《租赁合同》约定的标准收取被告租金。被告认为由于政府的行为致使被告承租的标的物发生变化，应当按变化后的标的物收取租金，亦应当返还多收的租金（包括已经拆除的房屋及占用土地面积租金），关于房屋的租金被告委托了造价机构出具了当时的市场价格，多收的房屋租金从2012年11月3日至2015年12月30日期间合计人民币885,111.29元，多收土地租金合计204,441元（500,000元/66,033.6平方米×9,000平方米×3年），总计人民币1,089,552元。综上，被告大连承亿垣货运市场有限公司向本院提出反诉请求：1、原告返还被告租金人民币1,089,552元；2、反诉费用由原告承担。原告大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会对被告大连承亿垣货运市场有限公司的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。由于被告2014年至今一直安置本村村民工作，则放弃要求被告支付安置费的诉讼请求。对于租金问题，原告认为应该按照原租赁合同的标准来进行核算租金，在原租赁合同中就房屋及土地并未分开计算租金，所以原告只同意按照被占用土地所占的比例份额减少租金，如存在多收情况同意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2008年10月13日，被告的法定代表人于宗奎（乙方）为设立被告大连承亿垣货运市场有限公司与原告（甲方）签订《租赁合同》，约定：租赁标的物为场地面积66,033.6平方米（土地使用证号：甘集用（2003）第040055号）以及砖混结构房屋、仓库、围墙、地面等资产（具体明细：棋盘物资仓库资产清单中包括有证房屋936.17平方米，无证房屋221.1平方米，水泥地面总面积14,501.08平方米）；租赁期间为二十年，自2008年12月15日至2028年12月14日止；每年租金为500,000元外加村民就业安置费人民币10,000元，共计每年租金510,000元；租金支付办法：本合同生效之日，交足2008年12月15日至2009年12月14日全年租金人民币500,000元外加村民就业安置费10,000元共计510,000元，以后年度于每年12月15日前按甲乙双方约定的每年租金和村民就业安置费总额一次性付清；乙方如需增建、改动或投资不动产，应先征得甲方同意后方可施工建设；在租金期间如国家或集体因规划需动迁时，双方需无条件服从，土地补偿费归原告所有，地上资产的补偿费，属甲方的资产归甲方所有，属乙方投资的资产归乙方所有，按政府相关动迁政策执行，甲方不承担任何责任和给予任何补偿。被告于2009年2月10日成立，后于2009年12月16日由大连承亿垣钢材市场有限公司更名为大连承亿垣货运市场有限公司。《租赁合同》签订后，被告支付款项数额如下：2008年10月13日支付260,000元，2009年12月22日支付260,000元，2010年12月21日支付260,000元，2016年10月16日支付3,300,000元，合计4,080,000元，其中包括租金4,050,000元及安置费30,000元。2015年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《企业拆迁补偿协议》，协议约定：拆迁对象位于大连市甘井子区西北路898-9号，占地面积66,033.6平方米；全部补偿总额合计人民币114,000,000元。补偿总额中包括甲方所属部分资产补偿额，具体数额双方同意通过法院审理认定，在甲方向乙方支付补偿款余额时直接扣除，本协议签订后由甲方向法院提起诉讼；本协议签订之日起，乙方与甲方在2008年10月13日签订的《租赁合同》解除，租金计算至本协议签订日。土地移交前，乙方实际占用土地期间按原《租赁合同》的租金标准支付占用费，甲方可随时收回土地，等等。2012年11月3日因机场快速路革镇堡段建设动迁至2017年2月4日被告返还原告租金场地，被告租赁的场地中有4501.5平方米土地被占用，936.17平方米房屋被拆除。被告提供大连永禾工程造价咨询事务所有限公司出具的房屋租赁询价报告显示，2012年11月3日至2015年12月30日该部分房屋租赁单价为0.82元/平方米/天，房屋租赁总价0.82元×936.17平方米×1,153天=885,111.29元。因机场快速路革镇堡段建设而产生的拆迁补偿费中与本案有关的明细如下：有证房屋936.17平方米，价值4,493,600元；无证房屋221.1平方米，价值530,640元；水泥地面部分价值1,109,333元；土石方价值3,571,326元；围墙价值283,683元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2008年10月13日，原告与被告的法定代表人签订的《租赁合同》及原告与被告签订的《企业拆迁补偿协议》不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。对于租金部分，本院认为被告应支付的租金数额如下：2008年12月15日至2011年12月14日，被告应支付1,500,000元（500,000元×3年）。虽然被告辩称该期间租金已与原告口头协商减半收取，但是鉴于被告对于其主张未提供证据证明，且原告对于该部分事实不予认可，则本院对于被告的辩称不予采纳，故该期间的租金仍应按照每年500,000元标准计算；2011年12月15日至2012年11月2日，被告应支付租金443,836元（500,000元÷365天×324天）；2012年11月3日至2017年2月4日，被告应支付租金872,556元[（1,369.86元-767.68元）×（1-4,501.5平方米÷66,033.6平方米）×1,555天;其中合同约定日租金1,369.86元（500,000元÷365天），被拆除房屋面积日租金767.68元（0.82元/平方米/天×936.17平方米）]。本院认为，《租赁合同》中租赁物包括土地及地上物，因此年租金500,000元应包括土地租金和地上物租金。2012年11月3日，因机场快速路革镇堡段建设拆除了被告承租的房屋936.17平方米，占用被告承租土地4,501.5平方米，故应在年租金中扣除。又因，原告与被告签订的《企业拆迁补偿协议》中明确约定土地移交前，被告实际占用土地期间按原《租赁合同》的租金标准支付占用费，则2015年12月31日至2017年2月4日期间的租金应按照上述扣减之后的标准交纳。综上，2008年12月15日至2017年2月4日，被告应支付租金2,816,392元。现被告向原告支付租金共计支付4,050,000元，则被告多支付租金共计1,233,608元。故被告不存在欠付租金的事实，则对于原告要求被告给付租金人民币583,333元的诉讼请求本院不予支持，对于被告要求原告返还租金1,089,552元的反诉请求，由于当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，则本院对于被告的反诉请求予以支持。至于原告主张被告给付就业安置费11,667元，由于原告在审理过程中因被告实际安置原告村民而放弃该项诉讼请求，故对于原告主张的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张被告返还属于原告出租物的补偿费人民币9,988,582元。对于原告与被告没有争议部分，即有证房屋936.17平方米，价值4,493,600元；土石方价值3,571,326元；围墙价值283,683元，本院予以支持。对于原告与被告有争议部分，即无证房屋221.1平方米，价值530,640元；水泥地面部分价值1,109,333元，本院认为，《租赁合同》约定，原告提供给被告的租赁物包括无证房屋221.1平方米，水泥地面总面积14,501.08平方米，根据现有证据无法证明原告提供给被告的上述租赁物非因2012年11月3日机场快速路革镇堡段建设而拆除，则本院认为对该部分的补偿费应返还给原告。故，对于原告该项诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）大连承亿垣货运市场有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会补偿款9,988,582元；二、原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会在本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）大连承亿垣货运市场有限公司租金1,089,552元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费85,302元，原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会已预付，由原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会负担4,796元，被告（反诉原告）大连承亿垣货运市场有限公司负担80,506元，被告（反诉原告）大连承亿垣货运市场有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内给付给原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会。反诉费7,303元，被告（反诉原告）大连承亿垣货运市场有限公司已预交，由原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会负担。原告（反诉被告）大连市甘井子区革镇堡镇棋盘村民委员会负担部分于本判决生效之日起十日内给付给被告（反诉原告）大连承亿垣货运市场有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  邵希伦人民陪审员  周凤春人民陪审员  谭丽娟二〇一七年九月二十五日书 记 员  陈 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。