山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0106民初3789号原告（反诉被告）：山西省水利大厦，住所地太原市南内环街**，统一社会信用代码×××。法定代表人：王瑞翔，总经理。委托诉讼代理人：张培义，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵莉，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告（反诉原告）：太原尚岛餐饮服务有限公司，住，住所地太原市迎泽区新建南路**织机构代码66861XXXX。法定代表人：孙聿良，总经理。委托诉讼代理人：顾宁，女，无业，住太原市迎泽区桃园南路****楼****。原告山西省水利大厦与被告太原尚岛餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告山西省水利大厦的委托诉讼代理人赵莉、被告太原尚岛餐饮服务有限公司法定代表人孙聿良及其委托诉讼代理人顾宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山西省水利大厦向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，判令被告将承租房屋腾出并归还原告；2、依法判令被告支付原告房屋租金354434元（截至2015年8月31日）、水电费1154.5元及自2015年9月1日起至实际支付租金之日止的利息（以354434元为基数、暂计至2016年11月30日利息为19660元），以上共计375248.5元；3、依法判令被告向原告支付自2015年9月1日起至实际腾房之日止的经济损失（暂计至2016年11月30日占用房屋产生的费用617475元）；4、依法判令被告向原告支付违约金106330元；5、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年8月签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告位于太原市南内环街139号水利大厦裙楼的一、二层房屋进行咖啡、西餐经营活动，租赁期自2010年9月1日起至2015年8月31日止；租金第一年为人民币47万元整，从第二年开始每年递增1%，租金按季度付款，付款日期为每季度的前一个月25日前；承租人承担经营期间的装修、维修等费用，承租方装修改造后的硬件设施，在租赁期满后无条件交付出租方，该产权归出租方所有等。合同签订后，原告如约向被告交付租赁房屋，被告接收房屋后开始装修、改造、经营，同时以月为单位支付原告租金。从2014年年底开始，被告以各种理由拒绝支付从2014年12月起至租赁期限届满前的租金。2015年8月31日，租赁期限届满后，原告按照合同约定要求被告支付剩余租金及腾退房屋，被告均无理拒绝。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告太原尚岛餐饮服务有限公司辩称，原租水利大厦上岛咖啡法人秦建全失踪，欠诸多债权人钱共计398万元。债权人选孙聿良为代表人将上岛原经理秦建全起诉到迎泽法院，2007年3月20日法院裁定。诸申请人与其他债权人协商经营太原尚岛餐饮服务有限公司所经营的南内环街水利大厦旁上岛咖啡一店，以经营利润收益清偿被执行人所欠债务。诸申请人与水利大厦经理李振兴协商同意，于2007年4月15日进入上岛咖啡上岛一店，开始经营。进入上岛经营又有一批秦建全的债权人要求进入上岛一店，经协商，由16人组成该店股东，共选孙聿良为法人共同经营。进入上岛一店经营期间，两年就有18个月修路，加上水、电、原材料、工人工资涨价、原装修破烂，门面倒塌无法经营，又欠新债务18万2千多。上岛一店面临关门，有一好心董事长愿投资重新装修救众人，全体同志并请求水利大厦总经理给续合同，于是水利大厦又给续合同五年2010年9月1日至2015年8月。2011年5月正式装修，总经理让3个月装修期，结果总经理调走，新经理不执行。2012年大厦着火，上岛关门，原经理答应着火期间，让关门停业整顿一个月免交房租，新经理不承认。2013年大厦换总经理马喜，一年要求见总经理马喜避而不见。2014年9月、11月打多次报告给马喜总经理，要求续合同（不见）。2015年3月，市政通知南内环架桥修路封路9个月，全封闭路。被告又给水利大厦马喜总经理打报告，上岛咖啡因封路要求息业，并要求减免房租多次申请无果。2016年3月9日，马喜总经理派副总江毅、办公室主任郑建伟通知被告去大厦开会，内容让我搬上岛东西，我提出赔偿费50万元，最后谈成赔20万为止。谈完之后，再无音讯。2016年5月底才听说马喜总经理调离大厦，新总经理上任。新经理从2016年5月底上任，至今没有见过面，直到今年12月8日把被告起诉迎泽法院。被告从2015年4月修路关门至今，原告从2015年4月也给被告停水。综上，从马喜总经理开始谈判，被告一直在等原告的赔偿，至今未果。要求原告赔偿被告方损失。反诉原告太原尚岛餐饮服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被反诉人赔偿反诉人装修设备费用50万元；2、要求赔偿因修路减免的3个月租金12万；3、要求被反诉人赔偿在合同履行期间反诉人为被反诉人垫付防水工程款54000元，垫付水利大厦澡堂泄水维修费3800元，烟筒搭建费48000元；4、反诉费及原诉案件受理费均由被反诉人支付。事实和理由：反诉人与被反诉人所签订合同2010年9月至2015年9月，我方严格履行合同，没欠过对方一角钱。2015年3月因南内环封闭修路，导致反诉人无法经营，被反诉人将反诉人的水电均停。2015年4月17日大厦办公室及后勤主任找我说大厦不租给我方，水利大厦要自己干。反诉人向被反诉人多次提交报告协商赔偿，解除合同等事宜无果。直到2016年3月9日，被反诉人派副总经理和办公室主任与我商谈，我要求赔偿装修设备费用等共计725800元，后被反诉人同意赔偿20万元，但未付款。为此，反诉原告特提起诉讼。反诉被告山西省水利大厦辩称，1、双方签订的《房屋租赁合同》已对装修设备在合同期满时的归属做了约定，反诉原告要求反诉被告赔偿装修设备损失50万元无事实依据。2、反诉原告要求反诉被告赔偿因修路见面的3个月租金12万元较为荒谬，修路期间可能影响承租人经营的风险应当由承租人承担，被反诉人作为出租人没有义务为承租人的经营风险买单；3、反诉原告主张垫付防水工程款、维修费、烟筒搭建费无事实和法律依据。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月28日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定:由被告承租原告山西省水利大厦裙楼一层、二层房屋，建筑面积为950㎡，租赁期限从2010年9月1日起至2015年8月31日止；年租金47万元整，租金从第二年开始，年递增比例1%；承租人准备投资大量资金对房屋进行装修，由于装修期间影响正常经营，出租人在承租人装修期间，给予承租人三个月的装修期；租赁期间内，租赁场地范围内发生维修费用由承租方承担，包括楼顶防水、维修费；租赁期满后，承租人改造的硬件设施归出租人所有；由任何一方原因终止本合同均属违约，应承担违约责任，并向对方支付剩余租金30%的违约金。合同签订后的前四个租赁年度（2010年9月-2014年8月），双方基本按合同履行了各自的权力义务。从2010年9月1日开始至2015年3月31日共计4年7个月租赁期间，扣除双方合同约定的原告给予被告三个月装修期的租金后，被告共计应向原告支付租金2071424元（470000元+474700元+479450元+484245元+489087元÷12×4），被告实际向原告支付租金1995000元，加上2010年9月前的房租结余款48048元，被告共计支付原告租金2043048元，尚欠原告租金28376元。2015年4月1日，涉案租赁房屋所在的太原市南内环街因道路改造进行封闭施工，被告向原告申请停业，并申请减免房租和延续合同。此后，双方就合同解除及合同解除后赔偿事宜进行协商，但未能达成一致意见，被告也未将租赁房屋交还原告。另查明，2011年9月10日，太原上岛餐饮服务有限公司于更名为太原尚岛餐饮服务有限公司。本院认为，原告山西省水利大厦与被告太原尚岛餐饮服务有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应严格依约履行。原告依约将租赁房屋交付被告，被告应按约定支付房屋租金。双方合同约定，由于装修期间影响正常经营，出租人在承租人装修期间，给予承租人三个月的装修期，故三个月的装修期间的租金不应计收。2015年4月1日，涉案租赁房屋所在的太原市南内环街因道路改造进行封闭施工、被告被迫停业，双方就合同解除及合同解除后赔偿事宜进行协商，故此后的租金原告也不应向被告收取。现租赁合同期限已届满，双方未达成续租的合意，被告仍占用租赁房屋，故对原告要求被告腾出租赁房屋及支付截止2015年3月被告欠原告租金28376元的诉讼请求予以支持，原告要求被告支付2015年4月1日后至腾出租赁房屋前的租金及损失的诉讼请求不予支持。原告未提供被告欠付水电费的相关证据，故对原告要求被告支付水电费1154.5元的诉讼请求不予支持。双方所签《房屋租赁合同》系合同期限届满终止，非合同约定应承担违约责任的情形，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原、被告签订的《房屋租赁合同》第八条约定："在租赁期间，租赁场地范围内所发生的维修费用均由承租方承担，包括楼顶防水、维修费"，第九条约定："承租人经营活动中所发生的维修费用，电费、煤气费、卫生费等费用，以及经营期间所发生的一切债权债务，均由承租人自行承担，与出租人无关"，第十条明确约定："承租人在租赁期间内，如需对所租房屋进行装修改造，必须持改造方案，征得出租人同意后，方可进行改造，否则，造成的一切后果，由承租人负责。承租方装修改造后的硬件设施，在租赁期满后要无偿交给出租房，该产权归出租方所有"。现租赁合同已届满，被告反诉要求原告赔偿装修设备费用50万元的诉讼请求没有依据，不予支持。被告反诉要求原告赔偿因修路减免3个月租金12万元的诉讼请求没有合同和法律依据，不予支持。被告未提供垫付防水工程款、泄水维修费、烟筒搭建费的相关证据，且原告当庭予以否认，故对该项诉讼请求不予支持，对此被告应承担举证不能的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）山西省水利大厦与被告（反诉原告）太原尚岛餐饮服务有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月31日终止；二、被告（反诉原告）太原尚岛餐饮服务有限公司于本判决生效之日起一个月内腾出太原市南内环街139号山西省水利大厦裙楼一层、二层房屋交原告（反诉被告）山西省水利大厦管理使用；三、被告（反诉原告）太原尚岛餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山西省水利大厦房屋租金28376元；四、驳回原告（反诉被告）山西省水利大厦其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）太原尚岛餐饮服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19137元，原告（反诉被告）山西省水利大厦负担12862元，被告（反诉原告）太原尚岛餐饮服务有限公司负担6275元；反诉案件受理费5529元，由被告（反诉原告）太原尚岛餐饮服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  郭卫斌人民陪审员  李宏艳人民陪审员  田 莉二〇一七年九月二十四日书 记 员  李小溪