福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终1962号上诉人（原审被告）：魏春艳，女，1967年2月4日生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王继龙，北京市盈科（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕清，北京市盈科（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭庆东，男，1967年4月23日生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：郭双，女，1992年3月8日生，汉族，住福建省仙游县，系郭庆东女儿。委托诉讼代理人：陈勇辉，福建瑞权律师事务所律师。原审第三人：福州东岸房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道西二环南路118号金星园8#楼107单元，现住所地福建省福州市仓山区三迪凯旋枫丹1座11C。法定代表人：郑希。上诉人魏春艳因与被上诉人郭庆东、原审第三人福州东岸房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初字4321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。魏春艳上诉请求:1.撤销一审判决，并依法改判；2.判决驳回郭庆东所有诉请；3.一、二审诉讼费由郭庆东承担。事实和理由：讼争《房地产经纪合同》已经解除，判令继续履行也不可能，一审适用法律不当，判决结果明显有误。一、魏春艳通知解除《房地产经纪合同》，已经生效。2016年8月29日，魏春艳向郭庆东发出《解除合同告知书》，解除《房地产经纪合同》。郭庆东将该告知书作为证据于2016年9月1日提交到法院，并在诉状中予以确认，充分说明其早在2016年9月1日即已收到解除合同通知。依照《合同法》第九十六条及《合同法》司法解释（二）第二十四条之规定，郭庆东至今未向人民法院提出确认上述解除合同效力的请求，早已超过三个月的异议期限，故魏春艳通知解除讼争《房地产经纪合同》，已经生效。二、魏春艳解除《房地产经纪合同》，符合法律规定，有充分依据。依照《合同法》第九十四条规定，符合法律规定情形，当事人有权解除合同。双方与第三人于2016年1月17日签订讼争《房地产经纪合同》，至同年8月29日《解除合同告知书》发出前，七个多月时间，魏春艳仍未取得讼争房屋的土地证，而按照闽侯县不动产交易登记中心明确规定，办理房屋过户手续必须同时具备房屋产权证和土地使用证【该情况已在《房地产经纪合同》的“买卖须知”中充分提示】。因不可归责于魏春艳的原因，始终无法办理讼争房屋的土地使用证，致使《房地产经纪合同》所约定的房产过户登记根本目的无法实现，故依照《合同法》第九十四条第一款第（一）项之规定，魏春艳通知解除合同。三、一审法院判令魏春艳继续履行合同，并直接要求魏春艳协助郭庆东办理讼争房屋的权属变更登记手续，明显不当。1、讼争《房地产经纪合同》已经解除，前已说明，不赘述。2、讼争房屋尚有十年的银行按揭款未还清，抵押权尚未涂销，根本不具备权属变更登记的基本条件。3、土地证尚未办理，也即讼争房屋根本不存在土地证，而如前所述，必须双证齐全才能办理过户手续，故，若土地证不存在，权属变更手续根本就办不了。故依照《合同法》第一百一十条第一款第（二）项规定，债务的标的不适于强制履行，不能要求继续履行。4、郭庆东现仅支付了50000元的购房定金，其余分文未付，在此情况下，一审法院却仅判令魏春艳协助办理权属变更登记手续，却不同时责令郭庆东支付购房款，显然也是错误的。四、讼争《房地产经纪合同》并非严格意义上的房屋买卖合同，权利义务约定对魏春艳而言显失公平。1、《商品房销售管理办法》系建设部颁布的行政规章，该办法第二条、第三条明确规定，只有房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售或将正在建设中的商品房预售，才适用本办法，也即仅适用于一手房买卖，不适用于本案讼争的二手房买卖。一审法院据此认定魏春艳与郭庆东已就房屋买卖达成一致书面意见，法律适用错误。2、讼争《房地产经纪合同》对房屋买卖的基本事项没有约定，如房屋交付具体时间、内容及方式，权属变更登记的具体时间，购房款支付时间及方式，等等。3、讼争《房地产经纪合同》仅约定若在2016年7月1日前讼争房屋土地证未取得，则郭庆东有权解除合同，且在此之前其只需支付100000元的定金（实际仅支付50000元）；对作为出卖方的魏春艳，却需要等待至土地证办理好后才能出售讼争房屋，在此之前不能收到任何购房款，白白浪费可能获得的增值利益，权利义务严重不对等，显失公平。郭庆东答辩称，一、原审判决本案讼争合同合法有效，魏春艳应当继续履行合同，这一判决事实认定清楚，适用法律正确。1、2016年1月17日双方所签订的《房地产经纪合同》是在第三人福州东岸房产代理有限公司的组织及见证下共同签署的，是双方的真实意思表示，且不违反国家强制性规定，原审认定该合同合法有效符合法律的规定。2、魏春艳在不具有约定或法定解除权的情况下径行向郭庆东发出《解除合同通知书》的行为缺乏事实和法律的依据，原审法院据此认定《解除合同通知书》不成立符合法律的规定。另魏春艳依据《合同法》第九十四条第一款第一项上诉称本案讼争合同已解除，该诉称亦缺乏事实的依据，本案不存在任何不可抗力因素，魏春艳的辩称依法不应成立。二、合同有效，双方均应当按照合同之规定履行合同义务，原审法院依法判令魏春艳继续履行合同，协助郭庆东将本案讼争房产的权属变更登记至郭庆东名下的判决符合合同及法律的规定。1、魏春艳以讼争房屋按揭款未还清，抵押权未涂销的理由上诉称本案讼争房屋无法变更权属，这样的说法既缺乏事实依据，亦不符合合同及法律的规定。本案讼争合同补充协议第十一款：交易房产所有权受限情况说明第1、2项规定：甲方出售之房产现抵押在银行，甲方应于签订本合同之日起三个工作日内开始申请办理注销该单元房抵押权的手续……甲方的解押方式为甲方自行解押。根据合同的规定，甲方负责本案讼争房屋的解押事宜，但至今本案讼争房屋仍未解押，该事实显然证明了魏春艳违约，但魏春艳以自己的违约作为不履行合同义务的理由显属不当。2、魏春艳又以土地证尚未办理的理由上诉称本案讼争房屋无法变更权属。同样，根据合同约定按时按规定办理土地使用权证亦是魏春艳应当履行的合同义务，魏春艳虽然反复主张该项目土地证无法办理，却始终没有提供相应证据予以证明。因此，魏春艳这样的说法是毫无事实依据的。自2016年7-8月始，三盛地产该项目的土地使用权证已陆续登记办理，至今该项目的土地证已经全部可以办理，这一事实是该项目所有业主以及三盛该项目的相关人员众所周知的事实。此外，土地使用权证未办理，并不能成为魏春艳不履行合同义务的阻却事由，土地证未办理，并不影响本案讼争房屋抵押权的涂销以及房屋所有权证的更名。3、魏春艳上诉称郭庆东未按照合同约定足额支付定金，原审法院仅判令魏春艳协助办理权属变更登记手续，却不同时责令郭庆东支付购房款，是错误的。魏春艳的这一上诉理由显然不符合事实及合同的约定。本案讼争合同虽约定郭庆东应于签订合同时向魏春艳支付定金10万元，但同日，双方即签署“欠条（定金）”约定“因原告个人原因实付定金50000元，尚欠被告定金50000元，原告承诺于办理按揭审批当日将定金与首付款一并冻结”该欠条是经双反签字盖章确认的，魏春艳对此充分知悉并认可，因此，双方已经达成约定将剩余50000元定金及首付款于办理按揭审批当日一并冻结。故，郭庆东的剩余购房款支付期限应当是办理按揭审批当日，但在此前魏春艳违约不履行合同义务，导致郭庆东无法正常办理按揭手续。三、魏春艳上诉所称本案讼争合同并非严格意义上的房屋买卖合同，权利义务约定显失公平显然缺乏事实和法律的依据。本案讼争合同的内容包括：买卖房产的具体坐落、建筑面积、成交价格、成交细目、双方权利义务、房产交易过程中的税费承担、购房款的支付方式和时间、房屋交付及产权过户、商业按揭贷款程序以及房屋交易过程所需的相关材料等内容，该一系列内容已经充分说明了双方已对房屋买卖的行为达成了一致的书面意见，合同约定的内容均系双方真实意思表示，不存在显失公平的情形。综上，原审认定法律事实清楚，适用法律准确，魏春艳的上诉理由缺乏事实及法律的依据，依法应当予以驳回。郭庆东向一审法院提出的诉讼请求：1.确认《房地产经纪合同》合法有效；2.魏春艳继续履行合同，将讼争房屋权属变更登记至郭庆东名下，并于本判决生效后向郭庆东立即交付房屋；3.魏春艳立即支付郭庆东违约金100000元；4.魏春艳承担本案诉讼费用。一审法院查明：原告郭庆东与被告魏春艳、第三人福州东岸房产代理有限公司于2016年1月17日签订《房地产经纪合同》，约定被告将坐落于福州市南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖95#楼1703单元房屋以1046000元出售给原告，原告于签订合同时向被告支付定金100000元，定金在交易过程中交第三人代管，第三人出具加盖企业公章的收据。合同第十四条（补充协议）第七点约定，原、被告任何一方在合同生效后、完全履行前被相对方认定违约，要承担违约赔偿责任，违约金赔偿等同于定金数额。合同第二十一条约定，若因被告于2016年7月1日前未领取其名下《国有土地使用证》，则原告有权解除合同，且三方免责。合同附件B《商业按揭贷款类交易程序》约定了按揭贷款交易流程、付款方式及时间、过户登记手续、房屋交付使用条件及日期等。此外，《房地产经纪合同》还对第三人提供的中介服务作出了相关约定。同日原、被告签署“欠条（定金）”一张，载明因原告个人原因实付定金50000元，尚欠被告定金50000元，原告承诺于办理按揭审批当日将定金50000元与首付款一并冻结，买卖双方同意定金50000元在交易过程中由第三人监管，第三人收到原告定金后开具收款凭据给原告。合同签订当日，第三人向原告出具50000元定金的收款收据一张。2016年8月29日，被告向原告发出《解除合同告知书》，载明因被告个人需要，不再出售讼争房屋，现提出解除商品房买卖合同，愿意承担违约赔偿责任。2016年9月1日，原告向被告邮寄《不同意解除合同通知书》，要求被告继续履行合同，不同意被告单方通知解除合同。一审法院认为：被告抗辩与原告只签订了《房地产经纪合同》，未签订《房屋买卖合同》，双方对房屋买卖行为未达成书面一致意见。一审法院认为，原、被告签订的《房地产经纪合同》包含了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的当事人姓名、商品房基本状况、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、解决争议的方法等主要内容，原、被告已对房屋买卖行为达成了一致书面意见，故被告的抗辩一审法院不予支持。被告抗辩原告未按照合同约定支付足额定金，先构成违约。一审法院认为，《房地产经纪合同》第十二条虽约定原告于签订合同时向被告支付定金100000元由第三人代管，但同日，原、被告签署的“欠条（定金）”约定“因原告个人原因实付定金50000元，尚欠被告定金50000元，原告承诺于办理按揭审批当日将定金50000元与首付款一并冻结，买卖双方同意定金50000元在交易过程中由第三人监管”，故被告对原告将定金变更为50000元是已知悉并同意的，后原告已按约将定金50000元交由第三人监管，故原告的行为未构成违约，被告的抗辩一审法院不予支持。被告抗辩双方已经解除《房地产经纪合同》。被告在没有约定或法定解除权的情况下径行向原告发出的《解除合同告知书》，一审法院不予认可。且《房地产经纪合同》第二十一条约定的是原告在被告于2016年7月1日前未领取《国有土地使用证》情况下有权解除合同，而非被告有权解除合同，故被告的抗辩一审法院不予支持。综上分析，原、被告及第三人签订《房地产经纪合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定履行合同义务。现原告诉请确认合同合法有效、被告继续履行合同配合过户，符合法律规定，一审法院予以支持。权属过户手续办理成功后，原告应向被告支付剩余购房款。关于违约金问题，合同第十四条（补充协议）第七点约定，原、被告任何一方在合同生效后、完全履行前被相对方认定违约，要承担违约赔偿责任，违约金赔偿等同于定金数额。因被告以其行为明确拒绝履行合同，存在违约，应向原告支付违约金，但因原告仅支付50000元定金，故被告应向原告赔偿50000元违约金。关于原告诉请的立即交付房屋，合同附件B《商业按揭贷款类交易程序》第九点约定，原、被告应于贷款银行放款后三个工作日进行房产移交确认，移交确认完成后被告向原告交房，现原告仅支付了50000元定金，交付房屋的条件尚未成就，故原告诉请被告立即交付房屋，一审法院不予支持。原告应待条件成就后再向被告主张交付房屋。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决：一、原告郭庆东与被告魏春艳、第三人福州东岸房产代理有限公司于2016年1月17日签订《房地产经纪合同》合法有效；二、被告魏春艳继续履行合同，协助原告郭庆东将坐落于福州市南屿镇乌龙江南大道33号三盛南香湖95#楼1703单元房屋的权属变更登记至原告郭庆东名下；三、被告魏春艳于本判决生效之日起十日内向原告郭庆东支付违约金50000元；四、驳回原告郭庆东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14210元、财产保全费5000元，由被告魏春艳负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的《房地产经纪合同》已具备商品房买卖合同的主要内容，且在合同附件中明确约定了房屋交付时间，权属变更登记时间、购房款支付时间及方式，因此上诉人关于本案《房地产经纪合同》并非商品房买卖合同的上诉理由不能成立。根据本案双方当事人签订的《房地产经纪合同》第二十一条的约定：“若因甲方（即魏春艳）于2016年7月1日前未领取甲方（即魏春艳）名下《国有土地使用证》，则乙方（即郭庆东）有权解除合同，且三方免责。”可见，在未领取土地证的情形下，合同的解除权人为郭庆东，而非魏春艳。魏春艳不能以未领取《国有土地使用证》为由解除合同。本案双方当事人在二审诉讼过程中对一审法院判决确认“同日原、被告签署“欠条（定金）”一张，载明因原告个人原因实付定金50000元，尚欠被告定金50000元……”，一审法院据此确认双方当事人已变更定金和交付方式的判决正确。综上所述，魏春艳的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14120元，由魏春艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年九月二十七日法官助理 陈 奇书 记 员 林 舒