南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初4099号原告（反诉被告）：南京腾信物业管理有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地寅春路18号A942（统一社会信用代码91320113555528239J）。法定代表人：戴建华，总经理。委托诉讼代理人：汪炜皓，男，该公司员工。被告（反诉原告）：吴嘉年，男，汉族，1963年1月7日生，住南京市鼓楼区。原告（反诉被告）南京腾信物业管理有限公司（以下简称腾信物业公司）与被告吴嘉年（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）腾信物业公司的委托诉讼代理人汪炜皓、被告（反诉原告）吴嘉年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴嘉年支付原告2016年1月至2017年2月期间的物业管理费1960元（0.7元/平米/月×200平米×14个月）、公摊水电费230元、装修管理费700元（3.5元/平米×200平米）、违约金2829.4元，合计5489.4元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原告与南京市鼓楼区虎踞北路10-2小区业主委员会签订了《物业管理委托合同书》，约定由原告向该小区提供物业管理服务，期限为2016年1月1日至2016年12月31日。合同到期后，因该小区未选聘新的物业公司，原告继续在该小区服务至2017年2月28日。被告系该小区2单元1004室业主，面积为200平方米，应按合同约定向原告缴纳2016年1月至2017年2月的物业管理费、公摊电费、装修管理费等，经原告多次催要，被告仍拒绝缴纳。被告吴嘉年辩称，对于原告主张的欠费期间及收费标准均无异议，但原告未尽到合同约定的职责，不应该收取物业费。1004室自2016年1月至2017年2月期间均处于空置状态，不应该全额收取物业费。公摊水电费原告应照实收取，不能按照自订的标准进行计算。装修管理费在被告收房时已经缴纳。对于原告主张的滞纳金不予认可。因原告未提交物业服务合同原件，对该合同真实性不予认可。反诉原告吴嘉年向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告建材损失5288.2元（瓷砖和水泥5255.2元、PVC管件33元）、误工费600元、精神损失费4000元，合计9888.2元；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年1月，反诉被告在进行污水管疏通作业时，将位于南京市虎踞北路10-2号2单元1004室的公共污水管捅漏，导致污水流入室内，造成严重室内污染和财物损失。在反诉原告发现上述行为要求反诉被告及时采取措施时，反诉被告仍然拖沓推诿，前来维修的工作人员未带补漏工具及材料，现场修补所需胶水和PVC管件为反诉原告紧急外出购买和提供，致使现场情况进一步加剧。污水浸泡了室内的建材、衣物、书籍和信件，造成大批瓷砖、黄沙、水泥报废，造成损失5255.2元，反诉原告向单位请假回家处理该事，造成误工损失600元。上述损失系由于反诉被告工作人员工作疏忽导致，反诉原告曾多次向对方提出赔偿损失，对方均置若罔闻。反诉被告腾信物业公司辩称，房屋漏水是反诉原告擅自更改排水管道造成，2017年1月21日晚1103室投诉，消防大厅下水口漫水，物业工作人员到现场查看并通知维修工于次日早晨进行疏通。后经维修人员检查，此管道在反诉原告1004室的阳台内，由于阳台封闭，反诉被告即与反诉原告取得联系，要求其开门处理，但反诉原告以无钥匙为由始终未到，导致污水多次在消防通道内漫流。1月23日下午，经反诉原告开门，才发现家中地上漫水，后经物业工作人员维修处理，直至下午5、6点钟才好。经物业工作人员查看，1004室当时正在装修，业主擅自改变了住房的结构和排水管的走向，抬高了阳台的排水地漏10厘米多，拆除了阳台的隔墙和门，将阳台改建成厨房，致使阳台地漏无法排水导致家中漫水。且漏水位置在消防通道地漏与一排水管接口处，两根管子颜色明显不同，为业主后期改装。反诉原告擅自改变住房结构和排水管道构造，造成自身家中财物受损，应由其自担损失。请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）腾信物业公司提交了《物业管理委托合同书》、公告、缴纳物业费通知及张贴照片、（2017）苏0106民初3904号民事判决书、报告、通知、照片、录像光盘等证据。被告（反诉原告）吴嘉年提交了照片、江苏省电力公司通用机打发票、用水证明、南京港华燃气有限公司缴费记录、微信截图、证明等证据。本院经审理认定事实如下：2015年12月30日，虎踞北路10-2号业主委员会（甲方）与原告（反诉被告）腾信物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同书》，约定：甲方将鼓楼区虎踞北路10-2号住宅区委托乙方实行物业管理，乙方提供与《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》三级二类服务标准的相关内容对应的服务；委托管理期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止；物业管理服务费由乙方按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，住宅按0.7元/平方米·月收取；空置房屋由业主书面申请报乙方，由乙方按建筑面积收费标准的70%收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按日千分之五收滞纳金；小区内公摊水电费由物业企业代收代缴，公摊基数标准（140元/户/年，二楼以上每层每年每户递增10元）。合同到期后，经业委会同意，腾信物业公司的物业管理服务期限延长至2017年2月28日。被告（反诉原告）吴嘉年于2006年购买了位于南京市××北路××小区××单元××室房屋，建筑面积为200平方米2015年开始对该房屋进行装修。被告吴嘉年至今未向腾信物业公司缴纳2016年1月至2017年2月的物业管理费、公摊电费等费用。另查明，2016年5、6月，该房屋用电量为36度；2016年7、8月，该房屋用电量为95度；2016年9、10月，该房屋用电量为76度；2016年11、12月，该房屋用电量为49度。上述事实，有原被告陈述、《物业管理委托合同书》、公告、通知、照片、（2017）苏0106民初3904号民事判决书、报告、江苏省电力公司通用机打发票等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，违反合同约定的应承担违约责任。腾信物业公司与虎踞北路10-2号小区业主委员会签订的《物业管理委托合同书》合法有效，对全体小区业主具有法律约束力。吴嘉年作为小区业主，应当履行按时缴纳物业管理费、公摊水电费等合同义务。关于吴嘉年提出的腾信物业公司未提交物业合同原件，故对复印件不予认可的意见，本院根据已生效法律文书对该合同内容及证明效力的认定，对该证据予以确认。根据合同约定的计算标准，2016年1月1日至2017年2月28日，吴嘉年应缴纳的物业管理费为1960元、公摊水电费230元。关于原告主张的装修管理费，因双方在合同中并未明确约定该费用由原告收取，且该房屋在装修时已经缴纳了装修保证金，并在装修结束后予以退还，原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张的该房屋在2016年1月至2017年2月一直处于空置状态，不应全额缴纳物业费的意见，本院认为，根据双方合同约定，空置房屋应由业主书面申请报物业公司，且根据该房屋在该期间的用电情况，对于原告主张该房屋为空置的意见，本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金，因《物业管理委托合同书》中未约定物业费的缴纳时间，原告提交的向被告张贴催缴物业费通知的照片模糊不清，无法确定具体时间，故以原告向本院提起诉讼之日起，即2017年4月27日认定为向被告催要物业费，且双方之间确实存在物业服务纠纷，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告的反诉请求，因其提供的证据不足以证明1004室流入污水系腾信物业公司疏通管道所致，亦无证据证明腾信物业公司存在其他违约行为，故对其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：·一、被告（反诉原告）吴嘉年应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）南京腾信物业管理有限公司一次性支付物业管理费1960元、公摊水电费230元；二、驳回原告（反诉被告）南京腾信物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴嘉年的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴嘉年负担（原告已预交，被告在向原告给付上述款项时加付此款）；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告吴嘉年负担（反诉原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 王 姣二〇一七年九月二十九日书 记 员 赵晶晶履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。