西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初5971号原告：西安筑家物业管理服务有限公司。法定代表人：孙心赪。委托诉讼代理人：勾晓强。委托诉讼代理人：胡欣瑞，女，1977年1月12日出生。被告：李文敬，男，汉族。原告西安筑家物业管理服务有限公司（以下简称筑家物业公司）诉被告李文敬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告筑家物业公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告李文敬经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。筑家物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费用352.8元，并承担逾期付款违约金482.6元，两项合计835.4元。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与汉杰枫尚小区业主委员会于2012年6月19日签订《物业服务合同》，2015年9月28日又签订了《物业服务合同补充协议》。原告依约为汉杰枫尚小区业主提供物业服务至2016年6月30日。2016年6月25日与业主委员会协商签订终止服务合同退出协议，并于2016年7月1日撤离汉杰枫尚小区。被告作为该小区业主，从2016年4月1日至2017年6月30日期间拖欠原告各项物业费合计352.8元（包含物业费、电梯费、垃圾费、热能费），按照《物业服务合同》第十五条第七项关于逾期每日支付相关费用总额的3‰的违约金规定，被告违约暂计至2017年6月30日，违约91天，违约金为352.8×3‰×456=482.6元。根据相关法律规定及司法解释，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求法院判令所请。被告李文敬经本院依法送达起诉状副本、开庭传票、应诉通知书，期限届满未出庭应诉，亦未向法院递交书面答辩。原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交下列证据：第一组证据，《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》、《物业服务合同书补充协议》、《物业服务退出协议》。根据《前期物业管理服务协议》第四条第五款约定：物业费价格的调整，证明被告是认可按有关政策规定及服务成本的变化可对物业服务价格进行调整。又根据《物业服务合同》第二十七条的约定如有物价上涨及物业实际需求时，可对本合同有关条款进行变更，由业委会和原告协商一致后，就变更事项订立书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。业委会与原告签订的《物业服务合同书补充协议》对物业费及电梯费的调整是根据市场物价上涨及本小区实际需要对《物业服务合同》进行的有效补充约定，是合法有效的，《物业服务合同书补充协议》的约定应该得到完全的履行。虽然原告与汉杰枫尚小区业主委员会2016年6月25日签订了《物业服务退出协议》，协商解除了《物业服务合同》及《物业服务合同书补充协议》并撤离涉案小区，但是被告仍应支付相关拖欠的物业费用及违约金。第二组证据，被告拖欠的物业服务费用及应承担违约金明细表，漫道统一通讯平台催缴物业费的短信通知。证明自2016年4月开始至2016年6月，被告享受了原告提供的物业服务，但是却拒绝支付服务费，在原告提供短信通知后仍恶意拖欠物业服务费。根据原告与业主委员会签订的《物业服务合同》及《物业服务合同书补充协议》第十五条第七项关于业主逾期缴纳相关物业费用的，违约金的支付按照逾期每日支付相关费用总额的千分之三计算，原告要求被告支付逾期支付物业费的违约金482.6元的请求合法。第三组证据，《营业执照》《物业服务企业资质证书》，（2014）2755号国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见》的通知，陕价行发（2014）127号陕西省物价局《关于转发国家发展改革委放开部分服务价格意见》的通知，市物发（2015）15号西安市物价局《关于贯彻落实陕西省物价局放开部分物业服务价格意见》的通知，补充证明原告是持有合法证照的物业服务企业，原告通过签订合法有效的物业服务合同进入小区服务，根据《物业管理企业资质管理办法》的相关规定，虽然原告是三级资质，但以上国家发展改革委及陕西省、西安市物价局的相关放开部分物业服务价格意见的通知文件明确了从2015年1月20日起非保障性住房放开物业服务收费并实行市场调节价，汉杰枫尚小区属于非保障性住房小区，原告也不是展开招投标的业务活动，所以原告和汉杰枫尚小区业委会签订的《物业服务合同书补充协议》是完全合法有效的，同时也具有合理及正当性。第四组证据、关于调整物业服务价格的公示，共有五份证据。一、原告在汉杰枫尚小区公示栏张贴的告知书，二、原告在公示栏张贴的关于汉杰枫尚小区物业费调整的情况说明，三、在物业办公区墙上悬挂的物业费调整后的汉杰枫尚物业企业收费公示，四、在物业办公区前台摆放的调整后的缴费明细，五、通过漫道统一通信平台向被告李文敬发送的催缴物业费的短信通知。证明原告按照国家发改委陕西省西安市物价局的文件规定对物业费调整进行了公示，并通知了被告本人，还向其发送了催缴物业费的短信通知，所以被告应按照法律法规及物价局的规定、合同约定履行缴纳拖欠的物业费及违约金。被告未到庭应诉，对原告提交证据没有质证。鉴于被告未到庭应诉答辩，本院对原告提供的证据进行核对，对其形式要件和证明目的予以确认。根据原告的庭审陈述，举证及诉讼意见确认本案事实如下：2012年6月19日原告筑家物业公司与西安市莲湖区汉杰枫尚小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定汉杰枫尚小区业主委员会选聘原告对该小区提供物业管理服务。合同期限五年，自2012年7月1日至2017年6月30日止。合同对服务费标准，双方权利义务、变更和解除进行了约定。对业主逾期缴纳合同约定的相关费用的违约金约定：逾期每日支付相关费用总额的千分之三。合同生效原告进入该小区依约履行合同义务，2015年9月28日原告与汉杰枫尚小区业主委员会签订《物业服务合同书补充协议》，该协议约定：汉杰枫尚小区物业管理费自2015年10月1日起由原0.9元/㎡/月调整为1.2元/㎡/月，电梯运行费由原0.2元/㎡/月调整为1号楼5-15层0.35元/㎡/月；16-27层0.4元/㎡/月；2号楼1-11层0.35元/㎡/月，2015年9月26日原告在小区公告栏张贴告知书，向全体业主住户告知，原告将从2015年10月1日起施行新的收费标准。还在物业办公区悬挂摆放收费公示和缴费明细。被告李文敬系莲湖区汉杰枫尚小区1栋1单元513室业主，房屋面积71.99㎡，从2016年4月开始欠交相关物业费、电梯费、垃圾费、热能费合计352.8元。原告通过漫道统一通讯平台向被告催缴物业费未果。庭审中，原告自愿将约定过高的违约金下调为要求被告支付从2016年4月至2017年6月期间年息24%的利息105.78元。本院认为，《中华人民公共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或业主委员会的决定，对全体业主具有约束力，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告所在汉杰枫尚小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》依法成立，合法有效，对全体业主具有约束力。原告依法对小区进行了管理服务，履行了合同义务。被告作为业主享受了原告提供的服务，理应缴纳相关物业服务费。原告要求被告支付从2016年4月至2016年6月期间的各项物业费共计352.8元，本院予以支持。被告未按时缴纳物业费，违反了合同约定，应当承担违约责任。庭审中原告根据公平原则，将约定过高的违约金下调为以被告所欠物业费352.8元为基数，要求被告按年24%银行利息支付从2016年4月至2017年6月期间违约金105.78元（352.8×0.24÷365×456天=105.78元）本院依法应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李文敬于本判决生效后十日内支付原告西安筑家物业管理服务有限公司物业费、垃圾费、电梯费、热能费合计352.8元，并支付违约金105.78元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李文敬承担。（原告已预交，被告应在履行本判决时给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  岳宪印审判员  祝西安审判员  王东升二〇一七年九月一日书记员  赵 莹