福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2293号上诉人（原审被告、反诉原告）：福建五和建设发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇南平路中段金城投资区工业中心瑞丰阁3A。法定代表人：林荣滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈颖，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄丹丹，女，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈佩莎，女，1997年4月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昭森，福建航嘉律师事务所律师。上诉人福建五和建设发展有限公司（以下简称五和公司）因与被上诉人陈佩莎商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人五和公司的委托诉讼代理人陈颖、黄丹丹，被上诉人陈佩莎委托诉讼代理人陈晓东、陈昭森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五和公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持五和公司一审反诉请求，驳回陈佩莎一审诉讼请求；3.判令陈佩莎承担本案诉讼费用。事实和理由：五和公司已在合同约定期限内取得讼争房屋所在的C1地块除土地核验文件外其他所有办理初始登记所需材料，由于政府部门原因导致土地核验延迟，最终造成初始登记延误至2016年4月6日才完成，属于五和公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，并非五和公司自身原因造成，五和公司作为出卖人依诚实信用原则，已尽最大努力履行自己的义务，不应承担逾期办证的违约责任。陈佩莎辩称，根据合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应于交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但五和公司明显已经逾期办理产权初始登记，并且又再次逾期通知陈佩莎可以办理产权证书，构成违约，应依约承担违约责任。陈佩莎请求驳回五和公司的上诉请求。陈佩莎向一审法院起诉请求：五和公司赔偿陈佩莎逾期办理房产证违约金36080.40元（自2016年1月9日起至2016年4月6日止，每日按已付款项2050025元的0.02%计算）。五和公司向一审法院提出反诉诉讼请求：陈佩莎按房屋总价款（即2044926元）每日0.02%的标准向五和公司支付自2015年1月15日起至2015年1月21日的保管金2453.91元。一审法院认定事实：陈佩莎与五和公司于2013年6月13日签订《商品房买卖合同》及附件1-6，约定五和公司将坐落于晋安区商品房出售给陈佩莎，房屋总价款为2044926元；关于交房时间的约定，五和公司应于2015年1月15日前交付诉争房产；关于产权登记的约定，双方经协商同意选择【2】：因开发商无法按照【1】的约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后300日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金；关于房产交接的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人按延期时间向出卖人支付房款总价日万分之二的保管金，从出卖人交付房屋使用通知书中规定的交付日期截止日起算，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同买受人已验收合格并承担房产的一切风险责任及相关义务；同时买受人应向物业管理公司缴纳上述交付日期截止日起的物业管理费及违约金；2015年1月8日，五和公司向陈佩莎发出《房屋交付使用通知书》，载明买受人未在通知书规定的交付日期截止日（2015年1月25日）前办妥交付手续，则根据《商品房买卖合同》的约定，买受人须支付房款总价日万分之二的保管金，自交付截止日起算，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同验收合格并承担该房产的一切风险责任及相关义务。2015年1月21日，讼争房屋业主在《物品领用确认书》上签字确认收房。2016年4月7日，五和公司向陈佩莎发出《办理产权证通知函》，载明五和公司已经办理完成房产所有权初始预登记手续（完成产权总登记受理），买受人应在通知函发出七日内，按规定缴清物业专项维修资金及契税，并携带有关证件前往公司处领取相关材料后办理产权证。双方当事人对以下事实存有争议，一审法院认定如下：1.关于逾期办证违约金的计算时间。一审法院认为，根据诉争《商品房买卖合同》关于交房时间的约定及关于产权登记的约定，五和公司应在2016年1月21日前通知陈佩莎办理房屋产权证，五和公司于2016年4月7日才发出通知，故计算逾期办证时间应从2016年1月21日起算，陈佩莎主张截至2016年4月6日止，一审法院予以支持。2.关于保管金的计算时间。一审法院认为，根据诉争《商品房买卖合同》及《房屋交付使用通知书》的约定，五和公司给予陈佩莎的收房宽限时间至2015年1月25日，陈佩莎于2015年1月21日收房属合理期限，故五和公司要求陈佩莎支付保管金的诉请于法无据，一审法院不予支持。一审法院认为，陈佩莎与五和公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方应当依照合同约定全面履行合同义务。关于五和公司是否应支付逾期办证的违约金。根据合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应于交房后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但五和公司迟至2016年4月6日方办妥产权初始登记，且在2016年4月7日才通知陈佩莎办理产权证，已构成违约，应依约承担违约责任。五和公司关于不是其自身原因导致违约的抗辩理由，与事实不符，不予采信。五和公司应向陈佩莎赔偿自2016年1月21日起至2016年4月6日止的逾期办证违约金31491.86元（2044926元×0.02%×77天）。关于陈佩莎是否应支付保管金。陈佩莎主张合同第十二条及补充协议第二条约定加重了买受人的责任，应属于约定无效。一审法院认为，陈佩莎若未能按约收房，其迟延收房行为确有加大五和公司保管房产的风险。但五和公司已在《房屋交付使用通知书》中明确指出在2015年1月25日前办理房屋交接手续均属合理期限，陈佩莎于2015年1月21日收房，故五和公司主张保管金，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决：一、福建五和建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈佩莎支付逾期办理房产证违约金31491.86元；二、驳回陈佩莎的其他诉讼请求；三、驳回福建五和建设发展有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费702元，减半收取计351元，由陈佩莎负担45元，福建五和建设发展有限公司负担306元。反诉案件受理费25元，由福建五和建设发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》约定五和公司负有办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由五和公司提供的资料交付陈佩莎的义务、期限及违约责任。五和公司就讼争房屋办理房屋所有权初始预登记超出合同约定的期限，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。五和公司主张由于政府部门原因导致土地核验延迟，但从现有证据来看，五和公司并未在合同约定的期限内及时向相关行政机关申请办理土地核验手续，故五和公司需对陈佩莎承担相应的违约责任。五和公司主张政府部门原因系属于不可抗力，但是其在一审中提交的证据无法证明土地核验延迟属于在订立合同时不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，故本院对五和公司的该项上诉理由不予采信。综上所述，五和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费752元，由福建五和建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪 霞审 判 员  缪 羽审 判 员  唐宇恒二〇一七年九月二十二日法官助理  陈建彪书 记 员  王亚珊