北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初13309号原告（反诉被告）：北京世通华兴酒店用品有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇城北回龙观商品交易市场大库区21、22号。法定代表人：王标华，总经理。委托诉讼代理人：苏义华，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京凯盛达贸易有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇京昌公路朱辛庄村东南北京大盛魁北农农产品市场3号馆202。法定代表人：李磊，总经理。委托诉讼代理人：张坤，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：索志强，北京市华泰律师事务所律师。被告:北京大盛魁北农农产品市场有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇京昌公路朱辛庄村东南。法定代表人：杜新民，董事长。委托诉讼代理人：张坤，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：索志强，北京市华泰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京世通华兴酒店用品有限公司（以下简称世通华兴公司）与被告（反诉原告）北京凯盛达贸易有限责任公司（以下简称凯盛达公司）、被告北京大盛魁北农农产品市场有限公司（以下简称大盛魁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世通华兴公司的委托诉讼代理人苏义华、被告（反诉原告）凯盛达公司及被告大盛魁公司的共同委托诉讼代理人张坤、索志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世通华兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告承担违约责任并赔偿原告停业期间损失费3万元、搬运货损失费2万元、运输损失费3万元、货物破损损失费1万元、房屋装修费用5万元、租赁房屋差价损失费5万元，共计19万元；2.判令被告凯盛达公司返还租金180675元，并支付自2014年5月20日至实际清偿之日的利息；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告凯盛达公司于2014年4月25日签订《商业用房租赁合同》，约定被告凯盛达公司将其位于北京市昌平区回龙观镇北农路7号中绿北展中心3号馆一层、建筑面积为1500平方米的房屋出租给原告作为库房（厨具类）使用，租赁时间自2014年5月20日起，租赁期限为三年。合同签订后，原告按照约定履行合同，而被告凯盛达公司却未按合同约定履行，交付于原告的房屋仅有1270平方米，与合同约定的租赁房屋面积严重不符。同时因被告凯盛达公司违反大盛魁公司的管理规定，被告大盛魁公司于2016年5月16日将原告的仓库大门强行封闭，原告多次请求被告凯盛达公司出面解决，并拨打报警电话求助，都未能解决问题。原告因不能正常进出货物造成巨大损失，为减少损失，原告迫于无奈与被告大盛魁公司签订《协议书》，同意被告大盛魁公司的要求在10日内将货物搬离并将租赁房屋交给被告大盛魁公司，被告大盛魁公司才将仓库大门打开。因合同不能正常履行，导致原告不能正常经营，给原告造成了巨大的财产损失。为维护自己的合法权益，现原告根据相关法律、法规规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告凯盛达公司辩称：我公司未违约，真实的违约人系原告。我公司与原告于2014年4月25日签订了《商业用房租赁合同》，合同对双方权利义务约定明确，且我公司按照合同约定交付了1500平方米商业用房，我公司未违约。原告的违约事实如下：1.原告未经我公司书面同意私自装修，导致电线私拉乱扯，增加货物存放层数；私自占用消防通道，给3号馆造成极大安全隐患。2.私自转租，让无照商户出售服装。3.私自改变房屋用途，将房屋用途由库房（厨具类）变更为销售。4.多次通知限期整改后，原告仍置之不理，并在未通知我公司的情况下，私自撤出租赁房屋。5.拖欠我公司租金10日以上，经我公司多次催要，仍未支付。6.因销售质量不合格产品，被商户多次向市场管理人——大盛魁公司投诉。原告的违约行为给市场造成了极大安全隐患，经大盛魁公司和我公司多次通知，仍不予整改，因其考虑到整改花费较大，且影响经营效益，最后采取逃跑主义，私自撤离。因原告的违约行为给我公司造成了极大经济损失，故原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，法院应依法予以驳回。被告大盛魁公司辩称：原告诉我公司无任何事实和法律依据，法院应依法予以驳回。1.根据合同相对性原理，原告与凯盛达公司系合同相对人，他们二者之间的债权、债务关系与我公司无关。我公司只对凯盛达公司的违约行为负责。2.我公司具有两种职能，一是房屋出租方，二是市场管理方。对3号馆封门系因为3号馆存在极大的安全隐患，且存在无照经营，经营范围违反市场规定。在多次下达整改通知后，凯盛达公司和原告均置之不理，为了防止安全事故发生，所采取的必要措施。3.原告撤离时与我公司达成撤离协议，约定原告与凯盛达公司之间的债权、债务与我公司无关，原告撤离是自愿的，我公司无胁迫行为，其物品系自己搬运的，与我公司无关。4.原告诉我公司系侵权诉讼，其与凯盛达公司系合同违约纠纷，该按非同一法律关系，不能合并审理。综上，原告诉我公司无任何事实和法律依据，违反了民事诉讼法的有关规定，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告凯盛达公司向本院提出反诉请求：1.判令世通华兴公司依法给付2016年5月20日至2016年6月1日的租金23205元；2.判令世通华兴公司赔偿因违约给我公司造成的损失408333元；3.反诉费用由世通华兴公司承担。事实和理由：2012年3月13日，我公司与大盛魁公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方于每年的7月31日前付清下一年度的约定租金；如乙方违约，除赔偿因此给甲方造成的经济损失外，已交租金不予退还。2014年4月25日，我公司与世通华兴公司签订了为期三年的《商业用房租赁合同》。该合同第三条约定：该房屋用途为库房（厨具类），如甲方发现乙方经营的项目或商品不符合本条所约定的经营范围，则甲方有权责令乙方立即更正，如乙方拒绝整改、撤架、更正，则甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。第八条第一款约定：乙方在租赁期间须严格遵守消防、电器……，给甲方造成经济损失的，乙方应当向甲方赔偿。第九条第一项约定：在租赁期内如乙方如需对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建申请及设计方案，并经甲方书面同意方可进行。第十二条第一项约定：乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿……。然而，世通华兴公司承租房屋后，未经我公司书面同意，私自改建、装修房屋，私拉乱扯电线，围堵消防通道，改变房屋用途，将仓储变为销售，又将房屋转租他人无照经营，给市场造成了极大安全隐患。经我公司和大盛魁公司多次书面通知，责令其限期整改，但世通华兴公司不理不睬。因世通华兴公司交付租金至2016年5月19日，其并于当日私自与大盛魁公司签订撤离协议，在没有告知我公司的情况下于2016年6月1日撤离租赁房屋。因世通华兴的违约行为，导致我公司与大盛魁公司解除房屋租赁合同，大盛魁公司对2016年5月31日至2016年7月31日两个月的租金408333元未予退回。世通华兴公司给我公司造成了极大经济损失，为维护合法权益不受侵害，现我公司依法提起反诉，请求法院判如所请。反诉被告世通华兴公司对反诉原告凯盛达公司的反诉辩称：不同意凯盛达公司的反诉请求。一、我公司占用的房屋不存在消防隐患，经过消防验收合格，且我公司没有改变房屋用途，大盛魁公司所谓的上级消防主管部门要求，属编造事实。消防验收不合格应当由消防主管部门出具报告，而不是大盛魁公司自认为的不合格。我公司对消防设备进行了检修，租赁的房屋、场地符合消防法的相关规定。如果没有完成消防验收，这个场地是不能使用的。二、凯盛达公司与大盛魁公司之间的合同约定，属于该二者之间的权利义务，不应当由我公司承担。根据合同的相对性原则，该二者是否违反其之间的权利义务，不是我公司的权利义务范围。三、我公司的行为与凯盛达公司主张的损失之间不存在因果关系。大盛魁公司决定终止与凯盛达公司之间的租赁合同，与我公司没有关系，凯盛达公司系因政策或其他原因导致整个合同无法履行。综上，我公司与凯盛达公司签订《商业用房租赁合同》后，凯盛达公司未按合同约定履行，给我公司造成了损失。凯盛达公司主张让我公司赔偿其租金及损失没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2012年3月13日，凯盛达公司与大盛魁公司签订《商业用房租赁合同》，约定大盛魁公司将坐落于北京市昌平区回龙观镇北农路7号、建筑面积为6732.89平方米的房屋（以下称3号馆）出租给凯盛达公司，租赁期限为15年，自2012年8月1日起至2027年7月31日止。2014年4月25日，经大盛魁公司同意，凯盛达公司（甲方）与世通华兴公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》。合同约定：甲方将上述3号馆一层中建筑面积为1500平方米的房屋出租给乙方；租赁期限为3年，自2014年5月20日起；该房屋用途为库房（厨具类），除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途或增加经营项目、经营范围；如甲方发现乙方经营的项目或商品不符合本条所约定的经营范围，则甲方有权责令乙方立即更正，乙方应在接到甲方书面通知的5个工作日内进行整改或将前述违约经营的产品撤架，如乙方拒绝整改、撤架、更正，则甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失；2014年5月20日至2016年5月19日租金价格为1.10元＊365＊实际租赁平米数，2016年5月20日至2018年5月19日租金价格为1.19元＊365＊实际租赁平米数，实际租赁平米数为1500平方米；每年合同开始前1个月乙方一次性付清该年年度的约定租金费用；乙方在租赁期间须严格遵守消防、电器、治安、劳动安全等各项法律法规，建立相关制度及安全措施，全面承担安全责任，积极做好安全防范工作并承担由此产生的费用；在租赁期限内如乙方如需对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建申请及设计方案，并经甲方书面同意方可进行；乙方装修、改建不得损坏房屋结构和设施，如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主体结构、消防系统、供电线路等造成影响的，则应经甲方及原设计单位和管理部门书面同意后方可进行；租期内装修、改建费用由乙方承担，装修、改建增加的不动产附属物产权属甲方所有（乙方增加的生产经营专用设备、设施归乙方所有），乙方无权对该装修、改建增加的不动产附属物主张权利或要求甲方予以补贴；乙方有擅自将承租的房屋转租、分租，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，拖欠租金或其他应交费用累计达10日，未按照本协议第四条约定的经营范围进行经营，经甲方通知后15日内仍未改正等情形之一的，甲方可以单方解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；乙方逾期交付租金的，应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的万分之三，并赔偿由此给甲方造成的全部损失；乙方必须依法经营，遵守甲方对场馆的管理制度，因乙方违反场馆管理制度给甲方造成损失的，乙方应当予以赔偿。合同签订后，凯盛达公司将房屋交付给世通华兴公司，世通华兴公司对房屋进行了装修。现世通华兴公司已按照1500平方米的租赁面积向凯盛达公司支付租金至2016年5月19日。2016年5月，大盛魁公司以3号馆存在重大消防安全隐患，且存在无照经营等行为，经多次通知整改无效，为防止安全事故为由，将3号馆大门封闭。2016年5月19日，大盛魁公司（甲方）与世通华兴公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方承诺于2016年5月31日之前将租赁场地内的所有货物全部搬离，并恢复房屋原状，并将现承租场地交付甲方；在搬运期间，货物损坏及丢失由乙方自行承担，与甲方无关；乙方与凯盛达公司的债权、债务与甲方无关。协议签订后，世通华兴公司自2016年5月19日起从租赁场地内陆续搬离货物、拆除装修。本案庭审中，世通华兴公司称其于2016年5月31日搬离、拆除完毕。2016年5月31日，凯盛达公司与大盛魁公司签订《解除协议书》，约定双方自愿解除2012年3月13日签订的《商业用房租赁合同》，并约定凯盛达公司以2016年5月31日至2016年7月31日期间的租金408333元赔偿大盛魁公司损失。本案庭审中，世通华兴公司以凯盛达公司未按合同约定面积交付房屋，实际交付面积为1270平方米为由，要求凯盛达公司返还相应部分的租金及其利息，凯盛达公司对此不予认可。世通华兴公司并以大盛魁公司封闭大门，而凯盛达公司未予出面解决，致使世通华兴公司不能正常经营为由，要求凯盛达公司赔偿停业期间损失、搬运货物损失、运输损失、货物破损损失、房屋装修费用及租赁房屋差价损失；凯盛达公司不认可世通华兴公司的主张，并以世通华兴公司在租赁期间存在私自改建、装修房屋、私拉乱扯电线、堵塞消防通道、改变房屋用途、将房屋转租他人无照经营等行为且拒不整改，后在未通知凯盛达公司的情况下私自撤离租赁房屋，导致凯盛达公司提前终止与大盛魁公司的合同，造成其经济损失为由，要求世通华兴公司赔偿。世通华兴公司对凯盛达公司的上述陈述不予认可。另查：本案庭审中，大盛魁公司称上述3号馆系由案外人北京农学院于2008年建设，但未取得建设工程规划许可证。大盛魁公司向法庭提供政府公文批办单复印件一份，欲证明3号馆为合法建筑，世通华兴公司对该证据的真实性及证明目的均不予认可。以上事实，有《商业用房租赁合同》、《协议书》、《解除协议书》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证，本案当事人提供的证据亦不足以证明该房屋系经主管部门批准建设，故此，世通华兴公司与凯盛达公司签订的《商业用房租赁合同》依法应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于导致《商业用房租赁合同》无效的后果，世通华兴公司与凯盛达公司均有过错，均应承担相应的责任。合同签订后，凯盛达公司将涉案房屋交付给世通华兴公司使用，世通华兴公司按照1500平方米的租赁面积支付了两年租金，现其以凯盛达公司交付的房屋面积不足为由，要求凯盛达公司返还相应部分租金180675元及其利息，举证不足，本院不予支持。世通华兴公司接收房屋后，对房屋进行了装修，但未举证证明该装修行为系经凯盛达公司同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，故世通华兴公司要求凯盛达公司赔偿房屋装修费用5万元，法律依据不足，本院不予支持。在大盛魁公司封闭大门后，世通华兴公司与大盛魁公司签订协议，自行搬离房屋，故其要求凯盛达公司赔偿搬运货物损失2万元、运输损失3万元、货物破损损失1万元，事实及法律依据不足，本院不予支持。世通华兴公司要求凯盛达公司赔偿停业期间损失3万元、租赁房屋差价损失5万元，但其提供证据并不足以证明其所主张的事实，且世通华兴公司对导致合同无效的后果亦有过错，故对该项诉讼请求，本院不予支持。根据合同相对性原则，世通华兴公司要求大盛魁公司连带赔偿上述损失，缺乏法律依据，本院不予支持。因凯盛达公司与世通华兴公司签订的租赁合同无效，凯盛达公司对此负有过错，且在2016年5月19日后世通华兴公司陆续搬离房屋，未再继续经营使用涉案房屋，故凯盛达公司要求世通华兴公司参照合同约定的租金标准支付自2016年5月20日至2016年6月1日期间的房屋占有使用费23205元，本院不予支持。世通华兴公司搬离房屋后，凯盛达公司与大盛魁公司协议解除租赁合同，凯盛达公司以已支付的两个月租金作为对大盛魁公司的赔偿，但该损失与世通华兴公司的过错并不存在必然的因果关系，故此，凯盛达公司要求世通华兴公司赔偿该部分损失408333元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条规定，判决如下：一、驳回原告北京世通华兴酒店用品有限公司的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告北京凯盛达贸易有限责任公司的全部反诉请求。本诉案件受理费6860元，由北京世通华兴酒店用品有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费3887元，由北京凯盛达贸易有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  赵凯民人民陪审员  张淑珍二〇一七年九月三十日书 记 员  姚东方