湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0111民初4460号原告（反诉被告）：武汉普提金街商业有限公司，住所地：武汉市洪山区徐东大街31号凯旋门广场1栋4层3室。法定代表人：陈泽仁，该公司总经理。原告（反诉被告）：武汉香华林商业发展有限公司，住所地：武汉市洪山区南湖花园瑞安街269号103室。法定代表人：李东，该公司总经理。二原告的共同委托代理人：苏卫东、鄢博丹，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：张秋菊，女，1982年9月10日出生，汉族，住湖北省监利县。委托代理人：李循、石奇，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司(以下简称普提金公司)、武汉香华林商业发展有限公司（以下简称香华林公司）与被告（反诉原告）张秋菊（以下简称张秋菊）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日受理后，依法由审判员肖晓敏适用简易程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。普提金公司、香华林公司的委托代理人苏卫东、鄢博丹，张秋菊及其委托代理人李循到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。普提金公司、香华林公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认普提金公司与张秋菊于2014年4月5日签订的《定向开发协议书》无效；2、判决普提金公司向张秋菊返还内购优惠价格房屋意向金325234元。事实和理由：2014年4月5日，原、被告签订《定向开发协议书》。约定张秋菊内购普提金街K7地块1号楼9层08号房，建筑面积约76.16平方米，内购单价每平方米10048元，内购总房款为765256元。为保证协议履行，约定张秋菊须交纳内购优惠价格房屋意向金325234元。另外还约定，张秋菊须在开盘前付清购房尾款，并于开盘之日起七天内凭本人身份证及《定向开发协议书》至项目售楼处签订《认购协议书》，张秋菊不再享有其他优惠。《定向开发协议书》签订后，张秋菊于2014年4月5日支付了内购优惠价格房屋意向金335234元。2016年11月14日，武汉市人民政府发布了武政办[2016]159号文件，禁止本市户籍居民在城区购买三套住房，非本市户籍须在本市连续缴满两年社保或个人所得税才能在城区购买一套住房。截止本次起诉，香华林公司因政府项目规划调整尚未取得预售许可证，两原告认为应当认定《定向开发协议书》为无效。张秋菊辩称：1、本案的立案时间为2017年5月25日，原告取得预售许可证的时间为2017年5月9日，起诉时间晚于预售许可证取得时间，故两原告诉状中“截止本次起诉，香华林公司因政府项目规划调整尚未取得预售许可证”认识错误。2、定向开发协议书是在2014年上半年签订，武汉市人民政府发布的武政办[2016]159号文件自2016年11月15日开始实施，根据法不溯及既往的原则，两原告不能采用当前的法律评价过去合法合规的行为，故两原告适用法律不当。3、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。开发商未取得商品房预售许可证又与买受人签订预售合同后，又为不正当目的，以自己未依法取得商品房预售许可证为由诉请确认合同无效，不仅是对法律的错误解读，同时也是对诚信原则的践踏，更是对买房人合法权益的侵犯。两原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。张秋菊向本院提出反诉请求：1、确认张秋菊与两原告签订《定向开发协议书》合法有效。2、两原告继续履行合同。3、本案诉讼费用、保全费用均由两原告承担。事实与理由：2014年4月5日，原、被告签订了《普提金街定向开发协议书》，双方约定：张秋菊购买普提金街K7地块1号楼9层8号房，并享受内购优惠价格，为此，张秋菊于协议签订的当日交纳了购房款325234元。根据协议书约定：两原告应当与开盘前以书面或电话方式通知张秋菊开盘时间，以便付清购房款并办理签订《武汉市商品房买卖合同》的购房手续。2017年4月11日，张秋菊委托律师向两原告发函要求确认普提金街·K7地块开盘时间，但两原告始终未予答复。2017年5月4日香华林公司取得该项目的预售许可证，但仍然未履行通知张秋菊的义务。经多次询问未果后，张秋菊为保障其购房利益的实现，避免两原告一房两卖，已于2017年5月9日依法申请贵院将1号楼9层8号房予以查封并提供担保，且法院已作出（2017）鄂0111财保163号民事裁定书并查封了涉诉房产。2017年5月13日，两原告开盘，张秋菊去售楼部进行交涉要求其继续履行合同，但两原告明确表示拒绝履行。两原告在房地产市场开始好转之后恶意违约，其意在追求开发商的利益最大化，从而侵害张秋菊的利益。普提金公司与香华林公司对张秋菊的反诉辩称：《定向开发协议书》（内购协议书）因不具备《商品房买卖合同》的主要内容，因而不能认定为《商品房买卖合同》。《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》应当包括的主要内容共有十三项，而本案所涉《定向开发协议书》仅明确了主体、价款等部分事项，其内容根本不能视为一份《商品房买卖合同》。又因该《定向开发协议书》在签订时普提金街商业有限公司未取得预售许可证，且香华林公司起诉时未取得商品房预售许可证，故本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定《定向开发协议书》无效。鉴于《定向开发协议书》无效，故根据《合同法》第58条有关规定，两原告应当全额退还张秋菊交纳的意向金。请求法院驳回张秋菊的全部诉讼请求。普提金公司、香华林公司为支持其诉讼主张及反诉辩称理由，向本院提交如下证据：证据一、《定向开发协议书》复印件1份，证明1、原、被告双方于2014年4月5日签订了《定向开发协议书》。2、原、被告双方均知晓普提金街未取得预售许可证。证据二、《客户须知》复印件1份，证明1、张秋菊知晓普提金街未取得预售许可证。2、张秋菊知道并非一定可以购买到认购的房屋。证据三、《收条》复印件1份，证明张秋菊已于2014年4月5日交内购优惠价格房屋意向金325234元。证据四、商品房预售许可证复印件1份，证明原告取得预售许可证的时间为2017年5月4日，是在起诉之后取得的。张秋菊为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：证据一、企业信息复印件1份，证明两原告的法人信息。证据二、《定向开发协议书》复印件1份，证明两原告与张秋菊基于真实意思签订的购房协议，且该购房协议就当事人名称、商品房基本情况、购房的位置、面积等均进行了约定，该购房协议具备商品房买卖合同的性质。证据三、张秋菊交纳的购房款的收据复印件1份，证明张秋菊已于合同签订日根据《定向开发协议书》的约定，交纳了购房款。证据四、律师函复印件1份，证明2017年4月11日，张秋菊委托律师向两原告发函要求确认普提金街·K7地块开盘时间，一如既往的坚持契约原则，但两原告始终未予答复。证据五、商品房预售许可证复印件1份，证明原告已于2017年5月4日即起诉前取得该项目的预售许可证，该《定向开发协议书》有效且购房协议具备继续履行的条件。证据六、录音资料整理复印件1份，证明双方于2017年3月14日交涉合同履行事宜，但原告明显表现出基于房价上涨而主张购房协议无效的意愿。经庭审质证，张秋菊对普提金公司、香华林公司提交的证据一真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为协议书中已经明确了商品房买卖的六大要素，具备了商品房买卖合同的基本要件。对证据二的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为定向开发客户须知没有此项内容。对证据三的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为收据上的意向金为原告自行书写。对证据四的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为反诉时原告已经取得了预售许可证。普提金公司、香华林公司对张秋菊提交的证据一真实性和证明目的不持异议。对证据二的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为协议书不具备商品房买卖合同的十三项要素，不能认定该协议书为商品房买卖合同。对证据三的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为只能证明张秋菊向原告支付了购房意向金，不是购房款。对证据四真实性和证明目的不持异议。对证据五的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为不能证明两原告有义务向张秋菊交付涉案房屋。对证据六的真实性提出异议，认为无法确定其真实性，对证明目的提出异议，认为不能证明两原告的行为违约。根据普提金公司、香华林公司与张秋菊的举证、质证、对案件的陈述，本院确认以下事实：2014年4月5日，普提金公司与张秋菊签订《定向开发协议书》一份，内容为：基于张秋菊对于“普提金街”项目购买意愿，普提金公司同意张秋菊协议开发普提金街K7地块1号楼9层8号房，该商品房建筑面积约为76.16平方米，单价为每平方米10048元，总房款为765256元。张秋菊向普提金公司支付325234元定向开发意向金。张秋菊购买住宅尾款须在项目开盘前付清，开盘之后张秋菊携带相关文件至招商中心办理购房手续。开盘时间以普提金公司书面通知或电话通知为准，张秋菊须在开盘之日起七天内凭本人身份证及《定向开发协议书》至项目招商中心与普提金公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并办理缴款及银行相关按揭手续。协议签订后，赵鑫于2014年4月5日向两原告支付325234元,该项目相关手续仍在办理之中。2017年5月4日，两原告获得商品房预售许可证。2017年5月13日该项目开盘，但两原告未向张秋菊告知开盘时间及结清尾款等其他事项。原、被告双方就是否继续履行合同进行协商未果，为此，两原告向本院提起诉讼，其诉请如前。张秋菊应诉后在答辩期内提起反诉，其反诉诉请如前。本院认为：普提金公司、香华林公司与张秋菊签订的《定向开发协议书》是双方当事人协商一致的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方签订上述协议内容其本意是为了使该协议能够得到切实履行，两原告现已取得了该项目的商品房预售许可证，具备了完成上述协议的条件。因此，张秋菊提出要求确认该协议合法有效、要求两原告继续履行协议，签订购房合同的反诉请求，符合有关法律规定和诚实信用原则，张秋菊的上述诉请，本院予以支持。两原告对此提出的诉请，本院不予支持。其提出两原告起诉时未取得商品房预售许可证与事实不符、与法律规定精神相悖，本院不予采纳。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、六十条、一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司与被告（反诉原告）张秋菊签订的《定向开发协议书》合法有效；原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司与被告（反诉原告）张秋菊双方继续履行协议确认的内容。二、驳回原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司提出的诉讼请求。案件受理费3089元、反诉费5726元、保全费4346元由原告武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》的规定预交上诉案件受理费3089元、反诉费5726元，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖晓敏二〇一七年九月二十八日书记员  于 帆