江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初4630号原告：苏州市排水有限公司，住所地江苏省苏州市道前街232号501室。法定代表人：邓红卫，董事长。委托诉讼代理人：宁明月，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：可旭光，江苏新天伦律师事务所律师。被告：苏州联夏办公文教用品有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区解放西路148号（金帝名园15幢8号商铺）。法定代表人：夏泽民，总经理。委托诉讼代理人：杨立才，系该公司员工。第三人：薛峰，男，1967年10月1日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。第三人：苏洪恩，男，1980年6月12日生，汉族，户籍所在地福建省晋江市，住江苏省苏州市高新区。原告苏州市排水有限公司（以下简称排水公司）与被告苏州联夏办公文教用品有限公司（以下简称联夏公司）、第三人薛峰、第三人苏洪恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月17日、2017年9月11日、2017年9月15日公开开庭进行了审理。原告排水公司的委托诉讼代理人宁明月、第三人薛峰参加了2017年8月17日的庭审，原告排水公司的委托诉讼代理人可旭光、被告联夏公司的委托诉讼代理人杨立才、第三人薛峰、第三人苏洪恩到庭参加了2017年9月11日的庭审，原告排水公司的委托诉讼代理人可旭光、第三人薛峰到庭参加了2017年9月15日的庭审。被告联夏公司经本院传票传唤未到庭参加2017年8月17日的庭审，被告联夏公司、第三人苏洪恩经本院传票传唤未到庭参加2017年9月15日的庭审。本案现已审理终结。原告排水公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空租赁仓库并返还给原告，并自2017年1月1日起按照38234.5元/月支付占有使用费至实际腾空并返还之日止；2、判令被告支付欠付的租金5万元；3、判令被告支付欠付的水电费905元（暂计算至2017年6月26日）；4、判令被告承担本案诉讼费用。在2017年9月11日的庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：主张被告及第三人按照1027平方米、23.5元/月/平方米标准计算自2017年1月1日起至实际搬迁日止的房屋使用费、被告及第三人腾空并交还房屋；变更第三项诉讼请求为：判令被告、第三人支付拖欠的水电费1183.3元，并撤回了第二项诉讼请求。在2017年9月15日的庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：依据合同相对性，主张被告按照1027平方米、23.5元/月/平方米标准计算自2017年1月1日起至实际搬迁日止的房屋使用费、被告及第三人腾空并交还房屋；因第三人薛峰已支付拖欠的水电费1183.3元，原告方撤回第三项诉讼请求。事实和理由：原被告双方于2013年底签订《租赁合同书》，约定原告将位于苏州市福运路的九曲港福星厂五号仓库（不含仓库外场地）租赁给被告使用，双方确认租赁场地面积1627平方米，租赁期限2014年1月1日至2016年12月31日。最后一年的年租金标准为23.5元/月/平方米。租赁费每六个月支付一次，先付后用。租赁期满，本合同自动终止，原告收回场地。被告合同期限内尚欠付租金5万元。2016年10月原告及其委托的出租方苏州市苏水实业发展有限公司在租赁场地张贴公告，告知合同到期后终止不再续租。2016年12月原告委托律师向被告发送律师函，告知上述内容。被告经催促仍未搬迁，原告故诉至法院。被告联夏公司辩称：被告公司自2008年就开始租赁使用案涉仓库，最近一期的合同约定的租赁期限是2014年1月1日至2016年12月31日，合同约定的租赁使用面积是1627平方米，但我公司实际使用面积是1036平方米，其余部位均系由苏州雄昌贸易有限公司使用。2015年6月因公司发展需要我公司将自用的1036平方米仓库转租给第三人薛峰，设备等以21万元由薛峰买断。我公司在转租过程中对于设备、租金都没有赚取差价。当时我们只是答应协助薛峰继续向原告承租，现在原告不愿意继续租赁给第三人和我公司无关。原告应该和实际承租户更好协商解决此事。第三人薛峰述称：我系从被告处转租使用房屋，并以21万元价格买断被告的设备，当时被告公司是说好要协助我继续租赁使用的，否则我也不会在尚存合同期限如此短的情况下，买断设备转租房屋使用的。我另外将其中440平方米转租给苏洪恩使用，苏洪恩的房租水电费都是付给我。我要求续租，或者原告赔偿我损失，否则我不愿意搬迁。此外，原告停水停电后不应该再收取租金。第三人苏洪恩述称：我从薛峰处转租使用了案涉仓库的440平方米，目前2017年8月份之前的租金我已经全部和薛峰结算好了。我下个月开始搬迁，大约一个月就可以搬迁结束。搬迁完成之前的房租水电费我都会和薛峰自行结算的。本院经审理认定事实如下：苏州市福运路111号不动产权利人登记为排水公司，土地面积94594.28平方米，房屋建筑面积2358.33平方米。2013年年底，排水公司与联夏公司、苏州市苏水实业发展有限公司（以下简称“苏水公司”）签订《租赁合同书》一份，约定：排水公司将位于苏州市福运路的九曲港福星厂五号仓库（不含仓库外场地）租赁给联夏公司使用，苏水公司受排水公司委托负责监督管理乙方的各项工作，不承担任何费用的支出。双方约定的租赁面积为1627平方米，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止（第三年度的租金为23.5元/平方米/月，30%为物业管理费），联夏公司应于合同期满15天内无条件向排水公司交还使用权。租赁期满时，联夏公司须保证租赁场地内部装修、装饰、电路等不可移动的设施设备及附属物均能完好正常运行交给排水公司，而排水公司无须向联夏公司支付补偿或赔偿。若未能在合同终止前交回租赁场所，联夏公司同意排水公司采用停水停电等管理措施。苏水公司授权排水公司收取案涉房屋中租赁合同约定的物业管理费。庭审中，原告和第三人薛峰均确认，案涉房屋系原告建造在产证土地范围上的临时建筑，不含在产证房屋面积内。后，联夏公司与苏州雄昌贸易有限公司（以下简称“雄昌公司”）签订租房协议约定联夏公司将案涉仓库南部约600平方米（含东南角二层阁楼）出租给雄昌公司使用，期限2014年1月1日至2016年12月31日止。原告表示该部分租赁面积的租金、搬迁、水电费等均由其和雄昌公司自行处理，不需要法院处理。2015年6月30日联夏公司与薛峰签订合同协议书，约定：联夏公司将其实际租赁使用部分（五号仓库扣除雄昌公司使用部分）约1036平方米全部转租给薛峰使用，约定：租赁期限自2015年7月1日至2016年12月31日，租金按照联夏公司承租的标准；薛峰出资21万元取得了内部设备的物权；合同到期后联夏公司协助薛峰相关招标事宜等内容。薛峰向联夏公司支付租金至2016年12月31日。2015年8月21日起薛峰又分别将其使用的约390平方米、50平方米，合计约440平方米转租给苏洪恩使用，由苏洪恩向其支付房屋使用费、水电费。薛峰、苏洪恩实际使用上述房屋至今。2016年10月25日排水公司在案涉仓库处张贴公告，告知：因场地安排需要，合同到期后不再续租，请各租户及时做好清场准备，在合同到期后15日内完成清场。限期过后公司将对仓库进行停电整修、围墙封闭等工作，如逾期拒不清场，所造成的后果由你方负责。2017年4月6日，排水公司述称其对案涉仓库进行停水停电。庭审中，原告和实际使用人薛峰、苏洪恩一致确认至停水停电时，案涉仓库欠付水电费1183.3元。另，排水公司和联夏公司确认联夏公司欠付的租金5万元和排水公司收取其的5万元押金冲抵，故排水公司撤回了第二项诉讼请求。庭审中，各方当事人一致确认原告主张的房屋实际使用费按照1027平方米、23.5元/月/平方米标准计算没有异议。以上事实由原告排水公司提供的不动产权证书、国有土地使用权证、情况说明、租赁合同书、公告、水电费抄表清单及照片、租房协议、营业执照、被告联夏公司提供的合同协议书、第三人薛峰提供的合同协议书、本院所作谈话笔录及当事人的陈述予以证实，上述证据真实、合法且与本案有关联，本院对上述证据予以确认。本院认为，原告排水公司和被告联夏公司签订的《租赁合同书》虽系双方真实意思表示，但出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。被告联夏公司将房屋分别转租给雄昌公司和第三人薛峰、第三人薛峰又将房屋转租给第三人苏洪恩。原告排水公司表示雄昌公司租赁面积的租金、搬迁、水电费等均由其和雄昌公司自行处理，不需要法院处理，不违反法律规定，本院予以支持。房屋租赁合同虽无效，原告排水公司仍有权要求被告联夏公司、第三人薛峰、第三人苏洪恩将房屋腾空交还并参照合同约定的租金标准仅要求合同相对方被告联夏公司支付房屋占有使用费（含物业管理费损失）（按23.5元/月/平方米、1027平方米计算，均从2017年1月1日开始计算至实际腾空并返还之日止）。苏水公司授权排水公司收取案涉房屋中租赁合同约定的物业管理费，故排水公司有权就房屋使用费和物业管理费在本案中一并主张。庭审中，第三人薛峰、苏洪恩表示在苏洪恩实际搬迁前房屋的所有费用均由第三人苏洪恩向第三人薛峰自行结算，原告、被告亦予以认可，本院予以支持。依据合同相对性，关于第三人薛峰承租房屋的实际占有使用费，可由其向被告联夏公司自行结算，协商不成另案诉讼。庭审中，原告排水公司提出因第三人薛峰已支付水电费1183.3元，故撤回该项诉讼请求，本院予以准许。对于被告、第三人提出的因停水停电，计费单价应当打折计算的抗辩意见，因双方在租赁合同中明确约定了租赁期满后未能交回租赁场所的，可由原告采取停水停电措施，系自力救济措施，故本院对该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告苏州联夏办公文教用品有限公司、第三人薛峰、第三人苏洪恩应于本判决生效之日起十日内将各自占用的苏州市福运路111号九曲港福星厂5号仓库内的场地（第三人薛峰约占用596平方米、第三人苏洪恩约占用440平方米）腾空并返还给原告苏州市排水有限公司。二、被告苏州联夏办公文教用品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州市排水有限公司支付占有使用费（含物业管理费损失）（按23.5元/月/平方米、1027平方米计算，均从2017年1月1日起计算至实际腾空并返还之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1074元，减半收取577元，由原告苏州市排水有限公司负担537元、被告苏州联夏办公文教用品有限公司、第三人薛峰负担40元并于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 林 丰二〇一七年九月十五日书记员 蒋志芳