天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终5054号上诉人（原审原告、反诉被告）:刘硕山，男，1974年3月5日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。委托诉讼代理人：谢玉书，河北青水律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）:王新颖，女，1976年3月12日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。委托诉讼代理人：谢玉书，河北青水律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱士春，女，1971年4月11日出生，汉族，住河北省唐山市玉田县。委托诉讼代理人：杨大刚，河北北辰律师事务所律师。二上诉人刘硕山、王新颖因与被上诉人朱士春房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初42097号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘硕山、王新颖上诉请求：撤销一审判决，改判支持二上诉人一审全部诉讼请求，双方继续履行合同并判令被上诉人赔偿违约金。事实和理由：一、一审法院的以下认定与事实不符：1、双方约定的付款期限在2017年3月26日；2、二上诉人应积极催促银行办贷款；3、二上诉人未在2017年3月26日支付购房款，其行为构成违约，应承担违约责任；4、被上诉人于2017年3月31日催告二上诉人一次性付款；5、被上诉人单方解除合同符合法律规定。二、一审法院适用法律不当，损害了上诉人的合法权益。上诉人并未违约，反而是被上诉人因房价上涨，找借口毁约，导致上诉人购房为孩子落户天津上学的初衷未能实现，且造成上诉人因房价上涨而带来的购房机会损失。朱士春辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。刘硕山、王新颖向一审法院起诉，请求判令朱士春：1、协助办理房屋过户手续，并交付房屋，刘硕山、王新颖以现金方式向朱士春支付剩余购房款348000元；2、承担本案诉讼费。朱士春向一审法院提起反诉，请求：1.解除反诉原告、被告签订的《天津市房产买卖协议》及《房屋买卖（置换）合同》；2.反诉被告给付违约金138000元。一审法院认定事实：2016年12月10日，王新颖与朱士春签订《房屋买卖（置换）合同》，约定：朱士春将其所有的天津市滨海新区汉沽润和馨园房屋出售给王新颖；成交价格690000元，王新颖以贷款方式支付；定于2016年12月31日前打买卖协议及银行面签手续；朱士春承诺于全款到位后3日内将该房屋及钥匙交付王新颖。合同签订后，王新颖向朱士春支付定金20000元，后又于2016年12月29日向朱士春支付90000元。2016年12月29日，王新颖之夫刘硕山与朱士春签订《天津市房产买卖协议》，约定：朱士春将其所有的汉沽润和馨园房屋出售给刘硕山；房屋价款580000元，首付款232000元，申请银行贷款348000元；朱士春须于2017年3月29日前将房产及相关证明交付刘硕山；协议签订后，双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。当日，刘硕山向房管部门在天津市工商银行设立的专用账户中存入首付款232000元。2017年3月29日，原告、被告与中介人员到工商银行催促贷款审批情况，被银行告知尚未提交审批。2017年3月31日，朱士春给王新颖打电话，告知王新颖按照合同约定其应当在2017年3月26日前付款，但银行至今未予办理，贷款周期过长，故要求王新颖、刘硕山于3日内一次性付清房款，逾期合同自动解除。王新颖则表示还要等贷款审批，为加快进度可以更换银行，未同意一次性付款支付购房款。2017年4月1日，朱士春与王新颖通电话，称：“天津出台限购政策，已经导致我无法在天津为女儿购买房屋了，故此只能把诉争房屋留给女儿了。如果不是因为在天津购房，我也不着急催着你付款，但限购政策出了，我只能留下汉沽这套房子了，我收取的房款可以退还给你们。”王新颖称：“咱们有合同，咱们可以找中介想办法尽快办理贷款。”朱士春又称：“合同无法履行，是你逾期付款造成的，如果你能在3月29日前交款，就不会有现在的情况，我现在没有必要等房贷了。”2017年4月5日，中介人员刘秀月给王新颖打电话称：“朱士春要求10日内一次性付清款项，并要求承担一定逾期付款的利息损失，我当时把利息损失回绝了，现在还要再听朱士春能否同意的消息，如果你同意支付利息损失，我这么说就多此一举了。”王新颖在电话中表态同意10日内一次性付款，但不同意承担利息损失。2017年4月8日，朱士春给刘硕山打电话，告知其至今仍未一次性付款，故要求解除合同。2017年4月9日，朱士春向刘硕山、王新颖发出解约通知，内容如下：“2016年12月29日我们签订《房产买卖协议》，按照该协议及2016年12月10日签订的《房屋买卖（置换）合同》的约定，我们的房产交易应在2017年3月底前履行，贵方应在2017年3月26日前通过贷款或者通过一次性补足全部房屋价款，将全部房款给我。因贵方未在3月底之前履行给付全部房款的义务，我曾在3月31日前通知贵方在3日内付清全部房款，但贵方至今仍未给付。因贵方行为表明不履行合同协议的义务，为此，我通知贵方解除《房屋买卖（置换）合同》和《天津市房产买卖协议》。合同及协议解除后，我会尽快将收取的部分款项返还贵方。”刘硕山、王新颖收到解除通知后，回函不同意解除合同，原告遂向法院起诉。中介人员刘秀月到庭作证，述称：原告、被告订立《房产买卖（置换）合同》及《天津市房产买卖协议》时的经纪人已经离职，我对合同订立时是否约定2017年3月26日前付清购房款并不知情，按揭贷款的正常办理周期是三个月左右，但现在办件很慢。我接手后，于2017年3月29日与原、被告一起到银行催问情况，贷款还没有审批，4月初我建议刘硕山更换了贷款银行，以便加快进度。3月底朱士春催要过房款，我说贷款还没有下来，但朱士春还是说着急使钱。4月5日，朱士春打电话说可以由刘硕山在10日内一次性付款，但第二天又说不同意了。一审法院认为，原告、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》及《天津市房产买卖协议》均合法有效，对当事人具有法律约束力。关于购房款支付时间，根据《房屋买卖（置换）合同》中“卖方承诺于全款到账后三日内交付房屋”以及《天津市房产买卖协议》中“卖方应于2017年3月29日前交付房屋”的约定，再结合中介人员陈述的按揭贷款正常办理周期以及原、被告所述的合同订立时的具体情况，可以认定买卖双方约定的付款期限在2017年3月26日。合同订立后，刘硕山应当积极催促银行审批贷款，但其一直消极等待，直至2017年3月29日原告、被告去催问贷款，方知贷款手续尚未申请审批。在2017年3月26日前，刘硕山、王新颖既未积极催办贷款，又未采取一次性付款方式支付购房款，其行为构成违约，应承担违约责任。朱士春在合同履行期限届满后，于2017年3月31日催告刘硕山、王新颖于3日内一次性付款，刘硕山、王新颖仍坚持等待贷款，未在限定期限内支付购房款，构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，朱士春有权解除合同。根据中介人员与王新颖2017年4月5日通话记录，可以认定双方曾就一次性付款并支付利息损失问题进行协商，但未能达成一致意见。本次协商不影响朱士春行使合同解除权。故此，朱士春于2017年4月9日向刘硕山、王新颖发出解除合同的通知，符合法律规定，双方之间的房屋买卖合同应自当日解除。据此，二原告刘硕山、王新颖要求继续履行合同，不予支持。反诉原告朱士春要求解除合同，于法有据，予以支持。关于反诉原告朱士春主张的违约金，鉴于诉争房屋当前的市场价格比原告、被告房屋成交价格有明显上升，合同解除后，朱士春因刘硕山、王新颖的违约行为而获得房价差额利益，该部分利益应从对方的违约金中减除。故对其主张的违约金，不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条之规定，判决：一、解除反诉原告朱士春与反诉被告王新颖签订的《房屋买卖（置换）合同》及反诉原告朱士春与反诉被告刘硕山签订的《天津市房产买卖协议》；二、驳回原告刘硕山、王新颖的诉讼请求；三、驳回反诉原告朱士春的其他诉讼请求。本诉、反诉案件受理费合计6880元，由原告刘硕山、王新颖承担6000元、被告朱士春承担880元。二审中，当事人未提交证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案围绕涉诉房屋买卖合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：1、朱士春与王新颖签订的《房屋买卖（置换）合同》及朱士春与刘硕山签订的《天津市房产买卖协议》是否应予解除；2、朱士春是否应协助刘硕山、王新颖二人办理涉诉房屋过户手续并交付房屋。围绕争议焦点阐述如下：本案中，朱士春与王新颖及天津市卓越房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖（置换）合同》及朱士春与刘硕山双方签订的《天津市房产买卖协议》均系签约各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同严格履行各自的权利义务。因刘硕山、王新颖一审本诉及朱士春一审反诉均针对对方的义务履行产生纠纷，与中介方天津市卓越房地产经纪有限公司无涉，故争议焦点中朱士春与王新颖签订的《房屋买卖（置换）合同》是否应予解除仅指该《房屋买卖（置换）合同》中朱士春与王新颖之间的买卖关系是否应予解除。根据《房屋买卖（置换）合同》中“卖方承诺于全款到账后三日内交付房屋”以及《天津市房产买卖协议》中“卖方应于2017年3月29日前交付房屋”的约定，应认定2017年3月26日前全款到达出卖方朱士春的指定账户，故一审法院对此付款期限的认定并无不当，本院予以维持。对于至上述最后期限，购房款是否到账之事实，二上诉人负有举证责任。然，其对于该事实，并为提供充足证据证明。至2017年3月31日，朱士春催告二上诉人于三日内一次性付款，应视为出卖方自愿将购房款给付期限向后延长三日。然至2017年4月3日，二上诉人仍未能给付全款。二审中，二上诉人主张其所申请的贷款，银行已于2017年4月14日成功放贷，延迟放贷的责任在贷款银行，并非二上诉人所能掌控。然，对其所主张的该项事实，二上诉人并未提交证据予以证明，故其该项主张，本院不予采信。故此，朱士春在已经给付二上诉人合理宽限时间的情况下，于2017年4月9日向刘硕山、王新颖发出解除合同的通知，符合法律规定，双方之间的房屋买卖合同关系应自当日解除。一审法院对此认定正确，本院予以维持。二上诉人要求继续履行合同并进行过户、交付房屋的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，二上诉人刘硕山、王新颖的上诉请求不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6560元，由二上诉人刘硕山、王新颖负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  张晓彤代理审判员  李冬梅二〇一七年九月二十一日书 记 员  刘晓筱