福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽02民终4012号上诉人（原审原告）：厦门爱国创业投资有限公司，住所地厦门市湖里区钟岭路68号516单元。法定代表人：钟少虹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：柯伟锋，福建瀛坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁叶杉，福建瀛坤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：厦门市宝业投资管理有限公司，住所地厦门市思明区前埔工��园1号第六层02室第八单元。法定代表人：陈蓉蓉，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张世斌，上海瀛东律师事务所律师。上诉人厦门爱国创业投资有限公司（以下简称爱国创业公司）因与上诉人厦门市宝业投资管理有限公司（以下简称宝业投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱国创业公司上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，改判案涉房屋的租赁期限自2016年12月26日起至2021年12月25日止，自2016年12月26日起至2017年3月28日止为合同约定的装修免租期；宝业投资公司返还爱��创业公司代为支付的物业管理费51879.2元、公维金10375.84元；一、二审诉讼费由宝业投资公司承担。理由如下：原审法院认定“爱国创业公司在知晓讼争租赁物主体未通过消防验收的情况下仍于2016年11月24日接收了宝业投资公司交付的租赁物并实现对租赁物的占有控制，其主张将2016年12月26日租赁物所在宝业大厦通过消防验收之日视为交付日缺乏依据”，与事实不符。宝业投资公司于2016年11月24日将讼争租赁物交付给爱国创业公司时，告知讼争租赁物已可交付使用，爱国创业公司才办理《房屋交接单》，但并不清楚该租赁物是否验收合格。其次，根据《房屋租赁合同》约定，宝业投资公司在满足合同约定的交付标准后将租赁物交给爱国创业公司进行装修，应保证租赁物符合出租房屋使用要求，确保消防设施、供电供水、排水系统正常投入使用。根据《消防法》第13条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程进依法抽查不合格的，应当停止使用”。宝业投资公司于2016年11月24日交付给爱国创业公司的租赁物不符合双方约定，且法律规定禁止投入使用。再次，宝业投资公司于2016年12月22日在将三把钥匙从爱国创业公司处收回，至今一直未交付。最后，2016年12月26日，讼争租赁物所在宝业大厦通过主体验收合格，应以2016年12月26日作为租赁物交付日。二、原审法院依据“2016年11月24日作为租赁物交付日，进而计算2016年9月1日至11月23日的物业管理费及公维金的数额”，与事实不符。该段期间的物业管理费、公维金应由宝业投资公司承担。宝业投资公司答辩称：其���于2016年6月1日依约向爱国创业公司交付租赁物，爱国创业公司的诉讼请求应予驳回。宝业投资公司上诉请求：撤销原判，改判驳回爱国创业公司全部诉讼请求。理由如下：一、宝业投资公司已于2016年6月1日依约向爱国创业公司交付租赁物。爱国创业公司已准时向宝业投资公司支付第一期、第二期租金，并且已支付物业管理费和公共维修金，表明宝业投资公司已于2016年6月1日依约向爱国创业公司交付租赁物。二、原审判决要求宝业投资公司返还爱国创业公司物业管理费、公维金，缺乏事实与法律依据。宝业投资公司与案外人厦门市宝业物业管理有限公司（以下简称宝业物业公司）是不同的民事主体，原审判决要求宝业投资公司返还爱国创业公司支付给宝业物业公司的物业管理费、公维金，无事实和法律依据。爱国创业公司应自行��担物业管理费、公维金，若爱国创业公司认为未接收房屋，完全可以拒绝交纳相关费用。爱国创业公司答辩称：宝业投资公司的上诉缺乏依据，请求驳回上诉，支持其诉讼请求。爱国创业公司向原审法院起诉请求：1.确认《房屋租赁合同》的租赁物位于厦门市观音山营运中心台东路66号宝业大厦写字楼3层01-12单元租赁期限自2016年12月26日起至2021年12月25日止，自2016年12月26日起至2017年3月28日止为宝业投资公司给予爱国创业公司的装修免租期；2.宝业投资公司返还爱国创业公司额外支付的租金77820元及利息损失（以77820元为基数，自2016年12月1日起按银行同期贷款利率计算至实际还款之日止）；3.宝业投资公司向爱国创业公司支付垫付的物业管理费51879.2元、公共维修金10375.84元及利息损失（自2016年11月16日起按银行同期贷款利率计算至实际还款之日止）；4.宝业投资公司向爱国创业公司支付因延期交付房屋而产生的装修保证金及押金的利息损失（以19454.7元为基数，自2016年11月14日起按银行同期贷款利率计算至2016年12月26日）；5.宝业投资公司支付爱国创业公司律师费6000元。原审法院认定事实如下：爱国创业公司与宝业投资公司签订一份落款时间为2016年6月1日的《房屋租赁合同》（编号：BY-ZL-16-05-01），约定爱国创业公司（承租方，乙方）向宝业投资公司（出租方，甲方）承租厦门市观音山营运中心台东路66号宝业大厦写字楼3层01-12单元房屋。租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，共计60个月，自2016年6月1日起至2016年9月1日止为甲方给乙方的装修免租期。装修免租期内甲方不向乙方收取租金，但是自乙方进场装修之日起产生的���业管理费、公共维修金，水电费（含水电公摊）、临时停车费等相关费用由乙方自行承担。甲方在满足本合同约定的标准后，将租赁写字楼交付给乙方进行装修。交付日暂定为2016年6月1日。由双方签署《房屋交接单》。若因甲方原因延迟交付，则装修免租期及租赁期限相应顺延。但若因乙方原因拒不办理交付或拒绝签署《房屋交接单》，则自甲方向乙方通知办理交付之日起视为交付完成，同时开始计算装修免租期。2016年6月1日至2017年5月31日租金标准为每月25940元；从2017年6月1日至2018年5月31日，每月租金为51879元；从2018年6月1日至2019年5月31日，每月租金为54992元；从2019年6月1日至2020年5月31日，每月租金为58286元；从2020年至合同租赁期满之日，每月租金为61788元。租金每三个月计算为一期，乙方向甲方账户以转账方式支付一次租金。自合同签订之日起七个工作日内，��方应预付四个月租金作为预付款（金额103760元）。装修免租期届满，该预付款转为租赁押金（金额为25940元）和第一期的租金（金额为77820元）。以后各次的租金在每期开始前10日内支付。乙方自行承担租赁期限内使用的电费、水费、公摊水电费、公共维修金和自行增加设施设备所产生的一切费用。合同第三条第2款约定，甲方负责按现状提供水、电、排污、消防、监控、电信、网络、空调等设施，保障该写字楼符合出租房屋使用要求，按约定的时间和标准交付乙方使用。合同第五条第5款约定，甲方存在房屋不符合合同约定、严重影响乙方使用，不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的以及房屋危及乙方安全或人员健康的，乙方有权单方解除合同而无需承担违约责任，甲方除应当全额退还乙方已支付但未到期的租金以及租赁押金外，还应赔偿乙方因此所���的损失，包括但不限于装修损失、因变更经营场地及重新租赁房屋所增加的费用和律师费等。2016年6月7日，爱国创业公司支付宝业投资公司2016年9月1日至2016年12月1日的租金77820元及押金25940元。2016年12月1日，爱国创业公司支付宝业投资公司2016年12月1日至2017年2月28日期间租金77820元。2016年11月14日，爱国创业公司支付宝业物业公司装修保证金19454.7元。2016年11月16日，爱国创业公司支付宝业物业公司2016年9月1日至2016年12月31日期间的物业管理费51879.2元。同日，爱国创业公司向宝业物业公司支付公维金10375.84元。爱国创业公司主张其在宝业投资公司未交付租赁物的情况下支付上述费用系应宝业投资公司的要求，否则不予办理相关消防验收手续，但未就上述主张提供证据。2016年11月25日，厦门市公安消���支队作出《不予受理决定书》，对于爱国创业公司以宝业投资公司名义提交的建设工程消防设计审核不予受理，原因为：该工程主体尚未验收合格。2016年12月26日，厦门市公安消防支队作出《建设工程消防验收意见书》，载明“厦门市宝业营运中心一、二层至二十二层公共部分及十七层办公室装修工程（复验）进行消防验收复验，综合评定本工程消防验收合格”。另，2016年11月24日，爱国创业公司向宝业投资公司提交一份《房屋交接单签署申请》，内容为“鉴于我司与贵公司于2016年6月1日签署关于厦门市观音山营运中心台东路66号宝业大厦3层01-12单元、5层01-12单元、4层01-03、08单元共两层半的《房屋租赁合同》。贵公司未向我司签署《房屋交接单》，现我司根据合同向贵公司申请提供交房清单中以下材料：土地证、施工许可证、施工竣工验收清单复印件及验收合格相关证明复印件、各单元钥匙。”2016年10月1日至2016年11月30日期间爱国创业公司承租的讼争租赁物电费用量为零。宝业投资公司确认讼争租赁物所在的宝业大厦写字楼于2016年12月23日通过消防验收。原审中，爱国创业公司主张宝业投资公司至2016年11月24日才实际将租赁物交付使用，并确认其在接收时知晓讼争租赁物未通过消防验收。爱国创业公司提供一份2016年11月24日爱国创业公司工作人员钟吉祥与陈世传签订的《宝业营运中心收楼验收确认书》佐证。宝业投资公司主张已于2016年5月6日实际将讼争房屋交付爱国创业公司。对于讼争租赁物所在宝业大厦写字楼主体通过消防验收的时间。原审法院分析认为，爱国创业公司提供厦门市公安消防支队《不��受理决定书》证明讼争租赁物所在的宝业大厦写字楼消防工程主体在2016年11月25日尚未验收合格。根据厦门市公安消防支队作出的《建设工程消防验收意见书》，宝业大厦写字楼于2016年12月26日通过一、二层至二十二层公共部分及十七层办公室装修工程（复验）的消防验收复验，虽宝业投资公司主张宝业大厦装修工程的消防验收并非主体工程的消防验收，但对于宝业大厦写字楼于2016年12月23日通过主体消防验收并未提供证据证明，故原审法院对于爱国创业公司主张的讼争租赁物所在的宝业大厦写字楼于2016年12月26日通过消防验收予以采纳。对于宝业投资公司向爱国创业公司实际交付租赁物的时间，原审法院认为，宝业投资公司负有向爱国创业公司交付租赁物的义务，对合同是否履行发生争议的，应由宝业投资公司承担举证责任。宝���投资公司举示的《缴费通知单》、《确认声明书》以及《房屋交接单签署申请》均未能证明讼争租赁物已于2016年6月1日前即已交付爱国创业公司。吴家旺及颜伟文未出庭，爱国创业公司对落款为“吴家旺”及“颜伟文”的情况说明不予认可，原审法院对该两份证据的真实性亦不予确认。结合《缴费通知单》上爱国创业公司承租的租赁物在2016年10月1日至2016年11月30日期间的电费用量为零以及爱国创业公司在2016年11月24日向宝业投资公司提交《房屋交接单签署申请》中要求宝业投资公司交付钥匙的事实，可以认定宝业投资公司在2016年11月24日前仍未将讼争房屋交付爱国创业公司。原审法院对于爱国创业公司主张的实际交付租赁物时间为2016年11月24日予以采信。原审法院认为，爱国创业公司与宝业投资公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。宝业投资公司未能举证证明其在2016年11月24日前已通知爱国创业公司接收讼争租赁物，因宝业投资公司的原因迟延交付租赁物，爱国创业公司有权根据合同约定顺延装修免租期及租赁期限。租赁物的实际交付与接收为事实行为，爱国创业公司在知晓讼争租赁物主体未通过消防验收的情况下仍于2016年11月24日接收了宝业投资公司交付的租赁物并实现对租赁物的占有控制，其主张将2016年12月26日租赁物所在宝业大厦通过消防验收之日视为交付日缺乏依据。至于2016年11月24日至2016年12月26日期间租赁物未通过消防验收，爱国创业公司可就租赁物的瑕疵另行向宝业投资公司主张权利。原审法院确认爱国创业公司对于讼争租赁物的承租期限应根据实际交付日期予以顺延，双方就讼争租赁物的租赁期限自2016年11月24日起至2021年11月23日止，自2016年11月24日起至2017年2月24日止为宝业投资公司给予爱国创业公司的装修免租期。2016年6月1日至2016年11月23日期间的房屋租金爱国创业公司无需支付。2016年11月24日起至2017年2月24日止为宝业投资公司给予爱国创业公司的装修免租期，爱国创业公司2016年6月7日支付的租金77820元应作为2017年2月25日至2017年5月24日期间的租金。2017年5月25日至2017年8月24日期间的租金77820元依约应在2017年5月25日前10日内支付，鉴于本案原审审理过程中，爱国创业公司支付第二期租金的期限已届至，为方便双方当事人合同履行，爱国创业公司已经支付的第二期租金77820元可作为2017年5月25日至2017年8月24日期间的租金，宝业投资公司无需另行返还。双方租赁���同对于宝业投资公司交付房屋的日期约定仅是暂定，宝业投资公司于2016年11月24日交付讼争租赁物并未违反合同该约定，爱国创业公司自愿提前支付租金，其要求宝业投资公司返还上述租金的利息损失缺乏依据。爱国创业公司2016年11月24日实际接收使用讼争租赁物，其支付厦门市宝业物业管理有限公司的2016年9月1日至2016年11月23日期间的物业管理费35883.1元（51879.2/4*2+51879.2/4/30*23）及公维金7176.62元（10375.84/4*2+10375.84/4/30*23）应由承担主体宝业投资公司予以返还。关于上述费用的利息，宝业投资公司未于2016年6月1日交付讼争房屋并不构成违约，爱国创业公司在讼争房屋尚未交付的情况下仍自愿代为履行，对于其主张上述费用的利息原审法院不予支持。爱国创业公司支付装修保证金及押金的相对人并非宝业投资公司，其未能举证证明其应案外人的要求交付的装修保证金及押金系因宝业投资公司存在违约行为造成的损失，该项诉求亦缺乏合同及法律依据。双方租赁合同第五条第5款约定宝业投资公司应赔偿爱国创业公司律师费损失的情形是因宝业投资公司特定的违约行为导致合同的解除。双方租赁合同已就宝业投资公司于2016年6月1日之后交付租赁物的处理进行了约定，且双方租赁合同继续履行，不符合合同第五条第5款约定的宝业投资公司应承担律师费的情形，爱国创业公司的该项诉求缺乏依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零一条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认厦门爱国创业投资有限公司与厦门市宝��投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（编号：BY-ZL-16-05-01）就厦门市观音山营运中心台东路66号宝业大厦写字楼3层01-12单元约定的租赁期限自2016年11月24日起至2021年11月23日止，自2016年11月24日起至2017年2月24日止为厦门市宝业投资管理有限公司给予厦门爱国创业投资有限公司的装修免租期。二、厦门市宝业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还厦门爱国创业投资有限公司代为支付的物业管理费35883.1元、公维金7176.62元。三、驳回厦门爱国创业投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1625元，由厦门爱国创业投资有限公司负担372元，厦门市宝业投资管理有限公司负担1253元。本院二审期间，上诉人宝业投资公司提交《宝业营运中心物业服务协议》，证明爱国创业公司与案外人宝业物业公司签订物业管理合同，宝业投资公司不是该合同的当事人，爱国创业公司无权要求宝业投资公司返还物业管理费、公维金。爱国创业公司对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院对该份证据的真实性予以确认。经审理查明，双方当事人对原审认定的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，原审庭审中，爱国创业公司称“2016年11月24日接收，接收之后放置没有使用，因为认为房屋的消防验收没有通过”、“接收的时候有口头向被告提出未经过消防验收”。以上事实，有原审庭审笔录为准。本院认为，上诉人宝业投资公司与被上诉人爱国创业公司签订的《房屋租赁合同》（编号：BY-ZL-16-05-01），系双方当事人的真实意思表示，���容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。根据查明的事实，爱国创业公司于2016年11月24日向宝业投资公司提交《房屋交接单签署申请》，并于2016年11月24日签署《宝业营运中心收楼验收确认书》。从原审庭审中爱国创业公司所称“接收之后放置没有使用，因为认为房屋的消防验收没有通过”、“接收的时候有口头向被告提出未经过消防验收”，足以认定爱国创业公司明知讼争租赁物主体未通过消防验收。爱国创业公司明知讼争租赁物主体未通过消防验收仍于2016年11月24日接收了宝业投资公司交付的租赁物，原审认定租赁物的交付日期为2016年11月24日并无不当。爱国创业公司关于应以2016年12月26日作为租赁物交付日期的上诉理由缺乏依据，不予采纳。宝业��资公司关于租赁物的交付日期为2016年6月1日的主张缺乏依据，亦不予采纳。本案中，讼争租赁物于2016年11月24日实际交付，装修免租期及租赁期限亦应根据实际交付日期予以相应顺延，原审认定讼争租赁物的租赁期限自2016年11月24日起至2021年11月23日止、装修免租期自2016年11月24日起至2017年3月24日止，并无不当。另，讼争租赁物于2016年11月24日实际交付，爱国创业公司应自2016年11月24日起支付物业管理费、公维金，2016年11月24日之前的物业管理费、公维金应由宝业投资公司承担。原审认定宝业投资公司返还爱国创业公司已支付的2016年9月1日至2016年11月23日期间的物业管理费、公维金并无不当。爱国创业公司、宝业投资公司就物业管理费、公维金提出的上诉均缺乏依据，不予采纳。综上，原审判决认���事实清楚，适用法律正确，应予维持。爱国创业公司、宝业投资公司的上诉均缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回厦门爱国创业投资有限公司、厦门市宝业投资管理有限公司的上诉，维持原判。本案二审案件受理费1157元，由厦门爱国创业投资有限公司负担280元，厦门市宝业投资管理有限公司负担877元。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  郑文雅审 判 员  龙 辉二〇一七年九月二十八日代书记员  巫粤峰附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严��违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。