河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0104民初3411号原告：李遵莉，女，1988年9月21日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：蔡晓立，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁幸兴，河南国银律师事务所实习律师。被告：陈晓慧，女，1968年7月10日出生，汉族，户籍地：郑州市管城回族区。现住址不详。第三人：郑州城市之家房地产营销策划有限公司第七分公司，住所地郑州市管城区航海路与未来路交叉口向北100米路西。负责人：金永霞，总经理。委托诉讼代理人：张鹏举，男，该公司工作人员。原告李遵莉与被告陈晓慧、第三人郑州城市之家房地产营销策划有限公司第七分公司（以下简称城市之家地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李遵莉的委托诉讼代理人蔡晓立、丁幸兴，第三人城市之家地产营销公司负责人的委托诉讼代理人张鹏举到庭参加诉讼。被告陈晓慧经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李遵莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈晓慧继续履行其与原告于2016年12月28日签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理位于郑州市××区陇海××楼××单元××西户房产的所有权变更登记手续；2.判令被告向原告支付违约金116000元；3.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2016年12月28日，原告通过郑州城市之家房地产营销策划有限公司第七分公司与被告陈晓慧签订编号为0001100的《房屋买���合同》，该合同约定：被告自愿将位于郑州市××区陇海××楼××单元××西户房屋（郑房权证字第××号）出售给原告，所有权人为陈晓慧，建筑面积为117.24平方米，实际成交价格为1160000元。原、被告签订合同后，原告按照合同约定履行了付清全部购房款的义务，并对涉案房屋实际占有使用。后原告多次要求被告按照合同约定办理该房屋的所有权变更登记等相关手续，但被告以各种理由拒不履行。原告认为，被告拒绝为原告办理所有权变更登记手续等的行为已构成根本违约，并给原告造成了巨大损失。被告应当继续履行合同，办理所有权变更登记手续并承担支付违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，要求被告继续履行合同，并支付违约金。被告陈晓慧缺席，无答辩意见。第三人城市之家地产营销公司述称，对原告起诉所称的事实无异���，原告已付清涉案房屋的全部购房款，第三人愿意配合原告办理涉案房屋的过户手续。本院经审理，认定事实如下：2016年12月28日，被告陈晓慧（卖方、甲方）与原告陈晓慧（买方、乙方）及郑州城市之家房地产营销策划有限公司第七分公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方为甲、乙双方之间的房屋买卖行为提供居间见证服务，甲方拥有位于管城××区陇海××楼××单元××西户的房屋（房屋所有权证书号：1201064782，房屋所有权人：陈晓慧，建筑面积为117.24平方米）出售给乙方；房屋成交价格为1160000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，此价格下，该房屋包含的相关配套、附属设施有：维修基金、整体装修及整体家具家电、车棚51号（电动车）；付款约定：乙方于合同签订时向甲方支付定金人民币100000元，甲方同意该定金在办理完房屋过户手续前由丙方代为保管；付款方式：一次性付款；双方在合同第九条约定其他事项补充内容为：1、甲乙双方完全配合丙方办理相关过户手续；2、甲方原银行贷款已进行了申请，一份出资解押，具体数额以查询为准……；双方还在合同中对代办过户服务费、违约金等方面进行了约定。原告于合同签订当日向第三人支付代办费2000元，佣金10000元及购房定金90000元，其中定金90000元由第三人城市之家地产营销公司暂代被告保管；第三人收到该款项后向原告出具“收据”一份。2017年1月3日，原告通过银行转账形式向被告陈晓慧支付款项75万元，同日，被告陈晓慧收到款项后向原告出具“收据”一份，载明内容：今收到李遵莉购买房屋管城回族区陇海南里十三号9号楼3单元5层西户房屋首期款750000元，其中60万用于房屋解押。2017年1月11日，原、被告与第三人在涉案房屋解押后，共同到房管部门办理网签预约手续，原告为此缴纳了涉案房屋的维修基金及相关税费。同日，原告将剩余房款32万元通过银行转账的形式支付给被告陈晓慧。第三人称，其于当日将代被告保管的购房定金（冲抵购房款）90000元支付给被告陈晓慧，但未提交相应证据。被告陈晓慧于当日将涉案房屋交付给原告居住使用至今。2017年1月13日，原告接到房管局相关工作人员的电话，称网签手续不能正常进行，原因系涉案房屋被郑州市高新技术产业开发区人民法院查封。原告与被告联系协商解决房屋查封事宜时，与被告无法取得联系。为此，原告诉至法院，酿成本次纠纷。审理中，第三人出具“证明”一份，主要载明内容：第三人作为居间方于2016年12月28日和买方李遵莉、卖方陈晓慧��订了房屋买卖合同，购买房屋位于郑州市××区陇海××楼××单元××西户，买方李遵莉在签订合同后向卖方陈晓慧支付全部购房款1160000元，并实际占有使用该房屋。卖方陈晓慧拒绝按照合同约定履行所有权变更登记等相关手续义务，致使合同无法继续履行，构成根本违约。本院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。具体到本案，原告李遵莉与被告陈晓慧之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。综合双方合同文本含义、双方的履约行为，并结合第三人城市之家地产营销公司的陈述及出具证明载明内容，原告李遵莉已按约向被告支付了全部购房款，与被告及第三人一同到房管部门办��涉案房屋的网签预约及缴纳相关税费及维修基金，履行了合同约定义务；而被告陈晓慧虽在合同签订后对涉案房屋进行了解押注销登记，但在涉案房屋被其他法院查封时，未能积极协助原告解决房屋查封事宜，以便继续办理房屋网签及过户手续，其行为构成违约，应承担继续履行合同的义务，即协助原告到郑州市房管部门办理涉案房屋的网签、过户等手续。故原告起诉要求被告陈晓慧继续履行房屋买卖合同，协助原告办理涉案房屋所有权变更登记手续的诉请，本院予以支持。第三人称，其在协助原、被告办理涉案房屋网签预约当日向被告支付了代为保管的定金（冲抵购房款）90000元，但未提交相应支付凭证，而被告缺席未发表意见，该款项是否实际已支付无法核实，故本院对第三人的所称不予采信；第三人应承担向被告继续支付定金90000元的责任。关于原告主张的违约金，原告与被告在合同中虽对违约责任方面进行了约定，但被告的行为不完全符合上述违约责任约定的情形，故对于违约金，本院根据案件实际情况，并依据我国《合同法》有关违约金的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故对原告要求的违约金，本院考虑上述情况酌定为50000元。对原告主张过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及其他有关法律规定，判决如下:一、被告陈晓慧继续履行其与原告李遵莉于2016年12月28日签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效后30个工作日内协助原告李遵莉到郑州市房管部门办理位于管城回族区陇海南里13号9号楼3单元5层西户房屋的网签及房屋所有权变更登记手续，将该房屋变更登记在原告李遵莉名下；二、第三人郑州城市之家房地产营销策划有限公司第七分公司有协助原告李遵莉及被告陈晓慧办理上述手续的义务，并于本判决生效之日起十日内向被告陈晓慧返还购房定金（冲抵购房款）90000元；三、被告陈晓慧于判决生效后十日内向原告李遵莉支付违约金50000元。四、驳回原告李遵莉的其他诉讼请求。案件受理费16284元，保全费5000元，由原告李遵莉负担1284元，被告陈晓慧负担20000元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张健华人民陪审员  杨建明人民陪审员  高晓勤二〇一七年九月二十九日书 记 员  杨 林