四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终5591号上诉人（原审被告）：成都龙湖北城置业有限公司。法定代表人：王光建，总经理。委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余旭东。委托诉讼代理人：袁兵，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张利娟，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖萍。委托诉讼代理人：袁兵，北京天驰君泰（成都��律师事务所律师。委托诉讼代理人：张利娟，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。上诉人成都龙湖北城置业有限公司（以下简称龙湖公司）因与被上诉人余旭东、肖萍商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第7456号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙湖公司的委托诉讼代理人赵林阳，被上诉人余旭东的委托诉讼代理人袁兵、张利娟，被上诉人肖萍及其委托诉讼代理人袁兵、张利娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙湖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回余旭东、肖萍的全部诉讼请求。事实和理由：1、龙湖公司已经依照房屋买卖合同第十条的约定向余旭东、肖萍出示了规划验收合��证和面积实测报告。一审法院却以房屋买卖合同第十条未规定的燃气表、管道设备（约定在第十一条）等条件为由，援引第十条合同内容，认定龙湖公司的房屋交付不符合约定，属事实认定不清。2、龙湖公司提交的燃气管道施工图纸证明龙湖公司交付的房屋已经达到了可以开通燃气的程度，符合合同约定，不存在补救的必要。一审判决对于龙湖公司未采取补救措施，亦未表示将要采取补救措施的认定，与事实不符。3、在房屋买卖合同当中并未约定案涉房屋用于餐饮经营这一合同目的，支付购房款和交付房屋乃是该合同约定的主要内容，所以不能因余旭东、肖萍无法实现其特定房屋用途而判定房屋买卖合同的目的无法实现。4、即使认为龙湖公司交付房屋违反了房屋买卖合同第十一条，但是因为该条约仅约定了未及时补救后龙湖公司需要支付违约金，但是并未赋予余旭东、肖萍解除合同的权利。即使一审法院认为龙湖公司交付的房屋违反了合同第十一条的约定，龙湖公司应承担的责任也是支付违约金，而余旭东、肖萍无权解除合同。余旭东、肖萍共同辩称，1、龙湖公司并未在2013年12月31日前按照《房屋买卖合同》的约定“使燃气达到使用条件”。其在施工过程中没有预埋燃气管道，燃气设备达到使用条件根本无法实现；龙湖公司也没有采取有效补救措施让燃气能够达到使用条件。2、余旭东、肖萍正是在购房时看到龙湖公司承诺可正常使用燃气才与其订立房屋买卖合同，且合同明确约定房屋用作商业用途，而餐饮经营正属于商业用途的一种，所以余旭东、肖萍所购房屋不能使用燃气致使房屋买卖合同目的不能实现，余旭东、肖萍有权主张解除合同。请求驳回上诉，维持原判。���旭东、肖萍向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》，判令龙湖公司返还余旭东、肖萍全额购房款共计人民币6090606元；2、龙湖公司向余旭东、肖萍支付违约金，计算标准为购房总金额的每日万分之一，自2014年11月19日起至龙湖公司全部付清之日止（暂计算至2015年10月15日，计人民币207079.73元）；3、龙湖公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：龙湖公司系“龙湖北城天街”的商品房开发商。2013年11月28日，龙湖公司与余旭东、肖萍签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定龙湖公司向余旭东、肖萍出售位于成都市××××号商业用房，建筑面积为75.75平方米，套内建筑面积为70.98平方米，购房单价为每平方米85807.35元，购房总价款为6090606元。《商品房买卖合同》第十条约定“该商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”、第十一条约定“市政基础设施和其他设施的承诺……（4）燃气：2013年12月31日达到使用条件，由买受人自行向有关部门申请开通……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，出卖人应在房屋交付之日起30日内采取补救措施；若超过30日仍未能补救的，按日向买受人补偿总房款的万分之一，非出卖人原因造成的在约定期限内未达到条件的除外。”《商品房买卖合同补充协议》第七条第2款约定“有线电视、电话、宽带、燃气等配套设施的交付指竣工并达到使用条件”。合同签订后，余旭东、肖萍通过银行转账方式向龙湖公司全额支付了购房款6090606元。2013年12月，龙湖公司向余旭东、肖萍出具交房通知书，通知其于2013年12月30办理交房手续。余旭东、肖萍于2014年11月19日办理了房屋交接手续。后余旭东、肖萍将房屋出租给他人经营餐饮。承租户向天然气公司申请开通天然气时，被告知房屋内未配备燃气表、管道等设备，无法开通。龙湖公司表示其交付的房屋已经通过验收，未作出整改房屋燃气设施的意思表示。2015年8月20日，余旭东、肖萍以委托律师向龙湖公司邮寄《律师函》的形式向龙湖公司发出解除《商品房买卖合同》的通知，并要求龙湖公司承担违约责任。本案在审理过程中，龙湖公司于2015年11月2日向一审法院起诉，请求确认余旭东、肖萍向龙湖公司寄送的律师函未产生解除合同的法律效力。一审法院认定上述事实采信了如下证据：商品房买卖合同及补充协议、商品房预售许可证、建设工程规划合格证、房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积）、销售不动产统一发票、商业租赁合同、龙湖北城天街前期物业服务合同、庭院燃气管道总平面图、燃气管道安装图、电气配管安装工程隐蔽验收记录、建筑业统一发票（燃气工程款）、公共、商业、工业客户燃气工程实施合同（李景凤）、公证书、证人证言、庭审笔录以及双方当事人的陈述。一审法院认为，余旭东、肖萍与龙湖公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。按照合同第十条约定，龙湖公司应在2013年12月31日向余旭东、肖萍交付燃气达到使用条件的房屋，现该房屋因未配备燃气表、管道等设备致使无法开通天然气，龙湖公司交付的房屋不符合合同约定，其行为已构成违约。按照合同第十一条约定，龙湖公司可于房屋交付之日起30日内采取补救措施；若超过30日仍未能补救的，按日向买受人补偿总房款的万分之一。龙湖公司至今未采取补救措施，亦未表示愿意采取补救措施，导致案涉房屋始终无法达到燃气开通的使用条件，对案涉房屋的使用性能有重大影响，致使余旭东、肖萍无法实现购买该商业用房的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，余旭东、肖萍通知龙湖公司解除双方2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，龙湖公司提出的���认余旭东、肖萍向龙湖公司寄送的律师函未产生解除合同的法律效力理由不成立，双方签订的《商品房买卖合同》自2015年8月20日解除。因该合同已经解除，故对于余旭东、肖萍提出解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，一审法院不予支持。合同解除后，龙湖公司应当返还余旭东、肖萍已经支付的购房款6090606元；余旭东、肖萍应当将案涉房屋返还给龙湖公司。关于违约金的问题。双方在合同第十一条作出了“如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，出卖人应在房屋交付之日起30日内采取补救措施；若超过30日仍未能补救的，按日向买受人补偿总房款的万分之一，非出卖人原因造成的在约定期限内未达到条件的除外”的约定，该条款中使���的文字表述为“补偿款”，其实质为双方对违约金的约定，故对于余旭东、肖萍依照合同约定要求龙湖公司每日按照总房款的万分之一的标准支付违约金的主张，一审法院予以支持，违约金计算的起止时间应当从2014年12月19日开始计算（交付房屋30日之后）至合同解除之日即2015年8月20日。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，一审法院判决：一、龙湖公司于判决生效之日起15日内返还余旭东、肖萍购房款6090606元并支付违约金，违约金的计算方式为：以本金6090606元为基数，按照每日万分之一的标准，从2014年12月19日开始计算至2015年8月20日止；二、驳回余旭东、肖萍的其他诉讼请求。龙湖公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费27942元，由龙湖公司负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、龙湖公司是否存在交付房屋不符合约定的违约行为，进而余旭东、肖萍要求解除合同及返还购房款的主张能否成立。根据约定，龙湖公司交付的案涉房屋，除应符合合同第十条的交付条件外，合同第十一条关于市政基础设施和其他设施的承诺条件亦应满足。而庭审已查明，案涉房屋未铺设燃气管道、未配备燃气表，不符合双方约定的“达到由买受人自行向有关部门申请开通的使用条件”；龙湖公司于一审中提交的《工业客户燃气工���实施合同（李景凤）》等证据，仅表明承租案涉房屋的商户进行了开通燃气的尝试，但该合同并未实际履行，亦不能证明系龙湖公司为促使燃气设施达到约定交付条件而采取的补救措施，基于此，一审法院认定龙湖公司交付的房屋不符合约定，构成违约，并无不当。合同中，双方虽未明确约定案涉房屋的具体用途，但餐饮经营当然属于商业用途的一种，由于案涉房屋至今仍未达到燃气开通的使用条件，致使余旭东、肖萍购买房屋用于商业经营的合同根本目的不能实现，在此情况下，余旭东、肖萍依法享有合同解除权。余旭东、肖萍于2015年8月20日向龙湖公司发出解除合同的律师函，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条的规定，合同自该解除通知到达龙湖公司时解除，一审法院据此确认案涉《商品房买卖合同》已于2015年8月20日解除正确，本院予以维持。余旭东、肖萍在合同解除后要求龙湖公司返还已支付购房款的主张，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，应予支持。二、一审判决认定的违约金数额是否恰当。前已述及，案涉房屋未达到约定的燃气开通条件，龙湖公司应就该违约行为承担违约责任。对此，合同第十一条约定按总房款每日万分之一的标准计算违约金，龙湖公司上诉主张过高，请求调减按银行同期贷款利率计算。本院认为，余旭东、肖萍虽未就其实际损失举证证明，但房屋未达到燃气开通使用的条件，将对房屋的使用性能产生重大影响，结合案涉合同的履行情况、龙湖公司的过错程度等综合因素，本院认为双方约定的违约金计算标准并不过高，本院予以维持。鉴于龙湖公司在二审中明确表示对一审判决认定的违约金计算��止时间不持异议，余旭东、肖萍亦未提出上诉，视为其对一审判决结果予以认可，故，一审认定的违约金数额本院亦予维持。综上，龙湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55884元，由上诉人成都龙湖北城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龚 耘审判员 赵 锋审判员 何广智二〇一七年九月一日书记员 梅芳芝