安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖04民终894号上诉人(原审被告)：王盈，女，1983年3月21日出生，汉族，大学文化，安徽省寿县人，个体户，住安徽省淮南市田家庵区，现租住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人(原审原告)：侯玮玮，女，1987年7月10日出生，汉族，高中文化，安徽省淮南市人，个体户，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杰，安徽俊诚律师事务所律师。上诉人王盈因与被上诉人侯玮玮房屋租赁合同纠纷一案，不服淮南市田家庵区人民法院(2017)皖0403民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王盈、被上诉人侯玮玮的委托诉讼代理人樊福敏、杨杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王盈上诉请求：撤销原判第一项，改判侯玮玮应当支付王盈房屋转让费5万元，将该5万元与王盈应予返还的租金冲抵后，确认王盈应当返还的金额；本案一、二审诉讼费由侯玮玮负担。事实和理由：1、本案双方签订房屋租赁合同时，整个七层房屋是由王盈装修好的，包括装修费在内的转让费5万元是有客观基础的；2、原判认定王盈与原房主签订的租赁合同解除后，王盈与侯玮玮签订的租赁合同当然终止的认定明显不当；3、截至上诉时止，侯玮玮仍然在继续租赁的房屋内正常经营。原审以侯玮玮使用时间短，支付转让费违反公平原则为由，对相关转让费的要求不予支持确属错误。侯玮玮辩称，王盈在租赁期内解除与原房屋所有人的租赁合同已经导致本案双方租赁合同关系不能履行，且王盈隐瞒该事实。因王盈违约在先，不能正常提供租赁物，并导致租赁合同不能履行，侯玮玮不支付转让费理所应当。王盈提供的房屋不存在已装修，因为侯玮玮使用该房屋系办公之用，所以进驻后对墙面进行粉刷，对大门进行更换装修，即可进行商务办公使用。王盈上诉请求及理由无事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正常，请求驳回上诉，维持原判。侯玮玮向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还租金及押金134300元，并自2016年4月1日起承担月息2分的经济损失，暂算至2017年2月1日计26860元，直至实际还款止；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月1日，侯玮玮与王盈签订《租赁合同》，租赁位于淮南市××路金徽华庭1栋整个七层房屋（701、702、703及704），用于经营装修公司，租赁期限三年（自2016年2月1日至2019年2月1日），年租金15万元，押金1.25万元。合同签订后，侯玮玮如约向王盈账户转入一年租金及押金共计16.25万元。由于侯玮玮在租赁期间，王盈与路明就租赁涉案房屋产生纠纷，2016年3月29日侯玮玮的家人ＸＸ与路明重新签订一份《租赁合同》，侯玮玮以王盈迟迟不愿退还租金及押金为由，诉至法院，要求判如所请。另查明，侯玮玮于2017年2月7日向一审法院申请诉前财产保全，并提供了担保。一审法院于同日作出（2017）皖0403财保19号民事裁定书，依法冻结王盈在安徽省淮南市中级人民法院（2016）皖04民终1453号民事调解书中路明应给付王盈的租金130000元，冻结期限为1年。再查明，2012年4月7日，涉案房屋的所有权人路明与王盈签订了《租赁合同》，合同约定了路明将其所有的位于淮南市××路金徽华庭1号楼102、103、3-8层整体框架结构及附属建筑物、专用电梯井道和人形通道租赁给王盈经营使用，并约定了租期和租金。2016年初，路明以王盈拖欠租金为由起诉至法院，要求判令解除侯玮玮与王盈之间签订的房屋租赁合同，并支付房屋占有使用费等。淮南市田家庵区人民法院于同年10月28日作出（2016）皖0403民初2263号民事判决书，内容为“一、确认路明与王盈于2012年4月7日签订的合同已于2016年3月15日解除；……”。王盈向淮南市中级人民法院提起上诉，经调解，淮南市中级人民法院于2017年1月25日作出（2016）皖04民终1453号民事调解书，内容为“一、王盈与路明2012年4月7日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月15日解除，路明于2017年2月10日退还王盈租金72000元、租房押金30000元、电梯折价38000元，合计140000元；王盈于2017年2月10日向路明支付违约金10000元。以上双方经折抵，路明须于2017年2月10日向王盈一次性支付130000元；二、王盈于2017年2月9日前将涉案房屋内未形成附和的装饰装修物搬离，但要保证涉案房屋结构的完整，路明应当为王盈提供便利，王盈于2017年2月10日将涉案房屋交还给路明；三、双方就本案无其他纠纷。”一审法院认为，本案争议的焦点为：1.侯玮玮有无违约行为；2.侯玮玮的诉讼标的额中应否扣减5万元转让费；3.侯玮玮的诉讼请求应否得到支持。针对争议焦点一，一审法院认为，《租赁合同》系本案双方当事人真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，均应依约履行各自的义务。合同签订后，侯玮玮依约给付了房屋租金和押金。王盈与路明于2012年签订的《房屋租赁合同》经淮南市中级人民法院调解，双方自愿达成协议，确认于2016年3月15日解除。侯玮玮家人与路明于同年3月29日签订《租赁合同》，该合同的签署是在王盈与路明就涉案房屋租赁关系解除之后，故侯玮玮的行为不构成违约。对于争议焦点二，一审法院认为，通过庭审可知，本案双方当事人之间签订的涉案房屋租赁合同时，王盈应以保证能够将涉案房屋租赁为条件，但王盈却与涉案房屋所有人路明因租赁合同产生纠纷并解除，致使双方不能实现租赁合同的履行，结合侯玮玮仅实际经营2个月，对王盈要求扣减5万元转让费的答辩意见，根据公平原则，不予支持。对于争议焦点三，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，侯玮玮在签订租赁合同后，依约给付了年租金和押金，但仅实际经营两个月，现该合同履行不能，王盈应退还相关费用，故侯玮玮要求王盈退还租金及押金134300元符合法律规定，予以支持；对于侯玮玮要求王盈承担经济损失26860元（自2016年4月1日起至2017年2月1日按月息2分来计算），未超过相关法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告王盈于本判决生效之日起十日内返还原告侯玮玮租金及押金134300元及并承担经济损失26860元，合计161160元。案件受理费3523元，减半收取1761.5元，保全费1170元，共计2931.5元，均由被告王盈负担。本院二审期间，王盈提交其与侯玮玮丈夫的通话录音，证明侯玮玮是自愿与王盈解除合同，并不是王盈隐瞒与原房东解除合同的事情。侯玮玮质证意见：不属于新证据。并且原一审中王盈不认可与原房东的合同已解除，导致侯玮玮第一次起诉后又撤诉。本院认证意见：该证据不属于新证据，不予认证。对于双方当事人争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对合同双方均有约束力。本案中，王盈与侯玮玮签订合同，将其租赁的涉案房屋转租于侯玮玮，租赁期间三年，自2016年2月1日至2019年2月1日。作出转租人，王盈负有保证其转租的房屋符合约定的用途和期限的义务。但因王盈与原房东路明签订的租赁合同于2016年3月15日解除，致使侯玮玮与其签订的租赁合同无法继续履行。故本案双方当事人虽然在合同中约定侯玮玮给付王盈转让费5万元，但该5万元转让费的约定，是基于侯玮玮能够承租涉案房屋从事经营三年的约定。现在该合同实际履行不到两个月，就因王盈的原因不能再继续履行的情形下，侯玮玮租赁房屋从事经营的目的无法完全实现。虽然其后，侯玮玮家人与路明重新签订租赁合同，但该合同的签订并非是对本案双方当事人之间签订的租赁合同的继续履行。故在此情形下，王盈主张以5万元转让费从应返还给侯玮玮的租金中冲抵的理由不能成立。本院不予支持。综上所述，王盈的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人王盈负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  张 晨审判员  王元元二〇一七年九月二十七日书记员  陈志琴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。