湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）鄂民申1890号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘黎志，男，1973年2月21日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：武汉风驰置业发展有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区张湾街柏林横街**。法定代表人：闵池，该公司董事长。再审申请人刘黎志因与被申请人武汉风驰置业发展有限公司（以下简称风驰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终5816号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。刘黎志申请再审称，（一）原审判决认定事实错误。原审判决认定再审申请人在房屋交付办理流程单上签字同意免责条款是真实意思表示有误。再审申请人不同意免除风驰公司相关赔偿责任，但风驰公司要求再审申请人必须签订房屋交付办理流程单，否则不交房。再审申请人为避免更大损失同意收房但是不同意相关免责条款，对此再审申请人代表当面提出并录像予以证实。意思表示不真实是指行为人表现于外部的意志和内心真实的意志不一致，风驰公司要求再审申请人签订相关免责条款免除了自身的义务，排除了再审申请人的权利，该条款不符合再审申请人的真实意志，再审申请人并未同意该条款。（二）原审判决适用法律错误。风驰公司要求再审申请人签订的房屋交付办理流程单上有自行设定的相关免责条款，免除了自身延期交付的相关法律责任，排除了再审申请人的相关权利，该条款是典型的无效格式条款，原审判决认定该条款有效错误。（三）房屋交付办理流程单是再审申请人受胁迫签订的，胁迫的方式是开发商以业主的自身权益相威胁，不签署免责条款就不能得到房屋。原审判决对受胁迫签订的房屋交付办理流程单予以认可不符合法律规定。综上，请求依法再审。本院审查查明，2015年2月12日，刘黎志与风驰公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定，刘黎志购买风驰公司开发的三和·光谷道二期4幢7层1号房，房屋总价868118元。该合同第九条约定：出卖人应当在2015年12月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供水、供电、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5.供电：达到使用条件；6.给水：达到使用条件；7.燃气：安装到户，点火时间按天然气公司规定办理；8.排水：达到使用条件，绿化：达到设计要求。第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。第十二条约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人……。合同补充协议第一条约定：关于联络方式1.合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信方式；2.双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责。合同还约定了其他事项。合同签订后，刘黎志依约付清了全部购房款。2015年11月6日，武汉市江夏区环境保护局就涉案工程出具环境保护检查意见书。2015年12月10日，武汉市公安消防局就涉案工程出具消防验收意见书。2015年12月28日，武汉供电公司客服中心对涉案工程出具正式供电证明，武汉市天然气有限公司对该工程出具燃气开户通知单。武汉市自来水有限公司对涉案工程出具拟于2015年12月28日正式供水证明。2016年1月29日，武汉市江夏区国土资源和规划局就涉案工程出具竣工验收规划条件核实证明。2016年2月23日，风驰公司向武汉市江夏区城乡建设局办理了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。风驰公司于2015年12月25日在业主QQ群发收房通知，于2015年12月26日和2016年3月9日在武汉晨报、长江商报上刊登收房公告。2016年3月26日，刘黎志与风驰公司办理了交房手续。房屋交付办理流程单上1至5项为业主信息、物业费、验房、领取钥匙、门禁卡等，第6项载明：注意事项：本人自愿如期收房，不再向开发商另追究延期交房责任。刘黎志分别在上述房屋交付办理流程单的每项业主签名处逐一签名，并交纳了12个月的物业管理费。收款单位为：武汉精城筑家物业管理有限公司。刘黎志向一审法院起诉，请求判令：1.风驰公司向其交付符合法定和合同约定条件的房屋；2.风驰公司向其支付逾期交房的违约金21616元（应自2015年12月28日开始至达到交付条件之日止，暂计至2016年3月20日）（后变更为风驰公司向其支付逾期交房的违约金，违约金的数额以购房总价款为基数，自2015年12月28日起按日万分之三计至达到交付条件并完成合法交付之日止）；3.达到交房条件之前的物业管理费用由风驰公司承担；4.本案诉讼费由风驰公司承担。一审审理过程中，刘黎志认为，违约金应计至符合法定和合同约定的交房条件之日止，因风驰公司未尽通知义务，达到交房条件的时间应以刘黎志签署的时间为准，并撤回第一项诉请，变更第二项诉请。对风驰公司辩称的刘黎志已签署了放弃追究风驰公司逾期交房违约责任的意见，刘黎志认为其签署行为系风驰公司胁迫所致，且上述签单系格式条款，应属无效。湖北省武汉市江夏区人民法院于2016年6月21日作出（2016）鄂0115民初1400号民事判决：驳回刘黎志的诉讼请求。一审案件受理费340元，减半收取为170元，由刘黎志负担。刘黎志不服，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉，该院于2016年11月7日作出（2016）鄂01民终5816号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由刘黎志负担。本院经审查认为，本案争议焦点为房屋交付办理流程单所载的不再追究风驰公司延期交房责任的条款是否有效。具体评判如下：（一）风驰公司并未实施法律规定的胁迫行为。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》69条规定，“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”双方签订的《武汉市商品房买卖合同》明确约定了交付房屋的条件、时间及违约责任。风驰公司若拒绝依约交付房屋，再审申请人可以向法院起诉主张权利，避免其损失。但再审申请人在明知风驰公司延期交房和拒绝交房的情况下，并未诉诸法院维护其合法权益，而是选择与风驰公司签订房屋交付办理流程单，放弃追究风驰公司延期交房的违约责任并接收房屋，只能认定为系再审申请人对其民事权利的自由处分。因此，再审申请人提供的证据不足以证明房屋交付办理流程单是其受风驰公司胁迫签订，应承担举证不能的不利后果，其关于房屋交付办理流程单系受胁迫签订的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（二）再审申请人在房屋交付办理流程单上签字同意免责条款是其真实意思表示。意思表示是指行为人将其产生、变更、终止民事权利和义务的意思表示于外部的行为。所谓的意思表示真实，是指表意人的表示行为应当真实地反映其内心的效果意思。一般情况下，表示行为与效果意思相互一致，即行为人表示于外部的意思与其内心真实意思是一致的。但当事人若是在被胁迫、受欺诈及重大误解等法律规定的情况下作出的与其真实意思不符的意思表示，那么可以根据相关法律规定予以撤销。除法律有明确规定外，不能仅以行为人的内心意思为依据，而不考虑行为人的外部表示，因为行为人的内心意思往往是局外人所无从考察的，如果行为人随时以意思表示不真实为由主张合同无效，就会使合同的效力随时受到影响，使对方当事人的利益受到损害。既然再审申请人不能证明房屋交付办理流程单是其受胁迫签订的，其意思表示就应以其外部表示行为为准，以保护与行为人发生法律关系的相对人。因此，原审判决认定再审申请人在房屋交付办理流程单上签字同意免责条款是其真实意思表示并无不当，再审申请人关于原审判决的上述认定有误的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（三）相关免责条款并非无效条款。再审申请人在房屋交付办理流程单的业主签名处签名，于2016年3月26日与风驰公司办理了交房手续，并且由于再审申请人不追究风驰公司逾期交房责任，风驰公司赠送了两个月的物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”和第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，如保险合同、拍卖成交确认书等。免除提供格式条款一方的责任部分，免除的是提供格式条款一方在订立合同后将来可能会承担的责任。而本案中，再审申请人在“不再向开发商另追究延期交房责任”处签名的行为发生在双方签订商品房买卖合同后，且对风驰公司的延期交房行为系明知，并对风驰公司赠送两个月的物业管理费予以接受。故该行为应视为双方在履行商品房买卖合同后就风驰公司的逾期交房违约行为达成的一致意思表示，系再审申请人对自己民事权利的处分，且未违反相关法律规定，合法有效。故原审判决对刘黎志要求风驰公司支付逾期交房违约金的诉请不予支持并无不当。再审申请人关于房屋交付办理流程单上的免责条款系无效格式条款的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。刘黎志的再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回刘黎志的再审申请。审判长  邬文俊审判员  龚 璟审判员  周 杏二〇一七年九月七日书记员  唐 斐