陕西省西安市新城区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0102民初5952号原告（反诉被告）：陕西万和商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区长缨西路1号万和城购物中心7层01、02、03室。法定代表人：肖同林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯丹，女，1987年11月28日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵刘中，男，1981年9月4日出生，汉族，该公司员工，住西安市新城区。被告（反诉原告）：陕西播文克餐饮管理有限公司，住所地西安市新城区东元西路3号2幢1单元11102室。法定代表人：杜和钦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李芳，陕西金镝律师事务所律师。原告陕西万和商业运营管理有限公司（以下简称万和公司）与被告陕西播文克餐饮管理有限公司（以下简称播文克公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告播文克公司向本院提出反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万和公司委托诉讼代理人冯丹、赵刘中，被告陕西播文克餐饮管理有限公司法定代表人杜和钦及其委托诉讼代理人李芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万和公司诉称，原、被告于2015年5月5日签订了《租赁合同书》、《物业管理服务协议》及《补充协议》，约定原告将其位于西安市新城区长缨西路1号万和城购物中心3层3F-39号面积为129.44平米的商铺租赁给被告用于餐饮，经营品牌为：“丫记儿童主题餐厅”。在合同履行的过程中，被告不按合同约定缴费，2016年6月22日原告向被告发送《催款函》后被告仍未缴纳，拖欠原告第三期租金、设备使用费、物业综合管理费、卫生费等共计50869.9元。原告认为按照租赁合同第22条22.4项约定，被告的行为已严重违反了合同约定，原告有权单方解除合同。2016年7月5日原告向被告送达了《关于解除合同、承担违约责任及要求限期撤场并交回房屋》的函，正式通知被告解除与其签订的《租赁合同》、《物业管理服务协议》及《补充协议》，要求被告按照合同约定缴纳房屋租金等相关费用，并承担违约责任，但被告至今仍然未按合同约定履行相关义务。现原告诉至法院请求：1、被告支付拖欠原告的2016年6月8日-2016年9月7日房屋租金20969.28元、设备使用费13979.52元、物业综合管理费15532.8元、卫生费388.32元，共计50869.92元；2、被告支付原告违约金67148.27元；3、被告赔偿原告房屋未出租的实际损失：2016年6月9日至2016年9月9日共3个月的房屋租金20969.28元及拆铺费11000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告播文克公司辩称，原告所述不实，计算租金日应从实际开业日期2015年9月12日起算，故截止原告发解除函时被告从未拖欠租金、设备使用费、物业综合管理费、卫生费。原告在招商中存在欺诈，事实上并未达到承诺的商场日进店量，同时原告提供的承租商铺没有消防验收、标的物不达标等没有达到开业程度，影响被告实际经营。故被告认为原告在招商、合同签订、履行、解除中存在根本违约，被告并未收到原告所述的解除函，被告认为本案合同实际解除时间为2016年6月，且合同解除过程中，原、被告协商但尚未结算的情况下，原告将被告装修拆除、扣押并擅自将租赁商铺转租给了他人，给被告造成巨大损失，应当依法赔偿。现被告提出反诉，请求：1、解除合同；2、原告返还被告交纳的经营质保金、水电押金、装修保证金、租金共计185094.56元；3、原告赔偿其私自扣押被告厨房设备107280元、桌椅61998元、店内装修费299000元，共计468278元；4、本案的诉讼费用由原告承担。反诉被告万和公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，违约责任应由被告承担。双方于2015年5月5日签订合同后，原告已将商铺交付被告，被告进行了装修，应视为原告交付的房屋合格，各项物业等符合经营需求。被告装修完毕后商场因客观原因推迟开业三个月，原、被告协商将开业时间推迟到2015年9月10日，租金等相关费用也均是从2015年9月10日开始计算的。原告的第一期的租金交至2016年3月8日，第二期从2016年3月9日至6月9日的租金，因被告申请减免，原告减免1个月。2016年5月被告再次申请减免租金，原告未同意，被告又提出闭店申请，原告也未同意，被告于2016年6月1日私自闭店停止营业，原告认为被告的行为属于违约，应当承担给原告造成损失的违约责任。同时，承租房屋的消防已于2016年8月经验收通过，前期一直在办理中且未对商户造成影响。被告所称商场客流量少等是其自身的商业风险。原告认为其2016年7月5日发出解约通知后，双方合同已经于当日解除，故原告2016年9月将解约后装修的商铺拆除并转租是按照合同进行的，不同意被告反诉请求。经审理查明，原、被告于2015年5月5日签订《租赁合同书》，双方约定：“甲方：陕西万和商业运营管理有限公司法定代表人：黄小明地址：西安市新城区长缨西路1号乙方：陕西播文克餐饮管理有限公司法定代表人：杜和钦地址：西安市新城区东元西路3号万华园琳苑小区二、甲方同意在万和城购物中心建设完成后将其中三层3F-39号经营商铺出租给乙方使用。三、4、计租日：乙方装修期结束日之次日。如此时万和城购物广场尚未对外营业，则计租日为购物中心正式开业之日。第一条计租面积1.1该经营商铺的计租面积为套内建筑面积约129.44平方米。第二条租赁期限本合同项下租赁期为伍年。租赁期自乙方装修期结束之次日或万和城购物中心正式开业日期（计租日）起算。第四条租金支付方式及标准4.1乙方按照固定租金方式向甲方计付商铺租金。以下支付方式中的租金不包括乙方须向甲方支付之设备使用费、物业综合管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用。（1）租金标准：第一、二年约年（自2015年6月30日至2017年6月29日）的月租金为每平方米54元，月固定租金6989.76元；······（2）租金支付周期及方式：季付。第五条品牌、经营项目5.1乙方在该商铺内经营品牌为Y记儿童主题餐厅，经营品类为餐饮，并应接受和服从甲方的统一管理。第六条经营质保金6.1本合同签署当日，乙方应向甲方支付人民币叁万叁仟陆佰伍拾肆元肆角（￥33654.4元）作为经营质保金。甲方有权从经营质保金中相应扣除乙方欠付的本合同涉及一切费用及违约金。6.4合同履行期间，乙方如有不服从甲方管理或未经甲方同意超范围经营等违反本合同约定的一切行为，甲方有权提前解除合同并扣除部分或全部经验质保金作为违约金。第十七条营业时间、财务管理及其他17.1乙方应当遵守甲方制定的万和城购物中心的营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店。第二十四条商铺的交还和交还期24.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除或终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方。乙方的一切装饰装修甲方不给予任何赔偿或者补偿，甲方也不折价接受装饰装修。上述期限为本合同约定的交还期。第二十六条通知26.1甲方和乙方按以下列明的地址发送通知：乙方地址：西安市新城区东元西路3号万华园琳苑小区2-1-1102收件人：高雯邮政编码：710000联系电话：029-8671388226.2一方若指定其他地址或地址变更，须以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。26.3通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式。······以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为送达日，以交寄记录作为发送凭证。”原、被告于2015年4月14日签订《物业管理服务协议》，双方约定：“甲方：陕西万和商业运营管理有限公司法定代表人：黄小明地址：西安市新城区长缨西路1号乙方：陕西播文克餐饮管理有限公司法定代表人：杜和钦地址：西安市新城区东元西路3号万华园琳苑小区商铺名称：Y记儿童主题餐厅/餐饮商铺编号：3F-39承租面积（套内建筑面积）：129.44平方米。第一条本协议有效期本协议有效期与甲乙双方签订的万和城购物中心《租赁合同书》租赁期限相同，即自乙方装修期结束之次日或万和城购物中心正式开业日期起算伍年，自2015年6月30日至2020年6月29日止。第五条物业服务费用与相关费用标准、事项一、物业综合管理费：1、支付方式：乙方根据商铺的套内建筑面积计算并按照以下缴费期每季度付费一次的方式向甲方交纳物业综合管理费，乙方可以现金或转账方式支付费用，收费后甲方开具物业收费票据。2、收费标准：租约年定义以租赁合同约定为准。第壹-伍租约年物业综合管理费标准为人民币40元/月/㎡，每月物业综合管理费为人民币5177.6元；······”原、被告于2015年5月5日签订《补充协议》，约定：“甲方（出租方）：陕西万和商业运营管理有限公司乙方（承租方）：陕西播文克餐饮管理有限公司二、根据经营需要，乙方在原合同租赁期间因使用甲方商场公用设施设备同意自原合同约定的计租日起，按照以下方式和标准向甲方支付设备使用费：1、第一、二年约年（自2015年6月30日至2017年6月29日）的月设备使用费为每平方米36元，月固定租金4659.84元；······2、设备使用费支付周期及方式如下：季付。”合同签订后，原告向被告交付了承租商铺钥匙，被告对承租房屋进行装修，开始经营“Y记儿童主题餐厅”。2015年4月9日被告向原告交纳经营质保金33654.4元；2015年5月22日被告向原告交纳3个月房屋租金20969.28元、3个月物业管理费15532.8元、3个月设备使用费13979.52元、建筑垃圾清运费1294.4元、装修保证金10000元、水电押金1500元；2015年12月19日被告向原告交纳房屋租金10655.3元、3个月物业管理费15187.63元、3个月设备使用费13668.86元、卫生费776.64元。2016年3月23日被告向原告交纳2016年3月10日-2016年6月9日房屋租金13639.52元、2016年3月10日-2016年6月9日物业管理费15532.8元、2016年3月10日-2016年6月9日设备使用费9319.68元、2016年3月10日-2016年6月9日卫生费388.32元。2016年2月26日被告播文克公司以自2015年9月份营业至今一直处于亏损状态为由向原告万和公司书面申请减免2个月租金，原告同意减免1个月租金。2016年6月1日被告播文克公司以因经营问题一直处于亏损状态为由向原告万和公司书面申请闭店，原告未予准许。2016年6月初，原告在被告商铺大门上加锁，导致原、被告均无法单独进入承租商铺。2016年6月22日原告与被告委托人张妮妮进行屋内物品清点，双方列有《丫记物资清单》，该清单包括被告主张的全部桌椅板凳和一部分厨房厨具设备。清点后原告取得被告的承租商铺钥匙，并认可上述清单中的物品均在原告处。2016年6月22日，原告通过顺丰速运向收件人杜和钦、地址陕西省西安市新城区东元西路3号万华园琳苑小区2-1-1102、联系电话029-8671****邮寄《催款函》，告知被告在2016年6月24日前交纳2016年6月8日至2016年9月7日期间的房屋租金、综合管理费、物业费等共计50869.92元，如未按期交纳每延期一日，被告需承担欠缴租金额1%的违约金，延期超过30日，原告有权按照合同约定行使解除权，解除双方签订的《房屋租赁合同》，收回房屋，被告已支付的所有款项和装修费用等都不予退还。2016年7月6日，原告通过顺丰速运向收件人杜和钦、地址陕西省西安市新城区东元西路3号万华园琳苑小区2-1-1102、联系电话029-8671****邮寄《关于解除合同限期撤场并交回房屋的函》，告知被告自本函发出之日，双方签订的合同正式解除，被告所缴纳的租金、设备使用费、物业综合管理费、合同保证金等作为赔偿金不予退还，原告将收回房屋另行招商、出租；自本函发出之日起3日内，被告需补足拖欠的所有费用、违约金、利息并赔偿原告因此遭受的损失，自费完成撤场并交回房屋，否则另行承担违约金且原告有权采取任何措施收回房屋，房屋内留存的物品视为被告自动放弃所有权，因处理房屋内留存物品产生的额外费用原告保留向被告追索的权利。2016年8月16日11:23，原告向被告公司法定代表人、总经理杜和钦微信通知：“杜总，您好，依据贵我双方签署的租赁合同，贵方在未通知我司前提下私自关门闭店，我们的合同解除函也于7月5日向贵方送达。我司近期将收回房屋、并清理场内物品，特此告知！”杜和钦于同日11:37微信回复：“左经理你好，我方没有私自关店，在关店之前已通知你方，我们在6月1日已经给贵方递交闭店申请，可贵方迟迟不给回复。我方有文件和递交时的相关证据。”原告于同日13:02微信回复：“我方未同意闭店，就是私自闭店。”2016年8月26日至2016年8月31日原告将涉诉商铺内装修拆除，后将涉诉商铺租给案外人。庭审中，原、被告均认可双方租赁合同于2015年9月10日起算房屋租金等费用，被告实际使用承租商铺至2016年6月8日，被告已将2016年6月9日之前承租商铺的相关费用结清。原告自认其于2016年6月13日向被告承租商铺门加锁，亦自认被告交纳的经营质保金、装修保证金、水电押金并未退还。原、被告均认可万和城购物中心已经实际开业经营，但原告称万和城的开业时间是2015年9月10日，被告则主张万和城的开业时间是2015年9月12日。被告称《租赁合同书》上的邮寄地址西安市新城区东元西路3号万华园琳苑小区2-1-1102s是其公司的注册登记地、《租赁合同书》上的联系电话029-8671****是其万和城店铺中的座机，表示公司实际办公地点在城东客运站，但被告未提供证据证明其将实际办公地址和联系电话告知原告，仅称原告知道播文克公司法定代表人杜和钦的电话。原告则称其只知道双方合同中的信息。关于卫生费，庭审中原告自认按每月129.44元收取，被告自认按每季度388.32元交付。另，原、被告签订《租赁合同书》时涉诉商铺消防验收未通过，陕公消验字[2015]第096号建设工程消防验收意见书于2015年6月25日综合评定包含涉诉商铺在内的工程消防验收合格。以上事实有《租赁合同书》、《物业管理服务协议》、《补充协议》、收款收据、租金减免申请、闭店申请、顺丰速运寄件客户存根、《催款函》、《关于解除合同限期撤场并交回房屋的函》、微信聊天记录截图、照片、《丫记物资清单》、陕公消验字[2015]第096号陕西省公安消防总队建设工程消防验收意见书、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》、《物业管理服务协议》、《补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容与法不悖，为有效合同，双方均应按照合同约定，自觉履行合同义务。关于双方合同解除一节，2016年6月22日原、被告进行承租商铺屋内物品清点后，原告于2016年7月6日通过顺丰速运向被告邮寄《关于解除合同限期撤场并交回房屋的函》，告知被告自函件发出之日，双方签订的合同正式解除。被告并未提供证据证明其在合理期限内对解除双方合同一事提出异议，同时被告主张本案合同实际解除时间为2016年6月，亦认可了双方合同已经解除，故综合本案实际情况及双方《租赁合同书》第二十六条26.3的约定，原、被告签订的《租赁合同书》及《物业管理服务协议》、《补充协议》已经于2016年7月13日解除。关于被告称《租赁合同书》上的邮寄地址、联系电话并非实际办公地点和电话、解除函未收到一节，被告未提供证据证明其将变更后的办公地址和联系电话告知原告，故根据双方《租赁合同书》第二十六条通知的约定，通知交予特快专递公司后第7日为送达日，地址变更而未通知原告的法律后果由被告承担。关于原告主张的2016年6月8日-2016年9月7日房屋租金、设备使用费、物业综合管理费、卫生费，本院认为，合同解除前被告仍应按双方约定支付相关费用，因被告已将各项费用交至2016年6月9日，故被告应支付原告2016年6月10日-2016年7月13日房屋租金7921.73元、设备使用费5281.15元、物业综合管理费5867.95元、卫生费146.70元。关于被告以原告在招商中存在欺诈、客流量低等影响被告实际经营为由认为原告构成根本违约一节，被告主张原告在招商中存在欺诈证据不足，且万和城购物中心已于2015年9月实际开业经营，客流量低并不导致被告签订租赁合同的目的不能实现。关于被告以承租商铺未通过消防验收为由认为原告构成根本违约一节，原、被告2015年5月5日签订《租赁合同书》时涉诉商铺消防验收未通过，2015年6月25日包含涉诉商铺在内的工程消防验收合格，故原告向被告提供不符合法律规定的承租物虽构成违约，但并不构成导致被告签订租赁合同的目的不能实现的根本违约。2016年6月1日被告向原告书面申请闭店，但无证据证明原告予以准许，现被告自认实际使用承租商铺至2016年6月8日，故根据《租赁合同书》第十七条的约定，被告未经原告许可闭店构成违约。依照双方合同约定，被告应当在每期租金等相关费用开始计租之前20日支付，现被告仅将各项费用交至2016年6月9日，未按约交纳下一季度各项费用构成违约。被告虽有违约行为，但原告应采用合理合法的方式维护自身权益，其于2016年6月13日向被告承租商铺门加锁的行为亦构成违约。关于原告主张的违约金，现原、被告在合同履行过程中均有违约行为，双方均应各自承担相应的责任，故原告要求被告承担违约金于法无据，本院不予支持。双方清点后原告已取得被告承租商铺的钥匙，且双方合同并未对承租房屋交回时的具体状态作出约定，故原告主张其房屋未出租的实际损失及拆铺费于法无据，本院不予支持。关于被告主张返还的房屋租金，双方租赁合同解除前，被告正常使用承租房屋，应依约向原告交纳房屋租金，故其该项主张于法无据，本院不予支持。关于被告主张返还的经营质保金、装修保证金、水电押金，原告无证据证明被告存在合同约定的扣除经营质保金的情形，仅以被告违约为由主张应扣除全部经营质保金33654.4元于法无据，本院不予支持。被告已施工完毕并开业经营，依照双方合同约定，装修保证金10000元应退还被告。原告自认被告已将使用实际期间的水电费用结清，故原告扣除被告水电押金1500元于法无据，应退还被告。根据2016年7月6日原告向被告邮寄的《关于解除合同限期撤场并交回房屋的函》及2016年8月16日原告与被告公司法定代表人、总经理杜和钦微信聊天记录，被告对原告要求其公司清理承租商铺及屋内物品一事已经知悉，但被告未在合理期限内进行妥善处理，故其应承担承租商铺及屋内物品由原告处理的法律后果。被告主张原告赔偿其厨房设备、桌椅费用、店内装修费的折价款无据，因原告自认双方《丫记物资清单》中的物品均在其处，故原告依据双方所列的《丫记物资清单》返还被告相应物品。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陕西播文克餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）陕西万和商业运营管理有限公司2016年6月10日-2016年7月13日的房屋租金7921.73元、设备使用费5281.15元、物业综合管理费5867.95元、卫生费146.70元。二、原告（反诉被告）陕西万和商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）陕西播文克餐饮管理有限公司经营质保金33654.4元、装修保证金10000元、水电押金1500元。三、原告（反诉被告）陕西万和商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）陕西播文克餐饮管理有限公司《丫记物资清单》中物品。四、驳回原告陕西万和商业运营管理有限公司的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）陕西播文克餐饮管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4596元，反诉案件受理费减半收取5167元，由原告陕西万和商业运营管理有限公司承担4347元，被告陕西播文克餐饮管理有限公司承担5416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王新权代理审判员  张 雅代理审判员  王 玺二〇一七年九月二十七日书 记 员  李 迎