苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初4110号原告：苏州中天物业管理有限公司，住所地苏州市工业园区星港街268号中天湖畔生活广场1幢202室。法定代表人：陈青，该公司总经理。委托诉讼代理人：李旭，江苏容睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琨，江苏容睿律师事务所实习律师。被告：徐利国，男，1972年1月4日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告苏州中天物业管理有限公司（以下简称苏州中天物业公司）与被告徐利国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，审理中发现有不适用小额诉讼程序情形，依法转为简易程序，并分别于2017年7月21日、8月29日公开开庭进行了审理。原告苏州中天物业公司的委托诉讼代理人李旭、被告徐利国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州中天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业费共计16582.9元以及3172.1元滞纳金至清偿之日止（暂按每日千分之三计算至2016年3月2日）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告支付2009年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费21836.9元及滞纳金26147元（以15105.2元为基数按照日千分之三的标准计算577天）。事实和理由：被告徐利国是苏州市姑苏区xx路599号xxx苑6幢303室业主，原告苏州中天物业公司与徐利国签订《前期物业管理服务协议》，协议约定前期物业服务费为1.4元每月每平方米。2013年10月29日，苏州中天物业品苑项目部报请物价局批准备案，并告知业主自2014年1月1日将多层物业服务费上调至1.8元每月每平方米。原告依约提供了物业服务，但被告拒不支付物业管理费，原告多次催收无果，故诉至法院提出如上诉讼请求。被告徐利国辩辨称：1、我是xxx苑6幢303室业主，从我入住开始装修，我都是按照物业的要求严格执行的，之前的物业费也都是按期缴纳的；但是大概2009年左右我居住的楼下住户经过物业的同意搭建了阳光房，未搭建完成时，我曾要求物业进行制止，但是物业没有理睬，阳光房这一违章建筑搭建后对我的生活、居住环境都造成了负面影响，物业需要把这个问题解决，不解决我就不交物业费；2、滞纳金我不认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交苏州市不动产权属登记簿、《前期物业管理协议》、业主承诺书、业主临时公约、《中天品苑物业服务合同》、《品苑物业服务合同补充协议》、苏州市姑苏区物业公共服务费调整备案表、告全体业主书、律师函及送达回执、承诺书及整改通知书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏州市xx路399号x苑6幢303室由徐利国与陆水泉按份共有，该房屋建筑面积共计136.82平方米，该房屋所在的x苑6幢共计12层。2007年6月23日，苏州中天物业公司与徐利国签订《前期物业管理服务协议》一份，协议第四条约定物业管理服务费用约定，物业服务费每半年交纳一次，小高层物业管理费按建筑面积每月每平方米1.4元收取。第九条第四款约定，徐利国违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，苏州中天物业公司有权要求徐利国补交并从逾期之日起按每月万分之五加收滞纳金。另查明，2012年12月12日苏州xxx苑业主代表大会作为甲方授权苏州xxx苑业主委员会与苏州中天物业管理有限公司城区分公司（以下简称苏州中天物业城区分公司）作为乙方签订《中天品苑物业服务合同》一份，该合同第四条第一款约定小高层物业服务费按建筑面积每月每平方米1.4元。第八条约定“业主、物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方应书面催告限期交纳，经书面催告包括但不限于下列形式：……2、乙方通过挂号、快递邮寄函至相关物业地址。上述催告只要乙方证明已发出。经催告仍不交纳的，乙方可从催告期限届满之日起每日按应缴费用额千分之三另行加收滞纳金”。合同期限为五年，自2012年8月30日起至2017年8月29日止。2013年10月29日，xxx苑业主委员会发布《告全体业主书》，该告知书明确小区物业费调整已经2013年10月20日召开的业主代表大会及业主委员会会议通过。同日，苏州中天物业城区分公司中天品苑项目部向xxx苑业主发布《关于品苑物业服务费收费标准实施调整的通告》，该通告明确小高层原有1.4元每月每平方米调整为1.8元每月每平方米，该项目部将与x苑业主委员会签订物业管理服务协议补充合同，拟自2014年1月1日起实施调整。2013年10月30日，x苑业主代表大会作为甲方授权x苑业主委员会与苏州中天物业城区分公司作为乙方签订《品苑物业服务合同补充协议》一份，该协议第三条约定品苑自2014年1月1日起执行新的物业费收费标准，小高层1.8元每月每平方米。同时该协议第四条明确该补充协议是对之前签订的品苑物业服务合同的补充，与该服务合同具有同等法律效力。再查明，2015年12月11日，原告委托诉讼代理人李旭作为原告的委托人向徐利国邮寄律师函一份，该函载明，截止2015年12月31日，徐利国共拖欠苏州中天物业公司物业管理费15105.20元（不含滞纳金）；并告知徐利国应于收到律师函后10日内清楚上述物业管理费等费用。徐利国于2015年12月13日收到该律师函。诉讼中，原告明确当时催交的物业管理费数额因工作人员疏忽少计算一年，故催交的物业管理费金额低于实际拖欠的物业管理费金额。又查明，苏州中天物业城区分公司是原告苏州中天物业公司的分支机构，无独立法人资格。诉讼中，苏州中天物业城区分公司与苏州中天物业公司共同出具情况说明一份，载明xxx苑小区业主物业费由苏州中天物业公司收取，相应的诉讼权利、义务由苏州中天物业公司主张和承担。同时，被告徐利国明确物业服务是由苏州中天物业公司提供。另，苏州中天物业公司与徐利国在诉讼中均明确，物业服务费每半年缴纳一次，每年的1月1日缴纳上半年的物业服务费，每年的7月1日缴纳下半年的物业服务费。徐利国从2009年开始不再缴纳物业服务费。本院认为，依法成立的合同，自成立时起生效。被告徐利国与原告苏州中天物业公司签订的前期物业管理服务协议、苏州中天品苑业主委员会代表苏州中天品苑业主代表大会与苏州中天物业公司城区分公司签订的中天品苑物业服务合同以及品苑物业服务合同补充协议均系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，依法成立并生效，本院予以确认。苏州中天物业城区分公司系苏州中天物业公司的分支机构，同时其已明确相应的权利义务由苏州中天物业公司承担，故苏州中天物业公司有权依据上述物业服务协议向原告主张相关权利。被告徐利国作为xxx苑小区6幢303室的共有人之一，在物业管理活动中负有按时交纳物业服务费用的义务，现原告已依约履行了物业服务义务，被告徐利国应当依约交纳物业服务费用，若其认为楼下搭建阳光房侵害其合法权益，其应当另寻法律途径解决，而不应当成为拒交物业服务费的理由。关于欠费金额。原告主张被告自2009年1月1日至2017年6月30日期间未缴纳物业服务费，依据前期物业管理服务协议、物业服务合同以及物业服务合同补充协议，物业服务费每半年交纳一次，2014年1月1日前小高层物业服务费为1.4元每月每平方米，2014年1月1日之后小高层物业服务费为1.8元每月每平方米。被告徐利国主张其对小区小高层物业服务费调高事宜并不知晓，原告苏州中天物业公司已提供《告全体业主书》、苏州市姑苏区物业公共服务费调整备案表、《关于x苑物业服务费收费标准实施调整的通告》等证据证明小区物业服务费调高，且通过了小区业主代表大会投票表决，同时小区业主委员会与原告已就物业费调整事宜另行签订了物业服务补充协议，故对被告的该项抗辩本院不予采信。故本院认定被告自2009年1月1日起物业服务费欠费金额为21836.47元（1.4元每月每平方米×136.82平方米×60个月+1.8元每月每平方米×136.82平方米×42个月）。关于滞纳金。依据物业服务合同第八条约定，业主经催告经催告仍不交纳的，物业公司可从催告期限届满之日起每日按应缴费用额千分之三另行加收滞纳金。现原告已就2015年12月31日前被告拖欠的物业服务费进行了催交，被告逾期仍未交纳，故原告有权就催交的15105.2元收取滞纳金；但对于滞纳金的起算时间及标准，因被告徐利国于2015年12月13日收到催交函，同时该函明确交纳日期为收到函件10日内，故滞纳金的起算时间应为2015年12月24日；另，滞纳金性质上属违约金，原告主张的标准明显过高且被告对该标准不予认可，故本院酌情确定滞纳金的计算以中国人民银行同期同档类贷款基准利率1.3倍的标准，计算至实际履行之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告徐利国于本判决生效之日起10日内支付原告苏州中天物业管理有限公司苏州市姑苏区xx路599号xxx苑6幢303室房屋自2009年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费共计21836.47元，并支付滞纳金（以15105.2元为基数，自2015年12月24日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率同期同类贷款利率的1.3倍，计算至实际履行之日止）。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告苏州中天物业管理有限公司指定账户内；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时注明案号）二、驳回原告苏州中天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取500元，由原告苏州中天物业管理有限公司负担272元，被告徐利国负担228元。被告应负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  梁晓艳二〇一七年九月六日书 记 员  邬丹阳