四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0802民初1828号 原告：广元市利州区财政局，住所地广元市利州区莲花路**。 法定代表人：彭周，该局局长。 委托诉讼代理人:母长明，四川广府律师事务所律师。 委托诉讼代理人:杨玲，四川广府律师事务所律师。 被告：广元八二一物业服务有限公司，住，住所地广元市利州区三堆镇/div> 法定代表人：于波，该公司经理。 委托诉讼代理人：崔金柳，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：刘泽，男，生于1967年10月9日，住四川省广元市利州区。 被告：王映刚，男，生于1973年5月22日，住四川省广元市利州区。 原告广元市利州区财政局诉被告广元八二一物业服务有限公司、王映刚返还原物纠纷一案,本院于2017年4月19日立案受理，2017年6月7日，依法由广元市利州区人民法院审判员刘映德担任审判长，与人民陪审员廖萍、谭小红组成合议庭公开开庭审理本案，书记员胡玲玲担任法庭记录。原告广元市利州区财政局委托诉讼代理人母长明、杨玲，被告广元八二一物业服务有限公司的委托诉讼代理人崔金柳、刘泽，被告王映刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广元市利州区财政局向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告王映刚立即将广元市利州区三堆镇宝珠村六组（原八二一厂三堆生活区大门外）的土地及一楼一底房屋和土地返还给原告；二、请求人民法院依法判令二被告支付从2012年6月6日起至实际返还房屋时期间给原告造成的房屋租金损失（计算标准：一楼营业房租金10元/㎡，二楼用房租金5元/㎡），最终以实际占用时间计算为准；三、本案诉讼费用和其他费用由被告承担。 事实和理由：位于广元市利州区三堆镇宝珠村**（原八二一厂三堆生活区大门外）的土地及一楼一底房屋（其中商铺八间）原系中国核工业总公司八二一厂三堆镇生活区管理的国有资产。2010年6月5日，广元市人民政府国有资产监督管理委员会将该资产移交给了广元市利州区人民政府，原告依据利州区人民政府的授权行驶国有资产监督管理职权。 原告在清理固有资产的过程中，发现被告八二一物业服务有限公司背离原告，超越职权，违反法定程序，于2012年6月6日，将原告管理的国有资产低价出租给了被告王映刚，签订了《土地房屋租赁合同》，并将土地及房屋交付给被告王映刚占有使用。原告多次要求二被告返还房屋并支付租金，二被告均不予理睬，其行为严重损害了国家利益。为了防止国有资产流失，原告特依法《民事诉讼法》等相关法律的规定，恳请人民法院予以支持。 被告广元八二一物业服务有限公司辩称，广元八二一物业服务有限公司位于三堆镇内的一楼一底的二层商铺是该公司维修处自己修建的商铺，并一直用于租赁经营。2010年广元八二一物业服务有限公司正式成为独立法人，此资产一直在广元八二一物业服务有限公司名下，2012年广元八二一物业服务有限公司与王映刚签订了为期20年的租赁合同，在此期间广元八二一物业服务有限公司应三堆镇政府的要求对此商铺分别进行临建的拆除和化粪池的填埋。 鉴于上述事实，广元八二一物业服务有限公司对原告的起诉提出以下意见：1、原告请求解除广元八二一物业服务有限公司与王映刚的租赁合同无效的诉讼主体错误。广元八二一物业服务有限公司商铺位于广元市利州区三堆镇，区财政局无权主张广元八二一物业服务有限公司的租赁合同无效。2、广元八二一物业服务有限公司作为商铺的主体资格一直得到了广元市利州区三堆镇政府的认可。三堆镇政府多次下文要求广元八二一物业服务有限公司对此商铺进行整改，要求广元八二一物业服务有限公司拆除临建并对此化粪池进行填埋，广元八二一物业服务有限公司也根据镇政府的要求，由承租人王映刚对商铺进行了整改拆除了临建设房，并对原租户进行了经济补偿，广元八二一物业服务有限公司对化粪池进行了填埋，花费38800.00元。3、广元八二一物业服务有限公司作为独立法人，作为商铺的主体有权就商铺的使用权与第三人签订租赁合同。商铺的土地证注明此地为化粪池，而不是八二一厂移交的范围内的小二楼。综上所述，请求法院支持广元八二一物业服务有限公司的主张，认定广元八二一物业服务有限公司与王映刚签订的租赁合同有效。 被告王映刚辩称，原告说自己租赁的房子是财政局的，自己到现在都不知道房屋是怎么回事。自己无法将房子还给原告，因为投入了太多，现在有5、6个股东在里面，自己一个人无法决定。关于租赁房屋的租金是一次性支付给广元八二一物业服务有限公司的，共计付了40万。现在自己维修加固才能使用，如果不加固，房屋根本不能住，更不用说出租收取租金。本案应当裁定驳回原告的起诉，理由： 一、广元市利州区财政局不是本案适格主体。1、2010年6月5日，广元市人民政府国资委向广元市利州区人民政府移交八二一资产，无论是否包括本案争议标的，都应当由广元市利州区人民政府来主张权利。虽然有关行政法规定财政部门是国有资产的行政管理和监督部门，具有相应的行政职能，但是在民事诉讼中财政部门的行政职能不能代替广元市利州区人民政府的民事主体地位。2、本案争议的土地使用权已查明仍然是登记在国营五洲工业公司名下，该公司是合法的土地使用权人。按照《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案无论是广元市利州区人民政府还是原告，都没有取得该物权，不能提出本案标的的物权主张。 二、原告提出的本案标的已移交给广元市利州区人民政府证据不足。1、原告提交的唯一证据是移交清单，但清单中仅表述为“八二一生活区大门外小二楼”，不能确定房屋具体位置和土地面积。本案争议标的的土地上当时存在着多栋两层建筑。2、本案争议的标的自建成起至今都是本案另一被告广元八二一物业服务有限公司在进行管理，原告或者广元市利州区人民政府从未进行过管理。对建筑的维护加固和对土地使用权面积内的临时建筑的撤除和补偿由被告王映刚出资完成，对土地使用权面积内原八二一生活区化粪池的填埋由被告广元八二一物业服务有限公司出资完成。3、本案争议土地总面积747.5平方米，其中600度平方米的面积在2012年就由三堆镇人民政府改建为停车场占有使用至今。 三、王映刚善意取得租赁权，支付了相应对价，不存在王映刚与广元八二一物业服务有限公司之间恶意串通的情形。王映刚与广元八二一物业服务有限公司签订租赁合同时，广元八二一物业服务有限公司将土地使用权证作为合同附件，王映刚有理由相信广元八二一物业服务有限公司是该租赁标的的管理人。双方约定的20年租金40万元由王映刚在签订合同后一次性付清，按照民间借贷的合法3分月息计算，20年本息合计328万元。租赁的房屋属危房根本不能使用，王映刚承租后投资300余万元进行维修加固和装饰装修。王映刚所取得的租赁权代价极大，双方何来恶意串通之说。 四、原告主张的租金损失于法无据。原告按照房屋现状评估租金价值，一是建立在占有王映刚巨额投资的基础上，与房屋原状不符。二是房屋无任何建设手续，属违法建筑，原告对违法建筑主张租金损失，于法无据。 五、原告涉嫌渎职，人民法院应当移交监察机关侦查。原告主张自2010年6月5日起受移交了本案标的，至今6年多未尽到任何管理职责。如果原告的主张成立，除开原告所主张的租金损失，更主要的是善意相对人王映刚的损失高达数百万，损失后果足以达到渎职查办立案标准。 原告广元市利州区财政局举证如下： 第1组证据：1-1、原告的组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件；1-2、被告王映刚身份证复印件一份；1-3、中共广元市利州区委机构编制委员会广利编发（2013）68号文件；1-4、广元市利州区人民政府2016年10月14日证明复印件一份。拟证明原告、被告的主体资格适格。 第2组证据：2-1、二被告之间的土地房屋租赁合同；2-2、2012年6月11日被告王映刚交给广元八二一物业服务有限公司租金收据。拟证明2012年6月6日被告广元八二一物业服务有限公司将原告拥有的位于广元市三堆镇宝珠村六组（原八二一厂三堆生活区大门外）土地及其一楼一底的房屋及土地（占地面积747.5㎡、建筑面积417.3㎡），出租给了被告王映刚，租赁期限20年，并非法收取了被告王映刚房屋租赁款40万元的事实。 第3组证据：3-1、广中区国用（1993）字第0807号国有土地使用地；3-2、中核四川五洲工业公司三堆生活区资产移交清单。拟证明1、被告广元八二一物业服务有限公司出租给被告王映刚的房屋及土地登记在国营五州工业公司名下，属于国有资产，不属于被告的事实；2、证明2010年6月5日，广元市人民政府国有资产监督管理委员会已将中核四川五洲工业公司所属三堆生活区全部资产移交给广元市利州区人民政府，其中包括被告广元八二一物业服务有限公司出租给被告王映刚的房屋；该房屋及土地被告无权出租的事实；3、证明被告广元八二一物业服务有限公司擅自将国有资产出租给被告王映刚的行为损害了国家的利益。被告出租房屋的行为系无权处分行为，两被告之间的租赁无效的事实； 第4组证据：广元市利州区物价局价格认证中心出具的广利价认（2016）1号价格认证书。拟证明原告委托的广元市利州区物价局价格认证中心对原八二一厂三堆生活区大门外小二楼的租金价格认定为一楼营业用房租金10元/㎡，二楼用房租金5元/㎡，两被告应当按此价格认证标准赔偿占用原告的房屋给原告造成的损失。 被告广元八二一物业服务有限公司举证如下： 证据1、广中区国用（1993）字第0807号国有土地复印件一份，拟证明该土地证并不能证明与原告主张的是同一土地。 证据2、三镇府函【2012】29号《关于尽快拆除八二一三堆生活区在门口临建房屋的函》复印件一份，拟证明三堆镇政府认可广元八二一物业服务有限公司的房屋，对房屋有所有权。 证据3、2014年三堆镇村建环卫服务中心的函复印件一份，拟证明三堆镇政府对我们房屋的认可，我们根据政府要求对房屋进行了投入。 证据4-1、大井停车场外临时建筑丈量清单；4-2、填埋化粪池费用单据复印件六张；4-3、四川省建设工程造价预算书复印件一份； 证据4-1至4-3拟证明广元八二一物业服务有限公司化肥池填埋预算38509.27元，实际花费38800.00元。 被告王映刚举证如下： 证据1-1、租赁合同、发票复印件一份，拟证明我与广元八二一物业服务有限公司签订的合同真实有效合法。证据1-2、广中区国用（1993）字第0807号国有土地复印件一份，拟证明土地证上的面积与现在使用的面积不一致。证据1-3、广元八二一物业服务有限公司收据复印件一份，拟证明给广元八二一物业服务有限公司交了租金40万元。 证据2、2012年12月20日补偿杨某某费用收条复印件一份，拟证明我补偿原租户的维修费用。 证据3、三镇府函【2012】29号《关于尽快拆除八二一三堆生活区在门口临建房屋的函》复印件一份，拟证明我与广元八二一物业服务有限公司合同的合法性。 证据4、2012年6月14日广元八二一物业服务有限公司关于尽快拆除租赁物上临建房屋的通知复印件一份，拟证明我在拆除小二楼周围的临建房及风貌改造的费用都是我出的。 证据5、大井停车场外临时建筑丈量清单，拟证明我与广元八二一物业服务有限公司合同的合法性，因为有政府的参与。 证据6、2012年12月21日杨某某收到的现金补偿费用复印件一张，拟证明钱是由王映刚出资，金额为18500.00元。 证据7、三堆镇政府评估当时维修小二楼价目清单复印件一份，费用共计25592.18元，拟证明临建房拆除所支出的费用。 通过对原被告提供的证据质证、认证后分析确认事实如下： 根据《中国核工业集团四川省人民政府关于变更中国核工业集团公司五洲工业公司关系的协议》、国务院国有资产监督管理委员会《关于中核四川五洲工业公司资产划转有关问题的通知》等等文件、批复及会议纪要，2010年6月5日，广元市人民政府国有资产监督管理委员会将接收的中核四川五洲工业公司所属三堆生活区全部资产移交给广元市利州区人民政府，其中包括第22项资产“厂大门口小二楼”，国有土地证号：广中区国用（1993）字第08**，土地使用者名称：国营五洲工业公司（化粪池），地，地址：广元市市中区三堆镇宝珠村**地面积柒佰肆拾柒点五平方米。 2012年6月6日，广元八二一物业服务有限公司与王映刚签订《土地房屋租赁合同》，广元八二一物业服务有限公司将国有土土地证号：广中区国用（1993）字第08**应的厂大门口小二楼出租给王映刚。租赁期：20年。租金：20年共计40万元，一次性付清。合同还约定了其他权利、义务。 2012年6月13日，广元市利州区三堆人民政府发文件给中核集团八二一物业有限公司，三镇府函【2012】29号《关于尽快拆除八二一三堆生活区在门口临建房屋的函》，要求自行拆除小二楼周围未经批准的临时建筑，同时对该楼实施风貌整体打造。 2012年12月25日，广元八二一物业服务有限公司化粪池填埋预算38509.27元，实际花费38800.00元。 2014年3月24日，三堆镇村建环卫服务中心致函给广元821物业服务有限公司，内容是同意加固维修，主体不能发生变化，不得加层，不能在二楼搭建任何建筑物。 王映刚根据《土地房屋租赁合同》的约定和三堆镇村建环卫服务中心函告内容，对以前的租赁户进行了清理，对租赁的房屋进行了扩大性的维修和加固，对房屋内部进行了装修，并在顶层搭建彩钢棚，也支付了费用。 2013年12月30日，广元市利州区机构编制委员会对财政局增设国有资产监督管理股。2016年11月14日，广元市利州区人民政府出具《证明》：广元市人民政府国有资产监督管理委员会将接收的中核四川五洲工业公司所属三堆生活区全部资产移交给广元市利州区人民政府，广元市利州区人民政府交由利州区财政局管理并行使权力。 确认以上事实的证据，广元市利州区委机构编制委员会广利编发（2013）68号文件，广元市利州区人民政府证明，二被告之间的土地房屋租赁合同，王映刚交给广元八二一物业服务有限公司租金收据，广中区国用（1993）字第0807号国有土地使用地，中核四川五洲工业公司三堆生活区资产移交清单，三镇府函【2012】29号《函》，广元八二一物业服务有限公司关于尽快拆除租赁物上临建房屋的通知，三堆镇村建环卫服务中心的函，大井停车场外临时建筑丈量清单，填埋化粪池费用单据。 本院认为，针对原被告的争议从以下方面对案情和法律规定进行分析，并对双方的意见进行评判。 一、广元市利州区财政局是不是本案适格主体。 广元市利州区财政局依据中核四川五洲工业公司三堆生活区资产移交清单，向本院主张权利。二被告辩称广元市利州区财政局不是财产所有权人，主体资格不符，不是适格的原告。 首先，广元八二一物业服务有限公司是否是房屋合格的主体。广元八二一物业服务有限公司将广中区国用（1993）字第0807号土地证对应的厂大门口小二楼出租给王映刚，是否正确。 从原告提供的国有土地证看，证号：广中区国用（1993）字第0807号，土地使用者名称：国营五洲工业公司（化粪池），地，地址：广元市市中区三堆镇宝珠村**地面积柒佰肆拾柒点五平方米。庭审中，广元八二一物业服务有限公司陈述与国营五洲工业公司中间不是上下级关系，也不是包含关系，广元八二一物业服务有限公司也没有提出证据证明是委托办理出租关系。广元八二一物业服务有限公司对本案争议的该房屋及土地无权出租。广元八二一物业服务有限公司不是出租房屋合格的主体。 从广元八二一物业服务有限公司提供证据，2012年6月13日，广元市利州区三堆人民政府给其发出三镇府函【2012】29号《关于尽快拆除八二一三堆生活区在门口临建房屋的函》，2014年3月24日，三堆镇村建环卫服务中心给其致函，内容是同意加固维修。广元市利州区三堆人民政府、三堆镇村建环卫服务中心虽然向广元八二一物业服务有限公司发了工作函，但他们都不是确定所有权的部门，可以理解为他们错误的认可了广元八二一物业服务有限公司系本案争议的该房屋的所有权人。 其次，2010年6月5日，广元市人民政府国资委向广元市利州区人民政府移交八二一资产，包括本案的争议标的。是由广元市利州区人民政府来主张权利，还是由广元市利州区财政局来行使权力。 被告王映刚认为本案争议的土地使用权已查明仍然是登记在国营五洲工业公司名下，该公司是合法的土地使用权人。按照《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案无论是广元市利州区人民政府还是原告，都没有取得该物权，不能提出本案标的的物权主张。 本院讼争的土地使用权（含房产）虽然是登记在国营五洲工业公司名下，但已经由国务院划给广元市人民政府，广元市人民政府划给广元市利州区人民政府，广元市利州区人民政府交由利州区财政局管理并行使权力。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定除外。《中华人民共和国企业国有资产法》第五十一条本法所称国有资产转让，是指依法将国家对企业的出资所形成的权益转移给其他单位或者个人的行为；按照国家规定无偿划转国有资产的除外。本案中，讼争土地所有权（含房产）是国家对国有资产进行划转管理，广元市利州区财政局取得财产是通过国家划转的方式取得的，与被告王映刚所说《物权法》第九条规定的登记问题是两个不同的法律概念。广元市利州区财政局以原告身份行使诉讼权力符合民事主体地位。 二、广元八二一物业服务有限公司与王映刚签订《土地房屋租赁合同》的效力。 根据《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，2012年6月6日，广元八二一物业服务有限公司将不属于自己的财产即本案争议的小二楼出租给王映刚，损害了国家的利益，该合同是无效合同。 三、广元市利州区财政局要求王映刚返还承租的本案争议的小二楼是否应当予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上面已经阐述广元市利州区财政局系本案讼争土地使用权（含房产）的国有管理人，广元市利州区财政局要求他人返还财产，符合法律规定，本院予以支持。 四、广元市利州区财政局要求王映刚支付租赁费是否应当支持，王映刚向广元八二一物业服务有限公司交纳的租金怎么处理。 广元市利州区财政局的诉请，要求二被告支付从2012年6月6日起至实际返还房屋时期间给原告造成的房屋租金损失（计算标准：一楼营业房租金10元/㎡，二楼用房租金5元/㎡），最终以实际占用时间计算为准。 2012年6月6日，本案二被告签订租赁合同时，房屋使用权人没有及时主张权利，二被告对租赁的财产有效进行利用，并配合三堆镇政府进行市政整治，其行为都是善意的。因此，二被告虽然签订的租赁合同无效，其中关于租金的金额，本院予以支持。即，租金每年2万元，2012年—2017年的租赁费共计10万元应当支付给广元市利州区财政局。具体方法：广元八二一物业服务有限公司已经收取王映刚的40万元，将其中10万元转付给广元市利州区财政局，其余部分退还王映刚。 广元市利州区财政局的其他不合理诉请的租金本院不予支持。 五、对广元八二一物业服务有限公司支出化粪池填埋花费38800.00元怎么处理。 前面已经阐述广元八二一物业服务有限公司配合三堆镇政府进行市政整治，其行为都是善意的，对化粪池填埋花费38800.00元应当由广元市利州区财政局支付。支付方法在转付的租金10万元中扣减。 六、王映刚的加固维修、装修和改建的问题。 王映刚对租赁房屋的加固维修以及装修和改建工作，是在二十年租赁期限的前提下的投入。现在广元市利州区财政局要求收回租赁物，本案中，王映刚没有提出反诉，本院无法处理。其合理部分王映刚可以另循法律途径主张。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第三条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国企业国有资产法》第五十一条之规定，判决如下： 一、被告王映刚将租用的国有土地土地证号：广中区国用（1993）字第08**的厂大门口小二楼，在本判决生效后30日内返还给原告广元市利州区财政局； 二、被告广元八二一物业服务有限公司已经收取被告王映刚的40万元租金，将其中2012年—2017年的租赁费10万元转付给广元市利州区财政局，其余部分退还王映刚； 三、原告广元市利州区财政局支付被告广元八二一物业服务有限公司对化粪池填埋花费38800.00元； 上述二、三项品迭后，由被告广元八二一物业服务有限公司直接向原告广元市利州区财政局支付61200元，向被告王映刚支付300000元。 以上付款义务限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告广元市利州区财政局的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告广元八二一物业服务有限公司承担50元，被告王映刚承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  刘映德 人民陪审员  廖 萍 人民陪审员  谭小红 二〇一七年九月二十八日 书 记 员  胡玲玲