重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初2759号原告:重庆市铜梁区侣俸镇阳光幼儿园,住所地重庆市铜梁区侣俸镇白塔村1组，组织机构代码52500151569936356N。法定代表人：阳述建，校长。委托诉讼代理人：蒲蓉，重庆翔荣律师事务所律师，特别授权。被告:查宇鹏,男,1976年1月7日出生，汉族,重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告:查秀华,女,1964年8月4日出生，汉族,重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告:李光山,男,1955年3月13日出生，汉族,重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告重庆市铜梁区侣俸镇阳光幼儿园（以下简称“阳光幼儿园”）诉被告查宇鹏、查秀华、李光山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告重庆市铜梁区侣俸镇阳光幼儿园的委托诉讼代理人蒲蓉到庭参加诉讼。被告李光山第二次到庭参加了诉讼，被告查宇鹏、查秀华经两次开庭经传票传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市铜梁区侣俸镇阳光幼儿园向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订《房屋租赁合同》无效；2、要求三被告连带返还原告租金45000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为办学需要，从2012年7月开始租用三被告所有的位于原铜梁县侣俸镇斑竹乡内的部分土地及房屋用于开办幼儿园，后被告要求涨租金，双方于2016年1月20日重新签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期自2016年9月1日起至2026年9月1日止，前5年每年租金45000元，以后每年租金60000元。合同签订后，原告于2016年1月21日、22日向三被告支付了前2年的租金共计90000元。2016年9月，重庆市铜梁区教育委员会向原告发出通知，因其租用的办学房屋系违章建筑，要求原告整改。原告多次联系被告协调处理，三被告均置之不理。2017年5月11日，铜梁区侣俸学区管理中心再次下达通知，要求原告必须于2017年7月迁址或停止办园。现为维护原告合法权益，特诉至法院要求解除合同，退还相应租金。被告李光山辩称，本案租赁房屋系三被告于十几年斑竹乡前招商引资修建的，土地证和房产证均由原斑竹乡政府负责办理。但后来因撤乡并镇，办证的事情就无下文了，被告只有土地使用证，房产证未办理。本案租赁房屋一直在使用，原告租房时也未表明租赁用途是开办幼儿园，同时也清楚房屋无房产证。原告违法开办幼儿园的行为与被告方无关。另合同第五条第一款约定乙方即原告在使用期间自动撤出的，甲方即被告不退还乙方租金。现原告因无房产证无法继续开办幼儿园，是原告自身原因造成的，为此不同意原告的诉讼请求，不同意返还租金。被告查宇鹏、查秀华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告提交的房屋租赁合同、收据、重庆农村商业银行铜梁支行斑竹分理处客户对账单及业务凭证，重庆市铜梁区教育委员会文件（铜教发〔2016〕41号），铜梁区侣俸学区管理中心《关于铜梁区侣俸镇阳光幼儿园迁址或停止办学的通知》，发票、交房说明等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年1月20日，三被告（甲方）与阳述建（乙方）共同就位于原铜梁县斑竹乡棉花厂由三被告所有的土地及地面建筑物的使用签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2016年9月1日至2026年9月1日，前五年每年租金为45000（肆万伍仟元），第六年至第十年每年租金为60000元（陆万元）；在租赁期间，水、电、气费用由乙方自行支付；甲乙双方均不得无故终止合同，如一方终止合同需赔偿另一方违约金100000（拾万元整）。如国家征用，自建商品房甲方不属违约。如乙方实在无法经营下去，乙方不属违约；本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成时，甲乙双方可向人民法院起诉。被告查宇鹏、查秀华、李光山在甲方处签字捺印，阳述建在乙方处签字捺印。合同签订后，原告于2016年1月21日向被告支付租金80000元，其中50000元通过重庆农村商业银行铜梁支行转账支付给被告查秀华，剩余30000元现金支付给周某某。2016年1月22日，原告再次通过重庆农村商业银行铜梁支行转账支付给被告查秀华租金10000元。综上，原告向被告支付了2016年9月1日至2018年8月31日的租金共计90000元。2016年9月13日，重庆市铜梁区教育委员会向原告发出《关于侣俸镇阳光幼儿园办学场地使用违章建筑整改的通知》，要求阳光幼儿园完善相关手续并限期整改，整改期限为60天，若整改后达不到办学要求的，教委将依法对该园做出停止办学的处理。2017年5月11日，重庆市铜梁区教委侣俸学区管理中心根据铜梁区规划局关于查处侣俸镇阳光幼儿园使用违章建筑开办幼儿园的公函和铜梁区教委铜教发〔2016〕41号文件精神，对原告做出《关于铜梁区侣俸镇阳光幼儿园迁址或停止办学的通知》，该管理中心决定原告2017年7月必须迁址或者停止办园。2017年7月8日，原告缴清2017年1月至2017年8月其所用的水电费537元，并将租赁房屋退还给周某某、查正模二人。另查明，阳述建系原告阳光幼儿园的法定代表人。周某某系被告李光山妻子，查正模系被告查宇鹏、查秀华的父亲。本案租赁房屋原铜梁县斑竹乡棉花厂的地上建筑物未取得房屋产权证书。本院认为，根据法律规定，出租人就未经取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，原告阳光幼儿园作为民办非企业单位，经核准登记，取得相应的法人资格，对它的法定代表人和其他工作人员的活动，应承担相应的民事责任。阳述建作为阳光幼儿园的法定代表人，其行为产生的相应权利义务应由原告阳光幼儿园承担。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》所涉租赁房屋未取得相应的房屋产权证明以及建设工程规划许可证，为此该租赁合同应为无效合同，该合同自始就没有法律约束力。为此原告要求确认租赁合同无效的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告返还租金45000元的请求，因合同已确认无效，占有的财产该返还即应返还。原告的租期是从上年的9月1日至次年的9月1日。原告已经交纳了2016年9月1日至2018年9月1日的租金每年45000元共计90000元。根据本院查明事实，原告阳光幼儿园于2017年7月8日将所租赁房屋退还给被告，并由周某某、查正模在交房说明上签字捺印后将房屋收回。为此原告在第二年度并未占有并使用房屋，为此对于第二年度的租金45000元应予以返还。对原告请求三被告连带返还租金的请求，因合同租赁方系被告三人，为此应视为共同租赁方，其共同取得了原告给付的租金，就应连带进行返还。为此对该请求本院依法予以支持。关于被告李光山辩称原告租房时清楚房屋无房产证，现原告因无房产证无法继续开办幼儿园，是原告自身原因造成的，为此不同意原告的诉讼请求的意见，因原告签订合同时是否清楚房屋有无产权证并不影响租房合同效力的确认，根据法律规定，被告未获得本案所涉房屋的所有权，即不享有相应的受法律保护的用益物权，为此其签订的租赁合同在法律上是无效的，而不问当事人签订时是否明知有无房屋产权证书。为此对该辩称意见，本院依法不予采纳。关于被告辩称根据合同第五条第一款的约定，乙方即原告在使用期间自动撤出的，甲方即被告不退还乙方租金。为此被告不应返还租金的意见，因根据法律规定，合同无效，除合同中关于结算和清理条款以及独立存在的有关解决争议方法的条款仍具有效力外，其余条款均无效。而被告提出的该条款并不属于上列仍然有效条款范围，为此该合同的第五条第一款内容不具有法律约束力，被告应当其多占用的租金予以返还。关于被告在庭审中提出周某某、查正模所出具的收房说明，因二人不是合同当事人，其签字不具有法律效力的意见，因周某某系被告李光山妻子，査正模系被告查宇鹏、查秀华父亲，其二人代表三被告接收房屋合情合理，同时二人还出具了接房说明，该说明的内容系真实可信的，其效力及于三被告。被告查宇鹏、查秀华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃对原告举证质证的权利和诉称事实的抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告重庆市铜梁区侣俸镇阳光幼儿园与被告查宇鹏、查秀华、李光山于2016年1月20日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告查宇鹏、查秀华、李光山于本判决生效之日起十日内连带归还原告重庆市铜梁区侣俸镇阳光幼儿园租金45000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费920元，减半收取460元，由被告查宇鹏、查秀华、李光山连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  吴宇二〇一七年九月十四日书记员  银菠