北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初1096号原告：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院1号楼105室。法定代表人：朱灿，董事长。委托诉讼代理人：朱洪波，北京中恪律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京中恪律师事务所律师。被告：朱艳辉，女，1980年2月16日出生，住黑龙江省佳木斯市。委托诉讼代理人：董晶，北京美桥律师事务所律师。原告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）与被告朱艳辉商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿坤公司的委托诉讼代理人冀莹莹、被告朱艳辉及其委托诉讼代理人董晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鸿坤公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认双方签订的编号为Y1604296的北京市商品房预售合同于2016年3月11日解除；2、请求判令朱艳辉向鸿坤公司支付违约金3166824.8元；3、请求判令朱艳辉偿还鸿坤公司代其向银行偿还的贷款本息337772.36元及代垫款违约金（按代偿款项每日万分之四的标准计算至给付之日）；4、请求判令朱艳辉偿还鸿坤公司代其清偿的银行欠款6382116.72元；5、请求判令朱艳辉配合鸿坤公司办理房屋预售登记备案注销手续；6、依法确认鸿坤公司与朱艳辉2014年5月9日签订的《车位协议》于2016年3月11日解除；7、诉讼��由朱艳辉承担。事实与理由：鸿坤公司与朱艳辉于2014年5月9日签订了编号为Y1604296《北京市商品房预售合同》，约定朱艳辉购买鸿坤公司开发建设的理想家园项目（大兴区西红门镇中心规划区0801-0705地块）XX#住宅楼-2层XXX号房屋，付款方式为银行按揭贷款，预售合同签订后，朱艳辉向鸿坤公司支付了首付款，并向交通银行北京东三环支行申请了按揭贷款，但朱艳辉自2015年9月起未按贷款合同约定履行还款义务，鸿坤公司已经代朱艳辉向银行支付了两次月供，本息共计337772.36元，但朱艳辉不仅未偿还鸿坤公司代垫款项，而且继续拖欠银行月供，2016年1月6日，鸿坤公司收到交通银行发送的《提前还款通知书》，通知朱艳辉贷款提前到期，要求朱艳辉一次性偿还贷款本息，并要求鸿坤公司承担连带保证责任，2016年3月7日，鸿坤公司收到北京市朝阳区人民法院寄送的起诉书及传票，交通银行起诉朱艳辉及鸿坤公司，要求朱艳辉偿还全部贷款本息6139204.78元及截止实际清偿之日的罚息、复利及实现债权的费用，要求鸿坤公司承担连带清偿责任，为避免各方损失进一步扩大，2016年8月4日，鸿坤公司在经朱艳辉同意后一次性代朱艳辉偿还了交通银行的全部欠款6382116.72元。基于朱艳辉严重违约的行为，鸿坤公司已于2016年3月11日向朱艳辉发送了《解除合同通知书》，通知朱艳辉解除购房合同，现鸿坤公司为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。朱艳辉辩称：鸿坤公司并无实际损失，主张巨额违约金不合法，鸿坤公司为朱艳辉担保的额度为632万元，故鸿坤公司主张的违约金已达到担保额度的50%以上，请求法院对违约金数额依法进行调整，鸿坤公司已收取了全部房款和其他费用，并房屋实际价格已经上涨，且按照鸿坤公司主张双方合同已于2016年3月11日解除，自合同解除之日起，鸿坤公司即应当将剩余房款退还朱艳辉，但并未退还，该笔金额产生巨额利息；鸿坤公司收回房屋的依据为合同附件5第5条的规定，该条款是“霸王条款”，应属无效；朱艳辉不同意解除合同，要求继续履行，朱艳辉已履行了买卖合同的全部付款义务，但鸿坤公司并未按期交房，且其发出的解除合同的通知也未送达朱艳辉，朱艳辉同意支付鸿坤公司因承担担保责任所遭受的全部损失，但要求鸿坤公司履行交房义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月9日，鸿坤公司（出卖人）与朱艳辉（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）（以下简称：预售合同，合同编号：Y1604296），约定朱艳辉向鸿坤公司购买位于北京市大兴区西红门镇中心规划区0801-0705地块XX#住宅楼-2层XXX（���下简称：涉案房屋）的商品房一套，预测建筑面积329.46平方米，套内建筑面积303.14平方米。该商品房总价款人民币15834124元，买受人采用商业银行贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款30%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司北京大兴支行借款支付。合同第十一条逾期付款责任约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，（分期付款按万分五），并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金（分期付款按10%），并由出卖人退还买受���全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金（分期付款按万分之十），并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金。合同第十二条，交付条件约定，出卖人应当在2015年10月1日前向买受人交付商品房。附件五付款方式及期限约定，买受人采用按揭贷款的方式付款，买受人应于主合同签署当日支付首期购房款人民币4754124元，商品房总价款扣除首期款后的其余款项人民币11080000元由买受人申请银行按揭贷款支付。买受人须严格履行其与银行所签订的借款合同，并按时还本付息，如果买受人未按约定还款，导致出卖人承担担保责任，买受人应当于出卖人发出《缴款通知书》之日起七个工作日内偿还出卖人，并���该等款项按每日万分之四向出卖人支付违约金，否则，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付相当于房价款总额20%的违约金；在此种情况下，出卖人有权单方面收回买受人所购商品房并另行出售，且不承担买受人为该商品房所支付的诸如装修、物业、政府税费等一切费用，如果买受人直接付给出卖人的款项足以弥补出卖人因承担担保责任而遭受的损失，在扣除出卖人的损失和买受人违约金后，出卖人将其多余款项无息退给买受人，如果买受人直接付给出卖人的款项不足弥补出卖人因承担担保责任而遭受的损失，则不足部分买受人还须另行支付给出卖人。双方当事人同意实际损失包括：房款差价损失，出卖人为履行合同手续而向相关部门所缴纳的一切费用和承担的违约金，自出卖人将该房屋交付给买受人之日起或视同出卖人将该房屋交付给买受人之日起，至买受人将该房屋移交给出卖人之日止之期间，出卖人不能使用该房屋的损失（该损失按照同类地段类似房屋的租金标准收取）。2014年5月9日，鸿坤公司（甲方）与朱艳辉（乙方）签订车位协议，协议约定，鉴于乙方与甲方签订了购买商品房的主合同，甲方有偿为乙方提供地下停车位，具体位置为XX楼XXX号房屋地下层相连的车位，数量为2个，车位售价为单价人民币30万元/个，合计人民币60万元，车位交付时间为甲方将该商品房交付给乙方之日，车位使用年限自车位交付之日起至2052年8月15日。第五条违约责任约定，无论因任何原因致使该商品房买卖合同终止或解除的，则本协议也随之终止或解除。甲方有权无偿收回车位使用权，乙方承诺在此情况下配合甲方办理收回车位的使用权的手续，否则应承担因此对甲方造成的全部经济损失。本协议自双方签字盖章且前述商品房买卖合同及其附件、补充协议签订生效并付清购房全款后生效。朱艳辉于2014年5月16日向鸿坤公司缴纳车位费600000万元，交纳房款4754124元，于2014年8月6日向鸿坤公司交纳房款4760000元。朱艳辉于2014年11月29日向鸿坤公司交纳6320000元，该笔款项系通过向交通银行股份有限公司北京东三环支行（以下简称：交通银行）贷款取得。因朱艳辉未按与交通银行签订合同约定履行还款义务，贷款发生逾期，2015年9月1日，鸿坤公司向交通银行承担保证责任，代为偿还罚息、利息、本金总计193874.65元。2015年11月30日，鸿坤公司向交通银行承担保证责任，代为偿还罚息、利息、本金总计143897.71元。2016年1月6日，交通银行向鸿坤公司发送提前还款通知书，表明因朱艳辉自2015年12月起未按合同约定偿还贷款本息，故向借款人朱艳辉宣布合同项下贷��本金全部提前到期，并依据合同约定，要求鸿坤公司于收到通知之日起履行担保义务，待借款人朱艳辉清偿全部贷款本金并结清利息（最终数额以还款日东三环支行电子系统为准）。2016年1月28日，交通银行向北京市朝阳区人民法院（以下简称：朝阳法院）提起（2016）京0105民初字第5707号民事诉讼，要求朱艳辉偿还借款本金6109333.28元及利息、罚息、复利，要求鸿坤公司承担连带清偿责任。后交通银行于2016年8月9日向朝阳法院申请撤诉。朝阳法院于2016年9月22日裁定准许撤诉。2016年3月11日，鸿坤公司按照预售合同中朱艳辉所留地址向朱艳辉发送通知函，表明鸿坤公司已收到交通银行发送的书面通知及朝阳法院寄送的起诉状，因朱艳辉未按期还款，交通银行宣布贷款提前到期，并要求鸿坤公司履行连带保证责任，代朱艳辉承担全部贷款本息、罚息、���利及实现债权的相关费用，故发函通知朱艳辉双方签订的预售合同正式解除，鸿坤公司有权无需再次通知朱艳辉而将房屋另行销售，并表示鸿坤公司将按照预售合同的约定在朱艳辉办理完毕解除预售合同相关手续并扣除鸿坤公司代偿的银行贷款本息、罚息、复利及实现债权的相关费用（以法院及银行最终确认金额为准）及违约金等应扣除的款项后，将剩余房款（如有）无息退还给朱艳辉，如剩余房款不足清偿，将继续追偿。庭审中，经询问，朱艳辉表示其未收到该通知函。2016年3月18日，鸿坤公司向本院提起（2016）京0115民初4819号民事诉讼，诉讼要求确认与朱艳辉之间签订的商品房预售合同在2016年3月11日已经解除，并要求朱艳辉支付违约金、偿还代偿款项、配合办理房屋预售登记备案注销手续、承担诉讼费用，在案件2016年7月27日的庭审过程中，朱艳辉表示同意解除合同，同意其他诉讼请求，但要求违约金调整为50万元；后在本院主持下，双方进行了调解，并初步达成了解除合同、违约金数额为50万元的调解意向，但均表示就具体细节仍需商讨；后鸿坤公司于2016年12月29日向本院申请撤诉，本院予以准许。2016年8月4日，鸿坤公司分二笔向交通银行支付6341204.11元及40912.61元用以履行连带清偿责任。庭审中，经询问，朱艳辉表示认可鸿坤公司代为清偿债务的事实存在，但对鸿坤公司代为清偿债务的数额存在异议，认为（2016）京0105民初字第5707号民事诉讼系以撤诉方式结案，故应退还一半诉讼费，交通银行未主张退还，该部分费用不应由朱艳辉承担。庭审中，经询问，鸿坤公司表示同意以朱艳辉实际交付的房款抵扣代偿金额及违约金，若有剩余，同意将剩余房款返还给朱艳辉。上述事实，有���售合同、催款通知书、银行回单、提前还款通知书、交通银行计收全部贷款本息清单、庭审笔录、车位协议、收据、（2016）京0105民初字第5707号民事案件卷宗及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。鸿坤公司与朱艳辉签订的预售合同系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强行性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方于预售合同中约定，买受人须严格履行其与银行所签订的借款合同，并按时还本付息，如果买受人未按约定还款，导致出卖人承担担保责任，买受人应当于出卖人发出《缴款通知书》之日起七个工作日内偿还出卖人，并就该等款项按每日万分之四向出卖人支付违约金，否则，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付相当于房价款总额20%的违约金；在此种情况下，出卖人有权单方面收回买受人所购商品房并另行出售，且不承担买受人为该商品房所支付的诸如装修、物业、政府税费等一切费用。根据本案查明的事实，朱艳辉未按借款合同的约定向交通银行履行还款义务，导致鸿坤公司承担保证责任，虽朱艳辉主张其并未收到鸿坤公司于2016年3月11日寄出的通知函，但在2016年7月27日庭审过程中已经明确表示同意解除合同，且从2016年7月27日至今，一直未对代偿款项予以偿还，故本院认定双方签订的预售合同于2016年7月27日解除，车位协议亦于同日解除，鸿坤公司要求朱艳辉协助办理合同登记备案撤销手续并要求其返还代偿金额、支付违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。其中代偿金额经核算总计为6719889.08元；关于鸿坤公司主张的违约金一节，现鸿坤公司要求的违约金数额包括逾期偿还代偿款项的利息及解除合同的违约金，但并未提供其因此受到实际经济损失的证据，且朱艳辉提出该约定违约金过高，要求法院予以调整。根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为朱艳辉一次性支付鸿坤公司违约金50万元。对于朱艳辉要求调整违约金的抗辩意见，本院予以采信，其他抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司与朱艳辉签署的合同编号为Y1604296的《北京市商品房预售合同》于2016年7月27日解除；二、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司与朱艳辉于2014年5月9日签署的《车位协议》于2016年7月27日解除；三、朱艳辉于本判决生效后10日内协助北京鸿坤伟业房地产开发有限公司办理解除合同编号为Y1604296的《北京市商品房预售合同》备案手续；四、朱艳辉于本判决生效后15日内返还北京鸿坤伟业房地产开发有限公司代为偿还的银行借款本息及罚息共计6719889.08元；五、朱艳辉于本判决生效后十日内向北京鸿坤伟业房地产开发有限公司支付违约金500000元；（以上第四、五项以朱艳辉交付给北京鸿坤伟业房地产开发有限公司的房款冲抵）六、驳回北京鸿坤伟业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120405元，由朱艳辉负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王 静人民陪审员  闫占芳人民陪审员  宋玉英二〇一七年九月十一日书 记 员  刘 璐