河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017)豫0191民初10176号原告：林乐，男，汉族，1986年9月27日出生，住河南省太康县。委托代理人：范文帅，河南译达律师事务所律师。委托代理人：范文博，河南译达律师事务所实习律师。被告：河南长实置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路1394号2栋12层1201号。法定代表人：张帆，经理。委托代理人：李莹莹，该公司员工。原告林乐诉被告河南长实置业有限公司（以下简称长实公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案后，依法由代理审判员牛建军独任审判，公开开庭进行了审理。原告林乐的委托代理人范文帅、范文博，被告长实公司的委托代理人李莹莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林乐向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金19024.91元（从2015年9月29日起暂计算至2017年3月31日，共计550天，其后计算至实际交付之日）；2.判令被告向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金17886.23元（从2015年11月1日起暂计算至2017年3月31日，共计517天，其后继续履行至长实公司办证义务履行之日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月29日，原、被告签订房屋买卖合同。原告依约付款后，被告未依约向原告交付房屋等，构成违约，双方协商未果，故诉至法院。长实公司辩称：若到2017年10月1日还未办理房产证，就按约定承担相关违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，依据采信的证据及双方陈述本院对本案的事实确认如下：2015年9月29日，林乐作为买受人与长实公司作为出卖人双方签订《商品房买卖合同》，约定：林乐购买长实公司所有的位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××号成套住宅一套，建筑面积57.67平方米，金额345962元。2015年9月29日付款105962元，下余24万元以商业贷款方式于2015年10月13日支付。长实公司应当在2015年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同十四条约定内容已完成；前期物业管理已经实施并符合本合同约定的商品房交付林乐使用。长实公司逾期超过90日未将商品房交付的，林乐有权解除合同，林乐解除合同的，长实公司应当自林乐解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按林乐累计已付款的1%向其支付违约金；林乐要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年9月2日起至实际交付之日止，长实公司按日向林乐支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，长实公司应当书面通知林乐办理交付手续，双方进行验收交接时，长实公司应当出示商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成，前期物业管理已经实施的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，长实公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，长实公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。下列情况之一，长实公司可延期交房，无需承担合同违约责任：1.林乐逾期付款，除本合同约定承担违约责任外，交房日期相应顺延；2.为遵守、配合他政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机关的行为而导致延误的；3.非出卖人原因，“供水、供电”等部门未能及时提供服务的；4.双方确认，林乐已叔侄北侧户型公寓日照不满足大寒日日照2小时，购买均价低于南向户型均价。产权初始登记长实公司应当在2015年12月1日（房屋交付使用后60日）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。长实公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2015年11月25日，上述《商品房买卖合同》在郑州经济技术开发区房地产管理局登记备案。原告提交的缴费票据显示：2016年2月3日，原告林乐将上述房产购房款支付完毕。另查明：2015年9月29日，原告与广东宏德科技物业有限公司郑州分公司（以下简称宏德郑州分公司）签订《房屋托管意向协议》，原告将上述房产托管给宏德郑州分公司管理；委托期限2015年9月1日至2020年9月1日；租金不低于11520元/年。同日，原告出具收到，载明：今收到宏德郑州分公司支付的长盛广场3号楼8层817号房租金57600元（5年），该租金本人已用于支付购买上述房屋收付款项。本院认为，原告林乐与被告长实公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容真实合法，双方均应依约履行。根据原告与宏德郑州分公司的约定，原告已于2015年9月29日收取房屋租金57600元，用于冲抵购房首付款，但该约定不能等同于被告已依约交付房产。根据双方约定，长实公司交房的房产应同时具备下列条件即商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成，前期物业管理已经实施，并签署房屋交接单。上述合同约定关系人身和财产安全，原告有权利知道，被告更有义务告知，现长实公司未提交证据证明其交付的房产已符合上述双方约定条款，违反双方约定，构成违约，故本院确认被告应当向原告支付逾期交房违约金。林乐应于2015年10月13日将上述房产购房款支付完毕，其实际于2016年2月3日缴纳完毕购房款，已构成违约，其逾期缴纳123天应予以扣除，依据双方约定长实公司应自2016年1月2日（即2015年9月1日向后顺延123天）起至被告实际向原告出示商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成，前期物业管理已经实施的相关手续并签署房屋交接单之日止，期间按345962元的0.01%即34.5962元/日向原告支付违约金。根据双方约定“长实公司应当于2015年12月1日前向郑州市住房保障和房地产管理局报送林乐所购房屋初始登记资料，长实公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金”，现被告未按上诉约定履行其合同义务，已构成违约，其应按约定向原告支付违约金（即按345962元的0.01%即34.5962元/日，从2015年12月2日起计算至被告长实公司将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止）。关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现商品房是否达到上述交付条件，原、被告均未提交有效证据予以证明，原告可待被告长实公司具备上述履行条件后再另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一佰零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南长实置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林乐支付逾期交房违约金（按345962元的0.01%即34.5962元/日，自2016年1月2日起计算至被告实际向原告出示商品房建设竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定内容已完成，前期物业管理已经实施的相关手续并签署房屋交接单之日止）。二、被告河南长实置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林乐支付逾期报送房屋初始登记资料违约金（按345962元的0.01%即34.5962元/日，从2015年12月2日起计算至被告长实公司将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局并由房地产行政主管部门受理之日止）。三、驳回原告林乐其他诉讼请求。如被告河南长实置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费361.5元，由被告河南长实置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。代理审判员  牛建军二〇一七年九月十一日书 记 员  田宇辰