安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初4757号原告：淮南新烨基房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市学院北路（朝阳木器厂内），统一社会信用代码91340400798141784M（1-1）。法定代表人：杨成勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏洋，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯研，安徽华人律师事务所实习律师。被告：程小毛，男，汉族，1968年9月21日出生，住安徽省淮南市田家庵区，委托诉讼代理人：程韦伟，安徽大潜律师事务所律师。原告淮南新烨基房地产开发有限公司（以下简称：新烨基公司）诉被告程小毛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告新烨基公司委托诉讼代理人苏洋及被告程小毛委托诉讼代理人程韦伟到庭参加诉讼，原告新烨基公司法定代表人杨成勇、被告程小毛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新烨基公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告支付违约金159152元（暂计算至2017年6月15日，自2017年6月15日起按月息2%继续计算至款清时止）；3.诉讼费用被告承担。事实和理由：2014年程小毛与新烨基公司签订《商品房买卖合同》，约定：程小毛购买新烨基公司开发的金龙门公寓扩建项目公寓楼（推广名：龙湖星座）308室房屋，总价款213000元，程小毛应在签订合同当日缴纳房屋首付款128000元，余款85000元办理贷款。但程小毛因特殊困难仅实际支付首付款10000元，另向新烨基公司出具《申请》和《欠条》各一份，承诺于2014年3月26日前补齐余下房屋首付款118000元，待补齐余款后收回欠条，若未在规定日期内及时补齐余款则自愿承担每日千分之一的房款违约金。上述期限届满后，虽经新烨基公司多次催要，程小毛至今未支付余下房款。新烨基公司为维护自身合法权益，故依法起诉，望法院判如所请。被告程小毛辩称：被告没有能力购买，同意解除合同；原告要求支付违约金的方式有误，要求减少，部分违约金超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、申请、欠条、淮南市商品房网上备案确认单一份及被告身份证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对证据真实性均无异议，提供的证据均能够达到其证明观点，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年2月18日程小毛与新烨基公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：程小毛购买新烨基公司开发的金龙门公寓扩建项目公寓楼（推广名：龙湖星座）308室房屋，总价款213000元，程小毛应在签订合同当日缴纳房屋首付款128000元，余款85000元办理贷款。但程小毛因特殊困难仅实际支付首付款10000元，同日向新烨基公司出具《申请》和《欠条》各一份，在申请中承诺于2014年3月26日前补齐余下房屋首付款118000元，待补齐余款后收回欠条，若未在规定日期内及时补齐余款则自愿承担每日千分之一的房款违约金，如逾期30日付款，新烨基公司有权收回此房所有权，所交房款不予退还。上述期限届满后，虽经新烨基公司多次催要，程小毛至今未支付剩余房款。另查明：新烨基公司主张的违约金159152元系按照月利率2%从2014年3月27日计算至2017年6月15日。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，新烨基公司与程小毛签订的《商品房买卖合同》以及程小毛出具的申请、欠条均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的。程小毛给新烨基公司出具的申请，系对《商品房买卖合同》关于交付房屋首付款期限及违约责任的变更，新烨基公司亦同意，双方就此达成新的合意，但程小毛未按申请约定日期缴纳首付款，新烨基公司主张解除合同，程小毛同意解除，该解除合同的行为系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以支持。对于新烨基公司主张的违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，程小毛未按期支付房屋价款，应当承担违约责任，但新烨基公司主张按照每日千分之一计算的违约金数额过高，依法调整为60900元（203000×30%=60900元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告淮南新烨基房地产开发有限公司与被告程小毛签订的《商品房买卖合同》；二、被告程小毛于本判决生效之日起十日内支付原告淮南新烨基房地产开发有限公司违约金60900元；三、驳回原告淮南新烨基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3483元，减半收取1742元，由原告淮南新烨基房地产开发有限公司负担1075元，被告程小毛负担667元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员 杨 勇二〇一七年九月二十一日书记员 管振国附1：本案证据目录一、原告淮南新烨基房地产开发有限公司提交的证据和证明目的如下：证据一：《商品房买卖合同》1份，证明：证明被告购买原告开发房屋的事实及双方权利义务的约定。证据二：申请、欠条各一份，证明：1、被告实际仅支付房屋首付款1万元，余下首付款118000元未支付的事实；2、被告未于2014年3月26日前补齐118000元房屋首付款的事实，应当承担违约责任。证据三：淮南市商品房网上备案确认单一份，证明：证明原告已将被告购买的房屋办理了备案登记，积极履行合同义务的事实。二、被告程小毛提交的证据名称及证明观点如下：证据一：身份证，证明基本情况。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。