上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初16984号原告(反诉被告)：孙立干，男，1974年2月19日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市。委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪国兰，上海敏诚善律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：陈穗华，女，1981年6月17日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市徐汇区。委托诉讼��理人：肖咏萍，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧舒，上海市捷华律师事务所律师。原告孙立干与被告陈穗华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理，依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审理。2016年8月12日庭审中，被告提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。后因案情较为复杂，本案于2016年10月13日转为普通程序，并于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)孙立干、被告(反诉原告)陈穗华的委托诉讼代理人肖咏萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙立干向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年3月17日就位于上海市闵行区莘松路XXX弄瀑布湾道XX号XXXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》有效；2、判令《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告于2019年4月30日前将涉案房屋过户登记至原告名下。事实和理由：原、被告于2015年3月17日就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告于2015年6月1日前将房屋交付原告，双方于2016年6月1日前向交易中心办理转让过户手续。签约后，原告已按约履行了自己的付款义务，然被告并未按照合同约定履行义务，存在逾期交房，且原告与之协商过户事项未果。原告认为，被告的行为已严重侵害了其合法权益，故诉至法院。陈穗华辩称：1、买卖合同约定双方于2016年6月1日前共同向交易中心申请办理转让过户手续，现因房产新政出台，导致2016年6月1日前无法办理过户手续。2、本案的争议焦点并非是合同是否有效，而是合同是否可以解除。根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的相关司法解释，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致不能实现合同目的的，当事人可以请求人民法院解除合同。本案就属于上述规定的情形，双方签订合同时确实无法预见房产新政的出台，现因该政策的规定，无法办理房屋过户手续，不能实现合同目的，因此陈穗华请求解除合同。3、本案的特殊性在于，在新政出台(2016年3月24日)前，有23天，即2016年3月1日至2016年3月23日，原告是具备购房资格的，双方是可以完成过户手续的。那么，这23天内，原被告双方究竟谁应当对未完成过户承担责任呢？被告对于原告具体何时具有购房资格，即缴满社保24个月，是不清楚的，事实上，原告自己也搞不清楚，所以买卖合同约定了2016年6月1日前。2016年3月原告还在老家过年，3月底才回到上海，并发短信通知被告，而这时已经无法过户了。对于新政的出台，原告明显缺乏必要的敏感��，从未主动向被告提出过户的请求，因为那时原告自己也不知道自己是可以过户了。倒是被告主动与其联系，协商如何过户事宜，因为还有13万元尾款要过户才能支付。在诉讼中，原告也承认接到过被告的电话。显然，原告对于其在2016年3月1日至3月23日之间可以过户但未过户的这一后果应当承担责任。2016年3月24日，房产新政出台，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，应自购房之日前连续缴纳满5年及以上，根据该政策，原告至2019年3月1日才具备购房资格，因此其与被告签订的《房地产买卖合同》无法继续履行，根据相关司法解释应予解除。基于此，被告不同意原告第2项诉请，并向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同及补偿协议；2、判令孙立干办理撤销抵押手续；3、判令孙立干向陈穗华返还房屋。孙立干对陈穗华的反诉答辩称，根据社保记录，孙立干在出台新政策之前已经符合过户要求，不具备合同解除基础。陈穗华出售房屋的目的为了回笼资金，现孙立干支付了100%的房款，仅剩下装修补偿款及尾款未支付，陈穗华的目的已经达到，且只要有法院文书完全可以去办理过户手续，陈穗华提出解除合同已经承认了合同的有效，即使到2019年办理过户手续，也不影响陈穗华的权利。如果陈穗华要求返还房屋的，因房屋已经交付给孙立干并由孙立干实际控制，仅是未办理产权登记手续，且鉴于陈穗华已收取孙立干全部对价，故房屋增值部分应当归孙立干所有，而非仅补偿房屋装修残值。如返还房屋则房屋增值部分255万应由陈穗华补偿给孙立干。但在此之前孙立干保留向陈穗华主张房屋增值部分款项及装修残值费用的权利，不要求在本案中处理。本院经审理认定事实如���：坐落于上海市闵行区莘松路xxx弄瀑布湾道xxx号xxxx室房屋的产权人为陈穗华。2015年3月17日，陈穗华(卖售人、甲方)与孙立干(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》1份(合同编号：XXXXXXX)。约定甲乙双方通过中介上海太平洋房屋服务有限公司七宝四店公司居间介绍，由乙方受让甲方座落于上海市闵行区莘松路XXX弄瀑布弯道XX号XXXX室房屋，建筑面积138.56平方米，转让价款共计230万元。甲方于2015年6月1日前将房屋交付乙方。甲、乙双方确认，在2016年6月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另对房款的支付方式、双方的违约责任等均作了约定。同日，上述双方签订《补偿协议》1份，约定关于上海市闵行区莘松路XXX弄瀑布湾道XX号XXXX室、维园道XX号地下1层车位(人防)xxx室之房产的《上海市房地产买卖合同》约定成交价为230万元，车位合同约定的成交价为1万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方12万元，并于2015年3月18日之前支付甲方。2015年3月30日，孙立干作为抵押权人在涉案房屋上设立债权数额为243万元的抵押。签约后，陈穗华于2015年7月8日将涉案房屋交付孙立干，孙立干共向陈穗华支付房款230万元。另查明，至2016年3月孙立干的社保已累计缴满24个月。2016年8月12日庭审中，孙立干称其接收涉案房屋后对房屋进行装修花费20万元。陈穗华认为装修没有20万元这么多，但为节省司法资源，如最终法院判决合同解除，其愿意赔偿孙立干房屋装修损失20万元。以上事实，由孙立干与陈穗华共同提供的双方于2015年3月17日签订的《上海市房地产买卖合同》，孙立干提供���涉案房屋的登记信息、买卖收据及转账凭证、短信截屏、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、物业费、停车费、电及燃气费发票，陈穗华提供的双方于2015年3月17日签订的《补偿协议》、通话及短信记录以及双方的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。其余证据与本案没有关联，本院不予采信。本院认为，陈穗华与孙立干就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系双方真实意思表示，并未违反法律与行政法规的禁止性规定，应属合法有效。孙立干为外地户籍，双方当事人于2015年3月17日签约，根据当时上海市的房屋交易政策性规定，外地户籍家庭需能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。如违反限购政策规定购房，则不予办理房地产登记。本案中，在涉案房屋买卖合同签订时，买受人一方尚不满2年个税缴纳记录。根据双方当事人一致确认的事实，出卖人在签约时也知晓该情况，故约定涉案房屋的过户时间为2016年6月1日之前。按照双方当事人签约时的预期判断，在政策不变的情况下，截至2016年6月，买受人一方即可符合购房资格，完成过户登记。然而，在2016年3月颁布的《上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》第三条规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。根据该规定，买受人到2016年6月1日因个税年限不满5年，仍然不符合购房资格，无法办理涉案房屋的过户登记。买受��称对其应当适用原有政策规定，但买受人与出卖人于2015年3月17日办理网签时并不具备当时的购房资格限定条件，买受人也没有在2016年新政出台前，其满2年个税后与出卖人及时办理新的网签手续，因此孙立干的请求不符合相关政策的规定，本院对此实难支持。买受人另称出卖人解除合同无法律依据，即使买受人目前尚不符合购房资格，亦可待买受人符合新政规定的个税年限后再行过户。对此本院认为，首先，根据涉案房屋买卖合同约定，双方确认的过户时间为2016年6月1日之前，现已经超出该时间节点，但系因新政导致买受人的限购资格问题而无法履行，未能过户的结果并非出卖人一方恶意违约所致。其次，根据本市的限购政策规定，如果出卖人名下拥有2套房屋，其亦无法另行购房，涉案房屋如不能及时过户，客观上对出卖人的购房资格亦产生不利影响。因此，涉案房屋买卖合同目的无法得以实现，陈穗华要求解除合同，返还房屋的反诉请求理由正当，本院予以支持。孙立干主张涉案房屋买卖合同不应解除，出卖人应继续履行，配合其办理过户登记，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另外，对于陈穗华主张撤销抵押登记手续的反诉请求，现基于合同解除，陈穗华此项请求依法有据，本院予以支持，同时本院对陈穗华应向孙立干返还的购房款在本案中亦一并作出处理。此外，对于陈穗华提出如最终法院判决合同解除，其愿意赔偿孙立干房屋装修损失20万元的意见，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)孙立干与被告(反诉原告)陈穗华于2015年3月17日就位于上海市闵行区莘松路XXX弄瀑布湾道XX号XXXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；二、解除原告(反诉被告)孙立干与被告(反诉原告)陈穗华于2015年3月17日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；三、原告(反诉被告)孙立干于本判决生效之日起三日内将上述房屋返还给被告(反诉原告)陈穗华；四、原告(反诉被告)孙立干于本判决生效之日起三日内协助被告(反诉原告)陈穗华办理上述房屋的抵押登记撤销手续；五、被告(反诉原告)陈穗华于本判决生效之日起三日内返还原告(反诉被告)孙立干房款人民币2,300,000元；六、被告(反诉原告)陈穗华于本判决生效之日起三日内支付原告(反诉被告)孙立干房屋装修补偿款200,000元；七、驳回原告(反诉被告)孙立干其余本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币26,240元，由原告(反诉被告)孙立干负担。反诉案件受理费减半收取计人民币13,120元，由原告(反诉被告)孙立干负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  康海蓉人民陪审员  徐 洋二〇一七年九月二十七日书 记 员  张 辰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终���履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。