重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初3514号原告:张晓敏，女，1977年2月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。委托代理人:余方伟，重庆捷讯律师事务所律师。被告:顾静，女，1971年3月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人:岳军，重庆晓帆律师事务所律师。原告张晓敏与被告顾静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理，因本案需以（201*）沙法民初字第022**号民事案件的审理结果为裁判依据，而该案当时尚未生效，故本案中止审理。案件生效后，本案依法恢复审理，由审判员汪鹏独任审判，适用简易程序于2017年6月15日、2017年6月23日、2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告张晓敏的委托代理人余方伟，被告顾静的委托代理人岳军到庭参加了诉讼。审理中，原被告双方申请和解2个月。本案现已审理终结。原告张晓敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交还重庆市沙坪坝区沙坪坝正街*号附*号自然层第*层*-*-*号、*-*-*号、*-*-*号房屋；2、判令被告向原告支付拖欠原告的房屋租金（2014年8月1日至2015年2月15日期间的租金共计153855元）及逾期支付租金产生的违约金（以未付租金153855元为基数，按照每日万分之三，自2015年2月16日起计算至被告实际支付之日止）；3、判令被告向原告支付2015年2月16日至2017年6月20日期间的房屋占有使用费，2015年2月16日至2015年12月31日按24570元/月支付；2016年1月1日至2016年12月31日按25800元/月支付；2017年1月1日至2017年6月20日按28380元/月支付；4、判令被告赔偿原告的装修损失（该损失以（2017）渝01民终530号民事判决书主文第3项的242134.49元×（2015年2月16日至2017年6月20日期间天数）÷（2015年2月16日至2018年12月31日期间的天数））；5、判令被告赔偿原告财产损失41119元；6、判令被告支付2014年9月至2017年6月20日期间的物业服务费23378.13元（物业服务费694.40元/月×33个月零20天）。事实和理由：2013年12月26日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市沙坪坝区正街*号附*号自然层第*层*-*-*号、*-*-*号、*-*-*号房屋（面积182.74㎡）租赁给被告用于经营沙坪坝区**快餐店的餐饮服务。房屋的租赁期限为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，第1年的租金为23400元/月，第2年为24570元/月，第3年为25800元/月，租金在使用前的15日内支付，被告逾期未支付租金，原告有权要求被告按违约之日起至本同期限届满之日止的租金总额的20%标准支付违约金，同时原告有权解除合同。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告在使用期间除支付部分房屋租金外，尚有533640元的租金未支付。为维护原告的合法权益，现向贵院起诉，望判如所请。被告顾静辩称，1、原告于庭审之日要求返还房屋，被告同意向原告返还房屋。2、根据原被告签订的租赁合同、生效判决均已确认原告没有按照合同约定向被告交付满足合同约定的租赁物，系原告根本违约导致租赁合同的解除，原告在本案中向被告主张租金153855元及违约金均没有事实和法律依据。3、被告不同意向原告支付房屋的占有使用费，在（2017）渝01民终5**号民事判决生效后，原告均未向被告提出交还房屋，原告本人也未到现场来要求被告交还房屋，被告不应支付房屋占有使用费。4、被告也不应当支付原告诉请的装修损失，理由同第3项答辩意见。5、被告也不应当赔偿原告的财物损失。原告于2017年6月向被告发送的房屋移交通知书，该通知书要求被告将房屋恢复原状后移交给原告，这是原告对其所处财产予以放弃的处分行为，其后果应由原告自行承担，被告将房屋恢复原状后移交给原告没有过错，被告不应当承担赔偿责任。此外，原告要求被告赔偿的财物损失的金额计算不正确，该金额是包含了主材的费用、人工费用等综合计价费用，而按照（2017）渝01民终5**号民事生效判决要求该部分损失应为残值损失，残值金额为31842.75元。6、针对原告的第6项诉请，被告不应当向原告支付物业服务费。根据（2017）渝01民终5**号民事生效判决书的要求，原告应当赔偿被告2014年9月至12月的物业服务费损失给被告，而不应由被告向原告支付。原告张晓敏围绕诉讼请求提交如下证据：1、个体工商户开业登记申请书、个体工商户变更登记申请书、注销申请书；2、房屋产权证；3、原告与原沙坪坝区厨味快餐店签订的《房屋租赁合同》；4、（2015）沙法民初字第022**号民事判决书、（2017）渝01民终5**号民事判决书；5、照片16张、物业服务费交费通知书两份、物业服务费交费记录两份；6、顺丰快递单两份；7、租赁房屋交接单、司法鉴定意见书（渝中平2016造鉴字第**号）；8、物业公司出具的情况说明。被告顾静对证据1、2的真实性、合法性、证明目的没有异议；对证据3、4、7、8的真实性、合法性均予以认可，但均不认可证明目的；对证据5、6的真实性不予认可。被告顾静围绕其抗辩意见提交如下证据：1、（2015）沙法民初字第022**号民事判决书、（2017）渝01民终5**号民事判决书；2、房屋移交通知书。原告张晓敏对证据1、2的真实性、合法性予以认可，但对证明目均有异议。本院经审理认定事实如下：张晓敏系重庆市沙坪坝区沙坪坝正街*号附*号自然层第*层*-*-*号、*-*-*号、*-*-*号房屋的所有权人。2013年12月26日，沙坪坝区**快餐店（乙方）与张晓敏（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将沙坪坝区沙坪坝正街*号附*号自然层第*层*-*-*号、*-*-*号、*-*-*号房屋即涉案房屋按现状出租给乙方使用，房屋建筑面积为182.74平方米（房屋实际租金按180平方米计算）。租赁期自2014年1月1日至2018年12月31日。鉴于乙方租赁期限较长，甲方给予乙方3个月免租期，从2014年1月1日至3月31日止。第一年2014年1月1日至2014年12月31日月租金为23400元，第二年2015年1月1日至2015年12月31日月租金为24570元，第三年2016年1月1日至2016年12月31日每月租金为25800元，第四年2017年1月1日至2017年12月31日月租金28380元，第四年2018年1月1日至2018年12月31日月租金31217元。租金支付方式为预交，每叁个月为一支付期，首付租金70200元乙方在本合同签订当日支付，该期租金对应租赁使用期间即2014年4月1日至6月30日。合同签订时，乙方需向甲方缴纳70200元作为履约保证金，合同期满终止或依据本合同约定被任意一方依法解除，乙方退场双方结清款项后，五日内甲方无息退还乙方。甲方有义务为乙方在租赁房预留水、电接入口，并为乙方单独安装水、电表提供便利，安装由乙方负责并承担费用，甲方提供的附属设施状况，本大厦接有自来水管，乙方可以按照公用事业单位规定方式使用，本大厦污水处理，接入市政污水处理网（具体事宜与物管联系）。排污管道、电力设施、排烟管道、天然气、自来水等设施在使用过程中所产生后果由乙方负责。如乙方将此物业转租、转让第三方必须以书面形式提前90天通知甲方，同时须征得甲方书面同意，否则视为违约，保证金不退，租金作违约金处理。在不影响整栋大楼结构情况下，房屋内任何形式的装修、整改须在征得甲方的书面同意和相关政府审批同意后由乙方自行负责实施。电梯系统、公共区域消防系统、给排水系统、外墙清洁的维护保养费将根据乙方租赁房屋建筑面积占总建筑面积比例计算分摊后由乙方承担，乙方独享的设施由乙方自行负责维修保养，乙方与他人分享的设施由乙方建筑面积据实分摊部分乙方承担。合同尾部甲方处系张晓敏的签字，乙方处有沙坪坝区**快餐店的印章。《房屋租赁合同》签订后，张晓敏按约将涉案房屋交付沙坪坝区**快餐店使用。顾静变更为沙坪坝区**快餐店的经营者。沙坪坝区**快餐店已被注销工商登记，其权利义务均由经营者顾静承担。顾静（原沙坪坝区**快餐店经营者）曾于2015年2月9日向本院起诉张晓敏要求：1、判令其与张晓敏签订的《房屋租赁合同》于起诉状副本送达被告之日解除；2、判令张晓敏赔偿其经济损失747635.1元，该损失包含装修费用损失598985.8元、租金损失62400元（2014年5月13日至2014年7月31日期间共计80天*780元/天）、物管损失6249.3元(2014年6月至2014年12月)、经营利润损失80000元;3、判令张晓敏返还保证金70200元。本院作出的（2015）沙法民初字第022**号民事判决书判决如下：一、沙坪坝区**快餐店与张晓敏签订的《房屋租赁合同》于2015年2月15日解除。二、张晓敏于本判决发生法律效力后三日内赔偿沙坪坝区**快餐店装修损失242134.49元、租金损失61141.94元、物管费损失4860.8元。三、张晓敏于本判决发生法律效力后三日内返还沙坪坝区**快餐店保证金70200元。四、驳回沙坪坝区**快餐店的其他诉讼请求。张晓敏对本院的判决不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院经审理后认为：……本案现有证据已查明，沙坪坝区**快餐店与张晓敏签订房屋租赁合同后，从2014年1月1日至2014年3月31日进行了装修，2014年4月1日开始经营，至2014年5月13日因下水管道无法排水经营处于不正常状态，至2014年9月1日停止经营。以上情况说明，沙坪坝区**快餐店停止经营的原因是因租赁房屋无法排水，而双方签订的租赁合同表明，沙坪坝区**快餐店租赁房屋是用于餐饮经营，没有排水管道将不能实现合同目的。本案诉讼中，张晓敏没有提交证据证明出租房屋在原始设计和修建时有排污管道，一审法院对物管调查的情况也证实出租房屋原本为商场设计，没有设计管道直接接入主排污管道，每层楼只有公共卫生间有管道接入化粪池再进入市政排污管道，之前租赁房屋的理发店经营者通过私人关系与楼下一层的超市和楼下二层的车库所有人达成协议，从涉案房屋安装了排污管道接入车库排污管道再进入市政主排污管道。由此可见，租赁房屋不能实现餐饮经营目的的责任在于张晓敏提供的房屋设计上就没有排污管道，虽然沙坪坝区**快餐店在装修和营业期间能够排污是因前租赁户与相邻其他业主协商后安装的管道，之后，其他业主不同意租赁房屋接入排污管道而将该管道断开，张晓敏负有与相邻业主协商恢复排污管道或采取其他措施以使出租房屋具有排污功能的责任，但至今，出租房屋仍不具有排污功能，租赁合同约定，本大厦污水处理，接入市政污水处理网，同时，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故张晓敏应当承担相应责任，沙坪坝区**快餐店有权解除合同。虽然租赁合同约定，排污管道在使用过程中所产生的后果由乙方负责，给排水系统根据乙方租赁房屋建筑面积占总建筑面积比例计算分摊后由乙方承担，乙方独享的设施由乙方自行负责维修保养，但本案排污管道的接入问题不是使用过程中产生的后果问题，也不是维修保养问题，故上诉人张晓敏认为房屋租赁期内的排污管道损坏的维修责任及其后果不应由张晓敏承担的问题与本案查明的双方争执的事由不符，不能据此确定张晓敏对租赁房屋不能实现合同目的没有责任。一审判决确定双方签订的租赁合同于2015年2月15日解除，以及由张晓敏赔偿顾静装修损失242134.49元、退回保证金70200元正确，本院予以维持。关于租金及物管费损失问题，本案现有证据已查明，沙坪坝区**快餐店于2014年5月13日发现排污管道被断开，经营处于不正常状态，至2014年9月1日停止营业，之前的租金和物管费损失即因餐厅经营处于不正常状态而造成的损失，但顾静没有提交证据证明其处于不正常经营状态造成的租金及物管费损失及损失大小，且沙坪坝区**快餐店还于2014年8月12日向张晓敏支付了2014年7月1日至2014年7月31日期间的租金，分别于2014年6月至2014年8月向物管公司支付了相应的物业管理费，租赁房屋处于沙坪坝区**快餐店的管理中，2014年9月1日前，双方的房屋租赁合同也未解除，故其在本案中要求赔偿2014年5月13日至2014年7月31日期间的租金及2014年6月至2014年8月物管费损失的请求应不予支持，一审判决的该项内容本院依新证据而改判。因沙坪坝区**快餐店于2014年9月1日停止营业，故2014年9月至2014年12月的物管费2777.6元应由张晓敏赔偿……。重庆市第一中级人民法院作出的（2017）渝01民终5**号民事判决书如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第022**号民事判决第一项、第三项、第四项。即重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第022**号民事判决第一项为：沙坪坝区**快餐店与张晓敏于2013年12月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年2月15日解除。重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第022**号民事判决第三项为：由张晓敏于本判决发生法律效力后三日内退还顾静保证金70200元。重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第022**号民事判决第四项为：驳回顾静的其他诉讼请求。二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第022**号民事判决第二项。三、由上诉人张晓敏于本判决发生法律效力后三日内赔偿顾静装修损失242134.49元，物管费损失2777.6元。张晓敏于2017年5月16日、17日收到（2017）渝01民终5**号民事判决书。顾静于2017年5月15日收到（2017）渝01民终5**号民事判决书。张晓敏曾于2017年6月2日向顾静邮寄了《房屋移交通知书》，该通知书载明：……为减少不必要的损失，本人再次通知你于2017年6月5日前，将沙坪坝区沙坪坝正街*号附*号自然层第*层*-*-*号、*-*-*、*-*-*号房屋，清除垃圾并恢复原状后移交归还给我。逾期本人将强制收回，……。在此前的庭审中，本院组织张晓敏、顾静双方选取了评估机构重庆市中平建设工程咨询有限公司，该评估机构前往涉案房屋现场进行造价评估后，于2016年6月13日作出《司法鉴定意见书》，鉴定结果载明：本工程鉴定总造价376671.74元，其中装饰部分金额为207938.74元、安装部分金额为104733元、装饰画及活动家具部分金额为64000元。该意见书列明的《基本建设工程工程量清单费用计算表》载明：装饰部分包括土建改造部分、地面部分、天棚部分、大厅墙面部分、包房墙面部分、卫生间墙面部分、厨房墙面部分等；安装部分包含广播喇叭（吸顶喇叭）、监控、厨房设备（工作台、炒灶、调味台等）、灯具、洁具、管线等；装饰画及活动家具部分包括大厅装饰挂画、圆桌、椅子等。另查明，张晓敏、顾静的代理人于2017年6月21日完成了涉案房屋的交接工作并形成了《租赁房屋交接单》，该文件载明：租赁房屋内缺少以下物品：（1）筒灯9个；（2）防水形吸顶灯2套；（3）300×300灯盘14套；（4）5P柜机3台；（5）2P挂机2台；（6）风幕机1台；（7）1.5米四层菜架1个；（8）1.8米双通工作台2台；（9）蒸柜1台；（10）烤炉1台；（11）调味台1台；（12）1.5米工作台2个；（13）蒸柜0.7×0.6，1台；（14）工作台1×0.3，1台；（15）四头煲仔炉0.75×0.75，1台。审理中，双方确认如按照此前的《司法鉴定意见书》第10、11页的价格计算，上述物品的价值应为41119元。审理中，张晓敏申请追加了顾静作为被告，并撤回对盘**及沙坪坝区**快餐店的起诉，本院予以准许。张晓敏与顾静完成了涉案房屋的交接工作，张晓敏向本院提出撤回其第一项诉讼请求。双方分歧较大，调解未成。本院认为，张晓敏向本院撤回其第一项诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，本院予以准许。针对本案的其他争议焦点，分别论述如下：一、顾静是否应当向张晓敏支付2014年8月1日至2015年2月15日期间的房屋租金。生效判决认定因张晓敏提供的房屋无法实现租赁房屋的合同目的，导致顾静经营的原沙坪坝区**快餐店于2014年9月1日停止营业，张晓敏应对快餐店停止营业后产生的损失承担责任，生效判决支持了顾静主张张晓敏赔偿其2014年9月至2014年12月期间的物业服务费2777.6元的诉请。因法院的生效判决书具有既判力，且生效判决已经明确了张晓敏承担责任的时间节点，故本院对张晓敏要求顾静支付2014年9月1日以前的未支付的租金23400元（即8月的租金）予以支持，对2014年9月1日以后的租金则不予支持。二、顾静是否应当向张晓敏支付2015年2月16日至2017年6月20日期间的房屋占有使用费。按照第一项所述，顾静亦不应当支付张晓敏房屋占有使用费。但张晓敏曾于2017年6月2日向顾静邮寄了《房屋移交通知书》，要求顾静将涉案房屋的垃圾清除并恢复原状后移交归还。顾静也收到了该通知书，顾静却并未积极的联系张晓敏交还涉案房屋，导致张晓敏在该期间产生一定的损失。本院认为顾静应当参照租金标准赔偿张晓敏2017年6月2日至2017年6月20日期间的房屋占有使用费17974元（28380元/月÷30天×19天）。三、顾静是否应当向张晓敏支付2014年9月至2017年6月20日期间的物业服务费23378.13元以及装修损失。生效判决认定顾静经营的原沙坪坝区**快餐店已于2014年9月1日停止营业，且系张晓敏的责任导致租赁合同于2015年2月15日被解除，生效判决还支持了顾静主张张晓敏赔偿其装修损失242134.49元、2014年9月至2014年12月期间的物业服务费2777.6元的诉请。法院的生效判决书具有既判力，张晓敏关于对2014年9月至2014年12月期间物业服务费的诉请已在另案中处理，在本案中不作处理。顾静陈述其之后并未使用过涉案房屋，张晓敏也未举证证明顾静继续占有使用房屋从事餐饮经营，张晓敏也未实际支付该笔物业服务费，故本院对张晓敏主张的物业服务费、装修损失的诉请均不予支持。四、顾静是否应当赔偿张晓敏财产损失。生效判决认定系张晓敏的责任导致租赁合同于2015年2月15日被解除，并支持了顾静主张张晓敏赔偿其装修残值损失242134.49元的诉请，其中包括涉案房屋内缺少的筒灯等价值41119元的物品的残值损失。张晓敏认为房屋的装修残值应由其所有，但现有部分物品被顾静带走，现要求顾静赔偿财产损失。顾静认为张晓敏曾于2017年6月2日向其邮寄了《房屋移交通知书》，通知书载明应将涉案房屋的垃圾清除并恢复原状后移交归还，现其将涉案房屋内的部分可携带的物品带走并未造成张晓敏的损失。本院认为张晓敏向顾静赔偿了装修残值损失，该房屋内的物品应归其所有，顾静的抗辩意见扩大了通知书的字面意思解释范围，本院不予支持，顾静应当赔偿张晓敏带走部分物品的装修残值损失31842.75元（41119元-41119元/60个月*13个月（2014年1月1日-2015年1月31日）-41119元/60个月/28天*15天(2015年2月1日-2015年2月15日)）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告顾静于本判决生效之日起三日内向原告张晓敏支付2014年8月的租金23400元。二、被告顾静于本判决生效之日起三日内向赔偿原告张晓敏2017年6月2日至2017年6月20日期间的房屋占有使用费17974元。三、被告顾静于本判决生效之日起三日内向赔偿原告张晓敏损失费31842.75元。四、驳回原告张晓敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15496元，减半收取7748元（原告已预交），由原告张晓敏负担6933元，由被告顾静负担815元，此款限被告顾静于本判决发生法律效力后三日内给付原告张晓敏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 汪 鹏二〇一七年九月二十五日书记员 彭超群