陕西省紫阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0924民再6号原审原告庞朝江，男，陕西省紫阳县人，汉族，紫阳县盘龙天然富硒绿茶有限公司职工，住紫阳县红椿镇。委托诉讼代理人程羿，紫阳县城关法律服务所法律工作者。原审被告紫阳县公安局交通警察大队（以下简称紫阳交警大队）。住所地：紫阳县城关镇。法定代表人唐紫恒，系紫阳县公安局交通警察大队队长。委托诉讼代理人王永平，系紫阳县公安局交通警察大队教导员。委托诉讼代理人刘雪峰，紫阳县“148”法律服务所法律工作者。原审原告庞朝江与原审被告紫阳交警大队房屋买卖合同纠纷一案，本院(2015)紫民初第00014号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年6月22日作出(2016)陕0924民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告庞朝江及其委托诉讼代理人程羿、原审被告紫阳交警大队的委托诉讼代理人王永平、刘雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞朝江称，1、原审认定合同无效，但没有给原审原告释明的情形下判决，属于适用法律不当。2、由于原审被告未履行合同义务，原审原告一直主张，本案没有超过诉讼时效。3、原审原告不了解相关规定，原审被告作为国家执法机关，在明知农村集体建设用地不能转让给国家机关的情况下而为之，过错责任全在原审被告。4、再审中，经法庭释明后，要求原审被告赔偿合同无效后的各项经济损失101,800元（四年房租损失18,000元，拆除房屋工人工资18,800元，房屋损失65,000元）。紫阳交警大队称，原审判决正确，请求法院驳回原审原告要求赔偿的诉讼请求。事实与理由：1、无论原审时庞朝江主张违约责任，还是再审中主张合同无效后的缔约过失责任，都是典型的债权请求权，均受两年普通诉讼时效的限制。事发至今庞朝江怠于行使诉权，已超过诉讼时效。2、造成合同无法履行系庞朝江没有尽到房屋瑕疵担保，因第三人阻止房屋交易，使原审被告放弃购买，故原审被告无过错。3、庞朝江拆房行为并非原审被告指示和授意，且其已修建新房，从拆除行为中客观获益。庞朝江向本院起诉请求：2007年5月初，被告准备在红椿镇修建红椿交警中队营房，时任大队长权明富与原告协商购买原告房屋及原告已故父亲房屋和两房屋之间的空地，双方于2007年5月11日签订房屋买卖协议，协议约定：签订协议后十日内原告迁出房屋，原告于2007年5月20日租赁本镇王全香的房屋居住。原告迁出房屋后，时任队长权明富口头让原告拆除协议范围内房屋并修建围墙，所花人工费、材料费按实际发生后核销，原告请人拆除房屋、修建围墙后通知被告验收，被告说等其办完手续后给原告支付，此后一直答复要求原告等一段时间。等到红椿交警中队乔迁到原红椿汽车站新房屋时，原告又找被告要求解决，红椿交警中队队长李家朝、紫阳县交警大队副队长兰俊华说待红椿交警中队搬家后处理。后来在黄定华担任紫阳县公安局交通警察大队队长后，原告找到黄定华队长要求解决，但仍然未能解决。原告于2010年6月在房屋原址搭棚居住并开始建房，至2012年底房屋建成。原告于2014年5月8日向红椿交警中队递交书面申请要求解决问题，原告后又向县长信箱反映，到被告上级单位信访办上访，后与被告协商未果，被告2014年10月20日答复让原告到法院诉讼。由于被告不履行合同和不作明确表示，给原告造成损失，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》的规定，起诉要求解除房屋买卖合同；被告支付原告违约金91,000元、拆除房屋和修建围墙工资18,800元；诉讼费由被告承担。本院原审认定案件事实：被告紫阳县公安局交通警察大队为修建红椿交警中队营房，于2007年5月11日与原告庞朝江签订房屋买卖协议，约定原告将其所有房屋157.88平方米和其已故父亲庞国发房屋253.08平方米及两房屋之间院落出卖给被告，出卖价款130,000元，签订合同后十日内原告迁出房屋，被告修建围墙无阻碍后支付房价款50,000元，公示六个月后无产权、经济纠纷后支付房价款80,000元；单方毁约的按房价款20%承担毁约金；单方毁约并造成对方损失的按房价款50%承担毁约金。原告迁出房屋后，由于原告之兄庞朝富对原告出售父亲庞国发的房屋提出产权争议，庞朝富夫妻在被告施工时进行阻挡，导致无法施工，被告于是另行选址修建红椿交警中队营房。原告庞朝江曾找到被告单位时任队长权明富要求解决协议纠纷，但双方协议无果。2008年11月25日，黄定华接任权明富担任紫阳县公安局交通警察大队队长。原告于2010年6月开始在原房屋地块重建房屋，至2012年底房屋建成。原告2014年向县长信箱写信要求处理上述纠纷，被告于2014年10月20日作出书面专题答复，认为原告存在无权处分和未履行合同约定义务，并告知原告可就该纠纷向人民法院起诉。另查明：原告出卖的房屋及庞国发房屋的土地使用权均为集体土地建设用地使用权。本院原审认为，根据本案双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、原、被告之间签订的房屋买卖合同是否有效？二、原告的诉请是否已经超过诉讼时效？关于焦点问题一，本院认为，农村房屋的宅基地是农村村民基于特定的集体经济组织成员身份无偿取得的，农村房屋具有社会福利性，农村房屋的买卖因为宅基地使用权的影响而受到《中华人民共和国土地管理法》第六十二条等法律规定的限制，并需要经过行政机关的审核和批准。本案被告紫阳县公安局交通警察大队作为国家机关法人，并非农村集体经济组织成员，不符合宅基地用地条件，所以原、被告之间签订的房屋买卖合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条的规定应为无效。关于焦点问题二，本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但原告并未提供证据证实其在黄定华担任被告大队长后，即2008年11月25日后的两年内向被告就房屋买卖纠纷提出要求或者诉讼、诉讼时效发生中断或者中止的事实，所以原告的诉请已经超过诉讼时效，被告提出原告诉请已经超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。关于原告称被告于2014年10月作出书面答复，诉讼时效应当重新计算的理由，因被告并未作出同意履行义务的意思表示，依照《最高人民法院》第二十二条的规定，其理由不能成立，本院不予采纳。对原告的诉讼请求，因双方签订的合同无效和已经超过诉讼时效，本院不予支持，予以驳回。遂判决：一、原告庞朝江与被告紫阳县公安局交通警察大队于2007年5月11日签订的房屋买卖合同无效。二、驳回原告庞朝江的诉讼请求。案件受理费2,496元，由原告庞朝江负担。本院再审中除组织双方对原审中的证据进行质证外，还依职权对证人王全香、庞朝富、庞朝银等人进行了调查，并组织双方当事人对证人证言进行了质证。本院对当事人无异议的证据，经核实予以确认并在卷佐证。庞朝江提供的钟卫福、余世连领条，用以证明拆除房屋和修建围墙支出费用18,800元的事实，因无其他证据佐证，本院不予采信；庞朝江提供的王全香的身份证复印件及租房合同，与王全香证言相吻合，本院予以认定。庞朝江再审中补充的照片三张用以证明涉案房屋拆除前原貌，其陈述该组照片系2007年5月11日拍摄后保存于自己电脑中，由于时间较长，房屋也实际拆除，无其它证据印证，故该组证据不能单独作为认定案件事实的依据。本院再审查明，原审查明事实属实。另查明，庞朝江共有兄弟姊妹六人，合同中涉及庞国发（庞朝江之父）的房屋已分给庞朝江。庞朝江在拆除涉案房屋后，承租王全香房屋居住至新房建成止。本院再审认为，根据再审查明情况，现对确定的争议焦点和原审判决分析评判如下：关于人民法院认定的合同效力与当事人主张不一致如何处理的问题本院再审认为，人民法院审理合同纠纷案件，首先要对合同效力进行审查，审查后发现合同的效力与当事人认为的合同效力不一致时，应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，原、被告所争议的房屋其用地性质为农村集体土地，紫阳县交警大队为修建红椿交警中队营房与庞朝江采用房屋买卖方式，变相转让土地使用权，其行为已违反了《民法通则》第八十条第三款及《土地管理法》第二条第三款关于土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让的规定，根据《合同法》第五十二条的规定，属无效合同。原审认定涉案房屋买卖合同无效虽然正确，但庞朝江提起的解除合同之诉是基于合同有效，诉讼请求中的部分损失项目与合同无效后的损失项目相同，且都属于缔约过失造成的损失，原审在未释明的情况下以合同无效径行处理，有可能影响庞朝江的实体权利。再审中经本院释明，庞朝江对损失项目进行了变更。二、关于原审原告起诉是否超过诉讼时效的问题本院再审认为，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在我国合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有人民法院和仲裁机构有权确认合同效力，合同无效的确认属于形成权，民法中的诉讼时效适用于债权请求权，故合同无效不受诉讼时效期间的限制。合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的相关规定，即从合同被确认无效之日起开始计算诉讼时效。本案中，涉案合同被人民法院确认无效后，庞朝江提出赔偿损失的请求没有超过法定诉讼时效期间，紫阳交警大队的辩解理由不成立。三、关于合同无效造成损失承担的问题本院再审认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。庞朝江认为，自己认识水平低于紫阳交警大队，故过错责任全在对方。本院认为，法律一旦公布，尽管当事人不知道或不了解这部法律，只要触犯了法律的底线，就应当承担相应法律责任，不能以“不知法者不为罪”作为抗辩的理由。本案中，庞朝江与紫阳交警大队作为民事主体均应知道或应当知道非法转让土地是国家法律禁止的行为，但双方仍然变相对土地使用权进行转让，对造成合同无效均具有主观过错。故紫阳交警大队提出因庞朝富阻止房屋交易，使其放弃购买，紫阳交警大队无过错的辩解理由不成立。本院再审认为，确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，无效合同不应予以履行，故当事人通过履行合同的预期收益，为非法利益，不受法律保护，因此庞朝江要求按合同价款认定房屋损失的理由不成立。庞朝江因本次交易损失客观存在，由于房屋已拆除近十年，考虑到庞朝江拆房、租房、建房等实际情况，酌情由紫阳交警大队赔偿损失3万元。综上所述，原审过程中作出的民事判决在适用法律方面的不当之处，本院应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第八十第三款、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七第二款之规定，判决如下：一、维持本院（2015）紫民初字第00014号民事判决书第一项（庞朝江与紫阳县公安局交通警察大队于2007年5月11日签订的房屋买卖合同无效）；二、撤销本院（2015）紫民初字第00014号民事判决书第二项；三、紫阳县公安局交通警察大队于本判决生效后十日内赔偿庞朝江经济损失30,000元；四、驳回庞朝江的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,496元，由原审原告庞朝江负担2，096元，原审被告紫阳县公安局交通警察大队负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  吴庆华审 判 员  郭代华人民陪审员  景正全二〇一七年九月二十八日书 记 员  纪 俊附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第八十条第三款土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。