山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终6387号上诉人（原审被告）：青岛龙嘉置业有限公司法定代表人：彭江，总经理。委托诉讼代理人：朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚永鑫，山东琴岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：时辉委托诉讼代理人：李凤惟，山东贝恩斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾丕强，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。上诉人青岛龙嘉置业有限公司（以下简称龙嘉公司）因与被上诉人时辉房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初4910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人龙嘉公司的委托诉讼代理人朱红娟、戚永鑫，被上诉人时辉的委托诉讼代理人李凤惟、栾丕强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙嘉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由时辉负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审对本案的主要证据未进行严格审查，认定事实有误。一审法院作出一审判决的主要事实依据，是《青岛市商品房预售合同》（以下称涉案合同）附件六中手书字体“交付时以规划蓝图为准”构成双方之间的有效约定。但实际上，时辉在本案一审中未能提供充分证据证明该手书字体部分对龙嘉公司具有法律约束力，一审法院也并未就该问题进行严格审查；在此情况下一审认定龙嘉公司应按照规划蓝图交付房屋，系认定事实错误。具体理由如下：1、根据时辉提供的涉案合同可知，附件六系由标题页和图纸加页两部分构成。龙嘉公司的“售房合同专用章”系加盖于标题页和附图加页的骑缝处，应系作为“骑缝章”使用，并不具有确认手写部分效力的作用。2、时辉提供的涉案合同中可辨认出附件六印章加盖在先、手写字体部分形成时间在后，即加盖“售房合同专用章”时，龙嘉公司对手写部分并不知情，从而进一步证明了龙嘉公司加盖该印章的目的是作为骑缝章使用而并非一审所述构成双方“当事人对房屋相邻关系的特别约定”。3、龙嘉公司从未认可附件六手写字体部分系龙嘉公司工作人员所为，而时辉也并未提供其他证据（如书写样本、证人证言等）证明该手写部分系龙嘉公司工作人员所为，且一审也并未对该手写部分的书写人进行进一步核实。因此，一审认定手写字体部分对龙嘉公司具有约束力缺乏相应的证据。4、时辉在本案一审中提供谢雨晴的彩信截图和唐焕然的录音作为证据，龙嘉公司对上述证据的真实性并未认可。且即使上述证据真实，也仅能证明谢雨晴在时辉签约时对项目周边环境向时辉进行了介绍，且介绍内容符合当时周边规划的情况，但这并不代表龙嘉公司同意就红线外市政道路的标高作出任何承诺，也不能直接证明附件六手写字体的书写人。而唐焕然的录音反而证明龙嘉公司对于此前涉案合同手写字体的约定根本不知情。二、即使涉案合同附件六“交付时以规划蓝图为准”的约定系龙嘉公司工作人员所为，也并非基于有效职务行为作出，不构成时辉与龙嘉公司之间的有效约定。涉案合同补充条款第一条第4款明确约定“双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人加盖公章予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容”。由此可知，手写字体部分不仅不属于龙嘉公司工作人员的有效职务行为，且时辉对此也应为明知。根据合同法第五十条的规定，即使手写字体部分确实系龙嘉公司工作人员所为，由于其未经龙嘉公司同意且时辉明知其超越权限，也不构成合同内容，对双方不具有约束力。三、即使附件六手写字体部分构成了龙嘉公司与时辉的约定，由于龙嘉公司对红线外区域无处分权，有关红线外区域的约定也应属无效。且由于时辉对该约定超出了龙嘉公司红线范围也为明知，无权就该约定的效力瑕疵向龙嘉公司主张任何权利。1、由于目前双方主要的争议系红线外规划道路的高差问题，而该规划路已经超过了龙嘉公司所开发的用地红线范围，其权利人并非龙嘉公司，且权利人也并未实施追认行为。根据合同法第五十一条的规定，即使该附件六手写字体部分系由龙嘉公司与时辉共同确认实施，也应为无效约定。2、由于时辉对于红线外规划路不属于龙嘉公司的用地范围完全明知，对于该区域的约定属于龙嘉公司无权处分行为也应明知；因此，在该约定效力存在瑕疵且约定事项不能实现的情况下，龙嘉公司不构成合同法第四十二条所约定的需承担缔约过失责任的情形，且时辉也无权要求龙嘉公司承担其他任何责任。四、涉案合同并不具有法定或约定的解除事由，应继续履行。1、对红线外标高问题的约定即使有效，也不属于对房屋交付条件的约定，违反该约定也并不构成合同解除的约定事由。（1）违反红线外标高的约定，并不构成涉案合同解除的约定事由。涉案合同中对于交付房屋与规划蓝图不符的情况，并未约定单独的违约责任或法律后果；鉴于其系在附件六中记载，发生争议时应根据附件六小区平面布局的相关约定来进行处理。涉案主合同第九条及补充条款第七条对龙嘉公司擅自变更小区平面布局的责任进行了约定，但并未约定在龙嘉公司擅自变更小区平面布局的情况下，时辉具有合同解除权。而合同其他条款中也并未约定对于附件六约定的违反可构成合同解除的事由。根据约定，就房屋的变更事项，仅在龙嘉公司擅自变更房屋建筑设计时，时辉方有权主张解除涉案合同，即解约权仅适用于对房屋本身而不适用于对周边环境约定的违反。（2）涉案合同附件六“交付时以规划蓝图为准”的约定，应属于交付时周边环境状态的约定，而不属于房屋本身的交付条件的约定，不能直接援引关于交付条件的约定要求解除涉案合同。涉案合同第十条约定，房屋交付条件为“房屋通过单体楼竣工验收”，而附件六无论是否增加关于“交付时以规划蓝图为准”的约定，均应属于对房屋交付时周边环境状态的描述，并不构成涉案房屋本身的交付条件。而违反房屋交付条件和房屋交付时周边环境状态约定的法律后果是完全不同。根据合同约定，未达到交付条件的，应适用主合同第十二条关于逾期交付违约责任的约定；但未达到约定的状态仅需承担整改责任或支付违约金、赔偿金。（3）关于红线外道路标高的约定构成交付条件的举证义务在时辉而不是龙嘉公司，一审将房屋交付条件变更的举证义务分配给龙嘉公司，违反了法律规定，导致事实认定错误。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）款之规定，如果时辉主张红线外市政道路标高的约定构成房屋交付条件之一，则需证明双方对主合同第十条约定进行了变更，而不应仅仅是双方对合同附件六进行了变更。一审并未要求时辉对此提出证据予以证明，相反将相应举证义务分配给龙嘉公司，要求龙嘉公司证明“在订立合同时告知”时辉“规划蓝图中的与房屋相邻的道路标高不是交付条件”。实际上，附件六本身也并不是合同约定的交付条件。因此，一审法院对相应事实的举证义务分配是错误的，导致相应的事实认定错误。2、对红线外标高问题的约定即使有效，其仅涉及违约责任的承担，并不构成合同解除的法定事由。对于红线外的环境承诺，显然不属于龙嘉公司的主要合同义务，并且由于红线外的市政道路仅仅是暂时未能建设，而并非施工后的最终状态，在市政道路建设后仍有机会满足规划蓝图的要求，因此也不存在时辉“合同目的无法实现”的问题。因此，时辉关于红线外规划道路现状不符合规划蓝图的主张，并不符合合同法第九十四条规定的合同解除的情形。3、在无明确法律规定及合同约定的解除事由的情况下，不应认定涉案合同应被解除。若双方对于红线外标高问题约定合法有效，龙嘉公司违反该约定，可以承担合同约定或法律规定的违约责任，但时辉据此要求解除合同，缺乏相应依据。五、即使红线外标高问题构成合同解除事由，但由于时辉未在除斥期间内行使权利导致该合同解除权已经消灭。根据涉案合同补充条款第十九条第7款，时辉应在解除事由发生之日起15日内行使合同的单方解除权。此约定应为双方关于时辉行使合同解除权除斥期间的约定。由于龙嘉公司已经通知时辉在2014年12月31日办理入住手续，而时辉在办理交接手续时即已经发现红线外市政道路标高问题。若根据一审认定其构成合同解除的事由成立，则时辉也应在交付时发现该问题后的15日内向龙嘉公司主张行使合同解除权。否则，根据合同法第九十五条之规定，该解除权因除斥期间经过而已经消灭，本案中时辉关于合同解除的诉讼请求不应获得人民法院支持。六、由于时辉解除合同的诉讼请求不成立，所以依附于合同解除的购房款返还及利息损失赔偿的诉讼请求也不应获得支持。即使解除合同的诉讼请求成立，由于涉案主合同第十九条已经约定返还房款时应按照同期存款利率支付利息。因此，一审判令龙嘉公司按照同期贷款利率标准支付利息也缺乏依据。时辉辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。交付时以规划蓝图为准，是双方签订的商品房预售合同附件六中明确且手写后加盖龙嘉公司合同专用章特别约定的，且时辉手中还持有龙嘉公司作为附件给予的、经政府规划部门批准的、盖红章的规划蓝图原件，再加上龙嘉公司的销售人员谢雨晴给时辉的彩信内容，以及合同补充条款第一条第5项“出卖人已就该商品房项目内部及周边道路及规划情况向买受人进行了充分说明”。这些证据足以证明规划蓝图既是时辉特别要求的合同组成部分，也是双方特别约定的房屋交付条件。龙嘉公司在合同附件六特别约定的手写部分即规划蓝图上都盖有龙嘉公司公章，是龙嘉公司的真实意思表示，而非其工作人员的个人意思表示，是一种有效约定。二、一审判决适用法律得当。1、本案不存在合同法第四十二条规定的订立合同过程中的缔约过失情形，也不存在合同法第五十一条规定的无权处分行为。龙嘉公司以政府批准的合法有效的规划蓝图作为附件与时辉签订合同，合情、合理、合法。2、一审适用合同法相关规定解除涉案房屋买卖合同并判令龙嘉公司支付时辉已付房款的相应利息正确。三、时辉依法行使合同解除权，并未超过期限。在收到龙嘉公司的交房通知书后，时辉立即给予回函，明确提出涉案房屋如果达不到规划蓝图所规划的标准，时辉将解除与其签订的商品房预售合同，并追究违约和赔偿责任。在本案审理过程中，龙嘉公司明确表示没有证据证明涉案房屋符合规划蓝图标准，也不同意按照规划蓝图标准整改后将涉案房屋交付时辉。在此情况下，因合同无法实现，时辉才变更诉讼请求，要求解除买卖合同。时辉解除合同的行为符合合同法及司法解释的相关规定，时辉有权变更诉讼请求行使合同解除权。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。时辉向一审法院起诉请求：1、解除时辉与龙嘉公司于2013年6月12日签订的《青岛市商品房预售合同》；2、龙嘉公司返还时辉购房款4788050元；3、龙嘉公司支付时辉自2013年4月5日起至2013年5月1日止的购房款2388050元的利息损失5098.76元；4、龙嘉公司支付时辉自2013年5月1日起至判决生效日止的购房款4788050元的利息损失(按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算)；5、由龙嘉公司承担诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：2013年6月12日，时辉与龙嘉公司签订《青岛市商品房预售合同》。合同第二条，乙方（时辉）向甲方（龙嘉公司）购买黄岛区开发区前湾港路889号《龙湖?原山项目2号地块多层区（前湾港路889号22、26、28-30号楼等）》26栋联排住宅单元1层xxx户，政府批准的规划用途为住宅；第三条，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币4788050元；等等。合同订立后，龙嘉公司收取时辉4788050元并于2013年5月1日出具购房款收据。其中，时辉于2013年4月5日和21日分别支付购房款300000元和1398050元；于2013年5月1日支付购房款2400000元。2014年12月5日，诉争房屋取得建设工程竣工验收备案证。同月，龙嘉公司书面通知时辉于2014年12月31日办理入住手续。时辉以房屋不符合合同约定的交付条件为由拒绝办理交接手续。对双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：时辉主张交房必须同时具备两个条件：1、交付时以规划蓝图为准，尤其是交付时房屋与相邻道路的标高应当符合规划蓝图的约定；2、房屋通过单体楼竣工验收。经查：《青岛市商品房预售合同》第34页附件六该房屋相邻关系及小区平面布局中手写字体载明：交付时以规划蓝图为准。此处加盖了龙嘉公司的售房合同专用章。龙湖·原山项目2号地块总平面图（规划蓝图）中载明，26号房屋标高为101.23,正西侧相邻道路标高为102.38，正南方院内标高为101.41，房屋外正南标高依次为100.49、94.66、94.22。此外，合同第十条约定，房屋的交付必须符合房屋通过单体楼竣工验收。龙嘉公司对时辉主张的交房条件予以否认，主张相邻道路在规划蓝图“用地红线外”，不是双方合同的内容；双方约定的房屋交付条件就是单体楼验收通过；即便如时辉所述“交付时以规划蓝图为准”也是房屋的交付条件，对红线外的道路龙嘉公司并无任何处置权，也没有权利和能力要求“用地红线外”的其他人履行双方合同，因此“用地红线外”的政府配套道路不是双方合同的约定内容。经查，房屋及相邻道路在合同规划蓝图中的标高具体明确，龙嘉公司没有证据证明规划蓝图中房屋以及相邻道路的标高不是合同的内容，龙嘉公司也没有证据证明在订立合同时告知时辉规划蓝图中的与房屋相邻的道路标高不是交付条件。一审法院于2017年4月28日对涉案房屋进行现场勘验，情况为：房屋南侧及西侧各有相邻道路一条，道路距房屋院落的栅栏约2-4米。房屋南侧相邻道路呈东低西高状，高于房屋地平面约2-4米；房屋西侧相邻道路呈南低北高状，高于房屋地平面约4-7米。时辉之委托诉讼代理人李凤惟到场见证了勘验，龙嘉公司经一审法院通知未到现场。通过现场勘验可以看出，房屋相邻道路高于诉争房屋地面2-7米，远远超过《青岛市商品房预售合同》中规划蓝图标准。为证明房屋不符合交付条件，时辉主张龙嘉公司营销人员谢雨晴于2013年4月3日发给其彩信并提交打印件一份，彩信内容是规划蓝图照片，照片下面附有文字：“时大哥，我是小谢，这是我另外一个号，这个是工程蓝图，盖红章的，上面有详细标高，我也和工程总经理确认了，西边路和您房子在一个标高上，前面湿地公园比你房子低1米以上，中心最低处有10米落差，是个缓坡处理，视线一点不挡！”；时辉主张龙嘉公司工作人员唐焕然系负责验收交接房屋的经理并提交与唐焕然的录音五份，录音主要内容是唐焕然怀疑时辉的合同中有规划蓝图，同意对房屋相邻的道路整改但未成功；时辉提交回函及快递单，回函主要内容是因房屋不符合规划蓝图拒绝接收房屋。龙嘉公司承认唐焕然、谢雨晴系其工作人员，但主张该二人均已经离职，对录音及彩信的真实性不予认可；龙嘉公司主张时辉回函中拒绝接收房屋理由不成立，红线外道路、绿地等项目不是龙嘉公司的合同义务；彩信真实与否均不应作为评判依据，根据合同补充条款第一条第四项的约定在合同签订前龙嘉公司通过报纸、电视等媒介发布的广告宣传资料及龙嘉公司雇佣的人员在未取得龙嘉公司加盖公章予以授权的情况下所表达的意向与合同表达内容不一致的均应以其后双方所签合同为准。经一审法院释明，龙嘉公司明确表示没有证据证明房屋符合规划蓝图标准，亦不同意按规划蓝图整改后将房屋交付时辉。一审法院认为，时辉与龙嘉公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应严格履行。时辉依约交纳了购房款，龙嘉公司亦应依约交付房屋。合同中“交付时以规划蓝图为准”系手写字体且龙嘉公司加盖了售房合同专用章，此系当事人对房屋相邻关系的特别约定，该约定合法有效。时辉主张交房必须同时具备两个条件：1、交付时以规划蓝图为准，尤其是房屋与相邻道路的标高应当与规划蓝图一致；2、房屋通过单体楼竣工验收。时辉的上述主张有合同在案佐证，证据充分确凿，一审法院依法予以采信。龙嘉公司主张与房屋相邻的道路属于规划蓝图红线之外，其无权利和能力要求他人履行双方合同，该道路不是合同内容和义务，其合同义务已经履行完毕，不存在违约事由。一审法院对该主张不予采信。理由如下：1、从合同订立前的磋商过程来看，时辉高度重视相邻环境尤其是与房屋相邻道路的高度，时辉系基于彩信规划蓝图的承诺与龙嘉公司订立合同的，房屋相邻环境是合同订立的前提和基础。2、从合同本身的内容看，“交付时以规划蓝图为准”是当事人在附件六“该房屋相邻关系及小区平面布局”中的明确约定，该房屋及相邻道路的标高关系在规划蓝图中具体明确，确系合同的权利义务内容。3、从接收房屋的过程看，时辉要求“交付时以规划蓝图为准”符合合同本意。龙嘉公司提出对规划蓝图应当区分红线内外的观点客观上将合同义务区分为红线内的义务和红线外的义务；其主张“交付时以规划蓝图红线内部分为准”并不能免除其对规划蓝图红线外部分的义务；其主张无权利和能力要求他人履行红线外的相邻道路，但不能因此免除“交付时以规划蓝图为准”的合同义务。现龙嘉公司明确表示不同意按规划蓝图约定的标准向时辉交付房屋，构成违约。时辉以此为由要求解除合同、返还已付购房款并赔偿损失，一审法院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除时辉与青岛龙嘉置业有限公司就青岛市黄岛区开发区前湾港路889号《龙湖·原山项目2号地块多层区（前湾港路889号22、26、28-30号楼等）》26栋联排住宅单元1层xxx户签订的《青岛市商品房预售合同》；二、青岛龙嘉置业有限公司于判决生效之日起十日内返还时辉购房款4788050元；三、青岛龙嘉置业有限公司于判决生效之日起十日内支付时辉已付购房款的利息损失（以300000元为本金，自2013年4月5日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2013年4月30日止；以1398050元为本金，自2013年4月21日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2013年4月30日止；以4788050元为本金，自2013年5月1日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至判决生效之日止）；四、驳回时辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45145元，由青岛龙嘉置业有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经本院审理查明，二审中，龙嘉公司提交的涉案房屋商品房预售合同原件与时辉提交的商品房预售合同原件基本一致，龙嘉公司对合同附件六中加盖的其公司售房合同专用章及时辉在骑缝处签字无异议。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，2013年6月12日，时辉与龙嘉公司签订商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。合同签订后，时辉按约支付了全部购房款，履行了合同义务。龙嘉公司亦应当按时交付符合合同约定条件的房屋。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、交付涉案房屋应具备何种条件；2、时辉有无权利解除双方签订的涉案房屋商品房预售合同。关于第一个焦点问题。本院认为，双方合同第十条约定，房屋交付必须符合房屋通过单体楼竣工验收的条件。同时，合同附件六约定，交付时以规划蓝图为准，时辉在该附件骑缝处签字确认，龙嘉公司在该附件上加盖公司售房合同专用章予以确认，时辉手中亦持有经政府相关部门批准的盖章的规划蓝图原件。该附件六约定的房屋交付时以规划蓝图为准，系双方当事人的真实意思表示，系双方合同的重要组成部分，应当作为交付涉案房屋所必须具备的条件。无论何方在该附件六中书写“交付时以规划蓝图为准”，均应视为双方对交付涉案房屋的有效约定，因此，不影响本院对该约定有效性的认定。龙嘉公司主张合同附件六手写部分“交付时以规划蓝图为准”即使系其公司工作人员所写，亦并非履行代表龙嘉公司的职务行为，不构成其公司与时辉之间的有效约定，其该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。本院认为，龙嘉公司在交付涉案房屋时，未达到合同约定的规划蓝图规定的标准，且龙嘉公司在庭审中明确表示涉案房屋无法解决规划蓝图规定的高差、标高等问题，由此导致时辉购买涉案房屋的合同目的无法实现，龙嘉公司构成根本性违约，时辉有权解除双方签订的商品房预售合同。一审对解除双方商品房预售合同法律后果的处理，符合法律规定，并无不当，本院予以确认。关于解除合同期间问题，时辉在收到龙嘉公司发出的交房通知书后，即向龙嘉公司发函，提出交付涉案房屋应当达到规划蓝图规划的标准，否则时辉将解除双方签订的商品房预售合同。在双方交涉过程中，龙嘉公司并未明确表示涉案房屋交付是否能达到规划蓝图规定的标准，直至一审予以释明后，龙嘉公司才表态不同意按规划蓝图整改后将房屋交付时辉。在此情况下，时辉因购买涉案房屋的合同目的无法实现而要求解除预售合同，符合法律规定。综上所述，龙嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45145元，由上诉人青岛龙嘉公司有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一七年九月七日书记员 况君仪书记员 郭丹丹