上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11048号上诉人（原审被告）：杨辉，男，1970年9月9日出生，回族，户籍地安徽省寿县。被上诉人（原审原告）：陶鸿发，男，1953年7月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：汤毅庆（系陶鸿发女婿），男，1975年10月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人杨辉因与被上诉人陶鸿发房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初10789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨辉上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，改判上诉人杨辉不支付被上诉人陶鸿发自2015年11月起至2017年7月的租金，按每月人民币（以下币种相同）600元暂计为12,600元；二、改判被上诉人陶鸿发向上诉人杨辉支付违约金3000元以及住院赔偿金19,807.21元，共计22,807.21元。事实和理由：一、被上诉人在西薛家宅动迁近两年时间内，未有诚意配合办理拆迁工作，一审认定其配合拆迁当属错误。二、上诉人有权获得拆迁补偿费。被上诉人提供的征地房屋补偿方案，其中有上诉人的搬家补助费、设备迁移费等拆迁补偿利益，但被上诉人未给予上诉人搬家补助费等合理补偿，而一审法院对上诉人的合法权益亦予忽视。被上诉人曾安排其女儿陶某登记上诉人及其他房客的搬迁补偿要求，说明其最初的真实意思是要补偿各房客的，故上诉人在被上诉人每月只收取电费的情况下被动等待，现上诉人不仅未获得被上诉人给予搬家补助费、设备迁移费等，却反被认定欠租，实属不公。三、上诉人不存在欠租。1、一审中曾记录，上诉人在承租期间曾因疏通租赁房屋下水道而摔伤，被上诉人以免租为由拒绝给予上诉人赔偿，现却又以所谓欠租为由起诉上诉人，当属违背承诺。2、被上诉人以高于市场电价的60％即每度1元向上诉人收取电费至2016年12月底，此时距拆迁开始已逾14个月之久，试想，连电费差价都要的被上诉人，怎么可能容忍上诉人拖欠房租达14个月之久？由此亦可证明上诉人是在被上诉人同意下免交房租的。3、该地块的动拆迁通知是2015年9月24日发出的，在2015年8月之前，被上诉人向各房客收取有房租、水电费，但2015年8、9、10月起却只收电费，不再收取房租，亦足以说明动迁后免除房租的事实。四、租赁关系的解除时间应在被上诉人补偿上诉人搬迁费之后，但被上诉人却以配合拆迁为幌子，以上诉人欠租为名起诉解除租赁合同，此违反了《合同法》第107条的规定，应承担违约金。被上诉人陶鸿发辩称：不同意上诉人杨辉的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。陶鸿发向一审法院起诉请求：1、判令解除陶鸿发与杨辉之间就徐汇区XX路XX号房屋的租赁关系；2、判令杨辉于判决生效之日起立即搬离其租住的XX路XX号房屋；3、判令杨辉支付拖欠的自2015年11月起至实际搬离之日止以每月600元为标准计算的租金及使用费（合同解除前以租金计算，解除后以使用费计算）；4、本案诉讼费用由杨辉承担。一审法院认定事实：陶鸿发系上海市徐汇区XX路XX号房屋的权利人。杨辉承租陶鸿发所有的上述XX路XX号房屋已十余年（以下简称系争房屋，位置详见陶鸿发提交的平面图），双方从未签订书面租赁合同，口头约定租金按每月600元支付，租赁押金100元。基于系争房屋于2015年被列入征地房屋补偿范围，陶鸿发要求解除与杨辉之间的租赁关系，并要求杨辉搬离并支付欠付租金，未果，故诉至法院。2017年5月11日，双方参加原审法院的诉前调解，未达成调解协议。原审审理中，杨辉自认其自2015年11月起未向陶鸿发支付租金，但称系因陶鸿发表示系争房屋即将拆迁，故免于收取之后的租金。对此，陶鸿发予以否认。另，陶鸿发同意本案就押金一并处理，在租赁关系解除后返还押金100元。原审审理中，法院于2017年7月12日会同双方当事人对XX路XX号房屋进行现场实地勘察，结合现场房屋位置及陶鸿发庭后提交的平面图，杨辉对其承租房屋位于平面图上60-5号位置予以确认。一审法院认为，陶鸿发与杨辉虽未就系争房屋签订书面租赁合同，但杨辉长期租住于系争房屋内，双方已建立事实租赁关系，故认定双方之间存在不定期事实租赁关系。不定期租赁，当事人有权随时解除，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本案诉前调解时，陶鸿发已将解除双方租赁关系并要求杨辉搬离系争房屋的意思表示送达对方，且已给予对方合理期限，杨辉现当庭亦同意解除租赁关系并腾退房屋，故陶鸿发要求解除双方之间租赁关系及杨辉搬离系争房屋的诉请，理由正当，应予支持。鉴于杨辉自认其自2015年11月起未支付房屋租金，亦未就其主张陶鸿发承诺免租一节提供充分证据予以证明，故对其免租的抗辩意见不予采信，陶鸿发要求按每月600元支付自2015年11月起至实际搬离之日止的租金及使用费的诉请，予以支持。陶鸿发同意本案一并处理押金，系其自行处分权利，于法不悖，予以许可。判决：一、解除陶鸿发与杨辉就上海市徐汇区XX路XX号房屋的租赁关系；二、杨辉于判决生效之日起十日内腾空上海市徐汇区XX路XX号房屋，上述房屋由陶鸿发收回；三、杨辉于判决生效之日起十日内支付陶鸿发自2015年11月起至实际搬离之日止的租金及使用费，按每月600元计；四、陶鸿发于判决生效之日起十日内返还杨辉租赁押金100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计108元，由杨辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨辉提供了以下证据：1、出院小结及医疗费单据、租赁房屋照片、当地居委会证明、收入证明，证明其为疏通XX宅XX号的下水道而摔倒受伤，由此产生医疗费及误工费损失；2、被上诉人陶鸿发手写的电费清单，证明从2015年9、10月份起，被上诉人只收电费不收房租，被上诉人的女儿曾向各房客表示2015年8月份之后不再收取房租。被上诉人陶鸿发认为，有关上诉人摔伤的证据与本案无关；对电费清单不予认可，即便是陶鸿发本人所写，也不能证明房东准予免除房租，事实是被上诉人始终要求收取房租，但上诉人不愿意支付。本院认定如下：上诉人杨辉提供的有关摔伤的证据与本案缺乏关联性，故不予采纳，对电费清单作为本案的证据认定。一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，被上诉人陶鸿发陈述，目前其户尚未与动迁单位签订拆迁补偿安置协议。本院认为，上诉人杨辉长期租赁使用被上诉人陶鸿发所有的系争房屋，但双方之间并未签订书面租赁合同，对租赁期限亦无明确约定，故属于不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故被上诉人陶鸿发要求解除租赁关系并要求上诉人杨辉搬离具有法律依据。上诉人杨辉主张动迁开始后被上诉人陶鸿发曾口头承诺其之后的房租予以免除，但未能提供相应的证据予以证明，而被上诉人对此说法予以否认，故一审法院对上诉人杨辉关于免租的抗辩主张不予采信当属正确。上诉人杨辉二审提出，被上诉人从2015年8、9、10月起只收电费不收房租，且一方面高价收取电费另一方面却允许拖欠房租达14个月之久不合常理，由此说明实际上已经免租。本院认为，被上诉人在动迁之后只收电费未收房租以及未及时催讨房租只是合同履行过程中的一种消极事实状态，并不能由此直接推断出双方之间已达成免租的约定。关于上诉人杨辉因疏通下水道摔伤后向被上诉人陶鸿发索赔遭拒一事，上诉人主张对方是以免租为由拒绝赔偿，而被上诉人对此予以否认。本院认为，上诉人杨辉主张被上诉人以免租为由拒绝赔偿，对此其未能提供相应的证据予以证明，故本院难以采信，其因疏通下水道摔伤所产生的赔偿纠纷，与本案房屋租赁纠纷不属同一法律关系，故本案中不作认定处理，可另行解决。上诉人杨辉主张，根据征地房屋补偿方案，其作为承租人享有搬家补助费、设备迁移费等拆迁补偿利益，而被上诉人曾安排其女儿陶某登记上诉人及其他房客的搬迁补偿要求，说明其最初的真实意思是要补偿各房客的。对此，本院认为，承租人在动迁过程中是否可享有搬迁补偿利益，应根据法律规定以及当地的动迁政策决定，从本案来看，目前被上诉人陶鸿发户尚未与动迁单位签订拆迁补偿安置协议，无从认定在该户动迁中各房客享有搬迁补偿利益，上诉人亦未能提供证据证明其作为承租人可获得搬家补助费、设备迁移费等拆迁补偿利益，故其上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人杨辉二审中提出，被上诉人陶鸿发违反《合同法》第107条的规定构成违约，故要求对方支付违约金，本院认为，反诉应在一审中提出，因上诉人杨辉未在一审中提起反诉，故对其要求支付违约金的诉请不予处理。综上所述，上诉人杨辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币275元，由上诉人杨辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯卫清代理审判员  许 洁代理审判员  胡天和二〇一七年九月二十七日书 记 员  周仕颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……