湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0111民初4485号原告（反诉被告）：武汉普提金街商业有限公司，住所地：武汉市洪山区徐东大街31号凯旋门广场1栋4层3室。法定代表人：陈泽仁，该公司总经理。原告（反诉被告）：武汉香华林商业发展有限公司，住所地：武汉市洪山区南湖花园瑞安街269号103室。法定代表人：李东，该公司总经理。二原告的共同委托代理人：苏卫东、鄢博丹，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：赵娟，女，1985年6月11日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托代理人：李循、石奇，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司(以下简称普提金公司)、武汉香华林商业发展有限公司（以下简称香华林公司）与被告（反诉原告）赵娟（以下简称赵娟）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日受理后，依法由审判员肖晓敏适用简易程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。普提金公司、香华林公司的委托代理人苏卫东、鄢博丹，赵娟及其委托代理人李循到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。普提金公司、香华林公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认普提金公司与赵娟于2014年1月23日签订的《内购住宅协议书》无效；2、判决普提金公司向赵娟返还内购优惠价格房屋意向金120000元。事实和理由：2014年1月23日，原、被告签订《内购住宅协议书》。约定赵娟内购普提金街K7地块3号楼15层11号房，建筑面积约43.86平方米，内购单价每平方米8928元，内购总房款为391582元。为保证协议履行，约定赵娟须交纳内购优惠价格房屋意向金120000元。另外还约定，赵娟须在开盘前付清购房尾款，并于开盘之日起七天内凭本人身份证及《内购住宅协议书》至项目售楼处签订《认购协议书》，赵娟不再享有其他优惠。《内购住宅协议书》签订后，赵娟于2014年1月23日支付了内购优惠价格房屋意向金120000元。2016年11月14日，武汉市人民政府发布了武政办[2016]159号文件，禁止本市户籍居民在城区购买三套住房，非本市户籍须在本市连续缴满两年社保或个人所得税才能在城区购买一套住房。截止本次起诉，香华林公司因政府项目规划调整尚未取得预售许可证，两原告认为应当认定《内购住宅协议书》为无效。赵娟辩称：1、本案的立案时间为2017年5月25日，原告取得预售许可证的时间为2017年5月9日，起诉时间晚于预售许可证取得时间，故两原告诉状中“截止本次起诉，香华林公司因政府项目规划调整尚未取得预售许可证”认识错误。2、内购住宅协议书是在2014年上半年签订，武汉市人民政府发布的武政办[2016]159号文件自2016年11月15日开始实施，根据法不溯及既往的原则，两原告不能采用当前的法律评价过去合法合规的行为，故两原告适用法律不当。3、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。开发商未取得商品房预售许可证又与买受人签订预售合同后，又为不正当目的，以自己未依法取得商品房预售许可证为由诉请确认合同无效，不仅是对法律的错误解读，同时也是对诚信原则的践踏，更是对买房人合法权益的侵犯。两原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。赵娟向本院提出反诉请求：1、确认赵娟与两原告签订《内购住宅协议书》合法有效。2、两原告继续履行合同。3、本案诉讼费用、保全费用均由两原告承担。事实与理由：2014年1月23日，原、被告签订了《普提金街内购住宅协议书》，双方约定：赵娟购买普提金街K7地块3号楼15层11号房，并享受内购优惠价格，为此，赵娟于协议签订的当日交纳了购房款120000元。根据协议书约定：两原告应当与开盘前以书面或电话方式通知赵娟开盘时间，以便付清购房款并办理签订《武汉市商品房买卖合同》的购房手续。2017年4月11日，赵娟委托律师向两原告发函要求确认普提金街·K7地块开盘时间，但两原告始终未予答复。2017年5月4日香华林公司取得该项目的预售许可证，但仍然未履行通知赵娟的义务。经多次询问未果后，赵娟为保障其购房利益的实现，避免两原告一房两卖，已于2017年5月9日依法申请贵院将1号楼15层11号房予以查封并提供担保，且法院已作出（2017）鄂0111财保165号民事裁定书并查封了涉诉房产。2017年5月13日，两原告开盘，赵娟去售楼部进行交涉要求其继续履行合同，但两原告明确表示拒绝履行。两原告在房地产市场开始好转之后恶意违约，其意在追求开发商的利益最大化，从而侵害赵娟的利益。普提金公司与香华林公司对赵娟的反诉辩称：《内购住宅协议书》因不具备《商品房买卖合同》的主要内容，因而不能认定为《商品房买卖合同》。《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》应当包括的主要内容共有十三项，而本案所涉《内购住宅协议书》仅明确了主体、价款等部分事项，其内容根本不能视为一份《商品房买卖合同》。又因该《内购住宅协议书》在签订时普提金街商业有限公司未取得预售许可证，且香华林公司起诉时未取得商品房预售许可证，故本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定《内购住宅协议书》无效。鉴于《内购住宅协议书》无效，故根据《合同法》第58条有关规定，两原告应当全额退还赵娟交纳的意向金。请求法院驳回赵娟的全部诉讼请求。普提金公司、香华林公司为支持其诉讼主张及反诉辩称理由，向本院提交如下证据：证据一、《内购住宅协议书》复印件1份，证明1、原、被告双方于2014年1月23日签订了《内购住宅协议书》。2、原、被告双方均知晓普提金街未取得预售许可证。证据二、《客户须知》复印件1份，证明1、赵娟知晓普提金街未取得预售许可证。2、赵娟知道并非一定可以购买到认购的房屋。证据三、《收条》复印件1份，证明赵娟已于2014年1月23日交内购优惠价格房屋意向金120000元。证据四、商品房预售许可证复印件1份，证明原告取得预售许可证的时间为2017年5月4日，是在起诉之后取得的。赵娟为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：证据一、企业信息复印件1份，证明两原告的法人信息。证据二、《普提金街内购住宅协议书》复印件1份，证明两原告与赵娟基于真实意思签订的购房协议，且该购房协议就当事人名称、商品房基本情况、购房的位置、面积等均进行了约定，该购房协议具备商品房买卖合同的性质。证据三、赵娟交纳的购房款的收据复印件1份，证明赵娟已于合同签订日根据《普提金街内购住宅协议书》的约定，交纳了购房款。证据四、律师函复印件1份，证明2017年4月11日，赵娟委托律师向两原告发函要求确认普提金街·K7地块开盘时间，一如既往的坚持契约原则，但两原告始终未予答复。证据五、商品房预售许可证复印件1份，证明原告已于2017年5月4日即起诉前取得该项目的预售许可证，该《普提金街内购住宅协议书》有效且购房协议具备继续履行的条件。证据六、录音资料整理复印件1份，证明双方于2017年3月14日交涉合同履行事宜，但原告明显表现出基于房价上涨而主张购房协议无效的意愿。证据七、VIP权益卡(NO.000089)复印件1份，证明开盘当天凭该卡可以认购并获得相应折扣，该卡是购房的“身份证”。经庭审质证，赵娟对普提金公司、香华林公司提交的证据一真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为协议书中已经明确了商品房买卖的六大要素，具备了商品房买卖合同的基本要件。对证据二的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为内购协议客户须知没有此项内容。对证据三的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为收据上的意向金为原告自行书写。对证据四的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为反诉时原告已经取得了预售许可证。普提金公司、香华林公司对赵娟提交的证据一真实性和证明目的不持异议。对证据二的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为协议书不具备商品房买卖合同的十三项要素，不能认定该协议书为商品房买卖合同。对证据三的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为只能证明赵娟向原告支付了购房意向金，不是购房款。对证据四真实性和证明目的不持异议。对证据五的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为不能证明两原告有义务向赵娟交付涉案房屋。对证据六的真实性提出异议，认为无法确定其真实性，对证明目的提出异议，认为不能证明两原告的行为违约。对证据七的真实性提出异议，认为真实性无法核实，对证明目的提出异议，认为该卡是基于双方签订了预售合同后领取的“身份证”。根据普提金公司、香华林公司与赵娟的举证、质证、对案件的陈述，本院确认以下事实：2014年1月23日，普提金公司与赵娟签订《普提金街内购住宅协议书》一份，内容为：基于赵娟对于“普提金街”项目购买意愿，普提金公司同意赵娟协议开发普提金街K7地块3号楼15层11号房，该商品房建筑面积约为43.86平方米，单价为每平方米8928元，总房款为391582元。赵娟向普提金公司支付120000元定向开发意向金。内购客户成功选房，该合作意向金直接转为项目首付款。赵娟购买住宅尾款须在项目开盘前付清，开盘之后赵娟携带相关文件至售楼处与普提金公司办理购房手续。开盘时间以普提金公司书面通知或电话通知为准，赵娟须在开盘之日起七天内凭本人身份证及《内购住宅协议书》至项目售楼处与普提金公司签订《认购协议书》，若赵娟未能在指定时间办理选房认购手续，则视为赵娟自动放弃购买，同时取消内购客户优惠。协议签订后，赵娟于2014年1月23日向两原告支付120000元，该项目相关手续仍在办理之中。2017年5月4日，两原告获得商品房预售许可证。2017年5月13日该项目开盘，但两原告未向赵娟告知开盘时间及结清尾款等其他事项。原、被告双方就是否继续履行合同进行协商未果，为此，两原告向本院提起诉讼，其诉请如前。赵娟应诉后在答辩期内提起反诉，其反诉诉请如前。本院认为：普提金公司、香华林公司与赵娟签订的《内购住宅协议书》是双方当事人协商一致的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方签订上述协议内容其本意是为了使该协议能够得到切实履行，两原告现已取得了该项目的商品房预售许可证，具备了完成上述协议的条件。因此，赵娟提出要求确认该协议合法有效、要求两原告继续履行协议，签订购房合同的反诉请求，符合有关法律规定和诚实信用原则，赵娟的上述诉请，本院予以支持。两原告对此提出的诉请，本院不予支持。其提出两原告起诉时未取得商品房预售许可证与事实不符、与法律规定精神相悖，本院不予采纳。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、六十条、一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司与被告（反诉原告）赵娟签订的《内购住宅协议书》合法有效；原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司与被告（反诉原告）赵娟双方继续履行协议确认的内容。二、驳回原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司提出的诉讼请求。案件受理费1350元、反诉费3587元、保全费2478元由原告武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》的规定预交上诉案件受理费1350元、反诉费3587元，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖晓敏二〇一七年九月二十八日书记员  于 帆