福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终960号上诉人（原审被告）：李松萍，女，1981年2月5日出生，汉族，住福建省将乐县。被上诉人（原审原告）：友道和（厦门）置业有限公司，住所地福建省厦门市湖里区江头建材市场四区207。法定代表人：林金钵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李思发，男，1962年6月12日出生，汉族，系该公司工作人员。原审被告：陈庆华，男，1978年10月24日出生，汉族，住福建省将乐县。委托诉讼代理人：李松萍，系陈庆华的妻子女，1981年2月5日出生，汉族，住福建省将乐县。上诉人李松萍因与被上诉人友道和（厦门）置业有限公司（以下简称友道和公司）、原审被告陈庆华物业服务合同纠纷一案，不服福建省将乐县人民法院（2017）闽0428民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李松萍，被上诉人友道和公司的委托诉讼代理人李思发，原审被告陈庆华的委托诉讼代理人李松萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李松萍的上诉请求：撤销福建省将乐县人民法院（2017）闽0428民初530号民事判决，依法改判驳回友道和公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会选举及成立不合法，刘开平无权代表小区业主（至今从未开过业主大会及未通过50%以上的业主选举）私自聘用友道和公司并进行签字、盖章（将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会的公章）。2.李松萍于2014年11月4日交房，与恒业物业有限公司签订三年的《物业管理服务协议》，合同期限未满且没有解除合同；刘开平私自与友道和公司签订的合同未及时公告，且小区业主并未享有知情权，应属无效合同。3.2016年5月12日，将乐县住房和城乡规划建设局的备案属于无效备案。4.将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会以书面表决票形式解聘将乐恒业物业有限公司，选聘友道和公司没有征得业主的同意。二、一审认定截至2017年5月31日止，李松萍已欠物业费1722.44元的事实错误。1.李松萍于2014年11月4日交房至2017年5月31日止，共30个月又27天，李松萍已交15个月的物业费，与所欠物业费不符。友道和公司起诉状中物业费、公摊费分别计算至2017年3月31日和2017年1月31日，未经李松萍、陈庆华同意，随意将物业费和公摊费变更计算至2017年5月31日和2017年3月31日。2.历经将近三年，将乐县华虹滨ＸＸ府小区在该物业公司的管理下并未得到改善，楼梯口没有门禁、小区并未接入广播电视、地下室一下雨就渗水、大门上方玻璃破碎不维修等等，多次和物业反映未得到处理。根据《将乐县普通住宅前期物业服务等标准（试行）》中“未按照规定内容提供服务的，应降低收费标准，服务内容每缺一个大项的，收费标准降低0.1元/平方米，每缺一个小项的收费标准降低0.01元/平方米”的规定，小区收取物业管理费用0.8元/平方米收费过高。友道和公司辩称：1.友道和公司于2016年6月30日与将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会正式签订《物业服务合同》属正式合同，合法有效。2.李松萍主张华虹滨ＸＸ府小区业委会选举及成立不合法，与本案无关。3.前期物业公司虽然签订3年物业管理服务协议，但是有明确至小区业委会成立止。4.李松萍认为已欠物业费数额不对，可以到物业服务中心当面核对。5.李松萍诉请降低物业费，没有事实和法律依据。6.鉴于李松萍恶意欠费，友道和公司要求李松萍支付拖欠物业费的滞纳金和违约金。陈庆华的述称意见与李松萍的上诉请求及事实和理由一致。友道和公司向一审法院起诉请求：1.李松萍立即支付拖欠至今的物业管理服务费（暂计至2017年3月31日为1514.5元）及至实际支付之日的物业管理服务费违约金（以拖欠物业管理服务费为基数，按20%暂计至2017年3月31日为302.9元）；2.李松萍立即支付友道和公司代垫的公摊水电费（暂计至2017年1月31日公摊水电费为148.42元）及至实际支付之日的公摊水电费违约金（以拖欠的公摊水电费为基数，按20%暂计至2017年1月31日为29.68元）；3.李松萍承担本案诉讼费。一审诉讼过程中，一审法院依法追加陈庆华为本案共同被告参加诉讼；友道和公司增加诉讼请求：4.李松萍、陈庆华支付2017年4月1日至5月31日止的物业管理费207.94元；5.李松萍、陈庆华支付2017年2月1日至3月31日止的公摊水电费76.95元。一审法院查明的事实：1.李松萍、陈庆华系将乐县水南镇滨河南路49号华虹滨ＸＸ府小区1号楼303室房屋的所有权人，该房屋建筑面积129.49平方米。2.2014年11月4日，李松萍与将乐县恒业物业有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由将乐县恒业物业有限公司提供物业管理服务；住宅的物业服务费按0.8元每月每平方米的标准收取；若李松萍未按时足额交纳物业费的，将乐县恒业物业有限公司有权要求李松萍补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。3.2016年5月12日，将乐县住房和城乡规划建设局同意对将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会予以备案。后将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会以书面表决票征求意见的形式解聘将乐县恒业物业有限公司，选聘友道和公司。2016年6月30日，将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会（甲方）与友道和公司（乙方）签订《华虹滨ＸＸ府物业服务合同》，合同约定：甲方以公开选聘的方式并经业主公示等法定程序选聘乙方提供物业服务；合同期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止；高层住宅的物业服务费按0.8元每月每平方米的标准收取；区域内的公共照明等公共能耗按照实际发生额按户平均分摊，电梯电费按本单元电梯本月实际用电量除以本单元入住户数（其中二楼分摊50%，三楼分摊70%，四楼及以上分摊100%）；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未按时足额支付物业服务费的，自欠费之日起按银行同期利息计算利息并收取每日千分之三滞纳金和违约金，违约金的标准为未缴总额的20%。4.李松萍、陈庆华自2016年1月14日起开始欠缴物业费，截至2017年5月31日止已欠物业费1716.9元及公摊水电费225.37元。将乐县恒业物业有限公司将李松萍、陈庆华在其服务期间所欠缴的物业费债权全部转让给友道和公司。将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会在双方的债权转让协议上盖章。友道和公司于2017年2月向李松萍、陈庆华催缴物业费，但李松萍、陈庆华仍未缴交。另查明，友道和公司提供物业管理服务期间，华虹滨ＸＸ府小区确实存在门卫保安脱岗、电梯显示屏毁坏、玻璃及瓷砖破损、地下室漏水、小区未通广播电视信号等情况。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，与将乐县恒业物业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，系合法、有效的合同，对李松萍、陈庆华均具有约束力。李松萍辩称将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会选聘友道和公司作为小区的物业服务企业不合法，但其并未提供充足有效的证据予以证明。一审法院认为，即使小区业主委员会未经业主大会或业主共同决定，擅自选聘物业服务企业并与之签订的物业服务合同并不必然属于无效合同，应当根据合同的实际履行情况来确定合同效力。现将乐县华虹滨ＸＸ府小区大多数业主都已根据《华虹滨ＸＸ府物业服务合同》交纳了物业费，友道和公司提供的服务得到了广大业主的认可，若又以签订合同时未经业主共同决定为由认定合同无效，不仅在逻辑上存在混乱，无法自圆其说，也会导致再次选聘物业服务企业，不能体现业主意志，增加无谓的成本。故李松萍的辩解意见，证据不足，不予采纳。李松萍等小区业主如果认为业主委员会擅自签订合同损害了其利益，完全可以经小区业主共同决定，通过实施解聘物业服务企业等行为维护自身权益，通过法律途径予以解决。现将乐县恒业物业有限公司及友道和公司提供了物业管理服务，李松萍、陈庆华理应按照合同的约定缴纳物业服务费。友道和公司要求李松萍、陈庆华缴纳截至2017年5月31日止已欠的物业服务费1716.9元及公摊水电费225.37元，符合法律规定及双方约定，应予支持。虽然在友道和公司提供物业管理服务期间，将乐县华虹滨ＸＸ府小区确实存在门卫保安脱岗、电梯显示屏毁坏等问题，但这些问题应属友道和公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，并不构成拒交物业服务费的理由。针对这些问题，业主可以要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以拒付物业服务费的方式进行对抗。至于小区未通广播电视信号等问题，不属于物业管理服务的范围，业主自然不能以此作为对抗理由。鉴于友道和公司在提供物业管理服务过程中确实存在需要改进的问题，为督促其提高物业管理服务水平，从而避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区，对于友道和公司要求的李松萍、陈庆华支付违约金的诉讼请求，不予支持。因业主委员会的选举问题不属于人民法院受理民事案件的范围，故对李松萍关于将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会筹备不符合选举流程，小区业主不予以承认的辩解意见，不予审查处理。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,107)?)，《物业管理条例(?javascript:SLC(89386,0)?)》第六条(?javascript:SLC(89386,203)?)，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(12418,0)?)》第一条、第六条(?javascript:SLC(12418,33)?)规定，判决：一、李松萍、陈庆华应于判决生效之日起十日内支付友道和公司物业管理服务费1716.9元；二、李松萍、陈庆华应于判决生效之日起十日内支付友道和公司公摊水电费225.37元；三、驳回友道和公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由李松萍、陈庆华负担。二审中，李松萍向本院提交以下证据：1.将乐县华虹滨ＸＸ府项目物业费未收情况汇总表，拟证明涉案房产实际面积129.49平方米与物业费收取时计算的面积129.96平方米不符，计算金额有差额；2.友道和公司发出的欠费催款单及友道和公司出具的收款收据，拟证明友道和公司收取公摊费没有依据；3.光盘一张，拟证明友道和公司管理不规范：（1）将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会选举程序不合法；（2）一号楼漏水，友道和公司未予解决；（3）一号楼没有摄像头、停车不规范、没有设置门禁。友道和公司、陈庆华经质证，对前述证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，对其拟证明的事实，结合双方诉辩主张和举证、质证情况进行综合认定。友道和公司向本院提交以下证据：将乐县华虹滨ＸＸ府项目物业费未收情况汇总表（截止2016.6.30止）、电梯维保费发票3张、电梯年检费发票1张、2016年12月20日电费发票1张、滨ＸＸ府1号楼电梯、公共区域等电费公摊明细表3份，拟证明物业管理费及公摊费用具体数额。李松萍、陈庆华经质证，对前述证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，对其拟证明的事实，结合双方诉辩主张和举证、质证情况进行综合认定。二审中，除李松萍、陈庆华对其自2016年1月14日起开始欠缴物业费，截至2017年5月31日止已欠物业费1716.9元及公摊水电费225.37元有异议外，各方当事人对一审查明的其他事实没有异议，对各方当事人没有异议的事实，本院予以确认。二审另查明：1.2017年3月16日，将乐县恒业物业有限公司与将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会、友道和公司签订的《华虹滨ＸＸ府小区183户业主拖欠物业费债权转让协议》载明：华虹滨ＸＸ府小区因更换物业公司，在移交期间尚有1-201梁华生等183户业主欠缴物业费总额123946.3元，现由原物业公司将乐县恒业物业有限公司将该债权转让给小区现物业公司友道和公司，并由友道和公司全权处置该债权（另附债权明细）。所附债权明细显示：业主李松萍房产面积129.96平方米，交房日期2014年11月4日，2016年7月1日之前已收1560元，2016年7月1日后前物业未收应交579元，欠费时间2016年1月14日至2016年6月30日。2.2014年11月4日，李松萍于交房当日向将乐县恒业物业有限公司支付物业费1560元。3.2017年6月15日，将乐县房地产管理所出具的《房屋登记信息证明》载明：所有权人陈庆华、李松萍，所有权证20150900，房屋座落将乐县水南镇滨河南路49号（滨ＸＸ府1号楼）1幢303室，建筑面积129.49元。本案二审双方当事人争议的焦点：1.涉案《华虹滨ＸＸ府物业服务合同》的效力；2.李松萍、陈庆华欠付物业服务费的金额；3.友道和公司代垫公摊水电费的金额。对此，本院综合分析认定如下：1.关于涉案《华虹滨ＸＸ府物业服务合同》效力问题的认定最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十六条规定：“期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会业经将乐县住房和城乡规划建设局备案登记，拥有对外代表权，其就物业管理事宜所作解聘将乐县恒业物业有限公司、选聘友道和公司的决定，对全体业主具有拘束力。涉案《华虹滨ＸＸ府物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，业主李松萍、陈庆华和友道和公司均应按照合同的约定行使权利并履行义务。李松萍、陈庆华提出业主委员会选举程序不合法、作出的决定侵害其合法权益的上诉主张，不属于本案审查范围，可依法另行主张权利。2.关于李松萍、陈庆华欠付物业服务费金额问题的认定根据本案查明的事实，涉案商品房面积129.49平方米，李松萍于2014年11月4日与将乐县恒业物业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定物业服务费每月0.8元/平方米，并先行支付物业服务费1560元。据此，自2014年11月4日起至2016年6月30日止，李松萍、陈庆华应向将乐县恒业物业有限公司交纳物业服务费2061.48元（物业服务费计费面积129.49平方米，计费标准每月0.8元/平方米，计费周期19个月零27天），扣减已支付的1560元，尚欠物业服务费501.48元。但友道和公司所主张的李松萍、陈庆华尚欠物业服务费中将乐县恒业物业有限公司转让的物业服务费579元，多计收77.52元。根据《中华人民共和国合同法》第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”的规定，李松萍、陈庆华对于将乐县恒业物业有限公司多计收物业服务费77.52元的抗辩，可以向友道和公司主张。友道和公司于2016年7月1日与将乐县华虹滨ＸＸ府小区业主委员会签订的《华虹滨ＸＸ府物业服务合同》约定物业服务费按房屋建筑面积计算，每月0.8元/平方米。故李松萍、陈庆华自2016年7月1日起至2017年5月31日止，应向友道和公司支付物业服务费1139.51元（物业服务费计费面积129.49平方米，计费标准每月0.8元/平方米，计费周期11个月）。综上，李松萍、陈庆华欠交物业服务费金额为501.48元+1139.51元=1641元。3.关于友道和公司代垫公摊水电费金额问题的认定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”友道和公司主张其为李松萍、陈庆华代垫2016年11月4日起至2017年3月31日止的公摊水电费225.37元，并提交了《电梯维保费》《电梯类检验收费》《电费》和《2016年度2月-2017年度3月1号楼电梯、公共区域等电费公摊明细》等证据予以证实，李松萍、陈庆华对公摊水电费数额有异议，但未提供证据证实，也不存在其他抵扣情形，故一审法院认定友道和公司为李松萍、陈庆华代垫公摊水电费225.37元并无不当。李松萍、陈庆华应向友道和公司支付代垫公摊水电费225.37元。综上，本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。本案中，李松萍、陈庆华提出的“自行车被盗、入户钥匙丢失、地下室漏水、入户大厅玻璃破裂未修、广播电视未接入小区”等问题，均非法律规定的拒绝交纳物业费的正当理由，且一审法院已考虑到友道和公司存在日常管理不到位的情况，驳回了友道和公司关于违约金的诉讼请求，兼顾了双方之间权利义务的平衡。至于物业服务存在瑕疵的问题，友道和公司应当认真整改，提升服务质量。涉案《华虹滨ＸＸ府物业服务合同》对物业服务费标准已作约定，李松萍、陈庆华要求降低物业服务费标准的上诉主张，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。一审法院判决涉案《华虹滨ＸＸ府物业服务合同》的效力和双方当事人权利义务的认定事实清楚，适用法律正确，但对尚欠物业服务费金额计算有误，本院予以纠正，李松萍、陈庆华应向友道和公司支付尚欠物业服务费1641元及代垫公摊水电费225.37元。综上所述，李松萍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省将乐县人民法院（2017）闽0428民初530号民事判决第二项：李松萍、陈庆华应于本判决生效之日起十日内支付友道和（厦门）置业有限公司公摊水电费225.37元；二、维持福建省将乐县人民法院（2017）闽0428民初530号民事判决第三项：驳回友道和（厦门）置业有限公司的其他诉讼请求；三、变更福建省将乐县人民法院（2017）闽0428民初530号民事判决第一项为：李松萍、陈庆华应于本判决生效之日起十日内支付友道和（厦门）置业有限公司物业服务费1641元；四、驳回李松萍的其他上诉请求；二审案件受理费50元，由上诉人李松萍负担。本判决为终审判决。审判长 王  瑞  峰审判员 廖    春审判员 吴  良  盛二〇一七年九月二十五日书记员 张翠芳(代)附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。