福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0982民初2469号原告：马彩云，女，1986年12月15日出生，汉族，务工，住福建省福鼎市，委托诉讼代理人:林群，福建起来律师事务所执业律师。委托诉讼代理人:张淑娟，福建起来律师事务所执业律师。被告：福建豪洲置业有限公司，住所地福建省宁德市福鼎市桐城街道玉龙北路317号，统一社会信用代码913509820523202339。法定代表人：陈向兴，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董帝亮，福建建达（福鼎）律师事务所执业律师。原告马彩云与被告福建豪洲置业有限公司(以下简称豪洲置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马彩云的委托诉讼代理人林群、张淑娟，被告豪洲置业公司的委托诉讼代理人董帝亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马彩云向本院提出诉讼请求：判令豪洲置业公司支付自2016年12月26日起至2017年7月5日止的逾期交房违约金共计14213元（购房款744166元×0.01%×191天）。事实与理由：马彩云与豪洲置业公司签订《商品房买卖合同》，购买豪洲置业公司开发的位于福鼎市××“××广场”××楼××号商品房。依照合同约定，马彩云已向豪洲置业公司付清了全额购房款，以及维修基金、契税等相关费用，马彩云已完成合同约定义务。依照合同第八条约定，豪洲置业公司应于2016年12月25日前向马彩云交付符合约定标准的商品房，但豪洲置业公司未能按期交付，直至2017年7月5日完成合同约定的验收及备案，共逾期191天。依照《商品房买卖合同》第九条约定，豪洲置业公司自合同第八条规定的最后交付期限（即2016年12月25日）的第二天起至实际交付之日止，按日向马彩云支付已付款万分之一的违约金。豪洲置业公司辩称，业主因电梯改造的问题而上访，导致验收备案的条件已具备却无法验收，经福鼎市住建局组织协调达成一致意见，开发商完成电梯改造，业主不追究逾期交房的责任，虽然没有书面证据，但该事实存在，此时马彩云要求追究违约责任，存在过错，有悖承诺，请求法院依法驳回马彩云的诉讼请求。根据法庭调查，本院查明以下事实:马彩云与豪洲置业公司于2015年6月16日签订了《商品房买卖合同》，购买桐城新城“红鼎广场”第5号楼第9层902号商品房，商品房价款为744166元（其中首付款为224166元，按揭贷款520000元）。合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2016年12月25日前，……将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……4、其他详见本合同附件六补充协议相关条款约定：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋竣工测绘报告。第九条约定：“出卖人逾期交房有违约责任。除本合同第八规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”。第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。马彩云于2015年6月9日交纳购房款224166元，合同签订后，于2015年9月22日通过按揭贷款支付购房款520000元。2016年12月1日豪洲置业公司发出交房通知书，要求马彩云对购买的商品房进行交接，但马彩云认为交付的商品房不符合合同约定的使用条件，不予接收。期间“红鼎广场”部分业主因不满3号楼和5号楼电梯的载重量由合同约定的1000kg更改为800kg而向政府有关部门信访。2017年7月5日豪洲置业公司取得福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案证明文件，嗣后马彩云办理了所购商品房的交接手续，现马彩云诉至本院要求豪洲置业公司支付逾期交房违约金。上述事实，有马彩云提供的身份证、企业登记基本情况表、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案表复印件、豪洲置业公司提供的营业执照、修改通知、电梯使用标志、电梯监督检验报告、建设工程验收意见书、建设工程竣工验收意见书、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收报告、邮政快递（EMS）签收联、红鼎广场交房通知书、部分业主信访函件复印件及庭审的陈述予以证实。综上所述，本院认为，马彩云与豪洲置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。马彩云已交纳首付房款和办理按揭手续，其全部交纳购房款，而豪洲置业公司未按合同约定于2016年12月25日前交付商品房，其行为已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任，故马彩云主张豪洲置业公司应承担相应违约金符合法律规定，本院予以支持。虽然豪洲置业公司主张其已于2016年12月1日通知马彩云履行交接手续，但豪洲置业公司通知交接时该商品房仍未取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件等，尚未达到双方约定的全部交付使用条件，因此马彩云有权根据合同第十一条约定拒绝接收，豪洲置业公司应承担逾期交房的违约责任。豪洲置业公司抗辩称因部分购房业主非理性的信访导致验收备案无法通过，业主存在过错，且双方口头约定在电梯改造期间业主不追究逾期交房责任，未能提供证据证明，因此豪洲置业公司的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。2017年7月5日豪洲置业公司才取得福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案证明文件,达到合同约定的全部交付使用条件,豪洲置业公司应当承担商品房合同约定的交房期限起至2017年7月5日止的违约金，故马彩云要求支付自2016年12月26日起按合同约定已付款项744166元的日万分之一计算至2017年7月5日止的违约金计14213元，符合法律规定和合同约定，该主张本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：福建豪洲置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付马彩云逾期交房违约金14213元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费156元，由福建豪洲置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  李显清人民陪审员  李武就人民陪审员  李德锐二〇一七年九月二十七日法官 助理  董 虹书 记 员  翁君妹申请执行提示：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附注主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。