成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初4996号原告：吴超琼，女，1969年3月12日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。原告：杨仕海，男，1967年11月1日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。上述原告的委托诉讼代理人：陈争，四川天则律师事务所律师，一般授权代理。被告:四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办皇花街438号。法定代表人：李小波，总经理。委托诉讼代理人：和丹，女，汉族，1988年11月6日出生，住四川省资阳市安岳县，系公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：江勇，男，汉族，1988年1月29日出生，住四川省绵阳市游仙区，系公司员工，一般授权代理。原告吴超琼、杨仕海与被告四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2017年8月16日公开开庭进行了审理，原告吴超琼、杨仕海的委托诉讼代理人陈争，被告藏鑫公司的委托诉讼代理人和丹、江勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴超琼、杨仕海向本院提出诉讼请求：请求判令藏鑫公司1.办理涉案房屋的不动产权证书；2.支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利息标准支付，计算至实际取得不动产权证书之日，暂计算至2017年5月2日为5268元）；3.退还维修基金、契税、国土分户费、国土证工本费、印花税共计6083元。事实与理由：与藏鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买藏鑫公司开发的房屋。藏鑫公司将房屋交付后，吴超琼、杨仕海支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金等费用。但藏鑫公司一直未办理房屋所有权证及国有土地使用证，目前因不动产登记制度政策调整，不再单独颁发房屋所有权证及国有土地使用证，改为颁发不动产权证，故要求藏鑫公司继续办理不动产权证。藏鑫公司未按合同约定向有关部门代缴维修基金、契税、国土分户费、国土证工本费、印花税等费用，为了资金不被侵占，要求藏鑫公司退还。被告藏鑫公司辩称，藏鑫公司一直积极在办理不动产权证书，并已经为近300户业主办理了房屋所有权证，因为行政机关的原因，导致藏鑫公司未能给吴超琼、杨仕海办证，并非藏鑫公司的主观意愿不办证。吴超琼、杨仕海要求藏鑫公司支付违约金的诉请已经超过诉讼时效，根据法律规定，吴超琼、杨仕海应在合同约定办证到期之日起2年内向藏鑫公司要求承担违约金，但吴超琼、杨仕海一直到2017年5月才向法院提起诉讼，要求支付违约金。由于吴超琼、杨仕海要求藏鑫公司办理不动产权证书，又要求退还相关税费，两项请求是矛盾的，如果藏鑫公司退还税费，就没有办法为吴超琼、杨仕海办证。经审理查明，2011年8月15日，吴超琼、杨仕海与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由吴超琼、杨仕海购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区的房屋，房屋总价款450487元，吴超琼、杨仕海采取贷款方式支付购房款。商品房买卖合同第十条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证。……”商品房买卖合同及补充协议签订后，吴超琼、杨仕海按约支付了购房款。2012年12月31日，藏鑫公司向吴超琼、杨仕海交付了房屋，吴超琼、杨仕海付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的办证所需的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。截止法庭辩论终结前，吴超琼、杨仕海仍未取得案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。另查明以下事实：一、2007年9月30日，藏鑫公司以出让方式取得成都市新都区35939.15㎡的土地使用权证。二、由于藏鑫公司开发的楼盘增加了容积率，应补缴土地价款672.2577万元，藏鑫公司未予补缴。2017年2月16日，成都市新都区国土资源局向新都区房产管理局发送了新国土资函（2017）85号函件，对藏鑫公司的土地使用权进行了限制。以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收据、购房发票、土地使用权证、新国土资函（2017）85号函件及到庭当事人的陈述在卷佐证。本院认为，吴超琼、杨仕海与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。吴超琼、杨仕海支付了全部购房款，并交纳了契税、维修基金等费用，履行了合同约定的全部义务，藏鑫公司向吴超琼、杨仕海交付了房屋，但却未按合同约定办理房屋所有权证和国有土地使用权证，违约事实清楚明确。藏鑫公司认为是因为国土局限制其办证，造成办证迟延。合同约定藏鑫公司应于商品房交付之日起365日内办理房屋所有权证书，而国土局限制藏鑫公司的土地使用权是2017年2月16日之后，在此之前，藏鑫公司未能为吴超琼、杨仕海办理房屋所有权证，故藏鑫公司关于迟延办证的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。根据《不动产登记暂行条例》的规定，现房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。因此吴超琼、杨仕海要求藏鑫公司办理房屋的不动产权证，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。吴超琼、杨仕海要求藏鑫公司退还代收的契税、维修基金等费用，由于上述费用在办证时需向有关部门缴纳，如藏鑫公司未缴纳费用，相关部门会予以处罚，因此，对该项诉讼请求本院不予支持。关于吴超琼、杨仕海主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，本院认为逾期办证是持续性违约行为，每逾期一日均会产生新的违约金，每日违约金的诉讼时效应单独计算，双方合同中明确约定商品房交付之日起365日内办理房屋所有权证，藏鑫公司于2012年12月31日交付房屋，故应于2013年12月31日内办理房屋所有权证书，现吴超琼、杨仕海于2017年5月提起诉讼，主张了三年多的逾期办证违约金，确有部分违约金超过了诉讼时效，本院支持吴超琼、杨仕海计算二年的逾期办证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起三十日内为原告吴超琼、杨仕海办理房屋的不动产权证书；二、被告四川藏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴超琼、杨仕海支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（以房屋总价款450487元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2015年5月2日起计算至2017年5月2日止）；三、驳回原告吴超琼、杨仕海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，由原告吴超琼、杨仕海负担25元，由被告四川藏鑫置业有限公司负担117元（此款原告吴超琼、杨仕海已预交，被告四川藏鑫置业有限公司在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄文利二〇一七年九月十二日书记员  王 倩