广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1403民初970号原告：练宏升，男，汉族，1984年1月9日生，住址：广东省梅州市梅江区。现住梅州市梅县区。原告：邓利春，女，汉族，1985年10月11日生，住址：广东省梅州市梅江区。现住梅州市梅县区。以上二原告委托诉讼代理人：丘国中，系广东义致律师事务所律师。以上二原告委托诉讼代理人：陈勇志，系广东义致律师事务所律师。被告：梅州市喜多多超市连锁有限公司，地址：梅州市彬芳大道8号工业区A栋。法定代表人：章航，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄长云，系广东粤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静芬，系广东粤梅律师事务所实习律师。原告练宏升、邓利春诉被告梅州市喜多多超市连锁有限公司（下简称喜多多公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人丘国中，被告喜多多公司的委托诉讼代理人黄长云、黄静芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告练宏升、邓利春向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2013年9月26日签署的《梅州市房屋买卖合同》解除；二、判令被告立即返还原告购房款28万元整；三、判令被告赔偿原告损失58945.76元（损失根据原告方己支付的购房款28万元按中国人民银行公布的一年期基准利率4.35%加30%、折合年利率5.655%计算，暂计至2017年7月5日，此后至被告全部返还购房款及损失之日止的损失另计）；四、本案诉讼费用由被告承担。以上两项标的合计338945.76元。事实与理由：两原告为夫妻关系。2013年9月26日，原告与被告签署了《梅州市房屋买卖合同》，约定由原告购买被告所有的座落于梅县嘉应西路国商中心Ⅱ1区802房，总价款为53万元，合同约定的付款方式为“本合同签订之日乙方应付给甲方3万元作为购房定金，2013年11月1日付首付款25万元，余款25万元依银行按揭”。合同还约定了其它事项并口头约定被告应于合同签订之日起壹年内办好房产证给原告。原告依约于2013年11月4日支付了首付款28万元给被告，被告亦己将房屋交付原告使用。但合同签订后，被告一直未能提供合法的办理房屋过户登记所须的资料给国土房管部门，导致涉案房屋在双方签订合同后长达近四年的时间里依然无法办理过户手续。为此，原告多次催促被告办理房屋过户手续，但被告均未履行其过户义务。为维护原告的合法权益，原告于2017年3月27日通过广东义致律师事务所向被告发出了《关于办理不动产登记的催告函》，催促被告履行过户义务，被告于2017年3月28日收到上述函件后依然没有履行其过户义务。为此，原告再次通过广东义致律师事务所于2017年6月30日向被告发出了《关于解除〈梅州市房屋买卖合同〉的告知函》，依法主张解除原、被告于2013年9月26日签订的《梅州市房屋买卖合同》，要求被告退还原告全部购房款并赔偿原告的损失，但被告在收到原告解除合同的通知后，未依法退还原告全部购房款，亦没赔偿原告损失。据悉，涉案房屋原为长城公司所有。2005年，梅江区人民法院裁定以物抵债的方式将涉案房产裁定给梅州市××区江南农村信用社（江南农村信用社于2008年12月30日合并至梅州市××区农村信用合作联社）。梅州市××区农村信用合作联社将上述房地产委托广东惠丰拍卖有限公司拍卖，被告于2013年1月14日通过竞拍取得上述房地产的所有权。但因上述房产存在权利瑕疵该涉案房屋一直无法办理不动产转移登记手续。至原告起诉之日，涉案房产依然登记在长城公司名下。原告方认为，房屋买卖合同中，买方的基本权利是取得涉案房屋的不动产所有权，卖方的基本义务是转移涉案房屋的所有权。本案中，由于被告取得的房屋所有权存在权利瑕疵，导致原告长时间内无法取得涉案房屋的所有权，其行为己构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第94条第3项的规定，被告在原告催告后的三个月内依然不履行其办理不动产转移登记的义务，原告依法可解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第96条的规定，原告已于2017年6月30日依法向被告送达了《关于解除〈梅州市房屋买卖合同〉的告知函》，原被告之间签订的《梅州市房屋买卖合同》己依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定，原、被告之间签订的《梅州市房屋买卖合同》解除后，被告依法应返还原告的购房款并赔偿原告的损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，由于被告的原因，导致原告无法取得涉案房屋的权属证书，依法应按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算原告损失。综上，特提起诉讼，请求依法裁决。喜多多公司辩称，一、我公司所转让房屋系向梅州市××区农村信用合作联社购买取得，梅州市××区农村信用合作联社通过人民法院裁定取得该房屋产权。据此，涉案房屋产权不存在权利瑕疵，原告诉称该房屋所有权存在权利瑕疵，缺乏事实依据。二、我公司与原告签订的《梅州市房屋买卖合同》并未约定房屋产权过户期限，我公司己于2015年8月11日将涉案房屋产权过户登记资料提交给产权登记部门，至今未将产权过户登记至原告名下非我公司原因，我公司不存在违约行为，原告请求确认双方签署的《梅州市房屋买卖合同》解除，缺乏事实与法律依据，依法应不予支持。三、我公司在原告按约付款后第二日即将涉案房屋交付给原告占有、使用，其占有、使用涉案房屋不仅取得利益，而且提前获取额外利益。据此，原告诉称目前房屋产权未办妥过户登记手续存在损失，毫无事实依据。基于上述理由，我公司认为，依据《梅州市房屋买卖合同》约定，目前房屋产权尚未过户登记至原告名下非我公司原因，我公司没有违约行为；本案缺乏证据证实房屋所有权存在权利瑕疵，原告提前获得占有、使用房屋的额外利益，缺乏证据证明原告所主张的损失存在：原告主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案，适用法律明显错误。据此，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告练宏升与原告邓利春于2010年10月10日登记结婚。2013年9月26日，原告练宏升、邓利春（乙方）与被告喜多多公司（甲方）签署了《梅州市房屋买卖合同》，约定被告将座落在梅县嘉应西路国商中心Ⅱ1区802房（特价房、精装修）的房屋出售给原告，房屋总价款为53万元，合同约定：付款方式为在本合同签订之日乙方应付给甲方3万元作为购房定金，2013年11月1日付首付款25万元，余款25万元依银行按揭；甲方必须保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，并保证所提供的一切材料真实有效，若有违反上述约定造成的一切责任，损失由甲方承担；违约责任为甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，购房定金不退还，若甲方中途违约，甲方无条件退还定金的双倍给乙方，（一方所得违约赔偿金应支付50%给中介方）。原告于2013年11月4日支付了定金3万元和首期款25万元共28万元给被告，被告亦将房屋交付原告使用。合同签订后，被告一直未履行协助过户义务。2017年3月27日，原告通过广东义致律师事务所向被告发出了《关于办理不动产登记的催告函》，催促被告履行过户义务，被告于2017年3月28日收到上述函件后依然没有履行其过户义务。2017年6月30日，原告再次通过广东义致律师事务所向被告发出了《关于解除〈梅州市房屋买卖合同〉的通知函》，依法主张解除原、被告于2013年9月26日签订的《梅州市房屋买卖合同》，要求被告退还原告全部购房款并赔偿原告的损失，但被告未作回应。原告遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。被告则作出上述答辩意见。另查，涉案房屋梅县区嘉应西路国商中心Ⅱ1区802房（房地产权证号：粤房地证字第××××号）原为梅州长城实业有限公司所有。2005年12月9日，梅江区人民法院裁定以物抵债的方式将涉案房产裁定给梅州市××区江南农村信用社，由江南信用社自行到房管、国土等部门办理权属变更登记手续。江南农村信用社于2008年12月30日合并至梅州市××区农村信用合作联社。梅州市××区农村信用合作联社将上述房地产委托广东惠丰拍卖有限公司拍卖，被告于2013年1月14日通过竞拍竞得涉案标的物，在被告与广东惠丰拍卖有限公司签订的《不动产拍卖成交确认书》中明确，能否办证及过户风险由买受人自行承担。为查明案件事实，本院于2017年8月9日向梅州市梅县区国土资源局发出《征询函》，征询：一、涉案房产是否存在抵押、查封等情况；二、涉案房产能否办理不动产登记证至原告名下。梅州市梅县区国土资源局于2017年8月21日复函如下：一、粤房地证字第××××号的房产存在抵押情况，但未有查封；二、粤房地证字第××××号的房产已于2005年12月9日由梅州市梅江区人民法院裁定给梅江区江南农村信用社，并于2015年7月8日分别向梅县区国土资源局和梅县区住房与城乡建设局发出协助执行通知书。经本院释明，原告认为关于定金及违约金的问题，非违约方有权在定金与违约金之间选择一种方式，但其认为合同中违约金不够明确，故其参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。以上事实，有身份证、结婚证、工商登记机读资料、梅州市房屋买卖合同、收款收据、关于办理不动产登记的催告函、全球优质特快专递单、中国邮政速递物流信息、关于解除梅州市房屋买卖合同的通知函、广东省梅州市梅县区人民法院《行政判决书》、广东省梅州市中级人民法院《行政判决书》、不动产拍卖成交确认书、拍卖清单、梅州市梅江区人民法院《民事裁定书》、房地产权证、梅州市梅江区人民法院《协助执行通知书》、梅县区国土资源局收文回执单、授权委托书、收据、《征询函》、《复函》等证据及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。关于原、被告签订的房屋买卖合同应否解除及购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告于2013年9月26日签订了《梅州市房屋买卖合同》，因被告一直未能履行协助过户义务，原告于2017年3月27日发出《关于办理不动产登记的催告函》催告办理过户事宜未果，后又于2017年6月30日发出《关于解除〈梅州市房屋买卖合同〉的通知函》。房屋买卖合同标的是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生法律效力。结合梅县区国土资源局的复函内容，原告购买的房屋无法取得物权，合同目的无法实现，故原告请求确认与被告签订的房屋买卖合同解除，有事实和法律依据，本院予以支持，同时被告应返还原告支付的首期款25万元。关于赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，原、被告签订的《梅州市房屋买卖合同》约定了定金和违约责任。原告认为合同中违约金约定不明确请求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算原告损失，但该解释第一条已明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案房屋买卖合同不属于该解释所称的商品房买卖合同，故原告请求适用该解释计算损失本院不予支持。双方合同中已明确约定的违约责任为：“甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，购房定金不退还，若甲方中途违约，甲方无条件退还定金的双倍给乙方”，被告在原告支付首期款后将房屋交付原告使用的事实，综合上述事实及合同的公平原则，被告应赔偿原告的损失酌定为合同载明的双倍定金即6万元。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告练宏升、邓利春与被告梅州市喜多多超市连锁有限公司于2013年9月26日签署的《梅州市房屋买卖合同》。二、被告梅州市喜多多超市连锁有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告练宏升、邓利春购房款250000元。三、被告梅州市喜多多超市连锁有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告练宏升、邓利春双倍定金合计60000元。四、驳回原告练宏升、邓利春的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6384元，按规定减半收取为3192元，由原告练宏升、邓利春负担92元，被告梅州市喜多多超市连锁有限公司负担3100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  王志宏二〇一七年九月二十一日书记员  黄 欢