重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0233民初3734号原告：罗捷华，男，汉族，1982年7月11日出生，汉族，住重庆市忠县。原告：廖春梅，女，1984年12月10日出生，汉族，住重庆市忠县。二原告共同委托诉讼代理人：罗洪兵，男，1956年9月26日出生，汉族，住址重庆市忠县。系原告罗捷华父亲。二原告共同委托诉讼代理人：龙双燕，重庆含宪律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：重庆皇华文典房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路24号，统一社会信用代码：9150023373982741XY。法定代表人：周兴兵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李平，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权。原告罗捷华、廖春梅与被告重庆市皇华文典房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法由审判员王香琼独任审判，适用简易程序于2017年9月14日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人罗洪兵、龙双燕、被告委托诉讼代理人李平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二原告诉称，2014年4月17日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告购买被告所开发的位于重庆市忠县商品房一套，房屋总价款为512895元，房屋面积为套内87.03平方米，被告应于2015年12月30日前交付房屋，在交付房屋后60日内办理房屋产权手续，并约定了违约责任为：一、逾期交房，被告按日向原告支付已付房款的万分之零点五；二、逾期办理房屋产权登记证，被告按日向原告支付已付房款的万分之零点五等内容。合同签订后，二原告依约交付了房款，但被告到了约定交房日未能按时交房，也未按照合同约定按时办理房屋产权证，导致原告不能如期入住，只能在外租房。原告多次找被告交涉，被告以各种理由推脱。为此，原告起诉至法院，请求判决：1、被告承担延迟交房和延迟办理房屋产权证的违约金26517元；2、被告补偿因不能按时交房导致原告在外租房的租金24000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告重庆皇华文典房地产开发有限公司辩称：1、涉案房屋已由被告于2017年3月6日交付原告，原告已接房入住，若要计算违约金，应当计算至交房之日止；2、导致被告延迟交房的主要原因是因为该小区整体规划调整，因县政府市政工程滨江路金汤工程至今尚未实施，使得小区各项规划予以变更；3、合同约定的违约金过高，小区业主众多，受市场经济影响，被告无力支付；4、该小区交房延迟原因经忠县人民政府2013年41号会议纪要予以明确，该会议纪要载明不追究皇华集团开发超期限的违约责任；5、原告在外租房与被告延迟交房无关联性，不承认支付租金。请求驳回原告的诉讼。经审理查明，2014年11月21日，二原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：1、被告（合同甲方）将坐落于重庆市忠县住宅一套出售给原告（合同乙方），房屋面积为103.77平方米，房屋价款为512895元，签订合同时支付房屋首付款162895元，余款350000元向银行按揭贷款；2、被告应当于2015年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，商品房交付时应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因政府规划调整及天然气、自来水、电力公司安装延误时间，原告同意被告顺延合同约定的交房时间，被告不承担违约责任。若因被告原因导致延迟交房的，被告按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金；3、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金等内容。二原告按约向被告支付购房首付款162895元，剩余款项通过银行按揭向被告支付，并缴纳了契税、印花税7698.42元和大修基金。2017年3月6日，原、被告双方协议交接房，原告接房之后装修，并于2017年9月入住。原告从2014年11月至2016年11月租住孙鱼位于忠县的房屋。现原告以被告逾期交房和逾期办证，存在违约行为为由，请求法院判决：1、被告支付原告延迟交房和延迟办理房屋产权证的违约金26517元；2、被告补偿因不能按时交房导致原告在外租房居住的租金24000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告在庭审中变更诉讼请求，将违约金由26517元变更为29229元。另审理查明，2013年7月29日忠县人民政府办公室发布忠府纪【2013】41号会议纪要，会议确认皇华三千里开发项目超国土出让合同期间确因滨江路金汤工程线型规划调整和停车库配置标准变化所致，不应再追究皇华集团开发超期限的违约责任。2015年6月2日，被告重庆皇华文典房地产开发有限公司向忠县国土资源和房屋管理局提交关于皇华三千里项目竣工时间延期的报告，将竣工期限延期至2017年12月30日。上述事实，有原告及其双方委托代理人在庭审中的陈述以及原告提交的身份证、结婚证、《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《租房协议及收条》、、忠府纪[2013]41号会议纪要、皇华地产【2015】17号文件、忠县规划局关于皇华.三千里规划设计方案公示的公告等证据材料在案佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，应受法律保护，原、被告应当依照合同约定全面履行自己的义务。原告依合同约定，履行了交付房款等全部义务，被告也应依照合同约定履行交房和办证等义务。合同约定被告交房时间为2015年12月30日，并应在实际交房使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。对何时取得土地房屋登记机构出具的登记受理单应由被告举证予以证实，而被告并未举示证据证明其是否取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，应承担举证不利的法律后果。该房虽未竣工验收，但原被告双方已于2017年3月6日签订交接房协议，且原告已装修入住，应视为原告已自愿接房，其实际交房时间应为2017年3月6日，对原告辩称的该房未通过县级以上地方政府房管部门竣工验收，被告未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《建设工程质量管理办法》，不具备合格交房条件的抗辩理由不予支持。被告在向忠县国土资源和房屋管理局的竣工时间延期报告中，自行将竣工期限延期至2017年12月30日，但并未提交证明证实原告同意被告顺延合同约定的交房时间，其合同约定的交房时间应认定为2015年12月30日。被告未按合同约定的时间向二原告交房，应依照合同的约定承担逾期交房的违约责任。被告辩称导致延迟交房的主要原因是因为该小区整体规划调整，因县政府市政工程滨江路金汤工程至今尚未实施，使得小区各项规划予以变更；该小区交房延迟原因经忠县人民政府2013年41号会议纪要予以明确，该会议纪要载明不追究皇华集团开发超期限的违约责任。本院认为忠县人民政府办公室忠府纪【2013】41号会议纪要说明的是被告超国土出让合同期限，与被告延期交房无直接关系，对被告的辩称不予支持。根据庭审中原被告的陈述，被告至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已超过实际交房之日起60日，应依照合同的约定承担逾期办证的违约责任。二原告诉讼中要求被告补偿因不能按时交房导致原告在外租房居住的租金24000元，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》并未约定租金，且原告主张了逾期交房违约金，再主张租金损失，存在重复主张，于法不合，对原告的该诉讼请求不予支持。关于逾期交房和逾期办证违约金数额如何确定的问题？被告主张合同约定的逾期交房和逾期办证的违约金过告，要求进行调整。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，被告认为违约金过高，应举证证明因违约对原告造成的损失，但被告并未举示证据证明因被告逾期交房和逾期办证造成的损失，应承担举证不利的后果。且原、被告在合同中约定违约金计算方法系双方真实意思表示，符合法律规定，应尊重合同约定。对被告主张调整违约金的请求，本院不予支持，逾期交房以已付房款512895元为基数按日万分之零点五计算，逾期办证的违约金以已付房款512895元为基数按日万分之零点五计算。逾期交房的违约金计算期间从2015年12月31日起计算至2017年3月6日（签订交房协议之日）止，对原告主张从2015年12月30日起计算至起诉之日止逾期交房违约金，本院不予支持。被告应在实际交房之后60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因此逾期办证的违约金计算期间从2017年5月6日起（交房之后60日内）计算至被告取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。但原告自愿主张计算至2017年9月1日期间的逾期办证违约金，系对自己权利的自由处分，本院照准。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告重庆皇华文典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告罗捷华、廖春梅支付逾期交付房屋的违约金（从2015年12月31日起计算至2017年3月6日止，按日以购房款512895元的万分之零点五计算）；二、被告重庆皇华文典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告罗捷华、廖春梅支付逾期办理房地产权证的违约金（从2017年5月6日起计算至2017年9月1日止，按日以购房款512895元的万分零点五计算）；三、驳回原告罗捷华、廖春梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取531元（原告已预交），由被告重庆皇华文典房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  王香琼二〇一七年九月十八日书记员  张 霞