重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0237民初2372号原告：周喻，女，1988年11月14日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告：杨光淋，男，1983年9月2日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：黄传兵，重庆渝深律师事务所律师，特别授权。被告：重庆市祥龙居实业（集团）有限公司，住所地重庆市铜梁区水口镇汇龙街2号第2层，统一社会信用代码91500224709384363J。法定代表人：张才孝，执行董事。委托诉讼代理人：王云，重庆昊源律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：任连辉，重庆昊源律师事务所律师。原告周喻、杨光淋与被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司（下简称重庆祥龙居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法由审判员谭林独任审判，适用简易程序分别于2017年8月21日、2017年9月25日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告周喻、杨光淋的委托诉讼代理人黄传兵，被告重庆祥龙居公司的委托诉讼代理人任连辉到庭参加诉讼。第二次开庭，原告周喻、杨光淋的委托诉讼代理人黄传兵，被告重庆祥龙居公司的委托诉讼代理人王云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周喻、杨光淋向本院提出诉讼请求：1.判决被告按合同约定为原告办理房地产权属证书；2.判决被告向原告支付违约金41524元（暂计算至2017年7月24日止；审理中，原告变更第二项诉讼请求为：按照房屋总价款的日万分之零点三向原告给付违约交房的违约金）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月17日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告出售的巫山县xx街道xx路xx号房屋。合同签订之后原告按合同约定支付了购房款，全部履行了合同义务。后被告既没有按合同约定的时间交房，也没有按合同约定的时间办证。按原、被告签订的合同第7条、第9条、第13条的约定，被告应支付原告违约金。为此，请求依法支持原告的诉讼请求。被告重庆祥龙居公司辩称，一、被告已在《商品房买卖合同》约定期限内将商品房实际交付给原告居住使用，并不存在违约交房的行为。原、被告所签《商品房买卖合同》补充协议第八条第1款约定：“买受人所购房屋为期房的，双方同意本合同约定的交房期限为最晚交房时间，买受人于最晚交房时间前5日内自行前往住房所在地现场接房。……如果买受人未按照约定时间接房，视为房屋已经交付。”该项约定免除了被告的接房通知义务，由原告（即买受人）自行前往住房所在地现场接房。即不论原告是否按期接房，均视为原告所购住房已于合同约定的最后交房期限正式交付。同时，补充协议第八条第3款约定：“买受人同意出卖人委托的物业公司负责代替出卖人向买受人交付房屋。”在本案中，被告举示了原告（购房业主）与物业公司所签《巫山·阳光水岸装修管理服务协议》，进一步佐证原告实际接房、装修入住的事实。二、因第三方原因导致阳光水岸1-5号楼尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并导致阳光水岸1-5号楼暂不具备申办《不动产权证》的条件，但被告并不存在违约办证的行为。三、原告的部分诉求已经超过诉讼时效，被告不予认可，请求依法驳回。四、如法院认为被告尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》而构成交房违约，并判决被告承担违约责任，原、被告约定的办证申报期为180日，应从违约期限内扣减；另应当按照每日万分之零点一以下标准计算违约金。综上所述，被告不存在违约交房和违约办证的行为，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年6月17日，原告周喻、杨光淋（乙方）与被告重庆祥龙居公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目现定名巫山.阳光水岸。...第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为：巫山县xx镇(xx街道)xx路xx号房。...第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为531001元整。...第五条付款方式为按揭付款。第七条交房期限及交付条件：2、属预售商品房的，甲方应当在2015年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定...2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。第二十八条本合同自双方签订之日起生效。...”。同日双方又签订《合同补充协议》,对购房合同第十三条进行了部分变更,约定购买的商品房为期房的,双方同意于交房后180天内,共同向房屋所在地土地房屋登记机构提交房地产权证办理申请；同时还约定《重庆市商品房买卖合同》与《合同补充协议》有不同之处,以《合同补充协议》为准。合同签订后，原告向重庆市祥龙居实业（集团）有限公司支付了全部购房款。2015年4月3日，被告将该房屋交付给原告使用至今。原、被告诉争房屋所在楼盘至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原告未提供证据证明被告的违约交房给原告造成损失。庭审中原告要求继续履行合同,双方均同意违约金按每月30日计算。以上事实有原告身份证、被告组织机构代码证、营业执照、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、中华人民共和国税收完税证明、销售不动产统一发票发票联、《巫山·阳光水岸装修管理服务协议》、单位（各单位）工程质量竣工验收记录、住宅工程质量分户验收汇总表、建设工程竣工验收意见书、重庆市建筑能效测评与标识申请表、重庆市建设项目竣工环境保护验收批复、建设工程消防验收意见书、防雷装置验收意见书、建设工程档案验收意见书、建设工程竣工备案档案移交书，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证，以上证据其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对其证据效力予以确认。本院认为，2013年6月17日，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，应受法律保护。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。该法条属于效力强制性规定。对于被告重庆祥龙居公司认为，已在《商品房买卖合同》约定期限内将商品房实际交付给原告居住使用，并不存在违约交房行为的辩解理由。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，被告向原告交付房屋至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的法定和约定条件，虽然原告接收了房屋，但该房屋的交付时间应以被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日为准，因此被告存在违约交房的事实。故原告要求被告支付从约定交房之日起至原告起诉之日止期间因违约交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告约定交房之日即2015年5月30日至原告起诉之日即2017年7月24日止，按每月30天计算，期间共计774天。对于被告认为如以尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》而构成交房违约,则被告在交房过程也没有给原告造成任何损失，再加上原告要求按每日万分之一的标准计算违约金明显过高，请求法院予以调整至每日万分之零点一的理由。本院认为，从2015年5月30日的约定交房时起，所交付的房屋至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。此外，《中华人民共和国合同法》规定的违约金是以补偿性为主，以惩罚性为辅，故而在决定是否调整违约金时，必须考虑违约行为所造成的损失以及损失大小问题，并结合本案的具体情况进行分析。本案中，原告在原、被告原约定的基础上，只要求被告对逾期交房的违约金按日万分之零点三计算，已经作了大幅度的让步，同时也符合法律规定和本案的客观实际情况，故本院在此不再作调整，以原告的实际请求为准。被告请求将违约金调整至日万分之零点一以下，显然调整幅度过大，不利于保护原告的合法权益，故对被告该请求本院不予采纳。综上，被告违约交房的违约金为531001元×0.3/10000×774天=12329.84元。关于原告要求被告按合同约定为原告办理房地产权属证书的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同明确约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同时，双方又签订《合同补充协议》对购房合同第十三条进行了部分变更,双方同意于交房后180天内,共同向房屋所在地土地房屋登记机构提交房地产权证办理申请。而《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》为双方的约定交房之日，现被告仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，法定的交房条件就不具备，从而也暂不具备申办《不动产权证》的条件。但积极协助履行办证义务属被告的合同义务，被告应当按照合同的约定在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后180天内为原告办理所购房屋《不动产权证》。为此，本院对原告该请求予以支持。对于被告重庆祥龙居公司认为原告的部分诉求已经超过诉讼时效的请求。本院认为,被告向原告交付的房屋至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到交付房屋的法定和约定条件,违约的事实持续存在。故被告该抗辩理由无事实和法律依据,本院不予采纳。综上所述，原告周喻、杨光淋的部分诉讼请求,本院予以支持。被告的部分抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后180天内为原告周喻、杨光淋办理所购房屋的《不动产权证》；二、由被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司于本判决生效后10日内给付原告周喻、杨光淋违约交房的违约金12329.84元。三、驳回原告周喻、杨光淋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，减半交纳54元，由被告重庆祥龙居公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。审判员  谭林二〇一七年九月二十五日易雪兰书记员    曾宪府