上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初10986号原告：宋青，女，1970年5月4日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：文敏、张朝慧，上海恒衍达律师事务所律师。被告：上海通颖企业投资管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：王纯将，执行董事。委托诉讼代理人：管瑜、王越超，上海国创律师事务所律师。原告宋青与被告上海通颖企业投资管理咨询有限公司(以下简称通颖公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋青及其委托诉讼代理人文敏，被告通颖公司的委托诉讼代理人管瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋青向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《银宫商厦租赁合同》于2017年4月4日解除；2、被告支付拖欠原告的租金人民币(以下币种均为人民币)7644元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系上海市武宁路227、231号银宫商厦一层1085室商铺(以下简称涉案商铺)产权人。2011年，原、被告签订《银宫商厦租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租被告，被告负责对商铺进行招商管理，合同期为10年。合同签订后，原告按约交付了商铺，被告也依约支付租金，但自2016年4月开始被告陆续出现不按时支付租金情况，2016年4月至2016年8月期间，被告共支付租金3820元(相当于4个月的租金)，2016年8月后，被告未支付租金，原告多次催讨，被告均不予理会。2017年4月4日原告向被告发出解除合同通知，告知被告租赁合同于2017年4月4日解除。涉诉业主商铺被告承租后转租给上海屈臣氏日用品有限公司(以下简称屈臣氏)及上海一左一右美容美发有限公司(以下简称美发公司)经营使用。原告认为被告未按约支付租金，经多次催讨后仍拒不支付，已经构成违约，故向法院提起诉讼。审理中，原告提出合同解除日期以起诉状副本送达被告之日为准，合同解除后的租金不再主张。被告通颖公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。银宫商厦由分别登记于众多小业主名下的单独商铺组合而成，在被告接手之前商厦管理非常混乱，许多商铺处于空关状态。被告入场后，与各业主沟通协商并投入大量资金对商厦进行整合、升级、改造，促成了商厦的正常经营，此次涉诉的业主商铺实际出租给屈臣氏和美发公司经营使用，租金收入正常。2016年2月商厦收到将面临征收的通知，致使经营状况急剧下滑。商厦周边被水泥围栏围成孤岛状，只留下一个通道，商厦几乎无法正常经营。被告一直与原告保持友好态度，垫付了数个月的租金，但在没有收益的情况下无力一直垫付。涉诉的租户美发公司在公告出台时就歇业离场，屈臣氏在维持数月后也离场，目前实际经营的只有麦当劳，但并不属于涉诉业主的商铺范围。此外，根据《银宫商厦租赁合同》的约定，若商厦运营因轨交设施、市政府规划等因素影响经营，不能良性运作，被告为确保商厦今后有序、良性经营，将进行重新定位整合，商厦歇业期间被告将暂停支付租金至恢复营业为止。在合同期内若出现商铺因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，合同终止，双方互不承担责任。合同未约定原告有解除合同的权利，被告未支付租金存在正当理由，双方应当互相不承担责任。原、被告签订的租赁合同长达十年，涉案商铺所属地块面临动迁，涉及动迁利益，被告愿意按照动迁政策与原告解决问题。经审理查明，原告宋青系涉案商铺产权人。原、被告签订的《银宫商厦租赁合同》缺失第6页，庭审中原、被告均认可的约定内容为：被告承租涉案商铺，代表原告对外招商出租并签署商铺的租赁合同及相关文件。涉案商铺建筑面积9.96平方米，合同租赁期限自本合同生效之日起为期计十年，租赁期满，原告有权选择续签或终止出租。涉案商铺月租金910元，前三年保持不变，自第四年起每隔两年环比递增5%。在出租经营过程中，若商厦运营方面因消防，工商，轨交设施，市政府规划，动迁等因素影响经营，或因自然灾害，火灾等因素导致经营出现阻碍，不能良性运作等等问题，从而给商厦营业造成经营困难，被告对商厦采取相应暂时性歇业，并且被告应以书面形式告知原告。同时为确保商厦今后的有序，良性经营，将进行重新定位整合。为此，商场歇业期间被告将暂停支付原告的租金至恢复营业为止。但经被告努力在出现上述因素不能良性运作的时间内，若能维持经营，原告同意按本合同约定租金50%收取。在商场正常经营过程中被告未按合同约定支付原告商铺的租金，逾期超过二十个工作日，每逾期一日应按月租金的千分之一向原告支付违约金。在合同期内，该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的或因社会公共利益、城市建设需要被依法征用的或该商铺毁损，失火消防不合格、被鉴定为危险商铺的，合同终止，双方互不承担责任。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告将商厦改造后统一出租，涉诉27案业主商铺实际出租给屈臣氏及美发公司经营使用。2016年2月26日，普陀区住房保障和房屋管理局发布《关于房屋征收不得实施相关行为的公告》，征收范围包含武宁路227、231号全幢。2017年6月27日，普陀区住房保障和房屋管理局发布通知，将《上海市普陀区人民政府房屋征收决定》、《上海轨道交通14号线东新路站4号出入口地块房屋征收补偿方案》进行公告。关于租金支付情况，原、被告均认可已实际支付至2016年7月31日。2017年3月30日，原告按合同约定地址向被告发送催讨租金函，单据显示电话联系后拒收。期间，有业主至涉案商铺处寻找被告准备协商租金问题，亦未果。2017年4月4日原告向被告发送解除合同通知，被告均未予答复，原告遂诉至本院请求判决如其诉请。2017年5月5日，本院向被告送达了起诉状副本等证据材料，被告予以签收。本院认为，原、被告签订的《银宫商厦租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告承租后，将房屋转租经营使用。根据合同约定，被告应当按约定期向原告支付商铺租金，但自2016年4月起被告陆续出现迟延、不足额支付租金行为，经原告多次催告，被告仍拒绝支付，原告据此要求解除合同符合法律规定，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。2017年5月5日本院向被告送达诉状副本、证据副本等诉讼材料，被告于当日签收，故本院确认原、被告签订的《银宫商厦租赁合同》于当日解除。被告以合同约定动迁因素引起的经营障碍作为停止支付租金的理由，对此本院认为合同约定的情形系指商厦运营受动迁等因素影响出现经营困难时，被告以书面形式告知原告将采取暂时性歇业，歇业期间可暂停支付租金，若能维持经营，被告同意按合同约定租金的50%收取。根据庭审查明事实，2016年2月所发通知仅告知商厦可能面临征收而禁止转让等行为并非已经政府许可的征收令且被告转租的部分经营户在此通知张贴后仍在实际经营，直至2017年6月27日征收令出台，商厦并未出现歇业的情形，被告也未以书面形式告知原告上述情况，故被告拒不支付租金与合同约定不符。此外，普陀区住房保障和房屋管理局于2017年6月27日发布的《上海市普陀区人民政府房屋征收决定》系发生在双方合同解除之后，故本案不适用被告所引用的合同约定。需要说明的是，涉案商铺被纳入征收范围后，受市政规划影响，被告的经营环境确实遭受影响，经营格局发生变化，故在尊重双方当事人合同约定的基础上，本院对被告应当支付的租金数额酌情予以减免。庭审中，原、被告均认可租金已实际支付至2016年7月31日，原告提出合同解除后的租金不再主张，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告宋青与被告上海通颖企业投资管理咨询有限公司签订的《银宫商厦租赁合同》于2017年5月5日解除；二、被告上海通颖企业投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告宋青房屋租金人民币(按照每月人民币668.85元的标准，自2016年8月1日起算至2017年5月5日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，由被告上海通颖企业投资管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  曹 彬人民陪审员  周 嘉二〇一七年九月二十八日书 记 员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。