广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终1128号上诉人(原审原告)：黎庆莲，女，1932年12月31日出生，汉族，住广东省乐昌市。上诉人(原审原告)：陈保华，男，1956年5月25日出生，汉族，住广东省乐昌市。上诉人(原审原告)：陈宝玉，女，1963年8月3日出生，汉族，住广东省乐昌市。上诉人(原审原告)：陈卫华，男，1958年10月8日出生，汉族，住广东省乐昌市。上诉人(原审原告)：陈建华，男，1953年12月3日出生，汉族，住广东省乐昌市。以上五位上诉人共同委托诉讼代理人：梁志坚，广东恒益律师事务所律师。以上五位上诉人共同委托诉讼代理人：刘建勋，广东恒益律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告):罗淡旭，男，1978年1月5日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：赵小莉，广东金联律师事务所律师。上诉人黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华因与上诉人罗淡旭房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服广东省乐昌市人民法院（2016）粤0281民初1162号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华及其五位委托诉讼代理人梁志坚，罗淡旭委托诉讼代理人赵小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的上诉请求：1、撤销一审判决，改判并支持黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费及财产保全费、鉴定费由罗淡旭负担。事实和理由：一、一审法院对于本案证据审查存在严重错误，不符合法律规定的证据审查规则。（一）在本案一审庭审中，黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华提交的乐昌市乐兴房地产开发有限公司丈量面积其五人及罗淡旭均对此证据的真实性予以确认。该证据有罗淡旭、拆迁办工作人员张正芹及黎庆莲签名确认，其合法性、真实性不容质疑，黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华提供该证据，足以证明被拆迁房屋的实际丈量面积为508.2平方米。（二）黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华提交的证据可以形成完整有效的证据链，可以充分证明陈建华、陈卫华、陈宝玉系受胁迫的情况下签订《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》。被拆迁房屋的实际面积是508.2平方米，一审法院在审查证据时并没有考虑，在黎庆莲等五人与罗淡旭面积确认被拆迁房屋实际为508.2平方米的情况下，黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华为何又同意将面积缩小至357.43平方米。显然黎庆莲等五人不同意缩小补偿面积才导致黎庆莲、陈保华不同意签署该补偿协议的结果。《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》被一审法院作为判案主要依据，该补偿协议书首页列明被拆迁人为黎庆莲，为何仅有陈建华、陈卫华、陈宝玉三人签署，黎庆莲本应是签约最重要的签约主体，为何没有黎庆莲及陈保华的签名确认。很显然是因为拆迁办工作人员张正芹及罗淡旭不敢胁迫黎庆莲签署《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》，唯有胁迫陈建华、陈卫华、陈宝玉三人签署《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》。因此，陈建华、陈卫华、陈宝玉是在受到胁迫的情况下签订《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》。（三）关于房屋评估《报告书》的证明效力，一审法院对其证明力的认定也存在错误。黎庆莲等五人与罗淡旭均对该评估报告提出异议，一审法院应当充分审核该证据的合法性，不应直接采用该证据作为判案依据。二、一审法院认定事实有误，《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》签约主体不适格，属于无效合同。（一）一审法院认为，乐昌市乐兴房地产开发有限公司与黎庆莲于2003年8月5日签订的《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》是在自愿的基础上签订的，合法有效，双方均应遵照执行。一审法院上述认定完全错误，且毫无依据。根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，黎庆莲为被拆迁房屋总面积三分之二的产权人，陈保华为被拆迁房屋十分之一的产权人，拆迁协议也将黎庆莲列在首页的被拆迁人唯一的拆迁主体，但黎庆莲及陈保华并未签署该拆迁协议，而且始终要求以508.2平方米的面积进行补偿，仅占有被拆迁房屋十分之三产权的陈建华、陈卫华、陈宝玉三人签订了《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》，其三人所占有产权面积并不足以代表黎庆莲、陈保华签署《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》，更不能直接分配拆迁回迁房屋。因此，《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》的签约主体明显不适格。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，黎庆莲及陈保华占有房屋的份额超过三分之二，签署《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》的三位共有人无权处分被拆迁房屋。但一审法院却认定是在自愿的基础上签订的且合法有效，明显有悖于法律规定，也与事实完全不相符。（二）一审法院认为，由于签订《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》时原产权人陈才已死亡，而协议上各套房屋的所有人已经签名或者进行了确认，故协议第四条所称的“产权人”系陈才的继承人，即黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华五人。黎庆莲等五人认为上述认定正确，但协议仅有三位共有人签名。黎庆莲及陈保华不仅不确认补偿协议约定的补偿事项，还用实际行动反对抗议被强制拆迁的行为，经历了长达十多年艰辛的维权之路，黎庆莲等五人提供的信访资料足以证明，黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华不接受补偿协议约定的补偿方案。部分上诉人接收了罗淡旭的回迁安置房，是由于罗淡旭强制拆迁的情况下导致黎庆莲等五人丧失了居所，不能因此认为其五人确认了补偿事项。三、一审法院适用法律错误，一审判决的实体处理存在错误。（一）本案中，不论《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》是否为无效合同，罗淡旭如果按照拆迁协议对被拆迁人进行补偿，其必须严格遵照约定，将第九栋B401房交付给被拆迁人。然而，罗淡旭在未经被拆迁人的同意，擅自将约定的拆迁安置房屋另行出售给他人，罗淡旭已经构成重大违约，即便是黎庆莲等五人事隔十多年才提起诉讼，但罗淡旭作为拆迁主体已先行违约违法。黎庆莲等五人只是普通百姓，虽然自知合法权益受到损害，但也是本着协商的态度要求各政府部门予以协商解决。一审法院未因此追究罗淡旭的过错行为是导致诉争起因，反而认为黎庆莲等五人承担未及时提起诉讼存在过错，一审的实体处理明显存在错误。（二）一审法院认为，由于黎庆莲等五人未支付购房款，不存在购房损失，故其五人请求按照该房屋的市场价格的两倍予以赔偿的理由不足，不予支持。本案中，黎庆莲等五人以房屋拆迁安置补偿为由提起诉讼，罗淡旭因违反拆迁协议的约定，将约定置换给黎庆莲等五人的补偿安置房屋另外出卖，导致黎庆莲等五人无法取得安置房屋。其五人主张的是拆迁安置补偿赔偿权，而非商品买卖纠纷争议，其五人与罗淡旭之间交易形式属于产权置换，并不需要向罗淡旭支付购房款。因此，一审法院应结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条判决本案，而非适用上述第八条规定。罗淡旭的上诉请求：1、撤销一审判决，或改判、发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华负担。事实和理由：一、双方的履约情况存在重大认知错误，九栋B401房是黎庆莲等五人提出放弃不要，且其五人另选房间后，罗淡旭才处理给其他拆迁户的。双方签订的《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》第三条约定乐昌市乐兴房地产开发有限公司拆迁了黎庆莲等五人面积为357.43平方的房屋，根据设计图纸，提供四套建筑总面积为424.43平方米的房子给黎庆莲等五人。但是，当时签订该协议时，房屋尚未建好，在建筑过程中，发现九栋B401的实际建筑面积为89.02平方。由于黎庆莲等五人嫌房子小，经双方协商，确定调换2栋的402房，乐昌市乐兴房地产开发有限公司才将九栋B401房屋重新签约给其他拆迁户。在实际交楼时发现调换的房屋有收缩缝，黎庆莲等五人拒绝签收，要求再行调整。后双方始终无法谈妥，最终发生纠纷。再者，乐昌市乐兴房地产开发有限公司已交付黎庆莲等五人三套房屋合计318.98平方，比较被拆迁的面积357.43平方，罗淡旭只有义务继续返还38.5平方而已。现一审法院却强行判决罗淡旭按89.02平方进行赔偿和给付，显然已超出乐昌市乐兴房地产开发有限公司应该给付的义务范围。二、本案具有债权的属性，所以，依旧适用诉讼时效。双方于2003年8月5日签约，2005年交楼时九栋B401已交付他人使用，黎庆莲等五人对此完全知晓，却一直不曾起诉。2007年，乐昌市乐兴房地产开发有限公司注销，黎庆莲等五人知道后，也一直不提起诉讼。直到如今十多年过去才进行主张，显然已过诉讼时效。乐昌市乐兴房地产开发有限公司是有限责任公司，股东之间不存在连带无限责任，罗淡旭与另一股东分担责任的份额比例为罗淡旭承担10%的份额，另一股东承担90%的份额。黎庆莲等五人既然放弃对另一股东的责任追诉，与该股东出资份额对应的责任部分，就应该同步消失，而不是转嫁到另一个股东身上。再者，本案乐昌市乐兴房地产开发有限公司的获利部分只是38.5平方，一审法院要求罗淡旭赔偿89.02平方，显然有失公平，同理，每月租金420元，也是针对原拆迁面积的计算，在乐昌市乐兴房地产开发有限公司已交付90.71%面积的情况下，要由罗淡旭承担每月105元的租金，也是不公平的。一审法院认定事实：罗仕兴（现已死亡）与罗淡旭原系乐昌市乐兴房地产开发有限公司（已于2007年6月予以注销）的股东，陈才（已于2000年5月去世）与黎庆莲系陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华四人的父母。2003年8月5日，乐昌市乐兴房地产开发有限公司（甲方）作为拆迁人，黎庆莲（乙方）作为被拆迁人，双方签订《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》。该协议约定:甲方拆除乙方位于乐昌市昌山中路三巷49号（原解放西路86号）的叁层砖混结构房（登记号0544，住宅面积357.43平方米）；甲方拆迁乙方房屋实行就地回迁安置在市昌山中路至人民中路两侧新建第七栋A301、B402，第八栋B302，第九栋B401（89.02㎡）号，建筑面积424.43平方米，其中与折迁房屋产权证等同面积357.43平方米按建筑成本综合价524.50元/㎡计，折合人民币1874472.03元，超出产权证面积67平方米按优惠价639.20元/㎡计，折合人民币42826.40元；乙方应补给甲方51359.09元；新的房产证由甲方负责办理，等同面积且不变更产权人所有权的费用由甲方支付，超过拆迁房屋产权证面积部分或变更产权人所有权的费用由乙方支付；回迁安置楼房，甲方须在2004年5月30日前交付使用，如不能交付使用，每月须付420元给乙方。在合同的乙方签名处，陈卫华在“七栋B402”处签了名，陈建华在“九栋B401”处签了名，陈宝玉在“八栋B302”处签了名。2005年房屋竣工后，罗淡旭将第七栋A301、B402，第八栋B302三套房屋交付给黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华（但未办理房产证手续），而第九栋B401（建筑面积89.02平方米，经广东公信房地产与土地评估有限公司评估，该房现在的市场价值为233588元）则售卖给了他人。后经乐昌市住房和城乡规划建设局主持调解，由乐昌市乐兴房地产开发有限公司安排另外一套大的A11栋401室给黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华，但黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华不肯补差价，双方发生纠纷。黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华遂向一审法院提起诉讼。一审庭审中，黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华明确表示不同意追加乐昌市乐兴房地产开发有限公司的另一股东罗仕兴为本案被告。一审法院判决：一、罗淡旭应在判决发生法律效力之日起10日内赔付黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华位于乐昌市××人民中路××Ｂ401的房屋损失233588元；二、罗淡旭应在判决发生法律效力之日起两个月内为黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华办理涉案房屋第七栋A301、B402，第八栋B302的权属证明，并承担办证费用。三、罗淡旭应在判决发生法律效力之日起10日内支付黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的租房损失（从2004年5月30日起以105元/月计至本判决确定的履行之日止）。四、驳回黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的其它诉讼请求。本院二审查明，二审询问时，乐昌市乐兴房地产开发有限公司承认尚欠39.03平方米（产权证面积357.43平方米－第七栋A301建筑面积109.50平方米－B402建筑面积104.74平方米－第八栋B302建筑面积104.16平方米）未交付给黎庆莲家。《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》抬头处的被拆迁人（乙方）为黎庆莲，但在协议最后乙方签名处由黎庆莲的子女陈宝玉、陈卫华、陈建华签名。该补偿协议书约定：被拆迁的住宅面积357.43平方米，附属面积110.20平方米，回迁房屋建筑面积424.43平方米（以房地产管理部门核定面积为准，多退少补），拆迁人乐昌市乐兴房地产开发有限公司应补偿黎庆莲182039.34元，黎庆莲应一次性支付给乐昌市乐兴房地产开发有限公司房款230298.43元，双方互相抵扣，黎庆莲应一次性支付差额款48259.09元（230298.43元-182039.34元）给乐昌市乐兴房地产开发有限公司，本协议生效后一天内，黎庆莲应将差额款48259.09元一次性付清给乐昌市乐兴房地产开发有限公司（注：交房使用时付清），黎庆莲还应补交付3100元给乐昌市乐兴房地产开发有限公司，合计黎庆莲应支付给乐昌市乐兴房地产开发有限公司51359.09元（48259.09元+3100元），本协议双方签名盖章之日起生效。乐昌市住房和城乡规划建设局于2013年8月16日作出的《关于黎庆莲拆迁安置问题上访的调处情况汇报》查明情况：2005年回迁安置房建好后，乐昌市乐兴房地产开发有限公司交付了三套房给黎庆莲（现居住使用），剩下一套（九栋B401）因黎庆莲不交差额款而未交付，并未经黎庆莲家同意将该房屋出卖给他人，双方发生纠纷，经乐昌市住房和城乡规划建设局调解，乐昌市乐兴房地产开发有限公司另外安排一套比九栋B401大5平方米的房屋（A11栋401室）给黎庆莲家，要求黎庆莲家交清差价，而黎庆莲家则以乐昌市乐兴房地产开发有限公司擅自卖掉九栋B401房屋为由，不肯补差价，并提出不补差价要回九栋B401房及由乐昌市乐兴房地产开发有限公司办好四套房的房产证；乐昌市乐兴房地产开发有限公司认为双方已经签订了协议，黎庆莲家不肯补差价，又要超过原房产证面积变更产权人并负责办理房产证费用，与协议约定相差太大（四套房按黎庆莲四个子女名字办证费用71672元），提出最大让步就是不收差价交回第四套房屋给他家，房产证由黎庆莲家负责办理。黎庆莲认为乐昌市乐兴房地产开发有限公司擅自卖房有过错，应付责任，其最多出2万元，房产证由乐昌市乐兴房地产开发有限公司办好，后又提出不出一分钱，要求乐昌市乐兴房地产开发有限公司办好四套房的房产证。乐昌市住房和城乡规划建设局并查核确认张正芹不是乐昌市拆迁办公室工作人员。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一项：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证”的规定，本院对乐昌市住房和城乡规划建设局调查的情况予以确认。乐昌市乐兴房地产开发有限公司有两个股东，分别为罗仕兴（占90%出资额），罗淡旭（占10%出资额），该公司清算组组长为罗淡旭，成员为方金梦、黎汉泉两人。罗仕兴不是清算组成员。依据2017年6月乐昌市不动产登记中心出具的《商品房面积、交易过户登记表》记载，本案涉及的四套回迁房的产权人仍为乐昌市乐兴房地产开发有限公司，其中第七栋A301建筑面积109.50平方米，B402建筑面积104.74平方米，第八栋B302建筑面积104.16平方米，第九栋B401建筑面积为89.02平方米【登记2005年7月5日购房人何辉（案外人）】。对于原审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华以及罗淡旭的上诉意见，本案二审争议焦点为：一、一审认定被拆迁房屋的面积为357.43平方米是否正确。二、广东公信房地产与土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》应否作为确认乐兴豪苑第九栋B401房屋现市场价值的依据。三、一审没有支持黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华要求赔偿第九栋B401房屋目前市场价格的两倍损失是否错误。四、兴豪苑第九栋B401房屋不能及时交付给黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的责任归属问题。五、一审认定黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的房屋损失为233588元是否错误。六、一审判决确认黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的租房损失标准为105元/月是否错误。七、本案是否超过诉讼时效。八、一审判决乐昌市乐兴房地产开发有限公司的股东罗淡旭承担全部责任是否正确。一、一审认定被拆迁房屋的面积为357.43平方米是否正确。拆迁人乐昌市乐兴房地产开发有限公司（甲方）与被拆迁人黎庆莲（乙方）签订的《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》约定:甲方拆除乙方位于乐昌市昌山中路三巷49号（原解放西路86号）的叁层砖混结构房（登记号0544，住宅面积357.43平方米）。该补偿协议的甲方签名处盖有乐昌市乐兴房地产开发有限公司的合同专用章，乙方签名处虽然没有黎庆莲本人的签名，但有陈保华、陈建华、陈宝玉的签名，而陈保华、陈建华、陈宝玉是黎庆莲的子女，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，陈保华、陈建华、陈宝玉在《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》上的签名，应视为代理黎庆莲全家家庭成员的签名，故一审法院据此认定被拆迁房屋的面积为357.43平方米正确，本院予以认同。至于黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华提出陈保华、陈建华、陈宝玉是在受胁迫的情况下签订《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》，因黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华对此未能提供相应的证据，本院不予采信。二、广东公信房地产与土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》应否作为确认乐兴豪苑第九栋B401房屋现市场价值的依据。一审法院审理本案时，由于拆迁人乐昌市乐兴房地产开发有限公司至今没有交付乐兴豪苑第九栋B401房屋给黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华且现已没有其他房屋可交付，为了确认讼争的乐兴豪苑第九栋B401房屋现市场价值，依法委托广东公信房地产与土地评估有限公司对该房屋价值进行评估，该评估公司持有广东省住房和城乡建设厅核发的《房地产估价机构资质证书》，估价师亦持有《中华人民共和国房地产估价师注册证书》，鉴定程序合法，黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华亦不能提供证据证明鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足或经过质证认定不能作为证据使用的其他情形，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。”的规定，一审法院依据广东公信房地产与土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》作为确认乐兴豪苑第九栋B401房屋现市场价值并无不当。三、一审没有支持黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华要求赔偿第九栋B401房屋目前市场价格的两倍损失是否错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，赔偿已付购房款一倍的前提条件是已付购房款，而黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华至今没有支付过超出被拆迁房屋面积357.43平方米外的购房款，故其要求赔偿第九栋B401房屋目前市场价格的两倍损失不符合法律规定；另一方面，最高人民法院为了正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践制定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非是商品房买卖合同纠纷，因此，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出处理。四、兴豪苑第九栋B401房屋不能及时交付给黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的责任归属问题。罗淡旭提出黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华嫌兴豪苑第九栋B401房屋面积太少而不肯收房，向本院提交了自称为乐昌市拆迁办公室工作人员张正芹的《证言》，由于张正芹未出庭作证，无法核实其真实身份，且乐昌市住房和城乡规划建设局作出的《关于黎庆莲拆迁安置问题上访的调处情况汇报》已查核确认张正芹不是乐昌市拆迁办公室工作人员，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”及第六十九条第五项：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”的规定，本院对罗淡旭提供的张正芹的《证言》不予采信；从乐昌市住房和城乡规划建设局作出的《关于黎庆莲拆迁安置问题上访的调处情况汇报》的调查情况来看，由于黎庆莲未按照双方签订的《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》及时交纳房屋差价款，导致乐昌市乐兴房地产开发有限公司未征得黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华同意，擅自将第九栋B401房屋出卖给他人，不能交付给黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华。由此可见，双方均违反合同，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条：“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”及《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对于不能交付第九栋B401房屋，乐昌市乐兴房地产开发有限公司及黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华应当分别承担各自应负的民事责任。五、一审认定黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的房屋损失为233588元是否错误。从《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》中“乐昌市乐兴房地产开发有限公司拆除的住宅面积357.43平方米，附属面积110.20平方米，乐昌市乐兴房地产开发有限公司合计补偿黎庆莲182039.34元”的约定来看，乐昌市乐兴房地产开发有限公司拆除黎庆莲家的房屋面积（住宅面积357.43平方米+附属面积110.20平方米）只需补偿182039.34元；而与产权证等同面积357.43平方米按照补偿协议约定的“与拆迁房屋产权证等同面积357.43平方米按建筑成本综合价524.50元/平方米计”，折款已达187472.03元，与乐昌市乐兴房地产开发有限公司应支付的补偿款相差5432.89元（187472.03元－182039.34元），即两相冲抵，黎庆莲家还需向乐昌市乐兴房地产开发有限公司支付差价款5432.89元。虽然乐昌市乐兴房地产开发有限公司补偿357.43平方米的回迁房的价值高于其应支付给黎庆莲家的补偿款，鉴于权利可以放弃，且乐昌市乐兴房地产开发有限公司自认尚欠39.03平方米（产权证面积357.43平方米－第七栋A301建筑面积109.50平方米－B402建筑面积104.74平方米－第八栋B302建筑面积104.16平方米）未交付给黎庆莲家，据此，足以确认双方同意乐昌市乐兴房地产开发有限公司补偿回迁房的面积为357.43平方米。至于多出357.43平方米的面积，黎庆莲家需要另外支付购房款给乐昌市乐兴房地产开发有限公司，这从《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》中“回迁房屋建筑面积424.43平方米（以房地产管理部门核定面积为准，多退少补）”及“与拆迁房屋产权证等同面积357.43平方米按建筑成本综合价524.50元/平方米计，超出产权面积按优惠价639.20元/平方米计”及“黎庆莲应将差额款48259.09元一次性付清给乐昌市乐兴房地产开发有限公司（注：交房使用时付清），黎庆莲还应补交付3100元给乐昌市乐兴房地产开发有限公司，合计黎庆莲应支付给乐昌市乐兴房地产开发有限公司51359.09元（48259.09元+3100元）”的约定亦可以得到印证。由此可见，乐昌市乐兴房地产开发有限公司未交付给黎庆莲家的房屋面积只有39.03平方米，至于超出此数额的房屋面积，由于黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华拒绝履行合同约定的缴纳房屋面积差价款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，乐昌市乐兴房地产开发有限公司不予交付并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，乐昌市乐兴房地产开发有限公司仍需继续履行交付第九栋B401房屋中39.03平方米的义务，由于乐昌市乐兴房地产开发有限公司于2005年7月5日已将第九栋B401房屋出售他人，现已无法交付，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，现第九栋B401房屋的市场价值为233588元，即市场单价为2623.99元/平方米，故乐昌市乐兴房地产开发有限公司应支付39.03平方米回迁房的补偿款102414.32元（2623.99元/平方米×39.03平方米）给黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华。一审法院认定黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的房屋损失为233588元不当，本院予以纠正。六、一审判决确认黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的租房损失标准为105元/月是否错误。《乐昌市昌山中路房屋拆迁补偿协议书》约定：回迁安置楼房，乐昌市乐兴房地产开发有限公司须在2004年5月30日前交付使用，如不能交付使用，每月须付420元给黎庆莲。”如前所述，乐昌市乐兴房地产开发有限公司应交付的回迁房屋面积为357.43平方米，现尚欠39.03平方米没有交付，故黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的租房损失标准应为45.86元/月（39.03平方米×420元/月÷357.43平方米）。七、本案是否超过诉讼时效。由于乐昌市乐兴房地产开发有限公司至今尚欠39.03平方米回迁房屋没有交付给黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华，本案的实质是原告要求被告补偿足够的回迁房屋面积（因房屋已出售他人而转为折款），即原告诉讼请求的基础为物权请求权，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的精神，目前我国的诉讼时效制度适用于债权请求权，不适用于支配权的物权请求权，故本案未超过诉讼时效。八、一审判决乐昌市乐兴房地产开发有限公司的股东罗淡旭承担全部责任是否正确。乐昌市乐兴房地产开发有限公司虽然原来有两个股东（罗淡旭、罗仕兴），根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条第二款：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”第二十条第一款：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的,人民法院应依法予以支持。”及第二十一条：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人为二人以上的，其中一人或者数人按照本规定第十八条和第二十条第一款的规定承担民事责任后，主张其他人员按照过错大小分担责任的，人民法院应依法予以支持。”的规定，人民法院可判决其中部分股东对公司债务承担连带清偿责任，故一审判决乐昌市乐兴房地产开发有限公司的股东之一罗淡旭承担全部责任并无不当。综上所述，上诉人黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人罗淡旭的上诉理由部分成立，对其成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条第二款、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省乐昌市人民法院（2016）粤0281民初1162号民事判决第二项；二、撤销广东省乐昌市人民法院（2016）粤0281民初1162号民事判决第四项。三、变更广东省乐昌市人民法院（2016）粤0281民初1162号民事判决第一项为：“罗淡旭应在本判决发生法律效力之日起10日内赔付黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华位于乐昌市乐城人民中路乐兴豪苑第九栋B401的房屋损失102414.32元；四、变更广东省乐昌市人民法院（2016）粤0281民初1162号民事判决第三项为：“罗淡旭应在本判决发生法律效力之日起10日内支付黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的租房损失（从2004年5月30日起以45.86元/月计至本判决确定的履行之日止）。五、驳回黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华的其它诉讼请求。一审案件受理费12562.32元、财产保全费4020元、鉴定费2500元，合计19082.32元，由罗淡旭负担9541.16元，黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华负担9541.16元。黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华向原审法院预交的19082.32元，由原审法院退回9541.16元；罗淡旭应向原审法院交纳9541.16元。二审案件受理费12562.32元，由罗淡旭负担6281.16元，黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华负担6281.16元。罗淡旭向本院预交的12562.32元，本院退回6281.16元。黎庆莲、陈保华、陈宝玉、陈卫华、陈建华向本院预交的12562.32元，本院退回6281.16元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一七年九月二十六日书记员  刘韵雯