福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3240号上诉人（原审被告）：福建留学人员创业园建设发展有限公司，住所地福建省福州市马尾区快安路39号。法定代表人：郑惠川，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜昌敏，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴飞燕，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦米佳，男，1981年11月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区被上诉人（原审原告）：祁丹丹，女，1982年5月6日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司因与被上诉人韦米佳、祁丹丹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司的委托诉讼代理人吴飞燕律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建留学人员创业园建设发展有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回韦米佳、祁丹丹的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由韦米佳、祁丹丹承担。事实和理由：一、福建人才限价商品住房项目是省政府主导的政策性住房项目，福建留学人员创业园建设发展有限公司作为代建方不能完全自主掌握项目进程，未能办理产权证完全是政府原因，不能归责于福建留学人员创业园建设发展有限公司；二、即使是按照合同补充条款的约定，由于政府原因造成的逾期办理产权证，福建留学人员创业园建设发展有限公司也不承担违约责任；三、如因不可归责于福建留学人员创业园建设发展有限公司的因素判决福建留学人员创业园建设发展有限公司承担支付违约金，则将是对福建留学人员创业园建设发展有限公司的极大不公平，也将产生极为不良的社会效果；四、本案系应当组成合议庭审理的案件，而一审法院采用独任制审理，系审判组织不合法，严重违反法定程序；五、即使单就违约金而言，福建留学人员创业园建设发展有限公司约定的违约金（日万分之一）过分高于对韦米佳、祁丹丹造成的损失，应予调整；六、福建留学人员创业园建设发展有限公司已经于2016年12月底完成了总登记，履行了办证辅助义务，且韦米佳、祁丹丹就案涉房屋上市交易的最早时间亦未受到延迟办证的影响，故韦米佳、祁丹丹实际损失较小。韦米佳、祁丹丹未答辩。韦米佳、祁丹丹向一审法院起诉请求：1.福建留学人员创业园建设发展有限公司立即办理房屋所有权初始登记，并为韦米佳、祁丹丹办理房屋所有权证及土地使用权证；2.福建留学人员创业园建设发展有限公司自2014年10月1日起至办证义务履行完毕时止，每日按已付款项819711元的0.01%支付韦米佳、祁丹丹逾期办证违约金。韦米佳、祁丹丹诉称，2012年12月，韦米佳、祁丹丹与福建留学人员创业园建设发展有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定韦米佳、祁丹丹以总价819711元向福建留学人员创业园建设发展有限公司购买位于福州市××××号福建人才限价商品住房12#楼803单元房屋一套；福建留学人员创业园建设发展有限公司应在商品房交付使用后365日内为韦米佳、祁丹丹办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由福建留学人员创业园建设发展有限公司提供的资料交付韦米佳、祁丹丹，如因福建留学人员创业园建设发展有限公司的原因，韦米佳、祁丹丹不能在讼争屋交付使用后365日内取得房屋权属证书的，韦米佳、祁丹丹不退房，福建留学人员创业园建设发展有限公司自逾期之日起每日按韦米佳、祁丹丹已付款的0.01%向韦米佳、祁丹丹支付违约金。之后，韦米佳、祁丹丹依约付清购房款，双方亦办理了预购商品房预告登记。但福建留学人员创业园建设发展有限公司在2013年10月1日将讼争屋交付韦米佳、祁丹丹后，未依约为韦米佳、祁丹丹办理房屋权属证书，已构成违约。福建留学人员创业园建设发展有限公司承认韦米佳、祁丹丹在本案中所主张的逾期办理房屋所有权和土地使用权证的事实，一审法院对韦米佳、祁丹丹主张的事实予以确认。一审法院认为，韦米佳、祁丹丹与福建留学人员创业园建设发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方应当依照合同约定全面履行合同义务。福建留学人员创业园建设发展有限公司作为商品房开发建设单位应当充分了解办理房屋所有权初始登记的条件，且其已在合同中对完成初始登记作出了合理预期，该期限远超《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”规定中的期限，现福建留学人员创业园建设发展有限公司已逾约定的办证期限达1年以上，仍未完成初始登记。其关于逾期办证系政府部门原因所致的抗辩意见即使属实，依《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，仍应当向合同相对方即韦米佳、祁丹丹承担违约责任。而双方在补充协议中关于如因政府相关部门原因造成房产证和土地证不能按时办妥，福建留学人员创业园建设发展有限公司不承担任何违约责任的约定，应指福建留学人员创业园建设发展有限公司在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记后，因政府相关部门原因造成韦米佳、祁丹丹未能取得房地产权属证书，福建留学人员创业园建设发展有限公司方能免责。综上，福建留学人员创业园建设发展有限公司已构成违约，应当依约承担违约责任，即自2014年10月1日起至福建留学人员创业园建设发展有限公司完成讼争屋所有权初始登记时止，每日按已付款项的0.01%支付韦米佳、祁丹丹逾期办证违约金。此外，因讼争屋未完成所有权初始登记，尚不具备办证条件，责令福建留学人员创业园建设发展有限公司限期完成初始登记亦无法强制执行，故韦米佳、祁丹丹关于福建留学人员创业园建设发展有限公司立即办理房屋所有权初始登记，并为韦米佳、祁丹丹办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求，不予支持。福建留学人员创业园建设发展有限公司抗辩称韦米佳、祁丹丹主张的逾期办证违约金过高，于法无据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、福建留学人员创业园建设发展有限公司应支付韦米佳、祁丹丹自2014年10月1日起至福建留学人员创业园建设发展有限公司完成讼争房屋所有权初始登记时止的逾期办证违约金（每日按已付款项819711元的0.01%计算），其中于本判决生效之日支付此前产生的违约金，此后的违约金于每年年底前支付一次，若福建留学人员创业园建设发展有限公司在该年度年底前完成初始登记，应于完成初始登记之日付清；二、驳回韦米佳、祁丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1173元，减半收取计586.5元，由福建留学人员创业园建设发展有限公司负担。二审中，福建留学人员创业园建设发展有限公司向本院提交二份新证据：一、《关于调整福建人才限价商品住房项目限制上市交易年限规定的函》（闽机关函（2016）527号），拟证明：福建人才限价商品住房项目主管机关福建省机关管理局、福建省人力资源和社会保障厅已向福州市不动产登记和交易中心发函，就2013年9月底交房的福建人才限价商品住房限制上市交易时限的规定修改为“按照销售合同约定的房屋产权证办理时限之后5年内（即2019年10月1日前）不得上市交易。”韦米佳、祁丹丹逾期的房屋上市交易时间未受影响，不存在逾期办证损失。二、首次登记通知书（榕房初闽字第及土地分割登记通知书（2份），拟证明：福建留学人员创业园建设发展有限公司已于2016年12月23日完成福建人才限价商品房项目房屋所有权初始登记及土地竣工变更登记，韦米佳、祁丹丹已可办理分户不动产权证。韦米佳、祁丹丹未质证。本院认为，上述证据均有原件核对，韦米佳、祁丹丹对这些证据的真实性、关联性、合法性亦未提出异议，本院对上述证据予以采信。根据现有证据，一审法院确认事实正确。本院另查明，讼争房屋系于2016年12月23日完成所有权初始登记及土地竣工变更登记，已可办理分户不动产权证。福建省机关事务局已将诉争房屋允许上市交易时间确定为2019年10月1日，韦米佳、祁丹丹预期的房屋上市交易时间未受到逾期办证的影响。以上事实有福建留学人员创业园建设发展有限公司在二审提交的《关于调整福建人才限价商品住房项目限制上市交易年限规定的函》（闽机关函（2016）527号）、首次登记通知书、土地分割登记通知书为证。本院认为，福建留学人员创业园建设发展有限公司与韦米佳、祁丹丹签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，韦米佳、祁丹丹依约支付了购房款，福建留学人员创业园建设发展有限公司应于商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。福建留学人员创业园建设发展有限公司虽于合同约定的交房期限内向韦米佳、祁丹丹交付房屋且韦米佳、祁丹丹已实际接收，但未在约定期限内交付办理产权证所需相关资料，即迟延履行了《商品房买卖合同》所约定的办证义务，应当承担相应的违约责任。但本案诉争房屋并非普通商品房，而系人才限价房，具有特殊性。《福建省机关事务管理局、福建省人力资源和社会保障厅关于商请支持解决福建人才限价商品住房项目土地竣工核验有关问题的函》证明开发商并不具有自主出售商品房的权限，符合购房条件的业主资格须经福建省机关管理局和人社厅的认定。因该项目销售时福建省机关管理局与人社厅认定的符合条件的申请人少于房源数量，同时因当时项目商业配套用房也未销售等原因，暂无法进行项目结算，财政部门认为报送资料不符合要求，才造成土地竣工核验手续无法办理，影响到房屋所有权初始登记。同时鉴于人才限价房出售的均价低于同期、同地段商品房，韦米佳、祁丹丹已经享有政府补贴的优惠，且在福建留学人员创业园建设发展有限公司积极协调与推动下，诉争房屋已经具有办理不动产权属证书的条件，案涉房屋最早可上市交易时间确定为2019年10月1日，延迟办证并未影响到韦米佳、祁丹丹可上市交易时间。结合上述因素，从公平角度出发，经本院审判委员会讨论决定，应适当下调合同约定的违约金数额，即福建留学人员创业园建设发展有限公司应当自2014年10月1日起至2016年12月23日止，每日按已付款项819711元的0.002%支付韦米佳、祁丹丹逾期办证违约金，共计13361元（819711元×0.002%×815天）。福建留学人员创业园建设发展有限公司的其他上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3942号民事判决；二、上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司应在本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人韦米佳、祁丹丹逾期办证违约金13361元；三、驳回被上诉人韦米佳、祁丹丹的其他诉讼请求；四、驳回上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司的其他上诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1173元，由上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司负担134元，由被上诉人韦米佳、祁丹丹负担1039元。本判决为终审判决。审 判 长 张行亮审 判 员 汪 霞审 判 员 缪 羽二〇一七年九月二十二日法官助理 陈建彪书 记 员 王亚珊