广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0403民初1867号原告：珠海市星光房产有限公司，住所地珠海市香洲区振国巷16号五楼510室，统一社会信用代码914404006174803074。法定代表人：曾星群，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陶文锋，湖南人和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马华锋，湖南人和（珠海）律师事务所实习律师。被告：中国人民人寿保险股份有限公司珠海市中心支公司，住所地珠海市香洲柠溪路338号I段太和商务中心11楼12、113室、19楼B-1室，统一社会信用代码91440400671599560J。负责人：蔡奋勇。原告珠海市星光房产有限公司诉被告中国人民人寿保险股份有限公司珠海市中心支公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市星光房产有限公司（以下简称星光公司）的委托诉讼代理人陶文锋、马华锋到庭参加诉讼，被告中国人民人寿保险股份有限公司珠海市中心支公司（以下简称人保珠海支公司）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星光公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年1月1日至2017年7月31日的租金238385元；2.判令被告赔偿因其逾期支付租金给原告造成的利息损失2872.25元（其中2017年1月的租金利息自2017年1月16日起算，2017年2月的租金利息自2017年2月16日起算，2017年3月的租金自2017年3月16日起算，2017年4月的租金利息自2017年4月16日起算，2017年5月的租金利息自2017年5月16日起算，2017年6月的租金利息自2017年6月16日起算，2017年7月的租金利息自2017年7月16日起算，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算暂计至2017年7月25日，实际计至租金付清之日止）；3.判令被告支付单方解除合同的经济赔偿金68110元、违约金107266元；4.判令被告支付2017年7月的物业管理费、电费和水费；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。在本案庭审中，原告撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2017年1月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于珠海市斗门区井岸镇南湾西二苑222-246号二楼的房屋租赁给被告使用，租赁期自2016年11月1日至2021年10月31日，涉案房屋每月租金34055元，租金从2017年11月1日起每年递增4%；承租方确因客观原因需提前终止合同的，需提前三个月书面通知出租方，并按月租金额的双倍向出租方支付经济赔偿金；任何一方违反合同约定，须向守约方交纳合同约定租金总额5%作为违约金。合同签订后，原告已依约将涉案房屋交付被告使用，但被告没有向原告支付每月的租金，并且于2017年5月2日向原告发函声称终止与原告签订的租赁合同。原告认为被告逾期支付租金，在租赁期限届满前请求终止合同已构成了违约，应承担违约责任。故原告提起诉讼，望判如所请。原告星光公司对其诉称向本院提交如下证据：1．房地产权证一份；2．关于变更公司名称及地址的申请一份；3．核准变更登记通知书二份；4．原告登记信息一份；证据1至4拟证明原告是涉案房产的产权人；5．《房屋租赁框架协议书》一份，拟证明原告与被告于2016年12月16日签订涉案房产租赁框架协议书及相关约定；6．《房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告签订房屋租赁合同及相关约定；7．收据一份，拟证明被告向原告支付3万元的定金；8．关于催交欠费通知一份，拟证明原告于2017年3月1日向被告发函催收租金；9．关于催交欠费通知一份，拟证明原告于2017年4月20日向被告发函催收租金；10．关于终止与珠海市星光房产有限公司签订租赁合同的函一份，拟证明被告于2017年5月2日单方要求解除房屋租赁合同。被告人保珠海支公司缺席，没有答辩，没有提交证据，但向本院提交调查取证申请书一份，其在该申请书中称没有实际承租、使用涉案房屋，涉案房屋不符合租赁条件，故于2017年5月2日发函给原告解除房屋租赁合同，不应承担原告主张的租金。申请调取涉案房屋的水、电缴费记录，拟证明被告没有实际使用涉案房屋。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院将原告提交的证据送达给了被告，被告缺席，没有向本院提交书面质证意见。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告提交证据的真实性、合法性及关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月16日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋租赁框架协议书》，约定甲方将坐落于珠海市××区××路××楼南面（××地址为斗门县××西××号××楼，建筑面积695平方米，房地产证号为粤房地证字第××号）的房屋出租给乙方，乙方需交付3万元作为定金；乙方应在2017年1月20日前与甲方签订正式合同。该合同落款甲方处有原告盖章，乙方处有蔡奋勇的签名，并注明“已收到锁匙一套，梁立强，2016年12月22日。”2016年12月23日，被告向原告支付定金3万元。2017年1月20日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容如下：甲方将坐落于珠海市××区××路××楼南面（××地址为斗门县××西××号××楼，建筑面积695平方米，房地产证号为粤房地证字第××号）的房屋出租给乙方；租赁期限自2016年11月1日至2021年10月31日止，免租期2016年11月1日至2016年12月31日；租金每平方米每月49元，每月租金34055元，租金从2017年11月1日起每年递增4%；签订合同三天内，乙方需交付5万元作为押金，甲方开具收据给乙方，在租赁期满清场完毕并结清所有费用后无余额无息返还给乙方；乙方在收到甲方出具的合法发票之后，于每月15日前将租金交付给甲方或甲方指定的银行账号；甲方应于2016年11月1日起，将该房屋以现状交付给乙方使用，如有延误，租赁期顺延；若乙方确因客观原因需提前终止合同的，需提交三个月书面通知甲方，并按月租金额的双倍向甲方支付经济赔偿金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向守约方交纳合同约定租金总额5%作为违约金等。2017年3月1日，原告向被告发出关于催交欠费通知，称被告拖欠押金2万元，租金68110元，要求被告在3月8日前支付。2017年4月20日，原告向被告发出关于催交欠费通知，称被告拖欠押金2万元，租金136220元，要求被告4月底前支付。2017年5月2日，被告向原告发出《关于终止执行与珠海市星光房产有限公司签订租赁合同的函》，其内容如下：“我司与贵司于2017年1月20日签订的位于广东省珠海市××区井岸镇××西××号××楼的《房屋租赁合同》，因未报经我上级公司批准同意，现终止该合同的执行，终止日期为2017年4月30日。经请示我上级公司，该合同终止后，我司将于近期妥善处理租金赔偿等相关事宜。”原告在庭审中确认被告在发出《关于终止执行与珠海市星光房产有限公司签订租赁合同的函》的同时将涉案房产的钥匙以留置的方式退还给了原告。另查明，位于珠海市斗门区井岸镇南湾西二苑222-246号二楼的房屋登记的权属人为斗门县星光房产有限公司，建筑面积2941.48平方米。珠海市斗门县星光房产有限公司于2002年5月28日申请将名称变更为珠海市斗门星光房产有限公司。2014年2月18日，珠海市斗门星光房产有限公司的名称变更为珠海市星光房产有限公司。本院认为，原告与被告之间的《房屋租赁合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守。一、关于涉案房屋计付租金的期间。原告主张租赁期限从2016年11月1日起开始计算租金。本院认为，根据原告提交的证据，原告向被告实际交付涉案房屋的时间是2016年12月22日。双方在《房屋租赁合同》中约定原告应于2016年11月1日起，将该房屋以现状交付给被告使用，如有延误，租赁期顺延。因此涉案房屋的租赁期间应从2016年12月22日开始计算。《房屋租赁合同》约定被告享有自2016年11月1日至2016年12月31日的免租期。由于原告交付涉案房屋迟延，相应的免租期也应顺延，故被告开始计付租金的起始时间为2017年2月22日。原告主张租金的计算截止时间为2017年7月31日。本院认为，被告于2017年5月初向原告发出终止房屋租赁合同的通知，并返还了涉案房屋的钥匙，已不再实际控制涉案房屋。虽然被告没有按照涉案合同的约定提前三个月提出，违反了合同的约定，但原告应当在被告违约后，采取适当措施防止被告违约行为造成的损失扩大，及时对涉案房屋进行经营管理。因此，本院对原告主张的被告返还钥匙后发生的租金不予支持。综上，被告应向原告支付2017年2月22日至2017年5月2日的租金79461.67元（34055元÷30天×70天）。扣除原告同意抵扣的被告已支付的押金3万元后，被告仍需支付49461.67元。二、关于迟延支付租金的利息、经济赔偿、违约金问题。双方在涉案合同中没有约定迟延支付租金的利息损失的计算标准，但是双方在涉案合同的违约责任条款中约定租赁期间任何一方违反本合同的规定，须向守约方交纳合同约定租金总额5%作为违约金。被告逾期支付租金属于违反双方的合同约定，原告已按该约定向被告主张了违约金，且该违约金足以弥补被告迟延支付租金给原告造成的损失，故原告请求被告支付迟延支付租金的利息，没有依据，本院不予支持。原告要求被告按合同约定向原告支付违约金，依法有据，本院予以支持。双方约定的租赁期限为5年，其中前两个月为免租期，实际计算租金的期间为58个月，租金每年递增4%，涉案合同约定的租赁期内被告应向原告支付的租金总额2145324.56元，被告应支付的违约金为107266.23元。原告主张被告支付违约金107266元，不足本院核算部分视为原告放弃。双方在涉案合同中约定被告提前终止合同的，须按月租金金额向原告支付经济赔偿金。现被告因自身原因，无法继续履行合同，原告依照该约定要求被告支付经济损失赔偿金，依法有据，本院予以支持。被告应向原告支付的经济赔偿金为68110元（34055元×2）被告申请本院调取涉案房屋的水、电费缴费记录，拟证明其没有实际使用涉案房屋。原告在庭审中确认涉案房屋交付给被告后，被告没有实际使用。因此本院认为没有调取该证据的必要。被告在调查取证申请书中称其没有使用涉案房屋的原因是涉案房屋不符合租赁条件，这与其在向原告发出的《关于终止执行与珠海市星光房产有限公司签订租赁合同的函》中陈述的终止合同的理由不一致，且被告没有提供证据予以证明，故本院对被告的该抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中国人民人寿保险股份有限公司珠海中心支公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市星光房产有限公司支付租金49461.67元；二、被告中国人民人寿保险股份有限公司珠海中心支公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市星光房产有限公司支付经济赔偿金68110元；三、被告中国人民人寿保险股份有限公司珠海中心支公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市星光房产有限公司支付违约金107266元；四、驳回原告珠海市星光房产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7550元，减半收取3775元（原告已预交），由原告珠海市星光房产有限公司负担1738元，被告中国人民人寿保险股份有限公司珠海中心支公司负担2037元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员 董 凯二〇一七年九月六日书记员 黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。