江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终1739号上诉人（原审原告）:李怡璇，女，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：连云港市同城地产集团有限责任公司。法定代表人：唐圣诗，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐道波，江苏云台山律师事务所律师。上诉人李怡璇因与被上诉人连云港市同城地产集团有限责任公司（以下简称同城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初8431号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李怡璇上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人同城公司返还上诉人定金4万元。事实与理由：原审判决认定上诉人提出的合同第5、8、10、12、13条等条款并无不当为由驳回上诉人诉求不妥。房屋买卖合同内容应以双方当事人合意为准，而不是法院臆断条款是否合适。退一步讲，即使条款合理，达不到当事人签订合同的目的，当事人不签订合同也是合理的。且前述条款涉及“面积确认及面积差异处理”、“交付期限”、“规划、设计变更的约定”、“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”。该四个条款均是商品房买卖过程中极为重要的部分，不知原审法院为何得出并无不当的结论。上诉人自己是做房地产销售工作的，涉案房屋是2016年4月9日开盘的，先交1万元认筹，再交1万元作为定金。在此之前，上诉人已经看好房子，购房的钱也准备好了。因为开盘时间不确定，所以上诉人就把买房的钱买了理财产品，后来上诉人去订房子的时候还跟销售主管王洋说过，上诉人的钱已经去买理财了，先交订金，等到交首付的时候告诉上诉人一声，上诉人好有个准备，因为是到年底才交房，然后上诉人还问了，如果上诉人的理财的钱未到期，无法跟他们签合同怎么办，王洋说这个钱可以退，上诉人当时带了几个理财公司的朋友，他们跟着上诉人一起去看房，他们也都交了钱订了房。上诉人的理财产品易乾财富在2月份到5月份之间出了事，账户被冻结，钱暂时退不回来了。理财公司的赵志刚和上诉人就找被上诉人协商，想把钱退回来。刚开始被上诉人都没有催过上诉人要交钱或者订合同，当知道上诉人的钱暂时退不回来之后被上诉人就发函了，上诉人在接到函之后询问了律师，产生了这个案子。律师建议上诉人变更合同的条款来达成退款。被上诉人同城公司答辩称：第一，上诉人与被上诉人签订的认筹协议书以及房屋认购书，是双方真实意思表示，具有法律效力，上诉人刚才在补充的理由里面说她是做房地产销售的，具有这方面的专业资质，也知道商品房买卖的整个流程，双方签订的认筹及认购书已经明确约定上诉人应当在2016年的4月16日前到被上诉人处交纳首付款并签订正式的商品房买卖合同，但是上诉人并未按照这两份协议来履行这方面的义务，已经构成了违约。上诉人所说的被上诉人的置业顾问王洋同意她可以退房款，是没有依据的，据我们了解，王洋从来没有同意上诉人认购书签订之后如果没有钱可以退房，事实上置业顾问也没有权力决定被上诉人单位签订的认购书的变更中止，所以我们认为上诉人已经违反了认购书的约定；第二，上诉人所交的4万元定金，就是为了确保上诉人在交了定金签订房屋认购书以后要在规定的时间内交付首付款并正式签订商品房买卖合同，上诉人在认购书约定的时间没有至被上诉人处签订买卖合同，在被上诉人进行了两次催告以后仍未签订正式的买卖合同，上诉人的行为已经违约，表明上诉人不履行认购书规定的义务。另外要说明的是，上诉人在一审起诉状里面说明要求退还订购金的理由是，双方对商品房买卖合同的条款有争议，刚才上诉人在宣读上诉状后补充的理由中陈述的并不是双方对商品房买卖合同的条款有争议，而是说上诉人的资金紧张，所以不想签订商品房买卖合同。一审的起诉理由和上诉理由自相矛盾，且被上诉人的商品房买卖合同在双方签订认购书的时候就已经在被上诉人的售楼处进行了公示，作为从事过房地产销售的上诉人来说，应该是知道这个流程的。基于以上两点，我们认为上诉人上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。李怡璇向一审法院起诉请求：1、请求判令同城公司偿还李怡璇已付定金40000元；2、判令同城公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年3月19日，李怡璇与同城公司签订《凤舞铭居认筹协议书》两份，并交纳认筹款2万元，该认筹款在楼盘开盘当天签订房屋认购书后即转为购房定金。2016年4月9日，李怡璇与同城公司签订《凤舞铭居房屋认购书》两份，其中编号1600092认购书约定，李怡璇购买同城公司开发的凤舞铭居小区x幢x单元xx室住宅，暂定建筑面积116.44平方米，该房屋折后销售单价5733元/平方米，折后总价为667567元；李怡璇在2016年4月17日18时前至同城公司营销中心签订正式的《商品房买卖合同》。其中编号1600088认购书约定，李怡璇购买同城公司开发的凤舞铭居小区4幢1单元1602室住宅，暂定建筑面积116.44平方米，该房屋折后销售单价5763元/平方米，折后总价为671069元；李怡璇在2016年4月16日18时前至同城公司营销中心签订正式的《商品房买卖合同》。两份认购书均约定：李怡璇签订认购书时需交纳购房定金2万元（含认筹书转入的1万元）；李怡璇未按双方约定的时间到同城公司处签约，视为自动放弃购买权，所交定金不予退还。李怡璇、同城公司双方还就其他事宜在认购书中进行了约定。同日，李怡璇交纳购房定金2万元。2016年8月6日，同城公司向李怡璇寄发《催告函》，载明李怡璇并未按认购书约定的商品房买卖合同签约日前至同城公司处签订商品房买卖合同交纳购房首付款，现同城公司进行最后一次催告，李怡璇必须于2016年8月12日前付清房款并办理签约、贷款等相关事宜，否则同城公司将按照认购书中“第二项双方权利和义务”条款，对李怡璇认购的房屋另行出售等处置，李怡璇所交定金依约不予退还。2016年8月11日，李怡璇就同城公司催告函一事进行回函,载明李怡璇收到同城公司催告函后即于2016年8月12日前至同城公司营销中心处与置业顾问进行联系，进行交付购房款和签订商品房买卖合同等后续事宜，在此过程中，李怡璇对同城公司提供的《商品房买卖合同》部分条款存在异议，要求对争议条款进行磋商并修改，在最终签订合同前，李怡璇方暂停给付所购房屋的首付款。原审法院认为，李怡璇、同城公司签订的《凤舞铭居认筹协议书》、《凤舞铭居房屋认购书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，李怡璇、同城公司均应按照合同约定履行各自的合同义务。李怡璇违反双方签订的房屋认购书约定未在规定日期前持认购书、定金交款收据至同城公司财物处交齐该房屋的首付款并与同城公司签订该套房屋的正式的商品房买卖合同，构成违约，应承担违约责任。同城公司在李怡璇违约之后向李怡璇寄发催告函，对李怡璇签约交款时间进行合理延期，然李怡璇借签订正式商品房买卖合同磋商之机提出对商品房买卖合同第5、8、10、12、13等条款存有异议并拒绝签约。对此原审法院根据同城公司提交的商品房买卖合同样本（江苏省建设厅、江苏省工商行政管理局监制）对李怡璇提出异议的第5、8、10、12、13条进行审查，认定李怡璇持有异议的上述条款并无不当，尤其是第12条“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷……”明显保护李怡璇方权益，故原审法院认定李怡璇以对商品房买卖合同条款存有异议为由拒绝签约并非出于善意。综上，原审法院对李怡璇请求判令同城公司退还4万元定金的诉讼请求不予支持，依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，原审法院作出如下判决：驳回李怡璇的诉讼请求。案件受理费800元（李怡璇已预交），由李怡璇负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，李怡璇认可对于江苏省建设厅、江苏省工商行政管理局监制出具的合同文本是固定模板，其本人对此没有太大意见。本院认为：李怡璇和同城公司签订的《凤舞铭居认筹协议书》、《凤舞铭居房屋认购书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。依照《凤舞铭居房屋认购书》约定，双方同意并确定在2016年4月17日18:00前，李怡璇至同城地产营销中心签订正式《商品房买卖合同》，同时又约定，李怡璇在该认购书规定的签约日期前，不论何种原因选择放弃已取得的物业购买权，其所缴纳的2万元定金不予退还。现李怡璇经同城公司发函催促后仍未在2016年4月17日18:00前至合同约定的地点签订《商品房买卖合同》显然构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。李怡璇上诉称其未去签约系因与同城公司就合同条款未达成一致意见，与其在二审中陈述其对合同条款无意见、系因购房款被转用购买理财产品无法退回而无钱购买涉案房产为退回定金而试图变更合同条款的陈述相左，结合本案争议合同系商品房买卖合同纠纷，合同文本系经江苏省建设厅、江苏省工商行政管理局监制而形成，已经综合平衡了购房人与出卖人之间的权利义务，且李怡璇认为存在争议的条款并不是在同城公司向其发函前存在，而是在其超期三个多月仍未签订商品房买卖合同才发函后形成，故本院对上诉人称双方系因合同条款有争议而未签订合同、合同争议条款存在不当之处的上诉理由不予采纳。综上，上诉人李怡璇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元（李怡璇已预交），由上诉人李怡璇负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 淼审 判 员  王学明代理审判员  程 艳二〇一七年九月四日书 记 员  许伟伟法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。