山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终4566号上诉人（原审原告）：程沛龙，男，1977年12月4日出生，汉族，住山东省潍坊市坊子区。委托诉讼代理人：孙志丽，山东翔华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天同宏基集团股份有限公司，住所地：山东省潍坊市坊子区崇文街399号。法定代表人：王海宝，总经理。委托诉讼代理人：孙三军，男，该公司职工。委托诉讼代理人：闫伟超，山东潍允律师事务所律师。上诉人程沛龙因与被上诉人天同宏基集团股份有限公司（以下简称天同宏基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2016）鲁0704民初2743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程沛龙上诉请求：1.撤销山东省潍坊市坊子区人民法院（2016）鲁0704民初2743号民事判决，依法改判或发回重审；2.天同宏基公司负担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.上诉人程沛龙的诉求明确要求被上诉人天同宏基公司为上诉人程沛龙办理产权登记手续，该手续的内容就是被上诉人天同宏基公司在《商品房买卖合同书》中约定的办理产权登记需由被上诉人天同宏基公司提供的材料，现在该案就是因为被上诉人天同宏基公司至今未向产权登记机关备案相关手续，导致房屋产权证至今无法办理。对此，被上诉人天同宏基公司在原审第一次庭审时已经认可，只是对逾期办证时间有异议。同时被上诉人天同宏基公司至今未向产权登记机关备案相关手续，违反了《商品房买卖合同书》第十五条约定的义务；2.被上诉人天同宏基公司的交房日期为2010年5月1日，根据《商品房买卖合同书》第八条、第十五条的约定，被上诉人天同宏基公司应承担自2010年11月1日交房180日之次日即2010年11月1日起至今为止的逾期办证违约金。天同宏基公司未提交书面答辩意见。程沛龙向一审法院起诉请求：1.判令天同宏基公司立即为程沛龙办理房屋产权登记手续；2.判令天同宏基公司按照购房款841029.52元每日万分之一的标准支付程沛龙逾期办证违约金185362.90元（违约金自2010年11月1日计算至2016年11月15日，以后产生的违约金另行计算）；3.由天同宏基公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年10月25日，天同宏基公司（××）、程沛龙（××）签订《商品房买卖合同书》一份，程沛龙购买天同宏基公司开发的位于潍坊市坊子区双羊新城第2座南6号商品房一套，用途为商业用房，合同约定房款为841029.52元。后程沛龙将房款841029.52元支付给天同宏基公司，涉案房屋并未办理产权证书。上述《商品房买卖合同书》第八条交付期限约定“××应当在2010年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用……5.……。”第十五条关于产权登记约定“××应当在商品房交付使用后180内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定的期限内取得房地产产权属证书的，双方同意按下列第3、4项处理：……3、××不退房，××按日向××支付已付房款万分之一的违约金，但如因××责任，造成不能在规定的时间内取得房屋产权证的，责任由××承担;4、其他非因××过错的情况造成不能在规定的时间内取得产权证的，××不承担任何责任。”庭审中，天同宏基公司提供入住手续书、双羊新城社区临时管理规约、业主登记表及房屋交付验收表复印件，证明涉案房屋已经于2010年12月26日交付给程沛龙。程沛龙对此不予认可，程沛龙主张应按照合同第八条约定的2010年5月1日作为房屋交付日期。程沛龙主张天同宏基公司逾期办理房产证，应按照合同第十五条规定向程沛龙支付违约金，即按照购房款841029.52元每日万分之一的标准，自2010年11月1日计算至2016年11月15日逾期办证违约金为185362.90元，之后产生的违约金按以上标准另行计算。天同宏基公司第二次开庭时并不认可应支付违约金，认为程沛龙主张逾期办证违约金无合同依据。一审法院认为，程沛龙与天同宏基公司签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示且不违背相关法律强制性规定，为有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。在双方签订的《商品房买卖合同书》中第十五条仅规定了天同宏基公司应在房屋交付使用后180日内将办理产权登记需由天同宏基公司提供的材料报产权登记机关备案，并未规定由天同宏基公司为程沛龙办理房产证。程沛龙认为天同宏基公司应将材料备案的时间延伸为涉案房屋应该办理房产证的时间，无事实和法律依据。因《商品房买卖合同书》并未规定涉案房屋房产证的办理时间，因此程沛龙主张产权证办理“逾期”，亦无事实依据。另天同宏基公司有办理备案登记的义务，但对于办理房产证，天同宏基公司仅负有协助义务，故程沛龙要求天同宏基公司办理房屋产权登记及向程沛龙承担逾期办证违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：驳回程沛龙的诉讼请求。案件受理费4007元，由程沛龙负担。本院二审期间，上诉人程沛龙围绕上诉请求依法提交了山东省潍坊市坊子区人民法院（2016）鲁0704民初1679号民事判决书、山东省潍坊市中级人民法院（2017）鲁07民终644号民事判决书各一份，拟证明上述两份判决书支持了购房者的诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人天同宏基公司质证后认为上述证据与本案无关联，上诉人程沛龙提交的判决书中，被上诉人天同宏基公司是自认的逾期办证违约金，而本案合同中没有约定逾期办证违约金，约定的是逾期备案的违约金。对上述当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人程沛龙提交的新证据系他案法律文书，该文书未对本案事实作出认定，不足以证明其主张。本院查明的事实：潍坊市坊子区人民政府文件（坊政请字[2012]55号）载明“天同宏基公司在未及时办理土地性质变更手续的情况下，在地块中18139.3平方米（27.2亩）土地上建设了沿街商业房作为西白羊埠村居民生活保障房，致使土地性质与土地使用现状不符，无法办理土地证，从而导致商业保障房无法办理房产证”，该涉案商品房即文件中所指“沿街商业房”。本院查明的其他事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为,涉案商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。本案争议焦点问题是天同宏基公司是否负有产权登记义务和天同宏基公司是否应承担支付违约金责任。第一个焦点问题，关于天同宏基公司是否负有产权登记义务。涉案商品房买卖合同关于产权登记的约定，包括登记备案和协助办理转移登记即协助办理不动产产权证书两个方面，前者须由天同宏基公司在商品房交付使用后180日内向产权登记机关提交备案材料，后者须由天同宏基公司协助程沛龙办理转移登记以确保程沛龙在规定期限内取得不动产产权证书，此两方面均属于涉案商品房买卖合同约定的产权登记内容，故天同宏基公司负有相应产权登记义务。一审法院对产权登记内容作狭义理解，并据此驳回程沛龙要求天同宏基公司办理房屋产权登记的诉讼请求错误，本院予以纠正。第二个焦点问题，关于天同宏基公司是否应承担支付违约金责任。本案中，天同宏基公司在未及时办理土地性质变更手续的情况下，建设商铺楼房（含涉案房屋）致使土地性质与土地使用现状不符、无法办理土地证，从而致使商铺楼无法办理不动产登记证书，因此在天同宏基公司未提供充分证据证明情况下，应认定该公司未按约定履行完毕备案义务，继而导致程沛龙未能依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条中“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，在上述规定期限内取得商品房不动产证书。据此，天同宏基公司应按合同约定承担相应违约责任，一审法院判决驳回程沛龙的诉讼请求错误，本院予以纠正。因天同宏基公司未能提供程沛龙按合同约定要求承担违约金过分高于实际损失的相关证据，程沛龙按已付购房款841029.52元、以每日万分之一为标准计算违约金，亦不违反合同约定和法律规定，故该公司要求调整违约金的请求，本院不予支持。关于实际交付房屋日期，程沛龙虽对天同宏基公司提交的入住手续书等证据签署的姓名、日期等提出异议，但未在限定时间内申请司法鉴定、未提供充分相反证据证明自己的主张，故应将实际交付涉案房屋时间认定为2010年12月26日。因此，前述违约金应自实际交房之日起满180日之次日起即2011年5月27日开始计算，据此天同宏基公司应向程沛龙支付违约金168205.90元。关于程沛龙主张权利是否超过诉讼时效问题，涉案合同未约定违约金支付期限，按合同有关条款或者交易习惯亦无法确定支付期限，显属违约金履行期限不明确的情形，债务人可以随时履行、债权人也可以随时要求履行。本案诉讼时效应自天同宏基公司向程沛龙明确表示拒绝支付违约金之次日起计算二年，因天同宏基公司未提供相应证据予以证明，故程沛龙就本案纠纷提起诉讼并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人程沛龙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省潍坊市坊子区人民法院（2016）鲁0704民初2743号民事判决；二、被上诉人天同宏基集团股份有限公司于本判决生效后三十日内将需由其提供的材料报产权登记机关备案，并协助上诉人程沛龙办理涉案房屋产权转移登记手续；三、被上诉人天同宏基集团股份有限公司向上诉人程沛龙支付逾期办证违约金（以已付房款841029.52为基数、按利率日万分之一为标准，自2011年5月27日至2016年11月15日期间计算为168205.90元，此后以相同标准自2016年11月16日计算至涉案房屋房地产权登记之日），于本判决生效后十日内付清；四、驳回上诉人程沛龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4007元、二审案件受理费4007元，合计8014元，由被上诉人天同宏基集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张国良审判员  王 斌审判员  王 峰二〇一七年九月十八日书记员  郑 伟