重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0117民初5374号原告：王正建，男，1970年11月12日出生，汉族，住重庆市合川区委托诉讼代理人：陈旭，重庆百君（合川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，重庆百君（合川）律师事务所律师。被告：李尚科，男，1966年4月5日出生，汉族，住重庆市合川区被告：李朝春，男，1971年10月15日出生，汉族，住重庆市合川区被告：刘晓华，女，1980年11月14日出生，汉族，住重庆市渝中区被告：张光弟，男，1956年6月26日出生，汉族，住重庆市合川区被告：王添鸿，男，1977年3月10日出生，汉族，住重庆市合川区被告：重庆市龙兴银楼投资有限公司，住所地重庆市合川区法定代表人：李尚科，该公司总经理。上列被告委托诉讼代理人：曾统斌，重庆市合川区南津街法律服务所法律工作者。被告：苏明，男，1971年2月26日出生，汉族，住重庆市渝中区委托诉讼代理人：封国毅，男，1983年8月19日出生，汉族，住重庆市合川区被告：刘春，男，1972年1月29日出生，汉族，住重庆市合川区委托诉讼代理人：蒋欣怡，女，1973年8月8日出生，汉族，住重庆市合川区被告：王竹，男，1986年3月4日出生，汉族，户籍所在地重庆市合川区被告：何灵巧，女，1980年10月7日出生，汉族，住重庆市渝北区被告：蔡洪英，女，1934年9月8日出生，汉族，住重庆市合川区原告王正建与被告李尚科、李朝春、刘晓华、张光弟、王添鸿、重庆市龙兴银楼投资有限公司、苏明、刘春、王竹、何灵巧、蔡洪英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王正建及其委托诉讼代理人陈旭，被告李尚科、李朝春、刘晓华、张光弟、王添鸿、重庆市龙兴银楼投资有限公司委托诉讼代理人曾统斌到庭参加诉讼，被告苏明、刘春、王竹、何灵巧、蔡洪英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告王正建提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告于2015年5月18日所签订的《租赁合同》无效；2.请求判令被告共同返还原告巳支付的保证金30万元及资金占用利息（以30万元为基数按中国人民锒行同期同类贷款利率自2015年5月18日计算至本息付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年5月17日拟订了房屋《租赁合同》。双方约定被告将位于合川区嘉滨路×号第一层×号（建筑面积×平方米）出租给原告。该房屋为李尚科、苏明、张光弟、何某、王添鸿、刘春、李朝春、王竹、刘晓华按份共有，该合同到目前为止仅有李尚科、李朝春、刘晓华、张光第、王添鸿签名。同时租赁合同第二十一条约定“本合同经甲乙双方签字盖章后即生效”，另注明本合同于2015年5月20日前完善，而租赁合同的甲方并未全部履行签字义务，也未委托代理人代为签订合同。所以，双方签订房屋《租赁合同》未生效。原告于2015年5月17日向被告指定帐户支付了保证金30万元。因合同为无效合同，原告没有向被告支付保证金的合同义务，所以被告取得原告所支付的保证金没有合法的依据，并因此造成了原告的经济损失。据此被告应当将取得的保证金30万元返还给原告。原告已多次要求被告返还保证金，被告拒不返还，因此被告应当支付原告的资金占用利息，故提起诉讼，望判如所请。本案在审理过程中，原告经本院释明，自愿将判令《租赁合同》无效变更为解除合同。被告李尚科、李朝春、刘晓华、张光弟、王添鸿、重庆市龙兴银楼投资有限公司辩称，原告漏列本案必要共同诉讼人，依法应予驳回或依法追加其他必要共同诉讼人为本案当事人。在本案中，讼争房屋的所有权人为:李尚科、苏明、张光弟、何某、王添鸿、刘春、李朝春、王竹、刘晓华等九人，其中在《租赁合同》上签名的有李尚科、张光弟、王添鸿、李朝春等，均应通知参加诉讼。二、本案被告有权对共有房屋行使管理、处分的权利，也有权决定将共有房屋进行出租。在《租赁合同》上签名的四个权利人所占的产权份额占共有房屋总面积56%，依法享有对共有房屋的管理权及处分权。根据《物权法》相关规定，只要有相应份额的权利人同意，并不必然要求所有权利人都签字同意，故本案所涉的《租赁合同》应为有效。二、原、被告签订的《租赁合同》约定，由于权利人人数众多，不可能一一召集到场签名，原告明确同意由被告重庆市龙兴银楼投资有限公司作为未到场的产权人的委托代理人全权代为办理房屋出租事宜，视为是原告对其自身权利的处分，依法应当产生法律效力。四、签订《租赁合同》后，原告于2015年5月19日进场施工至今，没有人和权利人到场向原告主张权利或要求解除、撤销《租赁合同》或禁止原告使用共有房屋，应视为讼争房屋所有的权利人对签订《租赁合同》的默认或追认，且原、被告双方均已经履行了合同主要义务，因此该《租赁合同》应为有效。综上所述，依法驳回原告的诉讼请求。五、如果《租赁合同》无效，那么该合同中约定的免除原告12个月租金同样无效，原告事实上占有、使用了被告的房屋所产生的租金也应当支付给被告，反之，如果合同有效，原告则应履行合同内容。被告刘春辩称，被告刘春与李尚科、苏明、张光弟、何某、王添鸿、李朝春、王竹、刘晓华共有产权，被告刘春占2%。2015年6月上旬，被告刘春接到产权人之一苏明的电话，说李尚科没有征得苏明及其他按份共有人的同意，擅自将原白金汉宫共有产权房屋租给了王正建。第二天，被告刘春到现场告诉王正建：“我也不同意出租，不准再装修使用”，并把该房屋钥匙强行收走。所以，王正建起诉被告刘春是不对的。被告苏明辩称，合川区嘉滨路×号第一层×号(原白金汉宫，建筑面积×平米)，产权人为李尚科、张光弟、何某、王添鸿、李朝春、王竹、刘春、刘晓华和被告苏明，产权按份共有，被告苏明占25%的份额，王正建与李尚科、张光弟、王添鸿、李朝春、刘晓华、重庆市龙兴银楼投资有限公司签定的房屋租赁合同的事被告苏明并不知情。2015年6月份，被告苏明得知王正建正在搞装修，被告苏明进行了阻止，不准其使用，之后王正建也未使用该房屋。被告苏明作为产权人没有在租赁合同上签字，也不同意将房屋和赁给王正建。因此，被告苏明认为王正建与李尚科、张光弟、王添鸿、李朝春、刘晓华、重庆市龙兴银楼投资有限公司签定的房屋租赁合同无效，请法院依法判决。被告何灵巧、蔡洪英辩称，因房屋租金过低，免租期过长，该房屋的保证金未收到，不同意出租属于被告何灵巧、蔡洪英的那部份房屋，被告何灵巧、蔡洪英不认同该合同有效，所以被告何灵巧、蔡洪英不应成为被告。被告王竹未到庭，也未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：2013年1月16日，被告李尚科、李朝春、刘晓华、张光弟、王添鸿、苏明、刘春、王竹与何某【于2017年1月18日死亡，被告何灵巧（女儿）、蔡洪英（母亲）为其第一顺序继承人】共同取得了位于合川区合阳城街道办事处嘉滨路×号第一层×号商服用房的所有权，该房屋权利人登记为：苏明、李尚科、张光弟、何某、王添鸿、刘春、李朝春、刘晓华、王竹；建筑面积：×㎡；其中苏明占25%、李尚科占28%、张光弟占16%、何某占15%、王添鸿占10%、刘春占2%、李朝春占2%、刘晓华占1%、王竹占1%。2015年5月17日，原告王正建作为承租方（乙方）与房屋产权人之一的被告李尚科，以及被告重庆市龙兴银楼投资有限公司作为出租方（甲方）签订了《租赁合同》，该合同第一条约定：“甲方将其位于合川区嘉滨路×号紫苑“三江明珠”项目的商用物业一楼(原白金汉宫KTV位置)部分租赁给乙方作商业用途，经营电脑城为准。甲方对所出租的商铺具有合法产权”。第二条约定：“甲方租赁给乙方的商铺按建筑面积计算，其建筑面积约1550平方米(以产权证为准)。……”。第三条约定：“甲乙双方商定，租赁期限自2015年5月18日起至2025年5月18日止”。第六条约定：“甲乙双方商定，租赁期内第一年该商铺的月租金单价为20元/m2，共计人民币31000元”。第七条约定：“每两年递增一次房租，每次递增8%，即每两年月租金在上两年月租金的基础上递增8%(即2017年5月19日，2019年5月19日，2021年5月19日，2023年5月19日为递增时间)。半年支付一次房租，每次租金提前15天缴纳，以现金或转帐方式全额交付到甲方”。第九条约定：“甲方为帮助、扶持乙方，在订立本合同之日起给乙方免收12个月房租。从2016年5月18日起缴纳房租。第一次递增房租从2017年5月19日起”。第十条约定：“订立本合同时，乙方一次性向甲方交纳保证金共计人民币:300000元整。免租期到后，从保证金中扣除壹拾伍万元冲抵房租，保留壹拾伍万元作为保证金。合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方需将保证金壹拾伍万元不计利息一次性退还乙方。甲方在订立本合同之日起5天内将该租用商铺交给乙方使用”。第十二条第六款约定：“甲方保证出租物业无产权纠纷。因特殊原因，部份产权所有人不能到场签字，由到场产权所有人代签，代签人尽未到场签字人同样义务。若未到场又没有人代签字的产权所有人不履行本合同的义务，由重庆市龙兴银楼投资有限公司代为履行，由此引起的乙方的经济损失由甲方负责”。第十七条约定：“任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约”。第十八条约定：“单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于三个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿”。同年5月18日，被告李朝春、刘晓华、张光弟、王添鸿陆续在该合同上签字。合同签订后，原告按照合同约定一次性向甲方交纳保证金30万元，并进场进行装修。对于出租的问题，被告苏明、刘春不同意出租给原告，也未在合同上签字，并在得知原告在装修时进行了阻止，不让原告使用该房屋。同年6月上旬，被告刘春到现场将钥匙收走，导致原告无法继续合同。何某、王竹未在合同上签字。2016年6月，原告起诉来院，诉请同前。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2015年5月17日，原告与被告李尚科、被告重庆市龙兴银楼投资有限公司签订了《租赁合同》，该合同也经被告李朝春、刘晓华、张光弟、王添鸿签字认可，系双方的真实意思表示，且未违反公平、等价有偿原则，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，也无导致合同无效的其他情形，应属有效，故该合同对原告及被告李尚科、被告重庆市龙兴银楼投资有限公司和被告李朝春、刘晓华、张光弟、王添鸿具有约束力，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告交纳保证金30万元，并进场进行装修，原告在装修时被告苏明、刘春进行了阻止，被告刘春到现场并将钥匙收走，导致原告无法继续合同，属被告李尚科、重庆市龙兴银楼投资有限公司、李朝春、刘晓华、张光弟、王添鸿违约，应当承担违约责任。现原告无法继续合同，其请求解除合同，本院予以准许。现原告请求返还保证金，其理由正当，本院予以准许。因被告苏明、刘春、王竹及何某未在合同上签字认可，故被告苏明、刘春、王竹及何灵巧、蔡洪英不承担责任。综上所诉，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告李尚科、重庆市龙兴银楼投资有限公司、李朝春、刘晓华、张光弟、王添鸿在本判决生效后十日内返还给原告王正建保证金30万元；二、驳回原告王正建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告李尚科、重庆市龙兴银楼投资有限公司、李朝春、刘晓华、张光弟、王添鸿负担，款限在在本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张兴军人民陪审员  王 琼人民陪审员  廖 均二〇一七年九月四日书 记 员  柳云浩