广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0233民初174号原告：陈记灯，男，1979年8月9日出生，汉族，住新丰县，被告：新丰县华瑞房地产开发有限公司，住所地：新丰县丰城街道军前路6号201房。法定代表人：陈定双。委托诉讼代理人：廖鉴亮，该公司员工。委托诉讼代理人：黄晓芳，广东众同信律师事务所律师。原告陈记灯诉被告新丰县华瑞房地产开发有限公司（以下简称新丰华瑞公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈记灯，被告新丰华瑞公司法定代表人陈定双、委托诉讼代理人廖鉴亮、黄晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈记灯向本院提出诉讼请求：1.判决或裁定原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议第五条无效；2.判决被告退回原告多交的购房款7423元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年间，原告与被告订立了《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》（下称主合同），主合同的第四条���确规定被告是按每平方多少钱卖给原告预售商品房的，且第五条又明确规定商品房的预售套内面积与房地产权证登记的套内面积误差率的绝对值超过0.6%的，被告应对原告所交的购房款多退少补。后来，被告又要求与原告签订《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书。2016年7月份原告领到了房地产权证，发现房的套内面积少了1.84平方米，误差率为1.974%，超过了0.6%，于是原告根据购房合同要求被告退回多交的购房款，可被告说根据购房合同的补充协议第五条不肯退回原告多交的购房款。补充协议第五条将购房合同按平方数卖给原告的商品房更改为按套卖给原告，进行了本质上的更改。因此，原告恳请法院判决原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议第五条无效，原因和理由如下：1.原告与被告签订的《广东省商品房买���合同（华瑞大厦）》补充协议书是格式合同，补充协议第五条是格式合同条款，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书是被告为重复使用而事先打印好了的，连日期都是打印的，在订立合同时也未向原告宣读，讲解，声明。在其余19户原告（本次一共有20户华瑞住户起诉被告）与被告签订的《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议中，除了名字日期不同，其余的内容与原告是一模一样的。这就足以说明补充协议是格式合同，补充协议第五条是格式合同条款。《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书第五条完全更改了《广东省商品房买卖合同》第五条的本质内容，因此它是重要的合同条款。根据《合同法》第三十九条的规定，被告应该采用足以引起原告注意的文字，符号，字体等特别标识来提示原告注意，但被告没���这样做，整份补充协议使用统一的字体，不具有提示的作用。被告也未向原告宣读，讲解，声明等方式来提请注意，而是直接翻到签名处叫原告签名并按指模，使原告糊里糊涂就签了补充协议。因此，《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书第五条格式合同条款违反了《合同法》第三十九条的法律强制性规定。2.《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书第五条内容为：出卖人与买受人关于面积差异处理，双方一致同意当产权登记面积与合同约定面积发生差异时，买卖双方同意按最终产权登记面积为准，买卖合同约定的房屋总价计算。从内容中可以看出：被告故意在玩文字游戏。假如要改为按套来卖？为何不直接讲明？却需要通过对文字的理解后去进行计算？要知道，买受人由于文化知识的不同，不一定能理解文字的意思，从而不能了解此协议的真实意思，因此《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书第五条对于受买人是不公平的协议，具有故意的本意，违反了《合同法》第五条的公平原则。况且，原告所购买的商品房的套内计价面积是被告提供的，而商品房是被告规划和设计的，套内的平方数被告是清楚的，假如第五条补充协议受法律保护的话，被告就完全可以在主合同约定的计价面积上弄虚作假，大量增加主合同约定的计价面积，从而收取更多的购房款，达到侵占原告的财产，损害原告的权益。所以，补充协议书第五条是一条不公正、不公平的条款，违反了《合同法》第五条法律的公平公正性强制性规定。假如受法律保护的话，被告就能以合法形式掩盖其非法目的了。从上面1、2的内容可知，补充协议书第五条违反了《合同法》第五条、第三十九条的法律规定，以及被告以合法形式掩盖��非法的目的。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。所以补充协议书第五条违反了《合同法》第五十二条，而违反《合同法》第五十二条的补充协议是无效的。3.原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第五条对房屋的产权登记面积与合同约定计价面积发生差异如何处理进行了详细约定，而《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书第五条却对该条款进行了修改，修改后该条款的内容免除了被告在出售给原告的房屋面积不足时应该返还给原告多付的购房款的责任，加重了原告的责任。现事实证明，原告的房屋面积少了1.84平方米，多交了人民币7423元购房款，被告以补充协议第五条为借口，不肯退回原告多交的购房款，从而侵占了原告的财产��损害了原告的利益。因此，《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书第五条格式条款严重违反了《合同法》第四十条，而违反了《合同法》第四十条的格式合同条款是无效的。4.原告与被告主合同约定的套内建筑面积为93.2平方米，单价为每平方米4034.33元。房地产权证上登记的套内建筑面积为91.36平方米，比主合同约定的套内建筑面积少了1.84平方米，误差率为1.974%，根据主合同第五条规定，误差率超过0.6%的，被告应退回原告多交的购房款，因此，被告应该退回原告多交的购房款7423元。综上所述，恳请法院判如所诉。被告新丰华瑞公司辩称，原告的诉求缺乏法律依据，不应得到法院支持。首先，原、被告的商品房交易是双方真实意思表示，不存在霸王条款。1.原、被告是现楼房交易，从被告的商品房预售许可证反映，被告在2013年11月20日获得商品房预售许可批准，主体已建成第十层，而原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议是在2014年2月23日。2.原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议时，被告向原告提供了经规划部门批准的房屋平面图，原、被告在补充协议中约定房屋面积以产权登记为准，以买卖合同约定的房屋总价款计算，合同与补充协议又是在同一时间签订，目的明确是以一套房为定价单位。3.被告制作的补充协议从字体上一律采用小三号黑体字，足够明显，且买房是人生中的大事，有的人甚至终生仅一次，作为买受人的原告是具有完全民事行为能力人，若没有经过协商得到原告的认可，其为何会在补充协议上签字、按指模呢？况且，就在原告签字、按指模的同一页上方倒数第4至6页还明确约定：“如《广东省商品房买卖合同》与本补充协议书有不一致之处，以本补充协议书为准。”因此合同及补充协议的签订是双方合意的表示，不存在欺诈行为。其次，被告出让房屋手续合法。1.经营主体合格，被告的用地及报建手续健全，被告持有合法的建设用地许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证。2.建筑物经职能部门验收合格，符合交付使用的条件。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证实自己的主张，向本院提供以下证据：1.《广东省商品房买卖合同》，证明原、被告签订合同的事实；2.《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书，证明签订补充协议的事实；3.房地产权证，证明房屋面积差异的事实；4.原告身份证复印件，证明原告主体资格；5.企业机读档案登记资料，证明被告的情况。被告新丰华瑞公司未向本院提供证据。原告提交的证据来源合法、真实客观、与本案有必然��联，本院予以采信。根据当事人举证及当庭陈述的事实，本院认定本案事实如下：被告销售涉案房屋时有总价表提供给前来看房者参考，总价表涉及到具体每一套房的房号、楼层、单价、总价、建筑面积、套内面积等内容。经原、被告磋商，2014年2月23日，原告向被告购买新丰县丰城街道丰城大道西157号华瑞大厦二梯304号预售商品房，并与被告签订《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定：该商品房建筑面积共105.3平方米，其中套内建筑面积93.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.1平方米。第四条第1项约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为4034.33元/平方米，总金额376000元。第五条约定：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等效力。2014年2月23日，原、被告又签订《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书，补充协议书第五条约定“出卖人与买受人关于面积差异处理，双方一致同意本合同将《广东省商品房买卖合同》第五条修改为：当产权登记面积与合同约定计价面积发生差异时，买卖双方同意按最终产权登记面积为准，以买卖合同约定的房屋总价款计算。”2016年7月，原告领取房地产权证(房产证记载登记时间为2016年5月6日)，发现该房的建筑面积登记为104.37平方米，套内建筑面积为91.36平方米，套内建筑面积与合同约定的面积相差1.84平方米，差异值为-1.974%。原告按合同约定，要求被告退回多支付的购房款，被告依据补充协议第五条不同意退回购房款。2017年3月20日，原告向本院提起诉讼。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求被告自2016年6月起计付多交房款金额部分的利息给原告。另查明，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书均未对多收房款金额部分的利息进行约定，也没有附涉案房屋的平面图。诉讼过程中，本院向原告释明其主张补充协议第五条属无效条款，与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，可以变更诉讼请求。原告表示尊重法院对补充协议第五条效力的最终认定，但认为补充协议第五条约定的内容不能按照被告所作的解释，即“面积以房管部门最终登记为准，房屋总价与主合同维持不变。”进行理解，而应当按照原告对该补充协议第五条内容的理解，即面积以房管部门最终登记为准，房屋总价以该面积乘以合同约定的单价来计算房屋总价。本院认为，在商品房交易过程中，就某一特定的房屋，面积与单价都是开发商与买受人关注的焦点。单价可以通过磋商确定，开发商在面积方面了解得比买受者清楚，因此，一般习惯是在合同中载明如“以产权登记面积为准”、并约定产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的处理办法，以此来等待日后产权登记部门测算的权威面积，最终确定该房屋的总价款。本案的争议焦点是原、被告签订的《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书第五条是否有效，涉案争议房屋总价应否多退少补及利息如何计算。一、关于原、被告签订的《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书第五条是否有效。本案中的《广东省商品房买卖合同》、《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书是依法成立，没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形。涉案主合同及补充协议对双方当事人，即本案原、被告均有约束力。原告主张《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书第五条无效，本院不予支持。二、关于涉案争议房屋总价应否多退少补。《广东省商品房买卖合同》第三条约定了涉案房屋建筑面积、套内建筑面积及公摊面积，第四条约定了按套内建筑面积计算，该商品房单价及总金额，第五条关于面积确认及面积差异处理的约定则被《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书第五条变更，变更约定后内容为：“当产权登记面积与合同��定计价面积发生差异时，买卖双方同意按最终产权登记面积为准，以买卖合同约定的房屋总价款计算。”由此可见，《广东省商品房买卖合同》第三条、第四条对买卖双方仍有约束力，双方应按房屋最终产权登记套内建筑面积和合同约定的单价计算总房款。由于《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书第五条已变更《广东省商品房买卖合同》第五条“误差比超过0.6%应多退少补”的原则，而买卖双方未对涉案房屋最终登记套内建筑面积与合同约定面积出现误差的处理方法进行约定，当出现上述误差时应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，即被告将多收总房款退还原告，并计算利息。原告房地产权证登记的套内建筑面积为91.36平方米，与合同约定的面积少了1.84平方米，按每平方米4034.33元计算，被告应退回原告房屋总价款为7423元。至于被告主张《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书第五条为“按套卖，最终的总房价为原合同的总价”，因双方在《广东省商品房买卖合同》第三条、第四条已明确约定面积及单价，且被告未按《商品房销售管理办法》第十九条第二款的规定与原告进行约定，本院不予采纳。三、利息计算。原、被告未在合同中约定“多退少补”的房款如何计算利息，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，自原告向本院主张之日，即2017年6月22日起计算至本判决确定之日。综上所述，原、被告诉讼争议的《广东省商品房买卖合同（华瑞大厦）》补充协议书第五条有效。本案房屋计价方式应当以房管部门最终登记为准，房屋总���以该面积乘以合同约定的单价来计算，被告应当向原告退回多支付的购房款7423元，利息按照中国人民银行同期同类基准贷款利率自2017年6月22日起，计算至本判决确定的给付日。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、被告新丰县华瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈记灯退回购房款7423元，利息按照中国人民银行同期同类基准贷款利率自2017年6月22日起计付至本判决确定的给付之日止；二、驳回原告陈记灯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行��间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告新丰县华瑞房地产开发有限公司承担，限在判决生效后10日内交清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审判长  邓德发审判员  李美伟审判员  李春容二〇一七年九月十一日书记员  江格特