四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1622民初2086号原告：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇柳堡街，统一社会信用代码91511622671439225Q。法定代表人：宋炳秀，总经理。委托诉讼代理人：彭海，武胜万众法律服务所法律工作者。被告：任俊霖，男，1985年9月9日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：王丽明（任俊霖母亲），1957年2月24日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：ＸＸ明，男，1962年8月4日出生，汉族，住四川省岳池县。原告武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）与被告任俊霖物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后,依法适用简易程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告景宏物业公司的委托诉讼代理人彭海、被告任俊霖的委托诉讼代理人王丽明、ＸＸ明到庭参加了诉讼，原告景宏物业公司的法定代表人宋炳秀、被告任俊霖经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告景宏物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2011年8月1日至2017年3月1日的物业服务费3978.12元，并承担本案的诉讼费用。事实及理由：被告是武胜县沿口镇山水绿城小区的业主，原告于2011年与该小区开发商以及后来的业主委员会签订了《龙景.山水绿城物业服务合同》后，开始对该小区进行物业管理直至2017年2月底。合同第二十一条约定，多层住宅按每月每平方米0.5元缴纳物业服务费，每年缴纳一次，缴纳时间为当年的1月10日前。被告入住以后一直接受原告的物业服务，只缴纳了2011年7月31日以前的物业管理费，后以反映的问题未得到处理一直未再缴纳物业服务费，经原告多次催收未果，请求判决被告支付所欠的物业服务费3978.12元。被告任俊霖辩称，原告没有按照合同约定对我们小区进行物业服务，小区内的监控设备和消防设施瘫痪、小区内车辆经常丢失、垃圾堆放如山，植被没有得到原告养护、被告向其反映的房内主下水管道漏水问题原告也不予解决，也不配合被告领取大修基金，以致造成后面管道破裂，给被告家和楼下造成经济6800多元的经济损失后，被告才停止缴纳的物管费。且原告私自收取属于业主的广告费。被告方未收到原告催收物管费的通知，原告的起诉已经超过诉讼时效。。本案原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.营业执照、资质证书、被告身份信息，证明原、被告主体资格适格；2.四份物业服务合同、接房信息，证明被告已接受了原告提供的物业服务，明确双方的关系。3.武胜县物价局文件，证明原告收费标准在规定范围内。4.催款函，公告照片打印件，证明几年来被告履行了催收义务。5.（2017）川1622民初836号民事判决书，证明原告为山水绿城小区提供的物管服务截止时间为2017年2月底，比合同多计算二个月的原因是当时合同期满，没有物管公司进入，经沿口镇政府和居委会协调，原告多为小区服务了二个月。被告任俊霖质证后认为，对第1组证据无异议；对第2组证据中的接房记录无异议，但对物业服务合同不知情，原告也从未进行公示，签订合同的业主委员会不合法，其合同不予认可；对第3组证据本身无异议，原告收费未向业主公示；对第4组证据的真实性有异议，本小区业主从未收到催收函；对第5组证据有异议，该判决未生效，原告亦未进行公示。被告任俊霖在法庭上举示了下列证据：1、收据，证明被告家中进行维修、改造支付了6800元费用；2、山水绿城小区业主2015年12月10日联名出具的倡议书，要求原告整改物业服务；3、第二届业主委员会的证明，证明原告公司的物业服务不到位；4、U盘，广安电视台摄制的小区业主自发召开的业主大会录像，证明原告的服务质量差；5、被告家中损失的照片和小区环境的照片，证明原告未尽到相关的服务；6、（2017）川1622民初1973号民事判决书，证明原告的相同起诉被驳回。原告质证后认为，被告提供的6组证据，与本案不具有关联性，其证明力请法庭依法审查。经庭审质证，本院对上述证据作如下认定：对原告提供的第1组、第3组证据和第2组证据中的接房记录，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对第2组证据中的四份物业服务合同，2009年签订的物业服务合同，未加盖公章，不能证明系开发公司委托，其真实性存疑。被告对2012年、2013年签订的委托服务合同以及2014年与业主委员会签订的物业服务合同有异议，但未提供相反证据推翻该合同，因此这几份合同具有真实性和合法性，与本案具有关联性，可作为本案的定案证据。第4组证据中的催收函，原告只提供了打印件，未提供该像片的原始载体供本院审查，其真实性存疑；公告催收的内容与本院已经生效的法律文书确定的事实一致，本院予以认可。第5组证据系本院已经生效的法律文书，认定延长服务二个月的事实与本案具有关联性，本院予以确认。对被告提供的第1组证据，该收据不是国家规定的正式发票，不具有真实性，也不能达到被告所要证明的目的，不能作为定案证据使用。第2组证据山水绿城业主联名倡议书无原件佐证，真实性无法确认。第3组证据业委会证词，不能达到被告以此证明《龙景.山水绿城物业服务合同》无效的目的，第4组证据视频资料，与本案无关联性，本院不予采纳，第5组证据照片，无其他证据佐证，不能证实系被告家中和小区环境的情况，真实性存疑，第6组证据判决书与本案不具有关联性，不能作为本案的定案证据使用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年至2012年，山水绿城小区开发商委托景宏物业公司对该小区进行物业管理。2012年1月1日，原告景宏物业公司与山水绿城小区开发商四川飞龙建设集团房地产开发有限公司签订《委托物业管理服务合同》，合同第五条物业管理服务费：1、业主接房时，乙方按照甲方“入伙公告”之日起计收，多层按购房建筑面积0.4元每月每平方米计收物业服务费，高层按购房建筑面积（暂按）1.2元每月每平方米计收物业管理服务费（此收费不高于国家和当地物价局核定收费标准执行）。第十六条：本合同期限自2012年1月1日至2012年12月31日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，景宏物业公司开始对山水绿城小区进行物业管理至合同期满。2013年1月1日，原告景宏物业公司与山水绿城小区开发商四川飞龙建设集团房地产开发有限公司续签《委托物业管理服务合同》，合同第五条约定将物业管理服务费调整为多层按购房建筑面积0.5元每月每平方米计收物业服务费，高层按购房建筑面积（暂按）1元每月每平方米计收物业管理服务费。第十六条约定的合同期限为2013年1月1日至2013年12月31日止。续签合同后，原告继续对山水绿城小区进行物管服务至合同期满。2014年1月1日，山水绿城业主委员会与景宏物业公司签订了《龙景.山水绿城物业服务合同》，合同委托管理期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同第二十一条约定物业管理服务费，住宅物业由业主按其拥有建筑面积高层每月每平方米1元向乙方交纳，多层每月每平方米0.50元向乙方交纳。非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.00元向乙方交纳；物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为当年1月10日前。第二十九条规定，乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。合同签订后，景宏物业公司继续按照合同约定对小区物业进行管理和服务，直至2016年12月31日期满。当时小区业主因对原告景宏物业公司的服务不满，新的物业管理企业尚未进驻，经武胜县沿口镇人民政府与沿口镇河东居委会协调，原告景宏物业公司继续为山水绿城小区进行物业管理服务至2017年2月底撤出。被告任俊霖购买了山水绿城小区XX单元XXX号房屋，房屋建筑面积118.75平方米，属于多层建筑。任俊霖入住小区后，向原告景宏物业公司交纳了2011年7月31日以前的物业服务费。从2011年8月1日起以所反映的问题未得到处理、景宏物业公司服务质量不到位而拒绝交纳物业管理费。原告景宏物业公司2016年12月至2017年1月期间，在小区张贴公告对小区业主拖欠的物业服务费进行催收，被告任俊霖仍未缴纳拖欠的物业管理费后，原告景宏物业公司于2017年7月25日向本院提出诉讼，要求判令被告任俊霖给付欠缴的物业服务费。本院认为，本案争执焦点主要有四个方面：一是合同效力问题；二是原告景宏物业公司是否履行合同义务问题；三是原告起诉是否超过诉讼时效；四是被告是否应按合同约定支付物业服务费问题。一、关于被告小区业主委员会与原告景宏物业公司签订《龙景.山水绿城物业服务合同》是否具有法律效力问题。被告主张业主委会成员不是小区业主选举产生，该合同系原告勾结个别业主委员会成员签订，程序不合法，不具有法律效力。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告并未举证证实业主委员会不是选举产生和原告在与被告小区业主委员会签约过程中存在勾结的行为，故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告提交的山水绿城部分业主联名签署倡议书，提出罢免业主委员会成员，该倡议书是复印件，对其真实性不予认定。因此，2014年1月1日，业主委员会代表杨友廉与原告景宏物业公司签订物业服务合同，且加盖沿口镇龙景山水绿城业主委员会印章，应视为其具有正当的签约权，双方签订的物业服务合同合法有效。二、关于原告景宏物业公司是否履行合同义务问题。被告举示的录像视频资料是原告服务期限届满后停止服务且未确定新的物管公司进行服务、政府部门最后通过协调由原告继续服务期间，该期间因物业管理服务的脱节导致小区环境脏乱差，不能证明原告在其服务期限内未尽到合同约定的义务，被告提供的的照片无其他证据佐证，并不能证明拍摄地点就是该小区，不能完全证明原告服务期限内均未尽到及时清理垃圾的义务，且2017年3月13日，被告小区第二届业主委员会向本院起诉景宏物业公司，本院对该案作出的生效判决，驳回业主委员会要求景宏公司维修公共设施，清运垃圾等义务的诉讼请求。故被告未举出充分证据证明原告未履行义务，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。三、原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。从原告提供的证据看，是向被告发了催收通知书履行了催收义务，虽然未提供照片的原始载体供本院审查，但从被告提供的录像资料上显示由于很多的业主没有缴纳物业服务费，原告张贴了催收公告，也反证原告履行了书面催交义务，故原告的起诉未超过法律规定的诉讼时效。四、被告是否应当按合同约定支付物业服务费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案中，四川飞龙建设集团房地产开发有限公司从2009年、2012年、2013年与景宠物业公司签订了三份委托物业管理服务合同，2014年龙景山水绿城小区业主委员会代表杨友廉与武胜县景宏物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，均是合法有效的，景宏物业公司从2009年开始到2017年2月底止，一直在山水绿城小区从事物业管理服务，与该小区业主已形成事实上的物业服务关系。被告任俊霖作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。被告任俊霖辩称原告服务期间对其反映的问题未予处理，致使其造成重大经济损失，该问题是另一法律关系，应另行主张权利。对此拒绝交纳服务费的理由，本院不予支持，被告任俊霖应根据《物业服务合同》中约定的物业服务费标准按时足额交纳物业服务费。被告主张绿化带损坏、公共设施损坏、广告费和沙石堆码费应由业主收取，属侵权等法律关系，与本案的物业服务费纠纷法律关系有别，被告方可以另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院》第五条之规定，判决如下：被告任俊霖向原告武胜县景宏物业管理有限公司交纳2011年8月1日起至2017年2月底止的物业管理服务费3776.25元（0.4元/平方米×118.75平方米×17月+0.5元/平方米×118.75×50月）。上述债务，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告任俊霖负担（原告武胜县景宏物业管理有限公司已垫付，本案执行时由被告任俊霖一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  陈波二〇一七年九月三十日书记员  李诚