四川省广安市前锋区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1603民初1201号原告：刘宗明，男，1968年7月12日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。委托诉讼代理人：杨盛乾，四川活福律师事务所律师。被告：广安市鑫圣房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区平安大道63号。法定代表人：付德勇，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张全科，四川展正律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯炜，四川展正律师事务所律师。原告刘宗明与被告广安市鑫圣房地产开发有限公司（以下简称“鑫圣房产公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，由审判员罗升超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘宗明及其委托诉讼代理人杨盛乾，被告鑫圣房产公司委托诉讼代理人冯炜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘宗明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《锋城名苑商品房预约登记协议》未生效；2.被告返还预约登记房款253510元，双倍返还定金2万元，从交款之日起至退清之日止按银行同期贷款利率计付利息，并按每日万分之五计付损失赔偿额。诉讼中，原告对其诉讼请求进行了变更：将第二项请求中的利息计算标准变更为年利率24%，放弃要求被告按每日万分之五赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：2013年11月16日，原告向被告交纳预约定金1万元。同年11月20日，双方签订《锋城名苑商品房预约登记协议》（以下简称“预约登记协议”），原告向被告交纳了预约登记款253510元。被告却以“锋城名苑”项目部的名义出具收据并在协议上盖章，其不仅隐瞒了当时未取得商品房预售许可证的事实，而且也未在约定的时间交房和签订正式的商品房买卖合同。被告无权收取预约登记房款并应承担损失赔偿责任。同时依照该协议第八条约定，被告未在合同上盖章确认，协议未生效，对当事人没有约束力，其当然不具有商品房买卖合同的效力。被告应返还预约登记款及双倍返还定金并赔偿资金占用利息。被告鑫圣房产公司辩称：1.原、被告签订的预约登记协议合法有效，且原告基于该协议履行了部分支付义务，充分证明原告认可该协议的效力，双方均应受该协议约束；2.原告在起诉时，被告已经取得商品房预售许可证、房屋已经符合交付条件，预约登记协议已经具备合同效力，原告主张合同没有生效，没有法律依据；3.原告购买的房屋已经竣工并于2016年8月30日验收合格，符合交付条件，经被告多次催告，原告均以房屋售价过高为由拒绝接房，其已构成严重违约，在被告不存在违约行为的前提下，原告无权要求被告退还已交房款及承担违约责任；4.原告要求确定合同未生效，合同是否生效是建立在合同是否符合法律成立的基础上，本案的原被告均系合法的民事主体，被告设立项目部系其自身的内部机构，行为是代表公司的意思表示，原告在辩论中偷换概念，将代表行为理解为代理行为是错误的，双方之间签订合同的主体是合法的，意思表示真实，并经双方签字、签章认可，该合同已成立并生效；5.原、被告之间已就房屋的退款问题经过多次协商，主要原因是房屋的价款问题，原告所购买的房屋，已经验收合格，能够实现其购房的目的，不具备解除条件；6.如果原告在庭审中变更诉讼请求，被告对此不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于双方无争议的证据，本院予以认定，并在卷佐证。对于当事人有争议的事实，本院认定如下：1.关于被告是否通知原告签订正式的商品房买卖合同的问题，被告主张其电话通知过原告、但原告拒绝签订，原告对此予以否认。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，被告对其该主张应负举证责任，被告称其系电话通知，但并未提供相关依据予以证实，应承担举证不利的法律后果，故本院认定被告并未通知原告签订正式的商品房买卖合同。2.关于被告方是否收到原告方要求解除预约登记协议的书面通知的问题，被告对此予以否认。原告方在庭审中出示的编号为1031709933921的中国邮政EMS特快专递回执显示寄件人为刘宗明、收件人为鑫圣房产公司付德勇、内件品名为《解除锋城名苑商品房预约登记协议通知书》，邮寄日期：2017年7月3日，该邮件的快递查询结果显示被告已于2017年7月4日签收。被告否认其收到该书面通知，但并未提供相反依据，故本院认定被告已于2017年7月4日收到原告发出的要求解除预约登记协议的书面通知。结合当事人提交的证据及陈述、辩论意见，对于本案事实综合认定如下：2013年11月20日，锋城名苑项目部以鑫圣房产公司与刘宗明签订了预约登记协议（鑫圣房产公司为甲方、刘宗明为乙方）。预约登记协议约定，乙方自愿购买甲方开发的位于原广安市前锋区XX号门市，建筑面积40.62平米，单价为12888元/平米，总价523510元；付款方式为：乙方在签订本协议时向甲方缴纳首期预付款263510元，剩余26万元房款由乙方向银行按揭贷款；房屋交付时间：2016年12月31日；乙方在接到甲方电话或书面通知后七日内与锋城名苑项目部签订《商品房买卖合同》，逾期甲方可将乙方所预定房屋另行处置。该预约登记还约定了商品房的基本状况，装饰、设备标准承诺，供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，办理产权登记的有关事宜，税费承担、违约责任及其他事项。在签订预约登记协议当日，刘宗明向鑫圣房产公司缴纳了首期预付款253510元。锋城名苑项目部在甲方签章处加盖了锋城名苑项目部印章。在签订预约登记协议前，刘宗明于2013年11月16日向鑫圣房产公司缴纳了定金1万元。双方签订预约登记协议后，刘宗明并未针对其购买的门市向银行申请按揭贷款。2015年9月30日，案涉商品房项目取得了广安市前锋区住建部门颁发的商品房预售许可证。2017年7月3日，因鑫圣公司未按预约登记协议约定的日期交付房屋，刘宗明向鑫圣房地产公司发出解除合同通知书，要求鑫圣房产公司在通知书到达之日起七日内退还房款并按照国家商业银行贷款利率支付至退款之日的利息。庭审中，鑫圣房产公司要求刘宗明立即到其公司签订备案合同并接收房屋。本院认为，本案争议焦点在于：1.刘宗明与锋城名苑项目部签订的预约登记协议的性质及效力问题；2.鑫圣房产公司向刘宗明收取的定金、购房款是否应当返还并支付利息。关于双方签订的预约登记协议的性质及效力问题。一、该预约登记协议中约定的内容包括了当事人名称，商品房基本状况，价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，办理产权登记的有关事宜，税费承担、违约责任及其他事项，且刘宗明已经根据该协议支付了约一半的房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，该协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定为商品房买卖合同。二、该协议虽由锋城名苑项目部以鑫圣房产公司的名义代为签订并加盖项目部印章，但锋城名苑项目部为鑫圣房产公司内设部门，且鑫圣房产公司认可该协议效力，故鑫圣房产公司为该协议的自然当事方。刘宗明在签订协议前支付定金及在签订协议后支付房款的事实，进一步印证了该协议内容系双方真实意思表示。鑫圣房产公司虽在签订协议时未取得案涉商品房项目的预售许可证，但其在2015年9月30日取得预售许可证，使得该协议内容符合了法律关于商品房买卖的强制性规定，该协议应认定有效，双方当事人均应受该协议的约束而按约履行各自义务，故对刘宗明要求确认预约登记未生效的诉讼请求，本院不予支持。关于鑫圣房产公司向刘宗明收取的定金、购房款是否应当返还并支付利息的问题。刘宗明的该项请求实质是基于鑫圣房产公司迟延交房的事实而要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。”之规定，在鑫圣房产公司迟延交房的前提下，刘宗明要解除合同，应当先行催告，在催告三个月后才能行使解除权。本案中，刘宗明向鑫圣房产公司发出解除合同催告的日期为2017年7月3日，其行使解除权的起始日期为2017年10月4日，而刘宗明于2017年8月9日提起本案诉讼，显然未到行使其解除权的期限，故对刘宗明要求鑫圣房产公司返还房款及定金并承担利息及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘宗明的诉讼请求。本案受理费2701元，由原告刘宗明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员  罗升超二〇一七年九月二十八日书记员  陈书琴附本案所适用法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。