江苏省南京市雨花台区人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏0114执异77号案外人（异议人）：刘家全,户籍地在四川省。案外人(异议人)罗光容,户籍地在四川省隆昌县县龙市镇堰塘湾村*组**号。两案外人（异议人）共同委托诉讼代理人：兰瑞祥，四川永炽律师事务所律师。申请执行人：黄建平,户籍地在福建省莆田市，现住江苏省南京市雨花台区。被执行人：四川乾亨建设工程有限公司,住所地在四川省隆昌县县金鹅镇石油路1段268号。法定代表人:古昭平，四川乾亨建设工程有限公司董事长。被执行人：四川乾亨建设工程有限公司北京分公司，住所地在北京市朝阳区垡头路404号-2102。负责人:薛力夫。被执行人：四川景昇建设工程劳务有限公司，住所地在山东省菏泽市单县万隆国际批发城项目部。被执行人：张更存，户籍地在为山东省。在本院执行黄建平与四川乾亨建设工程有限公司（以下简称乾亨公司）、四川乾亨建设工程有限公司北京分公司、四川景昇建设工程劳务有限公司、张更存租赁合同纠纷一案中，案外人刘家全、罗光容对本院（2014）雨执00070号执行裁定书查封、拍卖四川省xx街18号的商铺（产权证号20××65），提出书面异议，要求撤销裁定，解除查封，不予拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年9月20日举行了听证会。案外人刘家全及其与罗光容共同委托的诉讼代理人兰瑞祥参加了听证会，申请执行人黄建平、被执行人乾亨公司经本院按（2013）雨铁商初字第00011号民事判决书上载明的地址邮寄送达听证会传票，无正当理由，未参加听证会。本案现已审查终结。案外人刘家全、罗光容提出异议称，申请执行人黄建平与被执行人乾亨公司租赁合同纠纷于2013年7月25日由南京市雨花台区人民法院作出（2013）雨铁商初字第00011号民事判决书，该判决作出之后，黄建平向南京市雨花台区人民法院申请执行。该院作出（2014）雨执字第00070号执行裁定书，将坐落于四川省xx号商铺（产权证号20××65，面积46.59平方米）予以查封，该房产是两异议人于2006年1月19日向乾亨公司购买，因未过户，现仍登记在乾亨公司名下，根据民事诉讼法的规定，请求法院裁定驳回申请执行人黄建平的查封请求，解除（2014）雨执字第00070号执行裁定书的查封。针对其异议，刘家全、罗光容提供了以下证据：1.身份证、结婚证。证明两异议人的身份信息，证明两人为夫妻关系。2.乾亨公司的营业执照、组织机构代码证、企业变更通知书、章程各1份。证明被执行人乾亨公司的基本信息。3.2006年10月30日签订的预购房屋协议书、2006年1月19日签订的商品房买卖合同，房屋所有权证（隆房权证监证字第××号）、国有土地使用证（隆国用2005字第02633号），2008年6月30日农村信用社借款借据复印件（乾亨公司以涉案房产办理抵押贷款）、古昭平和王某身份证复印件各1份、乾亨公司出具办理抵押贷款证明1份。证明异议人于2006年10月30日购买了xx街18号门面及购买房屋的基本信息；同时证明异议人买房后，被执行人乾亨公司用涉案房屋在银行抵押贷款，直到2012年9月17日才注销抵押，此事实与房产证上“设定他项权利摘要”处的抵押记录吻合。4.收条4张、专用收据1张、王某出具刘家全门面明细1张、乾亨公司出具证明1份（王某、林某系乾亨公司员工，古昭平系乾亨公司董事长）。证明异议人缴清了全部购房款，并交付了其他的相关费用。5.董事会决议书、股东会决议书各1份。证明被执行人乾亨公司经董事会决议、股东会决议，决定将涉案房屋过户给异议人。6.销售不动产发票1张、契税完（免）税通知单1张、房地产转让税收完税/免税审核通知单1份、税收通用完税证4张、房地产交易购房户名单1份、内江市有奖定额专用发票12张，授权刘家全、林某办理产权过户委托书2份、林某身份证复印件1份、土地登记申请表1份。证明异议人在2012年9月，即乾亨公司抵押结束时为办理产权变更登记手续，缴纳了相应评估费和税费，手续齐全，准备办过户手续时，才知道房屋已被查封。7.钟某的调查笔录、身份证复印件、不动产权属证书复印件各1份；徐某的调查笔录、身份证复印件、房屋所有权证、土地使用证复印件各1份；刘家全的营业执照、食品经营许可证、房屋租赁合同各1份，照片4张。证明异议人租赁四川省xx街16号商铺2经营，异议人自与被执行人签订“预购房屋协议书”后的第二日即2006年10月31日起至今一直在占有使用涉案房屋即18号商铺。8.隆昌县房地产管理局产权情况记载1份。证明涉案房屋于2012年3月30日被（2012）大执字第394号裁定查封。2014年10月24日被南京雨花台区人民法院（2014）雨执字第00070号裁定查封。申请执行人黄建平未到庭，未提交书面答辩意见。被执行人乾亨公司未到庭，提交书面答辩意见称，1.2006年10月30日乾亨公司与案外人刘家全签订预购房屋协议书。2012年2月20日的四川省隆昌县乾亨建设有限公司股东会纪要、2012年2月20日的四川省隆昌县乾亨建设有限公司董事会决议、2006年1月19日的商品房买卖合同均是乾亨公司出具的，是关于出售四川省xx街18号门面的相关手续，对其三性均予以认可。2.收条上签字的“王某”是乾亨公司的员工，“古昭平”是乾亨公司的法定代表人，涉案门面的款项均已收到，对其三性予以认可。3.2012年9月18日的3张完税证、2012年9月19日的1张完税证，对其三性予以认可。4.四川省隆昌县乾亨建设有限公司于2011年9月6日变更为四川乾亨建设工程有限公司。5.乾亨公司在2006年就把涉案门面卖给了刘家全，2006年至2012年期间乾亨公司用该门面贷款，所以未能及时办理过户，2012年刘家全在办理过户手续时，其公司有事务涉案，法院查封涉案房产，因未收到法院通知，其并不知情，在办理完购房税收和相关费用后，才知道门面被查封，没能办成过户手续，但该房屋在2006年就交给刘家全实际使用。本院经审查查明，黄建平诉乾亨公司、四川乾亨建设工程有限公司北京分公司、四川景昇建设工程劳务有限公司、张更存租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月25日作出（2013）雨铁商初字第00011号民事判决书。该判决发生法律效力后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，黄建平向本院申请执行。本院于2013年12月23日立案受理，于2014年10月20日作出（2014）雨执字第00070号执行裁定书裁定：“查封四川省隆昌县乾亨建设工程有限公司名下房产，产权证号如下：00042109、20403712……、20××65。”其中产权证号：20××65，即四川省xx18号房屋。2014年10月24日，隆昌县房地产管理局协助执行。现四川省xx街18号房屋所有权登记在乾亨公司名下。另查明，1.2006年10月30日，案外人刘家全与四川省隆昌县乾亨建设工程有限公司（2011年9月6日更名为四川乾亨建设工程有限公司）签订了预购房屋协议书，约定房屋地址为祥云街18号，房款为79203元，房屋建成时间为“现房”。协议签订后，于2006年10月30日、2008年2月28日、2008年8月27日、2009年5月20日、2011年9月7日分别付款30000元、4000元、16000元、5000元、30000元，合计85000元。2.2008年6月30日，乾亨公司以涉案房屋在隆昌县农村信用合作联社城区信用社办理抵押贷款，并记载于隆房权证监证字第××号房屋所有权证上“设定他项权利摘要”处，约定期限至2009年6月29日止，实际注销日期为2012年9月17日。3.2012年3月30日，四川省xx街18号房屋被（2012）大执字第394号裁定查封。4.2012年9月18、19日，四川省隆昌县地方税务局向隆昌县房屋管理局、国土资源管理局出具房地产转让税收完税审核通知单、契税完（免）税通知单，载明售房单位为乾亨公司，购房户为刘家全、罗光容，房地产地址为四川省xx街18号。5.刘家全、罗光容居住于四川省xx街18号房屋内，租赁四川省xx街16号经营“xx经营部”。以上事实，由（2013）雨铁商初字第00011号民事判决书、（2014）雨执字第00070号执行裁定书、隆昌县房地产管理局出具的协助执行送达回证、预购房屋协议书、商品房买卖合同、付款收条、隆房权证监证字第××号房屋所有权证、隆昌县房地产管理局产权情况、房地产转让税收完税审核通知单、契税完（免）税通知单、刘家全食品经营部营业执照等证据及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，案外人提出排除执行的异议，应当提供证据证明其系权利人，且其权利真实、合法。本案中，案外人刘家全、罗光容，所提证据能够证明，其已在本院查封涉案房屋前，签订了书面房屋买卖合同、支付全部房款、实际占用该房屋，并在税务部门按法律规定缴纳了国家征收的房地产转让税款，完成了房屋所有权转让过户的部分手续。导致房屋所有权最终未能办理过户登记的原因系乾亨公司以涉案房屋办理抵押贷款及被法院查封所致，对此，刘家全、罗光容无过错。故案外人刘家全、罗光容所提供的证据能够排除本院对涉案房屋的查封、拍卖行为，其异议成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、第十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，裁定如下：中止对四川省隆昌县县金鹅镇祥云街18号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向南京市雨花台区人民法院提起诉讼。审 判 长  杨 俏人民陪审员  蔡正勤人民陪审员  张爱琴二〇一七年九月二十五日书 记 员  马亚楠