黑龙江省牡丹江市东安区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1002民初355号原告：杨永生，男，1960年5月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：庄道坤，牡丹江市东安区新安法律服务所法律工作者。原告：迟桂荣，女，1940年2月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：庄道坤，牡丹江市东安区新安法律服务所法律工作者。被告：林佳男，男，1987年11月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：郑广宏，男，1963年12月出生，汉族，黑龙江省牡丹江市爱民区铁法律师事务所工作人员，住黑龙江省牡丹江市爱民区。被告：王宝生，男，1969年11月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。原告杨永生、迟桂荣与被告林佳男、王宝生确认合同效力纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2017年6月23日，本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨永生及杨永生、迟桂荣的委托诉讼代理人庄道坤、被告林佳男及其委托诉讼代理人郑广宏、被告王宝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永生、迟桂荣向本院提出诉讼请求：1.确认杨兴文与杨丽娟于2016年4月9日签订的关于位于牡丹江市东安区房屋产权证号为XXXXX**号房屋的买卖合同无效；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告杨永生及案外人杨丽娟均系杨兴文与迟桂荣的子女，杨兴文及杨丽娟现已去世。杨丽娟生前有一子林佳楠，离婚后与王宝生再婚，无子女。杨兴文与迟桂荣于1991年开始进户入住在诉争房屋，该房是助剂二厂福利分配给杨兴文的房屋。2009年4月7日杨兴文女儿杨丽娟帮杨兴文办理房改购房。2014年初杨兴文有病住院时原告发现杨兴文房改办理的房产证没有了，到房产去询问如何办理挂失时得知房证已是女儿杨丽娟的名字，因杨丽娟已经死亡，经进一步查询得知，杨丽娟在杨兴文与迟桂荣不知情的情况下把房产证变成了杨丽娟的名字，杨兴文与杨丽娟的买卖行为无效。2015年年未，杨兴文因病去世，原告杨永生作为与房产有利害关系的当事人提起诉讼。被告林佳男辩称，本案中被告林佳男与死者杨兴文是外孙与祖父的关系，被告林佳男与案外人杨丽娟是母子关系，因杨丽娟意外死亡导致发生诉讼，因此被告林佳男认为此案杨丽娟与外祖父杨兴文之间的买卖合同合法有效，表达真实意思表示，此案确认房屋买卖合同效力是有效的；2.在整个房屋过户过程中，死者杨丽娟自掏腰包购买以及交付一切费用，原告杨永生没有花一分钱，请求法院依法支持被告，保护林佳男合法权益不受侵犯。被告王宝生辩称，杨兴文在合理合法的情况下委托杨丽娟办理过户手续，所以杨兴文与杨丽娟的房屋买卖合同合法有效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告杨永生、迟桂荣所举示的集体所有制职工简历表、牡丹江市东安区柴市社区证明、王宝生与杨丽娟结婚登记审查处理表、牡丹江市车站劳务公司集体所有制职工商调审批表、居民死亡医学证明、居民死亡殡葬证、自愿生育一个孩子申请审批表、常住人口详细表、杨兴文与迟桂荣结婚证，被告林佳男、王宝生无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷宗佐证。对原告杨永生、迟桂荣有争议的证据，本院认定如下：1.证据二，牡丹江市权属转移登记表、房屋买卖契约书、诉争房屋的测绘图、天津市天鼎物证司法鉴定所司法鉴定意见书。意在证明：2010年4月9日杨丽娟与杨兴文交易房屋时，在产权处签订的所有手续均不是杨兴文本人书写，不是其真实意思表示，同时双方约定的交易价格86100元，因不是杨兴文真实意思表示，杨丽娟也未支付相应价款，不属于善意取得，同时该房屋属杨兴文与迟桂荣夫妻共同财产，杨丽娟作为女儿对此明确知晓，但该交易事实迟桂荣不知道，因此该交易诋毁了杨兴文与迟桂荣的利益，应属无效的合同。被告林佳男认为，对牡丹江市权属转移登记表、房屋买卖契约书、诉争房屋的测绘图形式要件没有异议，对天津市天鼎物证司法鉴定所司法鉴定意见书有异议，该鉴定是原告单方做的鉴定不具法律效力。被告王宝生认为，房屋买卖过程中迟桂荣、杨兴文均在场，买卖过程合法有效。本院认为，牡丹江市权属转移登记表、房屋买卖契约书、诉争房屋的测绘图为合法有效的书证，具有客观真实性，本院对上述证据形式要件予以采信。但该证据不能证实原告所要证明的问题，故本院对此份证据不予确认。天津市天鼎物证司法鉴定所司法鉴定意见书，由于该份鉴定系单方申请鉴定，且在该鉴定意见书中，作为检材的杨兴文书写字迹样本未经质证，无法证实该字迹样本是否为杨兴文本人书写，故本院对该份证据不予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人杨兴文与原告迟桂荣系夫妻关系，生育二名子女，长子杨永生、长女杨丽娟,其后案外人杨兴文与原告迟桂荣离婚，双方于2010年3月4日重新登记结婚。2010年4月7日杨兴文通过公用住房改革取得产权证号为XXXXXXX号、坐落于东安区、建筑面积为63.28平方米的房屋产权。2010年4月9日，杨兴文与杨丽娟签订房屋买卖契约书，该房屋买卖契约书主要内容为：“一、甲方将位于东安区的一户住宅卖给乙方，房照号XXXXXXX，建筑面积为63.28平方米。二、甲、乙双方议定房屋成交价为86100元，乙方承担过户手续费用，具体付款方式是一次性。三、甲方在2010年4月9日前将房屋交付给乙方……甲方：杨兴文（签字按压）乙方杨丽娟（签字按压）”。后杨兴文与杨丽娟办理了房产转移登记。杨丽娟于1987年育有一子林佳男，后于2005年11月1日与王宝生再婚。2010年杨丽娟于因意外去世。2015年11月8日，杨兴文去世。本院认为，《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（二）》第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效｡但第三人善意､有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿｡”对于共有房产，每个共有人所享有的所有权都及于整个房产的全部，但其处分权能因共同共有关系的存在却只能集体联合行使，即任何共有人都无权自作主张、擅自处分共同共有的房产。本案中，杨兴文与原告迟桂荣于2010年3月4日复婚，而诉争房屋系二人婚后通过杨永生承租公房改革取得，因此该房屋系二人夫妻共同财产。虽然诉争房屋登记在杨兴文一人名下，但原告迟桂荣基于和杨兴文之间的夫妻关系，是该房屋的共同所有权人。而杨兴文基于夫妻之间的共同共有关系，其所享有的对诉争房屋的处分权必须同迟桂荣的处分权共同行使才能发生效力。因此杨丽娟与杨兴文签订的买卖协议是否有效关键是看杨丽娟买房行为是否属于善意取得。原告迟桂荣系杨丽娟生母，杨丽娟应当知道该诉争房屋为杨兴文与原告迟桂荣的夫妻共同财产，但被告未提供证据证实杨丽娟与杨兴文签订房屋买卖协议时向原告迟桂荣告知，并征得其同意，因此杨丽娟不构成善意取得。综上事实可以认定杨丽娟与杨兴文签订房屋买卖协议无效。依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：杨丽娟与杨兴文于2010年4月9日签订房屋买卖协议无效。案件受理费100元，由被告林佳男、王宝生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  穆海东审 判 员  苑晓青人民陪审员  王凤敏二〇一七年九月二十五日书 记 员  范珊珊