云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2017）云0581民初1664号原告：韦秋平，男，1959年10月12日生，汉族，经商，住北京市宣武区。（未到庭）委托诉讼代理人：蒋成凤，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。被告：王大海，男，1963年6月24日生，汉族，经商，住云南省昆明市官渡区。原告韦秋平与被告王大海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦秋平的委托诉讼代理人蒋成凤，被告王大海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦秋平向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告因单方面解除合同向原告支付违约金人民币254160元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月14日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将自己所有的位于腾冲市腾越镇天成社区商贸城小区B-18号商铺出租给乙方经营使用。合同第三条对租赁期限做了约定，合同第四条对租金及支付方式做了约定，合同第二十条对违约责任做了约定。现合同已经履行了3年，按照合同的约定，被告应在2017年6月27日前支付原告第四年（2017年7月27日—2018年7月26日）的租金74900元及履约保证金50000元，但至2017年6月27日，被告一直拒绝按照合同约定交付租金及履约保证金，原告催收未果。被告不但不履行义务，且将租用商铺的货物及招牌撤走，在其他地方另行租赁商铺经营。明显，被告的行为表明其已不履行合同主要债务，属单方解除合同。按照双方租赁合同第十二条的约定：“租赁期限，乙方单方终止合同的，所交租金甲方不予退还，并由乙方承担合同租金总额的30%的违约金”，因双方协商未果，原告只好依法向法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，支持原告诉讼请求。被告王大海辩称，1、事实上并非被告违约，2016年5月份被告与原告就已经开始商量如何处理该事，房振斌律师帮原、被告起草签订了合同。但在之后原告在花园内建盖房子，所以就产生了矛盾。双方也进行了多次协商，但一直没有达成一致意见。2、2016年5月至8月1日，因为房租的事情，原告请了一些社会上的人到被告加工厂要砍要杀，简直是无法理解。原告到政府申请将花园建盖为房屋，当时被告就提出要求原告应将建好的房屋交给被告使用。因为被告承租房屋是做加工使用的，并且合同中也明确花园共用，但是原告在被告租赁的房屋与花园之间砌了一堵围墙，致使被告无法做加工使用，原告违约在先。被告不应赔偿违约金，相反原告应赔偿被告损失335660元。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：被告是否存在违约行为？原告要求赔偿254160元违约金的诉讼请求是否成立？针对上述争议，原告韦秋平向本院提交如下证据：1、《腾冲市房权证城建字第**房权证》《腾土国用（2004）第106508号土地使用权证》各一份，欲证明本案争议房地产权属系原告韦秋平所有。2、《房屋租赁合同》一份，欲证明原、被告双方于2014年6月14日签订《房屋租赁合同》，合同同时对租赁期限及违约责任作了约定，约定责任为承担合同租金总额的30%。3、《房屋租赁合同缴费催告通知书》一份，欲证明原告于2017年6月27日向被告发送过催款通知书，要求被告按照合同约定继续履行合同。但是被告置之不理，并强行搬出货物，单方面终止合同。经质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，但不认可原告对证据2的证明观点，认为按合同的约定后花园系共用，并且约定如果有争议，应当共同协商解决，而原告没有与被告协商过。对证据3不认可，认为原告所说的时间范围内被告没有收到过《房屋租赁合同缴费催告通知书》。被告王大海针对其答辩请求，向本院提交如下证据：1、照片29张，欲证明从2016年5月份开始原告严重违约的前因后果，至开庭前发生的事实。2、《光盘》一张，欲证明被告租赁房屋是作为加工使用，因为消防安全要求加工的时候，加工空间及气罐必须隔离，同时证明原告请人来干扰被告的正常工作和生活。3、《发票》一份，欲证明被告采买的焗炉机被原告严重损坏，无法使用。4、《声明》一份，欲证明被告与原告之间的纠纷是从2016年5月份就开始的，被告的声明是2016年8月写的。经质证，原告对被告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性及证明观点均不认可。认为照片不符合证据要求的形式要件，同时不能证明原告违约的事实，2014年签订合同的时候约定赶街天摊位及花园用地被告使用，但是在2015年原告申请花园建盖房屋之后，被告明确表示自己不建盖，合同约定的是花园用地的使用权，而不是建盖好的房屋；原告将一层商铺租赁给了被告，二层租赁给了杨某，被告在一层装了监控，超出了被告所租赁的范围。从视屏上看不出被告加工厂存在的消防隐患；被告向原告租赁的房屋是“大师号”但发票上的收货单位不是一家；声明是被告的个人行为，没有得到原告的确认。在审理过程中，为查清案件事实，本院依职权到现场做拍摄了照片三张。经质证，原、被告对法院拍摄的照片均无异议本院认为，被告王大海对原告提交的证据1、2无异议，本院予以采信。原告提交的证据3不能证明被告收到催款通知，本院不予采信。被告提交证据1系双方租赁房屋的原貌及双方为房屋租赁事宜发生过争执的事实，本院予以采信；证据2不能证明原告的证明观点，且系被告单方制作的，本院不予采信；证据3与本案无关联性，本院不予采信；证据4系被告单方书写的，无原告的签字认可，对原告没有约束力，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月14日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，原告韦秋平将属于自己所有的位于腾冲市腾越镇天成社区商贸城小区B-18号商铺出租给被告王大海使用。合同约定：租期十年，前三年的租金200000元（2014年7月27至2017年7月26日）、第四年租金74900元、第五年的租金80000元、第六年的租金85600元、第七年的租金91600元、第八年的租金91600元、第九年的租金104900元、第十年的租金112200元；房屋租赁用途为商铺，经营珠宝、玉石、镶嵌、加工；房屋商铺前的赶街天摊位及后花园用地由被告维护布置，双方共同使用，后建商铺协议另签；房屋需改扩建的，由双方另行约定以及如任一方违约应承担租金总额30%的违约责任等权利、义务。合同签订后，被告付清前三年的租金，房屋使用至2017年7月25日。在合同的履行过程事，原告于2016年5月在出租商铺的后花园土地上建盖了房屋一幢，该房屋为永久性建筑，并打墙将新建房屋与原商铺分开，该房屋也可作商铺使用。本院认为，原告韦秋平与被告王大海签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同真实有效，未违反法律规定，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。但在履行合同的过程中，由于原告韦秋平在共同使用的后花园土地上建盖了房屋，并在新建房屋与出租的商铺之间建有隔墙，导致被告承租房屋的使用空间减小；且原告建好商铺后，双方未能对后建商铺的使用达成一致意见，致使《房屋租赁合同》不能继续履行，对此，原、被告双方均有责任，故原告要求被告支付违约254160元的诉讼请求，本院不予支持。在庭审过程中，原、被告双方表示《房屋租赁合同》不能继续履行，双方同意解除合同，可由双方自行协商处理。被告提出应由原告赔偿损失335660元的抗辩，未提交证据证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告韦秋平的诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  段生菊二〇一七年九月十五日书记员  舒子桁