广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0902民初1944号原告：李沂，男，1982年3月17日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，现住址：广东省茂名市茂南区，委托诉讼代理人：彭小太，广东民道律师事务所律师。委托诉讼代理人：张道弘，广东民道律师事务所实习律师。被告：刘爱芳，女，1971年5月2日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，现住广东省茂名市茂南区，原告李沂与被告刘爱芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年06月08日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭小太、张道弘到庭参加诉讼。被告刘爱芳经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告李沂向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同义务，协助原告李沂将登记在被告刘爱芳名下的《国有土地使用证》（茂南国用2016第2350号）办理产权转移手续，变更登记为原告李沂名下；2、判令被告支付违约金67890.63元；3、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告刘爱芳在2015年5月10日与原告李沂签订了《茂名市城区好置业房地产中介服务部房屋买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定被告刘爱芳以房屋（位于茂名市××街××号，房产证号为：粤房地权证茂字第××号）装修状态（毛胚）转让给原告李沂，双方协商一致被告刘爱芳所售房屋价格为（人民币）柒拾伍万元整（750000.00元），并且对办理过户所需的费用、税费、付款方式和办证过程、房屋交付等都进行了明确约定。合同签订后，原告李沂已经按照合同约定的付款方式分三期足额付清了合同约定的房屋价款柒拾伍万元整（750000.00元）给被告刘爱芳。被告刘爱芳也交付了房屋给原告李沂实际占有、使用和所有，并且协助原告李沂办理该房屋的《房产权证》（粤房地权证茂房字第××号）产权转移手续将产权过户登记至原告李沂名下，而《国有土地使用证》（茂南国用2016第2350号）只交给原告李沂收执，便拒绝协助原告李沂办理关于该房屋土地《国有土地使用证》的产权转移手续。此后，原告李沂多次要求被告刘爱芳协助办理产权转移手续将《国有土地使用证》（茂南国用2016第2350号）过户登记至其名下，但被告刘爱芳均无正当理由拒绝履行合同义务，拒绝协助原告李沂办理《国有土地使用证》（茂南国用2016第2350号）的产权转移手续。2017年4月27日，原告委托广东民道律师事务所向被告出具《律师函》，继续催使被告依约履行合同义务，协助原告李沂将登记在被告刘爱芳名下的《国有土地使用证》（茂南国用2016第2350号）办理产权转移手续，变更登记为原告李沂名下。可被告依然不履行其合同义务。原告认为，本案合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条第三款之规定，现被告刘爱芳无正当理由拒绝履行合同义务、拒绝协助原告李沂办理《国有土地使用证》的产权转移手续的行为，违反了相关法律规定和合同约定，侵犯了原告李沂的合法权益，其行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告刘爱芳应当向原告李沂支付2015年8月1日至2017年6月6日止的逾期办证违约金67890.63元。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，诉讼请求如上，望判如所请！被告刘爱芳不作答辩，举证期限内没有提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年5月10日，原告李沂与被告刘爱芳签订《茂名市城区好置业房地产中介服务部房屋买卖合同》一份，合同约定被告刘爱芳以房屋（位于茂名市××街××号，房产证号为：粤房地权证茂字第××号）装修状态（毛胚）转让给原告李沂，所售房屋价格为750000元，并且对办理过户所需的费用、税费、付款方式和办证过程、房屋交付等都进行了明确约定。2015年5月10日，原告按照合同约定，通过茂名市城区好置业房地产中介服务部转交定金10000元给被告刘爱芳。2015年6月1日，原告通过中国工商银行转账支付300000元给被告。2015年8月11日原告在中国工商银行贷款490000元并将该贷款转入被告刘爱芳名下账户，超出房价款总额部分的50000元，双方约定由被告以现金方式返还原告。2015年7月29日，在原告李沂已将房价款750000元全部支付给被告刘爱芳后，被告将粤房地权证茂房字第××号房产权证过户登记至原告李沂名下。并将买卖房屋所占用范围内的（茂南国用2016第2350号）国有土地使用证交给原告李沂收执，但没有办理土地使用权过户登记手续。此后原告多次要求被告协助办理土地使用权证过户登记手续，被告不予协助，致成纠纷。另查明，原告提供的土地登记卡显示，宗地属出让国有土地使用权分割变更登记，由茂名市碧桂园房地产开发有限公司（地号：0900240-379，证号：茂南国用（2014）第043号分摊转让146.66平方米而来。面积四至以本次测绘图标示为准。宗地已办理房产抵押登记。原、被告所签订的房屋买卖合同中，没有约定办理国有土地权证转移登记的条款及具体日期。上述事实，有当事人提供的身份证明、《房屋买卖合同书》、银行转账凭证、房屋买卖补充协议、个人贷款凭证、个人贷款借据、房产权证、房地产他项权证、国有土地使用证、土地登记卡等及庭审笔录予以佐证。本院认为，原告李沂与被告刘爱芳签订《茂名市城区好置业房地产中介服务部房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告在签订合同后依约全额支付了购房款给被告刘爱芳。被告应依合同约定履行办理产权转移登记手续，将房产权证及国有土地使用权证过户至原告名下李沂名下。但由于双方所买卖的房屋的土地使用权办理有抵押登记手续，在该宗地抵押登记未涂销时，原告请求办理土地使用权过户登记，本院不予支持。原、被告在房屋买卖合同中没有约定被告应协助原告办理土地使用权过户的条款及具体日期，依合同订立目的，原告可以要求被告协助办理土地使用权过户登记手续，但应该给予被告必要的准备时间，但不能据此认为被告构成违约，因此，原告请求被告支付违约金67890.63元，本院不予支持。被告刘爱芳经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本案作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李沂的诉讼请求。案件受理费749元，（原告李沂已预交），由原告李沂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  吴永堂二0一七年九月四无书记员  杨芷萍附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条:债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。5、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。