重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终4993号上诉人（原审被告）:重庆市巴将军饮食文化发展有限公司,住所地重庆市渝中区解放东路128号6楼，统一社会信用代码915001036221913311。法定代表人：王人庆，总裁。委托诉讼代理人：雷斌，男，该公司总裁助理。被上诉人（原审原告）:中铁二十局集团有限公司,住所地陕西省西安市未央区太华北路89号，统一社会信用代码91610000220523065J。法定代表人：邓勇,董事长。委托诉讼代理人：杨宾，男，该公司职员。委托诉讼代理人：杨霖，男，该公司法律顾问。住重庆市渝北区原审被告:重庆远景物业管理有限公司,住所地重庆市南岸区黄桷垭镇龙洞坡70号，统一社会信用代码915001086664100068。法定代表人：罗易培，总经理。委托诉讼代理人：曾义，男，该公司职员。上诉人重庆市巴将军饮食文化发展有限公司（以下简称巴将军公司）因与被上诉人中铁二十局集团有限公司（以下简称中铁二十局）、原审被告重庆远景物业管理有限公司（以下简称远景物业）返还原物纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2015)南法民初字第06173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人巴将军公司的委托诉讼代理人雷斌、被上诉人中铁二十局的委托诉讼代理人杨霖、杨宾、原审被告远景物业的委托诉讼代理人曾义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巴将军公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：车库背后架空层已隔墙部分所在的区域即为B7区域，巴将军承租的区域包含了讼争区域。原审法院对租金计算错误，巴将军承租的负一层租金单价仅为1.54元/平方米。中铁二十局辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。远景物业辩称，其未将讼争区域出租给巴将军公司使用。请求维持原判。中铁二十局向一审法院起诉请求：1、巴将军公司、远景物业立即返还中铁二十局重庆市南岸区X号负一层约116平方米的房产；2、巴将军公司、远景物业赔偿中铁二十局2009年12月至2016年1月的房屋占用损失80736元，物业费10525.75元。一审法院认定事实：2008年10月30日，远景物业（合同甲方）与巴将军公司（合同乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定“甲方将坐落于重庆市南岸区X号铺位和B6区负一楼第1号铺位，租给乙方用于经营餐饮，使用黑珍煲品牌。合同租赁期限自2008年11月1日至2024年4月30日。甲方免收乙方自2008年11月1日至2011年4月30日的租金，免收2008年11月1日至2010年4月30日的物管费”。合同还对租赁费用、履约保证金、双方的权利义务以及违约责任进行了约定。2009年7月2日，远景物业（合同甲方）与巴将军公司（合同乙方）在原《商铺租赁合同》的基础上协商签订《补充协议》，该补充协议约定：“甲方将X商业街B6一层1号铺位以及B6区负一层乙方原合同租赁屋背后架空层至车库背后架空层已隔墙部分，补充租赁给乙方用于经营餐饮以及配套项目，由乙方负责回填、筑墙、打地平等相关事宜，相关安全责任由乙方负责。（租赁位置图纸附后）。本补充协议起始时间、免租期及计租起始时间与原合同一致，自2008年11月1日至2024年4月30日止，2011年4月30日前免租金，2011年5月1日起收取租金。新增加的B6一层铺位租金为计租第一年租金18元/平方米/月（按套内面积计算），租金每两年递增一次，递增系数为1元/平方米/月。新增加的B6负一层铺位租金为每月1000元整（无物管费）。”庭审中，巴将军公司称协议附图是不完整的，附图中标示的负一层架空层租赁区域面积远远少于实际租赁面积，且附图该部分租赁区域标示在了车位上，实际应为车位下方的架空层以及附图未完整体现的架空层共计约为800平方米，因此该附图存在瑕疵，双方应当以协议书面约定载明的租赁区域为准，并提交图纸一张，拟证实负一层架空层租赁区域不止附图中体现的区域。远景物业称协议附图确实是把架空层标在了车位上，实际租赁区域为对应车位下面约250平方米的架空层，但不存在巴将军公司所称的不完整问题，根据协议约定内容可证实该附图标明的租赁区域是完整的。一审另查明，中铁二十局于2009年购买位于重庆市南岸区X号（又称B7区）房屋一栋，产权登记日期为2009年12月30日，登记楼层包括负2层至5层，套内建筑面积9914.78平方米。庭审中，中铁二十局称其购买重庆市南岸区X号房屋后一直没有使用，直到2012年装修时才发现巴将军公司无故占用了中铁二十局所有的B7区负一层面积约116平方米的架空层（以下简称“本案争议区域”），并转租给他人获利。中铁二十局多次与巴将军公司交涉要求其返还，巴将军公司均以远景物业已经该部分出租给巴将军公司为由而拒绝返还。庭审中，巴将军公司称中铁二十局提交的产权证明虽能够证实其享有B7区负一层面积约116平方米的架空层的产权，但认为架空层应属于公共区域，是不能取得相应产权的，故对此不予认可。另根据巴将军公司与远景物业签订的租赁合同及补充协议，巴将军公司系合法租赁该区域，根据买卖不破租赁的原则，不应当返还给中铁二十局，更不应当支付中铁二十局请求的任何费用。远景物业称对于本案争议区域系B7区负一层面积约116平方米的架空层无异议，巴将军公司与远景物业签订的租赁合同及补充协议均已明确载明出租给巴将军公司的架空层范围限定在B6区域，故远景物业并没有将本案争议区域出租给巴将军公司。同时，远景物业并没有收取架空层部分的物管费。一审法院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任”，第十五条规定“承担侵权责任的方式主要有：……（四）返还财产”。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”对于巴将军公司所称远景物业已将本案争议区域出租给巴将军公司的辩称意见。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。本案中，中铁二十局及巴将军公司、远景物业对于巴将军公司与远景物业2008年10月30日签订的《商铺租赁合同》和2009年7月2日签订的《补充协议》均无异议，本案所涉《补充协议》负一层附图虽存在将“车位”错标为架空层这一瑕疵，但巴将军公司、远景物业均认可实际区域应为下方架空层，故该瑕疵并不影响《补充协议》及附图的合同效力，对此该院予以确认，并对上述两份合同予以采信。该院认为上述《商铺租赁合同》载明租赁区域包含“B6区负一楼第1号铺位”，《补充协议》载明“补充租赁区域B6区负一层乙方原合同租赁屋背后架空层至车库背后架空层已隔墙部分”及“新增加的B6负一层铺位租金为每月1000元整（无物管费）”，故合同已明确租赁的架空层为“B6区域”的架空层，并不包含B7区域，远景物业并没有将本案争议区域出租给巴将军公司，据此该院对巴将军公司的上述辩称意见不予采信。本案中，中铁二十局提交的产权证及其附图能够证实中铁二十局系重庆市南岸区X号负2层至5层房屋的所有权人，该产权证明载明的产权面积包含本案争议的B7区负一层面积约116平方米的架空层，故中铁二十局对本案争议区域依法享有所有权，巴将军公司应当将本案争议区域返还给中铁二十局，远景物业对巴将军公司占用争议区域并无过错，不应承担本案的侵权赔偿责任。对于中铁二十局请求的占用损失标准。巴将军公司非法占用他人合法财产，应当支付中铁二十局占用损失。本案中，巴将军公司在2009年12月30日中铁二十局取得该区域的合法所有权之前一直占有、使用争议区域，故该院酌定巴将军公司应当支付给中铁二十局自2009年12月30日起的占用损失。因中铁二十局提交的证据并不能证实巴将军公司在占用本案争议区域中获利，故该院依据《补充协议》约定的租金1000元/月为计算标准计算中铁二十局请求的占用损失。结合《补充协议》约定内容，该院认为巴将军公司提交的证据并不能证实补充协议约定的架空层租赁区域是不完整的，故该院参照协议附图所标明的架空层区域及区域租金标准1000元/月，酌定以4元/月/平方米为占用损失标准。因中铁二十局并未提交充分证据证明中铁二十局向远景物业缴纳了争议区域的物业费，该院对该笔费用依法不予支持。遂判决：“一、重庆市巴将军饮食文化发展有限公司立即将重庆市南岸区X号B7区负一层面积约116平方米的架空层返还给中铁二十局集团有限公司；二、重庆市巴将军饮食文化发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付中铁二十局集团有限公司房屋占用损失（以4元/月/平方米为标准按116平方米自2009年12月30日计算至实际交付之日止）；三、驳回中铁二十局集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2023元由重庆市巴将军饮食文化发展有限公司负担（此款由中铁二十局集团有限公司垫付，重庆市巴将军饮食文化发展有限公司支付上述款项时一并付清）。”二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人巴将军公司是否承租讼争区域的问题。按照巴将军公司与原审被告远景物业《补充协议》的约定，远景物业将“B6负一层乙方原合同租赁物背后架空层至车库背后架空层已隔墙部分”补充租赁给巴将军公司及“新增加的B6负一层铺位租金为：每月1000元整”，从合同的文义理解，协议所涉区域为B6区域。同时，《补充协议》附图所显示的区域也仅限于B6区域，而不包含B7区域。故巴将军公司认为其承租了讼争B7区域的理由不能成立，应予驳回。一审参照协议附图所标示的架空层区域及区域租金酌定房屋占用损失标准并无不当，本院予以维持。综上所述，巴将军公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2023元，由上诉人重庆市巴将军饮食文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张应洪代理审判员  陈 霞代理审判员  赵 克二〇一七年九月二十五日（院印）书 记 员  刘素馨