广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤19民终6047号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯锦春，男，汉族，1972年10月13日出生，住广东省东莞市南城区，委托代理人：黎晓薇，广东凯通律师事务所律师。委托代理人：欧阳奕，广东凯通律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东龙骏物流有限公司，住所地为广东省东莞市南城区石鼓村宝石东路1号，注册号为441900000574854。法定代表人：冯锦和。委托代理人：高领威，广东方中天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市东房住宅发展有限公司，住所地为东莞市城区运河西二路11号，注册号为441900001622960。法定代表人：刘德文。上诉人冯锦春因与被上诉人广东龙骏物流有限公司（以下简称龙骏公司）、东莞市东房住宅发展有限公司（以下简称东房公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2015)东一法南民一初字第1662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认冯锦春、龙骏公司、东房公司于2001年1月20日签订《商铺购销合同》（合同编号为LJ-1999-068）无效；二、冯锦春于判决发生法律效力之日起十日内向龙骏公司返还龙骏货运调配中心第Ab区第0a65号商铺；三、驳回冯锦春的全部诉讼请求。本案本诉受理费8393.88元（冯锦春已预交），反诉受理费3762.36元（龙骏公司已预交），由冯锦春负担。（原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院(2015)东一法南民一初字第1662号民事判决）。冯锦春向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项。2、判令解除案涉《商铺购销合同》。3、判令龙骏公司、东房公司向冯锦春返还购铺款414981元及支付利息（利息以414981元为本金，按照月息0.5%的标准，从起诉之日起计算至实际清偿之日止）。4、判令龙骏公司、东房公司向冯锦春支付租金57944.73元。事实与理由：（一）案涉《商铺购销合同》应属有效合同，应依法解除。案涉《商铺购销合同》仅是违反了管理性强制规定，并未违反效力性强制规定。《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》均未规定违反的法律后果是导致合同无效。因此案涉《商铺购销合同》应属有效合同。此外，已生效的本院（2011）东中法民一终字第1105号民事判决书，亦证实了原审法院认定案涉《商铺购销合同》无效是错误的。根据该民事判决，案外人陈伟良向龙骏公司购买了相同案涉土地上的建筑物，签订了相同内容的《商铺购销合同》，并以相同的事实和理由起诉龙骏公司，但经两审法院审理，均认为该《商品购销合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，法院依法予以确认，龙骏公司至今仍未按照合同约定向房地产产权登记机关申请办妥权属登记手续，其行为构成违约，判决解除陈伟良与龙骏公司签订的《商铺购销合同》，并限龙骏公司向陈伟良返还购房款及利息。相同的事实与理由，由于起诉时间不同，竟然产生了两个截然不同的结果。（二）冯锦春已实际支付了购房款，龙骏公司应当返还购房款及支付利息。按照交易习惯，付款凭证（如银行转账单、按揭贷款合同等）和购房发票均是买受人支付购房款的证明。但因以租金冲抵购铺款的付款方式存在特殊性，冯锦春不能提供付款凭证合情合理，这不能作为龙骏公司未收到购铺款的抗辩理由。并且，原审法院已审理查明，冯锦春已经取得案涉商铺的购房发票，并为案涉商铺缴交了契税。由此可证，在本案纠纷发生之前，龙骏公司已确认收到了购铺款。然而，龙骏公司为了规避其违约事实，在提起反诉时，又否认了以租金冲抵购铺款的事实，称冯锦春至今未向龙骏公司支付任何购铺款。在龙骏公司未有相反证据足以推翻的情况下，原审法院无视案件客观事实和当事人的自认，采信了龙骏公司的说法的行为系错误的。（三）龙骏公司主张返还租金无任何法律的事实依据。由于买卖双方获取信息不对称，冯锦春自始至终不知道案涉土地为工业用地，在案涉商铺买卖过程中，冯锦春不存在任何过错。本案纠纷产生的原因在于龙骏公司故意隐瞒案涉土地的性质，并且未按照合同约定向房地产产权登记机关申请办妥权属登记手续。因此，按照案涉《商铺购销合同》第十五条的约定，龙骏公司理应承担相应的违约责任。并且关于退房、退还购房款并补偿已付款利息的该条款约定，应当隐含了租金不返还的前提条件，租金收益归守约方，租金损失由违约方承担，符合法律及合同的本意。更何况，在冯锦春购买案涉商铺后，龙骏公司作为承租人又实际占有使用了案涉商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十三条及《中华人民共和国物权法》第一百一十六条规定，租金收益归冯锦春所有，符合法律规定及交易习惯。（四）原审判决结果对冯锦春显失公平。本案中龙骏公司存在过错和构成违约是不容置疑的，不论案涉《商铺购销合同》的效力如何，法院都应该考虑维护市场交易的安全和稳定的立法目的，对龙骏公司的过错和违约而致使合同无效或合同解除的结果，作出有利于维护冯锦春合法权益的处理结果。然而，原审法院作出的判决严重损害冯锦春的利益。按照原审法院的处理，作为无过错的冯锦春在购买案涉商铺后，既没有获得案涉商铺的所有权和使用权，在租金收益已经高于购房款本金的情况下，冯锦春当初已付的购房款不但无法要回来，甚至还要向龙骏公司倒贴租金，直接导致冯锦春房财两失，而作为有过错的龙骏公司，其故意隐瞒案涉土地性质，并且未按照合同约定向房地产产权登记机关申请办妥权属登记手续，不但没有得到任何惩罚，反而因祸得福，既长期免费占有使用案涉商铺，又要回案涉商铺的所有权，甚至还获得商铺涨价的可得利益，龙骏公司仅以付出极其低微的利息为代价。综上，原审法院查明事实不清，适用法律错误，判决结果显失公平，请求二审法院依法作出公正判决，维护冯锦春的合法权益。龙骏公司口头答辩称：（一）原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，二审应予以维持。（二）原审法院已经认定案涉合同无效，涉及互相返还财产的问题，对此，龙骏公司提出要求返还商铺及赔偿损失应一并予以处理。东房公司未向本院陈述任何答辩意见。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审期间，冯锦春向本院提交（2011）东中法民一终字第1105号民事判决书作为新证据，拟证明案外人陈伟良向龙骏公司购买相同的商铺，但在该案中两审法院均认定龙骏公司与陈伟良签订的购销合同有效，且认定该商铺不能办理房产证的责任不在买受人。龙骏公司质证称，其确认该证据的真实性，不确认其关联性。因为每个商铺签订的合同、合同约定及每个案件中提出的诉请、适用法律都不相同，因此其认为本案案涉商铺确实是不符合相应的商铺开发、销售的法律强制性规定，应为无效合同。另查明，双方确认就案涉商铺达成口头协议，一致同意以案涉商铺的租金冲抵购房款。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。龙骏公司未在法定期限内提起上诉，视为其认可原审判决的结果，龙骏公司答辩中提出应当一并处理赔偿损失的问题，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕冯锦春上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）案涉商铺购销合同的效力问题。（二）冯锦春要求返还购铺款及利息有无依据。（三）冯锦春主张租金有无依据。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”；第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。本案中，案涉商铺所涉土地性质为工业用地，但龙骏公司却在案涉土地建成商铺，将案涉土地用于商业用途，虽然《中华人民共和国土地管理法》第四条规定没有对合同效力作出直接否定性评价,但未依法进行土地变更登记手续直接改变土地用途，违反的是国家土地管理制度，损害的是国家的利益，故《中华人民共和国土地管理法》第四条规定应当系效力性强制性规定，故案涉商铺购销合同因违反效力性强制性规定应属无效合同。关于争议焦点二。冯锦春与龙骏公司双方约定以租金抵扣购铺款，冯锦春未向龙骏公司支付任何对价，故冯锦春要求龙骏公司返还购铺款及利息没有事实与法律依据，原审法院不予支持处理正确，本院予以维持。关于争议焦点三。虽然双方均确认就案涉商铺达成口头协议，一致同意以案涉商铺的租金冲抵购房款，但由于案涉商铺购销合同无效，冯锦春自始至终未取得案涉商铺的使用权，冯锦春亦未支付任何对价，故冯锦春要求龙骏公司支付租金没有任何依据，原审法院不予支持处理正确。至于东房公司，其仅为龙骏公司的委托代理人，故冯锦春要求东房公司承担责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，冯锦春上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8393.89元，由冯锦春负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 冯婉娥审判员 廖志明二〇一七年九月二十日书记员 伦润玲