湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终1353号上诉人（原审被告、反诉原告）:恩施市渝森木业有限责任公司，住所地湖北省恩施市板桥镇鄂渝路让水坝。法定代表人：刘经学，公司董事长。委托诉讼代理人：吴仕讯，湖北将来律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙从河，重庆聚焦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李平，男，1968年8月10日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：贺信，湖北施南律师事务所律师。原审第三人：宋小平，男，1964年8月13日出生，汉族，住重庆市奉节县。上诉人恩施市渝森木业有限责任公司（以下简称渝森公司）因与被上诉人李平、原审第三人宋小平土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院(2016)鄂2801民初4309号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。渝森公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李平的诉讼请求，并判令解除渝森公司与李平于2013年8月28日签订的《土地租赁合同》。事实及理由：一、李平不具有诉讼主体资格。本案诉争的土地租赁用途为从事驾驶员培训，李平并无驾驶员培训资质，其提交了与嘉友驾校的联营协议，故实质上是嘉友驾校租赁土地从事驾驶员培训，嘉友驾校才是真正的诉讼当事人，李平在本案中不具有诉讼主体资格；二、一审未审查合同效力属程序违法。李平系自然人，不具有驾驶员培训资格，而租赁土地的用途为开办驾驶员培训，故本案合同应属无效；三、一审认定事实错误。李平认为其缴纳了全部租金，对此应举证证明，李平仅缴纳了34000元租金，一审认定签订合同前缴纳了43000元的租金，该事实无证据证明。宋小平只是陈述李平确实缴纳了三次租金，但未证实每次缴纳租金的数额。且渝森公司与宋小平因股权纠纷结下仇恨，宋小平所作出的对渝森公司不利的证言，其真实性值得怀疑。李平辩称：一、李平系本案适格主体，签订合同的双方为渝森公司和李平，李平是土地的实际使用人；二，李平已全额缴纳合同约定的77000元租金，不存在未支付足额租金的事实；三，若渝森公司与李平所签订的合同确属无效，李平签订该合同时无过错，渝森公司应承担相应的赔偿责任。宋小平未在法定期限内提交陈述意见。李平向一审法院起诉请求：1.判令渝森公司排除妨害；2.渝森公司按每月29930元的标准从2016年8月29日起至排除妨害之日止赔偿李平的经济损失；3.渝森公司承担本案诉讼费用。渝森公司向一审法院反诉请求：1、解除渝森公司与李平于2013年8月28日签订的《土地租赁合同》；2、李平承担本诉及反诉费用。一审法院认定事实：宋小平原系渝森公司股东，宋小平之妻曾广桂系渝森公司原法定代表人。2010年2月2日，渝森公司与恩施市板桥镇居民委员会签订《土地租赁合同书》，约定将位于恩施市板桥镇居委会让水坝10.68亩土地租赁给渝森公司使用，租赁期限自2010年2月2日至2020年2月2日止。宋小平作为负责人在合同后签字并加盖公司印章。后李平欲租赁渝森公司的场地开办驾校，便与宋小平协商并口头约定租金总额为77000元，租赁期限至2020年2月2日。2013年8月15日，李平开办的驾校投入使用。李平于2013年6月先行向渝森公司支付租金33000元，后又于当年8月14日向渝森公司支付租金10000元。2013年8月28日，李平与渝森公司补签《土地租赁合同》，约定由渝森公司将其公司院内的3亩土地租赁给李平，租赁期限同渝森公司租赁政府土地的期限，租金11000元/年，并按照先交费后使用的原则一次性付清三年租金33000元，下欠费用于2014年6月30日前全部结清。宋小平作为代表在该合同后签字并加盖公司印章。一审庭审中，宋小平认可其于2014年1月16日收取李平缴纳的余下租金34000元。2014年2月20日，宋小平与曾广桂将渝森公司股权全部转让给刘经学。2016年8月29日，渝森公司在李平租用场地内张贴通知，要求李平于5日内清空场地，双方为此产生纠纷，经恩施市公安局板桥派出所调解未果。2016年10月12日，李平诉至一审法院，请求判准前述诉讼请求。一审审理中，李平称其所持有的渝森公司出具的租金收据部分丢失，只提交了2013年8月14日的10000元的租金收据一份。渝森公司向一审法院提交了金额为23000元租金收据及金额为500元的水电费收据各一份。该两份收据的日期均由2013年1月16日涂改为2014年1月16日。一审庭审中，渝森公司称宋小平在与现任渝森公司法定代表人刘经学办理交接手续时账目交接不完整。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力。渝森公司与李平签订的合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定履行。本案的争议焦点为，李平是否向渝森公司付清了全部租金77000元。对此，一审法院认为：一、李平陈述其在与渝森公司签订书面合同前支付了租金43000元，书面合同签订后支付了租金34000元，该陈述内容与渝森公司原股东宋小平的陈述一致。渝森公司以经过涂改的收据为依据辩称李平此前只交纳租金10000元的主张证据不足。二、李平向渝森公司前两次缴纳租金时，宋小平尚为渝森公司股东，其在庭审中认可李平先后三次缴纳了租金共77000元，且向李平出具了收据。渝森公司辩称李平只支付了租金33000元，只提供了该公司部分财务账目，且提供的账目存在瑕疵。渝森公司在经营过程中应当完整记载财务收支状况，现其未提交完整的凭证，无法完全显示李平交纳租金的状况。根据宋小平述称的事实，渝森公司应提供完整的财务账目，以证明李平未完全履行合同义务。三、按渝森公司主张李平欠缴租金44000元的事实，其法定代表人刘经学在继受宋小平与渝森公司原法定代表人曾广桂的股权后近三年的时间里，渝森公司未向李平主张租金权利，明显违背常理。四、渝森公司称宋小平在与渝森公司现法定代表人刘经学办理交接手续时账目交接不完整，此为渝森公司的内部管理问题，不能以此抗辩李平的诉求。综上，渝森公司阻碍李平使用租赁场地的理由不充分，李平请求判令渝森公司排除妨害的主张具有事实依据和法律依据，予以支持。对于李平主张的经济损失，虽然提交了合同、报名表等证据，但并不能证明其停止经营期间的具体、明确的损失，故李平的该项诉讼请求证据不充分，不予支持。关于渝森公司的反诉请求，因李平已履行合同义务，渝森公司也未提交其他证据证明其反诉请求的成立，其不予支持。渝森公司应严格遵守合同约定，不得妨害李平对租赁场地的使用。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第八条和中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定判决：一、恩施市渝森木业有限责任公司于判决生效之日起立即停止侵害李平对租用场地的使用权；二、驳回李平的其他诉讼请求；三、驳回恩施市渝森木业有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费200元，反诉案件受理费50元，合计250元，由恩施市渝森木业有限责任公司负担。二审中，渝森公司围绕其上诉理由提交了如下证据：证据一、1、渝森公司2012年12月31日至2014年2月8日期间的财务记账凭证。拟证明：李平只向渝森公司缴纳了33000元租金，尚余44000元租金未缴纳。证据二、（2014）鄂恩施民初字第1374号民事调解书。拟证明：宋小平与刘经学因渝森公司股份问题发生过纠纷，宋小平与渝森公司存在利害关系。证据三、U盘录音一盘。拟证明：李平只缴纳了33000元租金，原渝森公司的财务账目被宋小平持有。证据四、申请渝森公司出纳刘凌渔、会计陶华桥出庭作证。拟证明：李平总计只缴纳了33000元租金。李平由向本院提交了一组证据，即：案涉场地现场照片五张。证明：渝森公司将从板桥居委会租赁过来的土地用于木材加工。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：渝森公司提交的证据一不是渝森公司的完整账目；证据三的录音中李平未认可只缴纳33000元租金的事实，且通话录音中的部分通话人未到庭，无法核实通话内容的真实性；证据四系渝森公司工作人员的证言，且不属于二审中的新证据，李平对上述证据不予认可，且上述证据不能达到证明李平只缴纳了33000元租金的证明目的，故对上述证据不予采信。渝森公司提交的证据二系渝森公司刘经学与宋小平之间的纠纷，与本案渝森公司与李平的租赁合同纠纷不具有关联性，故对该证据不予采信。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合渝森公司的上诉意见及李平的答辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、李平的诉讼主体资格是否适格；二、李平与渝森公司签订的土地租赁合同是否有效；三、李平是否已向渝森公司足额缴纳77000元租金。对此，分析评判如下：一、李平的诉讼主体资格是否适格2013年8月28日渝森公司与李平签订《土地租赁合同》，合同载明甲方租赁方为渝森公司，乙方承租方为李平，合同尾部甲方处由宋小平签字，并加盖了渝森公司的印章，乙方处由李平签字，根据合同相对性原则，该合同的双方主体为渝森公司和李平。双方在合同中并未约定李平租赁土地的用途，李平是否具有驾驶员培训资质，并不影响其在本案土地租赁合同中的主体地位，故李平的诉讼主体资格适格。二、李平与渝森公司签订的土地租赁合同是否有效本案所涉土地系渝森公司从板桥社区居委会处承租后转租给李平。板桥社区居委会（甲方，出租方）与渝森公司（乙方，承租方）于2010年2月2日签订的《土地租赁合同书》第四条乙方的义务约定“乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同”；第六条约定“租赁期限届满后，乙方有优先的承租权。如乙方不再续约或双方协商一致解除合同后十日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净，土地必须复耕。”渝森公司（甲方）与李平（乙方）于2013年8月28日签订的《土地租赁合同》第二条租赁期限约定“租赁时间同甲方租赁政府的时间，如遇国家政策性调整和不可抗拒的因素，甲乙双方另行议定”；第三条约定“租赁期满，按要求复耕后退还给甲方”。依法成立的合同具有法律约束力，渝森公司与李平签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在合同实际履行中，对土地用途的改变等，属于行政管理的范畴，并不影响合同效力，双方当事人应按合同约定和法律规定全面履行合同义务。三、李平是否已向渝森公司足额缴纳77000元租金渝森公司称公司大部分账目被宋小平带走并持有，其不能提供公司的全部账目凭证，但其所持有的公司财务账目不完整，系因渝森公司股权变动交接过程中出现的问题，属渝森公司的内部管理问题，不能免除渝森公司的举证义务，渝森公司提交的证据不能证实李平仅缴纳了部分租金，故其应承担举证不能的法律后果。李平缴纳租金的事实发生在宋小平负责渝森公司期间，一审庭审中，宋小平认可李平已足额缴纳租金共77000元的事实，宋小平作为时任渝森公司的实际负责人，其认可的上述事实对渝森公司亦具有约束力。若存在宋小平在收取租金后未入渝森公司财务账的问题，亦属渝森公司的内部管理问题。综上，渝森公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人恩施市渝森木业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  张成军审判员  李志华二〇一七年九月六日书记员  赖宏为