河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀06民终3164号上诉人（原审被告）：天津肯德基有限公司，住所地天津市南开区南开二马路25号内3-1号。法定代表人：包莹瑞,该公司董事长。委托诉讼代理人：屈强，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：李媛，国浩律师（天津）事务所律师被上诉人（原审原告）：易县阳光商贸有限公司,住所地易县朝阳路阳光国际商住楼。法定代表人：史玉民,该公司总经理。委托诉讼代理人：管来生，该公司职工。委托诉讼代理人：李俊生，河北李俊生律师事务所律师。上诉人天津肯德基有限公司因与被上诉人易县阳光商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省易县人民法院（2016）冀0633民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津肯德基有限公司上诉称：一、原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，被上诉人对上诉人发送的要求解约的函件没有在送达后三个月内提出异议，双方之间签订的租赁合同已经解除。二、原审法院认定事实不清。证人吴某作为被上诉人聘请的招商引资负责人，与被上诉人存在直接的经济利益关系，其证人证言在没有其他书面证据佐证的情况下，不能单独作为认定案件事实的依据。证人王某在作证时表示，其在易县某酒店参与双方谈判。王某作为县领导违反“八项规定，六项禁令”，其证人证言不真实。综上，请求撤销原判，改判双方之间租赁合同已经解除。易县阳光商贸有限公司答辩称：一、一审判决适用法律正确，上诉人的上诉请求欠缺针对性。一审法院根据双方租赁合同中终止合同的约定，与上诉人终止合同的通知函已经到达被上诉人的事实，对确认涉案租赁合同已经解除。被上诉人虽有异议，但未上诉。上诉人的上诉请求曲解法律规定。双方签订的合同对合同违约行为应设定解除合同的条款，而不宜设定因违约而终止合同的条款。二、一审判决认定证据合法公正，查明的事实清楚。被上诉人在2015年12月11日就上诉人终止合同提出异议，2016年春节过后，上诉人派人到易县与被上诉人协商继续租赁事宜，最终双方达成一致，上诉人同意装修完工，五一节开展营业，有王某、吴某的证言证实。被上诉人履行前期合同的房屋改造等合同义务期间，双方所发函件上诉人均收到。综上，一审判决认定证据合法公正，查明基本事实清楚，请驳回上诉，维持原判。易县阳光商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同；2.赔偿原告房屋租金损失130000元；3.诉讼费用由被告承担。当事人围绕上述请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：1.原、被告均提交了《租赁合同》，原告欲证明双方存在租赁合同关系，被告租赁原告的房屋开设肯德基餐厅，合同履行期限自2015年8月15日至2032年10月15日，合同签订后，原告按约定的时间向被告提供了房屋。被告欲证明原告未按合同约定的时间、面积交付房屋，原告已经构成根本违约，造成被告合同目的无法实现。因双方均对该证据真实性、合法性、关联性无异议，本院对双方签订《租赁合同》的事实依法予以认定，对该证据予以采信。2.原告提交“设计图纸”及网易163邮箱页面照片，证明该图纸是被告于2015年9月29日给原告的，要求原告施工，图纸标注面积为225平方米，被告已经知道实际面积与合同约定面积不一致且同意变更。被告对该组证据不认可，被告认为照片显示的邮箱账号不是被告公司所使用的邮箱，从证据形式上看，无法确认设计图纸的来源及与本案的关联性。本院经庭审调查认为，该图纸内容客观、详尽，且当庭向证人吴某核实，证人证实该设计图纸为被告方提供并交由原告对租赁房屋按照图纸实际改造，本院对此设计图纸依法予以采信。3.原、被告均提交2015年11月24日函件，原告欲证明被告曾以房屋面积与合同约定面积不一致为由提出终止合同，该函件不符合合同法第96条规定的法定形式，从内容上看并没有明确表示解除合同，表述的是“我司选择终止合同”，且收到函件后原告积极与被告沟通。被告欲证明被告已经将解除合同的通知送达给原告，被告行使合同解除权完全合法有效。因双方对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院依法予以采信。4.原告提交2016年1月5日、1月17日、3月10日的工作函件，证明在被告认可房屋面积变更的情况下，原告多次发函要求被告履行合同进行装修、营业。虽然房屋面积、交付时间稍有瑕疵，但是被告已经认可，且不影响合同的实际履行。被告质证称函件是否收到需要向公司核实，但该组证据不能起到原告要求被告继续履行合同及赔偿租金损失的证明作用。因原告未能提供送达上述函件的证据，故本院对上述三份函件不予采信。5.原告提交租赁房屋照片3张，证明施工场景、房屋现状，因被告没有如约履行合同，给原告企业造成了负面影响。被告对该组证据的关联性不予认可。因该照片系涉案房屋状况的真实反映，本院依法予以采信。6.原告申请证人王某、吴某出庭作证，欲证明被告发出终止合同通知后双方又继续进行了实质性恰谈，被告已以实际行动否定了终止合同通知，双方又按照原合同协议履行。被告对证人证言不予认可，被告认为证人所称“与被告公司杨总会面时，原、被告双方均同意继续履行合同”、“于2016年5月1日前开业”不属实，证人证言不真实，不予认可。本院经庭审调查认为证人王某作为县领导、吴某作为招商引资人，参与原、被告双方的合作洽谈符合实情，且两位证人的证言能够相互印证，本院对证人证言依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2015年5月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，与本案相关的主要内容为：1.1甲方同意按下述条款和条件将位于易县朝阳西路南侧一层总计使用面积为243平方米，建筑面积为260平方米的房产出租给乙方使用。房产之详细建筑位置、使用范围以附件一规划红线图及附件二房产平面图红线圈定部分为准。1.2甲方同意乙方可将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅。2.1除非甲乙双方按第九章提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为17年零63天，自2015年8月15日至2032年10月15日止。其中2015年8月15日至2015年10月15日为免租期供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金。乙方在该房产开设餐厅及甲方在易县所设商场均应于2015年10月15日或之前开业，且商场开业时应满足以下开业要求：A商场正式对外营业的商业面积应不低于商场全部营业面积的80%，B商场内地下超市所占商业面积全面正式营业。4.1甲方应于2015年8月15日前向乙方交付完整房产，甲方保证交付房产时具备如下全部交付条件：（1）房产已具备如附件六所述之房产技术条件；（2）甲方完成房产加建部分的消防、环评建审手续并向乙方提供该等审批通过的相关文件。4.2如甲方未能在2015年8月15日前按4.1条之约定向乙方交付完整房产，应视为甲方违反本合同，乙方有权选择相应顺延免租期及合同期限或终止合同。合同签订后，原告按照被告提供的设计图纸进行改造、加建，2015年11月16日，原告向被告发出工作函，要求被告尽快安排设计装修等工作。2015年11月24日，被告向原告发出《易县肯德基餐厅租赁合同终止告知函》，称原告未按合同约定的交房时间、房屋面积向被告提供满足房产技术条件及消防环保手续的房产，且经过被告现场勘查后原告未按照合同约定的租赁范围进行施工，导致原告提供的房产已无法满足租赁合同中249平方米使用面积的约定，基于延期交付及施工范围的违约行为，被告选择终止合同。2015年12月11日，原告给被告发出工作函称消防、环评手续及所有与房产有关的纠纷由原告负责解决，原告未违反合同约定，如被告单方终止合同，应当赔偿损失。2016年春节过后，被告派人到易县与原告协商租赁事宜，最终双方达成意向，被告继续租赁涉案房屋，并于五·一装修完后开张营业。被告至今未按照双方洽谈内容对涉案房屋进行装修和营业。一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。被告认为原告未按照合同约定的交房期限及条件向被告交付涉案房屋及消防、环评资料，被告根据合同法相关规定发出终止合同函的行为合法有效，原告未在法定异议期限内提起诉讼，应视为涉案租赁合同已经解除。但原、被告双方在合同解除后又继续洽谈，被告承诺继续合作，并计划于五·一装修完后开张营业，应视为双方自此建立了同涉案租赁合同内容一致的租赁合同关系。被告未按约定如期装修、营业的行为构成违约，原告有权要求被告继续履行合同。原告主张其损失为130000元，但其并未提交充分证据证实，且被告不予认可，故依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告天津肯德基有限公司继续履行与原告易县阳光商贸有限公司的《租赁合同》；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2980元，由原告负担2900元，被告负担80元。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订租赁合同后，被上诉人履行了部分合同义务，但由于未按照合同约定的交房期限及条件交付涉案房屋及消防、环评资料，上诉人单方解除双方之间的租赁合同。后双方又经协商继续按原租赁合同履行，之后上诉人无法定解除事由，应当继续履行，一审法院对相关证人证言的认定并无不妥。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津肯德基有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵志宏审 判 员 于纪芳审 判 员 张峰先二〇一七年九月五日法官助理 杨亚军书 记 员 刘 淼