安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终4388号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴晓琳，女，1972年10月25日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：曹振东，安徽中特律师事务所律师。委托诉讼代理人：王路妹，安徽中特律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反审原告）：陈家顺，男，1975年3月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区清溪路21号翠竹园��区****幢***室。公民身份号码3401111975********。委托诉讼代理人：袁建，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晋晨，北京德恒（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审原告）：王兴兴，女，1990年4月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：袁建，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晋晨，北京德恒（合肥）律师事务所律师。原审第三人：合肥蜀山区国金小额贷款有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路455号新华学府花园3、5商住楼5-101、201室。统一社会信用代码91340100562176710U(1-1)。法定代表人：卞真勤，总经理。上诉人吴晓琳、上诉人陈家顺和王兴兴及原审第三人合肥蜀山区国金小额贷款有限公司（以下简称国金小贷公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初7936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴晓琳上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判陈家顺、王兴兴支付吴晓琳违约金11万元和律师费6万元。事实与理由：陈家顺、王兴兴在涉案房屋买卖过程中与第三人国金小贷公司办理了涉案房屋抵押手续，其行为已经严重违反合同约定，应当承担相应的违约责任。另，根据双方签订的《合同补充协议》第6条约定，吴晓琳因陈家顺、王兴兴违约、为维护自身合法权益而产生的律师费应由陈家顺、王兴兴承担。陈家顺、王兴兴辩称：双方签订《存量房买卖合同》后，由于吴晓琳未配合陈家顺、王兴兴去办理托管账户，导致违约。陈家顺、王兴兴并未违约，请求二审法院对吴晓琳的上诉请求予以驳回。国金小贷公司未发表意见。陈家顺、王兴兴上诉请求：请求撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判解除陈家顺、王兴兴与吴晓琳签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》，判令陈家顺、王兴兴不予返还吴晓琳定金4万元，并判令吴晓琳支付陈家顺、王兴兴违约金31.36万元及律师费6万元。事实与理由：双方于2016年7月5日签订了《存量房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定吴晓琳应当在2016年10月20日前将部分购房款116.8万元存入托管账户。但合同签订后，吴晓琳一直未与陈家顺、王兴兴办理房款托管事宜，也未向陈家顺、王兴兴支付购房款。吴晓琳的行为已构成根本性违约，应承担全部违约责任。而陈家顺、王兴兴在履约过程中无任何过错及违约行为，不应承担违约责任。一���法院无视以上基本事实，从而做出了错误判决。吴晓琳辩称：吴晓琳已向一审法院提交了双方短信记录、通话记录，证明吴晓琳多次与陈家顺、王兴兴沟通要求继续履行涉案合同，但陈家顺、王兴兴拒接电话、拒回短信。另外，中介公司在一审中也出庭作证陈述系陈家顺、王兴兴认为涉案房屋售价过低，不配合吴晓琳办理资金托管，导致合同无法继续履行。吴晓琳被迫起诉至一审法院，同时申请对涉案房屋予以查封。故一审法院认定陈家顺、王兴兴构成违约，事实清楚，证据充分。国金小贷公司未发表意见。吴晓琳向一审法院起诉请求：1、判令陈家顺、王兴兴继续履行《存量房买卖合同》及《合同补充协议》，判令陈家顺、王兴兴偿还涉案房屋的抵押贷款，注销涉案房屋上的抵押登记，配合吴晓琳办理过户手续；2、判令陈家顺、王兴兴连带支付吴晓琳中介费12500元、律师费3万元，违约金10万元，合计14.25万元。3、陈家顺、王兴兴承担本案诉讼费用。陈家顺、王兴兴向一审法院反诉请求：1、解除《存量房买卖合同》及《合同补充协议》；2、判令陈家顺、王兴兴不再返还吴晓琳定金4万元；3、判令吴晓琳支付陈家顺、王兴兴违约金31.36万元及律师费6万元；4、吴晓琳承担反诉费。一审法院认定事实：2016年7月5日，出卖人（甲方）王兴兴代陈家顺与买受人（乙方）吴晓琳签订一份《存量房买卖合同》，约定：甲方出卖其所有的合肥市××山区××路××翠竹××小区××室给乙方，建筑面积131.64平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为156万元；由乙方交纳国家所有税费；乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲方双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行；甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三违约金，合同履行。二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行；附件四付款协议约定���（一）乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。2016年10月20日（以预约号为准）前将人民币116.8万元（含定金）存入托管账户；并在当日申请办理存量房转移手续。甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额为人民币40万元等。同日，双方签订《合同补充协议》，约定有：本协议签订后乙方向甲方支付定金人民币4万元，定金充抵房款，甲方应将相关权属证书原件交于居间方用于办理核价等相关前期手续，若甲方违约，双倍退还乙方定金；若乙方违约，甲方收取的定金不予退还；甲方双方任一方违约，按所签署的各类合同约定，违约方承担违约金的中介服务费、诉讼费、律师费等；如补充协议与甲乙方及居间方之间签订的《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》等合同相冲突，应以本补充协议为准；如��方违约应付房款总价百分之二十等。2016年7月5日，吴晓琳支付定金4万元。同日，合肥捌零房地产网络营销有限公司与吴晓琳签订《房地产经纪合同》一份，约定支付中介服务手续费12500元等。2016年8月16日，陈家顺与吴晓琳缴纳了涉案房屋的所有税费。2016年10月10日，吴晓琳提供支付法律服务费发票票面金额15000元；2016年10月20日，吴晓琳提供支付法律服务费发票票面金额15000元。2016年12月12日，陈家顺、王兴兴与北京德恒（合肥）律师事务所律师签订《委托代理合同》一份，约定律师费3万元，并提供了代理费发票一张。另查明：涉案房屋于2003年1月22日登记在陈家顺名下。陈家顺与王兴兴于2011年12月2日登记结婚，双方系夫妻关系。再查明：2016年9月2日，陈家顺与王兴兴将涉案房产抵押于第三人国金小贷公���，被担保主债权数额为100万元，债务履行期限为2016年9月1日至2017年3月1日，并办理了抵押登记手续。一审法院认为：合法的合同关系应受法律保护。吴晓琳与王兴兴签订的《存量房买卖合同》，陈家顺事后协助吴晓琳办理了涉案房屋过户相关税费的缴纳手续，应视为对该合同的追认；同时吴晓琳与陈家顺、王兴兴之间签订的《存量房买卖合同》未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应当切实履行。本案陈家顺、王兴兴在买卖过程中与第三人签订了涉案房屋抵押合同，并办理了抵押登记，故陈家顺、王兴兴与第三人对涉案房屋设定的抵押权成立；第三人庭审中同意陈家顺、王兴兴付清债务后解除双方的押抵关系，故陈家顺、王兴兴应当付清涉案房屋设定抵押时所负债务；鉴于合同履行所需条件，涉案房屋设定押抵时所负债务先由吴晓琳垫付（吴晓琳已支付），在其应支付的购房款中扣除；第三人协助陈家顺、王兴兴涂销抵押；因此，吴晓琳诉请陈家顺、王兴兴继续履行《存量房买卖合同》，并要求陈家顺、王兴兴协助办理过户手续，于法有据，该院予以支持；但吴晓琳诉请陈家顺、王兴兴违约造成了损失，因吴晓琳提供造成具体损失证据不足，故该院不予支持。陈家顺、王兴兴称，吴晓琳不遵守承诺，构成违约，并反诉请求吴晓琳应当承担相关损失，该诉求于法无据，该院不予以采信。综上所述，吴晓琳部分诉请，合法有据，该院予以支持。陈家顺、王兴兴反诉请求，无事实与法律依据，该院不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、陈家顺、王兴兴于判决生效后10日内涂销陈家顺名下位于合肥市××山区××路××翠竹××小区××室房产抵押权，第三人合肥蜀山区国金小额贷款有限公司予以协助；二、陈家顺继续履行与吴晓琳于2016年7月5日签订的《存量房买卖合同》，并于判决生效之日起30日内，协助吴晓琳办理位于合肥市××山区××路××翠竹××小区××室房屋产权过户手续；三、驳回吴晓琳的其他诉讼请求；四、驳回陈家顺、王兴兴的反诉请求。本案本诉案件受理费3150元，减半收取1575元，保全费5000元，由陈家顺、王兴兴负担；反诉案件受理费7502元，减半收取3752元，由陈家顺、王兴兴负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为：吴晓琳与陈家顺、王兴兴签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议��系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。双方当事人均应按约履行各自的合同义务。双方在签订上述合同时，涉案房屋上没有设定抵押权。根据《存量房买卖合同》约定，吴晓琳应于2016年10月20日前将116.8万元（含定金4万元）存入托管账户。合同签订后，吴晓琳按约交纳了4万元定金，并于2016年8月16日缴纳了涉案房屋的所有税费，但陈家顺、王兴兴却于2016年9月2日将涉案房屋抵押给第三人国金小贷公司，并在此后拒绝与吴晓琳沟通，不配合吴晓琳办理资金托管，一审法院据此认定陈家顺、王兴兴构成违约，判令陈家顺、王兴兴继续履行《存量房买卖合同》并协助吴晓琳办理过户手续，并无不当。根据《合同补充协议》第9条约定，陈家顺、王兴兴应付给吴晓琳房款总价20%的违约金31.36万元（156.8万元X20%），但吴晓琳一审起诉时仅主张违约金10万元，应视为��对自身民事权利的处分，本院予以支持。根据《合同补充协议》第6条约定，陈家顺、王兴兴应付给吴晓琳律师费。吴晓琳一审起诉时主张律师费3万元，并提供了相关缴费票据予以证明，本院予以支持。吴晓琳上诉要求陈家顺、王兴兴支付违约金11万元、律师费6万元，对其超过一审诉请部分，本院不予支持。一审法院对吴晓琳主张的违约金、律师费未予支持，显系不当，本院依法予以纠正。由于陈家顺、王兴兴在合同履行过程中将涉案房屋抵押给第三人，其行为已构成违约，其上诉要求解除合同、不返还定金及要求吴晓琳支付违约金和律师费的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，吴晓琳的上诉请求部分成立，本院予以支持。陈家顺、王兴兴的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（��）项的规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初7936号民事判决书的第一、二、四项，即“陈家顺、王兴兴于判决生效后10日内涂销陈家顺名下位于合肥市蜀山区清溪路21号翠竹园小区A112幢306室房产抵押权，第三人合肥蜀山区国金小额贷款有限公司予以协助”、“陈家顺继续履行与吴晓琳于2016年7月5日签订的《存量房买卖合同》，并于判决生效之日起30日内，协助吴晓琳办理位于合肥市蜀山区清溪路21号翠竹园小区A112幢306室房屋产权过户手续”、“驳回陈家顺、王兴兴的反诉请求”；二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初7936号民事判决书的第三项，即“驳回吴晓琳的其他诉讼请求”；三、陈家顺、王兴兴于判决生效之日起10日内支付吴晓琳违约金10万元、律师费3万元，合计13万元；四、驳回吴晓琳的其他诉讼请求。如果本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费3150元，减半收取为1575元，保全费5000元，由吴晓琳负担575元，由陈家顺、王兴兴负担6000元；反诉案件受理费7502元，减半收取为3751元，由陈家顺、王兴兴负担。本案二审案件受理费7504元，由吴晓琳负担660元，由陈家顺、王兴兴负担6844元。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  余海兰审判员  方玮韡二〇一七年九月二十二日书记员  鲍晶晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。