湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终1356号上诉人（原审原告）：廖小平。被上诉人（原审被告）：黎泽洪。委托诉讼代理人：黎忠华（系被上诉人黎泽洪之子）。上诉人廖小平因与被上诉人黎泽洪房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2016）湘1081民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人廖小平，被上诉人黎泽洪及其委托诉讼代理人黎忠华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。廖小平上诉请求：1.改判黎泽洪支付廖小平购房款7006.5元及逾期付款损失5983.52元；2.本案诉讼费用由黎泽洪负担。事实与理由：1.一审判决认定黎泽洪已支付的购房款为48,979元是错误的，与事实不符。2.一审判决认定廖小平主张的逾期付款损失不成立，明显违法。黎泽洪辩称：1.一审判决认定黎泽洪已付购房款的金额正确。2.黎泽洪不存在任何违约情形，而是廖小平违约，故黎泽洪不应承担违约责任。3.廖小平的起诉已超过诉讼时效。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。廖小平向一审法院起诉��求：1.判令黎泽洪付清廖小平购房款7006.5元；2.本案诉讼费由黎泽洪负担。2016年4月11日，廖小平增加诉讼请求，请求判令黎泽洪向廖小平赔偿逾期付款损失5983.52元（从2007年2月1日至2016年4月5日止，按年利率6.12%×150%计算）。一审法院认定事实：2006年8月，因受2006年资兴7·15洪灾影响，资兴市境内许多村民房屋倒塌，市政府为解决群众的住房问题，同意廖小平在其原先购买的兴宁镇原阀门厂的一块土地上兴建一栋六层灾民安置房对灾民进行出售，并批示在建房过程中对相关税费按政策予以减免。2006年8月31日，廖小平与黎泽洪签订了一份《灾民集资建房合同》，合同主要内容为：“根据市委、市政府指示，甲方（廖小平）在兴宁镇汽车站内靠老粮站方向兴建一栋共六层的灾民集资安置住房，用于安置7·15洪灾造成的全倒户，解决乙方的实际困难。为此，就建房及购房事宜达成如下条款，甲、乙双方共同信守：一、概括及装饰装修标准：1.该灾民集资安置住房坐落在兴宁新汽车站内靠老粮站方向，房屋的第一层车库归甲方使用，楼房二层至六层为住房，为东西朝向，住房户型为三室二厅一厨一厕，房屋结构为砖混结构，基础为片石基础。2.装饰装修标准：内装修标准为客厅、餐厅、卧室及杂房楼地面及楼梯踏步为水泥抹面地面，厨房、卫生间楼地面为防滑地板砖。内墙及天鹏为仿瓷涂料二遍。卫生间及厨房内墙贴200×300mm高1.2m瓷片，楼梯间内墙、顶棚及踏板下面为防瓷涂料二遍。所有防瓷涂料均须做中级抹灰二遍。楼梯空洞为六边形或八边形预制花格。花格需刮涂料。楼梯扶手为一底二漆铁制楼梯扶手杆。所有窗子为铝合金窗，洞口宽底超1.2米，门为消声卷闸门，其余门为实木门。所有木门须一底二漆。进门门锁���牛头锁。室内给排水要求：给水排水均做好，材料为UP管，卫生间及厨房均须安装水龙头一个，蹲式大便器装好，保证通水。电安装塑料槽板明装、铜线，客厅、餐厅、卧室须保证每房两个插座、一开关、一盏日光灯，厨房、卫生间须保证一个插座、一盏白炽灯和一个开关。二、房屋位置及价格1.乙方按预交款的秩序确定房屋的楼层和楼号；2.乙方所购住房属于第叁层第壹号，建筑面积为99.06㎡，房价为525元/㎡，总价为52,006.5元。三、付款方式1.乙方报名时交首付款1.5万元；2.主体工程完工时交足80%，即应交纳26,604.8元；3.竣工验收交付使用时交20%，即应交10,401.7元。四、甲方职责1.甲方按施工图纸及上一条要求的简易装饰装修标准，按时保质保量完成施工并交付房子；2.甲方保证2007年元30日前交付房子；3.甲方协助乙方办理好划拨土地使用权证、房产证、契证。���、乙方职责1.乙方必须为7·15、7·26洪灾造成的全倒户，不得假冒顶替；2.乙方必须全额交购房款，方可入住，具体交款方式为：报名时交首付款1.5万元，主体工程完工时交足总够房款的80%，余额20%在竣工验收交付使用时一次性付清，但最迟不得迟于2007年元月30日；3、乙方不得以任何理由干扰、阻碍甲方施工，也不得以单独标准强要甲方施工。六、违约责任：甲乙双方均不得违约，否则违约按合同法承担违约责任。未尽事宜，经双方协商解决。本合同一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，自双方签字或盖章后生效。”合同签订当天，黎泽洪即按合同约定向资兴市兴宁镇人民政府交纳了购房首付款15,000元。2006年10月份左右，廖小平聘请施工队伍开始动工兴建该栋安置房屋，到同年年底，该栋安置房屋封顶，主体工程完工，2007年元月份左右，黎泽洪即自行对所购房屋进行装修入住，双方没有经过正式的房屋交接手续。另查明：1.廖小平兴建的该栋安置房共30套住房，分别出售给了30户灾民，资兴市及兴宁镇两级人民政府都对该栋安置房的兴建事宜十分重视。在房屋建设过程中，为了确保该栋安置房的顺利建设完工，政府相关部门组织该30位购房户在廖小平家里开会推选成立了由黎泽洪、谢细明、谢开定三人组成的建房管理小组。建房管理小组成立以后，购房户将购房款交给了建房管理小组。2.黎泽洪共计向建房管理小组交纳的购房款情况为：（1）2006年12月22日交25,000元；（2）2007年3月16日交2600元；（3）2007年8月6日交270元；（4）2007年9月19日交两笔，其一笔为929元，另一笔为3680元（该款黎泽洪陈述为垫付的工程款）。公布榜上建房管理小组收取黎泽洪购房款共计为30,000元，其中廖小平认可黎泽洪向兴宁镇政府交纳的15,000元及公布榜上向建房管理小组（泽洪收）交纳的30,000元，对其他金额不予认可，即对2007年1月30日之后建房管理小组收款均不予认可。3.廖小平因各种原因一直没有收齐各购房户的购房款，2008年8月11日，因办理房产证事宜，灾民安置户唐廷财、黄跃驰共同向廖小平出具一份担保书，担保书主要载明：“和谐小区三十位购房户的购房款，在廖小平协助办好土地使用证后，每户除留贰仟元尾款等房产证办好后再支付外，其余需一次性支付给廖小平，等房产证办好后，双方即时结账付清，对于该两笔款项，唐廷财、黄跃驰自愿提供担保，保证准时到位，该担保书自签字之日生效”。后30位购房户的房屋所有权证于2009年上半年全部办好，但各购房户并没有全部交清购房款。在此过程中，唐廷财于2008年7月14日向黎泽洪收取了300元（该款注明为办证、修路），于2008年8月21日���黎泽洪收取了300元（该款注明为办证、刮胶，抵购房款）；黄跃池于2009年3月22日向黎泽洪收取了100元（该款注明为抵购房款，混土、打地板，开工2天工资）。4.黎泽洪所购房屋办证面积为98.32㎡。5.本案为系列纠纷（共有30件诉讼案件），2015年5月4日廖小平先与唐廷财、黄跃驰购买该安置房房款等问题向一审法院提起了诉讼，起诉唐廷财、雷乔惠（黄跃驰之妻，黄跃驰于2012年因车祸过世）要求其按合同支付购房尾款等，2015年8月10日，一审法院以廖小平的起诉超过诉讼时效为由判决驳回廖小平的诉讼请求，廖小平不服该判决上诉至本院，本院于2016年1月18日作出终审判决，撤销原审判决，并判决唐廷财、雷乔惠支付购房尾款。后唐廷财不服该判决于2016年8月4日以出现新证据为向湖南省高级人民法院申请再审，该院于2016年12月27日作出裁定，驳回唐廷财的再审申请。唐��财申请再审时，一审法院依法中止审理了本案，并于2017年4月17日恢复本案的审理。6.廖小平在本院对其与唐廷财、雷乔惠两案作出终审判决后将剩余28户安置购房户起诉至一审法院，要求安置购房户按合同支付购房尾款，其中一案已调解结案，其余27件案件正在审理当中。一审法院认为，廖小平因与资兴市兴宁镇和谐小区资兴7·15洪灾30户灾民安置购房产生纠纷，双方应按诚实信用原则履行各自的义务。因该案是系列纠纷之一，在此之前廖小平与唐廷财、雷乔惠诉讼中经法院生效文书已经确定了廖小平的起诉没有超过诉讼时效，故黎泽洪主张的廖小平的起诉超过了诉讼时效的理由不能成立。本案争议的焦点：一是黎泽洪支付购房款的数额是多少；二是如黎泽洪尚有购房尾款未支付，其是否应支付廖小平主张的逾期付款损失。关于争议焦点一黎泽洪支付购房款的数额。双方无争议的金额为45,000元，具体为：首付款15,000元，建房管理小组黎泽洪收取的30,000元。廖小平对黎泽洪向建房管理小组2007年3月16日交2600元、2007年8月6日交270元、2007年9月19日交两笔（其一笔为929元，另一笔为3680元黎泽洪陈述为垫付的工程款）的这三次交款不予认可，认为这三笔款项均系在2007年1月30日之后交纳的款项，因此时黎泽洪已经使用房屋，黎泽洪出具房屋验收报告也说明了此情况，建房管理小组在房屋竣工后就无权再收取相应的款项。由于建房管理小组是经政府相关部门组织30位购房户开会推选成立的一个组织，且本案中廖小平也认可建房管理小组的收款权，对建房管理小组2007年1月30日前收款均予以认可，这表明廖小平知道建房管理小组以自己的名义向购房户收取购房款，但并没有做出法律意义上的否认，对2007年1月30日之后也没有采取相应的措施来否定或制止建房管理小组的这一行为，故黎泽洪向建房管理小组交纳的购房款应属于按合同履行了付款义务。本案中，廖小平对黎泽洪向建房管理小组2007年3月16日交2600元、2007年8月6日交270元、2007年9月19日交929元，共计3799元，应属购房款。2007年9月19日另一笔为3680元，黎泽洪陈述为支付工程款，因廖小平不予认可，故不予认定该笔款项为购房款。黎泽洪已交付的购房款为48,799元（45,000元+3799元=48,799元），黎泽洪还应交纳的购房款为3207.5元（52,006.5元-45,000元-3799元=3207.5元）。对于黎泽洪主张房屋办证面积（98.32㎡），合同面积是99.06㎡，应该根据合同价格予以核减的主张，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符���合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;”的规定，争议房屋办证的建筑面积与合同约定面积的误差没有超过3%，故黎泽洪的该主张成立，应予以抵扣，抵扣金额为（99.06㎡－98.32㎡）×525元/㎡＝388.5元。综上，黎泽洪还应向廖小平交纳的购房款为3207.5元－388.5元＝2819元。关于争议焦点二，如黎泽洪尚有购房尾款未支付，其是否要支付廖小平所主张的逾期付款损失。廖小平与黎泽洪签订的《灾民集资建房合同》虽在合同中约定了双方购买安置房屋的权利义务，但该合同在实际履行的过程，即涉案房屋在实际建设过程，对合同约定的收款、建设等发生了改变，在履行过程中建房管理小组的成立及该管理小组有收款并参与建设管理等行为表明，双方已经改变了合同的履行方式，尤其是付款的履行方式，且双方对已付购房款的金额存在争议，故廖小平主张逾期付款损失不能成立。至于廖小平向案外人唐廷财、黄跃驰交纳的款项应抵扣房款的主张，因该两人未获得廖小平授权，故黎泽洪的该主张不能成立。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出如下判决：“一、被告黎泽洪于本判决生效后十日内支付原告廖小平购房尾款2819元；二、驳回原告廖小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍���付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由原告廖小平负担75元，被告黎泽洪负担50元”。本院二审期间，廖小平提交了7份证据：证据1.资兴市自来水公司兴宁水厂的证明，拟证明黎泽洪于2007年1月19日住进涉案房屋几个月后才在兴宁自来水厂开户；证据2.谢细明出具的证明，拟证明2006年建灾民房时，经兴宁镇政府领导在廖小平家开会决定，购房户推选谢开定、黎泽洪、谢细明负责施工质量问题，购房户每户交了50元，政府领导和廖小平并未安排收购房款事宜，谢细明也没有参与收购房款；证据3.（2016）湘1081民初399号民事裁定书，拟证明谢细明是购房户之一，其出具的证明足以说明真相；证据4.黎东汉向一审法院提交的收款收据，拟证明谢开定负责施工质量问题向购房户收取了50元，该款项是施工质量款，并不是购房款；证据5.（2016）湘1081民初425号��事裁定书，拟证明黎东汉是灾民购房户之一，谢开定向购房户收取了50元，是施工质量款，并不是购房款；证据6.（2016）湘1081民初398号民事裁定书，拟证明谢开定是灾民购房户之一，与黎泽洪存在利害关系，其向黎泽洪开具的收据不能作为本案的证据使用；证据7.（2016）湘10民申1710号民事裁定书，拟证明廖小平与黎泽洪签订本案合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，廖小平通过多种方式向灾民购房户催交房款，而黎泽洪未按照合同约定履行义务造成逾期付款损失，应赔偿给廖小平。黎泽洪向本院提交了4份证据：证据8.兴宁汽车站集资建房点工程款汇总，拟证明廖小平没有按合同约定将主体工程完工；证据9.关于建设兴宁镇和谐小区的情况说明，拟证明三人建房管理小组是合法的；证据10.廖小平的领条，拟证明涉案房��在2007年1月并未完工；证据11.廖小平的收条，拟证明廖小平认可了三人建房管理小组有权收取购房款。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。黎泽洪质证认为：对证据1不予认可，如没有开户，没有进水，黎泽洪不可能住进涉案房屋；对证据2谢细明没有收取购房款予以认可；对证据3无异议；证据4、5是谢开定收款，与本案无关；对证据6不予认可；对证据7廖小平与黎泽洪签订本案合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务予以认可，对其他证明方向不予认可。廖小平质证认为：证据8与本案无关；证据9没有原件，反而证明黎泽洪在2007年春节前就已经装修入住；证据10没有原件且落款日期有涂改行为，该证据与本案无关；证据11没有原件，不予认可，三人建房管理小组没有权利代收购房款。本院认证如下：廖小平提交的证据1中无单位负责人及制作证明材料人员的签名或盖章，且该证据与本案的处理无直接关联性，本院不予采信；证据2谢细明未出庭作证，对证据的真实性无法确认，本院不予采信；证据3、5、6、7系人民法院作出的裁判文书，本院予以参考；证据4系谢开定向黎东汉出具的收款收据，与本案无关联，本院不予采信；黎泽洪提交的证据8、10、11未提交原件，真实性无法确认，本院不予采信；证据9系谢开定、黎泽洪一方出具的情况说明，需与本案其他证据予以综合认定。本院除对一审认定的事实予以确认外，另查明：1.黎泽洪于2006年12月22日向建房管理小组交纳25,000元，收款收据载明“兹收到黎泽洪交建房费第二批款贰万伍仟元整经手人黎泽洪证明人谢开定”；2007年3月16日交纳2600元，收款收据载明“兹收到黎泽洪交建房费（第三批款）贰仟陆百元整经手人黎泽洪���明人谢开定”；2007年8月6日交纳270元，收款收据载明“兹收到黎泽洪交建房款贰佰柒拾元整经手人黎泽洪证明人谢开定”；2007年9月19日交一笔929元，收款收据载明“兹收到黎泽洪交建房款玖佰贰拾玖元整经手人黎泽洪证明人谢开定”；2007年9月19日交另一笔3680元，收款收据载明“兹收到黎泽洪交建房款叁仟陆佰捌拾元整经手人黎泽洪证明人谢开定”。2.廖小平认可黎泽洪在2007年1月30日前已交纳购房款45,000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点为：一、黎泽洪还需支付廖小平多少购房款；二、黎泽洪应否向廖小平支付逾期付款损失。关于焦点一。本案黎泽洪、谢细明、谢开定三人组成的建房管理小组系经政府相关部门的组织且廖小平在场的情况下，由30位购房户开会推选成立的组织。廖小平对建房管理小组的成立、存在及收取房款的事实理应知晓，且廖小平认可建房管理小组在2017年1月30日前代收购房款的行为，案涉房屋的主体工程虽已在2006年年底完工，购房户在2007年元月即自行入住，但房屋并未经竣工验收，双方未办理正式的房屋交接手续，双方的权利义务关系并未终止，廖小平也未提交充分证据证明其在2017年1月30日后曾采取有效措施制止建房管理小组继续收取购房款。本案中建房管理小组自代收购房款以来出具的收款收据具有形式上的一致性，且对黎泽洪分别于2006年12月22日交纳的25,000元、2007年3月16日交纳的2600元、2007年8月6日交纳的270元、2007年9月19日交纳的929元及3680元，收款收据中均明确载明款项性质为“建房款”。由于黎泽洪一审中称2007年9月19日交纳的3680元为垫付的工程款，且在一审判决对该笔款项未予认定是交纳的购房款后，黎泽洪未提起上诉，则本院对该笔3680元亦不予认定是交纳的购房款。因此，除廖小平认可的黎泽洪于2017年1月30日前交纳的购房款45,000元外，黎泽洪还于2007年3月16日交纳2600元、2007年8月6日交纳270元、2007年9月19日交纳929元，共计支付购房款48,799元（45,000+2600+270+929）。廖小平对一审判决扣减房屋面积误差价款388.5元未提出异议，故黎泽洪还应向廖小平支付购房款2819元（52,006.5-48,799-388.5）。关于焦点二。本案中，购房户黎泽洪系因遭受洪灾急需房屋安置的灾民，而廖小平与黎泽洪签订《灾民集资建房合同》后，如前所述，房屋的主体工程虽已完工且购房户已自行入住，但房屋并未经竣工验收，且双方未办理正式的房屋交接手续，双方均未严格按照合同约定全面履行合同义务，对廖小平主张从2007年2月1日至2016年4月5日止按年利率6.12%×150%计算并支付逾期付款损失5983.52元的请求，本��不予支持。综上所述，廖小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由廖小平负担。本判决为终审判决。审 判 长 何文捷审 判 员 罗燕青审 判 员 张友荣二〇一七年九月十三日法官助理 刘芳岑书 记 员 梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。