重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终5731号上诉人（原审被告）：唐孝华，男，汉族，1956年2月1日出生，住重庆市南岸区，委托诉讼代理人：易珉，重庆巴国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何德静，女，汉族，1982年8月29日出生，住重庆市巴南区，上诉人唐孝华因与被上诉人何德静房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初9769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月28日进行了询问，上诉人唐孝华及其委托诉讼代理人易珉到庭参加询问。本案现已审理终结。唐孝华上诉请求撤销原审判决第一项、第三项，依法改判为合同无效，驳回其一审支付违约金的诉讼请求。主要事实和理由：1、本案的房屋买卖合同及居间合同无效。涉案房屋是夫妻共有，唐孝华无权处分，何德静取得该房不属于善意；居间人未全面了解房屋情况。原判适用《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷按揭适用法律问题的解释》第三条错误，本案合同无效，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定。何德静未提交答辩意见。何德静向一审法院起诉请求：1、判令解除何德静、唐孝华签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖部分；2、判令唐孝华返还何德静定金2万元；3、判令唐孝华赔偿何德静违约金73500元；本案诉讼费用由唐孝华承担。事实与理由：2016年12月10日，原、唐孝华签订了一份《房地产买卖及居间合同》，就合同价款支付方式进行了约定。何德静按合同约定支付了2万元定金，唐孝华出具了收据。双方约定2017年4月12日办理过户手续，唐孝华在约定日期前通知居间方不再履行过户义务。唐孝华不退还何德静定金也不承担违约责任。一审法院认定事实：唐孝华与周顶明于1981年5月登记结婚。重庆市渝北区隆鑫鸿府17幢1单元10-2号房屋登记在唐孝华名下。2016年12月11日，以唐孝华为卖方、何德静为买方签订了一份《房地产买卖及居间合同》，主要内容是：买卖双方通过居间方出售及购入位于重庆市渝北区隆鑫鸿府17幢1单元10-2号房屋，成交价49万元；在签订合同时买方交定金2万元给卖方，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款；第二部分房款为47万元，付款方式如下：买方办理银行按揭，第二部分房款中的按揭贷款部分由买方向银行申请办理按揭贷款，贷款手续完毕后，由银行将买方已获批准的贷款直接支付给卖方；在银行同意贷款后五个工作日内，买卖双方须到房屋交易所办理过户手续；如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款15%的违约金。第十三条补充条款为：此房价含大修基金由卖方缴纳；签订本合同后五个工作日内买卖双方配合买方到银行办理买方按揭贷款审批手续，买方贷款金额以银行审批为准，待买方银行按揭审批通过后，同时卖方取得产权证后五个工作日内，买卖双方配合到该物业所属交易中心办理产权过户手续，过户当日卖方收齐买方除去银行按揭部分剩余所有房款；卖方取得产权证的时间以开发商统一的时间为准。合同还对其他内容进行了约定。2016年12月10日，唐孝华出具一张收据，载明收到人民币2万元，系何德静用于购买案涉房屋的定金。一审庭审中，唐孝华陈述：签订合同后没有告诉家人，2017年3月份他们才知道我把房子卖了，他们不同意卖，2017年4月份我就告知何德静房子不卖了，因为家里不同意；案涉房屋是夫妻共同财产，因此合同无效，违约金条款无效，何德静的损失小于约定的违约金。何德静陈述：中介在4月份告诉我唐孝华家人不同意因此不卖房子了，现在房价涨了大概10万元，何德静的损失超过了约定的违约金。一审法院认为，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷按揭适用法律问题的解释》第三条规定：当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，即便案涉房屋属于夫妻共同财产，唐孝华称在签订合同时未取得妻子即共有权人周顶明的同意，即便该陈述属实，也不影响合同的效力。《房地产买卖及居间合同》是何德静与唐孝华的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”现何德静要求解除双方签订的《房地产买卖及居间合同》房屋买卖部分，唐孝华当庭陈述同意解除，故对于何德静要求解除双方签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖部分的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，唐孝华同意退还定金，对于何德静要求判令唐孝华退还定金2万元的诉讼请求，一审法院予以支持。本案中案涉房屋登记在唐孝华一个人名下，何德静按合同履行了支付定金的义务后，唐孝华以家庭成员不同意卖房为由不出售涉案房屋，造成合同不能继续履行。合同不能继续履行的责任在唐孝华，唐孝华应当承担违约责任。合同约定了如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款15%的违约金。唐孝华虽抗辩约定的违约金标准过高，但未举示证据证明，对唐孝华抗辩违约金约定过高的理由，一审法院不予采纳。合同总价是490000万，按约定违约金价款是73500元。对于何德静请求判令唐孝华赔偿违约金73500元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷按揭适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告何德静与被告唐孝华于2016年12月11日签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖部分；二、被告唐孝华在本判决生效后十日内退还原告何德静定金20000元；三、被告唐孝华在本判决生效后十日内支付原告何德静违约金73500元。案件受理费8650，已减半收取4325元，由被告唐孝华负担。二审审理查明：2016年12月11日，唐孝华为卖方、何德静为买方、重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司为居间方签订《房地产买卖及居间合同》。本院查明的其它事实与前述一审审理查明的事实相同。本院认为：本案是何德静对《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖部分提起的诉请，原判据此作出判决。对《房地产买卖及居间合同》中的房屋居间部分，唐孝华上诉提出该合同居间部分无效，超出了原判范围，本院对此不予审理。《房地产买卖及居间合同》约定的出售房屋即使属于唐孝华夫妻共有，但该房登记在唐孝华名下，在唐孝华没有声明存在共有人的情况下，根据物权法定和公示原则，何德静有理由相信其为唐孝华个人财产，在唐孝华不能证明何德静为恶意的情况下，唐孝华上诉提出何德静购买房屋不属于善意的上诉理由不成立。《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条规定：当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。唐孝华在一审诉讼中称，签订合同后家人不同意卖；案涉房屋是夫妻共同财产，因此合同无效。唐孝华该诉称的实质，是以其在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，原判适用《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷按揭适用法律问题的解释》第三条规定正确。唐孝华、何德静、重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司签订的《房地产买卖及居间合同》涉及房屋买卖部分，是唐孝华、何德静的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。唐孝华明确告知何德静房子不卖了，存在不履行《房地产买卖及居间合同》义务的违约行为，在合同目的不能实现的情况下，何德静诉请解除双方签订的《房地产买卖及居间合同》房屋买卖部分，一审法院支持何德静的该部分诉请并无不当。《房地产买卖及居间合同》房屋买卖部分在履行过程中，何德静按约履行了支付定金的义务，唐孝华以家庭成员不同意卖房为由不出售涉案房屋，造成合同不能继续履行，唐孝华应当承担违约责任。原判依照合同约定，对何德静的违约金诉请，予以支持正确。综上所述，唐孝华的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由唐孝华负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 陈 瑜审判员 赖生友审判员 乔 艳二〇一七年九月二十七日书记员 陈 胜