广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终7713号上诉人（原审被告）：张令浩，男，汉族，1954年7月1日出生，住广东省广州市越秀区，被上诉人（原审原告）：刘淑华，女，汉族，1955年3月20日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人陈灵芝，系广东阐博律师事务所律师。委托诉讼代理人余诺，系广东阐博律师事务所律师。上诉人张令浩因与被上诉人刘淑华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院于7月21日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张令浩上诉请求：1.撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初3291号民事判决，改判支持张令浩的上诉请求；2.本案一二审诉讼费用由刘淑华承担。事实与理由：原审认定事实错误，程序错误。本案起因是我方租用对方P5商铺，在准备装修时，发现商铺存在漏水、潮湿，我方存放于商铺内的工艺品因此有不同程度的损坏，现准备追究责任。当时我方马上通知对方，对方许诺免租期可后延，马上处理漏水情况。处理好漏水情况，再给房租。可时至今日漏水没人处理，房屋还空着。本案开庭刘淑华没有到场，很多问题代理人不知道，有些具体的口头协议法庭没办法查清。请二审法院查清事实，依法支持我方的上诉请求。刘淑华答辩称：对方所述与事实严重不符，在租赁期间对方从未向我方主张房屋漏水问题。即使对方所述P5商铺存在漏水，但对反所欠租金是两间房屋的租金，对方没有主张P4商铺存在漏水问题。我方将商铺出租期间，实际上是对方对商铺进行管控，事实上并不存在漏水问题。一审法院认定事实清晰，适用法律准确，请求维持一审判决。刘淑华向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的两份《商铺租赁合同》并没收两份合同的保证金共计9200元；2、张令浩立即腾空并搬离租赁房屋；3、张令浩向刘淑华偿还未缴纳租金66300元和违约金20475.6元（违约金详见附表，暂计至2017年3月15日）；4、张令浩向刘淑华偿还未缴纳物业管理费、公摊水电费及其滞纳金共计11746.33元；5、张令浩向刘淑华支付自2017年3月16日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费（占用使用费计算标准按照两份商铺租赁合同约定的租金标准计算）；6、本案诉讼费用（包括受理费和保全费）由张令浩承担。一审法院查明:坐落于佛山市汾江南路32号（原131号）1区四座首层P4号（粤房地证字第C5246630号）及佛山市汾江南路32号（原131号）1区四座首层P5号（粤房地证字第C5246630号）的房屋权属人均为刘淑华。2013年11月28日，刘淑华（出租方、甲方）和张令浩（承租方、乙方）签订《合同一》，约定：“……第一条租赁内容甲方同意出租位于佛山市汾江南路32号（原131号）1区四座首层P4号商铺，该商铺建筑面积73.53㎡，乙方愿意承租该商铺。……第三条租赁期限本合同租期为5年，即从2013年12月16日至2018年12月15日止……第四条租金、税金、物业管理费等1）本合同铺租为不含税之价格，发票等税金由乙方自行支付。该铺租金按建筑面积计算：第一年每月租金为人民币……1900.00元/月。第二年每月租金为人民币……2100元/月。第三年每月租金为人民币……2200元/月。第四年每月租金为人民币2300元/月……第五年每月租金为人民币2400元/月……2）乙方应于每月15日前将月租金存入甲方所提供的银行账户内……3）商铺的物业管理费，由乙方每月按时缴付给小区物业管理公司，水费电费等则由乙方自行缴付给供水供电等相关部门。第五条保证金乙方在签订本合同的同时需预付如下保证金：1）付人民币￥4000。2）付人民币贰佰元给甲方作为2条卷闸门钥匙（100元/1条）的保证金。租赁期满，乙方办完该商铺的退还手续后，甲方将上述保证金全额无息退还给乙方。但如果乙方有逾期支付租金或未有缴纳的款项，或有损坏该商铺之设施，甲方则可以从乙方保证金中扣除有关款项后，再将保证金余款退回乙方……第七条……（二）违约1）乙方应准时足缴付租金及相关费用，如延期缴付，甲方有权按乙方拖延缴款的时间向乙方收取每天百分一（1%日）的违约金。2）逾期缴纳租金达到30天时，视乙方为严重违约，甲方有权收回该商铺，解除合同并没收保证金……5）在乙方违反本合同条款，又不接受劝告和协调的，甲方有权停止该商铺内水电之供应，并直接终止本合同，收回商铺，由此引起的一切损失概由乙方负责的同时，保证金不予退回，乙方还必须缴清租金和相关费用。甲方仍保留向乙方追讨损失的权力……”2015年1月1日，双方签订《合同二》，约定：“……第一条租赁内容甲方同意出租位于佛山市汾江南路32号（原131号）1区四座首层P5号商铺，该商铺建筑面积92.56㎡，乙方愿意承租该商铺。……第三条租赁期限本合同租期为贰年，即从2015年3月1日至2017年2月28日止……第四条租金、税金、物业管理费等1）本合同铺租为不含税之价格，发票等税金由乙方自行支付。2）该铺租金按建筑面积计算：第一年每月租金为人民币贰仟伍佰元/月。第二年每月租金为人民币贰仟伍佰元/月……3）乙方应于每月5日前将月租金存入甲方所提供的银行账户内……4）商铺的物业管理费，由乙方每月按时缴付给小区物业管理公司，水费电费等则由乙方自行缴付给供水供电等相关部门。第五条保证金1）乙方在签订本合同的同时需预付人民币伍仟元元给甲方作为该商铺的保证金。2）付人民币贰元给甲方作为卷闸门钥匙（100元/1条）的保证金。租赁期满，乙方办完该商铺的退还手续后，甲方将上述保证金全额无息退还给乙方。但如果乙方有逾期支付租金或未有缴纳的款项，或有损坏该商铺之设施，甲方则可以从乙方保证金中扣除有关款项后，再将保证金余款退回乙方……第七条……（二）违约1）乙方应准时足缴付租金及相关费用，如延期缴付，甲方有权按乙方拖延缴款的时间向乙方收取每天百分一（1%日）的违约金。2）逾期缴纳租金达到30天时，视乙方为严重违约，甲方有权收回该商铺，解除合同并没收保证金……5）在乙方违反本合同条款，又不接受劝告和协调的，甲方有权停止该商铺内水电之供应，并直接终止本合同，收回商铺，由此引起的一切损失概由乙方负责的同时，保证金不予退回，乙方还必须缴清租金和相关费用。甲方仍保留向乙方追讨损失的权力……”2017年3月1日，案外人佛山市星城物业管理有限公司出具收据，确认收到1-4-P4铺业主刘淑华到2017.3管理费、公摊费6376元正。2017年3月30日，张令浩签收刘淑华的起诉状等应诉材料。庭审中，刘淑华委托诉讼代理人陈述：我们在两间商铺的玻璃门上另外上锁，时间是第一次财产保全日期2017年3月6日，电闸门的钥匙在张令浩手上，刘淑华进不去，为保护涉案商铺内财产以防张令浩转移和张令浩说该涉案商铺存在漏水，为保持房屋原状而将商铺门上锁。同时，当天由于张令浩一直拖欠物业管理费和水电费，所以是物业管理处对其电闸门进行断电。关于开门半天是在2017年3月22日当天给张令浩搬空的时间，后又因张令浩反悔不搬离，并且张令浩主张涉案商铺漏水损坏了张令浩的物品，所以为保护商铺现状才把门锁上。我们不认识所谓的案外人，涉案两间商铺玻璃门只有我们加锁，张令浩没有在玻璃门上加锁，但玻璃门外面是电闸门。合同是在2015年1月1日签订，并交付张令浩，且有两个月免租期，2015年张令浩曾经反映过有漏水，但在商铺交付后，刘淑华不能进入，因此无法确认是否漏水。在此之后，张令浩没有再提起漏水问题；张令浩陈述：涉案商铺玻璃门没有上锁，但电闸门的遥控器在我手上，该电闸门的钥匙放在案外人手上。刘淑华曾经发过短信给张令浩中承认2014年P5号商铺曾经漏水，已经找过员工修好，2015年物业袁工说想进入该商铺进行维修。2015年3月搬入涉案商铺，直到同年5月雨季漏水问题才出现，曾有员工进行维修，但仅为外墙维修，没有实际解决问题。后物业管理处要求张令浩对该房屋进行维修。一审法院认为：本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。刘淑华与张令浩之间存在房屋租赁合同关系，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于刘淑华诉请解除涉案合同。涉案合同明确约定逾期缴纳租金达到30天时，视为严重违约，刘淑华有权收回该商铺，解除合同并没收保证金。根据一审法院查明的事实，张令浩逾期交纳2015年12月-2017年2月的租金超过30天，故张令浩已经构成违约。因此，刘淑华依约有权解除合同。由于刘淑华未提供有效的证据证明其起诉前已行使解除权并有效送达张令浩，一审法院确认刘淑华起诉状送达张令浩之日为合同解除的时点，即双方于2013年11月28日签订的关于租赁佛山市汾江南路32号（原131号）1区四座首层P4号商铺的《商铺租赁合同》和2015年1月1日签订的关于租赁佛山市汾江南路32号（原131号）1区四座首层P5号商铺的《商铺租赁合同》已于2017年3月30日解除。另外，由于上述合同已解除，故张令浩应将合同项下的物业返还给刘淑华。关于刘淑华诉请张令浩支付拖欠的租金。根据一审法院查明的事实，张令浩拖欠租金至今，故涉案合同虽已于2017年3月30日解除，但张令浩仍应向刘淑华支付合同解除前拖欠的租金，2015年12月1日-2017年3月30日拖欠的租金经计算为：2015年12月1日-2015年12月31日：200元；2016年1月1日-2016年11月30日：51700元【4700元/月（2200元/月+2500元/月，根据合同一约定P4号商铺2015年12月16日始租金为2200元/月）×11个月】；2016年12月1日-2016年12月31日：4751.62元【1064.52元（2200元/月÷31天×15天）+1187.1元（2300元/月÷31天×16天）+2500元，根据合同一约定P4号商铺2016年12月16日始租金为2300元/月】；2017年1月1日-2017年2月28日：9600元【4800元/月（2300元/月+2500元/月）×2个月】；2017年3月1日-2017年3月30日：4645.16元【2225.81元（2300元/月÷31天×30天）+2419.35元（2500元/月÷31天×30天）】以上合计70896.78元。关于刘淑华诉请支付2016年12月1日-2017年2月28日拖欠租金的违约金，根据涉案合同约定，张令浩应准时足缴付租金及相关费用，如延期缴付，刘淑华有权按拖延缴款的时间收取每天百分一（1%日）的违约金。如前认定，张令浩拖欠租金的行为已构成违约，故刘淑华请求按年利率24%计算违约金，不违反法律规定，一审法院予以支持。一审法院以张令浩上述每月拖欠租金金额为本金，分别自每个欠费月16日起按年利率24%分段计算至判决确定的给付之日止。张令浩辩称，P5商铺漏水，刘淑华未能修复，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于刘淑华诉请张令浩支付涉案合同解除后租赁物的占有使用费，虽然张令浩尚未搬空涉案租赁物，但考虑到刘淑华对涉案租赁物上锁的行为客观阻碍了张令浩继续占有使用租赁物和清空铺位，故一审法院酌定张令浩自2017年3月31日起参照合同约定标准的50%向刘淑华支付占有使用费，即按（2300元/月+2500元/月）×50%=2400元/月支付，其中2017年3月31日至2017年4月30日的占有使用费为2300元/月×50%÷31天+2500元/月×50%÷31天+2400元=2554.84元。自2017年5月1日起，张令浩按2400元/月的标准向刘淑华计付占有使用费至实际返还涉案租赁物之日止。关于刘淑华请求没收保证金9200元，考虑到刘淑华请求张令浩支付违约金所基于的违约行为与没收保证金所基于的违约行为为同一行为即拖欠租金，且刘淑华亦未有证据证明一审法院确定的上述违约金不足以弥补其损失，故刘淑华关于没收合同保证金的诉请，缺乏依据。一审法院不予支持。关于刘淑华请求偿还未缴纳的物业管理费、公摊水电费及其滞纳金，根据合同约定，物业管理费由张令浩每月按时缴付给小区物业管理公司，水费电费等则由张令浩自行缴付给供水供电等相关部门，而刘淑华提供的证据只能证明刘淑华代张令浩支付P4号铺至2017年3月的管理费、公摊费6376元，故刘淑华该部分诉请有事实依据，一审法院予以支持。至于刘淑华诉请超出部分，则缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认刘淑华与张令浩于2013年11月28日签订的关于租赁佛山市汾江南路32号（原131号）1区四座首层P4号商铺的《商铺租赁合同》和2015年1月1日签订的关于租赁佛山市汾江南路32号（原131号）1区四座首层P5号商铺的《商铺租赁合同》已于2017年3月30日解除；二、张令浩于判决发生法律效力之日起十日内，向刘淑华腾空返还位于佛山市汾江南路32号（原131号）1区四座首层P4号和佛山市汾江南路32号（原131号）1区四座首层P5号的房屋；三、张令浩于判决发生法律效力之日起十日内，向刘淑华支付拖欠的2015年12月1日至2017年3月30日的租金70896.78元及2015年12月1日至2017年2月28日拖欠租金的违约金（违约金以每月拖欠租金金额为本金，分别自每个欠费月16日起按年利率24%分段计算至判决确定的给付之日止，其中2015年12月以200元为本金，2016年1月至2016年11月每月均以4700元为本金，2016年12月以4751.62元为本金，2017年1月至2017年2月每月均以4800元为本金）；四、张令浩于判决发生法律效力之日起十日内，向刘淑华支付2017年3月31日至2017年4月30日的占有使用费2554.84元。自2017年5月1日起至张令浩实际返还上述第二项判决确定的佛山市禅城区汾江南路32号（原131号）1区四座首层P4号的房屋之日止的占有使用费由张令浩按每月1150元/月的标准向刘淑华计付。自2017年5月1日起至张令浩实际返还上述第二项判决确定的佛山市禅城区汾江南路32号（原131号）1区四座首层P5号的房屋之日止的占有使用费由张令浩按每月1250元/月的标准向刘淑华计付；五、张令浩于判决发生法律效力之日起十日内，向刘淑华支付佛山市汾江南路32号（原131号）1区四座首层P4号至2017年3月的管理费、公摊费6376元；六、驳回刘淑华的其他诉讼请求。如果张令浩未按判决指定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费1132元，财产保全费1005元，合计2137元，由张令浩负担1920元，由刘淑华负担217元。张令浩在二审期间向本院出示一份在2016年夏天下暴雨时拍摄的手机视频作为新证据，证明P5商铺一直存在漏水现象。经质证，刘淑华对该视频的真实性、合法性不予确认，认为视频不能反映具体的拍摄时间、地点，且不属于法定的新证据。刘淑华在二审期间未向本院提交新证据。对于张令浩二审提供的手机视频，并非一审庭审结束后形成的证据材料，依法不属于新证据，本院不予认证。经审查，双方对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合上诉人提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点系张令浩应否支付租金、违约金及占有使用费。关于租金及违约金，刘淑华与张令浩签订的《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有法律约束力。根据涉案合同约定，张令浩应准时足额缴付租金及相关费用，如延期缴付，刘淑华有权按拖延缴款的时间收取每天百分一（1%日）的违约金。张令浩辩称因P5商铺一直存在漏水现象，其与刘淑华曾口头约定减免一半租金，但并未提供直接有效的证据予以证实，故本院对张令浩的主张不予采纳。关于占有使用费，涉案合同虽已于2017年3月30日解除，但张令浩尚未搬空涉案租赁物，理应支付占有使用费。一审法院考虑到刘淑华对涉案租赁物上锁的行为客观阻碍了张令浩继续占有使用租赁物和清空铺位，故酌定张令浩自2017年3月31日起参照合同约定标准的50%向刘淑华支付占有使用费，处理并无不当，本院予以维持。综上，张令浩的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2263元，由上诉人张令浩负担。本判决为终审判决。审 判 长  温万民审 判 员  徐允贤代理审判员  彭振宇二〇一七年九月二十七日书 记 员  黄结仪