北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初2480号原告：吕娜，女，1984年3月14日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：尤宏旭，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄必成，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：刘鑫，女，1985年9月30日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：彭建，北京市东元律师事务所律师。原告吕娜与被告刘鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕娜的委托诉讼代理人尤宏旭、黄必成，被告刘鑫及其委托诉讼代理人彭建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吕娜向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行E1608036802号《北京市存量房屋买卖合同》，配合办理贷款面签手续、过户登记等；2、判决被告承担违约金415450元人民币，且延期办理权属转移登记的违约金按每日650元自2016年12月4日起计算至实际产权转移登记之日止；3、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年8月7日，原、被告双方通过北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍签订了编号为E1608036802的《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将自己名下位于昌平区某室的住房以380万元人民币的价格出售给原告。同时，原、被告共同与我爱我家房产经纪公司签订了《居间服务合同》，约定由原告向我爱我家房地产经纪公司支付居间服务费66690元；原、被告共同与北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订了《履约服务合同》，约定由伟嘉安捷投资管理公司负责协助原被告双方办理房屋评估、贷款、房屋产权转移等手续，代收评估费、登记费等费用，并在需要时通过电话、短信、函件、面谈等方式催告履约义务方及时依合同履约。合同签订之后，原告按照约定向我爱我家房产经纪公司支付了全部居间服务费66690元、评估费400元、抵押登记费80元；向被告支付了除拟贷款金额外的全部10万元定金、120万元购房款，并于房屋交付后进行了重新装修，且现已实际入住。但在合同履行的过程中，被告不仅延期交付房屋，而且至今拒不配合办理面签，导致房屋贷款、产权转移等流程无法按时进行。具体违约情形如下：1、房屋交付。第七条第一款约定，被告应于2016年9月8日前向原告交付房屋，但其实际交房时间为2016年9月14日，逾期6天。根据第十条第一款第2项“甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房产成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行”的约定，被告应当于2016年9月14日即向原告支付逾期交房的违约金11400元。2、面签贷款。在伟嘉安捷投资管理公司按照《履约服务合同》的约定通知被告到银行面签时，多次遭到被告拒绝。无奈，伟嘉安捷投资管理公司于2016年11月4日正式向被告发出《告知函》，通知其尽快配合办理面签，但至今未果。根据《房屋买卖合同》第六条第三款：“甲乙双方承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税……等环节的义务并按要求提供提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任”和第十条第五款：“任何一方未履行本合同义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任”的约定，因被告至今拒不配合办理面签，理应向原告承担违约金38万元。3、权属转移登记。因为被告拒不配合办理面签，导致贷款、缴税、产权转移流程至今无法继续进行。《房屋买卖合同》第九条第二款第1项约定：若因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权选择继续履行合同，甲方在继续履行合同的同时需按乙方全部已付款的万分之五/日向原告支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。根据该约定，从2016年12月4日起，至被告实际配合原告办理产权登记日止，被告应每日向原告支付违约金650元。则截止起诉时，违约天数为37日，违约金数额已达24050元。综上，被告因违约应向原告支付的违约金数额暂为415450元。基于以上事实，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。刘鑫辩称，不同意被答辩人的全部诉讼请求。答辩人并不存在违约情形，且积极履行了合同义务，但是被答辩人逾期履行付款义务并超过约定的宽限期，答辩人享有合同的解除权，合同应该解除，且被答辩人应该支付相应的违约金给答辩人，而答辩人无需向被答辩人支付任何违约金。答辩人与被答辩人通过北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年8月7日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，购房合同约定被答辩人购买答辩人名下的位于北京市昌平区某号房屋。双方在购房合同第四条约定房屋成交总价人民币380万元，合同签订当日应支付答辩人定金10万元，被答辩人拟贷款金额人民币250万元，除拟贷款金额与定金外，被答辩人应一次性支付全部成交价款，被答辩人应在网签后且在2016年10月20日前通过自行支付的方式向答辩人支付人民币120万元整。购房合同第十条第二款第二项约定“除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。”然而在合同履行过程中，被答辩人既没有按照购房合同约定在签约当日一次性支付购房定金，又没有按照购房合同的约定在2016年10月20日前一次性向答辩人支付除贷款及定金以外的首付款，被答辩人支付首付款分了四次向被答辩人支付，且逾期向被答辩人支付首付款超过购房合同约定的10日宽限期，被答辩人第三次向答辩人支付首付款30万元是在2016年10月31日、第四次支付30万元是在2016年11月1日均超过了合同的合理宽限期10天。答辩人认为，在合同及补充协议履行过程中，答辩人并没有主观拒绝履行合同的恶意，反而是积极配合被答辩人履行合同，甚至为了配合被答辩人履行合同，提前无条件将涉诉房屋交付被答辩人居住使用。但遗憾的是，被答辩人并未按照购房合同的约定，及时支付购房首付款，且超过双方在购房合同中约定的合理宽限期10天，答辩人已经享有合同的解除权，根据双方购房合同的约定以及《合同法》第九十四条的规定，答辩人享有解除购房合同及补充协议的权利。综上所述，合同在不违背法律法规强制性规定的情况下应该属于有效的合同，有效的合同属于当事人双方之间的法律，各方合同主体应该依照合同的约定履行合同义务、行使合同权利。答辩人认为本人并不具备违约情形，反而是被答辩人未依照合同约定的期限履行付款义务，答辩人已经具备约定的合同解除权条件，现答辩人行使合同解除权，合同应该依法解除，且被答辩人应支付答辩人违约金，请法院依法查清事实，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。房屋买卖合同双方对于买方主要义务是付款，卖方义务是交房，按照交易惯例，一般都是收取房屋价款之后交付房屋。本案实际情况刘鑫考虑到吕娜方面实际情况提前交付了房屋，虽然合同约定是9月8日交房，实际交房是9月14日，这不构成根本的违约行为。而且在此后合同履行过程中，合同仍然继续履行，双方办理了网签等相关手续。双方以实际的履行行为对合同中约定的交房逾期情形进行了变更，反而是买方并没有按照合同约定及时支付首付款并且已经构成根本违约行为，卖方对买方以及中介机构通知要求解除合同，故对于买方的诉讼请求不予同意，对于其主张的逾期交房违约金请求不予同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月7日，刘鑫作为出售方（甲方）与作为买受方（乙方）的吕娜（邹雨代）在居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订了一份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：第一条、房屋基本情况：（一）甲方所售房屋为楼房，坐落为昌平区某号。（二）该房屋规划设计用途为住宅。（三）该房屋否带车位出售。（四）该房屋是为甲方家庭唯一住房；甲方购房时间是满五年，满五年依据房屋所有权证。第二条、房屋权属情况：（一）该房屋所有权证号为京（2016）昌平区不动产权第XXXX号。（三）该房屋性质为商品房。（四）该房屋的抵押情况为：该房屋未设定抵押。第四条、成交总价格、付款方式、付款时间：（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为：人民币（小写）3800000元整，（大写叁佰捌拾万元整）。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币100000元（大写壹拾万元整），定金通过自行交接方式划转。（二）乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定：2、乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币2500000元（大写：贰佰伍拾万元整）。甲乙双方一致同意，乙方分1次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签后且2016年10月20日前，乙方向甲方支付人民币1200000（大写：壹佰贰拾万元整），资金通过自行交接方式划转。第六条、该房屋买卖交易的承诺：（三）本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按被合同第十条第五款承担违约责任。第七条、房屋的交付：（一）甲方应当在2016年9月8日前将该房屋交付给乙方。第九条、权属转移登记：（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。第十条、违约条款：（一）除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：2、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房产成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行。甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款的约定。乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金。（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条、合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。当日双方还签署了一份《装修款补充协议》，载明：经甲乙双方友好协商，针对双方签订的编号为E1608036802《北京市存量房屋买卖合同》，现一致达成如下协议：第1条：甲方出售给乙方标的房屋交易总价款为3800000元，包含标的房屋配套设施折价款200000万元，因此，甲方出售该房屋的合同价格为3600000元。第2条：上述配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商。第3条：如乙方未支付甲方上述款项，甲方有权追究乙方的违约责任。第4条：甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分。第5条：本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效。本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。上述协议签订当日，吕娜的丈夫陈某通过中国工商银行转账向刘鑫的前夫闫达明支付了5万元定金，2016年8月8日吕娜的丈夫陈某又通过中国工商银行转账向刘鑫的前夫闫达明支付了剩余的5万元定金。经法庭询问，刘鑫认可收到了上述10万元定金，中介机构在2016年10月份为双方办理了涉案房屋的网签手续。2016年9月14日，刘鑫将涉案房屋交付吕娜，吕娜将涉案房屋进行了装修并居住使用至今。2016年9月30日，吕娜的丈夫陈某通过中国工商银行分两笔转账共计向刘鑫支付首付款60万元；2016年10月31日，吕娜的丈夫陈某通过中国工商银行转账向刘鑫支付首付款30万元；2016年11月1日，吕娜的丈夫陈某通过中国工商银行转账向刘鑫支付首付款30万元。在后续的履行过程中，中介机构通知双方办理银行贷款的面签手续，刘鑫以吕娜支付首付款超过合同约定的时间和宽限期为由拒绝办理。2016年11月3日，刘鑫委托北京道生律师事务所向吕娜发送了一份《律师函》，载明：致：吕娜女士，依据《中华人民共和国律师法》、《中华人民共和国合同法》之规定，北京道生律师事务所接受刘鑫女士委托，就与您存量房买卖一事函告如下内容：依据双方签署的存量房买卖合同（E1608036802）约定您已经违约，且造成刘鑫女士其他相应损失。刘鑫女士依据合同已于早些时间，通过多种渠道明确表示解除与您签署的上述买卖合同。现希望您依据合同中关于解除的条款配合办理注销网上签约手续。另，如果严格依据合同约定，解除合同之后刘鑫女士可能追究您的相关违约责任。但刘鑫女士愿在最终对簿公堂之前与您友好协商妥善解决此事。以将彼此损失降到最低，并保留友好关系。务请您于三日内作答。特此函告，请您慎思并认真对待。双方就合同后续事宜未达成一致意见，吕娜遂诉至我院。本案审理过程中，为证明双方的交易和协商过程，吕娜申请中介公司负责居间工作的员工郑某及吕娜丈夫陈某出庭作证，证人郑某出庭对双方的交易和协商过程进行了证明，证人陈某出庭对交易中的付款情况和收到律师函的情况进行了证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吕娜、刘鑫双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方合同的约定，刘鑫应当于2016年9月8日前将涉案房屋交付给吕娜，现其逾期交付房屋构成违约，应当按照双方合同约定承担违约责任，故吕娜主张刘鑫支付逾期交房违约金的请求，于法有据，本院予以支持。根据双方合同第十条第一款第2项的约定，刘鑫逾期10日之内交付房屋，应自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日按该房产成交总价万分之五/日向吕娜支付逾期违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。刘鑫主张双方约定的违约金标准过高，请求法院酌情予以调整，本院将根据实际情况并结合逾期交房给吕娜造成的实际损失等因素予以适当调整。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据双方合同第四条第二款的约定，吕娜应当在双方办理网签后且2016年10月20日前一次性支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款120万元，根据双方合同第十条第二款第2项的约定，吕娜逾期付款超过10日的，刘鑫有权单方解除合同。本案中，吕娜在实际履行的过程中系分四次支付完毕该120万元款项，且有60万元款项的支付逾期超过了10日，应当认定吕娜构成违约，刘鑫有权按照双方合同的约定行使解除权，刘鑫亦向吕娜发出了解除合同意思表示的《律师函》，根据证人陈某的陈述，吕娜亦收到了该《律师函》，应当认定双方之间的房屋买卖合同已经解除，故吕娜要求刘鑫继续履行双方之间的房屋买卖合同及支付其余违约金的诉讼请求，没有依据，本院无法支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、刘鑫于本判决生效之日起七日内支付吕娜逾期交房违约金2280元；二、驳回吕娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40524元，由吕娜负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张传京人民陪审员  张光辉人民陪审员  权立工二〇一七年九月十五日书 记 员  李缘钰