海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初1853号原告:中国建设银行股份有限公司海南省分行，统一社会信用代码×××,住所地海南省海口市国贸大道建行大厦。法定代表人：张中科，该行行长。委托诉讼代理人：吴媛，海南法立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑庭锦，该行员工。被告：杨甫，男，1984年6月24日出生，汉族，住海南省海口市。被告：海南德坤房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地海南省海口市美兰区海甸二东路**滨江海岸******。法定代表人：陈敏然，该公司总经理。委托诉讼代理人：晏婵娟，该公司职员。委托诉讼代理人：洪昊伟，该公司职员。原告中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建设银行）与被告杨甫、海南德坤房地产开发有限公司（以下简称德坤公司）金融借贷纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴媛、郑庭锦及被告德坤公司的委托诉讼代理人洪昊伟到庭参加诉讼，被告杨甫经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。建设银行向本院提出诉讼请求：1.解除建设银行与杨甫、德坤公司2013年7月25日签订的编号为南航住房2011-002-635《个人住房（商业用房）借款合同》；2.两被告向原告偿还尚欠本金549861.77元及利息（利息暂计至2016年12月30日为72752.09元，实应计至本金及利息还清之日，按中国人民银行公布的基准利率计算）；3.建设银行对位于海口市××区房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.被告德坤公司对被告杨甫所欠借款本金及利息承担连带清偿责任；5.被告杨甫、德坤公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年7月25日，建设银行与杨甫、德坤公司签订了编号为南航住房2011-002-635《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定杨甫向建设银行借款560000元整，用途为购房，期限自2013年7月29日起至2038年7月24日止，贷款利率为基准利率，利率按月计算；杨甫将其在海口市××区房抵押给建设银行；被告德坤公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行核对无误、收执之日止。《借款合同》还约定了违约情形、违约救济措施等内容。合同签订后，建设银行按约发放全部贷款，但杨甫至今未办妥房屋抵押登记并将他项权证移交建设银行保管，德坤公司的阶段性连带保证责任尚未免除。贷款发放后，杨甫仅偿还部分本息。建设银行曾以多种方式催收，杨甫一直未能还款，截至2016年12月30日，杨甫尚欠借款本金549861.77元及利息（利息暂计至2016年12月30日为72752.09元，实应计至本金及利息还清之日）。被告已经构成违约，请求法院判如所请。德坤公司辩称：解除《借款合同》涉及到建设银行和杨甫的关系，德坤公司不应当承担连带保证责任。理由：涉案房屋已办妥抵押登记，且房屋价值远大于原告主张的债权金额，债权已有清偿的保障；德坤公司和建设银行以及杨甫签订的《借款合同》是建设银行的格式合同，不允许德坤公司进行修改，合同实际上仅约定德坤公司办理涉案房产抵押登记以及房产证的义务；德坤公司与建设银行就涉案房屋所在的项目按揭贷款合作，达成按揭贷款合作协议，该合同也未明确约定债权清偿顺序，本案中建设银行的债权具有杨甫提供的物的担保，又有德坤公司提供保证，根据《物权法》规定，在没有明确清偿顺序的情况下，建设银行应先就物的担保实现债权，仍不能清偿之部分才由德坤公司承担连带保证责任，即德坤公司承担补充责任。被告杨甫未作答辩。建设银行围绕诉讼请求提交了如下证据：南航住房2011-002-635《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》，证明建设银行依约向杨甫发放贷款560000元整、《海口市政府服务中心受理通知书》（办件编号：2012175324），证明杨甫和德坤公司已经就海口市美兰区海甸二东路38号滨江海岸4栋1002房向海口市住房保障和房产管理局申请办理期房按揭备案他项权利登记、《个人贷款对账单》、《拖欠明细》、《期房抵押申请备案登记表》。本院认证意见如下：对以上证据的真实性、合法性、关联性和证明力予以确认，本院予以采信。德坤公司提交如下证据：《中国建设银行商品房销售贷款合作协议书》（编号：南航个人住房2011-002）、《个人贷款还款凭证》、《催告函及邮寄凭证》、《律师函及邮寄凭证》。本院认证意见如下：对德坤公司提供的四份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月25日，建设银行与杨甫、德坤公司签订了编号为南航住房2011-002-635《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定的主要内容为：杨甫向建设银行借款560000元整，借款用途为购房，借款期限为2013年7月29日至2038年7月24日，借款利率为基准利率，利率按月计算；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；杨甫以其海口市美兰区海甸二东路38号滨江海岸4栋1002房为该借款提供抵押担保；德坤公司提供的保证为连带责任保证，保证条款的效力独立于合同其他条款，担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2013年7月29日，建设银行向杨甫发放560000元贷款。但杨甫至今未就上述房屋办理抵押登记。自2014年1月1日起，被告杨甫累计拖欠贷款31期。截至2017年8月30日，被告杨甫尚欠借款本金515938.96元、利息2104.58元。本院认为，本案的争议焦点为：一、是否应解除原告与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及被告杨甫是否应向原告偿还本金和利息；二、原告对被告杨甫名下的海口市××区房是否享有优先受偿权；三、被告德坤公司是否应对以上债务承担连带责任。建设银行和两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。一、关于是否应解除原告与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及被告杨甫是否应向原告偿还本金和利息的问题。建设银行依约如期向杨甫发放560000元贷款，截至2017年8月30日，杨甫尚欠借款本金515938.96元、利息2104.58元。被告未依约偿还贷款本息，已构成违约。依合同约定，原告有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息。因此，被告杨甫应向建设银行偿还尚欠本金515938.96元、截至2017年8月30日的利息2104.58元，以及2017年8月31日至还清之日止的利息（以515938.96元为本金，按中国人民银行公布的基准利率计算）。原告请求被告支付上述款项的事实依据和法律依据充分，本院予以支持。二、关于原告对被告杨甫名下的海口市××区房是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与杨甫签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的抵押物房产未办理抵押登记，该抵押权不成立，但并不影响该合同抵押条款的效力。因该房产至今尚未办妥房屋抵押登记，原告主张对被告杨甫名下位于海口市××区房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。抵押权未成立只是不能对抗善意第三人，本案关于抵押条款的效力仍然有效，被告杨甫仍应在担保物价值范围内承担清偿责任。三、关于被告德坤公司是否应对以上债务承担连带责任的问题。原告与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，担保方式为抵押加阶段性保证，即保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告杨甫提供的是物保，被告德坤公司提供的是人保，原告与两被告并未约定物保和人保的清偿顺序。因此，被告德坤公司应该在物保承担担保责任的范围外承担连带保证责任。原告主张德坤公司就整个债务按不分清偿顺序的方式承担连带责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。德坤公司辩称其应承担补充连带责任，事实依据充分，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司海南省分行与被告杨甫、海南德坤房地产开发有限公司于2013年7月25日签订的编号为南航住房2011-002-635《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告杨甫于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司海南省分行支付尚欠本金515938.96元、截止2017年8月30日的利息2104.58元，以及2017年8月31日至还清之日止的利息（以515938.96元为本金，按中国人民银行公布的基准利率计算）；三、被告杨甫以其名下海口市美兰区海甸二东路38号滨江海岸4栋1002房在该房产价值范围内对以上第二项确认的债务承担清偿责任，被告海南德坤房地产开发有限公司对以上第二项确认的债务在该房产价值范围外承担连带责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海南省分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10026.14元，由被告杨甫、海南德坤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。 审 判 长 钟垂林审 判 员 许 蕾人民陪审员 黄 勇 二〇一七年九月二十八日书 记 员 钟显贵