江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏03民终5690号上诉人(原审原告)：徐州市铜山区柳新镇魏庄村村民委员会，住所地徐州市铜山区柳新镇魏庄村。法定代表人：段绪振，该村委会主任。委托诉讼代理人：李彦奎，该村干部。委托诉讼代理人：张金山，江苏泰信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：徐州市凯旗玻璃有限公司,住所地徐州市铜山区房村镇唐山村。法定代表人：盛凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘浩，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州旺联玻璃制品有限公司,住所地徐州市铜山区柳新镇魏庄村原化工厂。法定代表人：王洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：周灿灿，江苏禾嘉律师事务所律师。上诉人徐州市铜山区柳新镇魏庄村村民委员会(以下简称魏庄村委会)因与被上诉人徐州市凯旗玻璃有限公司(以下简称凯旗公司、徐州旺联玻璃制品有限公司（以下简称旺联公司）土地租赁合同纠纷一案，不服铜山区人民法院（2016）苏0312民初9663号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月8日公开审理了本案。上诉人魏庄村委会法定代表人段绪振及其委托诉讼代理人李彦奎、张金山，被上诉人凯旗公司的法定代表人盛凯及其委托诉讼代理人刘浩，被上诉人旺联公司的法定代表人王洪及其委托诉讼代理人周灿灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏庄村委会的上诉请求:1、依法撤销（2016）苏0312民初9663号民事裁定，改判支持上诉人的诉讼请求或指定继续审理；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。《搬迁协议书》签订时间为2014年7月1日，该协议书的第一、二条也确定了凯旗公司已经变更为涉案土地及附着物的实际使用人，凯旗公司的租金也是从此时起算，因此，一审认定凯旗公司自2014年12月31日后使用明显错误。2、原审裁定关于诉请矛盾、诉请不明的说法不成立。被上诉人没有按照《搬迁协议书》履行义务，上诉人决定终止《搬迁协议书》于法有据。该协议终止后，被上诉人为无权占用，上诉人当然有权要求被上诉人搬离，该诉请并非基于合同中被上诉人的搬离义务提出，二者并非矛盾。3、无论《搬迁协议书》性质如何认定，被上诉人均存在欠缴租金、拖欠工人工资等违约行为，被上诉人的行为已经严重违约，上诉人有权决定终止该协议。2016年9月30日上诉人已经作出终止《搬迁协议书》的决定，并通知了被上诉人。因此，涉案协议书应当解除，被上诉人应当无条件搬离。4、关于协议中双方的权利义务问题。上诉人早已经为被上诉人搬迁拟定新址，被上诉人是明知的，但其以各种理由拖延履行搬迁义务，已经构成违约。况且，协议中明确规定丙方为临时性生产经营，没有使用期限，在此情况下，上诉人有权随时解除该协议，故通过诉讼要求搬离顺理成章。综上，一审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人凯旗公司答辩称，1、被上诉人凯旗公司自2014年12月31日后使用涉案土地，一审法院认定事实正确。《搬迁协议书》第一条明确约定上诉人与旺联公司之间的合同于2014年12月31日期满，期满后搬迁前即凯旗公司生产经营期间，可见凯旗公司自2015年1月1日起开始使用案涉土地。且旺联公司租金已付至2014年12月31日，凯旗公司在此之后使用土地与事实相符；2、凯旗公司按照《搬迁协议书》履行义务，不存在违约情形。凯旗公司按照搬迁协议书约定，自2015年1月1日起支付租金，已经支付9万元，已经履行了交租义务。2016年1月，案涉土地被出卖给案外人，厂门被堵，凯旗公司无法经营，不应缴纳租金，相反，凯旗公司因此遭受的损失应由上诉人承担；3、《搬迁协议书》合法有效，上诉人违约在先，无权解除《搬迁协议书》。《搬迁协议书》系当事人真实意思表示，合法有效。后上诉人没有按照协议约定为凯旗公司选好厂址，没有协助凯旗公司做好社会治安、安全生产工作，存在违约行为。且2016年1月案涉土地被出卖给案外人，承租人凯旗公司对此并不知情，因此丧失优先购买权，上诉人的违约行为导致凯旗公司无法继续经营，上诉人无权解除搬迁协议。被上诉人旺联公司答辩称，1、原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回起诉，维持原判；2、徐州旺联玻璃制品有限公司已经按照约定足额支付租金至2014年12月31日，共计七万元，一审裁定对已支付租金的七万元予以确定，没有证据证明存在拖欠工人工资违约行为。上诉人上诉状所说事实与实际情况不符合；3、《搬迁协议书》仍合法有效，系三方真实意思表示，且原审裁定对其法律效力作出认定。魏庄村委会向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《搬迁协议书》；2、依法判决被告排除妨害；3、凯旗公司支付拖欠的租金58500元，旺联公司支付拖欠租金元130000元、支付违约金50000元。4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年6月3日，原告魏庄村委会与旺联公司的法定代表人王洪签订土地房屋租赁书一份，内容如下：甲乙双方经过协商在平等、自愿、等价有偿的基础上就有关土地、房屋租赁自愿达成如下协议:一、甲方将自己所有的座落在村南（原化工厂）现有范围内的土地面积13090平方米、房屋（详见清单），租赁给乙方使用，乙方租赁后不得出租、抵押、再转租，并且在未征得甲方同意的条件下不得改变土地的现有用途。二、租期：2010年5月22日始，至2014年12月31日止。三、租金：每年5万元，计20万元。四、付款方式：现金或者汇票。每年5月1日前付2万元，11月1日前付3万元。五、双方的权利、义务：在有偿使用的基础上，乙方享有电路相通、水路相通，如遇上级部门征收的各种费用，由乙方承担，甲方不承担任何责任。如遇治安方面的问题应及时报案，需要协调的，甲方应积极协调处理。合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先权。乙方应按约定足额交清租赁费，如有拖欠，甲方有权留置乙方财产，所留财产的价格以账面财、物折旧后的半价抵偿或市场上价格的半价抵偿，有权单方终止本合同。六、违约责任：甲乙双方任何一方违约，应付5万元作为违约金给对方。七、房屋的修理、添置的不动财产等属于乙方自己解决，所需的各种费用，属于乙方自己承担，甲方不承担任何费用，合同终止或期满后，乙方所修理和添置的不动财产等的所有权，也随之无偿转移归甲方所有（注：合同期满后，如乙方继续租赁，乙方有权无偿使用所添置的财产）。八、乙方在租赁期内，因修大炉需停产4个月，甲方不收取4个月的租赁费，乙方无偿租赁的4个月应在2014年8月1日至2014年12月1日。九、租赁期内，如遇不可抗拒的自然灾害所造成的全线停产，停产期内不收取租赁费用。十、本合同双方签字后即生效，本合同一式三份，甲乙双方各一份，交有关部门一份。上述合同签订后，旺联公司取得上述土地及附着物进行使用，并建设了部分厂房等。2014年7月1日，原告魏庄村委会与被告凯旗公司、被告旺联公司签订《搬迁协议书》一份，内容如下：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经甲、乙、丙三方多次协商，甲方原则上同意乙方将其厂房、厂地及机械转让给丙方临时过渡性生产经营。考虑到玻璃制品行业技改周期较长的特殊性，原合同期满后，甲方给予丙方适当顺延一段时间，进行规划定点、搬迁改造。其经营权属于丙方所有，性质自负盈亏。具体搬迁协议内容如下：一、合同变更：原甲、乙双方签订的合同将于2014年12月31日期满。经乙、丙双方协商，由丙方与甲方签订《搬迁协议书》。期满后，搬迁前，即丙方生产经营期间，应向甲方缴纳年租金为陆万陆仟元。（￥66000元），定于每年12月31日前交清当年租金。丙方生产经营期间，应服从大局，按甲方要求，及乙方递交给村里的《承诺函》随时做好搬迁准备工作。期满后，丙方应按照甲方协助乙方确定的新厂地址，积极做好各方面的工作。做到边建设、边技改、边搬迁。二、合同变更前，乙方须将拖欠村里的期内承包金交清，并将拖欠工人的工资及所有债权债务妥善处理好，不留余殃，确保社会稳定及搬迁工作顺利进行。三、原合同期满后，甲方须积极协助丙方做好新厂地的选址及水、电、路的畅通工作，以免影响丙方正常的生产经营。四、甲方应积极协助丙方做好社会治安，安全生产等工作。乙方所涉及的一切债权、债务均与甲、丙双方无关。期间，因乙方债权、债务，影响丙方正常生产所造成的损失均由乙方承担，甲方不承担任何责任。五、乙方同意将其租赁的厂地使用权及该地块上的大炉、两个大车间和发电机有偿转让给丙方使用。附：《乙、丙双方转让协议书》。六、新厂地暂定在魏庄村飞马雕塑北、原魏庄一组煤塌地复垦示范区内，占地约30亩。附：（另签合同）。七、本合同协议未尽事宜，经甲、乙、丙三方协商同意后，可另签补充协议，所签协议与本协议具有同等法律效力。八、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。自签订之日起执行。2016年9月30日，原告魏庄村委会发出关于终止《搬迁协议书》的函，内容如下：徐州旺联玻璃有限公司王洪经理、徐州凯旗玻璃有限公司盛凯经理，鉴于您与我村签订的《搬迁协议书》已逾期，且因贵方拖欠工人工资、租金及有关债权、债务没能及时处理好等诸多原因，应我村党员及村民代表的要求，并报请镇及有关部门领导批准备案，经村、支两委扩大会议研究，拟于即日起终止与贵方签订的《搬迁协议书》，务必请您于2016年10月15日前，主动退场。逾期，贵方财产视为自动放弃处置，我方不负任何责任。2016年10月13日，徐州市凯旗玻璃有限公司发出通知，内容如下：徐州市铜山区柳新镇魏庄村委会，贵村与我公司于2014年7月1日签订《搬迁协议书》，我公司已按协议约定履行完毕我公司的义务，贵村直到目前为止仍未向我公司提交新厂址，更无新厂房、设备可交付使用，即使想搬迁也不知要搬到何处？该协议第二条明确约定，合同变更前，由乙方即徐州旺联玻璃制品有限公司承担其拖欠的承包金，并将拖欠工人工资以及所有债权、债务处理好，现在贵方与乙方（徐州旺联玻璃制品有限公司）之间的纠纷与我公司无关，贵村无权单方终止搬迁协议。再者，依据国家法律规定，先补偿再搬迁，贵村未依法对我公司进行补偿前，我公司拒绝搬迁。庭审过程中，被告旺联公司与被告凯旗公司均称，旺联公司已将所有设备及房屋转让给凯旗公司。凯旗公司称已将地面的一部分附着物抵给案外人。原告认可凯旗公司已交租金9万元，旺联公司已交租金7万元。原告还陈述：《搬迁协议书》的第一条明确约定交纳的名称为租金，从协议的内容看名为搬迁，实为转租，即同意凯旗公司租赁厂房场地的事情，但该协议书没有约定租赁期限，因此根据法律规定，应为不定期租赁，原告有权予以随时解除，另一方面在搬迁协议签订及原租赁合同签订，两份合同履行期间，二被告都没有及时的全面履行其交纳租金的义务，根据合同法第九十四条的规定原告享有合同的解除权，即被告的违约行为导致合同无法实现，且在起诉前原告已致函二被告通知终止合同。另外，旺联公司在庭审中还提供了2011年3月31日魏庄村委会与旺联公司签订厂房租赁协议一份，内容如下：经甲乙双方友好协商，达成以下租赁协议：一、甲方将原化工厂内主厂房及部分大棚总面积1280平方米租给乙方使用，租赁期暂定叁年。二、租金：每年捌仟元整，以现金形式缴纳。三、租期：自2011年3月31日始至2014年4月1日止。暂定叁年，合同期满后，乙方享有优先租赁权。四、乙方租赁期内，不得转租，不得私自改变原厂结构，损坏物品照市场价赔偿。五、未尽事宜双方协商解决。六、本协议一式三份，甲乙方各执一份，另一份交有关部门，签字生效。经质证，魏庄村委会对该协议真实性认可，但称该协议未实际履行，当时签订该协议只是为了让旺联公司少向财政部门交地钱；旺联公司则认为该协议已实际履行。经现场勘查，被告凯旗公司现占用的土地及地上附着物外观情况大致如下：厂院大门位于东南角，院东墙从南到北是厂院大门、原告魏庄村委会建设的二层办公楼（上下共16间）、被告凯旗公司所有的板房及大厂房（内有部分碎玻璃等材料）。厂院北墙从东到西为大厂房（与上述大厂房为一体）、砖混结构的烟囱、玻璃窑炉（大约占地50平方米、由钢铁、砖混设备形成一体、外观约两三层楼高）、厂房（内有废料）。西墙是一面砖墙。南墙从东到西是凯旗公司所有的一层民房约12间（××）、魏庄村委会建设的民房约11间。厂院内基本上为水泥地坪，院内靠西的位置另有一排魏庄村委会建设的房屋11间、配电室、凯旗公司所有的辅助机修房、院内堆放大量玻璃渣料和设备。西墙附近有一处魏庄村委会建设的两层高的锅炉房、院内西南角还有凯旗公司的一处水池、配电室（共5间，其中2间属于魏庄村委会，3间属于凯旗公司）。另查明，2016年1月12日，徐州市铜山区国土资源局与案外人徐州鑫徽置业有限公司签订国有建设用地使用权出让合同，将宗地编号为2015－117的3480平方米的土地出让给该公司。现该地块登记在徐州鑫徽置业有限公司名下，3480平方米系涉案租赁土地中的一部分，位于租赁厂地的东部位置。一审法院认为，原告魏庄村委会与被告旺联公司、被告凯旗公司签订的《搬迁协议书》合法有效。该协议书对于旺联公司搬迁事宜进行了初步约定，当事人的主要权利义务为：被告凯旗公司自2014年12月31日后使用涉案土地及附着物并支付租金、随时做好搬迁准备；魏庄村委会协助做好新厂地的选址及水电路畅通工作。本案中，原告主张该协议书名为搬迁协议实为转租协议，与协议书中确定的上述权利义务不符，本院对该主张不予采信。原告主张二被告排除妨碍即搬离，实际是要求二被告继续履行搬迁协议书中的搬迁义务，同时原告又诉请解除《搬迁协议书》，两项诉请自相矛盾，属于诉请不明，依法应予以驳回。原告关于租金的主张也可在明确诉请后另案主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：驳回原告徐州市铜山区柳新镇魏庄村村民委员会的起诉。各方当事人向原审法院提供的证据均已随案卷移送至本院，本裁定书不再赘述。在本院审理期间，各方当事人均未提交新证据，但上诉人提出原审裁定认定涉案土地上有民房12间归凯旗公司所有错误，房屋系上诉人所有。本院认为，上诉人魏庄村委会主张被上诉人凯旗公司、旺联公司排除妨碍的涉案土地的一部分已发生权属变更：2016年1月12日徐州市铜山区国土资源局与案外人徐州鑫徽置业有限公司签订国有建设用地使用权出让合同，将宗地编号为2015－117的3480平方米的土地出让给该公司，现该地块登记在徐州鑫徽置业有限公司名下，当事人在庭审中已经确认，上述3480平方米土地系涉案租赁土地中的一部分。在上述国有土地使用权登记未被依法撤销或确认无效的前提下，上诉人魏庄村委会以与被上诉人所签《搬迁协议书》应予解除为由而主张排除妨碍，请求判令被上诉人搬迁，已无充分权利基础。因此，本案目前尚不属于人民法院民事案件受案范围，原审裁定驳回起诉，其结果并无不当。至于涉案《搬迁协议书》效力、性质认定问题，以及本案当事人在履行协议过程中产生的租金等其他纠纷，包括上诉人提出的涉案地块上房屋等财产的权属认定等问题，当事人可另行主张。综上，魏庄村委会的上诉请求不能成立，原审法院裁定驳回起诉正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条、第一百一十九条第（四）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 李 娟审判员 周美来审判员 杜 林二〇一七年九月十二日书记员 艾文卿