贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初808号原告：贵阳市美的房地产发展有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路8号，统一社会信用代码91520100551914490P。法定代表人：徐传甫，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师。被告：陈剑，男，侗族，1971年8月27日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。原告贵阳市美的房地产发展有限公司（以下简称美的公司）诉被告陈剑商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序与（2017）黔0115民初803、804、805公开开庭进行了合并审理，原告美的公司委托诉讼代理人刘明到庭参加了诉讼，被告陈剑经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告美的公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的黔契合字D01XX号《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理注销位于贵阳市观山湖区观山东路北侧美的·林城时代第XX至XX栋XX单元X层X号房屋的商品房预售合同备案登记（备案号：XXXX）；3、判令被告赔偿原告经济损失29463.7元（本诉求暂计算至2016年12月，最终以实际计算为准）；4、判令被告支付原告违约金63022.6元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月3日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定：出卖人（原告）将位于贵阳市观山湖区观山东路北侧美的·林城时代第X至X栋XX单元X层X号房屋一套出卖给买受人（被告），建筑面积111.21㎡，套内面积89.95㎡；第七条约定：单价按照套内面积计算，每平方米7006.4元，总价款为630226元；第八条约定：买受人于合同签订之日支付首期款190226元，余款440000元以银行按揭方式支付；第十条约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。同日，原被告双方签订《补充协议》约定：出卖人为买受人在银行的按揭贷款提供保证担保，在保证期间内，买受入未按贷款合同约定偿还银行贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任的，买受人应当归还出卖人代还款项，并按代还金额每日千分之一的标准支付违约金，否则，出卖人有权解除合同，同时要求买受人归还代还款项及违约金，若买受人未按照贷款合同约定偿还贷款本息，致使出卖人向银行回购约定之抵押物的，买受人应向出卖人支付房价总额20%的违约金。就合同及附件履行的有关事宜，出卖人（原告）可以采取下列任意一种方式通知买受人（被告）：1、按照合同买受人中通讯地址或身份证地址邮寄给买受人；2、按照合同中买受人电话或短信通知；3、贵阳晚报、贵州都市报、贵州商报中任一种报纸上发布公告；4、出卖人按照合同中的方式通知买受人合同及附件的履行情况，视为出卖人已按照合同及补充协议的约定通知买受人，因买受人提供的信息不完善、不真实以及买受人通讯地址、电话变更后未及时通知出卖人而买受人未能收到通知的，相应责任由买受人自行承担，买受人合同中所留通讯地址、联系电话等发生变更的，买受人应当在变更后30日内书面通知出卖人，如因出卖人原因未能及时通知的，导致出卖人信函、电话、短信等未及时送达的，相应责任由买受人自行承担。买受人同意并授权出卖人在行使本合同项下单方解除合同的权利时，出卖人在向买受人发出通知后，即有权单方面或以买受人特别代理人身份代表买受人到有关单位办理合同的终止手续，签署办理该房屋注销手续及其他必要手续所需的一切文件，出卖人也有权不经买受人同意将该房屋转售他人，出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经济损失及按照总价款20%计算的违约金）后将余款退还给买受人。无论因何种原因导致合同解除，买卖双方应当从解除之日起3日内共同到贵阳市房屋产权部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照总房款的千分之一支付违约金。另，备案登记表登记的房屋坐落位置为贵州省贵阳市观山湖区观山东路北侧美的·林城时代第XX栋。双方还对其他事项做了约定。合同签订后，被告支付了190226元的购房款，并通过贷款银行支付了按揭贷款440000元，由于被告未按照约定偿还银行贷款本息，截止2016年12月，原告为被告垫付了贷款本息29463.7元，在原告垫付后，被告没有按照约定将垫付款归还原告。2016年11月14日，原告按照被告在合同中所留的地址和电话，向被告邮寄送达了解除合同通知书。综上，被告未按约定支付代还款及违约金的行为已经构成实际违约，原告有权解除合同、要求被告办理解除备案登记等相关手续并承担按照总房款20%支付解除合同违约金和逾期解除相关登记的违约金（每日按照合同总房款千分之一进行计算）、赔偿损失等违约责任。由于双方在合同中约定的违约金比例总房款20%与总房款每日千分之一的标准之和较高，原告选择按照总房款的10%要求被告支付数个违约行为的违约金。原告为保护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告陈剑经本院传票传唤未到庭参加诉讼，庭后也未提交答辩意见，视为放弃诉权。本院经审理查明的事实，除双方签订《补充协议》内容与原告主张不一致外，其余事实和原告主张基本一致，与审理查明的事实一致的本院予以确认，不一致的以本院查明的事实为准予以确认。原被告签订《补充协议》第3条约定：出卖人和买受人任何一方单方提出解除合同或变更合同的，需征得对方的同意。单方提出解除合同的，提出解除合同的一方需向对方支付总房款百分之拾的违约金。单方提出变更合同的，提出变更合同的一方需向对方支付总房款百分之叁的违约金。但法律、法规、商品房买卖合同或本补充协议另有约定的除外。第14条约定：买受人未及时返还银行贷款导致按揭银行要求出卖人承担保证责任时，出卖人在为买受人承担了个人住房借款合同中约定的担保责任后，有权以原房款收回买受人所购房产，用以抵付买受人所欠银行全部贷款本息、罚息及未履行付款义务的违约金等，剩余部分退还买受人。若有不足，出卖人有权向买受人追偿。第15条约定：买受人保证出卖人和买受人签订的《商品房买卖合同》中所列的买受人通讯地址、联系电话必须准确，买受人通知地址以本合同列明的联系地址为准。书面方式通知的送达，除买受人签收外，书面通知在按本合同载明的联系地址以挂号信寄出后（以邮戳为准）五天即视为通知已到达。买受人通讯地址、联系电话若有变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，否则由此导致出卖人发出的通知延误或无法送达买受人，其所有的相关责任均由买受人自行承担。第29条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人因前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项……。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。双方于2013年5月3日签订了《商品房买卖合同》及相关附件，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。由于被告没有按照约定向银行偿还贷款本息，导致原告为被告垫付贷款本息共计29463.7元。根据双方签订的《补充协议》第14条的约定，由于被告未按约定支付银行贷款导致原告承担保证责任，原告有权以原房款收回被告所购房产，即原告对该买卖合同享有单方解除权。原告于2016年11月14日向被告在买卖合同中预留的地址送达了《解除合同通知书》，根据协议第15条的约定，认定被告于2016年11月20日已收到原告发出的《解除合同通知书》，结合《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，由于被告未出庭应诉，事后也未向法庭提交答辩意见，视为放弃诉权，本院以此认定原告发出的《解除合同通知书》已于2016年11月20日到达被告处，故原被告签订的《商品房买卖合同》于2016年11月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，由于《商品房买卖合同》已于2016年11月21日解除，被告应当履行相应的协助义务，又根据协议第29条的约定，被告应当配合原告办理注销该商品房预售合同备案登记。故对于原告要求被告协助办理注销登记的诉请，本院予以支持。由于主合同已经解除，担保合同作为从合同也已解除，原告从2016年11月20日起不再承担对贷款银行的担保责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应赔偿原告代其垫付贷款本息而造成的损失。截止到2016年12月，原告共支付代还款29463.7元，本院据此予以支持原告要求赔偿损失的诉请。对于原告要求被告支付违约金的诉请，根据《补充协议》第3条的约定，任何一方单方提出解除合同的，由提出解除合同的一方向对方支付总房款百分之十的违约金，本案由原告提出解除合同，故根据双方的约定原告无权要求被告支付违约金。由于买卖合同解除后原告应归还被告已交付的购房款，故对于被告应支付的赔偿金由原告直接从购房款中予以抵扣，剩余部分再退还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效，”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、原告贵阳市美的房地产发展有限公司与被告陈剑签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字D0XXX）于2016年11月20日解除；二、被告陈剑于本判决生效之日起五日内协助原告贵阳市美的房地产发展有限公司办理注销位于贵阳市观山湖区观山东路北侧美的·林城时代第XX至XX栋X单元X层X号房屋的商品房预售合同备案登记（备案编号“XXXXXX）;三、被告陈剑于本判决生效之日起五日内赔偿原告贵阳市美的房地产发展有限公司代还款29463.7元；四、驳回原告贵阳市美的房地产发展有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1056元（原告已预交），由原告贵阳市美的房地产发展有限公司负担736元，被告陈剑负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏荣宇人民陪审员  张建湘人民陪审员  何忠能二〇一七年九月十九日书 记 员  王胜楠