河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终5039号上诉人（原审被告）：河北计经鸿翔房地产开发有限公司。法定代表人：杨景秋，该公司经理。委托诉讼代理人：吴志彪、石延华，河北榆轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨承先，男，1929年11月4日出生，汉族，住沧州市运河区。委托诉讼代理人：孙占栋、张分霞，河北宁昌律师事务所律师。上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司因与被上诉人杨承先房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。河北计经鸿翔房地产开发有限公司上诉请求：撤销河北省沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初584号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定阳台缺失，并赔偿被上诉人经济损失是错误的。1、被上诉人诉称的房屋，不存在任何户型图与施工图的修改或变动，上诉人交付的房屋与户型图、施工图一致，户型的朝向、尺寸格局、面积、进深等均没有变动和更改，没有违反合同约定。被上诉人无任何证据证实实际交付的房屋与户型图不符。经实地勘查，证实房屋进深、面宽、面积、格局均与户型图相符。如果说阳台缺失，应当是房屋面积减少，房屋的进深、面宽发生变化，而实际上这些均无变化。2、本案争议的焦点是在户型朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动的情况下，对原户型图标注为阳台的空间位置是否叫阳台，是否就不具备阳台的功能或者说不符合国家设计规范中对阳台的要求。按被上诉人所称的阳台定义，阳台是为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间，本案房屋中这个位置并不影响被上诉人活动和晾晒衣物。（1）规划部门批准的施工图中，对争议位置注明为阳台，上诉人是完全按照规划部门批准的施工蓝图进行的施工，该施工图中明确注明诉争的位置为阳台，法院在行政主管部门已从专业主管的角度认定为阳台的情况下，在规划许可证均有效的情况下，在民事判决中否定这一行政认定行为，属于司法权干预行政权，扰乱了行政秩序。在没有推翻规划许可及相关附图的前提下，法院应以行政部门的审批认定作为断案的依据。如果对诉争位置是否为阳台有争议应由规划主管部门处理或通过行政诉讼来进行处理，而不应在民事诉讼程序中处理。（2）专业审图机构认定争议位置为阳台符合国家规范。上诉人提供的审图意见证明上诉人的施工蓝图是经过专业机构审查合格的，也就是说专业机构对争议位置为阳台是认可的。（3）建设部门组织的多方联合验收报告认定施工方完成了施工图纸的施工，质量合格，竣工验收报告证实上诉人是按照施工图进行的施工，经验收合格。二、假设本案上诉人交房存在违约的事实，被上诉人的损失应当按合同约定计算，合同没有约定的，应当按照法律规定计算。本案中，双方没有约定违约的计算依据和方法，而法律上也没有明确规定，被上诉人自己计算的损失赔偿方法没有合同和法律依据。三、被上诉人的诉讼已超过了诉讼时效，被上诉人收房时双方对逾期交房增加的过渡费、面积差等均进行了核算，双方已无争议，被上诉人签署了收条和接收了房屋，如果被上诉人认为房屋存在阳台功能问题，也应从交房之日起计算时效。至起诉之日前，被上诉人从未向上诉人主张过权利，被上诉人的起诉已经超过两年的诉讼时效。杨承先答辩称：阳台作为住宅房屋的重要组成部分、日常生活中发回着不可替代的作用，房屋的布局以及阳台的朝向是购房者选择房屋的重要参考依据，上诉人在未征得被上诉人同意的情况下擅自变更合同，未能提供与户型图一致的房屋，其行为已构成违约，被上诉人主张的损失于法有据。杨承先向一审法院起诉请求：依法判令被告向原告赔偿因阳台缺失造成的经济损失25447元及违约金2545元，诉讼费由被告承担。河北计经鸿翔房地产开发有限公司辩称：1、原告主张“交付的楼房没有承诺的阳台”与事实不符，其诉称的损失没有依据。原告诉称的房屋不存在户型图与施工图修改或变动问题，我公司交付的房屋与户型图、施工图一致，户型的朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动和更改；且户型示意图中明确提示该户型图仅供参考，最终应以施工图为准；我公司交付的楼房中没有阳台缺失，如果说有阳台缺失，交房面积应当减少，但我公司交付的楼房面积并未减少。本案争议的焦点是在户型朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动的情况下，对原户型图标注为阳台的空间位置是否叫阳台，是否不具备阳台的功能或者说是否不符合国家设计范中对阳台的要求。按原告所称的阳台定义，阳台是为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。而我公司交付的房屋并不影响原告活动和进行晾晒衣物，是完全按照规划主管部门批准的施工蓝图进行施工，该施工图中明确注明诉争的位置为阳台，这是行政主管部门的认定，法院在行政主管部门已从专业主管的角度认定为阳台的情况下，在规划许可证均有效的情况下，民事判决否定这一行政认定行为属于司法权干预行政权，扰乱了行政秩序。在没有推翻规划许可及相关附图的前提下，法院应以行政部门的审批认定作为断案的依据，如果对诉争位置是否为阳台有争议应由规划主管部门处理或通过行政诉讼来进行处理而不应在民事诉讼程序中处理。2、假设本案答辩人交房存在违约事实，那么原告的损失应当按合同约定计算，合同没有约定的，应当按照法律规定计算。本案中，双方合同没有约定违约的计算依据和方法，而法律上也没有明确规定，原告自己计算赔偿标准没有合同和法律依据。3、原告的起诉已超过诉讼时效，诉讼时效应从交房之日起开始计算。因起诉前原告从未向我公司主张过权利,故该案已经过超过诉讼时效。一审法院经审理查明：2008年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2009年12月3日，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城3号楼3单元301室（安置价格为3188元/㎡）、御河新城3号楼3单元1201室（安置价格为3238元/㎡），户型图中注明了涉案房屋设计有一个南阳台，面积为3.96㎡。被告于2014年10月向原告交付了上述房屋，交房后原告发现上述房屋中没有户型图中约定的阳台。但经本院现场勘查，原、被告诉争房屋中没有户型图中约定的的南阳台。原、被告就阳台问题发生争议，原告遂于2016年9月5日起诉，本院经诉前调解未果后于2017年2月10日立案受理了此案。一审法院认为，原告与被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。原告按照被告提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。本院对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。根据2005年4月15日中华人民共和国建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的公告，其中对“阳台”定义为：“供使用者进行活动或晾晒衣服的建筑空间”；对＂飘窗＂定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中在2009年12月3日原告与被告签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，被告提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有南阳台一个，而被告在向原告交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，被告在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与原告协商一致也未按上述规定的期限书面通知原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，被告已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿原告因此造成的损失。关于原告诉求的有关阳台缺失带来的经济损失问题。因被告在户型图中注明了涉案房屋设计有南阳台，但被告交付给原告的房屋没有符合规范中定义的阳台部分。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义上与人们的普遍认识上，阳台是一种建筑空间，被告在未征得原告同意的前提下，擅自变更合同约定，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于损失的确定，本院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，本院认为该计算方式符合客观事实，且与被告因违约给原告造成的损失相当，故被告应赔偿原告的此项损失为25447元（3.96㎡×3188元/㎡+3.96㎡×3238元/㎡）。原告主张的违约金，于法无据，依法不予支持。关于被告主张原告起诉已过诉讼时效的问题，因原、被告之间于2014年10月办理了房屋交付手续，原告于2016年9月5日诉至我院，因此原告起诉并未超过两年的诉讼时效，对被告的该辩称，证据不足，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿原告杨承先因阳台缺失造成的经济损失25447元，限判决书生效之日起十五日内履行。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告承担218元，由原告负担32元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明的相关事实本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人是否存在违约行为，若存在违约，一审法院确定的违约损失数额是否妥当；被上诉人主张权利是否超过诉讼时效。根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”，对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”，可见阳台和飘窗的定义和功能是完全不同的。本案中，双方签订的《城市房屋拆迁补偿协议》户型图明确记载，房屋设计有两处南阳台，但实际交付的房屋中并未包括户型图中所标注的且符合上述规范所定义的阳台。另，根据《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，上诉人在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与被上诉人协商一致，亦未按照上述规定的期限内书面通知被上诉人。综上，上诉人的上述行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿被上诉人因此而造成的损失。对于损失的确定，一审以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，该计算方式符合客观事实，且与上诉人因违约给被上诉人造成的损失相当。关于诉讼时效，根据上诉人向被上诉人出具的钥匙交接单，上诉人于2014年10月向被上诉人交付房屋钥匙，被上诉人在交接单上签收，证实双方于2014年10月办理了房屋交付手续，被上诉人于2016年9月5日向一审法院起诉主张权利，未超过两年的诉讼时效。综上所述，上诉人计经鸿翔公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元，由上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  闫亚民审判员  郭淑仙审判员  冉 旭审判员  张 珍审判员  张 梅审判员  刘俊蓉审判员  陈素培二〇一七年九月二十五日书记员  张雅君