天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初43942号原告：ＸＸ，男，1990年2月16日出生，汉族，中国工商银行汉沽支行职员，住天津市河西区。委托诉讼代理人：赵文，北京君泽君（天津）律师事务所律师。被告：张艳茹，女，1992年3月30日出生，汉族，天津拾光商贸有限公司职员，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：滕仁庆，天津津泓雅威律师事务所律师。第三人：天津市永兴房地产经纪有限公司，住所地：天津市滨海新区塘沽民泰里10-7-502。法定代表人：胡国良，职务：执行董事。原告ＸＸ与被告张艳茹及第三人天津市永兴房地产经纪有限公司（以下简称永兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后，依法由审判员李朋林适用简易程序独任审判，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托诉讼代理人赵文，被告张艳茹及其委托诉讼代理人滕仁庆，第三人永兴公司法定代表人胡国良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签署的《房屋买卖(置换)合同》；2.判令被告双倍返还原告定金666000元；3.判令被告赔偿原告损失50000元；4.判令被告赔偿原告因买房支出的交易佣金、采暖费等实际损失24278元；5.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全保险费等因诉讼产生的费用。事实和理由：原、被告及第三人永兴公司于2016年10月16日签署了《房屋买卖（置换）合同》，约定原告购买被告位于天津市滨海新区××旅游区××龙城××室房屋，建筑面积89.02平方米，总价款1330000元。该合同还约定，被告应自行结清房屋抵押贷款350000元并注销房屋抵押登记，双方应于2016年12月16日前到房管局签署《天津市房产买卖协议》，被告应于2016年10月20日前腾空房屋并向原告交付房屋钥匙，若被告违反合同应双倍返还定金，若一方拒绝履行合同或解除合同或有合同约定的违约责任，给对方造成的实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。合同签订后，原告于2016年12月16日、18日分两次向被告支付定金400000元，但被告未按期向原告交付房屋，也未配合原告到房管局签署《天津市房产买卖协议》，经原告多次催促，被告以种种理由拖延至今拒绝履行合同。原告认为，双方签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。被告拒绝履行合同义务，违反了法律规定和合同约定，因被告违约，按照合同约定应双倍返还定金666000元，并赔偿因房屋价格上涨给原告造成的损失50000元。另外，原告因买房支付的交易佣金、采暖费等合计24278元也应由被告予以赔偿。为此，原告向本院提起诉讼。被告辩称，1.同意解除双方签署的编号为1410066《房屋买卖（置换）合同》；2.不同意返还定金400000以及266000元，由于被告已经按照合同约定履行了相关义务，并没有造成合同不能履行的根本性违约行为，因此原告要求被告双倍返还定金无事实基础及法律依据；3.不同意原告提出的赔偿损失50000元的请求，事实理由同上，另外依据我国相关法律规定，当事人可以选择违约金或者定金条款，但是选择定金条款后再要求赔偿损失的依法无据；4.不同意赔偿原告提出的交易佣金、采暖费损失等24278元，理由同第三项。本案合同内容没有差别，但是原告所述被告未腾空房屋未履行义务与事实不符，被告按相关约定以及补充协议履行了相关义务，房屋清空贷款，房屋也交付过，不存在继续履行合同的任何障碍。第三人永兴公司未当庭提出述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议原告提供的《房屋买卖（置换）合同》、第三人永兴公司收据、定金收据、采暖费等六份收款收据、微信截图，被告提供的2016年12月16日电话录音、2017年3月3日电话录音、微信截图、贷款还清证明、不动产权证、转账记录以及微信截图等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月16日，经第三人永兴公司居间介绍，原告与被告签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，该合同约定：原告购买被告所有的坐落于天津市滨海新区××旅游区××龙城××室房屋；建筑面积89.02平方米；房屋在浦发银行尚有贷款余额约350000元并设立了抵押，由被告自行结清；房屋总价款1330000元，原告于2016年10月16日向被告支付定金100000元，于2016年10月19日前再向被告支付定金300000元，余下购房款原告以按揭贷款的方式交付房款；被告承诺无条件配合原告办理资金监管业务；双方于2016年12月16日前办理网签事宜，并于原告贷款批复后七个工作日内办理过户手续；原告承担过户时的一切费用；原告向第三人永兴公司支付居间服务费20000元（含评估费）；被告承诺于2016年10月20日前腾空该房屋，并将房屋钥匙交付给原告；腾房前的水、电、煤气、暖气、有线电视、数字电视等费由被告承担，腾房后由原告承担；如原告未能履行该合同之条款至合同不能顺利完成，则已付定金被告不予退还，如被告未能履行该合同之条款至合同不能顺利完成，则被告须返还双倍定金给原告；如原、被告双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，实际损失超过约定的违约金总额的，责任方应据实赔偿。该合同签订后，原告依约于2016年10月16日支付给被告购房定金100000元，支付给第三人永兴公司居间服务费20000元。2016年10月18日，原告支付给被告购房定金300000元。同日，被告将涉诉房屋的钥匙交给原告，由原告使用该房屋。因被告未偿还贷款，原、被告双方在合同约定的2016年12月16日前未能办理网签合同。2017年2月14日，浦发银行天津浦欣支行为被告出具了贷款还清证明，被告于2017年2月17日办理了涉诉房屋的他项权证注销手续。在涉诉房屋具备网签合同的条件下，被告以为原告介绍购买新房屋等手段，拖延与原告办理涉诉房屋的交易事宜，为此成诉。另查明，原告于2017年3月27日将涉诉房屋退还给被告，在原告使用涉诉房屋期间，经原、被告协商，原告负担涉诉房屋的采暖、物业、垃圾清运等费用合计4278元。本院认为，本案的争议焦点为：一、谁违约问题；二、合同解除问题；三、原告损失问题。就上述争议焦点本院分述如下：一、谁违约问题。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。在合同签订后，原告依约分二次向被告支付了购房定金400000元，原告已履行了合同约定的义务，被告在收到原告定金后，并未及时偿还涉诉房屋的抵押贷款，导致原、被告双方未能在合同约定的期限内办理网签合同，亦致原告无法办理贷款手续，在被告平贷和撤销涉诉房屋他项权证抵押登记的情况下，被告应及时配合原告办理网签合同及办理贷款等手续，而被告却以为原告介绍购买新房屋等手段，拖延与原告办理涉诉房屋的交易事宜，且在庭审中，被告主张要求原告以一次性付款的方式购买涉诉房屋，显然，被告的上述行为违反了合同约定，已构成违约，故被告在此纠纷中应承担违约的民事责任。二、合同解除问题。鉴于被告违约，现原告请求解除原、被告双方签订的《房屋买卖（置换）合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。三、原告损失问题。原告请求由被告双倍返还定金666000元的诉请，原告支付的购房定金400000元，以超过法律规定的20%的限额，故应依据涉诉房屋的交易价格1330000元的20%认定定金数额，即为266000元，因此，原告支付给被告的400000元中的266000元视为购房定金，余下134000元应视为预付购房款。由于被告违约，依据合同约定，被告应双倍返还给原告定金532000元。另外，被告还应将收取的预付购房款134000元返还给原告。原告关于由被告赔偿因房屋价格上涨给原告造成的损失50000元及赔偿交易佣金20000元的诉请，因被告已承担了双倍返还定金的违约责任，而原告的上述损失数额未超过双倍返还定金的数额，故本院对原告的该诉请不予支持。原告关于由被告赔偿采暖、物业、垃圾清运等费用4278元的诉请，该损失系原告使用涉诉房屋期间，应由原告承担的部分，因此，原告请求由被告赔偿上述损失没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ与被告张艳茹签订的《房屋买卖（置换）合同》。二、被告张艳茹于本判决生效后十日内双倍返还给原告ＸＸ定金人民币532000元。三、被告张艳茹于本判决生效后十日内返还给原告ＸＸ预付购房款人民币134000元。四、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5621元，诉讼保全费4241元，合计9862元，由被告张艳茹负担。并于本判决生效后十日内直接向本院交付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李朋林二〇一七年九月八日书记员  唐 川附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。2.《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。4.《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。5.《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。