山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终5636号上诉人（原审原告）：青岛润德行房产经纪有限公司法定代表人：程智能，经理。委托诉讼代理人：邢永春，山东海之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王顺，山东海之源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东海来福置业有限公司法定代表人：赵杰，总经理。委托诉讼代理人：刘校伦，山东国弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：金晓玫，山东国弘律师事务所律师。上诉人青岛润德行房产经纪有限公司（以下简称润德行公司）与上诉人山东海来福置业有限公司（以下简称海来福公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，均不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初11486号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人润德行公司的委托诉讼代理人邢永春、王顺，上诉人海来福公司的委托诉讼代理人刘校伦、金晓玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润德行公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判支持润德行公司的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由海来福公司负担。事实和理由：一、海来福公司于2016年6月11日支付的5万元应认定为追加商业策划费，而并非佣金。海来福公司作为房地产开发公司，具有严格的财务管理制度，对资金的流转都应有与事实相符的记载。润德行公司为其出具的收据上面标注资金用途为“商业策划费”若与事实不符，海来福公司会及时发现拒收并要求润德行公司另行出具。先开收据后付款符合交易惯例，海来福公司先接受润德行公司的收据，再依据收据记载的内容进行付款，是对收据内容的认可，也是对收据上记载的策划费作为付款项目事由的认可。二、一审以润德行公司未完成合同约定的销售目标为由不予支持润德行公司根据合同对第一阶段考核时间顺延的主张，没有法律依据，认定事实不准确。首先，合同对考核阶段的顺延，符合法律规定，也未显失公平，一审不予支持违背法律规定的当事人意思自治原则。其次，没有预售许可证对润德行公司销售房屋影响很大。第三，从合同约定来看，润德行公司计提佣金比例是按照完成销售目标比例来计算，没有取得销售许可证虽然没有导致润德行公司未完成销售任务，但也导致润德行公司未能在原约定期限内达到最高佣金计提比例的销售业绩。如果海来福公司能及时提供房屋预售许可证，则润德行公司完全有能力在小区刚开盘最有利于销售的第一阶段达到更高的业绩。三、双方签订的合同为代理合同，并非委托合同，不应适用合同法对委托合同任意解除权的规定。润德行公司为履行合同投入巨大，海来福公司解除合同给润德行公司造成较大损失，一审对润德行公司主张的违约金不予支持是错误的，海来福公司应支付润德行公司违约金。四、海来福公司应当支付润德行公司涉案14户房屋的佣金。五、逾期付款利息应从每一笔佣金迟延支付之日起开始计算。海来福公司辩称，一、本案中，润德行公司不应获得销售策划费。（一）、海来福公司2015年11月24日支付的5万元，根据双方签订的《销售代理合同》此笔费用属于商业策划费，但根据《商品房销售管理办法》第28条的规定“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，因此，海来福公司支付的该笔费用应为销售佣金。（二）、润德行公司依据其2016年6月11日向海来福公司出具收据主张海来福支付此笔费用（5万元）系追加的商业策划费，对此，海来福公司认为首先润德行未能证明其履行《销售代理合同》中商业策划的义务也未能证明海来福公司追加过什么商业策划活动；其次，如上说述，根据《商品房销售管理办法》第28条的规定，润德行公司无权收取佣金之外的其他费用。第三、润德行公司单方出具的收据所载内容，只能证明润德行公司单方主张，对此海来福公司不予认可。且海来福公司接受收据不代表对收据所载内容认可。综上，一审法院将海来福公司2016年6月11日向润德行公司支付5万元认定为销售佣金的认定是正确的，但将海来福公司2015年11月24日支付的5万元认定为商业策划费，是错误的，对此，海来福公司也已提起上诉。二、一审法院关于不支持润德行公司第一阶段时间顺延的主张这一认定是正确的，原因如下：第一、从润德行公司提交的《客户交款登记表》这一证据来看，润德行公司从2015年12月1日已展开销售工作，因此润德行公司客观上并未延误销售；第二、根据我国相关法律规定，在没有取得预售许可证之前，润德行公司不应进行销售；也就是说2015年12月1日至2016年3月25日（海来福取得预售许可证的时间）期间的销售行为系非法销售；第三、如果按照润德行的主张“第一阶段销售时间顺延”，则润德行非法从事销售期间的房屋也会集中在（润德行公司主张的）第一阶段计算佣金，这将导致润德行计提佣金点数增高。润德行公司就会因其非法销售行为获得更多利益。这显然与我国的法律确定的基本原则不相符且显失公平。因此，一审法院不予支持润德行公司顺延第一阶段时间的主张是正确的。三、海来福公司具有解除合同的权利，且不应向润德行公司支付违约金。首先，润德行公司上诉状中关于双方签订的《销售代理合同》系代理合同而非委托合同这一主张不能成立。在我国，代理行为分为法定代理、指定代理和委托代理三种。法定代理与指定代理的情形法律有明确的规定，且法定代理以及指定代理的情形下，被代理人没有向代理人支付代理费用的义务。但本案中根据双方签订的《销售代理合同》，润德行公司具有销售房屋的义务而海来福公司具有向其支付相应佣金的义务，因此，双方建立的法律关系属于委托代理法律关系，而委托代理法律关系属于委托合同的一种。海来福公司作为委托人根据《合同法》第410条之规定具有任意解除合同的权利，一审法院对此的认定是正确的。第二，海来福公司无论根据任意解除权（《合同法》第410条）还是依据法定解除权（《合同法》94条）解除《销售代理合同》，均不需向润德行公司支付违约金。本案中，海来福公司已举证润德行公司在履行《销售代理合同》期间存在诸多违约行为，且已用其实际行动表示不再履行合同约定的主要义务，因此，根据《合同法》第94条之规定海来福公司也有权解除《销售代理合同》。并且由于润德行公司违约在先，海来福公司不应向润德行公司支付违约金。因为润德行公司违约行为而给海来福公司造成的损失，海来福公司另行向润德行公司主张。四、海来福公司不应向润德行公司支付《销售代理合同》解除时未达到计提佣金条件的14套房屋的佣金。首先，润德行公司在上诉状中认为一审法院依据海来福公司自制的一张表格以及海来福公司对表格的解释就对14套房屋购房者的合同签订、房款缴纳等情况进行认定，属于证据不足的情况下对部分事实进行了认定。对此，海来福公司认为如果润德行起诉要求海来福公司向其支付14套房屋的佣金，则有举证义务证明合同解除之前此14套房屋已达到合同约定的计提佣金的条件，否则润德行公司应承担举证不能的法律后果；润德行公司如果对海来福公司提交的证据存有异议，应提出相应的证据予以反驳…否则润德行公司应承担举证不能的法律后果。其次，一审法院判决海来福公司向润德行公司支付14套房屋中9套房屋的销售佣金，同时判决润德行公司可向海来福公司另行主张14套房屋中的5户房屋的佣金，这一判决是错误的且与《合同法》97条相违背，海来福公司也针对这一认定提起了上诉。海来福公司认为合同解除时，润德行公司销售的14套房屋并未达到《销售代理合同》约定获得佣金的条件，这一事实双方均无异议。根据《合同法》第97条之规定，合同解除后，未履行的不再履行，因此，这14套房屋海来福公司均不应向润德行公司支付佣金。如果润德行公司认为海来福公司解除合同的行为属于违约为其造成损失，那么润德行公司可以要求海来福公司赔偿损失予以救济，但法院决不能做出和法律规定相悖的判决。五、一审法院关于滞纳金起算时间的认定是正确的。首先，润德行起诉时主张的是从2016年7月6日计算滞纳金，在一审庭审中也是主张的是2016年7月6日开始计算的滞纳金，上诉状中又主张逾期利息应从每一笔佣金迟延支付之日起开始分别计算。润德行公司在上诉中变更诉讼请求的行为，违反了民诉法的相关规定；其次，合同约定的内容为双方应核对每月实际回款额，但是润德行从未与海来福公司对每月实际回款额进行核对，因此一审法院从《销售代理合同》解除之日开始计算滞纳金是正确的。综上，润德行公司的上诉理由与请求均不能成立，依法应驳回其上诉请求。海来福公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判海来福公司支付润德行公司佣金153317.78元；一、二审诉讼费由润德行公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审将储藏室销售的收入计算佣金的基数，不符合合同约定及行业惯例。双方之间建立的是委托合同法律关系，润德行公司作为受托方只能在委托方海来福公司授权的范围内开展销售工作。海来福公司并未委托润德行公司将涉案项目的储藏室对外销售。首先，双方合同约定委托润德行公司代理住宅、商铺的策划、销售。车库、储藏室显然不属于海来福公司委托润德行公司销售的内容。合同约定的销售指标也未包括储藏室和车库，这进一步说明车库和储藏室不属于海来福公司委托润德行公司销售的事项。其次，因储藏室和车库不在委托销售范围之内，所以合同只约定海来福公司支付润德行公司销售住宅的佣金计算方法，一审按照住宅销售计算润德行代销储藏室的佣金点数，缺乏合同和法律依据。按照惯例，在房屋销售中，车库和储藏室属于搭配销售，除非有特殊约定，车库和储藏室一般不计入佣金。二、一审将合同解除时不符合计算佣金条件的9套房屋计算佣金计算基数，等于判令双方继续履行已经解除的合同，违反法律规定。合同解除时，润德行公司未完成销售，且不符合合同约定计提佣金条件的房屋共计14套。合同解除后，海来福公司销售9套房屋，其余5套房屋，有的购房者明确表示退房不再购买，有的购房者未明确表态是否购买。三、海来福公司向润德行公司支付的5万元策划费应视为佣金，一审未将其认定为佣金错误。四、一审认定润德行公司于2016年10月1日撤出销售楼的事实是错误的。事实上，润德行公司自2016年8月至9月之间就已经陆续将售楼人员撤出售楼处，9月下旬，其撤走了全部工作人员，有润德行公司提交的涉案项目房屋销售登记表可以证明。请求改判支持海来福公司的上诉请求。润德行公司辩称，一、车库和储藏室的销售款项应当直接计入销售房屋所得房款。二、9户购房者在合同解除前已经达成购房意向，该意向是在润德行公司工作下达成的，包括一审判令润德行公司另行主张的5名购房者也是在合同尚未解除时达成了购房意向。合同解除后，出现不同的问题，责任不在润德行公司。海来福公司应当根据意向购房金额计算佣金。一审仅仅依据海来福公司自制的一张表格及解释就对该14户购房者的合同签订、房款交纳及退房原因进行认定，过于草率。三、海来福公司支付的5万元系策划费，不应认定为佣金。一审仅对一笔5万元款项认定为策划费，不当。四、润德行公司的销售人员在海来福公司单方解除合同之前一直在海来福公司的售楼处内工作，并不是没有进行销售。2016年8月份并不是合同单独销售期限，合同约定第三阶段是2016年8月1日至2016年12月31日。根据海来福公司取得销售许可证的时间顺延，是2016年11月1日至2017年2月28日。海来福公司提交的短时间内没有房屋销售业绩并不能代表润德行公司逾期违约。关于撤离售楼处的举证责任应由海来福公司承担。润德行公司向一审法院起诉请求：1、海来福公司支付佣金411156元及以此为基数从2016年7月6日起按日万分之一计算至实际给付之日的滞纳金；2、海来福公司支付终止合同违约金20万元；3、本案诉讼费用由海来福公司承担。一审法院认定事实：2015年9月11日，海来福公司（甲方）与润德行公司（乙方）签订了《海来福·书香佳苑项目销售服务全案代理合同》。合同第一条约定：甲方正式委托乙方为甲方“书香佳苑”项目的全案销售代理商，在合同有效期内和甲方授权范围内以甲方名义从事该项目的全程事务；第3.3条对委托代理的内容约定：甲方指定乙方为书香佳苑项目进行独家销售，其中住宅建筑面积平方米。商铺建筑面积平方米，储藏室个，具体图纸见附件（以设计施工图为准）；第2.5条约定：对房源及价格以甲方签字盖章的价格面积表为准；第3.1条对代理实务约定：“书香佳苑”项目的住宅、商铺的策划、销售。第3.2条对代理期限约定：2015年9月日起日起至商品房预售许可证取得之日后销售任务结束；第3.4条约定：在合同有效代理期内，除非一方违约，双方不得单方面终止合同，否则，违约方须向守约方支付违约金20万元；合同第七条约定：本项目乙方收取前期策划设计服务费为5万元，甲方在全案销售代理推广合同生效之日起3个工作日内支付；第8.3.1条对销售代理佣金的计算办法约定：乙方按住宅阶段性考核期销售目标完成量确定相应的佣金点位计提所代理内容的佣金。第一阶段时间节点2015年开盘（即取得预售证后）后4个月内（约2015年12月1日-2016年3月31日），目标套数70套，第二阶段2016年4月1日至2016年7月31日，目标套数30套，第三阶段2016年8月1日至2016年12月31日，目标套数55套，第四阶段2017年1月1日至2017年4月31日，目标套数35套。以上时间节点完成比例60%以下，佣金点数1.2%，完成比例60%-80%，佣金点数1.3%，完成比例80%-100%，佣金点数1.3%，完成比例101%-110%，佣金点数1.5%；第8.3.2条对销售代理佣金的结算方式约定：佣金结算金额按当月实际回款额计算，双方每月结算一次，每月5日前甲方向乙方支付佣金；第8.3.3条对乙方计提代理佣金的条件约定：购房客户已签订正式购房合同且已付清合同约定的首付款项；第9.1条约定：乙方须完成每个阶段销售目标的80%，即为完成阶段性任务，如连续2个考核期达不到销售目标的70%视为未完成，甲方有权单方面解除合同；合同第9.2条约定：如因客户原因造成退房的销售合同，应按规定收取客户违约金或者没收购房定金，此违约金或定金由甲、乙双方各享50%；合同第9.3条约定：因工程进度拖延、未取得相关房屋预售手续时间，或甲方不按合同约定比例投放广告费，导致乙方无法完成销售工作，甲方应顺延乙方完成任务的时间；合同第十条对甲方确认的项目工程完成时间约定：商品预售许可证取得时间为2015年11月30日，房屋竣工交付时间为2016年12月底。以上合同签订后，根据庭审中润德行公司和海来福公司提交的客户统计表及佣金计算明细表记载，润德行公司从2015年11月30日开始销售住房。第一阶段2015年12月1日至2016年3月31日已签正式购房合同且已交付全部房款（含按揭贷款）的有65户（附件一），住宅房款33655928元，储藏室房款712000元，合计房款金额34367928元。第二阶段2016年4月1日至2016年7月31日已签正式购房合同且已交付全部房款（含按揭贷款）的有59户（附件二），住宅房款28808986元，储藏室房款470000元，合计房款金额29278986元。2015年12月1日至2016年3月31日期间已交首付在2016年10月1日之后签订正式合同并付清房款（或部分房款）的有5户（附件三），房款金额2562048元（已付1961967元），储藏室房款51000元，合计2613048元。2016年4月1日至2016年7月31日期间已交首付在2016年10月1日之后签订正式合同并付清房款（或部分房款）的有4户（详见附件三），房款金额1838802元（已付1473798元），储藏室房款31000元，合计1869802元。2015年12月1日至2016年7月31日期间已交定金和部分首付款但至今未能签订正式购房合同的有5户（附件四），房款金额2544987元（已付746273元），储藏室房款63000元。2016年9月底，海来福公司向润德行公司发出解除合同通知书，以润德行公司拒绝签订商铺销售补充协议、未完成销售业绩及擅自撤回销售人员为由，通知解除与润德行公司签订的《销售服务全案代理合同》。润德行公司在2016年10月1日撤出售楼处。另查明，海来福公司取得商品房预售许可证的时间为2016年3月25日。一审中，海来福公司主张已支付佣金数额为75万元，并提交了5张收款收据。其中2015年11月24日5万元，收据附注：策划费；2016年2月3日5万元，收据附注：代理费；2016年6月7日30万元，收据附注：代理费；2016年6月11日5万元，收据附注：商业策划费；2016年8月24日30万元，收款项目：销售佣金。以上共计75万元。润德行公司则称2015年11月24日5万元是双方合同约定的策划设计服务费，2016年6月11日5万元是海来福公司追加的策划费，该两笔不属佣金，海来福公司已支付佣金数额为65万元。一审法院认为，润德行公司与海来福公司2015年9月11日签订的《海来福·书香佳苑项目销售服务全案代理合同》从内容看是约定海来福公司委托润德行公司为其开发的楼盘进行销售的事务，该合同内容符合委托合同的法律特征，属委托合同法律关系。该合同是双方真实意思的表示，其中不违反有关法律、法规规定的条款合法有效。本案争议的焦点是：1.海来福公司2016年6月11日支付的5万元是策划费还是佣金；2.如何确定计算佣金的时间阶段、储藏室房款是否计算佣金、以及2015年12月1日至2016年7月31日期间佣金数额的计算；3.海来福公司解除合同是否构成违约；4.委托合同解除之前未签订正式购房合同的14户客户房款是否应当计算佣金；5.如何确定逾期支付佣金损失的起算时间。对于焦点一。根据合同约定，润德行公司收取前期策划设计服务费为5万元，该款海来福公司2015年11月24日已支付。润德行公司称与海来福公司约定追加了策划费5万元并在2016年6月11日收到，海来福公司对此并不认可。一审法院注意到，2016年6月11日收款收据是润德行公司出具，收据上的附注“策划费”是润德行公司填写，仅凭该收据不足以证明双方追加策划费的事实，润德行公司对其主张负有举证的责任，其未能提交证据证明其主张的事实，应承担举证不能的法律后果。润德行公司主张的2016年6月11日海来福公司支付的5万元是策划费的辩解不成立，一审法院认定该款为佣金。据此认定海来福公司已支付佣金数额为70万元。对于焦点二。合同第8.3.1条约定第一阶段为2015年12月1日至2016年3月31日，润德行公司实际也是从该时间开始进行销售的。润德行公司在第一阶段时间2015年12月1日至2016年3月31日共销售符合计算佣金的住宅65套，完成比例92.85%，已超出合同第9.1条约定每个阶段销售目标80%的阶段性任务，因此，海来福公司未按合同约定的时间取得商品房预售许可证，没有导致润德行公司未完成销售任务的结果。根据合同约定，润德行公司关于第一阶段时间顺延的主张，一审法院不予支持。对于储藏室房款是否列入计算佣金范围，合同第3.3条明确约定甲方指定乙方为书香佳苑项目进行独家销售的范围为住宅、商铺、车库、储藏室。因此同阶段销售的储藏室房款应列入总房款计算佣金。第一阶段润德行公司完成比例92.85%，对应佣金点数为1.4%，住宅销售金额34367928元，佣金481150.99元（34367928元×1.4%），第二阶段时间2016年4月1日至2016年7月31日，销售符合计算佣金的住宅59套，完成比例196.67%，住宅销售金额29278986元，对应佣金点数1.5%，佣金439184.79元（29278986元×1.5%）。以上佣金共计920335.78元，减去已付佣金70万元，海来福公司尚应支付佣金220335.78元。对于焦点三。合同第3.4条约定：在合同有效代理期内，除非一方违约，双方不得单方面终止合同，否则，违约方须向守约方支付违约金20万元。润德行公司据此以海来福公司解除合同构成违约为由向其主张违约金20万元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方当事人造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。从该条款可以看出，委托合同是以双方信任为存在的条件，法律赋予双方当事人随时解除权，合同第3.4条不得单方解除合同的约定，违反了法律、法规有关强制性的规定，该条款属无效条款，因此，海来福公司解除合同不构成违约。润德行公司主张合同违约金20万元的诉讼请求，一审法院不予支持。对于焦点四。虽然《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定了委托合同当事人可以随时解除合同，但同时也规定了因解除合同给对方当事人造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。因此，对海来福公司关于解除合同前未签订正式购房合同的14户不应计算佣金的主张，一审法院认为，其中在2015年12月1日至2016年7月31日销售期间已交付定金、首付的9名客户（附件三）虽然在合同解除之前未签订正式购房合同不符合计算佣金条件，但该9户在合同解除之后均签订了正式购房合同，该9名客户的房款在解除时未达到计算佣金的条件的原因是海来福公司解除合同造成的，海来福公司应当向润德行公司支付该9户客户房款的佣金。因委托合同已经解除，该9户客户的佣金应以该9户客户应交房款总额（含储藏室房款）及该9户购房时间对应的阶段佣金点数计算，其中第一阶段5户，房款2613048元，佣金点数1.4%，佣金36582.67元（2613048元×1.4%），第二阶段4户，房款1869802元，佣金点数1.5%，佣金28047.03元。以上该9户房款佣金数额为64629.7元。对未签订正式购房合同的5户客户（详见附件四），因至今既未能签订正式购房合同，也未能确定违约方及违约责任，不符合合同约定的计算佣金的条件，润德行公司主张该5户购房款的佣金，一审法院不予支持，如之后签订了正式购房合同或确定了违约方及违约责任，润德行公司可按委托合同另行主张。对于焦点五。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。润德行公司主张从最后一次付款时间2016年7月6日（最后一次付款时间实际为2016年8月24日）开始按合同约定的日万分之一计算利息损失，一审法院认为，委托合同中约定双方每月结算一次佣金，每月5日前支付佣金，但合同履行中双方一直未进行过结算，对海来福公司来讲不存在全额支付佣金的基础，因此润德行公司主张2016年7月6日开始利息损失，一审法院不予支持。但解除合同时，海来福公司则应当给付未付佣金，逾期则应当支付相应的利息损失。因此，一审法院确定从解除合同之日即从2016年10月1日起，以合同解除前未付佣金220335.78元为基数，按日万分之一计算至判决确定的付款之日止。另外，海来福公司辩称润德行公司未制定商铺销售计划、未对销售人员进行培训、未保证销售人员的人数并单方撤离售楼处，一审法院认为，双方签订的委托合同中未对商铺销售进行具体的约定，事后双方也未签订补充协议，以制定销售价格，完善销售方案，因此对海来福公司关于润德行公司不销售商铺的主张，一审法院不予采信。海来福公司对润德行公司未对销售人员进行培训、未保证销售人员的人数和单方撤离售楼处，亦未提交相关的证据，一审法院亦不采信。综上，海来福公司应向润德行公司支付佣金284965.48元（220335.78元＋64629.7元），其余部分，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百一十条之规定，一审判决：一、山东海来福置业有限公司向青岛润德行房产经纪有限公司支付佣金284965.48元；二、山东海来福置业有限公司向青岛润德行房产经纪有限公司支付逾期付款利息，以佣金220335.78元为基数，从2016年10月1日起，按日万分之一计算至判决确定的付款之日止。以上二项山东海来福置业有限公司于判决生效后十日内支付，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回青岛润德行房产经纪有限公司其他诉讼请求。案件受理费9912元，由青岛润德行房产经纪有限公司负担5290元，山东海来福置业有限公司负担4622元。财产保全费4020元，由青岛润德行房产经纪有限公司负担5290元，由山东海来福置业有限公司负担4622元；财产保全费4020元，由青岛润德行房产经纪有限公司负担2146元，山东海来福置业有限公司负担1874元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、海来福公司支付润德行公司的标注“策划费”的款项性质应如何认定；2、储藏室的销售金额应否计提佣金；3、海来福公司解除销售代理合同是否合法；4、双方解除合同时未签订正式购房合同的14套房屋应如何认定；5、润德行公司主张的逾期付款利息应如何认定。关于第一个焦点问题。本院认为，海来福公司根据合同约定于2015年11月24日支付润德行公司前期策划设计服务费5万元，海来福公司主张该5万元应视为佣金，缺乏合同及事实依据，本院不予支持。润德行公司主张海来福公司于2016年6月11日支付的5万元系海来福公司追加的商业策划费，但该笔款项没有合同约定，“商业策划费”系润德行公司出具单据自行标注的款项性质，海来福公司不予认可，润德行公司亦未提交充分有效的证据证明该款项已用于涉案项目的销售策划，润德行公司主张2016年6月11日支付的5万元系商业策划费，缺乏事实及合同依据，本院对其该项主张不予支持。关于第二个焦点问题。本院认为，双方合同未对储藏室的销售作出约定，但润德行公司实际销售了储藏室，且润德行公司在销售储藏室过程中，海来福公司作为委托人未对此提出异议，基于公平、诚实原则，海来福公司应当支付润德行公司相应的销售佣金。关于第三个焦点问题。本院认为，无论双方签订的销售代理合同是代理合同还是委托合同，均不影响本案处理。代理销售合同约定润德行公司在海来福公司取得涉案项目预售许可证后开始销售工作。但是，根据业已查明的事实，合同签订后，润德行公司入驻涉案项目售楼处开始着手销售相关准备工作，并于2015年11月底开始展开房屋销售工作。在海来福公司未取得涉案项目预售许可证的情况下，润德行公司即开始房屋销售工作，应视为其同意合同约定的销售时段和考核要求。润德行公司未在合同约定的时段内完成规定的销售任务，构成违约，海来福公司有权据此解除代理销售合同。润德行公司主张解除合同违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。海来福公司作为开发商和售楼处的管理者，应当对润德行公司撤离售楼处的时间承担举证责任，其主张润德行公司于2016年9月下旬即撤走全部工作人员，但未提交充分有效的证据予以证明，本院对其该项主张不予支持。关于第四个焦点问题。本院认为，2015年12月1日至2016年7月31日期间，争议的14套房屋中有9套房屋购房人已支付定金、首付款，虽然至合同解除时该9名购房人未签订正式购房合同，但合同解除之后该9名购房人均签订了正式购房合同。润德行公司通过自己的工作促成了该9套房屋的交易，润德行公司应当支付该9套房屋的销售佣金。对于剩余5套房屋，因未最终签订购房合同，也无法确定违约方及违约责任，不符合合同约定的计提佣金条件，润德行公司主张该5套房屋的销售佣金，尚不具备合同条件，一审对此未予支持并无不当。关于第五个焦点问题。本院认为，双方合同约定每月进行佣金结算，但双方在实际履行合同过程中未进行过结算，双方以实际行为变更了合同约定。合同解除时，润德行公司完成销售房屋的情况已经确定，海来福公司应当支付润德行公司相应的佣金利息。润德行公司主张应从每一笔佣金迟延支付之日计算利息，依据不足，本院对其该项主张不予支持。综上所述，上诉人润德行公司、上诉人海来福公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15245元，由上诉人青岛润德行房产经纪有限公司负担9912元，上诉人山东海来福置业有限公司负担5333元。本判决为终审判决。审判长  谢雄心审判员  安太欣审判员  齐 新二〇一七年九月十三日书记员  况君仪书记员  郭丹丹