广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初2993号原告：蔡华玲，女，1978年3月2日出生，汉族，住址：博罗县，被告：惠州市银泰达实业有限公司。地址：博罗县罗阳镇城东区曙光路68号江山美苑C1栋（二楼），统一社会信用代码：91441322745549049A。法定代表人：林长青。委托代理人：林立红、邹培盛，系该公司员工。原告蔡华玲诉被告惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告蔡华玲，被告惠州市银泰达实业有限公司委托代理人邹培盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双方当事人诉辩意见原告蔡华玲诉称，2009年10月18日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：博罗-GF-200-92777），双方约定，被告将博罗县罗阳镇九村上头塘、下头塘组三丫浪至角山地段鸿隆江山美苑商品房C5栋1单元301号房售予原告，该房总成交价人民币394957元。C5栋房屋于2011年7月22日通过竣工验收合格，被告在2011年4月30日向原告交付了上述房屋，合同约定被告在商品房竣工验收合同之日起18个月内为原告办理好房产证。但是从竣工验收合格之日起到2017年6月30日止已6年多时间，被告至今尚未为原告办理房地产权证。所以，原告诉请法院判令被告立即为原告办理该房屋的房地产权证，并按照合同第十五条约定第3项处理，出卖人商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按照政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期同类存款利息支付给买受人。原告已付房款为394957元，则违约金为人民币65662元。鉴于上述理由，原告为维护其合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，向法院起诉，诉讼请求如下：1、判决被告立即为原告办理博罗县罗阳镇九村上头塘、下头塘组三丫浪至角山地段鸿隆江山美苑（现为华基江山）C5栋1单元301号房的《房地产权证》，即《不动产权证》；2、判令被告按照编号：博罗-GF-200-92777《广东省商品房买卖合同》中的第十五条第3项履行违约责任。从违约之日起产生的违约金：从2011年4月30日加18个月，即从2012年10月1日1起按银行同期利率计算至交付房产证（及《不动产权证》）给原告时止。暂计算至2017年6月30日为：394957×3.5%×4.75=65662元。被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，1、因原告的责任，我方不能在规定期限内取得房地产权属证书，我方不承担违约责任，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人之约定，办证费用是按政府规定，应由原告承担，但由于原告一直没有支付办证费用，才导致被告无法在规定期限内办理房地产权属证书，因此原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。2、退一步讲，就算是我方违约逾期办证，要求支付的违约金金额也是没有约定及法律依据，应按已付房款银行同期活期存款利息计算。本案中的逾期办证违约金即“同期存款利息”为继续性债权，而继续性债权应就单个债权分别计算诉讼时效，截止至原告起诉时，2013年1月22日至2015年5月30日期间共计890个自然日的违约金请求权均已经过诉讼时效，不应予以保护。本院查明的事实经审理查明，2009年10月18日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：博罗-GF-200-92777)，主要约定原告购买被告开发的位于罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至角山地段的鸿隆·江山美苑C5栋1单元301号房，建筑面积171.87平方米，总价款人民币394957元，合同约定以银行按揭形式支付。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”该房的竣工验收合格报告签署日期为2011年7月22日。被告于2011年6月5日将房屋交付给原告使用。另查，原告向被告支付了124957元首付款，余款原告向银行办理了贷款支付给了被告。本院对本案的判决结果及理由本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，本案争议焦点：1、被告是否应当承担延期办证的违约责任；2、原告起诉是否超过诉讼时效。关于被告是否应当承担延期办证的违约责任的问题。依据双方当事人签订了《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。至今为止，被告未办理好房产证，应当承担违约责任。对于被告抗辩称原告一直未交办证费用，才导致被告未办理房产证的问题。第一，依据《合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方当事人签订的合同约定，办理房产证为出卖人的义务，约定的费用由原告承担，但没有约定交付办证费用和办证义务的先后顺序，被告主张的先履行抗辩权，没有合同依据；第二，被告为专业的房地产开发企业，即便原告没有按期交付办证费用，被告应当尽到提示义务，被告未尽到提示义务，本身具有过失，并不因此免除被告的违约责任。但双方约定逾期按银行同期存款利息支付，到底是活期存款，还是定期存款，如是定期存款是定一年、二年或五年等，所以该条款属约定不明。因被告从2013年1月22日应办理好房产证至今有三年多时间，所以本案本院确定为按三年定期存款利率计算利息为宜。原告请求有理部分，本院予以支持。被告要求按活期利率计算利息本院不予支持。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，涉案房屋于2011年7月22日竣工验收合格，被告应于2013年1月22日为原告办理好房产证。而2013年1月23日至今，被告未为原告办理房产证，原告应当知道其权利被侵害，此时开始计算诉讼时效。双方当事人约定的逾期办证违约责任为，按银行同期存款利息计算，因本案逾期办证行为一直持续，违约金的计算以日为单位，逾期办证违约金产生属于原告继续性债权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效。据此，保护原告起诉之日（2017年6月30日）向前推两年的逾期办证违约金请求权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力后30日内为原告蔡华玲办理好博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至角山地段鸿隆·江山美苑C5栋1单元301号房的房地产权证；办证费用按法律法规规定由原、被告各自承担。二、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告蔡华玲违约金（违约金以394957元为基数，从2015年6月30日至本判决确定付款日止按中国人民银行同期三年期定期存款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1405元（缓交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 邓茂军二〇一七年九月三十日法官助理 黄浩芳书 记 员 陈志通