福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终3923号上诉人（原审被告）：陈福，男，1964年2月18日出生，汉族，住福建省闽清县。上诉人（原审原告）：张严航，女，1969年2月2日出生，汉族，住福建省闽清县。二上诉人委托诉讼代理人：施孝英，福建合伦事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨阳，男，1987年9月5日出生，汉族，住辽宁省昌图县。被上诉人（原审被告）：朱丽娟，女，1986年12月29日出生，住辽宁省昌图县。被上诉人（原审被告）：福州中易房产代理有限公司，住所地福州市仓山区金山街道浦上大道216号福州仓山万达广场C3号楼15层01办公。法定代表人：方鎏。上诉人陈福、张严航因与被上诉人杨阳、朱丽娟、福州中易房产代理有限公司（以下简称中易公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初4289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈福、张严航的上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决被上诉人杨阳、朱丽娟偿还上诉人购房款175165元以及逾期付款违约金，以175165元为基数，按银行同期贷款利率从2016年8月20日起计至还款之日止；三、判决被上诉人杨阳、朱丽娟支付上诉人违约金，以1890000元为基数，以银行同期同类贷款利率计到上述第一项债务履行完毕之日止；四、判决被上诉人中易公司对被上诉人杨阳、朱丽娟的上述第二、第三项债务承担共同偿还责任；五、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审根据杨阳的证据认定其已经支付了保证金190000元，系认定事实错误，杨阳实际上没有完成支付190000元保证金的义务。1、杨阳提交的银行明细清单上没有收款方名称及账号，不能证明中易公司已经收到该笔款项。银行签购单没有盖章，真实性无法确认，付款方账号不全，没有显示付款户名，不能证明系被上诉人的付款行为，且收款商户名称为“福州市仓山区中昌房产中介所”不是中易公司。2、收款收据没有负责人、出纳、会计等任何人的签名盖章不符合收据的规范格式，收款人为“福州中易房产代理有限公司”不是上诉人，收据金额也与上诉人尚未收到的金额不符，该收款收据不能做为被上诉人中易公司收到款项的证明，更不能作为上诉人已经收到房款的依据。3、庭审中，杨阳也确认合同签订后，第二天其向中易公司进行所谓的付款时上诉人并不在场，因此，被上诉人杨阳没有证据证明其向中易公司支付190000元，更没有证据证明其向上诉人支付购房余款175165元的事实。二、假设杨阳确实向中易公司支付并托管了190000元的购房保证金，那么这也只是杨阳将该笔款项委托由中易公司代管，其与中易公司之间系委托代理关系，因中易公司至今未履行杨阳的委托支付义务，代理杨阳将其代管的175165元购房款支付还给上诉人，故理应由杨阳承担违约责任，并继续履行。1、杨阳与中易公司之间有关购房款的支付事宜属于委托代理关系，杨阳向中易公司支付保证金的行为只是其实施预期付款的委托行为。2、杨阳、中易公司违反规定没有将由中易公司代付的其中的175165元购房款通过专户划转，违反了合同约定，未依程序支付给上诉人。三、杨阳逾期支付购房款，除了应当支付购房款余款175165元外，还应根据合同约定，计算逾期支付的利息。四、朱丽娟亦是购房人，与杨阳是该房产共同共有人，朱丽娟应当对本案债务负共同偿还责任。杨阳、朱丽娟辩称，2016年6月其从上诉人手中购买了一套房子，6月7日支付了190000元，在工商银行的转账凭证可以体现对方账户，所有的支付款项都有证据证明。房子是7月15日过户，交易已经完成。上诉人不积极行使权利，未向中介要购房款，反而是被上诉人一直提醒上诉人要去找中介要购房余款。被上诉人已完全履行了义务，是按照银行的评估价打的评估款，10%的佣金也是按照房子市场行情进行的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。中易公司未答辩。陈福、张严航向一审法院起诉请求：1.被告杨阳、朱丽娟偿还原告购房款175165元以及逾期付款违约金（以175165元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准从2016年8月20日起计至还款之日止）；2.被告杨阳、朱丽娟支付原告违约金（以1890000元为基数，以日万分之五为标准从2016年8月20日起计至上述第一项债务履行完毕之日止）；3.被告中易公司对被告杨阳、朱丽娟的上述第一、第二项债务承担连带责任；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年6月6日，原告与被告杨阳在被告中易公司居间服务下，签订《房产买卖合同》一份，约定原告将坐落于福州市仓山区金山街道金康路153号金山碧水二期水口苑23#503单元房屋以1890000元的价格出售给被告杨阳。合同第十五条第（二）项约定“乙方（注即被告杨阳）应在本合同签订当日支付购房保证金人民币壹拾玖万元整（￥190000）……购房保证金应存入丙方（注即被告中易公司）指定账户，由丙方无息代管。购房保证金在该房产所有权过户登记至乙方名下后即抵作部分成交款并由丙方继续代管。本合同约定的甲方各项保证金从该部分成交款中预留在丙方处并按相应约定的时间由丙方代乙方退还给甲方（注即原告），若有多余，则在甲乙双方完税后三个工作日由丙方代乙方支付给甲方”。合同签订后，被告杨阳分别于2016年7月8日、7月20日、7月29日向原告支付购房款276435元、438400元、1000000元。讼争房屋于2016年7月15日办理了权属转移登记手续，所有权人登记为杨阳、朱丽娟。另查，2016年6月6日，被告中易公司出具《收款收据》一份，内容体现被告中易公司收到被告杨阳购买讼争房屋的购房定金190000元。一审法院认为，原告陈福、张严航与被告杨阳、中易公司签订的《房产买卖合同》，系合同各方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。房屋买卖合同中，出卖人通过出售房产以期取得售房款，买受人通过支付购房款以期取得房产所有权。本案中，讼争房屋现已登记至被告杨阳及朱丽娟名下，双方的争议焦点在于被告杨阳是否已按约支付了全部购房款？根据合同的约定，被告杨阳应在合同签订日向被告中易公司支付购房保证金190000元，该款在过户登记后抵作部分成交款，根据被告杨阳提交的《收款收据》可以确认，被告杨阳已向被告中易公司支付了购房定金190000元，加上被告杨阳于2016年7月支付的3笔款项，被告杨阳已履行了全部的付款义务，现原告以被告杨阳未支付完毕全部购房款为由要求其支付尚欠的购房款175165元及违约金，不予支持。被告朱丽娟并非《房产买卖合同》的签订方，根据合同相对性原则，原告无权要求被告朱丽娟承担合同上的责任。根据合同的约定，被告杨阳交付并由被告中易公司保管的保证金190000元，由被告中易公司在原告与被告杨阳完税后三个工作日内代被告杨阳支付给原告，故被告中易公司应当将其代收的款项支付给原告,现原告仅诉请要求支付175165元（1890000元-276435元-438400元-1000000元），予以支持。由于合同约定保证金由被告中易公司无息保管，故原告要求支付逾期付款违约金的请求，不予支持。被告中易公司经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告福州中易房产代理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈福、张严航购房款175165元；二、驳回原告陈福、张严航的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。被上诉人对一审认定的事实无异议；上诉人对一审认定的事实中除“中易公司收到被告杨阳购房讼争房屋的购房定金190000元”有异议外，对其他事实无异议。经查，2006年6月6日，中易公司给杨阳出具了一份收款收据，缴款单位系杨阳，款项内容为“购买仓山区金山街道金康路153号金山碧水二期水口苑23#503单元购房定金”，金额为190000元，收款收据加盖“福州中易房产代理有限公司财务专用章”。上诉人无相反证据推翻该事实，其异议不能成立。根据在案证据及双方的庭审陈述，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈福、张严航、杨阳、中易公司三方签订的《合同书》第十五条第（二）项有如下意思：1、杨阳在合同签订当日支付购房保证金190000元；2、190000元存入中易公司指定账户，由中易公司无息代管；3、190000元在房产过户登记至杨阳名下后抵作购房款并由中易公司继续保管；4、各项保证金（房产及家电家具交接保证金100000元、附属配套设施过户交接保证金30000元、户口保证金50000元、土地使用证过户保证金10000元）从该部分成交价款中预留在中易公司处并按相应约定的时间由中易公司代杨阳退还给陈福、张严航。根据查明的事实，杨阳将各项保证金190000元存入“福州市仓山区中昌房产中介”，中易公司给杨阳出具收款收据，说明杨阳已将190000元存入中易公司指定的账户，并已由中易公司实际保管。购房总款1890000元，杨阳除保证金外还先后支付了276435元、438400元、1000000元，说明各项保证金190000元抵作购房款并由中易公司继续保管。杨阳已依约履行了各项付款义务，各项保证金依约应由中易公司退还给陈福、张严航，上诉人要求杨阳返还尚欠的购房款175165元及违约金无事实依据，本院不予支持。综上所述，陈福、张严航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4120元，由上诉人陈福、张严航负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 芳审 判 员  杨淑艳审 判 员  林 峰二〇一七年九月二十五日法官助理  纪得军书 记 员  郑皓瀚附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。