广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初12653号原告：周海华，女，1984年4月26日出生，汉族，住湖南省祁东县，委托诉讼代理人：邓剑锋，系广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹育之，系广东润鼎律师事务所实习律师。被告：黄振豪，男，1958年3月21日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：陈华保，系广东洋三律师事务所律师、委托诉讼代理人：刘顺钊，系广东洋三律师事务所实习律师。第三人：中山市诚意房地产中介有限公司，住所地中山市火炬开发区康祥路**之40第二、三卡。法定代表人：李伟娟。委托诉讼代理人：秦明，系该公司员工。第三人：刘必福，男，1971年2月19日出生，汉族，住湖南省辰溪县，第三人：徐小峰，男，1984年2月2日出生，汉族，住陕西省清涧县，原告周海华与被告黄振豪、第三人中山市诚意房地产中介有限公司（以下简称诚意公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院依据被告黄振豪的申请，依法追加刘必福、徐小峰作为第三人参加本案诉讼。原告周海华及其委托诉讼代理人邓剑锋、尹育之，被告黄振豪及其委托诉讼代理人陈华保、刘顺钊，第三人诚意公司委托诉讼代理人秦明、第三人刘必福、徐小峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周海华向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2015年8月3日双方签订的中山市诚意房地产中介有限公司房地产房屋买卖（居间）合同，协助原告办理位于中山市火炬开发区××路××2002房屋过户手续（房产证号：粤房地权证中府字第**，土地证号：中府国用（2012）第易1505**），该房屋价值385000元；2.判令被告赔偿原告20000元。事实和理由：2015年8月3日，被告与第三人签订《中山市诚意房地产中介有限公司房地产房屋买卖（居间）合同》，合同编号：0000638，委托第三人出售其位于中山市火炬开发区××路××房屋，第三人的员工刘必福以买方名义签名，总成交价为385000元，定金20000元，房屋过户时再付25000元，余款340000元由买方申请银行按揭贷款。因刘必福是第三人员工，故被告与刘必福特别约定：房屋贷款用其它人贷款，过户是其他人。2015年8月3日第三人通知原告有比较理想的房源，向原告推荐了被告的房屋。原告也非常满意，双方具体讨论过户细节后，第三人收取了原告30000元，其中20000元作为定金支付给被告。2015年11月13日原告又通过银行转账的方式分两次共支付了170000元给被告。双方开始办理过户手续，2015年11月30日原告支付了测绘费480元，2015年12月20日，原告办理银行按揭律师费1200元，抵押登记费200元，评估费900元，至此，原告为购买住房，加上支付给第三人中介公司的部分中介费3000元，共支付205780元。2015年12月10日，原告申请银行贷款也得到批准，但此时被告却以开发区房产价格上涨了为由，拒绝履行该买卖合同不再办理过户手续，原告多次找其协商都无法得到解决。现贷款通知书规定期限已过，被告未办理过户手续，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，根据我国法律的有关规定，现依法向贵院提起诉讼，请法院依法判决。庭审中，因黄振豪明确表示不继续履行双方之间的合同，经本院释明，原告周海华变更诉讼请求：1.被告双倍返还定金60000元；2.被告支付原告其他费用14280元（包括测绘费480元、律师按揭费、抵押登记费、评估费共计2300元、借款利息1500元、律师费10000元）；3.被告退还首付款170000元。被告黄振豪答辩称，原告不是适格的主体，合同签订的当事人叫刘必福而不是原告。即使原告是适格的当事人，被告也没有实际收取原告170000元，当时170000元是通过银行划账来支付的，第一笔100000元、第二笔70000元，当时被告的收款账户是中国工商银行62×××67，户名是原告，收款的时间是2015年11月13日，当时收款是在工商银行中山水云轩柜台前办理的，有原告、被告及徐小峰、还有一名叫阿梅（据说系中介公司的）四个人在场。刘必福当时没有首期款，所以找其妻子办理贷款及首期款，他们通过过桥的方式来支付170000元，借款人是徐小峰，全部转账行为也都是由徐小峰掌控，原告只负责签字。第一笔100000元划入被告的账户，后叫被告取90000元，当时徐小峰他们就将90000元存入了银行，之后再划款70000元，最后让被告取80000元现金，徐小峰拿走了现金。所以被告没有实际拿到170000元。被告认为即使原告是适格的主体，合同也是违约的，因为合同约定购房款总额是385000元，给了定金20000元，周海华贷款340000元之后再支付25000元，而且贷款办理的时间必须是2015年9月25日前提交相关的资料，但是购房人直到2015年11月才办理按揭贷款。本案合同的交易价款是385000元，而申请贷款400000元。所以被告询问刘必福、原告原因，他们拒绝回答，被告认为这个行为已经严重损害了贷款银行的利益，应是属无效违法的行为，所以这个合同无法履行，购房人已经构成了严重违约。第三人诚意公司陈述称，签订合同时，诚意公司员工徐小峰跟卖方即被告、买方即刘必福协商，刘必福是代表人之一，由银行评估确定贷款房屋的价值，确定贷款金额后，买方最后用首付款来补足贷款不足部分。原告为了要贷到400000元，只能先支付170000元作为一个过桥，这种“过桥”的做法在行业中是经常性的。签订合同时要完成程序约定的时间是2016年1月30日。2015年12月12日同贷书下来，虽然合同约定是2015年9月25日要申请，但是诚意公司并没有超过最终的期限2016年1月30日。原告说的20000元是定金，其他费用是按揭费、评估费、测绘费。同贷书下来后诚意公司通知业主过户，但是业主表示时间太长，房子涨价了，不想再卖。第三人刘必福陈述称，刘必福当时是诚意公司的员工，刘必福在2015年8月3日与黄振豪签订买卖位于中山市火炬开发区××路××房屋的合同。刘必福是帮周海华签订合同，周海华跟黄振豪才是真正的交易方，刘必福也跟周海华签订了协议，由周海华准备相关过户资料。由于去年房产涨价，黄振豪认为他卖亏了，所以就不同意过户了，现在刘必福要求黄振豪赔付周海华已支付的定金、及中介公司相关的费用。第三人徐小峰陈述称，徐小峰是诚意公司的股东，原告当时买被告的房子，是在房价较低迷的时候，原告、被告在诚意公司签订合同支付了定金，买方在合同上备注了购买方可以写其他人的名字，然后就用周海华的名字贷款。原告购房时没有首付款，徐小峰的账户不能一次取款超过100000元，170000元时分两次转账的，由周海华向徐小峰支付利息，黄振豪写了收款收据。一共借给周海华170000元，双方没有借款借据，周海华与黄振豪也没有还过款。该170000元系用于过桥，因为买方的资金紧张，为了能在银行做高涉案房产的评估价格，贷出更多款项需要买卖双方之间真实存在的现金转账证明，所以该170000元由徐小峰借给原告，再以原告名义转给被告，再由被告退还给徐小峰。因此，原告并不拖欠徐小峰170000元。涉案的贷款还没有审批下来房价就上涨，被告就说不卖了，被告到公司找到徐小峰说把钱退还给原告，原告说现在签订了合同不同意被告退钱，被告叫徐小峰把钱先收着，之后说服原告，但是我做不了主。待同贷书出来后，诚意公司的相关人员给被告发信息打过电话甚至去找过被告，但是一直没有下文，所以拖延到现在。诚意公司一直在联系到被告，但是买卖双方达不成一致意见，所以无法进行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院在审理过程中，依黄振豪申请分别向中国工商银行水云轩支行调取了黄振豪名下62×××67账号自2015年11月1日至30日内的账户交易明细清单；向中国建设银行股份有限公司中山市分行调取了周海华为购买案涉房产提交的个人贷款申请审批材料一套。根据周海华、黄振豪提交的证据及各方陈述，本院查明：黄振豪欲出售其所有的位于中山市火炬开发区××路××房，房房产证号为：中府字第**。015年8月3日，刘必福与黄振豪、诚意公司共同签订《中山市诚意房地产中介有限公司房地产买卖（居间）合同》（编号为：0000638）（以下简称案涉合同），约定：1.刘必福以385000元购房总价向黄振豪购买案涉房产，房产交易定金为20000元，签订合同时支付定金20000元，剩余房款365000元，通过银行按揭贷款，其中340000元由买方申请银行按揭贷款，刘必福须于2015年9月25日前申请银行按揭贷款，黄振豪需无条件配合刘必福提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约，除已付定金外，剩余房款25000元（根据实际贷款金额多退少补），存入经纪方指定银行账户监管。2.刘必福需支付包括查档费、调档费、契税、印花税、产权登记费、贴花、房地产交易服务费、营业税、城建维护税、教育费附加税个人所得税、土地使用费、土地增值税、评估费、按揭手续费、赎楼费用、合同交易工本费、公证费等税费。刘必福应在签订本合同时向经纪方支付8000元作为佣金。3.若黄振豪未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由买方没收，而黄振豪有权利再将该房地产转让予任何人……；若黄振豪在收取定金后不依合同条款将该房地产售予刘必福，则黄振豪需返还刘必福双倍定金以弥补刘必福的损失，刘必福不可要求进一步赔偿或履行此合同。该房产处于抵押状态，合同备注栏载明：“贷款用其他人贷款，过户是其它人，在2016年1月30日全部程序”。合同还约定了其他条款。2015年8月4日，周海华与黄振豪签订的中山市诚意房地产中介有限公司房地产买卖（居间）合同（合同编号：0000391），该份约定购房总价为590000元，该份合同载明：签订时间为2015年8月4日，约定周海华以590000元购房总价向黄振豪购买位于中山市火炬开发区××路××房，房产交易定金为20000元，签订合同时支付20000元，剩余房款400000元（具体贷款金额以银行承诺书为准），周海华需在房产过户时付清首付款（除已付定金外）170000元（根据实际贷款金额多退少补），存入经纪方指定银行账户监管；合同还约定了其他条款。银行书面审核了上述合同及相关材料后，同意贷款400000元给周海华。而周海华与黄振豪实际履行的是2015年8月3日签订的中山市诚意房地产中介有限公司房地产买卖（居间）合同（编号为：0000638），房屋总价为385000元。2015年8月4日，黄振豪出具收款收据1份，主要载明：收到周海华购买案涉房产定金20000元。周海华因为资金紧张，为了在银行做高涉案房产的评估价格，贷出更多款项，以“过桥”形式向徐小峰借款170000元，于2015年11月13日向黄振豪分别转账100000元、70000元。同时，黄振豪收到前述款项后，前后分两次取出90000元、80000元，合计170000元现金交还给诚意公司员工。庭审中，徐小峰确认已收回该170000元，因此不会向周海华主张债权。2015年11月28日，周海华向中国建设银行股份有限公司中山市分行申请按揭贷款。2015年12月10日，中国建设银行股份有限公司中山市分行个贷中心出具贷款通知书，同意周海华贷款400000元购买案涉房产。上述贷款通知书载明：“我行同意在落实如下条件的情况下发放贷款。一、办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款。二、本通知书有效期为签发之日起三个月内或在我行贷款发放后自动失效。……”2015年12月20日，周海华向中山市凯丰法律咨询服务有限公司交纳律师按揭费1200元、抵押登记费200元、评估费900元，共计2300元。后黄振豪未办妥过户、抵押登记手续，案涉交易无法进行。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于：1.周海华是否为案涉房屋买卖合同的相对方；2.谁是造成案涉房产交易无法完成的违约方，应承担何种违约责任；3.黄振豪应否退还首付款170000元。针对上述争议焦点，本院作出以下论证：关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”合同解释的目的，是为了探求合同条款的真实意思，也即使当事人签订合同时的真实意思。根据刘必福与黄振豪签订的中山市诚意房地产中介有限公司房地产买卖（居间）合同可知，双方在签约当时已知晓刘必福并非前述合同的实际买方。之后，周海华与黄振豪签订了内容相同的买卖合同，且周海华亦按合同约定履行了支付定金、税费等义务，黄振豪亦收取了定金20000元，双方以实际行为履行合同，足以认定买卖合同的相对方为周海华与黄振豪。黄振豪辩称周海华非本案适格原告，与事实不符，本院不予采信。关于焦点二。房屋买卖合同是周海华与黄振豪之间的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。黄振豪收取周海华交付的定金20000元后，明确表示不履行该房屋买卖合同，已构成违约，应按照合同约定向周海华双倍返还定金20000元，即返还40000元。同时，根据房屋买卖合同的约定，周海华主张双倍返还定金后，无权再要求其他赔偿。故周海华的其他诉讼请求，本院不予支持。关于焦点三。从本院查明事实可知，周海华主张退还的170000元实际是房屋中介行话中的“过桥”款，黄振豪并未实际收取。另，徐小峰亦确认已收回该款且不会向周海华主张相应债权。故周海华主张退还该170000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法的解释＞》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告黄振豪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周海华返还40000元；二、驳回被告周海华的其他诉讼请求。本诉案件受理费7376元（该款原告已预付），由原告周海华负担6576元、被告黄振豪负担800元，（该款被告黄振豪于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 叶迟玖审判员 陈春华二〇一七年九月十三日书记员 黄 莺姚志姬孙永辉