浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终2913号上诉人（原审被告）：宁波房地产股份有限公司。住所地：宁波市海曙区青林湾西区*****号2-1。法定代表人：姚冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊保华，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅丹辉，浙江海泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜豪，男，1983年7月21日出生，汉族，警察，住宁波市海曙区。被上诉人暨被上诉人杜豪的委托诉讼代理人：李娜，女，1979年5月11日出生，汉族，家务，住宁波市海曙区。上诉人宁波房地产股份有限公司（以下简称宁房公司）因与被上诉人杜豪、李娜房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2017年7月19日作出的（2017）浙0203民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宁房公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人在履行合同过程中并无违约均有错误，且判非所请，依法应予撤销并改判。上诉人将青林湾6期介绍为“海外”学区房，有事实依据，并无虚假宣传行为，不构成违约。2011年、2012年及2013年的宁波市海曙区教育局发布的小学生入学招生政策中，均将上诉人开发的青林湾楼盘纳入海曙外国语学校服务区，后因学生爆增，超出该校正常接纳范围，教育部门才作出调整。且2017年教育部门已将涉案房屋所在的幢纳入了海曙外国语学校五江口校区。二、即使上诉人先前有违约行为，但被上诉人也未提供证据证明其因此遭受损失。被上诉人未提供证据证明其户下有学区房适龄儿童，也无法证明其房屋已贬值的主张，因此，即使上诉人存在违约行为，也未对被上诉人造成任何损失。三、原审在被上诉人未提供损失情况下，酌情判决上诉人承担违约赔偿，属判非所诉，应予撤销。杜豪、李娜辩称：原审判决正确，请求维持原判。杜豪、李娜向一审法院起诉请求：一、确认被告关于青林湾6期海曙外国语学校学区房的允诺属于商品房买卖合同内容，对被告具有法律约束力；二、判令被告赔偿原告房屋贬值损失23740元。三、本案诉讼费由被告承担。审理中原告撤回第一项诉请，并明确第二项诉讼请求为被告向原告赔偿违约金23740元。一审法院审理认定事实：原、被告于2013年1月9日就购买青林湾二期5#地块5-6号楼1404号房屋签订了商品房买卖合同及相关补充协议，该合同载明涉案房屋所属的建设项目名称为“青林湾二期（5号地块）”，涉案房屋的建筑面积为138.12平方米，单价为17188元/平方米，总价款为2374006元。合同第十九条第5款、第6款分别约定：“出卖人对该商品房所在项目发布的广告、各类宣传资料、模型，以及出卖人委托代理人（销售员）所述的口头介绍等内容，双方应当以本合同附件形式作出约定，未做约定的，以工程竣工并通过验收（或备案）的工程实体和实景为准”；“本项目用地红线以外非出卖人规划开发范围，出卖人对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施的项目为准。买受人购买该商品房后，该商品房所在建筑区划外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化与出卖人无关”。该地块的宣传推广名称为“青林湾6期·观瀚”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2014年3月，被告通知业主，约定交房时间为2014年3月31日。2014年4月22日，宁波市海曙区教育局发布了海教[2014]34号《海曙区教育局2014年小学招生工作实施意见》，该实施意见的附件1《海曙区2014年小学服务区划分一览表》中确定青林湾6期未被划入海曙外国语学校服务区，而是被划入了宁波市实验学校服务区。在知道所购房屋无法就读海曙外国语学校后，原告收房，随后原告为小孩上学需要在江北又购入房屋。故原告于2015年9月10日提起诉讼，要求被告赔偿，因本案涉群体性纠纷（该批案件共108件），原审法院立（2015）立调字第246号。2017年5月，本案转为诉讼案件。2016年5月20日，原审法院就本案所涉群体性纠纷先行判决一件，案号为（2015）甬海民初字第374号，该判决认定被告在宣传广告中有关涉案楼盘属于海外学区房的描述构成要约，但涉案房屋交付后未被纳入海曙外国语学校服务区，被告提供的房屋不符合合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。因被告不服一审判决，提起上诉。2016年10月12日，宁波市中级人民法院就（2015）甬海民初字第374号一案作出二审判决：驳回上诉，维持原判。审理中，因双方各执己见，致调解不成。另查明：1.被告所开发的水上公园二期3号地块位于环城北路以北，黄家河以西，西外环以东，姚江以南，而海曙外国语学校位处环城西路北侧、环城北路北侧、青林湾小区一期对面，并不属于青林湾6期规划开发范围。2.2011年12月，被告分别在《宁波日报》、《宁波晚报》及《东南商报》等报纸媒体上发布了“青林湾6期·观瀚”的销售广告，在广告标题下方较为醒目位置分别印有“海曙外国语学校学区房88㎡3房2厅1卫103万起”字样，在宣传广告右下侧印有“该广告不构成要约”等字样。3.2011年、2012年及2013年的宁波市海曙区教育局发布的小学生入学招生政策中，均将被告所开发的青林湾楼盘（青林湾社区、清风社区）划入海曙外国语学校服务区，但2014年因生源爆增，超出该校正常接纳范围，故海曙区教育局将青林湾6期划入宁波市实验学校学区。4.2014年4月21日，宁波市海曙区工商行政管理局认定被告的售房广告违反了《房地产广告发布暂行规定》第十八条的规定，属地房地产广告中含有能够为入住者办理升学等事项的承诺，并作出甬海工商处（2014）92号行政处罚决定书，责令被告停止发布，并罚款10000元。5.2017年4月17日，宁波市海曙区教育局发布海教（2017）9号《海曙区教育局2017年小学招生工作实施意见》，对原暂被划入宁波市实验学校服务区的青林湾6期适龄儿童，现可就海曙外国语学校五江口校区与宁波市实验学校两服务区自主择校。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.被告在宣传广告中有关涉案楼盘属于海外学区房的描述是否构成要约；被告行为是否构成违约？2.被告应承担何种民事责任及如何确定具体赔偿金额；3.2017年涉案楼盘划入海曙外国语学校五江口校区服务区，被告能否免责；4.原告起诉是否已过诉讼时效；5.被告是否为原告垫付物业服务费，能否抵偿被告违约给原告造成的损失。关于争议焦点1、2，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案讼争事实与原审法院（2015）甬海民初字第374号案件讼争事实一致，该案已发生法律效力的判决认定被告在宣传广告中有关涉案楼盘属于海外学区房的描述构成要约，但涉案房屋交付后未被纳入海曙外国语学校服务区，被告提供的房屋不符合合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。有关违约责任的承担，可根据违约所造成的损失、当事人的过错程度等情况综合予以确定。对上述生效判决确认的事实，被告未提供足以推翻上述事实的相反证据，故该判决确认的事实适用于本案。据此，在原告未能举证证明其遭受的实际损失的情况下，结合双方当事人在订约、履约过程中的过错程度，酌定被告赔偿原告损失17805元。关于争议焦点3，原审法院认为，被告在宣传广告中作出涉案楼盘属于海外学区房的描述时，海曙外国语学校五江口校区尚未建成，当时海曙外国语学校尚无青林湾校区、五江口校区的划分，故“海外学区房”中的“海外”应特指现海曙外国语学校青林湾校区，涉案房屋交付后至今未被纳入海曙外国语学校青林湾校区服务区，被告仍构成违约，对被告可以免责的抗辩意见不予采信。关于争议焦点4，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。原告为本案所涉纠纷于2015年9月10日诉至原审法院，原审法院（2015）立调字第246号，后转为诉讼案件，未过二年诉讼时效，对被告主张原告起诉已过诉讼时效的抗辩意见不予采信。关于争议焦点5，原审法院认为，首先被告主张物业费被告应负有举证责任，被告未提供证据证明其为原告垫付了二年物业服务费的具体金额，而原告虽表示被告有减免物业费，但具体数额不清，且该笔费用与本案并不属同一法律关系，对此对被告该抗辩意见不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定，判决：一、被告宁波房地产股份有限公司赔偿原告杜豪、李娜违约损失17805元，该款被告于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告杜豪、李娜的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期限）。案件受理费50元，减半收取25元，由原告杜豪、李娜负担6元，由被告宁波房地产股份有限公司负担19元。二审中，当事人未提交新证据。对原审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人宁房公司通过《宁波日报》、《宁波晚报》等报纸媒体发布了“青林湾6期·观瀚”的销售广告，在广告标题下方较为醒目位置分别印有“海曙外国语学校学区房88㎡3房2厅1卫103万起”字样，因上述广告的内容涉及青林湾6期商品房相关配套设施的说明和允诺，对包括被上诉人杜豪、李娜在内的购房者对该楼盘的选择有重大影响；而上诉人以“海曙外国语学校学区房”作为该楼盘的卖点之一，客观上对涉案房屋的定价也有一定的积极影响。涉案房屋交付时，因教育部门对学区划分的调整，被上诉人所购房屋未能划入“海曙外国语学校”校区，使被上诉人对该房屋作为“海曙外国语学校学区房”可享有的优质教育资源的期望落空，客观上造成该房屋的潜在价值损失，虽然涉案房屋现已划入海曙外国语学校五江口校区，但该校区系新建，与上诉人宣传的“海曙外国语学校学区房”并不同一，因此，原审法院为平衡双方利益，酌情由上诉人承担被上诉人损失17805元，符合公平原则，并无不当。综上所述，宁房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费245元，由上诉人宁波房地产股份有限公司负担负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  俞灵波审判员  朱亚君审判员  赵保法二〇一七年九月三十日书记员  桂红艳