四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终8619号上诉人（原审被告）：成都万科新都置业有限公司，住所地：四川省成都市新都区三河街道三河大道23号。法定代表人：沙骥，总经理。委托诉讼代理人：刘俊，四川泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洁，四川泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘悦雪，女，1985年9月16日出生，汉族，住四川省广汉市。被上诉人（原审原告）：陈飞，男，1971年6月24日出生，汉族，住成都市新都区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：钟美琼，四川信诺达律师事务所律师。上诉人成都万科新都置业有限公司（以下简称“万科新都公司”）因与被上诉人刘悦雪、陈飞商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初3280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万科新都公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘悦雪、陈飞全部诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋属现房，因刘悦雪、陈飞签约时已对房屋现状充分了解，补充协议第十一条第七款是为了简化交易程序而约定自支付完购房款即办理交付手续，未限制被上诉人权利和加重其义务，不应认定为无效。据此，万科新都公司无另行通知进行交房的义务。2.因案涉房屋已经竣工验收，地基基础及主体结构符合法律规定和行业标准，根据案涉合同第十八条约定，万科新都公司通知交房不是必经程序，刘悦雪、陈飞无证据证明其在合同约定日期前往约定地点办理交接手续，应认定房屋已于合同约定的签约当天进行了交付。因《客户/物品签收单》的真实性无法认定，一审判决据此认定房屋于2016年5月15日交付存在错误。3.案涉房屋原来存在的质量问题不属于导致合同目的无法实现的情况，刘悦雪、陈飞也无证据证明存在具有约定或法定有权拒绝接收的其他情形，应由其承担举证不利的法律后果，其诉讼主张不应得到支持。刘悦雪、陈飞辩称，合同第三十九约定，补充协议仅能对合同中未约定或约定不明的内容进行补充约定，如含有不合理的减轻或免除合同约定的应由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人的责任、排除其主要权利的，仍应以合同为准。补充协议第十一条关于交付时间和手续的约定与此相矛盾，且不符合合同未约定或约定不明的情况。同时，该规定不合理地减轻或免除了出卖人的责任，根据合同法第五条、第六十条、第四十条及其他合同监督管理规定，应属于无效的格式条款，不应作为认定交房方式的依据。根据案涉合同第十八条第一项的约定，房屋应于2015年10月9日进行交付，但房屋存在的渗水等质量问题已影响居住，根据合同约定修复后再行交付是万科新都公司的义务，故应按其修复后交付的时间认定房屋的交付日期。因万科新都公司未履行通知交房、及时维修等义务，直到2016年5月15日才交付房屋，使自己不能实现按时收房和按时入住的合同目的，一审判决万科新都公司按照预售合同约定赔偿逾期交房造成的损失正确，应当予以维持。刘悦雪、陈飞向一审法院起诉请求：1.万科新都公司支付违约金260106.30元；2.诉讼费由万科新都公司承担。一审法院认定事实：2015年7月31日，刘悦雪、陈飞与万科新都公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（下称预售合同）及《补充协议》,购买万科新都公司开发的位于成都市新都区别墅房，建筑面积335.34平方米，房屋总价款为3959000元。预售合同第十八条对交房时间、交接手续、交接程序、修复责任等均作了明确约定：第（一）款约定万科新都公司在2015年10月9日前向刘悦雪、陈飞交付房屋；第（二）款约定万科新都公司在交付日期届满前3日，书面通知刘悦雪、陈飞查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料；第（三）款约定万科新都公司向刘悦雪、陈飞交付该房屋时，万科新都公司应向刘悦雪、陈飞出示满足本合同第十五条约定的证明文件即建设工程竣工验收合格证明、该商品房已取得的房屋面积实测报告书等；第（四）款约定了交接程序即：1.核实买受人身份，2.查验房屋状况，3.确认房屋建筑面积及相关费用结算，4.办理房屋占有、使用的交接手续，如万科新都公司向刘悦雪、陈飞转交和发放房屋钥匙、用电卡、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》等；第（五）款约定了万科新都公司的修复义务即刘悦雪、陈飞查验房屋存在除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由万科新都公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十九条约定了逾期交房责任：（一）除不可抗力外，万科新都公司未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付房屋的，逾期在15日后，刘悦雪、陈飞要求继续履行合同的，合同继续履行，万科新都公司按日计算向刘悦雪、陈飞支付全部房价款万分之三的违约金；（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：1.买受人未按出卖人通知的时间办理交接手续的，包括但不限于买受人未在通知时间或本合同补充协议约定时间前往指定地点收房，或买受人无合同约定和法律规定的理由而拒绝收房的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付，该房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费用、水电费及其他应由业主缴纳的税费均由买受人承担，房屋毁损风险均买受人承担。第三十九条对原万科新都公司签订《补充协议》的条件和效力作出了明确约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人（即万科新都公司）承担的责任，或者不合理的加重买受人（即刘悦雪、陈飞）责任、排除买受人（即刘悦雪、陈飞）主要权利义内容的，仍以本合同为准。”同时，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，第十一条第7款约定：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款和违约金及发生本协议约定的其他可延迟交付的情形外，出卖人应以挂号信、特快专递、媒体广告、电话、短信等任一方式通知买受人办理房屋交付手续。如买受人签订合同的时间在出卖人完成该房屋所在楼栋的集中交付之后的，按如下方式处理：（1）买受人为一次性付款购房的，签订合同的当天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点，出卖人不再另行通知买受人办理房屋交付手续，买受人自行前往房屋所在地的物业服务中心办理交付手续，在物业服务中心进行必要的信息核实后办理交付手续；第9款约定：（1）买卖双方一致确认因房屋出现合同第十八条第5款约定的质量问题，且该质量问题致使买受人合同目的不能实现的，买受人可以要求修复后再行交付，修复期间的物业服务费等由出卖人承担。（2）除上述导致买受人合同根本目的无法实现的质量问题外，房屋交付时，买受人认为交付商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。修复期间的物业服务费等由买受人承担。第二十四条第五、六项约定：买受人对合同、附件及本补充协议约定的中的黑体字体、加粗字体、加下划线内容、加大字号等条款应详细阅读。买受人确认，买受人在签署本协议前就合同条款特别是其中具有选择性、补充性、修改性的内容以及可能会免除或者限制出卖人责任的条款进行了审慎阅读，出卖人已按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。本补充协议为合同的细化、补充、明确，并根据双方协商对合同部分约定内容进行了变更，本补充协议内容与合同的内容如有冲突，以本协议为准；本约定与预售合同三十九条内容不一致的，以本约定为准。预售合同签订后，刘悦雪、陈飞按合同约定支付了全部房价款3959000元。2015年8月3日，万科新都公司聘请的前期物业公司即万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）通知刘悦雪、陈飞收房，刘悦雪、陈飞以其在验收时发现房屋门前香樟树坏死，厨房、卫生间漏水，房屋墙面空壳等质量问题为由，拒绝收房，要求万科新都公司修复后再行交房。此后，经刘悦雪、陈飞提出维修要求，万科新都公司于2015年12月4日至2016年5月15日前经3次维修，予以修复。万科新都公司修复后，万科物业公司与刘悦雪、陈飞于2016年5月15日办理了房屋交付手续并签署《客户/物品签收单》，其上显示，万科物业公司于该日向刘悦雪、陈飞交付了入户门钥匙、业主手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住房工程质量分户验收表、车场卡、水电气卡等物品和文件。一审法院认为，刘悦雪、陈飞根据《四川省商品房买卖合同（预售）》关于交房时间、交房条件的约定，认为万科新都公司逾期交房，要求万科新都公司按合同约定支付刘悦雪、陈飞逾期交房违约金260106.30元；万科新都公司根据《补充协议》的相关约定，辩称其未逾期交房，不应承担违约责任。故本案争议焦点为：万科新都公司是否存在逾期交房，并分析认定如下：第一，预售合同第三十九条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人（即万科新都公司）承担的责任，或者不合理的加重买受人（即刘悦雪、陈飞）责任、排除买受人（即刘悦雪、陈飞）主要权利义内容的，仍以本合同为准。”1.从预售合同该条约定可以看出，适用补充协议必须符合两个条件：一是合同未约定，二是合同约定不明。预售合同第十八条对万科新都公司交付房屋的时间和手续办理均作出了详细明确的约定，不存在未约定或约定不明的情况。2.从预售合同该条约定可以看出，万科新都公司与刘悦雪、陈飞签订的补充协议如果包含有“不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人（即万科新都公司）承担的责任，或者不合理的加重买受人（即刘悦雪、陈飞）责任、排除买受人（即刘悦雪、陈飞）主要权利义内容的，”仍以本合同为准。合同第十八条对万科新都公司交付时间（2015年10月9日前）、通知义务（万科新都公司应在交付日期届满前3日，书面通知刘悦雪、陈飞查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料）、质量问题的修复义务（刘悦雪、陈飞查验房屋存在除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由万科新都公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付）等均作出了明确详细的约定。而补充协议第十一条与该约定相互矛盾，且不合理的减轻或免除合同约定应当由万科新都公司承担的责任，加重刘悦雪、陈飞责任、排除刘悦雪、陈飞主要权利义内容，如免除了万科新都公司交付无质量问题房屋的义务、通知义务；万科新都公司不通知刘悦雪、陈飞就可以交房，刘悦雪、陈飞只有找万科新都公司收房的义务而没有要求万科新都公司按约定方式交房的权利；万科新都公司房屋存在预售合同约定质量问题没有修复就可以交房，免除其修复后再行交房的义务；刘悦雪、陈飞在万科新都公司房屋存在质量问题的情况下也只能收房而排除了刘悦雪、陈飞要求万科新都公司修复后再交付的权利。3.补充协议第十一条是万科新都公司为了重复使用而预先拟定，并利用优势地位在订立合同时未与刘悦雪、陈飞协商的条款，系格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”万科新都公司没有证据证明其向刘悦雪、陈飞说明了案涉房屋属于已经集中的范围，从而应当适用用补充协议对交房事宜的约定。因此，补充协议第十一条关于“房屋交付时间和交付手续”的补充约定，凡与预售合同相关约定不相符的部分均对刘悦雪、陈飞不具有约束力。故认定万科新都公司是否逾期交房，应以预售合同第十八条约定为准。第二，根据预售合同第十八条的约定，万科新都公司应当在合同约定的期限内按合同约定的交付方式提供无质量问题的房屋，刘悦雪、陈飞有权拒收有质量问题的房屋，既是法律的规定，也是合同应有之义。1.按房屋所在楼栋编号来看，刘悦雪、陈飞所在楼栋是第85栋，而刘悦雪、陈飞提交的公证书载明的54户购房者所在楼栋是第19栋-81栋，并未包含第85栋，刘悦雪、陈飞也未提供该别墅区共有多少户购房者。该公证书是对万科新都公司通知54户业主收房的单方通知行为所做的公证，不是对集中交付行为的公证，不能对抗刘悦雪、陈飞等其他未被通知的买受人。而且万科新都公司也没有提供证据证明其将所谓集中交付的行为告知了刘悦雪、陈飞。2.即使按照补充协议第十一条第7款的约定，万科新都公司也应当履行通知交房义务。房屋的交付是一种双务行为，交付前，房屋在万科新都公司的占有和控制之下，没有万科新都公司的通知和交房义务的履行，刘悦雪、陈飞无法行使收房的权利。故万科新都公司应当履行通知和交房的义务，但本案万科新都公司并未提供其履行了通知交房义务（交房时间、地点等）的证据。因此万科新都公司辩称签订预售合同当天就交房与事实不符。3.万科新都公司应按约定处理房屋质量问题并在修复后再行交房。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”。第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”预售合同第十八条第（五）款约定刘悦雪、陈飞查验房屋存在除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由万科新都公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。根据该法律规定和合同约定，刘悦雪、陈飞有权拒收万科新都公司有质量问题的房屋，万科新都公司具有负责修复，并在修复后再行交付刘悦雪、陈飞的义务。因此，在房屋因质量问题未得到修复之前，根据预售合同第十八条的规定，刘悦雪、陈飞有权拒绝收房，并有权据此向万科新都公司主张逾期交房违约责任。第三，万科物业公司与刘悦雪、陈飞办理房屋交付手续签署的房屋交接单即《客户/物品签收单》载明的时间2015年5月15日应认定为万科新都公司将房屋实际交付刘悦雪、陈飞的时间。1.刘悦雪、陈飞提供的刘悦雪、陈飞等业主向万科新都公司及成都万科公司发出的两份催告函，万科新都公司的报修单、房屋维修任务处理记录表、房屋交接单即《客户/物品签收单》等证据已经表明万科新都公司的房屋存在质量问题，万科新都公司对此也未否认。此时，刘悦雪、陈飞未收房，房屋并未交付，仍在万科新都公司的占有和控制之下，万科新都公司应当按合同约定修复房屋，并在修复好后通知刘悦雪、陈飞再次验收收房的义务，但万科新都公司并未提交其修复房屋质量问题的情况和修复后通知刘悦雪、陈飞收房的证据。2.万科新都公司第一次维修记录在2015年12月证明其未逾期交房的说法不成立。房屋交接单即《客户/物品签收单》明确载明“万科物业服务公司2015年8月3日通知刘悦雪、陈飞收房，由于在验收时发现房屋门前香樟树坏死，厨房、卫生间漏水，房屋墙面空壳，万科物业通知万科新都公司修复，万科新都公司经三次维修后才修复，直至2016年5月15日才通知刘悦雪、陈飞收房；逾期交房给刘悦雪、陈飞造成的损失和物管费应由万科新都公司承担，与万科物业无关。”从该交接单可知，2015年8月3日，万科新都公司委托的万科物业就通知刘悦雪、陈飞交房，双方在查验时，发现房屋存在质量问题，刘悦雪、陈飞根据合同的约定要求万科新都公司修复后再行交付，此时房屋并未交付，仍在万科新都公司的占有和控制下，刘悦雪、陈飞不存在所谓的报修义务，万科新都公司应自行修复好后再行交付，并且应该履行通知义务。刘悦雪、陈飞以业主名义向万科新都公司报修，目的在于催促万科新都公司尽快修复交房以减少损失，是一种自力救济行为。万科新都公司不能以此作为刘悦雪、陈飞已收房的证明来免除万科新都公司逾期交房的责任。3.万科新都公司辩称未委托万科物业公司交房的说法不成立。万科物业公司出具的房屋交接单即《客户/物品签收单》明确载明了预售合同第十八条第（四）款第4项约定的万科新都公司应当向刘悦雪、陈飞交付的一系列物品和资料。补充协议第十一条第7款（1）项也约定了到房屋所在地的万科物业服务中心办理房屋交付手续。上述证据证明万科新都公司事实上委托了万科物业公司在办理交房手续。正是万科物业公司接受万科新都公司的委托，将房屋的钥匙、用电卡、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》交付给刘悦雪、陈飞。因此，交房时间应以《客户/物品签收单》载明的2016年5月15日为准。综上，因案涉房屋出现了合同约定的房屋质量问题，刘悦雪、陈飞拒绝收房，导致万科新都公司因为维修行为迟延交房，万科新都公司应根据预售合同第十九条的约定承担违约责任，即向刘悦雪、陈飞赔偿逾期交房期间购房款对应的资金利息损失。刘悦雪、陈飞要求万科新都公司支付从预售合同约定的最迟交房时间（2015年10月9日）次日（2015年10月10日）起至实际交房时间即2016年5月15日止逾期交房计219日的资金利息请求成立，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：万科新都公司于判决生效之日起十日内向刘悦雪、陈飞支付逾期交房期间（从2015年10月10日起至2016年5月15日止计219日）的违约金（以全部房价款3959000元的万分之三按日计算）共260106.30元。案件受理费2601元（已减半收取），由万科新都公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，万科新都公司与刘悦雪、陈飞签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的争议情况，本案的争议焦点一是补充协议关于房屋交付条款的效力如何认定，二是案涉房屋存在的质量问题是否属于影响交付的主要质量问题。现结合本案事实证据情况分析认定如下：一、关于补充协议有关房屋交付条款的效力问题，万科新都公司上诉提出该协议第十一条第七款是针对现房销售进行的约定，未限制买受人权利和加重其义务，不应认定为无效条款。陈飞、刘悦雪提出在预售合同第三十九条已有约定的情况下，补充协议不应另行约定交付有关事宜，其第十一条关于交付时间与手续的约定不合理地减轻或免除了出卖人的责任，应认定为无效条款。本院认为，补充协议有关房屋交付条款的约定可以作为确定交付问题的依据。具体理由为：首先，在双方当事人通过预售合同明确交房的时间、程序以及出现质量问题时如何交付后，双方又通过签订补充协议，以第十一条的相关内容对上述约定进行变更，因补充协议签订在预售合同之后，体现了预售合同签订之后双方新作出的意思表示，故应认定为双方通过补充协议变更了原约定内容。其次，结合案涉房屋交付的实际情况，本案中预售合同和补充协议第十一条关于交付问题的主要区别，在于万科新都公司是否有交付前的通知义务、在房屋存在“除地基基础和主体结构以外的其他质量问题”时如何确定交付问题。因案涉房屋签约时已为现房，陈飞、刘悦雪又一次性付清全部房款，根据补充协议第十一条第7款约定，新都公司仍有通过挂号信、特快专递、媒体广告、电话、短信等方式通知交付的义务，故该协议并未免除万科新都公司的通知义务。同时，该条第9款约定，在房屋出现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题，且该问题致使买受人合同目的不能实现的，应在修复后再行交付。该约定与预售合同的主要区别在于，如属于除地基基础和主体结构之外、不致买受人合同目的无法实现的一般质量问题，万科新都公司无需修复后再行交付。因上述质量问题不属于严重影响买受人正常居住使用的质量瑕疵，该补充协议对原合同的变更虽然缩小了影响交付问题的范围，但不未违反格式条款提供方应遵守的公平原则，同时上述约定以加粗字体的方式进行了提示，补充协议第二十条另约定“本补充协议内容与合同的内容如有冲突，以本协议为准”，因此，该约定不应认定为万科新都公司免除己方责任、加重对方责任、免除对方主要权利的无效条款。二、关于房屋存在的质量问题是否属于影响交付的主要质量问题，万科新都公司提出房屋原来存在的问题不属于导致合同目的无法实现的情况，且无其他买受人有权拒绝接收的情形，应驳回刘悦雪、陈飞要求支付逾期交付违约金的诉讼请求。刘悦雪、陈飞则认为，因房屋存在渗水等质量问题，导致自己不能实现按照收房和按时入住的合同目的，应当由万科新都公司承担逾期交房的违约责任。本院认为，案涉房屋存在的厨房、卫生间漏水、房屋墙面空壳等问题，虽对正常居住和生活有一定影响，但尚未达到严重影响的程度，故不属于补充协议约定的除地基基础和主体结构以外的、致使合同目的无法实现的问题。同时，因万科新都公司无证据证明已将前期案涉房屋是否属于集中交付范围、合同签订时间是否发生在集中交付之后的情况通知刘悦雪、陈飞，故案涉房屋仍应按预售合同约定在2015年10月9日前交付。由于万科新都公司已于2015年8月3日通知刘悦雪、陈飞收房，故万科新都公司已在交房截止日三天前履行了通知义务。故本案中万科新都公司的交房行为未违反双方约定，刘悦雪、陈飞要求其支付逾期交付违约金的诉讼请求不能成立，不应予以支持。综上所述，上诉人万科新都公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但对补充协议的性质和效力认定有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市新都区人民法院（2016）川0114民初3280号民事判决；二、驳回刘悦雪、陈飞的全部诉讼请求。一审案件受理费2601元，二审案件受理费5202元，共7803元，由被上诉人刘悦雪、陈飞负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年九月一日书记员  李慧玲