广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1881民初2468号原告：周汉宣，男，汉族，汕头市人，住广东省英德市，户籍所在地：广东省英德市。委托代理人：杨晓燕，广东清豪律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司清远市分行。住所：广东省清远市。负责人：陈俊文。委托代理人：唐劲松，该行工作人员。委托代理人：吴重玖，该行工作人员。原告周汉宣诉被告中国建设银行股份有限公司清远市分行（简称建设银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周汉宣及其委托代理人杨晓燕，被告建设银行的委托代理人唐劲松、吴重玖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周汉宣诉称：2013年7月12日，原告与被告签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：甲方（原告）同意将坐落在英德市XX路X栋X层XXX号房地产出租给乙方（被告）作营业办公用途使用，建筑面积228平方米。租赁期限为2013年7月15日至2019年7月14日，月租金为34200元，租金按月结算，乙方（被告）在每月第28日前，按转账付款方式支付给甲方。水电费、电话费、管理费等其他费用由乙方负责。在租赁期内，乙方承担以下责任：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金，逾期20个工作日的，甲方有权解除合同，收回房屋。租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的100%收取违约金。本合同履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可采取向人民法院起诉的方式解决。乙方如果因撤销网点或将该网点搬迁而提前解除合同时，乙方应对房屋恢复原貌后交付甲方使用。……上述合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告也一直支付租金至2017年3月15日，但自2017年3月15日起至今，被告未履行向原告支付租金的义务。自2017年3月15日起至2017年7月15日止四个月的租金为136800元，被告应支付给原告，因被告逾期交纳租金的行为已构成违约，按双方所签合同约定，被告应按欠付租金金额按日1%计付违约金给原告，直至付清租金之日止。具体请求：1、判令被告中国建设银行股份有限公司清远市分行立即支付136800元租金给原告，并按欠付租金金额按日1%计付违约金给原告，直至付清租金之日止。2、本案的一切诉讼费用由被告承担。原告周汉宣向本院提交的证据有：一、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。二、企业信用信息，证明被告的诉讼主体资格。三、房地产租赁合同，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系及具体合同约定。被告建设银行答辩称：一、答辩人与原告签订的《房地产租赁合同》已于2016年6月27日解除，答辩人已按照约定支付租金至2016年8月31日；因原告拒收租赁房屋的钥匙办理房屋交接，答辩人以留置的方式于2017年3月27日将房屋钥匙交给原告，并按租金标准支付了恢复原状期间以及实际交付钥匙给原告之前的房屋占用费。原告与答辩人的租赁合同从2008年11月开始执行，2013年7月12日，原告与答辩人续租重新签订《房地产租赁合同》，合同约定：答辩人租赁原告位于英德市X路X栋X层XXX号用于营业办公（建行英德支行英城分理处），租赁期限自2013年7月15日至2019年7月14日止，租金为34200元/月。《房地产租赁合同》签订后，因答辩人网点调整的原因，需提前与原告解除上述租赁合同，答辩人遂于2016年6月27日根据《房地产租赁合同》第六条第（五项）约定，向原告发出《关于提前解除合同的函》，函约定：答辩人因网点调整的原因，答辩人决定与原告提前解除租赁合同，从2016年9月1日起答辩人不再租赁原告的物业，租金支付至2016年8月31日。原告已在答辩人送达的《关于提前解除合同的函》上签字，确认同意答辩人提前解除租赁合同并表示按合同办事，即原告与答辩人之间签订的《房地产租赁合同》已于2016年6月27日解除，答辩人只需向原告支付租金至2016年8月31日即可，原告要求按合同约定将上述租赁的房屋恢复原状，为此，答辩人委托专业建筑公司进行恢复工作，但原告认为答辩人的恢复原状达不到其要求，故一直不同意办理租赁房屋的交接。2017年3月8日，答辩人的相关领导前往原告经营的英德市兴业建筑安装工程有限责任公司即英德市峰光路兴业苑B栋首层103-108号的房东与原告交涉房屋交接事宜，原告态度强硬声称要答辩人支付占用费到当前，否则不同意房屋交接事宜。应原告要求，答辩人以该房屋2016年9月1日到2017年3月31日的租金为标准，支付了费用共239400元给原告，该项费用在答辩人的“营业外支出”的“赔偿违约金支出”财务科目列支。二、答辩人已将租赁的英德市英城镇峰光路兴业苑B栋首层103-108号铺面作恢复原状处理。因原告拒绝配合答辩人对租赁房屋的恢复原貌工作，且原告拒绝收取租赁房屋的钥匙，为了达到原告对复原工作的要求，答辩人于清远市美雅建筑工程有限公司于2016年11月30日签订《英城分理处复原工程施工合同》，合同约定：工程名称为中国建设银行股份有限公司英德市英城分理处复原工程，地点为英德市英城镇峰光路兴业苑**首层**，内容为室内外装修、水电安装，总工期为20天。签订施工合同后，清远市美雅建筑工程有限公司按合同约定完成了相关复原工程，答辩人于2016年12月26日将英德市英城分理处复原工程的工程款143983.05元的90%,即129584.74元支付给清远市美雅建筑工程有限公司（余10%工程款作为质保金到期支付），至此，答辩人已按照《房地产租赁合同》的约定对租赁原告的房屋已经进行了恢复原状处理。综上所述，原告与答辩人之间的租赁合同已依法解除，答辩人已按照约定向原告足额支付了租金且赔偿了恢复原状期间的占用费，且按《房地产租赁合同》的约定对所租赁的房屋进行了恢复原状处理。原告再请求支付租金于理于法无据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告建设银行向本院提交的证据有：一、关于提前解除合同的函，证明《房地产租赁合同》已于2016年6月27日解除。二、中国建设银行ERPF（经费核算）系统明细账、2013年7月建行付款概览及附件；2016年8月建行付款概览及附件。证明被告于2008年11月起向原告租赁房屋后，能够按时支付合同租金。后续签合同，每月向原告支付租金34200元直至2016年8月31日。三、（2016）粤清英德第001XXX号《公证书》。证明被告搬离租赁房屋的时间、现状。四、英城处理处租赁房屋图纸2张、英城分处理处复原工程施工合同、2016年12月建行付款概览及附件。证明被告委托建筑公司对租赁房屋进行恢复原貌，总工程款143983.05元，已支付90%，即129584.74元。五、租赁房屋复原交接的照片（2017年3月8日照片2张）、租赁房屋复原交接的照片（2017年3月27日上午照片3张）、租赁房屋复原交接的照片（2017年3月27日下午照片2张）、2017年3月建行付款概览及附件、2017年3月中国建设银行ERPF（经费核算）系统明细账。证明被告将租赁房屋钥匙于2017年3月27日留置给原告办公室的工作人员，及被告支付2016年9月1日至2017年3月31日的费用239400元给原告。补充：六、2016年4月，被告向中国银行监督管理委员会清远监管分局关于变更营业场所的报告及该局回执；七、中国建设银行广东省分行文件建粤函（2016）1XX号，关于中国建设银行英德英城分理处迁址批复。经审理查明：2013年7月12日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定：原告将坐落于英德市X路X栋X层XXX号的房屋出租给被告作营业办公用途使用，建筑面积228平方米。租赁期限为2013年7月15日至2019年7月14日，月租金为34200元，租金按月结算，被告在每月28日前以转账付款方式支付给原告。其中合同第六条第（一）项约定：在租赁期内，被告承担以下责任：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向原告支付违约金，逾期20个工作日的，甲方有权解除合同，收回房屋；第（五）项约定：租赁期内，被告因…或监管部门、上级部门要求、或自身机构网点调整，需提前解除合同，应提前60日通知原告。由于上述原因终止本合同的，不属于被告违约。第十七条第4点约定：被告如果因撤销该网点或将该网点搬迁而提前解除合同时，被告应对房屋恢复原貌后交付原告使用。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告按时交纳租金。2016年4月，被告为节约经营成本等原因向中国银行监督管理委员会清远监管分局报告及上级部门请示，将涉案网点搬迁至英德市利民路11号，并得到银监会及中国建设银行广东省分行同意的回执、批复。2016年6月27日被告向原告发出《关于提前解除合同的函》，该函内容：…被告因网点调整的原因，决定与原告提前解除租赁合同，从2016年9月1日起被告不再租赁原告的物业，租金支付至2016年8月31日止。原告在该函签字确认，并写上“按合同办事”。2016年7月18日被告腾空涉案房屋。另查明：2016年9月2日，被告申请英德市公证处对涉案房屋已腾空及其已发函原告在求解除合同进行公证。该公证处于2016年8月31日前往涉案房屋进行摄像、拍照，证明涉案房屋已腾空的情况。再查明：2016年11月30日，被告聘请清远市美工雅建筑工程有限公司对涉案房屋进行恢复原貌的施工，约定工期20日；工程完工后被告于2016年12月26日支付该公司工程款129584.74元，余款14398.31元作为质量保证金未付该公司。原告认为被告的恢复原状达不到其要求，不同意办理涉案房屋的交接手续。2017年3月27日，被告到原告的办公地址将涉案房屋的钥匙留置给原告的财务人员。同时，应原告要求，被告支付占用涉案房屋租金至2017年3月31日，即从2016年9月1日搬离涉案房屋至2017年3月31日共7个月占用费239400元给原告。以上事实，有原、被告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：被告因自身网点调整需要，依据涉案合同第六条第（五）项约定，提前60日书面通知原告解除合同，根据《中华人民共和国合同法》九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”规定，本案中，原、被告双方没有约定合同解除异议期间，应当适用法定的三个月异议期间。原告在2016年6月27日收到被告送达的解除合同函之日起三个月时间内，未请求法院确认解除合同效力，原、被告双方签订的《房地产租赁合同》自原告2016年6月27日收到日依法解除。被告已于2016年7月18日腾空涉案房屋并于2017年3月27日将涉案房屋钥匙留置给原告的工作人员，租金交至2017年3月31，故被告已付清租金给原告，原告请求被告支付2017年3月15日至同年7月15日共4个月租金136800元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对涉案合同约定的被告需对涉案房屋恢复原貌的问题。本院认为，原告并没有举证证明涉案房屋原貌的具体状况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，原告应对此承担举证不能的后果。本院确认被告已对涉案房屋恢复了原貌。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告周汉宣的诉讼请求。本案受理费1518元，由原告周汉宣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  何白玲二〇一七年九月一日书记员  华倩文附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。