重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初7132号原告:重庆苏逸房地产开发有限公司，地址重庆市万州区江南新区江南大道6号704房，统一社会信用代码915001015540762420。法定代表���：谢晨光，男，汉族，1962年8月15日出生，住江苏省南京市鼓楼区，重庆苏逸房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：胡波，重庆渝万律师事务所专职律师，特别授权。被告：唐世英，女，汉族，1978年5月2日出生，住重庆市万州区江南大道。第三人：中国光大银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区民族路。负责人：唐健，男，汉族，1964年9月25日出生，住重庆市渝中区，中国光大银行股份有限公司重庆分行行长。委托诉讼代理人：陈向杨，男，汉族，1984年9月23日出生，住重庆市万州区黄柏乡，中国光大银行股份有限公司重庆分行员工，特别授权。原告重庆苏逸房地产开发有限公司（以下简称苏逸公司）与被告唐世英、第三人中国光大银行股份有限公司重庆分行（以下简称光大银行重庆��行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日受理后，依法适用普通程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告苏逸公司的委托诉讼代理人胡波、第三人光大银行重庆分行的委托诉讼代理人陈向杨到庭参加诉讼；被告唐世英经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏逸公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋销售合同；2.判令被告和第三人配合注销商品房预售抵押登记；3.判令被告配合注销商品房预售预告登记、预售合同备案登记；4.判令被告赔偿违约金56632元及律师代理费损失18000元，并偿还原告代其偿还的贷款利息、罚息、复利及（2016）渝0101民初6673号民事案件所涉诉讼费共142144.20元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告��2013年8月22日签订房屋买卖合同，约定将原告开发的重庆市万州区江南大道499号18幢1－1－2号房屋出售给被告，房屋总价款1132642元。约定首付款为342642元，被告已支付202642元，尚欠140000元。双方签订借款协议，同意被告向原告借支140000元充抵首付款，约定在2013年9月22日前将欠款140000元无息支付原告，逾期每日按0.3％承担违约金，被告未按约定支付该款。合同签订后，被告向第三人光大银行重庆分行按揭贷款790000元，原告为此贷款提供阶段性连带责任担保。因被告未按期偿还贷款本息构成违约，被光大银行重庆分行起诉，原告因此代被告偿还全部贷款并承担了贷款利息、违约金、诉讼费，并支付律师代理费主张权利，依约定应由被告赔偿。依法起诉，请求判决支持原告的诉讼请求。被告唐世英未到庭应诉，未提供证据，无答辩意见。第三人光大银行重庆分行陈述称，原、被告签订合同买卖房屋，被告向第三人申请按揭贷款790000元。因被告唐世英未按合同约定偿还借款本息，第三人已起诉苏逸公司要求其承担保证责任，苏逸公司已代偿唐世英未偿还的借款本金、利息、罚息及复利，并赔偿第三人主张权利的律师代理费损失。同意协助原告注销商品房预售抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：原告苏逸公司在重庆市万州区江南新区江南大道499号开发建设的“银城.云水间”商品房工程项目。2013年8月22日，原告苏逸公司与被告唐世英签订《商品房买卖合同》[商品房预售许可证号：万房（301）预字第13107号]，主要约定：“甲方将其开发的重庆市万州区江南大道499号18幢1-1－2号房屋出售给乙方，房屋建筑面积145.61平方米，总价款1132642元，乙方应于2013年8月22日首付342642元，余款790000元申请银行按揭贷款支付。交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2014年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。甲方逾期交房的违约责任，除甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本约定时间付款，逾期在60日以内，自约定的应付款之日起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金;逾期超过60日后，甲方有权解除合同;甲方要求解除合同的，乙方按应付款的1％向甲方支付违约金，甲方退还乙方已付全部购房款。甲方不解除合同，合同继续履行，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金”等内容。同日，被告唐世英（乙方）与原告苏逸公司（甲方）签订《合同补充协议》，主要约定“乙方同意甲方选定的银行申请按揭贷款；乙方不履行按揭贷款的还款义务，导致甲方承担连带责任，为乙方偿还所欠全部贷���余额的，申请有权依法向乙方追偿，包括还款本金及利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用；有权依照法定程序处置本房屋，以偿还甲方或银行按揭贷款和支付其他费用。关于解除买卖合同的约定：除买卖合同及本补充协议约定单方有权解除合同的内容外，任何一方不得擅自单方解除买卖合同及本补充协议；任何一方按买卖合同及本补充协议规定解除合同的，自解除合同通知送达对方或者解除协议签订之日起，甲方有权自行转卖该房屋或作他用，乙方不得干涉；因乙方违约导致合同解除的，乙方应配合甲方办理合同解除的登记手续。甲方退还乙方购房款时，扣除全部代偿的贷款本息、罚息，以及因签订和解除合同而实现发生的其他费用（如印花税、律师费、手续费等）；如在交付日前解除合同的，甲方有权要求乙方按总房款的5％支付违约金；如在交付日后���除合同的，乙方除需向甲方承担代偿贷款本息、罚息和其他费用外，甲方有权要求乙方按总房款的5％支付违约金，并在退还乙方已付房款时，扣除上述款项后的余额无息返还乙方，合同另有约定除外。本协议作为买卖合同的附件，与买卖合同具有同等法律效力，均自签订之日起同时生效”等内容。2013年8月22日，唐世英（乙方）与原告苏逸公司（甲方）签订《借款协议》，主要约定：“乙方购“银城.云水间”商品房项目工程18号楼1单元102号房，总房款1132642元，首付342642元，已付202642元，因个人原因，首付款不能达到按揭贷款要求，乙方向甲方借款140000元，田甲方给乙方开具房款收据（该收据直接交银行跃起按揭贷款，待乙方正式付给甲方房款时，再出具正式收到给乙方）。该房款乙方承诺在2013年9月22日前无息补交甲方；若乙方未按协议规定的时间补交���付款，逾期在10日之内的，自本协议规定的应补交期限之第二日起至实际全额付清之日止，乙方按日向甲方支付逾期应还款金额的千分之三的违约金；逾期超过10日的，本人自愿放弃上述所购房屋的全部权利。”借款协议签订后，原告未交此借款支付被告，被告亦未按约定将所欠首付款补交原告。因被告未按约定支付银行贷款本息并偿付尚欠原告的首付款140000元，双方发生争议，双方未对房屋进行交接，房屋仍由原告占有。2013年8月22日，被告唐世英及丈夫李永东与光大银行重庆分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定购买“银城.云水间”商品房项目工程18号楼1单元102号房，贷款790000元，原告苏逸公司承担阶段性连带保证责任；被告以所购房屋进行抵押，并办理抵押预告登记。被告唐世英偿还了2014年12月20日前的按揭贷款本息，后停��偿还贷款本息，光大银行重庆分行于2016年6月16日向本院起诉，要求苏逸公司承担保证责任。本院作出（2016）渝0101民初6673号民事判决：由唐世英、李永东共同偿还光大银行重庆分行2016年10月20日前的积欠利息、罚息、复利85191.73元、贷款本金7650441.83元并从2016年10月21日起按中国人民银行同期五年期以上贷款基准利率上浮30％计收逾期利息瓶按月计收复利至付清之日止；由唐世英支付实现债权费用5551.72元及承担诉讼费、公告费12231元；由苏逸公司承担连带清偿责任。苏逸公司承担连带清偿责任后，有权向唐世英追偿，并凭该判决及支付凭证申请强制执行。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。双方约定以首付加按揭贷款的方式支付购房款，被告未按约定履行支付购房款的义务，导致贷款银行要求被告承担了连带保证责任。原、被告所签借款协议，名义上是借款，事实上原告并未向被告支付出借款，其内容表明是对被告余欠购房首付款的支付时间约定，属于合同名称与内容不一致，应以合同内容确定双方的权利义务，按被告欠购房首付款处理。因被告不履行借款合同导致商品房买卖合同不能继续履行，原告请求解除合同符合双方的约定，本院予以支持；被告未按约定支付购房首付款及银行按揭贷款，违反合同约定，应承担违约责任。双方已约定“因乙方违约导致合同解除的，乙方应配合甲方办理合同解除的登记手续。甲方退还乙方购房款时，扣除全部代偿的贷款本息、罚息，以及因签订和解除合同而实际发生的其他费用（如印花税、律师费、手续费等）；如在交付日前解除合同的，甲方有权���求乙方按总房款的5％支付违约金”，合同解除后，未履行的不再履行，被告应协助原告注销商品房预售预告登记、预售合同备案登记，被告及第三人应协助原告注销商品房预售抵押登记，原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持；被告违约定应按约定支付违约金，原告请求被告支付违约金56632元（1132642元×5％）及律师代理费损失18000元符合合同约定，本院予以支持；被告已付购房款处理，由双方按合同约定另行结算，本案不作调整。原告请求被告赔偿因履行保证责任的损失，偿还原告代其偿还的贷款利息、罚息、复利及诉讼费共142144.20元，因本院（2016）渝0101民初6673号民事判决已确定在苏逸公司承担连带清偿责任后，有权向唐世英追偿，并凭该判决及支付凭证申请强制执行，已对实体权利予以处理，本案不再调整。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆苏逸房地产开发有限公司与被告唐世英于2013年8月22日签订的关于买卖重庆市万州区江南大道499号18幢1-1－2号房屋的商品房买卖合同；二、由被告唐世英于本判决生效后十日内协助原告注销商品房预售预告登记、预售合同备案登记；三、由被告唐世英及第三人中国光大银行股份有限公司重庆分行于本判决生效后十日内协助原告注销商品房预售抵押登记；四、由被告唐世英于本判决生效后十日内支付原告重庆苏逸房地产开发有限公司违约金56632元及赔偿律师代理费损失18000元，合计74632元；五、驳回原告重庆苏逸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14994元，由被告唐世英承担。原告已预交，被告直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  程地华人民陪审员  崔炳强人民陪审员  何万斌二〇一七年九月二十五日书 记 员  张 燕