济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初4957号原告：北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司,住济南市。法定代表人：徐宁，副总裁。委托诉讼代理人：张洪云，女，1990年7月9日出生，汉族，本单位职工，住济南市。委托诉讼代理人：侯文,女,1985年7月23日出生，汉族，本单位职工，住济南市。被告：秦峰，男，1971年11月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王丽，女，1978年3月31日出生，汉族，济南市纬二路小学教师，住济南市。原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司（以下简称北大资源物业公司）与被告秦峰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北大资源物业公司的委托诉讼代理人张洪云、侯文、被告秦峰的委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北大资源物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令秦峰给付2016年1月1日至2016年12月31日物业管理费1721.58元；2、请求判令秦峰按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2017年5月31日应支付滞纳金为2200.18元；3、请求判令由秦峰承担本案全部诉讼费用。事实与理由：秦峰是北大资源物业公司所服务的济南市历下区尚品燕园小区的业主，双方于2015年6月29日签订《尚品燕园小区前期物业服务协议》，协议中就双方的权利义务、物业服务内容、物业服务费等内容进行了明确约定。北大资源物业公司按照协议约定积极履行了相关义务，但秦峰自2016年1月1日起拒绝交纳物业服务费，北大资源物业公司多次催缴未果，现根据双方签订的物业协议及《中华人民共和国合同法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决并支持全部诉请。秦峰辩称，我对北大资源物业公司起诉的2016年1月1日至2016年12月31日物业管理费1721.58元的数额没有异议，但未缴纳该物业费有自己的理由：1、北大资源物业公司作为一个服务机构没有权利征收滞纳金，此诉请不符合法律规定；2、购房时开发商承诺我介绍一个新客户可以免交一年的物业费，我介绍了一个新客户，并且新客户已经购买了开发商的房屋，开发商就应减免我一年的物业费，当时开发商告诉我，他（开发商）和物业公司是一家，现在物业公司想主张物业费，我不同意缴纳；3、我去找开发商咨询，他们说要抵扣一年物业费，需要有抵扣券，但我没拿到抵扣券，现在即使有券也已经失效了。开发商承认我有抵扣券，而且物业公司的刘经理和管家一起向开发商求证过，也确有此事，所以我认为应正常抵扣一年的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据北大资源物业公司及秦峰的庭审陈述、双方当事人的举证和诉讼意见，本院确认的事实如下：北大资源物业公司系尚品燕园小区的物业服务公司，秦峰系该小区4号楼4单元3303室业主，建筑面积81.98平方米。2015年6月29日，北大资源物业公司与秦峰签订《尚品燕园小区前期物业服务协议》，协议中约定，物业服务费按住宅建筑面积每平方米1.75元收取；同时还约定不按规定缴纳物业费及其他费用的，每日加收欠费金额千分之三的滞纳金。自2016年1月1日至2016年12月31日，秦峰累计欠物业费1721.58元（1.75元每平方米×81.98平方米×12个月）。庭审中，秦峰一改答辩时的答辩意见，辩称已经不欠物业2016年、2017年的物业费了，自己全部以现金的形式交给了北大资源物业公司的管家纪伟龙了，北大资源物业公司对此予以否认。本庭为核实该情况，应北大资源物业公司的申请，本院调取了济南市公安局历下区分局智远派出所的出警视频、接处警登记表及报警函，同时，秦峰为证明自己的主张，向本院提供了两张北大资源物业公司开具的收款收据，收据号分别为1005310201700000008、1005310201700000009，收据载明以下内容：物业名称：4号楼4单元3303；客户名称：秦峰；收款方式：POS；收款日期：2017年07月21日；费用区间分别为：20160101-20161231、20170101-20171231，金额分别为1721.64元、1721.91元。其中，派出所出具的报警函显示：2017年7月21日12时09分，案外人北大资源物业公司的管家纪伟龙报警称，自己在尚品燕园北门门口售楼处收物业费，业主称刷卡支付，因纠纷对方把自己的收据拿走但没有刷钱，求助。出警视频显示：纪伟龙向出警的民警反映说：“收据我们已经开出来了，她（王丽、秦峰之妻）说要刷卡，结果来了她说‘我看看收据多少钱’，结果拿过去（收据）攥手里不给了”。王丽向民警说：“地产（指的是涉案物业的出卖人）那个话也说出来了，说给抵物业费，互相抵销就是了…那就抵呗”。纪伟龙说：“你（王丽）别让我去赔偿这个费用啊，你交了钱我再给你收据”。王丽说：“那你也别让我为难，地产答应给我抵物业费了，不给（由）你们物业公司抵”。纪伟龙：“你这样让我很为难”，王丽：“地产在这骗我呢，别难为你，难为我是吧”，纪伟龙问出警民警：“您看能处理吗？”民警：“你这属于纠纷，不属于治安类，不在我们的管辖范围”，纪伟龙：“她拿了我的东西（指收据）了，那怎么办呢？”民警：“你可以到法院解决”。双方当事人争议的焦点问题是：1、秦峰主张的地产公司承诺的因其介绍买房客户优惠一年的物业费抵偿其所欠北大资源物业公司的物业费有无事实及法律依据？2、秦峰以自己手中持有的北大资源物业公司开具的收款收据为据主张不欠涉案物业费有无事实依据？3、北大资源物业公司主张违约金是否应予支持？关于争议的问题1，本院认为，北大资源物业公司、秦峰之间签订的《尚品燕园小区前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。北大资源物业公司履行了合同义务，对小区进行了管理，秦峰作为业主享受了北大资源物业公司提供的服务，依约应该交纳相应的物业服务费。秦峰辩称的地产公司承诺的因其介绍买房客户优惠一年的物业费抵偿其所欠北大资源物业公司物业费的问题，本院认为，所谓的地产公司与本案北大资源物业公司并非一家公司，即使地产公司确实做出过秦峰主张的为其介绍买房客户可优惠一年的物业费的承诺，根据合同的相对性，地产公司的承诺不能对北大资源物业公司产生任何法律上的拘束力，秦峰以此为由拒交物业费无法律依据和合同依据，对该辩称不予采信。秦峰可待证据充分后，另行向相关当事人主张权利。关于争议的问题2，本院认为，秦峰在庭审中否认自认的欠物业费的事实，改口辩称自己已全部交齐了物业费，依据是手中持有北大资源物业公司开具的物业费收据。对此，本院认为，从现有证据分析，秦峰的自认否认依据不足。其一，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”，秦峰的代理人在庭审中一改答辩时自认未缴纳物业费的辩称，但并未有相反证据足以推翻自认。从本院调取的派出所的出警资料及出警视频内容中当事人的陈述看，当时双方确实为了秦峰在未缴纳物业费的情况下，其妻子王丽拿走了北大资源物业公司开具的两张物业费收据拒不返还的事情发生了争执，北大资源物业公司的管家要求民警将开具的收据两张从王丽处要回，对此，王丽的反应不是积极地向民警讲清自己已经交齐了两年的物业费，自己就应该取得收款收据的事实，而是在主张当时地产公司承诺自己优惠一年的物业费，故不应返还收款收据。由此可见，秦峰的该辩称不符合日常生活经验法则，可以推定北大资源物业公司主张的秦峰在未交纳物业费的情况下拿走收款收据的事实成立；其二，从收款收据内容看，收款方式为POS，王丽称因POS机坏了，其在办公室院子里给了纪管家现金，对此，本院认为，当双方为未交费拒不返还收款收据的事情报警后，民警到达现场时，按一般常识，秦峰之妻王丽应积极地向民警反映自己已将现金交给物业公司的管家纪伟龙的情况，而不是一味的讲地产公司在骗人、地产公司曾答应抵销物业费所以就不交物业费云云。退一步讲，如果王丽系在民警撤离后给付的物业费，那么，在双方为是否确已交纳物业费发生争执甚至报警的情况下，按一般生活常识，王丽也应该尽到必要注意义务保全确已交款的证据，譬如让收款人在收款收据上注明收款方式为现金等等。由此可见，秦峰仅以手中持有北大资源物业公司开具的两张收款收据为据，主张已经交齐了相应年度的物业费，证据不足，与事实不符，与生活常理相悖，不符合诚实信用原则，本院对其辩称不予采信。关于争议的问题3，本院认为，秦峰自2016年1月1日至2016年12月31日，累计欠物业费1721.58元（1.75元每平方米×81.98平方米×12个月），对此事实秦峰并无异议，其有异议的是该物业费应予以抵销，理由是地产公司（开发商）承诺过抵销，如前所述，但鉴于合同相对性的原则，对该主张本院不予支持。关于滞纳金问题，本院认为，合同约定的违约金比例过高，本院予以调整，本院酌定以欠款1721.58元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2017年1月1日起计算至判决书生效之日止。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告秦峰于判决书生效之日起十日内支付原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司自2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费1721.58元；二、被告秦峰于判决书生效之日起十日内支付原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司违约金（以欠款1721.58元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2017年1月1日起计算至判决书生效之日止）。三、驳回原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司山东分公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告秦峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  温进才二〇一七年九月十八日书记员  申梓诺