江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初2854号原告：金旻，男，1999年10月20日出生，汉族，住苏州市姑苏区。法定代理人：金某，男，1966年2月22日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：平靖，女，1983年5月6日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：於宜煌、郭艾兴（两原告代理人），江苏名仁律师事务所律师。被告：王国明，男，1960年7月20日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：沈建英，女，1963年8月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：施春兰、胡薇（两被告代理人），江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。原告金旻、平靖诉被告王国明、沈建英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理。本院于2017年6月5日、2017年8月2日、2017年8月18日适用简易程序依法公开开庭进行了审理，原告金旻的法定代理人金某，原告金旻、平靖的委托诉讼代理人於宜煌、郭艾兴，被告王国明及被告王国明、沈建英委托诉讼代理人施春兰（第一次到庭）、胡薇（第一次、第三次到庭）到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告金旻、平靖向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告之间于2012年4月20日签订的房屋买卖中介服务协议有效；二、判令被告协助原告将苏州市姑苏区焦言浜14号不动产权证转移登记至原告名下；三、本案诉讼费由被告承担。第二次庭审中，原告金旻、平靖将诉讼请求变更为：一、解除原、被告双方间于2012年4月20日签订的房屋买卖中介服务协议；二、判令被告双倍返还原告定金60万元，返还购房款40万元，共计100万元；三、本案诉讼费由被告承担。第三次庭审中，原告金旻、平靖再次将诉讼请求变更为：一、请求确认原、被告之间2012月4月20日签订的房屋买卖中介服务协议有效；二、判令被告协助原告将苏州市姑苏区焦言浜14号不动产权证转移登记至原告名下；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月20日，原告与被告签订《房屋买卖中介服务协议》，协议约定被告将其所有的位于苏州市姑苏区焦言浜14号房产以190万元的价格出让于原告，房款支付方式、产权过户及违约责任均做了约定。合同签订后，原告即按照约定向被告支付了定金30万元，并于2012年4月27日、2012年5月8日分别支付20万元的购房款。被告亦将案涉房屋交付原告使用。但被告并未按照约定协助原告办理产权过户手续，且采取消极不配合的态度无故拖延时间。案涉房屋系被告翻建，向规划主管部门申请核实验收通过后，仍可以进行转移登记手续。经原告多次催促，被告仍拒绝配合。为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告王国明、沈建英辩称，一、因案涉房屋不能办理过户，根据合同的约定，双方的房屋买卖合同于2012年5月30日终止。2012年5月8日，双方至交易中心办理网签，房产交易中心告知因实地勘察后发现房屋翻建没有规划许可不能办理过户登记。签订房屋买卖合同前，原告也知悉房屋因违法翻建可能不能办理过户。房屋买卖中介服务协议约定，不能过户合同即终止，且不作违约处理，退还定金30万元。故在房屋交易中心告知案涉房屋不能办理过户登记时已终止，且我方不存在违约情形，不承担违约责任。故要求依法驳回原告的诉讼请求；二、我方已收取的70万元，已从购房款的性质转为租金的性质。合同不能履行后，双方达成一致意见，我方将案涉房屋交原告继续使用，将70万元购房款转化为房屋租金，期限为5年，至2017年4月底。综上，案涉房屋买卖合同因出现了约定的终止情形，导致合同已经终止，任何一方无权基于合同主张权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换、质证。本院依法就案涉翻建房屋建设规划许可情况、有无通过规划验收及能否通过规划验收询问了苏州市规划局，就案涉翻建房屋能否办理不动产权属转移登记手续询问了苏州市不动产登记中心，苏州市规划局及苏州市不动产登记中心均回函答复。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、坐落于苏州市××区××幢房屋系翻建而成。原房屋登记所有人为被告王国明、沈建英（房屋权证号：苏房权证姑苏字第××号，登记面积为70.44平方米），权利登记日期为2014年1月30日。2、2008年11月25日，苏州市规划局向原告王国明颁发建设工程规划许可证，许可被告王国明就焦言浜14号旧房进行翻建，即按照图示原地原面积原高度原形式翻建平房，面积为70.63平方米，檐高3米。3、被告王国明于2008年年底对旧房进行了翻建，但未按规划许可的建设方案翻建旧房。4、原告金旻、平靖与被告王国明、沈建英于2012年4月20日签订房屋买卖中介服务协议。协议约定，被告王国明、沈建英将坐落于平江区焦言浜14号房屋出售于原告金旻、平靖，总价为190万元；如被告王国明、沈建英（甲方）因产权问题不能过户，则双方不作违约，退还定金30万元。5、被告王国明收取购房定金30万元，并收取购房款40万元，原告金旻、平靖没有支付剩余购房款。房屋买卖中介服务协议签订后，原告金旻、平靖一直占有使用房屋。被告王国明、沈建英没有协助原告金旻、平靖办理产权过户登记。6、苏州市规划局回函称“1、我局于2008年11月25日对案涉房屋核发了建字第300503200800057号建设规划许可证。在核发改证以后，我局未对该证进行过变更；2、我局未进行过该房屋的规划核实验收工作；3、根据《中国人民共和国城乡规划法》第四十五条，该案涉房屋基于现状无法通过规划核实验收。”7、苏州市不动产登记中心回函称“权利人如申请不动产首次登记，权利人需要提供规划局对建设项目竣工后，通过验收领取的核实合格证和住建部门出具的房屋测绘报告，我中心方可受理该不动产登记。”本院认为，原告金旻、平靖与被告王国明、沈建英于2012年4月20日就翻建房屋签订的房屋买卖中介服务协议系双方真实意思表示。旧房屋原有权属登记，虽未按规划许可翻建，未能完成规划核实验收，至今尚未办理产权登记，但原被告就翻建房屋达成买卖协议不违反法律法规禁止性规定，故原告金旻、平靖要求确认房屋买卖中介服务协议有效的主张予以支持。案涉房屋系旧房翻建而成，但被告王国明未按建设工程规划许可进行翻建，至今未进行规划核实验收，且基于现状无法通过规划核实验收。根据规定，建设所得房屋在进行初始登记的，权利人需要提供规划局对建设项目竣工后，通过验收领取的核实合格证和住建部门出具的房屋测绘报告。案涉翻建房屋无法通过规划核实验收，且无测绘报告，故无法进行初始权利登记，客观上无法完成权利过户登记。在庭审中，本院依法向原告金旻、平靖释明，案涉房屋基于目前状况，无法进行初始登记，在客观上存在权属过户的障碍，是否变更诉讼请求，但原告金旻、平靖坚持原诉讼请求。综上，原告金旻、平靖要求被告王国明、沈建英协助将苏州市姑苏区焦言浜14号不动产权证转移至其名下的主张，本院不予支持。被告王国明、沈建英主张案涉房屋买卖中介服务协议因不能办理产权过户而终止，无法律和合同依据，本院不予支持。案涉房屋无法办理产权过户系因案涉房屋基于现状目前无法通过规划核实验收。但案涉翻建房屋是否能通过行政处罚、整改等其他措施进行补救，从而通过规划核实验收，进而取得初始登记，除去合同履行的客观障碍，应有被告王国明、沈建英在向行政机关申请规划核实验收后，由行政机关进行认定。故被告王国明、沈建英的主张，本院不予支持。庭审中，原告金旻、平靖要求被告王国明、沈建英向苏州市规划局申请翻建房屋的规划核实验收。苏州市规划局回函已经明确，基于翻建房屋目前的状况无法进行规划核实验收，且被告王国明、沈建英是否应向苏州市规划局申请翻建房屋的规划核实验收的事宜不属本院审理范围，故其主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百一十条第（一）之规定，判决如下：一、确认原告金旻、平靖与被告王国明、沈建英于2012年4月20日签订的《房屋买卖中介服务协议》有效。二、驳回原告金旻、平靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21900元，减半收取10950元，由被告王国明、沈建英负担500元，原告金旻、平靖负担10450元。被告王国明沈建英负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告金旻、平靖履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员  王涛二〇一七年九月二十八日书 记 员  陶敏