广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初3061号原告（申请执行人）：广州市盛汇旅业有限公司，住所地：广州市番禺区大石街迎宾路202号首层大堂及五至九层。法定代表人：曾志华。委托诉讼代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秋阳，广东纬国律师事务所律师。被告（案外人）：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二。法定代表人：景治君。委托诉讼代理人：陈远乐，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楠豫，广东广信君达律师事务所实习律师。被告（被执行人）：叶某雄，男，1966年9月27日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（被执行人）：金某全，男，1972年12月25日出生，汉族，住福建省寿宁县。原告广州市盛汇旅业有限公司（以下简称为“盛汇旅业”）与被告广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称为“景兴公司”）、叶某雄、金某全申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告盛汇旅业的委托诉讼代理人杨丛泽、韩秋阳，被告景兴公司的委托诉讼代理人陈远乐、张楠豫到庭参加诉讼。被告叶某雄、金某全经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛汇旅业向本院提出诉讼请求：请求法院判令继续(2014)穗番法执字第5643号案件（以下简称为“5643号案”）对广州市越秀区沿江西路143号之一1202房屋(权证号码120××××5040，以下简称为“涉讼房屋”)的执行。事实和理由：2014年3月18日，景兴公司与金某全签订一份《广州市商品房买卖合同》，合同编号为201403155174，合同约定景兴公司将其名下的涉讼房屋出售给金某全，合同签订后金某全支付了全部购房款，且景兴公司已以14预登1337650号案办理预告登记，预告登记权利人为金某全且目前房管部门查档显示涉案房产登记在金某全名下。2014年1月3日，广州市番禺区人民法院(2013)穗番法石民初字第240号《民事判决书》对盛汇旅业与叶某雄、金某全租赁合同纠纷一案作出判决：叶某雄、金某全支付盛汇旅业租金3541934.4元及利息。2014年11月1日，广州市中级人民法院作出的(2014)穗中法民五终字第1467号《民事判决书》，对叶某雄、金某全的上诉请求予以驳回，维持原判。因叶某雄、金某全未履行判决书确定的给付义务，盛汇旅业向番禺区人民法院申请执行，法院于2015年2月12日以(2014)穗番法执字第5643号立案执行，并以(2014)穗番法执字第5643-2号执行裁定书查封了涉讼房屋。在执行期间，法院依法委托了评估机构对涉诉房屋进行评估，后因无人竞拍而流拍。2016年10月16日，盛汇旅业收到法院出具的(2015)穗番法执外异字第52号《执行裁定书》才获知因景兴公司提出执行异议，法院裁定中止5643号案对涉讼房屋的执行。原告认为，金某全与景兴公司签订房屋预售买卖合同后，金某全已经按照合同约定支付了全部购房款，履行了付款义务，而且双方已经办理了预告登记手续。因此，涉讼房屋应当属于金某全所有，而非景兴公司。请求法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，恢复对涉讼房屋的执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告景兴公司辩称：涉讼房屋的权属人为景兴公司，且景兴公司与金某全就涉讼房屋所签订的商品房买卖合同及补充协议已被生效的判决书判决予以解除，即涉讼房屋并非金某全名下财产，因此涉讼房屋并不属于5643号案的执行标的物，盛汇公司主张继续对涉讼房屋实施强制执行措施并无事实和法律依据，因此请求法院驳回盛汇旅业在本案提出的全部诉讼请求，本案诉讼费由盛汇旅业承担。一、5643号案的被执行人金某全仅为涉讼房屋的预购房人且该预告登记已依法失效，故涉讼房屋并非金某全名下财产。根据广州市房地产档案馆于2017年5月27日就涉讼房屋出具的《广州市不动产登记查册表》显示，景兴公司是涉讼房屋的产权人。在景兴公司与金某全就涉讼房屋所签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议后，金某全虽已就涉讼房屋并办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记，但至今仍未正式办理涉讼房屋的房地产转移登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条的规定，金某全自涉讼房屋的预售商品房预告登记办妥之日起未向房地产登记机构申请登记至今已超过三个月，且涉讼房屋未能办理房地产转移登记手续的过错方为金某全，具体为金某全未有缴交面积差、契税等办证费用，故金某全就涉讼房屋所作的预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记，已因超过法定期限而失效。因此，在未为涉讼房屋办理任何不动产转移登记手续的情况下，涉讼房屋依法不属于金某全名下财产。二、涉讼房屋的权属人为景兴公司，且景兴公司与金某全就涉讼房屋所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议已被生效的判决书判决予以解除，故金某全不再对涉讼房屋享有任何权利。如上所述，涉讼房屋的权属人为景兴公司而非金某全，故涉讼房屋不属于5643号案的执行范围，是案外人财产，与5643号案无关。另，因金某全违反了与景兴公司就涉讼房屋所签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，景兴公司于2015年8月8日向广州市越秀区人民法院（以下简称为“越秀法院”）提起诉讼，越秀法院于2016年9月12日做出（2015）穗越法民三初字第1942号《民事判决书》，判决：“景兴公司与金某全签订的商品房买卖合同及补充协议于本判决发生法律效力之日解除，金某全支付景兴公司违约金3,009,922元及律师费352,592元”。并且，该判决书已确认涉讼房屋的产权登记在景兴公司名下，其权属不存在争议。该案经上诉，广州市中级人民法院（以下简称为“广州中院”）于2017年3月13日作出（2017）粤01民终141号《民事裁定书》裁定按上诉人金某全自动撤诉处理，故（2015）穗越法民三初字第1942号《民事判决书》已于2017年3月27日生效。景兴公司据此向越秀法院提出强制执行申请，越秀法院于2017年8月4日以（2017）粤0104执字第33675号案号立案执行。据此，金某全依法不再对涉讼房屋享有任何权利。三、根据相关法律法规的规定，此前对涉讼房屋所采取的查封等强制性措施，在金某全与景兴公司就该房屋签订的商品房买卖合同及补充协议被解除时，该等强制性措施应当依法予以解除。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第七十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、第三十一条的规定，景兴公司向番禺区人民法院提出解除对涉讼房屋实施的强制查封和执行措施的执行异议申请依法应得到人民法院的支持。因此，法院认为景兴公司的就涉讼房屋所提出的执行异议申请合理且予以支持，于2016年6月16日出具（2015）穗番法执外异字第52号《执行裁定书》中止5643号案对涉讼房屋的执行，是正确适用法律的表现，裁定正确，应当予以维持。此外，关于盛汇旅业认为“金某全与景兴公司签订房屋预售买卖合同后，金某全已经按照合同约定支付了全部购房款，履行了付款义务，而且双方已经办理了预告登记手续。因此，涉讼房屋应当属于被告金某全所有，而非被告景兴公司”的观点，实际上是其基于对基本事实的不清楚的主观臆断。金某全实际上至今并未按双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定支付房屋面积差及契税等款项，且在金某全就涉讼房屋与银行签订的购房借款合同中，也未依约还款，作为对其该借款合同的连带保证责任人的景兴公司因此承担了相应的保证责任，上述事实均已在相关案件中被法院审理查明予以确认。综上所述，因涉讼房屋的权属人为景兴公司，且景兴房地产与金某全就涉讼房屋所签订的商品房买卖合同及补充协议已被生效的判决书判决予以解除，故并不属于5643号案执行标的物,番禺区人民法院作出（2015）穗番法执外异字第52号《执行裁定书》中止5643号案对涉讼房屋的执行是有明确的事实及法律依据，应当予以维持。故盛汇旅业于本案中主张的诉讼请求并无任何事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回，以维护景兴公司作为涉讼房屋所有权人的合法权益。被告叶某雄未到庭及作出答辩。被告金某全未到庭及作出答辩。原告盛汇旅业和被告景兴公司围绕本案的诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：涉讼房屋是广州市越秀区沿江西路143号之一1202房屋，该房屋由景兴公司建设开发。2014年3月18日，景兴公司与金某全签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号为201403155174，合同约定景兴公司以150499610元的价格将涉讼房屋出售给金某全，在合同约定的面积与实际面积出现差异时，金某全应当按合同约定补充支付面积差异部分的购房款；等等。随后，房管部门根据景兴公司的申请登记金某全为涉讼房屋的预告登记权利人，产权预告登记号为14预登01337650。截至2017年9月1日，涉讼房屋仍登记在景兴公司名下，权证号码为120××××5040号，尚未过户至金某全名下。2013年1月11日，盛汇旅业因与叶某雄、金某全存在租赁合同纠纷诉至本院，案号为（2013）穗番法石民初字第240号。2014年1月3日，本院作出该案《民事判决书》，判令叶某雄、金某全支付盛汇旅业租金3541934.4元及利息。后因叶某雄、金某全不服一审判决提起上诉，2014年11月1日，广州中院作出的(2014)穗中法民五终字第1467号《民事判决书》，驳回叶某雄、金某全的上诉，维持原判。因叶某雄、金某全未履行判决书确定的给付义务，盛汇旅业向本院申请强制执行，本院于2014年11月25日以5643号案立案执行，并于2015年2月12日以(2014)穗番法执字第5643-2号执行裁定书查封了涉讼房屋。2015年5月28日，越秀法院受理金某全诉景兴公司、中信银行股份有限公司广州分行商品房预售合同纠纷一案，即（2015）穗越法民三初字第1942号案（以下简称为“1942号案”）。该案中，金某全请求确认其与景兴公司签订合同编号为201403155174的《广州市商品房买卖合同（预售）》已经解除；判令景兴公司退回已收取的购房款及赔偿损失等等。2016年9月1日，越秀法院作出该案《民事判决书》，驳回金某全的诉讼请求。后金某全不服一审判决提起上诉，因未按照规定缴纳二审案件受理费，2017年6月9日，广州中院作出（2017）粤01民终5169号《民事裁定书》，裁定该案按金某全自动撤回上诉处理，双方均按原审判决执行。2015年8月28日，景兴公司以金某全没有履行《个人房屋抵押借款合同》的义务导致其司为此承担了担保责任为由，向越秀法院提起诉讼，案号为（2015）穗越法民三初字第1942号案（以下简称为“1942号案”）。该案中，景兴公司请求判令解除其司与金某全签订合同编号为201403155174的《广州市商品房买卖合同（预售）》；金某全支付违约金、律师费；金某全返还《商品房买卖合同（预售）》及补充协议原件并履行协助景兴公司办理撤销该合同预告登记手续的义务；涉讼房屋归景兴公司所有。2016年9月12日，越秀法院作出1942号案《民事判决书》，判令景兴公司与金某全签订的编号为201403155174的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议于本判决发生法律效力之日解除，金某全支付景兴公司违约金3,009,922元及律师费352,592元，驳回景兴公司其余诉讼请求。后金某全不服一审判决提出上诉，因未按规定交纳二审案件受理费，2017年3月13日，广州中院作出（2017）粤01民终141号《民事裁定书》，裁定按上诉人金某全自动撤诉处理。2017年8月4日，景兴公司就1942号案申请越秀法院强制执行，案号为（2017）粤0104执33675号。2015年11月2日，景兴公司向本院5643号案提出执行异议，称其司已依法律途径提出解除与金某全签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，涉讼房屋并未交付金某全且至今仍登记在其司名下，请求本院中止对涉讼房屋的执行，解除对该房屋的查封。2016年6月16日，本院作出（2015）穗番法执外异字第52号《执行裁定书》，裁定中止对5643号案对涉讼房屋的执行。盛汇旅业对该裁定不服而于2017年4月20日提起本案诉讼，要求解决。庭审中，盛汇旅业认为房地产登记查册表表明涉讼房屋所在楼宇已办理了大确权，说明涉讼房屋可以办理房产证，且金某全和景兴公司已签订买卖合同也已交付使用，房屋价款也应该支付完毕了，所有条件均已具备，但金某全故意迟延办理房产证，同时景兴公司也有故意迟延办理房产证的情形存在，导致房产证迟迟没有办理，而涉讼房屋是可以拍卖执行的，金某全和景兴公司分别在1246号案和1942号案要求解除买卖合同，其目的就是为了对抗5643号案的执行拍卖，现涉讼房屋还在查封状态，仍然是5643号案的标的物，因此5643号案应对涉讼房屋继续执行，如果景兴公司不同意拍卖，应将金某全的购房款提存至法院。景兴公司则认为1942号案生效判决已判令其司与金某全的买卖合同解除，其法律后果就是涉讼房屋已经不属于金某全，故涉讼房屋属于其司名下财产，盛汇旅业要求法院继续将涉讼房屋纳入5643号案执行与生效判决的内容不符。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。人民法院是否判决许可对执行标的执行取决于案外人所提的书面异议中所称“对执行标的享有足以排除强制执行的权益”的观点是否成立。如果成立，则判决驳回申请执行人的许可执行请求，如果不成立，则判决许可对该执行标的的执行。因此，本案争议焦点在于景兴公司对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的权益。虽然景兴公司和金某全于2014年3月18日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，由景兴公司将涉讼房屋出售给金某全并办理了预购登记，但之后并未办理涉讼房屋的产权转移登记，涉讼房屋至今仍登记在景兴公司名下，产权证号码为120××××5040号。此外，根据已生效的1972号案《民事判决书》显示，景兴公司与金某全就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》已经被判令解除，故金某全并不对涉讼房屋享有所有权。据此，景兴公司对涉讼房屋享有足以排除强制执行的权益。因此本院(2015)穗番法执外异字第52号《执行裁定书》关于“中止本院（2014）穗番法执字第5643号案件对广州市越秀区沿江西路143号之一1202的房屋的执行”的裁定内容并无不当，对于盛汇旅业请求5643号案件继续对涉讼房屋执行的诉请，理据不成立，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告广州市盛汇旅业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州市盛汇旅业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  梁绮敏人民陪审员  黄英启二〇一七年九月二十五日书 记 员  罗嘉敏