江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初5951号原告：张月芳。委托诉讼代理人：卢开霖，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蒋方华，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。被告：朱建忠。被告：袁连根。以上二被告共同委托诉讼代理人：单志杰，江苏拙正律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：苗壮，江苏拙正律师事务所实习律师。原告张月芳与被告朱建忠、袁连根返还原物纠纷一案，本院于2016年12月27日受理后，依法由审判员朱海兰独任审判，于2017年3月6日、2017年5月10日、2017年6月30日公开开庭进行了审理，原告张月芳及其委托诉讼代理人卢开霖、蒋方华，被告朱建忠、袁连根及其共同委托诉讼代理人单志杰、苗壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张月芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱建忠、袁连根立即将所占用的位于苏州市横塘镇横越路X-X号1幢房屋计149.01平方米腾空并返还原告；2、判令被告朱建忠、袁连根向原告支付房屋使用费156000元（自2004年1月暂计至2016年12月计156个月，每月暂以1000元计算，具体以法院委托出具的评估报告为准）；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2002年5月间，由苏州市横塘乡政府统一安排，将原告名下位于横越路X-X号1幢房屋维修、改建，原告并支付翻建费用10万元。约在2003年10月间，房屋改建结束后，被告朱建忠却迟迟不将房屋交付给原告，反而无理提出要求加收费用。原告一直与其协商沟通，但无法取得一致意见。由于原告本身将原有产权证遗失，亦无法进行有效的交涉。而后，被告朱建忠竟擅自将本人房屋转交给被告袁连根，并由其掌控、出租至今。原告认为，本案争讼房屋系登记在本人名下的物业，受物权法保护。两被告擅自处分、占用本人房屋是严重的侵权行为，应当立即返还财产并赔偿相应的损失。目前因双方无法协商，原告故诉至法院，请求判如所请。被告朱建忠、袁连根辩称：1、案涉房屋即苏州市横塘镇横越路X-X号房屋改造前后的背景。案涉房屋原址上原是危旧房屋，属苏州市横塘供销合作社所有。因供销社经营不善，无力进行整修改造，2002年，经横塘乡政府同意，供销社将原址的6间危旧房屋转让给被告朱建忠，由朱建忠重新开发建设并自行对外销售，转让房款部分用于解决供销社的职工遗留问题。原告张月芳向被告朱建忠表示愿意购房并支付了购房款8万元，朱建忠向张月芳出具了收据。之后，朱建忠向政府部门提交了为张月芳办理产证的手续材料。后因张月芳无力继续交付后期购房款17万元，双方遂解除之前的购房协议，朱建忠向张月芳退还了上述购房款8万元，并收回了收据。后来，被告朱建忠将案涉房屋出售给被告袁连根，由于当时“两区合并”这一特殊的历史背景，案涉房屋未能办理产权变更登记，故而产生了如今公示登记在张月芳名下的情况。2、案涉房屋并非张月芳所有。张月芳诉称事实存在诸多错误，包括：张月芳所称的翻建费用实为购房款，且金额仅为8万元，而非10万元，该8万元已由朱建忠退还；不存在朱建忠要求加收费用一说，根本原因是张月芳不能足额支付购房款，朱建忠遂与其解除买卖关系并退还8万元购房款；案涉房屋产权证自始至终均在朱建忠处，张月芳并未实际领取，故不存在遗失一说；案涉房屋并非朱建忠擅自交给袁连根，袁连根系房屋的实际购买人及产权人。3、案涉房屋实际所有人系袁连根。袁连根于2003年1月向朱建忠购买了案涉房屋，并足额支付了25万元购房款，实际管理使用至今。自2007年起，袁连根将案涉房屋出租给案外人张爱曼，周围邻居也知晓相关情况。综上，张月芳并非案涉房屋的所有权人，请求法院驳回其全部诉讼请求。经审理查明，位于苏州市虎丘区横塘晋源桥堍地块及其上旧房原属苏州市横塘供销合作社所有。2002年5月15日，横塘供销社作为甲方，与乙方苏州第五建筑工程公司横塘分公司（负责人为被告朱建忠）签订《产权转让协议书》一份，其内容如下：甲方为了解决企业生活和企业在转制中的遗留问题，结合道路拓宽，经双方协商一致，甲方将所属的晋源桥堍一块房屋，转让给乙方开发。一、出让资产总额为贰佰零捌万元整。房屋前后共14间（北7间二层，中间仓库约3间）。二、产权转让后，开发建房的土地证、房产证均由乙方自行办理，甲方提供办证所需材料。三、在动迁中，乙方承担南7间动迁赔偿费。四、甲方在收到首期付款壹佰万元后，才能正式动工，余款动工后三个月内一次性付清。五、附加：甲方西面6间同时转让给给乙方改造开发，每间转让价12万元，合计柒拾贰万元。在改造中首期付款叁拾万元，余款肆拾贰万元动工后，三个月内一次性付清。1、动迁中原用户搬迁赔偿由乙方负责；2、水、电二证均由乙方负责办理，甲方提供材料，费用乙方负责。六、资产转让中如发生本协议书未尽事宜，由双方协商解决，必要时可签订书面补充协议。七、本协议书经双方代表签字后生效，本协议一式叁份，甲乙双方各执壹份，镇政府壹份。同日，苏州市横塘供销合作社作为甲方，与作为乙方的被告朱建忠签订《产权转让协议》一份，其内容载明：甲方为了解决企业生活和企业在转制中的遗留问题，经镇政府同意，将横塘新镇中街6间房屋转让给朱建忠，经双方协商达成如下协议：1、甲方转让给乙方建筑面积约249.6平方，占地约600平方。2、转让价80万元。3、甲方负责原转让23年及房屋装修赔偿费。4、今后有关手续由乙方负责。上述两份协议涉及的20间房屋均位于横塘中街以北，其中东侧14间（南面7间、北7面间）、西侧6间。朱建忠受让上述地块及房屋后，拟翻建楼房11套并对外销售，原告张月芳认购了其中X-X号房。朱建忠即以张月芳名义办理该房屋的《村镇建设工程位置申请、审批书》，申请将现有1间瓦房原址翻建为1间三层结构的楼房，经苏州市虎丘区横塘镇人民政府批准同意。同日，张月芳向朱建忠支付现金8万元，后者向其开具收据一份，载明收款事由为“代建房预收款”。2002年12月16日，上述房屋办妥《房屋所有权证》，证号为苏房权证市区字第0014XX**号，其中载明房屋所有权人为张月芳，房屋坐落于苏州市横塘镇横越路X-X号，建筑面积149.01平方米，为三层结构，土地权属性质为集体所有。后朱建忠与张月芳协商解除了双方之间的买卖关系，朱建忠并向张月芳退还了购房预付款8万元，上述《房屋所有权证》也一直由朱建忠保管。2003年1月27日、1月28日，被告袁连根分别通过现金及转账方式向被告朱建忠支付15万元、10万元，后者出别向其出具收据一份，载明交款事由均为“工程预付款”。涉案房屋建成后，朱建忠即交付给袁连根，袁连根出租收益至今。2006年5月23日，张月芳在《苏州日报》刊登《房屋权属证书遗失证明》，其内容如下：兹有张月芳不慎将坐落横塘镇横越路X-X号的房屋所有权证（证号：苏房权证字第0014XX**）遗失，特此声明作废。其后，张月芳并未补办房屋所有权证。2016年12月21日，张月芳委托苏州市姑苏区胥江法律服务所分别向朱建忠、袁连根邮寄《法律函》，要求二人10天内搬离涉案房屋，并将房屋返还张月芳，否则将提起诉讼。因二被告并未交还涉案房屋，原告故诉至本院。另查明，张月芳于二十世纪九十年代曾向苏州市横塘供销合作社租赁位于南面7间房屋中的一间用于开设饭店，并一次性预交了23年租金。2002年5月10日，张月芳签署《拆迁补偿协议》一份，其内容如下：为了解决企业转制中的遗留问题，结合道路拓宽和房屋改造，经双方协商达成搬迁补偿协议，进行经济补偿如下：拆迁补偿24960元、赔偿26080元、电5450（元）、23年15万（元），小计206490元，+补偿2590元，总计209080元。后张月芳自承租房屋内搬离，并另行至他处开设饭店。2003年4月10日，苏州市横塘供销合作社出具《证明》一份，其内容如下：兹有苏州市虎丘区横塘新镇中街兴新面饭店因我社房屋拆迁，现搬迁至沧浪区友新街道费家村55号，现改名为苏州沧浪区碧云面饭店，原有房产证是横塘供销社商业用房，营业面积286平方米，特此证明。又查明，朱建忠翻建的11套房屋均以实际购房人的名义填写《村镇建设工程位置申请、审批书》、《苏州市郊区农村、城镇居民建房用地许可证》《江苏省村镇工程建设许可证》等材料，但相关手续均由朱建忠负责办理，且《房屋所有权证》也均直接办至实际购房人名下。目前，上述11套房屋共用土地使用证，并未进行分割登记。庭审中，关于涉案房屋所占用地块的产权来源、其与朱建忠之间的关系及《房屋所有权证》为何在朱建忠处等问题，张月芳称：2002年初，朱建忠要将横塘供销社旧房进行改建，要求包括其在内的承租户搬迁。横塘供销社与其经多次谈判，最后供销社承诺除了现金补偿外，另将其所承租的地块无偿向其转让，由其自己翻建房屋。后经横塘供销社盖章确认，其于2002年3月5日向横塘乡政府申请并获得了宅基地及建房批复。同年5月，其委托朱建忠统一改建房屋，当时双方口头约定费用为600元/平米，共150平米，其共支付代建费用10万元。同年11月，改建工程完成，其向朱建忠要房，朱建忠将房产证交给其，但单方面要求涨价20万元才能交房，其问能否将土地证一起办出来，朱建忠说可能有问题，其就将房产证交给了朱建忠，说土地证办出来再说。同时，其认为代建费用不符合当初的约定，故拒绝支付。为证明涉案房屋目前由朱建忠、袁连根实际控制，张月芳向本院提交朱建忠于2016年9月5日出具的《情况说明》一份，其内容载明：2002年郊建四处（五建前身）受横塘乡政府委托，对横塘供销社旧房、危房进行设计改建。由建设方同意进行摸底买卖。政府收12万每间费用，土地建设方收每间13万，共25万元/间。买房人应先登记署名后去政府办理建房批复。当时X-X号房是张月芳定了，办理了她的批复。然后建造中至交房，张月芳说没钱，要求退房，所以房子X-X号又卖给了袁连根。因当时没有及时注销张月芳的批复，即出现了现在的情况。X-X号房实为袁连根户主。建设方委托向上房产中介进行买卖手续及开收据。二被告对于上述《情况说明》的真实性予以认可，但对于张月芳陈述的内容不予认可，朱建忠称：其于2002年自苏州市横塘镇供销合作社处受让旧房20间及占用的土地，后重新开发建设并自行对外销售，转让房款部分用于解决供销社的职工遗留问题。张月芳向其表示愿意购房并支付了购房款8万元，其向张月芳出具了收据。之后，其办理建房审批手续，并以张月芳名义填写《村镇建设工程位置申请、审批书》等材料。后因张月芳无力继续交付后期购房款17万元，双方遂协商解除之前的购房协议，其向张月芳退还了上述购房款8万元，并收回了收据原件。2003年1月，其将案涉房屋以25万元的价格出售给袁连根，袁连根实际管理使用至今。由于当时“两区合并”这一特殊的历史背景，案涉房屋未能办理产权变更登记，故至今仍登记在张月芳名下，但案涉房屋产权证自始至终均由其保管，张月芳并未实际领取，故不存在遗失一说。为证明上述陈述属实，朱建忠向本院提交本应由交款人留存的8万元收据原件一份（开具人为苏州市东亚建筑工程公司，庭审中，被告称该公司现已注销，原法定代表人为朱建忠）、苏州市横塘镇横越路X-X号房《房屋所有权证》原件一份。同时，朱建忠提交当时出售11套房屋的相关资料，包括：供销社住宅房书面登记材料一份及含张月芳付款收据在内的收据存根一本。上述书面登材料包含房屋编号、购买人信息（姓名、电话、身份证号码）、房屋面积、房款构成（包括代收土地出让金、建筑工程款、代收代办费三部分）及总额、预付款等内容，并显示X-X号房屋原登记购买人为张月芳，后该姓名及身份证号均被划去，手写修改为袁连根，并添加袁连根身份证号码及其女儿袁香琴的联系电话；“预付款：8万元”被容也被划去，右侧备注“03年1月17日取75000，尚欠张月芳5000”字样，下方添加“2003年1/27预付15万元朱建忠”、“1/2810万元朱建忠”字样；“余款：221020元”内容也被划去，手写修改为“欠51020”，后备注“于08年结清”字样。收据存根载明的各购房人信息及预付房款金额均与上述书面登记材料相符，且收款事由均为“代建房预收款”。袁连根向本院提交了15万元及10万元收据原件各一份（开具人分别为苏州第五建筑工程公司横塘分公司及苏州市虎丘区向上房产中介服务部，庭审中，被告称后者现已注销，原负责人为朱建忠）、涉案房屋电费缴费卡、有线电视整体转换登记表、收费发票等。庭审中，朱建忠申请原横塘供销社书记许金城、主任王志荣出庭作证。其中许金城证言如下：横塘供销社确实曾将原属其所有的20间房屋转让给朱建忠及其所在的苏州第五建筑工程公司横塘分公司，由其开发并对外销售，所有的审批手续都是朱建忠办理的，供销社盖章；张月芳不是横塘供销社的职工，其曾租赁过供销的平房开设面店，动迁时已对其一次性现金补偿，供销社从未将原有的危旧房屋及土地出卖或无偿赠与张月芳，张月芳也从未向供销社主张过房屋及土地；供销社位于横塘中街南面的房屋原系9间，张月芳承租的1间位于中间，因当时政府要对东面的马路进行拓宽，故最东面的2间并没有出售给朱建忠，房屋拆除后土地用来修马路了。王志荣证言如下：张月芳不是横塘供销社职工，供销社于1998年、1999年间将横塘中街南面一间门面房向其出租，租期23年，拆迁时现金补偿20万多一点；供销社从未将原有旧房或土地无偿赠送或补偿张月芳，多年来，张月芳也从未向供销社主张过土地或房屋；除张月芳外，其他租户的补偿也均为现金；供销社将张月芳门面所在的一整排旧房出售给朱建忠，拆除旧房后翻建新房，新房的产权手续都是朱建忠负责办理；张月芳门面所在的一排旧房共有9间，因政府对东面马路拓宽的原因，故最东面的2间房屋并没有出售给朱建忠，朱建忠仅受让了7间。以上事实，有房屋所有权证存根、房屋权属证书遗失声明、情况说明、法律函两份及邮寄凭证、村镇建设工程位置申请、审批书两份、苏州市郊区农村、城镇居民建房用地许可证两份、江苏省村镇工程建设许可证两份、拆迁补偿协议、证明、涉案地块航拍图、产权转让协议书两份、补充协议、张月芳收据一份、袁连根收据两份、房屋所有权证、营业执照复印件、供销社住宅房书面登记材料、收据存根一本、电费缴费卡、有线电视收费专用发票、苏州数字电视整体转换登记表、证人证言及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，所有权的取得方式分为原始取得和继受取得，继受取得指行为人通过法律行为或法律事件从原所有人处取得所有权，包括买卖、赠与等。本案中，位于苏州市横塘镇横越路X-X号房屋登记在原告张月芳名下，从外部关系来讲，该登记具有公示公信效力，善意第三人基于信赖所得利益应受法律保护；但是，本案中，原告张月芳基于物权的追及效力，要求被告朱建忠、袁连根返还涉案房屋，而朱建忠、袁连根辩称张月芳并非涉案房屋的实际所有人，袁连根才是涉案房屋的实际所有人，因此，本案处理的是原、被告之间关于涉案房屋权属的内部关系。综合原、被告双方的庭审陈述及其提交的证据，本院认为，张月芳并未提供任何证据证明横塘供销社曾向其作出赠与旧房的意思表示，相反，其提供的《拆迁补偿协议》却证明双方协商一致达成的补偿仅为经济补偿209080元，且横塘供销社原书记许金城、主任王志荣出庭作证的证言更加印证了这一点，故本院对张月芳关于房屋产权来源的主张不予支持；同时，张月芳也未提供任何证据证明其曾委托朱建忠代建房屋并支付朱建忠代建费10万元，朱建忠对此也不予认可，况且，既然双方系代建房屋关系，朱建忠在涉案房屋建成后从未向张月芳交付，而张月芳在十多年内也从未向朱建忠主张，明显不合常理，故本院对张月芳关于代建房屋的主张也不予支持。另外，就涉案房屋《房屋所有权证》为何在朱建忠处，张月芳的解释也无法令人信服：在朱建忠未向其交付涉案房屋、且称土地证的办理可能存在问题的情况下，其为何将房产证交付朱建忠？尤其是在朱建忠单方面要求涨价、其予以拒绝的情况下？反观被告方，结合其提交的两份《产权转让协议》及证人许金城、王志荣证言，本院对朱建忠陈述的房屋产权来源予以认可；结合其提交的供销社住宅房书面登记材料、张月芳收据一份、袁连根收据两份、收据存根一本、电费缴费卡、有线电视收费专用发票及苏州数字电视整体转换登记表，本院对朱建忠陈述的张月芳交纳购房预付款8万元、后双方协商解除房屋买卖关系、返还购房预付款及另行向袁连根出售涉案房屋的事实予以认可；结合其提交的其他购房人的《村镇建设工程位置申请、审批书》、《苏州市郊区农村、城镇居民建房用地许可证》、《江苏省村镇工程建设许可证》及两名购房人的证人证言，本院对朱建忠陈述的所有建房审批手续均由其办理的事实予以认可；根据其提交的涉案房屋《房屋所有权证》原件，本院对朱建忠陈述的涉案房屋产权证并未遗失，而是一直由其保管的事实予以认可。综上，本院认定张月芳并非涉案房屋的实际所有人，袁连根才是涉案房屋的实际所有人，故本院对原告要求二被告向其返还涉案房屋并支付实际使用费的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张月芳的全部诉讼请求。案件受理费19614元，减半收取9807元，由原告张月芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10555301040017676。审判员  朱海兰二〇一七年九月二十七日书记员  王 静