江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终1704号上诉人（原审被告）：刘德军。上诉人（原审被告）：黄霞。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐继明，江苏海晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:魏加甫。被上诉人（原审原告��:张美华。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王云龙，灌云县东王集法律服务所法律工作者。原审第三人：黄万忠。上诉人刘德军、黄霞因与被上诉人魏加甫、张美华，原审第三人黄万忠房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2017）苏0723民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘德军、黄霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议无效或发回重审；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院在审理过程中只注重上诉人与被上诉人签订的《购买房屋协议书》形式的审查，忽略了双方签订的《购买房屋协议书》实质上是一种附条件的民事行为。被上诉人在与上诉人签订《购买房屋协议书》时答应等到上诉人有钱时，上诉人可以收回房屋。可见，上诉人在签订《购买房屋协议书》时并不是真实意思表示。上诉人为何违背真实意志转让涉案房屋，一审法院没有查明。本案诉争的土地为政府照顾烈士亲属而划拨使用的，他人无权享受，一审法院的判决有行使政府批准权的行为。二、一审法院在事实依据和法律依据上存在本末倒置，从而做出错误判决。1.本案中，一审法院认定上诉人与被上诉人房屋买卖协议有效，割裂了房屋所有权与土地使用权不能截然分开的事实。根据我国的相关法律规定及现实，房屋所有权及土地使用权必须为同一权利人，产权或土地使用权的转让也遵循“房随地走”或者“地随房走”的原则。2.一审法院用房屋所有权的买卖关系有效来推定划拨土地使用转让也必然会有效的事实，毫无法律根据。一审法院认为，“诉争的房屋土地性质虽为划拨土地，但不影响合同的履行，仅是在办理过户前将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理产权过户手续”。一审法院的上述认为纯属推定，缺乏逻辑性和法律依据。而且，该“认为”与判决第一项存在矛盾。判决第一项要求上诉人在十五日内办理产权过户登记手续，而不是将土地性质转变后再办理产权的过户手续。3.一审判决一旦生效，将会使被上诉人在房屋所有权和土地使用权的权利归属上存在尴尬的局面。根据我国《土地管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《城市房地产管理法》等法律规定，转让划拨土地使用权必须向有批准权的人民政府申请，政府同意后方可行使转让权。一审法院的判决面临两个问题：一是申请权是上诉人还是被上诉人��如果是上诉人，上诉人不申请怎么办？如果是被上诉人，被上诉人并不是诉争土地的使用权人，是否有权利向政府申请？二是有批准权的政府是否会同意上诉人申请土地性质的转变？这两个问题不解决，被上诉人永远无法对涉案土地拥有使用权。三、一审法院适用法律不当，在所引用法律中忽略了限制性的规定。上诉人与被上诉人签订的《购买房屋协议书》没有法律效力。由于上诉人与被上诉人签订的《购买房屋协议书》中涉及的产权是建立在土地性质为划拨土地使用权之上，上诉人转让行为包括土地的使用权。但是上诉人的转让土地行为并没有经过有批准权的政府同意，因此该转让行为无效，导致产权转让合同同样无效。《中华人民共和国合同法》第四十条第二款、第五十二条第四项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条有着明确的法律规定。另外，一审法院适用法律存在不当。一审判决依据的是普通的《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》，而本案涉及房屋所有权、土地使用权，应该优先适用特别法的《中华人民共和国城市房地产法》。综上所述，一审法院在明知上诉人所使用的土地为政府划拨性质的情况下，仍然依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》认定上诉人与被上诉人之间的买卖行为合法有效，违反了法律规定。同时，一审法院对上诉人与被上诉人之间是否存在真实的房屋买卖关系以及是否是附条件买卖也没有查明。被上诉人魏加甫、张美华辩称：一、2012年10月10日，上诉人与被上诉人签订《购买房屋协议书》，协议约定上诉人将其所有的位于灌云县伊山镇青龙居委会X号房屋以408000元的价格卖给被上诉人。协议第六条还约定：“今后如需过户，一切费用由乙方即被上诉人承担”。协议签订时，被上诉人给付上诉人购房款205200元，代偿案外人徐林松100000元，2012年10月16日被上诉人给付上诉人购房款102800元，共计408000元。被上诉人按约定向上诉人交清购房款，上诉人将涉案房屋交付被上诉人，被上诉人一直居住至今。《购买房屋协议书》第七条约定：“魏家如房屋过户办手续，刘家夫妻应协助办理”。但在被上诉人办理时，得知涉案房屋被银行抵押。上诉人又与被上诉人于2014年6月25日签订《协议书》，协议约定：“刘德军欠县农行贷款本金由魏加甫偿还”。《协议书》第二条约定：“刘家应协助魏家房产过户这是合理合法的”。第四条约定：“等农行贷款处理结束后，刘家应协助魏家房产过户，不得拖延时间”。2014年8月4日被上诉人魏加甫替上诉人刘德军偿还贷款36751元和7220元，共计43971元。被上诉人认为双方签订的《购买房屋协议书》和《协议书》是双方当事人的真实意思表示，是双方在平等自愿的基础上签订的，是一份合法有效的合同。上诉人应积极全面地履行协议所约定的条款，积极协助配合被上诉人办理两证过户手续。而上诉人违背诚信原则，不守信用。经灌云县人民法院判决协助被上诉人办理两证过户手续，却提出上诉，并在上诉状中诉称“《购买房屋协议书》不是本人真实意思表示，等上诉人有钱时可以收回房屋”。上诉人这种说法不是事实，纯属是无中生有，更缺乏证据进行支撑。被上诉人对上诉人的这种说法坚决予以否认，被上诉人请求二审法院对上诉人的这种说法不予认定。二、上诉人的第二条理由是双方签订的《购买房屋协议书》是否有效合法，土��出让手续由谁办理，土地出让金由谁缴纳的问题。合同法明确指出，依法成立的合同受法律保护，依法成立的合同自成立时生效。当事人应按合同的约定履行自己的义务。上诉人已取得涉案房屋的所有权证和国有土地使用证，是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋有绝对的处分权和出让权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人订立的设立、变更、转让和消灭不动产的合同，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、赠与的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地一并处分。这就是地随房走的原则。从该法条中可以得出，上诉人与被上诉人订立的《购买房屋协议书》和《协议书》是一份合法有效的合同，应该受法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：划拨取得的土地使用权，只要办理土地出让手续，缴纳土地出让金即可转让。由受让方办理土地出让手续，受让方缴纳土地出让金。从该法条中可以看出，划拨土地并非绝对禁止转让，并对由受让方办理土地出让手续，受让方缴纳土地出让金作出的明确的规定。同时，在上诉人与被上诉人签订的协议书中也明确约定“需要过户所有一切费用由乙方承担”，乙方即被上诉人。法律的规定和上诉人与被上诉人的约定充分说明该合同合法有效。因此上诉人的第二项上诉理由依法不能成立。三、关于原审第三人黄万忠诉称上诉人与被上诉人订立的《购买房屋协议书》无效的请求，被上诉人认为上诉人已依法取得涉案房屋的所有权证和国有土地使用证，黄万忠不是涉案房屋和土地的所有权人和使用人，不符合第三人主体资格，其诉讼请求���法不能成立，应依法予以驳回。综上所述，一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉请求和原审第三人的诉讼请求依法不能成立，请求二审法院依法予以驳回，维持一审判决，本案的一、二审诉讼费用由上诉人承担。原审第三人黄万忠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。魏加甫、张美华向一审法院诉讼请求：1、判令刘德军、黄霞协助办理灌房权证伊山民字第××号房屋所有权证和灌国用（2000）字第××号土地使用证两证的过户手续；2、本案的诉讼费用由刘德军、黄霞承担。一审法院查明事实：2012年10月10日，魏加甫、张美华与刘德军、黄霞签订《购买房屋协议书》。协议约定，刘德军、黄霞将其所有的位于灌云县伊山镇青龙居委会X号房屋以408000元的价格卖与魏加甫、张美华，如今后需要过户所有一切费用均由魏加甫、张美华承担。协议签订当日，魏加甫、张美华给付刘德军、黄霞购房款205200元，魏加甫、张美华代偿案外人徐林松借款100000元，2012年10月16日魏加甫、张美华给付刘德军、黄霞购房款102800元，刘德军、黄霞出具三张收条给魏加甫、张美华。协议签订后一个月左右，刘德军、黄霞将涉案房屋交付魏加甫、张美华居住使用至今。2014年6月25日，魏加甫、张美华得知因刘德军在银行贷款将涉案房屋抵押，无法办理产权过户登记手续，故与刘德军、黄霞订立《协议书》。协议约定：刘德军欠县农行贷款本金由魏加甫偿还，待农行贷款处理结束后，刘德军、黄霞应协助魏加甫、张美华房产过户，不得拖延。2014年8月4日魏加甫代刘德军偿还了贷款43971元（36751元+7220元）。魏加甫、张美华多次要求刘德军、黄霞协助办理房屋产权过户登记手续，但刘德军��黄霞一再拖延，至今未办理。原审第三人黄万忠系黄霞父亲。1989年黄万忠取得涉案房屋下的宅基地使用证，在该宅基地上盖了7间房屋。1995年刘德军、黄霞在该宅基地上翻建了两幢3层楼房，并取得了房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权证号为：灌云房权证伊山民字第××号，国有土地使用证号为：灌国用（2000）字第××号。上述事实有魏加甫、张美华举证的购买房屋协议书、协议书、收据3张、个人还款凭证2张、房屋所有权证、国有土地使用证及魏加甫、张美华、刘德军、黄霞及黄万忠当庭陈述等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：魏加甫、张美华与刘德军、黄霞之间签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。2012年魏加甫、张美华即已按照协议约定全额支付了购房款，刘德军、黄霞亦将涉案房屋交付魏加甫、张美华占有使用至今。因刘德军在银行贷款将涉案房屋抵押，魏加甫、张美华与刘德军、黄霞又订立协议，双方在该协议中再次明确约定：魏加甫替刘德军偿还了银行贷款本金，待农行贷款处理结束后，刘德军、黄霞应协助魏加甫、张美华房产过户，不得拖延。刘德军、黄霞拒不履行协助办证义务，有悖诚实信用的原则。故对魏加甫、张美华要求刘德军、黄霞按照协议约定协助魏加甫、张美华办理涉案房屋的产权过户登记手续的诉讼请求，一审法院依法予以支持。刘德军、黄霞辩称，魏加甫、张美华与刘德军、黄霞之间的房屋买卖，名为房屋买卖，实为借款抵押。对此，一审法院认为，刘德军、黄霞没有证据证明魏加甫、张美华与刘德军、黄霞之间存在借款关系，且购房款是在买卖协议签订后分次给付，且刘德军、黄霞已将涉案房屋交付魏加甫、���美华占有使用至今，故刘德军、黄霞的抗辩观点不能成立；刘德军、黄霞及黄万忠均称涉案房屋的土地系黄万忠通过划拨取得，出让的财产含有黄万忠的财产，划拨取得的土地依法不准出让，魏加甫、张美华与刘德军、黄霞之间的房屋买卖违反了法律法规的规定，应为无效。对此，一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有对外公示的效力。虽然涉案房屋的土地原使用权人系黄万忠，但在1995年刘德军、黄霞翻建后，物权已发生变更，刘德军、黄霞已取得涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证，刘德军、黄霞系涉案房屋的所有权人，有权出让涉案房屋；诉争的房屋土地性质虽为划拨土地，但并不影响合同的履行，仅是在办理过户前将划拨土地转为出让土地，当事人缴���相应的争议土地出让金后即可办理产权过户登记手续，故对刘德军、黄霞的上述抗辩观点一审法院不予采纳，对黄万忠要求确认魏加甫、张美华与刘德军、黄霞之间房屋买卖协议无效的请求，一审法院亦不予支持；刘德军、黄霞及黄万忠均主张涉案房屋的国有土地使用权证系非法取得，为无效证件。对此，一审法院认为刘德军、黄霞及黄万忠如有充分的证据证实涉案房屋的产权证的颁发取得不合法，可通过法定程序申请撤销，如被撤销后，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，一审法院遂判决：一、刘德军、黄霞于判决生效之日起十五日内协助魏加甫、张美华办理房屋所有权证号为：灌房权证伊山民字第××号，土地证号为���灌国用（20**）字第××号的房屋产权过户登记手续。二、驳回黄万忠要求确认魏加甫、张美华与刘德军、黄霞之间签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求。案件受理费40元，由刘德军、黄霞共同负担。二审期间，上诉人刘德军、黄霞为证明其上诉请求向本院提交2017年4月8日晚刘德军、黄霞与案外人徐林松的谈话录音光盘1张。证明：通过黄霞与徐林松的谈话内容，能反映出上诉人与被上诉人在签订购房协议时，约定如果上诉人有钱的话，可以赎回出卖的房屋。被上诉人魏加甫、张美华对此证据发表质证意见为：该份谈话录音没有真实性、合法性，徐林松没有到庭，未接受被上诉人的质询，被上诉人对录音内容不予认可，被上诉人从未同意上诉人可以赎回房屋。对该份谈话录音，本院经审查后认为，由于案外人徐林松未到庭，本院无法查实该份谈话��音的真实性，故本院对该份谈话录音不予采信。本院经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审诉讼期间，本院前往灌云县不动产登记中心就灌云县境内划拨土地上房屋买卖之前是否需要经过政府批准以及如何办理划拨土地使用权过户登记手续进行了调查了解。该中心负责人答复：按照他们中心的工作流程，灌云县境内划拨土地上房屋买卖的双方在签订房屋买卖合同之前不需要办理政府审批手续，如双方在签订房屋买卖合同之后履行到划拨土地使用权过户时，由双方共同到该中心，一并填写“划拨土地使用权转让审批表”，并提交双方的身份证、户口簿、原土地使用证、房产证以及房屋买卖合同等材料，由该中心现场进行审批办理，审批过程没有限制条件，审批后由受让人交纳出让金，之后土地使用权就可以过户至受让��名下。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为:1.上诉人主张其与被上诉人签订的购买房屋协议是附条件的，其可以赎回房屋，且购买房屋协议并非其真实意思表示，能否成立；2.上诉人以涉案房屋占用土地属划拨土地为由，主张双方签订的购买房屋协议无效能否成立。关于第一个争议焦点，本院认为：被上诉人魏加甫、张美华购买上诉人刘德军、黄霞所有的涉案房屋，双方自愿签订《购买房屋协议书》，且在《购买房屋协议书》签订后，被上诉人魏加甫、张美华已经按照协议书的约定向上诉人刘德军、黄霞支付了购房款，上诉人刘德军、黄霞也将涉案房屋早已交付给被上诉人魏加甫、张美华居住使用至今，且上诉人刘德军、黄霞也无证据证实在双方签订《购买房屋协议书》过程中存在违背其真实意思表示的情形，故本院对上诉人刘德军、黄霞称签订《购买房屋协议书》并非其真实意思表示的理由不予采信。另外，从双方签订《购买房屋协议书》的内容来看，双方并未约定上诉人在什么条件下享有赎回涉案房屋的权利，上诉人刘德军、黄霞在二审诉讼期间举证的谈话录音也不能作为有效证据证实上诉人享有赎回涉案房屋的权利，且被上诉人对此也不予认可，故本院对上诉人刘德军、黄霞上诉称其与被上诉人签订的《购买房屋协议书》是附条件的，其可以赎回房屋的理由亦不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为：涉案房屋的土地使用权性质虽为划拨，但根据本院在二审诉讼期间调查的情况来看，有批准权的灌云县人民政府对于灌云县境内像涉案房屋这样的划拨土地上房屋的买卖，并没有规定和要求买卖双方在签订房屋买卖合同之前必须办理政府审批手续，而是由房屋买卖双方在签订��屋买卖协议之后履行到土地使用权过户登记手续时，再由买卖双方共同到产权登记部门，一并填写“划拨土地使用权转让审批表”，并提交原土地使用证、房产证以及房屋买卖合同等材料，由产权登记部门现场进行审批办理，且审批过程没有限制条件，审批后由受让人交纳出让金，之后土地使用权就可以过户至受让人名下。由此可见，上诉人刘德军、黄霞以涉案划拨土地使用权转让没有经过有批准权的人民政府同意为由上诉主张其与被上诉人所签订的《购买房屋协议书》无效明显不能成立，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，刘德军、黄霞的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决���下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘德军、黄霞负担。决为终审判决。审判长 乙 斌审判员 何 平审判员 万子榕二〇一七年九月四日书记员 卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。