广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2017)粤71行终979号上诉人（原审第三人）：广州市海珠花园业主委员会。住所地：广东省广州市海珠区前进路***号。负责人：余荣彬，主任。委托代理人：陈文福、曾祥明，均系广东太平洋联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州塞纳森晴物业管理有限公司。住所地：广东省广州市海珠区前进路前桂街**号。法定代表人：吕国，经理。被上诉人（原审原告）：吕国，男，1974年8���14日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。被上诉人（原审原告）：潘虹，女，1973年4月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述三被上诉人的共同委托代理人：许莹，广东伯方律师事务所律师。原审被告：广州市海珠区人民政府江南中街道办事处。住所地：广东省广州市海珠区江南西路青竹大街**号。负责人：王长春，主任。委托代理人：阳隆军、冯秋培，均系该办事处工作人员。上诉人广州市海珠花园业主委员会因与被上诉人广州塞纳森晴物业管理有限公司（以下简称“塞纳森晴物业公司”）、吕国、潘虹以及原审被告广州市海珠区人民政府江南中街道办事处行政备案登记一案，不服广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初2995号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明:2015年1月13日，被告广州市海珠区人民政府江南中街办事处向海珠花园各位业主发出《海珠花园业主大会筹备组成立公告》，注明附筹备组成员名单。2015年7月13日，海珠花园业主大会筹备组召开了首届业主大会，对《广州市海珠花园临时管理规约》、《广州市海珠区海珠花园业主大会议事规则》（以下简称《管理规约》、《议事规则》）等事项进行投票表决，选举产生了11名业主委员会委员等。2015年7月，第三人广州市海珠花园业主委员会向被告申请备案，提交了物业管理区域基本情况表、申请报告、备案申报表、管理规约、议事规则等资料。据物业管理区域基本情况表及申报表等记载：海珠花园业主总人数为756人（建筑总面积78071.63平方米、专有建筑总面积78071.6317平方米）；参加投票的业主人数为597��（专有部分的总面积44591.0416平方米）；其中同意《管理规约》及《议事规则》人数均为597人（专有部分面积44591平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.96%（专有部分面积占建筑物总面积的比例57.11%）；同意选举余荣彬为业主委员会委员的人数为596人（专有部分面积44509.3299平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.8%（专有部分面积占建筑物总面积的比例57.01%）；同意选举张玲为业主委员会委员的人数为596人（专有部分面积44482.4575平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.8%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.97%）；同意选举黄健生为业主委员会委员的人数为596人（专有部分面积44451.4127平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.8%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.93%）；同意选举周嘉裕为业主委员会委员的人数��595人（专有部分面积44373.8734平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.7%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.83%）；同意选举徐泽波为业主委员会委员的人数为593人（专有部分面积44183.5776平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.4%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.59%）；同意选举胡育勤为业主委员会委员的人数为593人（专有部分面积44175.1089平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.4%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.58%）；同意选举裴在智为业主委员会委员的人数为592人（专有部分面积44066.5248平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.3%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.44%）；同意选举黄春果为业主委员会委员的人数为582人（专有部分面积43000.1273平方米），同意人数占业主总人数的比例为76.98%��专有部分面积占建筑物总面积的比例55.07%）；同意选举刘江波、谭增显为业主委员会委员的人数均为580人（专有部分面积42768.3719平方米），同意人数占业主总人数的比例为76.7%（专有部分面积占建筑物总面积的比例54.78%）；同意选举辛盛为业主委员会委员的人数为579人（专有部分面积42685.4851平方米），同意人数占业主总人数的比例为76.58%（专有部分面积占建筑物总面积的比例54.67%）。2015年7月22日，被告向原审第三人发出海江南物业备[2015]第01号《业主委员会备案回执》，备案主要内容如下：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期：2015年7月13日起，至2020年7月12日止；5.业主委员会委员名单：余荣彬（主任）、黄春果（副主任）、张玲（副主任）���黄健生、周嘉裕、徐泽波、胡育勤、裴在智、刘江波、谭增显、辛盛。另查明，三原告是广州市海珠花园小区业主，据房屋情况表显示前桂街30号、401房、407房总建筑面积为64660.1936平方米；前桂街32号至62号（双）、32号之1至之12总建筑面积为32744.9404平方米。另原告吕国、潘虹提供的前桂街32号、32号之1至之3、之9至之12的房地产权证附图显示其所在栋总建筑面积为32744.9404平方米。原审法院认为，《物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”《广东省物业管理条例》第二十七条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时应提交以下材料：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。……”《广州市物业管理暂行办法》第五十三条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。……”本案被告备案行为是依据上述规定履行其行政管理职权所作出的具体行政行为，具有可诉性，符合行政诉讼受案范围。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”本案三原告均是广州市海珠花园小区业主，因此其与海珠花园业主委员会备案具有法律上利害关系，主体��格适格。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”涉案业主委员会备案于2015年7月22日作出，被告及第三人并不能提供充分的证据证实三原告已经知道诉权或起诉期限，故三原告提起本案诉讼未超过上述规定的2年起诉期限。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修��金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十八条规定：“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条规定：“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚���进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”第二十五条规定：“业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。”《广东省物业管理条例》第二十二条规定：“业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建��单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。”《广州市物业管理暂行办法》第四十条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。”从上述规定可以看出，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算。本案被告收到第三人提交的备案申请及相关材料后，应当审查是否符合上述有关“双过半数”的法定条件才能予以备案。��从原告提供的房屋情况表及房地产权证附图均可显示该小区的建筑总面积与原审第三人申请备案所注明的建筑总面积不一致，但原审第三人申请备案材料内并未提供计算小区建筑总面积、专有部分面积以及应否包含车位等面积的依据，在上述数据可能影响表决结果而通过小区业主房地产证已可核查建筑总面积的情况下，被告未尽审慎审查义务即作出备案不符合上述规定，该备案应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决：一、撤销被告广州市海珠区人民政府江南中街道办事处于2015年7月22日作出的海江南物业备[2015]第01号《业主委员会备案回执》；二、被告广州市海珠区人民政府江南中街道办事处于本判决发生法律效力之日起5日内对第三人广州市海珠花园业主委员会的备案申请重新作出处理。上诉人广州市海珠花园业主委员会不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）“双过半”中的“建筑物总面积”与被上诉人提供的房屋情况总表和业主房地产权证标注的“总建筑面积”是两个不同性质的法律概念，原审判决认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第二条、第八条规定，“建筑物总面积”是全部“专有部分面积”的统计总和，“专有部分”必须符合第二条（一）（二）（三）项规定的条件。而被上诉人向法院提交的两份房屋情况总表显示“总建筑面积”为97405.134平方米，该面积符合法释[2009]7号第二条第（三）项规定能够登记成为特定业主所有权客体的仅为85256.7276平方米，其中还包含不符合第二条第（一）（二）项条件的公共配套设施部分的面积。也就是说，海珠花园小区“建筑物总面积”最多不会超过85256.7276平方米，即便按此面积计算，上诉人申请备案事项也达到“双过半”条件。原审法院未分清“总建筑面积”和“建筑物总面积”的概念，并将“总建筑面积”作为核心证据，认定事实错误。（二）上诉人申请备案的材料符合法律要求，原审被告在处理备案申请的过程中尽到了审查义务，被上诉人要求撤销备案登记没有依据，原审判决错误。法律法规并没有规定备案材料需要提供计算建筑物总面积以及应否包含车位等面积的依据，只要申请备案的材料齐全，内容符合法律规定的要求，原审被告就应予备案。原审法院错误地将原审被告承担的备案形式审查义务认定为实质审查义务，错误地将业委会的备案理解为行政许可和审批行为。被上诉人塞纳森晴物业公司在成立业主大会期间，无视原审被告的通知，拒不提供海珠花园的有关物业资料，后在房管部门的责令下，通过该部门才将海珠花园房屋权属清册和商铺权属清册转交给原审被告，但其中并没有与车位有关的产权资料，且至今未能提供人防工程改造的车位产权证。被上诉人塞纳森晴物业公司在诉讼期间提供的产权资料不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十九条的规定，不应采纳。（三）原审被告的备案行为，不属于行政诉讼受案范围，原审法院错误受理本案。选举业主委员会等事项由业主共同投票决定，“双过半”同意即生效，系业主的自治行为，并非经过行政机关的备案方为有效。原审被告的备案行为并未改变业主的权利义务关系，对被上诉人的合法权益明显不产生实际影响，应当裁定驳回被上诉人的起诉。如业主大会的某项决定侵害业主合法权益，业主个人可以通过民事诉讼请求人民法院撤销该决定，而不是撤销该决定的行政���案行为。原审法院错误受理本案，混淆了司法权与行政权的关系，损害了行政部门的权威和业主自治的权利。综上所述，请求二审法院判决：1.撤销原审判决；2.驳回被上诉人塞纳森晴物业公司、吕国、潘虹的全部诉讼请求；3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人塞纳森晴物业公司答辩称：（一）在法律程序上，上诉人无权提出上诉，二审法院应裁定驳回。上诉人在原审的法律地位是无独立请求权的第三人，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条第二款、第一百零一条及《中华人民共和国民事诉讼法》五十六条的相关规定，其不具有上诉权。（二）在实体上，上诉人没有提出任何新的事实证据和法律依据证明原审判决认定事实及适用法律错误。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）之规定，应驳回上诉，维持原判。（三）针对上诉人上诉提出的问题，回应如下：1.上诉人认为“建筑物总面积”等同“投票权面积”，不符合《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。根据上述规定，建筑物总面积=产权证记载面积+买卖合同记载面积+测绘记载面积。上诉人提交的广州市不动产登记查册表记载的面积85256.7平方米，仅为不动产登记薄记载面积，缺少买卖合同记载面积及测绘记载面积。而被上诉人向原审法院提交的广州市房屋测绘所出具的房屋情况总表全面反映海珠花园小区建筑物总面积为97405.134平方米。因此，上诉人的成立不具有法定“双过半”要求，也就不具有取得行政备案的法定条件。2.原审被告收到上诉人提交的备案登记材料后，对材料中相关数据存在明显错误���问题没有提出质疑，未尽审查义务即作出备案，违反《广州市行政备案管理办法》的规定。因此，原审法院予以撤销，完全正确。3.原审被告对上诉人作出行政备案登记后，上诉人凭备案回执可向公安机关申请刻印公章，并以公章作为业委会之名代表业主从事各项经济或其他活动，故备案行为属于行政许可范畴，是可诉的行政行为。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决撤销原审被告作出的行政行为后，原审被告并未提出上诉，表明原审被告对原审判决认定的事实及适用的法律没有异议。因此，本案应依法驳回上诉人的上诉。原审被告广州市海珠区人民政府江南中街道办事处二审未提交诉讼意见。被上诉人吕国、潘虹二审均未提交答辩意见。经审理查明，原审法院认定事实清楚，且有相应证据予以证实，本院予以确认。本院另查明：上诉人根据被上诉人塞纳森晴物业公司在业主大会筹备期间转交的海珠花园房屋、商铺权属清册，向原审被告备案申报海珠花园建筑物总面积78071.63平方米，业主总人数756人。上诉人向原审法院提交的广州市不动产登记查册表记载：海珠区前进路148号前桂街26-30号（双号）的建筑面积56227.1887平方米，另有8433.0063平方米属于公建配套；海珠区前进路148号前桂街32-62号（双号）、32号之一至32号之十二的建筑面积29029.5389平方米，另有3715.4047平方米属于公建配套。本院认为，《物业管理条例》（2007年修订）第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；��六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条第一、三款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《广州市物业管理暂行办法》第五十三条第一、二款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二���业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。”依据上述规定，街道办事处作为备案登记机关，应当对业主委员会提交的备案资料是否齐全、是否符合法定条件进行形式审查。本案中，上诉人经海珠花园业主大会选举成立后，向原审被告提交物业管理区域基本情况表、备案申报表、管理规约、议事规则等资料申请备案登记，原审被告经审核上诉人提供的备案资料后，认为上诉人提交的备案资料齐全，表决结果符合“双过半”的法定条件，作出被诉《业主委员会备案回执》，符合上述法规、规章的规定。被上诉人虽然向原审法院提交了房屋情况总表以主张海珠花园小区的建筑物总面积应为97405.134平方米，上诉人成立不具有“双过半”的法定条件，但房屋情况总表系广州市房地产测绘所出具的测绘成果，由被上诉人在诉讼期间向原审法院提供，与上诉人提交的广州市不动产登记查册表所记载的房产地址以及面积均不一致，也未能说明该表记载的“总建筑面积”即为海珠花园专有部分建筑总面积。上诉人根据被上诉人塞纳森晴物业公司在业主大会筹备期间提供的海珠花园房屋、商铺权属清册记载的信息，向原审被告备案申报小区建筑物总面积和业主总人数，原审被告予以采信，并无不当。原审法院以房屋情况总表及房地产权证附图显示的建筑总面积与上诉人申报的建筑总面积不一致，上诉人未提供计算小区建筑总面积、专有部分面积以及应否包含车位等面积的依据，原审被���未尽审慎审查义务作出备案登记不符合规定为由，判决撤销原审被告作出的被诉《业主委员会备案回执》，缺乏法律依据，也不符合小区多数业主的利益，对小区管理不利，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理不当，上诉人要求撤销原审判决于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：撤销广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初2995号行政判决；二、驳回被上诉人广州塞纳森晴物业管理有限公司、吕国、潘虹的诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人广州塞纳森晴物业管理有限公司、吕国、潘虹共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 玮审判���员余树林代理审判员 金 霞二〇一七年九月五日法官 助理 李婷婷书 记 员 吴 艳