福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0128民初1687号 原告（反诉被告）：陈丽，女，1993年8月7日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：陈乃朝，福建求实律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省平潭长福文化地产有限公司，住所地平潭县。 法定代表人：林晓雄，执行董事。 委托诉讼代理人：叶礼鑫、陈玉洁，福建远东大成律师事务所律师。 原告陈丽与被告平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，同年5月24日长福公司提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽及其委托诉讼代理人陈乃朝、被告长福公司的委托诉讼代理人叶礼鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈丽向本院提出诉讼请求：1、依法解除陈丽与长福公司双方签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令长福公司退还陈丽已付购房款446298元，并按合同约定向陈丽支付违约金2231.49元；3、判令长福公司按陈丽已付购房款的年利率6%向陈丽支付自2014年1月24日起至已付购房款实际归还给陈丽之日止的资金占用期间的利息。事实与理由：2014年9月18日，陈丽与长福公司签订了的《商品房买卖合同》，约定由长福公司将坐落于北侧长福麒麟湾一期出售给陈丽，合同约定长福公司应当在2015年12月30日将符合合同约定的房屋交付给陈丽，在合同签订前，长福公司向陈丽出示了楼盘广告宣传材料，声称该楼盘划片平潭一中和岚城新区小学，自带第二实验幼儿园以及建有博物馆、长福文化市场购物广场、长福五星级酒店、社区高端园林公园景观设施等。正是冲着长福公司宣传的公司实力以及高端楼盘设施和优质教育资源，陈丽与长福公司签订了《商品房买卖合同》，并向长福公司支付了购房款人民币446298元。然而长福公司并未按照合同承诺在2015年12月30日前将符合合同约定的商品房交付给陈丽，该违约行为一直持续到起诉日。而更让购房者彻底失望的是，长福公司所做的开发实力的承诺，划片平潭一中、高端配套设施均为子虚乌有的虚假广告宣传，宣传沙盘及材料上的博物馆、文化广场、五星酒店等设施根本没有影子。更不要说划片平潭一中、实验幼儿园等，存在明显的欺诈行为，欺骗包含陈丽在内的购房者，使陈丽蒙受巨大经济损失。甚至原隶属于长福公司广告中宣传的地块，已经被其他开发商“瓜分”开发，长福公司根本无力建设。并被工商主管部门列入经营异常名录，还因隐瞒真实情况，弄虚作假被工商部门处理。而对于该“长福麒麟海湾”楼盘项目规划变更，长福公司更是予以隐瞒，没有依法通知陈丽，严重侵害陈丽的利益。 综上，长福公司的行为已构成严重违约，陈丽依法有权提出解除合同，长福公司应当将陈丽支付购房款退还给陈丽，并承担违约责任。 长福公司辩称，一、根据《商品房买卖合同》的约定，陈丽逾期付款，长福公司有权拒绝交房。《商品房买卖合同》的附件六买卖合同补充协议第六条第6.2中约定：“如发生下列情形之一的，出卖人有权拒绝向买受人支付所购商品房，且不承担逾期交房责任，由此引起的后果由买受人承担：1、买受人尚未依合同约定缴清全额房款、面积差异房价款、因违约产生的全部违约金……”。二、因陈丽逾期付款，故长福公司有权拒绝交房，陈丽要求诉请解除合同没有任何的事实和法律依据。根据合同约定，陈丽应通过协助办理银行按揭贷款支付购房款。《商品房买卖合同》的附件六买卖合同补充协议第5条第5.31约定：“买受人应在下述时间内办理完毕相关手续并提供相关材料（以银行规定为准，下同），否则，买受人应当承担迟延付款的责任，出卖人有权要求买受人在出卖人通知后3日内付清全部剩余未付购房款项，每逾期一日，买受人应按所购商品房总价款未付部分的日万分之三向出卖人承担违约金……（1）买受人应于双方签订《商品房买卖合同》之日向银行提供完整相关按揭材料供银行审查……”第5.3.2约定“发生如下情形之一的，出卖人补足差额款，否则，每逾期一日，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……”（3）非出卖人的原因造成按揭银行不能在双方签订合同之日起45天内向出卖人账户足额发放全部按揭贷款。”《商品房买卖合同》生效后，陈丽至今未通过办理按揭贷款的方式将剩余的购房款支付给长福公司，故长福公司有权拒绝交房。因此，陈丽以长福公司逾期交房为由，要求解除合同没有事实和法律依据。三、长福公司依法发布广告，未存在虚假行为。长福公司按照规划建设，未存在规划变更的事实。四、陈丽诉请解除合同，虽然长福公司不存在违约行为，但长福公司同意解除双方的《商品房买卖合同》且不承担任何违约责任。陈丽未依约办理按揭贷款，故应依法向长福公司支付逾期违约金。 长福公司向本院提出反诉：请求判令陈丽向长福公司支付违约金暂258456元（以880000元为基数按照日万分之三的标的自2014年9月18日起计至《商品房买卖合同》解除之日止）。事实与理由：长福公司与陈丽签订《商品房买卖合同》约定：陈丽向长福公司购买长福麒麟海湾房产（以下简称诉争房），诉争房的价款金额为1326298元，陈丽应在签订合同之日向反诉人支付首期房款446298元，余款880000元由陈丽办理银行按揭贷款。同时，《商品房买卖合同》的附件六《买卖合同补充协议》第五条对陈丽按揭办理进行了约定，并约定每逾期一日，陈丽应按商品房总价款未付部分的万分之三向长福公司承担违约金，陈丽支付了首期款后，却拒不通过办理按揭贷款的方式将剩余的购房款支付给长福公司，应承担相应的违约金。 陈丽辩称，1、长福公司未按合同约定通知规划变更构成违约；2、长福公司宣传的博物馆、酒店等，特别是划片平潭一中没有兑现，让陈丽对长福公司的实力产生不安与质疑；3、长福公司对楼盘进行减价，引起包括陈丽在内的业主恐慌，陈丽不安抗辩；4、实际陈丽均按长福公司的要求向银行提交办理按揭的全部资料，因为不安抗辩而通知银行暂停办理按揭，后来工商银行拒绝与长福公司合作，导致目前按揭无法完成的情况，原因在长福公司，长福公司建房实力亦让陈丽和银行恐慌。综上，陈丽认为因长福公司的违约以及不诚信行为导致陈丽行使不安抗辩权，责任在于长福公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合案件的具体情况予以综合分析认定。 经审理查明，2014年9月18日，陈丽与长福公司签订诉争房的《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为1326298元，首付款为446298元，剩余880000元购房款按约应以银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》附件六《商品房买卖合同补充协议》第5条：“关于合同第六、第七条付款特别约定第5.3如买受人选择按揭付款的：5.3.1；买受人应在下述时间内办理完毕相关手续并提供相关资料（以银行规定为准），否则，买受人应当承担延迟付款的责任，出卖人有权要求买受人在出卖人通知后3日内付清全部剩余未付购房款项……（1）买受人应于双方签订《商品房买卖合同》之日向银行提供完整相关按揭材料供银行审查，如银行要求买受人补充按揭材料的，买受人应于收到银行或者出卖人发出的补充材料通知书后3日内补齐资料……”。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应在2015年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定调解的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、涉及、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……”；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金……”。经陈丽与长福公司双方确定，以上述签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0589500）在平潭综合实验区房地产交易中心进行备案。按《商品房买卖合同》约定，剩余购房款880000元应以银行商业贷款方式支付，但陈丽至今未办理银行按揭贷款。 另查，长福公司在庭审自认诉争房至2017年1月才具备交房条件。 本院认为，陈丽与长福公司双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按《商品房买卖合同》约定全面履行相应义务。结合《商品房买卖合同》第六条及《补充协议》约定可知，陈丽应在签订合同之日向银行提供完整的相关按揭材料供银行审查，陈丽虽抗辩其已提供相关按揭材料但因长福公司的原因无法办理按揭，但未能提供相应证据相佐证，本院不予采信，且陈丽当庭自认其向工商银行要求停止办理按揭贷款，陈丽未按约向长福公司支付剩余购房款构成违约。长福公司本应于2015年12月30日前将符合条件的案涉房屋交付给陈丽，但至今尚未履行交房义务，亦构成违约。长福公司抗辩因陈丽逾期付款，故其有权拒绝交房。首先，拒绝交房与是否达到交房条件属于两个不同的问题，即便按照长福公司抗辩的逻辑，其拒绝交房的前置条件也应为案涉房屋达到符合合同约定条件的商品房。其次，陈丽诉请的内容为解除案涉《商品房买卖合同》而非请求长福公司履行交房义务，故不存在是否有权拒绝交房的问题，双方争议的焦点应为案涉房屋是否已在合同约定的期限内达到交付条件，长福公司未提交证据证明诉争房达到交房条件。综上，案涉合同约定的解除条件已经成就，陈丽有权解除与长福公司之间签订的《商品房买卖合同》，并要求长福公司退还全部已付款446298元，陈丽无需支付长福公司剩余购房款。关于违约金，长福公司主张陈丽逾期未办按揭应按剩余购房款的日万分之三自起诉之日起支付违约金，陈丽主张长福公司逾期交房应以已付购房款446298元为基数按年利率6%支付违约金。鉴于双方均存在违约行为，基于公平原则，对双方的违约金主张依法不予支持。 综上，长福公司反诉要求陈丽支付剩余购房款的相应违约金于法无据，本院不予支持。陈丽要求解除《商品房买卖合同》并赔偿违约金，对其主张的违约金部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 解除陈丽与平潭长福文化地产有限公司就位于商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号为0589500），陈丽应于本判决生效之日起七日内配合办理上述合同的备案登记注销手续； 平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起七日内将已收取首付款446298元退还给陈丽； 驳回平潭长福文化地产有限公司的诉讼请求； 驳回陈丽的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16736元，反诉受理费减半收取为2588元，由平潭长福文化地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张宗发 人民陪审员  任文莹 人民陪审员  邵群英 二〇一七年九月二十五日 书 记 员  潘 欣 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。