北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初2005号原告（反诉被告）：北京温都水城旅游饭店管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏福创业园。法定代表人：刘辉，总经理。委托诉讼代理人：秦艳，北京市奥援律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭威伟，男，1984年10月21日出生，汉族，该单位员工，住该单位宿舍。被告（反诉原告）：北京朕天文化发展有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇郑各庄村南50米。法定代表人：曾朕，执行董事。委托诉讼代理人：刘鹏辉，北京市律通律师事务所律师。原告（反诉被告）北京温都水城旅游饭店管理有限公司（以下简称温都水城公司）与被告（反诉原告）北京朕天文化发展有限责任公司（以下简称朕天文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温都水城公司的委托诉讼代理人秦艳、郭威伟，被告（反诉原告）朕天文化公司的委托诉讼代理人刘鹏辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。温都水城公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认双方签订的《承包合同书》无效；2、请求法院判决被告支付房屋占用使用费3367808.22元；3、请求法院判决被告支付水费90819元、电费61128元、供暖费166202.4元、电话费50.95元、维修费1375元；4、请求法院判决被告按照中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2014年5月29日起至付清之日止的利息；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年与北京市东方富英广告有限责任公司签订《承包合同书》，约定东方公司承租原告温都水城室外温泉区共43间客房，东方公司支付租金和水电费等费用。同年，原告、东方公司与被告签订三方协议，约定东方公司在《承包合同书》中的所有权利义务转让给被告，由被告承担《承包合同书》中东方公司的所有权利义务。原告按照约定交付房屋，而被告并未按照合同约定支付租金及水电费。原告与被告进行多次沟通协商未果。故诉至法院，请求人民法院查清事实，维护原告的合法权益。朕天文化公司辩称，根据合同履行情况被告支付了足够的费用，不应向原告支付任何费用，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。关于租金没有计算依据也没有支付的具体期限，关于水电费没有证据证明被告欠付款项。即使被告应该向原告支付费用，但是原告交付的房屋无法提供房屋产权证供被告办理营业执照，被告无法以自己的名义正常经营。另外被告接受四十三间客房后发现存在诸多问题，如设施设备和电线线路老化严重，水管经常爆裂，存在巨大安全隐患，景观灯不亮，没有手机信号，在承租区域无法打电话，没有有线电视信号，入住客人无法看电视节目，冬天室内几乎没有供暖，只有7到12度，根本不具备接待客人的条件，温泉水对外宣传为79度，实际只有40度左右，客人来一个投诉一个，会员退会、退费严重影响了被告的正常经营，基于租赁房屋存在这些问题，原告无权要求被告支付任何费用，因原告无法提供租赁房屋的产权证，导致租赁合同无效，在原被告双方签订的合同中原告保证合同约定的租赁物是原告完全独立的物权，构成欺诈，导致合同无效，给被告造成了巨大的经济损失。朕天文化公司向本院提出反诉请求：1、请求判令北京温都水城旅游饭店管理有限公司支付装修、装饰等费用7040758.67元；2、本案的诉讼费用全部由被反诉人承担。后在诉讼过程中，朕天文化公司将第1项诉讼请求数额减少为2930758.67元。事实和理由：反诉人与被反诉人租赁合同无效，根据合同法第五十八条及合同法的司法解释，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。其次，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。租赁合同司法解释第九条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在合同无效的责任划分上应完全承担过错责任，反诉人并不知晓被反诉人房屋的性质。完全相信了所签订的合同，在合同中约定反诉人所租赁的房屋拥有完全独立的物权，才签订了此租赁合同，在签订合同时没有任何过错。因此被反诉人应当赔偿反诉人的装修等损失，请求法院依法支持反诉人的诉讼请求。温都水城公司针对反诉答辩称，被告反诉不符合事实，不同意支付。被告对43间客房没有明显的装修，我们原来是什么样子现在还基本是这样，就多了窗纱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月10日，温都水城公司作为出租方（甲方）与作为承租方的北京市东方富英广告有限责任公司（乙方）签订了一份《承包合同书》，约定：一、租赁场地状况：1、地址：北京市昌平区北七家镇温都水城。2、乙方租用甲方场地使用范围为：温都水城室外温泉区共43间客房。3、计租建筑面积：2400m2。二、租赁期限：租赁期限为10年，自2013年5月28日起至2023年5月28日止。三、相关费用及交付：1、乙方支付甲方场地租金采取递增式租金标准，前三年不递增，第四年起每年递增5%，租金具体支付标准为：第1年300万元，第2年300万元，第3年300万元，第4年315万元，第5年330.75万元，第6年347.29万元，第7年364.65万元，第8年382.88万元，第9年402.02万元，第10年422.12万元。2、乙方按6个月为一个付款周期预付场地租金，每次提前一个月一次性付款。合同期第一年前6个月场地租金于合同签订后3日内付清。其中合同签订之日至2013年8月28日期间共三个月为乙方装修期，甲方不向乙方收取租金费用，但水费、电费、物业费照常收取。3、其他相关费用支付标准及支付方式：①水费、电费乙方每月按表计数交纳甲方，按水城管理统一标准计费。其中标准为冷水6.5元/吨；热水15元/吨；电费1.3元/度；②采暖费由乙方自行交付北京卓越华盛供热投资管理有限公司；③电话费由乙方每月交付甲方；④有限电视费按216元/台/年收取，乙方交付甲方有限电视费日期同场地租金交付日期；⑤物业费（含绿化费、卫生费、安保费、维修费）由乙方与甲方所属物业公司洽谈，就服务项目签订合同，收费标准参照国家相关规定；⑥空调及电视使用费共20万元，乙方签订合同时与首付的6个月场地租金一并交齐；⑦本条款中相关费用的收款单位有权依据国家相关规定调整收费标准。4、以上各项费用每逾期一日，乙方须按应付费用总额的1%缴纳滞纳金给甲方。合同还约定了其他事项。2013年8月8日，温都水城公司作为甲方、北京市东方富英广告有限责任公司作为乙方、朕天文化公司作为丙方签署了一份《变更协议》，约定：甲方与乙方于2013年5月28日签订了承包合同书，合同编号为WDSC-GMO-20130527-01。现乙方欲将原合同中的权利义务转让于丙方。经甲、乙、丙三方友好协商，将该转让事宜约定如下：1、乙方同意于2013年8月7日将原合同中的所有权利义务转让于丙方，丙方同意于2013年8月7日接受并承担原合同中乙方的所有权利义务。2、甲方同意乙方于2013年8月7日将原合同中乙方所有权利义务转让于丙方，并同意乙方自2013年8月7日不再承担原合同中的所有权利义务。3、本协议一式五份，甲方四份，乙方一份，自合同签订日起生效。上述协议签订后，朕天文化公司交纳了相应租金，温都水城公司将涉案房屋交付朕天文化公司使用。朕天文化公司在使用涉案房屋期间因涉案房屋存在通信信号、热水供应等问题与温都水城公司进行了函件沟通，双方还对所欠租金问题进行了沟通，但均未达成一致。2015年10月10日，温都水城公司将涉案房屋收回，并向朕天文化公司发送一份《告知函》载明：贵公司于2013年5月、2013年7月、2014年6月分别与我司签订了《室外温泉区承包合同》、《1、2号四合院承包合同》、《行宫承包合同》三份合同。目前贵司拖欠我司租金已高达900万元（不含水电费），从2015年以来，我司曾多次积极主动与贵司沟通协商拖欠租金及水电费用相关事宜，贵司每次都以不同的理由推脱，几次协商无果，至今未支付所欠的租金及水电费，也没有拿出任何解决方案。根据合同中第五条第11款内容“乙方拖欠租金或水费、电费、采暖费、物业费任何一项费用超过30天的，则视同为终止合同，无条件收回租赁场地情形之一”的约定，鉴于贵司没有还款及合作的诚意，且长期拖欠我方租金和水电费用，未履行相应合同义务（即向我司交纳租金、水费、电费等相应费用）的行为影响了我司的合法权益，给我司造成了巨大的经济损失，因此，我司根据合同中第五条第11款的约定自即日起终止合同，并要求贵司承担违约责任。望贵司自本函发出后三日内与我司联系，积极配合我司做好合同终止的后续相关工作。如三日内未与我司联系，则视同贵司自动放弃对租赁区域内物品的处理权利，我司将自行对物品进行处理，后果由贵司自行承担。另查，2013年5月28日，朕天文化公司通过其法人曾朕向温都水城公司支付了712312元,温都水城公司不认可该笔费用为租金，称系朕天文化公司交纳的有线电视和空调使用费。2013年5月29日朕天文化公司通过其法人曾朕向温都水城公司支付了100万元，双方均认可系支付涉案房屋租金。2014年5月16日，朕天文化公司向温都水城公司支付租金100万元，双方均认可其中50万元为涉案房屋租金，另外50万元为朕天文化公司支付双方另外一个关于四合院租赁合同所应支付的租金。2014年5月16日，朕天文化公司向温都水城公司支付了涉案房屋租金110万元。2014年6月10日，朕天文化公司向温都水城公司支付了100万元，温都水城公司认可该笔款项系支付涉案房屋的租金。温都水城公司另提交一份资金汇划来账凭证，显示2014年3月4日由曾朕账户中向温都水城公司转账100万元，温都水城公司亦认可该笔款项为支付涉案房屋的租金。经法庭询问，朕天文化公司对涉案房屋使用期间及所欠水费、电费、供暖费、电话费和维修费的数额没有异议，对温都水城公司主张逾期付款利息亦表示认可，但是认为涉案房屋存在各种问题房屋使用费计算标准过高，请求对房屋使用费酌情予以减少。朕天文化公司称在使用涉案房屋期间对涉案房屋进行了装饰装修，并提交了相关票据予以佐证，温都水城公司对此不予认可，称朕天文化公司只是对涉案房屋安装了窗纱，个别房屋贴了墙纸，并未有其他装饰装修。经法庭询问，朕天文化公司明确表示不对装饰装修现值申请司法鉴定。再查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，温都水城公司出租给朕天文化公司公司的房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设，故双方之间签署的租赁合同应属无效。对于温都水城公司要求确认双方之间租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方之间的租赁合同虽然无效，但朕天文化公司实际使用了涉案房屋，应当向温都水城公司支付涉案房屋的占有使用费和使用涉案房屋期间产生的水费、电费、供暖费、电话费和维修费等各项费用，故温都水城公司主张朕天文化公司支付上述费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于占用租赁物期间的占有使用费标准，本院将参考双方合议之标准及涉案房屋的具体情况酌情予以确定。关于使用涉案房屋期间产生的水费、电费、供暖费、电话费和维修费等各项费用，朕天文化公司认可温都水城公司主张的数额，对此本院不持异议。关于朕天文化公司所主张的逾期支付利息，朕天文化公司亦表示认可，本院对此不持异议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，朕天文化公司对涉案房屋进行了装饰装修，双方对租赁合同无效均有过错，因此朕天文化公司有权主张温都水城公司赔偿剩余租赁期内的装饰装修现值损失，故对朕天文化公司主张温都水城公司支付装修装饰费用的诉讼请求，本院予以支持，该部分损失应由双方根据各自的过错承担相应的责任。关于装饰装修现值的具体数额，朕天文化公司虽明确表示不申请司法鉴定，但温度水城公司亦认可朕天文化公司进行了部分装饰装修，本院将根据朕天文化公司提交的相应证据酌情予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、北京朕天文化发展有限责任公司与北京温都水城旅游饭店管理有限公司于2013年8月8日签订的《承包合同书》无效；二、北京朕天文化发展有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付北京温都水城旅游饭店管理有限公司房屋使用费、水费、电费、供暖费、电话费、维修费共计2109575.35元，并以2109575.35元为基数自2014年5月29日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率向北京温都水城旅游饭店管理有限公司支付利息；三、驳回北京温都水城旅游饭店管理有限公司的其他诉讼请求；四、北京温都水城旅游饭店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京朕天文化发展有限责任公司装修装饰费用5万元；五、驳回北京朕天文化发展有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36084元，由北京温都水城旅游饭店管理有限公司负担15440元（已交纳），由北京朕天文化发展有限责任公司负担20644元（于本判决生效之日后七日内交纳）；反诉案件受理费15124元，由北京朕天文化发展有限责任公司负担14866元（已交纳），由北京温都水城旅游饭店管理有限公司负担258元（于本判决生效之日后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张传京人民陪审员  唐险峰人民陪审员  张光辉二〇一七年九月十八日书 记 员  李缘钰