福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽02民初1060号 原告（申请执行人）：厦门嘉盛集团有限公司，住所地厦门市思明区莲前东路****。 法定代表人：黄团结，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林宇翔，福建天凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨小兰，福建天凯律师事务所律师。 被告（案外人）：郑德胜，男，1965年10月12日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：郭明昆，福建联合信实律师事务所律师。 原告厦门嘉盛集团有限公司（以下简称嘉盛公司）与被告郑德胜申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉盛公司的委托诉讼代理人林宇翔、被告郑德胜的委托诉讼代理人郭明昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉盛公司向本院提出诉讼请求：准许执行厦门华溢房地产开发有限公司名下厦门市国际（科技）商城(国贸金海岸)天浪阁9层04单元房产。事实和理由：在嘉盛公司与被执行人厦门华溢房地产开发有限公司（以下简称华溢公司）、陈建华债权转让合同纠纷一案中[案号：（2008）厦执行字第256号]，厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）依嘉盛公司申请于2008年5月7日依法查封了被执行人名下厦门市国际（科技）商城(国贸金海岸)天浪阁9层04单元房产（以下简称讼争执行标的），查封期限至2018年5月29日。郑德胜作为案外人提出执行异议，称郑德胜曾与被执行人签订一份《商品房买卖合同》，约定郑德胜向被执行人购买其开发的讼争执行标的，郑德胜于2006年3月3日全额支付了购房款，并于2006年12月19日实际占有使用该房产，要求解除对讼争执行标的的查封措施，并中止对讼争执行标的的执行。厦门中院对执行异议进行审理，并作出（2008）厦执行字第256-11号执行裁定书，认为郑德胜支付购房款且实际占有使用讼争执行标的的时间在华溢公司办理讼争房产抵押登记之前，郑德胜对未办理讼争房产过户手续不存在过错，故裁定中止对讼争执行标的的执行。该份裁定书对事实认定不清，适用法律错误。郑德胜在执行异议中并未提供足够的证据，不能证明郑德胜全额支付购房款项，且在讼争执行标的办理抵押登记前已实际占有使用。此外，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，郑德胜没有提供证据证明其所购买的商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，应裁定驳回其异议请求。综上，郑德胜对讼争执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，法院应依据民事诉讼法司法解释第三百一十三条的规定，判决继续执行讼争执行标的。 郑德胜辩称，一、执行裁定查明事实清楚，嘉盛公司亦未提出具体事实不清的异议，系纯粹欲提起诉讼而作出的牵强说法。二、执行裁定适用法律正确，嘉盛公司称本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是对该条文的误解，且并无事实和法律依据，应予以驳回。郑德胜购买华溢公司名下的讼争房产系于2006年，且系在讼争房产抵押、查封之前即已经实际占有使用讼争房屋，同时，郑德胜亦于2010年提出要求华溢公司配合过户的仲裁请求，并得到厦仲裁字（2010）第0337号裁决书的支持。由于讼争房产查封自2008年至今，且讼争房产至今未办理登记备案手续系因华溢公司未能依约履行登记备案的义务所致，导致郑德胜无法过户，非属于郑德胜的过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称“执行查封规定”）第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”郑德胜完全符合该法律规定，嘉盛公司对此亦没有提出异议。从法律适用的优先选择性，应该遵从“特殊性优于普通法”的原则，前述执行查封规定系关于执行案件具体措施的规定，而执行异议和复议案件规定系处理执行异议案件和复议案件的规定，就解释效力而言，查封措施本属于执行异议案件中的一个执行措施，故而执行查封规定较之于执行异议和复议案件规定更特殊，应优先适用。关于执行异议和复议案件规定第二十九条规定，且不论郑德胜是否符合该条文规定，该条文只是规定“符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”，并未规定不符合该规定，法院就不应当支持，特别是在本案符合其他法律规定的前提下，法院支持郑德胜应属合法合理。执行异议和复议案件规定第二十九条系为了更好地保护购买商品房的消费者的特殊规定，并非“商品房买卖”的特殊规定。本案中，郑德胜作为自然人买受人，自然可以自由选择受保护性更强的第二十九条，但是并不等于郑德胜必须选择该条文进行保护，更为重要的是，本案中的郑德胜已经符合执行查封规定第十七条、执行异议和复议案件规定第二十八条规定，根本无需再选择适用执行异议和复议案件规定第二十九条。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉盛公司提交3份证据：证据1（2008）厦执行字第256号-1执行裁定书和证据2协助执行通知书及送达回证，均用于证明在嘉盛公司与华溢公司、陈建华债权转让合同纠纷案中[案号：（2008）厦执行字第256号]，经嘉盛公司申请，厦门中院依法查封了华溢公司名下厦门市国际（科技）商城（国贸金海岸）天浪阁9层04单元房产，即讼争执行标的，查封期限至2018年5月29日；证据3（2008）厦执行字第256-11执行裁定书，用于证明厦门中院作出裁定中止对讼争执行标的的执行。经质证，郑德胜对上述证据的真实性、合法性均无异议，对上述证据的关联性有异议。 郑德胜提交7份证据：证据1《商品房买卖合同》（编号：0342486），用于证明合同约定华溢公司应当在2006年6月30日前，依照国家和地方政府有关规定将验收合格并符合合同约定的商品房交付郑德胜使用，华溢公司应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由华溢公司提供的资料报产权登记机关备案。证据2厦门市商品房销售专用发票，用于证明华溢公司已经确认收到讼争房产的全部购房款。证据3房屋交接单和证据4厦门市商品房使用说明书、商品房质量保证书，用于证明2006年12月19日郑德胜与华溢公司签署《房屋交接单》并提供给郑德胜《厦门市商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》确认讼争房产已交接完毕。证据5厦门仲裁委员会厦仲裁字[2010]第0337号裁决书，用于证明裁决书已经裁决确认郑德胜为讼争房产所有人，华溢公司应当协助郑德胜办妥讼争房产的产权证书，嘉盛公司无权对讼争房产申请强制执行。证据6证明和证据7生活垃圾处理费发票、物业费发票、水电费发票，用于证明讼争房产自2006年起就由郑德胜占有使用至今。经质证，嘉盛公司认为证据1因无原件，真实性、合法性、关联性无法确认。证据2加盖的是华溢公司的发票专用章，真实性、合法性均无法确认需再核实，该发票无法证明郑德胜已支付全部购房款。证据3和证据4，据当事人称华溢公司私刻了很多印章，故对真实性、合法性、关联性无法确认。证据5的表面真实性予以认可，合法性、关联性不予确认。证据6和证据7真实性、合法性、关联性均有异议，厦门有诚物业服务有限公司从何时管理讼争房产所在小区有待核实，对其入驻之前郑德胜的入住情况和物业管理费缴交情况没有证明的权限。 当事人对证据真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定“下列事实，当事人无须举证证明：……；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；……”郑德胜作为申请人向厦门仲裁委员会提交以华溢公司为被申请人的仲裁案，厦门仲裁委员会于2010年9月9日作出厦仲裁字[2010]第0337号裁决书认定“鉴于申请人在提出仲裁申请时未出示合同原件，仲裁庭与本会秘书处工作人员前往有关部门调阅了本案合同原件。经核对，申请人提交的合同复印件与合同原件一致”。本案结合仲裁裁决确认的事实，本院确认郑德胜提交证据1、2、6的真实性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 郑德胜与华溢公司签订一份《商品房买卖合同》（编号：0342486），约定郑德胜向华溢公司购买国贸金海岸/国际科技商城天浪阁9层04单元房产，建筑面积为152.57平方米，房屋总价款为762850元。合同第八条交付期限约定：华溢公司应当在2006年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第十五条关于产权登记的约定：华溢公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由华溢公司提供的资料报产权登记机关备案。合同第二十二条约定，本合同连同附件共十七页，一式三份，具有同等法律效力，华溢公司一份，郑德胜一份，厦门市国土资源与房产管理局备案一份。 厦门仲裁委员会厦仲裁字[2010]第0337号裁决认定：由于华溢公司的实际控制人陈建华从2008年10月起下落不明，为处理华溢公司的善后问题，政府组织有关部门封存了华溢公司的资料，包括本案合同在内的购房资料也在封存之列。经核对，郑德胜提交的合同复印件与有关部门保留的合同原件一致。2006年3月13日，华溢公司向郑德胜开具《厦门市商品房销售专用发票》，确认收到郑德胜缴纳的案涉房屋购房款762850元。2009年12月29日，厦门有诚物业服务有限公司国贸金海岸物业管理处出具一份证明，载明：“兹证明厦门国际（科技）商城（国贸金海岸）鹭江道97号9层04单元从2006年12月交付使用；物业管理费缴交从2006年12月至今。”2010年9月9日，厦门仲裁委员会作出裁决：（一）确认郑德胜向华溢公司购买国贸金海岸天浪阁9层04单元的商品房买卖合同关系真实并已成立，华溢公司应于裁决书送达之日起10日内向郑德胜交付《商品房买卖合同》（编号：0342486）正本；（二）确认郑德胜已经于2006年12月19日交接占有国贸金海岸天浪阁9层04单元的商品房；（三）华溢公司应于本裁决书送达之日起10日内向厦门市国土资源与房产管理局提交办理国贸金海岸天浪阁9层04单元商品房产权登记手续所需的材料，并协助办妥房产的产权证书。 本院在执行申请执行人嘉盛公司与被执行人华溢公司、陈建华债权转让合同纠纷一案中，案外人郑德胜对本案执行标的物之一的厦门市国际（科技）商城（国贸金海岸）天浪阁9层04单元房产提出异议，以其与华溢公司签订《商品房买卖合同》，已支付了全部购房款，华溢公司于2006年12月19日将房产交付其使用等为由，请求中止对讼争房产的执行。本院于2016年8月26日作出（2008）厦执行字第256—11号执行裁定书，该裁定书载明：“另查明，该房产于2006年12月30日由华溢公司抵押给中国农业银行厦门市湖滨支行，至今仍在抵押中。2008年5月7日，本院依照嘉盛集团的申请查封了该房产。2014年5月26日，本院依嘉盛集团的申请继续查封该房产。”该裁定书认定：……，郑德胜已全额支付该房产的房价款。厦门有诚物业服务有限公司国贸金海岸物业管理处出具的证明亦足以认定郑德胜于2006年12月19日就已实际占有使用该房产。该房产至今未办理登记备案手续系因华溢公司未能依约履行登记备案的义务所致，郑德胜没有过错。另一方面，郑德胜支付全额价款并实际占有该房产的行为亦发生于该房产被抵押给中国农业银行厦门市湖滨支行和被本案查封之前，郑德胜对此亦无过错。裁定：中止对厦门市国际（科技）商城（国贸金海岸）天浪阁9层04号房产的执行。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）自2015年5月5日起施行，该规定第三十二条明确规定：“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定”，故本案应适用《执行异议复议规定》。在金钱债权执行中不动产买受人权利能够排除执行的情形，该规定第二十八条针对的是登记在被执行人名下的不动产之情形，第二十九条针对的是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房之情形，本案同时符合上述两条规定，在适用上产生竞合，应一并审查后选择适用而非排除适用，即：对于被执行人为房地产开发企业、执行标的为该企业名下的商品房，买受人只要符合上述其一条款，即可支持其执行异议。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，郑德胜与华溢公司于2006年签订《商品房买卖合同》，2006年3月13日华溢公司向郑德胜出具了讼争房产全额价款的商品房销售专用发票，郑德胜亦于2006年12月19日实际占有使用讼争房产。本院于2008年5月7日查封讼争房产，并依嘉盛公司的申请于2014年5月23日作出（2008）厦执行字第256号—1执行裁定书，裁定继续查封讼争房产。据此，应认定郑德胜在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该房产，且已支付全部价款。根据查明事实，郑德胜未能办理讼争房产权属转移登记手续系因华溢公司将讼争房产再行抵押所致，并非郑德胜的原因，郑德胜对此并无过错。故，郑德盛作为买受人符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的买受人权利能够排除执行之情形，应中止对讼争标的的执行，嘉盛公司的异议不能成立。 综上所述，嘉盛公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回厦门嘉盛集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由厦门嘉盛集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  刘 宁 审 判 员  李向阳 审 判 员  柯艳雪 二〇一七年九月十八日 代书记员  肖子发 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。