广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初4590号原告：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，地址：广州市番禺区南村镇。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：潘慕婷、徐春霞，均系雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的员工。被告：代红林，男，1968年3月17日出生，汉族,身份证住址：广东省从化市，原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司与被告代红林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的委托诉讼代理人徐春霞到庭参加诉讼，被告代红林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.被告按每月3元/平方米的标准向原告支付自2016年11月起至实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2017年5月，拖欠的物业管理费为5285元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告于2014年12月11日与广州雅居乐房地产开发有限公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201412159673，合同约定收楼日期为2016年11月1日前。房产开发商按约定向被告发出了收楼通知书，并于2016年11月8日、2017年1月12日向被告发出了《收楼催收函》。被告无故不收楼，根据原告与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条规定之补充协议第八条第1项的约定，符合第十四、十六、十七条约定的视为同意接收该商品房之日起或乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的次日起，乙方应向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁等风险亦转移予乙方。同时甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费和相关公摊费用以及滞纳金。原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区瀚澜二街14号XX房屋的业主，该物业的合同约定建筑面积为251.6099平方米，用途为高层洋房住宅。按原告与该小区开发商分别于2012年10月日、2015年10月1日签订的两份《前期物业服务合同》第五章第二十条第1点的约定，该小区的物业管理费为每月3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币755元。自2016年11月起至2017年5月止，被告无故拖欠原告物业管理费7个月，共计人民币5285元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，故诉至法院。被告代红林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据。经审理查明：广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街14号（E-4栋）XX房是被告名下房产，该房产建筑面积为251.6099平方米。2014年12月11日，被告作为乙方，案外人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司作为甲方签订《商品房预售合同》，约定由被告向案外人购买位于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街14号（E-4栋）XX房的房产，合同第十二条约定交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定房屋交付条件，甲方应当在2016年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十六条约定交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。该合同附件七：《商品房买卖合同》补充协议第六条约定，甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第八条约定，符合《商品房买卖合同》第十四条、十六条、十七条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用。否则，物业服务企业有权向乙方追讨欠费及滞纳金。第十四条约定，对《商品房买卖合同》第二十九条双方同意约定为：《商品房买卖合同》中约定甲方告知乙方相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按《商品房买卖合同》载明的双方通讯资料进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。乙方如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知甲方，否则，以按原通讯资料传送视为送达。2015年10月1日，原告与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》，约定由原告为广州雅居乐北苑小区提供物业服务；物业管理服务费、高层和电梯小高层住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米3.0元向业主或物业使用人收取，管理费不包含公共水电分摊费用；委托物业管理期限自合同签订之日起至业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理。此外，该协议还约定了其他事宜。另查明，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，番禺区南村镇草堂村地段的工程：1、住宅楼工程（自编DT21、DT41、DT42号）21幢；2、配电房工程1幢，于2010年12月29日竣工验收、于2010年12月31日登记备案。广州番禺雅居乐房地产开发有限公司出具的《住宅质量保证书》载明其位于番禺区南村镇草堂村地段的广州雅居乐花园北区（自编12-2地块）E4、E5、E6栋住宅及商业、对应地下室工程、瀚澜二街14、16、18号、瀚澜一街商铺项目于2015年12月29日竣工验收合格。同时广州番禺雅居乐房地产开发有限公司出具了《住宅使用说明书》。广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于2016年10月18日通过快递方式向被告发送《收楼通知书》，邮局盖收邮戳之日为2016年10月18日。广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于2016年11月8日通过快递方式向被告寄送《收楼催收函（一）》，载明其曾于2016年10月18日向被告发送《收楼通知书》，但被告未办理收楼，根据补充协议第八条“若商品房买卖合同约定的交房日期届满，因被告原因，导致未能按期交付使用或被告根据《广州市商品房买卖合同》第十四条第二款“因乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按照补充协议第八条处理”。《补充协议》第八条“若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方”的规定，视为在2016年10月30日已交付给被告，并从2016年11月1日起开始计付该房屋的物业管理费、公摊费用及滞纳金。”该快递于2016年11月12日由他人签收。广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于2017年1月2日通过快递方式向被告发送《收楼催收函（二）》，该快递于2017年1月14日由他人签收。原告于2017年4月21日通过快递方式向被告催收2016年11月1日至2017年4月11日的物业管理费，该快递于2017年4月26日由他人签收。上述信函的收件人地址均为被告于《商品房预售合同》载明的通讯地址。原告称被告未向其交纳物业管理费。还查明，诉涉小区至今尚未成立业主委员会。本院认为，诉涉房屋符合诉涉《商品房买卖合同》约定的收楼条件，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于2016年10月18日通知被告收楼，因双方约定如以邮寄方式送达的自寄出之日起3日后视为送达，但被告未依约对诉涉物业进行验收，亦未在约定的时间内提出异议，根据合同约定，应视为被告同意接收该房屋，并应自同意接收该房屋之日起向原告支付物业管理费。原告根据其与开发商签订的《物业服务委托合同》为诉涉小区提供物业服务，有权向被告收取物业服务费，故被告应当按照3元/平方米/月即754.83元/月（3元/平方米/月×251.6099平方米）的标准向原告交纳2016年11月至2017年5月的物业服务费合共5283.81元（754.83元×7月），对于原告主张的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告代红林应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司交纳2016年11月至2017年5月期间拖欠的物业管理费合共5283.81元；二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告代红林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎碧云二〇一七年九月六日书记员  陈 瀚