福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0521民初5168号 原告：何水兴，男，1981年1月19日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：郭健卫，浙江多联律师事务所律师。 被告：陈伟民，男，1963年11月13日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：曹x军、吴必兴，惠安县惠东法律服务所法律服务工作者。 被告：张锡惠，女，1964年5月21日出生，汉族，住惠安县。 原告何水兴与被告陈伟民、张锡惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法由简易程序转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告何水兴的委托诉讼代理人郭健卫，被告陈伟民的委托诉讼代理人曹x军、吴必兴到庭参加诉讼，被告张锡惠经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何水兴向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2008年10月24日签订的《商品房买卖合同》有效。二、判令被告立即协助原告办理坐落于惠安县土地过户手续。事实与理由：2004年2月2日，原、被告在惠安县公证处的公证下签署一份《协议书》，约定两被告将其共有的位于惠安县房屋拆迁安置权转让给原告，转让价格12万元。合同签订当日，原告即支付两被告转让款12万元。2008年9月29日，泉州华亿房地产开发有限公司向被告发出交房通知书，确认两被告拆迁安置的房屋位于惠安县。2008年10月24日，原、被告再次签订《商品房买卖合同》，约定两被告将其共有的位于惠安县房屋转让给原告，转让价格15万元，并约定扣除2004年支付的购房款12万元，余款3万元于《商品房买卖合同》签订后支付2万元，另外1万元在产权过户到原告名下时支付。合同签订后，原告当即支付了购房款2万元，被告陈伟民出具收条交原告收执，确认收到购房款14万元。同日，两被告将房屋交付原告使用。现涉讼房屋已可以办理产权过户手续，原告多次与被告协商协助办理房产过户事宜，但因被告提出合同外加价要求，双方未能达成一致意见，被告拒绝协助原告办理过户手续。 被告陈伟民辩称，协议虽是双方本人签订的，也经过公证程序，但是因涉讼房屋存在其他共有人即被告陈伟民的父母，根据合同法的相关规定，两被告未经其他共有人的同意擅自处分共有财产，且其他共有人已经向法院另行提起确认合同无效的诉讼，应认定《商品房买卖合同》无效。因涉及其他共有人确权问题，故本案应先予中止，待另案审理结果出来后再继续审理。不存在两被告不协助原告办理过户手续，是政府的原因导致两被告无法协助办理过户手续。 被告张锡惠未作答辩。 经审理查明，1985年12月30日两被告登记结婚。2004年2月2日，两被告与原告签订协议书一份，约定两被告将其所有的位于惠安县房屋的安置权益以12万元转让给原告。同日，该协议书经惠安县公证处公证，原告支付两被告购房款12万元。2008年9月19日，泉州华亿房地产开发有限公司通知被告陈伟民办理安置房交房手续。2008年10月24日，两被告与原告签订《商品房买卖合同》一份，约定两被告将其所有的惠安县以15万元的价格转让给原告。房屋建筑面积157.96㎡，共有建筑面积23.76㎡，储藏间8.69㎡。合同签订时，原告又支付两被告购房款2万元，被告陈伟民出具收条交原告收执，确认收到购房款14万元，余款1万元待办理过户手续时再行支付。涉讼房屋目前由原告使用。 以上事实，有原告提供的协议书1份、公证书1份、交房通知书1份、《商品房买卖合同》1份、收条1份、结婚申请书1份，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点：双方签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。 原告何水兴认为，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。被告对合同的真实性无异议，该合同是双方的真实意思表示，且涉讼房屋现也由原告居住使用，被告以该房产有其他共有人认定买卖合同无效，缺乏事实和法律依据。被告主张房屋有其他共有人，但是其持有的土地使用权证是位于惠安县房屋的土地使用权证，并不是涉案房屋的土地使用权证，被告主张讼争房屋有部分是由惠安县安置过来的，缺乏证据支持。即使被告的主张成立，那也是两被告与惠安县房屋所有人之间的关系，与本案原告无关。 被告陈伟民认为，涉讼房屋的所有权人除了两被告以外还有被告陈伟民的父母，被告对其他共有人的权利进行无权处分，故双方签订的合同是无效的。从被告提供的证据可以证明被告无权处分涉讼房产，该合同无效。被告陈伟民提供证据1即国有土地使用权证(复印件)、拆迁安置补偿协议书(复印件)，以此证明被告的产权只有130多平方米，另外20多平方米是被告父母所有的位于惠安县房屋安置过来的。证据2即（2017）闽0521民初第5819号案件受理通知书，以此证明被告的父母即房屋的其他共有人提起确认合同无效案件主张的事实。原告质证称：对证据1真实性无异议，但合同签订的主体具有相对性，无论房屋原先登记在谁名下，根据地随房走的原则，不影响原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的合同效力。即使涉讼房屋存在其他共有人，原告自双方签订《商品房买卖合同》后就一直在管理涉讼房屋，其他共有人对原、被告之间签订合同的行为是明知的，被告以此抗辩合同无效缺乏依据。证据2真实性无异议，但根据合同的相对性，被告陈伟民的父母与本案不具有关联性。 本院经审查认为，被告张锡惠未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。被告陈伟民提供的证据1虽仅有复印件，但原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据2，原告对真实性无异议，本院予以采信，能够证明被告陈伟民的父母向本院提起确认合同无效的诉讼。本院依法向惠安县住房和城乡建设局就涉讼房屋进行查询，该局出具查档情况1份，双方对真实性无异议，结合被告陈伟民提供的证据1，能够相互印证惠安县安置在被告陈伟民名下。 综上所述，本院认为，两被告与原告签订《商品房买卖合同》，将位于惠安县商品房转让给原告，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据我国合同法的规定，对合法有效的合同，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。原告支付两被告购房款14万元并已管理使用涉讼房屋多年。现原告请求两被告协助办理案涉房屋的产权转移登记手续，符合双方约定和法律规定，予以支持。被告陈伟民以案涉房屋存在其他共有人主张双方签订的《商品房买卖合同》无效，缺乏依据，不予采纳。被告张锡惠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告何水兴与被告陈伟民、张锡惠于2008年10月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效。 二、被告陈伟民、张锡惠应于本判决生效之日起三十日内协助原告何水兴办理位于惠安县房屋的不动产权转移登记手续。 本案受理费3300元，由被告陈伟民、张锡惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  庄奕渠 代理审判员  吴燕芬 人民陪审员  庄炳忠 二〇一七年九月二十九日 书 记 员  蔡少萍 速 录 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。