福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0982民初2263号原告：徐香雪，女，1954年12月6日出生，汉族，退休工人，现住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：方守挺（系徐香雪的丈夫），现住福建省福鼎市。被告：余茂通，男，1982年8月29日出生，汉族，经商，现住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：刘元聪，福建鹏远律师事务所律师。原告徐香雪与被告余茂通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐香雪及委托诉讼代理人方守挺、被告余茂通及委托诉讼代理人刘元聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐香雪向本院提出诉讼请求：1.依法判令余茂通立即支付徐香雪租金68302.08元及相应违约金（自2017年7月10日开始按中国人民银行同期同类贷款利率4倍支付至租金付清完毕之日止）。诉讼过程中，徐香雪增加诉讼请求：要求余茂通支付去年结欠徐香雪余下租金8984元。事实与理由：2013年7月，徐香雪与余茂通签订了一份《店屋租赁协议》，协议约定：徐香雪将坐落于福鼎市桐城街道海丰路185号一榴六层房屋租赁给余茂通经营福鼎市足道儒家足浴城，租赁期限从2013年8月10日至2018年8月9日，该协议第三条约定：“第一年租金为45000元，第二年、第三年租金都按前一年百分之十增加，第四年、第五年租金都按前一年百分之十二增加，每年的租金须在前一年结束前一个月付清。”据此2017年度租金68302.08元，余茂通应当在今年7月10日前支付本年度的租金。现徐香雪向余茂通多次催讨交租金，余茂通至今依然没有支付。房屋租赁时，别人已经和徐香雪商谈好房租一年6万元，但由于那个人是做餐饮，会破坏房子，后来余茂通要租房子，双方约定好年租金是45000元且每年递增，徐香雪才愿意将房子租给他的。余茂通支付去年结欠徐香雪余下租金8984元。综上所述，双方之间的房屋租赁协议合法有效，余茂通理应依约按时支付租金给徐香雪，但却无理拒不支付租金至今，其行为严重损害了徐香雪的合法权益，故诉至本院。余茂通辩称，双方当时签订租赁合同已经变更了，协议第三条约定：第一年租金为45000元，第二年、第三年租金都按前一年百分之十增加，第四年、第五年租金都按前一年百分之十二增加。按原来的协议约定，第四年即去年应付租金60984元，但经双方协商，实际给付的租金是52000元，根据合同法77条规定，当事人协商一致的可以变更合同，原协议在去年已经变更，今年双方协商中，已经约定将租金变更，故徐香雪的诉求没有事实和法律依据。如果徐香雪坚持余茂通支付高额租金，宁可提前终止合同履行，将房屋交付给徐香雪。现在生意难做，所有的店面租金都在下滑，隔壁的店租一层才1.6万元。徐香雪的房子是单斗房屋，就算一层算5000元，整栋就30000元，余茂通一直在和徐香雪商量租金的事情。双方未约定违约金，徐香雪诉求余茂通承担中国人民银行同期同类贷款利率4倍的违约金没有法律依据，请求法庭驳回徐香雪诉讼请求。对双方签订房屋租赁合同的事实没有异议，但在实际履行中已经变更。关于增加的诉讼请求8984元，余茂通认为是没有依据的，去年实际给付的52000元。按照民间习惯如果去年是差徐香雪8984元，徐香雪会要求余茂通出具欠条。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。徐香雪提供的证据和余茂通提供微信聊天记录对方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。余茂通提供证人余某出庭作证，该证人系余茂通姐姐，其证明力明显不高，只能作为辅助证据予以使用，其对双方是否变更租赁协商过程不清楚，仅知道2016年租金应支付52000元。对于余茂通提供租赁协议复印件不符合证据的形式要件，不能作为适格证据使用。余茂通对徐香雪陈述的主要事实没有异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月，徐香雪与余茂通签订了一份《店屋租赁协议》，协议约定：徐香雪将坐落于福鼎市桐城街道海丰路185号一榴六层房屋租赁给余茂通使用，租赁期限从2013年8月10日至2018年8月9日五年，该协议第三条约定：第一年租金为45000元，第二年、第三年租金都按前一年百分之十增加，第四年、第五年租金都按前一年百分之十二增加，每年的租金须在前一年结束前一个月付清，但双方未对违约金进行约定。协议签订后，双方按合同约定履行各自义务。余茂通于2016年7月15日支付租金45000元，于2016年8月20日支付租金7000元，此后，双方多次对2017年至2018年的租金进行协商，双方未达成一致意见，余茂通至今未支付2017年至2018年的租金。本院认为，徐香雪与余茂通签订房屋租赁协议，系双方真实意思的表示，并不违反法律法规强制性的规定，应认定合法有效，双方应履行合同义务。按双方协议约定2016年至2017年租金应为60984元，而余茂通虽仅支付52000元，剩余8984元未支付，但余茂通未能提供证据证实双方对2016年至2017年的租金已进行协商，且将租金变更为52000元，同时双方也未对2017年至2018年租金如何计算进行约定，因此对余茂通主张已变更2016年至2017年的租金，本院不予认定，双方应按原协议履行，故余茂通应支付2017年至2018年租金为68302.08元。在履行过程中，余茂通至2016年8月20日支付52000元，按协议约定租金应为60984元，剩余欠缴租金8984元，而徐香雪仅于2017年9月18日向本院主张权利。余茂通在庭审中以该主张超过诉讼时效进行抗辩，徐香雪未提供证据证明在此期间徐香雪向余茂通主张过权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，拒付租金的诉讼时效为一年，故徐香雪主张支付2016年至2017年租金8984元已超过诉讼时效，本院不予保护。在原协议虽约定租金支付期限，但并未约定违约金，徐香雪只能按照法律规定请求支付违约金，依据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，从应支付租金次日即2017年7月10日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算逾期付款违约金。综上所述，徐香雪主张余茂通应支付2017年至2018年租金68302.08元及自2017年7月10日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。对于徐香雪主张2016年至2017年结欠租金8984元，已超过诉讼时效，本院不予保护。余茂通主张已对2016年至2017年租金进行变更，未提供证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告余茂通应于本判决生效之日起十五日内支付原告徐香雪租金68302.08元及逾期付款违约金（自2017年7月10日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）。二、驳回原告徐香雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1732元，减半收取866元，由徐香雪负担100元，余茂通负担766元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员 李 威二〇一七年九月三十日书记员 谢英娜附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。