上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终6707号上诉人(一审被告)：付媛丽，女，1985年11月26日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：许兆铭，男，1950年10月19日出生，汉族，户籍地上海市。被上诉人(一审原告)：曹俊华，女，1990年4月3日出生，汉族，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：周雅煊(系曹俊华之母)，女，1962年3月1日出生，汉族，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：卢小兰，上海英恒律师事务所律师。一审被告：董志强，男，1965年9月21日出生，汉族，住上海市。上诉人付媛丽与被上诉人曹俊华及一审被告董志强因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初5072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付媛丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹俊华的一审诉讼请求。事实和理由：第一，双方从未就上海市曲阜西路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的真正成交价格达成过任何合意，董志强签字的《上海市房地产买卖合同》上的价格只是为了避税所达成的避税价，即今后无论以什么价格成交，都按这个价格审税。第二，付媛丽的母亲邓某某在一审中向一审法院另行提起了排除妨害诉讼，一审法院并未依职权将其追加为第三人。二审中邓某某又向一审法院提起了确认所有权诉讼，一审法院已经立案，二审法院应当中止审理。第三，邓某某已经就其诉讼向一审法院申请保全了系争房屋，目前也不具备继续履行的条件。曹俊华辩称，董志强、邓某某从始至终都知道交易的存在，交易价格董志强也是认可的。邓某某对系争房屋没有任何权利，其反复诉讼的行为是恶意干扰系争房屋的继续交易。一审法院未追加其为第三人并不存在程序不当。目前曹俊华在本案中采取的保全措施是首封，并不影响继续过户。董志强辩称，同意付媛丽的上诉请求及事实理由。曹俊华向一审法院起诉请求：1、付媛丽、董志强继续履行其与曹俊华签订的关于系争房屋的《房屋买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》，协助曹俊华办理系争房屋过户手续，将产权过户登记至曹俊华名下；2、付媛丽、董志强将系争房屋交付曹俊华；3、付媛丽、董志强赔偿曹俊华损失，按人民币(以下币种均为人民币)400元/日计算，自2016年4月5日起至付媛丽、董志强协助曹俊华办理系争房屋交付之日止。一审法院认定事实：系争房屋权利人登记为董志强、付媛丽，两人系夫妻关系。2015年12月上旬，曹俊华母亲周雅煊代表曹俊华(乙方)与付媛丽(甲方)就系争房屋签订《房屋买卖协议》。该协议第二条“付款方式”约定，系争房屋出售价格为5,620,000元(该价款为甲方净到手价，甲方不承担交易过程中的任何费用)；签订本协议后3日内，乙方应向甲方支付定金100,000元，甲乙双方签订买卖合同当日，乙方向甲方支付首期房价款2,900,000元(不含定金、尾款)，若系争房屋存在抵押借款等情况，甲方在收到乙方首期房价款后，向银行申请办理抵押注销手续；待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理过户手续，甲方需积极配合乙方办理贷款手续；第二期房价款2,600,000元由银行直接划拨给甲方；甲方结清所有水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用之后2日内，乙方向甲方支付尾款20,000元。第三条“房屋过户”约定：甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。第四条“双方责任”约定：甲方应在银行划拨余款之日将房屋交付给乙方；乙方向银行申请的贷款未通过，或贷款数额不足时，应以现金补齐，否则视为违约。第六条“违约责任”约定：本协议签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。此外，第十条“其他约定”中另有手书内容：甲、乙双方实际成交价为5,620,000元整，双方商定在房屋交易中心签订成交金额为5,000,000元整，多余的620,000元整由乙方另行支付，不计入房价。2016年1月27日，曹俊华与董志强、付媛丽就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。该合同中除记载了系争房屋的情况、房屋转让价款为4,490,000元、过户时间为2016年4月22日以外，其余内容均为空白。同日，付媛丽出具《收条》两份及《收款收据》，确认收到曹俊华定金100,000元、部分首付款600,000元、部分房价款1,350,000元。2016年2月4日，曹俊华缴纳了交易契税134,700元。2016年2月4日至2016年3月17日期间，曹俊华母亲通过微信与付媛丽就需付媛丽配合提供的银行贷款材料进行沟通，2016年3月5日之前，付媛丽均有所回复，并表示可予以配合。2016年2月15日，付媛丽申请注销系争房屋上原有的抵押登记。2016年3月31日，曹俊华申请的3,140,000元贷款经银行审批通过。2016年4月1日，曹俊华母亲向付媛丽发送短信，表示银行贷款已通过审批，要求付媛丽在次周定个时间办理过户手续。付媛丽回复短信，对曹俊华已办理银行贷款审批手续表示惊异，并要求曹俊华在收到短信两日内将剩余的950,000元首付款汇入其账号，否则将向曹俊华主张违约责任。2016年4月3日，曹俊华通过银行转账向付媛丽支付房款950,000元。2016年4月5日，曹俊华与银行签订抵押借款合同，借款金额为3,140,000元。2016年4月23日、4月24日，付媛丽先后发送短信给曹俊华，称曹俊华未于合同约定的2016年4月22日至交易中心办理房屋过户手续，已属违约。要求曹俊华在次日上午九点半至房地产交易中心办理过户，否则其有权解除与曹俊华的买卖合同并要求赔偿。两条短信落款处均标注为“董志强付媛丽”。2016年4月28日，付媛丽向曹俊华发送短信，表示因曹俊华逾期支付购房首付款并经多次联系未予办理房屋过户手续，已构成实质违约，即日起解除与曹俊华签订的房屋买卖合同。曹俊华回复短信，表示已诉至法院。当日，一审法院依曹俊华申请，对系争房屋进行了查封。一审审理中，关于董志强对付媛丽与曹俊华签订房屋买卖协议是否知情一节，曹俊华称，其在签订买卖协议之前看到了系争房屋产证的照片，知道系争房屋的产权人是董志强、付媛丽，当时付媛丽向其表示已得到董志强的全权委托。对此，付媛丽则称，签订买卖协议时，董志强确实不知情，当时其向曹俊华表示会回去做董志强的工作，但之后董志强一直不同意以该价格出售系争房屋，直到曹俊华起诉，董志强才知道有该份协议的存在。董志强则称，付媛丽是在曹俊华起诉前才与其协商，而非在签订上述协议后与其协商此事。至于董志强也在《上海市房地产买卖合同》上签名一节，董志强称，曹俊华打算购买系争房屋，其原则上也同意将房屋出售给曹俊华，故双方约定先签合同，防止付媛丽将房屋出售给他人，并约定今后无论以什么价格成交，在交易中心登记的价格就是4,490,000元，事后再协商具体价格，但双方之后未就价格达成一致。因此，该合同约定的价格只是为了避税，不是双方的真实意思表示，也是非法的。对此曹俊华则称，该份合同仅作过户之用，4,490,000元确实并非真实的交易价格，真实的交易价格就是之前买卖协议约定的5,620,000元。关于曹俊华主张的违约责任一节，曹俊华表示，由于付媛丽违约，曹俊华无法按时取得系争房屋，所以只能借住在亲戚家里，造成了损失，且已支付的房款3,000,000元也存在利息损失。故参照同等地段房屋的月租金向付媛丽主张违约责任。一审审理中，曹俊华提供了其母亲与付媛丽、董志强、中介的电话录音，以及曹俊华的朋友与董志强的电话录音(文字记录)、通话记录，拟证明董志强对以5,620,000元出售房屋一事是明知的、双方曾在第一份买卖协议之后又签订一份协议降低了首付款比例、签订合同之后付媛丽表示不愿售房、付媛丽仍在委托中介售房等。对此，董志强表示真实性均不予认可。付媛丽表示关于付媛丽的通话录音无异议，但该通话很快就挂断了，关于董志强的电话不清楚。一审审理中，曹俊华自愿将剩余的未付房款2,620,000元交至一审法院代管，并表示要求按照《房屋买卖协议》约定的房价继续履行。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据本案查明的事实，曹俊华与付媛丽先以5,620,000元的价格就系争房屋的买卖签订了《房屋买卖协议》，双方亦依约履行了各自的部分义务，后曹俊华、付媛丽、董志强又签订了《上海市房地产买卖合同》。虽然董志强未在《房屋买卖协议》上签名，但其在《上海市房地产买卖合同》上予以了签名。一审法院认为董志强在《上海市房地产买卖合同》签名的行为应视为其对《房屋买卖协议》的追认，曹俊华与董志强、付媛丽之间就系争房屋已达成了有效的房屋买卖合同。现董志强称其签名仅代表其确有将系争房屋出售给曹俊华的意向，但具体价格还需另行协商，甚至对此前自己的妻子与自己认可的交易对方达成过5,620,000元的买卖协议一节毫不知情，该说法有悖常理，法院不予采纳。此外，付媛丽认为，曹俊华迟延支付首付款、迟延办理过户构成违约，其已行使解除权，解除了上述合同。但是，从在案证据来看，付媛丽自双方签订《上海市房地产买卖合同》后一直在配合曹俊华办理贷款手续，从未就首付款进行催讨，且双方的合同中并未就迟延付款的情况下付媛丽有权不经催告直接行使单方解除权进行特别约定。迟延过户方面，曹俊华已通过诉讼的方式要求付媛丽配合办理过户，付媛丽却认为曹俊华不愿过户，该理由缺乏事实依据。因此，付媛丽以曹俊华根本违约为由主张解除合同，依据不足，法院对此亦不予采纳。综上，付媛丽在诉讼中仍表示不愿继续履行合同，实属违约。曹俊华主张继续履行，于法有据，付媛丽应及时配合曹俊华办理过户、交房等手续(交易过程中产生的税、费，应根据《房屋买卖协议》的约定，由曹俊华自行承担)。此外，根据各方当事人审理中的陈述，《上海市房地产买卖合同》上约定的房价款4,490,000元确非双方真实的交易价格，而仅是为了避税而作的约定，故法院依据《房屋买卖协议》认定双方真实的交易价格为5,620,000元，双方应按此价格继续履行。现曹俊华已将其后续应支付的2,620,000元房款交至法院代管，并无不当，该款项可于付媛丽、董志强配合曹俊华办理过户、交房手续后，由付媛丽、董志强向法院具领。至于曹俊华主张的违约责任，因双方的合同中并未就迟延交房或迟延过户的违约责任进行约定，法院对此难以支持。判决：一、曹俊华与董志强、付媛丽就上海市曲阜西路XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、董志强、付媛丽应于判决生效之日起十日内配合曹俊华办理将上址房屋的产权人变更登记至曹俊华名下的手续(期间产生的税、费，由曹俊华承担)；三、董志强、付媛丽应于判决生效之日起三十日内将上址房屋交付给曹俊华；四、曹俊华应于董志强、付媛丽履行上述第二、三条主文义务后，给付董志强、付媛丽房款2,620,000元(由董志强、付媛丽至法院具领)；五、驳回曹俊华的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，系争房屋的《上海市不动产登记簿房地产权利限制状况信息》载明上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初5072号案对系争房屋采取的限制方式为正式查封。对此，付媛丽表示对该信息表的真实性没有异议。本院还查明，邓某某于2017年8月16日向一审法院就系争房屋提起了所有权确认纠纷诉讼，一审法院已经受理。以上事实，有《上海市不动产登记簿房地产权利限制状况信息》及上海市静安区人民法院受理通知书予以证实。本院认为，曹俊华与付媛丽先以5,620,000元的价格就系争房屋的买卖签订了《房屋买卖协议》，后曹俊华、付媛丽、董志强又签订了《上海市房地产买卖合同》。曹俊华与付媛丽之间就系争房屋的成交价格已经达成合意，董志强虽未在《房屋买卖协议》上签字，但其在《上海市房地产买卖合同》上签字的行为说明其对曹俊华与付媛丽之间已经形成的买卖合意的追认。付媛丽、董志强在二审审理中称，董志强虽在《上海市房地产买卖合同》上签字但并不知晓此前付媛丽与曹俊华约定的实际交易价格,之所以在网签合同上签字是为了确保将系争房屋出售给曹俊华。本院认为，董志强在未商定价格的情况下，即确保将系争房屋出售给曹俊华之说，显然有悖交易的初衷。此外，根据董志强在本院审理中的陈述，2016年1月27日当天其看到曹俊华，而且双方不但签订了《上海市房地产买卖合同》，还对大额购房款进行了交割，并由付媛丽出具了收据，故关于董志强是否明知交易价格及合同是否生效的问题，一审法院的观点及理由本院予以认可。且即便董志强对真实成交价格并不知情，则付媛丽在未经董志强同意的前提下与曹俊华就实际成交价格达成合意的行为，损害的也是董志强的权利，但是董志强并未就一审判决提出上诉。付媛丽作为两份买卖合同的合同缔约者，上诉认为合同并未成立，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。案外人邓某某在一审审理中先以排除妨害纠纷为由向一审法院提起诉讼，说明其在本案房屋买卖合同纠纷发生伊始便已知晓系争房屋已被出售，却在本案二审审理中才以确认所有权纠纷为由再次向一审法院提起诉讼。至于系争房屋目前存在的轮候查封问题，鉴于被依法查封的房屋不得转让，此处的查封应当具备正式查封的效力，而轮候查封的效力属于待定状态，只有在先的查封依法解除或消灭后，轮候查封才能自动发生效力，故而一审法院判决系争房屋的继续履行并无不当。付媛丽上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。综上所述，付媛丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币51,140元，由上诉人付媛丽负担。本判决为终审判决。法官助理高原审判长  张志煜审判员  吴 俊审判员  王 伟二〇一七年九月二十八日书记员  任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……