安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1502民初3613号原告：六安泽业房地产开发有限公司，住所地六安市经济开发区皋城路与正阳路交汇处，组织机构代码56899811-7。法定代表人：黄道稳，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：刘明余，安徽金六州律师事务所律师。被告：ＸＸ，女，1978年12月20日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人（特别授权）：胡宗保，安徽皋陶律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：罗东，安徽皋陶律师事务所实习律师。原告六安泽业房地产开发有限公司（以下简称六安泽业公司）与被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六安泽业公司委托诉讼代理人刘明余、被告ＸＸ委托诉讼代理人胡宗保、罗东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六安泽业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年7月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号220764）；2、判令被告支付解除合同违约金3340.48元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月22日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号2××4),购买原告开发的位于六安市房屋，面积104.39平方米，总价款334048元。依合同第七条约定，被告采用一次性付款方式支付购房款，被告应当在2016年7月22日前支付该商品房全部价款。但签订合同后经原告屡次催要，被告一直未支付购房款。依合同第八条约定，被告未按照约定时间付款，逾期超过60天的，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任，被告应按照累计应付款的1%向原告支付违约金。原告已书面通知被告解除合同，但被告至今未予理睬。为维护自身合法权益，特具状起诉，请求判如所请。被告ＸＸ答辩称，本案原告的诉讼依据不足，应当依法驳回。1、原被告双方于2016年7月22日签订的商品房买卖合同合法有效，当时购买的房屋是现房，并且履行了房屋交付手续，被告已经实际占有并使用了该房屋，所以不符合解除条件；2、原告诉称的购房款于2016年7月23日已经通过债务转移的方式转给案外第三人张洁，且该债务转移行为得到原告的书面同意，在当天，第三人张洁向原告出具欠条，欠条经原告公司盖章确认并由财务处备案；3、合同签订后，购房款债务转移办理完结，原告向被告履行了合同约定的房屋交付义务，原告方缴纳了房屋装修的水电费，进行了房屋装修，这表明被告已经对该房屋交付并占有，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据原告提供的被告户籍证明及双方共同提供的商品房买卖合同（预售），本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院予以认证如下：1、原告提供的致被告解除商品房买卖合同的《函》、邮戳及致被告的《催款函》、邮戳，用以证明已催告被告于2017年3月2日支付购房款，距原告起诉的时间已超过三个月的合理时间，原告具有法定的解除合同的权利。被告质证解除函和催款函至今未收到，虽然签订合同时所留地址是安徽省六安市裕安区丁集镇街道居委会585号，但被告早已搬离，且原告应当依据欠条向案外第三人张洁进行催要。本院认证认为原告提供的解除合同函和催款函均是以邮件方式进行邮寄，但邮件封面均反映不出内装文件类别且邮件均被退回，不能视为送达到被告本人。2、被告提供的证据中，提供欠条用以证明被告的购房款支付义务已经通过债务转移方式转化为张洁对原告公司的个人债务，该债务转移得到原告公司的认可。原告对其三性均持异议，质证欠条的持有人应当是原告，被告不可能持有欠条原件；且该欠条上没有注明债务转移的相关事实，虽然落款处有张洁的签字，没有被告ＸＸ的签字。但也可以理解为被告与张洁的共同债务，张洁自己愿意共同承担与被告的债务，因此被告的证明目的无法达到。本院认为被告提供的欠条上加盖有原告公司的财务专用章，并注明欠条已收存于原告财务部门，本院依法对其真实性予以认定；提供装修水电费收据、钥匙一把用以证明被告所购买的房屋已经交付使用。原告质证该收据无法显示是涉案房屋的相关费用，也无法证明是房屋交付后所形成的的水电费用；钥匙仅具有形式上的真实性，不能证明该钥匙是涉案房屋的钥匙，同时认为涉案房屋若已交付，被告应提供相应的交房通知书与物业公司签订的《物业管理合同》等证据予以佐证，另外，即使2000元的费用是形成于涉案房屋，不能排除是原告交给被告临时使用所产生的费用，且涉案房屋实际上并没有交付使用。本院认为庭审中被告提供了涉案房屋的钥匙为××园××室钥匙，并将影印件提交存卷，收款收据加盖有原告公司财务专用章，可以证实原告将房屋交给被告使用的事实，本院对其真实性予以认定；证据金安区（2016）皖1502民初4719号判决书，被告用以证明被告与原告的购房合同已网签并备案，具有法律效力。原告对其真实性、合法性无异议，但质证该证据与本案不具有关联性，是原告与绿珍坊公司之间的居间合同纠纷，而且该证据无法证明债务转移的相关事实，况且该份判决书尚未生效。本院查实在审理过程中，该判决经过一二审判决，已经生效，判决书认定了涉案购房合同已网签并备案的事实，本院对其三性予以认定。据此，结合当事人陈述，本院认定如下事实：2016年7月22日，原被告签订《商品房买卖合同》（预售），被告ＸＸ购买原告开发建设的××苑××栋××层××室。双方约定单价每平米3200元，总价334048元。付款方式采取一次性付款。逾期付款的违约责任为：逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。本合同签订后进行了备案。2016年7月23日，案外人张洁向原告出具欠条“今欠到六安泽业房地产开发有限公司ＸＸ购皇家御苑8#203室购房款334048元，张礡购买××苑××室334068元，合计668096元，欠款人张洁”，原告公司加盖财务专用章并在欠条上注明“此二客户欠条已收到，情况属实，收款收据待款到位后开据，六安泽业房地产开发有限公司财务部”。后原告将涉案房屋钥匙交给被告，被告与张礡户于2016年7月30日共同缴纳2000元水电维修费。2016年10月28日，张洁所在的六安绿珍坊房地产营销策划有限公司与原告因居间合同纠纷提起诉讼，原告于2017年2月24日、5月10日分别向被告下达催款函及解除合同函，但邮寄均未送达到被告本人，邮寄被退回。2017年6月20日，原告向本院提起诉讼。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是原告要求解除合同的理由能否成立。经查，虽然原被告签订的合同对逾期付款及合同解除权的行使进行了约定，但2016年7月23日，原告财务部即接收了案外人张洁出具的欠条，该欠条的内容证实了对涉案房产付款方式进行的变更，原告财务部门同意被告以欠款的方式履行义务，由于该欠条未约定付款期限，而原告邮寄的信函又未送达到被告本人，故不能确定被告逾期付款的时间界定，原告缺乏依照合同约定行使解除权的条件。加之原告将钥匙交给被告使用房屋，也证实了其以自己的行为积极履行了交房义务。根据有关法律规定，原告仅能要求被告继续履行合同中的付款义务，享有债权诉求权。故在本次诉讼中，原告坚持要求解除合同并要求被告承担解除合同的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回原告六安泽业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6370元，减半收取计3185元，由原告六安泽业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  傅诗庆二〇一七年九月二十九日书记员  王 玥附：本案相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。