四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初9557号原告：安小艳，女，1969年9月13日出生。委托诉讼代理人：袁永福，四川法之识律师事务所律师，特别授权代理人。被告：叶兵，男，汉族，1978年2月25日出生，住四川省阆中市。原告安小艳诉被告叶兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，由审判员罗良华适用简易程序，于2017年8月15日、2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告安小艳的委托诉讼代理人袁永福到庭参加诉讼，被告叶兵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审（叶兵参加了第一次庭审），本院依法缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告安小艳的诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的2017年4月17日至2017年6月16日房屋租金人民币10万元；2、判令被告支付2017年6月17日起至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，暂计算人民币2万元（参照房屋租金标准计算）；3、判令被告立即腾退被占用房屋；4、判令原告已收取的被告支付押金人民币10万元不予退还；5、判令被告立即向原告支付：被告应负担的电费（以成都威尔斯普物业管理有限公司出具的欠费单为准，截至2017年7月31日止为9350.6元，此后的电费以成都威尔斯普物业管理有限公司出具的欠费单计算），被告应负担的物业管理费和卫生费（自2017年5月起计算至2017年8月31日为14063.2元，此后的物业管理费，按照117元/的标准据实计算）；6、本案的诉讼费用由被告承担。原告在庭审过程中将第1项诉讼请求的金额变更为98000元并撤回了第5项诉讼请求。原告的事实与理由为：2016年10月中旬，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将其所有的位于成都市高新区（也就是吉泰二路262号无国界小区西南角、云华路和吉泰二路交汇点）商铺出租给被告使用，同时双方对租赁期限、租金、支付方式、违约责任等做了具体约定。合同签订后，原告依约交付了房屋给被告适用，但被告实际交付的租金只截止到2017年4月，5、6月份的租金被告至今仍未支付。原告于2017年6月15日向被告发出了《解除合同通知书》。被告收悉后至今一直占用该房屋，拒不腾退，给原告造成巨大损失，故原告诉至法院。被告叶兵在第一次庭审中辩称：2017年4月、5月原告已经将房屋锁了，物管也将房屋的水、电停了。店面已经找到人转让，原告不同意转让，所以一直拖到现在。被告叶兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，视为放弃第二次庭审中举质证、辩论、最后陈述的相关权利。经审理查明，2016年10月，原告安小艳（出租方、甲方）与被告叶兵（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、出租方将位于成都市高新区房屋出租给被告使用，租赁面积为794平方米，租赁期为10年，从2016年12月18日起至2026年12月17日，季度租金为150000元，租金支付方式为按季度支付，租金应当于当期租金到期前15天支付；2、乙方须于2016年11月17日或之前向甲方支付租房押金100000元；3、签订本合同时，乙方须即时向甲方支付100000元租房定金，在甲方交房后，该定金转为租金，从乙方应支付给甲方的第一期租金中扣除；4、租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上则视为乙方根本性违约。合同因违约而终止的，甲方所收的押金有权不予退还乙方，并要求乙方承担赔偿责任；5、双方若提前解约，则违约方赔偿对方押金（审注：一种情况是没收押金，另一种情况是双倍返还押金），若实际损失大于押金金额的，则以实际损失为准；6、甲乙双方应严格按照合同约定履行各自的义务，否则视为违约，若违约方经守约方催告仍不履行，守约方有权单方解除租赁合同并追究违约责任。双方签订合同以后，原告将房屋交付给被告使用。被告向原告支付了10万元押金以及196000元租金，该租金所对应的租赁期截止日为2017年4月17日。而后，被告一直欠付原告租金，原告于2016年6月6日向被告发出了《租金催缴通知书》，要求其于2017年6月13日前支付2017年5月、6月及第三季度的租金共计25万元。因被告仍未在催告期限内支付租金，故原告于2016年6月15日向被告发出《解除合同通知书》，通知因被告多次违约，故解除合同。该《解除合同通知书》被告已收悉。截止庭审结束时，被告仍未支付拖欠的2017年5-6月的租金亦未将案涉房屋交付给原告。另查明，1、原告系成都市高新区房屋的所有权人，房屋建筑面积为793.64平方米。2、因案涉房屋旁的吉泰二路（云华路-吉泰路）于2017年1月10日至2017年5月7日封闭施工，故原被告协商在此期间的租金降为每月48000元，故被告缴纳的2017年3、4月份的租金均按48000元/月支付，原告所主张的2017年5月份租金亦按48000元/月主张。以上事实有原、被告的当庭陈述，原告提交的《房屋租赁合同》、《租金催缴通知书》、《解除合同通知书》、原告银行卡《个人客户交易明细》、快递查询单、房屋产权证书、吉泰二路封闭施工的新闻截图等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据系原件或可以核实的复印件，其来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。对于原告提交的《商铺费用欠缴情况》，因原告自愿撤回了相关诉讼请求，故该证据与本案缺乏关联性，故不予采信。本院认为，原告安小艳与被告叶兵签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。上述合同签订后，原告按约向被告叶兵交付房屋供其使用，而被告却未按约交纳房屋租金，已经构成违约。原告依约行使了合同约定解除权后，被告应当向原告支付欠付的租金并腾退房屋，故原告要求被告支付租金和腾退房屋的请求，本院予以支持。关于原告请求被告支付两个月房租作为滞纳金的请求，因低于合同约定标准，本院结合被告违约情况、原告实际损失，认为该请求合理，故予以支持。关于原告请求确认被告支付的押金不予退还并支付自2017年6月17日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，押金该双方合同约定中具有违约金性质，在被告违约情况下，原告可以不予退还，但根据合同约定，只有在原告实际损失大于押金金额时，守约方才可以根据实际损失主张违约金。本案中，原告的实际损失为解除合同后房屋因被告占用而无法另行出租的租金损失，在原告未提供证据证明其商铺另行出租价格较案涉租赁合同租金更高的情况下，本院参照案涉《房屋租赁合同》租金标准确定其实际损失。因原告没收的10万元押金已经弥补了其两个月的租金损失，故本院对于2017年8月18日起至被告实际腾退之日止的房屋占用费按照《房屋租赁合同》标准予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告叶兵于本判决生效之日起十日内向原告安小艳支付拖欠的房屋租金98000元；二、被告叶兵于本判决生效之日起十日内向原告安小艳腾退位于成都市高新区的房屋；三、被告叶兵于本判决生效之日起十日内向原告安小艳支付自2017年8月18日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，房屋占用费的计算标准按照原、被告签订的《房屋租赁合同》的标准按日计算；四、确认原告安小艳已收取被告叶兵的100000元押金不予退还；五、驳回原告安小艳的其它诉讼请求。如被告叶兵未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2237元，由原告负担137元，由被告负担2100元。（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付其负担部分给原告）如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  罗良华二〇一七年九月十四日书记员  李俊才书记员  孟莹莹