广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初9012号原告（反诉被告）：霍锦煊，男，1971年9月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：高飞，广东派力律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫耀强，广东派力律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山市赛恩德维建材有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈小华，广东陈小华律师事务所律师。原告霍锦煊诉被告佛山市赛恩德维建材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，被告在诉讼中提出反诉，本院依法受理并决定合并审理。本院依法适用简易程序，于同年8月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人高飞、被告的委托诉讼代理人陈小华到庭参加诉讼。诉讼中，原被告双方向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.原被告之间的《租赁合同》自2017年1月1日起解除；2.被告立即交还租赁物给原告；3.租赁保证金232890元归原告所有；4.被告立即向原告支付水电费679元（自2016年12月1日至2017年1月6日）、场地占用费（占用费每月77630元自2017年1月1日起计至租赁物返还之日止）；5.被告赔偿原告财产损失9120元（被告保管被查封物期间，在涉案场地内属于原告厂房的电线被盗，电线价值9120元）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月15日，原被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于佛山市南海区XXXXXXXX的厂房，租赁期限从2015年5月1日至2018年4月30日止，每月租金77630元，先交租后使用，被告应支付保证金232890元。逾期支付租金等费用逾期超过15天，原告有权解除合同并没收保证金，被告应无条件搬离涉案租赁物。2017年1月起，被告开始拖欠租赁并占用厂房至今，原告依约解除合同并要求其付清租金等费用、返还厂房，被告均予以拒绝。另原告自有的电线等财物在被告占有厂房期间由于其保管不善而丢失，原告已报警，公安机关认定损失为9120元。被告对本诉辩称，2015年原被告签订《租赁合同》，2017年1月之前，双方在租赁物的使用及租金支付上基本没有争议。2017年1月6日，禅城区人民法院（以下简称“禅城法院”）查封了租赁物内部分产品，XXXXX将整栋租赁物大门锁住，并加派保安看守，造成被告无法使用租赁物，被告及时将情况告知原告，原告并未采取任何措施消除被告使用租赁物的障碍，任由XXXX锁住大门。禅城法院只是查封了租赁物内部分产品，并非查封整栋租赁物，原告完全有理由与兴辉公司交涉。大半年的时间过去了，租赁物的大门仍然紧锁，致使被告至今无法使用租赁物内其他空置的位置。双方签订租赁合同后，原告应提供租赁物给被告使用，但原告未能履行自己的义务，致使被告从2017年1月起不能使用租赁物，原告是违约方，原告无权收取被告的租金。涉案合同于2017年1月1日被原告单方面解除，是原告违约，因为在2017年1月1日之前，被告从未拖欠原告租金和水电费，原告无权解除涉案合同，单方面解除合同应负违约责任，应当将按金退还给被告。由于涉案租赁物已自2017年1月1日起被XXXXX锁住大门，对此原告清楚，所以原告应向XXXXX主张退还涉案租赁物。自2017年1月1日后，被告就没有实际使用涉案租赁物，所以涉案租赁物的水电费也不应由被告承担，也不必承担原告丢失电线的损失。被告尚未支付自2017年1月之后的水电费，具体数额也不清楚，对原告主张的金额不予确认。对原告主张的租金标准无异议。被告对原告电线被盗的事实不清楚。被告向本院提出反诉请求：1.原告退还232890元按金给被告；2.原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由与对本诉的答辩意见一致。原告对反诉辩称，不同意被告的反诉请求，被告的反诉请求没有事实和法律依据。第一，被告因其与案外人兴辉公司的合同纠纷，被XXXX起诉并申请财产保全，禅城法院将涉案租赁物全部查封，被告在与XXXX的纠纷中最终败诉，证明禅城法院查封的财产属于被告所有，查封采取的是就地查封原则，将厂房内的全部物品查封，并在厂房大门张贴查封公告，明确指定查封期间，由被告对查封财产负责保管。第二，被告所主张的XXXX锁住涉案租赁物大门，并派人员看守并非事实，事实上被告是查封财产的保管人，被查封的涉案租赁物大门是由被告和兴辉公司各上了两把锁，共四把锁锁住，被告提出在之后原告在查封法院允许的情况下，为帮助被告尽快变现查封财产，而带有关客户去现场，当时只有通知被告和兴辉公司双方都在场的情况下，才能打开大门，事实上当时是由被告和XXXX都派人员前往，才能开门。第三，涉案租赁物被查封是被告与案外人的经济纠纷导致，被告最终败诉，说明禅城法院的查封没有任何问题，并且与原告无关，查封后被告拒绝缴纳租金的行为已经构成违约，按照涉案合同约定，涉案租赁物采用先交租后使用的方式，如果延迟交租超过15天，原告有权解除涉案合同，收回涉案租赁物，没收保证金，原告在2017年1月底经催促被告交租无果后，电话通知被告解除涉案合同，要求交还涉案租赁物，原告不存在被告所陈述的违约及过错行为。第四，原告在被告与XXXXX的纠纷中提出查封异议，完全是因为被告与他人的纠纷，致使被告承租原告的涉案租赁物被查封，导致原告的合法权益受损，原告为了维护自身权利，通过法律途径解决，原告的行为有事实和法律依据。第五，上述事实有禅城法院的相关案卷材料为证，如有需要，原告申请向禅城法院调取相关案卷材料，并向承办法官求证。综上，被告的反诉请求没有事实依据，请法院驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院对全部证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院综合当事人陈述及采信的证据，确认以下事实：2015年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于XXXXX之厂房租给乙方使用。租用时间暂定为2015年5月1日至2018年4月30日止。租金每月每平方10元，每月租金77630元/月。先交租金后使用，每月交一次。按金收取232890元，按金不作租金收取。原告确认已收取被告支付的保证金232890元。被告分别于2016年9月7日、10月14日、11月16日、12月13日向原告支付当月租金及上一个月水电费78826元、78770元、78478元、78337.80元。2017年1月6日，禅城法院查封了涉案租赁物内的部分产品并在涉案租赁物处张贴查封公告。被告自认涉案被查封物占据租赁物三分之二的空间。截止至庭审辩论之日，被查封物仍存放于涉案租赁物内。XXXXXX（查封申请人）诉被告、XXX、XXX合同纠纷一案，二审判决已生效，判令被告向XXXXXX公司支付货款1700多万元。被告称已申请再审，被告尚未履行判决义务，被查封物尚未被解封。涉案租赁物未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原告与被告签订的《租赁合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，原告请求解除合同的主张本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告因涉案租赁合同收取了被告保证金232890元，该款项应返还予被告，被告返还保证金的请求，本院予以支持，原告主张没收保证金，本院不予支持。原告主张被告返还涉案租赁物，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿电线被盗损失9120元，原告未能举证电线的存在及价值，亦未证明电线被盗的事实，也未证明被告就电线被盗存在过错，原告应承担举证不能的不利法律后果。故本院对原告电线被盗损失的主张不予支持。关于原告主张的占有使用费，涉案租赁合同虽为无效合同，但原告主张按合同约定的标准计收占有使用费，本院予以支持。被告应向原告支付占有涉案租赁物期间的占有使用费，至于被告如何使用租赁物，不影响其作为承租人履行支付占有使用费的义务。被告因与案外人的纠纷导致涉案租赁物内的产品被查封，导致被告无法正常使用涉案租赁物，是被告自身原因导致，原告对此并无过错，本院对被告的相应抗辩不予采纳。原告主张被告按每月77630元的标准支付2017年1月1日起至实际返还涉案租赁物之日止的占有使用费，被告自认尚未支付相应占有使用费，且截止至庭审辩论终结日，被告所有的被查封物仍存放于涉案租赁物内，被告仍未返还涉案租赁物予原告，故本院对原告的占有使用费请求予以支持。被告对原告主张的2016年12月1日至2017年1月6日期间的水电费679元，被告自认承租以来一直系直接向原告支付水电费，且尚未支付该期间的水电费，根据被告2016年9月至12月的支付租金及水电费的情况，被告每月产生的水电费为几百至一千多不等，原告主张被告支付2016年12月1日至2017年1月6日期间的水电费679元，为合理数额，被告虽有异议但未予反驳，本院对原告的水电费主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）佛山市赛恩德维建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退原被告双方于2015年3月15日签订的《租赁合同》项下的位于佛山市南海区XXXXXX的厂房予原告(反诉被告)霍锦煊；被告（反诉原告）佛山市赛恩德维建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月77630元的标准支付从2017年1月1日起至被告履行上列第一项义务之日止的占有使用费予原告（反诉被告）霍锦煊；被告（反诉原告）佛山市赛恩德维建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年12月1日至2017年1月6日的水电费679元予原告（反诉被告）霍锦煊；原告（反诉被告）霍锦煊应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金232890元予被告（反诉原告）佛山市赛恩德维建材有限公司；驳回原告（反诉被告）霍锦煊其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费为5442.35元（原告已预交），由原告负担1293.91元，由被告负担4148.44元。反诉受理费为2396.68元（被告已预交），由原告负担。比对双方应负担费用和已预交的费用，原告多预交的1751.76元由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一七年九月十三日书记员  罗静雯书记员  李 慧