北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5297号上诉人(原审原告、反诉被告）：尹建新，女，1958年6月22日出生。委托诉讼代理人：李颖，北京市同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海（尹建新之夫）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张国兴，男，1960年9月6日出生。委托诉讼代理人：何一然，北京市明宪律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司员工。上诉人尹建新因与被上诉人张国兴、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初18168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尹建新及其委托诉讼代理人李颖、张海，被上诉人张国兴的委托诉讼代理人何一然，原审第三人链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹建新上诉请求：撤销原判，改判支持尹建新的一审诉讼请求，驳回张国兴的一审反诉请求，案件受理费由张国兴负担。事实与理由：双方未签订《资金托管协议》，尹建新无法通过资金托管账户支付房款。尹建新多次通知张国兴办理相关手续，张国兴均置之不理，造成双方合同无法继续履行。即使尹建新违约，一审法院认定的违约金过高，有失公平。张国兴辩称，同意一审判决，不同意尹建新的上诉请求。链家公司要求尹建新通过理房通托管房款，但尹建新并未到场，构成违约。链家公司述称，同意一审判决，不同意尹建新的上诉请求。尹建新向一审法院起诉请求：1、判令解除尹建新与张国兴签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令张国兴向尹建新支付违约金50万元；3、判令张国兴向尹建新返还定金1万元；4、诉讼费用由张国兴承担。张国兴向一审法院反诉请求：1、判令解除于2016年3月7日签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》及《买卖定金协议书》；2、判令尹建新协助张国兴撤销本案诉争房屋的网签房屋买卖合同；3、判令尹建新向张国兴支付违约金人民币26万元；4、本诉全部诉讼费用由尹建新承担。一审法院认定事实：2015年6月30日，张国兴以公证方式全权委托艾某办理张国兴所有的位于北京市昌平区401房屋出售事宜。2016年3月7日，艾某代理张国兴与尹建新、链家公司签订了《买卖定金协议书》，当日，艾某代理张国兴（出卖人）与尹建新（买受人）在第三人链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定尹建新购买张国兴所有的401号房屋，房屋总成交价为130万元，定金1万元。当日，艾某代理张国兴（甲方）与尹建新（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2016年7月24日之前将第一笔首付款人民币128万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方同意，在资金监管后2个工作日之内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，甲乙双方应当在过户后七个工作日之内自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定购房款中留存人民币1万元作为物业交割担保金。甲方若构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。2016年7月12日尹建新的银行卡上具有支付购房款数额的资金。2016年7月20日涉案房屋办理了网签手续。经第三人链家公司沟通协调双方，尹建新与张国兴代理人艾某均同意变更至2016年8月10日办理付款、缴税、过户等事宜。孔某曾于2016年8月7日以微信的方式通知尹建新携带相关证件、银行卡等相关材料第二天到链家公司做资金监管，尹建新并未按照链家公司的通知去办理资金托管事宜。一审法院认为：2016年3月7日，尹建新与张国兴在第三人链家公司居间下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。尹建新与张国兴均应按照合同约定全面、诚信履行合同内容。现尹建新与张国兴在合同履行过程中，因沟通交流及支付购房款等问题产生矛盾，致使涉案房屋在办理完毕网签手续后，未能继续履行交付后续购房款及转移登记等手续，现尹建新起诉要求解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》，张国兴亦提起反诉，要求解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》，双方均以自己的实际行为表明双方之间的上述房屋买卖合同及补充协议不再继续履行，同时尹建新拒不支付剩余购房款的行为亦构成根本违约，双方合同目的已无法实现，故双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》应依法予以解除，对此法院不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因涉案房屋已经办理了网签手续，在合同解除后，尹建新与张国兴应该相互协助配合办理相应涉案房屋的撤销网签手续，故张国兴要求尹建新协助其办理撤销涉案房屋的网签房屋买卖合同，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于尹建新要求张国兴支付违约金50万元，尹建新主张张国兴见房价上涨不想出售涉案房屋，并提供了证人孔某的书面证人证言“后委托人（张国兴）因房屋价格上涨不想配合过户，最终不过户”的陈述与证人孔某到庭接受法院询问时“有无因价格上涨，卖方明确表示不出售（房屋）了”，证人孔某回答“卖方没有明确表示”的陈述自相矛盾，故法院对证人孔某的此陈述不予采信。尹建新除了口头陈述张国兴见房价上涨不想出售房屋外，并未提供其他相应证据证明其该主张，且张国兴对该陈述亦不认可，故尹建新要求张国兴支付50万元违约金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。虽双方在合同中约定2016年7月24日前尹建新将128万元购房款以理房通托管方式支付给张国兴，但因双方在2016年3月7日签订房屋买卖合同及补充协议时并未就此款项在第三人链家公司签订资金托管协议，根据查明的事实，在合同履行中，尹建新与张国兴均同意将支付购房款、过户等手续的时间定在2016年8月10日，对此应视为双方对原合同中约定给付购房款和过户手续时间相应的变更。现第三人链家公司在变更时间前明确通知尹建新于2016年8月8日前往第三人处办理资金监管手续，但尹建新并未按照约定时间前往办理，截至起诉前，尹建新并未按照合同约定的“以理房通资金托管方式”或者以其他变通方式支付张国兴128万元购房款，亦未提交相应的证据证明其向张国兴交付约定购房款而张国兴故意不收取或借故推诿的情形，根据合同约定在尹建新办理128万元购房款的资金监管后2个工作日内，双方办理过户手续，现尹建新未按照合同约定支付约定的购房款，违反了《补充协议》第四条第3款约定的构成根本违约情形，根据双方合同约定，一方构成根本违约的，应该以相当于涉案房屋总价款的20%向守约方支付违约金。鉴于尹建新已支付张国兴定金1万元，根据双方合同约定，已支付的1万元定金应冲抵违约金，故张国兴反诉要求尹建新支付违约金26万元，具有事实和法律依据，合理部分，法院予以支持。关于尹建新要求张国兴返还已交付的定金1万元，尹建新与张国兴在房屋买卖合同及补充协议和买卖定金协议书中约定了定金和违约金，在一方违约的情形下，守约方可以选择适用定金罚则和违约金条款，而依据张国兴的反诉请求，表明张国兴选择适用违约金条款，张国兴本应退还尹建新交付的定金1万元，但根据尹建新与张国兴签订的《补充协议》第四条第3款第（3）项约定的“乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补…”，故尹建新交付的上述1万元定金应冲抵支付张国兴的违约金，法院不再另行判决返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除尹建新与张国兴于二〇一六年三月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》。二、尹建新于本判决生效后七日内协助张国兴办理解除北京市昌平区401房屋的网签手续。三、尹建新于本判决生效后七日内支付张国兴违约金人民币二十五万元。四、驳回尹建新的其他诉讼请求。五、驳回张国兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：401号房屋是张国兴所有的房屋，为出售此房屋，张国兴于2015年6月30日在江苏省无锡市梁溪公证处办理了《公证书》，委托艾某办理401号房屋出售事宜，有权办理待售房屋的买卖合同签订、合同备案及撤销以及代收售房款、办理过户登记手续等事宜，委托期限至2017年6月30日止。2016年3月7日，张国兴与尹建新、链家公司签订了《买卖定金协议书》，约定尹建新购买张国兴所有的401号房屋，成交价为130万元，付款方式为全款，尹建新于本协议签署时向张国兴自行支付定金1万元。协议签订后，艾某代张国兴收取了尹建新支付1万元定金。当日，张国兴（出卖人）与尹建新（买受人）在第三人链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定尹建新购买张国兴所有的401号房屋，该房屋建筑面积为64.05平方米，房屋总成交价为130万元。当日，张国兴（甲方）与尹建新（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2016年3月7日将定金人民币1万元自行支付给甲方，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。关于房屋交易具体事宜第二条约定：乙方于2016年7月24日之前将第一笔首付款人民币128万元以理房通托管的方式支付甲方。在资金监管后2个工作日之内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。甲乙双方应当在过户后七个工作日之内自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从本协议约定购房款中留存人民币1万元作为物业交割担保金。关于违约责任第四条约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。当日，张国兴和尹建新还签署《放弃办理资金托管声明书》：就本次房屋交易资金中的人民币二万元放弃选择办理房屋交易资金托管服务。在上述协议中，艾某作为张国兴的代理人签字，尹建新之子张某作为尹建新的代理人签字。在《补充协议》中张国兴与尹建新虽然约定尹建新于2016年7月24日之前将第一笔首付款人民币128万元以理房通托管的方式支付张国兴，但当时双方没有签订资金托管协议，按照通常习惯，需在实际进行资金托管前或在资金托管过程中签订资金托管协议。2016年7月20日涉案房屋办理了网签手续。因地税系统升级导致无法交税、张国兴的代理人艾某外出旅游等原因，在链家公司的协调下，张国兴与尹建新同意变更至2016年8月10日办理付款、缴税、过户等事宜。2016年8月7月23时31分，链家公司经纪人孔某给张某发微信，通知8月8日来链家公司门店办理资金托管。因艾某居住地离链家公司门店较近，孔某并没有通知艾某同时到链家公司，打算让尹建新先在资金托管协议上签字，将钱打入资金托管账户，然后再约艾某在资金托管协议上签字。尹建新主张双方签订资金托管协议后才能将钱打入资金托管账户，2016年8月8日，尹建新在得知孔某让其在双方签订托管协议前先办理资金托管时，虽然具有支付所需资金的能力，但仍拒绝办理资金托管并没有前往链家公司门店。而此时，艾某在得知尹建新没有到链家公司门店办理资金托管后，开始表示不再出售房屋。孔某虽在8月8日11时34分给张某发微信表示当天下午要和艾某当面交涉，但孔某并未能打消双方的顾虑、化解双方的分歧，未能促成双方在约定的8月10日办理付款、缴税、过户等事宜，最终导致尹建新起诉解除合同，并要求张国兴承担违约责任，张国兴亦反诉解除合同，要求尹建新承担违约责任。本院认为，尹建新与张国兴在链家公司居间下签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，尹建新与张国兴均主张对方违约，并要求对方承担违约责任。根据本院查明的事实，双方在签订合同后，均积极履行了各自义务，因张国兴的代理人艾某外出旅游、税务系统升级等原因导致不能如约在2016年7月24日前完成128万元首付款的支付、付款后2个工作日内转移登记、转移登记后7个工作日内交付房屋时，双方亦能达成在2016年8月10日办理付款、缴税、过户等事宜的约定。根据《补充协议》约定，逾期履行第二条有关付款、过户、交付房屋等义务构成根本违约的条件是逾期超过15日，而张国兴和尹建新在8月8日生产分歧，均拒绝履行各自义务，故在双方均拒绝履行各自义务时，均不构成根本违约。一审法院认定尹建新构成根本违约，没有事实根据，本院予以纠正。本案中，最终导致双方无法继续履行的原因是因为链家公司提供的居间服务不到位，尤其是办理资金托管时，没有很好地向双方介绍办理资金托管的流程及何时签定资金托管协议对当事人的影响，先是导致尹建新产生顾虑，在尹建新没有前往链家公司门店办理资金托管时又导致张国兴产生顾虑，并均误认为对方根本违约，进而拒绝履行己方义务。所以，尹建新和张国兴均要求对方给付违约金，没有事实根据，本院不予支持。一审法院判决尹建新给付张国兴违约金错误，本院予以撤销。在双方均不存在根本违约的情况下，张国兴应当返还收取尹建新的1万元定金，故对尹建新要求张国兴返还定金的诉讼请求，本院予以支持。当事人协商一致，可以解除合同。在张国兴与尹建新均不存在根本违约，且双方均要求解除合同的情况下，应视为双方对于解除合同已经达成一致，一审法院判决解除双方签订的有关协议、尹建新协助张国兴办理解除网签手续正确，本院予以确认。综上所述，一审判决适用法律正确，认定事实部分错误，尹建新上诉请求中的合理部分，本院予以支持。其他上诉请求，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初18168号民事判决第一项、第二项；二、撤销昌平区人民法院（2017）京0114民初18168号民事判决第三项、第四项、第五项；三、张国兴于本判决生效后七日内返还尹建新定金1万元；四、驳回尹建新的其他诉讼请求；五、驳回张国兴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8900元，由尹建新负担4450元（已交纳），由张国兴负担4450元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 王爱红审 判 员 柳适思二〇一七年九月二十日书 记 员 舒 妍法官助理 黄旭宁