福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初2183号原告：福州富益达商业管理有限公司，住所地福建省荆溪镇永丰社区杜坞42号1层011商铺。委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所执业律师。被告：严新盛，男，1977年8月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：胡伦扬、郑玲文，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。第三人：海盛环球（福建）物流有限公司，住所地闽侯县荆溪镇永丰村社区杜坞42号。法定代表人：林泽明，执行董事。原告福州富益达商业管理有限公司（以下简称富益达公司）与被告严新盛、第三人海盛环球（福建）物流有限公司（以下简称海盛物流）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州富益达商业管理有限公司委托诉讼代理人林儒瀚，被告严新盛委托诉讼代理人胡伦扬、郑玲文到庭参加诉讼，第三人海盛环球（福建）物流有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福州富益达商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认富益达公司与严新盛2014年10月18日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年7月14日解除；2、判令严新盛立即返还富益达公司海峡国际家居建材城一期三楼，第163.1号展厅；3、判令严新盛立即支付2015年1月1日起至2015年7月14日的租金13251.9元，经营服务费23452.2元整、物业费11150元整，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金（暂计至2017年3月31日止，违约金共计人民币18941.5元）；严新盛已支付的装修押金等款项共计人民币6100元依法抵扣。4、依法确认保证金13064元归富益达公司所有；5、判令严新盛支付富益达公司因本案支出的律师代理费人民币3000元整；6、本案的诉讼费、财产保全费、公告费由严新盛承担。(计费金额为人民币76759.7元整)。事实和理由：2014年3月12日，富益达公司与海盛环球（福建）物流有限公司（下称海盛公司）签订《租赁合同》，海盛公司将位于闽侯县永丰社区杜坞42号场地一期4-19号楼（建筑总面积为123206.16平方米；租赁期限为20年）采取包租方式租赁给富益达公司使用，富益达公司享有转租权，并由富益达公司自行管理。本租赁物的功能为建材展示及仓储。本案诉争租赁物系富益达公司管理并有权出租的房产。2014年10月18日，富益达公司与严新盛签订《场地租赁及服务合同》，合同作出如下主要约定：富益达公司将位于海峡国际家居建材城一期项目三楼第163.1号展厅，共计120.96平方米的场地租赁给严新盛。租赁期间按租赁期间自富益达公司经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以富益达公司在“海峡都市报”刊登的正式营业时间为准。总租期共36个月。合同期内，严新盛应向，富益达公司支付三笔费用：1、租金：租期第1个月至第18个月，月租金计人民币786元，付款方式为每陆个月一付，租金到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用。租期第19个月至第36个月，月租金计人民币1572元，付款方式为每叁个月一付，租金到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用。2、经营服务费，租期第1个月至第18个月，月经营服务费计人民币1391元，付款方式为每陆个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用。租期第19个月至第36个月，月经营服务费计人民币2782元，付款方式为每叁个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用。3、物业管理费，每平方米5元/月，月物业管理费为人民币605元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额。严新盛未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，富益达公司有权解除本合同，由此造成的所有损失由严新盛自行承担，严新盛还需按未交金额日1%的标准加付逾期期间的违约金。因严新盛违约导致富益达公司支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均有严新盛负责赔偿，且严新盛还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给富益达公司。本合同终止，严新盛应自动归还承租的经营场所，缴清所欠富益达公司一切费用，并办理移交手续，方视为严新盛已将承租的经营场地交还富益达公司。合同签订后，富益达公司依约向严新盛交付租赁物。2014年12月30日，海峡国际家居建材城在“海峡都市报”刊登开业广告，于2015年1月1日正式运营。即租赁期自2015年1月1日开始计算。按照合同约定，严新盛应当在合同租期起算日起的三日内，一次性向富益达公司支付第1个月至第6个月的租金。但严新盛拒不履行合同约定，仅向富益达公司缴纳了保证金13064元，缴纳了装修押金、临时电费押金、施工证押金合计6100元。2016年3月2日，富益达公司向严新盛出具《海峡国际家居建材城缴款通知单》催收租金。2016年7月13日，富益达公司向严新盛出具《解除场地租赁及服务合同的通知》，通知严新盛解除双方于2014年10月18日签订的《场地租赁及服务合同》，催要租金并保留追究其违约责任的权利。富益达公司多次催收未果，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持富益达公司的诉讼请求，维护富益达公司的合法权益。严新盛辩称，2014年10月18日，富益达公司与富益达公司签订了《场地租赁及服务合同》，富益达公司承租富益达公司位于海峡国际家居建材城一期项目三层楼第163.1号商铺，并支付了合同保证金13064元，装修押金、临时电费押金以及施工证押金共计6100元，合同签订后不久富益达公司便对店面投入装修（装修费用225777.7元）。但就在富益达公司投入装修后，发现富益达公司对海峡国际家居建材城未投入相应的商业配套设施和管理。富益达公司经过调查发现，原来建设海峡国际家居建材城的土地系为海盛公司所有之工业用地，房屋为工业厂房，并且该房屋未经过消防综合验收，也即，富益达公司违反《土地规划法》、《土地管理法》以及《消防法》等法律的强制性规定与富益达公司签订了《场地租赁及服务合同》，导致该合同无效。因此，富益达公司要求解除《场地租赁及服务合同》，支付2015年1月1日至起2015年7月14日的租金13251.9元，经营服务费23452.2元，物业费11150元，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金等项诉讼请求显然于法无据。此外，富益达公司与富益达公司签订合同时向富益达公司承诺南方建材市场、上渡林产品市场将整体迁移至海峡国际家居建材城落户，承诺将把海峡国际家居建材城打造成闽东北建材总部基地，并进行了大肆的虚假宣传，使富益达公司产生错误认识，在意思认识错误的情况下与富益达公司签订了《场地租赁及服务合同》，并且，富益达公司在签订合同时有意隐瞒了建设海峡国际家居建材城的土地、房屋性质以及建筑物消防情况。因此，对于《场地租赁及服务合同》无效的过错在于富益达公司，所以在合同无效的基础上，富益达公司有权要求富益达公司退还向富益达公司收取的合同保证金、装修押金、临时电费押金以及施工证押金等费用共计19164元和赔偿富益达公司的经济损失。综上，《场地租赁及服务合同》因存在违反法律强制性规定的情形而无效。因此，不存在富益达公司诉请解除《场地租赁及服务合同》、支付租金、经营服务费、物业费和违约金的事实和法律依据。故，富益达公司的诉讼请求显然缺乏法律依据，恳请贵院依法驳回。审理中，严新盛提出反诉请求，但因委托鉴定机构退回委托鉴定等原因，本院决定反诉部分另案处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：富益达公司向法庭提供证据1、《租赁合同》、《房屋所有权证》，证明海盛物流系租赁物的所有权人，富益达公司有权将房屋另行转租。证据2-1、《场地租赁及服务合同》，证明富益达公司与严新盛双方于2014年9月24日签订《产地租赁及服务合同》，约定了租金、经营服务费、物业费的金额及支付时间。根据合同约定，严新盛逾期支付租金、经营服务费、物业费的行为已构成违约。证据2-2、2014年12月30日《海峡都市报》，证明本案租赁期起算时间为2015年1月1日。证据2-3、《海峡国际家居建材城催缴通知单》快递面单、快递查询，证明2016年3月1日富益达公司对严新盛欠费进行催收，严新盛签收。证据2-4、解除《场地租赁服务合同》的通知、快递面单，证明富益达公司多次催收无果后，富益达公司于2016年7月13日向严新盛发出解除通知，租赁合同已于2016年7月16日解除。证据3-1、委托代理合同、律师代理费发票，证明富益达公司为了提起本案诉讼产生的3000元律师费损失。严新盛对上述对证据1-1、1-2真实性无异议，对证明对象有异议，第一，进一步证明海峡家具城的用地是工业用地，房屋是工业厂房，第二，证明福州富益达开发办海峡家居城的房屋是来源于海盛环球公司，第三，租赁合同第三项明确约定富益达租赁其房屋是用于商业活动的，但是事实上只能作为建材展厅及仓储；证据2-1真实性无异议，说明严新盛与富益达的合同签订是24页，原告只提供14页，该份证据存在不完整性，证明对象有异议，租赁房屋是用于软装，并不是用于仓储或是展厅用的，本份合同违反法律强制性规定，应属于无效合同，证据2-2真实性无异议，如果是在海峡都市报登的，是广告并非是新闻，刊登的广告不能说明海峡国际家居建材城具有经营资质，不能证明在2015.1.1取得国家审批的经营许可，不能证明2015.1.1可以进行商业经营并收取租金了，证据2-3被告没有收到，原告未附快递内容，真实性有异议，与本案无关，证据2-4通知函没有收到，不能证明原告待证的事实。证据3-1真实性无异议，证明对象有异议，因本案涉及的合同无效，是原告的过错，律师费与本案无关。严新盛向法庭提供据1、所有权证，证明坐落于海盛环球（福建）物流有限公司1-15#楼整座（含讼争场所）土地性质为工业用地，规划用途为工业厂房。证据2、场地租赁及服务合同，证明1、合同对租赁期起算时间并未明确约定；2、2014年9月24日，福州富益达商业管理有限公司将讼争场地以商业经营为租赁用途出租给严新盛违反法律强制性规定，该《场地租赁及服务合同》应认定为无效合同。证据3、收款收据，证明2014年10月18日，福州富益达商业管理有限公司收到严新盛合同保证金13064元人民币、临时电费押金1000元人民币、装修押金5000元人民币、施工证押金100元人民币，以上合计19164元人民币。证据4、宣传手册，证明福州富益达商业管理有限公司及第三人夸大宣传讼争场所将会成为“闽东北建材总部基地”，对承租人严新盛存在主观误导行为，应当对《场地租赁及服务合同》无效承担向严新盛赔偿的责任。证据5、装修损失清单，证明严新盛因装修讼争场所产生了225777.7元人民币损失。富益达公司对上述证据1、所有权证、证据2场地租赁及服务合同，（1）真实性无异议，证明对象有异议，“违反法律、行政法规的强制性规定”中的“强制性规定”是指效力性强制规定。反诉原告提出的发诉被告违反的前述法律法规，都属于管理性强制规定，而并非效力性强制规定，即使违反也不会导致合同无效的法律后果。（2）反诉被告已在本诉中举证证明了合同的租赁期起算时间为2015年1月1日。证据3、收款收据真实性无异议，需要说明的是，各类押金合计6100元，反诉被告已在本诉中予以扣除，并未计入本诉的诉请金额中。证据4、宣传手册真实性无异议，证明对象有异议，反诉被告将举证证据证明广告中提及的内容是有政府文件作为依据的，并无虚假宣传，且广告内容不影响合同效力。证据5、装修损失清单真实性、关联性均无法确认。本案系因反诉原告违约导致合同解除，反诉被告不应赔偿反诉原告的装饰装修残值损失。对上述双方当事人对真实性均无异议的证据，本院均予以采信，并在卷佐证。本案的争议焦点是双方签订的《场地租赁及服务合同》的效力问题，结合双方庭审陈述及证据，本院认定如下事实：2014年3月12日，富益达公司与海盛物流签订《租赁合同》，海盛公司将位于闽侯县永丰社区杜坞42号场地一期建筑总面积为123206.16平方米的场地出租给富益达公司，采取包租方式经营，租赁物功能为建材展示及仓储，租赁期限为20年，富益达公司享有转租权，并自行经营管理。2014年10月18日，富益达公司与严新盛签订《场地租赁及服务合同》，合同约定，富益达公司将位于海峡国际家居建材城一期项目三楼第163.1号120.96平方米展厅出租给严新盛。租赁期间自富益达公司经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以富益达公司在“海峡都市报”刊登的正式营业时间为准；总租期共36个月，严新盛应向富益达公司支付租金、经营服务费、物业管理费，即租金租期第1个月至第18个月，月租金计人民币786元，付款方式为每陆个月一付，租金到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用；经营服务费租期第1个月至第18个月，月经营服务费计人民币1391元，付款方式为每陆个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用；物业管理费每平方米5元/月，月物业管理费为人民币605元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额。还约定，如严新盛未能按照上述约定的期间缴纳各项费用的，富益达公司有权解除本合同，由此造成的所有损失由严新盛自行承担，严新盛还需按未交金额日1%的标准加付逾期期间的违约金；因严新盛违约导致富益达公司支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均有严新盛负责赔偿，且严新盛还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给富益达公司；本合同终止，严新盛应自动归还承租的经营场所，缴清所欠富益达公司一切费用，并办理移交手续，方视为严新盛已将承租的经营场地交还富益达公司。合同签订后，富益达公司依约向严新盛交付租赁物。为此，引起纠纷。综上，本院认为，富益达公司在与产权人海盛物流签订合同取得转租经营权后与严新盛签订的《场地租赁及服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，同时，应认定为有效合同。为此，双方应按合同约定履行各自义务。故富益达公司主张严新盛应支付2015年1月1日起至2016年7月14日所欠的租金、经营服务费、物业费共计47854.1元，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止违约金的诉请，本院予以支持。严新盛已支付的装修押金、临时电费押金、施工证保证金共计6100元，在上述款项中予以抵扣。但富益达公司主张的保证金13064元归其所有的诉请，因严新盛已承担了延迟支付租金的违约金，且合同中约定保证金可用于扣抵租金及约定严新盛如提前解除合同，保证金才不予退还，故富益达公司的该项诉请不予支持，保证金用于抵扣租金等费用。由于严新盛未按约定缴纳租金、经营服务费等各项费用，已构成违约，根据合同约定，富益达公司有权解除合同，且合同中约定，任何与本合同有关的文件按严新盛提供的地址送达寄发后三日，无论严新盛是否签收即视为送达，合同自富益达公司通知送达严新盛之日起解除。故本院确认富益达有限公司与严新盛之间签订的《场地租赁及服务合同》于2016年7月14日解除。至于因合同解除后产生的涉及赔偿损失等法律问题，双方可结合严新盛的反诉另案处理。至于富益达公司提出的代理费3000元问题，根据双方合同第八条第9款的约定“因严新盛违约导致富益达公司支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由严新盛负责赔偿”，且富益达公司向本院提交委托代理合同、律师代理费发票，故富益达公司的该项主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、的规定，判决如下：一、确认福州富益达商业管理有限公司与严新盛2014年10月18日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年7月14日解除；二、严新盛应于判决生效之日起十日内向福州富益达商业管理有限公司租金、经营服务费、物业费共计47854.1元整，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金。严新盛已支付的保证金13064和装修押金、临时电费押金、施工证保证金共计6100元，在上述款项中予以抵扣。三、严新盛应于判决生效之日起十日内向福州富益达商业管理有限公司支付律师代理费3000元；四、驳回福州富益达商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1719元，由严新盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黄少飞人民陪审员  程丽华人民陪审员  洪玉珍二〇一七年九月三十日书 记 员  罗燕圆附：本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。