昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初601号原告：赵佳丽，女，1988年10月30日出生，白族，住昆明市呈贡县洛羊工贸片区，委托代理人：李妍菁，系云南建广律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：赵海渊，系云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明神州天宇置业有限公司。住所：昆明市盘龙区北京路北辰财富中心商住楼****。法定代表人：杨文娟，系公司总经理。委托代理人：何亚菊，系建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明京卓房地产经纪有限公司。;'>住所：昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星光苑******div>法定代表人：吴维坚，系公司董事长。委托代理人：尹雪佳，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南神州天宇物业服务有限公司。住所：;'>住所：昆明市北京路延长线北辰财富中心商住楼**附**附**>法定代表人：杨文娟，系公司总经理。委托代理人：陈昭，系建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告赵佳丽诉被告昆明神州天宇置业有限公司（以下简称“昆明天宇置业”）、第三人昆明京卓房地产经纪有限公司（以下简称“昆明京卓公司”）、第三人云南神州天宇物业服务有限公司（以下简称“云南天宇物业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月20日公开开庭进行了审理。原告赵佳丽及其委托代理人李妍菁、赵海渊，被告昆明天宇置业委托代理人何亚菊，第三人昆明京卓公司委托代理人尹雪佳，第三人云南天宇物业委托代理人陈昭到庭参加了诉讼。因被告申请双方庭外调解，延期审理两个月。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年5月7日签订了编号为天宇盛苑4-B1001号的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，原告购买被告开发的天宇盛苑4-B幢第10层1001号房。签订合同前，原告支付了首期购房款248644元，剩余购房款570000元向中国建设银行昆明市城东支行申请贷款支付。合同约定被告应于2013年11月22日前将经验收合格的商品房交付原告。合同还约定被告于原告提交办证材料后90个工作日内向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却未将符合约定交付条件的房屋交付给原告，还未履行办理不动产权证的义务。此外，被告与原告的《合同补充协议》第七条第四款约定的保修期起算方式违反法律法规的强制性规定，严重侵害原告方合法权益。就前述问题，原告多次与被告协商，但均遭到被告拒绝。原告诉至法院，请求判令：1.被告及第三人连带在判决生效后30日内履行完毕办理不动产权证书并交付原告的义务；2.被告、第三人连带支付自2016年7月6日至原告实际取得不动产权证书之日止的违约金17607.67元（以房款总额818644元为基数，按照人民银行同期贷款利息的标准计算，暂计算至2016年12月31日）3。确认原、被告之间《商品房购销合同》项下的房屋质保期起算日为自房屋竣工验收合格之日起计算;4.本案诉讼费用由被告承担。被告昆明天宇置业辩称：涉案房屋坐落于天宇盛苑4-B1001号及房价总款818644元属实。1.合同中双方对于产权登记的办理有约定，被告作为出卖人承担的是协助办理义务，合同约定为甲方向产权机关报送合同资料后则视为甲方已办理完毕协助义务，同时本案中被告已经为原告提交了报送产权机关的相关资料，由于法律发生变化以及政策原因，2016年6月30日起昆明市人民政府决定实施不动产统一登记，因不动产登记的相关材料报送要求发生变化，需要提交的资料也发生重大变化，所以目前已经向产权部门报送新要求下的资料，同时根据补充协议第12条约定，因政策变化而导致的不动产权证书办理迟延，不应当由被告承担违约责任；2.原告要求商品房项下的房屋质保期起算日为房屋竣工验收合格日起算，本案中双方在商品房购销合同补充协议中，对于交付条件的建设单位组织验收合格明确约定为“五方验收即经过勘察设计施工监理及建设单位共同验收合格，即视为具备交付条件”，在满足交付条件的情况下，也就是房屋竣工验收合格后起算房屋质保期，并未违反法律的规定。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人昆明京卓公司辩称：昆明京卓公司已经向产权管理部门提交了办理产权证的相关资料,产权证办理手续正在进行中，因政策改变原因，目前暂不能取得不动产登记证，请求驳回原告的诉讼请求。第三人云南天宇物业辩称：原告要求第三人云南天宇物业连带履行办理不动产权证书并支付违约金的诉求，没有事实及法律依据。1.与原告签订《商品房买卖合同》的主体是被告，合同约定的协助办理产权证义务的主体也是被告，而不是第三人云南天宇物业，被告与云南天宇物业是两个独立企业法人，根据合同相对性的原则，不应当由云南天宇物业承担合同的相关责任与义务；2.第三人云南天宇物业承担连带责任的前提，应当是作出过协助被告办理不动产权证及支付违约金并承担连带责任的意思表示，但是云南天宇物业从未作出过该意思表示；3.原告没有要求云南天宇物业承担责任的事实基础，该权证正在办理过程中，云南天宇物业既不是合同主体也没有任何违约行为。综上，不应当由云南天宇物业连带承担办理产权证及支付违约金的责任，原告的诉讼请求应当予以驳回。原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：一、《商品房买卖合同》及其补充协议；二、契税及工本费收据、维修基金收据、葡萄街区业主购房发票收集回执单、土地证、房产证代办费收据等办证材料，证明1.依据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告需在原告提交相关材料后90个工作日内为原告申报办理所购买房屋的产权证；2.原告已按约定向被告支付了全部价款，并按《商品房买卖合同》约定及被告要求将办理产权证所需的材料提交给了第三人，但至今，被告仍未为原告办理产权证；3.《商品房买卖合同》第七条、《合同补充协议》第七条第（四）款关于房屋保修期的约定违反《建设工程质量管理条列》的规定，保修期应从竣工验收合格之日起算。被告昆明天宇置业对原告提交的证据一《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可原告证明目的，双方合同第十二条第三项明确约定了乙方需要提供的相关资料，且资料应当是产权证发证机关认为合格完整的资料才能进行报送及办理。对证据二的真实性予以认可，原告的证据证明了被告已经履行了合同约定的相应义务，并且提交了以上材料，原告要求办理的产权证已在办理过程中，原告的陈述与事实不符；原告主张的买卖合同第七条及补充协议第七条第四款的约定，并不违反法律的规定，原告主张的建设工程质量管理条例第十六条明确规定为建设工程竣工后由建设方组织勘察、设计、施工、监理等有关部门进行竣工验收，这条规定与补充协议第五、七条的约定是一致的，并不存在违法及冲突。第三人昆明京卓公司对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，证明了与原告约定在90个工作日内代办房屋产权手续的是被告。对证据二契税及工本费收据、维修基金收据由被告昆明天宇置业出具，葡萄街区业主购房发票收集回执单由第三人云南天宇物业出具，与第三人昆明京卓公司无关，不予质证；土地证、产权证代办费收据由第三人昆明京卓公司出具，对该证据真实性、合法性、关联性予以认可，但证明内容不认可，第三人昆明京卓公司仅仅在2016年2月25日收取了代办费，并未收到维修基金、契税、购房发票，并且在收到代办费后，原告并未补充交齐办证所需的全部材料，后因2016年7月以后的政策原因，所以原告暂未能取得不动产证。第三人云南天宇物业对原告提交的证据一《商品房买卖合同》及其补充协议，真实性、合法性予以认可，证明目的及关联性不认可，根据合同约定被告昆明天宇置业应当履行的是协助原告办理产权的义务，而并不是办理产权证的义务，同时第三人云南天宇物业并没有协助办理的义务，并不是《商品房买卖合同》的签订及义务主体，不应当承担合同义务与责任。对证据二的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，第三人云南天宇物业仅代被告昆明天宇置业收集购房发票，出具了购房发票收集回执单，其性质为代收行为，责任后果应由被代理人承担，代收后票据已交付给被告，被告也已经按照原、被告双方合同约定履行了相关义务，产权证正在办理过程中，因此原告所述与事实不符；该组证据中的其它证据并非第三人收取及开具，且与原告对于第三人的诉请无关，因此不予质证。被告昆明天宇置业为反驳原告的主张，向法庭提交如下证据：一、《商品房购销合同》及补充协议，证明1.原、被告双方于2013年5月7日签订了《商品房购销合同》，原告赵佳丽购买被告开发的天宇盛苑4-B幢1001号房屋，合同第十二条关于产权登记的约定，在乙方办理完毕向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等事项后，甲方于90个工作日内向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续，甲方向产权机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务；2.合同补充协议第十二条约定，甲乙双方任何一方如遭遇不可预见或不可抗拒的原因或政府行为而延迟履行合同义务时，将免除延迟履行合同的责任。二、《竣工验收备案证明书》，《商品房质量保修书》，证明天宇盛苑建设项目竣工验收备案文件齐全、符合要求，经昆明市住房和城乡建设局审批准予备案；被告提交的工程竣工验收备案文件9为商品房住宅的《住宅质量保修书》、《住宅使用说明书》经验证符合要求，2015年9月8日昆明市建设工程质量安全监督管理总站准予备案。三、《不动产登记暂行条例实施细则》、《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》昆政发〔2016〕37号、《土地测绘委托合同》、《宗地图》、《权属界址点成果》、《房产分户图》、《昆明市国土资源局关于不动产统一登记相关事项的补充公告》、《昆明市不动产登记办事指南》，共同证明：1.《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当对下列内容进行查验，其中重点为（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；2.昆明市人民政府决定自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记，五华、盘龙、官渡、西山、呈贡分中心分别负责受理和办理各自行政辖区内的不动产登记业务；3.为达到不动产登记要求、需提交不动产测绘成果内容，2016年7月15日，昆明神州天宇公司与昆明杰宏测绘科技咨询有限公司签订《天宇花园、天宇康苑、天宇盛苑土地测绘合同》，委托测绘公司进行测绘并出具测绘报告；4.昆明杰宏测绘科技咨询有限公司已出具赵佳丽所购买的天宇盛苑4-B幢1001房屋《宗地图》、《房产分户图》及天宇盛苑《权属界址点成果》；5.昆明市国土资源局发布公告，自2016年9月26日起，原由五华、盘龙、官渡、西山、呈贡各分中心受理的不动产登记业务由昆明市不动产登记中心负责受理企业和单位的不动产登记业务；6.昆明市不动产登记中心要求首次登记需提交的资料包括：房屋测绘成果报告和权籍调查，其中权籍调查还需要昆明市国土规划勘测测绘研究院、昆明市不动产登记局审核盖章；7.因以上政策变化而导致不动产权证书办理延迟，根据补充协议第十二条约定不应由被告昆明神州天宇公司承担违约责任。原告对被告昆明天宇置业提交的证据一的真实性、合法性予以认可，证明目的不予认可。对证据二《竣工验收备案证明书》记载时间为2015年9月8日，按照《建设工程质量管理条例》的规定，商品房质保期的起算点应当适用该条例，从竣工验收备案的时间起算，而不是从房屋交付时间起算，或者是五方验收时间开始计算，商品房质量保修书不认可关联性及证明目的；《商品房质量保修书》的真实性、合法性、关联性予以认可，不认可证明目的，被告认为保修期的起算日期自2013年11月18日起算，原告认为质量保修期起算点应当自2015年9月8日起算。对证据三的真实性、合法性、关联性予以认可，不认可证明目的，原告向被告和第三人交付相关办证材料的截止日期是2016年2月25日，昆明市新出台的办理产权证相关规定的日期是2016年6月24日，即被告和第三人并没有按照合同约定时间为原告办理不动产权登记证书；其余证据恰好证明被告和案外人签订测绘合同以及其他办理产权证的材料的形成时间都是在2016年的7月4日以后，已构成违约。第三人昆明京卓公司对被告昆明天宇置业提交的证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，证明与原告约定在90个工作日内报送产权登记相关手续的是被告并非第三人；除《商品房质量保修书》、证据四与第三人昆明京卓公司无关不予质证之外，其余证据真实性、合法性、关联性予以认可。第三人云南天宇物业对被告昆明天宇置业提交的所有证据真实性、合法性、关联性均予以认可，证据证明了合同的签订主体是被告，而非云南天宇物业；第三人云南天宇物业已将代收的购房发票交付给被告，现相关权证正在办理过程中，且被告一直在履行协助办理权证的义务，原告的诉讼请求不应当得到支持。第三人昆明京卓公司未提交证据。第三人云南天宇物业未提交证据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告提交的证据经被告昆明天宇置业、第三人云南天宇物业质证予以认可真实性，但对证据证明观点不予认可，本院予以确认。对被告昆明天宇置业提交的证据经原告质证予以认可真实性，但对证据证明观点不予认可，本院予以确认。各方证据观点，本院将综合进行评判。依据上述证据，本院认定以下案件事实：原、被告于2013年5月7日签订了编号为天宇盛苑4-B1001号的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的天宇盛苑4-B幢第10层1001号房，购房总金额为人民币818644元，被告应于2013年11月22日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，原告办理完以下事项后，被告在90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、原告支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如房屋价款、税款、行政规费、公共维修资基金等；二、双方办理完毕房屋交接手续；三、原告向被告交齐委托被告办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等，被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已经履行完毕协助办理产权证的义务。合同签订后，原告以支付首付款及余款贷款的方式，共计向被告支付购房款人民币818644元。原告已于合同约定交房日期前接房。现原告以被告未履行办理不动产权证的义务，且合同约定的保修期起算方式违反法律法规的强制性规定为由，诉至本院提出前述诉讼请求。另查明：包括案涉房屋在内的天宇盛苑小区，经被告作为建设单位，组织勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位共同进行了竣工合格验收，以上五单位共同出具《商品房质量保修书》，载明“该商品房的保修期自开发商发布收楼公告之日起至一周止开始计算即2013年11月29日起算”。2015年9月8日，昆明市住房和城乡建设局出具《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》载明“根据国务院《建设工程质量管理条例》和住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》及《云南省建设工程竣工验收管理办法》等有关要求，天宇盛苑建设项目竣工验收备案文件齐全、符合要求，予以备案，特发此证。”综合诉辩双方主张，本案争议焦点为：一、被告昆明天宇置业及两第三人是否应立即为原告赵佳丽办理不动产产权证？是否应向原告赵佳丽支付逾期办证违约金？二、案涉房屋质保期起算日是否为房屋竣工验收合格之日起计算？本院认为：我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。针对争议焦点一，根据原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条的约定，原告在支付完毕合同及补充协议约定的全部房屋价款、税款、公共维修资金、行政规费等全部款项，向被告交齐委托被告办理产权证所需的委托书、产权登记申请书、购房发票等相关资料，具备办理产权条件后，被告于90个工作日内向产权登记机关申请办理房屋产权登记手续。由于办理不动产产权证系国家不动产登记机构依据不动产权利人作为申请人所提出的申请，依法对相关产权材料进行审查，对于符合法律、法规规定的申请人颁发不动产产权证的行政行为，原告作为购买商品房的业主系办理不动产产权证的申请人；被告作为出卖商品房的开发商，仅依约具有协助原告办理不动产产权证的义务。本案中，原、被双方自签订《商品房购销合同》之时，均负有积极配合缴纳相关费用及完善授权委托书等办理不动产登记手续资料的义务，原告何时办理完毕双方所签订《商品房购销合同》第十二条中约定的事项，就决定了被告自何时开始履行向产权登记机关申请办理房屋产权登记手续的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原告主张其已办理完毕《商品房购销合同》第十二条中约定的事项，但原告未提交证据证实其已向被告提交委托被告办理房屋所有权证的委托书、产权登记申请书等办理房屋所有权证等所需的相关全部资料，由于原告尚未履行完毕合同约定的先义务，因此被告尚不具备履行后续义务的条件，故被告并未构成违约，故对原告主张被告、第三人应为其办理所购房屋不动产登记证书及被告、第三人应向原告支付逾期办理房屋不动产登记证书违约金的诉请本院均不予支持。针对争议焦点二，原告认为房屋交付的标准应当以通过昆明市住房和城乡建设局竣工验收备案之日即2015年9月8日才实际达到交付条件的观点，首先，根据《建设工程质量管理条例》第十六条以及《城市房地产管理法》第二十七条之规定，房地产开发项目交付使用的标准为经建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格，因此原、被告双方《商品房购销合同》第七条约定“经建设单位组织验收合格”的交付标准并未低于规定交付标准，是合法有效的约定，且综合竣工验收备案系行政管理机关对工程验收的监管行政行为，并非商品房买卖合同的必要交付条件；其次，涉案房屋已于原告接到通知后的合理期限内进行了接房，已由原告实际占有、控制及使用，故由工程建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位共同出具的“该商品房的保修期自开发商发布收楼公告之日起至一周止开始计算即2013年11月18日起算”的《商品房质量保修书》认定的房屋质保期起算日并无不当。综上，原告的观点不能成立，本院对原告主张自竣工验收备案合格之日起计算案涉房屋质保期的诉讼请求，依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵佳丽的诉讼请求。案件受理费人民币240元由原告赵佳丽承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  范文敏人民陪审员  俞莉萍人民陪审员  杜 芸二〇一七年九月十二日法官助理涂洁书记员刘昕垚李萌