广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终12175号上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：黄俊灿，董事长。委托代理人：陈英革、李冰，分别为广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：尹文清，女，汉族，1968年10月8日出生，住广东省从化市委托代理人：吴小庆、傅金发，均系广东合拓律师事务所律师。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称：“东凌公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初5322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年12月9日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同载明甲方（卖方）广州市东凌房地产开发有限公司；乙方（买方）尹文清，通讯地址广州市天河区华景北路209号1208房；该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的荔湖城（B区03、04地块1栋、裙房，2-5栋）……地址：增城市新塘镇永和荔湖城上城中路1号8幢(荔湖城上城中路1号8幢)2502房；第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）653504元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……九、买方应在《收楼通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内或《收楼通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《收楼通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收……十、买卖合同第十四条变更为：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条补充：……由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件。由于政府相关部门的原因，该商品房项目暂时未临电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件。二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。二十五、买卖合同第二十九条的及补充：本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。除本合同另有约定之外，采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力。二十六、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。签订上述合同后，尹文清依约在合同约定的交付日期前向东凌公司付清全部购房款。2008年6月起，东凌公司用地的红线范围内已取得永久供水标准。2013年12月25日，涉案房屋取得了永久通邮的使用标准。2013年12月26日，原增城市建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程的竣工验收备案文件已于2012年12月26日收讫，文件齐全。备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2014年2月10日，涉案房屋取得了永久供气的使用标准。2015年12月30日，涉案房屋取得了永久供电的使用标准。2015年12月31日，东凌公司向尹文清邮寄送达关于涉案房产交付及房屋质量保修的通知，催促尹文清办理收楼手续等。2016年1月1日，该邮件送达。东凌公司催促后，尹文清对涉案房屋没有办理收楼手续。庭审中，东凌公司主张尹文清的起诉已经超过了诉讼时效。原审法院认为：双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，东凌公司应在2013年12月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付给尹文清使用。从查明的事实可知，2013年12月26日，原增城市建设局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件；涉案房屋范围在2008年6月起具备永久通水、2013年12月25日涉案房屋具备永久通邮、2014年2月10日具备永久通气、2015年12月30日具备永久通电等四项交付条件。综上，原审法院认为，涉案房屋于2015年12月30日完全具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通气、永久通电的四项交付条件。东凌公司未能在合同约定的期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。现尹文清要求东凌公司支付延期交房违约金的诉讼请求，理据充分，予以支持。但违约金应计至房屋符合交付条件且东凌公司发出催促尹文清收房邮件送达日止，即2016年1月1日止。经核算，东凌公司应向尹文清支付自2014年1月1日起至2016年1月1日止延期交房违约金为95542.28元（以合同约定的购房款653504元为本金，以每日万分之二的标准，延期731天计算）。至于东凌公司主张临时用电符合涉案房屋交付条件的问题。至于东凌公司主张临时用电符合涉案房屋交付条件的问题。根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电，临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定，“对基建土地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。东凌公司向涉案房屋买受人提供临时用电，违反了上述规定，属扰乱供电、用电秩序的行为，尚未具备永久用电的涉案房屋不能满足买受人日常生活用电的基本条件。东凌公司作为开发商以补充协议的方式免除其应承担的提供永久用电的基本义务，明显与上述《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》及《供电营业规则》的相关规定相悖，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。因此，东凌公司主张以临时用电作为涉案房屋供电的交付条件，缺乏法律依据，不予支持。至于东凌公司主张尹文清请求支付延期交房违约金超过诉讼时效问题。双方约定的涉案房屋交付时间虽为2013年12月31日，但双方约定的延期交房违约金按日累加计算，是卖方延期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每延期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房之日履行。因此，尹文清主张延期交房违约金的诉讼时效起算日期为2016年1月2日，截止日期为为2018年1月1日。尹文清于2016年9月18日提起本案诉讼向东凌公司主张延期交房违约金未超过两年的诉讼时效，因此，东凌公司主张尹文清提起本案诉讼已超过诉讼时效，依据不足，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市东凌房地产开发有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内向原告尹文清支付2014年1月1日起至2016年1月1日止延期交房违约金为95542.28元。二、驳回原告尹文清的其他诉讼请求。案件受理费1432元，由原告尹文清负担365元，被告广州市东凌房地产开发有限公司负担1067元。判后，东凌公司不服原审判决，上诉称：1.虽本案双方在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》中已经明确约定涉案房屋的“交付条件”、“房屋交付时的有关资料”，但该商品房买卖合同附件七中的补充约定中的第十一条明确约定当卖方无法取得该买卖合同1至5项文件资料，却已经取得建设工程竣工验收证明文件的，不视为不符合交付条件标准，卖方不承担延期交房的违约责任，且补充约定中已强调由于政府、供电部门的原因，该涉案商品房项目暂时为临电，不排除交付时涉案商品房依然为临电的可能性，对此买方已经完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件，同时放弃索赔的权利。根据广东省高级人民法院《2012年全省民事审判工作会议纪要》第6条规定：“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理”。故上诉人按约定交付房屋，不应承担违约责任。2.补充协议中的约定符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，属法定可以由合同双方约定的情况。目前我国对于商品房交付条件并未出台“效力性强制性规定”，故双方在补充协议中的约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《合同法》第五十二条关于合同无效的适用条件。上诉人已经依照约定履行合同义务，并未违约，不应承担违约责任。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求或发回重审，一、二审所有的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人尹文清答辩同意原审判决，不同意东凌公司的上诉请求。上诉人东凌公司与被上诉人尹文清对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点在于东凌公司提供临时用电是否符合涉案房屋的交付条件、该行为是否构成违约。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对于基建公地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。据此可以得知临时用电系建设施工用电，属非永久性用电，不能用作居民日常生活用电。尚未具备永久用电的涉案房屋不能满足买受人日常生活用电的基本条件，且根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的规定，房屋交付时的供电标准为东凌公司提供供电的永久使用证明文件，故涉案房屋供电标准应为永久用电。虽《补充协议》中约定“。不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件，同时放弃索赔的权利”，东凌公司作为开发商以补充协议的方式免除其应承担的提供永久用电的基本义务，明显与国家电力管理的相关规定相悖，且不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此东凌公司主张临时用电作为涉案房屋供电的交付条件，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院认定东凌公司因“涉案房屋不具备永久用电的交付条件”未能在约定时间交付房屋构成违约，判决东凌公司向被上诉人支付延期交楼违约金并无不当。综上所述，东凌公司的上诉理由不成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2864元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖逸思审 判 员  曾文莉代理审判员  陈少波二〇一七年九月十二日书 记 员  李晓虹