浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0802民初2512号原告：刘辉，男，1986年10月24日出生，汉族，住衢州市衢江区。委托诉讼代理人：余艳芬，浙江天口律师事务所律师。被告：刘雯雯，女，1995年4月20日出生，汉族，住衢州市柯城区。委托诉讼代理人：郑华建，浙江诚源律师事务所律师。第三人：方雪妹，女，1962年1月10日出生，汉族，住衢州市柯城区。第三人：刘北老，男，1961年9月15日出生，汉族，住衢州市柯城区。第三人共同委托诉讼代理人：蔡小米，浙江诚源律师事务所律师。原告刘辉与被告刘雯雯、第三人方雪妹、刘北老、衢州市康美房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年7月3日向本院提起诉讼，诉请：1.判令被告刘雯雯履行房产过户登记手续，将坐落于衢州市柯城区天和家园11幢1单元402室房屋登记过户至原告名下；2.诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年9月27日公开开庭进行审理。2017年8月10日，原告申请撤回对第三人衢州市康美房产中介所的起诉，本院口头裁定予以准许。诉讼中，原告变更诉讼请求：1.解除原告与被告、第三人签订的《房地产转让定金协议》；2.由被告、第三人方雪妹、刘北老共同双倍返还定金100000元，赔偿房屋差价损失262000元。2017年8月10日，原告申请对坐落于衢州市柯城区天和家园11幢1单元402室房屋进行鉴定评估，本院于2017年8月25日委托博文房地产评估造价集团有限公司衢州分公司进行鉴定评估，2017年9月12日博文房地产评估造价集团有限公司衢州分公司作出鉴定评估。本案现已审理终结。本院经审理认定：第三人方雪妹、刘北老系夫妻关系。被告刘雯雯系第三人女儿，2017年5月大学毕业，之前在外地学习生活，至今尚未成家，亦未与第三人分家。2016年11月，第三人与被告所在村由于政府拆迁征收，其共有房屋被政府征收。2016年11月11日，第三人刘北老作为家庭代表与衢州市柯城区白云街道办事处签订《衢州市城中村（严家圩村）房屋征收搬迁补偿安置协议书》，其中坐落于衢州市柯城区天和家园11幢1单元402室房屋作为安置房提供给被告，该房屋的钥匙已于2016年交付被告，但尚未办理产权过户登记手续。2017年3月18日，经衢州市康美房产中介居间服务，第三人方雪妹与其丈夫刘北老电话协商后，以方雪妹、刘北老名义与原告签订了《房地产转让定金协议》，因衢州市柯城区天和家园11幢1单元402室房屋系安置被告名下，为保证合同能够履行在中介的要求下，第三人方雪妹在合同甲方签名处刘北老、方雪妹下方加添“刘雯雯（代）本人代刘雯雯签定天和家园11幢1单元402室房屋出售相关事宜，如出现由此产生的法律责任均由本人承担”并捺印。合同约定：1、第三人方雪妹代表被告将坐落于衢州市柯城区天和家园11幢1单元402室房屋（建筑面积92平方米）以800000元价格转让原告。2、付款时间及方式：2017年3月18日原告支付定金50000元，2017年7月31日前办理过户手续并支付首付款300000元（含定金），余款500000元在公积金贷款发放后7日内支付。3、办理房产过户的费用负担：被告承担第一次办证产生的物业维修基金、燃气费及相关税费，从被告过户至原告名下的相关税费由原告负担；2017年4月30日之前的物业费由被告承担，之后物业费由原告承担。4、违约责任：原告违反合同（不买），被告有权没收原告所付的定金；被告违反合同（不予出卖），双倍返还定金并在解除合同时赔付。协议签订后，原告当日支付定金50000元，第三人方雪妹出具了定金收条。之后，被告及第三人以该房屋自己要住为由不同意继续出卖。2017年5月17日，第三人方雪妹、被告刘雯雯与原告刘辉在衢州市康美房产中介处就房屋转让合同事项进行协商，被告及第三人提出解除合同双倍返还定金，原告要求继续履行合同或者赔偿差价损失，因意见不一未能达成协议。故原告于2017年7月3日诉至本院要求依法解决。诉讼中，原告申请对坐落于衢州市柯城区天和家园11幢1单元402室房屋进行鉴定评估，经评估该房屋于2017年9月4日价值时点的价格为1062000元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，三方的主要争议焦点：（一）、第三人方雪妹与原告签订《房地产转让定金协议》是否构成表见代理。原告认为第三人方雪妹的行为符合表见代理的构成条件，构成表见代理。被告及第三人认为方雪妹未经被告授权签订合同系无权代理行为，并且方雪妹的行为也不符合表见代理的构成条件，不构成表见代理。我国合同法第四十九规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。结合本案，首先被告刘雯雯系第三人方雪妹、刘北老的女儿，其在2017年3月18日合同签订时正在学校求学及学习，尚未与父母分家独立生活，属于共同生活的家庭成员。其次，签订合同时第三人方雪妹与其丈夫即第三人刘北老经过电话协商沟通后才签字；第三，基于涉案房屋系安置被告名下，为确保合同能够顺利履行在中介的要求下，第三人方雪妹在合同甲方签名处刘北老、方雪妹下方添加“刘雯雯（代）本人代刘雯雯签定天和家园11幢1单元402室房屋出售相关事宜，如出现由此产生的法律责任均由本人承担”，第三人方雪妹上述行为再次向原告及中介方表明其有权代理被告签订合同出售房屋。第四、原告在本案中已尽合理的注意义务，对合同的签订是善意且无过失。第五、从被告提供的2017年5月17日三方协商录音文字稿中内容分析，也印证被告对第三人方雪妹出售案涉房屋系知情且同意的。综合上述情况，本院认为基于第三人方雪妹与被告间的母女关系及方雪妹上述系列行为，符合表见代理的构成条件，足以让原告有理由相信第三人方雪妹有权代理被告出售房屋，第三人方雪妹的代理行为有效。被告及第三人认为方雪妹的行为不符合表见代理的构成条件，不构成表见代理，与法不符，本院不予采信。（二）、第三人方雪妹与原告签订的《房地产转让定金协议》是否具有法律效力。被告及第三人均辩解涉案房屋尚未过户至被告名下，被告仅取得涉案房屋的购买权，尚未取得房屋产权登记证书，依据我国房地产管理法第三十八条规定未依法登记领取权属证书的不得交易，双方签订的房屋转让合同无效。原告认为只有违反法律、法行政规的效力性强制性规定才能导致合同无效，而房地产管理法第三十八条规定属于管理性规范，并不属于效力性强制规。同时我国物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故案涉房屋虽未登记至被告名下，但不影响合同的效力。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告与第三人方雪妹自愿签订的房屋转让合同，双方主体合格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。被告及第三人辩解被告尚未取得涉案房屋产权登记证书，双方签订的房屋转让合同无效，与法不符，不予采信。（三）、被告及第三人应否承担违约赔偿责任。我国合同法第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告于2017年5月17日明确向原告表示不同意继续转让涉案房屋，并提出解除合同双倍返还定金，被告的行为已构成根本违约。原告认为被告违约不履行合同，基于案涉房屋尚登记在案外人衢州市基础设施投资有限公司名下，无法继续履行合同，故要求解除合同，双倍返还定金并赔偿差价损失，具有事实与法律依据，本院予以支持。对于损失额的确定，根据评估报告涉案房屋在诉讼时的价值为1062000元，与原房屋转让合同价800000元相差262000元，该差额属于因被告不履行合同给原告造成的损失。同时，被告因违约要双倍返还定金，故对定金不够补偿原告损失的部分，应由被告予以赔偿。因第三人方雪妹系代理被告签订房屋转让合同，表见代理人代理实施的民事法律行为所产生的后果应由被代理人即本案的被告承担，原告要求第三人方雪妹、刘北老双倍返还定金并赔偿损失，于法无据，不予支持。被告及第三人认为合同约定“被告违反合同不予出卖，双倍返还定金并在解除合同时赔付”，故被告方有权以双倍返还定金方式解除合同。本院认为，案涉房屋转让合同中并未明确约定买卖双方分别可以通过定金放弃或双倍返还定金方式取得合同解除权，不具有解约定金的性质，被告及第三人的上述辩解与法不符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、解除2017年3月18日刘辉与方雪妹签订的《房地产转让定金协议》；二、刘雯雯于本判决生效之日起十日内双倍返还刘辉定金100000元，并赔偿房屋差价损失212000元；三、驳回刘辉其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6730元，减半收取3365元，由刘辉负担465元，刘雯雯负担2900元，鉴定费3655元，由刘雯雯负担，限于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 员 童建国二〇一七年九月三十日法官助理 严高鹏书 记 员 徐 蓝