广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终4727号上诉人（原审被告）：佛山市英翔房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈庆勤，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄国根，广东经纬法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨锦秀，广东经纬法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯诗婷，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈绮雯，广东达声律师事务所律师。原审第三人：林婉婷，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。原审第三人：苏莹，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：冯巨忠，男，汉族，住址同上，系原审第三人苏莹丈夫。原审第三人：李来顺，女，汉族，住湖南省衡阳县。上诉人佛山市英翔房产有限公司（以下简称英翔公司）因与被上诉人冯诗婷、原审第三人林婉婷、苏莹、李来顺商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。英翔公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回冯诗婷全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由冯诗婷负担。事实和理由：（一）英翔公司不是本案适格的责任主体。冯诗婷在起诉中明确其是向第三人苏莹购买涉案车位，即苏莹与冯诗婷才是涉案车位的交易双方，而非英翔公司。因此，英翔公司并非本案适格的主体。故一审法院认定冯诗婷与英翔公司存在买卖合同关系是属于严重的事实不清，应予纠正。（二）一审法院判决英翔公司协助郑建存办理涉案车位的过户手续，实际上无法履行。根据英翔公司向相关部门了解，车位办理过户手续除需要提交相应的材料外，还需要满足购买人是小区业主方可办理。而郑建存根本不是涉案车位所在小区业主，相关部门根本不可能为其办理过户。因此，一审法院在未查清相关事实的情况下，判令英翔公司协助郑建存办理过户手续，属于认定事实不清。（三）一审法院的判决超出当事人的诉请。一审法院判决英翔公司承担车位登记的需的契税等费用，明显错误。冯诗婷辩称，（一）双方签订的《认购协议书》合法有效，且已实际履行。（二）英翔公司是履行合同义务的主体。（三）英翔公司理应履行合同义务，承担车位过户责任。原审第三人苏莹辩称，同意冯诗婷的答辩意见。原审第三人林婉婷、李来顺未到庭参加法庭调查，亦未发表答辩意见。一审法院起诉请求：1.判决确认佛山市顺德区金X湾花园Ｃ665车位的所有权人为冯诗婷；2.判令英翔公司立即为原告办理佛山市顺德区金X湾花园Ｃ665车位的产权过户登记手续；3.本案诉讼费用由英翔公司承担。一审法一审法院认定事实：李来顺从2002年7月开始在英翔公司工作，并从2008年12月起负责英翔公司开发的位于佛山市顺德区大良街道沿XX路XX号的房地产项目“金X湾”楼盘剩余车位、商铺的销售工作，并负责为购买人办理房地产权证。2008年12月至2012年8月期间，林婉婷根据李来顺的指示办理上述“金X湾”楼盘剩余车位、商铺的销售、合同登记、出纳等工作。2012年初，林婉婷以英翔公司名义以90000元的价格向苏莹达成了出售位于广东省佛山市顺德区大良街道沿XX路XX号金X湾花园XXXX车位的协议，并向苏莹收取了定金10000元。2012年3月19日，林婉婷以英翔公司名义同意苏莹将买卖上述车位的合同权利义务转让给冯诗婷，分别于2012年3月19日、同年4月17日收取了冯诗婷支付购买车位款90000元、代缴契税款3000元，并以英翔公司名义向冯诗婷出具相应收款收据。冯诗婷另向苏莹支付转让款35000元。后林婉婷向苏莹退还了定金10000元，并将其向冯诗婷所收取的上述车位款、代缴契税款交给了李来顺。上述车位现已由冯诗婷实际占有并出租收益。后冯诗婷要求英翔公司协助其办理上述车位的过户登记手续未果，遂于2014年10月14日向原审法院递交诉状提起本案诉讼。另查明，2015年3月31日，广东省佛山市中级人民法院对李来顺涉嫌职务侵占、诈骗、信用卡诈骗一案终审作出（2015）佛中法刑二终字第81号刑事判决书，认定李来顺在负责英翔公司的上述销售工作期间，利用销售、收款的职务之便，在出售车位、商铺后，仅将收取的销售款中的6056400元交回英翔公司，其余7026900元被李来顺占为己有；此外，李来顺还以英翔公司名义将金X湾花园C006、C379、C505、C506、C512、C909、C971、C972车位出售，将购买人支付的合计730000元款项全部占为己有，没有交回英翔公司，并向英翔公司谎称上述8处车位没有出售，判决“英翔公司人李来顺犯职务侵占罪，判处有期徒刑八年六个月；……”。再查明，2015年6月23日，佛山市顺德区国土城建和水利局就办理金X湾汽车位房地产权证问题向原审法院出具复函一份，表示“一、该汽车位正常办理房地产权证需提交：1.《商品房买卖合同》正本；2.佛山市顺德区商品房交易登记申请书；3.购房发票（办证联）原件；4.购房者身份证复印件；5.接受住房维修资金管理的项目（预售证号为20060069号开始）需提供《维修资金专用存折》记载户名、地名页和存款记录页（必须有存款记录）复印件；6.《中华人民共和国契税完税证》；7.宗地图复印件2份（A4、A5规格各一份）；8.房屋平面图原件及复印件（复印件大小规格为A5即21cm×15cm）。二、如贵院判定给冯诗婷，在办理房地产权证时，凭贵院的判决书、协助执行通知书外还需提交上述第一点的第2-8项资料”。原审法院认为，关于双方争议的原、英翔公司之间的买卖合同关系是否成立并生效的问题。上述《金X湾商品房认购协议书》约定有商品房（车位）的标的物、价款、交付日期等商品房买卖合同的主要内容，且李来顺亦以英翔公司名义收取了协议所约定全部价款，该协议依法应视为商品房买卖合同。李来顺、林婉婷均曾以英翔公司职员身份，直接负责包括涉案车位在内金X湾车位、商铺的销售工作，林婉婷根据李来顺指示销售涉案车位，并以英翔公司名义同意苏莹将买卖涉案车位的合同权利义务转让给冯诗婷，应视为履行英翔公司职务的行为。此外，虽然林婉婷将向冯诗婷收取的上述购买车位款、代缴契税款交给了李来顺，但销售款的收款工作亦属李来顺职务范围，林婉婷向冯诗婷所出具的相应收款收据亦加盖有英翔公司公章，故此情况尚不足以证实本案存在冯诗婷知道或应当知道第三人收取上述款项属超越其权限的情形。因此，原审法院确认林婉婷以英翔公司名义向冯诗婷出售涉案车位并收取购买车位款90000元、代缴契税款3000元的行为构成表见代表，原、英翔公司之间的买卖合同关系，已成立并发生法律效力，原审法院予以确认；故冯诗婷要求英翔公司协助办理涉案车位的房地产权过户登记手续的诉讼请求，理由充分，原审法院予以支持；契税等相应登记费用，依据交易惯例（冯诗婷承担，英翔公司代缴）及冯诗婷已支付代缴契税款情况，原审法院确认：该费用中3000元以内部分由英翔公司承担，超出3000元部分由冯诗婷承担。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经依法登记，不发生效力。涉案车位虽已由冯诗婷占有、处分，但目前仍登记于英翔公司名下，尚未办理相应物权转移登记手续，因此，冯诗婷要求确认其在本判决确定的英翔公司办理产权变更登记手续之日前为涉案车位所有权人的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、英翔公司在判决生效之日起十日内协助冯诗婷办理位于广东省佛山市顺德区大良街道沿XX路XX号金X湾花园XXXX汽车位的产权变更登记手续，相应过户登记费用中，3000元以内部分由英翔公司佛山市英翔房产有限公司承担，超出3000元部分由冯诗婷承担；二、驳回冯诗婷的其他诉讼请求。本案受理费3400元、财产保全费1160元，合共4560元，由冯诗婷负担1700元，由英翔公司负担2860元。本院二审期间，英翔公司、郑建存和李来顺均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据英翔公司和冯诗婷的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：英翔公司是否为本案适格的责任主体；英翔公司是否有协助冯诗婷办理车位产权变更登记手续的义务；一审判决是否超出当事人的诉讼请求范围。关于英翔公司是否为本案适格的责任主体。英翔公司认为冯诗婷是向苏莹购买涉案车位，故冯诗婷与苏莹之间有买卖关系，英翔公司不应为出卖人。本院认为，判定英翔公司是否为出卖人，结合本案事实分析如下：首先，涉案车位的实际交易情况。经核查，涉案车位确系最先由苏莹向英翔公司购买，后在英翔公司的同意之下，苏莹将涉案车位的合同权利义务转让给冯诗婷。以上事实的认定来源于冯诗婷、苏莹以及英翔公司销售人员林婉婷的庭审陈述一致，以及英翔公司出具的收据3张（收到冯诗婷车位款90000元和契税3000元）等证据证实。其次，涉案车位自2012年3月即由冯诗婷占有、使用并出租收益。至此，英翔公司与冯诗婷就涉案车位的买卖关系已完成付款与实际交付的履行义务，尚有权属转移即过户手续未完成。英翔公司主张其并非适格主体，明显与事实不符，于法无据，本院不予支持。关于英翔公司应否协助冯诗婷办理车位产权变更登记手续的问题。英翔公司上诉主张，冯诗婷并非案涉金X湾小区业主，无法办理车位变更登记手续，一审判决在事实上无法履行。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。本院认为，上述法条的立法目的是为了保障小区内业主可优先行使购买小区内车位、车库的权利，但法律、行政法规并未禁止将小区的规划车位卖给小区业主以外的其他人，英翔公司以冯诗婷并非案涉小区业主为由，主张不能办理车位产权变更登记手续，但并未提交证据证实其在出售车位时已经就买受人必须为案涉小区业主提出了要求；且在收取买受人款项并交付对方车位后提出该抗辩理由，明显有违诚实信用原则，本院不予支持；原审法院判令英翔公司协助冯诗婷办理过户手续的认定完全正确，本院予以支持。一审判决是否超出当事人的诉讼请求的问题。经核查，冯诗婷一审诉请仅为确认涉案车位的所有权人以及判令英翔公司为冯诗婷办理涉案车位的产权过户登记手续。而一审法院却超出冯诗婷的诉请，对过户登记费用的承担问题迳行判决，处理不当，本院予以纠正。综上所述，英翔公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第1956号民事判决第一项为：佛山市英翔房产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内协助冯诗婷办理位于广东省佛山市顺德区大良街道沿XX路XX号金X湾花园XXXX汽车位的产权变更登记手续；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第1956号民事判决第二项；三、驳回冯诗婷的其他诉讼请求。一审案件受理费3400元，财产保全费1160元，由冯诗婷负担1900元，由佛山市英翔房产有限公司负担2660元。二审案件受理费3400元，由佛山市英翔房产有限公司负担2000元，冯诗婷负担1400元。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年九月七日书 记 员  钟勉力