浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初14344号原告：义乌市永宁物业服务有限公司，住所地：义乌市后宅街道吴宅村10号二楼。法定代表人：吴建华。被告：周爱芳，女，1955年1月10日出生，汉族，住义乌市。原告义乌市永宁物业服务有限公司为与被告周爱芳物业服务合同纠纷一案，于2017年8月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告义乌市永宁物业服务有限公司的法定代表人吴建华到庭参加诉讼，被告周爱芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告义乌市永宁物业服务有限公司起诉称：原告于2015年8月1日开始为义乌市佛堂镇新安里四区的全体业主和使用人提供服务。原告与被告小区的业主委员会签订的物业服务合同约定了物业费高层住宅：0.95元/月/平方米、店面（商业）用房：1.6元/月/平方米；业主应在2015年11月底交清第一年2015年8月1日至2016年7月31日的物业费；2016年11月底前交清第二年2016年8月1日至2017年7月31日的物业费；逾期每天按银行贷款利息的四倍支付违约金给物业公司。该小区7幢1单元1401室住宅建筑面积139.23平方米（房屋面积以不动产登记中心为准）的房屋产权属于被告所有；被告应向原告交纳0.95元/月/平方米的物业费。现原告已经服务了两年了；原告至今已经多次通知被告交纳物业费；但是被告至今未向原告交纳物业服务费。原告为了维护自己的合法权益向贵院提起诉讼；要求贵院判令被告支付物业服务费3174元和违约金1200元。现原告诉请：1、被告支付原告2015年8月1日至2017年7月31日止的物业服务费3174元；2、被告支付违约金，第一年物业费1578元物业费的违约金从2015年12月1日起按所交纳金额以银行贷款利息四倍计算，第二年物业费1578元物业费的违约金从2016年12月1日起按所交纳金额以银行贷款利息四倍计算，物业费的违约金暂算至起诉之日为1200元。起诉之后的违约金按所交物业费金额以银行贷款利息四倍计算至实际还款之日为止。被告周爱芳未到庭，提供书面答辩状一份，辩称：原告法人代表吴建华起诉我户2015、2016年物业管理费未交，还要我户交违约金、交诉讼费，我们感到无理的人先告状，精神受打击很大，很难接受。2015年国庆前后，我户被小偷进入，砸毁门窗，反锁门户，我们无法进入。后叫开锁人打开，发现被盗，立即报案，有佛堂公安立案。我家因此损失一万多元，还发现二本人民币纪念册失窃，估价四、五千元。2015年永宁管理人员打电话要我户交费，我们对他回电话，希望他转告上面领导，我户损失1万多怎么处理，他吱唔一下，没有回答，也一直没联系我户。2016年，永宁管理人员又打来一个电话，要我户交费。我们说，物业费我户会来交，但我户因小偷入户而受到损失一万几千元怎么办，请他转告领导给予明确答复。结果他没有回答我户，永宁物业法人代表也没答复我户。永宁物管领导自始至终都没有和我们会面过，结果2017年8月17日原告寄来催缴信，我们没有及时收到，要求8月20日前交清费用。我们自2005年就住金华，吴建华根本没有与我户商量过，8月18日晚上才收到信，仅1天时间，我户无法在失窃问题弄清前交费。我户要求：一、永宁物管没有做好安全财产保卫工作而使小偷有机会进入我户，我户蒙受损失一万几千元，是物管先违约，要先给我户赔偿违约损失费。二、我户是长期没人住，物管费应打折收取。三、永宁物管领导根本就没有与我户有过任何协商就单方先起诉，浪费法律紧缺资源，不道德，要求道歉，承担全部诉讼费，希望法院公正、公平、合理、合情帮助我们解决纠纷。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：一、物业管理合同、补充协议各一份，证明：2015年原告通过招投标与被告所在的小区签订了物业管理合同，约定服务时间和收费价格和违约责任。二、物业服务合同备案回执一份，证明：原告与佛堂镇江滨小区三期业主委员会签订的物业管理合同服务的是新安里四区业主。三、浙中新报登报证明一份，证明：原告在2017年6月24日通过浙中新报向未交物业费的业主催交物业费。四、快递单和查询记录打印件一份，证明：原告在2017年8月17日通过邮政向被告寄送催交物业费通知书和被告在8月18日签收的事实。五、手机短信截屏一份，证明：原告在2017年8月18日通过手机向被告发送短信催交物业费。六、移交函一份，证明：原告两年服务期限已满。七、不动产档案证明一份，证明：房屋产权登记情况及房屋面积。被告未向本院提供证据。本院对上述证据认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，因视为其放弃举证、质证的权利。原告提供的证据中，证据一能够证明原告与义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会签订合同及补充协议为该小区提供物业服务的事实，合同及补充协议的签订时间分别为2015年9月19日及9月20日。证据二、七系自有关主管部门获取，本院确认其证明力。证据三、四、五能够证明原告曾向被告催缴物业费的事实，本院予以确认。证据六系根据双方签订的物业合同约定的服务期限记载，但合同约定期限并不等同于实际服务期限，原告的实际服务期限应结合其他证据综合认定，并由负有履行义务的原告承担举证责任。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2015年9月19日，原告与义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会签订物业管理合同一份（原告未能提供业主大会的选聘决议或招投标相关文件），约定服务期限为2015年8月1日至2017年7月31日，该合同约定物业费收费标准为：高层住宅0.95元/平方米/月，合同还约定了双方其他权利义务事宜。2015年9月20日，双方又签订补充协议一份，约定商业和店面的物业费按1.6元/平方米/月，业主应在每年11月底之前缴纳物业费，逾期每天按银行贷款利息的四倍支付违约金。另根据与本案合并审理的（2017）浙0782民初14324号案件有关证据反映的事实，原告实际于2015年9月21日起入驻该小区提供物业服务，服务至2017年7月31日止。被告系该小区7幢1单元1401室房产的业主，住宅面积为139.22平方米，按合同约定收费标准2015年9月21日至2017年7月31日应交物业费合计2949.79元，经原告催缴，被告至今未有缴纳。本院认为，被告所在义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会与拥有物业管理资质的原告签订物业管理委托合同。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业管理服务，履行了合同主要义务。义乌市佛堂镇江滨小区业主委员会与原告签订的物业服务合同虽然在签订程序上存在瑕疵，但已经实际履行，且该合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于确认物业服务合同无效的规定，《物业管理条例》的有关规定系针对业主大会和业主委员会的管理性规定，该物业服务合同应属合法有效。涉案小区业主委员会未经业主表决即与原告签订涉案物业服务合同的情况属业主内部事宜，被告可向有关行政主管部门反映，但在该行为被撤销之前，业主委员会对外所签物业服务合同对业主仍具有约束力。因原告在部分业主未缴纳物业费的情况下仍对被告的住宅物业及整个小区提供服务，保障该小区的正常运行及业主的正常生活，提供了事实上的物业服务。故被告应支付相应的物业费，但应以原告实际提供服务的期间计算物业费，据此计算的物业费2949.79元被告应当缴纳。原告该部分诉请，本院予以支持。但因原告在签约时的程序瑕疵，合同约定的违约金条款并未经业主大会决议通过，故该条款不宜适用于被告，原告主张违约金的诉请，本院不予支持，对于诉请的物业费可自起诉日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期利息。综上，对原告诉请中合理部分，本院予以支持。被告抗辩的其房屋曾遭盗窃造成损失要求原告赔偿的问题，与本案系不同法律关系，被告可另行处理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款，第十五条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周爱芳于本判决生效后十日内支付原告义乌市永宁物业服务有限公司2015年9月21日至2017年7月31日的物业费人民币2949.79元，并支付利息（自2017年8月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行完毕之日止）。二、驳回原告义乌市永宁物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担10元，由被告负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 张 凯二〇一七年九月二十九日书记员 颜虹英???