浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初9270号原告：周华敏，男，1955年9月19日出生，汉族，农民，住浙���省义乌市。委托诉讼代理人：周福园，浙江田美律师事务所律师。被告：王化银，男，1968年7月6日出生，汉族，协警，住义乌市。被告：严小妹，女，1969年1月21日出生，汉族，幼师，住义乌市。两被告共同委托诉讼代理人：朱燕华，浙江商苑律师事务所律师。原告周华敏诉被告王化银、严小妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法由审判员叶汉和适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原被告双方及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周华敏诉称：两被告系夫妻关系。2012年5月8日，两被告向原告承租义乌市江东街道塔下洲新村A3区28栋共计六间一至四层房屋，用于开办幼儿园。租赁期限从2012年5月8日至2017年5月8日，前三年房屋租金为每年人民币108800元，后两年按租金的5%进行上浮。协议签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告未依约支付2016年5月8日至2017年5月8日的租金，故诉请法院。请求判令：1、依法确认原告和被告签订的房屋租赁协议于2017年5月8日终止。2、判令两被告于判决生效之日起五日内搬离承租房屋。3、判令两被告立即向原告支付2016年5月8日至2017年5月8日期间的租金119952元，并支付利息损失和延期租金（从2017年5月8日起至房屋腾空日止，按每天11952/365＝329元计算房租）。4、判令两被告向原告支付违约金60000元并承担诉讼费。被告王化银、严小妹辩称：原告所述不实。从2015年10月29日起，原告就擅自将被告承租的房屋加锁至今，导致被告无法使用承租房屋。另外，双方曾有约定租赁合同到期后，原告同意再让被告无偿使用承租房屋8个月，因此原告要求被告现在搬离承租房屋���支付租金、延期损失等没有理由。在协议履行过程中，原告未依约履行铺好走廊地面地砖和浇好门口水泥地的义务，系违约行为。请求驳回原告的诉讼请求。原告周华敏就其诉请，向本院提供以下证据：证据1，房屋租赁协议一份，证明被告向原告租房的事实。证据2，（2016）浙0782民初9822号民事判决书一份，证明锁门的事实不存在，原告没有根本性违约。被告王化银、严小妹质证认为，对证据1的真实性没有异议，但证明目的有异议，协议载明原告负有铺好走廊地面地砖和浇好门口水泥地的义务，但原告没有履行该义务。对证据2的真实性没有异议，但证明目的有异议，该判决书仅涉及第四年的房租，而本案是针对第五年的房租。被告王化银、严小妹为支持其抗辩主张，在举证期限内向本院提供以下证据：证据1，照片3张，证明截止2017年8月7日，原告仍未铺好走廊地面的地砖。证据2，塔下洲股份经济合作社出具的证明一份，证明因原告锁门的违约行为，被告一年半多时间无法使用承租房屋。证据3，录音资料一份，证明双方曾约定租赁协议到期后原告同意被告仍可无偿使用8个月的事实。证据4：证人周某的证言，证明本案涉诉房屋的门一直关着。证据5：证人楼某的证言，证明原被告双方曾约定2017年5月8日以后承租房屋可由被告无偿使用8个月的事实。原告周华敏质证认为，证据1是复印件，真实性无法确认。对证据2的真实性有异议，且该证明的内容与2016浙07**民初9822号民事判决书认定的事实不一致，不能达到被告的证明目的。对证据3的真实性无异议。对证据4，原告认为不能达到被告的证明目的。对证据5，原告认为真实性有异议，不能达到被告的证明目的。根据原被告的诉辩主张及质证意见，本院认证如下：原告周华敏提供的证据，被告对其真实性均无异议，本院确认其真实性。被告王化银、严小妹提供的证据1系复印件，原告不予认可，真实性不予确认。被告提供的证据2系塔下洲股份经济合作社出具的证明，不符合证据的形式要件，不具有证明力。被告提供的证据3的真实性双方均无异议，本院予以确认。该录音中双方对被告能否在租赁协议到期后继续无偿使用承租房屋8个月的事实是有争议的，即原被告双方并未就被告继续无偿使用承租房屋达成了协议。证人周某的证言只是陈述涉案房屋的门一直关着，其并不了解房门因何原因被关，对本案不具有证明力。证人楼某的证言，原告并不认可且与被告提供的录音资料中原被告双方的陈述不一致，其证明效力本院不予确认。综上，本院对本案事实认定如下：被告王化银、严小妹系夫妻关系。2012年5月8日，原告周华敏（出租房、甲方）与被告王化银（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份。其中，协议第一条租赁项目约定，房屋基本情况：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于，共6间1-4层，占地面积216平方，总建筑面积1000平方；第二条租赁期限约定，共5年，甲方从2012年5月8日起将出租房屋交付承租方即乙方使用，至2017年5月8日期满。房屋租赁合同生效后，甲方所出租房屋房前屋后的所有空地归乙方使用；第三条房屋租金约定该房屋租金前三年每年为108800元整，后两年按年租金的5%上浮；第五条付款方式约定，在甲乙双方签订租房协议后8天内，乙方应向甲方交付租房定金共计20000元。房屋租金一年付一次；第七条维修养护责任约定，租赁期间���甲方对房屋及其附属设施每年检查、修缮一次，乙方应予以协助，以保障承租人居住安全和正常使用。因乙方管理使用不善造成房屋附属设施的损坏，维修费用由乙方承担；第八条关于装修房屋和改变房屋结构的约定，甲方需按照乙方的要求建好房屋的内部结构，做好门、窗、水、电的装修，装好卫生间、铺好走廊地面的地砖、门口浇好不低于平方米的水泥地。房屋租赁期间，乙方因经营需要，有权对房屋的内部结构进行必要的改造和装修，投资费用由乙方自理；第九条关于房屋租赁期间的有关费用约定，在房屋租赁期间，水电费、有线电视、宽带等维护费用，由乙方按照实际使用所产生的金额向相关部门支付费用。与房屋租赁相关的费用由甲方负责向有关部门支付；第十一条违约责任约定，租赁期间，承租方有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋��1、承租人利用承租房屋从事非法活动，损害公共利益的；2、承租人拖欠租金累计达到二年以上的。因乙方原因导致租房合同无法继续履行的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿损失。因甲方责任终止合同的约定，则由甲方赔偿乙方用于该房屋装修，投资开办幼儿园等方面的一切经济损失。甲乙双方中有任何一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金500000元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。协议还对甲、乙双方的其他权利义务作了约定。合同签订以后，被告王化银接收了原告周华敏坐落于的房屋，由王化银对房屋进行装修用于开办幼儿园，其中第4层用于做幼儿园老师的宿舍。王化银交纳了前三年（即2012年5月8日至2015年5月7日期间）的房租：第一年的房租分签合同以及当年9月份两部分交纳完毕；第二年的房租分2013年5月8��及当年9月份两部分交纳完毕；第三年的房租分2014年5月8日及农历12月份两部分交纳完毕。2015年10月30日，原告周华敏因被告王化银未交纳第四年的房租而将4楼幼儿园老师宿舍大门上锁，双方发生纠纷后由原告周华敏的儿子周志毅报警。经江东派出所民警处警，门锁打开。此后，双方仍因房租问题偶有冲突发生。2016年6月15日，被告王化银向本院提起诉讼，请求判令依法解除原被告签订的房屋租赁协议，判令周华敏赔偿装修损失240000元，退还垫付的电费30000元。周华敏则提起反诉，要求王化银继续履行房屋租赁协议，支付2015年5月8日至2016年5月8日期间的租金，赔偿财产损失10000元。本院于2016年10月18日作出（2016）浙0782民初9822号民事判决：“一、驳回原告王化银的诉讼请求；二、反诉原告周华敏与反诉被告王化银签订的《房屋租赁协议》继续履行；三、反诉被告王化银��本判决生效后十日内支付反诉原告周华敏2015年5月8日至2016年5月7日期间的房屋租金114240元并赔偿利息损失（从2016年6月26日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算到本判决履行完毕之日止）；四、驳回反诉原告周华敏的其他诉讼请求。“宣判后，王化银曾向金华市中级人民法院提出上诉，后撤回上诉。2017年5月2日，原告周华敏就（2016）浙0782民初9822号民事判决向本院申请强制执行，现已执行完毕。2017年6月6日，原告再次诉来本院。案经本院多次调解未果。本院认为，原被告签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，依法确认有效，双方均应依约履行。根据（2016）浙0782民初9822号民事判决的认定，原告周华敏已依约履行交付出租房屋的义务，被告王化银理应依约支付房租，逾期支付系违约行为，应承担违约责任并赔偿相应损失。原告周华敏要求被告王化银支付2016年5月8日至2017年5月8日期间的房屋租金119952元的请求，合法有据，本院予以支持。双方签订的房屋租赁协议，因租赁期间届满而终止，被告王化银应当及时返还租赁房屋，逾期应承担违约责任并承担相应损失。根据涉案房屋的现状及本案纠纷产生的原因，过程，本院酌定由被告王化银赔偿原告逾期腾房损失30000元。被告严小妹与王化银系夫妻关系，本案债务发生于两被告夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，两被告应共同偿还。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告周华敏与被告王化银于2012年5月8日签订的房屋租赁协议于2017年5月8日终止。二、被告王化银、严小妹于本判决生效之日起五���内将涉案租赁房屋腾空，返还给原告周华敏。三、被告王化银、严小妹于本判决生效之日起十日内支付给原告周华敏2016年5月8日至2017年5月8日期间的房屋租金119952元及逾期利息（自2017年5月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）。四、被告王化银、严小妹于本判决生效之日起十日内赔偿原告周华敏占用房屋损失30000元。五、驳回原告周华敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2048元，由被告王化银、严小妹负担1500元，由原告周华敏负担548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，���诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  叶汉和二〇一七年九月一日书记员  何聪聪???