山西省陵川县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0524民初445号原告（反诉被告）：陵川县鑫西盛房地产开发有限公司。住所地山西省晋城市陵川县城梅园西街。法定代表人：张亮，该公司经理。委托代理人：郭荣昌，该公司副经理。委托代理人：张春梅，山西刚直律师事务所律师。被告（反诉原告）：武国英，女，1977年10月21日出生，汉族，农民，现住山西省陵川县。第三人：陈水仙，女，1957年5月19日出生，汉族，现住山西省晋城市。原告陵川县鑫西盛房地产开发有限公司与被告武国英、第三人陈水仙商品房销售合同一案，陵川县鑫西盛房地产开发有限公司于2016年9月12日向本院提起诉讼，本院于2017年3月10日作出（2016）晋0524民初第572号民事判决，一审宣判后，被告武国英不服，向晋城市中级人民法院提起上诉。晋城市中级人民法院于2017年6月16日作出（2017）晋05民终519号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院收到退卷后，于2017年7月12日登记立案，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陵川县鑫西盛房地产开发有限公司委托代理人郭荣昌、张春梅，被告武国英到庭参加诉讼。第三人陈水仙经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陵川县鑫西盛房地产开发有限公司（以下简称鑫西盛房地产公司）向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付我公司房屋价款40352元，并承担2011年6月19日至2016年9月8日的延期付款违约金15462.12元，共计55814.12元；2.2016年9月9日之后的延期付款违约金按每日8.07元计算至付清房款止；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年6月16日我公司与被告签订“商品房买卖合同”，将座落在陵川县梅园西街西溪花苑小区1号楼2单元负102室出卖给被告所有，合同约定该套商品房建筑面积为123.33平方米，房价为147996元（每平方米1200元）；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人；买受人逾期付款按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金等内容。合同履行过程中，被告于2011年6月16日向我公司交付房款97996元，尚欠房款人民币50000元，我公司将该套商品房交付了被告，被告于2011年6月19日在商品房住宅交接表上签了名字。我公司多次找被告索要所欠房款5万元，被告未付分文，但于2014年3月29日在我公司的回则上进行签字确认欠我公司房款5万元。之后因陵川县住建局在登记产权时核定该套商品房的实际面积为117.46平方米，被告因此拒绝支付尚欠房款，我公司找被告多次协商处理无效，故提起诉讼。我公司与被告所签“商品房买卖合同”合法有效，依法受法律保护。因被告接收该套商品房并居住管理，应按照合同第5条处理产权登记面积与合同约定面积的差额价款，据此，经计算产权登记面积117.46平方米，比合同约定面积123.33平方米少5.87平方米，按约误差3%的面积折3.7平方米，我公司按每平米1200元，从被告尚欠房款5万元中扣除4440元，另2.17平方米，按每平米1200元，折价2604元，再从被告尚欠房款5万元中双倍扣除5208元，扣除后被告尚欠我公司房款40352元。按照合同约定，被告逾期支付房款应支付我公司逾期应付款万分之二的违约金，每日8.07元，从2011年6月19日我公司交付被告房产至起诉日2016年9月8日，共计1916天，被告应支付我公司逾期应付款违约金15462.12元。请求依法判决。武国英辩称，我并不欠原告房款，2011年5月份，我到原告售楼部买房，因资金不足，同年5月19日，原告方售楼部的工作人员带我到晋城陈水仙卖汽车的公司办理了5万元的借款合同手续，随后2011年6月16日，我持该借款合同和97996元现金在原告方售楼部签订了商品房买卖合同，次日原告方将房屋交给了我。事后我得知陈水仙是该房产开发项目的投资人、实际开发人、项目债权人，就该房屋的买卖交付我与原告没有争议，我未欠原告房款。请求依法驳回鑫西盛房地产公司的诉讼请求。武国英同时提起反诉请求：1.要求鑫西盛房地产公司立即为涉诉房屋办理房地产权属登记备案手续（即办理产权证书）；2.诉讼费用由鑫西盛房地产公司承担。事实与理由：我与反诉被告鑫西盛房地产公司签订商品房买卖合同前，就先向该公司售楼部人员询问房屋是否能办理房产证，得到答复说可以办理。购买房屋后，反诉被告迟迟不给我们办理房产证，我去找反诉被告，反诉被告向我索要剩余的房款，我告知他们只要他们把房产证给我，我是不会欠房款的。请求依法判决。第三人陈水仙在原一审庭审中述称，第三人与武国英签订的借款合同，是基于商品房买卖合同产生的，2013年第三人在与原告鑫西盛房地产公司结算时，将借款合同的原件交给了原告，已将该债权转让给原告。同年4月16日，第三人向原告出具了委托书，委托原告向被告武国英追要债务。本次诉讼中，第三人未再陈述新的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院已依据证据规则予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年3月24日，鑫西盛房地产公司被批准从事房地产开发经营业务，2006年10月20日鑫西盛房地产公司取得开发西溪花苑商住区的建设用地规划许可证，之后办理了国有土地使用证、建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。鑫西盛房地产公司关于西溪花苑1号至5号商住楼的商品房预售许可证记载准予预售的房屋为1号楼至5号楼6层数，项目总建筑面积24544.9平方米，预售建筑面积24544.9平方米。本案涉案楼房为该小区1号楼2单元负102室，1号楼建筑情况为地上6层加阁楼，地下2层，地上用途为住宅，地下为地上的配套用房，地下二层用途为设备用房，地下一层为储藏室。2011年5月份，被告武国英到原告陵川县鑫西盛房地产开发有限公司售楼部咨询购房，在问询房价后，武国英表示欲购买地下室一套，但购房资金不足。同年5月19日，在售楼部工作人员的介绍下，武国英向第三人陈水仙借款5万元，双方以陈水仙为甲方，武国英为乙方，签订了借款合同，合同约定：“乙方购买位于陵川西溪花园小区1号楼2单元负102室，因资金不足向甲方借款人民币5万元整，借款期限为一年，并同意按月利率8‰支付利息，乙方承诺半年还本金25000元整，及相应利息。乙方自愿将该房屋产权作抵押，（该房屋面积123.33㎡，总房款147996元），乙方逾期，甲方有权对该房屋产权作处理。本合同未尽事宜，由双方协商解决，协商不成时由晋城市泽州人民法院管辖。本合同自签定之日起，签字盖章生效”，甲方陈水仙与乙方武国英分别在合同尾部签字捺印，合同签订日期为2011年5月19日。因陈水仙系与陵川县鑫西盛房地产开发有限公司合作开发西溪花苑小区，在与武国英签订借款合同后，陈水仙并未实际向武国英支付该笔5万元借款。2011年6月16日，被告武国英持该借款合同及房款97996元，交付于原告鑫西盛房地产公司，双方签订商品房买卖合同。商品房买卖合同约定的主要内容包括：1.买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为西溪花苑第1幢2单元负102号房，该商品房的用途为居住，属砖混结构。该商品房阳台是封闭式，该商品房合同约定建筑面积共123.33平方米；2.计价方式与价款。按建筑面积计算该商品房总金额为147996元整；3.面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。4.买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款为止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于前一项中的比率）的违约金；5.交付期限。出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；6.关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失等。该商品房买卖合同中关于付款方式和期限项为空白。签订合同当日，鑫西盛房地产公司售楼经办人吴同生为武国英出具收款97996元的收据一支，并出具入户通知书，注明“鑫西盛公司：兹有武国英购置西溪花苑第1号楼第2单元第负102室房。购房面积123.33㎡，购房价款147996元，现已交清，希给予安排入户居住。经手人：吴同生”。2011年6月19日，鑫西盛房地产公司向武国英交付西溪花苑商住区第一号楼第二单元第负102号室房屋。2013年4月16日，第三人陈水仙委托鑫西盛房地产公司向武国英追要5万元借款的本金及利息，并向鑫西盛房地产公司出具了委托书，2014年3月29日，鑫西盛房地产公司向武国英送达回则一份，内容为“购房：第1楼2单元-102室武国英共欠房款50000元，于2014年4月7日前将欠款交还公司”，武国英在该回则上签字确认并注明日期。在原一审庭审中，第三人陈水仙陈述其在2013年结算时，已将武国英与其签订的借款合同原件交给鑫西盛房地产公司，意在将该债权转让，由鑫西盛房地产公司行使权利，双方债权债务已结。同时，陈水仙承认其并未向武国英通知债权转让事项，表示应由鑫西盛房地产公司通知武国英。另查明，反诉原告武国英提供陵川县住房保障和城乡建设管理局（以下简称陵川县住建局）陵住建函字（2017）15号信访事项处理意见书，该意见书表明：“武天有于2016年1月6日反映陵川县西溪花苑1号楼房产证办理、影响采光问题。陵川县住建局于2017年3月15日受理，并发出受理告知书。经陵川县住建局调查，西溪花苑小区由鑫西盛房地产公司投资建设，占地面积8234平方米，共5幢楼，其中1号楼为地上6层加阁楼，地下2层，建筑面积6261.53平方米。地上用途为住宅，地下为地上的配套用房，地下二层用途为设备用房，地下一层为储藏室。2007年7月10日开工，于2009年10月22日竣工。武国英购买的地下室用于居住，但经查看施工图纸了解到，1#楼地下室一层设计用途为储藏室，是地上住宅的配套用房。购买人实际使用用途与规划设计用途不符，地下一层设计满足储藏功能，但不满足居住功能。西溪花苑1号楼未进行房屋竣工验收备案，鑫西盛房地产公司将地下室出售给武国英，武国英用于居住。因此，西溪花苑1号楼2单元负102室不具备办证条件”。对此，反诉被告鑫西盛房地产公司不持异议，表示愿意按商品房买卖合同的相关约定退房并计算损失后予以赔偿，但反诉原告武国英表示，即使不能取得房地产权属证书亦不同意退房。本院认为，本案的争议焦点有二个：第一，武国英是否欠付鑫西盛房地产公司购房款；第二，鑫西盛房地产公司是否负有为武国英办理房地产权属证书的义务。关于第一个争议焦点，武国英是否欠付鑫西盛房地产公司购房款。根据鑫西盛房地产公司售楼经手人吴同生于2011年6月16日出具的入户通知书明确载明，武国英的购房面积为123.33㎡，购房价款147996元现已交清，希给予安排入户居住。同时，鑫西盛房地产公司提供有收到武国英现金97996元的收款收据一支，及武国英向陈水仙借款50000元的借款合同一份。由此表明，鑫西盛房地产公司已对武国英以该借款合同抵顶购房款50000元的行为明确予以认可，现鑫西盛房地产公司依据商品房买卖合同要求武国英支付所欠房款，无事实及法律依据。鑫西盛房地产公司主张其接受了第三人陈水仙让与的、对武国英的50000元债权，但《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。虽然第三人陈水仙在本案原一审庭审中明确表示，将该债权让与给了鑫西盛房地产公司，但当事人在诉讼期间的表示，并不能等同于对债务人的通知，且陈水仙与武国英之间的民间借贷关系与本案鑫西盛房地产公司起诉的商品房买卖合同纠纷属于不同的法律关系，鑫西盛房地产公司并无证据证明自己系该民间借贷关系的债权人或债权受让人，因此，鑫西盛房地产公司要求武国英支付所欠购房款40352元，并按商品房买卖合同支付逾期应付款违约金15462.12元的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。关于第二个争议焦点，鑫西盛房地产公司是否负有为武国英办理房地产权属证书的义务。反诉原告武国英要求鑫西盛房地产公司立即为涉诉房屋办理房地产权属登记备案手续，但根据双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，反诉被告鑫西盛房地产公司的合同义务为“提供资料报产权登记机关备案”，并没有承担办理房地产权属证书的合同义务。另外，陵川县住建局陵住建函字（2017）15号信访事项处理意见已明确表明涉诉的西溪花苑1号楼2单元负102室不具备办证条件。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，反诉原告武国英在明知其所购房屋已不具备办理房地产权属证书的条件下，仍明确表示不愿接受退房及赔偿，坚持要求反诉被告鑫西盛房地产公司办理房地产权属证书。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”，对武国英的诉讼请求，无法律及事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告陵川县鑫西盛房地产有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告武国英的诉讼请求。案件受理费1195元，由陵川县鑫西盛房地产有限公司负担；反诉案件受理费50元，由武国英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。审 判 长  李 沫审 判 员  王玙珺人民陪审员  王贵昌二〇一七年九月二十六日书 记 员  郭韶锋