湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3636号上诉人（原审原告）：杨衡，男，1980年11月14日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：鲁毅，湖北邦理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。法定代表人：高凡春，该公司总监。委托诉讼代理人：王丹华，该公司员工。上诉人杨衡与被上诉人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨衡上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项并撤销第三项，改判搜房公司向我支付因维权产生的律师代理费5,000元；2、本案一、二审诉讼费用由搜房公司承担。事实与理由：一审法院认定我关于要求搜房公司支付其律师代理费5,000元的诉讼请求，该项费用并非因搜房公司违约造成我的必然损失且并无法律依据，因此不予支持该项诉讼请求，属于适用法律错误。本案中我与搜房公司签订的《居间服务合同》及《综合保障服务协议》均约定了搜房公司在履行居间服务过程中应当依约履行对我所购买房屋的产权调查，如实陈述其所获知的交易房屋信息，在签订《居间服务合同》和《综合保障服务协议》时，我按照双方合同约定支付了居间服务费及综合服务费，然而搜房公司并未将涉案房屋己被查封这一重要事实告知我，造成房屋买卖合同无法实际履行，已经构成严重违约。我与搜房公司签订的《居间服务合同》第六条明确约定：与本合同相关的任何争议，三方应协商解决；协商不成的，任何一方可向房屋所在地的人民法院提起诉讼解决。因维权产生的费用，包括但不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方按各自违约责任比例承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。我与搜房公司之间签订的《居间服务合同》是双方自愿订立，具有法律效力，合同条款也应受法律保护。因此一审法院认为我请求搜房公司支付的律师代理费并非因搜房公司违约造成我的必然损失的判决错误，明显违反了法律的公平原则及意思自治原则，损害了当事人的合法权益。被上诉人搜房公司答辩则要求维持原判。2016年8月，杨衡向一审法院提起诉讼，请求判令：1、搜房公司退还我居间服务费9,350元、保障服务费9,350元，共计18,700元；2、搜房公司支付我因维权产生的律师代理费5,000元；3、本案诉讼费用由搜房公司承担。一审法院查明：2016年4月8日，杨衡（合同乙方）、涉案房屋卖方案外人李玉跃（合同甲方）与搜房公司（合同丙方）签订《居间服务合同》，杨衡与李玉跃签订了《武汉市存量房屋买卖合同》。同日，杨衡（合同甲方）与搜房公司（合同乙方）签订了《综合保障服务协议》，搜房公司向杨衡出具《房地产经纪服务事项告知书》；《居间服务合同》主要约定：在丙方的居间服务下，甲乙双方于2016年4月8日签订了《武汉市存量房买卖合同》（以下简称买卖合同），甲乙双方确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期2栋1单元44层3室的买卖合同；甲方确认丙方已按其委托销售并发布房屋销售信息，乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋；乙方应向甲方支付居间服务费9,350元；甲乙双方确认在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订买卖合同后，甲乙双方均认可丙方居间服务已完成，甲乙双方应于签订买卖合同当日向丙方全额支付本合同约定的居间服务费；甲方应于房屋交易前配合丙方对交易房屋进行产权调查，并于合同履行期间将房屋两证存放于居间方处，丙方在提供居间服务过程中应如实向乙方陈述其所获知的关于交易房屋的相关信息，但基于丙方为民事主体，对于本合同所涉交易房屋及交易对象的资质情况，丙方只能进行形式审查，其根据从业经验进行判断和预测，不作为丙方约束性义务，有关交易房屋的实际情况，以房屋登记主管机关作出的书面文件为准，甲乙双方需按照丙方的要求进行相关查验；甲乙双方有如实向丙方及交易办理机关提供房屋交易资料的义务，丙方有审查双方提供资料的义务，但丙方的该审查义务仅限于形式审查，提供资料方应对资料的真实及有效性负责；甲乙双方共同授权丙方协助办理房源核验、网签及注销手续、产权转移登记、按揭贷款、物业交验等手续，但丙方协助办理上述手续的前提是甲乙双方提交资料齐全且积极配合；如合同签署后产调发现目标交易房屋有瑕疵的，包括但不限于存在抵押、查封等限制房屋权利的情形，甲方应积极解除房屋上的限制权利，因此产生的买卖合同履行时间延长的，双方互不承担违约责任，同时贷款面签及过户的时间，相应做顺延，如甲方于产调之日起30日内仍未排除房屋限制权利，乙方有权解除合同；甲乙双方任何一方违反本合同或买卖合同的约定，导致丙方不能继续协助其办理房屋交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用；除本合同另有约定或三方协商一致外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。杨衡（合同甲方）与搜房公司（合同乙方）签订的《综合保障服务协议》主要约定：甲方通过乙方居间介绍存量房屋，乙方为甲方提供保障服务；保障服务费金额为交易房屋成交总价的0.5%即9,350元，甲方于签署本协议当日支付；该合同还约定了“凶宅保障服务”、“辐射房保障服务”、“查封房保障服务”、“价格透明保障服务”、“物业保障服务”等事项，在“查封房保障服务”项中，甲、乙双方约定：乙方应严格对经乙方居间出售的存量房屋在签约前进行房屋信息核验，确认是否已被司法机关查封，并如实告知购房者，如存在以下情形因房屋查封导致该房屋买卖合同无法履行，乙方将退还甲方所支付的佣金：1、交易房屋在签约前已被依法查封；2、该房屋交易通过乙方居间成交的二手房买卖业务并已全额支付本协议约定的服务保障费；3、该二手房交易中，乙方对已存在的房屋查封情况未核实、未告知的；4、如出售方已明确告知交易房屋有查封，由出售方自行解除查封的，甲方已知情并达成一致的，乙方将不承担补偿；5、如出售方经甲方同意后未将交易房屋相关证件存放于乙方处，或存放后经甲方同意将交易房屋相关证件从乙方处收回的，由此产生的房屋交易风险，包括但不限于房屋被设置抵押后查封等，乙方将不承担补偿；6、甲方须与乙方达成和解协议，并在乙方协助下向出售方追偿。杨衡与李玉跃签订的《武汉市存量房屋买卖合同》主要对房屋权属情况、成交价格、付款方式、付款时间、贷款、房屋交付、税费、权属转移登记、违约责任、合同解除等方面进行了约定，在“该房屋买卖合同交易的承诺”中约定：甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。在杨衡与李玉跃签订的由搜房公司拟定格式的《房地产经纪服务事项告知书》中的“重大瑕疵”项中，李玉跃确认涉案房屋未被司法机关查封。上述合同签订后，杨衡即向搜房公司支付居间服务费9,350元及保障服务费9,350元。另查明，涉案房屋武汉市汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期2栋1单元44层3室为李玉跃所有，该房屋在2013年1月4日设立抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司武汉洪山支行（以下简称光大银行洪山支行），2014年10月28日该房屋依据武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中立保字第00589号民事裁定书进行了查封，查封期限为2014年10月28日至2016年10月27日。搜房公司提交的《解除查封申请书》、《客户贷款结清通知书》显示，光大银行洪山支行确认涉案房屋卖方李玉跃于2016年6月30日将涉案房屋贷款全部还清，并于同日向武汉市中级人民法院提交涉案房屋的解除查封申请书。武汉市汉阳区房管局于2016年7月28日出具的《武汉市房屋产权登记信息查询单》显示涉案房屋已无查封状态。又查明，2016年4月8日至6月30日，杨衡与搜房公司员工孙康康就涉案房屋买卖事宜进行过多次微信联系，其中4月8日至4月9日的微信联系中，杨衡表示经过其查询发现涉案房屋存在一份相关的裁判文书并且涉案房屋也因为抵押被查封，孙康康表示需要向公司核实，杨衡同时表示定金已向房东交齐；4月10日至11日的微信联系中，杨衡表示其已将17万定金付清，要求孙康康将收条拿到，其中4月10日杨衡在微信中表示：“你能不能帮我把后期还需要的费用给我算个准数，列个清单，准确到元。我现在资金很紧，必须准确的用。”，4月11日杨衡在微信中表示：“前面有什么你没有如实说的我不想细纠了。我只希望顺利尽早完成交易。你现在需要严谨的告诉我什么时候需要多少钱。我去准备。”；5月16日的微信联系中，杨衡表示要求取消涉案房屋交易，但同时在5月17日至19日的微信联系中杨衡又与孙康康协商了贷款办理事宜，其中5月17日杨衡在微信中表示：“要是能继续往下走的话，你继续同时搞贷款和公积金的事情。免得到时候房东同意了再办又拖时间。”6月1日至6月15日的微信联系中，杨衡与孙康康再次协商了贷款及付款事宜，6月15日杨衡在微信中表示：“你还没跟他沟通好吧。他刚刚给我电话了，他说的意思是不接受这个流程。他怕银行赖账，批下来了不放款。他要中介垫资。”2016年6月22日，杨衡向搜房公司提交了《住房公积金缴存及经济收入证明》、《武汉市职工社会保障费用缴费明细查询单》、《劳动合同》、中国建设银行股份有限公司武汉锦绣长江支行银行卡交易查询单等材料，拟办理贷款事宜。2016年7月1日，杨衡与李玉跃短信联系，要求解除买卖合同，7月2日，杨衡与李玉跃签订《合同解除协议》，该协议主要约定：甲乙双方协商一致解除双方于2016年4月8日签署的关于汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期2栋1单元44层3室房屋交易的《武汉市存量房买卖合同》，甲方可自行处置合同所涉房产，乙方协助甲方从居间服务方处索取该房屋的产权证和土地证，甲方在2个工作日内将乙方已经支付的170,000元购房定金退还到乙方银行账户。嗣后，因杨衡要求搜房公司退还收取的居间服务费9,350元及保障服务费9,350元共计18,700元未果，遂引起发诉讼。杨衡委托湖北邦理律师事务所律师作为委托诉讼代理人，并支付律师代理费5,000元。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。杨衡、李玉跃与搜房公司签订的《居间服务合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，杨衡和搜房公司双方成立居间服务合同关系。搜房公司是否按合同约定履行居间服务义务，是否应当退还杨衡支付的居间服务费9,350元及保障服务费9,350元，是否应当承担杨衡支付的律师代理费5,000元的问题。根据已查明的事实，杨衡与搜房公司签订的《居间服务合同》及《综合保障服务协议》中均约定了搜房公司在履行居间服务过程中应当按约定履行对涉案房屋的产权调查如实陈述其所获知的交易房屋相关信息，其中对于搜房公司的“查封房保障服务”义务也进行了明确约定，涉案房屋在2014年10月28日即已被武汉市中级人民法院依法查封，但在2016年4月8日杨衡和搜房公司双方签订《居间服务合同》及《综合保障服务协议》时，搜房公司并未将涉案房屋查封情况告知杨衡，导致杨衡与李玉跃签订的《武汉市存量房屋买卖合同》无法实际履行。搜房公司作为具备房屋买卖经纪及代理资质并专门从事房地产中介等服务的公司，应当将其对涉案房屋的产权调查情况告知杨衡，杨衡也基于对搜房公司作为房产经纪公司的专业性的信赖，签订相关的合同并支付居间服务费及综合服务费，而搜房公司却并未将涉案房屋已被查封这一足以影响杨衡决定是否签订房屋买卖合同的事实告知杨衡，造成房屋买卖合同事实上无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，搜房公司应当将其收取的杨衡支付的居间服务费及综合保障服务费退还给杨衡。关于搜房公司辩称的杨衡在其得知涉案房屋为查封房屋以后仍然继续交易应当视为对合同的变更的抗辩理由，从杨衡与搜房公司工作人员的微信联系记录及其在2016年6月将办理贷款资料交给搜房公司办理贷款事宜的事实来看，杨衡确实有继续对涉案房屋进行交易的意思表示，但合同的变更应当经过合同各方当事人的协商一致，搜房公司提交的证据不足以证明杨衡、搜房公司与李玉跃已对合同进行了变更，另尽管杨衡有对涉案房屋进行继续交易的意思表示，但杨衡该意思表示是在搜房公司未向杨衡如实报告涉案房屋已被查封之后，可以看作是杨衡作为守约方为减少损失的行为，不能因此看做是杨衡对于搜房公司违约行为的认可，故搜房公司该抗辩理由,不予采纳。搜房公司应当将杨衡支付的居间服务费9,350元及综合保障服务费9,350元退还给杨衡。杨衡关于要求搜房公司支付其律师代理费5,000元的诉讼请求，该项费用并非因搜房公司违约造成杨衡的必然损失且并无法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司向杨衡返还居间服务费9,350元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司向杨衡返还综合保障服务费9,350元；三、驳回杨衡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取196元，由武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，杨衡、李玉跃与搜房公司签订的《居间服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反我国有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。因搜房公司未将涉案房屋查封情况告知杨衡，导致杨衡与李玉跃签订的《武汉市存量房屋买卖合同》履行不能。根据《居间服务合同》的约定和相关的法律规定，搜房公司应承担相应的民事法律责任，将已经收取杨衡支付的居间服务费及综合保障服务费退还给杨衡。关于杨衡要求搜房公司向其支付律师代理费的上诉主张，杨衡与搜房公司虽在合同中有约，但是，该项费用并非因搜房公司违约造成杨衡的必然损失，故一审判决搜房公司向杨衡返还居间服务费及综合保障服务费，并无不当。因此，杨衡的上诉理由及请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。但一审判决第二项未明确搜房公司向杨衡返还综合保障服务费的给付期限，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初3068号民事判决第一、三项。二、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初3068号民事判决第二项为：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司向杨衡返还综合保障服务费9,350元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清。二审案件受理费196元，由杨衡负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 张立新审判员 陈继红二〇一七年九月七日书记员 余文婷