广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初4977号原告：陈瑞英，女，1982年9月11日出生，汉族，住江西省瑞金市，委托诉讼代理人：陈文习，广东福德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘渝辉，广东福德律师事务所实习律师。被告：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区文华北路181号一座5楼编号F5-1、F5-2、F5-3，统一社会信用代码91440604324827602M。法定代表人：陈坚炜。委托诉讼代理人：赵淑茵，该公司员工。原告陈瑞英与被告佛山云房数据信息技术有限公司居间合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情需要，裁定转换适用普通程序，并于同年9月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈文习、刘渝辉，被告的委托诉讼代理人赵淑茵，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退回原告已支付的居间费定金9000元；2.被告按合同约定向原告赔偿合同违约金19000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告及案外人沈新汉、曾华三方于2016年11月29日签订《房屋买卖合同》，合同中包含有原告与被告之间的由被告提供的格式居间合同条款及《居间服务费支付承诺书（单方）》，合同签订后，原告按合同约定，及时履行了合同约定的义务，向原告支付了居间费定金9000元，但被告方却没有按合同约定履行合同，至今已逾期达三个月之久。该合同不能履行，是因交易的房屋被法院查封，难以进行房屋买卖过户，被告作为居间人，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事实向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及的标的额巨大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取发布房屋信息的渠道，这种信息资源是普通购房者不可能获取的，二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，中介公司熟悉房屋买卖的流程与操作，这种优势让卖房者与买房者愿意“花钱买个放心”，这也是居间费用比较高的原因。也正是基于中介公司这种行业的特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或者提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，核对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况，对房屋进行实地查看，详细了解房屋的实际状况以及是否存在质量问题等。本案中，案外人沈新汉的房屋存在被法院查封导致难以过户的情况，被告作为专业的房地产中介，未对合同的真实性进行必要的、谨慎的审查、核实，而是介绍原告购买，其提供的错误信息导致原告受到难以弥补的经济损失。被告提供的居间服务没有全面履行，其无权收取中介费，且对原告遭受的经济损失负有不可推卸的责任，应当承担赔偿责任。被告辩称，涉讼房屋未能履行的根本原因在于沈新汉、曾华未履行涉讼合同的相关义务，而非中介方原因导致，对于原告请求中介方退还9000元中介费，缺乏事实依据，中介方已经尽了中介义务，包括前期审查，后期跟踪的义务，对于要求中介方赔偿违约金19000元，也缺乏事实与法律依据。原、被告及案外人沈新汉、曾华三方在2016年11月29日签订房屋买卖合同，同日沈新汉、曾华及原告分别向中介方出具居间服务费支付承诺书，其中沈新汉、曾华应向中介方支付居间费用10000元，原告应向中介方支付中介费19000元，但至今中介方仅收取原告9000元。根据房屋买卖合同约定，原告的定金采取定金托管形式，由中介方保管，其后中介方于2016年12月27日通过查册确认交易的房屋无查封，在2016年12月29日，中介方经办人通过微信形式向原告发送查册结果，并询问是否将定金转付沈新汉、曾华，原告于2017年1月21日确认将托管在中介方的定金转付给沈新汉，然后中介方通过银行转账向沈新汉转账了20000元，另10000元作为沈新汉应支付中介方的中介费。此后沈新汉、曾华并未履行合同义务，经中介方以电话、微信、短信方式通知仍未履行，2017年3月6日中介方曾草拟催告函，以催告沈新汉、曾华履行合同，中介方已将催告函发给原告，但原告并未发出催告函给沈新汉、曾华，其后中介方也联系沈新汉、曾华，但均联系不上，故本案房屋不能交易根本的原因在于沈新汉、曾华拒绝履行合同义务，与中介方无关，中介方已尽了相应义务，有权根据原告向中介方出具的居间服务支付承诺书，收取居间服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认。被告提供的微信截图、短信截图反映为对话方之间沟通，原告也持有信息原件，在原告未能提供反驳证据的情况下，本院确认此二组证据的真实性及证明力。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区桂城街道南新二路34号1座404房于2000年5月10日办理不动产登记，登记权属人为沈新汉。2016年12月27日经查询，该房产已办理最高额抵押登记，无查封。2016年12月29日，原告（买方）与案外人沈新汉、曾华（卖方）在被告（中介方）的促成下签订了一份《房屋买卖合同》，约定：原告向沈新汉、曾华购买其位于佛山市南海区桂城街道南新二路34号1座404房；总成交价为750000元；定金30000元买方应在签订合同当天支付，支付方式为附件之《定金托管协议》，由被告方监管（交至中介方即视为卖方收讫）；卖方自行办理赎契，其应在签订合同之日起十个工作日内备齐所有资料及款项，向抵押权人申请提前还清贷款；交易税费全部由买方承担；鉴于中介方促成买卖双方签订本合同，买卖双方均已知悉并承诺按合同附件之《居间服务费支付承诺书》执行；买卖双方任何一方违约导致该房屋无法完成过户手续的，违约方应按合同总成交价3%向中介方支付违约金，若双方均有违约行为的，则双方就《居间服务费支付承诺书》约定的居间服务费向中介方承担连带责任；如卖方未按照本合同约定的期限履行合同，买方有权要求卖方以本合同成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同约定该房产转让价总金额的10%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。同日，三方签订《定金托管协议》，约定原告将定金30000元交被告托管，买卖双方同意由卖方办结赎契手续，注销抵押登记并向被告提交按揭贷款提前还清书面证明，且经中介方查档该房产不存在抵押查封等情形的后三个工作日内，中介方可将托管的定金支付给卖方。同日，原告还签署一份《居间服务费支付承诺书（单方）》，承诺应向被告支付居间服务费19000元，并应于买卖双方递件当天支付完毕，先缴费后递件，逾期支付的，以未付居间服务费为本金，按每日千分之一的标准支付违约金。原告向被告支付了居间服务费9000元。2016年12月29日，被告经办人通过微信向原告出示涉讼房屋的查询证明。2016年11月30日，原告向被告支付定金30000元。2017年1月21日，原告通过微信同意被告将定金30000元转给业主沈新汉。2017年1月23日，被告通过转账方式向被告沈新汉的转账20000元，并出具收取沈新汉10000元佣金的收据。2017年5月9日，经查询，交易的房产显示权利限制如下：一、2017年2月17日，因（2017）粤0604民初2213号案被佛山市禅城区人民法院查封；二、2017年3月8日，因（2017）粤0604民初3484号案被佛山市禅城区人民法院轮候查封；三、2017年3月13日，因（2017）粤0604执保524号案被佛山市禅城区人民法院轮候查封；四、2017年4月6日，因（2017）粤0605执保1170号案被佛山市南海区人民法院轮候查封；五、2017年4月10日，因（2017）粤06执保67号案被佛山市中级人民法院轮候查封；六、2017年4月20日，因（2017）粤0605执保1319号案被佛山市南海区人民法院轮候查封。2017年4月14日，原告提起本案诉讼本院认为，原、被告于2016年11月29日签订的《房屋买卖合同》中有关原、被告权利义务的约定及被告出具的《居间服务费支付承诺书（单方）》均为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对当事人具有法律约束力。被告作为中介方，其法定义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，在被告促成下，原告已与卖方沈新汉、曾华签订了《房屋买卖合同》，被告已履行居间方义务，原告理应按约定标准支付中介服务费给被告。原、被告签订合同时间为2016年11月29日，而交易房产首次被法院查封的时间为2017年2月17日，故在被告促成原告与卖方签订《房屋买卖合同》时该房产并未查封，此后交易房产的查封并非被告导致，故原告与卖方的房产交易未能继续履行的责任并不在被告方，原告也未举证证明被告存在故意隐瞒与订立合同有关的事项或提供了虚假信息给原告的情况，被告将其代收的定金30000元转给卖方是经原告同意的，被告对此也不存在违约行为，原告主张被告退还居间服务费9000元并赔偿违约金19000元没有任何事实与法律依据，本院依法均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈瑞英全部诉讼请求。案件受理费500元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  朱道春人民陪审员  余考坚人民陪审员  梁润芬二〇一七年九月二十六日书 记 员  林浩成