海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终2461号上诉人（原审被告）：海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司。住所地：海口市海甸三西路**。法定代表人：买春雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖剑，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛文，海南瑞来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁建民，男，1953年3月13日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：韦桂庆，海南川海律师事务所律师。上诉人海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司（以下简称盛泰公司）因与被上诉人梁建民房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。盛泰公司上诉请求：1、撤销（2017）琼0108民初639号民事判决书第一项、第二项内容，改判盛泰公司无需承担逾期办理房屋所有权证违约金及逾期办理土地使用权证违约金；2、判令梁建民承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、盛泰公司与梁建民的房屋实际交付手续不产生法律上的交付效果，一审认定属有效的民事法律行为适用法律错误。盛泰公司与梁建民签订的《海口市商品房买卖合同》第八条第一款关于具备交房条件的约定，违反相关法律、法规的规定。商品房交易与普通的商品交易不同，涉及人身安全、公共利益和个人不动产权益保护等重大问题，因此，国家法律、法规对城市房地产开发及商品房交易涉及的重大事项作了强制性规定。《城市房地产管理法》第二十七条规定："房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用"。国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定："房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用......房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收"。《建筑法》第六十一条规定："交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程质量保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。"我国对商品房的管理，实行竣工验收备案制度，即项目建成后，必须完成整个项目建设工程规划核实以及建筑工程竣工等综合性验收，并报政府管理部门备案。上述法规的条款均属强制性规定，所有的法条均明确无误地表明工程质量验收并非城市房地产开发项目的建设工程竣工验收的唯一内容，竣工验收还须包含国家其他强制规定的其他验收内容，如规划、消防等。合同约定的交付条件为商品房建安单位工程验收合格，仅为建筑施工质量单项验收，显然违反了上述法律、法规的强制性规定，属于无效合同条款，双方根据无效的合同条款所办理的房屋交付手续，不产生法律上的交付效果。盛泰公司于2015年1月28日取得《建筑工程竣工验收备案证》后，房屋才具备法律上的交付条件，因此，应认定2015年1月28日为法律效力上的房屋交付时间。一审判决不适用《城市房地产管理法》、《建筑法》的法律规定，适用司法解释和指导意见，适用法律错误。一审法院在房屋未经竣工验收合格的情况下，认定事实交付房屋的行为属于法律上的有效行为，等同于未经合法竣工验收的房屋只要一经交付就可以使其合法化，这样的做法不仅与《城市房地产管理法》等效力性强制规定的内容严重背离，还等于是在鼓励开放商将未经竣工验收的房屋交付给购房者，为社会公共安全留下了重大的安全隐患。二、盛泰公司依法不承担支付逾期办理房屋所有权证违约金的责任。根据双方合同约定，盛泰公司应自房屋交付之日起730日内为梁建民办理房屋权属证书。盛泰公司于2015年1月28日取得《建筑工程竣工验收备案证》，房屋2015年1月28日才具备法定交付条件，盛泰公司于2015年12月2日将涉案房屋的产权证书办理至梁建民名下，无逾期。因此，原审法院判令盛泰公司承担支付逾期办证的违约责任不成立。三、原审法院判决盛泰公司承担支付逾期办理土地使用权证违约金缺乏依据。首先，《海口市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中第一款约定："......在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。"上述约定仅约定30日内向有关部门申请，并未约定何时取得土地使用权证。原审认定盛泰公司应自办理房屋权属证书之日起30日内，为梁建民办理并取得土地权属证书，与合同约定严重不符。其次，盛泰公司为梁建民等业主办理土地权属证书，必须有梁建民的授权委托书等资料。由于实践中，购房者重房产证轻土地证，往往取得房产证后就不再过问土地证了，梁建民从未向盛泰公司出具授权委托书，从未申请盛泰公司为其办理土地证，原审法院将不办理土地证归责于盛泰公司一方，判决盛泰公司支付逾期办理土地证错误。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，望查明事实，支持盛泰公司的上诉请求，维护盛泰公司的合法权益。梁建民辩称：一、关于盛泰公司与梁建民约定的交房期限的条款是否有效的问题。1、盛泰公司与梁建民所订立的商品房买卖合同中约定的条款，并未违反法律法规的强制性规定，因为不管是城市房地产管理法还是建筑法中的规定，仅是管理性规定，并不是效力性规定。2、即使违反了盛泰公司一方所依据的城市房地产管理法以及建筑法等规定，也不必然导致双方就交房约定的条款无效，因为根据民法总则的相关规定，只有违反法律法规强制性规定中的效力性规定，才能导致双方所订立的合同或者合同中约定的条款无效。因此盛泰公司与梁建民约定的这些条款，违反法律法规的强制性规定，认定为无效的理由不能成立。二、关于交付房屋时间的问题，盛泰公司以交付的时间应当以项目的整体验收时间作为双方实际交付房屋的时间，也就是盛泰公司所说的具有法律上的交付行为，关于这一上诉理由不能成立，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定以及海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中关于逾期办证项下第六条的规定，对涉案房屋的占有即视为房屋的交付和使用。本案中，双方在合同中明确约定交付时间，但盛泰公司在双方约定的交付时间内没有按照约定办理房屋权属证书和土地使用权证书，已构成了违约。因此原审法院依据上述司法解释以及指导意见，认定涉案房屋的实际交房时间有效，并判令盛泰公司承担违约责任符合本案客观事实，符合法律规定。三、关于原审法院判定盛泰公司承担逾期办证责任是否缺乏依据的问题，根据盛泰公司与梁建民所订立的商品房买卖合同第十五条可以看出，盛泰公司应当在为梁建民办理房屋所有权证书之后的30天内向土地登记机关申请为梁建民办理土地使用权证，因此盛泰公司为梁建民办理土地使用权证书是盛泰公司的合同义务，同时也是商品房买卖合同的附属义务。本案中，盛泰公司没有按照双方的约定履行合同中约定的义务，应当按照双方的约定承担违约责任，并有义务继续为梁建民办理权属证书。至于盛泰公司在上诉状中所提到的未能按时办证的原因是由于梁建民没有提交委托书，但那也仅是盛泰公司单方面的陈述，纵观本案全部证据，没有任何证据证明盛泰公司通知梁建民提交授权委托书等材料而梁建民有拒绝提交的情况存在。按照一般常理，盛泰公司能为梁建民办理房屋权属证书的情况下，同样也能为梁建民办理土地使用权证书。因此盛泰公司的上诉理由不能成立，请法庭依法驳回盛泰公司的上诉请求。梁建民向一审法院起诉请求：1、盛泰公司向梁建民支付自2013年12月30日起至2015年12月2日止的逾期办理房屋所有权证违约金36284元；2、盛泰公司向梁建民支付自2016年1月2日起至2017年1月16日止的逾期办理土地使用权证违约金19365元，并继续支付梁建民自2017年1月17日起至该土地使用权证办至梁建民名下之日止按已付购房款的万分之一计算的逾期办理土地使用权证违约金；3、本案诉讼费用由盛泰公司承担。一审法院认定事实：2011年12月13日，盛泰公司作为出卖人，梁建民作为买受人，双方签订了《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市海甸五东路北侧盛仕公馆417房，房屋建筑面积61.4平方米，按建筑面积计价，每平方米8300元，总金额509620元。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。上述合同签订后，梁建民依约向盛泰公司支付了全部购房款509620元。盛泰公司于2011年12月20日将涉案房屋的钥匙交付给梁建民。2015年12月2日，涉案房屋的房屋所有权登记至梁建民名下（房屋产权证号：海房字第XX**）。另查，双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条关于房屋交付期限的规定中，除了双方选择的交付条件外，可选择的条件还包括其他两种：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。2014年12月22日，海口市规划局作出一份《建设工程规划核实意见书》，对涉案工程的规划核实意见为"经核实，本建设工程符合规划审批要求"。2015年1月28日，海口市住房和城乡建设局就涉案工程作出一份《建筑工程竣工验收备案证》，意见为"根据国务院《建设工程质量管理条例》和建设部有关备案管理规定，本工程已于2015年1月28日竣工验收备案"。2017年5月15日，一审法院工作人员前往海口市国土资源局调查关于土地分割登记的办理手续等问题。该局工作人员及相关负责人介绍，自2016年7月25日起，海口市辖区范围内的不动产实施统一登记。为了做好不动产登记统一发证衔接工作，2016年7月25日之前一个月暂停受理房产、土地登记业务。自2016年7月25日起，对于房地分开登记期间已取得房屋所有权证的权利人，可持房屋产权证、购房合同及相关材料向不动产登记部门申请办理土地分割登记，权利人申请办理土地分割登记不需要开发建设单位的配合。一审法院认为，一、关于梁建民、盛泰公司双方于2011年12月20日办理的交付房屋钥匙的手续是否产生法律上的交付效果，是否应当起算办证期间的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定："对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"，海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中第一、"关于逾期办证违约纠纷"项下第6条规定："对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。"，梁建民与盛泰公司在合同中明确约定："出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。"。盛泰公司于2011年12月20日将梁建民购买的商品房交付给梁建民。根据上述司法解释的规定及参照海南省高级人民法院的上述指导意见，该行为属有效的民事法律行为，对双方均具有法律约束力。二、关于逾期办理房屋权属证书及土地使用权证的违约金的计付问题。根据合同约定："如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。"，该约定是双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，对双方均有法律约束力，梁建民诉请盛泰公司按约定支付逾期办理房屋权属证书及土地使用权证的违约金，符合上述约定，依法应予支持。盛泰公司应当按梁建民已付房价款509620元的每日万分之一即每日50.96元计付违约金。根据双方合同的约定，盛泰公司应自房屋交付之日起730日内为梁建民办理房屋权属证书，即应在2013年12月20日前办妥，而盛泰公司迟至2015年12月2日才将涉案房屋的产权证书办理至梁建民名下，故违约金应计付至2015年12月2日止。盛泰公司逾期将涉案房屋产权证书办理至梁建民名下天数为712天，违约金应为36284元。梁建民在取得房屋权属证书后，盛泰公司应当在30日内向土地登记机关申请为梁建民办理土地使用权证，即在2016年1月1日前向土地登记机关提出土地分割登记申请。结合往海口市国土资源局调查的情况，自2016年7月25日起，海口市辖区范围内的不动产实施统一登记，梁建民可持房屋产权证、购房合同及相关材料向不动产登记部门申请办理土地分割登记，无需盛泰公司协助。而2016年7月25日前，盛泰公司仍负有协助梁建民办理涉案房产的土地使用权证的义务，但盛泰公司未予协助，由于2016年7月25日之前一个月不动产登记部门暂停受理房产、土地登记业务，故该期间应从盛泰公司所负义务期间中予以免除。盛泰公司应承担办理涉案房产的土地使用权证的义务至2016年6月24日止。盛泰公司逾期办理土地使用权证175天，应付违约金为8918元，梁建民诉请盛泰公司支付的逾期办理土地使用权证违约金19365元，超出部分，无事实根据及法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、盛泰公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向梁建民偿付逾期办理房屋所有权证违约金36284元。二、盛泰公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向梁建民偿付逾期办理土地使用权证违约金8918元。三、驳回梁建民的其他诉讼请求。案件受理费1191元，由梁建民负担224元，盛泰公司负担967元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，2011年12月28日海口市建设工程质量安全监督站出具一份《建筑工程施工质量监督意见》海建质监综字[2011]175号，内容为：盛泰花园工程经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组对工程完成设计和合同约定的建筑工程质量进行了验收，验收组结论为：该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准。经该站监督，同意验收组质量验收结论。本案二审期间查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，梁建民与盛泰公司已约定房屋的交付时间及条件，该约定是双方当事人的真实意思表示，法律并未禁止，且房屋交付后并没有房屋质量等影响安全使用的因素。可见，涉案房屋交付时已具备的正常使用的条件，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、参照海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中第一、"关于逾期办证违约纠纷"项下第6条规定，认定盛泰公司根据约定的交付条件向梁建民交付房屋应视为已实际交付使用正确。涉案房屋交付后，盛泰公司应在房屋交付后的限定时间内办理相关房屋权属证书以及土地使用权证书，然而盛泰公司未依约履行义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院判令盛泰公司向梁建民支付逾期办理房屋权属证书的违约金符合合同约定。对于逾期办理土地使用权证书的违约金问题。双方已约定了办理土地使用权证书的起算时间，鉴于海口市辖区范围内的不动产自2016年7月25日起实施统一登记，2016年7月25日之前一个月不动产登记部门暂停受理房产、土地登记业务，综合现无证据证明2016年6月25日前海口市辖区范围内的不动产已停止办理土地使用权证书的事实，一审法院确定逾期办理土地使用权证书的违约时间截止于2016年6月24日并无不当。综上所述，盛泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费967元，由盛泰公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖端明审判员  林志勇审判员  苏 慧二〇一七年九月二十八日法官助理王国印速录员梁静附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。