江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5730号上诉人（原审被告）李盈，男，1979年11月4日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：郭朝阳，江苏大昶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李振宁，男，1984年12月14日生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人李盈因与被上诉人李振宁房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2016)苏0591民初11051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李盈的上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由李振宁承担。事实和理由：一、李盈与李振宁签订房屋买卖合同的前期磋商中，李盈提出要求延迟三个月交付房屋。二、中介方李某的证言证实双方已就延迟三个月交付房屋达成了一致意见。三、一审判决违约金过高。四、李振宁强行换锁实际占用房屋后，李盈尚有大量个人物品留在房屋内。造成巨大损失。李振宁辩称，李盈无直接证据证明双方约定迟延三个月交房，证人李某的证言是伪证，合同约定的违约金不违反法律规定，自己更换门锁后多次通知李盈要求其迁出，是李盈违约在先。李振宁向一审法院起诉请求：1、李盈按合同第8条约定支付违约金，标准每月13800元，4个月共计55200元；2、李盈支付娄门路130号5幢503室房屋占用使用费，暂计算至起诉之日，按每月2000元，暂定8000元，若后续有，追求另行计算；3、李盈立即无条件从娄门路130号5幢503室房屋中迁出；4、李盈返还李振宁之前的2万元；5、李盈未按约定的期限支付赔偿金，李盈应当在告知后15日向李振宁支付双倍赔偿金（以评估结果为准）；6、诉讼费、诉中保全相关费用由李盈承担。诉讼中，李振宁明确并增加请求：第1项计算到结案执行之日止；第2项占用费赔付到结案执行之日止；李盈迁出同时将车库交付给李振宁；庭审中，李振宁另增加诉讼请求：1.李盈赔偿李振宁物品损失；2.李盈支付其居住期间几个月的水费、电费及物业费。一审法院认定事实：2016年7月18日，李盈（出卖人）、李振宁（买受人）与中介公司签订《房屋买卖合同》，约定买受人购买出卖人名下位于苏州工业园区娄门路130-5幢503室房屋，面积72.4平方米，价款115万元。买卖双方约定房屋交付日期为房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起3日内。出卖人应当于上述日期腾空该房屋，并会同买受人，共同对房屋及本合同附件一明确的房屋附属物品状况进行查验。出卖人未能按约定交付期限将房屋及其附属物品交付买受人的，按逾期时间处理为：2、逾期超过15日后，买受人不同意退房的，自交付期满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之四的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。附件一设施设备详见清单，原、李盈与中介方签署的物品清单包含：电视机、空调、热水器、洗衣机、抽油烟机各一台，床、床头柜、衣柜、椅子、茶几各一个，另有一个7平米左右的自行车库。次日，双方就上述房屋签订《苏州市存量房买卖合同》，关于房屋价款、交付日期等均与上述内容一致。2016年7月18日，李盈向李振宁出具收条，载明收到李振宁购买上述房屋的房款定金2万元。翌日，李振宁支付至合同约定的资金托管账户46万元，2016年7月29日，李振宁通过商业贷款支付至资金托管账户69万元。2016年8月2日，李振宁取得了涉案房屋售房款115万元的发票。2016年8月5日，涉案房屋所有权、土地使用权转移变更登记至李振宁名下。另查明，2016年11月29日，苏州市公安局苏州工业园区分局娄葑派出所出具情况说明，载明：2016年11月28日17时21分，李振宁电话报警称其位于娄门路130号5幢503室房子已经过户，联系不到原房东，想要开锁收回房屋，需要派出所到场。李振宁述称2016年11月29日更换了涉案房屋门锁。2017年1月至3月，李盈李盈多次报警称其出售房屋的现房东拒不归还其放在房间内的物品等。2016年12月1日，李振宁发短信给李盈告知让其拿掉物品，过期房子和车库的锁都要换了等，李盈回复称现在过去，收拾一下，次日叫搬家公司一次性搬掉，李振宁称已交由法院处理。之后双方另就物品问题进行了沟通但沟通无果。李盈另提交其与李振宁间通话时间记录，主张在更换门锁前双方可以联系。庭审中，李盈称该小区无物业费，居住这几个月的水电费愿意承担。诉讼中，李盈于2017年3月13日缴纳了涉案房屋水费14元，发票显示抄表日期为2016年12月13日，另缴纳了2016年12月、2017年2月的相应电费53元、43元。以上事实，由李振宁提交的房屋买卖合同、苏州市存量房买卖合同、收条、发票复印件、房屋所有权证、报警说明、李盈提交的短信记录、通话记录、报警记录、发票等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。本案争议焦点为：一、双方有无达成协议由李盈继续使用涉案房屋至2016年11月30日。就争议问题，李盈申请证人中介员工李某出庭作证，李某作证称：在双方沟通买卖事宜时，李盈告诉我起码免费住3个月，我给李振宁打电话李振宁说没问题，未书面约定，双方交易的价格合同上体现的是115万元，实际交易价格是115万元，不清楚有无补充协议，之前谈的价格是1175000元，在签约时因隔了一段时间，具体他们私下有无其他交易我不清楚，签约时我有点疑问，就问了下业主价格怎么变成115万，他们说他们私下处理，我便没多问。李盈质证认为证人证言无异议，李振宁质证认为证人所述严重失实。一审法院认为，双方签订的房屋买卖协议书由双方签字确认，合同内容不违反法律规定，且是在双方对二手房现状查看了解后所订立，系当事人真实意思表示，应认定合法有效。关于证人证言，证人所陈述的内容为其知晓的交易过程部分内容，双方在交易协商谈判中有无其他意思表示证人表示并非完全知晓，而李振宁认为并未同意在过户登记后再由李盈继续使用3个月，李盈也未进一步举证证实双方就此达成一致意见，法院就李盈主张继续使用3个月的意见不予采纳。关于李振宁主张的违约金及占用费，涉案房屋于2016年8月5日已由李盈过户登记至李振宁名下，在无其他补充约定的情况下，李盈也应按约定于变更登记之日起3日内将房屋交付李振宁，李盈逾期交付房屋应承担相应违约责任，但李振宁已于2016年11月29日换锁控制房屋，李盈也表明愿意及时搬离物品，故李振宁主张在更换门锁后继续计算违约金无相应依据，法院不再支持。综合双方约定的违约金标准及对李振宁造成的实际损失，法院认定违约金按合同约定的已付房款每日万分之四计算，该违约金标准高于李振宁因此而产生的损失，其因违约而产生的损失已予以惩罚性补偿，根据合同法的规定，就占用费不再支持，经核算认定由李盈支付李振宁违约金51060元。因李盈尚有部分物品遗留在涉案房屋内，李盈应及时搬离该房屋，但李振宁已更换房屋门锁，李振宁也应在李盈搬离时予以协助配合。李盈另应将涉案房屋附属车库及时交付予李振宁。二、双方约定的房屋价款如何认定。就争议问题，李盈提交成交信息确认书复印件，房屋基本信息网签价一栏载明网：115万1>:2万，另有5000元字迹被划掉。李盈主张该原件于涉案房屋中，双方约定真实价款为117万元。李振宁质证真实性不认可，实际房屋价款是115万元，关于另外2万元，当时李盈称要还清贷款才能将房屋出售，没有多余资金还之前贷款，提出让李振宁先借2万元。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同及网签合同虽约定房屋价款115万元，但买卖双方在书面合同之外另行约定交易价款符合存量房买卖的实际交易习惯，李振宁出具的收条亦明确载明款项为房款，其主张李盈为还清贷款而向其借款并无法律依据，其要求李盈退还2万元不予支持。此外，李振宁主张李盈居住使用期间损坏了部分物品要求赔偿，但其并未明确及举证证实，且李振宁已自行更换门锁，李振宁也未举证证实物品损坏为李盈所致，故其主张损害赔偿无法律依据，法院不予支持。关于李盈占有使用期间物业费、水电费，李振宁亦未进行明确，且李盈已自行将水电费缴清，本院就李振宁该主张不予支持。关于李振宁主张的双倍赔偿金等，根据法律规定，如李盈未按判决确定的期间履行给付金钱义务，将承担相应迟延履行期间的债务利息，故就李振宁该主张不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李盈于判决生效之日起七日内支付李振宁逾期交房违约金51060元。二、李盈于判决生效之日起七日内搬离苏州工业园区娄门路130-5幢503室房屋，李振宁予以协助配合，李盈同时将该房屋附属车库交付李振宁。三、驳回李振宁的其他诉讼请求。案件受理费1880元，减半收取940元，财产保全费1020元，合计1960元，由李振宁负担757元、李盈负担1203元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，李盈提供了两份居间方企业资源信息系统记录单打印件两份，认为在居间方的记录里没有显示双方完成物业交割。本院认为：2016年7月18日李盈与李振宁签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同约定李盈交付房屋日期为房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起3日内。2016年8月5日涉案房屋所有权和土地使用权转移变更登记至李振宁名下，则根据合同约定李盈应当在2016年8月8日前将房屋交付给李振宁。李盈未按约定期限交付房屋构成违约，应按合同约定承担违约金。李盈上诉认为双方约定迟延三个月交付房屋，但双方在房屋买卖合同中未作约定，虽然一审中证人李某出庭作证双方有口头约定迟延三个月交付房屋，但李振宁不予认可。李盈二审中举证的中介公司信息系统里未记载双方完成物业交割，只能证明双方未通过中介公司进行房屋交付，并不能证明李振宁承诺李盈可以迟延三个月交付房屋。李盈上诉认为李振宁强行换锁占有房屋给其造成了损失，应当另行主张权利，本案不予理涉。综上，李盈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1880元，由上诉人李盈负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年九月八日书记员  孟 桢