贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初464号原告：黄海，。原告：石玲丽，。上列二原告共同委托诉讼代理人：孙蕾，贵州圣伦达律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201211867277。上列二原告共同委托诉讼代理人：徐元宁，贵州圣伦达律师事务所实习律师，一般代理，证号：2301160311047。被告：贵阳万科劲嘉房地产有限公司（以下简称万科公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路235号。法定代表人：吴忠友，该公司董事长兼总经理委托诉讼代理人：宁安定，男，该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：吴大志，贵州黔成起智律师事务所律师，一般代理，执业证号15201201110798264。第三人：中国民生银行股份有限公司贵阳分行（以下简称民生银行贵阳分行），住所地贵州省贵阳市观山湖区阳关大道28号西部研发基地。负责人：王恭敬，该行行长。委托诉讼代理人：唐正春，男，该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：王冰，男，该公司员工，特别代理。第三人：贵州腾源商贸有限公司（以下简称腾源公司），住所地贵州省贵阳市云岩区市西路303号3单元3层2号。法定代表人：张建根，该公司经理。原告黄海、石玲丽诉被告万科公司及第三人民生银行贵阳分行、腾源公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄海、石玲丽委托诉讼代理人孙蕾、徐元宁，被告万科公司委托诉讼代理人宁安定，第三人民生银行贵阳分行委托诉讼代理人唐正春、王冰，第三人腾源公司法定代表人张建根均到庭参加了诉讼。庭审中，原、被告及第三人申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告黄海、石玲丽向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.被告支付原告2015年11月至2016年10月的租金218763.30元（208346元/年×1.05）；3.被告支付房屋占用费，以每月19141.79元计算，从2016年11月1日起至房屋返还原告为止（暂计算至2016年12月为38283.58元）；4.被告在房屋租赁关系解除后30日内将房屋腾空并交还原告；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月11日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：二原告以1986476元购买位于小河区珠江路万科大都会S4-106号商品房（以下简称房屋）一套，房屋套内面积为67.28㎡。2014年10月，被告直接将原告所购房屋出租给民生银行贵阳分行。因房屋被第三人实际占有使用已成事实，于是，原、被告口头达成房屋租赁协议，约定：被告第一年向原告支付房屋租金208346元，之后每年租金上调5%。2015年10月，被告以银行汇款形式将第一年租金208346元支付给原告。从2015年11月至今，虽经原告多次催告，被告仍未履行支付租金的义务，被告的行为严重侵犯二原告的合法权益。根据相关法律规定，原、被告签订了无固定期限的租赁合同，原告可随时解除合同。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告万科公司辩称，1、我方不同意原告诉请，原告2014年9月11日前购买房屋时，被告已将诉争房屋出租给腾源公司，2014年8月1日出租给民生银行，租赁关系形成时间在购买之前；原被告之间是事实租赁关系，该租赁关系原告在诉状内已认可，且被告已支付一部分租金。双方口头约定租期10年，租金不是原告所称第一年的租金的208346元，而是第一年、第二年的租金（含装修期、免租期）；2、原告购买的房屋是民生银行贵阳分行承租的多间房屋中的其中一间，原告石玲丽其实是万科公司的员工，其购买该房屋也是因为房屋自带租约。若解除合同，将造成的巨大的装修损失和经济损失，原告要解除合同需赔偿被告及房屋实际使用人的损失；3、原告诉讼请求第二项和第三项没有合同依据与事实不符，我方已支付了从2014年12月31日至2016年12月31日的租金208346元。第三人民生银行贵阳分行述称，1、该诉争房屋于2014年我方从腾源公司承租，在与腾源公司签订《房屋租赁合同》前，腾源公司已从被告万科公司承租该房屋，并向我方出具了万科同意腾源公司将房屋转租给民生银行的《同意转租声明》。在各方洽谈租赁使用和办理签约手续前后，我方实际于2014年8月份就已进场实施房屋装修，并于2014年10月装修完成后开业运营至今。后经三方协商，该房屋改由我方直接从被告万科公司直接承租并支付租金。无论原告、被告及腾源公司之间是何返租、转租关系，各方对我方是房屋实际租赁和使用人的事实均是完全知情和认可的，故我方作为善意的第三人，其对诉争房屋的租赁事实和合法使用均应受到法律保护，不应因原被告之间的纠纷而影响其对房屋的使用。2、原告返租给被告的诉争房屋仅是我方从万科承租房屋的一间，我在被告处承租房屋面积合计近1000平方米，现已将各房屋打通作为一个整体进行装修改造并使用，任何一间房屋的收回都会造成整栋房屋无法使用，我方装修费就达上千万之巨，更别说营业损失。因此，如满足原告诉请强行将诉争房屋收回，将使得民生银行遭受巨大经济损失。第三人腾源公司述称，我方与本案无关。我方与万科公司签订租赁合同是2014年8月1日，当时民生银行贵阳分行签订的租赁合同是通过我公司签订的。万科公司将房屋卖给其他人我不清楚。本院经审理认定事实如下：2014年8月1日，被告万科公司作为出租人（甲方）与第三人腾源公司作为承租人（乙方）签订《长江路商业街房屋租赁合同》及相关附件，载明“第一条房屋基本情况：1.1房屋坐落于贵阳市经济技术开发区珠江路商业街S4＃一楼（在本合同中也称“房屋”、“租赁房屋”、“本房屋”或“该房屋”），该房屋的总面积约为784.56㎡……”。第二条房屋租赁情况及登记备案：2.1租赁用途：民生银行营业与办公使用……。第三条租赁期限和房屋交付：3.1房屋租赁期自2014年11月1日至2024年10月31日，共计120个月。开业时间：2014年12月1日前开业；3.2免租期：3.2.1免租期2014年11月1日至2015年10月31日，免租期间免收租金。但免租期间，乙方仍应自行承担物业服务费、水电费用（含公共水电分摊费用）、通讯、有线电视、网络等与房屋有关的其他所有费用；……。第四条租金：4.1租金支付方式：4.1.1采取以下方式，按建筑面积计算租金：本房屋初始租金按房屋总面积单价计算，其中有产权部分220元/平方米/月，综合性体育部分140元/平方米/月，从第二个租赁年度开始，每1年递增5%。自租赁合同约定的租期起始日起算，每满一年即为一个租赁年度。其中有产权部分第一期付款时间为2014年9月，租期期间为2015.11.01-2016.10.31，付款金额1280162元，第二期付款时间为2016年10月，租期期间2016.11.01-2017.10.31，付款金额1344170元，增幅5%；综合性体育部分，第一期付款时间2014年9月，租期期间2015.11.01-2016.10.31，付款金额503412元，第二期2016年10月，租期期间2016.11.01-2017.10.31，付款金额528583元，增幅5%……；4.1.2.2支付时间：1、租金：以12个月为一个支付期，并提前1个月支付，乙方在合同签订生效后的30日内，向甲方支付第一期的租金合计1783576元”。合同中双方还对其他相关权利义务进行了约定。该合同的附件七《同意转租声明》，载明：“我公司于2014年8月1日与腾源公司签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），将我公司坐落于贵阳市经济技术开发区珠江路商业街S4＃一楼的房屋出租给腾源公司。现我公司同意腾源公司将该租赁合同项下的房屋转租给民生银行贵阳分行珠江路支行，租期10年，并由腾源公司与民生银行珠江路支行签订《房屋租赁合同（以下简称“转租合同”）》。我公司声明：该转租合同项下约定之出租方和承租方的权利不得超出租赁合同中我公司给予腾源公司的所有权利，并由腾源公司承担该转租合同项下出租方的一切义务和责任，同时不减免其在租赁合同项下的任何义务和责任。……。声明人（签章）：万科公司”。第三人民生银行贵阳分行表示腾源公司是2014年8月1日交付的房屋，中途有三个月的装修期，2014年12月19日由银监局批准成立。2014年9月11日，原告石玲丽、黄海作为买受人与被告万科公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，载明：“购买人购买的商品房为预售，位于小河区珠江路万科大都会第S4楼1层6号房，建筑面积68.5平方米，套内建筑面积67.28平方米。合同第六条约定：“租赁情况：该商品房为现房的，租赁情况为/。1、出卖人未将该商品房出租；2、出卖人已将商品房出租，买受人为该商品房承租人，承租人已放弃优先购买权。第十一条约定：“交付时间和条件：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房……”。原告提出根据合同约定，房屋的租赁情况没有明确载明。被告提出在签订《商品房买卖合同》的时候，原告是知晓该房屋已出租给第三人民生银行贵阳分行的事实，并提交2015年5月14日，贵阳万科房地产有限公司作为甲方与贵阳奇点创客企业管理有限公司（以下简称奇点公司）作为乙方签订《信息管理及行政服务协议》及《住房公积金个人缴存证明表》，其中，协议载明“确定由乙方承担甲方公司及其下属项目子公司的信息管理及行政服务任务。一、服务模式：……，2.开展服务业务所需要的工作人员由乙方聘用并承担相应的人工费用，以后，由乙方根据甲方业务范围及业务量的需要及时增减。二、服务范围：承接甲方公司本部、本项目公司档案管理工作、行政事务服务工作、案场服务工作、客户服务工作。三、服务时间：从2015年5月1日起至2017年4月30日止，甲方将服务范围内业务承包给乙方运营管理……”。《住房公积金个人缴存证明表》，载明“单位名称：贵阳奇点创客企业管理有限公司，职工姓名：石玲丽，该职工2012年7月19日在住房公积金管理中心开设了账户，公积金已缴至201505……”。被告万科公司称原告石玲丽通过奇点公司委派到被告公司处工作，当时原告石玲丽是作为万科大都会项目部秘书，其工作地点即在该房屋所在项目。第三人民生银行贵阳分行一共租用了七间商铺，包括案涉的S4-106。原告购买该房屋正是看重该房屋自带租约，可享受固定的租金回报，且原告还享受了内部员工折扣优惠。当时该批商铺仅对内部员工进行优惠销售，与原告石玲丽一同购买该批房屋的员工共有四位，另三位分别为财务部熊涛、工程管理部曹国立、申波，四位员工所购房屋均由被告统一返租后，再通过腾源公司出租给民生银行作为营业网点使用。庭审中，被告还提交了被告万科公司作为原出租方（甲方）与第三人腾源公司作为承租方（乙方）分别与案外人申波、周筑芳以及熊涛、朱海燕作为买受人（丙方）签订的两份《三方协议书》，约定“万科公司作为原出租方（甲方）与第三人腾源公司作为承租方（乙方）、案外人申波等作为买受人（丙方）签订《三方协议书》，约定：1.甲方为位于贵州省××经济技术开发区长江路万科大都会项目S4号楼1层102、105号的房屋的开发商，甲乙双方于2014年11月1日签署《房屋租赁合同》，甲方已将租赁房屋预出租给乙方。2、丙方拟从甲方处购买租赁房屋，为便于租赁房屋所在区域商业环境的培育和商铺的统一经营管理，丙方同意在购得租赁房屋的同时，将租赁房屋出租给甲方，以便甲乙方双方继续履行已签订的租赁合同。第一条乙方同意甲方将租赁房屋出售给丙方，乙方自愿放弃作为房屋承租人对租赁房屋优先受偿的权利。甲丙双方的房屋买卖行为将不影响甲乙方双方已签订租赁合同的履行。第二条、甲方将租赁房屋出售给丙方，丙方同意在购得租赁房屋的同时，将租赁房屋出租给甲方，双方相关约定如下：租赁期期限：2015年11月1日起至2024年10月31日止/房屋实际交付之日起至2024年10月31日止；其中，熊涛、朱海燕所购买的S4号楼1层102号房屋，每平方出租单价为220元，第一期付款时间为2014年12月，租期期间2015年11月1日至2016年10月31日。从第二期起增幅5%每平方出租单价为231元。申波、周筑芳所购买的S4号楼1层105号房屋，每平方出租单价为180元，第一期付款时间为2014年12月，租期期间2015年11月1日至2016年4月30日。第二期付款时间为2015年11月，租期期间2016年5月1日至2016年10月31日。从第三期起增幅5%每平方出租单价为189元。被告万科公司表示其他员工也是以同样的条件进行返租，被告向其所支付的租金中已包含一年的免租期。因当时原告就在该项目工作对该协议已知晓，所以没有与原告签订书面的三方协议。原告对此表示不认可，提出原告石玲丽并不是被告公司员工，只是第三方公司派遣过去的劳务人员，其社保等均由所在劳务公司代为缴纳，根本不清楚已购房屋被出租的事实。原告提出因其所购房屋已被第三人民生银行贵阳分行实际占有使用已成既定事实，于是，原、被告双方达成口头租赁协议，并约定被告第一年向原告支付房屋租金208346元，之后每年租金上调5%。2015年10月23日，被告万科公司向原告黄海的账户汇入人民币208346元。被告提出208346元是支付的第一期租金，租期期间是2014年9月11日至2016年10月31日的租金，每平方米的出租单价为220元。该笔租金包含了一年的免租优惠。从第二期起增幅5%每平方出租单价为231元。第二期付款时间为2017年10月，租赁期限为2016年11月1日至2017年10月31日，金额为189882元。上述事实，有原告身份证、营业执照、商品房买卖合同、信息管理及行政服务协议、住房公积金个人缴存证明表、长江路商业街房屋租赁合同及其附件、房屋分层分户平面图、三方协议书（申波、周筑芳）、三方协议书（熊涛、朱海燕）、照片、业务付款回单及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案争议焦点为：1、原告在购买案涉房屋时是否知晓该房屋已出租给第三人的事实？原、被告之间是否形成事实的租赁关系？2、原、被告之间的租赁关系是否达到解除条件？3、被告应向原告支付多少租金？关于焦点一。第三人民生银行贵阳分行从腾源公司处承租了被告修建的七间连通的房屋作为营业网点使用，从2014年8月1日承租之日起开始装修至2014年12月19日装修完毕开业经营。也就是说2014年9月11日原、被告签订《商品房买卖合同》时，该房屋还处于装修状态，原告作为买受人签订合同时应尽到审慎义务对该房屋的现状进行了解，且根据被告提交的贵阳万科房地产有限公司与奇点公司签订的《信息管理及行政服务协议》及《住房公积金个人缴存证明表》，可知原告石玲丽通过奇点公司委派到被告公司万科大都会项目部工作。因此，对于原告石玲丽提出不知其所购买的S4-106号房屋属于第三人民生银行贵阳分行承租七间连通房屋的其中一间的主张，本院不予采信。现被告向原告支付租金208346元，原告予以接受，因此，原、被告虽未签订书面的租赁合同，但双方已形成事实上租赁关系。关于焦点二。本案中，第三人民生银行贵阳分行系房屋的实际使用人，根据庭审查明的事实，第三人民生银行贵阳分行承租七间房屋系整体承租，原告诉请要求返还的门面属于七间房屋的其中之一，且位于正中间，若合同解除将导致整个银行无法继续经营。从维护稳定的市场经营秩序，使社会资源发挥其最大经济效益角度出发，原、被告之间的租赁关系不宜解除。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，被告已在S4-106号房屋出卖给原告之前，通过腾源公司将房屋出租给第三人民生银行贵阳分行，故S4-106号房屋所有权的变动，不影响租赁合同。故对原告主张与被告解除合同、返还门面的请求，本院不予支持。关于焦点三。原告提出被告所支付的208346元是2014年10月23日至2015年10月23日期间一年的租金。被告表示不予认可，并提交《长江路商业街房屋租赁合同》及申波、熊涛的两份《三方协议书》。以上三份证据均对第三人民生银行贵阳分行承租的房屋约定了一年的免租期。《三方协议书》中约定被告向申波、熊涛所支付的首期租金的租赁期间均为2015年11月1日至2016年10月31日。其中，熊涛所购买的S4号楼1层102号房屋，每平方米出租单价为220元；申波所购的S4号楼1层105号房屋与原告所购的S4号楼1层106号房屋相邻，每平方米出租单价为180元；本案中，被告提出给原告计算的价格是按价位较高的220元每平方米的标准计算的出租单价。因此，向原告黄海的账户汇入人民币208346元是支付的首期租金，即2014年9月11日至2016年10月31日的租金。综上，根据被告向原告支付租金的时间及数额，与案外人（申波、熊涛）所购房屋支付的租金标准及租期的截止时间具有一定的规律性。若按原告所述208346元是不含免租期的一年的租金，则S4号楼1层106号的房租是同地段同类型房屋租金的2倍多，该租金明显高于正常的市场价值，与商业惯例不相符，故对于被告提出向原告支付的208346元（含一年免租期）是按照交易惯例按220元每平方米的标准支付2014年9月11日至2016年10月31日租金的辩称，本院予以采信。因此，对于原告主张被告支付2015年11月至2016年10月租金218763.3元的请求，本院不予支持。参照案外人的《三方协议书》标准，同地段同类型的房屋，按较高的价位每平方米220元的标准，每年租金在上一年度租金的基础上调5%，被告应在2017年10月31日前向原告支付2016年11月1日至2017年10月31日的租金，金额为189882元。故对于原告主张被告从2016年11月1日起按每月19141.79元支付房屋占用费至房屋返还之日止的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司于2017年10月31日前向原告黄海、石玲丽支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金人民币189882元。二、驳回原告黄海、石玲丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5156元，由原告黄海、石玲丽负担人民币1058元，被告贵阳万科劲嘉房地产有限公司负担人民币4098元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  吴怔秋人民陪审员  宋升光人民陪审员  杨明伟二〇一七年九月十五日书 记 员  杨芝烜