山东省阳信县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁1622民初1225号 原告（反诉被告）：山东省阳信县物资总公司，住所地。 诉讼代表人：山东省阳信县物资总公司破产清算工作组。 委托代理人：刘长伟，山东春光明律师事务所律师。 委托代理人：何涛，山东春光明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：聂利清，男，1965年7月5日出生，汉族，住。 委托代理人：马明超，阳信温店法律服务所法律工作者。 原告山东省阳信县物资总公司诉被告聂利清租赁合同纠纷一案和被告聂利清反诉原告山东省阳信县物资总公司租赁合同纠纷一案。本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人刘长伟、何涛，被告聂利清及其委托代理人马明超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告山东省阳信县物资总公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告返还租赁物（加油站），并赔偿其对租赁物自2016年12月1日至实际搬出之日逾期占用期间给原告造成的损失（暂定）10000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2014年12月1日原被告双方签订租赁合同，合同约定被告承租原告位于大济路东、燃料货场北邻加油站。租期2年，自2014年12月1日至2016年11月30日，年租金75000元。承租方对租赁物享有使用权，并负责日常的维修、检测和养护，不得转租，不得从事违法活动。承租方应在本合同期满十日内清缴财产，资产交接由双方共同清点验收。合同签订后，原告依约交付了租赁物，被告交纳了部分租金。合同期限届满后，原告多次催促被告返还租赁物，被告仍强行占用租赁物至今未予返还，给原告造成巨大损失。被告拒不返还租赁物属违法行为，负有向原告返还租赁物并赔偿逾期占用期间损失的民事责任。综上，依照合同法、民事诉讼法等相关法律规定，依法起诉，望判如所请。 被告聂利清向本院提交答辩及反诉状，提出反诉请求：1、要求原告履行承诺允许我方续租5年，到期后我方投资归原告；2、如不能续租，请求依法判令原告赔偿被告对加油站装修改造的投资损失300000元；3、判令原告偿还被告垫付的加油站加油机油气回收改造费23000元；4、本案诉讼费由原告承担。事实和理由，被告自2009年至今一直租赁原告的加油站，多次续签租赁合同，系多年的合作伙伴。2015年加油站多处破损严重影响经营，因政策规定需对加油站的加油机油气回收系统进行改造。原告没有资金，其负责人找到我方协商，约定由我方出资对加油站进行装修改造，2015年和2016年的租金由原定的每年75000元变更为70000元，并承诺我方承租期满后续租5年；我方为原告垫付的加油机油气回收改造费用，折抵我方承租到期后的后续租金。基于对原告负责人的信任及双方多年的合作关系，我方在与原告负责人达成上述口头协议后，即对加油站进行了装修改造，为此花费近五十万元。现原告方违背诚信，无故与我方解除合约，侵害了我方的合法权益，给我方造成了巨大的经济损失。为维护自身的合法权益，特依据《民法通则》、《合同法》等相关法律规定提起反诉，请求法院依法查明案件事实，支持我方的反诉请求。 原告针对被告的反诉辩称：1、原被告双方签订的租赁合同自2014年12月1日至2016年11月30日期满，双方并未对续租5年达成过任何协议。2、租赁合同约定租赁期间每年租金75000元，不存在被告所述的变更为每年租金70000元。3、被告现在对原告的加油站属于超期占用，原告对被告不负任何赔偿责任，而被告应对原告的损失予以赔偿。请求法庭驳回被告的反诉请求，支持我方诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提交的证据2014年12月1日原被告签订的租赁合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据一增值税发票，用以证明被告为原告垫付加油机油气回收改造费23000元。证据二租金收据，用以证明被告自2009年起租赁原告加油站，每年租金以收据为准。2014年续签租赁合同后，因加油站破损严重需要改造，租期内的年租金由75000元变更为70000元，已分三次付清。证据三加油站改造前后的照片14张及装修改造明细，用以证明被告经原告许可对加油站进行了装修改造投资473500元。原告质证对被告提交的增值税发票、租金收据、加油站照片等证据的真实性均无异议，但对被告用以证明的事实有异议。原告认为，被告支付的加油机油气回收改造费是其依据合同应支付的维修费，而非为原告垫付。租金收据证实，2015年被告交纳租金70000元，余欠租金5000元，原告同意被告用于加油站维修。2016年被告交纳租金70000元，尚欠租金5000元未交，原告并未同意将年租金75000元变更为70000元。加油站装修改造前，原告同意被告在50000元预算费用内对加油站进行装修改造，但对被告装修改造超支部分，又其是在装修改造中搭建的违章建筑，我方不予认可，应予拆除，费用由被告自负。 本院综合审核认为，被告提交的证据一增值税发票，证据二租金收据，证据三中的加油站照片，原告质证对其真实性均无异议，仅对被告的主张有异议。上述证据来源合法、真实、与本案有关联，本院作有效证据予以确认。被告陈述及提交的证据三中的加油站装修改造投资473500元及支付明细，原告质证有异议，对其费用支出不予认可。本院根据被告申请，委托滨州市龙峰资产评估事务所，对被告租赁期间在加油站装修改造中投资的剩余价值进行了评估。该评估事务所出具的滨龙峰评报字（2017）第88号资产评估报告确认，截至评估基准日2017年3月20日，委估资产表现的市场价值为221543.13元。其中包括新建28平方米钢结构偏房两间、68平方米洗车房一间、10.64平方米男女卫生间一间，购置乐泰自动洗车机一台、神龙小型洗车机一台、橱子一个、桌椅一套、沙发一个、电脑一台、点钞机一台。被告质证无异议。原告质证有异议，认为本次资产评估的目的要求不存在，评估明细表中记载的7、8、9、10、11五项属于违章建筑和被告私自购置物品，按城建规定应予拆除。该评估报告不能作为定案依据。 本院审核认为，原被告签订的涉案租赁合同约定租期两年，该合同属于续租合同，双方租赁关系始于2009年。租赁期间因加油站年久失修，破损严重，影响经营，2015年春天，原告同意被告在50000元预算费用内对加油站进行维修改造，但双方未就此签订书面协议，对加油站维修改造项目及费用承担未作明确约定。被告称对加油站装修花费473500元，要求续租5年，并且年租金在原基础上可增加50000元，续租期满后，其投资无偿归原告，对此原告不予接受，双方未能达成一致意见。上述资产评估报告，原告虽有异议，但未提交相关反驳证据，本次评估客观公正，程序合法，其结论基本符合市场价值，本院作有效证据予以确认。被告对加油站投资维修改造的剩余价值按221543.13元确定。评估费4000元由被告承担。 综上，依据确认的证据查明以下事实：2014年12月1日，原被告双方续签《租赁合同》，约定：原告将其所属位于大济路东、燃料货场北邻的加油站出租给被告经营，设施为办公室3间、偏房2间、储油罐4个、加油机3台。租期2年，自2014年12月1日至2016年11月30日，年租金75000元，合同签订之日缴清全年租金，第二年租金于2015年12月1日前缴清。合同期内，相关证照年检手续由原告出资办理并负责管理，其它与经营相关的税费、保险费由被告自负。被告对租赁资产享有使用权，负责日常维修、检测和养护，不得擅自转租，不得从事违法经营活动，不得在租赁区内经营煤炭业务。合同期满，被告应在10日内清交财产，双方共同清点验收，土地平整无坑，房屋无漏雨，门窗无破损，设备能正常运转，水电费无拖欠，如有损坏照价赔偿。未尽事宜进行协商并补充书面协议，本合同经双方签字盖章后生效，各执一份。合同签订后，被告继续租用原告加油站，并分别于2014年12月8日、2015年3月23日、2016年1月8日向原告交纳租金50000元、20000元、70000元，原告分别向被告出具租金收据3张。2015年春天，因加油站破损严重，影响经营，原告同意被告对加油站进行维修改造，但双方未对改造维修项目及费用承担作明确约定，也未签订书面协议，被告即对承租的加油站进行装修改造。合同到期后，原告要求被告返还租赁物，被告要求原告履行承诺允许其续租5年，续租期满后，其投资归原告所有，如不能续租要求原告赔偿其投资损失。至此双方产生纠纷未能达成一致意见，被告逾期占用加油站至今。截至评估基准日2017年3月20日，被告投资改造维修加油站的剩余价值为221543.13元。其中包括新建钢结构偏房两间价值11200元、洗车房一间价值20000元、卫生间一间价值5107.2元，购置自动洗车机一台价值36000元，小型洗车机一台价值960元，合计73267.2元。加油站改造维修期间，被告另行支付加油机油气回收系统改造费23000元。被告在加油站改造中新建的偏房、洗车房、卫生间未经相关部门批准，属违章建筑，被责令限期拆除。 本院认为，原被告双方在自愿基础上签订的涉案租赁合同，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同到期后，双方在没有续签合同的情况下，承租方应向出租方返还租赁物，逾期占用租赁物，应向出租方支付占用费。鉴于双方未能达成续租合意，逾期占用费酌情参照承租人自愿提高续租租金的数额，即年租金125000元计算支付。涉案合同租赁期间，由于双方对加油站维修改造达成合意，但未签订书面协议，维修改造完毕后，导致双方对维修改造项目和被告的维修改造投资金额及投资费用承担方式产生争议。鉴于被告投资维修改造加油站是在原告方同意的前提下进行的，仅因双方未能达成续租合意，被告反诉原告赔偿投资损失。被告主张的投资剩余价值，按本院确认的评估价值221543.13元确定，其中所包含的新建钢结构偏房两间、洗车房一间、卫生间一间属于违章建筑，新购置安装的自动洗车机、小型洗车机属被告的私有财产，应由被告负责拆除。其他投资附着于租赁物，归原告所有。扣除上述被告应自行拆除部分的价值73267.2元，原告按148275.93赔付被告投资损失，被告反诉投资损失数额超出部分，于法无据，本院不予支持。被告反诉主张的为原告垫付的加油机油气回收系统改造费23000元，不属于合同第五条约定的日常维修、养护范围，该项费用应由原告承担，被告的该项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定判决如下： 一、本判决生效后十日内，被告聂利清向原告山东省阳信县物资总公司返还加油站，并由被告自行拆除违章建筑即钢结构偏房两间、洗车房一间、卫生间一间和洗车机。 二、被告聂利清于本判决生效后十日内，向原告山东省阳信县物资总公司赔付逾期占用加油站期间的损失104166元（按年租金125000元自2016年12月1日计至2017年9月30日）。 三、原告山东省阳信县物资总公司于本判决生效后十日内，向被告聂利清赔偿投资损失148275.93元。 四、原告山东省阳信县物资总公司于本判决生效后十日内，向被告聂利清偿还垫付的加油机油气回收改造费23000元。 五、驳回被告聂利清的其他诉讼请求。 本诉案件受理费2383元，保全费1020元，合计3403元，由被告聂利清承担；反诉案件受理费3072.5元，由原告山东省阳信县物资总公司承担1632元，由被告聂利清承担1440.5元。 如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  赵风军 人民陪审员  王鲁军 人民陪审员  吴延辉 二〇一七年九月二十八日 书 记 员  刘正霞