北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初18350号原告（反诉被告）：李文刚，男，1974年7月26日出生，北京晟浩达商贸有限公司销售，住山西省文水县。委托诉讼代理人：范明京，男，1958年3月24日出生，北京晟浩达商贸有限公司法务，住北京市海淀区，由北京晟浩达商贸有限公司推荐。被告（反诉原告）：宁建国，男，1972年11月18日出生，住湖南省新邵县。被告（反诉原告）：李朝铭，男，1975年8月2日出生，住云南省昆明市。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：王中伟，北京市晨野律师事务所律师。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：马荣振，北京市晨野律师事务所律师。原告（反诉被告）李文刚与被告（反诉原告）宁建国、李朝铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李文刚的委托诉讼代理人范明京，被告（反诉原告）李朝铭及被告（反诉原告）宁建国、李朝铭委托诉讼代理人王中伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、要求解除李文刚与宁建国、李朝铭于2015年9月11日订立的《房屋租赁合同》；2、要求宁建国、李朝铭返还保证金20万元；3、要求宁建国、李朝铭返还自2015年12月1日始至2016年9月30日止的房屋租金192万元（同意扣除2015年12月1日至2017年9月30日义利食品店的租金，租赁面积约58平方米）；4、要求宁建国、李朝铭赔偿装修损失109871元，义利食品店、药店货架损失167000元。事实与理由：2015年9月11日，李文刚与宁建国、李朝铭订立《房屋租赁合同》，李文刚自宁建国、李朝铭处承租位于北京市东城区灯市口西街×、×、×号房屋地下一层（约400平方米）、地上一层（约400平方米）、地上二层（约600平方米，上述租赁面积以下简称涉案房屋）用于经营，租赁期限自2015年10月1日至2026年8月30日，其中2015年10月1日至2015年11月30日为免租期。合同订立后，李文刚依约支付保证金20万元及2015年12月1日至2016年9月30日期间的租金192万元，并为经营投入装修、购置货架。李文刚拟利用涉案房屋经营义利食品店、药店及两个饭店。自2015年12月1日始，李文刚利用涉案房屋地上一层西侧约58平方米的位置经营义利食品。但因饭店、药店无营业执照，李文刚于2015年11月始要求宁建国、李朝铭协助提供办理餐饮营业执照所需材料，但宁建国、李朝铭无视合同义务，并未提供产权单位盖章的相关材料，致使李文刚拟经营的药店、饭店至今无法营业。2015年11月，李文刚发现涉案房屋二层存在严重漏水情况，多次要求宁建国、李朝铭修复，均未果，致使李文刚无法实现合同目的。李文刚已于2017年7月11日腾退涉案房屋。李文刚认为，宁建国、李朝铭的行为构成根本违约，故起诉至法院，诉如所请。被告（反诉原告）宁建国、李朝铭答辩并提出反诉称：认可李文刚所述订立合同情况及交纳租金、保证金情况属实。但李朝铭仅系宁建国的代理人，合同的权利义务应由宁建国承担。双方在合同中并未约定宁建国、李朝铭协助办理营业执照的期限。2016年3月18日李文刚向宁建国、李朝铭方提出办理餐饮营业执照的要求，宁建国、李朝铭随即与前手出租人北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司（以下简称鸿炜亿家公司）联系要求其提供相关材料，后因鸿炜亿家公司迟迟未提供相关材料，宁建国、李朝铭亦反复催要。后李文刚向宁建国、李朝铭发送书面函件要求于2016年6月15日之前提交相关材料。产权单位于2016年6月18日在办照所需材料上加盖公章。2016年6月21日，宁建国、李朝铭将已经可以取得办照所需材料的情况告知李文刚，李文刚拒绝继续履行合同。关于漏水问题，李文刚在提出涉案房屋存在漏水情况后，宁建国、李朝铭即要求鸿炜亿家公司处理（因涉案房屋与鸿炜亿家公司相连，水电均有鸿炜亿家公司负责），鸿炜亿家公司告知由李文刚维修，费用自租金中抵扣，宁建国、李朝铭将该情况告知李文刚，但李文刚未自行修复漏水。宁建国、李朝铭认为，双方合同中并未约定宁建国、李朝铭需配合李文刚办理营业执照的期限，实际履行过程中，宁建国、李朝铭向李文刚提供办理餐饮营业执照相关材料的时间也仅比其要求的期限晚了几天，达不到根本违约的程度；李文刚并未要求宁建国、李朝铭配合办理药店营业执照，无法经营药店与宁建国、李朝铭无关；涉案房屋漏水未达到合同目的无法实现的程度，且宁建国、李朝铭提出由李文刚自行修复房屋，费用自租金中抵扣；李文刚利用涉案房屋正常经营义利食品至2017年7月11日，实现了合同目的。综上，宁建国、李朝铭不存在违约情形，但鉴于李文刚提出解除合同并实际搬离涉案房屋，宁建国、李朝铭同意解除双方之间的租赁合同，但不同意返还租金及赔偿损失。且由于李文刚持续占有使用涉案房屋，宁建国、李朝铭反诉要求李文刚支付2016年10月1日至2017年7月11日期间的房屋租金1783287元（同意优先由李文刚交纳的20万元保证金中抵扣），但李朝铭认为其仅为代理人身份，故反诉要求的租金应支付给宁建国。针对被告（反诉原告）宁建国、李朝铭的反诉请求，原告（反诉被告）李文刚答辩称：由于宁建国、李朝铭违约，李文刚已于2016年6月6日向对方发送合同解除通知；且李文刚仅占用涉案房屋中部分面积除经营义利食品，其余部分均处于空置状态；占用涉案房屋系为了诉讼目的，并未实际经营。李文刚仅同意支付经营义利食品面积的租金。本案当事人围绕诉讼请求依法���交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、李文刚提交购买货架的票据、照片及交接协议，证明货架损失（包括义利食品货架13个、药店玻璃立柜20组、铁制货架8个、吧台1个）。其中一张发票显示付款单位为“北京义利食品商业连锁有限公司”，货架一批，金额90000元；另一张收据显示“今收到北京百姓仁家大药房商品货架款97000元，收款人姜某”。经质证，宁建国、李朝铭认可照片及交接协议的真实性，认可涉案房屋内有上述货架，但认为无法确认上述票据的真实性，且缺乏与本案的关联性。经询，李文刚不申请对货架损失进行评估，要求法院对金额予以酌定。2、宁建国、李朝铭提交涉案房屋产权证复印件及李文刚提交的办理两家餐饮公司营业执照登记申请��复印件，证明鸿炜亿家公司自产权人处取得上述材料的时间。产权证复印件显示有“仅限于北京晋味驿站餐饮有限公司及北京味蕾轩饮品有限公司办理工商注册使用。2016.6.16”。经质证，李文刚认可该证据的真实性。3、宁建国、李朝铭提交鸿炜亿家公司工作人员与李朝铭及李朝铭与李文刚的微信记录，证明鸿炜亿家公司工作人员于2016年6月21日将办理餐饮营业执照所需材料通过微信发送给李朝铭，李朝铭立即发送给李文刚，但李文刚拒绝接收材料。经质证，李文刚认可其与李朝铭微信记录的真实性，但因该微信记录已无法清晰显示，故否认宁建国、李朝铭提供该证据的证明目的，李朝铭并未将办理营业执照所需材料发送给李文刚。4、宁建国、李朝铭提交李朝铭与王某通话录音三份（2016年6月12日及2016年6月14日）及李朝铭与李文刚通话录音一份（2016年6月28日），证明李朝铭多次催促鸿炜亿家公司提供办理执照的材料并解决房屋漏水问题，鸿炜亿家公司同意自房屋租金中抵扣修复费用，及李文刚至少于2016年6月28日已知晓鸿炜亿家公司提供了工商登记所需材料的事实，但李文刚拒绝接收，并与王子隆协商未果，李文刚提出解除合同，李朝铭表示同意。经质证，李文刚无法核实前三份录音的真实性，认可李文刚与李朝铭之间录音的真实性，但认为通话时间为2017年6月28日，即诉讼过程中双方协商交接房屋事宜，故否认宁建国、李朝铭提交该份证据的证明目的，且认为录音证据亦不完整。经询，宁建国、李朝铭认可李文刚所述通话的时间。5、宁建国、李朝铭提交其委托诉讼代理人与李文刚之间的微信记录，证明宁建国、李朝铭在征得李文刚意见的情况下起诉鸿炜亿家公司，李文刚亦准备参加诉讼，进一步证明李文刚知晓鸿炜亿家公司已提供办理执照相关材料的事实。经质证，李文刚认可证据的真实性，但否认证明目的，称其于宁建国与鸿炜亿家公司诉讼中始得知产权人已提交工商档案所需材料一节。6、宁建国、李朝铭提交北京义利食品商业连锁有限公司灯市口西街店工商档案资料，证明李文刚可取得产权单位的盖章，以此怀疑李文刚与鸿炜亿家公司存在恶意串通。经质证，李文刚认可该证据的真实性，但称该工商登记系北京义利食品商业连锁有限公司为其办理，产权单位加盖的公章并非真实的，据此其未能提交相关证据。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月11日，李文刚与宁建国、李朝铭订立《房屋租赁合同》，首部甲方（出租方）处显示有宁建国签名及捺印，乙方（承租方）处显示有李文刚签名及捺印。合同约定乙方承租位于北京市东城区灯市口西街×、×、×号房屋内北京鸿炜亿家宾馆原餐厅部分面积（扣除宾馆大堂占用面积）约1400平方米用于经营使用，该房屋系甲方承租取得。租赁期限自2015年10月1日始至2026年8月30日止，其中2015年10月1日至2015年11月30日为免租期，2015年12月1日至2018年9月30日，每年租金230万元，以后年租金有增幅。2015年10月1日前，乙方需将2015年12月1日至2016年9月30日期间的租金192万元支付给甲方，需向甲方支付租赁保证金20万元，该保证金在甲方租赁期限届满，结算付清全部合同费用后的三日内无息返还乙方，如乙方在合同到期前单方退租或者因违约导致甲方解除合同的，该保证金不予返还乙方。甲方应协助乙方办理工商、税务、卫生、消防等乙方开展经营活动所需要的手续。乙方有权根据自身经营需要，在不影响房屋主体安全的情况下，对租赁房屋进行装修和结构改造。如甲方违反本合同约定，造成乙方无法正常使用租赁房屋进行经营活动的，乙方有权解除合同，甲方除应退还未正常使用和剩余期间的租金外，应赔偿乙方损失。如乙方在租赁期限届满前擅自解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权扣除乙方的租赁保证金不予退还。此外，鉴于甲方无可避免地发生已对租赁房屋装修投入和另行寻找承租人费用及房屋空置等损失，乙方应按照合同解除当年的年租金金额标准向甲方支付违约金。合同尾部落款处甲方显示有李朝铭、宁建国签名捺印，乙方显示有李文刚签名。现双方均认可宁建国的签名及捺印系事后补签，但李文刚称租赁合同系与宁建国、李朝铭二人订立，租金、保证金等均向李朝铭支付，租赁合同各项事宜亦与李朝铭联系。宁建国、李朝铭称二人系朋友关系，宁建国自鸿炜亿家公司处承租涉案房屋，因宁建国本人未在北京，���口头委托李朝铭作为代理人订立合同，后为合同的完整性考虑由宁建国本人补签。2015年9月11日，李朝铭向李文刚出具《收条》一份，“今收到李文刚交租北京市东城区灯市口西街34、36、38号诚意租房定金10万元，其余定金90万元于2015年9月12日转账汇入李朝铭建行账号内，合同于9月20日由宁建国补签名。2015年9月12日双方代表签约，合同生效。2015年10月1日双方交房，并付清第一年租金和保证金尾款112万元。注2015年9月11日现金10万元已收讫，其余款项以银行收款为准。”2015年9月14日，李文刚向李朝铭建行账户汇款90万元，2015年10月8日，李文刚向李朝铭建行账户及工商银行账户分别汇款92万元、20万元。关于合同于2015年9月12日生效的条款，宁建国、李朝铭称2015年9月11日订立合同后由李文刚支付定金10万元，双方约定次日李文刚将剩余定金90万元交纳后合同生效，再由宁建���补签名，9月12日双方并未再签约，从“代表签约”可证明李朝铭系代理人。李文刚认可宁建国、李朝铭关于合同生效的解释，但否认李朝铭系代理人，称李文刚与李朝铭商谈订立合同事宜，款项亦向李朝铭支付，李文刚与宁建国、李朝铭之间成立合同关系。关于办理营业执照情况，李文刚称其于2015年11月即向宁建国、李朝铭提出办理餐饮工商登记事宜，其未能提交相应的证据。李文刚称鉴于宁建国、李朝铭未将餐饮工商登记所需材料提供给李文刚，故李文刚未向其书面申请办理药店工商登记。宁建国、李朝铭认可李文刚曾告知其拟开设药店的情况，但未收到相关办理执照的申请。2016年3月17日，李文刚向宁建国、李朝铭提出办理餐饮营业执照的申请，宁建国遂向鸿炜亿家公司提出要求其配合办理两家餐饮企业营业执照。而后李文刚多次催促宁建国、李朝��，李朝铭亦多次向鸿炜亿家公司工作人员催要办理工商登记所需要的手续。2016年5月17日，李朝铭向鸿炜亿家公司法定代表人发送短信催办工商登记产权手续并要求鸿炜亿家公司修复涉案房屋漏水问题，称要求鸿炜亿家公司提供材料已经两月有余，希望对方尽快办理；关于涉案房屋漏水问题，希望对方尽快解决，如果对方没有时间和专业人员，李朝铭方是否可找专业人员报请方案预算，由对方承担费用。鸿炜亿家公司法定代表人回复将尽快出示办理工商执照所需相关材料，并要求李朝铭将修复涉案房屋费用提前与其确认。后李朝铭多次向鸿炜亿家公司法定代表人催要工商登记所需手续，均未果。2016年6月1日，李朝铭称房屋检漏方案报价已提交给鸿炜亿家公司，鸿炜亿家公司法定代表人回复称“防水做吧！”在李朝铭与鸿炜亿家公司法定代表人及工作人员往来邮件、��信记录中，李朝铭多次表示租户（李文刚）“催的紧”，“意见非常大”。2016年6月8日，李文刚向宁建国、李朝铭发送《通知函》，称因办理经营主体工商登记时需要提供产权人的相关材料，故李文刚找宁建国交涉并将相关材料提交给宁建国，但宁建国至今未回复，已三月有余。根据合同约定，如果李文刚行使合同解除权，宁建国、李朝铭将退还相应的租金并赔偿其他损失，鉴于此，要求宁建国、李朝铭收到通知后于2016年6月15日前将工商登记所需要的资料、手续交给李文刚或书面将不能提供的原因告知李文刚，有关李文刚的损失及宁建国、李朝铭的违约责任，双方可以进行协商解决，否则，李文刚将用法律手段维护自己的合法权益。关于房屋漏水情况，经查涉案房屋二层确实存在较严重的漏水情况，原告认可漏水并未影响到其他楼层，亦认可宁建国、李朝铭曾告知李文刚由李文刚自行修理，之后由租金抵扣维修费用，但李文刚认为出租方负有维修义务，故拒绝自行修复房屋。2017年7月11日李文刚将涉案房屋腾退交还宁建国、李朝铭。宁建国、李朝铭认可截至腾退日涉案房屋内仅义利食品正常经营，面积约58平方米。双方在交接协议中载明“移交人按照现有租赁房屋现状全部移交给接收人，另移交租赁房屋钥匙三把。租赁房屋内现有物品，移交人以在法院起诉要求接收人赔偿的诉求作为主张权利的依据。物品实物同意交由移交人自行处置。接收人有权对租赁房屋另行自用或出租、移交。”李文刚解释称因货架系为经营药店、义利食品店而订制，李文刚现已针对货架损失起诉至法院，且李文刚将货架搬离亦无他用，故如果法院未能支持李文刚关于货架的诉讼请求，李文刚放弃货架的所有权，可由宁建国、李朝铭自行处置。宁建国、李朝铭认可李文刚的上述解释。诉讼中，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋装修现值进行评估，评估结论为109871元。经询，李文刚、宁建国、李朝铭均认可该评估报告的结论。另查，2016年6月27日，宁建国曾以房屋租赁合同纠纷起诉鸿炜亿家公司，后宁建国撤回起诉。2016年12月1日，鸿炜亿家公司以房屋租赁合同纠纷起诉宁建国，该案目前正在审理过程中。2016年12月5日，宁建国又以房屋租赁合同纠纷起诉鸿炜亿家公司及王子隆，该案目前正在审理过程中。本院认为：李文刚与宁建国、李朝铭订立的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。现宁建国、李朝铭虽辩称合同订立的主体为宁建国，李朝铭仅为宁建国的代理人，但根据李朝铭、宁建国均在���同文本中“甲方”中签名的情况及李朝铭收取租金的情况，本院认定涉案房屋的出租方为宁建国与李朝铭。现合同中明确约定甲方（宁建国、李朝铭）应协助乙方（李文刚）办理工商、税务、卫生、消防等乙方开展经营活动所需要的手续，虽然未明确约定办理时限，但根据已查明情况，至少2016年3月17日李文刚已向李朝铭、宁建国提出办理餐饮营业执照的申请，后李文刚多次催要，均未果。2016年6月8日，李文刚向宁建国、李朝铭发送《通知函》，要求宁建国、李朝铭收到通知后于2016年6月15日前将工商登记所需要的资料、手续交给李文刚或书面将不能提供的原因告知李文刚，但截至2016年6月15日，宁建国、李朝铭并未履行提供工商登记所需要材料的义务。宁建国、李朝铭虽辩称李朝铭于2016年6月21日已将相关材料通过微信发送给李文刚，但李文刚拒绝接收，��其未能提供充分的证据加以证明，故本院对宁建国、李朝铭的上述辩称意见，无法采信。根据合同约定“如甲方违反本合同约定，造成乙方无法正常使用租赁房屋进行经营活动的，乙方有权解除合同，甲方除应退还未正常使用和剩余期间的租金外，应赔偿乙方损失。”现宁建国、李朝铭未能履行协助办理执照的义务，致使李文刚租赁涉案房屋用于经营使用的合同目的无法实现，构成违约，李文刚享有合同的解除权。现李文刚起诉解除双方之间的《房屋租赁合同》，宁建国、李朝铭亦表示同意，本院照准。李文刚要求宁建国、李朝铭返还保证金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。李文刚认为宁建国、李朝铭怠于修理涉案房屋，致使房屋因漏水无法实现合同目的一节，根据法律规定，出租人虽然有维修房屋的义务，但承租人亦有在出租人未履行维修义务时及时自行维修以止损的义务，现涉案房屋二层确实存在漏水，但宁建国、李朝铭已向李文刚明确表示其可自行修复房屋并自租金中扣除维修费用，李文刚并未积极修复，且二层房屋漏水并不足以影响整体合同目的实现，故李文刚以宁建国、李朝铭怠于修缮房屋为由要求解除合同，理由不足。李文刚要求宁建国、李朝铭返还自2015年12月1日始至2016年9月30日止的房屋租金的诉讼请求，鉴于李文刚未能举证证明自2015年11月始曾向宁建国、李朝铭提出协助办理营业执照的申请，且根据查明情况仅能证明李文刚至少于2016年3月17日向宁建国、李朝铭，故李文刚要求宁建国、李朝铭退还自2015年12月1日至2016年3月16日期间的租金，理由不足，本院不予支持。至于2016年3月17日至2016年9月30日期间的租金，考虑到李文刚提出申请后，应给予宁建国、李朝铭准备相关材料的合理期限，且李���刚利用涉案房屋部分面积持续经营义利食品店至2017年7月11日，故本院对该期间应返还租金数额，予以酌定。虽然李文刚未要求宁建国、李朝铭配合办理药店营业执照，但李文刚对此作出合理解释，且宁建国、李朝铭认可其知晓李文刚欲开设药店的情况，故宁建国、李朝铭认为无法经营药店与其无关的辩称意见，理由不足，本院不予采信。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。现李文刚要求宁建国、李朝铭赔偿装修损失，理由正当，本院予以支持。李文刚要求宁建国、李朝铭赔偿货架损失，因货架属可移动物品，并非宁建国、李朝铭的违约行为给李文刚造成的必要损失，故李文刚的此项诉讼请���，理由不足，本院不予支持。宁建国、李朝铭要求李文刚支付2016年10月1日至2017年7月11日期间房屋租金的反诉请求，现李文刚同意支付经营义利食品店部分的租金，本院照准。至于涉案房屋其他部分，双方均确认自合同订立之初至腾退完毕均未实际经营，且李文刚已于2016年9月22日提起本案诉讼，由于宁建国、李朝铭的违约行为导致合同无法继续履行，故宁建国、李朝铭反诉要求李文刚支付除经营义利食品店以外部分面积租金，理由不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李文刚与被告（反诉原告）宁建国、李朝铭之间的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）宁建国、李朝铭于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）李文刚保证金二十万元；三、被告（反诉原告）宁建国、李朝铭于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）李文刚自二〇一六年三月十七日至二〇一六年九月三十日期间的房屋租金一百万八千七百四十六元八角；四、被告（反诉原告）宁建国、李朝铭于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）李文刚装修损失十万九千八百七十一元；五、原告（反诉被告）李文刚于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）宁建国、李朝铭支付位于北京市东城区灯市口西街三十四、三十六、三十八号房屋内经营义利食品店部分（面积约五十八平方米）自二〇一六年十月一日至二〇一七年七月十一日期间的房屋租金七万四千一百二十四元；六、驳回原���（反诉被告）李文刚其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）宁建国、李朝铭其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25975元，由原告（反诉被告）李文刚负担11685元（已交纳），被告（反诉原告）宁建国、李朝铭负担14290元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费10311元，由原告（反诉被告）李文刚负担429元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）宁建国、李朝铭负担9882元（已交纳）。鉴定费5500元，由被告（反诉原告）宁建国、李朝铭负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩毅兵审 判 员  龙 琨人民陪审员  杜 玮二〇一七年九月二十六日书 记 员  康 婧