福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3222号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：福建省福铁大厦有限公司，住所地福建省福州市火车站西侧。法定代表人：叶顺剑，董事长。委托诉讼代理人：陈芳辉，江西商海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：谢平逸，男，1969年4月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：黄守义，北京市盈科（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴星亮，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。上诉人福建省福铁大厦有限公司（下称福铁大厦公司）因与被上诉人谢平逸商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初4915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。福铁大厦公司上诉请求：撤销原判，发回重审，或改判驳回谢平逸的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决忽视涉案商品房在签订合同时已出租他人做旅店、价格明显不合理低价、不开购房发票、无需交房及诉前双方均未发过违约通知等不正常状况，否定本案属于“名为房屋买卖、实为民间借贷”关系，是错误的。二、福铁大厦公司已提交了证明刘滔与本案有关的证据（资金往来凭证），但一审法院以“福铁大厦公司未提供证据证明其所述情况”为由驳回，与事实不符。刘滔是否与本案有关，应传唤到庭后才能下定论；刘滔是否拒绝到庭参加诉讼，不能前置判断，况且刘滔拒绝到庭，并不影响案件审理。一审法院以“刘滔表示其与本案无关、拒绝到庭参加诉讼”为由驳回福铁大厦公司的追加申请，于法无据。刘滔是谢平逸借款的合伙人，也是回转款的收款人，这一关键环节和事实决定了本案的性质和判决结果。一审法院驳回福铁大厦公司追加刘滔参加诉讼的申请，是错误的。三、即便本案为商品房买卖关系，一审判决认定福铁大厦公司“完成了约定对价的给付”，缺乏根据。谢平逸确认18份房屋买卖合同的价款总额为5759100元，而谢平逸只付了5643918元，尚有余款115182元未付清。谢平逸在本案中提交了270万元的转账凭证，该转账也不具有针对性和排他性。谢平逸辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、福铁大厦公司未提供充分的证据来证明其所主张的事实。三、谢平逸的付款方式及金额系根据福铁大厦公司的要求付款的，福铁大厦公司也明确了收取合同所涉全部金额及签订了买卖合同，所涉房产的预告登记、网签等系列行为均系福铁大厦公司派遣人员办理的。本案双方之间的房屋买卖合同关系明确。四、福铁大厦公司作为一家大型公司，将借贷关系签约成买卖合同且未保留相关借贷的证据，是完全不可能的。根据行业相关惯例，若为借贷理应有相应利息，但福铁大厦公司却未收取谢平逸所谓的贷款利息，违反常理，因此本案应为买卖关系，不存在借贷关系。五、若福铁大厦公司认为刘滔侵害其权利，可以通过另行诉讼达到其目的。一审法院也通知过案外人刘滔，但其未出庭，本案不能因所谓第三人不出庭而迟迟不开庭或不进行判决。何况刘滔与福铁大厦公司本就有着千丝万缕的关系，其证言的可信度也不能单独作为证据采用。六、通过福铁大厦公司所涉其他相关系列案件及一审陈述，其相关房产价格与本案房产价格相类似。谢平逸向一审法院起诉请求：1.福铁大厦公司立即将位于福州市晋安区茶园街道华林路XXX号XX大厦XX层XX室的房屋交付谢平逸使用；2.福铁大厦公司向谢平逸出具所支付的购房款410600元的正规发票；3.福铁大厦公司向谢平逸支付逾期交房违约金（按已付购房款410600元的日万分之三计算自2015年4月30日起至其实际交房之日止）。福铁大厦公司向一审法院提出反诉请求：确认福铁大厦公司与谢平逸于2015年3月31日签订的《商品房买卖合同》无效（注：合同编号为XXXXXXXXXXX)。一审法院认定事实：2015年3月31日，谢平逸与福铁大厦公司签订18份《商品房买卖合同》（包含9套房屋，9个车位），合同约定总价款为5759100元。关于本案讼争的《商品房买卖合同》约定，谢平逸以单价每平方米10000元，总价款410600元购买福铁大厦公司开发建设的位于福州市××茶园街道××路××大厦××单元××面积为41.06平方米的房屋；福铁大厦公司应当在2015年4月30日前交房；如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。2015年4月2日，讼争房屋办理预告登记，预告登记权利人为谢平逸，预告登记义务人为福铁大厦公司。2015年4月7日，谢平逸分三笔向福铁大厦财务主管（董事）陈芳转款2700000元、2179514元、115182元，4月8日转款649222元，共计5643918元。截至庭审止，福铁大厦公司尚未向谢平逸交付上述房屋。诉讼中，因福铁大厦公司反诉主张的讼争合同效力与本案查明的案件事实认定的不一致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款关于“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，一审法院依法就本案讼争合同的效力进行了释明，并告知其可以变更诉讼请求。福铁大厦公司不予变更。一审法院认为，本案的争议焦点为双方当事人之间的法律关系是商品房买卖关系还是民间借贷关系。福铁大厦公司认为本案讼争合同名为商品房买卖，实为借贷，属以合法形式掩盖其非法目的，应认定无效。对其主张，一审法院不予支持。首先，谢平逸将款项转到福铁大厦公司财务主管（董事）陈芳个人账户，没有开具发票的事实，只能说明支付房款方式不规范，并不能证明《商品房买卖合同》虚假。其次，福铁大厦公司认为本案名为买卖实为借贷，但不能提供借款合同、利息、还款期限、担保等足以证明是借款合同成立的证据。本案讼争合同也没有以买卖合同为名实为借贷合同中体现出来的违约条款、返利条款等特别约定，以显示与正常买卖合同不一样的借款特性。最后，福铁大厦公司虽主张谢平逸以购房、付款、回款的方式，与案外人刘滔以组合贷款的形式出借给福铁大厦公司款项，但对该事实是否存在，其并未提供证据证明。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，福铁大厦公司应当承担举证不能的不利后果。综上所述，案涉《商品房买卖合同》具备了房屋买卖合同所应具备的主要条款，在双方签订《商品房买卖合同》后，合同即告成立。该合同约定了买卖标的物的地址、土地面积、房屋面积、购房款数额、购房款交付方式、办理预告登记及过户手续的期限等内容，上述约定，买卖涉案房屋的意思表示明确，且在合同签订后，双方亦办理《预告登记证明》，因而谢平逸认为双方之间是属于商品房买卖合同关系，有事实和法律依据，应予支持。案涉《商品房买卖合同》缔约双方均具有相应的主体资格，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，并且已经办理了商品房预告登记，应当认定合法有效，当事人应当按照合同的约定履行。根据《合同法》第六条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于该《商品房买卖合同》有效，谢平逸提交的证据亦形成了完整的证据链，证明双方之间有房产交易行为存在，且完成了约定对价的给付，故要求福铁大厦公司按合同约定将房屋交付给其使用以及开具购房发票，有事实和法律依据，应予支持。福铁大厦公司逾期交付房屋，应依约承担违约责任，但按讼争《商品房买卖合同》约定的“按已付款万分之三标准”计算违约金，明显过高，过分高于谢平逸的损失，应予适当减少。故一审法院酌定，福铁大厦公司应以410600元为基数，按年利率6%的标准向谢平逸支付自2015年5月1日起至实际交房之日止的违约金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告福建省福铁大厦有限公司应于本判决生效之日起十日内将座落于福州市晋安区茶园街道华林路XXX号XX大厦XX层XX室的房屋交付给原告谢平逸；二、被告福建省福铁大厦有限公司应于本判决生效之日向原告谢平逸出具购房款发票；三、被告福建省福铁大厦有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谢平逸支付违约金（以410600元为基数，按年利率6%的标准计算，自2015年5月1日起计至实际交房之日止）；四、驳回原告谢平逸的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告福建省福铁大厦有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7459元，由被告福建省福铁大厦有限公司负担；反诉案件受理费3730元，由反诉原告福建省福铁大厦有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》具备了房屋买卖合同所应具备的主要条款，合同约定了买卖标的物的地址、土地面积、房屋面积、购房款数额、购房款交付方式、办理预告登记及过户手续的期限等内容。双方买卖案涉商品房的意思表示明确，且合同签订后，双方亦办理了案涉商品房的《预告登记证明》。故谢平逸主张双方属于商品房买卖合同关系，有事实和法律依据，应予支持。福铁大厦公司主张本案属于“名为房屋买卖、实为借贷”，但其不能提供借款合同、利息、还款期限、担保等足以证明是借款合同成立的证据。讼争《商品房买卖合同》亦未显示与正常买卖合同不一样的借款特性。而房屋的交付、购房款发票开具等，属于合同履行问题，福铁大厦公司以房屋未交付、发票未开具等为由主张本案双方不存在房屋买卖关系，不能成立。福铁大厦公司主张谢平逸以购房、付款、回款的方式，与案外人刘滔以组合贷款的形式出借给福铁大厦公司款项，但其提交的证据不足以证明其主张。故福铁大厦公司主张本案双方之间是借贷关系，依据不足，一审法院不予采信，并无不当。一审法院驳回福铁大厦公司追加刘滔参加诉讼的申请，亦无不妥。谢平逸与福铁大厦公司签订的18份《商品房买卖合同》的价款总额为5759100元，福铁大厦公司在一审中确认谢平逸已支付了5643918元款项。本案中所涉《商品房买卖合同》的价款为410600元，谢平逸在一审中提交了其支付2700000元款项的证据，并明确该2700000元款项的用途。故一审法院认定谢平逸已支付案涉商品房的购房款，并无不当。综上，福铁大厦公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11189元由上诉人福建省福铁大厦有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 薇审 判 员  余秋萍审 判 员  李文颖二〇一七年九月十一日法官助理  陈碧珍书 记 员  赵 坤