上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0151民初3367号原告：龚瑜，女，1984年11月13日生，汉族，住上海市崇明区。被告：范钦，男，1979年12月7日生，汉族，住上海市崇明区。被告：倪美芳，女，1951年3月24日生，汉族，住上海市崇明区。被告：范芷樱，女，2007年4月25日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：范珊珊(系范芷樱母亲)，女，1983年1月9日生，汉族，住上海市浦东新区博山东路***弄***号***室。委托诉讼代理人：陈钢，远闻(上海)律师事务所律师。第三人：郜加友，男，1974年3月24日生，汉族，住安徽省阜南县郜台乡郜台村*组***号。委托诉讼代理人：黄之洲，上海市沪西律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠斌，上海市沪西律师事务所律师。原告龚瑜与被告范钦、倪美芳、范芷樱、第三人郜加友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚瑜到庭参加诉讼，被告范芷樱的委托诉讼代理人陈钢、第三人郜加友的委托诉讼代理人屠斌到庭参加诉讼，被告范钦经本院公告传唤、被告倪美芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龚瑜向本院提出诉讼请求：1、判令三被告继续履行合同立即向原告交付坐落于上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋，并支付逾期交房的违约金(按原告支付总房价款的日万分之五计算)；2、判令第三人协助三被告履行交房义务；3、诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年9月25日，原告与三被告通过房产中介签订了房屋买卖合同，由原告向三被告购买位于上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价为人民币2,780,000元(以下币种均为人民币)，合同对房款支付方式、交易过户、税费承担等均作了约定，并补充约定交房时间为2017年3月31日。2016年11月15日，双方签订了示范合同并进行了网上登记备案。原告已按照合同约定支付了房款，并于2017年2月8日取得了系争房屋的不动产权证书。2017年3月31日，原告准备与被告交接房屋时，发现该房屋已由被告范钦于2016年12月30日租给了第三人郜加友，导致原告不能按期取得系争房屋，故诉至法院，请求法院支持原告的诉请。审理中，原告变更诉讼请求为，1、判令三被告继续履行合同立即向原告交付坐落于上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋，并支付逾期交房的违约金50,000元；2、第三人搬离系争房屋；3、诉讼费由三被告承担。被告范钦、倪美芳未作应诉、答辩，亦未提供证据。被告范芷樱辩称，对原告要求三被告继续履行合同，向原告交付系争房屋及要求第三人搬离系争房屋没有异议，但对原告要求三被告支付逾期交付违约金50,000元提出异议，认为合同中约定的违约责任是对合同整体的履行而言，并没有针对逾期交房明确约定违约金，逾期交房违约金应按照原告的实际损失来确定，同时，范芷樱系未成年人，其母亲与被告范钦于2014年9月协议离婚，范芷樱随母亲共同生活，后因系争房屋出售给原告，范芷樱才配合办理相关手续，范芷樱在合同履行过程中无任何过错，被告范钦擅自出租已出售的系争房屋同范芷樱无关，范芷樱不应承担逾期交房的违约金。第三人郜加友述称，不清楚原、被告之间的房屋买卖情况，第三人与被告范钦签订房屋租赁合同时，查看过范钦提供的系争房屋的产权信息，产权人中有范钦的名字，第三人认为范钦有权出租系争房屋，而且，第三人已向范钦支付了租金，根据买卖不破租赁的原则，第三人有权继续租赁系争房屋。审理中，原告龚瑜认同被告范芷樱的答辩意见，表示不要求范芷樱支付逾期交房的违约金，对被告范钦、倪美芳逾期交房违约金的数额表示愿意由法院根据案件事实来确定。对第三人的述称，原告认为第三人与被告范钦签订租赁合同的时间在原告与三被告签订的房屋买卖合同之后；而且，被告范钦在发给原告的短信中说其只是在空白的租赁合同上签字，住在系争房屋内的是放高利贷的，现其因欠钱而不敢回来，故原告对租赁合同的真实性有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定如下事实：2016年9月25日，原告龚瑜(买受方，合同乙方)与被告范钦、倪美芳、范芷樱(卖售方，合同甲方)通过上海搜房房天下房地产经纪有限公司的居间介绍，签订房屋买卖合同一份，约定由原告购买三被告位于上海市崇明县城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为114.7平方米，房屋总价为2,780,000元，合同并对房款的支付方式、交易过户时间、税费的负担等作了约定；合同第九条约定，一方未按本合同约定履行义务的，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金；违约责任合同十四条补充约定交房时间为2017年3月31日。合同订立后，原告分别于2016年9月25日、2016年9月30日向被告方共支付房款(含定金)1,370,000元。2016年11月15日，双方又签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》该合同第二条约定，房屋转让价款为2,000,000元；合同补充条款(一)明确甲方不出售该房屋或者违反本合同约定的义务，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；合同附件四约定物业管理费、水、电、煤、电信等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担，转移占有后使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。同日，双方签订补充协议，协议明确在《上海市房地产买卖合同》中，房地产的转让价格2,000,000元，未包含房地产的附属设施、设备等，故确定本次交易该房地产转让实际成交价为2,780,000元，甲方在本次交易中所产生的税费等相关费用均由乙方承担，若任何一方违反本协议的约定，则双方同意按照买卖合同中补充条款(一)的约定承担违约责任。2017年2月8日，原告取得了系争房屋的不动产权证书，嗣后，原告按合同约定，通过银行贷款向被告支付了房款1,400,000元。2017年3月31日，原告按约定准备与被告交接系争房屋时，发现该房屋已由被告范钦出租给了第三人郜加友，原告与被告及第三人协商无果，遂诉至本院。另查明，被告范钦(合同甲方)与第三人郜加友(合同乙方)就系争房屋于2016年12月30日签订了租赁合同，约定租赁期间为自2016年12月30日起至2031年12月29日止，每月租金为833.3元，每180个月结算一次，每次共计150,000元；乙方应向甲方支付租房押金5,000元。同日，第三人通过银行卡转账向被告范钦支付了155,000元。以上事实，由当事人提供的房屋买卖合同、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、银行转账凭证、不动产权证书及租赁合同等证据证明，当事人也无异议，本院予以确认。审理中，第三人郜加友认为系争房屋内的设备、设施(装修)不值780,000元,原、被告在网签的《上海市房地产买卖合同》中做低房价，该合同应为无效。本院认为，原、被告在订立网签的《上海市房地产买卖合同》的同时，又签订了补充协议，明确网签合同中房屋转让价格为2,000,000元，未包含房地产的附属设施、设备，故另由原告补偿被告780,000元，该补偿款是由双方当事人自愿达成的，即使存在原、被告故意做低房价的情况，也是该房价条款无效，如存在偷漏税收，可由当事人补缴或由税务部门追缴，但合同的其他内容系当事人真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，该价格条款的无效并不导致整个合同的无效。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及示范文本《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按约履行。本案中，双方实际已完成了系争房屋的交易过户手续，被告理应按照约定在2017年3月31日向原告交房，被告不能按约履行，依约应承担违约责任。原告对被告范芷樱关于双方在合同中约定的违约金是对合同整体的履行而言，而并没有针对逾期交房明确约定违约金不持异议，同意由法院根据案件情况予以确定，故本院依据合同的履行情况、违约原因及被告逾期交房对原告造成的损失等情形综合考虑后，对原告请求的违约金数额作相应调整。对第三人关于买卖不破租赁，要求继续租赁系争房屋的陈述，本院认为，第三人与被告范钦签订租赁合同时，被告范钦已将系争房屋出售给原告，虽然原、被告尚未办理过户手续，但房屋买卖合同已经网签，原告也已按约支付了部分房款，原告并不知道范钦将已出售的房屋又租赁给第三人，故相应的法律后果不能由原告承担，第三人不能以买卖不破租赁为由，对抗原告对房屋处分的权利，故第三人要求租赁合同继续履行的陈述不予采纳，第三人应搬离系争房屋，其与被告范钦的租赁合同可另行主张。综上所述，原告要求三被告继续履行合同向原告交付系争房屋及被告范钦、倪美芳承担逾期交房违约金、第三人从系争房屋中搬离的诉讼请求，于法有据，予以支持。被告范钦、倪美芳未到庭应诉答辩视为放弃答辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人郜加友于本判决生效之日起二十日内搬离上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋，被告范钦、倪美芳、范芷樱应于第三人郜加友搬离后当日将上述房屋交付给原告龚瑜，原告龚瑜于接收房屋当日支付被告范钦、倪美芳、范芷樱房屋尾款人民币10,000元；二、被告范钦、倪美芳于本判决生效之日起十日内支付原告龚瑜逾期交房违约金人民币30,000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1050元，由被告范钦、倪美芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  施 杰审 判 员  陈 丰人民陪审员  樊晓红二〇一七年九月五日书 记 员  蔡榆柠附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。