福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初1926号 原告：厦门顺承资产管理有限公司，住所地厦门市思明区体育路****，统一社会信用代码：913502007054819914。 法定代表人王明成，执行董事。 委托诉讼代理人：孙利娜、吕双双，公司职员。 被告：厦门度特网络科技有限公司，，住所地厦门市湖里区长乐路****之五统一社会信用代码91350206302817083C。 法定代表人颜廷军，总经理。 委托诉讼代理人：卢大贺，福建道天律师事务所执业律师。 原告厦门顺承资产管理有限公司（以下简称厦门顺承公司）与被告厦门度特网络科技有限公司（以下简称厦门度特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕双双以及被告委托诉讼代理人卢大贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门顺承公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2015年5月13日签订的《房屋租赁合同》于起诉之日即2017年1月18日起解除；2、判令被告立即将位于厦门市华夏工业中心配套楼三层的房屋腾空并移交原告；3、判令被告立即支付自2016年3月1日起至2017年1月17日止的房屋租金546184元，及2017年1月18日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费（2016年3月1日至2016年5月31日的房屋租金按49990元每月计算；自2016年6月1日至2017年1月17日期间的房屋租金按52490元每月计算；2017年1月18日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费按合同约定的同期租金标准支付）；4、判决被告立即向原告支付逾期付款违约金（违约金自起诉之日起至实际付款之日止以517400元为基数，按每日3‰计算）；5、请求确认原告有权不退还被告的押金149970元。事实和理由：2015年5月13日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于厦门市华夏工业中心配套楼三层的房屋出租给被告，租赁期限自2015年6月1日起至2024年5月31日止，租金为：2015年9月1日至2016年5月31日租金为49990元/月；自2016年6月1日至2017年5月31日租金为52490元/月，之后租期内每年月租金在前一年月租金标准的基础上递增5%。被告逾期支付租金的，应按所欠租金的日千分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将上述房屋交付给被告，被告一直占有使用，但自2016年1月起，被告拒不支付租金。2016年2月23日，原告向被告发出催款通知书，要求其按合同约定支付租金，被告于2016年4月13日、5月11日分别补交了租金49990元。2016年6月14日，原告向被告发出法律知会函，被告于2016年6月22日签收。2016年10月26日，原告再次向被告发出法律知会函，被告于2016年11月4日签收。但被告自2016年5月11日之后再未向原告支付租金。 厦门度特公司辩称：1、原告主张的逾期支付违约金金额明显偏高，请求法院依法予以调整；2、被告承租的诉争房屋存在重大质量问题，应免收漏水房屋的租金；3、被告认为原告违约在先，在承租讼争房屋漏水无法履行合同目的的情况下，先行履行不安抗辩，原告主张没有事实和法律依据，请求法院判决驳回原告诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（房屋租赁合同号：XSZ—ZC—2015—006号）。合同约定：原告将位于厦门市华夏工业中心配套楼三层的房屋出租给被告办公使用。租赁期限：自2015年6月1日起至2024年5月31日止，月租金标准为：2015年9月1日至2016年5月31日，每月49990元；2016年6月1日至2017年5月31日，每月52490元，2017年6月1日至2018年5月31日，每月55114元。租金按月结算，首期租金于合同签订时付清，之后在每月10日前分别一次性交清。被告逾期三个月支付租金或任意一期租金拖欠达一个月的，原告有权收回解除合同收回房屋，被告按所欠租金的日千分之三向原告支付违约金，原告有权不退还被告交付的房屋租赁押金149970元。合同签订后，原告依约将讼争房屋交付被告承租使用，被告也依约向原告支付租金。后因讼争房屋部分房间天花板发生漏水，被告以漏水影响其办公为由，自2016年1月起拒绝向原告支付租金。因被告未按照约定支付租金，原告于2016年2月23日向被告发出《催款通知书》。被告于2016年4月13日、5月11日分别补交了1月和2月的租金共计99980元。期间，被告与原告协商要求减免租金，但协商未果。其后，被告再未向原告支付租金。 另，原告于2015年12月10日、2016年3月20日、9月2日委托施工人员分别对体育路43号华夏工业中心配套楼四楼外露台下面三楼接水盘以及四楼外露台墙角漏水进行补漏维修，并在四楼外露台搭建阳光雨披。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律法规的规定，故合法有效。合同双方当事人均应按约全面履行各自的义务，本案原告提供的讼争房屋部分房间发生漏水，给被告的经营使用带来一定影响，被告有权要求减少租金，但拒绝支付租金无事实依据。被告拒绝支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告根据被告的未按期支付租金的违约行为，依约要求解除与被告之间签订的房屋租赁合同，并要求被告支付合同解除前的租金以及合同解除后至被告实际交还房屋期间的房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，故应以被告收到本案起诉状副本之日即2017年2月28日为准。被告应支付的租金自2016年3月1日至2016年5月31日租金为49990元/月，计149970元；自2016年6月1日至合同解除之日即2017年2月28日租金为52490元/月，计472410元，共计622380元。鉴于讼争房屋部分房间发生漏水确实对被告正常经营产生影响，被告可以要求减少租金，但要对漏水影响讼争房屋经营使用的范围和持续时间承担举证责任。庭审中，被告提交相关照片、视频等证据，结合原告提供的三次维修的范围和时间点的相关记录，本院酌情减少租金以被告应支付租金622380元的15%为宜，故被告仍应支付原告合同解除前的租金529023元。原告主张自起诉之日起计算逾期支付租金的违约金，于法不悖，予以照准。但约定的每日3‰的计算标准过高，调整至以每月2%标准计算为宜。关于合同解除后到实际归还房屋期间的被告每月支付的房屋占用费，按合同约定同期租金标准支付，即自2017年3月1日起至2017年5月31日止，按每月52490元标准计算；2017年6月1日起至该房屋实际腾退之日止，按每月55114元标准计算。关于原告不予退还被告房屋租赁押金149970元的主张，于法不悖，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，第九十七条、第一百零七条、第二百三十一条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门顺承资产管理有限公司与厦门度特网络科技有限公司于2015年5月13日签订的《房屋租赁合同》（房屋租赁合同号：XSZ—ZC—2015—006号）于2017年2月28日解除； 二、厦门度特网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内将前述《房屋租赁合同》约定的租赁房屋即位于厦门市华夏工业中心配套楼三层的房屋腾空并交付给厦门顺承资产管理有限公司； 三、厦门度特网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门顺承资产管理有限公司支付房屋租金529023元以及房屋占用费（自2017年3月1日起至2017年5月31日止，按每月52490元标准计算，2017年6月1日起至该房屋实际腾退之日止，按每月55114元标准计算）； 四、厦门度特网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门顺承资产管理有限公司支付逾期支付租金的违约金（以529023元为基数，自2017年1月18日起至实际付款之日止，按每月2%标准计算）； 五、厦门顺承资产管理有限公司向厦门度特网络科技有限公司收取的租赁押金149970元不予退还。 六、驳回厦门顺承资产管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50964元，减半收取计25482元，由被告厦门度特网络科技有限公司负担24416元；原告厦门顺承资产管理有限公司负担1066元，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  赵国军 二〇一七年九月五日 书 记 员  陈松林 附件：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。