云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2301民初2426号原告:云南楚雄汇东物业管理有限公司，住所地：楚雄市鹿城东路45号，统一社会信用代码：915323006655415814。法定代表人:高中明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宏，务实法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：李婷，女，1989年11月23日生，彝族，云南省双柏县人，大学文化，个体，住楚雄市。委托诉讼代理人：秦海龙，云南楚雄公正法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告云南楚雄汇东物业管理有限公司与被告李婷物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告云南楚雄汇东物业管理有限公司的委托诉讼代理人张宏、被告李婷及其委托诉讼代理人秦海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南楚雄汇东物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费7225元；二、判令被告按月利率2%计算支付自2017年7月1日起至物管费全部缴清的违约金；三、案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年6月26日，原告与楚雄西辰壹品小区业主委员会签订了《西辰壹品物业服务合同》，合同约定原告为楚雄西辰壹品小区提供物业服务，原告提供物业服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人，原告有权向业主或物业使用人按照合同收取物业服务费。被告李婷系楚雄西辰壹品小区B幢1306号，被告李婷欠原告自2012年7月1日起至2017年6月30日止的物业服务费7225元，原告按照合同约定为被告提供了物业服务，被告至今未支付原告拖欠的物业服务费，原告多次催要均无果。被告李婷辩称：1、原告与被告不存在物业服务合同关系，被告从未与原告签订过物业服务合同，也从未知道有物业服务合同存在，被告不是本案适格被告；2、被告对非法成立的业主委员会不认可，非法成立的业主委员会签订的合同对被告不产生效力。被告和其他大部分业主从不知有业主委员会的存在，从原告提交的证据中，业主委员会委员，第一份合同中为9人：杨秀雄、余海、李玉仙、余国基、程永寿、李育新、周丽、冯明、申英；第二份合同中为7人：杨秀雄、余海、李玉仙、余国基、程永寿、周丽、申英；第三份合同为6人：杨秀雄、余海、李玉仙、余国基、申英、程永寿，该9名所谓委员中只有余国基、周丽是业主，其余均不是业主，依据《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主，《云南省物业服务收费管理实施办法》第三条规定，业主是指房屋（含车库、车位）的所有权人，建设部《业主委员会和业主委员会指导规则》第三十一条规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，9名委员中只有余国基、周丽是业主，有资格成为业主委员会委员，其他7名不是业主均没有资格成为业主委员会委员。被告和其他大部分业主从开始入住到现在从不知道召开过业主大会，也从未召开过业主大会，对业主委员会的所有事务及开支从未知晓，更没有公示。依据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业”，建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条：“业主大会决定以下事项：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（五）选聘和解聘物业服务企业”；第十三条：“业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档，业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告”，因此，所谓的业主委员会是非法成立的，被告对合同的三性不认可，对被告不产生效力；3、依据《云南省物业服务收费管理实施办法》第七条：“物业服务收费包括综合管理服务、物业共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等内容，由物业服务企业按照合同的约定一笔计价收取，收费标准应当与服务项目的具体内容、质量要求、服务承诺事项相对应”，从原告提交的物业服务合同看，物业服务费包括：（1）住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取，商铺按产权面积1.50元/月/平方米收取，车辆使用管理费：公共露天车位按960元/年收取”。因此，物业服务费包括物业共用部位，共用设施设备的日常运行，维护费用。原告主张的电梯运行成本费、二次加压、公共区域电费应当属于物业服务费，也属于住宅物业服务费。原告按产权面积0.95元/月/平方米收取住宅物业服务费后就不应收取电梯运行成本费、二次加压、公共区域电费，原告提交的合同中也明确电梯运行成本费、二次加压、公共区域电费属于住宅物业服务费的细划分，原告再次收取，属于重复收费；4、依据《物业管理条例》第四十九条：“物业管理区域按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。《云南省物业服务收费管理实施办法》第二十一条：“物业服务企业利用物业服务区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当征得相关业主或者业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，所得收益和资金使用情况每年至少向业主公布一次，但原告擅自将A幢一楼共用设施中的餐厅、厨房租给他人使用，C幢楼下未经业主同意，非法占用业主的共有区域，对外建造了一个麻将室；5、从原告提供的合同看，原告也未履行自己的义务。原告未按合同做到24小时安全防范主干道巡逻维护，小区门禁损坏后不维修，保安未按照规定管控进出小区的陌生人员，致使2012年8月6日被告家被盗，造成财物损失16000元，电动车、自行车被盗事件时有发生，小区内楼道存在小广告。小区长期不打扫，不保洁，卫生环境极差，小区楼道及电梯长期有丢弃的垃圾，装修后的建筑废料未及时清理，电梯内脏、乱等现象经常发生。小区多家业主反映家中卫生间存在漏水、渗水的问题始终没有解决；6、即使合同成立，按照合同约定物业服务费按年度收取，原告要主张物业服务费也应当在诉讼时效内主张，原告主张的2015年6月30日前的物业服务费明显超过诉讼时效。原告云南楚雄汇东物业管理有限公司围绕自己的诉讼请求向本院提交了以下证据：1、原告营业执照、法人代表身份证明，欲证明原告的诉讼主体资格；2、西辰壹品物业服务合同（3份），证明原告与被告之间有物业服务合同关系，在合同中约定了双方的权利义务；3、商品房购销合同及登记备案表，证明被告系原告对西辰小区进行物业服务的业主；4、西辰壹品小区未交物业费业主明细表，证明被告欠原告物业费的情况；5、催缴物业费敬告通知，证明原告每年都对小区业主中未交物管费住户进行催收的事实；6、证明，证明小区业主委员会是经过鹿城镇西苑社区批准备案的；7、小区业主委员会备案申请表，证明小区业主委员会是依法成立进行备案登记了的事实；8、小区业主委员会公告、公示，证明业主委员会成立后在小区对业主委员会成员、物管费标准等内容进行公示的事实；9、余海房屋产权证，证明小区业主委员会成员余海系小区业主的事实；10、杨秀雄和钱慧琼的结婚证、钱慧琼房产证，证明小区业主委员会杨秀雄系小区业主钱慧琼的丈夫；11、程家武的房屋产权证，证明小区业主委会员程永寿与其是父子关系，都居住在小区内；12、谢文军的房屋产权证，证明小区业主委员会成员谢文军系小区业主的事实；13、兰少文的房屋产权证，证明小区业主委会员；14、荣誉证书（2份），证明我方在对小区进行物业服务过程中多次被评为辖区优秀管理单位、平安小区的称号；15、律师函，证明原告已经向被告进行律师函催收物管费的事实；16、检查通知书，欲证明楚雄市发展和改革局于2014年10月9日对楚雄西辰壹品小区的物业服务费收费标准进行了检查；17、楚发改价格（2012）13号文件，欲证明楚雄州发展和改革委员会发文规范楚雄州物业服务收费的事实。经质证，被告李婷对原告提交的对于证据1、3、16、17无异议；对证据2、4、5、6、7、8、14、15均不认可；对证据10的真实性无异议，但对关联性不认可，因为杨秀雄不是房屋的所有权人；对证据9、11、12、13的真实性无异议，但对关联性不认可，因程永寿、申英、李玉仙不是房屋的所有权人，也不是小区业主。被告李婷针对其辩称向本院提交如下证据：1、业主信息登记表，欲证原告提交的《西辰壹品物业服务合同》中的业主委员会成员，除余国基、周丽、余海外，其余均不是西辰壹品小区的业主，余海是作为本小区的开发项目经理，虽然他是业主，但不能成为本小区的业主委员会成员；2、楚发改通（2013）12号文件、滇池城报，欲证明原告违规收费的事实，原告收取的物业管理费是0.95元/月/平方米，原告收取的物业服务费远远超过文件规定的收费标准，应当按照0.3元/月/平方米收取；3、通知、A幢平面图、照片，欲证明原告侵占公用设施；4、收据（二次加压、公共区域电费），证明原告乱收费的事实，如C栋601室2013年收取490元，2014年收取560元，与原告提交的合同价格不相符；5、报案回执单，欲证明因为原告管理不到位，被告家于2012年8月6日被盗，造成财物损失16000元的事实；6、西辰壹品小区的联名信、照片、微信记录，欲证明业主委员会的成员并未通过小区业主依法选举；业主委员会成员非法行使权利；原告违规收费，安保不到位，造成小区财物受损，小区环境卫生差，原告侵占业主的共同财产，对房地产商遗留下来的问题长期推诿，物业公司没有对自身的资质及经营项目向小区业主进行公示。经质证，原告对被告李婷提交的证据均不认可。本院认为，原告提交的证据1、2、3，证明原告与楚雄西辰壹品小区业主委员会签订《西辰壹品物业服务合同》，原告对楚雄西辰壹品小区进行物业管理服务，合同对管理期限、收费标准、收费方式等进行了约定，被告李婷系楚雄西辰壹品小区B幢1306号住宅业主的事实，本院予以采信；证据4，系原告单方记录，无其他证据与之印证，本院不予评判；证据5、15，证明原告向小区业主发出敬告催物业服务费的事实，本院予以采信；证据6、7，无其他证据予以印证，本院不予评判；证据9、10、11、12、13、14，对其真实性本院予以采信，但对关联性本院不予评判；证据8，证明楚雄西辰壹品小区业主委员会向小区业主公示原告的物业服务费收费标准及收取项目的事实，对其真实性本院予以采信；证据16，证明楚雄市发展和改革局于2014年10月9日对楚雄西辰壹品小区的物业服务费收费标准进行了检查的事实，本院予以采信；证据17，欲证明楚雄州发展和改革委员会发文规范楚雄州物业服务收费的事实，本院予以采信。被告提交的证据1，无其他证据与之印证，本院不予评判；证据2，楚雄市发展和改革局、楚雄市住房和城乡建设局关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的补充通知中对物管费收取标准等做出规定的事实，本院予以采信；证据5，证明被告家于2012年8月6日被盗后向楚雄市西城派出所报警登记的事实，本院予以采信；证据3、4、6，证明楚雄西辰壹品小区部分业主对原告的物业服务费收费标准及业主委员会的成立等问题存在异议，对其真实性本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年6月26日，原告与楚雄西辰壹品小区业主委员会签订《西辰壹品物业服务合同》，该合同约定：原告对楚雄西辰壹品小区进行物业管理服务，管理期限自2012年6月30日起至2014年6月30日止；物业服务收费标准：住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取：（1）电梯运营成本费按300元/年/户收取；（2）二次加压按5.00元/月/户收取：（3）公共区域电费按200元/年/户收取；收费方式：按年度收取。2014年6月21日，原告又与楚雄西辰壹品小区业主委员会续签订了《西辰壹品物业服务合同》，该合同约定的管理期限自2014年6月30日起至2016年6月30日止，物业服务费的收费标准、收费方式均不变。2016年6月30日，原告又再次与楚雄西辰壹品小区业主委员会续签了《西辰壹品物业服务合同》，该合同约定的管理期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止，物业服务费的收费标准、收费方式均不变。由于部分业主未交纳物业服务费，原告在小区内多次发出敬告告知业主向其交纳物业服务费。2012年7月5日，楚雄西辰壹品小区业主委员会向小区业主公示了原告的物业服务费收费标准及收取项目，即住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取，电梯日常维护费、年检费、二次加压日常维护费、电梯运营成本费合计按560元/年/户收取，按年度收取。2013年6月1日，楚雄西辰壹品小区业主委员会再次向小区业主公示原告的物业服务费收费标准及收取项目，住宅物业服务费标准未变，电梯日常维护费、年检费、二次加压日常维护费、电梯运营成本费根据楼层不同收费。被告李婷系楚雄西辰壹品小区B幢1306号住宅业主，其房屋产权面积为78.33平方米。自2012年7月1日起，被告李婷未交纳物业服务费。本院认为，原告与楚雄西辰壹品小区业主委员会签订的《西辰壹品物业服务合同》，是双方在平等、自愿的基础上对楚雄西辰壹品小区的物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。被告提出楚雄西辰壹品小区业主委员会是非法成立的委员会，非法成立的业主委员与物业服务企业所签订的物业合同对其不产生效力的辩解，由于楚雄西辰壹品小区业主委员会的成立是否合法系另一法律关系，应通过另案或另一途经予以解决，本案中不予处理，在相关部门对楚雄西辰壹品小区业主委员会的成立是否合法问题作出判定前，楚雄西辰壹品小区业主委员会与原告签订的《西辰壹品物业服务合同》对小区业主均具有约束力，且原告自2012年6月26日起进驻楚雄西辰壹品小区进行物业服务管理是客观存在的事实，故对被告的上述辩解，本院不予采纳。因此，原告根据《西辰壹品物业服务合同》的约定提供了物业管理服务，被告李婷作为楚雄西辰壹品小区业主，应向原告支付相应的物业服务费。关于物业服务的收费标准，根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”，第十条：“实行政府指导价的物业服务收费标准由各州（市）、县（区）价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地社会经济发展因素制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向社会公布，同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案”，第十一条：“实行市场调节价的物业服务收费标准由业主或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案”之规定，物业服务收费实行政府指导价的物业服务收费标准由价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向小区业主公布，物业服务收费无论实行政府指导价或者市场调节价，物业服务企业均应将收费标准报当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案，本案中，原告未提交价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门针对楚雄西辰壹品小区制定相应的基准价及浮动幅度的文件，也未提交楚雄西辰壹品小区物业服务费收费标准经当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案的记录。因此，原告的物业服务收费标准只能根据《西辰壹品物业服务合同》的约定收取。但原、被告双方对《西辰壹品物业服务合同》第四条第一款“物业服务收费标准：住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取：（1）电梯运营成本费按300元/年/户收取……”的理解发生分岐，原告认为物业服务费应按业主的房屋产权面积0.95元/月/平方米收取，另外再收取电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费等费用，而被告认为原告收取的物业服务费中已包含了电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费等费用，不应再另行收取。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，《西辰壹品物业服务合同》第四条第一款应理解为：住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取，该费用包含了电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费等费用，电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费为物业服务费的细划，原告再另行收取电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费是不符合合同约定，原告向小区业主公示的收费标准及收费项目与合同约定不符，公示的标准及项目本院不予采信，故原告的物业服务费应按业主的房屋产权面积0.95元/月/平方米收取，对原告主张由被告再支付其电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费的诉请，本院不予支持。被告李婷提出了原告起诉2015年6月30日前的物业服务费已超过诉讼时效的抗辩，根据《中国人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”及第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算”之规定，原告明知被告李婷拒绝交纳物业服务费，应在诉讼时效期间内对被告提起诉讼，而原告于2017年7月11日才向被告提起诉讼，《西辰壹品物业服务合同》中约定物业服务费按年度收取，根据该合同约定，2012年度的物业服务费，被告应在2012年度末交纳，原告最迟应在2014年12月31日提起诉讼，2013年度的物业服务费，被告应在2013年度末交纳，原告最迟应在2015年12月31日提起诉讼，2014年度的物业服务费，被告应在2014年度末交纳，原告最迟应在2016年12月31日提起诉讼，原告明知其权利受到侵害，却未在诉讼时效期间内主张2012至2014年度的物业服务费，原告向小区业主发出的催费敬告，不能作为诉讼时效中止、中断的情节，故对被告提出诉讼时效的抗辩，本院予以部分采纳，原告主张由被告支付其2012年至2014年度物业服务费的诉请，本院不予支持。2015年度以后的物业服务费，原告在诉讼时效期间内提起诉了诉讼，本院予以支持，故被告应交纳自2015年1月1日起至2017年6月30日期间的物业服务费，即为2232.40元（78.33平方米×0.95元/月/平方米×30个月）。由于物业服务具有长期性和连续性，对被告的原告提供物业服务不符合约定不应交纳物业服务费等辩解，本院不予采纳。对于原告主张的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告李婷支付原告云南楚雄汇东物业管理有限公司自2015年1月1日起至2017年6月30日止的物业服务费2232.40元；二、驳回原告云南楚雄汇东物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李婷负担（未交）。以上应由被告李婷执行的款项，限本判决生效后10日内履行，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 李 瑛二〇一七年九月二十五日书记员 张明权