吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终2451号上诉人（原审被告）：赵志刚，男，1962年11月8日出生，汉族，银行职员，住吉林省吉林市丰满区。被上诉人（原审原告）：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地吉林省吉林市丰满区宜山路88号创业服务大厦509A-10室。法定代表人：潘立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵赫宇，该公司职员。委托诉讼代理人：ＸＸ刚，该公司法律顾问。上诉人赵志刚因与被上诉人中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵志刚、被上诉人中海物业公司的委托诉讼代理人邵赫宇、ＸＸ刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵志刚上诉请求：因中海物业公司违约，应承担违约责任，同时考虑到赵志刚接受了中海物业公司保洁、电梯运行等服务，故请求判决交纳2016年一半的物业费，即1,113.90元，中海物业公司支付违约金，承担诉讼费用。事实和理由：中海物业公司没有完全履行合同义务：1.小区部分视频监控形同虚设。物业合同明确约定，B、D区实行封闭式管理，24小时视频监控。合同约定，监控设施失灵或者损坏时，应在48小时内维修完毕。但事实上，小区大门及有的电梯监控损坏不能正常运行长达两个月之久也没有维修，如2016年9月27日业主因物品丢失到辖区派出所报案，派出所查看小区监控录像时，发现2016年9月1日监控录像损坏、失灵。10月12日，业主去派出所询问案件进展情况，派出所再次查看监控录像，依然没有。2.物业不作为，业主没有安全保障。17号楼2单元电梯多次出现故障，不能及时修复，业主下楼不得不从防火通道走到32层，再通过缓梯爬到楼顶，踩着楼顶的冰雪走到1单元的消防通道进入32层电梯下到一楼。3.公共照明几乎瘫痪。物业合同约定，公共照明完好程度每半个月检查一次，完好率达到95%。然而，17号楼2单元一楼大厅吊灯及周围射灯常年不亮，业主不能正常使用。4.小区管理混乱。到处私搭乱建，绿地和露天停车位被常年破坏、侵占，业主不能使用，小区原有环境被破坏。中海物业公司还有其他不作为行为，如小区内乱开后门，快递、外卖、外来人员随便出入、治安得不到保障等等。《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的发了法律责任。赵志刚认为，业主缴纳物业费是为了换取物业部门的服务。如果物业公司没有遵守合同约定，业主有权拒缴物业费。但作为业主，考虑到接受了保洁以及大部分电梯服务，从人道主义角度出发，赵志刚同意交纳2016年度一半的物业费，即1,113.90元，向中海物业公司应支付违约金，承担诉讼费用。中海物业公司辩称，1.赵志刚所述与事实不符，其所述无证据支持，不足以对抗中海物业公司要求其缴纳物业费的请求；2.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。中海物业公司向一审法院起诉请求：判令赵志刚立即支付物业费2,227.80元及违约金2,439.44元。一审法院认定事实：2013年8月15日，赵志刚签署《中海紫御东郡临时管理规约承诺书》，其承诺同意遵守并倡导其他业主使用人遵守本《临时管理规约》。2015年1月1日，中海物业公司与吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司（以下简称怡恒公司）签订紫御东郡B、D区前期物业服务合同，约定中海物业公司向赵志刚所居住小区提供物业服务，小区业主向中海物业公司交纳物业服务费每月每平方米1.35元。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月30日前履行交纳次年的全部服务费用，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向中海物业公司支付违约金。双方同时约定，本合同期满前2月，业主大会尚未成立的，怡恒公司与中海物业公司经协商达成协议，合同期限顺延1年，顺延次数不定，双方未能达成协议的，怡恒公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。赵志刚为中海紫御东郡D区17号楼2单元3003号业主，中海物业公司为其提供物业服务。赵志刚居住的房屋建筑面积为142.96平方米，赵志刚现未交纳2016年1月至2016年12月期间物业服务费。一审法院认为，赵志刚应当给付中海物业公司物业服务费。中海物业公司与怡恒公司签订紫御东郡B、D区前期物业服务合同，该合同合法有效。该合同中双方约定，业主大会尚未成立的，合同期限顺延1年。赵志刚签署《中海紫御东郡临时管理规约承诺书》，其承诺同意遵守并倡导其他业主使用人遵守本《临时管理规约》，赵志刚亦承诺遵守上述合同。根据合同权利义务的相对性原则，赵志刚在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业费用的义务。中海物业公司实际提供了物业管理服务，服务质量虽有瑕疵，但不能成为赵志刚拒交物业服务费的正当理由，物业服务质量的提升不仅需要物业公司本着诚信的原则，落实服务投入和不断提高服务能力，也需要业主秉持整体观念，积极配合，维持正常的物业管理服务所需要的运营成本。而部分业主拒交物业费的行为，也是导致物业服务能力难以为继，服务质量下降的因素之一，既侵害物业公司的合法权益，也侵害其他按时交纳物业费业主的合法权利。因此，赵志刚应向中海物业公司交纳2016年1月至2016年12月期间的物业费。虽然按照合同约定层住宅收费标准为1.35元/月/平方米，但中海物业公司自愿降低收费标准，系其自愿处分权利的行为，按照1.3元/月/平方米计算，物业费应为2,230.176元，中海公司主张2,227.80元亦系其自愿处分权利的行为，予以准许，故赵志刚应当向中海物业公司给付2016年1月至2016年12月期间物业费2,227.80元。虽然中海物业公司主张赵志刚应当支付欠缴物业服务费部分的滞纳金，但中海物业公司与赵志刚之间确因物业服务质量问题存有争议，不能认定赵志刚拖欠物业服务费系恶意违约行为，故对中海物业公司要求赵志刚给付滞纳金的诉请不予支持。虽然赵志刚抗辩称中海物业公司服务质量不到位，但其所举照片并不能证明其抗辩主张，故对赵志刚的该项抗辩，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、赵志刚于判决生效后五日内一次性给付中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司物业服务费2,227.80元；二、驳回中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司承担13元，赵志刚承担12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：赵志刚提交以下证据材料：1.中海紫御东郡17号楼业主黄淋淼和12号楼业主王开丽2017年9月1日出具的证人证言，用以证明中海物业公司不维修吊灯及小区的监控录像，未履行合同约定的管理义务。中海物业公司质证认为不是二审新证据，不应采信。本院经审核认为，因证人并未出庭接受质询，对该证据材料的真实性无法确认，故本院不予采信。2.证人高占英出庭作证，其是紫御东郡小区D区17号楼2单元29楼的业主，证明下楼时小区的电梯坏了，是从其他单元的电梯下的楼，当天回来时电梯就好了。每年都全额交纳物业费，不欠物业费。自己家的窗户进水，希望物业进行维修。3.证人唐颖出庭作证，其是紫御东郡小区D区17号楼2单元22楼的业主，证明物业总是停水、停电，电梯总坏，有一次电梯坏了，其是乘坐一单元的电梯到顶楼然后下来回家的，一共是一次，第二天电梯修好了。每年都全额交纳物业费，不欠物业费。17号楼前面的绿化、卫生不是很好，停了许多车。赵志刚质证认为没有意见。中海物业公司质证认为，对证人高占英证言除房屋进水外，其他事实没有异议；对证人唐颖的证言，除电梯坏了一次和全额缴纳物业费外，其他证言均有异议。本院经审核认为，对高占英证明电梯坏了一次，当天修好了以及其全额交纳物业费的内容因与赵志刚的陈述相吻合，且中海物业公司予以确认，故本院对该部分证言予以彩信。对唐颖证明电梯坏了一次，其全额交纳物业费的内容与证人高占英证明内容一致，且中海物业公司予以确认，本院予以采信。其他陈述内容或不属于中海物业公司职责，或与其陈述相矛盾，或与本案不具有关联性，本院不予采信。中海物业公司未提交新证据。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，对一审判决认定的事实予以确认。另查明：紫御东郡小区D区17号楼2单元电梯曾因故停机一次，但当天就予以修复并正常运行。本院认为，本案纠纷系因赵志刚未按物业合同约定全额交纳2016年物业费而产生，结合双方的诉辩意见，本案主要争议焦点为：赵志刚拒绝全额交纳物业费的理由能否成立。赵志刚签署了《中海紫御东郡临时管理规约承诺书》，承诺遵守合同约定，则其在接受中海物业公司服务的同时，还负有按照约定交纳物业费用的义务。中海物业公司则负有按照约定进行管理和提供服务的义务。在提供物业服务中，中海物业公司确有瑕疵，如证人证明电梯停运一次，给业主出行带来不便，但中海物业公司当天即予以修复，保证业主畅通出行，取得大部分业主的理解，与赵志刚同单元的两位证人业主全额交纳物业费，并未因此拖欠。赵志刚主张的其他问题，如停水、停电，因中海物业公司本身并非水、电的主管部门，其无法决定停水、停电事宜，故由此带来的不便也不应由中海物业公司承担。其他问题，赵志刚并未提供充分的证据予以证明，故上述情形不能成为赵志刚拒交物业服务费的正当理由，赵志刚据此主张交纳2016年一半的物业费，也没有法律依据，本院不予支持。应该看到，物业服务水平的提高，不仅需要物业公司努力，业主的监督，也需要业主的理解与配合。因物业公司服务瑕疵即拒交物业费，将直接降低物业公司的服务能力，也将间接侵害其他足额交纳物业费的业主的合法权利，从而造成物业公司与业主利益共损的不利后果。因此，赵志刚应向中海物业公司交纳2016年1月至2016年12月期间的物业费。关于交纳标准，一审判决已经详细阐述，本院不再赘述。综上所述，赵志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵志刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  高忠华代理审判员  王 东代理审判员  佟 宁二〇一七年九月二十五日书 记 员  邹莉莉