重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终4675号上诉人（原审被告）：重庆希博物业管理有限公司。住所地重庆市北碚区碚峡路270号1-1-1号，统一社会信用代码91500109778474354U。法定代表人：杨绍才，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘文治，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：王秀梅，中豪律师集团（重庆）事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：大庆久隆房地产开发股份有限公司。住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙凤大街北1号楼，组织机构代码72532841-7。法定代表人：孙洪海，系该公司经理。委托诉讼代理人：于浩源，黑龙江龙跃律师事务所律师。上诉人重庆希博物业管理有限公司（以下简称希博公司）因与被上诉人大庆久隆房地产开发股份有限公司（以下简称大庆久隆公司）返还原物纠纷一案，不服重庆市北碚区区人民法院（2016）渝0109民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月27日公开对本案进行了询问。希博公司的委托诉讼代理人刘文治、王秀梅，大庆久隆公司的委托诉讼代理人于浩源到庭参加了询问。本案现已审理终结。希博公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回大庆久隆公司的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由大庆久隆公司承担。主要事实和理由：大庆久隆公司是涉案房屋项目的合作开发商之一，负有依法承担物业用房的法定责任。希博公司系签订前期物业服务协议后按约入驻该项目，本案所涉两套房屋系开发商提供，希博公司依法使用，不应承担返还责任。大庆久隆公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。大庆久隆公司向一审法院起诉请求：大庆久隆公司所有的“香溪美林”一期（2栋1单元1-1、2栋1单元1-2）两套住宅已于2009年12月17日办理了房屋产权登记，但是希博公司却将上述两套房屋作为自己的物业用房占用至今，拒不搬出。大庆久隆公司作为房屋所有权人，认为希博公司未经许可擅自占用的行为是侵权行为，且已经严重损害了大庆久隆公司的合法权益。希博公司应立即停止侵权、返还房屋。现大庆久隆公司起诉法院，请求：1、判令希博公司停止侵权，立即搬出“香溪美林”一期（2栋1单元1-1、2栋1单元1-2）两套住宅；2、本案诉讼费由希博公司承担。一审法院认定事实：大庆巨豪房地产开发有限公司（以下简称大庆巨豪公司）与大庆久隆公司于2004年8月8日签订了《重庆市北碚区童家溪镇生态居住区项目投资合作合同》，并进行了公证。2005年12月19日，大庆巨豪公司作为甲方与希博公司作为乙方签订了《前期物业服务委托合同》，约定由希博公司为“香溪美林”小区提供物业服务，建筑面积为299392平方米。该合同第十二条约定，本物业管理区域内的行政管理中心属甲方（全体业主/甲方）所有。第二十三条约定，甲方应于小区全面竣工时（具体时间）按有关规定向乙方提供能够投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积1500平方米。第二十四条约定，物业管理用房属全体业主所有。乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第三十五条约定，本合同期限自2005年12月19日起至2008年12月19日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十六条约定，本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十七条约定，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。该合同还对双方的权利、义务、违约责任等作了详细的约定。该合同签订后，希博公司按约入驻提供服务，并于2006年9月28日接受、使用涉案房屋至今。2008年3月10日，大庆巨豪公司作为甲方与大庆久隆公司作为乙方签订《协议书》，对开发房屋进行了分配，其中大庆久隆公司分得包括涉案房屋在内的76套未售房屋和地下车库等。该协议第七．11条约定，乙方未销售房屋的物业管理由乙方另行与小区的物业管理公司签订物业管理协议，甲方予以积极配合，同时乙方所分房屋和车库由物业管理公司按相关规定进行统一管理。大庆巨豪公司（甲方）与大庆久隆公司（乙方）并于2009年11月27日签订《补充协议》，其中第四条约定了甲方将《3•10协议》分给乙方的76套住宅中的66套住宅和地下车库产权证及办理产权转移所涉及的全部相关资料在本补充协议签字后7日内移交给乙方，甲方配合乙方在2009年12月30日前办理完产权转移等。2008年3月8日，大庆久隆公司作为甲方与希博公司作为乙方签订《物业管理托管合同》，约定甲方将“巨豪•香溪美林”68套房屋（包括涉案两套房屋）和一期地下车库委托给乙方进行物业管理。房屋建筑面积为11293.13平方米，其中花园洋房59套，联排别墅9套。委托服务期限为2008年3月10日至2009年12月31日。该合同还对物业费的收费标准、双方权利义务等作了详细的约定。2009年11月29日，双方又签订了《物业管理托管合同》，约定甲方将“巨豪•香溪美林”66套房屋（仍包括涉案两套房屋）和一期地下车库委托给乙方进行物业管理。房屋建筑面积为10845.33平方米，其中花园洋房58套，联排别墅8套。该合同第五条约定，委托服务期限为2009年12月31日至2011年12月31日。如果本合同之委托服务期限届满，本合同第一条所述的甲方物业还没有销售完毕，乙方为甲方提供服务的期限自动顺延，直到本合同第一条所述的甲方物业全部销售完毕为止；其托管费、物业管理费和车位管理费的收费标准、支付方式、滞纳金和违约造成的损失的承担仍按本合同第四条的约定执行。等等。另查明，2014年9月26日，大庆久隆公司诉希博公司物业服务合同纠纷一案，一审法院受理后，于2015年2月25日作出（2014）碚法民初字第06743号民事判决书，判决其双方于2009年11月29日签订的《物业管理托管合同》于2014年9月25日解除。希博公司不服上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2015年9月15日作出（2015）渝一中法民终字第03504号民事判决书，判决：一、撤销重庆市北碚区人民法院（2014）碚法民初字第06743号民事判决；二、驳回大庆久隆房地产开发股份有限公司的诉讼请求。2016年1月18日，一审法院立案受理大庆巨豪公司诉大庆久隆公司及第三人希博公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在该案中大庆巨豪公司要求判决确认登记在大庆久隆公司名下的北碚区童家溪镇香溪2路2号楼1单元1-1、1-2号房屋为物业服务用房，或要求希博公司立即向第三人提供不少于建筑面积178.27平方米的物业服务用房。一审法院于2016年5月29日作出（2016）渝0109民初1003号民事判决书，判决驳回了大庆巨豪公司的诉讼请求。大庆巨豪公司不服，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，该院于2016年10月13日作出（2016）渝01民终5319号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。还查明，涉案两套位于重庆市北碚区（房地证号码为：107房地证2009字第68612号，建筑面积144.97平方米）及2号2幢1-1-2（房地证号码为：107房地证2009字第68652号，建筑面积144.97平方米）房屋现登记在大庆久隆公司名下。一审法院认为，物权人对其不动产具有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，大庆巨豪公司与大庆久隆公司就涉案房地产开发项目系合资、合作开发关系，整个项目对外均以大庆巨豪公司的名义享有权利和承担义务。大庆巨豪公司与希博物业公司于2005年12月19日签订有《前期物业服务委托合同》，约定由大庆巨豪公司为希博物业公司无偿提供物业用房。之后，在大庆巨豪公司与大庆久隆公司又以签订《协议书》及《补充协议》的方式就合资、合作事宜进行了清理和结算时，已明确将涉案两套房屋分配给大庆久隆公司所有，但并未约定大庆久隆公司具有向希博物业公司提供物业用房的义务。本案审理过程中，希博物业公司亦未举示证据证明大庆久隆公司具有向其提供物业用房的义务，但涉案两套房屋至今为希博物业公司占有使用。大庆久隆公司已于2010年实际取得涉案两套房屋的房地产权证，作为不动产物权人，其有权要求希博物业公司搬出涉案房屋。故对大庆久隆公司要求希博物业公司搬出涉案两套房屋的诉讼请求，该院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、重庆希博物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内搬出涉案位于重庆市北碚区（房地证号码为：107房地证2009字第68612号，建筑面积144.97平方米）及香溪路2号2幢1-1-2（房地证号码为：107房地证2009字第68652号，建筑面积144.97平方米）的两套房屋。二、驳回大庆久隆房地产开发股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由重庆希博物业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院在二审中到重庆市北碚不动产登记中心调取查询结果证明一份，该证明载明：1.坐落：北碚童家溪镇建设村香溪路7号（物管用房）、产权证号：107房地证2012字第11676号、建筑面积：258.84㎡；权利人：香溪美林小区全体业主。2.北碚区童家溪镇建设村香溪路5号（物管用房）、产权证号：107房地证2012字第××号、建筑面积：238.42㎡；权利人：香溪美林小区全体业主。希博物业公司和大庆久隆公司对该份证据的真实性均无异议，本院予以确认。希博物业公司和大庆久隆公司均确认查询资料上的香溪美林小区即为涉案小区。根据本院二审调取的证据，本院本院确认以下事实：涉案小区香溪美林小区的物业用房分别为坐落于北碚童家溪镇建设村香溪路的7号房屋（产权证号：107房地证2012字第11676号）和5号房屋（产权证号：107房地证2012字第××号）,其权利人为香溪美林全体业主。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，大庆久隆公司在2010年已经取得两套涉案房屋的产权，即对该两套房屋拥有所有权。基于该所有权，大庆久隆公司对该两套房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。希博物业公司一直占有该涉案房屋，且未提供合法占有的依据，侵犯了大庆久隆公司的所有权。大庆久隆公司要求希博物业公司返还该两套房屋，理由正当，应予支持。此外，根据本案查明事实，涉案小区实际有自己的物业用房。希博物业公司作为涉案小区的物业服务单位，在正常情况下应当占用小区物业用房为小区业主提供物业服务。希博物业公司上诉认为大庆久隆公司系房屋开发商，应当提供物业服务用房，但根据本案查明事实，涉案小区名义开发商系案外人大庆巨豪房地产开发有限公司，而非大庆久隆公司，且没有证据证明大庆久隆公司对涉案小区负有提供物业用房的义务。希博物业公司上诉认为涉案房屋系开发商提供的物业用房，希博物业公司系依法使用，不应当返还。因大庆久隆公司已经合法取得涉案房屋的所有权，故不管希博物业公司之前系基于何种原因而占用涉案房屋，大庆久隆公司作为涉案房屋的所有权人，均有权基于其物权而直接要求希博物业公司返还该房屋。希博物业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上，希博物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆希博物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫信良审 判 员  郑 泽代理审判员  伏虹瑾二〇一七年九月三十日书 记 员  唐 欢