安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0102民初2903号原告（反诉被告）：合肥市夕阳红老年护理院，住所地合肥市长江东路***号。负责人：谢琼，该护理院院长。委托代理人：谢珍，该护理院员工。委托代理人：金有平，安徽征宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪贤兵，男，1963年4月11日出生，汉族，住合肥市庐阳区,委托代理人：程林，安徽安援律师事务所律师。合肥市夕阳红老年护理院（以下简称夕阳红护理院）与汪贤兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人谢珍、金有平、被告（反诉原告）汪贤兵委托代理人程林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原代（反诉被告夕阳红护理院）向本院提出诉讼请求：确认双方于2016年4月14日终止房屋租赁合同关系。依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年9月10日，汪贤兵（甲方）作为出租方与承租方谢琼（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其合法拥有的坐落在合肥市瑶海区长江东路与通达路交叉口东北角的小义乌综合楼东一楼前厅、餐厅（含后堂、车库）和三、四、五、六楼及附属设施，共计4900平方米，出租给乙方使用；租赁期为七年，自2011年9月10日起至2018年9月9日。合同订立后原告依约履行合同。时至2014年元月，由于市政府在该地段修建地铁二号线，导致封路，原告经营下滑，直至经营不下去，不得不关闭。也即从此时起，原告无法继续履行合同，为此被告于2015年4月向法院提起诉讼，要求判令被告给付房租承担违约责任。法院考虑到客观因素，对被告要求给付房租中提成部分的5%及违约金部分没有支持。对部分房租数额进行了调整。但仍然使原告不能继续经营下去，原告依2011年9月10日双方订立的房屋租赁合同第八条的约定于2016年4月15日函告被告前来办理解除租赁关系交接手续，但被告接函后不予前来办理，为此原告特提起诉讼。被告（反诉原告）汪贤兵辩称：合同终止时间在2016年5月6日，原告在2016年4月15日发快递给被告要求解除合同，被告在第一时间就委托律师进行了回函，被告在回函中确认要求原告按照合同约定来办理房屋交接，后双方在2016年5月6日在法院的主持下办理了交接，合同的解除日期应为2016年5月6日。反诉原告汪贤兵向本院提出诉讼：1、判令被反诉人立即支付反诉人房屋租金1181425元（2015年9月10日至2016年4月15日）并承担逾期支付违约金106328元（按合同约定同期银行利息2倍的标准自2015年8月10日暂计算至2016年5月10日，以后顺延计算至给付之日）；2、判令被反诉人在60日内移交涉租房屋给反诉人并支付该2个月的房屋租金329700元，由法院依据实际情况进行处理；3、判令被反诉人支付反诉人500万元提前退租违约金；以上三项合计金额为6617453元。4、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2011年9月10日，汪贤兵（甲方）作为出租方与承租方谢琼（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其合法拥有的坐落在合肥市瑶海区长江东路与通达路交叉口东北角的小义乌综合楼东一楼前厅、餐厅（含后堂、车库）和三、四、五、六楼及附属设施，出租给乙方使用；租赁期自2011年9月10日起至2018年9月9日。房屋首年税后租金为1874000元。第二年在第一年的基础上递增5%，第三年在第二年的基础上递增5%，后期租金递增额以此类推。房屋租金以整年支付的方式，每年提前一个月付清下一年全部租金，逾期支付每逾期一日，乙方需按同期银行利息的2倍向甲方承担违约金……。合同签订后，反诉人将房屋交付给被反诉人。合同履行过程中，被反诉人一直存在拖延支付房租的问题。被反诉人应在2013年8月9日前支付一年的租金2077110元，在2014年8月9日前支付一年的租金2180965.5元，然而被反诉人截止2015年3月31日累计拖欠租金的总额已经高达2611575.5元。2015年3月31日，反诉人向法院起诉被反诉人，要求被反诉人支付反诉人房屋租金2611575.5元及逾期支付违约金317167元。以上合计2928742.5元租金核减为2387379.5元，该判决二审也予以维持，然而被反诉人至今未履行付款义务。2016年4月15日反诉人收到被反诉人解除合同通知书快递及短信告知后，反诉人第一时间委托律师给予了回信，要求被反诉人依据合同约定及法律规定来处理退租问题，然被反诉人提前退租产生的违约金问题双方始终未能协商一致，为维护反诉人的合法权益，反诉人提起诉讼，请求判如所请。反诉被告辩称：反诉原告要求给付租金、承担逾期支付租金违约金等诉请法院依法应予以驳回。房屋自上次诉讼至今已经不在使用，房屋不在使用的原因是因为修建地铁导致的，虽然房屋在我方手上，一直在亏损，反诉原告也是清楚的，反诉人要求支付的租金要求不能支持，也不应支付占用费。对于违约金的意见，根据合同第8条第5款第2项，由于不可抗力的原因，双方互不承担违约责任，本案不可抗力是政府修建地铁，所以也不应由被告承担该违约责任请求。经审理查明：2011年9月10日，汪贤兵（甲方）作为出租方与承租方谢琼（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其合法拥有的坐落在合肥市瑶海区长江东路与通达路交叉口东北角的小义乌综合楼东一楼前厅、餐厅（含后堂、车库）和三、四、五、六楼及附属设施（涉案房屋的所有人系汪贤兵），共计4900平方米，出租给乙方使用；租赁期为七年，自2011年9月10日起至2018年9月9日止。该合同首页载明的签订合同的主体为：出租方为汪贤兵，授权代理人为笪兰英；承租方为谢琼，授权代理人为谢珍。合同第四条第1项设施转让费用约定：“甲方将酒店当前现有经营的设施设备转让乙方，费用为贰佰肆拾万元整（￥2400000元），在合同签订前一次性付清。该费用乙方任何情况下无权索回”；第2项房屋租赁费用约定：“①、东一楼餐厅（含后堂、车库）为捌拾元整（80元）每平方米，面积计为200平方米，年租金为壹拾玖万贰仟元整（￥192000元）。第二年在第一年的基础上，递增5%，第三年在第二年的基础上再递增5%，租赁期限内的剩余年份的年租金递增额均以此类推。②、三、四、五、六楼及附属设施为叁拾元整（30元）每平方米，面积计为4700平方米，年租金为壹佰陆拾玖万贰仟元整（￥1692000元）。第二年在第一年的基础上，递增5%，第三年在第二年的基础上再递增5%，租赁期限内的剩余年份的年租金递增额均以此类推。③、上述整体租赁金额合计为：壹佰捌拾捌万肆仟元整（￥1884000元），经甲乙双方协商决定（不包括递增数额），再减去壹万元整（￥10000元）给予优惠。……”；第3项房屋租赁保证金约定：“①、甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金壹拾万元整（￥100000元）。②、租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及依法应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方”。合同第五条约定：“1、该房屋租金以整年支付的方式，每年提前一个月付清下一年全部租金。逾期支付的每逾期一日，乙方需按同期限银行利息的2倍向甲方承担违约金，并及时如数补交租金。累计1个月未付租金的，乙方构成违约，并同意甲方单方面提前终止本合同，停水停电，收回房屋。由此产生的一切损失概由乙方承担。……”。合同第八条对合同的解除和终止约定：有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2、因地震、天灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。合同第九条对违约责任约定：租赁期内，乙方需要提前退租该房屋的，应提前60日通知甲方，并视为乙方违约，并支付给甲方伍佰万元违约金。合同第十一条其他约定事项约定：“……3、甲方在本合同生效之日后配合乙方进行更改营业执照和相关证件，费用由乙方承担，在变更相关证件的过程中（二个月），乙方可使用甲方的赛诺品牌，在此经营过程中若因使用甲方的‘赛诺的品牌、logo’给甲方造成经济的、名誉的损失，乙方应当承担赔偿责任。相关营业执照变更后乙方不可再使用甲方的‘赛诺的品牌、logo’。”合肥赛诺酒店管理有限公司在该合同落款的出租方处加盖印章，笪英兰在授权代理人处签名。夕阳红护理院在合同落款的承租方处加盖印章，谢珍在承租方和授权代理人处签名。房屋租赁合同签订后，夕阳红护理院支付了保证金100000元，并在2011年9月10日至2012年9月9日期间支付租金合计1420000元，在2012年9月10日至2013年9月9日期间支付租金合计2378700元，在2013年9月10日至2014年9月9日期间支付租金合计1700000元，以上全部合计为5598700元，后夕阳红护理院未再支付租金。2015年3月31日，因夕阳红护理院未支付租金，汪贤兵提起诉讼，请求判令：被告立即支付原告房屋租金2611575.5元并承担逾期支付违约金317167元（按合同约定同期银行利息2倍的标准自2013年8月9日暂计算至2015年3月9日，以后顺延计算至给付之日），以上合计2928742.5元。本院作出（2015）瑶民一初字第02047号民事判决书，该判决书认定：本院于2015年6月9日对涉案房屋现状进行现场勘查，该房屋位于合肥市××与××交口××东北角，目前由合肥新赛诺酒店管理有限公司在此经营酒店。房屋所在地点向西约100米处因修建地铁2号线广德路站道路半封闭，向东约500米处因修建地铁2号线龙岗路站道路中心封闭，封闭路段处架设的通告牌中记载封闭施工期限为2014年6月22日至2016年7月25日。因上述施工导致涉案房屋所在路段东西方向道路上人流、车流较少。本案中，涉案房屋所在地段系××干道××东路的延伸，地段繁华，人流量较大，但本院现场勘查时，因道路部分封闭，虽能通行，但人流量明显较少。涉案房屋两侧的封闭点是阻隔行人和车辆的重要原因。双方在签订房屋租赁合同时约定房屋租金逐年递增5%，是考虑到涉案房屋所在地段租金的增长水平和承租人收益的增长情况而定，但道路施工使得夕阳红护理院原本能够获得的增长的收益无法获得，甚至无法维持之前的收益水平，同时也使得涉案房屋所在地段租金水平下降，因此继续维持房屋租赁合同中对租金的约定将对承租人显失公平。本院根据道路施工时间，考虑承租人收益下降的水平以及涉案房屋所在地段租金下降水平，平均分配道路施工造成的损失后酌情对房屋租赁合同中租金的约定进行变更，即将2014年6月22日起至2016年7月25日的租金数额维持在2012年9月10日至2013年9月9日期间的租金水平，不再继续递增。关于租金数额，合同约定2011年9月10日至2012年9月9日的租金为1884000元，但合同第四条第2款第③项又约定了租金在不包括递增数额的情况下予以优惠10000元，夕阳红护理院辩称该约定是对租金基数的优惠，即应以1874000元作为之后租金计算的基数；汪贤兵则认为这只是单纯对第一年租金的优惠，不影响租金基数。本院认为，该条款已经明确约定“不包括递增数额”，应理解为排除优惠对递增的影响，故采信汪贤兵的陈述，认定该条款只是对第一年租金数额的优惠，不改变之后租金的基数，故第一年的租金应为1874000元。2012年9月10日至2013年9月9日的租金应为1884000元×（1+5%）=1978200元。2013年9月10日至2014年6月21日的租金，因发生在道路施工之前，故还应按照递增5%计算，故租金为1978200元×（1+5%）×9.4月÷12月=1627069.5元，2014年6月22日至2014年9月9日的租金按照上年度租金水平计算为1978200元×2.6月÷12月=428610元。2014年9月10日至2015年9月9日的租金同样按照2012年9月10日至2013年9月9日的租金1978200元计算，该期租金应于2014年8月10日之前支付。以上租金合计7886079.5元。包括保证金在内，夕阳红护理院已经支付5598700元，因保证金是对夕阳红护理院支付租金的保证，需在合同期满或解除的情况下予以核算，故本案中不应将保证金作为夕阳红护理院的已付租金，其已付租金应为5498700元。综上，判决确定夕阳红护理院到期未付租金为2387379.5元，应于判决生效之日起十日内向汪贤兵支付。关于逾期违约金，考虑到上述道路施工对新赛诺酒店公司的影响，以及该影响符合情势变更的适用条件的情况，本院酌情免除夕阳红护理院的逾期付款违约责任，对汪贤兵主张的逾期支付房租的违约金不予支持。双方不服一审判决，提起上诉，经合肥市中级人民法院审理，2016年3月14日二审维持原判，判决书已经发生法律效力。上述判决支持的到期租金至2015年9月9日，此后发生租金夕阳红护理院也未支付。2016年4月14日，夕阳红护理院向汪贤兵邮寄《解除合同通知书》，以城市建设该路段半封闭，导致承租房屋客观上无法继续经营，要求汪贤兵在4月18日前与其联系，办理退还房屋交接事宜。汪贤兵回函称夕阳红护理院不能以道路施工对其有影响为由解除合同，如夕阳红护理院坚持解除合同，请在确认解除合同后的60日后将房屋交付汪贤兵，并结清房租后支付500万元违约金。此后夕阳红护理院与2016年4月25日提起诉讼，汪贤兵也提出反诉。诉讼过程中，双方于2016年5月6日办理了交接。上述事实，有本诉原告提供的营业执照、租赁合同、（2015）瑶民一初字第02047号民事判决书、合肥中级人民法院（2015）合民一终字第04659号民事判决书、收款收据、解除合同通知书、快递单、手机短信以及反诉原告提供的租赁合同、律师函、EMS回执、交接拍摄的照片等证据予以证实。本院认为，本案合同的解除时间即为合同的终止时间。因本案原生效判决已考虑到客观情况，对2016年7月25日前的租金标准进行调整，并免除了本诉原告逾期支付租金的违约责任，在此情况下，夕阳红护理院理应按调整后的租金标准交纳后续租金并继续履行合同。合同的解除在不符合法定解除情况下，双方在协商一致的情况下也可解除合同。本案因道路施工仅是对新赛诺酒店公司经营造成影响，生效判决已对租金作出调整，本诉原告再次提出解除合同，其并不符合属不可抗力造成房屋毁损、灭失造成无法经营，此种情况下并不符合法定解除条件，也即双方协商一致才能解除合同或按照租赁合同约定在租赁期内提前解除合同应提前60日通知并承担违约责任，在60日内，双方办理交接的时间系出租方同意解除合同的时间。本案夕阳红护理院虽向汪贤兵发出解除合同的通知，但并不符合提前60日的约定，诉讼过程中，汪贤兵同意办理交接，应认定为汪贤兵同意解除合同，合同的解除时间应以双方实际交接时间为准，故本院确认双方合同解除时间即合同的终止时间为2016年5月6日。关于反诉原告主张的2015年9月10日至2016年4月15日租金及至移交涉租房屋前（本院确认之2016年5月5日）的租金，因生效判决已确认将2014年6月22日至2016年7月25日的租金标准维持在按照2012年9月10日至2013年9月9日的年租金1978200元进行计算，故本院支持2015年9月10日至2016年5月5日期间为7个月零25天的租金为1289443元（1978200/12*7+1978200/365*25）。原告已支付的保证金10万元应予以冲抵租金，冲抵后本诉原告应支付反诉原告租金1189443元。关于反诉原告主张的逾期违约金，考虑到上述道路施工对新赛诺酒店公司的影响，本院酌情免除夕阳红护理院的逾期付款违约责任，对汪贤兵主张的逾期支付房租的违约金不予支持。关于反诉原告主张的提前退租违约金，因道路施工仅是对新赛诺酒店公司经营造成影响，生效判决已对租金作出调整，本诉原告再次提出解除合同，其并不符合属不可抗力造成无法经营，故本诉原告解除合同，应属违约，但鉴于原告并不是无故提出解除合同，本诉原告也提出约定违约金过高，本院考虑解除合同给反诉原告可能造成房屋的空置期以及房屋需重新进行装修的装修期，本院将违约金酌情调整为50万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认合肥市夕阳红老年护理院与汪贤兵于2016年5月6日终止房屋租赁合同关系。二、合肥市夕阳红老年护理院于本判决生效之日起十日内支付汪贤兵房屋租金1189443元（2015年9月10日至2016年5月6日租金）。三、合肥市夕阳红老年护理院于本判决生效之日起十日内支付汪贤兵违约金50万元。三、驳回本诉原告、反诉原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由本诉原告承担。反诉案件受理费29060元，由合肥市夕阳红老年护理院负担8000元,汪贤兵负担21060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  孙方奎二〇一七年九月二十日书记员  孟林月