陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终10198号上诉人（原审被告）：杨文清，女，1983年12月14日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：周明涛，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭韵琦，陕西圣拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵向明，男，1956年3月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：杜小可，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人杨文清因与被上诉人赵向明租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初5317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨文清上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判为：1、查明赵向明实际缴纳物业费的真实数额，依法判决；2、驳回赵向明主张其支付租金2万元的诉讼请求；3、驳回赵向明主张其支付违约金7万元的请求；4、一、二审诉讼费由赵向明负担。事实和理由：其与赵向明的房屋租赁合同关系已于2016年2月28日协商解除，一审判令其向赵向明支付2016年3月1日至2016年3月15日的租金2万元无事实和法律依据。按照其与赵向明、西安融通房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁三方合同》（以下简称《租赁合同》）的约定，第二次租金于2016年2月1日前支付，在第二次租金支付时间刚届满时，其与赵向明于2016年2月2日签订了声明书，载明，经双方协商一致，于2016年2月2日将涉案商铺房门打开，张贴广告招租承租方，现有设施保持不变，如果其在2016年2月28日前将第二期租金以及拖欠物业费如数交纳，原有的租赁合同继续有效，否则，原租赁合同解除。可见，赵向明于2016年2月2日已将涉案房屋收回，对外进行招租，在此期司，赵向明也多次带领潜在承租人看房屋。《租赁合同》的正式解除时间为2016年2月28日，而其已支付租金至2016年2月29日，因此，一审判令其向赵向明支付2016年3月1日至2016年3月15日期间的商铺租金2万元毫无事实和法律依据。二、其在履行《租赁合同》期间不存在违约行为，一审判令其向赵向明支付违约金7万元毫无依据。2015年6月1日前，即其承租之前，赵向明就存在拖欠物业费的事实。在其承租期间未缴纳物业费完全系赵向明原因所致，与其无关。不能据此认定其违约。双方协商一致同意于2016年2月28日解除租赁合同，故其无需支付后续的租金，其未支付后续租金不构成违约。一审法院判令其支付2015年6月1日至2016年3月15日期间的租赁商铺物业费31389.55元，证据不足。《租赁合同》已于2016年2月18日解除，因此，即使支付租赁期间的物业费，也只应计算至2016年2月28日，而非2016年3月15日。一审法院判决依据赵向明提供的盖有物业公司印章的收据，该证据不具有证明力。物业公司每收取一笔费用均与其应缴纳的营业税或增值税相关，因此物业公司收取物业费应当有正规的发票。同时，对于物业费的收费标准，赵向明作为业主应当提供业主大会或者业主委员会与物业公司达成的《物业管理服务合同》，以证明双方对于物业费标准有着明确的约定。其已支付的押金4万元应在欠交的物业费中予以抵扣。根据一审法院查明的事实，其已向赵向明支付押金4万元，该4万元应抵扣应由其支付的2015年6月1日至2016年2月28日期间的物业费。赵向明辩称，其与杨文清的租赁关系于2016年3月15日正式解除，杨文清应向其支付2016年3月1日至2016年3月15日期间的半月租金2万元。单方解除权是一项权利，并非其享有该合同解除权时，合同就自动解除。其在2016年3月11日以解锁声明书的形式通知杨文清《租赁合同》解除，并在声明中要求杨文清在3月15日之前将租赁房屋清理完毕，其正式收回房屋。所以双方之间的租赁关系在2016年3月15日起正式解除。且声明书也证明3月11日当天杨文清未将房屋腾空向其移交。如果涉案《租赁合同》于2016年2月28日解除，则不应再出现3月11日的解锁声明书。该解锁声明书充分证明双方之间的租赁关系于2016年3月15日解除。杨文清未向物业公司交纳2015年6月1日至2016年3月15日期间的物业费构成严重违约。一审时，杨文清称其曾向物业公司交纳1万元押金，这与杨文清上诉主张其无法向物业公司交纳物业费自相矛盾。物业费可以按月分割交纳，不会因为前期物业费未缴纳而导致后期的物业费无法交纳。《租赁合同》约定2016年2月1日前支付第二次租金24万元，杨文清直至2016年3月15日都没有支付合同约定的第二次租金，构成严重违约。正因为杨文清未按照《租赁合同》约定于2016年2月1日前向其交纳第二次租金，才导致其于2016年3月15日解除双方之间的《租赁合同》。2015年6月1日至2016年3月15日期间的物业费31389.55元已由其向物业公司缴纳。根据其提供的《物业管理服务合同》中的费率和物业公司出具的物业费情况说明，可以证明杨文清应缴纳的2015年6月1日至2016年3月15日期间的物业费为31389.55元。杨文清并未向其支付过4万元押金，同时押金问题不属一审审理范围，杨文清可就押金问题另行起诉。杨文清应就其已经履行了租金和押金的支付义务承担举证责任，而杨文清在庭审中未出示有效证据证明已向其支付押金4万元。且一审判决并未查明认定杨文清已向其支付4万元押金。同时，杨文清在一审时进行了反诉，涉及到押金诉求问题，后杨文清又在一审时撤回反诉请求，现又在上诉中涉及押金诉求，已超出一审诉求范围，二审应驳回杨文清该诉求，就该诉求杨文清可另行提起诉讼。赵向明向一审法院起诉请求：1、判令杨文清向其支付2015年6月1日至2016年3月15日期间的9.5个月的租赁商铺的物业费31389.6元及物业费滞纳金30842.8元；2、判令杨文清向其支付2016年3月1日至2016年3月15日期间的半月商铺租金2万元；3、判令杨文清支付合同违约金8万元，并赔偿其经济损失12万元；4、本案诉讼费由杨文清承担。一审法院认定事实：2015年5月，赵向明（甲方）作为出租方、杨文清（乙方）作为承租方、西安融通房地产经纪有限公司（丙方）作为居间方签订了《房屋租赁三方合同》。该合同约定，甲方将其位于西安市雁塔区长安南路98号长延居4号楼1单元10301室房屋出租给乙方，租赁期限为2015年6月1日至2021年9月1日，甲方应于2015年6月1日前将房屋按约定条件交给乙方。租金每月4万元，2015年5月28日支付一次租金24万元，2016年2月1日前支付第二次租金24万元，以此类推，押金4万元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担，本合同未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方不按约定日期支付租金达10日的、欠缴各项费用达500元的，甲方有权要求乙方按月租金的两倍向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状，守约方并可要求违约方赔偿损失，甲方还可单方解除合同，收回房屋。同时，双方还签订了补充条款、租金及交付方式约定，甲方将2016年4月18日起至2016年6月17日作为乙方承租该物业的装修期，装修期不计租金，但装修期内所产生的相关物业、水、电等相关费用均由乙方承担。乙方迁出时，应将该物业移交妥当，结清租金、水、电、物业管理费、电话费、宽带费及其他相关费用，并将该物业原有之配套设施在正常的情况下交还甲方。合同期满或提前终止时，吊顶、地板砖、墙面等依附于房屋以及其他无法拆除的装修设施归甲方所有（固定装修不得损坏）。商铺现在遗留的八部海尔空调在合同期限内乙方有权使用，但没有处分权。中介费双方各半个月房租，客户共支出30万元（押金+6个月租金+中介费），业主共收入26万元（押金+6个月租金-中介费）。后双方在履行租赁合同的过程中产生纠纷。2016年2月2日，赵向明（甲方）与杨文清（乙方）签订《声明书》，载明：经甲乙双方协商一致，因乙方未按时交纳第二期的商铺租金以及拖欠租赁期内的物业费，现将位于西安市雁塔区长安南路98号长延居4号楼3楼西户商铺于2016年2月2日将房门打开，张贴广告招租承租方，现有设施保持不变，如果乙方在2016年2月28日前将第二期租金以及拖欠物业费如数交纳，原有的租赁合同继续有效，否则，原租赁合同解除，相关违约责任另行协商。2016年3月11日，赵向明、杨文清签订《解锁声明书》，载明:经长延居4号楼10301业主赵向明与承租方杨文清同意，于2016年3月11日解锁，室内所有物品、材料安全与业主赵向明无关（丢失），并在2016年3月15日之前清理完毕，否则超过一天，每天承担2000元租赁费。室内物品及开锁已拍照和录像。本案在审理过程中，经询问，双方均认可赵向明将房屋交由杨文清使用，杨文清已向赵向明支付了6个月的租金，以及因杨文清迟延支付房屋租金，曾向赵向明支付过违约金1万元。杨文清未支付2015年6月1日至2016年3月15日期间的物业费。赵向明在双方租赁合同解除后，补交了2015年1月1日至2016年4月30日期间的物业费共计52678元，其中应由杨文清支付的为2015年6月1日至2016年3月15日期间的物业费为31389.55元，赵向明称因杨文清一直未支付物业费，导致其还向物业公司支付了滞纳金30842.8元。本案在庭审过程中，杨文清当庭表示撤回反诉请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。就本诉部分，关于赵向明要求杨文清支付2015年6月1日至2016年3月15日期间的租赁商铺的物业费31389.6元及物业费滞纳金30842.8元的诉讼请求，就2015年6月1日至2016年3月15日杨文清使用商铺期间的物业费，因杨文清一直未予支付，故赵向明的该部分诉讼请求有事实和法律依据，应依法予以支持；至于赵向明主张的物业费滞纳金，因赵向明亦一直未向物业公司支付2015年1月1日至2015年5月31日之前的物业费，且赵向明未提供充分的证据证明其向物业公司已经支付了滞纳金及支付滞纳金数额的合理性，故应依法不予支持。关于赵向明要求杨文清支付2016年3月1日至2016年3月15日期间的商铺租金2万元，因杨文清在此期间实际未将房屋腾交赵向明，亦未支付房屋租金，故应依法予以支持。关于赵向明要求杨文清支付合同违约金8万元，并赔偿其经济损失12万元的诉讼请求，按照租赁合同约定，杨文清不按约定日期支付租金达10日的、欠缴各项费用达500元的，赵向明有权要求杨文清按月租金的2倍向赵向明支付违约金，现杨文清未按时支付房屋租金及物业费，故在扣除杨文清已向赵向明支付的违约金1万元后，杨文清还应向赵向明支付违约金7万元；至于赵向明要求杨文清赔偿经济损失12万元，因其未提交充分的证据予以证明，故应依法不予支持。就反诉部分，因杨文清已在庭审过程中自愿向法院提出撤诉，杨文清申请撤诉的意思表示真实，符合有关法律规定，应依法予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告杨文清自本判决生效之日起十五日内向原告赵向明支付2015年6月1日至2016年3月15日期间租赁商铺的物业费31389.55元。二、被告杨文清自本判决生效之日起十五日内向原告赵向明支付2016年3月1日至2016年3月15日期间的商铺租金2万元。三、被告杨文清自本判决生效之日起十五日内向原告赵向明支付违约金7万元。四、驳回原告赵向明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5533元，由原告承担2957元，被告承担2576元。因原告已经预交，被告在履行生效判决时将其承担的部分一并支付给原告。本案反诉案件受理费2458元，由被告杨文清承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。赵向明已按照合同约定向杨文清交付涉案房屋，但杨文清未向赵向明支付全额租金，现赵向明主张杨文清支付欠付的2016年3月1日至2016年3月15日的租金2万元，具有事实及法律依据，应予以支持。杨文清虽辩称涉案《租赁合同》已于2016年2月28日解除，其不应支付之后的租金，但赵向阳对此不予认可，且杨文清在2016年3月1日至3月15日期间未将涉案房屋交还赵向阳，杨文清所称与事实不符，故对杨文清该辩称本院不予支持。通过赵向阳向法院提交的收款收据等证据可以认定赵向阳已向物业公司支付了2015年6月1日至2016年3月15日杨文清使用商铺期间的物业费31389.55元，因杨文清并未支付相应物业费，故一审对赵向明要求杨文清支付2015年6月1日至2016年3月15日期间租赁商铺物业费的请求予以支持，并无不妥。就赵向明主张杨文清支付违约金一项，因杨文清未按《租赁合同》约定按时交纳租金及物业费导致涉案《租赁合同》提前终止，故杨文清存在违约行为，其应支付违约金。但赵向明主张杨文清向其支付违约金8万元，明显高于因杨文清违约给其造成的实际损失，根据本案实际情况，除去杨文清已支付的1万元违约金，本院酌情认定杨文清向赵向阳再支付违约金1万元。另，杨文清虽辩称赵向明应返还其交付押金4万元，但杨文清并未提交证据证明其实际向赵向明支付押金，且杨文清在一审时已就返还押金提出诉请，后又撤回该项诉请，故对杨文清该辩称本院不予采信。综上，杨文清的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初5317号民事判决第一、二、四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初5317号民事判决第三项为：杨文清自本判决生效之日起十五日内向赵向明支付违约金1万元。一审案件受理费按照一审判决负担，二审案件受理费5533元，由杨文清负担2798元，由赵向明负担2735元。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一七年九月二十日书 记 员  韩 璋