北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初23948号原告：北京永太世纪投资管理有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路******。法定代表人：张颖，董事长。委托诉讼代理人：罗迪，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：杨陆军，男，1965年7月17日出生，住北京市丰台区。第三人：北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司，住所地，住所地北京市海淀区阜石路**、海淀区阜石路**院**楼**iv>法定代表人：于洋，董事长。委托诉讼代理人：王冰，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京永太世纪投资管理有限公司（以下简称永太世纪公司）与被告杨陆军、第三人北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司（以下简称农副产品公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永太世纪公司之委托诉讼代理人罗迪，被告杨陆军、第三人农副产品公司之委托诉讼代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永太世纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令杨陆军继续履行与我方签订的《锦绣大地物流港一期商铺转让协议》，办理北京市海淀区阜石路69号1号楼1层1B093房屋权属转移登记手续；2、请求判令被告按每日房屋总价款682619元的千分之一计算，向原告支付自2015年5月9日起至实际完成房屋权属转移登记之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月8日，永太世纪公司以682619元的价格购买杨陆军位于北京市海淀区阜石路69号1号楼1层1B093房屋，双方签订《锦绣大地物流港一期商铺转让协议》（以下简称《转让协议》），该协议第三条约定杨陆军在协议签订后三个月内将该商铺房屋产权转移至永太世纪公司名下，逾期将支付违约金。但协议签订后，杨陆军拒绝履行，永太世纪公司认为，双方签订的《转让协议》合法有效，杨陆军拒不履约的行为已损害永太世纪公司的合法权益，故诉至法院。杨陆军辩称，我要求撤销商铺转让协议，但不作为反诉提出。我认为永太世纪公司在签约过程中存在欺诈，我当时认为签约主体是锦绣大地公司，没想到实际收购方为永太世纪公司。我签字后就意识到主体存在问题，就告知永太世纪公司不再继续签约了，当时其让我回去考虑下，说他们先暂时不盖章，让我明天明确最后的意见，我第二天告诉他们我不再和他们签约了，他们也同意不再签约，之后他们就没有找我继续签约或履行这份协议，直至我被起诉至法院。我认为，1、永太世纪公司是锦绣大地公司出于收购目的特意成立的公司，二者为关联公司。当时签协议的时候只有我签字了，合同另两方没有签字盖章，当天我明确提出了取消继续签约，永太世纪公司也同意了，之后我们没有收到过任何其签章的协议，也没有收到其要求我们继续履约的催办材料，至今为止涉诉房屋都没有交接至我方手中。2、我方签订协议的前提是锦绣大地公司回购商铺，我们以为回购主体是锦绣大地公司，我方才同意签订租赁协议与商铺转让协议。我方对购房主体有重大误解。3、转让协议内容显失公平，权属转移登记时间有约定，但是没有约定购房款给付时间，一般交易规则是在产权登记之前给付购房款，协议没有约定解约和违约条款，如果最后永太世纪公司没有给我们购房款，我们没有后续的补救措施，我方主张撤销该协议。4、转让协议并未实际生效，永太世纪公司与锦绣大地仅为关联公司，非同一主体，我方签字后在永太世纪公司和丙方没有盖章前就通知其取消，在经其同意取消后，该协议应属没有实际生效。5、永太世纪公司要求我方办理过户手续不符合交易习惯，即使协议真实有效，2015年2月8日签订协议后两年时间，其没有将盖章合同原件给我方，双方也没有经过任何沟通，协议约定办理产权时间为2015年3月，永太世纪公司没有向我方给付房款。第三人农副产品公司述称，我方认可永太世纪公司的诉讼请求，三方签订的转让协议是合法有效的，杨陆军作为协议中的一方应该依照合同约定履行合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2006年3月15日，杨陆军与北京锦绣大地农业股份有限公司（以下简称锦绣大地公司）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y214628），约定锦绣大地公司将位于海淀区阜石路69号锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程1层011B093号商铺以650113元出售给杨陆军，房屋产权证号X京房权证海字第XXXX号，房屋所有权人：杨陆军，共有情况：单独所有，登记时间：2008年9月11日，规划用途：商业。2006年3月15日，杨陆军（甲方）与农副产品公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定杨陆军将011B093号商铺出租给农副产品公司，租赁期限自杨陆军付清购买商铺全部款项之次日至2015年10月29日止，其中合同第四条约定“自承租期届满4年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方转让商铺的，乙方承诺随时可以按如下方式购买：…（2）租期第八年至第十年期间内，按原价上浮5%购买；…（4）甲方需提前6个月向乙方提出转让的书面申请；双方于十个月内完成签订转让协议、支付转让款、及产权过户手续。自乙方向甲方支付完全部转让房款之日起，本合同解除”。2015年2月8日，杨陆军（甲方、出卖人、出租人）与农副产品公司（乙方、承租人）、永太世纪公司（丙方、买受人）签订《锦绣大地物流港一期商铺转让协议》，主要约定：甲方拥有011B093号商铺的所有权，其与乙方的《商铺租赁合同》将于2015年10月29日到期，根据该租赁合同第四条第6款的约定，租期已满四年，甲方于2015年2月8日向乙方提出转让该商铺的书面申请…三方商定由丙方负责与甲方办理该商铺的权属转移登记手续，将该商铺产权过户至丙方名下。商铺转让价格682619元。其中第三条约定“商铺的权属转移登记：三方同意，自本协议签订之日起3个月内，甲方向房屋权属登记部门申请办理该商铺的房屋权属转移登记至丙方的手续，丙方予以配合。甲方因迟延履行等原因导致未能在约定期限内完成该商铺所有权转移登记的，每逾期一日应按照本协议约定转让价格的千分之一向乙、丙两方支付违约金。”第五条约定“商铺转让价款的支付：三方同意，本协议第一条约定的商铺转让价款通过存量房自有交易资金监管账户划转支付给甲方，即：甲、丙双方完成该商铺的房屋权属转移登记后，房屋行政主管部门直接向监管银行出具指令，由监管银行将监管账户内的商铺转让价款直接划转至甲方账户。”2015年2月8日，杨陆军同时签署《物流港一期商铺转让申请》，内容为：“北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司：本人系北京市海淀区阜石路****楼**1B093商铺的所有权人。依据与贵公司签订的《商铺租赁合同》第四条第6款的约定，现正式向贵公司提出转让商铺的书面申请，请贵公司按照合同约定及时与我签订转让协议，支付转让款，并办理商铺的产权过户手续。特此申请。”及《存量房房源核验申请表》、《存量房房源核验委托书（委托经纪机构）》、《授权委托书》，受托人为北京上古泰达房地产经纪有限公司，委托事项为办理房源核验、办理011B093号商铺的网上签约相关事宜。至今，永太世纪公司尚未向杨陆军支付购房款。永太世纪公司主张其多次要求杨陆军履行《商铺转让协议》，办理网签手续、缴纳税款、办理转移登记，并据此提交两份函件：1、2017年4月12日《关于催办履行的通知书》，收件地址为北京市朝阳区广渠路31号北汽资产管理有限公司，收件人为杨陆军；2、2017年5月3日，永太世纪公司委托北京天驰君泰律师事务所向杨陆军发出的《律师函》，收件地址、收件人同上。杨陆军认可收件地址，但不认可收到该两份催办履行合同的函件。杨陆军主张其签订商铺转让协议时，永太世纪公司与农副产品公司并未盖章，两公司也一直未向其交付该协议的原件或复印件，且其认为商铺回购主体应为农副产品公司，其在2015年2月8日当天签署了包括商铺转让协议在内的多份文件，未能详细阅读各条款，在签订协议后当天，其已向永太世纪公司告知不再继续履约，此后，永太世纪公司并未要求其继续履行合同，也并未支付购房款。永太世纪公司主张由于涉及人数众多，商铺转让协议由卖方先签字，后公司内部走流程统一盖章，履行合同需要卖方配合办理网签，但在房源核验后，由于卖方不配合，导致合同无法继续履行，商铺转让协议原件也未在盖章后交给杨陆军，永太世纪公司是农副产品公司的全资子公司，农副产品公司没有实力支付回购资金，所以由永太世纪公司进行回购。杨陆军提交与农副产品公司工作人员的电话录音，证明其签订商铺转让协议的过程，其已表示过取消该协议，且农副产品公司已知晓。永太世纪公司与农副产品公司均不认可该录音的真实性与证明目的。庭审中，本院依职权追加农副产品公司为本案第三人参加诉讼。农副产品公司认为，商铺转让协议由三方签订，是因为其没有巨额的收购资金，为了履行合同义务，指定由永太世纪公司进行收购，对杨陆军来说，谁来收购并不重要，主要是按照合同约定支付购房款，商铺转让协议约定的付款方式，是对交易双方的保障。庭审中，永太世纪公司表示如合同继续履行，其自愿在判决书生效后即支付购房款，在诉争房屋办理过户登记后，通过法院向杨陆军划转该笔款项。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，杨陆军与农副产品公司、永太世纪公司签订的《锦绣大地物流港一期商铺转让协议》系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。杨陆军辩称其误以为收购主体为农副产品公司，且未充分了解合同内容，但未就此提交充分证据予以证明，本院对此不予采信。现永太世纪公司主张杨陆军继续履行合同，将011B093号商铺办理权属转移登记手续至其名下，符合合同约定且不存在现实困难，该商铺转让协议具有实际履行的条件，故其主张应予支持。永太世纪公司认为杨陆军未按照合同约定在签署协议之日起三个月内为其办理房屋权属转移登记手续，杨陆军的行为已构成违约，应按照合同第三条的约定支付违约金。本院认为，结合双方证据及当事人当庭陈述，三方的商铺转让协议由杨陆军签字在先，永太世纪公司与农副产品公司盖章在后，合同原件亦一直留存在永太世纪公司处，可见杨陆军并不掌握合同进程，永太世纪公司未充分证明其在签署商铺转让协议后积极要求杨陆军履行合同义务，协助其办理商铺权属转移登记手续，故本院不能认定杨陆军在履行合同过程中存在违约行为，永太世纪公司要求杨陆军承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。虽然三方在合同第五条中约定由杨陆军与永太世纪公司完成该商铺的房屋权属转移登记后，商铺转让价款由存量房自有交易资金监管账户内划转至杨陆军账户，但庭审中永太世纪公司主动提出先行支付商铺转让款，本院从有利于合同实际履行的角度出发，对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条之规定，判决如下：一、杨陆军与北京永太世纪投资管理有限公司、北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司继续履行二Ｏ一五年二月八日签订的《锦绣大地物流港一期商铺转让协议》；二、北京永太世纪投资管理有限公司于本判决生效后十日内向杨陆军支付商铺转让款六十八万二千六百一十九元；杨陆军于本判决生效后二十日内协助北京永太世纪投资管理有限公司办理北京市海淀区阜石路六十九号一号楼一层1B093房屋的不动产权转移登记手续；三、驳回北京永太世纪投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零六百二十六元（由北京永太世纪投资管理有限公司负担五千三百一十三元，已交纳），由杨陆军负担五千三百一十三元，于本判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  梁 珊人民陪审员  常丽珍人民陪审员  杨 洪二〇一七年九月十五日书 记 员  张慧聪书 记 员  曲 靖