贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0382民初4901号原告：张弟银，女，1936年1月20日生，汉族，住贵州省仁怀市。原告：袁昌伦，男，1941年3月24日生，汉族，住贵州省仁怀市。原告袁昌伦委托诉讼代理人：刘亮，仁怀市中枢街道法律服务所法律工作者。二原告共同委托诉讼代理人：王朝永，贵州仁致律师事务所律师。被告：饶传芬（又名饶芳），女，1955年6月8日生，汉族，住重庆市永川区。被告：阮承文，男，1952年7月2日生，汉族，住重庆市永川区。二被告共同委托诉讼代理人：张辉，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。原告张弟银、袁昌伦诉被告饶传芬、阮承文租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁昌伦及委托诉讼代理人刘亮、王朝永，被告饶传芬、阮承文及委托诉讼代理人张辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张弟银、袁昌伦向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2012年5月5日、2013年11月19日签订的《基酒生产厂房租赁协议书》和《基酒生产厂房租用协议书子协议书》；2．判决被告立即将位于仁怀市××镇××村铁匠××组的白酒生产厂房一栋及生产设备、工具返还给原告；3．判决被告立即将位于仁怀市××镇××村铁匠××组××房屋××以及××房屋××栋返还给原告；4．判决被告立即支付原告2013年10月19日至2017年10月19日的租金共计1,130,000元；5．判决被告自2017年10月20日起每日支付原告租金（房屋占有使用费）958.9元至上述白酒生产厂房及房屋返还原告之日止；6．判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年5月5日，原告与被告签订《基酒生产厂房租用协议书》，原告将位于仁怀市××镇××村铁匠××组的白酒生产厂房、生产设备、工具以及二层楼房、三层楼房各一栋出租给被告使用。按照协议约定，被告承租原告白酒生产厂房及房屋的租期为三年，从2012年10月20日起至2015年10月19日止，每年租金为350,000元。协议签订后，原告将上述白酒生产厂房、生产设备、工具以及房屋交付给了被告，双方并于2012年11月17日办理了交接手续。2013年因白酒销售市场下滑，原告与被告于2013年11月19日补充签订了《基酒生产厂房租用协议书子协议书》，双方约定在2012年10月19日至2015年10月19日租金不变的情况下，将被告2013年10月19日至2014年10月19日全年的350,000元租金变更为200,000元。自被告承租原告的白酒生产厂房及房屋以来，除2012年10月20日至2013年10月19日的租金按时支付外，从2013年10月20日起便开始拖欠原告租金。截止至2017年4月，被告陆续向原告支付120,000元租金，尚欠原告2013年10月20日至2017年10月19日租金共计1,130,000元。就被告所差欠的租金逐年来原告多次向其催收，但每次被告都以各种借口予以拖延。为了保护原告的合法权益，特诉来法院，请求支持原告的诉讼请求。被告饶传芬、阮承文辩称，被告租用原告的厂房在2013年烤完酒后，因市场行情发生变化，在与原告协商后达成子协议将2014年租金降至200,000元后，被告艰难完成2014年的烤酒。2014年11月份，原、被告口头协商2015年度不再烤酒后，被告继续租赁原告库房存酒，并口头约定租金每年35,000元，因此原、被告所签订的书面协议已经在2014年完成烤酒生产后终止，现在原告要求解除无事实及法律依据。被告从2015年起就存酒库房与原告达成的不定期租赁协议。原告要求返还生产厂房、生产设备、工具、二层房屋无事实依据，因为被告从2014年底已经不再继续烤酒，并没有使用上述物品，原告可随时使用无需被告返还。原告从2013年至今未要求被告交付租金，已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年5月5日，甲方袁昌伦、张弟银与乙方饶传芬、阮承文签订《基酒生产厂房租用协议书》，内容有：“经甲、乙双方共同自愿、平等协商，甲方将茅台镇下坪村石坝组袁家住房右后侧的基酒生产厂房（占地面积约800㎡，内有窖坑12个）和占地面积约160平方米的二层楼房一栋及三层楼房一栋出租给乙方使用；租用年限为3年，从2012年10月20日起至2015年10月19日止，三年期满后，双方自愿另行协商，原则上，在同等条件下优先满足乙方租用；每年的租金350,000元，租用期满后，如乙方继续租用，其租用时间及租金由甲、乙双方共同协商；凡生产房内大型工用具（实际已配齐）所缺部分由乙方购买，甲方出资，所有工用具由甲、乙双方共同交接，采用表册式登记一式二份，承包期满后，按表册共同点交；三层楼房一栋（1、2楼为库房，3楼为住房、厨房）出租给乙方使用，但不得在其内作踩曲用，同时应保持房内清洁、无损坏，租用期满，如乙方继续占用甲方的库房，原则上不得超过1年，且每月按3,500元的租金缴纳给甲方，超出1年的由甲、乙双方共同协商处理”。2012年11月17日，双方对基酒生产厂房工用具交接并形成交接表，具体工用具有“0.7锅炉1台、石甑子2口、石冰缸2口、不锈钢冷却器烟焊2套、不锈钢甑盖2个、打槽机1台、鼓风机3台、吊机1台、打曲机1台、磨粮机1台、搅拌机1台、曲药罐1个、洗澡间冲水罐1个、磅秤1把、斗车4个、刁甑子杆2套”。2013年11月19日，因白酒市场形势困难，张弟银、袁昌伦与饶传芬、阮承文就租金通过上坪村村委组织协商达成《基酒生产厂房租用协议书子协议书》，内容有“原协议中（2012年10月19日至2015年10月19日）租金不变。其中经协商2013年10月19日至2014年10月19日全年租金为200,000元；乙方提出要换两套不锈钢的甑子经商定，甲、乙双方各做一个（其中一个由乙方垫付货款），乙方租用期满后，由甲方退还乙方垫付款；2014年10月19日至2015年10月19日的租金，由甲、乙双方根据市场行情变化，随行就市重新协商签订；此子协议书未尽事宜，按2012年5月5日双方签订的《基酒生产厂房租用协议书》为准”。此后，饶传芬于2014年7月9日支付租金100,000元，2015年2月13日支付租金20,000元，2017年4月17日支付租金20,000元。庭审中，双方均认可2013年的租金350,000元已经支付完毕，本次提供的证据均不包括该350,000元的支付情况；饶传芬垫付的酒甑款为15,000元；2013年、2014年饶传芬、阮承文在租赁的厂房内烤酒。袁昌伦自述“饶传芬数次找我商谈将租金减至每年35,000元，但我答复称要商量后办个手续才作数”，饶传芬为证明双方已经于2014年11月份达成口头协议，申请证人程某、况小平、李某出庭作证证明双方在袁昌伦家中就每年房租35,000元达成了口头协议。另，生产厂房、二层楼房、三层楼房均只能从厂大门进入。未烤酒后，饶传芬将已经生产的酒存放于酒库并聘请专人居住在厂内看守。2017年8月24日，仁怀市××镇××村调解委员会出具证明证实从2014年1月开始，袁昌伦每年向调委会反映饶传芬、阮承文拖欠租金未付请求调解。2017年7月30日，饶传芬明确调委会无权处理房租事宜，后袁昌伦、张弟银诉来法院。本院认为，原、被告之间于2012年签订了《基酒生产厂房租用协议书》，约定了租赁厂房的范围、期限、租金金额、支付时间等内容，后被告2013年在租用厂房内烤酒，因白酒行情下滑，原、被告经上坪村委会组织协商，双方达成《基酒生产厂房租用协议书子协议书》，将2014年的租金降为200,000元，并约定“2014年10月19日至2015年10月19日的租金，由甲、乙双方根据市场、行情变化、随行就市重新协商签订”。此后，被告未再使用厂房烤酒，但实际控制厂房钥匙并将已经烤出的酒存放在三层楼房的酒库里至今，双方因未就2014年之后的租金形成书面协议，各执一词，酿成纠纷。对于原告要求解除《基酒生产厂房租用协议书》、《基酒生产厂房租用协议书子协议书》的请求，被告辩称双方已经在2014年11月份达成口头协商订立新的协议因而上述协议已经于2014年11月解除。本院认为，首先，根据双方签订的《基酒生产厂房租用协议书》载明的内容“如乙方继续占用甲方的库房，原则上不得超过1年，且每月按3,500元的租金缴纳给甲方”可知，原、被告之间主要租赁物为基酒生产厂房而不是库房，不管是2013年的租金350,000元还是2014年的租金200,000元，对价物主要为基酒生产厂房，因此，被告在2015年不再烤酒之后因不再使用基酒生产厂房应该扣减租金与原告协商属情理之中；第二，《基酒生产厂房租用协议书子协议书》第一条载明“原协议中2012年10月19日至2015年10月19日租金不变”，第三条载明“2014年10月19日至2015年10月19日的租金，由甲、乙双方根据市场、行情变化，随行就市重新协商签订”，第四条载明“此子协议书未尽事宜按2012年5月5日双方签订的《基酒生产厂房租用协议书》为准”，不难看出，虽然第一条陈述租金不变，但此后第三条单独说明2015年的租金由甲、乙双方重新协商签订，而第四条是约定子协议未谈及事宜才以《基酒生产厂房租用协议书》为准，反之谈及的则以《基酒生产厂房租用协议书子协议书》已经确定的为准。说明双方均认同2015年的租金根据实际情况重新协商签订，而不是沿用《基酒生产厂房租用协议书》确定的350,000元；第三，庭审中原告认可被告数次找其协商过未烤酒后占用库房每年租金35,000元但原告未答应，被告提供了证人出庭作证证明双方已经达成了未烤酒后年租金35,000元的口头协议，结合2015年白酒市场持续低迷和被告未再投入资金用于生产的实际、上坪村人民调解委员会证明原告袁昌伦从2014年起每年反映被告只是差欠租金而不是就租金多少未达成协议产生纠纷，本院采信被告提供的证人证言，即原、被告之间就只租用库房储存白酒的租金35,000元在2014年11月份达成口头协议，因此，双方之前签订的《基酒生产厂房租用协议书》、《基酒生产厂房租用协议书子协议书》因2014年11月协商一致达成新的口头协议而解除。对于原告要求被告返还白酒生产厂房一栋及生产设备、工具、二层房屋一栋的请求，被告辩称原告可随时行使其除酒库之外的权利。本院认为，双方虽然于2014年11月份解除了《基酒生产厂房租用协议书》、《基酒生产厂房租用协议书子协议书》，但至今厂大门的钥匙仍保留在被告手内，原告未与被告聘请人员联系无法进入，《基酒生产厂房工用具交接表》的工用具亦未移交，因此，原告要求被告返还上述物品应予支持。对于原告要求被告返还的三层房屋一栋，因原、被告于2014年11月达成的协议为口头协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原告要求被告返还上述物品，实质是双方解除2014年11月签订的口头协议之后在合理期限内返还租赁物，考虑被告尚有白酒存储于此，短期内无法完全转移，而生产厂房、二层房屋均只能从厂大门进入，为了避免双方再起纠纷引发新的矛盾，酌定被告在本判决生效后3个月内将上述物品返还给原告为宜。对于原告要求被告支付原告的至2017年10月19日的租金1,130,000元及从2017年10月20日起的房屋占有使用费的请求。上坪村委会调解委员会已经证实，原告从2014年起每年均反映被告未支付租金并要求处理，产生诉讼时效中断的效果，因此原告的请求未过诉讼时效。经核实，被告已经支付2013年11月19日至2014年11月19日之前的租金140,000元，被告实际差欠2014年租金为60,000元。从2014年11月20日起至被告返还酒库之日止的租金，则按每年35,000元计算，至本案辩论终结之日2017年9月15日为98,863元（35,000元/年÷365天×1031天），之后被告实际占用房屋的费用亦按此计算至返还之日止。被告垫付不锈钢甑子费用15,000元，本案中抵扣差欠原告的租金，对于被告主张的在生产期间购买的发电机、磨粮机的费用，《基酒生产厂房租用协议书》约定为“乙方购买甲方出资，但应双方共同交接，采用表册登记的方式共同点交”，因发电机与磨粮机并未补充登记在《基酒生产厂房工用具交接表》上，属于未与原告协商一致并经原告同意自行购买，其要求原告承担购买费用不符合约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张弟银、袁昌伦与被告饶传芬、阮承文于2014年11月份签订的库房租赁口头协议；二、被告饶传芬、阮承文在本判决生效后3个月内自行将存储于仁怀市××镇××村铁匠弯的白酒运走并将位于仁怀市××镇××村铁匠弯的白酒生产厂房一栋、工用具（见审理查明部分）、二层房屋一栋、三层房屋一栋返还给原告张弟银、袁昌伦；三、被告饶传芬、阮承文在本判决生效后10日内支付差欠原告张弟银、袁昌伦截止至2017年9月15日的租金143,863元（已扣除甑子费15,000元）和后期房屋占用使用费（从2017年9月20日起按年租金35,000元计算至全部返还第二条列举的生产厂房、二层房屋、三层房屋之日止）；四、驳回原告张弟银、袁昌伦其余的诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,485元（已减半），由原告张弟银、袁昌伦承担5,896元，被告饶传芬、阮承文承担1,589元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  任劲松二〇一七年九月二十六日书记员  王龙巧