海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9002民初1629号 原告：杨柳，女，1981年10月30日出生，汉族，现住江西省南昌市南昌县。 原告：芦国华，男，1960年1月30日出生，汉族，现住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：王兵，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟强，海南瑞来律师事务所律师。 被告：海南欧博房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇教育路**。 法定代表人：马振刚，董事长。 委托诉讼代理人：张丽，海南天皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜明燕，海南天皓律师事务所律师。 原告杨柳、芦国华诉被告海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王兵、孟强，被告的委托诉讼代理人张丽、颜明燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、被告为原告办理房屋权属证书及土地使用权证书；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书及土地使用权证书的违约金人民币19516.9元（暂从2016年1月2日计算至2017年7月2日，最终计算至被告将原告房屋权属证书及土地使用权证书办理完毕之日止）。事实和理由：原、被告于2013年8月8日签订《房屋认购协议书》，由原告认购被告开发的位于琼海市××楼号房，总价款人民币722848元，之后双方签订了《琼海市商品房买卖合同》，约定了由原告购买上述涉案房产，原告依约支付了全部的房价款。根据合同约定，被告应在2013年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，原告根据被告发出的交房通知书，已接收房屋，根据约定，被告应在收房后720日内为原告办理房屋权属证书，即被告最迟应在2016年1月1日前为原告办理相关证书，但至今被告未为原告办理。根据合同约定，因被告的责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向原告支付违约金。被告已经违约540日之久，被告除了应为原告办理房屋权属证书及土地使用权证书外，还应支付违约金人民币19516.9元。请法院判如所诉。 被告答辩称：一、被告逾期申请办理涉案房屋权属证书是事实，但是未能如约申请办证的原因不完全在被告，其中主要原因是历史遗留问题所致，非被告所能控制、预料。1、原告购买被告开发建设的"博鳌·香槟郡"5号楼3单元905房，总价款为722848元，被告2014年3月27日履行了交房义务，依据合同第十五条约定，被告应在房屋交付后720天内为原告办理房屋权属证书，但是，涉案房屋所在项目位于博鳌滨海片区，这一地区由于过去地类划分、土地变性等原因，造成部分开发项目无法办理分户房产证，被告开发的"博鳌·香槟郡"在该片区。2013年1月17日市长会议研究决定由市政府法制办、国土、规划建设、房管等部门调研、调查。经过一年多时间的调查，2014年9月2５日就房地产项目改变土地用途问题作出处理，对被告的处理意见是同意行政处罚后变更项目规划用地条件。2、国土局对被告用地合法性的调查持续近三年之久。国土局2014年10月15日对被告项目用地进行立案调查，2015年12月29日认定被告违法改变土地用途并罚款93万元。由于该行政处罚没有事实及法律依据，为了维护企业的合法利益，被告通过听证会提出异议、申辩。政府相关部门经过深入调查、论证，最终认定被告依据土地证记载土地用途和按照市规建部门的规划意见等审批文件建设的博鳌·香槟郡项目，不属擅自改变土地用途行为，同时认定，该土地地籍档案未有该土地证登记用途变更及年限延长的审批手续，责任不在被告。国土局2017年3月7日决定对被告不予行政处罚，撤销并收回《土地行政处罚事先告知书》等。3、办理房屋权属证书涉及到国土、规划建设等多个政府主管部门的审批。国土局对被告项目建设用地的调查从2013年1月开始直到2017年3月7日才作出最终的处理，期间长达四年之久，而用地合法性审查是房产项目综合验收的一项主要内容，在政府未对项目用地合法性作出认定之前，无法启动办证前的综合验收手续。因此，未能如期办证的主要原因是历史遗留原因所致，并不能完全归责于被告。二、原告主张的违约金金额计算不符合合同约定。1、原告关于违约日期的起算有误。双方商品房买卖合同第八条约定交房的时间是2013年12月31日，而事实上双方实际办理交房的时间是2014年3月27日。依据合同第十五条约定:出卖人自房屋交付起720日内为买受人办理房屋权属证书。如果法院支持原告关于违约金的主张，其计算违约日期的起算最早也从2016年3月17日起算，而非原告所称的以合同约定的交房日期起算。2、双方合同第十五条是对逾期办证违约金的计算方式的约定，合同附件七第十五条中对违约金的最高额作出了约定。该条约定依据合同第十五条，出卖人需承担违约金的，违约金的最高额度不超过合同总价款的百分之一。因此，逾期办证违约金的计算应当依据合同第十五条和合同附件七第十五条的约定，如果法院支持原告关于违约金的主张，违约金的最高限额不能超过合同总价款的1%。综上，请求法院依据本案的事实与证据，依法作出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告的证据《房屋认购协议书》、《琼海市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、交房通知书及证明，被告的证据《琼海市商品房买卖合同》及合同附件七、《不予行政处罚的通知》，各方无异议，本院予以确认并在卷佐证。 有争议的证据本院认定如下:被告对原告提供的《信访事项处理意见》、琼海他项2013第000012号他项权证、琼海他项（2010）0070他项权证、海国用（2002）第1239号国有土地使用权证【分宗为海国用（2009）第0753号】、登记核准通知书、中国资产管理股份公司海南省分公司与被告公司签订的债务重组协议、房产抵押备案表、琼海市房产预售许可证2份的真实性无异议，但关联性有异议。本院审查认为，原告提供的上述证据与办证具有关联性，故对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告对被告提供的证据《房屋验收表》、《物品验收单》、2013年1月17日及2014年9月25日琼海市人民政府市长办公《会议纪要》有异议。本院审查认为，《房屋验收表》、《物品验收单》经与原件核对无异，且均有原告的签字，可以确认交房时间为2014年3月27日，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；《会议纪要》已经生效的裁判文书确认，故予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月8日，原、被告签订《房屋认购协议书》，原告认购被告开发的琼海市××区号房,同日，双方签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的上述房屋,建筑面积75.46平方米，套内面积58.65平方米，房总价款722848元；合同第一条载明，出卖人以出让方式取得位于琼海市博鳌万泉河滨海旅游区地号为海国用(2009)第0753号地块的土地使用权，面积118400平方米，土地用途为旅游、商住用地,土地使用期限2009年8月26日至2064年4月5日；第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，......签署交接单，买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等等；第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。合同还约定了其他事项。合同附件七即商品房合同补充协议书第十五条"根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，买受人同意该项约定"；第二十九条"本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准"。合同签订后，原告向被告支付全部房款722848元，该合同已在房产管理部门办理了备案登记。2014年3月27日被告交付房屋给原告使用，双方签署了《房屋验收表》及《物品签收单》，原告向被告交付契税、维修基金等各项办证费用。因被告至今没有为原告办理房屋权属证书，原告遂向本院提起诉讼。庭审时，原告认为合同附件七即出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%显失公平，不同意被告按照该条款承担违约金。 另查明，2010年9月19日，被告将博鳌·香槟郡项目的海国用(2009)第0753号的118400平方米国有土地使用权，连同地上建筑物一起抵押给中国工商银行股份有限公司海口国贸支行【海他项（2010）0070他项权证】，至2013年9月5日；2013年9月5日，被告将该国有土地使用权连同地上建筑物一起抵押(不包含已售房产及相对应的土地)给中国长城资产管理公司海口办事处(现改名为中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司)，至2016年8月18日，并办理了抵押登记【琼海他项(2013)第000012号】。 再查明，2013年1月17日琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中记载，琼海市(特别是博鳌滨海片区)部分旅游地产开发项目,由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成目前部分开发项目无法办理分户房产证......我市存在类似房地产开发项目14个，被告开发的博鳌·香槟郡项目属于其中的1个项目。2014年9月25日琼海市人民政府市长会议纪要第114期《研究房地产项目改变土地用途有关问题》中记载，市国土资源局尽快完成行政处罚手续，并依据相关规定督促项目开发商欧博房地产开发有限公司尽快上缴所有违法用地罚款以完善处罚手续。2017年3月7日琼海市国土资源局出具关于对海南欧博房地产开发有限公司不予行政处罚的通知。通知记载，2014年10月15日，因你公司涉嫌未依法批准擅自改变土地用途，我局对你公司立案调查。2015年12月19日我局向你公司下达《土地行政处罚事先告知书》(海土环资监字[2015]500号)......2016年1月5日你公司向我局提交行政处罚听证申请书、延期听证申请书，认为公司不存在擅自改变土地用途行为，不应受到行政处罚，请求不予行政处罚，撤销下发的《土地行政处罚事先告知书》。我局举行听证会，经研究认为，你公司是经市政府批准通过善意取得海国用(2009)第0753号土地证，且土地用途为旅游、商住用地，你公司利用土地证记载的土地用途和按规建部门规划意见等审批文件建设博鳌·香槟郡项目不视为擅自改变土地用途行为；至于该土地证地籍档案内未有该证登记用途变更(由旅游变更为旅游、商住）及年限延长的审批手续，并非你公司责任，因此我局决定对你公司不予行政处罚，撤销并收回《土地行政处罚事先告知书》(海土环资监字[2015]500号)，同时撤销案件立案。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、逾期办证责任是否在于被告；二、合同附件七第十五条是否显失公平，原告主张违约金的起止时间及数额是否符合合同约定。 关于第一个焦点问题。本案中，合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书......。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。被告已于2014年3月27日交房给原告，且收取原告办证的各项费用，被告有义务为原告办理房地产权属证书，但被告至今没有办理。被告抗辩导致不能在约定的期限内为原告办证是历史遗留问题，政府在调查处罚被告违法使用土地期间停止受理被告项目的所有事项包括产权证办理的申请，是政府原因所致，不是被告的责任，被告没有违约，不应承担违约责任。本院认为，根据被告提供的证据显示，因博鳌滨海片区部分旅游地产开发建设项目土地变性等历史遗留问题，琼海市人民政府于2013年1月就召开会议研究如何处理，2013年8月8日，被告与原告签订商品房买卖合同时，这一情况依然存在，被告也知晓，被告应当充分考量交房后办证的时间，避免出现违约情况发生，且被告还将土地使用权作了抵押，因此，被告抗辩不能办证的原因是政府造成的，理由不成立，不予采纳。被告的行为已经违约，应承担违约责任。 关于第二个焦点问题。合同附件七第十五条是否显失公平，原告主张违约金的起止时间及数额是否符合合同约定。被告抗辩如果认定被告违约应承担违约责任，应按照合同附件七第十五条的约定支付违约金。合同第十五条"出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书......。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金"。合同附件七：商品房合同补充协议书第十五条"根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，买受人同意该项约定"；第二十九条"本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准"。原告认为合同附件七的约定显失公平，应按照合同第十五条约定承担违约责任。本院认为双方签订的合同附件七是双方在签订合同后对合同作进一步的完善及补充，并约定补充协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准，该补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。被告已于2014年3月27日交房给原告，被告最迟应于2016年3月16日前为原告办理房屋权属证书。逾期后，应从2016年3月17日起以已付房款722848元为基数， 按日万分之0.5计算违约金至为原告办理不动产权证之日止，如果违约金超过合同总价款的1%，则应按照合同总价款的1%计付违约金。至本案庭审时，诉争房屋尚未完成初始登记，更无法为原告办理房屋权属证书，逾期超过200天，违约金超过了合同总价款的1%即超过了7228元，故被告应支付的违约金为7228元。被告抗辩理由成立，本院予以采纳。原告主张被告按照合同第十五条承担违约责任支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，鉴于目前已实行不动产权统一登记，办理不动产权证，不再分别办理房屋所有权证和土地使用权证，因此，被告应为原告办理不动产权证。原告请求被告继续履行合同为其办理不动产权证，符合合同约定和法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内，为原告杨柳、芦国华办理位于琼海市××区号房的不动产权证。 二、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，一次性向原告杨柳、芦国华支付逾期办证违约金7228元。 三、驳回原告杨柳、芦国华其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币144元，由原告杨柳、芦国华负担91元，被告海南欧博房地产开发有限公司负担53元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  伍书兰 二〇一七年九月二十八日 法官助理祁永芳 书记员  黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。