北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7545号上诉人（原审原告）：金仙玉，女，1983年9月6日出生。委托诉讼代理人：龚泉洲（金仙玉之夫）。委托诉讼代理人：马志良，北京信创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张兰英，女，1959年5月25日出生。委托诉讼代理人：李燕鹏（张兰英之子）。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。上诉人金仙玉因与被上诉人张兰英、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初14039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金仙玉上诉请求：撤销一审判决第三项，改判张兰英向金仙玉支付违约金43万元。理由为：本案房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应依约履行。由于房价大幅上涨，张兰英违反合同约定拒绝履行过户义务，构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。金仙玉主张43万元违约金于法有据，张兰英的违约行为导致金仙玉蒙受巨大经济损失，包括直接损失和预期可得利益损失。金仙玉在一审中提交的证据显示北京市大兴区×××12号楼7层1单元703房屋（以下简称涉案房屋）的价值已达到280万元，并且在金仙玉提交证据以后，其价格继续猛涨，房屋升值部分远超43万元，金仙玉的损失进一步扩大，一审法院在认可金仙玉上述证据真实性的前提下，仍然认定金仙玉遭受的实际经济损失明显低于该数额，属于事实认定错误，应予以改判。房屋出卖人因房价上涨而违约的行为，影响了市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设，违约者不应因违约行为而获利，一审法院运用自由裁量权错误，请求二审法院依法改判。张兰英辩称，一审法院判令张兰英支付违约金12万元，数额偏高，但张兰英服从一审判决，不同意金仙玉的上诉请求。链家公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。金仙玉向一审法院提起诉讼，请求：1、解除金仙玉与张兰英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》及合同编号为×××的网签合同；2、张兰英返还金仙玉定金5万元；3、张兰英支付金仙玉违约金43万元；4、诉讼费由张兰英承担。一审法院认定事实：2016年7月3日，经链家公司居间介绍，张兰英（出卖方）与金仙玉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为北京市大兴区×××12号楼7层1单元703（以下简称涉案房屋），建筑面积为51.51平方米，该房屋规划设计用途为住宅，房屋性质为商品房，已经设定抵押，抵押权人为兴业银行，出卖人应于2016年8月15日前办理抵押注销手续。出卖人已将涉案房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。涉案房屋成交价格为200万元，经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为15万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金5万元，支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该房屋房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为140万元。该合同第五条（一）约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因乙方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。双方还约定了其他权利义务。同日，金仙玉（买受方，乙方）、张兰英（出卖方，甲方）与链家公司（居间方，丙方）签订《补充协议》，其中第二条第一款定金约定：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年7月3日将第一笔定金4万元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2016年7月4日将第二笔定金1万元支付甲方。第二条第五款申请购房贷款约定：甲乙双方应于网签后七个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第四条违约责任第二款约定，甲方逾期履行本《补充协议》第二条约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第五条第二款约定，如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。双方还约定了其他权利义务。同日，金仙玉支付了张兰英定金5万元，张兰英为金仙玉出具了《定金收款证明》。张兰英签署了《关于配偶同意出售的承诺书》，内容为：“本人谨在此郑重承诺：本人出售的上述房产已征得本人配偶同意，并保证在签约后5个工作日内提交由本人配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任”。承诺人处有张兰英的签字。同日，张兰英、金仙玉和链家公司还签订了《居间服务合同》。2016年7月27日，张兰英与李铭在北京市大兴区民政局登记离婚，在离婚协议中涉案房屋约定为张兰英单独产权，归张兰英单独所有，且双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担。2016年7月28日，涉案房屋办理了网签手续，合同编号为×××。2016年8月5日，链家公司向张兰英发出《催告函》，催促张兰英配合金仙玉办理涉案房屋交易的银行贷款面签等一系列手续。一审庭审中，张兰英表示收到了《催告函》，但其很早就通过电话告知链家公司，李铭不同意出售涉案房屋的情况。一审庭审中，金仙玉提交了一份自链家公司客户端打印的涉案房屋同小区房屋成交记录，证明涉案房屋现在的市场价值和金仙玉的实际损失。张兰英认为此证据不具有权威性，且张兰英在网签后就立刻通知金仙玉不卖房子了，房屋是否涨价与自己没有关系，打印此证据的时候自己已经通知链家公司解除合同，且2016年10月1日后房屋价格下降，不能以此衡量。一审庭审中，张兰英提交借条以证明为解押涉案房屋借款，金仙玉对此不予认可，认为与本案无关。张兰英提交了一份李燕鹏与链家公司工作人员郭宇2016年8月7日的微信聊天记录截图，证明张兰英在很短的时间内通知了金仙玉和链家公司不再出售房屋，并未违约。金仙玉对此证据不予认可，认为张兰英没有及时通知金仙玉解除合同，金仙玉称其是在催告函发出后才知道张兰英要求解除合同的。一审法院认为：根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩、举证、质证的权利，该案中链家公司经合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。金仙玉与张兰英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。现双方当事人均同意解除合同，张兰英亦同意返还定金5万元，该院不持异议，故对于金仙玉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，及合同编号为×××的网签合同，张兰英返还金仙玉定金5万元的诉讼请求，该院予以支持。张兰英在合同签订后拒绝出售房屋且不配合金仙玉办理相关手续，构成违约，应承担违约责任。关于金仙玉主张的违约金43万元，虽然符合合同的约定，但是金仙玉所提供其因此受到实际经济损失的证据明显低于该数额，且张兰英提出该约定违约金过高，要求法院予以调整。根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，该院对违约金数额酌情调整为张兰英一次性支付金仙玉违约金12万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、自判决生效之日起解除金仙玉与张兰英签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及双方签订的合同编号为×××的网签合同；二、张兰英于判决生效之日起10日内向金仙玉返还定金5万元；三、张兰英于判决生效之日起10日内向金仙玉支付违约金12万元；四、驳回金仙玉的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审认定的事实：一审中，经一审法院询问，金仙玉表示其实际损失为房价上涨导致的房屋差价损失。二审中，经本院询问，金仙玉表示不申请对涉案房屋市场价格进行评估鉴定。本院二审认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、居间服务合同、网签合同、《定金收款证明》、《关于配偶同意出售的承诺书》、《催告函》、离婚证、离婚协议书、微信聊天记录截屏及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。另，金仙玉为支持其上诉请求，在二审中向本院提交下列材料欲作为新证据：1、链家公司专用收据，项目为居间代理费；金额为46354元；2、北京中融信融资担保有限公司专用收据，项目为代收评估费、服务费，金额共计11350元；3、本案诉讼保全材料；4、房屋交易保障服务合同。张兰英在二审中向本院提交链家公司服务说明一份，欲作为新证据，用以证明：如经链家公司办理的二手房买卖未达成交易，链家公司及其合作贷款单位将无条件退还全部费用。本院认为，一审判决认定《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效无误，双方当事人均应依约履行。张兰英在收取5万元定金、签订网签合同后拒绝继续履行合同，其行为构成违约，应当依约承担违约责任。金仙玉按照合同约定向张兰英主张43万元违约金，张兰英提出该违约金数额过高，故法院应当结合金仙玉的实际损失情况确定违约金数额。一审中，金仙玉主张其损失为房屋差价损失，该损失的性质系履行利益损失，二审中，金仙玉提交的专用收据等材料应属其履约成本损失，鉴于其已经按照履行利益损失来确定实际损失数额，故本院结合本案具体情况，对其为履行合同付出的成本损失不再予以考虑。金仙玉不认可一审判决认定的违约金数额，其在一审中提交的证据不足以证明其主张的高额房屋差价损失，现经本院询问，金仙玉不申请对涉案房屋进行价格评估鉴定，本院认为，一审法院根据合同履行情况等因素酌定张兰英向金仙玉支付违约金12万元，并无不当。金仙玉和张兰英在二审中提交的材料不影响本案的实体处理，本院不作为新证据采纳。综上，金仙玉的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费12360元及一审案件诉讼保全费5000元，由张兰英负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费5950元，由金仙玉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 周梦峰审判员 陈雨菡二〇一七年九月三十日书记员 林晓天