河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0503民初1978号原告：安阳市圣龙物业服务有限公司，住所地：安阳市开发区中华路中段前定龙村。统一社会信用代码：91410500MA3X73KX65。法定代表人：李秀录，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏晓枫，河南同享律师事务所律师。被告：牛艳霞，女，1967年1月17日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：刘红军（系牛艳霞丈夫），男，住安阳市北关区。原告安阳市圣龙物业服务有限公司（以下简称安阳圣龙物业公司）与被告牛艳霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安阳圣龙物业公司的法定代表人李秀录及其委托诉讼代理人夏晓枫，被告牛艳霞的委托诉讼代理人刘红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安阳圣龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告2016年4月6日至2017年1月23日期间的物业费1114元及逾期利息，逾期利息从2017年1月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年4月份按照北辰一期业主大会招标中标后，实际于2016年4月6日入住北辰家园小区开展物业服务，2016年5月13日正式签订物业合同。原告自2016年4月6日为北辰家园提供物业服务以来，投入巨大财力、物力、人力，改变小区的面貌和环境，对物业安全、清洁及维护进行一系列的物业管理工作，而被告作为业主一直未缴物业管理费，导致原告亏损严重。经原告与业主委员协商，原告退出北辰家园的物业管理，截至目前，被告尚欠原告2016年4月6日至2017年1月23日期间的物业费未予支付。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告牛艳霞辩称，一、根据相关法律规定及北辰小区的住宅面积，北辰小区招聘物业公司应该通过招标，召开业主大会，经业主委托后与物业公司签订合同，而原告未经过业主大会招标进驻北辰小区，原告与业委会签订的合同对被告没有约束力，该合同无效，被告不认可原告的物业服务行为；二、物业费收取不合理，原告进驻没有得到业主的认可和同意，擅自退出也不合法，原告是什么时候进驻什么时候退出被告都不知道，被告没有享受到物业服务；三、原告公司2016年1月成立，4月进驻被告居住的小区，5月13日签订物业服务合同，被告认为这一系列行为不合法，请法院予以调查并撤销物业服务合同，追究原告制造虚假证据的法律责任；四、原告与业委会签订的物业服务合同中有很多不完善的地方，对约定事项不明确、标的物不明确，不能确定该物业服务合同是针对被告居住的小区；五、原告请求支付物业费不成立。原告属于哪个级别的物业公司，被告小区是哪个级别的小区，应该按哪个级别的收费标准，原告应当提交相关政府文件证明。原告的合同期限为2016年5月13日至2018年5月12日，原告收费应从合同生效之日起计算，另外被告居住单元的电梯一直是业主自筹管理，原告在2016年11月份才开始管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，结合原、被告的陈述、举证和质证，本院认定本案事实如下：被告牛艳霞系北辰家园一期3号楼1单元1703室业主，住宅面积为130.34平方米。通过选聘，原告在签订《北辰小区物业管理服务合同》前，于2016年4月6日进驻北辰家园一期进行前期清扫工作，2016年5月13日，原告与安阳市北辰家园一期业主委员会签订一份《北辰小区物业管理服务合同》，物业服务项目主要有：公共设施设备的日常维护与运行、住宅楼的清扫保洁、室外公共区域的卫生保洁和垃圾清运、小区公共秩序的维护、协调房屋共用部位维修与管理、公共、公用设施设备的日常维护、公共绿地、树木花草的管理与养护；物业服务期限为：2016年5月13日至2018年5月12日；物业服务费用：按建筑面积多层住宅每月每平方米人民币0.4元，廉租房按建筑面积每月每平方米人民币0.4元，高层住宅1-6层按建筑面积每月每平方米0.85元，7-17层按建筑面积每月每平方米0.9元；居民水费代收。原告进驻北辰家园一期后，因原北辰家园一期矛盾较多，经多次催促和催告，大部分业主未缴纳物业服务费用，致使原告难以维持，2017年1月16日，原告与安阳市北辰家园一期业主委员会签订《解除物业服务管理合同的协议》，约定原告于2017年1月23日正式退出，原告提供有约定解除日期不同的《解除物业服务管理合同的协议》两份，一份显示解除日期为2017年1月8日，一份显示解除日期为2017年1月16日。被告牛艳霞在原告服务北辰家园一期小区期间，未缴纳物业费用。另查明，原告在北辰家园一期小区提供物业服务期间，北辰家园一期小区1号楼、2号楼、3号楼的电梯一直由业主自筹资金管理至2016年10月底。上述事实，有原告提供的《北辰小区物业管理服务合同》、《解除物业服务管理合同的协议》、营业执照、社区证明、街道办事处证明，被告提供的电梯维护合同、电梯维护费用票据、公用电梯缴电费票据、照片、新闻报道、业主征求意见表以及原、被告当庭陈述等证据，予以证实。本院认为，原告与安阳市北辰家园一期业主委员会签订的《北辰小区物业管理服务合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，依法应予保护，对于业主委员会的决定，对小区所有业主均具有约束力，被告作为该小区的业主，在享受权利的同时也应履行自己的义务。原告按约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告未按约定支付物业管理费用是形成本案纠纷的主要原因。原告虽然在2016年5月13日签订的《北辰小区物业管理服务合同》，但原告经业主委员会同意于2016年4月6日开始进驻小区开始前期的清扫工作，根据权利义务对等原则，原告请求从2016年4月6日起开始收取相应的物业费，符合法律规定；对原告收取物业费的截止时间，因原告提供了两份解除日期不同的《解除物业服务管理合同的协议》，又不能做出合理的解释，故本院确定《北辰小区物业管理服务合同》的解除日期为2017年1月8日，原告请求收取解除《北辰小区物业管理服务合同》之后的费用，本院不予支持。被告牛艳霞居住在北辰家园一期3号楼1单元1703室，住宅面积为130.34平方米，物业费按每月0.9元/平方米计算应为1067.48元[130.34×0.9×(9＋3÷30)]，但因在2016年4月至10月期间被告居住单元电梯的运行、维护等系被告自筹资金管理，故从被告应支付原告的物业费中酌情扣减200元，被告应再支付原告物业费867.48元。因《北辰小区物业管理服务合同》对迟延缴纳物业费的法律后果并未约定，对原告请求被告支付逾期利息的请求，本院不予支持。被告称业委会签订的合同对其没有约束力、物业费收取不合理、原告成立时间与进驻小区时间行为不合法、物业服务合同不完善等，都不构成其拒绝缴纳物业费的正当理由，对其抗辩理由，本院不予采信。综上所述，对原告请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告牛艳霞于本判决生效后十日内支付原告安阳市圣龙物业服务有限公司2016年4月6日至2017年1月8日期间的物业服务费867.48元；二、驳回原告安阳市圣龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告牛艳霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  陈新玲二〇一七年九月二十九日书记员  高鹏鹰