吉林省白城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉08民终853号上诉人（原审原告、反诉被告）：白城市红叶物业管理有限公司。法定代表人：宋立卫，该公司经理。委托诉讼代理人：马雪松，吉林厚合律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱惠民，现住吉林省白城市。上诉人白城市红叶物业管理有限公司（以下简称红叶物业公司）、上诉人朱惠民因物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2016）吉0802民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人红叶物业公司委托诉讼代理人马雪松，上诉人朱惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红叶物业公司上诉请求：1.撤销原审判决并改判支持上诉人原审诉请；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清。原审上诉人已经向法庭提交了2008年10月1日鑫泰物业与白城市房地产经营总公司签订的《物业管理服务合同》及《债权转让协议》和社区证明，可以证实，上诉人有权向被上诉人收取自2008年至2016年物业服务费。原审法院在判决书第9页最后一段论述“红叶物业出示的证据仅能证明鑫泰物业从2008年10月1日起为红叶小区提供物业服务，2008年至2013年期间是否由鑫泰物业提供物业服务，此期间是否拥有诉权，红叶物业未能提供证据予以证明”，试问这是什么论述？而就是在此页倒数第2段本院认为论述“朱惠民为白城市洮北区红叶小区业主，于2003年入住该小区，2008年至2013年由白城市鑫泰物业管理有限公司为红叶小区提供物业服务，2014年起由红叶物业为红叶小区提供物业服务…”就在同一份判决书同一页中，出现了前后两段相互矛盾论述。既认定了2008年至2013年鑫泰物业为小区提供物业服务的事实，而后又否定之前认定事实，这是什么论述？一份出自人民法院的判决书是严肃的法律文书，涉及到各方当事人的切身利益，这样的认定事实又否定已认定的事实的判决书如何体现出法律的严肃性。综上所述，原审判决认定事实不清，请求二审法院依法查明，撤销原审判决并改判支持上诉人的原审诉请。朱惠民辩称，一、《物业管理服务合同》违法、无效。1.2008年10月1日鑫泰物业与白城市房地产经营总公司签订的《物业管理服务合同》（为期五年）是一份伪造的合同。合同明确约定了备案，查询不到存档备案材料，这一点证明被上诉人举证的合同是伪造的合同，是不存在的合同。2.被上诉人举证的此合同对上诉人无效。2003年10月1日白城市房地产经营总公司物业管理公司与上诉人签订的“房屋物业委托管理协议书”，具有法律效力，应该受到法律的保护。3.2015年签订的《物业服务合同》是违法的无效的。白城市红叶物业管理有限公司并不是广大业主共同决定选聘的，也不是半数业主投票表决同意的。违反了《物权法》第七十六条和《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定。物业合同内容没有按照法律规定召开业主大会审定，以及向广大业主进行公布，不能代表业主的真实意思表示，侵害了业主合法权益，因此无效，对广大业主不具有法律效力。二、《债权转让协议》违法、无效。根据《合同法》第七十九条、八十条和《民法通则》九十一条的规定，白城市房地产经营总公司物业管理公司没有将与上诉人之间的债权转让通知上诉人，也没有取得上诉人对债权转让的同意，所以任何形式签订的债权转让都对上诉人不发生法律效力。三、社区证明是一份恶意串通的证明。红叶小区业主委员会于2016年6月17日已经届满，同时丧失了权利，公章就已经无效了，9月20日更没有权利在此证明上加盖印章。由此可见，被上诉人恶意串通出具证明，用此证明作为红叶物业收取2014年物业费的合法依据，是违法行为。朱惠民上诉请求：1.请求撤销洮北区人民法院（2016）吉0802民初1314号民事判决。2.依法判令上诉人与白城市房地产经营总公司物业管理公司签订的前期《房屋物业委托管理协议书》合法有效；3.依法判令2015年红叶物业管理有限公司与“伪业主委员”会签订的《物业服务合同》无效；4.依法判决退还红叶物业管理有限责任公司非法收取上诉人的物业管理费及重复收取的公共电费；5.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、诉讼主体不适格。本案的《物业服务合同》是“伪红叶小区业主委员会”与白城市红叶物业管理有限公司双方签订的，均不是被告本人签订的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百〇八条第一款明确规定，诉讼主体不适格。“红叶小区业主委员会”的成立是在弄虚作假的背景下产生的，不能代表广大业主的真实意思表示，不能代表上诉人签订损害自身合法权益的任何经济合同。上诉人与白城市房地产经营总公司物业管理公司签订的《房屋物业委托管理协议书》尚在有效地约定期内，红叶物业管理有限公司不是前期物业的当事人。白城市房地产经营总公司物业管理公司只是将物业委托其进行管理，因此红叶物业管理有限公司不具备诉讼主体资格。二、上诉人与白城市房地产经营总公司物业管理公司签订的前期《房屋物业委托管理协议书》合法有效。根据《合同法》第八条、第三十二条、第九十三条，《物业管理条例》第二十六条规定，是一份合法有效的合同，双方当事人没有约定解除合同的约定与声明，应该受到法律保护。白城市物业管理中心2014年9月1日出具的证明认定，“红叶小区2003年至2014年继续沿用原建设单位的物业公司签订的前期物业合同”证明了“房屋物业委托管理协议书”的合法效力。三、红叶小区物业管理有限责任公司与“伪红叶小区业主委员会”签订的《物业服务合同》是无效合同。1.被上诉人不具备物业服务资格。在一审庭审中出具的资质证书已明确记载期限为一年，即截止到2014年4月25日该资质证书已失效，被上诉人在2015年、2016年已经丧失物业服务资质。根据《物业服务资质管理办法》（2007）建设部令164号规定，红叶小区物业管理有限公司，是宋立卫一人公司，根本不具备国家规定相应资质，根本没有物业管理服务的资格。2、没有《收费许可证》擅自收费。红叶小区物业管理有限责任公司既不向业主公示物业服务收费具体价格，也不向业主公布物业服务费的收支情况，擅自提高物业服务费标准，更无价格主管部门办理的收费许可证，没有全面取得相关部门的合法手续，违反法律法规。进行强行违法收费，被收费单位和个人有权拒付。3.物业服务未经选聘程序，签订物业服务合同，是“国淑琴”个人行为。《物业服务合同》未经招标公告，未召开全体业主大会表决，未召开业主委员会会议，未委托任何人签订《物业服务合同》，因此是一份无效的物业合同。选聘的物业服务企业，是国淑琴一人擅自决定的。侵害了红叶小区的广大业主合法权益。4.违反法律法规的相关规定私刻印章。5.《物业服务合同》签名造假。6.《物业服务合同》的订立严重侵害了全体业主的合法权益。四、物业服务质量极差。五、反诉请求应当合并审理。1.在2013年以前被上诉人红叶小区物业管理有限公司在没有《营业执照》、《资质证书》、《收费许可》等营业手续的情况下，冒充白城市房地产经营总公司物业管理公司的名义进行收费，并在收费收据上加盖红叶小区物业收费专用公章开始收费，这种非法收费应当予以返还。2.红叶小区物业有限责任公司出具的收据发票均不是国家规定的正式发票，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被上诉人红叶小区物业有限责任公司应当退还其已收取的违法费用。3.收取的楼道电费是重复收费行为，应给予返还。综上所述，望法院本着公平、公正、合法的原则，以事实为依据，以法律为准绳，依法改判。红叶物业公司针对朱惠民的上诉辩称，朱惠民的上诉请求没有事实依据和法律依据。红叶物业公司向一审法院起诉请求：判令被告立即支付拖欠的物业费、公共电费共计3,216.00元；朱惠民一审的反诉请求：1、请求法院判定反诉人与被反诉人没有签订过物业服务合同，并返还以前所交物业费及多交的物业费（3号楼3单元301室，2003年至2011年）+（6号楼3单元302室，2008年至2013年）。共计人民币：3096.02元。2、请求法院判决被反诉人承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：朱惠民为白城市洮北区红叶小区业主，于2003年入住该小区。2008年至2013年由白城市鑫泰物业管理有限责任公司（以下简称鑫泰物业）为红叶小区提供物业服务。2014起由红叶物业为红叶小区提供物业服务。2015年1月1日鑫泰物业、红叶物业、洮北区红叶小区业主委员会（以下简称红叶业主委员会）签订《债权转让协议》，将鑫泰物业2014年之前在红叶小区的到期债权转让给红叶物业，鑫泰物业与红叶业主委员会的物业服务全部终止。一审法院认为，债权转让是债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，转让的前提是该债权的有效存在，现红叶物业要求朱惠民交纳物业费、公共电费系其通过债权转让取得的权利。但庭审中，红叶物业出示的证据仅能证明鑫泰物业从2008年10月1日起为红叶小区提供物业服务，2008年至2013年期间是否由鑫泰物业提供物业服务，对此期间债权是否拥有诉权，红叶物业未能提供证据予以证明，故对此项主张不予支持。红叶物业与红叶业主委员会分别于2015年1月1日、2016年1月1日签订《物业服务合同》。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”规定，业主委员会的上述民事行为对朱惠民具有约束力。朱惠民出示《关于规范白城市区普通住宅物业服务收费指导价格的通知》、《关于下达白城市城区内普通住宅物业管理服务指导价格的通知》等文件，证明红叶物业存在乱收费、擅自提高收费标准等行为。红叶物业为三级资质，其收费未超过文件中三级每月每平方米0.40－0.56元的规定，并且上述文件均为指导性文件，非强制性法律规定，服务双方系在自愿协商基础上签订服务合同，该合同未违反强制性法律规定，红叶物业亦实际提供了物业服务，故双方应按合同约定履行责任义务。物业费数额的确定，经庭审询问，对朱惠民住宅面积为101.62.平方米双方均无异议，故予以确认。按照《物业管理服务合同》第十七条约定：“1、住宅按建筑面积每月每平方米0.3元。2、商用按建筑面积每月每平方米0.8元。3、车库按建筑面积每月每平方米0.8元”。《物业服务合同》第九条约定：“多层住宅0.50元/㎡/月；非住宅1.00元/㎡/月”。朱惠民应交纳2014年、2015年物业管理服务费和公共电费二户：101.62m2×0.4元12月+106.6m2×0.4元×12个月，101.62m2×0.5元×12月+106.6m2×0.5元×12个月和2年公用电费，二户：36元×2年，共计人民币：2642.64元。关于反诉原告的诉讼请求：该请求系朱惠民与鑫泰物业之间的物业服务合同，而鑫泰物业公司并非本案当事人，故不予合并审理，被告应另案告诉。一审法院依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条定，判决：一、被告朱惠民于本判决生效之日起五日内给付原告白城市红叶物业管理有限公司物业费、公共电费2642.64元。二、驳回白城市红叶物业管理有限公司其他诉讼请求。三、驳回朱惠民反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱惠民向法院提交的红叶物业公司物业管理企业资质证书（复印件），真实性本院予以确认；对红叶小区业主大会签到簿，因与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，红叶物业公司原审诉讼请求为要求朱惠民给付从2012年、2014年和2015年的物业管理服务费。其中红叶物业公司收取2012年物业费的依据为《债权转让协议》，依照《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中债权转让，应由债权人白城市鑫泰物业管理有限责任公司通知债务人，红叶物业公司的告知对债务人不发生法律效力。关于2014年、2015年的物业费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”规定，书面催交为前置程序。物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，本条司法解释才将业主承担欠费责任的前提确定为经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。通过物业服务企业的书面催交，既可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会协商解决，符合法律的效率价值。本案中，红叶物业公司未向朱惠民书面催交物业费，待书面催交后，红叶物业公司可以向法院起诉主张权利。关于朱惠民的上诉请求。其上诉请求中第二项、第三项不属于原审反诉诉求，故本院不予审理。原审中朱惠民提出反诉请求，要求红叶物业公司返还以前所交物业费及多交物业费，（具体为2003年至2011年3号楼3单元301室、2008年至2013年6号楼3单元302室），合计3096.02元。从朱惠民一审提交的缴费票据看，2003年白城市房地产经营总公司物业管理公司收取过物业费262.30元，2004年白城市鑫泰物业管理有限责任公司收取过物业费277元。红叶物业公司于2010年成立，现朱惠民向红叶物业公司主张返还物业费，其诉求与本案不属于同一事实和同一法律关系，不构成反诉，朱惠民可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条、三百三十条规定，裁定如下：一、撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2016）吉0802民初1314号民事判决；二、驳回白城市红叶物业管理有限公司的起诉。三、驳回朱惠民的反诉起诉。一审案件受理费以当事人实缴票据金额为准，予以退还；上诉人白城市红叶物业管理有限公司、上诉人朱惠民各自预交二审案件受理费50元，分别予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  王东兴代理审判员  苏 波代理审判员  姚 磊二〇一七年九月二十五日书 记 员  李立群书 记 员  周栩铎