山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁14民终1678号上诉人（原审被告）：德州市德城区新湖街道办事处,住所地德州市德城区天衢中路****号。法定代表人：邢建红，该办事处主任。委托诉讼代理人：周盟，男，该办事处干部。委托诉讼代理人：李伟成，山东阳光桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州嘉泰置业有限公司，住所地德州市经济开发区北园路南晶华路西。法定代表人：郭文涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鹏飞，男，该公司职工。委托诉讼代理人：夏文霞，山东弘正兴律师事务所律师。原审原告：邹志迁，男，1945年5月14日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：张风月，山东慨而慷律师事务所律师。原审原告：吴秀芝，女，1946年9月13日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：张风月，山东慨而慷律师事务所律师。上诉人德州市德城区新湖街道办事处（以下简称新湖街道办）因与被上诉人德州嘉泰置业有限公司（以下简称嘉泰公司）及原审原告邹志迁、吴秀芝房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2017）鲁1402民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新湖街道办上诉请求：1.撤销山东省德州市德城区人民法院（2017）鲁1402民初49号民事判决第一项,即“德州市德城区新湖街道办事处于本判决生效之日起十五日内向被告德州嘉泰置业有限公司支付剩余的购房款345998.94元”；2.依法改判嘉泰公司对邹志迁、吴秀芝承担以产权调换回迁安置方式进行房屋拆迁安置，向邹志迁、吴秀芝交付位于德城区迎���路1565号尚城国际东区D2号楼2单元12层1202室房屋；3.一、二审诉讼费用全部由嘉泰公司承担。事实和理由：1.本案案由为房屋拆迁补偿安置协议纠纷，邹志迁、吴秀芝也是请求人民法院“判决两被告履行房屋拆迁回迁安置义务”，但是，一审法院却按照买卖合同法律关系予以判决，超出、变更了邹志迁、吴秀芝的诉讼请求范围。本案案由既然是房屋拆迁补偿安置协议纠纷，就应当查明拆迁纠纷的当事人。本案中，取得房屋拆迁许可证的单位是嘉泰公司，被拆迁房屋的所有人是邹志迁、吴秀芝，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，应当由嘉泰公司对邹志迁、吴秀芝予以拆迁补偿。既然一审法院在判决书中已经认定邹志迁、吴秀芝选择的是货币补偿，也认定其已经领取了房屋拆迁货币补偿款，拆迁安置程序已经终结，就应当驳回其“两被告履行房屋拆迁回迁安置义务”的诉讼请求。邹志迁、吴秀芝并未向一审法院提出一审判决主文第二项所判内容的诉讼请求。2.新湖街道办系政府基层机构，不是德城区迎宾路原链条厂宿舍被拆迁地段的拆迁人。嘉泰公司拆迁邹志迁、吴秀芝的房屋进行商业开发，建设尚城国际住宅小区，谋取房地产开发巨额利益，应当依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第13条、第22条的规定，对邹志迁、吴秀芝予以拆迁补偿安置。对于本案涉及的原链条厂宿舍地段拆迁，新湖街道办没有任何的利益。3.邹志迁、吴秀芝否认与嘉泰公司之间存在商品房买卖合同关系，不存在应向嘉泰公司支付购房款的问题。一审判决新湖街道办向嘉泰公司支付剩余购房款违背《民事诉讼法》规定的不告不理的原则，没有事实及法律依据。新湖街道办是基于基层政府的职责和辖区内房屋拆迁的实际需要，以及拆迁人嘉泰公司的口头请求，参与原链条厂宿舍地段拆迁工作的，所有拆迁工作都是也只能是代表嘉泰公司实施。被拆迁户邹志迁、吴秀芝选择的是产权调换回迁安置，根据嘉泰公司提供的回迁安置房源信息，与邹志迁、吴秀芝签订《内部购房协议》之后，又多次协调各方处理原链条厂宿舍被拆迁户的回迁安置事宜。一审法院认定邹志迁、吴秀芝选择货币安置没有证据证实。4.新湖街道办经管的财产均为国有资产，一审法院判决新湖街道办向嘉泰公司支付剩余购房款，将造成巨额国有资产流失。嘉泰公司辩称，1.嘉泰公司不是邹志迁、吴秀芝房屋的实际拆迁人，不负责也未介入任何拆迁工作，实际拆迁人是德州晶峰日用玻璃有限公司（以下简称晶峰公司），具体实施人是新湖街道办。嘉泰公司于2009年11月22日与晶峰公司的前身德州晶华集团晶峰有限公司签订《协议��》，双方就德州市国土资源局招拍挂拍卖的2009-007-1-2号宗地达成协议，邹志迁、吴秀芝的房屋在德州晶华集团晶峰有限公司土地证内，按照《协议书》的约定，应由晶峰公司负责拆迁。因晶峰公司严重违约，未能按照《协议书》的约定在该宗土地出让前将土地拆迁为净地，导致嘉泰公司虽取得土地使用权却无法开发利用，造成了巨大的经济损失。直到2010年5月，晶峰公司为了完成拆迁工作，请求以嘉泰公司名义办理土地拆迁手续（因这时该宗地的使用权人已是嘉泰公司）。2010年5月17日嘉泰公司与晶峰公司签订了一份《补充协议》，约定以嘉泰公司的名义办理拆迁手续，嘉泰公司仅是名义拆迁人，实际拆迁人还是晶峰公司。在整个拆迁过程中，嘉泰公司根本没有参与任何拆迁工作，也未同任何一个拆迁户进行过接触，更未与任何拆迁户签订过任何安置补偿协议。具体的拆迁和补偿均是由晶峰公司实施的，拆迁补偿费晶峰公司也已支付给了新湖街道办。2.邹志迁、吴秀芝在房屋拆迁过程中选择的是货币安置方案而非产权调换方案，事实清楚，证据确凿充分。嘉泰公司同邹志迁、吴秀芝从未签订房屋拆迁产权调换安置协议。根据邹志迁、吴秀芝签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议第二条约定了拆迁补偿金额；同时第五条约定“乙方如选择房屋产权调换，应与甲方另行签订产权调换协议，结清产权调换的差价”。但至今，邹志迁、吴秀芝与嘉泰公司之间并未签订任何产权调换协议。3.被拆迁户的安置应由新湖街道办具体负责，嘉泰公司不应承担任何责任，嘉泰公司同申请人签订商品房买卖合同也是为了履行同新湖街道办签订的团购协议。（1）嘉泰公司从未委托或请求新湖街道办办理拆迁事宜，也从未以任何形式向被拆迁户表��过相关委托或请求。新湖街道办参与拆迁工作，是晶峰公司委托拆迁，新湖街道办也收取了委托拆迁费用，同嘉泰公司无任何关系。邹志迁、吴秀芝房屋的实际拆迁人是晶峰公司，晶峰公司已将委托拆迁费用及拆迁补偿费支付给了新湖街道办，新湖街道办既然收取了该费用，就有义务拆迁安置。（2）新湖街道办上诉状中提到的2013年10月26日嘉泰公司与晶华集团签订的协议书是断章取义，不全面，现嘉泰公司根本没有取得协议中的土地，当然不承担拆迁安置的费用。嘉泰公司与晶华公司之间的协议书已根据山东省高院终审判决和最高人民法院驳回再审裁定解除，嘉泰公司未以招拍挂方式获得原造纸厂宗地使用权，故根据嘉泰公司同新湖街道办签订的团购协议第五条的约定也应由其承担安置责任。（3）嘉泰公司与新湖街道办签订团购协议书的目的并不能改变该团购协��书是商品房购买协议的事实，且该团购协议充分证明被拆迁户的安置应由新湖街道办负责。嘉泰公司根据团购协议已积极提供了房源，但新湖街道办仅支付了400万元购房款，其余购房款至今未支付，嘉泰公司自然不得不暂停提供房屋工作。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，新湖街道办的上诉请求无任何事实和理由，请求二审法院依法驳回其上诉请求。邹志迁、吴秀芝述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邹志迁、吴秀芝向一审法院起诉请求：1.判令新湖街道办、嘉泰公司履行房屋拆迁安置义务，交付尚城国际小区东区D2幢2单元12层1202号房屋；2.诉讼费由新湖街道办、嘉泰公司承担。一审法院认定事实：2009年11月22日，晶峰公司的前身德州晶华集团晶峰有限公司与嘉泰公司签订《协议书》，就德州市国土资源局招拍挂拍卖的2009-007-1-2号宗地达成如下协议：该宗地位于德州晶华集团晶峰有限公司厂址，······五、由德州晶华集团晶峰有限公司负责拆迁，交嘉泰公司净地。嘉泰公司负责规划条件内德州晶华集团晶峰有限公司土地证以外的住户地上物的拆除和补偿。2010年5月17日，双方又签订《补充协议》约定：双方已于2009年11月22日签订土地出让协议，就原链条厂宿舍房屋拆迁一事达成如下补充协议：一、所有拆迁手续包括拆迁公告由嘉泰公司负责办理。名义拆迁人为嘉泰公司，由嘉泰公司与德州统建房屋拆迁有限公司签订拆迁委托协议，双方均履行本补充协议规定的义务。二、德州晶华集团晶峰有限公司承担拆迁委托服务费及拆迁户的拆迁补偿费，房屋评估费由嘉泰公司承担。三、嘉泰公司提供宿舍居民回迁安置用房及签订拆迁补偿合同（嘉泰���司名义签订合同，德州晶华集团晶峰有限公司履行义务），楼房位置及户型面积由德州晶华集团晶峰有限公司认可。2010年11月，新湖街道办设立德州市德城区新湖街道办事处城中村（居）改造指挥部。2010年11月14日，嘉泰公司（甲方）的委托代理人统建公司与邹志迁签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定，乙方被拆迁房屋座落迎宾路，甲方支付乙方有证房屋建筑面积补偿安置费、附属物补偿费、搬家补助费、奖励费，乙方自行解决周转房作临时安置，甲方付给24个月临居费。乙方如选择房屋产权调换，应与甲方另行签订产权调换协议，结清产权调换的差价。2010年11月13日，德州市德城区新湖街道办事处城中村（居）改造指挥部（甲方）与邹志迁（乙方）签订《内部购房协议》约定：乙方自愿购买嘉泰公司建设的尚城国际小区2号楼3单元30A3号房，面积89.9平方米、���藏室面积5平方米。2013年10月26日，德州晶华集团有限公司（甲方，以下简称晶华集团）与嘉泰公司（乙方）签订《协议书》约定，甲乙双方就原造纸厂宗地，土地转让事宜达成一致意见如下：一、甲方同意将原造纸厂宗地转让给乙方，约178亩，以土地证的面积为最终结算依据。二、甲方同意以每亩150万元的价格转让给乙方（此价格包括土地出让金、地上、下建筑物拆迁补偿费用等）。所有招拍挂过程及办理过户手续的所有费用由乙方负责。三、双方积极配合推进土地招拍挂，争取在2014年6月30日前获得该宗地。四、甲方在2014年6月30日全部拆除地上建筑物，整合成净地，甲方厂区外的部分由乙方自己解决。乙方于2013年12月底前借给甲方4000万元建设资金，不计息。五、该宗地乙方已支付甲方500万元定金。六、协议签订后，西侧原晶峰宿舍和东侧链条厂的安置及所发生的费用由乙方负责；甲方只负责按拆迁补偿协议进行补偿，其他问题乙方负责。乙方未获得该地此条无效。七、若乙方未获得该宗地使用权，甲方退还4000万元借款和500万元定金，并按年息10%付息。八、该宗地原晶华集团或晶峰公司与乙方签订的协议中凡与本协议不一致的条款以本协议为准。协议签订后，嘉泰公司于2013年12月31日、2014年2月13日分别向晶华集团付款2000万元，共计4000万元。嘉泰公司至今未获得该地的使用权。2013年10月27日，新湖街道办（甲方）与嘉泰公司（乙方）签订《团购协议书》，双方约定：因2009年晶峰集团拆迁（由办事处实施）原链条厂21户居民后，未予安置，经甲乙双方协商，甲方自愿在乙方开发的“尚城国际小区”进行房屋团购，用于安置链条厂宿舍回迁居民，基于以上事实，甲乙双方达成以下协议：一、甲方在尚城国际小区团购约2500��方米，乙方提供房源，均在尚城国际东区1、2号楼选房，房屋价格以签订本协议书时销售价格为准，每平方米优惠200元，楼房位置及户型面积由回迁户选择后，甲方认可与乙方共同确定。二、甲方付款方式：回迁户确定房源甲方认可后，据此计算所有回迁居民款项。若于2013年12月前乙方尚未能与晶峰集团达成造纸厂宗地协议，甲方支付所有房款（甲方于2014年5月前付至购房款30%，甲方于2015年4月前全部付清剩余购房款）。如果逾期甲方未按协议规定付款，甲方应承担乙方损失，乙方可以不交房，不用承担违约责任。代收代缴费用按规定由业主自行支付。三、乙方以招拍挂方式获得原造纸厂宗地使用权后（或甲方付清所有付款后），乙方与回迁户签订正式的《商品房买卖合同》，乙方与回迁户的权利义务按《商品房买卖合同》执行。四、乙方应该在2015年5月31日前按照规定的商品房住宅交付标准向回迁户交房。如逾期交房（除遇不可抗力因素外）按与购房户签订的正式商品房买卖合同执行赔偿。五、若乙方与晶峰集团就造纸厂宗地达成协议，乙方以招拍挂方式获得原造纸厂宗地使用权，回迁户的安置费用由乙方与晶峰集团负责，甲方不再缴纳上述款项，此协议自动终止；若乙方未能以招拍挂方式获得原造纸厂宗地使用权，回迁户的所有安置费用由甲方承担（若乙方欠晶峰土地款的前提下，乙方同意帮助甲方按原协议价格扣除链条厂土地面积款项）。六、甲方负责监管乙方与晶峰集团就造纸厂宗地达成的协议，落实有关条款。七、本协议自双方盖章或者代理人签字即生效。新湖街道办对上述协议不认可，认为双方均未履行。2014年5月12日，晶峰公司将包括邹志迁、吴秀芝拆迁款在内的20余户拆迁补偿款460余万元打入新湖街道办账���。同日，新湖街道办将包括邹志迁、吴秀芝的购房款168984.02元在内的400万元打入嘉泰公司账户。2014年6月5日，邹志迁、吴秀芝与嘉泰公司签订《德州市商品房买卖合同》，该合同确定的房屋位置为：德城区迎宾路1565号尚城国际东区D2幢2单元12层1202号。诉讼期间，邹志迁、吴秀芝与嘉泰公司、新湖街道办经核实确认：邹志迁、吴秀芝所选购回迁房屋为德城区迎宾路1565号尚城国际东区D2幢2单元12层1202号，建筑面积93.02㎡，储藏室面积7.96㎡，合同价款497470.96元，储藏室17512元，合计514982.96元，新湖街道办已给付嘉泰公司168984.02元，邹志迁、吴秀芝还应付嘉泰公司345998.94元。一审法院认为，邹志迁、吴秀芝起诉主张新湖街道办、嘉泰公司交付尚城国际小区东区D2幢2单元12层1202号房屋，其诉求与嘉泰公司所签订的《德州市商品房买卖合同》确定的房屋位置相一致��应认定双方就回迁安置房屋等问题达成共识。根据一审法院及德州市中级人民法院等涉及尚城国际拆迁安置案件的已生效裁判文书所确认的事实及处理纠纷的原则，新湖街道办应履行交付剩余购房款的义务，嘉泰公司履行交付房屋的义务。庭审中，邹志迁、吴秀芝与嘉泰公司、新湖街道办就安置房屋的位置、面积、房款额以及已付给嘉泰公司的房款额等进行了核实、确认。新湖街道办还应支付嘉泰公司剩余购房款345998.94元，在其交足购房款后，嘉泰公司应将尚城国际小区东区D2幢2单元12层1202号住宅交付邹志迁、吴秀芝。综上所述，判决：一、被告德州市德城区新湖街道办事处于本判决生效之日起十五日内向被告德州嘉泰置业有限公司支付剩余的购房款345998.94元；二、被告德州嘉泰置业有限公司于收到被告德州市德城区新湖街道办事处支付的全部剩余购房款之日起十五日内向原告邹志迁、吴秀芝交付位于德城区迎宾路1565号尚城国际小区东区D2幢2单元12层1202室的房屋。案件受理费2617元，由被告德州市德城区新湖街道办事处负担。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题有三个：一、一审判决是否超出了邹志迁、吴秀芝的诉讼请求；二、新湖街道办主张嘉泰公司应当以产权调换方式对邹志迁、吴秀芝进行拆迁安置有无依据；三、一审判决新湖街道办向嘉泰公司支付剩余房款有无依据。关于第一个焦点问题，本案系因房屋拆迁安置补偿引起的纠纷，其基础法律关系即是房屋拆迁安置补偿合同关系，一审法院案由确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷并无不当。邹志迁、吴秀芝在一审的诉讼请求之一即为“判令两被告履行房屋拆迁��置义务”，一审法院依据《内部购房协议》、《团购协议书》、《德州市商品房买卖合同》对相关房屋安置的约定，判决嘉泰公司向邹志迁、吴秀芝交付房屋并无不当。但嘉泰公司交房的前提是新湖街道办按照相关协议向嘉泰公司支付购房款，一审法院为解决当事人实际问题，减少当事人诉累，判决新湖街道办支付购房款亦无不当。二审过程中，邹志迁、吴秀芝也明确要求按照一审判决进行安置。因此，一审判决并未超出邹志迁、吴秀芝的诉讼请求范围。关于第二个焦点问题，依据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日生效，至2011年1月21日失效）的规定及德州晶华集团晶峰有限公司与嘉泰公司签订的《协议书》，发布拆迁公告时，嘉泰公司为拆迁人。2010年11月14日，嘉泰公司的委托代理人统建公司与邹志迁、吴秀芝签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中，邹志迁、吴秀芝选择的安置方式为支付其补偿安置费。嘉泰公司已经履行了自己的安置义务。本案是根据《内部购房协议》及《团购协议书》约定由新湖街道办履行支付购房款的义务，新湖街道办主张“嘉泰公司是拆迁人，应当以产权调换方式进行拆迁安置”的上诉理由不成立。关于第三个焦点问题，《内部购房协议》是新湖街道办与邹志迁、吴秀芝签订的，约定的权利义务亦应该为新湖街道办与邹志迁、吴秀芝向对方履行，即邹志迁、吴秀芝应当按照约定向新湖街道办支付购房款，新湖街道办应当向邹志迁、吴秀芝交付房屋。但《内部购房协议》约定的是邹志迁、吴秀芝支付购房款的义务及嘉泰公司交付房屋的义务，嘉泰公司向邹志迁、吴秀芝履行的义务是“由第三人履行的义务”。基于新湖街道办与嘉泰公司签订的《团购协议书》，嘉泰公司同意向包括邹志迁、吴秀芝在内的被拆迁户交付房屋，即嘉泰公司履行了本应由新湖街道办履行的向邹志迁、吴秀芝交付房屋的义务，作为对价，新湖街道办应向嘉泰公司支付购房款。因此，一审判决新湖街道办向嘉泰公司支付剩余房款具有事实和法律依据。综上所述，新湖街道办的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5234元，由上诉人德州市德城区新湖街道办事处负担。本判决为终审判决。审判长 邹 勇审判员 郑卫华审判员 高红梅二〇一七年九月一日书记员 李红光