北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初23744号原告：高翔，男，1963年11月19日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘安艺，北京市易行律师事务所律师。被告：北京潞河房地产开发有限公司，住所地北京市通州区，统一社会信用代码：×××。法定代表人：马辉，总经理。委托诉讼代理人：刘某某，女，1963年2月15日出生，北京潞河房地产开发有限公司职工，住北京市通州区。第三人：富力（北京）地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码：×××。法定代表人：杨培军，总经理。委托诉讼代理人：余积军，男，1983年11月29日出生，富力（北京）地产开发有限公司职工，住公司宿舍。原告高翔与被告北京潞河房地产开发有限公司（以下简称潞河公司）、第三人富力（北京）地产开发有限公司（以下简称富力公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法由审判员佘亚妮独任审判。本案于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告高翔及其委托诉讼代理人刘安艺，被告潞河公司的委托诉讼代理人刘某某，第三人富力公司的委托诉讼代理人余积军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高翔向本院提出诉讼请求：1、判令被告潞河公司继续履行双方签订的《北京市通州区新城南街拆迁补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》）及《补充协议》，协助我购买位于富力金禧花园住宅小区X号楼X单元X号房屋（以下简称X号房屋），并协助我与第三人富力公司签订购房协议；2、判令第三人富力公司向我交付X号房屋；3、判令我向第三人富力公司支付X号房屋的购房款1781820元；4、本案诉讼费用由被告潞河公司承担。事实和理由：我与被告潞河公司于2015年6月16日签订了《拆迁补偿协议》，约定：拆迁我在拆迁范围内坐落于北京市通州区佟麟阁大街X号X号楼X单元X号房屋（以下简称X号房屋），并向我支付各项补偿款共计2325432元。2015年6月17日，我又与潞河公司签订了《补充协议》，约定：由我儿子申请保障性住房，待取得审批通知单后由潞河公司负责办理我方认购龙湖大方居X号楼X单元X号二居室一套；由潞河公司协助我购买X号房屋，我支付购房款1781820元，并与富力公司签订购房协议。2015年7月13日，富力公司以银行转账方式向我支付了拆迁补偿款2325432元。现X号房屋早已建成，我多次找到潞河公司和富力公司要求协商安置房之事均未果，富力公司拒收我的购房款，也不与我签订购房合同。原告高翔向本院提交以下证据予以证明：证据1、《拆迁补偿协议》及《补充协议》，证明高翔与潞河公司签订协议就诉争房屋的坐落、面积、价格进行了明确约定；证据2、银行对账单，证明富力公司向高翔支付了合同约定的拆迁款；证据3、《房屋拆迁纠纷行政裁决书》、（2014）通执字第3284号行政裁定书及《生效确认书》，证明北京市通州区住房和城乡建设委员会（以下简称通州区住建委）出具行政裁决对高翔所有的房屋予以强拆，及本院出具行政裁定书对通州区住建委的行政裁决书予以强制执行，且该裁定书已生效；证据4、谈话笔录及照片，证明本院在强制执行上述证据3所列裁定书时，执行法官组织原被告双方及第三人谈话确定了和解协议内容，并由潞河公司与高翔签订了《拆迁补偿协议》及《补充协议》；证据5、《北京市商品房现房买卖合同（限价商品住房）》及中国建设银行存根，证明高翔之子高景硕与案外人北京龙湖中佰置业有限公司就坐落于北京市京洲园X号楼X层X单元X号房屋（即合同约定的龙湖大方居X号楼X单元X号房屋，以下简称X号房屋）签订买卖合同，高翔向富力公司支付了购房款427490元。被告潞河公司辩称，1、我公司是新城南街拆迁项目的拆迁主体，但在该项目中我公司与第三人富力公司是合作关系，拆迁款由我公司与富力公司共同发放，富力公司实际参与了原告高翔拆迁安置事宜的处理；2、2014年，通州区住建委申请对高翔进行强拆，通州法院做出了（2014）通执字第3284号行政裁决书，裁定对住建委的强执裁决书予以强制执行，在该案的执行过程中，通州法院组织双方调解，富力公司作为被谈话人参与了谈话并表示同意拆迁协议书中载明的拆迁方案，后我公司与高翔签订了《拆迁补偿协议》及《补充协议》，但富力公司未与高翔签订房屋买卖合同，因当时富力公司称其预售许可证已过期，无法与高翔签订商品房预售合同，表示待期房转为现房后再与高翔签订房屋买卖合同。我公司去年曾询问富力公司是否办理完毕期房转现房的手续，富力公司答复称还要再等等。我公司得知富力公司今年年初已办理完毕期房转现房手续，但经我公司询问，富力公司仍表示要报领导审批才能与高翔签订购房合同，后我公司得知富力公司已经报领导审批同意，但由于报批时没有说明《拆迁补偿协议》及《补充协议》约定的购房价格，还需要重新报批，后又称按照原约定价格签订购房合同有困难，因为合同约定的是房屋两年前的价格，故协商无果。潞河公司向本院提交以下证据予以证明：证据1、《北京潞河名苑二期项目转让合同书》（以下简称《转让合同书》），证明潞河公司虽是新城南街项目的拆迁主体，但该项目的实际出资人是富力公司；证据2、《北京市住宅房屋货币拆迁补偿协议》（以下简称《货币补偿协议》），证明目的同证据1。第三人富力公司述称，1、我公司未就涉案房屋与原告高翔签订过任何书面协议，我公司不是高翔与被告潞河公司签订协议的当事人，潞河公司的任何承诺对我公司无约束力。2、潞河公司是涉案项目地块的拆迁人，我公司并非拆迁人，故高翔的拆迁安置问题应由潞河公司解决，我公司并非拆迁安置责任人；我公司从未承诺一定向高翔销售涉案房屋，高翔提供的笔录显示原被告明确约定如潞河公司不能给房，由潞河公司向高翔补偿相应差价。3、民法通则第四条及合同法第四条均规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。可见，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则。我公司作为房屋买卖的一方当事人，在未签订正式的房屋买卖合同之前，既有和高翔签订房屋买卖合同的权利，又有不和高翔签订房屋买卖合同的权利，法院不能以判决强制要求双方签订涉案房屋买卖合同，若强行判决强制当事人签约，该判决主文亦不具有可执行性。4、高翔诉请的涉案房屋房号与现行政机关登记不符，建筑面积也有出入（这必然导致价格不同）。高翔诉请我公司以1781820元的价格向其销售涉案房屋，相当于单价每平方米1.9万余元，而该房屋现价格每平米6.2万元，即使在2015年6月拆迁之时，涉案房屋单价也不低于每平方米2.5万元，故高翔的诉求不符合市场客观实际，对我公司显失公平。综上，高翔的诉求无事实和法律依据，法院应判决驳回高翔的诉求。经本院庭审质证，潞河公司对高翔提供的全部证据予以认可，富力公司对高翔提供的证据2、证据3中的《生效确认书》、证据4及证据5中的中国建设银行存根真实性予以认可，要求本院核实高翔提供的证据1、证据3中的《房屋拆迁纠纷行政裁决书》、（2014）通执字第3284号行政裁定书和证据5中的《北京市商品房现房买卖合同（限价商品住房）》的真实性，双方对潞河公司提供的证据1、2真实性予以认可。本院对上述证据的真实性均予以确认。各方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：高翔提供的证据4证明本院组织原被告双方及第三人谈话并确定了《拆迁补偿协议》及《补充协议》内容，潞河公司对此予以认可，富力公司认可被谈话人姚垚是该公司工作人员，但称富力公司不是相关执行案件的当事人，该公司只是应本院要求参与原被告之间的协商，姚垚亦未在谈话中承诺同意销售涉案房屋，且该笔录中还载明了如潞河公司不能向高翔交房时应当按照同地段、同面积市场价给予补偿，因此高翔应向潞河公司主张不能给付房屋的违约责任。本院根据上述认证查明：一、原告高翔房屋被裁定强制拆除的情况被告潞河公司经市、区有关部门批准，依法取得了新城南街住宅项目建设的各项手续。北京市通州区建设委员会（现已更名为通州区住建委）为潞河公司核发了《房屋拆迁许可证》，并张贴拆迁公告，拆迁范围为东至新华南街，南至后南仓小区，西至新仓路，北至红旗机械厂及通县师范学校南墙以内。原告高翔系X号房屋的权利人，该房屋位于此次拆迁范围内。因高翔与潞河公司未能就X号房屋的拆迁问题协商达成拆迁补偿协议，2013年12月9日，潞河公司向通州区住建委提出行政裁决申请。2013年12月25日，通州区住建委做出通建裁字（2013）第17号《房屋拆迁纠纷行政裁决书》，裁决如下：1、裁决申请人潞河公司对拆除被申请人高翔的房屋采取货币补偿，补偿款共计838507元，其中房屋及附属物等拆迁评估价格为214097元，搬迁补助费为1346元，各项移机费共计1635元，停产停业补助费为53850元，潞河公司自愿增加补偿款567579元；2、裁决申请人潞河公司为被申请人高翔提供用于执行的临时性周转房，地址位于北京市通州区潞河名苑小区X号楼X座X室。周转期内被申请人高翔应按照相关物业标准交纳房租等费用，未交纳的应从拆迁补偿款中扣除；3、裁决被申请人高翔于本裁定书生效之日起十五日内，将X号房屋腾空，交予申请人潞河公司拆除。后高翔未在上述裁决书载明期限内腾退交付X号房屋，故通州区住建委向本院申请强制执行，本院于2014年7月10日做出（2014）通执字第3284号行政裁定书，裁定对上述行政裁决书予以强制执行。二、本院就高翔的强制拆除裁定进行执行的情况通州区住建委申请本院强制执行后，本院传唤高翔及潞河公司、富力公司到庭谈话。2015年6月16日，富力公司拓展拆迁部工作人员姚垚（其自述职务为该部门副经理）到庭，潞河公司就双方达成的和解协议陈述如下：1、由潞河公司协助高翔购买X号房屋，房屋面积为90.76平方米，高翔支付购房款1781820元；协议签订后，潞河公司在一个月内将购房款存入高翔账户，由高翔与富力公司签署购房协议，交纳相关费用；2、潞河公司负责为高翔之子办理X号房屋的认购资格，房屋面积为88.09平方米；3、潞河公司负责为高翔父母认购大方居二居室房屋一套；4、以上潞河公司为高翔之子、高翔父母认购的大方居房屋两套，购房款由潞河公司支付，签订购房合同、交纳购房款由高翔负责。姚垚称因X号房屋为现房，也是以优惠价格购买，无法现在签订购房合同，由富力公司向高翔出具发票。在承办法官要求购房发票注明全款、所购房屋具有楼号，在协议签订后于当年10月底前交付房屋，如未交付，由潞河公司继续向高翔支付周转费，如潞河公司无法给房，应按当时同地段、同面积市场价补偿房屋差价时，姚垚表示同意。当日，潞河公司作为拆迁人（甲方）与高翔作为被拆迁人（乙方）就X号房屋的拆迁签订了《拆迁补偿协议》两份，约定由潞河公司向高翔支付各项拆迁补偿款共计2325432元，高翔需在协议签订之日起7日内完成X号房屋的腾退，并将房屋交付潞河公司处理。次日，潞河公司作为甲方与高翔作为乙方签署《补充协议》，载明：1、甲乙双方就X号房屋拆迁达成拆迁补偿协议；2、乙方之子申请保障性住房，待获得审批通知单后由甲方负责办理乙方认购X号房屋的认购资格；3、甲方办理完毕乙方认购审批手续后，乙方需向甲方合作方富力公司交房款427490元，再与北京龙湖房地产开发公司签订购买上述房屋买卖合同，并自行交纳其他相关费用；4、由甲方协助乙方购买X号房屋，房屋设计面积为90.76平方米，乙方支付购房款1781820元，并与富力公司签订购房协议，交纳其相关费用；5、本协议由于甲方原因造成不能履行时，视同甲方违约，甲方需按当时市场价同地段、同面积弥补差价给乙方支付违约金；6、乙方在签订本协议后，如不能按照拆迁协议承诺时间将X号房屋交付至甲方拆迁办公室，视同乙方违约，甲乙双方签订的补充协议无效……上述协议签订后，高翔向潞河公司腾退交付了X号房屋。2015年7月13日，富力公司向高翔支付了《拆迁补偿协议》约定的全部拆迁款2325432元。2016年7月15日，高翔向富力公司支付X号房屋购房款427490元。2016年8月15日，高翔之子高景硕与北京龙湖中佰置业有限公司就买卖X号房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同（限价商品住房）》。后富力公司未就X号房屋的买卖与高翔签订房屋买卖合同，亦未向高翔出具房款发票，高翔未向富力公司支付X号房屋购房款。三、被告潞河公司与第三人富力公司的相互关系2007年6月21日，潞河公司作为甲方与富力公司作为乙方签订《转让合同书》，载明潞河公司是潞河名苑项目的开发主体，潞河公司将潞河名苑项目西区（即新城南街小区）全部建设用地的国有土地使用权转让给富力公司，潞河公司除负责按合同约定办理本项目用地的土地出让、规划报建、协议转让、拆迁、安置、补偿以及本合同约定的其他相关手续外，不参与项目的开发和经营，也不承担相关的损益分配，富力公司独立享有本项目及其用地的所有权益；相应拆迁资金均由富力公司根据拆迁进度直接支付给被拆迁人、被安置人、被补偿人等。2008年1月23日，富力公司作为拆迁人（甲方）与潞河公司作为被拆迁人（乙方）签订《货币拆迁协议》，载明富力公司系通州区新城南街旧城改造项目建设的实际投资人，潞河公司具体实施拆迁在拆迁范围内所有的房屋，拆迁补偿款由富力公司支付。四、诉争房屋现状双方共同确认X号房屋现坐落已变更为北京市通州区后南仓X号楼X层X单元X号，房屋实际建筑面积为90.96平方米。该房屋现登记于富力公司名下，并处于空置状态。五、双方其他主张本案审理过程中，高翔主张《拆迁补偿协议》及《补充协议》虽系其与潞河公司签署，但上述协议是由原被告双方及富力公司共同在法院调解下达成，富力公司是上述协议的实际履行人，并已实际履行了部分合同义务，故要求富力公司就合同约定义务承担责任。潞河公司对此予以认可。富力公司对此不予认可。另经本院询问，高翔表示同意按照协议约定向富力公司支付全部房款，并同意按照协议约定房屋均价补交面积补差款，富力公司对此不予认可，并要求按照每平方米6.2万元的现价支付房款。上述事实，有双方提交的上述证据及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：本案争议焦点为涉案《拆迁补偿协议》及《补充协议》系由原告高翔与被告潞河公司所签，第三人富力公司应否受合同约束的问题。对此，本院具体分析如下：一、从合同形成过程分析本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。房屋拆迁安置补偿合同不属于法律、行政法规规定应当采用书面形式订立的合同，故双方可以采取口头或其他形式订立合同；即便双方选择以书面形式订立合同，合同载体亦不仅仅限于合同书形式，双方当事人可以采用任何有形载体方式订立合同。具体到本案中，涉案《拆迁补偿协议》和《补充协议》中确定的拆迁人和被拆迁人的权利义务均是在高翔与潞河公司的强制拆迁案件的执行过程中经本院调解达成的，并记入了笔录，富力公司的相关负责人员姚垚在谈话中未就此提出异议，且原被告双方及姚垚均在该谈话笔录上签字确认，笔录就X号房屋的拆除腾退及对被拆迁人高翔的具体补偿安置方式的约定均具体明确，故富力公司已与潞河公司、高翔就X号房屋的拆迁达成了合意，完成了书面合同的订立，富力公司是否再在《拆迁补偿协议》及《补充协议》上盖章确认不影响双方已经形成的房屋拆迁安置补偿合同关系。二、从涉案合同实际履行情况分析依据潞河公司与富力公司签署的《转让合同书》与《货币补偿协议》的约定，早在2007年潞河公司就已将包括涉案被拆迁房屋在内的建设项目转让给了富力公司，富力公司系相应建设项目的实际投资人及权益享有人，潞河公司除负责按合同约定办理拆迁、安置、补偿等相关手续外，不参与项目的开发和经营，也不承担相关的损益分配，故潞河公司与高翔签署的《拆迁补偿协议》和《补充协议》虽由潞河公司负责签署，但富力公司系相应所属拆迁人的合同义务的实际履行主体，这一点从富力公司应诉参与高翔拆迁事宜的执行调解、直接向高翔支付全部拆迁补偿款及参与另一套安置房X号房屋的购买等事宜可以得到佐证。综上所述，本院认为，富力公司实际上是《拆迁补偿协议》和《补充协议》的一方当事人，应当依约履行作为实际拆迁人的合同义务。现诉争房屋早已具备交付条件，高翔要求潞河公司继续履行《拆迁补偿协议》及《补充协议》，并要求富力公司向其交付涉案房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于高翔同意按照合同约定支付房款，并要求按照约定均价支付面积补差款，本院不持异议。对于富力公司要求按照现市场价支付房款，并称合同约定价款与合同签订当时市场价不符之答辩意见，本院认为，在拆迁安置补偿合同的实际履行过程中，由拆迁人或其他案外人（一般为安置房的所有权人）与被拆迁人就安置房订立房屋买卖合同仅是拆迁人履行房屋拆迁安置补偿合同义务的一种方式或后续流程，在实践中，此种买卖合同并不必然订立，亦不能因该合同的订立而改变拆迁人与被拆迁人之间的房屋拆迁安置补偿合同关系。本案中，不论是潞河公司还是富力公司，其与高翔之间的法律关系均系房屋拆迁安置补偿合同关系，而非单纯的房屋买卖合同关系，高翔以双方约定的所谓“优惠价”购买房屋并无不妥，富力公司该项辩解意见与常理不符，本院不予采信。对于高翔要求潞河公司协助其购买涉案房屋并与富力公司就诉争房屋签署买卖合同之诉求，本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。房屋买卖合同不属于法律、行政法规规定必须采取书面形式订立的合同，且强制合同相对方签订书面合同亦有违意思自治原则，故高翔该项诉求依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告高翔与被告北京潞河房地产开发有限公司继续履行于二〇一五年六月十六日签订的《北京市通州区新城南街拆迁补偿协议》；二、原告高翔与被告北京潞河房地产开发有限公司继续履行于二〇一五年六月十七日签订的《补充协议》；三、原告高翔给付第三人富力（北京）地产开发有限公司购房款1785746元，于本判决生效之日起三十日内执行清；四、第三人富力（北京）地产开发有限公司于原告高翔履行完毕本判决书第三项所载义务之日起七日内向原告高翔交付坐落于北京市通州区后南仓X号楼X层X单元X号房屋；五、驳回原告高翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10418元，由被告北京潞河房地产开发有限公司与第三人富力（北京）地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一七年九月十一日书记员  刘青霞