北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初2881号原告（反诉被告）：北京德胜兴食品有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇景家场村委会西100米。法定代表人：陈海鹏，总经理。委托诉讼代理人：章珩，北京市博天律师事务所律师。委托诉讼代理人：全宁宁，男，1982年7月16日出生，该公司职员，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京世纪星空影业投资有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼8593房间。法定代表人：刘丹，董事长。委托诉讼代理人：李健，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽霞，北京市中灿律师事务所律师。原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司（以下简称德胜兴公司）与被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司（以下简称世纪星空公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德胜兴公司的委托诉讼代理人章珩、全宁宁，被告世纪星空公司的委托诉讼代理人李健、王丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）德胜兴公司向本院提出诉讼请求：１．解除原、被告之间租赁合同；２．被告向原告返还已付租金157320元；3.被告向原告支付装修款及租赁房屋有关的各项花费2136016.33元，包括免租期服务费128915元（含一个月租金52440元）、消防工程费用114300元、燃气接口费28000元、新增排水点费7000元、装修费563997.33元、专项占用费及宽带费4604元、监控设备40510元、电量增容费80950元、保险费9816元、收银系统及设备费48500元、谱尼检测费2800元、栋梁伟业冷库费38000元、天津大唐厨房设备款38万元、咖啡机54400元、垃圾清理费3600元、厨中宝厨具费9万元、泽美广告费24275元、卢华家具费10万元、其他杂项8867.94元、餐具款72146元、豆浆机费5800元、电线电缆费15239元、天然气费3160元、广告宣传费755元、厨房设备用具4752.01元、易耗品1737.92元、人员工资119301.13元、装修押金2万元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月29号，德胜兴公司和世纪星空公司签订房屋租赁合同，德胜兴公司欲租赁世纪星空公司的场地用于餐饮经营。在签订合同时，世纪星空公司在明知《关于北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》（京建发[2014]236号）的情况下，仍然将房屋租赁给德胜兴公司。根据该规定，世纪星空公司的房屋根本无法满足德胜兴公司之经营目的，但世纪星空公司承诺可协助德胜兴公司办理相关地下空间备案和相关餐饮证照，且收取德胜兴公司地下室租金及相关押金，并让德胜兴公司自行装修。德胜兴公司听信了世纪星空公司的承诺，对租赁场地进行了装修，并采购了餐饮业相关设备，雇佣了相关服务人员，但德胜兴公司屡次被相关主管部门处罚。由于无法办理相关餐饮证照，德胜兴公司之经营日渐困难，德胜兴公司认为世纪星空公司隐瞒北京市政府相关规定，以不正当收取德胜兴公司租金、押金为目的，且逼迫德胜兴公司在违法情况下签署单方免责声明，致使德胜兴公司在各个方面遭受了巨大损失。现德胜兴公司起诉至法院，请求法院保护德胜兴公司的合法利益。被告（反诉原告）世纪星空公司辩称，一、双方签订合同时均知道或应当知道236号文件的内容，世纪星空公司并未隐瞒事实，也不存在欺诈。该文件不是德胜兴公司未能办理营业执照的障碍，德胜兴公司未能办理营业执照系政府调整产业政策造成的；二、双方之间签订的房屋租赁合同合法有效，世纪星空公司依照合同约定履行了出租人义务。对于德胜兴公司无法取得营业执照，世纪星空公司不存在违约也没有过错。德胜兴公司签订合同时，应当知道236号文件的内容，现以此为由解除合同不应得到法院支持；三、德胜兴公司虽无法办理营业执照，但合同目的并非无法实现，合同应当继续履行；四、对于德胜兴公司主张返还租金、赔偿损失的诉讼请求，因为合同解除系德胜兴公司单方提出，并非世纪星空公司过错导致的，不应由世纪星空公司承担赔偿责任。被告（反诉原告）世纪星空公司向本院提出反诉请求：1.如法院判决解除双方之间的租赁合同，请求被反诉人将租赁场地腾空交还反诉人；2.判决被反诉人支付自2015年9月至合同解除之日的租金，并支付自合同解除之后至实际腾退之日止的房屋使用费，按照合同第4.1条第（1）项计算；3.判决被反诉人支付能源费7382.35元；4.全部诉讼费由被反诉人负担。事实与理由：双方于2014年12月29日签订《租赁协议》，租赁期限自2015年2月1日至2020年1月31日，月租金为52440元。德胜兴公司应于每月第25日前预先缴纳下月基本租金；能源费根据德胜兴公司的实际使用量，由其自行缴纳。世纪星空公司己将该协议约定的商铺交付了德胜兴公司使用。德胜兴公司仅支付了2015年9月15日前的租金，其余租金一直拖欠至今。同时，尚欠2015年12月、2016年1月的能源费。综上所述，双方签订的《租赁协议》合法有效，世纪星空公司已经依约履行了《租赁协议》，交付了租赁商铺，德胜兴公司应当支付拖欠的房屋租金及能源费。原告（反诉被告）德胜兴公司针对被告（反诉原告）世纪星空公司的反诉辩称，一、合同目的不能实现，无法继续履行合同，请求解除合同，不同意支付欠交租金；二、德胜兴公司同意腾退房屋，占用费由法院依法裁判；三、2015年12月、2016年1月的能源费未交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原、被告双方没有异议的事实如下，本院予以确认：2014年12月29日，出租人世纪星空公司与承租人德胜兴公司签订《汉威国际广场租赁协议》，约定：1.租赁物。租赁房屋位于北京市丰台区南四环西路186号四区地下高新技术产业配套综合1-12号楼B1层（实际楼层B2层）4B-12单元商铺，租赁面积为437平方米；2.用途。商铺限于承租人以三餐福的商号名称经营品牌做餐饮用途；3.租期。自2015年2月1日起至2020年1月31日止；4.租金（含项目管理费）。租期内，承租人每月应缴租金以基本租金、月度分成租金较高者为准，按照月度计算取，人民币支付，以出租人书面形式发送的付款通知书内具体金额为准。（1）基本租金，自2015年2月1日至自2017年1月31日，每月每平米120元；自2017年2月1日至自2019年1月31日，每月每平米135元；自2019年2月1日至自2020年1月31日，每月每平米150元；（2）月度分成租金，自2015年2月1日至自2017年1月31日，每月营业总收入的12%；自2017年2月1日至自2019年1月31日，每月营业总收入的13%；（3）租金支付，承租人于每月第25日前预先缴纳下月基本租金；5.免租期。（1）2015年2月1日起至2015年5月15日止为免租期。此期间内承租人不需交纳租金，但承租人应根据本协议交纳项目管理费、公共设施费和其他应缴纳的费用。（2）免租期内项目管理费为每月【每平米（租赁面积）】50元。（3）承租人在免租期内应遵守本协议内的全部条款，如有违反本协议的行为，承租人同意出租人可以单方面撤销给予承租人的免租期，承租人应补交免租期内的租金费用，双方应按照本协议的条款履行。（4）双方同意，免租期以本协议不得以任何原因提前解除为前提。承租人同意，因承租人自身原因及违反本协议条款等事由致使本协议提前终止的，则承租人均不享有本条约定之免租期，承租人应于本协议提前终止之日起三个工作日内，按本协议约定的租金标准向出租人全额补交已发生的全部免租期的租金……7.公共设施费用。（1）承租人承诺交纳铺位水、电供应费用以及电信的一切费用。如承租人不交纳水、电等应缴纳的所有能源费用，承租人同意从其向出租人交纳的能源保证金中予以扣除，直至扣除完所有能源保证金。（2）出租人将对铺位分别安装计量表计量铺位用水和用电。8.装修。承租人提出申请后可对铺位进行装修。消防及燃气需由出租人指定的承包商进行施工，承租人需向出租人支付相应费用……11.租赁押金、能源保证金。（1）承租人应于本协议签署时向出租人缴纳相当于三个月房屋租金含项目管理费，共计157320元作为租赁押金；以及4370元的能源保证金……（3）本协议终止时，出租人将在承租人满足下列全部条件后22个工作日内，把承租人已付的保证金及押金无息退还给承租人……12.付款……（2）承租人在本协议项下应支付的一切租金、项目管理费及其他定期付款均应每月交纳一次，应于每个应付款月的前一个月的25日或之前支付。其他能耗费、通信费等包括但不限于水费、电费等应每月交纳一次，应于每个应付款月的下一个月的5日或之前支付。15.保险。承租应自行投保公众责任险和建设工程一切险……21.大厦的毁坏或损坏。（1）如果铺位及任何部分被毁坏或损坏，承租人应在获知后立即通知出租人。对损坏或毁坏的部分，承租人应采取应急措施或保护措施防止危害进一步扩大，所造成的损失由责任方承担。合同签订后，德胜兴公司对商铺进行装修，并购置了经营设备。德胜兴公司支付世纪星空公司装修押金2万元、租赁押金157320元、能源保证金4370元。截至目前，德胜兴公司已支付免租期项目管理服务费76475元，2015年5月16日至2015年9月15日的房租209760元，尚欠2015年12月和2016年1月的水电费7382.35元。2015年2月，德胜兴公司前往北京市工商行政管理局丰台分局办理企业名称核准手续，申请核准企业名称为北京德胜兴食品有限公司科丰桥分公司。德胜兴公司称于2015年5月前往北京市丰台区房屋管理局（以下简称丰台区房管局）办理前期的地下空间备案手续，但被告知涉案房屋无法办理商业餐饮备案。由于无法办理地下空间备案手续，导致德胜兴公司无法办理营业执照。德胜兴公司称，随后与世纪星空公司就此问题进行交涉，并于2015年8月提出试营业申请。2015年12月，德胜兴公司试营业。德胜兴公司称试营业时间不到1个月。至今，德胜兴公司未能办理餐饮营业执照。双方均认可，办理地下室登记备案证明是办理营业执照的前置程序。世纪星空公司主张涉案房屋可以办理地下室登记备案证明，并提交涉案房屋的地下室使用登记备案证明为证。该证明记载涉案楼层（地下2层）登记备案用途为餐饮、店铺。同时，还提交同楼层其他经营主体的营业执照，最近的工商注册登记时间是2015年5月。在本案审理中，本院前往丰台区房管局核实涉案楼层能否办理地下室登记备案证明。该局答复：涉案楼层登记备案用途为职工餐厅。2014年6月颁布的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》（京建发[2014]236号）规定禁止利用负二层设置餐饮场所。2015年8月24日发布的《北京市新增产业的禁止目录（2015年版）》（以下简称目录）规定，禁止使用地下空间从事餐饮业商业经营，但如经营主体已于目录发布前取得“餐饮服务”或“商业”相关审批的，不适用于目录。依据上述规定，现不能为北京市丰台区南四环西路186号四区地下2层办理从事商业性（餐饮）经营普通地下室登记备案证明。经德胜兴公司申请，本院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对商铺装修价值进行鉴定。鉴定意见如下：建筑部分340037.14元、拆除部分21018.16元、安装部分147018.8元、监控部分30975.13元、水淹部分及进门柜子（装饰）9946.98元、水淹部分（拆除）1261.37元，合计550257.58元。双方均认可鉴定意见。关于鉴定意见中的水淹部分，德胜兴公司称是2015年7月房屋漏水导致二次装修的花费。世纪星空公司认可漏水的事实，但认为应该按照财产损害赔偿纠纷处理，且其投保的保险公司应赔偿德胜兴公司的损失。经询问，世纪星空公司称其作为被保险人已经收到保险赔偿，但未给付德胜兴公司。除鉴定范围外的装修改建项目，双方一致认可德胜兴公司支付消防工程款114300元、燃气接口费28000元、新增排水点位费7000元、电量增容费80950元。另，本案审理中，本院前往涉案商铺进行勘察，现场物品如下：收银设备、冷库、天津大唐厨房设备、厨中宝厨具、大门广告牌、室内广告装饰、椅子、餐桌、餐具（杯子、托盘、碗、盘子）、宣传册、锁、电脑、考勤机、灭蝇灯、筷子消毒机、脚垫、纸巾盒、货架、荧光板、计时器等。德胜兴公司称，咖啡机送修，会员卡、打印机、保险柜、豆浆机已经取走。同时，双方确认德胜兴公司于2017年6月7日搬走桌子、椅子、消毒柜、碗柜、货架。德胜兴公司称上述物品以10600元变卖。二、原、被告有争议的事实是德胜兴公司为开办三餐福餐厅而支出的费用金额：德胜兴公司提交以下证据证明其支出各项费用金额：1.向世纪星空公司支付专线占用费1500元、服务费104元，向宽带公司支付2015年9月至2016年1月的宽带费3000元，提交发票为证；2.购买太平洋保险花费9816元（工程一切险和公众责任险），提交合同和发票为证；3.购买收银设备及系统花费48500元，提交发票为证；4.支出商铺通风检测费2800元，提交检测报告、发票为证；5.购买冷库设备花费38000元，提交合同、转账记录和收据为证；6.购买天津大唐厨房设备花费38万元，提交合同、转账记录和收据为证；7.购买咖啡机花费54400元，提交合同、收据、照片为证；8.向北京中京征和环保服务有限公司支付2015年12月至2016年12月的垃圾清理费3600元，提交协议、转账记录和收据为证9.购买厨中宝厨房设备花费9万元，提交合同、转账记录和收据为证；10.支出会员卡制作费2900元，提交合同传真件（签订日期2015年8月）、收据（开具日期2015年12月）、照片为证；11.支出广告制作（灯箱、招牌等）费24275元，提交五份合同传真件、转账记录和收据（2016年1月）为证；12.购买家具（餐桌和椅子）花费10万元，提交合同、转账记录和收据为证；13.购买杂项花费8867.94元，分别为锁100.94元、保险柜668元、工作服1245元、打印机469元（折扣-280元）、考勤机329元、电脑5312元（折扣-506元）、灭蝇器744元（折扣-696元），提交发票、照片为证，其中电脑和考勤机的发票付款人为个人，其余发票的付款人均为德胜兴公司；14.购买餐具花费72146元，提交合同、收据为证，证据显示客户为德胜兴公司或三餐福，时间为2015年6月至11月；15.购买豆浆机花费5800元，提交收据、照片为证，收据时间为2015年7月，付款人为三餐福；16.支出电线电缆款15239元，提交出库单和收据为证；17.购买天然气花费3160元，提交发票为证。发票显示付款人为北京德盛兴食品有限公司；18.支出广告宣传费755元，提交收据为证；19.购买厨房设备花费4752.01元，提交收据为证。收据开具时间为2015年7月至11月期间。其中，五张收据未记载购货单位，共计499.01元（含脚垫129元）。其余收据购货人均为德胜兴公司；20.购买易耗品（纸巾盒、计时器、胶条等）花费1737.92元，提交收据为证。收据开具时间为2015年7月至11月期间。其中，五张收据未记载购货单位，共计799.92元（含货架600元、计时器24.92元）。其余收据购货人均为德胜兴公司；21.支出2015年8月至12月员工工资，共计119301.13元，提交工资单和银行记录为证；世纪星空公司对上述证据质证意见如下：对于1至4项，认可上述费用，但不认可收银设备用于涉案餐厅；对于5至9项，仅有收据无发票，不予认可；对于10、11项，合同为传真件，仅有单方盖章，不予认可；对于12项，不能证明用于涉案餐厅；对于13项，部分发票付款为个人，不能证明用于涉案餐厅；对于14项，仅有收据，不认可；对于15、16、17、18项，不能证明用于涉案餐厅；对于19、20项，部分收据没有购货单位，其余不能证明用于涉案餐厅；对于21项，不认可。对上述证据，本院审查认定如下：根据德胜兴公司提交的合同发票、收据记载的购货主体、内容和时间，以及现场勘察和照片，可以认定1至20项中，部分费用属于德胜兴公司开办餐厅的合理支出。但未记载购货单位的发票、收据，且现场不存在的物品，本院不予认定。对于21项，依据德胜兴公司提交的证据，无法证明其实际支付的工资数额。本院认为，德胜兴公司与世纪星空公司签订的租赁合同，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。关于双方的争议焦点和诉讼请求，具体分析如下：一、德胜兴公司无法办理营业执照的原因，以及合同能否解除？德胜兴公司租赁商铺的目的旨在经营餐饮，世纪星空公司作为出租人负有协助承租方办理营业执照的义务，但因涉案商铺所处楼层的用途限制，相关部门不予办理地下室登记备案证明，导致德胜兴公司不能办理营业执照，进而导致合同目的无法实现，故德胜兴公司要求解除合同，依据充足，本院予以支持。依据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》（京建发[2014]236号）规定，地下负二层禁止经营餐饮。世纪星空公司作为商铺的所有权人和经营商应当知晓此规定。虽世纪星空公司提交的登记备案证明记载涉案楼层用途为餐饮，但经向丰台区房管局核实，该用途是指职工餐厅非商业餐饮经营。世纪星空公司虽不认可核实结果，但未提交证据证实丰台区房管局登记有误。因此，世纪星空公司在明知涉案楼层用途为职工餐厅，且有相关禁止性规定的情况下，仍将商铺对外出租，对合同解除应承担主要责任。虽世纪星空公司提交的证据显示有商户在2015年办理了营业执照，但并不能推定涉案商铺必然可以办理。同样，德胜兴公司作为餐饮经营者理应知晓餐饮经营的限制性规定，故其对合同解除负有次要责任。二、德胜兴公司是否应当继续支付租金或房屋使用费？虽然德胜兴公司实际使用了商铺，进行了试营业，但租赁合同目的并未真正实现。本院酌定德胜兴公司承担约定租金和免租期内项目管理费的20%，剩余费用损失世纪星空公司自担。德胜兴公司已付的租金209760元和免租期内项目管理费76475元，本院确定折抵欠付的租金，故德胜兴公司要求退还租金和免租期内项目管理费的诉请请求，本院不予支持。在合同解除之后，德胜兴公司应当及时腾退房屋。如德胜兴公司逾期腾退则应向世纪星空公司支付房屋使用费，费用标准本院参照租金计算。三、德胜兴公司在合同履行中遭受的损失数额是多少？（一）鉴定部分的装修价值，双方均无异议，本院予以确认。至于因漏水造成的二次装修花费。出租人应当在租赁期内保持租赁物符合约定的用途。涉案商铺在租赁期间发生漏水造成德胜兴公司部分重新装修，且德胜兴公司未收到保险赔付款，故该部分花费应当计入德胜兴公司的损失，本院参照鉴定意见确定。工程保险和检测费也系装修中的合理支出，故本院认定该部分应计入损失；（二）消防工程款、燃气接口费、新增排水点位费用、电量增容费用等四项费用，双方无争议，本院予以确认。冷库、天津大唐厨房设备、厨中宝、广告（灯箱、招牌等）等已经与涉案房屋形成附合，故此部分应认定为损失；（三）收银机、家具、电脑、工作服、考勤机、餐具、厨房设备款、易耗品等动产，系德胜兴公司为开设餐厅的合理性支出，故应当认定为损失。本院考虑到上述物品的折旧和消耗，以及再利用或变卖的情况酌定损失金额；（四）德胜兴公司在筹备餐厅过程中雇佣人员系经营所需，故德胜兴公司提出的人员工资损失的诉讼请求，本院予以支持，具体金额本院酌定；（五）专项占用费和宽带费、天然气和广告费，鉴于德胜兴公司试营业已使用，不宜认定为损失。至于垃圾清运费，德胜兴公司在未取得营业执照之前擅自营业，此项费用损失应当自担，故对该部分损失，本院不予支持。综合上述情况，考虑双方的过错，本院认定德胜兴公司各项损失共计1229738.8元。四、世纪星空公司是否应当返还装修押金、租赁押金、能源保证金？本院判决双方解除合同，故世纪星空公司应当返还德胜兴公司装修押金和租赁押金。至于能源费保证金。2015年12月至今，德胜兴公司作为房屋占有使用方，应当承担该期间发生的能源费用。德胜兴公司已交的能源保证金4370元抵扣拖欠的水电费，故德胜兴公司需再支付世纪星空公司能源费3012.35元。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、判令原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司与被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司于2014年12月29日签订的《汉威国际广场租赁协议》于本判决生效之日解除；二、原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于北京市丰台区南四环西路186号四区地下高新技术产业配套综合1-12号楼B1层（实际楼层B2层）4B-12单元商铺，并交还被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司；三、被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司装修押金20000元、租赁押金157320元，赔偿原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司各项损失共计1229738.8元；四、原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司租金（按照约定租金的百分之二十的标准，自2017年6月23日计算至合同解除之日止）；五、原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司房屋使用费（按照约定租金的百分之二十的标准，自合同解除次日计算至原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司腾退位于北京市丰台区南四环西路186号四区地下高新技术产业配套综合1-12号楼B1层（实际楼层B2层）4B-12单元商铺之日止）；六、原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司能源费3012.35元；七、驳回原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30502元，由原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司负担6100.4元（已交纳），被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司负担24401.6元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费11900元，原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司负担2403元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司负担9497元（已交纳）；鉴定费14000元，由原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司负担2800元（已交纳），被告（反诉原告）北京世纪星空影业投资有限公司负担11200元（于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京德胜兴食品有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李冬冬人民陪审员  杨永才人民陪审员  孟祥贵二〇一七年九月十三日书 记 员  马文丽