重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终2145号上诉人（原审被告）：重庆市顺盛实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区兰美路673号附2号，统一社会信用代码91500107709315288N。法定代表人：黄建福，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁刘，重庆盛世文辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄礼伟，男，生于1976年3月11日，汉族，重庆市梁平区人。委托诉讼代理人：张世群，系黄礼伟岳母。上诉人重庆市顺盛实业有限公司与被上诉人黄礼伟商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院(2017)渝0228民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人重庆市顺盛实业有限公司的委托诉讼代理人丁刘，被上诉人黄礼伟的委托诉讼代理人张世群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆市顺盛实业有限公司上诉请求：1、撤销(2017)渝0228民初224号民事判决第二项；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方在合同第十三条约定的是提供“资料”而不是“费用”，一审法院以上诉人收取了被上诉人的办证费即应视为已接受被上诉人的办证委托缺乏事实及法律依据，属认定事实不清；二、双方在合同中约定了在违约方迟延办证的情况下，违约金的支付时间是在取得受理单后三十日内，一审法院擅自判决上诉人需在办理受理单未取得的情况下即向被上诉人支付违约金不符合双方合同约定，系适用法律错误；三、一审判决一、二项内容与合同约定相冲突；四、一审法院在被上诉人无证据证明其存在损失的情况下判决上诉人需支付违约金不符合法律规定。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，现依法上诉，请求依法改判。被上诉人辩称：1、上诉人在收到被上诉的办理房产证的相关资料后长达三年之久仍未去办理，认为缺乏被上诉人的相关资料为什么不以何方式通知被上诉人，故一审法院认定上诉人接受了被上诉人委托办证是正确的；2、按照我国《合同法》的相关规定，确定违约的时间是从违约的开始时间，而不能约定从什么时间、什么条件下才计算违约时间；3、一审法院判决一、二项是基于上诉方违约的事实作出的办证和违约金判项，与合同约定并无矛盾；4、我方认为，只要存在违约的事实就应当承担违约责任，上诉方收取被上诉人方的办证费长达3年时间没有按合同约定履行义务，导致被上诉人卖房、抵押、借款等一系列不应有的损失，怎么能说没有损失呢，如能提供具体的损失证据，一审法院能酌情判决减少到合同约定的40%吗？综上所述，一审法院认定事实正确，审理程序合法，适用法律正确，请求法院维持原判，驳回上诉。黄礼伟向一审法院起诉请求：判令被告立即为原告办理房屋产权证，并向原告支付自2015年9月29日起至2017年2月27日止迟延办理房屋所有权证、土地使用证的违约金各24718元，共计49436元，诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于梁平区梁山街道梁山路516号（顺盛·依山郡小区）14幢2-14-4号商品房一套出售给原告，房屋总价款为479980元，交房日期为2015年6月29日前，该合同第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第3项约定“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”，第4项约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：…（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第5项约定“如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”。合同签订后，原告于当日向被告缴纳了购房款144980元，其余335000元，原告以该房向银行抵押贷款支付给了被告。原告于签订合同当日向被告缴纳契税等税费及产权登记费、办证费。该房于2015年6月26日取得备案登记，被告于2015年7月2日向原告交付了房屋，原告已对该房屋装修、使用，但被告至今未向梁平区土地房屋权属登记中心提交办理房屋产权证的书面申请及资料，为此，原告选择继续履行合同，以被告迟延办理房屋产权证违约为由诉讼来院，请求判令被告立即为原告办理房屋产权证，并向原告支付自2015年9月29日起至2017年2月27日止逾期办理房屋所有权证、土地使用权证的违约金各24718元，共计49436元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力…”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原、被告签订的合同合法有效，对双方当事人具有约束力，被告应当依照合同约定履行为原告办理房屋所有权证的义务，对于原告要求被告为其办理房屋所有权证的诉讼请求，一审法院予以支持。虽然原告现在不能提供证据证明已向被告出具办理产权证的申请书和委托书，但被告向原告收取了契税等税费及产权登记费、办证费，应视为被告已接受原告的委托，因此被告有义务提示、通知原告向其出具办理房地权证的申请书和委托书，被告既未按时提示、通知原告向其出具办理房地权证的申请书和委托书，也未在约定的时间内为原告办理房地权证，应当依照双方签订的《合同》第十三条之规定承担违约责任。双方在《合同》第十三条中约定“逾期超过90日后…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”这条约定的含义是要求违约方务必在一定期限（30日）内向守约方支付违约金，是督促违约方在一定期限内履行义务，并不是规定守约方务必在“违约方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内”才有权主张违约金，因此原告主张违约金的条件已经成就。对于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证、土地使用权证的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。双方签订的《合同》第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。被告于2015年7月2日向原告交付房屋，按前述约定，被告应于2015年9月1日前向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请及相关资料，并取得该机构出具的登记受理单，而被告至今未提供，因此被告向原告支付违约金的起算时间本应从2015年9月2日开始计算，原告请求从2015年9月29日开始计算违约金，不违反法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由于原告已接受争议房屋，并装修使用该房，被告的迟延办证行为并未对原告使用该房造成影响，原告购买的该房屋已在原告按揭贷款购房时进行了抵押，不能再次用于贷款时进行抵押，不会对其妻经营生意需资金造成损失，原告也未列举被告的迟延办证行为对其是否造成了其他何种损失，更未提供证据加以证明是否对其造成了损失，根据前述法律和司法解释的规定，对于被告要求调整（减少）违约金的抗辩主张，应予支持。因土地、房屋权属登记中心现在执行的是土地使用权证和房屋所有权证合一的制度，因此应视为迟延办理一个产权证构成的违约责任，对于违约金的具体数额，一审法院酌定为7415元。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、限被告重庆市顺盛实业有限公司于判决生效后三十日内向梁平区土地房屋权属登记部门提交办理房屋产权证的申请和相关资料，并取得房屋权属登记部门出具的登记受理单，为原告申请办理位于梁平区梁山街道梁山路516号（顺盛·依山郡小区）14幢2-14-4号商品房的房屋所有权证。二、由被告重庆市顺盛实业有限公司向原告支付逾期办理房地产权证的违约金7415元（2015年9月29日至2017年2月27日期间的），限判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告黄礼伟的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。二审中，双方当事人均没有提交确实、充分、相关联的证据推翻一审法院认定的事实，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院二审另查明：2017年3月2日，重庆市梁平区国土资源和房屋管理局给重庆市梁平区人民政府发出了《关于先行办理顺盛·依山郡业主房屋产权证的请示》，该请示的主要内容为：重庆市顺盛实业有限公司开发的“顺盛·依山郡”项目已交房2600多套，现已办理房屋产权证1000多户，尚有1496户未办理产权证。因该公司经营困难，未将代业主收取的1200多万元契税解缴入库，我局下属的区不动产登记中心无法为“顺盛·依山郡”业主办理产权证……。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人是否负有办证义务；2、上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任。针对上诉人的上诉请求及理由、被上诉人的答辩请求理由，结合本案的争议焦点，评析如下：关于上诉人是否负有办证义务的问题。本院认为，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，合同当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条关于“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，上诉人作为商品房的出卖方除了负有交付商品房屋的义务外，还负有转移标的物所有权的义务。根据双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第3项关于被上诉人委托上诉人办理产权登记的约定，结合上诉人从未通知被上诉人提交办证资料的情况，同时考虑被上诉人在2013年11月20日已向上诉人缴纳了契税等税费及产权登记费、办证费的事实，一审法院认定上诉人已接受被上诉人的委托办理房屋产权登记事宜并无不当，故根据法律规定和当事人的约定，上诉人均负有办理涉案房屋产权登记的义务。二、关于上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。本院认为，当事人一方不履行合同约定或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人已按合同约定付清了购房款、契税等税费、产权登记费、办证费等费用，上诉人就应当按照合同约定和法律规定全面履行按期交付商品房和办理产权证书的义务。上诉人于2015年7月2日已将房屋交付给被上诉人，按照合同约定上诉人应当于涉案商品房交付使用之日起60日内，即2015年9月1日前向土地房屋登记机构提出办理申请并取得登记受理单，但上诉人至今仍未提出申请并取得登记受理单，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于作为出卖人的上诉人的原因导致被上诉人至今仍未取得房屋权属证书，且当事人又没有特殊约定，故上诉人应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。虽然双方当事人在合同第十三条第四款第（1）项约定了“逾期在90日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方（上诉人）实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，但该约定仅仅是对违约金的计算时间、标准及给付期间的约定，且本案不能按时办证系上诉人未将代为收取的1200多万元契税解缴入库所致，因此一审法院判决上诉人支付违约金并无不当，故上诉人认为一审法院适用法律错误的上诉请求及理由本院不予支持。虽然被上诉人在诉讼中提供的证据不能确实、充分证明其具体的损失，但双方在合同中明确约定了违约金的标准，结合违约金兼具补偿性和惩罚性的基本属性，一审法院综合考量当事人关于违约金的约定兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期办证的违约金调减系行使自由裁量权，处理结果并无不当，上诉人认为没有损失证据即不应支付违约金的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，重庆市顺盛实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆市顺盛实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 剑 波审判员 杨  超审判员 柯  言二〇一七年九月二十日书记员 欧阳星宇