广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初12096号原告：中山市名扬居房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇沙溪大道11号宝嘉上筑花园2卡，统一社会信用代码914420000537314211。法定代表人：梁振钊，总经理。委托诉讼代理人：黄钰欣，广东香山律师事务所律师。被告：罗湘，男，1962年2月8日出生，汉族，住海南省海口市龙华区，原告中山市名扬居房地产经纪有限公司（以下简称名扬居公司）诉被告罗湘居间合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案受理后，依法由审判员贺铁斌适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告名扬居公司的委托诉讼代理人黄钰欣、被告罗湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名扬居公司向本院提出诉讼请求：1.被告罗湘向原告名扬居公司支付居间费（佣金）20000元及逾期付款滞纳金（按日0.5%的标准，自2017年5月25日起计至实际清偿之日止）；2.被告罗湘向原告名扬居公司支付律师费3000元。事实理由如下：被告罗湘名下的中山市南区××花园××房别墅拟出售，被告罗湘委托原告名扬居公司提供居间服务。经原告名扬居公司多番努力，案外人拟受让该房产。经协商一致，三方在2017年2月2日签订房地产买卖合同，约定由被告罗湘实收268万元出售房产，被告罗湘需在过户手续办理当天向原告名扬居公司一次性支付佣金3万元。房地产买卖合同另对佣金逾期支付滞纳金及律师费承担进行了约定。2017年5月24日，原告名扬居公司、被告罗湘与案外人陈金源一起前往中山市国土局办理房产过户手续。过户手续办妥后，被告罗湘仅在2017年5月25日支付了其中的1万元佣金，剩余2万元佣金经原告名扬居公司多次催讨，被告罗湘未予支付。原告名扬居公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据有1.房地产买卖合同；2.短信截图；3.粤（2016）中山市不动产权第0193040号不动产权属证书；4.中山市不动产登记资料证明表；5.粤（2017）中山市不动产权第0102177号不动产权属证书；6.民事案件委托代理合同；7.律师费发票。被告罗湘辩称：1.合同约定在5月23日前所有手续办理完毕，实际上在5月24日才办理过户手续。2.在整个合同履行过程中，原告名扬居公司提供的居间服务不到位。5月16日前手续还未办齐，正常办理手续无需这么长时间。原告名扬居公司的经办人曾向被告罗湘承诺可以不到场，后又要求被告罗湘两次到场，一次办理银行按揭，一次进行图纸测绘。3.因原告名扬居公司跟进不到位，被告罗湘与原告名扬居公司经办人曾口头协商减少中介费，从3万元减至1万元。4.按照合同约定，被告罗湘在过户手续办理后45天收到银行按揭款，但被告罗湘至今未收到银行按揭款。被告罗湘对其辩解向本院提供以下证据予以证明：1.录音光盘及文字记录；2.王其刚的书面证言及其身份证复印件；3.发票；4.车票票根及高速公路通行费发票；5.中国建设银行个人活期账户交易明细。经审理查明，2017年2月23日，名扬居公司（经纪方、丙方）、罗湘（卖方、甲方）与案外人陈金源（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》（以下简称合同），约定：甲、乙双方经丙方居间介绍，就甲方向乙方转让其名下的位于中山市南区××花园××房（房地产权证编号：0193040）签订本合同。买卖双方约定一致，须于签订合同之日起三个月内办理完过户交易手续。鉴于丙方已促成甲、乙双方买卖合同的成立，买卖事实已存在，则甲、乙双方应在签订本合同当日向丙方支付70000元作为佣金，其中甲方向丙方支付佣金30000元，乙方向丙方支付佣金40000元；若逾期支付佣金，须每日向名扬居公司交纳0.5%的滞纳金；支付佣金的一方不履行付款义务的，丙方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于丙方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等。合同补充条款处手写备注：“1.买卖双方约定一致，须于签订合同之日起三个月内办理完过户交易手续，……；2.买卖方、经纪方协商一致，于过户日支付经纪方全部佣金。若不能过户，则此合同作废。”合同补充条款处注明，补充条款与前述条款不一致的，以补充条款为准。合同还约定了其他事项。罗湘及案外人陈金源均在合同上签名并具明日期2017年2月23日；名扬居公司在合同上加盖合同专用章，曾状在名扬居公司的代表处签名并具明日期2017年2月23日。2017年5月24日，罗湘与陈金源办理了房地产过户手续。2017年5月25日，罗湘向名扬居公司支付居间服务费10000元。名扬居公司认为其已促成罗湘与陈金源之间的房地产买卖交易，有权向罗湘全额收取居间服务费30000元，经向罗湘追讨剩余居间服务费20000（30000-10000=20000）元未果，遂于2017年6月20日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼过程中，罗湘提交其于2017年5月16日与名扬居公司的员工曾状的谈话录音光盘及文字材料，该录音材料显示：曾状确认名扬居公司存在提供居间服务不到位的情况。后罗湘与曾状协商一致，同意将居间服务费减少至10000元。名扬居公司对该录音光盘及文字材料的真实性予以确认，但认为其员工曾状仅系与罗湘协商居间服务费变更事宜，并非同意将居间服务费减少至10000元。名扬居公司称，未经其确认，其员工无权变更中介费用。罗湘另提供王其刚于2017年7月27日出具的书面证言一份及王其刚的身份证复印件，载明：“本人王其刚，身份证号码，系罗湘的朋友。罗湘委托中介要出售位于中山市南区××花园××房的房屋，因他长期在湖南工作，我就经常帮他跟进这件事。2017年5月16日，罗湘跟我说他要去中介公司谈一下卖房子的事，他没车让我送他去。于是我就开车送他去中介公司。罗湘与中介公司的工作人员曾状聊天，我坐在旁边等，听到罗湘对曾状说中介公司工作人员的工作很不负责任，浪费了他很多时间，罗湘很生气。罗湘说只同意支付5000元中介费，曾状说1万元，罗湘就同意了。本人保证以上陈述的都是事实。”名扬居公司称王其刚未出庭作证，王其刚提供的书面证言与事实不符，对该书面证言不予确认。本院认为：本案系居间合同纠纷。名扬居公司、罗湘与陈金源三方签订的《房地产买卖合同》为复合型合同，其中包含了买卖双方之间的房地产买卖合同的条款内容，以及房地产买卖双方与居间方之间的居间合同条款内容。该居间合同系各方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应自觉履行合同义务。名扬居公司向罗湘与陈金源提供了订立合同的媒介服务，并促成双方签订了房地产买卖合同，居间合同义务已履行完毕，罗湘应依约向名扬居公司支付居间服务费用。罗湘已向名扬居公司支付居间服务费用10000元，双方均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点在于名扬居公司、罗湘是否于2017年5月16日就居间服务费用的变更达成了合意。罗湘主张其与名扬居公司的员工曾状口头协商一致，将居间服务费用由30000元变更为10000元，故无需再向名扬居公司支付居间服务费用。为此，罗湘提供于2017年5月16日与名扬居公司的员工曾状的录音材料及王其刚提供的书面证言予以证实。经查，罗湘提供的录音材料显示罗湘与名扬居公司的员工曾状协商一致将居间服务费减少至10000元，名扬居公司亦对录音材料的真实性予以确认，且该录音材料与王其刚提供的书面证言相互印证，本院予以采信，认定罗湘与名扬居公司的员工曾状协商一致，同意将居间服务费用变更为10000元。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”曾状在《房地产买卖合同》的名扬居公司代表处签名，亦与罗湘协商居间服务相关事项，可见其经办涉案房地产居间服务事项。曾状在其职权范围内，与罗湘就居间服务费用的变更达成了合意，对名扬居公司发生效力。名扬居公司辩称曾状无权代理其对外变更居间服务费用，系对曾状职权范围的内部限制，不能对抗罗湘。名扬居公司的主张内容，理据不足，本院不予采信。故名扬居公司与罗湘已于2017年5月16日就居间服务费用的变更达成了合意，将居间服务费减少至10000元，罗湘已向名扬居公司支付了居间服务费10000元，名扬居公司诉请罗湘再行支付居间服务费20000元，无事实依据，本院不予支持。名扬居公司据此要求罗湘支付律师费3000元，缺乏依据，本院予以驳回。综上，名扬居公司的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告中山市名扬居房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费378元，减半收取为189元（该款原告中山市名扬居房地产经纪有限公司已预交），由原告中山市名扬居房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  贺铁斌二〇一七年九月二十八日书记员  林婉婷周晓文