广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初1852号原告：广州市天主教爱国会，住所地：广州市。法定代表人：甘俊邱，主席。委托代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。被告：曲荣梅，女，1932年9月27日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：王海峰，广东经纶律师事务所律师。原告广州市天主教爱国会诉被告曲荣梅租赁合同纠纷一案，本案于2017年2月27日立案受理后，由本院审判员蒋斌适用简易程序公开开庭审理了此案。诉讼双方的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州市天主教爱国会诉称：广州市荔湾区沙面二街XX号后座地下部位房屋登记在广州市天主教爱国会内部管理机构天主教广州教区房产管理委员会名下，为广州市天主教爱国会所有。2003年6月10日，天主教广州教区房产管理委员会代表广州市天主教爱国会与曲荣梅签订《广州市房地产租赁合同》，曲荣梅租赁房屋自2003年5月1日起至2005年4月30日止，租金327.3元/月。租赁合同到期后，双方未能续签订新的租赁合同，曲荣梅仍继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁关系。广州市天主教爱国会于2017年1月3日告知解除双方之间的不定期租赁关系，并给予15天合理期限办理搬迁，但曲荣梅至今仍未搬迁并交还物业。要求：1、解除双方的《广州市房地产租赁合同》。2、曲荣梅迁出荔湾区沙面二街XX号后座地下部位房屋，并将该房屋交还原告。3、曲荣梅支付2016年1月起至2017年1月19日期间的租金4254.9元。4、曲荣梅支付自2017年1月20日之后至实际交还房屋之前按照同期同地段房地产租赁价格的使用费及50%的违约金。被告曲荣梅答辩称：1、广州市天主教爱国会起诉主体不适格，讼争房产的产权人是天主教广州教区房产管理委员会，广州市天主教爱国会与本案不存在利害关系。广州市天主教爱国会的法定代表人不是吕国存，吕国存早于2013年去世，故不可能授权本案诉讼，所以对广州市天主教爱国会的起诉资格以及授权情况有质疑。2、曲荣梅一直积极履行交租义务，天主教广州教区房产管理委员会一直是以银行扣划方式收取租金，曲荣梅一直有足量的款项用于扣划租金。3、广州市天主教爱国会是宗教团体，根据广东省人民政府1983（4）号的政府文件规定，以及房管局关于调整2001年广州市住宅房屋的租金的通知，宗教团体出租房屋的租金参照私房租金，也就是每月每平方7.2元的标准进行支付。不能违反政策，私自增加租金。4、广州市天主教爱国会要求曲荣梅按每平方60元的标准交租金，但其已于2015年在没有解除租赁合同关系的时候，就与广州市聚益物业管理有限公司签订了长达十九年的租赁合同，而且其租赁的单价是每平方米20元，当中可能存在利益输送及有关的违法行为。5、要求广州市天主教爱国会停止违法行为，继续履行租赁合同。经审理查明：据广州市国土局房管局在1997年1月8日填发的穗房地证字第××号房地产证，显示广州市荔湾区沙面二街XX、XX号房屋的权属人是天主教广州教区房产管理委员会，房屋所有权性质为宗教。据广州市不动登记查册表显示，荔湾区沙面二街XX、XX号与沙面大街XX、XX号同址。2003年6月10日，天主教广州教区房产管理委员会与曲荣梅签订《广州市房地产租赁合同》约定，天主教广州教区房产管理委员会将荔湾区沙面二街XX号后座地下部位的房地产出租给曲荣梅作住宅使用，使用面积48.82平方米，租赁期限自2003年5月1日起至2005年4月3日止，月租金为327.3元,租赁期限不得超20年,住宅用房的租金应执行国家和房屋所在城市人民政府制定的租赁政策,租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金；租金按月结算，在每月的第25日前缴付；逾期付租的，每逾期一日需按当月租金额的2%支付违约金，逾期25日，天主教广州教区房产管理委员会有权解除合同，收回房屋；租赁期内，天主教广州教区房产管理委员会如需提前解除合同，应事前征得曲荣梅同意；曲荣梅需提前解除合同的，应事前征得天主教广州教区房产管理委员会同意；租赁期届满，双方未续定合同且天主教广州教区房产管理委员会要求收回房屋，曲荣梅逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期租金外，还需支付占用期内租金总额的50%的违约金。合同签订后，曲荣梅自己租赁使用房屋至今。2017年1月3日，天主教广州教区房产管理委员会向曲荣梅发出《解除租赁关系通知书》，称租赁合同已于2005年4月30日届满，之后由于曲荣梅继续占用该物业双方形成期限不确定的租赁关系，现决定于2017年1月19日解除租赁关系，要求曲荣梅于通知发出之日起自行办理搬迁事宜并于2017年1月19日交还房屋。庭审时，曲荣梅称没有收到此解除通知书。曲荣梅确认在2017年3月7日收到法院送达的起诉状副本。曲荣梅支付租金至2015年12月份，表示愿意按租赁合同约定的租金标准继续租赁房屋。庭审时，曲荣梅举证天主教广州教区房产管理委员会与广州市聚益物业管理有限公司在2015年8月28日签《房地产租赁合同》，约定广州市聚益物业管理有限公司租赁沙面大街36、38、39、41号和沙面二街4、6号物业中与原租户《租赁合同》已经到期届满的部分交由广州市聚益物业管理有限公司承租及管理，租赁期限自2015年9月1日至2034年12月31日止，等。2016年10月24日，广州市天主教爱国会出具《证明》，称广州市天主教爱国会是社会团体单位组织，天主教广州教区房产管理委员会是广州市天主教爱国会内部的一个专门管理房产的部门，没有进行社团登记。同日，广州市民族宗教事务局也盖章证明。本院的（2009）荔法民三初字第841号民事判决及广东省广州市中级人民法院在2011年1月28日作出的（2010）穗中法民五终字第389号民事判决，及本院的（2009）荔法民三初字第871号民事判决及广东省广州市中级人民法院在2011年1月28日作出的（2010）穗中法民五终字第394号民事判决，均认定天主教广州教区房产管理委员会是广州市天主教爱国会下属的房屋专职管理部门，租赁房屋登记在广州市天主教爱国会内部管理机构天主教广州教区房产管理委员会名下，房屋的所有权人是广州市天主教爱国会。上述事实，有租赁合同、庭审笔录等为据。本院认为：天主教广州教区房产管理委员会是广州市天主教爱国会下属的房屋专职管理部门，登记在天主教广州教区房产管理委员会的租赁房屋的所有权人是广州市天主教爱国会。广州市天主教爱国会的诉讼主体资格是适格的。天主教广州教区房产管理委员会与曲荣梅于2003年6月10日签订的《广州市房地产租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期限于2005年4月30日届满后，双方未续签合同，曲荣梅继续使用讼争房屋，广州市天主教爱国会仍继续收取租金，双方形成不定期的租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方在租赁期限届满后为不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，广州市天主教爱国会可以随时解除合同，但应给予一定的合理期限。本院确认租赁合同关系在曲荣梅收到本院送达的起诉状副本时间2017年3月7日解除。曲荣梅现近85周岁，考虑到其实际困难，本院确定予其继续居住2年为宜。曲荣梅在继续居住期间可积极在现有住房保障体系内寻找救济途径以解决其居住问题，2年期满后应搬迁出该房屋。在实际居住期间，可仍按租赁合同约定的租金标准支付占用费。广州市天主教爱国会诉请的合同解除后居住期间占用费50%违约金，缺乏依据，本院不予支持。综述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条的规定，判决如下：一、确认广州市天主教爱国会属下的天主教广州教区房产管理委员会与曲荣梅在2003年6月10日签订的《广州市房地产租赁合同》在2017年3月7日起解除。二、在本判决发生法律效力之日起2年内，曲荣梅（含同住人员）将广州市荔湾区沙面二街XX号后座地下部位房屋腾空、搬出交还给广州市天主教爱国会。三、在本判决发生法律效力之日起十天内，曲荣梅支付2016年1月起至本判决发生法律效力之日止的租金和占用费（2016年1月至2017年2月期间为租金，2017年3月起至判决发生法律效力日止为占用费，均按327.3元/月计算）给广州市天主教爱国会。从本判决发生法律效力之次日起至上述第二判项确定的搬迁退房日止的占用费，曲荣梅仍按327.3元/月的标准支付给广州市天主教爱国会。四、驳回广州市天主教爱国会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告曲荣梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五天内，向本院递交上诉状，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 蒋 斌二〇一七年九月十三日书记员 魏冬菊