陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民初325号原告(执行案外人)：陈延红，女，汉族，1978年12月23日出生，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：韩二兵，陕西合恒律师事务所律师。被告（申请执行人）：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市新城区西新街88号。负责人：程清洁，该分行行长。委托诉讼代理人：温军平，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：双兰档，北京大成（西安）律师事务所律师。被告（被执行人）：陕西瑞麟置业有限公司，住所地：西安市碑林区环城南路中段118号。法定代表人：孙瑞林，该公司董事长，已故。原告陈延红与被告交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）、陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈延红的委托诉讼代理人韩二兵，被告交通银行股份有限公司陕西省分行的委托诉讼代理人温军平、双兰档均到庭参加诉讼。被告瑞麟公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈延红向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对陈延红购买的位于西安市临潼区瑞麟君府的房屋（房号：7#10302）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月15日，原告与被告瑞麟公司签订了《商品房买卖合同》，购买了被告瑞麟公司的房屋一套,房号为7#10302，并向被告瑞麟公司支付了购房款61.6万元，被告瑞麟公司向原告出具了收据等。西安市中级人民法院于2014年12月30日以（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定书查封了该处房屋，原告以案外人名义提出执行异议，但法院驳回了其执行异议。《物权法》第15条规定，是否办理物权登记不影响《商品房买卖合同》的合同效力。原告认为就该涉案房屋享有可以排除执行的事由。同时依据《民事诉讼法》第227条，《民事诉讼法司法解释》第304条、305条、307条、312条之规定，请求法院依法支持其诉讼请求。被告交行陕西省分行辩称，交行陕西省分行对涉案房产依法享有抵押权具有对抗异议人的优先受偿权，交行陕西省分行与瑞麟公司签订了《公司客户委托贷款合同》及《抵押合同》，并办理了抵押登记。根据《物权法》第一百八十七条的规定，交行陕西省分行对执行标的依法享有抵押权，且已取得了抵押权，故对执行标的依法享有优先受偿权。2、异议人对该执行标的不享有排除执行的权利。房屋买卖交易是否真实尚需进一步核实，且《商品房买卖合同》上的房屋管理部门盖章行为不能产生对抗抵押权的效力，也不能对抗人民法院对执行标的查封的法律效力。根据《物权法》第九条、第一百八十七条、第一百九十一条的规定，异议人签订商品房买卖合同取得债权，无法对抗申请执行人的担保物权。据此，请求依法驳回异议人的执行异议请求。被告瑞麟公司未出庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年4月29日，交行陕西省分行与瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》及《抵押合同》，交行陕西省分行向瑞麟公司提供贷款壹亿元人民币，瑞麟公司以其自有的位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并提供了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第××号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后交行陕西省分行申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，交行陕西省分行可持公证书及执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后被告交行陕西省分行依据上述《执行证书》向本院申请强制执行，2014年12月30日，本院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区285套房产（预售证号：临预字第201216号、临预字201215号、临预字201121号）；查封期限为二年。2016年12月15日本院作出（2014）西中执字第00059-9号执行裁定书，续查封涉案房产两年。本案原告作为案外人以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。本院经审查认为，陈延红的第二笔30万元购房款的交付时间在本院对涉案房屋查封之后，且其未向本院提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋。陈延红主张的执行异议申请理由不能成立，遂作出（2017）陕01执异66号执行裁定,：驳回案外人陈延红提出的执行异议。原告陈延红遂提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查，2014年8月15日，原告陈延红与被告瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，由其购买瑞麟公司位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼1单元3层10302号房屋一套，合同中约定房屋价款为61.6万元，陈延红分别于2014年11月3日和2016年7月29日分两笔向瑞麟公司交付购房款31.6万元和30万元，上述《购房合同》已在临潼区房产局登记备案，涉案房屋现已交付陈延红使用。审理中，陈延红向本院提交西安市住房情况查询申请表一份，查询结果显示其无其他用于居住的房屋。以上事实有《执行证书》、《公司客户委托贷款合同》、《房屋他项权证》、《情况说明》、《执行裁定书》、《商品房买卖合同》、《交房入住书》、《收款收据》、《住房情况查询申请表》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房屋于2014年12月30日被法院查封，而陈延红与瑞麟公司已于2014年8月15日签订《商品房买卖合同》，所购买涉案房屋用于居住且在查封前已支付超过合同约定总价款的50%款项，余款也于2016年7月29日清结，同时，陈延红也向法庭举证其再无其他用于居住的房屋，依据上述法律规定，原告陈延红对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。交行陕西省分行辩称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗原告陈延红的优先受偿权，理由不能成立。另交行陕西省分行辩称原告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》及第二笔付款不真实，且原告陈延红提供的《住房情况查询申请表》不足以证明其无其他房屋居住，理由不足，其所述本院不予采纳。综上，原告陈延红要求停止对位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼1单元3层10302号房产的强制执行之诉请，理由成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条规定，判决如下：不得执行位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区7号楼1单元3层10302号房屋。案件受理费100元，由被告交通银行股份有限公司陕西省分行负担。该款陈延红已预交，被告交通银行股份有限公司陕西省分行于本判决生效后三日内将该款直付陈延红。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二〇一七年九月二十日书记员  张媛