海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2017）琼0105民初4681号原告：林爱琴，女，1973年8月20日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：周文红、符昌辉，海南威盾律师师事务所律师。被告：海南泛华房地产开发建设公司。住所地：海口市秀英区书场街**。法定代表人：王勃，总经理。委托诉讼代理人：王日明，海南刚峰律师事务所律师。原告林爱琴与被告海南泛华房地产开发建设公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周文红、被告的委托诉讼代理人王日明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林爱琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2015年7月6日起暂计至2017年7月10日逾期未办理房屋权属证书的违约金人民币32062.46元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实的理由：原、被告双方于2011年6月28日签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于海口市××路房，总价款为人民币436224元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，并缴纳了房屋相关税费，被告于2012年11月26日将房屋交付原告使用。依双方所签《商品房买卖合同》第十五条第一款“出卖人应当自房屋交付之日起950日内为买受人办理房屋权属证书...”约定，被告应于2015年7月5日前为原告办妥房屋权属证书。但迄今为止，被告未能为原告办妥房屋权属证书，其行为已严重损害原告权益，构成违约。根据双方所签《商品房买卖合同》第十五条第四款“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同”的约定，被告应自2015年7月6日起每日按原告已付房价款的万分之一向原告支付违约金，直至原告实际取得房屋权属证书之日止。因被告的违约行为一直处于持续状态，原告暂时主张自2015年7月6日起至2017年7月10日的违约金人民币32062.46元（436224元×万分之一×735日），对于2017年7月10日之后所产生的违约金，待其发生后原告另行主张。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，愿贵院判如所请。被告辩称：一、金银小区项目属城市改造建设项目，有别于其他商业地产开发项目，政府意愿、价值取向和法律法规及政策的变化决定项目开发建设全过程。因项目一期开发建设无法完成项目总体规划设计的各项指标（人防与绿化工程指标）而成为权属证书延迟办理的唯一因素，三期开发建设的阻却促使总体指标最终无法完成，归结原因如下：第一、金银小区属政府主导、与开发商合作的城区改造项目，有强烈的目的性与阶段性特征，一期建成并安置销售后，基本完成政府“形象工程”之效应，二、三期并不从实质上影响政府的开发与建设意愿；第二，项目开发建设涉及因素错综复杂，仅土地性质就种类繁多（存国有划拨用地、商业用地、村集体预留用地、村民宅基地、城镇居民用地等），其土地同步变性完全取决于补偿、安置、拆迁等政府政策，原土地房产权人亦呈多样化也增加了后期项目开发建设复杂与困难；第三，十多年来自“城区改造”到“棚户区改造”国家政策变化从根本上制约着项目二、三期的开发建设，在项目运作、土地变性、控规指标、拆迁安置、补贴赔偿、设计评审、报规报建、税收减免等等政府政策性较强且变化巨大，加上房地产行业市场供需关系、成本收益、规划建设、税收政策等等发生了根本性的变化......总之，金银小区项目开发建设非同于正常商业房地产项目，国家政策和法律法规的变化不为一般企业或个人所能预见、预防、避免与克服，也从本质上改变了答辩人与秀英区政府签署合作协议时的背景，亦致使金银小区房产权属证书顺利办理成为瓶颈，其不可抗力及情势变迁成因的客观事实不容忽视排除。二、被告积极弥补，多次修改原有设计规划，不断争取政府有关部门支持。因前述客观事实出现后引发的违约行为，被告自筹追加数十万资金修改完善人防工程原有设计，并在房前屋后、停车场、群楼顶层等增加小区绿化面积，力求完成或接近原总体规划绿化指标，现人防工程已基本达标......对小区部分业主由此而拒缴结欠物业、停车、水电等费用（海南泛华物业管理有限公司乃答辩人的关联企业）的行为，亦采取了息事宁人之举措，体现了被告践行恪守诚信公平之意愿。三、原告仅依合同约定诉求之违约金无事实与法律依据，不应支持。合同违约赔偿范围应受可预见规则、减损规则和利益基本相当规则的制约，不能主观意愿地随意扩大对违约行为的惩罚性，反复循环提请诉讼必将导致浪费司法资源，如此并不能达到充分鼓励交易行为，有效维护公平与诚信交易之法律环境，并更好地促进社会经济发展，有违法律精神与目的，不符合立法本意。单就合同约定条款去机械套用适用法律条文作出的判断，易陷教条主义之泥潭。原告均通过按揭贷款购置房屋，房产权属证书是否依约及时办理并未对各原告产生实际的经济损失，且原告亦未能提供实际损失的证据。四、实际交房时间没有异议，但对违约金计算有异议，应予纠正。违约期间计算不正确，应按30天/月、360天/年为基数计算，而非365天/年或以某具体时间段之实际日期来匡算违约期间。综上，鉴本案确存有的不可抗力、情势变迁等现实客观情况，敬请法庭能重新考量，综合诉辩双方签署之合同之背景、性质和合同履行过程及履行结果（现实损失）之实际情况，依法裁判，以维护被告之合法权益。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一：林爱琴提交的如下证据：1、《居民身份证》、被告企业信息资料，证明：原、被告双方身份证明，及原、被告的诉讼主体资格。2、《海口市商品房买卖合同》，证明：原告与被告签订房屋买卖合同，明确约定被告应于交付房屋之日起950日内为原告办理房屋权属证书，被告应按约定如期办妥。3、付款凭证、发票，证明：双方签订合同后，原告已依约向被告支付了购房款，并缴纳了房屋相关税费。4、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，证明：被告已于2012年11月26日将房屋交付原告使用。被告对原告提交的上述证据没有异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性以及证明效力予以确认，上述证据均在卷佐证。二：海南泛华房地产开发建设公司提交如下证据：1、《合作协议书》，被告与海口市秀英区人民政府签署城市拆迁整治改造项目合作各事项进行约定。证明：海口市秀英区人民政府以民事主体身份与企业合作城区改造房地产开发建设项目。原告对该证据的关联性有异议，认为合作协议是被告与政府之间的协议，与本案无关。况且这份协议书恰好说明了被告基于合作关系与政府签订协议书，被告与政府的合作法律关系不能作为其对抗逾期办证的事由。本院对该证据与本案待证的事实不存在关联性，不予采纳。2、海口市规划局规函（2007）673号、市规函（2007）405号、市规函（2007）1165号、市规函（2007）1436号、市规函（2009）50号、市规函（2009）1525号，海口市人民政府海府办（2008）218号，海口市人民防空办公室通知书、海口人防施字（2010）37号、海口人防规字（2010）93号，海口市水务局海水函（2009）102号、海水审验函（2016）78号，海口市水资源管理中心评审意见，海口市国家安全局海国安报字（2009）第02号项目报建准予许可决定书，海口市建设工程质量安全监督站海建质监综字（2012）180号，海口市公安消防支队海公消验告字（2013）第0022号等文件资料，秀英区政府上级主管部门以及各专业职能部门对项目开发建设相关报告依照法律法规进行审核审批。证明：金银小区作为政府主导，与开发商合作之城市改造项目，政府各职能部门在立项规划、设计、报建报批，开发建设等程序与环节上，比其他正常纯商业房地产开发建设项目所需手续更加严格、更加繁琐，受项目实际情况影响较大，相关法律法规调整变化决定着项目能否顺利展开。最终要受到国家政策的制约。被告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议。认为该证据材料不能作为被告以其相关政策为由作为免责事由，这些材料更加说明了是被告的主观过错导致不能按照合同约定办证。本院对该证据的真实性予以认可，但对被告拟证明受相关政策为由作为免责事由，不予采纳。3、海口市秀英区金银小区项目总平面图及一期平面图，海南南方建筑设计有限公司对金银小区规划设计绘制的总体和一期平面图。证明：项目规划总体指标从根本上限制了项目一期建设各项指标完成（主要归属为人防及绿化工程）。如果要达到指标要把二、三期都建设完毕，因为政策的原因，任何人都无法完成。被告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该规划图更加说明是由于被告的主观的过错不存在客观的因素导致逾期办证。本院对该证据的真实性予以认可，但对被告拟证明受相关政策为由作为免除逾期办证的事由，不予采纳。本院经审理认定事实如下：2011年6月28日，原、被告双方签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定被告将“海口市海秀西路北侧金银小区B栋603房”出售给原告，原告向被告支付房屋价款436224元，被告应当在2012年8月30日前将上述房屋交付给原告；被告应当自房屋交付之日起950日内为原告办理房屋权属证书，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，逾期365日以上的，原告有权单方解除合同。合同签订后，2011年6月28日，原告向被告支付了购房款436224元，2012年11月26日，被告将涉案房屋交付给原告，但至原告起诉之日，被告仍未为原告办理房屋权属登记。本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示未违反有关法律的禁止性规定，属于有效合同。本案争议的焦点是被告是否应承担逾期办理房产证的违约责任。原、被告签订的房屋买卖合同约定，被告应当自房屋交付之日起950日内为原告办理房屋权属证书。被告于2012年11月26日涉案房屋交付给原告，至今仍未办理涉案房屋权属证书已存在逾期办证的事实。被告未能举证证明办理涉案房产首次登记，各套房产的产权转移登记及不能办证的责任在于政府部门。因此，被告应依约承担相应的违约责任。现原告诉求被告支付2015年7月6日起至2017年7月10日的违约金32062.46元（436224×735×0.0001=32062.46）的请求，既有事实依据，亦有法律规定，本院予以支持。对被告提出的由于政府部门不可抗力的原因、原告仅依合同约定主张违约金缺乏依据进而主张被告不应当承担逾期办证责任的抗辩理由于法无据，本院不予采纳。原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》已约定被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，被告以违约期间计算不正确，应按30天/月、360天/年为基数计算的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告海南泛华房地产开发建设公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林爱琴支付2015年7月6日起至2017年7月10日逾期办理房屋权属证书的违约金32062.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，减半收取301元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员 韩 诚 二〇一七年九月六日法官助理 张一晨书 记 员 王莉莎