三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2017）琼0271民初3023号   原告:海南金陵置业有限公司，住所地海南省三亚市鹿岭路金陵海景花园**楼**。   法定代表人：喻涛，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈世鸥，海南琼亚律师事务所律师。   被告：三亚金的酒店物业服务有限公司，住所地三亚市解放四路阳光翠园**楼202。   法定代表人：刘志国，该公司总经理。   委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。   原告海南金陵置业有限公司（以下简称金陵置业公司）诉被告三亚金的酒店物业服务有限公司（以下简称金的物业公司）物权确认纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈媛独任审理，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告金陵置业公司的委托诉讼代理人陈世鸥到庭参加了诉讼，被告金的物业公司经的委托诉讼代理人聂友峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告金陵置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告享有三亚金陵海景花园小区所有地下停车位的使用管理权和收益权；2、判令被告向原告归还从2015年7月8日至本案判决生效之日收取的三亚金陵海景花园小区地下停车费535920元（暂计算至2017年4月30日）；3、判令被告停止收取三亚金陵海景花园小区地下停车费，清空地下车库车辆，退出地下车库管理。4、本案的诉讼费用全部由被告全部负担。事实和理由：一、基本情况。金陵海景花园小区项目位于三亚市××区，为原告投资建设。该项目由三栋高层公寓组成，建筑面积共计60873㎡。2007年9月25日，三亚市政府向原告颁发"三土房(2007)字第7219号《土地房屋权证》，将该项目1、2、3号楼地下室的土地房屋权利确认给原告。该证登记的土地使用面积为3089.30㎡，地下室建筑面积为7402.62㎡，地下室划分出145个停车位。从2015年7月8日被告作为该小区物业公司至今，被告利用地下停车收取停车费，其中临时停车收费标准为："中小型客货车：半小时内免费，超出半小时3元，超出4小时5元，过夜8元(每天每辆车只收费一次，再次出入不另收费)；大型客货车：半小时内免费，超出半小时5元，过夜8元(每天每辆车只收费一次，再次出入不另收费)"。其中固定停车收费标准为："中小型客货车：地面每月120元／辆，地下每月210元／辆。大型客货车：地面每月180元／辆，地下每月300元／辆。"该小区地处大东海旅游景区，入住量大，旺季时地下停车位爆满，淡季时空置率大约20％。二、涉案地下室权属争议的诉讼情况。2013年11月，金陵海景花园业主委员会认为该项目地下室的土地使用权和建筑所有权归全体业主有，三亚市政府将该建筑登记在原告名下，损害了全体业主的共同权益，违反法律、法规的规定，故请求三亚市中级人民法院依法撤销三土房(2007)字第7219号《土地房屋权证》。2014年4月29日，市中级法院作出撤销该《土地房屋权证》的判决。2015年5月28日，省高院作出(2014)琼行终字第118号《行政判决书》，该判决书载明："经现场勘查，颁证的地下室有配电房、水泵房、发电机房等公用设施。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，对于建筑区划内的公共设施，属于业主共有。因此，三亚市政府将包含配电房、水泵房、发电机房等公用设施的地下室全部登记给置业公司所有，没有事实和法律依据。原审判决撤销该颁证行为并无不当。"据此，省高院作出"驳回上诉，维持原判"的终审判决。该判决同时认定："由于业主按购房合同的约定所支付的购房款不包含除商品房套内面积及公共建筑建筑分摊面积外专有部分的面积，故原告主张业主已支付人防工程建设成本的主张，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。"也就是说，业主按购房合同的约定所支付的购房款不包括小区地下室(包括人防工程）。据此，虽然两审法院判决撤销该证，但是根据省高院判决的认定，撤证的理由在于：地下室的公用设施不属于原告所有，属于业主共有。换言之，地下室公用设施以外的建筑面积和土地使用权仍归原告享有。三、原告对金陵海景花园小区地下停车位依法享有占有、使用、管理和收益权。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定："人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。"原建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定(2001年修正)》第二十五条规定："地下工程应本着'谁投资、谁所有、谁受益、谁维护'的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。"因此，原告作为金陵海景花园小区建设投资单位，在不影响人防工程防护使用效能的前提下，依法享有人防工程的平时使用管理权和收益权。被告作为金陵海景花园小区物业公司，未经原告委托和其他形式的同意，将小区地下室车位出租给业主和外来人员，擅自收取停车费，侵犯了原告对地下室的占有、使用管理和收益权，请人民法院依法判决被告停止侵权行为，判令被告对已经非法收取的停车费全部归还原告。对该小区地下停车每辆210元，平均每天占用116个车位(按平均20％的空置率计算)计算暂至2017年4月30，被告应退还原告停车费收益535920元(116×210元/月×22月)。   被告金的物业公司辩称：1、原告的第一项诉求和其他诉求不能在同一案件中审理，其第一项诉求应当以全体业主为被告，而不是应当以本案的被告为被告，地下车位的权属为被告所有还是全体业主所有，这是一个还未确认的法律事实，根据物权法的相关规定，小区的公共设施是归全体业主所有，开发商将小区房屋出售之后，根据物权法的该规定，这些公共设施和广告部位将一并归属于全体业主所有，而本案原告要求地下车位享有使用管理和收益的权利，该诉求与全体业主有利害关系，应当向产权人或利害关系人主张权益，本案的被告仅是受业委会委托对小区进行管理的机构，其所有的物业管理权限，均来源于业主委会的授权，而业主委员会的授权来源于小区业主三分之二的授权，所以原告的第一项诉求跟其他诉求不能在同一个案件中审理，其应当向正确的被告主张权利；2、被告从未收取过地下停车位的停车费，所以原告主张返还缺乏基本的事实，被告仅仅是对进入小区的车辆办理一个出入证，审核车辆是否为小区车辆，对车辆是否进入准予放行，而且被告收取的停车费仅仅为小区地上的，公共场所的停车费，该费用是归属于全体业主所有，这是物权法明确规定的，被告仅为一个管理人，只是收取停车费中的部分管理费，其他费用属于全体业主所有，根据物权法的规定，小区停车费归全体业主，根据海南经济特区物业管理的规定，收取的停车费用于维修小区公共设施及其他，该笔费用并不属于物业公司，更何况本案中的物业公司并未收取过地下停车场停车费，原告所认为的停车场归其所有，其应当向相关业主主张权利；3、被告未收取过停车费，因此不存在停止收取的问题，地下车库的车辆归停放人所有，物业公司没有权利去清空车辆，且这些车辆是否要清空？由谁清空？涉及到停车人的权益，应当向停车人主张，或者至少追加相关停车人为被告，若原告不能对被告主张即实际停车入的具体信息提出明确的个人信息，应当驳回其起诉。综上我方认为原告的起诉从主体到法律关系都没认清，这些诉求都没有事实与法律依据，应当予以驳回。   经审理查明：金陵海景花园小区项目位于三亚市××区，为原告投资建设。该项目由三栋高层公寓组成，建筑面积共计60873㎡。2007年9月25日，三亚市政府向原告颁发"三土房(2007)字第7219号《土地房屋权证》，将该项目1、2、3号楼地下室的土地房屋权利确认给原告。该证登记的土地使用面积为3089.30㎡，地下室建筑面积为7402.62㎡，地下室划分出145个停车位。2013年11月，金陵海景花园业主委员会认为该项目地下室的土地使用权和建筑所有权归全体业主有，三亚市政府将该建筑登记在原告名下，损害了全体业主的共同权益，违反法律、法规的规定，故请求三亚市中级人民法院依法撤销三土房(2007)字第7219号《土地房屋权证》。2014年4月29日，市中级法院作出撤销该《土地房屋权证》的判决。2015年5月28日，省高院作出(2014)琼行终字第118号《行政判决书》，该判决书载明："经现场勘查，颁证的地下室有配电房、水泵房、发电机房等公用设施。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，对于建筑区划内的公共设施，属于业主共有。因此，三亚市政府将包含配电房、水泵房、发电机房等公用设施的地下室全部登记给置业公司所有，没有事实和法律依据。原审判决撤销该颁证行为并无不当。"据此，省高院作出"驳回上诉，维持原判"的终审判决。该判决同时认定："由于业主按购房合同的约定所支付的购房款不包含除商品房套内面积及公共建筑建筑分摊面积外专有部分的面积，故原告主张业主已支付人防工程建设成本的主张，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。"   另查明，从2015年7月8日被告作为该小区物业公司至今，被告在涉案小区张贴收费告示，其中临时停车收费标准为："中小型客货车：半小时内免费，超出半小时3元，超出4小时5元，过夜8元(每天每辆车只收费一次，再次出入不另收费)；大型客货车：半小时内免费，超出半小时5元，过夜8元(每天每辆车只收费一次，再次出入不另收费)"。其中固定停车收费标准为："中小型客货车：地面每月120元／辆，地下每月210元／辆。大型客货车：地面每月180元／辆，地下每月300元／辆。"2017年7月3日，本院在前往涉案小区现场调查的时候发现，该停车收费的告示已经被被告撤除。被告还承认涉案小区的地下停车库由其管理，但是其并未收取费用，仅仅收取地上停车位的费用，该收费行为经业委会授权。   以上事实，有《关于海南金陵置业有限总公司在大东海兴建新金陵度假公寓酒店一期公寓酒店一期公寓楼工程的审批意见》、《建筑工程施工许可证》、海南省人防工程竣工验收备案表、人防工程（防空地下室）竣工质量评定书、三亚市公安消防局《关于新金陵度假公寓建设项目工程消防验收合格的意见》、《建设工程规划许可证》、《海南省建筑工程竣工验收备案证》、三土房（2007）字第7219号《土地房屋权证》、（2014）三亚行初字第2号《行政判决书》、（2014）琼行终字第118号《行政判决书》、《关于"金陵海景花园（原新金陵度假公寓）"人防工程产权问题的回复意见》、新建商品房房屋测绘结果确认备案审核表、新建商品房分摊土地测量结果备案审核表、土地面积明细表、房屋建筑面积总表、房屋建筑面积分层汇总表、共有公用建筑面积汇总表金陵海景花园收费标准公示牌、照片、商品房买卖合同以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭举证，足以认定。   本院认为：第一，关于原告是否享有涉案小区地下停车位的使用权及收益权的问题。涉案小区由原告投资建设。根据原有的（2007）字第7219号《土地房屋权证》，涉案小区1、2、3号楼地下室的土地房屋权利登记在原告名下。该证登记的地下室建筑面积为7402.62㎡，地下室划分出145个停车位。该土地证虽经诉讼被法院判决撤销，但是在事实认定方面，主要有两点：1、该证被撤销的主要原因是登记的地下室建筑面积7402.62㎡，包含了配电房、水泵房、发电机房等公共设施；2、涉案小区业主按购房合同的约定所支付的购房款不包含除商品房套内面积及公共建筑分摊面积外专有部分的面积，故业主未支付人防工程建筑成本。根据生效判决认定的事实，结合《中华人民共和国人民防空法》第五条："人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。"及原建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定(2001年修正)》第二十五条："地下工程应本着'谁投资、谁所有、谁受益、谁维护'的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。"的规定，本院认为，属于地下人防工程的车位，车位建设成本非由业主承担且车位不计入商品房分摊面积的，开发商应当享有使用权及收益权。因此，本案原告依法享有涉案小区地下停车位的使用权及收益权。第二、被告是否存在侵权行为。被告从2015年7月8日开始，受涉案小区业委会的聘请进入小区进行物业服务，被告在涉案小区张贴收费告示，明确了各项地上、地下停车位收费标准，但在本院前往涉案小区现场调查的时候，该停车收费的告示又被被告撤除。被告的行为证实其按照该告示牌的收费标准长期收费。但被告拒不提供收费的发票及记录清单，原告亦不申请鉴定，本院无法查明其收费的具体金额，本院对原告诉求被告返还停车费535920元不予支持。因此，被告应当停止收取涉案小区地下停车位的停车费用，并退出对地下车库的管理。因地下车库的车辆属于车辆所有人，并非被告的车辆，原告诉求被告清空地下车库车辆于法无据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第八条，《中华人民共和国人民防空法》第五条之规定，判决如下:   一、确认原告海南金陵置业有限公司享有三亚金陵海景花园小区地下停车位的使用权和收益权；   二、被告金的酒店物业服务有限公司应自本判决生效之日起十日内停止收取三亚金陵海景花园小区地下停车位的停车费并退出地下车库的管理；   三、驳回原告海南金陵置业有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费4579元，（原告已预缴），由原告负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 陈媛     二〇一七年九月四日   书记员 王捷   附相关法律条文：   中华人民共和国物权法   第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。   第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。   中华人民共和国人民防空法   第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。   国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。