天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0102民初5822号原告：张霞，女，1974年2月25日出生，汉族，天津市东丽区公安分局张贵庄派出所干部，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：李建军，天津宝砚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婷，天津宝砚律师事务所律师。被告：金地（集团）天津投资发展有限公司，住所地天津市河东区津滨大道55号-2413。法定代表人：陈长春,董事长。委托诉讼代理人：李思远，北京大成（上海）律师事务所律师。原告张霞与被告金地（集团）天津投资发展有限公司（以下简称金地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法裁定转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告张霞在诉讼期间提出鉴定申请，申请对涉诉房屋层高是否符合合同约定进行鉴定。本院依法委托天津津准工程勘测有限公司进行鉴定。原告张霞的委托诉讼代理人李建军、被告金地公司的委托诉讼代理人李思远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年7月30日签订的《天津市商品房买卖合同》；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年7月30日签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的坐落天津市河东区津塘路156号紫乐广场、紫乐名轩地下158号商品房，在交工标准部分约定了建筑层高为6.35米。原告依约支付了购房款，经鉴定发现，被告交付的范围层高虽符合合同约定，但净高相差40-50厘米，导致屋顶不在一个水平面上，不能实现合同目的，商铺左侧承重墙上开设有防火门且明确要求不准上锁，导致商铺空间呈现开放状态，致房屋使用功能受限，购房目的无法实现，故未接收该房屋，经协商未能解决问题，特诉至法院。金地公司辩称，第一，原告起诉超过法定解除合同期限，原、被告2013年7月30日签订的《天津市商品房买卖合同》中所附房屋图中明确注明原告购买的商铺包含一扇敞开的大门。2013年7月13日原告签署的房屋认购书确认已经知晓该商铺的相关情况以及入住后的影响。原告代理人庭审中确认2015年5月原告至商铺查看。原告2016年8月起诉，超过法定解除期限。第二，原告签订本合同的目的是取得商铺的物权，合同解除是严重的违约行为，除非是房屋根本不能使用，否则即使存在瑕疵问题应当认定相对方承担支付违约金的责任而非退房。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月30日，以被告为甲方、原告为乙方签订《天津市商品房买卖合同》（非住宅类）（以下简称《合同》），约定原告购买被告开发的坐落天津市河东区津塘路××广场、××地下××号房屋一套，该房屋设计用途为商业，总价款为2849791元，商品房交付时间为2013年10月30日前。合同第十一条关于商品房交接约定：“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，交接房屋钥匙”。合同附件一商品房平面图中的分门分层平面图中显示原告所售卖的158号商铺与相邻的157号商铺墙上有一扇门，即双方所述的防火门，该门原始状态是没有安装锁具，不能锁闭。合同附件《金地紫乐广场2号楼商业交工标准》一、结构部分2.层高约定：“负一层6.35米”。该标准中未对房屋净高进行约定。合同附件《补充合同》第三条房屋的交付交接约定：1.“鉴于交房日期已在《合同》中约定，除出卖人提早或推迟交房日期外，出卖人可不再另行通知交房日期”。3.“买受人按照《合同》中约定的交房日期办理商品房交付手续，自交付之日或视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。如买受人仍未办理接收商品房手续，将视为出卖人已将本《合同》项下的商品房交付予买受人，该商品房的风险责任转由买受人承担，包括但不限于此期间发生的物业管理费、供暖费等费用及商品房损毁、灭失的风险责任”。6.“买受人在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”。合同签订后原告依约向被告支付了全部购房款，但原告至今未实际接收房屋。另查，被告开发的紫乐广场2号楼B段于2013年6月经天津市河东区城市建设委员会竣工验收备案。2016年8月，涉诉房屋所在工程的勘察单位天津市地质工程勘察院受被告委托对金地广场一层现状楼面和地下一层现状楼面的高差情况以及两层楼间高差情况进行测量并出具了《金地广场项目层高测量技术报告》，测量结果为地面与地下平面的高度差合计6.334米。其测量过程由天津市河西区公证处进行了公证。诉讼期间原告就涉诉房屋层高问题向本院申请鉴定，本院依法委托天津津准工程勘测有限公司对涉诉房屋层高进行测量。其测量结果为：1.室内区域，层高平均值为6.362m,走廊区域楼层高度平均值为6.449m。2.室内区域，净高平均值为6.043m，走廊区域净高平均值为5.626m。原、被告对该鉴定意见均无异议。测量报告上所述走廊区域是以涉诉房屋所在建筑物地上一层的房屋结构描述的，体现在涉诉房屋内，即室内有部分区域屋顶楼板整体下沉，低于其他部分。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告的争议焦点为：一、原告购买被告的房屋是否达到足以解除合同的条件。原告主张解除合同的事由有两项：1.房屋净高高差在6%以上，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房司法解释）第十四条面积差的规定，应当解除合同。此外，被告存在欺诈行为的违约，擅自变更涉诉房屋设计而未告知原告，也应解除合同。原告就被告存在设计变更未提供证据证实其主张。被告则主张净高虽存在高差，但不影响原告使用，未达到解除合同程度。2.涉诉房屋与相邻房屋墙上的防火门是否影响合同目的的实现。原告主张防火门不能锁闭，使涉诉房屋不能形成密闭空间，安全性无法保障，不能实现其商业目的。被告则主张如果原告申请，可以由消防部门指定的施工单位加装电磁锁，与建筑物的消防联动系统绑定，在平时状态下防火门处于锁闭状态，如发生火灾自动切断电源时打开，被告愿意承担相关费用。此方案也已经过了消防部门的验收合格，不影响原告的使用，故未达到足以解除合同的程度。二、原告本次起诉是否超过了解除合同的除斥期间。原告自述其曾于2015年5月到现场看房，发现层高有问题遂与物业公司进行协商，但认为房屋尚未交付，因此不应开始计算除斥期间。被告对此不予认可，并主张按照合同附件《补充合同》第三条的约定原告应当按照《合同》中约定的交房日期办理商品房交付手续，否则应视为被告已将房屋交付原告。此外，原告在2013年7月13日签订《房屋认购书》时已充分了解所购房屋的情况及位置，防火门已经在《合同》附图中标明，原告应当知晓，因此其起诉超过除斥期间。原告不否认在《合同》、合同附件、《补充合同》及《房屋认购书》上的签字，但其主张被告销售人员将一系列格式合同拿出要求其逐一签字，未让原告自行阅读，也未就细节问题对原告释明，更未与原告协商，因此在存在歧义的情况下，应作出不利于被告的解释。本院认为，原、被告签订的《合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。对于原、被告的争议焦点，本院逐一进行评析：一、原告购买被告的房屋是否达到足以解除合同的条件。1.房屋净高问题。原告主张被告变更涉诉房屋净高设计，未能提供证据证实其主张，本院不予认定。关于原告主张的参照商品房司法解释第十四条面积差的规定认定房屋净高高差一节，其提供的案例并非最高人民法院指导性案例，故不能作为本案裁判依据直接参照适用。商品房司法解释第十四条是关于房屋面积差的规定，其所设定的比例不能当然适用于高度差。因此衡量高度差是否达到不能实现合同目的需要解除合同的程度，还应结合案件具体情况具体分析。首先，本案《合同》并无房屋净高的约定；其次，从《合同》所附平面图及被告所提供的涉诉房屋建筑图纸看，涉诉房屋的设计是一层,其最低净高为5.610米，不存在不符合建筑设计规范及无法合理利用空间的情形，因此涉诉房屋存在的净高高差尚未达到不能实现合同目的的程度，不构成解除合同的条件。2.防火门问题。涉诉房屋系商铺，用于正常经营、使用、收益是买卖双方进行房屋交易的根本目的。该门设置的目的是防火设施，该门的原始状态是不能锁闭状态，即使按照被告所述加装电磁锁，但此种电磁锁一旦电源被切断，该门将自动打开，不特定人员可以穿行其中，此将导致房屋的独立性、私密性降低。被告作为开发商，在房屋构造方面与买受人个体相比，处于信息优势地位，而在案证据显示，上述情况被告并未对原告尽到特别提示和告知义务，商品房买卖合同所附图纸上虽标注有门，但并未标注显示该门的性质及与其他普通门的区别，且原告并未实际接收房屋，故本院经审查认为，该门的存在确实严重影响了原告实现其订立合同时所期望的经济利益，足以构成原告解除合同的条件。二、原告起诉是否超过除斥期间问题。原、被告签订的《合同》中约定的房屋交付时间为2013年10月30日前，约定的交付方式为被告书面通知，至庭审时对于交房问题被告仍未进行书面通知，原告未实际取得涉诉房屋。虽然在双方签订的《补充合同》中写明如买受人未办理接收商品房手续，将视为出卖人已将本《合同》项下的商品房交付予买受人。但《补充合同》约定属于格式条款，变更了房管局规定的制式合同内容，被告用格式条款改变制式合同的内容应向原告进行提示或告知，但被告未做特别提示或告知，明显免除了原告的合同义务，应属无效条款。按照合同约定，被告未书面通知交房，不应视为房屋已经交付，解除权除斥期间不应开始计算。此外，虽然原告在《合同》附件图纸上进行了签字确认，而图纸上两间商铺相邻的墙上有一扇门的图例，但根据一般人的理解，门应当是可以锁闭的，从在案证据来看，并无证据证实被告已提示原告该门不能锁闭，故不应以原告签订相关认购书及《合同》作为解除权除斥期间的起算点。对于原告自述曾于2015年5月到现场看房一节，原告并未陈述此时发现了防火门不能锁闭问题，此外，被告至今尚未履行交房义务，故该时间不应作为解除权除斥期间的起算点。解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，因此原告起诉解除合同未超过除斥期间。综上所述，原告在解除权除斥期间内提起解除权诉讼，且涉诉房屋存在不能实现原告购买房屋的合同目的的情形，故其起诉要求解除合同，本院依法予以支持。因原告明确表示在本案中不就解除合同的后续问题提出主张，故本院就此亦不再涉及。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，判决如下：解除原告张霞与被告金地（集团）天津投资发展有限公司于2013年7月30日签订的《天津市商品房买卖合同》。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告金地（集团）天津投资发展有限公司负担。鉴定费6000元，由原告张霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。附：证据目录原告提供如下证据：1.商品房买卖合同复印件1份；2.照片3张；3.申请本院委托天津津准工程勘测有限公司作出的《房屋层高测量专业技术报告》1份；4.商品房层高缩水退房纠纷案例。被告提供如下证据：1.商品房买卖合同1份；2.建设工程竣工验收备案书1份；3.民用建筑设计通则1份；4.住宅设计规范1份；5.天津市房屋面积测算技术规范1份；6.金地广场层高测量报告1份；7.2016津河西证字第1070号公证书及其照片1份；8.说明1份；9.设计图纸2份；10.《房屋认购书》1份；11.情况说明1份。（以上证据均为复印件）审 判 长  杨桂军代理审判员  孙 伟人民陪审员  刘 英二〇一七年九月二十五日书 记 员  张 欢