广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终11935号上诉人（原审原告）：广州君盛物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路5-9号首层。法定代表人：王伟雄，该公司总经理。委托代理人：廖焕国、邓富妮，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：美林阁酒店管理（广州）有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港东路2429号226室。法定代表人：孙坚，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：上海莫泰酒店管理有限公司，住所地上海市青浦区工业园区郏一工业区7号3幢1层H区173室。法定代表人：沈飞宇，该公司董事长。两被上诉人的共同委托代理人：周知明、高睿静，均系北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人广州君盛物业管理有限公司（以下简称君盛公司）因与被上诉人美林阁酒店管理（广州）有限公司（以下简称美林阁公司）、上海莫泰酒店管理有限公司（以下简称莫泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初16090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人君盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持君盛公司一审全部诉请或将本案发回重审。事实理由如下：一、违约金有明确合同约定，一审法院不顾合同枉法裁判。君盛公司于2006年12月8日依据授权委托书与美林阁公司签署了《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给美林阁公司，实际使用方为莫泰公司。合同第十一条约定：美林阁公司如未在合同约定交租期限之日后的7天内付清租金的，视为美林阁公司根本违约，君盛公司有权解除合同，收回房屋，美林阁公司并应按剩余租期年限的总租金50%与预付租金之和支付违约金。在2016年7月5日前，美林阁公司、莫泰公司本应按合同约定支付一期租金，但直至7月7日、7月11日经君盛公司多次发函催讨。7月13日美林阁公司、莫泰公司仍未按催缴通知书缴纳租金，君盛公司发送了解除合同通知书，要求交回房屋、决定追究美林阁公司解除前逾期支付租金的滞纳金和解除后应承担合同约定的支付违约金的责任。依据前述约定，因美林阁公司违约而解除合同时，美林阁公司应按剩余租期年限的总租金50%与预付租金之和支付违约金，现君盛公司减按剩余租期年限的总租金30%与预付租金之和计付违约金，美林阁公司仍需另行支付违约金20026190.80元。一审法院酌情将违约金调整为2816440元，属于无视当事人之间的明确约定，滥用自由裁量权。本合同约定的是商业楼宇，约定较高的违约金，目的在于维护合同的稳定。若解除合同重新招租，则将消耗很长的时间，造成很长的空置期和免租期，其损失可能连诉讼请求的全部实现都不一定能覆盖。二、违约金预先从租金中抵扣有合同依据，一审法院作出相反的认定没有依据。按照合同11-4条的约定，美林阁公司应按剩余年限租金的50％与预付租金之和向君盛公司支付违约金，甲方(君盛公司)有权收取的预付租金冲抵乙方应付的违约金，若乙方支付的违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权保留继续追索剩余损失的权利。据此，美林阁公司2016年7月15日、11月7日和12月29日支付的款项，根本不是所谓占用费，而应属于违约金，君盛公司有权予以冲抵。三、如前文所述，美林阁公司后续交付的几期费用全部抵扣为违约金，美林阁公司目前已欠租多期，应立即搬离涉案房屋，并另行支付上述占用费、补足违约金和赔偿损失。君盛公司二审当庭提交一份补充民事上诉状，明确其上诉请求为：1.撤销一审判决，改判支持其一审全部诉请或发回重审；2.美林阁公司、莫泰公司立即撤场，并改判美林阁公司、莫泰公司依约按照租金的两倍标准向君盛公司支付占用使用费（从2016年8月29日起至实际退场之日止）。补充事实理由如下：一、一审法院未判令莫泰公司对本案违约金承担连带责任，认定不清。（一）从事实方面来说，酒店由莫泰公司运营，其是涉案场地的实际使用人，并曾出具过《承诺书》为场地的装修承担责任。（二）从合同约定方面来说，涉案《租赁合同》虽由君盛公司与美林阁公司签署，但根据合同第1-2约定“鉴于乙方承租本合同后将成立新的公司使用该房屋，……乙方（美林阁公司）仍需对此承担连带责任”。显然，在签署合同之时，美林阁公司已表示实际使用主体为其他公司，其他公司应当承接租赁合同的权利义务，美林阁公司仍应承担连带赔偿责任。（三）从法律规定上来说，《广东省城镇房屋租赁条例》第29条规定“转租人与受转租人对原出租人承担连带责任”。美林阁公司是涉案租赁合同的签约方，莫泰公司是实际使用方，也即本案存在租赁合同签署主体与实际使用主体不一致的情况（与转租情况一样），结合合同前述约定及客观事实，应直接参考适用转租人与受转租人对出租人承担连带责任的规定。本案如果不判决莫泰公司承担责任，等于其享有权利但不承担义务，将实际减损君盛公司的赔偿实现可能性，甚至将判决变成一纸空文。二、君盛公司损失惨重，一审法院对违约金的判决罔顾合同与事实。（一）君盛公司本案损失惨重。涉案房屋存在设计缺陷没有车位，从事业务较为有限，物业资质一般，招租非常困难。一般有意承租的客户（如酒店）需要按照要求进行装修和试营业，惯例上需要12个月甚至更长的免租期，势必造成君盛公司巨大损失和连锁反应。就涉案合同而言，原本也是约定6个月免租期，但显然不够用，通过双方协商和法律调解等，实际享有18个月免租期。一审判决滥用裁判权，根本不了解整栋物业长期出租的特点，如按一审判决如此低的违约金，本来的守约方将承担巨大损失的风险，利益显然严重失衡。（二）一审判决罔顾合同约定。双方合同第5-1条、第11条，明确约定合同履行过程中的违约责任及违约金的计算方式。其中第11-4条明确约定，对于因美林阁公司逾期支付租金导致合同解除的，应按照剩余年限租金的50%与预付租金之和向君盛公司支付违约金，君盛公司有权从预付款中扣除。根据《合同法》第113条第1款的规定，即使君盛公司要求美林阁公司等支付剩余租期的租金作为损害赔偿款，根据合同必须信守的原则和最高人民法院最近的判例，亦应当得到支持。君盛公司现不仅没有主张损害赔偿，并主动调低违约金标准，理应得到法院支持。同时，美林阁公司在2016年7月15日、11月7日和12月29日分别支付1408220元、1443000元、1443000元时，双方租赁关系已经解除，美林阁公司违约占用场地，该款项显然应当作为违约金进行收抵。至于场地占用费则应当在退场时间确定后，直接参照合同约定的标准一并向君盛公司缴纳。（三）一审适用法律错误。违约金并非不可以调整，但应以损失为基础。君盛公司一审已经举证证明损失远远大于一审诉请，在美林阁公司未完成任何举证的情形下，依照《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第27条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条的规定，美林阁公司、莫泰公司理应承担举证不能的法律后果，法院没有调整违约金的余地。三、一审法院判令涉案租赁合同于2016年7月13日解除的基础上，对场地占用使用费的计收标准、计收时间存在错误认定。（一）一审法院认定场地占用使用费的标准为合同约定的租金标准，属认定事实错误。双方合同第11-5条约定“乙方未按照合同约定向甲方移交房屋的，……还应按租赁期届满或合同解除当年的租金标准的二倍向甲方支付租赁期满日或合同解除日至实际交付日的场地占用费”，美林阁公司、莫泰公司未及时退场，理应按租金的二倍计付场地占用使用费。（二）一审法院未要求美林阁公司、莫泰公司支付2016年8月29日至2017年5月28日期间的场地占用费，属认定事实错误。首先，两公司未支付上述期间的场地占用费。其次，两公司至今未按一审指定的日期退还场地，应当按照租金标准的两倍，从2017年5月29日起支付实际返还上述房屋的占用使用费。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，君盛公司上诉请求二审法院依法予以纠正。被上诉人美林阁公司、莫泰公司二审答辩称：一、双方约定的违约金标准高于损失，法院可以调整，法院调整金额在美林阁公司看来还是偏高，但在可以接受范围内。二、美林阁公司支付的款项到底是违约金还是租金的问题，因美林阁公司后续是按照租金金额标准及周期支付的款项，实际上就是租金。三、本案判决生效后，美林阁公司会根据法院生效裁判文书搬离涉案房屋。四、针对君盛公司补充上诉状意见，两公司回应如下：（一）莫泰公司是场地实际使用人还是合同缔约方，与合同项下应承担什么责任不能混为一谈，次承租人也是场地使用人，合同关系应依据双方约定确定。（二）违约金问题与前述意见一致。（三）一审起诉状提出关于占用费主张，不管双方作出何种约定，不管合同如何约定，均应以对方一审在法庭的诉请为准。（四）美林阁公司在2016年11月已对房屋进行结构鉴定，该鉴定报告证实涉案房屋安全性不存在任何问题，一审判决的交付条件主文表述有意见，不应将交付方式详细罗列。君盛公司于2016年9月7日向一审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.美林阁公司、莫泰公司支付君盛公司违约金20026190.80元（其中包括合同解除前应付的逾期支付租金的滞纳金197150.80元）；2.美林阁公司、莫泰公司连带责任按合同约定及承诺书约定的方式（按照设计单位的修复方案对房屋预应力结构的楼板上开孔、切割钢筋部分进行修复，保证该房屋的整体结构安全及日后的正常使用；将房屋交回君盛公司时委托有资质的鉴定机构对房屋结构安全及使用寿命进行鉴定，如存在安全问题，予以修复，保证房屋的使用年限达到原设计的要求）交回租赁房屋，并从2016年7月13日起的已解除合同日计至实际交回租赁房屋之日止，按原合同约定租金标准计付房屋使用费。美林阁公司、莫泰公司一审共同答辩称：一、租赁合同是美林阁公司签订的，房屋的实际使用人及租金支付均是美林阁公司，莫泰公司在整个合同项下并没有共同或连带责任的义务。在2007年对于房屋装修过程中所产生的安全问题，莫泰公司承诺过一次连带责任，但该次连带责任的承诺并非针对整个租赁期间产生的租金及相关法律义务。二、君盛公司起诉状中陈述的并非事实。在2016年7月5日双方发生租赁争议之前，双方在原租赁合同过程中产生的纠纷均已通过法院调解或双方和解的方式解决，这些事实是发生在近10年之前，与本案无关。现君盛公司依据合同约定认为美林阁公司、莫泰公司迟延支付租金而要求解除合同，我方确认存在迟延支付租金的情况，迟延的时间为10天，涉案合同约定迟延支付租金7天即可解除合同。现君盛公司主张违约责任，延期付款违约金合同约定每天2%，这是高于法律规定的标准，我方认为应调整至同期银行贷款利率的4倍。君盛公司主张的解除合同违约金也高于合理的损失，如果法院认定解除合同，我方请求法院调整为相当于三个月的租金。三、我方除了迟延支付租金几天外，没有其他违约事项，君盛公司现要求解除合同并要求几千万元的违约金，这是不合理的，既然君盛公司坚持要求解除租赁合同，我方同意解除租赁合同。关于合同解除的时间，我方认为不是2016年7月13日，现我方已支付租金至2017年5月31日，合同解除的时间应为2017年5月31日。若解除了合同，我方同意在合同解除的15天内即2017年6月15日前交还房屋给君盛公司。合同第8.3条约定只要符合正常使用的状态就可交还房屋，并不需要修复房屋。合同第8.2条并未约定15天内交还房屋要按原租金标准计付使用费，我方认为在解除合同后15天应为交还房屋的合理期限，不应计付占有使用费。一审法院经审理查明：君盛公司原名为广州正升物业管理有限公司。广州正升大厦有限公司经广东省体育运动学校同意承租正升大厦，并将正升大厦首层、二层、十层和十三层转租给广州集建置业有限公司，广州集建置业有限公司后委托君盛公司对外转租正升大厦首层、二层、十层和十三层。2006年12月8日，君盛公司（出租方/甲方）与美林阁公司（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》【穗正升租字2006第（68A）号】，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在广州市天河北路5-9号正升大厦地上一、二、十和十三层（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积约为3700平方米；四、交房手续和租赁期限，4-1，甲乙双方约定，甲方在2007年4月30日（如提前交付使用的，则按实际交付使用日期起计算租赁期限）向乙方交付该房屋，甲方交付房屋的标准为现状交付，4-2，甲方同意自交房之日起免去乙方6个月的租金，即2007年5月1日至2007年10月31日作为装修免租期（如提前交付使用的，则按实际交付使用日期起计算免租期，双方应书面做出确认），4-3，该房屋租赁期为20年，自2007年5月1日至2027年4月30日（如提前交付使用的，则按实际交付使用日期起计算租赁期限，双方应书面做出确认）；五、租金、支付方式和期限，5-1，租金采用阶段递增支付租金方式，租金支付采用先付后用原则，乙方以每三个月为一期缴付一次租金并提前1个月支付，付款期限为每期中的第三个月的5号前支付下一期的租金（例如2007年10月5日前支付2007年11月至2008年1月的租金），如提前交付使用的，则按实际交付使用日期起计算租金缴付期限，双方应书面做出确认，每逾期一日增加缴付应付而未付总金额2%的滞纳金，直到乙方清偿所有费用为止。如果乙方逾期七天仍未缴清租金的，甲方则视乙方根本违约；每年租金具体如下……2013年11月01日至2016年10月31日，租金为124元／平方米·月，2016年11月01日至2019年10月31日，租金为130元／平方米·月……，5-2，乙方应于合同备案后5个工作日内向甲方支付首期定金1500000元，在清场率达到50%时即支付第二期定金500000元，在甲方交付该房屋后5个工作日乙方向甲方支付定金尾数500000元，待支付首期租金时此定金自动抵扣租金；七、房屋使用要求和维修责任，7-6，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改动该房屋的建筑结构（不含分隔墙）、设备、设施，否则，视同违约；八、返还时的房屋状态，8-1，在租赁期满或合同解除后，乙方应在15日内返还该房屋，8-2，甲乙双方应在搬迁前l5天内确定验收的具体日期，验收应在双方的确认日期的正常工作时间进行。乙方同意其应向甲方支付的租金、场地占用费及其它应付费用计算至双方对移交该房屋现状书面进行确认之日止，8-3，乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态，若乙方返还该房屋存在建筑结构、设备、设施、缺失或无法正常使用等状况的，乙方负责无偿修复或赔偿；十一、违约责任，11-3，租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，提前终止租约的，乙方应按剩余年限的租金的50%与预付租金之和向甲方支付违约金，甲方有权将收取的预付租金冲抵乙方应付的违约金，若乙方支付的违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权保留继续追索剩余损失的权利，11-4，租赁期限内，乙方于指定交租日后七天内未能缴清租金及其它应缴费用的，经甲方催告无效后甲方即有权单方解除合同，并同时收回该房屋，重新处理乙方租赁的房屋。乙方应按剩余年限的租金的50%与预付租金之和向甲方支付违约金，甲方有权将收取的预付租金冲抵乙方应付的违约金，若乙方支付的违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权保留继续追索剩余损失的权利；等条款。合同下方承租方为美林阁公司盖章，法定代表人签名为“沈飞宇”。2007年4月16日，君盛公司（出租方/甲方）与美林阁公司（承租方/乙方）签订《补充协议（一）》，约定：甲方在2007年4月16日向乙方交付涉案房屋，装修免租期从2007年4月16日起计算，乙方装修免租期为6个月，即2007年4月16日至2007年10月15日；等条款。2007年8月7日，美林阁公司（承诺人）、莫泰公司（连带责任人）向君盛公司作出《承诺书》，就涉案房屋在装修过程中涉及到房屋结构问题，作如下承诺和说明：针对该房屋预应力楼板开孔等问题，美林阁公司已委托设计单位根据该房屋原设计结构图重新设计施工方案、修复方案及施工规范，拟在该房屋的预应力结构楼板上开洞、切割钢筋等，美林阁公司承诺，(1)该施工方案符合国家的建筑规范及技术要求，施工不会对正升大厦主体结构、安全性能及使用寿命造成影响，同时将会按照设计单位的修复方案对该房屋的预应力结构的楼板上开孔、切割钢筋部分进行修复，保证该房屋的整体结构安全和日后的正常使用；。(3)在将该房屋退回贵司时，委托有资质的鉴定机构对该房屋的结构安全及使用寿命进行鉴定，若该房屋存在结构安全问题，应予以修复，并保证该房屋的使用年限达到原设计的要求。文件下方为美林阁公司、莫泰公司盖章，两司法定代表人签名均为“沈飞宇”。君盛公司与美林阁公司曾因涉案房屋的租赁合同纠纷诉至一审法院，一审法院于2008年11月20日作出（2008）天法民四初字第2099号民事调解书，君盛公司与美林阁公司继续履行《房屋租赁合同》【穗正升租字2006第（68A）号】，美林阁公司对涉案房屋的免租期自2008年11月21日起顺延至2009年5月28日止，该份调解书中并未涉及变更租金的支付时限。2016年7月7日，君盛公司向美林阁公司发出《催款通知书》，表示美林阁公司应在2016年7月5日前缴交2016年8月29日至2016年11月28日期间租金1408220元（自2016年10月16日递增5%），提请美林阁公司缴清租金及滞纳金。2016年7月11、12日，君盛公司再次向美林阁公司发出两份《催款通知书》。2016年7月13日，君盛公司向美林阁公司发出《解除合同通知书》，表示截至2016年7月13日美林阁公司仍未履行缴纳租金义务，已构成根本违约，根据合同约定，经催告无效后，君盛公司有权单方解除合同，通知美林阁公司自2016年7月13日起正式解除【穗正升租字2006第（68A）号】《房屋租赁合同》，请美林阁公司立即交回涉案房屋，并表示将追究美林阁公司的违约责任。该份《解除合同通知书》于当日签收。2016年7月15日，美林阁公司向君盛公司支付1408220元。对于该笔款项，美林阁公司表示系用于支付涉案房屋2016年8月29日至2016年11月28日期间的租金；君盛公司认为《房屋租赁合同》已于2016年7月13日解除，依据《房屋租赁合同》第11-4条的约定“租赁期限内，乙方于指定交租日后七天内未能缴清租金及其它应缴费用的，经甲方催告无效后甲方即有权单方解除合同。乙方应按剩余年限的租金的50%与预付租金之和向甲方支付违约金，甲方有权将收取的预付租金冲抵乙方应付的违约金”，该笔款项应为违约金的一部分即合同约定的“预付租金”；美林阁公司认为依据《房屋租赁合同》第11-4条的约定，从文义看，在合同解除时如果君盛公司已收到美林阁公司支付的预付租金，君盛公司有权进行冲抵，君盛公司主张《房屋租赁合同》已于2016年7月13日解除，而美林阁公司系在君盛公司发出《解除合同通知书》后才支付该笔预付租金的，该笔款项应为涉案房屋2016年8月29日至2016年11月28日期间的租金。2016年11月7日，美林阁公司向君盛公司支付1443000元；2016年12月29日，美林阁公司向君盛公司支付1443000元。对于上述两笔款项，美林阁公司表示系用于支付涉案房屋2016年11月29日至2017年2月28日、2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金。君盛公司认为该两笔款项的性质为涉案房屋的占有使用费，但占有使用费应在每月5日前支付，美林阁公司存在逾期支付占有使用费的情况，且2017年1月、2月的占有使用费至今未付。一审庭审中，君盛公司表示依据《房屋租赁合同》的约定，美林阁公司支付的定金转为了首期租金的一部分，2008年双方发生纠纷并经调解，起租期也发生了变化，调解书生效后双方实际履行的租期的计算区间为第一季度是2009年5月29日至2009年8月28日，第二季度是2009年8月29日至2009年11月28日，第三季度是2009年11月29日至2010年2月28日，第四季度是2010年3月1日至5月28日，此后均是以该计算方式来计算每季度。对于君盛公司所述的租金的计算区间，美林阁公司予以确认。君盛公司并表示在合同履行过程中，租金的计算区间有所变更，但支付租金的时限未变，双方约定每个季度的租金在每个季度的前一个月的5日前交付，即2009年5月29日至2009年8月28日的租金要在2009年4月5日前交纳，亦即2016年8月29日至2016年11月28日的租金要在2016年7月5日前交纳。对于租金的支付时限，美林阁公司表示合同约定是提前一个月支付，如果按照君盛公司的上述陈述，美林阁公司就要提前50多天支付租金。在本案审理过程中，君盛公司、美林阁公司向一审法院提交美林阁公司各期租金的支付情况的汇总统计，经核对，每个季度的租金均系在每个季度的前一个月的5日前支付。君盛公司、美林阁公司、莫泰公司在庭审中确认如下事实：1.涉案房屋的交付时间为2007年4月16日；2.涉案房屋的计租面积为3700平方米；3.双方没有约定租赁保证金，美林阁公司仅支付了定金，且定金已转为首期租金；4.由于合同约定的原免租期至2007年10月15日，从2007年10月16日起交付租金，所以租金是从每三年的10月16日起递增，即2013年10月16日至2016年10月15日租金为124元／平方米／月，2016年10月16日至2019年10月15日的租金为130元／平方米／月。美林阁公司欠缴的2016年8月29日至2016年11月28日期间的租金有两个计算标准，其中2016年8月29日至2016年10月15日期间的租金为124元／平方米／月，2016年10月16日至2016年11月28日期间的租金为130元／平方米／月。一审庭审中，君盛公司表示签订《房屋租赁合同》时美林阁公司的法定代表人签名、《承诺书》中美林阁公司、莫泰公司的法定代表人签名均为沈飞宇，沈飞宇现亦是莫泰公司的法定代表人，美林阁公司与莫泰公司实际上是一套人马两个牌子，该情况从美林阁公司承租涉案房屋时就开始了，《承诺书》亦是在装修过程中作出的，涉案房屋的实际使用人为莫泰公司，门店的招牌“莫泰连锁旅店”就是莫泰公司的招牌，因此对于本案莫泰公司应承担连带责任，对此君盛公司提交照片（其上显示门店的招牌为“莫泰连锁旅店”）。美林阁公司、莫泰公司对照片的真实性予以确认，并表示签订《房屋租赁合同》时沈飞宇是作为授权代表签字，莫泰公司仅对房屋安全结构承担连带责任，实际的工商经营主体是美林阁公司，因为美林阁公司后来整体被莫泰公司收购，在莫泰公司收购后，所有酒店对外的商标就统一更换为莫泰连锁旅店，但实际的经营人没有发生变化，只是统一对外品牌的问题，这与承租主体及经营主体无关。君盛公司表示其已于2016年7月13日向美林阁公司发出《解除合同通知书》并于当日送达，《房屋租赁合同》在当日解除，美林阁公司应按《房屋租赁合同》的约定及《承诺书》约定的方式向君盛公司交还涉案房屋，具体交还的方式为“按照设计单位的修复方案对房屋预应力结构的楼板上开孔、切割钢筋部分进行修复，保证该房屋的整体结构安全及日后的正常使用；委托有资质的鉴定机构对房屋结构安全及使用寿命进行鉴定，如存在安全问题，予以修复，保证房屋的使用年限达到原设计的要求”。对此，美林阁公司表示同意解除《房屋租赁合同》，但认为合同解除的时间并非2016年7月13日，其已支付涉案房屋的租金至2017年5月31日，合同解除的时间应为2017年5月31日，美林阁公司同意在合同解除后的15日内即2017年6月15日前将涉案房屋交还给君盛公司，但认为《房屋租赁合同》约定只要符合正常使用的状态就可交还房屋，并不需要修复，且《房屋租赁合同》并未约定15日内交还房屋要按原租金标准计付占有使用费，解除合同后的15日应为交还房屋的合理期限，不应计付占有使用费。君盛公司表示因美林阁公司的违约行为导致合同解除，造成了巨大的损失，《房屋租赁合同》约定因违约而解除合同时，违约方应按剩余租期年限的总租金的50%与预付租金之和支付违约金，现君盛公司诉请要求美林阁公司按剩余租期年限的总租金的30%与预付租金之和支付违约金，违约金金额为21434410.80元（包括解除合同前的滞纳金197150.80元），另美林阁公司于合同解除后支付了1408220元的部分违约金，扣除该笔款项后，美林阁公司仍需另行支付违约金20026190.80元。对于美林阁公司的违约行为所造成的损失，君盛公司提交如下证据：一、工程设计与施工资质证书、工商信息、拆运施工报价；二、意向性承租报价微信截图；三、同地段商务房出租租金标准的市场报价。美林阁公司、莫泰公司发表质证意见如下：1.对证据一的真实性无异议，合同约定房屋返还的条件是正常使用状态，即以现状交还房屋给君盛公司即可，君盛公司在收回房屋后自行处置房屋的行为（装修及清运）不能作为本合同项下的损失，该证据与本案争议无关；2.对证据二真实性不予确认，即使合同正常解除，在下一个承租人的谈判过程中也会涉及到免租期的问题，与是否系因违约导致合同解除无关；3.对证据三真实性不予确认。一审法院认为：君盛公司与美林阁公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应切实履行。从双方陈述及庭审意见，本案的争议焦点有以下几点：一、《房屋租赁合同》的解除时间；二、逾期付款滞纳金及解除合同违约金的计算标准；三、涉案房屋的交还时间及交还方式；四、莫泰公司是否应承担连带责任。关于《房屋租赁合同》的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《房屋租赁合同》约定“付款期限为每期中的第三个月的5号前支付下一期的租金。如果乙方逾期七天仍未缴清租金的，甲方则视乙方根本违约。租赁期限内，乙方于指定交租日后七天内未能缴清租金及其它应缴费用的，经甲方催告无效后甲方即有权单方解除合同”，君盛公司与美林阁公司经（2008）天法民四初字第2099号民事调解书确认涉案房屋的免租期截止至2009年5月28日，此后以该计算标准计算租金的计付区间，君盛公司表示双方对于支付租金的时限并未协商变更，美林阁公司仍应在2015年7月5日前支付2015年8月29日至2015年11月28日期间的租金，结合（2008）天法民四初字第2099号民事调解书并未涉及租金支付时限的变更、双方在本案中未提交租金支付时限变更的证据、美林阁公司对于2015年8月29日至2015年11月28日期间的租金支付存在迟延情况的自认，在《房屋租赁合同》的实际履行过程中美林阁公司亦是按照前述规则支付每期租金，一审法院对君盛公司的该项陈述予以采信。君盛公司经2015年7月7日、11日、12日三次催告美林阁公司支付租金未果，于2016年7月13日向美林阁公司发出《解除合同通知书》并于当日送达，《房屋租赁合同》即于2016年7月13日解除。美林阁公司、莫泰公司辩称合同解除时间为2017年5月31日，一审法院不予采纳。关于逾期付款滞纳金及解除合同违约金的计算。美林阁公司未在合同约定的期限内向君盛公司支付租金，君盛公司在催告未果后发函要求解除合同并产生合同解除的后果，美林阁公司在《房屋租赁合同》的履行过程中存在违约行为，应承担相应的违约责任，君盛公司诉请要求美林阁公司支付逾期付款滞纳金和解除合同违约金，一审法院予以支持。《房屋租赁合同》约定逾期支付租金的，每逾期一日应支付2%的滞纳金，美林阁公司辩称合同约定的滞纳金标准过高，请求调整至中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍，一审法院予以采纳。逾期付款滞纳金应以欠付租金1408220元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍标准，从2016年7月6日计至2016年7月15日，对于君盛公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。君盛公司主张美林阁公司在2016年7月15日支付的款项为合同约定的预付租金，应属于解除合同违约金的一部分；美林阁公司认为其系在君盛公司发出《解除合同通知书》后才支付的款项，该笔款项应为2016年8月29日至2016年11月28日期间的租金；综合本案案情、当事人陈述及《房屋租赁合同》的约定，一审法院对美林阁公司的抗辩予以采纳，美林阁公司于2016年7月15日支付的1408220元不属于解除合同违约金的一部分，但应指出的是，《房屋租赁合同》于2016年7月13日解除，该笔款项系在合同解除后支付，其性质应为涉案房屋的占有使用费。《房屋租赁合同》约定应以剩余年限的租金的50%与预付租金之和确定违约金金额，君盛公司主张以剩余年限的租金的30%与预付租金之和确定违约金金额，美林阁公司辩称其除了迟延支付租金几天外没有其他违约事项，要求将违约金调整为相当于三个月的租金，君盛公司与美林阁公司此前的纠纷已由（2008）天法民四初字第2099号民事调解书调处，在本案中君盛公司亦并未举证证明美林阁公司除延期支付2016年8月29日至2016年11月28日期间的租金之外尚存在其他违约行为，鉴于君盛公司与美林阁公司在《房屋租赁合同》中并未约定租赁保证金，美林阁公司支付的定金亦已转为首期租金的一部分，综合本案案情，一审法院酌情将违约金金额调整为2816440元。对于君盛公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。君盛公司认为拆运费用等为美林阁公司违约所导致的损失，一审法院不予采纳，但在涉案房屋交还过程或其后所产生的费用，君盛公司可另循法律途径解决。《房屋租赁合同》的合同相对人为君盛公司及美林阁公司，莫泰公司并非《房屋租赁合同》的合同相对人，君盛公司表示涉案房屋的实际使用人为莫泰公司，莫泰公司应承担合同项下的连带责任，对此并未提交充分证据予以证明，莫泰公司对此亦不予确认，君盛公司诉请要求莫泰公司对上述美林阁公司应支付的逾期付款滞纳金及解除合同违约金承担连带责任，一审法院不予支持，予以驳回。关于涉案房屋的交还时间及交还方式。《房屋租赁合同》于2016年7月13日解除，美林阁公司在合同解除后支付的款项应为涉案房屋的占有使用费。《房屋租赁合同》约定应在每期中的第三个月的5号前支付下一期的租金，本案中君盛公司及美林阁公司并未提交证据显示对占有使用费的支付期限进行约定，美林阁公司按照《房屋租赁合同》约定的支付惯例向君盛公司支付涉案房屋的占有使用费并无不妥。因此，美林阁公司在2016年7月15日支付的1408220元应为涉案房屋2016年8月29日至2016年11月28日期间的占有使用费，同理，美林阁公司在2016年11月7日支付的1443000元应为涉案房屋2016年11月29日至2017年2月28日期间的占有使用费，在2016年12月29日支付的1443000元应为涉案房屋2017年3月1日至2017年5月28日的占有使用费。美林阁公司已向君盛公司支付涉案房屋的占有使用费至2017年5月28日，君盛公司对于美林阁公司支付占有使用费的行为亦未持异议，因此，美林阁公司可使用涉案房屋至2017年5月28日并在当天向君盛公司交还涉案房屋，《房屋租赁合同》已于2016年7月13日解除，美林阁公司辩称可在合同解除后的15天内即2017年6月15日前交还房屋，一审法院不予采纳。美林阁公司已向君盛公司支付涉案房屋的占有使用费至2017年5月28日，君盛公司诉请要求美林阁公司支付2016年7月13日至2017年5月28日期间的占有使用费，一审法院不予支持，但如交还房屋的时间在2017年5月28日之后，则美林阁公司仍应向君盛公司支付2017年5月29日之后的占有使用费至实际交还房屋之日止，占有使用费的标准及支付时限应与《房屋租赁合同》约定的租金标准及支付时限一致。《房屋租赁合同》约定“乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态，若乙方返还该房屋存在建筑结构、设备、设施、缺失或无法正常使用等状况的，乙方负责无偿修复或赔偿”，美林阁公司、莫泰公司于签订《房屋租赁合同》后向君盛公司作出《承诺书》，承诺对涉案房屋进行修复等，君盛公司诉请要求按合同约定及《承诺书》约定的方式交还涉案房屋有合同依据，一审法院予以支持。对于交还的具体方式，君盛公司明确为“按照设计单位的修复方案对房屋预应力结构的楼板上开孔、切割钢筋部分进行修复，保证该房屋的整体结构安全及日后的正常使用；委托有资质的鉴定机构对房屋结构安全及使用寿命进行鉴定，如存在安全问题，予以修复，保证房屋的使用年限达到原设计的要求”，一审法院予以照准。莫泰公司作为连带责任人在《承诺书》上签字盖章，对于交还房屋，莫泰公司应承担连带责任。美林阁公司、莫泰公司辩称仅需保证涉案房屋可正常使用即可交还，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年4月19日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告美林阁酒店管理（广州）有限公司向原告广州君盛物业管理有限公司支付逾期支付广州市天河北路5-9号正升大厦地上一、二、十和十三层租金的滞纳金（以欠付租金1408220元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍标准，从2016年7月6日计至2016年7月15日）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告美林阁酒店管理（广州）有限公司向原告广州君盛物业管理有限公司支付解除合同违约金2816440元。三、被告美林阁酒店管理（广州）有限公司、上海莫泰酒店管理有限公司连带于2017年5月28日向原告广州君盛物业管理有限公司交还上述房屋，交还方式为“按照设计单位的修复方案对房屋预应力结构的楼板上开孔、切割钢筋部分进行修复，保证该房屋的整体结构安全及日后的正常使用；委托有资质的鉴定机构对房屋结构安全及使用寿命进行鉴定，如存在安全问题，予以修复，保证房屋的使用年限达到原设计的要求”。如交还上述房屋的时间迟于2017年5月28日，被告美林阁酒店管理（广州）有限公司需按其与原告广州君盛物业管理有限公司就上述房屋于2006年12月8日签订的《房屋租赁合同》【穗正升租字2006第（68A）号】约定的租金标准及支付时限向原告广州君盛物业管理有限公司支付2017年5月29日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费。四、驳回原告广州君盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费141930元，由原告广州君盛物业管理有限公司负担110830元，被告美林阁酒店管理（广州）有限公司负担31000元，被告上海莫泰酒店管理有限公司负担100元。二审期间，一、君盛公司向本院提交了以下证据：1．莫泰连锁酒店经营信息（网络打印件），拟证明酒店经营主体是莫泰公司，对外也是使用莫泰连锁酒店的名义开展经营；2.美林阁公司2017年7月3日向君盛公司支付水费的银行凭证，3.酒店经营的现场照片，拟证明美林阁公司、莫泰公司未清场，还在占用涉案房屋；4.最高人民法院（2007）民一终字第62号民事判决书、（2007）民二终字第139号民事判决书、（2015）民申字第399号民事裁定书，拟证明违约金只有经当事人请求调整（反诉或抗辩，均需举证），并有证据证明确实高于实际损失的情形，才能进行调整。美林阁公司、莫泰公司对此质证称：对证据1的真实性没有异议，从法律关系看，莫泰公司实际上是一个经营商标，实际经营人还是美林阁公司，美林阁公司被莫泰公司收购后统一对外经营使用了莫泰公司商标，其是特许经营的关系；对证据2.3没有异议，本案判决生效后会依据生效判决交付房屋；证据4三份裁判文书不能作为证据使用，只具有参考意义；本案中双方租赁合同解除后，君盛公司将房屋再次租赁，没有损失，如果租金水平降低了，那么剩余租赁期限可能导致租金收益减少，但是君盛公司在一审中多次强调目前市场租金标准高于涉案合同约定的租金标准，即君盛公司没有差价损失；虽然房屋退租后有空置期，但空置期并不是法定意义上的损失。二、美林阁公司、莫泰公司向本院提交以下证据：1.《和解协议书》、《变更诉讼请求申请书》，拟证明双方于2012年1月针对之前的诉讼争议达成和解协议，双方之前潜在的争议已经不存在，所以房屋安全问题在前案中已经解决了；2.《房屋完损性鉴定报告》，拟证明涉案房屋不存在安全隐患。君盛公司质证称：确认证据1的真实性，恰好证明美林阁公司存在再次欠租的违约行为，美林阁公司不能以和解结果抹去违约事实；鉴定公司有无相应资质以及鉴定结果是否具有真实性，均无从考证，故对鉴定报告的真实性、合法性、关联性均不予确认，君盛公司并未收到该份报告，不能就该报告涉及内容进行确认，且报告没有对物业剩余使用年限进行评价，房屋安全问题应等到双方退场日期确认后，在君盛公司同意的情况下进行鉴定；美林阁公司、莫泰公司没有提起上诉，即使确认报告有效也不能改变一审判决的内容。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，涉案《房屋租赁合同》11-5条约定“租赁期满或合同解除日，乙方未按照本合同的约定向甲方移交该房屋的，乙方除向甲方支付与预付租金等额的违约金外，还应按租赁期限届满或合同解除当年的租金标准的二倍向甲方支付租赁期满日或合同解除日至实际交付日的场地占用费”。君盛公司在一审庭审中明确陈述“若解除合同，按合同第11-5条约定，对方应按双倍的租金标准支付场地占用费，我方明确在本案中要求美林阁公司、莫泰公司按原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并非双倍的租金标准”。本院认为，一审法院对涉案《房屋租赁合同》效力以及因美林阁公司逾期付租导致该合同已于2016年7月13日实际解除的认定，合法有据，双方均无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。因美林阁公司、莫泰公司本案未提起上诉，其对一审判决第三判项中房屋交付条件提出的质疑，二审不作审查。针对君盛公司的上诉请求，认定如下：一、君盛公司上诉主张美林阁公司2016年7月15日、11月7日、12月29日支付的款项为预付租金应一并计为违约金的问题。因涉案《房屋租赁合同》约定美林阁公司应在每期中的第三个月的5号前支付下一期的租金，该《房屋租赁合同》于2016年7月13日解除，且均未提交证据证明占有使用费的支付期限进行约定，美林阁公司按照《房屋租赁合同》约定的支付惯例向君盛公司支付涉案房屋的占有使用费并无不妥。一审认定美林阁公司在合同解除后分别于2016年7月15日、11月7日、12月29日支付的款项为2016年8月29日至2017年5月28日期间的房屋占有使用费，并无不妥。因美林阁公司已向君盛公司支付涉案房屋的占有使用费至2017年5月28日，君盛公司诉请要求美林阁公司支付2016年7月13日至2017年5月28日期间的占有使用费，不予支持。为此，君盛公司主张前述已付款项属于预付租金，应一并计入违约金，依据不足，不予采纳。二、美林阁公司逾期付租并导致合同解除的违约责任承担问题。一审法院认定美林阁公司未在合同约定的期限内向君盛公司支付租金，存在违约行为，应承担相应的违约责任，双方均无异议，本院予以维持。至于违约金标准的问题，因双方《房屋租赁合同》明确约定逾期支付租金的，每逾期一日应支付2%的滞纳金，美林阁公司辩称合同约定的滞纳金标准过高，请求调整至中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍，一审法院予以支持，并无不妥。虽《房屋租赁合同》约定“11-4，租赁期限内，乙方于指定交租日后七天内未能缴清租金及其它应缴费用的，经甲方催告无效后甲方即有权单方解除合同，并同时收回该房屋，重新处理乙方租赁的房屋。乙方应按剩余年限的租金的50%与预付租金之和向甲方支付违约金，甲方有权将收取的预付租金冲抵乙方应付的违约金，若乙方支付的违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权保留继续追索剩余损失的权利”，君盛公司主张以剩余年限的租金的30%与预付租金之和确定违约金金额。美林阁公司一审已辩称其除了迟延支付租金几天外没有其他违约事项，请求法院对违约金进行调整，一审法院综合具体案情及目前租金行情等因素，适用自由裁量权酌情将违约金金额调整为2816440元，并无不当。君盛公司二审所举证据不足以推翻一审判决，本院不予采纳。三、君盛公司上诉主张莫泰公司对涉案违约金等承担连带责任的问题。因《房屋租赁合同》签订主体为君盛公司、美林阁公司，莫泰公司并非该《房屋租赁合同》相对人，君盛公司诉请莫泰公司对美林阁公司应支付的违约金承担连带责任，缺乏法律依据。另外，虽美林阁公司（承诺人）、莫泰公司（连带责任人）向君盛公司出具《承诺书》，但仅就涉案房屋在装修过程中涉及到房屋结构问题作出承诺“……若该房屋存在结构安全问题，应予以修复，并保证该房屋的使用年限达到原设计的要求”，并未涉及其他权利义务。据此，君盛公司主张莫泰公司对涉案违约金等承担连带责任，缺乏充分依据，本院不予采纳。四、如前文所述，美林阁公司已向君盛公司交付2017年5月28日之日止的房屋占用费，一审判令美林阁公司、莫泰公司应于2017年5月28日连带将符合判决确认交还要求条件的房屋交还给君盛公司，合法有据，双方均应据此履行。由于美林阁公司未在限期内交还房屋给君盛公司，理应在判决生效后及时履行前述判决义务，并支付2017年5月29日之后的相应占有使用费至实际交还房屋之日止，房屋占有使用费支付标准及支付时限应与《房屋租赁合同》约定的租金标准及支付时限一致。至于君盛公司上诉主张美林阁公司、莫泰公司按合同约定的两倍租金标准计付房屋占用费的问题。因君盛公司一审明确其诉请“本案中要求美林阁公司、莫泰公司按原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并非双倍的租金标准”，属自行处分其民事权利的行为，君盛公司现提出的上诉主张超出一审诉请范围，二审不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人君盛公司的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110830元，由上诉人广州君盛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 焕二〇一七年九月七日书记员  璩方慧