福建省三明市三元区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0403民初995号原告：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区。法定代表人：朱长源，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊玉英，女，该公司职员。被告：谢延泰，男，成年，汉族，住福建省三明市三元区。原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔物业公司）与被告谢延泰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告海联翔物业公司的委托诉讼代理人熊玉英及被告谢延泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海联翔物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令谢延泰支付拖欠的自2015年7月1日至2016年12月31日止的物业管理服务费1795.1元、自2014年7月6日至2017年1月5日止的公摊水电费564.6元（其中公摊水费16.5元，电梯维保公摊费30.3元）及截止2016年12月31日的违约金1240.4元，以上共计3600元；2.判令谢延泰承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月22日，海联翔物业公司与谢延泰签订《前期物业服务协议》，谢延泰将其名下坐落于三明市三元区新市南路309号左岸名都6栋2807室房产面积为76.712㎡的房屋委托海联翔物业公司进行前期物业管理。该协议约定：住宅每月1.3元/㎡，谢延泰应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金。海联翔物业公司接受委托后，依据协议约定对物业进行积极有效管理，但谢延泰却未按协议约定支付物业管理费、公摊水电费等。谢延泰共拖欠自2015年7月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费1795.1元、自2014年7月6日至2017年1月5日止的公摊电费564.6元；按日3‰计算，截至2016年12月31日，谢延泰应承担违约金1240.4元，以上合计3600元。海联翔物业公司多次向谢延泰催讨上述费用，但谢延泰均拖延不予缴纳。谢延泰辩称，其并无故意不缴纳物业服务费及公摊费用，对尚欠至2016年3月30日止海联翔物业公司物业服务费的事实无异议，其后的物业服务费用、公摊水电费及违约金不应支付。事实与理由：1.2016年3月29日，左岸名都小区业主委员会与平安物业公司签订物业服务合同，签字日起生效，即前期物业服务合同终止，因此，谢延泰与海联翔物业公司签订的《前期物业服务协议》终止无效，海联翔公司要求谢延泰支付2016年3月29日后的物业服务费无依据。且三明市中级人民法院的的终审判决也支持与平安物业签订的合同有效。左岸名都小区业主委员会在新签订的物业服务合同生效后多次通知、函告海联翔物业公司退出小区物业服务，并办理移交手续，但该公司拒绝退出及移交；2.《物业管理条例》第二十六条规定前期物业服务企业合同可以约定期限，但期限未满，业主委主会与物业服务企业签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；3.2016年5月开始，谢延泰多次前往海联翔物业公司交纳2016年3月30日前的物业服务费，该物业公司员工称必须将2016年4月以后的物业服务费一并交纳，否则不予收取，因此，导致物业服务费未及时交纳的原因在于海联翔物业公司，谢延泰不存在违约情形，不应支付违约金；4.小区内电梯广告费用及小区内广告费用全部由海联翔物业公司收取且未进行财务公开，之前小区其他业主的同类物业服务费案件在诉讼调解中都予以免交水电公摊费，同时，300元的水电押金海联翔物业公司亦未返还，因此谢延泰不需支付公摊水电费；5.谢延泰与海联翔物业公司签订的《前期物业服务协议》属于格式合同，只有签署完毕后方能拿到入住新房，具有强迫性。综上，请求驳回海联翔物业公司要求其支付2016年4月1日以后的物业服务费、公摊水电费及违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了以下证据：《左岸名都前期物业服务协议》、欠费明细表、（2016）闽0403民初759号民事判决书、（2016）闽04民终1195号民事判决书、《小区物业管理委托合同》、通知、海联翔物业公司出具的复函、左岸名都致海联翔物业公司通知。本院对以上证据予以确认并在卷佐证。并有法庭笔录等证据印证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.厦门海翼地产（三明）有限公司作为三明市三元区左岸名都的建设单位，于2011年8月3日与海联翔物业公司签订《海翼·左岸名都前期物业合同》，选聘海联翔物业公司为海翼左岸名都提供前期物业管理服务事宜。2014年6月22日，海联翔物业公司与谢延泰签订《左岸名都前期物业服务协议》，该协议约定：物业名称为左岸名都；坐落位置为6栋2807室；建筑面积为76.712平方米；物业服务费按建筑面积收取；住宅每月每平方米为1.3元；物业使用人应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金；物业管理服务标准按照三明市物业服务一级标准执行；服务期限自房屋出售之日起至海联翔物业公司与厦门海翼地产（三明）有限公司签署的《前期物业服务合同》规定的期限止。该《左岸名都前期物业服务协议》还就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费及其他有偿服务等作了约定。协议签订后，海联翔物业公司对谢延泰所在小区进行物业管理服务。海联翔物业公司以谢延泰未按期缴纳自2015年7月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费1795.1元及2014年7月6日至2017年1月5日期间的公摊电费564.6元及违约金1240.4元为由，诉至本院。2.2016年3月29日，三明市三元区左岸名都小区业主委员会与三明市平安物业管理有限公司签订《小区物业管理委托合同》。2016年3月31日、4月17日及12月20日，三明市三元区左岸名都小区业主委员会向海联翔物业公司发函及通知书，要求海联翔物业公司与三明市三元区左岸名都小区业主委员会办理移交左岸名都小区物业管理服务手续，并退出小区。3.2016年4月8日，厦门海翼地产（三明）有限公司向本院提起诉讼要求撤销左岸名都小区业主委员会2016年3月27日做出的选聘三明市平安物业有限公司为新物业服务企业和解聘原物业服务企业厦门海联翔物业服务有限公司的业主大会决议。2016年8月29日本院作出（2016）闽0403民初759号民事判决书，驳回厦门海翼地产（三明）有限公司的诉讼请求。厦门海翼地产（三明）有限公司不服，上诉至三明市中级人民法院。2016年12月8日，三明市中级人民法院作出（2016）闽04民终1195号民事判决书，驳回上诉，维持原判。4.2016年12月28日，海联翔物业公司回复三明市三元区左岸名都小区业主委员会通知中称，根据三明市中级人民法院（2016）闽04民终1195号判决，拟定于2016年12月31日前完成移交工作，并于2016年12月31日24：00正式退出且办理交接工作，2017年1月5日前办理完公共水电表过户及电梯使用权变更。2016年12月30日，左岸名都小区业主委员会在给海联翔物业有限公司通知中确认收到海联翔物业公司上述函件，并提出几点要求。海联翔物业公司即日撤出左岸名都小区。本院认为，海联翔物业公司与谢延泰于2014年6月22日签订的《左岸名都前期物业服务协议》案涉收取物业费及公摊水电费的代收代缴部分符合法律规定，具有法律效力。海联翔物业公司作为左岸名都物业的物业服务单位，已对该小区提供了相应的物业管理服务，有权按照《左岸名都前期物业服务协议》的约定向谢延泰收取物业服务费。谢延泰作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，并负有支付物业服务费的义务。关于谢延泰对拖欠海联翔物业公司自2015年7月1日至2016年3月30日止的物业服务费无异议，但认为2016年3月29日左岸名都小区业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同，2016年3月29日之后的物业费用海联翔物业公司不应收取的意见。海翼地产（三明）有限公司就撤销左岸名都业主委员会于2016年3月27日做出的选聘三明市平安物业有限公司为新物业服务企业和解聘原物业服务企业厦门海联翔物业服务有限公司的业主大会决议提起诉讼，本院一审判决驳回海翼地产（三明）有限公司请求撤销三明市三元区左岸名都小区业主委员会2016年3月27日做出选聘三明市平安物业有限公司为新物业服务企业和解聘原物业服务企业厦门海联翔物业服务有限公司的业主大会决议的诉讼请求。海翼地产（三明）有限公司不服本院判决上诉至三明市中级人民法院。2016年12月8日，三明市中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。直至三明市中级人民法院终审判决送达生效后，前期物业服务协议的权利义务才终止。业主委员会与平安物业管理有限公司签订的小区物业管理委托合同方才生效。2016年3月30日至12月31日期间，海联翔物业公司均在为左岸名都小区提供物业服务。同年12月31日，海联翔物业公司才撤出该小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因前期物业服务协议在经三明市中级人民法院判决书确定后其权利义务方才终止，且海联翔物业公司也实际服务到2016年12月31日，故海联翔物业公司主张谢延泰应支付至2016年12月31日止的物业管理费1795.1元，于法有据，予以支持。海联翔物业公司主张的公摊电费564.6元的诉讼请求，谢延泰持有异议，认为公摊金额无法确认，其不应承担。因海联翔物业公司只提供其单方制作的公摊欠费明细表及分摊明细表，无业主或第三方予以确认，且未提供其他证据予以印证，故该项请求证据不足，不予支持。关于海联翔物业公司要求谢延泰支付截至2016年12月31日止违约金1240.4元的诉讼请求。根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外”，双方签订的《左岸名都前期物业服务协议》约定谢延泰逾期交纳物业费，每逾期一日应按欠费总额的3‰收取滞纳金，但协议约定的收费方式为每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，不符合上述规定，故对海联翔物业公司的违约金请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一.谢延泰应于本判决生效之日起五日内支付给厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司自2015年7月1日起至2016年12月31日止的物业服务费1795.1元；二.驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担13元，谢延泰负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  吴永宁二〇一七年九月二十一日书记员  黄文君附本判决书所依据的主要法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。