江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0803民初314号原告（执行案外人）：李卫民，男，1977年11月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。被告（申请执行人）：淮安市中小企业信用担保有限公司，住所地淮安市淮海西路农垦事业管理局三楼。法定代表人：刘维亚，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴春梅，江苏昊震翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：康杰，江苏昊震翰律师事务所律师。被告（被执行人）：淮安市淮美土特产有限公司，住所地淮安市淮阴区码头镇张庄村三组。法定代表人汤文文，该公司总经理。被告（被执行人）：江苏辰光农业科技有限公司，住所地淮安市淮阴区码头镇玉坝村二组。法定代表人赵红军，该公司总经理。被告（被执行人）：汤文文，男，1975年6月13日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告（被执行人）：赵红梅，女，1976年1月25日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告（被执行人）：孙建飞，男，1969年2月2日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告（被执行人）：谷中文，男，1963年11月4日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告（被执行人）：周道亮，男，1969年8月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告（被执行人）：徐轶萃，女，1983年9月21日出生，汉族，住淮安市开发区。上列被告孙建飞、谷中文、周道亮、徐轶萃共同委托诉讼代理人：韩丽丽，江苏引航律师事务所律师。被告（被执行人）：徐春，男，1974年1月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告李卫民与被告淮安市中小企业信用担保有限公司（以下简称淮安中小企业担保公司）、淮安市淮美土特产有限公司（以下简称淮美土特产公司）、江苏辰光农业科技有限公司（以下简称江苏辰光科技公司）、汤文文、赵红梅、孙建飞、谷中文、周道亮、徐轶萃、徐春案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告李卫民及其委托诉讼代理人赵燕，被告淮安中小企业担保公司的委托诉讼代理人吴春梅和康杰，被告孙建飞、谷中文、周道亮、徐轶萃的共同委托诉讼代理人韩丽丽到庭参加了诉讼。被告淮美土特产公司、江苏辰光科技公司、汤文文、赵红梅、徐春经本院传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李卫民向本院提出诉讼请求：1．撤销淮安区人民法院（2016）苏0803执异31号《执行裁定书》，解除对原告占有的位于淮安市淮阴区码头镇张庄镇村三组王顺路东侧被告淮美土特产公司二号厂房约1600平方米房屋及土地的查封；2．判决确认原告与被告淮美土特产公司签订的《房屋买卖合同》有效，涉案房屋归原告所有；3．案件受理费，由被告负担。事实和理由：2014年3月16日，被告淮美土特产公司与原告李卫民及方艾金签订了《房屋买卖合同》，被告淮美土特产公司将其所有的二号厂房约1600平方米以150万元价格出售给原告李卫民及方艾金，该合同经原告李卫民及方艾金签名、被告淮美土特产公司盖章，并经见证人见证。被告淮美土特产公司收到了购买二号厂房的购房款150万元，出具给原告李卫民及方艾金收条。原告李卫民及方艾金取得该厂房后，先后投入约60余万元对该厂房进行改造、装修，并且一直占有使用至今。而被告淮安中小企业担保公司在申请执行被告淮美土特产公司等涉案被告的追偿权纠纷案件中，法院对原告李卫民及方艾金已经取得的被告淮美土特产公司的二号厂房进行了查封，原告李卫民及方艾金对此向法院提出执行异议，法院于2016年12月20日作出（2016）苏0803执异31号《执行裁定书》，驳回异议人李卫民及方艾金的执行异议申请。后方艾金将对涉案厂房的所有权转让给了原告李卫民。原告认为已经支付给了被告淮美土特产公司涉案房屋的购房款项，并实际占有涉案房屋使用多年，其未办理涉案房屋过户登记手续并无过错，原告就执行标的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告为维护自己的合法权益，特提起执行异议之诉，请求法院支持原告诉讼。被告淮安中小企业担保公司辩称，原告与被告淮美土特产公司的《房屋买卖合同》是否有效，应审查其合同签订的文本款项交付等基本法律事实，具体由法院审查认定。法院《执行裁定书》中所认定的事实清楚，适用法律正确。即使该《房屋买卖合同》有效，被告淮安中小企业担保公司认为也不足以排除法院强制执行涉案房屋。依据法律规定，因原告与被告淮美土特产公司的《房屋买卖合同》所涉及的房屋没有依法进行相关的物权变动登记，不能构成有效的物权转移，原告的诉讼主张依法不能成产，请求法院驳回原告诉讼。被告淮美土特产公司没有答辩。被告江苏辰光科技公司没有答辩。被告汤文文没有答辩。被告赵红梅没有答辩。被告徐春没有答辩。被告孙建飞、谷中文、周道亮、徐轶萃辩称，被告淮美土特产公司所建的二号厂房，既没有土地使用权，也没有规划许可证、施工许可证以及房产证等合法手续。原告与被告淮美土特产公司签订的《房屋买卖合同》，违反了物权法的相关规定，应为无效合同。因原告明知被告淮美土特产公司所建的厂房不合法，而与其签订的《房屋买卖合同》，依法应当认定为无效，其买卖行为不发生物权变动的法律效力。原告诉称其属于善意取得的该厂房主张，依法不能成立，原、被告争议的涉案房屋，仍应当属于被告淮美土特产公司所有，故法院所作出的《执行裁定书》，对涉案房屋的执行查封，是合法有效的，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李卫民提交的证据有：1．淮阴区码头镇人民政府与被告淮美土特产公司签订的《投资合同书》及《补充协议》、《淮美土特产公司二期用地转让合同》及二期用地转让《补充合同》、《协议书》、土地出让款项收据；2．被告淮美土特产公司与方艾金及原告李卫民签订的《房屋买卖合同》、被告淮美土特产公司出具的情况说明、方艾金出具的说明；3．原告与他人签订的《码头厂房租赁合同》及厂房装修使用的图片。被告淮安中小企业担保公司对原告举证的证据质证意见：对原告举证的证据真实性无法确认，不予认可。被告孙建飞、谷中文、周道亮、徐轶萃对原告举证的证据质证意见：对原告举证的证据真实性无法确认，不予认可。被告淮安中小企业担保公司提交的证据有：（2015）淮法商初字第0091号《民事判决书》、（2016）苏0803执异31号《执行裁定书》。原告对被告淮安中小企业担保公司提供的证据质证意见：对法律文书的真实性无异议。被告孙建飞、谷中文、周道亮、徐轶萃对被告淮安中小企业担保公司提供的证据质证意见：对法律文书的真实性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．对被告淮美土特产公司与方艾金及原告李卫民就涉案房屋买卖事实的认定。2013年10月24日，被告汤文文立据从方艾金处借款100万元，担保人李卫民。2013年11月24日，被告汤文文立据从原告李卫民处借款50万元。后该款项转为方艾金、李卫民的买房款。2014年3月16日，被告淮美土特产公司与方艾金及原告李卫民签订了《房屋买卖合同》，约定：被告淮美土特产公司将其所有的位于淮安市淮阴区码头镇张庄镇村三组王顺路东侧的淮美土特产公司二号厂房（一到三层，含土地）计1600平方米，以150万元的价格出售给方艾金、李卫民；被告淮美土特产公司对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给方艾金、李卫民；该房屋不具备过户条件，如过户条件成熟时，被告淮美土特产公司协助方艾金、李卫民办理房屋产权手续等内容。该合同由被告淮美土特产公司盖章，方艾金、李卫民签名，见证人丁律高见证。2015年9月10日，被告淮美土特产公司出具情况说明，证明：汤文文系法人，汤文文与赵红梅系夫妻关系，汤文文、赵红梅同为公司股东，占有公司100%股权，对欠方艾金、李卫民的借款已用公司二号厂房抵偿完毕，并已实际交付方艾金、李卫民使用。方艾金、李卫民占有该厂房后对其进行了装修改造，并将该厂房用于对外出租至今。期间，方艾金与原告李卫民经协商达成协议，将涉案厂房的所有权约定归原告李卫民所有。2．对几被告之间债权债务关系的形成及对涉案房屋强制执行事实的认定。2013年7月24日，被告淮美土特产公司与中国建设银行股份有限公司淮安淮海支行签订《人民币流动资金贷款合同》，从该行借款200万元，借款期限一年。被告淮安中小企业担保公司为被告淮美土特产公司该笔借款提供了担保。被告淮美土特产公司、江苏辰光科技公司、汤文文、赵红梅、孙建飞、谷中文、周道亮、徐春、徐轶萃分别向被告淮安中小企业担保公司出具了《反担保书》。2013年8月9日，中国建设银行股份有限公司淮安淮海支行向被告淮美土特产公司发放贷款200万元，被告淮美土特产公司向该行出具借款借据。2014年8月8日，被告淮美土特产公司该借款到期后，被告淮安中小企业担保公司于2014年8月22日为被告淮美土特产公司代偿银行借款30万元。2014年8月29日，被告淮安中小企业担保公司又为被告淮美土特产公司代偿银行借款1719555.80元。2015年1月24日，被告淮安中小企业担保公司就代偿银行的该借款提起诉讼，向本案被告淮美土特产公司、江苏辰光科技公司、汤文文、赵红梅、孙建飞、谷中文、周道亮、徐春、徐轶萃行使追偿权。2015年12月7日，本院经审理后作出（2015）淮法商初字第0091号民事判决书，判决：“一、被告淮安市淮美土特产有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告淮安市中小企业信用担保有限公司代偿的贷款2019555.80元并承担利息（利息以2019555.80元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2014年8月30日起计算至本判决确定的给付之日止）。二、被告淮安市淮美土特产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告淮安市中小企业信用担保有限公司律师代理费40000元。三、原告淮安市中小企业信用担保有限公司对被告淮安市淮美土特产有限公司提供抵押的设备[登记编号：苏H4-0-2013-0019（附有抵押物概况）]拍卖、变卖所得价款在上述第一项、第二项债务范围内优先受偿。四、原告淮安市中小企业信用担保有限公司对被告汤文文、赵红梅提供抵押的位于淮安市经济开发区苏州路99号2幢604室房屋拍卖、变卖所得价款在15万元范围内优先受偿。五、被告江苏辰光农业科技有限公司、汤文文、孙建飞、谷中文、徐春、周道亮、徐轶萃对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。六、驳回原告淮安市中小企业信用担保有限公司其他诉讼请求”。该民事判决书生效后，因涉案的相关义务人没有履行法律文书确定的还款义务，权利人淮安中小企业担保公司向本院申请执行。2016年4月22日，本院立案执行。在执行过程中，本院于2016年6月6日查封了位于淮安市淮阴区码头镇张庄镇村三组淮安市淮美土特产有限公司的一号厂房、二号厂房的所有权及相应的土地使用权。嗣后，方艾金和原告李卫民以自己购买了该厂房，支付了购房款项，并且实际占有使用多年，法院对其所有的财产予以查封没有法律依据为由，向本院提出书面执行异议，要求解除查封。2016年12月20日，本院经审理后作出（2016）苏0803执异31号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人李卫民、方艾金的执行异议申请”。2017年1月16日，原告李卫民诉至本院。3．对涉案房屋形成的相关事实的认定。2010年3月，淮阴区码头镇人民政府与淮安市淮美土特产有限公司签订了《投资合同书》，约定：淮阴区码头镇人民政府将张庄镇村三组王顺路东侧面积约5.3亩，提供给淮安市淮美土特产有限公司用于投资兴建农副产品加工企业，土地暂按工业用地2.6万元/亩一次性给付，合计13.78万元，并协助办理土地出让手续，土地出让价格，待办理相关手续时，根据国土部门确认的价格由双方商定。2010年3月17日，淮阴区码头镇人民政府与淮安市淮美土特产有限公司签订《补充协议》，约定：淮安市淮美土特产有限公司所建标准化厂房产权不再归村所有，归淮安市淮美土特产有限公司所有；淮安市淮美土特产有限公司不得改变土地工业用地性质，所建门面房只能用于自用或出租，未经政府同意不得用于出售。2012年2月1日，淮阴区码头镇人民政府与淮安市淮美土特产有限公司又签订《淮美土特产有限公司二期用地转让合同》，淮阴区码头镇人民政府将张庄镇村三组境内集体10.6亩鱼塘地提供给淮美土特产有限公司兴办二期工程，土地以2.6万元/亩出让，合计27.56万元。建筑物必须符合镇村总体规划，所建建筑物未经政府同意，不得随意转让和出售。2012年7月20日，淮阴区码头镇人民政府与淮安市淮美土特产有限公司又就厂房扩建签订《协议书》，即在厂区范围内新建脱水蔬菜加工车间和生产销售大楼等事项。本院认为，本案原、被告争议的焦点：被告淮美土特产公司与原告李卫民及方艾金之间的《房屋买卖合同》是否有效、法院能否对被告淮美土特产公司出卖给原告李卫民及方艾金的涉案厂房进行查封执行。《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”本案原、被告争议的被告淮美土特产公司与原告李卫民及方艾金就涉案厂房签订的《房屋买卖合同》是否有效问题。从被告淮美土特产公司与淮阴区码头镇人民政府签订的投资合同等相关文书内容来看，涉案的土地性质为工业用地，被告淮美土特产公司在用于开发的工业用地上建设的厂房，在未取得规划审批手续、也未办理涉案厂房所有权证的情况下，依照法律规定是不得转让的，据此，原告李卫民及方艾金与被告淮美土特产公司就涉案厂房签订的《房屋买卖合同》，因违反法律规定，应当认定为无效；因该《房屋买卖合同》为无效合同，故原、被告争议的涉案厂房所有权并没有发生转移，仍应属于被告淮美土特产公司所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据该条的规定，原告李卫民及方艾金与被告淮美土特产公司签订涉案厂房买卖合同时，原告李卫民及方艾金是知道该房屋没有合法的批建手续，依法不得进行转让，且不具备房屋过户条件，故不能认定原告李卫民及方艾金对此没有过错。原告李卫民及方艾金作为第三人虽支付了购房款（即债权作为付款）并占有了该厂房，但由于涉案厂房没有合法的相关手续，其买卖行为不发生物权变动效力，法院可以对涉案的厂房进行查封，故原告李卫民诉讼主张对涉案厂房享有足以排除强制执行的民事权益，依法不能成立。综上所述，原告要求撤销本院（2016）苏0803执异31号《执行裁定书》，解除对原告占有的位于淮安市淮阴区码头镇张庄镇村三组王顺路东侧被告淮美土特产公司二号厂房约1600平方米房屋及土地的查封；确认原告与被告淮美土特产公司签订的《房屋买卖合同》有效，涉案房屋归原告所有的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款规定，判决如下：驳回原告李卫民的诉讼请求。案件受理费18300元（原告已预交18300元），公告费600元，合计18900元，由原告李卫民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，预交上诉案件受理费。审 判 长  杨才国人民陪审员  孙 军人民陪审员  吴云平二〇一七年九月七日书 记 员  张梦雅