新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）新4002民初4977号原告：伊犁金恒兴房地产开发有限责任公司，住所地伊宁市。法定代表人：曹星云，该公司董事长。委托代理人：文韬，住伊宁市。委托代理人：蒋众玲，住伊宁市。被告：伊宁向新禽业有限责任公司，住所地伊宁县。法定代表人：钱利民，该公司经理。委托代理人：孙建伟，伊宁县联众法律服务所法律工作者。原告伊犁金恒兴房地产开发有限责任公司（以下简称金恒兴房产公司）诉被告伊宁向新禽业有限责任公司（以下简称向新禽业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘连平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金恒兴房产公司的委托代理人文韬、蒋众玲，被告向新禽业公司的委托代理人孙建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金恒兴房产公司诉称：2016年7月20日，原告与被告签订购房协议，约定被告购买原告开发位于伊宁市开发区上海路与广东路交汇处的七彩城商住小区商业楼商铺5间，总价1900万元，因5间商铺的面积及价款不同，2016年7月25日，双方分别签订商品房买卖合同，商品房买卖合同约定七彩城商住小区商业楼商铺XXX号以2987650元价格出售给被告，该合同签订后，经伊宁市房地产管理局备案。2016年7月30日，原、被告双方就被告支付房款时间及违约责任又签订协议。后因被告未按约定支付房款，原、被告就该商品房买卖合同的付款问题签订变更及补充协议，约定被告如不能足额支付房款，从2016年10月1日起，所欠房款按月息3%支付违约金。现被告尚欠原告房款2520000元，原告多次索要未果，故诉至法院。请求判令：1、被告支付剩余房款2520000元；2、被告支付违约金730000元（11个月*月3%违约金，自2016年10月1日至2017年8月31日）；3、本案涉诉费用由被告承担。被告向新禽业公司辩称：对双方签订商品房买卖合同事实认可。在本案中我方向原告支付了570000元，后公司受到全国经济形势不好的影响，出现支付房款困难。我方愿意支付剩余的房款。本案的违约金约定是以利息方式计算，既然按利息来计算就应当符合法律规定，原告要求按月利息3%高于法律规定。在签订变更协议中第三条对违约金未约定清楚，依据商品房买卖合同司法解释第七条、第十六条规定，对给原告造成的实际损失应当按照未付房款数额参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算较为合适。经审理查明：一、2016年7月20日，原告金恒兴房产公司作为甲方与被告向新禽业公司作为乙方签订购房协议，约定被告购买原告开发位于伊宁市开发区上海路与广东路交汇处七彩城商住小区商铺XXX号共五间商铺，建筑面积共计5766平方（以实测面积为准），总价款1900万元。具体付款方式约定如下：1、本协议签订当日，乙方向甲方缴纳定金100万元（大写壹佰万元整）。2、2016年8月30日前，乙方累计支付房款不少于5000000元～6000000元（大写伍佰万元整～陆佰万元整）。3、2016年9月30日前，乙方累计支付房款不少于10000000元（大写：壹仟万元整）4、2016年10月30日前，乙方累计支付房款不少于13000000元（大写：壹仟叁佰万元整）。5、剩余尾款乙方应在本协议签订之日起六个月内付清。6、本协议与《商品房买卖合同》内付款方式不一致的，全部以本协议为准。其余约定：1、乙方在缴纳定金5个工作日内，甲方向乙方开具全额房款发票，发票需按房间号分别开具。2、乙方若不能按上述约定按时按量支付房款，甲方有权解除与乙方签订的购房合同，且乙方应承担相应违约责任。2016年7月30日，原告金恒兴房产公司作为甲方与被告向新禽业公司作为乙方签订购房协议约定，经甲乙双方协商，乙方以分期付款形式购买被告购买甲方开发的位于伊宁市开发区上海路与广东路交汇处的七彩城商住小区商铺XXX号共五间商铺，建筑面积共计5766平方（以实测面积为准），总价款1900万元。2016年7月25日，原告金恒兴房产公司作为出卖人与被告向新禽业公司作为买受人签订商品房买卖合同约定，原告将七彩城商住小区商业楼商铺XXX号以2987650元的价格出售给被告，合同签订后经该商铺伊宁市房地产管理局备案。被告已办理该商铺产权登记手续。二、2016年7月30日，原告金恒兴房产公司作为甲方与被告向新禽业公司作为乙方签订协议书，约定乙方以分期付款形式购买甲方位于伊宁市开发区上海路与广东路交汇处的七彩城商住小区商业楼XXX号，建筑面积共计5766平方（以实测面积为准），总价款1900万元。付款方式按照2016年7月20日签订的购房协议为主。在该房款未缴纳完全时，乙方将该房产抵押或转让给第三方所产生的法律问题，由乙方承担全部责任，并对甲方所造成的经济损失进行赔偿，若乙方在《赔偿协议》约定的时间内缴纳完该房屋全额房款，该协议自动作废。2016年10月7日，原告金恒兴房产公司作为甲方与被告向新禽业公司作为乙方又签订变更及补充协议，约定双方于2016年7月20日签订《购房协议》，鉴于乙方未能按协议第一、二、三条约定时间付款已经构成违约，现经双方充分协商达成以下协议供双方执行。一、乙方若继续不能在2016年11月1日前按原《购房协议》按时足额付款，乙方必须支付甲方违约金，违约金自2016年10月1日起算起，按欠款的月3%计算至付款日，违约金同欠款一并支付给甲方。二、乙方若能在2016年11月1日前按原《购房协议》按时足额付款，本协议自动作废。三、本协议未变更及补充部分仍按原协议执行。三、在合同履行过程红中，被告已就该商铺向原告支付570000元。现原告以要求被告支付剩余房款2520000元及按照欠款数额30%支付违约金等为由诉至本院。上述事实，有当事人陈述，购房协议，商品房买卖合同，协议书，变更及补充协议，付款明细，付款凭证等在案资证，足以认定。本院认为，原告金恒兴房产公司与被告向新禽业公司签订的相关购房协议书，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点一、被告已付购房款数额问题，在本案中被告共向原告支付了570000元，在原告所提供的由其自行制作的被告交纳的有关该商铺的款项分为两个部分，即已付购房款470000元和支付违约金100000元两部分，但原告未提供该付款分两部分已得到被告确认的证据，原告以其单方制作的明细作为被告已付房款和违约金的分项金额，没有事实依据，故应当以被告已付款项570000元为该商铺的购房款金额。争议焦点二、原告要求被告按照30%支付违约金是否符合法律规定的问题，虽然原、被告之间签订了商品房买卖合同，但是双方的合同是基于购房协议而签订，双方对被告逾期给付剩余房款的违约后果亦进行了约定，但根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条规定”当事人以违约金过高为由请求减少的，应当以违约金过高超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约即低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”双方约定的违约金数额明显过高，不符合合同法的立法宗旨及司法解释的精神，应当予以调整，以同期银行贷款年利率4.75%的基础上上浮30%，作为对被告违约应承担的违约责任给原告造成的损失补偿较为合适，即按照年利率6.175%计算被告应支付的违约金，按照约定承担违约金的起始时间是从2016年10月1日起计算至给付之日止期间的违约金，现计算截至2017年9月30日期间的违约金，即以被告未付款数额2417650元按照6.175%计算违约金，现被告应支付违约金149290元；对于未付款的违约金计算方式，自2017年10月1日，按照此种计算方法继续计算被告应付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条之规定，判决如下：一、被告伊宁向新禽业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告伊犁金恒兴房地产开发有限责任公司支付剩余购房款2417650元；二、被告伊宁向新禽业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告伊犁金恒兴房地产开发有限责任公司支付违约金149290元；三、被告伊宁向新禽业有限责任公司以2417650元按照年利率6.175%向原告伊犁金恒兴房地产开发有限责任公司支付自2017年10月1日起至付清之日的违约金；四、驳回原告伊犁金恒兴房地产开发有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理32800元，减半收取即16400元，由原告伊犁金恒兴房地产开发有限责任公司负担3447元，被告伊宁向新禽业有限责任公司负担12953元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员  刘连平二〇一七年九月二十九日书记员  阿古丽