浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初1457号原告：赵波，男，1981年7月19日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托代理人：朱勤、俞佳敏，浙江可道律师事务所律师。被告：李红日，男，1993年7月13日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。被告：程聪聪，女，1991年6月13日出生，住浙江省临安市。两被告共同委托代理人：李辉，浙江久丰律师事务所律师。原告赵波诉被告李红日、程聪聪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月3日受理后，依法由审判员马超独任审判，于2017年3月8日公开开庭进行了审理。后因人事变动，依法由审判员金美良独任审判，于2017年5月24日公开开庭进行了审理，原告长喜公司委托代理人朱勤、被告李红日、程聪聪及其委托代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵波诉称：原、被告于2016年9月22日签订了临平知己花苑1幢1单元1401室《房屋买卖意向书》，约定总房款83万元，原告付定金10万元给被告，被告方必须在房屋产权证办出当天以短信方式告知原告，否则视为被告违约应赔付原告20万元违约金。被告在2016年11月8日办出房屋产权证后，未按合同约定的当日通知原告导致原告因11月10日杭州出台的购房限购政策无法购买被告的房屋，后双方协商不成，故原告提起诉讼，诉讼请求：1、判令二被告双倍返还定金（已经返还原告定金10万元，还需再支付原告10万元）；2、本案的诉讼费用由二被告承担。原告赵波为支持其诉请，提供并陈述了下列证据：1、《房屋买卖意向书》1份，证明原被告之间存在房屋买卖意向合同关系，并约定权证办出当天被告应短信通知原告，否则应承担违约责任、违约金20万元的事实。2、收条2份，证明被告收取原告合同定金10万元的事实。3、房屋权证1份，证明涉案房屋权证办出时间是2016年11月8日的事实，被告未在当天通知原告的事实。4、关于进一步严格实施住房限购的通知1份，证明杭州市2016年11月9日出台限购政策,从2016年11月10日起开始实施，因被告未在2016年11月8日短信通知原告，导致合同无法履行的事实。被告李红日、程聪聪辩称：原告诉称2016年11月8日已经办出房屋产权证，而11月8日只是办证部门在房产证上打印的时间，原告据此主张办理出产权证的时间是11月8日，并要求被告于当天通知原告，缺乏依据。被告为了加快产证办理，特意委托杭州余杭正方房产中介服务有限公司（以下简称正方公司）办理案涉房屋的产权证。正方公司于2016年11月10日领取了案涉房屋的不动产权证，被告于11月11日拿到产权证并在当日就通知了原告。假如按照原告理解，被告需要根据办证部门打印产权证的时间即短信通知原告，对被告过于苛严是不公平。被告实际办理出产权证的时间比合同约定的办理出产权证的最迟的期限早了将近一个月。根据原、被告签订的《协议书》关于免责的约定，因限购政策导致案涉房屋交易不能进行，与被告无关，就应该适用免责条款。原告所提出的诉请是基于合同第十一条“其他约定事项”的内容而提出的，但第十一条已经明确了被告逾期未能办理产权证的违约责任是支付违约金20万元，原告支付的定金是购买房屋的定金，而根据合同约定逾期未签订商品房合同的情形才适用定金罚则，所以本案是不应该适用定金罚则。故请求法院驳回原告的诉请。为证明辩称事实，被告李红日、程聪聪提供如下证据：1、《协议书》1份，证明原被告双方协议补充约定在网签之前出现双方不能进行买卖交易的政策，双方无责的事实。2、办证收件收据1份，证明被告为了缩短办证时间被告委托正方公司办理产权证的事实。3、内部台账1份，证明被告实际取得产权证的时间为2016年11月11日的事实。4、语音详单、银行回单、公证书各1份，证明被告在取得产权证的当天，即2016年11月11日第一时间通知原告已经取得产权证，双方已按约定解除合同，被告按照原告要求退还其10万元定金。5、不动产登记申请受理通知书1份，证明国土资源局通知受理被告办理产权证申请的事实。6、领证签收单2份，证明产权证办理部门在领证签收单中打印的领证日期为2016年11月8日，与不动产权证中的打印日期一致的事实。7、受理单遗失声明书1份，证明被告委托的中介正方公司实际领取产权证的时间为2016年11月10日的事实。被告李红日、程聪聪申请证人刘某、张某（杭州云房源软件服务有限公司工作人员）出庭作证，证明因新政出台后原告丧失购房资格，证人联系原告要求解除《房屋买卖意向书》，并要求原告寄回意向书，原告要求将定金先打回，基于原告的要求，被告就已经将定金打回，原、被告就《房屋买卖意向书》解除及定金退还进行协商已经达成一致意见的事实。证人刘某陈述：原、被告双方签订《房屋买卖意向书》是我作为业务员经办的。2016年11月9日，被告通过微信告知房产限购新政出台了，我就打电话给原告，告知房屋买卖交易不能进行了，要退定金了，意向书原件让原告寄回，被告处的意向书原件让被告拿过来。原告要求先退还定金，我认为原告要求先退还定金，把定金退还了也就没事了，当时原告也没提出要求被告承担违约责任支付违约金，我就和被告说原告要求先退还定金。案涉房屋的房产证是被告自己去办的，拿到房产证之后需要查档后才能网签，需要查有没有抵押、购房资格等，查档大概需要三个工作日。被告和我说案涉房屋房产证办出，是已经在限购新政出台之后了。证人张某陈述：《房屋买卖意向书》第十一条手写的“其他约定事项”该条内容当时是原告提出来的，被告也同意了，内容是我手写的。2016年11月9日限购新政出来后，我们会和客户联系，没有购房资格不能买房的，交了定金的要把定金退掉，我们是按照解除合同的方式来处理的，我跟刘某说过联系原、被告解除合同，如果客户是在杭州当地，就到门店解约，如果客户忙，就通过电话联系解除合同的事宜，定金如果退回去了，基本就算是处理好了。被告的房产证不是我办的，房产证办出当天有没有短信通知原告我不清楚。房产证拿到后还需要查档，查档高峰期一般要7天，加急需要3天，网签要根据查档的结果才能签的，就算11月7日拿到房产证，也办不了网签了，时间不允许，11月11日拿到的房产证是办不了网签了。《房屋买卖意向书》第十一条手写内容中“产权证办理出”的含义在房屋交易行业里的含义是指产权证拿到手，房东是委托中介办理产权证的，产权证具体办出的时间是由中介与办证机构进行对接的，房东是不知道的。被告对原告提供的证据质证如下：证据1、真实性没有异议，但认为合同约定的是违约金，而并不是双倍返还定金；证据2，真实性无异议；证据3，真实性无异议，但该证据仅能证明房产证上打印准予登记时间是11月8日，而并不是办出的时间；4、真实性无异议，但认为该证据不能证明原告所主张的待证事实。原告对被告提供的证据质证如下：证据1、真实性无异议，但认为该证据是一个补充协议，结合购房房屋意向书，是指在没有违约的情况下，出现双方不能进行买卖交易政策，双方无责；证据2，真实无法核实，即使该证据真实，也是被告单方交付委托中介去办理产权证；证据3，台账是中介公司内部的，无法核实，即使有该内部台账也不能证明案涉房屋产权证办出的时间是11月11日；证据4，真实性无异议，但不能证明被告在取得产权证时间是11月11日，产权证上登记的时间是11月8日，原告认为被告是在11月8日就取得了产权证，就应该在11月8日当天通知，原告不认可返还定金就无纠纷了；证据5、6真实性无异议，两份证据都证明产权证办出的时间应该是在2016年11月8日，如果被告2016年11月8日领取产权证，限购新政11月9日才出台，完全可以继续履行合同；证据7，是中介机构自己写的声明，而中介机构与本案是有利害关，中介机构应该知道11月8日可以领取案涉房屋产权证，什么原因造成中介机构成不去领取原告不清楚，如果按照被告代理人所说的如果受理单丢失无法领取的话，11月8日之后也是无法领出产权证的。对于证人刘某、张某的证人证言，原告认为，证人证言不能证明被告所主张的待证事实，无法证明合同解除和违约责任都已经全部解决。证人都说案涉房屋产权证的办理和证人无关，是被告自己办理的。关于房产证办出当天是否有短信通知，证人也无法回答，证人所说的查档所需的时间缺乏依据。根据以上质证意见，本院对双方当事人提交的证据认证如下：（一）原告提交的证据。被告对证据1-3的真实性均无异议，上述证据能证明本案相关事实，故本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。证据4，被告对该证据的真实性无异议，该证据可以证明2016年11月9日杭州市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步严格实施住房限购的通知》的事实。（二）被告提供的证据。原告对证据1、4、5的真实性均无异议，上述证据能证明本案相关事实，故本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。本院对证据2、3、6、7的真实性予以确认，证据2可以证明被告委托正方公司办理案涉房屋产权证，证据3可以证明正方公司于2016年11月11日将案涉房屋不动产权证交付给被告，证据6、7，均存档于案涉房屋不动产权证登记办理的档案材料中，证据6中，领证人签名落款处没有书写领证时间，证据7中载明“现以此声明书”作为领取案涉房屋不动产权的依据，落款时间为2016年11月10日，证据7可以证明正方公司于2016年11月10日领取案涉房屋不动产权证。证人刘某、张某的证言，可以证明2016年11月9日杭州市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步严格实施住房限购的通知》后，证人刘某即联系原、被告就《房屋买卖意向书》解除及定金退回事宜进行协商沟通的事实。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定如下事实：2016年9月22日，原告赵波作为买受方（乙方）与被告李红日、程聪聪作为出卖方（甲方），以及杭州云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）作为居间方签订《房屋买卖意向书》一份，约定被告李红日、程聪聪将位于杭州市余杭区余杭经济技术开发区知己花苑1幢1单元1401室房屋转让给原告赵波，建筑面积为82.4平方米，总房款为83万元（最终价格以双方签署的转让合同约定为准），所有税费及中介费由原告承担；原告同意于2016年12月15日前将首付款332000元打入云房源公司指定银行保证金账户，待款到账且签约完毕后转付给被告；余款498000元按商业按揭办理，待银行放款且过户完毕转付给被告；原告为表示购买该房屋诚意，同意于2016年9月22日向被告支付意向金10万元，若被告受原告所提要求，原告同意将该意向金转为购买该房屋之定金。原、被告应于2016年12月15日到云房源公司处签署《杭州市房屋转让合同》；若被告未能按约定签署《杭州市房屋转让合同》，被告应双倍返还定金，原告同意将被告双倍返还之定金总额的25%支付给云房源公司，作为居间服务费；若原告未能按约签署《杭州市房屋转让合同》，原告无权要求返还定金，被告同意将不予返还之定金的50%支付给云房源公司，作为居间服务费；本意向书解除时，被告将已收取的款项无息返还给原告。原、被告双方在“其他约定事项”条款中约定：由于被告目前未办理案涉房屋三证，现双方约定被告需在2016年12月8日前办理出以上三证，如若在此前未办理好，则被告自动违约承担违约责任赔付原告贰拾万元（200000元）产证办理出当天，被告必须以短信方式原告，如未通知被告违约，如原告收到不去办理则原告违约。同日，原告支付被告购房定金10万元。原、被告双方还另行签订《协议书》一份，补充约定原告购买被告坐落于杭州市余杭区房屋，在网签之前出现原、被告双方不能进行买卖交易政策（国家限购）双方无责。上述协议签订后，被告委托正方公司办理案涉房屋产权证。2016年11月1日，杭州市余杭区国土资源局余杭区分局（国土余杭分局）受理了案涉房屋的不动产登记申请，并出具《不动产登记申请受理通知书》（编号Y210161101-0038546）一份，载明将在6个工作日（特殊情况或公告时间不计入办理时限）内办结。请携带身份证和本通知书到相应收费窗口完成缴费后到发证窗口领取证书（证明），由于法定原因需要延期办理的，将电话或短信方式通知。案涉房屋不动产权证书中载明的登记机构准予登记时间为2016年11月8日。2016年11月10日，正方公司向国土余杭分局出具《受理单遗失声明书》一份，载明因保管不慎原因遗失了编号为Y210161101-0038546的受理单，现特凭（单位介绍信；本人身份证）来领取证号为不动产权第0012822号《不动产证书》共计1本。2016年11月11日，正方公司将案涉房屋的不动产权证交付给被告。同日，被告李红日通过微信，告知原告案涉房屋不动产权证已经办出。另认定，2016年11月9日杭州市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步严格实施住房限购的通知》，确定自2016年11月10日起，进一步严格实施住房限购措施，在市区限购范围内暂停对以下非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房：1、已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；2、不能提供自购房之日起前2年在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民家庭（非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房）。原告不是杭州市户籍居民也未在杭州市缴纳个人所得税或社会保险，不具备购买案涉房屋的资格。上述限购政策出台后，云房源中介公司工作人员，告知原、被告《房屋买卖意向书》需解除，原告支付的定金需退还，原告要求先退还定金，当时原告未提出要求被告承担违约责任支付违约金。2016年11月12日，被告李红日通过微信与原告联系，告知原告提供接收返还定金的银行账户，当日被告李红日即根据原告提供的银行账户，把定金10万元通过银行转账的方式返还给了原告。本院认为，原、被告签署的《房屋买卖意向书》及《协议书》系各方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规强制性规定，应属有效。本案中，原、被告主要的争议焦点是关于《房屋买卖意向书》第十一条其他约定事项中“产权证办理出当天短信通知”如何理解的问题。原告认为，“产权证办理出当天短信通知”是指被告应按照办证部门在产权证载明的准予登记颁证时间即2016年11月8日当天就发短信告知原告。而被告认为，应当是指在被告领到案涉房屋不动产权证的当天通知原告。本院认为，被告发送短信通知原告的前提是被告知道案涉房屋产权证已经通过国土余杭分局审查核实并准予登记颁证。在本案中，原、被告在庭审中均认可，案涉房屋不动产权证具体何时通过审查核实并准予登记颁证，国土余杭分局是不通知的，故不能以不动产权证中载明的准予登记时间确定原告已经于2016年11月8日知道案涉房屋的不动产权证已经办出。被告委托正方公司办理案涉房屋不动产权证，正方公司于2016年11月10日领取了案涉房屋的不动产权证，根据《关于进一步严格实施住房限购的通知》的规定，此时原告已不具备购买案涉房屋的资格，根据原、被告签订《协议书》中“在网签之前出现原、被告双方不能进行买卖交易政策（国家限购）双方无责”的约定，此时系因原、被告约定网签时间之前出现限购政策导致原、被告交易无法进行，被告并不承担违约责任。另根据云房源公司工作人员的证人证言，在限购政策出来后，即联系原、被告就解除《房屋买卖意向书》及返还定金的事宜进行沟通，原告要求先退还定金，当时原告没提出要求被告承担违约责任支付违约金。2016年11月12日，被告李红日通过微信与原告联系，告知原告提供接收返还定金的银行账户，原告提供了接收款项的银行账号，当日被告李红日即根据原告提供的银行账户，把定金10万元通过银行转账的方式返还给了原告，上述行为符合《房屋买卖意向书》第八条“本意向书解除时，被告将已收取的款项无息退还原告”约定的情形，由此可以看出原、被告之间就《房屋买卖意向书》的解除及定金的返还已经达成合意。综上，本院认为，原告诉请缺乏依据，本院不予支持。被告抗辩之合理部分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵波的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告赵波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，由本院书面通知预交。审判员  金美良二〇一七年九月二十日书记员  张中明?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-13-?