四川省三台县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0722民初1738号原告：三台县潼川镇景观商务酒店,住三台县潼川镇经营者：吴文顺，男，生于1942年，汉族，住三台县金鼓乡。被告：重庆市来新居房地产开发有限公司三台分公司，住四川省三台县。法定代表人：苟向义，总经理被告：况宁，男，汉族，1972年，三台县潼川镇老西街。三台县潼川镇景观商务酒店（以下简称“景观酒店”）与重庆市来新居房地产开发有限公司三台分公司（以下简称“来新居三台分公司”）、况宁案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告景观酒店之委托诉讼代理人袁国强,被告来新居三台分公司之委托诉讼代理人李平、向仁莉到庭参加诉讼。被告况宁经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告景观酒店诉称，因来新居三台分公司与被告况宁和原告房屋租赁合同纠纷一案，绵阳市中级人民法院作出的（2015）绵民终字第1559号终审判决生效后，被告来新居三台公司向三台县人民法院申请执行，三台县人民法院于2016年5月和8月分别向原告送达了《协助执行通知书》和《责令交出财物通知书》。2017年2月又向原告送达了《敦促协助执行通知书》，后原告向法院提出了执行异议，三台县人民法院以（2017）川0722执异7号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告现起诉要求1、请求人民法院依法确认原告对三台县潼川镇金牛大道紫锦新城“观天下”32号1层1号门面享有足以排除强制执行的民事权益，不得对原告强制执行该执行标的；2、本案诉讼费由被告承担。理由：一、绵阳市中级人民法院（2015）绵民终字第1559号终审判决认定：来新居三台分公司在起诉时没有诉请第三人景观酒店返还房屋，而是在上诉时才提出该请求，与法律规定相悖，终审法院院不予支持。且该判决没有要求景观酒店承担任何责任，三台县人民法院的上述执行行为实属不当。二、景观酒店虽然没有与来新居三台分公司签订房屋租赁合同，但确是案涉房屋的实际承租人。因为通过原告景观酒店提供的从入场装修开始就给被告递交了相关材料来看，被告来新居三台分公司是知道景观酒店才是实际承租人，且六个月内又未向景观酒店提出异议。三、景观酒店作为实际承租人投入了大量资金，如果简单粗暴的否认景观酒店为实际承租人的法律地位，必然对原告不利，在未查清景观酒店是否是实际承租人的情况下就要求原告腾房交房是不正确的。被告来新居三台分公司辩称：一、原告景观酒店对涉案房屋不享有排除执行的实体权利。因为本案原告与我公司没有任何关系，原告没有任何理由占有、使用案涉房屋。二、原告在之前的程序中放弃了代交租金履行合同的权利，最终导致我公司于况宁的租赁合同被解除，原告对案涉房屋不享有任何权利。三、租赁合同解除导致目前现状的原因责任在原告，其所称损失假设属实也应自负或向况宁主张。被告况宁未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2015年5月，来新居三台分公司以况宁为被告，景观酒店为第三人起诉来院，诉请：1、解除与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告立即交还所租房屋给原告；3、判令被告向原告支付违约金伍万元；4、判令被告向原告赔偿首年度、第二年（2012年12月30日至2014年12月30日）租金损失865679.18元，并支付从2014年12月31日开始至实际交还房屋时止的按实际面积1933.01平方米和每天每平方米0.622元计算的房屋使用费。本院作出的（2015）三民初字第1774号民事判决书和绵阳市中级人民法院作出的（2015）绵民终字第1559号民事判决书，认定事实为：2011年12月30日，来新居分公司与况宁签订了《梓锦新城•观天下商业物业租赁合同》，该合同约定“一、租赁商业物业地址、房号、面积、用途…租赁商业物业位于梓锦新城•观天下32号楼1层1号商业物业，建筑面积1849.35平方米…三、租赁时间从2012年12月30日至2022年12月30日止，共计120月。四、租金及交纳方式1.租金计算方式:（1）租金按建筑面积计算；（2）免租期:即从交付之日起至2014年12月30日止为免租期；（3）2014年12月31日至2015年12月30日，月租金单价为18.66元∕平方米；年租金为414160元（大写:肆拾壹万肆仟壹佰陆拾元整）”（4）从2015年12月31日起，每年度租金均在上一年度租金的基础上递增8%；（5）总租金为4405263元大写:肆佰肆拾万零伍仟贰佰陆拾叁元整。2.租金的支付方式首年度租金在签订本合同时，一次性付清；以后各年度租金均须在上一年度租赁期满提前30日支付下一年度租金。五、保证金及相关费用1.保证金:（1）本合同签订时，乙方向甲方交100000元。（2）乙方按本合同条款履行，在免租期满后我公司无息退还50%的履约保证金，剩余50%的履约保证金在租赁期满后无息退还。（3）如果乙方未能按本合同条款履行，甲方将不予退还保证金。2.相关费用:租金期间该商业用房所产生的物业管理费、清运费、物业维护费，水、电、气费等相关费用由乙方承担……八、违约责任……（二）、乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该商业物业，乙方剩余租金和保证金将不予退还，并向甲方支付伍万元违约金，同时承担甲方因此产生的一切经济损失。（1）未经甲方书面同意擅自拆改、变动物业主体结构或对该物业造成了损坏的；（2）改变本合同约定的租赁用途或利用该房屋进行非法活动的；（3）逾期支付租金超过15日内的。2、如乙方未按本合同约定支付租金，其逾期在15日内，乙方按当期应付租金的5‰向甲方缴纳赔偿金；若逾期超过15日的，按本款第1条约定处理……十、房屋交付与交还1、甲方在本合同签订生效后，于2012年12月30日前将该物业交付乙方使用。交付时双方履行交接手续，并签字确认。2、乙方于租赁期满后1个工作日将该物业交还给甲方，属于乙方的经营设备由乙方负责搬走，由乙方进行的装饰装修，乙方不得拆除，以免对该物业造成损坏。乙方如需要续租，则必须在租赁期满1个月前书面联系甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，否则视为乙方放弃续租权。合同签订后，况宁将该租赁房屋转租给了吴文顺在该地址开设了“三台县潼川镇景观商务酒店”。2013年6月8日，景观酒店曾因消防喷淋及屋顶漏水向助邦物业管理有限公司送达一份索赔报告。2015年4月，来新居分公司向况宁、吴文顺邮寄“解除房屋租赁合同通知书”，主要内容为“逾期支付租金超过15日的，我司有权收回该商业物业，剩余租金和保证金不予退还，你并支付伍万元违约金，同时承担产生的一切经济损失。第三年度应交租金时间到期，但是你未交。2015年1月29日我司致函与你催促缴纳租赁费，截止2015年3月31日你仍未向我司支付该物业的租赁费用，你的这一行为已严重违反双方签订的合同。为催租金，我司调查发现你擅自持房屋转租给了第三人吴某某，该行为也构成违约。我司认为，你在第三年度逾期未交租金构成违约，已达到约定解除条件，且你未经我司同意转租也构成违约，符合法定解除条件，为此我司特书面通知你解除合同，请你立即交还房屋并依约定向我司支付违约金。”另查明，2013年11月6日，来新居分公司名下的“观天下”32号1层1号门面被三台县城乡规划建设和住房保障局确认建筑面积为1933.01平方米。原一审判决认为:“来新居分公司与况宁签订的合同是双方自愿签订，双方均应遵守合同的约定，该合同明确约定况宁应在上年度租期届满前30日支付下一年度租金，（即在2014年12月1日况宁就应支付2015年度的租金），并约定逾期超过15日，来新居分公司有权终止合同，收回物业不退保证金并由况宁支付50000元违约金。直至本案起诉时，况宁仍未支付租金，所以来新居分公司要求按照合同约定解除合同、支付违约金的诉讼请求法院予以支持”。判决：一、解除重庆市来新居房地产开发有限公司三台分公司与被告况宁签订的《紫锦新城.观天下商业物业租赁合同》。二、由被告况宁给付原告紫锦新城.观天下商业物业租赁合同违约金50000元；三、驳回原告重庆市来新居房地产开发有限公司三台分公司的其他诉讼请求。宣判后来新居三台分公司不服，向绵阳市中级人民法院上诉，同年10月，绵阳市中级人民法院作出（2015）绵民终字第1559号民事判决书，二审认为:来新居分公司与况宁签订的《梓锦新城•观天下商业物业租赁合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应诚实履行。况宁逾期未支付房屋租金，来新居分公司要求解除与况宁的租赁合同和返还租赁房屋，并承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。来新居分公司在起诉时没有诉请第三人三台县潼川镇景观商务酒店返还房屋，而是在上诉时才提出该请求，与法律规定相悖，本院不予支持。来新居分公司与况宁签订的房屋租赁合同约定了从交付之日起至2015年12月30日止为免租期，且已经履行，来新居分公司在要求解除合同后又要求况宁支付免租期的租金作为损失予以赔偿，不予支持。二审判决:一、维持四川省三台县人民法院（2015）三民初字第1774号民事判决第二项；二、撤销四川省三台县人民法院（2015）三民初字第1774号民事判决第一、三项；三、由被上诉人况宁返还租赁房屋给重庆市来新居房地产开发有限公司三台分公司。另查明：2013年1月29日，景观酒店经营者吴文顺向被告来新居三台分公司递交申请一份，该“申请”载明：“本人将在三台县潼川镇紫锦新城学林路121号观天下32号楼1层1号开办酒店，为了增强宣传效应，特向贵司申请使用‘观天下时尚酒店’作为酒店名称。妥否，请批复。吴文顺，二〇一三年一月二十九日”，来新居三台分公司李强在该申请上批复“同意”。同日来新居三台分公司复函同意了该申请。2013年3月13日原告景观酒店的员工白雪梅在紫锦新城.观天下售房中心与来新居三台分公司签订了《紫锦新城.观天下商业物业租赁合同》租用案涉楼的负1层132.39平方米，用作景观酒店的厨房和餐厅。景观酒店于2013年10月31日经核准登记为个体工商户，经营者是吴文顺，经营场所三台县潼川镇紫锦新城学林路121号32号楼1层，2016年3月，来新居三台分公司依据终审判决向本院申请执行,要求被执行人况宁履行交还房屋、支付违约金5万元和承担相应的诉讼费的义务。执行中况宁、景观酒店未按《执行通知书》和《协助执行通知书》的要求返还房屋，本院于同年8月9日向景观酒店送达了《责令交出财物通知书》，景观酒店亦未按通知书要求按期交出占有使用的房屋。2017年2月本院又向景观酒店送达了《敦促协助执行通知书》。景观酒店遂以案外人的名义提出执行异议，同年4月本院作出（2017）川0722执异7号民事裁定书，认为双方从未签订过关于案涉房屋的书面租赁合同，景观酒店提供的证据不足以证明其是实际承租人为由，驳回了景观酒店的的执行异议。景观酒店遂依据该裁定给予的诉讼权利起诉来院，提出了如上诉讼请求。上述事实，有双方当事人的基本信息、陈述，房屋租赁合同、通知书，三台县人民法院三民初字第1774号民事判决书、绵阳市中级人民法院（2015）绵民终字第1559号民事判决书，《协助执行通知书》、《责令交出财物通知书》、《敦促协助执行通知书》，吴文顺的“申请”、来新居三台分公司的“复函”，。2013年3月13日《紫锦新城.观天下商业物业租赁合同》，“听证笔录”等证据在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点是原告景观酒店是否应当将案涉房屋代况宁返还给来新居三台分公司，即就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案涉及的执行标的是位于三台县潼川镇梓锦新城•观天下32号楼1层1号商业物业。被告况宁与被告来新居三台分公司签订了房屋租赁合同，租用了该处房屋。后吴文顺用该房屋进行装修，经营景观酒店。免租期过后来新居三台分公司向况宁收取租金未果，后起诉要求收回租赁房屋并要求况宁支付租金、违约金。经人民法院原审理认定况宁将租赁房屋转租给了景观酒店的经营者吴文顺，案经终审判决由况宁向其支付违约金、返还房屋。况宁应当按照生效判决履行给付和返还义务，但执行标的商业物业房屋实际占有使用者为景观酒店的经营者吴文顺。本案审理中涉及：一、本案审理中证据证实本案被告来新居三台分公司在2013年就知道吴文顺使用租赁房屋经营酒店，原审虽然认定景观酒店为次承租人，但是况宁与景观酒店的转租行为是否有效，因原审理时双方均未就此主张权利，属效力待定。二、况宁与来新居三台分公司签订的租赁合同是否已经解除，原一审解除租赁合同的判决被终审裁判撤销。合同双方在履行中来新居三台分公司行使了解除权，该解除行为是否有效来新居三台分公司亦未在诉讼中主张。综上所述，原告景观酒店就该上述财产享有足以排除强制执行的民事权益，原告景观酒店的诉讼请求本院予以支持。对被告来新居三台分公司以原告景观酒店对涉案房屋不享有排除执行的实体权利的辩称理由本院不予采信；以原告在之前的诉讼中放弃了代交租金履行合同的权利，最终导致我公司于况宁的租赁合同被解除，原告对案涉房屋不享有任何权利的辩称理由与原来不承认景观酒店是次承租人的诉讼理由相矛盾本院亦不予采信；以租赁合同解除导致目前现状的原因责任在原告，其所称损失假设属实也应自负或向况宁主张的辩称理由与本案无关不作处理。本案涉及的况宁与来新居三台分公司的租赁合同解除、租金的收取、转租行为是否合法有效等问题与原判决有关，双方当事人在本案审理中也没有提出相关的诉讼请求，故不属本案审理范围，双方当事人均可另行依法主张权利。依照《最高人民法院》第十七条,《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条一款（一项）和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、二百二十七条的规定，判决如下：停止对坐落于三台县潼川镇梓锦新城•观天下32号楼1层1号商业物业房产的执行。案件受理费100元，由重庆市来新居房地产开发有限公司三台分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判长 张 勇审判员 秦建彬审判员 李应地二〇一七年九月十九日书记员 傅 超