陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕07民终650号上诉人（原审原告）：陈丽芳，女，生于1956年7月21日，户籍所在地勉县，现住勉县。委托诉讼代理人：李刚，男，生于1979年6月15日，住上海市，系陈丽芳之子。委托诉讼代理人：杜积明，勉县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李珠成，男，生于1955年5月25日，住勉县，系陈丽芳之夫。被上诉人（原审第三人）：李庆明，男，生于1955年1月22日，住勉县。委托诉讼代理人：王鸿，勉县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：张彩娥，女，生于1962年10月12日，户籍所在地勉县，现住勉县。委托诉讼代理人：李季成，陕西维公律师事务所律师。上诉人陈丽芳因与被上诉人李珠成、李庆明、张彩娥农村房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省勉县人民法院（2017）陕0725民初382号判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈丽芳及其委托诉讼代理人李刚、杜积明，被上诉人李珠成，被上诉人李庆明委托诉讼代理人王鸿，被上诉人张彩娥及其委托诉讼代理人李季成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈丽芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定1997年我国法律法规对城镇居民购买农村房屋无明确的强制性规定，属认定错误。诉争房产系农村房产，买卖农村房屋必然连带房屋所占宅基地转让。但宅基地与本村村民特殊身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。一审法院认定与国家土地政策不符；二、一审认定李珠成与李庆明之间买卖合同有效属于认定错误。1、诉争房屋占地系集体所有，李庆明系城镇居民，不能依法取得土地使用权和房屋所有权；2、合同损害多方利益；3、以买卖形式私下转让宅基地，未经审批同意，未缴纳契税，权属没有依法进行变更登记，违反相关法律规定；4、李珠成与李庆明因债务关系建立买卖合同，身份不对等，系乘人之危，且合同本意是暂时抵偿，有附加条件，合同双方隐瞒上诉人及所在集体经济组织私下买卖；5、根据2016年“第八次全国法院民商事审判工作会议纪要”第19条，合同应认定为无效；三、一审认定李庆明善意、有偿取得诉争房产属认定错误，李庆明不具备受让主体资格，买卖行为违反相关法律规定，不符合善意有偿取得的构成要件；四、李庆明擅自转让诉争房产给赵祥利的民事行为无效，李庆明、赵祥利均对争议房产没有所有权，无权处分；五、一审认定张彩娥与赵祥利之间的买卖合同有效认定错误；六、一审没有认定张彩娥侵占上诉人房产的事实，没有依法维护上诉人合法权益；七、一审认定上诉人同意李珠成与李庆明的买卖协议源于主观推断，缺乏事实依据；八、一审判决中存在错误，上诉人在一审并没有提出过“依法确认第三人李庆明与第三人张彩娥签订的房屋买卖协议无效”的诉讼请求。一审判决引用1999年合同法及解释一的条款来判决，但又在判决中认为“法不溯及既往”，前后矛盾。被上诉人李珠成答辩称，答辩人因做生意失败急需用钱向李庆明借款，以房子作为折抵。后因无力偿还，商量用房子抵债，双方写了卖房协议，当时李庆明说如果他不住了将房屋还给答辩人。答辩人妻子陈丽芳对此不知情。被上诉人李庆明答辩称，1997年答辩人借给李珠成5.4万元，李珠成愿意以马营村四组的房产作为抵押，后向李珠成催要借款无果，为保证借款安全，双方协议以房抵债订立买卖协议。口头约定房产不能转让给他人，如果答辩人不住由李珠成收回，李珠成返回5.4万元。后因答辩人自己需要，在未告知李珠成夫妇的情况下将房屋卖给了赵祥利。被上诉人张彩娥答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求不能成立，应依法驳回。一、一审认定1997年我国法律法规对城镇居民购买农村房屋无明确的强制性限制的认定完全正确。本案所涉买卖关系最后一次发生在1998年3月，适用的法律也应是1998年3月以前的法律，而1999年1月1日前，我国有关法律及政策并没有禁止城镇居民购买农村房屋；二、本案是房屋买卖不是土地买卖纠纷。上诉人认为房屋买卖就是宅基地买卖或者土地买卖的观点不能成立；三、一审认定李珠成与李庆明签订房屋买卖合同有效判决正确。判断合同效力应当以合同法规定的有限要件为标准，符合有效要件的即为有效合同。本案1997年订立并已履行完毕的合同应当认定为有效。一审认定上诉人对其丈夫出卖夫妻共同财产属应当知道的认定合情、合理、合法。李庆明购买房屋后不久就转手卖给赵祥利，赵祥利把自己装修后的房屋又卖给了答辩人，同时将房产证原件交给答辩人，答辩人在该房屋中已经居住长达19年，先后几次对房屋进行改造装修，期间上诉人夫妇从未找过答辩人要求收回房屋，直至该房屋被决定拆迁，一审判决合同有效符合客观事实和法律规定；四、没有进行变更登记不影响合同效力。上诉人引用《城市房屋私有管理条例》、《契税暂行条例》、《土地登记规则》等法规，认为未经审批、没有进行变更登记、没有缴纳契税等违反法律规定应无效。这是混淆了民事和行政法律关系，没有登记或者缴纳契税只是违反行政法规规定，不影响房屋买卖合同的效力；五、一审不支持上诉人的诉请正确。一审中上诉人的诉讼请求第一项就是：请依法确认被告李珠成与第三人李庆明以及第三人与第三人之间签订的《房屋买卖协议》无效。上诉人主张了两份买卖协议无效，一审并未擅自改变其诉讼请求。该房屋已被决定拆除，并已计算出补偿数额并已经确认，因此房屋已经不实际存在。一审判决应予维持。上诉人陈丽芳向一审法院诉讼请求：一、依法确认被告李珠成与第三人李庆明以及第三人与第三人之间签订的《房屋买卖协议》无效；二、依法判令第三人张彩娥返还坐落在勉县勉阳街道办事处马营社区四组房产一处305.82平方米；三、本案诉讼费由第三人张彩娥负担。一审法院认定事实：1997年8月28日，李珠成作为甲方与作为乙方的李庆明签订了房屋买卖协议一份，将甲方坐落在马营村四组私有房屋一处转让给乙方所有，协议约定：一、甲方转让给乙方的房产具体面积、四至边界以勉房证第03751房屋所有权证所示全部内容；二、房屋价款54000元，一次付清（已付清）；三、此房屋仅限乙方使用和所有，如乙方不需要时由甲方收回，甲方如数退还乙方所有的房价款；四、本协议双方不得反悔；五、本协议双方签字后生效。协议落款处有甲方李珠成、乙方李庆明的签名。李庆明购买此房后不久，以同样价款54000元将此房出售给案外人赵祥利，李庆明同时将其与李珠成签订的房屋买卖协议交给赵祥利。1998年3月31日，案外人赵祥利又与第三人张彩娥签订了房屋买卖协议一份，将该房屋又出售给张彩娥所有，协议约定：一、房屋三间二层、小房三间二层，总面积305.82㎡；二、双方协定总售价玖万贰仟元正，暂付叁万元，下余陆万贰仟元于九八年五月底前付清；三、九八年五月底房款付清，一次交房；四、双方签字生效，若有违约，违约方须向对方赔付伍万元正。协议落款处有卖主赵祥利、买主张彩娥、中证人周贵新的签名。张彩娥购买该房屋后，于2012年9、10月进行了房屋改造。2017年1月5日，陈丽芳与其子李刚、其女李萍以原告身份起诉李珠成、李庆明及彭建中（张彩娥之夫），请求依法确认李珠成与李庆明签订的房屋买卖协议无效；判令彭建中向其返还该房产。审理中，三原告于2017年2月24日提出撤诉申请自愿撤回起诉，同日勉县法院作出（2017）陕0725民初26号民事裁定书，准许三原告撤回起诉。2017年3月8日，陈丽芳以原告身份再次起诉。一审法院另查明，在审理中，经向陈丽芳、李珠成及第三人明示：案外人赵祥利可能与本案处理结果有利害关系，是否申请追赵祥利为当事人参加诉讼，原告陈丽芳认为本案房屋买卖是连环买卖的形式，现赵祥利没有控制、占有该房产，是第三人张彩娥实际占有，赵祥利无返还义务故不起诉他；被告李珠成认为该房屋现在由第三人张彩娥实际占有，故与赵祥利无关不申请追加；第三人李庆明认为张彩娥现在实际使用、占有该房屋，没有必要追加；第三人张彩娥认为自己只认可与赵祥利之间的买卖关系，其他人之间的买卖与自己无关，无需追加。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。1999年12月29日实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。陈丽芳认为李珠成与第三人李庆明签订的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的情形，擅自出售了夫妻共同财产，损害其利益；也违法了第五十二条第（五）项规定的情形，即国务院等部分明令禁止的城镇居民不能购买农村居民的房屋的强制性规定，请求依法确认该房屋买卖协议无效。关于被告是否擅自出售了夫妻共同财产而损害了原告利益的问题。原告陈丽芳之夫即被告李珠成与第三人李庆明签订房屋买卖协议，以54000元价款出售了自己住宅。由于该房产证所有权人登记为李珠成，并无其他共有人的登记信息，所以房屋买卖协议上只有李珠成的签名，符合当时的交易习惯。从房屋买卖协议签订时间1997年的物价水平、商品房价格等因素考虑，当时原告家庭有如此一笔巨大收入，原告理应知晓。即便原告不知道被告李珠成于1997年将自家房屋出卖给第三人李庆明，那么在两年之后即1999年8月以后原告是明确知道此事的，但截止2016年底在长达17年时间里，原告也未提出过异议、行使自己的诉讼权利，更进一步证明原告是同意该买卖协议的。根据1988年4月2日试行的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意取得、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法财产；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。由于第三人李庆明与被告李珠成在买卖房屋时并未恶意串通、损害原告的利益，且第三人李庆明是善意取得、有偿取得该房屋的，故应当依法维护其合法权益。关于该买卖行为是否违反法律、行政法规的强制性规定的问题。被告李珠成与第三人李庆明签订房屋买卖协议的时间是1997年，当时我国法律法规对城镇居民购买农村房屋无明确的强制性限制。直至1999年5月6日，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）才规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城镇居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地证和房产证”。2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定：“改革和完善宅基地审批，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由于被告李珠成与第三人李庆明之间不存在“城镇居民在农村购置宅基地”的行为，加之二人签订的房屋买卖协议并不违反1997年当时的法律、行政法规，且双方早已完全履行了各自的合同义务，该买卖协议效应当有效。之后，第三人李庆明将房屋出售给案外人赵祥利，赵祥利于1998年3月又将该房屋出售给第三人张彩娥，买卖协议都是有效的。原告陈丽芳用1998年5月之后国务院等部门陆续出台的行政法规中明令禁止城镇居民在农村购买房屋、购置宅基地等禁止性规定，要求按现行合同法关于合同无效的条款去判断19年前买卖关系是否有效，显然割裂了当时的市场环境与经济规律，是用新法否定旧法所规范的民事法律行为，违反了“法不溯及既往”的原则。故原告请求依法确认被告李珠成与第三人李庆明之间签订的房屋买卖协议无效、判令第三人张彩娥向原、被告返还争议房产的诉讼请求于法不符，不予支持。原告另请求依法确认第三人李庆明与第三人张彩娥签订的房屋买卖协议无效，因第三人李庆明与张彩娥之间并无房屋买卖的事实，更无房屋买卖协议。对没有发生的买卖行为不能也不应作出裁判，故原告的该项诉讼请求无从说起，不予支持。综上所述，为保障民事活动遵循诚实信用的原则，维护现有各方当事人稳定的生产、生活秩序，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国合同法》五十二条第（二）项、第（五）项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：驳回原告陈丽芳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈丽芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的勉县勉阳街道办事处继光村村民委员会证明及照片，本院予以采信；对上诉人提交的租房证和房租收据，因与本案并无关联不能达到上诉人之证明目的，故本院不予采信；对被上诉人张彩娥提交的拆迁补偿计算纸，因欠缺证据形式要件，本院亦不予采信。对一审法院查明认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于：一、当事人之间签订的农村房屋买卖协议的效力如何认定；二、上诉人要求返还房屋之请求能否支持。关于房屋买卖协议的效力问题。本院认为，上诉人陈丽芳与被上诉人李珠成系夫妻关系，陈丽芳主张其对李珠成处分房屋的行为不知情的说法与日常生活经验明显相悖也无证据支持，且其在知道房屋被卖掉之后的长达十几年的时间内也未主张权利，故其现在称李珠成的行为属于无权处分的上诉理由不能成立，本院不予支持。但土地与地上房屋属不可分割之整体，农村房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而依据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。宅基地使用权与集体经济组织成员的特定身份相联系，具有较强的社会保障和福利性质，且一户只能享有一处，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。如果允许宅基地使用权转让，势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反了土地管理法中关于宅基地使用权身份限制，不利于对集体土地的长久规划和保护，也损害集体经济组织的权益。本案中，受让房屋的李庆明及之后的赵祥利、张彩娥均非马营村集体经济组织成员，之后也未能转换为该集体经济组织成员，因此并无获得马营村宅基地之资格，且数次买卖行为均没有征得当地集体经济组织或村民委员会的同意或许可，买卖之后也未进行任何变更登记，现房屋所有权证上载明的所有权人仍为李珠成，综和以上因素，本院认为李珠成与李庆明之间签订的房屋买卖协议应属无效。一审法院认为买卖协议有效的论理及法律适用不当，本院予以纠正。同时在双方当事人均不愿意追加赵祥利参加诉讼的情况下，陈丽芳诉请确认李庆明与张彩娥之间的《房屋买卖协议》无效无事实及法律依据，一审判决对此论述并无不当，本院予以维持。关于上诉人返还房屋之请求能否成立的问题。本院认为，虽然李珠成与李庆明之间的房屋买卖协议应属无效，但并不意味着上诉人返还房屋之请求必然能够成立。在确认合同无效后，相关后续问题的处理应秉着尊重历史、照顾现实、综合权衡双方利益的原则进行。具体到本案中，有以下几个因素必须考量：第一、本案中李珠成、李庆明之间的买卖行为系双方真实意思表示，当事人应当遵守诚实信用基本原则，不得因房屋面临拆迁可获得拆迁补偿款的利益驱动而反悔；第二、虽然宅基地使用权依法不能转让给非本集体经济组织成员，但李珠成作为宅基地使用权人，其出售地上房屋的行为包含了抛弃宅基地使用权的意思表示，且现陈丽芳李珠成夫妇另有住房，并不因房屋不予返还而导致无居所；第三、诉争房屋经过数次买卖，最后一笔买卖行为发生距今已经19年，且最后买受人对房屋进行了改造装修，房屋也早非原始状况，如果判令返还，势必会导致连环追索，不利于社会生活秩序的稳定，且现在房屋已拆迁在即；第四、陈丽芳只要求返还房屋而对后续补偿事宜未做处理，在未给予现在房屋占有人张彩娥合理补偿的情况下，判令返还房屋有违民事活动公平原则。综合以上几点本院认为，诉争房屋不宜返还，故对上诉人返还房屋之请求本院不予支持。对于合同无效后的补偿以及各方责任认定及承担一节，双方可另行解决。综上，上诉人陈丽芳部分上诉请求成立，本院予以支持，一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销陕西省勉县人民法院（2017）陕0725民初382号民事判决；二、确认李珠成与李庆明于1997年8月28日签订的《房屋买卖协议》无效；三、驳回陈丽芳其他诉讼请求。原审案件受理费不变。二审案件受理费200元，由上诉人陈丽芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  王永吉代理审判员  李小艳代理审判员  张 杪二〇一七年九月四日书 记 员  刘 娜