山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁16民终578号上诉人（原审原告）：史观宇，男，1952年7月12日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：贾磊，山东常盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邴希武，山东常盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滨州腾宇集团实业有限公司，住所地滨州经济开发区中海西路691号。法定代表人：吕志亮，该公司经理。上诉人史观宇因与被上诉人滨州腾宇集团实业有限公司（以下简称腾宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2014）滨杜民初字第266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史观宇上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或者依法改判；2.诉讼费由腾宇公司承担。事实与理由：一、原判认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。本案为确认房屋所有权纠纷。原判另查明部分仅仅是对腾宇公司向案外人任艳借款将涉案房屋于2013年1月17日在滨州市房地产管理局进行抵押登记这一情况进行了陈述，但是没有对该抵押是否符合法律规定进行查明。我在腾宇公司与任艳办理抵押之前就已经合法购买了涉案房屋并交付全部购房款，腾宇公司也在抵押之前也已经将涉案房屋实际交付给我。此后，腾宇公司为借取任艳的高利款项为己所用，任艳为向腾宇公司出借款项牟取高额利息，双方均在明知包括涉案房屋在内的腾宇-海尔服务中心4号楼、5号楼房产都已经售出的情况下，恶意串通订立了借款抵押合同，并于2013年1月17日在滨州市房地产管理局办理了抵押登记，严重侵害了包括我在内的房产合法购买人的合法权益。一审庭审时，腾宇公司法定代表人吕志亮对此没有异议，在腾宇公司及吕志亮的公安卷宗材料中也有对上述有关案件事实情况的笔录。腾宇公司以及任艳通过非法手段对涉案房屋进行非法抵押的行为违反了《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四款以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，即腾宇公司及任艳恶意串通，损害第三人利益的非法抵押行为自始无效、抵押合同绝对无效。原判并未对我提出的上述腾宇公司与任艳恶意串通、非法抵押情况进行依法审查和认定，只是对抵押登记进行了陈述，属于认定事实不清，有失公平、公正。若依法查明腾宇公司与任艳所签订的抵押合同无效，则我与腾宇公司所签订的房屋买卖合同目的可以实现，故原审判决错误。二、原审遗漏当事人，应当撤销原审判决，将本案发回重审。结合本案事实情况可知，本案与任艳、崔科具有利害关系。若任艳、崔科不参加本案审理，则无法查明本案事实情况。因此，应当撤销原审判决，将本案发回，追加任艳、崔科为本案被告重新审理本案。腾宇公司未作答辩。史观宇向一审法院起诉请求：1.依法确认史观宇对腾宇.鑫苑第5幢106号房屋具有所有权；2.判令腾宇公司协助史观宇办理房屋产权证；3.本案诉讼费及其他费用均由腾宇公司承担。一审法院认定事实，2011年11月11日，史观宇与腾宇公司签订了房屋买卖合同，合同约定史观宇购买了腾宇公司位于滨州经济开发区中海西路691号腾宇－海尔服务中心第2幢沿街商铺1－2号房，建筑面积共计187平方米，总价款为557733元。合同第五条约定，一次性交清房款，但对付款时间未进行约定。史观宇于签订合同当日一次性交纳全部房款557733元。合同第七条约定，出卖人（腾宇公司）应当在2012年5月31日前，将取得质量验收备案证文件并符合本合同约定的商品房交付买受人（史观宇）使用。合同第九条约定，出卖人（腾宇公司）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。腾宇公司于2013年6月将涉案商铺交付史观宇。滨州市房地产测绘大队出具的证明，证实史观宇购买的滨州经济开发区中海西路691号腾宇－海尔服务中心第2幢沿街商铺1－2号房，在房管部门登记为5号楼101号房。另查明，因腾宇公司向案外人任艳借款，约定将该商铺作为债务的担保，并于2013年1月17日在滨州市房地产管理局进行了抵押登记。2013年7月8日，一审法院以（2013）滨立保字第394号民事裁定书对该房屋进行查封，并于2015年7月7日进行续封。2015年5月15日，一审法院以（2015）滨执一字第360号民事裁定书对该房屋进行查封。一审法院认为，史观宇与腾宇公司签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。但腾宇公司将涉案房屋出卖给史观宇后，又与任艳另行设定了抵押权，在抵押期间，未经抵押权人的同意腾宇公司无权处分抵押财产，导致史观宇签订房屋买卖合同的目的不能实现，故对史观宇要求确认房屋归其所有及要求腾宇公司协助办理房屋的所有权证书的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告史观宇的诉讼请求。案件受理费9377元，由原告史观宇负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另补充查明：（一）崔科、任艳诉腾宇公司、吕志亮民间借贷纠纷一案，于2015年6月15日诉至一审法院。一审法院经审理于2015年7月9日作出（2015）滨民三初字第887号民事判决，判决：一、腾宇公司于本判决生效之日起十日内偿还崔科、任艳借款本金340万元，并按月利率2%支付自2013年6月14日起至本判决确定的履行之日止的利息；二、崔科、任艳对腾宇公司抵押的房权证滨字第××号和房权证滨字第××号房产以拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、吕志亮对以上第一项债务在抵押权未清偿范围内向崔科、任艳承担连带清偿责任。案件受理费34000元，由腾宇公司、吕志亮负担。该判决生效后，腾宇公司、吕志亮均未履行付款义务。后崔科、任艳以腾宇公司作为被执行人申请一审法院强制执行。一审法院受理后，于2015年9月15日作出（2015）滨执一字第840号执行裁定书，裁定：查封被执行人腾宇公司产权证号为2012121581号、2012121597号房产（期限三年）。（二）史观宇诉腾宇公司、吕志亮、任艳、崔科第三人撤销之诉一案，滨州市中级人民法院于2017年7月4日作出（2017）鲁16民终25号民事判决，撤销（2015）滨民三初字第887号民事判决第二项“原告崔科、任艳对被告滨州腾宇集团实业有限公司抵押的房权证滨字第2012121581号和房权证滨字第××号房产以拍卖、变卖所得价款优先受偿”所涉对史观宇所购房屋5号楼101号房的优先受偿权。该判决现已生效。本院认为，史观宇与腾宇公司签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对诉讼双方具有法律约束力。腾宇公司应当按照合同约定协助史观宇办理涉案房屋的产权登记手续。关于涉案房屋抵押权问题。经审查，崔科、任艳对涉案房屋的优先受偿权已被人民法院生效判决撤销，崔科、任艳对涉案房屋不再享有优先受偿权。关于涉案房屋存在的查封问题。经审查，史观宇与腾宇公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部购房款并合法占有该不动产，未办理过户登记也非买受人史观宇自身原因，故史观宇对涉案房屋依法享有合法民事权益，足以排除查封。关于史观宇确认对涉案房屋具有所有权的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，史观宇的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销滨州市滨城区人民法院（2014）滨杜民初字第266号民事判决；二、滨州腾宇集团实业有限公司于本判决生效之日起十日内协助史观宇办理滨州经济开发区中海西路691号腾宇－海尔服务中心5号楼101号房的产权登记手续；三、驳回史观宇的其它诉讼请求。一审案件受理费9377元，由滨州腾宇集团实业有限公司负担。二审案件受理费9377元，由滨州腾宇集团实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔诗君审判员  高立俊审判员  张 珊二〇一七年九月十五日书记员  王 婷