上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初14509号原告：焦三龙，男，1968年6月3日生，汉族，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：庄清源，上海君澜律师事务所律师。被告：上海东方国贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：任伟民，总经理。第三人：上海特诺达酒店管理有限公司，住所地上海市宝山区沪太路XXX号。法定代表人：蒋开治，总经理。上述被告及第三人共同委托诉讼代理人：张伟萍。原告焦三龙与被告上海东方国贸有限公司委托合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，追加上海特诺达酒店管理有限公司作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦三龙委托诉讼代理人庄清源、被告上海东方国贸有限公司(以下简称东方国贸)及第三人上海特诺达酒店管理有限公司(以下简称特诺达公司)的委托诉讼代理人张伟萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦三龙向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《上海朗悦酒店公寓办公房委托经营合同》及其补充协议；2、被告及第三人立即按原状返还上海市宝山区沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓3107号公寓房(以下简称系争公寓房)，并结清水电费、物业费等公用事业费用；3、被告支付自2015年7月1日起至本判决生效之日的租金回报，并支付判决生效次日起至系争公寓房返还之日止的占用费，均按每月人民币1,725元(以下币种均为人民币)计算(扣除2016年2月支付1,295元以及2016年6月至2017年4月被告已支付的每月1,295元)；4、判令被告支付拖欠租金回报金额双倍的违约金。事实和理由：原告是上海市沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓系争公寓房产权人。原、被告于2012年12月15日签订《上海朗悦酒店公寓办公房委托经营合同》(以下简称委托经营合同)，约定由原告委托被告统一经营管理，委托经营期限为十年。被告按月支付租金回报。2015年7月起，被告以经营不善为由拒付回报款。原告催讨无着遂起诉。被告东方国贸辩称，被告将含系争公寓房在内的部分公寓房出租给第三人后，第三人用于开办知青酒店。被告现已无力继续支付原告回报金，同意解除委托经营合同并认可按照原告计算标准支付回报金及占用费。但认为，第三人没有违约，是被告向原告违约。违约金应以实际损失为基础，考虑被告实际财务状况，恳请调低违约金。第三人特诺达公司述称，2015年1月，第三人从被告处租得含系争公寓房在内的若干公寓房，开设知青酒店，事后一直向被告支付租金，是被告向原告违约。第三人开办酒店，需要统一经营，若业主解除合同将影响第三人经营。经审理查明，原告系上海市沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓系争公寓房产权人。原告、被告于2012年12月15日签订委托经营合同，原告将系争公寓房委托被告经营，期限为十年，即2013年7月1日起算至2023年6月30日。合同各方确认，在委托经营期间，前五年被告每年按该系争公寓房销售总价的8%给予回报，支付方式为按月支付，扣除5%营业税后(税收由原告自理，被告代扣代缴)，每月应给付原告1,725元。双方还确认，委托经营期间，所有因该系争公寓房以及公共部位发生的装修费用，水、电费及物业管理费以及有关为系争公寓房的招商费用均由被告承担。合同第5.2条约定，如一方违反本合同，另一方有权要求对方继续履行本合同，同时违约方应向守约方支付相当于系争公寓房一年同期租金的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方追偿。自2015年7月起，被告停止支付回报金。2015年12月16日，原、被告签订《上海朗悦酒店公寓办公房委托经营合同补充协议》(以下简称补充协议)，约定系争公寓房委托被告统一经营，委托经营期限至2023年6月30日止。就委托经营合同中5.3条款变更为：甲乙双方在履行本合同过程中发生争议的，应协商解决。协商不能够解决的，任何一方均可向当地的人民法院提起诉讼。同时，该补充协议还约定了委托期间各阶段的回报标准，其中自2016年1月至2017年12月每年以总价6%按月支付给原告(被告代扣代缴税收)，还约定被告违约后没有履行违约条款，被告应向原告支付租金的双倍违约金，直到履行为止。2016年2月，被告支付1,295元，自2016年6月起，被告按照上述补充协议开始每月向原告支付销售总价6%(税后)的回报金1,295元直至2017年4月。审理中，被告还表示，2017年5月起的租金回报被告已无力履行，被告愿意将租金回报及占用费计算标准均按每月1,725元结算。另查明，2015年1月18日，被告与第三人签订租赁合同，被告将含系争公寓房在内的宝山区沪太路3765-3767(1层，建筑面积311.28平方米)、沪太路XXX号3-5层南面(包括一楼电梯大堂，建筑面积5,600.94平方米)出租给第三人，用作商业、办公、酒店公寓使用。约定租赁期限为8年，自2015年6月1日起至2023年5月31日，合同还就租金、租赁物的返还、违约责任等方面进行了约定。同时合同中5-2条约定，第三人承诺被告在租约提前结束时或租约期满前依据被告交付原样交还。审理中被告及第三人确认，被告将系争公寓出租给第三人时，未改变系争公寓结构。以上事实，有房地产权证、委托经营合同、补充协议、租赁合同、当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的委托经营合同及补充协议合法有效，被告未按约支付租金回报款，已构成违约，原告要求支付拖欠回报款项以及解除合同及补充协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告因违约愿意按照每月1,725元标准一并结算拖欠原告的回报款及占用费，本院予以认可。合同解除后，原告要求按原状返还系争公寓房，本院将依法判决返还事宜。被告作为违约方应承担相应的违约金，原告对此有权主张。本院认为，违约金主要体现补偿功能，被告违约影响业主众多，违约补偿的对象以及补偿程度实质上已远远超出对单一个体的考量范围，还应考虑全体权利受损业主之基本利益的公平保护。本院根据合同履行情况、当事人的过错程度及实际损失，兼顾公平原则，酌情确定被告向原告支付违约金金额。原告与被告之间的委托经营合同解除后，被告需返还系争公寓房，且主张返还公寓房的业主较多，因此第三人与被告之间的租赁合同已无履行可能，故应一并迁出。就涉及自身之合同利益，第三人可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告焦三龙与被告上海东方国贸有限公司就上海市宝山区沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓3107号公寓房签订的《上海朗悦酒店公寓办公房委托经营合同》及补充协议；二、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起六十日内，向原告焦三龙按原状返还上海市宝山区沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓3107号公寓房，并结清该房相关水电费、物业费等公用费用；第三人上海特诺达酒店管理有限公司同时腾让出该公寓房；三、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告焦三龙支付自2015年7月1日起至本判决生效之日的租金回报，并自判决生效次日起支付占用费至返还之日止，均按每月1,725元计算(需扣除被告2016年2月支付的1,295元以及2016年6月至2017年4月被告已支付的每月1,295元)；四、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告焦三龙支付违约金3,450元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取158元，由被告上海东方国贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤宇军二〇一七年九月七日书记员  汤 娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。