广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初8907号原告（反诉被告）：中山市中房物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区，统一社会信用代码。法定代表人：邱鹏镇，总经理。委托诉讼代理人：陈润明，广东皓粤律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘维，女，1984年1月16日出生，汉族，身份证住址湖南省新田县，原告（反诉被告，以下统称原告）中山市中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）与被告（反诉原告，以下统称被告）刘维物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中房物业公司委托诉讼代理人陈润明，被告刘维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中房物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2014年1月至2016年12月的物业管理费2759.04元及滞纳金465元，合计3224.04元。庭审中，原告明确诉讼请求：涉案物来建筑面积为127.73平方米，物业管理费每月0.6元／平方米，被告从2014年1月至2016年12月未交管理费，共36个月，物业管理费一共为2758.97元。滞纳金按每天千分之一的标准收取，庭审中原告主动调整为按中国人民银行同期同类贷款的4倍利率。事实与理由：被告是中山市东区竹苑新村紫竹横街x号x房的业主，该房建筑面积127.73平方面。2010年1月8日，原告与中山市竹苑小区业主委员会签订了物业服务合同，约定多层住宅己入住的按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业管理费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交费的1‰交纳滞纳金。2011年6月1日，双方签订补充协议，约定自2011年7月1日起，多层住宅物业费由每月0.5元／平方米调整为0.6元／平方米。2012年12月31日合同到期后，双方虽未续签物业服务合同，但事实上被告至今一直接受原告提供的物业管理服务，根据有关规定，被告应当交物业管理费及滞纳金。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。原告中房物业公司对其主张的事实及诉讼请求提供的证据有：1.物业管理服务合同及补充协议；2.中山市不动产登记资料证明表；3.照片一组。被告刘维辩称，1.被告未与原告签订合同，故没有交物业管理费；2.物业管理合同已于2012年12月期满，此后未签新的合同；3.物业管理服务质量差，物业管理合同约定的保洁率达95%以上，绿化无缺株、枯萎等，根本没达到合同的约定。多处楼宇对讲系统失灵己久，无人过问。紫竹横街垃圾房长期堆放大量垃圾，老鼠横行，污水遍地，绿化无人打理，杂草丛生，蚊虫滋生，环境恶劣。小区内有多家辅导培训机构导致外来车辆乱停乱放，致使业主车辆进出不得。原告内部管理混乱，导致保安、门卫等人员各自为政，工作无序，收费混乱，划分地盘，抢收停车费，造成被告车辆两次被扎胎多次划痕；4.2013年12月至2014年2月原告的保安人员有意将被告停在小区外的两辆私家车划伤，目的是逼被告把车停泊到小区内以供其收停车费，为此被告报警，但事后原告不理不问，将所有原因推到保安个人身上（目前此员工仍在物业公司就职）。刘维向本院提出反诉请求：一、驳回原告的诉讼请求；二、判令原告退还违规收取的物业服务费1454.74元，累计利息189.35元，共计1643.73元。庭审中，被告撤回第二项反诉请求中对利息189.35元的诉求。并明确反诉请求：一、2010年1月至2011年6月共18个月，原告以0.5元／平方米／月、涉案房产面积147.55平方米来收取物业管理费，共收取1327.95元。因涉案房产经在中山市国土资源局查询其实际建筑面积为127.73平方米。故请求退还（147.55－127.73）×0.5×18＝178.38元；二、2011年7月至2012年12月共18个月，原告是以0.6元／平方米／月、涉案房产建筑面积147.55平方米来收取物业管理费，共收取1593.54元。因涉案房产经在中山市国土资源局查询其实际建筑面积为127.73平方米。故请求退还（147.55－127.73）×0.6×18＝214元；三、2013年1月至2013年12月共12个月，原告以0.6元／平方米／月、涉案房产建筑面积147.55平方米来收取物业管理费，共收取1062.36元。因自2013年1月开始，原告没有续签物业服务合同，故该1062.36元应全部退还。事实与理由：被告提供的物业管理服务质量差（详见本诉被告刘维的答辩意见）。截止2012年12月，物业服务合同履行期届满，且未签新的合同，原告不应再收取物业管理费；原告长期违规多收取了物业管理费，应当退还，被告特向法院提起反诉。刘维就其辩解及反诉向本院提交的证据有：1.报警回执；2.费用通知单、未收费明细、税务查询截屏；3.照片一组。反诉被告中房物业公司针对反诉辩称，1.被告的反诉请求己超过诉讼时效，请予以驳回；2.由于涉案小区的业主委员会己解散，所以物业管理合同于2012年底到期后，就没有续签新的合同，原告仍按原来的合同提供物业服务，业主事实上也接受了物业服务，原告只是以原物业管理合同所约定的0.6元／平方米／月的标准收取物业管理费，并未提高价格，被告应当交费。反诉被告中房物业公司针对反诉的证据与本诉一致。本院经审理认定事实如下：被告刘维是中山市东区竹苑新村紫竹横街x号x房【土地证号：国（20xx）易21xx**，房产证号：01××88，建筑面积不详，专有建筑面积127.73平方米】的业主。根据原告与中山市竹苑小区业主委员会于2010年1月8日签订的《中山市竹苑新村物业管理服务合同》以及于2011年6月1日签订的《中山市竹苑新村物业管理服务合同补充协议》之约定：竹苑新村住宅小区由原告提供物业管理服务。物业委托管理起止日期从2010年1月1日零时起至2012年12月31日二十四时止。物业管理服务费收费标准：多层住宅按0.50元/平方米/月收取物业服务费，从2011年7月1日起，多层住宅物业服务费由原来的0.50元/平方米/月，调整为0.60元/平方米/月。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，应按每月应交管理费总额的1‰交纳滞纳金。涉诉房屋建筑面积不详，专有建筑面积为127.73平方米，原告称被告自2014年1月至2016年12月止共36个月未交物业管理费，物业服务费按0.60元/平方米/月计算，被告共欠上述时段的物业管理费2758.97元。原告催讨无果，遂于2017年5月18日诉至本院，主张前述实体权利。被告认为，从2010年1月至2012年12月，原告以被告名下的房产的建筑面积为147.55平方米来计收物业管理费，根据中山市不动产登记资料证明表，其记载的被告刘维名下的涉案房产的专有建筑面积为127.73平方米，被告要求原告退还其多收的物业管理费392.38元。从2013年1月起，原告未续签物业管理合同，但原告收取被告上述涉案物业从2013年1月至2013年12月的物业管理费1062.36元，应当退回，遂提起上述反诉请求。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告主张收取物业管理费的依据系其与案涉小区业主委员会签订的物业管理委托合同，物业委托管理起止日期从2010年1月1日零时起至2012年12月31日二十四时止。该合同期限届满后，原告没有续签合同，但实际一直在为小区提供物业服务，因此，原告可以根据实际提供的物业服务内容收取物业管理费。被告以没有签订物业管理合同为由，请求原告退回2013年1月至2013年12月的物业管理费1062.36元的反诉请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，因此，被告以其未签物业管理合同为由而拒交物业管理费，本院不予支持。原告在对涉案小区的卫生、绿化、停车等方面的管理未能达到原来合同的约定标准，在物业管理服务方面的确存在瑕疵和不足，但没有证据证明原告在履行管理职责存在根本违约、较大的过错或者给业主造成了较大的损失。且涉案小区的物业管理费为0.60元/平方米/月，在本市内是比较低的标准。因此被告以原告服务不到位、小区卫生、绿化、停车等瑕疵为由而拒交物业管理费的抗辩理由，本院不予支持。被告请求原告退回2010年1月至2011年6月多收的物业管理费178.38元、2011年7月至2012年12月多收的物业管理费214元的反诉请求，原告辩称其请求己过了诉讼时效。原告的辩解符合法律的规定，本院予以采信。关于滞纳金，实际是指违约金，原合同约定按每月应交管理费总额的1‰交纳滞纳金。庭审中，原告将违约金的标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，但原告未提供按每月应交管理费总额的1‰交纳滞纳金不足以弥补其损失的证据，因此对于原告单方面提高违约金标准的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘维于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中房物业管理有限公司支付2014年1月至2016年12月期间的物业管理费2758.97元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费76.64元为本金，从欠费的次月1日起按每月应交管理费总额的1‰分段计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市中房物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘维的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，（原告已预交），由被告刘维负担（被告刘维于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市中房物业管理有限公司）；反诉案件受理费50元（反诉原告已预交），由反诉原告刘维负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李恒勇人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一七年九月十四日书 记 员  梁敏祺简培华