.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2017）甘09民终756号上诉人（原审原告）：保兴才，男，住青海省乐都县。委托诉讼代理人：贾宽良，甘肃飞天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨殿琪，男，住甘肃省敦煌市。被上诉人（原审被告）：王丽琴，女，住甘肃省敦煌市。上诉人保兴才因与被上诉人杨殿琪、王丽琴房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省敦煌市人民法院（2017）甘0982民初1615号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人保兴才及其委托诉讼代理人贾宽良、被上诉人杨殿琪到庭参加了诉讼。被上诉人王丽琴经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保兴才上诉请求：1.依法撤销（2016）甘0982民初1615号民事判决，发回重审或依法改判。2.上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1.从合同方面讲，该房屋实际产权手续与《房屋买卖合同》表述的严重不相符。被上诉人仅持有2015年敦煌市林业局和国营阳关林场分别手写的两份证明。双方签订的合同第五条约定，保证房屋合法，权属清楚，有合法的土地使用权。但被上诉人没有提供合法的土地使用权证证书或者土地部门的审批文件。上诉人购买该房屋时，被上诉人口头答应给上诉人出售5亩葡萄地，但房屋购买后，被上诉人就闭口不提了。2.从该房屋属性方面讲，该房屋属于生产经营性管理用房。林业局及国营阳关林场分别出具的《证明》均能证实这一事实，但被上诉人把项目中的管理房屋向社会出售了，行政部门批准同意的国家级沙漠森林公园建设项目又该如何落实完成，这是否符合行政部门当初批准同意建设的初衷，是否存在巧立名目，假借项目建设名义，私建房屋从中获利的乱象。3.从证人证言方面讲。就本案，原审判决分别对敦煌市国土资源局沙州国土资源所刘国汉所长、国营阳关林场生产股马希贤股长进行了询问。刘国汉所长陈述的主要观点是：该房屋建设没有在土地部门备案；国营阳关林场改制后人员身份变成农民，严格讲该房屋不能买卖，只能给同村人卖。马希贤股长的观点主要是，过去修房，递个申请就行了，现在不行了，该房屋能否买卖不好说，该房屋就是宅基地，林场买卖的有6、7户。对刘国汉的证言，原审予以确认，对马希贤的证言，原审表述与其他证据一致的部分予以确认，但上诉人从判决结果中，看不出确认的任何效果。4.从法律相关规定方面讲，土地使用审批权，法律规定由政府及政府土地行政主管部门行使，土地管理法第四十三条、第七十八条，均可以证实。而且《全国民事审判工作会议纪要》（法办2011第42号）第15条规定：”在农村集体土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条，认定买卖合同无效”。虽说国营阳关林场的土地按其性质，依法属于国有土地，但在国有土地上进行建设，必须依法办理土地使用权审批手续，国营林场也应该不能例外。农民在农村集体土地上修建住宅，也要依法办理土地审批手续，这是常识。况且，即便有土地审批手续，其房屋，目前法律规定不能向本村以外的人员买卖。综上，敦煌市林业局及国营阳关林场分别出具的两份《证明》，仅是对该房屋的由来及房产权做了个说明，并没有进一步说明产权人可以任意处分该房屋。拥有房产权不一定就同时拥有任意处分权。原审判决不考虑该房屋修建与国家级沙漠森林公园建设项目的关系，单纯以其属原始取得物，拥有房屋产权为由，就赋予被上诉人对该房屋的处分权，而且是堂而皇之的向社会公开买卖的处分权，是与法律关于房屋买卖的强制性规定相悖的。而且，该房屋并没有在国营阳关林场规划的居民点居住区域内，完全是属于生产性管理用房。杨殿琪辩称，一审法院判决公正有效。一审法院在审理本案中做了大量细致的工作，确认了有关证据。买卖作为一种民事法律行为和合同关系，当事人之间的权利义务因意思表示一致而设立，其内容为卖方向买方交付标的物，买方向卖方支付价金。买卖合同的成立与其他合同成立一样，只要当事人就标的物所有权的转移和价金的支付一致，合同即告成立。民法中规定没有登记手续不影响合同的正常履行，也就是说登记手续并不是合同成立的要件。保兴才向一审法院起诉请求：1.要求确认双方签订的房屋买卖合同无效；2.要求杨殿琪、王丽琴退还房款100000元；3.案件受理费由杨殿琪、王丽琴承担。一审法院认定事实：1.保兴才提交房屋买卖合同复印件、王丽琴出具的收条、转账回单，证实该房屋坐落于生产用地旁边，属于生产用房，依法不能进行买卖，另证实签订房屋买卖合同之前，杨殿琪向保兴才借款100000元，签订买卖合同后将借款抵顶房款。杨殿琪、王丽琴对该组证据的真实性无异议，但是认为收到100000元中50000元是土地租赁费，50000元是房款也属于房屋定金，剩余50000元房款是保兴才之后支付的，与借款没有关系。杨殿琪、王丽琴对该组证据真实性无异议，予以确认。2.杨殿琪提交敦煌市林业局证明、国营敦煌阳关林场证明，证实本案所涉房屋权属清楚，其有权进行买卖。保兴才对该组证据的真实性无异议，对证据的合法性及关联性均有异议，该房屋是管理用房，不能凭管理部门的证明就能够确认它可以进行买卖。国营敦煌阳关林场与林业局系行政管理部门，其出具证明应当能够反映事实情况，予以确认。3.杨殿琪提交葡萄地土地租赁合同复印件，证实租赁土地可以向林场户口外的人进行流转。保兴才认为葡萄地土地租赁合同仅载明杨殿琪租赁国营敦煌阳关林场耕地12亩，与本案无关，本案房屋如果属于国有，杨殿琪应当向林场申请办理土地流转手续，而实际杨殿琪未申请。经查明本案诉争房屋与土地租赁无关，对此证据不予认定。4.依职权调取敦煌市国土局沙州国土资源所所长刘国汉询问笔录，其称按照现行法律规定，该房屋不能买卖，但应当以国营敦煌阳关林场的意见为准。保兴才对此无异议。杨殿琪认为其曾经咨询过，答复意见与询问笔录不一致。对此证据予以确认。5.依职权调取国营敦煌阳关林场生产股长马希贤询问笔录。保兴才对询问笔录有异议，认为马希贤陈述杨殿琪的房屋土地是宅基地没有根据，且与林场出具的证明不符，房屋被很多人买卖不能说明就符合法律规定。杨殿琪对此无异议。对此证据与其他证据一致的部分，予以确认。6.依法到争议房屋实地查看并拍摄照片18张，房屋现由保兴才居住，保兴才、杨殿琪对此均无异议。对该组证据予以确认。一审法院认为，保兴才以杨殿琪出售的房屋没有合法建房手续和权属不清为由要求确认房屋买卖合同无效，经查明，杨殿琪经国营敦煌阳关林场同意，自建本案争议的五间房屋，自建房屋不论是否领取权属证书都属于房屋建造者原始取得物，杨殿琪应当对地上房屋拥有房屋产权，亦拥有处分权。杨殿琪修建房屋的土地虽然属于国有土地，该土地使用权人及管理人是国营敦煌阳关林场，因该房屋及土地涉及国营敦煌阳关林场改制遗留问题，现虽未取得产权证书及土地使用权证等，但是杨殿琪修建房屋经过国营敦煌阳关林场的同意且其买卖房屋亦得到了国营敦煌阳关林场的认可，故原告要求确认合同无效的理由不能成立。另保兴才在国营敦煌阳关林场租种葡萄地长达数年之久，对于国营阳关敦煌林场房屋、土地的情况亦相当清楚明晰，其与杨殿琪经自愿协商签订房屋买卖合同并已经实际履行了房屋、房款的交付，且居住至今，现诉请确认房屋买卖合同无效有违诚实信用原则，故保兴才的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：驳回原告保兴才的诉讼请求。案件受理费2300元（原告已预交），由原告保兴才负担。二审期间，被上诉人提供了两份新证据，其中一份为敦煌市不动产登记管理局局长祁兴基署名并添加备注的证明；一份为国营敦煌阳关林场的林权证，对以上两份证据，上诉人发表质证意见为：1.关于证明，上诉人认为该证明在一审中已发表过质证意见，对证明下方的备注，上诉人认为，第一，敦煌市林业局的证明出具时间是2015年4月17日，该证明是为办理不动产登记所提供的材料，无法从证明中得出结论。第二，林业局2015年4月17日向市国土局出具的证明，两年后的2017年8月8日由不动产登记管理局局长做出批注，而且未加盖不动产管理局公章，应为该局长个人意见。第三，如诉争房屋将来可以办理不动产登记时，仅凭该证明及不动产局长批注的意见，能否办理本案房屋的不动产登记，尚不确定。因此，该证明及局长的批注，不能作为本案争议房屋买卖行为合法的依据，而且，局长批注不在今年农村房屋登记的范围内，显然已将该房屋确定在农村房屋类别中。农村的房屋买卖法律有特殊规定。2.关于林权证。第一，该林权证是林业主管部门2004年12月8日颁发给国营机关林场的，只能证实该林场25700亩林木权属于国家所有。第二，该林权证与本案争议房屋买卖没有法律关系，不能作为房屋买卖合同合法的依据。由于上诉人未对这两份证据的真实性提出异议，本院对其证据效力予以确认。二审查明的事实与一审认定的无异，并有房屋买卖合同、敦煌市林业局和敦煌阳关林场分别出具的证明等证据证实，予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的情形进行了规定，本案中，上诉人以被上诉人出售的房屋没有合法的建房手续和权属不清为由，要求确认双方所签的房屋买卖合同无效。一审中，就房屋的建设情况被上诉人分别提供了敦煌市林业局和国营敦煌阳关林场出具的证明，该两份证明能够证实案涉房屋是由国营敦煌阳关林场报敦煌市林业局批准，由被上诉人实际出资修建，并非被上诉人私自修建。因案涉房屋所占土地为国有林场用地，故上诉人称不能向本村以外人员买卖的主张与本案实际不符。关于房屋的权属问题，上诉人认为被上诉人不具备合法的土地使用权证及正规的房产手续，一审中，被上诉人提供了敦煌市林业局和国营敦煌阳关林场出具的证明，同时一审法院也就此问题，分别向阳关林场及敦煌国土局的工作人员进行了调查，上述证据能够证实被上诉人修建的房屋属其个人所有。综上所述，上诉人的上诉理由不符合合同法第五十二条的规定情形，一审法院以未办理物权登记不影响合同效力，判决合同有效正确。关于上诉人所提双方签订合同时被上诉人曾口头承诺会将5亩葡萄地出售给上诉人，因上诉人未提出相应的证据，不予支持。综上，保兴才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人保兴才负担。本判决为终审判决。审判长蔺春辉代理审判员苏小红代理审判员赵建兵二〇一七年九月二十七日书记员龚海娇