吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2404民初1771号原告：陈秋羽，女，1973年6月12日生，汉族，无职业，现住珲春市。被告：珲春市龙达房地产开发有限公司，住所地珲春市。法定代表人：陈福利，董事长。被告崔丕库，男，1965年8月26日出生，汉族，个体，现住珲春市。原告陈秋羽与被告珲春市龙达房地产开发有限公司（以下简称龙达公司）、崔丕库房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月11日公开开庭进行了审理，本案当事人原告陈秋羽、被告珲春市龙达房地产开发有限公司、被告崔丕库到庭参加诉讼。于2017年9月7日公开开庭进行了审理，原告陈秋羽、被告珲春市龙达房地产开发有限公司到庭参加了诉讼，被告崔丕库经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秋羽向本院提出诉讼请求：1.依法确认2015年7月16日签订的《房屋买卖协议》和《商品房订购协议书》有效；2.判令履行交付房屋交付义务和协助办理房屋产权登记义务。事实和理由：2015年6月，崔丕库为解决流动资金短缺，向陈秋羽借款人民身270万元，陈秋羽要求提供合格担抵押物，崔丕库说其在龙达公司有“以房抵工程款的部分房屋”。2017年7月16日，陈秋羽与崔丕库协商，将崔丕库的“抵债房屋”以低于市场价出售给陈秋羽，双方签订了《房屋买卖协议》，约定崔丕库将其11套抵债房屋（座落在龙达金街D号楼1单元1601、1501、1401、1301、1201、1101、1001、901、801，面积均为88.91平方米；5单元411，面积102.54平方米；5单元311，面积102.54平方米；合计11套房，面积合计1005.27平方米）出售给陈秋羽，价款270万元，约定陈丕库在2015年9月5日前享有回赎房屋权利。当日为保证《房屋买卖协议》效力，在陈丕库参与下，陈秋羽与龙达公司签证了《商品房定购协议书》，龙达公司同意抵债给陈丕库的房屋转让给陈秋羽，龙达公司抵债给崔丕库的房屋价款为3561970元，抵债房号、面积、价款明细作为合同附件，龙达公司向陈秋羽出具了收据，证明陈秋羽购房款全部付清。陈秋羽与崔丕库之间的《房屋买卖协议》及与龙达公司之间的《商品房订购协议》合法有效，龙达公司同意崔丕库将抵债房屋转给陈秋羽，龙达公司将抵债房以合同方式登记在陈秋羽名下。故2015年7月16日签订的《房屋买卖协议》和《商品房订购协议》有效，龙达公司应履行交付义务和协助办理房屋产权登记义务。龙达公司辩称，龙达公司已经和崔丕库结清工程款，没有将争议的11套房屋抵债给崔丕库。崔丕库与龙达公司工作人员陈如山恶意串通私自制作虚假商品房订购协议并在协议中盖章，该虚假合同属于合同法第52条第2项的无效情形，就此事龙达公司已向公安机关报案。另外，崔丕库与陈如山串通出具的虚假合同及私自盖的公章是月榕湾项目的公章，该印章只对月榕湾项目售销有效。因此，龙达公司不应承担责任。崔丕库辩称，我与陈秋羽之间不是房屋买卖合同关系，是民间借贷关系。我因为需要周转资金想借点钱，但对方需要担保物，我就找到了龙达公司的陈如山，让他帮忙办理了假手续，公章是背着董事长盖的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈秋羽提供2015年7月16日与崔丕库的《房屋买卖协议》及收据，证明崔丕库将其11套抵债房卖给陈秋羽，并由崔丕库出具了收据。合同中约定了房屋买卖价款为300万元，但实际价款为270万元，同时还约定崔丕库可以在2017年9月5日前有以300万元回赎的权利。龙达公司质证称，该证据不合法，龙达公司已经支付给了崔丕库所有工程款，崔丕库对11套房屋没有处分权利，无权对外转让、顶账，这些都是无效的。崔丕库质证称，我实际没有收到270万元，只收到了220万元，其中有50万元是利息。而且我还给了100多万元的利息，有一部分是现金，一部分是房子，房子已经让对方卖了。本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据予以评判。2.陈秋羽提供2015年7月16日与龙达公司签订的《商品房订购协议书》、收据及龙达公司房屋明细，证明2015年7月16日与崔丕库签订房屋买卖协议后，又共同到龙达公司办理了11套顶账房的更名手续，陈秋羽、崔丕库、龙达公司三方签订了商品房订购协议书，将11套抵债房更名到原告名下，11套房屋抵顶崔丕库工程款3561970元，陈秋羽房款全部结清，并由龙达公司在合同中盖章，并出具收据，说明双方是房屋买卖合同关系。龙达公司质证称，该协议是假的，是崔丕库串通龙达公司员工陈如山在空白的订购协议上私自盖章。虽龙达公司与崔丕库曾约定过用房屋顶工程款，但没有具体到哪一套。另外，商品房订购协议的收据中是月榕湾接待中心的公章，而商品房订购协议中的房屋是龙达金街D座的房屋，金街D座的房屋合同上盖了月榕湾销接待中心的章，显然是假合同。对该证据的真实性及合法性本院结合其他证据予以确认。3.陈秋羽支付给崔丕库270万房款的明细，证明已支付完全部房款。龙达公司质证称，与本公司无关，公司不清楚这些事情。崔丕库质证称，欠朱彦的100万元，经龙达公司同意，用6套房屋抵押了，因为当时没还上钱，所以后来就把这6套房子转抵给徐飞了，龙达公司给了徐飞150万元把房子又要回来了，这150万元实际是我的工程款。对明细中的2-5项没有异议，合计是170万元。对该证据本院予以采信。4.证人李峰到庭作证：2015年6月末，崔丕库给龙达公司施工，因为缺少资金找我借点钱，我找到了陈秋羽，我与陈秋羽是亲属关系，她有钱在我这放着。我跟陈秋羽说了借款的事，陈秋羽说有抵押物才能借。崔丕库在龙达公司有工程款顶的几套房子，跟陈秋羽商量后，陈秋羽说就直接买卖房子吧，双方就都同意了，然后签订合同办手续。是我本人亲自和崔丕库一起到加油站对面的龙达公司办理的。因为当时崔丕库欠朱彦100万元，陈秋羽替崔丕库把钱还了，当做是买房款，第二笔和第三笔钱是直接打到崔丕库账户里，之后还给崔丕库的会计杨丽萍打了30万元，还有一笔是直接给的现金。龙达公司质证称，证人陈述不实，证人并没有到过龙达公司办理商品房订购合同及收据。崔丕库质证称，证人李峰并未和我一同去龙达公司，当时去龙达公司开收据时是我自己去的，我办完后把合同和收据拿给证人的。对该证人证言本院结合其他证据予以评判。5.龙达公司为证人陈如山到庭作证，证人陈如山陈述：我在龙达公司负责办理信贷，平时公章及销售章在我这保管，但公章使用得经过公司董事长同意。2015年7月份，崔丕库自己编制了一些房源，让我在空白的订购协议中盖上公章，因为平时我们有来往，而且想着以后进点材料卖给他挣点钱，想和他搞好关系，就背着公司给他盖了公章，当时崔丕库说过两天就拿回来，后来我问他要，他说已经给撕了，我就相信他了。商品房订购协议中的房源是龙达金街D座的，但我盖的是公章是月榕湾接待中心的公章，收据是月榕湾接待中心财务章。陈秋羽质证称，证人陈述不属实，其本人是龙达公司工作人员，与龙达公司有利害关系。证人陈述私盖公章，不符合公司公章使用制度，证人也陈述平时使用公章都是由公司老总同意才可以，本案涉案标的300多万元，如此大的标的不经过公司老总同意就敢私自盖章不符合常理。而且也没有证据证明陈如山是私自盖章。况且，法定代表人是否同意是公司内部管理问题，不能对抗善意第三人，不影响对外发生法律效力，只要公章、楼盘销售章是真的就具有法律效力。对该证人证言，本院结合其他证据予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月16日，陈秋羽（乙方）与崔丕库（甲方）签订了《房屋买卖协议》，协议约定：1.甲方自愿将其拥有的坐落于珲春市龙达金街D#一单元1601、1501、1401、1301、1201、1101、1001、901、801，面积均为88.91平方米；5单元411，面积102.54平方米；5单元311，面积102.54平方米；该房屋建筑面积共计1005.27平方米的住宅转让给乙方，房屋以现状为准。2.经双方充分协商，确定该房屋及相连附属设施的买卖标的价款为人民币参佰万元整（经双方确认，此处为笔误，应为270万元）。3.签订合同起三日内，乙方协助甲方将所转让的房屋从开发商处更名至乙方名下。4.更名完成三日内，乙方向甲方支付购买该房屋及相连附属的全部购房款。.....7.鉴于甲方出卖房屋系解决经营资金不足而为，甲乙双方约定甲方可以2015年9月5日之前赎回房屋，具体方法为返还乙方支付的购房款贰佰柒拾万元（经双方确认，此处为笔误，应该为300万元）。同日，陈秋羽、崔丕库共同与龙达公司签订了商品房订购协议书，龙达公司工作人员陈如山在订购协议中加盖珲春龙达房产地开发有限公司月榕湾接待中心公章，同时给陈秋羽出具了收据，并在收据中加盖珲春龙达房产地开发有限公司月榕湾接待中心财务专用章，合同后附有涉案11套房屋的具体面积及价款，并加盖有珲春龙达房产地开发有限公司月榕湾接待中心公章。该订购协议中约定的价款为3561970元，陈秋未未实际向龙达公司支付房款。陈秋羽支付给了崔丕库270万元，具体支付方式为：1.替崔丕库偿还在朱彦处的借款100万元（2015年7月10日以陈秋羽的账户转给朱彦的妻子刘喜娟50万元、2015年7月12日从陈秋羽丈夫徐飞的账户中转给朱彦的妻子刘喜娟10万元、2015年7月24日从陈秋羽丈夫徐飞账户中转给朱彦20万元、2015年7月12日由李峰代付给朱彦现金20万元）；2.2015年7月6日，徐飞（陈秋羽丈夫）转给崔丕库88.4万元；3.2015年7月17日，从李峰账户中转给崔丕库30万元；4.2015年7月20日，从徐飞的朋友金哲账户中转给崔丕库30万元；5.2015年7月6日下午，由李峰直接支付给崔丕库现金21.6万元。上述合同签订后，龙达公司未将涉案房屋交付给陈秋羽，双方亦未到房产管理部门办理商品房预售合同备案登记。陈秋羽以房屋买卖合同关系向崔丕库及龙达公司主张权利，崔丕库辩称双方实际为民间借贷关系。经本院释明后，陈秋羽坚持以房屋买卖关系向崔丕库及龙达公属主张权利。庭审中，龙达公司称涉案房屋已全部出售，陈秋羽提出变更诉讼请求，要求崔丕库及龙达公司按11套房屋市场价赔偿损失3561970元。本院认为，本案争议焦点在于双方签订的合同是房屋买卖关系还是以房屋买卖作为担保的民间借贷关系。本院根据双方当事人签订合同的内容，履行合同的情况等方面综合分析如下：第一、陈秋羽与崔丕库于2015年7月16日签订的《房屋买卖协议》中约定了崔丕库可于2015年9月3日赎回该11套房屋。通常购买房屋的目的在于取得所有权后对房屋占有、使用和收益，而交易当日双方即约定在一定时间内赎回，显然不符合房屋购买者以取得房屋所有权为目的的购买需求。且双方约定以270万元出售，300万元赎回的交易重点在于资金的融通，而非房屋本身。第二、双方约定的房屋价款明显低于市场价。房屋买卖合同应是在双方平等自愿、等价有偿的情况下签订，双方以270万元成交，远低于3561970元的市场价，合同权利义务明显不对等。第三、双方交易有违常理。双方合同中约定的11套房屋分属不同楼层，面积也不完全相同，但双方没有区分不同楼层不同面积房屋价款的差异，以整数270万元确定为交易总额，明显不符合房屋买卖的交易习惯及常理。第四、2015年7月16日陈秋羽与龙达公司签订商品房订购协议后，龙达公司并没有将房屋交付给陈秋羽，双方也未到房产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。由此可见，双方没有积极追求房屋买卖的交易，亦不符合一般房屋买卖之惯例。综合以上分析，可以印证双方缔约的真实意思并非以取得涉案房屋所有权为目的，而是在于资金融通。因此可以认定双方实际是以房屋买卖方式进行担保的民间借贷关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当依照民间借贷法律关系审理，并向当事人变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案经本院释明后，陈秋羽仍坚持按房屋买卖合同关系主张权利，依照上述法律规定，对其请求应裁定驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的规定，裁定如下：驳回原告陈秋羽的起诉。案件受理费35,296.0元，退还给原告陈秋羽。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  赵强二〇一七年九月十八日书记员  马森