吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终2519号上诉人（原审被告）：绿地集团吉林置业有限公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：樊华，经理。委托诉讼代理人：于佳顺，客服部经理。委托诉讼代理人：单丽芳，北京大成吉林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘成全，男，1977年7月11日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：魏世君，吉林佳誉律师事务所律师。上诉人绿地集团吉林置业有限公司（以下简称绿地置业公司）因与被上诉人刘成全房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2627号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。绿地置业公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、原审法院于判决第5页认定：“在约定的交付期限届满之后，绿地置业公司未能将质量验收合格的房屋交付给刘成全”属认定事实错误。绿地置业公司已于2012年10月20日前通知了刘成全要求其到绿地置业公司处交接房屋。刘成全购买的房屋为绿地卢浮公馆项目，该项目绿地置业公司当时为整体通知入住，办理交房手续，不存在迟延交房的情形。且绿地置业公司的房屋为验收合格的房屋，符合交付标准。并于交接房屋时按照合同约定及相关规定向刘成全出具了《吉林市住宅质量保证书》及《吉林市住宅使用说明书》。本案的发生系刘成全既对于房屋质量吹毛求疵，又怠于行使自己的权利而导致。绿地置业公司通知刘成全接收房屋，刘成全看过后，发现的质量问题均为房屋主体结构质量以外的问题，不影响入住，不属于可退房事由的修缮问题。为此，刘成全故意拒绝接收房屋，并一直拖延至今，实属恶意毁约。二、原审法院于判决第6页认定：“2015年8月26日绿地置业公司明确拒绝刘成全的退房请求，刘成全可以行使单方的合同解除权，该解除权行使期限至2016年8月26日届满”属认定事实错误。双方于2011年9月30日签订《吉林市商品房买卖合同》，双方约定于2012年10月20日前将房屋交付给刘成全。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”现本案绿地置业公司按时交房，刘成全的解除权发生之日为自2012年10月21日起至2013年10月20日止的一年，刘成全2016年起诉，超过该期间解除权消灭。三、本案的房屋一直以来都不存在任何主体结构问题、且不影响正常入住，不具备房屋买卖合同解除的条件，绿地置业公司不存在违约事由，不适违约条款，不应承担违约责任。1.原审法院于判决第7页认定：“按照商品房买卖合同第九条约定：出卖人逾期交房，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金。故绿地置业公司应当支付给刘成全的违约金数额为9654.16元”属认定错误。本案中不适用商品房买卖合同第九条的规定，该条款的使用前提是出卖人逾期交房，但本案中出卖人为按照合同约定的期限交房，并不存在逾期交房的情形，整体楼栋按时交工、按时验收、入住通知及时到位并在逐户通知的基础之上，在江城日报上予以公告，提醒业主按时接收房屋，尽到了绿地置业公司的全部义务，不适用该约定条款，不应支付违约金。2.本案的房屋一直以来都不存在任何主体结构问题、且不影响正常入住，不具备房屋买卖合同解除的条件。本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原审法院适用该条款属适用法律错误。本条款中“严重影响正常居住使用”的前提是刘成全进行了居住和使用，然后通过居住和使用中发生的问题来证明对其的“严重影响”体现在哪些方面。本案中，刘成全一天都没有居住过本案的房屋，就凭自己的个人意愿而拒绝入住，显然不符合本条款规定的情况，本条款不适用于本案，不应依据该条款判令解除房屋。刘成全辩称，原审判决正确，应当维持。刘成全向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.返还购房首付款302708元及到起诉时止银行同期贷款利息90669.88元，返还购房款中贷款本金180000元，利息损失22092.03元；3.赔偿迟延交付房屋产生的房屋费用63000元；4.支付违约金9654.16元，合计677470.93元。一审法院认定事实：2011年9月30日，刘成全与绿地置业公司签订商品房买卖合同，购买绿地置业公司开发的吉林市昌邑区珲春中街吉林绿地世纪城Ⅲ2-6号楼202083Ⅳ1026栋0105010室房屋，建筑面积为98.56平方米的房屋。房屋价款为482708元。双方在合同中约定：第八条：出卖人应当在2012年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。1.按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金。第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人书面通知后，由于买受人原因，末能按期交付的，视为商品房已经按期交付。”刘成全为购房交纳了首付款302708元，贷款180000元由银行直接支付。2011年12月2日，绿地置业公司为刘成全开具销售不动产统一发票。2012年12月13日，吉林绿地世纪城Ⅲ2-6号楼在吉林市房产局进行竣工工程备案。房屋峻工后，绿地置业公司通知刘成全办理入住。刘成全发现了外墙苯板渗水、客厅墙体空鼓、厨房墙体返碱、天棚不平等问题。绿地置业公司通知施工单位进行多次维修，双方就存在质量问题也多次进行了沟通、协商、交涉、检测、季节性观察等。2014年4月8日，刘成全向绿地置业公司发出《告知书》，提出房屋仍存在质量方面的问题，并提出未与本人就维修赔偿问题达成一致前，拒绝收房，一切后果由绿地集团承担。直到与本人达成一致。绿地置业公司再次对刘成全提出的房屋存在问题进行维修。2014年6月16日，双方对房屋质量问题进行了最后一次共同验收。绿地置业公司认为房屋未验出任何质量问题后，于2014年7月15日通知刘成全接房。刘成全则回复要求退房或调房。2014年8月14日，刘成全提出退房并要求赔偿损失。2015年5月6日，刘成全再次提出退房，要求赔偿未办理入户期间违约金（或租房费用）、银行贷款及利息、及买房办理进户相关费用。因刘成全向吉林市房屋质量监督检验站投诉房屋存在质量问题，2015年6月7日，绿地置业公司出具《关于卢浮公馆2-6-502室延迟进户的情况说明》。2015年8月26日，绿地置业公司向刘成全出具了《律师答复函》。明确如对房屋质量有争议，买受人可向具有工程质量监测机构申请鉴定，如鉴定结论属于主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人直接损失。维修时间过长不是法律上认可的退房依据，对刘成全的退房请求，不予认可。对刘成全要求赔偿未办理入户期间违约金（或租房费用）、银行贷款及利息、及买房办理进户相关费用，不予认可，愿意通过协商解决问题。如协商未果，可通过诉讼途径维护权益。一审法院认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》，双方主体适格、意思表示真实，内容不违背法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。刘成全依据合同约定支付了购房款，绿地置业公司应履行交付符合使用条件的房屋的义务。该合同第八条约定了出卖人的交付期限：出卖人应当在2012年10月20日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。在约定的交付期限届满之后，绿地置业公司未能将质量验收合格的房屋交付给刘成全，且从2012年10月20日至2014年7月15日，该房屋经过多次维修，其质量问题一直未彻底解决，逾期交付时间近二十二个月，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”案涉房屋存在的质量问题，导致刘成全不能在合同约定的期限内正常使用该房屋，发挥房屋应有的功能和用途，且逾期交付时间长达二十一个月之久，已经严重影响了刘成全对该房屋的正常居住使用。刘成全在绿地置业公司房屋逾期交付的事实发生之后，采取了让绿地置业公司进行维修的方式进行解决，直到2014年7月15日，刘成全正式向绿地置业公司表明要求退房，之后刘成全多次要求绿地置业公司退房，直到2015年8月26日，绿地置业公司明确表示拒绝退房，至此，双方未能通过协商方式退房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”刘成全的合同解除权应当在一年内行使。解除权发生之日应为绿地置业公司拒绝与刘成全通过协商方式退房，即2015年8月26日绿地置业公司明确拒绝刘成全的退房请求，刘成全可以行使单方的合同解除权，该解除权行使期限至2016年8月26日届满。刘成全于2016年7月28日向绿地置业公司发出要求解除合同的通知函，仍在解除权行使的期限内，故刘成全请求解除与绿地置业公司之间的商品房买卖合同的主张，予以支持。由于合同解除权为形成权，刘成全向绿地置业公司发出解除合同的通知函即生效，故双方之间的商品房买卖合同于2016年7月28日解除。关于刘成全主张返还购房首付款及银行同期贷款利息和贷款本金、利息损失的主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方之间的商品房买卖合同已经解除，绿地置业公司应当返还刘成全为购房所支出的费用及赔偿对刘成全造成的损失，包括：刘成全交付的购房首付款302708元，以及刘成全为购买该房屋进行的贷款本金180000元和利息损失22092.03元。关于刘成全主张的首付款利息，由于绿地置业公司的行为造成了刘成全资金被占用，给其造成了损失，予以支持，绿地置业公司应当按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付刘成全首付款302708元的利息，起止时间为2012年10月20日起至绿地置业公司实际支付之日止。因刘成全系以所购房屋抵押在银行办理的房屋按揭贷款，根据公平原则，刘成全应偿还银行贷款的全部本息并协助绿地置业公司注销他项权利登记。关于刘成全主张的违约金，按照商品房买卖合同第九条约定：出卖人逾期交房，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金。故绿地置业公司应当支付给刘成全的违约金数额为9654.16元。刘成全的诉讼请求符合合同约定，予以支持。关于刘成全主张的迟延交付房屋产生的房屋费用，原告提供的证据，被告提出异议。经本院释明，刘成全在庭审中提出对同等地段相同面积的租赁房屋租金进行评估，庭审结束后又提出刘成全租赁房屋价格合理，无需鉴定，而刘成全提供的现有证据无法对其主张进行充分证明，应承担举证不能的后果。故对刘成全该主张，不予支持。综上，刘成全诉讼请求合法有据部分应予支持。判决：一、刘成全和绿地集团吉林置业有限公司于2011年9月30日签订的《商品房买卖合同》解除；二、绿地集团吉林置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还刘成全购房首付款302,708元及首付款利息（计算标准为自2012年10月20日起至实际支付之日止，以首付款302,708元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、绿地集团吉林置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还刘成全贷款本金180,000元、贷款利息损失22,092.03元，同时刘成全应偿还案涉房屋银行贷款的全部本息并协助绿地集团吉林置业有限公司注销案涉房屋的他项权利登记；四、绿地集团吉林置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付刘成全违约金9,654.16元；五、驳回刘成全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5287元，由刘成全负担492元，由绿地集团吉林置业有限公司负担4795元。本院二审期间，绿地置业公司向本院提供下列证据：证据一，商品房预售许可证一份，证明双方签订商品房买卖合同成立并生效。证据二，竣工工程备案证一份，房屋竣工后经质量验收合格，不存在刘成全说的质量问题。证据三，照片、现场勘验申请书，证明案涉房屋不存在质量问题，不存在解除合同的情形。刘成全质证称，对证据一，与本案没有关系。对证据二，实质是存在质量瑕疵，备案与实际房屋实际情况不一致。证据三，关于照片，能够证明当时房屋具备的质量瑕疵情况，绿地置业公司提供的照片窗户是后换的，墙壁也是后抹的。墙壁是整个屋子的一角，不是全部墙壁的情况。时间拍摄于2017年9月7日，拍摄时间是在我方在原审法庭举证之后，是否进行过维修我方不清楚。照片不能证明质量不存在瑕疵。经本院审查认为，绿地置业公司提供的证据不足以推翻原审绿地置业公司自认和刘成全协商并对房屋进行维修的事实。本院对绿地置业公司证明交付房屋不存在质量问题的事实不予认定。刘成全在二审期间未向本院提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，第一，绿地置业公司在合同约定的交房时间内没有将符合质量要求的房屋交付给刘成全已经构成违约。绿地置业公司虽然主张按期将验收合格的房屋交付给刘成全，刘成全不予接收，但绿地置业公司自认在双方争议后，绿地置业公司曾经对刘成全提出的质量问题进行了维修，而且在该单位给吉林市质量监督站出具的情况说明也承认维修事实和维修时间的相关情况，足可以认定绿地置业公司所要交付的房屋存在质量问题，存在违约责任。第二，刘成全请求解除合同并没有超过除斥期限。双方发生争议后，绿地置业公司对刘成全提出的质量问题进行了维修，而且就维修及其退房事宜一致协商，直至2015年8月26日绿地置业公司明确拒绝刘成全的退房请求，为此刘成全行使单方的合同解除权，该解除权行使期限至2016年8月26日届满。而刘成全于2016年7月28日向绿地置业公司发出要求解除合同的通知函，仍在解除权行使的期限内，故刘成全解除与绿地置业公司之间的商品房买卖合同的请求原审法院予以支持，符合法律规定。原审法院认定双方之间的商品房买卖合同于2016年7月28日解除，并不违法。第三，关于绿地置业公司主张房屋主体结构不存在质量问题，不具备解除合同条件。主体结构不存在质量问题并不代表争议房屋没有质量问题，在刘成全就房屋质量提出质疑后，绿地置业公司一直与刘成全协商并进行维修，其间刘成全因维修后还存在质量问题多次上访绿地置业公司总部以及吉林市房屋质量监督检验站，就房屋质量是否符合交付条件一直没有达成协议，刘成全拒绝接受房屋。在得到绿地置业公司2015年8月26日明确表示不予退房的情况下，刘成全主张解除合同，符合法定的解除合同的条件，原审法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，并由绿地置业公司承担违约责任，并无不当。综上所述，绿地置业公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9807元，由上诉人绿地集团吉林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 付 广审判员 郝 奇二〇一七年九月二十六日书记员 常芳郁