成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0108民初2062号原告（反诉被告）陈福清,男,汉族,住福建省。委托诉讼代理人陈天福，男，汉族，住四川省。被告成都亿铭投资管理有限公司，住所地：四川省成都市。法定代表人詹欢。委托诉讼代理人田利，律师。被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司，住所地：四川省成都市。法定代表人郑美玲。委托诉讼代理人田利，律师。被告成都涌邦商贸有限责任公司，住所地：四川省成都市。法定代表人王彩霞。委托诉讼代理人钟俊杰，律师。原告（反诉被告）陈福清与被告成都亿铭投资管理有限公司（以下简称亿铭投资公司）、被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司（以下简称亿铭茶叶公司）、被告成都涌邦商贸有限责任公司（以下简称涌邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈福清的委托诉讼代理人陈天福，被告亿铭投资公司的委托诉讼代理人田利、被告（反诉原告）亿铭茶叶公司的委托诉讼代理人田利到庭参加了诉讼。被告涌邦公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈福清诉称，2013年9月17日，被告涌邦公司与亿铭投资公司签订《租赁合同书》将涉案房屋租赁给亿铭投资公司；2014年4月24日，亿铭投资公司授权被告亿铭茶叶公司经营管理“亿铭茶城”，亿铭茶叶公司与原告于2014年6月23日，签订《商位租赁合同》约定：陈福清承租茶城一楼商铺，租用建筑面积57.35平方米，租期五年，亿铭茶叶公司承诺的免租期为前期八个月，自2014年5月30日起计租金，租金每月7742.25元。陈福清已支付租金46453.5元，保证金1万元，运管费1720.5元。2015年1月8日，亿铭茶叶公司自定《签约通知》提高租金。2015年3月13日涌邦公司书面向各经营者承诺“亿铭管理公司违约，涌邦公司已解除房屋租赁合同，为不影响各位商户的正常经营，请各位商户直接与涌邦公司联系，配合办理相关事宜”。自2016年2月5日以后案涉商场停止了所有商业服务，停水断电，并暴力强拆毁损租赁商铺展柜，造成陈福清经营亏损、装修损失、可获利益损失等多项损失。请求判令：亿铭茶叶公司向陈福清支付违约金86483.8元、可获得利益损失238862.75元、误工损失83212.4元，返还保证金1万元；涌邦公司赔偿陈福清装修损失78000元；涌邦公司履行《茶城配套设施维护运行管理协议》、《商位租赁合同》承继义务；三被告承担本案全部诉讼费用。被告亿铭投资公司、被告（反诉被告）亿铭茶叶公司辩称，亿铭投资公司、亿铭茶叶公司不存在陈福清所称的违约行为，亿铭投资公司与涌邦公司一直向陈福清提供房屋供其经营使用。亿铭投资公司、亿铭茶叶公司均不存在恶意串通黑社会成员，炮制社会恶劣影响干扰陈福清经营活动，干扰茶城停水停电的行为，也不存在关闭电梯，围堵陈福清承租的商铺的行为。本案纠纷为陈福清自身行为所致，陈福清未按照租赁合同的约定，按时缴纳租金，陈福清恶意拖欠房屋租金的行为，导致涌邦公司无法经营。陈福清所称的违约金、装修损失、所获得利益缺乏事实法律依据、没有合同依据。陈福清主张的保证金是在租赁合同期限届满后，在陈福清没有违约行为的情况下才予以退还，本案中陈福清存在恶意拖欠房租的违约行为，因此返还保证金的条件并未成立。自亿铭投资公司与涌邦公司签订交接协议后，亿铭投资公司、亿铭茶叶公司均已事实上退出茶城经营，已不再是本案所涉房屋的租赁合同当事人，同时亿铭投资公司至今未参与茶城的实际经营，与陈福清也没有合同关系，不是本案的适格被告。被告涌邦公司未答辩。被告（反诉原告）亿铭茶叶公司诉称，亿铭茶叶公司与陈福清于2014年6月23日签订《商位租赁合同》约定：陈福清承租茶城商铺，租用建筑面积57.35平方米，租金每月7742.25元，陈福清每半年支付一次租金，在计租日期前5日一次性支付后半年租金，逾期15日，亿铭茶叶公司有权解除合同，并要求陈福清承担违约责任。合同签订后，陈福清未按约定履行支付租金的义务。请求判令：解除亿铭茶叶公司与陈福清之间的《商位租赁合同》；2、陈福清向亿铭茶叶公司支付拖欠的房屋租金9032.625元（2015年4月1日至2015年5月5日）、逾期付款违约金1580.7元；陈福清承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）陈福清辩称，亿铭茶叶公司反诉理由不成立，缺乏法律事实依据。陈福清已经多交了三个月房租，包括免租期8个月。亿铭茶叶公司违约在先，没有提供5年租期的租赁房屋使用，所以陈福清不构成违约，合同解除法定期限已过。请求法院依法驳回亿铭茶叶公司的全部反诉请求。经审理查明，2013年9月17日，亿铭投资公司和涌邦公司签订《租赁合同书》，约定涌邦公司将其单体建筑（共）三层的房产出租给亿铭投资公司，租赁标的物为“四周范围内的场地及其地上的商业用房”。租赁房屋的产权面积14747.67平方米，房屋用途为商业。标的房屋的租赁时间自2013年9月17日起至2028年9月16日止，共计15年整。2014年4月24日，亿铭投资公司向亿铭茶叶公司出具《授权委托书》，授权亿铭茶叶公司全面管理成都市成华区茶城运营相关事宜。2014年6月23日，陈福清与亿铭茶叶公司签订《商位租赁协议》，约定：亿铭茶叶公司将商铺出租给陈福清使用，计租面积共57.35平方米，租期五年，自2014年5月30日至2017年5月29日为前期（含免租期），自2017年5月30日至2019年5月29日为第二期；合同签订时，承租方向出租方缴纳保证金共计10000元；租金起算时间为2014年5月30日，月租金7742.25元，每半年支付一次，共计46453.5元。同日，陈福清与亿铭茶叶公司签订《茶城配套设施维护运行管理协议》，约定：陈福清租用展位，建筑面积共计57.35平方米，运营管理费按照建筑面积计算，每月每平方米10元，每年收一次，于每年3月1日前一次性缴足该年运营管理费。上述合同签订后，亿铭茶叶公司将约定商铺交给陈福清使用，陈福清于2014年7月16日向亿铭茶叶公司缴纳保证金10000元、支付2014年5月30日至2014年11月29日的房租46453.5元、支付运营管理费1720.5元。2015年3月13日，涌邦公司向包括陈福清在内的亿铭茶城全体业主发送告知书，主要内容为：我公司（涌邦公司）是成都市茶城物业的业主，鉴于承租户亿铭投资公司拖欠房租屡次违约，根据合同违约责任条款我公司已解除与亿铭投资公司的房屋租赁合同。为了不影响各经营户的正常经营，保护各经营户的切身利益，请各经营户直接与涌邦公司联系，配合办理相关事宜。2015年5月5日，亿铭投资公司（乙方）和涌邦公司（甲方）双方代表签订《调节（解）协议》，载明：甲、乙双方初步确定解除《租赁合同》，乙方于2015年5月11日上午9:00前将亿铭茶城管理权移交给甲方、并一并移交亿铭茶城已招租的所有客户资料；2015年5月5日至5月11日期间，乙方不再继续向商户收取房租，甲方撤走在亿铭茶城的所有保安并不得干扰乙方的正常经营行为；三、甲、乙双方应采取有效措施保证亿铭茶城管理权的顺利交接，不得作出任何干扰交接的行为，否则，违规方将承担由此造成的全部责任。2015年5月15日，亿铭投资公司（乙方）和涌邦公司（甲方）签订《关于“亿铭茶城”交接协议》，约定：第一条：甲乙双方租赁合同的终止。1.因甲、乙双方租赁合同纠纷事宜，甲方单方解除与乙方的租赁合同，甲方已封闭乙方办公场所，并派保安人员进驻亿铭茶城。经甲乙双方代表人于2015年5月5日上午在青龙街道三楼党工委会议室协商，初步确定解除双方于2013年9月17日签订的租赁合同书（以下简称租赁合同）。待本协议生效，正式解除双方于2013年9月17日签订的租赁合同书。2.自2015年5月5日起，乙方不再继续向商户收取房租。甲乙双方中止租赁合同的履行及甲乙双方应承担的租赁合同权利义务，直至租赁合同正式解除。第二条：茶城商户（租户）权利的保障。甲方同意乙方及其授权经营公司与茶城商户签订的租赁合同，并愿意承担租赁合同中乙方及其授权经营公司应当承担的权利义务，替换乙方及其授权经营公司成为租赁合同一方当事人，承担商户租赁合同的义务，包括但不限于提供租赁房屋、房屋维护、租赁期限、租金减免等全部合同义务，同时享受合同权利，甲乙双方及各商户三方之间另行签订租赁合同主体变更的三方协议，作为本合同的附件。若因甲方原因致使前述三方协议未能签订，乙方有权拒绝解除其与甲方之间的租赁合同，并拒绝撤离茶城；乙方撤离茶城后，甲方应当按乙方与商户之间签订的租赁合同履行，享有合同权利，承担合同义务。乙方应保证乙方与商户之间所签订的租赁合同的真实性。本协议签订后，两天内乙方召集由甲方、商户参加的协调会，签订租赁合同主体变更三方协议，签订三方协议的同时移交商户租赁合同及所有资料。第三条：租金收取界限确认。甲乙双方确认：以2015年5月5日为界，该时间界点之后，乙方不再向商户收取租金。2016年1月20日，涌邦公司发出《告知书》，载明：致各商户：亿铭投资公司与涌邦公司于2013年9月17日签订《租赁合同书》，后因亿铭公司长期拖欠租金，亿铭公司已丧失履行合同能力，经亿铭公司与涌邦公司多次协商，双方已经解除之前签订的《租赁合同书》，涌邦公司于2015年5月正式收回亿铭茶城的经营管理。涌邦公司接手茶城后，根据公司的长远发展规划，将对茶城进行新的定位打造，拟对茶城进行升级包装，亿铭茶城商户之前与亿铭公司或成都亿铭茶叶有限公司签订的商铺租赁合同，因涌邦公司与亿铭公司解除亿铭茶城的《租用合同书》而丧失存续法律依据。为了保证该处商业更好的升级换代，尊重各商户的合法权利，涌邦公司特作如下告知：一、各商户之前与亿铭茶城或成都亿铭茶叶有限公司签订的商铺租赁合同，对涌邦公司没有法律效力；二、本次商场升级改造中，愿意和涌邦公司分享发展新机遇的，请立即与涌邦公司重新协商，签订新的商铺租赁合同；三、涌邦公司在告知各商户该商城实际情况和各商户享有的权利后，各商户不愿与涌邦公司产生租赁关系的，请于2016年3月1日内撤出亿铭茶城；四、涌邦公司依法行使业主物权，受法律保护，对侵害涌邦公司合法权利的，涌邦公司将采取必要的措施，以维护自己的合法权利，由此造成的后果由侵权责任方全部承担。2016年1月29日，涌邦公司发出《停业通知》，载明：商场春节关门时间为2016年2月5日，即2月5日以后停止所有商业服务、包括保安、保洁、供电供水等服务、直至商业重新开业。涌邦公司将于2016年3月1日启动升级改造工程，要求愿意继续合作的商户于2016年2月1日-2月4日之间重新与涌邦公司签订《商铺意向租赁协议》。与否则视为放弃，并于2016年3月1日之前撤出该物业。2016年3月28日，涌邦公司在成都市茶城处张贴《限期离场通知书》，载明：由于我公司全新打造即将开工，且你未向我公司缴纳商铺租金，为保障我公司合法权益，请于2016年3月30日之前搬离本商铺。逾期不搬离，所产生的各种费用将由贵方承担。庭审中，陈福清出具违约损失赔偿金计算明细表，证明其损失情况，陈福清的可得利益损失238862.75元、误工损失83212.4元，违约金86483.8元；并要求对装修工程造价进行司法鉴定；陈福清出示照片若干，证明因断水断电、打砸店内物品，导致无法经营，造成损失。亿铭投资公司、亿铭茶叶公司对此均不予认可。陈福清主张与亿铭茶叶公司约定了8个月免租期，免租方案为租金起算开始的前8个月；亿铭茶叶公司表示，给予陈福清8个月免租期认可，但免租方案为租赁前期每交半年租金可免租4个月。上述事实由经庭审质证认证的下列证据予以证明：当事人身份信息、《租赁合同书》、《授权委托书》、《商位租赁合同》、《茶城配套设施维护运行管理协议》、《调节协议》、《关于“亿铭茶城”交接协议》、《告知书》、《停业通知》、《亿铭福建茶城商户告知书》、《限期离场通知书》、照片、收据、违约损失赔偿金计算明细表、当事人陈述等。本院认为，陈福清与亿铭茶叶公司签订的《商位租赁合同》合法有效。因被告亿铭投资公司和被告涌邦公司已经达成协议，解除双方之间的包括案涉房屋在内的涉及茶城的租赁合同，与原告签订《商位租赁协议》的亿铭茶叶公司系受亿铭投资公司委托出租商铺，现履行合同的基础已经丧失，合同无法继续履行，且涌邦公司已经告知包括陈福清在内的商户如有意愿继续承租，应当与涌邦公司签订新的租赁协议，陈福清未在期限内与涌邦公司签订新的租赁协议，视为放弃继续租赁商铺。故对亿铭茶叶公司请求解除合同的主张本院予以支持。关于陈福清是否存在欠租行为及欠租数额的问题。陈福清主张免租期为8个月，亿铭茶叶公司亦认可有免租期的口头承诺，但免租方案为租赁前期每交半年租金可免租4个月，本院认为，陈福清与亿铭茶叶公司均主张存在8个月的免租期，亿铭茶叶公司的主张与陈福清的主张并不冲突，但亿铭茶叶公司有关免租期的陈述更为具体，符合客观的交易习惯，具有一定合理性。陈福清租赁商铺的租金起算时间为2014年5月30日，陈福清已经向亿铭茶叶公司缴纳半年的租金46453.5元，可享受4个月免租期，故陈福清未缴租金应从2015年3月30日起开始计算，亿铭茶叶公司请求陈福清支付2015年4月1日至2015年5月5的租金9032.625元的诉讼，有事实和法律的依据，本院予以支持；由于亿铭茶叶公司与陈福清签订合同时，对免租期的约定不明确，导致双方发生分歧，对此亿铭茶叶公司亦有一定责任，故对亿铭茶叶公司请求陈福清支付逾期付款违约金的请求本院不予支持。关于陈福清主张的退还保证金、违约金、可得利益损失、误工损失、装修损失及要求被告涌邦公司承继合同义务的请求能否得到支持的问题。由于涌邦公司解除了与被告亿铭投资公司的租赁合同，导致亿铭茶叶公司无法将商铺继续租赁给原告使用，租赁合同无法继续履行，导致合同解除，故陈福清已缴纳的保证金1万元应予退还。陈福清未向亿铭茶叶公司足额支付租金，在亿铭投资和亿铭茶叶公司退出经营后，陈福清可选择是否继续与涌邦公司签订租赁合同，由于陈福清未与涌邦公司签订合同亦未支付租金，直接导致涌邦公司将商铺收回，陈福清自身存在违约行为，且陈福清与亿铭茶叶公司并未约定违约金条款，故陈福清要求亿铭茶叶公司支付违约金的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持；案涉租赁合同约定装修方案需报亿铭茶叶公司书面同意后方可实施，陈福清未举证证明亿铭茶叶公司同意其对商铺进行装修，故对陈福清要求亿铭茶叶公司赔偿装修损失的请求本院不予支持，陈福清提出的对装修进行司法鉴定的申请，本院依法不予准许。对于陈福清主张的可得利益损失、误工损失等，由于陈福清的违约损失赔偿金计算明细表等均由其单方制作，没有其他依据予以佐证，不能作为定案的依据，故对陈福清的上述请求本院不予支持。对于陈福清要求涌邦公司履行《商位租赁合同》、《茶城配套设施维护运行管理协议》的承继义务的请求，本院认为，涌邦公司已经通过《告知书》的方式向陈福清发出了要约邀请，陈福清可以自行选择是否与涌邦公司建立新的商铺租赁协议，协议的内容应当由陈福清与涌邦公司自行协商，陈福清与亿铭茶叶公司签订的《商位租赁合同》、《茶城配套设施维护运行管理协议》的合同相对方是陈福清与亿铭茶叶公司，涌邦公司并非合同相对方，陈福清与亿铭茶叶公司的相关合同不能约束涌邦公司，故陈福清请求涌邦公司承继合同义务的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈福清与被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司于2014年6月24日签订的《商位租赁合同》；二、原告（反诉被告）陈福清于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司支付租金9032.625元；三、被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈福清退还保证金10000元；四、前述第二项和第三项品迭后，被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈福清退还967.375元。五、驳回原告（反诉被告）陈福清的其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4374元、反诉受理费33元，合计4407元，由原告（反诉被告）陈福清承担4374元，被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司承担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员 丁 翔二〇一七年九月七日书记员 叶霖姗