福建省龙岩市永定区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0803民初1650号原告永定区天天房产中介服务部，住所地福建省龙岩市永定区，统一社会信用代码：92350822MA2XY6HL2P。负责人江建，经营者。被告罗智煌，男，1985年8月23日出生，汉族，住龙岩市永定区。被告郑玉珍，女，1962年9月3日出生，汉族，住龙岩市永定区。原告永定区天天房产中介服务部与被告罗智煌、郑玉珍居间合同纠纷一案，原告于2017年8月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年9月13日公开开庭审理了本案，原告永定区天天房产中介服务部的经营者江建和被告罗智煌、郑玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永定区天天房产中介服务部诉称，被告罗智煌系郑玉珍的女婿。2017年2月18日，罗智煌夫妻和郑玉珍怀抱小孩到原告的店里，称因罗智煌夫妻在A区住，郑玉珍在东大道住，母女照顾不方便，郑玉珍欲在广场购买一套房子以便相互照顾，原告工作人员温秋兰详细了解了被告欲购买房屋的地段、价格、面积及户型等购房要求。之后原告综合被告的购房要求，推荐被告购买位于永定县+杂物间的房产，面积约为127+7平米，户型为4房2厅2卫2阳台，房屋总售价为108万，同时原告与被告罗智煌签订了一份《客户看房服务确认书》，其中约定：“鉴于中介服务方提供了上述服务或服务机会。本人承诺：……本人如间接地通过其他房产经纪机构或其他任何形式成交上述物业的，则按此份合同报价的2%计算佣金，本人承诺按上述承诺支付全额佣金。若因本人或中介服务方无法履行上述条约属违约，另一方可向法院提请诉讼，诉讼费、律师代理费由违约方支付。”被告在看到这套房子后感觉满意，又于2月21日说想再看一次房子，温秋兰在2月21日下午5点多钟带郑玉珍母女及小孩三人到讼争房屋看房，一直和房东曾某、江招英夫妻聊到晚上约7点钟才离开，2月27日晚上被告郑玉珍和房东夫妻三人到原告的店里商量房屋总价格和付款方式，当时被告郑玉珍说她可以一次性付款，但是要到2017年3月8日厦门的房子卖掉取得现金后才能一次性付款，于是3月8日温秋兰打电话给郑玉珍约好时间签定合同，郑玉珍电话里说暂时不考虑买房了，原告在3月9日下午在下坑行政服务中心办业务的时候，看到被告郑玉珍和曾某、江招英夫妇在办理过户手续，后了解被告郑玉珍明显的在规避中介方想省下一笔中介费，原告要求被告按约定支付佣金，经过协商被告只愿意支付3000元佣金，2017年4月16日被告把3000元的佣金汇入温秋兰的帐户，但被告拒绝支付剩余的佣金。原告认为，原、被告签订的《客户看房服务确认书》是双方真实意思表示，而被告的上述行为违反了此约定。现请求判令：1、判令被告罗智煌、郑玉珍支付原告佣金18600元。2、由被告罗智煌、郑玉珍承担本案的诉讼费用。被告罗智煌、郑玉珍共同辩称，答辩人与永定区天天房产中介服务部居间合同纠纷一案，答辩人认为原告的起诉主张无事实和法律依据，请求法院判决驳回其诉讼请求，并承担本案全部诉讼费用。理由如下：一.本案原告与被告并未就购买讼争房屋形成居间合同关系。（1）原告向被告主张权利的唯一依据是有罗智煌签字的《客户看房服务确认书》。该确认书记载内容与实际情况不符。其记载郑玉珍为客户，罗智煌为委托人没有事实依据，也未出具相应委托材料予以证实。实际情况是：被告郑玉珍与原告业务员早在2016年12月就开始联系看房了，原告业务员联系被告郑玉珍看了店铺和几套套房，被告罗智煌在原告业务员通知郑玉珍看房时，想做房产投资便一起去看了一套房子但根本未带两答辩人看过本案诉争的套房，而后原告业务员要求罗智煌在其提供的空白《客户看房服务确认书》左下角“客户签字确认”处签上自己的名字、联系电话，以此同时被告郑玉珍自己也在找房源。原告永定区天天房产中介服务部获知被告郑玉珍成功交易房子后，将被告罗智煌签了姓名的《客户看房服务确认书》空白栏中填写了被告郑玉珍与曾某、江招英交易的相关信息，并将左下角客户签名栏中签名的罗智煌的名字填上左上角的“委托人”栏，将郑玉珍的名字填上左上角的“客户”栏要求支付中介费，并打电话骚扰被告郑玉珍，被告郑玉珍想着“花钱消灾”，再加上之前业务员带看过了几套房子便支付了3000块钱。（2）本案中讼争房屋并未委托原告代为销售。根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。本案讼争房屋买卖关系属于二手房买卖，根据交易习惯应当属于原房主将房屋委托中介公司销售，后中介公司放出房源信息吸引购房者与房主签订买卖合同。房产中介属于居间合同中“提供订立合同的媒介服务”。但本案中原告未提交任何证据证明其与原房主存在委托出售房屋关系，与房主联系、看房等事项均由被告自己完成。房产信息均是原告在不动产登记中心查询后填写的。被告罗智煌在“客户看房服务确认书”中签字仅证明其有在原告处寻找房源，并不能证明其购买了在原告公司中代为出售的房屋。因此原告行为并不符合合同法中关于居间合同的规定。（3）原告提交的所谓《客户看房服务确认书》，并未明确约定原、被告特别是原告的权利义务。根据《福建省房地产中介服务收费管理办法》（闽价〔2003〕房367号）文件中规定，房地产中介二手房交易的基本服务内容有“(1)调查核实房屋权利来源、现状，有无抵押、有无权利限制、两证是否齐全等;(2)调查、征询涉及房屋权利人的处分要求和条件;核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等;(3)收集、调查和征询房屋坐落环境、建筑面积、使用年限、处分前状况、有否租赁和违章搭建及其他侵权行为、房屋内的顶、墙、地、内、窗及设备等情况，设备转让价格及有关费用的结清情况等;(4)收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、有关政策变动等，并进行各种形式的信息发布;(5)陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境，约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向;(6)成交双方选择合同文本，进行签约指导、见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款、注意事项、履行方式、支付房款的方式等，并签订房屋买卖经纪合同”。这些规定也符合日常二手房买卖交易习惯中对房产中介的要求。而原告签订的所谓《客户看房服务确认书》并不能证明其履行了上述服务项目，也是因为其根本无法履行，因为讼争房屋的房产所有人并未将其房屋委托原告出售。即使根据原告自己的陈述“履行了看房义务”而要求被告支付全额的佣金，其提供的服务与享受权利明显不对等，也因其未尽调查等义务加重购房者买卖房屋风险。因此签订所谓《客户看房服务确认书》并不能证明双方形成了居间合同关系。二.即使原告、被告双方形成了居间合同关系，其起诉要求支付佣金18600元也不应当得到支持。（1）根据原告《客户看房服务确认书》中，原告书写房屋售价108万元，与实际交易金额不符。本案被告与曾某、江招英房屋买卖实际交易金额为86万元。并非其所书写的108万元。其主张按照108万元的2%支付佣金没有任何理由予以支持。（2）《客户看房服务确认书》中打印约定的所谓“本人如间接地通过其他房产经纪机构或其他任何形式成交上诉物业，则按此份合同报价的2%计算佣金，本人承诺按上述承诺支付全额佣金”的条款属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第40条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。因该项条款明显增加了被告方的义务且免除其个人义务，应当认定该条无效。（3）如原告认为前述条款属于违约责任条款，根据《中华人民共和国合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。而《客户看房服务确认书》第2自然段约定的“如在本中介机构购买则按实际买卖成交价1%计算”，第3自然段强调“按此合同报价的2%计算佣金”，显然违反了上述规定。原告并未提交任何证据证明其因本案遭受损失，则其主张违约责任的主张应当不予支持，更何况《客户看房服务确认书》第3自然段约定“本人如间接地通过其他房产经纪机构或其他任何形式成交上述物业，则按此份合同报价的2%计算佣金”而实际上签订合同的被告罗智煌“本人”并未购房，而是未签字的被告郑玉珍购房，要求俩被告承担2%佣金也不符合被告罗智煌签订《客户看房服务确认书》的约定。在本案审理过程中，原告在举证期限内向本院提供的证据有：1、《营业执照》复印件一份，证实原告的诉讼主体资格。2、《客户看房服务确认书》复印件一份，证实被告欲购买永定区套房，委托原告提供经纪服务，双方签订了《客户看房服务确认书》的事实。被告罗智煌、郑玉珍在法庭审理过程中提供了如下证据：1、中国银行转账凭证、《存量房买卖合同》复印件各一份，证实被告郑玉珍与曾某、江招英房屋买卖实际交易金额为86万元的事实。2、申请证人曾某出庭作证。证人曾某证实被告郑玉珍向其夫妻购买的位于永定县的套房，该套房其没有委托原告作为中间人出售。该房是被告郑玉珍与其协商后以人民币86万的价格卖给被告郑玉珍的，他们之间的房屋买卖没有通过原告作为中间人进行交易。上述证据均经庭审举证、质证。被告对原告提供的证据1号没有异议，对证据2号认为，被告罗智煌是应原告业务员的要求在该《客户看房服务确认书》签字，其他内容均由原告事后填写，被告郑玉珍没有委托罗智煌签订《客户看房服务确认书》，对该证据有异议。原告对被告提供的证据1号的真实性没有异议，对证人曾某的证言认为，曾某虽然没有书面委托原告出售位于永定县的套房，但曾某有口头委托原告出售位于永定县的套房。对原告提供的证据1号和被告提供的证据1号及曾某的证言，可作为本案定案依据。对原告提供的证据2号只能证明被告罗智煌欲通过原告购房的意向，并不能证实被告郑玉珍向曾某购买位于永定县的套房是通过原告作为中间人购买成功的事实。经审理查明，2017年2月18日，被告罗智煌夫妻和被告郑玉珍到原告永定区天天房产中介服务部称欲购买一套房子。原告永定区天天房产中介服务部的工作人员温秋兰带被告罗智煌夫妻和被告郑玉珍到永定区看房，同时原告工作人员温秋兰交了一份填空式的《客户看房服务确认书》给被告罗智煌，叫其在客户确认上签名，被告罗智煌签完名字后该《客户看房服务确认书》由原告工作人员温秋兰收取。事后，原告工作人员在《客户看房服务确认书》上的客户空白栏上填写上郑玉珍的名字，在委托人空白栏上填写上罗智煌的名字，在看房时间、房屋位置、建筑面积、房屋户型、售价的空白栏上自行填写有关永定区的信息。2017年2月27日晚上，被告郑玉珍和永定区房主曾某、江招英在原告处有商量房屋买卖之事。2017年3月9日，被告郑玉珍以人民币86万元的价格向曾某、江招英购买了位于永定区的套房，双方在龙岩市永定区行政服务中心签订了《存量房买卖合同》，并办理了该房的过户手续。原告知道后要求被告支付介绍费，2017年4月16日，被告郑玉珍向原告工作人员温秋兰的帐户汇入了人民币3000元，后原告要求被告按《客户看房服务确认书》的约定支付介绍费，被告不同意而引发纠纷。本院认为，本案原告永定区天天房产中介服务部以被告郑玉珍向曾某、江招英购买位于永定区的套房是原告推荐购买的，原告为被告提供了中介服务，被告罗智煌、郑玉珍应按原、被告签订的《客户看房服务确认书》向原告支付佣金18600元，原告提供了《客户看房服务确认书》。根据《中华人民共和国合同法》第424条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，本案位于永定区套房的原房屋所有权人曾某到法庭作证证实其卖给被告郑玉珍的房屋没有委托原告出售，原告没有提供确凿证据证实被告郑玉珍向曾某、江招英购买位于永定区的套房原告为被告提供了中介服务，《客户看房服务确认书》只能证明被告罗智煌欲通过原告购房的意向，并不能证实被告郑玉珍向曾某、江招英购买位于永定县的套房是通过原告作为中间人购买成功的事实。对原告要求被告罗智煌、郑玉珍应按原、被告签订的《客户看房服务确认书》向原告支付佣金18600元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条的规定，判决如下：驳回原告永定区天天房产中介服务部的诉讼请求。本案受理费265元，因适用简易程序审理减半收取132.50元，由原告永定区天天房产中介服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 员  张跃华二〇一七年九月二十六日代理书记员  严少玉附：有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。