广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017粤01民终13595号上诉人（原审被告）：刘胜友，男，1947年8月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：黄巨考，男，1978年5月16日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。被上诉人（原审原告）：何少卿，女，1958年10月28日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：周志安，男，1958年2月6日出生，汉族，住址同上。上诉人刘胜友因与被上诉人何少卿、周志安确认合同无效纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘胜友上诉请求：1.撤销一审判决，判令驳回何少卿、周志安的全部诉请或发回重审；2.一、二审诉讼费用由何少卿、周志安承担。事实和理由如下：（一）一审判决认定事实不清，证据不足。1.一审判决没有查明该涉案宅基地使用权人是否仍属于何少卿、周志安。何少卿、周志安于1998年通过申请获得宅基地使用权，但黄埔区大沙镇茅岗村民委员会在《村民利用宅基地建房申请表》上加盖了变更公章，证明何少卿、周志安在2002年已将该地转让给刘胜友，因此,何少卿、周志安的宅基地使用权已经消灭。另外，《情况说明》是由何少卿和周志安出具的，并非由广州市黄埔区鱼珠街茅岗社居民委员会出具，且该社区居民委员会注明是“同意经济社意见”，但该份证明上没有经济社主体的存在，因此该证据的证明力不足，一审判决仍将其作为认定事实的依据不当；2.一审判决将该上盖物和宅基地使用权一并返还给何少卿、周志安错误。一审认定《屋地转让合同》无效，刘胜友应返还宅基地，而涉案宅基地的上盖物为刘胜友所建，且涉案宅基地和房产正属于拆迁安置时期，故一审判决将上盖物及宅基地一并返还给何少卿、周志安与广州市政府出台的一系列关于“城中村”改造文件的规定相矛盾。宅基地的转让行为与在宅基地上建设房屋的行为是两个不同的行为，刘胜友作为非本村村民在宅基地上建设的房产应该得到合法保护，其应按照非本村村民的身份获得拆迁安置赔偿。现刘胜友以非本村村民的身份与广州市茅岗滕顺实业投资有限公司（以下简称腾顺公司）签订的《拆迁安置补偿协议》是对其有合法产权的房产的赔偿，与宅基地的权属和《房屋转让合同》是否有效无关。刘胜友在一审中已提交上述协议，但一审判决只字不提。涉案宅基地房屋上盖物部分应由刘胜友与腾顺公司继续履行补充协议，而宅基地使用权返还给何少卿、周志安后与腾顺公司另行协商即可。（二）一审判决程序违法。周志安经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院缺席审判，但一审判决书中多次出现周志安在一审公开开庭庭审结束后私下与审判人员所做的笔录内容并将该内容作为已查明的事实和判决的依据。因此，一审判决认定周志安未到庭参加诉讼却将其相关陈述作为判决的依据，违反了法定程序。（三）本案属于宅基地使用权纠纷，涉案宅基地地上建筑没有取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，一审法院对该事实没有查明。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，涉案宅基地地上建筑物在行政主管部门处理完毕之前，何少卿提起民事诉讼，不予受理或驳回起诉。（四）何少卿为得到相关拆迁安置补偿利益提起本案诉讼，何少卿、周志安行为违反公序良俗原则。利用农村宅基地建房的行为在全国范围内均是普遍的现象，且广州市政府出台一系列相关文件是从维护社会稳定的角度出发，保障非本村村民在宅基地上建设房产的合法权益。一审判决不尊重历史，未考虑现实状况，违反公平原则。该判决生效对社会有示范性的作用，茅岗社区有约100户与刘胜友的情况类似，在巨大的经济利益引诱下将会产生大量的诉讼案件，造成社会不稳定。何少卿辩称，同意一审判决。理由如下：（一）何少卿对于涉案房屋的买卖不知情，且未在协议上签字，对方交易时不再现场。（二）为查明该宅基地的使用权的权属，一审法院到该地块所在的村委与何少卿的代理人以及村委有关负责的同事以及主管公章的同事所做的调查笔录，可以佐证该宅基地的使用权依然归属于何少卿。（三）将上盖物与宅基地一起处理是目前司法实践以及符合相关强行性法律法规的。（四）刘胜友提及广州市人民政府前后出具关于旧城改造的3份文件没有一条适用于本案，即便在2002年的文件中可能有存在歧义的表述，但随后广州市市委市政府发表了最新的文件均回归到尊重法律，按照国有土地法等法规处理的方式。（五）一审法院开庭时，经过明确详细的询问，刘胜友已明确表述关于在处理涉案房屋没有一并处理，有关补偿的问题另案处理，所以该点不能成为本案上诉理由。（六）关于周志安缺席审判的问题，事实是在一审开庭接近尾声时，周志安才来到法庭且当时何少卿和刘胜友仍在法庭。一审法官考虑到庭审已经结束，尚未签笔录，因此采取法庭询问并笔录记载的形式就事实向周志安进行询问，不存在私自找周志安询问的问题。周志安未到庭发表答辩意见。何少卿向一审法院起诉请求：1.确认刘胜友与周志安签订的《屋地转让合同》无效；2.判令刘胜友返还广州市黄埔区茅岗村西和园新村九巷6号宅基地房；3.判令案件诉讼费由刘胜友承担。一审法院认定事实：何少卿于1998年10月18日填写《村民利用宅基地建房申请表》，申请建房理由为茅岗路扩路拆建复建，申请地点为茅岗西和园新村，用地面积为72平方米，申请地点的产权情况为集体规划宅基地，申请地点四至为北至周瑞牛、南至何承勋、东至周应章、西至周耀泉。对何少卿提出的申请，广州市黄埔区大沙镇茅岗村第十二经济合作社的意见为复建房茅岗十二同意报建。广州市黄埔区大沙镇茅岗村委会的意见为情况属实，同意生产社意见，请上报有关部门审批。广州市黄埔区大沙镇国土规划管理所的意见为同意村委会意见。周志安与何少卿是夫妻关系。何少卿提交一份落款时间为2001年6月16日的《屋地转让合同》，落款处甲方为周志安、何少卿，乙方为刘胜友，合同的主要内容为：“一、经双方协商甲方同意将广州市黄埔区茅岗西和园房屋地长玖米、宽捌米，共柒拾贰平方米房屋地有偿转让给乙方长期使用。（座落在广州市黄埔区茅岗西和园新村，东面邻居周某甲、西面邻居周某乙、南面邻居何某、北面邻居周某丙）。二、乙方以一次性付款（人民币壹拾万元整）方式补偿给甲方（含柒拾贰平方米房屋地费、基础打桩费、报建费）。三、甲方收到款后，该房屋地的使用权归乙方支配，但必须按有关建房规定执行，并负所有责任。”周志安及何少卿称该合同落款处手写的“何少卿”不是何少卿本人所签，是由周志安代签的。该协议签订后，刘胜友支付转让费100000元，周志安及何少卿将涉案宅基地（仅打了基础桩，未建房子）交付给刘胜友，此后，刘胜友在涉案宅基地上兴建了一栋三层半的上盖物。2007年2月4日，广州市黄埔区鱼珠街茅岗社区居民委员会盖章确认的《情况说明》载明何少卿于1998年向本村申请利用宅基地建房，地址为黄埔区茅岗村西和园新村九巷6号，该宅基地申请人、现宅基地房屋使用权人为何少卿。还查明，刘胜友提交一份《村民利用宅基地建房申请表》，该申请表是在何少卿填写申请表及相关单位出具意见后在申请表的左上角手写了刘胜友的名字并加盖了广州市黄埔区大沙镇茅岗村民委员会的章。刘胜友主张该证据可证实建房申请人及宅基地的使用权人已变更为刘胜友。另查明，刘胜友不是涉案宅基地所在村集体组织的成员。案件审理过程中，刘胜友表示如涉案合同被认定为无效合同，关于刘胜友已付款项及刘胜友在涉案宅基地上所建的上盖物等合同无效的法律后果其均不要求在本案中一并处理，其不在本案中主张。案件审理过程中，何少卿明确其第二项诉请是指返还涉案宅基地及按现状返还上盖的房屋。一审法院认为，关于《屋地转让合同》的效力问题。涉案的宅基地的性质是农村集体土地，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，由此可见，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。刘胜友并非涉案宅基地所在广州市黄埔区茅岗村村民，因此《屋地转让合同》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。关于何少卿要求刘胜友返回涉案宅基地及上盖建筑物的问题。无效合同自始没有法律效力，双方因该合同取得的财产应当予以返还。虽然何少卿交付给刘胜友的仅是宅基地，但刘胜友已在涉案宅基地上建了三层半的上盖物，根据房地一体的原则，该上盖建筑物无法与宅基地分离，且即使能拆除分离其价值也必将贬损。另外，刘胜友表示如果需返还宅基地，上盖房屋其另案主张赔偿，因此刘胜友应按现状向何少卿返还涉案宅基地并交回宅基地上盖的三层半建筑物。关于涉案房屋的转让款及上盖建筑物等合同无效的其他法律后果，因刘胜友在本案中并未提出反诉且刘胜友明确表示合同无效的其他法律后果其不在本案中主张，因此本案中对其他法律后果不予调处。关于何少卿的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有确认合同无效的法定权利，当事人请求确认合同无效，不应受两年诉讼时效的限制，而合同经确认无效后，当事人返还财产的请求应受诉讼时效期间规定的限制。本案中，《房屋转让协议》被人民法院确认无效后，何少卿才享有财产返还的请求权，故何少卿的起诉没有超过法定诉讼时效期间，刘胜友的抗辩理据不足，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（三）项、第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条的规定，于2017年5月15日作出如下判决：一、确认何少卿与刘胜友、周志安于2001年6月16日签订的《房屋转让协议》无效；二、刘胜友于判决发生法律效力之日起三十日内向何少卿按现状交回位于广州市黄埔区茅岗村西和园新村九巷6号的宅基地及上盖的三层半建筑物。一审案件受理费2300元，由刘胜友负担。经查，一审判决查明“2007年2月4日，广州市黄埔区鱼珠街茅岗社区居民委员会盖章确认的《情况说明》载明何少卿于1998年向本村申请利用宅基地建房”应为“2017年2月4日，广州市黄埔区鱼珠街茅岗社区居民委员会盖章确认的《情况说明》载明何少卿于1998年向本村申请利用宅基地建房”，一审法院对此查明有误，本院予以纠正。一审其他查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审法院安排于2017年4月21日9时进行开庭审理，周志安在当天11时赶到法院，一审法院根据本案审理的需要向周志安另行制作了询问笔录。二审诉讼中，刘胜友表示其是按《村民利用宅基地建房申请表》在涉案宅基地上加盖建筑物的。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为，二审双方当事人争议的焦点是：何少卿主张涉案《屋地转让合同》无效以及交还涉案宅基地及其上盖建筑物应否支持的问题。现分析如下：其一，根据一审查明的事实以及双方提供的证据可知，涉案宅基地的性质为农村集体土地。何少卿曾于1998年10月18日填写《村民利用宅基地建房申请表》向相关部门申请在该宅基地上建房。之后，刘胜友通过签署《屋地转让合同》的形式约定购买该涉案宅基地使用权，并按照上述申请表在涉案宅基地上兴建房屋，但由于刘胜友不是涉案宅基地所在集体经济组织成员，故其签署的《屋地转让合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，因此，一审法院认定上述转让合同无效正确，本院予以确认。其二，承上所述，涉案《屋地转让合同》无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，出卖人应当返还买受人购地款，买受人应当向出卖人返还宅基地。虽然涉案宅基地上的建筑物由刘胜友所建，但刘胜友在一审中明确表示涉案宅基地使用权的转让款及上盖建筑物等合同无效的其他法律后果均不在本案中主张，而基于房地一体原则，该上盖建筑物无法与宅基地分离，据此，一审法院根据何少卿的诉请，判决刘胜友将涉案宅基地及其上盖建筑物按现状交还何少卿，并无不妥，本院予以维持。刘胜友上诉认为不应将上盖建筑物判决返还给何少卿，缺乏充分依据，本院不予支持。其三，由于刘胜友经一审法院释明后，明确合同无效的法律后果其均不要求在本案中处理，故本案的处理不涉及双方当事人的财产权益关系，且上述判决结果也无确认上盖建筑物的权属，因此，刘胜友上诉以涉案房屋未取得建筑规划许可证，属于违章建筑为由，主张本案不予受理或者驳回何少卿起诉，依据不足，本院不予支持。其四，关于刘胜友主张一审判决程序违法问题，经核实，因作为本案原审第三人的周志安在一审法院开庭审理后才到法庭，一审法院根据案件审理的需要，另行向周志安进行询问，并制作笔录，上述行为并不违反审判程序，刘胜友以此主张本案发回重审，缺乏法律依据，本院不予采纳。至于刘胜友提及其与案外人签订《拆迁安置补偿协议》问题，因与本案不属同一法律关系，刘胜友应另循其他合法途径解决，其以此主张驳回何少卿诉请，本院不予支持。综上所述，刘胜友的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由刘胜友负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年九月六日书记员 邓安达游瑞娜