南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终169号上诉人（一审被告、反诉原告）:南宁大鸭梨餐饮有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路35号琅西二组综合楼，组织机构代码：55944180-0。法定代表人：邹定存，该公司总经理。上诉人（一审被告、反诉原告）：南宁大鸭梨餐饮有限公司秀灵分店，住所地南宁市秀灵路88号天域香格里拉南区3楼整层商铺，组织机构代码：05953348-5。负责人：曾文超，该分店店长。二上诉人共同委托诉讼代理人：梁虎，广西桂京律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ，南宁市良庆法律事务中心法律工作者。被上诉人（一审原告、反诉被告）：莫全英，女，1973年12月1日出生，汉族，住宾阳县。委托诉讼代理人：王立晓，广西五象律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽华，广西五象律师事务所实习律师。上诉人南宁大鸭梨餐饮有限公司（以下简称大鸭梨公司）、南宁大鸭梨餐饮有限公司秀灵分店（以下简称大鸭梨分店）因与被上诉人莫全英房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初第336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。上诉人大鸭梨公司、大鸭梨分店的共同委托诉讼代理人梁虎、ＸＸ，被上诉人莫全英及其委托诉讼代理人王立晓、杨丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人大鸭梨公司、大鸭梨分店上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，改判本案租赁合同无效。事实与理由：一审判决认定的事实不清，证据不足，适用法律错误。1.大鸭梨分店不具有独立法人资格，其签订的租赁合同大鸭梨公司不知情，该租赁合同没有得到大鸭梨公司的授权和追认，应当认定为无效合同；2.被上诉人在合同履行过程中存在严重违约的行为，上诉人可以随时解除合同。被上诉人未办理卫生许可证，未依法向税务局申报营业税费，并且在未取得个体工商营业执照前，提前几个月从事违法经营活动；安装空调并堵塞消防通道；未向上诉人报装修图纸进行审核，未经许可在电梯内私拉乱接电线，私自更改下水道和对厨房墙面进行开窗；在营业区域私自使用罐装煤气进行烫菜。因此，一审判决上诉人双倍返还履约保证金人民币160000元无法律依据。被上诉人莫全英辩称：1.上诉人在一审反诉中没有提出合同无效的诉请，其在二审上诉提出，不符合法律规定，且本案的租赁合同不属于合同无效的法定情形；2.上诉人提出被上诉人无证经营的上诉理由不成立，其无权认定违法经营的行为；3.双方履行合同一年多，被上诉人对店铺进行改变装修的行为得到了上诉人的同意，否则合同是无法履行的。综上，请求驳回上诉，维持原判。莫全英向一审法院起诉请求：1.大鸭梨公司、大鸭梨分店向莫全英赔偿因其无故解除《商铺租赁合同》造成的实际投资损失365590元及可得利益损失400000元；2.大鸭梨公司、大鸭梨分店返还莫全英预付的铺面租金和物业费44800元；3.大鸭梨公司、大鸭梨分店向莫全英双倍返还履约保证金160000元；4.本案诉讼费用由大鸭梨公司、大鸭梨分店承担。大鸭梨公司、大鸭梨分店向一审法院提出反诉请求：1.莫全英向大鸭梨公司、大鸭梨分店双倍支付违约金160000元；2.莫全英赔偿大鸭梨公司、大鸭梨分店因终止租赁合同后，还占用商铺造成的直接经济损失，每平方米50元/月×400㎡，至莫全英搬运走其财产止，现暂计到提交反诉状日共75天，所产生的租金为50元/月×400㎡×75天/30天=50000元；物业费为2元/月×400㎡×75天/30天=2000元，水费和电费按实际使用量进行计算；3.诉讼费用由莫全英承担。一审法院认定事实：涉案商铺位于南宁市秀灵路88号天域香格里拉南区东侧（原阿婆小厨），该商铺为南宁聚鑫房地产开发有限公司（以下简称聚鑫公司）所有，大鸭梨分店向聚鑫公司承租涉案商铺。大鸭梨分店经聚鑫公司同意，把该商铺转租给莫全英。2014年4月27日，莫全英向大鸭梨分店交纳商铺押金80000元，大鸭梨分店向莫全英出具收据。2014年5月7日，莫全英（承租方，乙方）与大鸭梨分店（出租方，甲方）签订《商铺承包合同》及《商铺承包经营补充协议》，约定：1.甲方将位于南宁市秀灵路88号天域香格里拉南区东侧400平方商铺承包给乙方经营餐饮，租期自2014年5月7日至2019年12月31日，前两年租金每月每平方米50元，每月20000元；2.租金按季度支付，签订合同时，乙方向甲方支付第一季租金60000元，以后在每季度期限届满前15日内支付次季度租金；3.乙方应按时交纳物业管理费，每月每平方米2元；4.乙方向甲方支付合同履约保证金80000元，该款在乙方无违约的情况下，在合同期限届满后15日内由甲方无利息退还给乙方;5.未经甲方同意，乙方不得对所承包铺位随意改动、拆除、凿开墙壁，不得有其他损坏、更改建筑主体的行为，否则作根本性违约处理;6.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并无条件收回商铺，有权要求乙方赔偿损失并支付违约金80000元，乙方应无条件退场，对乙方投入的装修等甲方不做任何补偿：……（3）乙方利用商铺进行非法经营的；（4）乙方占道经营、堵塞消防通道或公共通道的；（5）乙方利用商铺私自乱拉乱接电源的……（11）乙方违法装修给甲方造成损失的……（13）乙方存在其他根本性违约行为;7.乙方装饰商铺必须持装修图纸报甲方工程部审核，经甲方同意并交纳一定的保证金和管理费方可进场施工;8.租赁期界满后,乙方装修的固定物不能拆除，其他设备按甲方规定办理退租手续后,自行搬出;9.甲乙双方必须严格履行合同约定的各项条款，如甲方提前解除合同，收回乙方所承租的铺面，需支付乙方所交的履约保证金的两倍作为违约金；如乙方提前解除本合同，则乙方须付给甲方两倍的违约金作为赔偿。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后,大鸭梨分店将涉案商铺交给莫全英。莫全英进行装修后，经营“福圆轩素食馆”，与大鸭梨分店按该合同履行一年，莫全英按约定交付租金和物业费。2015年5月，莫全英交付了2015年5月至7月的租金60000元及2015年4月至6月的物业费2400元。2015年6月1日，大鸭梨分店向原告发出《关于莫全英事先违约，私自更改厨房建筑结构，现我方按合同与莫全英方解除合同的通知函》，载明:“莫全英未按协议履行义务，在没有提交书面申请、未经我方书面同意的情况下，私自更改商铺主体结构（厨房下水道），有违约行为，现根据合同约定，解除与你方的合同，请于收到通知函后两日内，将你方物品撤出并进行交接。”莫全英当天收到该通知函。之后，大鸭梨分店对涉案商铺进行停水、停电。莫全英无法继续经营，于2015年8月13日向一审法院提起诉讼。2016年2月4日，莫全英将商铺内的物品搬离，与大鸭梨分店对涉案商铺进行交接，把涉案商铺的钥匙交给大鸭梨分店的工作人员。另查明：诉讼期间，莫全英委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案商铺的室内装修及餐饮经营设备投资损失进行评估。2016年1月13日，北京市国宏信价格评估有限公司作出涉案商铺的室内装修及餐饮经营设备投资损失评估报告。经评估，涉案商铺装修资产在评估基准日2015年12月14日的价值为42597元，本次价格评估标中的解除房屋租赁合同后造成的经营可得利益损失部分，由于材料不足，无法进行评估，所以本次结论不包含此部分价格。再查明：大鸭梨公司是依法成立的有限责任公司，大鸭梨分店是依法成立的有限责任公司分公司，是大鸭梨公司设立的分支机构。一审法院认为，莫全英于2014年5月7日与大鸭梨分店签订《商铺承包合同》及《商铺承包经营补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。2015年6月1日，大鸭梨分店以莫全英私自更改厨房下水道为由，向莫全英单方发出解除合同的通知。根据莫全英与大鸭梨分店签订的《商铺承包合同》和《商铺承包经营补充协议》约定：未经甲方同意，莫全英不得对所承包铺位随意改动、拆除、凿开墙壁，不得有其他损坏、更改建筑主体的行为，否则作根本性违约处理。在本案中，莫全英更改厨房下水道只是为合理利用涉案商铺，并未进行了更改建筑主体的行为，不能作为根本性违约处理，且双方已经按《商铺承包合同》约定的权利义务履行一年，在此期间，大鸭梨分店未提出任何异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其情形。莫全英并不存在上述情形，也不存在违约从而致使不能实现合同目的的行为，履行合同的一年中，莫全英按约定支付租金，履行合同中约定主要权利义务。大鸭梨公司、大鸭梨分店辩称莫全英未办理卫生许可证、未依法向税务局申报营业税费，并且在未取得个体工商营业执照前，提前几个月从事经营活动，有非法经营行为，且存在私自安装空调导致占用消防通道或者公共通道等违约行为。一审法院认为，莫全英是否属于非法经营应由有关行政部门作出行政认定，大鸭梨分店未提供充足的证据予以佐证，辩称没有事实及法律依据，不予采信。综上所述莫全英不存在违约行为，大鸭梨分店无权单方解除合同，大鸭梨分店单方解除合同，构成违约。大鸭梨分店于2015年6月1日发出单方解除合同的通知后，对涉案商铺停水、停电，莫全英无法正常使用涉案商铺，于2016年2月4日与大鸭梨公司对涉案商铺进行交接。故该院确认莫全英与大鸭梨分店签订《商铺承包合同》于2016年2月4日解除。关于履约保证金的问题。莫全英于2014年4月27日向大鸭梨分店支付80000元后，大鸭梨分店向莫全英出具载明收到该80000元押金的《收据》，但根据莫全英与大鸭梨分店签订的《商铺承包合同》第三条第三款的约定：莫全英在签订合同的同时向甲方支付合同履约保证金80000元。《商铺承包合同》第十条的规定：甲乙双方必须严格履行本合同约定的各项条款，在商铺交付乙方使用前，如甲方提前解除本合同，收回乙方所承租的铺面，需支付乙方所交的履约保证金的两倍作为违约金；如乙方提前解除本合同，则乙方须付给甲方两倍的违约金作为赔偿。故该院确认本案的押金80000元实为履约保证金80000元，适用该合同第十条违约条款。大鸭梨分店单方解除合同，其行为构成了违约，应承担违约责任，故莫全英主张大鸭梨分店应向莫全英支付履约保证金160000元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。莫全英没有违约，大鸭梨公司、大鸭梨分店主张莫全英支付双倍违约金160000元的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。关于租金和物业费的问题。大鸭梨分店于2015年6月1日向莫全英单方发出解除合同的通知后进行停水停电，莫全英于2015年6月1日始不能正常使用涉案商铺，于2016年2月4日才交还钥匙给大鸭梨分店。故租金的计算方法：从2015年6月1日起至2016年2月4日止，50元／㎡×400㎡×8个月+50元／㎡×400㎡÷30天×3天=161999元；物业费的计算方法：从2015年6月1日起至2016年2月4日止，2元／㎡×400㎡×8个月+2元／㎡×400㎡÷30天×3天=6480元。大鸭梨分店单方解除合同存在过错行为，而莫全英虽不能正常使用涉案商铺，但还占用商铺，按照双方的过错责任承担租金的损失，大鸭梨分店承担租金、物业费70%的过错责任，租金161999元×70%=113399.3元，物业费6480元×70%=4536元;莫全英承担租金、物业费的30%的过错责任为：租金161999元×30%=48599.7元，物业费6480元×30%=1944元，莫全英已预付了2015年6月至2015年7月的租金40000元和2015年6月的物业费800元，尚欠租金48599.7元-40000元=8599.7元；物业费1944元-800元=1144元，故莫全英主张大鸭梨分店返还预付的铺面租金44000元、物业费800元的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。大鸭梨公司、大鸭梨分店反诉主张的经济损失实为2015年6月1日至2016年2月4日期间的租金、物业费和房屋水电费。在本案中莫全英尚欠此期间的租金8599.7元和物业费1144元，故大鸭梨公司、大鸭梨分店主张莫全英支付租金8599.7元和物业费1144元，有事实及法律依据,予以支持,大鸭梨公司、大鸭梨分店主张的租金、物业费超出该院认定的部分，不予支持；大鸭梨公司、大鸭梨分店主张的水电费，因未向该院提交相关证据，没有事实和法律依据，不予支持。关于大鸭梨分店是否赔偿实际投资损失及可得利益的问题。莫全英主张赔偿实际投资损失，包括商铺装修和餐饮设备投资、解散员工、货物采购的损失。首先商铺装修和餐饮设备投资的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。在本案中，莫全英并未提供证据，证明涉案商铺经大鸭梨分店同意进行装饰装修，故其主张商铺装修和餐饮设备投资的损失，没有事实及法律依据，不予支持。其次解散员工、货物采购的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于莫全英并未向该院提供充足的证据证明解散员工、货物采购实际所造成的损失，故莫全英主张解散员工、货物采购的投资损失，没有事实及法律依据，不予支持。最后可得利益的损失，因提供的材料不足，无法进行评估，莫全英承担举证不能的法律后果，故莫全英主张大鸭梨分店赔偿可得利益损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。关于大鸭梨公司是否承担共同清偿责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定：公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。大鸭梨分店是大鸭梨公司依法成立的非法人分支机构，不能独立承担民事责任，故莫全英主张大鸭梨公司承担共同清偿责任的请求，有事实及法律依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、大鸭梨公司、大鸭梨分店向莫全英支付履约保证金160000元；二、莫全英向大鸭梨公司、大鸭梨分店支付租金8599.7元，物业费1144元，合计9743.7元；三、驳回莫全英其他的诉讼请求；四、驳回大鸭梨公司、大鸭梨分店其他的反诉请求。对一审查明的事实，大鸭梨公司、大鸭梨分店和莫全英均无异议。在二审审理期间，莫全英没有提交新的证据，大鸭梨公司、大鸭梨分公司提交《税收违法检举案件情况报告表》复印件一份，拟证明莫全英经营的福园轩餐饮店未办理税务登记和申报，有违法经营的行为。经庭审质证，莫全英的质证意见为：该证据属于逾期举证，无原件，不具有真实性和关联性。本院认为，上诉人所提交的证据为复印件，无法核实其真实性，不予认可。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.双方当事人签订的《商铺承包合同》及《商铺承包经营补充协议》是否有效？2.大鸭梨公司及大鸭梨分店是否应当向莫全英支付违约金？关于双方当事人签订的《商铺承包合同》及《商铺承包经营补充协议》是否有效的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形包括：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。大鸭梨分店作为大鸭梨公司的分支机构，其与莫全英签订《商铺承包合同》及《商铺承包经营补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，《商铺承包合同》及《商铺承包经营补充协议》合法有效，双方均已履行了合同的主要义务，大鸭梨公司从未提出异议，且大鸭梨公司在收到一审应诉材料后，亦从未提出其不知晓或未授权大鸭梨分公司与莫全英签订本案合同。上诉人大鸭梨公司及大鸭梨分店提出大鸭梨分店没有获得大鸭梨公司授权，涉案合同属于无效合同的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于大鸭梨公司及大鸭梨分店是否应当向莫全英支付违约金的问题。本院认为，莫全英在租用涉案房屋经营餐饮初期，根据实际需要，对厨房下水道进行部分变更，属于合理利用租赁物，并未造成导致合同目的不能实现的后果，大鸭梨分店如对此有异议，应当在合理期限内提出。而大鸭梨分店在合同履行近一年后，才于2015年6月1日以莫全英私自更改厨房下水道属于违约为由，向莫全英发出解除合同的通知函，已超过提出异议的合理期间，故莫全英在合同履行中不存在根本性违约行为。大鸭梨公司及大鸭梨分店提出莫全英有非法经营、私自安装空调、占用消防通道等行为，但未能举出确实充分的证据予以佐证，故本院不予采信。本案《商铺承包经营补充协议》第八条约定“乙方（莫全英）承包期内正常经营（无违约事项），甲方（大鸭梨分店）不能单方解除合同，如违约需赔付乙方贰倍的违约金。……”，莫全英在签订合同时向大鸭梨分店支付了合同履约保证金80000元，大鸭梨分店提前解除合同，应当支付履约保证金80000元的两倍即160000元作为违约金。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”，大鸭梨分店单方解除合同的行为构成违约，其违约责任应由大鸭梨公司承担，故大鸭梨公司应当向莫全英支付违约金160000元。综上所述，上诉人大鸭梨公司、大鸭梨分店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项内容部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南宁铁路运输法院（2015）南铁民初第336号民事判决第二、三、四项；二、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初第336号民事判决第一项；三、南宁大鸭梨餐饮有限公司向莫全英支付违约金160000元。二审案件受理费15442元（南宁大鸭梨餐饮有限公司、南宁大鸭梨餐饮有限公司秀灵分店已预交），由南宁大鸭梨餐饮有限公司、南宁大鸭梨餐饮有限公司秀灵分店负担。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 黄 雪审判员 彭 博二〇一七年九月十三日书记员 符贵芳