江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1003民初6373号原告：招商银行股份有限公司扬州分行，住所地在扬州市文昌西路10号。负责人：庄晓梅，该行行长。委托诉讼代理人：吴福祥，江苏征远律师事务所律师。委托诉讼代理人：周永泉，该行员工。被告：徐为锋，男，1977年11月18日出生，汉族，住扬州市广陵区。被告：徐倩倩，女，1985年3月16日出生，汉族，住址。被告：扬州市保障房建设发展有限公司，住所地在扬州市观潮路719号。法定代表人：袁红，该公司董事长。原告招商银行股份有限公司扬州分行（以下简称招商银行扬州分行）与被告徐为锋、徐倩倩、扬州市保障房建设发展有限公司（以下简称保障房建设公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用简易程序于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告招商银行扬州分行的委托诉讼代理人吴福祥、周永泉到庭参加诉讼。被告徐为锋、徐倩倩、保障房建设公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告招商银行扬州分行向本院提出诉讼请求：1、被告徐为锋、徐倩倩立即偿还原告借款本金193629.8元及利息、罚息、复息（截至2017年6月7日尚欠利息、罚息、复息计3050.89元。自2017年6月8日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利，按照双方合同约定计算），并给付原告支出的律师费1万元；2、原告对被告徐为锋、徐倩倩名下的位于扬州市联谊南苑109幢（公安编号9）10层406室的房屋折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；3、被告保障房建设公司对被告徐为锋、徐倩倩的上述债务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年2月3日，被告徐为锋、徐倩倩与原告签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定贷款人民币233000元用于购买扬州市联谊南苑109幢（公安编号9）10层406室的房屋，并以此房屋设定抵押担保，签订了《房地产抵押（按揭）合同》。同日，被告保障房建设公司向原告出具《个人贷款不可撤销担保书》，为被告徐为锋在上述合同项下的债务承担连带保证责任。原告按约向被告徐为锋、徐倩倩发放了贷款，但被告徐为锋、徐倩倩未按约还款，原告按照合同约定有权宣布贷款提前到期。原告多次催要贷款未果，故诉至法院，请求判如所请。被告徐为锋、徐倩倩、保障房建设公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了质证。原告举证的《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》、《个人贷款不可撤销担保书》、《房地产抵押（按揭）合同》、《贷款期限到期通知书》、EMS快递单、《送达地址确认书》、《配偶申明书》、贷款基本信息、贷款附属信息、贷款关键信息、委托代理合同、律师费发票、身份证复印件、结婚证复印件等，内容真实，形式合法，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年2月3日，原告与被告徐为锋、徐倩倩签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定：被告徐为锋、徐倩倩向原告借款233000元用于购买被告保障房建设公司开发的扬州市联谊南苑109幢（公安编号9）10层406室的房产。贷款期限为360个月，即从2015年2月3日起到2045年2月3日止。具体贷款金额及贷款期限以借款借据为准。贷款利率为年利率5.8425%，执行利率按固定日调整。借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。还款方式为按月等额本息。借款人未按本合同约定按时还本或付息的，视为已发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。在借款人不能按期归还合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、执行费等所有费用，均由借款人全数负担。被告徐为锋、徐倩倩以其购买的房产的全部权益抵押给原告，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费）等。抵押期间为从抵押权设立之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。同日，被告保障房建设公司向原告出具《个人贷款不可撤销担保书》一份，承诺对被告徐为锋在《借款合同》项下所欠原告的全部债务承担连带保证责任。保证担保的范围为借款合同项下的贷款本金（233000元）、以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）。保证期间为自本担保书签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由原告保全之日止。保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带保证责任，保证人自愿放弃要求原告首先向借款人或其他人士追索，对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。2015年2月26日，原告还与被告徐为锋签订了《房地产抵押（按揭）合同》一份，扬州市房屋权属登记中心作为登记监证机关在合同上加盖抵押（按揭）专用章，但未办理正式抵押登记。2015年3月5日，原告按约向被告徐为锋、徐倩倩发放了贷款233000元。被告徐为锋、徐倩倩向原告出具借款借据一份，借据载明：借款金额为233000元，期限自2015年3月5日起至2045年3月5日止，贷款执行利率为年利率5.605%。贷款发放后，被告徐为锋、徐倩倩自2017年3月2日起，未再按约偿还贷款本息。截至2017年6月7日，尚欠本金193629.8元，利息、罚息、复息计3050.89元。原告为实现债权，向江苏征远律师事务所支付了律师费1万元。本院认为：原告与被告徐为锋、徐倩倩签订的《个人购房借款及担保合同》，被告保障房建设公司向原告出具的《个人贷款不可撤销担保书》均系当事人真实的意思表示，签约主体适格，其内容没有违反法律、行政法规强制性的规定，对合同当事人具有法律约束力。合同当事人应当按照合同的约定，履行各自的合同义务。原告按约向被告徐为锋、徐倩倩发放了贷款233000元，被告徐为锋、徐倩倩应按约偿还借款本息。合同履行期间，告徐为锋、徐倩倩自2017年3月起一直未能按约按时足额还款，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。按照双方合同约定，原告有权宣布全部贷款提前到期，并有权要求被告徐为锋、徐倩倩履行还款责任。截至2017年6月7日，被告徐为锋、徐倩倩共欠原告贷款本金193629.8元，利息、罚息、复息计3050.89元。原告要求被告徐为锋、徐倩倩偿还上述贷款本息并自2017年6月8日起按照本案《个人购房借款及担保合同》的约定继续支付利息、罚息、复利至实际给付之日止的诉讼请求，有合同及事实依据，符合法律的规定，本院予以支持。原告为追回贷款提起诉讼，向江苏征远律师事务所支付了律师费1万元，符合合同约定和律师服务收费标准，故对原告要求被告徐为锋、徐倩倩支付律师费的诉讼请求，本院亦予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中原告与被告徐为锋、徐倩倩签订的《个人购房借款及担保合同》中虽然约定了抵押物，但并未依法办理抵押登记手续，本案抵押权并未设立。原告主张对合同中约定的抵押物即扬州市联谊南苑109幢（公安编号9）10层406室的房产折价、拍卖或变卖所得价款享有限受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。原告应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。因原告并未实际取得本案抵押物的抵押权，被告保障房建设公司应按照《个人贷款不可撤销担保书》的约定对被告徐为锋、徐倩倩的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告徐为锋、徐倩倩追偿。被告徐为锋、徐倩倩、保障房建设公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，应当自负不到庭举证、质证的不利法律后果，本院依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐为锋、徐倩倩于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司扬州分行借款本金193629.8元及利息、罚息、复利（截至2017年6月7日，利息、罚息、复利计3050.89元；自2017年6月8日起至实际清偿之日止，利息、罚息、复利按本案《个人购房借款及担保合同》约定的利率标准计付）；二、被告徐为锋、徐倩倩于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告招商银行股份有限公司扬州分行律师费1万元；三、被告扬州市保障房建设发展有限公司对被告徐为锋、徐倩倩的上述第一项、第二项给付义务承担连带清偿责任。被告扬州市保障房建设发展有限公司承担保证责任后，有权向被告徐为锋、徐倩倩追偿；四、驳回原告招商银行股份有限公司扬州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4402元，减半收取2201元，由被告徐为锋、徐倩倩、扬州市保障房建设发展有限公司共同负担（原告已预交。原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还。由三被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告直接支付2201元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费4402元（收款人：扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，账户：11×××57）。审判员  王禹二〇一七年九月十五日书记员  刘瑶