陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终10504号上诉人（原审被告）：陈宏发，男，1968年1月4日出生，汉族，陕西省山阳县村民，住陕西省山阳县。被上诉人（原审原告）：党志奇，男,1966年11月25日出生，汉族，西安市石化大道旺财酒店用品市场股东，住西安市莲湖区。上诉人陈宏发因与被上诉人党志奇租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第06975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈宏发上诉请求：撤销原判决，发回重审或依法改判驳回党志奇一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由党志奇承担。事实和理由：一审法院认定房屋租赁合同是不定期租赁合同，其被打后被迫逃离，无法继续经营，即视为口头合同已经解除。一审法院既然认定其自2013年10月27日后不再经营欣盛商店亦未向党志奇交纳租金，致使合同目的无法实现，此时党志奇就视为与其解除了房屋租赁合同，不应等到2014年7月解除。党志奇擅自破门进入其租赁房屋，进行偷盗后，进行虚假鉴定，想以中金司法鉴定中心的鉴定书为幌子不赔偿其财物。一审判决程序违法，党志奇承认与他人合伙经营，一审时并无委托党志奇收取房租，进行诉讼等事由，党志奇无权诉讼。党志奇辩称，其与朱亚飞、朱平山、朱成军、杨立富、梁汉民都是合伙人，其当时被陈宏发打伤，其有上述人员给其的委托书，委托其起诉陈宏发要房费。陈宏发所述是其将陈宏发打伤、陈宏发逃命与事实不符，当时有派出所出警记录为证，陈宏发说其撬门扭锁盗窃财务也与事实不符，其有公证处的公证书及评估中心的评估报告为证。党志奇向一审法院起诉请求：1、解除其与陈宏发之前的房屋租赁合同；2、陈宏发支付拖欠房租9个月×1800元每月＝16200元；3、陈宏发支付其他损失（报价鉴定费14000元+摄像和制光盘费1000元+2014年8月至今的保管被告欣盛商店财物费用500元每月×12个月＝6000元）；4、陈宏发承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：陈宏发自2013年6月从党志奇处租赁一间位于旺财市场东一排第四家的商铺，用于经营小超市，取名欣盛商店。党志奇与陈宏发未签订书面租赁合同，亦未约定租赁期限。陈宏发向党志奇支付了2013年6月至2013年9月共四个月的租金。依据一审法院作出的（2014）未刑初字第01016号刑事附带民事判决认定的事实，2013年10月27日，党志奇作为旺财市场的管理员及股东，前往陈宏发经营的欣盛商店收取房租时，双方发生争吵，陈宏发手持菜刀将党志奇砍伤后逃离，2014年9月7日陈宏发归案，其因犯故意伤害罪被判处有期徒刑一年又六个月。党志奇向一审法院提交陕西中金司法鉴定中心鉴定意见书、陕西省西安市汉唐公证处公证书，证明其于2014年7月4日委托陕西中金司法鉴定中心对陈宏发在旺财市场经营的欣盛商店内的物品进行价值评估，鉴定结果为欣盛商店内的财务价值为14593元，因此其与陈宏发的租赁合同于2014年7月解除，且在其将欣盛商店内的物品腾挪至旺财市场库房后即产生管理费，陈宏发应自2014年8月开始向其交纳一年的管理费，每月500元，共6000元；提交发票、收款收据，证明因进行此次鉴定花费鉴定费、摄像费共1.5万元；提交收款收据复印件，证明陈宏发已拖欠其2013年10月至2014年7月九个月的房屋租金，每月1800元，共1.62万元。陈宏发对党志奇提交的证据均不予认可，认为党志奇未经其允许自行委托司法鉴定中心对其经营的欣盛商店内的货品进行价值鉴定，结果不真实；党志奇进行此次鉴定所花的费用亦和其无关，其不应承担；党志奇提交的收款收据，不能证明其自2013年10月至2014年7月拖欠党志奇房租1.62万元，其称商铺租金是每月1000余元，但具体数字已记不清楚，但未向一审法院提交其已交房屋租金收款收据。陈宏发向一审法院提交报案材料、西安市公安局未央分局不予立案通知书、西安市公安局未央分局刑事复议决定书，证明其妻子夏凤娥、儿子陈开磊在2014年7月发现欣盛商店内的财物不见后向派出所报案。党志奇对该组证据的真实性及证明目的均认可。审理中，朱平山、朱亚飞、朱成良、朱成军、杨立富均自愿撤回起诉。一审法院依法主持调解，党志奇、陈宏发各持己见，致使调解未果。一审法院认为，陈宏发于2013年6月从党志奇处租赁旺财市场的商铺经营小超市，并向党志奇交纳了2013年6月至2013年9月的房租，双方虽未签订书面租赁合同，但均实际享有租赁合同的权利、履行租赁合同的义务，即以口头形式订立了房屋租赁合同，且双方均系真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，但双方未就租赁期限做出书面明确约定，应视为不定期租赁。2013年10月27日，陈宏发将党志奇砍伤后逃离，欣盛商店即无人管理。2014年7月，党志奇委托陕西中金司法鉴定中心对欣盛商店内物品进行价值评估后将物品腾挪至旺财市场库房，陈宏发的妻子夏凤娥、儿子陈开磊即以欣盛商店内物品丢失向派出所报案。因陈宏发自2013年10月27日后不再经营欣盛商店亦未向党志奇交纳房租，致使合同目的无法实现，现党志奇主张其与陈宏发的房屋租赁合同于2014年7月解除，于法有据，予以支持。陈宏发辩称自2013年6月至2013年9月每月向党志奇交纳1000余元的房租，但具体金额已记不清楚，因未向法院提交证据证明其已交租金的金额，故对其辩称不予采信。党志奇主张陈宏发向其支付2013年10月至2014年7月每月1800元共九个月租金1.62万元，予以支持。党志奇主张陈宏发向其支付6000元的物品保管费，因未提交相应证据材料，不予支持。党志奇主张陈宏发向其支付对欣盛商店内物品进行价值评估而支出的鉴定费、摄像费、录制光盘费，该主张与房屋租赁合同非同一法律关系，本案不予处理。审理中，朱平山、朱亚飞、朱成良、朱成军、杨立富均自愿撤回起诉，应予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：一、原告党志奇与被告陈宏发于2013年6月以口头形式订立的房屋租赁合同于2014年7月予以解除。二、被告陈宏发于本判决生效之日起十五日内给付原告党志奇房屋租赁费1.62万元。三、驳回原告党志奇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元（原告已预交），由原告党志奇负担300元，被告陈宏发负担230元，被告陈宏发负担部分于上述判决给付之日一并支付党志奇。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，双方当事人均认可陈宏发曾交纳2013年6月19日至10月底房屋租金七千余元，陈宏发认可其交纳租金单价为1800元/月。党志奇亦表示其主张9个月租金系2013年11月至2014年7月期间租金。其于2014年8月将涉案房屋内财产另行存放于旺财酒店仓库内。其余一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，陈宏发与党志奇虽未就租赁涉案房屋签订书面租赁合同，但陈宏发实际租赁使用涉案房屋，且按照1800元/月的租金标准交纳过租赁费用，双方均实际享有租赁合同的权利、履行租赁合同的义务，故双方之间以口头形式订立了房屋租赁合同。因双方之间未对租赁期限进行约定，故涉案租赁合同为不定期租赁合同。陈宏发因与党志奇发生纠纷离开涉案商铺后不再经营欣盛商店亦未向党志奇交纳房租，致使合同目的无法实现。因党志奇于2014年7月对涉案商铺内物品价值进行了鉴定，并于2014年8月将涉案商铺内存放物品转移至酒店仓库内。故一审根据党志奇主张，结合本案实际情况，判令党志奇与陈宏发口头签订的房屋租赁合同于2014年7月解除，于法有据，应予维持。陈宏发离开后虽未在涉案商铺经营，但其亦未将涉案商铺返还党志奇，故陈宏发主张涉案租赁合同于其离开时已解除缺乏事实及法律依据，本院不予支持。陈宏发应按照每月1800元的租金标准向党志奇支付2013年11月至2014年7月的房屋租金。一审审理中，涉案房屋其他合伙人朱平山、朱亚飞、朱成良、朱成军、杨立富均自愿撤回起诉，一审法院予以准许，程序合法。党志奇作为涉案房屋权利人亦有权主张权利。综上，陈宏发的上诉请求不能成立，原判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由陈宏发负担。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一七年九月二十七日书 记 员  韩 璋