福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0524民初3802号原告：谢梁塔，男，1977年2月3日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：苏小梅，福建顺济（厦门）律师事务所律师。被告：安溪鸿业房地产发展有限公司，住所地福建省安溪县。法定代表人：陈少瑜，该公司董事长。原告谢梁塔与被告安溪鸿业房地产发展有限公司（以下简称：鸿业房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢梁塔的特别授权委托诉讼代理人苏小梅到庭参加诉讼、被告鸿业房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢梁塔向本院提出诉讼请求：1.判决鸿业房产公司立即协助谢梁塔办理房屋权属证书；2.判决鸿业房产公司支付谢梁塔逾期办证违约金（违约金自2015年7月29日起以购房款410,355元，按每日0.001%计算至鸿业房产公司办理产权备案登记之日止，暂计算至2017年7月28日止为2,995元）；3.由鸿业房产公司承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2011年1月6日，谢梁塔与鸿业房产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：谢梁塔（买受人）向鸿业房产公司（出卖人）购买址在安溪县××××号鸿业嘉辉第2幢205号商品房，总房款410,355元；鸿业房产公司应于2011年3月30日前将该商品房交付给谢梁塔使用，并在商品房交付使用后60日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由鸿业房产公司提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金等。合同签订后，谢梁塔按照合同约定一次性支付鸿业房产公司购房款。鸿业房产公司至2011年6月22日才将该商品房交付给谢梁塔使用。鸿业房产公司至今未能将办理权属登记需由其提供的资料提交给产权登记机关备案，其行为已经构成违约，依法应承担违约责任。为此，提起上述诉讼请求。鸿业房产公司辩称，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。根据第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第四部分第18项“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”规定，本案时效起算时间为合同约定或者法定期限届满之次日开始计算。鸿业房产公司于2011年6月22日才将该商品房交付谢梁塔使用。根据合同约定，鸿业房产公司应于2011年9月22日前协助谢梁塔办理权属证书，诉讼时效自2013年9月23日开始计算，至谢梁塔起诉时，已经超过两年时间。因此，谢梁塔的起诉已经超过法定诉讼时效，请求驳回谢梁塔的诉讼请求。本案双方争议焦点如下：1.谢梁塔请求鸿业房产公司协助办理房屋权属证书是否成立。是否予以支持。2.谢梁塔请求鸿业房产公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。是否予以支持。谢梁塔围绕诉讼请求提交了如下证据：1.谢梁塔身份证复印件。证明谢梁塔的诉讼主体资格；2.鸿业房产公司工商公示信息表，证明鸿业房产公司的诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》复印件。证明谢梁塔与鸿业房产公司签订《商品房买卖合同》的事实，该合同约定交房时间、交房条件、逾期交房的违约责任及违约金计算方法等事实；4.销售不动产统一发票复印件。证明谢梁塔付清购房款的事实。因鸿业房产公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又在本院指定的举证期限内不提交证据，其对谢梁塔提供上述证据视为放弃质证等相应的民事权利。故谢梁塔提供上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，符合证据的采信条件，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月6日，谢梁塔与鸿业房产公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人（谢梁塔）购买出卖人（鸿业房产公司）开发的址在安溪县××××号鸿业嘉辉第2幢205号商品房（建筑面积124.35平方米）、价款410,355元；出卖人应当在2011年3月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理即：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金等。合同签订后，谢梁塔按照合同约定支付鸿业房产公司购房款410,355元。鸿业房产公司至2011年6月22日才将上述商品房交付给谢梁塔使用。鸿业房产公司至今未能按照合同约定，将上述商品房办理房屋所有权初始预登记需由其提供的资料向产权登记机关备案。谢梁塔于2017年7月28日向本院提起诉讼。本院认为，谢梁塔与鸿业房产公司签订《商品房买卖合同》，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人应按合同约定行使权利、履行义务。鸿业房产公司作为房地产开发企业，应按合同约定向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人。因鸿业房产公司存在工程尚未验收合格备案等原因，造成谢梁塔至今未能取得该商品房权属证书。因此，鸿业房产公司应承担违约的民事责任。谢梁塔请求鸿业房产公司办理该商品房权属证书及支付逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。本案逾期办证违约金应适用诉讼时效的规定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，按照《商品房买卖合同》的约定，鸿业房产公司应于2011年3月30日前将符合合同约定条件的商品房交付谢梁塔使用，但鸿业房产公司至2011年6月22日才将该商品房交付谢梁塔使用，鸿业房产公司应于2011年9月22日前协助谢梁塔办理房屋权属证书。但鸿业房产公司至今未能协助谢梁塔办理该商品房权属证书而构成违约。对此，鸿业房产公司应承担逾期办证的违约责任。谢梁塔请求鸿业房产公司支付逾期办证违约金的诉讼时效问题，结合2016年11月30日第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要：（四）关于违约责任问题：18.“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”规定的精神，谢梁塔的逾期办证违约金自2011年9月23日起计算至2015年9月22日止已超过诉讼时效，本院不予支持；自2015年9月23日起以总房款410,355元，按每日0.001%的标准计算至鸿业房产公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料提交给产权登记机关备案时止的逾期办证违约金，本院予以支持。鸿业房产公司辩解，谢梁塔请求逾期办证违约金部分已超诉讼时效，应予以驳回，理由成立，本院予以采纳。鸿业房产公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担由此产生的法律后果。本院依法缺席审理与判决。综上所述，谢梁塔请求鸿业房产公司协助办理该商品房权属证书及支付逾期办证违约金（自2015年9月23日起以总房款410,355元，按每日0.001%的标准计算至鸿业房产公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料提交给产权登记机关备案时止），理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、安溪鸿业房地产发展有限公司应于本判决生效之日起30日内将办理址在安溪县××××号鸿业嘉辉第2幢205号商品房向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料提交给产权登记机关备案时止；二、安溪鸿业房地产发展有限公司应自2015年9月23日起以总房款410,355元，按每日0.001%的标准计算至安溪鸿业房地产发展有限公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料提交给产权登记机关备案时止（其中截止至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起30日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪鸿业房地产发展有限公司将办理址在安溪县××××号鸿业嘉辉第2幢205号商品房向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料提交给产权登记机关备案时止，若未满一年按实际天数计算）；三、驳回谢梁塔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由安溪鸿业房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  白荣南二〇一七年九月二十二日书记员  陈淑婷附件：本案所适用的主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金底于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据、或者人民法院认为审判案件需要的证据、人民法院应当调查收集。人民法院应按照法定程序、全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。