北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初4382号原告：北京宏德新型塑胶管业有限公司，住所地北京市昌平区百善镇东沙屯村东。法定代表人：陈华昌，董事长。委托代理人：姜赛，北京宏德新型塑胶管业有限公司法务部主任，住单位宿舍。被告：李长旺，男，1960年5月18日出生，住北京市昌平区。原告北京宏德新型塑胶管业有限公司（以下简称宏德公司）与被告李长旺租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由本院代理审判员黄成担任审判长，人民陪审员周庆华、张蕊芬参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏德公司的法定代表人陈华昌及其委托代理人姜赛，被告李长旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏德公司诉称：原告自2007年5月至今，一直租赁被告位于北京市昌平区百善镇东沙屯村148号的厂房，做工厂生产经营使用，合同还约定违约方应赔偿对方一切经济损失。合同签订后原告按合同约定向被告支付租金，并经过被告的同意，新建了2000平米的房屋。2014年5月份因该厂房涉及拆迁，被告即多次要求原告腾退房屋，2014年年底强行要求原告搬出，给原告造成巨大经济损失。原告认为被告的行为违反了合同约定，该厂房涉及的拆迁款中有原告的份额，被告拒不给付拆迁款的行为给原告造成了经济损失。故起诉至法院，要求依法判令：1.被告赔偿原告拆迁补偿款1917873元，包括搬家费50000元，设备及附属物补偿款15386元，一次性停业损失补偿1401720元，房屋补偿50767元，奖励费100000元；2.诉讼费由被告负担。被告李长旺辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告从租赁至合同期满，从未进行房屋的扩建工程，租赁合同约定，原告在承租期内，进行改建、扩建房屋时，应事先征得甲方书面同意，改扩建的房屋在租赁期满后，房屋产权归甲方所有。我提供了村委会出具的148号院内没有任何改建扩建违规违法建筑的证明，原告主张租赁期内扩建房屋的费用没有事实和法律依据。我和原告签订的最后一份租赁合同时间是2014年5月1日至2014年7月30日，被告多次要求签订新的租赁合同，原告一直不予签订。2014年11月原告自行搬往百善镇百善村428号院，并欠1个月房屋租金，拖欠至今。租赁合同中约定，由于国家征地、乡镇改造造成提前终止合同的，原告可申请赔偿，停产停业综合补偿归原告。原告在租赁期间没有因征地造成提前终止合同，也没有造成原告停产停业的事实，而是租赁期满后，原告拖迟1个月自行搬走。租赁合同期内，148号院没有进行拆迁补偿。原告的工商执照注册地不在东沙屯148号院，而是在百善村428号。原告要求广告牌、太阳能等与事实不符，是我的原有设施，原告的设施都已搬走。经审理查明：2007年4月18日，原告宏德公司（乙方，承租方）与被告李长旺（甲方，出租方）签订《厂房租赁合同》：一、承租地点地位于北京市昌平区百善镇东沙屯村148号单独一单位，土地总面积约为10亩，其中厂房面积约1000平方米，库房约600平方米，办公及生活面积约为600平方米。二、承租期限三年，从2007年5月1日起至2010年4月30日止。三、房屋年租金14万元。四、出租方保证其出租的房屋及场地拥有合法手续，该房屋可以作为工业使用，同时保证房屋及场地有合法的产权手续且产权无争议。六、乙方在承租期内，可根据需要，进行房屋拆改、扩建建筑。七、如遇国家政府征地、拆迁等，双方服从国家政策。对乙方造成的损失，甲方不负责向乙方赔偿。依据国家法律和法规规定，可向国家申请赔偿。1、土地、房屋补偿归甲方所有。2、一次性停业、搬迁等综合补偿归乙方所有。2008年3月18日，双方签订《补充协议书》：因乙方承租甲方的场地被国家征占30%，双方就甲方补偿一次性停产损失一事，达成如下协议：1、甲方在本合同签订后一星期内完成变压器的搬迁，给乙方接上生产电源。2、甲方在本合同签订后30天内按照乙方要求建造符合乙方使用条件的车间及房屋给乙方使用。3、甲方在签订本合同后一星期内给付乙方补偿款人民币10万元整，甲方在本合同签订之日起免除乙方1年房租。2013年4月29日，原告宏德公司（乙方，承租方）与被告李长旺（甲方，出租方）签订《厂房租赁合同》：二、租赁价格：年租金10万元，不包含电费、水费、采暖费、电话费和其他费用。三、租赁期限为1年，从2013年5月1日起至2014年4月30日止。四、付款方式为2013年4月30日付清。六、乙方在承租期间，进行房屋拆改、扩建建筑等活动时应先征得甲方书面同意，改扩建的房屋在租赁期满后产权归甲方所有。甲方向乙方支付改建、扩建费用，乙方不得拆除。七、如遇国家政府征地、乡镇改造需要提前终止合同的，甲方应提前通知乙方。双方服从国家政策。对乙方造成的损失，甲方不负责向乙方赔偿、依据国家法律和法规规定，可向国家申请赔偿。1、土地、房屋补偿归甲方所有。2、一次性停产、停业、搬迁等综合补偿归乙方所有。2014年4月30日，原告宏德公司（乙方，承租方）与被告李长旺（甲方，出租方）签订《厂房租赁合同》：一、甲方现有办公室、厂房及相关设施，该场地位于北京市昌平区百善镇东沙屯村148号单独一单位，租赁给乙方使用。二、租赁价格：三个月租金为27000元，不包含电费、水费、采暖费、电话费和其他费用。三、租赁期限为三个月，自2014年5月1日起至2014年7月30日。四、付款方式为2014年4月30日付清。六、乙方在承租期间，进行房屋拆改、扩建建筑等活动时应先征得甲方书面同意，改扩建的房屋在租赁期满后产权归甲方所有。七、如遇国家政府征地、乡镇改造需要提前终止合同的，甲方应提前通知乙方。双方服从国家政策。对乙方造成的损失，甲方不负责向乙方赔偿、依据国家法律和法规规定，可向国家申请赔偿。1、土地、房屋补偿归甲方所有。2、一次性停产、停业、搬迁等综合补偿归乙方所有。在上述合同履行过程中，李长旺出具收据，陆续收取宏德公司给付的房租，2014年7月29日，李长旺出具收条：今收到宏德公司交来的房租27000元，日期从2014年8月1日至2014年10月31日。对于在此日期之前的房屋租金问题，双方均未提出异议。关于腾退日期，宏德公司主张其于2014年10月30日搬走，被告李长旺对此不予认可，主张搬走日期为2014年11月中旬。经原告申请，本院调取了诉争院落拆迁协议及相关资料。2015年10月20日，被告李长旺（乙方，被拆迁人）与案外人北京市昌平房地产开发有限责任公司（甲方，拆迁人）签订《集体土地非住宅房屋拆迁货币补偿协议书》（企拆集字第东沙屯005号）：一、被拆迁房屋坐落于昌平区百善镇东沙屯村村东，建筑面积2813.16平方米，产权人李长旺。二、甲方支付乙方拆迁补偿补助款3649221元，其中包括：1、被拆迁房屋补偿款1466581元；2、设备及附属物补偿款477283元；3、树木补偿款21436元；4、资产设备补偿37800元；5、停业损失补偿1401720元；6、搬家费70329元；7、移机费300元；8、奖励费173772元。三、乙方应在2015年10月30日前完成搬迁，并将原地上房屋和附属物交甲方拆除。2015年2月11日，北京科园诚信房地产评估有限责任公司出具《房屋拆迁评估报告》，估价作业日期为2014年2月18日至2014年12月11日。2014年11月10日，北京市林业勘察设计院对李长旺院内树木出具《鉴定报告摘要》，鉴定基准日为2014年9月4日。2015年10月19日，评估公司对李长旺院内压缩机进行评估，评估基准日为2015年10月13日。2015年11月12日，北京市科技商务区拆迁分指挥部办公室出具《会议纪要》，会议议定结果如下：关于阿苏卫项目安置房4#地块内李长旺户非住宅、东沙屯村部分公产房屋及道路拆迁问题，原则同意按以下标准补偿：李长旺户2813.16平方米非住宅房屋按照重置成新价的80%补偿，考虑到搬迁启动前确实存在经营行为，给予500元/平方米的停产停业综合补助及拆迁补偿总额的5%的奖励，其他各项补偿补助参照全区标准执行，拆迁补偿款共计3649221元（以审计结果为准）。庭审中，被告李长旺提供了其与案外人北京东方佳业包装制品中心的《房屋租赁合同》，合同约定租期至2016年12月31日。李长旺以此主张拆迁时实际承租人为案外人北京东方佳业包装制品中心。提供收条、交易记录等证明其与案外人北京东方佳业包装制品中心就停产停业损失问题已经达成一致。另查，2015年1月6日，原告宏德公司住所地由北京市昌平区百善镇东沙屯村东变更为百善镇百善村428号。上述事实，有《厂房租赁合同》、收条、工商查询档案、拆迁协议及双方当事人的当庭陈述等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除，合同依约定或法定解除。本案中，原告宏德公司与被告李长旺签订的租赁合同涉及的院落系用于生产建设的集体土地，后经拆迁公司依法评估并拆迁，故本院认为双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效；当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人对自己的主张有提供证据的责任，如未能提供证据，或者提供的证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的不利后果。根据双方自2007年起陆续签订的租赁协议可以看出，双方签订的租赁合同系原告承租被告院落进行生产经营活动，双方对合同履行期内腾退补偿问题、房屋扩建及补偿问题均进行了约定。双方对于租赁期限的多次变更，可以看出双方对于诉争院落的租赁合同并非土地使用权的长期转让，最后一期合同变更为三个月，且双方均在合同签字，此后原告又交付了三个月的使用费，后双方未再签到书面合同，综上可以看出双方在租赁期间一直在进行磋商并达成了新的合意。本院综合考虑合同履行情况、评估报告时间节点、评估日期、会议纪要日期、货币补偿协议书签订日期，结合原告给付租金情况和腾退时间，认为根据现有证据难以确认宏德公司搬走与诉争院落拆迁有关。关于原告主张停业损失补偿一节，因停业损失补偿系因拆迁非住宅房屋造成停产停业经济损失，拆迁人给予被拆迁人的一次性补偿，在被告李长旺签订货币补偿协议书、拆迁方作出会议纪要确认补偿款时双方合同已解除，原告未提供证据证明其在拆迁前存在生产经营行为，亦未提供证据证明该项补偿系针对原告，故原告该项主张，本院不予支持。关于原告主张搬家费一节，因搬家费系针对拆迁合同签订时被腾退主体的补偿，原告未提供证据证明该笔补偿系针对原告，故该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张设备及附属物补偿款一节，庭审中原告自认2014年10月底搬走，根据拆迁补偿协议及评估报告，原告未提供证据证明院内有其设备及附属物。关于房屋补偿一节，因双方明确约定了合同解除后的房屋产权归属问题，且原告未提供证据证明改建、扩建的房屋面积、位置及价值，故原告主张房屋补偿，本院不予支持。关于奖励费一节，因奖励费系针对被拆迁人，原告未提供证据证明其符合奖励条件，故此项主张缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京宏德新型塑胶管业有限公司的诉讼请求。案件受理费22061元，由原告北京宏德新型塑胶管业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 成人民陪审员  周庆华人民陪审员  张蕊芬二〇一七年九月二十九日书 记 员  方 远