重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2015)津法民初字第06329号原告：江克弟，男，汉族，1943年9月19日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：周吉雷，重庆泽渝律师事务所律师。被告：重庆大山房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区。法定代表人：陈晓刚，总经理。委托诉讼代理人：殷一丁，北京渝津律师事务所律师。原告江克弟诉被告重庆大山房地产开发有限公司（下称大山开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法由审判员柯润菲独任审判，适用简易程序分别于2017年2月23日、2017年4月26日，2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告江克弟及其委托诉讼代理人周吉雷，被告大山开发公司的委托诉讼代理人殷一丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江克弟向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2005年3月3日签订的2005商字第20311063号《重庆市商品房买卖合同》。2.判令被告退还原告房款81504.5元，大修基金1482元，物管费156元，合计83142.5元并支付相应资金占用损失。3.判令被告赔偿原告因未履行合同造成的损失422341.5元。事实和理由：2005年3月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告其开发建设的白沙新沙路商贸1区C幢3-7-1号房屋，交房时间为2005年4月30日。该合同办理了预售登记。同日，原告向被告交付了房款81504.5元，房屋维修基金1482元，物管费156元，以上共计83142.5元。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告却未按约交付房屋，且将该房出卖给第三人，现该房由第三人占有使用。原告知晓后，多次找被告协商解决，但均未达成一致意见，原告至今尚未取得所购房屋。大山开发公司辩称：一、被告不存在过错，涉案房屋确实未交付原告，原因系案外人陈林金擅自使用我司作废的项目章将房屋另行出售给他人，故我司不应承担资金、占用利息及损失等法律责任。二、原告曾于2007年向法院起诉要求交房被驳回，从被判决生效之日起其已知晓被告无法交付房屋，其本次起诉已经超过了诉讼时效，且其在上次起诉中也主张了违约责任，再次起诉违反一事不再理的民事原则，属于重复起诉。另外，从原告上次起诉被驳回请求之日起即享有合同解除权，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，有约从约，无约则应当在享有解除权起一年内行使，现原告行使解除权的期限早已超过。三、原告曾于2009年要求口头要求我司解除合同，我司口头答应解除合同，故原、被告双方签订的合同已于2009年解除，若要赔偿损失，则应按照2009年的市场价格赔偿。四、原告要求被告承担资金占用损失应从合同解除之日起计算；对于原告要求被告承担赔偿损失无事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年3月3日，原告江克弟与被告大山开发公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的白沙新沙路商贸一区C幢3-7-1号房屋出售给原告。该房屋建筑面积为148.19ｍ2；单价为550元/ｍ2；轴线范围为3.9—3.19轴、1.A—1.F轴；房款共计81669.5元；付款方式为一次性付款；交付期限为2005年4月30日前；交付条件为该商品房经综合验收合格。同日，原告江克弟交付了房款81504.5元，支付了房屋维修基金1482元、物管费156元，共计83142.5元。原、被告就所签订的《商品房买卖合同》在房屋管理部门办理了备案登记手续。被告在开发建设过程中成立了大山公司商贸1区、2区项目部，刻制了项目部印章，并由被告出具了《法人授权委托书》，授权委托陈林金等4人全权办理白沙新沙路一、二期项目售房及其它有关事项，工程于2004年12月完工，但未进行综合验收。2004年12月28日，被告公司项目部将前述房屋出售给了案外人秦茂君，双方签订了《房屋预售（预购）合同》，就相关内容进行了约定。合同签订后，秦茂君履行了相应义务，被告公司项目部将前述房屋交付给了秦茂君，秦茂君于2005年11月完成装修入住至今。在约定的交房期限届满后，被告未能按约交付原告所购房屋。原告经催收无果，遂向法院提起诉讼，要求被告交付所购商品房。该案经本院审理后，于2008年3月17日以（2008）津法民初字第39号民事判决书驳回了原告的诉讼请求。此后双方进行了多次协商，原告曾多次要求被告交付房屋或调换房屋或解除合同并赔偿损失，但均未能达成一致意见，协商无果。至今，涉诉房屋仍未经验收合格。原告遂诉讼来院，提出前述诉讼请求。本案在审理过程中，原告申请对涉案商品房2015年1月的市场价值进行鉴定，被告申请对涉案商品房2009年6月的房屋市场价值进行鉴定。2017年5月27日，重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司出具《房地产司法鉴定报告》，鉴定结果为：2015年1月，鉴定单价为3100元/平方米；2009年6月，鉴定单价为1160元/平方米。原、被告双方分别缴纳鉴定费用4000元。上述事实，有原告提供的《重庆市商品房买卖合同》、收据3张、（2008）津法民初字第39号民事判决书、证明，被告提交的重庆市房地产交易合同登记申请表、《重庆市商品房买卖合同》、《商品房（预购）协议》、重庆晚报以及双方当事人陈述等证据，经开庭质证和本院审查属实，予以确认。本院认为：原告江克弟与被告大山开发公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，所约定内容对双方均有法律约束力。合同签订后，原告按约履行了相应付款义务，而被告却未按约交付房屋，被告行为显属违约，依法应承担相应的违约责任。关于诉讼时效问题。合同解除权应属于形成权，不受诉讼时效的限制，故被告认为原告的起诉超过诉讼时效缺乏依据，本院不予支持。关于被告主张原告江克弟曾在2007年的起诉中主张了违约责任，再次起诉属于重复起诉。根据本院（2008）津法民初字第39号民事判决书，原告江克弟的诉讼请求仅为要求被告交付新沙路商贸1区C幢3-7-1号房屋，故该主张本院不予支持。关于原告解除权的问题。被告至今未将进行综合验收的房屋交付原告，其行为已属根本违约，原告不能达到签订合同的目的，享有相应的合同解除权。同时被告在签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，原告据此对该合同亦享有相应的解除权，该解除权并无除斥期间的限制。现该房屋已由第三人在实际占有使用，被告在事实上对双方所签合同也履行不能。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条适用情形为“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”，而本案中，被告并非迟延履行交房义务，而是客观上不能履行交房义务。事实上，双方对房屋的交付期限进行了多次协商，应视为双方对交房时间进行了变更。在被告同意交房而又无准确的交房期限时，原告因不能实现合同目的而就双方所签订的《商品房买卖合同》即享有任意解除权，不受合同初次约定交房时间的限制。因被告并未催告原告在合理期限内行使解除权，故原告解除权至今亦未消灭。现原告提出解除合同系被告在合理期限内无法履行交房义务，以致原告不能实现合同目的。综上，对原告关于解除双方于2005年3月1日所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实导致合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百零一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。原告已交付购房款、维修基金、物管费等共83142.5元，在合同解除后，被告依法应将该款予以返还并赔偿资金占用损失。因在原告起诉前双方并未就解除合同达成一致意见，故资金占用损失可从起诉之日起，参照中国人民银行同期贷款利率计付。关于原告因未获得房屋而造成的损失问题。被告主张原、被告已于2009年协商一致解除合同，故损失应按照2009年的市场价值进行计算，特申请鉴定2009年的房屋单价为1160元/平方米，为此支付了鉴定费用4000元。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原告曾与被告协商解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》并要求被告赔偿相应损失，但双方并未就此达成一致意见，且未有其他证据证明该合同已经解除，故对于被告的上述主张本院不予支持，鉴定费用由被告自行承担。原告主张按照起诉要求解除合同的2015年的市场价值，即房屋单价为3100元/平方米进行赔偿，本院予以支持，故因被告未履行合同而给原告现造成的损失为（3100-550）×148.19＝377884.5（元），此为合同履行后原告可获得的利益，被告应对该损失予以赔偿。综上所述，本院对原告的合理请求予以支持，对原告的过高请求予以驳回。对被告的辩称意见不予采信。为保护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、解除原告江克弟与被告重庆大山房地产开发有限公司于2005年3月3日所签订的2005商字第20311063号《重庆市商品房买卖合同》。二、被告重庆大山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告江克弟已交付的购房款、维修基金、物管费等共计83142.5元。三、被告重庆大山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告江克弟资金占用损失。从2015年7月14日起，以83142.5元为本金，参照中国人民银行同期贷款利率计付至付清时止。四、被告重庆大山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告江克弟因未履行《重庆市商品房买卖合同》而给原告江克弟造成的损失377884.5元。五、驳回原告江克弟的其他诉讼请求。如被告重庆大山房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8856元，减半收取4428元，鉴定费用4000元，合计8428元，由原告江克弟负担766元，被告重庆大山房地产开发有限公司负担7662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  柯润菲二〇一七年九月十一日书记员  成 涛