北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第38708号原告王永平(原告郭孟筠之母，兼郭孟筠委托代理人)，1973年10月27日出生，汉族，住北京市房山区。原告郭孟筠，女，1999年7月5日出生，汉族，住北京市房山区。被告郭志强（被告刘慧芹之子，兼刘慧芹委托代理人），1973年6月6日出生，汉族，住北京市海淀区。被告刘慧芹，女，1950年7月15日出生，汉族，住北京市海淀区。被告郭志刚，男，1976年10月21日出生，汉族，现监狱服刑。被告于爱琴，女，1980年3月26日出生，汉族，北京市海淀区西北旺镇屯佃村委会职员，住北京市海淀区。被告王世林，男，1961年3月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人王梓豪，河北宏世成律师事务所律师。原告王永平、郭孟筠与被告郭志强、刘慧芹、郭志刚、丁爱琴、王世林确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王永平（兼郭孟筠委托代理人）与被告郭志刚（兼刘慧芹委托代理人）、被告王世林及其委托代理人王梓豪到庭参加了诉讼。被告郭志刚、丁爱琴经本院合法传唤未到庭应诉，本院缺席予以审理。本案现已审理终结。王永平、郭孟筠向本院提出诉讼请求：要求确认郭志刚等人出售北京市海淀区西北旺镇屯佃村原以夫妻名义申请的宅基地上的房屋（东至邢胜利、南至高万杰、西至道路、北至徐振和，面积113.02平米，含北房4间、东房2间、西房为2个车库）的行为无效。事实与理由：王永平与郭志强原系夫妻，离婚时对海淀区西北旺镇屯佃村原以夫妻名义申请建盖的宅基地上的房屋7间（东至邢胜利、南至高万杰、西至道路、北至徐振和，面积113.02平米）及海淀区西北旺镇屯佃村永丰中心小学校东侧24平米门脸房未予处置。郭孟筠系二人婚生女，于1999年7月5日出生，王永平与郭志强离婚后郭孟筠判决归王永平抚养。王永平与郭志强婚姻存续期间，于1998年3月10日在申请的北京市海淀区西北旺镇屯佃村宅基地上建盖平房7间，在离婚后诉讼时郭志强告知王永平该房屋已卖予刘慧芹，并提交了买卖协议，后郭志强当庭又说卖予王世林，上述卖房行为我方均不知情，故该行为属于无效行为。为维护合法权益，特诉至法院。郭志强、刘慧芹辩称，我方现也主张出售行为无效，因王世林不是本村村民。王世林辩称，不同意王永平的诉请。我与其没有任何关系，我不是从郭家华、郭志强手里购买的房屋，而是2000年从徐振洋手里购买的涉案房屋，且签订购房协议，我不认识王永平。我方将钱给了徐振洋，且自2000年买房至今的十六年间，一直是我方在此居住，王永平及郭家人从未找过我方，故要求法院驳回其诉讼请求。郭志刚、于爱琴未出庭应诉，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，郭家华与刘慧芹系夫妻，郭志强、郭志刚系二人之子；郭志强与王永平原系夫妻，生育一女郭孟筠，2013年经本院判决离婚。2014年，王永平起诉刘慧芹、郭志强，称1998年3月10日其与郭志强申请在位于北京市海淀区西北旺镇（原永丰乡）屯佃村东宅基地上（东至邢胜利，南至高万杰，西至道路，北至徐振和，面积113.02平方米）建盖房屋7间，属于夫妻共同财产；2000年郭志强某将上述房屋出售给刘慧芹，主张其系上述房屋共有权人，郭志强出售时未告知过其，故要求确认刘慧芹与郭志强就上述房屋签订的《买卖协议》无效。该案中本院经审理查明，1998年3月，以郭志强为户主申请建房手续，列明的家庭成员为王永平，申请新建房屋7间，申请建房的理由为“因结婚后无房居住，申请新拨宅基地”，王永平、郭志强从未在本案诉争院落内居住。后郭志强作为卖房人，刘慧芹作为买房人签订买卖协议，内容为郭志强自愿将坐落于屯佃村自己名下的房屋卖给刘慧芹，欠刘慧芹的钱一笔抵消。该案承办人前往诉争宅院处调查，该处的王世林称，其系于2000年从郭家华处购买上述房屋，双方签订有买卖合同，郭家华、刘慧芹、郭志强、郭志刚均在该协议上签字，其购房后一直居住至今并有建房行为，其未见过郭志强的妻子，当时王世林未出示房屋买卖合同。该案庭审结束后，郭家华到庭称，其不知道郭志强与刘慧芹签订的诉争合同，诉争宅院系其1992年从本村村民处以5000元的价格购买的，后其以郭志强的名义申请建房，于1998年将原有房屋拆除，建北房4间、东房2间、2个车库，其他人未出资，房屋建好后出租过一段时间；大概十多年前，其作为卖房人将其所建上述宅院房屋以十多万元的价格卖给王世林，签订一份买卖合同，应买房人的要求，其与刘慧芹、郭志刚、郭志强均在该协议上签字，卖房的钱由其持有，后用于偿还郭志强结婚生子的债务及家里建房所欠债务。郭家华未就上述陈述提交证据。该案本院认为郭志强对诉争宅院房屋不享有独立处分之权利，判决郭志强与刘慧芹签订的《买卖协议》无效。该判决现已生效。2014年，王永平起诉郭志强离婚后财产纠纷一案，王永平要求分割位于北京市海淀区西北旺镇屯佃村的房屋7间，分割位于北京市海淀区西北旺镇屯佃村永丰中心小学屯佃校区东侧24平米的门面房。该案庭审中郭志强称宅基地系郭家华自同村李德永处购得，李德永出庭陈述其将涉案房屋卖给了郭志强之父，双方未签书面合同，具体交易时间记不清了；该案承办人向屯佃村村民委员会调查，证明诉争院落最早是李德永的宅基地，郭志强之父从李德永手中购买了上述宅基地，购买时郭志强尚未成年，由于郭志强之父在屯佃村尚有一处宅基地，故根据一户一宅的原则，将宅基地写成了郭志强的名字，宅基地上的房屋都是郭志强父亲建盖的，后郭志强家又将该处宅基地及房屋卖给了六郎庄的一户拆迁农民。该案本院认为在上述买卖关系尚未确定且买受人是否增建房屋尚未查明的前提下，不宜直接分割，判决驳回王永平的全部诉讼请求。该判决现已生效。本案王永平、郭孟筠作为原告起诉郭志强、刘慧芹、郭家华、郭志刚、于爱琴、王世林，要求确认买卖行为无效。庭审中郭家华于2016年12月15日去世，本院依法裁定中止本次诉讼，后在确认郭家华全部继承人意见后，本院恢复本案审理。庭审中郭家华陈述将诉争房屋出售给王世林的情况，其称2000年，在屯佃村376号院，其与刘慧芹、王世林爱人、徐振洋、李德永在场，其与刘慧芹在买卖协议上签字，王世林爱人及王世林本人未签字，李德永按了手印，徐振洋是否签字记不清了，留有书面协议一份，由王世林保管；约定购房款为13万元，当天王世林支付现金及转账；一年多后王世林要求郭志强、郭志刚在协议上补上签字；其给付李德永、徐振洋每人1000元作为见证的费用。王世林认可王永平诉争的宅院系其现居住的宅院，主张涉案房屋系2000年自徐振洋处购得，双方签有购房协议，房屋自徐振洋处交接而得，将购房款直接给付的徐振洋；购买宅院之时院内有北房4间、东房2间、西房系棚子；购得上述房屋后，其将院落内房屋翻建成北房4间、东西房各2间、南房2间、门道1间，并将院落封顶，其在此一直居住至今。为证明其主张，王世林提交书面协议一份并申请徐振洋、夏雪元出庭作证，其中协议内容为：兹有徐振洋在屯佃村有院落一处，院内：北房四间、东西房各两间，东临邢胜利，南临高万杰，北临徐振和，西临走道，愿卖给买房人：刘建秋，王世林。买房人一次性交清购房款一十三万八千元整，交款后整座院落一切权利归买房人所有。立字为证，永不反悔。卖房人徐振洋，买房人刘建秋，王世林，见证人夏雪元，代笔人刘文，2000年4月17日。徐振洋作证称系屯佃村农民，王世林想买农村宅院，让其寻找合适的宅院，郭家华听说后找其，涉案房屋系其于2000年上半年自郭家华处购得，购房款13多万元，其分两次支付的现金，双方未签协议；其购得后几天即将涉案宅院转卖给王世林，双方签有书面协议，其得了前后两次交易的差价。夏雪元作证称其与王世林同为六郎庄村民，2000年上半年王世林在屯佃村购买了一处房屋，付款时其与王世林同去，王世林自一徐姓人处购得上述宅院，当时是否签订书面协议记不清了。就王世林提交的书面协议及证人证言，王永平均主张不知情，郭志强等人则不予认可。就王世林在前案中对涉案宅院买卖的陈述与本案中陈述不一致的原因，其称当时认为涉案房屋与前案案件无关，故陈述不一。经本院释明，双方均不要求在本案中对合同无效的法律后果予以处理。郭志刚、于爱琴经本院合法传唤未到庭应诉。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中郭志刚、于爱琴经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，就涉案宅院最初来源，经郭家华、李德永及屯佃村村民委员会的陈述，均系郭家华自同村村民李德永处购得，该次房屋买卖为同一集体经济组织成员之间，且郭家华购得后以郭志强名义申请建房得到了有关机关批准，故上述房屋买卖不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。郭家华购得上述宅院后，以郭志强为户主，王永平为家庭成员共同申请建盖房屋7间。对实际建房出资出力情况，郭家华、王永平、郭志强主张不一且均未提交相关证据。上述宅院后又历经买卖，就后续买卖情况，郭家华、现房屋居住人王世林及中间人徐振洋主张不一，郭家华主张直接卖予王世林，徐振洋仅是见证人，徐振洋主张自郭家华处购得后再卖予王世林，中间赚取差价，王世林对自何人处购得前后主张不一。就王世林对前后陈述不一的原因解释，无法令本院对其陈述的真实性予以采信。就郭家华、徐振洋、王世林之间买卖是否存在书面协议一节，郭家华主张与王世林存在书面合同，王世林在前案中认可与郭家华签有书面合同，但未出示，本案中另出示出卖人为徐振洋的书面协议，其前后行为相互矛盾且解释不具合理性，本院对其本案中出示的购房协议不予认可。综合涉案人员对后续买卖情况的陈述，应认定为徐振洋仅系郭家华与王世林之间交易的中间人，王世林系自郭家华处购得涉案宅院。就郭家华与王世林就涉案房屋的买卖行为，王世林非屯佃村集体经济组织成员，二人之间买卖未经有关主管部门批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。就该买卖无效的法律后果，经本院释明，双方均不要求在本案中予以处理，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：郭家华与王世林就买卖位于北京市海淀区西北旺镇屯佃村（东至邢胜利、南至高万杰、西至道路、北至徐振和）北房四间、东房二间、车库两个的行为无效。案件受理费七十元，由王永平、郭孟筠、郭志强、刘慧芹、郭志刚负担五十元，已交纳；由王世林负担二十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一七年九月八日书 记 员  李甜甜