山东省东阿县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁1524民初2651号 原告（反诉被告）：谷延娟（又名谷小冰），女，1985年9月19日出生，汉族，个体工商户，住东阿县水韵名邸小区**楼****。身份证号码：1305351***********。 原告（反诉被告）：崔希腾，男，1990年1月4日出生，汉族，个体工商户，住东阿，住东阿县铜城街道办事处崔庄村**号码：3715241990********。 二原告委托诉讼代理人：李兆德，东阿合纵法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张长军，男，1962年4月21日出生，汉族，东阿县财政局职工，住东阿县，住东阿县财政局家属楼**楼****码：3725251962********。 委托诉讼代理人：娄桂喜（被告之妻），女，1949年4月16日出生，汉族，东阿县卫校职工，住东阿县财，住东阿县财政局家属楼**楼****：3725251949********。 委托诉讼代理人：马凤苓，东阿合纵法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）谷延娟、崔希腾与被告（反诉原告）张长军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案后，依法适用简易程序，并于2017年2月14日、2月17日、8月11日公开开庭进行了审理，原告谷延娟、崔希腾及其委托诉讼代理人李兆德与被告张长军及其委托诉讼代理人娄桂喜、马凤苓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谷延娟、崔希腾向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告返还财产一宗（包括收款机一台、冰柜二台、吧台一个、空调二台、桌子十三张、高桌一张、椅子三十八把、字画九幅、花卉六组、灯具及厨房使用家什），价值15000元；2、要求被告赔偿经济损失70000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系合伙关系。2015年8月20日原告谷延娟与被告订立房屋租赁合同，租赁过程中利用承租房屋进行餐饮经营。2016年8月20日因来年租金与被告发生争议，被告便将原告经营的门市强行关闭，并于2016年8月30日将店中物品搬离承租房屋，致原告无法继续经营。 被告张长军辩称：1、被告与原告谷延娟签订了房屋租赁合同，与原告崔希腾之间不存在任何法律关系，故应驳回原告崔希腾对被告的起诉。2、原告谷延娟不按合同约定支付2015—2016年的房屋租赁费，至今尚欠5000元，且违反约定改变房屋建筑结构、从事餐饮。上述行为均属违约，依据合同约定，如出现违约，被告有权收回出租房屋。因此被告收回房屋的行为符合双方约定。3、租赁期满前被告多次催促原告谷延娟交纳所欠租赁费，并要求原告谷延娟将租赁房屋腾空，但原告谷延娟拒不搬出，被告在万般无奈的情况下将原告谷延娟物品清出。现同意原告谷延娟拉回其清出的物品。4、原告谷延娟的房屋租赁期限已经届满，不存在经营损失，故应驳回其经营损失的诉讼请求。 反诉原告张长军向本院提出如下反诉请求：1、要求反诉被告谷延娟、崔希腾给付所欠房屋租赁费5000元、水电费671元、物品搬运费1800元、存放清出物品的房屋租赁费14400元，共计21871元。2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年8月20日与反诉被告谷延娟订立房屋租赁合同，年租金70000元，但至今尚欠租赁费5000元和水电费671元未支付。同时反诉被告在租赁期临近届满且未续签合同的情况下，拒不将租赁房屋清空，对反诉原告收回房屋构成障碍。反诉原告被逼无奈将其物品搬出并存放别处，为此支出物品搬运费1800元、房屋租赁费14400元。 反诉被告谷延娟、崔希腾辩称：我们并不欠反诉原告房屋租赁费，其诉称的其他费用无任何依据，即便存在也是因反诉原告的侵权行为所造成，应由反诉原告自行承担，故应驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人当庭陈述、举证质证及辩论意见，本院认定事实如下： 2015年8月20日被告张长军与原告谷延娟订立“赁房合同”，约定由被告张长军将上下各三间的门市楼一处（位于东阿县青年街中国银行东阿支行南100米路东）租赁给原告谷延娟，房屋租赁费70000元∕年，每年的8月20日前交纳下年租赁费，并随市场情况进行价格调整；同时约定未经被告同意，原告谷延娟不得改变房屋建筑结构，且不得从事餐饮或污染类经营项目。如有违约，被告有权收回出租房屋。另约定如终止合同，须提前2个月通知对方。 租赁房屋交付后，原告谷延娟随即对底层房屋隔断为单独的三间临街门市，并对全部承租房屋进行了装饰装修。改装期间，被告曾到达现场，但未予制止或提出异议。此后原告谷延娟利用承租房屋经营服装，并将部分店面通过转租或合作的方式交由第三方经营。期间有餐饮加入，被告知悉后也未加干预。2016年5月30日，二原告订立合伙协议，约定利用部分承租房屋合伙经营“炸酱面女孩”，并就门头进行了改装。经营期间，被告亦未提出不同意见。 2016年7月24日，被告通过微信要求原告谷延娟筹备下年租赁费。2016年7月28日和29日，原告谷延娟与被告之妻继续微信商讨租赁费的涨幅问题，2016年8月12日双方商定就其中北面一楼门市一间和二楼三间继续续租，租期为2016年8月20日至2017年3月13日，租赁费15000元；其他另外二间一楼门市原告同意被告于租赁期满后另行出租。8月中旬双方在交付租赁费时，被告又提出涨价，原告不允致商谈破裂。2016年8月22日下午被告将“炸酱面女孩”店门上锁，当日原告崔希腾拧开并继续营业。8月24日被告再次将店门上锁，原告报警，处警后警方要求双方自行处理。2016年8月29日和30日，被告微信通知原告谷延娟将店内物品腾空，原告谷延娟未予理会。30日晚间被告雇佣车辆将“炸酱面女孩”店内物品搬移他处，并于此前后将所有租赁房屋陆续另行出租他人。 2017年1月17日经本院主持过付，被告将搬移他处的物品给付二原告。 审理中，被告同意原告将装饰装修附合物拆除，但在本院指定的时间内，被告未向原告提供拆除的环境条件。其后原告申请经营损失及装饰装修费用的评估鉴定，因原告所提供经营损失依据存在不足，致该项评估不能继续。2017年8月3日山东欧信价格评估有限公司出具SDOX2017-080101号评估报告，认定现遗留出租房屋内的装饰装修附合物现市场价值为39280元，其中北面一楼门市一间和二楼三间（即现在的“美丽妈妈产后恢复中心”）装饰装修附合物残值为26640元。原告花费评估费1500元。质证时被告持有异议，认为鉴定机构及其鉴定人员不具备评估资格，但放弃申请重新鉴定或补充鉴定。 本院认为：根据原被告诉辩内容，本案诉争的焦点有二个，一是本诉部分，被告的行为是否构成违约并承担赔偿责任；二是反诉部分，反诉原告的反诉请求能否成立。 关于焦点一：2015年8月20日原告谷延娟与被告在平等自愿的基础上订立房屋租赁合同，应为有效合同。合同期满前双方就继续租赁问题进行了协商，并就部分房屋续租期限和租赁费达成合意，但交付时被告又单方提高租赁费数额，并于其后擅自将原告物品清出，因简单的债权关系而对他人的物权造成侵害，其行为显系违约。审理中经本院主持过付，被告将搬移物品返还原告，解决了双方财产争议。原告另主张尚有部分其他财产未返还，被告不予认可，因原告未向本院提交相关证据，且所主张的财产价值较小，故原告该项主张依法不予支持。 被告主张崔希腾不具备原告主体资格，崔希腾否认。因租赁过程中被告知晓崔希腾参与经营的事实，并认可曾与崔希腾有过接触。崔希腾作为“炸酱面女孩”的加盟人，经营中必然有其固定的器具和材料，且从被告清出物品的看，大部分为崔希腾餐饮经营所需。综上，崔希腾具备本案的诉讼主体资格，被告该项主张不能成立。 租赁过程中，二原告对承租房屋进行了装饰装修，对此被告知晓且未予制止或提出异议，该情况从庭审和双方的微信商谈时已有所显示，故二原告的装饰装修行为应认定为得到被告的许可或默认。合同期满前双方就北面一楼门市一间和二楼三间继续租赁问题达成合意，但因被告违约并将租赁房屋出租给他人，致双方的租赁合同已履行不能。但在此前后就原告的装饰装修问题双方未进行协商，被告将租赁房屋出租他人，即是对原告装饰装修的再利用，原告要求被告给予相应赔偿，符合法律规定，应予采纳。庭审中，被告同意原告拆除装饰装修的附合物，但在限期内未将出租房屋腾空，该行为应视为被告不同意原告拆除。经评估鉴定原告装饰装修的北面一楼门市一间和二楼三间附合物残值为26640元，被告应按该价值赔偿原告。另外一楼二间门市房因租赁期满前原告同意被告另行出租，应视为租赁期满合同终止，原告要求该二间门市房的装饰装修补偿无法律依据，不应予以支持。被告虽对该评估机构及其评估人员的资质有异议，但从该机构业务范围“有形资产价格评估”和从业人员执业证业务范围“价格评估”的记载分析，该评估机构及其评估人员均具有相关资质，故被告该项异议不能成立。评估费1500元系原告补强证据所必须，应由原告自行承担。 关于焦点二：反诉原告要求反诉被告交纳水电费671元并举证，反诉被告虽不予认可，但结合反诉原告2016年9月7日向物业交纳情况看，该部分应属发生于租赁期间的水电费用，应由反诉被告承担。反诉原告另主张反诉被告欠交租赁费5000元，反诉被告否认，结合合同约定以及2016年7月29日以后双方的微信记录，其间涉及了续租后的租赁费数额问题，但反诉原告并未提及尚欠租赁费事宜，该情况明显不符合一般交易常理，故反诉原告该项诉求依法不予采信。反诉原告另要求反诉被告承担其物品搬运费1800元、房屋租赁费14400元，因该损失系被告的侵权所造成，依法不应予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十二条之规定，判决如下： 一、被告张长军于本判决生效后十五日内赔偿原告谷延娟、崔希腾装饰装修附合物残值26640元。 二、评估费1500元由原告谷延娟、崔希腾承担。 三、反诉被告谷延娟、崔希腾于本判决生效后十五日内给付反诉原告张长军水电费671元。 四、驳回反诉原告张长军的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费963元，由原告谷延娟、崔希腾承担761元，被告张长军承担302元；反诉费83元，由反诉原告张长军承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判员  李宪华 二〇一七年九月二十七日 法官助理王芳 书记员李蒙雨