福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）闽05民终4105号上诉人(原审原告)：黄雯，女，1982年9月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被上诉人(原审被告)：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号。法定代表人：刘峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李峰，该公司职员。委托诉讼代理人：王华，该公司职员。上诉人黄雯因与被上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初4491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄雯上诉请求：撤销原判，改判支持黄雯一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决严重侵害了当事人的合同意愿，系违法判决。本案商品房买卖合同的条款系格式条款，对该合同约定的天气问题、赔偿金终止、办理不动产产权登记证等条款应按格式条款理解，应作出不利于格式条款提供方的解释，以保护买受人。在中超公司未提供任何证据证明其确因天气因素造成无法施工的情况下，一审仅凭天气因素就认定可顺延交房44天，违反合同约定错误。一审认定中超公司可因市政配套设施原因可顺延交房183天，违反合同约定错的。中超公司至今仍未依约交付办理房产证的相关资料。黄雯于2016年11月21日收到房屋产权证办理通知，但中超公司于2016年11月28日才提供面积测绘附件报告，证明2016年11月21日还未具备办证条件。且《商品房不动产登记和抵押登记通知书》载明的联系人为泉州市长冠物业管理有限公司，该公司表示其作为物业公司没有义务为黄雯办理房产证。故应由中超公司承担因此无法办证的责任。中超公司在交房时已收取办证工本费80元，证明双方对房产证办理完成的时间是以取得房产证之日为准。二、一审未从黄雯办理房产证的实际情况出发，将造成所有小区业主无法办理房屋产权证书。一审在尚未了解办证所需的流程和资料下，对黄雯收到的“办证通知”的快递内容也尚不清楚的情况下，就视为已经通知黄雯，且仅凭《开发项目首次登记证明》及通知，即视为中超公司已完成协助办证义务，显然错误。业主是否已经履行协助开发商办证与本案无关，不属本案审理范围，应由开发商另行主张。中超公司辨称，一审认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。黄雯向一审法院起诉请求：1.被告立即支付逾期交房违约金（2014年6月30日至2015年3月15日，以合同交易金额为基数，按日万分之一计算），共计13936.00元；2.被告支付2015年6月15日起至2016年5月31日止的逾期协助办证违约金14044.00元和被告立即协助原告办理房屋权属证书，并支付从2016年6月1日起至实际完成协助办证之日止的逾期协助办证违约金（以540154.00元为基数，按日万分之一计算）；3.由被告承担本案所有诉讼费用、保全费。一审法院认定事实：黄雯与中超公司于2013年4月25日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定黄雯向中超公司购买址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼1702号商品房，房屋总价款为540154元。合同第四条第四款约定：“除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：1、除购房款外，买受人还应缴纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其他相关费用。2、专项维修资金于交房时统一缴纳，收费标准参照政府部门最新的相关规定执行……”；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3、中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第十八条约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币零拾壹万陆千零百叁拾伍元整，于2014年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上……”合同附件六合同补充协议第二条约定：“1、买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2、买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……”合同附件六合同补充协议第五条第2款约定：“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房。”合同附件六合同补充协议第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”该《商品房买卖合同》于2013年4月25日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，黄雯依约支付了全部购房款。2013年7月12日中超公司向黄雯开具销售不动产统一发票，确认已收黄雯购房款540154元。2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。2015年1月20日施工单位江西嘉业建设工程集团公司向监理单位厦门中建东北监理咨询有限公司、建设单位福建中超实业有限公司发出编号20150120的《签证单》，主要内容为：“事由：因市政配套原因导致延期事宜内容：我单位承建的水木春天A地块工程，根据泉州市人民政府专题会议纪（2010）280号文件明确规定，市政道路及排洪渠建设必须在2011年6月底前完成。建设单位也多次具文请示政府有关部门尽快解决配套工程，因各种原因，未能如期完成，我单位承建的A1#、A2#两栋安置房已于2012年6月11日完工，本项目给水工程由泉州自来水工程施工，于2014.7.18发函给建设单位因市政道路未验收移交导致无法通水，丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部42号会议纪要第2条要求必须在2014年10月15日前市政管网移交自来水公司，但因各种原因，市政管网于2014.12.16日方才进行验收，自来水通水于2015年1月份开通，致使我单位施工的消防专项验收于2015年1月16日方通过验收。因政府的市政道路未如期交付，致使本项目消防延期验收，导致项目无法按期交付使用。鉴于此项非我单位原因造成工期延误应顺延。具体影响工期：2014年7月18日至2015年1月16日共212天……针对工期延长时间，请监理、甲方确认。”2015年2月10日，监理公司厦门中建东北监理咨询有限公司在该《签证单》的“验收意见”处载明“情况属实”并加盖公章；同日，建设单位福建中超实业有限公司在该《签证单》的“审定意见”处载明“情况属实，同意工期延期”并加盖公章。2015年3月15日，中超公司向黄雯实际交付诉争商品房，同日，黄雯缴纳专项维修资金。2016年7月1日，丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部印发《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（46）会议纪要，其中第七条载明：“会议研究同意，本着依法依规和实事求是的原则，考虑到安置房施工过程中遇到的天气原因、排洪渠改造、市北迎宾路改造建设工程等各种客观因素，影响安置房建设进度，并委托泉州市建研工程监理有限公司对工程逾期问题给予认定，经报区有关部门审核后，提交区政府审议认定。”2016年11月5日，福建省泉州建研工程建设监理有限公司就“水木春天A地块A1#、A2#楼”项目出具《项目工期认定报告书》一份，其中第三部分“索赔事件的认定及计算”关于索赔事件的归纳部分载明：“（5）签证单20150120因市政配套原因导致延期，2014年7月18日至2015年1月16日，索赔212天”，在“（二）索赔事件责任分析认定及简要计算”部分载明：“（5）签证单20150120因市政配套原因导致延期，事件属买受方应协调范畴，索赔理由成立，事件发生于顺延工期之后（即2014年7月15日），属于承包商应承担的责任不予计取”。2016年11月2日，泉州市国土资源局向中超公司出具《开发项目首次登记证明》[编号：闽（2016）泉州市总第0003号）]，载明中超公司申请办理的地址在丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记通知书》一份；2016年11月18日，中超公司以EMS全国邮政特快专递按前述合同载明的联系地址向黄雯投递邮件一份，并在“邮件详细说明”处注明“通知函”；该邮件于2016年11月21日被签收。一审法院依职权向泉州市气象信息服务中心调取了距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，据此可知自本案双方签订合同之日即2013年4月25日起至合同约定的交房之日即2014年6月30日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计44天。一审法院认为，双方的争议焦点在于：1.中超公司是否存在合同约定的可延期交房的免责事由，中超公司是否存在逾期交房违约行为而应支付黄雯逾期交房的违约金；2.中超公司是否存在逾期协助办证违约行为，是否应向黄雯支付逾期协助办证违约金。关于焦点一,第一，关于天气原因，黄雯主张合同第八条约定的“中大暴雨”仅应认定为“大暴雨”，但结合合同约定的文义及雨量等级的分类，应当认定为中雨及以上的天气。双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数44天，故中超公司可顺延至2014年8月13日交房。合同约定交房之日的次日起至2014年8月13日止这一期间并未出现合同约定可延期交房的风雨天气，故中超公司就风雨天气仅可顺延至2014年8月13日交房。中超公司辩称应从诉争房屋所属的中超•水木春天项目施工之日起算，但该项目是在双方签订合同之前施工，施工之日至双方签订合同之日这一期间的风雨等天气已实际发生，且双方缔约前发生的天气原因对双方不具有约束力，故对该辩称不予采信。第二，关于市政工程配套设施原因，中超公司提供的编号为20150120的《签证单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（46）会议纪要，可证明诉争楼盘1号、2号楼的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，而市政管网于2014年12月16日进行验收，自来水通水于2015年1月开通，致使诉争楼盘的消防专项验收直至2015年1月16日才通过验收。黄雯主张市政配套工程延期与诉争的5号楼无关，且该延期并非发生于合同签订之日至合同约定交房之日期间。但前述市政配套工程的延期导致了整个诉争楼盘消防专项验收的延期，势必影响诉争楼盘中所有商品房的交付时间；诉争楼盘因为天气原因交房时间可顺延至2014年8月13日，而上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日（计183天），即该延期情形并非发生于中超公司迟延履行交房义务后，故对黄雯的主张不予采纳。中超公司就市政配套工程延期原因可顺延交房183天，即交房时间可顺延至2015年2月14日。第三，关于专项维修资金的缴纳，合同第四条第四款约定专项维修资金于交房时统一缴纳，合同第十八条又约定专项维修资金于2014年6月30日前缴纳，结合该两条约定中载明的缴纳时间，可以认定双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为交房时。本案中，黄雯已于2015年3月15日诉争商品房实际交付时缴纳了专项维修资金，中超公司主张其可将交房时间顺延至黄雯实际缴纳专项维修资金之时，不符合双方的约定。结合前述分析，根据合同约定中超公司可顺延至2015年2月14日交房，但中超公司直至2015年3月15日才将诉争房屋交付给黄雯已构成违约，中超公司实际逾期交房的天数为30天，中超公司应按合同约定向黄雯支付相应的逾期交房违约金。关于焦点二，第一，诉争商品房于2015年3月15日交付，根据合同第十四条的约定，中超公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给黄雯。如因中超公司原因，黄雯不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应向黄雯支付违约金，故中超公司应自2015年6月14日起支付逾期协助办证违约金。中超公司辩称诉争商品房未能如期办理初始登记有部分属于相关单位或部门的原因造成，但并未提供相应的证据予以证明，故对该辩称不予采信。第二，关于计算逾期协助办证违约金的截止时间，至2016年11月2日，中超公司申请办理诉争商品房所在项目首次登记的材料齐全，经泉州市国土资源局同意予以办理，故认定中超公司于2016年11月2日履行合同约定的“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”的义务。中超公司于2016年11月18日向黄雯寄送《办理商品房不动产登记通知书》、该邮件于2016年11月21日被签收，且黄雯亦认可收到该份邮件，故认定该份《办理商品房不动产登记通知书》已于2016年11月21日送达给黄雯；黄雯虽主张其收到的《办理商品房不动产登记通知书》上未加盖中超公司的公章且其收到该通知书时诉争商品房并不具备办证条件，但未提供证据予以支持，且其收到邮件后未在合理期限向中超公司提出异议，亦未与中超公司联系，故对黄雯的主张不予采纳。综上所述，中超公司于2016年11月2日履行完毕合同约定的“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”的义务并于2016年11月21日通知黄雯办理产权登记，故其应承担2015年6月14日至2016年11月21日期间逾期协助办证的违约金。综上，一审法院认为，黄雯与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付黄雯使用，如逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。中超公司因风雨天气原因与市政配套工程延期原因可顺延交房至2015年3月13日，中超公司于2015年3月15日将诉争商品房交付给黄雯，已构成违约，应依约向黄雯支付相应的逾期交房违约金。中超公司辩称其于2015年1月29日以发函的形式通知办理交房手续，但并未提供黄雯收到该交房通知的相关证据，且黄雯不予认可，故对该辩称不予采信。中超公司实际逾期交房的天数为30天，依约应支付给黄雯逾期交房违约金540154×0.0001×30≈1620.5元。对黄雯诉请中超公司支付逾期交房违约金合法有据的部分，予以支持，超过部分，不予支持。另依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使黄雯未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向黄雯支付已付购房款万分之一的违约金。中超公司于2016年11月21日履行完毕协助办证的义务，依约应支付给原告自2015年6月14日至2016年11月21日的逾期协助办证违约金，现原告仅要求被告支付自2015年6月15日起的违约金，系属处分自己的权利，予以照准，故中超公司应该支付给黄雯的逾期协助办证违约金为540154×0.0001×526≈28412.1元，对黄雯主张中超公司支付逾期协助办证违约金的合理部分，予以支持。黄雯要求中超公司协助办理房屋权属证书，因中超公司已于2016年11月21日履行完毕其协助办证的义务，故该诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄雯逾期交付址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼1502号商品房的违约金1620.5元；二、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄雯逾期协助办理址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼1502号商品房房屋权属证书违约金28412.1元；三、驳回黄雯的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案二审争议焦点为：1.一审对顺延交房时间的认定是否正确；2.一审认定中超公司已于2016年11月21日履行完毕其协助办证的义务是否正确。经审理查明，对一审法院认定的事实，除黄雯在上诉状提出异议的部分外，对其余事实双方当事人均无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本院认为，自本案《商品房买卖合同》签订之日即2013年4月25日起至合同约定的交房之日即2014年6月30日止，出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计44天,故一审认定中超公司可因天气原因顺延交房44天即至2014年8月13日交房，符合本案《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第五部分第2条第（3）项约定，并无不当。中超公司提供的编号为20150120的《签证单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（46）会议纪要能够相互印证，可以证明诉争楼盘1号、2号楼的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，市政管网于2014年12月16日进行验收，自来水通水于2015年1月开通，致使诉争楼盘的消防验收直至2015年1月16日才通过验收。上述市政配套工程的延期导致了整个诉争楼盘消防专项验收的延期，势必影响诉争楼盘中所有商品房的交付时间。诉争楼盘因为天气原因交房时间可顺延至2014年8月13日，而上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日（计183天），即该延期情形并非发生于中超公司迟延履行交房义务后，故一审认定中超公司就市政配套工程延期原因可顺延交房183天即至2015年2月14日交房，符合本案《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第五部分第2条第（4）项约定，并无不当。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具的闽（2016）泉州市总第0003号《开发项目首次登记证明》中载明，中超公司申请办理的地址在丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天项目首次登记，经审查，报送资料齐全，同意予以办理。故一审认定中超公司已于2016年11月2日履行了合同约定的“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”的义务，并无不当。中超公司于2016年11月18日以EMS全国邮政特快专递方式向黄雯送达其于2016年11月17日出具的《办理商品房不动产登记通知书》一份，并在“邮件详细说明”处注明“通知函”，该邮件于2016年11月21日被签收。故一审认定中超公司已于2016年11月21日履行完毕其协助办证的义务，进而认定中超公司应支付逾期协助办证违约金的截止日期为2016年11月21日，并无不当。综上，黄雯的上诉主张，证据不足，不予支持。综上所述，黄雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由黄雯负担。本判决为终审判决。审判长  傅家顶审判员  邱旭锋审判员  郑玉蒜二〇一七年九月二十五日书记员  薛 波速录员  刘永坤