安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1124民初1804号原告：全椒晶禾房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县滁全路国道立交桥旁，统一社会信用代码913411245518153451。法定代表人：赵于勇，该公司总经理。委托代理人：杜林，安徽儒林律师事务所律师。委托代理人：朱其先，安徽儒林律师事务所律师。被告：张秀英，女，1967年3月10日出生，汉族，无业，住安徽省全椒县。委托代理人：韦成贵，男，1966年2月6日出生，汉族，农民，住址同上（系原告丈夫）。原告全椒晶禾房地产开发有限公司（以下简称晶禾公司）诉被告张秀英商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年7月10日立案受理。依法由审判员李宗文适用简易程序于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告晶禾公司委托代理人杜林、朱其先，被告张秀英及其委托代理人韦成贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。晶禾公司向法院提出诉讼请求：1、判令被告张秀英向原告支付XXXX苑XX幢XXX室逾期付款违约金1480元；2、判令被告张秀英向原告补足XXXX苑XX幢XXX室、XXX室、XXX室三间房屋面积差额款13846.95元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月3日，原被告双方分别就全椒县襄河镇内环南路XXXX苑XX幢XXX室、XXX室、XXX室公寓签订商品房预售合同，约定每间房屋面积34.19平方米，单价4500元/平方米，每间总价款153855元。合同签订后，原告积极履行义务并按约完成对三间房屋的交付，但根据全椒县国土资源和房产管理局认定的房产测绘机构所作出的房屋面积预测和实测报告，XXXX苑XX幢XXX、XXX、XXX室每间公寓的实测面积为47.12平方米，比预测面积多出12.93平方米，面积误差比达+37.82%。根据合同第五条规定，被告应在面积误差比+3%以内向原告补足三间房屋的面积差额款，共计13846.95元。另根据XXXX苑XX幢XXX室的预售合同附件一对付款期限的约定，被告应在2013年6月3日前支付剩余房款100000元，但被告直到2013年8月16日才交齐全部房款，逾期74天，根据合同第七条规定，被告应支付逾期付款违约金1480元。张秀英辩称：一、我要求退房，原告支付退房款461565元、房屋装修款210000元、利息158775.60元和违约金33694.24元，合计人民币864034.85元。二、由于原告多次出尔反尔，原告应当承担诉讼费和误工费2800元，精神损失费7200元，律师咨询费和材料费2000元。理由：1、2013年5月3日，被告和原告签订房屋买卖合同，是在原告的安排下和银行签订按揭协议，但按揭付款时间违约不事实。被告及家人诚实守信，在签字之前，即2013年4、5月份曾多次去售楼部看楼型并说明想买，可没有能力购买三间，销售人员为了业绩和利润多次劝说：“现在买房都是按揭，你按揭20%很少好办，我们帮你办，还有三间都在楼道一侧、一起买空间属一家好利用。”最后被告相信他们买了三间。由于被告不知道按揭程序，对银行所需材料手续更不了解，故一切事务皆有原告财务办理，且合同、交款时间都是原告所定，被告也不了解，近期被告到银行查询得知。这按揭款的发放是根据本人的信用和开发商房屋的建售情况以及银行给开发商的资金配备情况，没有一两个月就能拿到房款，也没有听说因按揭款迟而违约罚款。这个房屋的预售证是2013年的8月16日才下来，而我当天就办理了，不存在逾期罚款违约。2、2014年交房的时候根据我们售房协议补充条款第八条缴清一切费用才能领取钥匙，本案已经将近四年了，已经超过了诉讼时效。3、2014年原告按时交房但无配套设施、街道又未建。原告通知交房拿钥匙时顺便告知被告房子设计有变化，室内面积变公摊面积增加了17平方。原告的房屋的公摊面积太大，当时交房时我就要求退房，原告承诺增加的全部面积不收钱，且在购房票据上手工改成现在的面积并加盖公章。如果原告坚持要钱的话我要求退房，理由是根据法律规定房屋的面积超过3%我就有权要求退房，还有改变房屋设计，房屋的公摊增大应该在15日内告知我并征求我同意，原告一年内不办证，房屋的天然气至今未通，根据规定我也有权要求退房。经审理查明：2013年5月3日，张秀英作为买受方（乙方）与作为出卖方晶禾公司（甲方）签订《全椒县商品房预售合同》三份，合同约定，乙方向甲方购买全椒县襄河镇内环南路XXXX苑XXXXXX幢XXX室、XXX室、XXX室，甲方暂测该三间房屋建筑面积都为34.19平方米，其中套内建筑面积为29.60平方米、公用分摊建筑面积为4.59平方米，每平方米房屋建筑面积单价为4500元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买每间房屋的总价款暂定为153855元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以全椒县房地产管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3%（包括3%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过﹣3%（包括﹣3%），乙方有权单方解除本合同。乙方行驶单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天，违约金按逾期未付款项的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。当日，张秀英全额支付XXX室、XXX室的购房款，以及XXX室首付款53855元，下剩100000元商业贷款，约定2013年6月3日前支付。2013年8月16日，张秀英和韦成贵在全椒县房产和重点工程建设管理局为XXX室房产办理预告登记证明，依据该预告登记证明，同日在全椒县农业银行按揭贷款100000元。另查明，2014年4月28日，全椒县大地房产勘测工程有限责任公司出具一份房屋建筑面积测算表，测算该XXXXXXX幢XXX-XXX室房屋建筑面积为47.12平方米，其中套内面积30.00平方米，公摊面积17.12平方米。再查明，2013年5月3日当天，张秀英在晶禾公司除购买XX号楼XXX、XXX、XXX三间公寓房外，还购买XX号楼XXX室门面房，因227室暂测面积比实测面积多，张秀英于2017年1月起诉晶禾公司退还多收的房款，经（2017）皖1124民初256号民事判决，晶禾公司退还XXX室房款49722元，扣除张秀英逾期付款违约金2360元后，晶禾公司应给付房款47362元，此案经法院执行晶禾公司已全部履行。该案庭审中，张秀英对晶禾公司以XXX、XXX、XXX三室增加面积房款抵消的主张，要求晶禾公司另案诉讼。上述事实，有当事人的陈述，以及商品房预售合同、房产勘测技术报告书、不动产销售发票、全椒县农业银行借款凭证、全椒县房地产登记证明、（2017）皖1124民初256号民事判决书等证据在卷佐证。本院认为：张秀英与晶禾公司签订的《全椒县商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，本院依法予以认定。根据合同约定，该房屋交付时，房屋建筑面积以全椒县房地产管理局认定的测绘机构实测面积为准，现全椒县房地产管理局认定的测绘机构实测面积为47.12平方米，但晶禾公司暂测面积34.19平方米，暂测面积与实测面积误差达37.82%，误差超过3%，晶禾公司按照暂测面积34.19平方米的3%收取房价，符合双方合同第五条第二款约定。经计算，张秀英应补交房款13846.95元（34.19平方米×3%×4500元/平方米×3）。根据双方合同约定，张秀英应当在2013年6月3日前付清余款100000元，但其于2013年8月16日才办理XXX室房产预告登记证明，并于当日向银行按揭贷款100000元，故张秀英应当按照合同约定，按其逾期未付款项的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天即2013年6月4日起算至实际付款日2013年8月16日止，应为73天，经计算张秀英应当支付晶禾公司逾期付款违约金1460元。上述房屋已于2014年5月交付，同年张秀英对房屋装修完毕，其当庭要求退房、赔偿相关退房损失的抗辩，不符合双方合同约定，本院不予采纳。张秀英于2013年5月3日当天在晶禾公司购买XX号楼XXX、XXX、XXX、XXX室四间房屋，因XXX室门面房暂测面积比实测面积多，张秀英于2017年1月起诉晶禾公司退还多收的房款，经法院判决已全部执行完毕。原被告双方曾就上述四间房屋增减的面积经多次交涉未能达成一致，导致本案和前案的诉讼。张秀英也未能提供其他证据证明晶禾公司放弃本案三间房屋的增加面积款。因此，对张秀英以晶禾公司修改购房合同以及购房发票的房屋面积，认为晶禾公司同意不加收房屋超面积的房款和本案超过诉讼时效的主张，本院不予认可。综上，张秀英应补交房款13846.95元，支付XXX室逾期付款违约金1460元，合计15306.95元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二款之规定，判决如下：被告张秀英于本判决生效之日起十日内返还原告全椒晶禾房地产开发有限公司房款15306.95元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183元，减半收取92元，由被告张秀英承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李宗文二〇一七年九月二十七日书记员  罗 鲲附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。