成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初2732号原告：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地遂宁市开善路五建大厦。法定代表人：罗启明，董事长。委托诉讼代理人：陈仕建，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：臧培培，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。被告：方强，男，1961年4月1日出生，汉族，住四川省崇州市。原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）与被告方强商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序审理，由于方强下落不明，案件转为普通程序，公告向其送达了诉讼文书，由审判员黄文利担任审判长，与人民陪审员黄剑、李建组成合议庭，于2017年9月18日公开开庭进行了审理，原告欣茂公司的委托诉讼代理人臧培培到庭参加诉讼，公告期届满，被告方强未到庭应诉。本案现已审理终结。原告欣茂公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及《合同附件及补充协议》【合同编号：DFJ01263】，并注销该《商品房买卖合同》的合同签约备案登记（合同备案号：210126）；2.方强返还位于成都市新都区房屋；3.方强支付解约违约金117156元，律师代理费20000元；4.方强支付房屋占用费159690.24元（自2014年7月1日起暂计算至2017年2月10日，暂计955天，房屋占用费按每天每平方米2元的标准计算，实际金额自2014年7月1日起计算至方强退还该房屋之日止）；5.方强支付销售佣金损失7615.14元。事实与理由：方强于2013年7月22日与欣茂公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买房屋，总价款585780元。方强支付了首付款，剩余房款通过银行贷款支付。合同约定若因方强原因，导致欣茂公司向银行承担了阶段性担保责任且未在五日内支付全部担保损失的，欣茂公司有权解除合同，方强按房屋总价款的20%支付违约金，同时赔偿由此给欣茂公司造成的担保损失。由于方强连续多次逾期未偿还银行按揭贷款，致使借款于2017年1月22日提前到期，银行于2017年1月25日从欣茂公司账户中扣款383138.25元。根据双方的合同约定，欣茂公司向方强发出解除合同通知书，但截止起诉之日，方强未返还房屋。被告方强未作答辩。经审理查明，2013年7月22日，方强作为买受人，与欣茂公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买欣茂公司开发的房屋，套内面积67.02平方米，每平方米8740.38元，总价款585780元。方强采取按揭付款方式支付购房款，即合同签订当日支付首付款175780元，余款410000元通过银行贷款支付。欣茂公司应于2014年6月30日交付房屋。在合同附件五付款方式及期限的约定第二条载明：“……⑺在出卖人的保证期内，如因买受人原因导致银行解除与买受人所签的《个人购房借款担保合同》的，除非买受人在出卖人承担了保证责任后五日内向出卖人支付完全部担保损失（包括但不限于贷款本息、罚息、复息和滞纳金等），否则出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时发生的诉讼费、贷款本息、评估费、拍卖佣金、税费、按诉请金额的2%支付的律师代理费等）进行赔偿。……另外，再此情况下解除合同时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了自行承担装修损失，……买受人将该房屋恢复原状，腾空该房屋并交还给出卖人之日起30日内，出卖人将买受人已付房款（指扣除违约金、担保损失等费用及占用费＜按人民币每天每平方米2元的标准计收，计收期限自出卖人交付该房屋之日起，至买受人实际将该房屋恢复原状，腾空该房屋并交还给出卖人之日止＞无息退还买受人。”2013年9月29日，方强作为借款人、抵押人，欣茂公司作为保证人，与贷款人中国农业银行股份有限公司成都西区支行（以下简称农行西区支行）签订了《个人购房担保借款合同》，借款410000元，借款期限240个月。同日，该合同经四川省郫县公证处公证。2017年1月22日，农行西区支行分别向方强、欣茂公司发出《贷款提前到期通知书》和《担保人履行责任通知书》，宣布贷款于2017年1月22日提前到期，要求归还本金372089.24元、利息70543.43元，合计442632.67元。2017年1月25日，农行西区支行从欣茂公司账户划扣了383138.25元。2017年2月3日，欣茂公司通过快递向方强寄送了《关于限期归还代偿借款的函》，要求其于2017年2月8日之前偿还上述款项。2017年2月9日，欣茂公司通过快递向方强寄送了《解除合同通知书》，解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，要求其配合撤销房屋相关备案登记手续，并办理退房手续。由于方强未履行，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、2011年11月29日，欣茂公司与成都尺度兴业地产代理有限公司签订了《销售代理合同》，方强购买的房屋，由欣茂公司支付了销售佣金7615.14元。二、2014年6月27日，欣茂公司在成都商报登载了《欣茂•大峰景X期交房公告》，载明：“该项目已通过工程竣工验收，达到合同约定交付条件。自2014年6月28日起正式办理物业交付手续。”其中办理接房手续的时间为2014年6月30日。方强于当日办理接房手续，现已装修入住。三、2017年3月7日，欣茂公司与四川公生明律师事务所签订了《委托代理合同》，并支付了代理费20000元。上述事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、《个人购房担保借款合同》、公证书、《贷款提前到期通知书》、《担保人履行责任通知书》、特种转账凭证、银行业务凭证、《关于限期归还代偿借款的函》、《解除合同通知书》、快递单、《销售代理合同》、公告、交房物品领用清单、住宅装饰装修管理服务协议、《委托代理合同》、发票以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，欣茂公司与方强签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定“在出卖人的保证期内，如因买受人原因导致银行解除与买受人所签的《个人购房借款担保合同》的，除非买受人在出卖人承担了保证责任后五日内向出卖人支付完全部担保损失（包括但不限于贷款本息、罚息、复息和滞纳金等），否则出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时发生的诉讼费、贷款本息、评估费、拍卖佣金、税费、按诉请金额的2%支付的律师代理费等）进行赔偿。”由于方强未履行按揭还贷义务，致使贷款提前到期，由欣茂公司承担了连带担保责任，代方强偿还了贷款本息等共计383138.25元。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，欣茂公司要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于欣茂公司要求注销合同签约备案的诉讼请求，双方之间的房屋买卖合同关系解除后，应恢复至原状态。《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第十三条的规定：“持法院或仲裁机构生效裁判文书或协助执行通知书判定由单方办理的，可单方申请办理。”根据该规定，欣茂公司的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方购房合同解除后，欣茂公司应退还方强支付的购房款585780元，方强应将房屋退还。欣茂公司要求方强支付违约金117156元（585780元×20%）、律师费20000元符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。欣茂公司要求给付955天的房屋占用费，符合双方合同约定，本院予以支持，即128008.2元（67.02平方米×2元/平方米×955天），超过部分的费用，本院不予支持。欣茂公司要求赔偿房屋销售佣金，双方在解除合同的赔偿款项中没有对此进行约定，故对此项诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司与被告方强签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件及补充协议》，注销该《商品房买卖合同》的签约备案登记（合同备案号210126）；二、判决生效后三十日内，被告方强返还房屋，原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司退还被告方强的购房款585780元；三、被告方强于判决生效后十日内向原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司支付代偿款项383138.25元、违约金117156元、律师费20000元、房屋占用费128008.2元；四、驳回原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5792元，由原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司负担782元，由被告方强负担5010元（此款原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司已预交，被告方强在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄文利人民陪审员  黄 剑人民陪审员  李 建二〇一七年九月三十日书 记 员  范 珺