北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终10470号上诉人（原审被告）：杨宏玉，女，1961年9月29日出生。委托诉讼代理人：刘斌，北京刘斌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许志福，男，1978年7月25日出生。上诉人杨宏玉因与被上诉人许志福确认合同无效纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初4025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨宏玉及其委托诉讼代理人刘斌、被上诉人许志福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨宏玉上诉请求：1.撤销一审法院判决，将本案发回重审或依法改判驳回许志福的全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由许志福承担。上诉事实及理由：一审法院判决认定事实与适用法律错误，违反法定程序，偏袒许志福，严重侵犯了第三人宋某的合法权益。因涉案的房产涉及拆迁，许志福受利益驱使起诉，严重违反了《民法通则》第四条的诚实信用原则。本案系杨宏玉从许志福处购买的房屋地基，包括建造的地基圈梁、组合柱、四周建好的部分山墙、自来水等附属设施，并不是一审法院认定的所谓宅基地。杨宏玉是×××村集体组织成员，享有农村宅基地的使用权，不存在买卖宅基地的问题。村委会在双方的协议上加盖公章，也明确认可双方签订的《协议书》。杨宏玉已经在原地基圈梁、组合柱基础上，将建造后的房屋及院落出售给宋某，应当追加宋某参与诉讼。许志福不具备本案的诉讼主体资格，许志福系2003年7月10日取得《建设工程规划许可证》，而许志福于2005年才进行施工，该许可证已经失效。许志福辩称：同意一审法院判决。我在涉诉宅基地上打了地基，就卖给了杨宏玉，违反了国家法律法规的强制性规定，宅基地禁止买卖。2004年我已经将自来水挖入地基。杨宏玉与第三人是母女关系，在同一户口簿上，他们在本村有两处住宅，这种行为并非善意买卖。请求二审法院驳回杨宏玉的上诉请求，维持一审法院判决。许志福向一审法院起诉请求：1.依法确认许志福与杨宏玉于2010年3月10日签订的《协议书》无效；2.本案诉讼费由杨宏玉负担。一审法院认定事实：许志福、杨宏玉系同村村民。许志福于2003年7月申请获批宅基地一处，具体批准宅基地面积为东西长13.3米，南北长12.5米，面积为166.25平方米，宅基地上批建北房4间。申请获批后，许志福在该宅基地上建有北房4间的地基，之后并未继续建房。2010年3月9日，许志福、杨宏玉签订《协议书》一份，许志福将上述宅基地上的4间房屋地基转让给杨宏玉，杨宏玉给付转让款（该村村委会在合同尾部加盖了印章）。协议签订后，杨宏玉向许志福支付了9万元转让款。后杨宏玉在该宅基地上建造了房屋。一审法院认为：许志福、杨宏玉签订的“协议书”实质上是宅基地的买卖协议。根据我国相关法律规定，宅基地不得买卖，宅基地使用权的村内流转应经有关行政机关的审批方为有效。故对许志福之请求法院予以支持。一审法院于2017年7月判决：许志福与杨宏玉在2010年3月9日签订的《协议书》无效。二审中，本院查明：杨宏玉与其女宋某确系同一户口簿人口，杨宏玉与其夫、次子居住在北京市×××98号2门，宋某与其女居住在×××189号（涉诉宅基地）。本院查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为：一、我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转。宅基地使用权系权利人基于其农村集体经济组织成员身份，依法对集体所有的土地享有占有、使用、建造住宅及其附属设施的权利。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。随着城市户口制度的逐步放开，大量农村劳动力步入城市，农民对土地的依赖程度不断下降，宅基地的生活保障意义已经逐渐淡化。在保证农民集体土地不得用于非农业建设的框架下，限制农民转让宅基地或地上房屋，势必影响农村财产效益的发挥和农村经济的发展。根据我国《土地管理法》第六十二条“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，可以看出《土地管理法》并不禁止农民的宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。值得注意的是，《物权法》确立宅基地使用权的用益物权地位，目的是保障权利人的利益。农民对宅基地依法享有用益物权，该权利具有排他性。如果宅基地使用权人为取得其他财产权利而自愿放弃宅基地使用权，当然应被法律允许。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”这一规定实际上明示农村宅基地使用权是可以转让的。二、《协议书》具备有效合同的全部要件。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。从《协议书》订立阶段来看，许志福与杨宏玉均为北京市×××村同一集体经济组织成员，杨宏玉系可受让许志福的宅基地（含部分附属设施）的适格主体。双方当事人以平等主体地位订立的《协议书》，系双方真实意思表示，经过了宅基地所有权人，即本村村民委员会的盖章认可。法律、行政法规亦未规定此类合同应当办理批准、登记等手续后生效；从《协议书》履行阶段来看，现双方钱款已结清，杨宏玉在涉诉宅基地新建房屋，即涉诉宅基地的使用用途并未改变，合同已经履行完毕。因为这种交易在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律法规。经查，《协议书》亦不涉及相关法律规定的合同无效的其他情形。我国《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该条系基于宅基地的福利性及其所承载的社会保障功能而对宅基地使用权初始取得的限制，并非对宅基地使用权继受取得的限制。我国《土地管理法》虽规定了“一户一宅”的宅基地使用原则，但并无禁止集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定，且该法律规定非效力性强制性规定，而属于管理性强制性规定。三、《协议书》的效力不受物权登记、无权处分的影响。我国《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。本案中，双方签订的《协议书》属于债权行为，涉案宅基地使用权的转移是一种物权变动行为，因此涉案宅基地使用权是否发生权属变更并不影响当事人就宅基地转让事宜达成的一致的意思自治的效力。有关行政管理机关是否已经对涉诉宅基地使用权变更登记，不影响《协议书》本身的效力。许志福要求确认《协议书》无效，主张其签订《协议书》并未告知妻子，但未提供夫妻关系不正常的证据，其妻作为重要家庭成员不可能对家中的重要财产不闻不问；退一步讲，即便许志福属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。可见，许志福是否告知其妻亦不影响《协议书》的效力。综上所述，杨宏玉的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、撤销北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初4025号民事判决；二、驳回许志福的诉讼请求。一审案件受理费1025元，由许志福负担（已交纳）；二审案件受理费2050元，由许志福负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）。本判决为终审判决。审 判 长  胡新华审 判 员  孙 妍代理审判员  陈亢睿二〇一七年九月十一日书 记 员  王 雨书 记 员  李月明