安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0303民初1600号原告：谢海龙，男，1986年2月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区,委托诉讼代理人：李加文，安徽淮河律师事务所律师。委托诉讼代理人：马龙，安徽淮河律师事务所律师。被告：蚌埠市教育房屋开发公司，住所地安徽省蚌埠市胜利中路**，组织机构代码14986377-9。法定代表人：王毅，总经理。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡广宝，安徽禹风律师事务所律师。原告谢海龙与被告蚌埠市教育房屋开发公司（以下简称教育开发公司）商品房销售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托事诉讼代理人李加文、马龙，被告的委托诉讼代理人单瑞磊、蔡广宝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢海龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金36445.81元（从2014年7月8日计算至2016年8月23日，共计777天）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年4月28日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的兰庭书苑·南苑的商品房一套。2014年4月8日房屋交付后，被告未按合同约定在商品房交付90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。致使原告无法办理房屋产权证，故要求被告为原告办理产权证，按照合同约定支付已付购房款的日0.01%的违约金。原告为证实自己的主张，向本院提交下列证据在卷佐证：1、原告谢海龙的身份证；2、商品房买卖合同一份与购房发票（复印件）；3、2014年4月8日兰庭书苑·南苑的交房公告、结算单、代收办证费、蚌埠市浩嘉物业收据各一份；4、2015年10月19日被告给兰庭书苑各住户的告知一份；5、2016年8月2日蚌埠市不动产登记中心出具的不动产登记收件单；6、2016年8月31日，蚌埠市人民政府对兰庭书苑业主在人民网给安徽省李锦斌省长留言的答复一份；7、网上问政、安徽日报、民生对话面对面各一份；8、建设工程规划许可证；9、建设用地规划许可证；10、建设工程施工许可证。被告教育开发公司辩称，一、延期办证系政府相关部门原因导致，属不可抗力因素，并非答辩人原因导致无法办理。二、答辩人未能如期办理产权证，法律规定和政策的变化也是一个因素，答辩人对由此导致的无法按期办证后果不应承担责任。三、答辩人已于2016年8月2日将办理权属登记材料报产权登记机关备案，履行完毕合同义务。四、被答辩人诉请的违约金过高，本案未如期办证也没给被答辩人造成任何损失，请求法院根据相关法律及事实予以调整减少。被答辩人主张的违约金计算基数应按照合同约定结算后的房价款数额为准。答辩人系开发教育房屋企业，减少违约金有利于发展教育事业及小区的配套建设。被告为证实自己的主张，向本院提交下列证据在卷佐证：1、营业执照、组织机构代码；2、商品房买卖合同；3、房屋测绘面积表、公告报纸、结算单；4、商品房首次登记（大证）收取资料单；5、第7号专题会议纪要、第5号专题会议纪要、第64号专题会议纪要、第9号专题会议纪要、第2次会议纪要、关于龙湖教师村二期工程土地挂牌出让的复函、土地证；6、建设工程规划核实合格证、市政基础设施建设专项验收表、配电房定位图；7、兰庭书苑项目变更建设主体的复函；8、防雷装置验收意见书、蚌埠市环境保护局建设项目验收登记简表、建设工程竣工验收消防备案凭证；9、关于“兰亭书苑”命名的批复、合同、门牌号使用通知书、兰亭书苑门牌汇总表；10、兰亭书苑22#图纸、信报箱验收通告（2016年15号）、关于做好全市信报箱和智能快件箱验收备案工作的通知、安徽省邮政条例；11、不动产登记收件单；12、不动产权利证明书、公告报纸。根据上述认定的证据及庭审中当事人的相关陈述，经审理查明：2012年4月28日，原告谢海龙购买被告教育开发公司开发的兰庭书苑·南苑商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：被告（出卖人）以出让方式取得位于南湖××××、编号为03020212003的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为蚌国用（出让）第2010033号，该土地面积为10814.6㎡，规划用途为住宅，定名兰庭书苑·南苑；原告购买房屋地址为24号楼2单元4层402室商品房，房款总价469058元；关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告交纳了首付款及办理了按揭贷款手续。2014年4月8日，被告将原告购买的商品房交付。此后，被告教育开发公司未按合同约定在商品房交付90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,2016年8月23日，被告取得兰庭书苑南苑小区20#-24#楼的《不动产权利证明书》，原告向本院提起诉讼。另查明：2010年4月8日和2010年8月10日，被告分别取得蚌埠市城乡规划局颁发的涉案房屋的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。用地项目名称：兰庭书苑（34#地块），建设项目名称：兰庭书苑20#、21#、22#、23#、24#楼。2015年1月21日，蚌埠市教育局取得蚌埠市城乡规划局颁发的《建设工程规划核实合格证》。合格证中建设项目名称：兰庭书苑小区1#-7#、10#-12#、15#-24#、幼儿园、、地下车库兰庭书苑商业A、B、C、D。建设位置：南湖路西侧、迎湖路南侧。合格证中建设项目区域范围包含龙湖教师村二期工程和涉案房屋（34#地块）的工程。再查明：2014年3月26日，蚌埠市土地市场管理委员会研究决定：撤销龙湖教师村二期工程152312㎡用地经济适用住房项目，由市规划局出具规划设计条件，土地公开挂牌出让。2014年6月18日蚌埠市国土资源局对蚌埠市教育局报请的《关于龙湖教师村二期工程土地挂牌出让的函》答复为：2014年3月26日市土地市场管理委员会第二次会议同意龙湖教师村二期工程152312㎡用地办理出让手续。目前土地出让的规划条件、宗地勘测等前期手续基本齐全，将于近日拟定挂牌出让方案报市土委会审定后办理供应手续。2015年8月24日，被告取得本市迎湖路南侧、兰凤路东侧《土地使用权证》。2016年8月22日，蚌埠市城乡规划局根据被告的申请，出具蚌规函[2016]98号《关于兰庭书苑项目变更建设主体的复函》，主要内容为：兰庭书苑系市教育局为解决教师住房问题而建设的教师新村项目，现土地取得方式已由划拨变更为出让，且原建设主体市教育局同意变更。为妥善解决房屋产权办理问题，同意将已核发的该项目《建设工程规划许可证》、《建设工程规划核实合格证》的建设单位由蚌埠市教育局变更为教育开发公司。本院认为，谢海龙根据《商品房买卖合同》第十五条约定向教育开发公司主张违约金，该主张的请求权基础属于违法责任范畴，故教育开发公司是否应承担给付违约金的责任，应当根据合同约定作出判断。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，教育开发公司与谢海龙签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项即系当事人关于违约金的合法约定，应作为处理本案的依据。该《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金。依上述约定，教育开发公司承担该违约责任的条件包括：出卖人未按约定期限向产权登记机关提供相应产权登记备案资料；买受人未在规定期限内取得房地产权属证书；上述后果系由于出卖人责任造成。诉讼中，双方当事人对于教育开发公司未在房屋交付后90日内提供产权登记备案资料及谢海龙未取得房地产权属证书的事实均无异议，本院予以确认。本案争议在于，上述后果是否应归结于教育开发公司的责任，以及教育开发公司应承担的违约金数额如何认定。中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。上述资料属于办理产权登记应当提交的资料，根据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，教育开发公司负有在约定期限内将上述资料提交产权登记机关登记备案的合同义务，其中即应包括2015年1月21日蚌埠市城乡规划局颁发的《建设工程规划核实合格证》。但根据本案查明事实，蚌埠市城乡规划局2015年1月21日颁发的《建设工程规划核实合格证》载明的建设单位为蚌埠市教育局，且《建设工程规划核实合格证》涵盖了涉案房屋所在的34#地块和龙湖教师村二期工程所在的地块。教育开发公司建设的34#地块由于该证记载的建设单位与涉案34#地块的开发主体不符，故不具备办理涉案房屋产权登记备案的条件。事实上，根据2016年8月22日蚌埠市城乡规划局向教育开发公司出具的复函分析，为妥善解决房屋产权办理问题，需要将《建设工程规划核实合格证》的建设单位由蚌埠市教育局变更为教育开发公司。由于《建设工程规划核实合格证》并非只限于34#地块建设项目，同时也包括教师村二期地块建设项目，而教师村二期地块原属于划拨土地，根据复函的内容，可以认定上述《建设工程规划核实合格证》的建设主体系在兰庭书苑项目（教师村二期地块）的土地取得方式已由划拨变更为出让的情况下随之进行变更。而客观情况是，根据蚌国用（2015）的242号土地使用权证书，兰庭书苑项目中的划拨土地系于2015年8月24日变更为出让性质。而该土地性质的变更，并非教育开发公司所能决定和控制。故2015年1月21日至2015年8月24日期间，教育开发公司未能提供办理房屋登记备案所需的建设工程规划核实资料，其责任并不在于教育开发公司。谢海龙要求教育开发公司承担该期间的违约金，与合同约定不符，本院不予支持。在教师村二期土地性质变更后，涉案《建设工程规划核实合格证》的建设主体变更障碍已经消除，教育开发公司作为建设方应当积极向相关部门申请建设主体变更，并及时组织工程验收备案和向产权登记机关报送涉案工程的产权登记备案资料，而教育开发公司直至2016年8月23日取得不动产权利证明，明显违反《商品房买卖合同》第十五条约定。综上分析，教育开发公司于2014年4月8日向谢海龙交付房屋，依《商品房买卖合同》约定，教育开发公司应于2014年7月8日前向产权登记机关报送产权登记备案资料，至2016年8月23日教育开发公司取得不动产权利证明，应认定教育开发公司在该段时间确实存在违约行为。但根据《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金责任承担条件，教育开发公司系对出卖人原因造成的违约负责，故其对2015年1月21日至2015年8月24日期间的逾期行为不应承担责任。除此之外，教育开发公司不能证明其具有法定或约定的免责抗辩事由，应按合同约定承担给付违约金的责任。据此，教育开发公司应承担违约金责任的期间为2014年7月8日至2015年1月21日和2015年8月24日至2016年8月23日，违约金数额共计：469058×0.01%×（197+365）＝26361元。谢海龙的其余诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蚌埠市教育房屋开发公司支付原告谢海龙违约金26361元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告谢海龙其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费542元，被告蚌埠市教育房屋开发公司负担392元，原告谢海龙负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  寇学年审 判 员  肖 蓉人民陪审员  徐建平二〇一七年九月七日书 记 员  苏振云