广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2072民初3752号原告：林彩贤，女，1982年6月出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。被告：敬丽容，女，1983年12月出生，汉族，住四川省盐亭县，委托诉讼代理人：李伟光，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖铭，广东南鹏展法律师事务所律师。原告林彩贤与被告敬丽容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林彩贤的委托代理人郭嫦娟，被告敬丽容的委托诉讼代理人李伟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林彩贤向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方于2015年10月29日签订的《商铺租赁合同》已于2017年2月27日解除；2.被告缴纳的押金75000元归原告所有；3.被告向原告支付所欠租金52000元、租赁税及水电费714元、滞纳金（以所欠金额为基数，自逾期之日起至清偿之日止，按月息2％的标准计付）。事实和理由：2015年10月29日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于中山市古镇镇中兴大道15号中环灯饰广场A16卡（首层）商铺租赁给被告作经营餐饮使用，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，其中2017年1月1日至12月31日期间每月租金为26000元，租金按月支付，每月30日前缴交次月租金，水电费由原告代收代缴，被告应按月支付。因被告逾期支付租金或管理费、水电费等其他费用的，每逾期一日，须按日向原告支付欠款金额1％的违约金；逾期超过十天的，原告有权解除合同，没收押金并收回商铺。签订合同后，被告支付押金75000元，并开始使用该商铺。但自2017年1月起，被告已累计拖欠租金52000元，租赁税及水电费714元。原告多次要求被告支付上述欠款，但被告均未理会。原告无奈于2017年2月27日单方解除涉案《商铺租赁合同》，但被告仍未清偿欠款。被告敬丽容辩称，一、双方已经在2016年年底就商铺的另行转租或变更经营方向的项目达成一致意见，租金及其他费用等也是双方协定暂时缓交，所以被告不存在违约的事实，反而是原告单方面通知解除合同；二、原告出租的商铺没有提供相应的竣工验收材料，也没有取得建筑工程规划许可证、施工许可证和经过消防验收，依据相关法律规定，应属于无效合同，原告需退还押金75000元。经审理查明，涉案租赁物为中山市古镇镇中兴大道15号中环灯饰广场A16卡（首层）商铺，该商铺房地产权属人为中山市古镇镇六坊村股份合作经济联合社。中山市古镇镇六坊村股份合作经济联合社（甲方）与原告林彩贤（乙方）于2014年5月30日签《租赁合同》，约定甲方将中山市古镇镇中兴大道六坊花园一二层商铺出租给乙方经营，租赁期限为2015年6月1日至2030年5月31日。经中山市古镇镇六坊村股份合作经济联合社同意，原告于2015年10月29日将中山市古镇镇中兴大道六坊花园一二层中的首层A16卡商铺转租给被告经营餐饮使用，并签订《商铺租赁合同》，约定租赁商铺面积182㎡，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，其中2016年每月租金25000元，2017年1月1日至12月31日期间每月租金为26000元，被告先交租后使用，租金按月支付，每月30日前缴交次月租金，水电费由原告代收代缴，被告应按月支付，因租赁产生的税费原告只收取3元/㎡/月；合同签订后被告缴交75000元作为押金，无违反本合同约定情形的，原告无息退还给被告，如有违约，原告有权没收押金，原告无正当理由要求提前解除合同，原告应向被告双倍退还押金；因被告逾期支付租金或管理费、水电费等其他费用的，每逾期一日，须按日向原告支付欠款金额1％的滞纳金；逾期超过十天的，原告有权解除合同，直接收回商铺；合同还约定了其他内容。合同签订后，被告向原告缴纳了押金75000元，原告按约将商铺交付给被告使用。原告称被告前期还能如期交租，但从2016年12月起开始拖欠2017年1月的租金。2017年2月21日，原告委托广东登都律师事务所律师向被告发出《律师函》，催促被告缴交2017年1月、2月租金合计52000元、水电费714元及所有欠款相应的滞纳金，否则将解除租赁合同，没收押金并收回商铺。当天也在商铺门口张贴《租金、水电费催收函》，次日又以手机彩信方式将上述材料发送被告。被告当日回复“现在火锅你们也不让做，等这几天转出去会把欠的钱全部付了，实在是有点困难理解一下”。2017年2月27日，原告向被告发出《关于解除的通知书》，告知被告因被告存在违约事实，出租人自2017年2月27日解除与被告签订的《商铺租赁合同》，没收押金，并要求被告付清所欠费用。当天也在商铺门口张贴该通知书，次日又以手机彩信方式发送了《关于解除的通知书》。原告多次要求被告支付上述欠款，但被告均未理会。2017年4月1日，原告向本院提出前述诉求。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案商铺已依法办理相关的权属证书，原告依法享有出租的权利，其将涉案商铺出租给被告，未违反法律和行政法规的强制性规定，故本院认定原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应属有效。被告辩称合同无效的理由不成立，本院不予采纳。合同明确约定被告先交租后使用，租金按月支付，每月30日前缴交次月租金。但被告未按合同约定缴交租金，其辩称双方对2017年的租金已达成缓交协议，不构成违约，并提供了录音材料予以证明。本院认为，被告提供的证据不足以证明双方对租金达成缓交协议，在原告催促缴交租金过程中，被告还回复原告给予时间缴交，但原告并未表示同意。故本院对被告上述抗辩意见不予采信，并认定被告未按约定缴交租金，已构成违约，原告有权解除合同并没收押金，要求被告承担付款责任和违约责任。故原告诉请没收押金75000元，理据充分，本院予以支持。关于合同解除的时间问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，合同守约方有权解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方对合同解除有异议双方又未约定异议期间的，应当在收到通知之日起三个月内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，因被告违约，原告于2017年2月27日以张贴告示、短信通知等方式向被告发出解除合同通知，该解除合同通知已到达被告，被告也未在收到解除合同通知之日起三个月内提起诉讼或仲裁确认解除合同的效力，故本案《商铺租赁合同》于2017年2月27日已解除，本院对此予以确认。关于租金、租赁税及水电费的数额问题。租赁税及水电费的数额有缴款通知单予以证明，本院予以确认。上述已认定《商铺租赁合同》于2017年2月27日已解除。原告主张租金计算至2017年2月，被告未举证证明在解除合同之日已将涉案商铺交付给原告使用，应向原告支付租金至解除合同之日。故原告主张被告缴交2017年1月、2月租金合计52000元，理据充分，本院予以确认。被告未按约定缴交上述所欠费用，原告主张在合同约定范围内按月息2％的标准计付滞纳金。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。原、被告在所签订的租赁合同中既约定违约金的计算方式，又约定定金条款，原告在第二项诉讼请求中已选择了没收被告定金条款，原告不能再按违约金条款要求被告支付逾期付款违约金，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告林彩贤与被告敬丽容于2015年10月29日签订的《商铺租赁合同》于2017年2月27日已解除；二、被告敬丽容于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林彩贤支付所欠租金52000元、租赁税及水电费714元；三、被告敬丽容缴交的押金75000元归原告林彩贤所有；四、驳回原告林彩贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2892元，减半收取计1446元，财产保全费1168元，合计4060元，由被告敬丽容负担（原告已预交，在执行中由被告迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黎 妙二〇一七年九月十二日书记员 张淑结