四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川19民终556号上诉人（原审原告）：巴中市国有资产经营管理有限责任公司。法定代表人：罗某某，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：向中林，男，1989年7月30日出生，汉族，大学文化，巴中市国有资产经营管理有限责任公司职员，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：严政，四川明炬（巴中）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖海军，男，1981年2月16日出生，汉族，初中文化，巴中市融鑫恒利投资有限公司执行董事，住四川省巴中市巴州区。上诉人（原审被告）：巴中市融鑫恒利投资有限公司。法定代表人：肖某某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马军臣，四川宏坤律师事务所律师。上诉人巴中市国有资产经营管理有限责任公司（以下简称巴中国资公司）因与上诉人肖海军、巴中市融鑫恒利投资有限公司（以下简称巴中��利投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，因双方没有提出新的事实和证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人巴中国资公司上诉请求：维持原判第一项，撤销第二、三项，改判二被上诉人按《房屋租赁合同》第7条约定支付违约金490849.80元和至实际还房之日止的房屋占用期间的使用费，一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：原判认定事实部分不实且与判决结果相悖，适用法律错误，导致部分裁判结果错误，诉讼费分摊不公。肖海军与巴中恒利投资公司辩称：1.2016年12月31日肖海军主动要求巴中国资公司收回租赁房屋是为减少损失，巴中国资公司怠于行使权利扩大的��失应由其自行承担。2.违约金是补偿性质而非处罚性质，巴中国资公司怠于行使权利不存在损失，不应计算违约金，同时肖海军在租期届满前局面要求巴中国资公司减少租金，不存在违约的根本事实，同样不应计算违约金。上诉人肖海军与巴中恒利投资公司上诉人请求：撤销（2016）川1902民初2717号民事判决，改判驳回巴中国资公司的诉讼请求。一、二审诉讼费由巴中国资公司承担。事实及理由：一、一审认定肖海军为合同承担责任主体错误。1.虽然《房屋租赁合同》的承租人为肖海军，但巴中恒利投资公司的法定代表人为肖海军，房屋确属巴中恒利投资公司使用，肖海军的行为属履行职务行为，法律后果应由巴中恒利投资公司承担。2.一审查明巴中恒利投资公司的登记住所地为案涉租赁房，房屋装修、水电费、租金均是巴中恒利投资公司承��，巴中恒利投资公司是租赁房屋的使用者，应由其承担相应的后果。3.一审判决肖海军返还房屋，但承租人系巴中恒利投资公司，无法执行。二、一审判决结果不客观。1.双方已经为租金发生争议，不宜适用原约定的租金标准。2.保证金10000元应退还给上诉人。3.巴中国资公司拒不接收房屋有过错，上诉人未再使用房屋，判决返还已无实际意义。4.巴中国资公司未按竞租程序直接将房屋转租给肖海军，造成上诉人支付转租费和装修费的巨大损失，巴中国资公司应承担相应的民事责任。5.涉案房屋租金明显高于同地段商用房，但巴中国资公司宁可空置也不同意降低租金，应纠正该错误行为。巴中国资公司辩称：肖海军与巴中恒利投资公司的上诉理由不能成立，应予驳回。巴中国资公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被肖海军于2014年5月13日签订的《房屋租赁合同》。2.判令二被告立即腾空位于巴中市江北大道南侧原市级机关住宅7－9号楼间二楼房屋并返还给原告。3.判令二被告按《房屋租赁合同》第7条约定支付违约金490849.80元。4.判令二被告自2016年6月9日起至实际返还原告房屋之日止，按《房屋租赁合同》第4条约定支付房屋占用期间的使用费。5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月26日，原告巴中国资公司取得巴中市江北兴州街32号7号楼与9号楼之间第一层（建筑面积172.73㎡）、第二层（建筑面积225.87㎡）营业用房的所有权（房权证北字第225**号）。2011年12月27日，巴中国资公司取得巴中市江北新区7号与9号之间1、2层国有土地的使用权（巴市国用（2011）第4791号）。2014年4月，原告巴中国资公司通过公开竞租的��式将上述房屋确定承租方为李继刚。2014年5月13日，巴中国资公司与李继刚签订《房屋租赁合同》，由李继刚租赁巴中市江北大道南侧原市级机关住宅区7－9号楼间二楼，面积约226㎡的房屋用于开设茶楼。当天，李继刚向巴中国资公司交纳了保证金10000元。2014年7月8日，李继刚向巴中国资公司书面申请，因经营亏损，决定改变项目，合作人肖海军投资大，要求更改租赁方为肖海军，身份证51370119810216051X。2014年7月，原告巴中国资公司（出租方、甲方）与被告肖海军（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（编号2014第5号），约定：一、甲方将巴中市江北大道南侧原市级机关住宅区7－9号楼间二楼，面积约226㎡出租给乙方。二、租期五年，自2014年6月9日起至2019年6月9日止。三、租房仅作商用。四、1、第一年租金268000元，���二、三、四、五年租金分别在上一年度租金的基础上按10%递增，第一年度租金乙方于合同签订之日一次性支付给甲方，以后每年度租金乙方于上年度租期届满之次日一次性支付给甲方……3、乙方租赁房屋的水费、电费、清洁费、物业管理费及经营期间的税费等由乙方承担……6、乙方于签订本合同之日向甲方交纳履约保证金10000元，合同终止乙方交清其应承担各项税费且与甲方无其他经济纠纷，甲方于合同终止后三日内退还给乙方，履约保证金不计息。五、……4、租赁期满或因乙方原因导致提前终止或解除本合同甲方有权：①、依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得损坏、拆除等使其依附于房屋的装修遭到损坏的任何行为；②、要求乙方恢复原状；③、向乙方收取恢复原状实际发生的全部费用……六、房屋的转让与转租。七、违约责任：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方还应按照本条第3项的约定向甲方支付违约金：……④、拖欠租金1个月或空关租赁房屋1个月的（1个月以30天计）……3、一方违反本合同约定的义务，应向守约方支付租金总额30%的违约金。租金总额以本合同约定租期内租金总额计；如双方对第二年度或以后各年度租金未达成一致，租金总额以双方已确定的合同期内年度最高租金乘以租期计。该《房屋租赁合同》落款时间仍为2014年5月13日，合同内容和编号与巴中国资公司和李继刚签订的《房屋租赁合同》相同。2015年6月9日，被告巴中恒利投资公司出纳员孙秋容向原告巴中国资公司转款294800元，之后未再向原告交纳租金。2016年5月14日，被告巴中恒利投资公司向原告巴中国资公司提出《减租申请》，称租赁合同面积226㎡，但使用面积只有180㎡；租金比同等二楼商用房高出3倍，要求将租金下调至45元/㎡，取消每年递增，即每年租金122040元。2016年5月25日，原告巴中国资公司给被告肖海军发出《关于履行房屋租赁合同的通知》，告知被告应于2016年6月9日前支付第三年度324280元租金。2016年5月24日被告向原告巴中国资公司提交的《减租申请书》，但原告不同意下调租金的申请，要求按照《房屋租赁合同》约定支付第三年度租金324280元。2016年6月6日，巴中恒利投资公司、肖海军再次向巴中国资公司发出《关于对的复函》：2014年5月13日双方签订的《房屋租赁合同》签订时约定租金比较公平，但只适合当时行情…….合同成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行，对我方显失公平。复函：1、不同意《关于履行房屋租赁合同的通知》；2、应当变更租金至当前市场行情的相吻合价格。若国有资产公司不同意，及时回函，我方将不再租赁本出租物。退还我方履约保证金壹万元后，我方在三个月内交付出租物。当日，原告国有资产公司向被告肖海军发出《关于履行房屋租赁合同的再次通知》：1、不同意你方2016年6月6日复函提出的要求。2、你方按照《房屋租赁合同》约定在2016年6月9日前一次性支付第三年度租金324280元。如你方不按本通知和2016年5月25日我公司向你发出的关于履行《房屋租赁合同》的通知，履行支付租金的义务，我公司将依法解除你与我公司于2014年5月13日签订的《房屋租赁合同》。2016年8月31日，四川砝鼎律师事务所受巴中国资公司委托向肖海军发出《律师函》，要求其自收到��师函之日起10日内，按照《房屋租赁合同》约定向原告公司支付第三年度租金324280元并按约定支付违约金。庭审中被告肖海军称未收到。被告巴中恒利投资公司的工商营业执照登记公司住所地为“四川省巴中市巴州区江北大道原市级机关住宅区7—9号楼间二楼”。被告肖海军称2014年7月从李继刚手中接收租赁房屋并实际使用。另认定：肖海军于2016年12月31日搬离租赁房屋，并到原告公司要求其接收租赁房屋，但原告拒绝收回房屋。庭审中，肖海军认可履约保证金退还给李继刚。一审法院认为，原告巴中国资公司与案外人李继刚通过竞租方式签订《房屋租赁合同》，经承租人李继刚向出租人巴中国资公司申请将承租人变更为其投资合伙人肖海军，肖海军与巴中国资公司达成了内容一致的《房屋���赁合同》，肖海军从2014年7月开始实际占有使用租赁房屋，并按约定交纳了次年（2015年度）的房屋租金294800元。巴中国资公司与肖海军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，均应按约全面履行义务。合同约定，肖海军至迟应当在2016年6月9日前支付2016年度的房屋租金。虽然于2016年5月14日向巴中国资公司提出减租申请，但巴中国资公司于2016年5月25日书面告知肖海军不同意下调租金，要求按照《房屋租赁合同》约定支付第三年度租金324280元。2016年6月6日巴中国资公司向肖海军发出《关于履行房屋租赁合同的再次通知》，表明仍不同意减租，再次催促肖海军按照合同约定在2016年6月9日前一次性支付第三年度租金324280元。肖海军至今仍未支付租金，依据《房屋租赁合同》第七条约定，承租方��欠租金1个月的（以30天计）出租方有权终止合同，收回房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告巴中国资公司主张要求被告肖海军支付欠付租金的请求，于法有据，予以支持。巴中国资公司催收租金至今10月有余，肖海军仍未支付租金，故原告诉求解除租赁合同，有法律和事实依据，予以支持。双方租赁合同解除后30日内，肖海军应当将租赁物返还原告。关于原告国有资产公司主张被告支付违约金的问题。我国合同法中规定的违约金制度目的系对守���方的损失补偿，以当事人的损失为基准，因庭审中，原告公司未提供造成其损失程度的相关证据，对于该项主张，不予支持。原告巴中国资公司主张被告支付房屋占用期间的使用费，被告肖海军于2016年12月31日搬离并要求原告接收租赁房屋，但原告拒绝接收。肖海军实际占用租赁房屋至2016年底，对于占用期间（2016年6月9日至2016年12月31日）的费用，肖海军应当支付，即324280元÷365天×205天＝182129.86元。原告巴中国资公司主张被告巴中恒利投资公司承担责任。本案签订房屋租赁合同的双方系巴中国资公司与肖海军，合同仅对双方当事人具有约束力，虽然肖海军租赁房屋后实际用于巴中恒利投资公司营业，仅为租赁物的用途，对外承担责任的主体仍为合同当事人肖海军。故原告主张巴中恒利投资公司承担责任的诉求，不予支持。据此判决：一、解除原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司与被告肖海军签订的落款时间为2014年5月13日的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》解除后30日内，被告肖海军应将租赁的位于巴中市江北大道南侧原市级机关住宅区7－9号楼间二楼营业用房腾空返还原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司。二、由被告肖海军在本判决生效后10日内向原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司支付欠付租金182129.86元。三、驳回原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人巴中国资公司与李继刚通过竞租签订《房屋租赁合同》后，承租人李继刚经向出租人巴中国资公司书面申请将承租人变更为其投资合伙人肖海军，上诉人肖海军与上诉人巴中国资公司达成了李继刚原与巴中国资公司所签合同内容一致的《房屋租赁合同》，肖海军从2014年7月开始实际使用租赁房屋，并按约定交租时间交纳了2015年度的房屋租金294800元，证明签订该《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对合同双方当事人具有约束力，双方应严格按照该合同约定全面履行各自的义务。虽然肖海军于2016年5月14日向巴中国资公司提交了《减租申请》，但巴中国资公司于同月25日书面告知肖海军不同意下调租金，并要求其按约交付第三年租金，于2016年6月6日又向肖海军发出《关于履行房屋租赁合同的再次通知》，催促肖海军按约交付租金，表明双方就调整租金并未达成新的合意，则双方无疑仍应履行《房屋租赁合同》的约定，肖海军应向巴中国资公司交付2016年度的房屋租金。巴中国资公司主张要求肖海军交付欠付租金符合合同的约定，原判予以支持显属正确，应予维持；上诉人巴中国资公司要求解除双方签订的租赁合同，有事实和法律依据，亦应支持。上诉人巴中国资公司主张肖海军应承担违约金，原判未予支持的理由正确。但肖海军对应支付而未支付的租金，应承担欠付期间的资金利息。上诉人巴中国资公司要求肖海军支付房屋占用期间的使用费。但肖海军已于2016年12月31日搬离租赁房屋，同时以明确的方式告知和要求巴中国资公司接收房屋，肖海军已经用行为表示不再租赁该房，双方继续履行合同实际上已不可能，巴中国资公司仍然拒绝收回房屋的行为明显不当，造成房屋空置的责任无疑应由其自行承担。原判认定肖海军应承担��其实际占用期间的费用正确，应予维持。本案签订《房屋租赁合同》的双方系巴中国资公司与肖海军，合同当事人方为权利义务主体，合同仅对合同主体具有约束力，虽然租赁房屋实际用于恒利公司营业，系合同主体肖海军对租赁物的使用，原判认定责任主体为合同当事人肖海军正确，应予维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，并应加判肖海军支付欠付租金的利息。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、二项规定，判决如下：一、维持四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2717号民事判决第一、三项，变更第二项；二、变更四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2717号民事判决第二项“由被告��海军在本判决生效后10日内向原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司支付欠付租金182129.86元。”为“由上诉人肖海军在本判决发生法律效力后10日内向上诉人巴中市国有资产经营管理有限责任公司支付欠付租金182129.86元，并自2016年6月9日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至付清之日止。”本案二审案件受理费11800元，由巴中市国有资产经营管理有限责任公司负担1800元，上诉人肖海军负担10000元。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓东审 判 员 郭 毅审 判 员 黎 明二〇一七年九月五日法官助理 王 静书 记 员 杨 洲