山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终4996号上诉人（原审被告）：张洪军，男，1985年10月31日出生，汉族，无业，住辽宁省本溪市，现住济南市天桥区彩世界*号楼*单元***号。委托诉讼代理人：孙立贤，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈文宝，男，1990年6月28日出生，汉族，住福建省大田县。委托诉讼代理人:徐仲勋，山东众寻律师事务所律师。上诉人张洪军因与被上诉人陈文宝房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初5686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张洪军上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2、请求判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、张洪军虽与陈文宝于2016年3月26日签订房屋租赁合同，但是该合同并未实际履行，张洪军没有接受涉案房屋，合同没有真正履行。张洪军签订合同后发现陈文宝不是涉案房屋的所有权人，且陈文宝没有提供租金交付凭证，为此张洪军不能确定陈文宝对涉案房屋是否享有处分权。再者，张洪军发现涉案房屋由他人经营咖啡屋，张洪军认为陈文宝存在多次租赁的行为。故该租赁合同虽然签订，但是未实际履行。二、张洪军于2016年7月20日与房屋所有权人签订房屋租赁合同，张洪军一审期间提供了房屋租赁合同、房屋产权证书复印件等证据证实。三、张洪军自始至终没有认可在2016年3月26日至2016年7月20日期间使用过涉案房屋，且陈文宝也未提供证据证实张洪军占有使用过涉案房屋，一审认定张洪军使用过涉案房屋属于认定事实不清。综上，张洪军认为一审法院在陈文宝没有提供证据证明张洪军占有使用涉案房屋的前提下认定租赁事实存在，属于认定事实不清，适用法律不当，请求撤销一审判决并依法改判或发回重审。陈文宝辩称，1、张洪军所述与事实不符，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回张洪军的全部上诉请求。2、陈文宝于2016年1月20日与潘士逢签订涉案房屋的租赁合同，2016年3月26日将涉案房屋的二楼与张洪军签订房屋分租合同，将涉案租赁房屋的二楼以每年48000元的租金出租给张洪军，但张洪军至今未交纳使用期间的租金，为此引起诉讼。在一审庭审中张洪军自认其从2016年4月份一直使用涉案房屋的二层，故其与陈文宝签订租赁合同已经实际履行。其提供的2016年7月20日与案外人签订的房屋租赁合同与本案无关。陈文宝向一审法院起诉请求：1、判令张洪军支付陈文宝租金24000元；2、诉讼费用由张洪军承担。一审法院认定事实，位于济南市天桥区无影山中路153号香港国际小区9号楼1－115门头房屋所有权人系潘林。2016年1月20日潘士逢（潘林之父）作为甲方，陈文宝作为乙方，签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方将位于济南市天桥区香港国际115门头出租给乙方使用，租赁期限自2016年1月20日。二、本房屋年租金为3.6万元，半年一交，需要提前一个月乙方向甲方支付租金。如房屋租金不及时，甲方有权收回房屋终止合同。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，上述房屋交付陈文宝使用。陈文宝交付了半年的租金，至2016年7月20日未再续租。2016年3月26日，陈文宝作为甲方，张洪军作为乙方，签订房屋分租合同一份，约定：一、甲方将位于济南市天桥区香港国际115门头二楼出租给乙方使用，租赁期限自2016年3月26日。二、本房屋年租金为4.8万元，半年一交，需要提前一个月乙方向甲方支付租金。如房屋租金不及时，甲方有权收回房屋终止合同。合同另约定了其他权利义务。现陈文宝主张合同签订后将涉案房屋交付张洪军使用，张洪军未交纳租金。对此张洪军则主张签订合同后发现，陈文宝并非房屋的所有权人，故2016年4月份张洪军与房主潘林签订了涉案房屋二楼的租赁合同。与陈文宝所签订的合同没有履行。提交与潘林签订的合同期限自2016年7月20日至2017年7月20日房屋租赁合同一份以证实。经质证，陈文宝对合同的真实性有异议，张洪军在庭审中已自认其自2016年4月开始使用涉案房屋二楼，此时是陈文宝与出租人的合同还在履行期内。陈文宝提交的合同中租金数额处有改动，陈文宝主张系张洪军更改并加盖手印，张洪军不予认可，并申请对改动笔迹及手印进行鉴定，后因其未按规定交纳鉴定费用，被退案处理。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，陈文宝与张洪军于2016年3月26日签订房屋分租合同，系双方当事人真实意思表示，根据合同约定租金半年一交，需要提前一个月支付，如支付不及时，出租方有权收回房屋终止合同。双方对于该合同是否履行争议较大。张洪军在第一次庭审中陈述其于2016年4月开始使用涉案房屋的二楼，但其认为其履行的系与房主潘林签订的租赁合同，根据其提交的其与潘林签订的房屋租赁合同，合同期限自2016年7月20日至2017年7月20日，租赁的是整个门头，其未能提交其与房主签订的只租赁二楼的合同，亦未提交向房主交纳房租的证据。而此时涉案房屋二楼由陈文宝租赁使用，故2016年4月至2016年7月19日期间应系履行的系陈文宝与张洪军之间租赁分租合同。因双方合同只约定了起始日期，未约定终止日期，双方合同应至2016年7月19日终止。故陈文宝要求张洪军支付期间的租赁费用本院予以支持。根据当事人陈述，陈文宝于2016年7月20日未再续租，故其要求张洪军支付半年的租金，没有依据，一审法院不予支持。关于租金数额，根据双方合同约定，年租金为4.8万元，对于租金数额有改动，陈文宝主张系张洪军更改并加盖手印，张洪军不予认可，并申请对改动笔迹及手印进行鉴定，后因其未按规定交纳鉴定费用，被退案处理。故一审法院对合同中约定的年租金4.8万元予以认定。张洪军应支付陈文宝自2016年3月26日至2016年7月19日期间的租金15066.67元。综上，为保护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：被告张洪军于本判决生效之日起10日内支付原告陈文宝租金15066.67元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，陈文宝负担50元，张洪军负担150元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张洪军申请潘士逢出庭作证，潘士逢称张洪军是根据其和陈文宝签的合同进的二楼，没有通过潘士逢，张洪军什么时间进去的潘士逢不知道。但是陈文宝给潘士逢说了把房屋租给张洪军，潘士逢同意了。潘士逢和张洪军签订房屋租赁合同时张洪军已经在争议的房屋中进行经营了。张洪军使用涉案房屋至张洪军和潘士逢签订合同之前这段期间的房屋租金，张洪军没有交给潘士逢。双方当事人对证人潘士逢的证言均无异议。张洪军述称其和潘士逢于2016年7月20日签订房屋租赁合同后，张洪军知道房屋产权登记证书的所有人是潘士逢的儿子潘林，张洪军想要补一份房屋租赁合同，潘士逢表示潘林在外地无法回来补签，但是他同意张洪军补签一份房屋租赁合同，并且他认可这个事实。签订合同约定的相关权利义务与潘士逢签订的合同中的权利义务均一致。张洪军与潘林签订的这份协议是通过中介公司制作的，潘林和张洪军的签名及按印均非张洪军和潘林本人书写摁印。本院认为，张洪军申请出庭作证的证人潘士逢的证言证明，张洪军是依据与陈文宝签的合同进入涉案房屋，潘士逢和张洪军签订房屋租赁合同时张洪军已经在争议的房屋中进行经营了。据此可以认定张洪军关于其与陈文宝于2016年3月26日签订的房屋租赁合同并未实际履行的上诉主张不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人张洪军负担。本判决为终审判决。审判长  刘学宽审判员  郭维敬审判员  刘彦亭二〇一七年九月十九日书记员  杨 燕