广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0705民初1267号原告：江门市新会区金超实业有限公司。法定代表人：陈锡忠。委托诉讼代理人：梁当利、李志姣，均是广东诺千律师事务所律师。被告：黎汝贵，男，1967年7月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：林素贞，广东高拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：林焯胜，广东高拓律师事务所实习人员。原告江门市新会区金超实业有限公司（下简称“金超公司”）与被告黎汝贵商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两次开庭审理，原告金超公司的委托诉讼代理人梁当利，被告黎汝贵的委托诉讼代理人林素贞、林焯胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金超公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的编号为“16020806”《商品房买卖合同》于2016年12月24日解除；2、判令被告支付违约金26500元给原告；3、判令被告从2016年9月1日起按每月6933元支付铺位使用费给原告至被告迁出日至（暂计至2017年3月30日止，铺位使用费48531元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月26日，原告与被告签订编号为“16020806”《商品房买卖合同》一份，约定原告将其开发的位于江门市新会区会城圭阳北路3号130铺位销售给被告，销售总价为人民币1066700元，被告应于2015年11月11日支付536700元、2016年1月1日按揭支付530000元；同时约定，买方逾期付款超过30天的，卖方有权解除合同，买方按应付款的5%支付违约金给卖方。合同签订后，被告只支付了首期款536700元，余款530000元经原告多次催讨无果。而且，被告未经原告许可，私自拆开门锁使用铺位。为此，原告委托律师于2016年10月20日向被告发出律师函，催促其应收到通知后7日内支付余下购房款，逾期则解除购房合同。被告于2016年10月21日收到了该律师函，但置之不理。2016年12月14日，原告再次委托律师发出律师函，催促其应于收函后7日内付清余下购房款。但是，被告于2016年12月16日收函后仍置之不理。签订的商品房买卖合同第七条约定了被告逾期付款的合同解除条件，现解除条件已成就，原告同时履行了催告义务，依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十六之规定，原告有权单方解除合同，合同应于被告2016年12月16日收到解除合同律师函后7天解除，即2016年12月24日双方合同即告解除。按照双方《商品房买卖合同》第七条约定，被告还应支付应支付房款530000元的5%违约金共26500元给原告。此外，被告于2016年9月未经原告同意私自拆开涉案铺位门锁使用铺位，依法应从私自使用铺位之日起支付铺位使用费给原告，结合地段铺位价格，应按每月60元/平方米计算使用费，折算铺位每月使用费为6933元（60*106.67）。综上，原告所诉合法合理，请求法院依法予以支持。黎汝贵辩称：一、涉案130#商铺的买卖属《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的组成部分。原、被告于2016年2月26日签订的《商品房买卖合同》所涉座落于江门市××区××＃商铺的买卖，是双方于2013年9月25日签订的《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的补充条款，是拆迁补偿合同的组成部分。《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中，座落于同一位置的129、131、132#商铺与130#商铺同属拆迁补偿合同的买卖标的物，129、131、132#商铺是以被告原有的被拆迁房屋的原有价值抵作商铺房款，130#商铺是被告支付货币作为购房款；二、被告拒付余下房款属行使先履行抗辩权。1、原告负有先履行义务。《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》涉及的129#、131#、132#商铺为原告补偿给被告所有，双方于2015年11月11日签订《商铺竣工移交书》移交商铺。根据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第四条约定，上述商铺的房屋所有权证及土地使用权证应由原告办理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告应自房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书。即，原告应在2016年2月9日前办理129#、131#、132#商铺的不动产权属证书，而130#商铺的余下购房款530000元约定在2016年4月1日办理银行按揭。原告负有先履行义务，但至今为止，原告尚未为被告办理129#、131#、132#商铺的不动产权属证书。2.原告的履行不符合约定。根据《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第十三条约定，原告承诺在拆迁期间向被告按每月10元每平方米（即每月7483元）计付临迁租金，租金从被告迁出原屋交钥匙拆迁之日起至原告交付新房屋之日延长60天止。但原告只向被告支付至2014年8月13日止的临宅租金，之后再没有支付，原告尚欠从2014年8月14日至2016年1月10日临宅租金共128208.73元未付。因此，原告负有先履行义务，依据《合同法》第六十七条之规定，原告未履行之前或履行不符合约定的，被告有权拒绝原告相应的履行请求。原告无权要求被告支付违约金。被告亦于2016年12月19日向原告发出《回复函》说明拒付房款的原因，并敦促原告按约履行义务。三、原告主张的铺位使用费没有合法依据。根据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，原告应就“被告私自拆开门锁使用铺位”及“同地段铺位的价格”的事实举证，但原告并没有相应的证据予以证明，应承担举证不能的后果。综上，《商品房买卖合同》（编号：16020806）尚未解除，原、被告双方应继续履行。请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院根据原、被告的诉辩意见、庭审意见、质证意见以及对证据的审查认证，对本案事实作如下认定：金超公司在取得《房屋拆迁许可证》后，对许可拆迁范围内房屋进行拆迁。2013年9月25日，金超公司与被告在协商一致的基础上，双方签订《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》，由金超公司作为拆迁人，负责对被拆迁人（即被告）位于会城××大道东××（××）103、104、105、106、202、203、204、205房屋进行拆迁，同时约定相关的补偿事宜。拆迁的上述8间房屋合计建筑面积748.27平方米，其中首层非住宅建筑面积303.19平方米，二层非住宅建筑面积445.08平方米。金超公司补偿给被告的为位于座落于君悦豪庭圭阳北路3号首层129.130.131商铺，建筑面积不少于303.19平方米，二层127#非住宅，建筑面积不少于445.08平方米，合计补偿的建筑面积不少于748.27平方米。以上补偿的首层、二层非住宅，由金超公司负责办理相关房产证和土地证。双方同时约定，新楼竣工经有关部门验收后，供电、供水部门安装好电表、水表之日，即日交付新房屋给被告使用，双方此时办理移交手续，补偿的房屋预计在2014年12月交付使用。金超公司与被告另在《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》第十九条作补充约定，其中第4点为：金超公司将君悦豪庭圭阳北路3号128#首层商铺，建筑面积约110平方米（详见附图，面积以确权书为准），单价按每平方米壹万元售给被告，在金超公司取得预售许可证后，金超公司与被告必须签订售房合同书（按被告要求到银行办理按揭手续，相关细节条款按售房合同书执行）。128#办理房屋所有权证和土地使用证的正常税费，金超公司与被告按有关政策规定各自支付。2016年2月26日，金超公司与被告正式签订编号为16020806的《广东省商品房买卖合同》（已取得商品房预售许可证），金超公司将上述《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中约定128#房屋（130号房）按每平方米10000元的价格出售给被告，建筑面积为106.67平方米，购房总价款为1066700元。上述购房款由被告分期支付给金超公司：1、2016年2月20日首期付110000元；2、2016年3月11日二期付426700元；3、2016年4月1日银行按揭530000元。对于买受人逾期付款的违约责任，双方在《广东省商品房买卖合同》第七条“······（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”作出约定。同时，金超公司与被告就涉案买卖房屋的交付、产权登记问题在《广东省商品房买卖合同》中约定，金超公司在2015年8月30日前由交付经验收合格的商品房给被告，金超公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。而在《广东省商品房买卖合同》签订之前，金超公司实际已将涉案的128#房屋（130号房）交付给被告使用。《广东省商品房买卖合同》签订之后，被告按照合同约定向金超公司支付了首期购房款110000元，二期购房款426700元。涉案128#房屋（130号房）于2015年8月份竣工，于2017年6月8日取得商品房屋权属证明书。庭审之后，本院也曾多次尝试组织双方当事人庭外和解，但当事人对调解工作并未能充分重视，也未能按照要求提供调解方案，因此缺乏调解的基础，无法达成调解协议。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。金超公司与被告签订《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》、《广东省商品房买卖合同》，就涉案128#房屋（130号房）买卖事项进行约定，双方均应接受上述合同的约束，形成的法律关系也应受法律的保护。综合原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、涉案编号为16020806的《广东省商品房买卖合同》是否《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的组成部分？2、金超公司诉请解除《广东省商品房买卖合同》条件是否成就？3、金超公司主张违约金应否支持？4、金超公司主张铺位使用费是否合法有据，应否支持？围绕上述金超公司与被告争议的焦点，本院作如下评析：一、1、涉案编号为16020806的《广东省商品房买卖合同》是否《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》组成部分的问题？被告抗辩称，涉案的128#房屋（130号房）与拆迁补偿的房屋同属于拆迁补偿合同的买卖标的物，拆迁补偿给被告的商铺是以原有被拆迁房屋的原价值抵作商铺房款，128#房屋（130号房）是被告支付货币作为购房款，并认为128#房屋（130号房）买卖单价、条件是作为原商铺拆迁的附属条件，两份合同不可分割，因拆迁补偿给被告的三间商铺逾期未能办证，而涉案128#房屋（130号房）余下购房款支付时间在金超公司应办理拆迁补偿商铺权属证书之后，金超公司应先履行的义务未履行，故其有正当理由拒付余下购房款。本院认为，《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中就128#房屋（130号房）销售单价、面积作出约定，并在条款中明确其他的权利义务关系以签订的售房合同书为准，在涉案128#房屋（130号房）后来取得预售许可之后，双方就该房屋的买卖签订《广东省商品房买卖合同》，该合同中对128#房屋（130号房）的买卖单价、面积约定均与《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》相一致，即使如被告所述，该128#房屋（130号房）的单价、面积作为当时双方拆迁补偿的附属条件，金超公司也已按照拆迁补偿合同的约定履行义务，并无改变128#房屋（130号房）销售单价和面积，没有加重被告一方的义务。而对于拆迁补偿合同中关于128#房屋（130号房）的其他买卖权利义务问题，双方均明确须以新的售房合同书即后来签订的《广东省商品房买卖合同》来调整，也即对于房屋的付款、交付、办证、合同解除、违约责任等问题须以《广东省商品房买卖合同》的约定来执行。因此，双方因买卖128#房屋（130号房）签订的《广东省商品房买卖合同》，与双方因拆迁补偿签订的《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》，分属两个不同的法律关系，是两个权利义务相互独立的合同，《广东省商品房买卖合同》的履行不以《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》的履行作为前提。被告以《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中补偿的商铺逾期未办证作为拒不支付128#房屋（130号房）余下购房款的抗辩理由依据不足，本院不予采纳。二、金超公司诉请解除《广东省商品房买卖合同》条件是否成就？金超公司依据《广东省商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任“······（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”的约定，认为被告未能按照约定在2016年4月1日支付涉案128#房屋（130号房）购房余款530000元已构成违约，而依据上述第七条的约定，合同解除的条件已经成就，且被告经其发律师函合理催告后仍不履行，并以此为由向本院请求确认双方签订的《广东省商品房买卖合同》于2016年12月24日解除。本院认为，合同双方当事人对合同解除的条件作出约定并无不可，但具体到本案，除考虑双方当事人的约定之外，仍应综合考虑双方之间发生纠纷的起因、过程、违约程度来处理合同应否解除的问题。1、金超公司与被告签订另案的《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》，该合同约定由金超公司补偿总建筑面积不少于748.27平方米的三间商铺给被告，上述三间拆迁补偿商铺金超公司于2015年8月份竣工，并于同年11月11日交付给被告使用，虽然双方对于办理房产证的期限并无作约定，但可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，来确定合理办证期限为房屋交付使用之日起90天内。在实务操作中，完成房屋所有权的转移须一连贯的程序，其中关于房屋的办证分为两阶段：一是房屋的初始登记（确权），二是房屋转移登记即过户，办理房屋的初始登记是金超公司应当履行的义务，而办理过户手续则须双方当事人相互配合与协助，办理房屋转移登记的前提是房屋已确权。具体到本案，即金超公司最迟应在2016年2月10日前办理上述三拆迁补偿的商铺确权手续，被告才具备启动后续的房屋转移登记程序和条件。但至2017年6月8日，上述三拆迁补偿的商铺才取得商品房屋权属证明书，客观上导致被告无法办理三拆迁补偿商铺的产权证书。而本案房屋买卖的第三期款项约定按揭支付时间为2016年4月2日，因金超公司未能在2016年2月10日前履行另案三拆迁补偿商铺办证义务，被告赌气才拒不支付本案的购房款余款，虽然其拒付购房款的余款理由不足，也已构成违约，但此情况应区别于一般拒付款的行为；2、涉案128#房屋（130号房）的买卖合意最早在《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》中达成，而该拆迁补偿合同中主要为拆迁补偿的条款，故此在履行本案买卖合同过程中也应考虑涉案128#房屋（130号房）买卖是双方在拆迁补偿协商的背景下达成，金超公司已在《广东省商品房买卖合同》签订之前交付涉案128#房屋（130号房）给被告使用，而被告在签订合同之后也支付了超过总价款一半的购房款，履行了主要的合同付款义务；3、该房屋交付给被告实际使用后，被告在庭审过程中表示该房屋已另行出租给他人使用，故如若《广东省商品房买卖合同》解除，则会引发一系列的其他法律纠纷；4、金超公司已于2017年6月8日取得涉案128#房屋（130号房）的商品房屋权属证明书，而被告在庭后提交的代理词中也明确表示该房屋如若能办证，其也完全能够马上支付余下购房款，表示《广东省商品房买卖合同》能够也应该履行，故此从合同目的实现的角度，该合同完全具备履行的基础；5、根据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，金超公司应在商铺房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，实则上金超公司也未能在交付商铺给被告使用后360日内办理涉案商铺的产权初始登记，自身也存在违约。综上，综合考虑双方发生纠纷的原因、过程、当事人之间的违约程度、合同履行情况、合同目的的实现、合同履行基础以及维护合同稳定性的角度，本院对金超公司主张解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》的诉请不予支持。另，被告拒不支付购房款依据不足，其应自收到本判决书后及时履行付款的义务，而对于涉案128#房屋（130号房）的产权转移登记手续，金超公司、被告均应积极消除分歧，正视在合同履行过程中自身存在的不足，相互配合、相互协助，共同完成涉案128#房屋（130号房）的过户手续。三、金超公司主张违约金应否支持的问题？金超公司依据《广东省商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任“······（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应累计按付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”的约定，主张在解除合同前提下，被告应支付未付购房款5%即26500元作为违约金。本院认为，在《广东省商品房买卖合同》未解除的情形下，金超公司以该约定条款主张被告以应付款的5%计付违约金不符合双方的约定。但被告拒不支付购房款余款已构成违约，而同时其又表示愿意继续履行该合同，故应按照上述《广东省商品房买卖合同》第七条的约定支付违约金，即以尚欠的购房款510000元为基数，按日万分之五从逾期之日即2016年4月2日起计算违约金给金超公司，直至全部购房款清偿之日止。经核算，金超公司主张被告支付违约金26500元，没有超过上述计算后被告应支付的违约金，故本院对金超公司主张被告支付违约金26500元的诉请予以支持。四、金超公司主张铺位使用费是否合法有据，应否支持？《广东省商品房买卖合同》未解除的情形下，对双方当事人具有法律约束力。金超公司交付涉案128#房屋（130号房）给被告使用是履行其应有的合同义务，故被告根据《广东省商品房买卖合同》的约定取得涉案128#房屋（130号房）的使用权具有合同依据，即在买卖合同未解除的情况下，被告有权占有、使用该房屋。金超公司主张被告支付铺位使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、黎汝贵应自本判决发生效力之日起十日内支付逾期付款违约金26500元给江门市新会区金超实业有限公司；二、驳回江门市新会区金超实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1675.78元，由江门市新会区金超实业有限公司负担1083.78元，由黎汝贵负担592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈晓建人民陪审员  梁瑞琴人民陪审员  黎玉萍二〇一七年九月十八日书 记 员  吴婉莹