广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初9749号原告：广东阳光家园社区服务有限公司，住所地：佛山市禅城区。法定代表人：梁健斌，董事长。委托诉讼代理人：叶艳蕾，女，该司项目经理。被告：吴荣晶，男，1979年6月25日出生，汉族，住湖南省道县。原告广东阳光家园社区服务有限公司诉被告吴荣晶租赁合同纠纷一案，本院2017年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶艳蕾到庭参加了诉讼。被告吴荣晶经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即向原告支付平洲美食广场X座X号铺自2015年8月至2015年11月期间的租金32900元、违约金104293.01元（按每天应付未付款的5‰的比例计算）；2.被告立即向原告支付平洲美食广场X座X号铺自2015年8月至2015年11月期间的物业管理服务费3619元、违约金11472.23元（按每天应付未付款的5‰的比例计算）；3.被告立即向原告支付平洲美食广场X座X号铺自2015年8月至2015年11月期间垫付的电费18975.16元，自2015年8月至2015年11月期间垫付的水费401.50元。水电违约金合计3875.33元（按实际用水用电量加收20%计算）；4.被告立即向原告支付平洲美食广场X座X号铺自2015年9月至2015年11月期间垫付的垃圾费151.34元；5.被告违约并向乙方支付50000元的违约金；6.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月5日，原、被告签订《租赁合同》，约定:原告将位于佛山市南海区平洲美食广场X座X号铺出租给被告，被告须每月5号前交当月租金、物业管理费，被告逾期支付的，按每天应付未付款的5‰支付违约金；租赁期间的水电费由被告承担，若被告拖欠水电费，则按实际用水用电量加收20%的违约金；如原告先行垫付的，有权要求被告赔偿并支付50000元的违约金。被告从2015年7月起只支付了2015年7月的租金费用，就没有再支付物业管理费、水电费、垃圾费。原告一直为被告垫付费用，并多次催促被告支付。至2015年8月，被告在未告知原告的情况下撤场搬走了。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的规定及涉讼租赁合同的约定，被告的行为已构成根本违约。原告多次催收费用无果，为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告没有答辩。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。经审查，原告出示证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年8月5日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区平洲美食广场X座X号铺出租给乙方作音乐吧用途，涉讼租赁物面积为235平方米；租赁期从2015年5月1日起至2020年8月31日止；涉讼租赁物月租金为35元每平方米，租金每满2年在前一期的基数上递增10%，即2015年5月1日至2017年4月30日月租金为8225元，物业管理费2015年1月1日至同年12月31日为每月904.75元；乙方须于每月5号前交付当月租金、物业管理费，如逾期支付，应每天按应付未付款的5‰支付违约金予甲方，如逾期欠缴租金达30日，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，收回涉讼租赁物，没收乙方的履约保证金并要求乙方支付50000元违约金；合同签订后，乙方须向甲方交纳2个月租金及水电按金5000元，共21450元，作为履约保证金；在租赁期内，水、电费由乙方承担，单价按国家有关规定核算，若拖延缴交水电费，则甲方按照乙方当月实际用水用电量加收20%违约金；甲方应于2015年5月1日前将涉讼租赁物交付乙方；等等。2015年11月12日，原告通过广东禅都律师事务所律师彭文良向被告邮寄《律师函》，通知被告应于收到函件3日内履行付款义务。2016年11月10日，佛山市南海区桂城街道国土城建和水务局出具《场地使用证明》，证明位于桂城街道××美食广场××、××、××、××座的建筑物作为商业、办公用途，归原告使用，该物业为框架结构，总建筑面积为11708.03平方米。2017年7月17日，佛山市南海区桂城街道公有资产管理办公室出具《证明》，载明在平洲美食广场的土地及建筑物暂由桂城公资办属下桂城科技园资产经营有限公司负责管理，现已出租给原告经营，租期自2014年1月1日起至2020年8月31日止。原告自2015年8月22日起至2015年12月31日交纳平洲美食广场内每月的自来水费及污水处理费，自2015年8月11日起至2015年11月30日交纳电费。2017年6月28日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告确认于2015年12月收回涉讼租赁物。原告陈述，每个铺位均有水电表，每月抄一次读数，按读数向被告收取费用，垃圾费由各个租户分摊，然后由原告将费用上缴至街道。本院认为，原告出示佛山市南海区人民政府作出《关于整合土地资产等有关问题的批复》及原告参与佛山市南海区桂城街道招标采购相关材料均不是判断建筑物合法性的依据。原告未能提供涉讼租赁物权属证书或相应的建筑报建、验收资料，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告出租给被告的涉讼租赁物未办理规划报建手续，原、被告之间就涉讼租赁物形成的租赁合同无效。关于原告主张被告尚未支付2015年8月至2015年11月的租金32900元、物业管理费3619元。虽然原、被告签订的《租赁合同》无效，但被告使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照《租赁合同》的约定支付实际使用涉讼租赁物期间的场地使用费予原告。被告是义务的履行方，应举证证明已履行支付义务，被告没有举证证明已支付相应场地使用费及物管费，应承担举证不能的不利后果，被告应支付上述欠款予原告。故本院对原告关于场地使用费、物业管理费的支付请求予以支持。关于原告主张被告拖欠2015年8月至2015年11月期间的电费、水费、垃圾费。原告已举证证明代被告垫付水、电费，且被告没有反驳或举证证明已支付相应水、电费，被告应支付相应欠款予原告，故原告主张被告支付2015年8月至2015年11月期间的电费为18975.16元、水费401.5元，本院予以支持。原告主张被告拖欠垃圾费，因原告没有举证证明双方如何约定垃圾费由谁承担或支付方式，也没有举证证明已代被告垫付垃圾费，故原告主张被告支付垃圾费，没有事实及合同依据，本院不予支持。对于原告主张被告支付租金及物管费的违约金、水电费滞纳金及违约金50000元。虽然原、被告签订的《租赁合同》无效，但被告实际占有使用涉讼租赁物，现被告欠缴使用费超过30日，其行为确实造成原告资金占用损失，被告的行为存在一定过错，原告主张被告支付50000元，实为要求被告因其过错造成原告损失而作出赔偿，没有违反法律法规相关规定，本院予以支持。原告主张被告支付租金及物管费的违约金、水电费滞纳金，本院综合合同的履行情况、被告的过错程度及原告的损失，认为原告请求租金及物管费的违约金、水电费滞纳金，均已纳入上述赔偿款的考量范畴，如重复支持，相对于原告的损失过高，故对原告主张被告支付2015年8月至2015年11月期间租金违约金、物业管理费违约金及水电费滞纳金，本院均不予支持。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告吴荣晶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年8月至2015年11月期间的场地使用费32900元、物业管理费3619元、电费18975.16元、水费401.5元，合共55895.66元予原告广东阳光家园社区服务有限公司；二、被告吴荣晶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付50000元予原告广东阳光家园社区服务有限公司；三、驳回原告广东阳光家园社区服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费2342.66元（原告已预交），由原告负担1133.7元，由被告负担1208.96元，被告吴荣晶应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳1208.96元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的诉讼费用1208.96元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一七年九月二十日书记员  刘冬花