福建省古田县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0922民初1731号原告：戴建宇，男，1984年7月25日出生,汉族，住福建省古田县。原告：雷心光，女，1985年3月14日出生,畲族，住福建省古田县。俩原告共同委托诉讼代理人:丁师婷、陈宇超，福建坤广律师事务所律师。被告：宁德乾丰房地产有限公司，住所地：福建省古田县城东街道富昌大厦一层1、3、4号店面。法定代表人：吴向辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖剑斌，古田县中心法律服务所法律工作者。原告戴建宇、雷心光与被告宁德乾丰房地产有限公司（以下简称“乾丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴建宇、雷心光共同委托诉讼代理人丁师婷、被告乾丰公司的委托诉讼代理人廖剑斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴建宇、雷心光向本院提出诉讼请求：1.判令乾丰公司立即协助戴建宇、雷心光办理御山国际（乾丰香山）第X幢X号房屋权属证书；2.判令乾丰公司向戴建宇、雷心光支付逾期办证违约金（每日按已付购房款的0.002%计算，自2016年2月29日计至乾丰公司实际履行协助戴建宇、雷心光办理房屋权属证书义务之日止)。事实和理由:2013年9月5日，戴建宇、雷心光与乾丰公司签订《商品房买卖合同》，约定乾丰公司将位于古田县古七中门前的御山国际（乾丰香山）商品房以总价555902元出售给戴建宇、雷心光，双方约定交房时间为2015年12月31日前。同时约定乾丰公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由乾丰公司提供的资料交付戴建宇、雷心光。如因乾丰公司的原因，戴建宇、雷心光不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，乾丰公司自逾期之日起每日按已付款的0.002％支付违约金。合同签订后，戴建宇、雷心光依约支付了全部购房款，但乾丰公司至今未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，导致戴建宇、雷心光无法取得房屋权属证书。因此，乾丰公司应支付戴建宇、雷心光自2016年2月29日计至乾丰公司实际履行协助办理房屋权属证书义务之日止的逾期办证违约金。乾丰公司辩称，1.其系客观原因现在还不能完成乾丰香山房屋所有权初始预登记，而且根据办证流程，只有在其完成房屋所有权初始预登记之后才有办法办理房屋权属证书。其同意履行协助戴建宇、雷心光办理房屋所有权初始预登记的义务，但戴建宇、雷心光实际取得房屋权属证书非其义务；2.其同意承担逾期办证的违约责任，并对戴建宇、雷心光主张的每日按已付款的0.002％计算违约金无异议，但对按《商品房买卖合同》约定的交房时间起第61天起算逾期办证的违约时间有异议，其认为应当从双方实际交房之日起第91天开始计算逾期办证违约期间。另外逾期办证违约期间的时间截止点不能计算至买受人实际取得房屋权属证书为止，只能算至其完成房屋所有权初始登记之日为止。其完成房屋所有权初始登记后即完成了协助办证的义务，之后颁发房屋权属证书的行为系政府行为，非其所能左右，在这期间若未能及时取得房屋权属证书也非其的原因，而是政府的原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，可认定本案无争议事实如下：1.戴建宇、雷心光向乾丰公司购买位于古田县古七中门前的御山国际（乾丰香山）第X幢X号房屋。双方签订《商品房买卖合同》，对购房价款、交房时间、产权证办理（产权登记）、违约责任等事项作出了约定。《商品房买卖合同》签订后，戴建宇、雷心光已全额支付购房款，乾丰公司也已实际收到戴建宇、雷心光支付的全部的购房款。双方约定的交房时间为2015年12月31日前，而涉案房屋的实际交房时间为2016年3月11日。《商品房买卖合同》第十四条就关于产权登记事项及逾期办证的违约金计算方式进行了约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（房屋所有权首次登记），并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002％向买受人支付违约金。2.至今为止，乾丰公司开发的御山国际项目尚未在不动产登记中心办理房屋所有权首次登记（即房屋所有权初始预登记），涉案房屋未办理房屋权属证书。对于双方当事人争议的乾丰公司应当承担的逾期办证违约金的数额，本院认为，乾丰公司至今仍未办理房屋所有权首次登记，而房屋所有权首次登记是买受人办理房屋权属证书的前提条件，乾丰公司该行为必将导致买受人在交房后90日内不能取得房屋权属证书，故戴建宇、雷心光认为其逾期办证系因出卖人乾丰公司的违约行为的意见，予以支持。本案实际交房时间为2016年3月11日，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，乾丰公司应从实际交房日90日之后即2016年6月10日起每日按已付房价款555902元的0.002%向戴建宇、雷心光支付逾期办证违约金至完成房屋所有权首次登记止。综上所述，本院认为，戴建宇、雷心光在与乾丰公司签订《商品房买卖合同》后已依约履行了付款义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定及《商品房买卖合同》的约定，乾丰公司负有协助戴建宇、雷心光办理涉案房屋权属证书的义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。而庭审中查明，御山国际（乾丰香山）房屋目前未完成房屋所有权首次登记，故乾丰公司应当在完成房屋所有权首次登记后协助戴建宇、雷心光办理房屋所权属证书。由于乾丰公司尚未办理房屋所有权首次登记，导致戴建宇、雷心光无法办理房屋权属证书，乾丰公司应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、宁德乾丰房地产有限公司应于完成房屋所有权首次登记后十五日内协助戴建宇、雷心光办理御山国际（乾丰香山）第X幢X号房屋权属证书；二、宁德乾丰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付戴建宇、雷心光违约金4702.93元及后期违约金（后期违约金从2017年8月7日开始，每日按已付房价款555902元的0.002%计算至宁德乾丰房地产有限公司完成房屋所有权首次登记之日止）；三、驳回戴建宇、雷心光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费50元，由宁德乾丰房地产有限公司负担40元，戴建宇、雷心光负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  叶少青审 判 员  张宁国人民陪审员  程 露二〇一七年九月三十日书 记 员  余 枫附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。