湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0984民初332号原告:鲁文才，男，汉族，湖北省汉川市人，住湖北省汉川市。原告:罗翠萍（系原告鲁文才之妻），女，汉族，湖北省汉川市人，住湖北省汉川市。二原告委托诉讼代理人：朱圣传、许俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：武汉川南置业有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区省军区副食品基地南湖分基地。法定代表人：杨芝先，总经理。委托诉讼代理人：狄志龙，湖北敏讷律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：杨学超，男，汉族，湖北省阳新县人，住湖北省阳新县。被告：裴先，女，汉族，湖北省阳新县人，住湖北省阳新县。被告：杨凯敏，男，汉族，湖北省阳新县人，住湖北省武汉市洪山区。被告：王登媛，女，汉族，湖北省宜都市人，住湖北省宜都市。上列四被告委托诉讼代理人：简冰毳，湖北敏讷律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告鲁文才、罗翠萍与被告武汉川南置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2017年1月22日诉至本院，本院受理后，原告向本院申请追加了杨学超、裴先、杨凯敏、王登媛为被告。本院依法适用普通程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原、被告各自委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签定的商品房买卖合同，原告退还商铺；2.判令被告返还原告全部购房款328035元；3.判令被告赔偿原告利息损失（以购房款为基数，按银行贷款年利率4.9%，自合同约定办理产权证之日起算至被告履行完义务之日止），及商铺装修费12000元、物业服务费及装修保证金3009元；4.判令被告杨学超、裴先、杨凯敏、王登媛与被告武汉川南置业有限公司负连带责任；5.诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻。2012年6月6日，原告与被告武汉川南置业有限公司签订了一份认购协议书，购买被告开发的汉川C**中心城E1-17号商铺。原告按合同支付了全部购房款328035元。2012年11月24日，原告收房，当天交付了物业费352元，同年12月15日又支付了物业服务费657元，2014年10月10日支付了保证金2000元。原告花费约12000元装修商铺，准备经营。因被告武汉川南置业有限公司任意更改建筑规划，违建商住楼和商铺，致使市场通道狭窄，整体经营环境太差，商铺无法开门经营，也无法办理两证，给原告造成了极大的经济损失和精神伤害，故原告提起诉讼。被告杨学超、裴先、杨凯敏为武汉川南置业有限公司股东，杨学超与裴先系夫妻，杨凯敏与王登媛系夫妻，杨凯敏系杨学超、裴先之子，王登媛系原告起诉时武汉川南置业有限公司法定代表人，现任法定代表人杨芝先系杨学超之姐，上述被告均系家庭成员，随意变更法定代表人，减少注册资本，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害了债权人利益，故要求以上被告承担连带责任。被告武汉川南置业有限公司辩称：1.原告以违法建筑为由要求解除合同无事实和法律依据。汉川市CBD中心城二期建筑符合市政府规划设计和控制性详细规划，被告一直积极补办相关手续，目前未被任何政府部门认定为违法建筑。即使该二期建筑被认定为违法建筑，也非原告解除房屋买卖合同的法定事由，违法建筑应由政府行政机关追究被告的行政责任，而不是民事责任；2.原告以未办理房产证为由解除合同无事实和法律依据。CBD中心城一期A、B栋房屋相关手续已经办理完毕，房产证正在办理中，房屋买卖合同解除权已逾一年行使期限，解除权消灭；3.原告不应将商铺未能盈利的损失以解除合同的方式转嫁给被告。原告在对二期建设知情的情况下办理入住手续，原告此前只提出过办理两证的要求，直至2016年，原告因不能获得预期利润才提出解除合同。被告作为出卖人已履行了交付房屋的义务，市场风险应由原告自行承担，而不能以退房赔款的方式转嫁给被告。原告的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告杨学超、裴先、杨凯敏辩称：1.股东损害公司债权人利益责任纠纷非本案案由，超出本案审理范围；2.即使股东损害公司债权人利益纠纷为本案审理范围，原告追加被告承担连带责任亦无事实依据。武汉川南置业有限公司减少注册资本的行为系股东会行使职权的合法行为，未损害原告利益。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告王登媛辩称：1.原告要求追加其承担连带责任无法律依据。法定代表人以法人名义从事民事活动，法律后果应由法人承担。汉川市CBD中心城商品房的规划、设计、建设、销售均为公司行为，应由公司承担相应法律责任；2.原告要求其承担连带责任无事实依据。法定代表人变更为公司正常人事变动，符合公司法及公司章程的规定，未损害原告的合法利益。原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕其诉讼请求均依法提交了证据，并对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。原、被告对对方证据证明目的的异议，也即双方当事人的争议焦点，本院在之后一并阐述。双方当事人对原告向被告武汉川南置业有限公司购买商铺、原告按约定支付购房款、被告开发的汉川C**中心城A幢、B幢楼办理了商品房预售许可证、被告武汉川南置业有限公司注册资本及法定代表人变更的事实无争议，对无争议的事实本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年6月6日，二原告分别与被告武汉川南置业有限公司签订了一份CBD中心城认购协议书和商品房买卖合同，购买被告武汉川南置业有限公司开发的汉川欢乐街CBD中心城E1-17号商铺，合同约定商铺建筑面积为30.43㎡,总价款为328035元,被告武汉川南置业有限公司于2012年12月31日前向原告交付验收合格的房屋，交房后90日内为原告办理产权登记备案手续。2012年6月6日、6月11日，原告分二次付清了全部购房款328035元。2012年12月24日，原告与CBD中心城物业管理处订立物业服务协议，入驻商铺。被告武汉川南置业有限公司在开发汉川C**中心城A幢、B幢商品房时办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和工程竣工验收备案证明书。之后被告武汉川南置业有限公司未经行政规划、许可，自行开发汉川C**中心城二期工程2幢、3幢楼，原告所购买的商铺即属于第二期工程。CBD中心城全部建筑因此均未能办理产权登记备案。原告多次向被告维权无果，遂对被告武汉川南置业有限公司提起诉讼，在审理过程中，原告向本院申请追加了杨学超等人为被告，要求股东个人对公司债务承担连带责任。武汉川南置业有限公司于2004年10月14日登记成立，成立时法定代表人为被告杨学超，注册资本和实收资本为2000万元，股东（发起人）为杨学超（占股65%）、杨凯敏（占股30%）、裴先（占股5%）。2009年12月3日，该公司增加注册资本为3000万元。2016年3月1日，该公司法定代表人变更登记为王登媛。2016年9月29日，该公司减少变更注册资本为100万元，同年10月10日，变更法定代表人为杨芝先。本院认为，本案双方当事人争议的焦点在于：1.关于是否解除商品房买卖合同：根据相关城市房地产开发经营及商品房销售的法律法规，被告开发、建设、出卖的房屋，依法必须经相关行政规划、审批，并取得相关许可证。被告出售给原告的商铺至今仍未经任何行政许可，违反国家法律法规的强制性规定，该商品房买卖合同无效。合同无效的，当事人因合同所取得的财产，应返还给对方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。无效的合同自始没有法律约束力，故原告无须要求解除合同，依法可向被告主张返还房款赔偿损失。被告武汉川南置业有限公司的抗辩理由于法有悖，本院均不予采纳。2.关于原告的经济损失：致本案商品房买卖合同无效的主要过错在于被告武汉川南置业有限公司，其应当赔偿原告所遭受的经济损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在同期银行贷款利率基础上加收30%-50%。原告诉求的经济损失，以中国人民银行五年以上贷款年利率4.9%为计算依据，在法律规定范围内；原告诉求的经济损失起算时间为2013年3月31日（合同约定办理产权登记备案日），不违反法律规定，被告对原告的经济损失亦未提出抗辩事实和证据，故原告诉求的损失本院予以支持。原告诉求的装修费损失未提交证据证明，物业费用是应付的服务费用，亦不能证明为被告收取，且其一直实际占有使用该商铺，未造成损失，故原告的此部分诉求本院不予支持。3.关于被告杨学超等股东的连带责任：本案为商品房销售合同纠纷，股东的责任不属本案审理范围，原告可在被告武汉川南置业有限公司的法律责任确定后，另行主张，本案中本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条、第九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告鲁文才、罗翠萍于本判决生效之日起三十日内，向被告武汉川南置业有限公司退还所购汉川C**中心城E1-17号商铺；二、被告武汉川南置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告鲁文才、罗翠萍返还购房款328035元，并赔偿相应经济损失（以购房款328035元为基数，按年利率4.9%，自2013年3月31日起算至本判决确定的履行之日止）；三、驳回原告鲁文才、罗翠萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件诉讼费6445元由被告武汉川南置业有限公司负担5945元，原告负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈绪武审 判 员  胡 雯人民陪审员  吴锦萍二〇一七年九月二十六日书 记 员  张 勇法律条文附录：《中华人民共和国合同法》1.第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。2.第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《城市商品房预售管理办法》3.第五条：商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.第六条：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。5.第九条第二款：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》6.第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，……7.第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条:法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。