天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6829号上诉人（原审原告、反诉被告）：张锦铭，男，1936年10月21日出生，汉族，天津市理工大学退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张矛（父子关系），1965年12月30日出生，汉族，天津市瀚裕祺广商贸有限公司经理，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李恒福（朋友关系），男，1962年2月5日出生，汉族，河西区人民政府陈塘庄街办事处司法所职工，住天津市河西区。被上诉人（原审被告、反诉原告）杨梦兰，男，1945年10月8日出生，汉族，天津市人民政府台湾事务办公室退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：孙淑湘（夫妻关系），1946年1月30日出生，汉族，天津市飞鸽集团物资供应公司退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：陈子明，天津恺丰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南马路中粮广场13层。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。上诉人张锦铭因与被上诉人杨梦兰、被上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初9676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张锦铭的委托诉讼代理人张矛、李恒福，被上诉人杨梦兰及其委托诉讼代理人孙淑湘、陈子明，被上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人孙桂荣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张锦铭向本院提出上诉请求：改判诉争房屋居间服务费由二被上诉人承担，一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：涉诉房屋买卖合同是上诉人在不了解市场价格，且未征得妻子同意，儿子签订的协议，自己后补签的名字，上诉人80岁年龄，头脑糊涂，身患多种疾病，二被上诉人故意催促、恶意欺骗，订立该合同显失公平、程序违法。根据有关规定，房��买卖双方没有完成产权变更登记手续的，中介方不得收取居间服务费，加上被上诉人杨梦兰亦有过错，上诉人已经付出巨大损失，居间服务费不应由上诉人单方承担。杨梦兰辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。天津链家宝业房地产经纪有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审予以维持。张锦铭向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告订立的坐落于天津市××小区××里××房屋买卖协议；2.案件受理费由被告承担。杨梦兰向一审法院反诉请求：1.解除反诉人和被反诉人签订的房屋买卖合同；2.判令被反诉人返还定金50000元；3.判令被反诉人赔偿违约金250000元；4.判令被反诉人赔偿居间服务费40000元；5.本诉、反诉费用由被反诉人承担。一审法院��定事实：原告委托诉讼代理人张矛与被告杨梦兰及第三人于2016年7月17日签订《房产交易合同》一份，原告欲向被告出售其所有位于天津市××小区××里××房屋一套，房屋建筑面积76.17平方米，总价款2000000元，约定定金50000元，其余1950000元全款交付。约定甲（原告）乙（被告）双方须于2016年10月31日前到房管部门签订《天津市商品房买卖协议》，同时乙方将其房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代收代付手续、甲方须将已收取的定金同时存入该机构。第四、3约定，甲方应于甲乙双方到房管部门办理过户手续完毕，且甲方全部房款到账后甲方承诺在2016年12月30日内将房屋交付乙方。另关于违约责任一节，三方签订的《房产交易合同》第八条载明，“1、甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不��约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付房屋成交价10%作为违约金。2、在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。8、本合同签订后，如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失”。同日，原告收取被告房屋定金50000元，被告向第三人交纳居间服务费（买卖居间���理费）40000元。2016年8月中旬，原、被告及第三人就原告不再出售涉案房屋具体事宜协商未果，至原告成讼。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于三方于2016年7月17日签署的《房产交易合同》甲方（原告）签字系原告诉讼代理人张矛代为签字，原告以此为由否认该合同的效力。经核实，合同签订当日，第三人经办人到原告家中补签委托书一份，委托事项包括：办理原告名下涉案房屋的出售/购买、签订房产买卖合同、收取/支付购房定金。受托期限自2016年7月17日至2016年12月31日止。一审法院认为，原、被告及第三人于2016年7月17日签订的《房产交易合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，上述合同合法有效，一审法院依法予以确认。原告委托其子张矛代为签订《房产交易合同》，虽委托手续系签订合同后补签，系为对原告诉讼代理人张矛代签上述合同的追认。原告在合同履行期限届满之前，明确表示不再出售涉案房屋，其构成根本性违约。现原、被告及第三人均同意解除合同，一审法院依法照准。根据合同约定，被告反诉要求原告向其返还定金，并支付被告已付居间服务费（即买卖居间代理费）40000元之主张，一审法院应予支持。关于被告主张依合同约定房屋成交价的10%即200000元作为违约金不足以弥补其实际损失，故违约金主张赔偿250000元，因被告未能提供证据证明其实际损失增加了50000元，故对被告该50000元之诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告（反诉被告）张锦铭与被告（反诉原告）杨梦兰及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》；二、本判决生效后十五日内，原告（反诉被告）张锦铭返还被告（反诉原告）杨梦兰房屋定金50000元；三、本判决生效后十五日内，原告（反诉被告）张锦铭赔偿被告（反诉原告）杨梦兰违约金200000元；四、本判决生效后十五日内，原告（反诉被告）张锦铭支付被告（反诉原告）杨梦兰居间服务费40000元；五、驳回原告(反诉被告）张锦铭其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杨梦兰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告（反诉被告）张锦铭负担，反诉受理费3200元，原告（反诉被告）张锦铭负担2730元，被告（反诉原告）杨梦兰负担470元。二审期间，各方当事人对一审判决认定事实无异议，且均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，法律规定，行为人没有代理权所为的代理行为，经由被代理人的追认的，被代理人应当承担相应民事责任。上诉人张锦铭之子张矛代其父签订涉诉房屋买卖合同，张锦铭事后进行了追认，张锦铭应当依法承担涉诉房屋买卖合同约定的出卖方责任。合同约定，“本合同签订后，如甲（上诉人）乙（被上诉人）双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失”，现张锦铭违约，应当依合同约定，赔偿守约方杨梦兰实际支出的居间服务费损失。张锦铭主张因自己年老多病、头脑糊涂，及二被上诉人故意催促、恶意欺骗，致涉诉合同显失公平、程序违法等，理由和依据不足，且存在该等事实的法律后果，与张锦铭一审解除合同的诉讼请求自相冲突。张锦铭主张被上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司未完成中介服务，不应收取居间服务费，属于中介服务合同法律关系，本案是房屋买卖合同纠纷，二者不属于同一法律关系，且一审程序中张锦铭并未提出此项诉讼请求，本院二审不予审理。张锦铭另主张被上诉人杨梦兰对解除涉诉合同亦有过错，没有提供证据证实，本院不予认定。综上所述，张锦铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由张锦铭负担。��判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  尹春海代理审判员  张玉洁二〇一七年九月六日书 记 员  张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……