河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初4692号原告：河南省戴维斯物业管理有限公司，住所地郑州市二七区兴华北街2号。法定代表人：孔晓文，该公司董事长。委托诉讼代理人：马青，该公司员工。委托诉讼代理人：柴璐，该公司员工。被告：李治国，男，1977年6月1日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：赵益利，女，1978年1月7日出生，汉族，住郑州市中原区，系被告李治国之妻。原告河南省戴维斯物业管理有限公司（以下简称原告）与被告李治国（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柴璐，被告委托诉讼代理人赵益利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付威尼斯水城三期A14（49）号楼4单元5层04户房屋物业管理费6677元，违约金2003元，共计8680元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为威尼斯水城三期A14（49）号楼4单元5层04户房屋的所有人，房产建筑面积为90.72平方米。被告于2009年12月28日签订业主情况登记表，办理了物业相关手续。2009年12月28日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务，物业管理费用为1.15元/月/平方米（包含智能化运行维护费0.05元/月/平方米）。协议签订后，原告在物业服务期间，积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2011年9月1日停缴物业费，截止2016年12月31日，欠缴物业费共计6677元。根据《前期物业管理服务协议》中关于违约责任的第十一条第四项规定，被告应从逾期之日起至2016年12月31日支付违约金，为减轻被告负担，原告对违约金部分只主张2003元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，故起诉至法院。被告辩称：被告与郑州开元房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》并没有指定的前期物业公司和物业服务等级费用等事项，原告的物业管理权利来自郑州开元房地产有限公司的授权，若原告没有合法的《前期物业管理委托合同》及《住宅前公共性物业收费申报审核表》等手续，则被告业主与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》自然也无效；如果《前期物业管理服务协议》有效，原告诉求的物业费部分既不合理，也不合法，物业费中包含的公共配套设施、市政公用基础设施部分应由开发商承担，而不是被告；被告在2010年-2012年的三年间并无居住使用涉案房屋，物业费应按照50%-80%交纳；原告未达到国家和郑州市相关规定所要求的服务质量标准；原告未在《前期物业管理服务协议》中约定各项服务具体质量标准和被告违约的赔偿责任；原告的收费按照2009年时期的郑州物价局规定为一级物业服务收费标准，但物业方仅仅是二级物业，其服务与价位不对等，严重违约；原告把车位对外长期出租出卖，造成业主无处停车；原告客服服务差；小区的卫生清洁不到位；公共设施维修有问题；安全秩序混乱；消防安全缺失；绿化存在问题；电车收费、停放存在问题；原告监管不力；每年没有征询业主对物业服务的意见；原告擅自改变公共设施、物业管理用房用途；被告不应承担违约责任；2014年2月前的物业费超过诉讼时效；被告合同中房屋面积为89.96平方米，房本上面积为90.72平方米，发房本之前应按89.96平方米收取物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告无争议的事实本院确认如下：2009年12月28日原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定涉案房屋坐落位置为A14号楼4单元5层04室；建筑面积89.96平方米；因乙方原因空置房屋物业管理费为1.15元/平方米/月；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，或采取服务限制及诉诸法律等措施。协议还就双方的其他权利义务进行了约定。2009年12月28日被告的业主情况登记表显示房号为A14号楼4单元5层04号，购房日期为2008年3月13日，入伙日期为2009年12月28日，建筑面积为89.96平方米。被告自2011年9月1日至2016年12月31日未向原告交纳物业费。涉案房屋的产权证书中登记的面积为90.72平方米。2012年6月12日被告交纳了涉案房屋差额面积的费用。本院认为：原、被告于2009年12月28日签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意愿的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告之间系物业服务合同法律关系，原、被告均应当严格按照合同约定履行各自义务。原告向被告提供了物业服务，被告应按照合同约定向原告交纳物业费，原告执行的物业服务费标准不违反有关法律和行政法规的强制性规定，按照此标准向业主收取物业服务费的行为合法有效。物业费系持续产生且原告一直向被告催收物业费，诉讼时效存在中断，故本案未超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，被告未实际入住并不是其拒交或少交物业费的约定或法定理由。针对被告关于物业费标准过高、原告提供的多项物业服务存在问题的抗辩，因其提交的证据不足以证明其主张的事实，故对于被告的抗辩，本院不予认定。根据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时结合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关物业费收费标准问题、建筑物共有部分的收益问题及小区整体管理等问题，被告亦应当通过法律所规定的共同管理权来主张权利，业主共同管理权的行使主体为业主委员会或业主大会，故被告不付或少付物业费的抗辩，缺少法定或约定的充分必要条件，且直接混淆了物业服务关系中所包含的业主个体权益与业主公共权益。即：个体业主不能因物业服务企业的公共物业服务违约行为，在没有具体关联约定或法定事由条件下而单独获取应由全体业主共有的违约责任的相对权益。故被告可针对原告物业服务行为，从个人具体合法权益保障角度，另寻求公力救济、社会救济、私力救济，包括诉讼。被告应当依照每月每平方米1.15元的标准向原告支付自2011年9月1日起至2016年12月31日止的物业服务费。原、被告签订的《前期物业服务协议》中约定的涉案房屋的建筑面积为89.96平方米，2012年6月12日被告补交涉案房屋差额面积的费用，故2011年9月1日至2012年6月11日被告应按照合同约定建筑面积89.96平方米交纳物业费，经计算为969.02元；2012年6月12日至2016年12月31日被告应按照登记建筑面积90.72平方米交纳物业费，经计算为5699.79元，共计6668.81元。原告要求被告支付物业费6677元，本院仅对其中6668.81元予以支持，对原告主张的多余部分的物业费本院不予支持。关于违约金，原告在履行物业管理服务义务上存在瑕疵，故原告主张的违约金本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李治国自本判决生效之日起十日内向原告河南省戴维斯物业管理有限公司支付所欠自2011年9月1日至2016年12月31日的物业服务费共计6668.81元；二、驳回原告河南省戴维斯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告李治国负担本判决为终审判决。审判员  陈俊南二〇一七年九月二十五日书记员  颜 琼