广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13568号上诉人(原审原告):广州成功房地产有限公司，住所地广州市荔湾区十八甫路十八甫新街24号502房。法定代表人：邓耀文。委托诉讼代理人：苏晓军，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文孝，广东天胜律师事务所律师。被上诉人(原审被告):陈建仪，女，1962年4月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陆锦光，男，1962年10月20日出生，汉族，住广州市荔湾区，系陈建仪配偶。上诉人广州成功房地产有限公司（以下简称：成功房地产公司）与被上诉人陈建仪房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人广州成功房地产有限公司不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。成功房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判支持其一审诉请。事实与理由：一、原审判决逻辑前后矛盾。本案的争议焦点为双方《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》的调换面积计算标准与超额面积补偿标准。该《拆迁协议书》全文未提及“套内面积”表述，对于拆迁房屋的面积以及产权调换房屋的面积，在协议的第一至四条中皆使用“建筑面积”进行表述，产权调换房屋“101.32平方米”是指“建筑面积”，而非“套内面积”。本案按建筑面积进行产权调换无误。原审判决虽认定案涉《拆迁协议书》合法有效，但并未引用其中任何条款审理本案，其认定案涉房屋适用“套内面积”标准理据不足，逻辑自相矛盾，一旦生效将会对房屋拆迁补偿市场产生颠覆性影响，发生在本案之前的产权调换合同会被推翻，将会造成三旧和棚户区改造工作难题。二、原审判决以政策规定否定双方合同约定的做法明显违背法律。原审判决以政策规定为由采用套内面积标准，但政策规定不属于法律或行政法规，《拆迁协议书》对产权调换面积是建筑面积的约定若违反政策规定，并不能当然否定协议书效力，原审处理有违《合同法》第五十二条之规定。虽然原审法院不愿公开政策规定具体所指，但陈建仪一审抗辩所提及《广州市城市房屋拆迁管理条例》(该条例自2004年1月1日起废止)，即使是陈建仪引用该条例的第二十五条“房屋拆迁补偿实行产权调换的，共有的楼梯、走廊应按所调换房屋的相关面积比例分摊，但居住平房被调换到楼房的，补偿的建筑面积在扣除分摊的楼梯、走廊面积后，应不少于原产权面积。产权调换的房屋位于首层，是通过共用的楼梯、走廊进入各户的，应按其建筑面积所占的比例分摊。若按设计方案首层房屋是另开门户，不使用楼梯、走廊的，则不予分摊。分摊的楼梯、走廊面积按建筑成本价结算”来抗辩，该条仅规定拆迁居住平房被调换到楼房时套内面积应不少于原产权面积的情形，而本案拆迁房屋是二至四楼，并不适用该条规定。三、一审法院认定按照1700元/方平方米的补偿标准违背常理。本案1302房面积超额需补偿的问题，在(2012)穗荔法民三初字第389号、(2012)穗中法民五终字第2616号案中，成功房地产公司委托评估公司对1302房单价进行评估，陈建仪已充分知晓，但其执意要求将1302房作为调换房屋，成功房地产公司本着实事求是与公平的原则，按照1302房诉讼确权期间评估价，而非现有市场价标准来主张补偿款。陈建仪答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。对分摊面积如何计算的问题，成功房地产公司无视政策规定，以“建筑面积”标准计算产权调换面积。尽管调换协议没有明确注明建筑面积是由套内面积、公摊面积组成，但可通过房产证等有效证件予以证明。《拆迁协议书》未约定超出面积如何补偿的，应按照政策文件规定的标准补偿；有约定的，也应受《广州市城市房屋拆迁管理条例》（穗常发〔1997〕42号）约束。成功房地产公司向一审法院起诉请求：一、判决陈建仪在3天内向成功房地产公司支付产权调换房屋的面积超额部分的补偿款213464.9元；二、判决陈建仪承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：陈建仪原是广州市十八甫西路XX楼，十八甫北路糖房XXXX三、四楼房屋（以下简称原址房屋）的业权人及使用人（两房屋建筑面积合计96.32平方米，其中广州市十八甫西路XX楼分摊面积3.4379平方米）。2003年1月15日，成功房地产公司与陈建仪签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》约定：陈建仪同意成功房地产公司拆除原址房屋；成功房地产公司应于2006年4月30日前在原地段新建大楼第十三层，壹梯南向建筑面积101.32平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例）第06单元用作拆除原址房屋后的产权补偿交付给陈建仪；与原址房屋对比，相差5平方米，由陈建仪以8500元付给成功房地产公司；签订上述协议后，陈建仪依约将原址房屋交由成功房地产公司拆除。2009年6月26日和2009年12月16日成功房地产公司分别向陈建仪发出荔景华庭拆迁住宅回迁通知书，通知陈建仪回迁到十八××××房（即荔景华庭XXXXX房，西南向建筑面积106.02平方米），并办理产权交换手续。陈建仪认为成功房地产公司没有按照双方签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》约定：安排陈建仪回迁原地段新建大楼第十三层，壹梯南向建筑面积101.32平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例）第06单元用作拆除原址房屋后的产权补偿；陈建仪不同意与成功房地产公司签订回迁协议书。2012年一审法院受理陈建仪诉成功房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。陈建仪请求判令成功房地产公司履行产权调换协议（将位于广州市荔湾区十八甫北路7号荔景华庭BXXX房用于陈建仪回迁作产权调换）等。案件经审理，一审法院于2012年6月7日作出（2012）穗荔法民三初字第389号民事判决，其中判决第一项：自判决发生法律效力之日起十日内，成功房地产公司安排广州市荔湾区十八甫北路7号荔景华庭BXXX房给陈建仪回迁居住并作为产权调换补偿。其他（略）。成功房地产公司不服向广州市中级人民法院提出上诉。该院经审理于2013年1月23日作出（2012）穗中法民五终字第2616号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2013年4月8日陈建仪入住广州市荔湾区十八甫北路7号荔景华庭BXXX房。2016年8月12日经法院执行广州市荔湾区十八甫北路7号1302房的产权登记至陈建仪名下。在广州市不动产登记查册表显示，该房屋建筑面积：110.78平方米，其中套内建筑面积：88.41平方米。在一审庭审中，成功房地产公司提供发票、广东省地方税务局税务质疑书、广州银信土地房地产与资产评估咨询有限公司于2012年9月14日作出的广州市荔湾区十八甫北路7号荔景华庭BXXX房评估市场单价为22565元/平方米的评估报告等证据，认为陈建仪应按上述标准向成功房地产公司支付超面积补偿款。陈建仪对成功房地产公司的举证均不予确认。陈建仪提供穗常发[1997]42号关于公布施行《广州市城市房屋拆迁管理条例》的通知、穗国房字[2000]249号《关于规范处理实测分摊面积超出协议所载分摊面积问题的通知》等证据，认为超出面积是属于公摊面积，根据上述规定陈建仪应按《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》约定1700元/平方米向成功房地产公司支付超面积补偿款。成功房地产公司对陈建仪的举证均不予确认，不要求重新评估。一审法院认为：成功房地产公司与陈建仪签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议是回迁房屋比被拆迁房屋多出部分面积是否为公摊面积还是属于房屋套内面积。首先，根据房屋产权登记原被拆迁房屋建筑面积为96.32平方米（包括公摊面积为3.4379平方米、建筑面积92.8821平方米），及陈建仪以1700元/平方米向成功房地产公司购买5平方米；在广州市不动产登记查册表显示陈建仪回迁房屋建筑面积为110.78平方米（其中套内建筑面积为88.41平方米、公摊面积为22.37平方米）。因此，可认定回迁房屋比原被拆迁房屋超出部分面积13.9321平方米为公摊面积。其次，陈建仪举证当时房屋拆迁政策规定，对超出约定公摊面积的购买价格是适用当时的建筑成本价（即协议约定1700元/平方米）计算。成功房地产公司的证据不能证实回迁房屋超出约定部分面积是属于套内建筑面积，陈建仪的抗辩理由成立。成功房地产公司要求超出面积9.46平方米按22565元/平方米计算补偿款没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。最后，根据公平原则，陈建仪应按1700元/平方米向成功房地产公司支付超13.9321平方米公摊面积的补偿款。对于陈建仪在答辩中认为成功房地产公司给予回迁房面积不符合约定的补偿，陈建仪可另案提出。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年4月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈建仪向成功房地产公司支付广州市荔湾区十八甫北路7号1302房增大公摊面积补偿款23684.57元。二、驳回成功房地产公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2251元，由成功房地产公司负担2001元，陈建仪负担250元。本院二审期间，各方均无新证据提交。陈建仪对原审查明事实没有异议。成功房地产公司提出：一审判决第五页所载“原告对被告的举证均不予确认，不要求重新评估”并非其原意，其原意是指其已承担举证责任，若要评估，应由陈建仪承担相关义务。另案涉双方所签《房屋拆迁产权调换协议书》经广州市国土局拆迁管理部门审核、见证，一审遗漏查明。经审理查明，本院对一审法院认定事实予以确认。至于成功房地产公司提出的事实异议，经查：成功房地产公司在一审回应法庭2012年形成的评估报告是否需要再行评估问题时，明确表示适用该评估价格。双方涉案《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》确有经广州市国土局拆迁管理部门审核、见证。另查明：陈建仪在一审中认为双方签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中约定增加的5平方米是其增加购买的公摊面积。本院认为，根据双反诉辩意见，本案二审的争议焦点可分为两个方面：一是双方实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差如何计算。二是回迁面积差额结算。关于房屋面积差的计算问题。双方于2003年签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定成功房地产公司应于2006年4月30日前在原地段新建大楼XXX层，壹梯南向建筑面积101.32平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例）第06单元用作拆除原址房屋后的产权补偿交付给陈建仪；与原址房屋对比，相差5平方米，由陈建仪以8500元付给成功房地产公司。从双方约定内容来看，只约定了回迁房的建筑面积，并没有明确约定回迁房的套内面积和公摊面积，也没有明确约定增加的面积是公摊面积还是套内面积。该合同在建筑面积后注明分摊楼梯、走廊等面积按比例，但具体是按被拆迁房屋的分摊面积比例还是回迁后房屋的分摊面积比例则不明确。成功房地产公司认为计算建筑面积差不应区分套内面积和公摊面积，而陈建仪则认为应区分套内面积和公摊面积分别计算面积差。对此，本院认为，双方协议于2003年签订，其时《广州市城市房屋拆迁管理条例》（穗常发〔1997〕42号文）、《关于规范处理实测分摊面积超出协议所载分摊面积问题的通知》（穗国房字[2000]249号）均为有效，双方约定不明并存在争议的内容应参照上述规定和文件予以确定。上述42号文第二十五条规定：房屋拆迁补偿实行产权调换的，共有的楼梯、走廊应按所调换房屋的相关面积比例分摊，但居住平房被调换到楼房的，补偿的建筑面积在扣除分摊的楼梯、走廊面积后，应不少于原产权面积。产权调换的房屋位于首层，是通过共用的楼梯、走廊进入各户的，应按其建筑面积所占的比例分摊。若按设计方案首层房屋是另开门户，不使用楼梯、走廊的，则不予分摊。分摊的楼梯、走廊面积按建筑成本价结算。第二十六条规定：以产权调换方式补偿的住宅房屋，建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；建筑面积不足原建筑面积的部分，按照商品房价结算。穗国房字[2000]249号文就拆迁过程中遇到的实测分摊面积超出协议所载分摊面积问题通知如下：按实地测量结果计得回迁房屋（套间）分摊面积超出拆迁补偿协议书（或其他合法分割文件，下同）所载分摊面积，拆迁人与被拆迁人就购买超出协议分摊面积事宜，经协商达成一致的，由登记所按实测分摊面积办理回迁房屋确权手续。不能达成一致的，由拆迁人或被拆迁人向测绘所申请按协议分摊面积重新出具测绘图纸，超出的分摊面积由拆迁人负担，不再分摊，登记所按协议分摊面积办理回迁房屋确权手续。超出协议分摊面积的购买价格可参考市拆迁办处理拆迁问题确定的建筑成本价。按照系统解释方法，综合考察上述文件规定，虽然从总体上而言，房屋拆迁补偿的产权调换是以产权证书记载的建筑面积计算，但根据拆迁补偿的性质，拆迁补偿的回迁房屋在使用利益和价值上应不低于被拆迁的房屋。因此，在当事人对回迁房屋的套内与分摊面积没有明确约定的情况下，应当按照有利于被拆迁人的原则，以被拆迁房屋的套内与分摊面积的比例来确定应当补偿回迁的房屋面积比例，从而保障被拆迁人原房屋使用利益和价值。从公平合理原则出发，在出现面积差额的情况下，应分别计算套内面积差和分摊面积差，当事人另有约定除外。因此，本案双方约定分摊面积不明的情况下，一审法院分别计算套内建筑面积差和分摊面积差，并根据被拆迁房屋的原产权登记记载的分摊面积以及陈建仪自认签约时约定增加的面积为分摊面积等情况，认定实际回迁房屋的分摊面积比约定超出13.921平方米，并无明显不当，陈建仪亦未提出异议，本院予以确认。关于面积差额结算问题。根据前述穗常发〔1997〕42号文第二十六条规定和穗国房字[2000]249号规定，对于以产权调换方式补偿的房屋，面积不足原面积的，按照商品房价计算。对于超出协议所载分摊面积的，由双方协商，可参考建筑成本价由被拆迁人购买，双方不能达成一致的，超出的分摊面积由拆迁人负担，不再分摊。由于被拆迁人对于分摊面积的增加并无过错，而双方争议的回迁房屋已由陈建仪办理产权登记，超出的分摊面积已经登记在陈建仪名下。根据公平原则，陈建仪应当按照双方签订协议时约定建筑成本价1700元/平方米的标准向成功房地产公司支付案涉房屋增大公摊面积13.9321平方米的补偿款23684.57元。因此，一审此项处理亦无明显不当。成功房地产公司上诉要求陈建仪按2012年的市场评估价来计算全部建筑面积差额款，没有法律和事实依据,本院不予支持。综上所述，原审判决查明事实清楚，处理并无不当。成功房地产公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4502元，由广州成功房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  张 怡审判员  李 静二〇一七年九月二十八日书记员  林北征