西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0103民初6868号原告：张旭，男，1987年12月20日出生，汉族，中国中铁一局建筑安装工程有限公司员工，住西安市碑林区建设西路**新旅城**楼****。委托诉讼代理人：白宏照，女，无业，住西安市，住西安市碑林区建设西路**新旅城**楼****v>被告：陕西博胜投资有限责任公司，住所地：陕西省西安市碑林区建设西路**。法定代表人：赵峰，执行董事。委托诉讼代理人：马媛，陕西稼轩律师事务所律师。原告张旭与被告陕西博胜投资有限责任公司（以下简称博胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理。依法由审判员李新元适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张旭委托诉讼代理人白宏照，被告博胜公司委托诉讼代理人马媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张旭向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，立即为原告办理房地产权属证书；2、被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金2733.87元及至实际办理房产证时的违约金（以日万分之二计算）；3、被告向原告支付其他合同违约金2733.87元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告销售的位于西安市碑林区建设西路65号新旅城（西区）5幢3单元16层31603号商品房，房屋价款为546744元。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告于2012年12月28日向原告交付了房屋。截至起诉之日，被告向原告交付使用房屋已超过365个工作日，但因被告原因，原告至今仍未取得房地产权属证书。另外，被告在前期销售以及书面合同中，均明确告知原告，小区规划建设包含会所等公用设施。但在房屋交付使用后，原告发现被告所承诺修建的公用设施，被其擅自改变作为他用。综上，被告逾期办理房屋产权证书并擅自改变小区公用设施的行为已构成合同违约，并严重侵害了原告的合法权益，被告依法应继续履行合同并承担违约责任。为维护自身合法权益,原告提起本案诉讼。被告博胜公司辩称，其始终按照合同履行了合同义务，项目工程已经政府部门公告登记，不存在合同履行障碍，2017年6月10日，西安市不动产登记服务中心已经对碑林区建设西路65号商住楼2幢、住宅楼**进行了首次登记；被告已于2011年前取得《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《建筑工程规划许可证、《土地规划许可证》、《商品房预售许可证》，并按照法律要求在2014年9月之前陆续通过西安市规划局、西安市环境保护局、西安市消防支队等政府部门组织的竣工验收，项目已经具备办理房屋权属登记的前置条件。根据《西安市城中村改造建设管理暂行办法》第十条规定：“城中村改造项目建成后由市城乡建设委员会组织有关单位进行综合验收；综合验收合格后由房产管理部门办理房产登记手续。”2014年9月，被告向城中村改造项目的前置审批机关西安市碑林区城中村改造工作领导小组办公室申请综合竣工验收。2014年年底，该办公室负责人因涉嫌严重违纪违法，接受组织调查，根据西安市纪律检查委员会的要求，自2014年年底至2017年3月，该办公室停止受理被告在内的多个碑林区城中村改造项目提供的相关手续材料。导致被告至今未取得房地产权属证书，不属于出卖人的责任，被告未构成违约，不应当承担违约责任，且原告主张逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不应予以支持；对于原告认为被告存在虚假宣传，改变商业会所用途构成违约，应支付违约金的主张，因无事实及法律依据，依法应予驳回。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2009年8月30日，被告与西安市碑林区城中村改造工作领导小组办公室签订碑林区旅馆村、鲁家村地区城中村改造新项目《协议书》，被告对碑林区旅馆村、鲁家村地区城中村具体实施建设改造。项目建设过程中及项目完工后，被告陆续取得涉案项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程竣工报告单》、《消防验收验收意见书》及《商品房预售许可证》等审批文件。2012年5月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告销售的位于西安市碑林区建设西路65号新旅城（西区）5幢3单元16层31603号商品房，房屋建筑面积为79.66平方米，房屋单价6863.85元，总价款为546774元。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不及时提供办理产权证书所需资料的，出现延误与出卖人无关。该商品房所在小区的会所、各类康乐设施及其他经营性和服务性配套设施，除依法应移交给国家及已售部分外，所有权属归出卖人所有。合同签订后，原告按照合同约定全额支付被告购房款。2012年12月28日，被告向原告交付了涉案房屋。2016年3月17日，被告曾向西安市碑林区城（棚）改办发出《关于尽快办理新旅城小区房产证手续的报告》，在该报告中，被告称：“我司根据与业主签订的《商品房买卖合同》，于2014年委托陕西海城物业服务有限责任公司新旅城管理处代为收集房产证所需的业主资料。业主按照要求提交了完整资料后，非常关注房产证的办理情况。随着时间的推移，业主由期盼、关注继而逐渐转变为质询、愤慨，不满情绪演化升级为各种矛盾。小区物业做了大量解释安抚工作，我司也承受了巨大压力和违约责任风险，但于事无补……”。此后，被告公司、西安市城中村改造办公室向西安市不动产登记局申请对西安市建设路65号商住楼进行登记后，西安市不动产登记局于2017年6月10日，在《西安晚报》第六版刊登了《西安市不动产登记局不动产权属登记通告》。2017年7月17日西安市碑林区城中村改造办公室向西安市不动产登记局出具《情况说明》一份，该《情况说明》载明：“由陕西博胜投资有限公司开发建设的新旅城（东、西区）是鲁家村、旅馆村城中村改造项目，属于我市城中村改造重点项目之一，依据市城改【2009】197号文件开发建设，得到各级政府的大力支持，本项目规划总用地：58.551亩，规划建设总面积：358114平方米，，地上建筑总面积328665平方米，地下建筑面积29449平方米已于2013年3月全部交付使用。本项目于2009年纳入西安市城中村改造计划，并取得【2009】197号批复，2012年主体竣工，截至2014年9月已完成消防、人防、防雷、环保、节能等验收工作，此后接到西安市城中村改造办公室通知，为配合政府有关工作的展开，项目所有手续停止办理，在此期间，为了维护社会稳定及回迁、购房群众的切身利益，我办协同博胜公司多次向上级部门提出申请，2016年、2017年我办将全区城改项目手续办理情况汇总（包括此项目）上报，经过多方努力，项目手续办理在2017年3月得以恢复。恢复以后，博胜公司抓紧着手办理后续手续，并且取得一定的进展，安抚了群众不安的心理。群众的上访、投诉较之前得到改善，给政府相关部门工作开展起到了很大的帮助。我办迫切期望各单位、各部门能够积极配合，尽早促使此项目为群众办结《不动产权登记证》。”2017年7月27日，西安市碑林区城中村改造办公室对被告的新旅城（西区）1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼工程出具竣工验收备案意见，载明：“建设单位博胜公司新建、改建、扩建的新旅城（西区）1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼工程，于2014年12月30日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2017年7月12日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2017年7月11日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。”2017年5月25日，西安市规划局向被告下发了新旅城（西区）小区项目的建设工程竣工规划验收合格证。但至今原告所购房屋所有权证尚未办理完成。庭审中，原告为证明延迟办证系被告原因造成及其积极主张办理房屋产权证的事实，提交了2016年3月7日向西安市房管局对于业主反映办证问题的答复，该答复称涉案房屋房产证未能办理的原因为该项目未取得规划部门核发的《建设工程规划验收合格证》及建设主管部门核发的《房屋竣工验收备案表》，尚不具备办理房屋产权登记的条件，无法给业主办理房产证。原告为证明被告擅自变更小区会所功能等与销售宣传不符构成违约的事实，提交销售彩页等证据予以证明。被告认可确在房屋交付后将会所改建为幼儿园投入使用。以上事实，有双方当事人提交证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。原告已依约履行交付房款的合同义务，被告博胜公司未能按合同约定的期限将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，至今未能协助原告取得房屋所有权证构成违约，现原告要求被告继续履行合同约定的上述义务，符合法律规定，本院予以支持。对于被告认为其未能履行办证义务，非因其原因造成的抗辩理由，因被告所述非合同约定的免责事由，亦非法定免责事由，根据《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故被告博胜公司此抗辩意见，本院不予支持。对于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金2733.87元的诉讼请求数额符合合同约定，依法应予支持；对于被告认为原告此诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，因根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后365工作日日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案所涉房屋于2012年12月28日交付，原告自合同约定的办理房屋产权登记期限届满后，就知道或应当知道被告违约的事实，应当在该期限届满之日起2年内主张逾期办证违约金，但根据被告向西安市碑林区城（棚）改办发出《关于尽快办理新旅城小区房产证手续的报告》，西安市碑林区城中村改造办公室曾向西安市不动产登记局出具的《情况说明》以及西安市房管局对于业主反映办证问题的答复等证据，均证明包括原告在内的涉案小区业主在房屋交付后，即曾多次向被告及有关部门主张办理房屋所有权证，并要求被告承担逾期办证违约责任的事实，存在诉讼时效中断的情形，故对被告认为原告主张逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，本院亦不予支持。对于原告主张被告支付至实际办理房产证时的违约金的诉讼请求，因双方的合同中并无此项违约金的约定，本院对原告此项诉讼请求不予支持。对于原告认为被告存在虚假宣传，改变商业会所用途构成违约，应支付其他违约金的诉讼请求，因根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案原告未能举证证明会所用途的改变对其所购房屋价格的重大影响，被告销售房屋时的宣传内容不能依据上述法律规定认定为要约，不能认定被告存在此违约事实；且被告对小区会所改建为幼儿园使用，亦满足了一部分业主需求，故对原告依此理由主张的违约金，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西博胜投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告张旭办理完成西安市碑林区建设西路65号新旅城（西区）5幢3单元16层31603号房屋权属证书；二、本判决生效之日起十日内，被告陕西博胜投资有限责任公司支付原告张旭逾期办理房地产权属证书违约金2733.87元。三、驳回原告张旭其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，本院减半收取25元，由原告张旭负担10元，被告陕西博胜投资有限责任公司负担15元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  李新元二〇一七年九月二十二日书记员  张 宁