福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽03民终2446号上诉人（原审被告）：莆田市奇奇国际旅行社有限公司，住所地福建省莆田市荔城区福厦路99公里奇奇汽车城办公大楼3层，统一社会信用代码9135030455508798XD。法定代表人：林一钦，总经理。委托诉讼代理人:姚春兰、戴晨腾，福建凌龙律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：蔡爱华，女，1970年6月8日出生，汉族，农民，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人:皮慧英、谢晓薇，福建宽达律师事务所执业律师。原审第三人:莆田永佳企业有限公司，住所地福建省莆田市城厢区东海镇海头工业区，组织机构代码15535443-6。法定代表人陈燕玲，总经理。上诉人莆田市奇奇国际旅行社有限公司（以下简称奇奇公司）因与被上诉人蔡爱华、原审第三人莆田永佳企业有限公司（以下简称永佳企业）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奇奇公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡爱华的一审诉讼请求或将本案发回重审，并由蔡爱华负担本案的诉讼费用。事实和理由：1.根据奇奇公司员工苏武鹏与蔡爱华签订的《租房协议》第2条、第8条和第9条的约定，奇奇公司并不存在转租的违约行为，故蔡爱华收取的21600元应用于抵扣尚欠的租金。2.虽生效判决确认奇奇公司与永佳企业的合同无效，但房屋产权证及国有土地使用证仍登记在永佳企业名下，并没有任何生效文书确认蔡爱华系讼争房屋所有权人，故蔡爱华无权主张租金及占用费。3.讼争房屋登记在永佳企业名下，奇奇公司即使要交租金也是向永佳企业缴纳。4.一审法院认定按月租金7200元计算蔡爱华的损失缺乏依据，应委托评估机构对涉案地段目前的租金进行评估，一审法院程序违法应发回重审。且一审从2012年7月1日起计算占用费也是错误的，应从合同被确认无效的判决生效后起算。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，程序违法，请求判如所请。蔡爱华辩称：1.支付租金和返还租赁物是承租人的主要义务，奇奇公司拖欠租金和拒不搬离讼争房屋已构成违约。定金予以没收有理有据，奇奇公司诉称定金应充抵租金于法无据。2.蔡爱华为讼争房屋的实际所有权人，奇奇公司应向蔡爱华支付租金和占用费。3.违约责任为无过错责任，永佳企业存在过错不影响奇奇公司承担本案违约责任，且租赁合同也无相关免责条款，奇奇公司可另行向永佳企业主张违约责任。4.登记在奇奇公司名下的房产证和土地证已被撤销，现恢复在永佳企业名下。由于行政部门的原因暂时无法为蔡爱华单独办理讼争房屋的不动产权证书，但不影响奇奇公司已知晓蔡爱华是讼争房屋的所有权人，奇奇公司应向蔡爱华履行承租人的义务。5.一审法院认定自2012年7月1日起按每月7200元计算占用费是正确的。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。永佳企业未提交书面答辩意见，也未到庭参加诉讼。蔡爱华向一审法院起诉请求：1、奇奇公司向蔡爱华支付尚欠的租金14400元；2、奇奇公司向蔡爱华支付自2012年7月1日起至2016年11月止的房屋占用费374400元。一审法院认定事实：蔡爱华、案外人蔡金辉、蔡爱玉系兄妹关系，案外人蔡金辉与案外人魏敏系夫妻关系，案外人蔡金德与案外人蔡爱玉系夫妻关系。永佳企业于1997年4月30日成立,住所地为莆田××海××开发区，法定代表人蔡金辉。2004年9月6日，变更住所地为莆田××区环城路××号。2004年10月9日，变更住所地为莆田××城区环城路××号。2006年12月20日，变更法定代表人为魏敏。2008年8月7日，变更法定代表人为朱占春。2009年8月6日，变更法定代表人为许铭庭。2010年9月13日，变更法定代表人为朱占春。坐落于莆田市××原××莆田县物资企业的房屋共有临街店面十三坎，2003年经福建华宏达拍卖行受中国工商银行荔城支行委托拍卖该房产时，永佳企业竞拍中标取得该房产。2003年6月7日，永佳企业与案外人蔡金德签订《购房合同书》，双方约定永佳企业把临街店面十三坎中靠西侧的1.5坎店面的一、二、三层及地下室以450000元予以转让给蔡金德，房屋过户手续由永佳企业办理。2003年案外人蔡金辉以永佳企业的名义与蔡爱华口头约定：永佳企业将与蔡金德相邻的1.5坎房屋及地下室以500000元转让给蔡爱华。后蔡爱华付清购房款，2003年11月25日，蔡金辉出具给蔡爱华字据一份，内容载明：“物资局爱玉旁边1.5坎店面加地下室款项蔡爱华已全部付清。蔡金辉2003.11.25.”。2010年6月1日，蔡爱华与苏武鹏（奇奇公司员工）签订《租房协议》一份，约定蔡爱华将房屋一幢以月租金7200元出租给苏武鹏经营商品贸易，租期二年，即自2010年6月1日起至2012年6月1日止，租金按月在每月5日前支付给蔡爱华（建行：蔡爱华4367421842670010557），苏武鹏支付房租定金21600元。《租房协议》签订后，奇奇公司对承租房屋与其他相邻店面进行改造后作为办公场所。承租合同期内分别由奇奇公司的蔡奇龙（占85%股份的股东）、林一钦（法定代表人，占15%股份的股东）、苏武鹏按约每月支付给蔡爱华租金7200元至2012年4月止。2010年7月12日，永佳企业与奇奇公司签订《房屋买卖合同》一份，约定永佳企业把坐落在莆田市荔城区环城路81号，房产证为莆房权证荔城字第××号，建筑面积849.23平方米。土地证为莆国用（2009）第J03455号，土地面积为965.286平方米。地下室及临时搭盖无计入房产证内的但列入出售范围。交易价格以实收价1107500元转让给奇奇公司。该宗房屋（含本案及另案讼争房屋各1.5坎）转让后于2010年8月17日办理所有权转移登记,房屋所有权登记建筑面积为849.23平方米。蔡爱华于2012年12月27日向一审法院起诉请求依法确认永佳企业与奇奇公司签订的位于莆田市环城路××店面及地下室的房屋买卖合同无效。一审法院于2013年9月9日作出（2013）荔民初字第327号民事判决：确认永佳企业与奇奇公司于2010年7月12日签订的坐落于莆田市环城路八二一中街81号的《房屋买卖合同》中涉及蔡爱华的1.5坎店面及地下室部份的买卖合同无效。宣判后，奇奇公司不服，提出上诉，莆田市中级人民法院于2014年5月20日作出（2013）莆民终字第1335号民事裁定：撤销原判，发回重审。重审时，一审法院于2015年9月12日作出（2014）荔民初字第2632号民事判决：确认永佳企业与奇奇公司于2010年7月12日签订的坐落于莆田市环城路八二一中街81号的《房屋买卖合同》中涉及蔡爱华的1.5坎店面及地下室部份的买卖合同无效。宣判后，奇奇公司再次不服，提出上诉。莆田市中级人民法院于2015年12月29日作出（2015）莆民终字第2100号民事判决：驳回上诉，维持原判。奇奇公司向福建省高级人民法院提出再审，福建省高级人民法院于2016年8月19日作出（2016）闽民申1723号民事裁定：驳回奇奇公司的再审申请。生效裁判认定奇奇公司与永佳企业签订的《房屋买卖合同》是恶意串通，该行为损害了蔡爱华的合法权益，讼争房屋的所有权属于蔡爱华所有。2016年6月20日，莆田市住房和城乡建设局作出《关于撤销莆房权证荔城字第××号房屋产权登记行为的决定》，决定撤销莆房权证荔城字第××号《房屋所有权证》登记行为。2016年7月22日，莆田市人民政府作出《关于撤销莆国用（2010）第J07924号国有土地使用证项下部分变更登记事项的决定》，决定撤销奇奇公司莆国用（2010）第J07924号《国有土地使用证》项下的部分变更登记事项。市国土局负责依法将奇奇公司《国有土地使用证》项下的土地使用权面积734.198平方米（其中独用面积597.208平方米、分摊面积136.99平方米）更正登记为土地使用权面积597.208平方米（其中独用面积597.208平方米）；将该《国有土地使用证》项下的土地分摊面积136.99平方米的土地使用权恢复登记至永佳企业名下。2016年11月1日，奇奇公司与蔡爱华交接讼争房屋。自2012年7月1日起至2016年11月1日止奇奇公司一直占用讼争房屋，因奇奇公司自2012年4月起未依约履行支付租金的义务，致讼。案经审理，因双方各持己见，致一审法院无法组织调解。一审法院认为，蔡爱华与奇奇公司签订的《租房协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，是合法有效的，双方均应按照协议的约定全面履行自己的义务。生效裁判认定讼争房屋的所有权属于蔡爱华所有。蔡爱华已按照合同约定将房屋交付给奇奇公司使用，已经履行了自己的义务。根据《租房协议》的约定，奇奇公司承租两年（自2010年6月1日起至2012年6月1日止），但奇奇公司仅支付租金至2012年4月，故蔡爱华诉讼请求奇奇公司支付尚欠租金14400元，具有事实和法律依据，予以支持。因奇奇公司自2012年7月1日起至2016年11月1日止一直占有使用讼争房屋，故蔡爱华诉讼请求奇奇公司支付该期间占用费374400元，具有事实和法律依据，予以支持。奇奇公司拖欠租金的行为已构成违约，故其辩称蔡爱华已收取的定金21600元应予抵扣租金的意见，不予采纳。第三人莆田永佳企业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：莆田市奇奇国际旅行社有限公司应在判决生效之日起十日内支付给蔡爱华房屋租金14400元及房屋占用费374400元。本案案件受理费7132元，由莆田市奇奇国际旅行社有限公司负担。本院二审期间，奇奇公司和蔡爱华均未提供新的证据。经审理查明，奇奇公司对一审法院查明的“2003年6月7日，永佳企业与案外人蔡金德签订《购房合同书》，双方约定……后蔡爱华付清购房款”事实有异议，认为奇奇公司在向永佳企业购买讼争房屋时，蔡金辉并未告知奇奇公司其已将讼争房屋出售给蔡爱华的事实。奇奇公司对一审法院查明的其他事实没有异议。蔡爱华对一审法院查明的事实没有异议。永佳企业未到庭亦未对一审法院查明的事实提出书面异议，视为其对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的各方当事人均没有异议的事实部分予以确认，对各方当事人有争议的事实在下文予以阐述。本院认为，关于讼争房屋所有权问题。福建省高级人民法院（2016）闽民申1723号民事裁定认定蔡爱华为讼争房屋的实际所有权人，故在奇奇公司未按双方签订的《租房协议》履行自己的义务时，蔡爱华向奇奇公司主张上述协议项下的相应权利是有事实依据的，应予以支持。上述协议约定租金应付至2012年6月1日止，但奇奇公司仅支付租金至2012年4月，且在租赁期满后仍然继续占用讼争房屋至2016年11月1日止，故蔡爱华据此请求奇奇公司支付未支付的租金及相应的占用费应予以支持。一审法院认定奇奇公司拖欠租金的行为已构成违约，并据此驳回奇奇公司诉称蔡爱华收取的定金21600元应抵扣租金的主张并无不当。永佳企业经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利。综上所述，奇奇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7132元，由奇奇公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄珊珊审判员  陈利强审判员  许秋红二〇一七年九月十二日书记员  高小福附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定除外，适用第一审普通程序。