广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终10754号上诉人（原审原告）：简镇政，男，汉族，住广州市天河区。委托代理人：林川、张哲，均系广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王幼林，男，汉族，住湖南省衡山县。委托代理人：曾文政，广东海智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:欧艳春，女，汉族，住湖南省衡山县。上诉人简镇政、王幼林因与被上诉人欧艳春房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字1198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人简镇政及其委托代理人林川、张哲以及上诉人王幼林及其委托代理人曾文政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。简镇政上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持简镇政的全部一审诉讼请求；3.王幼林承担一审、二审全部诉讼费。事实与理由：（一）从《租赁合同》第7-2条约定看，2005年《租赁合同》签署时，王幼林对于案涉房屋系宅基地上村民自建房屋系明知且认可，但其依旧同意承租该房屋作旅业使用，即应自行承担民用电力无法满足经营旅馆之用的一切风险及责任。（二）根据(2014)穗天法民二初字第194号《民事判决书》，村镇单位已为王幼林另行接通其他临时通电线路，为案涉房屋提供基本生活用电。另外，王幼林亦认可其先从新塘医院，后从隔壁工地拉电使用。此外，(2014)穗天法民四初字第95号《民事判决书》载明：诉讼中一审法院会同评估机构到案涉房屋现场评估时王幼林一方确认其从隔壁工地拉电使用，房间空调等用电正常。可见，除最开始因村镇的拆迁改造工程导致原供电线路不能继续使用断电期间外，涉案房屋用电正常，可以满足旅馆用电使用。一审法院未经实地了解，仅按照日常生活法则即认为涉案房屋无法满足使用需要明显与事实不符。（三）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷》第五条规定，即使《租赁合同》无效，一审法院应按合同约定的租金标准确定房屋占用费。即使不按上述规定，亦应根据房屋的实际使用状况，按同地段同类型房屋的租金标准来确定占用费。根据广州市房管局公布的租金参考标准，2008年大观路的商业用房租金为32元／平方米，2011年已升至49元／平方米。此外，根据《新塘城中村旧村改造居民房屋拆迁补偿安置方案》规定，商铺的临迁费标准是50元／平方米／月，住宅的临迁费也有20元／平方米/月。因王幼林拒不交租也不返还涉案房屋，导致简镇政既无法获取约定的租金收益，也无法将涉案房屋交付改造和领取临迁费，给简镇政造成严重损失。而一审法院未查实涉案房屋使用情况，在房价、租金暴涨的情况下，仅凭生活法则酌定2010年10月至今至少长达六年占用费(3000元／月，即约5元／平方米／月)有失公平。王幼林上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判驳回简镇政的所有诉讼请求；3.本案所有诉讼费用由简镇政承担。事实与理由：（一）、王幼林与欧艳春为亲戚关系，2005年王幼林支持欧艳春承租简镇政位于天河××××栋空楼房做旅馆使用，欧艳春于2005年3月12日与简镇政签订了《租赁合同》，租赁期限为2005年3月13日至2020年3月12日。欧艳春在王幼林的资助下花费80多万元对房屋进行了装修，旅馆正常经营到2008年3月10日，经简镇政同意，欧艳春将该旅馆全部转让给王幼林。简镇政自合同订立始就存在欺诈隐瞒真实情况，故意将没有办理任何规划报建手续的违章建筑，以合法建筑的名义出租给欧艳春与王幼林，并收取租金。该房屋属于村民自建房屋，其用电性质属于民用电力，简某及简镇政并未向相关部门申报和获批商业用电改造，导致王幼林无权使用超过居民用电标准的用电，旅馆生意因此而严重受损。更为严重的是，2010年9月中旬，由于拆迁将旅馆周围的道路全部堵塞，王幼林致电简镇政寻求解决未果，简镇政甚至在未通知王幼林的情况下，中断旅馆电力供应，后经王幼林多方了解才知道旅馆同样处于拆迁范围内，简镇政从未告知王幼林该信息，也从未与王幼林协商如何处理双方间租赁关系。2010年10月因简镇政与拆迁方之间存在纠纷，导致案涉房屋被供电部门停电处理，王幼林无法正常经营及正常使用，无奈之下，王幼林自行购买柴油机发电供旅馆使用，并雇佣人员对案涉房屋进行看管，等待王幼林起诉简镇政要求赔偿装修设备损失的(2014)穗天法民四初字第95号的判决。（二）、一审判决书载明案涉房屋未办理相关的规划报建手续，根据司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院依法释明简镇政和王幼林、欧艳春签订的《租赁合同》及《补充协议》为无效合同。经一审法院释明后，简镇政表示不变更诉讼请求，这是其处分权利。简镇政在民事起诉状中的诉讼请求第二项王幼林、欧艳春支付广州市天河区新塘田心围街X号的租金及逾期交付租金的滞纳金，支付租金的诉讼请求不成立，应当驳回。然而一审判决王幼林、欧艳春向简镇政支付占用费，显然是超越了当事人的诉讼请求，违背了不诉不审不判的诉讼原则。简镇政、王幼林称其答辩意见与上诉意见一致。欧艳春未答辩。简镇政向一审法院起诉请求：1.解除简镇政和王幼林、欧艳春的房屋租赁合同，王幼林、欧艳春返还房屋；2.王幼林、欧艳春支付广州市天河区新塘田心围街X号的租金（自2010年10月12日起至2011年2月11日止，按每月18000元为标准；自2011年2月12日起至2014年3月11日，按每月18000元×1.53125为标准；自2014年3月12日起至实际交回房屋之日止，按每月18000元×1.53125×1.53125为标准）及上述期间逾期交付租金的滞纳金（以王幼林、欧艳春拖欠的租金总额的30%计算）；3.王幼林、欧艳春对应支付的租金承担连带支付责任；4.王幼林、欧艳春承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：广州市天河区人民政府于1996年11月29日出具的《村镇宅基地使用证》载明：新塘村田心围街X号宅基地使用权人为简某，面积136.51平方米，建筑种类为砖瓦结构。2005年3月12日，简镇政与欧艳春签署《租赁合同》（首部显示甲方为简镇政，乙方处为空白；尾部落款处乙方显示为手写的湖南衡山县镀锌管厂，代表人签名处显示欧艳春签名及加捺指印），约定甲方将天河区小新塘田心围大街X号整栋楼共四层（天面除外，以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，面积约600平方米；乙方向甲方承诺，租赁该物业仅限作旅业使用，在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变该物业的使用用途；租期自2005年3月13日起至2020年3月12日止；此物业的月租金为10000元，租金每三年调整一次，升降幅度以该地段房价升降指数为标准；租金按月交纳，乙方于每月的十五日前向甲方交清下月租金；乙方需向甲方交纳押金10000元，合同期满后甲方将押金无息退还乙方；甲方给乙方三个月的装修及开业筹备期，从2005年3月13日起至2005年6月12日止，此期间不计租；从2005年6月12日开始计租，但装修过程中所发生的水、电费等费用由乙方承担；在租赁期内，乙方拖欠租金达一个月以上的，甲方有权终止本合同收回该物业，由此给甲方造成的损失，乙方必须按法律规定向甲方赔偿；在租赁期限内，乙方需按时向甲方交纳租金，逾期交付租金，每逾期一天，乙方须按应交租金的2%向甲方支付滞纳金等。2006年5月31日，广州市公安局天河区分局出具《关于同意天湖旅馆更改地址门牌号的意见书》，载明天湖宾馆申请更改原验收意见书中的地址门牌号××）的有关资料已经收悉，经该局派消防监督员到现场检查及对照该单位村镇宅基地使用证，该场所确为天河区小新塘田心围大街X号，现同意更改地址门牌号的申请等内容。2008年3月10日，简镇政（甲方）、欧艳春（乙方）与王幼林（丙方）签订《补充协议》约定：原乙方租用甲方位于天河区小新塘田心围大街X号整栋楼（天面除外）作为旅业使用，现乙方将其旅业服务全权交由丙方管理，故签订此补充协议；原租期不变（2005年3月13日至2020年3月12日），租金由2008年3月13日起升至18000元，租金调整方案仍按原《租赁合同》条款执行等。2009年5月12日，广州市工商行政管理局天河分局出具了广州市天河区大观天湖旅馆的《个体工商户营业执照》，经营者为欧艳春，经营场所为广州市天河区新塘田心围街2号，经营范围及方式为旅业。2011年6月23日，广州市天河区人民政府新塘街道办事处维护稳定及社会治安综合治理办公室（以下简称新塘办公室）出具《新塘街群众来访登记回执》，载明登记号为穗天新访登字[2011]062X号，信访人为简镇政，来访日期为2011年6月23日，信访事项为案涉房屋属于城中村改造范围，现由于没有签字房子供电只够一楼照明，请求政府解决正常供电。2011年10月8日，新塘办公室向王幼林作出《来访回复》称其反映用电问题已于2009年9月29日转广州市国营新塘农工商联合公司办理，现新塘公司已答复该办，其回复见《关于天湖宾馆通电问题的回复》。同日，广州市国营新塘农工商联合公司向新塘街作出《关于天湖宾馆通电问题的回复》，称天湖宾馆因屋主不同意拆迁至今没有签订协议，但该司对其没有进行任何逼迁行为，目前天湖宾馆生活用电基本解决，涉及天湖宾馆用电增容问题，请其与农电所协商解决。2012年8月18日，简镇政向王幼林、欧艳春发出《催缴房租通知书》（收件地址为案涉房屋），内容为自2010年9月至今，王幼林、欧艳春一直迟延缴交租金，经简镇政多次催收未果，请于2012年8月将自2010年9月至本月的租金及时缴交。简镇政另提交广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明，显示上述通知书已于2012年8月19日由本人签收。王幼林对上述证据的真实性不予确认，并称其未收到该函件。简镇政另提交2010年11月至2013年1月期间天湖宾馆电费收据二十四张，拟证明王幼林、欧艳春一直在使用案涉房屋。经质证，王幼林对该证据的真实性无异议，称其确实私下找新塘医院搭建用电，但供电是断断续续的，其无法经营旅馆。王幼林向一审法院提交如下证据：1、由广东省广州市广州公证处于2010年9月28日出具的《公证书》，载明申请人为广州市天河区大观天湖旅馆，经营者为欧艳春，代理人为王幼林，公证事项为保全物证，经申请人申请，该处公证员与工作人员及申请人于2010年9月26日来到案涉房屋对该房屋现状现场进行了录像及拍照，拟证明2010年9月28日停电后，案涉房屋周边通道被堵，王幼林害怕案涉房屋被强拆故进行了公证；2、欧艳春于2013年8月6日出具的《放弃天湖旅馆所有权利和义务承诺书》，内容为欧艳春对位于广州市天河区小新塘田心围X号天湖旅馆经出租人简镇政同意，已于2008年3月10日将该旅馆所有财物、权利及义务全部转让给王幼林，本人确认已放弃该旅馆的所有权利和利益，也不再承担该旅馆的所有义务和责任，拟证明欧艳春确认放弃天湖宾馆的所有权利义务，其已将天湖宾馆转让给王幼林，欧艳春与天湖宾馆已无关。经一审质证，简镇政对证据1的真实性无异议，对关联性不予确认，认为该证据仅能证明案涉房屋用于商业用途；对证据2认为没有简镇政签名确认，其不清楚承诺书的存在，且承诺书并未说明是欧艳春将案涉房屋转租给王幼林，只是说管理问题。本案一审审理过程中，双方当事人亦就相关问题发表意见如下：一、关于简镇政要求欧艳春承担连带责任的依据问题，简镇政称其与欧艳春的租赁协议并没有解除，王幼林、欧艳春之间也没有明确的转租关系，也没有通知简镇政，而且王幼林、欧艳春均是以天湖旅馆的名义经营，签订《补充协议》只是约定管理权，所以简镇政不清楚王幼林、欧艳春之间的权利义务关系及利益分配，其仅能认定王幼林、欧艳春是共同经营；王幼林则称按简镇政提供的补充协议可以证明天湖旅馆已转给王幼林，《租赁合同》的权利义务也转让给王幼林，此后的租金都是由王幼林向简镇政交付，欧艳春已退出经营。二、关于案涉房屋开始断电的时间问题，王幼林称2010年9月至2011年4月案涉房屋周边道路被堵塞，2010年10月开始案涉房屋被断电，2011年6月10日被全部断电，至今仍未恢复供电，简镇政表示对此情况不清楚，但确认至今仍未恢复供电，案涉房屋仍在正常经营中；王幼林并称案涉房屋停电后，其于2011年5月29日自行购买发电机发电，后来于2012年春节时由于发电机成本太高，经其与新塘医院协商，从新塘医院处拉电，只足够维持基本的照明使用，后来自2015年8月开始因新塘医院已拆除，故开始从隔壁工地拉电使用。三、关于王幼林、欧艳春承租案涉房屋后使用及支付租金情况，王幼林称其承租案涉房屋后一直占有，目的是看管物品，但案涉房屋无法使用，其自2010年9月起没有交付租金。另，在一审法院受理的简镇政、简某诉广州供电局有限公司天河供电局、广州供电局有限公司供用电合同纠纷一案【案号：（2014）穗天法民二初字第194号】中，一审法院作出（2014）穗天法民二初字第194号民事判决（简称194号判决，该判决已发生法律效力），194号判决审理查明部分其中载明：2010年9月7日，《关于广州市国营新塘农工商联合公司和广州市新合经济发展有限公司城中村改造工程的公告》显示该项目北起中华墓园，南中基督堂，东至潭村，西至天河软件园，首批拆迁启动时间2010年9月9日。本院认为部分其中载明：按相关规定，广州市市区房屋实行一户一表，而案涉房屋属于村镇宅基地房屋，在原有的村镇集体申报供用电到一户一表的工程改造，基于村镇的拆迁改造工程导致原供电线路不能继续使用，但村镇单位已为简镇政另行接通其他临时通电线路，为案涉房屋提供基本生活用电；由于案涉房屋属于村民自建房屋、其性质属于民用电力，而简镇政并未向相关部门申报商业用电改造并获批准，故简镇政无权使用超过居民用电标准的用电；现简镇政以其自行改造房屋，一直使用村镇申报的变压增容器，原可以满足宾馆用电使用为由，要求广州供电局有限公司天河供电局、广州供电局有限公司按此标准通电并无依据，并据此要求广州供电局有限公司天河供电局、广州供电局有限公司其未申报商业用电所导致的租金损失，均无法律依据，一审法院不予支持等内容。因简镇政和王幼林均确认案涉房屋系拆除重建，且重建时并未办理相关的规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，一审法院依法释明简镇政和王幼林、欧艳春签订的《租赁合同》及《补充协议》为无效合同。经一审法院释明后，简镇政表示不变更诉讼请求。一审法院认为：本案《租赁合同》首部及末尾虽显示乙方为湖南衡山县镀锌管厂，但并未加盖该厂印章，末尾落款处仅有欧艳春作为代表人签名及加捺指印，未有证据显示欧艳春代表湖南衡山县镀锌管厂签署上述《租赁合同》，且《补充协议》亦载明原《租赁合同》的租用方为欧艳春，故欧艳春以个人名义签订《租赁合同》。其后，简镇政、欧艳春、王幼林签订《补充协议》约定欧艳春将案涉房屋的旅业服务全权交由王幼林管理，且实际上亦是王幼林使用案涉房屋经营旅馆，故王幼林与简镇政亦成立了事实上的租赁合同法律关系。在《补充协议》未明确欧艳春退出本案租赁合同法律关系的情况下，本案合同的承租方应为王幼林与欧艳春。王幼林主张欧艳春已退出本案租赁合同法律关系，但出租方简镇政不予确认，且欧艳春亦未到庭陈述，故一审法院对王幼林的主张不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此本案《租赁合同》及《补充协议》为无效合同，简镇政要求解除《租赁合同》的诉请，一审法院不予支持。根据合同法第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，故简镇政要求王幼林、欧艳春返还案涉房屋，一审法院予以支持。至于简镇政要求王幼林、欧艳春支付案涉房屋自2010年10月12日至实际交还案涉房屋之日止的租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案《租赁合同》及《补充协议》虽为无效合同，但王幼林、欧艳春作为合同相对方实际占用案涉房屋，王幼林确认自2010年9月起未支付租金，欧艳春亦未举证证明其支付租金情况，简镇政主张王幼林、欧艳春自2010年10月12日起支付占用费并无不当，故王幼林、欧艳春应向简镇政支付自2010年10月12日起至实际交还案涉房屋之日止的占用费。至于占用费的支付标准问题，《租赁合同》及《补充协议》约定简镇政将案涉房屋出租给王幼林、欧艳春作为旅业使用，王幼林、欧艳春亦是作为实际经营旅馆之用，故原约定的租金标准应是符合作为旅业用途情况下的租金标准。而按查明的事实，2011年6月23日简镇政向新塘办公室投诉案涉房屋用电问题，王幼林亦就用电问题向该部门投诉，根据该部门2011年10月8日的《来访回复》，案涉房屋只解决了生活用电问题，用电增容问题需与农电所协商解决；且一审法院（2014）穗天法民二初字第194号判决中亦查明并认定由于案涉房屋属于村民自建房屋、其性质属于民用电力，而简镇政并未向相关部门申报商业用电改造并获批准，故简镇政无权使用超过居民用电标准的用电。据此，在简镇政未能举证证明其已申报商业用电并获批准的情况下，一审法院认定案涉房屋2010年10月12日起至今只能维持生活用电的标准，而按日常生活法则，生活用电与旅馆用电存在巨大差异，即案涉房屋客观上无法满足王幼林、欧艳春作为旅馆使用的用途。综上，一审法院酌情认定王幼林、欧艳春按3000元/月的标准向简镇政支付自2010年10月12日起至实际交还案涉房屋之日止的占用费。因《租赁合同》及《补充协议》为无效合同，简镇政主张王幼林、欧艳春支付占用费的滞纳金缺乏依据，一审法院不予支持。欧艳春经一审法院合法传唤，未到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王幼林、欧艳春将天河区小新塘田心围大街X号整栋楼共四层（天面除外）交还原告简镇政；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王幼林、欧艳春向原告简镇政支付占用费（按照3000元/月的标准，自2010年10月12日起计至实际交还上述房屋之日止）；三、驳回原告简镇政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费17460元，由原告简镇政负担13260元，由被告王幼林、欧艳春负担4200元；公告费1000元，由被告欧艳春负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：（一）简镇政提交了如下证据:证据1.天湖旅馆房租预付凭证单及收据;证据2.入住人身份证。证据1、2拟证明韦成业2017年5月24日入住天湖旅馆，天湖旅馆向其开具了预付凭证单及收据，证明天湖旅馆仍在正常经营。证据3.广州市广州公证处2017年5月31日出具的《公证书》，拟证明对天湖旅馆进行了现场证据保全公证及证明天湖旅馆仍在正常经营。证据4-6：广州市广州公证处2017年5月31日出具的三份《公证书》，分别对“百度糯米”、“携程网”及“去哪儿网”对天湖旅馆网上预订过程进行了证据保全公证，证明天湖旅馆仍在正常经营。证据7-8：去哪儿网截图以及携程网截图，拟证明在去哪儿网及携程网上，2014年至2017年间每年均有用户入住并进行了点评，证明天湖旅馆于2014年至2017年间，每年均处于正常营业的状态。证据9.《关于启动国营新塘农工商联合公司及新合公司整体改造的公告（穗天府【2010】X号）》；证据10.《关于广州市国营新塘农工商联合公司和广州市新合经济发展有限公司城中村改造工程的公告（穗天府【2010】4号）》。证据9、10拟证明广州市天河区人民政府分别于2010年8月17日及2010年9月7日发布了两则拆迁公告，根据工作部署，广州市国营新塘农工商联合公司和广州新合经济发展有限公司城中村系广州亚运会之前需要完成拆迁工作的九条城中村之一，拆迁工作计划首期拆迁启动时间为2010年9月9日。王幼林质证意见如下：对证据1-2有异议，并非本人开具的收据且没有具体的日期。对证据3-6真实性无异议，但对证据的证明内容关联性有异议，网上的信息确实存在,但是在最初经营就放在网上了，目前也不拒绝前来的旅客，因为要等待法院的最终判决结果和执行。对证据7、8的真实性没有异议，对部分证明内容有异议：天湖旅馆2010年至2014年来，网上没有任何迅息，在这期间旅馆经营，基本处于瘫痪状态；2015年至今，天湖旅馆也是非正常经营状态，旅客绝大部分是恶评。从中可见，我方现实无心经营，只是在等待法院判决。对证据9、10的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，虽然公告可能存在，但不知道公告在村里有没有张贴以及张贴的时间与地点，且该公告与本案纠纷发生没有任何关朕性，本案是由于简镇政拒绝协商解决。一审法院认定的占用费用过高，如果像简镇政所说拆迁公告在2010年8月就己经发布，那么该拆迁区域内就不可能再发生租赁事实，该房屋也不可能再有收益。既然一审法院认定的有占用费用产生，则应当结合天湖旅馆的实际情况，将2010年9月至2014年期间的占有费用扣除，从2015年至今天湖旅馆完全处于亏损状态。简镇政称由于本案纠纷的产生给其造成严重损失与事实不符，该拆迁区域采用拆一补一的办法，同面积新房置换旧房的方法，在没有补新房之前，是补偿房租款的形式。（二）在一审法院2016年9月26日进行的庭询中，原审法院向简镇政释明合同无效并询问其是否变更诉讼请求，简镇政答：“我方不申请变更，不管合同的效力如何，我方均坚持要求收回涉案房屋并要求被告（王幼林）按合同约定的标准支付拖欠我方的租金及滞纳金”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：（一）王幼林主张在其损失未得到清偿前不交还案涉房屋是否成立？（二）王幼林是否应支付场地占用费以及应如何确定占用费标准？关于第一个争议焦点。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院认定《租赁合同》及《补充协议》无效，论理清晰，认定并无不当，本院予以维持。其次，在原审法院2016年9月26日进行的庭询中，原审法院向简镇政释明合同无效并询问其是否变更诉讼请求，简镇政并未坚持合同有效，并明确要求收回涉案房屋并要求王幼林按合同约定的标准支付拖欠的租金及滞纳金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”王幼林主张简镇政未变更诉讼请求则原审法院应驳回简镇政全部诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。最后，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条规定因无效合同取得的财产应当予以返还，故简镇政要求王幼林、欧艳春返还案涉房屋，并无不妥；王幼林称应补偿后搬迁以及应等待法院判决后才搬迁，没有理据，本院亦不予支持。关于第二个争议焦点。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”对于案涉房屋是否适租，王幼林作为承租人亦负有审慎审查的义务，而且在简镇政要求其交还场地后，王幼林至今仍在使用案涉场地，故王幼林以房屋不适租为由主张不支付占有使用费，缺乏理据，本院不予采信。其次，简镇政称因王幼林迟延交还场地给其造成损失，但其只能证明案涉房屋处于城中村改造范围，但未能证明王幼林迟延交房给其造成了实质性影响，另王幼林有无经营天湖宾馆与案涉场地是否适租并不截然对应，故简镇政主张王幼林应按合同约定的租金标准支付使用费，理据不足，本院不予采信；一审法院在认定案涉房屋2010年10月12日起至今只能维持生活用电的标准的情况下，酌情认定王幼林、欧艳春按3000元/月的标准向简镇政支付自2010年10月12日起至实际交还案涉房屋之日止的占用费，并无明显不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人简镇政、王幼林的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费38058元，由上诉人简镇政负担33263元、上诉人王幼林负担4795元。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  刘碧莹二〇一七年九月十四日书记员  林漫榆黄咏欣