河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0802民初993号原告：贾金成，男，1963年10月15日出生，汉族，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：翟宝红，河南隆成律师事务所律师。被告：焦作蓝十字医药连锁有限公司。住所地：焦作市解放西路与河嘉路交叉口东南角。法定代表人：孟红芳。委托诉讼代理人：刘利宝，河南海搏律师事务所律师。第三人：刘振平，男，1967年7月16日出生，汉族，现住焦作市解放区。原告贾金成与焦作蓝十字医药连锁有限公司（以下简称蓝十字公司），第三人刘振平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾金成及其委托诉讼代理人翟宝红，被告蓝十字公司及其委托诉讼代理人刘利宝，第三人刘振平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾金成向本院提出诉讼请求：1.确认被告继续履行签订的房屋租赁合同，并向原告支付420000元和利息（暂时计算到起诉之日），并承担违约金11523.7元直至清偿完毕之日；2.请求判令第三人刘振平对被告所欠原告的房屋租赁费420000元及利息23047.5元（暂计算到起诉之日）承担连带还款责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月3日，原告将案涉房屋的部分（建筑面积为191.5平方米）合法转租给被告，且双方签订了《房屋租赁合同》，约定租期8年（从2013年9月1日至2021年8月31日）。每一次交清两年房租并提前一个月支付租金，被告现在已经支付了2015年8月30日之前的租金，在第二个两年租期开始后，被告却以该房屋产权变更为由，否认双方租赁合同效力，原告诉讼至法院要求确认双方之间的租赁合同效力。诉争纠纷经解放区人民法院（2016）豫0802民初字第830号民事判决和焦作市中级人民法院（2016）豫08民终字第1617号判决确认，原被告之间诉争的租赁合同有效。经原告多次催要后，被告仍拒不支付租金，故原告提起本案诉讼。被告焦作蓝十字公司辩称，1.原告贾金成在2015年5月27日之前，对原属于原成全的涉案房屋从来就没有转租权，只有代原成全对外租赁的代理权；2.涉案房屋自2015年5月27日，由焦作市中级人民法院主持变卖给第三人刘振平后，原告贾金成对涉案房屋的对外租赁、收款的代理权已经终止，原告与被告蓝十字公司签订《房屋租赁合同》已经无效，贾金成无权再以房屋租赁纠纷起诉被告蓝十字公司；3.原告贾金成和第三人刘振平之间没有任何法律关系，贾金成无权就第三人刘振平的房屋进行出租盈利；4.被告蓝十字公司没有拖欠涉案房屋在变卖之前的租金，故不应再支付给原告贾金成租金、利息及违约金。第三人刘振平述称，第三人是通过焦作市中级人民法院合法拍卖取得了涉案房屋的所有权，拍卖手续办理完之后焦作市中级人民法院执行局的承办人通知原房东和第三人进行了现场实物交接，当时也录有现场资料，原房东原成全没有提出任何异议，第三人和本案的原告没有任何的法律关系。原告贾金成为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1.2013年5月16日，原房东原成全与原告贾金成签订的租赁合同，证明根据合同条款第3条第3款约定原告具有对外转租权；2.2013年8月3日，原告贾金成与被告蓝十字公司签订的房屋租赁合同，证明根据合同第5条约定如任何一方违约应赔偿租金的5倍作为违约金；3.焦作中级人民法院（2016）豫08民终1617号生效判决，证明原告贾金成是合法从原房东处承租了西城美院商住楼114号门面房，面积为383.02平方米，后原告合法转租给被告，面积为191.5平方米，原被告双方签订了转租合同，该租赁合同经生效判决确认合法有效，现被告无故拒绝支付租金，其应承担继续履行合同责任及违约责任；4.解放区人民法院（2016）豫0802民初830号民事判决书，证明被告蓝十字公司认可原告与原房东原成全于2013年5月6日签订过房屋租赁合同。当时在租赁合同确权纠纷案件中，蓝十字将原告与原房东的租赁合同作为证据提交。被告现在又称从未见过该合同，是明显矛盾；5.2014年4月1日蓝十字公司出具的证明一份，证明此份证明是蓝十字公司提供给焦作市中级人民法院执行部门，蓝十字公司认可涉案房屋是从原告贾金成手中租赁的，而且已经实际向原告交了两年租金。被告蓝十字公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1.焦作市中级人民法院变卖公告，证明中级法院进行公开变卖活动中，刘振平取得该涉案房产的所有权；2.原告提供的授权证明，证明原成全于2013年6月18号授权贾金成代理租赁涉案房屋；3.在中级人民法院档案室复印的授权证明，证明原告已经把授权证明提供给了中级人民法院；4.市中级人民法院（2014）焦执字第00005-6号执行裁定书，证明2015年5月27日已经把涉案房产变卖给了刘振平；5.收到条2份，证明被告已经向新的房东刘振平交纳了2015年9月1日至2016年8月30日的租金；6.证人刘振平的证言，证明涉案房屋在买售过程中原告和原成全没有提过他们之间签订有协议。第三人刘振平当庭未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告贾金成提交的证据1，原告贾金成与案外人原成全于2013年5月16日签订租赁合同，该合同被告蓝十字公司对其真实性提出异议，经庭审审查，该合同与2013年6月18日原成全出具授权证明存在矛盾之处，在证明中原成全并未提到将该房屋租赁给原告贾金成，只是授权贾金成全权代理对外租赁、收款及管理事项。且原告就与案外人原成全签订合同的效力问题已向本院另行提起民事诉讼，对该合同的效力暂不作评判。2、对原告贾金成提交的证据2、3、4，2013年8月3日，原告贾金成与被告蓝十字公司签订的房屋租赁合同，该合同效力经本院（2016）豫0802民初830号民事判决书以及焦作中级人民法院（2016）豫08民终1617号生效判决书所确认，确认原告贾金成与被告蓝十字公司签订的租赁合同有效，对上述证据真实性及证明指向本院予以采信。3、对原告贾金成提交的证据2、3，授权证明一份，因原被告对授权证明内容的真实性均没有异议，仅对授权证明用途产生分歧，本院对该授权证明的真实性予以采信，但被告蓝十字公司以此授权证明抗辩原告没有转租权，而仅有代理人权，与2013年8月3日，原告贾金成与被告蓝十字公司签订的房屋租赁合同中，合同中的出租方为“贾金成”相矛盾，如果贾金成仅有代理权的情况下，合同出租方应为“原成全”，对此被告的辩解为“隐名代理”，对被告的辩解本院不予采信。3、对被告蓝十字公司提交证据5，收到条2份，能够证实被告蓝十字公司已经向第三人刘振平交纳了一年的租金，对此第三人刘振平在庭审中没有提出异议，对该证据真实性及证明指向本院予以采信；4、对被告蓝十字公司提交的证据6，因证人刘振平已被法院追加为第三人参加了诉讼，已不具备证人的身份，故此对该证言因其不具备证据形式要件的要求，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月17日，原成全与焦作市金德利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原成全购买焦作市金德利房地产开发有限公司开发的位于焦作市解放区解放中路109号西城美苑1号商住楼141号的房屋，原成全首付房款2783790元，余款2770000元办理贷款。后原成全用该房产抵押给交通银行股份有限公司焦作分行办理了抵押贷款。2013年6月18日，原成全向原告贾金成出具授权证明，授权证明上载明：我叫原成全（身份证号：），我名下位于焦作市××中路××小区××商住楼下××房产商品房（面积约××），对外租赁、收款及管理事项，特授权均由贾金成全权负责代理。2013年8月3日，原告贾金成作为出租方（甲方）与被告蓝十字公司承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于焦作市解放中路西城美苑小区一号商住楼下141号房产商品房，建筑面积为191.5平方米，出租给乙方做合法经营场所用，租赁期限为8年，自2013年9月1日至2021年8月31日，第一、二年租金分别为200000元，第三、四年租金分别为210000元，第五、六年租金分别为220500元，第七、八年租金分别为231500元。自签订合同之日起，乙方支付甲方租金200000元，甲方负责于8月15日前将打好隔断的空房子交予乙方使用后，乙方将剩余租金200000元支付于甲方。以后乙方每次一次性交清两年的房租并提前一个月支付。合同签订后，被告蓝十字公司向原告贾金成交付了两年的房租，原告将租赁房屋交付被告使用至今。后因原成全与案外人席东方有经济纠纷，在席东方申请法院执行的过程中，河南省焦作市中级人民法院于2015年5月27日作出（2014）焦执字第00005-6号执行裁定，裁定将原成全名下的位于焦作市解放区解放中路109号西城美苑1号商住楼141号的房产（面积为383.02平方米）以3998664元的价款变卖给刘振平，在实现抵押权人交通银行股份有限公司焦作分行2552996.50元债权后，余款1445667.50元用于抵偿所欠席东方的债务，产权自本裁定送达买受人刘振平时转移。2015年8月16日，第三人刘振平向被告蓝十字发出《告知函》，要求被告撤柜或者直接向新房主承租房屋并交纳租金。2015年9月1日，刘振平（甲方）与被告（乙方）又签订《房屋租赁合同》，被告向刘振平交纳了2015年9月1日至2016年8月31日的租金。之后，因为原告提起诉讼，被告蓝十字公司没有向原告贾金成以及第三人刘振平交纳2016年9月1日之后的租金。原告贾金成以确认合同效力为由向我院诉讼，要求确认2013年8月3日与被告签订《房屋租赁合同》有效，该合同效力经本院（2016）豫0802民初830号民事判决书以及焦作中级人民法院（2016）豫08民终1617号生效判决书所确认，确认原告贾金成与被告蓝十字公司签订的租赁合同有效，原告贾金成要求被告蓝十字公司依据有效合同向原告交纳2015年9月1日至2017年8月31日的房租并承担违约责任，引起本案诉讼。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。2013年8月3日原告贾金成与被告焦作蓝十字公司签订的《房屋租赁合同》，该合同已经本院以及焦作市中级人民法院生效民事民事判决书确认为有效合同。且自2013年9月原告贾金成将房屋交付给被告蓝十字公司后，被告蓝十字公司开始使用，并交纳了两年的租金，应认定为是被告对该合同内容的实际履行。因此被告蓝十字公司庭审中认为该合同无效抗辩理由不能成立。2013年8月3日原告贾金成与被告焦作蓝十字公司签订的《房屋租赁合同》是否因法院公权力强制拍卖所导致的物权变动而应予以解除，是本案的关键所在。原告主张贾金成与被告焦作蓝十字公司签订的《房屋租赁合同》应当继续履行是基于“买卖不破租赁”原则，而“买卖不破租赁”原则由《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立，该条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”实际上该条规定中所有权变动的情形不仅有“买卖”，还包括“赠与、互易、以物抵债”等平等主体之间基于意思自治而导致的所有权变动，这些方式均属于平等民事主体之间的行为，属于私法范畴，受合同法调整。然而，本案涉案房产是由法院公权力强制拍卖所导致的物权变动，河南省焦作市中级人民法院于2015年5月27日作出（2014）焦执字第00005-6号执行裁定，裁定将原成全名下的位于焦作市解放区解放中路109号西城美苑1号商住楼141号的房产（面积为383.02平方米）以3998664元的价款变卖给刘振平，在实现抵押权人交通银行股份有限公司焦作分行2552996.50元债权后，余款1445667.50元用于抵偿所欠席东方的债务，产权自本裁定送达买受人刘振平时转移。该案诉争房屋的产权人原成全因焦作市中级人民法院司法拍卖更换为第三人刘振平，不能体现平等主体之间的意思自治，当然不应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。原告贾金成与被告焦作蓝十字公司的租赁合同关系应因法院公权力强制拍卖所导致的物权变动而应于2015年5月27日予以解除，故原告贾金成主张继续履行与被告焦作蓝十字公司于2013年8月3日签订的《房屋租赁合同》的请求本院不予支持。2015年8月30日以前的租金，被告蓝十字公司已经支付给原告贾金成，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的部分，终止履行，故被告蓝十字公司不应该再承担向原告贾金成支付租赁费及利息，违约金的合同义务。综上，原告主张被告蓝十字公司支付420000元租金、利息，并承担违约金，主张第三人刘振平对被告蓝十字公司所欠原告贾金成的房屋租金420000元及利息23047.5元承担连带还款责任等诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条,第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告贾金成的诉讼请求。案件受理费4060元，由原告贾金成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  宋秀梅人民陪审员  段 晓人民陪审员  范晓玲二〇一七年九月十四日书 记 员  李之皓