海南省第一中级人民法院行 政 判 决 书（2017）琼96行终94号上诉人（原审被告）万宁市住房保障与房产管理局。住所地：海南省万宁市万城镇人民中街**号。法定代表人陈儒平，局长。委托代理人陈潜，该局市场股工作人员。上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行。住所地：海南省海口市海甸五西路**号美丽沙花园**栋首层。法定代表人丘建民，行长。委托代理人许翠霞，海南法立信律师事务律师。委托代理人蔡相岑，海南法立信律师事务律师。被上诉人（原审原告）简昌敏，女，1963年8月11日出生，汉族，现住重庆市沙坪坝区。委托代理人刘馨远，天津全唐律师事务所律师。原审第三人海南鑫东源旅业有限公司。住所地：海南省海口市海达路58号���典别墅小区*号别墅。法定代表人王小玲，董事长。上诉人中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行（以下简称建行美丽沙支行）、万宁市住房保障与房产管理局（以下简称万宁市房管局）因被上诉人简昌敏诉万宁市房管局为原审第三人海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）和建行美丽沙支行办理在建工程抵押登记，不服万宁市人民法院（2017）琼9006行初10号行政判决，分别向本院提出上诉。本院于2017年9月4日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，2013年5月27日，原告简昌敏与第三人鑫东源公司签订《海南省商品房预售合同》，约定原告购买鑫东源公司开发建设的位于万宁市××区的忆云山水产权式温泉假日酒店项目中的E204号房产，房产总价款为人民币720518元，同时约定由鑫东源公司在30日内持本合同及相关材料向房产所在地的市县房产行政主管部门办理书面备案确认手续等内容。合同签订后，原告按照合同约定全额支付购房款，但鑫东源公司未按照约定将合同及相关材料向房产所在地的市县房产行政主管部门（即本案被告）申请办理书面备案确认手续，涉案房产至今未办理所有权登记。2014年1月13日，鑫东源公司与建行美丽沙支行签订《贷款合同》和《抵押合同》，约定贷款人建行美丽沙支行向借款人鑫东源公司贷款人民币2800万元，鑫东源公司将位于万宁市××区的忆云山水产权式温泉假日酒店项目中的面积为1826.41平方米的27套房产（其中包含原告购买的忆云山水产权式温泉假日酒店E204号房产在内）及面积为1856.21平方米的中餐厅、超市、咖啡厅（总面积为3682.62平方米），���成未出售房产提供给建行美丽沙支行作为抵押财产，双方确认抵押财产抵押物价值为人民币2952.31万元。2014年3月26日，鑫东源公司和建行美丽沙支行共同向被告万宁市房管局提出房屋抵押权登记申请，并向被告提交了抵押当事人的法人资格证明、《抵押合同》（附抵押清单）、《贷款合同》、国有土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程规划临时许可证、鑫东源公司股东会决定、保证书等文件材料。上述材料经被告万宁市房管局审核，于2014年3月27日作出万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登记的行政行为。2015年11月30日，原告得知其购买的E204号房产已经被办理抵押登记，认为被告的行政行为侵犯其合法权益，遂向本院提起行政诉讼，请求判决撤销被告于2014年3月27日作出的”万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登���证明”。原审认为，本案的争议焦点是：一、原告简昌敏是否具有诉讼主体资格；二、被告于2014年3月27日作出的”万宁市房建万城字第9502号”在建工程抵押登记的行政行为是否合法；三、原告的起诉是否已超过法定起诉期限。一、关于原告简昌敏是否具有诉讼主体资格的问题。根据本案已查明的事实，原告简昌敏于2013年5月27日与鑫东源公司签订了《海南省商品房预售合同》，购买了忆云山水产权式温泉假日酒店E204号房产，并已经支付完所有购房款。但鑫东源公司和建行美丽沙支行在向被告万宁市房管局申请办理抵押登记时将其购买的房产当作未出售的房产。本院认为，该抵押登记已经对原告简昌敏的合法权益产生了实际影响，与其具有法律上的利害关系���根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条”行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，原告简昌敏是本案适格的诉讼主体，有权提起本案诉讼。被告万宁市房管局提出的原告不是本案适格主体的辩解主张，本院不予支持。二、关于被告万宁市房管局作出的被诉行政行为是否合法的问题。首先，《房屋登记办法》第十一条规定：”申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。本案中，第三人鑫东源公司隐瞒真实情况，提供的抵押物清单、保证书、股东会决议等均将包含原告购买的房产在内的抵押财产表述为未出售房产，与真实情况不相符，以上证���材料不能作为证明被诉行政行为合法的依据。鑫东源公司隐瞒真实情况，提供虚假材料，致使被诉行政行为主要证据不足，应予撤销。其次，《房屋登记办法》第十九条规定，在建工程抵押登记，房屋登记机构应当实地查看。本案中，被告万宁市房管局提供了没有任何记录、任何文字内容的照片，拟证明其在作出被诉行政行为前已进行了实地查看。本院认为，被告提供的照片既没有拍摄时间也没有相关工作人员签名确认，无法证明被告万宁市房管局进行了实地查看，被诉行政行为存在程序上的瑕疵。综上，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款”被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销”的规定，本案应予撤销万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登记中涉及原告简昌敏购买房产部分（忆云山水产权式温泉假日酒店E204号房产）的行政行为。三、关于原告简昌敏的起诉是否超过了法定起诉期限的问题。被告万宁市房管局于2014年3月27日作出被诉行政行为，但原告并非本案被诉的在建工程抵押登记行为的行政相对人，且该行政行为也没有告知其诉权，根据《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第四十一条第一款”行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，原告于2015年11月30日得知其购买的E204号���产已经被办理抵押登记的事实，知道具体行政行为的内容时，并不知道起诉期限，原告于2017年2月6日向本院提起行政诉讼，未超过2年的起诉期限，因此，被告万宁市房管局主张原告的起诉已经超过起诉期限的辩解意见，本院不予采纳。综上所述，被告作出”万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登记”涉及原告简昌敏购买房产部分的行政行为认定事实主要证据不足，违反法定程序，依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项的规定，判决撤销被告万宁市住房保障与房产管理局于2014年3月27日作出的”万宁市房建万城字第9502号在建工程抵押登记”涉及原告简昌敏购买房产部分（忆云山水产权式温泉假日酒店E204号房产）的行政行为。��件受理费50元，由被告万宁市房管局负担。上诉人万宁市房管局上诉称：一、一审判决认定被上诉人简昌敏具有本案行政登记行为的诉权和实体权利的事实错误。自鑫东源公司和建行美丽沙支行办理在建工程抵押登记始至被上诉人提起本诉讼前，我局并不知道被上诉人购买了涉案房屋，因此我局不存在侵犯被上诉人合法权益的事实。被上诉人的陈述和鑫东源公司提供所有证据材料的行为都是民事行为，与行政行为无关，其民事法律关系和证据效力应当通过民事诉讼审查认定。一审判决认定被上诉人与鑫东源公司签订的商品房买卖合同的效力和履约事实包括全部付清购房款的事实均超出了行政诉讼司法审查的范围，且该认定与事实也不相符。即使被上诉人所述内容经审查认定为合法有效的事实，但被上诉人自认在签订产权式酒店买卖合同之后已全权授权鑫东源公司处理与房产有关的一切事宜，包括酒店房产的收取、交付、装修、利润分配、合同备案等。因受托人违反合同约定发生损害委托人即被上诉人的利益，双方应基于合同或侵权事实来追责，除非被上诉人能证明合同以外的第三人知道或应当知道其购买了涉案房产，但仍就其购买的涉案房产申请办理抵押登记或作出抵押登记行为，否则本案合同以外的第三人为善意第三人不承担侵权责任。由上述事实可见，被上诉人并不具备对我局作出的抵押登记行为提起诉讼的原告主体资格，一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定认定被上诉人具备本案原告主体资格错误。二、被上诉人的起诉已超过法定起诉期限。自我局于2014年3月27日办理在建工程抵押登记行为至被上诉人提起诉讼前，因我局不知道鑫东源公司已将涉案房产出售给被上诉人，因此我局不可能将抵押登记的事实直接告知被上诉人。在一审中，我局提交了2011年、2012年、2013年的《预售许可证》，被上诉人与鑫东源公司签订的《海南省商品房预售合同》也记载了预售情况，《预售许可证》上记载有房产抵押面积、套数、有效期等信息，这些抵押登记的信息都是公开公示的，对于任何不特定的公民都有法律效力，被上诉人从《预售许可证》记载的信息可以知道或应当知道其权益受到侵害。由此可见，自被上诉人于2013年5月27日与鑫东源公司签订《海南省商品房预售合同》时起，被上诉人就有义务合理、合法、及时了解自己所购房产的合法权利，并依法办理合同备案确认手续，才不至于造成万宁市房管局无法审查的境地。由于被上诉人明知或应当知道预售许可（延）证的内容，从法律上说，其签订的房屋买卖合同效力待定，其应当自房屋买卖合同签订之日起主张自己的合法权利。同理，我局于2014年3月27日为建行美丽沙支行和鑫东源公司办理的在建工程抵押登记行为也是公开公示的，被上诉人于该日也是知道或应当知道的。但由于被上诉人自身的原因，其于2015年11月30日才到我局查询房产抵押情况，该查询时间不能作为认定被上诉人知道自己权益被侵害的起算时间。一审法院以2015年11月30日作为被上诉人知道自己权益被侵害的起算时间，认定事实严重错误。被上诉人到2017年2月6日才提起行政诉讼，明显超过了《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定的6个月起诉期限。一审法院依据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定的2年起诉期限，认为被上诉人的起诉没有超过法定起诉期限，是错误的。三、一审判决认��我局就涉案房产办理的在建工程抵押登记行为违反法定程序，缺乏法律依据。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十二条规定：”申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”，《不动产登记暂行条例》第十九条规定：”在建建筑物抵押权登记，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看”，《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条规定：”在建建筑物抵押权登记，不动产登记机构进行实地查看，重点查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况”，《房屋登记办法》第十九条规定：”办理在建工程抵押权登记，房屋登记机构应当实地查看”。依据上述法律、法规、规章的规定���对在建建筑物实地查看，一是对已建成的部分查看是否真实存在，二是核实项目的名称、坐落、建造的事实，并没有明令要求实地查看时必须提供照片证据。根据一审法院庭审调查核实，我局对该项目自报建、预售、抵押已作长期查看和审批，当事人不能否定本案在建建筑物抵押登记时工程真实存在，更何况该项目工程现在不但早已建造完成、装修完毕，一直由鑫东源公司在经营管理使用，根本不可能存在抵押物灭失的事实。并且，我国法律规定房屋登记机构可以进行实地查看，并非规章规定必须实地查看。而对于规章，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条的规定，也只是参照。由上述事实和法律可见，我局就涉案房产作出的在建工程抵押登记行为合法，实践中房屋登记机构可以根据实际情况，采用不同的方式进行实地查看，实地查看不是法定的必经��序。在办理本案在建建筑物抵押登记前，我局已对该建筑物进行长期查看和审批，申请人鑫东源公司和建行美丽沙支行也多次实地查勘，并且还有第三方实地查勘的评估报告、核定抵押物价值等。一审法院认定我局就涉案房产作出的抵押登记行为违反法定程序，其适用法律错误。综上所述，我局就涉案房产作出的抵押登记行为合法，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人建行美丽沙支行上诉称，一、万宁市房管局作出的第9502号在建工程抵押登记行政行为合法，依法应予维持。《房屋登记办法》第七条规定办理抵押登记应提交的材料以及行政机关进行登记的程序，从万宁市房管局提交的证据材料看，鑫东源公司提交的材料足以证明其系土地及在建工程的使用权人、所有权人，建行��丽沙支行提交的材料足以证明与鑫东源公司签订抵押合同，鑫东源公司与建行美丽沙支行共同申请办理抵押登记足以证明双方对抵押登记行为意思表示一致。万宁市房管局按照规定受理、审核建行美丽沙支行及鑫东源公司提交的办理抵押登记的材料，将抵押登记信息记载于登记簿并发放他项权证。因此，万宁市房管局作出的第9502号在建工程抵押登记行政行为证据确凿、程序合法。二、即使鑫东源公司存在隐瞒事实的情形，其法律后果也不是撤销抵押登记。1.《房屋登记办法》第十一条的规定，是对申请人的要求而不是对登记机关的要求，没有法律规定申请人隐瞒真实情况的法律后果是撤销抵押登记，申请人隐瞒事实也不是登记机关未按法定程序作出行政行为的表现。且建行美丽沙支行也是申请人抵押登记的申请人之一，亦是抵押登记行政行为的相对人之一，建行美丽沙支行系因万宁市房管局发放抵押权他项权证方向鑫东源公司发放贷款，如仅因鑫东源公司可能向登记机关隐瞒事实就撤销抵押登记，将造成建行美丽沙支行巨大损失发生，故行政诉讼仅应审查行政行为的合法性，不应顾此失彼的审查民事诉讼。2.一审判决以后来发生的未经确认的民事关系认定行政行为作出时主要证据不足，从而撤销抵押登记行政行为属适用法律错误。鑫东源公司在办理抵押登记时提交的权属证明材料已充分证明其系权利人，且权属材料上没有任何他项权利或其他变更信息，根据《物权法》第九条可以推定鑫东源公司提交的权属材料可以证明其是权利人，亦可以证明权属没有争议，且被上诉人对涉案土地及地上建筑物的使用权人、所有权人系鑫东源公司是没有异议的。因此，万宁市房管局办理抵押登记的基础是鑫东源公司与建行美丽沙支行的抵押行为，在办理抵押登记时，鑫东源公司及建行美丽沙支行提交的材料足以证明鑫东源公司是权利人，双方办理抵押登记意思表示一致，且至今本案抵押登记涉及的土地及地上建筑物权利人仍然是鑫东源公司，没有任何法律文书或行政登记确认权利人是被上诉人，也没有任何法律文书确认鑫东源公司与建行美丽沙支行之间的抵押行为无效或应当解除，万宁市房管局审查上述材料后根据鑫东源公司与建行美丽沙支行的申请依法作出的抵押登记行为主要证据充分，程序合法，适用法律法规正确。3、被上诉人没有证据证明鑫东源公司在办理抵押登记时隐瞒事实，被上诉人的房屋买卖基础民事法律关系尚未确认，即没有证据证明被上诉人购买房屋行为先于抵押行为，不能仅凭被上诉人自己的陈述就认定鑫东源公司隐瞒事实。三、一审判决认定万宁市房管局办理抵押登记时，未实地查看违反法定程序属适用法律错误。万宁市房管局作为登记机关在办理抵押登记时，仅需进行形式审查，实地查看不是抵押登记必须的程序。1.根据《房屋登记办法》第七条及第六十条对办理抵押登记的程序要求中并没有实地查看这一项程序规定。2.实地查看也不是要求登记机关实地查明房屋的销售情况，根据不动产的特殊性以及《物权法》关于不动产公示原则的规定，房屋的销售情况是肉眼无法辨别的，对于在建工程抵押登记的实地查看仅是查看在建建筑物坐落及其建造等情况，而不是实地查明房屋的销售情况。3.虽然《房屋登记办法》第十九条规定要求登记机关应实地查看，但《物权法》第十二条及《城市房地产抵押管理办法》第三十二条均没有规定登记机关必须实地查看，2015年实施的《不动产登记暂行条例》第十九条对登记机关的”实地查��”要求仅为”可以”而不是必经程序;且《房屋登记办法》并未作排他性适用规定。因此，万宁市房管局适用《物权法》及《城市房地产抵押管理办法》的规定作出的登记行为不存在违反法定程序的情形且适用法律法规正确。4.《房屋登记办法》第十九条规定的登记机构实地查看的目的在于审查申请办理抵押登记的在建工程与建设用地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证记载的项目情况是否一致，在建工程列入抵押物范围的已完工部分与抵押合同所附抵押物清单内容是否一致，实地查看的意义在于保障抵押权人的合法权益。就本案而言，即使万宁市房管局在办理抵押登记时未进行实地查看，但颁发的他项权证与建行美丽沙支行和鑫东源公司签订的抵押合同约定的抵押物相一致，且被上诉人没有及时申请预告登记，由此可见，万宁市房管局在办理抵押登记时未进行实地查看仅属于程序瑕疵，不属于违反法定程序，一审判决仅以程序瑕疵判决撤销抵押登记既不符合法律规定也损害抵押权人建行美丽沙支行的合法权益。四、一审判决直接确认被上诉人购买房产，系以行政判决确定民事权利已超出行政诉讼管辖范围，属适用法律错误。行政诉讼解决的行政机关作出的行政行为是否证据确凿、依法定程序作出，而被上诉人诉称其已购买涉案房屋，认为在其购买房屋之后行政机关不应进行抵押登记，即被上诉人提起本案行政诉讼的理由是被上诉人与鑫东源公司存在房屋买卖合同关系，但上述民事基础法律关系及相关事实尚未确认，而一审判决直接确认民事法律关系，是错误的。1.根据《物权法》第九条的规定，物权变动应依法登记，该规定即是物权公示原则，该原则设立的目的是使建行美丽��支行包括登记机关能够知悉物权设立和变动的情况，而被上诉人与鑫东源公司签订的《海南省商品房预售合同》既不办理合同备案亦不办理预告登记，不产生物权变动效力，也就是说，从现有证据看，被上诉人不能证明其享有对涉讼房屋的权利，即被上诉人是否是本案行政诉讼的利害关系人，被上诉人主体是否适格，需待民事诉讼确定。2、被上诉人主张其与鑫东源公司存在房屋买卖合同关系，并以此民事法律关系主张撤销鑫东源公司与建行美丽沙支行的抵押关系，上述法律关系均属基础民事法律关系，但被上诉人与鑫东源公司之间的民事法律关系及鑫东源公司与建行美丽沙支行之间的抵押关系均未有任何生效法律文书确认，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，本案被上诉人是否存在真实的房屋买卖合同关系，房屋买卖合同��履行情况等均属民事诉讼审理的范围，在上述问题没有确认前，被上诉人即不能证明其是利害关系人，也不能证明鑫东源公司向登记机关隐瞒房屋买卖的事实，一审判决直接认定被上诉人购买鑫东源公司名下涉案房屋，显然超出行政诉讼管辖范围，属适用法律错误。综上所述，万宁市房产局作出的房建万城字第9502号在建工程抵押登记证据确凿、程序合法、适用法律法规正确，一审判决认定鑫东源公司隐瞒真实情况、提供虚假材料及万宁市房管局未进行实地查看，判决撤销房建万城字第9502号在建工程抵押登记涉及被上诉人购买房产部分行政行为适用法律错误，以行政判决确定民事权利亦已超出行政诉讼管辖范围，请求贵院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人简昌敏未作书面答辩。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,本案的争议焦点是：简昌敏是否具备对万宁市房管局就涉案房产为建行美丽沙支行和鑫东源公司办理在建工程抵押登记提起行政诉讼的原告主体资格；简昌敏的起诉是否已超过法定起诉期限；万宁市房管局就涉案房产为建行美丽沙支行和鑫东源公司办理的在建工程抵押登记行为是否应予撤销。关于简昌敏是否具备对万宁市房管局就涉案房产为建行美丽沙支行和鑫东源公司办理在建工程抵押登记提起行政诉讼的原告主体资格问题。经审查，简昌敏于2013年5月27日与鑫东源公司签订《海南省商品房预售合同》，向鑫东源公司购买忆云山水产权式温泉假日酒店E204号房，并足额付清了所有购房款，但鑫东源公司于2014年3月26���申请万宁市房管局办理在建工程抵押登记时，却隐瞒E204号房已出售给简昌敏的事实，导致万宁市房管局就涉案房产为建行美丽沙支行和鑫东源公司办理了在建工程抵押登记。该抵押登记行为对E204号房能否顺利登记过户至简昌敏名下产生了实际影响，简昌敏与该抵押登记行为具有法律上的利害关系。故简昌敏有权依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定对该抵押登记行为提起行政诉讼，即具备本行政诉讼的原告主体资格。建行美丽沙支行和万宁市房管局主张简昌敏不具备对万宁市房管局就涉案房产为建行美丽沙支行和鑫东源公司办理抵押登记提起行政诉讼原告主体资格的理由不能成立，本院不予支持。关于简昌敏的起诉是否超过法定起诉期限的问题。虽然万宁市房管局于2014年3月27日就涉案房产为建行美丽沙支行和鑫东源公司办理了在建工程抵押登记，但简昌敏并非该抵押登记行为的行政相对人，该抵押登记的时间不能作为认定简昌敏知道或者应当知道该抵押登记行为的时间。一审法院根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款”行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，认定简昌敏于2015年11月30日知悉其购买的E204号房被办理抵押登记后，于2017年2月6日对该抵押登记行为提起行政诉讼未超过法定起诉期限，并无不当。建行美丽沙支行和万宁市房管局主张简昌敏的起诉已超过法定起诉期限，其理由不能成立，本院不予支持。关于万宁市房管局就涉案房产为建行美丽沙支行和鑫东源公司办理的在建工程抵押登记行为是否应予撤销的问题。根据查明的事实，鑫东源公司与简昌敏签订《海南省商品房预售合同》后，未依合同约定在30日内持该合同到万宁市房管局办理书面备案确认手续，其在申请办理在建工程抵押登记时，又隐瞒涉案房产已出售给简昌敏的事实。虽然《房屋登记办法》第十九条规定房屋登记机构办理在建工程抵押登记前应当实地查看，但实地查看的重点是查看申请办理抵押登记的在建工程是否客观存在，是否与《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》记载的项目情况一致，在建工程列入抵押物范围的已完工部分是否与抵押合同所附抵押物清单内容一致等。故即便万宁市房管��受理鑫东源公司的在建工程抵押登记申请后对该在建工程进行了实地查看，亦不可能知晓鑫东源公司已将涉案房产出售给简昌敏的事实。虽然万宁市房管局在办理在建工程抵押登记的过程中，已对在建工程尽到了合理审慎审查义务，但由于鑫东源公司提供的虚假材料并不具备办理房屋抵押登记的要求，故万宁市房管局就涉案房产为建行美丽沙支行和鑫东源公司办理的抵押登记行为应予撤销。因鑫东源公司隐瞒真实情况、提供虚假材料而导致万宁市房管局就涉案房产作出错误抵押登记行为可能产生的法律后果，应由鑫东源公司承担。此外，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条”人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受��权优于抵押权和其他债权”和第二条”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，简昌敏作为房屋买受人的权益优于抵押权人建行美丽沙支行的优先受偿权，万宁市房管局就涉案房产办理的抵押登记行为，给简昌敏申请办理房产过户手续造成了障碍。为优先保护简昌敏作为房屋买受人的合法权益，万宁市房管局就涉案房产为建行美丽沙支行和鑫东源公司办理的抵押登记行为亦应予撤销。一审法院依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款的规定，判决撤销万宁市房管局就涉案房产办理的抵押登记行为，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，应予维持。建行美丽沙支行和万宁市房管局的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行和万宁市住房保障与房产管理局各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 吕丽霞审 判 员 姜国强审 判 员 冯 花二〇一七年九月二十六日法官助理 符月玲书 记 员 詹文莉附：本案适用法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不��、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。