湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初1587号原告：长沙教育基建开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区顺星桥9号。法定代表人：彭正其，该公司总经理。委托代理人：张树森，湖南工总律师事务所律师。委托代理人：齐文娟，湖南工总律师事务所律师。被告：隆新娟，女，1981年12月31日出生，汉族，农民，住湖南省宁乡县。原告长沙教育基建开发有限公司与被告隆新娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人齐文娟、被告隆新娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房款50000元，税费32093元，并以82093元为基数自2010年6月30日至所有款项付清之日止按日万分之五支付违约金，暂计算至起诉之日为101632元，以上合计183725元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年4月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同签订时房屋已经为现房，合同约定被告购买原告开发建设的商品房一套（金叶家园1栋1**号），购房款461605元，首付款261605元，余款200000元采用银行按揭，后被告同意采取一次性付款，并同意逾期付款按合同约定支付违约金，被告至今尚欠房款50000元，税费32093元。经原告多次催收未果，故诉至人民法院。被告辩称：一、原告要求被告支付违约金的诉讼请求不成立，无法理依据。1、涉案房屋至今未达到合同第十三条及附件三约定的交付条件，如顶棚没有做仿瓷涂料、没有安装铝合金双开门、没有有线电视、电话、宽带进户；2、在约定日期2010年6月30日办理交房时，原告未按合同第八条的约定提供该商品房的验收合格报告。被告依据合同第十一条的约定拒绝收房，责任在出卖人，应由出卖人承担责任；3、关于未缴纳的税费。因为原告不能提供正规合法的票据，仅提供一部分的票据，故被告要求原告提供全部合法税费单据后支付相关费用，但原告至今未提供；4、原、被告自签订合同后，因房屋漏水问题，双方协商多次。被告于2014年9月12日付款100000元，2015年1月22日付房款50000元整。原告同意由其解决房屋漏水问题后被告再支付尾款，但至今房屋漏水问题未解决。综上，被告未支付房屋尾款是因为原告交房时房屋达不到合同约定的交房条件，且不能提供完备的税费票据，故原告要求违约金不能成立，请求人民法院判决驳回其诉讼请求。二、关于原告要求被告承担诉讼费的请求。被告认为，本案纠纷产生的原因为原告后期的不作为，故应由原告承担诉讼费用。三、因房屋达不到交付条件，原告应承担逾期交房责任并依据合同第九条支付以已付房价411605元为基数的从2010年6月30日至2017年4月5日的违约金389128元。四、原告没有在合同约定的时间内（365日内）办理权属登记，实际办证时间为2014年5月27日，且原告无理强扣被告的房产证，违背合同第十五条约定，原告应当支付以已付房款411605元为基数的从2010年6月30日至2017年4月5日的违约金27989元。综上所述，被告不交房屋尾款是为了维护自己的正当合法权益，有充分正当合法的理由，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年4月29日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：一、被告购买原告开发建设的金叶小区1幢107号房，房屋建筑面积74.92平方米，总房款461605元。二、付款方式：银行按揭，五成十年，首付261605元，贷款200000元。三、买受人逾期付款的违约责任。……逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。四、出卖人应当在2010年6月30日前，将经验收合格及符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付购房款61605元，并通过银行按揭的方式向原告支付购房款200000元。2014年5月27日涉案房屋的房屋所有权登记至被告名下。2014年9月2日、2015年1月22日，被告分别向原告支付房款100000元、50000元。后被告认为涉案房屋不符合交付条件且房屋有漏水等问题拒绝支付剩余房款。2016年1月13日，原告通过短信与被告联系协商剩余房款支付事宜。因原、被告就剩余房款的支付与税费的支付未能达成一致，故引发纠纷。庭审中，被告自述于签订合同三个月后（即2010年7月30日）开始使用涉案房屋，但未与原告办理涉案房屋的交房手续，并提出涉案房屋不符合交房条件导致逾期交房、逾期办证等情况，原告应向其支付违约金的主张，因被告向本院邮寄反诉状后未向本院缴纳反诉费，视为自动撤回反诉。上述事实，有原、被告双方的陈述、原告提交的商品房买卖合同、中国农业银行联行来账凭证、短信截屏等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。本案中，原、被告在签订合同时并未明确约定购房款的支付期限，之后亦未就购房款支付期限达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。现被告已于签订合同之后的三个月后（约2010年7月30日）实际使用涉案房屋，应视为被告已收房，被告应于此时向原告支付购房款，故本院对原告要求被告支付剩余房款50000元的诉讼请求予以支持；因被告拖欠支付购房款，已存在违约，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。原告现要求以未付房款50000元为基数计算违约金于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告不同意支付违约金，亦包含违约金过高的意思表示，故本院酌定违约金的计算标准为日万分之二。自2010年7月30日至2017年3月10日、以50000元为基数，被告应支付违约金24450元。关于原告要求被告支付税费32093元及以32093元为基数计算的违约金的诉讼请求，因原告并未提供证据证明其为被告垫付的税费的具体数额，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。关于被告辩称因涉案房屋存在不符合交付条件和房屋漏水等问题被告不应当支付剩余房款的意见，因被告已实际收房，且涉案房屋已登记至被告名下，在被告提交的证据不足以认定涉案房屋质在质量瑕疵的情况下，本院对该意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告隆新娟于本判决生效之日起十日内向被告长沙教育基建开发有限公司支付购房款50000元；二、被告隆新娟于本判决生效之日起十日内向被告长沙教育基建开发有限公司支付逾期付款违约金24450元（后段违约金以实际欠付购房款为基数、按日万分之二的标准从2017年3月11日起计算至实际清偿之日止）；如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告长沙教育基建开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3974元，减半收取1987元，由原告长沙教育基建开发有限公司负担1000元，被告隆新娟负担987元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢卫华二〇一七年九月二十二日书记员  陶宁岳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。