陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终9506号上诉人（原审被告）：胡某。被上诉人（原审原告）：张某某。原审被告：周某。上诉人胡某因与被上诉人张某某、原审被告周某租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初5840号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡某上诉请求：1、判令张某某支付胡某欠交租金的滞纳金84561元。2、判令胡某不退还张某某交纳的履约保证金79950元。即维持原判第一二项，撤销第三项。事实和理由：2014年7月8日，李某某与胡某签订《租赁合同》，约定年租金959400元，2015年6月12日在胡某不知情的情况下将租赁物权转让给了张某某，张某某在受让该房屋物权后，必须按照原合同执行。截止2016年6月30日张某某只支付了房屋租赁费880000元，欠交79400元，按照合同约定，其应当承担每日千分之三的滞纳金，从2015年7月6日至2016年6月30日共计360天，去除5日共计355天，滞纳金共计84561元。同时，根据合同约定张某某逾期交纳费用达10天，履约保证金不予退还。张某某答辩称，一审判决认定清楚、适用法律正确，应当维持。胡某上诉状中第一项诉请不属于一审审理范围，应该另诉。胡某对一审判决第二项没有异议，就是认可了多收了张某某的租金的事实。胡某明知张某某与李某转让事宜，并未提出异议，也知道张某某使用房屋的事实，所以形成事实的租赁合同关系。原审被告周某未到庭，亦未提交书面意见。张某某向一审法院起诉请求：1、确认解除其与胡某之间的租赁合同关系；2、判令胡某退还租金143529.82元；3、判令胡某退还物业费3075.83元；4、判令胡某双倍返还履约保证金159900元；5、判令胡某向张某某偿还损失55000元；6、本案诉讼费由胡某承担。一审法院认定事实如下：2013年4月23日，胡某（乙方）与张某（甲方）签订租赁合同，胡某从张某处租赁到某大厦房产1—2层。建筑面积960平方米。乙方用于商业经营和办公使用。正式租赁期限2013年6月1日至2019年5月31日。合同约定胡某不能将房屋整体转租。2014年7月8日，胡某与李某某签订《租赁合同》，合同约定，胡某合法拥有某大厦一层170平方米，二层140平方独立使用权和租赁权。本租赁合同项下商业用房本房产的一层。租赁期限2014年7月7日至2019年5月31日，2014年7月7日至2014年8月6日为装修免租期。正式起租日为2014年8月6日。租金支付为2014年8月6日至2015年8月5日，租金959400元；2015年8月6日至2016年8月5日租金959400元。租金支付以年为单位，每年的7月6日前支付。物业费用为年18600元。合同约定，除本合同约定解约事项，承租人单方面解约，保证金不予以退还。合同第九条约定，若出租人单方面终止本合同，需向承租人双倍返还保证金。合同签订后，李某某向胡某缴纳履约保证金79950元以及租金，胡某将房屋交于李某某用于餐厅进行经营。胡某对此无异议。2015年6月12日，张某某与李某某签订了《店铺转让协议》，李某某（甲方）将其承租房屋以及经营的餐厅权利义务转让张某某（乙方）进行经营，转让费170万元（加盟费、保证金、店面装修、营业设备、房租租金及保证金7.9万元和剩余原材料），双方约定李某某协助张某某将租金降到880000元/年，如果李某某未能将第一年的租金降到为880000元/年，超出租金由乙方从甲方剩余的200000元中扣除。李某某与张某某交接时，签署一份证明：证明某大厦李某某与周某签订的合同押金79000元在租赁合同到期后，退还给张某某。2015年7月6日、7月7日，张某某向周某转账支付租金880000元，物业费用18600元。周某向张某某出具了收据两份，收到交房租费880000元，物业费18600元。2016年6月25日，因为张某发出通知要求租户搬离，并实际通过物业办控制了房屋使用权，张某某与张某的委托代理人张某某就涉案房屋重新签订租赁合同，约定租赁期限自2016年7月1日至2018年6月30日，年租金为717600元，张某某至今在该租赁房屋经营。胡某表示，其委托周某代理办理该房屋的租赁事宜，代收取租金属实，周某将该租赁房屋2015年8月6日至2016年8月5日的租金880000元以及一年物业费用18600元转给被告，但是按照租赁合同约定的租金价格，张某某至今还有租金79400元未支付。又查明：张某非大厦产权人，其目前通过某大厦物业办实际经营该建筑物，双方当事人未能提供该租赁房屋产权人相关证据。一审法院认为，张某某从李某某处受让涉案房屋，并实际使用，胡某虽称与张某某没有签订书面的租赁合同，胡某委托代理人周某在张某某受让经营涉案房屋时，出具证明，表示对胡某租赁房屋予以认可，张某某通过周某向胡某缴纳了租金以及物业费用，胡某也确认收到了该款项，胡某明知张某某实际使用租赁房屋的事实，故胡某与张某某之间形成了事实上的租赁关系。张某某提供的证据证明，在2016年6月22日，张某某取得的租赁物的使用权，被胡某的出租人张某实际收回并控制，导致张某某与胡某的租赁关系无法继续。胡某虽表示不认可张某与其解除了租赁关系，由于胡某不是该租赁物的产权人，其取得使用权的方式是通过张某获得的，张某通过某大厦物业办实际控制该租赁物，并与张某某确定了租赁合同关系，使得张某某与胡某之间的租赁关系无法继续履行。张某某虽然至今在租赁房屋内经营，是基于与张某租赁合同而使用，并非与胡某之间的租赁合同使用，故张某某要求确定与胡某之间的租赁关系解除，予以支持。其日期应当从张某某与张某在2016年7月1日建立租赁关系前为止。张某某称周某认可租金变更为880000元，且实际向周某转账支付了该笔款项，被告也一直未提出异议，故张某某认为胡某已经认可双方租金变更的事实。张某某提供的周某证明，仅仅确定对李某某缴纳的租赁房屋的押金，在租赁合同到期后退还张某某，张某某没有提供双方房屋租金变更为880000元的证据，胡某当庭又表示从未将租金进行变更，故张某某2015年8月6日至2016年8月5日租金，依据租赁合同约定，应按照959400元计算。张某某主张胡某退还2016年6月23日至2016年8月5日期间的租金以及超出面积的租金共计143529.82元，依据不足。按照租赁合同约定的年租金959400元计算，日租为2628.49元，自2015年8月6日至2016年6月30日使用房屋，合计326天。租金应为865102.21元，张某某实际缴纳880000元，胡某应返还张某某租金14897元；张某某称双方合同中的租赁物面积有误，胡某应返还多收取部分，张某某受让的租赁合同中对房屋面积以及租金金额明确进行了约定，张某某要求胡某返还合同约定面积与实际使用面积差额租金，证据不足，不予采信。张某某请求判令胡某退还物业费3075.83元，按照年物业费18600元计算，36天物业费用合计为1834.52元；张某某请求法院判令胡某双倍返还履约保证金159900元；按照租赁合同约定，胡某单方解除合同，押金双倍返还。双方之间租赁合同关系解除的原因为，胡某的出租人张某要求收回房屋，张某某与张某重新签订了租赁合同，胡某实际丧失对租赁物使用权，双方无法继续租赁关系，不适用双方合同约定的单方解除条款。张某某请求判决胡某赔偿损失55000元，依据为因胡某停电五天，造成张某某原材料损坏，停业期间人工以及营业损失，张某某未申请进行评估，故该项主张证据不足，不予以支持。张某某请求周某承担责任，由于周某代胡某收取租金，办理租赁事宜，并非租赁关系的相对人，张某某该项请求不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百零七条，第二百一十六条之规定，判决：原告张某某与被告胡某之间的租赁关系于2016年6月30日予以解除；二、被告胡某于本判决生效后十日内返还原告2016年7月1日至2016年8月5日租金14897元，物业费用1834.52元；三、被告胡某于本判决生效后十日内返还原告房屋押金79000元；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6722元，由张某某承担3722元，胡某承担3000元，张某某已经预交，执行时由胡某直接支付张某某。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案中张某某与李某某签订店铺转让协议，并实际使用租赁场地，张某某通过周某向胡某交纳了租金以及物业费用，胡某也确认收到了该款项，胡某明知张某某实际使用租赁房屋的事实，故胡某与张某某之间形成了事实上的租赁关系。胡某上诉主张张某某支付欠交租赁费用的滞纳金，其并未在一审主张，二审本院不予涉及。胡某上诉主张张某某逾期交纳费用达10天，履约保证金不予退还，因双方并无书面租赁合同，亦无证据显示双方有此约定，且张某某于2015年7月6日、7月7日向胡某交纳了租金及物业费，并非没有交纳，故该上诉请求，不予支持。综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3590元，由上诉人胡某负担。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一七年九月十一日书 记 员  柯增雪