河北省唐山高新技术产业开发区人民法院民 事 裁 定 书(2017)冀0291民初301号原告：吴玉琢，男，1963年5月9日出生，汉族，住唐山市路南区。委托诉讼代理人：侯忠印，河北唯实律师事务所律师。委托诉讼代���人：李福生，河北渤澳律师事务所律师。被告：唐山师范学院，住所地唐山高新技术产业开发区建设北路***号。法定代表人：杜彩芹，该学院院长。委托诉讼代理人：ＸＸ，河北佳诚信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷岭，河北佳诚信和律师事务所律师。第三人：唐山腾远房地产开发有限公司，住所地唐山路北区建华西道31-6。委托诉讼代理人：王未满，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶峰涛，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。原告吴玉琢与被告唐山师范学院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，第三人唐山腾远房地产开发有限公司申请参加诉讼，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴玉琢及其委托诉���代理人侯忠印、李福生、被告唐山师范学院的委托诉讼代理人ＸＸ、谷岭、第三人唐山腾远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王未满、陶峰涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玉琢向本院提出诉讼请求：被告2012年9月起向原告支付2012年至2013年的房屋租金25万元，支付违约金5万元，承担诉讼费。事实和理由：原告于2011年7月19日与被告签订的房屋租赁合同，约定将原告拥有使用权的31间学生公寓及公共部分租给被告使用，被告每年支付租赁费25万元，被告违约自2012年起不支付租赁费。被告唐山师范学院辩称：1、原、被告于2011年7月19日签订的房屋租赁合同，实质是原告代表第三人唐山腾远房地产开发有限公司签订；2、被告与第三人唐山腾远房地产开发有限公司于2013年3月10日重新签订房屋租赁合同；3、被告所欠第三人唐山腾远房地产���发有限公司租金已被唐山市路南区人民法院强制执行，被告已按合同约定履行了自己的义务，原告给付租金的诉请客观上已无履行可能。第三人辩称：1、第三人出资建设涉案房产，对涉案房产享有25年的使用权；2、原告对第三人不享有债权；3、原告与第三人之间未发生涉案房产使用权转让；4、原告无权向被告主张权利；5、原告以孙立军签收的7.20证明证明取得涉案房产使用权事实与逻辑上不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的其与唐山军安房地产开发有限公司的借款协议、劳务合同书及唐山物证司法鉴定中心唐物鉴(2014)文检字第88号司法鉴定意见书涉及案外人唐山军安房地产开发有限公司，且其中的借款��议为复印件，本院均不予确认；2、原告提交唐山军安房地产开发有限公司的企业法人营业执照、公司变更登记申请书、审核表等材料，用以证实张秀荣系唐山军安房地产开发有限公司的股东，其对原告借给军安公司的300万元负有偿还义务，该证据为复印件，且对其主张的待证事实缺乏证明力，本院不予以确认；3、原告提交唐山腾远房地产开发有限公司企业信息、变更法人代表申请、唐山腾远房地产开发有限公司给乔长顺的授权委托书用以证实唐山腾远房地产开发有限公司的股东张秀荣、乔长顺、法定代表人张某均同意将案涉出租房屋的使用权转让给了原告，原告虽然主张该证据复印于工商管理部门，但没有加盖相关印章，且该证据对其主张的待证事实缺乏证明力，本院均不予以确认；4、原告提交唐山腾远房地产开发有限公司原法定代表人张某出具的证明及其出具证明时的录像，用以证明张某作为唐山腾远房地产开发有限公司的法定代表人同意将涉案房屋使用权转让给原告，证人张某没有出庭，且与原告吴玉琢在本案争议事实发生时系夫妻关系，对其出具的证明，本院不予确认；根据双方当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月26日，被告与第三人签订唐山师范学院国际交流中心、产学研综合楼项目开发建设与经营管理合同，第三人承建被告国际交流中心、产学研综合楼项目，合同约定，项目建设所需土地由被告提供，所需投资由第三人提供，项目产权归被告，被告、第三人按总建筑面积二、八比例分享使用权，第三人拥有项目经营使用权25年，自2010年10月1日起至2035年9月30日止。项目竣工后，第三人取得被告北校区学生公寓六层整层31间宿舍及公共部分的使用权。2011年7月19日，经第三人唐山腾远房地产开发有限公司股东乔长顺与被告唐山师范学院副校长孙立军电话通话后，原告吴玉琢与被告唐山师范学院签订《屋租赁合同》，原告吴玉琢为出租方，被告唐山师范学院为承租方，出租座落于唐山师范学院北校区学生公寓六层整层31间宿舍及公共部分，租赁期限为五年，从2011年9月1日中午12时起至2016年8月30日中午12时，每年租金25万元整，租金按年交付，合同签订后立即支付第一年的租金，以后每年9月15日前支付下一年的租金。被告唐山师范学院的副校长孙立军在原告吴玉琢提交的“证明/我公司与唐山师范学院合作开发的学院北校区学生公寓六层，按双方约定应归我公司使用25年。现我公司已将使用权转让给吴玉琢。特此证明/唐山腾远房地产开发有限公司(公章)/2011年7月19日”上签写“收到/孙立军/7.20”。2012年3月31日，被告将2011年至2012年的租��25万元支付给第三人。2013年3月10日，被告与第三人签订房屋租赁协议，第三人为出租方，被告为承租方，出租座落于唐山师范学院北校区学生公寓六层整层31间宿舍及公共部分，租期为从2011年9月1日至2016年8月30日止，每年租金25万元，第三人施工中所欠水电费693779.31元，用剩余四年房租扣除，扣除后剩余租金306220.69元在2015年12月份一次性付清。2016年12月1日，唐山市路南区人民法院执行赵林与第三人承揽合同纠纷一案，以第三人对被告享有到期债权将前述租金306220.69元扣划走。另查明，唐山腾远房地产开发有限公司于2006年4月1日登记设立，注册资本为1000万元，曹海峰、曹海涛各出资500万元。同年11月2日，曹海峰将给500万元股权转让给张秀荣，曹海涛将其500万元股权转让给乔长顺，张秀荣为公司执行董事兼经理、法定代表人，张秀荣、乔长顺二人为夫妻。2011年6月27日，经公司股东会表决，张某任唐山腾远房地产开发有限公司执行董事兼经理、法定代表人，任期三年，张某与原告吴玉琢原系夫妻，二人于2016年5月23日离婚。2012年4月21日，乔长顺病逝，同年5月21日，被告唐山腾远房地产开发有限公司被唐山市工商行政管理局吊销营业执照。2013年11月29日，吴玉琢向唐山市路南区人民法院提起诉讼，要求唐山市师范学院自2013年9月起支付房屋租金25万元、违约金5万元，2016年9月19日撤回起诉，同年10月12日，再次向该院提起诉讼，因唐山师范学院提出管辖权异议，案件移送本院审理。本院认为，本案争议的焦点有两个，焦点一：原告吴玉琢与被告唐山师范学院签订房屋租赁合同时是否取得案涉租赁房屋的使用权？对此，原告吴玉琢主张其因对案外人唐山军安房地产开发有限公司享有300万元债权，取得案涉租赁房屋的��用权，其所主张的债务转移法律行为涉及其与案外人唐山军安房地产开发有限公司的借贷关系、案外人唐山军安房地产开发有限公司与第三人债权、债务关系、第三人与被告的债权债务关系以及相关的债务转移的条件、范围等。原告所提交的盖有第三人公章的证明中，没有载明案涉租赁房屋使用权转让的原因，亦没有出具证明的人员签字，且当时系第三人法定代表人张某与原告吴玉琢夫妻关系存续期间，张某作为公司的董事、高级管理人员对公司负有忠实、勤勉的义务，其任职的公司向作为其丈夫的原告吴玉琢转让房屋使用权，应当经公司股东会同意，并以明确的方式予以示明，而该证明中没有相关的内容及意思表示，且由原告吴玉琢持证明通知被告案涉租赁房屋使用权转让，被告唐山师范学院签字后的证明由原告吴玉琢保管、持有亦不符合商业交易行为习惯，第三人对此亦不予以认可。庭审中，原告吴玉琢代理人李福生主张吴玉琢收到了第一年的租金，而原告吴玉琢没有明确表明其是否收到该笔租金，对此，被告提交了将第一年租金支付给第三人的转帐支票、进帐单、结算票据予以证实，第三人也予以认可，可以认定被告将第一年租金支付给了第三人，原告吴玉琢在此情况下没有提出异议并主张权利，与常理不符。原告吴玉琢主张取得案涉租赁房屋的使用权，理据不足，本院不能予以认定；焦点二：原告吴玉琢是否为房屋租赁合同的出租方主体？被告在明知案涉的租赁房屋的使用权人为第三人、其与第三人尚需结算建设施工过程中的水、电费用的情况下，仍与原告签订房屋租赁合同，且认为合同的相对方为第三人唐山腾远房地产开发有限公司，被告按照合同约定占有使用出租房屋并向第三人支付租金，第三人亦没有异议���庭审中，被告、第三人均认可系原告代理第三人与被告签订了房屋租赁合同，且第三人股东乔长顺在签订合同前曾与被告唐山师范学院副校长孙立军进行通话，原告以其自己名义与被告签订的房屋租赁合同应当视为其代理第三人所签订，房屋租赁合同中出租方的合同主体为第三人唐山腾远房地产开发有限公司，该合同对被告和第三人具有约束力，原告吴玉琢不是房屋租赁合同的合同主体，无权主张合同权利，其所主张的其在唐山军安房地产开发有限公享有的债权可另行依法主张。综上所述，原告吴玉琢的起诉应予以驳回，依照《中华人民共和国公司法》第一百四十七条第一款、第一百四十八条第一款第(四)项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告吴玉琢的起诉。案件受理费5800元，退还原告吴玉琢。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长  孙树俊人民陪审员  宋建忠人民陪审员  张景忠二〇一七年九月二十六日书 记 员  门 慧