连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初7203号原告：安刚，男，1976年5月1日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：安海明，男，1948年10月25日生，汉族，住连云港市海州区。被告:连云港宝翔置业有限公司，住所地连云港市海州区新孔路3-2号。法定代表人：徐玉佳，总经理。委托诉讼代理人：朱国怀，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告:日出东方太阳能股份有限公司，住所地连云港市海州区海宁工贸园。法定代表人：徐新建，董事长。委托诉讼代理人：朱晓冬、史谨睿，江苏云港律师事务所律师。原告安刚诉被告连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔公司）、日出东方太阳能股份有限公司（以下简称日出东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安刚及其委托诉讼代理人安海明，被告宝翔公司的委托诉讼代理人朱国怀，被告日出东方公司的委托诉讼代理人朱晓冬到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告安刚及其委托诉讼代理人安海明，被告宝翔公司的委托诉讼代理人朱国怀，被告日出东方公司的委托诉讼代理人史谨睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安刚向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告宝翔公司与被告日出东方公司之间关于宝翔财富广场1043号商铺的《商品房买卖合同》（合同编号LYGSPF2013362583）无效；2、依法确认宝翔财富广场1043号商铺所有权属于原告，并将该商铺变更登记到原告名下；3、判令被告日出东方公司拆除宝翔财富广场1043号商铺所安防盗门及锁，恢复商铺原样；4、判定被告宝翔公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年4月30日，原告预购被告宝翔公司位于海州××××路建筑面积为46.19平方米的商铺（宝翔财富广场1043号）一套，并支付预购款30万元（按预购合同约定，抵房款342007元）。后又按宝翔公司要求分别于2011年9月、2012年12月支付剩余房款774680元，三次共交纳房款共计1116597元。2013年1月4日，宝翔公司为原告开具了不动产销售发票。期间原告多次催促宝翔公司签订售房合同并履行相关购房网签手续，宝翔公司一直以各种理由推诿，未能签订合同及办理相关产权登记手续。2014年11月12日，宝翔公司通知原告收房并要求原告缴纳物业费、卫生费。在原告付讫被告物业费、卫生费、装修押金、装修垃圾清运费、公用水电费共计3224元后宝翔公司交付商铺钥匙，但涉案商铺一直未通水通电不能正常使用。2015年2月10日，原告发现自己购买的商铺被锁并安装防盗门，同时被张贴“律师函”及该商铺被转卖的“商品房买卖合同”各一份。“律师函”称，该商铺于2013年9月18日被宝翔公司出售给日出东方公司，已签订商品房买卖合同并在市房产局网签备案。原告为此事与宝翔公司交涉，被告知该商铺已被抵押给日出东方公司。原告多次向宝翔公司主张权利，要求解决问题，但至今未果。原告认为，宝翔公司严重违背诚信，在将涉案房屋售予原告且已收取全部购房款并开具销售发票后，仍以网签买卖合同的形式抵押给日出东方公司，属恶意违约。导致原告至今无法取得该房使用权、所有权，使原告购房置业的合同目的无法实现，严重损害原告的合法权益。被告宝翔公司辩称，1、我公司与原告的房屋买卖关系是真实存在的，且买卖在先，我公司与日出东方公司的抵押在后，涉案房屋已经实际交付给原告，双方已实际履行。2、两被告之间的网签合同实际系抵押关系，抵押行为不符合物权法相关规定，并未生效，日出东方公司对涉案房屋不存在优先受偿权，也不能对抗原告，我公司对原告的诉求没有异议。被告日出东方公司辩称，1、原告与被告宝翔公司未签订正式的商品房买卖合同，其不是善意第三人，不能对抗我公司与宝翔公司在房产局的备案合同；2、两被告之间名为买卖，实为借贷，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律有关问题的规定》第二十四条对名为买卖实为借贷的行为只是认为不具有担保物权的效力，但并不否定该合同本身的效力，且名为买卖实为借贷的合同不属于“流抵性质”条款；3、原告诉求将已被查封的房产过户到其名下，与现行法律冲突。当事人围绕诉讼请求依法提交了发票、交通银行对账单、银联付款单、告知函、商品房买卖合同、收据、照片、民事判决书、民事裁定书等证据，本院依法组织当事人进行质证。本院经审理认定事实如下：2013年1月4日，被告宝翔公司向原告安刚出具购房发票一份，载明安刚交纳宝翔财富广场1043商铺购房款1116597元，该房屋建筑面积46.19平方米，单价24174元/平方米。原告于2010年4月30日、2011年9月15日、2012年12月21日分别支付宝翔公司购房款300000元、279083元、495597元，共计1074680元。被告宝翔公司认可“我们开具发票的金额，原告的款项已经全部付清了”。原告未能举证证明原告与被告宝翔公司之间存在书面房屋预售合同或商品房买卖合同。2014年11月份，被告宝翔公司将涉案房屋钥匙交付给原告，原告于2014年11月12日向连云港宝生物业管理有限公司交纳了物业费、装修垃圾清运费、公用水电费、装修押金等费用。2015年2月份，被告日出东方公司在涉案房屋处张贴《告知函》一份，载明：“各相关单位、个人：连云港宝翔置业有限公司开发的宝翔财富广场小区1043商铺，系由宝翔公司于2013年9月18日销售给本公司，双方已签订《商品房买卖合同书》，并到连云港市房地产管理局办理的商品房预售备案登记，备案号为：LYGSPF2013362583，本公司系房屋的合法权利人。近日，本公司发现本公司依法享有权利的本房屋被有关单位或个人非法占用、装修、堆放杂物。因无法确认并联系室内物品的堆放人及占用人，故本公司郑重以本告知函的形式通知相关单位、个人：……限于本告知函张贴之日起3日内，各相关单位自行将违法堆放的物品清理干净……2015年2月10日”。被告日出东方公司自认，于2015年2月10日将涉案房屋安装了卷帘门及锁。另查明，日出东方公司与宝翔公司借款合同纠纷一案，于2016年6月1日诉至本院，案号：（2016）苏0706民初3773号，本院经审理于2016年8月22日作出民事判决书，判决:一、连云港宝翔置业有限公司给付日出东方太阳能股份有限公司借款本金1000万元及利息;二、如连云港宝翔置业有限公司不履行本判决确定的上述债务，日出东方太阳能股份有限公司可以申请拍卖案涉商品房买卖合同的标的物，以偿还上述债务。宝翔公司不服该判决，向连云港市中级人民法院提起上诉，连云港市中级人民法院于2017年1月17日作出（2017）苏07民终68号民事裁定书，裁定“本案按上诉人连云港宝翔置业有限公司自动撤回上诉处理”。（2016）苏0706民初3773号案件中，本院根据日出东方公司的财产保全申请，已对宝翔财富广场1043商铺予以裁定查封。该判决查明，2013年9月18日，日出东方公司与宝翔公司签订17份商品房买卖合同，约定日出东方公司购买宝翔公司开发的宝翔财富广场包括1043商铺（丘号02101051-46）在内的17套房屋，涉案的1043商铺的商品房买卖合同的合同编号为：LYGSPF2013362583。上述17套商品房买卖合同载明的总价款为20170062元。日出东方公司与宝翔公司对上述商品房买卖合同进行了网签备案登记。之后，日出东方公司共计向宝翔公司汇款两笔共计1000万元，其余款项未付。该判决认定日出东方公司与宝翔公司签订的商品房买卖合同名为买卖实为借款担保合同，上述商品房买卖合同签订的真实目的是以商品房买卖合同中涉及的房产为本案的借款提供担保，日出东方公司主张按照民间借贷法律关系审理本案，其诉求中要求以案涉房屋拍卖价款优先受偿的请求符合相关法律规定，予以支持。本院认为，本案争议焦点为：1、原告与被告宝翔公司之间是否存在商品房买卖关系，若存在，效力如何；2、被告日出东方公司与被告宝翔公司签订的商品房买卖合同，效力如何认定；3、原告提出的将涉案房屋确权给原告、并过户至原告名下的诉求，能否得到支持。关于第一个争议焦点，本院认为，原告安刚与被告宝翔公司之间虽然未签订书面的商品房买卖合同，但鉴于宝翔公司向原告出具购房发票，购房发票载明了房屋买受人姓名、房屋的房号、面积、单价、总价（1116597元）等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且原告分三次向宝翔公司共计支付购房款1074680元、宝翔公司认可“原告的款项已经全部付清”，结合宝翔公司亦已将涉案房屋交付原告使用的实际情况，本院认定原告与被告宝翔公司之间的商品房买卖关系成立并有效。关于第二个争议焦点，本院认为，日出东方公司与宝翔公司虽然于2013年9月18日签订了17份商品房买卖合同，但该合同中涉及房屋的总价款为2000万元，而日出东方公司实际仅支付1000万元，其余款项未付；根据已生效的日出东方公司诉宝翔公司借款合同纠纷（2016）苏0706民初3773号民事判决书查明的事实，能够认定日出东方公司与宝翔公司签订的商品房买卖合同系为双方之间的借款提供抵押担保，双方的商品房买卖合同名为买卖实为借款担保合同，其签订的商品房买卖合同签订的真实目的是为借款提供担保，而此种担保形式不符合《中华人民共和国担保法》中关于担保形式的规定，故日出东方公司与宝翔公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。关于第三个争议焦点，本院认为，鉴于涉案的宝翔财富广场1043商铺已被（2016）苏0706民初3773号案件裁定予以查封，根据规定，房屋在查封期间不得买卖、转让、抵押，故原告安刚主张宝翔公司、日出东方公司将宝翔财富广场1043商铺变更登记到原告名下的诉求无法得到支持；由于无法办理过户，原告要求将涉案房屋确权给原告的诉求，本院亦不予支持。此外，关于原告的第三项诉讼请求，即判令被告日出东方公司拆除宝翔财富广场1043号商铺所安防盗门及锁、恢复商铺原样的诉求，本院认为，尽管目前涉案房屋不具备过户至原告名下的条件，但由于原告与被告宝翔公司之间的商品房买卖关系成立并有效，且宝翔公司已将涉案房屋交付给原告，原告基于商品房买卖关系对涉案房屋享有权利。故原告有权要求日出东方公司拆除在涉案房屋上安装的卷帘门及锁、恢复商铺原状。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：一、被告连云港宝翔置业有限公司与被告日出东方太阳能股份有限公司之间关于宝翔财富广场1043号商铺的商品房买卖合同（合同编号LYGSPF2013362583）无效；二、被告日出东方太阳能股份有限公司于本判决生效后十日内拆除在宝翔财富广场1043号商铺上安装的卷帘门及锁、恢复商铺原状；三、驳回原告安刚的其他诉讼请求。案件受理费用14850元（原告已预交），由被告连云港宝翔置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  胡 明代理审判员  董延磊人民陪审员  蒋桂红二〇一七年九月十五日书 记 员  李 红附：法律条文及上诉须知一、法律条文（一）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（二）、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。