天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0111民初7571号原告（反诉被告）：天津市洪年蔬菜种植专业合作社，住所地天津市西青区辛口镇当城村西当杨公路北。法定代表人：沈洪年，经理。委托诉讼代理人：侯宝奎，北京德恒（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨金艳，女，1975年9月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨树奎，男，1951年11月11日出生，汉族。系杨金艳之父。委托诉讼代理人：何增，天津市蓟县邦均镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）天津市洪年蔬菜种植专业合作社（以下简称洪年合作社）诉被告(反诉原告)杨金艳土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法由代理审判员桂炉适用简易程序于2016年10月26日、2017年8月17日和2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪年合作社之委托诉讼代理人侯宝奎，被告(反诉原告)杨金艳及委托诉讼代理人杨树奎、何增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪年合作社向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年全年的租赁费80000元以及自2017年1月1日至实际交还房屋之日止的租赁费；2.被告按照现状将租赁土地和房屋交还给原告；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年1月1日，原、被告签订一份《租赁协议》，约定由原告将坐落于天津西青区辛口镇当城村河西千亩园内餐厅一套、冷棚（五区北头东西各两个）、鱼塘一个、果园一片租赁给被告，期限自2014年1月1日至2023年12月31日止。每年租赁费为80000元，合同签订之日交纳上半年租赁费，下半年租赁费提前2个月交纳。但是截止到2016年9月，被告一直拖欠该年度租赁费不予给付，原告多次催要，被告始终拒绝支付，故诉至法院。被告（反诉原告）杨金艳辩称并向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《租赁协议》无效；2.原告返还被告保证金20000元；3.原告赔偿被告各项损失1721205元；4.反诉费用由原告承担。事实及理由：被告租赁场地主要是为开办农家院，招揽游客垂钓、采摘、游玩、餐饮等服务项目。被告在试营业期间不断投入资金进行开发，购买各种服务用具、改扩建基础设施。2015年8月11日10时许，五区西侧平房内的电线老化导致起火，不但造成屋内的各种财产毁之一炬，还造成被告丈夫刘长青被严重烧伤，花费医疗费用289491.06元。被告报警后，经天津市西青区公安消防支队调查认定起火原因为平房墙壁上方线路故障引燃周边可燃物所致。被告为了早日营业进行了维修。但被告于2015年10月25日得知原告出租的餐厅灯建筑物未办理相关规划、建筑手续，原告故意隐瞒房屋具有违反法律规定的情形，导致被告遭受重大损失，应赔偿被告的全部损失。自2015年10月25日，被告即停止了经营，经与原告协商赔偿事宜，未达成一致。不同意原告的诉讼请求，并且提起反诉。原告（反诉被告）洪年合作社就被告（反诉原告）杨金艳反诉辩称，不同意杨金艳的反诉请求。在合同解除前，原告没有返还保证金的义务，且被告欠付原告2016年的租赁费未支付。原告没有违约行为，被告在经营期间由于管理不善引起火灾给原告造成了损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，原告洪年合作社（甲方）与被告杨金艳（乙方）签订一份《租赁协议》，约定甲方将坐落于天津西青区辛口镇当城村河西千亩园内餐厅一套、冷棚（五区北头东西各两个）、鱼塘一个、果园租赁给乙方，有效期自2014年1月1日至2023年12月31日止。租赁费为每年80000元，合同签订之日交纳上半年租赁费，下半年租赁费提前2个月交纳。乙方应交纳保证金20000元，合同到期清点后，再退还押金。经营过程中乙方如需对甲方现有设施进行改造需经甲方同意，同时不能违反园区对项目的相关规定。改造后的不动产归甲方所有，改造不能影响现有设施的主体结构，改造费用乙方自行支付。乙方经营过程中出现的各种意外及财产损失与甲方无关，乙方自行承担。合同签订后，原告洪年合作社将合同中约定的租赁物（13间餐厅、4个冷棚、一片果园和一个鱼塘）交付被告使用。被告杨金艳向原告交纳保证金20000元，并支付租金至2015年底。2015年8月11日，被告杨金艳租赁的五区西侧平房发生火灾。天津市西青区公安消防支队出具的津公消火认简字【2015】第0108号《火灾事故简易调查认定书》载明：起火单位（个人）为天津市西青区当城村千亩园五区西侧平房；负责人为刘长青；报警时间为2015年8月11日10时00分。现场调查走访情况“起火建筑为当城村千亩园五区西侧平房，过火面积20平方米”。起火原因为“平房墙壁上方线路故障引燃周边可燃物所致”。直接财产损失9500元。涉案土地系辛口镇当城村集体农用地，涉案餐厅系原告洪年合作社于2012年建造，未办理相关建筑规划审批手续。被告杨金艳称天津市西青区辛口镇建设土地管理站于2015年10月25日在涉案房屋处张贴《责令整改通知书》，确认涉案房屋为违章建筑，要求沈红年停止建设并拆除违章建筑。案件审理过程中，被告杨金艳提出鉴定申请，本院依法委托天津市房屋安全鉴定检测中心进行了鉴定。鉴定单位于2017年7月11日出具的津房检【2017】价格鉴字第05号《司法鉴定意见书》载明：洪年合作社租赁场地内装饰装修工程的造价为680576.25元。本鉴定为室内外装饰装修工程，不包括家具、电器、车辆、生产机具、生活用品等动产的价值。因无法具体测量施工措施、施工工日、工程量，以及无法判定实际施工方，本鉴定不包括鱼塘开挖的工程造价。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。涉案土地为当城村村民集体所有，在未办理农用地转用审批手续的情况下，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。现原告洪年合作社在集体土地上建造房屋进行出租以及被告杨金艳进行添附的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》相关强制性规定。因此，双方于2014年1月1日订立的《租赁协议》无效。对于合同无效，双方均负有过错责任。关于被告杨金艳是否应当向原告洪年合作社支付占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于合同无效，双方互负返还义务，但是，被告杨金艳在得知土地不能被依法租赁使用的情况下，未将土地及时交还原告洪年合作社，而是占用土地及房屋至今，因此，被告杨金艳应当参照合同约定租赁费每年80000元标准支付原告洪年合作社自2016年1月1日至实际腾交场地之日止的占用费。关于原告洪年合作社是否应当赔偿被告杨金艳损失1721205元的问题。原、被告之间形成的是租赁合同关系，洪年合作社作为出租人负有保证出租土地及房屋适租性的合同义务，杨金艳作为承租人在签约前对承租土地及房屋适租性亦负有合理的注意义务。案涉用地项目因未取得用地批准手续，致使杨金艳合同目的不能实现并造成投资建设损失，对此，杨金艳自身负有一定的责任，洪年合作社亦负有一定的责任。根据本案具体情况，本院酌情认定洪年合作社按照60%的比例承担杨金艳投资建设损失408346元（680576.25元*60%）。因此，对于被告杨金艳的该项反诉请求，本院予以部分支持。关于原告洪年合作社是否应当返还被告杨金艳保证金20000元的问题。《租赁协议》为无效合同，自始无效，对于被告杨金艳已交纳的保证金20000元，原告洪年合作社应当予以返还。因此，对于被告杨金艳的该项反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条之规定，判决如下：一、原、被告于2014年1月1日订立的《租赁协议》无效；二、被告（反诉原告）杨金艳于本判决生效之日起三日内将位于天津西青区辛口镇当城村河西千亩园内租赁场地腾交给原告（反诉被告）天津市洪年蔬菜种植专业合作社。三、被告（反诉原告）杨金艳于本判决生效之日起三日内参照每年80000元标准支付原告（反诉被告）天津市洪年蔬菜种植专业合作社自2016年1月1日至实际腾交场地之日止的占用费。四、原告（反诉被告）天津市洪年蔬菜种植专业合作社于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）杨金艳返还保证金20000元并赔偿建设投资损失408346元。五、驳回被告（反诉原告）杨金艳的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费900元，全部由被告（反诉原告）杨金艳负担；反诉部分案件受理费10235元，由原告（反诉被告）天津市洪年蔬菜种植专业合作社负担4000元，由被告（反诉原告）杨金艳负担6235元；鉴定费20000元，由原、被告平均分担（双方于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  桂 炉人民陪审员  戴建贤人民陪审员  姜桂芝二〇一七年九月二十八日书 记 员  岳春林附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。3.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4.《中华人民共和国土地管理法》第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。……5.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。