福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初2212号原告：福建伯恩物业管理股份有限公司宁德分公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区东侨大道6号1幢7-C，统一社会信用代码91350901696605461Q。法定代表人：何祥文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭玲华，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈颖，女，系该公司员工。被告：黄康，男，1977年9月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，原告福建伯恩物业管理股份有限公司宁德分公司（以下简称伯恩公司）与被告黄康物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告伯恩公司的委托诉讼代理人陈颖、被告黄康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伯恩公司向本院提出诉讼请求：判令黄康向伯恩公司支付拖欠的物业费14112元及违约金【自欠缴之日起按月利率2%计算至清偿之日止（现暂计至2017年3月止的违约金为4374.72元）】。事实与理由：黄康为宁德市东侨区曲尺塘路8号三盛海德公园72号楼105单元的业主。黄康与伯恩公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：自2013年8月31日起，伯恩公司为三盛海德公园小区（宁德市曲尺塘路8号）及黄康提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平方米2.5元收取，黄康应于每月5日前向伯恩公司缴纳上月度物业服务费。如黄康逾期缴纳物业费的，每逾期一日，每天应按欠缴总额的千分之五缴纳违约金。黄康房屋的产权面积为188.15平方米，每月5日前应向伯恩公司缴纳的物业服务费为470.4元。伯恩公司依约向黄康提供物业管理服务至今，但黄康自2014年10月开始拒绝缴纳物业费，至2017年3月，共拖欠的物业服务费计14112元，伯恩公司多次致电并书面催缴，黄康拒不缴纳上述费用。黄康辩称，三盛海德公园72幢105号房屋从2013年9月交房至今未居住使用，属于空置房，且黄康于2013年9月预付2013年10月至2014年9月物业费470.38×12=5644.56元，预付水电公摊费1128.9元。案涉的房屋面积是184.12平方米，但物业公司收取物业费是按照188.15平方米计收物业费。物业公司没有尽到管理义务，是物业公司失职所致，违约在先。物业的收费标准过高，伯恩公司主张的违约金过高，而且存在不尊重事实收费和不合理收费现象。关于停水停电，伯恩公司都没有通知黄康，黄康也没有收到催缴物业费的信息，本案已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的内资企业登记基本情况表、房屋登记信息证明、业主资料卡、房屋交付验收表、前期物业服务协议、前期物业服务合同、物业收费发票、综合缴费通知单等证据，本院予以确认并在卷佐证。黄康对律师催款函、EMS邮寄单、快递投递状态查询单有异议，但未提供反驳证据，上述证据来源形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄康为宁德市东侨区曲尺塘路8号三盛海德公园72号楼105单元的业主。2009年12月17日，伯恩公司与福建省九龙房地产有限公司签订《前期物业服务合同》为黄康所在的小区提供物业服务，依据该协议约定：伯恩公司提供前期物业管理服务，服务期限自2009年12月18日起至小区业主委员会/业主大会与新的物业管理企业签订物业服务合同为止。2013年8月31日，黄康与伯恩公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定：自2013年8月31日起伯恩公司向黄康提供前期物业管理服务；物业服务费按产权面积以每月每平方米2.5元的标准收取计算；黄康应于每月5日前向伯恩公司缴纳上月度物业服务费，如不按协议约定的收费标准和时间交纳物业费，伯恩公司有权要求黄康补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。黄康住宅的产权面积为184.12平方米，每月应向伯恩公司缴纳的物业服务费为460.3元。黄康自2014年10月开始拒绝缴纳物业费，至2017年3月，共拖欠物业服务费计13809元（460.3元/月×30个月）。本案争议焦点为：1、本案诉讼时效是否超过；2、伯恩公司是否依约提供了物业管理服务。本院审查认为，关于第1个争议焦点，伯恩公司于2015年12月17日委托福建合伦律师事务所拟写律师催款函，并于2015年12月18日通过EMS发往黄康的户籍所在地“福建省宁德市蕉城区蕉北镇前路48号”，后于2015年12月20日因黄康拒收退回伯恩公司，可以看出伯恩公司已经有主张权利的意思表示，主观上没有怠于行使权利，且该律师催款函黄康本应当可以收到，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案诉讼时效已经发生中断，应重新起算。黄康关于其没有实际收到律师催款函，本案诉讼时效已超过的答辩主张，本院不予支持。关于第2个争议焦点。双方签订的《前期物业服务协议》第三项“物业管理服务事项”中并不包括空置房的检查、个人房产私有部分的绿化修剪及车位管理等事项，黄康提供的证据空置房检查记录表、照片不足以证明伯恩公司没有尽到物业管理服务义务。综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。黄康与伯恩公司签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。伯恩公司已依约为海德公园小区业主提供物业服务，黄康作为海德公园小区业主，应依约向伯恩公司交纳物业服务费。黄康未按时交纳物业服务费，构成违约。伯恩公司要求黄康支付欠缴的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持，但欠缴物业服务费应按案涉住宅的实际产权面积184.12平方米，每平方米每月2.5元计算，也即黄康应向伯恩公司支付2014年10月至2017年3月期间物业服务费13809元。本案合同约定的违约金按日千分之五计算过分高于给伯恩公司造成的损失，现伯恩公司自愿按月2%计算违约金，与法不悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、黄康应于本判决生效之日支付福建伯恩物业管理股份有限公司宁德分公司2014年10月至2017年3月期间物业服务费13809元及逾期付款违约金（以黄康每月应交纳物业费数额为基数，从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止，按月利率2%计算）；二、驳回福建伯恩物业管理股份有限公司宁德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元、公告费200元，合计464元，由黄康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  黄锦芳人民陪审员  林振功人民陪审员  陈仲斌二〇一七年九月三十日法官 助理  林芳苓书 记 员  陈秀招附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。