江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0102民初第4099号 原告：石鸣昊，男，1981年1月15日生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：蒋黎军，江苏当代国安律师事务所律师。 被告：石翠珍，女，1958年3月24日生，汉族，住南京市秦淮区。 被告：石翠明，女，1946年5月29日生，汉族，住南京市玄武区。 被告：石翠英，女，1948年9月27日生，汉族，住南京市栖霞区。 被告：石巧奎，男，1955年7月14日生，汉族，住南京市玄武区。 被告：石翠红，女，1943年6月23日生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：孙颖，江苏博亚律师事务所律师。 被告：石发奎，男，1952年10月13日生，汉族，住南京市玄武区。 原告石鸣昊与被告石翠珍、石翠明、石翠英、石巧奎、石翠红、石发奎所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告石明昊及其委托诉讼代理人蒋黎军、被告石翠珍、石翠明、石翠英、石巧奎、石发奎以及石翠红的委托诉讼代理人孙颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石明昊向本院提出诉讼请求：请求确认原告对南京市玄武区202室房屋占有七分之四的份额。事实与理由：南京市玄武区202室(以下简称202室)原产权人为杨桂英，杨桂英于2015年4月20日去世。杨桂英的配偶为石秉直，石秉直已于2001年3月31日去世。202室系杨桂英与石秉直的夫妻共同财产。杨桂英与石秉直有六名子女，分别为石翠红、石翠明、石翠英、石发奎、石巧奎、石翠珍。原告系石发奎之子、杨桂英之孙。杨桂英与石秉直生前多次表示要把202室给原告，并由石发奎养老送终。2003年4月1日，杨桂英以买卖的方式将202室房屋转移登记至原告石鸣昊名下。2007年，石发奎夫妻俩搬入202室照顾杨桂英，直至杨桂英去世。杨桂英去世后，石翠明、石翠英、石翠珍提起行政诉讼要求南京市国土资源局撤销202室的产权变更登记。经一二审，最终法院判决撤销南京市国土资源局作出的产权变更登记，理由为该房屋登记行为违反法定程序。但对基于办理变更登记的买卖、赠与、继承等民事法律行为是否有效或应当撤销未作审理。2017年4月20日，被告石翠明等人向法院起诉，要求分割202室房屋。原告认为，杨桂英生前的真实意思表示是将涉案房屋给原告，并且到房产局办理了相应的过户手续。虽然行政诉讼撤销了相关的产权变更登记，但其只是因为违反程序撤销了变更登记，原告认为基于变更登记的赠与等民事法律行为仍然是有效的，故提出以上请求。 石翠明、石翠英、石翠珍辩称：南京市国土资源局明确答复，办理过户本人一定要到现场，代签字要委托书和按手印。玄武区人民法院(2016)苏0102行初19号行政判决书认为，南京市房屋权属登记申请书上杨桂英的签名非杨桂英本人所签，也未见杨桂英的委托手续及杨桂英的捺印，无法确定申请书是否是杨桂英本人的真实意思表示，且石鸣昊也没有到场。 石发奎同意原告的诉讼请求。在办理产权过户过程中，杨桂英的签名是由其代签的，没有按手印，南京市国土资源局认为是工作人员的疏忽。 石翠红同意原告的诉讼请求。石秉直和杨桂英都说过房屋要留给长子长孙，大家对此都是知情的。具体什么时候过户的，其不太清楚。 石巧奎辩称：石翠红为什么帮石发奎说话，因为石翠红的儿子在法院，帮过石发奎的忙。原告要分得七分之四的房产份额，应该拿出遗嘱或公证书。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 石秉直与杨桂英育有六名子女，分别为石翠明、石翠英、石翠珍、石翠红、石发奎、石巧奎。原告石鸣昊系石发奎之子。202室原登记的产权人为杨桂英，系石秉直与杨桂英的夫妻共同财产。杨桂英于2015年4月20日死亡。 2003年3月28日，南京市住房和城乡建设委员会（以下简称南京市住建委）收到署名为杨桂英、石鸣昊的《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》1份、《房地产买卖契约》1份及202室房屋原房屋所有权证1份（所有权人为杨桂英）。《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》中载明：转让房屋为202室，转让方为杨桂英，受让方为石鸣昊。在该表“转让方、受让方须在登记机关工作人员面前签字确认下列内容”栏中，转让方签章为杨桂英，未有捺印，其下方代理人栏为空白，受让方签章为石鸣昊。《房地产买卖契约》中约定：甲方（卖方）杨桂英自愿将202室房屋出售给乙方（买方）石鸣昊，成交价格为112275元。甲方签章为杨桂英，未有捺印，其下方代理人栏为空白。2003年4月1日，市住建委将202室转移登记至石鸣昊名下。《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》中转让方杨桂英的签名、《房地产买卖契约》中卖方杨桂英的签名均非杨桂英本人所签。 2015年6月，石翠珍、石翠明、石翠英诉至法院，请求市国土局撤销市住建委于2003年4月1日作出的202室房屋的产权变更登记，并将所有权人恢复为原产权人杨桂英。《南京市城镇房屋权属登记条例》第九条之规定：“申请房屋所有权转移登记，应当由双方当事人共同登记。”市住建委当时受理权属转移登记材料时未尽到审慎的审查义务，在明确规定转让方、受让方须在登记机关工作人员面前签字的情况下，而市住建委受理的《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》上杨桂英的签名非杨桂英本人所签，也未见杨桂英的委托手续及杨桂英的捺印，无法确认该申请书是否是杨桂英本人的真实意思表示，但市住建委仍审核通过该权属转移登记材料，违反法定程序，该房屋登记行为应予撤销。故对石翠珍、石翠明、石翠英要求撤销市住建委于2003年4月1日作出的对202室房屋的产权变更登记的诉讼请求，予以支持。 石鸣昊不服判决，上诉称，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，本案件尚属民事纠纷案件范畴，应该中止有关诉讼，先解决民事纠纷。南京市中级人民法院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案对案涉房屋登记行为予以撤销，是因为市住建委所作案涉登记行为违反法定程序，而非因作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销。石鸣昊关于本案应当中止的理由，不符合上述规定的情形，法院不予采纳。2017年3月1日，南京市中级人民法院作出(2016)苏01行终960号行政判决，驳回上诉，维持原判。2017年4月21日，石翠珍等对202室提起继承诉讼。2017年6月5日，石明昊提起本案确权诉讼。 另查明，根据宁委发[2015]4号《中共南京市委、南京市人民政府关于印发〈南京市人民政府职能转变和机构改革实施意见〉的通知》，房屋登记职责划入市国土局。 上述事实有双方当事人陈述、《南京市房屋权属登记申请书（交易类）》、《房地产买卖契约》、南京市中级人民法院(2016)苏01行终960号行政判决书以及法庭笔录等证据证实。 审理中，原告为证明石秉直、杨桂英生前的真实意思表示是将讼争房屋给原告。为此，申请证人石某1、石某2到庭作证。本院认为，证人证言与本案缺乏关联性，且没有书面证据佐证，对其真实性不予确认。 本院认为，根据物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。在房地产买卖契约被撤销或依法被确认无效前，原告依据房地产买卖契约而享有的仅是债权，而非物权，原告依据房地产买卖契约要求本院确认其享有讼争房屋的七分之四的产权份额，没有法律依据；其次，依据物权法第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，讼争房屋202室为石秉直与杨桂英的夫妻共同财产，在石秉直死亡后，202室为杨桂英与石秉直的法定继承人共同共有，杨桂英在处分共有房产时，未征得其他共有人的同意；再次，杨桂英以买卖的方式将202室房屋转移登记至原告石鸣昊名下，原告未支付对价，石鸣昊也不构成善意第三人；最后，考察杨桂英与石鸣昊签订的房地产买卖契约效力的时间点为该买卖契约签订时杨桂英的真实意思表示，而契约上杨桂英的签名实系石发奎所签，石发奎未取得杨桂英的书面授权，不能确认买卖契约系杨桂英的真实意思表示。即使石发奎取得了杨桂英的书面授权，另外需要考虑的是石发奎的行为是否构成双方代理的问题。 综上所述，原告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回石鸣昊的诉讼请求。 案件受理费6944元，因适用简易程序减半收取3472元，由石鸣昊负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18。 审判员  陈文军 二〇一七年九月二十九日 书记员  褚孟莹