广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0391民初102号原告：中国信X资产管理股份有限公司深圳市分公司。法定代表人：吴某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某昕，女，该公司职员。委托诉讼代理人：唐某，广东广和律师事务所律师。被告一：郑某魂。被告二：深圳金X华实业集团有限公司。法定代表人：李某鹤，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖某，男，该公司职员。原告中国信X资产管理股份有限公司深圳市分公司与被告一郑某魂、被告二深圳金X华实业集团有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年12月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐某、被告一郑某魂、被告二委托诉讼代理人肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除深圳市商X银行福田支行与被告一于2001年1月8日签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》；2.依法判令被告一偿还原告贷款本金人民币292,374.21元（币种下同）及至实际付清款项之日的利息、罚息和复利（暂计至2016年11月1日，利息为152,789.61元，罚息为77,179.68元，复利为123,275.82元，共计645,619.32元）；3.依法判令处置被告一的抵押房产（深圳市罗湖区宝安路松园东二巷1号金园C座12L号，房产证号：深房地字第20000799**号），所得价款优先偿还原告的贷款本息及实现债权的费用，不足部分由被告一继续清偿；4.依法判令被告二对借款本息及实现债权的相关费用承担连带清偿责任；5.判令二被告在未按判决指定期间履行给付金钱义务时，应依照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定，支付迟延履行期间的债务利息；6.依法判令二被告承担本案的诉讼费用及其他相关费用（其他相关费用中包含了保全费用3748元）。事实和理由：2001年1月8日，深圳市商X银行福田支行与二被告签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，约定被告一向深圳市商X银行福田支行借款34万元用于购房，借款期限为240个月，贷款利率为月利率4.65‰，遇国家利率调整或计息方式变更，按有关规定执行。被告一以等额本息还款法还本付息，每月为一期，共分240期清偿。若被告一任何一期未及时足额偿付，深圳市商X银行福田支行有权自逾期之日起对逾期金额按日利率0.21‰计收罚息，若连续六个月、累计九个月不能按月归还借款本息的，从期满之日起，深圳市商X银行福田支行有权对全部未偿还本息余额（含未到期借款本金）按日利率0.21‰计收罚息。同时被告一以其所购深圳市罗湖区宝安路松园东二巷1号金园C座12L号房产对该笔借款提供抵押担保，被告二对借款本息及实现债权的相关费用承担无条件不可撤销的连带保证和回购责任。合同生效后，深圳市商X银行福田支行于2001年2月27日依约履行了划款义务，然而被告却从2005年8月21日开始未按合同约定履行还款义务。根据借款合同约定，二被告已构成违约。2007年5月，依据相关法律法规的规定，深圳市商X银行将上述债权转让给原告，并且于2007年11月通过《经济日报》公告通知了二被告该债权转让事宜，因此，原告成为新的债权人，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由深圳市商X银行福田支行转移至原告。之后，原告于2009年至2015年通过《南方日报》每2年发布一次债权催收公告，明确要求被告履行还款义务。为保障原告的资金安全，维护当事人的合法权益，根据合同的约定和法律规定，特向贵院提请诉讼，望贵院依法请求支持原告的诉讼。被告一辩称，本人承认2005年8月21日开始没有向深圳市商X银行还供楼款，尚欠贷款本金292,374.21元。但我只同意归还本金，不同意支付利息、罚息和复利。因为：2005年至2006年左右深圳市商X银行变更为深圳平X银行，深圳平X银行也没有人员或信件（文书或联络）追我本人还款及通知如何还款，我本人真是还款无门，我本人由2001年开始一直居住这个单位至现今，但没人上门找我；2.原告于2016年9月12日在我居住的这个单位门外贴上广和律师事务所的律师函，我当时还以为是诈骗事件，所以不作处理；3.2007年5月深圳市商X银行将我本人楼宇借贷项目转让给原告，变更了债权人，我本人一直都不知。债权人不来找我本人还款，我本人又如何能还款呢；4.2005年8月21日至2007年11月有否超过诉讼时效2年？被告二辩称，依照《物权法》第176条与《担保法》第28条的有关规定，原告应先就被告一的抵押物实现债权，不足部分才能要求我方承担保证责任。理由：被告一为购买我方开发的位于深圳市罗湖区宝安路松园东二巷1号的金园C座12L房产，与我方于2000年8月8日签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。为办理按揭贷款，2001年1月8日被告一与深圳市商X银行福田支行签订了《楼宇按揭抵押贷款合同》，该合同约定：被告一将金园C栋12L房产抵押于深圳市商X银行福田支行（2001年10月办理了正式抵押，抵押编号为深房地押字第2001A60519号），我方承担保证责任。根据以上事实，本案既有物的担保又有人的担保，原告应先就被告一的抵押物实现债权，不足部分才能要求我方承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见附录的证据目录清单），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2000年8月8日，被告一为购买深圳市罗湖区宝安路松园东二巷1号的金园C座12L房产，与被告二签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。2001年1月8日，深圳市商X银行福田支行与二被告签订“深商银（福田）楼按字（2001）第44号”《楼宇按揭抵押贷款合同》，约定：被告一向深圳市商X银行福田支行借款34万元用于购房，借款期限为240个月；贷款利率为月利率4.65‰，遇国家利率调整或计息方式变更，按有关规定执行；被告一以等额本息还款法还本付息，每月为一期，共分240期清偿；若被告一任何一期未及时足额偿付，深圳市商X银行福田支行有权自逾期之日起对逾期金额按日利率0.21‰计收罚息；若连续六个月、累计九个月不能按月归还借款本息的，从期满之日起，深圳市商X银行福田支行有权对全部未偿还本息余额（含未到期借款本金）按日利率0.21‰计收罚息；同时被告一以其所购深圳市罗湖区宝安路松园东二巷1号金园C座12L号房产对该笔借款提供抵押担保，被告二对借款本息及实现债权的相关费用承担无条件不可撤销的连带保证和回购责任，等等。2001年10月，深圳市规划国土局为深圳市罗湖区宝安路松园东二巷1号的金园C座12L房产（房产证号：深房地字第20000799**号）办理了抵押登记手续，深圳市商X银行福田支行为抵押权人。2001年2月27日，深圳市商X银行福田支行依约向被告一履行了划款义务。2005年8月21日开始，被告一未按合同约定履行还款义务。2007年5月15日，深圳市商X银行福田支行与原告签订《债权转让协议》。深圳市商X银行将对被告一、被告二的上述“深商银（福田）楼按字（2001）第44号”债权文书项下的全部债权（包括但不限于本金、利息、实现债权的费用等）及从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权、委托代理合同）转让给原告。2007年6月16日，中国银监会批准深圳市商X银行吸收合并原中国平X集团旗下的子公司平X银行并更名为深圳平X银行。2007年11月8日，深圳平X银行股份有限公司与原告共同在《经济日报》发布公告，通知二被告该债权转让事宜。之后，原告通过《南方日报》分别于2009年11月7日、2011年11月4日、2013年6月19日、2015年6月11日发布债权催收公告，要求二被告履行还款义务。本院认为，本案为借款合同纠纷，因被告一为香港特别行政区永久性居民，本案具有涉港因素。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”之规定，本案当事人可以依法选择本案适用的法律。因当事人对法律适用未进行约定，本院依法适用最密切联系原则，以我国内地法律为本案准据法。深圳市商X银行福田支行与二被告签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》、原告与深圳市商X银行福田支行签订的《债权转让协议》均为当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照执行。原告受让深圳市商X银行福田支行的《楼宇按揭抵押贷款合同》项下的涉案债权后，双方依据最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条“金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定的通知义务”之规定，于2007年11月8日在全国性的《经济日报》上刊登了债权转让公告，视为已依法将债权转让通知了二被告，该债权转让依法成立，原告是二被告的合法债权人，被告一辩称本案债权转让未通知其本人不能成立。被告一自2005年8月21日起拖欠按揭款292,374.21元至今未归还，违反《楼宇按揭抵押贷款合同》关于按月偿还的约定，构成违约。原告请求解除该《楼宇按揭抵押贷款合同》，并要求被告一提前偿还全部借款本金292374.21元及按每月4.65‰的标准支付欠款利息、按每日0.21‰的标准分别支付罚息和复利，符合《楼宇按揭抵押贷款合同》第二十一条的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告一以深圳市罗湖区宝安路松园东二巷1号的金园C座12L房产作为本案借款的抵押物提供了担保，并依法办理了抵押登记手续，该不动产抵押合法有效，原告有权依法处置抵押物并以所得价款优先受偿上述债权。被告一辩称深圳市商X银行福田支行名称变更导致其无法偿还欠款，不能成立。被告一辩称本案债权转让未通知其本人，与事实不符。涉案借款合同的期限为二十年，即二被告的正常还款期限为二十年，原告主张本案的诉讼时效从借款期限届满之次日起算，本院予以采纳，被告一主张原告的起诉超过诉讼时效期间不能成立。本院对被告一的抗辩理由，均不予支持。被告二作为连带责任保证人，依据《中华人民共和国担保法》第二十八条之规定，被告二在上述抵押物不足以清偿本案借款本息（包括罚息、复利）和实现债权相关费用的情况下，对剩余欠款与被告一共同承担连带责任。原告请求被告二对本案全部债务承担连带责任，与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持，其余部分缺乏法律依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、第二百五十九条之规定，判决如下：一、解除被告郑某魂与深圳市商X银行福田支行于2001年1月8日签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》；二、被告郑某魂应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国信X资产管理股份有限公司深圳市分公司偿还借款本金292374.21元及相应利息、罚息和复利（利息按每月4.65‰的标准、罚息和复利按每日0.21‰的标准从2015年8月22日起计至款项实际清偿之日止）；三、若被告郑某魂没有按照本判决确定的履行期限清偿上述债务，则原告中国信X资产管理股份有限公司深圳市分公司作为抵押权人有权依法处置被告郑某魂名下的深圳市罗湖区宝安路松园东二巷1号的金园C座12L房产（房产证号：深房地字第20000799**号），并对处置后的所得价款享有优先受偿权；四、被告深圳金X华实业集团有限公司对上述抵押物优先受偿之外的被告一应承担的本案债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国信X资产管理股份有限公司深圳市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,256元、保全申请费3748元，由被告郑某魂、深圳金X华实业集团有限公司负担。如不服本判决，原告中国信X资产管理股份有限公司深圳市分公司、被告深圳金X华实业集团有限公司可以在判决书送达之日起十五日内、被告郑某魂可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  彭 亮人民陪审员  林立徐人民陪审员  林竞华二〇一七年九月十四日书 记 员  张怡扬书 记 员  周双双附：一、原告证据目录清单：证据1.（公证书）楼宇按揭抵押贷款合同；证据2.借款借据；证据3.按揭贷款查询历史还款明细与查询未还款情况；证据4.房地产证；证据5.债权转让；证据6.计息明细表；证据7.债权转让暨债务催收联合公告；证据8.债权催收公告。二、被告二证据目录清单：证据1.（公证书）深圳市房地产买卖合同（预售）；证据2.（公证书）楼宇按揭（抵押）借款合同（发展商担保类）；证据3.房地产证。