福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0212民初1672号原告厦门市新阳隆汽车销售有限公司，住所地福建省厦门市同安区同集南路3125号，统一社会信用代码：91350200612282766B。法定代表人刘宗杨，总经理。委托代理人陈卫东，福建天衡联合律师事务所律师。被告厦门市逢尚汽车培训有限公司，住所地福建省厦门市同安区同集中路3111号，统一社会信用代码：91350212581296283M。法定代表人李清岛，总经理。第三人王美云，女，1957年1月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。第三人周瑄媚，女，1969年8月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。第三人周志伟，男，1963年12月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。第三人周伟，男，1987年9月10日出生，汉族，住山东省乐陵市。被告及第三人共同委托代理人陈耿阳、何玉云，福建明鼎律师事务所律师。原告厦门市新阳隆汽车销售有限公司(以下简称新阳隆公司)与被告厦门市逢尚汽车培训有限公司（以下简称逢尚公司）、第三人王美云、周瑄媚、周志伟、周伟租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新阳隆公司之委托代理人陈卫东，被告逢尚公司及第三人王美云、周瑄媚、周志伟、周伟之共同委托代理人陈耿阳、何玉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新阳隆公司诉称：新阳隆公司与逢尚公司于2011年11月30日签订一份《租赁合同》，约定逢尚公司向新阳隆公司承租部分房屋和土地，用于汽车驾驶员培训场地；租赁期限为三年，自2011年11月1日起至2014年10月30日止；每年租金约定为511488元，约定每年11月1日前缴清下年度的租金。另合同约定的水、电及卫生费由逢尚公司承担。合同签订后，新阳隆公司依约交付了合同约定的租赁物，即00539806号《厦门市土地房屋权证》项下的32亩用地及办公室，逢尚公司也在租赁物上从事驾驶员培训等经营活动。但逢尚公司从未支付任何一期租金和相关水、电及卫生费。新阳隆公司在2014年9月10日向逢尚公司发出《通知函》，确认上述租赁合同的租期终止，不再续租。之后，逢尚公司提出续租，愿意按照市场租金行情支付，且保证在2017年3月份之前把所欠的全部租金一次性支付给新阳隆公司。2015年9月间，厦门市忠明汽车培训有限公司更名为厦门市逢尚汽车培训有限公司。截至起诉之时，逢尚公司仍然没有按照合同及口头约定支付租金等费用。新阳隆公司诉请判令：1.解除新阳隆公司、逢尚公司签订的《租赁合同》，逢尚公司交还租赁房屋、土地；2.逢尚公司按合同约定的租金标准，支付新阳隆公司三年租金1552464元（2011年11月1日至2014年10月31日）；3.逢尚公司支付自2014年10月31日起，至逢尚公司实际归还新阳隆公司所租赁房屋、土地租金（暂按市场行情，暂计至2017年3月31日止，为7239268元）；4.逢尚公司按合同约定标准支付租赁期间的水、电费和卫生费；5.逢尚公司按人民银行一年期贷款利率，支付上述三项费用8824232元的逾期利息；6.本案诉讼费由逢尚公司承担。被告逢尚公司辩称：新阳隆公司的诉求没有任何依据。第三人王美云、周瑄媚、周志伟、周伟述称：2011年11月，王美云和案外人叶志忠注册忠明公司，王美云不参与忠明公司的管理，忠明公司由叶志忠管理。2013年8月30日，新阳隆公司与王美云的丈夫周鲁闽签订权利转移合同。合同订立后，2014年10月13日之前，王美云是忠明公司股东，忠明公司支付租金，是通过内部调整的方式，未实际支付。2014年10月13日之后，王美云退出忠明公司，忠明公司实际支付租金。王美云为新阳隆公司垫付银行贷款973万元，新阳隆公司尚欠王美云资产处置费210万元、违约金400万元，周瑄媚对新阳隆公司享有300万元债权、利息117万元，新阳隆公司欠周志伟资产处置费110万元。王美云的丈夫周鲁闽牵头，与刘宗扬商量，新阳隆公司以争议标的物的使用权折抵，订立20年租赁合同。第三人对标的物已经实际接管，并转租他人收取租金。新阳隆公司从未提出异议。经审理查明，新阳隆公司（甲方）、厦门市忠明汽车培训有限公司（乙方，以下简称忠明公司）于2011年12月30日签订《租赁合同》，合同约定：一、甲方同意将厦地房证第00539806《厦门市土地房屋权证》项下的本公司位于厦门市同安区（销售维修中心）的32亩用地及办公室，租赁给乙方作为汽车驾驶员培训基地。二、租赁期限为叁年，自2011年11月1日至2014年10月30日止，租赁期满后，乙方如续租则在同等条件下，乙方有优先续约权。三、上述土地出租标准共32亩（共21312平方米）及部分办公室，每平方米2元，每月租金42624元整，水2.0元/吨，电1.00元/度，卫生费200元/月；四、乙方在签定本合同之日同时一次性缴纳给甲方一年的租金，以后于每年的11月1日之前缴清下年度的租金给甲方。年租金为511488元整。2013年8月30日，新阳隆公司（甲方，出租方）与王美云、周瑄媚、周志伟（乙方，承租方）订立《土地、房屋租赁合同》：“一、出租物业：甲方同意将厦地房证第00539806号（厦门市土地房屋权证）项下的本公司位于厦门市同安区（新阳隆汽车城）的30亩用地及部分房屋租赁给乙方使用。二、租期：租赁期限为20年，自2013年8月30日至2033年8月29日止，租赁期满后，乙方可自动续租20年，租金每三年以5%递增。三、租金：上述土地出租标准共30亩（2万平方米）及部分房屋，按每平方米4元，每月租金8万元整。租金从2013年8月30日起从出租方欠承租方2170元的债务（详见附件）中直接扣除，每二年结算一次，直至该欠款折抵完毕为止。之后再另行按合同约定支付相应租金。附件如下：1.周志伟暂时资产处置费110万。2.周瑄媚本金300万、利息117万。3.王美云代偿款973万、暂时资产处置费270万、违约金400万。截止2013年8月30日，厦门市新阳隆汽车销售有限公司共欠2170万。周瑄媚300万、王美云9**万自2013年8月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算利息，并从租金中优先扣除，若有剩余再从以上结算款中扣除。新阳隆公司对《土地、房屋租赁合同》真实性不持异议，但主张《土地、房屋租赁合同》从未实际履行，原因是忠明公司租期未到不同意。2014年9月10日，新阳隆公司向忠明公司发出《通知函》：一、上述《租赁合同》期满将依法终止，我是不再与贵公司续约租赁合同，租赁给贵司使用的土地如期全部收回。二、依据双方所签《租赁协议》，贵司应履行相关义务：…2、《租赁合同》第三款、第四款规定，贵司需向我司缴纳土地租金、水、电、卫生费，至租赁期满共计，154.1464万元（其中土地租金153.4464万元，卫生费0.72万元，未含水、电费（须由双方共同据实核算）。截止目前，贵司除2012年向我司交121元水电费外，未交其他任何费用。2015年4月27日，叶志忠将其持有的厦门市忠明汽车培训有限公司100%股权转让给李清岛、李合心。2015年9月2日，厦门市忠明汽车培训有限公司更名为厦门市逢尚汽车培训有限公司，李清岛为逢尚公司法定代表人。2016年2月25日，王美云、周瑄媚、周志伟将以上标的物转租予邹振葵，期限自2016年3月1日至2017年2月28日止。邹振奎将以上标的物出租给李清岛，期限自2016年3月1日至2017年2月28日止，租金为240000元/季度。2017年2月23日，王美云、周瑄媚、周志伟将以上标的物出租给周伟，期限自2017年3月1日至2018年2月28日止。周伟将以上标的物出租给李清岛，期限自2017年3月1日至2018年2月28日止，租金为84000元/月。李清岛租赁标的物系用于逢尚公司经营使用。自2016年3月1日起，李清岛逐月向邹振葵或周伟支付租金。以上事实，有租赁合同、通知函、工商登记信息、（2013）湖民初字第3030号、3032号、3033号民事判决书、（2015）厦民初字第314号民事判决书、《土地、房屋租赁合同》、银行交易记录以及当事人在庭审中的陈述笔录为证，以上证据均经庭审举证、质证，并经本院审查核实，可以采信。本院认为,新阳隆公司与厦门市忠明汽车培训有限公司签订《租赁合同》，内容合法有效。新阳隆公司主张逢尚公司（前身即厦门市忠明汽车培训有限公司）自承租之日起未能支付任何租金、水电费、卫生费等，本院认为，直到2014年9月10日新阳隆公司发出的《通知函》记载逢尚公司仅于2012年交纳水电费121元，除此之外，未见新阳隆公司就租金等向逢尚公司提出主张，新阳隆公司关于逢尚公司未缴纳租金等的主张与交易习惯并不相符，且《租赁合同》约定于合同订立同时一次性缴纳一年租金，新阳隆公司的主张与合同约定也不一致。2013年8月，新阳隆公司与王美云、周瑄媚、周志伟订立《土地、房屋租赁合同》，合同约定的标的物与《租赁合同》的标的物均系厦地房证第00539806号《厦门市土地房屋权证》项下地块，标的物范围一致，王美云、周瑄媚、周志伟、周伟、逢尚公司均对《土地、房屋租赁合同》以及之后邹振奎、周伟与李清岛订立的《土地、房屋租赁合同》的效力及履行情况进行确认并不持异议，亦有转账凭证证明合同已持续实际履行，因此，新阳隆公司、王美云、周瑄媚、周志伟订立的《土地、房屋租赁合同》，内容系当事人真实意思表示，已经实际履行至今。因此，新阳隆公司、逢尚公司的《租赁合同》在履行期限届满前因新租赁关系的成立而终止，新阳隆公司主张解除《租赁合同》，本院不予支持。新阳隆公司已将讼争标的物的使用权抵债给王美云、周瑄媚、周志伟，其再行向逢尚公司主张返还土地、房屋并交付租金、水、电费、卫生费等，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，因新阳隆公司已经将标的物的使用权抵债，即使逢尚公司在《租赁合同》租期内尚有租金等未缴，亦超出诉讼时效，逢尚公司据此提出时效抗辩，于法有据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告厦门市新阳隆汽车销售有限公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币14692元，由原告厦门市新阳隆汽车销售有限公司承担，款限于本判决书生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  林荣堂人民陪审员  张美丽人民陪审员  纪志阳二〇一七年九月二十一日代书 记员  叶彩女附：本案适用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。