重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初14458号原告：重庆聚信物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙山街道红石路150号聚信广场裙楼2幢，统一社会信用代码91500112753059429F。法定代表人：朱祥梅，总经理。委托诉讼代理人：江艳，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷清，女，该公司工作人员。被告：钟占林，男，1968年11月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：重庆齐尔美瑞商业管理有限公司，住所地：重庆市北部新区金开大道1222号1幢1-5，91500000077263837E。法定代表人：曹选利，董事长。委托诉讼代理人：周盈，女，该公司工作人员。原告重庆聚信物业管理有限公司与被告钟占林、重庆齐尔美瑞商业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法由代理审判员冉阳独任审理，适用简易程序于2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告重庆聚信物业管理有限公司的委托诉讼代理人江艳、雷清，被告钟占林，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司的委托诉讼代理人周盈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆聚信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告钟占林给付原告2016年2月1日至2016年4月25日，2016年9月26日至2016年11月7日的物业服务费16719.93元；2、被告钟占林给付原告2016年2月1日至2016年4月25日，2016年9月26日至2016年11月7日的水电公摊费6507.63元；3、被告钟占林给付原告2016年3月1日至2016年4月25日，2016年9月26日至2016年11月7日的垃圾处置费668.78元；4、被告钟占林支付原告违约金，以实际欠费金额为基数，按每日万分之五的标准计算至本金付清之日为止。事实及理由：2014年4月17日，原告与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司依法签订了《名家汇家具奥特莱斯物业服务合同》。依照该合同之约定，原告向名家汇奥特莱斯商场提供物业服务。被告钟占林承租的XX号商铺从2016年2月1日至2016年4月25日，2016年9月26日至2016年11月7日未向原告交纳物业服务费，水电公摊费及垃圾处置费。按照《名家汇家具奥特莱斯物业服务合同》第八章第二十一条的约定，甲方、商户或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应向乙方支付违约金，违约金为：应交而未交、迟交费用的总和×万分之五×逾期天数。现因上述费用原告催收未果，遂起诉。被告钟占林辩称，被告钟占林并未与原告签订合同，双方并无权利义务。商场从2016年4月25日起，告知被告要开始装修，让被告关门，之后被告并未接到任何通知让被告开始营业，被告租赁的7楼商场，至目前为止一直是关闭状态，从7楼的楼梯开始就隔断了，被告无法营业，被告未享受到物业服务，原告也未提供物业服务。合同从2016年4月25日至2016年6月17日有52天，这52天是原告欠被告的，被告和原告合同是2016年6月17日到期，之后整个7楼也一直未营业，但从2016年9月16日至2016年11月7日期间原告却计算了物业费，延期的通知原告于2016年11月3日才给被告。被告的库房由于水管爆裂被淹了，与奥特莱斯公司达成了口头协议，由奥特莱斯公司赔偿，抵免了2016年2月1日至2016年4月25日，2016年9月26日至2016年11月7日期间的物业服务费。被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司辩称，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司系业主单位，2016年4月26日至2016年9月16日是商场1至6楼在装修，但7楼正常营业，被告钟占林说7楼并未营业不属实，当时7楼是没有封闭的。7楼的商户，愿意到1至6楼经营的，已经搬下去了，不愿意的在撤场。本案相关费用应由被告钟占林支付。经审理查明：被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司系重庆市北部新区XX号房屋业主，该房产是商服用房，建筑面积为16464.95平方米。被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司委托重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对上述物业代为经营管理，同时原告亦委托重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对物业管理费，垃圾处理费以及公摊水电费代为收取。2014年3月7日，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司与被告钟占林签订租赁合同，约定被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司将其所有的位于重庆市北部新区XX号商铺，建筑面积为650平方米租赁给被告钟占林经营。期限为2年，自2014年3月15日起至2016年3月14日止。同日，重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司与被告钟占林签订商铺经营管理合同。约定被告钟占林将承租的位于重庆市北部新区XX号商铺，建筑面积650平方米，由重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司经营管理。该合同经营期限为2年，自2014年3月15日起至2016年3月14日止。其中合同约定被告钟占林每月应交纳物业管理费6500元，每月应交纳的商业管理费16250元，共有部分水、电费由各商家按所承租商铺的建筑面积据实分摊。2014年4月17日，原告重庆聚信物业管理有限公司与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司签订了一份《名家汇家具奥特莱斯物业服务合同》并于2014年5月20日进行了备案，该合同主要约定原告重庆聚信物业管理有限公司为被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司所有的位于重庆市北部新区XX号物业（物业名称：名家汇家具奥特莱斯）提供物业服务，合同期限为20年，自2014年4月26日起至2034年4月25日止。合同第七条约定物业服务费标准为：商业物业按建筑面积10元.月/平方米，由承租人按月支付，每月23日至30日支付当月物业服务费；公共水电费用按照每月实际产生的水电费用根据经营建筑面积比例据实分摊；垃圾处置费收取标准为按建筑面积0.4元.月/平方米。第二十一条约定，违约金为应交而未交、迟交费用的总和×千分之三×逾期天数。审理中，原告另行举示了公摊水分摊电明细表、发票等证据拟证实公摊水电费数额，其中2016年2月的公摊水电标准为1.1426元/平方米，2016年3月的公摊水电标准为1.3234元/平方米，2016年4月的公摊水电标准为1.6149元/平方米，2016年10月的公摊水电标准为5.0011元/平方米，2016年11月的公摊水电标准为2.1239元/平方米。上述物业服务合同签订后，原告对被告商铺所属的名家汇家具奥特莱斯商场提供了物业服务，2016年4月26日，因商场装修家具奥特莱斯商场7楼暂停营业，2016年4月28日，重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司的名称变更为重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司，2016年9月16日该商场恢复开始营业。2016年11月3日，重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司发出告知函，明确因装修7楼经营时间顺延至2016年11月7日。审理中，原告自愿将2016年9月26日至2016年11月7日的物业服务费、水电公摊费、垃圾处置费调整为减半收取，并将违约金标准调整为从2016年11月8日起，以所欠物业服务费为基数，按日万分之五的标准计算至本金付清之日为止。同时，原告明确物业服务费、垃圾处置费按建筑面积366.13平方米计算，水电公摊费按建筑面积627.52平方米计算。重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司在审理中亦向本院出具情况说明，载明：重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司代收物业管理费后向商户出具的是重庆聚信物业管理有限公司提供的收据，品名为“商业物管费”或简称“物管费”，并加盖有重庆聚信物业管理有限公司提供的“名家汇家具奥特莱斯管理处”印章。重庆齐尔美瑞名家会市场管理有限公司代收租金后向商户出具的是重庆齐尔美瑞商业管理有限公司提供的发票，并加盖重庆齐尔美瑞商业管理有限公司的财务章。重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司收取商业管理费后向商户出具正式发票，品名为“商业管理费”或简称“管理费”，并加盖有重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司的财务章。现因被告钟占林未按时交纳物业管理费、水电公摊费、垃圾处置费等费用，原告曾向被告催收无果，遂起诉至本院。上述事实，有原告的营业执照，组织机构代码证，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司的房屋产权证，商铺租赁合同，物业服务合同及备案证明，被告钟占林之前交纳的物业管理费、公摊水电费、垃圾处置费的收据、欠费明细表及公摊费发票，律师函及快递单等证据予以证实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”。本案中，原告重庆聚信物业管理有限公司与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司签订的《名家汇家具奥特莱斯物业服务合同》合法有效，原告委托重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司（现重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司）对物业管理费、水电公摊费、垃圾处置费等费用代为收取。被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司系商铺业主，委托了重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对位于重庆市北部新区金开大道1226号物业（物业名称：名家汇家具奥特莱斯）进行经营管理，同时被告钟占林与重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司签订的商铺经营管理合同以及原告与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司签订的《名家汇家具奥特莱斯物业服务合同》均约定由承租人即被告钟占林交纳物业管理费等费用，且审理中，被告钟占林对未交纳2016年2月1日至2016年4月25日，2016年9月26日至2016年11月7日期间的物业费无异议。被告钟占林辩称与重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司口头协商抵免，但未举示证据予以证实。因此，被告钟占林作为承租人，应当按约定向原告交纳物业服务费、水电公摊费、垃圾处置费等费用。原告自愿将2016年9月26日至2016年11月7日的物业服务费、水电公摊费、垃圾处置费调整为减半收取，并将违约金标准调整为从2016年11月8日起，以所欠物业服务费为基数，按日万分之五的标准计算至本金付清之日为止。本院予以确认。收费标准问题，根据上述物业管理合同、租赁合同以及商铺经营管理合同，商业物业的物业服务费标准为10元/月/平方米，被告钟占林的租赁建筑面积为650平方米，原告要求按建筑面积366.13平方米计算物业服务费及垃圾处置费，按建筑面积627.52平方米计算水电公摊费。故在2016年2月1日至2016年4月25日，2016年9月26日至2016年11月7日期间，被告钟占林应交纳的物业服务费为10元/月·平方米×366.13平方米×2月+10元/月·平方米×366.13平方米×25日÷30日+（10元/月·平方米×366.13平方米+10元/月·平方米×366.13平方米×5日÷30日+10元/月·平方米×366.13平方米×7日÷31日）÷2=12922.81元，原告起诉要求被告支付物业服务费16719.93元，超过部分本院不予支持。被告钟占林应交纳的垃圾处置费为0.4元/月·平方米×366.13平方米×2月+0.4元/月·平方米×366.13平方米×25日÷30日+（0.4元/月·平方米×366.13平方米+0.4元/月·平方米×366.13平方米×5日÷30日+0.4元/月·平方米×366.13平方米×7日÷31日）÷2=516.71元，原告起诉要求被告支付垃圾处置费668.78元，超过部分本院不予支持。被告钟占林应支付的违约金计算方式为：以所欠物业服务费12922.81元为基数，从2016年11月8日起，按日万分之五的标准计算至付清之日为止，但不超过物业服务费本金12922.81元。根据原告举示的公摊水电费标准，2016年2月1日至2016年4月25日，2016年9月26日至2016年11月7日的公摊水电费应为1.1426元/平方米×627.52+1.3234元/平方米×627.52平方米+1.6149元/平方米×627.52平方米×25日÷30日+（5.0011元/平方米×627.52平方米+2.1239元/平方米×627.52平方米×7日÷31日）÷2=4627.53元，原告起诉要求被告支付水电公摊费6507.83元，超过部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告钟占林在本判决生效之日起三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2016年2月1日至2016年4月25日，2016年9月26日至2016年11月7日期间的物业服务费12922.81元及违约金（计算方式为：以所欠物业服务费12922.81元为基数，从2016年11月8日起，按日万分之五的标准计算至付清之日为止，但不超过物业服务费本金12922.81元）；二、被告钟占林在本判决生效之日起三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2016年2月1日至2016年4月25日，2016年9月26日至2016年11月7日期间的水电公摊费4627.53元；三、被告钟占林在本判决生效之日起三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2016年2月1日至2016年4月25日，2016年9月26日至2016年11月7日期间的垃圾处置费516.71元；四、驳回原告重庆聚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费480元，适用简易程序减半收取240元，由被告钟占林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 冉 阳二〇一七年九月二十八日书 记 员 李文婧