福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初3189号原告：郑育彬，男，1978年6月24日出生，汉族，住福建省永春县。原告：邱丽娜，女，1980年3月31日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上述原告共同委托诉讼代理人：李晓东、李静雅，福建智君律师事务所执业律师。被告：福建住总有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路360号中央第五街1号楼315号，统一社会信用代码91350000705102787H。法定代表人：刘汝冰，总经理。委托诉讼代理人：邱小红，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。原告郑育彬、邱丽娜与被告福建住总有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑育彬、邱丽娜的委托诉讼代理人李静雅、被告福建住总有限公司的委托诉讼代理人邱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑育彬、邱丽娜向本院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第六条关于办理产权登记后续的补充约定第六款无效；2.判令被告依据《商品房买卖合同》第十四条约定，每日按原告已付购房款的0.01%，向原告支付自2015年5月31日至2015年9月12日止，逾期102天的违约金，共计8042.08元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年8月12日签订《商品房买卖合同》。按照合同约定，原告向被告购买位于福州市台江区上海街道怡园路东侧中央第五街第×#楼××层××商务金融（含办公）号房，成交价格为788439元。合同第十四条关于产权登记部分约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房,出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。上述合同签订后，被告要求原告签订补充协议，并提供格式的协议条款表示，该补充协议作为附件六，仅对本合同未尽事项进行补充，仅是就办理交房、办理相关证照手续以及物业费用等手续进行约定，不涉及主合同的违约责任。于是，原告签订了合同补充协议。嗣后，原告依约向被告支付购房款788439元。被告于2014年5月30日向原告交房，但一直拖延办理房屋权属证书。2015年9月2日，被告才通知原告可于2015年9月12日办理产权证，逾期102天。原告在向被告主张逾期办证违约责任时才发现《合同补充协议》第六条第6款约定：“双方一致同意将本合同第十四条修改为：甲方应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因甲方的责任，乙方不能在房交付使用后365日办理房屋权属登记的，乙方不退房，甲方按已付房款的万分之一向乙方支付违约金。”致使双方就违约金的承担方式发生歧义。原告认为，《商品房买卖合同》及补充协议均系被告提供的格式条款，《合同补充协议》第六条第6款显然是被告为规避应承担的违约责任而单方拟定的，并在订立该条款时采取欺骗的手段，误导原告该补充协议内全部条款仅是关于办理物业的相关协议，引导原告仓促签署，恶意遗漏“日”字，导致违约责任天壤之别，违背原告的真实意愿，亦存在原被告双方违约责任及不对等。根据《中华人民共和国合同法》第39条、第40条、第52条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第10条的规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”应当认定合同补充协议第六条第6款无效，并依据《商品房买卖合同》的规定，由被告每日按原告已付购房款的0.01%，向原告支付自2015年5月31日起至2015年9月12日止的违约金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告福建住总有限公司辩称，1、本案已过两年诉讼时效，原告诉请不应得到支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案为商品房预售合同纠纷，应适用两年诉讼时效。根据《商品房买卖合同》补充协议第六条第6款的约定“双方协商一致同意将本合同第十四条修改为：甲方应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付365日办理房屋权属登记的，乙方不退房，甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。”本案原告于2014年5月30日办理交房手续，按照上述约定，原告应于2015年5月30日前办理权属登记手续。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”原告2015年5月30日未办理房屋登记手续，即知晓其权利被侵害，因此，本案诉讼时效期间自2015年5月30日开始计算，适用两年，至2017年5月30日已过诉讼时效期间。本案原告于2017年7月才提起诉讼，早已超过两年诉讼时效，其诉请不应得到法院支持。2、本案逾期办证系因被告配合人防工程施工要求导致，被告并无过错，不应支付逾期办证违约金。中央第五街项目房产出现逾期办证系因政府人防工程施工要求配合等不可抗力因素导致竣工验收推迟、产权总登推迟，并非因被告原因造成，根据《商品房买卖合同》补充协议第六条第8款“由于政策原因、乙方原因等非因甲方原因造成该商品房不能办理产权登记的，甲方不承担责任”之约定，被告对项目的逾期办证并无过错，不应承担赔偿逾期办证违约金的责任。3、《商品房买卖合同》的补充协议为双方当事人真实意思表示，逾期办证违约金应适用补充协议的约定，根据《商品房买卖合同》补充协议第六条第6款的约定“双方协商一致同意将本合同第十四条修改为：甲方应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付365日办理房屋权属登记的，乙方不退房，甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。”因此，即使原告主张逾期办证违约金，只能按补充协议第六条第6款的约定执行，即原告诉求主张依据的《商品房买卖合同》第十四条已由合同双方协商一致进行了变更修改，不应再作为索赔依据。4、《商品房买卖合同》补充协议第六条第6款系协商一致的修改，不存在任何无效的情形。首先，原告的第一项诉讼请求认为补充协议第六条第6款的修改无效，但该条款并未违反我国法律或行政法规的任何禁止性规定，不存在无效的情形。而原告的第二项诉讼请求（要求被告按修改前的条款支付日万分之一的违约金）是建立在其第一项诉讼请求成立的基础之上，第一项诉求不成立，第二项诉求自然也不成立。其次，该修改条款是双方协商一致的条款，并非格式条款，对此补充协议第十三条第10款明确约定：“本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律后果，愿意承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任”。最后，被告在与原告协商修改合同条款时并无任何欺瞒情形存在，原告主张在被告逾期办证后才发现以上条款规定，没有任何事实依据，也不能成为其不遵守合同约定的理由。5、双方协商一致修改的逾期办证违约条款足以弥补原告损失。原告的房产交房后即由第三方公司统一承租五年，即原告在使用该房屋的过程中并未因办证逾期产生任何损失，且原告也未提供证据证明双方协商一致修改后的逾期办证违约条款不足以弥补其损失，因此按补充协议第六条第6款执行是公平合理的。6、由于补充协议第六条第6款并非无效条款，如果原告认为该条款显失公平或重大误解影响其权益，则应另行提起撤销之诉而非本案的无效之诉。综上，原告的诉讼请求不能成立，请法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月12日，原告郑育彬、邱丽娜（买受人）与被告福建住总有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，协议约定：1、买受人购买出卖人预售的位于福州市台江区上海街道怡园路东侧中央第五街第×#楼××层××商务金融（含办公）号房，建筑面积22.88平方米，交易总金额788439元；2、付款方式及期限：买受人于2013年8月12日前支付首期购房款398439元，剩余款项计390000元应于2013年9月30日前付清；3、出卖人应当在2014年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；4、出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提交的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定；5、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。上述合同还约定其他事项。同日，原告郑育彬、邱丽娜（买受人、乙方）与被告福建住总有限公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》，补充协议第六条“关于办理产权登记手续的补充约定”的第6款约定：双方一致同意将本合同第十四条修改为：甲方应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付后（365）日办理房屋权属登记的，乙方不退房，甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。上述甲方将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料。且仅指房屋所有权登记，不包括土地使用权登记手续。《合同补充协议》还约定其他事项。《商品房买卖合同》、《合同补充协议》签订后，原告郑育彬、邱丽娜按期、足额支付了全部购房款788439元。被告福建住总有限公司分别于2013年8月12日、2014年7月31日为原告出具总金额为788439元销售不动产统一发票。2014年5月30日，被告福建住总有限公司将讼争房屋交付原告郑育彬、邱丽娜。2015年9月2日，被告福建住总有限公司通知原告郑育彬、邱丽娜于2015年9月12日到中央第五街×#楼×××单元办理产权证相关手续。现原告主张《合同补充协议》第六条第6款属于免除被告责任、排除原告主要权利的无效格式条款，被告应按日万分之一的标准承担逾期办证的违约责任。双方协商不成，因而成讼。本院认为，《合同补充协议》虽为被告提供的格式条款，但《合同补充协议》第六条第6款中关于“甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金”的约定，并未免除被告应当承担的违约责任，亦未排除原告追索违约金的权利，因而不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效格式条款，原告诉请确认上述条款无效，本院不予支持。原告郑育彬、邱丽娜与被告福建住总有限公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均需依约履行。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提交的资料交付买受人。讼争房屋已于2014年5月30日交付，被告应于2015年5月30日（自2014年5月31日起至2015年5月30日止为365日）前履行上述合同义务，但被告延迟至2015年9月2日才通知原告可于2015年9月12日办理房屋权属证书相关手续，已构成违约，应承担相应违约责任。被告主张因政府人防工程施工等原因导致迟延办理权属登记。本院认为，人防工程施工等因素仅与讼争房屋是否能够按期交付相关，并不足以影响讼争房屋交付后房屋权属证书的办理，被告相关辩解本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》中：“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”、“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”的约定，《合同补充协议》第六条第6款“甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金”属于减轻出卖人承担的责任，违反《商品房买卖合同》的上述约定，故被告主张适用《合同补充协议》第六条第6款承担逾期办证违约责任，本院不予采纳。关于被告提出的诉讼时效抗辩，本院认为《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金为按日给付，在被告持续违约的情况下，诉讼时效应当分别每一日单独计算。据此，本案诉讼时效应从原告起诉之日（2017年7月4日）往前倒推二年到2015年7月4日，原告诉请被告支付自2015年7月4日起至2015年9月12日止的逾期办证违约金，未超过诉讼时效，被告福建住总有限公司应按原告已付购房款的日万分之一的标准，向原告郑育彬、邱丽娜支付2015年7月4日至2015年9月12日期间的违约金，共计5597.92元（788439元×0.01%×71日），原告关于2015年5月31日至2015年7月3日期间的违约金主张，因超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、被告福建住总有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑育彬、邱丽娜支付逾期办理房屋权属证书的违约金计人民币5597.92元；二、驳回原告郑育彬、邱丽娜的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告郑育彬、邱丽娜负担9元，由被告福建住总有限公司负担16元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  黄敬宏二〇一七年九月二十八日书记员  马艳珍附：一、本判决书所适用的主要法律、法规条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。