重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终1554号上诉人(原审原告)：唐国林，男，1974年2月12日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：董姚，重庆渝万律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亮，重庆渝万律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：重庆市龙脉房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区云枫街道宝华社区新蒲街45号，统一社会信用代码91500234678656142D。法定代表人：邱天，董事长。委托诉讼代理人：雷志江，重庆四方律师事务所律师。上诉人唐国林因与被上诉人重庆市龙脉房地产开发有限公司（以下简称为“龙脉房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初6384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐国林上诉请求：1、撤销重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初6384号民事判决；2、改判被上诉人龙脉房地产公司在判决生效后15个工作日内积极主动协助上诉人唐国林办理房屋产权转移登记手续；3、改判被上诉人龙脉房地产公司支付逾期办证违约金33476元；4、改判被上诉人龙脉房地产公司返还上诉人唐国林“五通”费用5000元；5、一、二审案件受理费由被上诉人龙脉房地产公司负担。事实和理由：1、一审法院认定逾期办证违约金的起算点错误。被上诉人将房屋实际交付上诉人的时间为2010年10月13日，应当以此时间为标准，按照合同第十三条的规定顺延60日，即2010年12月13日作为被上诉人逾期办证违约金的起算点，但一审法院却依照《中华人民共和国建筑法》的规定，将被上诉人取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间2015年11月13日作为法定意义上的房屋交付时间，并顺延60天即2016年1月13日作为逾期办证违约金的起算点，该起算点的认定错误，本案不应当适用《中华人民共和国建筑法》的规定；2、被上诉人应当将五通费用返还上诉人。首先，本案所涉《重庆市商品房买卖合同》第十七条规定的是关于基础设施、公共配套的约定，而该合同附件三所约定的是建筑材料、设备安装标准说明，两者之间没有关联性，它们是不同的项目；其次，根据《重庆市物价局关于实行商品房住房销售价格“一价清”制度的通知》的规定，被上诉人不应当在房屋价款之外收取任何费用。涉案合同附件三第13项规定的其他指的是开户费用，没有明示是五通费用，且该规定属格式条款，对格式条款有两种以上的理解时，应当作出不利于制作格式条款的一方；第三，被上诉人提交的关于“五通”费用的相关发票不符合规定，不应当作为证据采信。龙脉房地产公司辩称，1、一审将取得备案登记证的时间作为法定意义上的交房时间，并以此为准，按照合同约定计算逾期办证违约金的时间起算点正确；2、双方在合同附件三中约定了五通费用，且五通费用并未纳入建筑成本中，因此，被上诉人代收代缴并不违反法律的禁止性规定。综上，请求维持原判，驳回上诉。唐国林向一审法院起诉请求：1、要求判令被告按照合同约定履行办理房屋产权登记手续的义务；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金33476元（计算至2016年10月17日止）；3、判令被告返还原告“五通”费用5000元；4、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2010年1月27日，原告唐国林（合同乙方）与被告龙脉房地产公司（合同甲方）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定本商品房属于预售商品房，项目定名为“天子云庭”。原告购买的商品房座落于开州区汉丰街平桥片区天子云庭1幢20层7号，建筑面积为132.98平方米，套内建筑面积112.73平方米，户型为三室二厅，所在楼层物理层为第21层，名义层为第20层，房屋总价款为261206元，付款方式一次性付款（签约支付213300元，余款47906元交房付清）。该合同第七条“交房期限及交付条件”中约定了“属预售商品房的，甲方应在2010年8月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。合同第十三条“关于办理产权登记的约定”中约定了“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过150日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订后，被告龙脉房地产公司于2010年10月13日将上述房屋交付给原告唐国林。另查明，2010年1月27日，原告唐国林缴纳其购买的天子云庭1幢20层7号房屋首付款213300元，2010年10月13日缴纳房屋尾款47906元和“五通”费用5000元。2014年8月4日，开县经济和信息化委员会给开县移民局《关于申请原经委机关移民组合搬迁项目（天子云庭）超规模用地计划的函》【开经信函（2014）28号】中载明：原开县经委机关移民组合搬迁项目（天子云庭），报经县政府备案同意（开县府2005-104号），2006年8月18日与深圳和达投资发展有限公司签订了“引资联合建设开县经委机关职工移民迁建项目合同书”。2007年3月开工建设，2008年5月移民搬迁房基本完工，2010年9月2幢30+1层电梯房基本完工。项目占地38.5亩，其中3.5亩尚未完善手续。建成房屋10幢590户，其中移民搬迁房8幢226户，目前已全部入住。为了提升县城品位，倡导高层建筑，鼓励“天子云庭”开发商率先建成高层。由于该项目临近开州大道修建2幢30+1层标志性建筑距离太近，与城市规划不协调，加上搬迁在急，当时在尚未取得土地批文的情况下，规划部门按照市政规划的要求重新退红线调规确定了坐标，距开州大道向北平行整体后移面积3.5亩，开发商按确定后的坐标进行建设。后来，开发商也没有及时办理手续，一直拖到现在。由于3.5亩土地制约“天子云庭”办理房地产权证，成为社会不稳定因素。我委于2014年7月9日以开经信文（2014）61号向县政府请示，县政府于2014年7月22日经十六届县政府第46次常委会议研究“同意原经委机关移民组合搬迁项目（天子云庭）超规模用地3.5亩，按原用地收费标准25万元/亩补缴土地出让金，按有关程序办理。”现特向贵局申请下达3.5亩超规模用地计划。2014年8月11日，开县移民局《关于原经委机关移民2组合搬迁项目（天子云庭）超规模用地的函》【开县移函（2014）43号】中载明：开县经济和信息化委员会，你委《关于申请原经委机关移民组合搬迁项目（天子云庭）超规模用地计划的函》【开经信函（2014）28号】已收悉，经研究，现将你委超规模用地的有关事宜函告如下：一、同意原经委机关移民组合搬迁项目（天子云庭）超规模用地3.5亩，配置的超规模用地缴费标准按25万元/亩计价。二、移民迁建用地，必须按照国务院办公厅国办发（1999）53号文件的规定，做到专地专用，严禁转卖或炒房地产。2014年11月5日，开县人民政府给开县经济和信息化委员会《关于原经委机关移民组合搬迁项目（天子云庭）建设项目用地的批复》【开县府土（2014）72号】中载明：经十六届县政府第46次常委会议研究，现对你单位移民组合搬迁项目（天子云庭）建设用地批复如下：同意将云枫街道帅乡路与裕安街东南侧国有建设用地0.2329公顷（约3.5亩）供应给你单位，作为你单位移民组合搬迁项目（天子云庭）建设用地，土地用途为住宅用地。供应方式为出让，按照开县府函（2004）101号文件规定25万元/亩收取超规模用地费（其中土地出让金7.5万元/亩），即出让综合价款87.5万元（其中土地出让金26.25万元）。接此批复后，请你单位与县国土房管局签订国有土地使用权出让合同，按相关约定使用土地。2014年11月10日，开县国土资源和房屋管理局与开县经济和信息化委员会签订了《国有建设用地使用权出让合同》（渝地2014合字开县第23号）。还查明，2015年11月13日，被告重庆市龙脉房地产开发有限公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》【开县建竣备字（2015）0064号】，该证中载明的工程名称为“天子云庭1#、2#楼”，建设单位为“开县经济和信息化委员会、重庆市龙脉房地产开发有限公司”。一审法院认为，原、被告双方是在自愿、平等的基础上签订的合同，且不违反法律、行政法规的强制性规定，加之原、被告双方对该合同的成立及效力均无异议，故原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》合法、有效。首先，关于被告是否违约的问题。原、被告在《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项明确约定了“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过150日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”的内容，被告提出原告没有出具相关资料委托被告办证，但是根据房屋产权登记的程序，只有被告完成办理房屋初始登记后，方可由双方当事人共同向房屋登记机关申请办理房屋产权转移登记，本案中诉争房屋的初始登记尚未完成，且根据合同的相对性，不问办证的原因是否因第三人引起，根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，被告也应该向原告承担违约责任。同时，合同责任适用无过错责任原则（又称“严格责任”），只有在具有约定或者法定事由时方可免责，本案中被告并没有举示确实、充分的证据来证明其具有约定或者法定免责事由，其理应按照合同的约定承担逾期办证的违约责任。其次，关于逾期办证违约金起算点的问题。原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第七条“交房期限及交付条件”中约定，被告应在2010年8月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，同时还约定交付时本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原、被告双方在第十三条“关于办理产权登记的约定”中约定的是在商品房交付使用之日起60日内，应取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，同时双方还在付款方式中约定了余款47906元在交房时付清，从原告提交的收据来看，其交付房屋余款47906元的时间为2010年10月13日，该时间即为实际交房的时间。此外，本案中诉争商品房在2015年11月13日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，该条款为法律的禁止性规定，尽管原告认可被告实际交房的时间为2010年10月13日，但是被告并未在该时间点取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原、被告双方的交接房行为不能认定为已按照合同约定履行完毕，意即具有法定意义上的交付房屋的时间为被告龙脉房地产公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间，从约定的交房时间起到被告取得备案登记证这段时间应视为被告的逾期交房时间。在庭审中，经合议庭释明，原告并未主张逾期交房违约金，故本案中对逾期交房违约金不予调处。原、被告在《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定了“商品房交付使用之日起60日内，应取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，本案中法定意义上的交付时间为2015年11月13日，故被告逾期办证违约金的起算时间应为2016年1月13日（即交房之日2015年11月13日起加上60天）。由于原、被告在合同中对逾期办理房产证约定的是自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，而原告在诉讼请求中主张的是按照已付房价款万分之零点六的标准计算违约金，对于原告少主张的部分，系其对自身权利的处分，予以确认。综合上述分析，被告龙脉房地产公司应以已付房款261206元为基数，从2016年1月13日起按照每日万分之零点六计算违约金至2016年10月17日止，由此计算出的逾期办证违约金为4357元。再次，关于五通费用是否应当退还的问题。原、被告双方在《商品房销售合同》第十七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”中约定了“甲方（指被告）承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其它公共配套设施按以下日期达到使用条件，2010年8月31日前通水、电、气。线路管网安装到户，具体使用以相关部门规定为准。”的内容，同时在《合同附件三》第13条约定了“水、电、气、天然气、电视、电话建设到入户门口，开户相关费用以相关经营单位规定的收费标准据实收缴，交房时乙方一次性付清，由甲方代收。”尽管原告提交的《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》中规定了“从2007年1月1日起，将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费，闭路电视安装费、转移登记费，土地权属调查费、地籍测绘费，房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，实行商品住房销售价格‘一价清’制度。2007年1月1日起签订的购房合同，一律停止收取代收费。商品住房代收费并入房价后，各房地产开发经营企业不得再以任何名义向购房者收取商品住房销售价格之外的任何费用（除税金和大修基金外），更不得借机乱涨价。”的相关内容，但是，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，该合同附件三中明确约定了“五通”费用以相关经营单位规定的收费标准据实由购房者缴纳，并由被告代收，该院认为，原、被告在合同附件中的约定并不违反法律、法规的禁止性强制性规定，如果原告认为被告违反了“一价清”制度，那是相关价格主管部门对被告进行行政处罚的问题，与本案并无关联性。庭审中被告提交了其已经向水、电、气等相关经营单位缴纳“五通”费用的票据，具体来说，开县城南开发区自来水厂出具的《证明》中证实了被告已按每户1100元的标准缴纳了上户费；盖有重庆开县广播电视传播公司印章的《重庆市综合统一发票》反应了被告已按440元/户的标准缴纳了电视安装费；盖有重庆开县燃气有限责任公司印章的《重庆市综合统一发票》反应了被告已按2368元/户的标准缴纳了安装费和1150元/户的初装费；上述金额中还没有包括电力负荷管理系统客户端装置费和电话安装费，但合计金额已经超过了5000元/户。综上分析，原、被告之间应当遵守合同约定，尊重契约精神，虽然被告向原告收取了5000元/户的“五通”费用，但是被告提供的证据能反应出该公司已向“五通”费用的相关经营单位缴纳了超过5000元/户的费用，因此，对原告要求被告退还5000元“五通”费用的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决：一、由被告重庆市龙脉房地产开发有限公司在判决生效后九十日内协助原告唐国林办理房屋产权登记手续。二、由被告重庆市龙脉房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付原告唐国林逾期办证违约金4357元。三、驳回原告唐国林的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，由原告唐国林负担662元，由被告重庆市龙脉房地产开发有限公司负担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对当事人争议的事实、证据，本院认定如下：唐国林提交了2017年7月4日缴纳水费的票据一张，该票据显示供水单位系开县城南自来水有限责任公司，以证明自来水供水公司与自来水安装公司“开县城南开发区自来水厂”并非同一个公司，龙脉房地产公司缴纳自来水的上户费用不真实。本院经审查认为，自来水安装公司与自来水供水公司不属同一个公司，并不能推翻龙脉房地产公司未支付自来水上户费用，该证据与本案无关联性，不予认定。龙脉房地产公司向本院提交了开县城南开发区自来水厂出具的《证明》、部分缴纳电视安装费用的票据及《高低压配电及电气施工合同》，本院经审查认为，该《证明》补正了一审提交的开县城南开发区自来水厂出具的《证明》的证据形式瑕疵，且与《开县城南开发区自来水厂供水合同》相印证，能够证实龙脉房地产公司已按每户1100元的标准缴纳了上户费；盖有重庆开县广播电视传播公司印章的《重庆市综合统一发票》12张，每张发票上有2户的安装费，虽然未具体写明系哪一户缴纳的费用，但能够证实龙脉房地产公司已按440元/户的标准缴纳了电视安装费；对于《高低压配电及电气施工合同》，该合同中包含用电的上户费，予以认定。另查明，重庆市开州区国土资源和房屋管理局已于2017年8月30日为唐国林颁发了本案所涉房屋的不动产权证，证号为渝（2017）开州不动产权第000xxxx。经本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，本案争议的焦点在于：1、被上诉人逾期办证违约金的起算点如何计算；2、被上诉人是否应当向上诉人返还本案所涉的“五通”费用。对以上焦点分析如下：1、商品房的有效交付不但要符合合同约定的交房期限，也应当符合合同约定的交房条件，且该交房条件的标准不能低于法律的强制性规定。《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，商品房属于建筑工程应当适用该条款的约束，而商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件就是《建筑工程竣工验收备案登记证》，该强制性规定不因购房者实际接房而免除开发商逾期交房的责任。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中第十三条“关于办理产权登记的约定”中约定“在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请”，本案中，唐国林与龙脉房地产公司虽于2010年10月13日办理了实际的交房手续，但由于龙脉房地产公司未取得《建筑工程竣工验收备案登记证》，龙脉房地产公司的交付行为不能视为有效的交付，其交房义务未完全履行。2015年11月13日，龙脉房地产公司取得了《重庆市建设工程竣工验备案登记证》，因此，本案中法定意义上的交房时间应为2015年11月13日。故龙脉房地产公司逾期办证违约金的起算点应当在2015年11月13日的基础上顺延60日，即2016年1月13日起算。2、根据《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》中的规定，自2007年1月1日起，房地产开发商应将购房者在购房时应交纳的由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表安装费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，即让房地产开发商将商品房买受人应当承担的“代收费”直接并入商品房销售价格，在商品房销售价格之外房地产开发商不应再另外收取费用。本案中，龙脉房地产公司在2007年1月1日之后与唐国林签订《重庆市商品房买卖合同》时，仍在商品房销售价格之外向唐国林收取了“代收费”，违反了上述通知的规定，其应承担相应的行政责任，但该通知并非法律或行政法规，龙脉房地产公司的行为并不影响双方所订立的购房合同及《合同附件三》的合同效力。双方在《合同附件三》第13条约定了“水、电、气、天然气、电视、电话建设到入户门口，开户相关费用以相关经营单位规定的收费标准据实收缴，交房时乙方一次性付清，由甲方代收。”，上述约定实际上就是通常所称的“五通”费用，该约定对双方具有约束力，且唐国林也按此约定在交房时缴纳了“五通”费用。根据龙脉房地产公司提交的“五通”费用的票据及证明，龙脉房地产公司代缴了自来水上户费1100元、电视安装费440元、天然气安装费2368元和初装费1150元；上述金额中在没有包括电力负荷管理系统客户端装置费和电话安装费的情况下，合计金额已经超过了5000元。因此，对唐国林要求龙脉房地产公司退还5000元“五通”费用的诉讼请求不予支持。对于唐国林要求龙脉房地产公司在判决生效后十五个工作日协助办理产权登记手续的请求问题，由于本案所涉房屋在二审审理过程中已经办理不动产权证，唐国林的该请求已经失去实际意义。综上所述，上诉人唐国林的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762元，由上诉人唐国林负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 超审 判 员  杨继伟代理审判员  毋向娟二〇一七年九月四日书 记 员  章立立