安徽省广德县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1822民初2354号原告广德县中鼎景苑小区业主委员会，住所地广德县中鼎景苑小区东大门。负责人王骏，业主委员会主任。委托代理人李孝水，安徽华睿律师事务所律师。委托代理人彭雪，安徽华睿律师事务所律师。被告安徽中鼎置业（广德）有限公司，住所地广德县中鼎景苑小区东大门。统一社会信用代码913418226662198500。法定代表人夏鼎湖，执行董事兼总经理。委托代理人洪梅，安徽明泉（宁国）律师事务所律师���委托代理人李祎，安徽明泉（宁国）律师事务所律师。原告广德县中鼎景苑小区业主委员会与被告安徽中鼎置业（广德）有限公司车位纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理，依法适用普通程序于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李孝水、彭雪，被告委托代理人洪梅、李祎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广德县中鼎景苑小区业主委员诉称，被告系广德县中鼎景苑小区的开发商，2006年被告通过竞拍取得中鼎小区的土地使用权，取得的191.7亩的土地分三期开发，该小区分三期进行开发，首期开发有十八栋，约七百户，地下车位是和二期同时建设的，地下车位和房屋建筑纳入建筑成本，二期工程（19-31幢）根据规划，采取人车分流，地上无停车位，地下停车位有七百多个；该车位是小区的配套措施，地下车位建成���，车位一直由原告全体业主无偿使用，本案纠纷的发生是由于被告对车库的强行管理，公开销售车位，被告在未取得产权登记及销售许可的情况下，私自将车位向小区业主出售。原告认为，地下车位作为小区公共配套设施应属全体业主所有，且根据法律规定及合同约定，广德县中鼎景苑小区的土地使用权已经全部转让给全体业主所有，且地下车位的建筑成本已经纳入了小区整体建设的建筑成本，业主根据合同约定也支付了相应的对价。被告出售地下车位的行为违反了法律规定，也侵犯了小区业主的合法权益，故原告诉至法院，请求确认广德县中鼎小区地下停车位的所有权（占有、使用、收益、处分的权利）为原告所代表的全体业主共有。安徽中鼎置业（广德）有限公司辩称，一、原告主体不适格。就原告提供的现有证据，尚不能证明其在本案中为适格主体。二、原告的诉请没有事实和法律依据。答辩人已经与业主就诉争的地下停车位进行了约定，权属归答辩人所有，答辩人有权进行销售，没有侵害到业主的合法权益。1、答辩人系中鼎景苑小区的开发商，该小区分三期进行开发。一期开发18栋（1-18），有地上停车位，二期12栋（19-31，除26栋），三期6栋（26、32-36）。根据规划，二期工程采取人车分流，建地下停车库。该地下停车库在规划部门审批的《地下车库平面图》中被划分为地下停车位，即诉争的地下停车位。2、答辩人承建的地下停车位符合建筑规划审批，通过了竣工验收。3、答辩人已经与业主就诉争的地下停车位进行了约定。4、答辨人未将地下停车位的建筑面积分摊给业主。5、被答辩人认为诉争的地下停车位系小区的配套设施，且建设费用分摊到商品房的销售价格里，则地下停车库位的权属理应归全体业主所有,该说法没有事实和法律依据。按照《物权法》第74条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”综上，应依法驳回被答辩人的全部诉请。原告为证明其主张，向法庭提供如下证据：证据1：政府文件、公告、负责人身份证明；证明原告身份及主体资格。证据2：中鼎景苑小区平面图；证明中鼎景苑一期无地下车位，二期的20#、21#、22#、23#、24#、25#、28#、29#、30#、31#有地下车位，二期和三期地上无车位。证据3：二期商品房买卖合同（21号楼、22号楼、23号楼）；证明合同约定车位归小区业主所有。证据4：车位使用协议书、收据、定金收据、照片、车位全款己交客户名单；证明1、被告从2011年开始销售地下车位；2、原告小区己有94位业主全款支付购买地下车位，部分业主支付了车位定金；3、被告现在正在促销地下车位。证据5：挂牌出让成交确认书、国有土地使用权出让合同；证明被告以每亩单价玖拾叁万元，总计价款一亿柒仟捌佰贰拾捌万壹仟元整竞得广德县中鼎景苑小区所在地的土地使用权。证据6：广德县发展与改革委员会文件关于广德县中鼎景苑小区房地产开发项目的批复；证明被告开发的中鼎景苑小区项目用地191.7亩（127836㎡），项目总建筑面积207107万㎡（约1384套）。证据7：中华人民共和国建设用地规划许可证、土地使用证、广德县新城区（B1-02、B1-04、B1-05）地块用地红线图；证明被告开发广德县中鼎景苑小区时土地规划用地面积为127836㎡（191.7亩），实际使用面积为127836㎡（191.7亩），案涉地下车位包含在规划以及实际使用面积内，应当归全体业主所有。证据8：中华人民共和国建设工程规划许可证、中华人民共和国建筑工程施工许可证；证明案涉地下车位已经纳入建设工程规划，在建设工程范围内。证据9：建设工程施工合同；证明案涉地下车位建设成本已经纳入了总体建设成本，地下车位建设成本分摊到每套房屋价款中。证据10：安徽省商品房住宅销售明码标价书（32#、33#）、中鼎置业公司中鼎景苑开发投资成本估算表；证明1、被告开发的中鼎景苑小区中的地下车位已经纳入该小区的总体建设成本并计入房价；证明2、地下车位属于该小区基础设施，其所有权属全体业主所有。证据11：商品房（铺）明码标价备案审核单、物价局商品房价格备案审批表、商品房价目表、汇总表、广德县商品房住宅销售价格备案表；证明由被告所开发的中鼎景苑小区各商铺及住宅的销售价格，二期��宅销售价格在5300元左右，商铺价格为8900元。证据12：国家企业信用信息系统查洵单；证明被告身份及主体资质。针对原告提出的上述证据，被告发表质证意见如下：对原告提供的12组证据三性没有异议，对本案的1、3、7、10证明目的和证明对象有异议；对证据1，文件是合法的，但是业主委员会不是适格主体。对证据3，原告的证明目的归小区业主所有，在合同的相关条款把车位和车库做了区分，小区业主还签了补充协议，约定地下停车位属于被告。对证据7，只能证明面积问题。对证据10，被告在销售房屋是确实将全部都计算到房价里了，但不能据此确定权属。被告为证明其主张，向法庭提供如下证据:一、1、《国有土地使用权出让合同》2、《开发合同》证明被告承建的中鼎景苑小区土地使用权出让符合法律规定。诉称的二期地下停车位系被告承建，其符合项目开发、总体建设规划审批，权属归被告所有。3、《规划建筑设计方案主要技术经济指标》4、《中鼎景苑交通组织优化前后停车指标比较表》5、地下车库平面图证明诉称的二期地下停车位符合规划审批。6、《广德县房地产开发项目竣工综合验收备案意见表》证明被告承建的中鼎景苑小区一期、二期（包含诉称的地下停车位）、三期工程符合验收条件。二、1、《广德县商品房买卖合同》21#4012、《广德县商品房买卖合同》22#2033、《广德县商品房买卖合同》23#7014、《广德县商品房买卖合同》38#1-6015、《广德县商品房买卖合同》14#101杨志红证明被告与业主约定了诉称的地下停车位权属归��告，我们提供了补充协议。同时诉称的地下停车位未计入应分摊的共有建筑面积，附件二里没有包括地下停车库。三、1、《房屋建筑面积测绘成果书》22#2、《房屋建筑面积测绘成果书》32#证明诉称的二期地下停车位未计入应分摊的共有建筑面积。在商品房买卖合同的补充协议中是说明不包含地下停车位。针对被告提出的上述证据，原告发表质证意见如下：对证据1，没有异议。对证据2，1、2是与政府之间签订的协议，对原告来讲是无关联的。对证据3、4、5，证据三性没有异议。对证据6没有异议、对证明对象有异议，在补充协议中，未计入公摊的住房面积，补充协议和主体合同签订的时间一样，就说明是格式合同，车位还是归业主所有。未计入公摊的住房面积，开发商是占用我们业主共有的公摊面积，��划内的面积归我们全体小区业主所有。经庭审举证、质证，并经当事人确认，本院对原、被告所举证据依法予以确认。根据认定的证据，结合当事人的陈述，确认以下案件事实：安徽中鼎置业（广德）有限公司系广德县中鼎景苑小区开发商，2006年12月31日与广德县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，取得中鼎小区的土地使用权，2007年1月18日取得建设用地规划许可证，2010年7月23日取得建设工程规划许可证(建设规模为商住楼56663㎡，地下车库30581㎡)，2011年7月13日与广德县房地产管理局签订《广德县房地产开发合同》，合同约定本项目总建筑面积207107㎡，分三期建设，合同第八条(七)“二期地下停车场，约30000㎡归出卖人所有”，同时规定“凡未界定所有权归属的物业配套建筑、设施设备，其所有权归业主共有”。2013年1月二期项目验收备案。二期工程（19-31幢）根据规划，采取人车分流，地上无停车位。地下车位建成后，由于被告将车位向小区业主出售导致本案纠纷形成。原告认为，地下车位作为小区公共配套设施应属全体业主所有，且根据法律规定及合同约定，广德县中鼎景苑小区的土地使用权已经全部转让给全体业主所有，且地下车位的建筑成本已经纳入了小区整体建设的建筑成本，业主根据合同约定也支付了相应的对价。被告出售地下车位的行为违反了法律规定，也侵犯了小区业主的合法权益，故原告诉至法院，请求确认广德县中鼎小区地下停车位的所有权（占有、使用、收益、处分的权利）为原告所代表的全体业主共有。本院认为：针对当事人诉讼请求，本案争议焦点应为（一）广德县中鼎景苑小区业主委员会原告主体资格是否适格的问题。(二)诉争车位能否成为建筑物区分所���权中专有部分的客体;诉争车位是否属“基本建筑结构部分”;诉争车位的归属能否以“配套设施”、“未取得产权登记及销售许可”、“建设用地使用权”、“建筑成本”以及“合同约定”主张归业主共有。首先本案争议焦点（一）广德县中鼎景苑小区业主委员会原告主体资格是否适格的问题。一般情况下，民事法律关系的主体以该民事法律关系为诉讼标的进行诉讼，其就是适格当事人。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑物区分所有权包括业主的“共同管理权”，是法律赋予业主专门管理共有财产和共同事务的权利。案涉地下车位、车库的归属，适用《中华人民共和国物权法》调整，广德县中鼎景苑小区业主委员会作为中鼎景苑小区业主大会的执行机构，就全体业主的共有财产或者共同生活事务进行管理，系本案适格原告，被告关于原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。（二）根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”的规定，“物权的归属”即指建筑物区分所有权客体的物业归属。诉争车位设置于建筑区划内，其具有构造上和使用上的独立性，可以作为建筑物区分所有权的专有部分;地下车库(车位)是在建筑物基础之上可以使用并区分所有的部分，不属于共有部分中基本建筑结构部分;车位作为“配套设施”，是从其服务于高层建筑的功能规划角度而言，不能因其为“配套设施”而推论出车位应归全体业主所有;建筑成本是当事人在作出价格决定时的考量因素，价格的形成并不能成为所有权归属的依据。车位的权属问题是－个基本的物权��题，关于案涉小区地下车位的归属，《中华人民共和国物权法》第七十四条己有明确规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”案涉地下车库(车位)的修建，安徽中鼎置业（广德）有限公司己获得建设用地使用权，并纳入建设工程规划许可之中，遵循“谁开发，谁所有”的市场调节原则,“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属安徽中鼎置业（广德）有限公司所有，安徽中鼎置业（广德）有限公司与业主之间关于车库、车位的权利归属的约定，应属于安徽中鼎置业（广德）有限公司对其所有权的处分。原告请求确认广德县中鼎小区地下停车位的所有权（占有、使用、收益、处分的权利）为原告所代表的全体业主共有��依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第二款、第三款、第七十五条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条之规定，判决如下：驳回原告广德县中鼎景苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费160元，由广德县中鼎景苑小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  余 军人民陪审员  陈义琴人民陪审员  程家荣二〇一七年九月十五日书 记 员  吴志毅附：相关法律规定及司法解释1、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十四条第二款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。第三款占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。第七十六条第一款第（七）项有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（1）具有构���上的独立性，能够明确区分；（1）具有利用上的独立性，可以排他使用；（1）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。