福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终2152号上诉人（原审原告）：卢德英，女，1972年8月21日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：童晓鸥，福建汇丰联盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨龙英，女，1976年3月10日出生，汉族，住厦门市思明区。被上诉人（原审被告）：吴剑明，男，1978年9月16日出生，汉族，住厦门市思明区。上诉人卢德英因与被上诉人杨龙英、吴剑明房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初8823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢德英上诉请求：维持一审判决第一、二项，并依法改判杨龙英、吴剑明立即出资按照其原先租赁讼争商铺时之原状恢复该商铺原有的墙壁、房门、吊顶、电路及通道等原状后将商铺立即交还卢德英管业使用。事实和理由：2005年8月27日，双方经协商后就租赁思明区禾祥西路8号之十六号第三层327单元面积为50.27平方米的商铺签订《房屋租赁合同书》，租赁期自2005年10月1日起至2010年4月30日止，卢德英随后将该商铺交付于杨龙英、吴剑明使用。而对方当时为了开设网吧之用，将其所承租的该商铺和其他业主的商铺之四周原有的2厘米厚的玻璃墙和夹板墙、玻璃房门和吊顶、电路设施等均一并进行拆除处理，还将其中的电梯进行封堵后擅自占用了商铺间的公共通道用于摆设网吧的设施，经营至今。2010年6月29日，双方签订《补充协议》后同意将该商铺的租期延长到2015年4月30日止，商铺的租金由原来每月1255元增加到每月1408元。2015年5月1日，杨龙英、吴剑明在补充协议约定的租赁期间届满后仍然在继续使用卢德英的商铺，但杨龙英、吴剑明对其租赁的商铺使用费仅支付到2015年10月底即擅自停止支付，此后对方在继续使用商铺的情况下从2015年11月1日起到2016年11月（本案一审判决后不久）以种种借口拒绝向卢德英支付房屋使用费，卢德英再三催讨未果。2016年11月11日，一审法院对本案作出的判决虽然完全支持了卢德英提出的有关要求杨龙英、吴剑明支付房屋使用费和滞纳金的诉讼请求，但一审法院在查明本案基本事实的情况下竟然未予判决支持卢德英提出的要求对方依法恢复原状的诉求，卢德英认为有关商铺出租时的原状虽然本案讼争标的所在的第三层楼由于杨龙英、吴剑明的行为早已不复存在，但是讼争标的所在大楼的第五层、第六层的相同位置之商铺原状及通道等至今尚存，卢德英在一审时亦已就此向一审法院进行了说明后由一审法院制作了相关的笔录。为此一审法院可以本大楼第五层、第六层现在仍尚存的相同位置之商铺原状为参照物就此判决对方立即出资恢复该商铺原状后将商铺交还于卢德英进行管业使用。杨龙英、吴剑明辩称，其已经腾空房屋，其承租时房屋就是空的，其有隔墙，交还卢德英时已拆除。卢德英向一审法院起诉请求：1.杨龙英、吴剑明应将厦门市思明区禾祥西路8号之十六第三层327单元商铺的吊顶、电路、通道及玻璃墙按四面厚度均2厘米的标准予以恢复，并返还给卢德英；2.杨龙英、吴剑明立即向卢德英支付拖欠的房屋租金、房屋占有使用费并承担逾期支付租金的滞纳金（商铺租金共计8542元；滞纳金按月租金1408元的2%标准，从2015年11月1日计至杨龙英、吴剑明付清房屋租金、房屋占有使用费之日止；房屋占有使用费按月1408元的标准，从2016年6月4日起计至杨龙英、吴剑明归还商铺之日止）。一审法院认定事实：卢德英系厦门市思明区禾祥西路8号之十六第三层327单元商铺的所有权人。2005年8月27日，卢德英（甲方）将讼争商铺出租给吴剑明（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：租赁期限从2005年10月1日至2010年4月30日止；每月租金1255元；租赁期间，乙方应负责交付水、电费、小区管理服务费等费用；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金；租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或者过失造成该出租房屋及配套损害，应负责恢复房屋原状。上述合同签订后，卢德英依约将讼争商铺交付给吴剑明、杨龙英使用。2010年6月29日，卢德英与杨龙英就上述合同签订一份《补充协议》，载：租赁合同租期延长5年（2010年5月1日至2015年4月30日）；每月租金1408元。此后，吴剑明、杨龙英支付租金至2015年10月31日止。双方未办理商铺的交接手续。一审审理中，卢德英主张双方的合同解除于起诉之日（2016年6月3日），合同解除之后按房屋占有使用费予以计算。一审法院认为，《房屋租赁合同》、《补充协议》系当事人之真实意思表示，合法有效，双方均应依诚实信用之原则予以履行。《补充协议》约定的租赁期限于2015年4月30日届满后，吴剑明、杨龙英继续占有使用讼争商铺并向卢德英支付费用，双方形成不定期租赁合同关系。卢德英可随时主张解除合同，故卢德英主张于起诉之日（2016年6月3日）起讼争合同解除，于法有据，应予准许。合同解除后，吴剑明、杨龙英作为承租人仍应支付卢德英合同解除前拖欠的租金、逾期付租的滞纳金，以及合同解除后的房屋占有使用费，并归还讼争商铺。房屋占有使用费可参照租金标准每月1408元予以计算。但双方在合同中关于逾期付租的滞纳金约定过高，卢德英主张滞纳金按月租金2%的标准予以计算，不违反法律规定，予以照准。吴剑明、杨龙英虽辩称2015年10月之后，其未使用房屋不应交租，但双方未办理讼争房屋交接手续，可认定吴剑明、杨龙英继续使用讼争商铺，仍应履行付租之义务，故吴剑明、杨龙英的辩解意见，不予采纳。卢德英要求吴剑明、杨龙英恢复商铺原有的玻璃墙、吊顶、电路及通道，但其未能举证签约时讼争房屋之原状，无法责令吴剑明、杨龙英按何标准予以恢复，因此，卢德英提出的该主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吴剑明、杨龙英于判决生效之日起十日内将址于厦门市思明区禾祥西路8号之十六327单元的房屋返还给卢德英；二、吴剑明、杨龙英于判决生效之日起十日内向卢德英支付厦门市思明区禾祥西路8号之十六327单元的房屋租金、房屋占有使用费及逾期付租的滞纳金（租金自2015年11月1日起计至2016年6月3日止共计8542元；房屋占有使用费按每月1408元的标准，从2016年6月4日起计至房屋归还之日止；逾期付租的滞纳金以每月1408元为基数，按月2%的标准，从2015年11月1日起计至租金、房屋占有使用费付清之日止）；三、驳回卢德英的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。二审中，杨龙英、吴剑明陈述：其于２０１６年１１月１１日收到一审判决书，１１月１２日发送短信给卢德英要求办理房屋交接手续，对方未回复，当天晚上将款项打至对方账上，租金８５４２元，占用费计至２０１６年１１月１１日７４１７元，以短信形式将费用明细发送给卢德英，并称因滞纳金计算复杂，需双方共同协商。卢德英确认有收到款项，对方有发送短信要求办理交接，其于２０１６年１１月２４日回复因一审未判决恢复原状其已提起上诉，待二审判决后再行交接及结算费用。本院于２０１７年７月２８日实地勘察了讼争房屋，房屋确已腾空未使用，讼争房屋所在大楼第五层、第六层并不存在卢德英所述之相同位置商铺原状。二审中，杨龙英、吴剑明主张其于2016年5月下旬即已清空，并通知对方办理交接，一审判决后其又主动多支付了租金，并提交厦门市万家合物业服务有限公司联邦广场服务处出具的《证明》，内容为2016年11月7日前讼争房屋为吴剑明使用，之后已腾空不再使用。卢德英认为，租金应计至杨龙英、吴剑明恢复原状之日，至少也应计至二审现场勘察之日，所谓的恢复原状就是要有玻璃门和木板隔离，对物业服务处的《证明》不予确认，认为物业服务处与作为长期租户的吴剑明、杨龙英存在利害关系，其出具的证明不具证明力。另查明，双方签订的《房屋租赁合同书》原载明“室内设备和装修包括玻璃门窗、木隔墙等”，其中“玻璃门窗、木隔墙”的字体上用笔划掉。本院认为，卢德英与吴剑明、杨龙英签订的房屋租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容符合法律法规规定，应为有效。本案二审主要争议焦点在于吴剑明、杨龙英是否负有恢复原状的义务。首先，卢德英无法举证证明其将讼争房产交付吴剑明、杨龙英时的现状；其次，双方签订的租赁合同关于室内设备和装修情况的表述是特意将原载明的“玻璃门窗、木隔墙”划掉，表明承租当时讼争房屋不存在玻璃门窗和木隔墙；第三，租赁合同并无关于返还房屋时应恢复原状的特别约定，根据“有约定从约定”的原则，租赁双方的权利义务应依租赁合同约定予以界定。因此，卢德英要求吴剑明、杨龙英将讼争房屋恢复原状后交还的请求，既缺乏证据支持，亦与合同约定不符，一审不予支持正确。鉴于一审判决后吴剑明、杨龙英已通知卢德英办理交接，二审现场勘察时讼争房屋确已腾空，已无须再判决吴剑明、杨龙英返还讼争房屋，一审关于返还讼争房屋的判决因新事实的出现应予撤销，而关于房屋占有使用费的截止日亦应作出相应变更。因卢德英拒绝接收系因吴剑明、杨龙英未将讼争房屋恢复原状，既然其要求恢复原状的请求不能成立，吴剑明、杨龙英在一审判决后通知卢德英办理房屋交接手续，卢德英予以拒绝缺乏依据。虽然卢德英对管理讼争房屋所在项目的物业服务处出具的证明不予确认，但卢德英亦无证据证明吴剑明、杨龙英在一审判决后仍占有、使用讼争房屋，故本院认定吴剑明、杨龙英在一审判决后已主动履行房屋交还义务，卢德英拒绝接收讼争房屋不能成立，房屋占有使用费应计至吴剑明、杨龙英通知卢德英交接的次日，即2016年11月13日。综上所述，卢德英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现新的事实，故一审判决应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初8823号民事判决第三项；二、撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初8823号民事判决第一项；三、变更厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初8823号民事判决第二项为：吴剑明、杨龙英应于本判决生效之日起十日内向卢德英支付厦门市思明区禾祥西路8号之十六327单元的房屋租金、房屋占有使用费及逾期付租的滞纳金（租金自2015年11月1日起计至2016年6月3日止共计8542元；房屋占有使用费按每月1408元的标准，从2016年6月4日起计至2016年11月13日止；逾期付租的滞纳金以每月1408元为基数，按月2%的标准，从2015年11月1日起计至租金、房屋占有使用费付清之日止）；四、驳回卢德英的上诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费275元，由卢德英负担50元，吴剑明、杨龙英负担215元；二审案件受理费100元，由卢德英负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 宁审 判 员  刘文珍审 判 员  柯艳雪二〇一七年九月十五日代书记员  肖子发附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。