四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1622民初2152号原告：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇柳堡街。法定代表人：宋炳秀，公司总经理。委托诉讼代理人：谭刚，四川美地律师事务所律师。被告：何培军，男，汉族，1958年2月24日出生。委托诉讼代理人：周绍华（被告何培军之岳父），汉族，1934年4月30日出生。原告武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）与被告何培军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后,依法适用简易程序，于2017年8月17日公开开庭进行了审理。除被告何培军经本院传票传唤未到庭参加诉讼外，本案其余当事人及诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景宏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2011年11月14日至2017年3月1日物业服务费3026.88元（0.3元/平方米×157.67平方米×64个月）。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年11月14日，原告与被告住宅小区的沿口镇瑞都业主委员会订立《瑞都物业服务合同》，合同第21条第2款约定：住宅物业按其拥有建筑面积高层每月每平方米1元向业主收取服务费；多层每月每平方米按0.3元收取物业服务费，非住宅由业主按建筑面积每月每平方米2元向原告交纳。合同第二十一条第3款约定：本物业管理服务费每年缴纳一次，每次缴纳费用时间为当年1月10日前。被告从2011年11月14日至2017年3月1日未向原告缴纳物业管理服务费，原告多次催收未果。原告按照合同约定，对房屋及配套设施和相关场所进行维修、养护、管理，维护合同区域的环境卫生和秩序，被告享受了原告提供的服务，理应支付物业服务管理费。据此，根据《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，请求人民法院依法判决。被告何培军辩称，物业管理合同期限即2009年7月20日至2012年7月20日期限内被告认可应该缴纳物业服务费，但被告现在所有的房屋是在2011年在原房屋所有权人邓伟处购买的二手房，而邓伟已足额交纳2009年11月14日至2012年11月14日的物业管理费。被告不守诚信，多收了2010年11月14日至2011年11月14日的物业管理费568元，被告要求退还。原告在对本小区进行物业管理期间对小区没有尽到应尽的物业服务义务，对小区的路灯、楼梯、楼梯间防盗门、消防等公共设施的损坏未及时进行维修；对小区的绿化也未进行修剪维护；保安没有尽到安全管理的义务，没有每天对小区进行巡查、非小区人员可以随意进出小区，多家业主被盗，消防通道经常堵塞，人身安全无保障；小区的卫生环境差；由于原告未尽到物业管理义务，造成小区老人上下楼梯经常把脚扭伤；原告利用小区条件收取广告费，侵害了小区业主的权益；小区物管人员服务态度不好。原告与原开发公司签订的物业管理合同是2009年7月20日至2012年7月20日到期，到期后又没有与业主继续签订物业管理合同，也未召开业主大会，成立业主委员会，收取的物业服务管理费不符合规定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.原告的营业执照、物业管理资质证书，拟证明原告的主体资格；2.《瑞都小区物业服务合同》，拟证明原告于2009年8月22日与瑞都小区业主委员会签订物业服务合同的事实；3.催款通知书，拟证明原告对被告未缴纳物业管理费进行了催收的事实；4.房屋登记查询结果通知书，拟证明被告是房屋的所有权人，应当按照房屋住宅的面积缴纳物业管理费的事实。本案被告围绕诉讼请求提交了以下证据：1.物业费收费票据，拟证明被告不仅缴纳了物管费,而且原告多收取了被告的物管费；2.小区现场管理照片，拟证明小区物业管理混乱，原告未尽到物业服务义务；3.物业服务合同，拟证明该合同才是建设局存档的唯一真实性合同。本院组织当事人对双方提交的证据进行了举证和质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院分析认证如下：被告对原告提供的证据1.2.4无异议，对原告提供的证据3的质证意见为，对证据的真实性不予认可。本院认为，原告提供的上述证据来源合法，与本案具有关联性，且被告亦未提供相反证据推翻原告的证据，对上述证据，本院依法予以认定。原告对被告提供的证据1的质证意见为，对物业费收费票据的三性无异议，但不能达到其证明目的。本院认为，原告对该证据三性无异议，能够达到该证据的证明目的，本院对该证据依法予以认定。对被告提供的证据2的真实性有异议，本院认为该证据没有形成的时间及地点，且没有相关证据相印证，没有形成证据锁链，不能充分证明被告未尽到管理义务的事实，对上述证据本院不予采信。原告对被告提供的证据3无异议，本院予以采信。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月22日，原告景宏物业公司（乙方）与瑞都小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将瑞都小区委托乙方进行物业管理。该服务合同的主要内容：第二章委托管理服务事项：第四条房屋建筑本体共用部位的维护、养护和管理。第五条共用设施、设备的维护、养护和管理。第六条附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理。第七条共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。第九条公共卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运。第十条交通与车辆停放秩序的管理。第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤……第三章双方权利义务：第十四条甲方权利义务……第十五条乙方权利义务：1、按照物业服务要求，对物业实施管理和提供专业化服务；2、根据有关法律及本合同约定，制定物业管理方案和制度；3、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；5、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修计划和大、中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；6、将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示；7、每年向全体业主和物业使用人公布物业服务合同履行情况和物业维修专项资金使用情况；8、协助处理物业遗留的问题；9、对本物业管理区域的公共设施不得擅自占用和改变使用功能。第四章物业服务费和维修费用：第十六条：……1、物业服务费：业主与物业使用人合同签订之日起开始缴纳物业服务费；按住宅建筑面积每月每平方米0.3元收取。2、收取方式：采取包干制，按年一次性交纳。业主逾期不交纳物业管理费的，按每天加收应纳费用千分之三的滞纳金。3、物业服务费标准的调整：按多数同类服务小区价格或政府指导价调整。4、房屋建筑的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方组织实施，所需经费按规定在房屋维修基金中支付。（由业主委员会监督使用，）保修期内属保修范围的由建设方承担。第十七条：乙方对接受业主委托，提供专项服务，专项服务的内容和费用由当事人自行约定。第五章委托管理期限：合同期限自2009年7月20日起至2012年7月20日止，合同期满，双方如续订合同，应在本合同期满30天前向对方提出书面意见重新签订，如选聘新的物业管理企业承担该小区的物业管理，业主委员会按公平、公开的原则，乙方在同等条件下有限获得管理小区的权利。第六章违约责任：甲乙双方任何乙方违约，造成对方经济损失的，赔偿对方经济损失。第八章附则：……第二十六条：合同自签订之日起生效。上述合同签订后，被告景宏物业公司按约对瑞都小区进行物业管理至2012年7月20日。另查明，被告何培军在2011年在原房屋所有权人邓伟处购买二手房，现居住于沿口镇振兴路瑞都小区，其住房建筑面积157.67平方米。原房屋所有权人邓伟已经足额交纳了2009年11月14日至2012年11月14日期间的物业管理费﹙其中邓伟交纳的2010年11月14日至2012年11月14日期间的物业服务费为1136元﹚，被告何培军于2012年12月1日向被告交纳了2010年11月14日至2011年11月14日的物业管理费568元。本院认为，武胜县瑞都小区业主委员会是通过小区业主选举产生，有权代表全体业主签订物业管理服务合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，被告作为该小区业主之一，在该小区业主委员会未被撤销前对该小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》中约定的物业管理服务费交纳标准（物价部门核定的缴费范围内）及时间应当执行，原告景宏物业公司根据该合同对该小区业主进行了物业管理服务，其要求被告按照该合同约定的时间及标准交纳物业管理费本院予以支持。但本案中原告与武胜县瑞都小区业主委员会签订的《物业服务合同》的期限是从2009年7月20日起至2012年7月20日止，合同期满届满后，双方并未继续签订书面合同，原告述称，原告与武胜县瑞都小区业主委员会未继续签订书面物业服务合同是由于业主委员会要求按照原《物业服务合同》继续履行，原告履行了物业服务义务，被告应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务。但原告并未提供证据证明，2009年8月22日原告与武胜县瑞都小区业主委员会签订的《物业服务合同》于2012年7月20日期限届满后双方继续签订或口头约定继续履行原《物业服务合同》的事实，即原告未提供证据证明，2012年7月20日后原告与武胜县瑞都小区业主委员会形成了物业服务合同关系，应由原告承担举证不能的法律后果，故本案中原告主张被告交纳2012年7月21日至2017年3月1日期间的物业服务费，本院依法不予支持。本案中原告主张被告支付2011年11月14日至2017年3月1日物业服务费3026.88元中，其主张的被告支付2011年11月14日至2012年7月20日的物业服务费部分，被告应该按物业服务合同约定交纳，但本案被告于2011年在原房屋所有权人邓伟处购买的该房屋，原房屋所有权人邓伟已经足额交纳了2009年至2012年11月14日前的物业服务费，被告何培军于2012年12月1日再次向被告交纳了2010年11月14日至2011年11月14日的物业服务费568元。因该房屋业主已足额交纳了2011年11月14日至2012年7月20日的物业服务费，故原告主张被告交纳2011年11月14日至2012年7月20日期间的物业服务费，本院依法不予支持。被告多交纳的物业服务费可根据被告与原房屋所有权人在买卖合同中关于原房屋所有权人已交纳的物业服务费的约定，由权利人另行主张权利。综上，原告诉请被告向原告支付2011年11月14日至2017年3月1日期间的物业服务费3026.88元证据不充分，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国物权法》第七十八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告武胜县景宏物业管理有限公司诉讼请求。案件受理费50元,减半收取25元，由原告武胜县景宏物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，同时预交案件受理费，上诉于四川省广安市中级人民法院。逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员  陈兴全二〇一七年九月二十一日书记员  蒋天琴