广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13962号上诉人(原审被告)：潘光晔,汉族，住湖南省娄底市海市。委托诉讼代理人：熊灿明，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：方秀惠，女，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨婵，广东广信君达律师事务所律师。上诉人潘光晔因与被上诉人方秀惠租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初3685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。潘光晔上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、判令方秀惠承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、双方协商解除合同的事实清晰、证据充足，符合常理。(一)潘光晔与方秀惠通过大量微信对话，双方协商一致解除合同。潘光晔搬离房屋当天，方秀惠亲临现场并同意潘光晔搬离，亦可说明双方就合同解除达成一致。一审法院仅摘取大量微信对话中的“不转租”三个字，脱离整个对话语境，认定潘光晔单方解除合同，认定事实不清。双方对协议解除合同的谈话内容有:1.潘光晔于2016年9月14日已同方秀惠的丈夫通过电话协商一致，潘光晔将租到2016年9月底，方秀惠并未在短信通话内容中予以拒绝，仅仅担心月租是否能到位。2.潘光晔于2016年10月17日再次通过短信，提出协商合同租期展期到2016年11月底，方秀惠于2016年10月17日当天短信回复“好”。2016年11月15日，潘光晔又以短消息告知方秀惠“再租一个月，今天下午把房租给你”，方秀惠回复“哦”，并确认已收到房租。表明自2016年9月起租赁合同的租赁期限就处于不确定状态，最终双方确定租期至2016年12月。微信记录表明双方协商一致解除合同，根本不存在单方解除合同的情形。一审法院仅凭方秀惠2016年12月16日的“不转租”就认定方秀惠不同意解除合同属于脱离特定语境下的断章取义。“不转租”系指方秀惠在潘光晔清场后不另行出租。在潘光晔与方秀惠就解除合同有清晰意思表示一致情形下，一审法院仅凭“不转租”这一意思表示不明的字词就认定方秀惠不同意解除合同属于主观臆断。(二)清场前天双方就清场时间达成一致，方秀惠也从深圳专程来广州见证清场行为，表明双方就合同解除一致达成一致。1.潘光晔确实存在屡屡拖欠租金现象，双方也就该问题产生多次争执，信任根基已动摇，如果双方未就合同解除达成一致，方秀惠不会同意潘光晔清场。2.方秀惠专程同意从深圳赶来广州见证潘光晔于2016年12月23日之行为也应表明双方就合同解除达成一致(方秀惠当天因要外出还带着行李箱，迂回到广州)。3.实际上方秀惠一致催促潘光晔清场，清场当天因杂物太多搬离时间拖延而引发争执。从以上双方履行行为来看，表明对合同解除已达成一致。(三)潘光晔在2016年12月清场，但是作为合同解除的代价，多交一个月(2017年1月)的物业管理费是客观事实。潘光晔缴纳2017年1月管理费作为提前解除合同的成本，事实清晰，从整个解约流程看，符合常理。一审法院没有任何理由不予认可。二、潘光晔不存在拖延支付租金。1.潘光晔在签订租赁合同之际就预交一个月租金和两个月押金计35460元，在双方协商解除合同后，押金抵扣租金属于潘光晔的法定抵销权。押金抵扣租金也是广泛被接受、认可的租赁市场交易习惯。2.前期潘光晔屡屡拖欠租金，双方信任基础已动摇，潘光晔未缴纳2016年11月、12月租金的情况下，方秀惠欣然同意潘光晔清场，表明方秀惠默认押金抵扣2016年11月、12月租金的事实。三、一审法院以事后律师函证实方秀惠拒绝解除合同，属于推翻事实，不应认可。四、依据合同条款，潘光晔没有承担税负的合同义务。合同中关于税费承担的条款为合同第8条第2点：此价格为甲方实收价格，乙方须自行到街道备案中心办理租赁税费。该条款并没有对税费由谁承担作出约定，仅约定税费由谁办理，方秀惠该主张没有合同依据。方秀惠辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法应驳回上诉请求，维持原判。一、一审判决认定潘光晔提前单方终止《广州市房屋租赁合同》，准确清楚，潘光晔应依约承担单方提前终止合同的违约责任。首先，方秀惠没有表示同意解除合同。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》，租赁期限为2014年3月1日至2017年2月28日；租赁期内，甲乙双方任何一方没有法定或约定的理由提前终止合同的，即属违约。根据方秀惠在本案一审时提交的短信记录，再结合一审庭审中潘光晔陈述可得，双方有明确的租赁合同，应遵守合同约定履行，方秀惠从未表示过同意解除双方的合同，最后也明确表示“不转租”。双方的短信聊天内容也大都是向潘光晔催讨租金，由于潘光晔屡屡拖欠租金，已严重损害方秀惠的合法利益。潘光晔在其上诉状中称“上诉人确实存在屡屡拖欠租金现象，双方也就该问题产生多次争执，信任根基已经动摇，如果双方未就合同解除达成一致，被上诉人不会同意上诉人清场”，潘光晔这样的逻辑反推显然是不合理的。况且，潘光晔是当晚在方秀惠没在场情况下不顾阻挠，把钥匙扔在地上，且大门也没锁就强行搬离。2016年12月22日，方秀惠到涉案房屋和潘光晔谈拖欠租金，在还有相关税费没有结清的情况下，方秀惠不可能同意解除合同。潘光晔不顾保安阻挠，强行搬离涉案房屋。其次，潘光晔在一审中称“多帮原告预交了2017年1月的物业管理费，作为提前解除合同的补偿”。显然，潘光晔自认是其提前终止合同，与其提出的“双方一致同意并不存在提前解除合同”的主张自相矛盾。方秀惠没有表示同意以一个月的管理费作为提前解除合同的条件。再者，潘光晔无法提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。最后，方秀惠在潘光晔自行搬离后及时出具《律师函》，要求潘光晔承担提前终止合同的违约责任。故此，潘光晔提前终止合同的违约事实清楚，证据确实充分，应承担提前终止合同的违约责任。二、按照双方签订的《合同》约定，由潘光晔承担所有的租赁税费。双方签订的《广州市房屋租赁合同》第八条第2项约定“此价格为实收价，乙方须自行到街道备案中心办理租赁税费。”依该约定，租赁税费由潘光晔承担，方秀惠不负担任何税费。合同签订后，潘光晔一直没有去办理租赁税费的缴纳，一审法院判决潘光晔向方秀惠支付方秀惠为其垫付的租赁税费，于理有据，于法有依，应驳回潘光晔的上诉请求。三、一审法院判决潘光晔支付方秀惠其拖欠的2016年11月1日至2016年12月23日的租金及违约金，认定事实清楚，证据确实充分，应维持原判。首先，潘光晔未向方秀惠支付2016年11月1日至2016年12月23日的租金，双方对该事实均无异议。其次，租赁保证金是否可抵扣两个月租金应按照《合同》约定，方秀惠并不同意抵扣，且潘光晔没有提供相关证据证明双方协商一致抵扣。根据双方签订的《合同》第四条约定“乙方向甲方缴纳人民币35460元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方(退回乙方、抵偿租金)”，双方经选择之后已排除“抵偿租金”的方式。在《合同》中对租赁保证金已有明确约定处理的前提下，应以双方意思表示为准，优先适用。再者，从保证金和租金数额上讲，相互抵扣并不合理，2016年11月至12月的租金共计39844元，保证金为35460元，若是相抵，潘光晔还应多支付4384元，潘光晔的主张显然不合乎情理。最后，根据双方签订的《合同》，潘光晔逾期交付租金，须按当月租金额的1％向方秀惠支付违约金。方秀惠于2017年1月24日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认方秀惠与潘光晔签订的《广州市房屋租赁合同》于2016年12月23日终止；二、潘光晔向方秀惠支付2016年11月1日至2016年12月31日的租金39844元；三、潘光晔向方秀惠支付方秀惠垫付的租赁税费共计54527.4元；四、潘光晔向方秀惠支付拖欠2016年11月及12月租金的违约金和提前终止合同的违约金（其中拖欠租金的违约金，以拖欠的租金为本金，按每日1%的标准，自当月29日起计至付清之日止，提前终止合同的违约金为35460元，以租赁保证金35460元抵扣）；五、潘光晔承担本案的受理费。一审法院认定事实：广州市天河区华强路X号XXX房（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2017年5月4日的《广州市不动产登记查册表》记载：涉案房屋的产权人为方秀惠，占有部分为全部，建筑面积为158.3755平方米，规划用途为办公。2014年2月18日，方秀惠（甲方、出租人）与潘光晔（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积161.19平方米；租赁期限为2014年3月1日至2017年2月28日，其中2014年3月1日至2015年2月28日租金为每月17730元，2015年3月1日至2016年2月29日租金为每月18795元，2016年3月1日至2017年2月28日租金为每月19922元；租金按月结算，由乙方在每月的第28日前按转账付款方式缴付租金给甲方；（第四条）乙方向甲方交纳35460元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；（第六条第4点）发现乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回涉案房屋，并要求赔偿损失；乙方应当依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；其他约定：此价格为甲方实收价，乙方须自行到街道备案中心办理租赁税费；原第六条第4点“乙方拖欠租金6个月以上的”改为“乙方拖欠租金1个月之内的”；租赁期内，甲乙双方任何一方没有法定或约定的理由提前终止合同的，即属违约，违约的一方赔偿对方相当于上述第四条租赁保证金之金额作为违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等条款。同日，方秀惠、潘光晔双方另就租赁涉案房屋签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2014年2月19日至2017年2月28日，其中2014年2月19日至2014年2月28日为免租期，2014年3月1日至2017年2月28日期间的租金为每月14507元，上述合同的其他条款与《合同》约定的基本一致。在本案中，方秀惠、潘光晔双方确认上述合同为双方为办理租赁备案而签订，双方实际履行的是《合同》。2014年3月4日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局出具《房屋租赁登记备案证明》，载明：出租房屋地址为涉案房屋，出租人为方秀惠，承租人为潘光晔，租赁期限及月租金额为：2014年2月19日至2014年2月28日月租金额为0元，2014年3月1日至2017年2月28日月租金额为14507元。2017年1月12日，方秀惠委托律师向潘光晔发出《律师函》，函称：潘光晔拖欠租金、拒不办理租赁税费及提前终止合同的行为已违反合同约定，应当承担违约责任；要求潘光晔立即向方秀惠支付2016年11月至12月的租金39844元，以及方秀惠垫付的租赁税费54527.4元等等。方秀惠提交的上述《律师函》的邮寄妥投证明显示上述函件于2017年1月13日妥投。潘光晔对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。现方秀惠以潘光晔拖欠租金等为由向一审法院提起本案诉讼要求潘光晔支付租金及违约金等。方秀惠为证明本案事实及其主张向提交了如下证据：1、中信银行加盖印章的《卡账户交易明细》、《业务凭证/客户回单》多张及《个人账户明细查询》，其中《卡账户交易明细》、《业务凭证/客户回单》显示方秀惠名下卡号为62×××30的账户于2014年1月1日至2017年1月2日期间的流水记录，其中2016年11月15日显示收到19922元，摘要信息为房租等等。2、微信聊天记录截图，显示潘光晔于2016年3月16日向方秀惠转账18795元，于2016年10月17日向方秀惠转账10000元，方秀惠表示“余款今天要打给我”。证据1、2拟证明潘光晔尚欠方秀惠2016年11月、12月的租金等。3、税收缴款书三张，填发日期均为2017年1月3日，其中一张显示缴纳涉案房屋的印花税522.25元，税款所属时期为2017年1月至2017年1月，另外两张显示缴纳涉案房屋的税费共计54005.15元（9001.31元+45003.84元），税款所属时期均为2014年3月至2016年12月，拟证明方秀惠代潘光晔缴纳了涉案房屋的租赁税费共计54527.4元。4、短信聊天记录多张，显示：潘光晔于9月14日向方秀惠发短信称“昨天和你老公电话了，我们租到九月底，九月底之前我们会找到续租的人直接和你们签约……”，方秀惠回复称“到时候没找到什么办？不是又被你骗了，你要先付我钱”；方秀惠于10月16日向潘光晔发短信称“我20号过去把房子收回”，潘光晔回复称“下午把房租打给你，11月份再搬”，方秀惠回复称“好”；方秀惠于12月16日向潘光晔发短信称“你这个月怎么打算，我老公说先不转租，以后再安排”；方秀惠于12月22日向潘光晔发短信称“我们明天中午到”，潘光晔回复称“好，尽量早点吧，你们过来才能搬家具”，方秀惠回复称“好”；方秀惠于2016年12月23日向潘光晔发短信称“我大概11点到，你们收拾差不多了没”；方秀惠于2016年12月27日向潘光晔发短信称“做人太缺德，只做损人利己的事到了最后自己也好不到那里”。拟证明潘光晔在合同租赁期内提前终止合同。5、方秀惠自行制作的潘光晔缴纳租金的情况表格，显示潘光晔拖欠2016年11、12月的租金。潘光晔对方秀惠提交的上述证据质证称：确认证据1-4的真实性、合法性、关联性；对证据5，潘光晔认为是方秀惠单方制作，但潘光晔确认其没有支付2016年11、12月的租金，但潘光晔认为其缴纳的租赁保证金可以抵扣该两个月的租金。潘光晔为证明案件事实及其主张向法院提交了如下证据：1、方秀惠于2014年2月18日出具的《收据》，内容为收到潘光晔房屋租赁合同保证金35460元及一个月租金17730元，拟证明签订合同时潘光晔交付两个月押金及首月租金；2、微信聊天记录，显示对方要求潘光晔支付管理费等，潘光晔称对方为涉案房屋的物业管理公司的工作人员。拟证明2017年1月由潘光晔替方秀惠多交一个月物业管理费的事实，实际上双方已达成一致在2016年12月23日解除合同。方秀惠对潘光晔提交的上述证据质证称：对证据1，不确认其真实性，但方秀惠确认在2月18日收到35460元的租赁保证金及一个月租金；对证据2，方秀惠称无法证明聊天人员的身份，而且聊天记录中的物业管理费及其他诉求与本案无关。在本案中，方秀惠、潘光晔双方对本案事实发表如下观点：一、关于潘光晔搬离涉案房屋的时间。方秀惠、潘光晔双方确认潘光晔在2016年12月23日搬离涉案房屋。潘光晔称2016年12月23日搬走时，方秀惠、潘光晔及物业管理公司都在场，方秀惠称潘光晔搬离时其不在场。二、关于方秀惠是否同意潘光晔提前解除合同。方秀惠表示没有同意，2016年12月23日潘光晔要求搬走，但当时双方未协商好解除合同，所以方秀惠才到场谈费用问题，但当天双方仍是谈不妥。潘光晔称双方协议一致提前解除合同，根据方秀惠提交的短信记录可予证明，如果方秀惠不同意，潘光晔不可能将办公物品搬走，在电话沟通过程中方秀惠要求潘光晔先支付2017年1月的物业管理费，潘光晔依照方秀惠的指示交付，这也是作为潘光晔提前解除合同的补偿，方秀惠提交的证据可证明双方就解除合同达成一致意见。三、关于方秀惠是否同意以租赁保证金抵扣两个月的租金。方秀惠称其不同意以租赁保证金抵扣租金，潘光晔在双方未达成解除合同的一致意见的情况下就擅自解除合同，当时并未提出租赁保证金抵扣两个月租金。潘光晔称根据《合同》第四条约定，租赁保证金是可以抵扣租金的，双方在电话中协商以租赁保证金抵扣两个月租金，但潘光晔无法提供证据予以证明。方秀惠表示《合同》第四条是一条带有选择性的条款，该条款中双方明确约定了选择终止合同时退回租赁保证金，方秀惠并没有同意用租赁保证金来抵扣两个月租金。另，潘光晔认为方秀惠主张的逾期支付租金的违约金标准过高，要求调低，潘光晔确认其没有交付过租赁期内的租赁税费，潘光晔称《合同》约定由其办理租赁税费事宜，并没有约定由潘光晔承担税费。一审法院认为：方秀惠、潘光晔双方确认《合同》为双方实际履行的租赁合同，《合同》是方秀惠、潘光晔双方的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。关于方秀惠要求确认《合同》于2016年12月23日终止的诉讼请求。在本案中，方秀惠、潘光晔双方确认潘光晔于2016年12月23日搬离涉案房屋，方秀惠诉请确认《合同》于2016年12月23日终止并无不当，一审法院予以支持。关于方秀惠要求潘光晔支付2016年11月1日至2016年12月31日租金的诉讼请求。《合同》约定涉案房屋2016年3月1日至2017年2月28日的租金为每月19922元。潘光晔确认其并未缴纳涉案房屋2016年11月、12月的租金，但认为其缴纳的租赁保证金可以抵扣该两个月的租金。首先，《合同》约定“甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）”，括号里所写的“（退回乙方、抵偿租金）”应为选择性内容，供方秀惠、潘光晔双方在该条中进行选择并适用，方秀惠、潘光晔双方亦已在该条中选择适用“退回乙方”，潘光晔称其根据上述约定有权以租赁保证金抵扣两个月租金依据不足。其次，在方秀惠、潘光晔双方已对租赁保证金的处理有明确约定的前提下，应优先适用双方约定，潘光晔称根据交易习惯其有权以租赁保证金抵扣两个月租金亦缺乏依据。最后，潘光晔在本案中并未举证证明方秀惠明确同意以租赁保证金抵扣租金，方秀惠在本案中亦明确不同意上述抵扣方式。综上，潘光晔主张以租赁保证金抵扣两个月租金并主张其并未违约缺乏依据，一审法院不予采纳。方秀惠、潘光晔双方确认潘光晔于2016年12月23日搬离涉案房屋，因此潘光晔应按《合同》约定向方秀惠支付2016年11月1日至2016年12月23日的租金34702.84元（19922元＋19922元÷31天×23天）。对于方秀惠超出上述数额的诉请，一审法院不予支持。关于方秀惠要求潘光晔支付拖欠涉案房屋2016年11月、12月租金的违约金的诉讼请求。如前所述，潘光晔应向方秀惠支付2016年11月1日至2016年12月23日的租金，潘光晔至今未付已构成违约。《合同》约定：乙方在每月的第28日前交付租金给甲方；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。方秀惠诉请潘光晔按上述合同约定向其支付逾期支付租金的违约金并无不当。潘光晔提出违约金标准过高，请求予以调整。鉴于方秀惠未对其实际损失进行举证，方秀惠主张按上述违约金标准计付逾期交租违约金确有过高之嫌。基于公平原则，一审法院酌情将潘光晔应向方秀惠支付的逾期支付租金违约金调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。因此潘光晔应向方秀惠支付逾期支付2016年11月1日至2016年12月23日期间租金的违约金，违约金以拖欠的当月租金为本金【其中2016年11月1日至2016年11月30日期间以当月拖欠的租金19922元为本金，2016年12月1日至2016年12月23日期间以当月拖欠的租金14780.84元（19922元÷31天×23天）为本金】，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从当月29日起计至实际付清之日止，基于公平原则，违约金总额以拖欠的租金总额34702.84元为限。对于方秀惠超出上述限额的诉请，一审法院不予支持。关于方秀惠要求潘光晔支付其垫付的租赁税费的诉讼请求。《合同》约定：价格为甲方实收价，乙方须自行到街道备案中心办理租赁税费。据此，方秀惠、潘光晔双方已约定租金不包括税费，由潘光晔承担其承租涉案房屋期间的租赁税费。潘光晔称《合同》并无约定由其承担税费与事实不符，一审法院不予采纳。潘光晔确认其没有缴纳过租赁税费，方秀惠提交《税收缴款书》三张证明其已代垫涉案房屋的税费，因《合同》约定租期从2014年3月1日起算，且潘光晔已于2016年12月23日搬离涉案房屋，因此潘光晔应向方秀惠支付2014年3月1日至2016年12月23日期间的税费53595.24元（54005.15元÷34个月×33个月＋54005.15元÷34个月÷31天×23天）。对于方秀惠超出上述数额的诉请，一审法院不予支持。关于方秀惠要求潘光晔支付提前终止合同的违约金的诉请。《合同》约定：租赁期限为2014年3月1日至2017年2月28日；租赁期内，甲乙双方任何一方没有法定或约定的理由提前终止合同的，即属违约，违约的一方赔偿对方相当于租赁保证金35460元作为违约金。潘光晔于2016年12月23日搬离涉案房屋，应属提前终止《合同》。潘光晔称方秀惠同意其提前解除合同，方秀惠对此予以否认。首先，潘光晔称其提交的微信记录的相对方是涉案房屋的物业管理公司的工作人员，据此不能认定方秀惠同意以潘光晔多付一个月管理费作为其提前解除合同的条件，潘光晔称方秀惠同意其提前解除合同，应由潘光晔就此承担举证责任，潘光晔对此无法提供充分证据予以证明，应由潘光晔承担举证不能的法律后果。其次，根据方秀惠提交的短信记录，方秀惠在2016年12月16日已明确表示“不转租”，根据该短信记录不能证明方秀惠已明确同意潘光晔提前解除《合同》并免除潘光晔的违约责任。再次，方秀惠在潘光晔搬离后已及时向潘光晔发出《律师函》，要求潘光晔承担提前终止合同的违约责任，方秀惠称其并无同意提前解除合同亦与上述证据相印证，可予采信。最后，方秀惠与潘光晔办理交接应属方秀惠为减少损失所采取的合理行为，就此亦不能认定方秀惠同意提前终止合同。综上，潘光晔称方秀惠同意其提前解除合同证据不足，一审法院不予采纳。潘光晔应按上述合同约定向方秀惠支付提前终止合同的违约金35460元。方秀惠要求以其应予退还的租赁保证金35460元抵扣上述违约金，方秀惠上述主张并未加重潘光晔负担，亦无不当，为免诉累一审法院予以支持。即方秀惠无须向潘光晔退还租赁保证金35460元，潘光晔亦无须另行向方秀惠支付提前终止合同的违约金35460元。另，潘光晔称其多支付一个月管理费，潘光晔对此并无提出反诉，本案对此不予调处，潘光晔可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年5月23日作出判决：一、确认原告方秀惠与被告潘光晔签订的《广州市房屋租赁合同》于2016年12月23日终止；二、被告潘光晔自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告方秀惠支付广州市天河区华强路X号XXX房2016年11月1日至2016年12月23日的租金34702.84元；三、被告潘光晔自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告方秀惠支付拖欠上述租金的违约金（违约金以拖欠的当月租金为本金，其中2016年11月1日至2016年11月30日期间以当月拖欠的租金19922元为本金，2016年12月1日至2016年12月23日期间以当月拖欠的租金14780.84元为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从当月29日起计至实际付清之日止，违约金总额以拖欠的租金总额34702.84元为限）；四、被告潘光晔自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告方秀惠支付原告方秀惠垫付的租赁税费53595.24元；五、驳回原告方秀惠的其他诉讼请求。本案受理费3327元，由原告方秀惠负担515元，被告潘光晔负担2812元。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，潘光晔表示对于一审判决认定拖欠租金数额并无异议。本院认为，关于合同终止和违约责任。双方签订的《合同》约定：租赁期内，甲乙双方任何一方没有法定或约定的理由提前终止合同的，即属违约，违约的一方赔偿对方相当于租赁保证金35460元作为违约金。潘光晔未能证明方秀惠已同意免除其提前解除合同的违约责任，方秀惠是否同意潘光晔搬离涉案房屋以及潘光晔是否多支付一个月物业管理费，均不足以证明方秀惠已放弃向潘光晔主张违约责任的权利。一审法院认定潘光晔提前解除合同，已构成违约，应支付拖欠租金、拖欠租金的违约金以及提前终止合同的违约金35460元，并无不当。关于租赁保证金应否抵扣拖欠租金。根据《合同》约定，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方，双方并未选择约定以保证金抵偿租金，潘光晔上诉主张其有权以租赁保证金抵扣两个月租金，有悖上述约定，本院不予支持。关于租赁税费。《合同》约定价格为甲方实收价，乙方须自行到街道备案中心办理租赁税费。据此，应由潘光晔承担其承租涉案房屋期间的租赁税费。潘光晔上诉主张其不应承担租赁税费，与上述约定不符，本院不予支持。综上所述，潘光晔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2812元，由上诉人潘光晔负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一七年九月二十六日书记员  杨仁义黄妙丽