黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终4248号上诉人（一审原告）:于强，男，1970年9月27日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人:朱景琴，黑龙江元辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李滨雁，男，1973年6月20日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市道里区。被上诉人（一审被告）：赫荣波，男，1978年3月18日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：赵继光，黑龙江万开律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：哈尔滨美华房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区大水晶街91号。法定代表人:孟宪波，总经理。上诉人于强因与被上诉人赫荣波、哈尔滨美华房地产开发有限公司（以下简称美华公司）物权保护纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初262号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议对本案进行了审理。上诉人于强委托诉讼代理人朱景琴、李滨雁，被上诉人赫荣波及委托诉讼代理人赵继光到庭参加诉讼，美华公司经合法传唤无正当事由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘强上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认于强与美华公司购买两套房屋的买卖合同依法生效；3.赫荣波与美华公司因恶意串通签订的房屋买卖合同无效。事实及理由：1.于强于2010年、2011年分别购得美华公司两套房屋后，即对房屋进行了实际占有并使用至今。而一审法院对于强一直占有的事实没有提及，赫荣波也承认从始至终没有查看过房屋状况，更没有主张交付。一审法院遗漏了该部分的内容。2.证据部分认定错误。认定于强提供的证据二承诺书及说明与赫荣波提供的证据七相互矛盾是错误的，因于强提供的证据二证明的孟宪波说赫荣波知道案涉房屋已卖给于强并联机备案的事实，并有与孟宪波的通话录音作为佐证来证明证据二的内容。而赫荣波提供的证据七是证明不存在借款关系，一审法院认定该两份证据相互矛盾是错误的。于强提交了多个证据印证赫荣波、美华公司之间具有恶意串通的行为，提交录音资料三份、证人证言、商某及购房发票、物业费缴纳票据，足以证明赫荣波为了挽回放高利贷的风险在明知案涉房屋系于强已购买并实际占有的情况下仍与美华公司签订一房二卖的购房合同，而一审法院仅凭赫荣波出具的买卖合同及所有权证书就否认了赫荣波、美华公司恶意串通、损害第三人利益的事实。3.赫荣波、美华公司恶意串通签订房屋买卖合同损害于强利益，应依法宣告无效。从赫荣波、美华公司签订的《房屋买卖合同》的具体情况分析，签订的时间为2013年1月10日，而于强在2011年4月30日至2015年4月29日为2001号房屋交纳物业费用、2011年1月1日至2015年12月31日为1809号房屋交纳费用。案涉房屋的钥匙已在2010年、2011年由美华房地产交付给了刘强，刘强在拿到进户钥匙后一直在使用两房屋。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说购房前买受人通常都会对所欲购买的房屋位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。而本案中赫荣波在与美华房地产签订《房屋买卖合同》前只要对其购买的房屋状况进行了解，尽一般人具有的起码注意义务就能知道该房屋当时由于强占有、使用且于强与美华公司签有房屋买卖合同，而赫荣波产权证书完成后，根据常理应当要求对房屋进行交付、但事实上赫荣波从未主张要求于强交付案涉房屋，这些情况与房屋买卖市场交易行为管理不符。从赫荣波支付购房款的情况来看，赫荣波仅能提供两张由美华公司提供的购房票据以及凭借购房票据就能办理的完税证明，而双方合同上约定的购房款项一百多万元，该数额难以一次以现金形式付清，仅凭出卖人开具的购房发票不足以证明付款情况，应结合银行转账凭证或取款证明等其他证据和交易习惯综合进行判断。但赫荣波、美华公司不能提供该购房款支付的银行流水及能够证明其通过取款或向其他人借款来支付房屋买卖费用的相关证据，对于其已支付了合理的对价的主张不应认可。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实，当事人无需举证证明。而通过一个正常人的一系列不正常行为、行为中不合常理情况的分析，可推定其行为当时是否存在主观恶意，出卖人在将房屋出售后又卖给他人的行为本身就具有恶意，而本案中赫荣波的上述各项客观表现均不能证明其是一个善意受让人，故本案中赫荣波的上述各项表现均不能证明其是一个善意受让人，本案赫荣波、美华公司之间的房屋买卖行为应属合同法第五十二条中规定的恶意串通，损害于强利益的情形，根据合同法第五十二条及商品房买卖司法解释第十条之规定赫荣波、美华公司签订的《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。赫荣波辩称，一审判决正确，应予维持。于强的上诉请求不成立，请求驳回其上诉请求。1.于强的第一项上诉理由，与一审判决是否正确无关，不影响原判决的正确性，于强主张的案涉房屋占有和交付问题不论是否存在，均与一审判决是否正确无关，不能成为撤销一审判决的理由。2.于强第二项上诉理由与事实不符。于强与美华公司的案涉房屋买卖合同没有联机备案，赫荣波购买案涉房屋时不知道卖给于强，未损害于强利益。3.于强的第三项上诉理由，没有事实及法律依据。赫荣波与美华公司的案涉房屋买卖合同是有效合同，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。于强与美华公司的案涉房屋买卖合同内容不真实，应是于强借职务之便虚假制作。4.对于于强的第二项上诉请求，本案不应审理，该请求是二审新增加的独立诉讼请求，应告知其另行起诉。5.一审判决正确，应当维持。案涉房屋是赫荣波合法购买，依法进行了以权利人为赫荣波的登记，赫荣波取得案涉房屋《房屋所有权证书》，按照物权法第九条、第十七条、第二条第二款规定，赫荣波享有案涉房屋所有权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。美华公司未出庭答辩亦未提交书面答辩意见。于强向一审法院起诉请求：1.确认于强对哈尔滨市道外区承德街361号1栋1809号、2001号房屋享有所有权；2.确认赫荣波、美华公司涉案房屋的买卖合同无效；3.撤销诉争房屋的转移登记行为；4.美华公司配合于强办理诉争房屋更名手续。一审法院认定事实：2010年10月19日，于强与美华公司签订《商某书》，购买道外区承德街361号第1栋18层1809号房屋，同日现金付清房款，美华公司为于强开具哈尔滨市商品房销售预收款专用票据。2011年3月10日，于强与美华公司签订《商某书》购买道外区承德街361号第1栋20层2001号房屋，美华公司为于强开具黑龙江省单位往来资金结算票据。于强交纳2011年4月30日至2015年4月29日2001号房屋物业费，2011年1月1日至2015年12月31日1809号房屋物业费。2013年1月10日，赫荣波与美华公司签订《商某书》购买道外区承德街361号第1栋18层1809号、20层2001号房屋，同日美华公司为赫荣波开具黑龙江省单位往来资金结算票据。赫荣波交纳诉争房屋2016年5月1日至2017年4月30日物业费。2016年7月22日赫荣波取得1809号房屋所有权证，2016年8月18日取得2001号房屋所有权。一审法院认为，于强主张赫荣波与美华公司恶意串通，损害了于强的利益，但于强举示的证据不能证明赫荣波明知案涉房屋已出售给于强的情况下后与美华公司签订商某、及赫荣波与美华房地产存在恶意串通行为，故对于强确认美华公司与赫荣波涉案房屋的买卖合同无效的诉请，不予支持。一房数卖时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。房屋产权证直接体现了物权公示原则的要求，因此法律赋予房屋产权证书以权利正确性推定的效力，法律物权人在行使权利时，无须举证证明其权利的正确性，而事实物权人欲取得法律的认可和保护，其必须举证推翻法律物权的正确性推定，证明事实物权的正确性。本案中，案涉房屋登记在赫荣波名下，于强举示的证据不足以证明赫荣波属于恶意办理登记的买受人，故对于强要求确认案涉房屋所有权归其所有、撤销案涉房屋的转移登记行为、美华公司配合于强办理案涉房屋更名手续的诉讼请求不予支持。判决：驳回于强的诉讼请求。案件受理费100元（于强已预交），由于强负担。二审中，于强提交如下证据：房产住宅局联机备案照片两张。拟证明，于强购买案涉房屋在2010年10月到房产局办理过联机备案。赫荣波质证认为，1.该证据不是房产部门的原件，没有证明效力。2.该证据不是联机备案合同不能证明于强的主张。3.该证据不是新证据。美华公司未到庭发表质证意见。本院认证认为，于强提交的证据系以拍摄电脑画面的方式来证明其与美华公司签订的房屋买卖合同存在联机备案，联机备案应取得合法手续，该证据不足以证明刘强对其与美华公司签订的房屋买卖合同进行过联机备案的事实，故不予采信。二审中，赫荣波、美华公司未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于于强请求确认其与美华公司签订的两份房屋买卖合同有效的主张。因该诉请于强在一审起诉时并未主张，故本院对该诉请不予处理，于强应另行主张。本案争议焦点为赫荣波与美华公司的房屋买卖行为是否有效的问题。赫荣波与美华公司签订房屋买卖合同，系赫荣波、美华公司真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，赫荣波已支付合理对价并办理不动产变更登记，赫荣波已取得案涉房屋所有权证书。于强未举示证据证明赫荣波与美华公司存在恶意串通损害第三人利益的情形，故于强主张赫荣波与美华公司签订的两份案涉房屋买卖合同无效，依据不足。关于于强主张一审法院对事实认定部分有遗漏的问题。本院经审查认为，合同的成立并生效系以当事人意思表示真实，合同的内容不违反法律的强制性、效力性规定等为标准进行判定。在本案中，于强是否占有使用案涉房屋、是否交纳房屋物业费、赫荣波是否查看案涉房屋状况、是否主张交付，与赫荣波、美华公司签订的房屋买卖合同是否有效并无关联性。故一审法院认定事实，并无不当。关于于强主张一审法院对证据认定存在错误的问题。本院经审查认为，于强举示的证据二系证人证言，无其他证据证明于强与美华公司签订的房屋买卖合同存在联机备案的事实，且赫荣波在办理联机备案手续时亦未体现于强已办理联机备案事实的存在；于强举示的证据七拟证明赫荣波与美华公司存在借款关系，存在恶意串通的行为。本院认为，是否存在借款关系，只能证明二者存在经济往来，并不能证明赫荣波与美华公司存在恶意串通的行为。结合上述两份证据无法证明赫荣波、美华公司存在恶意串通的行为，一审法院对以上两份证据不予采信，并无不当。关于于强主张赫荣波、美华公司买卖房屋的行为不符合房屋买卖市场交易惯例的问题。房屋买卖双方应遵循平等、自愿的原则；房屋所有权人依法享有对其所有的房屋进行处分的权利。在本案中，赫荣波、美华公司签订房屋买卖合同，支付合理对价并办理产权登记，其行为未违反房屋买卖市场的交易惯例，且赫荣波、美华公司亦认可此买卖行为。于强未对赫荣波取得房屋所有权证书提出异议，赫荣波是否查验房屋并不影响房屋房屋买卖合同的效力。于强认为赫荣波、美华公司提交购房票据及完税证明无法证实赫荣波已给付房款，因赫荣波、美华公司对购房款交纳无异议，同时于强并未提交相反证据加以证实。故于强的该项主张，依据不足。综上所述，于强的上诉不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人于强负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一七年九月二十日书记员  周小倩