山东省济南市中��人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终5553号上诉人（原审被告）：张冬梅，女，1965年7月14日出生，汉族，药学科学院职工，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东省诚信行物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王宏杰，总经理。委托诉讼代理人：邵凯，男，该公司员。上诉人张冬梅因与被上诉人山东省诚信行物业管理有限公司（以下简称诚信行物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初1562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张冬梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判；2.确认“前期物业服务协议”违反法律强制性规定，无效；3.一、二审诉讼费用由诚信行物业公司承担。事实和理由：一、一审法院偏袒诚信行物业公司，没有做到一视同仁。二、一审法院对张冬梅提供的诚信行物业公司不具备收取物业费主体资格的证据视而不见，判决违背事实。金邸山庄竣工综合验收合格时间是2015年6月8日，而山东三润置业公司把没有验收的楼盘交付给业主，该行为违法，违反了法律的禁止性规定。2012山东三润置业公司和诚信行物业公司签订的《金邸山庄前物业管理委托合同》以及业主与诚信行物业公司签订“协议”均无效。由于山东三润置业公司选聘诚信行物业公司既没有招���标手续，更没有交接资料。根据《物业管理条例》第二十四条、第二十九条规定，认定业主与诚信行物业公司签订的协议属无效合同。诚信行物业公司当庭没有向法院提供法律规定的开发商和物业之间的交接资料，所提交的很少一部分交接资料均是复印件，并且来源不明，真实性有待法院查明。更何况，当时业主签订“协议”并非出于自愿，而是迫于无奈。“协议”全面限制了业主应有的合法权利，规避物业公司自身应当承担的义务，应当归于无效。三、一审法院对诚信行物业公司没有或者完全没有履行“协议”中的相关的维修、养护、管理和维护义务等严重违约事实、以及提交的大量照片、录音等证据视而不见。诚信行物业公司没有履行任何的维修义务，根本没有任何履行电梯正常维��养护和管理的职责，出现故障后，没有进行全面的检查。消除事故隐患，导致事故屡次发生，并且发生后没有及时组织抢救，更没有向有关部门报告。应当依法承担相应的法律责任。诚信行物业公司擅自改变公共设施、相关场所的用途，开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当的收益，并且自诚信行物业公司入住小区以来，从未向向广大业主提交年度工作的报告，也从未公示其利用业主公共部位，公共设施的基本情况，获利大部分被诚信行物业公司私吞。诚信行物业公司未对小区内安全防范工作尽到义务。物业应该24小时工作制，而实际是8小时工作制。保安应当在小区内进行24小时的执勤巡岗制度，但是大门的保安都经常无人值守，更谈不上组织保安巡逻。没有聘请正式的保安队伍，如果有异常情况，根本无能力解决。诚信行物业公司有恶意损坏业���利益的行为（有律师函为证）。对完好的蓝牙私自更换，向业主收取费用，制作了门禁卡，收取了业主的门禁卡的费用，可是大门一整天开着，闲杂人员随便进出入，门禁形同虚设。自来水接入市政管网，诚信行物业公司一直不积极办理。公告空间非常混乱，到处都是卫生死角。上诉人认为，诚信行物业公司没有履行物业服务协议的义务。四、一审判决质量低劣，法理不明。一审判决适用法律错误。即使按照全额交纳了物业费，一审判决也多判了张冬梅的物业费用，一是逻辑混乱，二是更加印证了法庭偏袒被上诉人。综上所述，一审判决未依法查明诚信行物业公司收取物业费的主体资格，对诚信行物业公司严重违约的事实认定不清，请求二审法院撤销原判或在查明事实的基础上予以改判。诚信行物业公司辩称，一审判决认定事��清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。诚信行物业公司向一审法院起诉请求：1.判决张冬梅支付拖欠诚信行物业公司的物业费8072元（自2013年1月1日至2016年10月31日），依照合同约定支付违约金，并赔偿诚信行物业公司因此产生的利息损失（自起诉之日起至张冬梅实际支付之日止以8072元为基数按银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费等费用由张冬梅承担。一审法院认定事实：张冬梅为金邸山庄小区*号楼*单元*室房屋业主，房屋面积为134.51平方米。山东省诚信行物业管理有限公司是金邸山庄小区的物业服务企业。根据诚信行物业公司与张冬梅于2012年6月27日签订的《前期物业服务协议》，物业费用收费标准为每月1.5元/平方米，逾期交纳物业费的，自逾期之日起，应当按照应交纳金额的千分之三向诚信行物业公司支付违约金。诚信行物业公司诉称张冬梅拖欠自2013年1月1日至2016年10月31日的物业费8072元，但张冬梅提供的证据证明其已交纳自2016年1月1日至2016年6月30日、2016年7月至2017年3月的物业费，故尚拖欠2013年1月1日至2015年12月31日的物业费7263.54元（1.5×134.51×36）。一审法院认为，诚信行物业公司作为金邸山庄小区的前期物业服务企业，与张冬梅签订的《前期物业服务协议》真实有效。诚信行物业公司提交的证据可以证明已基本履行相关物业服务义务，张冬梅也事实上享受了诚信行物业公司提供的物业服务。张冬梅作为涉诉房屋的业主，应当按照约定支付2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费7263.54元（1.5×134.51×36=7263.54）。因此，诚信行物业公司要求支付8072元物业管理费的诉讼请求，一审法院部分支持7263.54���。张冬梅未交纳物业费是因双方对物业服务质量存在争议，诚信行物业公司的物业服务有令业主不满意的地方，并非无故不按时交纳物业费，因此，诚信行物业公司要求三年物业费以基数的违约金及利息，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告张冬梅于判决生效之日起10日内向原告山东省诚信行物业管理有限公司支付2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费7263.54元；二、驳回原告山东省诚信行物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张冬梅负担。二审中，当事人没有提交新证��。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，二审期间，被上诉人诚信物业公司无法提供并说明物业费8072元的计算依据。本院认为，诚信行物业公司作为金邸山庄小区的前期物业服务企业，与上诉人张冬梅签订《前期物业服务协议》。上诉人张冬梅主张诚信行物业公司不具备收取物业费的主体资格，但未提交有效证据予以证实，本院不予采信。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”因此，业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的合同义务，而且是基于法律规定的法定义务。由于业主对于小区物业享有建筑物区分���有权，小区内共有部分的维护费用应当由全体业主共同承担。业主不按时交纳物业服务费用，一方面违反物业服务合同的约定，侵害物业服务企业的权利；另一方面违反业主的法定义务，侵害其他业主的合法权益。本案中，张冬梅所称母亲被困电梯造成伤害和诚信行物业公司改变公共设施的用途获取不当收益，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。被上诉人张冬梅提交的证据可以证实诚信行物业公司在涉案小区物业服务方面确实存在瑕疵，但该瑕疵未造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，亦未使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，故张冬梅应按照约定交纳物业服务费。一审法院判决驳回诚信物业公司要求张冬梅支付违约金的诉讼请求，也是基于对诚信行物业公司存在服务瑕疵的考虑。本案中，被上诉人诚信行物业公司主张张冬梅拖欠2013年1月1日至2016年10月31日期间的物业费8072元，但无法提供并说明其计算依据。上诉人张冬梅提交证据证明，其已经缴纳上述期间内物业费2018元。故上诉人张冬梅应支付诚信行物业公司2013年1月1日至2016年10月31日期间的物业费6054元（8072元-2018元）。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，张冬梅的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初1562号民事判决第二项及案件受理费负担部分；二、撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初1562号民事判决第一项判决；三、张冬梅于本判决生效之日起10日内支付山东省诚信行物业管理有限公司2013年1月1日至2016年10月31日期间的物业费6054元。四、驳回张冬梅的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由山东省诚信行物业管理有限公司和张冬梅各自负担25元。本判决为终审判决。审判长  车言江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一七年九月二十六日书记员  刘 红