吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初4060号原告：洪善东，男，1952年4月19日生，现住延吉市。委托诉讼代理人：许衍福，延吉市小营法律服务所工作者。被告：玄光洙，男，1958年4月17日生，现住延吉市。被告：吴明淑，女，1961年9月25日生，现住延吉市。被告1、2委托诉讼代理人：崔南日，延吉市依兰法律服务所工作者。被告：延边鑫丰房地产开发有限公司，住所：延吉市。法定代表人：金哲虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨宝锋，该公司经理。原告洪善东及被告玄光洙、吴明淑、延边鑫丰房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月4日受理后，依法适用简易程序，于2017年8月14日对本案第一次公开开庭进行了审理，洪善东及其委托诉讼代理人许衍福、玄光洙及其委托诉讼代理人崔南日、延边鑫丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨宝锋到庭参加诉讼。2017年8月30日对本案第二次公开开庭进行了审理，洪善东及其委托诉讼代理人许衍福、玄光洙及其委托诉讼代理人崔南日到庭参加诉讼，延边鑫丰房地产开发有限公司经传唤未到庭。本案现已审理终结。洪善东起诉称：1998年我购买了原长白乡新丰九队宅基地330平方米，并于1999年建了一栋3户连体房和一个锅炉房，第一户我用作商店，第二户捐赠给河南街道，作为新民社区办公室，第三户做生产米酒车间。2012年我听说该地段要动迁，但除社区办公室外其他没有房照，这时玄光洙哥哥（与我是小学同学）找到我说他弟弟能办出来房照，并从我这里拿走2.6万元人民币，但至今未办成。2013年3月份，玄光洙、吴明淑和延边鑫丰房地产开发有限公司未经我同意，签订了拆迁补偿协议书，以我所有的锅炉房及独立房屋置换鑫丰公寓x号楼x单元xxx室，面积87.36平方米，现该置换房屋由玄光洙、吴明淑居住。为此，我多次找到开发商和玄光洙、吴明淑要求解决未果。故诉讼至法院，要求判令玄光洙、吴明淑、延边鑫丰房地产开发有限公司之间签订拆迁补偿协议无效并要求玄光洙、吴明淑返还房屋。玄光洙、吴明淑辩称：1、土地是洪善东在新丰村购买的，但土地使用证上使用人为玄光洙；2、玄光洙、吴明淑与延边鑫丰房地产开发有限公司签订的拆迁补偿协议有效，理由是土地使用证是玄光洙的名字；3、2008年延边鑫丰房地产开发有限公司开始建房，5年时间内洪善东一次都没有与玄光洙、吴明淑及延边鑫丰房地产开发有限公司主张过此房屋是洪善东所有，洪善东曾于2016年7月7日向延吉市法院起诉玄光洙、吴明淑，主张返还另一房屋的出售房款，但也未向玄光洙和吴明淑主张本案诉争的房屋，玄光洙和吴明淑所得到的房屋是合法有效的，因此，不同意返还诉争房屋，要求驳回洪善东的诉讼请求。延边鑫丰房地产开发有限公司辨称：鑫丰公寓2号楼5单元601室登记在玄光洙的名下，且已在房产局备案，但是，不是以房屋买卖的形式备案，而且根据拆迁补偿协议备案，具体洪善东委托被告玄光洙办理的其它事宜，我方不清楚。本院在开庭审理中，洪善东为证明其主张成立，向本院举出如下相关证据：证据1.集体土地使用证复印件一份，证明洪善东在1998年购买的原新丰九队的土地，颁发土地使用证的事实；证据2.拆迁补偿协议书复印件一份，证明洪善东取得土地使用证后并没有将该证据交付给玄光洙和吴明淑，玄光洙和吴明淑、延边鑫丰房地产开发有限公司之间签订的拆迁补偿协议是未经洪善东同意，该协议没有签订的日期，该协议是无效的，严重侵害洪善东的合法权益；证据3.延吉市河南街道白新社区居民委员会出具的证明一份，证明被拆迁房屋是洪善东建设的。经玄光洙和吴明淑质证，对以上洪善东举出的证据中的证据1、2、3的真实性无异议，但对洪善东关于证据1、2的证明主张有异议，认为集体土地使用证只是农村集体土地使用证。关于证据2，认为.拆迁补偿协议书合法有效，延边鑫丰房地产开发有限公司与玄光洙签订的协议是根据玄光洙和吴明淑向延边鑫丰房地产开发有限公司提供合法有效的手续，因此该协议有效。本院对以上洪善东举出的证据认证如下：对以上证据的真实性予以采信。关于证据3，本院认为，河南街道白新社区居民委员会出具证明能证明原被拆迁房屋是洪善东建设的，且玄光洙对此亦无异议，故本院支持洪善东的证明主张。关于证据1，本院认为，集体土地使用证能证明原长白乡新丰九队宅基地330平方米登记在洪善东名下。关于证据2，本院认为，延边鑫丰房地产开发有限公司与玄光洙签订的拆迁补偿协议是根据玄光洙和吴明淑向延边鑫丰房地产开发有限公司提供合法有效的手续，因此协议有效，故玄光洙和吴明淑关于该两份证据的质证主张成立。本院在开庭审理中，玄光洙为证明其主张成立，向本院举出如下相关证据：证据1.延吉市国土资源局土地使用权变更决定书复印件一份，证明洪善东举出的集体土地使用证变更为国有土地，土地使用人由洪善东变更为玄光洙，建设项目为住宅；证据2.2007年7月5日延吉市政府签发的供地批准书复印件一份，延国字（2007）供准字7号批准书一份，证明此份土地使用者为玄光洙；证据3.票据三张，2007年7月4日延吉市小营土地管理站收取的费用，证明本案诉争房屋土地，变更时一切费用都由玄光洙支出的事实；证据4.2013年8月23日协议书及2014年8月4日收条复印件各一份，证明本案争议的房屋是玄光洙所有，洪善东本人也承认该事实；证据5.起诉状及（2016）吉2401民初3080号民事判决书及2016年6月3日庭审笔录复印件各一份，证明洪善东认可本案诉争房屋归玄光洙所有。证据6.2013年8月3日延边鑫丰房地产开发有限公司与玄光洙签订的商品房预售合同书复印件一份，证明合同编号为xxxxxxxxxx，此房屋现已备案，房屋所有人为玄光洙和吴明淑。经洪善东质证，对以上玄光洙和吴明淑举出的证据1、2的真实性有异议，对玄光洙和吴明淑关于证据3、4、5、6的证明主张有异议。关于证据1、2，洪善东认为，土地使用权变更决定书内容不完善，有相关的手续不全，仅仅依据土地使用权变更决定书无法证明该土地是玄光洙所有。认为供地批准书不能证明土地是玄光洙的，玄光洙取得土地的方式没有注明，但证明不了该土地的来源。对收费收据不予认可。关于证据4，洪善东认为，8月23日的协议书恰恰证明玄光洙出具的土地使用权变更决定书及供地批准书内容是不真实的，如果玄光洙系合法取得的土地，就没有必要在签订协议书，且因玄光洙并没有在协议约定的时间内将出售的97平方房屋的30万元售房款支付给洪善东，而产生的另案诉讼。关于证据5，洪善东认为，该起诉状证明97平方米的房屋系洪善东所有，洪善东委托玄光洙出售该房屋，玄光洙按照洪善东的要求出售该房屋后，没有按时将售房款交给洪善东，因此产生的纠纷，当时洪善东承诺如果在约定时间内将房款交给洪善东，洪善东也同意将本案争议的房屋交付给玄光洙和吴明淑使用，该证据证明本案争议的房屋玄光洙、吴明淑不具有所有权。关于证据6，洪善东认为，玄光洙和吴明淑与延边鑫丰房地产开发有限公司既然签订了拆迁补偿协议，为何又以商品房预售的形式在房产登记备案，本案第一次开庭时玄光洙和吴明淑承认房屋是洪善东所有，而且玄光洙和吴明淑签订了商品房预售合同并没有以现金的形式购买该房屋，该份证据证明不了争议房屋属于玄光洙和吴明淑所有。本院对以上玄光洙和吴明淑举出的证据认证如下：玄光洙举出的证据1、2，此两份证据是国家政府机关签发的，故洪善东无反驳证据，故对该两份证据予以采信。该两份证据能证明涉案的土地使用权已变更登记在玄光洙的名下。对其他证据予以采信。关于证据4，本院认为，2013年8月23日的协议书能证明洪善东认可诉争房屋以辛苦费的方式赠与给玄光洙，但同时约定如玄光洙不按期将另一房屋的售房款30万元支付给洪善东，则将该赠与房屋收回。关于证据5，本院认为，庭审笔录可以证明在另案审理中，洪善东洪善东认可诉争房屋赠与给玄光洙，但同时约定如玄光洙不按期将另一房屋的售房款30万元支付给洪善东，则将该赠与房屋收回。关于证据6，可以证明诉争房屋已备案登记在玄光洙的名下。根据本院庭审质证采信的证据及双方当事人的陈述，本院综合认定如下事实：1998年1月20日，洪善东取得“延建（xx）字第xxx号”集体土地建设用地使用证，用地面积为330平方米，其中建筑占地203平方米。1999年4月，洪善东利用该建设用地自筹资金建设了一栋3间连体房和一个锅炉房，建筑面积共计203平方米，并利用其中第一间经营商店，利用第三间生产米酒。2000年将其中第二间无偿捐赠给延吉市河南街道白新社区，河南街道办事处于2006年7月31日办理了受赠房屋的房屋所有权证。2007年，洪善东在办理上述建筑所有权手续的过程中认识了玄光洙，洪善东委托玄光洙为其办理以上建筑的房屋所有权证，并将相关资料交给了玄光洙。2007年7月5日，玄光洙将以上登记在洪善名下的330平方米的土地使用权变更登记在自己名下，并取得供地批准书，批准土地面积为329.99平方米，并支付了土地测绘费等合计568元。但一直未办理房屋所有权证。2011年9月12日，玄光洙与延吉供热公司签订房屋转让协议书，玄光洙代洪善东将上述洪善东用于经营商店的第一间房屋以34万元的价格出售给了延吉供热公司，其取得的售房款后未支付给洪善东。在2013年8月9日，延边鑫丰房地产开发有限公司作为甲方，玄光洙、吴明淑作为乙方，双方签订“拆迁补偿协议书”，该拆迁补偿协议书约定：一、甲方对乙方的位于延吉市河南街临海路南侧，韩信公寓东侧的锅炉房及独立房等房屋以兑换房屋的方式补偿给乙方；二、兑换的房屋位于鑫丰公寓2号楼5单元601室，房屋面积为87.36平方米（已高低装修）；三、甲乙双方办理此兑换手续时，由甲方承担一切费用，到房产局办理备案手续后，甲方可以随时把乙方的锅炉房及独立房等进行拆迁；四、甲方将兑换的房屋从备案之日起，一周内交付给乙方，最长不超过3天。以上协议中的独立房即指洪善东用于生产米酒的第三间作坊。该拆迁补偿协议签订当日，玄光洙、吴明淑即按延边鑫丰房地产开发有限公司的要求签订了“商品房预售合同后”，并在延吉市房产管理局进行的登记备案。之后，延边鑫丰房地产开发有限公司即将兑换的房屋交付给了玄光洙、吴明淑，玄光洙、吴明淑亦在此房屋居住至今。2013年8月23日，经洪善东、玄光洙协商后，洪善东起草后由玄光洙签名确认了一份协议，内容是：位于延吉市河南街97平方米的房屋，玄光洙帮我以30万元的价格卖掉。但是这30万元，玄光洙没有经过我的同意用于做别的生意。10月30日之前还不了这笔钱，玄光洙将从洪善东处以辛苦费拿的的2号楼5单元87.3平方米的房屋无条件返还给洪善东。之后，玄光洙偿还洪善东15万元，剩余15万元经双方重新协商后确定延长还款期限至2015年5月末。但玄光洙在延长后的还款期限内仍未偿还剩余的15万元，故洪善东于2016年4月向本院起诉玄光洙，要求其返还剩余售房款15万元及利息，本院于2016年7月7日作出判决，判决玄光洙偿还给洪善东剩余售房款15万元及利息，该案件已执行完毕。但在该案件审理中，洪善东并未要求玄光洙返还诉争房屋。本院认为：延边鑫丰房地产开发有限公司与玄光洙、吴明淑签订“拆迁补偿协议书”时，被置换的锅炉房及生产米酒的作坊均没有办理房屋所有权证，而此时有效证件即土地使用权属证书，因当时土地使用权属证书登记在玄光洙的名下，延边鑫丰房地产开发有限公司有理由相信玄光洙对被置换的锅炉房及生产米酒的作坊享有所有权，故其与玄光洙、吴明淑签订“拆迁补偿协议”不存在恶意损害洪善东权益的意思表示，应为有效协议。故对洪善东请求确认该“拆迁补偿协议”无效的主张，本院不予支持。洪善东以该“拆迁补偿协议”无效为由而要求返还诉争房屋亦无法律依据，本院不予支持。玄光洙占有诉争房屋是基于“拆迁补偿协议”及2013年8月23日的协议。洪善东只是对原被置换的锅炉房及生产米酒的作坊享有所有权，但对诉争房屋应在确认所有权而享有权利后，并撤销玄光洙的备案登记，才能依据双方在2013年8月23日的协议主张返还诉争房屋，其在本次诉讼中要求返还诉争房屋的理由不成立，本院不予支持。其应另辟法律途径解决双方的纠纷。综上，依据«中华人民共和国合同法»第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条之规定，判决如下：驳回原告洪善东的诉讼请求。案件受理费4300元（原告已预支），减半收取2150元，由原告洪善东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  李春二〇一七年九月六日书记员  宋花