山东省莱芜市钢城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1203民初458号原告（反诉被告）：黄涛，男，住莱芜市。委托诉讼代理人：黄宪可，男，住莱芜市，系原告黄涛伯父。委托诉讼代理人：李忠孝，莱芜钢城辛庄法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：谢海玲，生，汉族，住莱芜市。委托诉讼代理人：郑燕玲，山东恒志远律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭青，山东恒志远律师事务所实习律师。原告（反诉被告）黄涛与被告（反诉原告）谢海玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄涛及其委托诉讼代理人黄宪可、李忠孝、被告（反诉原告）谢海玲及其委托诉讼代理人郑燕玲、彭青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄涛向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销黄涛、谢海玲签订的《二手房买卖协议》，责令谢海玲返还购房首付款100000元，支付过户费3605元，绘图手续费50元，合计103655元；2.本案诉讼费用由谢海玲承担。事实和理由：谢海玲系山东鲁碧建材有限公司（以下简称鲁碧公司）职工。2016年11月2日，双方签订了二手房买卖协议一份，协议约定谢海玲将自己所有的位于钢城区万和公司生活区（钢城区颜庄镇友谊北路）15号楼二单元404室楼房一套卖给黄涛，交易价格为240000元，分两次支付，首付100000元，余款140000元由黄涛申请银行按揭。协议生效后，黄涛将首付款100000元支付给谢海玲。2016年12月26日，双方办理了房产过户手续后，黄涛入住该楼房。2017年3月10日，鲁碧公司生活物业部将黄涛所购楼房停止供电，理由是谢海玲出卖楼房违反了鲁碧公司《流动人口及出租、出售房屋管理办法》第十三条的规定。谢海玲出卖楼房前隐瞒了楼房不能对外出卖的相关规定，致使鲁碧公司生活物业部停止了供电，导致黄涛无法居住，其行为侵犯了黄涛的合法权益。黄涛多次找谢海玲协议要求返还首付款100000元，将所购楼房再过户给谢海玲，谢海玲不予同意。为维护黄涛合法权益，特诉至法院。谢海玲辩称，一、谢海玲对所出售房屋具有完全的产权，出卖房屋是谢海玲对房屋所有权的处分行为，符合合同法、物权法的相关规定，该房产已经办理了房产证、土地证的过户手续，在办理过户之前就交付了房屋钥匙，由黄涛实际占有使用，整个交易行为完全符合法律规定，是合法有效的民事行为。二、在涉案房产的交易过程中，谢海玲不存在隐瞒行为，黄涛所提及的《流动人口及出租、出售房屋管理办法》第十三条没有相关的禁止规定，黄涛主张理由不能成立。三、鲁碧公司物业部对涉案房屋停电与谢海玲出售房屋没有关联，对此黄涛应当向鲁碧公司另行主张权利。综上，请求依法驳回黄涛的诉讼请求。谢海玲向本院提出反诉请求：1.请求依法判决黄涛支付剩余房款140000元及违约金10000元，共计150000元；2.请求判令黄涛支付由谢海玲垫付的水电费、物业费391.72元；3.本案的反诉费用及相关费用由黄涛承担。事实和理由：谢海玲与黄涛于2016年11月2日签订了二手房买卖协议，谢海玲将位于钢城区颜庄万和公司生活区15号楼2单元西404室出售给黄涛，总价款240000元，首付100000元，余款140000元由黄涛按揭支付。合同签订当日黄涛支付了首付款100000元，同年11月8日交付了房屋，12月26日办理了房屋过户手续，过户完毕。余款140000元经多次催要未付，并且谢海玲还垫付水电、物业费共计391.72元。为维护谢海玲合法权益，特诉至法院。黄涛辩称，谢海玲的反诉与黄涛的起诉是基于同一法律事实，且黄涛起诉在先，谢海玲反诉在后，同一事实不能有两种诉求结果，请求驳回谢海玲的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月2日，谢海玲与黄涛签订二手房买卖协议（按揭）一份，约定黄涛购买谢海玲拥有的坐落在钢城区颜庄万和公司生活区15号楼2单元西404室房产（莱房字第00680**号），交易价格为240000元。双方同意以银行按揭方式付款，黄涛支付首付款100000元，剩余房款140000元申请银行按揭。并约定双方合同签订后，若黄涛中途违约，应书面形式通知谢海玲，谢海玲应将首付款不计利息返还给黄涛。若谢海玲中途违约，应书面形式通知黄涛，并将黄涛首付款返还给黄涛。协议签订后，黄涛支付谢海玲100000元，尚欠房款140000元。该涉案房屋双方认可于2016年11月8日左右交付，并已经办理了过户手续，不动产权证号为鲁（2017）莱芜市不动产权第0000418号。现黄涛主张谢海玲违反了鲁碧公司楼房不能外卖的规定，导致涉案楼房被停电，要求撤销二手房买卖协议，并提供了鲁碧公司生活物业部出具的证明，载明谢海玲售房行为违反了鲁碧公司《流动人口及出租、出售房屋管理办法》第十三条之规定，2017年3月10日该住房停止供电。黄涛亦提供了鲁碧公司《流动人口及出租、出售房屋管理办法》，第十三条规定：“个人出售房屋的，买卖双方需持有效证件、购房协议向生活物业部、武保部申请登记，并对户主信息进行变更，购买方属于流动人口的还需到公司计生办、武保部签订流动人口计划生育责任书和治安管理责任书。”另查明，谢海玲为黄涛垫付水电费、物业费300.38元。庭审中谢海玲明确其主张的违约金为利息损失。本院认为，本案的争议焦点为：一、黄涛主张撤销二手房买卖协议并要求谢海玲返还首付款、支付过户费有无依据；二、黄涛应否支付谢海玲房款140000元及违约金、水电物业费。关于第一个争议焦点问题，首先，黄涛主张撤销房屋买卖协议的依据是其认为谢海玲隐瞒房屋不能对外出售的内部规定，使其产生重大误解，但鲁碧公司《流动人口及出租、出售房屋管理办法》，并没有房屋禁止出售的规定。黄涛主张谢海玲隐瞒房屋不能对外出售的主要依据为鲁碧公司生活物业部出具的证明，该证明系单位证明，根据法律规定，单位向人民法院提出证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该证明只加盖了鲁碧公司生活物业部的章及证明人渠学东的签字，不符合单位证明的证据形式要件。退一步讲，即使鲁碧公司存在房屋不能外售的内部规定，但谢海玲作为房屋所有权人，依法对房屋享有直接支配和排他的权利，其有权对房屋进行处置，且涉案房屋已交付使用并办理了过户手续。其次，黄涛主张撤销房屋买卖协议符合合同约定，合同第六条约定，双方合同签订后，若黄涛中途违约，应书面形式通知谢海玲，谢海玲应将首付款不计利息返还给黄涛。但黄涛并未书面通知谢海玲且涉案房屋已交付并办理了过户手续，不符合中途违约的情形，现黄涛主张以此撤销合同不予支持。综上所述，黄涛主张撤销二手房买卖协议及返还购房款及过户费等费用的的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于第二个争议焦点，黄涛认可尚欠谢海玲房款140000元，亦认可谢海玲为其垫付水电费并对谢海玲提供的交费明细无异议，谢海玲主张黄涛支付140000元及水电、物业费300.38元应予支持。关于谢海玲主张的违约金，其明确为利息损失，因双方没有明确约定剩余房款的交付日期，本院认为自谢海玲反诉之日即2017年5月10日起开始计算为宜，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、黄涛于本判决生效之日起十日内支付谢海玲房款140000元及利息（自2017年5月10日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，不超过10000元）及水电、物业费300.38元；二、驳回黄涛的诉讼请求；三、驳回谢海玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2373.3元，减半收取1186.7元，由黄涛负担；反诉案件受理费1650元，财产保全费1270元，由黄涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。审判员  朱琳二〇一七年九月二十九日书记员  苏妍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。第一百五十九条：买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。