广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0803民初774号原告:余卫，男，1961年2月21日出生，汉族，湛江市第二十中学教师，住湛江市霞山区，委托诉讼代理人：朱建林，广东敏翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志林，广东敏翔律师事务所实习律师。被告：广东九洲建设集团有限公司，住所地广东省廉江市中山路**。法定代表人：黎相坤，总经理。委托诉讼代理人：林霖，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永忠，广东鸿峰律师事务所实习律师。第三人：湛江市第二十中学，，住所地湛江市霞山区海宁一横路**法定代表人：黄东文，校长。委托诉讼代理人：李俊明，学校教师。原告余卫诉被告广东九洲建设集团有限公司（以下简称：九洲公司）及第三人湛江市第二十中学（以下简称：二十中）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余卫及其委托诉讼代理人朱建林、王志林，被告九洲公司的委托诉讼代理人林霖、李永忠，第三人二十中的委托诉讼代理人李俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余卫向本院提出诉讼请求：确认位于湛江市霞山区海景路××号首层中以4862.34元购买的单车房属原告所有，并排除对原告单车房的拍卖。事实和理由：原告是二十中的教职工。2001年3月13日，二十中依据房改政策，将位于湛江市霞山区海景路××号首层房屋中3.5平方米的单车房，以4862.34元的价格转让给原告。原告支付全部价款后，二十中已将该单车房交于原告占有和使用达16年之久，从无争议。2017年1月9日，法院以（2016）粤0803执恢175-1号执行裁定书，裁定拍卖湛江市霞山区海景路××号首层房屋，原告单车房位于其中，将面临被拍卖的境况。原告认为，单车房虽未办理房产登记手续，但依法已属原告所有，依法能够排除执行。被告在不了解上述房屋的真实情况下，申请法院拍卖原告的财产明显不当，理应纠正。故提起诉讼，请依法判决。被告九洲公司辩称，一、在法律上，原告不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此，原告的异议不应支持。本案原告与第三人二十中并没有就涉案单车房签订书面的买卖合同，不满足上述法条第（一）项的规定。原告主张2001年就购得涉案单车房，但截至法院查封时，已过15年之久，原告都没有就涉案单车房办理房产登记，很明显，原告根本不想或者怠于办理房产证，对涉案单车房没有登记在其名下存在不可推卸的过错。二、原告没有证据证明其对涉案单车房拥有所有权，其异议不应支持。原告主张涉案单车房属于房改房，但未能提供相关证据。原告用于证明其对涉案单车房拥有所有权的证据，既非权属登记证书、也非买卖合同，不足以证明涉案单车房权属原告。综上，法院将登记在二十中名下的不动产（含本案的单车房）作为执行标的，不存在任何错误，请维护原告的合法权益。第三人二十中述称，1、单车房是原告出资购买，虽然未办理过户登记，实际已经属于原告所有，一旦拍卖将严重损害原告的权利，也会对学校正常教学造成影响。2、包含单车房的湛江市霞山区海景路××号虽作为商铺出租，但学校面积较小，学校发展必要时，可将房屋改为教学楼，一旦拍卖将对学校发展造成制约。3、学校房屋大部分面积属于单车房，是由老师集资建立，原告于2001年已经全部付清款项，实际使用至今，产权已归原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于湛江市霞山区海景路××号首层房屋登记在湛江市第二十中学的名下，该房屋包含涉案单车房。2000年12月20日，湛江市霞山区教育局对二十中作出《关于市二十中宿舍楼单车房使用建议》，内容为：“市二十中：学校宿舍楼已办理公有住房房改出售，当时我局要求对单车房使用处理。到现在为止，学校未作任何处理。根据目前实际情况，建议你校将宿舍楼单车房使用权出售给教职工，由教职工集资，车房单价每平方米为900元-1000元，请学校做好教职工的思想工作，及早处理你校单车房的集资”。二十中向购买单车房的31户教职工发出关于单车房面积及价目表，其中原告余卫购买的单车房面积为3.5平方米，总价为4862.34元，该价目表下方列明单车房的计算公式、交款方式，并载明：“经2001年2月27日下午湛江市二十中教代会代表表决通过，并报区教育局批准，按此方案办理教工单车房出让手续。如不需要单车房的教工，则从教工宿舍交付使用之日算起，按有关部门的确定房租标准交付房租至腾空所用车房、钥匙交给学校总务处之日止”。原告于2001年3月8日向二十中交付单车房集资款4862.34元。之后，涉案单车房一直由原告占有、使用至今。本院立案受理原告九洲公司诉被告二十中、湛江市海宁学校、湛江市嘉兴房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案后，于2011年10月11日作出（2011）湛霞民二初字第181号民事判决，二十中不服，向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院于2012年8月20日以（2012）湛中发民三终字第35号民事裁定将该案发回本院重审。本院重审后作出了（2012）霞民二初字第251号民事判决。九洲公司、二十中、海宁学校不服该判决，向湛江市中级人民法院提起上诉。湛江市中级人民法院于2015年11月3日作出（2015）湛中法民三终字第161号民事判决，判决：一、撤销本院（2012）霞民二初字第251号民事判决；二、限二十中在本判决发生法律效力之日起十日内向九洲公司偿付尚欠工程价款5513857.77元及支付自2005年9月1日起至付清款之日止以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。由于二十中不履行法律文书确定的义务，九洲公司申请强制执行，立案案号为（2016）粤0803执175号。在执行过程中,本院于2016年11月9日作出（2016）粤0803执恢175号执行裁定书，裁定查封被执行人二十中位于湛江市霞山区海景路××号首层房屋（证号：1171750，建筑面积：342.30平方米）（以下简称：海景路37号首层房屋）。2017年1月9日，本院作出（2016）粤0803执恢175-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人二十中海景路37号首层房屋。余卫于2017年3月17日向本院提出执行异议，请求撤销（2016）粤0803执恢175-1号执行裁定书。本院于2017年3月31日作出（2017）粤0803执异27号民事裁定书，裁定驳回余卫的执行异议。余卫不服（2017）粤0803执异27号民事裁定，于2017年5月15日向本院提起本案诉讼。本院认为，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人对于执行异议裁定不服而提起的异议之诉，本案的审理焦点是原告对法院的执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，余卫作为异议人，如果要排除法院对海景路37号首层房屋涉案单车房的执行，必须满足上述规定的四个条件。本案中，原告余卫虽然没有与二十中签订关于单车房的买卖合同，但原告提交的湛江市霞山区教育局函发给二十中的《关于市二十中宿舍楼单车房使用建议》、二十中向购买单车房的31户教职工发出关于单车房面积及价目表等证据证明，二十中已于2001年将涉案单车房出售给原告。原告于2001年3月8日已交齐单车房集资款4862.34元给二十中。之后，原告就一直占有、使用单车房至今。因为涉及国家房改政策问题，单车房一直未能办理过户登记，单车房未能办理过户登记手续不是原告自身原因造成，原告没有过错。关于原告主张确认涉案单车房属其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，涉案单车房的所有权现仍然登记在二十中名下，二十中享有涉案单车房的所有权。原告向二十中购买涉案单车房，只是享有涉案单车房的物权期待权，该实体权利虽可阻却执行，但因为该单车房的出售可能涉及房改政策，买受人还须通过履行相关程序办理过户登记手续，才能取得涉案单车房的所有权。故对原告请求确认涉案单车房的所有权属其所有的诉讼请求应予驳回。综上所述，本院认定原告就涉案单车房享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，依法不得执行涉案单车房。原告请求排除对涉案单车房的拍卖，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行位于湛江市霞山区海景路37号首层房屋（证号：1171750，建筑面积：342.30平方米）属于原告余卫的单车房。二、驳回原告余卫的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告广东九洲建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  王玉燕人民陪审员  刘广勇人民陪审员  邱雄宇二〇一七年九月三十日书 记 员  林小林附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。