江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终2667号上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡爱妃玛丽摄影文化传播有限公司，住所地无锡市新吴区旺庄路湘江路2-3号金源国际804-807室。法定代表人：顾钧贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：于晓仲，江苏倍思特律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：无锡红星商业管理有限公司，住所地无锡市锡沪中路601号。法定代表人：李嘉，该公司总经理。委托诉讼代理人：崇斯源，北京观韬（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽，北京观韬（苏州）律师事务所实习律师。上诉人无锡爱妃玛丽摄影文化传播有限公司（以下简称爱妃玛丽公司）因与被上诉人无锡红星商业管理有限公司（以下简称红星公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0202民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，因当事人均未提出新的证据不开庭进行了审理，本案现已审理终结。爱妃玛丽公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回红星公司对其的原审诉讼请求，支持其反诉请求。事实和理由：1、涉案物业服务合同因红星公司存在招商欺诈行为应予撤销。被上诉人在天合婚恋广场招商过程中存在一系列招商欺诈事实，招商手册中的众多内容为虚构，承诺的开业前及开业后的媒体宣传及推广均未按期实施。天合婚典广场开业后存在招商进度缓慢、营销企划方案严重滞后、商场人气严重不足、商场作息时间不符合婚纱影楼行业特征及商场配套的影棚等设置不合理、修理不及时等一系列问题，龙瑞公司与红星公司均属红星集团控股，没有租赁合同的签订就不可能有物业合同的签订，两者之间具有存在前后和因果关系，其签订物业合同系基于租赁合同而来，原审认为物业服务合同与龙瑞公司与上诉人之间签订的租赁合同属于两份独立的合同，隔离了两者之间的联系。2、原审认定的合同解除时间错误。其收到解约函后明确表示不同意被上诉人单方解约，并要求被上诉人进行整改，双方对解约一事存有争议，不能认定合同于2016年5月18日解除。原审解约时间认定错误，据此判令支付的占用场地物业费没有事实依据。3、违约金、解除合同违约金、滞纳金均属同一性质的违约金，原审重叠计算且并用，超出了被上诉人的损失。红星公司辩称，其不存在欺诈行为，主张的费用也不存在重复。请求驳回上诉，维持原判。红星公司一审诉讼请求：1、判令其与爱妃玛丽公司之间签订的《无锡天合婚典婚庆广场非餐饮商铺物业服务合同》于2016年5月18日解除；2、爱妃玛丽公司支付拖欠的物业费12723.33元及拖欠物业服务费违约金（以3300元为基数，自2015年5月21日计算至实际给付之日止，按照日利率千分之三计算；以3300元为基数，自2015年8月21日计算至实际给付之日止，按照日利率千分之三计算；以3300元为基数，自2015年11月21日计算至实际给付之日止，按照日利率千分之三计算；以2823.33元为基数，自2016年2月21日计算至实际给付之日止，按照日利率千分之三计算）；3、判令爱妃玛丽公司支付拖欠的场地占用物管费（以每月1100元为标准，自2016年5月25日计算至撤场完成之日）；4、本诉诉讼费由爱妃玛丽公司负担。爱妃玛丽公司一审反诉请求：1、撤销双方之间签订的《无锡天合婚典婚庆广场非餐饮商铺物业服务合同》；2、反诉案件受理费由红星公司负担。一审法院认定事实：2014年12月31日，红星公司与爱妃玛丽公司签订《无锡天合婚典婚庆广场非餐饮商铺物业服务合同》一份，合同2.1.1、2.1.2约定每月的物业费为1100元，爱妃玛丽公司首年每季应付红星公司物业服务费金额为3300元。合同2.8、3.5约定物业费保证金标准为两个月物业服务费，即人民币2200元，物业服务费保证金自合同签署生效之日起5个工作日内一次性交纳。合同3.1.1、3.1.2约定第一期物业费应于合同签订生效后5个工作日内支付，收费期间为2015年3月1日至2016年5月31日，应支付的物业费金额为3300元。除第一期物业费外，其余物业费按三个月为周期支付，于每周期末月20日一次性足额支付下一周期的物业费。合同第九条第3款规定，如爱妃玛丽公司违约延迟支付物业费、水电费的，每延迟1日，爱妃玛丽公司应向红星公司支付未付金额千分之三的逾期付款违约金；延迟达30日的，红星公司有权解除合同。合同第十条规定，本合同于《租赁合同》终止同时终止。合同签订后，爱妃玛丽公司支付了首期物业费3300元、物业费保证金2200元。2014年12月31日，无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司（以下简称龙瑞公司）与爱妃玛丽公司签订《无锡天合婚典婚恋广场租赁合同》一份，合同17.1约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，爱妃玛丽公司应当将该商铺交还龙瑞公司；合同17.3约定，双方确认，因租赁期限届满或因爱妃玛丽公司违约导致本合同终止的，则在本合同第17.1款所述交还期内，爱妃玛丽公司仍需要按照届时物业服务费标准向商业管理公司支付物业服务费；合同17.5约定，若在交还期满后，爱妃玛丽公司未能将商铺交还龙瑞公司，自交还期届满之日的次日起，应当按照合同终止时该商铺物业服务费标准的100%向红星公司支付物业服务费；合同22.2约定，龙瑞公司可将合同中的部分或全部权利义务委托给红星公司行使和履行，无须再通知爱妃玛丽公司，爱妃玛丽公司应予以接受，不得异议。本合同中关于红星公司的权利，直接由红星公司行使，无须龙瑞公司再出具任何授权。红星公司于2016年5月17日向爱妃玛丽公司邮寄解约函，明确龙瑞公司与爱妃玛丽公司之间签订的租赁合同自2016年5月18日起解除。爱妃玛丽公司于2016年5月18日收到红星公司邮寄的解约函。诉讼中，红星公司与爱妃玛丽公司一致确认：1、物业合同条款第十条中所称《租赁合同》即为龙瑞公司与爱妃玛丽公司签订的租赁合同。2、爱妃玛丽公司向红星公司交纳的物业费保证金2200元用以抵扣其结欠红星公司的物业费本金。3、爱妃玛丽公司被红星公司强制清场的日期为2016年6月30日。诉讼中，红星公司称：1、双方一致确认用以抵扣物业费本金的2200元，仍需自爱妃玛丽公司违约之日起向其主张至2016年10月30日止的违约金。2、在物业服务合同解除后，给予爱妃玛丽公司7天的归还商铺期限，该期限内不需要爱妃玛丽公司承担占用场地物业费。自2016年5月25日起计算占用场地物业费。上述事实，有《无锡天合婚典婚庆广场非餐饮商铺物业服务合同》、《无锡天合婚典婚恋广场租赁合同》、解约函、邮寄凭证、欠费明细表等证据及当事人的陈述在卷佐证。一审法院认为：红星公司与爱妃玛丽公司存在物业服务合同关系，该物业服务合同依法成立，应属合法有效，双方应当按照合同约定享有权利、履行义务。现爱妃玛丽公司在支付首期物业费之后未按约支付物业费，属违约方，应当承担违约责任。根据合同约定，红星公司有权单独解除合同，故法院对红星公司要求解除与爱妃玛丽公司之间签订的《无锡天合婚典婚庆广场非餐饮商铺物业服务合同》及要求爱妃玛丽公司支付拖欠物业费的诉请依法予以支持。关于合同解除日期，红星公司主张为2016年5月18日，爱妃玛丽公司表示确实于2016年5月18日收到红星公司邮寄的解约函，法院依法予以确认。按照合同约定计算至2016年5月17日的物业费金额为16023.33元，扣除爱妃玛丽公司已经支付的首期物业费3300元，尚余12723.33元。红星公司与爱妃玛丽公司一致确认爱妃玛丽公司支付了物业费保证金2200元，且均同意以该保证金抵扣爱妃玛丽公司结欠红星公司的物业费本金，系双方真实意思表示，不违反法律的强制规定分，法院依法予以确认。故爱妃玛丽公司尚结欠红星公司物业费本金10523.33元。对于红星公司主张的物业费违约金，按照合同约定的日千分之三计算，年利率已达109.5%，明显超出法律规定，应依法予以调整。对于红星公司主张的占用场地物业费，红星公司自合同解除之日2016年5月18日向后推算7日，自2016年5月25日起计算占用场地物业费，系合理处分自身合法权益，法院依法予以确认。同时，其计算方式及计算标准符合合同约定。现双方一致确认2016年6月30日爱妃玛丽公司已经被强制清场。故本案红星公司占用场地的期间为2016年5月25日至2016年6月29日，占用场地物业费金额按照物业服务合同约定的每月物业服务费1100元计算得出1320元(1100/30×36)。爱妃玛丽公司反诉称红星公司在招商时存在虚假宣传，已经构成欺诈，要求撤销双方签订的物业服务合同，法院认为本案共涉及龙瑞公司与爱妃玛丽公司签订的租赁合同、红星公司与爱妃玛丽公司签订的物业服务合同两份合同，虽红星公司认可招商工作由其负责，但无锡天合婚庆婚恋广场的前期招商行为相对应的正式合同应当是龙瑞公司与爱妃玛丽公司之间签订的租赁合同。如爱妃玛丽公司认为招商过程中存在欺诈行为，也应当向龙瑞公司主张权利。本案中，红星公司仅与爱妃玛丽公司签订物业服务合同，仅就物业服务合同约定的内容向爱妃玛丽公司负责，故爱妃玛丽公司以招商手册存在欺诈为由反诉红星公司，无事实和法律依据。爱妃玛丽公司又反诉称红星公司未按约提供物业管理服务，已经构成欺诈,要求撤销双方签订的物业服务合同，但并未提供相应的证据证明其主张。法院认为，首先当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。其次即使红星公司确实未按约履行合同义务，也只是构成红星公司的违约，不能由此认定红星公司存在欺诈。故对爱妃玛丽公司的反诉诉请不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如：一、红星公司与爱妃玛丽公司签订的《无锡天合婚典婚庆广场非餐饮商铺物业服务合同》于2016年5月18日解除。二、爱妃玛丽公司于判决发生效力之日起十日内支付红星公司物业费10523.33元及违约金（以未抵扣物业费保证金之前的结欠物业费本金12723.33元计算：其中以2200元为基数，自2015年5月21日至2016年10月30日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的130%计算；以1100元为基数，自2015年5月21日计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的130%计算；以3300元为基数，自2015年8月21日计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的130%计算；以3300元为基数，自2015年11月21日计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的130%计算；以2823.33元为基数，自2016年2月21日计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的130%计算）。三、爱妃玛丽公司于判决发生效力之日起十日内支付红星公司占用场地物业费1320元。四、驳回红星公司的其他诉讼请求。五、驳回爱妃玛丽公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费340元，由红星公司负担154元，由爱妃玛丽公司负担18元，该款已由红星公司预缴，爱妃玛丽公司应负担部分于判决发生法律效力之日十日内直接给付红星公司。反诉案件受理费40元，由爱妃玛丽公司负担。二审中双方均未提供新的证据。二审查明事实与一审已查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，红星公司向爱妃玛丽公司主张物业费、占用场地物业费及相应违约金，有双方签订的《无锡天合婚典婚庆广场非餐饮商铺物业服务合同》在卷佐证，爱妃玛丽公司主张红星公司在招商时存在虚假宣传，且没有按照承诺提供物业服务，管理混乱，要求撤销双方签订的《无锡天合婚典婚庆广场非餐饮商铺物业服务合同》，但其抗辩的招商时存在虚假宣传即便属实，影响的亦是其与龙瑞公司之间租赁合同法律关系，与案涉物业服务合同没有事实上的关联，现红星公司已经向爱妃玛丽公司提供了相应物业服务，爱妃玛丽公司亦并无证据证明红星公司提供的物业服务存在合同欺诈及违约情形，故原审判令其向红星公司支付拖欠的物业费及相关违约金，于法有据，并无不当。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，爱妃玛丽公司未按期交纳物业费，符合合同约定的解除条件，红星公司享有单方合同解除权。原审根据爱妃玛丽公司收到解约函的时间，确认双方签订的物业服务合同于2016年5月18日解除，符合法律规定，并无不当。爱妃玛丽公司关于合同解除时间核定有误、占有使用费不应支付的上诉主张，本院不予采纳。经审核，原审核定的违约金并无重叠计算的问题，爱妃玛丽公司该项上诉主张，没有事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人爱妃玛丽公司的上诉主张不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由上诉人爱妃玛丽公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  薛 崴代理审判员  刘家强代理审判员  宁尚成二〇一七年九月十八日书 记 员  周喆菁