北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初14156号原告（反诉被告）：北京中和枣苑物业管理有限责任公司，住所地本市东城区花市枣苑11号楼111室。法定代表人：申伟，总经理。委托诉讼代理人：史成续，北京市百瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋占华，男，1963年9月1日出生，住本市。委托诉讼代理人：李俊杰，北京市忠慧律师事务所律师。原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司（以下简称中和枣苑物业公司）与被告蒋占华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中和枣苑物业公司向本院提出诉讼请求：要求1.被告支付自2004年1月1日至2005年12月31日、2007年1月1日至2007年12月31日、2009年1月1日至2009年12月31日的物业管理费8363.75元及公共区域能源费768元；2.被告按16.72元/日支付自2009年12月6日至判决履行期限届满之日的违约金。事实和理由：被告于2002年5月5日入住本市东城区花市枣苑小区4号楼1103室并与原告签订《前期物业管理服务协议》。根据约定，该房屋的建筑面积为70.26平方米，每平方米每月物业管理费为2.48元，共用区域、设备正常运营所耗能源费用依据实际支出数额，每月按被告所占有房屋建筑面积比例分摊；物业费在每月第五日之前交纳，逾期不交从逾期之日每天按欠费金额的0.2%交纳违约金。因被告无故拖欠物业管理费和公共区域能源费，故诉至法院要求支付相应费用。被告蒋占华辩称，首先，本案原、被告主体不适格，原告应为北京花市枣苑物业管理有限责任公司，被告并非诉争房屋所有权人；其次，诉争房屋的物业费已全部交纳，原告就物业费已提起三次诉讼，属于浪费司法资源滥用诉权的行为；第三，原告在小区的服务严重不符合标准，消防设施两年没有检测检修；第四，原告的起诉已过诉讼时效，故请求法院依法驳回。此外，根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业公司应当对花市枣苑小区的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业公司应当编制物业管理服务及年度财务计划，应当每十二个月向业主公布物业管理费用收支账目。花市枣苑小区服务和管理非常混乱，小区环境脏乱差，车辆停放无序，消防设施严重不完善。被告曾经发起成立业主委员会，却遭原告无理阻挠和破坏，为报复被告，原告于2016年3月16日、2016年6月29日、2017年6月8日三次反复以同一理由向法院起诉，编造理由虚构被告2009年未交费。被告认为，原告多次无理起诉被告已经构成了滥用诉权、虚假陈述、诉讼欺诈，严重违反了民事诉讼诚信原则，使被告受到经济损失，给被告的名誉造成损害并受到精神损害，故反诉要求1.原告赔偿被告经济损失16000元（包括律师费11000元、误工费4500元、交通费500元）；2.原告限期改正未达到管理服务质量的物业服务；3.原告公布其从2002年起至今所编制的物业管理服务及财务年度计划；4.原告公布其从2002年起至今物业管理费用收支账目（具体包括物业服务费收入，物业共用部分经营收入，管理人员费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域绿化养护费用，办公费用，共用部分经营服务成本，公共共有或共用部分区域经营停车的车位使用及经营收益情况，出租广告位收益相关账目）；5.原告公布其配合及支援物业消防措施制度；6.原告公布其物业消防安排及预防/救治工作处理制度；7.原告公布其消防安全制度、消防安全操作规程，灭火和应急疏散预案，建筑消防设施检测记录档案，建筑消防设施的检查和维修保养档案；8.原告公布其公共秩序维护制度及措施；9.原告公布其制定的物业使用进出规定及监管制度；10.原告在全国性媒体上向被告公开道歉；11.原告赔偿被告精神损害抚慰金10000元；12.全部诉讼费由原告承担。针对被告的反诉原告辩称，被告要求赔偿损失与本案不是同一法律关系，不应受理反诉请求。被告称原告恶意诉讼没有事实和法律依据，且被告的各项反诉请求均超过诉讼时效。我方之前考虑庭外和解故撤回起诉，不是虚假恶意诉讼。被告主张的损失系其正常诉讼支出不予认可。被告第2、5、6、7、8、9、10项反诉请求没有事实和法律依据，原告的年度计划并未约定公布，收支账目每年也有公布，但被告没有看到，第5-9项内容我们都有，但没有义务单独向被告公布。根据被告签字的客户满意度调查表，证明原告多年来一直努力不断提高物业管理水平，被告是满意的。原告每年均在向被告主张权利，在经多年协商无果的情况下，于2015年6月委托律师向被告快递了催收物业费律师函，并于2016年提起了诉讼，证明原告没有怠于行使权利。反诉费应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：被告蒋占华原系本市东城区花市枣苑4号楼1103室（建筑面积70.26平方米，以下简称诉争房屋）产权人。2005年9月9日，诉争房屋产权人变更为案外人朱亚娟。2002年5月5日，原告（原名北京花市枣苑物业管理有限责任公司，2009年2月5日更名为北京昊驰物业管理有限责任公司，同年5月15日更名为现名称）与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为诉争房屋所在的小区提供物业服务，原告可依据该协议向被告收取物业管理费用，物业服务费的收费标准为每月每平方米人民币2.48元，共用区域、设备正常运营所耗之能源费用依据实际支出金额，每月按被告所占有房屋建筑面积比例分摊。未按期交纳费用应从逾期之日起按总欠费每天0.2%交纳违约金，及支付相关诉讼费。同时约定原告应编制物业管理服务及财务年度计划、每十二个月向被告公布物业管理费用收支帐目。上述合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。2016年3月17日，原告以物业服务合同纠纷将被告诉至本院，要求被告支付诉争房屋2004、2005、2007、2012年的物业管理费、公共区域能源费及相应违约金，后于同年6月20日撤回起诉。2016年6月29日，原告持同样理由及诉请将被告和案外人朱亚娟诉至本院，后于同年8月1日撤回起诉。就能源费金额，原告表示其收取的公共区域能源费考虑到小区业主的利益故进行了相应减免，每户每月收取16元，并提交北京城和房地产开发有限责任公司出具的小区各住宅楼建筑面积证明、电费发票若干。被告对建筑面积证明的真实性、关联性及合法性不予认可，认为小区面积应由建委出具证明，且北京城和房地产开发有限责任公司是原告的股东之一，具有利害关系。被告认为原告提交的电费发票中有三张（2005年12月21日、2007年12月19日、2009年10月20日）无原件不认可真实性，其余发票认可真实性，但不认可关联性。被告主张原告服务的小区有多个，不能证明该费用用于中和枣苑小区；电费中没有区分办公电费和公共能源电费；2005年的发票付款单位与原告名称不符。就被告是否实际缴纳诉争物业费，被告提交1.通话录音及照片，以证明楼管惠燕妮在2016年6月6日与被告的电话中认可被告2010年交过2010年1月1日至2012年12月31日的物业费。原告认可该证据真实性，但认为原告可以根据被告的要求将交纳的费用放到某一时间段。2.落款为栾凤荣，日期为2012年12月14日的手写证明一份，记载4号楼1103房间物业费已交到2013年12月20日。原告认可该证明为原告单位经理出具，但认为该证明仅表示2012年12月14日至2013年12月30日期间物业费已交清。被告就原告的物业管理服务不到位和原告未按法律规定对消防设施进行维护检测提交照片若干张，原告对照片真实性不予认可。被告另提交相关判决书以证明原告起诉已过时效。原告后提交《客户满意度调查表》（2011、2014年度）和《物业服务收支情况明细表（包干制）》（2012-2017）。被告不认可《客户满意度调查表》上签字是本人或其家人所签，申请进行笔迹鉴定。被告对《物业服务收支情况明细表（包干制）》的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为该证据不是会计报表，未经有资质的会计师事务所审计并出具审计报告，即使原告提供了该证据，也无法证明原告已经依法公布物业管理费用收支账目。后承办人与原告联系，原告表示不确定《客户满意度调查表》上签字是本人抑或租户。就反诉中经济损失的相关主张，被告提交委托协议、律师费发票、误工证明等证据，原告对证据真实性予以认可，但不认可关联性。本院认为，当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据已查明的事实，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规强制性规定，合法有效。因诉争房屋已于2005年9月9日变更产权人，故原告中和枣苑物业公司仅得向被告蒋占华主张截至2015年9月8日之前产生的费用，对2015年9月8日之后产生的费用无权主张，本院不予支持。因原告未提交证据证明其在诉讼时效期间内向被告催收过2015年9月8日之前的物业管理费及公共区域能源费，故本院对该部分主张不予支持。因原告未主张《客户满意度调查表》上签字为被告本人所签，故对被告要求进行笔迹鉴定的申请，本院不予准许。就物业管理事宜，原告中和枣苑物业公司应遵守《前期物业管理服务协议》的约定，每十二个月向被告蒋占华公布2005年9月8日之前的物业管理费用收支账目。原告在审理期间提交了其公司的收支情况明细表，虽然被告对该明细表形式不予认可，亦不影响原告已向被告履行公布收支账目之义务，故被告要求原告公示账目，依据不足，本院不予支持。被告要求原告赔偿经济损失、赔礼道歉、赔偿精神损害抚慰金，于法无据，本院不予支持。关于被告要求原告公布其从2002年起至今所编制的物业管理服务及财务年度计划、公布配合及支援物业消防措施制度、公布其物业消防安排及预防/救治工作处理制度、公布其消防安全制度、消防安全操作规程、灭火和应急疏散预案、建筑消防设施检测记录档案、建筑消防设施的检查和维修保养档案、公布其公共秩序维护制度及措施、公布其制定的物业使用进出规定及监管制度，因原告无约定或法定义务公布上述文件，故本院对被告的上述诉请不予支持。关于被告要求原告限期改正未达到管理服务质量的物业服务，因该诉请不属于具体的诉讼请求，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司向被告蒋占华公布二〇〇二年至二〇〇五年度物业管理费用收支账目（已履行）；二、驳回原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司的全部诉讼请求;三、驳回被告蒋占华的其他反诉请求。案件受理费25元，由原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司负担（已交纳）；反诉费225元，由被告蒋占华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  康婷婷二〇一七年九月二十五日书记员  孙 跃