文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2015）梅江法民三初字第335号原告：黄炬，男，汉族，1973年6月18日生，住址：梅州市梅县区。原告：唐雪梅，女，汉族，1976年9月29日生，住址：梅州市梅县区。两原告委托诉讼代理人：巫清梅，系广东诚优律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：胡义平，系广东盛世律师事务所律师。被告：梅州市顺安房地产有限公司，地址：梅州市环市北路。法定代表人：彭发通。委托诉讼代理人：黄加勤，系该公司销售经理。委托诉讼代理人：黄砚乔，系广东粤梅律师事务所律师。原告黄炬、唐雪梅诉被告梅州市顺安房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄炬及其委托代理人巫清梅、胡义平律师，被告的委托代理人黄砚乔律师、黄加勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告于2011年4月22日签订的《嘉应花园二期定店铺协议》，被告立即返还原告购店款43万元，赔偿原告各项损失暂以43万元计（具体金额以法院依法委托的评估机构依法评估为准）。2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：被告系梅州市月梅环市北路嘉应花园二期商住楼C栋楼盘的房地产开发商。2011年4月22日，原、被告签订一份《嘉应花园二期定店铺协议》，约定原告向被告购买嘉应花园二期商住楼C栋16号店铺一间，总价额为43万元，原告一次性付款22万元，余额21万元由银行按揭。合同签订后，原告按约支付了23万元店铺款给被告，20万元按揭贷款于2011年10月10日由被告指定的银行划进被告帐户。2012年2月左右，被告把店铺交给原告使用，并由被告安排其关联公司为原告店铺进行装修，花去装修等费用20万元左右。2013年12月8日，被告向原告开具了一张收到原告购房款40万元的发票，余款3万元一直未开具发票给原告。2014年10月，被告通知原告到税局缴交办证税费后可以给原告办理店铺房地产权证。为此，原告又支付了印花税200元和契税12000元。2015年3月，被告通知原告领取房产证，原告发现被告竟然把出售给原告店铺的房地产权证办成车库产权证，非常气愤，当即拒领该证。后经相关部门查证，始发现被告2010年提交给规划报建部门存档的设计图纸中，嘉应花园二期商住楼C栋一层平面图中规划、设计、报建的全部是车库，根本没有商铺的设计、规划和报建。显然，被告故意隐瞒事实真相，欺骗原告，把车库当作店铺出售给原告，导致原告购买店铺的目的无法实现，严重损害了原告的合法权益，造成原告巨大的直接经济损失和严重的可得利益损失。对原告各项具体损失，包含但不限于直接经济损失和可得利益损失等，原告恳请法院依法聘请具有法定资质的评估机构依法评估为准。为维护原告合法权益，特向法院提出上述诉讼请求。被告答辩称，一、被告不存在故意隐瞒、欺骗原告的行为。1.原、被告于2011年4月22日签订《嘉应花园二期定店铺协议》，原告向被告认购嘉应花园二期店铺16号店，虽然在协议中未明确约定该店办车库证，但被告已向原告释明该店铺可能涉及到的办证事项和法律效果，己尽到法律上告知义务，不存在原告所述的被告故意隐瞒、欺骗原告的行为。2.原告购买该店铺时，考虑到一次性付清购房款的经济压力大，需要按揭贷款，但按照相关政策，车位、车库在未取得产权证之前，是无法办理按揭手续的，因此被告在协助原告办理房管局登记备案及银行按揭手续时，又向原告释明，以店铺的形式订立买卖合同，原告并没有异议。3.因车库无需要缴纳营业税，远远低于店铺所需缴纳的税费，从节约买房成本的角度出发，原告也很乐意购买位于临街的商铺式车库，一方面地理位置优越，另一方面可以节省一大笔税费，从被告与其他人签订的定店铺协议可以看出，相同位置的A栋店面销售价为240万元是正常的店铺市场价格，销售给原告的涉案店铺是明显低于当时店铺市场价格的，从中也可以说明被告已告知原告有可能办成车库证的情形，双方才会以该价格进行成交。4.涉案店铺系店铺式车库，该店铺临街，完全符合店铺的存在形式。因政策要求每套房子必须配套建设一个停车位，且新建民用建筑停车泊位的设计必须与主体建筑同步设计、同步施工、同步竣工验收，所以被告在相关部门存档的图纸是以车库的形式规划、设计、报建的，当时政策允许以车库报建、规划后，也可取得店铺产权证，但现政策变化，导致该店铺只能办理车库产权证。政府政策变化属于情势变更，该情况不属于被告意志所能预料、控制的，何况目前该店铺的使用效果及商用价值并没有因车库产权证而有所损失。二、原告以“被告故意隐瞒事实真相、欺骗原告”为由，请求法院依法撤销原、被告间的店铺买卖合同并赔偿损失的主张，完全违背事实，毫无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭。原告在购买该店铺时已经知悉店铺的办证情况，在后来办理银行按揭贷款、办证等手续中，被告多次向原告提及该店铺的办证情况，原告也一直没有提出异议。从购买店铺至今己有四年时间，早己超过撤销权行使期限。目前涉案店铺也早己交付原告装修、使用。被告并没有隐瞒、欺诈原告关于该店铺的实际情况，更没有存在重大误解、显示公平、胁迫原告的情况。既然合同签订时无法定的撤销的条件存在，原告主张损失赔偿更加没有法律依据。三、《定店铺协议》中约定办房产证一切税费由乙方（原告）承担，因此，原告为了减少其自身税费负担，要求被告将发票金额开为40万元，少开3万元避税，被告秉着客户至上的商业原则，同意并按照原告的要求开具发票。现如今对簿公堂，原告对其当初所提出的要求反悔，被告也同意将其少开的3万元补开发票，相应的税费按协议约定由原告承担。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告黄炬、唐雪梅系夫妻关系。被告梅州市顺安房地产有限公司系具有从事房地产开发经营、销售资质的有限责任公司。该公司于2010年9月20日取得坐落于梅州市梅江区月梅建设项目名称为商住楼C的建设工程规划许可证（建字第10213号），于2011年6月17日取得座落于梅州市月梅××北路××花园××商住楼××、××栋的商品房预售许可证，于2013年8月2日办理了嘉应花园二期商住楼C栋工程竣工验收手续。原告唐雪梅与被告销售经理黄加勤为熟识的朋友关系。两原告一同到被告售楼处咨询购房事宜，黄加勤作为被告销售经理向原告介绍涉案店铺概况，原告了解相关效果图及房产所在位置后，于2011年4月22日与被告签订《嘉应花园二期定店铺协议》，约定：一.乙方（原告）确定认购嘉应花园二期店铺C栋16号店，按一间销售价为43万元；二.其他事项：1.甲方（被告）负责同乙方办好房产证，但办房产证一切税费由原告承担。2.付款方式：一次性付款22万元，余款21万元按揭，按揭20万元余1万元付现金（8月15日前）付清，10天内办理好银行按揭。原、被告双方在该协议上签名盖章确认。2011年4月22日，原告按约向被告支付了购店铺款5万元，被告出具《收据》给原告收执，收据注明还欠17万元到2011年5月10日前付清。2011年5月19日，原告支付购店铺款17万元，被告出具《收据》给原告收执。2011年8月3日，为办理按揭需要，原告与被告补签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20111000027467）。2012年4月，被告将涉案房产交付给原告管理使用至今。2014年10月30日，原告交纳办理产权证印花税、契税合计12000元。现该房产已办成车库及夹层产权证。2015年6月，原告通过律师向梅州市建设档案馆调取被告报建涉案房屋相关设计图纸，发现该设计图纸为车库，无商铺设计、规划和报建，原告认为被告一直以商铺形式及价格销售给原告，存在隐瞒、欺诈行为。在双方协商未果的情况下，原告于2015年6月23日诉至本院，提出上述诉讼请求，被告则作上述答辩意见。原告起诉提交的证据有：两原告身份证、结婚证，《嘉应花园二期定店铺协议》，收据，个人住房（商业）借款合同，个人贷款支付凭证，贷款对账单，贷款账户基本信息，抵押物财产保险保险单，购房款发票，契税、印花税单据，规划设计报建图，被告企业机读档案登记资料等以证明其诉请。经质证，被告对原告提交证据的三性均无异议，但对原告证明目的有异议，认为被告不存在故意隐瞒欺诈原告的行为。被告答辩提交的证据有：被告营业执照、组织机构代码、法人证明、建设工程规范许可证、竣工验收报告、预售许可证、房地产权证明、照片、被告与案外人签订的嘉应花园二期店铺A栋定店铺协议等，以证实其答辩意见。经质证，原告对被告营业执照、组织机构代码、法人证明无异议；对建设工程规范许可证、竣工验收报告、预售许可证、房地产权证明无原件，无法核实其真实性，被告是否具有房地产开发资质，由法院审查；对照片真实性无异议，对其证明目的有异议，原告与被告签订合同的目的是购买店铺，要办理店铺产权证，但被告办成的是车库产权证，必将影响到原告的经营，被告存在欺诈行为；被告与其他人签订的协议无法确认真实性，与本案无关，不能以案外人的协议进行佐证，更不能以此证明销售涉案店铺时被告有事先告知可能办理车库证的情形。审理过程中，原告对被告补充提交的2011年8月3日《商品房买卖合同》无异议，认为该买卖合同与双方签订的《嘉应花园二期定店铺协议》有关联，是签订协议后双方签订的正式购房合同，请求撤销原、被告于2011年4月22日签订的《嘉应花园二期定店铺协议》和2011年8月3日签订的《商品房买卖合同》，其他请求不变。同时，原告申请对购店差价损失、营业损失、装修损失等进行评估，经法院委托广州市华盟价格事务所有限公司评估，该公司于2017年5月25日作出涉案标的物的差价损失价格为90364元的评估报告。经质证，原告对该评估报告书有异议，认为其提交了相关装修单据，但没有评估该项损失，显然不当，且评估面积有误差，评估价格也过高，所建的是车库，并不是店铺，根据所处位置和面积看，以每平方米4150元单价计算价格明显过高。被告对该评估报告有异议，认为差价损失过高，成交价格才是正常的市场价值，也是双方自愿成交价格。庭审中，原、被告双方对涉案房产以店铺形式建设，内有阁楼，门前有台阶，面临街道，车库则没有阁楼，没有台阶的事实、及房屋已于2012年4月交付使用至今的事实均无异议。原告坚持认为其购买的是店铺，但被告明知其销售的是车库，却冒充店铺进行出售，亦从未告知原告规划报建是车库，明显存在隐瞒、欺诈行为，现经原告了解被告将店铺办成车库证，必然会导致原告购买店铺的经营目的难以实现，以后经营也会受到影响，且车库价值远远低于店铺价值，被告的行为构成欺诈，因此坚持要求撤销合同，被告返还购店款及赔偿相关损失；被告则表示涉案房屋虽以车库形式进行规划、设计、报建，但无论是从外形、功能、构造上都是按店铺标准建造，考虑到以后办证的不确定性，被告才会在向包括原告在内的其他客户销售时，均以书面或口头形式告知办证情况，因与本案原告是熟识的朋友关系，双方在签订协议时才没有书面注明，且涉案房产价格是明显低于邻近店铺价格的，正因为原告了解此情况，才会乐意购买。被告无故意隐瞒欺诈的行为，原告诉请无事实法律依据。另，从原告提交的从梅州市城市建设档案馆调取的嘉应花园二期C栋一层平面图显示，涉案房屋以车库方式规划、设计、报建，相同位置、相同建造的店铺有20多间。本案原告及部份购买户发现店铺办成车库证后，曾向有关媒体进行批露。后包括原告在内的9位购买户，均以被告存在故意隐瞒事实，欺骗原告为由，向本院提起诉讼，请求被告履行合同义务，将购买的店铺办理店铺产权证至买方名下，或请求撤销双方之间的买卖合同关系，被告返还购店款及赔偿各项损失。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告于2011年4月22日签订的《嘉应花园二期定店铺协议》和2011年8月3日签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。合同签订后，被告将涉案房屋于2012年4月交付给原告管理使用至今的事实，双方无异议，本院予以确认。现本案争议焦点为：被告是否有将办证的不确定性告知原告、及被告是否存在有故意隐瞒事实、欺诈的行为？经原、被告双方庭审陈述及查明事实，本案原告唐雪梅与被告销售经理黄加勤为熟识的朋友关系，两原告到被告开发的嘉应花园二期售楼处咨询购房事宜，作为被告销售经理的黄加勤向两原告介绍涉案店铺情况，两原告经对店铺的地理位置、周边环境作出相应了解后，与被告签订了《嘉应花园二期定店铺协议》，说明原告对所购房产的地理位置等有一定的了解和认知。根据相关部门的存档显示，被告对涉案房产是以车库形式进行规划、设计、报建的，现双方对房产以店铺形式建造，内有阁楼，门前有台阶，面临街道的事实无异议，且从原告在接收房产后进行装修并经营多年的事实看，可以认定涉案房产是具有店铺功能的，并不是完全的车库构造。原、被告双方在签订的“定店铺协议”中，虽无书面约定或注明涉案房产的办证情况，但从已在本院起诉的同类案件中，被告与大部份人签订的《嘉应花园二期定店铺协议》，虽名为“定店铺协议”，但亦有书面注明“到办证时店铺式车库证”“到办证时店铺或车库证”或“办车库证”的内容，可以说明双方当事人对买卖标的能否办理店铺产权证是持不确定态度的，双方也是可以接受的。从中也可以说明被告在销售时，考虑到办证的不确定性，有对购买方进行了告知说明，并无有意去隐瞒事实真相的主观故意。且本案原、被告为熟识的朋友关系，按常理不可能对其他客户有告知，而对熟识的朋友进行隐瞒欺骗。因此，本院有理由相信被告对办证的不确定性，对原告进行了口头告知，并没有故意隐瞒事实，或作虚假陈述，进行欺诈的主观意志。结合被告提交的相同地段的嘉应花园二期A栋店铺价值看，涉案店铺价格是明显低于邻近的店铺价格的。参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条的规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价……。本案原、被告双方成交价格为430000元，根据评估机构作出的涉案房产差价损失为90364元的金额，该金额未超过30%即129000元（430000元×30%）的差价，因此双方交易价格亦不属明显不合理的高价。另，被告也不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的可撤销情形。因此，原告主张被告故意隐瞒事实真相、欺骗原告的起诉理由，与事实不符，现原告请求撤销合同，理由不充分，本院不予支持。被告抗辩意见有理，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告黄炬、唐雪梅的诉讼请求。案件受理费12400元，鉴定费解3450元，合计15850元，（已由原告预交），由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  刘育平审判员  曾士芳审判员  张炜健二〇一七年九月十四日书记员  杨 洁