北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9639号上诉人（原审被告）：王佳兴，男，1986年10月30日出生。委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雅珺，女，1987年6月26日出生。委托诉讼代理人：王晓东，北京市尚荣信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司职员。上诉人王佳兴因与被上诉人张雅珺、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初22469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。王佳兴的上诉请求为：撤销一审判决第三、四项，依法改判驳回张雅珺的一审有关违约金及赔偿损失的诉讼请求。王佳兴的主要上诉理由为：涉案房屋买卖合同签订后的履行过程中，遇见“9.30新政”，导致售房首付款比例应上调，但张雅珺不同意上调；且我出售涉案房屋的目的是为了换房，受新政影响，我再购房的首付款比例也升高了，如果张雅珺不同意提高首付款比例，我的购房目的无法实现，故我提出了协商不成就解除合同的要求；链家公司应作为第三人参加诉讼，一审将该公司列为被告，程序存在问题。张雅珺答辩称:同意一审判决，不同意王佳兴的上诉请求。我在《北京市存量房屋买卖合同》签订后的履行过程中没有违约行为；我是同意提高首付款比例的，但我支付了定金10万元后，在依约支付60万元首付款时对方就将该款项退回，然后提出解除合同，对方存在根本违约行为。链家公司经本院合法传唤未到庭，该公司邮寄书面意见表示同意一审判决。张雅珺向一审法院起诉的请求为：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、王佳兴退还定金10万元；3、王佳兴支付违约金47万元；4、王佳兴赔偿损失19.94万元；5、王佳兴承担诉讼费、保全费及鉴定费。一审法院经审理查明的事实为：2016年8月13日，张雅珺（买受人）与王佳兴（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为北京市丰台区×××1203号（以下简称1203号）房屋，建筑面积共46.39平方米。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋已设定抵押，抵押登记日期为2015年11月17日，出卖人应于2016年11月1日前办理抵押注销手续。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为235万元。买受人向出卖人支付定金10万元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。拟贷款金额为164万元。出卖人办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，3个工作日内将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，张雅珺（买受方、乙方）与王佳兴（出卖方、甲方）、链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计235万元。乙方于2016年8月13日将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于2016年8月17日前将第二笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方。交易房屋已经设定抵押的，甲方应于2016年11月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年11月20日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押。乙方于2016年10月10日前将第一笔首付款60万元以自行支付的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在缴税完成后具体以房屋登记大厅预约时间为准，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。签订上述合同后，张雅珺支付了第一笔定金5万元。2016年8月15日，张雅珺支付了第二笔定金5万元。2016年10月9日，张雅珺支付了首付款60万元。当日，王佳兴将该60万元首付款退还给张雅珺。后，王佳兴未办理解除抵押手续。双方未再继续履行合同。关于退回首付款60万元的原因，王佳兴认为，因张雅珺的首付款无法达到新政策的规定，无法继续履行，需要重新协商，否则无法网签，收了60万元没有意义；关于新政后的履行，三方没有协商过，如果张雅珺可以履行，应该给其发履约要求，但是张雅珺没发；中介人员间接向其透露过张雅珺付不起钱。对于上述说法，王佳兴没有提交证据。张雅珺认为，王佳兴因房价上涨不卖房了，链家公司找其说过政策，其说国家政策一定会遵守，三方没有书面协议。2016年10月20日，张雅珺起诉本案，要求王佳兴继续履行合同，协助办理解抵押、过户、交房手续并支付违约金。后，张雅珺于2016年12月8日提交变更诉讼请求申请书，要求解除合同，王佳兴退还定金、支付违约金并赔偿损失。一审庭审中，张雅珺称其存在房屋差价损失，其提交2016年12月8日链家网截图一张，证明同区域同面积房屋售价为311万元。王佳兴对该证据不予认可。张雅珺申请对1203号房屋在2016年12月8日的房价进行评估，一审法院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对本案评估项目进行评估。2017年5月4日，北京建亚恒泰房地产评估有限公司作出建亚评字2017-060号《房地产估价报告》，确定1203号房屋在2016年12月8日的房地产正常市场价值为301.94万元。为此，张雅珺支付了评估费8039元。张雅珺认为王佳兴的违约行为给其造成房屋差价损失66.94万元，而合同约定的违约金数额不足以弥补其损失，故在主张王佳兴支付违约金47万元后，另主张王佳兴赔偿其损失19.94万元。以上事实有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、个人电子转账凭证、中信银行个人账户明细查询、微信记录、律师费发票、网络截图、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、档案查询结果、房地产估价报告、房产证复印件以及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院经审理认为：张雅珺与王佳兴签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。在合同履行过程中如遇新政策出台，若合同的履行需发生变更，三方应当协商解决并形成书面协议。在未出现合同履行障碍且并未协商的情况下，各方仍应当按照原合同履行自己的义务。2016年10月9日，张雅珺依约支付了首付款60万元。王佳兴在无证据证明张雅珺无法继续履行合同的情况下，将该60万元首付款退还给张雅珺。后，王佳兴未办理解除抵押手续，未再继续履行合同。王佳兴上述行为，构成根本违约。现张雅珺起诉要求解除合同及补充协议并要求王佳兴退还定金、支付违约金，符合法律规定及合同约定，法院对其上述诉讼请求予以支持。王佳兴认为张雅珺在新政后无法继续购买房屋，但对此未提交证据，故法院对王佳兴的抗辩理由不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张雅珺要求王佳兴赔偿房屋差价损失。为此，张雅珺申请对1203号房屋在2016年12月8日的房价进行评估。北京建亚恒泰房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，确定1203号房屋在2016年12月8日的房地产正常市场价值为301.94万元，该评估结果与双方合同价格235万元形成66.94万元的房屋差价。关于房屋差价损失时间点的选取，法院认为，张雅珺在合同履行过程中并无违约行为，在2016年12月8日后房屋价格仍处于上涨状态，张雅珺要求以2016年12月8日即其变更诉讼请求要求解除合同之日为时间点对房屋价值进行评估，该时间点选取合理，并无不当之处，故法院依据《房地产估价报告》确定的房屋市场价值，对张雅珺存在房屋差价损失66.94万元的事实予以确认。现合同约定的违约金47万元不足以弥补张雅珺的损失，张雅珺要求王佳兴赔偿损失19.94万元，该诉讼请求符合法律规定，法院对其该项诉讼请求亦予以支持。链家公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，法院视为其放弃举证与答辩，依据张雅珺提供现有证据缺席裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2017年8月判决：一、解除张雅珺与王佳兴签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张雅珺与王佳兴、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、王佳兴于判决生效之日起七日内退还张雅珺定金十万元；三、王佳兴于判决生效之日起七日内支付张雅珺违约金四十七万元；四、王佳兴于判决生效之日起七日内赔偿张雅珺损失十九万九千四百元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，王佳兴提供2016年8月15日的微信记录，用以证明张雅珺曾提出过不想高首付，并提供一份北京德顺富兴投资有限公司的证明，用以证明其在售房之初就告诉张雅珺，要卖小房买大房，所以“9.30新政”出台导致其无法实现换房目的。对此，张雅珺表示其一开始是想少首付多贷款，但是如果政策有要求，是要严格按政策来的；对于证明，其认可购房之初，王佳兴提了一句卖房是为了换房。二审诉讼中，当事人对一审查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，张雅珺与王佳兴签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。双方均应恪守合同行使权利、履行义务。在上述合同履行过程中，如遇房地产调控新政策出台导致涉及合同履行内容确需变更，合同主体应本着诚实信用原则，积极协商，以期促成合同的继续履行，维护稳定的交易秩序。在协商未达成一致的情况下，任何一方均无权不当扩大己方权利，不得在法定解除权未成就或约定解除权未形成的前提下，单方表示解除合同。本案中2016年10月9日，张雅珺依约支付首付款60万元，至此张雅珺在双方合同履行过程中不存在违约行为，王佳兴在无证据证明张雅珺于其所述房地产调控新政策下丧失继续履行合同能力的前提下，自行将60万元首付款退还，未办理解除抵押手续，未再继续履行合同，故本院认为王佳兴的上述行为是导致双方房屋买卖合同履行陷入停滞的根本原因，王佳兴在不享有合同解除权的情况下，要求不继续履行合同，构成根本违约。故张雅珺一审诉请的解除合同及补充协议并要求王佳兴退还定金、支付违约金，有事实及法律依据。至于双方上诉争议的合同解除后违约责任承担一节，因本案中双方合同约定的一方根本违约情况下的违约金数额与涉案房屋于2016年12月8日的市场房价与售房价格之间尚存在19.94万元的差额，该19.94万元应理解为守约方张雅珺合同解除后合理的履行利益损失。2016年12月8日时间点系守约方张雅珺主张合同解除的时间点，该时间点作为一审评估房屋现值点，亦具有较为明显的合理性。故一审判决在判令王佳兴给付张雅珺违约金的基础上，亦判令王佳兴支付损失赔偿金19.94万元，并无不当。此外，一审审理不存在王佳兴上诉理由中所提及的程序违法问题。综上所述，王佳兴之上诉主张及理由，依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10880元，由王佳兴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 珊审判员 周梦峰审判员 姚 颖二〇一七年九月三十日书记员 李 丽