四川省犍为县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1123民初776号原告：胡泽军，男，生于1969年10月23日。委托诉讼代理人（特别授权代理）：徐云，四川英华年律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：蔡德益，四川英华年律师事务所律师。被告：四川永恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91511123207351668X，住所地：四川省犍为县玉津镇圣泉路。法定代表人：方明全，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：罗杜林，男，生于1967年1月16日，该公司法务部主任。第三人：罗志杰，男，生于1961年12月6日。第三人：鲜明均，男，生于1966年2月1日。委托诉讼代理人（特别授权代理）：叶欣，犍为县孝姑法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘建军，犍为县孝姑法律服务所法律工作者。原告胡泽军与被告四川永恒房地产开发有限公司、第三人罗志杰、鲜明均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡泽军及其委托代理人徐云、蔡德益，被告四川永恒房地产开发有限公司的委托代理人罗杜林，第三人鲜明均的委托代理人刘建军到庭参加了诉讼，第三人罗志杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡泽军向本院提出诉讼请求：1、判令被告四川永恒房地产开发有限公司向原告交付双方就犍为县XX路北段【西门商业城】5-X号、5-X号房屋所签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告办理完成《商品房买卖合同》登记备案；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告胡泽军与第三人鲜明均系朋友关系，鲜明均曾向原告借取资金用于承包工程的资金周转，截止于2016年3月，其拖欠原告借款本金及利息130万余元（具体数额以双方结算为准）。被告永恒公司系犍为县XX路北段【西门商业城】项目开发商（由被告罗志杰负责开发），鲜明均为��项目实际施工人。2016年3月初，原告因购买被告永恒公司【西门商业城】商铺需要资金而要求鲜明均偿付借款本息，鲜明均称其在永恒公司处尚有大额工程款未领取，其可将部分工程款用于支付原告购房款以抵偿原告的借款本息，原告表示同意。2016年3月23日，鲜明均要求被告以工程款抵原告购房款，被告永恒公司及罗志杰同意，同时鲜明均向被告罗志杰出具收条注明：“今收到罗志杰拨付工程款135万元，此款请抵胡泽军购房款，后在工程款中扣出”（基于总房款和已付定金的差额，实际抵扣120.745万元），被告永恒公司在该收条上载明“同意抵1.2.3栋3号楼5-X、5-X购房款”。原、被告双方遂于2016年3月30日签订《商品房认购协议》，约定原告向永恒公司购买位于犍为县XX路北段【西门商业城】项目中的房屋（编号5-X、5-X，建筑面积321.49㎡，合同���价款为160.745万元，定金40万元），同时约定双方于协议签署之日起7日内，到【西门商业城】租售中心签署《商品房买卖合同》并付清全部房价款。后被告永恒公司于2016年3月30日向原告出具40万元定金收据，次日向原告出具【西门商业城】写字楼5-1、5-2号房120.745万元房款收据，至此，原告已向被告永恒公司支付完毕全部购房款160.745万元。2016年4月6日，原告前往被告永恒公司售楼部签订《商品房买卖合同》（每号房6份，共12份），被告永恒公司以需办理合同备案登记为由将原告已经签名的《商品房买卖合同》收回。后原告多次向被告永恒公司询问了解《商品房买卖合同》登记备案情况，并要求被告永恒公司向原告交付《商品房买卖合同》登记备案情况，并要求被告永恒公司向原告交付《商品房买卖合同》，被告永恒公司开始以各种理由推脱���2016年底，原告再次找到永恒公司时，被告永恒公司甚至对工程款抵购房款事宜反悔并拒绝，致原告购房权益无法保障。综上所述，原告认为，原告与被告永恒公司签订的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》合法有效，被告永恒公司同意以第三人鲜明均工程款抵扣原告购房款的意识表示及收讫购房款的行为真实、有效，其与鲜明均及原告三方之间共同完成的债权转让及债务转移行为合法有效，各方均应切实履行。现被告永恒公司完全违背诚实信用基本原则，置商品房买人权益于不顾，于法无理。为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请予以支持。被告四川永恒房地产开发有限公司辩称（以下简称永恒公司）：原告的请求不成立，原告虽然签订该合同，但被告尚未签署，原告对商品房认购协议的履行不符合约��，所以不存在交付买卖合同和备案登记的可能性。原告与第三人的关系在事前被告公司并不清楚，第三人工程款与原告所主张的购房款不符合债权债务冲抵的要求，且被告永恒公司并未同意过该款抵消购房款，原、被告双方曾签订商品房认购协议属实，被告永恒公司收到原告所交40万元属实，被告开出了120万元的收据属实，但是原告并未交付这120万元，这才是被告永恒公司拒绝签署商品房买卖合同的决定性原因，按照相关规定，尤其是有关税法方面的规定，原告应该将该120万元交到被告账户，被告永恒公司收据转换成购房发票，然后将发票交付给原告才完成交付手续，否则资金帐外循环会导致被告公司逃避税收，不符合相关法律规定，原告、第三人所主张的账外抵消无效，综上，请求驳回原告对永恒公司的诉讼请求，原告和第三人间的法律关系另行解决。本案的关键是在原告是否完善履行了付款义务，庭审查明原告并未实际支付余下的120余万元，原告主张120余万元通过债权债务的抵消来履行的，这个债权债务是否抵消成了本案的唯一焦点。按照法律规定，债权债务的抵消必须有四个要点同时具备，才能产生抵消的法律效力：1、债权债务真实合法有效的存在，2、这些债权债务之间的性质相同，3、债权债务都已到期，4、当事人同意。原告的所有证据都不能证明以上4个条件都存在，债权债务是否真实存在，原告并未提供证据证明，原告与本公司的相对人乐华公司之间存在相对关系，按照法律规定，建设工程除了农村宅基地及两层楼以下的房产必须是有资质的公司，否则都会受到处罚，该工程的实际施工人是乐华公司，本公司只与乐华公司存在债权债务关系，与其他公司或自然人不存在债权债务关系，��三人鲜明均承认自己是乐华公司的实际施工人，但并未提供证据证明自己是实际施工人，乐华公司与第三人的法律关系他们自行处理，而非由本案中处理。第三人鲜明均写的情况说明出具时间是2016年3月30日，如果如原告说的都在场，但为什么只有第三人鲜明均的签名，而没有原告、本公司的签名，原告在提交该份说明时用笔划掉了一句话，划掉的是什么，是谁划掉的无法确认。这120万元原告签署了认购协议，原告将余款交清才能签订合同，这个债权债务关系不能因为原告收到了被告向其开具的收条就完全履行了义务，从常识来看，财务的习惯就是先票后款，如果乐华公司同意债权债务的折抵，乐华公司要向本公司出具发票，但原告未提交任何发票，本案中债权债务，一个是工程款，一个是购房款，性质不同，不能抵扣，第三人鲜明均的债务如果到期，本公司也要��该笔债务，且到期，而事实上我公司与乐华公司尚未结算，因此这不可能抵扣的。本案中的折抵如果要成立，必须要原告、本公司、第三人鲜明均同意，原告提出的我们认可了收条及签订的事实，事实是我们只是确认，并未认为姚永红有权对外签订协议，第三人鲜明均向本公司出具了两个收条，该收条交到了原告手里，用来设定罗志杰的义务，第三人鲜明均应出具证据说明是否收到120余万元，我公司并会将其交付给乐华公司，因此原告无权要求本公司办理备案登记，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人鲜明均述称：1、原告所说是事实；2、原告的诉讼请求第三人也同意；3、第三人认为在此案中自己无责任；4、第三人认为该债务的折抵在本案中有效，如果当时被告公司不同意工程款与购房款折抵，就没有之后的协议的问题了。确实第三人是���际施工人，第三人的情况说明和被告永恒公司售楼部的情况说明等就能说明，事情的真实性是不用证明的；在永恒公司未同意的情况下，售楼部负责人是不会签字的，公司是授权给售楼部负责人，第三人对事实无异议。我们认为原告、被告公司、第三人是达成了相应的协议，所以才会有相应的证据产生，否则是不会有证据产生的。第三人罗志杰未作答辩。经审理查明:原告胡泽军与第三人鲜明均系朋友关系，鲜明均曾向原告借款用于承包工程的资金周转，截止于2016年3月，鲜明均共拖欠原告借款本金及利息130余万元。被告永恒公司系犍为县XX路北段【西门商业城】项目开发商，由第三人罗志杰负责【西门商业城】项目开发、销售及管理，鲜明均为该项目实际施工人。2016年3月初，原告因购买被告永恒公司【西门商业��】写字楼需要资金而要求鲜明均偿付借款本息，鲜明均称其在被告永恒公司处尚有工程款未领取，其可将部分工程款用于支付原告购房款以抵偿原告的借款本息，原告表示同意。2016年3月23日，第三人鲜明均要求被告永恒公司以工程款抵原告购房款，被告永恒公司及罗志杰同意，同时鲜明均向罗志杰出具收条注明：“今收到罗志杰拨付工程款135万元，此款请抵胡泽军购房款，后在工程款中扣出”。2016年3月30日，被告永恒公司【西门商业城】售楼部负责人姚永红在该收条上书写字据载明“同意抵1.2.3栋X号楼5-X、5-X购房款”被告永恒公司在该收条上加盖了售楼部印章。原、被告双方遂于2016年3月30日签订《商品房认购协议》，约定原告向被告永恒公司购买位于犍为县XX路北段【西门商业城】项目中的房屋（编号5-1、5-2，建筑面积321.49㎡，合同总价款为1,607,450元，定金40万元），同时约定原告于协议签署之日起7日内，到【西门商业城】租售中心签署《商品房买卖合同》并付清全部房价款。后被告永恒公司于2016年3月30日向原告出具40万元定金收据；于2016年3月31日向原告出具【西门商业城】写字楼5-X、5-X号房1,207,450元房款收据，同日鲜明均向被告公司出具1,207,450元工程款收条，并注明此款抵胡泽军购房款。2016年4月初，原告前往被告永恒公司售楼部签订《商品房买卖合同》（每号房6份，共12份），被告永恒公司以需办理合同备案登记为由将原、被告双方已经签名的《商品房买卖合同》全部收回。后原告多次向被告永恒公司询问了解《商品房买卖合同》登记备案情况，并要求被告永恒公司向原告交付《商品房买卖合同》，被告永恒公司答复原告备案登记尚在办理中，暂不能提供《商品房买卖合同》。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，经过庭审质证的身份证、户籍信息证明、营业执照、工商查询信息、法人证明书、情况说明、收条、收据、商品房认购协议、情况说明及答复、劳务分包合同、工程项目责任书、微信记录单等证据为据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，1、原告与被告永恒公司签订的《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效；2、被告永恒公司同意以实际施工人鲜明均工程款抵扣原告购房款的意识表示及收讫购房款的行为真实有效，被告永恒公司与鲜明均及原告三方之间共同完成的债权转让及债务转移行为合法有效，各方均应切实履行。理由如下：1、原、被告双方于2016年3月30日签订的《商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，原、被告双方均认可，本院予以确认；2016年4月初，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》虽然被告否认有该合同的存在，但通过2017年2月16日被告永恒公司【西门商业城】售楼部负责人姚永红及售楼部置业顾问张晓艳出具的情况说明及答复，可以证实原、被告双方已签订了《商品房买卖合同》（每号房6份，共12份），只是被告永恒公司以需办理合同备案登记为由将原、被告双方已经签名的《商品房买卖合同》全部收回，因此，本院确认：2016年4月初，原、被告双方已签订了《商品房买卖合同》。2、第三人鲜明均拖欠原告借款本金及利息130余万元属实，只是后来抵扣房款时双方确认抵扣金额为1,207,450元。2016年3月23日，鲜明均向罗志杰出具的收条上载明了：“今收到罗志杰拨付工程款135万元，此款请抵胡泽军购房款，后在工程款中扣出；被告永恒公司【西门商业城】售楼部负责人姚永红于2016年3月30日在该收条上同时载明了同意抵1.2.3栋X号楼5-X、5-X购房款；被告永恒公司在该收条上加盖了售楼部印章”，原、被告双方遂于2016年3月30日签订《商品房认购协议》，被告永恒公司于2016年3月30日向原告出具40万元定金收据，并于2016年3月31日向原告出具【西门商业城】写字楼5-X、5-X号房1,207,450元房款收据，同日鲜明均向被告公司出具1,207,450元工程款收条，并注明此款抵胡泽军购房款，2016年4月初，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。这一系列事实，已经充分说明被告永恒公司同意以实际施工人鲜明均工程款抵扣原告购房款，被告永恒公司与鲜明均及原告三方之间共同完成的债权转让及债务转移行为合法有效，并且有情况说明、收条、收据、商品房认购协议、情况说明及答复、劳务分包合同、工程项目责任书、微信记录单等证据予以佐证。综上，对被告的辩解理由，本院不予采纳；原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下：由被告四川永恒房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内向原告交付双方就犍为县XX路��段【西门商业城】5-X、5-X号房屋所签订的《商品房买卖合同》并办理该《商品房买卖合同》的备案登记。案件受理费400元，由被告四川永恒房地产开发有限公司负担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  冯旭宏人民陪审员  刘小锐人民陪审员  康 艳二〇一七年九月八日书 记 员  高 倩附：本判决书所适用的法律条文。1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上��并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支��价款的合同。第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。