湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0105民初4677号原告:刘宜超，男，1966年6月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘敏（系原告之女），住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：黄克宗，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告:李凤国，男，1977年11月27日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：曾庆涛，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：夏显元，男，1972年2月16日出生，汉族，住武汉市硚口区。被告：王国清，男，1973年10月1日出生，汉族，住武汉市洪山区。原告刘宜超与被告李凤国、夏显元、王国清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月5日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年4月12日再次公开开庭审理了本案。原告刘宜超委托诉讼代理人黄克宗、被告李凤国及委托诉讼代理人曾庆涛到庭参加诉讼。被告夏显元、王国清在本院再次公开开庭审理时，经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘宜超向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告立即共同向原告支付租金（以租赁面积为3130.78平方米，按照《房屋租赁合同》约定的租金标准自应付之日起开始计算至房屋返还之日止，截至2016年12月21日该租金为468,052.89元）；2.请求判令三被告立即共同向原告支付因逾期支付房屋租金的违约金（该违约金以每期欠付租金为基数按照每日0.1%的标准自欠付之日起开始计算至房屋租金付清之日止，截至2016年12月21日该违约金为64,602.26元。）；3.请求判令原、被告双方《房屋租赁合同》自2016年12月21日起解除，被告自《房屋租赁合同》解除之日立即向原告返还《房屋租赁合同》项下全部房屋；4.由三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与三被告签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：三被告共同承租原告位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋，租赁面积为3841.79平方米；租赁期限自2016年6月22日至2021年12月1日；租金以年递增，其中2016年6月22日至2017年6月21日的月租金标准为42元/平方米；三被告应按每季度向原告支付租金；从合同签订之日起，三被告应向原告支付第一季度租金484,062元；如三被告延迟支付租金，自通知限定期限届满后每延迟一日，按照延迟支付租金的1%向原告支付违约金，超过一个月未支付租金和违约金视同违约，原告有权单方解除合同，三被告无条件腾退房屋，一切损失由三被告承担等条款。合同签订后，原告将租赁房屋交付给三被告使用，但三被告经多次催促后仍未支付租金，原告有权依约催缴租金和违约金并解除双方签订的《房屋租赁合同》，合同解除后，三被告应当向原告返还租赁房屋。即使涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，也不影响原告请求参照合同约定的租金标准要求三被告支付房屋占用费。李凤国辩称，原告对涉诉租赁房屋无房屋所有权及使用权，也无权将房屋出租给他人。原告提供的证据中土地使用权证可以证明原告不具有租赁房屋所有权。被告李凤国虽然与原告签订了《房屋租赁合同》，但被告李凤国没有实际、也不可能实际承租及占有租赁议房屋，原告也没有将该租赁房屋交给被告李凤国。原、被告签订租赁合同之前，原告就将租赁房屋中的711平方米出租给武汉广来盛世管理有限公司，该公司也实际承租及占有该房屋，且本案案外人武汉世纪鑫盛投资有限公司也将该租赁房屋出租给其他公司。另，涉案房屋系违章建筑，未按照建设工程规划许可证的规定建设，故双方签订的合同系无效合同。综上，被告李凤国无义务履行缴纳房屋义务，以及逾期支付房租滞纳金的义务，更无需向原告支付违约金，故请求驳回原告全部诉讼请求。夏显元辩称，被告夏显元虽然是合伙人之一，但实际管理是被告李凤国。被告夏显元欠付的租金会支付，但是违约金希望原告可以酌情考虑。王国清辩称，被告王国清是中途进来的，没有按约定支付租金的原因是公司一直没有收益，被告王国清会将欠付的租金支付给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。武汉世纪鑫盛投资有限公司法定代表人为刘宜超。武汉鑫楚时代商贸发展有限公司法定代表人为李凤国，股东原为李凤国、刘宜超，刘宜超于2016年6月1日将其所有的股权转让给夏显元及王国清，但未办理股权转让变更登记手续。武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋原门牌号码为武汉市汉阳区马沧湖路41-43号。位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋土地使用权人于2012年12月11日登记为武汉世纪鑫盛投资有限公司。因上述房屋系危房，武汉世纪鑫盛投资有限公司于2013年4月完成对上述房屋的危房改造项目，并于2013年5月27日获得《中华人民共和国建设工程规划许可证》，证载建设规模为5191.10平方米。2013年10月10日，刘宜超作为出租方与案外人武汉广来盛世酒店管理有限公司作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定刘宜超将位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋中711平方米的部分房屋出租给该公司，租赁期限为8年，自2013年10月10日至2021年12月30日，并约定了租金标准、违约责任等条款。武汉世纪鑫盛投资有限公司于2013年开始将位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋租赁给武汉鑫楚时代商贸发展有限公司。2014年6月1日，武汉世纪鑫盛投资有限公司作为出租方（甲方）与武汉鑫楚时代商贸发展有限公司作为承租方（乙方）续签了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋租赁给乙方，租赁面积实测为3841.79平方米（其中包含了案外人武汉广来盛世酒店管理有限公司承租的711平方米的房屋）；租赁期限为8年，自2013年6月1日至2021年12月1日，甲方承诺给乙方从2013年8月2日至2013年12月1日装修期4个月为免租期；甲、乙双方约定租金以年递增，其中2013年12月1日至2014年11月30日的月租金标准为30元/平方米，2014年12月1日至2015年11月30日的月租金标准为35元/平方米，2015年12月1日至2016年11月30日的月租金标准为40元/平方米；乙方按每年度向甲方支付租金；若乙方无故延迟支付租金，自通知限定期限届满后每延迟一日，按延迟支付的租金金额的1%向甲方支付违约金，超过一个月未支付租金的违约金视同违约，甲方有权单方终止合同，乙方无条件腾退租赁的房屋，一切损失由乙方负责；2014年6月1日以前的房屋租赁合同作废等条款。2016年6月1日，刘宜超与李凤国共同收取了案外人武汉广来盛世酒店管理有限公司交纳的租金，并进行了分配。2016年6月21日，刘宜超作为出租方（甲方）与李凤国、夏显元、王国清作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋租赁给乙方，租赁面积为3841.79平方米；租赁期限自2016年6月22日至2021年12月1日；甲、乙双方约定租金以年递增，其中2016年6月22日至2017年6月21日的月租金标准为42元/平方米；乙方按每年度向甲方支付租金；若乙方无故延迟支付租金，自通知限定期限届满后每延迟一日，按延迟支付的租金金额的1%向甲方支付违约金，超过一个月未支付租金的违约金视同违约，甲方有权单方终止合同，乙方无条件腾退租赁的房屋，一切损失由乙方负责；本合同签订之日起，乙方向甲方支付第一季度租金为484,062元等条款。2016年6月21日，李凤国、夏显元、王国清共同向刘宜超出具《承诺函》一份，该函载明：“鉴于我们重新与你签订《房屋租赁合同》，我们特向你承诺如下：截止2016年6月21日，我们就承租的位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋（房屋面积为3841.79平方米）尚欠租金共计112,949元未支付，我们同意于2016年6月25日之前向你支付前述拖欠的租金112,949元，其他水、电及物业管理费等全部费用由我们据实承担”。2016年6月21日，李凤国、夏显元、王国清达成《合作协议》一份，该协议约定，鉴于三方共同承租及经营位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋，三方一致同意由李凤国按60%、夏显元按20%、王国清按20%承担合作经营过程中的出资、亏损及利益分配。2016年11月21日，武汉世纪鑫盛投资有限公司出具《情况说明》一份，载明：“本公司名下座落于汉阳区马沧湖91号的全部房屋，从2013年至今本公司将其中3841.79平方米的房屋委托刘宜超个人进行管理，刘宜超有权将该房屋用于出租、转租等”。2017年3月10日，武汉市国土资源和规划局汉阳分局出具《关于汉网管【2017】005330号督办件调查处理情况的回复》一份，该回复载明：“……危房改造属于规划审批维修备案类型，属于规划项目暂未实施，对D级危房进行排危的过渡性改造行为。世纪鑫盛公司综合改造于2013年4月全部完成，属于批前改建行为，且实际建设与规划审批方案严重不符。鉴于该项目属于补办规划审批手续，土地租赁终止日期为2017年4月25日。分局将向汉阳区政府进行专题报告，提请区政府研究处理。……”。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.李凤国提交《联合投资协议》一份，拟证明李凤国、夏显元、王国清与刘宜超签订租赁合同是为了收取房租，因该《联合投资协议》中“刘宜超”的签名均被涂去，故本案对该证据的真实性不予认定。2.关于李凤国、夏显元、王国清实际承租的房屋面积问题。虽然刘宜超与李凤国、夏显元、王国清于2016年6月21日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁面积为3841.79平方米，但刘宜超已于2013年10月10日将该房屋中面积为711平方米的部分房屋出租给了案外人武汉广来盛世酒店管理有限公司，刘宜超对此没有异议，故本院对李凤国、夏显元、王国清实际承租的房屋面积为3130.79平方米（3841.79平方米-711平方米=3130.79平方米）的事实予以确认。3.关于《房屋租赁合同》签订后，李凤国、夏显元、王国清实际缴纳租金金额的问题。虽然李凤国、夏显元、王国清未提交证据证明其实际缴纳的租金金额，但刘宜超认可李凤国、夏显元、王国清于2016年6月27日、2016年7月15日、2016年8月24日分三次共计支付412,948.6元，故对李凤国、夏显元、王国清自《房屋租赁合同》签订后向刘宜超支付了租金412,948.6元的事实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案租赁房屋系武汉世纪鑫盛投资有限公司未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且在一审法庭辩论终结前也未经相关主管部门批准，故刘宜超与李凤国、夏显元、王国清于2016年6月21日签订的《房屋租赁合同》无效，本院对刘宜超诉称要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。《房屋租赁合同》无效，李凤国、夏显元、王国清基于该无效合同而占有的涉案房屋应予返还，故对刘宜超诉称要求李凤国、夏显元、王国清腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一项的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”，故李凤国、夏显元、王国清应参照合同约定的2016年6月22日至2017年6月21日的租金标准（42元/平方米/月）向刘宜超支付房屋占用费，并扣减李凤国、夏显元、王国清实际支付的412,948.6元，扣减后的房屋占用费的计算方式为：3130.79平方米×42元/平方米/月×自2016年6月22日起至实际腾退之日止的占用时间-412,948.6元。因刘宜超与李凤国、夏显元、王国清签订的《房屋租赁合同》无效，该《房屋租赁合同》自始没有法律约束力，故归刘宜超诉称要求李凤国、夏显元、王国清承担逾期支付租金的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李凤国、夏显元、王国清于本判决生效之日起十日内共同腾退出武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋；二、被告李凤国、夏显元、王国清于本判决生效之日起十日内共同向原告刘宜超支付房屋占用费，房屋占用费的计算方式为：3130.79平方米×42元/平方米/月×自2016年6月22日起至实际腾退之日止的占用时间-412,948.6元；三、驳回原告刘宜超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,908元（原告已预交），由被告李凤国、夏显元、王国清负担10,000元，由原告刘宜超负担1,908元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  戴 猛人民陪审员  刘理娟人民陪审员  付北达二〇一七年九月二十五日法官 助理  王朝阳书 记 员  王秋蔚