河北省行唐县人民法院执 行 裁 定 书（2017）冀0125执异29号异议申请人：肖洛珍，男，1948年9月23日出生，汉族，行唐县上碑镇东北街村。委托代理人：郝姗姗，河北陆港律师事务所律师。申请执行人：李辉，男，1980年7月23日出生，汉族，行唐县上碑镇东北街村。委托代理人：韩立杰，河北峥嵘律师事务所律师。被执行人：肖玉华，女，1976年7月4日出生，汉族，行唐县上碑镇东北街村。本院在执行申请执行人李辉与被执行人肖玉华为民间借贷纠纷一案中，对被执行人肖玉华名下位于石家庄市长安区高营大街30号御景半岛花园4号住宅楼01单元1201室和房屋所属小房（117号）及车位（1270号）评估拍卖过程中给予该房屋承租人李辉优先购买权，异议申请人肖洛珍对李辉承租涉案房屋租赁合同效力及李辉的优先购买权提出执行异议。本院受理后，对本案进行了审查，现已审查终结。异议申请人肖洛珍称：贵院委托评估公司评估肖玉华名下位于石家庄市长安区高营大街30号御景半岛花园4号住宅楼01单元1201室和房屋所属小房（117号）及车位（1270号）和在进行网络拍卖上述房产中，均认可了李辉与肖洛珍签订所谓“房屋租赁合同”，并确定了李辉在拍卖中的优先购买权。对此异议人提出下列异议理由。一、首先讲明，房产首封申请人李辉为了达到即要执行款，又要拍卖房产的目的，操作低价评估了肖玉华名下涉案查封房产，且与肖玉华倒签了假的租房合同，致使被拍卖标的有了20年租赁的重大瑕疵（增大瑕疵不会损害李辉的利益，因为其案件标的相对较小，而拍卖房产的价值远远大于其标的），会导致拍卖该房产时，因为20年租赁权的重大瑕疵无人敢竞买，首封申请人李辉以低价竞买者以物抵债得到房屋，从而达到李辉即要钱，又低价要房的目的。二、该租赁合同最后的落款中根本没有签订时间，只是在合同条款中租赁期标明自2014年10月5日起租，请问如何确定该合同的签订日期？难道就凭合同条款中租赁期限的约定？该合同的签订时间并不是在2014年10月5日以前，而是在法院查封之后，目的是为了让法院承认其租赁合同，使拍卖房屋背上重大瑕疵，从而达到李辉即要钱，又低价要房的目的。对于该租赁合同中所书写的内容，还请贵院慎重审查其形成时间，这是对法院执行权力的重大挑衅，李辉与肖玉华故意将合同倒签至2014年10月5日前，目的就是为了增大拍卖瑕疵（增大瑕疵不会损害李辉的利益，因为其案件标的相对较小，而拍卖房产的价值远远大于其标的），而最终目的就是为了损害作为轮候查封权利人本人的合法权益。三、该租赁合同中，最后李辉的签名并不是李辉本人所签，必要的话，可以进行笔迹鉴定，本人愿意先行垫付鉴定费。四、该租赁合同中约定的条款存在太多不合理的地方，比如租房人李辉的水电费等，竟然都是房主承担，这严重不符合房屋租赁市场的一般规则，可见其目的根本就不是正常租赁，而就是为了设置拍卖瑕疵，达到非法目的。异议人肖洛珍提交了如下证据：房屋租赁合同一份。内容：出租方：肖玉华，承租方：李辉，主要内容：1、租赁房屋坐落于石家庄市××区××半岛××楼××单元××室，包容8号地4号楼地下有产权车位1270号和117号地下小房，出租房屋面积166.52平米，2、租赁其共240个月，自2014年10月5日志到2034年10月4日止。3、每月租金1200元，租金总额为288000元。支付方式为从出租方所欠承租方本息中扣除。4、承租方未经出租方书面同意，转租、转借承租房屋的，出租方有权解除合同。申请人李辉答辩称：1、肖洛珍无权要求法院确认申请执行人李辉与被执行人肖玉华签订的房屋租赁全同无效。就合同效力纠纷，已经行唐县人民法院审理并作出判决，确认李辉与肖玉华签订的房屋租赁合同是有效合同，且该合同至今并未解除，应当依法继续履行。肖洛珍虽是肖玉华的父亲，但也无权通过司法途径就合同效力问题提出异议。2、涉案房屋的评估报告是法院依照法定程序，共同摇号选定的鉴定机构，李辉无权亦无能力操作评估，肖洛珍称李辉操作低价评估，是对李辉的污蔑，也是对法院工作的严重不信任。3、李辉对涉案房屋享有优先购买权，是法律赋予承租人的权利，肖洛珍个人无权改变法律。4、房屋租赁合同，系李辉与肖玉华于2014年10月5日签订，合同当事人双方无均无异议。肖洛珍申请鉴定李辉笔迹，实属无用之举。综上所述，请求法院依法驳回肖洛珍的异议申请，尽快恢复案件执行。李辉提交证据如下：（2017）冀0125民初1242号民事判决书一份。判决中本院认为内容：依法成立的合同，对当事人具有法律的给力。当事人应当按照约定履行当事人的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告均认可所签订的房屋租赁合同的合法有效性，应按照合同约定履行义务。原、被告互负到期的同类债务，双方认可合同中“支付方式为从出租方所欠承租方借款本息中扣除”的约定，且被告认可未偿还过原告借款，也未向原告催讨过房租，故被告以原告不交纳房租为由要求解除合同，依据不足。……判决如下：被告肖玉华于2017年3月27日通知原告李辉解除房屋租赁合同的行为无效。被执行人肖玉华未提交书面答辩意见及证据。本院经审查查明，2014年9月21日，肖玉华向李辉借款100万元，借款期限15天，自2014年9月21日起至2014年10月5日止。肖玉华、李辉签订房屋租赁合同（该合同未载明订立合同时间），约定肖玉华将坐落于石家庄市长安区恒大御景半岛4号楼1单元1201室，包含8号楼地下有产权车位1270号和117号地下小房出租给李辉，租期240个月，自2014年10月5日至2034年10月4日，租金每月1200元，共计288000元。租金支付方式为从肖玉华所欠李辉的借款本息中扣除。2015年9月22日，李辉以肖玉华欠其借款100万元及利息为由向行唐县人民法院起诉肖玉华，请求判令肖玉华给付其借款100万元及利息。2015年12月4日行唐县人民法院作出（2015）行民一初字第02045号民事判决书，判令肖玉华给付李辉借款本金100万元及利息。2017年3月27日肖玉华以李辉未交纳租赁费为由向李辉发出解除租赁合同通知。2017年5月19日，李辉以该通知不符合《合同法》第九十四规定为由，向行唐县人民法院起诉肖玉华，请求确认肖玉华解除合同行为无效，继续履行双方订立的房屋租赁合同。2017年7月4日，行唐县人民法院作出（2017）冀0125民初1242号民事判决书，判决“肖玉华于2017年3月27日通知李辉解除房屋租赁合同的行为无效”。上述两案判决均已发生法律效力。李辉与肖玉华为民间借贷一案进入执行程序后，本院于2016年9月2日对肖玉华的上述涉案房屋予以查封。因肖洛珍与肖玉华为民间借贷一案也进入了执行程序，本院于2016年10月有14日对肖玉华的上述涉案房产进行了轮候查封。本院基于李辉与肖玉华案执行程序，对肖玉华坐落于石家庄市长安区恒大御景半岛4号住宅楼1单元1201室进行评估、拍卖，在拍卖过程中，肖洛珍以利害关系身份对李辉与肖玉华签订的房屋租赁合同的效力及本院给予涉案房屋承租人李辉优先购买权等提出执行异议。听证会上，肖洛珍对请求审查房屋租赁合同效力变更为审查房屋租赁合同性质，认为涉案房屋租赁合同不是真正意义上的房屋租赁合同，而是具有债务偿还性质的协议，听证会应审查涉案合同究竟是房屋租赁合同还是债务偿还协议，并坚持认为合同第五条约定租金支付方式就能证明涉案合同就是还款协议，而不真正的房屋租赁合同，李辉不是真正的承租人肖玉华也不是真正的出租人，李辉与肖玉华之间不是承租人与出租人的关系，而是债权人与债务人关系，李辉不具有优先购买权。李辉认为与肖玉华签订的房屋租赁合是名符其实的租赁合同且至今仍在实际履行，并且法院生效判决也已予以确认此事实。根据法律规定承租人在同等条件下享有优先购买权。涉案房屋租赁合同第五条的约定是对租金支付方式及期限的约定，该约定不能解决双方之间存在的债务纠纷，也不是为解决债务纠纷而立，不属于债务偿还协议。（2017）冀0125民初1242号生效民事判决书已确该合同为租赁合同，也对该合同第五条关于租金支付方式予以认可。李辉作为房屋承租人具有优先购买权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该规定也是对民间“买卖不破租赁”约定俗成的法律体现。本案利害关系人肖洛珍对房屋合同承租人李辉的承租人身份提出异议，因本院作出的（2017）冀0125民初1242号民事判决书，已对李辉与肖玉华签订的房屋租赁合同以及李辉租赁肖玉华房屋支付租金方式予以确认，则李辉作为租赁肖玉华房屋的承租人身份也显然成立，本院在执行中，拍卖肖玉华涉案房屋时给予承租人李辉优先购买权，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的精神，本院此执行行为并无不当，故对异议人请求撤销李辉优先购买权的异议请求，本院不予支持。至于肖洛珍提出的审查涉案房屋租赁合同性质的请求，因其不是合同的当事人，是房屋租赁合同还是债务偿还协议的合同性质问题是应由合同双方当事人作出解释或提起诉讼解决，在执行异议审查程序中不应作出处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议申请人肖洛珍的执行异议请求。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向石家庄市中级人民法院提出复议。审判长 石 君陪审员 王林鹏陪审员 朱振国二０一七年九月十九日书记员 刘东坡