上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8832号上诉人(原审原告)：上海京明规划建筑设计有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：余敏，总经理。委托诉讼代理人：余泾。被上诉人(原审被告)：上海同济科技园孵化器有限公司，住所地上海市。法定代表人：高国武，总经理。委托诉讼代理人：傅坤，上海博象律师事务所律师。委托诉讼代理人：王万基，上海博象律师事务所律师。上诉人上海京明规划建筑设计有限公司(以下简称“京明公司”)因与被上诉人上海同济科技园孵化器有限公司(以下简称“孵化器公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初7056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京明公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其除营业损失外的其余一审全部诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人强迫制定税收指标，欺骗上诉人签订《补充合同》，利用合同陷阱，取得不当利益，故《补充协议》无效；2、上海市杨浦区赤峰路XXX号一号楼612室房屋(以下简称“系争房屋”)面积不足57.32平方米，被上诉人应当退还多收的租金；3、被上诉人擅自断电，应赔偿上诉人由此造成的损失，并退还一个月的租金。被上诉人孵化器公司辩称：1、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，且已履行完毕；2、生效判决对面积问题已作处理，上诉人在本案中不应再提面积问题。请求本院驳回上诉，维持原判。京明公司向一审法院起诉，请求判令：1、双方签订的2011年3月28日至2014年3月31日《房屋租赁合同》的《补充协议》无效；2、被上诉人返还27个月多缴的租金差价32,840元；3、退还系争房屋租赁面积差价部分的租金107,135.68元；4、退还2015年12月的租金4,798元；5、赔偿三次搬家费6,000元、退还2016年10月1日至2016年12月21日的房屋使用费6,301.3元、营业损失2,698.7元，以上共计15,000元。一审法院认定事实：2011年3月28日，京明公司与孵化器公司签订《房屋租赁合同》一份，约定孵化器公司将系争房屋出租给京明公司，建筑面积57.32平方米，用途为办公用房，每日每平方米建筑面积为人民币(以下币种均为人民币)2.0元，每日合计应缴房租115元；租期自2011年3月28日起至2011年12月31日止，每季度支付一次房租和物业管理费；孵化器公司出租的房屋属于同济科技园孵化基地，在财务上享受区政府优惠政策，企业在基地孵化时间一般为三年左右，到时孵化毕业企业或因故不能孵化完毕的企业，都应撤出孵化基地，京明公司在入住园区的首期合同最多为2年，以后续签合同一年一签，从第三年起房租每月每平方米建筑面积递增15%-20%，每一年为一个递增期限。同日，双方签订《补充协议》一份，约定赤峰路XXX号同济科技园大楼为同济科技园孵化基地，入住的企业可享受优惠的房租和财政奖励政策。企业的孵化期限为3年，3年后企业将不再享受优惠的房租，房租一律调整到市场价。企业在孵的3年中，为了促进企业和孵化基地的共同成长，签订补充协议，京明公司承诺2011年全年实现地方税收5万元，未完成地方税收5万元，2012年房租将调整到市场价2.7元/平方米/天。当天，双方还签订了《企业入驻协议》。2011年12月26日，京明公司、孵化器公司续签了《房屋租赁合同》，期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。同日的《补充协议》约定，1、由于京明公司未完成地方税收3.74万元(按实际租赁期9个月计算)，2012年房租将调整到市场价，增收0.7元/平方米/天(40元/天，全年14,640元)；2、京明公司若2012年全年实现地方税收5万元，孵化器公司将退还所增收的房租0.7元/平米/天(40元/天，全年14,640元)，未完成地方税收5万元，增收的房租不予退还。因京明公司未达到补充协议的5万元税收标准，京明公司向孵化器公司支付了14,640元。孵化器公司向京明公司开具发票，载明2012年1月1日至2012年12月31日，房屋租赁费14,640元。2012年12月31日，京明公司、孵化器公司又续签《房屋租赁合同》，租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止。同日的《补充协议》约定，1、由于2012年度京明公司未完成地方税收5万元，2013年房租将调整到市场价增收0.7元/平米/天(40元/天)；2、京明公司若2013年全年实现地方税收5万元，孵化器公司将退还所增收的房租0.7元/平米/天(40元/天)，未完成地方税收5万元，增收的房租不予退还。因京明公司未达到补充协议的5万元税收标准，京明公司向孵化器公司支付了14,600元。孵化器公司向京明公司开具发票，载明2013年1月1日至2013年12月31日，房屋租赁费14,600元。之后，双方就2014年1月1日至2014年12月31日期间又签订《房屋租赁合同》一份，约定2014年1月1日至2014年3月31日止，每日每平方米建筑面积2元，2014年4月1日起至2014年12月31日每日每平方米建筑面积2.7元。双方签订《补充协议》约定京明公司承诺2014年全年实现地方税收5万元，孵化器公司先按0.7元/平米/天增收房租作为税收保证金(40元/天)(2014年1月1日起至2014年3月31日)，完成地方税收5万元则全额返还所增收的房租，未完成地方收税5万元，增收的房租不予退还。2014年1月14日，孵化器公司向京明公司开具发票，载明收到税收保证金3,600元，期限自2014年1月1日起至2014年3月31日止。一审法院另查明，2016年11月9日，孵化器公司曾起诉京明公司房屋租赁合同纠纷，案号(2016)沪0110民初18184号。孵化器公司诉请要求解除与京明公司之间的租赁合同关系，京明公司支付2015年12月31日前拖欠的租金36,484元及2016年1月1日至2016年12月21日止拖欠的租金、违约金及没收押金。京明公司辩称，同意解除租赁合同关系，对2015年12月31日前欠付36,484元租金无异议。2016年1月1日开始不同意支付租金。双方未签订正式的租赁合同。从2015年11月25日开始孵化器公司已经断电，京明公司也没有使用系争房屋。2016年10月14日，京明公司去系争房屋搬离私人用品及办公设备，孵化器公司不让搬离。系争房屋的面积有异议，经京明公司自行测量，套内净面积仅为33平方米。2017年4月7日，一审法院作出判决认为，京明公司虽称未实际使用系争房屋，但其返还房屋的义务及举证责任在于京明公司，且京明公司也认可其办公设备等均存放在系争房屋内直至2016年12月21日，故京明公司认为无需支付上述时间段的房屋使用费之辩称，不予采信。孵化器公司对系争房屋进行了断电，必然影响京明公司正常使用系争房屋，且孵化器公司在未收到租金时也未能及时止损，而是在租赁合同到期后将近一年时间才提出解除租赁合同关系，扩大了损失，故对2016年1月1日起至2016年12月21日止的房屋使用费酌情确定为按照每月2,353.5元标准计算。关于京明公司提出的面积问题，京明公司未提供相应的证据证明，且京明公司系现房租赁，据此，法院于2017年4月7日作出一审判决，一、孵化器公司与京明公司之间的租赁合同关系于2016年12月8日解除；二、京明公司应于判决生效之日起十日内支付孵化器公司至2015年12月31日止欠付的租金36,484元；三、京明公司应于判决生效之日起十日内支付孵化器公司自2016年1月1日起至2016年12月21日止，按照每月2,353.5标准计算的房屋使用费27,482.80元；四、京明公司应于判决生效之日起十日内支付孵化器公司以36,484元为本金，自2016年1月1日起；以7,060.5元为本金，自2016年1月1日起；以7,060.5元为本金，自2016年4月1日起；以7,060.5元为本金，自2016年7月1日起；以6,301.3元为本金，自2016年10月1日起；均至2016年12月21日止，按照日0.02%标准计算的违约金；五、孵化器公司应于判决生效之日起十日内返还京明公司的租赁保证金及钥匙押金3,500元；六、驳回孵化器公司其余诉讼请求。双方均未上诉。一审法院认为，京明公司与孵化器公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》约定出租的房屋属于同济科技园孵化基地，在财务上享受区政府优惠政策。税收达不到一定的标准，租金按照市场价2.7元/平米/天计算。上述约定系双方当事人对租金标准的约定，并非孵化器公司代替税务局行使税务职能，并未违反法律、法规禁止性条款，应为有效。事实上，至2014年3月31日止，京明公司、孵化器公司均已按约履行完毕，京明公司也未提供证据证明其在缴纳相关费用后的2年内主张过退还相关费用，孵化器公司关于时效的抗辩意见亦成立。故对京明公司要求确认《补充协议》无效及返还租金32,840元之诉请，不予支持。关于面积问题，京明公司已经在前案中提出抗辩意见，其系现房租赁，现也没有证据证明系争房屋面积不足，故对京明公司主张退还面积不足部分的租金，不予支持。京明公司主张退还2015年12月的租金、2016年10月1日至2016年12月21日的房屋使用费6,301.3元，前案中已综合考虑交房义务、责任以及合同履行情况对租金标准及违约金进行了酌情减少，京明公司再次主张退还租金及赔偿经济损失，系重复诉讼，不予支持。京明公司提出的赔偿搬家费6,000元、营业损失2,698.7元，无法律和事实依据，不予支持。据此，判决：驳回上海京明规划建筑设计有限公司全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，京明公司与孵化器公司签订的《房屋租赁合同》已经生效判决确认为合法有效。《补充协议》系对《房屋租赁合同》的补充，载明系争房屋属孵化基地，在财务上享受区政府优惠政策。并约定税收达不到一定的标准，租金按照市场价2.7元/平米/天计算，此系双方对租金标准所附条件的约定，并未违反法律、法规禁止性条款，合法有效。双方均已按约履行完毕，且京明公司也未在2年内提出过主张，故京明公司上诉称《补充协议》无效，并诉请被上诉人返还租金差价，依据不足，本院不予支持。关于面积问题，生效判决认定上诉人未提供相应的证据证明，且被上诉人系现房租赁，本院同样对上诉人的该诉称，不予采信。对上诉人的其余诉请，一审法院已有详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。综上所述，京明公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,688元，由上诉人上海京明规划建筑设计有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审 判 长  陈俊审 判 员  徐江代理审判员  俞璐二〇一七年九月二十五日书 记 员  徐晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……