福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0424民初966号原告：宁化县翠江镇双虹村民委员会第六村民小组，住宁化县翠江镇南大街220号。主要负责人：张初富，组长。委托诉讼代理人：葛忠恩，福建葛忠恩律师事务所律师。被告：王福秀,女,1968年7月23日出生,汉族,农民，住宁化县，委托诉讼代理人：王文平（王福秀的堂弟），男，住宁化县。委托诉讼代理人：伍小宁，男，福建翰宁律师事务所律师。被告：刘振德，男，1979年9月6日出生，汉族，住宁化县，被告：刘华琴，女，1981年5月25日出生，汉族，经商，住宁化县，委托诉讼代理人：刘立福（刘华琴的父亲），男，住宁化县，委托诉讼代理人：伍小宁，男，福建翰宁律师事务所律师。原告宁化县翠江镇双虹村民委员会第六村民小组与被告王福秀、刘振德、刘华琴确认合同无效纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁化县翠江镇双虹村民委员会第六村民小组（以下简称双虹六组）的负责人张初富及其委托诉讼代理人葛忠恩、王福秀的委托诉讼代理人王文平、伍小宁、刘华琴的委托诉讼代理人刘立福、伍小宁到庭参加诉讼，被告刘振德经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双虹六组向本院提出诉讼请求：1.判决确认双虹六组与王福秀、刘振德、刘华琴于2001年11月9日签订的《旧厂房房地产转让协议书》无效；2.判决由王福秀、刘振德、刘华琴承担本案诉讼费用。事实和理由：2001年11月9日，双虹六组与王福秀、刘振德、刘华琴签订一份《旧厂房房地产转让协议书》，约定：双虹六组将位于金冈亭的旧厂房房地产一并转让给王福秀、刘振德、刘华琴，转让金额为110,800元。双虹六组的部分村民代表与王福秀、刘振德、刘华琴在协议落款处签字，宁化县翠江镇双虹村民委员会于2002年5月在该处签署“同意该小组转让”字样并盖章。2001年12月15日，双虹六组当时的出纳伍嘉云向王福秀、刘振德、刘华琴出具了收到110,800元“房地产转让地价款”的收条。2004年11月30日，宁化县城乡规划建设局向双虹六组下发《建设用地规划许可证》，批准双虹六组使用涉案土地用于党建活动室及茶叶精选场建设用地。2004年12月31日，宁化县人民政府向双虹六组颁发了宁国用（2004）字第9842号《国有土地使用证》，确认双虹六组为土地使用者，涉案土地地号为9-3-46，用途为住宅，土地使用权类型为划拨。2005年1月，双虹六组向相关机关办理了茶叶精选场厂房建设用地申请。2005年4月4日，宁化县人民政府以宁政地〔2005〕3号文件批复同意前述用地申请。《旧厂房房地产转让协议书》签订后，王福秀、刘振德、刘华琴即开始使用涉案土地并在其上建房，但由于其未依法办理土地使用权变更登记及建设审批手续，其建房行为被城建部门依法阻止。王福秀、刘振德、刘华琴至今亦未能取得批准、缴纳土地出让金、办理土地使用权变更登记。双虹六组由于前述协议的存在，亦无法进行茶叶精选场厂房建设，涉案土地目前处于荒废状态。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，本案所涉合同应认定无效。王福秀、刘华琴辩称，双虹六组在诉状中多处陈述不属实。《旧厂房房地产转让协议书》签订后，王福秀、刘振德、刘华琴及时交纳了购房款110,800元，双虹六组亦将茶厂交付给王福秀、刘振德、刘华琴。王福秀、刘振德、刘华琴拟对该房屋进行改建，但因当时宁化县政府全面禁止城区建房而无法进行。随后，王福秀、刘振德、刘华琴向双虹六组提出退房请求，但双虹六组以购房款已全部按村民人口完成分配为由拒绝退房。经双方商议，以双虹六组的名义进行改建申请，费用由王福秀、刘振德、刘华琴承担，双方一起办理。在双方办理下，才有了《国有土地使用证》及建房批复。2005年10月6日，双方签订了一份《补充协议》，对改建事宜进行约定。2005年年底，王福秀、刘振德、刘华琴在得到双虹六组交给的改建批复手续后，对原茶厂进行改建。施工时，双虹六组还派村民代表及党小组长伍嘉云在现场监督管理。2006年9月26日，因超过批准面积改建，宁化县城乡规划建设局下发限期整改通知书给双虹六组，2007年1月，改建房屋被拆除。本案所涉合同不是专指国有土地使用权的转让，而是旧厂房房地产的转让，故不能依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》确认无效。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》是在2005年8月1日施行，而本案所涉合同是在2001年11月9日签订，且已实际履行。故本案所涉合同只能适用当时的有关规定，而不能用此后实施的司法解释确认无效。因双虹六组不配合王福秀、刘振德、刘华琴等原因而造成房地产转移登记，故造成本案房地产没有变更登记的责任是在双虹六组。在签订《旧厂房房地产转让协议书》后，双虹六组又与王福秀、刘振德签订了改建协议。根据协议，王福秀、刘振德、刘华琴对原有茶厂进行了拆除，并在原有的基础上进行了改建，故茶厂作为协议书的标的物已经改变了原状，确认合同无效已经没有任何意义。双虹六组的起诉已过诉讼时效。《旧厂房房地产转让协议书》是2001年11月9日签订，双虹六组要申请确认该协议无效，应在二年的诉讼时效内提出诉讼。刘振德未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双虹六组提供的《旧厂房房地产转让协议书》、2001年12月15日的收款收据、《建设用地规划许可证》、用地红线图、《国有土地使用证》、建设用地申请表、宁化县人民政府关于翠江镇双虹村第六村民小组建设茶叶精选场划拨土地的批复、《建设用地批准书》，王福秀、刘华琴对其真实性无异议；王福秀、刘华琴提供的关于改建茶叶精选场划拨用地的请示、《补充协议》、《宁化县城乡规划建设局限期整改通知书》，双虹六组对其真实性无异议；本院为查明本案所涉土地性质，依职权调取的土地使用权登记审批表、《宁化县人民政府土地权属裁定书》、地籍调查表、具结书、《关于宁化县城区总体规划调整的决议》、《三明市人民政府关于宁化县城总体规划的批复》、《宁化县城总体规划（调整）说明书》，双方对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。双虹六组提供的《同意书》，王福秀、刘华琴对其真实性有异议，认为签名不真实，但其未提供相反的证据反驳，结合宁化县翠江镇双虹村民委员会证明，本院对双虹六组的《同意书》、证明、业务凭证予以确认。王福秀、刘华琴提供的三份协议书和收条，因与案外人签订，与本案没有关联性，不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年11月9日，双虹六组与王福秀、刘振德、刘华琴签订一份《旧厂房房地产转让协议书》，约定：双虹六组将位于金冈亭的旧厂房房地产一并转让给王福秀、刘振德、刘华琴，转让金额为110,800元。双虹六组的部分村民代表与王福秀、刘振德、刘华琴在协议落款处签字，宁化县翠江镇双虹村民委员会于2002年在该处签署“同意该小组转让”字样并盖章。2001年12月15日，双虹六组当时的出纳伍嘉云向王福秀、刘振德、刘华琴出具了收到110,800元“房地产转让地价款”的收条。此后，该款部分分发给双虹六组的村民。2004年11月30日，宁化县城乡规划建设局向双虹六组下发《建设用地规划许可证》，批准双虹六组使用涉案土地建党建活动室及茶叶精选场。2004年12月31日，双虹六组取得了宁国用（2004）字第9842号《国有土地使用证》，涉案土地地号为9-3-46，用途为住宅，土地使用权类型为划拨。《旧厂房房地产转让协议书》签订后，双虹六组将涉诉土地及房屋交付给王福秀、刘振德、刘华琴。此后，王福秀、刘振德、刘华琴拆除涉诉房屋后重建，重建房屋被政府责令拆除，王福秀、刘振德、刘华琴遂自行拆除了重建房屋。现涉诉土地处于荒废状态。双方因土地权属问题协商未果，引起纠纷，双虹六组遂诉至本院，请求确认涉诉合同无效。本院认为，根据庭审查明的事实，双虹六组与王福秀、刘振德、刘华琴签订的《旧厂房房地产转让协议书》实际转让的是双虹六组建造的厂房房屋所有权和土地使用权。当时，该厂房未办理房屋所有权证，所涉土地亦未办理土地使用权证。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，本案土地当时应为国有土地。该土地在2004年被登记为双虹六组的国有划拨土地，至起诉前该土地使用权的转让未取得有批准权的人民政府批准。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，国有划拨土地应取得有批准权的人民政府批准才能转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案所涉《旧厂房房地产转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，本案可适用该解释，且《旧厂房房地产转让协议书》签订时，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，国有划拨土地应取得有批准权的人民政府批准才能转让。我国民法通则规定的诉讼时效仅适用于请求权，请求确认合同无效属于形成权，不适用诉讼时效，故关于王福秀、刘华琴认为本案已过诉讼时效的抗辩，不予采纳。综上所述，双虹六组关于判决确认双虹六组与王福秀、刘振德、刘华琴于2001年11月9日签订的《旧厂房房地产转让协议书》无效的诉讼请求，予以支持。刘振德经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第一款、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：确认宁化县翠江镇双虹村民委员会第六村民小组与王福秀、刘振德、刘华琴于2001年11月9日签订的《旧厂房房地产转让协议书》无效。案件受理费5,647元，由王福秀、刘振德、刘华琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  杨文博人民陪审员  夏由环人民陪审员  张标杰二〇一七年九月十四日书 记 员  张方方附：本判决书适用的主要法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第二十八条本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。