南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初808号原告（反诉被告）：张桂琴，女，汉族，1970年1月2日出生，住江苏省南京市栖霞区。委托代理人：陈全亚，江苏朗宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：王吉辰，男，汉族，1990年5月12日出生，住江苏省丰县。被告（反诉原告）：刘慧，女，汉族，1989年9月25日出生，住江苏省南京市栖霞区。以上两被告共同委托代理人：包学柱，江苏苏源律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人：李小蕊，江苏苏源律师事务所律师。第三人：南京好邻居房地产代理销售有限公司，统一社会信用代码91320106663769566M，住所地江苏省南京市鼓楼区东门街148号102室。法定代表人;徐健，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋玺，男，汉族，1980年8月18日出生，南京好邻居房地产代理销售有限公司员工，住安徽省凤台县。原告（反诉被告）张桂琴与被告（反诉原告）王吉辰、刘慧、第三人南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月22日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2017年4月25日、2017年6月5日、2017年8月23日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）张桂琴的委托诉讼代理人陈金亚，被告（反诉原告）王吉辰及其委托诉讼代理人李小蕊，第三人好邻居公司的委托诉讼代理人宋玺到庭参加了诉讼。原告（反诉被告）张桂琴、被告（反诉原告）刘慧及被告（反诉原告）王吉辰、刘慧的委托诉讼代理人包学柱参加了第一、二次庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张桂琴诉称，2016年10月6日，原告与两被告签订了《南京市存量房交易合同》，合同约定：被告王吉辰、刘慧将其名下位于南京市栖霞区某某新村XX幢X单元XXX室的房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告，总售价为1330000元，原告于2016年10月6日向两被告支付定金20000元；因案涉房屋有银行贷款未还清，两被告承诺于2016年12月30日办理完毕解除抵押登记手续；原告在申请贷款的银行批准贷款后五个工作日内将首付款500000元以本票形式支付给两被告，原告申请个人住房商业贷款790000元支付给两被告，尾款由原告留存作为物业交割保证金，待两被告完成物业交割之日支付。合同中还约定，若卖方拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应按照出售房屋价格总价款的20%支付违约金。同日，原告、两被告与第三人共同签订了《房屋居间合同》，该合同约定居间代理费为26000元，由原告承担；若买卖双方任何一方的违约行为致使第三人无法履行合同义务的，第三人不承担责任，不退还居间代理费；如居间代理费为守约方支付的，可向违约方追偿该费用。原告在《南京市存量房交易合同》签订当日向两被告支付了定金20000元。2016年11月10日，原告向第三人支付了居间代理费18200元，并按约提交申请购房贷款所需文件资料，积极办理申请贷款审批手续。但在原告申请办理贷款的银行尚未批准同意贷款期间，两被告无故告知原告不愿出售房屋。原告不解缘故，不同意解除合同，要求两被告继续履行合同。而两被告提出若履行合同，原告必须提高房屋交易价格。后双方多次协商未果。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判令两被告立即双倍返还原告定金人民币40000元，赔偿原告因购房支付的居间代理费18200元，本案诉讼费由两被告承担。被告（反诉原告）王吉辰、刘慧辩称并反诉诉称，原告陈述的不是事实。银行未同意批准贷款是由于原告方无购房资格导致，关于提高交易价格是原告捏造的，被告会进行举证。2016年10月6日，双方签订存量房买卖合同时，原告隐瞒无购房资格的事实，到2016年11月15日，原告才告知被告无法开具购房证明，原因是原告离异，名下已有房无法再购房。根据存量房买卖合同约定，原告应该在2016年12月6日前支付首付款给被告进行解押，但是首付款一直未支付，相反中介和原告一直要求被告等待；在原告将其原来名下房子卖出，有购房资格后，原告仍然没有支付首付款。原告逾期支付首付款已达数月，所以被告要求解除存量房买卖合同，解除原因是原告根本违约。根据存量房合同约定，原告违约，定金应当没收。根据居间合同的约定，违约方就是原告本人，居间代理费应该由其自行承担。原告在合同签订后，仅向被告支付了定金20000元，首付款一直没有支付。原告未按约定支付房价款，逾期超过15天，被告有权解除合同，所收定金不予退还，并有权要求原告支付总价款20%的违约金。被告已通知原告解除合同，原告同意但拒不承担违约责任，被告据此提起反诉，要求原告承担违约金266000元，并承担诉讼费。原告（反诉被告）张桂琴辩称：被告的反诉请求无事实和法律依据。因为限购政策导致原告不具有购房资格，后三方在中介处进行了友好协商，最终确定顺延本合同，在原告完成出售其名下房屋、获得购房资格后再履行合同，故原告不存在逾期支付房款的情形。原告在得知不具有购房资格后，立即告知了被告，并且与中介三方进行友好协商寻求继续履行合同。被告当时也是表示愿意履行合同，故三方达成顺延合同，待原告取得资格继续履行合同。买卖合同中明确规定原告在预批贷款成功五个工作日支付500000元购房款，其余790000元申请商业贷款支付；若原告未能获得银行批准贷款，双方同意原告继续申请其他银行贷款，直至贷款批准。据此，即使按照合同约定时间，原告应在其预批贷款成功五个工作日支付首付款，并不是被告所称的2016年12月6日支付首付款。实际情况是原告申请的贷款尚未批准，故原告认为支付首付款500000元期限尚未成就。原告没有要求解除合同，而是在其出售自己名下房产获得购房资格后，联系中介要求继续办理购房手续，此时被告明确表示不同意卖房，并表示若要其卖房，必须在原有房价的基础上加价或者给予补偿，被告的行为已经构成违约。原告要求被告退还定金，被告拒绝退还定金，并称通过法律途径解决此事。所以，并不是被告所称的其事先已经通知原告解除合同，而是原告在买房不能，被告也不愿意退还定金的情况下，原告无奈诉至法院的。所以，原告请求驳回被告的反诉请求。第三人好邻居公司陈述，本起房屋买卖纠纷由于各种原因导致目前现状，具体由经办人陈述。经审理查明，2016年10月6日，原告张桂琴与被告王吉辰、刘慧及第三人好邻居公司三方签订了《南京市存量房交易合同》，该合同主要内容为：甲方（被告王吉辰、刘慧）将其位于南京市栖霞区某某新村XX幢X单元XXX室房屋出售给乙方（原告张桂琴），房屋建筑面积为62.39平方米，转让价款为人民币1330000元，乙方于2016年10月6日向甲方支付定金20000元；甲方应于2016年12月6日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年12月30日前办理完毕解除抵押登记手续，乙方自愿在未办理过户手续的情况下，用其首付房款替甲方归还原银行贷款。乙方在预批贷款成功五个工作日内将人民币500000元以本票形式支付给甲方；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币790000元，用于支付房屋转让价款的余额；甲方协助并同意乙方同意于2016年11月10日前与贷款银行签订借款合同；乙方从本协议约定的首付款中留存人民币20000元行为物业交割保证金。同时，原告张桂琴与被告王吉辰、刘慧又在合同中补充了条款，约定：甲乙双方形式，在交易开始预审批贷款时可将首付比例提高，贷款比例降低，总房款不变；乙方配合甲方办理房屋贷款解押手续，于预批贷款成功三个工作日内支付首付款500000元整给甲方，甲方积极办理解押手续。原告张桂琴与被告王吉辰、刘慧在当日还与第三人好邻居公司签订了《居间服务合同》，合同约定原告张桂琴与被告王吉辰、刘慧共同委托第三人好邻居公司作为居间交易人，原告张桂琴应向第三人好邻居公司支付居间代理费26000元；第三人好邻居公司违反约定，应承担违约责任；原告张桂琴或被告王吉辰、刘慧违反约定，导致第三人好邻居公司不能履行义务的，第三人好邻居公司不承担责任，且要求收取居间代理费用，无须退还；如支付费用方为守约方，可想违约方追偿该笔费用。存量房买卖合同签订的当天，原告张桂琴向被告王吉辰支付了定金20000元。2016年11月10日，原告张桂琴向第三人好邻居公司支付了居间代理费18200元，并通过担保公司向建设银行申请贷款，被告王吉辰、刘慧也协助原告张桂琴向建设银行办理贷款手续。因原告张桂琴系离异，且名下有一套住房没有卖出，不符合当时的购房条件。经第三人好邻居公司协调，被告王吉辰、刘慧表示同意等一等。2017年1月20日，原告张桂琴名下的房屋出售，符合了南京市购房条件，并告知被告王吉辰、刘慧，同时，担保公司告知原告张桂琴与被告王吉辰、刘慧签署的贷款文本已送交银行审批。2017年2月11日，被告王吉辰到第三人好邻居公司，要撤销与银行贷款抵押贷款协议并拿回案涉房屋的产权证、土地证，双方发生纠纷，被告王吉辰报警。民警到现场后，告知被告王吉辰协商解决。2017年2月18日，被告王吉辰通过手机微信通知第三人好邻居公司人员，要求撤销网签合同。2017年2月22日，原告张桂诉至法院，要求处理。2017年3月16日，被告王吉辰以原告张桂琴行为构成违约为由，通过手机微信通知原告张桂琴解除《南京市存量房买卖合同》，同时也告知第三人好邻居公司。同日，原告张桂琴向被告王吉辰发出微信，表示同意解除《南京市存量房买卖合同》，但认为被告王吉辰、刘慧的行为构成违约。庭审中，原告张桂琴主张被告王吉辰、刘慧违反诚实信用原则，主观恶意违约，给其造成损失，应承担违约和赔偿责任；被告王吉辰、刘慧的反诉请求无事实和法律依据，请求法院支持其本诉请求，驳回被告王吉辰、刘慧的反诉请求。被告王吉辰、刘慧则认为原被告双方签订的合同因原告张桂琴的违约行为而解除，违约责任应该由原告张桂琴承担，其有权没收定金，并要求原告张桂琴支付总价款20%（266000元）的违约金，且居间代理费也应由原告张桂琴承担，故请求法院驳回原告张桂琴的本诉请求，支持其反诉请求。第三人好邻居公司表示其不是房屋买卖当事人，原被告双方的诉请与其无关；其在原被告双方出现纠纷后多次进行调解，尽到了居间义务，不存在过错，请求法院依法判决，同时申请了其公司工作人员闫某某、蒋某出庭作证。因双方各持己见，以致调解无效。另查明，2016年11月5日，被告王吉辰经南京大贺房地产销售有限公司的居间与案外人丁某某签订了《房地产买卖中介合同》。2017年2月22日，南京大贺房地产销售有限公司以王吉辰为被告、丁某某为第三人诉至本市玄武区人民法院，要求被告王吉辰支付中介服务费及利息。上述事实，有双方当事人陈述、原告张桂琴提供的《南京市存量房交易合同》、《居间服务合同》、定金收据、居间代理费收条、离婚证、《房地产买卖中介合同》、担保费收据、微信聊天记录打印件、银行贷款相关资料、录音光盘3张，被告王吉辰、刘慧提供的《房地产买卖中介合同》、定金收条、南京大贺房地产销售有限公司的起诉状及玄武区人民法院传票、委托代理合同及律师费发票，证人证言，闫某某所写的情况说明，南京市公安局栖霞分局巡特警大队出具的《情况说明》，本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，公民在民事活动中应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告张桂琴与被告王吉辰、刘慧在第三人好邻居公司的居间下签订了《南京市存量房交易合同》，该合同及协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同及协议合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，原告张桂琴在签订《南京市存量房交易合同》时，不具备购房条件，致使其向银行贷款申请预批迟延和购房首付款不能按约支付，并影响了被告王吉辰、刘慧办理案涉房屋的银行解押手续，因此，原告张桂琴的行为构成违约。但原告张桂琴在出售了其名下的房屋，具备了购房条件，并可以继续履行《南京市存量房买卖合同》后，被告王吉辰、刘慧以原告张桂琴迟延支付购房首付款为由，明确要求解除《南京市存量房买卖合同》，导致该合同不能继续履行，故被告王吉辰、刘慧的行为构成根本违约。第三人好邻居公司在原告张桂琴、被告王吉辰、刘慧房屋买卖合同中无证据证实其应承担违约责任。结合原告张桂琴、被告王吉辰、刘慧在履行房屋买卖合同的行为，本院认定，原告张桂琴应负40%的民事责任、被告王吉辰、刘慧应负60%的民事责任。现原被告双方均表示同意解除《南京市存量房交易合同》，本院予以采纳。因在案涉房屋买卖过程中存在违约行为而承担40%的民事责任，故原告张桂琴要求被告王吉辰、刘慧双倍返还定金40000元的请求，本院不予支持，但被告王吉辰、刘慧应返还原告张桂琴定金20000元；对于原告张桂琴主张被告王吉辰、刘慧赔偿其因购房支付的居间代理费18200元的请求，本院结合原被告双方在本案的责任，本着案结事了原则，认定被告王吉辰、刘慧应承担居间代理费10920元（18200元×60%）,该费用已由原告张桂琴支付给第三人好邻居公司，故被告王吉辰、刘慧应赔偿给原告张桂琴。由于被告王吉辰、刘慧在本案中应负60%的民事责任，所以，其要求原告张桂琴按照总价款20%即266000元支付违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张桂琴与被告（反诉原告）王吉辰、刘慧于2016年10月6日签订的关于买卖位于南京市栖霞区某某新村XX幢XXX室房屋的《南京市存量交易合同》；二、被告（反诉原告）王吉辰、刘慧于判决生效后十日内赔偿原告张桂琴（反诉被告）人民币10920元，退还定金人民币20000元；三、驳回原告（反诉被告）张桂琴的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王吉辰、刘慧的反诉请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1255元，减半收取为627元，由原告（反诉被告）张桂琴承担；反诉案件受理费2645元（已减半收取），由被告（反诉原告）王吉辰、刘慧承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇一七年九月十九日书记员  胡 娟