广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初2044号原告：韩芳耀，男，1973年4月10日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：广州市琛悦爱婴咨询有限公司，住所地广州市番禺区市桥街光明北路281号311、312、313、314、315。法定代表人：韩芳耀。被告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住广州市番禺区南村镇兴业路。法定代表人：薛双有，职务总经理。委托诉讼代理人：薛志辉，男，该公司职员。委托诉讼代理人：史煜，女，该公司职员。原告韩芳耀、广州市琛悦爱婴咨询有限公司（以下简称“琛悦公司”）诉被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年3月16日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩芳耀和雅居乐公司的委托诉讼代理人薛志辉、史煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩芳耀、琛悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租赁保证金52112元、物业管理保证金22147元、水电周转金13027.80元；2.判令被告赔偿原告公司装修折旧损失160538元；3.要求被告赔偿原告营业收入及顾客退费损失131913元；4.要求被告赔偿原告误工费10000元。事实和理由：韩芳耀自2013年9月1日承租雅居乐公司座落于广州市番禺区市桥街光明北路281号鸿禧商场三楼311-315号商铺（以下简称“涉讼商铺”），租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日。为履行租赁合同，韩芳耀特成立琛悦公司，并以琛悦公司名义与被告签订2013D13001020671号《广州市房屋租赁合同》备案。经营范围为婴幼儿教育咨询服务，经营品牌“东方爱婴”，服务对象以0-3岁婴幼儿及家长、其他新生儿父母等顾客为主。该商场己于2013年9月12日整体开业。商场由于重新招商，自2016年11月起在我公司营业时间内展开大规模改建、装修工程，商场一楼、三楼及美容院、四楼电影院施工产生的噪音、粉尘、油漆等气味严重污染经营环境，严重影响我公司正常教学服务和员工工作，导致大量顾客投诉，产生健康及安全、消防隐患，造成大量顾客担忧退费，潜在顾客看到商场装修现状也无法达成消费。由于婴幼儿服务行业对环境要求较高，商场非正常经营环境无法满足营业条件，造成我公司无法正常营业。韩芳耀于2016年11月20日提出解决方案和减免租金合理要求，经多次协商均得不到雅居乐公司正面答复和妥善处理，无法达成共识。雅居乐公司违反商场整体开业后的装修规定，物业管理服务失当，严重破坏商场正常营业秩序和环境。雅居乐公司无视商场装修工程给我公司造成的严重损害和巨大损失，单方面提出于2016年12月31日解除租赁合同且将商铺转租他人、构成违约迫迁，逼迫我2017年2月28日撤场交还商铺，导致我公司被迫停止营业、无法继续经营。现要求雅居乐公司承担商场装修工程产生的一切违约责任并赔偿损失。我方要求的误工费为琛悦公司法人代表韩芳耀从2016年11月到起诉之日共60天的误工费。请判如所请。诉讼中，韩芳耀称其与雅居乐公司签订第一份租赁合同和补充协议，实际是为了经营琛悦公司，备案合同也是琛悦公司作为承租人签署，琛悦公司为实际承租人，故韩芳耀申请撤回起诉，仅以琛悦公司的名义起诉雅居乐公司。被告雅居乐公司辩称，不同意原告的诉请，认为原告自2016年11月起拒绝交租违反合同的约定，我方多次向其发函要求支付租金，但原告以被告装修商场影响经营为由拒绝交租，但我方认为是不成立的，因为原告经营的场所很多有窗户的，同时我方只是部分装修也有围蔽。2017年1、2月双方曾经协商解除合同事宜，但是由于赔偿问题没有达成一致意见。我方认为是原告违约，要求没收其缴纳的第一项保证金，其他两项保证金不是我公司收取的，与我公司无关；由于是原告违约，我公司有权依照合同约定解除合同，不应当赔偿装修折旧损失，同理我方不应当赔偿经营损失和误工损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实和证据，本院认定如下：涉讼商铺所在商场已办理不动产权证，产权证号：粤（2017）广州市不动产权第0****4号，权利人为雅居乐公司单独所有，房屋/土地用途为商用，土地权利类型为国有建设用地使用权。琛悦公司于2003年5月13日成立，现登记的住所地为涉讼商铺的地址。2013年5月，雅居乐公司（出租人、甲方）和韩芳耀（承租人、乙方）签订了《商铺租赁合同》【编号：雅商（2013）鸿12号】，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；2013年9月1日至2015年8月31日的每月保底租金为26056元，2015年9月1日至2017年8月31日的每月保底租金为28010元；在整个租赁期限内，乙方应于每月5日前……向甲方支付当月租金；乙方承租涉讼商铺仅限用于经营早期教育、儿童教育培训、智力开发，经营品牌仅限于东方爱婴及旗下品牌服务、产品；甲方可准许乙方提前90天进场为开业作准备，对商铺进行装修等；甲方应确保涉讼商铺可用于商业用途……取保乙方在正常履行合同义务时对涉讼商铺按合同约定的租赁用途的正常使用；甲方负责涉讼商铺所在建筑物的公共区域、通道及其公共设施的维修保养；乙方同意接受甲方聘请的物业公司为乙方提供物业管理服务；本合同租赁期限届满且双方未能达成续租合同或本合同因解除而提前终止的，乙方于本合同终止后10天内返还涉讼商铺；乙方返还该商铺时，对一切镶嵌在涉讼商铺建筑结构之内的附属设施和装修，甲方有权选择以下中的一种：1）归甲方所有，并且无需对乙方作出任何赔偿；2）要求乙方恢复原状；3）向乙方收取恢复原状所需的费用；如乙方逾期向甲方或物业公司支付租金、物业管理费等费用的，乙方须按应付未付金额的0.5%/日标准向甲方或物业公司支付违约金；乙方逾期支付租金或其他各项费用超过30天的，甲方有权单方面解除本合同而不承担任何责任等内容。同日，雅居乐公司（出租人、甲方）和韩芳耀（承租人、乙方）签订《租赁合同补充协议》【合同号：雅商（2013）鸿12号补充协议】，约定：乙方应当……向甲方一次性支付定金52112元，合同租赁期限起计后定金转作租赁保证金之用；甲方违约提前终止租赁合同的，甲方双倍退还乙方已交纳的租赁保证金；租赁期内，出现如下情形之一的，甲方有权没收租赁保证金，且在甲方给予书面通知后7日内，乙方必须把租赁保证金重新补足，租赁合同方能继续有效：……2）乙方拖欠甲方、物业公司租金、物业管理费等其他费用达30天（含30天）……；乙方每月向甲方支付的保底租金或月营业扣点中包含了乙方需向甲方所聘请物业公司缴交涉讼商铺的物业管理费（34元/月/㎡），除此之外，乙方不需要再向甲方额外支付物业管理费；乙方于接收商铺时需要再向物业公司缴交物业管理费保证金22147元；自2013年6月1日起至2013年8月31日止是甲方同意给予乙方的装修免租期；本协议条款与租赁合同如有冲突之处，以本协议约定为准等内容。2013年5月20日，韩芳耀向雅居乐公司支付了52112元租金保证金。2013年6月9日韩芳耀向案外人物业公司支付了35174.8元，包括物业管理费保证金22147元和水电周转金13027.8元。签订合同及补充协议后，雅居乐公司将涉讼商铺交付给韩芳耀使用。2013年8月14日，雅居乐公司（甲方）与琛悦公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》并办理了备案，约定：甲方同意将涉讼商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积651.39㎡；租赁期限2013年9月1日至2018年8月31日，其中2015年9月1日止2017年8月31日，月租金28010元等内容。2016年11月20日，琛悦公司向雅居乐公司发出书面的《关于商场装修期间暂停营业的申请函》，写明：由贵司市桥鸿禧商场自11月份开展改建装修工程……严重污染环境……三楼我司课室门口美容院、楼上即四楼电影院的施工噪音，导致教学工作无法正常进行……现向贵司提出以下要求：1.商场装修期间我司暂停对外营业……2.请贵司免除2016年11月份及装修停业期间的全部租金和管理费。雅居乐公司称收到上述申请函，但没有同意免租申请，也没有书面回复。2016年12月14日，雅居乐公司向韩芳耀发出《关于与阁下解除租赁合同的函》，写明：“……请阁下于2016年12月20日前到雅居乐鸿禧优活商场三楼管理部缴清以上所有费用及当期新产生的费用，否则，我司将决定于2016年12月31日起与阁下解除租赁合同关系。……”2017年1月12日，雅居乐公司向韩芳耀发出《关于再次重申与阁下解除租赁合同的函》，写明：“……阁下仍未支付2016年11月-12月租金……物业管理费……等费用……已构成违约。现根据阁下与我司签署的雅商（2013）鸿12号商铺租赁合同、补充协议及补充协议二之约定，我司正式通知：因阁下的严重违约行为，我司特依合同约定于2016年12月31日解除与阁下的合同，并没收全部保证金。……”2017年1月21日，雅居乐公司向韩芳耀发出《关于阁下配合腾退商铺的函》。2017年2月17日，琛悦公司向雅居乐公司发出《关于鸿禧商场装修工程影响正常营业及解除合同要求退还保证金回复函》，写明：“……自2016年11月份展开大规模改建装修工程，施工产生的噪音、灰尘和气味等严重污染环境……我公司已于11月19日起在商场装修期间暂停对外营业……已申明不交纳装修期间的租金及物业管理费（仅承担值班产生的水电费），由于贵司拖延迟迟未复函协商解决，因此我司不能接受贵司所谓未交纳租金构成违约的说法……我司要求贵司退还全部合同保证金，我司将保留通过正常法律途径要求贵司退还全部合同保证金……”。庭审中，琛悦公司和雅居乐公司确认以下事实：1.双方实际履行的为《商铺租赁合同》【合同编号：雅商（2013）鸿12号】和《租赁合同补充协议》；2.承租期间实际缴纳的租金为保底租金；3.韩芳耀和琛悦公司从2016年11月开始未按约定缴纳涉讼商铺的租金；4.琛悦公司已于2017年2月28日撤离涉讼商铺并办理了交接手续，除了固定入墙的装修外，其他物品已经搬离。琛悦公司提交了雅居乐公司和物业管理公司出具的部分月份的收费通知单，显示雅居乐公司在通知单内明确要求各商户于每月10号前交款。琛悦公司为证明涉讼商铺所在商场进行的装修已严重影响其正常经营活动，提供以下证据：1.涉讼商铺所在商场装修的现场照片、视频资料，显示商场内多处进行装修，存在粉尘、噪音，在2016年11月至12月期间涉讼商铺附近区域装修，摆放装修材料并进行了围蔽，围蔽物对涉讼商铺的招牌有部分遮挡，涉讼商铺门口能够通行；2.商场商户微信群截图照片，显示其他商户对雅居乐公司装修行为提出异议；3.鸿禧优活商场装修手册，其中载明：商场整体开业后铺内装修如有噪音、气味及粉尘的工程，只能于晚上22:00-24:00进行，不得影响其他商户的正常经营等内容。雅居乐公司的质证意见为：对拍摄时间不确定，但拍摄地点为涉讼商铺确认，装修手册真实性确认，对微信截图的内容庭后核实再答复。但雅居乐公司至今未作书面回复。琛悦公司为证明涉讼商铺装修折旧损失和营业损失提供以下证据：1.装修合同、清单、银行转账记录；2.会员退费汇总表、退费申请、退费银行转账记录。经本院询问，琛悦公司称其请求的营业损失的计算方式为营业收入损失和顾客退费，但没有扣除相应成本。雅居乐公司对此质证意见为：琛悦公司与他人的合同关系以及转账记录，对此不予认可；琛悦公司退场时，按照相关合同约定，对于镶嵌在商铺建筑物结构之内的附属设施和装修设施，我方选择第一种方式归我方所有，无须任何赔偿；对于琛悦公司主张的误工费，其没有提交相关证据证明。庭审中，琛悦公司称从2016年11月开始我方没有交租，是因为商场3、4楼的装修只有简单的围蔽，起不到隔音隔尘的作用，对我方经营有很大影响，装修手册规定不能在白天装修；在我方发函前，我方与雅居乐公司多次当面沟通未果。雅居乐公司称我方没有同意免除租金的申请，因为双方签订的租金标准已经很优惠，租金是包含了管理费；双方的租赁合同关系已经解除，我方一共发出两份解除合同的函，以我方于2016年12月14日发出的《关于与阁下解除租赁合同的函》为准，按照合同约定行使合同解除权，于2016年12月31日解除双方的租赁合同关系；对于固定装修部分，我方按照合同合同约定选择第1种处理方式，即归雅居乐公司所有，并且无需对琛悦公司作出任何赔偿。本院认为，韩芳耀与雅居乐公司签订的《商铺租赁合同》【合同编号：雅商（2013）鸿12号】和《租赁合同补充协议》，为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。虽上述合同的承租人为韩芳耀，但韩芳耀签订上述合同是为了经营琛悦公司，双方在合同中也对实际用途进行了约定，且涉讼商铺的实际承租人和使用人是琛悦公司，故韩芳耀作为琛悦公司的法定代表人在上述合同中签名的行为为职务行为，相关权利义务归属于琛悦公司。故对于韩芳耀撤回其起诉的申请，本院予以准许。雅居乐公司依约将涉讼商铺交付给琛悦公司使用，琛悦公司也应依约支付租金及相关费用。琛悦公司以商场里的装修严重影响其正常经营为由，拒绝缴纳涉讼商铺的租金，但是未充分举证造成不能实现合同目的的情形，应承担举证不能的责任。雅居乐公司于2016年12月14日发出的《关于与阁下解除租赁合同的函》，从内容看仅为催款通知。琛悦公司提出免租申请后，雅居乐公司并未表示同意，在雅居乐公司发出催款通知后，琛悦公司仍未缴纳涉讼商铺租金的行为已经构成违约。雅居乐公司于2016年12月14日发出的《关于与阁下解除租赁合同的函》，不能视为有效的解除合同通知，故雅居乐公司认为2016年12月14日《关于与阁下解除租赁合同的函》为解除合同通知，其已于2016年12月31日单方面解除租赁合同关系的主张，本院不予采纳。鉴于双方当事人已经实际终止履行合同，琛悦公司已经撤场的事实，《商铺租赁合同》和《租赁合同补充协议》事实上已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《租赁合同补充协议》中对租赁保证金进行了约定，根据约定的内容来看，租赁保证金52112元应为履约定金性质，《商铺租赁合同》和《租赁合同补充协议》事实上已经解除，因合同解除的法律后果不同于违约责任的承担，合同解除是使合同关系归于消灭，解除合同的后果并不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，故对雅居乐公司要求没收租赁保证金的主张，本院不予采纳。而且结合本案相关事实，《商铺租赁合同》《租赁合同补充协议》已经明确涉讼商铺的用途为经营婴幼儿早期教育、儿童教育培训等，对于环境要求较高，雅居乐公司发放的装修手册中也写明开业后应在不影响其他商户的前提下晚上进行装修。结合琛悦公司提交的证据和当事人的陈述，2016年11月至12月商场内尤其是涉讼商铺同楼层的装修对琛悦公司的经营造成了一定影响，雅居乐公司作为商场的管理方和出租方，应当本着诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行协助、通知等义务，以减少商场装修对琛悦公司营业的影响，但雅居乐公司并未举证证明尽到上述协助义务。综上，琛悦公司主张雅居乐公司退回租赁保证金52112元的诉请，本院予以支持。琛悦公司支付的物业管理保证金和水电周转金，为案外人物业管理公司所收取，属另一种法律关系，琛悦公司要求雅居乐公司退还的主张，没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于装修折旧损失的问题。根据《商铺租赁合同》中关于韩芳耀返还涉讼商铺时，对于一切镶嵌商铺建筑物结构之内的附属设施和装修，雅居乐公司有权选择以下中的一种：1）归雅居乐公司所有，并且无须雅居乐公司作出任何赔偿等的约定，雅居乐公司在庭审中明确表示选择第1种方式，故对于琛悦公司要求雅居乐公司赔偿装修折旧损失的诉请，本院不予支持。关于琛悦公司要求雅居乐公司赔偿营业收入及顾客退费损失的问题。本案中，琛悦公司主张的营业收入损失并未扣除相关成本项目，而顾客退费是其对于未消费部分的退费，且琛悦公司已构成违约，故琛悦公司要求赔偿上述损失于法无据，本院不予支持。至于韩芳耀的误工费，亦无合同和法律依据，琛悦公司也未提交相关证据以证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内向原告广州市琛悦爱婴咨询有限公司退还租赁保证金52112元；二、驳回原告广州市琛悦爱婴咨询有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7146元，由原告广州市琛悦爱婴咨询有限公司负担6043元，被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担1103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 易 洁人民陪审员 刘 奕人民陪审员 彭凤霜二〇一七年九月十四日书 记 员 杜嘉华