陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终6518号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安市大华餐饮有限责任公司，住所地：西安市碑林区东大街518号。法定代表人：赵来锁，董事长。委托诉讼代理人：曹国辉，陕西国友律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：金志孝，男，1940年9月17日出生，汉族，西安大白杨化工厂退休职工，住西安市碑林区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：辛祝芳，女1950年10月7日出生，汉族，西安集贤巷小学退休教师，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：金睿龙，男，1978年12月9日出生，汉族，个体经营者，住西安市碑林区。系辛祝芳之子。原审第三人：邓正阳，男，1988年7月3日出生，汉族，个体经营者，住西安市碑林区。上诉人西安市大华餐饮有限责任公司（以下简称大华餐饮）因与被上诉人金志孝、辛祝芳及原审第三人邓正阳房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初6013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大华餐饮之委托诉讼代理人曹国辉，被上诉人金志孝，被上诉人辛祝芳之委托诉讼代理人金睿龙，原审第三人邓正阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大华餐饮向本院上诉请求：1、撤销一审判决第二项，驳回金志孝、辛祝芳要求大华餐饮恢复涉案房屋北墙上原来的窗户、拆除北墙外加盖的临时用房的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由金志孝、辛祝芳负担。事实与理由：所谓涉案房屋的北墙外临时用房根本不是房屋，仅仅是被四面墙围挡起来的空间，面积不足七、八个平方米，形成至今已达20年之久，且从2000年其公司接手樊记腊汁肉店至2010年续约，金志孝、辛祝芳均未提出异议，一审法院未考虑长期租赁的现实，强行判决拆除不符合租赁实际情况，且不利于大华餐饮生产经营及正常通行，缺乏可操作性和合理性。对违法的建筑物、构筑物、设施的拆除属于行政机关的法定职责，依照法律规定，应当由行政部门处理。本案中，金志孝已就临时用房问题向有关行政部门投诉反映，现又另案起诉要求拆除，属于重复处理，且不属于法院民事案件受理范围。涉案北墙外临时用房对金志孝、辛祝芳房屋的通风采光的影响十分有限，不足以达到拆除的程度，且大华餐饮也愿意给予对方一定的经济补偿来弥补，但是，一审法院仍要求强行拆除，判决不当。针对大华餐饮的上诉，金志孝、辛祝芳辩称，双方于1997年签订房屋租赁合同属实，但大华餐饮于2014年6月私自封堵了租赁房屋北墙上的窗户，又加建了楼梯，彻底隔绝了金志孝、辛祝芳房屋的通风采光，且在建成之后大华餐饮提出与金志孝、辛祝芳解除租赁合同、拒付房租，严重侵害了金志孝、辛祝芳的物权权利。一审法院在判决中将北墙外加盖房屋定性为临时用房，而非违法、违章建筑，本案是金志孝、辛祝芳以通风采光侵权为由提起诉讼，不管该建筑物是合法建筑还是违法、违章建筑，只要是侵犯了公民的合法权益，有权依据《中华人民共和国物权法》的规定要求停止侵害、排除妨碍、赔偿损失，因此，一审法院受理此案于法有据。大华餐饮不能仅靠其自身的判断就认定对金志孝、辛祝芳房屋的通风采光的影响非常有限，不能以此理由就可以封堵别人家的的窗户并搭建围墙，侵犯金志孝、辛祝芳的利益。经济补偿需要双方都同意方可成立，大华餐饮和金志孝、辛祝芳不能达成一致，人民法院作出判决并无不当。大华餐饮向一审法院起诉请求：1、依法解除大华餐饮、金志孝、辛祝芳双方订立的《租房续约》；2、判令金志孝、辛祝芳赔偿大华餐饮经济损失2万元；3、由金志孝、辛祝芳承担本案诉讼费。金志孝、辛祝芳向一审法院提出反诉，请求：1、判令大华餐饮将所租赁房屋恢复原状并拆除所有增设扩建的临时违法建筑，将房屋腾交给金志孝、辛祝芳；2、判令大华餐饮支付2016年7月1日以后至租赁房屋正式交付给金志孝、辛祝芳时的房屋租金；3、本案诉讼费用由大华餐饮承担。一审法院认定的事实：金志孝、辛祝芳系夫妻关系。1997年4月28日，金志孝与西安樊记腊汁肉店签订了《租房协议书》一份，约定:金志孝将位于碑林区钟楼小区商2号私房一间出租给西安樊记腊汁肉店使用；租赁期限自1997年5月1日至2007年4月30日；第一年租金每月4500元，以后每年根据国家公布的物价指数对租金进行适当的调整；每三个月支付一次租金，即每年的一、四、七、十月的十五号以前预付之后三个月的租金；西安樊记腊汁肉店若需对房屋结构进行改造，事先应征得金志孝同意，必要时还需得到物业公司的批准。该协议履行期间西安樊记腊汁肉店被大华餐饮兼并。该协议履行期限届满后，在未续签租房协议的情况下，大华餐饮继续租用该房屋。2010年4月1日，大华餐饮与辛祝芳签订了《租房续约》一份，将原来约定的房屋租金调整为每月5200元，租赁期限自2010年4月1日至2020年3月31日，原《租房协议书》其他条款继续执行。2014年6月19日，大华餐饮购买了碑林区钟楼小区8号楼4单元2层西户房屋，用作操作间使用。2016年2月，大华餐饮将上述租赁房屋转租给了邓正阳，转租的房租已收取至2017年1月31日。金志孝、辛祝芳先后两次诉至法院，要求大华餐饮按照每月6200元的标准支付其2014年9月至2015年3月的租金43400元及2015年4月至2016年6月的租金93000元，西安市碑林区人民法院先后作出了(2015)碑民初字第00820号、(2016)陕0103民初2876号民事判决，判令大华餐饮支付金志孝、辛祝芳房屋租金43400元及93000元，这两份判决均已生效。大华餐饮提交了装修协议、收条各一份，证明金志孝、辛祝芳多次到大华餐饮店里干扰大华餐饮的经营及装修，给大华餐饮造成了经济损失20000元。装修协议系大华餐饮与陕西汉都建设工程有限公司所签，装修项目为钟楼小区商2号房屋；装修款共计38000元，于2016年3月10日先预付20000元，2016年4月15日前装修完毕后待验收，合格后支付余款18000元。收条系陕西汉都建设工程有限公司给大华餐饮出具的，注明收到大华餐饮钟楼小区商2号房屋装修款20000元。金志孝、辛祝芳及邓正阳均认为这两份证据与其无关，不发表质证意见。庭审中，金志孝、辛祝芳明确指出其反诉请求的第一项中“判令大华餐饮依法将所租赁房屋恢复原状”指的是大华餐饮承租涉案房屋后，将该房屋北墙上的窗户进行了封堵，现要求大华餐饮将窗户恢复原状。金志孝、辛祝芳明确指出其反诉请求的第一项中“拆除所有增设扩建的临时违法建筑”指的是大华餐饮在涉案房屋北墙外加盖的临时用房影响了涉案房屋的通风、采光，现要求拆除该临时用房。另查，上述碑林区钟楼小区商2号私房与碑林区钟楼小区8号楼21-1一层房屋系同一套房屋，该房屋所有权登记在金志孝名下。金志孝认可涉案房屋系其与辛祝芳的夫妻共同财产。庭审后，经协商，大华餐饮与金志孝、辛祝芳一致同意双方的租赁合同关系自2017年1月31日解除。金志孝、辛祝芳要求2016年7月1日至2017年1月31日的房屋租金按照每月6200元计算。金志孝、辛祝芳明确表示等到其与大华餐饮的租赁合同关系解除后再与邓正阳商量签订租赁合同的事宜，邓正阳表示同意。一审法院经审理认为，上述《租房续约》系大华餐饮与辛祝芳在合法、自愿的基础上所签订，合同有效。由于涉案房屋系金志孝、辛祝芳的夫妻共同财产，金志孝也认可该合同，故该合同对金志孝也有约束力。现大华餐饮与金志孝、辛祝芳一致同意双方的租赁合同关系自2017年1月31日解除，依法予以准许。大华餐饮提交的装修协议、收条只能证明大华餐饮支付了20000元的装修预付款给陕西汉都建设工程有限公司，无法证明金志孝、辛祝芳给大华餐饮造成了20000元的经济损失，因此，大华餐饮要求金志孝、辛祝芳赔偿经济损失20000元之诉讼请求，依法不予支持。金志孝、辛祝芳提出反诉，要求大华餐饮恢复涉案房屋北墙上原来的窗户，并拆除北墙外加盖的临时用房。由于涉案房屋系金志孝、辛祝芳的夫妻共同财产，故金志孝、辛祝芳对该房屋依法享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。大华餐饮对涉案房屋北墙上的窗户进行封堵，影响了房屋的正常使用，侵犯了金志孝、辛祝芳的物权，现金志孝、辛祝芳要求大华餐饮恢复原来的窗户，于法有据，依法予以支持。大华餐饮在涉案房屋北墙外加盖临时用房，影响了金志孝、辛祝芳房屋的通风、采光，现金志孝、辛祝芳要求拆除北墙外加盖的临时用房，于法有据，依法予以支持。金志孝、辛祝芳要求大华餐饮按照每月6200元的标准支付其2016年7月1日至2017年1月31日的房租43400元，大华餐饮认可这段时间的房租未支付金志孝、辛祝芳，且上述已生效的(2015)碑民初字第00820号及(2016)陕0103民初2876号民事判决均判决大华餐饮按照每月6200元的标准支付大华餐饮房租，故对金志孝、辛祝芳该请求依法予以支持。涉案房屋现由邓正阳实际使用，金志孝、辛祝芳明确表示等到其与大华餐饮的租赁合同关系解除后再与邓正阳商量签订租赁合同的事宜，邓正阳表示同意。因此，大华餐饮与金志孝、辛祝芳的租赁合同关系解除后，涉案房屋应由邓正阳腾交给金志孝、辛祝芳。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决:一、原告西安市大华餐饮有限责任公司与被告金志孝、辛祝芳签订的《租房续约》有效，于2017年1月31日解除；二、原告西安市大华餐饮有限责任公司于本判决生效后十五日内将承租被告金志孝、辛祝芳的本市碑林区钟楼小区8号楼21-1一层房屋北墙上被封堵的窗户恢复原状，并拆除该房屋北墙外加盖的临时用房；三、原告西安市大华餐饮有限责任公司于本判决生效后十五日内支付被告金志孝、辛祝芳自2016年7月1日至2017年1月31日的房租43400元；四、第三人邓正阳于2017年1月31日前将本市碑林区钟楼小区8号楼21-1一层房屋腾交被告金志孝、辛祝芳；五、驳回原告西安市大华餐饮有限责任公司要求被告金志孝、辛祝芳赔偿经济损失20000元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费475元(本诉案件受理费300元，反诉案件受理费175元)，由大华餐饮负担（反诉案件受理费175元金志孝、辛祝芳已预交，大华餐饮于付上款时一并支付金志孝、辛祝芳）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，大华餐饮与辛祝芳签订的《租房续约》，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。一审法院已就解除合同、支付租金、腾交房屋等事宜作了适当处理，双方均无异议。关于金志孝、辛祝芳要求大华餐饮恢复涉案房屋北墙上原来的窗户，并拆除该房屋北墙外加盖的临时用房的反诉请求，大华餐饮上诉认为不能成立。对此，本院认为，大华餐饮承租金志孝、辛祝芳的西安市碑林区钟楼小区8号楼21-1一层房屋后，将房屋北面的窗户封堵，现在因双方租赁合同解除，大华餐饮需将封堵的窗户恢复原状后，由第三人邓正阳将承租房屋腾交给金志孝、辛祝芳，故金志孝、辛祝芳要求大华餐饮恢复涉案房屋北墙上原来的窗户，理由正当，于法有据，应予支持。本案为房屋租赁合同纠纷，系合同法调整的法律关系，而金志孝、辛祝芳反诉认为大华餐饮在承租房屋北墙外的空地上加盖临时用房影响了其通风采光，侵犯了其权利，要求大华餐饮排除妨碍、拆除该房屋北墙外临时建筑，属于物权、侵权责任法调整的法律关系，系另一法律关系，故本案依法不予处理，金志孝、辛祝芳就此可另行主张。综上，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初6013号民事判决第一、三、四、五项；二、变更西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初6013号民事判决第二项即“原告西安市大华餐饮有限责任公司于本判决生效后十五日内将承租被告金志孝、辛祝芳的本市碑林区钟楼小区8号楼21-1一层房屋北墙上被封堵的窗户恢复原状，并拆除该房屋北墙外加盖的临时用房”的内容为：西安市大华餐饮有限责任公司于本判决生效后十五日内将承租金志孝、辛祝芳的本市碑林区钟楼小区8号楼21-1一层房屋北墙上被封堵的窗户恢复原状。一审案件受理费的负担问题按一审判决执行；二审案件受理费350元，由大华餐饮负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一七年九月十四日书 记 员  刘明明