四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1622民初2182号原告：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇柳堡街，统一社会信用代码91511622671439225Q。法定代表人：宋炳秀，总经理。委托诉讼代理人：贺江，四川维尊律师事务所律师。被告：李祖伟，男，1977年12月11日出生，汉族，户籍地四川省武胜县。委托诉讼代理人：唐佑琴（李祖伟之妻），1980年11月11日出生，汉族，家庭住址同上。原告武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）与被告李祖伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后,依法适用简易程序，于2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告景宏物业公司的法定代表人宋炳秀及委托诉讼代理人贺江、被告李祖伟的委托诉讼代理人唐佑琴到庭参加了诉讼，被告李祖伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景宏物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2011年12月31日至2016年12月31日的物业服务费2789.04元，并承担本案的诉讼费用。事实及理由：被告是武胜县沿口镇奥韵康城小区的业主，原告于2011年12月31日与该小区业主委员会签订了《奥韵康城物业服务合同》后，开始对该小区进行物业管理。合同第二十一条约定，多层住宅按每月每平方米0.4元缴纳物业服务费，每年缴纳一次，缴纳时间为当年的1月10日前。被告入住以后一直接受原告的物业服务，开始尚能主动缴纳物业服务费，但从2011年12月31日后至2016年12月31日期间一直拖欠物业服务费不予交纳，经原告多次催收未果，请求判决被告支付所欠的物业服务费2537.79元。被告李祖伟在庭审中辩称：奥韵康城小区从未召开过业主大会，也未选举业主委员会成员，原告与所谓的业主委员会签订的合同是不具有法律效力的。原告在小区从事物业管理过程中，未尽到应有的职责，小区很多设施损坏严重，原告均未进行维护，小区安全得不到保障，业主大多对此有意见，被告在其前期服务时，主动缴纳了物业费，只是在其不尽职后才未缴纳，原告催收没有依据，对其已过诉讼时效部分的物业服务费，请求法院驳回原告诉请。本案原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1.营业执照、资质证书、被告身份信息，证明原、被告主体资格适格；2.两份物业服务合同。证明原告从2009年8月23日起至2016年12月31日一直在该小区进行物业管理，2013年12月31日前的物业收费是每月每平方米0.3元，2014年至2016年为每月每平方米0.4元，收取时间为当年的1月10日。3.奥韵康城业主资料登记表、交接房手续、购房合同，证明被告是该小区业主，房屋建筑面积为117.49平方米。4.武胜县物价局文件，证明收费标准在规定范围内。5.催款通知，证明2013年10月5日、2015年8月20日、2016年10月15日通过在被告房门上张贴共催收三次。6.奥韵康城电费表，证明原告从2009年起一直在该小区进行物业服务。被告质证后认为，对第1、3、4组证据无异议；对第2组证据有异议，小区的业委会2012年就到期了，原告第二份合同签订不合法；对第5组证据不予认定，其不具有真实性，房门和房号都不一致，明显是仿造的；对第6组证据的真实性认可，但不能用一份电费表来证明原告尽到了物业管理的全部职责。被告李祖伟提交了以下证据：1.奥韵康城业主的签名，证明业主委员会在2012年8月已经过期，之后再未开过选举大会。2.网络员杨明亮的证明，证明奥韵康城小区物业管理不到位。3.房产证，证明被告家的房屋面积为116.21平方米。原告质证后认为，被告出示的第1组证据中签名的业主，大多与被告一样是原告起诉的对象，与原告具有法律上的厉害关系，不具有证明力，且只有签名，没有证明的内容，不能证明被告所要证明的目的；对第2组证据，证人未到庭接受质询，不能确定其真实性，该份证明间接证明了蒋明学是其业委会推选的业委会主任；对第3组证据无异议。经庭审质证，本院对上述证据作如下认定：原告提供的第1、3、4组证据被告无异议，本院予以确认。原告提供的第2组证据具有真实性和关联性，被告未提供证据证明签订合同的业委会成员不合法，该证据可作为本案的定案依据。原告提供的第5组证据，未提供图片的原始载体供法庭审查，不具有真实性，不能作为定案证据使用。原告提供的第6组证据是证明原告在小区的服务时间，与本案具有真实性、关联性和合法性，可作为本案的定案证据使用。被告提供的第3组证据，原告对此无异议，本院予以认可。提供的第1组证据，只有部分业主的签名但没有证明的内容，不能作为定案的依据使用。提供的第2组证据虽未通知证人出庭接受质询，不能证明其真实性，该证据不能单独作为证据使用，可结合其他证据综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月23日，原告景宏物业公司与奥韵康城小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同第十六条约定：1、物业服务费，业主或物业使用人自合同签订之日起开始缴纳物业服务费；按住宅建筑面积每月每平方米0.30元收取；第第五章委托服务期限规：合同期限为2009年8月25日至2012年8月25日，合同期满，双方如续订合同，应在本合同期满30天前向对方提出书面意见重新签订，如选聘新的物业管理企业承担该小区物业管理，业主委员会按公平、公开的原则，乙方在同等条件下有优先获得管理该小区的权利。第二十六条规定本合同自签订之日起生效。合同签订后，景宏物业公司开始对奥韵康城小区进行物业管理至合同期满。奥韵康城小区业主委员会未向景宏物业公司提出中止或变更物业公司的要求，景宏物业公司继续对小区提供物业管理服务至2013年年底。2014年1月1日，以蒋明学为代表的第二届奥韵康城业主委员会与景宏物业公司重新签订了《奥韵康城物业服务合同》，合同委托管理期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同第二十一条约定物业管理服务费，住宅物业由业主按其拥有建筑面积多层每月每平方米0.40元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.00元向乙方交纳；物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为当年1月10日前。第二十九条规定，乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方整改，并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。合同签订后，景宏物业公司继续按照合同约定对小区物业进行管理和服务，直至2016年12月31日。被告李祖伟购买了奥韵康城小区F-X-XXX号房屋，房屋设计面积117.49平方米，房产证面积为116.21平方米。李祖伟入住小区后，向原告景宏物业公司交纳了2011年12月30日以前的物业服务费。从2011年12月31日起以景宏物业公司服务质量不到位而拒绝交纳物业管理费。2016年12月31日，景宏物业公司与奥韵康城小区的物业服务合同到期，景宏物业公司退出了奥韵康城小区的物业管理。原告景宏物业公司对被告拖欠的物业管理费进行催收未果后，于2017年7月28日向本院提出诉讼，要求判令被告李祖伟给付欠缴的物业服务费。本院认为，本案争执焦点主要有三个方面：一是2014年签订的物业服务合同是否有效；二是原告是否履行了合同义务；三是被告是否应支付物业服务费。被告辩称奥韵康城第一届业主委员会到期后，就没有再行选举业主委员会成员，2014年1月1日以蒋明学为代表的业主委员会与原告景宏物业公司签订的物业服务合同不具有法律效力。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告并未举证证明签订该合同的主体奥韵康城第二届业主委员会无效，且其提供的证据反而证明了蒋明学为奥韵康城第二届业委会主任，该合同经本院审查不违反法律规定，故本院认定该合同为有效合同。原告从2009年起就在该小区提供物业服务至2016年12月31日止，被告也将服务费交至2011年12月30日。2014年再次签订合同后，其他业主已向原告缴纳了物业服务费，被告未提供证据证明原告未履行合同约定中的某一项或全部物管服务义务，应认定原告履行了合同约定的相关义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，奥韵康城小区业主委员会主任蒋明学于2014年1月1日与景宏物业公司签订的《奥韵康城物业服务合同》合法有效，被告李祖伟作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力，被告应当按照该合同的约定缴纳该合同期间的物业服务费。被告提出原告部分物业费已经超过诉讼时效，经本院审查，2011年12月31日至2012年8月25日，是原告与奥韵康城第一届业主委员会签订的合同履行期间，从2012年8月25日至2013年12月31日，是第一届业主委员会解散而新一届业主委员会尚未产生期间，虽未签订书面合同，但原告实际履行了物业服务义务，形成了事实上的物业管理关系。被告拖欠的2011年12月31日至2013年12月31日的物业服务费，原告未提供催收的原始载体供本院审查，对其提供的催收图片的真实性不予认定，该期债务原告在2017年7月28日起诉主张权利已经超过诉讼时效，本院对原告主张被告2011年12月31日至2013年12月31日的物业服务费不予支持。根据《最高人民法院》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，被告2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，是在该合同期间内的同一债务，原告于2017年7月28日起诉，未超过诉讼时效。被告提供的房产证面积为116.21平方米，其面积已由国家机关发出的具有法律效力的产权证书所固定，原告要求按建筑面积117.49平方米收取物业管理费用的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院》第五条之规定，判决如下：被告李祖伟向原告武胜县景宏物业管理有限公司交纳2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费1673.42元（0.4元/平方米×116.21平方米×36月）。上述债务，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李祖伟负担（原告武胜县景宏物业管理有限公司已垫付，本案执行时由被告李祖伟一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  陈波二〇一七年九月二十二日书记员  李诚