河北省雄县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0638民初1090号原告：马腾，男，汉族，1975年1月28日出生，住雄县防疫站家属楼**号。委托代理人：郭文利，河北助友律师事务所律师。被告：雄县富泰诚房地产开发有限责任公司。法定代表人：贯耐芝。委托代理人：杨建国，公司办公室工作人员。原告马腾诉被告雄县富泰诚房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法审判员金卫东独任审判，公开开庭进行了审理，原告马腾的委托代理人郭文利、被告雄县富泰诚房地产开发有限责任公司的委托代理人杨建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马腾诉称，原、被告于2013年签订商品房买卖合同，合同约定原告购买雄县温泉湖商贸中心商铺，总价款240000元整，同时在合同附件一中双方约定：被告返租原告商铺三年，自2014年1月1日开始计算租金，租金按季度支付，金额按照商铺实际成交价进行计算。2014年为实际成交价的7%，2015年为实际成交价的9%，2016年为实际成交价的11%。合同签订后，原告依约足额交清了房款，并按照约定将房屋出租给被告。被告按合同约定向原告支付了2014年前三个季度的租金，但至2016年5月却拒不支付2014年第4季度及2015年第1季度的租金，无奈之下原告只的妥协，于2015年7月5日与被告重新签订协议书，被告才给付了原告2014年第4季度和2015年第1季度的租金。此后至今，被告数次违约拒不支付租金，造成协议不能履行，根据该协议第七条的约定，如被告未能履行本协议的全部义务，则返租租金仍然按照双方签订的原返租合同履行，为此特请求判令依法解除原、被告2015年7月5日签订的协议书，并判令被告立即给付原告2015年4月至2016年12月底的商品租金42600元及逾期利息并由被告承担诉讼费用。被告雄县富泰诚房地产开发有限责任公司辩称，一、新协议约定的解除条件不成立，原告主张解除新协议，按原协议比例给付租金，不成立。1、双方协议第七条四款约定的“解除”新协议书的条件，是“甲方如果未能履行本协议全部义务”，并未单纯的是“未按新协议约定支付租金”。这里强调的是“全部义务”，既包括支付租金，已包括商场重新开业经营等。事实上，被告在新协议书生效后，已经出巨资将商场重新开业经营，但由于商户刘克无故将经营经理打伤，导致无人敢来管理商场，业主也不履行新协议规定的“对商场进行危害的事宜，全体业主有义务进行共同抵制”的义务。所以，被告已部分履行义务，不存在协议约定的被告不履行“全部义务”可解除合同的情形。2、新协议是被告与业主代表商谈的，不仅包括全款业主，还包括分期付款的业主，被告对分期付款的业主做出很大让步，但时至今日分期付款的业主一分钱也没付给被告，现在单纯要求被告支付全款业主的返租款，也是不公平的。3、仅就逾期支付租金的后果而言，双方明确约定的处理方式是“按银行同期利率给付赔偿”，并没有将逾期支付租金约定为解除协议的条件。因此，新协议约定的解除条件不成立，原告主张按原协议给付租金，不符合事实和法律。二、即使新协议解除，原告主张的在新协议中已经放弃的2015年4月1日至2015年9月30日租金没有法律依据，法庭不应支持。原告已放弃的权利，又反悔再主张，没有依据。新协议书第五条规定，“商厦停业期间（2015年4月1日至2015年9月30日），乙方没有收益但也不承担费用”。而该协议第七条四款规定的“解除”新协议的后果，明确规定的只是按原协议租金比例计算租金。因此协议所涉及免除被告租金的期限已过，且双方又没对此在协议解除时的处理另有约定，该免除被告租金的协议内容对双方有约束力且已经履行。故，原告主张上述已免除被告租金期间的租金，没有法律依据。经审理查明，2013年9月10日，原、被告签订雄县温泉湖商贸中心商铺买卖双方关于反租的约定。原告将全款购买的温泉湖商贸中心2A02号商铺（价款240000元）返租给被告使用，返租时间为温泉湖商贸中心商业部分正式营业之日（大约在2013年12月3日左右），返租期限为三年，按季度支付租金，租金按照商铺实际成交价进行计算，第一年为实际成交价的7%，计16800元，第二年为实际成交价的9%，计21600元，第三年为实际成交价的11%，计26400元。合同签订后，原告将商铺租给被告，被告按合同约定向原告支付了2014年前三个季度的租金，但至2015年5月却拒不支付2014年第四季度及2015年第一季度租金。2015年7月5日，原、被告双方又重新签订了一份协议书，协议书第一条约定，在温泉湖商厦业主签订完新协议当日（办理日期为2015年6月5日至10日），被告把2014年第四季度返租款4200元一次性给付业主，2015年第一季度返租款（按商铺总款的9%计算）5400元，被告应在商厦第二次开业60日内，一次性给付签字业主。第二条约定，新协议的返租方式和期限为2015年10月1日至2016年9月30日租金为总商铺款的4.5%（计10800元），2016年10月1日至2017年9月30日租金为总商铺款的5.5%（计13200元）。返租款以季度为单位，全款业主返款日期统一为每个季度的最后一个月20日之前，甲方一次性给付乙方返租款。第七条约定，甲方（被告）如果未能履行本协议全部义务，则返租租金仍然按照双方签订的原返租合同履行，即2015年租金为房产实际成交价的9%，2016年租金为实际成交价的11%。新协议签订后，被告给付原告2014年度第四季度和2015年度一季度的租金，但被告未按新协议约定给付原告2015年10月1日至以后的租金，故原告依据新协议第七条约定起诉至本院，请求判令解除原告、被告双方于2015年7月5日签订的协议书，并判令被告给付原告2015年4月至2016年12月底的商铺租金42600元及利息，并由被告承担诉讼费用。以上事实有商品房买卖合同、2013年9月10日返租协议、2015年7月5日协议书、全款业主商铺租金说明及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告于2013年9月10日签订的返租协议及2015年7月5日签订的新协议，是双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认。双方签订新协议后，原、被告双方均应按该协议的约定履行，原告履行出租房屋义务，被告亦应按照协议约定期限及金额给付原告租金，被告未按期给付，未履行新协议的全部义务，已构成违约，即新协议约定的解除条件成就，新协议应予解除，应按协议约定按原返租协议给付原告租金，解除双方签订的新协议，故对原告要求解除双方于2015年7月5日签订的协议，并按原返租协议给付2015年4月至2016年12月底租金42600元元及利息的诉讼请求，本院予以支持。被告所辩其已按新协议履行了部分义务，并非未履行全部义务，新协议不应解除及原告放弃原协议权利，不应按原协议给付租金的辩论意见，理据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告马腾与被告雄县富泰诚房地产开发有限责任公司于2015年7月5日签订的协议书。被告雄县富泰诚房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告马腾2015年4月至2016年12月底的商铺租金42600元及利息（利息自2017年1月1日起计付至付清日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费433元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  金卫东二〇一七年九月四日书记员  化丹林