西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初7230号原告：肖丹，女，1983年9月15日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：肖玉仙，女，1957年3月29日出生，汉族，住址同上，系原告肖丹之母。被告:西安海粤股份有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：李百灵，该公司董事长。委托诉讼代理人：弓宝安，男，1963年9月22日出生，汉族，住西安市碑林区，该公司员工。原告肖丹与被告西安海粤股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖丹及被告西安海粤股份有限公司委托诉讼代理人弓宝安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖丹向本院提出诉讼请求：一、要求被告立即向原告返还专项维修基金、契税及产权证费用共计19340.3元。二、要求被告立即向原告返还商品房差价款8617.45元。事实和理由：原、被告于2013年1月3日签订了编号3177430号商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于西安市莲湖区房产。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部义务。2013年9月9日，原告收房时将该房产的大修基金、契税、产权证费用共计19340.3元，以及商品房差价款8617.45元交给被告。合同签订时，被告承诺540个工作日内为原告办好该房屋产权证，但至今产权证未办理。原告和小区其他业主经房地局官方网站查询，至今被告未将大修基金、契税、产权证费用交给房地局，未安装燃气报警器，也未将商品房差价款交给经济适用住房主管部门。被告擅自挪用原告缴纳的大修基金、契税、产权证费用及商品房差价款、燃气报警费。严重侵害了原告合法权益，现原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告西安海粤股份有限公司辩称：一、被告开发建设的百欣花园经济适用住房项目，在市政府相关部门的大力支持、帮助下，经济适用住房建设手续完备，“五证”齐全。为了加强对房屋销售资金监管，开设了商品房预售资金监管专用账户，对销售资金进行严格管控。2014年初，因海粤公司与施工方产生纠纷，施工方擅自停工，政府现在正在协调当中，明确要求停止百欣花园项目住宅、商铺、车位等一切销售行为。在次期间，我公司2013年5月至2014年6月代收房屋维修资金，虽然上缴了一部分，但仍有9770712.40元；面积差价款9265464.55元、契税3989570.28元，共计23882372.43元。因海粤公司资金周转困难，用于工程急救。各部门已经与我公司多次沟通协调，如何解除对百欣花园的销售限制，恢复正常销售，弥补上述资金。对此问题属于海粤公司与房管局相关部门解决的问题；二、在交房时，考虑到购房户安全使用天然气问题，海粤公司购置了天然气报警器，并与有关部门协调收了此款，由于经办人变更，海粤公司指定专人跟踪近期解决此问题；三、由于施工方擅自停工15个月，造成向业主迟交房20个月，按购房合同应赔偿损失。因海粤公司与施工方工程纠纷至今尚未完全解决，海粤公司又断绝一切收入来源。因此，现在无法解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供如下证据：1、2013年1月3日双方签订的《商品房买卖合同》，证明其购买被告开发的本市莲湖区沣惠北路5号“百欣花园”6幢1单元19层11905室房屋一套，建筑面积95.15平方米，每平方米3831元，2013年10月31日前交付该房屋，出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件六处理。附件六约定出卖人有权办理本合同项下房屋的房屋权属转移登记的，在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人根据出卖人的要求向出卖人提交完成房屋面积补差的结算手续、提供交纳该住宅专项维修基金、契税和办理房屋权属证书所需的各种税、费的证明、其它应由买受人填报的与房屋权属转移登记相关的资料和表格。以上费用和资料由买受人在收房前提供给出卖人。出卖人在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后540个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2、2013年9月9日被告《收款收据》两份，证明被告分别收取原告面积差价款8617.45元、专项维修基金13793.85元、契税5416.45元、产权证费用80元、燃气报警器398元。本院认定上述证据真实，可以证明双方之间存在房屋买卖关系，被告收取原告主张的费用。被告在其他案件中提供如下证据：1、2014年6月3日西安市房屋维修资金管理中心《通知》，要求被告不得代收“房屋专项维修资金”，并将代收百欣花园小区业主的维修资金于6月11日前转入西安市住宅专项维修资金专户。2、2014年9月9日西安市住房保障中心《关于严格落实停止“百欣花园”销售的通知》，内容为因被告与施工单位产生经济纠纷，“百欣花园”经适房项目1、3号楼现已停工，相关部门正在协调处理。在处理期间，明确要求被告停止住宅、商铺、车位等一切销售行为。经核实，近期你公司仍然私自进行销售，现责令你公司立即停止一切销售行为，在网签购房合同之前不得收取任何形式的购房款。3、2014年10月9日《专题问题会议纪要》，主要内容解决1、3号楼建设，由房管部门对百欣花园剩余资产进行清查，对未销售的资产解除销售限制，另行设立预售款监管账户，销售资金由市中院和市房管局共同监管，优先保障用于1、3号楼后续工程建设。4、2015年11月6日、12月1日，西安市房屋维修资金管理中心《通知》，要求被告不得代收“房屋专项维修资金”，不得自行收取房屋面积差价款，并将已收取的款项转入专户。5、被告要求解除销售限制申请报告，要求恢复网签销售，兑现承诺。本院认定上述证据真实有效，可以证明被告收取原告费用后，未按照规定将收取的费用转交主管部门，政府主管部门要求将上述款项转入政府专项账户。6、2012年9月25日，被告向西安荣锦电子有限公司374396元银行转账单，用途为天然气报警器款。本院认定上述证据真实有效，能够证明被告已将收取的燃气报警器费用支付供货单位。本院认为，房屋专项维修基金由物业所在地人民政府财政部门或者房地产主管部门负责管理，业主应当在办理房屋入住手续前，将专项维修基金存入公有住房住宅专项维修基金账户。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。超批准面积购买经济适用房补缴超面积差价款费用应缴纳到财政城建资金专户。被告交房时收取原告上述费用后，未及时向有关部门转交，且房屋行政主管部门明确要求被告将收取的房屋专项维修基金转入专项资金专户，已收取的超面积房屋差价款向财政专户缴纳，故被告收取上述费用没有法律依据，应予返还。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百零六条、第一百三十四条第（四）项之规定，判决如下：一、本判决书生效后三日内，被告西安海粤股份有限公司返还原告肖丹专项维修基金13793.85元、契税5416.45元、产权证费用80元；二、本判决书生效后三日内，被告西安海粤股份有限公司返还原告肖丹房屋面积差价款8617.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费499元（原告已预交），本院减半收取后，由西安海粤股份有限公司承担249.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  王晓萤二〇一七年九月二十七日书记员  赵 逸