浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0681民初7217号原告（反诉被告）：何巧云，女，1969年1月25日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人（特别授权）：虞迪飞，诸暨市恒大法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：诸暨大酒店有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道滨江中路1号。法定代表人：周信美。委托诉讼代理人（特别授权）：周铳，浙江卓颂律师事务所律师。原告何巧云与被告诸暨大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员许诸德独任审判。被告诸暨大酒店有限公司在答辩期内提出反诉，本院经审查后，予以受理。本案于2017年8月8日公开开庭进行了审理，原告何巧云的委托诉讼代理人虞迪飞，被告诸暨大酒店有限公司的委托诉讼代理人周铳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何巧云向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年7月14日签订的承包合同；2.判令被告返还租金45000元、押金20000元；3.赔偿经济损失30万元。事实和理由：2015年7月14日，原告与被告签订诸暨大酒店KTV承包合同一份，双方约定了承包的时间、交款方式、安全管理、违约责任。2016年6月21日，经双方协商租金从原来的12万元降至9万元。2016年7月21日晚,由于被告的原因歌舞厅进水，造成原告无法营业，经协商达成补充协议，除去停业的一个月外，再额外补偿二个月租期，减免事故期间的水电、空调费。2017年4月，被告在未通知原告的情况下，整体装修，擅自将空调拆除，致原告无法营业。故诉至法院。被告诸暨大酒店有限公司答辩并反诉称：原告未按约定缴纳空调费，已构成违约，被告于2017年4月30日开始停止原告空调使用权;且截止到被告提起反诉时，原告尚未支付第三年的承包款。现反诉要求：1.解除原、被告于2015年7月14日签订的承包合同；2.判令被反诉人支付实际经营期间的承包费9万元，押金20000元归反诉人所有。反诉被告何巧云答辩称:反诉人应负担的费用已付清；根据补充协议，反诉原告给予反诉被告因歌舞厅进水的免租期三个月，及至反诉原告整体装修日，尚未到支付租金的时间，不存在反诉被告所称逾期不付租金的事实。法院应驳回反诉原告的诉讼请求。为便于叙述,以下诉讼主体仍以本诉的原、被告作为称呼。原告何巧云为证明自己的主张向本院提供以下证据，被告质证如下：1.2015年7月13日原、被告签订的诸暨大酒店歌舞厅承包合同一份，证明双方建立歌舞厅承包关系的事实及权利、义务的约定。被告对证据真实性无异议。2.原、被告于2016年6月21日签订的补充协议一份，证明承包款从原每年12万元调整为9万元。被告对证据真实性无异议。3.2017年1月9日补充协议一份，证明因被告水管破裂，造成原告无法营业，经协商被告补偿原告三个月租期的事实。被告对证据真实性无异议。4.照片一组，证明因被告整体装修，致原告无法营业的事实。被告提出照片未列明拍摄的时间、地点，2017年4月30日的告示非被告张贴，该部分不认可；对2017年4月19日的告示内容无异议；也认可2017年5月1日起正式装修。5.2015年7月13日转让协议一份,证明造成损失的依据。被告认为转让的设备是可移动的，不存在损失。被告为证明自己的主张向本院提供收据三份，证明原告至2017年5月19日才交清水电费。原告对证据的真实性无异议，但认为该时间是双方协商后确定的。对原、被告无异议的证据本院予以确认，并收集在卷，对有异议部分论证如下：原告提供的证据4中的照片，虽无具体的拍摄时间，但原告对第一张照片的内容并无异议，也认可酒店确整体装修，故证据的真实性应予确认。经审理查明，2015年7月13日，原告何巧云与严伟珍签订转让协议一份，原告从严伟珍处转得诸暨大酒店有限公司歌舞厅的经营权及设备，转让款为25万元、租金2万元及押金2万元。同日，原告与被告诸暨大酒店有限公司签订歌舞厅承包合同一份，约定乙方（原告）使用甲方（被告）诸暨大酒店的歌舞厅作为经营场地，自主经营、自负盈亏；期限三年，自2015年7月15日至2018年7月14日；承包款为每年12万元，第一年在2015年5月15日付清，后二年也在该年的5月15日付清；押金2万元，在签订合同前付清；空调使用费每月1667元，按月支付；水、电、电话费承包人自负，所有的费用按实在次月的10日前向甲方财务结清；若乙方违约甲方有权终止合同收回经营场地、不退还押金及承包费，若甲方违约，退回押金及经营承包费等内容。2016年6月21日，原、被告签订补充协议一份，将第二年的承包款从每年12万元，下调至9万元，付款时间调整为2016年6月22日前、2017年5月15日前。2017年1月9日，原、被告又签订补充协议一份，载明“因2016年7月21日晚酒店水泵爆裂，导致歌舞厅进水，为补偿乙方的损失，达成如下协议：一、承包期除去停业一个月再额外补偿二个月租期，即由原2015年7月15日至2018年7月14日，改为2015年7月15日至2018年10月14日；二、减免事故期间的水电费用及停业期间的空调费，即免去2016年7月21日至2016年8月21的水电费及50天的空调费2750元整”等内容。2017年4月30日，诸暨大酒店整体装修，空调被拆除。2017年5月19日，原告缴清了水电等费用。因空调被拆除后，原告无法营业，经与被告协商无果，遂诉至本院。审理中，本院决定对原告经营的歌舞厅装潢残值进行鉴定，以明确损失，但原告拒绝鉴定。本院认为：原、被告于2015年7月14日签订的诸暨大酒店歌舞厅承包合同，因歌厅的经营权、歌厅设备系原告从严伟珍处转让而来，被告仅仅提供场地，其合同约定的内容，也符合房屋租赁的特征，故原、被告间的关系应认定为名为承包实为房屋租赁关系。该合同的内容未违反法律法规的强制性规定，也系双方的真实意思表示，应属有效。双方本应按合同的约定全面履行义务，但在合同履行过程中，原、被产生分歧，现双方均要求解除合同，本院予以确认。因在原告起诉前，原、被告未达成解除合同的合意，故本院确定解除合同的时间为本案开庭审理之日，即2017年8月8日。本案原、被告主要争议的焦点为：一、关于本案合同解除的责任。原告认为系被告拆除空调造成。被告认为系原告违约未按合同的约定及时支付承包款造成。本院认为，虽原告至今尚未缴纳第三年的房屋租金，但根据原、被告签订的承包合同约定，第三年的承包款缴纳的时间为2017年5月15日，而被告在2017年4月30日已将涉案房屋的整体交于装修公司，原告已处于无法营业的状态。在付款期限未至而租赁房屋已明知不能经营的的情况下，仍要求原告按约定付款，显然于理不符；况且按双方于2017年1月9日签订的补偿协议约定，尚有三个月的补偿期。至于原告未按约定时间及时支付水电费，只是履行合同的瑕疵，不属根本性的违约。真正造成双方解除合同的原因，系被告拆除空调，造成原告无法正常经营所致。二、关于款项的支付。在明确造成合同解除的责任后，原告要求被告返还押金20000元，理由正当，应予支持；对被告要求原告支付9万元损失费，依据不足，该请求不予支持。对原告要求被告返还租金45000元的请求，本院认为，根据原、被告2017年签订的补充协议，因水管破裂被告给予原告三个月租期补偿，只是该补偿的形式为延期三个月，而非免除租金，考虑到双方合同解除后，延长租期已不可能，而延长租期系被告过错给原告造成损失的补偿，不能因合同解除而免除。考虑到第一年的租期已履行完毕，第三年租期尚未开始，为公平起见，本院确定第二年的租期为15个月，按双方约定的第二期租金标准90000元为基数，每月6000元。第二期原告实际使用的期限为2016年7月15日至2017年4月30日，共9个半月，应付租金57000元，被告应返还的租金为33000元。由于歌舞厅的设备是可搬迁，不存在损失；而装潢损失，因原告拒绝鉴定，应承担不利的后果，该部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）何巧云与被告（反诉原告）诸暨大酒店有限公司2015年7月14日签订的诸暨大酒店歌舞厅承包合同，于2017年8月8日解除。二、本诉被告（反诉原告）诸暨大酒店有限公司应返还原告（反诉被告）何巧云押金20000元、租金33000元，合计53000元；款定本判决生效之日起十五日内付清。三、驳回原告（反诉被告）何巧云的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告（本诉被告）诸暨大酒店有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6775元，依法减半收取3387.50元，反诉受理费1250元（已减半收取），合计4637.50元；由原告（反诉被告）何巧云负担1137.50元，被告（反诉原告）诸暨大酒店有限公司负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  许诸德二〇一七年九月二十六日书记员  楼 榕