上饶市广丰区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣1103民初4090号原告：潘冬水，男，1969年9月15日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，农民，住江西省上饶市广丰区，委托诉讼代理人：陈国柱，江西红源律师事务所律师。被告：上饶市广丰区大石街道办事处，住江西省上饶市广丰区大石街道抱坞亭。法定代表人：徐启敏，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：周立彬，江西洪胜律师事务所律师。第三人：潘是富，男，1964年12月19日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区，委托诉讼代理人：王小虎，江西洪胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞斌，江西洪胜律师事务所律师。原告潘冬水与被告上饶市广丰区大石街道办事处、第三人潘是富确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告、第三人以及原、被告和第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘冬水向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告（前称广丰县大石乡人民政府）与第三人1999年1月4日签订的《买卖房屋协议书》无效；2、坐落在水南原加工厂中的房屋1间的产权归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告自愿放弃第2项诉讼请求。事实与理由：坐落在原××饶市××村进士自然村××边水南加工厂（原菌肥厂）的房屋，原地名敦和堂，其中一间房屋（东大路、南吴富才屋、西空地、北东岺村人屋）于1953年确权给原告祖母刘翠花、父亲潘惟明（后改名潘惟清）、叔父潘惟兰（后改名潘奀清）共同所有。刘翠花、潘惟明、潘惟兰均于2014年前死亡，原告系房屋的合法继承人。涉案房屋在文革期间由被告占用办企业，1980年起交还原告的父亲和叔父所有，1988年原告父亲和叔父将房屋出租给刘奀银居住，并由原告出资多次维修。1999年1月4日，被告隐瞒真相，将原告家中的房屋出卖给第三人，侵犯了原告的财产所有权。为此，原告特依法提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告上饶市广丰区大石街道办事处辩称：1、原告要举证证明其是合法继承人；2、文革期间被告对涉案房屋进行经营管理而不是占用；3、被告和第三人签订的买卖房屋协议书是有效的；4、原告主张的诉权已经过了诉讼时效。第三人潘是富辩称：1、本案的标的物与原告是否有利害关系，即原告主体是否适格有待原告举证，现无法确认；2、自1999年元月4日签订《买卖房屋协议书》并交付土地房产时，侵权行为已经发生，原告一直未主张权利，本案早已超过诉讼时效期间；3、1953年县人民政府颁发的《土地房产所有权证》已失效，不能作为享有房产所有权的有效凭证；4、被告与第三人签订的《买卖房屋协议书》是合法有效的，未违反我国《合同法》第52条规定合同无效的任一情形；5、答辩人系善意取得诉争房产土地的所有权的，若被告无权处分，原告仅有权向处分人主张赔偿，而无权向第三人主张追回。原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：1、1953年的土地房产所有证一份，证明本案涉及的房屋于1953年已经被确权给原告的祖父母、父亲、叔父；2、2016年10月31日上饶市广丰区丰溪街道南屏居委会出具的证明及2016年12月7日上饶市广丰区公安局丰溪派出所出具的证明共三份，证明“潘惟清”原名“潘惟明”，“潘奀清”原名“潘惟兰”，均系刘翠花之子。刘翠花、潘惟清、潘奀清均于2014年前去世。原告系原产权人刘翠花之孙，潘惟清之子，潘奀清之侄，是房产的合法继承人之一，诉讼主体适格；3、1988年4月20日房屋租赁协议原件一份，证明原告父亲潘惟清及伯父潘奀清对涉案房屋一直是行使了管理权的；4、证人姚某当庭证言一份，证明原告在2000年、2005年两次雇请证人对涉案房产进行了维修，修缮了横条和瓦片；5、被告与第三人1999年签订的《房屋买卖协议》，证明被告与第三人的签约行为是违法无效的；6、照片一组（13张a4纸图片），为涉案房产在2016年10月政府城市规划拆迁之前的照片，证明涉案房产是原告使用并一直存在到政府拆迁之时。被告上饶市广丰区大石街道办事处在案件审理过程中未向本院提交证据。第三人围绕其抗辩主张，向本院提交如下证据：身份证复印件一份，证明第三人的基本身份情况；1999年签订的《买卖房屋协议书》、行政事业性收费票据，证明第三人通过合法的渠道向被告购买诉争土地、房产，双方签订的协议是合法有效的；2004年12月1日申请书一份，证明第三人申请办理相关的过户登记手续，政府部门确认并要求办理，第三人对要求办理过户并无过错，且对房产管理无过错；2016年11月2日上饶市广丰区丰溪街道南屏居委会证明、农村常住人口登记表各一份，证明上饶市广丰区丰溪街道南屏居委会出具的潘奀清、潘惟清改名的证明作废；照片一组，证明涉案土地及房屋的全貌；租房协议一份，证明2011年9月6日，第三人将包含涉案房屋在内的房屋租赁给潘惟德使用；房屋分层平面图、会议纪要一份（原件经核对，由第三人当庭收回），证明测绘范围内都是第三人向被告购买的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告和第三人对原告提交的证据1的真实性无异议，合法性和关联性有异议，认为不能证明原告对涉案房产享有产权，本院对证据1的真实性予以确认；被告和第三人对原告提交证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为2016年11月2日上饶市广丰区丰溪街道南屏居委会重新出具了一份证明，证明之前出具的“潘惟明”改名“潘惟清”，“潘惟兰”改名“潘奀清”的证明作废，是否更名以公安机关的说明为准。本院认为，在原告提交的2016年12月7日上饶市广丰区丰溪街道南屏居委会出具两份证明上，上饶市广丰区公安局丰溪派出所写明“情况属实”并加盖印章，且有经办民警的签名，即使上饶市广丰区丰溪街道南屏居委会2016年10月31日出具的证明中关于“潘惟清”、“潘奀清”更名的情况作废，2016年12月7日的两份证明亦可证明“潘惟明”改名“潘惟清”，“潘惟兰”改名“潘奀清”的事实，故本院对原告提交的证据2中2016年12月7日的两份证明的真实性、合法性、关联性予以确认；被告和第三人对原告提交的证据3的真实性有异议，认为刘奀银并未在《租房协议》中签字，亦无法证明协议中的潘惟清、潘奀清与1953年的土地房产所有证中的潘惟明、潘惟兰有何关联，且租房协议本身没有明确房屋的所有权归属，协议出租的房屋与大石乡政府出售给第三人的房屋没有关联性。本院认为，《租房协议》第一段注明了租房原因是“新办复合肥厂为使用方便需向潘奀清同志，潘维清同志租为厂里使用一间房屋”，可见这间房屋就是本案当事人提到的后期“菌肥厂”内的房屋。《租赁协议》落款乙方处刘奀银的签名前标注了“代签”二字，说明刘奀银的名字并非本人亲笔所签。但是，广丰县大石综合加工厂落款乙方处加盖了印章及骑缝章，刘奀银的名字虽非本人所签，不影响案外人潘惟清、潘奀清在1988年对房产进行出租的事实。故本院对证据3予以确认；被告和第三人对证人姚某的证言有异议，认为证人描述涉案房屋旁边没有围墙，但第三人于2000年便在周边修建了围墙，且证人对被修理的房屋的位置描述得十分笼统，无法证明修缮的房屋是涉案房屋。本院认为，本案涉案的一间房屋在上饶市广丰区水南河边，同时也在原告现居住的房屋边上，证人对房屋的间数和位置的表述与涉案房屋的实际地点相符，故本院对证据4予以确认；被告和第三人对原告提交的证据5无异议，本院对证据5予以确认；被告和第三人对原告提交的证据6的真实性无异议，但认为无法确认拍摄的房屋是否就是涉案房屋。本院对证据6的真实性予以确认。被告对第三人提交的证据均无异议。原告对被告提交的证据1无异议，本庭对证据1予以确认；原告对第三人提交的证据2有异议，认为被告无权处置原告享有继承权的产房，第三人明知被告无权处分仍与被告签订《买卖房屋协议》，协议是无效的，收费票据亦未入账。本院认为，被告对第三人提交的证据2无异议，可以说明《房屋买卖协议》及《收费票据》的真实性，故本院对第三人提交的证据2的真实性予以确认；原告对第三人提交的《申请书》有异议，认为不具有房屋产权的证明效力。本院对证据3的真实性予以确认，对证明对象不予确认；原告对第三人提交的证据4有异议，认为原告提交的公安机关出具的证明足以证实“潘惟明”改名“潘惟清”，“潘惟兰”改名“潘奀清”的事实。“农村常住人口登记表”只能证明登记时使用的是什么名字，不能证明是否改名。本院对第三人提交的证据4的真实性予以确认，关联性不予确认；原告对第三人提交的证据5的关联性有异议，认为照片拍摄的地方不包含涉案房产。本院对证据5的真实性予以确认；原告对第三人提交的证据6有异议，认为出租的标的物与涉案房产无关，出租协议中房子是晒谷场边上的房子，不是本案的涉案房子。本院对证据6的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：坐落在原××饶市××村进士自然村水南溪边水南加工厂的一间房屋，于1953年确权给原告祖母刘翠花、父亲潘惟明（后改名潘惟清）、叔父潘惟兰（后改名潘奀清）共同所有，房屋四至为东大路、南吴富才屋、西空地、北东岺村人屋。刘翠花、潘惟清、潘奀清均于2014年前死亡。1988年4月20日，原告父亲和叔父将房屋出租给案外人使用。由于年久失修，原告分别于2000年和2005年出资雇请工匠修缮了房屋的瓦片和横条。1999年1月4日，被告与第三人签订《房屋买卖协议》，将包括原告享有继承权的房屋在内的水南加工厂的土地使用权及房屋出卖给第三人。第三人支付了30000元购房款。2004年12月1日，第三人向广丰县人民政府提交《申请书》，申请根据第三人与被告签订的《房屋买卖协议》，准予第三人办理广丰县永丰镇南屏村进士自然村溪边水南加工厂房屋及土地的房产证及土地使用证。之后，第三人并未实际取得房产证及土地使用权证。2016年，涉案房屋被纳入上饶市广丰区城市改造规划中，原告在拆迁时知晓被告与第三人签订的《房屋买卖协议》，对涉案房屋的归属及《房屋买卖协议》的效力产生争议。本院认为，本案争议的焦点有4个：1、1953年的《江西省广丰县土地房产所有权证》至今是否仍有效力；2、原告的诉讼主体是否适格；3、本案是否已过诉讼时效；4、本案是否适用善意取得制度。关于第一个问题，根据我国《物权法》的相关规定，除公法行为、继承或受遗赠、合法的事实行为等致物权变动的，物权的设立、变更、转让和消灭，不动产登记生效，动产交付生效。本案1953年的《江西省广丰县土地房产所有权证》属于不动产登记权属证书，被告和第三人未提交证据证明涉案的房屋经过不动产所在地登记机构重新登记，重新发放了不动产登记权属证书，即有新的不动产登记权属证书来代替1953年的《江西省广丰县土地房产所有权证》，故1953年的《江西省广丰县土地房产所有权证》至今仍有效力；关于第二个问题，案外人刘翠花、潘惟明、潘惟兰拥有所有权的房屋，在刘翠花、潘惟明、潘惟兰去世后，依法属于遗产。本案原告作为法定继承人可以参与遗产分配。因此原告必然是涉案房屋的所有权人或所有权人之一。所有权人或所有权人之一请求确认无处分权人签订的合同无效是法律赋予的权利，故本案原告不存在诉讼主体不适格的情况；关于第三个问题，并非所有的民事案件均适用诉讼时效制度，诉讼时效制度适用于实体法上的请求权，严格来说适用实体法上的请求权，即法律规定行为人可以要求义务人为一定的行为或不为一定的行为。程序上的诉权不适用诉讼时效，比如提起确认之诉的权利，请求作出形成判决的权利等。形成权、绝对权、抗辩权不属于诉讼时效的客体。本案原告诉请法院判决被告于第三人之间签订的《房屋买卖协议》中涉及原告有继承权的房产的部分无效，而非要求被告和第三人返还原物，故理论上本案属于确认无效民事行为的确认权，确认权属于形成权，形成权不属于诉讼时效客体不适用诉讼时效制度。因此本案不存在诉讼时效已过的问题；关于第四个问题，根据《物权法》第106条规定，不动产受让人需满足下列条件才适用善意取得制度：受让人受让不动产时是善意的并且支付了合理对价，受转让的不动产依法应当登记的已经登记。本案第三人在和被告签订《房屋买卖协议》时，被告并未出示涉案房产的不动产权属证书，第三人在未核实权属证书的所有权人是否是被告的情况下，贸然签订《房屋买卖协议》，主观上存在较大的过失和疏忽。因此本案的第三人不属于善意第三人，且由于涉案的房屋至今未进行不动产产权变更登记，本案不适用善意取得制度。综上，本案原告是涉案房屋的所有人或所有人之一，被告属于无权处分人。无权处分人订立的合同，只有经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权的，合同才有效。而本案原告拒绝追认，故本院对原告要求确认被告（前称广丰县大石乡人民政府）与第三人1999年1月4日签订的《买卖房屋协议书》无效的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：被告上饶市广丰区大石街道办事处（前称广丰县大石乡人民政府）与第三人潘是富1999年1月4日签订的《买卖房屋协议书》中，涉及原告享有继承权的四至为东大路、南吴富才屋、西空地、北东岺村人屋的部分无效。案件受理费100元，由被告上饶市广丰区大石街道办事处承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式及交纳上诉费，并按对方当事人的人事提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  陈 琅人民陪审员  潘红英人民陪审员  赵丽明二〇一七年九月十九日书 记 员  刘亚青