广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终596号上诉人（原审原告）：张燕，女，汉族，1979年7月31日出生，住罗定市。委托代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：肖志均，该公司总经理。委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。上诉人张燕因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2017）粤5381民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张燕上诉请求：一、撤销罗定市人民法院（2017）粤5381民初67号民事判决第二项；二、改判被上诉人支付逾期办证违约金59417.40元（以460550元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是46.06元/天，从2012年11月30日交房后180天即从2013年5月30日开始计算至房产证办结之日止，暂计算至2016年12月11日，共1290天，合计59417.40元）；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以撤销。一、上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金并未超过诉讼时效。1、法律关于诉讼时效起算的规定。（1）《民法通则》规定一般诉讼时效从知道或者应当知道自己权利受到损害之日开始计算两年。我国《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”（2）《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》规定诉讼时效期间从履行期限确定或者债务人明确确定不履行义务之日开始计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”2、《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金诉讼时效的约定。（1）逾期办证属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。（2）《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金计算的约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条明确约定：“如因甲方（即被上诉人，下同）的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方（即上诉人，下同）支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。”（3）逾期办证违约金属于债权请求权，适用诉讼时效的规定。根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，只要被上诉人存在逾期办证的违约行为，则每逾期一天都必须支付上诉人逾期办证违约金，该逾期办证违约金系基于被上诉人“逾期”而产生，属于一个新的债权，每逾期一天即产生一个违约金债权，所有的截止出证之前的违约金属于一个“连续的”、“一体”的债权，对该“一体”债权的请求约定属于债权请求权，该请求权从确定之日开始计算诉讼时效。（4）上诉人与被上诉人关于逾期办证违约金的“履行期限”的约定属于“相对确定”的约定。上诉人与被上诉人关于逾期办证违约金“履行期限”的约定为“至房地产权证出证之日止”，该约定明确了计算期限至“出证之日”止，只要是出证前一天超过了合同约定的期限，上诉人都有权要求被上诉人支付违约金，从该点来说，约定是明确的。但是，由于被上诉人何时办妥房产证，何时将房产证交付到上诉人手上，该时间是不明确的，所以双方关于履行期限的约定只是“相对确定”的。但无论如何，上诉人有权要求被上诉人支付逾期办证违约金至出证前一天止。至于被上诉人何时办妥房产证，上诉人并不清楚，只要尚未办妥房产证，上诉人都有权要求其支付逾期办证违约金。只有被上诉人为上诉人办妥了房产证，上诉人才终止要求被上诉人支付逾期办证违约金。此时上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的时间截点到来，履行期限也到来。按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》即开始计算两年的诉讼时效。在被上诉人办妥房产证之前，上诉人尚不知被上诉人何时办妥房产证，上诉人只知道自己可以要求被上诉人支付逾期办证违约金，至于可以支付多少，支付到什么时候，上诉人并不清楚，因为债权尚未确定，上诉人的受损程度尚未可知。所以诉讼时效的起算应当截止至被上诉人办妥房产证之日止。（5）逾期办证违约金的计算和支付约定属于“持续计算”的约定，而非“一次性支付”的约定。综上所述，逾期办证的违约金是按日计算，每天都不停的产生，不停的累积，一直持续计算至出证之日，而不是“一次性”支付违约金的约定。在一次性的违约金支付中，该违约金是明确和具体的，只要开发商存在逾期办证的违约行为，其即须支付购房者确定的违约金。此时购房者已知道开发商违约，违约赔偿金额也是确定的，此时即开始计算两年的诉讼时效。但上诉人与被上诉人关于逾期办证违约金的计算属于“按日计算”的“持续性”的过程，而非一次性支付，该两种方式适用不同的诉讼时效制度。（6）本案中上诉人并未知道自己主张“逾期办证违约金”的权利受到侵害。本案中，上诉人与被上诉人约定被上诉人每逾期办证一天即支付上诉人总购房款0.1‰的违约金，上诉人取得因被上诉人逾期办证而要求其支付违约金的权利，上诉人在诉讼中主张的也是该权利。而在本案中，被上诉人并未拒绝为上诉人办理房产证，更未明确拒绝支付上诉人逾期办证违约金。故在其迟延履行办证义务的时间只能在出证之日才能确定的情况下，其支付逾期办证违约金的时间也应当自其出证之日才确定，而被上诉人至今未能为上诉人办妥房产证，故上诉人起诉要求被上诉人支付逾期办证违约金并未超过诉讼时效。3、广东省高级人民法院的答复精神亦认为逾期办证违约金的诉讼时效应当从出证之日起开始计算两年。广东省高级人民法院于2013年8月1日给湛江市中级人民法院函复的《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》【（2013）粤高法民一复字第8号】中明确提到：“你院《关于上诉人湛江安康房地产开发有限公司与被上诉人李军商品房预售合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：涉案合同约定，卖方逾期交房超过60日，则自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，向购房人支付已付房款每日万分之二的违约金。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房或合同解除之日履行。购房人在实际交房或合同解除之前主张逾期交房违约金的，应当根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。本案中，安康公司于2010年9月5日实际交付房屋，则李军主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2010年9月6日起算，李军在2012年4月23日提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。”该函复明确将逾期交房的违约金视为一个“没有履行期限的整体债务”，诉讼时效从“实际交房（出证）”之日起开始计算两年。该案虽然是针对按日计算的逾期交房违约金的诉讼时效答复，但其案情与本案按日计算的逾期办证违约金的诉讼时效具有同一性，应当参照适用广东省高级人民法院的答复。4、与上诉人同一小区的众多购房者以同一事实和理由起诉均获得法院的支持。由于被上诉人逾期交房与逾期办证，造成包括上诉人在内的同一小区业主的经济损失，在上诉人居住的小区有大量业主以同样的事实和理由要求判决被上诉人支付逾期办证违约金。该诉请无论是在罗定市人民法院还是在云浮市中级人民法院，均得到支持，均认为与上诉人同小区的业主要求被上诉人支付逾期办证违约金未超过诉讼时效。而本案在更换其他法官审理后即作出截然相反的判决，令所有业主感到匪夷所思，纷纷猜测，恐有损司法的同一性和权威性。5、本案判决上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金超过诉讼时效不符合履约精神和诚信原则。本案如果判决上诉人的起诉超过诉讼时效，不但违反合同约定，更会为开发商故意违约敞开大门。判决被上诉人承担违约责任并未加重其负担，因为对该损失的赔偿在合同里有明确约定，是被上诉人可以预料的。相反，如果判决驳回上诉人的诉讼请求，反而让被上诉人有恃无恐，不但直接违背自己在合同中“每逾期一日支付购房款0.1‰的违约金”的承诺，更因为日后无需再承担任何违约责任而肆意违约，无心办证，违反合同履约精神和诚信原则。综上所述，一审判决在被上诉人关于逾期办证违约金债务承担的诉讼时效起算和截止、交房时间等存在重大错误，一审法院对该事实的认定错误，导致处理结果的错误，从而直接导致法律适用错误。一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。希望二审法院在依法查清事实真相的基础上，正确适用法律，公正裁决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人创宇公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。张燕向一审法院起诉请求：1.判令创宇公司立即为张燕办理房地产权属证书；2.判令创宇公司支付张燕逾期办证违约金59417.40元（以460550元为计算基数，按照日违约金万分之一计算是46.06元/天，从2012年11月30日符合交房条件后180天即从2013年5月30日开始计算到房产证办结之日止，暂计算至2016年12月11日，共1290天，合计59417.40元）；3.本案诉讼费用由创宇公司承担。一审法院认定事实：创宇公司是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市XX街道XXXX路XXXX住宅小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证字（2011）第X号《建设工程规划许可证》、罗建房预字第20110XX号《商品房预售许可证》后，创宇公司开始对该土地进行商品楼建造、预售。2011年5月14日，张燕作为买受方与创宇公司作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、张燕向创宇公司购买座落于罗定市XX街道XXXX路XXXX住宅小区的XX座XX层XX号。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：117.83㎡（套内建筑面积96.6177㎡）；四、总价款：460550元（4766.7249元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于2011年5月10日前交清首期款140550元，并于2011年5月30日前申请办理银行按揭贷款手续，贷款人民币320000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农业银行的专用账户为44664101040007XXX。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2012年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、非出卖人原因所造成的延误。七、关于产权登记的约定（合同第十五条、补充协议第四条）：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3.详见合同附件四《合同补充协议》第四条的规定。《合同补充协议》第四条约定，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的相关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行（买受人选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。出卖人向房管局提交办理房地产权证的申请后，因买受人提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，买受人应在收到出卖人通知之日起3天内补交资料，否则，因买受人原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由买受人承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证延迟的出卖人无须承担责任。八、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。张燕向创宇公司预交办理房地产权证书相关费用及资料，创宇公司至今没有为张燕代办房地产权证书，张燕以创宇公司违约为由诉至一审法院，要求处理。另查明，创宇公司于2014年4月28日取得竣工验收备案表。张燕确认2012年12月13日涉案商品房已交付使用。一审法院认为：本案属商品房销售合同纠纷。张燕、创宇公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：张燕主张的逾期办证违约金是否已超过了诉讼时效的问题。张燕与创宇公司双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房办理房地产权属证书的条件，创宇公司应在房屋交接后的180天内向有关部门报备应由创宇公司提供的资料，在张燕委托创宇公司代办房地产权证书的情况下，创宇公司应毫无拖延地代为办理。张燕提出按照合同约定创宇公司必须在2012年11月30日前将经验收合格的商品房交付张燕，并以此计算180天即2013年5月30日为延迟办证的违约起始日。鉴于创宇公司于2014年4月28日取得竣工验收备案表，即商品房符合交楼条件，创宇公司应在房屋交接后的180天内向有关部门报备应由创宇公司提供的资料为张燕办理房地产权属证书，由于创宇公司逾期至今仍没有为张燕办理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”张燕的诉讼时效为从2014年10月26日起计算二年，即至2016年10月25日为诉讼时效届满日。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”创宇公司提出超过诉讼时效的抗辩理由成立，予以支持，张燕的诉讼请求已过诉讼时效，应予驳回。虽张燕请求的违约金已过诉讼时效，但张燕现仍未取得房地产权属证书，创宇公司应履行将办理权属登记的资料报产权登记机关的合同义务。综上所述，张燕的诉请及创宇公司的抗辩理据充分的，予以支持；张燕的诉请及创宇公司的抗辩理据不足的，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，作出判决如下：一、限创宇公司于判决发生法律效力之日起30日内将张燕办理权属登记的资料报产权登记机关；二、驳回张燕的其他诉讼请求。案件受理费643元，由张燕负担543元，创宇公司负担100元。本院二审期间，上诉人张燕围绕上诉请求提交了以下证据：一、最高人民法院公报案例；二、《人民司法案例》中的案例及专家点评意见，均拟证明按日累计的违约金诉讼时效不应当从违约之日开始计算。被上诉人创宇公司提交了《不动产权证书》，拟证明被上诉人已于2017年3月1日为上诉人领取《不动产权证书》。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，涉案商品房于2017年3月1日取得《不动产权证书》。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人的起诉是否超过诉讼时效期间。关于上诉人的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。双方签订的《合同补充协议》载明：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的相关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止。因双方确认，上诉人于2012年12月13日收楼，故根据上述约定，被上诉人必须在上诉人收楼后的180日内办妥房产证，即2013年6月11日前办妥房产证，否则需承担违约责任。因双方约定，如出卖人违约，则每日按买受人已付商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，双方当事人所约定的违约金按被上诉人违约的时间累计而成，即每违约一天，则计算一天的违约金，属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”上诉人在2013年6月11日前未取得房产证，从此时起其权利受到侵害，则每天产生的债权均受到侵害，每个债权分别适用二年的诉讼时效，上诉人于2016年12月26日向一审法院提起诉讼，根据上述法律的规定，上诉人要求被上诉人支付2014年12月25日前产生的违约金，已超过二年的诉讼时效期间，应不受法律保护，上诉人要求被上诉人支付2014年12月26日之后产生的违约金，未超过二年的诉讼时效期间。上诉人要求被上诉人每日按已付商品房总价款0.1‰的标准，计付自2014年12月26日起至办妥权属证书之日（2017年3月1日）止的逾期办证违约金，符合合同的约定，应予支持。一审判决驳回上诉人的全部诉讼请求错误，应予纠正。因被上诉人已于2017年3月1日为上诉人办妥《不动产权证书》，即被上诉人已履行了办证的义务，故本院对上诉人要求被上诉人为其办理房地产权属证书的诉讼请求予以驳回。综上所述，一审判决认定部分事实不清，适用法律正确，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2017）粤5381民初67号民事判决。二、限云浮市创宇贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，以460550元为基础，按日0.1‰的标准，计付自2014年12月26日起至2017年3月1日止的逾期办证违约金给张燕。三、驳回张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费643元，由张燕负担246元，由云浮市创宇贸易有限公司负担397元。二审案件受理费1286元，由张燕负担493元，由云浮市创宇贸易有限公司负担793元。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一七年九月二十八日书 记 员  徐俊贤