山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0786民初1323号 原告：孙恒丰。 委托诉讼代理人：张梅杰，山东文宇律师事务所律师。 被告：昌邑市都昌街道山前社区居民委员会。 法定代表人：黄保戈，居民委员会主任。 委托诉讼代理人：秦佃塔，山东中强（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永清，昌邑博宇法律服务所法律工作者。 原告孙恒丰诉被告昌邑市都昌街道山前社区居民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法适用普通程序，三次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告孙恒丰及其委托诉讼代理人张梅杰、被告法定代表人黄保戈及委托代理人秦佃塔到庭参加了诉讼；第二次开庭，原告孙恒丰及其委托诉讼代理人张梅杰、被告委托诉讼代理人秦佃塔、被告原委托诉讼代理人黄治国到庭参加了诉讼；第三次开庭，原告委托诉讼代理人张梅杰、被告委托诉讼代理人秦佃塔、王永清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿房屋租赁费34500元；2、支付拆房奖励费12250元；3、房屋评估价值的15%即10000元；4、赔偿147.096平方米楼房价值482796元；5、支付评估费3000元。事实与理由：2010年5月13日，原、被告签订拆迁协议书一份，约定原告所有的住房5间，占地245.16平方米，兑换楼房147.096平方米，原告拆除旧房，被告一次性支付原告奖励费每间3000元，并按每间1800元支付原告18个月租赁费。被告保证在2011年10月20日前交房，逾期不交付，加倍支付租赁费。协议签订后直至今日，被告未履行合同约定的交房义务，且无可供交付的楼房。被告的行为已构成根本违约，因此，原告要求解除双方的协议，并赔偿损失，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，原告的诉讼请求无事实与法律依据。协议中并未约定被告应于2011年10月20日前向原告交付147.096平方米的楼房。协议第一条的约定为，原告宅基地245.16平方米，折合兑换楼房147.096平方米。即使存在违约，按协议第四条约定，被告承担的违约责任为加倍支付租赁费。事实上，分房时被告已通知原告选房，原告拒不选房，应视为自愿放弃。此后，被告一直向原告支付房屋租赁费，2016年6月12日前的房屋租赁费已付清。据此，被告认为原告没有取得拆迁楼房是其弃权的结果，原告领取租赁费的行为视为其愿意等待被告建房后再重新选房。目前，原告的宅基地处于闲置状态，原告的房屋在拆除前已进行了评估，原告诉讼请求第三项主张房屋评估价值的15%为10000元，由此说明，原告的实际损失为66667元。 原、被告围绕诉讼请求提供了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原、被告对原告提供的协议书、户口本、房屋所有权证、国有土地使用证等证据、本院依据原告申请从昌邑市国土资源局调取的土地登记审批表、地籍调查表复印件及本院依据原告申请委托山东恒通土地房地产资产评估有限公司作出的房地产评估报告均无异议，本院对其效力予以认定。 依据原、被告无异议的以上证据及双方当事人陈述，本院对以下事实予以认定：原告在昌邑市都昌街道山前社区原有住房5间，所涉土地为国有土地。因山前社区需进行旧村改造，2010年5月13日，原、被告关于原告房屋拆除、楼房置换等事宜签订协议书一份。约定原告房屋占地245.16平方米，折合兑换楼房标准层面积147.096平方米。二、按规定时间在2010年4月20日前拆除旧房，经领导小组验收后，被告一次性发给原告每间奖励费3000元，每间18个月的租赁费1800元，评估价值的15%部分待评估结果出台后发放给原告，4月20日以后拆除的，每拖一天扣除奖励费10%。三、旧房拆除后，经验收合格发给前7名选房号（按顺序发1-7号），7名以外不再享受自选楼房。四、被告保证在2011年10月20日前交房，逾期不交付被告将加倍发放租赁费。五、回迁楼为大产权房，……。协议下方，有手写“拆迁第伍号。黄保泽”的内容，黄保泽时任被告山前社区居委会委员。协议书签订后，被告未向原告交付协议书约定的置换楼房。被告向原告支付了2011年10月20日前的租赁费，2011年10月20日后的租赁费，被告已支付28000元。被告未向原告发放协议书约定的房屋评估价值的15%及奖励费。被告已将昌邑市山前御景园小区的6幢回迁楼通过抓阉形式分配给其他拆迁户，仅有78.7平方米楼房一套未予分配。以上用于回迁的安置楼房均为5层楼房，所涉土地为国有土地。在回迁楼房分配过程中，原告未能享受到协议书约定的自选楼房的权利。本案在审理过程中，根据原告申请，本院依法委托山东恒通土地房地产资产评估有限公司对位于昌邑市山前御景园小区内五层楼房二层住宅楼房的市场均价进行了评估，该公司接受本院委托后于2017年4月18日作出的房地产估价报告的估价结果为：估价对象在价值时点的评估单价为3282元/平方米。该报告显示的价值时点为2017年4月13日。 本案审理过程中，原告撤回了要求被告支付评估费3000元的诉讼请求。 对原、被告有争议的案件事实及证据，本院认定如下： 关于原、被告签订的协议书能否解除的问题。 原告主张，被告未按约定交付安置楼房，且无协议约定的安置房可向原告交付，原告已无法实现合同目的，被告构成根本违约，要求解除双方签订的协议书。 被告对原告的主张不予认可，认为原告拒绝参与抓阉分房是对权利的放弃，被告按约定向原告支付租赁费，原告接受，应视为原告愿意等待被告再建楼房后对其进行分配，因此，被告不构成根本违约，双方签订的协议书不应解除。即便被告违约，按约定被告承担向原告支付双倍租赁费的违约责任，协议也不应解除。被告为证实其主张成立，申请证人张某、黄某出庭作证，证人张某系山前社区前任居委会主任，证人黄某系山前社区居民，被告曾聘用其参与分房。该二证人证实，分房时适用抓阉选房，参与分配的楼房共6幢，原告参加过分房。证人黄某证实参与分配的6幢楼房均为4个单元，5层高。证人张某还证实：轮到原告抓阉时，原告不抓，他要求第二期改造后再抓阉。被告还提供分楼分配面积花名册一份，显示原告在花名册上排名第7。提供被告居委会委员、被告原委托诉讼代理人黄治国与前述证人张某签名的证明一份，内容为：2011年10月份，都昌街办山前社区居委会将孙恒丰列入分楼对象。在抓阉选楼时，孙恒丰对房屋面积不满意，拒绝选房。 原告对被告提供的证据及证人证言均不予认可，否认被告曾通知其参与抓阉分房。原告依据协议书第三条约定及协议书下方黄保泽书写的“拆迁第伍号”的内容，主张原告享有自选楼房的权利，而不是参与抓阉分房。 被告委托诉讼代理人秦佃塔于第一次庭审时，表示对原告提供的协议书下方“拆迁第伍号”及黄保泽的名字是否是黄保泽所写不清楚，第三次庭审时，又称听被告法定代表人说以上内容并非黄保泽所写，但并未就其该项主张提供证据。 本院认定如下：被告虽对原告提供的协议书下方黄保泽的名字及其手写内容有异议，并否认系黄保泽所写，但因协议书签订时，黄保泽任被告社区居委会委员，如以上手写内容及黄保泽的名字并非黄保泽所写，被告完全可以申请黄保泽出庭作证，且有能力就其异议提供其他证据，但被告既未申请黄保泽出庭作证，也未就其异议提供其他证据，应承担举证不能的法律后果，因此，本院对原告的异议不予采信并认定协议书下方的手写内容系黄保泽代表被告所书写。依据该手写内容及协议书第三条的约定，原告在拆迁置换房分配时享有自主选房权，虽然被告提供花名册、证人证言等证据并申请证人出庭作证，试图证明原告自愿放弃了对前期拆迁置换房的选房权，但即使被告提供的证据是真实的，被告要求原告抓阉选房也违反了协议书的约定，原告予以拒绝系对其享有的自主选房权的维护，而非对其享有的该项合同权利的放弃。据此本院认定，原告未按约定取得拆迁置换房完全系被告的违约行为所导致。被告在前期拆迁安置房分配后，继续向原告支付租赁费，原告予以接受，系双方的履约行为，也不能视为原告对其享有的自主选房权的放弃。综上所述，被告的违约行为导致原告至今未取得协议约定的安置房，被告现有的78.7平方米楼房并不符合协议约定条件，且时至今日，已严重超出合同约定的交房期限。据此，本院认定因被告迟延履行向原告交付楼房的合同义务，导致原告取得拆迁安置房的合同目的已无法实现，原告有权要求解除双方签订的协议。虽然原告的诉讼请求中未有该项诉求，但在事实与理由部分原告已对该项诉求作了明确表述，因此，应视为原告的诉讼请求中包括该项诉求，对原告的该项诉求，本院予以支持。 二、关于原告要求被告支付租赁费、奖励费、房屋评估价值的15%的诉讼请求能否成立及被告应支付的以上费用的数额问题。 关于原告主张的租赁费问题：原告主张按协议书约定自2011年10月20日至2017年7月20日，被告应向原告双倍支付租赁费69000元，被告实际支付28000元，尚欠41000元。但原告的诉讼请求中要求被告支付的租赁费数额为34500元。被告对原告的主张不予认可，并主张被告于2011年11月通知原告选房，原告拒不选房，该后果应由原告自行承担，此后，被告不应再向原告支付租赁费。 本院认定如下：原、被告签订的协议书合法有效，双方均应按照约定行使权利，履行义务。被告违反合同约定，要求原告抓阉选房，系违约行为，原告拒绝，系依法维护其权益，由此造成的后果应由被告承担，被告要求原告承担并以此作为对原告要求其支付租赁费主张的抗辩事由，本院不予采信。虽然按协议书约定，2011年10月20日后，被告应向原告加倍支付租赁费，至其向原告交付楼房之日止，但因本案中原告于第二次庭审时增加了要求解除协议书的诉讼请求，且该诉求已得到本院支持，因此，被告向原告加倍支付租赁费的截止日期为原告提出要求解除协议书之日即2016年10月10日。据此，被告应向原告支付租赁费（1800÷18×5×12×5-1800÷18×5÷30×10）×2=59666.66元，扣除其已支付的28000元，被告尚应支付原告31666.66元，对原告该项诉讼请求中超出该数额的部分，本院不予支持。 关于原告主张的奖励费及房屋评估价值的15%问题：原告依据协议书的约定，要求被告按协议约定支付奖励费，每间3000元，5间共计15000元；支付房屋评估价值的15%数额为10000元。被告主张原告要求支付的奖励费及房屋评估价值的15%对所有村民都未发放，且原告未提供房屋评估价值15%的计算依据，因而不同意向原告支付。 本院认定如下：因原告已按照协议书约定履行了拆除其5间房屋的合同义务，因此，被告应按约定向原告支付奖励费及房屋评估价值的15%，被告关于该二项费用对全体村民均未发放的主张，并不能对抗其应履行的该项合同义务。因协议书约定评估价值的15%部分待评估结果出台后由被告发放到户，且被告系旧村改造项目的组织实施者，因此对房屋评估价值的举证责任应由被告承担，被告未予举证，应承担举证不能的法律后果，原告主张房屋评估价值15%为10000元，本院予以采信。综上所述，被告应向原告支付奖励费15000元，支付房屋评估价值的15%数额为10000元，原告仅主张奖励费中的12500元，本院予以支持。 三、关于原告要求被告赔偿楼房损失482769元的问题。 原告主张，按照协议书的约定，原告应兑换楼房147.096平方米，原告申请法院委托山东恒通土地房地产资产评估有限公司作出的房地产估价报告显示山前御景园小区内五层楼房二层住宅楼房市场均价为3282元/平方米，因此，原告因解除合同造成的损失为3282元*147.096=482769元。 被告对原告的主张有异议，认为原告在诉求中明确认可其原有房屋价值为66667元，原告的实际损失应以其原有房屋价值为限。 本院认定如下：因原告拆迁其旧房时排名第五，依据协议书第三条约定，在置换房分配时原告享有自主选房的权利，因此，依据被告关于前期用于分配的楼房共6幢，每幢5层高、4个单元的相关陈述，如原告自主选房的权利得以行使，则完全能够分得以上楼房中的2层楼房。据此，原告要求按照山前御景园小区内5层楼房的2层住宅楼房的市场均价计算因协议解除为其造成的损失，本院予以支持。被告以原告的损失应以其原有房屋价值为限的主张，不符合法律规定，本院不予采信。由此，本院认定因协议解除而为原告造成的损失为482769元，原告要求被告赔偿，本院予以支持。 综上所述，本院认为，原、被告签订的协议书合法有效，被告逾期履行向原告交付楼房的合同义务，导致原告的合同目的无法实现，原告要求解除，本院予以支持。原告要求被告支付奖励费中的12500元、房屋评估价值的15%及逾期交付楼房的加倍租赁费，符合协议书约定，本院予以支持，但加倍租赁费应计算至原告要求解除协议书之日，被告已支付部分应予扣除。因协议解除系被告的违约行为所导致，因此，被告应赔偿原告因协议解除而造成的损失，原告主张的损失与其实际损失相一致，本院予以采信。原告自愿撤回要求被告支付评估费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告孙恒丰与被告昌邑市都昌街道山前社区居民委员会签订的协议书解除。 二、被告支付原告租赁费31666.66元、奖励费12500元、房屋评估价值的15%部分即10000元，以上共计54166.66元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、被告赔偿原告损失482769元，于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9228元，由原告负担50元，被告负担9178元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费9228元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  付明琪 人民陪审员  韩凤霞 人民陪审员  张雪洁 二〇一七年九月二十六日 书 记 员  寇知方