贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2631民初925号原告曾祥斌，男，1991年1月25日出生，侗族，住贵州省黎平县。原告王远路，女，1991年8月18日出生，侗族，住贵州省黎平县。系原告曾祥斌之妻。委托代理人曾祥斌，男，1991年1月25日出生，侗族，住贵州省黎平县。系原告王远路之夫。被告贵州良瑜房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631599393241T。住址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇五开南路“良瑜公园府邸”商住小区售楼部。法定代表人ＸＸ，男，该公司负责人。委托代理人罗鹏，男，贵州通衢律师事务所律师。原告曾祥斌、王远路诉被告贵州良瑜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告曾祥斌、王远路于2017年6月14日向本院提起诉讼，本院受理后。依法由审判员毛恩跃独任审判，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告曾祥斌、原告王远路的委托代理人曾祥斌，被告贵州良瑜房地产开发有限公司委托代理人罗鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年6月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告出资购买贵州良瑜房地产开发有限公司所开发的“良瑜公园府邸”5栋1单13层1-13-4号二期商品房，被告应当在2017年3月31日前向原告交付该商品房。2016年12月25日被告通知原告可以收房。原告接房后发现“良瑜公园府邸二期工程”的墙体保温工程存在严重的质量缺陷问题和欺诈行为。主要表现为内墙保温工程质量工艺不合格，根据“良瑜房产”提供的《住宅质量保证书》上的保温材料“中空微珠无机保温砂浆”进行物理检验，经层层剥离入水测试，只有表层大约两毫米砂浆能漂浮水面，下面砂浆剥至砖墙为止全部沉底，说明只有表层两毫米砂浆时“中空微珠无机保温砂浆”并且施工程序错误，更谈不上保温作用。根据“中空微珠无机保温砂浆”的外墙内保温工程程序，保温系统构造为：基层墙体（砖墙）—界面层（界面砂浆）—保温层（40MM保温砂浆）—抹面层（20MM抹面砂浆+耐咸纤维玻璃网布）。而“良瑜公园府邸”二期房的保温系统构造为：基层墙体（砖墙）—混凝土层（水泥砂浆）—保温层（2MM保温砂浆+耐咸纤维玻璃网布）其施工程序完全错误，保温层厚度远达不到工艺标准，不具备任何保温作用。其行为已严重违背了被告交房时提供的《商品房住宅质量保证书》中关于“保温工程”的相关规定。原告对保温工程材料市场价进行调查后发现，根据市场施工价格计算，仅墙体保温工程这一项被告就违约牟利60元/平方米。同时被告交房时提供的《商品房住宅使用说明书》上，其中“住宅节能构造”也对保温墙体、构造均有详细说明。根据《商品房买卖合同》第二十一条，该商品房应当符合有关民用建筑节能强制性标准的要求。未达到标准的，出卖人应当按照相应标准要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。根据《民用建筑节能条例》第二十二条，房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充规定。第四条，《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。因此，被告交付的商品房没有达到《商品住宅质量保证书》上载明的项目要求，应该根据其工程存在的质量问题按每户业主的实际平方米进行赔偿。那么，原告所购买的房屋面积为135.70平方米，该行业施工基本测算法如下：保温工程=住宅135.70平方米×1.5×60=12213元；原告损失金额共计：12213元。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。那么，被告应该赔偿原告的损失费为：12213元×3=36639元。对于上述问题，小区业主派出代表与被告协商解决无果。原告认为，被告的行为已经违反了《商品房买卖合同》的约定，属于严重的违约行为，应当按照合同约定向原告赔偿由此造成的各项经济损失。为此，原告根据《民事诉讼法》、《合同法》、《民用建筑节能条例》、《商品住址实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，申请人民法院委托第三方质量检测机构对“良瑜公园府邸”二期商品房的墙体保温工程进行质量检测，请求法院能够明察本案，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告作为一名普通购房者的合法权益。请求：1、依法判令被告向原告支付房屋损失36639元；2、本案住宅工程质量检测费由被告承担；3、本案诉讼费由被告承担原告在举证期限内向本院提交3份证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告与被告的合同关系；2、《商品房住宅质量保证书》，证明出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求，其中保温工程没有做；3、《商品房住宅使用说明书》，证明出卖人提供有关使用说明，其中对保温墙体、构造均有详细说明。经庭审质证被告对原告提交的证据1无异议；对证据2、3的证明目的有异议。被告辩称：答辩人认为原告所诉缺乏证据支撑，且寻求救济途径错误，依法应予以驳回。一、关于房屋损失问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告要求答辩人赔偿其房屋损失费，其就应向法院提交相应的损失证据，但原告提不出充分详实的证据支撑其诉讼请求，因此，其此项请求应予以驳回。二、原告所诉不属于民事诉讼范畴。根据《民事诉讼法》第三条的规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”而原告诉讼的是产品质量问题，而根据《建筑工程质量管理条例》第三条的规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”，由此可见，工程若存在质量问题应属于以上单位的管理范围，此其一；其二，根据建设部《房屋建设工程质量保修办法》第五条的规定：“国务院建设行政主管部门负责房屋建筑工程质量保修的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。”据此规定，房屋质量应由行政部门管理。当事人不能跳过行政程序而进入民事诉讼，即使诉讼，也只能提起行政诉讼。三、原告所诉房屋质量已达到验收合格的标准。原告提起诉讼后，答辩人已向人民法院提交了《贵州省房屋建筑工程竣工验收备案表》，该《备案表》的五家单位均确认该房屋符合备案条件，质量达到合格标准，现尚无证据推翻以上备案登记。因此，原告所诉房屋是否存在质量问题应以备案表为依据。综上所述，答辩人认为原告所诉证据不足，该案不属于民事管辖范畴，且房屋已达到合格标准。为此，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。被告在举证期限内向本院提交了工程竣工验收备案表，证明该楼房已经多家单位验收合格。经庭审质证原告对被告提交工程竣工验收备案表真实性没有异议，对其关联性有异议。良瑜公园府邸小区部分买受人以被告没有完成房屋墙体保温工程，向本院提起诉讼。为了查明案件事实，本院依职权于2017年3月14日对良瑜公司开发良瑜公园府邸小区住宅楼墙体使用保温材料情况向黎平县住房和城乡建设局发函函询，黎平县住房和城乡建设局就住宅楼墙体使用保温材料情况于2017年4月26日复函本院，复函内容为：良瑜公园府邸建设项目住宅楼的建筑节能原设计为外墙外保温，建设单位要求该工程的设计单位变更为外墙内保温，并出具了设计变更文件，房屋进行竣工验收前，建设单位组织了施工、设计和监理单位进行了节能专项验收，验收结果为合格。经审理查明：2016年6月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。被告按照双方签订的《商品房买卖合同》履行了交房义务。2016年11月23日房屋主体工程竣工验收合格。2016年12月15日黎平县住房和城乡建设局对房屋进行综合验收，认定该工程符合备案条件，准予备案。原告接收房屋后，认为被告交付的房屋没有按照被告出具的《商品房住宅使用说明书》和《商品房住宅质量保证书》使用外墙保温材料，房屋地面饰面没有完成。被告给原告的《商品房住宅使用说明书》墙体未约定保温材料。《商品房住宅质量保证书》中保修项目有保温工程，保修期限为5年，保修责任为保修期因材料、设计或施工质量问题而导致系统失去保温功能、影响使用安全等，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。原告为此向本院提起诉讼，请求：1、依法判令被告向原告支付房屋损失费36639元；2、本案住宅工程质量检测费由被告承担；3、本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼过程中向本院提出申请，其购买的商品房内墙体是否使用保温材料进行评估鉴定。黎平县住房和城乡建设局对“良瑜公园府邸一期工程”的墙体作出答复：良瑜公园府邸建设项目住宅楼的建筑节能原设计为外墙外保温，建设单位要求该工程的设计单位变更为外墙内保温，并出具了设计变更文件，房屋进行竣工验收前，建设单位组织了施工、设计和监理单位进行了节能专项验收，验收结果为合格。原告的房屋系二期工程，房屋质量已达到验收合格的标准，并已验收合格备案，为此，本院对原告申请内墙使用的建筑材料是否属于“保温材料”的鉴定不再进行。上述事实，有原、被告当庭陈述，《商品房买卖合同》、黎平县住房和城乡建设局黎住建函（2017）107号复函、工程竣工验收备案表等证据在卷。经庭审质证，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。本案双方当事人争议的焦点是被告交付给原告的房屋外墙体是否使用保温材料，是否符合合同约定，是否合格的问题。对房屋质量是否合格，墙体是否有节能保温材料，相关职能部门已进行专项验收，结果为合格，并准予备案。根据《建设工程质量管理条例》第三条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对建设工程质量负责。第四十三条规定，县级以上人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实行监督管理。黎平县住房和城乡建设局是对黎平县商品房开发综合验收是否准予备案的唯一机构。该工程已经相关部门验收合格，2016年12月15日黎平县住房和城乡建设局认定该工程符合备案条件，准予备案。原告接收被告房屋后，认为房屋质量不符合要求，对房屋是否合格的认定，不是人民法院职权范围，原告应当先向作出质量合格认定的机关申请复核，而不是直接向人民法院提起诉讼。原告请求被告支付房屋损失36639元的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。原告请求被告承担住宅工程质量检测费的主张，原告申请内墙使用的建筑材料是否属于“保温材料”的鉴定没有进行，住宅工程质量检测费没有实际发生，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告曾祥斌、王远路的全部诉讼请求。案件受理费715元，减半收取357.50元，由原告曾祥斌、王远路负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  毛恩跃二〇一七年九月一日书记员  石启云