山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1722民初1697号原告（执行案外人）：孙卫华，男，1970年9月8日出生，汉族，住单县。委托诉讼代理人：李杰，山东法运律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘世学，山东盛雅律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈秋平，女，1966年7月24日生，汉族，住单县。第三人（被执行人）：董庆华，女，1962年1月23日生，汉族，住单县。第三人（被执行人）朱坤军，男，1961年9月10日出生，汉族，住单县。原告孙卫华（以下简称原告）与被告陈秋平（以下简称被告）、第三人董庆华及朱坤军（以下简称第三人）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭于2017年6月23日、9月8日公开开庭审理了本案。原告孙卫华及其诉讼委托代理人李杰、刘世学，被告陈秋平及其诉讼委托代理人张秀柱、第三人朱坤军到庭参加了诉讼，第三人董庆华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求陈秋平不得申请执行对单县单城镇济商路北段路东房产证号00××52房产的执行；2、确认上述房产归原告所有。事实和理由：单县人民法院在陈秋平起诉董庆华、朱坤军民间借贷纠纷一案中，于2016年4月5日对上述房产予以查封，在该房产执行中，原告提出执行异议后，本院以（2017）鲁1722执异1号裁定书驳回了原告的异议申请。原告因其已实际买受上述房产，按约定实际交付了涉案房款，且已实际占有了该房产，对上述房产享有所有权，该房产没有办理过户非原告原因为由，向本院提起诉讼。被告陈秋平辩称，其在对第三人民间借贷纠纷一、二审案诉讼中，第三人董庆华均到庭参加诉讼，如原告买受第三人上述房产，应交付全部房款，且应依法办理房产过户登记，不存在联系不上董庆华情形，原告与第三人房屋买卖合同系恶意串通，因该房产没有办理过户登记，其申请对该房产执行有效，应驳回原告起诉。第三人朱坤军述称，在2015年5月22日，因其家庭急用钱，欲向本案原告借钱，达成合意后，原告将现金12万元汇入董庆华银行卡内，后因无力偿还，在三名证人见证下，双方于2015年11月15日签订涉案《房屋买卖合同》，约定房款总金额14万元，协议日共交付房款13万元，相关土地证、房产证也一并转交给孙卫华，其后，多次催促原告办理过户，因再联系不上董庆华，故未能办理过户登记。第三人董庆华未书面答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告于2015年5月22日通过银行向董庆华账户内转款12万元；2、原告与第三人朱坤军、董庆华于2015年11月15日签订的《房屋买卖合同》，“合同”约定涉案房产总价款“拾肆万元”，原告于2015年11月15日前交付孙卫华价款13万元（含之前转入董庆华款12万元，余款1万元在办理完房产过户登记后交付，由中间人姚某、郭读太、李保景等签字为证，用以证明原告与第三人在2015年11月15日将涉案房产有偿转于原告所有、使用，亦将相关证照一并转于原告，证人姚某出庭作证，证明上述事实；3、原告与吴孝轩于2016年4月11日签订涉案房屋《租房合同书》，用以证明原告实际占有该房产，并将涉案房产出租于其使用，收取租金，每年收取两次，每次1350元，都没有出具手续，吴孝轩出庭证明了上述事实；4、原告及当事人朱坤军均称，签订房屋买卖合同后，单方及共同到房产登记部门要求办理过户登记，均被告知应由房产共同所有人到场签字认可，但因联系不到董庆华，办理登记未果；5、单县房管局窗口工作人员靳某出具的证言，证明孙卫华曾去咨询办理过户登记事宜，被告知须房产共有人携有效证件共同签字，该证言经本院核实；6、证人董某证言一份，证明人系第三人董庆华之弟弟，主要内容为朱坤军因联系不到董庆华，曾委托其联系董庆华，说房子已卖给了别人，要求其配合过户，董庆华答应回来办，但一直没有见到董庆华回来。被告为支持其抗辩请求，向本院提交如下证据：1、证人修玉侠出庭证言，主要内容为其与陈秋平、董庆华均系朋友，在2016年二、三月份，其与陈秋平见到董庆华，陈秋平说其急用钱，大约十几万元，董庆华说陈秋平帮了其大忙，有两套房子来，不用担心，可以用涉案房产抵账；2、证人张某证言，大约同修玉侠证言，让陈秋平别急，涉案房产拆迁便可以偿还陈秋平借款；3、证人魏某、周某证言，主要内容为同陈秋平于2016年大约农历10月份，去看涉案房产，当时里边有人，那人说租的好像姓董的夫妻二人的房子，刚向董庆华夫妻交了房租，具体事宜找她们。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本院（2016）鲁1722民初1741号、中院（2016）鲁17民终1688号民事判决书及本院（2016）鲁1722民初1741之一号民事裁定书、（2017）鲁1722执异1号民事裁定书已经生效，上述查明的事实予以确认。根据当事人陈述、举证、质证及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、第三人朱坤军、董庆华曾向原告借款12万元，后无力偿还；2、该涉案房产属第三人共同所有，原告与第三人于2015年11月15日签订《房屋买卖合同》，由三名“中间人”签字为证，相关土地证、房产证遂一并转于原告，原告根据该合同支付第三人房款共计13万元，余款1万元待办理完过户登记后交付；3、原告以房产所有人名义于2016年4月11日将涉案房产出租于他人使用，并签订《租房合同书》，收取租金；4、原告、第三人或共同或单独到房产登记部门要求办理过户登记，因董庆华不到场，未果，同证人靳某证言能相互印证；5、被告与董庆华民间借贷纠纷借条形成于2016年2月9日，本息13万元，未约定房产抵押，诉讼时间为当年3月29日；6、第三人尚有舜和雅苑房产及董庆华有退休工资可供执行；7、本案开庭前，被告以其手机打通了董庆华电话，承办人接听电话，告知其延期后开庭时间，希其到庭，但逾庭审时间，董庆华亦未到庭。本院认为，本案争执焦点一，原告与第三人的买卖合同是否合法有效。《城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告因借付给第三人款项，第三人不能返还，于2015年11月15日在“中间人”见证下，双方签订《房屋买卖合同》，约定价款14万元，在当日之前交付13万元，含原告之前转于董庆华款12万元，余款1万元待办理过户登记后交付，双方均签名予以认可。依照上述约定，原告交付房款后，第三人将涉案房产及土地证、房产证均交于原告，其时，双方借款已转化为房屋购买款，原告与第三人的上述转让行为符合上述法律规定。后，原告将上述房产对外出租，收取租金，印证了原告已实际占有该房产。被告与第三人借条的形成时间在后（即2016年2月9日），本院查封时间为2016年4月5日，且借条形成时未设定抵押，被告通过证人证言不能证明该“房屋买卖合同”系“恶意串通”，亦不能举证否定该转让合同的真实性、合法性，故其抗辩理由不能成立。综上，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》真实合法，为有效合同。焦点二，办理过户登记情况。中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”。原告、第三人朱坤军均称，房屋买卖合同签订后，即找不到董庆华，及至本案诉讼也联系不上，在本案开庭前，承办人告知其延期后开庭时间，希其到庭，其逾庭审时间，仍然未到庭，该事实能与董某证言相印证。房屋买卖合同签订后，第三人朱坤军愿协助办理过户登记手续，由于董庆华不配合，造成该不动产过户登记不能的原因不在于原告。相反，原告根据合同约定，取得了涉案房产的所有权后，欲积极实现登记，以保护其物权期待权，符合原告愿望。被告称，其与董庆华的诉讼，董庆华均到庭，欲证明不存在联系不到董庆华的情形。本院判决书认定的事实是，董庆华参与诉讼欲为实现减少利息计算及称借陈秋平款系自己所用与朱坤军无关的诉讼目的，其参与诉讼不必然等同积极配合本案原告实现房产登记，且本院告知其开庭时间后，仍未到庭，其在返还债务中不排除逃避情形，而采取放任心态。焦点三，查封情况。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告与第三人《房屋买卖合同》第三条约定：“按双方约定价钱付款，总金额人民币壹拾肆万元整，房价款的支付方式，乙方（原告）在二〇一五年十一月十五日（合同签订日）前付给甲方（第三人）总房款壹拾叁万元整，余款壹万元在乙方办理完过户手续后一次性付清”。该条款系附条件式限制性付款约定，即只要条件成就，原告才应该交付该款，符合安全交易原则，因第三人原因房产登记未果，该款未交付，原告作为买受人不应承担提前支付的归责责任，由此，原告已按合同约定支付了全部价款，应予认定。焦点四，本案通过审理已查明，第三人有退休工资及另处房产，可以作为被告另行实现权利的参考途径。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。综上，原告已经对上述涉案房产完成了签订合法有效的书面合同，且支付了相应房产价款，已经合法占有了该不动产，办理过户登记不能的原因“非买受人自身原因”，原告没有过错，而办理房产过户登记属部门行政法规，就本案而言，原告即使未能办理房产过户登记，亦不能影响原告对该物权的实现，且被告对第三人房产申请实现执行金钱债权并非唯一途径，第三人尚有另处房产及退休工资可供执行，故，原告提出的执行异议，能够排除执行。据此，依照《城市房地产管理法》第41条、中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第十三条、最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、不得执行单县单城镇济商路北段路东房产（证号××号）；二、原告孙卫华对上述房产（证号00××52）享有所有权。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  王全忠人民陪审员  卢成伟人民陪审员  孙广顺二〇一七年九月十日书 记 员  房殿军