北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初13578号原告：杜云岳，男，1987年5月1日出生，建信信托有限责任公司风险经理，住北京市丰台区。原告：张垚，女，1989年9月27日出生，住北京市丰台区。二原告的委托诉讼代理人：陈刚，北京市青天律师事务所律师。被告：盛林，男，1975年8月23日出生，清华大学玉泉医院医生，住北京市丰台区。被告：李承文，女，1984年5月8日出生，住北京市丰台区。二被告的委托代理人：吴建华，北京市海弘律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，该公司诉讼专员。原告杜云岳、张垚与被告盛林、李承文，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告杜云岳、张垚及其委托诉讼代理人陈刚，被告盛林、李承文，第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜云岳、张垚向本院提出诉讼请求：1.二被告立即协助原告办理北京市丰台区光彩路65号院4号楼14层1408号房屋的过户手续；2.二被告立即交付房屋；3.二被告支付逾期履行合同违约金，按总房款日万分之五从2016年6月1日至实际过户之日止；4.诉讼费用被告承担。事实与理由：二原告为夫妻关系，二被告为夫妻关系。2016年3月5日，原被告双方经链家居间就坐落于北京市丰台区光彩路65号院4号楼14层1408的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》及补充合同，约定交易房屋价款为人民币260万元、付款期限及房屋过户等情况。原告于签订合同当天支付定金人民币9万元。双方于4月22日完成房屋核验，原告于4月26日通过理房通托管的方式缴纳首付人民币82万元，双方于4月28日完成网签手续，于5月3日完成缴税。5月4日，建行东四支行批准了原告的个人住房贷款（金额：168万元），并发放通知书。原告均按约定履行了自己的义务。5月17日，链家向登记房屋妻子兼代理人李承文通过5月20日办理房屋产权转移，18日，李承文以登记房主盛林出差为由拒绝并提出涨价的要求，并向链家告知房屋将于5月24日返京；随后链家将办理权属登记的时间更改为5月26日并告知李承文；5月24日，原告为了尽快过户与李承文电话沟通涨价事宜未达成一致，5月25日，原告与链家多次催促未果，26日双方未能如期办理房屋权属转移手续。在随后的沟通过程中，登记房主盛林及其妻子李承文多次以在外出差、没时间及涨价为由拒绝配合过户，并向原告提出直接将首付款打入被告账户及重新签订合同的无力要求。现为维护原告合法权益，故诉至法院。盛林辩称：该房屋是我的婚前财产；原告所述与我签署的买卖合同，签订日期为2016年3月5日，我本人不在北京，也不知道卖房的事情。不同意交房和违约金的请求。李承文辩称：我是在3月5日上午接到链家通知，有人要买房，我在电话中告知链家盛林不在北京，链家公司工作人员说已经与盛林沟通好了，让我直接去签订合同，我下午就在链家另一工作人员的指引下签订的买卖合同。签订之前我提出需要与盛林沟通，链家说已经沟通好了，不用再沟通，盛林的电话打不通，我就没有再与盛林沟通，后来我就签订了合同。后，盛林回来不同意出售房屋，我感觉受到链家的欺骗，我是在不知情的情况下，在链家签订的合同。不同意交房和违约金的请求。链家公司述称：我方同意配合办理过户手续，第二项诉请不针对我方，我方不发表意见。3月5日签订的合同，所有的售房手续都完备，缴税之后过户之前，被告不配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，盛林从北京东和嘉业房地产开发有限公司购得北京市丰台区光彩路65号院4号楼14层1408号房屋。2011年1月12日，盛林与李承文结婚。2016年3月5日，李承文代盛林与杜云岳、张垚签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定杜云岳、张垚购买盛林名下北京市丰台区光彩路65号院4号楼14层1408号房屋，总价260万元，定金9万元，拟贷款168万元，合同签订之日起120日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，李承文代盛林（甲方）与杜云岳、张垚（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，5、申请购房贷款：甲乙双方应于出网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在下批货函后三个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。第四条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同日，杜云岳、张垚向李承文支付定金9万元。2016年3月28日，盛林与杜云岳、张垚共同到中国建设银行北京市分行办理面签手续，盛林在中国建设银行北京市分行个人再交易住房贷款面签记录表和中国建设银行北京市分行个人类贷款申请审批表上签字。2016年4月26日，杜云岳、张垚通过理房通托管向盛林的理房通账户支付购房款82万元。2016年5月4日，杜云岳取得中国建设银行股份有限公司北京市分行东四支行的贷款发放批准通知书。2016年6月1日起，盛林以中介存在欺诈为由，要求杜云岳、张垚先行或者同时支付购房款才同意继续履行合同。后因盛林一方不配合办理过户手续，涉案房屋至今未完成过户。庭审中，盛林向本院提供其署名的《关于房产所有权的声明》一份，欲证明其房屋是2005年1月购买，全额付款，由其母亲崔玉蓉出资，认为涉案房屋与其母亲有直接关系，双方的合同侵犯了第三人崔玉蓉的居住权，应当是无效的。2017年1月，崔玉蓉将盛林、李承文、杜云岳、张垚诉至本院，要求确认涉案《北京市存量房屋买卖合同》无效，该案件因崔玉蓉未及时补交诉讼费而按撤诉处理。2017年7月25日，崔玉蓉将李承文、杜云岳、张垚诉至本院，要求确认李承文、杜云岳、张垚所签涉案《北京市存量房屋买卖合同》无效，并确认其对涉案房屋享有居住权。在该案件审理中，崔玉蓉撤回了确认李承文、杜云岳、张垚所签房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件审理中，杜云岳、张垚表示如法院判决合同继续履行，愿意一次性支付全部剩余购房款。本院认为：本案争议焦点为：1.涉案《北京市存量房屋买卖合同》对于盛林是否具有约束力；2.崔玉蓉所提其权利受侵害问题是否影响涉案《北京市存量房屋买卖合同》的履行。关于涉案《北京市存量房屋买卖合同》对于盛林是否具有约束力的问题。虽然涉案《北京市存量房屋买卖合同》系由李承文代签，但盛林签署中国建设银行北京市分行个人再交易住房贷款面签记录表和中国建设银行北京市分行个人类贷款申请审批表的行为显示其对于双方《北京市存量房屋买卖合同》的签署是知情且同意的，故涉案《北京市存量房屋买卖合同》对于盛林显然应具有约束力。关于崔玉蓉所提其权利受侵害问题是否影响涉案《北京市存量房屋买卖合同》履行的问题。从本案查明的事实看，没有证据显示崔玉蓉对于涉案房屋享有所有权，而其在本院另案主张的所谓居住权，无论其主张成立与否均不能影响所有权人处分房屋的权利，即无论崔玉蓉是否享有其主张的居住权，均不影响本案合同的履行。现杜云岳、张垚表示愿意一次性支付全部剩余购房款，并要求盛林、李承文交付房屋、协助办理房屋过户手续的请求，并无不当，本院予以支持。杜云岳、张垚要求盛林、李承文支付的逾期履行合同违约金，金额过高，本院依据双方的履行情况、违约情节、诉讼行为、守约方的损失范围酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、杜云岳、张垚于本判决生效之日起十日内向盛林支付剩余购房款一百六十九万元；二、盛林、李承文于本判决生效之日起十日内协助杜云岳、张垚办理将北京市丰台区光彩路65号院4号楼14层1408号房屋过户至杜云岳、张垚名下的手续；三、盛林、李承文于本判决生效之日起十日内将北京市丰台区光彩路65号院4号楼14层1408号房屋交付给杜云岳、张垚；四、盛林、李承文于本判决生效之日起十日内向杜云岳、张垚支付逾期履行合同违约金，自二〇一六年六月一日起至涉案房屋实际办理过户之日止，每日按照七百八十元计算；五、驳回杜云岳、张垚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28400元、保全费5000元、公告费260元，由盛林、李承文负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  付 强人民陪审员  谢翠霞人民陪审员  王连弟二〇一七年九月二十七日书 记 员  杨 健