江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初843号��告：赖华林，男，1976年12月22日出生，汉族，赣州市赣县区人，住江西省赣州市章贡区。原告：刘国庆（原告赖华林的妻子），女，1972年10月1日出生，汉族，赣州市赣县区人，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：赖华林，男，1976年12月22日出生，汉族，赣州市赣县区人，住江西省赣州市章贡区。特别授权代理。被告：赣州市章贡区南桥实业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江新区瑞金路8号。法定代表人：曾宪斌，该公司董事长。组织机构代码证：70571269-X。委托诉讼代理人：陈美志，江西实创律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：张玮，江西实创律师事务所实习律师，一般代理。原告赖华林、刘国庆诉被告赣州市章贡区南桥实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖华林，被告赣州市章贡区南桥实业有限公司的委托诉讼代理人陈美志、张玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金18243元。自2015年5月27日至2017年1月5日止，每天按已付房款311838元的0.01%计算；2、诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告将第一条诉讼请求变更为：1、被告按已付房款311838元从2015年5月27日起，按日万分之二向原告方支付延期办理权属证书违约金至本判决生效之日止。事实和理由：2013年12月14日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20131201670），约定被告将位于赣州市章贡区章江新区××路×号××城×栋×号房屋出售给原告，总房款为311838元，交房日期为2014年6月30日。合同约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人应在该商品房交付使用后720日内将商品房《建设用地使用权证》交给买受人。按照合同约定，被告应在2015年5月26日前办理好房产证，但被告未在合同规定时间为原告办理。原告多次找到被告要求办理房产证，被告以种种理由推脱敷衍。合同第十七条约定，逾期超过30日后，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同第七条：买受人逾期付款的违约责任约定为违约金按日支付。因此，合同第十七条虽然为明确按日计算，但根��权利义务对等原则，可以明确为按延期办理的天数按日按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、赖华林、刘国庆身份证复印件，证明原告的诉讼主体适格；证据2、商品房买卖合同复印件（合同编号20131201670），证明双方的权利义务。被告辩称，1、逾期办理房屋产权证及土地使用权证存在免责事由，遇到雨季，工期延长；2、原告诉讼请求无法律事实依据，主张的违约金在合同中无对应条款。原告主张违约金未明确是何种违约金，涉及到房屋所有权证建设用地使用权登记，对于办理权证时限约定不��致，违约金约定有不一致。原告若主张本合同设计条款不合理，合同可变更可撤销，应当在法定期限内行驶该权力，但原告并未行驶该权力；3、原告主张违约金过高，原告并未举证证明变更逾期办理上述证件对其造成的损失数额，应当承担举证不能带来的不利后果。被告为证明其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证、任免文件等复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据2、降雨量统计复印件，证明雨天导致工期延误，被告存在免责事由；证据3、停运通知复印件，证明停运导致工期延误，被告存在免责事由；证据4、（2015）赣中民一终字第266号民事判决书复印件，证明类似案件的生效判决；证据5、竣工验收备案表复印件，证明原告所购买的房屋已经竣工验收，被告可以履行交房事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，原告提交的证据1、2，被告提交的证据1，当事人不持异议，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院对此认定如下：原告对被告提交的证据2的真实性、合法性有异议，经本院庭审核实，该组证据系降雨量统计，被告作为开发商，应对施工期间的天气状况作出预测，合理预计工期，确保在承诺的工期内顺利完工，故正常的下雨天气不构成不可抗力的事由，故对该组证据的三性不予认定；原告对被告提供的证据3的三性均有异议，该证据系停运通知，被告未提出证据证明赣州市城市管理委员会下达停运通知的时间段内，被告开发的本案争议房屋正处于流散物体运输期间，该停运期间不必然导致被告开发的工程停工，故对被告提交的该组证据的关联性，本院不予认定；被告提交的证据4系（2015）赣中民一终字第266号民事判决书，该组证据所反映的案情与本案案情并不相同，与本案不具有可比性，故对该组证据的关联性，本院不予认定；被告提交的证据5系竣工验收备案表，该组证据表明涉案房屋于2015年4月28日竣工验收合格，双方可以履行交房事宜，故本院对该组三性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月14日，原告赖华林、刘国庆与被告赣州市章贡区南桥实业有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编���：20131201670），约定原告以311838元的价格购买被告开发的位于赣州市章××新区××地××楼××室房屋一套。同时约定：被告于2014年6月30日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给原告。买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在商品房交付使用后360日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》，逾期超过30日的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约定支付了购房款，被告未在合同约定的时间向原告交付房屋，亦未在合同约定的时间内办理好《房屋所有权证》。原、被告就逾期办证事宜协商未果，原告遂诉至本院处理。另查明：2015年4月28日，被告开发的原告所购商品房经相关单位验收合格取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约定履行各自的义务。本案被告未依合同约定的时办理好房屋权属证书，属于逾期办证，理应按合同约定和法律规定承担相应的违约责任。关于被告的违约责任如何承担涉及两个方面：一是逾期办证的起始时间的确定；二是违约金计算标准的确定。关于逾期办证时间的确定问题，依据原、被告的合同约定，逾期时间应从商品房交付使用后360日内办妥，本案中，被告存在逾期交房的违约行为，故其实际交房时间晚于合同约定的最后交房期限，本院认为，本案争议的逾期办证的开始���间不能因为被告的其他违约行为而顺延，这将造成原告损失的扩大化，故本院认为，逾期办证的开始时间应为合同约定的最后交房期限的第二天计算360日后计算，即从2015年6月25日起。原告主张计算至本判决生效之日止，因原告主张的该日期不确认，本院酌定计算至2017年9月25日止。关于违约金计算标准的确定问题，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，被告主张合同约定的违约金过分高于造成的损失，应承担相应的举证责任，但本案被告并未完成该举证责任；原告亦应就损失的范围、大小作出陈述，并进行适当举证，而本案原告也未完成对该部分事实的举证责任，故综合考虑以上因素，根据原、被告双方合同约定和公平、诚实信用原则，本院认定被告应以原告已支付的购房款311838元为基数，按每日0.01%的标准向原告支付810天的逾期交房违约金。需要特别说明的是，首先，关于合同约定为“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，该条款中没有约定是按日计算，但从合同逾期付款的违约金约定以及正常的经济往来惯例，从该条款中0.01%的违约金标准来看，其计算方式应为按日计算，本院对该项事实给予确认；其次，关于原告主张按照公平原则，应参照逾期付款的违约责任，应按日万分之二来计算。由于本案诉争的是逾期办证的违约责任，逾期交房的违约责任已另行处理。本案诉争的房屋已实际交付，其逾期办证并不影响原告的实际使用，故其参照逾期付款的违约责任来主张损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、��一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赣州市章贡区南桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赖华林、刘国庆支付逾期办证违约金计25259元（从2015年6月25日起计算至2017年9月25日止）；二、驳回原告赖华林、刘国庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，由原告赖华林、刘国庆负担306元，由被告赣州市章贡区南桥实业有限公司负担660元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  张 霞人民陪审员  庄明静二〇一七年九月四日书 记 员  邹素珍