金华市金东区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0703民初2343号原告：浙江金华中宁房地产有限公司,住所地金华市金东区金瓯路以南C19地块。法定代表人：包建军，董事长。委托代理人：朱国勇，浙江勇往律师事务所律师。被告：刘奇佳，女，1986年12月11日出生，汉族，住黑龙江省肇东市园林北路**号*室，现住金华市。委托代理人：叶伟荣、黄红英，浙江铭瑞律师事务所律师。原告浙江金华中宁房地产有限公司（以下简称中宁公司）诉被告刘奇佳商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中宁公司委托代理人朱国勇、被告刘奇佳及其委托代理人叶伟荣、黄红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中宁公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认解除原、被告双方2016年10月1日签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告协助原告解除上述商品房买卖合同预售备案登记（备案受理编号为1611140015337）。3、判令被告协助原告解除上述商品房所涉的浙江省编号为BDC3307031201619773576，浙（2016）金华市不动产证明第0025048号的不动产预告登记。4、判令被告向原告支付12150元违约金（按累计应付款40.5万元的3%计算）。5、本案诉讼费由被告承担。为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书一份，证明原告诉讼主体资格。2、被告身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格。3、《商品房买卖合同》一份，证明原被告双方签订《商品房买卖合同》的事实，及相关权利义务约定。4、金华市预售商品房合同备案证明一份，证明涉案商品房2016年11月14日已办理合同备案登记。5、不动产登记证明一份，证明涉案商品房2016年11月21日已办理不动产预告登记。6、韩琳琳（与被告对接的公司销售人员）情况说明、微信聊天截图一份，证明由于被告自身原因，银行在进行放贷审核时提出需增加5万元首付才能办理按揭贷款，但被告并未按照原告工作人员通知要求补齐需增加的首付并办理按揭手续，而是一再拖延的事实。7、《解除合同通知》、顺丰快递面单（复印件）、邮寄情况查询（来源于外网查询打印），证明原告于2017年4月6日向被告寄送《解除合同通知》，被告签收的事实。8、根据被告提供的光盘整理的与韩琳琳通话录音，证明被告对银行要求增加首付是明知的，但其一直拖延办理。被告信用卡逾期，存在征信问题的事实。被告曾承诺一次性付款但未履行的事实。9、根据被告提供的光盘整理的其与恒丰银行胡总通话录音，证明胡总对于涉案商品房贷款的具体事宜并不清楚。被告贷款事宜由黄巍（恒丰银行经办贷款工作人员）经办，且被告于黄巍有联系的事实。10、韩琳琳于被告微信截图一张、2015年3月30日中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行银行业监督管理委员会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，证明涉案房屋是被告所购的第二套房屋，依政策涉案房屋首付需提高到40%计23.2万元。鉴于被告仅付首付款17.5万元，还需补首付5.7万元。11、韩琳琳与黄巍微信截图4张(来源于韩琳琳的手机)，证明恒丰银行工作人员黄巍曾通知被告补缴首付款的事实。12、2017年5月10日刘奇佳《情况说明》，证明被告刘奇佳与原告签订《商品房买卖合同》后，被告明知因银行政策改变，其首付比例须提高至40%计23.2万元，被告须补交首付款5.7万元，并且该补交的差价是银行人员工作核算的事实。被告刘奇佳辩称，原告没有解除权，原告向被告发出的解除通知不具有法律效力。本案商品房买卖合同是由原告提供的格式合同，合同约定首付30%，即17.5万元，按照合同约定，被告已经支付了首付款，并向原告提交了办理贷款所需材料，原告的合作银行放贷是由原告单方联系。原告并没有证据证明因被告自身原因而提高首付比例。本案不是由于被告的自身原因增加首付，在签订商品房买卖合同之前出台的2015年3月30日购房政策至今未变。提高首付款比例属于变更合同主要条款，未与被告协商，属于原告违约。合同第八条第二款第三点明确约定原告的通知义务，并在附件八第二条约定了送达方式采用邮寄、公告或者专门送达，而原告通过微信方式通知提高首付比例。即使需要提高首付款比例，原告应该按照合同约定方式进行送达，并提供要求提高首付款比例的相应的证明文件。原告未按合同约定方式通知被告，银行需要提交增加首付款的事实。而原告未按合同约定履行通知。原告，属于变更合同主要条款，未与被告协商，属于原告违约。为证明上述事实，被告向本院提供了如下证据：1、微信记录两页，证明被告不同意解除合同，要求继续履行合同的事实。2、电话录音光盘一张，录音整理资料3页，证明本案的房屋仍可以办理按揭贷款的事实。对于原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据1-2、4-5，被告均无异议，本院予以认定。证据3，被告质证认为，商品买卖合同是原告提供的格式合同，原被告双方签订合同时，在原告处共购买了两套房子，在办理第一套房子按揭贷款的时候，原告应该知道被告的信用贷款情况；本院对该项证据的真实性予以认定。证据6，被告对其合法性、关联性、证明目的均有异议，认为该微信聊天是拼接的，遗漏了2017年5月16日下午2点25分之后的记录，原告提供的微信记录并不能说明本案不能办理贷款是被告的原因，其通知的方式不符合本案合同约定，原告并没有提供有关银行要求被告提供增加首付款比例的依据，原告不能以该份证据要求解除合同。对此原告辩驳，其提交的微信记录是2017年4月6日解除合同之前的真实反映，被告在银行的信用情况，销售人员是不清楚的，增加首付5万元的通知，是由销售人员口头通知被告，再由微信方式进一步进行通知，合同附件八中没有排斥口头或微信的方式。证据7，被告对其真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为本案原告在发生解除前并没有按照合同约定方式说明解除合同的事由以及银行要求被告通告首付款相应的证明的原件，其单方发出合同解除不具有法律效力。对此原告辩驳，该组证据明确了要增加首付的事实。证据8，被告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该份证据发生在2017年4月29日（通话时间），是在原告发出解除通知之后，被告向银行求证之前，与韩琳琳进行了交涉，被告一直要求原告办理银行贷款按揭手续，但韩琳琳一直推脱，被告要求原告提供银行的电话，但是韩琳琳不予配合。证据9，被告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该通话记录发生时间在2017年5月4日，在原告发出解除通知书后，在与韩琳琳多次沟通之后找到恒丰银行进行联系，了解按揭贷款的情况，该录音证明韩琳琳误导被告（因为你年前不加付5万，贷款已经办不下来了）。对此原告辩驳，证据8、9都是解除合同之后的事情，被告与韩琳琳、恒丰银行的对话中证明原告的主张，证据9形成时间是2016年12月份，反映了韩琳琳是明确告知被告增加首付比例，被告所说的误导是不正确的。证据10，被告认为该证据证明韩琳琳明知被告购买第二套房屋的首付比例应当是多少，贷款政策在购买房屋的时候已经存在了，原告提供格式条款要求的首付款比例仍然是30%，被告在原告处购买的第一套房子也是在韩琳琳处买的。本院对证据6-10的真实性予以认定。证据11，被告对其真实性有异议，认为无法确认微信中的黄巍是黄巍本人，另对合法性、关联性均有异议，原告与其合作银行的聊天，并不能证明被告方知道要求提高首付款比例的事实。对此原告辩驳，证据11是原告的工作人员与黄巍进行工作联系，被告如果否认这份证据中的黄巍不是工作人员，被告应该反证，这份证据应该是电子证据，不是证人证言。考虑原告未提交证据证明微信谈话对象身份情况，本院对证据11不予认定。证据12，被告对真实性无异议，关联性、证明目的有异议，右下角的“三日内补足首付……”文字不是被告本人所写，情况说明形成于原告发生解除通知之后，在被告业务员的要求下向原告写的，该份证据说明双方的合同是没有解除的，说明双方还是想要继续履行合同，不能达到原告的证明目的。对此原告辩驳，右下角的“三日内补足首付……”文字是公司业务员韩琳琳写的，公司发出解除合同后，被告找到原告的工作人员，被告意思是来跟原告协商的，原告的意思是三日内必须补足首付款，且银行贷款批不下来，被告7日内付清余款，但被告不同意。这张情况说明是被告自己所写，不是原告工作人员韩琳琳教被告写的，前面的表述中可以看出被告是知情需提高首付款。本院对证据12的真实性予以认定。对被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，关联性、证明目的有异议，认为被告提供的聊天记录内容均是在收到原告解除合同一个月后的单方陈述，且原告销售员韩琳琳对被告的说法已明确不认可。本院仅对聊天内容的真实性予以认定。证据2，原告对其中被告与韩琳琳的通话录音及录音书面整理材料的真实性、关联性、证明目的有异议，认定这份录音系被告在收到原告《解除合同通知》后所录，其中陈述内容不真实，书面材料整理内容有遗漏，恰恰证明被告在履行《商品房买卖合同》过程中存在违约；对于其中被告与恒丰银行胡总的通话录音及录音书面整理材料的关联性、证明目的有异议，胡总并不清楚具体事宜，其也明确让被告与黄巍联系，不能达到被告待证目的。本院仅对通话的事实予以认定。本院经审查认定事实如下：2015年10月13日，被告刘奇佳与原告中宁公司签订商品房买卖合同，购买原告建设的蔚蓝海岸小区商品房一套，原告销售人员为韩琳琳，合同约定买受人按银行按揭贷款方式按期付款，首付款比例25%。在该套房屋银行办理按揭贷款过程中，贷款银行发现被告刘奇佳信用卡存在逾期记录，要求被告提高首付，后经原告协调，最终按照合同约定的首付款比例25%办理了银行按揭。2016年10月1日，被告刘奇佳又与原告中宁公司签署《商品房买卖合同》，购买原告建设的蔚蓝海岸小区商品房一套（4幢1-302室，案涉房产），原告销售人员仍为韩琳琳，合同约定：房屋总价580000元，（第七条付款方式及期限）“买受人按银行按揭贷款方式按期付款”，贷款金额405000元整。（第八条第3项）“特别约定：①买受人如需办理贷款的，应根据出卖人通知备齐贷款的相关资料，按规定的时间和地点办理相关手续，如买受人未征得出卖人同意擅自拖延或拒绝办理有关手续的，应参照合同第八条承担违约责任。②因买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件及国家政策调整因素，而使银行不同意贷款的，买受人应在出卖人通知后5天内前来办理变更付款方式手续。买受人拖延或拒绝办理变更付款手续的，按本合同第八条约定，承担违约责任，出卖人有权解除合同”。（附件八第2条）“本合同双方标明的地址即为相关文件等合法的送达地址，送达可采用邮寄、传真，公告或专人送达等方式，如果用邮寄送达方式应提供邮电部门出具的挂号回执作为依据，任何一方如变更合同地址，应提前一个月书面通知对方”；等等。2016年12月22日，原告销售人员韩琳琳通过微信告知被告刘奇佳“你要加五万首付才行”、“年前要赶紧办掉了”等。2017年4月7日，被告通过顺丰快递向原告送达《解除合同通知》，通知解除《商品房买卖合同》，同时要求支付违约金。2017年5月10日，被告至原告售房部，向原告出具情况说明一份，原告销售人员韩琳琳在右下角补充“三日内补足首付并办理贷款，若贷款批不下来，本人承诺7日内付清剩余房款”。庭审中还查明，2015年3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知“对拥有1套住房且相应购房款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”。2016年10月1日，被告刘奇佳与原告中宁公司签署《商品房买卖合同》后，至本案首次庭审之日国家信贷政策未发生变动；期间被告刘奇佳的信用状况亦无恶化的情形。被告刘奇佳在原告购买的二套商品房的按揭均在恒丰银行办理。庭审中，原告自认恒丰银行鉴于被告刘奇佳在该行贷款二套商品房，考虑自身风险问题，要求增加案涉房产按揭首付比例。本院认为，鼓励交易是《合同法》一项非常重要的立法宗旨，也是适用《合同法》处理纠纷时需遵循的一项基本法律原则。因此，无论那方面的原因导致按揭不能，均要达到导致商品房买卖合同不能继续履行的条件，方可请求解除合同。如果虽然银行按揭不能，但购房人还是能够付清房款或者开发商同意以其他方式交付房款的，合同的交易目的还是能够实现，此时不应支持解除合同。关于案涉房产未能按照合同约定的首付比例办理按揭的责任问题。原告在被告处先后二次购买商品房，由同一销售人员经办，并在同一家银行办理按揭，对于被告的信用状况情况、贷款银行信贷政策，原告应当完全知情。案涉合同签订后，国家信贷政策未发生变动、被告信用状况未见恶化，故未能按合同约定首付比例办理按揭不应归责于被告，在按揭条款未予变更的情况下，应由原告自行承担履行不能的责任。关于原告通知被告“办理变更付款方式手续”是否成立。从送达方式看，原告中宁公司制定的《商品房买卖合同》一方面参照了浙江省商品房买卖合同示范文本（浙F1-2008-1），另一方面添加了格式条款，如第八条第3项、附件八第2条等。对于格式条款的解释发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方（原告方）的解释，据此，案涉《商品房买卖合同》附件八第2条中的送达方式的理解，只能限于邮寄、传真、公告、专人送达四种，原告通过销售人员韩琳琳以微信方式告知被告刘奇佳增加首付比例，显然不符合上述送达方式的要求。从通知内容看，正常的通知应当包括：问题、原因、解决方案、时效、法律责任等内容，而从原告销售人员韩琳琳与被告刘奇佳微信内容看，明显欠缺原因、时效、法律责任等内容。故，原告诉称已经按照合同约定通知被告“办理变更付款方式手续”不能成立。进而，原告在解除合同通知中所称的被告“并未按照要求及时补齐首付并办理按揭贷款手续”的情形，在被告未按合同约定通知的情况下，不宜认定“未按照要求”。综上，原告中宁公司的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条之规定，判决如下：驳回原告浙江金华中宁房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费52元，由原告浙江金华中宁房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。审 判 员  方 林二〇一七年九月十九日代书记员  徐红霞?*MERGEFORMAT?11?