广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初4413号原告：贺新伟，男，1973年4月8日出生，汉族，住广州市天河区。原告：广州中为职业技能培训学校，住所地：广州市新港西路181号程控大楼4、5楼。法定代表人：贺新伟。两原告的共同委托诉讼代理人：裴媛媛，女，1978年1月8日出生，汉族，住广州市越秀区，系贺新伟的妻子。被告：广州加利福职业技术学校，住所地：广州市天河区中山大道车陂北28号之���。法定代表人：彭远贵。原告贺新伟、广州中为职业技能培训学校（以下简称“中为学校”）诉被告广州加利福职业技术学校（以下简称“加利福学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贺新伟和中为学校的共同委托诉讼代理人裴媛媛到庭参加了诉讼。被告加利福学校经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺新伟、中为学校向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离涉讼房屋，坐落于广州市番禺区沙湾镇紫坭村西安路7号教学区；2、判令被告支付因占用房屋产生的分红费，每月100000元,2017年1月至5月共计拖欠5个月的固定分红费,并按合同约定每逾期1天向原告按月分红额的1%计算赔偿，按月固定分红费和逾期赔偿费直至被告搬离完一直计算；3、判令被告承担本次诉讼费。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：被告支付2017年1月至9月共计9个月的固定分红费，每月100000元，并按合同约定每逾期1天向原告按月分红额的1%计算赔偿费，赔偿费计算至2017年9月。事实和理由：根据《联合办学协议（教学区）》（合同编号：20160526-1；以下简称为“《办学协议》”），被告向原告按月支付场地占用费100000元，并按合同约定每逾期1天向原告按月分红额的1%计算赔偿。根据《办学协议》第六项第2条，并根据《关于加利福中职学校维稳问题的会议纪要(3.13)》，被告未及时办理消防证照，是导致办学地址变更未被广州市教育局准许并限期整改的原因之一。根据《与加利福学校有关负责人约谈的会议纪要(3.13)》，被告于2016年在没有得到广州市教育局的有效招生权的情况下，私自违规诈骗学生和家长达100人，违���诈骗招生导致这100名学生没学籍，是导致办学地址变更未被广州市教育局准许并限期整改的原因之二。根据《与加利福学校有关负责人约谈的会议纪要（3.13）》，政府部门将随时以诈骗招生、抽调办学资金逃避债务等罪名起诉办学者。根据《办学协议》第九项规定，被告已经违约。根据广州市教育局职业与成人教育处提供的证明，加利福学校的停办后手续事宜由褚晓松全权负责处理。鉴于上述事实和理由，原告特向人民法院提起诉讼，恳请法院支持原告诉请。被告加利福学校无到庭及作出答辩。原告贺新伟、中为学校围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。2015年5月26日，贺新伟、中为学校作为甲方与加利福学校作为乙方共同签订了一份《办学协议》，协议约定：甲方同意将位于广州市番禺区沙湾镇紫坭村西安路7号院内原紫坭糖厂的广州市轻工高级技工学校的教学大楼和运动场地按现状及甲方已经投入的现有设备、设施、装修按现状入股，乙方以已有的办学资质办学许可证，管理和资金入股，甲乙双方联合办学，该场地建筑面积约5000平方米，自用地面积约13200平方米，具体面积、位置、移交设备设施清单详见附件；联合办学期限自2016年6月1日至2021年7月31日；乙方向甲方提供联合办学分红费为每月人民币100000元，乙方必须于每月10日前向甲方交纳下月的分红费，每逾期一天向甲方按月分红额度的1%计算赔偿；甲方自2016年6月1日起给予乙方三个月的筹办和装修期，乙方在这三个月不予给甲方分红，即乙方的给分红从2016年9月1日开始计算，甲方同意乙方在校内外挂加利福学校校牌宣传，但是原广州轻工高级技工学校的招牌需要保留；乙方给甲方��分红甲方不予提供发票，相关税费由乙方承担，分红费通过银行划账方式到贺新伟个人账户由贺新伟代收；乙方应于本合同签订之日起7天内一次性内向甲方交付合同保证金400000元，另付第一月分红费100000元，该保证金应于本合同期满且乙方履行完全全部合同义务时，返还给乙方，保证金不计利息；在征得甲方和广州市轻工高级技工学校或广州紫坭热电有限公司同意的情况下，乙方可以根据自身办学需要对建筑物和场地进行装修、改造，相关费用由乙方自行承担；乙方作为联合办学主要管理方应依法办学，乙方对外经营所产生的一切债权债务由乙方自行承担；乙方负责承担一切对外经营期间所引起的一切税、费（其中包括工商费、营业税、所得税等）；乙方在联合办学期内产生的有关劳动工资、工伤保险、经营税费等一切债权债务及一切事故均由乙方承担；使用和��护建筑物和场地期间产生的以及经营中产生的一切税费、债务均由乙方承担，如果甲方承担了或垫付了则由乙方支付给甲方并按每天1%计算向甲方赔偿；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并立即收回场地和建筑物和场地，有权没收乙方使用期间新增投入的设施，乙方的保证金不予退回：1、擅自将建筑物和场地转租、转让或转借他人使用的；2、逾期交纳分红时间满三十天的；3、利用建筑物和场地进行违法活动的；……。2016年9月7日，广州市教育局向加利福学校发出《限期整改通知书》，称加利福学校登记的办学地址是广州市天河区中山大道车陂北街28号之一，2016年9月1日，该校擅自在广州市番禺区沙湾镇紫坭村西安路7号院内原广州市轻工高级技工学校的教学用地办学，该办学地址变更未经准许，已违反了相关法规；现责令加利福学校限期进行整改，整改期限1个月，即2016年9月6日至2016年10月5日，整改期间应在原校址办学，需要进行办学地址变更的，须依法向主管教育行政部门提出变更申请；如整改期限届满未能完成整改并未取得变更许可，教育局将依据相关法律法规予以处罚。2017年3月13日，广州市教育局作出《关于加利福中职学校维稳问题的会议纪要（3.13）》，记录：鉴于办学方在新租场地无法拿到消防许可而无法获得办学许可的情况下，决定于今年寒假后停止办学，为此学校协调了广东华文航空艺术职业学校接收加利福学校现有的在校学生入读；另外，近期各种信访集中反映由于部分学生不愿意到新校就读要求退费，因学校主办者停办学校导致合同未到期的教职员工要求办学方按照劳动合同进行工资补偿，校址出租方追讨办学方租金欠款问题，需后续关注解决。……。同日，��州市教育局作出《与加利福学校有关负责人约谈的会议纪要（3.13）》，记录内容主要如下：一、截止至2017年3月12日，广东华文航空艺术职业学校共接收原加利福学校2015级学生435人、2016级100人（属加利福学校私自违规招生部分）到校报到就读，5名教师到校上班，目前情况稳定，教育教学秩序正常开展；二、鉴于目前学校举办者决定停止办学，但尚未按程序办理完停办手续，根据办学者彭远贵侄子褚晓松亲自承认彭远贵电话委托褚晓松对学校进行善后处理的前提下，要求褚晓松代表学校必须承担停办带来的系列责任，积极主动按政策退还有关学生的学费、补偿教师工资、还清场地租金，做好师生思想工作，配合相关部门维护社会稳定。……。2017年5月27日，贺新伟、中为学校以加利福学校拖欠租金为由，提诉至本院，要求解决。诉讼中，贺新伟��中为学校提交了中为学校和广州轻工高级技工学校于2005年10月18日签订的《租赁协议》，证明涉讼物业系中为学校向广州轻工高级技工学校租赁的。针对与加利福学校之间就涉讼物业存在关系的问题,贺新伟、中为学校称双方签署的《办学协议》虽然名为以涉讼物业合资入股，但实为房屋租赁合同，原因是其因税务问题无法开具发票，故而将租金表述为固定分红，其实协议约定了加利福学校经营的一切责任和盈亏均由对方负责，而双方实际没有联合办学的章程、也没有约定入股比例或盈亏分担，其只是收取租金，之前收取的保证金和租金也是打入贺新伟个人账户，双方之间就涉讼物业是租赁合同关系。对于涉讼物业的使用情况，贺新伟和中为学校称合同签署前一两个星期即已经将涉讼物业交付给加利福学校使用；2016年底，广州市教育局因发现加利福学校违规招生且未办好消防安全措施，责令加利福学校整改，但加利福学校一直未能整改好；因涉讼物业至今还有广州市教育局自助给加利福学校的设备设施，由于是国家资助资产，加利福学校也不敢变卖，因此该物业一直被占用，至今未收回。对于加利福学校缴纳保证金及租金的情况，贺新伟及中为学校称加利福学校在签订合同后向其账户支付了保证金400000元，但由于双方当时口头约定是三押一租（即三个月租金额作为保证金，另交首月租金），但合同误写为四押一租，所以双方协商同意了将多出来的一个月租金金额的保证金转为租金进行抵扣，因此加利福学校交付的保证金实际为300000元，并且抵扣多出来的保证金后加利福学校交付租金至2016年12月31日止，之后未再支付租金；对于加利福学校缴纳的保证金，因该学校违约，其有权没收该保证金。贺新伟及中为学校对此提供了其与加利福学校褚晓松的微信聊天记录、广州市教育局证明和褚晓松身份证复印件证实上述主张，贺新伟表示褚晓松为加利福学校的管理人员，由褚晓松全权处理加利福学校的相关事宜，褚晓松的身份有广州市教育局的证明证实。本院认为：贺新伟、中为学校与加利福学校就涉讼物业签订的《办学协议》，虽然名为贺新伟、中为学校以涉讼物业等财物入股合作办学，但观其协议内容，双方并无联合办学章程或者对入股比例、盈亏分担等进行约定，且贺新伟、中为学校只收取固定分红费，学校的经营管理均由加利福学校自行实施，办学的经济和法律责任也均由加利福学校自行承担，结合贺新伟的陈述以及加利福学校每月固定金额的付款，可确定涉讼《办学协议》实为房屋租赁合同。因此，贺新伟、中为学校与加利福学校就涉讼物��建立的实际是租赁合同关系，《办学协议》所约定的固定分红费应是指租金。加利福学校承租并使用涉讼物业，应按照前述协议约定按月支付租金（即固定分红费）给贺新伟、中为学校，但加利福学校未按约定履行付款义务，已构成违约。对于欠租的时间和金额，贺新伟、中为学校称加利福学校原缴纳的保证金400000元中有100000元转为了租金并进行了抵扣，因此加利福学校只缴纳租金至2016年12月31日，2017年1月1日起租金尚未支付。贺新伟和中为学校对此提供了相关证据证实，而加利福学校作为付款义务人，未能提供相关证据证实其具体付款金额，本院合理采信贺新伟和中为学校的陈述。加利福学校逾期缴纳租金且在租赁场所违规办学，违反了其与贺新伟、中为学校签订《办学协议》的约定，现贺新伟、中为学校基于解除合同的前提要求加利福学校交还涉讼��业，理据充分，本院予以支持。鉴于加利福学校至今未向贺新伟、中为学校交还涉讼物业且未按期支付租金，贺新伟、中为学校根据上述《办学协议》的约定，诉请加利福学校支付拖欠的2017年1月至9月的租金900000元，符合协议约定和法律规定，于法有据，本院予以支持。至于贺新伟、中为学校要求加利福学校按照每逾期1天，则按照每月分红额的1%支付赔偿金的诉求。其主张的赔偿金标准虽然符合协议约定，但明显过高。且贺新伟、中为学校亦主张基于协议约定因加利福学校违约其有权没收加利福学校缴纳的保证金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，贺新伟、中为学校的该赔偿金（即违约金）应于调整。本院酌情将上述违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率。另外，贺新伟、中为学校主张违约金计至2017年9月，属于其自行处置民事权利，本院予以采纳，故违约金计至2017年9月30日止。即加利福学校应支付的各月租金的违约金分别以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自上月11日起计至2017年9月30日止，违约金总额合计20491.26元。加利福学校经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若��问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、的规定，判决如下：一、被告广州加利福职业技术学校应于本判决发生法律效力之日起三日内将位于广州市番禺区沙湾镇紫坭村西安路7号院内的教学大楼交还给原告贺新伟、广州中为职业技能学校管业；二、被告广州加利福职业技术学校应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告贺新伟、广州中为职业技能学校支付2017年1月至2017年9月的租金共计900000元及违约金20491.26元；三、驳回原告贺新伟、广州中为职业技能学校的其余诉讼请求。如被告加利福学校未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12300元，由被告广州加利福职业技术学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  彭莹莹人民陪审员  黄苑仪二〇一七年九月二十七日书 记 员  罗嘉敏