济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0191民初1195号原告：赵庆伟，男，1981年10月21日出生，汉族，齐鲁制药厂员工，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李序蕊（系赵庆伟之妻），女，1980年2月26日出生，汉族，山东鑫士铭(济南)律师事务所律师，住济南市。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：孔磊，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。赵庆伟与济南东拓置业有限公司(以下简称：东拓置业)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。赵庆伟的委托诉讼代理人李序蕊、东拓置业的委托诉讼代理人孔磊、李荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵庆伟向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告逾期办证违约金41968.33元；二、被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2011年10月14日，赵庆伟与东拓置业签订《商品房买卖合同》，合同约定赵庆伟以729841元的价格购买东拓置业开发建设的位于济南市小汉峪村西山坡、旅游路南侧的“涵玉翠岭”二区l5号楼1单元202号商品房(面积158.94平方米)；东拓置业应于商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后赵庆伟按照合同约定全面履行了支付房款、车位款合计729884元的义务。2014年1月22日，东拓置业将涉案房屋及车位使用权交付赵庆伟使用。根据合同约定东拓置业应于2014年10月19日前书面通知赵庆伟办理房产证，但赵庆伟直至2016年5月16日才接到东拓置业的书面通知《关于办理不动产权证书的函》。赵庆伟认为东拓置业的行为已构成对双方签订《商品房买卖合同》内容的违反，构成违约，为维护赵庆伟的合法权益，根据法律相关规定诉至贵院，望判如所请。东拓置业辩称，一、被答辩人主张逾期交房、逾期办证的诉求已超过法定的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方约定的房屋交付时间为2014年1月22日，而自2014年1月22日赵庆伟知道权利被侵害直至2016年6月15日第一次提起诉讼的，该期间已经超过两年。被答辩人在此期间未向答辩人主张过任何权利，其诉求已超过诉讼时效，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。二、被答辩人要求答辩人承担的逾期办证违约金过高。根据《合同法》第一百四十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，违约金应以实际损失为依据。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，违约金主张应以实际损失为依据。赵庆伟已经实际入住，并未给其造成任何损失，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：赵庆伟提交如下证据：一、商品房买卖合同，证明1.原、被告之间存在商品房买卖合同关系；2.商品房总价款729841元；3.未按照约定期限将办理权属登记需由东拓置业提供的资料报产权登记机关备案并书面通知赵庆伟向房管部门申请办理房屋所有权证，赵庆伟不退房的，东拓置业自逾期第一天起按日向赵庆伟支付已付房价款万分之一的违约金。二、房屋移交结算协议书及编号00015479的发票一张，证明赵庆伟已经支付全部房款729884元，已履行全部付款义务。三、房屋及车位交接单，(2015)高民初字第727号及(2017)鲁01民终2125号民事判决书，证明l.东拓置业于2014年1月22日向赵庆伟交付涉案房屋，该交付日期已被生效判决(2015)高民初字第727号及(2017）鲁01民终2125号民事判决书予以确认；2.结合第一组证据，东拓置业应自2014年1月22日起270日内(即2014年10月19日)书面通知赵庆伟向房管部门申请办理房屋所有权证。四、《关于办理不动产权证书的函》，证明l.东拓置业于2016年5月16日书面通知赵庆伟涉案房屋具备房产证办理条件，要求赵庆伟办理房产证；2.结合前述证据，东拓置业自2014年10月20日至2016年5月15日，应按合同约定向赵庆伟支付575天的违约金，即41968.33元。东拓置业东拓置业对上述证据真实性无异议，但东拓置业在为涉案房屋办理完产权大证后就以电话形式多次通知赵庆伟办理产权小证，赵庆伟一直对此予以拖延，东拓置业无奈才于2016年5月16日再次告知赵庆伟办证。东拓置业未提交任何证据。对当事人有争议的证据及事实，本院作出如下认定：关于赵庆伟要求东拓置业支付逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效问题。双方签订的合同第十五条已明确约定了应当通知办证时间为商品房交付后270日内。房屋实际交付时间是2014年1月22日，自2014年1月22日赵庆伟知道权利被侵害直至2016年6月15日赵庆伟起诉，该期间已经超过两年。跟据双方合同约定，房屋交付后270日内，即2014年10月20日前东拓置业应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，2014年10月21日起未书面通知赵庆伟办理房屋所有权证，应承担逾期办证违约责任。即应自2014年10月21日起计算诉讼时效，故赵庆伟要求东拓置业支付逾期办证违约金的请求未超过诉讼时效。关于东拓置业何时通知赵庆伟办理不动产权证问题。赵庆伟提供《关于办理不动产权证的函》证明东拓置业于2016年5月16日书面通知赵庆伟涉案房屋具备房产证办理条件。东拓置业抗辩在为涉案房屋办理完产权大证后就以电话方式多次通知赵庆伟办理产权小证，赵庆伟一直拖延，东拓置业无奈才于2016年5月16日再次告知赵庆伟办证通知。本院认为，《关于办理不动产权证的函》合法有效，本院予以采信。被告虽辩称于2016年5月16日之前就多次以电话、张贴公告等形式通知赵庆伟，未能提供相关证据于以证实且不符合合同约定的送达方式，对该抗辩本院不予采纳。故东拓置业于2016年5月16日通知赵庆伟办理不动产权证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月14日，赵庆伟(买受人)与东拓置业(出卖入)签订了《商品房买卖合同》一份。约定由赵庆伟购买东拓置业开发的位于济南高新区涵玉翠二区15号楼l单元202号商品房。房屋建筑面积为168．94平方米，总价款为729884元。合同第八条约定：出卖入应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1，遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3，市政配套设施的批准与安装的延误(因出卖人过失除外)；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人原因造成工期延长。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按照下列第2条约定处理……2.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。如因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。上述《商品房买卖合同》签订后，赵庆伟依约支付了全部购房款729884元。2014年1月22日，东拓置业将涉案房屋交付赵庆伟。2016年5月16日东拓置业书面通知赵庆伟办理不动产权证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。赵庆伟与东拓置业于2011年10月14日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同．双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。赵庆伟依照合同约定履行了支付购房款的义务，东拓置业于2014年1月22日将涉案房屋交付赵庆伟使用，依据合同约定，东拓置业最迟应当于2014年10月20日前办理初始登记并书面通知赵庆伟办理房屋产权登记，东拓置业实际于2016年5月15日书面通知赵庆伟成关于办理不动产权证，已构成违约。因此，本院对于赵庆伟主张2014年10月21日至2016年5月15日期间的逾期办证违约金的诉讼请求予以支持，计41749.36元(572天*0.0001*729884元)。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定．判决如下：被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵庆伟逾期办理房屋产权初始登记的违约金41749.36元。(以729884元为基数，2014年10月21日至2016年5月15日，按照日万分之一计算，共572天)；驳回原告赵庆伟其他诉讼请求。如果被告末按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费849元，由被告济南东拓置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  曲劲松人民陪审员  姜汉文人民陪审员  曹振贵二〇一七年九月十九日书 记 员  耿笑青