江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0924民初4901号原告：吴石兵，男，1961年11月21日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：房统，射阳县特庸法律服务所法律工作者。被告：射阳玉太置业有限公司，住所地在江苏省射阳县特庸镇码中街141号。法定代表人：丁曙华，该公司董事长。委托诉讼代理人：祁立平，盐城市亭湖区南洋法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：樊荣华，盐城市亭湖区南洋法律服务所法律工作者。原告吴石兵与被告射阳玉太置业有限公司（以下至判决主文前简称“玉太置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日受理后，依法适用普通程序，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告吴石兵及其委托诉讼代理人房统，被告玉太置业公司的委托诉讼代理人祁立平、樊荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴石兵向本院提出诉讼请求：判决玉太置业公司向吴石兵交付座落在射阳县特庸镇码中街北侧民建路西侧“星亚名居”3号楼601室商品房及其阁楼，并向原告支付违约金66724元；并承担本案诉讼费。庭审中，吴石兵撤回了要求玉太置业公司支付违约金66724元的诉讼请求。事实和理由：2015年8月27日，在射阳县特庸镇政府协调下，吴石兵等人与盐城海都置业有限公司（以下简称“海都置业公司”）签订协议，约定海都置业公司于2015年8月30日前将玉太置业公司在射阳县特庸镇码中街开发的星亚名居商住楼中的七套住宅用于充抵差欠吴石兵等人的工资，购房款由海都置业公司与玉太置业公司结算。2015年8月31日，玉太置业公司与吴石兵签订“星亚名居房屋认购协议”一份，协议中约定玉太置业公司将“星亚名居”中3号楼601室及阁楼以合计333620元的价格出售给吴石兵，并向原告出具了收据金额为333620元，约定于2016年6月30日前交房，逾期赔偿20%违约金。现玉太置业公司拒绝交付房屋，吴石兵诉至法院要求判如所请。玉太置业公司辩称：1.双方是商品房买卖合同纠纷，虽然签订了房屋认购协议，但我公司并未收到吴石兵的购房款，也未收到海都公司为吴石兵缴纳的房款，吴石兵要求我公司交付房屋无法律依据，吴石兵的行为也属违约。2.吴石兵等人与海都公司签订的协议书，没有我公司签字确认不予认可，该协议在法律上没有约束力。事后三方也未达成相关债权转让协议，也未履行债权转让通知，我公司无法律依据向海都置业公司主张所欠吴石兵等人的工资和材料款来抵充他们的认购房款。3.海都置业公司差欠吴石兵等人的工资及材料款，债权至今未结算，债权金额尚未确定，这在双方签订的协议书第一条也可以看出。综上，请求驳回吴石兵的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，吴石兵提供的协议、房屋认购协议书、购房款收据、商品房预售许可证、（2016）苏0924民初6207号民事判决书、（2017）苏09民终1871号民事判决书等证据，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：海都置业公司差欠吴石兵等人工程款未能给付，经吴石兵等人多次索要未果，后由李正军、王连军参与协调，并在射阳县特庸镇人民政府的见证下，吴石兵等人与海都置业公司于2015年8月27日就欠吴石兵等人的工程款的付款方式签订了协议，协议约定：1、海都置业公司截止2015年8月20日尚欠承建工资及材料款约伍佰陆拾万元整（最终以结算为准）；2、经双方协商开发商于2015年8月30日前将玉太置业公司在特庸镇码中街北侧新开发的“星亚名居”商住楼七套住宅用于抵充其中工资部分；3、“星亚名居”的商住楼抵充上述款项由海都置业与玉太置业结算，由玉太置业办理好七套住宅的销售手续给承包单位或班组负责人；4、凡抵冲的商住套间1-4楼价格为2600元/平方，5层以上按2500元/平方米，阁楼2000元/平方米，车库2000元/平方米价格结算；5、玉太置业必须在2015年8月30日前将七套住宅初签到位。剩余的承建工资及材料款于2016年7月30日前不作另行安排，于明年同期不低于同标准结算相关剩余款项；6、以上协议双方认真执行，如有一方违约，则上述条款作自动放弃处理。2015年8月31日，李正军代表玉太置业公司（甲方）与原告（乙方）签订了星亚名居房屋认购协议一份，约定：1、乙方所认购房屋的基本情况，小区位置：射阳县特庸镇码中街北侧民建路西侧，3号楼601室及阁楼，601室单价为2400元/平方米，面积88.4平方米；阁楼单价为2000元/平方米，面积60.73平方米；2、付款方式：签订本协议时，买方需向卖方提供相应价值的票据抵充房款；3、交付期限：甲方于2016年6月30日前依照国家有关规定交付乙方使用（遭遇不可抗力的原因除外）；4、乙方须保证其地址、联系电话等联系方式的真实性，以便于甲方及时联络，否则，由乙方承担不能及时通知所造成的一切后果；5、本协议签订后，双方严格遵照执行；如有一方违约，则赔偿对方20%违约金（以协议总价为准）；6、未尽事宜，双方根据国家有关规定协商解决。本协议一式二份，甲乙双方各执一份。本协议自甲乙双方签订之日起生效。2015年11月13日，玉太置业公司向吴石兵出具了收据一份，内容为收到吴石兵交付的3号楼601室及阁楼房款333620元。现玉太置业公司未能向吴石兵交付房屋。另查明，玉太置业公司于2015年7月24日取得射阳县商品房屋销（预）售许可证，证号为：射房销字（2015）第0018号，销售范围为：星亚名居1、2、3号楼。本院认为，吴石兵与玉太置业公司双方签订的认购协议，根据相关法律规定，结合协议中载明的内容，可以认定为商品房买卖合同，该份合同系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法强制性规定，合法有效。双方应当遵循诚实信用的原则，按照约定履行自身的义务。玉太置业公司辩称，未收到购房款，也未收到债权转让通知，故无法向吴石兵交付房屋。本院认为，虽然玉太置业公司没有在“8·27协议”上盖章确认，但玉太置业公司的代理人李正军全程参与了协调，在同类案件中对该协议的内容不持异议，且玉太置业公司法定代表人在同类案件的庭审中亦陈述“李正军代表我公司去协调原告等人的农民工工资问题，协调将我的房产卖给农民工，由海都置业公司分期付房款给我公司”，结合玉太置业公司与吴石兵签订的认购协议及开具购房款收据的事实，进一步证实玉太置业公司对于“8·27协议”中约定由其向吴石兵交付房屋、海都置业公司向其支付购房款是明知且认可的，故玉太置业公司以吴石兵未向其支付购房款及未收到债权转让通知而拒绝交房的主张不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：被告射阳玉太置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告吴石兵交付所购房屋（位于射阳县特庸镇码中街北侧民建西路星亚名居3号楼601室及阁楼）。案件受理费1468元，由原告吴石兵负担268元，由被告射阳玉太置业有限公司负担1200元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张玲玲代理审判员  陈红春人民陪审员  喻爱民二〇一七年九月二十六日书 记 员  何 雯附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。