上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初14816号原告：上海新虹口市政建设有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：刘斌，总经理。委托代理人：闵捷，该公司员工。被告：孚一(上海)资产管理有限公司(原名上海天暖节能环保科技有限公司)，住所地上海市虹口区。法定代表人：董学干，经理。原告上海新虹口市政建设有限公司(以下简称新虹口公司)与被告孚一(上海)资产管理有限公司(以下简称孚一公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新虹口公司的委托代理人闵捷，被告孚一公司的法定代表人董学干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新虹口公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠租金69,610元及利息(按同期银行贷款利率，自2017年2月1日计算至被告实际付款之日止)；2、判令被告立即向原告支付拖欠水电1,471元。事实与理由：原告新虹口公司系虹口区国资委下属国有企业，原告与被告于2015年4月16日签订《房屋租赁合同》(以下简称合同)，原告将坐落于上海市虹口区临平路XXX号502.503.504室建筑面积121平方米出租给被告，合同约定房屋租赁期自2015年5月1日至2018年4月30日终止。租金为第一年每月7,361元，第二年每月7,729元，第三年每月8,097元。2016年2月被告开始拖欠原告租金，经原告多次电话、短信、上门催讨，对方拒不付款，对原告置之不理。2016年12月1日原告与被告经协商后签订了《房屋租赁合同终止协议书》，协议书条款写明双方原租赁合同于2016年11月30日终止，被告承诺累计拖欠原告的2016年2月至11月租金合计74,610元在2017年1月31日前分3次付清，但时至今日原告只收到被告5,000元欠款。后经了解，被告在2015年7月就已将原上海天暖节能环保科技有限公司变更为孚一公司，但时至2017年，被告仍在使用上海天暖节能环保科技有限公司的抬头及公章与原告签订相关协议，实属欺诈。原告多次催讨欠款未果，故诉至本院，要求判如所请。被告孚一公司辩称，对于2016年2月至2016年11月的租金69,610元、水电费1,471元无异议。由于原告的房屋存在漏水，原告也未向我方出示过产证，对于房屋面积我方无法确认。故我方要求原告在欠付费用中抵扣我方的维修费用2万元，押金抵扣后，余款我方同意支付。签订合同时我方公司名字为上海天暖节能环保科技有限公司，2016年4月27日变更为现在的名字。签订终止协议的时候名称已经发生了变更，我方也告知了原告，原告同意我方仍用天暖公司的名义盖章，被告对于这一点也是认可的。本院经审理认定事实如下：原告系上海市虹口区临平路**房屋所有权人。2015年4月16日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将座落在上海市临平路XXX号502.503.504室建筑面积121(37+48+36)平方米，房屋结构质量完好，租赁给使用乙方。出租期限甲方从2015年5月1日起将出租房屋交付给乙方作为办公使用，至2018年4月30日终止。每月租金5,153元，自签约之日先付三个月房租，此后每三个月缴付一次，先付款，后用房。房屋内的房屋设施和设备属自然损坏的，由甲方负责修理，属使用不当，认为损坏的，由乙方负责修复或按实赔偿。租赁期内因乙方违约应赔偿甲方经济损失，赔偿金额为贰个月租金和管理服务费。乙方拖欠租金及水、电、煤气、电话等公用事业费用一个月的，滞纳金按每天万分之二计算，经催讨仍不付房租，即视作乙方毁约，甲方将采取断水、电、电话等相应措施，并有权立即收回房屋，终止租赁合同。当日，双方又签订了《补充合同》，对物业管理服务工作作出了约定。2016年12月1日，双方签订《房屋租赁合同终止协议书》，载明，兹有临平路XXX号502-504室，从2015年5月1日起出租给乙方至2018年4月30日合同终止，建筑面积121平方米，月租金、管理、清洁费合计为7,461元，现因乙方提出提前终止合同，双方协商议定：1、双方同意在租房合同期未满情况下，于2016年11月30日提前终止房屋租赁合同。……3、乙方承诺在2016年12月15日前停止办公并移交钥匙，2016年12月31日前搬离。……4、乙方承诺累计拖欠的2016年2月至11月租金合计74,610元在2017年1月31日前分三次付清。5、乙方需在退房前结清水、电、煤、电话等公共杂费。6、甲方所收水、电、煤气等，以乙方搬走交出钥匙当天抄数签字为准，电话费由电话局单据为准。因被告未能按约支付欠租及公用事业费，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原、被告均认可被告已于2016年12月31日搬离了系争房屋。2016年2月至11月欠租为69,610元，被告已付押金为14,722元，同意从被告欠付费用中抵扣。被告亦认可拖欠水电费共计1,471元。被告还提供照片数张，证明房屋存在漏水问题，原告对此认为被告提出过，我方也派人去看过，只是窗台潮湿，是被告养花养鱼造成的，并非房屋结构问题。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》以及嗣后签订的《房屋租赁合同终止协议书》均系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。租赁合同约定的租赁期至2018年4月30日，之后因被告提出于2016年11月30日提前终止。终止协议中确定被告欠租为74,610元，还款日期为2017年1月31日前。双方均认可被告之后归还过5,000元，尚欠69,610元，被告理应按约归还欠租，逾期归还的应向原告支付相应的利息。原告同意被告已付押金14,722元可从欠付费用中予以抵扣，本院予以准许。对于房屋漏水问题，根据租赁合同约定房屋内的房屋设施和设备属自然损坏的，由甲方负责修理，属使用不当，人为损坏的，由乙方负责修复或按实赔偿。被告对于该漏水问题是何原因造成并未提供证据予以证明，且在终止协议书中被告亦未提出要求原告予以赔偿，故对于被告的辩称理由，本院难以采信。双方均认可水电费的金额为1,471元，被告应在退房前结清，故原告要求被告支付水电费的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告孚一(上海)资产管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海新虹口市政建设有限公司2016年2月至11月欠租69,610元及利息(按同期银行贷款利率，自2017年2月1日计算至被告实际付款之日止，押金14,722元可从欠付费用中抵扣)；二、被告孚一(上海)资产管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海新虹口市政建设有限公司水电费1,471元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,702.03元，减半收取851.02元，由被告孚一(上海)资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一七年九月十一日书记员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。