江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0412民初2311号原告：鲍士云，女，1986年10月24日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：李晓，江苏常一律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘芳梅，江苏常一律师事务所律师。被告：陈幼芬，女，1974年4月4日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：周卫刚，常州市武进区博援法律服务所法律工作者。原告鲍士云与被告陈幼芬确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，于同年5月15日、6月21日、8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓、被告的委托诉讼代理人周卫刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原被告签订的转让协议及租房合同无效（后变更为依法判令解除双方签订的转让协议，一并解除租房合同）；2、依法判令被告返还原告转让款30万元、垫付幼儿园开支费用106292元并赔偿利息损失5398元（注：按年利率4.35%暂算至2017年2月底，并要求计付至实际退返全部款项时止），合计411690元；3、本案诉讼该费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年9月28日签订转让协议及租房合同一份，约定被告将其申请设立的“武进区南夏墅街道小海鸥幼儿园”整体转让给原告，包括该幼儿园的装修、动产、办学许可证及房屋租赁等事项，转让总价为75万元。合同签订后原告于同年9月30日向被告银行账户转账汇付了部分转让款30万元整。随后原告在接管经营的过程中陆续投入以及垫支各项费用计106292元，并逐步发现该幼儿园并不具备正式幼儿园资质，只是由武进区教育局同意设立为简易托幼机构，既没有办学许可证，也没有民办非企业单位登记证书，根本不可能办理办学许可证变更、转让手续，双方订立该转让合同的目的自始至终不可能实现。而被告作为托幼机构的举办者、负责人，隐瞒客观真相，仍然与原告签订提述合同，并收取高额转让款；恶意转嫁其实际经营风险，其行为严重损害原告的利益。根据我国《民办教育促进法》及《民办非企业单位登记管理暂行条例》相关规定，足以认定双方所签订的协议因违反了前述法律和行政法规的强制性规定应属无效；被告应退返基于该无效合同和解除合同所取得的财产或款项，并赔偿原告因此遭受的损失，请求法院判如所请。被告辩称，该份协议和合同包含三部分内容，第一是关于武进区南夏墅街道小海鸥幼儿园内部装修及动产一次性转让；第二是开办小海鸥的房屋场地的租赁合同；第三是关于办学许可证内部承包使用情况。原告了解该幼儿园仅仅是针对外来务工人员的简易幼托机构，为与南夏墅街道公办幼儿园结对办学。原、被告签订协议并未明确办学许可证的转让价格，租赁房屋实际所有权人常州市骏豪车业有限公司（以下简称骏豪公司）同意原告向被告出租，故双方签订的转让协议及租赁协议合法、有效，被告无需向原告返还转让款，也无需向原告支付利息。另外，在合同存续期间，被告为原告垫付了水电费、教师工资等，请求在本案中一并处理。本院经审理认定如下事实：骏豪公司的股东为被告陈幼芬及其丈夫。2014年9月，被告以租赁坐落于常州市南夏墅街道庙桥教育路3号的原武进县庙桥摩托车附件厂厂房为经营场所，申办武进区南夏墅街道小海鸥幼儿园（以下简称小海鸥幼儿园）。2015年3月16日，案涉的6间三层651.78平方米房屋经常州市武进区房屋安全鉴定所鉴定后，认定房屋外观良好，根据申请人提供的房屋有关资料及现场检测结果，经综合分析，房屋危险性等级为A级，有效期一年。2015年5月25日，武进区无证托幼园（点）专项整治工作领导小组办公室下发武幼整办[2015]1号文件，认定小海鸥幼儿园作为民办简易托幼机构，已基本符合《常州市民办简易托幼机构办学基本条件标准》。2016年9月28日，经骏豪公司同意，原告作为乙方，被告作为甲方，签订转让协议及租房合同（以下简称合同）一份，双方就被告经营的小海鸥幼儿园的装修、动产、办学许可证转让及房屋租赁事宜达成协议，约定甲方将现在经营的幼儿园内部装修、动产一次性转让给乙方，转让价75万元，付清款项后，上述财产归乙方所有；甲方将开办幼儿园的房屋场地出租给乙方，租期10年，2016年10月1日起至2026年9月30日止，先付后租。前五年的年租金15万元，第六年起按市场价商定；办学许可证由甲方申办，费用由乙方支付，办学许可证经营权及所有权归乙方所有。因一方违约致使另一方维权的，违约方应承担包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等相关费用。合同签订后，原告接收了被告转让及出租一至二层6间房屋代为经营，于同年9月30日向被告转账支付转让款30万元。原告于当年的9月1日起接手代为经营至2017年1月，但学生缴纳的学杂费（托护费用）由被告收取。原告在代为经营期间，垫付2016年10月、11月的员工的部分工资23350元，垫付装修材料款5106元。原告称代为经营期间，学生的伙食费由其垫付，原告认为共为125人托护150天，每天伙食费3.4元，共计63750元；原告还称另行垫付了办公用品4780元、学习用品5648元、装饰材料3614元、手工及材料3120元、清洁消毒及生活用品2530元，但均未提供相应的证据予以证明。后原告发觉该幼儿园并不具备正式幼儿园资质，只是简易托幼机构，被告未能取得办学许可证，原告要求被告处理合同并返还转让费用。2017年1月14日，在所在地社保所的主持下，员工与被告陈幼芬达成调解协议，员工的其余工资由骏豪公司先行垫付。原告因与被告协商未果，原告委托律师函告被告及时解决争议。终因未能协商达成协议一致，原告起诉来院并要求判如所请。本院另认定如下事实：被告代为向原告出租的上述房屋（即2号车间）中，于1995年2月20日以原武进县庙桥摩托车附件厂申领了集体土地的房屋所有权证，10间面积仅341平方米。此后，该厂将10间房屋扩建至三层，但未取得合法的审批手续。诉讼中，被告曾提出反诉，要求返还其垫付的水电费、员工工资等，后撤回反诉，将其作为抗辩意见，要求在本案中一并处理，但原告对此不予认可。诉讼中，原告向本院自认，代为经营期间收取了部分学生下学期预缴费用10300元。本院的(2015)武民初字第446号判决书认定，常州市物价局等部门于2012年发文规定，公办省优质幼儿园保教费400元/月，合格幼儿园330元/月；托管费最高100元/月；伙食费基准收费7元/天。上述事实，由整治文件、转让协议及租房合同、房屋所有权证、转账支付凭证、工资清单、购买材料收据及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。不得违反法律、行政法规的强制性规定出借民办教育机构办学许可证。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的转让协议及租房合同中涉及的二层房屋，因未能取得建设工程规划许可证，故租赁合同中涉及该部分房屋的内容应当认定无效。双方在合同约定将办学许可证转让，因违反法律的禁止性规定，故该部分内容也应当认定无效。双方约定由原告申办办学许可证，但被告未能完成依约履行申办义务，其违约行为导致原告不能实现经营幼托机构之合同目的，原告申请对除无效部分的合同内容予以解除，理由正当，本院依法予以支持。被告提供的整治文件，虽然认定小海鸥幼儿园基本符合条件，但不能与办学许可证相混淆。被告对小海鸥幼儿园办学许可证的不能转让和无审批手续房屋出租无效的规定理解不当，对合同部分无效过错较大。原告对幼儿园办学许可证的转让和出租房屋的审批手续审查不当，轻信了被告的所谓承诺，对合同的无效也有一定的责任。由于合同无效部分并未实际涉及到相应的财产，故被告已收取的转让费30万元应当及时足额返还。查明的证据证明虽然原告名义上受让了幼儿园的装修、动产等，并从事部分的经营管理，但由于学生缴纳的托管费、伙食费均由被告实际收取，故认定原告系代被告从事经营管理为宜，其垫支的员工工资、学生伙食及日常开支等费用，而应由被告向原告支付。本院对原告实际垫支的费用认定如下：1、垫付2016年10月、11月的员工的部分工资23350元。2、垫付装修材料款5106元。3、关于垫付的学生伙食费，虽然原告实际已经垫付，但仅自写的清单，未能提供实际支出的账目。本院结合原告自认的经营3个半月（扣除双休日）、最少125人、3.4元/人/天的意见，参常州市物价局文件规定的公办幼儿园伙食费基准收费7元/人/天的标准，考虑小海鸥幼儿园实为民办幼托机构的实际，本院按75天、平均100人、3元/人/天等酌定垫付的伙食费为22500元。4、对于原告所称的其他垫支费用，因没有提供相应的证据，本院不予认定。5、原告代为经营期间收取了部分学生下学期预缴费用10300元。综上，原告垫支费用计40656元。考虑原告在垫付费用酌定的因素，故原告的赔偿利息损失的请求不予支持。本案因调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告鲍士云与被告陈幼芬签订的转让协议及租房合同中涉及的办学许可证转让以及二层未取得建设规划许可证部分的房屋租赁合同无效。二、解除原告鲍士云与被告陈幼芬签订的转让协议及租房合同中除上述无效部分的合同。三、被告陈幼芬于本判决生效之日起十五日内返还原告鲍士云3406**元。四、驳回原告鲍士云的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3738元（已减半收取），由被告陈幼芬负担3200元（该款因原告已预缴，被告于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告），由原告鲍士云负担538元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  何纪华二〇一七年九月六日书记员  黄晓彤