新疆维吾尔自治区额敏县人民法院民 事 判 决 书（2017）新4221民初2259号原告：冯治刚，男，1981年11月25日出生，汉族，系个体，现住新疆额敏县。被告：郭四忠，男，1969年4月16日出生，汉族，系个体，现住新疆昌吉市。委托代理人：陈玉莲，系新疆新额律师事务所律师。原告冯治刚与被告郭四忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理，依法由审判员王赛适用简易程序，于2017年9月21日公开开庭进行了审理，原告冯治刚，被告郭四忠的委托代理人陈玉莲到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告冯治刚诉称，2016年3月21日，被告将位于额敏县额铁路房屋租给原告，双方签订房屋租赁合同，合同约定了双方权利义务，合同签订后，原告给付被告房屋租金2万元，原告开始对房屋进行装修，在此期间双方发生矛盾，被告起诉至人民法院，经两次审理，额敏县人民法院在2017年5月18日作出（2017）新4221民初326号民事判决书，判决解除双方签订的房屋租赁合同，但被告在判决之前将原告已装修部分擅自拆除，并将该房屋转租给他人，被告的行为给原告造成了很大的经济损失，现原告请求人民法院判令：被告退还原告租金20000元，被告赔偿原告的装修损失64108元；本案的案件受理费及其他费用由被告负担。被告郭四忠辩称，法院已经判决解除了双方的租赁合同，说明合同的解除符合法律规定，被告不应当承担原告的装修损失，对于原告已经交纳的两万元租赁费，被告是否偿还原告，需根据原告的举证才能进行回答，故希望法庭依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2016年3月21日，原、被告双方签订房屋租赁。合同约定：被告（甲方）将位于额敏县从东向西从第五间至第十一间房，共计七间厂房，出租给原告（乙方）使用。租期五年，租赁期限从2016年5月1日起至2021年5月1日止。原告向被告承诺租赁场地仅作为汽车及相关使用。租赁标的物第一年、第二年、全年租金15万元，第三年、第四年全年租金18万元，第五年全年租金20万元，租赁期届满，原告需继续承租的，应于租赁期届满日前90天向被告提出，经被告同意后，双方对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等条件下，原告享有优先承租权。原告每年需提前一月付清一年租金后，方可使用；如原告不按时交房租，则需向被告每天按年租金的百分之一交滞纳金，原告交给被告的租金为税后租金，不要求被告开具发票，原告所使用的场地费用自理（含暖气费、水费、电费）。被告违反合同约定，擅自终止或解除合同的，应按合同总租金额的百分之十向原告支付违约金。原告违反合同约定，应按合同总租金额的百分之十向被告支付违约金，同时被告有权解除合同收回租赁物等内容。合同签订后，原告先支付了被告2万元租金。2016年4月1日，被告将房屋钥匙交付给原告进行房屋装修。原告在装修房屋时，将房屋地面用水泥垒了排水槽，拟作洗车时排水用。被告发现后不同意，认为原告在装修时改变房屋使用性质，将房屋用于洗车用房违反了双方合同约定的用途，遂停止供水、供电，并将租赁给原告的房屋反锁禁止原告使用。双方因此产生争议，被告将原告起诉至本院，要求解除双方的租赁合同，原告同时提起了反诉要求继续履行双方的租赁合同，并认为，双方合同约定该房屋可以作为汽车及相关使用，并没有说不能洗车，本院受理后，于2016年7月15日作出（2016）新4221民初945号民事判决。该案宣判后，原告冯治刚不服判决提起上诉。塔城地区中级人民法院于2017年1月4日作出（2016）新42民终1420号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2017年5月18日作出（2017）新4221民初326号民事判决书，认为：被告已将原告完成的装修拆除，且双方的矛盾比较激烈，双方的合同已无继续履行的可能。原告也很难再实现合同目的。故判决解除了双方于2016年3月21日签订的《房屋租赁合同》，并驳回了原告继续履行租赁合同的反诉请求。宣判后，双方均未提起上诉，该案现已经发生法律效力。在上述案件上诉及本院发回重审审理裁决未生效期间，被告更换了房屋门锁，并完全拆除了原告已完成的装修部分。后原告认为，被告擅自解除合同构成违约，给原告造成了很大的经济损失，遂将被告起诉至本院。另查明，2016年4月1日，原告租赁上被告的房屋后开始进行装修，并与他人签订装修合同，其中装修合同约定承包方式为清包工，装修期限从2016年4月5日至2016年4月20日，装修材料由原告自己提供，装修费共计20000元。原告在签订上述装修合同后，购买了装修材料如下：高分子布、工线等材料2400元，水泥1600元，吊顶铝格栅等材料10100元，沙子、砖等材料7350元，地板砖材料21658元，预付定做的门头牌子定金1000元。在原、被告双方发生争议前，原告购买的上述装修材料中除地板砖未铺设外其他材料全部装修用完，同时，原告将20000元装修费已经给付清包工的装修人员。截至目前，原告购买的地板砖部分材料还存放在被告租赁给原告的房屋内，因被告反锁房门原告未能取走。同时，被告在2017年4月份本院对（2017）新4221民初326号案件进行审理期间，被告就已经将此前租赁给原告的房屋另行出租给了他人。本院认为，自然人的合法权益应当受到法律保护。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人在公平、平等、自愿的基础上签订的合同，也是双方当事人的真实意思表示，应当属于合法有效的合同，而依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。在双方租赁合同生效后，双方就合同中相关的条款及约定产生争议时，应当先协商解决或签订补充协议，在不能达成补充协议的情况下，则按照双方租赁合同中有关条款或者交易习惯处理。但是，被告在将租赁的房屋交付给原告后就合同中”租赁场地仅作为汽车及相关使用”的理解产生了争议时，在原告已经开始对租赁房屋进行实际装修的情况下，未顾及给原告造成的损失，拒绝与原告协商并单方解除合同将租赁给原告的房屋收回并反锁，同时将原告起诉至人民法院，经人民法院一审、二审开庭审理，认定双方的矛盾比较激烈，合同已无继续履行的可能，原告已很难再实现合同目的，最终解除了双方签订的房屋租赁合同，而在人民法院审理未作出生效裁决情况下，被告便迫不及待将原告对租赁房屋的装修部分进行了拆除，并将房屋重新租赁给他人。因此，被告就双方合同的解除存在较大过错，应当承担双方合同解除70％的主要责任，因此给原告造成的损失被告应当予以赔偿。但是，作为合同的相对方原告，在与被告签订房屋租赁合同时，未将租赁房屋的用途在合同条款中约定或叙述明确，最终导致双方房屋租赁合同被解除，原告本身也有一定的过错，应当自己承担双方合同解除30％的次要责任。双方房屋租赁合同解除后，原告已经交付给被告的房屋租金2万元，因双方租赁合同在原告承租装修期间就发生了争议纠纷，租赁合同原告尚未真正实际履行就被被告反锁收回，故被告收取原告的上述租金2万元应当返还原告，庭审中被告也同意原告的该项请求，故本院在此对原告的上述主张予以支持。对原告主张的装修损害赔偿部分，因原告对租赁的房屋进行装修的事实存在，原告为装修支付劳务费20000元，支付装修材料费44108元也事实存在，被告已经将原告对租赁房屋的装修部分拆除，人民法院生效的判决也确定了上述事实。但是，庭审中原告也自认购买的装修材料中价值21658元地板砖尚未实际使用，原告主张损害赔偿中应当将该地板砖的损失予以扣除，故本院对原告的上述损害赔偿主张按照双方的过错责任比例亦予以部分支持。对被告辩解双方合同的解除被告不存在过错，原告购买的装修材料无正规的发票证实，原告与他人的装修合同中的工程总造价2万元包含材料费等等理由，因被告未向本院出示任何证据证明自己的上述辩解理由，人民法院的生效判决作出的事实认定及原告方出示购买装修材料的相关票据和与他人签订的房屋装修合同，以及本案查明的事实可以看出，被告的上述辩解理由既无事实依据，也无法律依据，本院在此均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郭四忠于本判决生效之日起五日内一次性返还原告冯治刚房屋租赁费20000元。二、被告郭四忠于本判决生效之日起五日内一次性赔偿原告冯治刚房屋装修损失29715元〔（装修劳务费20000元＋装修材料费44108元－地板砖材料费21658元）×70％〕三、驳回原告冯治刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件争议标的数额84108元，案件受理费1902元，减半收取951元，投递费150元，合计1101元（原告预交），由原告冯治刚负担300元，被告郭四忠负担801元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。如上诉期届满之日起七日内仍不预交二审案件受理费的，则按自动撤回上诉处理。审判员 王 赛二〇一七年九月二十七日书记员 刘冬梅