四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终1370号上诉人（原审原告）：陈全明，男，1971年5月2日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。委托诉讼代理人：李刚，四川环峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尹焕青，女，1969年1月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：邹涛，四川仁竞律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋渝伟，四川仁竞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绵阳中建投房地产开发有限公司，住所地：绵阳市临园中路191号。法定代表人:刘军，董事长。委托诉讼代理人：温俊，四川仁泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡城，四川仁泰律师事务所律师。上诉人陈全明、尹焕青因与被上诉人绵阳中建投房地产开发公司（以下简称中建投公司）债权人撤销权纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2015）旌民初字第4046号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈全明委托诉讼代理人李刚，上诉人尹焕青委托诉讼代理人宋渝伟，被上诉人中建投公司委托诉讼代理人胡城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈全明上诉请求:撤销德阳市旌阳区人民法院（2015）旌民初字第4046号民事判决，依法改判上诉人的撤销权成立。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，一审法院认定原审被告之间系一种非典型的担保关系，无事实依据。2.一审法院适用法律错误，根据现有证据，上诉人依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，其主张应当得到支持，一审法院却适用《中华人民共和国物权法》的原则和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》属适用法律错误。尹焕青辩称，1.同意上诉人的第1点上诉理由。2.陈全明关于撤销权成立的主张，不应得到支持，陈全明以调解书确定其享有的债权不当。3.陈全明所提交的鉴定报告，并非房屋的真实价格。我方提交的证据足以证明我方的房屋买卖价格高于市场价格。4.我方与中建投公司签订合同时，并不知道中建投公司与陈全明之间有债权债务关系，并且当时涉案项目仍有大量未出售的房屋，陈全明可实现其债权，我方的行为并不损害陈全明的债权。故应驳回陈全明的上诉请求。中建投公司辩称，我方与尹焕青并非买卖关系，属民间借贷关系，签订房屋买卖合同系为了担保债务的履行。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。上诉人尹焕青上诉请求：一审法院的结果正确，但事实认定上，违反了不告不理原则，其认定所依据的证据亦并不充分。陈全明辩称，一审法院认定原审被告之间的关系是正确的，根据现有证据可判断原审被告之间系借贷关系。中建投公司辩称，与陈全明的答辩意见一致。陈全明向一审法院起诉请求：1.撤销中建投公司与尹焕青于2013年签订的绵阳市临园路中段191号关于：1-2-×号（签约备案号132379，面积658.96平方米）、1-2-×号（签约备案号132213，面积570.98平方米）、1-2-×号（签约备案号132211，面积472.75平方米），共3套商业用房的商品房买卖合同；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年，尹焕青与中建投公司签订5份《商品房买卖合同》及相应的《补充协议》，其中3个商铺、2个住宅，分别为1-2-×号商铺（签约备案号132379，合同签订及网签时间为2013年2月6日，建筑面积658.96平方米，总价款为400万元，建筑面积单价为6070.17元/m2）、1-2-×号商铺（签约备案号132213，合同签订及网签时间为2013年2月4日，建筑面积570.98平方米，总价款为325万元，建筑面积单价为5691.96元/m2）、1-2-×号商铺（签约备案号132211，合同签订及网签时间为2013年2月4日，建筑面积472.75平方米，总价款为275万元，建筑面积单价为5817.02元/m2）、2-2-18-×号住宅（签约备案号132377，合同签订及网签时间为2013年2月26日，建筑面积78.46平方米，总价款为28万元，建筑面积单价为3568.69元/m2）、2-2-27-×号（签约备案号132212，合同签订及网签时间为2013年2月4日，建筑面积113.81平方米，总价款为42万元，建筑面积单价为3690.36元/m2），以上合同约定的购房款共计1070万元。该5份《商品房买卖合同》签订的当日，二被告同时签订5份《补充协议》，协议中均约定车位的赠送事宜，约定，中建投公司出售给尹焕青商业用房时，向尹焕青赠送该小区内地下机械停车位3个；出售给尹焕青住房时，向尹焕青赠送本小区地下停车位1个。对于商业用房，中建投公司应于2013年8月5日（备案号132379）、2013年8月3日（备案号132211、132213），对于住房，中建投公司应于2013年6月5日（备案号132377）、2013年6月3日（备案号132212）前办理完毕车位的网签备案登记手续，如在约定期限前未能办理完毕，中建投公司须于3个工作日内全额退还尹焕青所有购房款项，双方所签订的《商品房买卖合同》自动解除，双方均不承担违约责任。如在3个工作日内未能全额退还的，尹焕青则有权要求对方继续履行《商品房买卖合同》，同时尹焕青还可追究中建投公司不能办理车位赠送的违约责任和因此而给尹焕青带来的其他经济损失30万元（商业用房）或10万元（住宅）；如中建投公司在3个工作日内全额退还，尹焕青则应在收到退款后积极配合办理撤销买卖合同的备案（备案号132211、132213、132379、132212、132377），中建投公司承担撤销《商品房买卖合同》备案所产生的所有费用。如因尹焕青原因不配合，尹焕青应按总房款每天1‰的比例承担违约责任。另外，2013年2月4日、2013年2月6日，尹焕青与中建投公司还分别签订了3份《商品房认购书》，分别预选[绵阳临园路中段191号附1号]“临园大道191”2栋1单元27楼×号，预测建筑面积约75.17m2，采用一次性的付款方式，优惠后单价为3458.83元/m2，优惠后总价26万元；[绵阳临园路中段191号附1号]“临园大道191”2栋1单元27楼×号，预测建筑面积约46.45m2，采用一次性的付款方式，优惠后单价为3444.56元/m2，优惠后总价16万元；[绵阳临园路中段191号附1号]“临园大道191”1栋2单元14楼×号，预测建筑面积约84.80m2，采用一次性的付款方式，优惠后单价为3302元/m2，优惠后总价28万元。双方共同约定，尹焕青在签订《认购书》时即向中建投公司交纳全部房款作为定金，在签订正式购房合同时，该订金自动转入房款。2013年2月4日，尹焕青向中建投公司汇款558万元，用途为借款；2013年2月7日，尹焕青向中建投公司汇款372万元，用途为购房；以上两笔汇款共计930万元。中建投公司向尹焕青出具本案讼争商品房收据5张共计1000万元，其中转帐930万元，现金70万元：2013年2月4日，1张“临园大道191购房款1幢2层×号”转帐收据为275万元；2张“临园大道191购房款1幢2层×号”收据：1张转帐收据283万元、1张现金收据42万元。2013年2月6日，2张“临园大道191购房款1幢2层×号”收据：1张转帐收据372万元、1张现金收据28万元。中建投公司还向尹焕青出具住房收据2张和购房订金收据3张，均为现金收据，共计140万元：2013年2月4日的收据3张，1张收据载明“临园大道191购房款2幢2单元27楼×号”为42万元，1张收据载明“临园大道191购房款2幢1单元27楼×号”为26万元，1张收据载明“临园大道191购房款2幢1单元27楼×号”为16万元；2013年2月6日的收据2张，1张收据载明“临园大道191购房款2-2-18-×”为28万元，1张收据载明“临园大道191购房款1-2-14-×”为28万元。2013年5月30日，中建投公司出具收条，收条载明：“今收到尹焕青退还2013年2月签订的《商品房买卖合同》原件贰份，备案号分别为：132212、132377号；购房款收据原件2张。因本次买卖关系已解除，尹焕青有义务配合我公司撤销本次买卖合同的备案手续，具体解除备案手续的时间等我公司通知后办理。”2013年5月30日，中建投公司通过中国农业银行向合并审理另一案的李勇的中国建设银行帐户汇款70万元，交易用途为还款；2013年6月24日，中建投公司通过中国农业银行向李勇的中国建设银行帐户汇款32.5万元，交易用途为往来款；2013年6月25日，中建投公司通过中国农业银行向李勇的中国建设银行帐户汇款20万元，交易用途为往来款；以上三笔汇款共计122.5万元。2013年4月8日，中建投公司通过中国农业银行向尹焕青的中国建设银行帐户汇款70万元，交易用途为还款；2013年5月30日，中建投公司通过中国农业银行向尹焕青的中国建设银行帐户汇款70万元，交易用途为还款；以上两笔汇款共计140万元。2013年7月29日，中建投公司通过中国农业银行向尹焕青的兄弟尹焕荣的中国农业银行帐户汇款20万元，交易用途为还款；2013年8月8日，中建投公司通过中国农业银行向尹焕青的兄弟尹焕荣的中国农业银行帐户汇款170万元，交易用途为还款；2013年10月17日，中建投公司通过中国农业银行向尹焕青的兄弟尹焕荣的中国农业银行帐户汇款30万元，交易用途为还款；以上三笔汇款共计220万元。庭审中，尹焕青的代理人陈述，尹焕青与李勇系夫妻关系，尹焕青与尹焕荣系兄妹关系；中建投公司向其赠送的机械车位商议价格约7万元一个。中建投公司的代理人陈述，中建投公司与尹焕青系民间借贷关系，双方口头协议利息为月息2.5%，中建投公司所转给尹焕青等三人的款项为还借款利息。另查明：2015年7月8日，广元市中级人民法院出具（2015）广民初字第63号《民事调解书》，载明：被告中建投公司自愿偿还原告购房款定金4900万元，该款于2015年7月31日前支付1900万元，于2015年8月31日前支付1500万元，于2015年9月30日前支付1500万元。因中建投公司未在约定期限内偿还上述款项，原告认为中建投公司与尹焕青签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价格明显低于市场价格，属恶意串通，使第三人的债权得不到保障，从而损害原告合法权益，遂诉至法院，请求依法撤销中建投公司与尹焕青签订的《商品房买卖合同》。庭审中，原告提交德阳多邦房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，由陈全明委托对绵阳市临园路中段191号1幢1层4号至7号及2层1号至7号商业用途房地产买卖交易价格进行评估。评估结果为：2013年1月4日该商业用房一楼房屋平均单价为52880.84元/平方米，二层房屋平均单价为25543.1元/平方米；2015年10月10日该商业用房一层房屋平均单价为35396.2元/平方米，二层房屋平均单价为17541.17元/平方米，但注明该评估结果仅具有参考价值，评估价格是假设房屋已修建完成的前提下，但目前该房屋还未修建完成，还需继续注资修建。中建投公司向绵阳市价格和粮食检查局申报批准的临园大道191商铺挂牌价格表载明：1栋2楼5、6、7号备案单价分别为35247元/m2、35580元/m2、35913元/m2；汇总表载明：该楼盘的二楼商铺共7间，销售均价为35924元/m2。一审法院认为，本案的争议焦点为：一是中建投公司与尹焕青之间是民间借贷关系还是商品房买卖合同关系；二是陈全明的诉讼请求是否应当得到支持。一、关于中建投公司与尹焕青之间是民间借贷关系还是商品房买卖合同关系的问题根据中建投公司与尹焕青提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《商品房认购书》，结合证明目的，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对本案的法律关系作出判断。首先，尹焕青与中建投公司所签订的10个《商品房买卖合同》和4个《商品房认购书》，总价款为1140万元，如系真实的商品房买卖合同关系，其目的应当是取得合同约定的商品房，用以自住或出租获取利益等投资，但结合《补充协议》中关于赠送车位的约定，从签订合同和付款的时间起到为车位办理网签备案的时间期限为3个月或6个月，比较总价款1140万元的房产，仅因卖方未办理网签9个车位备案登记就自动解除合同返还全款，卖方占用巨额资金少则3个月、多则长达6个月的时间里不承担违约责任，明显属于权利不对等约定。双方约定办理住房赠送车位的网签备案期限为6月3日和6月5日前，而5月30日的收条表明双方已解除了该购房合同和订购合同，由此可以判断尹焕青虽签订了《商品房买卖合同》却不是以取得商品房所有权为目的，而更在乎以取得退款为目的。而对于在三天内不能退还全款的条件下又继续履行房屋买卖合同并承担相应违约责任的约定，更符合对到期不付全款而应承担担保责任的设定。第二，双方在《商品房买卖合同》中约定的2楼商业用房建筑面积单价均为6000元/m2左右，而绵阳市价格和粮食监督局对本案讼争房屋所在楼盘二楼商铺核定的备案标价均价为35924元/m2，同时德阳多邦房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》的假设条件在房屋已修建完成的前提下，2013年1月4日该商业用房二层房屋平均单价为25543.1元/平方米；2015年10月10日该商业用房二层房屋平均单价为17541.17元/平方米。由此可以看出，合同约定单价仅为挂牌价格的1/6到近1/5，仅为评估价格的1/3到近1/4。尽管现实中商品房的销售价格与挂牌价格、评估价格均有一定的差距，但即使在房地产市场低迷的情况下，价格存在如此的悬殊确不符合常理；结合两套住宅商品房买卖合同约定房屋价款为42万元和28万元，还分别赠送一个价值近7万元的车位，明显不符合房地产市场的销售实际。分析以上证据可知，中建投公司与尹焕青签订房屋买卖合同及补充协议的真实目的并不在于出售该商品房，而是为了取得资金并在约定的车位签约备案前返还。第三，在合同签订后，尹焕青向中建投公司转款930万元，中建投公司向尹焕青出具了转款收据和现金收据，仅从合同义务来说，尹焕青完成了付款义务，等待实现合同目的即是取得房屋，而作为卖方的中建投公司却在约定的备案期限内向尹焕青转款140万元，既不符合住房商品房买卖合同约定和订购协议约定，也没有积极履行合同交付房屋的意思表示，尹焕青接受转款并未对是否取得房屋提出异议。由此可以看出，双方的关注点并未在约定房屋的取得和交付上，而是在款项的支付上；结合中建投公司以签房屋买卖合同担保借款的陈述和现金支付的方式，双方的履行行为仅在资金往来上，并没有体现在约定房屋的取得和交付上，尤其是全额退款又不承担违约责任的约定，用民间借贷和利息解释现金支付更为合理。最后，从案涉《商品房买卖合同》已经备案看，无论是合同备案还是房管局的备案登记，都只是房管部门对符合商品房预售条件的开发商销售房屋的行政管理程序，目的在于防止“一房二卖”，仅能证明合同的真实性，并不能证明商品房屋买卖关系的真实性，本案中补充协议和收条关于配合撤销合同备案的约定可印证。因此，尹焕青与中建投公司之间虽然没有签订书面借款合同，但双方签订的一系列《商品房买卖合同》、《补充协议》、房屋订购协议及其所涉款项的数额、转帐金额等证据已经充分证明双方就借贷问题达成了合意且出借方已实际将款项交付出借方，故双方之间系民间借贷法律关系而不是商品房买卖法律关系。二、陈全明的诉讼请求是否应当得到支持的问题根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十八条的规定，债权人行使撤销权的成立要件为：一是债权人对债务人必须享有合法有效的债权；二是债务人实施了一定的有害于债权的行为，三是债务人与第三人具有故意。而债务人实施有害于债权的行为应包括如下内容：一是债务人实施了一定的处分财产的行为即以明显不合理的低价转让财产等行为；二是债务人处分财产的行为已经发生法律效力；三是债务人处分财产的行为已经或者将要严重损害债权。本案中，尹焕青与中建投公司双方所签订的一系列《商品房买卖合同》及《补充协议》并办理商品房备案登记的行为，其目的并非是为了履行房屋买卖合同，也没有将标的物出卖给对方的意思，真实意思是将买卖合同的标的物为民间借贷合同提供担保，双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保关系，就应遵循《中华人民共和国物权法》有关禁止流质的原则，即在中建投公司不能按约归还借款的情况下，尹焕青无权取得案涉商品房的所有权，但可根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，通过对案涉商品房进行评估、折价、拍卖、变卖等清算方式确保实现债权。据此，尹焕青与中建投公司签订《商品房买卖合同》的行为，并未产生房屋买卖合同关系的法律效力，也不涉及物权变动效力，故陈全明没有行使撤销权的必要，对陈全明的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，判决：驳回原告陈全明的诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈全明提交了四川省高级人民法院（2017）川民终389号民事判决书一份，以此证明尹焕青和中建投公司之间系民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系，该判决确认了李勇和尹焕青不能基于房屋买卖合同获得法律对购房者期待权的保护。尹焕青对此发表质证意见，其认为该判决认定事实错误，本案应根据案情需要对陈全明的债权主体资格进行审查。中建投公司无质证意见。本院认为，四川省高级人民法院（2017）川民终389号民事判决系生效判决，将结合其他证据予以评判其关联性。二审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，债权人撤销权，系因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，陈全明提交了相应的证据证明其主张具备债权人撤销权的要件，包括：1.陈全明对中建投公司享有合法的民间借贷债权；2.中建投公司以不合理的低价转让涉案房屋；3.陈全明的债权至今无法实现。根据法律的规定，债务人以明显不合理低价转让财产的，受让人应当知道该情形，此为债权人撤销权中重要的成立要件，该要件明确要求转让人与受让人主观上具有恶意，但是，陈全明并未充分举证中建投公司与尹焕青均存在主观恶意，现有证据亦无法推断存在主观恶意。因此，陈全明主张债权人撤销权，本院不予支持。综上所述，上诉人陈全明和尹焕青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈全明负担。二审案件受理费100元，由尹焕青负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈洪斌审判员 陈书娟二〇一七年九月二十五日书记员 胡 青