江苏省苏州工业园区人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏0591民初2491号原告:苏州工业园区怡和花园小区业主委员会,住所地苏州工业园区金鸡湖大道**。负责人：杨光彬，主任。委托诉讼代理人：庄云，江苏简安律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁惠，江苏简安律师事务所实习律师。被告：苏州怡中物业管理有限公司,组织机构代码79107772-4，住，住所地苏州工业园区星海街**星海人家**103物业中心/div>法定代表人：周超,总经理。委托诉讼代理人：邬叶弟，上海市攻茂律师事务所律师。第三人：苏州优尼科物业管理有限公司，组织机构代码67254926-6，住所地，住所地苏州市吴中区木渎镇中山东路****iv>法定代表人：陈玉才，总经理。委托诉讼代理人：张全计，男，系公司员工。委托诉讼代理人：黄小楼，男，系公司员工。原告苏州工业园区怡和花园小区业主委员会（以下简称“怡和业委会”）与被告苏州怡中物业管理有限公司（以下简称“怡中物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月6日公开开庭审理，后本院根据原告申请，依法追加苏州优尼科物业管理有限公司（以下简称“优尼科物业”）为本案第三人参加诉讼，于2017年6月6日、8月14日、8月31日公开开庭审理。原告怡和业委会委托诉讼代理人庄云，被告怡中物业委托诉讼代理人邬叶弟，第三人优尼科物业委托诉讼代理人张全计、黄小楼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡和业委会向本院提出诉讼请求：1、被告向原告履行物业交接义务：移交物业服务必须的相关资料，包括物业管理的全部档案财务资料；2、被告赔偿原告因违约造成原告损失716800元；3、被告赔偿原告律师费15000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年第二三季度怡和花园小区经合法程序重新选聘优尼科物业为该小区物业服务企业，并签订服务协议。2015年8月新物业公司进场时，被告作为前物业公司拒不配合办理交接手续，在未办理任何交接情况下匆忙退场，新物业公司进场后发现众多公共设施已经损坏无法使用。此后，原告多次与被告联系新老物业交接，但被告均拒绝。为让已损坏公共设施恢复使用，原告委托新物业公司修缮并支付修理费716800元。被告拒不全面履行物业服务合同，已构成违约，应赔偿原告的损失。被告怡中物业辩称，原告第1项诉讼请求不规范，不符合法律规定，全体业主的档案资料在撤场时已经移交；原告第2项诉请损害赔偿与第1项诉请合同纠纷是两个案由，不应合并审理，原告诉前由业主授权的金额是610000元，而现在主张的赔偿金额是716800元，已超出了业主大会的授权范围，业委会产生程序不符合法律规定，业主代表能否代表业主存在疑问；原告就其主张的损害赔偿应当提供证据证明是物业公司破坏造成；原告主张的律师费无事实和法律依据。第三人优尼科物业陈述，对原告的诉请无异议。本院经审理认定事实如下：2006年10月12日，甲方苏州怡众置业有限公司与被告签订苏州市前期物业管理委托合同，约定在怡和花园小区业委会成立前，由甲方选聘的被告为怡和花园小区提供物业服务，前期物业管理期限为整个物业区域房屋交付使用后两年，第五条物业管理服务事项见附件一；第六条物业管理服务质量见附件二；第八条违约责任中约定，若甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目的，业主有权要求限期改正。逾期未改正给业主造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应赔偿责任。后双方签署补充协议，将原2007年10月1日至2009年9月30日的怡和花园小区前期物业管理委托合同，再续签两年至2011年10月1日止。2013年5月28日双方再次签订补充协议，将前期物业管理委托合同延长至2015年6月30日24时止。2015年7月1日双方再次签订前期物业管理委托合同续签协议，明确有效期自2015年6月1日零时起至2015年8月31日24时止，其他合同内容、附件、物业管理收费标准、物业管理服务质量均与2006年10月12日签订的苏州市前期物业管理委托合同一致。2015年8月28日原告工作人员、被告工作人员及第三人工作人员三方签署交接清单，列明移交物品包含桌椅、电脑、钥匙等，其中清单中列明的第一项电梯材料一箱及22本资料、第二项工程图纸一箱、第三项业主资料一箱被剔除，并手写注明另行签。三方并签署了怡和花园19幢交接清单、136幢交接清单、196幢交接清单、197幢交接清单、一期钥匙交接清单、二期钥匙交接清单。2015年8月28日，原告工作人员、被告工作人员及第三人工作人员签署怡和花园小区物业接管验收记录，其中列明小区内具体各幢楼电梯、风扇、对讲、楼门等故障情况。2015年12月25日原告与第三人就怡和花园小区物业费、车位费、公共电费等费用交接进行核算并确认第三人返还被告部分款项。另查明：《关于聘请律师追责前物业情况授权》中明确，2015年11月28日怡和花园召开业主代表大会，讨论通过关于聘请律师追责前物业、费用自公共收益支出、授权怡和业委会处理的决议；2016年10月16日，4名业委会成员和律师协商确定本案诉讼费为15000元，自公共收益中支出，外加赔偿金额6%，16名业主代表在该授权书下方签字。原告出具的《关于授权业主委员会向怡中物业提起诉讼》的决议，2017年2月25日原告召开业主代表大会，应到业主代表22人，实到人数20人。代表业主人数共计474户，代表专有部分总面积91.6%，通过原告对被告提起诉讼的决议。原告提供20名业主代表大会会议表决票，均显示同意提起诉讼。2016年10月15日，原告就本案诉讼委托律师，支付律师费15000元。2016年10月17日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告履行物业交接及损害的公共设施修复义务。诉讼中，原告陈述，就提起本案诉讼的会议未通知全体业主，由业委会工作人员通知业主代表召开业主代表大会，由业主代表进行投票，并非每位业主投票；明确未移交清单包含一幢至55幢竣工总平面图、单体建筑结构设备竣工图、配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装使用维护保养等技术资料、物业质量保修文件物业使用说明文件、物业管理所必需的其他资料，以及消防点位图、消防审核意见书、消防系统竣工图全套；原告明确损失赔偿范围，包含房屋公共部分墙体围拦、电气系统、公共照明、给排水系统、电梯、消防系统、安防系统、物业管理用房、物业服务用房、小区环境等修复费用，认为已实际发生修复费用481628元，其中优尼科物业支付165200元、原告支付316428元，尚未修复费用115000元。被告提供：证据1、业主物业服务满意度征询表，以证实涉案小区业主对被告物业服务满意，并要求续聘该物业公司；证据2、2012年智能化系统维护合同及2014年、2015年付款回单、2013年、2014年电梯维修保养服务合同，以证实被告履行合同义务。上述事实，有前期物业委托合同及补充协议、交接清单、确认单、律师函、委托律师合同、律师费发票、关于聘请律师追责前物业情况授权、决议、表决票、业主物业服务满意度征询表、智能化系统维护合同、电梯维修保养服务合同以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据国务院《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本案中，怡和业委会起诉要求怡中物业履行交接义务、赔偿损失及律师费，涉及全体业主的共同利益，应属于上述法律所规定的重大事项。怡和业委会提起诉讼，应由业主共同决定，也即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。怡和业委会提供的证据显示，其仅通过业主代表大会的形式汇总业主代表的意见，无法证实其按照规定召开业主大会进行投票表决或者已向全体业主送达征询意见，其诉讼是否征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意无法确认，其提起本案诉讼并未得到合法的授权。业主可以通过业主大会或业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理，而业主代表大会依法可以行使业主大会的职权，但并不意味着相应的业主大会所需要通过法定程序决定的事项可以由业主代表大会简化程序作出决定。针对具体事项，业主代表同意并不等同于业主同意。根据建设部《业主大会规程》第十六条规定，“推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当与参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。”据此，即便怡和小区实行业主代表大会制度，其以召开业主代表大会的方式表决相关重大事项时亦不能违反法律规定直接由业主代表代替全体业主对相关事项作出决定。因此，本院认定怡和业委会虽具备作为当事人的主体资格，但作出涉及本案诉讼重大事项的决定时并未达到法律所规定的条件，未经法定程序得到授权。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十五条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告苏州工业园区怡和花园小区业主委员会的起诉。案件受理费5559元，退还原告苏州工业园区怡和花园小区业主委员会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  邵婷婷二〇一七年九月二十一日书记员  陈 洋第2页共7页