宝鸡市陈仓区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0304民初1058号原告（反诉被告）王忍科,男,汉族,退休干部，住凤翔县城关镇西大街67号。被告（反诉原告）陕西紫辰置业有限责任公司。住所地，宝鸡市高新开发区火炬路东段**号鼎盛大厦**楼。法定代表人谭永恒，任执行董事。委托代理人黄侃祥，陕西西虢律师事务所律师。原告（反诉被告）王忍科与被告（反诉原告）陕西紫辰置业有限责任公司（以下简称陕西紫辰有限公司）商品房销售合同纠纷一案，原告(反诉被告)王忍科于2017年2月20日向凤翔县人民法院提起诉讼，经宝鸡市中级人民法院(2017)陕03民他2号民事裁定书指定本院审理。本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司提起反诉，本院依法合并进行了审理。原告（反诉被告）王忍科、被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司委托代理人黄侃祥出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王忍科诉称，2012年初，被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司与凤翔县法院协商，并报县政府同意，将被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司拟建的锦苑小区3号楼房屋售予原告（反诉被告）王忍科及法院职工，约定每平米1850元，购房款分三期付清，并承诺收到一期付款后立即动工。原告（反诉被告）按照约定交纳了首期预付款74381元，但被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司收款后，并未动工，直到2014年7月23日才与原告（反诉被告）签订了书面购房合同，并收取了第二期购房款55786元。2015年5月，原告（反诉被告）付清了第三期房款55785元。2016年5月，被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司交房时不履行合同义务反而提出要求原告（反诉被告）支付合同约定之外违反“一价清”政策的款项近3万元。为此请求依法判令：1、被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司立即交付房子；2、由被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司向原告（反诉被告）赔偿首期房款70381元自2012年12月14日至2014年7月21日的利息41130元，4000元本金自2012年12月27日至2014年7月21日的利息2284元；3、由被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司支付原告（反诉被告）因逾期620天交房产生的违约金23058元（按日万分之二计算）；4、由被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司支付原告（反诉被告）因逾期527天办理房产证造成的损失48998元（按日万分之五计算）；5、诉讼费由被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司承担。原告（反诉被告）王忍科为证实其主张，向法庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，以证明双方签订购房合同的时间、合同约定的内容及双方间存在商品房买卖合同关系；2、农业银行凤翔县南大街分理处无折存款回单两张，以证明，王忍科于2012年12月14日、12月27日通过银行向杨韦华账户先后转款70381元及4000元的事实;杨韦华向陕西紫辰有限公司转账证明复印件三份、陕西紫辰有限公司向凤翔县法院出具的收据三张，以证明凤翔县法院分三次将房款845万元转入陕西紫辰有限公司账户，该公司收到房款的事实;陕西紫辰有限公司向王忍科出具的收据两张，证明王忍科向陕西紫辰有限公司交纳第二、三期房款的事实;3、杨韦华证言一份，以证明凤翔县法院向陕西紫辰公司所转款项中包含王忍科所交的首次房款；4、《陕西省物价局、住房城乡建设厅、地方税务局关于规范整顿房地产市场交易税费征收有关问题的通知》复印件一份，以证明被告陕西紫辰有限公司违规收费的事实；5、信函一份，证明王忍科曾向陕西紫辰有限公司发出函件要求处理有关纠纷的情况；6、《合同解除通知书》一份，证明陕西紫辰有限公司向王忍科发放过合同解除通知书、被告（反诉原告）拒不执行买卖合同向他交房的事实；7、锦苑小区交房清算表一份，以证明陕西紫辰有限公司要求王忍科在交房时需缴纳的费用项目及数额情况。被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司辩称，原告（反诉被告）王忍科与被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司签订《商品房买卖合同》属实，在双方签订合同前，原告（反诉被告）王忍科并未向被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司交款，双方之间也没有任何约定，故其要求承担首批房款利息没有依据。双方签订的《商品房买卖合同》附件四约定“发生合同第八条约定的不可抗力或项目所在地政府部门相关房地产政策的变化或为政府新颁布法令或采取其他措施而引起的房屋延期交付买受人应免除出卖人责任。”该楼在建设过程中，在凤翔县政府主持下将该楼的地基与相邻学校地基进行了兑换，因此给被告（反诉原告）造成经济损失并延误了工期，导致交房迟延，此因素已在合同中约定，整个过程中被告（反诉原告）没有违约行为，故原告（反诉被告）王忍科请求被告（反诉原告）赔偿逾期交房和逾期办理房产证违约金的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应依法驳回。被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司反诉称，锦苑小区3号楼达到交房条件后，陕西紫辰有限公司以公告形式通知业主办理交房手续，还以电话及其他书面形式多次单独通知王忍科办理房屋交接手续，但王忍科至今拒不接收，致双方合同无法履行，王忍科的行为构成根本违约，现要求解除合同，由其承担违约金15396.83元。被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司为证明其主张，当庭提交以下证据;1、《商品房买卖合同》一份，以证明双方间存在商品房买卖关系及约定的相关内容；2、《交房公告》一份，以证明交房的事实；3、《凤翔县人民政府办公纪要》（第一次）一份，以证明政府政策变化，导致交房延迟；4、《凤翔县住房和建设局关于锦苑小区总平面变更的函》一份，以证明政府政策变化，导致交房延迟；5、《凤翔县人民政府专题办公会议纪要》（第十次）一份，以证明政府政策变化，导致交房延迟；6、凤翔县法院与陕西紫辰有限公司签订的《合作建房协议》一份，以证明本案所涉房屋属保障房；7、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《土地使用证》复印件各一份，以证明被告（反诉原告）公司具有建设资质及所建工程项目合法性；8、《建设工程竣工验收报告》复印件一份，以证明所交房屋符合交付条件；原告（反诉被告）王忍科对被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司的反诉辩称，其反诉缺乏法律及事实依据，应当依法予以驳回。在庭审质证中，被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司对原告（反诉被告）王忍科提供的证据认为：证据1、2无异议；证据3证人无正当理由未出庭作证，故其证言不能作为证据使用；证据4的真实性有待核实，但该证据与本案事实无关，不能仅凭此文件确认合同无效；证据5属个人意见，不属于证据；对证据6无异议，可以证明双方签订的《商品房买卖合同》已经解除；证据7无异议，予以认可。原告（反诉被告）王忍科对被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司提供的证据质证意见：对证据1无异议；对证据2，他并没有收到《交房公告》，故对该证据真实性有异议；证据3、4、5、6与他无关，不予认可；证据7、8无异议。经过质证，本院认证如下：原告（反诉被告）王忍科提供的证据1、2、7，双方均无异议，证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，认定为本案有效证据；证据3因证人无正当理由未出庭，不予认定；证据4属政府文件，对真实性予以认定,但缺乏关联性。证据5属个人陈述，应以当庭陈述内容为准；证件6、7真实性双方无异议，予以认定。被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司提供的证据1、3、4、5、6、7、8属政府文件或批文，对真实性予以认定；证据2，原告（反诉被告）王忍科不予认可，且无其他证据印证，达不到其证明目的，本院不予认定。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下事实：2014年7月22日，原告(反诉被告)王忍科与被告(反诉原告)陕西紫辰有限公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份，约定原告(反诉被告)王忍科购买被告(反诉原告)陕西紫辰有限公司开发预售的位于凤翔县城的锦苑小区3号楼0113号商品房一套，房屋建筑面积95.36平方米，其中套内建筑面积80.16平方米，分摊面积15.2平方米，总房价款185952元。合同约定付款方式为分期付款：第一次（基础开挖后30日内）付40%，第二次（主体封顶后30日内）付款30%，第三次（交钥匙前30日内）付款30%；《合同》第五条第（四）款第一项约定：房屋最终面积以发证机关实测面积为准，多退少补；第七条约定：买受人如未按约定时间付款，逾期在30日内则自应付款期限次日起至实际付款之日止承担应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；第八条约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、气象地质等原因无法正常施工；合同附件四补充协议第5条约定：发生合同第八条约定的不可抗力或项目所在地政府部门相关房产政策的变化或为遵守政府新颁布法令或采取其他措施而引起的房屋延期交付买受人应免除出卖人责任；《合同》第十一条第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；《合同》第九条约定“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按乙方已付房价款百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。《合同》第十五条第一款约定：“出卖人应当在商品房实际交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。”。合同附件四补充协议第2条约定：购房房款中不包括房屋契税、公共维修基金、交易测量费、房产证工本费、天然气初装费、数字电视初装材料费及各配套相关费用。房屋契税、公共维修基金、交易测量费、房产证工本费、天然气初装费、数字电视初装材料费等费用按国家相关规定收取，买受人接受房屋前一次性交清上述税费，未交清者，出卖人拒绝交付房屋”。另查明，2012年4月25日，凤翔县人民法院（甲方）与陕西紫辰有限公司（乙方）签订了一份《合作建房协议》，约定甲方将4.046亩建设用地使用权转移给乙方，有关费用由乙方负担。乙方在小区内为法院建24层楼房一栋一梯四户二个单元，为甲方提供98套限价住房，乙方出售给甲方的住房价格为每平米1850元，顶层和一层为基价，第二层起每层每平米加10元，加价最高限额为200元。协议生效后，甲方按房屋总价4：3：3的比例交纳房款。乙方负责住户的有线电视、宽带、固定电话、天然气、管线、布线预留接口，但初装费和房屋维修基金由住户另行交纳。还查明，原告（反诉被告）王忍科于2012年12月14日向法院主管基建的干部杨韦华账户交第一期房款70381元、12月27日交款4000元。凤翔县法院分别于2013年1月10日，向被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司转款7000000元，6月17日转款1100000元，2014年3月7日转款350000元。2014年8月20日，王忍科向陕西紫辰有限公司交纳第二期房款25786元，10月11日交纳房款30000元，2015年5月29日交纳第三期房款55785元。2016年4月22日，锦苑小区3#楼竣工，经过建设、勘察、设计、监理、施工五个单位验收，结论为合格。2016年5月，陕西紫辰有限公司电话通知王忍科领钥匙时，工作人员出示“锦苑小区交房清算表”一份，表中注明：合同总价款185952元、合同面积95.36平方米、实测面积99.67平方米、合同单价每平米1950元、应补房款8405元、实交房款194357元、房本费80元、有线电视380元、契税2915元、天然气1992元、集中供暖9469元、维修基金4984元、测绘费130元，应收款合计28355元。表中还注明“以上代收款项若因国家政策变化办理产权时按实际多退少补”。王忍科以代收费用违反“一价清”政策，属违规收费且该条格式条款未向其履行释明义务为由拒绝按清算表交款，陕西紫辰有限公司遂未向其交付钥匙，为此王忍科提起诉讼。本院在审理中，2017年5月9日，被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司向原告（反诉被告）王忍科发送通知一份，内容为“尊敬的王忍科同志：锦苑小区3#楼从去年3月份交房以来，截止目前，百分之九十六的买受人已收房入住。您所购的1单元11楼两室（01113）房售楼部曾多次通知您收房，至今您未收房。为了不影响统一办理不动产权证，经公司研究决定，公司与您解除《商品房买卖合同》，退回您所交房款。望收到通知后，3日内到售楼部办理解除合同手续。”再查明，凤翔县住房和城乡建设局颁发的凤住建施许编号（2013）11号建筑工程施工许可证批准锦苑小区3#楼住宅楼合同施工日期为2013年6月11日至2015年4月1日。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）王忍科与被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应以公平诚信为原则予以全面履行。本案的争议焦点主要有：一、王忍科在合同约定的第一次交款前交纳的房款，陕西紫辰有限公司是否应当承担利息；二、逾期交房属何方责任，违约金如何承担；三、陕西紫辰有限公司是否应当承担逾期办证的违约责任；四、《合同》附件四补充协议第2条约定的内容是否有效；五、陕西紫辰有限公司的反诉是否成立。针对本案的争议焦点，本院分别评述如下：一、王忍科在合同约定的第一次交款前交纳的资金，陕西紫辰有限公司是否应当承担利息。原告（反诉被告）王忍科于2012年12月两次向法院基建主管人员账户预交房款74381元，按照《商品房买卖合同》约定第一次房款应于基础开挖后30日内付清，凤翔县法院从2013年1月起分三次转款，最后一笔于2014年3月7日支付完毕，陕西紫辰有限公司收到款项后，向凤翔县法院出具了收款凭证，对于预交房款是否承担利息，王忍科与凤翔法院、凤翔法院与陕西紫辰有限公司之间并无约定，现王忍科请求按民间借贷的有关规定由陕西紫辰有限公司为其承担利息的请求缺乏事实依据和法律依据，故本院对此请求不予支持。二、逾期交房属何方责任，违约金如何承担。1、《合同》附件四补充协议第5条约定：“发生合同第八条约定的不可抗力或项目所在地政府部门相关房产政策的变化或为遵守政府新颁布法令或采取其他措施而引起的房屋延期交付买受人应免除出卖人责任”，该条款意思不明，双方解释不一，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，该条应当理解为政府统一对房地产政策的调整，不应包含个别调整。故政府改变其规划这一因素，不属双方合同第八条约定的“不可抗力或项目所在地政府部门相关房产政策的变化或为遵守政府新颁布法令或采取其他措施”的免责条件；2、锦苑小区3#楼工程建设施工中凤翔县政府虽于2013年7月26日对规划进行了变更，但建设施工许可证批准的施工时间为2013年6月11日至2015年4月1日，时间相差仅为45天，不足以导致延期交工。据上所述，陕西紫辰有限公司未按《合同》约定的2015年10月30日交房应属违约行为，依法应当承担自约定交房时间2015年10月30日起至实际交房2016年5月30日共210天逾期交房的违约责任，应以185952元房价款为基数，按日万分之二向王忍科支付逾期交房违约金，现王忍科主张由陕西紫辰有限公司继续履行合同，交付房屋，并承担从合同约定的交房之日起至实际交付之日2016年6月底止按合同约定的标准支付逾期620天交房违约金23058元（按日万分之二计算）的诉讼请求，合理部分应予支持；三、被告（反诉原告）陕西紫辰有限公司是否应当承担逾期办证的违约责任。《合同》第十五条第一款约定：“出卖人应当在商品房实际交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案，予以确认”，本案陕西紫辰有限公司至今未向王忍科交付房屋，故不存在办证违约之事实。王忍科请求陕西紫辰有限公司承担逾期办证的违约责任，不符合合同约定，本院依法予以驳回。四、《合同》附件四补充协议第2条约定的内容是否有效。双方当事人签订的《合同》附件四补充协议第2条约定：购房房款中不包括房屋契税、公共维修基金、交易测量费、房产证工本费、天然气初装费、数字电视初装材料费及各配套相关费用。房屋契税、公共维修基金、交易测量费、房产证工本费、天然气初装费、数字电视初装材料费等费用按国家相关规定收取，买受人接受房屋前一次性交清上述税费，未交清者，出卖人拒绝交付房屋钥匙。1、该条约定属合同补充条款，内容不违反法律、法规的强制性效力性规定。2011年12月，陕西省住房和城乡建设厅陕西省物价局《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》中强调“积极推行商品房销售价格一价清制度。开发企业要将商品房建设过程中相关的各项基础配套工程建设费用、代收代缴费用等一次性计入商品房销售价格，除此之外，不得再收取任何费用。”但在2016年1月25日，《陕西省物价局关于商品房价格实行一价清政策相关问题的批复》中又指出“鉴于商品房销售价格为市场调节价，为了规范商品房买卖过程中的价格行为，维护买卖双方的合法权益，省政府要求在销售商品房时，通过签订《商品房买卖合同》切实落实一价清制度。”本院经咨询物价部门，一致认为“一价清”制度并不是政府的“价格干预措施”，而仅是对收费方式及名录的改变和规范，目的为杜绝销售者乱设名目，随意收费的行为，维护双方的合法权益，并未免除购房者应当缴纳相关费用的义务。该通知仅是政府部门对房价管理的规范性文件，据此并不能认定该项约定属无效条款。2、该条已明确约定购房房款中不包括屋契税、公共维修基金、交易测量费、房产证工本费、天然气初装费、数字电视初装材料费及各配套相关费用。本案房屋价格低于同期市场价格，无论是凤翔法院与被告（反诉原告）签订的《合作建房协议》，还是双方《合同》中对收费项目已经约定明确。其中契税、维修基金、房产证工本费属国家规费，天然气初装费、数字电视初装材料费属代收费用，面积差价双方在《合同》第五条第（四）款第一项约定：“房屋最终面积以发证机关实测面积为准，多退少补。”双方约定明确，权利义务对等，现原告（反诉被告）王忍科依据“一价清”制度以及格式条款排除对方责任，加重自己负担为由否认双方签订的《合同》中该条款的效力，免除自己应当承担的义务，缺乏有效证据证明，其请求不予支持。据上，在2016年5月底，王忍科未按照此约定履行交款义务属违约行为，陕西紫辰有限公司依据该条约定有权拒绝交房，依据《合同》约定原告（反诉被告）王忍科应当承担此后逾期交房的违约责任，现王忍科起诉请求立即交房，不符合合同约定，本院不予支持。五、陕西紫辰有限公司的反诉是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，王忍科已经交清了购房款，履行了合同的主要义务，只是未履行合同附随义务，支付代收款项，双方在合同中也未约定解除合同的条件，因此陕西紫辰有限公司向王忍科发送解除《合同》的通知不符合法律规定，解除通知不能生效，其反诉要求解除《合同》，并要求原告（反诉被告）王忍科承担违约金的诉讼请求不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下:一、由被告（反诉原告）陕西紫辰置业有限责任公司于判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）王忍科逾期交房违约金7810元；二、驳回原告（反诉被告）王忍科的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陕西紫辰置业有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件（本诉）受理费5654元，由原告（反诉被告）王忍科承担5508元，被告（反诉原告）陕西紫辰有限责任公司承担146元。反诉费4020元，由被告（反诉原告）陕西紫辰有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。审 判 长  张 政审 判 员  张晓妮人民陪审员  王强强二〇一七年九月十八日书 记 员  刘玉娟