天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0106民初7664号原告：王颂英，女，1965年10月15日出生，汉族，河南省偃师市。委托诉讼代理人：张君，天津君恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，天津君恒律师事务所律师。被告：周国庆，男，1968年8月10日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：李莹，天津众磊律师事务所律师。被告：卢玲，女，1971年9月24日出生，汉族，无职业，住。委托诉讼代理人：宋恺，天津众磊律师事务所律师。第三人：天津市立万家房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区龙禧园50号底商—103号。法定代表人：朱鹏武，职务经理。委托诉讼代理人：王婷丽，该公司员工。原告王颂英与被告周国庆、卢玲、第三人天津市立万家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王颂英委托诉讼代理人王健，被告周国庆委托诉讼代理人李莹，被告卢玲委托代理人宋恺，第三人天津市立万家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人王丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王颂英向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《房产交易合同》；2.请求依法判令被告向原告返还定金16000元；3.请求依法判令被告向原告支付延迟履行违约金人民币130130元（2016年9月10日起至2016年12月10日）；4.请求依法判令被告向原告支付损失赔偿金389600元（其中房屋升值后差价损失370000元，房屋中介服务费损失19600元）；以上共计：535730元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告周国庆系房屋买卖合同关系。二被告系夫妻关系，诉争房屋系二被告的夫妻共同财产。2016年7月31日被告卢玲代理被告周国庆与原告在第三人处签订《房产交易合同》，约定被告向原告出售周国庆名下的位于天津市××园××—××—××—××号房屋。合同约定：买方在合同签订之日向出售方交付定金16000元，买卖双方必须在2016年9月6日前亲自签署《天津市房产买卖协议》，买卖双方任何一方未按合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任。合同签订当日，原告如约向被告交付了定金16000元。2016年8月1日原告向第三人支付了中介服务费14300元，8月13日第三人向原告代收了评估费和代办贷款费5300元。2016年9月6日被告告知原告表示不愿意继续履行合同，原告经与被告多次协商后被告表示现在房价疯涨原告要是出185万元可继续履行合同。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，原告无奈诉至贵院，恳请贵院查清事实，判如所请。原告提交证据如下：证据一、房产交易合同；证据二、关于室内设施的补充协议书；证据三、定金收据；证据四、专用收据两份；证据五、微信通话记录。被告周国庆辩称，第一、本案虽然是房屋买卖合同纠纷，但是原告将周国庆列为被告，缺乏事实依据，周国庆应该作为第三人参与庭审。第二、本案涉及的合同是无效的合同，被告卢玲不构成表见代理，对于原告起诉于2016年7月31日与被告卢玲签署的房产交易合同，原告的诉讼请求于法无据，本案的房产交易合同所涉及的房产地点是天津市××园××—××—××—××号房屋，房屋为周国庆婚前个人财产，卢玲对该房产没有处分的权利，也没有代理的资格。本案的被告周国庆在不知情的情况下其房屋出售给原告，不具备书面形式也不具备实质形式。被告周国庆对于毫不知情的房屋买卖没有签署过委托书，没有以任何的形式委托卢玲代卖房屋，所以被告卢玲不可能向原告出具任何合法的代理手续，因此原告并不能证明自己是善意第三人。第三、被告卢玲的民事法律行为无效，不具有表见代理人，其无实际的委托代理权的事实为原告和第三人明知，原告和第三人在明知其没有权利代卖和处分房屋的情况下与其签署合同，应由原告和第三人承担合同无效的后果，而并不是本案的被告周国庆。我们也注意到本案的关键证据房产交易合同的卖方代理人显示是卢玲，说明其至少应当表明了其作为周国庆委托代理人的身份，而并非以自己的名义或者以周国庆的名义出售该房屋。既然其表明了委托代理的身份，就应该出具有资质的可以证明其身份的文件，方可使得作为买方的原告和作为专业的机构第三人相信其具有代卖的权利。而第三人和原告在未经查实该房屋的具体情况和被告卢玲、周国庆婚姻关系的情况下就直接和卢玲签署了房屋买卖协议，第三人没有尽到自己的义务也没有尽到其专业审查的义务，而基于社会常识，原告也没有做到审查房主基本情况的义务，所以被告周国庆不应对一宗与己完全无关的交易承担任何的责任。第四、该诉争房屋长期由被告周国庆的父母居住并使用，而并非二被告使用，与卢玲更是没有任何的关系，所以如果原告及第三人在购买该房屋之前曾经去实地查看房屋，就可以直观了解到房屋的现状，就更不能确定有权处分该房屋，至少第三人和原告应当要求被告卢玲出具其能够售卖该房屋的相关手续，所以基于上述理由，本案所涉的房屋交易合同应属无效的合同，周国庆没有参与房屋买卖，也没有授权他人买卖，也没有收取任何的款项，不存在返还财产之说。第五、基于第一次庭审，原告方申请法庭对房屋的交易价格以2016年12月12日为时点进行房屋价值的评估，被告周国庆认为该节点没有任何依据，所以恳请法庭对双方实际发生合同解除时间节点2016年9月6日再次进行房屋价值评估，在我们庭前收到的房屋评估报告上也显示截止到2016年9月6日该房屋交易价格是1616000元，而非原告委托鉴定后出具的价格1933600万元，所以被告认为即便双方的交易被法庭认定为有效交易，那么也不应以原告怠于行使法律权利而拖延的时间作为最终的房屋价值的确定时间节点。被告周国庆提交证据如下：证据一、结婚证；证据二、证明信；证据三、照片。被告卢玲辩称，针对原告的第一项诉讼请求，被告认为该项请求在本案已经没有列为诉讼请求的必要，理由是原告与被告卢玲于2016年9月6日就已经解除了本案的房屋买卖合同，2016年9月6日被告卢玲明确向原告表示不再继续履行和出卖诉争房屋，这一事实原告在诉状上也予以认可，并且在其提供的微信聊天记录当中也能予以佐证。因此本案的买卖合同解除时间是2016年9月6日，而不是本案起诉之日。第二、针对原告第三点诉讼请求，被告认为原告依据房产交易合同3.7条，被告认为原告依据3.7条向被告主张违约金，3.7条涉及的违约情形是因任何一方书面材料证明证件不齐或收费不足等原因无法办理贷款及过户手续导致违约计算违约金的约定。被告卢玲在签订房产交易合同的时候已经向中介提供了真实有效的房产证，并且本次交易还未涉及到办理过户和贷款的环节，因此原告适用该条款来作为依据向被告主张违约金是缺乏事实依据的，导致本案不能继续履行是由于被告擅自处分了配偶周国庆的婚前个人财产所导致的，该事实应该属于房产交易合同第3.6条的情形，3.6条约定守约方在对方出现违约情形后可以主张双倍定金，因此被告认为3.7条并不能属于原告主张权利的依据。其次被答辩人在适用3.7条计算违约金的方式上也存在错误，该条约定违约金计算周期就是30天，30天届满被答辩人有权解除合同，本案被答辩人在诉状主张该项请求，其计算的周期是3个月，超出合同约定2个月。据此被告认为不能因为原告怠于行使合同解除权就使违约金的数额不断增加，这违背了诚实信用的原则，请求法庭驳回原告该项诉讼请求。第三、关于赔偿389600元的赔偿金也缺乏事实依据，经过鉴定机构对2016年9月6日的价格时点进行评估后，其价格应该为1616000元，2016年9月6日是双方解除合同的时间，属于本案法律事实发生的时间，2016年12月12日是原告起诉的时间，原告是否起诉，什么时候起诉属于原告的诉讼权利，不能因为原告怠于行使诉讼权利就使自己的损失不断增加，对于不当增加的这一部分损失依据合同法119条的相关规定：守约方应当防止损失的扩大，守约方没有采取适当措施致使损失扩大的，不能就扩大的部分要求赔偿。从2016年9月6日原告得知被告不再出售房屋，原告应当自该时另行购买其他的房屋，采取适当措施避免自己的损失继续扩大。基于上述几点，请求法庭对于原告不当的诉讼请求予以驳回。第三人天津市立万家房地产经纪有限公司述称，签订合同的时候都出示了产权证、原告本人的身份证，均出示了原件，第三人尽到了审查的义务。在三方在场的时候，卢玲当场给周国庆打电话核实情况，周国庆同意卢玲出售该房屋，并且也从电话中协商了房屋的价格。我认为该合同有效，被告应当承担相应的法律责任。第三人未提交证据。审理中，根据原告王颂英申请，本院委托天津正盛房地产评估有限公司对涉诉房屋2016年12月12日的房屋市场价值进行评估，确定估价对象红桥区仁爱花园13-3-401-402号房屋在价值时点2016年12月12日的公开市场价格为：建筑面积单价25982元/平方米；总价：人民币1933600元。根据被告卢玲、周国庆申请，本院委托天津市志信房地产土地评估有限公司，对涉诉房屋2016年9月6日的房屋市场价值进行评估，价值估价结果总价为1616000元，单价为人民币21715元/平方米。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：本案涉诉房屋为红桥区仁爱花园13-3-401-402号，建筑面积74.42平方米，产权人为周国庆。被告周国庆与被告卢玲为夫妻关系,于2014年4月19日登记结婚。2016年7月31日，通过第三人天津市立万家房地产经纪有限公司，被告卢玲代被告周国庆（卖方）与原告王颂英（买方）就涉诉房屋签订《房地产交易合同》。上述合同约定房产成交价格为1430000元；买方应在本合同签订之日，向卖方交付定金人民币16000元；除定金外的剩余房款人民币1414000元整，以银行贷款支付；买方须在2016年9月6日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2016年9月6日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构；办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2016年9月6日前办理贷款申请手续；如买方未履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或者解除的，则已付之定金不予退还，卖方有权将物业卖与任何人，若支付的定金不足以弥补卖方损失，买方还应负责赔偿；如买方卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，卖方须返还双倍定金予买方；若支付的定金不足以弥补买方损失的，买方还应负责赔偿；买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和证明，并积极配合亲自到现场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各自应付税费；因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产或成交价的千分之一作为违约金，逾期超过三十日则守约方有权解除本合同。合同签订当日，原、被告签订了《关于室内设施的补充协议书》。后原告王颂英给付被告卢玲定金16000元，向第三人交纳房屋买卖服务费14300元及（代收）评估费、贷款费用5300元。2016年9月6日，被告卢玲曾向原告表示不再履行涉诉合同。2016年12月19日，原告王颂英诉至法院。上述《房地产交易合同》系由原告王颂英、被告卢玲到场签订，被告周国庆未到场，亦未出具书面授权委托材料。被告卢玲向原告及第三人天津市立万家房地产经纪有限公司出示了涉诉房屋的房产证及被告周国庆的身份证。本院认为：被告周国庆与被告卢玲系夫妻关系。虽然未经被告周国庆授权委托，被告卢玲代原告周国庆（卖方）与原告王颂英（买方）就涉诉房屋签订《房地产交易合同》，签订合同时被告出具了周国庆的身份证及房产证原件，原告王颂英有理由相信被告卢玲有代理权。故被告卢玲签订上述合同的行为构成表见代理，该合同合法有效。合同签订后双方应按照约定全面履行合同义务。被告单方提出解除合同的主张无法律依据，不具有法律效力，且以其行为表明不履行合同义务，属于根本违约，应承担相应的违约责任。根据合同法诚信原则，在一方不履行合同义务时，守约方享有主张对方继续履行合同、解除合同、承担违约责任等权利。本案原告作为守约方，在被告不履行合同义务的情况下，要求解除原告与被告签订的《房产交易合同》，被告收到原告的解除通知后，合同应依法解除，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院准予。原告要求被告退还定金16000元，应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，赔偿损失包括合同履行后可以获得的利益。双方签订合同后，房价上涨，因被告的违约行为，致使原告合同目的无法实现，原告再购置相同地段的类似房屋必将支付更高的对价，该部分差价应视为原告可得利益的损失。关于合同确定差价损失的时间，原告作为守约方主张自其要求解除合同之日起算，本院予以支持。根据评估报告，自合同签订至2016年12月12日，房屋价格上涨数额为503600（1933600-1430000）元。原告的损失还包括履行合同所支付的中介费用等损失。被告卢玲主张按照2016年9月6日作为合同解除时点确定房屋差价，因本案被告并没有合同解除权，被告的该项主张本院不予支持。但被告卢玲在2016年9月6日曾经表示不再出售房屋，原告对该房产交易合同是否能够继续履行应该形成一定的预判。结合原告在此次房产交易合同中支付对价的情况，原告应及时采取措施，防止损失的进一步扩大，故原告主张于2016年12月12日才提出解除合同，对扩大的损失亦应承担部分的责任。原告要求被告支付差价损失的主张，于法有据。本案中原告既主张损失赔偿，又主张违约金。综合考虑合同约定违约金的金额、合同履行程度、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素，根据原告诉请本院酌定被告赔偿原告损失266100元。原告针对被告的其他诉请，本院不予支持。原告向第三人支付的中介服务费、评估费、贷款费用19600元，其中中介服务费14300元,按照合同约定应由违约方承担，故被告应当承担该项损失。该项费用属于守约方的支付的费用，已经在被告应当赔偿原告的损失中予以考虑，故该项诉请，本院不再支持。评估费及贷款服务费5300元，第三人同意退还原告，本院照准。根据案情，本案债务属于夫妻一方在婚姻存续期间所负债务，应按照夫妻共同债务处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告王颂英与被告周国庆（代理人卢玲）于2016年7月31日签订的《房产交易合同》；二、被告周国庆、卢玲于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告王颂英定金16000元；三、被告周国庆、卢玲于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告王颂英各项损失共计266100元；四、第三人天津市立万家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告王颂英评估费及贷款服务费5300元；五、驳回原告王颂英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9157元，由原告王颂英承担4335元，被告周国庆、卢玲承担4822元;评估费16210元由原告王颂英承担7675元，被告周国庆、卢玲承担8535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  冯晓飞人民陪审员  陈增旭人民陪审员  李 岳二〇一七年九月十二日书 记 员  林 楠附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。