济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0105民初4041号原告：朱炳祥，男，1962年10月18日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人:白文刚，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人:郭洁琼，山东齐鲁律师事务所律师。被告：济南市天桥区百盛摩托车经销处，住所地济南市天桥区天成路**号。经营者:窦艳成，男，1972年2月18日出生，汉族，住山东省日照市。被告：窦艳成，男，1972年2月18日出生，汉族，住山东省日照市。被告：王昌山，男，1962年3月30日出生，汉族，住济南市市中区，现住济南市明湖北路。委托诉讼代理人：郭殿明，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪术海，山东舜天律师事务所律师。原告朱炳祥与被告济南市天桥区百盛摩托车经销处（简称百盛摩托车经销处）、窦艳成、王昌山返还原物纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告朱炳祥及其委托诉讼代理人白文刚、郭洁琼，被告百盛摩托车经销处的经营者窦艳成，被告窦艳成，被告王昌山及其委托诉讼代理人郭殿明、纪术海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱炳祥向本院提出诉讼请求：1、判令第一、二被告向原告朱炳祥支付房屋占有使用费2262708元（暂计算至2016年6月，最终以鉴定的市场价格为准），并继续计算至实际腾交房屋之日；2、判令第一、二被告立即腾出济南市天桥区天成路62号辅楼一层；3、判令被告王昌山在已收取的租金范围内向朱炳祥承担付款责任；4、诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2010年3月23日，朱炳祥与案外人齐鲁银行股份有限公司签订《资产转让协议书》，约定齐鲁银行股份有限公司将其所有的天桥区天成路62号房产转让给朱炳祥，在交纳了全部产权转让款后，山东产权交易中心为朱炳祥出具了鲁产权鉴字第1012号《产权交易凭证》。王昌山在未取得朱炳祥同意的情况下，于2011年4月将天成路62号辅楼一层出租给第一、二被告经营使用，并违法占有、使用至今。第一、二被告占用房屋的行为、王昌山擅自出租的行为严重侵害了朱炳祥的合法权益，故朱炳祥诉至法院，要求判如所请。被告百盛摩托车经销处和窦艳成辩称，我方在看到涉案房屋产权证和合作购买协议的情况下和王昌山于2011年4月签订了房屋租赁合同，并于2015年3月续签合同，并非无权占有，且按期向王昌山支付租金，不存在侵权行为，不应向朱炳祥承担任何责任。被告王昌山辩称，我方出租给窦艳成用于经营百盛摩托车经销处的房屋系王昌山、温迎军、朱炳祥按份共有的财产，并非朱炳祥的个人财产，王昌山和温迎军有权管理使用该部分房产，且所使用的房产份额没有超出其所应享有的份额部分。为了整座大楼的利益，王昌山做了大量工作、耗费大量资金，并多次告知朱炳祥为了整体利益对大楼进行出租或管理，但朱炳祥基于个人原因坚持对自己的份额部分不予出租。无奈，王昌山经过咨询律师，并告知朱炳祥，在取得温迎军的授权委托后，将自己和温迎军所拥有份额的相应房产对外出租，并严格控制在其份额以内，属于正当的自我保护行为；故朱炳祥无权要求返还房屋，更无权索要所谓的占用费及所收取的租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2009年12月28日，朱炳祥、王昌山、温迎军签订了《合作购房协议书》，约定：三方合作购买济南市天桥区天成路62号六层楼房产，朱炳祥出资400万元、王昌山出资90万元、温迎军出资70万元；上述房产总价款为房产价款，包括购房过程中所产生的费用，不含房产购买后必要的维修整治费用，以及水电开通费用，以及房产证、土地证过户费用，该类费用经各方协商通过后按份额分担；房产的用途由各方协商通过后，按协商结果使用，租赁或其他，房产所产生收益，待扣除相关运营费用后，由各方按份额享有；房屋购买后，相关使用、办证、维护等事宜，经各方协商通过后实施，如各方意见不同意，则由各方根据所享份额表决，表决结果按所占份额比例大的一方意见决定；购房各方应本着平等友好的态度进行协商，份额大的一方不得侵害份额小的一方的合法权益；购买方共同委托朱炳祥办理购买房产事宜；合同还约定了其他权利义务。2010年3月23日，朱炳祥(受让方)和齐鲁银行股份有限公司（转让方）签订《资产转让协议》一份，主要约定：转让方将享有所有权的位于天桥区天成路62号，天鹏大酒店辅楼一楼南328.14平方米、二楼364平方米、六楼30.86平方米房产，房产证号：济房权天字第0245**号；位于济南市天桥区天成路62号，天鹏大酒店辅楼三楼364平方米、四楼364平方米、五楼364平方米、六楼108平方米，房产证号：济房权证天字第XXXX**号房产有偿转让给受让方；转让价格为5606600元，付款方式为一次性付款；合同还约定了其他权利义务。该协议签订后，朱炳祥于2009年12月18日付款60万元，于2010年3月26日付款5006600元；后齐鲁银行股份有限公司将房产交付给朱炳祥使用。后王昌山于2011年4月将涉案共有房产的一层出租给窦艳成，用于经营百盛摩托车经销处，租赁期限自2011年4月14日至2014年6月1日。合同签订后，王昌山将房屋交付窦艳成经营百盛摩托车经销处使用，并按合同约定定期收取租金。合同到期后，双方于2015年3月续签房屋租赁合同，租赁期限延长至2017年3月18日；该合同期满后，涉案房屋的权利人未再和窦艳成续签合同，百盛摩托车经销处现仍占有使用涉案房屋，并依据合同约定继续向王昌山支付租金。现朱炳祥以王昌山无权处分、出租共有房屋未争得其同意从而导致合同无效为由，诉至本院，要求判如所请。本院认为，本案系返还原物纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，王昌山将其和温迎军、朱炳祥共有的涉案房产一楼部分出租给窦艳成经营百盛摩托车经销处，王昌山和窦艳成的租赁合同于2011年即已签订，朱炳祥至2016年7月才诉至本院并诉称其不知情，与常理不符；且在长达五年的时间里，朱炳祥未提交证据证实其曾就涉案合同的效力主张过权利，其也没有证据证实涉案租赁合同存在恶意串通损害其利益的情形；综上，本院认为涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及法规的强制性规定，合法有效；鉴于该合同约定的租赁期限于2017年3月18日已届满，窦艳成未和涉案房屋的权利人续签合同，其继续占有使用房屋，侵害了共有人朱炳祥的财产权益，现朱炳祥要求一、二被告腾出涉案房屋，于法有据，本院予以支持。王昌山认可窦艳成依据租赁合同的约定向其正常支付租金，故朱炳祥要求一、二被告向其支付房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。朱炳祥要求王昌山在其收取的租金范围内向其承担付款责任，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予处理。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告窦艳成、济南市天桥区百盛摩托车经销处于本判决生效之日起30日内腾出位于济南市天桥区天成路62号辅楼一层房产。二、驳回原告朱炳祥的其他诉讼请求。案件受理费25000元，减半收取12500元，原告朱炳祥负担12400元，被告窦艳成、济南市天桥区百盛摩托车经销处负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  徐艳艳二〇一七年九月一日书记员  朱 瑶