上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终10186号上诉人（原审被告）：刘洋，男，1982年10月28日生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：陈奇峰，��苏简文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘书宝，男，1976年7月27日生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。委托诉讼代理人：周聪，上海方英律师事务所律师。上诉人刘洋因与被上诉人潘书宝房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初38369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘洋上诉请求：撤销原审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求。事实和理由：上海市浦东新区滨果大道3100弄38号厂房（以下简称系争房屋）在使用上并未受到影响；在被上诉人明知系争房屋无产证且系争房屋是被上诉人支配的情况下由上诉人承担主要过错责任，显失公平；上诉人为出租房屋而支出的居间服务费应由被上诉人承担。��上诉人潘书宝辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，应予维持。2017年5月，潘书宝诉至一审法院，请求判令：1、潘书宝与刘洋于2017年3月16日签订的《厂房租赁合同》无效；2、刘洋退还房屋使用费131,000元。一审法院认定事实：系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造的房屋。2017年3月16日，潘书宝、刘洋签订了《厂房租赁合同》，约定刘洋将系争房屋出租给潘书宝用于从事家具生产，租赁期限三年，即自2017年3月16日起至2020年3月16日止，年租金262,000元，每半年支付一次。合同签订当日，刘洋向潘书宝交付了系争房屋。截至2017年3月28日，潘书宝陆续向刘洋支付了半年租金131,000元。2017年4月1日，上海警备区南汇农副业基地在系争房屋处张贴通知书，称系争房屋所在区域内存有大量无证建筑，现已纳入“五违”重点整治点位之一。基地��于2017年2月17日对该区域发出关停通知。为使整治工作顺利进行，现将有关事项再次通知如下：1、2017年4月30日之前，本区域内所有企业停产、停工、停业。2、2017年5月20日之前，本区域内所有业主向部队移交地面建筑物、构筑物、并搬离设备、杂物，办理好移交手续。3、2017年5月21日，启动地面建筑物的拆除工作。4、如承租户未能在上述期限内配合完成整治清退工作，由此而产生的一切损失，相关责任、法律后果均自负。潘书宝收悉该通知后，即与刘洋联系处理租赁事宜，双方相约4月12日至系争房屋处理涉案租赁事项。4月15日，潘书宝向刘洋发送短信，称多次联系刘洋而后者不接电话，要求尽快退还租金，配合政府处理动拆迁事项。此后，潘书宝因联系刘洋未果，遂提起诉讼。2017年6月11日，潘书宝将系争房屋的钥匙通过快递寄给刘洋，刘洋确认于次日签收。一审法院庭审中，潘书宝称4月12日与刘洋约谈退租及返还租金事宜，由于当天刘洋未明确答复，潘书宝担心刘洋不退还租金，故未将房屋钥匙交还给刘洋，此后，潘书宝再也无法联系上刘洋，故于6月11日将房屋钥匙寄至刘洋处。刘洋称，4月12日是潘书宝单方提出要终止合同，因刘洋不同意解除合同，故当天刘洋并未赴约。此后因刘洋不同意解除涉案租赁合同，故对潘书宝的要求未予理会。经一审法院释明无效合同的后果处理，刘洋要求潘书宝参照合同约定的租金标准承担房屋占有使用费，在潘书宝的已付款中扣除三个月的房屋使用费，并赔偿刘洋居间费损失16,500元。潘书宝则表示不同意承担刘洋的居间费损失，刘洋在与潘书宝签订合同之前早已知晓系争房屋即将被拆，刘洋存在明显恶意，损失应由其自行承担。倘若要计算房屋使用费的，仅同意计算至2017年4月12日，而且因通知书要求2017年4月30日之前系争房屋所在区域所有企业要停产、停工、停业，房屋价值会显著降低，房屋使用费标准不应参照租金标准。一审法院认为，系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造的房屋，潘书宝、刘洋就系争房屋建立的《厂房租赁合同》应认定无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案租赁合同无效，潘书宝应将系争房屋返还刘洋，潘书宝主张其于2017年4月12日已向刘洋明确表示不再履行合同，且未实际使用房屋，因刘洋没有退还租金的表示，故潘书宝未将房屋钥匙交还刘洋。但鉴于签订合同时刘洋已向潘书宝交付了系争房屋，签订合同后系争房屋即由潘书宝控制，潘书宝亦认可其于2017年6月11日通过快递将房屋钥匙交还给刘洋，刘洋确认于次日收到房屋钥匙。故对于系争房屋的交还日期，应认定为2017年6月12日。刘洋收取潘书宝2017年6月12日以后的房屋使用费，应当返还给潘书宝。对于2017年3月16日起至2017年6月12日止的房屋使用费的承担问题，潘书宝、刘洋存有争议。潘书宝诉请刘洋全额退还已付费用，刘洋主张返还款项中按合同标准扣除三个月房屋使用费以及刘洋已支付的居间费损失。对此，一审法院认为，刘洋明知系争房屋没有合法建造手续，却仍将系争房屋出租给潘书宝使用，其是无效合同的主要过错方。而且，根据上海警备区南汇农副业基地在系争房屋处张贴通知书内容反映，该基地在潘书宝、刘洋签订合同之前已经通知关停涉案租赁区域的经营企业、房屋即将面临被拆。刘洋在明知系争房屋��于前述状态下仍与潘书宝签订为期三年的租赁合同，其明显带有恶意。刘洋提供的居间费收据，潘书宝未予确认，即使该费用客观存在，亦应由刘洋自行承担。其次，潘书宝在2017年4月中旬已通知刘洋及时处理租赁合同不能履行的善后事宜，刘洋因拒绝终止合同关系、退还租金，故拒绝与潘书宝协商处理，采取回避、拖延的态度，致使涉案房屋处于空置状态，刘洋对造成房屋空置期间的房屋使用费的损失同样应承担主要的责任。再次，潘书宝在承租系争房屋时疏于对房屋合法性的审查，存在一定过错。另外，庭审中潘书宝自称由于担心刘洋不退还已付租金，故未在2017年4月12日将房屋钥匙交还给刘洋，也就是说在未收到钱款的前提下潘书宝是拒绝给付钥匙的，故其对房屋未得以及时返还亦应承担相应责任。综上，一审法院结合本案实际情况、双方当事人的过错程度，对于2017年3月16日至6月12日期间产生的房屋使用费的损失，确定由潘书宝承担上述费用的30%，计19,016元，其余部分由刘洋自行承担。潘书宝缴纳刘洋的费用131,000元，扣除19,016元，余款111,984元由刘洋返还潘书宝。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，于二〇一七年六月十九日作出判决：一、潘书宝与刘洋于2017年3月16日就上海市浦东新区滨果大道3100弄38号房屋签订的《厂房租赁合同》无效；二、刘洋于判决生效之日起十日内返还潘书宝111,984元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,920元，减半收取计1,460元，由潘书宝负担438元，刘洋负担1,022元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造的房屋，上诉人与被上诉人签订的相关厂房租赁合同应认定为无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案一审中，双方当事人均确认2017年6月12日为系争房屋的交还日期，故上诉人收取被上诉人2017年6月12日以后的房屋使用费应予返还。对于2017年3月16日起至2017年6月12日止的房屋使用费承担问题，一审法院综合考虑到上诉人在明知系争房屋没有合法建造手续且即将面临被拆的情况下仍与被上诉人签订租赁合同，并在本案纠纷发生后采取回避、拖延的态度，其是无效合同的主要���错方且对造成系争房屋空置期间的房屋使用费损失应承担主要责任；而被上诉人在承租系争房屋时疏于审查，存在一定过错，且未及时将房屋钥匙交还上诉人，对于房屋未及时返还也应承担相应责任；据此判决由被上诉人承担上述费用的30%，其余部分由上诉人自行承担，依法有据，并无不当。而上诉人提出为出租系争房屋而支出的居间服务费应由被上诉人承担的上诉理由，缺乏事实和法律依据。综上所述，上诉人刘洋的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,539元，由上诉人刘洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 强代理审判员 钱 卫审 判 员 李 兴二〇一七年九月十五日书 记 员 洪燕君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……