广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初5190号原告（反诉被告）：王丽莎，女，1990年12月30日出生，汉族，住河南省新蔡县，委托诉讼代理人：颜延，广东杰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊濠，广东杰泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔贤，男，1984年6月19日出生，朝鲜族，住吉林省图们市，委托诉讼代理人：陈桥木，广东理然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄石娇，广东理然律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司佛山南海支行，住所地：佛山市南海区南海大道南105号，统一社会信���代码XXX。负责人：王灏斌。原告王丽莎与被告崔贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，根据原告申请，本院依法追加中国工商银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称工行南海支行）作为第三人参加诉讼，后被告提起反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2017年7月14日、2017年8月24日两次公开开庭审理了本案。原告王丽莎及其委托诉讼代理人颜延，被告崔贤的委托代理人陈桥木到庭参加了两次庭审，被告崔贤及其委托诉讼代理人黄石娇到庭参加了第一次庭审，第三人中国工商银行股份有限公司佛山南海支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1.确认原被告签订的房屋买卖合同有效；2.被告继续履行房屋买卖合同中约定的义务，即被告将位于佛山市南海区里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小城1栋802房过户至原告名下；3.被告以涉讼房屋成交价2020000元为本金按日千分之一标准从起诉之日起计算至实际履行义务之日止；4.原告提前代为偿还被告崔贤所欠第三人中国工商银行股份有限公司佛山南海支行的银行贷款，被告与第三人中国工商银行股份有限公司佛山南海支行协助办理相关房产抵押涂销手续；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月28日，原、被告在佛山市盈瑞房地产代理有限公司签署房屋买卖合同（合同号：0001013），被告将位于广东省佛山市南海区里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小城1栋802房转让给原告，总价2020000元。原告于签订合同当日（2017年2月18日）向被告支付定金200000元，佛山市盈瑞房地产代理有限公司工作人员陈某将买卖合同日期误写为2017年1月18日，原告未留意到落款日期上的笔误。2017年4月11日，原告将合同约定的首期款400000元汇入被告名下的工商银行账户，然而被告却于当日下午拒绝收取并退款，并告知已按违约处理，没收原告定金200000元，明确表示不再履行合同义务。原告分别于2017年4月11日和4月12日紧急向被告户籍地和现居住地发出催告函，要求其接受汇款，并严格按照合同约定履行义务；4月13日，佛山市盈瑞房地产代理有限公司也正式函告被告，要求其在收到通知后3日内，继续履行合同；后原告又于2017年4月14日再次将400000元首期房款以网银转账方式汇款给被告，此次未再退款。然而被告在收到原告和佛山市盈瑞房地产代理有限公司的催告函以及600000元房款后不作任何回应。故起诉。被告辩称，1.原、被告签订的《买卖合同》已���法解除，被告无需继续履行合同义务，也无需支付迟延履行违约金；根据合同约定，原告以2020000元人民币的价格向被告购买位于佛山市南海区里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小城1栋802房，原告应于合同签订后50天内交付部分楼款（含定金）600000元。合同签订后，原告并未按照合同约定履行义务，其违约行为表现如下：①合同于2017年1月18日签订，则原告应于2017年3月8日前向被告支付楼款600000元，但原告却拖延至4月11日才向被告汇款400000元；②合同附件第4项第（4）点约定，原告应在签订合同后30个工作日内办妥按揭贷款申请手续，但原告至今未办理按揭贷款申请手续。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定及合同第十一条的约定，因原告违约行为导致解除合同的条件已成就，被告已合法解除双方签订的《买卖合同》。2.原告于2017年4月11日向被告汇款400000元，被告立即通过银行将上述款项退回给原告，并表示因其违约已解除《买卖合同》，但原告又再次将400000元汇入被告的账户，被告已于2017年4月17日将上述款项退回给原告。第三人辩称，1.佛山市南海区里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小城1栋802房的权属人崔贤2017年2月22日向第三人申请提前还款，第三人告知被告崔贤该笔贷款的提前还款已审批通过并于2017年6月6日可进行扣款，被告崔贤答复需延迟扣款。2.第三人关于按揭抵押房屋提前还贷的操作流程为①申请人必须填个人贷款提前还款申请审批表并签名确认，②经第三人有权人审查真实性并签批，③签批完毕后，第三人以致电方式告知申请人进行提前还贷扣款。3.被告崔贤在第三人办理的提前还贷如有资金可进行扣款，第三人可配合办理提前还贷扣款手续即相关抵押注销手续。被���崔贤向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.原告王丽莎向被告崔贤支付物业成交价2020000元的10%的违约金即202000元；3.原告王丽莎赔偿被告崔贤支付的律师费10000元；4.本案诉讼费用由原告王丽莎承担。事实和理由：2017年1月18日，原、被告签订《买卖合同》，约定由原告以2020000元的价格向被告购买佛山市南海区里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小城1栋802房，原告应于合同签订后50天内交付部分楼款（含定金）600000元。被告收款当日即向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由被告支付。按合同约定，原、被告于2017年1月18日签订《买卖合同》，原告应于2017年3月8日前向被告支付楼款600000元，但原告却拖延至4月11日才向被告汇款400000元，被告立即通过银行将上述款项退回给原告，并表示因其违约已按约定解除《买卖合��》，但原告又再次将400000元汇入被告账户，被告于2017年4月17日将上述款项退回给原告。同时，《买卖合同》第十一条约定，原告不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向被告支付成交价10%的违约金，原告逾期支付楼款，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向被告支付违约金，逾期30天，被告有权不再出售该物业，原告应向被告支付成交价10%作违约金。因原告的违约行为，被告决定不再向其出售该物业，原告应按物业成交价的10%（即202000元）作违约金。原告针对被告反诉答辩称，1.原告与被告签订《买卖合同》的时间是2017年2月18日，有转账记录及中介公司经办人证明以及微信聊天记录予以证明，2017年1月18日是中介工作人员出现的笔误，与事实不符。2.被告违背诚信原则，意图违法解除合同；《买卖合同》约定签订合同当日，原告支付定金200000元给被告，且按照合同约定时间及签订合同后50日内交付部分房款，原告在2017年4月11日向被告支付400000元房款时即被被告退回，原告已经履行其相应义务。被告将该款项退回，责任不在原告方。3.被告依据错误的签约时间向原告主张违约金并请求解除合同无事实及法律依据，请法院驳回被告诉请。第三人对被告反诉请求的答辩意见与对原告的诉讼请求的答辩意见一致。本案当事人、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、当庭举证和质证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证��对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证明[附收款收据复印件（NO.0001159）]、2017年未收齐佣案件汇总（见证人：陈某）原件各1份，本院结合案件事实予以综合认定。2.原告提供的微信截图打印件13份，原告未出示该微信截图的原始载体，对方人员身份无法确认，本院对其真实性不予确认。3.原告提供证明原件（附宋世周、邱宽厚、魏宗宽、邱厚英、何文喜、李有霞、刘晋晋、陈华英、饶德玉、程荣、梁成凤、刘丽娟身份证复印件）1份，该证明属于证人证言，相关人员均未出庭作证，本院对其证明力不予确认。4.证人陈某、刘某的证人证言，证明（证明人：陈某、刘某，附陈某身份证复印件）原件1份，证人陈某、刘某关于被告要求没收原告定金、被告不愿出售涉讼房屋愿赔钱、交楼当天支付首期款等证人证言及证明��关于首期款可以在2017年4月29日交楼当天交付等内容，未得到被告的认可，且该部分证人证言无其他证据予以佐证，被告对该部分证人证言的真实性不予确认，本院对其真实性不予确认；中介费的支付金额、房源的联系人等证人证言与本案无关，本院对其关联性不予确认；证人陈某、刘某关于合同签订时间的证人证言以及证明中涉及的合同签订时间的内容，本院结合案件事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小城1栋802房（权利证号：XXX，登记权属人为被告崔贤。涉讼房屋已办理预抵押登记，抵押权人为第三人工行南海支行（不动产登记证明号：XXX），因原告申请财产保全，涉讼房屋于2017年6月16日被本院（2017）粤0605执保1993号案予以查封，除原告申请查封外，涉讼房屋无其他查封。2015年3月27日，第三人工行南海支行与被告崔贤、案外人安银花签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告崔贤和案外人安银花向第三人工行南海支行借款440000元用于购买涉讼房屋；被告及案外人安银花以涉讼房屋作抵押；借款期限为10年。原告（买方）、被告（卖方）及佛山市盈瑞房地产代理有限公司（经纪方）签订《买卖合同》（NO:0001013）（以下简称涉讼合同），约定：买方购买涉讼房屋，建筑面积131.74平方米（以房产证面积为准），物业用途为住宅，涉讼房屋按套出售，物业成交价2020000元；签订合同时支付200000元作为定金，合同签订后50天内交付部分楼款（含定金）600000元，卖方收款当日即向抵押银行申请涂销抵押，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付；银行同意贷款申请后30个工作天内，买卖双方应共同到房管部门��理交易过户递件手续，交易过户手续需在合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；1420000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订合同后30个工作天内办妥按揭贷款手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。涉讼合同落款写明2017年1月18日，原告主张涉讼合同签订的时间为2017年2月18日，该落款时间为笔误；被告主张涉讼合同的签订时间为2017年1月18日。被告出具收款收据确认收到原告定金200000元。该收款收据的落款时间亦为2017年1月18日，原告主张该收款收据的出具时间为2017年2月18日，该落��时间为笔误；被告主张该收款收据的出具时间为2017年1月18日，但其在2017年2月18日才交付原告。2017年2月18日，原告通过支付宝转账方式分别向被告支付50000元、50000元、50000元，2017年2月19日，原告通过ATM转账方式向被告支付50000元，以上共计200000元。2017年2月22日，被告向第三人工行南海支行申请提前还款。2017年4月11日，原告向被告转账支付400000元；同日，被告将该400000元转回给原告并以短信方式告知原告，称因其违约已没收定金，原告转给被告的400000元已去银行办理全额退还至原告账号。2017年4月13日，经纪方佛山市盈瑞房地产代理有限公司向被告邮寄发出催告函并短信发送该催告函，催告被告在收到通知后3个工作日内继续履行合同约定，收取原告400000元并配合办理过户手续。2017年4月14日，原告通过手机银行再次向被告转账400000元。2017年4月17日，被告再次将该400000元转回给原告。另查明，被告支付律师费10000元。再查明，截至2017年6月1日，涉讼房屋按揭贷款尚余本金340999.91元未归还。2017年4月17日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，原告明确表示同意代被告向第三人偿还涉讼房屋项下抵押贷款、一次性支付购房款予被告，并提供了与涉讼房屋成交价等额的资金，以证明其具备继续履行合同的能力；第三人表示同意接受涉讼房屋项下抵押贷款提前还款，并同意协助办理涉讼房屋涂销抵押手续。本院认为，涉讼合同既包含了被告与原告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原���被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。涉讼合同及被告向原告出具的定金收据落款时间均写明2017年1月18日，但原告向被告实际支付定金的时间为2017年2月18日，被告亦确认其向原告交付定金收据的时间为2017年2月18日，结合涉讼合同中定金200000元在合同签订时支付的约定，本院认定涉讼合同的实际签订时间为2017年2月18日，对原告主张涉讼合同及定金收据落款时间写明2017年1月18日为笔误的辩解，本院予以采信；对证明[附收款收据复印件（NO.0001159）]、2017年未收齐佣案件汇总（见证人：陈某）、证人陈某、刘某关于合同签订时间的证人证言以及证明中涉及的合同签订时间的内容的真实性，本院均予以确认。涉讼合同的合同条款是双方平等自愿协商一致的意思表示，若原、被告对合同条款存在不同意见，应提出进行磋商或考虑是否按此条款签订合同，被告主张原告2017年1月18日签订涉讼合同后对定金数额有异议仅同意给100000元，因被告不同意而原告称需要准备相应款项故原告才于2017年2月18日支付定金200000元，该辩解未得到原告认可且明显与交易习惯不符，故对被告的该辩解，本院不予采信。对于被告是否享有合同解除权的问题，本院分析如下：1.原告未就涉讼房屋办理银行按揭贷款手续，是否构成根本违约；一方面，涉讼合同约定“1420000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后30个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同”，从上述约定可知，申请按揭贷款（支付房款）虽为原告作为买受人的义务，但被告作为出卖人对申请按揭贷款亦负有一定的协助义务，原告未申请银行按揭贷款虽构成履行迟延，但被告亦未举证证明在涉讼合同约定的履行期内提供了其应当提供的按揭贷款资料予原告并协助原告办理相关按揭手续，故该项义务未能如期履行是由于双方过错造成，不能单方归责于任一方。退一步讲，即使原告未在涉讼合同约定的期限内办妥按揭贷款申请手续，存在履行迟延，但涉讼合同于2017年2月18日签订，依据涉讼合同约定原告应于合同签订后30个工作天内办妥按揭贷款申请手续，即原告最迟应当于2017年3月31日办妥按揭贷款申请手续，涉讼合同约定原告逾期履行超过30天，被告才有权不再出售涉讼房屋，但被告于2017年4月11日拒绝接受原告部分楼款400000元，即以其行为表明不愿继续履行涉讼合同，在双方就涉讼合同履行问题发生争议的情况下，原告暂时中止了办理相应手续，原告的行为不构成根本违约。另一方面，涉讼合同亦约定“贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方”，该约定表明原告无法获得银行贷款或获得银行贷款的金额低于申请金额的，也应承担继续履行支付房款义务，即合同未排除购房款的现金支付方式，只是因支付方式变化引起的风险由原告承担。涉讼合同约定购房余款以银行按揭贷款方式支付目的是保障被告收取购房余款的权利及减轻原告的资金压力，现原告已举证证明其具备现金支付能力，且同意购房余款在代被告向第三人提前清偿贷款后以现金形式支付予被告，根据房地产一般的交易流程，被告收取购房余款的时间应早于按涉讼合同约定的购房余款在房屋办理过户后由银行直接划至被告账户的时间，故原告未按时办理银行按揭手续并未影响被告收取购房款的合同权利，合同具备继续履行条件。2.原告于2017年4月11日向被告支付部分楼款400000元是否构成根本违约；涉讼合同于2017年2月18日签订，涉讼合同约定原告应于合同签订后50天内交付部分楼款（含定金）600000元，即原告应于2017年4月9日前支付部分楼款400000元（不含定金），原告于2017年4月11日向被告支付部分楼款400000元虽有所延迟，但并未达到涉讼合同约定的解除条件。综上，原告的行为未构成根本违约，被告不享有合同解除权，原告亦不同意解除合同并要求继续履行涉讼合同，故对被告主张解除涉讼合同的反诉请求，本院不予支持。被告主张原告按成交价的10%支付违约金202000元依据的是涉讼合同约定的解除合同条件成就时守约方向违约方主张的违约责任，如前所述，原告的行为未构成根本违约，被告以此为由主张原告支付违约金202000元（2020000元×10%）的反诉请求没有依据，本院不予支持。被告委托律师进行诉讼并非必要的支出，原、被告在涉讼合同中亦未对律师费的承担方式进行约定，且被告并未提供证据证明原告存在根本违约行为，故本院对被告要求原告支付律师费10000元的反诉请求不予支持。涉讼合同尚未解除，原告明确要求继续履行合同，同意将涉讼房屋付款方式变更为一次性付款并代被告向第三人偿还将涉讼房屋项下抵押贷款，且提供了与涉讼房屋成交价等额的资金以证明其有资金履行能力，第三人亦同意涉讼房屋项下抵押贷款提前还款，并同意协助办理涉讼房屋涂销抵押手续，且涉讼房屋除本案申请查封外无其他查封，不存在权利限制，故本院对原告主张其代被告崔贤向第三人偿还涉讼房屋项下抵押贷款、第三人与被告协助原告办理涉讼房屋涂销抵押登记及被告协助原告办理涉讼房��过户的主张均予以支持。涉讼合同约定守约方有权要求违约方按每日总成交价的千分之一标准支付违约金，该违约金标准过高，且本案中原、被告买卖涉讼房屋交易除双方协助办理手续外，还涉及第三人、房管登记部门相关的审批流程办理，该部分期间并非原、被告可自主控制的期间，且涉讼合同中约定相应的义务履行期限应为原、被告办理该手续的期限而非流程办结期限，且原告在涉讼合同履行过程中亦存在轻微的迟延履行义务的行为，综合考虑上述因素，结合合同履行情况、合同期间、已付款与总房款的比例、被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定以已付款200000元为本金从2017年4月17日起至被告协助原告办理涉讼房屋过户手续之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金予原告，原告请求超出核定部分，本院不予支持。第三人经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王丽莎与被告（反诉原告）崔贤签订的《买卖合同》（NO:0001013）中关于佛山市南海区里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小城1栋802房（权利证号：XXX）的房屋买卖合同关系合法有效；二、原告（反诉被告）王丽莎应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告（反诉原告）崔贤向第三人中国工商银行股份有限公司佛山南海支行清偿被告（反诉原告）崔贤就位于佛山市南海区里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小城1栋802房（权利证号：XXX）在第三人中国工商银行股份有限公司佛山南海支行的贷款本息；三、被告（反诉原告）崔贤、第三人中国工商银行股份有限公司佛山南海支行应于上列第二项义务履行之日起十日内协助原告（反诉被告）王丽莎办理位于佛山市南海区里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小城1栋802房（权利证号：XXX）的涂销抵押登记手续；四、被告（反诉原告）崔贤应于上列第三项义务履行之日起十日内协助原告（反诉被告）王丽莎办理将位于佛山市南海区里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小城1栋802房（权利证号：XXX）变更登记至原告（反诉被告）王丽莎名下的手续；五、被告（反诉原告）崔贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以200000元为本金从2017年4月17日起至上列第四项义务履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金予原告（反诉被告）王丽莎；六、驳回原告（反诉被告）王丽莎的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）崔贤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取11480元，财产保全费5000元，合共16480元（原告已预交），由被告（反诉原告）崔贤负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告（反诉被告）王丽莎，本院不另收退。反诉受理费2240元（被告已预交），由被告（反诉原告）崔贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年九月七日书记员 邓洁婷