山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初278号原告：尼安杰，男，1978年4月17日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：邹钧、曲晨伟，山东金律通律师事务所律师。被告：烟台市宏丰置业发展有限责任公司，住所地烟台市芝罘区明珠路西付**。法定代表人：林卫勇，董事长。委托诉讼代理人：王彦辉，山东金鲁律师事务所律师。原告尼安杰诉被告烟台市宏丰置业发展有限责任公司（以下简称宏丰置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曲晨伟及被告的委托诉讼代理人王彦辉到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告尼安杰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告2010年1月22日签订的《锦绣北公建销售合同》；2.被告返还原告购房款人民币3981950元及利息1697180.09元（自2010年2月10日起计算至2016年11月30日止，自2016年12月1日起至付清之日止仍按银行同期贷款利率支付利息）；3.被告向原告承担3981950元的赔偿责任。事实和理由：2010年1月22日，原、被告在签订的《锦绣北公建销售合同》中约定，原告购买被告在锦绣新城小区内建设的锦绣中心公建北楼（东部）一层非住宅房屋，建筑面积约642.79平方米，房款金额为4178135元。但被告至今未向原告交付房屋，经查被告早于2009年就将原告所购买的该处房屋出卖给他人。原告认为，被告故意隐瞒所售房屋已经出卖给他人的事实，导致原告至今未取得涉案房产无法实现合同目的，给原告造成了巨大损失，故诉至本院。被告烟台市宏丰置业发展有限责任公司辩称：1.双方合同约定，原告所有款项到齐后，被告将房屋按现状交付原告，由于原告至今未向被告交纳首付款，故被告才未向原告交付房屋。虽然房屋现在被人租用，但被告保证在原告交纳首付款向原告交付房屋，并办理房产过户手续。故被告不同意解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.包括涉案房屋在内的三套房屋先由被告与案外人熊凯签订了买卖合同，但在合同签订后，由于熊凯没有能力履行交付房款义务，其便找到原告、另案原告尼安杰及熊凯的外甥蒋浩，与原告商定由上述三人与被告签订合同分别购买上述三套房屋，在此种情况下，被告又分别与原告、尼安杰及蒋浩签订了房屋买卖合同，原告对此是明知的，被告不存在故意隐瞒已将案涉房屋出卖给了熊凯的事实。综上，被告不同意解除合同，也不同意返还房款和赔偿损失。经审理查明，坐落于烟台市芝罘区锦绣街9、10号的三层公建房屋（建筑面积共计6391.28平方米）所有权登记在烟台市经济适用房发展中心名下，产权证号为烟房权证芝字第**。本案被告接受烟台市经济适用房发展中心的委托，对该中心名下的上述房屋进行经营、管理和销售，一切事务均由原告负责。2010年1月22日，原、被告在签订的《锦绣北公建销售合同》中约定：原告自愿购买被告在锦绣新城小区内建设的锦绣中心楼公建北楼（东部）一层非住宅房屋建筑面积约568.85平方米，销售单价为7000元/㎡，金额为3981950元；原告所有款项到齐后，被告将房屋按现状交付给原告，被告与原告办理交接手续。房屋交接后，被告协助原告办理烟台市房屋产权证，办理费用按有关规定交纳。2010年2月4日，原告与烟台银行股份有限公司西大街支行在签订的编号为烟银201030000003142号个人借款合同中约定，原告借款1990975元用于购买锦绣新城中心公建北楼东一层的房屋；借款期限自2010年2月10日起至2020年2月10日，利率为基准利率上浮50%，即月利率5.445‰，如遇中国人民银行调整利率或变更计算方法，本合同项下的贷款利率和计算方法按新规定（所含的浮动率不变），并从新规定生效之日次年（次月/次年）起执行，贷款人无需另行通知借款人；若原告未按约定期限还款，就逾期部分从逾期之日起计收罚息，罚息利率为借款利率加收30%；原告授权贷款划入下列账户：户名：烟台市宏丰置业发展有限公司，账号：03×××59。上述合同签订后，烟台银行股份有限公司西大街支行依约将款项付至被告账户。原告于2014年10月清偿了涉案房屋的贷款，被告对此予以认可。庭审中，原、被告关于原告是否交纳了首付款产生了争执。原告称，其通过顶账方式的交纳了首付款并提交了首付款收据复印件。原告称，因案外人熊凯欠案外人刘才强的钱，而被告又欠付熊凯的工程款，经协商，被告同意原告的首付款由被告用欠熊凯的工程款顶账，被告据此向原告开具了首付款收据，后因原告委托被告贷款需要，原告将首付款收据原件交给了被告，在贷款办完后，被告未将首付款原件还给原告；被告则称不存在原告通过顶账方式交纳首付款的问题，原告没有交过首付款，因原告贷款需要，被告开具了首付款收据出示给贷款行，但因原告一直未交首付款，故首付款收据原件一直在被告处留存。另查，2009年11月21日，被告与案外人熊凯签订购房合同书约定：熊凯自愿购买被告开发建设的位于芝罘区锦绣新城小区锦绣街10-2号房产（即北楼公建东半部，共计三层），房产测绘面积为1597.82平方米，一层601平方米、二层627.5平方米、三层377平方米；房屋总价款531万元整。其中该合同中的一层即为涉案房屋。合同签订后，熊凯仅向被告交纳了房款50000元。2017年3月13日，被告具状至本院，请求解除宏丰置业与熊凯于2009.11.21签订的购房合同书，判令熊凯支付自2009.12.16起至双方的购房合同书解除之日止的房屋租金（按每月18000元的标准进行计算，已扣除了支付的购房款5万元）。2017年8月28日，本院作出（2017）鲁0602民初1784号民事判决书，判令解除购房合同，熊凯向宏丰置业支付2009.12.16至2017.6.16间的房屋租金1570000元，并自2017.6.17起至本判决确定的购房合同书解除之日止，仍按月18000元的标准向原告计付租金。上述判决尚未生效。诉讼中，本院现场调查询问，涉案房产由案外人熊凯对外出租给他人使用，现处于经营状态。本院所确认的上述事实，有《购房合同书》、《锦绣北公建销售合同》、个人借款合同、首付款收据及本院现场询问录像光盘等为证，还有庭审记录中记载的原、被告当庭陈述为证，上述证据均经本院审查认证，可以采信。本院认为：1.原、被告于2010年1月22日签订的《锦绣北公建销售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。2.本案双方争执的焦点之一是原告是否向被告交纳了首付款。对此，原告虽提交了首付款收据复印件，并主张是通过顶账方式交纳，但双方是如何顶账的，是否经过被告同意，原告没有提交其他证据加以证实，且被告明确予以否认。另外，如原告已交纳了首付款，其就应当持有首付款收据原件，原告关于首付款收据原件是因贷款交给了被告，被告长达近7年没有退还的解释难以令人信服，故原告主张已向被告交纳首付款，证据不足，本院不予采信。3.由于原告坚持主张已向被告交纳了首付款，不同意再向被告交纳购房款，而且涉案房屋已被熊凯或他人对外出租，本院认为继续履行合同已无可能，原、被告签订的房屋买卖合同以解除为宜。故原告要求解除与被告于2010年1月22日签订的房屋买卖合同，返还购房款1990975元并要求自2010年2月10日至实际返还购房款之日止按银行同期贷款利率支付利息损失，理由正当，本院依法予以支持，原告主张的超出部分没有事实根据，本院不予支持。4.被告在与原告签订房屋买卖合同时是否故意对原告隐瞒了涉案房屋已出售给案外人熊凯的事实是本案双方争执的另外一个焦点。被告在与原告签订涉案房屋买卖合同时，其与熊凯签订的买卖合同尚未正式解除除，但应当指出的是，原告在陈述首付款的支付方式时称系以被告欠熊凯的工程款顶账形式支付，而且原告提交的被告与熊凯签订的购房合同书复印件系从熊凯处获得，说明原告与熊凯关系熟识，而被告与熊凯签订购房合同时涉案房屋已交付给熊凯，原告应当对涉案房屋出售给熊凯有清楚的了解，而且被告也当庭解释称涉案房屋系由熊凯介绍出卖给原告。在此情况下，本院难以认定被告在与原告签订涉案房屋买卖合同时故意隐瞒了涉案房屋已出售给熊凯的事实。另外，在本案诉讼过程中，被告已另案通过诉讼形式向熊凯主张解除合同，而且本院也作出了解除被告与熊凯签订的房屋买卖合同的民事判决（未生效），且被告保证在原告交付首付款后可向原告交付房屋并协助办理过户登记手续。综合上述情况，原告请求被告承担已付房款3981950元的赔偿责任，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，本院依法不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告尼安杰与被告烟台市宏丰置业发展有限责任公司签订的《商品房预售合同》；二、限被告烟台市宏丰置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告尼安杰返还购房款1990975元并赔偿自2010年2月10日至实际清偿之日止按照银行同期贷款利率赔偿利息损失给原告；三、驳回原告尼安杰的其他诉讼请求。如果被告烟台市宏丰置业发展有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79428元，由原告负担63059元，被告烟台市宏丰置业发展有限责任公司负担16369。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 孙 积 星人民陪审员 刘 汉 宝人民陪审员 黄 春 娜二〇一七年九月八日书 记 员 高梦（代）