陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终9656号上诉人（原审原告）：王小红，女，1967年5月11日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：顾银，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博，陕西其源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市碑林区南关正街88号长安国际中心C座501室。负责人：赵振兴，该分公司董事。委托诉讼代理人：孟良，陕西德伦律师事务所律师。上诉人王小红因与被上诉人北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司（以下简称戴德梁行）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2017)陕0112民初4928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王小红的委托诉讼代理人王博、顾银，被上诉人戴德梁行委托诉讼代理人孟良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小红上诉请求：1、撤销原判第四项；2、改判戴德梁行出示（1）建设方（第三人）和戴德梁行签订的前期物业服务合同，（2）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，（3）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，（4）企业、实际提供服务的管理人员资质（资格）证书及管理、服务人员每年度出勤记录，供王小红查阅；3、改判戴德梁行出示物业承接验收资料及物业管理区划资料，供王小红查阅；4、改判戴德梁行出示其同第三方签署的所有与海珀兰轩物业服务相关的合同，供王小红查阅；5、改判确认物业服务协议第四条第三款第一项无效，双倍返还王小红已交差额116379.02元；6、改判确认物业服务协议第四条第三款第二项无效，双倍返还王小红已交金额36945.72元；7、改判确认物业服务协议第五条第一款（滞纳金条款）无效，改判戴德梁行出示已收取滞纳金总额及明细，确认戴德梁行收取滞纳金属于全体业主所有；8、改判确认从戴德梁行接管海珀兰轩物业服务之日截止起诉日公共部位收益（包括并不限于广告收益、保管箱收益、车位租赁费、会所租金等），电费、生活冷水费及其他物业服务费用余额属于全体业主所有；9、改判戴德梁行出示物业公共部位、公共设施设备日常运行、保养和维护记录（包括：小区内的电梯、水泵、电子防盗门、监控和消防设施设备的运行、养护和维修记录，水箱清洗及水箱检测报告）、公共绿化（树木、灌木）养护、成活记录（包括：树木修剪、施肥、病虫害防治养护记录，草坪养护修剪、除杂草、施肥、病虫害防治养护记录，花坛花境布置、补种、修剪、病虫害防治养护记录），供王小红查阅；10、改判戴德梁行限期整改或采取补救措施履行以下义务：（1）履行市政热水入户使用（2）履行小区双回路供电，并确保小区停电时，电梯、楼梯间、停车场、消防设施等应急设备的正常使用（3）恢复车辆自动识别系统的正常使用（4）恢复水景喷泉的正常开放（5）恢复安防设施的正常使用，恢复楼宇红外线报警设备、电子围栏报警系统的正常使用（6）为每栋楼宇大堂设置门禁系统，并设置专职大堂保安人员（7）对损坏的消防设备、照明系统进行维修，确保系统完好率达到95%以上。事实与理由：一、关于双倍返还物业费及滞纳金条款无效，滞纳金归全体业主所有的问题。戴德梁行利用格式合同恶意提高物业收费标准、加重业主责任，故《物业服务协议》部分条款无效，戴德梁行应双倍返还已交物业费；滞纳金条款无效，已收滞纳金应归全体业主所有。《前期物业服务合同》第三章第六条约定，海珀兰轩物业服务资金按（住宅物业费）1.65元/月·平方米（含电梯费）预收。预收的物业服务资金用于物业服务支出和乙方的酬金。《前期物业服务合同》第八章第三十一条约定，戴德梁行违反该合同第六条规定擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；戴德梁行已经收取的，业主和物业使用人有权要求其双倍返还。但是戴德梁行在办理交房过程中另行拟定的《物业服务协议》大量修改《前期物业服务合同》内容，提高物业服务费用标准，加重业主责任，免除其自身义务（违约责任）。包括：将预收住宅物业费从1.65元／月·平方米提高至4.8元／月·平方米；增加收取1元／月·平方米电梯费；将业主未按时交纳物业费的违约责任由千分之三变成按日加收千分之五；将《前期物业服务合同》中戴德梁行的违约责任全部删除。根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定以及最高人民法院民事审判第一庭对物业服务司法解释理解与适用等相关规定，依法成立的物业服务合同，包括前期物业服务合同和普通物业服务合同，均对业主具有约束力。普通物业服务合同一旦生效，前期物业服务合同自动终止。基于物业服务合同的涉众性以及共益性，业主在形式上不是物业服务合同的当事人，也不能单独同物业服务企业签订或解除物业服务合同。因此，戴德梁行要求收房业主同其签订的《物业服务协议》在性质上应属于前期物业服务合同的范畴，构成前期物业服务合同的组成部分或补充协议。根据《前期物业服务合同》第三十一条、第三十四条以及第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，《物业服务协议》部分主要条款内容明显违反《前期物业服务合同》的约定以及法律的禁止性规定，应属无效。因此，应当判决确认所签《物业服务协议》相关条款无效，戴德梁行双倍返还已交物业费用差额，戴德梁行出示已收取滞纳金总额及明细，并确认戴德梁行所收滞纳金归全体业主所有。二、关于知情权的问题。王小红要求增判的知情权部分属于必须公开的信息，关系到业主对于酬金制物业管理企业的监督权以防止物业管理企业侵吞代管资金。戴德梁行应公布包括属于开发商所属车位和业主共有部分的车位、车库的处分、收益情况，该部分收益应归全体业主所有。其要求查阅企业、实际提供服务的管理人员资质（资格）证书及管理、服务人员每年度出勤记录，属于法律、法规要求的范畴，且物业管理服务的企业是否有取得国家资质的工作人员，决定了物业服务合同或协议签订的主体是否适格。戴德梁行认为导致物业服务质量下降的原因是开发商交付的基础设施存在问题而非物业服务管理问题，故业主查阅物业承接验收资料和物业管理区划资料，有利于查明戴德梁行在承接查验时是否尽到合理的查验义务及基础设施交付时的状态。一审法院查明戴德梁行将部分服务内容外包给其他公司而无法提供物业公共部位、公共设施设备日常运行、保养和维护记录，故戴德梁行应该出示其同第三方签署的所有与海珀兰轩物业服务相关的合同供王小红查阅，以保障业主的知情权和代收资金的公开透明。三、关于要求戴德梁行限期整改、采取补救措施请求的问题。《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定以及相关行业确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应当支持。故一审法院认为业主个人没有诉权，应待业委会成立后主张，没有法律依据。戴德梁行辩称，一、戴德梁行与王小红签订的《物业服务合同》合法有效，其依据该合同约定预收并代管物业服务费的民事法律行为合法有效，王小红要求确认《物业服务协议》部分条款无效并双倍返还已交金额的请求，没有事实和法律依据。法律、法规没有规定《前期物业服务合同》必须备案。法律、法规并未禁止物业服务企业与业主签订物业服务合同。戴德梁行自始至终将各项物业收费标准明示在物业服务中心，同时从两份合同的先后顺序、王小红实际缴费的情况可以说明王小红与戴德梁行实际履行的是后签订的《物业服务协议》。本项目采取的是酬金制物业服务，戴德梁行预收的物业服务资金属代管性质，戴德梁行除了按照约定的数额提取酬金外，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由全体业主享有或承担。二、王小红关于业主知情权的部分诉讼请求超出了合理请求范围。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定对于业主知情权进行了合理的限定，一审法院综合案件实际情况，合理适用裁量权，即保证了业主部分上诉知情权，也保证了物业服务企业正常对小区提供物业服务，合理合法。物业管理区内商业用房前后并非规划的车位，此处停车主要是商业用房客户来办事临时停放，审计报告已列明。2015年11月人社部决定对《招用技术工种从业人员规定》（劳动保障部令第6号）予以废止，包含物业管理员90个职业资格认定。根据2016年3月1日国务院令第666号《国务院关于修改部分行政法规的规定》，已经删除了原物业管理条例中第三十三条从事物业管理人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书的条款。因此，王小红要求戴德梁行出示管理人员资质资格以及上述人员的出勤记录等请求，超出了知情权的范畴，没有法律依据。戴德梁行从本项目撤离时，已经将开发商移交给戴德梁行的所有资料移交给了业主委员会新选聘的物业公司。王小红可以通过业主委员查阅有关资料。三、王小红上诉请求中第10条内容主要是开发商提供的基础设施、设备问题，超出了物业管理服务合同范畴，王小红应向开发商主张。综上，请求驳回王小红的全部上诉请求。王小红向一审法院起诉请求：1、判决戴德梁行出示如下：（1）建设方（第三人）和戴德梁行签订的前期物业服务合同，共有部分的使用和收益状况；（2）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（3）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（4）企业、实际提供服务的管理人员资质（资格）证书及管理、服务人员每年度出勤记录，供王小红查阅；2、判决戴德梁行出示物业承接验收资料及物业管理区划资料，供王小红查阅；3、判决戴德梁行出示从戴德梁行接管海珀兰轩物业服务之日至2016年度，服务资金各年度预决算、财务（服务资金）收支明细、收支凭证和财务审计报告，供王小红查阅；4、判决戴德梁行出示其同第三方签署的所有与海珀兰轩物业服务相关的合同，供王小红查阅；5、判决确认物业服务协议第四条第3款第1项无效；双倍返还已交差额116379.02元；6、判决确认物业服务协议第四条第3款第2项无效；双倍返还已交金额36945.72元；7、判决确认物业服务协议第五条第1款（滞纳金条款）无效；判决戴德梁行出示已收取滞纳金总额及明细，判决确认戴德梁行收取滞纳金属于全体业主所有；8、判决确认从戴德梁行接管海珀兰轩物业服务之日截止王小红起诉日公共部位收益（包括并不限于广告收益、保管箱收益、车位租赁费、会所租金等），电费、生活冷水费及其他物业服务费用余额属于全体业主所有；9、判决戴德梁行出示物业公共部位、公共设施设备日常运行、保养和维护记录（包括：小区内的电梯、水泵、电子防盗门、监控和消防设施设备的运行、养护和维修记录，水箱清洗及水箱检测报告）、公共绿化（树木、灌木）养护、成活记录（包括：树木修剪、施肥、病虫害防治养护记录，草坪养护修剪、除杂草、施肥、病虫害防治养护记录，花坛花境布置、补种、修剪、病虫害防治养护记录），供王小红查阅；10、判决戴德梁行限期整改或采取补救措施履行以下义务：（1）履行市政热水入户使用（2）履行小区双回路供电，并确保小区停电时，电梯、楼梯间、停车场、消防设施等应急设备的正常使用（3）恢复车辆自动识别系统的正常使用（4）恢复水景喷泉的正常开放（5）恢复安防设施的正常使用，恢复楼宇红外线报警设备、电子围栏报警系统的正常使用（6）为每栋楼宇大堂设置门禁系统，并设置专职大堂保安人员（7）对损坏的消防设备、照明系统进行维修，确保系统完好率达到95%以上；11、判决确认戴德梁行违约，并按王小红已交物业费总额的千分之三向王小红支付违约金。12、判决戴德梁行承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：戴德梁行系北京戴德梁行物业管理有限公司设立的分公司。上海绿地集团西安北城实业有限公司与戴德梁行于2011年7月20日签订了《前期物业服务合同》，由戴德梁行对绿地海珀兰轩项目提供前期物业管理服务事宜，并在西安市房屋管理进行了《前期物业服务合同》备案，该合同约定本物业区域物业服务收费选择酬金制方式，住宅物业费1.65元每月每平方米。2011年年底，上海绿地集团西安北城实业有限公司在向王小红交付房屋时，王小红又与戴德梁行签订了《物业服务协议》，该份《物业服务协议》约定本物业服务费的收取采用酬金制，物业服务费住宅每月每建筑平方米4.80元，电梯费每月每建筑平方米1元，戴德梁行对其物业各项收费在物业办公室进行了公示。王小红按照《物业服务协议》约定的收费标准交纳了物业服务费、电梯费。自2016年以来，王小红因小区停电、开发商未兑现其购房时所作承诺、戴德梁行恶意提供收费标准、服务不能达到正常标准等为由，向戴德梁行及开发商上海绿地集团西安北城实业有限公司发出书面函件并通过三秦都市报等媒体反映问题。另查明，本案所涉建筑物及附属设施的维修资金由西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户归集、管理，建筑区划内停放汽车的车位、车库的处分均由上海绿地集团西安北城实业有限公司与业主签订协议进行约定，戴德梁行提供停放服务。在实际物业服务过程中，戴德梁行将保安、保洁、绿化等专项物业服务内容分包给西安市经济技术开发区保安服务公司、卓新清洁服务（上海）有限公司西安分公司、陕西绿海环境艺术有限公司。经查，戴德梁行物业收费系按照《陕西省物业收费管理办法》一级服务标准收取，但在实际服务过程中未达到相关的服务标准，因小区业主对开发商房屋质量、相关硬件设施及物业服务均不满意，且存在的部分问题一直未得到有效解决，致使小区业主缴纳物业费的比例逐年下降，戴德梁行因收费不足致使物业服务跟不上，从而不缴纳物业费业主比例不断扩大，形成不良循环。目前小区业主正在筹备成立业主大会。一审法院认为，上海绿地集团西安北城实业有限公司、戴德梁行签订的《前期物业服务合同》与王小红、戴德梁行签订的《物业服务协议》均约定了本案物业服务费用采取酬金制。根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第十一条规定：业主委员会或业主与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。该《办法》第十三条规定：物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。该《办法》第十四条规定：物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金属代管性质，为交纳费用的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。虽然《前期物业服务合同》与《物业服务协议》中约定的物业收费标准不一致，但根据酬金制预收物业服务资金以及该预收的资金属于代管的法律特征、《前期物业服务合同》与《物业服务协议》签订的先后顺序、王小红实际缴费的情况，均可认定王小红与戴德梁行实际履行的是《物业服务协议》，戴德梁行向王小红预收物业服务资金，该《协议》是双方当事人真实意思表示，不存在加重业主责任的格式合同条款，协议的内容不违反国家有关法律、法规和禁止性规定，合法有效，王小红要求确认《物业服务协议》部分条款无效并双倍返还已交金额的请求，不予支持。关于王小红主张戴德梁行存在违约行为，并按王小红已交物业费总额的千分之三向王小红支付违约金的诉请。依照上海绿地集团西安北城实业有限公司与戴德梁行签订的《前期物业服务合同》第二十九条中规定：戴德梁行未达到物业管理服务标准应按3‰的标准向业主支付违约金。根据查明的情况，小区共同区域水景无水、垃圾筒生锈、小区座椅损坏破烂、环境脏乱未达到王小红、戴德梁行签订《物业服务协议》中关于物业服务质量标准，戴德梁行行为构成违约，王小红主张按其已缴纳物业费总额千分之三主张违约金，并无不当，予以支持。因王小红主张321.43元以物业费总额3‰为标准计算，依据王小红提交的物业票据，予以确认。王小红作为小区业主，享有法律规定和合同约定的监督权，有权向戴德梁行提出意见和建议，还享有法律规定的知情权。王小红要求戴德梁行出示共有部分的使用和收益情况、服务资金预决算、财务审计报告均符合法律规定，于法有据，予以支持。但王小红其他各项知情权权利的行使依据不同、各项权利行使的程序以及救济途径不同、各项请求所涉及的当事人主体不同、当事人之间所确定的权利义务不同、法律后果及责任承担亦不同，应由不同的法律关系予以调整。同时，由于建筑物区分所有权中关于共有部分以及共同管理事项具有不同的形态，业主应对关乎其自身利益或者直接关系全体区分所有权人共同利益的事项进行了解即可。尽管戴德梁行负有披露有关信息的义务，但应有所限制，即仅对涉及业主合法权益有关的信息披露，否则，将因披露范围过大而致披露主体成本过高，负担过重。因此，对王小红其他知情权的诉请，王小红可寻求其他途径或另案主张。王小红主张戴德梁行自接管海珀兰轩物业服务之日截止王小红起诉日公共部位收益（包括并不限于广告收益、保管箱收益），电费、生活冷水费及其他物业服务费用余额属于全体业主以及要求戴德梁行限期整改或采取补救措施等诉求，因本案系王小红业主个人起诉，并非全体业主起诉，个人业主不能代表全体业主，且该小区部分业主未起诉，共有部分的利益涉及全体业主，故王小红以个人起诉不妥，可待业主委员会成立后再案主张上述权利。王小红诉请中关于房屋硬件设施、基础设施等问题，已经超出物业管理服务合同范畴，属于商品房买卖合同纠纷中王小红与开发商之间的法律关系，王小红可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、国务院《物业管理条例》第六条、《陕西省物业服务收费管理实施办法》第十一条、第十三条、第十四条之规定，判决：一、被告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司于本判决生效之日起十日内向原告王小红出示海珀兰轩项目自被告接管以来共有部分的使用和收益状况。二、被告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司于本判决生效之日起十日内向原告王小红出示从被告接管海珀兰轩物业服务之日至2016年度服务资金各年度预决算、财务审计报告，供原告查阅。三、被告北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司于本判决生效之日起十日内支付原告王小红违约金321.43元。四、驳回原告王小红的其余诉讼请求。案件受理费3372元（原告已预交），现由原告负担1348.8元，被告负担2023.2元，被告负担部分于本判决生效之日十日内支付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年6月30日，西安经济技术开发区海珀兰轩小区业主委员会与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订《西安经济技术开发区海珀兰轩小区物业服务合同》约定由北京瑞赢酒店物业管理有限公司为该小区提供物业服务，试用期为2017年7月1日至2018年6月30日。2017年7月7日，北京瑞赢酒店物业管理有限公司形成了《交接查验情况报告》，戴德梁行向小区业主发出《公告》，宣布其自2017年7月6日24:00时正式退出海珀兰轩物业管理。一审查明其余事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，戴德梁行先后与上海绿地集团西安北城实业有限公司和包括王小红在内的小区业主签订了两个物业服务合同，即《前期物业服务合同》和《物业服务协议》。上述两个合同均系合同双方自愿签订，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。”王小红上诉主张《物业服务协议》中第四条第三款第一项、第二项和第五条第一款无效，但并未能提供证据证明该《物业服务协议》具有法定或者约定的导致合同无效的情形，故该项上诉请求本院不予支持，其上诉要求戴德梁行双倍返还相关款项的请求亦于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况的资料。”王小红作为小区业主享有法律规定和合同约定的知情权和监督权，故一审法院判决戴德梁行应向王小红出示自其接管以来小区共有部分的使用和收益状况和自其接管之日至2016年度服务资金各年度预决算、财务审计报告于法有据。关于王小红上诉要求戴德梁行出示建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，因戴德梁行并没有筹集和使用过该维修资金，故该项请求本院不予支持。王小红上诉要求戴德梁行出示建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，因王小红并无证据证明戴德梁行处分了小区内的车位、车库，故该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。戴德梁行的管理资质为一级物业管理资质，其管理人员的资质以及出勤记录与业主的知情权没有关联性，故王小红上诉要求戴德梁行出示企业管理人员资质及出勤记录理的由不能成立。王小红上诉称物业承接验收资料及物业管理区划资料属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第五项规定的其他应该向业主公开的情况和资料，要求戴德梁行向其出示。但王小红该上诉理由并无相应的依据，依法不能成立，其该项上诉请求，不予支持。因一审法院已经判决戴德梁行出示由专业机构作出的资金预决算、财务审计报告，该资金预决算及财务审计报告已经对有关账务情况进行了全面的审计说明，王小红上诉要求戴德梁行出示财务（服务资金）收支明细、收支凭证，依据不足，本院不予支持。此外，王小红上诉要求戴德梁行出示与第三方签订的所有与物业服务相关的合同，并无法律依据。关于王小红上诉要求确认戴德梁行从接管之日到其起诉之日小区公共部位收益（包括并不限于广告收益、保管箱收益），电费、生活冷水费及其他物业服务费用余额属于全体业主以及要求戴德梁行限期整改或采取补救措施等诉请，因涉及到小区全体业主的利益，个人业主不能代表全体业主，且该小区部分业主未起诉，故王小红以个人名义起诉不妥，其该项诉请本案不予处理。王小红上诉要求戴德梁行对小区房屋硬件设施、基础设施等进行整改或采取补救措施，因上述事项属于业主与开发商之间的法律关系，且小区业主委员会已委托其他公司为小区提供物业服务，戴德梁行已退出小区物业服务，王小红上述请求已失去实现基础，故对王小红该项上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决依法应予维持；王小红的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3366元，王小红已预交，由王小红负担。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二〇一七年九月二十九日书记员  李伟