湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0111民初4495号原告（反诉被告）：武汉普提金街商业有限公司，住所地：武汉市洪山区徐东大街31号凯旋门广场1栋4层3室。法定代表人：陈泽仁，该公司总经理。原告（反诉被告）：武汉香华林商业发展有限公司，住所地：武汉市洪山区南湖花园瑞安街269号103室。法定代表人：李东，该公司总经理。二原告的共同委托代理人：苏卫东、鄢博丹，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：胡光华，男，1976年10月20日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托代理人：李卉、陈亮，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司（以下简称普提金公司）、武汉香华林商业发展有限公司（以下简称香华林公司）与被告（反诉原告）胡光华（以下简称胡光华）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日受理后，依法由审判员肖晓敏适用简易程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。普提金公司、香华林公司的委托代理人苏卫东、鄢博丹，胡光华及其委托代理人李卉、陈亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。普提金公司、香华林公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认普提金公司与胡光华于2014年1月11日签订的《内购住宅协议书》无效；2、判决普提金公司向胡光华返还内购优惠价格房屋意向金200000元。事实和理由：2014年1月11日，原、被告签订《内购住宅协议书》。约定胡光华内购普提金街K7地块3号楼10层08号房，建筑面积约76.16平方米，内购单价每平方米9008元，内购总房款为686049元。为保证协议履行，约定胡光华须交纳内购优惠价格房屋意向金200000元。另外还约定，胡光华须在开盘前付清购房尾款，并于开盘之日起七天内凭本人身份证及《内购住宅协议书》至项目售楼处签订《认购协议书》，胡光华不再享有其他优惠。《内购住宅协议书》签订后，胡光华于2014年1月11日支付了内购优惠价格房屋意向金200000元。2016年11月14日，武汉市人民政府发布了武政办[2016]159号文件，禁止本市户籍居民在城区购买三套住房，非本市户籍须在本市连续缴满两年社保或个人所得税才能在城区购买一套住房。截止本次起诉，香华林公司因政府项目规划调整尚未取得预售许可证，两原告认为应当认定《内购住宅协议书》为无效。胡光华辩称：1、双方均认可内购协议书属于合同性质，因此限购政策不适用于本案。2、《内购住宅协议书》不具备合同法规定的合同无效的情形，属于合法有效的合同，且不存在无法履行的情形，合同具备继续履行的基础，为了保障交易安全和维护社会稳定，应当继续履行合同。两原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。胡光华向本院提出反诉请求：1、确认胡光华与两原告签订《内购住宅协议书》合法有效。2、两原告继续履行合同。3、本案诉讼费用、保全费用均由两原告承担。事实和理由：2014年1月11日，胡光华与普提金公司签订《普提金街内购住宅协议书》，约定由胡光华购买普提金街K7地块3号楼10层08号房（商品房建筑面积约76.16㎡，单价为每平方米9008元，总房款为686049元），胡光华于2014年1月11日前按折后总房款缴纳50%内购住宅款200000元，可享受原房价8.5折优惠。合同签订后，胡光华按照约定支付意向金200000元。普提金街K7地块系由香华林公司开发建设的项目。双方签订的《内购住宅协议书》目的是由胡光华购买两原告开发建设的商品房，该合同已就当事人的基本情况（姓名、身份证号、住址、联系方式）、商品房基本情况（项目地址、房屋面积、房号）、房屋单价及总房款、付款方式、付款时间等内容进行约定，且胡光华已支付购房款200000元，该合同具备商品房买卖合同的主要内容，应属于商品房买卖合同。合同签订至今，房价大涨（合同签订时的单价为每平方米9000元左右，现房屋的单价为每平方米24000元左右），两原告一直拒绝履行合同的行为给胡光华的合法权益带来严重损失。普提金公司、香华林公司对胡光华的反诉辩称：《内购住宅协议书》因不具备《商品房买卖合同》的主要内容，因而不能认定为《商品房买卖合同》。《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》应当包括的主要内容共有十三项，而本案所涉《内购住宅协议书》仅明确了主体、价款等部分事项，其内容根本不能视为一份《商品房买卖合同》。又因该《内购住宅协议书》在签订时普提金街商业有限公司未取得预售许可证，且香华林公司起诉时未取得商品房预售许可证，故本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定《内购住宅协议书》无效。鉴于《内购住宅协议书》无效，故根据《合同法》第58条有关规定，两原告应当全额退还胡光华交纳的意向金。请求法院驳回胡光华的全部诉讼请求。普提金公司、香华林公司为支持其诉讼主张及反诉辩称理由，向本院提交如下证据：证据一、《内购住宅协议书》复印件1份，证明1、原、被告双方于2014年1月11日签订了《内购住宅协议书》。2、原、被告双方均知晓普提金街未取得预售许可证。证据二、《客户须知》复印件1份，证明1、胡光华知晓普提金街未取得预售许可证。2、胡光华知道并非一定可以购买到认购的房屋。证据三、《收条》复印件1份，证明胡光华已于2014年1月11日交内购优惠价格房屋意向金200000元。证据四、商品房预售许可证复印件1份，证明原告取得预售许可证的时间为2017年5月4日，是在起诉之后取得的。胡光华为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：证据一、企业工商信息复印件1份，证明两原告为适格主体，武汉香华林商业发展有限公司具备房地产开发资质，武汉普提金街商业有限公司可以经营房地产买卖的经济、代理活动。证据二、《普提金街内购住宅协议书》复印件1份，证明双方签订协议书，约定由胡光华购买原告开发的房屋。该合同对当事人的基本情况（姓名、身份证号、住址、联系方式）、商品房基本情况（项目地址、房屋面积、房号）、房屋单价及总价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定。证据三、收据复印件1份，证明胡光华按照约定支付购房款。证据四、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证复印件1份，证明普提金街K7地块项目的开发商为武汉香华林商业发展有限公司，武汉香华林商业发展有限公司有义务向胡光华提供涉案房屋。证据五、录音资料整理复印件1份，证明双方于2017年3月14日交涉合同履行事宜，但原告明显表现出基于房价上涨而主张购房协议无效的意愿。经庭审质证，胡光华对普提金公司、香华林公司提交的证据一真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为该证据可以证明双方签订了预售合同，不能证明对方在签订该合同时告知未取得商品房预售许可证。对证据二真实性不持异议，对其证明目的提出异议，认为《客户须知》中并未提到购房资格的事情，且胡光华具备购房资格。对证据三的真实性不持异议，对其证明目的提出异议，认为该收据上的金额系胡光华向原告支付的相应的购房款。对证据四的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为该证据只能证明原告取得商品房预售许可，不能证明预售许可是在起诉之后取得，且被告是在取得商品房预售许可证之后起诉的。普提金公司、香华林公司对胡光华提交的证据一真实性和证明目的不持异议。对证据二的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为协议书不具备商品房买卖合同的十三项要素，不能认定该协议书为商品房买卖合同。对证据三的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为只能证明胡光华向原告支付了购房意向金，不是购房款。对证据四的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为不能证明两原告有义务向胡光华交付涉案房屋。对证据五的真实性提出异议，认为无法确定其真实性，对证明目的提出异议，认为不能证明两原告的行为违约。根据普提金公司、香华林公司与胡光华的举证、质证、对案件的陈述，本院确认以下事实：2014年1月11日，普提金公司与胡光华签订《普提金街内购住宅协议书》一份，内容为：基于胡光华对于“普提金街”项目购买意愿，普提金公司同意胡光华协议开发普提金街K7地块3号楼10层08号房，该商品房建筑面积约为76.16平方米，单价为每平方米9008元，总房款为686049元。胡光华向普提金公司支付200000元定向开发意向金。内购客户成功选房，该合作意向金直接转为项目首付款。胡光华购买住宅尾款须在项目开盘前付清，开盘之后胡光华携带相关文件至售楼处与普提金公司办理购房手续。开盘时间以普提金公司书面通知或电话通知为准，胡光华须在开盘之日起七天内凭本人身份证及《内购住宅协议书》至项目售楼处与普提金公司签订《认购协议书》，若胡光华未能在指定时间办理选房认购手续，则视为胡光华自动放弃购买，同时取消内购客户优惠。协议签订后，胡光华于2014年1月11日向两原告支付200000元，该项目相关手续仍在办理之中。2017年5月4日，两原告获得商品房预售许可证。2017年5月13日该项目开盘，但两原告未向胡光华告知开盘时间及结清尾款等其他事项。原、被告双方就是否继续履行合同进行协商未果，为此，两原告向本院提起诉讼，其诉请如前。胡光华应诉后在答辩期内提起反诉，其反诉诉请如前。本院认为：普提金公司、香华林公司与胡光华签订的《内购住宅协议书》是双方当事人协商一致的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方签订上述协议内容其本意是为了使该协议能够得到切实履行，两原告现已取得了该项目的商品房预售许可证，具备了完成上述协议的条件。因此，胡光华提出要求确认该协议合法有效、要求两原告继续履行协议，签订购房合同的反诉请求，符合有关法律规定和诚实信用原则，胡光华的上述诉请，本院予以支持。两原告对此提出的诉请，本院不予支持。其提出两原告起诉时未取得商品房预售许可证与事实不符、与法律规定精神相悖，本院不予采纳。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、六十条、一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司与被告（反诉原告）胡光华签订的《内购住宅协议书》合法有效；原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司与被告（反诉原告）胡光华双方继续履行协议确认的内容。二、驳回原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司提出的诉讼请求。案件受理费2150元、反诉费5330元、保全费3950元，由原告武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》的规定预交上诉案件受理费2150元、反诉费5330元，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖晓敏二〇一七年九月二十八日书记员  于 帆