江苏省南京市秦淮区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0104民初5967号 原告：朱国祥，男，1946年12月18日出生，汉族，住南京市秦淮区。 被告：南京怡居物业管理有限公司（统一社会信用代码91320104771253268Y），住南京市秦淮区中山南路****。 法定代表人：韩世芬，总经理。 委托诉讼代理人：张明明，江苏苏源律师事务所律师。 原告朱国祥与被告南京怡居物业管理有限公司（以下简称怡居物业公司）合同纠纷一案，原告朱国祥于2017年7月7日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱国祥，被告怡居物业公司的委托诉讼代理人张明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱国祥向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告怡居物业公司于2014年5月14日签订的《协议》无效；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：（2011）秦民初字第425号民事判决和南京市中级人民法院（2012）宁民终字第811号生效民事判决认定盈嘉大厦二楼和六A层权属归全体业主，被告承认了长期侵占业主物权的违法事实。两级法院均判决被告应对侵占业主物权作出赔偿。因赔偿数额无依据，小区业主之间没有完成共同决定的赔偿分配问题，判决未对赔偿数额及如何向业主交付赔偿作定论。生效判决后被告无任何整改，不甘放弃侵占盈嘉大厦二楼和六A层的重大获利，利用80%以上业主常年住在大厦之外、相互之间陌生、无直接联系、绝大多数业主对自己权属并不完全清楚的有利条件，对生效判决不作公示，蓄意隐瞒事实真相，继续侵占二楼、六A层和其他权属业主权益。2014年原告已经外住，偶到盈嘉大厦，被告向原告展示被告与十一位业主签订的委托被告出租二楼、六A层的委托书，原告难拒被告百般示好盛情邀签协议、及出租后的租金小惠，当场在其出具的格式协议上签名，被告单方出具的格式和单方留存的涉案协议存在以下非法问题：1、涉案协议的丙方不具备协议当事人资格。2007年1月丙方向业主交付购房后，与业主无利害关系、无任何联系。改建和侵占全体业主二楼、六A层和其他权属业主权益的始终是被告，强扯丙方入案搅局，目的在于模糊事实和模糊明确被告。2、无物权份额的被告拒不履行生效判决，由侵占二楼全部，改变为移占朝向、光线和通风条件优越的南部，作为其在本市其他楼盘的物业公司办公地，盈嘉大厦业主自入住始，就受到被告强加承担被告在其他楼盘物业经营办公用房的成本。3、被告腾空二楼北部后，与未经合法程序产生、无处分权的十一名业主代表签订、委托被告出租二楼、六A层的无日期委托书，并未行政报批，连同事后骗邀原告和其他业主签订出租二楼、六A层的无履约起止时间协议。4、被告分批次的找单个业主在其炮制出租二楼北部、六A层的租金收益与业主五五分成的格式协议上签名，二楼北部出租后，不公示与承租人签订的租赁合同，只是任其嘴说的租金收益半数分配给业主，业主按被告出具的表格签名领款后，被告收回表格，不给业主任何凭据。5、根据原告诉被告业主知情权一案，被告提交与承租人签订的租赁合同，分配给业主远低于租金半数，收取租金后也从未按其承诺15天内给付业主。被告在协议上载明如被告不履行上述条款，此协议无效。被告的行为可以认定为欺诈行为，依照民法通则第70条可以认定被告造成业主危难之机。依据第71、72条，可以认定重大误解和显示公平。为了维护原告的合法权益，原告故诉至法院，望判如所请。 被告怡居物业公司辩称，第一，被告将盈嘉大厦二楼和六A层对外出租是经过包括原告在内的业主同意的，南京市中级人民法院在（2012）宁民终字第811号判决第9页明确指出“关于业主的损失赔偿问题可以通过小区业主委员会或自行与盈嘉恒升公司、盈嘉物业公司协商解决，或者另行诉讼解决”。原告与被告之间签订的《协议》正是按照上述判决达成的自行和解协议。对于二层以及六A层的出租行为，是经过包括原告在内的绝大部分业主达成和解协议后方才进行的，是合法有效的。第二，合同合法有效，被告已经按照约定将租金收益进行了分配，原告也收取了应得的收益，说明原告认可被告租赁行为及分配方案，双方之间的《协议》已经履行完毕。第三，原告在提起本诉之前已经在贵院起诉业主知情权，要求被告履行《协议》约定的公示租赁合同以及收益分配的义务，本案的诉求与之相互矛盾，应当驳回起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2011年，原告所在大厦盈嘉大厦165个业主起诉被告南京盈嘉恒升实业有限公司、被告南京盈嘉物业管理有限公司至本院，要求：1、两被告立即返还业主所有的本市车库，并恢复原状，赔偿原告人民币175万元（暂从2007年1月-2011年12月底，按照70万元/年，按照1/2计算）；2、两被告立即返还本市中山南路369号大厦6A层避难层，并恢复原状，赔偿原告人民币50万元（暂从2007年1月-2011年12月底，按照20万元/年，按照1/2计算）；3、被告南京盈嘉恒升实业有限公司赔偿违法占用业主所有的墙体户外广告费用人民币62.5万元（暂从2007年1月-2011年12月底，按照50万元/年，按照1/4计算）；4、两被告停止侵害并立即拆除占用大厦楼道的两处建筑，并恢复原状，赔偿原告等人损失共计5万元；5、被告南京盈嘉恒升实业有限公司立即停止侵害拆除顶层建筑，恢复原状；6、两被告立即停止侵害，恢复原状，将中山南路369号大厦重新更名为：彩虹大厦。因两被告共同侵权，故要求两被告承担连带责任。经审理，本院于2011年12月12日作出（2011）秦民初字第425号民事判决，认定：依照有关法律规定，对全体业主共有部分，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案原告所诉称的盈嘉大厦原规划的二楼自行车库、6A避难层、楼梯的下楼洞、楼梯间及大厦的外墙面均属于全体业主的共有部分，被告在未依法经专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的情况下，擅自进行改造，侵犯了全体业主的合法权益，现业主要求其将擅自改造的建筑物拆除，并将其恢复原状，符合有关法律规定，且被告亦同意拆除，本院予以支持；关于盈嘉大厦顶层建筑，已经有关部门认定为违章建筑，不在本案处理范围。关于大厦的命名，第一被告在与原告签订盈嘉彩虹大厦商品房买卖契约时，约定项目名称为盈嘉彩虹大厦，后经有关部门批准大厦名称确定为盈嘉大厦，现原告要求将大厦名称恢复为彩虹大厦，无事实及法律依据，亦不在本案处理范围。关于原告的第1、2、3、4项要求赔偿的诉讼请求，因被告的行为侵犯的是大厦全体业主的合法权益，现包括部分原告在内的部分业主已经与被告就侵权赔偿问题达成一致意见，现原告要求赔偿的标准及数额并不能代表其他业主的愿望和要求，且每个业主购买房产的时间不同，房产的面积亦不同，故现原告要求两被告按5年时间计算侵权赔偿数额，并按此数额的1/2或者1/4进行赔偿，无法律依据，对此诉讼请求，本院不予支持，业主可根据自己的侵权损失赔偿问题通过小区业主委员会或自行与被告协商解决，或者另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条及国家其他有关民事法律政策的规定，判决如下：一、被告南京盈嘉恒升实业有限公司将擅自改建的部分（包括盈嘉大厦二楼的办公用房、6A会所、楼梯的下楼洞的车库、楼梯间办公房及大厦的外墙面的“盈嘉地产”四个字）拆除，并恢复原状。二、驳回原告周杰等165人的其他诉讼请求。后部分原告不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。经审理，南京市中级人民法院于2012年9月25日作出（2012）宁民终字第811号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2014年5月14日，原告（甲方）、南京盈嘉物业管理有限公司（乙方）、南京盈嘉恒升实业有限公司（丙方）签订《协议》，约定：因甲方系盈嘉大厦915室房屋所有权人关于位于南京市秦淮区建造的楼顶违章建筑等使用事宜签订协议；为取得双赢结果，盈嘉大厦2层除原地产客服中心外（做为物业办公室）由业主或物业公司招投标出租（按最高竞价入选，但最低不得少于60万元/年并每年随市场情况递增）；甲方委托乙方为全体业主出租收益部分设立专项账户，并在出租款项到位15天内，由物业公司照表、业主代表签字后甲方发放（甲方收益计算公式如下），分配和发放情况接受全体业主审查；甲方收益款计算公式=甲方房屋产区面积除以盈嘉大厦总建筑面积，在剔除开票税后5：5比例分成的全体业主收益；鉴于甲方已就上述楼层使用事宜提起诉讼，且人民法院作出生效判决，甲方承诺在本协议签订后，放弃向人民法院要求对生效判决进行强制执行的权力，同时乙方协助业主近期成立业主委员会行使相应责任；如乙方不履行上述条款，此协议无效。2014年7月23日，南京盈嘉物业管理有限公司更名为南京怡居物业管理有限公司即本案被告怡居物业公司。 2014年9月以后，被告向盈嘉大厦业主发放2014年8月1日-2015年1月31日期间关于盈嘉大厦2014年出租二楼收益。2017年5月18日，被告怡居物业公司向盈嘉大厦业主发出《盈嘉大厦二楼出租第五期收益分配公示》，载明：2016年9月至2017年2月第五期出租收益分配情况予以公示。2017年5月24日，被告怡居物业公司向盈嘉大厦业主发出《盈嘉大厦第五期二楼公共收益发放通知》，载明：盈嘉大厦第五期二楼公共收益分配表于2017年5月18日已公示，将于2017年5月25日发放，请广大业主到盈嘉大厦物业办公室领取。 在庭审过程中，原告提供被告与南京市江宁区金可乐房产信息服务中心签订的《房屋租赁合同》，证明按照被告与承租户签订的合同应当于签约当日支付半年租金，被告现告知没有收到租金，被告明显不诚信。经质证，被告认为，承租人目前在装修，合同约定给承租人两个月的装修免租期，目前租金未收齐。 本院认为，原、被告签订的《协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法、有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。虽然《协议》约定若如被告不履行合同条款，协议无效，但合同是否有效履行并非认定合同效力的构成要件，若被告在履行《协议》过程中违反协议，原告可另行主张权益，故原告以被告履行协议存在问题而主张协议无效，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告朱国祥的诉讼请求。 案件受理费40元，由原告朱国祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审 判 长  凌沙沙 人民陪审员  戚玉玲 人民陪审员  杨家英 二〇一七年九月十九日 见习书记员  徐雪涵