四川省筠连县人民法院民 事 判 决 书（2016)川1527民初1260号原告：罗跃兵，男，1984年11月15日出生，汉族，住四川省筠连县。原告：刘成英，女，1986年10月11日出生，汉族，住四川省筠连县。原告罗跃兵、刘成英共同委托诉讼代理人：罗宗均（原告罗跃兵之父），男，1962年6月13日出生，汉族，住四川省筠连县。被告：罗大华，男，1971年12月20日出生，汉族，住四川省筠连县。第三人：刘光泽，男，1974年5月10日出生，汉族，住四川省筠连县。原告罗跃兵与被告罗大华、第三人刘光泽合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理。审理中，发现本案不宜适用简易程序审理，本院裁定将本案转换为普通程序审理。原告罗跃兵在审理中以遗漏必要共同原告为由，向本院申请增加刘成英为本案原告参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告罗跃兵、刘成英的委托诉讼代理人罗宗均、第三人刘光泽到庭参加了诉讼。被告罗大华经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告罗跃兵、刘成英向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，由被告将巡司“金碧苑”×区×幢×单元×号房屋退还给原告；2、由被告补齐2012年7月1日至2015年7月1日的租金5010和给付2015年7月1日至2016年8月的租金9204元，并给付干墙材料款2000元；3、请求第三人交付自2016年7月1日以后占用房屋损失每月700元至交房为止；4、退还房屋时，原告有权要求被告拆除其物件以及其他；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自有座落于筠连县×镇“金碧苑”×区×幢×单元×号房屋一套。2012年7月1日，被告罗大华因开设宾馆与原告、第三人以及案外人刘明全共同签订了房屋租赁合同，合同约定2012年7月1日至2015年7月1日三年租金共计100000元，2015年7月1日至2019年7月1日四年租金170000元，原告的房屋前三年每年的租金6670元。被告租赁原告的房屋不久，就将该房屋转租给第三人开设宾馆，第三人每年付给原告租金5000元，每年尚欠1670元租金未付给原告。第三人租金付至2015年7月1日，后未再向原告支付租金，原告曾多次向第三人催收未果。原告找到被告解除了房屋租赁合同，并通知了第三人，但第三人强行霸占原告房屋拒不退还。原告为维护其合法权益，遂向人民法院提起诉讼。审理中，原告要求诉讼请求第1项至第5项，被告与第三人共同承担责任，明确要求被告与第三人拆除出租房屋装修物件，恢复至出租前原貌。被告罗大华经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩意见。第三人刘光泽辩称，1、2012年7月1日，第三人刘光泽与原告及案外人刘明全共同与被告罗大华签订房屋租赁合同，合同约定了三户出租人出租房屋的共同租金，各自出租给被告的房屋面积是不相等的，第三人除了住房外，还租赁了一间门面房给被告，在签订协议之时便支付原告2012年7月1日至2015年7月1日3年的租金15000元，即每年租金5000元，后出具收据补充约定2015年7月至2019年7月的年租金为6370元，逐年收取，同时约定在租金中对承租人的装修费用予以品迭；2、2013年4月19日，被告将承租的房屋转租给第三人，原告予以认可；3、租赁合同约定终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，原告未按合同约定终止合同，属违约行为，应当赔偿第三人损失74976元。原告罗跃兵、刘成英围绕其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：1、原、被告及第三人的身份信息，拟证明原、被告及第三人的诉讼主体资格；2、房屋租赁合同，拟证明原告罗跃兵、第三人、案外人刘明全共同与被告罗大华签订房屋租赁合同，租赁房屋给被告罗大华的事实；3、房屋租赁合同终止合同通知书，拟证明原告书面通知被告罗大华解除房屋租赁合同；4、收据原件，拟证明2015年，2016年两年的物业管理费系原告缴纳及具体金额；5、房屋所有权证书，拟证明二原告系本案租赁房屋的所有权人。被告罗大华未到庭对证据发表质证意见。第三人刘光泽对二原告向本院提交的第1、2、5组证据无异议；对第3组证据真实性无异议，认为违反了双方签订的房屋租赁合同，属于单方强制解除合同；对第4组证据，认为系原告的个人行为，与其无关联。经本院审查，二原告提供的第1、2、3、5组证据来源合法，内容真实、客观，与本案具有关联性，本院予以采信；第4组证据与本案不具备关联性，不予采信。第三人刘光泽围绕其主张，向本院提交了租金收据，拟证明第三人向原告支付2012年7月1日至2015年7月1日租金及约定2015年至2019年房屋年租金的事实。二原告认为第三人向本院提交的证据的真实性不予认可。经本院审查，第三人向本院提交的收据的收款人处签名为“刘”，收款人不明确，真实性存疑，对该证据不予采信。本院当庭出示本院对被告罗大华询问笔录一份，询问笔录主要内容：原告与第三人以及案外人刘某共同作为甲方与被告罗大华作为乙方签订《房屋租赁合同》是客观事实，2014年4月19日，被告将承租房屋转租给第三人，原告也知晓该转租事实，房屋租金付至2015年7月1日，后是否支付租金不清楚，原告所出租房屋每年的租金金额也不清楚。二原告与第三人对该询问笔录均无异议。根据二原告及第三人庭审中的陈述和经本院采信的证据，本院认定本案的法律事实如下：1、2012年7月1日，原告罗跃兵与第三人以及案外人刘某共同作为甲方与被告罗大华作为乙方签订《房屋租赁合同》，该合同载明：“一、甲方将位于金碧苑×区顺商贸街门沟门市一间、×单元×室、×单元×室一×室租给乙方，×单元×室，门市面积约60平方米，住房面积约480平方米。二、房屋租金前三年（2012年7月1日至2015年7月1日）100000.00元（大写壹拾万元整），之后四年（2015年7月1日至2019年7月1日）170000.00元（大写壹拾柒万元整）；后三年（2019年7月1日至2022年7月1日）180000.00元（大写：壹拾捌万元整)。前三年房租在2012年9月1日前付清，之后房租按年交付。（详见收条）三、乙方在租赁期间，水费、电费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清所欠费用。合约存续期间，甲方满足乙方的日常使用功能条件。四、乙方如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，租用期满后，如乙方不续租，甲方不需要留用的物品，由乙方负责拆除。五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后七天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。六、租赁期间任何一方提出终止合同，提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行终止合同，须赔偿另一方全部损失。七、发生争议，甲乙双方友好协商解决。协商不成时，提请当地人民法院仲裁。合约在续期间，非乙方原因造成的相关一切争议、纠纷，均由甲方负责。八、本合同一式二份，甲方执一份，乙方执一份，自双方签字之日起生效。”原告、第三人、案外人刘明全在甲方处签名捺印，被告在乙方处签名捺印。2、宜房权证筠连县字第×号房屋所有权证书载明：房屋所有权人罗跃兵共有人名称刘成英房屋坐落×镇、商贸街（金碧苑×区）幢号×单元号×房号×。3、2013年4月19日，被告将承租二原告的房屋转租给第三人，后一直由第三人实际使用，原告知晓该转租事实。4、第三人在庭审中自认：二原告出租房屋租金2012年7月1日至2015年7月1日每年租金5000元；2015年7月1日至2019年7月1日每年租金为5000元的1.7倍即8500元；2019年7月1日至2022年7月1日每年租金为5000元的1.8倍即9000元。5、二原告与第三人在庭审中均确认，原告出租房屋的租金收至2015年7月1日，2015年7月1日后的租金未付。6、第三人在庭审中确认，同意与二原告解除2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》。本院认为，原告罗跃兵与第三人以及案外人刘某共同作为甲方与被告罗大华作为乙方于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容亦不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。二原告请求解除《房屋租赁合同》，被告在接受本院询问时明确表示同意解除《房屋租赁合同》，第三人在庭审时亦确认同意解除《房屋租赁合同》，对二原告请求与被告解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，原告自然有权收回属于自己的房屋。本案争议焦点之一：本案承担民事责任的主体？根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告在知道或者应当知道被告将房屋转租给第三人的六个月内未提出异议，视为原告同意被告将房屋转租给第三人，被告作为承租人的权利义务应当由第三人继受，本案中承担民事责任的主体应当是第三人。争议焦点之二：本案房屋的每年租金如何计算？原告与第三人以及案外人刘明全共同作为甲方与被告罗大华作为乙方于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》未对每一户的每年租金作出约定，只是对原告、第三人、案外人作为一个整体对租金作出约定，原告亦未提供其他证据证明房屋每年租金具体金额，应当以第三人的自认认定房屋的每年租金金额，即2015年7月1日至2019年7月1日每年租金为8500元，2019年7月1日至2022年7月1日每年租金为9000元，从2015年7月1日付至实际交房之日止，原告主张2016年7月1日以后占用房屋损失每月700元，系其对自己民事权利的处理，同时未超出第三人对于租金的自认，本院予以支持。争议焦点之三：本案的涉案房屋的物业费用应当由谁承担？原告与第三人以及案外人刘明全共同作为甲方与被告罗大华作为乙方于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》未对涉案房屋的物业管理费由谁承担作出明确的约定，原告亦未举证证实物业管理费由谁承担，应当承担举证不能的责任，由原告自行承担。争议焦点之四：本案装修装饰物应当由谁拆除？根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，原告明确要求拆除装修装饰物，第三人继受了被告作为承租人权利义务，应当由第三人负责拆除。原告主张的其他费用等，未提供证据予以证实，应当承担举证不能的责任，本院不予支持。第三人辩称在租金中对其的装修费用予以品迭以及原告赔偿其损失的意见，未提供证据予以证实，亦与本院查明事实不符，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告罗跃兵与被告罗大华作于2012年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、第三人刘光泽在本判决书生效后十日内返还原告罗跃兵、刘成英所有位于四川省筠连县房屋坐落×镇商贸街（金碧苑×区）×幢号×单元号×号房屋（具体面积以宜房权证筠连县字第×号房屋所有权全证书登记为准）；三、第三人刘光泽在本判决书生效后十日内将原告罗跃兵、刘成英所有的位于四川省筠连县房屋坐落×镇商贸街（金碧苑×区）×幢号×单元号×号房屋未形成附合的装饰装修物拆除；四、第三人刘光泽在本判决书生效后十日内支付原告罗跃兵、刘成英从2015年7月1日至实际交房之日的房屋租金（2015年7月1日至2016年7月1日年租金为8500元，2016年7月1日至实际返还房屋之日按每月700元计算）；五、驳回原告罗跃兵、刘成英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，由第三人刘光泽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  付泽勋审 判 员  李增强人民陪审员  罗元凯二〇一七年九月二十二日书 记 员  王晓燕