湖南省长沙市天心区人民法院	民 事 判 决 书	（2017）湘0103民初611号	原告：唐香军，女，汉族，1968年6月20日出生。	委托诉讼代理人：李迎军，湖南环楚律师事务所律师。	委托诉讼代理人：雷湘，湖南环楚律师事务所律师助理。	被告：李亚霞，女，汉族，1988年8月8日出生。	被告：刘洋，男，汉族，1987年12月9日出生，。	原告唐香军与被告李亚霞、刘洋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐香军及其委托诉讼代理人李迎军、雷湘，被告李亚霞、刘洋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。	原告唐香军向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告之间签订的《补充协议书》和《房屋租赁合同》已经解除（终止），被告应当立即办理腾空房屋并交回原告；2、判令被告缴纳拖欠的房租等费用共计168276.2元，其中房租113400元，违约金（滞纳金）54876.2元（暂计算到2017年1月22日）及直至付清为止的违约金（滞纳金）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年6月13日，原、被告与李维三方友好协商一致，就位于长沙市天心区仰天湖31号101物业，原出租给李维后转租给被告（原为小食代餐厅后更名为新食代餐厅）用于商业经营活动相关事宜，签订了《补充协议书》，该协议约定：“原告、被告、李维及其代理人经过自愿平等协商，一致同意将《房屋租赁合同》项下的原承租方李维的权利义务及其责任全部由被告李亚霞继受”。其中在《房屋租赁合同》中约定：被告应当在2016年11月1日前支付2016年12月1日至2017年5月31日半年的租金人民币拾壹万叁仟肆佰元整；如不能按时向原告交纳租金，经原告催讨时间超过7天，自第8天起，每延迟一天拖欠总金额的千分之壹向原告缴交滞纳金。如被告未按合同规定的时间足额交付租金和有关费用，经催促后在30天内仍没足额支付的，原告有权终止合同，并收回房屋，被告除应承担违约责任、赔偿损失、交纳应交费用外，其所预交的租金和履约保证金不退还。经原告多次催缴，被告仍拒不履行支付义务，被告已经构成根本违约。原被告之间的合同已经达到解除（终止）的条件，且原告送达了解除的书面通知，已经发生解除（终止）的法律效力。	被告李亚霞辩称，收到了原告解除合同的彩信，但是点不开，并没有看到解除合同的通知。与原告、李维签订的补充协议是由于杨煜那边的压力以及被告刘洋逼其签订的，刘洋并未签字，签订时已经与被告刘洋离婚。	被告刘洋辩称，1、原告唐香军没有权利转让店铺，因为原告与房东彭芷悦的房屋租赁合同中第8条规定不得将物业整体转租。原告说2016年11月1日支付后半年即2016年12月1日至2017年5月31日的租金，被告认为2016年12月30日才是交租金的日子。2、李维没有权利与原告签订合同，因为李维没有出一分钱，被告是受让之后才知道李维与原告之间的合同。3、被告确实没有及时交租金，但被告有二十多套房子正在卖，在准备钱为了支付租金，采取了三种方式准备交租金，但是原告不愿意来拿。4、被告与原告协商不成，原告在被告店铺里吵闹，造成被告停业30天。5、被告刘洋不知道也没有收到解除合同的通知，短信的最后一条以及彩信、拍照都没有收到。6、饭店是被告刘洋转租过来给被告李亚霞经营，李亚霞也出了钱。	经审理查明：坐落于长沙市天心区仰天湖31号101号房产原产权人为案外人龙莎、周升恒、鲁渊。2014年8月8日，原告与鲁渊签订房屋租赁合同，承租长沙市天心区仰天湖31号101号房产，租期10年，即2014年9月30日至2015年9月29日。2015年6月9日，案外人彭芷悦通过受让取得上述房产，并办理了房屋产权证。2015年6月18日，彭芷悦受让房产后与原告唐香军签订房屋租赁合同，约定将长沙市天心区仰天湖31号101号房产出租给原告，租赁期限为10年，即2014年9月30日至2015年9月29日，装修免租期为一个月。合同第十七条其他事项约定，本协议为原乙方（即唐香军）和鲁渊签订的《房屋租赁合同》，租赁时间按原始租赁合同计算，甲方（即彭芷悦）认可全力支持乙方可以将此物业部分或整体自主转租给第三方使用。2014年10月30日，原告唐香军（甲方，出租方）将上述房产转租给案外人李维（乙方，承租方），双方签订房屋租赁合同，约定租期6年，自2014年11月1日至2020年12月31日，装修免租期为一个月。前两年每年租金为216000元，按半年付款方式预付，前两年无递增，从第三年开始租金为每两年递增一次，每次递增5%，即2016年11月30日至2018年12月1日，年租金为226800元，2018年12月1日至2020年12月31日递增后的年租金为238140元。合同签订之日3天内乙方向甲方支付半年租金人民币108000元（即2014年12月1日至2015年5月31日的租金，但不含租赁保证金），以此类推（提前30天支付下次租金）。合同第五条约定，乙方需在合同签订之日，支付人民币50000元作为履约保证金。合同第十三条约定，乙方不按合同约定的时间足额交付租金和相关费用，经原告催讨时间超过7天，自第8天起，每延长一日，按拖欠总金额的日千分之一标准向原告缴交滞纳金；经甲方催促后30天内仍没有足额支付的，甲方有权终止合同，并收回房屋，乙方除应承担违约责任、赔偿损失、交纳应交费用外，其所预交的租金和履约保证金不退还。之后，案外人李维又将租赁物转租给两被告，2016年6月13日，原告唐香军（甲方）、案外人李维（乙方）、被告李亚霞（丙方）签订《补充协议书》，约定将李维在其与唐香军签订的《房屋租赁合同》中的权利义务及其责任全部由被告李亚霞继受。合同约定，丙方应按时足额向甲方缴纳租金等相关费用，否则视为违约，丙方应按照原合同承担违约责任。补充协议签订后，被告李亚霞向原告交付了50000元押金及半年租金至2016年11月30日，2016年12月1日此后的租金经原告多次催交，被告李亚霞至今欠付未交，但仍占有使用租赁物至今。2017年1月18日，原告向被告下达了关于解除房屋租赁合同及腾空清场移交房屋的通知，在被告经营的新时代餐厅门口进行粘贴并将解除合同的通知拍照以彩信的方式发送给被告李亚霞和刘洋。2017年1月22日，原告诉至我院，要求判如所请。另查明，被告李亚霞与被告刘洋于2012年7月18日结婚，系夫妻关系,《补充协议书》签订于双方夫妻关系存续期间。2017年8月8日，彭芷悦向本院出具证明，表明其知晓并同意唐香军转租上述房产的事实。	上述事实，有唐香军提交的房屋租赁合同、补充协议书、证明及原、被告双方当事人的当庭陈述予以证实。	本院认为，原告唐香军与被告李亚霞签订的补充协议系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告唐香军与被告李亚霞签订的补充协议书约定将李维在其与唐香军签订的房屋租赁合同中的权利义务及其责任全部由被告李亚霞继受，且被告李亚霞签订租赁合同时已实际占有使用租赁物，被告李亚霞应受原告唐香军与李维签订的房屋租赁合同约束，及时按租赁合同约定的时间、方式和金额交付租金。被告辩称原告没有权利转租房屋。本院认为，根据原告与房屋所有权人彭芷悦的租赁合同约定及彭芷悦出具的证明，房屋所有权人同意原告转租房屋。按照房屋租赁合同约定，租金按半年付款方式预付，提前30天支付下次租金，被告李亚霞在交付半年租金至2016年11月30日后，下次交付租金的时间为2016年11月1日，而被告李亚霞一直拖欠未交。被告刘洋辩称接收租赁房屋迟延了一个月，其认为2016年12月30日才是应该交付租金的日子。本院认为，根据租赁合同约定及2016年12月13日原、被告手机短信记录可以知，被告在2016年12月13日之前就已经产生了拖欠租金的事实，因此，对被告刘洋主张原告迟延交付房屋及2016年12月30日为应交租金时间的辩称，本院不予认可。2017年1月18日，经原告多次催交未果，原告向被告李亚霞下达了解除房屋租赁合同及腾空清场移交房屋的通知。本院认为，被告李亚霞拖欠租金逾期时间超过30天，双方合同约定的解除条件已成就，原告有权解除房屋租赁合同，故对原告要求确认原告唐香军与被告李亚霞之间签订的《补充协议书》和《房屋租赁合同》已经解除，被告李亚霞应当立即办理腾空房屋并交回原告的诉讼请求，本院予以支持，确认原告唐香军与被告李亚霞之间签订的《补充协议书》和《房屋租赁合同》已于2017年1月18日解除。原告解除合同后，被告李亚霞一直占有使用租赁物至今，故被告李亚霞应向原告支付2016年12月1日至2017年1月18日的租金及2017年1月19日至实际腾空交付房屋的占有使用费（按年租金标准计算），双方合同约定的年租金为226800元，故对原告要求被告李亚霞支付房屋租金及房屋占有使用费11340元（暂计算至2017年5月1日）的诉讼请求，本院予以支持。关于被告李亚霞逾期交付房租的违约金，原告主张应根据合同的约定，履约保证金不予退还并以拖欠金额为基数按照每日千分之一的标准计算违约金。本院认为，双方约定的违约金过高，本院酌情调整为以实际欠付的租金和占有使用费为基数，按年利率24%的标准自违约之日（即2016年11月1日）起计算至租金及房屋占有使用费实际清偿之日止，对原告要求被告李亚霞承担其他违约责任的诉请，本院不予支持。为减少诉累，被告李亚霞交付的履约保证金50000元，可用于抵扣房屋租金、房屋占用使用费。被告李亚霞与被告刘洋于2012年7月18日结婚，系夫妻关系,《补充协议书》签订于双方夫妻关系存续期间，且被告刘洋当庭陈述与被告李亚霞共同经营，故被告刘洋应对婚姻关系存续期间被告李亚霞的上述债务承担共同清偿责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：	一、确认原告唐香军与被告李亚霞签订的《补充协议书》和《房屋租赁合同》已于2017年1月18日解除，被告李亚霞应于本判决生效之日起十日内立即腾空房屋并返还给原告唐香军；	二、限被告李亚霞于本判决生效之日起十日内向原告唐香军支付拖欠的房屋租金及房屋占有使用费113400元（暂计算至2017年5月1日，此后的房屋占有使用费按年租金226800元的标准计算至实际腾空交付房屋之日止，被告李亚霞交付给原告唐香军的履约保证金50000元可用于抵扣租金、房屋占有使用费）及违约金（违约金以被告李亚霞实际拖欠的租金及房屋占有使用费为基数，自2016年11月1日起按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；	三、被告刘洋对被告李亚霞的上述支付义务承担共同还款责任；	四、驳回原告唐香军的其他诉讼请求。	如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案受理费3660元，财产保全费1520元，共计5180元，由被告李亚霞、刘洋共同负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。	审 判 长  阳强强	人民陪审员  张金霞	人民陪审员  王旭中	二〇一七年九月四日	书 记 员  任文静	附相关法律条文：	《中华人民共和国合同法》	第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。	当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。	第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。	当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。	第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。	约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。	当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。	《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》	第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。	《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》	第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。