湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0381民初1761号原告（反诉被告）：冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司。住所地：湖北省丹江口市沿江路水都风情***室。营业执照注册号：420381000032360（1-2）。负责人：胡涛，该分公司经理。委托诉讼代理人：刘一芳，系冠群驰骋投资管理（北京）有限公司法务专员。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等。委托诉讼代理人：娄春，北京惠诚（武汉）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变��诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等。被告（反诉原告）：丹江口市中鸿实业发展有限公司。住所地：湖北省丹江口市水都风情*楼。统一社会信用代码：914203817959007731。法定代表人：郭晓燕，该公司经理。委托诉讼代理人：刘均，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司（以下简称：冠群投资丹江公司）与被告丹江口市中鸿实业发展有限公司（以下简称：中鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案。诉讼中，被告中鸿公司提起反诉，本案依法适用普通程序，于2017年8月29日、9月7日和20日公开开庭进行了审理。原告冠群投资丹江公司的委托诉讼代理人刘一芳、娄春，被告中鸿公司的法定代表人郭晓燕及其委托诉讼代理人刘均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告冠群投资丹江公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还房屋租赁保证金30000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月1日前，原、被告签订了《房屋租赁合同》，由原告承租被告所有的位于湖北省丹江口市沿江路水都风情602房屋，租赁期限为2014年11月15日至2015年11月14日，缴纳第一期租金时交付了保证金30000元。2015年11月12日，原、被告又签订了续租合同，租赁期限为2015年11月15日起至2016年10月15日止。合同第四条第一款、第二款约定：保证金为30000元，租赁期满，乙方退还甲方该房屋时，如果房屋内设施设备无损坏且租金等费用无拖欠，甲方应于乙方退还该房屋之日一次性返还保证金。租赁合同期满后，原告将所租房屋返还给被告，结清了所有费用。但被告一直拒绝退还原告房屋租赁保证金。为此，根据法律相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告冠群投资丹江公司增加诉讼请求为：要求被告开具2015年11月到2016年10月两期租金的正式发票。被告中鸿公司答辩、反诉称：2014年10月20日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定了租赁期限和租金。房屋租金为162000元／年，含房屋、空调使用费，不含物业费等其他费用。同年10月17日，原告的负责人刘建和被告签订了《水都风情写字楼租赁合同》，合同约定了年租金为18万元，同时约定使用被告的办公家具租金1万元，租赁费不含物业费。第一年合同到期后，原���实付租赁费162000元，支付物业费6150元，下欠被告租金18000元，办公家具租用费10000元。2015年11月12日，原告又与被告续签订了《房屋租赁合同》，其合同内容同上。合同到期后，原告仅支付了租赁、物业费计166810元，下欠租金13190元、办公家具租用费10000元，另欠电费694.26元。原告共欠被告费用51884.26元，扣除原告的房屋租赁保证金30000元，原告实际欠被告21884.26元。为此，根据相关法律规定，特提起反诉，其反诉请求要求被反诉人即原告支付所欠租金21884.26元。本诉原告、反诉原告就其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据相互交换和庭审质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司于2014年12月8日注册登记，注册登记负责人为胡涛。该分公司的前期筹备工作由时任十堰分公司业务经理刘建办理。刘建代表冠群驰骋投资管理（北京）有限公司与被告中鸿公司签订了《房屋租赁合同》并加盖该公司合同专用章，合同中的负责人为刘建，该合同落款处没有签订日期，该房屋作为冠群投资丹江公司的办公场所使用。合同约定：原告承租被告所有的位于湖北省丹江口市沿江路水都风情602室房屋，租赁期限为2014年11月15日至2015年11月14日，免租期自2014年11月1日至2014年11月15日，该房屋建筑面积300平方米，房屋租金按建筑面积每日1.5元／㎡，月租金为13500元（含房屋、空调使用费），年租金总额为162000元，原告向被告移交房屋时，被告向原告缴纳保证金30000元。租赁期满，原告退还被告房屋时，如房屋内设施设备无损坏、无拖欠租金等费用，被告应于原告退还房屋之日一次��返还保证金（不计息）。2015年11月12日，原告冠群投资丹江公司与被告中鸿公司续签订了《房屋租赁合同》，租赁期为一年，自2015年11月15日起至2016年10月15日止，房屋租金、保证金与前期签订的《房屋租赁合同》约定的条款一致。该合同期满后，原告已将所租房屋返还给被告，结清了所有费用，但被告一直拒绝退还原告房屋租赁保证金30000元。为此，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，原、被告双方认可续签订的《房屋租赁合同》中的终止时间应为2016年11月15日止，不是2016年10月15日止；被告中鸿公司法定代表人郭晓燕当庭认可在其留存的第一份《房屋租赁合同》尾部落款处填写日期为2014年10月20日。另查明：2014年10月27日，刘建（承租方）与被告中鸿公司（出租方）签订《水都风情写字楼租赁合同》，承租方租用出租方位于沿江路88号6层写字楼作为商业用途使用，租赁期限为一年，从2014年11月1日至2015年10月31日止，该写字楼的月租金，第一年租金为18万元，一年后双方协商确定，租金交付期限，每年10月28日和每年4月28日分别支付半年租金。保证金为30000元。写字楼交付使用后所发生的水电费、物业费、有线电视天线使用费等有关费用，由承租方负责缴纳等。该合同签名尾部注办公家俱租金每年1万元。2014年11月6日刘建签名的六楼财务清单一份，被告中鸿公司认为刘建所签订的合同、清单是代表原告补充《房屋租赁合同》签订的。为此，被告中鸿公司向本院提起反诉请求，要求本诉原告支付下欠房屋租金31900元、办公家俱租用费20000元、电费694.26元，合计51884.26元，扣减房屋保证金30000元后，实际下欠21884.26元。庭审中，本诉被告中鸿公司称《房屋租赁合同》与《水都风情写字楼租赁合同》中的房���系同一房屋；本诉原告冠群投资丹江公司对本诉被告提交的与刘建签订的合同及刘建签名的六楼财务清单未加盖公司印章不予认可，并请求依法驳回其反诉请求。再查明：本诉原告冠群投资丹江公司与本诉被告中鸿公司均认可《房屋租赁合同》中约定的连续两年的房屋租金计324000元已履行。本诉原告增加的诉请，要求本诉被告开具2015年11月至2016年11月期间的房屋租金正式发票。本诉被告当庭陈述并出示收款方记账凭证2016年4月前期的租金发票已开出，已开出的发票交给了刘建，自2016年5月至11月期间的发票因对方未告知税号尚未开出，若对方告知税号后即可开出2016年5月至11月期间的租金正式发票。本诉原告经当庭核查收款方记账凭证，截止2016年4月前期的租金发票确实已开出。对此，本诉原告表示放弃其增加要求本诉被告提供2015���11月至2016年4月期间的租金发票的诉讼请求。2016年5月至11月间的租金正式发票，若本诉被告在2017年9月22日前提供，本诉原告亦予放弃其主张增加的诉讼请求。2017年9月21日，本诉被告中鸿公司已向本诉原告冠群投资丹江公司开具了2016年5月至11月间的租金正式发票。本诉原告陈述涉案租赁房屋于2016年9月交于被告中鸿公司，并称刘建自2016年年初至今处于失联状况。本诉被告中鸿公司对原告冠群投资丹江公司陈述的交房时间基本属实，但没有办理租赁房屋交接手续。被告丹江口市中鸿实业发展有限公司的原名称为“丹江口市中鸿投资管理有限公司”，2016年1月28日变更登记现名称为丹江口市中鸿实业发展有限公司。本案争议的焦点：1.本案《房屋租赁合同》与《水都风情写字楼租赁合同》及六楼财务清单之间的关系效力问题；2.2016年7、8月的电费计694.26元是否支付的问题。1.本案中《水都风情写字楼租赁合同》及六楼财务清单之间的关系效力问题；本诉原告冠群投资丹江公司认为，本诉被告中鸿公司提交与刘建签订的《水都风情写字楼租赁合同》及刘建签名的六楼财务清单，因该合同、清单未加盖公司印章不予认可。本诉被告中鸿公司认为，刘建签订的《水都风情写字楼租赁合同》及刘建签名的六楼财务清单是代理行为，且系对《房屋租赁合同》的补充，其房屋年租金为18万元、办公家俱年租金为1万元，租赁期间的物业费已支付。依据补充合同约定，扣减本诉原告冠群投资丹江公司第一年已支付的房屋租金162000元后，下欠租金18000元、办公家俱租赁费10000元，第二年本诉原告冠群投资丹江公司已支付房屋租金166810元，下欠13190元、办公家俱租赁费10000元，另欠2016年7、8月电费694.26元，以上累计51884.26元，扣减本诉原告的房屋租赁保证金30000元后，实际欠21884.26元，因此，提起反诉，要求本诉原告冠群投资丹江公司支付所欠租金、电费计21884.26元。本院认为，本诉原、被告双方就《房屋租赁合同》约定的权利义务已履行完毕；对于本诉被告中鸿公司与刘建签订的《水都风情写字楼租赁合同》及刘建签名的六楼财务清单是否属代理行为，从双方所签订的《房屋租赁合同》形式上看，刘建代表冠群驰骋投资管理（北京）有限公司与本诉被告中鸿公司签订的《房屋租赁合同》并盖有该公司合同专用章印章。2014年10月27日，本诉被���与刘建签订《水都风情写字楼租赁合同》承租方系刘建，庭审中，本诉被告中鸿公司陈述该合同是对《房屋租赁合同》的补充合同，本诉原告冠群投资丹江公司抗辩称是否真实有待核查，且又没有加盖公司印章不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。据此，经审查，本院对《水都风情写字楼租赁合同》及刘建签名的六楼财务清单在本案中不作为有效证据使用。2.2016年7、8月的电费计694.26元是否支付的问题；本诉原告冠群投资丹江公司认为，对电费数额认可，也应当支付，但该费用已支付到被��指定的刘鑫账户，并有相关的证据证明。本诉被告中鸿公司认为，该费用应当支付给本案被告，而不应支付给被告法定代表人的女儿名下，且该费用支付的时间与其主张的时间不一致，因此，不能抵消。综上，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本诉原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律规定，该合同合法、有效。本诉原告冠群投资丹江公司按照合同约定向本诉被告中鸿公司支付了房屋租金并退还了所租赁的房屋，本诉被告中鸿公司亦应当按照合同约定返还本诉原告冠群投资丹江公司房屋租赁保证金30000元。因此，对本诉原告冠群投资丹江公司要求本诉被告中鸿公司返还房屋租赁保证金30000元的诉讼请求，本院予以确认支持；对于本诉原告冠群投资丹江公司增加诉讼请求，要求本诉被告中鸿公司提供2015年11月至2016年11月支付两期房屋租金的正式发票，经核查自2016年5月至11月的房屋租金发票未提供。庭审中，本诉原告冠群投资丹江公司明确表示如本诉被告中鸿公司在2017年9月22日前将此房屋租金正式发票提供后，本诉原告冠群投资丹江公司予以放弃主张增加的诉讼请求，本诉被告中鸿公司已于2017年9月21日提供了房屋租金正式发票。由此，对于本诉原告冠群投资丹江公司表示放弃主张增加的诉讼请求，本院予以确认。关于反诉原告即本诉被告中鸿公司反诉要求本诉原告即反诉被告冠群投资丹江公司支付房屋租金、办公家俱租赁费计21190元的反诉请求，因反诉被告即本诉原告冠群投资丹江公司对《水都风情写字楼租赁合同》不予认可，加之，双方又未在续���的《房屋租赁合同》中改变房屋租金和办公家俱租金的约定，本诉原、被告双方仍按签订的《房屋租赁合同》履行各自的义务，因此，对反诉原告即本诉被告中鸿公司的该项反诉请求，本院不予支持，依法予以驳回；对于反诉原告即本诉被告中鸿公司反诉要求本诉原告即反诉被告冠群投资丹江公司支付电费694.26元的反诉请求，本诉原告即反诉被告冠群投资丹江公司对电费数额予以认可，故对该项反诉请求，本院予以支持。对于本诉原告即反诉被告冠群投资丹江公司抗辩称该费用已转到反诉原告即本诉被告法定代表人的女儿刘鑫账户中，因其不是履行《房屋租赁合同》的相对人，加之，反诉原告中鸿公司亦不同意冲抵，故其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十四条第二款、第二百三十五条，《��华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告丹江口市中鸿实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司房屋租赁保证金30000元；反诉被告即本诉原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司于本判决生效后十日内支付反诉原告即本诉被告丹江口市中鸿实业发展有限公司电费694.26元。两项抵减后，本诉被告丹江口市中鸿实业发展有限公司仍应返还本诉原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司房屋租赁保证金29305.74元。二、驳回本诉原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告丹江口市中鸿实业��展有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，反诉受理费174元，合计724元，由本诉原告冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司负担124元，本诉被告丹江口市中鸿实业发展有限公司负担600元。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 沈 文 国审 判 员 潘 如 文人民陪审员 刘 军 梅二〇一七年九月二十八日书 记 员 秦道江珠本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁��交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。