河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0482民初6463号原告（反诉被告）：焦俊通，男，1972年11月4日生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：董建伟，系河南神鹰律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭建花，女，1978年4月8日生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：谢景红，系河南谢景红律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小琰，系河南谢景红律师事务所实习律师。原告焦俊通与被告郭建花合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序，审理过程中被告向本院提起了反诉，后依法组成合议庭于2017年8月4日公开开庭合并进行了审理。原告焦俊通（反诉被告）的委托诉讼代理人董建伟、被告郭建花（反诉原告）的委托诉讼代理人谢景红、王小琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦俊通（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2016年2月25日签订的房屋租赁合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是做汽车买卖、修理、保养等业务的，需要门面房及维修厂房等基础设施。经人介绍，被告找到原告称其有房产一处，十间六层（含地下室）及后院一个（约3亩），因使用不及，自愿将上述房产租赁给原告使用。2016年2月25日原被告签订一份房屋租赁合同，合同签订后，原告支付了全年租金，并组织人员实施装修房屋、在后院搭建厂房等准备工作，为此投入了人力物力财力。2016年11月份，国土资源部济南局通过卫星拍照，发现被告租赁给原告的房屋系违章建筑，依法应予拆除。这时原告才得知被告租赁给原告的房屋是违章建筑，依法不能出租。无奈原告与被告协商退房事宜，被告故意编造虚假事实骗原告说通过活动可以不拆除房屋，但需要原被告双方各支付1.5万元活动费用，后被告说让原告先垫付3万元，若事情办不成就将3万元退给原告。次日原告公司工作人员焦风山、郭志强二人将现金3万元交给被告，被告就把这三万元骗为己有，二天后维修车间也被拆除了，原告已经无法在此处继续经营汽车生意了。被告出租给原告的该处房屋，无任何批建手续，无任何合法证件，且在耕地红线之内，是依法应予拆除的违章建筑。因此，双方签订的房屋租赁合同应属无效合同，为了维护原告的合法权益，依法起诉，请判如所诉。被告郭建花（反诉原告）辩称，双方签订的房屋租赁合同是在自愿平等合理的基础上达成的协议，房屋已于合同签订之日交付使用，并已按租赁合同中约定将院内地坪硬化，双方已实际履行，且原告已正常使用该房屋进行经营活动一年有余，后因为原告为了经营需要擅自加盖构筑物建筑物，被国土资源部济南局通过卫星拍照发现该房屋系违章建筑，并依法进行拆除。双方签订的协议并未违反法律的强制性规定，因此该房屋租赁合同应为有效合同，对于原告在起诉状中称该房屋为违章建筑，实际上在我市赵庄以北、陵头路口以南包括车管所占用的房屋在内均无房产证，这一事实属于历史遗留问题，而并非原告所有房屋为违章建筑，且此范围内的其他房屋在涉案房屋被拆除后仍在正常使用，也未被认为是违章建筑，因此该房屋虽然没有房产证，但不能作为合同无效的理由。被告郭建花向本院提起反诉请求：1.请求依法确认双方于2016年2月25日签订的房租租赁合同有效并继续履行，反诉被告应当缴纳2017年一年（2017年4月26至2018年4月26日）租金9万元。2.请求依法判决反诉被告赔偿反诉原告的经济损失6万元。3.本案诉讼费、反诉费均由被反诉人承担。事实与理由：原被告于2016年2月25日签订的房屋租赁合同是双方在平等协商的基础上签订的，在合同约定条款中中对房屋和后院的现状情况清晰明了。后因原告擅自加盖构筑物、建筑物后，被国土资源部济南局通过卫星拍照并依法拆除该违章建筑，并同时也将原告后院院墙和院内硬化地坪等全部拆除，因原告这一擅自加盖房屋的行为给被告的财产（围墙及硬化地面）也造成了损失6万元，反诉被告应该对反诉原告进行赔偿。双方合同正在实际履行，按照合同约定，原告应该缴纳2017年度的租金9万元，因此，本案原告的诉讼请求应予驳回，被告的反诉请求应予支持。原告焦俊通在反诉中辩称，第一、本案的反诉请求与本诉不是同一法律关系，本诉是确认之诉，反诉是给付之诉，法院不应该受理此案。第二，本案反诉人的诉请无事实和法律依据，双方签订合同应为无效合同，本案原告无履行之义务，答辩人不应再支付房屋租金。我方认为合同无效，根据城市房屋租赁管理办法第六条、最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条，涉案房屋是违章建筑，没有取得建设工程规划许可证和建设工程规划许可证的规定，同时涉案房屋违反土地管理法、城乡规划法等法律，故依据合同法第52条之相关规定，本案原被告双方所签订合同应属违反法律、法规强制性规定的无效合同，应驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本庭组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年2月25日，甲方（被告郭建花）、乙方（原告焦俊通）签订房屋租赁合同一份，约定：“甲方己有房产一处，位于汝州市车管所北300米安庄路东，包括十间六层（含地下室）及后院一个（约3亩），现因使用不及，同人说和，自愿将上述门面房出租给乙方使用，就有关事宜，经过充分协商，在自愿、平等、合理的基础上达成如下一致协议：1、甲方自愿将上述房产内的一层部分由南向北数共八间及后院3亩租赁给乙方使用，期限为十年，自2016年2月25日至2026年4月25日止。2、乙方承租期间前三年租金不变，一年玖万元，每年4月25日前支付该年度租金，如乙方拖欠租金，甲方有权解除本协议并收回房屋，乙方无条件腾出，甲方不再退还乙方任何的费用。三年之后，租金可随市场行情涨幅。3、在承租期间，乙方不得利用上述房产进行违法犯罪活动。甲方负责水、电接通，室内地板、院内地坪硬化由甲方负责…4、在乙方承租期间，在不影响房屋安全结构及经甲方同意的情况下，可进行装修。乙方不得未经甲方允许擅自转让，否则支付违约金10万元…6、如今后一层以上部门有新租户租用，甲方和其他租户如需在后院停车，乙方无条件提供方便…9、本协议自甲乙双方签字或按印后生效。”合同签订后，原告焦俊通交纳一年房租后对所涉房产进行装修、搭建厂房，用于日常经营活动。2016年11月份，本案所涉房产后院加盖厂房被相关部门认定为违章建筑并依法予以拆除。现原告诉称要求确认双方签订的合同系无效合同，被告对本案所涉房产没有取得建设工程规划许可证的事实予以认可，但认为没有办理相关权属证明系历史遗留问题，双方发生纠纷，原告诉至本院。庭审中，原告仅要求确认双方签订的房屋租赁合同系无效合同，对合同无效后的权利本案中不主张。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。本案中，原被告双方签订房屋租赁合同，之后被告郭建花作为出租人将租赁物即部分房产交付给原告焦俊通使用、收益，并收取租金。但就本案所涉房产被告并未办理相关权属证明，在本次诉讼辩论终结前被告亦未提供相关证据证明其就所涉房产已取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准建设的事实，故双方签订的房屋租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应系无效合同。现原告仅要求确认双方于2016年2月25日签订的房屋租赁合同无效的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告郭建花的辩称意见，不符合法律规定，本院不予采信。被告郭建花在案件审理过程中提起了反诉，但未按相关法律规定补缴诉讼费用，故对被告的反诉请求，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原被告于2016年2月25日签订的房屋租赁合同系无效合同。案件受理费100元，由被告郭建花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张红克代理审判员  孙 一人民陪审员  张俊芳二〇一七年九月八日书 记 员  武 丹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。