济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0181民初369号 原告：王新磊，男，1985年12月10日出生，汉族，居民，住济南市。 委托诉讼代理人：张建松，山东辰静律师事务所律师。 被告：济南佳兴置业有限公司，住址：济南市，山东旅游职业学院以西。 法定代表人：周兴隆，董事长。 委托诉讼代理人：李庆帅，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告王新磊与被告济南佳兴置业有限公司（以下简称佳兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，被告提出管辖权异议被驳回，又上诉至济南市中级人民法院，维持原判。先由简易程序审理，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王新磊及委托诉讼代理人张建松、被告委托诉讼代理人李庆帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王新磊向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金39376元；2.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告同被告于2013年5月23日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了由被告开发的位于章丘区山东旅游学院以西、经十东路以南编号为2204817地块上佳兴天城小区的商品房一套及其附属物，实测面积后总房款为539405元。 原告按约定足额缴纳了购房款539405元。 其中《商品房买卖合同》第八条关于交付期限中约定出卖人即被告应当在2014年6月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人即原告使用。该合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一作为逾期交房违约金。 另据《商品房买卖合同》第十一条及《商品房买卖合同补充协议》第三条的约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示《商品房买卖合同》第八条规定的证明文件，并明确《商品房买卖合同》第十一条所述“商品房达到交付使用条件”和“证明文件”均指《商品房买卖合同》第八条约定的证明文件，即取得分期综合验收合格证明。 由于被告至今未取得分期综合验收合格证明。按照《商品房买卖合同》第九条的相关约定，原告主张被告应向原告支付截止于起诉之日前两年的逾期交房违约金39376元。 原告向被告主张权利，被告未予答复，为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院依法支持原告的各项诉讼请求。 王新磊提供的证据如下：1、商品房买卖合同及补充协议一份；2、购房发票一份，金额为539405元；3、（2016）鲁01民终1568号民事判决书一份；4、（2016）鲁0181民初4085号民事判决书一份；5、（2016）鲁0181民初4102号民事判决书一份；6、（2015）济民一终字第1304号民事判决书；7、（2015）济民一终字第1252号民事判决书。 佳兴公司辩称，1、原告自愿对涉案房屋进行验收并接收涉案房屋，应视为双方自愿变更了购房合同中约定的交房条件，原告现要求支付收房后的逾期交房违约金，无事实依据，应当依法予以驳回。2、涉案房屋所在楼房已经通过了包括消防验收在内的全部分项验收，质量合格，已达到居住使用条件，双方自愿变更的交房条件未违反任何法律、法规效力性强制规定，交房有效，原告未取得分期综合验收备案证明也并未给原告的居住生活产生实质性影响。3、原告要求被告支付逾期交房违约金的行为明显违反诚实信用的原则，更破坏了经济交易的稳定性及违背裁判观点、判决的基本精神。 佳兴公司提供证据如下：1、佳兴天城业主物品交验清单、房屋交付验收单一份；2、建筑工程竣工验收报告一份；3、建设工程竣工规划核实合格证一份；4、建设工程竣工验收消防备案凭证二份；5、证明三份；6、特种设备（电梯）注册登记表6页；7、北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议记要一份；8、山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民终3681民事判决书、（2016）鲁01民终4157号、（2016）鲁01民终3099号民事判决书各一份；9、从网站内调取的山东省济南市历城区人民法院判决的（2016）鲁0112民初1902号民事判决书一份及山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终3503号民事判决书一份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院经审理认定事实如下： 王新磊与佳兴公司于2013年5月23日签订编号为2013051600101的商品房买卖合同，王新磊购买佳兴公司建设佳兴天城的6号楼3单元509号房，建筑面积116.75㎡，总金额540934元。定金30000元，首付款220934元，剩余房款290000元银行按揭。经实测面积后，实际履行总房款539405元。 买卖合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。······3、该商品房经分期综合验收合格。······第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人若未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 同日，双方又签订补充协议，第三条房产交付，双方同意按以下程序办理房产交付事宜：······5、买卖合同第十一条所述“商品房到达交付使用条件”和“证明文件”均指买卖合同第八条约定的证明文件。出卖人在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人无权以其它理由拒绝办理房屋交接手续。 2014年7月13日原告领取涉案房屋并入住。该房产除2014年6月部分项目如消防等验收外，其它项目如水、电、气等2017年6月验收，尚未综合验收合格登记。 2016年被告因建设工程合同纠纷向案外人即施工方主张竣工验收备案手续诉讼请求。 原告提起诉讼，主张被告应向原告支付截止于起诉之日前两年的逾期交房违约金39376元。 本院认为，原被告签订商品房买卖合同及补充协议是当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照约定全面履行义务。原告支付了房款，被告亦交付了房屋。本案双方在买卖合同及补充协议中约定房产应分期综合验收合格，因当时部分项目进行了验收，未综合验收登记，原告请求逾期交房违约金。《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营条例》等行政法规，规定了房地产项目竣工验收合格后，方可交付使用。前述法律、法规执行充分证明上述有关分期综合验收、竣工综合验收属于管理性规范，并非效力性强制规定。交房时虽不符合合同约定分期综合验收的要求，但并不导致合同无效。其次，涉案房产已经交付使用，交付房产时主要分项如消防等已经验收，交付房产时一些小的瑕疵如裂纹等已经修复并不影响原告对房屋的使用，如水、电等，可视为交房时对合同条款的要求降低或者变更。再者若交房时不符合约定原告亦可以拒收。故，原告以涉案房屋未取得分期综合验收为由，请求佳兴公司承担逾期交房的违约责任，缺少法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告王新磊诉讼请求。 案件受理费784元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  袁 舜 人民陪审员  鹿清珂 人民陪审员  王永枝 二〇一七年九月十八日 书 记 员  韩 喆