陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕09民终665号上诉人（原审原告)：胡才猛，男，1984年2月29日出生，汉族，居民，住旬阳县。委托诉讼代理人：孙远明，陕西护正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西康美实业集团有限公司。住所地：旬阳县。法定代表人：陈明田，总经理。委托诉讼代理人：杨林，陕西法力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西康美实业集团房地产开发有限公司。住所地：旬阳县。法定代表人：李启琴，总经理。委托诉讼代理人：杨林，陕西法力律师事务所律师。上诉人胡才猛因与被上诉人陕西康美实业集团有限公司（以下简称康美公司）、陕西康美实业集团房地产开发有限公司（以下简称康美房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省旬阳县人民法院（2017）陕0928民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡才猛及其委托诉讼代理人孙远明，被上诉人康美公司、康美房地产公司共同委托的诉讼代理人杨林到庭参加诉讼。本案经合议庭评议、审判委员会讨论决定，现已审理终结。胡才猛上诉请求：撤销陕西省旬阳县人民法院（2017）陕0928民初652号民事判决，改判支持胡才猛一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.本案合同无效的原因是康美房地产公司未取得商品房预售许可证，合同无效的责任在康美公司和康美房地产公司，胡才猛无过错；2.本案中康美公司和康美房地产公司故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，应当承担返还购房款及利息、赔偿一倍购房款损失的责任；3.补充协议独立于房屋买卖协议，协议主体虽然是旬阳县水利局和康美房地产公司，但协议内容是康美房地产公司对胡才猛等人损失补偿办法的承诺，旬阳县水利局只是代表职工签订协议，旬阳县水利局没有实质权利义务，有权主张权利的是胡才猛等购房者；4.一审法院以人民银行贷款利率作为损失计算方法既不合理也不合法。康美房地产公司辩称，1.康美房地产公司与旬阳县水利局签订的《经济适用房联建协议》，康美房地产公司与各购房户签订的《商品房买卖合同》，康美房地产公司与旬阳县水利局签订的《补充协议》均为无效协议，没有法律约束力；2.胡才猛以《补充协议》的约定要求康美房地产公司支付利息，于法无据；3.旬阳县水利局和胡才猛对合同无效均存在过错，应当承担相应的责任；4.本案不是商品房买卖合同，是联建行为，胡才猛要求一倍房款赔偿不能成立。康美公司辩称，康美公司与本案无关，不承担责任。胡才猛向一审法院起诉请求：1.确认胡才猛与康美房地产公司2012年10月20日签订的《商品房买卖合同》无效；2.由康美房地产公司、康美公司返还胡才猛购房款139334元并承担利息（2012年10月20日至2014年11月1日，按年利率12%计算；2014年11月2日至今，按年利率20%计算）；3.由康美房地产公司、康美公司承担胡才猛已付购房款一倍的赔偿责任共计139334元；4.诉讼费用由康美房地产公司、康美公司承担。一审法院认定事实：2012年9月26日，旬阳县水利局与旬阳县康美房地产开发有限公司签订《职工经济适用房联建协议书》，就项目名称及建设规模、房屋交付时间、建筑标准、双方责任、产权划分、建设资金、违约责任等内容进行了约定。2012年10月20日，胡才猛与旬阳县康美房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，胡才猛购买旬阳县康美房地产开发有限公司开发的第D幢楼3单元14层D3-14号房，建筑面积120.58平方米，单价为每平方米2300元，总金额为277334元。合同签订当日，胡才猛向旬阳县康美房地产开发有限公司交纳购房款139334元。2014年12月31日，旬阳县水利局与旬阳县康美房地产开发有限公司就职工经济适用房联建协议签订了《补充协议》，协议主要内容：1、根据职工意愿，不愿再购房的，旬阳县康美房地产开发有限公司自旬阳县水利局交款之日起，按年息12%计息，连本带利于2015年2月15日内退给住房户；2、旬阳县康美房地产开发有限公司必须保证房屋建设在本协议签订之日起16个月内完工，逾期一天按旬阳县水利局各购房户所交房款3‰支付违约金；3、旬阳县康美房地产开发有限公司从2014年11月2日起，建设期18个月内按购房户原交款的年息20%补偿给购房户，购房户在交剩余房款时扣除，原交全额房款的购房户补偿款在主体十六层完工时一次性退给购房户。旬阳县水利局与旬阳县康美房地产开发有限公司联建的职工经济适用房，因诸多原因未能竣工交付。另查明，2015年6月26日，旬阳县康美房地产开发有限公司名称变更为康美房地产公司。康美房地产公司与康美公司是两个具有独立法人资格的公司，康美房地产公司所开发的商品房至今未取得商品房屋预售许可证。一审法院认为，康美房地产公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与旬阳县水利局签订的《职工经济适用房联建协议》，与胡才猛签订的《商品房买卖合同》及旬阳县水利局代表职工签订的经济适用房《补充协议》，均违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，依法确认合同为无效合同。本案中，康美房地产公司违反法律规定进行商品房销售，故而导致合同无效，其应承担主要责任。胡才猛在购房时对康美房地产公司预售商品房手续未尽审慎的注意义务，也具有一定的过错。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，现胡才猛要求康美房地产公司返还购房款139334元的诉讼请求，予以支持。因利息属于购房款之孳息，胡才猛请求康美房地产公司赔付收取购房款期间的利息损失，于法有据。但结合本案实际，利息以中国人民银行同期贷款利率计算，符合客观实际。胡才猛要求康美房地产公司按康美房地产公司与旬阳县水利局签订的《补充协议》约定，分别按年利率12％、20%承担利息。因康美房地产公司与旬阳县水利局签订的《职工经济适用房联建协议》，与胡才猛签订的《商品房买卖合同》及旬阳县水利局代表职工签订经济适用房《补充协议》均无效，无效的合同自始没有法律约束力，故该请求无法律依据，不予支持。胡才猛要求康美房地产公司承担购房款一倍的经济损失，未提供康美房地产公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的证据，亦未提供康美房地产公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者故意隐瞒所售房屋出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的相关证据，对胡才猛该诉讼请求不予支持。胡才猛要求康美房地产公司与康美公司共同返还购房款，因购房合同系胡才猛与康美房地产公司所签订，合同具有相对性，康美公司没有返还该笔购房款的义务。旬阳县康美房地产开发有限公司名称的变更属登记事项的变更，除当事人有特别约定外，变更后的公司对变更前的公司的债权债务仍应予以承继。本案中，旬阳县康美房地产开发有限公司变更为康美房地产公司，故变更后的康美房地产公司应对变更前旬阳县康美房地产开发有限公司的债务承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、胡才猛与康美房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、康美房地产公司于判决生效之日起十日内返还胡才猛购房款139334元及利息（利息从2012年10月20日起算至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回胡才猛其他诉讼请求。案件受理费元5480元，减半收取2740元，由康美房地产公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：对胡才猛提交的会议记录及旬阳县水利局的公函的真实性、合法性、关联性予以认定；对其提交的旬阳县水利局批复、收据、进账单、借据、租赁合同，因与本案无关联性，不予认定；对其提交的企业信息查询表的真实性予以认定，但不能证明康美公司、康美房地产公司是关联企业，对其提交该证据的证明目的不予认定。对康美公司、康美房地产公司提交的旬阳县水利局通知的真实性、合法性、关联性均予以认定。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，胡才猛与康美房地产公司签订的《商品房买卖合同》上商品房预售许可证一栏为空白。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、胡才猛与康美房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否无效；二、胡才猛要求按照《补充协议》的约定分段计算已付购房款的利息有何依据；三、胡才猛要求康美房地产公司承担一倍房款的惩罚性赔偿责任有何依据；四、康美公司是否应当承担连带责任。争议焦点一，本案中，康美房地产公司至今未取得商品房预售许可证明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与胡才猛签订的《商品房买卖合同》应为无效。争议焦点二，《补充协议》是在康美房地产公司无法按照《商品房买卖合同》约定的日期交房的情况下，就有关补偿问题达成的协议。因《商品房买卖合同》无效，就该合同违约问题达成的《补充协议》亦无效。故胡才猛要求按照《补充协议》的约定分段计算已付购房款的利息无法律依据。争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，胡才猛与康美房地产公司签订的《商品房买卖合同》上商品房预售许可证一栏为空白，即在签订合同中，康美房地产公司并未故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实。故胡才猛要求康美公司承担一倍房款的惩罚性赔偿责任无事实和法律依据。争议焦点四，康美公司和康美房地产公司是两个相互独立的法人主体，以其各自的财产承担相应的法律责任。胡才猛提供的证据不足以证明康美公司和康美房地产公司是关联公司，故其要求康美公司承担连带责任没有法律依据。综上，胡才猛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5480元，由胡才猛负担。本判决为终审判决。审 判 长  周红梅审 判 员  张 燕代理审判员  邓丽芬二〇一七年九月十二日书 记 员  杨锦龙