大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0202民初2377号原告（反诉被告）张金枝，女，1940年6月20日出生，汉族，住大连市旅顺口区。委托代理人刘涛，系辽宁华爵律师事务所律师。被告（反诉原告）大连银鹭房地产开发有限公司，住所地大连市中山区。法定代表人浦玉平，系该公司董事长。委托代理人刘淼、张何双，均系辽宁正良律师事务所律师。原告（反诉被告）张金枝与被告（反诉原告）大连银鹭房地产开发有限公司（以下简称“银鹭地产”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘涛，被告的委托代理人刘淼、张何双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告退还原告购房款469300元；3、请求判令被告向原告支付因违约给被告造成的损失396961元（原告若在相同地段重新购房，同类房屋购房款需增加19万元，同时原告的利息损失206961元）；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2007年4月1日签订了编号为NO.0328635的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于大连市中山区友xxx房屋，商品房建筑面积为47.5平方米，单价为每平方米9880元，总金额为469300元。合同约定原告于2007年4月7日前一次性付清房款，且被告应当在2007年6月30日前交付使用。后原告按约定付清了房款，被告虽然交付了房屋，但是至今未能配合原告办理房屋过户手续，期间原告一直催促被告与原告共同办理过户手续，但被告一直未能配合，导致原告至今未能取得房屋的产权证，被告的行为属于根本违约，根据《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。同时根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。而《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应该自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，按法律规定，办理房屋所有权登记的期限早已届满超过一年，但被告一直不配合原告完成手续变更。目前本案涉及的房产因存在债权债务纠纷，已经被其他法院查封。被告反诉并答辩称：不同意原告的诉讼请求。要求根据房屋租赁市场租金价格，以租金每月2500元计算，自2007年6月30日交付房屋起至今118个月，原告张金枝应当支付被告占有使用费用236000元。理由如下：1、原告无权退房，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人协助买受人继续办理”。故根据合同约定原告不能因为房屋产权证暂时无法办理而要求退房以及返还购房款。2、原告的诉讼请求已过诉讼时效，根据民法总则第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原、被告双方签订商品房销售合同的时间为2007年4月1日，合同中约定的交付期限为2007年6月30日前。2007年6月30日被告向原告交付房屋后，根据合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据时间计算，最晚被告应协助原告办理产权登记的时间应为2007年12月31日之前。根据了解，当时中央公馆作为不良资产由政府出面协助由被告接手，将该楼盘重整装修进行售卖，售卖价格低于当时周围的其他楼盘价格，在购买房屋签订商品房销售合同的时候，原告张金枝是明知该房屋的真实情况，并且同意由被告一直协助其办理产权登记的，被告也并未停止与查封该楼盘的第三方进行交涉诉讼解决此事，故在签订合同时原告即为明知房屋产权登记问题，却过了将近十年时间进行立案起诉的，故其诉讼请求已过诉讼时效，其诉讼主张不应支持。3、房价上涨属于房地产市场发展变动不应由被告承担，房屋差价是房地产市场在实际经过一定时期后因价格趋势上涨带来的客观呈现，房屋差价不属于十年前原被告双方签订合同时能预见的可得利益，故原告在十年后发现房屋价格上涨后，向法院请求被告返还购房款以及支付因此造成的房屋差价，不符合公平原则，被告向原告交付房屋至今，原告使用房屋向外出租，获得利益，从交易公平原则角度考虑，原告在十年间获得使用收益的权利，此时向被告要求支付房屋差价不符合公平原则。4、对于原告怠于行使权利导致的利息损失不应予以支持，本案的争议问题为房屋产权登记，与支付利息无关，并且原告在房屋交付后，使用至今将近十年，这十年间其向外出租获得收益，在其已经因为该房屋而获得收益将近十年后，于此时向人民法院提起相关诉讼主张属于其怠于行使权利，因其怠于行使权利而产生的高额利息不应由被告承担。经审理查明，1、2007年4月1日，原告张金枝与被告银鹭地产签订了一份《商品房买卖合同》（编号为NO.0328635），约定原告购买被告的位于大连市中山区友xxx精装修商品房（建筑面积为47.5平方米，单价为每平方米9880元），总价款为469300元。合同约定原告于2007年4月7日前一次性付清房款，被告应当在2007年6月30日前交付使用。同时合同第十五条关于办理产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项办理：即“出卖人协助买受人继续办理”。2、合同签订后，原、被告双方均依约缴清了房款、交付了房屋。但案涉房屋因另案被司法机关查封了，至今未能办理房屋产权证书。本院确认的上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、发票、物业分户验收单及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查和开庭质证，应予采信。本院认为，原告张金枝与被告银鹭地产签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。本案焦点问题：原告是否有合同解除权，其解除权是否消灭。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称“该解释”）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》关于办理产权证一项明确约定：在商品房交付使用后180日内，如因出卖人的责任未能办理权属证书的，出卖人协助买受人继续办理。双方均未选择退房或其他方式。即买受人在未能如期办理产权证一节，双方有除外约定，即原告无合同解除权。即便该解释第十九条规定房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因无法办理所有权登记，买受人有合同解除权。双方也应当依照合同法的规定，在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案原告的所有权登记的期限届满日是2007年12月31日，依法超过2008年12月31日未能办理产权证，买受人即有权主张解除合同，至2009年12月31日一年期满原告没有行使合同解除权，该解除权即随之消灭。故原告要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告银鹭地产提出的反诉请求，因原告张金枝合同解除权的消灭，其占有使用案涉房屋属依约且合法，故被告的反诉请求，于理相悖，于法不合，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于》第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)张金枝的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）大连银鹭房地产开发有限公司的反诉请求。诉讼费13325（原告已预付12460、被告已预付2865元），由原告张金枝负担12460元，由被告大连银鹭房地产开发有限公司负担2865元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王丽敏人民陪审员  李 芬人民陪审员  米 娜二〇一七年九月十日书 记 员  刘淼淼