江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1282民初1534号原告（反诉被告）：靖江市超越商贸有限公司，组织机构代码66578762-9，住所地靖江市靖城江平路273号。法定代表人：方玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹芳、杨红燕，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵军，女，，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：郑海涛，江苏尚鼎律师事务所律师。原告靖江市超越商贸有限公司（以下简称超越公司）诉被告赵军为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，被告赵军提出反诉，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告超越公司的委托诉讼代理人曹芳、杨红燕、被告赵军及其委托诉讼代理人郑海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告超越公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即从原告出租给被告的坐落于靖江市××路××号房屋内迁出并将该房屋返还给原告；2.请求判令被告向原告支付自2014年11月1日至迁出上述房屋之日止按年租金12万元计算的房屋使用费；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：被告自2008年10月起租赁原告所有的位于靖江市××路××号房屋，第一次租赁期限三年；从2011年11月起，每次租赁期限一年，租赁合同一年一签，最后一期租赁合同于2014年10月31日届满；年租金12万元，先付后用。合同还约定，合同租期届满或其他原因解除或者终止协议时，被告对承租房屋进行的所有装潢均归原告所有，被告不得拆除或者毁坏，否则原告有权要求被告据实赔偿；合同到期，如果原告仍然出租，通过竞标方式被告在同等条件下有优先承租权。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告亦按约支付了当年的租金。在最后一期租赁合同到期后，原告在2015年4月28日书面明确告知被告出租房屋将出售，不再续租，并要求被告从租赁房屋内迁出。被告在2015年5月6日向原告提出书面报告，请求原告对其装潢、改造进行补偿。原告于2015年5月25日发函给被告，不同意其补偿请求，但被告一直未搬出。2016年7月20日，原告再次向被告发送迁出通知，要求被告从租赁房屋内迁出，但被告至今未从租赁房屋内迁出。原告向本院提供了其出租房屋所有权证、与被告签订的房屋租赁协议4份、原告向被告发送的通知（2015年4月28日制作）、被告向原告提交的报告（2015年5月6日书写）、原告向被告发送的函（2015年5月25日制作）、租金收据、发票、原告向被告发送的迁出通知（2016年7月20日制作，附EMS详情单）。被告反诉并辩称：对原告提供的房屋所有权证、房屋租赁协议无异议。租赁合同第一次租期三年，后来改为一年一签，是因为时任烟草局局长李汉洲（原告是烟草局的下属公司）与被告口头约定，该房屋除遇政府拆迁的情况下，由被告一直使用，签订合同只是一个形式过程。正是因为被告基于对原告及烟草局领导的信任，被告数次对租赁房屋进行了装潢，且每次装潢都向李汉洲请示并同意后才进行的。原告所述其在2015年4月28日通知被告出租房屋出售及要求被告迁出不是事实，其提供的通知被告未收到。原告提供的报告确系被告提交给原告的。在提交该报告前大概半个月，原告说房屋可能要拍卖，要被告就其装潢损失提一下要求，被告便写了一个报告给原告，但当时没有让被告搬出。原告提供的2015年5月25日制作的函被告没有收到。对原告提供的租金收据、发票无异议，租金确实交纳到2014年10月31日，此后的租金没有交纳。原告提供的2016年7月20日的迁出通知被告是收到的。被告与原告签订的房屋租赁合同在合同到期后，被告一直使用至今，双方间形成不定期租赁合同关系，且至今没有解除，在原告没有补偿被告装潢损失的情况下，被告不同意支付租金并迁出。反诉请求判令原告赔偿被告房屋装修损失100万元，被告对租赁房屋有优先购买权，反诉费用由原告承担。被告提供了其于2014年9月1日与陈灿洪签订的装潢承包合同、原告工商信息表、靖江市国土资源局文件（文件名：关于收回江苏省烟草公司泰州分公司靖江市营销部国有土地使用权的批复）、租赁房屋土地使用权证、江苏省烟草公司泰州分公司靖江市营销部关于收回国有土地使用权的申请及靖江市国土资源局的审批表、泰州市光明资产评估事务所出具的关于租赁房屋装修价值报告书（被告向本院申请委托评估）。针对被告辩称及反诉，原告陈述：原告系独立承担民事责任的有限责任公司，并不是烟草公司下属公司，烟草公司领导人对被告所作承诺与原告无关。被告与原告签订的房屋租赁合同到期后，原告已通知被告不再出租，并要求被告搬出，故原、被告间在租赁合同到期后，不再存在不定期租赁合同关系，而被告违法占有租赁房屋，应按照原租赁合同租金标准支付使用费。根据租赁合同约定，被告在租赁期间的装饰装修，在合同到期后，应归原告所有。对被告提供的装修承包合同不予认可，而被告并未提供证据证明其在合同到期后进行了装潢，故被告反诉要求原告赔偿其装修损失原告不同意，且其未提供证据证明其装修损失为100万元。因被告与被告现已不存在租赁合同关系，故被告对租赁房屋并不存在优先购买权。请求判令驳回被告的反诉请求。根据原、被告陈述及提供的证据，本院对双方签订房屋租赁合同及被告在租赁房屋后对房屋进行了装潢，原告曾通知被告迁出租赁房屋，而被告至今未迁出，在租赁合同到期后被告未向原告支付租金且现仍占用租赁房屋的事实予以认定。本案的争议焦点是原、被告间是否存在不定期租赁合同关系，被告是否应当向原告支付房屋使用费并从租赁房屋内迁出，而原告是否应当对被告的装修损失进行赔偿，被告对租赁房屋是否享有优先购买权。本院认为：原、被告间签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按法律规定及约定履行各自义务。原、被告于2013年10月31日签订的房屋租赁合同约定租赁期为一年，自2013年11月1日至2014年10月31日止。在合同到期后，原、被告并未续签，租赁期间在2014年10月31日届满。我国合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。本案中，虽然被告对原告提供的2015年4月28日通知称未收到，但其在2015年5月6日提交给原告的报告中，明确写明原告曾通知其要对房屋进行拍卖，而拍卖是向不特定人公开进行的竞价出售，原告要进行拍卖首先要解除租赁合同，通知承租人从租赁房屋内迁出，故可以认定，被告收到了原告2015年4月28日的通知；更何况被告承认其收到了原告在2016年7月20日向其发出的迁出通知，而在该通知中原告明确要求被告从租赁房屋内迁出，由此可以认定原告对被告租赁期限届满后继续使用租赁房屋是提出异议的，故原租赁合同不再继续有效，双方间不存在不定期租赁合同关系。被告辩称烟草局领导口头承诺其可以租赁房屋至政府拆迁，但因烟草局与原告不是同一法律主体，即使被告所述属实，对原告亦无约束力，更何况原告对此不予认可，故对被告的该辩称不予采信。既然原、被告间不存在不定期租赁合同关系，被告在租赁合同届满后应当向原告返还租赁房屋，故对原告要求被告从租赁房屋内迁出并向原告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告在租赁期间届满后拒绝向原告返还租赁房屋，并继续占有使用，违反了法律规定，原告要求被告按照原合同约定租金标准支付使用费作为赔偿原告因此造成的损失，符合法律规定，本院予以支持。我国合同法规定，承租人在返还租赁物时租赁物应当符合双方租赁合同约定。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。而原、被告在租赁合同中约定，期限届满时，承租人对承租房屋因经营需要进行的所有装潢均归原告所有，被告不得拆除或者毁坏，故被告反诉要求在其迁出时原告赔偿其装修损失与双方约定不符，亦与合同法及上述司法解释规定不符，故对此反诉请求本院不予支持。虽然我国合同法规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合同期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，但原、被告间的租赁合同因期限届满而终止，自期限届满之日起原、被告间不再存在租赁合同关系，被告亦不再是原租赁房屋的承租人，故被告不再享有上述合同法规定的优先购买权，被告反诉要求对租赁房屋享有优先购买权的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，有事实和法律依据，本院予以支持。被告的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第二百三十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、被告赵军在本判决发生法律效力之日起十日内从其向原告靖江市超越商贸有限公司租赁的位于靖江市新建路95号房屋内迁出，将该房屋返还给原告，并按每年12万元的标准向原告支付自2014年11月1日至房屋返还之日止的房屋使用费。二、驳回反诉原告赵军要求反诉被告靖江市超越商贸有限公司赔偿装修损失100万元及主张对上述租赁房屋享有优先购买权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2450元减半收取1225元，反诉案件受理费6900元减半收取3450元，鉴定费11650元，合计16325元，由被告赵军负担（本诉案件受理费1225元原告已预交，被告在履行判决义务时一并给付原告；反诉受理费及鉴定费被告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  缪培红二〇一七年九月二十二日书记员  赵亚波附：本判决援引的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等优先购买的权利。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。