贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终4213号上诉人（原审被告）：林森茂，男，1977年4月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：李晓兰（系林森茂之母），女，1951年8月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：贵阳花溪绿园物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区溪南新区（云上村榕筑南溪·绿园11座-1号）。法定代表人：王黔平，该公司总经理。上诉人林森茂因与被上诉人贵阳花溪绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林森茂上诉请求：请求变更或撤销原判。事实和理由：绿园物业公司未按《前期物业管理服务协议》规定，安排保安人员值班，导致常有犯罪人员到小区进行偷盗，给业主造成物质损失和不安全感。上诉人的车辆被砸车内12瓶茅台酒被盗，同年标致车被划伤，都是上诉人自己修理，当时的物管经理说可以10年不交物业费。一审判决未考虑上述因素排除绿园物业公司的责任，判决林森茂按照《前期物业管理服务协议》约定的金额足额支付相关费用，林森茂不能接受。绿园物业公司辩称，林森茂车内的茅台酒被盗被上诉人是知道的，但车内物品是由业主自行保管，被上诉人不负保管责任。被上诉人收取的是卫生照明费，而非保管费。上诉人说10年不交纳物业费，请出示书面证据。被上诉人曾到上诉人家通知其交纳物业费，但其一直不交，因此请求维持原告。绿园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令林森茂支付绿园物业公司物业管理费6470.1元，并支付违约金108元，合计6578.1元；2、诉讼费由林森茂承担。一审法院认定事实：2013年3月15日，绿园物业公司（乙方）与贵阳市花溪区榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，协议约定：甲方为榕筑南溪绿园小区提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为：步梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米。绿园物业公司有义务对房屋建筑共用部位、公共设施进行日常维修、养护和管理,有义务维护物业区域内的公共秩序，配合协助当地公安机关实施物业区域内的治安防范工作，在大门、停车场进出口设立管理岗哨，坚持物业区域内的24小时值班和巡逻，严格落实外来人员和车辆登记检查制度。合同还就其他甲乙双方的权利义务进行了约定。2017年1月1日，绿园物业公司（乙方）与榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）再次签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，协议内容与前述协议的内容基本一致，增加了业主应在每季第一个月10日前交纳物业管理服务费，逾期未交纳的可按每日3‰收取滞纳金。2008年1月9日，贵阳市花溪区物价局对榕筑南溪绿园小区物业服务费收费标准定为：按建筑面积计算，电梯房每月每平方米1.2元，步梯房每月每平方米0.6元。被告林森茂系榕筑南溪绿园小区业主，房屋为电梯房，建筑面积为138.28平方米，被告从2009年6月9日收房后，于2014年1月1日开始未交物业管理费至今。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，绿园物业公司与林森茂所在小区业主委员会签订的《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》对林森茂具有约束力，双方均应当依约履行。绿园物业公司已为包含林森茂在内的榕筑南溪绿园小区业主提供了物业服务，林森茂应当按照《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》的约定交纳物业服务费。《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》约定物业服务费由业主按照小区物业的建筑面积交纳，具体标准为电梯房每月每平方米1.2元。贵阳市花溪区物价局对榕筑南溪绿园小区物业服务费收费标准定为按建筑面积计算，电梯房每月每平方米1.2元。因此，林森茂应当按照上述计费标准向绿园物业公司交纳物业管理费，从2014年1月至2017年3月31日期间共计39个月的物业管理费为6471.5元（138.28平方米×39个月×1.2元/平方米），绿园物业公司仅主张6470.1元，从其自愿。林森茂拒交物业管理费已经违约，绿园物业公司根据第二份《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》约定，主张108元违约金，予以支持。需要特别说明的是，良好的小区环境需要物业管理企业与业主共同建立、治理和维护，作为提供物业管理服务的物业企业，应当按照诚实信用原则，根据约定及有关规定履行物业管理服务义务，提高物业管理水平，积极处理或协助处理小区存在的问题，为业主提供符合约定标准及行业标准的物业服务。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，与物业管理企业共同努力，建设和谐的小区环境和氛围，在接受物业服务后应按时向物业服务企业交纳物业管理服务费，以便物业服务企业对小区提供更优质的管理服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告林森茂于本判决生效之日起五日内支付原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司从2014年1月至2017年3月31日期间的物业管理服务费人民币6470.1元及违约金108元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告林森茂负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条六条之规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，上诉人林森茂主张其车内物品被盗及其车辆被划伤绿园物业公司有责任，其可通过合法途径维护其合法权益，而非以此为由拒付物业服务费，绿园物业公司已经履行了合同约定义务，并向林森茂发出催费函，林森茂应当履行合同义务即交纳物业服务费。林森茂主张绿园物业公司答应给其免交10年物业服务费，但未提供证据加以证明，且绿园物业公司亦不予认可，故本院对该上诉理由不予采纳。上诉人林森茂不交纳物业服务费无正当理由。同时，根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条三条关于“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，若绿园物业公司提供的服务质量与合同约定不符，林森茂可以向其主张赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业服务费。因此林森茂不应交纳物业费的上诉理由不能成立，本院不予采信。因林森茂停放在小区的车内物品有被盗的事实存在，说明绿园物业公司在物业管理上亦具有一定的瑕疵，林森茂未支付物业管理费也事出有因，并非无理拒交，故一审判决支持108元违约金不当，本院依法予以纠正。综上所述，林森茂的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1258号民事判决为：林森茂于本判决生效之日起五日内支付贵阳花溪绿园物业服务有限公司从2014年1月至2017年3月31日期间的物业管理服务费6470.1元。二、驳回贵阳花溪绿园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由林森茂负担。本判决为终审判决。审判长 吴 霞审判员 周 俊审判员 谌致华二〇一七年九月十五日书记员 王晓佳