江苏省昆山市人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏0583民初11381号原告：昆山中楠汇商业运营管理有限公司，统一社会信用代码：91320583302267851B，住所地昆山市周市镇花都艺墅99号楼1107室。法定代表人：胡志远，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。被告：岳海龙，男，汉族，1976年10月18日生，户籍地福建省长汀县。原告昆山中楠汇商业运营管理有限公司与被告岳海龙租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月20日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人顾春龙、被告岳海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆山中楠汇商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金计至2017年6月为39776元(从2017年1月至实际搬出日时止)以及逾期付款利息(从2017年1月1日起计算至实际支付之日止,按同期银行贷款利率的1.92倍计算);2、判令被告支付原告物业费暂计至2017年6月为1768.66元（从2017年1月至实际搬出日时止）以及逾期付款利息(从2017年1月1日起计算至实际支付之日止,按同期银行贷款利率的1.92倍计算);3、判令双方签订的关于XX广场XX号楼XX层XX号商铺《商铺租赁合同》解除，被告立即搬出XX广场XX号楼XX层XX号商铺；4、判令被告缴纳的经营管理保证金、租赁保证金6629.5元归原告所有；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月16日，与被告签订商铺租赁协议，约定被告租赁原告经营的“XX广场XX号楼XX层XX号”商铺，租赁期限自2016年10月1日到2021年9月30日。但被告并未按照合同约定支付租金、物业费，为此原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告岳海龙辩称:一、原告无权向答辩人主张权利，其不是适格原告，应当驳回其起诉。原告证据一显示，案涉房屋的所有权人为昆山市中楠房地产开发有限公司（以下简称中楠房地产），出租房屋并收取租金的权利人为中楠房地产。虽然中楠房地产向原告出具了“委托书”，但该授权书仅授权原告代为出租及商业管理，并未授权原告提起诉讼。就算中楠房地产授权原告代为提起诉讼，原告的身份也仅为代理人，其不能作为原告，中楠房地产才有资格对答辩人提起诉讼。二、原告诉求中包含了两种法律关系，不能在同一案中审理，其起诉应当驳回。原告诉求共计四项，该四项诉求中，既包含了基于租赁合同关系的租金、租赁保证金，又有基于物业管理合同关系的物业管理费。在同一案件中，不能将不同法律关系的诉求进行合并审理。因此，原告的诉求应当驳回。三、就算原告诉讼主体适格，其也无权收取物业管理费。原告系商业运营管理公司，其不是物业管理公司，其营业范围没有物业管理的内容。且，依据相关法律法规，收取物业费，其收费标准、收费时间及地段等，应当向有关部门进行申请并获得有关部门审批。原告没有获得物业管理收费的批准，无权向答辩人收取物业管理费。四、原告违背承诺，导致答辩人无法开业，损失巨大。答辩人在与原告签订合同前，已向原告陈述将经营面食。为了确保经营的独一性，答辩人向原告提出，在“XX广场XX号楼”内，原告不得再将物业出租给其他经营者经营面食，否则，原告将承担违约责任，原告对此作出承诺。但答辩人在投入装修后，发现“XX广场XX号楼”内除了答辩人经营面食外，尚有好几家经营面食的商铺。答辩人就此多次与原告进行反映并要求原告整改或对答辩人进行赔偿，但原告均置之不理。基于原告严重违约，答辩人同意解除租赁合同，就原告违约给答辩人造成的损失，答辩人保留主张的权利。五、就算原告诉讼主体合格，因答辩人没有正式开业，不必向原告支付租金。《商铺租赁合同》第三条第3项约定，“租金起算日自甲方正式开业起算”。如上所述，因原告违约，案涉商场有多家商铺经营面食，答辩人一直在与原告协商相关事宜，在没有得到原告明确答复的情形下，答辩人没有正式开业，因此，不必向原告支付租金。六、原告应当返还答辩人已交纳的款项共计34539.5元，具体如下：签约时，答辩人向原告交纳租金保证金13259元、经营管理保证金5000元。2016年10月1日，答辩人向原告交纳二个月租金共计13258.5元。装修时，答辩人向原告交纳装修保证金2000元及水电保证金1022元。因双方同意解除合同，原告应当将这些费用返还答辩人。综上，原告的起诉应当驳回，其诉讼请求也应当予以驳回。经审理查明：2015年6月1日昆山市中楠房地产开发有限公司出具授权书，声明其将坐落于昆山市长江北路萧林东路口中楠都汇广场的物业授权中楠汇商管公司代为出租及整体商业管理，授权的范围：1、该物业的招商出租、日常运营管理与行销推广；2、该物业的相关设施设备的维护与管理；3、授权的期限11年。审理中，昆山市中楠房地产开发有限公司又出具一份授权书，确认：昆山市中楠房地产开发有限公司委托昆山中楠汇商业运营管理有限公司进行“中楠都汇广场”的运营，同时委托昆山中楠汇商业运营管理有限公司向租户岳海龙代收租金、物业费、租赁保证金、经营管理保证金、公共能耗费、水电保证金等一些费用。2016年7月16日，原告昆山中楠汇商业运营管理有限公司（以下简称中楠汇商管公司）以自己名义与被告岳海龙签订商铺租赁合同一份，合同约定：甲方(中楠汇商管公司)将XX广场项目XX号楼XX层，铺位号XX号、建筑面积约68.11平方米出租给乙方（岳海龙）,租赁期限为5年，起租期自2016年10月1日到2021年9月30日（最终起租期以甲方开业时间为准）；装修期60天，装修期起始日以甲方书面通知为准，甲方正式通知乙方10个工作日内，乙方需来交接物业，如乙方逾期交接或未交接，装修期开始计算，装修期间乙方无需向甲方支付租金，但乙方必须承担租赁物业在此期间产生的所有能耗、垃圾清运费、物业费及公共事业费用等；租金起算日自甲方正式开业起算，若甲方开业时间延后，租赁期限、装修期及起租时间作相应调整；第一年至第五年的租赁费用分别是79552元、79552元、83530元、83530元、87756元；租金支付是先付后租，每三个月支付一次；乙方在合同签订当日向甲方支付租赁保证金13259元，此保证金中的6629.5元于合同租赁起始日转为合同约定之押金，余款6629.5元在合同租赁起始日自动按照以上租金支付方式抵扣，合同押金将在乙方搬场结清相关费用后一个月内无息返还；若乙方租赁期内中途撤场，则甲方无需退还押金；物业费按建筑面积每月每平方5元；物业费支付先付后用，每半年支付一次；违约责任：乙方未能按照本合同约定支付甲方租金等相关费用的，甲方有权要求乙方承担违约责任，刺眼一天，应以当期延迟交付的费用总计额的千分之一向甲方支付违约金，延迟至付款超过30天的，甲方有权解除合同，并没收乙方全部押金，乙方仍需按实际天数计算租金并向甲方支付违约金。还约定本合同共有三份附件：1、租赁场地《平面位置图》；2、《乙方证照清单》；3、《商场经营管理公约》，附件作为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。2016年7月25日，原告以自己名义与被告另行签订《统一经营管理协议》一份，约定:乙方（岳海龙）经营的品牌仅限于“龙师傅私房面”；为确保本项目经营形象，保障全体业主的共同利益，维持整个广场正常运行，乙方应于房屋交验前一次性向甲方（中楠汇商管公司）支付统一经营管理保证金，乙方需交5000元。该保证金可以作为：乙方延迟支付水、电、煤气、电话等公共事业费用的扣款或乙方延迟支付公共事业费用产生的滞纳金或因乙方引起的罚款；乙方应向代收代缴服务公司账户支付专有部分水电费保证金1022元，此保证金乙方合同终止冰洁请所有费用后，余额无息退还；水、电的代收收费标准：水3.57元／立方米，电1.2元／千瓦时，该份协议对装修管理、营业管理、营业额管理、广告及推广管理、等作了约定。2016年7月25日，被告向原告缴纳租赁保证金13259元、统一经营管理保证金5000元、水电保证金1022元、装修保证金2000元、物业费2043元、公共能耗费1635元、垃圾清运费341元、装修管理费300元。2016年10月1日，被告向原告缴纳了2016年10月1日至12月31日两个月的租金余款共计13258.5元。2017年6月20日，原告以被告未按合同约定支付租金、物业费为由向本院提起如前诉讼。本院认为，根据昆山市中楠房地产开发有限公司出具的两份授权书可以证明本案涉案的房产产权属昆山市中楠房地产开发有限公司所有，该房产所产生的收益由昆山市中楠房地产开发有限公司享有，昆山中楠汇商业运营管理有限公司作为该公司的代理人在授权范围行使代理权，双方间是一种委托代理关系，昆山市中楠房地产开发有限公司并未将对被告岳海龙享有的权利转让给昆山中楠汇商业运营管理有限公司，故昆山中楠汇商业运营管理有限公司作为本案原告的主体不适格，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第三项之规定，裁定如下：驳回昆山中楠汇商业运营管理有限公司的起诉。预交的案件受理费565元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院人民法院。审判员  孙得愚二〇一七年九月十九日书记员  蔡芝华