福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽08民终1010号上诉人（原审被告）：龙岩市新罗区阳光托老院，住所地龙岩市新罗区。法定代表人:傅友源，董事长。委托诉讼代理人：童泉华，福建汇才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建省龙岩市第二中学，住所地龙岩市新罗区。法定代表人：邓文达，校长。委托诉讼代理人：赵锡龙、福建岩风律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伯赟，福建岩风律师事务所律师。上诉人龙岩市新罗区阳光托老院（以下简称阳光托老院）因与被上诉人福建省龙岩市第二中学（以下简称龙岩二中）租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院(2017)闽0802民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阳光托老院的法定代表人傅友源及委托诉讼代理人童泉华、被上诉人龙岩二中的委托诉讼代理人赵锡龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光托老院上诉请求：1、撤销（2017）闽0802民初757号民事判决；2、改判驳回被上诉人龙岩市第二中学的一审诉讼请求。事实与理由：1一审判决丧失程序正义。一审法官不秉持司法中立立场，先行站队，未审先判，剥夺了上诉人在一审期间提出的申请审判法官回避（包括回避复议）、追加被告、反诉和损失评估鉴定等一系列正当请求，诉讼程序严重违法。1.上诉人在一审期间提出陈上熠法官的回避申请。该请求被驳回，后上诉人要求对回避决定进行复议。但复议决定却是在3月9日开庭后6天（3月15日）才送达给上诉人。严重违反诉讼程序。2.一审驳回我方追加被告、提出反诉和损失评估等一系列申请，属于典型的审判人员未审先判、先行站队、不保持司法中立的表现，事后的判决结果也应验了其司法立场。3.一审开庭后，被上诉人变更了诉讼请求第一项，依照程序我方应享有延长答辩和举证期限的权利。但一审不但未赋予我方这一诉讼权利，连对方变更第一项诉讼请求的说明也是在一审判决后才得知（4月11日收到）。4.上诉人作为一审被告主体不适格。本案真正的租赁法律关系主体是龙州中学，应追加龙州中学为本案当事人。本案讼争土地系龙岩市龙州中学于2000年9月29日与龙岩市重点业余体校签订《土地租赁协议》租赁而来，上诉人从未与龙岩市重点业余体校签订过土地租赁协议。龙岩市龙州中学和新罗区阳光托老院分属二个不同的法人组织，其合伙人、经营范围和经营方式殊异，二者完全不能划等号。托老院仅是二栋宿舍的承租者，且实际承租人是傅友源、邹日铭，不是宿舍的建设方，不具有处分权，谈何归还。龙州中学办学资格虽已到期，但并未注销，仍有权作为权利主体参与诉讼。上诉人请求一审法院追加龙州中学为本案被告，作为必要的共同诉讼人参与诉讼。但一审轻率地驳回了上诉人追加被告的申请，遗漏了承受权利、义务的关键当事人。5.上诉人的反诉请求正当。上诉人在创办托老院期间，投入了大量的人力物力和财力，花费达百万元之巨，同时涉及到二百多号老人和工作人员的搬迁和安置问题，上诉人反诉被上诉人给予合理补偿并提出损失评估鉴定申请，但该请求同样被一审法院驳回。二、一审判决判非所请，有失公正。1、被上诉人一审的第2项诉讼请求是“判令阳光托老院将租赁的土地（具体范围详见龙岩市第六中学宗地图）立即归还龙岩二中。”而一审判决主文第二项内容为“龙岩市新罗区阳光托老院应于本判决生效之日起三十日内将原向龙岩市龙州中学租来的学生宿舍2幢楼85间房屋及相关场所全部交还给福建省龙岩市第二中学”。前者诉求为归还租赁的土地，后者却判为归还学生宿舍楼房屋及相关场所，两者相比较，一审所判纯系典型的“判非所请”。2、必须澄清的是，一审判决涉及的“2幢楼85间房屋”系租赁期间龙州中学所建，托老院向产权人龙州中学所租，根本不在2000年9月29日的《租赁土地合同》之中，也不在一审原告主张返还的诉求之列。3、被上诉人一审的第1项诉讼请求为“判决确认龙岩市第六中学与阳光托老院于2013年10月23日签订的《协议书》已终止”。而一审判决主文第一项内容为“龙岩市第六中学与龙岩市新罗区阳光托老院于2013年10月25日签订的《协议书》于2016年9月30日终止”。不仅签订合同的日期有错，而且增加了终止时间为2016年9月30日，同样判非所请。三、一审判决罔顾事实，显失公平。（1）一审判决认定2013年8月，龙岩六中发函通知龙州中学收回原市体校机修厂、木工厂、厕所及前后空地，龙州中学因违反合同规定，将原木工厂转租他人作“托管”，将原机修厂改办托老院食堂，支付违约金5万元”毫无事实依据，纯属空穴来风，无中生有。（2）龙州中学才是土地租赁合同的主体。讼争土地非上诉人所租赁，上诉人无义务归还。场地内的建筑物和附属设施系龙州中学投资新建，托老院所租，必须合理补偿。（3）阳光托老院仅承租龙州中学二栋学生宿舍，一审判决却以此认定托老院承继龙州中学所有权利义务，认定事实不清。同理，托老院因此也无权代表龙州中学与六中签订2013年10月25日的《协议书》。龙州中学与六中的合同虽以到期，因仍由龙州中学使用，双方没有继续签订合同，视为不定期合同，六中若解除合同，应给予一定的宽限期。（4）上诉人在创办托老院期间，投入了大量的人力物力和财力，花费达百万元之巨，同时涉及到二百多号老人和工作人员的搬迁和安置问题，《协议书》未对上诉人几年来的投资损失和搬迁损失议定合理补偿条款，是野蛮强加在托老院头上的霸王协议。上诉人有权依照2000年9月29日的《土地租赁协议》第四条提出补偿主张，被上诉人应给予合理补偿。对于上诉人的具体投资损失和搬迁安置损失，上诉人在一审中的反诉正当合法，依法应予支持。（5）涉及的租金问题，租赁期间的几年租金其实都是上诉人代龙州中学缴交，被上诉人应据《土地租赁协议》向龙州中学主张。综上所述，一审判决判非所请、认定事实不清、适用法律不当、诉讼程序不合法，请求二审法院查明事实真相，撤销一审判决并改判驳回被上诉人的无理诉求，以维护上诉人的合法民事权益。被上诉人龙岩二中辩称：一、一审法院认定本案上诉人返还答辩人租赁物的事实清楚、证据充分。在原告提供的2010年7月8日的《租赁协议》中，龙州中学原向龙岩六中租赁的租赁物已经全部转由上诉人承租，并由上诉人实际占有、使用和收益。而原龙岩六中与上诉人于2013年10月25日签订的《协议书》中约定讼争的租赁场所的租赁期限延期至2016年9月30日，租期届满后双方并未进行续租，双方的合同应终止。因此本案中上诉人负有交还租赁物的义务，上诉人应当在租赁期限届满后向原告归还租赁物。二、答辩人向上诉人主张以每月9583.33元支付场地占用费具有事实与法律依据。本案中上诉人在租赁期限届满后未将租赁物腾空办理，并使用至今，根据原龙岩六中与上诉人于2013年10月25日签订的《协议书》约定的租金标准为一年115000元，因此上诉人主张以每月9583.33元支付场地占用费合法合理。三、上诉人所称一审严重违反诉讼程序没有根据，开庭前一审法官已经向上诉人释明并驳回了其提出的复议。一审时被上诉人并没有变更过诉讼请求，只是对第一项诉讼请求的说明，2013.10.25的协议写成了2013.10.23，纯属笔误。综上，上诉人承租的租赁场所的租赁期限已届满，应向答辩人返还租赁物，一审法院认定的事实清楚、证据充分，恳请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。龙岩二中向一审法院起诉请求：1、判决确认龙岩市第六中学与阳光托老院于2013年10月23日签订的《协议书》已终止。2、判令阳光托老院将租赁的土地（具体范围详见龙岩市第六中学宗地图）立即归还龙岩二中。3、判令阳光托老院支付龙岩二中自2016年10月1日起至阳光托老院归还土地之日止，每月按9583.3元计算的土地房产使用费。一审法院认定事实：1993年2月24日，市体校（甲方）与师专教师承包联合体（乙方）签订《租赁土地合同》，该合同约定：以丁荫祥为代表的乙方向甲方租赁二间平房及水泥空地共计390m2作为开办食堂餐厅、冷饮室、录相厅等饮食和娱乐场所，租赁期限至2003年3月30日止。1995年11月20日，市体校与龙岩市新潮贸易有限公司签订《龙岩地区武术学校协议》，该协议约定龙岩市新潮贸易有限公司除了上述《租赁土地合同》租赁的房屋及场地外，又向市体校增租操场和空地作为武校办学用地。1996年7月29日，市体校开办龙岩中华武术学校，后龙岩中华武术学校除了租赁上述两合同的房屋、土地外，于1997年12月30日向市体校增租三间房屋作为武校办学用房，于1998年10月8日向市体校增租500㎡土地作为学生宿舍建设用地，于2000年9月29日增租靶场后林克文粉干厂作为办学用地。2000年4月，龙岩中华武术学校向龙岩市新罗区教育局申办龙岩市龙州高级中学。2001年4月4日，龙岩市龙州高级中学更名为龙岩市龙州中学（以下简称龙州中学）。龙州中学于2010年4月12日取得民办非企业单位登记证书，该证书有效期限自2010年4月12日至2014年4月11日，法定代表人傅友源，业务范围：全日制普通初、高中教育。2001年9月1日，龙州中学向市体校增租机修厂等地作为办学使用。龙岩市人民政府为了整合教育资源将市体校的土地划拨给龙岩市第六中学（以下简称龙岩六中）使用，龙岩六中于2007年6月18日取得龙岩市人民政府颁发的龙国用（2007）第200127号国有土地使用权证。2010年7月8日，傅友源、邹日铭（乙方）与龙州中学（甲方）签订了一份《租赁协议》，该协议约定，甲方将龙州中学学生宿舍2幢楼85间租赁给乙方开办托老院，租赁期限自2010年7月10日至2015年9月30日止。2011年7月25日，傅友源、邹日铭俩人合伙在龙州中学租赁的土地及房屋上开办了龙岩市新罗区阳光托老院。2013年4月15日，龙岩六中发函通知龙州中学停止对其校舍进行改建和在其校内进行一些基本建设，要求拆除已建部分。2013年8月，龙岩六中发函通知龙州中学收回原市体校机修厂、木工厂、厕所及前后空地；龙州中学因违反合同规定，将原木工厂转租他人作“托管”，将原机修厂改办托老院食堂，支付违约金伍万元。2013年10月25日，根据省安办的要求建设教学楼，龙岩六中（甲方）与阳光托老院（乙方）签订了一份《协议书》，该协议书约定，乙方同意将原龙州中学花圃约1500㎡土地提前归还甲方建教学楼使用，甲方对乙方提前归还的花圃约1500㎡不予补偿（含旗台、绿树、草地等构筑物），同时其余租赁使用的场所延期一年，由原来2015年10月1日到期延迟至2016年9月30日（即所有租赁场所截止时期）等内容。2014年12月10日，中共龙岩市新罗区委机构编制委员会以龙新编委[2014]21号《关于福建省龙岩市第二中学与龙岩市第六中学两校合并有关事项的批复》，该文件的主要内容为“同意福建省龙岩市第二中学与龙岩市第六中学合并，合并后名称为福建省龙岩市第二中学，不再保留龙岩市第六中学名称。原龙岩市第六中学所承担的初中阶段教育教学工作由合并后的福建省龙岩市第二中学承担。原龙岩市第六中学人员编制等划入福建省龙岩市第二中学”。2014年12月10日，龙岩二中发函通知阳光托老院做好搬迁工作；并重申不得对其校舍进行改建、扩建或新建房屋。2015年5月28日，龙岩二中发函通知阳光托老院整改，消除安全隐患，严禁对校内宿舍进行翻建。2015年7月24日，龙岩市新罗区阳光托老院取得民办非企业单位登记证书，该证书有效期限自2015年7月24日至2020年7月24日，法定代表人傅友源，业务范围：老人托养、康复保健、咨询服务。2017年1月17日，龙岩二中诉至一审法院，请求判如所诉。诉讼中，阳光托老院以龙岩二中用钩机损害其围墙、挖沟、挖断水管等为由要求其赔偿经济损失120万元，给付搬迁安置费20万元和失业补偿金10万元。由于阳光托老院提起的反诉是基于损害赔偿，与本诉请求返还租赁物及场地属于不同的法律事实和法律关系，本诉与反诉之间不具有紧密的关联，故不把本诉与反诉合并审理。一审法院认为，阳光托老院属于民办非企业单位，其登记证书载明的住所地为龙岩市新罗区中城凤凰北路134号。在2010年7月8日的《租赁协议》中，龙州中学将其学生宿舍2幢楼85间房屋租赁给傅友源、邹日铭开办阳光托老院，因此，龙州中学原向龙岩六中承租来的租赁物自2010年7月8日起实际上已转为由阳光托老院承租，并由其占有、使用和收益。龙州中学属于民办非企业单位，其登记证书载明的有效期从2010年4月12日起至2014年4月11日止，因此，龙州中学自2014年4月12日起已经不能继续从事全日制普通初、高中教育工作。龙岩六中与阳光托老院于2013年10月25日签订的《协议书》是一份双方当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定的租赁合同，该协议合法有效。该协议对双方均有法律拘束力，双方均应按该协议的约定履行各自应承担的义务。2014年12月10日，龙岩六中并入龙岩二中，原龙岩六中的权利义务都由龙岩二中承受。龙岩六中与阳光托老院订立的《协议书》中所确定的权利义务全部转移给龙岩二中。2016年9月30日《协议书》约定的租赁期限届满，阳光托老院负有交还租赁物和场地的义务，龙岩二中诉请确认龙岩六中与阳光托老院于2013年10月25日签订的《协议书》已终止，符合本案事实；阳光托老院负有返还龙岩二中租赁物及场地的义务，龙岩二中诉请阳光托老院返还其租赁物及场地合理，予以支持。按上述协议约定，租赁期限届满后，阳光托老院继续占用龙岩二中原租赁物及场地的，每月按上述协议约定的9583.33元计算场地占用费，因此，龙岩二中诉请阳光托老院支付租赁物及场地占用费，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百三十五条规定，判决如下：一、龙岩市第六中学与龙岩市新罗区阳光托老院于2013年10月25日签订的《协议书》于2016年9月30日终止。二、龙岩市新罗区阳光托老院应于本判决生效之日起三十日内将原向龙岩市龙州中学租来的学生宿舍2幢楼85间房屋及相关场所全部交还给福建省龙岩市第二中学。三、龙岩市新罗区阳光托老院应于本判决生效之日起十日内支付福建省龙岩市第二中学自2016年10月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，每月按9583.33元计算的场地占用费。本案案件受理费655元，减半收取为328元，由龙岩市新罗区阳光托老院负担。二审诉讼中，上诉人对一审认定的事实提出异议：1、一审法院遗漏了认定龙州中学与龙岩市重点业余体校签订的《土地租赁协议》及协议的内容，所有土地均是龙州中学租赁的。2、遗漏了认定龙州中学与龙岩市重点业余体校签订合同及合同内容。3、傅友源、邹日铭没有向龙州中学租赁土地，只是租了学生宿舍2幢楼85间房屋。4、对判决书认定“2013年8月，六中发函通知龙州中学收回原体校机修厂、木工厂、厕所及前后空地，龙州中学违反合同将木工厂转租他人作托管，将机修厂改办托老院食堂，支付违约金5万元”有异议，认为不是事实，双方均没有提供证据证明。5、一审法院遗漏了认定龙州中学于1998年至2003年新建了2幢楼85间房屋的事实。对一审认定的其余事实无异议。被上诉人对一审认定的事实无异议。本院对一审认定各方无异议的事实予以确认。对于上诉人二审中所提出的异议，本院认为，除了第三点和第四点外，根据新罗区人民法院（2008）龙新民初字第463号及本院（2009）岩民终字第706号民事判决认定的事实，可予以认定，该异议成立，但第三点和第四点异议，未提供证据，不予支持。上诉人针对其上诉提交新证据：一，原龙州中学场地平面示意图一份，证明上诉人没有全部租赁涉案土地范围。二，租赁协议书（龙州中学与傅友源于2010年6月25日签订）、龙岩市爱心残疾人托老庇护中心企业法人登记资料及龙岩市爱心残疾人托老庇护中心企业登记证书、代码各一份，证明龙州中学将其他土地租给了龙岩市爱心残疾人托老庇护中心，其是经过合法登记的法人。三，龙岩业余体校与傅正龙签订的合同（1996.9.20）、傅正龙与傅友源签订的租赁合同（2003.3.15）、龙州中学与吴伟成签订的租赁合同（2012.9.1）、龙州中学与陈佳橙签订的租赁合同（2012.9.1）各一份，证明市体校分别将土地租给了四个人。四，龙州中学基建教学楼和宿舍的相关资料一份，证明龙州中学有基建了2幢楼85间房屋及教师宿舍。被上诉人对上诉人提交的证据质证认为：证据一的真实性无法确认，本案讼争场所内目前只有上诉人在使用，龙州中学只在2010.4.13办了证，2011年开始就没有年检，所以龙州中学在2011年时就已经不存在了。证据二的真实性没有异议，但不能证明上诉人的主张，虽然龙岩市爱心残疾人托老庇护中心有合法登记，有证照，但不能证明有证照就可以使用土地。证据三的真实性没有异议，但不能证明上诉人的主张，所有的这些合同均已经到了租赁期限。证据四的真实性没有异议，但2001.9.1龙州中学与龙岩市重点业余体校签订的协议已经于2006.8.31终止了，2000.9.29龙州中学与龙岩市重点业余体校签订的协议也已于2015.9.30到期了，该两份协议中均已经明确了土地及建筑物归被上诉人所有。本院认为，上诉人提交的证据，被上诉人对证据二、三、四的真实性无异议，予以认定。证据一系上诉人单方绘制，不作为本案的证据使用。另查明，2015年5月28日，被上诉人龙岩二中以（2015）龙二综字第001号致函上诉人，要求对托老院的所有建筑进行安全大检查。被上诉人于2015年6月6日在函件中批注：2015年市政府虽将市体校土地划拨六中，但龙州中学原与市体校租赁协议建设的建筑物属龙州中学所有使用，龙州中学（现阳光托老院）、六中（现二中）双方应按龙州中学与市体校原租赁协议执行。本案的争议焦点为：1、一审判决是否存在程序违法？2、上诉人是否属本案租赁合同的主体，本案是否应当追加龙州中学为当事人？3、被上诉人是否有权要求上诉人归还争议的租赁场地及相关建筑，一审判决是否超出了当事人的诉请？本院认为，根据上诉人与被上诉人于2013年10月25日签订的《协议书》的约定，协议中上诉人已认可被上诉人要建的教学楼位置属于上诉人的承租地（原龙州中学花圃），且协议第2条已明确其余租赁使用的场所延期一年，由原来的2015年10月1日到期延迟到2016年9月30日（即所有租赁场所截止时期）。而上诉人之前并没有与被上诉人签订过租赁合同，只有龙州中学（原龙岩中华武术学校）2000年9月29日与龙岩二中（原龙岩市重点业余体校）签订过《土地租赁协议》，该协议约定租赁期限即至2015年9月30日，结合上诉人阳光托老院的开办人傅有源、邹日铭与龙州中学签订的《租赁协议》的内容，可以认定上诉人阳光托老院成立后已实际代替龙州中学履行与龙岩二中的原《土地租赁协议》。上诉人阳光托老院与龙州中学虽分属不同的法人单位，但根据2015年5月28日被上诉人发给上诉人的要求排除及整改安全隐患的函件中，上诉人一方在2015年6月6日签署意见，内容为：建筑物属龙州中学所有使用，龙州中学（现阳光托老院）、六中（现二中）应按原租赁协议执行。上诉人自认龙州中学现为阳光托老院。另上诉人在上诉状中也自认租赁期间的几年租金其实都是上诉人代龙州中学缴交，上述证据足以说明上诉人已认可龙州中学的租赁主体身份已变为上诉人阳光托老院，其已取代原龙州中学成为新的承租方。故上诉人认为应追加龙州中学为本案当事人的理由不成立。本案争议租赁场所虽经过多次出租，范围亦有所变化，签约的主体身份亦经过多次演变，但其脉络是清楚的，租赁场地属于原龙岩市重点业余体校即现二中的范围，在涉案租赁场上所签订的各份协议或合同均已到期，不管是原2000年9月29日龙州中学与龙岩二中签订的《土地租赁协议》、2001年9月1日龙岩二中与龙州中学签订的《合同》、2010年7月8日傅有源、邹日铭与龙州中学签订的《租赁协议》还是2013年10月25日上诉人与被上诉人签订的《协议书》，约定的履行期限均已届满，上诉人作为最后一手的承租人，应将其接管的原龙州中学所租赁的场所归还被上诉人，对于场地上新增的建筑物，依据龙州中学与体校所签订的系列合同，均约定应无偿归出租方所有。一审依据上诉人所承租场地的现状，将龙州中学搭建的学生宿舍等建筑物一并判决，并无不当，上诉人认为该判决超出当事人的诉请，理由不足。关于一审是否存在程序违法问题，一审时对于上诉人的回避申请虽然书面的复议决定在庭后送达给上诉人，但一审有当庭予以口头答复不予准许，并不存在程序不当，上诉人该上诉理由亦不成立。综上所述，阳光托老院的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费655元，由上诉人龙岩市新罗区阳光托老院负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑国柱审 判 员 张文池审 判 员 张寿安二〇一七年九月二十九日法官助理 吴金燕书 记 员 陈笑平