河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1724民初1261号原告中国工商银行股份有限公司正阳支行。负责人于林，系该行行长。委托代理人饶瑞民，河南明信律师事务所律师。被告赵红军，男，1975年1月26日出生，汉族，住正阳县。委托代理人张玉川，河南文苑律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司正阳支行（以下简称工商银行正阳支行）诉被告赵红军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工商银行正阳支行委托代理人饶瑞民，被告赵红军及委托代理人张玉川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行正阳支行诉称：原告于2014年1月1日与被告签订两份房屋租赁合同，分别为：1、门面房租赁合同，主要内容是原告将位于正阳县××街门面两间，建筑面积50平方米出租给被告，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，租金为每年30000元，同时约定被告如有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按承租期内应缴全部租金的30%向原告支付违约金；2、车库租赁合同，主要内容是原告将位于中心街××南院内车库，建筑面积40平方米出租给被告，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，租金为每年2400元，同时约定被告如有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按承租期内应缴全部租金的30%向原告支付违约金。合同到期后，由于原告扩大经营需使用该门面房两间和院内车库，多次通知被告归还租赁原告的位于正阳县××街的门面房两间和车库，并向原告缴纳房租费和支付违约金。为此，原告于2016年11月4日提起诉讼，于2016年12月15日书面通知被告解除门面房和车库租赁合同，从租赁原告的房屋中搬出，并向原告缴纳房租费和支付违约金，期限一个月。但被告至今也未归还租赁原告的位于正阳县××街门面两间和位于中心街××南院内车库，并支付拖欠原告的房租费和向原告支付违约金。为此，特提起诉讼，要求被告立即归还租赁原告的位于正阳县××街建筑面积50平方米门面两间和位于中心街××南院内建筑面积40平方米车库及其附属设施；要求被告支付拖欠原告的房租费40500元（从2016年1月1日起计算至2017年3月31日），并向原告支付违约金12150元。被告赵红军辩称：原告诉称2016年12月15日书面通知被告解除合同，但被告未收到该通知书；原、被告租赁合同到期后，虽未签订书面租赁合同，但被告在合同到期后依然在该房屋内从事经营活动，并且按照原约定向原告缴纳房租，原、被告之间的房屋租赁合同成立，为不定期租赁合同，如原告终止不定期合同，因原、被告租赁关系存续期间，被告在租期内对租赁房屋进行了添附和改良及新建房屋，原、被告之间应该对添附的价值进行协商，由原告对被告进行合理的补偿，在对被告所作出的添附未合理补偿前，原告要求被告返还房屋的请求不成立；原告要求被告支付拖欠房租费，并要求支付违约金与事实不符，被告承租原告房屋长达20多年，缴纳租赁费因被告开设的是酒店，原告职工因公经常在被告单位处就餐，并拖欠被告就餐费用，据多年交易习惯，都是双方定期进行结算，用原告的就餐费抵顶被告应付的房租费用的全部或者一部分，双方于2017年1月26日就该部分相关费用进行了部分清算，因此原告起诉被告要求房租违约金不属实。经审理查明：被告赵红军系个体工商户，正阳县西城四季红酒店实际经营者。2014年1月1日，被告赵红军以正阳县西城四季红酒店名义与原告工商银行正阳支行签订房屋租赁合同两份，该合同约定，原告将其所有的位于正阳县××街建筑面积使用面积均为50平方米的两间门面房及位于正阳县××街工商银行南院内建筑面积40平方米使用面积36平方米的车库出租给被告赵红军；租赁期限均为2014年1月1日至2014年12月31日，其中两间门面房租金为每年30000元，车库租金每年2400元；同时两份租赁合同均约定，如被告赵红军不支付或者不按照约定支付租金达30日的，被告赵红军应按照承租期内应缴全部租金的30%向原告工商银行正阳支行支付违约金。该两份租赁合同到期后，被告赵红军继续使用所租赁的房屋和车库，并将租金支付至2015年12月31日。2016年1月1日起至今的租金，被告赵红军未向原告交纳。2016年期间被告赵红军曾向原告要求一次性交纳2016年及2017年两年租金，因原告仅同意接收2016年租金，被告赵红军因此未向原告交纳2016年1月1日起至今租金。2016年12月15日，原告工商银行正阳支行通过中国邮政速递向被告赵红军邮寄解除合同通知书一份，要求与被告解除2014年1月1日签订的两份租赁合同，要求被告限期搬离租赁房屋及车库，并交纳拖欠租金及违约金。被告赵红军当庭认可其本人已签收该快递，但同时表明由于酒店业务繁忙杂事太多忘记打开，快递现已找不到，其根本就不知道邮递的内容，且邮政快递外皮上未注明邮寄的内容。上述事实有原告提供的租赁合同两份、解除合同通知一份、全球邮政特快专递凭证及回执各一份，被告赵红军提供的崔月丽出具的收条及文字说明各一份及原、被告双方庭审中陈述予以证实。本院认为，原告工商银行正阳支行与被告赵红军于2014年1月1日签订的两份房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。该合同到期后，双方没有续签书面租赁合同，但被告赵红军继续使用租赁房屋并按照原租赁合同交付租金至2015年12月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，本案中，原告工商银行正阳支行与被告赵红军于2014年1月1日签订的两份房屋租赁合同到期后，未再签订书面租赁合同，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，双方的租赁合同为不定期租赁，原告工商银行正阳支行可以随时解除合同。原告工商银行正阳支行于2016年12月15日通过中国邮政速递向被告赵红军邮寄解除合同通知一份，通知被告赵红军解除双方于2014年1月1日签订的两份房屋租赁合同，被告赵红军在庭审中承认其本人已签收该快递，但被告由于不知道邮寄的是什么东西，未在第一时间打开并将该邮政快递丢失，导致被告未知晓邮递内容，且原告未在邮政快递外皮上注明邮寄的内容，致使该邮递内容被告未实际知晓。本院认为，原告给被告送达解除合同通知的方式存在瑕疵，不能有效证明被告已实际看到并知晓该通知内容，应视为该通知没有实际通知到被告，即没有实际到达被告处，因此，对原告要求被告立即归还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付2016年1月1日至2017年3月31日期间租金40500元的诉讼请求，本院认为，被告自2016年1月1日起至今未向原告缴纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，现原告要求参照2014年1月1日双方签订的两份租赁合同约定的租金标准支付2016年1月1日至2017年3月31日期间的租金40500元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金12150元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，……”之规定，被告赵红军应于2016年12月31日前向原告支付2016年租金32400元，但未实际支付，已构成违约，原告要求被告支付违约金请求，符合法律规定，本院予以支持，但被告违约租金金额应为32400元；被告辩称双方租金结算应按以往惯例冲抵原告的招待费后再予以结算，因其没有提供相关证据，本院不予认可；被告同时辩称2016年几次向原告交纳房租被告均拒收，其未构成违约，但通过庭审查明被告交房租是要求2016年、2017年一起交，原告认为2017年双方租赁有可能解除，双方的租赁关系处于不确定状态，因此拒收，该拒收行为符合正常的交易习惯，本院予以认可，故对被告的上述辩称意见，本院不予采纳；原告要求按照承租期全部租金的30%支付违约金，本院认为，被告违约租金金额为32400元，同时承租期内全部租金的30%的违约金过高，依法应予以调整，按照被告应支付所拖欠2016年租金的10%支付违约金即3240元较为适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告赵红军于本判决生效后七日内支付原告中国工商银行股份有限公司正阳支行租金40500元，并支付违约金3240元；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司正阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1116元，由原告中国工商银行股份有限公司正阳支行承担222元，被告赵红军承担894元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  郑新成审判员  杨 娟审判员  李 牧二〇一七年九月十八日书记员  王舒望