吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0211民初1578号原告：邹海英，女，汉族，住吉林省吉林市丰满区。被告：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司。住所：吉林省吉林市丰满区。法定代表人：张贵清，该公司执行董事长。委托代理人：王睿麟，该公司客户关系部主管。原告邹海英与被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员王东竹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹海英、被告怡恒伟业公司的委托代理人王睿麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邹海英诉称：2008年1月5日，邹海英与怡恒伟业公司签订商品房买卖合同，约定邹海英购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B5号楼2单元1802室商品房一套，总房款732718元。双方在合同第十五条中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，邹海英依约支付了房款，并办理了入住手续。入住后，邹海英多次要求怡恒伟业公司办理土地证，均被告知：土地证正在办理中，请邹海英继续等待。邹海英认为其与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同属于预售商品房性质，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。怡恒伟业公司未能在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约，依法应该承担违约责任。怡恒伟业公司至今未能协助、配合邹海英办理涉案房屋土地使用权证，邹海英起诉不存在计算诉讼时效问题。综上，请求人民法院依法判令：怡恒伟业公司按照双方签署的购房合同赔偿邹海英违约金21985.4元；要求怡恒伟业公司继续履行合同义务，在十日内为邹海英办理土地证，并在三十日内交付。怡恒伟业公司辩称：第一，邹海英的诉讼请求已超过诉讼时效。邹海英请求违约金为确定金额，属一时性债权，其诉讼请求的违约金为债权请求权，适用诉讼时效的相关规定。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，买受人就开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务行为，要求开发商承担违约金责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的债权请求权，针对这种债权请求权，开发商有权提出抗辩，并且该种抗辩理由不在四种排除情形之内。另外，假设怡恒伟业公司违约，无论从双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，还是按照法律规定，即《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房预售管理办法》第十二条也规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”根据以上合同约定及法律规定，买受人在预售商品房交付使用之日起第91日、现售商品房自商品房买卖合同签订之日起91日就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为，权利是否被侵害，邹海英要求开发商承担逾期协助办理产权登记的违约责任，诉讼时效应从应当知道该权利被侵害之日起计算。邹海英于2012年7月12日办理入住手续，根据合同约定和法律规定，本案的诉讼时效起算点应当是入住后第90日即2012年10月13日，至今已超过两年的诉讼时效期间，故请求依法驳回邹海英的诉讼请求。第二，邹海英应承担因怡恒伟业公司的责任而未取得产权证的举证责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”邹海英现有证据并不足以证明其事实主张，其对于产权登记迟延办理是怡恒伟业公司的责任的事实负有举证责任，却并未提供充分的证据加以证明，依法应承担不利后果。第三，房屋的买受人是办理房屋权属登记的主要义务人，应当在法定期限内（预售商品房自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房自销售合同签订之日起90日内）办理房屋所有权登记手续，而开发商只是办理房屋权属登记的协助义务人。第四，邹海英要求怡恒伟业公司办理土地证并没有合同约定，也没有法律基础。土地证并非房屋权属凭证，且现行规定房地产统一登记，二证合一，邹海英的诉讼请求已无法律基础，更无实际意义。双方签订的商品房买卖合同也未约定应由怡恒伟业公司办理土地证。根据《不动产登记暂行条例》第四条规定：“国家实行不动产统一登记制度。”《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保证权利主体一致。”现行不动产物权登记法律制度发生变化，邹海英请求土地证办理已无法律基础和现实意义。综上，邹海英的诉讼请求依法不应得到支持，请法院公正判决，给予驳回。经审理查明：2008年1月5日，邹海英与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定邹海英购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B5号楼2单元1802室商品房一套，总房款835321元。双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，邹海英依约支付了房款，于2012年7月12日办理了入住手续，于2016年7月4日办理房屋所有权证。由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使邹海英所购买房屋的土地证至今未能办理，故邹海英起诉至法院。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、发票、房屋所有权证、承诺书。根据邹海英的诉讼请求、怡恒伟业公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点是：1、本案是否已超过诉讼时效；如本案并未超过诉讼时效，则怡恒伟业公司是否存在违约行为，应否承担给付邹海英违约金的责任。2、邹海英要求怡恒伟业公司为其办理土地证的诉讼请求是否属于人民法院的受案范围，应否予以支持。本院认为，关于怡恒伟业公司是否违约，邹海英与怡恒伟业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，邹海英已按约履行了付款义务，但怡恒伟业公司却未按约定时间完成权属证书的初始登记手续，且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使邹海英至今未能取得土地证，怡恒伟业公司已构成违约，依法应当承担违约责任。关于诉讼时效，怡恒伟业公司抗辩邹海英要求其给付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，本院认为，怡恒伟业公司至今未能协助、配合邹海英办理涉案房屋土地使用权证，其违约的事实持续存在，故邹海英的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，对怡恒伟业公司的该项抗辩本院不予采信。故怡恒伟业公司应当按照合同约定承担支付邹海英违约金21981.54元的责任。关于土地证的办理，因办理土地证属于国家土地管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求土地管理部门之外的其他单位和个人予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，邹海英要求怡恒伟业公司于十日内为其办理土地证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其诉讼请求本院不予支持，其可通过其他途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，判决如下：一、被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性给付原告邹海英违约金21981.54元；二、驳回原告邹海英的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。代理审判员  王东竹二〇一七年九月二十日书 记 员  沙 莎