江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏04执复39号复议申请人（被执行人）江苏润澳花园大酒店集团有限公司，组织机构代码79381037-9，住所地常州市金坛区东环二路1088号。法定代表人张建军，该公司董事长。委托诉讼代理人孔璀、郁海洋，该公司员工。申请执行人中国农业银行股份有限公司常州金坛支行，组织机构代码83730833-0，住所地常州市金坛区东门大街172号。代表人唐亚，该支行行长。复议申请人江苏润澳花园大酒店集团有限公司（以下简称润澳大酒店）不服常州市金坛区人民法院（2017）苏0482执异13号裁定,向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金坛法院查明，中国农业银行股份有限公司常州金坛支行(以下简称金坛农行)诉润澳大酒店实现担保物权纠纷一案，该院于2015年1月28日作出的（2015）坛商特字第0001号民事裁定书已经发生法律效力。该民事裁定书裁定：准予拍卖、变卖润澳大酒店所有的坐落于金坛市××××号的房屋（房屋所有权证号为常金房权字第xx、xx、xx号）及该房屋占用范围内的土地使用权[土地使用权证号为坛国用（2008）第xx、xx号]，所得价款优先偿还其欠金坛农行的借款人民币18600万元、利息人民币341.46万元（至2015年1月8日）及自2015年1月9日起至还清借款时止按年利率10.8075%计算的利息；受偿的最高债权金额为人民币26000万元。本案受理费971800元、保全费5000元，合计人民币976800元，由润澳大酒店负担。2015年3月6日，金坛法院受理金坛农行申请执行润澳大酒店实现担保物权纠纷一案。执行过程中，润澳大酒店表示，为保证拍卖财产的完整性和实用性，要求将其拍卖、变卖的房地产范围内所有的装潢及设施、设备、物品一并评估拍卖和变卖，并向法院递交了装潢、设施、设备、物品清单。2015年7月21日，法院作出(2015)坛执字第00863—2号执行裁定书，裁定拍卖、变卖润澳大酒店所有的坐落于金坛市××××号的房屋（房屋所有权证号为常金房权字第xx、xx、xx号）及该房屋占用范围内的土地使用权[土地使用权证号为坛国用（2008）第xx、xx号]及上述房地产范围内的装潢、设施、设备、物品（详见清单）。当日，法院向润澳大酒店送达了该执行裁定书。2016年9月1日，江苏金谷资产评估有限公司(以下简称金谷评估公司)作出苏金司评报字（2015）第027号补充项目说明，基准日定于2016年8月19日，本次司法评估资产评估价（取整）计1517910.00元。该评估报告依法分别向润澳大酒店、金坛农行送达。金谷评估公司及其评估人员吴仲权、谈耀建均具有评估资质。2016年9月1日，金谷评估公司作出关于对金坛法院（2015）坛法鉴委字第398号司法鉴定委托书的情况说明：江苏润澳花园大酒店集团有限公司存在异议的项目共17项。评估过程中对该批项目均经实地勘测，市场估价综合分析判断后进行估算。评估价值是根据公开的市场信息，采用适当的评估方法确定的评估对象在评估基准日的公允的市场价值，并非单一企业的资产价值，如购置价值、入帐价值等，这些仅作评估时的参考。企业提供的相关入帐原始证据为收款收据、未经相关部门鉴证的合同，并且未见审定值资料，不符合财政部现行的相关财务核算制度。2016年9月18日，金谷评估公司作出情况说明：我公司接受金坛区人民法院（2015）坛法鉴委字第398号司法评估委托书的委托，对金坛农行与润澳大酒店申请实现担保物权纠纷鉴定一案所涉及的相关设施设备及物品的价值进行了评估，并出具了苏金司评报字（2015）第027号评估报告，报告有效期为2015年8月13日至2016年8月12日。经我们调查、咨询，原评估价值变化不大，原评估结果仍可参考。2017年3月14日，金谷评估公司又作出情况说明：我公司接受金坛区人民法院（2015）坛法鉴委字第398号司法评估委托书的委托，对金坛农行与润澳大酒店集团有限公司申请实现担保物权纠纷鉴定一案所涉及的相关设施设备及物品的价值进行了评估，并出具了苏金司评报字（2015）第027号评估报告，报告有效期至2016年8月12日。经我们调查、咨询，原评估价值变化不大，原评估结论仍可供参考。2016年9月20日，江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司作出情况说明：根据常州市金坛区人民法院（2015）坛法鉴委字第398号鉴定委托书，我司对润澳大酒店位于金坛市××××号房地产及相应宗地出具了评估报告，报告基准日为2015年8月13日，房地产估价报告编号为常大陆房估字（2015）第1310号、土地估价报告编号为（苏）新大陆（2015）（估）字第058号。房地产估价报告有效期至2016年9月21日，土地估价报告有效期至2016年3月21日。现因报告已到期，我方同意将报告有效期延长，将房地产估价报告及土地估价报告有效期均延长至2017年3月21日。2017年3月14日，江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司又作出情况说明：根据常州市金坛区人民法院（2015）坛法鉴委字第398号鉴定委托书，我司对润澳大酒店位于金坛市××××号房地产及相应宗地出具了评估报告，报告基准日为2015年8月13日,房地产估价报告编号为常大陆房估字（2015）第1310号、土地估价报告编号为（苏）新大陆（2015）（估）字第058号。房地产估价报告有效期至2016年9月21日，土地估价报告有效期至2016年3月21日。现因报告已到期，我方同意将报告有效期延长，将房地产估价报告及土地估价报告有效期均延长至2017年9月21日。因价值时点未变，故报告评估价值亦未变化。金坛法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许；当事人对评估报告提出异议，要求重新评估的，法院主要审查评估的程序是否合法，评估机构及出具报告的评估师是否具有法定资质、评估结果是否公正等。本案中，金谷评估公司及其对本案资产进行评估的人员均具有相应的评估资质，异议人润澳大酒店对金谷评估公司及其评估人员的评估资质予以认可，对评估程序也未提出异议。金谷评估公司已作了补充评估，其余未作补充评估的项目不在金谷评估公司的范围内，故异议人润澳大酒店认为评估报告存在漏评的问题，法院不予采纳。异议人润澳大酒店应当提供购买被评估物品的原始发票等相关证据，仅提供购买被评估物品的收据，不足以作为评估的参考价值，故异议人润澳大酒店认为评估报告存在少评的问题，法院也不予采纳。综上所述，异议人润澳大酒店提出的执行异议理由不成立，应当依法裁定驳回其异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，裁定如下：驳回被执行人江苏润澳花园大酒店集团有限公司的执行异议请求。润澳大酒店向本院申请复议称:一、请求撤销金坛区人民法院（2017）苏0482执异13号裁定。二、请求另择符合资质的评估机构对复议人的土地、房产及房地产范围内所有的装潢及设施、设备、物品一并重新评估。事实与理由如下：一、江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司出具的编号为常大陆房估字（2015）第1310号《房地产估价报告》、编号为（苏）新大陆（2015）（估）字第058号《土地估价报告》，该两份估价报告的基准日期为2015年8月13号，现今已是2017年5月2日，日期距今甚远，现在的土地和房产价格有了巨幅增长，且评估报告存在诸多问题，必须重新评估。1、江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司2016年9月20日做出的情况说明中陈述：“现因报告已到期，我方同意将报告有限期延长”。根据住房城乡建设部2015年12月1号开始实施的《房地产估价规范》GBT50291-2015中7.0.16条第6款规定：估价报告使用限制，应说明估价报告和估价结果的用途等事项。其中，估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。又根据中国资产评估协会《资产评估准则一评估报告》第11条规定：评估报告应当明确评估报告的有效期，通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。复议人认为江苏新大陆房地评估机构如此草率地单方面擅自将评估报告的有效期自动延长的做法严重违反了相关法律法规的规定，且原先评估价格严重偏低，该评估公司仅考虑了金坛农行的单方面的利益，有失公平公正，严重侵害了申请人的合法权益。2、复议人对江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司出具的评估技术报告根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）核查“（苏）新大陆（2015）（技）字第058号”评估报告，发现存在的问题。（1）、P4估价依据2技术规程中缺少《2014年度金坛城镇基准地价更新报告》；（2）、P11页1.4土地级别根据错误，应该为《2014年度常州市金坛区城镇地价动态监测与基准地价更新技术报告》；（3）、P10、P27、P31容积率0.62依据不充分，容积率测算方法不符合《2014年度常州市金坛区城镇地价动态监测与基准地价更新技术报告》（P69）中的要求造成修正系数不准确，评估结果不准确；（4）、P23基准地价公式与“规程”（P16）不一致；（5）、P28未说明本次评估宗地不进行修正原因；（6）、P37-P38市场法案例与修正结果差异超过50%，不符合市场法要求，造成估价结果不准确；（7）、P38缺少确定估价结果的说明。3.在房地产估价报告中，存在评估对象的装修材料虚假表述，我们在提交给金坛法院的复议申请中早已提出相关证据，如地砖、墙砖的材料实际是进口大理石等；依据2014年12月1日开始实施的《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014与《中华人民共和国资产评估法》的相关条款对估价方法作出的规定，本案中原评估公司出具的评估报告只采用了收益法进行评估，也并未采用合适估价方法去验证估价结果，这是不符合相关规定的，评估结果缺乏准确性，须重新评估。另金坛法院委托的新大陆评估公司至今未提供《房地产估价报告》的技术报告。4、复议人认为江苏金谷资产评估有限公司出具的【苏金司评估报字【2015】第027号】估报告存在重大漏项、错项，且在过去的20个月中，为确保五星级酒店的品质，对设施设备的更新与改造必不可少，过去的资产评估报告已不能作为有效的法律依据，我司要求对酒店的资产及配套设施必须都要进行重新评估。综上，请求二审法院支持复议申请人的复议请求。申请执行人金坛农行未作书面答辩。本院经审理查明，2015年11月30日润澳大酒店向金坛法院提出执行异议，要求对江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司出具的对润澳大酒店的房地产作出的《房地产估价报告》、《土地估价报告》，以及金谷评估公司出具的《评估资产报告》重新评估。金坛法院于2015年12月29日作出（2015）坛执异字第30号执行裁定书，驳回了润澳大酒店的执行异议。润澳大酒店不服该裁定向本院申请复议，本院于2016年3月31日作出（2016）苏04执复7号执行裁定，裁定内容为“一、驳回申请复议人润澳大酒店申请重新评估的复议请求，维持金坛法院（2015）坛执异字第00030号执行裁定；二、金坛法院限期润澳大酒店提供漏评、错评证据，经审查后由金谷评估公司对润澳大酒店的绿化景观、电器、仪器、机器设备以及可移动的办公用品用具、库存原材料等财产进行补充评估。”本院查明的其他事实与原审相一致，本院予以确认。本院认为，一、关于房地产、土地评估的问题。本院作出的（2016）苏04执复7号执行裁定书已经发生法律效力，该执行裁定书裁定驳回了润澳大酒店申请重新评估的复议请求，维持了（2015）坛执异字第30号执行裁定书。同时，江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司也出具了情况说明将《房地产估价报告》及《土地估价报告》有效期均延长至2017年9月21日，故对复议申请人该复议请求本院不予支持。二、关于资产评估的问题。2017年3月14日金谷评估公司出具情况说明：“经我们调查、咨询，原评估价值变化不大，原评估结论仍可供参考。”同时，考虑到润澳大酒店内的资产随着时间的推移，存在不同程度的折旧，润澳大酒店也未提供对酒店设施进行更新和改造的证据，故对复议申请人该复议请求本院不予支持。综上，复议申请人润澳大酒店的复议申请缺乏事实与法律依据，本院不予支持，金坛法院作出的(2017)苏0482执异13号异议裁定并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：驳回润澳大酒店复议申请，维持常州市金坛区人民法院(2017)苏0482执异13号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  谢国勤审判员  陈如霞审判员  金 星二〇一七年九月十一日书记员  胡晓岚