陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终10138号上诉人（原审被告）：常桐福，男，1960年10月3日出生，汉族，西安市灞桥区村民，住。委托诉讼代理人：葛峰，上海市建纬（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安东方大市场，住所地西安市东十里铺。法定代表人：王晓，该市场董事长。委托诉讼代理人：王思维，男，1976年7月29日出生，汉族，该市场总经理，住西安市新城区。原审被告：董爱莲，女，1962年5月20日出生，汉族，中药饮片厂退休职工，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：葛峰，上海市建纬（西安）律师事务所律师。上诉人常桐福因与被上诉人西安东方大市场（以下简称东方大市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。常桐福上诉请求：撤销一审判决，发回重审；上诉费由东方大市场负担。事实和理由：其租赁东方大市场房屋期间，由于东方大市场其他房屋或招租商户影响其承租房屋的通行，致其经营受到损失等，东方大市场应向其赔偿。不论其身份是否合法，一审对该事实未查明，亦未判决减免租金，只是判决其完全赔付东方大市场的租金，对其不公平。对于租赁合同纠纷，如果判决解除合同，应对房屋装修如何处理及室内物品归属作出界定，但一审判决对租赁房屋的附合物归属未作出判定。涉案合同是董爱莲与东方大市场签订，其与董爱莲是各自独立的民事主体，一审将其列为共同被告，无事实和法律依据。《房屋租赁协议》于2012年11月20日届满，之后，其未归还房屋，东方大市场亦未主张权利，故双方为不定期租赁合同关系。根据法律规定，东方大市场于2017年3月7日向提起诉讼主张权利，对于截止2015年11月20日的租金已超过诉讼时效。一审支持东方大市场的租金给付请求不当。其在毛坯房基础上对租赁房屋进行了装修，前期投入较大，一审参照东方大市场与杨文彦的《租房合同》计算租金，于法无据。一审认定事实不清，适用法律不当，违反法定程序，判决不公，符合民事诉讼法第一百七十条规定的发回重审情形。东方大市场辩称，关于常桐福所称东方大市场其他房屋或招租商户影响常桐福租赁房屋的通行，致常桐福受到经营损失等，一审法院就此问题已向常桐福予以释明，限期要求常桐福提起反诉，但常桐福未行使反诉权利，故常桐福所称本案不应涉及。常桐福与董爱莲为夫妻关系，虽然董爱莲为合同当事人，但常桐福系实际经营人，日常经营包括支付租金及协商合同纠纷均由常桐福出面，一审庭审笔录及其提交的长十路社区的调解记录均能证明，故其将常桐福与董爱莲列为共同被告，程序合法。其提起本案诉讼未超过诉讼时效。原合同签订时间为2008年10月，四年后的租金上涨行情众所周知，本案若按照2008年的标准计算租金是不公平的。杨文彦的租金标准真实可信，符合行情。杨文彦租赁其的房屋亦为毛坯房，系自行装修。董爱莲同意常桐福的上诉意见。东方大市场向一审法院起诉请求：要求常桐福、董爱莲返还租赁房屋并支付租金61200元，诉讼费由常桐福、董爱莲负担。一审法院认定事实：常桐福与董爱莲系夫妻关系。2008年10月21日，经常桐福与东方大市场协商，董爱莲与东方大市场签订《房屋租赁协议》，约定，甲方（东方大市场）愿将长十路C型门面房二层六间（约150㎡）出租给乙方（董爱莲）开办舞厅；租期四年，自2008年11月21日起至2012年11月20日止（本合同签订日至2008年11月20日为乙方装修期，不计算租期）；房屋（门、窗、墙面、地面）为现状交付，乙方自行装修室内，也可以封闭走廊，但不得破坏房屋的主体结构；协议期满后，同等条件下，乙方享有优先续租权；合同期内，如遇政府或其他组织统一拆迁，导致合同无法继续履行的，甲方不承担违约责任，乙方同意对装装饰、装修项目由资质齐全的正规评估公司进行估计，以此作为赔偿的标准；甲方对屋面防水保修至2011年9月30日；租金标准：2008年11月21日至2009年11月20日为90元/间·月（全年6480元），2009年11月21日至2010年11月20日为100元/间·月（全年7200元），2010年11月21日至2011年11月20日为110元/间·月（全年7920元），2011年11月21日至2012年11月20日为120元/间·月（全年8640元）；本合同签订时即付清2008年11月21日至2010年1月20日两年租金人民币￥13680（壹万叁仟陆佰捌拾元整），2010年11月5日前一次性缴清剩余两年租金；违约责任：乙方逾期支付租金的，每超过一天，向甲方支付违约金100元，超过30天仍未付清租金的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，由此给乙方造成的损失由乙方自负。合同签订后，常桐福与董爱莲即对租赁房屋进行了必要的装修、装饰并使用。常桐福与董爱莲依约向东方大市场支付租金至2012年11月20日止。合同约定的租赁期限届满后，常桐福、董爱莲继续对租赁房屋使用。常桐福、董爱莲自2012年11月20日起至今未支付租金。东方大市场于2017年3月7日诉至法院要求支持其诉讼请求。庭审中，东方大市场增加诉讼请求：要求解除其与常桐福、董爱莲签订的《房屋租赁协议》；同时，东方大市场提供其与杨文彦于2015年9月10日签订的《房屋租赁协议》，以此作为按照同时期同类型房屋的租赁价格即200元/间·月，由常桐福、董爱莲支付2012年11月21日至2017年2月20日房屋占用费61200元的依据。常桐福、董爱莲辩称，东方大市场的其他房屋影响其租赁房屋的通行，致其经营受到损失，其对租赁房屋的装修、装饰费用应由东方大市场予以赔偿。经法院释明，常桐福、董爱莲未在法庭规定的期限内递交反诉状及交纳反诉费。一审法院认为，合法的租赁合同受法律保护。东方大市场与常桐福、董爱莲签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，东方大市场将租赁房屋交付常桐福、董爱莲使用，常桐福、董爱莲亦依据合同约定向东方大市场支付了相应的租金。2012年11月20日，租赁期限届满，双方在没有续签合同的情况下，常桐福、董爱莲依据《房屋租赁协议》继续对租赁房屋实际租赁使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，应视为不定期租赁，常桐福、董爱莲仍应及时向东方大市场交纳相应的房屋租赁费。常桐福、董爱莲未及时向东方大市场支付房屋租金，构成违约，东方大市场要求解除其与常桐福、董爱莲签订的《房屋租赁协议》，不违反上述法律规定，予以准许。东方大市场要求常桐福、董爱莲按200元/间·月计算支付2012年11月21日至2017年2月20日间的房屋租金61200元；常桐福、董爱莲以租赁期间东方大市场的其他房屋影响其租赁房屋的通行使用并要求东方大市场对其租赁房屋的装修、装饰进行赔偿等为由，不同意东方大市场的上述主张。参照东方大市场提交的其与杨文彦签订的《房屋租赁协议》中房屋价格的约定，东方大市场的该项请求较符合交易习惯及相应的房屋租赁价格情形。关于常桐福、董爱莲主张租赁期间东方大市场其他房屋影响其租赁房屋通行，造成其经济损失，以及应对其租赁房屋装修、装饰予以赔偿问题。东方大市场否认影响常桐福、董爱莲租赁房屋的通行及给二人造成经济损失。经法院释明，常桐福、董爱莲未提起反诉，故本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、西安东方大市场与董爱莲之间的房屋租赁关系予以解除；二、董爱莲、常桐福于本判决生效后十日将涉案租赁之房屋交付西安东方大市场；三、董爱莲、常桐福于本判决生效后十日内支付西安东方大市场2012年11月21日至2017年2月20日房屋租赁费61200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3524元，东方大市场已预交，现由董爱莲、常桐福负担案件受理费3524元连同上述应付之款一并支付东方大市场。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期的租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，东方大市场与常桐福、董爱莲签订的《房屋租赁协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方均依约履行至租赁期限届满即2012年11月20日。之后，常桐福、董爱莲继续使用租赁房屋，东方大市场没有提出异议，故应认定双方之间的《房屋租赁协议》继续有效，租赁期限为不定期，常桐福、董爱莲应按照约定支付东方大市场相应的房屋租金。因常桐福、董爱莲自2012年11月20日起至今未支付东方大市场房屋租金，违反合同约定，致使东方大市场不能实现合同目的，故东方大市场主张解除其与常桐福、董爱莲之间的房屋租赁关系，符合法律规定，应予以支持。常桐福上诉称，其租赁东方大市场房屋期间，由于东方大市场其他房屋或招租商户影响其承租房屋的通行，致其经营受到损失等，东方大市场应向其赔偿等。因就此问题一审法院已向常桐福、董爱莲释明，但常桐福、董爱莲未在法庭规定期限内递交反诉状及交纳反诉费，故本案不予涉及。东方大市场以其与杨文彦所签《租房合同》为依据，主张常桐福、董爱莲按200元/间·月计算支付自2012年11月21日起至2017年2月20日止的房屋租金61200元，不违背价值规律及市场行情，一审对东方大市场的该项主张予以支持，并无不妥。常桐福上诉称，根据法律规定，东方大市场于2017年3月7日提起诉讼主张权利，对于截止2015年11月20日的租金已超过诉讼时效。因本案一审期间，常桐福、董爱莲未提出诉讼时效抗辩，且未按期支付租金为持续状态，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，对常桐福的上述意见，本院不予采纳。综上所述，常桐福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3524元，由常桐福负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年九月十八日书 记 员  张小赛