上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初12199号原告：于淼，男，1985年1月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：马素英，女，1968年11月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王佳欣，男，1996年4月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被告共同委托诉讼代理人：付永生，上海市光明律师事务所律师。原告于淼诉被告马素英、王佳欣房屋买卖合同纠纷一案，原告于淼于2017年3月15日向本市浦东新区人民法院起诉，因于淼系该院在职人员，该案报由上海市第一中级人民法院指定管辖。2017年5月10日，上海市第一中级人民法院裁定本案由本院审理。本院于2017年6月7日受理后，依法适用简易程序，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告于淼，被告马素英及其委托诉讼代理人付永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于淼向本院提出诉讼请求：1、判令被告按已支付房款日万分之五支付延迟交付房屋违约金107,210元(自2017年1月14日起算，计至2017年3月26日，每日1,510元)；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与两被告于2016年8月3日签署买卖居间合同，约定由原告购买上海市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室房屋。后双方于2016年9月1日进行网签，并于2016年11月14日办理了房屋过户手续。2016年12月9日，邮政储蓄银行将原告办理的贷款63万发放至被告马素英的帐户，按照合同约定，两被告应于2016年12��15日交付该房屋。后被告马素英以要求租赁该房屋为由，请求将交房日期延至2017年1月14日。2017年1月14日后，原告多次催促两被告交付房屋，两被告则以1万元尾款应先支付为由拒绝履行交房义务。时至2017年3月27日两被告才将房屋交付给原告。两被告的行为已经违反了合同约定，应当承担违约责任，原告遂提起诉讼。两被告辩称：不同意原告诉请，两被告不存在违约行为。2017年1月25日，两被告已经将房屋腾空并通知原告交房，但原告始终不露面。原被告双方就先交房还是先付1万元尾款的问题僵持不下，被告要求同时进行，原告要求先交钥匙。直到2017年3月26日，在中介的主持下，双方才办理交接手续。原被告双方存在口头约定，被告租赁涉案房屋至2017年7月，后被告想延长租期至2017年年底，原告不同意。违约金过高，应当以3,700元/月计算。本案��事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查认定的房屋买卖合同、房款收据、不动产权证、贷款发放凭证、相关短信、微信记录、证人证言，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年8月3日，原告为购买上海市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)向被告支付定金5万元。2016年8月4日，原告于淼(买受人，乙方)与被告马素英、王佳欣(出卖人，甲方)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称8月4日合同)，合同约定：由乙方购买涉案房屋，购买价为303万元，签约当日支付15万元房款，2016年9月30日前支付100万元，房地产交易中心办理过户手续当日，支付124万元，乙方贷款63万元由贷款银行一次性划入甲方帐户，办妥房地产交接手续当日支付1万元。甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款手续后的15个工作日内，至房地产交易中心办理产权过户手续。甲方在收到乙方贷款款项后3个工作日内，将房地产交付乙方，交付标志为交钥匙。双方约定在2016年9月30日前至中介处以本合同约定的交易条件，签订网上备案合同。当日，原告向被告支付定金10万元。2016年8月15日，原告向被告支付房款70万元。2016年9月1日，原告于淼(买受人，乙方)与被告马素英、王佳欣(出卖人，甲方)签订房地产买卖合同，约定乙方购买涉案房屋，受让价为150万元，乙方在签约当日支付甲方房款87万元(含已付定金15万元)，乙方以贷款形式支付甲方房款63万元(该款由贷款银行转入甲方帐户)；双方确认在2016年11月30日前向房地产交易中心办理产权转让过户手续(第六条)。甲方在收到乙方贷款款��后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将房屋钥匙交付乙方，并对水、电等费用进行结算。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。当日，原告向被告支付房款30万元。2016年9月1日，原、被告签订补偿协议，约定在买卖合同约定的150万元价款外，原告另行就装潢、厨卫设施设备等另行补偿被告153万元，在双方至房地产交易中心办理产权过户手续前支付给被告。2016年10月8日，原告向被告支付房款110万元。2016年11月14日，原、被告双方至房地产交易中心办理涉案房屋的产权变更手续。当日，原告向被告支付装修补偿款14万元。2016年11月25日，原告取得涉案房屋的产权证。2016年12月9日，原告申请的银行贷款63万元划至被告帐户内。按照合同约定，被告应当在收到银行贷款后的3个工作日内即2016年12月14日前将涉案房屋交付给原告。后，原被告双方达成口头协议，将交房日期延长至2017年1月13日。2017年2月3日，原告微信被告，“马姐，您这边打算什么时候交房啊？您已经违约不少日子了，希望能尽快将房子交接，以免造成双方更大的损失”。被告马素英回复，“你说话又不收(守)信用，说继续租给我这房子的，又反悔。一开始答应拖着我，叫我搬走，搬走了一万元还是不给，么办法了就这样拖着吧”。同年2月4日，原告回复“租到七月的租金一直没有谈妥，您也一直没跟我签合同，后来又说要租一年，被我拒绝后您在外面也自己找房子，还跟徐天佑说不租了。这些事情您不是不知道��？”。被告马素英回“我都搬走了，钞票给我呀？”“钞票给我，给钥匙”。原告回复，“如果您还坚持不交付房屋的话，违约责任自负”。后因被告坚持要求原告支付尾款才交钥匙，致房屋一直未交付原告。2017年3月27日，在中介的主持下，被告将房屋交付给原告。被告认为之前曾经谈过以每月3,700元的价格继续租赁涉案房屋，从1月到3月差不多三个月应付租金近1万元，正好冲抵尾款1万元，故在3月27日将涉案房屋交付给原告。本院认为：原被告之间先后签订的两份《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，故合同合法有效，双方当事人应严格履行各自负有的义务。本案的争议焦点在于被告是否存在违约行为。双方约定原告的贷款到帐后3个工作日内，被告应当将房屋钥匙交付给原告，后，原被告之间达成口头协议，将交房日期延至2017年1月13日，原告应当遵守约定。然而，时至2017年3月27日，被告才将房屋交付给原告，已经超过双方约定的交房时间。被告延迟交付房屋的行为已经构成违约，应承担合同约定的违约责任。被告抗辩交房应当和支付尾款同时履行，不存在先交房后付款，对此本院认为，合同的确约定交房当时支付尾款，但并无不付尾款不交房的条件设定，而合同固定了被告的交房时间，因此被告负有到期交房的履行义务，至于交房后如原告未付尾款，则被告可向其主张逾期付款的违约责任。原告主张违约金应自2017年1月14日起算，计至2017年3月26日，日违约金按已交房款的万分之五计算，共计107,210元。被告提出违约金应按每月3,700元计算。本院认为，根据合同法的规定，违约金应当参照损失的金额予以调整，原告要求按照每月3,700元的租金��定，有违违约金设定的目的，本院结合涉案房屋的市场租金价值、本案纠纷发生的原因、违约情节的严重程度、违约给原告带来的损失等因素，酌定被告承担30,000元的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告马素英、王佳欣应于本判决生效之日起十日内支付原告于淼违约金30,000元；二、驳回原告于淼的其余诉讼请求。案件受理费2,102元，减半收取计1,051元，由原告于淼负担708.70元，被告马素英、王佳欣负担342.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡桂霞二〇一七年九月二十七日书记员  徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当时人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院��于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求与以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的旅行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。