福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0583民初8536号 原告：刘庆源,男，1983年4月6日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈勇胜，南安市忠明法律服务所法律服务工作者。 被告：福建宏鑫房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市南安市。 法定代表人：陈清宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕天生，福建侨声律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑小强，福建侨声律师事务所实习律师。 第三人：黄福祥，男，1989年1月27日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：许剑军，福建竞得律师事务所执业律师。 原告刘庆源与被告福建宏鑫房地产开发有限公司(以下简称“宏鑫公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘庆源向本院提出财产保全的申请，要求依法对位于福建省南安市××号套房采取保全措施，并经本院准许。2016年12月13日，本案追加黄福祥为第三人参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年1月13日和2017年5月18日再次公开开庭审理了本案。原告刘庆源及其诉讼代理人陈勇胜，被告宏鑫公司的诉讼代理人吕天生，第三人黄福祥的诉讼代理人许剑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘庆源向本院提出诉讼请求：1.判令宏鑫公司协助办理址在南安市的商品房不动产权证；2.判令宏鑫公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金91250元（违约金自2014年10月22日起至办证日止，暂计至起诉之日即2016年10月21日）。第一次庭审中，刘庆源将上述第2项诉讼请求变更为：判令宏鑫公司支付逾期办理不动产权证的违约金91250元（违约金自2014年10月22日起至办证日止，暂计至起诉之日即2016年10月21日）。第二次庭审中，刘庆源将上述诉讼请求变更为：1.依法确认刘庆源与宏鑫公司于2012年8月2日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令宏鑫公司协助办理址在南安市的商品房不动产权证；3.判令宏鑫公司支付逾期办理不动产权证的违约金91250元（违约金自2014年10月22日起至2016年10月21日止，之后的违约金另行主张）。第三次庭审中，刘庆源又将上述诉讼请求变更为：1.依法确认刘庆源与宏鑫公司签订址在南安市《商品房买卖合同》有效；2.请求依法确认宏鑫公司与黄福祥签订址在南安市《商品房买卖合同》无效；3.判令宏鑫公司注销上述房屋现有的备案登记，过户给刘庆源；4.判令宏鑫公司为刘庆源办理址在南安市的商品房不动产权证书；5.判令宏鑫公司支付逾期办理不动产权属证书的违约金91250元（违约金自2014年10月22日起至2016年10月21日止，之后的违约金另行主张）。事实和理由：2012年8月2日，刘庆源向宏鑫公司支付25万元用于购买址在南安市，由于该小区是现房销售，宏鑫公司于刘庆源付款当日便将房屋交付入住。合同约定了双方的权利和义务，其中第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理。（3）1、自逾期之日起出卖人每日按买受人已交房款万分之五赔付买受人；2、若买受人未在30天内提供有关证件、缴纳有关款项配合出卖人办理产权，自逾期之日起每日按总房款万分之五赔付出卖人；3、办理产权证所需交纳的费用均由买受人承担。合同签订后，刘庆源交付购房款，履行了付款义务，宏鑫公司交付房屋，双方购房合同成立。但时至今日，宏鑫公司一直以种种理由拖延办理权属证书，宏鑫公司已经违约，故应立即为刘庆源办理商品房不动产权属证书，并支付违约金。宏鑫公司主张已将上述套房备案给黄福祥，但刘庆源发现该购房合同是宏鑫公司伪造的，故提出如上诉讼请求。 宏鑫公司辩称，第一，刘庆源与他们公司之间不存在商品房销售合同关系，刘庆源提供的商品房销售合同没有加盖他们公司的公章，他们公司也没有收到刘庆源支付的购房款，故双方之间没有签订书面的买卖合同。林秀针大约在2010年左右离职，已经不是他们公司的员工，而且他们公司也没有授权林秀针代为出售该套房及收款，双方之间不存在任何的合同关系，依法应当驳回刘庆源的诉讼请求。第二，退一步讲，即使该份合同有效，南安市人民法院对本案也无管辖权，根据双方签订的商品房合同第十九条约定的争议解决方式为提交南安市仲裁委员会仲裁，虽然南安市仲裁委员会是不存在的，但南安市是属于泉州市下属的县级市，因此，本案应由泉州仲裁委员会仲裁。第三，即使南安市人民法院具有管辖权，但根据合同第十五条约定已超过两年诉讼时效，刘庆源已经丧失胜诉权。第四，退一步讲，本案未能办理产权证是因为刘庆源未向他们公司提供完整的办证材料，且经他们公司多次催促，刘庆源仍不提供办证材料，最终导致产权证至今未能办理，且现在房屋产权证已经变革为不动产权证，因办证行政法规已经变更，可能导致他们公司为刘庆源办证受阻，甚至无法办理不动产权证，其法律责任应由刘庆源自行承担，并由刘庆源自行向办证机构办理，他们公司愿予以协助。第五，即使本案应当由他们公司承担违约责任，刘庆源主张的违约金过高，刘庆源主张违约金应该提供证据证明其实际损失，否则其主张的违约金数额是不能得到法院的支持。第六，本案没有办理商品房预售许可证，合同自始无效。请求驳回刘庆源的全部诉讼请求。 黄福祥述称，第一，涉案房产已于2007年9月2日出售给他，房屋也于当日交付，并于2016年11月10日办理了备案登记，宏鑫公司认可该买卖，他签订的商品房买卖合同是有效的。第二，他并不清楚刘庆源是否向宏鑫公司购买涉案房产，但即使刘庆源与宏鑫公司签订买卖合同，他签订的合同也应当优先，理由为：1、他购买的时间在前，交房也在前，应优先；2、他与宏鑫公司的商品房买卖合同已到房产交易中心备案，具有物权的属性，应予优先。请求驳回刘庆源的诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：宏鑫公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司。位于南安市盘系由宏鑫公司开发建设。2012年8月2日，刘庆源签订了一份《商品房买卖合同》，约定刘庆源购买宏鑫公司开发的址在南安市，建筑面积共105.33平方米，商品房价款按套计算，其总价款为25万元，双方选择一次性付款。出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.①自逾期之日起出卖人每日按买受人已交房款万分之五赔付买受人；②若买受人未在30天内提供有关证件、缴纳有关款项配合出卖人办理产权证，自逾期之日起每日按总房款万分之五赔付出卖人；③办理产权证所需交纳的费用均由买受人承担。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1.提交南安市消费者协会仲裁委员会仲裁……该合同的出卖人处仅有“林秀针”在委托代理人处签名确认，而没有宏鑫公司的盖章确认，也没有其法定代表人的签名确认。现宏鑫公司表示该份合同未经其确认，林秀针虽曾是其公司员工，但早在2010年就已离职了，2012年时公司没有授权林秀针卖该套房子，林秀针销售房子的行为属于无权代理，公司也没有收到刘庆源支付的购房款。上述合同签订当日，刘庆源将购房款25万元转账支付至宏鑫公司股东陈建设的银行账户上，并由宏鑫公司向刘庆源出具了一张《收款收据》，上面加盖了宏鑫公司的财务专用章。刘庆源于2012年8月2日接收了上述商品房，并装修入住至今。刘庆源入住至今，宏鑫公司没有提出异议，也没有其他人对刘庆源居住该房屋的权利提出异议。刘庆源签订的购房合同至今没有在南安市房屋交易管理中心办理备案登记。2016年8月10日，宏鑫公司与黄福祥签订了一份《商品房买卖合同》，约定宏鑫公司将上述房屋以总价款12万元的价格卖给黄福祥，双方约定合同签订后一次性付清全部房款，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用等内容，但上述合同落款签署的时间写为“2007年9月2日”。2016年8月10日，宏鑫公司向黄福祥出具了一张《收款收据》，确认收到房款12万元，并加盖了宏鑫公司的公章。2016年11月12日，上述房屋在南安市房屋交易管理中心备案登记到黄福祥的名下。经本院向南安市国土资源局、南安市住房和城乡建设局发函调查，位于南安市盘用地登记的土地使用权人为南安市码头镇镇区改建有限公司，并非宏鑫公司；虽然该楼盘由宏鑫公司开发建设，但宏鑫公司至今未××楼盘的商品房预售许可证；因××项目尚未办理不动产首次登记，故南安市国土资源局无法为购房业主办理不动产权证；至2017年7月4日时，南安市国土资源局没有收到南安市码头镇镇区改建有限公司提交的房屋所有权首次登记申请材料。 另查明，本院于2016年10月25日向宏鑫公司邮寄应诉材料，但因宏鑫公司拒收被退回，后于2016年11月7日向宏鑫公司送达了应诉材料，而宏鑫公司与黄福祥于2016年11月12日办理了购房合同的备案手续。黄福祥主张其购买的房屋于2007年9月3日办理交房手续，但却表示不知该房屋已由刘庆源于2012年底装修并入住至今，宏鑫公司也表示不知该房屋已由刘庆源装修入住。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.刘庆源提供的《商品房买卖合同》上虽然没有宏鑫公司的盖章确认，也没有其法定代表人的签字确认，而且宏鑫公司表示未授权林秀针代为出售该套房子，但结合刘庆源提供的加盖了宏鑫公司财务章的《收款收据》，宏鑫公司确认林秀针曾是其公司员工，曾授权其代为销售××小区的房子以及房子自2012年9月起由刘庆源装修并入住至今而没有任何人提出异议等情况，足以认定刘庆源有理由相信林秀针具有代理权，故林秀针销售涉案房子的行为构成表见代理，刘庆源签订的上述《商品房买卖合同》应认定为刘庆源与宏鑫公司签订的购房合同，双方购房合同成立。2.宏鑫公司与黄福祥提供的《商品房买卖合同》，虽然已经南安市房屋交易管理中心备案登记，但该份合同签订于刘庆源所签订合同之后，其备案时间也在本案应诉材料送达至宏鑫公司之后，而且宏鑫公司与黄福祥均主张房屋早已交付，但却不知该房屋已由刘庆源于2012年底装修并入住至今，这明显不符合常理，宏鑫公司与黄福祥明显具有恶意串通的目的，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，宏鑫公司与黄福祥签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。 本院认为，林秀针销售涉案房屋给刘庆源的行为构成表见代理，故刘庆源与宏鑫公司之间的购房合同成立，且双方主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，应为有效合同。而宏鑫公司与黄福祥签订的《商品房买卖合同》，系双方恶意串通，损害第三人利益的合同，依法应认定为无效合同，故双方已办理的合同备案登记手续应予以撤销。依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”规定和刘庆源与宏鑫公司签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.①自逾期之日起出卖人每日按买受人已交房款万分之五赔付买受人；②若买受人未在30天内提供有关证件、缴纳有关款项配合出卖人办理产权证，自逾期之日起每日按总房款万分之五赔付出卖人；③办理产权证所需交纳的费用均由买受人承担”约定，因宏鑫公司至今尚未办理××项目不动产首次登记，致刘庆源无法办理不动产权证，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，故宏鑫公司应履行协助刘庆源办理××号房不动产权证的义务，刘庆源超出该部分的请求，应予驳回。现刘庆源请求宏鑫公司支付自2014年10月22日起至2016年10月21日止的逾期办理不动产权属证书的违约金91250元，未超过法定标准，予以支持。宏鑫公司与刘庆源约定双方发生的争议提交南安市消费者协会仲裁委员会仲裁，但并无此仲裁机构，故双方约定的仲裁条款无效，刘庆源向本院提起诉讼，符合法律规定，本院具有管辖权。宏鑫公司又主张本案未能办理产权证的原因在于刘庆源，与事实不符，不予采信。宏鑫公司还主张本案违约金约定过高，但其理由不能成立，不予采信。 综上所述，本院对刘庆源的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认刘庆源与福建宏鑫房地产开发有限公司签订的址在南安市《商品房买卖合同》有效； 二、确认黄福祥与福建宏鑫房地产开发有限公司签订的址在南安市《商品房买卖合同》无效，黄福祥与福建宏鑫房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内注销该房的备案登记手续； 三、福建宏鑫房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内履行协助刘庆源办理南安市不动产权证的义务； 四、福建宏鑫房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内支付刘庆源自2014年10月22日起至2016年10月21日止的逾期办理不动产权属证书的违约金91250元； 五、驳回刘庆源的其他诉讼请求。 案件受理费5050元，由福建宏鑫房地产开发有限公司负担；财产保全费1770元，由福建宏鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  高燕玲 人民陪审员  张小驷 人民陪审员  莫战兰 二〇一七年九月八日 书 记 员  杨玲娥 速 录 员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -9-