上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初9079号原告：杨冰，女，1979年9月17日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：李文荣，男，1973年2月10日出生，汉族，住上海闵行区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：朱詠梅，上海市锦天城律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：毛东涛，上海市锦天城律师事务所律师。被告：薛家军，男，1980年10月26日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：丁勇强，上海仁科律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊仁忠，上海仁科律师事务所律师。原告杨冰、李文荣与被告薛家军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理。因被告薛家军下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭，分别于2016年10月14日、2017年4月12日、同年9月7日公开开庭进行了审理。原告杨冰及原告杨冰、李文荣的共同委托诉讼代理人朱詠梅到庭参加诉讼，被告薛家军在公告期间获悉公告内容后与其委托诉讼代理人丁勇强、樊仁忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨冰、李文荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理房屋过户手续并将位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)交付给原告；2、判令被告向原告支付自2016年5月1日起以人民币(以下币种相同)370万元计，按日万分之五的标准计算至过户之日止的迟延履行赔偿金。事实和理由：2015年12月27日，原、被告达成房屋买卖合意，被告将涉案房屋以370万元的总价出售给原告，原告当场向被告支付定金20万元。2016年1月25日，原告向被告支付房款50万元。2016年2月19日，原、被告至交易中心办理了房屋买卖合同网签手续。2016年3月11日，原告办理了涉案房屋的限购审核手续及审税手续。2016年3月14日，原告向网签合同中的指定账号汇款70万元。但近期，被告无故向原告表示不愿意继续履行买卖合同，原告委托律师于2016年3月21日向被告书面发函要求继续履行合同，但被告仍置之不理。现原告为维护自身合法权益，诉至法院要求判如所请。被告薛家军辩称：1、涉案房屋属于夫妻共同财产，未经另一产权人同意签订的合同无效。2、涉案房屋存在租客，其要求行使优先购买权。3、原告所称的贷款损失、其他损失均没有法律依据，不应予以支持。4、基于合同无效，被告不存在迟延履行的情况，且即使承担赔偿金，该约定标准也过高，应予以调整。本院经审理认定事实如下：2004年11月19日，被告薛家军经核准登记为涉案房屋的权利人。2006年4月15日，被告薛家军与案外人陈某某记结婚。2016年2月19日，原告杨冰、李文荣(作为买受人、乙方)与被告薛家军(作为卖售人、甲方)经中介公司上海德佑房地产经纪有限公司第九分公司居间介绍就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定乙方受让甲方房屋，建筑面积为103.28平方米，转让价款为330万元；双方于2016年4月30日前共同至交易中心申请办理转让过户手续。附件三“付款协议”约定，乙方应向甲方支付首期房价款100万元。乙方已在双方签订本合同前直接支付甲方定金70万元，在签订本合同后转为部分首付款。乙方应于2016年3月15日前直接支付甲方部分首期房价款30万元；乙方应支付甲方第二期房价款计225万元。乙方应于签订本合同后向贷款银行申请贷款225万元，……甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行申请的贷款未通过或额度不足的，应在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴房地产所在地交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定等手续(若有)；乙方应支付甲方尾款5万元。待交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款。乙方及居间方支付或转付甲方的款项(除贷款外)若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下境内有效账户：户名薛家军，开户银行农业银行，账号XXXXXXXXXXX********。合同补充条款(一)第4条约定，甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。同日，原告作为乙方与被告作为甲方另签订《协议书》1份，就买卖涉案房屋的相关事项作出如下约定：1、在甲、乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)中，约定的房价款为3,300,000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2、现经甲、乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计400,000元，该笔款项乙方应于2016年3月15日前直接支付给甲方。3、……甲、乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。本协议第1条和第2条所述价格合计为3,700,000元，为甲方出售该房地产净到手价格。……6、甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。7、其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。……签订上述合同及协议前，原告通过转账方式向被告支付定金70万元，后原告于2016年3月14日再次通过转账方式向被告支付房款30万元及40万元。2016年3月21日，原告委托律师朱詠梅向被告发送《律师函》记载，……薛先生与委托人于2015年12月27日达成房屋买卖意向，你名下的闵行区银都路******以370万元的总价卖给委托人，委托人当场支付20万元定金，2016年1月25日你收取了50万元房款，2016年2月19日你与委托人到交易中心办理房屋买卖合同网签手续，并办理了审税手续。2016年3月11日委托人办理房产限购审核手续。2016年3月14日委托人向网签合同约定账号支付70万元房款。目前，委托人称你向中介表示不愿继续履行房屋买卖合同。本律师根据以上合同和相关法律法规发表如下意见：一、双方签订的买卖合同真实有效，是双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。二、合同签订后，委托人按约履行了付款义务，你方也应当遵守诚实信用原则，积极履行合同。本律师特郑重敦促贵方于收到本函之日起，立即继续履行合同，并与委托人取得联系，积极配合办理与房屋交易相关的一切事宜。同时，委托人不放弃对其他因你方所造成的损失采取进一步追偿。如果逾期你方仍未采取相应措施积极履行合同的，委托人将不再另行通知，而直接启动法律程序。届时，所有委托人因采取法律行动而产生的费用(包括但不限于律师费、诉讼费等)也将由你方承担，以维护委托人的合法权益。请你综合考虑以上情况，在5天内办妥以下事宜：(1)请你提供中信银行的储蓄卡号用于接受贷款；(2)请你出具委托人3月14日所付房款的收据。2016年3月23日，原、被告在中介公司就被告提出其妻子知道房屋以370万元出售后进行反对，并提出要求增加房屋价款进行协商。最后因被告要求加价70万元，原告同意增加10万元而未能协商成功。2017年4月12日庭审中，经原告申请，法院通知链家地产工作人员夏某、陈某到庭作证。证人夏某述称：其带原告一家三口看了被告银都路房子之后一周，与被告进行了面谈，买卖双方对交易条件都接受之后签订了居间协议，原告按照时间节点打钱给被告，后面原告要办理贷款，被告说有事来不了，等了一段时间后被告说家里对买房意见不统一，提出要继续履行合同的话要涨价70万，而原告只同意涨价15万，合同就没有再继续履行了。带看房屋时房屋内有租客，其是与租客约好，按门铃后也是租客下楼接原告和其一起上楼的，租客是香港人。第二次看房时与租客进行过沟通，当时说租客想搬或者续租都可以，其他都没有多聊，租客是否知晓我方意图不敢肯定，没有向租客确定过租期。签合同时，被告称有租客，但是已经到期可以搬走了，其作为中介去查询了租赁信息但因租赁并未备案，所以在网签合同中租赁状况填写的是“否”。上下家的买卖合同已经进行了审税，在办贷款这个环节卡住了，因为贷款需要双方签字，但是被告没有提供资料也没有签字。其电话通知过被告，被告第一次说他没有时间在出差，后来又说要等一段时间。等了一段时间后，被告说家里意见不统一，并提出房子价格涨了，要求加价70万元。在被告提出要加价之后，买卖双方对于被告提出加价的事情也见过面，其有事没有在场但门店经理陈某在场。其另外补充，涉案房屋系被告在其公司挂牌出售，对于被告家庭情况其不清楚，被告妻子是否知情也不清楚，在与被告的几次接触过程中，被告妻子也没有出过面。后来被告电话中说家里人不同意了。证人陈某述称，夏某是业务员，其是经理。带看房屋其不在场，签订居间合同其在场，签买卖合同时其在外面接待客户，支付佣金时其在场。因夏某去培训了，故2016年3月23日晚上其和另一业务员接待买卖双方碰面。被告当时还带了一个人，具体是谁其不知道。原告杨冰不在场，原告李文荣到场并问被告什么情况，被告说要加钱，原告李文荣说可以加10万元左右，也就是打官司的钱。但被告提出加100万元，之后说最少加70万元。双方谈不下来就结束了，见面时间很短。其另补充，其不了解被告家庭情况，但在签居间合同时问过被告，被告说老婆知情也同意的。在居间合同时问过被告租赁情况，被告说已经到期，产调也显示没有租赁，因此合同上勾了否。经庭审质证，原、被告对上述两位证人的证言均没有异议。对于上述事实，由原告提供的涉案房屋的《房地产买卖居间协议》及《定金收据》、《上海市房地产买卖合同》及《协议书》、收款收据及汇款单、律师函及快递记录、房屋登记信息、2016年3月23日谈话录音、被告提供的涉案房屋的产权证及结婚证以及原、被告的当庭陈述为证，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的《婚前购房协议》系被告与其妻子之间的约定，不能对抗协议之外的第三人、被告提供的原租客向被告提出关于优先购买权的函件，因主张优先购买权也不能否定涉案买卖合同的效力，故该两份证据与本案没有关联，本院均不予采信。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告已按约履行了合同约定的140万元的付款义务，且因被告不配合至贷款银行办理相关手续，原告已改变其第二期房款支付方式为现金方式予以支付，并已将剩余房款230万元缴至本院，原告已履行了支付全部370万元房款的合同义务，原告现要求继续履行合同并要求被告履行协助过户及交房的义务，合法合理，本院应予支持。双方买卖合同约定，“被告未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行”，鉴于原、被告双方在《协议书》中确认被告出售涉案房屋净到手价格为370万元，故在被告迟延配合过户及交房的情况下，原告基于被告上述违约行为主张赔偿金，有合同依据，本院亦予以支持。且为避免讼累，本院对原告应支付被告的后续房款230万元在本案中一并作出处理。对于被告提出因作为房屋共有人的妻子不同意以合同约定价款出售房屋，涉案合同无效的抗辩意见，本院认为，经对被告提供证据进行审查，涉案房屋于2004年经被告购买并登记于被告名下，远早于被告与案外人陈某某结婚登记时间。从该产证登记及结婚登记时间来看，购买涉案房屋并非发生于夫妻关系存续期间，无法推定为夫妻共同财产。而被告提供的其与陈某某的《婚前购房协议》系被告与其妻子之间的约定，不能对抗协议之外的第三人，因此被告以此为理由主张合同无效，本院不予采信。对于被告提出承租人主张优先购买权也构成涉案合同无效的辩称意见，本院认为，根据《最高人民法院》第二十一条，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告此项辩称意见，依法无据，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告杨冰、李文荣与被告薛家军就位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》继续履行；二、被告薛家军于本判决生效之日起三日内将上述房屋交付给原告杨冰、李文荣，并协助原告杨冰、李文荣将上述房屋产权过户至原告杨冰、李文荣名下；三、被告薛家军于本判决生效之日起三日内向原告杨冰、李文荣支付以3,700,000元为本金，自2016年5月1日起按每日万分之五的标准计算至过户之日止的迟延履行赔偿金；四、原告杨冰、李文荣于本判决生效之日起三日内向被告薛家军支付剩余房款2,300,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,871.60元，财产保全费5,000元，两项合计43,871.60元，由被告薛家军负担(于本判决生效之日起三日内向原告杨冰、李文荣直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  董孟范人民陪审员  邓红霞二〇一七年九月二十八日书 记 员  张 辰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。