江西省石城县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0735民初834号原告迎宾花园业主委员会，住所地石城县琴江镇迎宾大道225号。负责人翁松根，该委员会主任。委托代理人董云州，江西保全律师事务所律师，一般授权代理。执业证号：13607201110511163。被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司，住所地石城县琴江镇迎宾大道。注册号：360735210002349。法定代表人黄光辉，该公司总经理。委托代理人张小平，石城县群江法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。执业证号：114011104109。原告迎宾花园业主委员会与被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司业主共有权纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用普通程序,于2017年8月12日进行了公开开庭审理。原告迎宾花园业主委员会主任翁松根及委托代理人董云州、被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司委托代理人张小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迎宾花园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、确认被告擅自改变原告小区一楼AC-A、AC-B、BC-A、BC-B安全通道用途构成侵权，要求被告对AC-A、AC-B、BC-A、BC-B安全通道停止侵权、排除妨害、恢复安全通道原状；2、确认被告擅自改变原告小区地下室的物业用房（值班室）用途构成侵权，要求被告返还地下室的物业用房（值班房）；3、案件受理费全部由被告负责。事实和理由：被告为石城县迎宾花园房地产项目的开发企业，按照原告小区规划建筑图纸设计，AC-A、AC-B、BC-A、BC-B是A栋和B栋楼房的四个安全通道。迎宾花园的房屋建成后被告将AC-A、AC-B、BC-A、BC-B四个安全通道和原告小区地下室的物业用房（值班室）擅自改变用途，将其砌墙和安装门窗后以房屋形式进行转让，给小区内业主生活带来了极大不便，且存在严重的安全隐患。原告为此曾多次与被告商谈，被告不但不理，反而叫原告起诉。原告曾向消防、城建等相关部门反映并要求处理，也均没有结果。现原告无奈，特将此案诉至法院，依据《民法通���》、《物权法》等相关法律规定，请依法支持原告的上述诉请。被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司辩称：被答辩人提出的诉讼请求没有事实和法律上的依据，依法不成立，应予驳回。1、被答辩人的诉讼主体不具有合法性。(1)被答辩人的成立没有经全体业主或半数以上的业主选举产生成立。(2)业主委员会主任翁松根不具有迎宾花园的业主资格，无权作为代表参加本案的诉讼。(3)本案诉讼未经过业主大会作出决定并经与会业主所持投票权二分之一以上通过和授权，完全是不具有业主资格的翁松根串通个别业主委员为了一己私利和涉私怨，利用其掌握业主委员会的公章之便，违反极大多数业主的意愿，滥用诉权提起的不当之诉。2、被答辩人不具有本案原告的诉讼主体资格。(1)根据我国《物权法》第70条之规定，业主对建筑物的共有部分才享有共同管��的权利。本案中被答辩人诉争的由答辩人缩建原设计应建的四个通道建筑面积和设施成本并未计入业主的公摊面积，不属于公有部分建筑，而是答辩人的专属所有权。(2)根据我国《物业管理条例》第15条之规定，被答辩人的权利能力各职责只限于在物业管理活动中代表和维护业主合法权益，根本无权干涉和主张答辩人在建筑施工过程中是否改变建筑施工图纸和违约的行为。(3)在售房前，答辩人就依法选聘了“赣州森泰物业管理公司”对所建业务进行了前期物业管理，并移交了建筑物竣工图、验收合格等资料。至今仍由该公司在进行物业管理，在被答辩人未进行业主大会解聘该公司的物业管理权和接管该公司移交物业和管理权的情况下，被答辩人又哪来的诉权。3、被答辩人诉称答辩人的侵权事实根本不存在，毫不可信。(1)答辩人所建“迎宾花园”原设计图纸上AC-A、AC-B、BC-A、BC-B四个通道因存在设计面积太宽，占用空间过大，浪费建筑资源等不合理问题，答辩人在建筑施工过程中就改变了该四个通道的面积，将缩减下来的空间调建为一间房屋，并为此承担了县建设行政主管部门245550元的行政处罚，最终通过了各个有关行政机关和部门的竣工验收合格检验。(2)根据合同约定，地下车库的所有权和物业权属答辩人所有，地下值班室同属地下车库不可分割的建筑物体，如何处分是答辩人的权利，何来的侵权事实。(3)上述缩减面积的四个通道完全符合建筑规范，早就通过了消防部分的合格竣工验收，根本不存在任何的安全隐患和影响业主的生活问题。被答辩人所谓的“给小区内业主生活带来了极大不便，且存在严重的安全隐患”，完全是其臆造而成的不实之词，毫无可信。经审理查明，石城县迎宾花园小区由被告江西省石城���隆辉房地产开发有限公司开发建设，按照该工程的的设计规划，迎宾花园南A栋一层及南B栋一层各有两个进入杂物间的通道，分别为AC-A、AC-B、BC-A、BC-B,同时地下室之前规划了地下车库出入口（左右两边为店铺），且在出入口旁边建造了值班室。2014年7月29日，石城县城乡规划建设局对该小区的施工单位作出行政处罚决定书,因石城县迎宾花园A、B栋不按照工程设计图纸施工而要求于2014年8月1日前改正违规行为并处以相应罚款。但目前,石城县迎宾花园小区A、B栋一层的四个通道已经全部被改造成了车库，而地下车库出入口旁边的值班室已经封锁。原告认为A、B栋一层四个通道及地下车库旁的值班室均属于业主共同所有，被告无权改变及占用，故向本院提起诉讼。以上事实有原告提交有关迎宾花园业主委员会成立的相关材料、石城县市场和质量监督管理局出具��企业信息、石城县房地产管理局证明、石城县城建局档案室出具的石城县迎宾花园小区涉案设计图纸、石城县城乡规划建设局作出的行政处罚决定书、罚款发票、原告提供的现场照片以及本院至现场核实的照片等予以证实。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主委员会对于损害业主合法权益的行为，有权代表业主向人民法院提起诉讼。本案的争议焦点为：1、原告的成立是否具有合法性，是否具备本案的诉讼主体资格？2、本案被告是否擅自占用、处分了业主的共有部分、改变了其使用功能？针对第一个争议焦点，原告提供有关业主委员会成立的材料，证明原告是通过合法程序所成立的，而被告认为原告程序不够完备，未向县房地产管理部门进行备案，作为业主委员会主任的翁松根并非迎宾花园小区业主，本案诉讼未经过业主大会决定。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。该条说明业主大会的设立及业主委员会的选举都是由业主决定的，地方政府有关部门只是指导和协助并未有决定权。虽然《物业管理条例》中规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，但并未规定如未备案，则业主委委员会成立无效。本案原告虽只向石城县琴江镇人民政府备案而未向房地产行政主管部门备案，但不能否认业主委员会成立的合法性。业主委员会主任翁松根虽然不是迎宾花园房屋登记的所有权人��但参照《江西省物业管理条例》的有关规定，房屋的所有权人为业主，业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住，经业主本人书面授权，享有业主的有关权利。翁松根通过石城县迎宾花园小区193名业主选举产生（总业主人数202人）成为迎宾花园业主委员会主任，应当视为石城县迎宾花园小区业主均认可翁松根享有业主的权利。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主委员会对任意弃置垃圾、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。故原告有权代表业主对侵害其合法权益的行为向人民法院提起诉讼。针对第二个争议焦点，原告向本院提交了被告的企业信息、石城县房地产管理局证明以及从石城县城建局档案室调取的迎宾花园小区涉���设计图纸及小区现在四个通道及地下车库值班室的现状照片，用以证明迎宾花园小区的开发企业为被告，同时证明被告擅自改变建筑设计，将四个通道和地下车库值班室改为商用房，侵犯了业主的共有权。被告庭审中确认图纸中规划的四个通道已由被告改建为车库，但提出该调整是在建筑施工过程中，并非交房之后，且该调整并未影响业主的生活和安全。被告认为地下车库值班室的所有权和物业权均属于被告所有，被告有权处置。本院认为，根据原告提供的由石城县城建局档案室调取的石城县迎宾花园小区涉案图纸可以看出该图纸属于竣工图纸，也就是在该工程竣工验收时是存在四个进入杂物间的通道，被告主张是在建设过程中就改变的，不予采信。关于地下车库值班室所有权问题，虽然被告与小区业主所签订的商品房买卖合同中约定了规划的地上、地下车位、��台属于被告所有，但并未包括值班室，同时该值班室也未在地下车位的面积范围内。根据本院现场勘察，目前该值班室已停止使用且安装了卷闸门被封锁。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及第十四条的规定，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等应当认为为业主的共有部分。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效的，人民法院应予支持。故原告主张确认被告擅自改变石城县迎宾花园小区A栋及B栋一层AC-A、AC-B、BC-A、BC-B通道用途构成侵权，被告应停止侵权、排除妨害、恢复通道原状及确认被告擅自改变石城县迎宾花园小区地下车库值班室用途构成侵权，要求被告返还地下车库值班室的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司擅自改变石城县迎宾花园小区A栋及B栋一楼AC-A、AC-B、BC-A、BC-B通道用途构成侵权，应于本判决生效之日起30日内恢复石城县迎宾花园小区A栋及B栋一层AC-A、AC-B、BC-A、BC-B通道的原状；二、被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司擅自改变石城县迎宾花园小区地下车库值班室用途构成侵权，应于本判决生效之日起30日内将石城县迎宾花园小区地下车库值班室返还给石城县迎宾花园小区业主所有及管理。案件受理费200元，由被告江西省石城县隆辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  黄斐斐审 判 员  陈 宾人民陪审员  钟春欣二〇一七年九月十四日书 记 员  温 洁