上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初58994号原告：路明，男，1958年4月6日生，住香港赤柱黄麻角道88号富豪海湾A29号。原告：胡蓉，女，1961年12月19日生，住香港赤柱黄麻角道88号富豪海湾A29号。上列两原告共同委托诉讼代理人：魏国俊，北京市中伦(上海)律师事务所。上列两原告共同委托诉讼代理人：夏英，北京市中伦(上海)律师事务所。被告：上海融仁房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张倩，总经理。委托诉讼代理人：杨斌，上海市锦天城律师事务所律师。被告：程迅波，男，1967年4月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：仇建忠，上海恒杰律师事务所律师。原告路明、胡蓉诉被告上海融仁房地产经纪有限公司(以下简称融仁公司)、被告程迅波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告路明、胡蓉的共同委托诉讼代理人魏国俊、夏英，被告融仁公司的委托诉讼代理人杨斌，被告程迅波的委托诉讼代理人仇建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路明、胡蓉向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告融仁公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2017年7月19日解除；2.被告程迅波立即搬离上海市浦东新区云山路XXX弄XXX号房屋，被告融仁公司承担连带责任；3.被告程迅波按照每月人民币(以下币种相同)5万元的标准支付自2017年7月20日起至被告程迅波实际搬离之日止的房屋占用费，被告融仁公司承担连带责任。事实和理由：两原告系上海市浦东新区云山路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2016年6月原告与被告融仁公司签订《上海市房屋租赁合同》，每月租金35,000元，按月支付，租期自2015年7月1日至2020年6月30日。根据该合同第10-1条的约定，原告有权解除《租赁合同》，且被告融仁公司自合同签订之初就始终知道房屋处于待售状态。2016年3月6日，被告融仁公司将系争房屋转租给被告程迅波，房屋由被告程迅波实际居住至今。2017年5月15日，案外人申某与原告签订了《房地产买卖居间协议》要求购买系争房屋并要求空房交付，不接受现有租赁。2017年5月18日，原告向被告融仁公司发送了《租赁合同终止函》，并给予2个月宽限期，通知被告融仁公司租赁合同于2017年7月19日解除，要求被告融仁公司于2017年7月20日返还系争房屋。2017年5月18日，被告融仁公司向原告提供其与被告程迅波的转租协议。2017年5月20日，被告融仁公司回复原告不同意解除租赁合同，并提出如果原告承担赔偿，愿意配合原告解除与被告程迅波的租赁合同，但是时间应该以被告程迅波的意思表示为准。同日被告融仁公司通知被告程迅波转租合同于2017年7月20日解除，要求被告程迅波腾退房屋。2016年6月16日，原告与案外人陆某某签订了《上海市房屋买卖合同》。2017年6月21日，原告再次向被告融仁公司发送《通知函》要求返还房屋。2017年6月22日，被告程迅波表示不同意解除转租合同，不同意返还房屋。故原告现依据租赁合同第10-1条的约定解除权要求解除原告和被告融仁公司的租赁合同，要求被告融仁公司返还房屋、实际占用人被告程迅波腾退房屋，并按照转租合同的标准计算占有使用费。被告融仁公司辩称，对于原房屋归属、租赁事实没有异议。原、被告签订租赁合同时，原告确实也有出售房屋的打算，故双方在10-1条做了合同提前解除的约定，但是合同实际履行过程中，原告对融仁公司将房屋转租的事实知情，因此原告无权在合同期限内解除合同，若要解除也必须以两被告转租合同解除作为前提。融仁公司一直在按期向原告给付租金，不需要另行给付原告房屋使用费。被告程迅波辩称，原告与被告程迅波之间没有合同关系，故被告程迅波不应成为本案被告。被告程迅波使用房屋是有合同依据的，依据两被告之间的租赁合同不存在可以解除合同的情形。被告程迅波和被告融仁公司之间的合同合法有效，且被告程迅波按时支付租金，没有任何违约行为，没有非法占用的情形。原告与被告融仁公司租赁合同10-1条约定是关于违约责任的约定，并非合同解除权的约定，原告无权据此解除租赁合同，故不同意原告全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：两原告为系争房屋的产权人。2015年6月两原告(甲方)与被告融仁公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于上海市浦东新区云山路XXX弄XXX号，建筑面积500.87平方米。甲方于2015年7月1日前交付房屋，租期自2015年7月1日至2020年6月30日每月租金35,000元，每月1日前支付。合同5-1条约定：交房交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，房屋保证金为2个月租金即7万元。合同7-1条约定：租赁期内甲方同意乙方转租。合同7-2条约定：甲方如需出售房屋，应提前2个月通知乙方，本租赁协议继续履行。合同10-1条约定：在租赁期内，甲方如出售该房屋，如买方接受本合同条款，本合同继续履行，甲方无赔偿责任。如买方不接受本合同导致本合同终止，甲方除退还乙方的保证金，甲方还应按下列公式予以赔偿：1)若出售发生在2015年7月1日至2016年6月30日之间，赔偿金额为14万元；2)若出售发生在2016年7月1日至2017年6月30日之间，赔偿金额为112,000元；3)若出售发生在2017年7月1日至2018年6月30日之间，赔偿金额为84,000元；4)若出售发生在2018年7月1日至2019年6月30日之间，赔偿金额为56,000元；5)若出售发生在2019年7月1日至2020年6月30日之间，赔偿金额为28,000元。乙方同意并确认以上为甲方唯一的赔偿责任。合同签订后，双方正常履行该租赁合同，被告融仁公司支付了租赁保证金7万元。2016年3月6日，被告融仁公司(甲方)与被告程迅波(乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，将系争房屋转租给被告程迅波。合同约定首月租金及保证金到账后，甲方于2016年4月1日前向乙方交付该房屋；房屋租赁期自2016年4月1日起至2021年3月31日止，其中2016年4月1日起至2018年3月31日为固定期，自2018年4月1日至2021年3月31日为活期。自2016年4月1日起至2018年3月31日月租金总计为5万元；自2018年4月1日起至2019年3月31日月租金总计为52,500元；自2019年4月1日起至2020年3月31日月租金总计为55,125元；自2020年4月1日起至2021年3月31日月租金总计为57,881.25元。该合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告融仁公司向被告程迅波交付房屋，双方正常履行合同，房屋由被告程迅波实际居住至今。2017年5月15日，案外人申某与两原告在德佑房地产经纪有限公司居间下签订了《房地产买卖居间协议》，该协议约定空房交付，并由两原告负责解除租约。2017年5月18日，两原告向被告融仁公司发送了《租赁合同终止函》，通知被告融仁公司租赁合同于2017年7月19日解除，并要求被告融仁公司于2017年7月20日返还系争房屋。2017年5月20日，被告融仁公司向原告发送《异议函》，表示不认可居间协议真实性，不同意原告单方解除租赁合同，并提出如果原告愿意承担相应赔偿，自愿配合原告解除其与被告程迅波的租赁合同，但是时间必须以被告程迅波的意愿及对抗行为而定。同日，被告融仁公司向被告程迅波发送《解除房屋租赁合同的函》，通知转租合同于2017年7月20日解除，要求被告程迅波于2017年7月20日前腾退房屋并愿意支付10万元赔偿金，如被告程迅波延迟交还，应当承担1.50倍租金标准的房屋占用费。同日，原告针对被告融仁公司的《异议函》再次回复要求收回房屋。2016年6月16日，两原告与案外人陆某某签订了《上海市房屋买卖合同》，约定将两原告将云山路XXX弄XXX号全幢房屋出售给案外人陆某某，房屋过户时间为2017年8月10日，交付时间为2017年12月31日。2017年6月20日，原告再次向被告融仁公司发送《通知函》再次要求于2017年7月20日前收回房屋。2017年6月22日，被告程迅波向被告融仁公司发送《通知函》并抄送两原告，表示不同意解除转租合同，也不同意腾退房屋。两原告在庭审中表示，如果两原告与被告融仁公司的租赁合同解除，同意退还被告融仁公司的租赁保证金7万元并同意支付偿被告融仁公司赔偿金84,000元。关于房屋租金给付情况，原告确认目前承租人融仁公司租金(使用费)已经给付至2017年9月30日。两被告一致确认目前次承租人程迅波租金(使用费)已经给付至2017年9月30日。本院认为，两原告与被告融仁公司就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案主要争议焦点为两原告是否有权依据其与融仁公司租赁合同第10-1条单方解除租赁合同。本院认为，两原告可以依据该条解除租赁合同，并且已经实际行使了解除权，双方租赁合同已经于2017年7月19日解除，理由如下：第一，租赁合同第3-1条将合同第八条和10-1条约定为“不能解除合同”的例外情形，从文义上看第10-1条确实为合同终止及终止后果的相关约定，而且被告融仁公司也承认该条约定的缘由是两原告出租房屋时确实同时有出售房屋的打算，可见不论从合同文义还是缔约背景，皆可认定合同第10-1条系关于合同解除的约定而不仅仅是违约责任的约定，即两原告可以出售房屋并在买方不接受租赁合同的情况下提前终止与融仁公司的租赁合同；第二，被告融仁公司辩称两原告知晓房屋转租相关情况故事实上放弃了按照合同第10-1条解除的权利，此意见缺乏事实证据，也没有合同及法律依据，本院不予采纳；第三，从两原告提交的房屋购买人出具的情况说明以及买卖合同的相关约定看，向两原告购买系争房屋的购房人确实不愿意接受本案租赁合同，故两原告得依据合同10-1条要求解除与融仁公司的租赁合同；第四，两原告已经将解除租赁合同的意思表示书面通知了承租人融仁公司，并且给予了融仁公司合理的准备时间。根据法律规定，合同解除后，因合同取得的财产应当返还，被告融仁公司应当将承租房屋归还给两原告，其对房屋的占有不再具有合法性。因被告程迅波对系争房屋的占有使用的权利来源于被告融仁公司，在融仁公司已经丧失占有使用系争房屋权利的情况下，程迅波对系争房屋的占有也不具有合法性，故应及时腾退房屋。两原告关于合同解除、两被告腾退归还房屋的诉讼请求具有事实及法律依据，依法予以支持。根据两原告与被告融仁公司的租赁合同约定，两原告因出售房屋而提前终止租赁合同的，应当退还保证金并赔偿融仁公司相应赔偿金，两原告对此亦予以认可，本院一并予以处理。被告融仁公司在合同解除后未及时归还房屋，理应承担逾期返还房屋期间的房屋使用费，两原告也可选择要求负有腾房义务的房屋实际使用人承担房屋使用费，但就本案而言，考虑到融仁公司已经实际缴付房租(使用费)至2017年9月底，直至本案判决时止尚不存在费用拖欠，而故对两原告要求两被告承担截至判决之日止房屋使用费的诉讼请求不予支持；本案判决之后至系争房屋实际返还期间的欠付房屋使用费问题，本案暂不予处理，两原告可待费用实际产生之后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告路明、胡蓉与被告上海融仁房地产经纪有限公司于2015年6月23日签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年7月19日解除；二、被告程迅波应于本判决生效之日起十五日搬离上海市浦东新区云山路XXX弄XXX号房屋，被告上海融仁房地产经纪有限公司应在被告程迅波搬离后立即将该房屋返还给原告路明、胡蓉；三、原告路明、胡蓉应于本判决生效之日起十五日内退还被告上海融仁房地产经纪有限公司租赁保证金7万元，并给付被告上海融仁房地产经纪有限公司赔偿金84,000元；四、驳回原告路明、胡蓉的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,130元，减半收取计565元，由原告路明、胡蓉共同负担525元，被告上海融仁房地产经纪有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 范 一二〇一七年九月十四日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。