苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初3835号原告倪国良，男，1970年6月26日生，住苏州市吴江区。原告王林娟，女，1980年2月22日生，住苏州市吴江区。以上两原告共同委托代理人周喻，江苏震宇震律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人周煜，江苏震宇震律师事务所律师。被告苏州金球地产有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇交通北路香江花园****。法定代表人沈建祥，总经理。委托代理人姚学中，苏州市吴江区震泽法律服务所法律工作者。第三人吴江经济技术开发区发展总公司，住所地苏州市吴江经济，住所地苏州市吴江经济技术开发区云梨路北侧 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人王净，总经理。委托代理人毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托代理人平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。第三人吴江市新和平物业有限公司，住所地苏州市吴江区松，住所地苏州市吴江区松陵镇仲英大道梅里公寓** id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人倪国良，总经理。委托代理人卓越，系公司员工。原告倪国良、王林娟与被告苏州金球地产有限公司（以下简称金球公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法由审判员张婧适用简易程序于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告倪国良、王林娟的共同委托代理人周煜，被告金球公司的委托代理人姚学中到庭参加诉讼。因案件审理需要，本案依法组成合议庭适用普通程序进行审理。审理过程中，本院依法追加吴江经济技术开发区发展总公司（以下简称开发区总公司）、吴江市新和平物业有限公司（以下简称新和平公司）为本案第三人参加诉讼。本院于2017年7月31日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告倪国良、王林娟的共同委托代理人周煜，被告金球公司的委托代理人姚学中，第三人开发区总公司的委托代理人平佳翱，第三人新和平公司的委托代理人卓越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪国良、王林娟诉称，至2016年3月31日，被告欠新和平公司物业费1202000元。因被告无钱支付物业费，所以在2016年4月14日，原、被告及新和平公司签订一份协议书。该协议书约定，被告将自己开发的位于吴江星宝花园的商品房xx幢xxxx室以1467456元的价格卖给原告，并一致同意该房款中的1202000元与被告欠新和平公司物业费1202000元相互抵扣，剩余房款265456元在签订商品房买卖合同前支付给甲方。协议签订后，被告交付了房产，同时原告对该房产进行了装修并入住。但是，被告一直未履行办理网签等过户手续。现请求：1、依法判令被告继续履行原、被告双方于2016年4月14日签订的协议书，即将本案所涉房产吴江星宝花园xx-xxxx室过户至原告名下；2、判令被告承担诉讼费用。被告金球公司辩称，原告提供的原、被告及新和平公司签订的协议书，只是三方预约约定了原告向被告购买协议书项下的房产，合同内容只约明了所购买的具体房号及付款方式而已，并没有实际签订商品房买卖合同，有关确定双方买卖关系是基于乙丙方支付了协议书项下全部涉案房款后签订商品房买卖合同并进行网签备案，而事后原告及乙方根本没有按此协议书履行支付房款的义务，也没有进一步与被告签订商品房买卖合同，所以原告诉请没有根据，请求依法驳回原告诉请。第三人开发区总公司陈述，本案所涉星宝花园xx幢xxxx室房屋的土地使用权因吴振宇诉金球公司、浙江万峰建设集团有限公司民间借贷纠纷案被绍兴市上虞区人民法院查封，案涉房屋的不动产初始登记尚未办理，故该房屋尚不具备办理不动产权登记的条件，故原告要求过户的诉讼请求没有法律依据。本案中，债务人金球公司与债权人新和平公司约定以债务人所有的星宝花园xx幢xxxx室房屋折价归债权人（债权人指定的原告）所有，用以清偿债务人结欠债权人的物业服务费。由此可知，原告与金球公司、新和平公司签署的《协议书》性质上属于以物抵债协议。根据《江苏省高级人民法院[2014]2号审判委员会会议纪要》的精神，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，应驳回其诉讼请求。开发区总公司与金球公司签订了合法、有效的商品房买卖合同，办理了网签备案手续，并且已经支付了全额购房款。另外，在开发区总公司与金球公司签订的协议书中，金球公司明确将其已取得预售证还未出售的案涉房屋出售给开发区总公司。故开发区总公司有理由怀疑金球公司与原告、新和平公司恶意串通损害开发区总公司的合法权益。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人新和平公司陈述，新和平公司认可原告的诉请。经审理查明，2016年4月14日，金球公司（甲方）、新和平公司（乙方）和倪国良、王林娟（丙方）签订《协议书》一份，约定，乙方为甲方吴江“星宝花园”小区物业管理公司，现乙、丙方双方向甲方提出要求购买由甲方开发的“星宝花园”商品房一套，具体购房面积、单价及付款方式，三方经过充分的协商，达成一致协议如下：一、上述商品房位于甲方开发的吴江“星宝花园”xx号楼xxxx室，面积为152.86平方米，单价为每平方米9600元，计总房款为1467456元，其中，甲乙丙三方同意该总房款中1202000元由甲方在乙方吴江“星宝花园”前期物业管理费中扣除，剩余房款265456元需乙方在签订《商品房买卖合同》前支付给甲方。二、乙方、丙方协商同意以上商品房购房合同的购房姓名倪国良、王林娟，身份证、，上述商品房在甲方解除抵押后，一个月之内，为丙方倪国良、王林娟进行网签备案。三、商品房的交房时间及其它相关条款，根据丙方与甲方签订的《商品房买卖合同》中约定为准。四、上述商品房总房款为1467456元，至2016年3月31日，甲方欠乙方关于“星宝花园”前期物业费1202000元，所以，乙方丙方应付给甲方总房款中的1202000元与甲方欠乙方的关于星宝花园前期物业费中相互抵扣1202000元，乙方在签订《商品房买卖合同》前支付剩余房款265456元给甲方。另查明，2016年5月24日，金球公司与开发区总公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2016013052），将其开发的星宝花园第xx幢x单元xxxx号房出售给开发区总公司，商品房总价款为1048620元。上述合同已办理网签备案手续。上述事实，有《协议书》、《商品房买卖合同》、本院调取的材料、庭审笔录等证据证实。本院认为，约定将来订立一定契约之契约系预约合同。本案中，原、被告与第三人新和平公司签订的《协议书》系三方关于签订《商品房买卖合同》的预约合同，《协议书》明确原、被告之间需要另行签订《商品房买卖合同》并办理网签，可见，《协议书》各方均明确该《协议书》并非《商品房买卖合同》，仅具有预约合同性质，无法产生《商品房买卖合同》的法律效力。同时，根据本案查明，《协议书》约定剩余房款265456元需新和平公司在签订《商品房买卖合同》前支付给金球公司，新和平公司并未支付上述款项。综上，原告要求被告将案涉房产过户至原告名下的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告倪国良、王林娟的诉讼请求。案件受理费18007元、诉讼保全费5000元，合计23007元，由原告倪国良、王林娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  张 婧人民陪审员  邱知行人民陪审员  郗战联二〇一七年九月七日书 记 员  郑 立