福建省三明市三元区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0403民初882号原告：三明市海鑫投资有限公司，住所地福建省三明市三元区长安路11号8幢。法定代表人：林永新，总经理。原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区长安路17号1幢一层。负责人：车建芳，总经理。以上二原告共同委托诉讼代理人：郑开林，福建明经律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：宋超，福建明经律师事务所实习律师。被告：范初明，男，1982年12月8日出生，汉族，住福建省三明市建宁县。原告三明市海鑫投资有限公司（以下简称海鑫公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司三明分公司（以下简称红星美凯龙三明分公司）与被告范初明租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海鑫公司、红星美凯龙三明分公司的共同委托诉讼代理人郑开林、宋超，被告范初明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海鑫公司、红星美凯龙三明分公司向本院提出诉讼请求：1、范初明支付所欠房屋租金和管理费12829元；2、范初明支付尚欠房屋租金和管理费的违约金（从2017年4月1日起至实际付款之日止，按每月2%计算）；3、范初明支付因客户投诉范初明的商铺而由海鑫公司、红星美凯龙三明分公司先行垫付的赔偿款2360元；4、范初明补交保证金10000元。事实和理由：2016年6月1日，范初明向海鑫公司、红星美凯龙三明分公司租赁位于红星美凯龙三明三元商场三楼C8032-1、C8033、C8035、C8036商场展位，并与海鑫公司、红星美凯龙三明分公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号0256950000712，包括通用条款和专用条款两部分），其中专用条款约定：经核算，该展位计租面积为234.90平方米。承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和物业管理费，并向红星美凯龙支付管理费，承租方应付的每一期租金为每月每平方米20元，管理费为每月每平方米20元…租金和管理费共计65772元（租金32886元、管理费32886元）。合同签订后，海鑫公司、红星美凯龙三明分公司将上述展位交付范初明使用，范初明实际租赁至2017年5月31日。目前，范初明已分六期支付给海鑫公司、红星美凯龙三明分公司租金及管理费共计52943元，尚欠12829元未付。2017年3月16日，海鑫公司、红星美凯龙三明分公司收到顾客吴文怀的投诉：2016年12月31日在范初明经营的意艾居商户购买家具产品并缴纳预付款9000元，但范初明未在合同约定时间内送货且至今未履行合同约定。海鑫公司、红星美凯龙三明分公司根据合同通用条款的约定给予顾客全额退款并先行赔付共计12360元，其中10000元已从范初明缴纳的保证金中扣除，剩余该2360赔付款由海鑫公司、红星美凯龙三明分公司垫付。2017年3月28日，海鑫公司、红星美凯龙三明分公司以书面律师函形式告知范初明支付剩余租金和管理费，并要求范初明积极处理客户投诉，但范初明至今未有任何答复也未补交保证金。海鑫公司、红星美凯龙三明分公司认为，范初明的行为已严重违反合同约定，依照合同约定，范初明应向海鑫公司、红星美凯龙三明分公司支付拖欠租金和管理费、违约金、保证金，故具状起诉，请求法院判如所请。范初明辩称，1、对海鑫公司、红星美凯龙三明分公司起诉的租金有异议，海鑫公司、红星美凯龙三明分公司于2017年3月25日对范初明所租用的展位进行停电，导致范初明无法继续经营，故要求租金减半收取。范初明的东西至今尚未搬离所租赁的展位，双方也没有办理交接手续；2、对违约金不予认可，海鑫公司、红星美凯龙有承诺给范初明五个月的优惠期，即一年的租金只按七个月计算。虽然双方在合同中有明确约定，租金及管理费应在签订合同时一次性交清，但是实际上海鑫公司、红星美凯龙三明分公司并未要求范初明在签订合同时一次性付清，而是口头约定一个季度缴纳一次；3、对垫付赔偿款没有意见，同意支付给海鑫公司、红星美凯龙三明分公司。本院经审理认定事实如下：1、2016年6月1日，海鑫公司作为出租方、红星美凯龙三明分公司作为管理方与范初明作为承租方签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》一份，主要约定：租赁给承租方的展位为红星美凯龙三明三元商场三楼C8032-1、C8033、C8035、C8036，位于三明市××区××路××楼；展位计租面积234.90平方米；承租方应于每一付款周期内向出租方支付租金和物业管理费，并向红星美凯龙支付管理费，租金、管理费单价均为每月每平方米20元，承租方应付的每一期租金及管理费均为32886元；租赁期和服务期限均自2016年6月1日至2017年6月30日，租金、物业管理费和管理费的起算时间均为2016年6月1日，付款周期均为一年，需在合同签订时一次性付清，方可享受红星美凯龙给予的租金优惠政策；质量保证金10000元；承租方在72小时未就顾客投诉提出合同解决方案的，红星美凯龙有权代表承租方与顾客达成和解方案，承租方应当无条件服从红星美凯龙作出的决定；承租方应当补偿红星美凯龙因履行对顾客的承诺而支付的一切费用；承租方违反合同约定延迟向顾客或红星美凯龙支付赔偿款、退货款、违约金或其他款项的，红星美凯龙有权使用履约保证金冲抵承租方应付款项，履约保证金金额不足的，红星美凯龙有权垫付后向承租方追偿；若承租方未按合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、物业管理费、管理费、履约保证金等），应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金等。合同签订当日，范初明向海鑫公司、红星美凯龙三明分公司支付质量保证金10000元，海鑫公司、红星美凯龙三明分公司将上述展位交付范初明使用。2、范初明分别于2016年6月23日、2016年7月19日、2016年8月17日、2017年1月16日向红星美凯龙三明分公司支付管理费8000元、10042.02元、8330.78元、6513.17元，合计32885.97元；于2016年8月20日、2016年12月7日、2017年1月16日向红星美凯龙三明分公司支付租金10127.2元、2000元、7929.83元，合计20057.03元。以上，范初明合计支付租金及管理费共计52943元。3、2016年12月31日，案外人吴文怀向范初明经营的意艾居商户购买价值12000元家具产品。2017年3月16日，因意艾居商户无故拖延送货时间近两个月，吴文怀向红星美凯龙三明分公司投诉。同日，红星美凯龙三明分公司向意艾居商户送达《告知函》，要求意艾居商户在2017年3月16日前与顾客就投诉的事宜达成一致解决方案，否则红星美凯龙三明分公司将按规定向顾客先行赔付。后范初明作为意艾居商户的负责人向吴文怀出具《红星美凯龙先行赔付商户确认单》一份，确认顾客吴文怀反映的情况属实，同意由红星美凯龙商场为顾客实施先行赔付的服务，并承诺在2017年3月16日前将先行赔付款支付给红星美凯龙。2017年3月16日，吴文怀在《红星美凯龙先行赔付服务登记表单》上签字，确认赔付方式为全额退款并赔付违约金，先行赔付金额为10000元。2017年3月27日，红星美凯龙三明分公司将赔付款10000元转入吴文怀银行账户。红星美凯龙三明分公司在庭审中陈述：另2000元是现金支付给吴文怀，360元是运费没有发票，以上红星美凯龙三明分公司共支出先行赔付款合计12360元。上述事实，有海鑫公司、红星美凯龙三明分公司提交的营业执照、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、收款收据、顾客投诉处理登记表、三明红星美凯龙收银单、《告知函》、《红星美凯龙先行赔付商户确认单》、《红星美凯龙先行赔付服务登记表单》、付款单、国内支付业务付款回单等证据与庭审笔录相印证，本院依法予以确认。本院认为，海鑫公司、红星美凯龙与范初明签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。范初明辩称海鑫公司、红星美凯龙三明分公司于2017年3月25日对范初明所租用的展位进行停电，导致范初明无法继续经营，双方曾口头约定租金按每季度缴纳，但未提供相应证据，不予采信。海鑫公司、红星美凯龙要求范初明按合同约定的优惠政策支付从2016年6月1日起至2017年5月31日止的尚欠租金及管理费12829元（租金32886元+管理费32886元-已付款52943元），有相应的事实和法律依据，予以支持。因范初明对海鑫公司、红星美凯龙三明分公司主张的先行垫付赔偿款2360元没有异议且同意支付，故予以确认。关于逾期支付租金和管理费的违约金，因海鑫公司、红星美凯龙三明分公司与范初明在《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》上明确约定，租金与管理费需在合同签订时一次性付清，方能享受租金优惠政策，且明确约定如范初明未按合同约定支付款项的，应当按未付款金额的每日千分之三支付逾期付款违约金，现海鑫公司、红星美凯龙三明分公司自愿从2017年4月1日起按月利率2%计算违约金，未超过双方当事人的约定，也未违反法律规定，予以支持。因双方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》租赁期限已届满，海鑫公司、红星美凯龙要求范初明补交保证金10000元，没有相应的事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、范初明应于本判决生效之日起十日内支付给三明市海鑫投资有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司三明分公司尚欠房屋租金和管理费12829元；二、范初明应于本判决生效之日起十日内支付给三明市海鑫投资有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司三明分公司尚欠房屋租金和管理费的违约金（以12829元为基数，从2017年4月1日计算至实际付款之日止，按月利率2%计算）；三、范初明应于本判决生效之日起十日内支付给三明市海鑫投资有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司三明分公司因客户投诉而支出的先行垫付赔偿款2360元；四、驳回三明市海鑫投资有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司三明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，减半收取221.50元，由三明市海鑫投资有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司三明分公司负担25元，由范初明负担196.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  傅瑞芳二〇一七年九月十五日书记员  颜楚君附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。申请执行提示：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。