北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8897号上诉人（原审被告）：刘晓银，男，1965年5月5日出生，北京城建天宁消防有限责任公司项目执行经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：雒鸿政，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李守琴，女，1961年12月3日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：薛冰，北京卓航律师事务所律师。委托诉讼代理人：雒鸿政，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹笠羊，男，1990年1月20日出生，中建投信托有限责任公司信托经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：崔全来，北京市华联律师事务所律师。原审第三人：北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。法定代表人：卢航，董事长。委托诉讼代理人：樊青岳，男，北京安信瑞德房地产经纪有限公司法务专员。上诉人刘晓银、李守琴因与被上诉人尹笠羊、原审第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（简称安信瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初4569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓银、李守琴上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回尹笠羊全部诉讼请求，诉讼费由尹笠羊承担。事实和理由：一审法院认定刘晓银、李守琴自行放弃了合同解除权，与事实不符，严重损害和剥夺了刘晓银、李守琴对合同的约定解除权和法定解除权；一审法院准许尹笠羊将付款方式由银行贷款变更为一次性支付，对刘晓银、李守琴极不公正；一审未判决尹笠羊支付违约金，属于明显错误；一审判决存在多处纰漏和瑕疵；一审程序存在一定程度的瑕疵。尹笠羊辩称，同意一审判决，不同意刘晓银、李守琴的上诉请求。安信瑞德公司辩称，同意一审判决，刘晓银、李守琴的上诉请求与其公司无关，服从法院判决。尹笠羊向一审法院起诉请求：1、判令刘晓银、李守琴办理北京市丰台区石榴庄南里701号房屋所有权转移登记，将该房屋所有权变更给尹笠羊并交付房屋；2、判令刘晓银、李守琴向尹笠羊支付逾期办理该房屋抵押登记注销手续违约金45150元；3、判令刘晓银、李守琴每日按照该房屋总价款的万分之五支付自2016年2月7日起至实际过户之日止的违约金；4、诉讼费由刘晓银、李守琴承担。一审法院认定事实：2015年11月28日，尹笠羊（买受人）与刘晓银（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，出卖人所售房屋坐落于北京市丰台区石榴庄南里701号房屋，该房屋成交价格为4515000元；关于抵押情况约定为：该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2015年12月15日前办理抵押注销手续；关于房屋的交付约定为：出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。关于违约责任约定为，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过10日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，尹笠羊（乙方、买受方）与刘晓银（甲方、出卖方）、安信瑞德公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。上述《补充协议》对于具体付款方式及期限约定为乙方于2015年11月28日向甲方支付购房定金5万元；乙方于房屋核验后向甲方支付第二笔购房定金5万元；乙方于甲方申请银行还款当日向甲方支付购房款220万元；乙方于过户当日向甲方支付购房款115000元；剩余房款人民币210万元乙方以贷款方式支付，乙方采取商业贷款申办抵押贷款。关于抵押登记注销约定为，甲方应于2015年12月15日办理该房屋的抵押登记注销手续。关于过户约定为，自乙方贷款申请获得银行（公积金管理中心），批准后10个工作日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。关于物业交割约定为，甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。关于违约责任约定为，双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方出现逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过7日的构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同。乙方出现上述根本违约情形的，应在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方有权继续收佣，已收取的不予退还。上述合同签订后，尹笠羊于2015年11月30日向刘晓银支付定金5万元，于2015年12月8日支付定金5万元，于2015年12月29日支付购房款50万元，2016年1月4日支付购房款170万元，2016年1月27日支付购房款11.5万元。刘晓银于2016年1月13日办理解除抵押登记手续。双方于2016年1月15日签署了《存量房屋买卖合同》并办理了网签手续。2016年1月26日，尹笠羊取得《个人二手住房按揭贷款承诺函》。2016年1月27日，双方办理过户手续时发生争议，以致形成本诉。一审庭审中，刘晓银提交其与安信瑞德公司工作人员周建强2015年11月30日的短信记录，安信瑞德公司工作人员李金刚2015年12月1日的短息记录。另提交其与尹笠羊的微信记录，该微信记录显示：刘晓银于2015年12月15日发微信称“11月30日我让房产经纪中介的小周小李他们说了几次……，他们说给你们这边说了……；可是贵在努力，凡事赶早不敢晚，此事赶前不敢托后；笠羊好，我这随时随地等你佳音喽……”；尹笠羊回复称“好的，您放心，我这边一定尽力去办”。2015年12月18日尹笠羊称“叔叔，20号之前可能批不下来了，我们会履行之前的承诺，我也去全力催办，您放心我一定赶早不赶晚”，“请您谅解，再给点时间！谢谢！”；刘晓银回复称“谢谢合作，但尽量在12月23日能否办妥；便可维持计划日程等等不受经济影响”。2016年12月23日尹笠羊称“叔叔我们月底付款，一次付清”；刘晓银回复“那我就等着收款了”。2015年12月31日尹笠羊称“今天估计到不了了叔叔，元旦回来后即刻支付”，“5号之前把剩余付清”；刘晓银回复称“2016年元月4日都不敢拖延啊！16年1月4日上午11点前工行金融街支行约定办理手续的喽！尹笠羊望你切切注重/重视啊？早就给你讲述过多少次了（赶早不敢晚）”，“行，叔叔这个人，就这么执着，善意归善意，底线要有的。前面说等你好消息，这说了一个月，天天都等你好消息。截止现在，还不能说等你好消息，等你马上去办，赶紧付款。尹笠羊，我们这儿，都有约定呢。不光我给你约定，我跟别人也有约定。不光你跟我违约，或者逾期，那我跟别人违约逾期，违约，怎么说呢。我这么大岁数，当然跟年龄大小没关系，年龄大与小都要有诚信，咱们以诚信为根本为宗旨，办事儿，作人，做事儿，也一样。好吧，等你通知”；尹笠羊称“其实合同里并没有牵扯到首付日期的事情，所以不存在违约事项，我只是本着我对您的承诺做事，请您理解”；刘晓银称“你要这么说，我就明白了，我还是希望你赶紧办”；尹笠羊称“当时确实说的是一个月左右啊，真的没有拖着您的意思”，“所以凑钱花了点时间”。2016年1月3日刘晓银称“笠羊，明天上午约一起10点到招商银行金融街支行办理及工商银行金融街支行的手续等等；上回我及我们一起也去过金融街。再次约定明天上午金融街一起见OK”。同时，提交其与安信瑞德公司工作人员李金刚于2015年12月29日的通话录音，在通话录音中，刘晓银称“你抓紧弄吧。31号之前他还能准备多少，尽量”；李金刚称“行行行”；刘晓银称“咱们也不是说不商量，尽量尽量尽量”；李金刚回复称“尽快弄这个事”。刘晓银提交上述证据以证明其要求安信瑞德公司通知尹笠羊争取在2015年12月20日前准备好首付款以办理解除抵押手续，并多次催促尹笠羊支付首付款。尹笠羊对于其与刘晓银的微信记录真实性认可，但不认可证明目的，对于刘晓银与安信瑞德公司工作人员的短信记录及通话录音真实性无法核实。李守琴认可上述证据。第三人安信瑞德公司认为双方的微信记录与我公司无关，刘晓银与我公司工作人员有过很多沟通，买卖双方直接进行了沟通。尹笠羊提交其与刘晓银的微信记录及《房屋买卖合同补充协议（合同）》照片，以证明刘晓银于2016年1月27日收到其支付的购房款115000元后出具上述《房屋买卖合同补充协议（合同）》，其表示不同意签署上述补充协议后，刘晓银拒绝配合办理过户手续。刘晓银、李守琴对于微信记录的真实性认可，但不认可证明目的，并认为双方对于该《房屋买卖合同补充协议（合同）》没有达成一致意见，该协议尚未发生法律效力，且对照片的真实性不予认可。安信瑞德公司认可《房屋买卖合同补充协议（合同）》照片的真实性，对于买卖双方的微信记录真实性无法核实。一审审理期间，尹笠羊明确表示放弃以贷款方式支付剩余购房款，而自愿采用一次性支付的方式将剩余购房款210万元支付给刘晓银，并向一审法院提供了210万元的存款证明书。另查，涉讼房屋现无抵押，尹笠羊于2016年3月28日向一审法院申请诉讼财产保全，一审法院作出民事裁定书对涉讼房屋进行了查封。一审法院认为，尹笠羊与刘晓银签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。尹笠羊与刘晓银签署的《补充协议》中约定，刘晓银应于2015年12月15日前办理抵押注销手续；尹笠羊于刘晓银申请银行还款当日向刘晓银付购房款220万元。依据现有证据及当事人陈述，尹笠羊支付购房款220万元后，刘晓银以尹笠羊支付的购房款偿还贷款以办理解除抵押登记手续。因尹笠羊迟至2016年1月4日才履行支付购房款220万元的义务，导致刘晓银无法于2015年12月15日前办理抵押注销手续，系尹笠羊违约。故尹笠羊要求刘晓银支付逾期办理房屋抵押登记注销手续违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。本案中，尹笠羊出现逾期支付购房款的行为后，按照双方合同约定，逾期付款7日，刘晓银有权解除合同，但刘晓银未提出解除合同，并给予尹笠羊一定的宽限期，收取尹笠羊后续支付的购房款，办理解除抵押登记手续等继续履行后续合同，这种行为应视为刘晓银放弃了解除权，选择了继续履行合同，后续刘晓银、李守琴再以尹笠羊未按照《补充协议》约定支付购房款为由要求解除合同，法院难以支持。尹笠羊在庭审中表示，为了继续履行合同，其愿意将付款方式由银行贷款变更为一次性支付，并不损害合同当事人利益，且有利于实现合同目的，法院对此应予准许。在此基础上，合同已具备继续履行的条件，在尹笠羊履行支付剩余购房款之义务后，刘晓银、李守琴应当依约履行协助办理房屋产权过户手续以及交付房屋的义务。故对尹笠羊要求刘晓银、李守琴继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助其办理房屋产权过户手续并交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。对尹笠羊主张的逾期过户违约金，考虑到合同履行过程中尹笠羊违约在先且尹笠羊未就实际损失提交相应证据证明等因素，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、刘晓银、李守琴于判决生效之日起十日内协助尹笠羊办理位于北京市丰台区石榴庄南里701号房屋所有权转移登记手续；二、尹笠羊于办理房屋所有权转移登记手续同时向刘晓银、李守琴支付剩余购房款二百一十万元；三、刘晓银、李守琴于判决生效之日起三十日内将北京市丰台区石榴庄南里701号房屋交付尹笠羊；四、驳回尹笠羊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。二审中，刘晓银、李守琴提交个人贷款结清证明，拟证明个人贷款结清推迟到2016年1月4日，尹笠羊支付了首付款后才使刘晓银办理了银行贷款的交纳手续。合同约定的申请付款日就是2015年12月1日，但对方直至2016年1月4日才支付合同约定的首付款。尹笠羊对该贷款结清证明的真实性无异议，但不认可证明目的，并认为不属于新证据。安信瑞德公司对该证据的真实性无异议，但认为与其公司无关，不发表质证意见。经询，刘晓银称在约定的办理解押日期已至而尹笠羊未给付220万元的情况下，一直催促尹笠羊给钱，但未谈到违约金问题，其于2016年1月6日才提出违约金问题。尹笠羊则称刘晓银于2016年1月27日才向其主张违约金。本院认为，刘晓银与尹笠羊就涉讼房屋所签房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自的义务。双方所签合同约定，刘晓银应于2015年12月15日前办理抵押注销手续，尹笠羊应于刘晓银申请银行还款当日向刘晓银支付购房款220万元。依据上述约定，刘晓银申请还贷时间及尹笠羊支付220万元房款的时间均应早于2015年12月15日。现刘晓银、李守琴以尹笠羊逾期支付上述220万元构成根本违约为由拒绝继续履行合同。但根据查明的事实，尹笠羊虽未在约定的解押日前支付购房款220万元，进而导致刘晓银未在约定的解押日前办理抵押注销手续，但双方之间的微信记录显示，双方就该笔款项的支付时间进行过多次沟通。尹笠羊在微信中先后表示过2015年12月底一次性付清、2016年元旦回来后即刻支付。刘晓银则先后回复过“那我就等着收款了。”“2016年元月4日都不敢拖延啊！16年1月4日上午11点前工行金融街支行约定办理手续的喽！……”。在双方上述沟通过程中，刘晓银并未对尹笠羊提出的2015年12月底、2016年元旦后等支付时间明确表示反对，亦未因尹笠羊提出的支付时间晚于合同约定的时间而要求解除合同或给付违约金。且刘晓银在2015年12月29日、2016年1月4日先后收取了尹笠羊给付的购房款共计220万元。故法院有理由相信刘晓银对于尹笠羊提出的前述支付时间系同意并接受的，现刘晓银以尹笠羊逾期支付首付款等为由拒绝履行合同依据不足。在尹笠羊同意一次性支付剩余购房款的情况下，一审法院对尹笠羊要求刘晓银、李守琴履行合同，协助办理涉讼房屋所有权转移登记手续并交付房屋的诉请予以支持，并无不当，本院予以维持。刘晓银、李守琴所持一审判决严重损害和剥夺了刘晓银、李守琴对合同的解除权及一审法院准许尹笠羊将付款方式由银行贷款变更为一次性支付对刘晓银、李守琴极不公正等上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，刘晓银、李守琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42920元，由刘晓银、李守琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 王金龙审判员 霍翠玲二〇一七年九月二十八日书记员 孙辰姝