新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2017)兵1202民初823号原告（反诉被告）：王忠山，男，1985年8月13日出生，汉族，住新疆哈密市。被告（反诉原告）：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密地区哈密市，统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：郭新英，新疆君始律师事务所律师，代理权限特别授权。原告（反诉被告）王忠山与被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王忠山、被告（反诉原告）春天公司的委托诉讼代理人郭新英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王忠山向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付应退房款42905元；2、被告承担自应付之日（2016年12月2日）起至起诉之日（2017年5月16日）的逾期违约金（按每日已付款的万分之三计算）16408.8元；3、自起诉之次日（2017年5月17日）起至实际支付之日的逾期违约金，按已付款的日万分之三计算；4、自应付之日（2016年12月2日）起至起诉之日（2017年5月16日）的赔偿金利息1039.07元（42905元×5.39%÷365天×164天）；5、自起诉之次日（2017年5月17日）起至实际支付之日的赔偿利息（按42905元为基数，同期银行贷款利率5.39%）；6、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2014年3月2日，原告购买了被告位于迎宾大道红星国际城二期15号楼二单元303号楼房一套。原告将房款333514元已交清，但被告未能按合同约定及时交房。因被告违约，2016年10月23日，原被告又签订了一份《红星国际城15#、16、交房补偿协议》，约定由被告给原告退还房款42905元，并约定如逾期不支付，则按已付房款的日万分之3支付违约金。现被告已违约，并给原告造成损失。原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求判令所请。被告（反诉原告）春天公司辩称，2013年3月原告王忠山从被告处购买房屋一套，房款333514元，约定的交房时间为2015年10月30日，但因被告逾期交房，致使大量购房者上访。原告方要求继续履行合同，因被告逾期交房，作为违约赔偿，被告同意在总房款上降价15%，合计50027元，扣除原告应交的大修基金7122元，被告应向原告退还42905元，故被告愿意退还房款42905元。对于原告的第二项至第五项诉讼请求属于重复计算，被告只欠原告42905元，被告已在总房款的基础上降价15%，因此逾期利息应以42905元为基数，并按银行同期利息计算，超过法律范围的诉讼请求被告不承担，且原告以333514元为基数，按照日万分之三计算违约金是不合理的，被告不认可，并因此提出反诉。被告春天公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、依法判决撤销原被告于2016年10月23日签订的《红星国际城15#、16#交房补偿协议》中逾期付款按照被告的已付款的每日万分之三承担违约责任的条款；2、依法判决反诉费用由被告承担。事实和理由：2014年3月，反诉被告王忠山从反诉原告春天公司处购买了位于哈密迎宾大道红星国际城一期15号楼2单元303号的房屋一套，因反诉被告春天公司逾期交房，双方在2016年10月23日签订《红星国际城15#、16#交房补偿协议》一份，约定春天公司给予反诉被告在原有房价的基础上下浮15%作为补偿，该补偿标准包含了被告签订的住宅反租标准，车位反租标准以及任何形式的补偿。经过计算在和大修基金折抵后春天公司应付退款为42905元。在协议中约定协议三十日内将退款打入反诉被告账户内，逾期未退，按照反诉原告已付款的每日万分之三作为违约金支付给反诉被告。反诉原告认为该交房补偿协议中约定的逾期未退按照已付款给被告支付违约金而且按照每日万分之三计算违约金属于严重的显失公平，现提出反诉，请求撤销该条款内容。原告（反诉被告）王忠山针对反诉原告春天公司的反诉请求辩称,合同中约定的30个工作日内给付退款，被告一直未付，对于被告的该反诉请求不予认可，且反诉费用反诉原告也不应承担。本院经审理认定事实如下：2014年3月2日，被告春天公司作为出卖人，原告王忠山作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的红星国际城小区15幢2单元303号房，建筑面积共101.74平方米，每平方米3278.1元，房款总金额为333514元。合同第六条付款方式及期限约定原告于合同签订之日起付清首付款133514元，剩余房款200000元通过银行贷款支付。合同第八条交付期限约定出卖人即被告应当在2015年10月30日前将符合约定验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条对被告逾期交房的违约责任作了相应的约定。该合同还对产权登记、保修责任等有关事项亦作了约定。合同签订后，原告王忠山按照约定向被告春天公司交清了全部房款，但被告却未在2015年10月30日前向原告交房。2016年10月23日，经原告王忠山与被告春天公司协商一致，双方又签订了一份《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，主要约定：由于被告春天公司延期交房，经双方协商，对原告进行房款补偿政策，即对原告所购买的房屋，在原成交价格的基础上下浮15%作为补偿款。原告房屋已付款333514元，应补偿房款50027元，抵扣原告应缴纳的大修基金7122元后，被告最后向原告应退房款为42905元。被告在该协议签订日起30个工作日内即2016年12月2日前将应退房款汇入原告指定账户。被告如逾期未退，按照原告已付房款的每日万分之三作为违约金支付给原告，原告15%的房款补偿依然享有。但上述交房补偿协议达成后，被告至今未向原告支付应退的房款42509元。原告现诉至本院，请求判令被告：1、依法判令被告支付应退房款42905元；2、被告承担自应付之日（2016年12月2日）起至起诉之日（2017年5月16日）的逾期违约金（按每日已付款的万分之三计算）16408.8元；3、自起诉之次日（2017年5月17日）起至实际支付之日的逾期违约金，按已付款的日万分之三计算；4、自应付之日（2016年12月2日）起至起诉之日（2017年5月16日）的赔偿金利息1039.07元（42905元×5.39%÷365天×164天）；5、自起诉之次日（2017年5月17日）起至实际支付之日的赔偿利息（按42905元为基数，同期银行贷款利率5.39%）；6、由被告承担本案诉讼费。在本案审理中，被告春天公司认为2016年10月23日其与原告王忠山签订的《红星国际城15#、16#交房补偿协议》中约定的按照原告王忠山已付房款的每日万分之三支付违约金属于严重显示公平，故向本院提起反诉，请求判令：1、依法判决撤销原被告于2016年10月23日签订的《红星国际城15#、16#交房补偿协议》中逾期付款按照被告的已付款的每日万分之三承担违约责任的条款；2、依法判决反诉费用由被告承担。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告王忠山与被告春天公司经协商一致，达成的《商品房买卖合同》、《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。对于原告王忠山要求被告春天公司退回房款42905元的请求，被告表示同意退还。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求判令被告按《红星国际城15#、16#交房补偿协议》约定的应付之日2016年12月2日至实际支付之日的违约金，以333514元为基数，按0.03%/日计算，其中截止到2017年7月16日为16408.8元的诉讼请求。被告春天公司辩称双方签订的交房补偿协议中约定的被告逾期未退按照原告已付款的每日万分之三作为违约金支付不公平，且在本案审理中被告春天公司向本院提起反诉，请求撤销补偿协议中逾期付款按照王忠山已付款的每日万分之三承担违约责任的条款，被告提出的反诉请求，其实质系被告认为上述违约金计算标准约定过高。本案中，原告主张的违约金，其实质系因被告未按双方签订的交房补偿协议中约定的时间向原告支付应退房款42905元，原告才要求被告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于涉案交房补偿协议中约定的违约金是否过高，应当依照上述规定并结合本案的实际进行判断。在本案中，被告向原告迟延交付房屋的违约责任，已通过双方协商后被告对原成交价格下浮15%后向原告退还房款扣除已退的剩余应退42905元作为补偿款的方式予以解决。但被告未按约定期限退还该42905元，给原告造成的实际损失是该42905元的资金被占用期间的利息损失。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，自逾期还款之日按年利率6%支付资金占用期间的利息。参照上述计算标准，原告42905元的资金自交房补偿协议签订日起30个工作日后即2016年12月3日至2017年5月16日资金被占用期间的利息损失为1172.74元（42905元×6%×164日/360日）。按照双方当事人在交房补偿协议中约定的计算方法计算的违约金则为按起诉前已付房款333514元×0.3‰/日×164日，原告主张的是16408.8元，已超过原告实际损失1172.74元的1399.18%。因此，双方当事人约定的逾期退款的违约金属于过分高于造成的损失的情形。因被告实际占用原告资金数额为42905元，故原告主张的被告应承担的违约金应自2016年12月3日开始计算至实际给付之日止，应以42905元为基数，按双方约定的日利率万分之三计算，其中，2016年12月3日至2017年5月16日期间的违约金为2110.93元（42905元×0.3‰/日×164日）。故对被告的反诉请求，因于法无据，本院不予支持，对原告的该项请求，合法部分，本院予以支持。对原告要求被告支付赔偿金利息（自应付之日2016年12月2日至实际支付之日止，以42905元为基数，按同期银行贷款利率5.39%计息），其中2016年12月2日至2017年5月16日的赔偿金利息为1039.07元（42905元×5.39%÷365天×164天）的诉讼请求，在本案中，关于该期间的逾期退款利息，因被告已按约定承担了相应的违约金，故不应再承担此段期间的利息。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告王忠山的各项诉讼请求、被告春天公司的反诉请求，对符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司向原告（反诉被告）王忠山退回房款42905元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司向原告（反诉被告）王忠山支付违约金（自2016年12月3日至2017年5月16日，违约金为2110.93元，2017年5月17日至实际给付之日止，以42905元为基数，按日利率万分之三计算），于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）王忠山的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取654元，由被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算.审判员  侯保生二〇一七年九月十九日书记员  李文静