福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初5200号原告（反诉被告）：陈佑男，1980年12月15日生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：徐丽珍、林苏，福建紫阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：余万辉男，1977年1月20日出生，汉族，住福建省尤溪县。委托诉讼代理人：周辉强，福建瀛榕律师事务所律师。原告（反诉被告）陈佑与被告（反诉原告）余万辉租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈佑的委托诉讼代理人徐丽珍、被告（反诉原告）余万辉的委托诉讼代理人周辉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈佑向本院提出诉讼请求：l.解除原告与被告于2013年12月20日签订的《房屋租赁合同》；2.原告没收被告的押金65206.35元；3.被告向���告支付租金共计79038元及滞纳金，滞纳金以79038为基数按日万分之五从2016年2月1日算至租金和滞纳金还清为止。事实和理由：2012年11月1日，原告将其所有的位于福州市仓山区金山大道金榕南路西侧与浦上大道北侧交叉处福州仓山万达广场×区××号楼××层办公楼共8间出租给被告，面积共计395.19平方米。约定，租赁期限为72个月，自2013年1月1日至2018年12月31日。第一年租金每平方米55元，即第一年每月租金为21735.45元，此后每年每平方米递增5元。原告于2012年11月1日将上述房屋交付给被告，并给予两个月的装修期，期间免收租金，被告也依约向原告支付了押金65206.35元。后双方于2013年12月20日正式签订书面《房屋租赁合同》，第十条约定：“乙方应按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，累计逾期支付房屋三次，逾期10天以上甲方有权解除���同，并收回房屋使用权，押金不予退还。”。其中被告拖欠原告2015年11月份、12月份租金各为25687.35元，2016年1月份的租金27663.3元，共计79038元。被告余万辉辩称，1、原告于2015年12月份就将讼争房屋强行收回，合同期限未届满，原告也未向被告催告租金，根据合同第十一条，解除合同条件不具备，原告也没有解除合同的行为，原告将房屋强行收回的行为是违约行为，该事实与原告诉请解除合同相互印证，原被告之间的合同并未解除，讼争房屋的使用权应当属于被告；2、原告于2015年12月份就将讼争房屋强行收回，在这种情况下原告主张12月份、1月份的租金是没有事实、法律依据的；3、11月份的租金被告于10月份已经支付，不存在拖欠租金的行为，因此违约的是原告，而非被告，原告的诉请均应当驳回，且应当承担违约��任。反诉原告余万辉向本院提出诉讼请求：1.被反诉人赔偿反诉人经营损失64512元（先主张二个月，其余部分另行主张）、装修损失60000元（先主张装修损失的50%，其余部分另行主张）、被非法侵占的财产损失58000元，主张赔偿的该三项损失合计为182512元（以上金额为暂估金额，具体金额以鉴定为准）；2.被反诉人向反诉人返还押金65206.35元；3.本案的诉讼费用由被反诉人承担。反诉的事实和理由：一、被反诉人已构成违约，应向反诉人承担违约责任。1、反诉人（乙方）与被反诉人（甲方）的代理人江瑜签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同期限到2018年12月31日止。合同履行到2015年11月份底时，被反诉人在反诉人不知情的情况下，私自将出租给反诉人的房屋上锁不让反诉人使用。事后反诉人与被反诉人协商处理这一事��，但被反诉人拒不理会并强行将反诉人在该出租房屋内的财产占为已有，被非法占有的财产中有电视机8台（单价2700元）、红木茶具2套（单价2000元）、屏风2件（单价2500元）、麻将桌2张（单价2500元）、床铺8张（单价1000元）、床上用品8套（单价1200元）、椅子和茶几8套（单价600元）共计58000元（本数额为暂估金额，具体以鉴定为准），并于2016年2月份将该房屋出租给案外人使用。被反诉人在合同存续期间的上述行为违反了合同的约定，故被反诉人构成了违约。2、被反诉人应向反诉人承担违约责任。被反诉人的违约行为不仅导致反诉人无法正常使用该出租房造成了巨额的经营损失（共8个房、每间168元/天、暂按客满率为80%，故每一个月的经营损失为168×8×30×80%=32256元，先行主张二个月为64512元，其余部分反诉人将另行主张），被反诉人还因非法侵占反诉人的财产给反诉人造成了财产损失，反诉人的装修损失（每间15000元，共8间，共计120000元，先行主张50%为60000元，其余部分另行主张）亦应由被反诉人赔偿。反诉人被非法侵占的财产价值为58000元（本数额为暂估金额，具体金额以鉴定为准）也应由被反诉人赔偿，以上损失为182512元。二、被反诉人的违约行为导致反诉人现己无法使用该出租房屋，故被反诉人应将押金65206.35元返还给反诉人。反诉被告陈佑辩称，反诉原告主张与事实不符，反诉被告没有对讼争房屋上锁，也没有非法占有讼争房屋内的财物，在2016年1月底物业公司通知反诉被告，反诉原告结欠20000余元物业费，在这种情况下反诉被告才查看了讼争房屋的现状，发现讼争房屋内空空如也，承租人也不知道去哪里了，也联系不上反诉原告，且合同未约定合同解除的情况下，出租���要赔偿承租方的装修损失，因此反诉原告的诉请没有事实、法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的租赁合同内容真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.原告对被告提交的租赁合同真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告提交的录音无法核实录音时间、对话人物的身份，且录音中的“江：这个房子是我的，法律上是我的，那个产权证就是我的”及“因为产权人是我，那里面的东西就是属于我的，因为你违约了，合同里面你可以打开看一下，你只要违约七天，你所有的东西都是属于我”等��容与讼争房屋的产权人为原告陈佑及讼争租赁合同中未约定违约七天物品不予返还的情况不符，故无法确认录音中谈论的系本案讼争房屋，本院对该录音不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于仓山区××街道××大道××福州××广场××区××＃楼办公产权登记为原告陈佑单独所有。2013年12月20日，原告陈佑的代理人案外人江瑜与被告余万辉签订《房屋租赁合同》，将上述房屋共计395.19平方米出租给被告，租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日，第一年月租金每平方米55元，此后每年每平方米递增5元。房屋租金支付方式为月付，公历每月10日前汇入江瑜的工商银行账户。自合同签订之日起两日内，被告应先付1个月房租21735.45元及第一年3个月押金65026.35元。被告应按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，累计逾期支付房租三次，逾期10天以上原告有权解除合同，并收回房屋使用权，押金不予退还。合同签订后，被告支付了押金65026.35元，并支付租金至2015年10月。原告于2016年2月收回房屋另行出租。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。案外人江瑜作为原告陈佑的代理人与被告余万辉签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律规定，合法有效。双方当事人应按合同约定诚实信用行使权利、履行义务。本院对本诉原告的诉讼请求分析如下：《中华人民共和国合同法���第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同约定，被告应于每月10日前支付租金，累计逾期支付租金3次，逾期10天以上原告有权解除合同。被告仅支付租金至2015年10月，故原告诉请解除房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同约定，被告应按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，现原告诉请被告支付2015年11月至2016年1月的租金79038元并按日万分之五的标准从2016年2月1日起计算实为违约金的滞纳金，本院予以支持。被告辩称其已支付房租至2015年11月，但未在本院指定的期限内提交支付租金的凭证，故本院对被告的抗辩不予采信。原告在合同尚未解除的情况下将讼争房屋另行出租，亦已构成了违约，故原告诉请没收押金65206.35元，违反了公平原则，本院不予支持。本院对反诉原告的诉讼请求分析如下：反诉原告主张反诉被告将讼争房屋上锁不让反诉原告使用，要求反诉被告赔偿经营损失及装修损失。本院认为，首先反诉原告未提交证据证明反诉被告将房屋上锁，其次反诉原告未按时支付租金的行为已构成先行违约，再次反诉原告未举证讼争房屋系作为宾馆经营使用及具体经营收入和装修费用。反诉原告主张反诉被告非法侵占财产，但未提交证据佐证，反诉原告应自行承担举证不能的责任，故反诉原告的前述诉请本院不予支持。关于反诉原告要求返还押金的主张，如本诉的分析，反诉被告在合同尚未解除的情况下将讼争房屋另行出租，亦已构成了违约，故对于反诉原告的该项诉请，本院予以支持。综上分析，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最���院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈佑的代理人江瑜与被告余万辉于2013年12月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告余万辉于本判决生效之日起十日内向原告陈佑支付租金79038元及违约金（按日万分之五的标准，从2016年2月1日计算至款项付清之日止）；三、反诉被告陈佑于本判决生效之日起十日内向反诉原告余万辉返还押金65026.35元；四、驳回反诉原告余万辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行���间的债务利息。本诉案件受理费14300元，由原告陈佑负担4766元，被告余万辉负担9534元。反诉案件受理费2508元，由反诉原告余万辉负担1254元，反诉被告陈佑负担1254元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴灵婧人民陪审员  陈贵容人民陪审员  秦 霖二〇一七年九月四日书 记 员  林彦琪