重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初9920号原告：重庆市速笔装饰工程有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道107号D幢1-3-4，统一社会信用代码915001137093590615。法定代表人：杨启友，执行董事。委托诉讼代理人：王定胜、费德琴，重庆盛全律师事务所律师。被告：重庆凯茂房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞秦家院290号1幢2-10，统一社会信用代码91500113054286112K。法定代表人：周伦，董事长。委托诉讼代理人：田敏、程琦，重庆凯茂房地产开发有限公司员工。原告重庆市速笔装饰工程有限公司（以下简称速笔公司）与被告重庆凯茂房地产开发有限公司（以下简称凯茂公司）装饰装修合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案，依法适用简易程序由审判员潘雪松独任审判。同年8月29日，被告凯茂公司提出管辖权异议，本案中止诉讼，直至11月7日本案恢复审理。2016年11月23日本院公开开庭审理了此案。同年11月30日，据最高人民法院《关于民事调解工作若干问题的规定》第四条第一款，本院准许本院准许原、被告申请和解二个月，期满后双方未达成和解协议。2017年3月6日，因本案案情复杂，不适用简易程序审理，本院裁定将案件转为普通程序，由审判员潘雪松任审判长、人民陪审员刘思碧、易如琴组成合议庭共同负责案件审判。因本案需以（2017）渝0113民初5989号案件的审理结果为依据，故于2017年4月24日中止审理，同年8月16日恢复审理及8月30日公开开庭审理了本案，原告速笔公司委托诉讼代理人王定胜、被告凯茂公司委托诉讼代理人田敏、程琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告速笔公司向本院提出诉讼请求：判令被告凯茂公司1、给付工程款180万元及逾期付款违约金805755.6元；2、原告对被告凯茂公司开发的重庆凯川紫依云售房中心室内外装饰工程中享有优先受偿权。事实与理由：原、被告于2013年4月15日签订《建筑装饰工程施工合同》（以下简称装饰合同），约定原告承建被告凯茂公司位于重庆凯川紫依云样板房四套及售房中心室内外装饰工程，暂定合同总价400万元。原告施工后，于2016年3月16日验收合格并结算工程造价492万元，扣除已付工程款及抵款金额，被告凯茂公司尚欠原告工程款180万元应支付。被告凯茂公司未按期支付工程款，应承担月息2%的违约金805755.6元（156万为基数自2013年6月23日-同年7月11日期间违约金18463.56元，以126万元为基数自2013年7月12日-同年9月8日违约金48052.6元，以106万为基数自2013年9月9日-同年11月21日违约金50800元，以81万为基数自2013年11月22日-2015年2月11日违约金237008.21元，以71万为基数自2015年2月12日-2015年5月4日违约金37814.79元，以180万为基数自2016年3月22日起至款付清止）。经原告多次催款未果，遂向法院诉请如上。被告凯茂公司辩称，原告速笔公司诉称属实，扣除被告已付款及以房抵债款，尚欠180万元（其中的质保金于2017年3月到期应归还）因被告经营困难现无力支付。另违约金的计算标准过高，请求法院依法调整。经审理查明，原告速笔公司与被告凯茂公司于2013年4月15日签订装饰合同，约定：乙方（原告速笔公司）承包甲方（被告凯茂公司）位于重庆市巴南区龙洲湾的凯川紫依云样板房（四套）及售房中心室内外装饰工程，工程暂定合同总价400万元元；整个工程竣工验收合格后7个工作日内，甲方应累计支付至已完工程产值的50%，甲方应于双方办理完毕本工程结算审核后5日内或收到乙方提交的结算报告后60日内支付本工程结算尾款；保修期一年，保修金为结算价3%，到期不计息一次性付清。甲方未按约定支付本工程结算款，每逾期一日，按欠付款金额的1%承担违约金。嗣后，原告速笔公司进场施工，于2013年6月15日竣工。因被告凯茂公司未按期付款，原告速笔公司遂于同年9月5日致函被告凯茂公司催款并请求对涉案工程价款享有优先受偿权。被告凯茂公司于2013年5月至2015年10月期间向原告速笔公司支付工程款195万元（2013年5月21日20万元、5月28日20万元、6月18日50万元、7月12日30万元、9月15日20万元、11月20日25万元，2015年2月10日10万元、10月19日10万元、10月30日10万元）、于2015年4月与原告签订抵房协议冲抵工程款117万元。涉案工程于2016年3月16日验收合格并结算工程造价492万元，被告凯茂公司尚欠原告速笔公司工程款180万元，原告速笔公司遂向本院诉请如上。另查明，2015年5月12日，原、被告及案外人余芷洁签订抵房协议，约定冲抵原告速笔公司工程款2126856元。于2017年8月16日，经本院（2017）渝0113民初5989号民事调解书（以下简称5989调解书）确认解除。样板房四套已拆除。上述事实，有各方当事人当庭陈述及提交如下证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以采信。原告速笔公司提交：建筑装饰工程施工合同、结算书、协议书、关于请求支付工程款的函，5989调解书；被告凯茂公司提交：抵房协议三份、付款凭证、抵房协议付款凭证、合同结算协议书。本院认为，原告速笔公司与被告凯茂公司签订的装饰合同系双方真实意思表示，未违背国家法律、法规的相关规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。截止原、被告结算之日，被告凯茂公司尚欠原告速笔公司工程款180万元。被告凯茂公司未按照约定于结算审核5日内即2016年3月21日支付工程余款180万元，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零九条、第一百一十四条第一款“当事人一方未支付价款或报酬的，对方可要求其支付价款或报酬”“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”规定，应承担向原告速笔公司支付工程款180万元及以此款为基数自2016年3月21日起的逾期付款违约金的责任。本案中，原、被告约定“每逾期一日，按欠付款金额的1%承担违约金”即月息30%已明显过高，违约方即被告凯茂公司主张调低违约金约定符合合同法第一百一十四条第二款：“约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”规定，鉴于被告凯茂公司迟延付款给原告速笔公司造成的实际损失无法认定，本院对原、被告约定违约金标准超过中国人民银行同期贷款基准利率的4倍的部分不予支持；合同法第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。涉案工程于2013年3月16日竣工，原告速笔公司已于竣工之日起六个月内向被告凯茂公司主张优先受偿权，因样板房被拆除已不能折价、拍卖，故原告速笔公司在凯川紫依云售房中心折价或拍卖范围内优先受偿的诉请，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、第二百八十六条之规定，判决如下：一、被告重庆凯茂房地产开发有限公司支付原告重庆市速笔装饰工程有限公司工程款180万元；二、被告重庆凯茂房地产开发有限公司按照中国人民银行同期贷款基准利率4倍支付180万元为基数自2016年3月29日至付清为止的违约金；三、原告重庆市速笔装饰工程有限公司对被告重庆凯茂房地产开发有限公司位于重庆巴南区龙洲湾龙德路77号凯川.紫依云售房中心折价或拍卖时因装饰装修工程而增加价值的180万元范围内享有优先受偿权；四、驳回原告重庆市速笔装饰工程有限公司其他诉讼请求。上述第一、二项限本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期第一项按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25440元，诉前保全费5000元，共计30440元，由被告重庆凯茂房地产开发有限公司负担（此款项已由原告重庆市速笔装饰工程有限公司自愿垫付，限被告重庆凯茂房地产开发有限公司于本判决生效后10日内径付原告重庆市速笔装饰工程有限公司）。本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  潘雪松人民陪审员  刘思碧人民陪审员  易如琴二〇一七年九月二十二日书 记 员  黄金驹