北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初26044号原告（反诉被告）：刘永利，男，1981年04月07日出生，北京大潮资本有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙雪，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海军，北京市中伦文德律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹聪，男，1966年06月10日出生，上海涌道知识产权代理有限公司总经理，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：戎进，上海天安涌道律师事务所律师。原告（反诉被告）刘永利（以下简称姓名）与被告（反诉原告）曹聪（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘永利的委托诉讼代理人张海军、孙雪，曹聪的委托诉讼代理人戎进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永利向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令曹聪返还已支付的购房定金50万元；3.判令曹聪支付前述定金自2017年3月5日至实际返还定金之日止，按中国��民银行同期贷款利率计算的利息；4.判令曹聪支付刘永利因办理房屋买卖事宜支出的交通费5000元、误工费40000元。事实和理由：2017年3月4日，我与曹聪签订《交易合同》及其附件（以下简称房屋买卖合同），约定我向曹聪购买位于北京市朝阳区广渠路28号207号楼2603号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积161.57平方米，总价款1670万元，定金为100万元。房屋买卖合同签订后，我依约在合同生效当日通过中介向被告微信转账支付了第一笔定金1万元，于2017年3月5日通过银行转账的方式支付了第二笔定金49万元，曹聪出具了收到购房定金50万元的收据。房屋买卖合同还约定，在房屋核验完成后1个工作日内我应支付第三笔定金50万元。2017年3月17日，北京市颁布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法[2017]3号，以下简称“317新政”），规定：“居民家��名下在本市己拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”我购买的涉案房屋属于此次国家政策调控的第二套非普通自住房之列。“317新政”颁布之前，由于我具有良好的资信状况，银行能够向我发放房屋买卖合同所约定贷款比例的贷款（约为涉案房屋总房价的56.3%）；但“317新政”颁布之后，由于该政策规定，银行放贷比例大幅度降低至20%，且我购买的涉案房屋系自住型改善性住房，属于“317新政”调控的第二套非普通自住房，首付款比例高达80%，远远超过双方签署房屋买卖合同时约定的贷款比例，由于此非归责于双方的原因，我无法继续履行房屋买卖合同，并及时向曹聪表示希望解除合同、收回定金。由于曹聪拒绝配��，为了妥善解决问题，我不得不多次请假亲自前往律所、中介机构等进行沟通，因此发生误工及交通费用损失。最终双方协商解约未果。2017年3月21日，我委托律师向曹聪致送《关于通知解除房屋买卖合同文件并要求返还己付50万元定金的律师函》，明确告知曹聪解除房屋买卖合同并要求返还已付50万元定金，要求停止房屋核验工作（不再对双方具有约束力）。对于律师函的送达，我除邮寄方式外，还通过手机彩信形式向曹聪告知律师函正文及邮寄信息，曹聪确认收到并回复。在此情况下，曹聪仍拒绝解除合同、返还定金，也拒绝同我协商解决。我认为，“317新政”系不可归责于双方的事由，因此导致合同不能履行，任何一方均有权要求解除合同并恢复原状，故诉至法院。曹聪辩称并反诉称，我同意解除房屋买卖合同，但解除合同的原因是刘永利违约在先��故应当承担相应的违约责任。按照房屋买卖合同的约定，3月21日存量房房源核验完成后，刘永利最迟应当在3月23日前将第三笔定金50万元支付给我，但其始终没有履行，故我反诉要求判令刘永利将剩余50万元定金支付给我，合计100万元定金不再退还。刘永利针对曹聪的反诉辩称，按照房屋买卖合同的约定，正常流程下，房屋核验完成后确实应该在3月23日支付第三笔定金50万元，但因为“317新政”的出台，导致涉案房屋首付款增加606万元，我可以获取的银行贷款减少606万元，因此当时我在客观上已经无法继续履行合同，这是不可归责于双方的事由直接导致合同事实上不能履行；而且在房屋核验表完成之前，我已经通过中介及与曹聪多次微信、短信联系表达了因不能履行合同而希望解除合同的想法，并在3月21日正式发送了律师函；加之3月23日我向法院提出了本���诉讼，故我方认为我没有违约，不同意曹聪的反诉请求。本院经审理认定事实如下：当事人双方对已付定金数额、房屋买卖合同的签订和履行情况、涉案房屋属于非普通住房没有争议的事实，本院予以确认。本案审理中，双方均同意解除房屋买卖合同，本院亦不持异议。就本案争议焦点即房屋买卖合同解除的原因，本院认定如下：根据双方签订的房屋买卖合同，购房总价款为1670万元，贷款支付部分为940万元，除应付定金100万元和物业保证金3万元外，剩余应当由刘永利自行筹集支付的购房款数额为627万元。刘永利提交的个人征信报告、刘永利与案外人余浩签订的出卖刘永利名下，住北京市朝阳区号房屋（以下简称2406房屋）的《房屋买卖合同》（合同载明的购房款支付方式为全款支付，无贷款）可以证明刘永利自行支付的627万元购房款主要来源���其出卖2406房屋所得购房款。而根据涉案房屋的性质、刘永利的住房及贷款情况，“317新政”实施后，刘永利应付首付款的比例最低为80%即1336万元，扣除定金、物业保证金后，刘永利还应支付1233万元，远高于原房屋买卖合同约定的627万元，根据本案查明的事实，刘永利并无支付上述1233万元首付款项的履约能力，房屋买卖合同事实上已无法履行。刘永利丧失履约能力系因“317新政”导致，并非双方当事人原因，故刘永利关于关于解除房屋买卖合同原因的主张应予采纳。本院认为，由于房屋新政的实施，刘永利不能按预期数额办理案件贷款，已经导致刘永利丧失履约能力，双方房屋买卖合同事实上已经不能履行，合同目的无法实现，刘永利现要求解除双方签订的房屋买卖合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的应当终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故刘永利已支付的50万元定金，曹聪应当予以返还。就刘永利主张的定金利息、交通费和误工费，刘永利未举证证明上述损失实际发生，本院不予支持。就曹聪的反诉请求，因涉案房屋买卖合同解除系因不可归责于双方当事人的原因所致，故本院对曹聪关于适用定金罚则的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘永利与被告（反诉原告）曹聪于二〇一七年三月四日签订的《交易合同》（合同编号2016JJ0038661）及其补充协议；二、被告（反诉原告）曹聪于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）刘永利定金五十万元；三、驳回原告（反诉被告）刘永利的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）曹聪的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费61000元，由原告（反诉被告）刘永利负担1000元（已交纳），由被告（反诉原告）曹聪负担60000元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4400元，由被告（反诉原告）曹聪负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 郝  卓二〇一七年九月二十日书记员 ���迪