广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终1835号上诉人（原审原告）：惠州市盈润房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水富华楼西区6幢504房。法定代表人：刘涛。委托诉讼代理人：何敏，广东鸿浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗秋妹，女，1988年7月8日出生，汉族，住址：江西省九江市修水县。原审第三人：惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行，住所地：惠州市惠阳区淡水中山二路61号。负责人：吕国新。上诉人惠州市盈润房地产开发有限公司因与被上诉人罗秋妹、原审第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初3297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人惠州市盈润房地产开发有限公司的委托代理人何敏到庭参加诉讼，被上诉人罗秋妹、原审第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见原告惠州市盈润房地产开发有限公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令确认解除原被告签订的合同编号为惠阳(2015)00004148的《商品房买卖合同》；2、解除原被告及第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》及保证合同；3、判令被告协助原告和第三人注销粤房地预登惠州字第1110090940号预购商品房预告登记及相应的预购商品房抵押权预告登记；4、判令被告向原告支付违约金67490.8元；5、判令被告返还原告代偿明付芝借款本金50000元及违约金11250元；6、由原告代被告向第三人履行清偿借款本息及违约金；7、被告承担律师代理费10000元；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2015年4月24日达成认购意向，由被告购买原告盈润国际花园3栋2单元12层05号房，建筑面积65.36平米，总价337454元。约定首付3.1成即105454元，余款23200元向第三人申请按揭。由于被告仅有5万余元首付款，经与案外人明付芝协商并经原告同意，由明付芝出借5万余给被告作为购房专款向原告交足首付款；据此，案外人明付芝与原被告签订《购房借款协议》，约定被告向明付芝借款5万元作为购房首期款，借款期限12个月，该款由明付芝代被告直接向原告支付，原告开具购房款收据给被告。被告共分四期等额偿还明付芝借款、每三个月为1期，每期还款金额12500元，若被告逾期还款则从逾期之日起以借款总金额千分之五按日向明付芝支付违约金直至还清之日止，若被告未清偿本金及违约金，则明付芝有权要求原告方拒绝交付上述房产给被告使用，有权要求原告不予办理被告购买物业的房地产权证，且被告不得以任何事实及理由向明付芝或原告主张法律责任，逾期超过45天的，明付芝有权解除本协议并要求被告偿还借款本金及违约金；同时，原告有权单方解除原被告签订的上述房产的《商品房买卖合同》，要求被告按合同总价的20%支付违约金，且原告单方有权将上述房产另行出售，并将应退被告的购房款直接清偿被告欠明付芝的债务，被告不得提任何异议。协议还约定若被告逾期还款致使明付芝或原告向法院提起诉讼引起的案件受理费、律师费、差旅费、评估费等均由被告负担。明付芝当日出借5万余并按约定交付给原告，被告当场开具借据，原告当日收足被告首付款105454元并开具收据给被告。2015年5月24日，原被告签订《商品房买卖合同》，余款232000元被告向第三人办理按揭借款并办理商品房抵押权预告登记。被告没有及时偿还借款已构成合同解除条件，原告也代被告清偿明付芝借款本金及违约金。原告为了维护自身合法权益提出以上述请。被告罗秋妹未答辩、未举证；其在答辩期间届满后提出管辖权异议申请。第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行未答辩、未举证。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2015年4月24日，案外人明付芝与原被告签订《购房借款协议》，约定：被告购买原告开发的盈润国际花园3栋2单元12层05号房，建筑面积65.36平米，总价337454元。被告因资金周转困难向明付芝借款5万元作为购房首期款，借款期限12个月（2015年4月24日起至2016年4月24日止），该款由明付芝代被告直接向原告支付，原告开具购房款收据给被告。被告共分四期等额偿还明付芝借款、每三个月为1期，每期还款金额12500元，若被告逾期还款则从逾期之日起以借款总金额千分之五按日向明付芝支付违约金直至还清之日止。协议第四条还约定：若被告未清偿本金及违约金，则明付芝有权要求原告方拒绝交付上述房产给被告使用，有权要求原告不予办理被告购买物业的房地产权证，且被告不得以任何事实及理由向明付芝或原告主张法律责任，逾期超过45天的，明付芝有权解除本协议并要求被告偿还借款本金及违约金；同时，原告有权单方解除原被告签订的上述房产的《商品房买卖合同》，要求被告按合同总价的20%支付违约金，且原告单方有权将上述房产另行出售，并将应退被告的购房款直接清偿被告欠明付芝的债务，被告不得提任何异议。协议第五条还约定若被告逾期还款致使明付芝或原告向法院提起诉讼引起的案件受理费、律师费、差旅费、评估费等均由被告负担。被告在协议书的下方签署了金额5万元的《借据》给明付芝。2015年5月24日，原被告签订编号为惠阳(2015)00004148的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的盈润国际花园3栋2单元12层05号房。被告首付105454元，余款232000元由被告向银行申请按揭。合同第七条第一款第二条约定被告如逾期付款超过60日后原告有权解除合同并按被告累计应付款1%向原告支付违约金。被告依约支付首期款105454元并与第三人惠州市农村商业银行股份有限公司惠阳支行签订《个人购房按揭贷款合同》按揭贷款232000元。原告确认被告已经付清付款。涉案房屋已办理预告登记。2015年12月9日，明付芝向原被告发出解除购房借款协议通知书，告知原被告解除上述《购房借款协议》，并要求被告偿还本金37500元及违约金11250元。原告于2015年12月14日向被告发出解除商品房买卖合同通知书，告知被告解除上述《商品房买卖合同》，并按合同约定要求被告支付违约金及偿还代付明付芝借款本金及违约金。原审法院判决理由和结果一审法院认为：原被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。被告已依约支付了全部房款，已完全履行合同义务。案外人明付芝与被告签订的《购房借款协议》是双方真实意思表示，协议涉及借贷条款不违反法律强制性规定，具有效性；但该协议第四条的约定违反了法律强制性规定，是无效条款，理由如下：该协议是借贷法律关系，合同相对方是明付芝与被告，原告虽然在协议中属于丙方，但其并没有涉及借贷行为的权利义务关系。协议的内容也应当就借款行为约定，但第四条却对之后签订的商品房买卖合同进行了不当的约定，该约定只令原告享受合同权利却没有承担合同义务，违反了合同权利义务对等的原则，如果原告已经代被告清偿明付芝的借款，也只是原告单方行为，协议并无约定原告有此义务，也没有证据证明被告向原告提出代偿借款的主张；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定“有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。该条款的约定在商品房买卖合同之前并损害了第三人惠州市农村商业银行股份有限公司惠阳支行的合法权益，因为第三人基于原被告在借款协议之后签订的商品房买卖合同，在事前未知晓借款协议第四条内容的前提下与被告签订按揭贷款合同并发放了购房贷款，事后第三人也没有认可该协议第四条，若解除原被告的商品房买卖合同，将导致第三人损失贷款。被告经合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，应以缺席论处；其在答辩期间届满后才提出本案管辖权异议，本院不作处理。综上所述，原告在被告没有违反商品房买卖合同约定的情形下，依案外人与被告签订的借款协议中的无效条款确认解除原被告签订的商品房买卖合同及原被告、第三人签订按揭贷款合同并要求被告支付违约金，证据不足、理由不成立，本院不予支持，予以驳回；原告诉请注销涉案房屋��抵押权预告登记没有事实及法律依据，本院不予支持、予以驳回；原告因此产生的律师费也不予支持，均予驳回。本案案由是商品房预售合同纠纷，原告诉请被告返还代偿案外人明付芝借款本金及违约金属于另一法律关系，本院不予支持原告该诉请，原告或案外人明付芝如可另循法律途径主张债权。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决驳回原告盈润房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3374元（原告实交1687元），由原告盈润房地产开发有限公司负担。当事人二审的意见上诉人上诉请求：1、改判确认解除上诉人与被上诉人签订的合同编号为惠阳(2015)00004148的《广东省商品房买卖合同》；2、改判解除上诉人、被上诉人及第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》及保证合同；3、判令改判被上诉人协助上诉人和第三人注销粤房地预登惠州字第1110090940号预购商品房预告登记及相应的预购商品房抵押权预告登记；4、改判被上诉人向上诉人支付违约金67490.8元；5、改判被上诉人返还上诉人代偿明付芝借款本金50000元及违约金11250元；6、改判由上诉人代被上诉人向第三人履行清偿借款本息及违约金；7、改判被上诉人承担律师代理费10000元；以上合计138740.8元。8、由被上诉人支付诉讼费用。主要事实和理由为：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。一审法院以《购房借款协议》第四条约定违反了法律强制性规定为由，认定该条款为无效条款，属认定事实不清。因为三方签订的《购房借款协议》属真实意思表示，不存在无效事由，没有违反法律强制性规定。二、《购房借款协议》并未损害第三人利益，不构成合同无效。一审法院在被上诉人、第三人均未举证、答辩、出庭应诉的情形下，仍然作出认定事实不清、适用法律错误的判决，有失公允，损害了上诉人的合法权益。二审中，双方当事人没有提交新证据，上诉人提出至一审起诉时，其已经为被上诉人垫付偿还了案外人明付芝五万元借款，但被上诉人全部款项均未偿还。本院查明的事实本院经审理查明的事实：一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院判决理由和结果本院经审理认为，本案焦点是上诉人是否能够依据案外人明付芝与被上诉人签订的《购房借款协议》第四条的约定主张解除其与被上诉人之间的《商品房买卖合同》、违约金及其代付的借款及违约金。关于本案焦点。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方真实���思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。被上诉人已依约支付了全部房款，已完全履行合同义务，上诉人亦应依约履行该合同义务。而被上诉人因向案外人明付芝借款50000元以支付部分购房款而未返还，系其与案外人明付芝发生的借款纠纷，属于另一法律关系，案外人明付芝可另循法律途径主张债权。上诉人主张能够依据案外人明付芝与被上诉人签订的《购房借款协议》第四条的约定主张解除其与被上诉人之间的《商品房买卖合同》及违约金依据不足，因为，案外人明付芝与被上诉人签订的《购房借款协议》之内容应当就案外人明付芝与被上诉人之间的借款行为约定，但第四条却对上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同进行了不当的约定，该约定只令上诉人享受合同权利却没有承担合同义务，违反了合同权利义务对等的原则，且该借款是否偿还与《商品房买卖合同》是否能够解除并无直接关联性，如果上诉人已经代被上诉人清偿案外人明付芝的借款，也只是上诉人单方行为，协议并无约定上诉人有此义务，也没有证据证明被上诉人向上诉人提出代偿借款的主张。因此，针对该借款的债权，无论是案外人明付芝还是上诉人均有合法途径可以得到救济，因此上诉人在被上诉人没有违反商品房买卖合同约定的情形下，依案外人与被上诉人签订的借款协议中的不当条款要求确认解除双方签订的商品房买卖合同及已经生效的上诉人与被上诉人、第三人签订的按揭贷款合同并要求被上诉人支付违约金，证据不足、理由不成立，原审法院不予支持，并无不当，本院予以维持；上诉人诉请注销涉案房屋的抵押权预告登记及律师费没有事实及法律依据原审法院不予支持，并无不当。本案案由是商品房预售合同纠纷，上诉人诉请被上���人返还代偿案外人明付芝借款本金及违约金属于另一法律关系，原审法院不予支持，指引上诉人及案外人明付芝可另循法律途径主张债权，符合法律规定，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律无误，本院予以维持。上诉人的上诉无理，其上诉请求本院予以驳回。被上诉人及第三人经合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，可缺席审理；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费3374元（上诉人已交），由上诉人盈润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱莉娜审 判 员 ＸＸ锋审 判 员 李旭兵二〇一七年九月六日法官助理 朱宇锋书 记 员 张婉婷附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。