安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1602民初3790号原告：季大暖，女，1973年5月12日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：王善利，安徽王善利律师事务所律师。执业证号：13416199110577611。被告：亳州市合创房地产开发有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区光明路西段。统一社会信用代码：9134160056498683XC。法定代表人：葛长征，该公司总经理。委托诉讼代理人：丰啸林，安徽谯城律师事务所律师。执业证号：13416201510319764。原告季大暖与被告亳州市合创房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季大暖的委托诉讼代理人王善利、被告亳州市合创房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丰啸林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季大暖向本院提出诉讼请求：1.要求继续履行合同；2.被告支付逾期交房违约金30765元（自2014年6月1日至2017年7月1日止，按总房款的日万分之一计算，2017年7月1日以后的违约金按此标准计算至合法交房）；3.被告依法给原告办理房屋产权证书，并支付违约金27元（按总房款的万分之一计算）;4.被告支付原告诉被告的仲裁费用1000元;5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的亳州市谯城区涡河北侧丰收路南端合创金色国际城小区商住楼的商品房一套。合同中对双方之间的权利义务进行了详细约定。原告按照合同的约定将总房款269026元全部如期支付给了被告，原告履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2014年6月1日前经验收合格并交付给原告使用，而被告至今也未合法交付。原告已向被告缴纳了办理房产证的费用，可是被告至今未按合同约定给原告办理房产权证，反而以各种理由欺骗原告，房产权证也一直没有办下来，后原告到房产部门去问原因，被告知亳州市谯城区涡河北侧丰收路南端合创金色国际城小区商住楼未经消防、人防、环保、规划验收，未取得相应验收合格证或许可文件（登记备案），依法不能交付使用，不能办理房产证，被告这种违反相关法律强制性规定的行为，导致至今原告不能合法入住房屋，也不能办理房产证，给原告造成严重经济损失。原告已就本案向亳州仲裁委员会申请仲裁，亳州仲裁委作出了（2016）亳仲裁字第212号裁决书，后被告诉至亳州市中级人民法院，申请撤销该仲裁裁决书，亳州市中级人民法院作出了（2017）皖16民特56号民事裁定书，裁定撤销亳州仲裁委员会（2016）亳仲裁字第212号裁决书。为维护原告的合法权益，特此起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告亳州市合创房地产开发有限公司辩称：一、原告请求被告支付逾期交房违约金之请求，已经超过法律规定的诉讼时效，请求依法予以驳回。依据《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。该法同时规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。即使原告认为被告存在逾期交房之行为，那么原告应当自实际接受房屋之日起就知道或应当知道被告存在逾期交房之行为，即自实际交房之日开始计算本案诉讼时效。原告实际取得房屋远超出本案诉讼时效两年（原告已在2014年之前取得房屋），故原告请求被告支付逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，依法应予驳回。二、被告已按照合同约定交付合格房屋，原告基于被告未交付房屋要求支付逾期交房违约金之请求与事实不符，被告不存在逾期交付房屋的事实。依据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一部分第六条：房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。结合本案，原告购买被告开发的合创金色名城小区房屋位于该小区1号楼,该楼现已经有关单位进行了竣工验收，经验收该楼完全合格，被告已按照合同约定的时间交付了申请人购买的上述房屋，并在《商品房买卖合同》约定的交付期限内委托物业公司实际办理了各项交房手续，且原告已实际接受并入住。上述事实均有相关验收报告及入住手续加以佐证。鉴于被告已按照合同约定的时间交付了原告购买的上述房屋，同时原告已实际接收该房屋。故原告要求被告支付逾期交房违约金并无法律及事实依据。三、原告已经接收房屋并实际入住，应视为对双方约定交付条件的变更。参照《合同法》第三十六条、三十七条的规定，合同双方主体对合同内容的实际履行行为以及合同向对方的接受履行行为应当视为对合同相关约定内容之变更。如此，不仅符合《合同法》第11条的规定，同时也能体现我国《合同法》“意思自治”的契约精神。结合本案，原告于合同约定的交付期限到期之日前已经实际接收房屋、实际入住并实际占有，其行为已经表明双方已经就合同约定的交付条件、交付时间进行了变更，因此，被告不存在逾期交房。另外，本案争议房屋（合创金色国际城小区）现早已达到交房条件，被告可随时交付房屋。因此，原告诉讼主张的逾期办理房屋产权登记之损失不存在，且无法律依据。四、参照《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一部分第五条：出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。被告已于原告一审诉讼前取得安徽省住房和城乡建设厅制“合创金色国际城小区1号楼”《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《竣工验收记录表》并加盖竣工验收部门印章，以证明被告在一审诉讼辩论终结前能够提供完整的《工程竣工验收报告》，综合上述法律之规定，对原告的诉讼请求不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）原告提交的证据4《通告》、证据6《整改通知书》具有真实性、合法性及与本案的关联性，且能够互相印证，对其证据效力予以认定。（二）被告提交的证据2《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《竣工验收记录表》不能证明原告购买的商住楼经综合验收合格，对其证据效力不予认定。证据3《“合创金色国际城小区”不动产权总证影印件》不具有证据形式的合法性，对其证据效力不予认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：原告季大暖、被告亳州市合创房地产开发有限公司于2012年6月7日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告季大暖购买被告开发的位于亳州市谯城区涡河北侧丰收路南端合创金色国际城1号楼2单元506室商品房一套，价款为269026元，交房时间为2014年5月31日前。合同签订后，原告季大暖按合同约定将总房款269026元全部如期支付给被告，并向被告交纳了办理房产权证的费用，亦于2014年5月31日实际接收房屋。但被告至今未按合同约定给原告办理房产权证。2016年7月5日，亳州市房地产管理局向合创金色国际城业主发出《通告》，告知“合创金色国际城”项目尚未通过综合验收，不具备交房条件。业主对于未达到交房条件的房屋可拒绝接收，对已接收的房屋，建议不要使用，待房屋验收合格后再行接收或使用。原告季大暖看到通告后，向亳州仲裁委员会申请仲裁。亳州仲裁委员会于2016年12月30日作出（2016）亳仲裁字第212号《裁决书》，裁决：一、申请人季大暖与被申请人亳州市合创房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：W201206050028）继续履行；二、被申请人亳州市合创房地产开发有限公司自本裁决生效之日起十日内支付逾期办证违约金26.9026元和逾期交房违约金（以申请人已付购房款269026元为基数，按每日万分之零点八的标准，自2014年6月1日起计算至本裁决作出之日止）。后被告不服，诉至安徽省亳州市中级人民法院，申请撤销该仲裁裁决书。安徽省亳州市中级人民法院于2017年5月16日作出（2017）皖16民特56号《民事裁定书》，以该仲裁裁决违反法定程序为由，裁定撤销该仲裁裁决。2017年8月16日，亳州市城乡规划局监察大队向被告发出《整改通知书》，告知其单位开发建设的金色国际城项目尚未申请规划综合验收。原告认为，被告的违约行为严重侵犯了其合法权益，故此起诉。本院认为，合法的买卖关系受法律保护。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的规定，合法有效。原告按约履行了给付房款义务，被告则应按约履行交付经综合验收合格的房屋并办理产权登记，否则构成根本违约。故对原告请求被告继续履行合同、支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告收取原告办理产权登记的费用，因其开发的房产未经综合验收合格，造成无法给原告办理产权登记，应按合同约定向原告支付0.01%的违约金。被告辩称原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，已经超过诉讼时效。经审查，被告销售的房屋未经综合验收合格，不具备交房条件，其违约的行为一直处于持续状态。且本案原告虽于2014年5月31日实际接收房屋，但直至2016年7月5日看到《通告》后才知道房屋未经综合验收合格。法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算，故对被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。因（2016）亳仲裁字第212号裁决书违反法定程序被安徽省亳州市中级人民法院裁定撤销，故对原告请求被告支付仲裁费用1000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、原告季大暖、被告亳州市合创房地产开发有限公司继续履行双方于2012年6月7日签订的《商品房买卖合同》。二、被告亳州市合创房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，支付原告季大暖逾期交房违约金30292元（违约金按已交付房价款269026元的每日万分之一，自2014年6月1日起计算至2017年6月30日，后续违约金自2017年7月1日起计算至交付经综合验收合格的房屋时止）。三、被告亳州市合创房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，协助原告季大暖办理坐落于亳州市谯城区涡河北侧丰收路南端合创金色国际城小区1号楼2单元506室商品房的房地产权属证书，并支付逾期办理房地产权属证书的违约金27元。四、驳回原告季大暖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费674元，减半收取337元，由被告亳州市合创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员 孙 勇二〇一七年九月二十二日书记员 陈俊伟