福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0825民初1884号原告：福建鹏鑫房地产开发有限公司，住所地连城县朋口镇朋口村阳光新村，统一社会信用代码91350825696643265X。法定代表人：吴剑华，董事长。委托诉讼代理人：江炜，男，福建鹏鑫房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李平，福建融成律师事务所律师。被告：龙岩市龙源物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区东城解放北路5号1栋503室，统一社会信用代码91350800689389895Y。法定代表人：黄木春，总经理。委托诉讼代理人：袁庆辉，福建路远律师事务所律师。原告福建鹏鑫房地产开发有限公司（以下简称鹏鑫公司）与被告龙岩市龙源物业管理有限公司（以下简称龙源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹏鑫公司委托诉讼代理人江炜、李平，被告龙源公司委托诉讼代理人袁庆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除鹏鑫公司与龙源公司于2010年7月28日签订的《鹏鑫花园前期物业委托服务合同》及与龙源公司于2013年7月25日签订的《物业管理补充协议》；2.判令龙源公司立即撤出鹏鑫花园小区；3.判令龙源公司向鹏鑫公司支付鹏鑫公司为其代垫电费、水费、电梯保养费、预支款合计256783.92元。事实和理由：2010年7月28日，鹏鑫公司与龙源公司签订《鹏鑫花园前期物业委托服务合同》一份，约定：龙源公司为鹏鑫公司开发的鹏鑫花园小区提供前期物业管理服务，服务期限自2010年7月28日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。同时，双方还约定了前期物业管理服务质量标准。龙源公司接管鹏鑫花园小区后，未能按合同约定提供合格的物业管理服务，多次被业主投诉。2016年2月，龙源公司擅自撤出小区8栋一11栋的物业管理。由于龙源公司的物业管理极度混乱，2017年2月16日，连城县住房和城乡规划建设局向被鹏鑫公司发出整改通知。但龙源公司至今仍未整改。鹏鑫公司认为，龙源公司提供的物业管理服务不符合协议约定，致使鹏鑫公司的合同目的不能实现，故鹏鑫公司有权要求解除双方签订的《鹏鑫花园前期物业委托服务合同》及《物业管理补充协议》。另鹏鑫花园小区的电费及水费由龙源公司代收代付，电梯维保费亦由龙源公司承担，但龙源公司未及时缴纳电费、水费及电梯维保费，为此，鹏鑫公司于2017年5月15日止为龙源公司代垫水费94728元，于2017年6月30日止代垫电梯维保费24640元，于2017年6月30日止代垫电费87414.96元。以上合计206782.96元，鹏鑫公司代垫的前述款项应由龙源公司支付。龙源公司于2012年3月28日向鹏鑫公司预支物业费50000元，该预支物业费应退还给鹏鑫公司。上述款项合计256782.96元，综上所述，龙源公司的行为已构成根本违约，为了维护鹏鑫公司的合法权益，请求贵院支持鹏鑫公司的诉讼请求。龙源公司辩称，鹏鑫公司要求解除合同及龙源公司撤出鹏鑫花园小区的诉请缺乏法律依据，鹏鑫公司罗列的费用大部分缺乏事实依据。鹏鑫公司提到的龙源公司多次被业主投诉、2016年2月擅自撤出小区是子虚乌有的，城乡规划局发的整改内容已经整改完毕。鹏鑫公司主张龙源公司提供物业服务不符合规定同样不符合事实。鹏鑫公司的诉请缺乏法律依据和事实依据，请法院驳回鹏鑫公司的诉请。本院经审理认定事实如下：鹏鑫公司是鹏鑫花园的开发商。2010年7月28日，鹏鑫公司与龙源公司签订《鹏鑫花园前期物业委托服务合同》，合同约定：鹏鑫公司选聘龙源公司对鹏鑫花园提供前期物业管理服务，本合同期限自2010年7月28日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第五条约定，龙源公司提供的前期物业管理服务应达到附件一约定的质量标准。合同第七条约定，物业服务费用根据《福建省物业服务收费管理办法》规定由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅:1元/月/平方米、多层住宅：0.5元/月/平方米、商业物业：1元/月/平方米。合同还对服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等内容进行了约定。2013年7月25日，鹏鑫公司与龙源公司签订《物业管理补充协议》，双方对空置物业费的收费标准和支付方式、前期物业管理服务质量标准、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，龙源公司入住鹏鑫花园提供物业管理服务。2017年2月16日，连城县住房和城乡规划建设局向龙源公司发出物业服务整改通知书，指出物业管理存在的问题并对此提出了整改要求。另查明，鹏鑫公司自2015年10月至2017年6月期间共代龙源公司支付鹏鑫花园小区物业水费94728元、物业电费87414.96元、电梯维保费24640元，合计206782.96元。还查明，2012年3月28日，鹏鑫公司向龙源公司转账支付50000元。双方争议的主要事实及本院认定情况。1、鹏鑫公司是否有权单方解除合同，要求龙源公司撤出鹏鑫花园小区？鹏鑫公司认为，龙源公司未能按合同约定提供合格的物业管理服务，且擅自撤出8栋-11栋楼的物业管理服务，经常拒不缴纳小区物业电费、水费、电梯维保费，以自己的行为表明不履行物业服务管理。龙源公司的服务未能达到合同约定的质量要求，因此，鹏鑫公司有权解除合同，要求龙源公司撤出鹏鑫花园小区。对于自己的主张，鹏鑫公司提供《鹏鑫花园前期物业委托服务合同》、《物业管理补充协议》、连城县住房和城乡规划建设局整改通知书、现场录像、照片、鹏鑫公司的通知、物业管理公告等证据予以证明。龙源公司认为，鹏鑫公司单方要求解除合同缺乏事实和法律依据。龙源公司已按合同约定提供物业服务，不存在主动撤出小区8栋-11栋楼物业服务的事实。龙源公司拖欠水费、电费、电梯维保费是由于鹏鑫公司没有及时支付空置物业费造成的，鹏鑫公司代缴小区电费、水费、电梯维保费的行为不能作为解除合同的依据。对于鹏鑫公司提供的《鹏鑫花园前期物业委托服务合同》、《物业管理补充协议》、连城县住房和城乡规划建设局整改通知书，龙源公司对真实性无异议，但认为不能证明鹏鑫公司的主张。前期物业委托服务合同不能证实龙源公司有多少人在鹏鑫花园服务。整改通知书只能证明公司内部管理存在不符合主管部门要求的问题，且也进行了整改。现场录像、照片、鹏鑫公司的通知、物业管理公告不具有真实性和合法性、关联性，不能证明鹏鑫公司的主张。本院认为，对于鹏鑫公司提供的证据，关于《鹏鑫花园前期物业委托服务合同》、《物业管理补充协议》，该两份证据证明是双方约定事项，不能证明违约事实的存在。连城县住房和城乡规划建设局整改通知书，列举了管理存在一些问题：如消控室无标识、规章制度未上墙、一些人员规定时间不在相关岗位等，只能说明其管理上存在暇疵，而且在主管部门发出通知后，龙源公司进行了整改，主管部门未再予相应处罚，说明其整改到位。现场录像、照片、鹏鑫公司的通知、物业管理公告是鹏鑫公司单方制作的，其完整性、关联性等不能认定，不能单独成为本案认定事实的依据，且内容也只能反映龙源公司服务存在一些暇疵，也不能成为鹏鑫公司主张龙源公司提供的物业服务不符合合同约定的依据。本院认为，龙源公司与鹏鑫公司签订的《鹏鑫花园前期物业委托服务合同》及《物业管理补充协议》约定合同自动终止的情形即业主委员会与物业管理企业签订合同生效时，目前该条件未成就，也无其他可以解除合同的法定事由，鹏鑫公司主张解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。2、鹏鑫公司2012年3月28日转账支付给龙源公司的50000元是预付的物业费，还是开办费？龙源公司是否应当返还鹏鑫公司?鹏鑫公司认为，这50000元是预付的物业费，不是开办费，龙源公司入驻鹏鑫花园小区的时候鹏鑫公司已经提供了物业管理用房及相关设施、设备，因此不存在开办费，且转账凭证上有体现是物业费。该预支的物业费龙源公司应当返还给鹏鑫公司。龙源公司认为，这50000元是双方物业服务合同第23条约定的入户之前的开办费，用于布置物业管理设备、用房等，而且这项费用的发生时间是在2012年，但双方在2015年就已经结算清楚，因此鹏鑫公司现在不能主张返还。本院认为，《鹏鑫花园前期物业委托服务合同》第二十三条约定：“鹏鑫公司应于龙源公司入驻管理之前按有关规定向龙源公司提供能够直接投入使用的物业管理用房及相关的办公设施、设备或鹏鑫公司直接补助相应费用给龙源公司开办（具体经双方协商）。”该约定是选择性条款，龙源公司不能证明鹏鑫公司未提供物业管理用房及相关办公设施，也未能证明双方经协商后确定的开办费用是多少，其主张是开办费并无依据。鹏鑫公司提供的转账凭证上“附加信息及用途”一栏有注明该笔费用是物业费，该转账发生虽然在2012年，但是龙源公司无证据证明该费用已经在结算中扣除，而在龙源公司起诉鹏鑫公司支付所欠物业费、空置费时，双方也未对此进行抵扣。因此，本院认定该笔费用属于鹏鑫公司预付的物业费，龙源公司应当返还。本院认为，鹏鑫公司与龙源公司签订的《鹏鑫花园前期物业委托服务合同》及《物业管理补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定为有效。双方当事人应按服务合同和补充协议的约定全面履行自己的义务。关于合同解除的问题，由于合同约定解除事由未成就且无法定解除合同的情形，鹏鑫公司主张解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。合同履行过程中，龙源公司未及时向有关部门缴纳鹏鑫花园小区物业水费、物业电费、电梯维保费，鹏鑫公司为维护小区居民正常生活，代龙源公司向有关部门垫付鹏鑫花园小区物业水费94728元、物业电费87414.96元、电梯维保费24640元，合计206782.96元，该三项费用均应当由物业管理部门向业主收取上交有关部门，现龙源公司未履行职责，鹏鑫公司代为支付，因此，鹏鑫公司要求龙源公司偿还代垫的水费、电费、电梯维保费合计206782.96元，依法有据，本院予以支持。关于鹏鑫公司2012年3月28日转账支付给龙源公司的50000元，该笔费用属于鹏鑫公司预付的物业费，龙源公司应当返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条、四十四条、四十五条规定，判决如下：一、龙岩市龙源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还福建鹏鑫房地产开发有限公司垫付的鹏鑫花园小区物业水费94728元、物业电费87414.96元、电梯维保费24640元，合计206782.96元；二、龙岩市龙源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还福建鹏鑫房地产开发有限公司预付物业费50000元；三、驳回福建鹏鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5151.76元（福建鹏鑫房地产开发有限公司已预交7791元），减半收取2575.88元，由福建鹏鑫房地产开发有限公司负担200元，龙岩市龙源物业管理有限公司负担2375.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 员  陈春生二〇一七年九月十一日法官 助理  黄小琴代理书记员  吴俊杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日。