北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9702号上诉人（原审被告）：王起华，男，1957年9月3日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董文，北京直方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵京，男，1983年2月25日出生，住北京市西城区。上诉人王起华因与被上诉人赵京确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初14115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王起华上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，上述判项判令的金额，其全部不应支付；诉讼费由赵京承担。事实和理由：一审法院在查明事实和认定损失方面均存在不妥之处，扩大了王起华的损失。王起华不认可赵京装修花费22.5万元，一个月的工期对应的装修成本显然过高，装修费以现金形式支付亦违背常理，且赵京在涉讼房屋被拆除之前共使用了7个月而非6个月，一审计算亦有误，扩大了其损失；赵京在一审中提交的证明其装修成本的三张发票已经被作为作废处理，说明工程价款没有实际支付，装修工程承包合同是虚构的；员工遣散费、空调安装费与涉讼房屋被拆除之间不存在因果关系，王起华亦不认可其实际发生金额，且一审判决对二者的计算标准不一致，扩大了王起华的损失。赵京辩称，同意一审判决，不同意王起华的上诉请求。赵京向一审法院起诉请求：1、判令赵京与王起华签署的房屋租赁合同无效；2、判令王起华返还赵京房租18万元、房屋风险抵押金4万元，转让费4.5万元；3、判令王起华赔偿赵京经济损失27.85万元（其中房屋装修损失22.5万元，员工遣散费6000元、锅碗瓢盆和桌椅2.25万元、空调安装费2.5万元）；4、案件受理费由王起华承担。一审法院认定事实：2016年9月5日，赵京（乙方）与作为甲方的王起华签署了《房屋租赁协议》，约定甲方将甲31号门脸房租赁乙方，期限为三年，即2016年9月6日至2018年10月31日，年租金为一十八万元整，付款形式为每半年一付，提前一个月交付下半年房租，即9万元整，另外一次性交付风险抵押金4万元整。合同到期履约如数退还，同时约定乙方使用甲方房屋不得擅自修改房屋结构，如必须修缮更改需和甲方商议，同意后再操作。合同执行期间，如遇到国家政策调整，按国家政策执行，遇有不可抗力的因素，如拆迁、地震等合同自动解除。当日，赵京向王起华缴纳了2016年3月6日至2016年9月5日的房屋租金90000元，转让费45000元、保证金40000元，共计17.5万元。王起华遂将涉讼房屋办理的个体工商户营业执照、税务登记证、组织机构代码证、食品经营许可证（以上证件负责人均为李枫柏）经营者名称为：北京市枫柏饭店）交付给赵京。2016年9月5日，赵京、王起华双方达成如下协议：“如乙方赵京在承租过程中（北京鑫紫薇园林绿化工程有限公司）如不让经营，一切由甲方王起华承担。甲方无偿提供乙方餐饮服务许可证等有关证照。乙方：赵京、甲方王起华。”2017年3月1日，赵京向王起华支付了2017年3月6日至9月6日的房租90000元。2017年3月3日，白纸坊街道环境整治办公室给涉讼房屋所在地区发出《致居民的一封信》，内容如下：“尊敬的商户、居民朋友们：你们好！为贯彻ＸＸＸ总书记视察北京时的重要讲话精神，落实京津冀协同发展规划纲要，做好中心城区重点区域非首都核心功能产业疏解，按照北京市十三五规划纲要“依法治理擅自开墙打洞”的要求及市、区政府统一部署，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《住宅室内装饰装修办法》、《北京市房屋建筑使用安全办法》和《北京市禁止违法建设若干规定》等相关法律法规，从2016年8月开始，白纸坊街道环境整治办公室对辖区内街巷沿线“居改商”、“窗改门”、“阳台改门”、“开墙打洞”和私搭乱建等违法问题开展了综合整治。通过整治，消除了房屋承重和消防安全隐患，优化了地区居民生活环境，得到了居民拥护和好评。“开墙打洞”综合整治工作拟于2017年4月30日前完成。分为宣传动员、商户自行纠正违规广告牌匾、灯箱广告及自行超出私搭乱建等违法建筑，集中整治——恢复原楼体结构、修缮绿地基础设施三个工作步骤……要求涉及以上情形的产权人、承租人和经营者，先期自行整改，自行拆除占用绿地、甬道、雨水沟、楼道门等公共空间私搭乱建或以依附其外接的违法建设。届时将按照政府统一安排开展集中整治，恢复原楼梯、阳台、绿地、院墙。对拒绝配合实施楼体复原工程的商户及业主，街道将联合公安、工商、城管等部门进行联合执法，强制复原楼体。请您及时处理好房屋租赁关系，并清理阳台外、外接区域内拆改墙体附近的物品和空调外机等设备及各类私接管线。凡不清理、拆除、或不进行自行整改拆除的，后果和责任由商户和业主自负，对妨碍联合执法、阻挠楼体复原施工的行为，将由公安机关追究其法律责任。白纸坊街道环境整治办公室2017年3月3日。”2017年3月29日，白纸坊街道环境整治办公室向赵京经营的“尹福轩烤肉”送达了《权利义务告知书》，内容如下：“尹福轩烤肉：你（单位）在西城区崇效胡同东口路北建设的用于经营餐饮的房屋，未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划文件，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，属于违法建设。依据《中华人民共和国行政处罚法》第三十二条规定，你（单位）享有陈述和申辩的权利，请你在本告知书发布之日起2日（含今日）内，携带本人身份证明文件、相关审批文件等材料到白纸坊环境整治办公室接受调查。（相对人是法人或者其他组织的，接受调查时请携带营业执照复印件或组织机构代码复印件、法定代表人或者负责人身份证明（身份证）等证明材料接受调查。）逾期未按要求提供相关材料进行陈述、申辩的，将依据《中华人民共和国城乡规划法》相关的规定，对违章搭建的违法建设及构筑物予以拆除。2017年3月31日，涉讼房屋被政府多部门联合拆除。现赵京持诉称事实及理由将王起华起诉至一审法院，要求确认上述合同无效，判令王起华返还赵京房租18万元、房屋风险抵押金4万元，转让费4.5万元；赔偿赵京经济损失27.85万元（其中房屋装修损失22.5万元，员工遣散费6000元、锅碗瓢盆和桌椅2.25万元、空调安装费2.5万元）并承担案件受理费。王起华承认赵京所述的全部事实，但强调自己并不存在任何过错，同意在扣除已使用半年租金即9万元的基础上，退还赵京剩余租金7.5万元以及风险抵押金4万元，其他不同意赔付，理由是收取的转让费是针对店铺内的设备，因此赵京如果要求退还转让费，则应将店铺内的所有设备退还给王起华。装修损失不同意给付，因为赵京装修前并未告知王起华，王起华也并未同意赵京进行装修，因此，王起华无法预知赵京的装修成本。赵京同意王起华有关退还赵京剩余租金7.5万元以及风险抵押金4万元的意见，但对于其他费用双方各持己见。一审审理中，赵京针对其主张，提交了如下证据：1、房屋租赁协议；2、收据；3、账号信息单；4、消防监督检查记录；5、个体工商户营业执照（经营者姓名为李枫柏、税务登记证（负责人李枫柏）；6、食品许可证；7、告知书；8、融联伟业担保服务合同及抵押房屋产权证，委托方：赵京，受托方：融联伟业投资（北京）有限公司，证明赵京于2016年1月14日委托后者为赵京所有的位于北京市西城区8、9号院13、15、17、8号楼1303号房屋抵押申请50万元贷款，期限为60个月，9、北京占江利胜机电设备有限公司（乙方）与赵京签署的《尹福轩灸子烤肉店装修工程承包合同》，合同约定乙方为尹福轩灸子烤肉装潢施工，地点位于北京市西城区甲31号尹福轩灸子烤肉店，工程面积：建筑面积约120平方米，营业面积90平方米。承包方式：包人工包材料，工程总价款为22.5万元。工期自2016年9月10日开工至2016年10月15日竣工。合同生效后5个工作日内，甲方向乙方支付合同总价款的50%即人民币11.25万元，工程竣工验收后，甲方向乙方支付合同总价款的50%即人民币11.25万元。以上款项均以现金形式结算。10、北京占江利胜机电设备有限公司出具的收据2张，（2016年9月18日收据为今收到尹福轩灸子烤肉工程款112500元和2016年10月19日，收据为今收到尹福轩灸子烤肉工程款112500元）、发票3张，金额分别为10万元、10万元、2.5万元；11、北京占江利胜机电设备有限公司施工员曲某出庭作证证明如下事实：①、北京占江利胜机电设备有限公司为赵京所在饭馆进行装修，面积约120平方米，2016年9月中旬进场，做了24万多的工程预算，赵京嫌贵，最后结算22.5万元，于2016年10月中旬完工。用工情况为瓦工两个小工，水、电工各一个工人，弱电和防水各一人。都是现金支付的，但没有签收手续，装修材料大多是外购的，以现金结算的，开了四张收据，并当庭确认赵京提交的装修工程承包合同、收据、发票、图纸和报价单均为该公司出具的。曲某同时证明施工队进场时，涉讼房屋内有一个小的玻璃吧台、凳子一两把，其他设备未见到。12、装修图纸；13、装修前后现场照片；14、北京占江利胜机电设备有限公司营业执照；15、尹福轩灸子烤肉餐厅装饰工程报价表、16、赵京与毛伟签署的用工协议、毛伟身份证复印件以及支付员工遣散费《证明》：“因尹福轩灸子烤肉店被拆除不能与毛伟继续履行劳动用工关系，终止用工协议。根据双方协商，赵京一次性补偿六千元，人民币6000元整作为遣散补偿，今后一切事宜与本人无关，特此证明。双方签字生效：赵京、毛伟今收到赵京人民币6000元整，收款人毛伟。日期2017年3月30日”。17、北京君喜盛欣厨房设备有限公司发货单，证明赵京出卖厨具的花费；18、旭阳升物流托运单，证明赵京购买桌椅30件，支出运费1200元；19、华沣家具送货单，送货单位：赵京，品种为1.4×80方桌开孔（35直径）10张、方弯凳40张，计划30号前到达，北京市西城区白纸坊街道白广路西里旁崇效胡同内，合计金额为10.9万元。20、空调购销安装合同，甲方：尹福轩灸子烤肉店，乙方：北京占江利胜机电设备有限公司，施工地点：北京市西城区甲31号尹福轩灸子烤肉店，产品名称：美的室外机（MDVHV120W1台单价12500元，美的室内机（J71T2）3台，单价3000元，安装调试附件材料3500元，合计金额为25万元。王起华对证据1——7真实性表示认可，认为证据8不具有关联性。对证据9、10、11、12、13、14、15不予认可，理由是装修应为进货单和人工费支出凭证等原始凭证作为依据，而不能依据施工单位出具的发票认定造价。对于证人曲某的证言亦不予认可，认为证人所说的4次结算与赵京提交的两张收据不对应。对于证据16至19真实性和关联性均不予认可。王起华提交了如下证据：1、临时建设工程规划许可证，证明涉讼房屋建设单位是原宣武区园林局的，已经报批，期限为1998年10月3日至2000年10月30日，此后一直用于经营，上述期限届满后，虽没有继续报批。但一直被作为经营用房之用直至2017年3月31日被拆除之前，政府有关部门从未对此采取过任何处罚措施。2、个体工商户营业执照（经营者姓名王起华）、食品经营许可证、加盖有北京市工商行政管理局市场主体查询专用章的经营场地使用证明（记载有如下内容：“场地所有者姓名（单位）北京亚林旅游公司，经营场所地址：甲31号。本产权归北京亚林旅游公司所有，同意将224㎡以租赁方式提供给王起华使用期限为10年。98年11月1日至2008年10月31日”），证明如下事项：①、北京亚林旅游公司将包括涉讼房屋在内的面积224平方米的房屋出租给王起华，租期自1998年11月1日至2008年10月31日；②王起华于2001年4月用此房办理了个体工商户营业执照，工商行政管理机关对涉讼房屋可用于经营的事实以合法营业执照的方式予以确认；③、涉讼房屋虽然已经过了临时建筑期限，但仍在正常使用。3、王起华（乙方）与北京鑫紫薇园林绿化工程有限公司（甲方）签署的租赁合同（约定乙方承租甲方位于白广路的31号房屋，面积220余平米。租期10年（2008年11月1日至2018年10月31日止，每年租金12万元人民币。乙方承租期限不得擅自改变房屋结构……合同在执行中，如遇到国家政策调整，按国家政策执行，如遇不可抗力和自然灾害导致房屋损坏，双方均不承担责任），证明王起华从产权人处就涉讼房屋签署了自2008年11月1日至2018年10月31日止的租赁合同，王起华对涉讼房屋有转租权。4、赵京、王起华之间的租赁合同，证明目的如下：①、租赁期限自2016年9月6日至2018年10月31日，租期不足二年零两个月，而不是赵京起诉书中所称的3年；②，合同中没有约定赵京可以自行进行装修的内容，合同中约定的赵京如修缮更改房屋结构需经得王起华的同意，由此并不能推断出赵京在不更改房屋结构的情况下，可以自行装修的结论，赵京擅自装修，后果及损失均应自负；③、合同明确约定了合同执行期限，如遇国家政策调整，按国家政策执行，如拆迁地震等合同自行解除，证明在签订合同时王起华已经告知赵京合同履行期限如遇国家政策调整以及拆迁等情况发生时合同自动解除，王起华不承担责任。5、王起华单方统计的转让财产清单，证明王起华向赵京转让的财产合计金额为55920元。赵京对证据1—4的证据性均予以认可，但不认可王起华的证明目的，强调在赵京装修期间，王起华明知但没有提出任何异议。对证据5不予认可，认为该清单为王起华单方统计的，不符合证据的形式要件。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁协议、收据、账号信息单、消防监督检查记录、个体工商户营业执照（经营者姓名为李枫柏）、税务登记证（负责人李枫柏）、食品许可证、告知书、北京占江利胜机电设备有限公司（乙方）与赵京签署的《尹福轩灸子烤肉店装修工程承包合同》、收据2张、发票、北京占江利胜机电设备有限公司施工员曲某证言、装修图纸、装修前后现场照片、北京占江利胜机电设备有限公司营业执照、尹福轩灸子烤肉餐厅装饰工程报价表、赵京与毛伟签署的用工协议、毛伟身份证复印件以及支付员工遣散费《证明》、空调购销安装合同、临时建设工程规划许可证、个体工商户营业执照（经营者姓名王起华）、食品经营许可证、加盖有北京市工商行政管理局市场主体查询专用章的经营场地使用证明、王起华（乙方）与北京鑫紫薇园林绿化工程有限公司（甲方）签署的租赁合同在案佐证。一审法院认为，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。由于双方在签署签署涉案合同时，涉讼房屋早已超过临时建筑的使用期限，故双方签署的《房屋租赁合同》依法确认无效。依照相关法律规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据上述法律规定，王起华依据该无效合同所取得的房屋租金及风险抵押金应返还给赵京。鉴于双方对于退还赵京剩余租金7.5万元以及风险抵押金4万元，已达成一致意见，法院对此予以维持。关于赵京索要的转让费4.5万元和其他经济损失27.85万元（其中房屋装修损失22.5万元，员工遣散费6000元、锅碗瓢盆和桌椅2.25万元、空调安装费2.5万元），应根据双方当事人的过错比例来评定责任承担主体。根据本案查明的事实，王起华作为出租方，明知涉讼房屋已经超过临时建筑的使用期限，仍将该房出租给赵京经营，导致涉讼房屋被政府相关部门拆除，给赵京造成经济损失，王起华就此应承担主要责任。而按照我市同地段和面积的经营用房市场租赁价格，涉讼房屋的租赁价格显然低于正规餐饮经营用房的常规市场租赁价格，为此，赵京作为承租方在租赁涉讼房屋时理应就房屋的合法性进行必要审查，并根据房屋性质和租期选择是否承租及需支付的装修成本。由于赵京在租赁涉讼房屋时既未对房屋的性质和合法性进行必要审查，即盲目投入资金，对损失的发生亦有一定过错。关于装修损失应否赔偿，应参照合同约定。因合同并未禁止赵京在不破坏房屋主体结构的基础上进行装修，且合同无效因王起华的主要责任导致，故王起华应在其责任范围内赔偿赵京剩余租赁期内装饰装修残值损失。关于装修费用一节，赵京已提供了承包合同、工程款收据、设计图纸、效果图、装修照片、发票原件，王起华对此虽然不予认可，但未能提出任何相反证据予以反驳，故法院对赵京的装修花费了22.5万元一节，予以认可，考虑到赵京在装修前并未告知王起华，王起华对于赵京的装修成本无从控制和预知，法院将根据王起华的责任比例，并酌情考虑上述因素，扣除赵京已经经营使用的装修期限，判定王起华应向赵京支付剩余租赁期内装饰装修残值损失为10.386万元【22.5—22.5÷26个月×6个月）×60%】。关于员工遣散费6000元和空调安装费，该损失的发生与涉案店铺被拆除有直接因果关系，属于赵京合理损失，亦应按照双方的责任比例并扣除赵京已经经营的期间由赵京、王起华分担，据此，法院酌定，王起华应承担员工遣散费4200元、空调安装费808元（3500÷26个月×6个月）。赵京要求要求王起华赔偿其购置的设备和空调一节，因上述财产作为可移动财产可以随时更换地点重复使用，不存在损失，且赵京就其上述主张并未提供任何证据予以佐证，故法院对赵京的上述主张不予采信，因此，对赵京的要求王起华赔偿其设备和空调损失之主张，不予支持。关于转让费事宜，因该费用不属涉案合同约定范畴，赵京主张该费用为店铺一次性转让费用，而王起华主张该非费用实为店铺设备转让，鉴于上述纠纷与涉案的房屋租赁合同不属同一法律关系，故赵京针对此节另案起诉解决。虽然涉讼房屋并非王起华而系案外人自建，涉讼房屋已经超过临时建筑的使用期限并非王起华过错导致。但依照相关法律规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。王起华在依法向赵京承担民事赔偿责任后，可就其就此造成的相关损失依照其与原产权人之间的合同约定另行向产权人追索。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、赵京与王起华于2016年9月5日签署的《房屋租赁协议》无效。二、王起华自判决书生效后七日内退还赵京剩余租金七万五千元以及风险抵押金四万元。三、王起华自判决书生效后七日内赔偿赵京剩余租赁期内装饰装修损失十万零三百八十六元。四、王起华自判决书生效后七日内赔偿赵京员工遣散费损失四千二百元。五、王起华自判决书生效后七日内赔偿赵京空调安装费损失二千六百九十二元。六、驳回赵京的其他诉讼请求。如果王起华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。二审中，王起华提交三张显示为国家税务总局全国增值税发票查验平台的打印件，拟证明赵京未实际交付装修款。该三张打印件上有发票作废的字样。赵京对该三张打印件的真实性及证明目的均不认可，并表示其与装修公司约定的22.5万元的装修费用是不开发票的价格，发票系因诉讼需要后补的，后其将发票退还给了装修公司，装修公司对发票如何处理其不清楚。经询，王起华称涉讼房屋在出租给赵京之前系租赁给他人经营快餐，租给赵京后，其没去过，就看赵京改过窗户，赵京也未告知其要进行装修，其也没问过赵京与赵京就涉讼房屋签订租赁合同时，涉讼房屋已经超过临时建筑的使用期限，双方所签租赁合同应属无效。现涉讼房屋因被认定为违法建设而被拆除，因此产生的经济损失，双方应按过错程度承担相应的责任。王起华在明知涉讼房屋已经超过临时建筑使用期限的情况下仍将涉讼房屋出租给赵京经营使用，其对涉讼房屋租赁合同被确认为无效及因涉讼房屋被拆除而给赵京造成的损失，应承担主要责任。赵京未对涉讼房屋性质等进行审慎审查，亦存在一定过错，亦应承担一定责任。就装饰装修损失问题，赵京主张其装修损失为22.5万元，并提供了装修合同、装修图纸、工程款收据等予以佐证，王起华虽对赵京主张的装修损失数额不予认可，但其未提供充分的相反证据予以反驳。结合双方当事人陈述及各自提供的证据、本案的实际情况，考虑相关市场等因素、双方的过错程度，本院认为一审法院酌情确定的王起华赔偿赵京的装修损失数额，并无明显不当。王起华以赵京提供的装修款发票已经被作为作废处理为由主张赵京未支付装修费、装修合同为虚构，进而主张其不应赔偿装修损失的上诉意见，依据不足，本院难以支持。王起华所持赵京以现金方式支付装修费违背常理、一审计算有误扩大了其损失等上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就员工遣散费和空调安装费损失问题，上述损失的发生与涉讼房屋被拆除之间存在因果关系，赵京要求王起华赔偿其相应的损失，理由正当。就损失数额，赵京提供了用工协议、支付遣散费《证明》、空调购销安装合同等予以佐证。结合现有证据及本案实际情况，考虑过错程度，本院认为一审法院酌定的王起华应承担的相应损失数额，并无不当。王起华虽不认可上述损失的实际发生数额，但未提供相反证据予以反驳。王起华所持员工遣散费、空调安装费损失与涉讼房屋被拆除之间不具有因果关系的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。王起华所持一审法院对二者计算标准不一致，扩大了其损失的主张，依据不足，本院难以支持。综上所述，王起华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2445.56元，由王起华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 王金龙审判员 霍翠玲二〇一七年九月二十九日书记员 孙辰姝