山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁08民终3709号上诉人（原审原告）：济宁居然之家家居建材有限公司。住所地：山东省济宁市太白东路**号。法定代表人：李占峰，董事长。委托诉讼代理人：谢田，山东恒正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯彩，女，1981年10月13日出生，汉族，户籍所在地：山东省青岛市崂山区，现住山东省济宁市红星东路26-1号如意嘉园南区。委托诉讼代理人：李永申，山东中昊律师事务所律师。上诉人济宁居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家公司）因与被上诉人冯彩房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2017)鲁0811民初10959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。居然之家公司上诉请求：撤销原判，依法改判冯彩向居然之家公司支付租赁费100970.25元、物业费31114.8元、市场管理费2265元、违约金19862.82元；一、二审诉讼费用均由冯彩承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。冯彩于2012年先行入住居然之家经营柏森实木家具。2013年4月2日，双方签订招商合同。合同于2014年4月30日到期后，冯彩拒绝签订书面招商合同，但仍在租赁场所内继续经营，双方形成不定期租赁关系。招商合同约定，租金、物业费每三个月一付，付款时间为每个付款周期的上月月末。冯彩未按约定时间交付，多次拖欠租金等费用。在合同期内及不定期租赁期间，冯彩应交租金394280.55元、物业费127353.60元、市场管理费14043.00元，拖欠居然之家公司租赁费、物业费和市场管理费共计134350.05元。冯彩于2015年7月21日、8月12日向居然之家公司缴纳的8万元不是摊位预收款，也不是冲抵2015年5月之后的欠费，是交付的2015年5月之前的欠费。根据双方合同条款约定，以及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条、第二百一十六条和第二百二十六条之规定，名为招商合同，实为租赁物业服务合同，是基于物权租赁关系派生的物业服务和市场经营指导品牌服务关系。居然之家公司作为出租人，将面积为180.9平方米的商铺交付冯彩使用，并提供物业服务。冯彩应当履行交付租金、物业费、市场管理费的义务，其拒不履行，构成违约，还应承担相应违约责任。（二）冯彩应当缴纳2015年5月至7月期间的租赁费等费用。2016年8月，居然之家商场整体升级改造。居然之家公司于2015年12月25日发出通知“如经营户与居然之家公司继续合作，2015年5月至7月份期间的租赁费等费用予以减免”，这是向各经营商户发出的要约，是希望与经营户订立合同的意思表示。根据合同法规定，需要经营户向居然之家公司作出承诺，双方订立合同。本案中，冯彩并未向居然之家公司作出承诺及签订招商合同，双方并未形成新的合同关系，其不享受要约内容的租金减免优惠。（三）一审判决认定居然之家公司扣留冯彩物品，造成其无法实际经营，事实不清。合同已于2014年4月30日到期，导致不定期租赁关系终止的根本原因是冯彩拖欠租金等费用构成违约，且其将店内商品打包逃场经营。居然之家公司为维护自身合法权益依法采取留置措施，是依法行使留置权，对其不构成侵权。冯彩主张不欠付租金等费用，应当由其举证证明。如不能证实，应承担举证不能的法律后果。冯彩答辩称，居然之家公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。双方于2013年4月2日签订的租赁协议至2014年4月30日已经履行完毕，这一期间冯彩不欠居然之家公司任何费用。伺候，双方形成不定期租赁关系，又于2015年12月1日重新达成租赁合同，对租金收取、合同期及相关费用等事宜作出明确约定，租赁期限为2015年12月1日至2018年2月28日。2015年7月21日、8月12日，居然之家公司收取冯彩预收款8万元，双方一直未进行最终结算。2016年3月7日，居然之家公司向冯彩下达缴费通知，载明：截止到2016年3月7日，计算到2016年5月31日，冯彩共欠租金、物业费、合同保证金、市场管理费等共计68814.04元（其中包括保证金4万元）。2016年3月10日、4月1日，冯彩缴纳租金、物业费等费用28846.5元。此时，已交清2016年5月31日前的租金、物业费等费用。2016年8月1日，因居然之家公司无故扣押冯彩经营的家具等物品，并搬离冯彩的经营场所，双方的租赁关系终止。冯彩不拖欠居然之家公司租金等费用。居然之家公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方之间的不定期租赁合同；2.判令冯彩支付租金100970.25元、市场管理费2265元、物业管理费31114.8元、违约金19862.82元；3.诉讼费用由冯彩承担。一审法院认定事实：2013年4月2日，双方签订《居然之家招商合同》，冯彩在居然之家公司经营家居，并入住居然之家济宁店一号楼三层经营场所，经营柏森实木家具。租赁房屋净面积为180.9平方米，租赁期限自2013年1月1日至2014年4月30日，共计485天，免租期206天。租金每日每平方米1.83元，物业管理费每日每平方米0.5元，市场管理费按每月每平方米保底销售额500元的5‰计算，付款方式每3个月一付，付款时间为每个付款周期的上月月末。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，但冯彩在居然之家继续经营，经营品牌更换为紫榆艺品。2015年7月21日，冯彩通过刷卡方式向居然之家公司缴纳预收款3万元，同年8月12日，冯彩又向居然之家公司缴纳预收款5万元。2015年12月25日，居然之家公司向各商户发出通知，对各商户有关租金收取、合同期及相关费用等事宜作出了规定，并承诺减免2015年12月至2016年2月期间的租金。2016年3月7日，居然之家公司向冯彩发出按时缴费通知，督促其缴纳相关费用。2016年3月10日及4月1日，冯彩通过刷卡及网银向居然之家公司缴纳租金、物业费合计28846.5元。在经营过程中，双方曾发生纠纷，居然之家公司将冯彩经营的家具及饰品进行了扣留搬离。双方自2016年8月2日起已实际终止了合同的履行。另查明，居然之家公司因在2015年8月份进行改造，其承诺如经营户与其继续合作，2015年5月至7月份期间的租赁费等费用予以减免。一审法院认为，合同系平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。居然之家公司与冯彩所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，系有效合同。冯彩在合同期满后，虽未与居然之家公司继续签订书面租赁合同，但其在居然之家继续经营，双方存在实际上的房屋租赁合同关系。2016年8月1日，因居然之家公司扣留了冯彩的物品并进行了部分搬离，造成其已无法实际进入经营，双方的合同关系自2016年8月2日已终止履行。冯彩租赁居然之家公司经营场所，应按约定缴纳各项费用。冯彩自2013年1月1日起实际租赁到2016年8月1日，时间长达三年之久。在此期间，居然之家公司收取冯彩费用的方式，既有冯彩以现金、刷卡、网银等方式直接缴纳的，也有由其从冯彩的预付款或经营的货款中扣缴的，收取方式比较复杂，且沟通不及时，导致双方在是否欠费及免租期的问题上有争议。冯彩租赁是一个连续的过程，而居然之家公司在本案中仅主张租赁过程中其中一段期间的费用。冯彩以在此期间有缴存的8万元的预收款进行抗辩，认为不欠居然之家公司任何费用，此8万元款项的市场收据上显示该款为摊位预收款，并未注明系补缴的此缴款时间之前的欠费，该预收款理应冲抵此后的各项费用。居然之家公司就冯彩在其主张的时间段之前是否欠费及在整个租赁期间应缴多少费用、减免多少费用、已实缴多少费用、现尚欠多少费用等双方并没有达成一致或举证，其在本案中的举证，不能证明其主张的在该时间段欠费的观点，对其该项主张，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、居然之家公司与冯彩之间的房屋租赁合同于2016年8月2日已实际解除；二、驳回居然之家公司的其他诉讼请求。案件受理费1722元，由居然之家公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，双方租赁关系自2013年4月2日建立，至2016年8月2日终止。但是，居然之家公司在一审诉讼过程中仅主张冯彩拖欠其2015年5月1日至7月31日、2015年12月1日至2016年8月31日的租金，2016年3月至7月的市场管理费，2015年5月1日至7月31日、2015年12月1日至2016年11月8日的物业管理费。冯彩为证明自己的主张，在一审中提供了居然之家公司开具的市场收据两份，用以证明居然之家公司于2015年7月21日收取其预收款3万元、8月12日收取其预收款5万元的事实。由于市场收据上没有注明预收款的用途，按照通常理解，预收款应当是预收的将来一段时期可能发生的费用。据此，居然之家公司主张前述8万元预收款系补交2015年5月之前的费用，缺乏事实根据，且与常理不符，本院不予采信。同时，冯彩还于2016年3月10日、4月1日先后向居然之家公司交款28846.5元。在此情况下，居然之家公司有责任提供证据证明冯彩应缴纳租金等费用的数额、已缴纳费用的数额以及尚欠费用的数额。但是，由于其人为割裂了租赁期间的连续性，只是选择其中某一段时间主张权利、提供证据，导致其提供的证据不足以证明自己的主张，应当承担于己不利的法律后果。因此，一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。本案二审中，居然之家公司提供了其自行制作的费用明细表2份。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。本案系二审民事案件，当事人应当在一审诉讼程序中完成举证。居然之家公司解释逾期举证的理由为一审中提供了相关数据，认为不需要提供费用明细表。其解释的逾期举证理由不能成立，且该费用明细表系其单方制作，本院不予采信。综上所述，居然之家公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3384元，由上诉人济宁居然之家家居建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  张 芳审判员  宋汝庆二〇一七年九月十二日书记员  周平平