重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终5087号上诉人(原审原告)：郭伟。委托诉讼代理人：孙伟，重庆鹏腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆中华置业有限公司，住所地重庆江北区锦馨苑2号附1号2-2，统一社会信用代码915001052028635337。法定代表人：杨晓轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：李思伦，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫涛，重庆百君律师事务所律师。上诉人郭伟与被上诉人重庆中华置业有限公司（以下简称中华公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2017年6月1日作出(2017)渝0112民初729号民事判决。上诉人郭伟对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2017年7月26日、2017年9月5日对本案进行了询问。上诉人郭伟及其委托代理人孙伟，被上诉人中华公司的委托代理人莫涛到庭参加了询问。本案现已审理终结。郭伟上诉请求：1、撤销一审判决；2、由法院确定中华公司对房屋质量问题整改完成时间，将无质量问题的房屋及时移交给郭伟，以满足郭伟的房屋居住需求。3、请求撤销合同附件五即《补充协议》并确认该附件即《补充协议》无效；4、判令中华公司赔偿拒绝整改期间的损失：（1）、物业服务费损失；（2）房屋折旧损失；（3）整改不能居住期间购房总价的资本损失。5、本案一、二审诉讼费由中华公司承担。主要事实及理由：1、房屋的合法交付是以取得竣工验收备案登记证为准，还是以道路燃气开通为准，还是以整改完毕为准，中华公司应当进行整改并交付房屋。一审判决之后郭伟被迫于2017年6月17日接房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，对于中华公司拒绝履行房屋维修义务，后期维修由郭伟完成，维修费用应由中华公司全部承担。2、合同附件五违反合同扉页“特别告知”第七条，显失公平，特别是附件五第九条关于中华公司将公共绿化划分出卖谋取利益，系以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、五十二条、五十四条之规定，合同附件五应予以撤销或无效。3、郭伟的贷款利息标准是合同约定的逾期交房违约金3.7倍，因此，逾期交房违约金应当调高为贷款利息标准。4、涉案房屋在2016年4月1日虽取得竣工验收备案登记证，但存在漏水、房屋尺寸与竣工验收不符、天花板有裂缝等诸多质量，经郭伟多次催促整改，但中华公司拒绝履行整改义务，郭伟也未收到整改后的接房通知书。5、由于中华公司逾期履行保修义务，导致郭伟对房屋的实际使用期间缩短，因此，中华公司应当承担房屋折旧损失。6、郭伟与中华公司签订合同的目的是改善居住条件，由于中华公司开发的房屋质量低劣，且不履行维修责任，导致郭伟有房不能住的时间至今已经超过18个月。而郭伟在此期间并未因中华公司的违约而向银行违约，按月足额支付了银行贷款利息，三方借款合同及房屋买卖合同也表明了郭伟所借款的期限为360个月，房屋实际使用期限为464个月，也就是说郭伟以360个月的负债通过房屋买卖合同交换取了464个月的房屋权利。而中华公司违约导致房屋使用时间缩短18个月以上。而郭伟此期间依然在为464个月的全部房屋使用权限支付银行贷款利息。那么郭伟按月向银行支付的贷款利息就应该视为郭伟经济损失的一部分，一审判决并未按实际对郭伟的经济损失作出认定，也未说明郭伟损失该如何由中华公司弥补。7、因郭伟未实际接房，因此，物业服务费应当由中华公司承担。二审调查期间，郭伟增加要求中华公司赔偿涉案房屋整改的损失16780元。中华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：1、郭伟的上诉请求不明确，其上诉请求超出了一审诉讼请求的范围，超出部分不应当予以审理。2、郭伟陈述接房之后产生的质量问题属于新的事实和理由，应当另案解决，不应在本案中处理。郭伟向一审法院起诉请求：1、判令中华公司履行房屋质量整修义务，并及时交付房屋；2、判令中华公司支付房屋迟延交付违约金，自2015年12月30日起至中华公司实际交付日止，按照总房屋款的每日万分之一支付；3、诉讼费由中华公司承担。诉讼过程中，郭伟变更第二项诉讼请求为：判令中华公司支付房屋迟延交付违约金，自2015年12月30日起至中华公司实际交付日止，以总房屋款为基数，按照同期银行贷款利率的标准计算；增加诉讼请求为：要求中华公司承担房屋折旧损失，从合同约定的接房时间起，按照每月2155元计算至房屋实际交付之日止，并承担延期交房期间的物管费，时间段为合同约定的接房之日起至实际接房之日止。一审法院认定事实：2014年11月1日，郭伟作为乙方（买方），中华公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，商品房坐落为重庆市渝北区，总成交金额为1000000元。第七条交房期限及交付条件。属预售商品房的，甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工备案登记的商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理。1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）、逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，郭伟按约支付了购房款及相关契税、公共维修基金等。郭伟向兴业银行股份有限公司重庆分行贷款60万元，贷款利率为年息6.765%。2015年12月22日、2016年1月29日、2016年2月27日中华公司三次向中华公司发函，调整交房日期。2016年4月1日，中华公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年4月3日，中华公司向郭伟发出《两江春城接房通知书》，通知郭伟于2016年4月7日至2016年4月8日接房。2016年4月8日，《房屋交付验收表》中郭伟提出如下意见：1、入户门锁胶垫破损，装饰盖歪斜；入户门洞开裂，猫眼锈蚀；2、阳、窗台栏杆多功能间护栏立柱破损变形；3、主卫生间下水没关水；4、次卫生间下水小便臭味，没关水（是有小便）；5、户内配电箱强电箱盖脱落破损，要求更换；6、露台次卧露台一体板不规整要求更换，雨水管塑料膜没清理干净；7、墙面开裂，多功能间墙面破损，主卧窗洞墙面开裂；8、顶棚漏水，主卧顶棚水印泛黄。其它需返修问题：1、园区花台石材缺损太多，石材拼缝处开口、大小不一；2、1单元对面死树未处理，须重栽；3、园区儿童娱乐设施松动；4、1单元电梯厅门外梯步石材缺角，厅门外墙一体板打胶不平，电梯厅安全出口标识脱落；5、一楼下车库防火门脱落、门框间隙未埴补；（用纸板填充塞缝，消防怎么验）；6、楼道消防设施不全，无消火箱无水袋，三楼电井易燃物未清理；7、四楼水电井中间墙面开裂，照明电线外露；8、五楼电井边墙面线管外露；9、电梯门洞左上角墙面砖缺角；10、入户花园排水管顶部水印；11、饭厅顶棚有水印；12、客厅窗洞墙面开裂，天花板有水迹印；13、主卧天花板不平；14、楼梯栏杆立柱下口盖板破损，松动较多；15、关于天花水印泛黄一事，要求从上层做好防水，如果接楼后再次出现，将作出索赔（多处疑是渗水）。另郭伟提出：1、楼下公共绿化开发商违法分给一、二楼业主，无视其余业主权利。要求，开发商将已审批的园建图拿到现场，对一二楼业主应得的花园面积进行确认，保障其余业主享有绿化的权利；2、运动场（羽毛球场）不均匀，沉降严重，积水严重，不平；3、防火门用纸箱材料塞缝，是对业主生命财产的无视；消防验收是怎样通过的，要求对消防部分重新验收。经过与物业谭凤云一起对房屋及园建配套进行查看，房屋品质十分低劣，与开发商所宣传的品质洋房相差甚远，并且现场问题相对十分的多，还达不到接房交房的标准。要求以上问题及物业谭凤云记录的问题全部整改完成后，再通知接房，业主保留就以上问题接不了房而进行索赔的权利。2016年7月2日，接房记录显示，4月8日业主所提质量问题，室内整改抹灰裂缝，墙角空鼓，其余问题还未整改到位。1、入户花园铝合金门框变形；2、小卧室阳台栏杆损坏；3、客厅飘窗两侧渗漏（查）；4、阳台下口洞口，落水管上方胶纸；5、阳台墙角清洁；6、客厅顶渗漏处腻子（查）；7、外公区砖损坏；以上室内问题还未整改。2016年10月16日，接房记录显示：1、客厅飘窗两侧及顶部局部搓沙未刮白灰，裂缝未处理；2、次卧墙面、顶棚处理过的搓沙未刮白灰，裂缝未处理；3、业主要求多功能房防护栏更换；栏杆破损，施工方涂漆整改达不到要求；4、卫生间未做闭水试验；5、露台落水管未清洁；6、入户花园天花泛黄，疑似渗漏。要求物业确定包括2016年4月8日、2016年7月2日提出的所有问题，完成整改时间，将合格的房屋交给业主，要求书面通知接房。2017年1月15日接房记录显示：1、客厅飘窗墙面反碱，顶棚白灰开裂；2、入户花园顶棚漏水、水印。郭伟诉至一审法院，要求判如所请。郭伟对其诉讼请求1进行明确，要求整改部分明确为：1、房屋的渗漏问题，部位为入户花园、客厅、客厅窗侧；2、入户花园至客厅门要求按照图纸进行更换，标准为180*240CM；3、主卧开花板严重不平；4、客厅天花开裂；5、公共部位电梯门边墙砖破损进行整改；6、单元内扶手栏杆下口装饰盖进行固定；7、对公共部位墙面及楼梯间的开裂进行整改；8、对大厅内防火门进行整修；9、对大厅门外破损的墙板进行更换；10、对公共部位梯步石材破损进行修复；11、对公共部位出风口饰面石材进行整修；12、对花台石材拼接不符合规范要求的进行更换；13、羽毛球场平整度进行整改；14、对公共绿化要求按照图纸进行重新划分。诉讼请求2是基于合同约定的违约金标准过低，不足以弥补郭伟贷款的资金损失，要求调高违约金标准，按郭伟的贷款利率计算；诉讼请求3是按照房屋的使用年限为2054年8月31日止，交房时间约定为2015年12月30日，使用期限为464个月，总房款100万元，按照固定资产折旧法，每月的折旧费为2155.17元。一审法院认为，郭伟与中华公司双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同，郭伟与中华公司双方均应按合同履行义务。按双方合同第七条中“甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工备案登记的商品房交付乙方使用”的约定，即房屋的交付条件为进行了建设工程竣工备案登记。2016年4月1日，中华公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时房屋已具备交付条件。中华公司通知郭伟于2016年4月7日至8日接房。郭伟于2016年4月8日对房屋进行了验收。即使房屋存在质量瑕疵，也应当是中华公司承担质量保修责任，郭伟也不能以此为由拒绝接收房屋。故应当认定2016年4月8日中华公司已将房屋交付郭伟。故对郭伟要求交付房屋的请求一审法院不予支持。但双方约定的交房时间为2015年12月30日前，故从2015年12月31日至2016年4月8日期间中华公司存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。对于郭伟要求按其向银行贷款利率支付逾期交房违约金的请求，因郭伟支付的银行贷款利息并不是逾期交房的损失，故对郭伟要求按此标准计算逾期交房损失的请求不予支持。中华公司应当按合同约定的标准支付逾期交房违约金为：1000000元×万分之0.5×100天（2015年12月31日至2016年4月8日）=5000元，超出部分一审法院不予支持。对于郭伟要求整改的诉讼请求，由于中华公司作为开发商，其与郭伟签订《重庆市商品房买卖合同》，向郭伟交付的应当是房屋本身，也即建筑物的专有部分的交付。对于专有部分以外的共有部分郭伟与其他业主享有共有和共同管理的权利。故对郭伟诉求1中的“5、公共部位电梯门边墙砖破损进行整改；6、单元内扶手栏杆下口装饰盖进行固定；7、对公共部位墙面及楼梯间的开裂进行整改；8、对大厅内防火门进行整修；9、对大厅门外破损的墙板进行更换；10、对公共部位梯步石材破损进行修复；11、对公共部位出风口饰面石材进行整修；12、对花台石材拼接不符合规范要求的进行更换；13、羽毛球场平整度进行整改；14、对公共绿化要求按照图纸进行重新划分”部分均属于共有部位，郭伟个人对此并无诉权，一审法院不予支持。对于郭伟要求的房屋专有部分的整改。由于郭伟所举示的证据不能证明房屋存在渗漏，只是有痕迹，故不能说明房屋现存在渗漏问题，对其要求对渗漏进行整改的请求，一审法院不予支持。对于门的尺寸问题，郭伟的证据中华公司不予认可，不能够证明房屋的尺寸与竣工验收不一致，故对其要求整改房门的请求，一审法院也不支持。对于主卧天花板严重不平及客厅天花开裂的问题，并不属于房屋主体问题，也不影响郭伟对房屋的居住使用，对郭伟的整改请求一审法院不予支持。对于郭伟提出的房屋折旧损失，由于没有法律依据，且对于中华公司的逾期交房行为，一审法院已支持了逾期交房违约金，故对此项诉讼请求一审法院不予支持。对于物业服务费，2015年12月31日至2016年4月8日属于中华公司逾期交房的期间，此期间的物业服务费不应当由郭伟承担。之后视为接房，房屋已转移占有，故应当由郭伟承担之后的物业服务费。但物业服务费的收取是物业服务企业的权利，物业服务企业并不是本案的当事人，郭伟也没有举示证据证明其缴纳了2015年12月31日至2016年4月8日期间的物业服务费，故对郭伟物业服务费的请求一审法院不予支持。由于中华公司的违约行为造成了本案的诉讼，故诉讼费由中华公司负担为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、重庆中华置业有限公司在本判决生效后立即支付郭伟逾期交房的违约金5000元；二、驳回郭伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2360元，由重庆中华置业有限公司负担。二审中，郭伟提交以下证据：1、中华公司发出的《物业移交事宜告知函》，拟证明2017年4月10日在未对郭伟前期四次提出的涉案房屋质量进行整改的情况下，强行要求郭伟接房并缴纳物业服务费。2、郭伟复函及EMS邮寄单，拟证明郭伟对中华公司2017年4月10日发出的函件内容不予认可，并强调中华公司对相关质量问题未进行处理并应当承担相应的责任。3、2017年6月17日物业人员与郭伟交接房屋的质量问题记录，拟证明房屋渗漏问题依然存在。4、2017年6月7日郭伟要求中华公司处理质量问题中家属被殴打的报警回执及病情证据，拟证明中华公司拒不处理房屋质量问题而被迫接房。5、物业缴费收据，拟证明物业公司移交房屋时强行要求郭伟缴纳2016年4月7日起的物业服务费5228.80元才予以交房，该费用应当由中华公司承担。6、中华公司副总黄昌林殴打郭伟家属的视频2段，拟证明2015年4月8日起至2017年6月17日期间，郭伟先后6次查验房屋发现质量问题，但中华公司未进行整改，且态度恶劣。7、两江春城接房通知书及房屋入伙程序表(复印件)，拟证明房屋交付主体是物业公司。证据8、工程承包合同及施工预算清单及增值税发票，时间是2017年6月30日，郭伟和郑英明签订的，合同总价款为16780元。该组证据证明因被上诉人拒不整改，原告自行整改，实际所发生的损失。中华公司质证认为，对证据1真实性无异议，但对关联性和证明目的均不认可，该函件只能表明被上诉人履行了通知交付房屋的义务，恰恰是中华公司履行合同义务的体现。证据2中的EMS单的真实性认可，对复函的真实性不认可，对其证明目的不认可。该EMS单仅仅有收件人的电话和收件地址，并没有收件人，因此不能证明郭伟是按何人进行了复函。证据3房屋交付验收表真实性无法确认。该验收表中的交房代表，无证据显示与中华公司有关，其次即使该验收表的内容真实，其所载明的需要维修问题也仅仅是房屋交付后履行的质保义务，而非郭伟在原一审中所主张的交付前的完善整改义务。因此该证据与本案不具有关联性。证据4，重庆市公安局的回执和病历，对该证据的形式真实性认可，对其内容真实性不认可，对其证明目的不认可，与本案不具有关联性。证据5，物业缴费收据真实性认可，对证明目的不认可，仅能证明上诉人履行了物业服务合同项下的缴费义务，与本案所涉的房屋买卖合同纠纷不具有关联性。如果其主张物管费也应在另案中解决。证据6，对照片真实性和拍摄时间均不认可，对其证明目的不认可。视频看清楚了，只能证明郭伟扰乱中华公司正常的办公环境。不同意其证明目的。证据7，接房通知书真实性无异议，但不同意其证明目的。房屋入伙程序表三性不予认可，证明目的不认可。对证据8的证据3性均不认可，是否原件无法核实，中华公司并非该合同的当事人，签订该合同的原因也无法核实。本院认为，郭伟举示的证据1、2EMS单、4、5、7，中华公司对真实性虽无异议，但不能证明郭伟的证明目的，本院不予采信。至于郭伟举示的证据3、4、8，因中华公司否认其真实性，且郭伟未能举示充分的证据证明，本院不予采信。本院二审查明，2017年6月17日，中华公司将房屋交付给郭伟。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，郭伟与中华公司双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同，郭伟与中华公司双方均应按合同履行义务。郭伟上诉提出的贷款利息损失、实际接房后的整改损失等上诉请求，因超过一审诉讼请求范围，本案不予审查。如有纠纷，双方可另诉解决。结合郭伟的一审诉讼请求，本案争议焦点为：1、逾期交房违约金标准是否应当调高为银行同期贷款利息标准。2、中华公司是否应当承担房屋折旧损失。3、郭伟关于其一审提出的整改请求是否成立。4、中华公司是否应当赔偿郭伟物业服务费损失。一、逾期交房违约金标准是否应当调高为银行同期贷款利息标准。逾期交房违约金应当是由于逾期交房造成房屋不能使用所造成的房屋租金损失，该损失与郭伟按揭贷款支付房款产生的利息损失没有必然因果关系。郭伟主张调高违约金，但未举示充分证据证明所造成的损失。因此，对郭伟调高违约金的上诉理由，本院不予采信。二、中华公司是否应当承担房屋折旧损失问题。房屋折旧损失不属合同约定的损失及法定的逾期交房损失。郭伟主张中华公司承担房屋折旧损失，无事实依据及法律依据，本院对其上诉理由亦不予采信。三、郭伟关于其一审提出的整改请求是否成立。郭伟关于公用部位的整改诉讼请求，因郭伟个人对此并无诉权，一审法院不予支持并无不妥，本院予以确认。郭伟关于专有部位的整改诉讼请求，由于其当时并未接房，且其主张整改的证据不充分，一审法院不予支持并无不妥，本院予以确认。四、中华公司是否应当赔偿郭伟物业服务费损失。由于郭伟交付的物业服务费，系中华公司在涉案房屋竣工验收后通知其接房后产生的物业服务费，不属于中华公司逾期交房期间产生，郭伟要求中华公司承担通知接房后的物业服务费，没有事实依据及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，郭伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由上诉人郭伟负担。本判决为终审判决。审判长  方剑磊审判员  刘家秀审判员  康 炜二〇一七年九月十五日书记员  喻 瑜