北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8173号上诉人（原审原告）：张佩兴，男，1934年7月22日出生，北京市房山二中退休干部，住北京市房山区。上诉人（原审第三人）：北京开心果房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区城关街道北关大街24号25号楼一层7号。法定代表人：徐晓晨，职务不详。委托诉讼代理人：王杰，女，北京开心果房地产经纪有限公司店长。被上诉人（原审被告）：弥秀英，女，1950年10月30日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：戴会生，北京缘信律师事务所律师。上诉人张佩兴、上诉人北京开心果房地产经纪有限公司（简称开心果公司）因与被上诉人弥秀英房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初2850号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张佩兴上诉请求：撤销一审判决，改判弥秀英双倍返还其购房定金6万元，支付违约金24万元，诉讼费由弥秀英负担。事实和理由：张佩兴系完全民事行为能力人，其与弥秀英签订的《房屋定购协议》，系双方真实意思表示，该协议对双方都有拘束力，双方均应依约履行义务，本案系弥秀英违约，张佩兴没有责任。开心果公司上诉请求：撤销一审判决，改判弥秀英支付其中介服务费26400元，诉讼费由弥秀英负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，与事实严重不符。买卖双方在开心果公司见证下签订了《房屋定购协议》，张佩兴支付了3万元购房定金，后双方办理了物业交割手续。弥秀英本人在庭审中认可涉讼房屋已经另售他人，故此案系一房二卖，弥秀英理应支付中介费，因弥秀英不配合办理涉讼房屋的后续相关手续，导致《房屋定购协议》不能如约履行。弥秀英辩称，同意一审判决，对张佩兴和开心果公司的上诉请求均不同意。开心果公司对张佩兴的上诉请求的答辩意见系同意张佩兴的上诉请求。张佩兴对开心果公司的上诉请求的答辩意见系其对开心果公司的上诉请求没有意见。张佩兴向一审法院起诉请求：1、弥秀英继续履行合同协助张佩兴办理房屋过户手续；2、弥秀英自2016年8月9日起每日支付480元违约金至房屋过户手续办理完毕之日（120万*万分之四/每日）；3、诉讼费由弥秀英负担。一审审理过程中，张佩兴将诉讼请求变更为：1、解除双方于2016年6月15日签订的《房屋定购协议》；2、弥秀英返还张佩兴定金3万元并给付违约金24万元；3、诉讼费由弥秀英负担。一审法院认定事实：1、2016年5月12日，弥秀英（乙方、产权人）与开心果公司工作人员王杰（甲方）签订协议书一份，同时签订《房屋定购协议》三份，合同编号为B-0006。2、2016年8月9日开心果公司工作人员王杰（手机号码137XXXX****）发短信联系弥秀英（手机号码159XXXX****）让弥秀英下周一把房本拿来商量办手续的后续事，但未具体说明事情内容。3、2016年8月13日，弥秀英电话（手机号码135XX****XX）联系王杰（138XXXX****）称合同上约定的房屋售价是120万，如果116万元就不同意出售。4、张佩兴在签订《房屋定购协议》前没有看房，签订《房屋定购协议》时未与弥秀英见面，未与弥秀英协商过购房事宜，称委托开心果公司的工作人员全权办理买房事宜但未出示授权委托手续。5、张佩兴签订《房屋定购协议》后未交付定金。另外，张佩兴的委托诉讼代理人称张佩兴头脑清醒、身体健康，一审承办人多次通过张佩兴的委托诉讼代理人要求其参加庭审，但其两次开庭均未参与，并向委托诉讼代理人表明自己不愿到法院来，也拒绝向法院出示购房能力证明。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。根据该规定，意思表示真实是民事法律行为的生效要件，具体到本案，张佩兴、弥秀英均应有真实的买卖涉讼房屋的意思表示。张佩兴向法院提出诉讼请求，要求解除与弥秀英之间的《房屋定购协议》，并要求弥秀英返还定金、支付违约金，理应提供证据证明双方之间的《房屋定购协议》已生效，证明自己具有真实的购买涉讼房屋的意思表示且交付了相应定金。但在案件审理过程中，法院仅能确定张佩兴在《房屋定购协议》、《房屋物业交割单》上签字，关于张佩兴是否具有购买涉讼房屋的真实意思表示，张佩兴未提交其他证据予以证明，且行为存在诸多疑点：1、购买房屋标的巨大，但没有看房的过程，委托开心果公司工作人员全权办理但未出示授权委托手续；2、《房屋定购协议》约定不清楚且有互相矛盾之处，将所有费用负担加在弥秀英身上，特别是补充条款，还有更换买受人姓名的约定；3、《房屋定购协议》签订后，未实际履行，未向弥秀英支付定金，未进行房源核验、购房人资格核验，仅有开心果公司工作人员短信模糊告知弥秀英办理手续；4、《房屋物业交割单》签订后并未实际交房，涉讼房屋仍由弥秀英占有使用；5、头脑清醒、身体健康，经法庭多次要求，均不参加庭审，且不回答法庭要求其委托诉讼代理人转述的问题；6、明知自己年事已高可能无法办理贷款，起诉前向委托诉讼代理人表明能借来全款，经法庭责令逾期仍不提交购房能力证明。故关于张佩兴是否有购买涉讼房屋的真实意思表示，法院无法做出积极、肯定的判断。又根据《最高人民法院关于适用的解释》的规定，负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。张佩兴经法院多次要求均不到庭接受法庭质询，亦不提交相关证据加以证明，法院确认张佩兴无购买涉讼房屋的真实意思表示，张佩兴与弥秀英之间的《房屋定购协议》不生效。故张佩兴要求解除其与弥秀英之间《房屋定购协议》、要求弥秀英支付违约金的诉讼请求法院不予支持，张佩兴要求弥秀英返还定金的诉讼请求，因缺少事实依据，法院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百一十条之规定，判决：驳回张佩兴的诉讼请求。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。二审中，张佩兴提交主要内容为今收到张佩兴交来购房定金3万元的收条一张，拟证明其交了三万元定金。该收条从形式上看并非一张完整的纸张，上部被撕去。张佩兴称上面是白纸，其觉得没用，就扯掉了。弥秀英对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该收条明显系从他处撕掉，且收款人盖章处进行过涂改。开心果公司对收条的真实性及张佩兴所述证明目的均予以认可，并称收条内容可能是其写的，双方签名是本人签的。另查，2017年2月17日的一审庭审中，张佩兴代理人陈述“3万元是当时进行了交付，补充协议有明确记录，问为什么没有收条，张佩兴答复在协议中已经明确写道收到，就没有再开收据。”二审审理中，法庭询问张佩兴签订合同时是否看过房本，是否见到房主本人，张佩兴回答是否看过房本其忘记了，其当时做了白内障手术，见到房主也看不清。经询，张佩兴称其早就认识王杰，因其配偶去世要换房本，就认识王杰了，后面买房就找王杰。另，一审审理中，弥秀英提交其与开心果公司王杰签订的《甲乙双方协议书》一份，该协议书甲方处显示为北京开心果房产/王杰，乙方显示为弥秀英。主要内容为：“此房产权人自愿同意此房产让北京开心果房产王杰销售，出售价不低于120万元。……如果此房王杰替产权人签好协议后，产权人不卖了，协议里的赔偿款由产权人承担，居间方的服务费用也由产权人承担。……备注指：产权人与王杰签订的本协议和产权人签订的叁份房屋定购协议，合同编号为：B-0006。……”该协议下方甲方及经办人处签字显示为王杰。乙方显示为弥秀英。日期为2016年5月12日。王杰称该协议是其个人与弥秀英的，是弥秀英委托其个人出售房屋。再查，《房屋定购协议》中约定居间服务费、税费等由弥秀英负担。该协议补充条款处有“甲方已经收到乙方的三万元定金。”等内容。弥秀英代理人在一审中称2016年5月12日，弥秀英到中介公司后，中介公司让其签署了一系列的签字摁指纹等，当时没有填写内容，其对合同内容不知晓。本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。根据查明的事实，张佩兴在签订《房屋定购协议》前未看房、《房屋定购协议》约定不清楚且将中介服务费、税费等负担均加在出卖方身上，结合《房屋定购协议》签订后未进行房源核验、购房人资格核验、未支付房款也未支付首付款的情况下即签订《房屋物业交割单》、《房屋物业交割单》签订后未实际交房等情形，涉讼交易存在多处有悖交易常理之处。在此情况下，考虑到张佩兴对房屋签订过程中许多问题的回答不清楚、不明确等情况，一审法院认定张佩兴购买涉讼房屋的意思表示不真实，《房屋定购协议》不生效，进而驳回张佩兴要求解除《房屋定购协议》，并要求弥秀英给付违约金的诉请，并无不当，本院予以维持。张佩兴上诉要求弥秀英给付违约金，依据不足，本院不予支持。关于张佩兴要求弥秀英返还其购房定金一节，张佩兴、开心果公司虽主张张佩兴支付了购房定金3万元，但弥秀英对此不予认可，张佩兴虽提交了收条等证据予以佐证，但该收条明显有从他处撕掉的痕迹，且与其在一审中未开具收条的陈述自相矛盾。故张佩兴所持其交纳了3万元定金的主张，依据不足，原审法院未支持其该项诉请，并无不当，本院予以维持。关于张佩兴上诉要求弥秀英双倍返还定金及开心果公司上诉要求弥秀英支付中介服务费一节，因该两项上诉请求超出了一审诉请范围，属于二审新增加的诉讼请求，各方当事人亦未能就该新增加的诉请达成调解，故当事人应通过其他途径另行解决，本案不予处理。综上所述，张佩兴及开心果公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5810元，由张佩兴负担5350元（已交纳），由北京开心果房地产经纪有限公司负担460元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 王金龙审判员 霍翠玲二〇一七年九月二十八日书记员 孙辰姝