广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1226民初790号原告：陆流泉，男，1959年8月10日出生，汉族，住德庆县。原告：刘绮平，女，1960年9月28日出生，汉族，住德庆县。原告：陈某，女，1986年10月10日出生，汉族，住德庆县。原告：陆某，女，2015年3月19日出生，汉族，住德庆县。法定代理人：陈某，是陆某母亲上列原告委托诉讼代理人：陆流泉。被告：德庆和煌酒店管理有限公司，住所地德庆县德城街道德庆大道财政局后背。诉讼代表人：广东曜政律师事务所，该公司破产清算管理人。委托诉讼代理人：冼健康，广东曜政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，广东曜政律师事务所律师。原告陆流泉、刘绮平、陆灶梅、陆某与被告德庆和煌酒店管理有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆流泉，被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人广东曜政律师事务所的委托诉讼代理人冼健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆流泉、刘绮平、陆灶梅、陆某向本院提出诉讼请求：1.确认陆杰源与被告于2013年12月13日签订商品房买卖合同有效；2.被告立即协助原告办理金汇豪庭小区A栋12单元01号房不动产权属登记和房地产权属证书；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：陆杰源于2013年12月13日与被告签订商品房买卖合同，向被告购买位于德庆县德庆大道财政局后背的金汇豪庭小区A栋12单元01号房。合同签订后，陆杰源向被告支付了506580元购房款，其中现金付款156580元，银行按揭付350000元，并向被告支付22598元税款及办证综合费用。然而，被告收取了陆杰源上述款项后，并未按照合同约定为原告办理房屋过户手续，更未办理不动产权属证书。陆杰源已因交通事故死亡，原告作为其合法继承人，依法有权诉请被告履行其生前与被告签订的商品房买卖合同约定的权利义务。为此，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人广东曜政律师事务所辩称，1.陆杰源与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同不存在合同法规定的无效情形，所以合同有效；2.如果原告已支付了全部的房款，我方愿意按合同约定协助原告办理房屋产权登记手续；3.办理房屋权属及应缴纳的税费，按有关单位的相关规定承担。原告缴纳的15000元的办证综合费，建议原告在案外向破产清算管理人提出，按实际数额，多除少补。本院经审理认定事实如下：被告德庆和煌酒店管理有限公司是由法人股东广州市海北经济发展有限公司和自然人股东梁成坚于2008年4月30日在德庆县市场监督管理局申请注册登记的企业法人，法定代表人为梁成坚，该公司经营范围包括酒店管理和咨询、房地产开发等。该公司成立后，在德庆县德城街道德庆大道财政局后背兴建阿尔戈斯公馆（金汇豪庭），2013年3月7日领取了广东省肇庆市商品房预售许可证（编号：德预许字第2013002），并于2013年初开始对外销售。2013年11月18日，陆杰源与被告签订一份编号№0000371金汇豪庭认购书，认购被告坐落于肇庆市德××县××（街道）××大道财政局后背阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）A栋1201号房屋，同年12月13日，陆杰源与被告签订一份编号20131343（金汇豪庭）商品房买卖合同，约定陆杰源购买坐落于肇庆市德××县××（街道）××大道财政局后背阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）A栋12层1201单元号房，建筑面积为140.12平方米，其中：套内建筑面积为116.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为23.56平方米，价款506580元。合同同时约定：定金50000元；第一期购房款106580元须于2013年11月25日前付清，余下房款350000元办理银行按揭。合同签订后，陆杰源支付了定金、第一期购房款共156580元，同时还于2013年12月13日预付税费及办证综合费15000元。余下房款350000元，陆杰源在德庆县农村信用合作联社办理银行按揭贷款，该社在陆杰源死亡后即2016年3月9日支付给了被告。陆杰源生前向被告支付全部购房款，其继承人即原告收楼后，由于各种原因，被告一直没有为陆杰源的法定继承人陆流泉、刘绮平、陆灶梅、陆某开具全额购房发票，以致陆杰源的法定继承人陆流泉、刘绮平、陆灶梅、陆某无法办理不动产权属登记和房地产权证书。2014年底，在金汇豪庭尚未竣工验收前，被告德庆和煌酒店管理有限公司的实际控制人陈华突然失联，该公司已完全停止经营运作，处于歇业（后经协调并注资，金汇豪庭已经验收竣工并交付使用）。经申请人黎浩斌申请，本院于2017年4月26日作出（2016）粤1226破申1号民事裁定书，受理黎浩斌对德庆和煌酒店管理有限公司的破产清算申请。2017年5月9日，本院作出（2017）粤1226破申1号决定书，指定广东曜政律师事务所为德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人。为此，原告提起诉讼，要求德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人依法协助原告办理房屋产权登记。另查，陆杰源于2016年2月25日因交通事故死亡。陆杰源的配偶是陈某。陆杰源生前与原告陈某共生育一女儿，名叫（原告）陆某。陆杰源父亲是原告陆流泉，母亲是刘绮平。陆杰源生前在德庆县农村信用合作联社办理银行按揭贷款的350000元购房款，该社划转给被告时陆杰源已死亡。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。陆杰源与被告签订的金汇豪庭认购书和商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。陆杰源与被告应当按照约定履行自己的合同义务。因陆杰源在合同履行过程中死亡，其法定继承人（即原告）陆流泉、刘绮平、陆灶梅、陆某依法有权以自己的名义继受该商品房买卖合同的权利和义务。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定精神，已交付全部或者大部分购房款消费者的物权期待权予以特殊保护。本案原告作为给付了全部购房款的消费者，其购买商品房的物权期待权，优先于建设工程价款优先权，更优于抵押权等其他物权。因此，原告陆流泉、刘绮平、陆灶梅、陆某有权请求确认陆杰源生前与被告签订的商品房买卖合同有效，并要求被告继续履行协助为原告办理金汇豪庭A栋1201单元房地产权属证书的义务。鉴于被告破产申请已由本院受理，该义务应由被告破产清算管理人履行。况且被告破产清算管理人也同意履行与原告亲属陆杰源生前于破产申请受理前签订的商品房买卖合同。综上所述，原告诉请确认其被继承人陆杰源生前与被告签订的商品房买卖合同有效以及被告协助原告办理金汇豪庭A栋1201单元房地产权属证书的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。但办理房屋所有权手续的税费和办证综合费，原、被应依相关规定及合同约定缴纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国破产法》第十八条第一款、第二十五条第（六）、第（七）项，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，判决如下：一、陆杰源与被告德庆和煌酒店管理有限公司于2013年12月13日签订的商品房买卖合同合法有效；二、被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告陆流泉、刘绮平、陆灶梅、陆某办理位于肇庆市德庆县德城镇（街道）德庆大道财政局后背阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）A栋12层1201单元（建筑面积140.12平方米）商品房不动产权属登记和房地产证书（办理不动产权属登记和房地产权属证所需的费用，由原、被告按相关规定及合同约定承担）。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告德庆和煌酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员  黄梁汉二〇一七年九月十九日书记员  麦镇浩