广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6266号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：郑晓芬，女，汉族，1992年5月1日出生，住广东省汕头市濠江区，系公司职员。委托诉讼代理人：吴锐萍，女，汉族，1993年4月26日出生，住广东省揭东县，系公司职员。被告：蔡展晖，女，汉族，1970年3月20日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：黄小泽，男，汉族，1969年6月3日出生，住广西省桂林市象山区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告蔡展晖、黄小泽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序。因两被告下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，并于2017年9月12日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人郑晓芬、吴锐萍到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、两被告向原告支付2016年1月-2016年12月的物业服务费15579元及以每月物业服务费1298.25元为本金、自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金至两被告付清物业服务费之日止，暂计至2017年1月17日违约金数额为11995.84元，上述物业服务费及违约金暂计至2017年1月17日为27574.84元；2、两被告向原告支付2015年12月-2016年12月的公摊电费共计800.82元；3、两被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告明确物业服务费计至2017年9月。事实和理由：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（下简称禅城碧桂园开发公司）与广东碧桂园物业管理有限公司（下简称广东碧桂园公司）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容的物业管理服务。两被告购买涉案佛山市禅城区岭南大道北129号7座802房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》。根据协议约定，两被告应于每月5日前向原告支付物业服务费1298.25元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。两被告自2016年1月开始拖欠物业服务费，至2017年1月15日拖欠的款项已达28375.66元。原告于2016年12月30日向两被告发出《律师函》，要求两被告缴交物业服务费，但两被告至今未缴。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判如所请。两被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织举证，并依职权调取涉案房屋不动产登记信息查询结果。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提交的《物业服务费欠费明细》，系原告单方制作，本院将综合其他证据及查明事实待后认定。原告提供的其他证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，案外人禅城碧桂园开发公司（甲方）与案外人广东碧桂园公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由案外人禅城碧桂园开发公司选聘案外人广东碧桂园公司为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业服务内容和质量要求第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务……2、共用设施设备的维护和管理服务……3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务……第三章物业服务费用第四条本物业的物业服务费采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元/月.平方米计收。……第七条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。……第五章甲、乙双方的权利和义务第十二条甲方的权利和义务……4、委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收质量标准要求，如在保修期限内和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。……”。2014年3月12日，案外人禅城碧桂园开发公司与两被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定由两被告向案外人禅城碧桂园开发公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北129号七座802房，合同约定建筑面积为519.30平方米。同日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容为：“……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1.乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……3.本园区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗（注册总表与户表之间的水、电损耗误差）费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；……”。2014年5月21日，两被告签订《入住登记表》，确认接收涉案房屋。另查明一，涉案佛山市禅城区岭南大道北129号七座802房，建筑面积519.30平方米，于2014年8月20日办理产权登记，由两被告按份共有，各占1/2产权份额。另查明二，原告系具有一级资质的物业服务公司。2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务；物业租赁；停车场（库）服务。2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司。2013年12月24日，原告经工商登记变更企业营业场所为佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，即本案原告。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人禅城碧桂园开发公司与案外人广东碧桂园公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张两被告支付2016年1月-2017年9月物业服务费及违约金的诉请。依据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及《碧桂园城市花园前期物业服务协议》的约定，两被告负有于每月5日前支付上月物业服务费的合同义务。原告主张两被告拖欠2016年1月起的物业服务费，两被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对两被告的上述欠费情节予以确认，但因至本判决作出之日，2017年9月物业服务费支付条件尚未成就，故原告主张两被告支付2017年9月物业服务费无合同依据，本院不予支持。据此，两被告应依据上述协议约定，以1298.25元/月（2.50元/平方米/月×519.30平方米）为标准向原告支付2016年1月-2017年8月物业服务费，合计25965元（1298.25元/月×20个月）。同理，因《碧桂园城市花园前期物业服务协议》已明确约定两被告应负担的公摊费用范围及分摊方法，且原告已提交相关发票、分摊明细等证据证明其已代两被告垫付2015年12月至2016年12月公摊电费的事实，两被告亦未到庭抗辩或提交证据予以反驳，故两被告依约应向原告支付2015年12月至2016年12月公摊电费合计800.82元。至于原告主张的违约金，依据涉案《碧桂园城市花园前期物业服务合同》第七条、涉案《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条及第十六条的约定，两被告未依约按期支付物业服务费的行为已构成违约，其亦未到庭抗辩合同及协议所约定的违约金标准，故原告有权依据该违约金标准向两被告主张违约金。原告自愿以欠费月后第二个月的1日为计收两被告逾期交纳欠费月物业服务费违约金的起算时间点，系原告对其自身权利的自由处分，亦不违反法律规定，本院依法予以确认，则两被告应以每月1298.25元为本金，自欠费月后第二个月的1日起按日5‰向原告分段累计计付违约金至两被告实际清偿之日止。原告的该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告蔡展晖、黄小泽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付佛山市禅城区岭南大道北129号七座802房2016年1月至2017年8月物业服务费合计25965元及违约金（违约金以每月1298.25元为本金，自欠费月后第二个月的1日起按日5‰分段累计计至被告蔡展晖、黄小泽实际清偿之日止）；被告蔡展晖、黄小泽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付2015年12月至2016年12月公摊电费合计800.82元；驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。被告蔡展晖、黄小泽如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取1198元，由被告蔡展晖、黄小泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨玲玲人民陪审员  梁丽仪人民陪审员  王伟峰二〇一七年九月十五日书 记 员  杨思韫附件一：证据清单原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司提交以下证据：原告组织机构代码证、两被告身份证复印件、核准变更登记通知书；《资质证书》、《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、《佛山市禅城区物业管理服务收费备案表》；《广东省商品房买卖合同》、《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书》、《碧桂园城市花园前期物业服务协议》、《入住登记表》、《收楼通知书》、《物业及资料移交书》；《物业服务费欠费明细》；公摊电费发票、分摊明细。本院依职权调取以下证据：《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。附件二：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。