广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初7572号原告：东莞市丽景物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市法定代表人：李应芬，总经理。委托诉讼代理人：周欣儿，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾展豪，广东名道律师事务所实习律师。被告：东莞市丽景商贸有限公司，住所地：东莞市法定代表人：尹泽平。委托诉讼代理人：韩荣，湖北文光律师事务所律师。原告东莞市丽景物业管理有限公司（以下简称“丽景物业公司”）与被告东莞市丽景商贸有限公司（以下简称“丽景商贸公司”）物业服务合同纠纷一案，本院审理后作出（2016）粤1973民初10470号一审民事判决书，被告丽景商贸公司提出上诉，东莞市中级人民法院裁定撤销原判决，发回本院重审。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丽景物业公司的委托诉讼代理人周欣儿、被告丽景商贸公司的委托诉讼代理人韩荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽景物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付所欠的物业管理费用合计31880.4元（从20XX年7月1日至2015年9月30日）及利息（按人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至实际付清之日止）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告是东莞市常平镇丽景花园XX-9座XX号商铺的产权人，原告是东莞市常平镇丽景花园的物业管理公司，一直为被告的商铺提供物业管理服务，但被告从20XX年7月1日至2015年9月30日期间一直拖欠原告的物业管理服务费用合计31880.4元，经原告多次催款，被告仍不支付。被告丽景商贸公司辩称:1.原、被告之间没有形成书面的物业合同,也没形成事实上的管理关系，也没有法律上的管理关系;2.涉案物业是由被告自行建设的自有物业，自有管理符合相关法律规定，且自我管理也服务十来年，是合法的；3.原告没有进行任何物业服务，即使有物业管理资格，在本案管理也超过了诉讼时效。原告在1998年12月2日进入，但在2015进行起诉，请法庭依法驳回原告诉请;4.原告作为物业管理机构，本身没有获得业主的授权或委托，没有资格管理被告丽景商贸公司。经审理查明，被告是东莞市常平镇丽景花园XX-9座XX号商铺的业主，建筑面积为531.34平方米。2012年4月18日，原告与东莞市常平房地产开发实业公司签订《前期物业服务合同》（XX），约定由原告为东莞市常平镇丽景花园提供物业管理服务，约定商业物业管理费为4元/月/平方米，还约定每月管理费当月30日前交纳。（2015）东中法民二终字第943号民事判决书已确认丽景花园业主管理委员会与原告于2002年6月2日签订的《物业管理委托合同》（XX）合法有效，并对《物业管理委托合同》（GF-97-1010-XX）予以确认，并认为案涉物业属于丽景花园明细中的29栋高层住宅之一，是该物业不可分割的部分，被告是小区业主之一，应根据物业服务合同享有权利承担义务。原告2009年3月31日至2011年3月30日物业服务资质等级为三级，并于20XX年5月20日取得物业服务二级资质。原告提供本案证据证明其已经向被告提供物业服务，已经履行相应的物业管理义务。被告提供本案证据证明其对案涉物业有自行保洁、安保等管理行为，无需接受原告的物业服务，并认为原告主张管理费已经超过诉讼时效。对此，原告提供交款通知书证明其已经履行催收义务。被告对交款通知书不予确认，认为其没有收到该通知书。对此，原告未提供证据证明该通知书已经送达被告。另查，原告于2016年8月23日向本院提起本案诉讼。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同、房产证（复印件）、2015东中法民二终字第934－935、938-954号民事判决书、交款通知书、疏通承包合同、小区疏通登记表、水泵巡查记录、抵押配电运行日志、电梯维保合同、防止白蚁技术工程合同、消防工程承包合同书、监控设备维护资料、物业管理委托合同（2002年、2007年）、资质证书，被告提交的丽景商贸公司员工执勤照片、组织架构图、保安部岗位分配表、劳动合同、工资表、社保单、员工职业资格证书、丽景国际业主收款单、房屋租赁合同、商铺承租方证明、装修申请表、电费发票、补充说明、丽景商贸有限公司设施设备照片、电器设备采购合同、柴油发电机组及相关设备合同书（合同书编号：HGDCP0XX）、柴油发电机组及相关设备合同书（合同编号：HGDWJ100703001）、发电机组机房环保工程合同（合同编号：YTJDXX）、变压器配电工程合同书（合同编号：JDXX）、变压器变更（原630KVA变更为1250KVAO）、工程合同书（10KV高压电缆工程）、绿华庭智能化系统承发包和合同书绿华庭户内电话、电话线路敷设工程补充协议书、停车场智能管理系统设备安装工程合同、硬地丙烯酸羽毛球球场铺装合同书、电、扶梯产品买卖合同、丽景国际绿华庭白蚁防治工程补充协议、关于合作开发房产项目合同书、消防工程承包合同、东莞市公安消防局建筑工程消防验收意见书东公消验字（2008）第166号、东莞市消防验收意见书东公消验字（2010）第035号、（20XX）东三法民二初字第744号民事判决书、执行通知书、工程付款方式、协议书、常公通（2011）25号通知、收费登记表、证明、营业执照、调查笔录、东莞市公安消防局常平大队行政处理决定书、录像及录像说明、物业管理费发票、收据、资质证书等及询问笔录、本院庭审笔录为证。本院认为，在（2015）东中法民二终字第943号民事判决书中，已经确认丽景花园业主管理委员会与原告于2002年6月2日签订的《物业管理委托合同》（GF-97-1010-XX）合法有效，对丽景花园的业主具有约束力；《前期物业服务合同》（DG-QH-XX-2）、《物业管理委托合同》（GF-97-1010-XX）约定的物业范围是有具体的管理区四至，而案涉物业在管理区域之内，被告作为丽景花园的业主之一，应按照合同约定缴纳物业管理费。虽然被告提供了多项证据材料，以证明其对案涉物业有自行保洁、安保等管理行为，但无法证明被告没有接受原告为案涉小区提供的公共服务，故被告仍应承担缴纳物业管理费的义务。原告于2016年8月23日提起本案诉讼，请求被告支付20XX年7月1日至2015年9月30日期间的物业管理费。2012年4月18日，原告与东莞市常平房地产开发实业公司签订《前期物业服务合同》（DG-QH-XX-2），约定每月管理费当月30日前交纳。故被告20XX年7月份物业管理费应当在20XX年7月30日前缴纳。由于原告无法有效举证证明交款通知书已经送达被告。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告就案涉款项于2016年8月23日向本院提起诉讼，故20XX年7月份物业管理费已经超出两年诉讼时效。因此，被告应当支付原告20XX年8月1日至2015年9月30日期间的物业管理费。20XX年8月1日至2015年9月30日期间共计XX个月。故被告应当支付原告物业管理费29755.04元（531.34平方米×4元×XX个月）。对于原告主张的物业管理费超出部分，本院不予支持。被告长期拖欠物业管理费，已经造成原告的损失，本应逐月支付利息。现原告诉求从起诉之日即2016年8月23日起按人民银行同期贷款利率计算利息，是对其权利的自由处分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市丽景商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市丽景物业管理有限公司支付20XX年8月1日至2015年9月30日期间的物业管理费29755.04元及利息（以29755.04元为本金，自2016年8月23日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止，利息计算总额以本金为限）；二、驳回原告东莞市丽景物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费598元，由被告东莞市丽景商贸有限公司负担。原告东莞市丽景物业管理有限公司已预交。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈学坚审 判 员  黄宇齐人民陪审员  ＸＸ娣二〇一七年九月二十二日书 记 员  陈 进附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。