山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0983民初2249号原告：杜某，男，1989年9月25日出生，汉族，住肥城市，身份证号码：×××5356。委托诉讼代理人：李晓娟，河北吴秀萍律师事务所律师。被告：山东万联置业有限公司，住所地：肥城市新城街道办事处孙家小庄村。法定代表人：陶澜，总经理。委托诉讼代理人：杨丽娟，山东德然律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司肥城市支行，住所地：肥城市新城路。负责人：赵彬，行长。委托诉讼代理人：孙磊，山东同成律师事务所律师。原告杜某与被告山东万联置业有限公司（以下简称万联置业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司肥城市支行（以下简称农行肥城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜某及其委托诉讼代理人李晓娟，被告万联置业公司的委托诉讼代理人杨丽娟，第三人农行肥城支行的委托诉讼代理人孙磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜某向本院提出诉讼请求：1、请求解除2015年2月28日，原被告订立的商品房买卖合同；2、请求被告返还原告首付款163098元，贷款290000元并赔偿原告已经支付的银行贷款本金29223.82元（截至2017年5月20日）和银行贷款利息31820.82元；并由被告按照中国人民银行同期存款利率标准，自交纳定金、首付款之日第二天起至起诉之日支付应得利息1268.54元；赔偿代办费300元、登记费80元及律师代理费用23000元；赔偿原告自2016年11月1日至2017年5月9日租房补偿9750元，以上费用共计548541.18元，其余未确定事项请求由法院裁定；3、请求由被告支付自合同约定交房日期至给付之日违约金，由于合同约定违约金不足以弥补原告所受损失，故请求调整违约金标准；4、本案一切诉讼费用及律师往返住宿等费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1、解除2015年2月28日，原告与被告之间订立的商品房买卖合同；2、解除与第三人之间的商品房担保贷款合同；3、请求被告返还原告首付款163098元及利息（自首付款支付之日次日起至起诉之日按照中国人民银行同期存款利率计算为1268.54元）；4、判令被告返还原告已付的银行贷款本金及利息（金额以贷款合同解除之日止实际还款额为准，截止至2017年9月20日本金为34132.64元，利息为36050.20元，总计70182.84元）；剩余贷款本金及利息由被告直接向第三人一次性偿还，并承担由此给第三人造成的损失和违约金；5、判令被告支付原告实际还贷的利息损失223.58元（标准为中国人民银行同期存款利率）；6、判令被告赔偿原告代办费300元、登记费80元、律师费23000元、房租损失9759元（2016年11月1日至2017年5月9日按照每月1500元标准计算），本项请求共计33139元，以上3、4、5、6条共计金额为265627.41元；7、合同约定违约金过低，请求参照每月1500元租金标准调整违约金标准计算至被告实际给付违约金之日；8、判令被告承担本案所有的诉讼费用及律师交通食宿费。事实和理由：2014年12月14日，原告向被告交纳房屋买卖合同定金10000元，2015年2月28日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买被告开发的位于肥城市万联国际小区新城向阳街甲3号1栋2单元1101号房屋及储藏室一套；该房屋首付款为163098元（含定金），剩余房款290000元于2015年2月28日办理好房屋贷款手续；合同约定被告应于2016年5月31日前将经过验收，工程质量监督部门准予交付使用的房屋交付原告，并在交付房屋90日内办理产权登记手续；如买受人退房，按照已交房款万分之一支付违约金，解除合同。合同签订后，原告依约交纳全部购房款，并于2015年3月9日向被告指定单位交纳代办费300元，产权登记费80元。因被告未按合同约定交付房屋，2016年8月2日，被告出具补充协议书，承诺于2016年5月31日至2016年10月30日支付赔偿金并自愿免除一年的物业服务费，自2016年8月2日至2016年10月30日正式交房前由大家监督，如2016年10月30日无法交房，从2016年11月1日起，在约定的赔偿数额外每月赔偿业主1500元，于每月1号以现金方式补贴。但至今，被告仍未交付房屋和支付赔偿金。2017年2月23日，原告向被告发出退房通知，要求退回房屋，但被告拒收逃避法律责任，特具状起诉。被告万联置业公司辩称，1、不同意解除合同，希望继续履行；2、关于违约金及损失属于重复请求，应以合同约定为准；3、律师代理费数额过高；4、律师往返住宿费无事实及法律依据。第三人农行肥城支行辩称，1、贷款合同的解除应当依商品房买卖合同的解除为前提，在商品房买卖合同尚未确定解除的情况下，贷款合同不应当予以解除，原告的此项诉求无法律依据。2、根据法律规定在买卖合同和贷款合同均被解除的情况下，明确规定的是出卖人将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和买受人，对于其他的损失根据合同的相对性，我们认为应当由原被告共同承担对第三人的偿还义务，至于二者之间权利义务的分配是其内部的问题，不能约束第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的商品房买卖合同（包含附件）、收据、住房登记费发票、中国农业银行出具的借款凭证、中国农业银行的贷款还款流水业务凭证，第三人提交的借款抵押合同及还款明细，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告为证实其主张，另提交以下证据：1、提交泰安爱家房地产咨询服务有限公司出具的收据原件一份，欲证实原告的贷款代理费损失是300元。被告万联置业公司质证称，真实性无异议，但对关联性有异议，无法显示是办理涉案房屋手续支出的花费，而且也不是必须支出的费用。2、提交补充协议复印件一份，欲证实被告与业主代表于2016年8月2日签订补充协议，双方约定如无法交房，租金的损失是每月1500元，因此租金损失应按照每月1500元计算。被告万联置业公司质证称，对真实性及证明目的均有异议，如确实存在租金损失，应以实际损失为准。3、提交中国邮政邮寄单原件一份及退房通知书原件一份，欲证实原告在2017年2月23日邮寄退房通知书，要求将涉案房屋的房款退还，解除房屋买卖合同，而被告在2017年2月24日将该邮件拒收，可以证实原告已经履行了行使解除权的通知义务。被告万联置业公司质证称，对真实性无异议，但被告未收到该通知。4、提交律师代理费发票、合同原件各一份，欲证实律师费损失是23000元。被告万联置业公司质证称，真实性无异议，但是数额过高。5、提交差旅费及住宿费的票据原件四份，欲证实交通费和住宿费的损失共计736元。被告万联置业公司质证称，真实性无异议，但是合同所约定的差旅费应当仅限于原告自己的处理诉讼事务的费用。6、提交原告妻子周衡的房屋租赁合同、收条及结婚证复印件各一份，欲证实原告每月的租金损失1666元。被告万联置业公司质证称，真实性不清楚，根据内容看租房的地点系济南，与所涉房屋无关联性，即使房屋没有交付，原告租房按其实际的使用应该是在本案所涉房屋周边，对结婚证无异议。7、提交河北省律师服务收费指导意见，欲证实原告实际支付的律师费完全依照河北省律师收费标准进行的。被告万联置业公司质证称，真实性无异议，但是代理费的收取应当按照本案标的物所在地相关的律师费收费标准来计算，原告的收费标准高于山东省律师收费标准。第三人农行肥城支行以上述证据与其无关为由，未发表质证意见。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1系原件，且被告对其真实性无异议，故对该证据真实性本院予以认定。原告提交的证据2系复印件，因无原件核实，且被告不予认可，故对该证据，本院不予采信。原告提交的证据3、4、5、7，被告对其真实性无异议，仅对证明目的有异议，不影响证据本身反映的案件事实，故对以上证据本院予以采信。原告提交的证据6因与本案无关联性，故对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月28日，原告杜某与被告万联置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为第1502280019号）一份，合同约定，原告杜某购买被告的位于肥桃路以南，孙家小庄以西万联国际小区第1幢2单元2-1101号房屋一套；该房屋建筑面积共101.76平方米，房屋单价为每平方米4204元，合计427799元，储藏室面积9.37平方米，价款为25299元整；合同第五条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：签订本合同时支付按揭贷款所需的首付款163098元整（含定金），余额290000元于2015年2月28日办好贷款手续；第七条约定，出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……5、已经过验收，工程质量监督部门准予交付使用；第八条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.01%向买受人支付违约金；附件八第十九条约定，因买受人或出卖人任何一方违约，如发生诉讼、仲裁等，由此发生的诉讼费、差旅费、律师代理费等费用由违约方承担。原告杜某于2014年12月14日支付被告万联置业公司定金10000元，于2015年2月7日支付购房款5299元，于2015年2月28日支付购房款147799元，以上共计163098元。2015年3月16日，原告杜某（借款人）与被告万联置业公司（保证人）、第三人农行肥城支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定贷款金额为290000元，贷款期限为180个月；借款人应将借款用于购置涉案房产；贷款人将贷款资金划入被告万联置业公司名下账户；贷款以等额本息还款方式偿还；被告万联置业公司为本合同项下原告杜某的借款提供保证担保。同时，原告与第三人签订抵押合同一份，原告以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，但涉案房产未在房产管理部门办理抵押登记。2015年3月16日，第三人农行肥城支行发放贷款290000元，同日被告万联置业公司为原告出具收据一份。原告杜某自2015年4月20日起逐月向第三人归还贷款本息，截至2017年9月20日，共计偿还贷款本金为34132.64元，利息为36050.20元。因被告万联置业公司未能按合同约定向原告交付涉案房屋，2017年2月23日，原告曾向被告万联置业公司邮寄涉案房屋退房通知书一份，被告拒收。后双方就涉案房屋未能达成一致意见，原告于2017年5月9日诉至本院。另查明，诉讼中，原告委托河北吴秀萍律师事务所代理此案，支付律师代理费23000元、差旅费736元。案经开庭审理，因双方当事人各执己见，致本院调解未能达成一致意见。本院认为，原告杜某与被告万联置业公司签订的《商品房买卖合同》，原告杜某与被告万联置业公司、第三人农行肥城支行签订的《个人购房担保借款合同》，均系当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告已足额交清购房款，合同义务已经完成。根据合同约定，被告应于2016年5月31日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告有权解除合同。现被告逾期交房已超过60日，至今未能履行交房义务，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合合同约定，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，亦符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告万联置业公司应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。故原告要求被告返还已付购房首付款及已向第三人所还贷款本金，并赔偿首付款利息及按中国人民银行同期存款利率计算支付已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人，故原告要求被告向第三人返还剩余贷款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付律师代理费23000元及差旅费736元，符合双方约定及《河北省律师服务收费标准》的规定，本院予以支持。关于违约金，因合同中已明确约定按已付购房款的0.01%支付，系双方当事人的真实意思表示，本院予以确认，故对原告主张的要求调整违约金的主张，本院不予支持。原告主张的要求被告支付代办费300元、登记费80元、实际还贷的利息损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的租金损失，因其提交的现有证据与本案不具有关联性，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告杜某与被告山东万联置业有限公司于2015年2月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第1502280019号）；二、解除原告杜某与被告山东万联置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司肥城市支行于2015年3月16日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告山东万联置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告杜某购房款163098元及自2015年4月20日起至2017年9月20日止原告已向第三人中国农业银行股份有限公司肥城市支行归还的贷款本金34132.64元；四、被告山东万联置业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告杜某购房款利息损失（本金163098元，自2015年2月28日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算支付）；五、被告山东万联置业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告杜某自2015年4月20日起至2017年9月20日止已向第三人中国农业银行股份有限公司肥城市支行支付的贷款利息损失36050.20元；六、被告山东万联置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告杜某违约金45.31元；七、被告山东万联置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告杜某律师代理费23000元及差旅费736元；八、被告山东万联置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向第三人中国农业银行股份有限公司肥城市支行偿还原告杜某自2017年9月21日起就《个人购房担保借款合同》剩余的银行按揭贷款本金及利息；九、驳回原告杜某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4643元，由被告山东万联置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  袁金风二〇一七年九月二十九日书记员  李 娜