浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初4114号原告：吴呈祥，男，1951年4月12日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区，委托代理人：钱振林，浙江君度律师事务所律师。被告：邱国江，男，1971年10月28日出生，汉族，住嘉兴市南湖区，原告吴呈祥因与被告邱国江房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年7月6日受理后，依法由审判员沈晔独任审判，于2017年8月30日公开开庭审理了本案，原告委托代理人钱振林到庭参加诉讼。被告邱国江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴呈祥起诉称，原、被告于2016年11月1日签订房屋租赁协议书一份，约定被告承租原告所有的嘉兴市中山东路1528号商业用房用于餐饮经营，租赁期限为2016年11月8日至2021年11月7日共五年，第二条约定:第一年租金51万元，押金8万元，租金为每半年提前支付，每年的11月7日和5月7日前支付半年租金。乙方拖欠甲方租金十日以上合同自动终止。合同签订前，原告已经交付了房屋供装修，但被告自一开始就未能按照协议约定支付房屋，经原告多次催讨，被告累计支付房屋14万元，被告行为违背诚信原则，严重损害原告合法利益，故原告诉请判令：一、判决原、被告于2016年11月1日签订的房屋租赁协议解除，被告将房屋完好交还原告；二、被告支付拖欠的房租34万元（暂计至2017年7月7日），并支付逾期付款利息5392元，合计345392元；三、押金8万元归原告所有；四、被告承担原告实现债权的费用律师费16000元；被告承担本案诉讼费用。被告邱国江庭后提供书面答辩状称，一、双方签订的《商业用房租赁协议》合法有效，双方应当按照约定履行协议。合同签订当日，被告支付了押金8万元。并分别于2016年12月29日、同年12月31日、2017年5月2日、2017年5月7日支付了房租5万元、10万元、2万元、2万元，总计19万元。火锅店从2016年12月31日到2017年1月9日由于股东原因只营业了10天。2017年1月10日关门到2017年4月6日开业。由于投资人原因关门歇业将近3个月。2017年4月6日开业到2017年5月15日开业经营，由于混乱管理导致关门至今。在此期间也和房东代理人沟通过，希望能理解经营者难处并答应在转让后付清房租；二、根据法律规定，解除协议需要双方协商一致，或者约定解除合同的条件成就是，《商业用房协议》并未约定原告单方请求解除的情形，本案承租人也并非无正当理由逾期不支付租金，而是和房东代理人解释过原因，并承诺了火锅店转让后付清房租。针对自己的主张，原告吴呈祥提供了下列证据：1.房屋所有权证一份，证明涉案房屋为原告所有的事实。2.房屋租赁协议一份，证明原告和被告存在合法的租赁关系及双方的权利义务的约定。3.通知书及顺丰快递查询记录各一份，证明原告于2016年12月31日向被告催讨房屋租的事实。4.中国建设银行交易明细一份，证明被告拖欠房屋租仅支付房租140000元的事实。5.聘请律师合同、律师费发票各一份，证明原告因本案支出律师费16000元整。被告邱国江未质证。针对自己的抗辩，被告邱国江提供了中国农业银行交易明细一份，证明其已支付了租金190000元。经质证，原告无异议。本院认证如下：原、被告提供的证据形式合法，能够证明本案相关事实，本院均予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2016年11月1日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定被告向原告租赁嘉兴市中山东路1528号商业用房，租赁期自2016年11月8日至2021年11月7日止，共五年。第二条约定:第一年租金51万元，租金为每半年提前支付，每年的11月7日和5月7日前支付半年租金。被告拖欠原告租金十日以上合同自动终止，并没收押金；第九条约定：被告在合同签订的同时，支付押金80000元。原告在被告归还租赁房屋且无违约的情况下，于三天内将押金80000元全部返还给被告。若原告违约的，押金可以抵作租金、违约金、赔偿金、利息损失及其他损失；第十条约定：原、被告任何一方违反本合同条款，按照法律途径解决的，违约方应当承担违约金、赔偿金及守约方的相应损失和实现权利等费用（含诉讼费、律师费等）。合同签订时，被告支付了80000元押金，并分别于2016年12月29日、同年12月31日、2017年5月2日、2017年5月7日支付了房租5万元、10万元、2万元、2万元，总计19万元。原告于2017年1月5日向被告邮寄通知书，要求被告于三内日付清应当于2016年11月7日前支付的第一期房租，如果逾期则交还房屋并承担违约责任。被告于次日收到该通知书。经催告被告仍未付清租金，原告遂起诉，并因此聘请律师，支出律师费16000元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁协议》第二条约定:第一年租金51万元，租金为每半年提前支付，每年的11月7日和5月7日前支付半年租金。被告拖欠原告租金十日以上合同自动终止，并没收押金。此项约定即为合同解除权的约定。被告一直未按约足额支付租金，经过原告催讨后未果，显已违约，原告行使合同解除权的条件已经成就，故对其要求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对于合同解除的时间，根据法律规定，当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。本院确定合同解除时间为被告收到本案应诉材料日即2017年8月10日。房屋租赁合同解除后，被告作为承租方，依法应腾退房屋并支付尚欠的租金及合同解除后至腾退之日的房屋占用费。其中所欠租金自2016年11月8日起至合同解除之日即2017年8月10日止按每年510000元计算为385643.84元（276天×510000元/年），被告已支付租金190000元，尚需支付195643.84元。合同解除后至腾退之日的房屋占用费仍应按此标准计算。另，被告在签订合同时交付押金80000元，合同第九条明确对押金的作出了约定：若被告违约的，押金可以抵作租金、违约金、赔偿金、利息损失及其他损失，故在双方租赁合同解除后,该款应由被告先用于抵扣清偿被告所欠租金等债务。关于原告主张的逾期支付房租的利息，合同并未约定，本院不予支持。关于原告主张的律师费16000元，符合合同约定及浙江省律师收费标准，有合同及发票为证，本院依法予以支持。被告邱国江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审抗辩权，应自行承担由此带来的法律后果，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴呈祥与被告邱国江签订的《房屋租赁协议》于2017年8月10日解除，被告于本判决书生效之日起十日内自嘉兴市中山东路1528号商业用房腾退；二、被告邱国江于本判决生效之日起七日内支付原告吴呈祥自2016年11月8日至2017年8月10日止租金共计115643.84元（已抵扣押金80000元）；三、被告邱国江于本判决生效之日起七日内支付原告吴呈祥房屋占有费（从2017年8月10日起计算至实际腾退之日，标准为每年510000元）；四、被告邱国江于本判决生效之日起七日内支付原告吴呈祥律师费16000元；五、驳回原告吴呈祥的其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3960元、保全费2770元，合计6730元，由原告负担4630元，被告邱国江负担2100元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 沈 晔二〇一七年九月十一日书记员 王雯琪