河北省广平县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0432民初1308号原告刘会民，男，汉族，，广平县人。被告邯郸市路顺房地产开发有限公司。原告刘会民与被告邯郸市路顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月22日作出（2016）冀0432民初967号判决书，判决后原告刘会民不服提起上诉，邯郸市中级人民法院于2017年4月25日作出（2017）冀04民终1608号裁定书将案件发回本院重审。本院于2017年7月12日受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘会民及其委托代理人冯海刚、被告邯郸市路顺房地产开发有限公司的委托代理人贾晓波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘会民诉称，原告从被告处以分期付款的方式购买了位于广平工业园区西侧锦尚华庭的商品房一套，同时原告按要求向被告交付相关购房费用，并向被告提交了原告的相关手续。双方于2014年6月11日签订了《商品房买卖合同》，当时双方约定，办理贷款的相关事宜由被告代原告办理。原告于2014年11月24日从中国建设银行广平支行处获得贷款。据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2014年11月20日前将商品房交付给原告使用，交房时间到期后，原告多次找被告催促其交房，但被告以房屋未建好以及嗣后要求原告交纳不符合法律规定和合同约定的费用为由，直至诉讼时，拒不向原告交付房屋。据该合同的九条1、（2）的约定：被告应按照原告交付房价款的日万分之五向原告支付违约金至实际交付之日。综上，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，为此特向贵院起诉，请求：1、依法判令被告继续履行合同，限期将标的房产交付原告2、依法判令被告按照已交付房价款的日万分之三向原告支付违约金，自2014年11月20日计算至2015年1月19日计5516元；2015年1月19日至2016年11月18日按日万分之五向原告支付违约金101904元。2016年11月18日之后的违约金保留诉权。3、诉讼费用由被告承担。被告邯郸市路顺房地产开发有限公司辩称，对原告的诉讼请求被告不同意。一、原告要求被告提供房产证和相关手续，只要原告交纳开口费，随时可以办理。二、延期交房的违约金以每天万分之五计算不予认可，延期交房是因为天然气的铺设，被告没有责任。三、被告已于2015年通知过原告交付，原告没有来拿钥匙而产生的违约金被告不认可。四、被告所述房屋没有验收不属实。经审理查明，原告从被告处购买了位于广平工业园区路西侧锦尚华庭的商品房一套（房号为第1幢1单元404号，合同约定建筑面积为116.76平方米）双方于2014年5月25日签订了《商品房买卖合同》，合同约定了房屋的交付期限（第八条交付期限出卖人应当在2014年11月20日前按照国家和地方人民政府的有关规定在该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用但遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1遭不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2有关部门提出设计的相应变更由出卖人在15日内告知买受人；3因道路、水、电、供暖、供气、等市政配套共用设施不能按时交付使用的非因出卖人主观原因导致本商品房不能及时办理验收备案手续的）、交付的方式（第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。…”）、逾期交付的违约责任（第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。）合同签订后原告将房款306495元按照合同约定全部履行完毕。被告于2014年年初主体完工后变更规划决定将取暖方式由地热改为天然气，并未书面通知原告。被告因天然气管道铺设未能按合同约定在2014年11月20日前将商品房交付原告使用，天然气管道于2015年6月30日铺设完毕，于2015年7月30日进行了验收合格备案，2015年8月21日被告通过广平精美广告报纸公示的方式通知原告办理交接房手续。原告办理手续时被告向原告收取房屋面积差、天然气炉费用，原告不予缴纳该费用，致使原被告产生争议，原告未领取房屋钥匙而诉至本院。以上事实有原、被告陈述、房屋买卖合同、照片等证据在卷为据。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人可以约定违约金及违约金的计算方法。被告辩称其未能按合同约定交付房屋是因市政工程天然气的铺设，被告没有责任，但被告提交的《广平县人民政府关于加强全县地热资源管理的通告》及广平县人民政府关于印发《广平集中打击非法盗采地热资源行为专项行动实施方案》的通知，只能证明政府在规范地热的使用和开采，并非为政府市政建设的必然要求，其改用天然气供暖应属工程设计变更，依约应当告知被告，且该两份通知的时间均为2016年5月16日，而被告决定改用天然气取暖是在2014年年初，被告提交的证据不足以证明天然气施工为政府市政建设的必然要求，因此被告未能按合同日期交付房屋已构成违约。被告于2015年8月21日通过广平精美广告报纸公示的方式通知原告办理交接房手续，并告知逾期办理后果由原告负担。被告虽未逐个书面通知买受人办理交接，但是利用公告的方式通知也是通知交接的一种方式，被告在广平精美广告报纸公示后，原告逾期办理交接的后果应当由原告负担。故被告在2015年8月21日之后不存在违约。被告在2014年11月20日至2015年8月21日间存在违约，因此被告应按合同约定支付违约金38157.72元（自2014年11月20日计算至2015年1月19日按已交房款306495元×0.3‰×60天＝5516元，自2015年1月20日计算至2015年8月21日按已交房款306495元×0.5‰×213天＝32641.72元）。被告辩称原告应缴纳开口费、房屋面积差才可办理房产证及相关手续，根据合同第五条规定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积据实结算多退少补”，因此该两项费用双方可在房屋实际交付后另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、原告刘会民与被告邯郸市路顺房地产开发有限公司于2014年6月11日签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、被告邯郸市路顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘会民交付其购买的房屋一套（位于广平县工业园区路西侧锦尚华庭第1幢1单元404号）。三、被告邯郸市路顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘会民支付违约金38157.72元。四、驳回原告刘会民其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2448元，由原告负担1591元，被告邯郸市路顺房地产开发有限公司负担857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  王文素审 判 员  李 岩人民陪审员  郭妹玲二〇一七年九月十八日书 记 员  郑佳佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。