山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0105民初1654号原告：郑永烈，男，住济南市天桥区。被告：王来成，男，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：王珊（系被告王来成之女），女，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：王彦召，山东舜元律师事务所律师。被告：李熙杰，女，住济南市。委托诉讼代理人：王珊（系被告李熙杰之女），女，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：王彦召，山东舜元律师事务所律师。被告：济南百旺房地产咨询有限公司，住所地济南市天桥区。法定代表人：祝利华，该公司经理。原告郑永烈与被告王来成、被告李熙杰、被告济南百旺房地产咨询有限公司（以下简称百旺房地产咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑永烈，被告王来成、被告李熙杰的共同委托诉讼代理人王珊、王彦召到庭参加诉讼。被告百旺房地产咨询公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告郑永烈向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年3月4日签订的房屋买卖合同；2、三被告立即退还原告定金1万元；3、三被告按房屋买卖合同约定，赔偿原告损失1万元。诉讼中，原告变更第三项诉讼请求为三被告赔偿原告损失600元。事实与理由：原告郑永烈于2016年3月3日在网上看到被告百旺房地产咨询公司挂牌的二手住房一处，适合养老之需，便约定看房。看房后原告见虽主楼破败，但自建小院及院内附房尚好，有意购买。2016年3月4日上午经原、被告三方交流，被告王来成、被告李熙杰为证实自建房屋及小院的归属真实，向原告出示了由山东省建筑医院颁发的平房改造平面图，声称小房为院方特批。原告要求被告回院盖章，以证实非院方职工买卖该房使用权的有效性，被告同意。原告看到既有图纸又有合同保障，误以为房源真实，便签署了买卖合同。几天后被告盖章未果。原告为进一步落实已纳入合同条款的小院及所建附房的合法性，亲自到院方进行核实，并提出盖章请求。山东省建筑医院得知原告夫妻并非该院退休人员后，不给图纸盖章，小院附房无保障。至此，原告及时向二被告提出终止合同，退回定金1万元的请求，被告以原告违约为由拒不退还。原、被告协商不成，原告诉至法院，请求法院判如所请。被告王来成、被告李熙杰共同辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据，应当驳回，理由如下：第一，原、被告双方签订的房屋买卖合同依法成立，合法有效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。根据合同法第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。双方买卖的房屋房产证、土地证齐全，标的物合法，合同反映了双方的真实意思表示，合同依法成立。第二，原告要求解除合同的事由不成立，是违约行为。原、被告双方签订的房屋买卖合同买卖的是建筑面积43.65平方米的房屋，被告有处分权，小院、小房均是买卖房屋的附属设施，不是房屋合同的主标的物。原、被告买卖的房屋是已经使用几十年的老房子，被告经过房改取得房屋所有权，但由于房屋建筑时间久远，因特定历史原因，该房屋附属小院、小房不办理不动产产权登记，不发房屋产权证及国有土地使用权证。这种情况在房改房及建设时间较早的商品房中是普遍现象。但这并不能说明小院、小房是违法不受保护的。房屋买卖合同的主标的物是合法的，小院、小房仅是附属物，不能决定房屋买卖合同是否有效。原告在签订房屋买卖合同时对附属的小院、小房无所有权证的情况是明知的，对房屋状况是接受的。另，房屋作为不动产，所有权以登记为准，是否有原有单位的签字盖章对房屋权属没有影响。原告要求小院、小房由原有单位签字盖章的要求，没有法律依据，且对房屋权属没有影响。第三，原告在起诉前就单方终止合同，是违约行为，应当承担违约责任，所交定金也不应退回。被告百旺房地产咨询公司在诉讼过程中未答辩亦未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实为：2016年3月4日，原告郑永烈（买受方乙方）与被告王来成、被告李熙杰（出卖方甲方）、被告百旺房地产咨询公司（居间人丙方）签订房屋买卖合同一份，该房屋买卖合同载明：“一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市天桥区某号楼的房产给乙方，房屋所有权证号：省直第某号；房屋所有权人为王来成…房屋建筑面积43.65平方米；附属设施包含：本房含小院及小院内小房及固定装修物……。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为：人民币（大写）肆拾叁万柒千元整（小写￥437000元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）壹万元整（小写￥10000元整）；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。……十二、违约责任：1、若发生于甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；……5、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。十三、其他约定事项：①甲、乙双方均认可的条款②甲方保证本房无任何产权纠纷③乙方无不良信用记录④其它事宜另行协商。……”2016年3月7日，原告郑永烈向被告支付定金1万元，被告李熙杰向原告出具定金收条。关于原告解除房屋买卖合同的诉讼请求，原告郑永烈主张，涉诉房屋附属小院以及小院内的附属小房是其购买涉诉房屋的主要因素。因该小院和小房无房屋产权登记，在签订房屋买卖合同之初，原告即要求被告让山东省建筑医院在小院图纸上加盖公章，以保障原告的使用权，被告王来成、被告李熙杰亦表示同意，双方才签订的房屋买卖合同。后被告未能盖章，经原告自行去山东省建筑医院询问，该院答复原告非山东省建筑医院退休职工，不同意盖章。据此，原告郑永烈认为被告王来成、被告李熙杰违反了合同签订之初双方关于小院及小房的约定，原告购买小房小院没有保障，要求解除合同。为证明上述主张，原告郑永烈提交视频资料一份。被告王来成、被告李熙杰对该证据真实性有异议，认为该视频资料录制不合法，模糊不清，无法分辨各方谈话内容，且录音录像形成时间是在2008年，而原、被告签订房屋买卖合同是在2016年3月4日，即使存在时间设置的问题，也无法证明该视频资料的形成时间。本院认为，从原告郑永烈提交的视频资料内容来看，虽时间标注为2008年，但谈话内容均系围绕涉诉房屋的买卖过程，尤其是附属小院及小院内平房，可以与双方签订房屋买卖合同的事实相印证，本院对该视频资料的真实性予以确认。本院认为，当事人签订合同应本着平等、自愿、协商一致的原则。原、被告虽未在房屋买卖合同中明确关于涉诉房屋附属物小院及院内平房的买卖条件，但从原告郑永烈提交的视频资料中原告与被告百旺房地产咨询公司工作人员的对话可以看出，涉诉房屋附属设施小院及院内平房是原告郑永烈购买涉诉房屋的重要因素，经与被告协商一致，由被告王来成、被告李熙杰将上述附属设施的图纸交由山东省建筑医院盖章。被告王来成、被告李熙杰未能遵守约定盖章，致使原告郑永烈购买涉诉房屋的主要目的不能实现，故郑永烈要求解除双方之间的房屋买卖合同，符合双方约定，本院应予支持。原告郑永烈要求被告王来成、被告李熙杰返还购房定金1万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于郑永烈要求被告王来成、被告李熙杰、被告百旺房地产咨询公司赔偿损失600元的诉讼请求，原告郑永烈明确该损失是指制作光盘费用，但未提交相关证据，本院不予支持。关于原告郑永烈要求被告百旺房地产咨询公司返还购房定金1万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑永烈2016年3月4日与被告王来成、被告李熙杰签订的房屋买卖合同；二、被告王来成、被告李熙杰于本判决生效之日起10日内返还原告郑永烈定金1万元；三、驳回原告郑永烈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告王来成、被告李熙杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  梁 艳人民陪审员  石兆凤人民陪审员  张士清二〇一七年九月十四日书 记 员  郝慧明