安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1126民初1312号原告：邓杰。委托诉讼代理人：邓丽娟，安徽凤明律师事务所律师。被告：凤阳县新百大超市连锁有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县门台工业园区,统一社会信用代码913411265501560774。法定代表人：周远达，该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊成，安徽知秋律师事务所律师。原告邓杰与被告凤阳县新百大超市连锁有限公司（以下简称新百大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓杰及其委托诉讼代理人邓丽娟、被告新百大公司的委托诉讼代理人李俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓杰向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除租赁合同及恢复该房屋的楼梯、货梯口；2.依法判决新百大公司支付拖欠的房屋租赁费48750元及违约金58500元，共计107250元（房屋租赁费从2016年12月20日至2017年3月20日，按房屋租赁合同约定每月16250元计算，直至新百大公司实际付清之日止；违约金按房屋租赁合同约定的年租金195000元的30%计算）；3.本案诉讼费用由新百大公司承担。事实和理由：邓杰、新百大公司于2016年10月17日签订了房屋租赁合同，合同约定：一、邓杰将位于凤阳县殷涧镇街道已建好的“凤阳县新百大超市连锁有限公司殷涧商贸中心”的门面房四间一楼及二楼，面积约2300平方米的房产出租给新百大公司使用；二、租赁期10年（自2016年12月20日起至2026年12月20日止）；租金为每年195000元，一年一付，每年12月20日前一次性付清年租金。甲方如未按时支付，则另按年租金总额千分之二按日计算支付给乙方违约滞纳金，直至甲方付清；三、甲乙双方应在合同到期前六个月协商是否续租，如甲方不续租，合同终止后，甲方在乙方场所建设的可移动固定资产归甲方所有。经乙方同意改造的项目，甲方不再恢复。（楼梯、货梯口除外）；四、乙方如因国家政策和家庭等任何其他原因，无法继续租给甲方；或甲方如因国家政策和企业等任何其他原因，无法继续租赁，甲乙双方约定年租金的50%为违约金。该合同签订后邓杰将租赁房屋交付给新百大公司使用，而新百大公司未按合同约定的租赁费用履行义务。邓杰多次向新百大公司催要至今未果。为此，请求依法支持其诉讼请求。新百大公司辩称：邓杰与其公司在签订合同时，违约责任中并未约定可以解除租赁合同；邓杰所提供的租赁合同中明确写明是在甲方无法继续租赁的情况下方支付年租金百分之五十的违约金，而其公司并未放弃继续租赁，不应当支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对邓杰提交的其身份证，新百大公司没有异议，上述证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对邓杰提供的2016年10月17日新百大公司与其签订的《租赁合同》、殷涧商贸中心一层平面图、殷涧商贸中心二层平面图，新百大公司对《租赁合同》的真实性无异议，但是主ＸＸ面图无法核实真实性。本院经审查认为，新百大公司对《租赁合同》的真实性无异议，该《租赁合同》的真实性本院予以确认，对平面图因无双方签字或盖章确认，且新百大公司主张无法核实真实性，故对其证明效力本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月17日，新百大公司作为甲方与乙方邓杰签订了《租赁合同》，新百大公司租赁邓杰位于凤阳县殷涧镇街道已建好的二层房屋“凤阳县新百大超市连锁有限公司殷涧商贸中心”。该合同主要内容：一、租赁期限：壹拾年（自2016年12月20日至2026年12月20日止）。二、租赁面积：门面房四间一楼及二楼，约2300平方（按实际丈量为准），四至见附图。三、租金及付款方式：年租金壹拾玖万伍仟元，一年一付，每年12月20日前一次性付清年租金。甲方如未按时支付，则另按房屋租金总额千分之贰按日计算支付给乙方违约滞纳金直至甲方付清。四、甲乙双方的权利义务：甲乙双方应在合同到期前六个月协商是否续租，如甲方不续租，合同终止后，甲方在乙方场地所建设的可移动固定资产归甲方所有。经乙方同意改造的项目，甲方不再恢复。（货梯，楼梯口除外）……五、违约责任：乙方如因国家政策和家庭等其他任何原因，无法继续续租给甲方；或甲方因国家政策和企业等其他任何原因无法继续租赁，甲乙双方约定：年租金的50%为违约金。合同签订后，邓杰将案涉房屋交付给新百大公司使用，新百大公司至今未按约定支付租赁费用。2017年5月3日，本院作出（2017）皖1126破1号民事裁定书，受理凤阳县中都融资担保有限公司对新百大公司的重整申请。现邓杰以诉称理由诉讼来院，请求依法支持其诉讼请求。本院认为：新百大公司与邓杰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同约定，案涉房屋年租金195000元，一年一付，每年12月20日前一次性付清年租金。邓杰交付房屋后，新百大公司至今未按约定支付租赁费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，邓杰要求解除其与新百大公司房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持；因合同约定年租金195000元，邓杰主张新百大公司支付拖欠的房屋租赁费48750元（从2016年12月20日至2017年3月20日，按房屋租赁合同约定每月16250元计算，直至实际付清之日止），该请求符合法律规定，本院予以支持；邓杰主张新百大公司支付违约金58500元（按房屋租赁合同约定年租金195000元的30%计算），本院认为，按租赁合同约定，只有在新百大公司因国家政策和企业等其他任何原因无法继续租赁案涉房屋的情形下才适用该约定，而本案系新百大公司拖欠房屋租金，但双方约定的按房屋租金总额千分之贰按日计算支付违约金过分高于造成的损失，故违约金可从2016年12月20日起按年租金195000元为本金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。因本院2017年5月3日裁定受理凤阳县中都融资担保有限公司对新百大公司的重整申请，根据《中华人民共和国破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”的规定，违约金只应计算至2017年5月2日；邓杰要求新百大公司恢复租赁房屋的楼梯、货梯口，因庭审中邓杰承认交付的租赁房屋没有楼梯，故该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国破产法》第四十六条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告邓杰与被告凤阳县新百大超市连锁有限公司2016年10月17日签订的租赁合同；二、被告凤阳县新百大超市连锁有限公司于本判决生效后十日内支付原告邓杰房屋租赁费130000元及违约金（房屋租赁费暂从2016年12月20日计算至2017年8月20日，以后按每月16250元计算至实际付清之日止；违约金以195000为本金，自2016年12月20日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2017年5月2日止）；三、驳回原告邓杰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2445元，减半收取1222.50元，由原告邓杰负担324元，被告凤阳县新百大超市连锁有限公司负担898.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  陈传利二〇一七年九月十四日书记员  侯兴欣附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国破产法》第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。