河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0802民初1972号原告：王小云，女，1987年5月20日出生，汉族，无业，住承德市双桥区。委托诉讼代理人:顾云凤，河北山庄律师事务所律师。被告：梁艳华，女，1973年4月25日出生，汉族，无业，住承德市双桥区。委托诉讼代理人：徐学武，河北汇林律师事务所律师。原告王小云与被告梁艳华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。本案当事人原告王小云及委托诉讼代理人顾云凤、被告梁艳华的委托诉讼代理人徐学武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小云向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2017年3月28日签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告返还购房定金10000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2017年3月29日至实际付清之日止向原告支付利息）；3、判决被告支付原告违约金56000元、中介费5600元、律师费5000元；4、由被告承担本案的诉讼费及保全费用。事实和理由：2017年3月28日，原告王小云与被告梁艳华经承德市居家房产有限公司居间介绍，双方签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：被告将坐落在承德市双桥区西大街路北118号地矿宿办楼1-702（房产证为承房权证双桥区字第××号）房屋出卖给原告，房屋总价款为56万元。2017年3月27日，原告向被告支付了定金1万元，剩余房款55万元于2017年4月5日前在办理完买卖公正过户手续后一次性支付。被告保证该房产权无瑕疵能正常交易过户，并积极给原告办理公正过户等相关手续。违约责任：违约方承担守约方的一切损失，包括中介费等履行合同所产生的一切费用，并且退还已收一切款项，同时还应支付房屋成交价10%的违约金。但合同签订后，因被告原因不能办理房屋过户，致使原告的合同目的落空，为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。梁艳华辩称，一、原、被告间签订的买卖合同属实。二、被告不存在违约行为，由于原告没有诚信履行合同，拒绝办理合同公证手续，拒绝支付购房款，才导致房屋买卖合同没有继续履行，同意解除合同。三、因原告存在违约，合同签订之初原告支付给被告的10000元定金依合同约定不应当返还。四、本案中原被告一致同意解除合同，但被告不存在违约行为，不应当承担违约责任，且双方约定违约金过高，应当依法调整，以实际损失为准。原告未支付全部价款，也不存在实际经济损失，主张的违约金、中介费、律师费无事实依据和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提交了以下证据：1、房屋买卖合同，拟证明原被告间存在房屋买卖合同关系；被告保证该房产权无瑕疵能正常交易过户，并积极给原告办理公正过户等相关手续；违约责任：违约方承担守约方的一切损失，包括中介费等履行合同所产生的一切费用，并且退还已收一切款项，同时还应支付房屋成交价10%的违约金。2、收条，拟证明被告收取了原告定金1万元。3、房产证，拟证明被告房产证共有人处为空，可能存在隐形共有人。4、承德市居家房产有限公司情况说明及营业执照，拟证明被告始终以析产手续未办理完毕为由，拖延至今未办理公证及过户手续；因被告自身原因致使本合同无法履行，属于被告违约。5、证人张某与被告2017年3月31日的微信聊天记录，拟证明因被告的离婚协议书与房本地址名称不一致，导致无法办理公证及过户手续；被告明确表示不履行合同，构成根本违约。6、中介费收款收据，拟证明原告支付中介费5600元。7、律师代理费发票，拟证明原告支付律师费5000元。8、证人张某的当庭证言一份，拟证明原告、被告及证人一起去房产局查询房屋登记信息及查某，被告知需要被告做析产，被告一直以析产手续没办理完为由，至今没有办理公证手续，拖延至今。被告对原告证据的质证意见为：1号证据真实性、合法性没有异议，认为是合法有效的，该合同明确约定办理完公证手续后三小时内支付剩余购房款，但是由于原告原因未办理公证手续。对2号证据真实性没有异议。对证据3真实性没有异议，能够证明本案涉案的房屋是被告的个人财产。对4号证据真实性不予认可，不存在本案涉案的房屋买卖合同需要析产才能公证的事实状态，经被告向房屋产权部门咨询办理房屋过户可能需要析产障碍，但实际不存在，对真实性、合法性不予认可。营业执照真实性没有异议。对5号证据真实性不能确定，从内容上看反映出了原告要求被告配合做假手续骗取过户，此事过户不符合合同的约定，被告没有做出解除合同，拒绝公证的意思表示，而是说暂时退还1万元定金，积极办理手续的承诺，说明被告具有诚信履行房屋买卖的意思表示。对6号证据真实性认可，但对关联性、合法性不认可，从记载的数额上看无法确定和本案有关。从合法性看应该提供发票。对7号证据真实性没有异议，但是对关联性有异议，认为合同中没有约定，被告没有存在违约行为，该费用和被告无关。对8号证据认为，证人说的到房产局查询只是为了获取抵押和查封的情况，本案不存在抵押、查封情况，证人陈述将本案房屋在房产局的查询状态作为办理公证必须提供的相关手续这一事实不认可，与梁艳华向公证处咨询的结果不符。不能证明离婚协议书中地址错误影响办理公证，其他真实。被告提交了以下证据：1、房屋买卖合同复印件，拟证明原被告双方于2017年3月28日签订房屋买卖合同，约定房屋总价款56万元，首先交付定金1万元，剩余房款55万元于办理公证手续后一次性交付。2、中国工商银行个人贷款还款凭证复印件，拟证明被告于2017年1月5日将本案涉案房屋抵押贷款还清，被告消除该房屋上设定的权利瑕疵，买卖该房屋的意思表示真实。3、房产交易大厅业务凭证复印件，拟证明被告于2017年1月23日在房屋产权交易部门办理了该房屋抵押登记注销手续，被告彻底消除该房屋上设定的权利瑕疵。4、承房权证双桥区字第××号房屋产权登记证书，拟证明本案涉案房屋双桥区西大街路北118号地矿局宿办楼1-702室房屋于2009年11月19日登记在被告名下。5、双桥区民政局婚姻档案中调取的申请结婚登记声明书2份、结婚登记审查处理表1份、离婚协议书1份，拟证明被告与郑海文于2012年10月17日申请结婚登记，2016年3月22日办理离婚登记，本案涉案房屋为被告婚前个人财产，被告具有独立物权处分权。原告对被告提交的证据质证意见为：1号证据真实性认可，但是达不到证明目的，合同中约定产权无瑕疵，权属清晰，约定了付款时间，被告保证了房屋产权无瑕疵，办理公证。可以看出合同履行有先后顺序，被告具有先合同义务，原告在被告为原告办理完公证手续3小时之内才有付款义务。3月30日双方共同到房产局查询存在可能有隐藏共有人的情况，需要被告前夫配合，但被告表示其与前夫有纠纷，前夫不肯配合，要退原告1万元定金。对于2号、3号、5号证据真实性没有异议，但是证明目的不认可，被告与前夫结婚日期是2012年11月17日，房屋取得日期是2009年11月9日，离婚登记日期是2016年3月22日。该房屋虽然在被告与前夫再婚前取得，但是有共同还贷的部分。离婚协议虽然归被告，但需要其前夫声明放弃这部分，或者需要去民政局改一下离婚协议，存在办理公证的权利型障碍。对4号证据真实性没有异议，共有人情况为空，需要改一下，但是被告无法改。经庭审质证，本院确认原告、被告提交的证据均具有证据效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月28日，原告王小云作为乙方与被告梁艳华作为甲方经承德市居家房产有限公司作为丙方居间介绍，三方签订《房屋买卖合同》一份。合同约定被告将坐落在承德市双桥区西大街路北118号地矿局宿办楼1-702（房产证为承房权证双桥区字第××号）房屋出卖给原告，房屋总价款为56万元；买方向卖方支付定金1万元；合同约定剩余55万元于2017年4月5日前在办理买卖公证手续完毕后3小时内一次性支付；被告保证该房产权无瑕疵能正常交易过户，并积极配合原告办理公证及过户等相关手续；违约责任约定：本合同生效后，若甲方有下列任何一种行为，则视为违约，乙方向甲方追究其因此交易发生的一切损失，包括但不限于中介费，并且退还已收一切款项，并向乙方支付本合同约定的该房屋成交价10%的违约金，同时乙方有权解除本合同。a,签约后反悔，不愿出售该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法履行。b,因该房屋涉及债务、权属等纠纷，或甲方不是产权所有人，或其他共有人未授权甲方出售该房屋等原因，致使产权不能过户或本合同无法继续履行。原告向被告支付了定金1万元，向承德市居家房产有限公司支付中介费5600元。另查明，被告所出售的房屋所有权人登记为被告，登记时间为2009年11月9日。2012年10月17日被告与郑海文登记结婚，2016年3月22日协议离婚，约定女方再婚前位于头道牌楼地矿家属楼1号楼1单元702室归女方所有，该房的银行贷款由女方偿还。2017年1月23日，因被告偿还完毕房屋贷款将该房的抵押登记注销。原、被告签订房屋买卖合同后，双方及中介人员共同到房产局咨询房屋是否存在抵押查封的情况，是否可以办理公证及过户手续时，被告出示了离婚协议，发现离婚协议上的房屋坐落与房本上的不符，被告知不能办理过户。中介人员称电话向公证处咨询，被告知必须先确权。原告在出现上述问题后，同意给予被告一定时间办理。被告称咨询过公证处，不影响办公证。原告因此次纠纷支出律师代理费5000元。本院认为：原告与被告于2017年3月28日签订的房屋买卖合同出于双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立并生效。合同签订后，原被告及中介人员到房产局咨询房屋是否存在抵押查封的情况，是否可以办理公证及过户手续时，被告出示了离婚协议，发现离婚协议上的房屋坐落与房本上的不符，被告知不能办理过户。在原告知悉离婚协议上的房屋坐落与房本上的不符这一情况后，希望被告予以解决，消除办理公证及过户的障碍。但至今被告未能消除履行合同的障碍，至今未能办理公证手续，造成合同无法继续履行，应视为被告违约，被告应按照合同约定承担违约责任。原告有权解除本合同；中介费由被告承担；定金应予以返还；依据合同约定，违约金为房屋成交价的10%，该约定不违反法律强制性规定，本院予以支持。原告所主张的律师费损失及定金利息损失，因双方在签订合同时未预见，且该损失未超过违约金数额，违约金即具有弥补其他损失的功能，故本院不予支持。被告称不影响办公证的意见，因未提供证据予以佐证，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告王小云与被告梁艳华于2017年3月28日签订的《房屋买卖合同》。二、被告梁艳华返还原告王小云购房定金10000元，赔偿中介费损失5600元，赔偿违约金56000元，以上共计71600元，于本判决生效之日起10日内付清。三、驳回原告其他诉讼请求如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。案件受理费1715元，保全费786元，由被告负担2338元，原告负担163元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  刘建贞人民陪审员  尤建华人民陪审员  杨桂琴二〇一七年九月十三日书 记 员  李 静附页《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算，生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。