杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初11617号原告：张玉兴，男，1966年5月9日出生，汉族，住杭州市滨江区。委托诉讼代理人：倪卡，浙江湘湖律师事务所律师。被告：赵刚，男，1976年3月2日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：赵利利，浙江碧剑律师事务所律师。原告张玉兴诉被告赵刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年9月5日公开开庭进行了审理。原告张玉兴委托诉讼代理人倪卡、被告赵刚委托诉讼代理人赵利利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉兴诉称：1.判令解除原告与被告签订的房屋租赁协议；2.被告立即将案涉的舞厅归还给原告；3.被告支付原告房屋租赁费45796元（按年租金标准计算自2017年1月1日暂计到2017年6月30日为6个月）并延至实际占用结束日止；4.被告支付原告已垫付的2016年12月起至2017年6月止的舞厅水电费6622.8元并延至实际占用结束日止。庭审中，原告变更第四项诉讼请求为：被告支付原告已垫付的2016年12月起至2017年6月止的舞厅水电费6622.8元，其余诉讼请求不变。事实和理由：2016年6月9日，原、被告签订协议一份，由原告将原来自己经营的舞厅（原告向杭州湘湖购物中心有限公司承租，见合同书）租赁给被告，即由被告开设舞厅，协议约定租期自2016年5月18日起至2017年12月31日止为一年半（2016年5月18日起至于2016年12月31日期间租金已另作约定）。租金为每年91592元逐年提高7%，每年12月底交纳，采取先交后使用的原则。按原、被告之间的约定，被告在2016年12月31日起应向原告交纳2017年的租金91592元。但到协议约定的租金支付日，原告向被告收取租金时，被告不仅拒绝支付租金，还告知原告说整个舞厅经营权和舞厅全部设施都是被告的，与原告没有一点关系。为此，原、被告在2017年1月1日发生纠纷，被告将舞厅的大门及门锁砸坏。原告向当地的闻堰派出所报案，派出所以原、被告之间涉及的是经济纠纷应由法院解决告知原、被告双方。杭州湘湖购物中心有限公司知悉此事，但仍在按与原告签订的合同书履行。现被告继续占用舞厅至今，原告认为原、被告之间有协议签订，协议关于舞厅的租赁期限、租金、设施归属等权利义务约定清楚，被告拒交房屋租赁费并占用舞厅经营的行为有失诚信，已经严重侵害了原告的合法利益。原告张玉兴为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.租赁合同一份，证明原告与第三方湘湖购物中心之间存在租赁关系，租赁期限为2015年1月1日至2020年12月30日。2.2016年5月18日的协议书一份，证明原告与被告之间无债权债务关系。3.2016年6月9日的协议书一份，证明原告与被告之间的租赁关系，其中合同第9条约定违约责任。4.收款收据二十一份，证明原告已交纳房租费及垫付水电费的事实。5.原告自行制作的舞厅平面图一份，证明舞厅的布置状况及财产现状。6.照片十八张，证明被告占有舞厅经营至今的事实。被告赵刚辩称：一、原告出租的舞厅权属不全。涉案舞厅自2009年起由被告与郑秀娟共同投资设立，郑秀娟为经营者，被告为实际共同经营者。用于装修、购置设施设备、设立（工商、卫生、文化、消防等）涉案舞厅共计投资60余万元。之后舞厅装饰装修及设施设备折价60万元，由被告赵刚出资30万元向郑秀娟受让舞厅装饰装修及设施设备投资权益。2016年5月18日，被告因资金紧张与原告签订《协议书》以20万元的低价将舞厅装饰装修及设施设备转让给原告。被告认为涉案舞厅所有权属由三部分组成，一部分为舞厅的装饰装修及设施设备；二部分为舞厅的经营权，该权利现仍归属于郑秀娟；三部分为经营舞厅房屋使用权，该权利由原告承租取得房屋用权。故被告认为根据2016年6月9日《协议书》，“兹由闻堰湘舞舞厅（即一楼）和二楼的单身公寓的所有权属人为甲方张玉兴，已于2014年12月30日与湘湖购物中心有限公司签订房屋租赁协议书，起租时间为2015年1月1日至2020年12月30日止，租用时间为6年。”原告在协议书中自称舞厅所有权属人，故出租给原告的舞厅应满足上述三部分权利，针对本案情况，即应将舞厅营业执照变更登记到原告名下时，原告方为舞厅的完全所有权人，但至原告起诉，舞厅经营者仍为郑秀娟，舞厅权属不全，故被告有权主张不安抗辩权，应自原告将舞厅营业执照变更至其名下，被告始有义务开始支付租金。二、被告与原告签订转让的《协议书》时存在显失公平与重大误解，应予变更。（一）显失公平。2016年5月18日被告因资金紧张与原告签订《协议书》以20万元的低价将舞厅装饰装修及设施设备转让给原告。被告与郑秀娟共计投入60多万，被告将舞厅装饰装修及设施设备转让原告前，为了除权，将舞厅装饰装修及设施设备估值折价为60余万元，由被告出资30万元向郑秀娟受让舞厅装饰装修及设施设备投资权益，舞厅的装饰装修及设施设备权益统归于被告。故被告转让给原告的估值20万元价款不到市场价的一半，该转让价明显显失公平。（二）重大误解。2016年5月18日《协议书》第一、二条内容为估价被告涉诉舞厅20万元，舞厅二楼20万元，共计40万元。故原告本应支付40万元转让款给被告。但协议第四条，由原告的主观陈述：“赵刚与张玉兴是在2015年1月20日时间共同商议讨论后，两人共同合作并设想开设酒吧及KTV的项目，在此后，在杭州湘湖购物中心协商并在2015年4月15日，租用了购物中心的三楼整层楼面，共计2500平方米，租用期为5年，两人合伙共同出资进行装修审批，消防等工作。后由于其他原因，决定放弃了该楼层项目的投资，已终止了租房协议，在此共计投资即为泡汤，投资款仅在140万元左右。”之后第四条，原告应支付的转让款40万元予以抵销。原告未提供双方合伙协议，又未提供投资140万元投资凭证，仅凭主观臆断让被告承担40万元投资失利损失，没有事实与法律依据。事实的真相是因为原告在投资杭州湘湖购物中心三楼失利，为了向老婆有个交代，投资失利损失有人分担而做的“兄弟之间的协议”，被告签订该协议只是为了帮助原告在老婆那里有个交待，并不是真实的意思表示，根据原告的承诺，该40万元转让款仍会支付给被告，并以舞厅的房屋费予以抵扣。被告在2016年时就在萧山与滨江法院有很多案件被判决承担上百万债务，故根据被告的经济状况根本无力投资杭州湘湖购物中心三楼项目。综上，被告请求：1．原告出租的舞厅权属不全，判令减少租金；2．原告如果不能提供证明被告与原告存在合伙投资湘湖购物中心三楼证据，判令原告以应付被告舞厅转让20万元的款项，抵扣被告应支付给原告的租金及水电费。被告赵刚为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：企业信用信息公示报告一份，证明原告出租的杭州萧山闻堰镇湘舞舞厅权属不全，目前舞厅经营者是郑秀娟，因权属不全被告可以行使先履行抗辩权。经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告对证据1的三性无异议，补充说明，在2014年12月30日之前是由被告直接向第三人杭州湘湖购物中心有限公司承租，被告在转让之前是舞厅的所有权人。对证据2中原、被告签名的真实性无异议，对部分内容真实性有异议，被告真实意思表示是被告应该得的40万元转让款是逐年以涉案舞厅的房租、水电费予以抵扣，合同形式上只是兄弟之间协议，是为了原告向自己的老婆有一个交代做的兄弟协议，对证明对象有异议，该协议可以证明原、被告之间曾经就涉案舞厅转让事宜存在债权债务关系。对证据3的真实性无异议，部分关联性有异议，真实的意思表示是被告不用支付房租，协议书第二份中约定房租、水电费在40万元转让款中抵扣。对证据4、6无异议。对证据5认为基本上对的。舞厅被告正在经营。经审查，本院认为，证据1-4客观真实，本院予以认定。证据5系原告单方制作的平面图，被告对证据5未能作出全面认可，故本院对该证据的证明力不作认定。被告对证据6无异议，本院予以认定。本院对被告提供的证据认证如下：原告对证据1认为与本案没有关联性，如果该证据确实是从网上拉取，该证据恰恰能够证明郑秀娟经营的舞厅早已名存实亡，因为2013年开始杭州萧山闻堰镇湘舞舞厅就没有再进行年检。现在被告经营的舞厅也没有营业执照。经审查，本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不作认定。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：出租人（杭州湘湖购物中心有限公司）甲方与承租人（张玉兴）乙方于2014年12月30日签订《杭州湘湖购物中心租赁合同书》一份，约定甲方将坐落于浙江省杭州市萧山区西侧综合大楼后面配套楼一楼二楼部分商铺出租给乙方使用。面积：该商铺的实际面积约为1001.7平方米。（具体以实测为准）。甲方出租该商铺的租赁期限为6年，自2015年1月1日起至2020年12月30日。租金以实测套内面积计算，每一年租金为14万元，第二年开始每年递增7%（不含税）。以后每12个月支付一次租金，先付后用。乙方须于租金到期前30日，主动到甲方的财务部门缴交下期租金。如当天为法定节假日，则缴交租金的期限可以顺延至法定节假日期限届满以后的第一天。乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每逾期一天，须支付应付租金总额2%的违约金给甲方。逾期超过10天的，乙方除应补足应该支付的租金及违约金外，甲方在事先书面通知的情况下可停供水、电和空调等。在该期间，乙方租金及物业管理服务费并不免除或减低等内容。原告已按约向杭州湘湖购物中心有限公司支付租金。原、被告于2016年5月18日签订《协议书》一份，约定：一、舞厅一楼在2015年1月1日起转让给张玉兴共计20万元。二、舞厅二楼（即沫色KTV）在2015年1月1日起转让给张玉兴共计20万元。三、以上一、二项共计赵刚转让给张玉兴款为40万元。四、赵刚与张玉兴是在2015年1月20日共同商议讨论后，两个人共同合作并设想开设酒吧及KTV的项目，在此后，与杭州湘湖购物中心协商并在2015年4月15日，租用了购物中心的三楼整层楼面，共计2500平方米，租用期为5年，两人合伙共同出资进行装修审批、消防等工作。后由于其他原因，决定放弃了该楼层项目的投资，己终止了租房协议，在此共计投资即为泡汤，投资款仅140万元左右。为此，张玉兴与赵刚的分摊作如下说明：1.赵刚已转让给了张玉兴的舞厅及沫色KTV即以上一、二项共计40万元，已在湘湖超市房租，装修及其它范围内作为投资而抵销，即其它为张玉兴承担。2.原赵刚向张玉兴借款5万元，张玉兴不要求赵刚还款，并退还给赵刚此借条一张。3.舞厅在2016年5月18日起由赵刚进行营业，在此张玉兴己付湘湖超市的租金6月份-12月份共计7个月，计币为5万元，赵刚也不必付款给张玉兴。五、以上2、3二项共计10万元，作为投资失误，张玉兴给予赵刚的补偿。六、舞厅的租用张玉兴再另行与赵刚签订，所有权属人为张玉兴。七、舞厅租用给赵刚，赵刚之负担房租及水电费，及损耗品的费用，张玉兴不增加赵刚的其它费用。九、湘湖超市三楼租用后的终止均由张玉兴自行解决及处理后遗工作等内容。甲方张玉兴与乙方赵刚于2016年6月9日签订的《协议书》一份，约定：兹有闻堰湘舞舞厅（即一楼）和二楼的单身公寓的所有权属人为甲方张玉兴，已于2014年12月30日与杭州湘湖购物中心有限公司签订房屋租赁协议书，起租时间为2015年1月1日至2020年12月30日止，租用时间为6年。第一年的年租金为14万元整，每年递增7%，原折算一楼为8万元/年；二楼为6万元/年（即第一年为租赁费）。一楼开设舞厅，二楼设为单身公寓，租金为每年12月份支付一次，先付后用。甲方在租用后，甲方在一楼自行投资及增加了4间KTV包厢的营用面积，进行了装修及设施投入，此营业面积为甲方的额外投入，与湘湖购物中心有限公司的租用租金无关，权属人为甲方所有，并无偿给乙方使用。所有现乙方赵刚与甲方张玉兴商议，乙方要求来负责管理及营用一楼之舞厅（二楼不包括在内），经甲乙双方共同商议后特订制如下协议：乙方自2016年5月18日起开始向甲方租用营用一楼舞厅，并于2017年12月31日止，即1年半。如乙方再续经营舞厅，双方协商逐年即一年一年的签订。租金由乙方开始交纳给于甲方（每年12月底交纳，先交后使用的原则）。2017年1月1日-2017年12月31日止，租金为8.56万元+8.56万元×7%=9.1592万元。2018年1月1日-2018年12月31日止，租金为9.1592万元+9.1592万元×7%=9.8万元。2019年1月1日-2019年12月31日止，租金为9.8万元+9.8万元×7%=10.486万元。2020年1月1日-2020年12月31日止，租金为10.486万元+10.486万元×7%=11.22万元。水电费由乙方交纳，水电费根据湘湖购物中心总表抄单计算，交纳给于甲方。违约责任：乙方租用甲方的一楼租金也就是湘湖购物中心的租金，甲方已没有向乙方收纳其它的费用，乙方应自觉配合，如乙方交纳不出租金，甲方有权收回并终止此协议的使用权。在租用期间，乙方的债权债务均与甲方无关等内容。2017年7月19日，原告以被告拒绝支付租金等为由起诉来院。本院认为：案涉租赁房屋系原告向案外人杭州湘湖购物中心有限公司租用，原告已按约向案外人支付租金。在原告与案外人签订的合同租赁期内，原告将部分房屋转租给被告使用，对此案外人并未在法律规定的异议期内提出异议，视为认可原告的转租行为。故原、被告于2016年6月9日签订的协议书依法有效，双方当事人应全面履行协议。原告已按约向被告交付案涉租赁房屋。按2016年6月9日协议书的约定，被告应在2016年12月底前支付原告2017年1月1日至2017年12月31日的租金91592元，被告未按约履行，已构成违约。按协议约定，被告未交纳租金，原告有权收回并终止协议。现原告要求判决解除原、被告签订的2016年6月9日的协议的诉请，符合合同约定的终止情形，原、被告于2016年6月9日签订的协议书终止，本院对原告要求被告腾退租赁房屋的诉请予以支持。被告违约未支付原告租金，被告应支付原告自2017年1月1日起至协议终止生效日止按91592元/年的租金标准计算的租金。被告尚欠原告自2016年12月起到2017年6月止的水电费，被告并无异议，本院对原告要求被告支付水电费6622.80元的诉请予以支持。综上，本院对原告合理的诉请予以支持。被告认为的舞厅权属及对2016年5月18日签订的协议书有异议系另一个法律关系，以此为由减少或抵扣租金的抗辩，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十八条之规定，判决如下:一、张玉兴与赵刚于2016年6月9日签订的协议书自本判决生效之日起终止；二、赵刚在本判决生效之日起三十日内从位于杭州市萧山区西侧综合大楼后面配套楼一楼房屋内腾退；三、赵刚在本判决生效之日起十日内按91592元/年的租金标准支付张玉兴自2017年1月1日起至本判决履行日止的房屋租金；四、赵刚在本判决生效之日起十日内支付张玉兴自2016年12月起至2017年6月止的水电费6622.8元；五、驳回张玉兴其余的诉讼请求。如赵刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1528元，减半收取764元，由赵刚负担。原告张玉兴于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告赵刚于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  戴永梅二〇一七年九月十一日书记员  徐丽芳