海南省海口市美兰区人民法院稿纸   民事判决书   （2017）琼0108民初2060号   原告：上海盛高物业服务有限公司海口分公司，住所地：海南省海口市海甸六东路**荣域小区**商业内街**铺面。   负责人：袁巍，副经理。   委托诉讼代理人：杨建峰，北京康达（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陆云泽，北京康达（海口）律师事务所实习律师。   被告：冯文晔，女，1992年8月28日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。   委托诉讼代理人：朱翰秀，女，1964年5月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。   委托诉讼代理人：冯大为，男，1963年5月8日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。   原告上海盛高物业服务有限公司海口分公司诉被告冯文晔物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海盛高物业服务有限公司海口分公司的委托诉讼代理人杨建峰、陆云泽，被告冯文晔的委托诉讼代理人冯大为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告上海盛高物业服务有限公司海口分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期向原告支付物业管理费23842.1元（不含电梯费）及滞纳金12159.5元（物业管理费自2014年4月1日起算，暂计至2017年2月28日，要求计算至2017年6月30日止，滞纳金自2014年5月1日起算，以实际全部支付之日为准）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系海口市海甸六东路3号荣域小区3栋33单元1号别墅业主，原告与被告签订《盛高·荣域前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），协议第六条约定物业管理服务费的交纳时间及交纳标准，并于第九条约定：原告可从逾期之日起每天按应付未付物业管理费的千分之一加收滞纳金，协议继续履行。协议签订后，原告严格依照协议约定向其提供优质的物业管理服务，但被告未依照约定按期交纳物业管理费，暂计至2017年2月28日，被告尚欠物业管理费23842.1元、滞纳金12159.5元，合计36001.6元。经原告多次催缴，未果。原告认为，被告作为荣域小区业主，其享受着优质的物业管理服务，应依照约定按时足额交纳物业管理费用。现原告依法诉至贵院，望贵院判如所请。   被告冯文晔辩称，2013年验收涉案房屋时，原告为荣域小区办理房屋交接手续的代表。被告找到原告，原告联系开发商海南建桥置业有限公司，三方共同对涉案房屋进行了验收。原告方是李宏英和张立国参加，开发商海南建桥置业有限公司派了一名员工参加。因当时被告对李宏英的身份和职责存在质疑，而原告工作人员明确说明李宏英全权负责盛高·荣域小区的物业管理工作；此外，由于开发商海南建桥置业有限公司已经撤出，李宏英还全权负责后期住户进住事宜。查看完房屋后，三方形成了一个书面的材料，也就是《关于收房前房屋质量存在问题的函》，并协商在房屋维修合格后开始缴纳物业管理费。当时李宏英在该函上签字，开发商海南建桥置业有限公司的员工说不需要其签名故未签名。荣域小区员工称呼李宏英和张立国为经理，但是根据现场的情况，张立国均是以李宏英的意见为准，让被告以为李宏英是原告物业管理方面的负责人。在《关于收房前房屋质量存在问题的函》打印完毕以后，被告认为在协议中应该再添加部分内容，所以被告方在该函上手写了物业费从房屋验收合格之日开始缴纳。李宏英在该函上书写房屋确认未维修好并签名。到目前为止，房屋尚未维修好，没有达到验收的标准。被告从收房到现在，开发商海南建桥置业有限公司一直未通知被告验收，原告也没联系过被告。所以被告不应该缴纳物业管理费。就催缴物业管理费的问题，李宏英大概在2016年1月时曾通过小区业主的微信群联系被告，通知被告缴纳物业管理费。对于原告计算物业管理费的金额没有意见，但是被告认为其不应缴纳物业管理费和滞纳金。   经审理查明，原告为上海盛高物业服务有限公司的分公司。中华人民共和国住房和城乡建设部于2014年3月20日向上海盛高物业服务有限公司核发了资质等级为壹级的物业服务企业资质证书。2011年11月3日开始至2015年12月22日期间，海口市住房和城乡建设局每年均发出《关于同意上海盛高物业服务有限公司在我市开展物业服务经营活动备案的通知》，表示同意原告在海口市开展物业服务经营活动备案，有效期均为一年。2012年1月10日，原告与开发商海南建桥置业有限公司签订的《荣域住宅小区（中国·海南）前期物业管理委托合同书》主要约定，海南建桥置业有限公司将荣域住宅小区委托原告实行物业管理；委托管理期限自2012年1月1日起至业主委员会成立；双方还就其他权利义务进行了约定。2012年1月1日，原告开始在荣域小区开展物业管理服务活动。   被告向开发商海南建桥置业有限公司购买荣域小区3-33-1号房。2013年12月，被告前往海口办理上述房屋交房手续。原告代开发商履行交房手续。因房屋存在质量问题，被告不同意办理房屋交接手续。2013年12月27日，被告草拟并打印了一份《关于收房前房屋质量存在问题的函》，内容为“海口荣域地产物业公司：我是白沙门荣誉地产3-33-1号楼的房主冯文晔。2013年12月26日，我再次专门对该房进行了收房前的工程质量验收。验收结果我方认为，工程分部分项内容按设计蓝图已基本完成，但细部质量存在以下几个问题，未能达到验收标准和规范要求。1、屋顶、屋面漏水严重，外墙面渗水严重。特别是屋面瓦和厨房排气烟道根部，渗漏现象明显，室内墙面严重潮湿，无法正常居住，也达不到保修期五年的国家规定标准（有照片为证）。2、外墙面凹凸不平，抹灰质量粗糙，按着国家现行验收规范GB50210-2001《建筑装饰工程质量验收规范》规定，外墙面平整度以2米靠尺为准，误差不得大于正负3㎜，而该工程局部达到50㎜之大，严重超差，达不到交工要求。3、室内照明线路铺设混乱，质量粗糙。4、室外煤气管路设计走向不合理，存在安全隐患。5、成品保护不到位，房屋管理混乱，院门，房门、室内窗户开放无人管理，人员随意进入大小便及乱扔垃圾，现场脏乱不堪，鉴于存在以上问题，达不到国家验收标准，我们不能正式收房及办理相关手续，我们要求你方对上述问题安排整改，达到标准后以书面形式通知我方，我方将再次进行房屋质量验收，合格后方可办理收房手续。”。2013年12月30日，原告方代表李宏英，开发商海南建桥置业有限公司的一名员工与被告方协商上述房屋交接事宜。上述《关于收房前房屋质量存在问题的函》中第3、4条被划掉，第2条旁边书写“待定”。被告方在上述打印的《关于收房前房屋质量存在问题的函》的正文后书写“物业费从房子维修验收合格后，开始缴纳”。原告方代表李宏英在第5条处书写“因返修造成此现象。”，并在被告方书写上述文字后，书写“房屋问题确认未修好。李宏英30/122013”。随后，李宏英将上述函的复印件交回原告处存档，原件由被告持有。之后，原告的客服主管张立国在被告持有的上述函上书写“张立国138XXXX****房屋维修好后给业主电话通知验收。”。   2013年12月30日，被告办理了涉案房屋的交接手续。同日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，主要约定，原告系房地产开发单位委托的物业服务企业，被告系海口市美兰区海甸六东路3号荣域小区3栋33-1房的业主；该房建筑面积为194.62平方米；被告按建筑面积（计算标准：物业管理服务费每月每平方米3元、日常维修养护费每月每平方米0.5元）向被告收取物业管理费；自《荣域住宅小区前期物业管理委托合同》生效之日的当月至物业出售并交付被告之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；自物业交付被告之日的次月至《荣域住宅小区前期物业管理委托合同》终止之日发生的物业服务费用，由建设单位和被告按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由建设单位承担；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，被告应当在每月5日前履行缴纳义务。逾期交纳的，原告可以从逾期之日起每天按应付未付管理费的1‰加收滞纳金，协议继续履行；双方还就其他事项进行了约定。同日，原告与被告签订了《临时管理规约》，双方对物业基本情况、物业的使用及物业的维修养护等方面进行了约定。原告要求被告支付涉案房屋自2014年4月1日起的物业管理费未果，遂成讼。   庭审中，被告称，因原告、开发商及被告三方协商好了房屋质量等问题，并确定了《关于收房前房屋质量存在问题的函》的内容后，被告才就涉案房屋办理了房屋交接手续。   2013年12月31日，原告向项目公司发送了《荣域二期房屋问题反馈》，载明，3-33-1负责人：海建总陈工，电话：151XX****XX；二楼烟囱紧修口处墙体严重渗水，客卧东墙墙体大面积渗水，北上墙角渗水；请项目公司安排该房负责人7日维修完毕。庭审中，原告称，开发商海南建桥置业有限公司于2014年对涉案房屋维修后，原告的客服主管张立国曾致电被告验收，但被告否认开发商海南建桥置业有限公司或原告曾对涉案房屋进行过维修，并否认接到过张立国要求验收房屋的通知。原告未能提供有效证据加以证明。被告称，现涉案房屋仍存在渗、漏水问题。原告确认，涉案房屋未装修入住。   涉案房屋每月的物业管理费为681.2元。庭审中，原告主张涉案房屋自2014年4月1日至2017年2月28日的物业管理费为23842.1元；被告对原告主张的物业管理费的金额无异议。原告称，李宏英于2012年8月被任命为上海盛高物业服务有限公司海口分公司荣域物业服务中心副经理职务，分管客服、安全、清洁、绿化，无权决定物业管理费的减免事项，并提供了《关于盛高海口分公司人事任命的通知》予以证明。被告称，在协商涉案房屋交接事宜时，原告公司的工作人员介绍李宏英、张立国均为经理，且张立国以李宏英的意见为主，其有理由相信李宏英为荣域小区物业管理方面的负责人，并提供了被告委托诉讼代理人朱翰秀与原告的客服主管张立国的聊天视频。张立国在聊天视频中表示，李宏英在原告机构人员公示牌载有的工作人员中职务最高，为总经理助理，之前负责荣域小区物业项目达七、八年之久，晋升为总经理助理后分管荣域小区的物业管理工作，现李宏英已经由总经理助理再次晋升。原告对该聊天视频的真实性无异议。   庭审中，原告称，其于次月1-5号制作上一月的物业管理费缴费通知单并于次日送达给业主，要求业主于月底前交纳。原告称，其于2014年12月25日、2016年6月25日向被告送达物业管理费缴费通知单；被告否认接到过上述通知。被告确认，原告曾于2016年1月份向其催缴过物业管理费。   本院确认的上述事实，有物业服务企业资质证书、五份《关于同意上海盛高物业服务有限公司海口分公司在我市开展物业服务经营活动备案的通知》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《荣域住宅小区（中国·海南）前期物业管理委托合同书》、《荣域小区生活用水费用交纳凭证》、盛高·荣域小区业主入住资料签收表、交房手续办理单、两份费用收费通知单、被告提交的《关于收房前房屋质量存在问题的函》、荣域二期房屋问题反馈、盛高物业公司机构及人员公示牌、关于李宏英职务的聊天视频以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、关于原告是否具有从事物业管理服务的资质及是否有权向荣域小区业主或物业使用人收取物业费的问题。海南建桥置业有限公司为荣域小区的建设单位。原告与海南建桥置业有限公司签订《荣域住宅小区（中国·海南）前期物业管理委托合同书》后，开始在荣域小区开展物业管理活动。中华人民共和国住房和城乡建设部于2014年3月20日向上海盛高物业服务有限公司核发了资质等级为壹级的物业服务企业资质证书，上海盛高物业服务有限公司具有从事物业管理服务的资质。原告为上海盛高物业服务有限公司的分公司，亦可以开展物业管理服务活动。原告在2011年11月3日至2015年12月22日期间，每年均在海口市住房和城乡建设局办理开展物业服务经营活动备案登记。故原告具有在荣域小区从事物业服务管理的资质。原告从2012年1月1日开始在荣域小区开展物业管理服务活动。荣域小区的业主，已经享受了原告提供的物业服务。原告与荣域小区业主之间成立物业服务合同关系，原告有权就其提供的服务向荣域小区业主收取物业管理费。   二、关于被告是否应当向原告支付自2014年4月1日开始的物业管理费及相应的滞纳金的问题。2013年，被告因涉案房屋存在渗、漏水等质量问题，与开发商海南建桥置业有限公司、原告协商房屋交接问题。从朱翰秀与张立国的聊天视频和《关于收房前房屋质量存在问题的函》的签订情况，可以确认李宏英为原告的管理层人员，负责荣域小区的物业管理工作。《关于收房前房屋质量存在问题的函》虽为被告拟定，但从原告存档的复印件可见，该函已经开发商海南建桥置业有限公司、原告及被告修改，故应为三方协商的结果。虽然“物业费从房子维修验收合格后，开始缴纳”为被告方书写，但作为该条款义务履行方的原告方代表李宏英未向被告提出异议，且在该文字下方写明“房屋问题确认未修好”并签字确认，事后复印该函件交予原告存档，原告亦根据该函内容向项目公司发函要求维修，亦未就物业管理费开始缴纳的时间向被告提出异议。且根据日常生活经验法则及被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》可知，被告清楚，在通常情况下，办理房屋交接手续后，被告即应开始向原告缴纳涉案房屋的物业管理费。在涉案房屋存在严重渗、漏水，不符合交房条件的情况下，被告同意办理涉案房屋的交房手续，应为被告已经确认，原告同意涉案房屋的物业管理费从房屋维修验合格收后开始缴纳。综上所述，本院确认，原告同意了被告的该修改意见，即同意涉案房屋的物业管理费从房屋维修验收合格后开始缴纳。原告客服主管张立国在被告持有的《关于收房前房屋质量存在问题的函》上书写“房屋维修好后给业主电话通知验收”，且原告称张立国曾在开发商海南建桥置业有限公司维修涉案房屋后电话通知被告验收房屋，故应认定原告负有在涉案房屋维修后通知被告验收的义务。被告否认涉案房屋已经维修好，原告亦未能提供证据证明涉案房屋已经维修好并已经通知被告验收且验收合格，故被告支付涉案房屋的物业管理费的条件未成就。原告诉请被告支付涉案房屋自2014年4月1日起的物业管理费及相应的滞纳金，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   驳回原告上海盛高物业服务有限公司海口分公司的诉讼请求。   案件受理费700元，由原告上海盛高物业服务有限公司海口分公司负担。（已预付）   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 李 佳   人民陪审员 何衍东   人民陪审员 李炳雄     二0一七年九月二十五日   法官 助理 裴静静   书 记 员 张光颖   速 录 员 张蓝予   附：相关法律及司法解释相关条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。