重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终5868号上诉人（原审被告）：江君伟。委托诉讼代理人：魏巍，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘谦，重庆合纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘春霞。原审被告：李海燕。委托诉讼代理人：魏巍，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘谦，重庆合纵律师事务所律师。原审第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路18号3幢1-22-2，统一社会信用代码91500000577987559W。法定代表人：徐万刚，总经理。上诉人江君伟因与被上诉人刘春霞、原审被告李海燕、原审第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初3716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人江君伟的代理人魏巍、刘谦，被上诉人刘春霞、原审被告李海燕的代理人魏巍，到庭参加诉讼，原审第三人链家公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。江君伟上诉请求：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初3716号民事判决第一项至第五项；二、改判驳回刘春霞的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由刘春霞承担。事实和理由：一、因刘春霞向江君伟明确表示拒绝按照合同履行合同约定承担房屋交易的税费5.8万元，江君伟未于2016年12月30日支付首付款是行使不安抗辩权，不构成违约，合同应当继续履行。根据通话录音的内容及一审庭审笔录，双方过户时，因刘春霞拒绝履行缴纳税费的合同义务，而江君伟已经准备好履行合同的相应手续，故江君伟对此行使不安抗辩权，符合情理，应当受到法律保护，不构成违约。一审法院以合同中“逾期付款超过15日的，甲方有权解除合同”的约定，解除双方建立的合同关系错误。二、江君伟在刘春霞明确表示拒绝按照合同承担税费后，仍然积极与刘春霞、中介公司协商解决，并作出让步，但仍遭到刘春霞的拒绝。三、双方签订的合同合法有效，对双方当事人具有约束力，当事人应当全面履行合同义务。四、刘春霞的真实目的是希望重新高价出售房屋。刘春霞辩称，江君伟陈述不属实，一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。李海燕陈述的意见与江君伟一致。链家公司没有陈述意见。刘春霞向一审法院起诉请求：1、解除刘春霞与江君伟于2016年11月30日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2、解除刘春霞与江君伟、李海燕于2016年12月30日在重庆市沙坪坝不动产登记中心签订并备案的《房屋买卖合同》。3、判令江君伟、李海燕协助刘春霞办理重庆市沙坪坝区华宇广场4-18-1号房屋产权转移手续，将该房屋过户至刘春霞名下。4、判令江君伟、李海燕赔偿刘春霞中介费8800元。5、判令江君伟、李海燕支付刘春霞违约金68000元。6、本案诉讼费由江君伟、李海燕承担。一审法院认定事实：2016年11月30日，刘春霞（甲方、出售方）与江君伟（乙方、购买方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定刘春霞将其所有的、房地产权证号为Ｘ××、位于重庆市沙坪坝区华宇广场Ｘ××号商品房卖与江君伟。该房屋建筑面积为86.44平方米，系未设定抵押、不带租约房屋。关于成交价格、付款方式，双方约定详见《补充协议》。关于房屋交付，双方约定收齐房款3日内，甲方将房屋交付乙方。关于税费缴纳，双方约定维修基金、土地出让金、营业税及附加、个人所得税由甲方承担，契税、交易手续费、转移登记费、印花税、书证费、土地增值税、委托公证费由乙方承担。过户递件前甲乙双方应备齐以上税费。以上税费的承担由甲乙双方协商自愿同意，故今后遇到政府税费政策调整而导致费用的增加或减少时，均按以上约定由乙方承担的税费项目仍然由乙方全部承担，由甲方承担的税费项目仍然由甲方全部承担。若本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费，由政策规定的缴纳方承担；政策中未明确缴纳方的，由乙方承担。本合同履行期间，甲乙双方应按约定缴纳各项税费。因一方不履行缴税义务导致合同不能继续履行的，视为该方根本性违约，守约方有权解除合同，违约方应按成交价的10%支付违约金。关于权属转移登记，双方约定按补充协议约定的时间亲临房屋所在地房管局办理房屋权属转移登记手续。关于逾期付款违约责任，双方约定乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。同日，刘春霞（甲方、出售方）、江君伟（乙方、购买方）与第三人链家公司（丙方、经纪方）签订《补充协议》。该协议约定该房屋成交总价为880000元。关于房款支付，双方约定：1、乙方应在签订本合同当日支付定金20000元；2、乙方在过户递件完成后当日内将首付款260000元直接支付给甲方；3、尾款600000元由房贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和房款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额。乙方因政策原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按下列方式解决：本合同终止，乙方支付的定金和房款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担。关于房屋交易具体事宜，双方约定：1、甲方应在接到丙方通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估。2、甲乙双方应于接到丙方通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续。4、甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。关于违约责任，双方约定甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。同日，刘春霞（甲方、出售方）、江君伟（乙方、购买方）与第三人链家公司（丙方、经纪方）签订《居间服务合同》。合同约定甲乙双方签订《买卖合同》时，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的佣金。甲方应在本合同签订当日向丙方支付居间代理费8800元，乙方应在本合同签订当日向丙方支付居间代理费8800元。同时，三方约定，以下信息为合同履行过程中丙方向甲（乙）方支付费用、结算退款之用，（1）甲方（出售方）指定收款账户信息：收款人银行卡账户名：刘春霞；开户银行：建设银行；银行卡号：Ｘ××。（2）乙方（购买方）指定收款账户信息：收款人银行卡账户名：江君伟；开户银行：农商银行綦江支行；银行卡号：ｘ××。同日，刘春霞（甲方、出售方）、江君伟（乙方、购买方）与第三人链家公司（丙方、经纪方）签订《过户、按揭代理合同》。三方约定由甲方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记手续，由乙方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记手续、办理银行20年600000元按揭贷款，贷款类型为公积金贷款。房屋登记管理机关核发新的房屋所有权证之时，丙方代为办理过户手续事宜完成；贷款银行审批通过之时，丙方代为办理贷款手续事宜完成。关于服务费，三方约定乙方在签订本合同当日向丙方支付权证代办费500元、贷款服务费9000元、代收评估费500元。关于权利和义务，三方约定，甲乙双方应依照政府主管机关的规定，以及甲乙双方已签署《买卖合同》及补充协议的约定承担并交纳房屋交易的税费；因甲乙双方未能按时、足额交纳税费导致无法办理贷款和过户手续的，由甲乙双方承担相关责任。同日，刘春霞按约向第三人支付佣金8800元，并将编号为ｘ××的涉案房屋房地产权证交付第三人，第三人向刘春霞出具收据。被告按约支付刘春霞定金20000元，支付第三人佣金8800元、权证代办费500元、贷款服务费9000元。2016年12月30日，刘春霞（甲方、出卖人）与江君伟、李海燕（乙方、购买人）在不动产登记机构签订《重庆市房屋买卖合同》，约定甲方将将其所有的、房地产权证号为ｘ××、位于重庆市沙坪坝区××广场××号商品房卖与乙方。该房屋建筑面积86.44平方米、总成交价格880000元。购买方共有方式为按份共有：江君伟占50%、李海燕占50%。该合同系在不动产登记机构备案合同。同日，刘春霞、江君伟、李海燕在不动产登记机构填写《不动产登记申请表》，申请将重庆市沙坪坝区××广场××号房屋所有权、建设用地使用权权利人由刘春霞转移登记到江君伟、李海燕名下。同日，刘春霞、江君伟、李海燕在不动产登记机构填写《存量房交易结算资金自行划转声明》。该声明载明，买房江君伟、李海燕向卖方刘春霞购买坐落于沙坪坝区××广场××号的房屋，房地产权证为1××房地证2015字第ｘ××号，房价款为880000元。双方协商决定自行划转交易结算资金，在交易过程中发生的资金及权属风险由买卖双方自行承担。友情提醒处载明，权属登记流程分为：（1）申请（2）受理（3）审核（4）记载于登记簿（5）缴费发证。根据《物权法》第十四条：“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”2017年5月17日，重庆市沙坪坝区不动产登记中心出具的档案查询结果载明，涉案沙坪坝区××广场××号房屋已于2016年12月30日通过存量房买卖的方式由原所有权人刘春霞变更为现所有权人江君伟、李海燕。庭审中，刘春霞举示重庆市沙坪坝不动产登记中心不动产登记受理通知单复印件，证明递件过户于2016年12月30日当日已完成，取件是2017年1月5日，在此期间均可缴税。因系复印件，被告对其真实性不发表质证意见。江君伟、李海燕举示第三人链家公司工作人员王峰出具的情况说明、2017年3月3日江君伟与刘春霞的通话录音、2017年3月27日被告委托诉讼代理人李晓红与第三人链家公司工作人员王峰的通话录音，证明刘春霞、江君伟、李海燕双方办理完毕涉案房屋过户申请手续后，刘春霞认为其应承担的税费过高，未缴纳税费便离开不动产登记机构。刘春霞违约在先，被告未在递件当日支付首付款260000元不构成违约。刘春霞不认可其真实性。一审法院认为，刘春霞与江君伟签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及刘春霞与江君伟、李海燕签订的《重庆市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。一审法院现就本案的争议焦点及刘春霞的诉讼请求评述如下：关于本案的争议焦点。本案的争议焦点是：江君伟、李海燕未在过户递件完成后当日内将首付款260000元直接支付刘春霞是否构成违约。一，关于“过户递件完成后当日”的理解问题。“过户递件完成后当日”系原被告在《补充协议》中的约定。“过户递件”并非不动产登记机构办理权属登记流程的专业术语。原被告在不动产登记机构填写《存量房交易结算资金自行划转声明》中载明，权属登记流程分为：（1）申请（2）受理（3）审核（4）记载于登记簿（5）缴费发证。从双方签订合同的真实意思角度理解，“过户递件完成”应解释为：双方按照不动产登记机构的要求，完整规范提交申请资料，经不动产登记机构形式审查后，决定受理该不动产登记申请，并向当事人发放不动产登记受理通知单。结合“重庆市沙坪坝区不动产登记中心出具的档案查询结果载明，涉案沙坪坝区华宇广场4-18-1号房屋已于2016年12月30日通过存量房买卖的方式由原所有权人刘春霞变更为现所有权人江君伟、李海燕”这一事实，可以推知，不动产登记机构已于2016年12月30日完成了涉案房屋权属登记中的受理、审核、记载于登记簿等流程。故，一审法院认定，“过户递件完成后当日”即为2016年12月30日。二，江君伟、李海燕未在2016年12月30日将首付款260000元支付刘春霞有无法定或约定的抗辩事由。首先，江君伟、李海燕关于“刘春霞在2016年12月30日当日，带着缴税相关票据离开，致使江君伟、李海燕无法向刘春霞支付首付款”的抗辩理由是否成立的问题。一审法院认为，一方面，江君伟、李海燕并未举证证明其向刘春霞要求支付首付款，刘春霞明确拒绝受领；另一方面，即便刘春霞无正当理由拒绝受领，江君伟、李海燕亦可通过提存等方式履行其债务。另外，刘春霞、江君伟、李海燕与第三人链家公司（丙方、经纪方）签订的《居间服务合同》中，留取了双方收款账户，江君伟、李海燕亦可通过该账户进行支付。故一审法院对江君伟、李海燕的此一抗辩理由不予采信。其次，江君伟、李海燕有无先履行抗辩权或同时履行抗辩权。刘春霞、江君伟、李海燕在《补充协议》中对首付款260000元的支付时间约定是具体明确的，即“过户递件完成后当日”。双方在《重庆市存量房屋买卖合同》中虽约定部分税费由刘春霞承担，但并未约定支付税费的具体时间。根据合同履行的诚信原则，结合不动产登记机构办理权属登记流程，刘春霞于江君伟、李海燕领取产权转移后的房地产证之前，即2017年1月5日前缴纳相关税费即可，而江君伟、李海燕须于2016年12月30日当日支付刘春霞首付款260000元。故江君伟、李海燕无先履行抗辩权或同时履行抗辩权。再次，江君伟、李海燕在过户递件完成当日即支付首付款260000元是否有违公平原则。事实上，根据不动产登记机构办理权属登记流程，只要刘春霞、江君伟、李海燕按照不动产登记机构的要求提出产权转移的申请，并提交相关材料，不动产登记机构受理并审核后，将转移事项记载于登记簿，不动产物权已经发生变动。待当事人按规定缴纳相关税费后，即可领取物权变更后新的房地产权证。刘春霞何时或是否缴纳相关税费并不影响不动产物权已经转移的事实，而仅仅影响江君伟、李海燕何时可以领取物权变更后新的房地产权证。本案中，如江君伟、李海燕在过户递件完成当日未将首付款260000元支付刘春霞，在不动产物权已经发生变动的情况下，刘春霞将面临巨大的交易风险，这对刘春霞是不公平的。综上，江君伟、李海燕未在过户递件完成当日支付首付款的抗辩理由不成立，江君伟、李海燕存在违约行为。关于刘春霞的诉讼请求。一、关于刘春霞要求解除合同的诉讼请求。刘春霞与江君伟签订的《重庆市存量房屋买卖合同》中约定，“逾期付款超过15日的，甲方有权解除合同”。被告至今未支付首付款260000元，存在违约行为，刘春霞可以要求解除合同。一审法院对刘春霞的此一诉讼请求予以支持。二、关于刘春霞要求被告协助办理过户手续的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现刘春霞要求将已过户至江君伟、李海燕名下的房屋过户回刘春霞名下，理应得到支持。三、关于刘春霞要求被告赔偿中介费的诉讼请求。刘春霞与江君伟签订的《补充协议》中约定，“甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方”，现刘春霞要求江君伟、李海燕承担其交付中介方的8800元中介费损失，理应得到支持。四、关于刘春霞要求江君伟、李海燕支付违约金的诉讼请求。刘春霞与江君伟签订的《重庆市存量房屋买卖合同》约定，“逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”。江君伟、李海燕已按约支付刘春霞定金20000元，如刘春霞选择违约金条款向江君伟、李海燕主张违约金，则应将收到的20000元定金退还被告。本案中，双方约定的违约金为88000元，即成交价880000元*10%。被告认为该违约金过高，请求法院依法予以调整。一审法院结合刘春霞的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及近期房价上涨等因素，将违约金调整为：以260000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率130%，从2016年12月30日计算至本判决生效之日止。刘春霞可将此违约金与收取被告的定金抵扣后，将剩余定金退还江君伟、李海燕。第三人链家公司经一审法院传票传唤无正当理由未到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院判决如下：一、刘春霞与江君伟于2016年11月30日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决发生法律效力之日解除。二、刘春霞与江君伟、李海燕于2016年12月30日在重庆市沙坪坝不动产登记中心签订并备案的《房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除。三、江君伟、李海燕于本判决发生法律效力之日起十日内协助刘春霞办理重庆市沙坪坝区××广场××号房屋产权转移手续，将重庆市沙坪坝区××广场××号房屋过户至刘春霞名下。四、江君伟于本判决发生法律效力之日赔偿刘春霞中介费8800元。五、江君伟于本判决发生法律效力之日支付刘春霞违约金，该违约金以260000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率130%，从2016年12月30日计算至本判决生效之日止。六、驳回刘春霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息及迟延履行金。案件受理费2220元（刘春霞已预交），由江君伟负担，此款限江君伟在本判决发生法律效力之日支付刘春霞。本院二审期间，江君伟、李海燕对一审认定的事实中录音证据的记载有异议，认为该证据对该部分的认定不完整；刘春霞对一审认定的事实无异议，经本院审查，一审认定的事实中，对录音证据的描述与庭审记录相符，本院对其异议不予采纳，并对一审认定的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，江君伟、李海燕与刘春霞均认可，合同中没有约定缴纳税费后才交付首付款26万元。江君伟、李海燕还陈述，刘春霞在知道税费提高后离开房地产管理部门的行为证明其不履行合同，有录音为证，除此之外没有其他证据；刘春霞在之后没有催告交纳首付款。刘春霞陈述，催告过江君伟、李海燕支付首付款。本院另查明，一、一审庭审中，刘春霞的特别授权代理人明确表示，若刘春霞不申请鉴定，请法院对录音证据的真实性依法采信。二、2017年3月3日的录音记载的内容为：1、江君伟与刘春霞的录音记载的主要内容：因江君伟没有按照约定支付首付款，首付款支付了，刘春霞才有钱支付税费，律师建议撤销该交易，并已经起诉到法院；递件出来，刘春霞就要求支付首付款，当时中介建议不忙支付首付款，都是取件时支付，中介对首付款的支付也有责任；据了解，税费是3万6千多至5万8千多，刘春霞只认3.8万，当时与中介说好了的；那天走是因为我确实有事，与上税没有关系等。江君伟、李海燕代理人与链家公司工作人员王峰录音记载的主要内容：因刘春霞的房屋没满两年，就有增值税，核算出来金额与刘春霞预算的金额不一样，当时，刘春霞没有交易就走了，客户也愿意帮刘春霞缴纳税费，交易正常履行，但刘春霞不同意；当时，刘春霞看到税费金额后没有收取首付款就走了等。本院认为，江君伟、李海燕与刘春霞分别在协商一致的基础上，签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《房屋买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，否则，违约方将按照合同约定承担相应的违约责任。本案争议的焦点是，江君伟、李海燕是否存在违约的问题。根据查明的事实，合同中约定了江君伟须在过户递件完成当日支付收到付款26万元，但未约定首付款的支付须以刘春霞缴纳税费为前提，且税费的缴纳是可以在领取权属证书之前缴纳的。本案查明的事实是，涉案房屋递件完成时间为2016年12月30日，根据合同约定，江君伟应当在该日支付完毕首付款，但其并未按照约定支付，应当认定其行为违约，刘春霞有权按照合同约定要求解除合同，并要求江君伟按照合同约定支付违约金及赔偿损失，一审法院对此的处理并无明显不当。江君伟提出刘春霞没有缴纳税费的不安抗辩权理由，虽其在一审中举示的录音等证据予以证明，当并不能证明刘春霞过户当日没有缴纳税费的行为就是明确表示不履行合同，且刘春霞对此予以否认，故尚不能证明其不安抗辩权理由成立。其他认定同一审。综上所述，江君伟的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院二审案件受理费2220元，由上诉人江君伟负担。本判决为终审判决。审判长  赵文建审判员  陈娅梅审判员  李 颖二〇一七年九月十九日书记员  廖婧伊