河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民终2802号上诉人（原审被告）：围场满族蒙古族自治县森鼎畜禽养殖专业合作社，住所地：河北省围场满族蒙古族自治县半截塔镇半截塔村7组。法定代表人：刘庆，理事长。委托诉讼代理人：王淑珍，女，1960年4月20日生，满族，退休职工，住河北省围场满族蒙古族自治县，系该合作社工作人员。被上诉人（原审原告）：马玉芹，女，1963年10月16日生，满族，农民，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：张振学(系马玉芹丈夫)，男，1959年8月11日生，满族，干部，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：周长河，围场满族蒙古族自治县新世纪法律服务所法律工作者。上诉人围场满族蒙古族自治县森鼎畜禽养殖专业合作社（以下简称森鼎合作社）因与被上诉人马玉芹租赁合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2017）冀0828民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人森鼎合作社的委托诉讼代理人王淑珍、被上诉人马玉芹的委托诉讼代理人张振学、周长河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。森鼎合作社上诉请求：请求撤销原审判决，诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、一审法院在审理案件时遗漏了第三人原森鼎合作社法人高军。2014年8月1日森鼎合作社原发起人高军与马玉芹签订房屋租赁合同，租期为三年，自2014年8月1日至2017年8月1日，高军给付了第一年的租赁费。2016年1月14日高军及原合作社成员退社，刘庆以129万元买下羊场，由刘庆担任法定代表人，与刘鹤娟、王秀兰、徐艳秋、侯树军组成现在的森鼎合作社。在交接时高军没有告知租赁马玉芹房屋之事，一审遗漏当事人高军，无法查清事实。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。高军及原社员已于2016年1月14日退社，围场工商局备案登记可予以证实，根据《中华人民共和国农民专业合作社法》第二十一条，本合作社《章程》第十五条之规定：资格终止的成员应按照章程规定分摊资格终止前本社的亏损及债务。综上，一审法院遗漏房屋租赁合同当事人高军，导致认定事实不清，适用法律错误，请二审撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。马玉芹辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求没有法律依据，一审适用合同法并无不当，请求二审驳回上诉，维持原判。马玉芹向一审法院起诉请求：请求被告支付2016年8月1日至2017年8月1日的房屋租赁费18000.00元及违约金5400.000元；由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月1日马玉芹和森鼎合作社签订房屋租赁合同，双方约定租赁期为2014年8月1日至2017年7月30日，租金为18000元/年，次年8月1日前交清次年租金，8月底未交清次年租金视为违约。违约方除负担因违约造成另一方的经济损失外，还需支付另一方房租30%的违约金，作为违约赔偿。被告未交付2016年8月1日至2017年7月30日的租金。另查明，围场满族蒙古族自治县森鼎畜禽养殖专业合作社为农民专业合作社，于2014年9月15日在围场县工商行政管理局登记成立，机构类型为其他机构，经营项目为建羊场养羊，发起人为高军、董占国、冯跃武、冯春才、闫力会，法定代表人为高军，监事为冯春才、冯跃武。董占国货币出资100万元，占成员出资总额的12.50%。高军货币出资300万元，占成员出资总额的37.50%。闫力会货币出资100万元，占成员出资总额的12.50%。冯春才货币出资150万元，占成员出资总额的18.75%。冯跃武货币出资150万元，占成员出资总额的18.75%。2016年1月1日闫力会、冯春才、冯跃武、董占国、高军分别与侯树军、刘鹤娟、王秀兰、徐艳秋、刘庆签订转让协议书，将自己的出资额和出资比例转让给对方。2016年1月14日围场满族蒙古族自治县森鼎畜禽养殖专业合作社在围场县工商行政管理局将法定代表人变更为刘庆。一审法院认为，原告与被告的原法定代表人高军签订的房屋租赁合同合法有效，原、被告双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。现被告未按约定向原告支付租金，故原告主张被告支付租金的诉讼请求依法应予支持。原告主张被告按约定支付违约金，因双方明确了违约金的计算方法，且不超过法律规定的标准，故原告主张违约金的诉讼请求依法应予支持。高军在任职期间作为法定代表人租赁马玉芹的房屋用于办公，系履行职务行为，被告认为系高军个人行为的主张没有依据，其主张不能予以支持。森鼎合作社主张与高军对债务清算另有约定，此债务应由高军个人负责偿还，因与本案不是同一法律关系，其主张不能予以支持，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：限判决生效后十日内被告围场满族蒙古族自治县森鼎畜禽养殖专业合作社向原告马玉芹支付租赁费18000.00元及违约金5400.00元。本院二审期间，被上诉人马玉芹提交了以下证据：1、森鼎合作社业务票据，拟证明森鼎合作社租用马玉芹房屋的事实；2、冯跃武证言一份，拟证明其在马玉芹与森鼎合作社房屋租赁合同上作为中间人签字，后受森鼎合作社指派装修租赁楼房作为办公楼；3、围场满族蒙古族自治县半截塔镇冯家店村民委员会证明一份，拟证明森鼎合作社成立后办公地点在马玉芹的楼房。4、河北省高级人民法院（2017）冀民申2399号民事裁定书，拟证明森鼎合作社不服河北省承德市中级人民法院（2016）冀08民终3314号民事判决，向省高院申诉，省高院经审查驳回了森鼎合作社的再审申请。森鼎合作社对马玉芹提交的证据1、证据2、证据3均不认可，认为证据1与羊场没有关联，证据2侯跃武陈述租房是事实，但是高军个人租赁，证据3不属实，高军是冯家店村民，冯家店村委会出具了很多证明，对证据4的真实性认可，但是对省高院认定事实及适用法律不认可。对于马玉芹提交的证据1、2、3因不属于法律规定新证据，本院不予采信，对于证据4本院对其真实性及关联性均认可。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。本院另查明，马玉芹于2016年向河北省围场满族蒙古族自治县人民法院起诉森鼎合作社与高军，要求被告给付2015年租赁费18000.00元及违约金5400.00元，河北省围场满族蒙古族自治县人民法院于2016年6月6日作出（2016）冀0828民初1844号民事判决书，判令森鼎合作社给付马玉芹房屋租赁款18000.00元，并支付违约金5400.00元，高军不承担给付责任。森鼎合作社不服该判决，向本院提起上诉，本院经审理，于2016年12月26日作出（2016）冀08民终3314号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。森鼎合作社不服该判决，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2017年7月31日作出（2017）冀民申2399号民事裁定书，驳回了森鼎合作社的再审申请。本院认为，上诉人森鼎合作社原法定代表人高军与被上诉人马玉芹签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。高军作为森鼎合作社的法定代表人租赁马玉芹房屋用于合作社办公，其行为系职务行为，对于拖欠的租金应由森鼎合作社承担给付责任。上诉人森鼎合作社认为在高军与现任法定代表人刘庆交接时没有告知租赁房屋事宜，高军及原社员已退社，不应由现在的森鼎合作社承担给付责任。森鼎合作社社员变更不能对抗第三人，拖欠的债务应由森鼎合作社承担给付责任，故上诉人该上诉主张不能成立。上诉人认为应当追加高军作为本案第三人，在马玉芹关于2015年房屋租金起诉森鼎合作社与高军房屋租赁合同纠纷一案中，河北省围场满族蒙古族自治县人民法院作出（2016）冀0828民初1844号民事判决，判令森鼎合作社给付马玉芹房屋租赁款18000.00元，并支付违约金5400.00元，高军不承担给付责任，该判决已生效。本案与该案事实相同，森鼎合作社拖欠租金事实清楚，证据充分，故一审法院没有追加高军参加诉讼程序并无不当。综上所述，围场满族蒙古族自治县森鼎畜禽养殖专业合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费385.00元，由上诉人围场满族蒙古族自治县森鼎畜禽养殖专业合作社负担。本判决为终审判决。审判长  张认众审判员  裴赤博审判员  高伶丽二〇一七年九月二十日书记员  李云骐