广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0891民初928号原告：梁宇航，男，汉族，1986年7月25日出生，住址海口市美兰区。委托诉讼代理人：梁煜（系原告梁宇航的父亲），住址广东省吴川市。被告：湛江市云建投资有限公司，住所地湛江开发区海滨大道南68号安兴大厦三层C1商铺。法定代表人：余海峰。原告梁宇航与被告湛江市云建投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁煜到庭参加诉讼，被告湛江市云建投资有限公司经本院依法公告传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告履行《商品房买卖合同》约定的义务，将双方签订的商品房预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理港城星座804房的房地产权证；2.被告按《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期办理房地产权证的违约金17217.89元（从2015年5月17日起每日按房款总额628390元的万分之二计算，暂计至2015年10月1日，后续违约金计至房管部门向原告颁发房地产权证之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月14日，原告与被告签订编号为201403129的《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于湛江经济技术开发区人民大道中××之一的港城星座住宅楼804房，总金额为628390元。该合同第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房。第六条约定：付款方式为分期付款，第一期房款208390元在合同签订当天付清，第二期房款420000元在2014年5月10日前付清。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房款价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向湛江市房地产交易所申请登记本案。原告于合同签订当天依约支付了首期房款208390元，2014年4月15日向被告支付了300元作为合同本案等手续的代办费用，2014年4月28日交存了住宅专项维修资金6705.48元，2014年5月12日支付了剩余房款420000元。之后，被告向原告发出《收楼通知书》，原告于2014年5月21日签名收楼。2014年7月7日，原告缴纳了房屋购置税18851.7元。原告与被告签订商品房预售合同后，被告没有将商品房预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案；交楼后，被告一直没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关本案，没有为原告办理港城星座804房的房地产权证。被告的上述行为违反了合同约定及相关法律规定，侵犯了原告的合法权益。原告多次催促被告办理无果，遂诉至法院，望法院判如所请。被告湛江市云建投资有限公司经本院依法传唤不到庭，不作书面答辩亦不提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了质证。对有原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订编号为201403129的《广东省商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于湛江经济技术开发区人民大道中××之一港城星座住宅楼的国有土地使用权[证号为湛开国用（2013）第17号）]，并经批准在该地块上建设商品房“港城星座”；商品房预售许可证号为湛开预许（2013）字第013号；买受人向出卖人购买的商品房为湛江经济技术开发区人民大道中××之一港城星座住宅楼804房，建筑面积为98.61平方米，价款为628390元；买受人在签订该合同时付清首期房款208390元，余下房款420000元于2014年5月10日前付清；出卖人应于2014年5月1日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，则买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金，等等。上述合同的附件《合同补充协议》约定：买受人必须付清总房款及合同约定的其他费和税后才具备办理收楼手续的资格；本合同的单价和房款均未包含物业的专项维修资金，买受人在接收房屋时需按政府及相关主管部门的规定缴交物业的专项维修资金，如遇新的政策规定按新的规定缴交此项费用；申请商品房预告登记时，由出卖人提交登记申请书、已登记备案的商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定及其他必要材料；等等。合同签订后，原告先后向被告支付了上述804房的价款共计628390元，被告于2014年4月14日、2014年5月12日向原告开具港城星座住宅楼804房金额分别为208390元、420000元的发票。2014年4月15日，原告向被告支付了合同备案费等费用300元。2014年4月28日，原告缴交了住宅专项维修资金6705.48元。2014年7月7日，原告缴交了上述房产的契税18851.70元。2014年4月25日，被告及湛江市恒悦物业服务有限公司向原告发出《收楼通知书》，原告2014年5月16日在《房屋验收交接书》上签名确认。另查明，被告于2017年6月9日被吊销营业执照。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，各方应按约定全面履行各自的义务。原告作为买受人已依约履行了支付上述804房价款的义务。按照合同的约定及依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百三十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告作为出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务，且应当协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件的义务。本案中，被告已履行了向原告交付房屋的义务，但至今尚未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，未履行协助原告办理房地产权证的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有以下情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”现被告未提供证据证明其不履行协助原告办证的义务属于上述情形之一，故原告主张被告将合同及办理权属登记需由其提供的其他资料报产权登记机关备案并协助原告办理上述804房的房地产权证的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定及双方的合同约定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，被告不履行协助原告办理产权登记手续的义务已构成违约，故原告主张被告支付逾期协助办理产权登记手续的违约金的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，涉案的804房的违约金以房款628390元为基数按每日万分之二的标准自2015年5月12日起计算至原告取得房地产权证之日止，因原告主张违约金的起算日期为2015年5月17日，故本院依其主张的日期起算。鉴于原告取得房地产权属证书的日期具有不确定性，为避免违约金过高，本院酌定原告主张的违约金以已支付的房款总额628390元的30%即188517元为限。被告湛江市云建投资有限公司经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，由此引起的法律后果应由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条第一、第三款、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告湛江市云建投资有限公司在本判决生效之日起10日内将编号为201403129的《广东省商品房买卖合同》及办理权属登记需由被告湛江市云建投资有限公司提供的其他资料报产权登记机关备案并协助原告梁宇航办理湛江经济技术开发区人民大道中61号之一港城星座住宅楼804房的房屋所有权证；二、限被告湛江市云建投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告梁宇航支付以628390元为基数自2015年5月17日起按每日万分之二计算至原告取得房地产权属证书之日止的违约金（以188517元为限）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230.44元，由被告湛江市云建投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 华代理审判员  赵君鸿人民陪审员  金少明二〇一七年九月十五日书 记 员  陈思贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。