福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0427民初616号 原告（反诉被告）：三明市鑫隆物业服务有限公司，住所地三明市梅列区乾龙新村**泉州商会大厦**。组织机构代码证号：913504026943886517。 法定代表人：方与龙，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄健勇，男，1962年11月10日出生，汉族，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：苏雪萍，女，1981年9月27日出生，汉族，系该公司法务部主任助理。 被告（反诉原告）：仲绍香，女，1967年10月27日出生，汉族。 被告（反诉原告）：范锦安，男，汉族，1957年4月28日，汉族。 委托诉讼代理人：陈盛华，男，1939年2月15日出生，系范锦安舅舅。 原告（反诉被告）三明市鑫隆物业服务有限公司（以下简称鑫隆物业）与被告（反诉原告）仲绍香、范锦安物业合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭进行审理。2017年4月19日，被告仲绍香、范锦安向本院提起反诉，经审查，仲绍香、范锦安的反诉符合法律规定，予以受理，与本诉一并审理。2017年8月31日、9月13日本院公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）鑫隆物业的委托诉讼代理人黄健勇、方雪萍、被告（反诉原告）仲绍香、范锦安的委托代理人陈盛华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鑫隆物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令仲绍香、范锦安支付2014年7月1日至2016年6月30日物业费3448.8元；2.仲绍香、范锦安支付滞纳金3‰/天，共计3272元。事实与理由：仲绍香、范锦安为沙县长泰南路西侧中央美苑1幢902室业主，该房产建筑面积为119.76平方米，依照沙县一信房地产开发有限公司与其签订的《沙县中央美苑前期物业服务合同》，约定由鑫隆物业为该小区提供物业服务，每月每平方米物业费1.2元。鑫隆物业对小区物业进行规范管理，履行自己应尽的义务。但仲绍香、范锦安拒不缴纳2014年7月1日至2016年6月30日的物业费3448.8元，故诉至法院。 仲绍香、范锦安应诉答辩，沙县一信房地产开发有限公司与鑫隆物业签订的《沙县中央美苑前期物业服务合同》第十四条第二项、第四项的内容中免除已方责任，该条款无效；另鑫隆物业在签订前期物业服务合同时没有相应的资质，其无权按照前期物业服务合同约定的收费标准向业主收取物业服务费；再者，仲绍香、范锦安预交的物业服务费系自2012年7月1日起至2014年6月30日，共3448.8元，而交房时间为2012年8月28日，因此，物业费应自2012年9月1日起交起，多交的部分应予以抵扣；第四，其认为在自2012年9月1日起至2016年6月30日间的物业服务收费应按0.7元/平方米收取。综上，仲绍香、范锦安还应缴纳物业费为408元，即（119.76平方米×0.7元/平方米×46个月）-3448.8元。 仲绍香、范锦安向本院提出反诉诉讼请求：鑫隆物业在2016年5月11日物业服务中违反物业服务质量标准，承担违约赔偿责任800元。事实与理由：鑫隆物业在管理过程中，仲绍香、范锦安被盗，但物业管理的监控设施未开启，鑫隆物业的管理不善，应对仲绍香、范锦安的财物损失承担赔偿责任。 鑫隆物业应诉答辩，仲绍香、范锦安的反诉请求不符合法律规定，不应得到支持，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无争议的事实认定如下：2010年3月10日，仲绍香、范锦安向一信公司预购中央美苑1幢902房，范锦安签订了承诺书，同意遵守中央美苑业主临时规约。2012年4月9日，沙县住房和城乡规划建设局同意鑫隆物业提交关于沙县中央美苑项目物业服务合同的备案材料予以备案，备案主要内容包括项目名称、委托单位、项目地址、总建筑面积、物业服务合同期限等内容，其中总建筑面积为61139平方米、服务期限自2012年4月1日起至业主委员会成立之日止。2012年5月3日，一信（福建）房地产开发有限公司（以下简称一信公司）与三明市鑫隆物业服务限公司签订了《沙县中央美苑前期物业服务合同》，双方就一信公司建设的位于沙县西侧，名为中央美苑的高层复式住宅小区提供前期物业服务一事进行了约定，其中第二条约定了合同期限，双方约定服务期限为3年，自2012年4月1日至2015年3月31日止。在合同期限内，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。第四条约定了物业服务标准，鑫隆物业按《三明市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的一级物业服务标准。第七条约定了物业服务费的标准和收取办法，物业服务费按建筑面积计算，多层住宅为每平方米1.2元/月，业主应于每季度5日前向乙方支付物业服务费。2012年8月28日，一信公司向仲绍香、范锦安交房，并向仲绍香、范锦安移交了《业主手册》《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《房屋装饰装修协议》等资料，仲绍香、范锦安在业主入伙会签单上签名。2012年9月1日，仲绍香、范锦安向鑫隆物业预交了2012年7月1日至2014年6月30日的物业费3448.8元。嗣后，仲绍香、范锦安入住该小区，办理了中央美苑1幢902室房产的所有权证，确认该房建筑面积为119.76平方米。2014年7月起至2016年6月30日，仲绍香、范锦安因家中财物被盗而开始未缴纳物业费。因双方就物业费收取标准等发生争议，故诉至法院。 另查明，2016年6月，中央美苑业主委员会成立，鑫隆物业与业主委员会另行签订了物业服务合同。2016年7月起至2017年7月，仲绍香、范锦安已缴清所有物业费。2017年7月，仲绍香、范锦安已将涉案房屋出售。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于前期合同是否有效，鑫隆物业是否可以依照每平方米1.2元/月的标准收取物业费的问题。仲绍香、范锦安主张前期合同中部分条款免除物业公司的义务，因此无效；且鑫隆物业的资质在签订物业服务合同时未达到一级资质，故其不能提供一级服务，亦不能按照每平方米1.2元/月的标准收取物业费，而应按每平方米0.7元/月的标准收取物业费。鑫隆物业认为前期合同系与建设单位签订，不违反法律规定，不存在无效情形；其收费的标准符合相关规定，应依照前期合同的约定进行收费。依法成立的物业服务合同，除对建设单位、业主委员会、物业服务企业有约束力之外，对业主也具有法律意义上的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，各方应当予以履行。《物业管理条例》第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。即业主在购房时不能仅签订购房合同而拒绝签订前期合同。综上，前期合同由建设单位与物业服务企业签订，依法成立后，即对业主具有约束力。本案中，仲绍香、范锦安提供的证据不足以证实其购买涉案房产时签订购房合同及前期合同时系受到胁迫等无效情况，亦未提供证据证实前期合同存在违反法律规定的无效情形，故其关于前期合同无效的主张，没有事实及法律依据，不予支持。另，《福建省物业管理条例》第40条规定，物业服务收费遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。前期物业服务收费实行政府指导价。单个物业管理区域的前期物业服务具体收费事项、标准，由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。业主应当按照合同约定交纳物业服务费。该规定所确定的政府指导价非强制性规定，因此，鑫隆公司依照与中央美苑的建设单位一信公司所签订的前期合同中约定的物业收费标准向业主收取在业主委员会成立前的物业费，符合法律规定，应予支持。仲绍香、范锦安关于按每平方米0.7元/月的标准计算物业费的辩解，不予采纳。二、关于仲绍香、范锦安是否应当缴纳滞纳金的问题。鑫隆物业主张仲绍香、范锦安应按日3‰缴纳滞纳金3272元。仲绍香、范锦安认为鑫隆物业没有证据证明其受到损失，不应当缴纳滞纳金。鑫隆物业虽提供相片复印件证实其向仲绍香、范锦安催收物业费，但其提供的证据不足以证实其因无法收取物业费造成经济损失，因此，鑫隆物业要求仲绍香、范锦安支付滞纳金的主张，不予支持。三、关于违约赔偿的问题。仲绍香、范锦安提出反诉诉求要求鑫隆物业承担违约赔偿责任800元。理由为鑫隆物业在管理中未尽到职责，致使其财产被盗，造成损失4000元，鑫隆物业应承担20%的赔偿责任。鑫隆物业认为其不存在管理问题，财物被盗应由盗窃财物之人予以赔偿。仲绍香、范锦安提供的证据不足以证实其因财物被盗遭受的损失数额，故其主张鑫隆物业赔偿其800元，证据不足，不予支持。 综上所述，鑫隆物业依照前期合同的约定，按照每平方米1.2元/月的标准向业主仲绍香、范锦安收取物业费，符合法律规定，予以支持。仲绍香、范绵安应向鑫隆物业缴纳2014年7月1日至2016年6月30日，共计24个月的物业费3448.8元，即119.76平方米×1.2元/平方米×24个月。2012年9月1日，仲绍香、范锦安预交2012年7月1日至2014年6月30日的物业费共3448.8元。依照前期合同，物业服务费自物业交付买受人之日起交纳，涉案房产于2012年8月28日方交付，因此，仲绍香、范锦安应自2012年9月1日起开始交纳物业费，其多预交的2个月物业费287元即119.76平方米×1.2元/平方米×2应予扣除。鑫隆物业关于物业费应自通知交房之日起交纳的辩解，不予采纳。综上，仲绍香、范锦安还应交纳物业费为3162元。鑫隆物业诉求中不符合法律规定的部分，不予支持。仲绍香、范锦安关于确认前期合同无效及按每平方米0.7元/月的标准交纳物业费的辩解，没有事实及法律依据，不予采纳。仲绍香、范锦安关于要求鑫隆物业承担违约赔偿责任的主张，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、仲绍香、范锦安应于本判决生效之日起七日内向三明市鑫隆物业服务有限公司支付物业费3162元； 二、驳回三明市鑫隆物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回仲绍香、范锦安的诉讼请求。 如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费75元，其中反诉受理费25元，由仲绍香、范锦安负担。被告负担的诉讼费用应于本判决书生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  潘秀娟 人民陪审员  杨丽滢 人民陪审员  邱惠珍 二〇一七年九月十三日 书 记 员  江 江 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。