山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋03民终714号上诉人（原审被告）：阳泉市恒大房地产开发有限公司,住所地山西省阳泉市郊区义井镇义井村（原义井蔬菜果品批发市场）。法定代表人:王志国，总经理。委托诉讼代理人：成昌明，山西知达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宝军，男，汉族，1984年2月7日生，住阳泉市城区。委托诉讼代理人:武春修，山西君衡律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张兵，女，汉族，1987年9月13日生，住阳泉市城区。委托诉讼代理人：杨建钢，山西众晨律师事务所律师。上诉人阳泉市恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产）因与被上诉人张宝军、张兵房屋买卖合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒大房地产的委托诉讼代理人成昌明，被上诉人张宝军及其委托诉讼代理人武春修，被上诉人张兵的委托诉讼代理人杨建钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大房地产上诉请求：一、请求依法撤销阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1821号民事判决书，并依法改判由第三人承担返还购房款的责任或驳回原告的起诉。二、由被上诉人承担一审、二审的诉讼费以及财产保全费。事实和理由：1、《恒大新城预签意向书》应认定为无效合同，一审判决适用法律确有错误，依法应予以纠正。2、本案应由第三人承担返还责任，上诉人仅应承担连带责任。3、本案房屋牵扯涉嫌经济犯罪案件之中，依法应移送公安机关，并驳回原告的起诉。张宝军辩称，我个人作为购房人是在上诉人售楼部财务处办理的房屋预售意向书和收款收据，且此意向书和收据上盖有上诉人的财务专用章。经查此款也到了上诉人账上。一审查明张兵通过其母亲武平果的账户打给上诉人100万元，我个人将款直接交付上诉人，上诉人要求将此款转交张兵，上诉人应承担返还责任。张兵辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应维持原判。张宝军向一审法院起诉请求：要求被告退还购房款646118元及利息63319.55元并承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：原告张宝军与王爱明、王爱平、梁建平系亲属关系，四人均是通过中间人介绍认识第三人张兵，2015年1月7日张兵带以上四人到被告公司售楼处，原告作为乙方，被告作为甲方签订《恒大新城预签意向书》一份，具体内容为“一、项目名称：恒大新城。二、乙方预签房为【恒大新城】项目的第10幢1单元18层03室。该房屋的用途为住宅，属剪力墙结构。三、该房屋建筑面积共155.76平方米，总金额为陆拾肆万陆仟壹佰壹拾捌元整。四、付款方式：签订本意向书时，支付人民币646118元。五、上述规定的价款不含配套费。六、交房期限及物业服务；该项目于2015年12月31日交付使用。物业费暂定为1元/平方米/月。七、违约责任：1、在签订正式合同时如因乙方提出异议，双方可协商解决，协商不成乙方可退款，甲方在三日内将所收乙方款项全部退还，并按同期银行贷款利率给付利息。每逾期一日按已付房款万分之二支付违约金。2、乙方应按上述第四条规定的时间内按时足额将款项付清，否则甲方有权单方解除本意向书；本意向书自动作废。八、本意向书一式三份，甲方两份，乙方一份。自双方签字或盖章即生效。甲方：阳泉市恒大房地产开发有限公司，乙方：张宝军。时间：2015年1月7日。意向书盖有甲方恒大房地产的公章，乙方张宝军签字并按手印。”被告恒大房地产给原告出具了金额为646118元的收款收据，并盖有该公司财务专用章。购房手续办理结束后，原告实际交付300000元给张兵及张东波（张兵之父），张东波给原告写有收条一张“今收到，张宝军、恒大房地产10-1-1803房款叁拾万元整。房款全部交清。收款人：张东波。时间：2015年1月7日”。诉讼中张兵提供了通过武平果（张兵之母）于2014年12月26日转给候晓晶700000元，2014年12月30日转给候晓晶300000元，2015年2月15日转给马艳君100000元的转账凭证三张，以及2015年2月17日范春立的收条一张“今收到范春立借张兵款捌万元整。签字人：荆荣，时间：2015年2月17日”，张兵称以上共计1180000元已支付给被告，此款项为梁建平、王爱明、王爱平、张宝军四人的购房款，被告否认马艳君为其工作人员。一审法院认为，原告与被告签订的《恒大新城预签意向书》并未违反法律法规的禁止性规定，属于有效合同，一审法院予以确认。此协议书盖有被告恒大房地产合同专用章，且购房手续均在被告售楼处由被告工作人员在工作时间办理，被告出具的收款收据上盖有被告恒大房地产财务专用章，被告的盖章行为是对原、被告双方形成的民事法律关系的确认，具有法律效力的法人行为。故被告在诉讼中认为《恒大新城预签意向书》与本公司无关，系第三人张兵的个人行为，退款责任应由张兵承担的辩解理由一审法院不予支持。原告张宝军按合同约定履行了付款义务，被告未在合同约定的期间内交付房屋，故被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因原、被告双方在《恒大新城预签意向书》中约定“签订正式合同时如因乙方提出异议，双方可协商解决，协商不成乙方可退款，甲方在三日内将所收乙方款项全部退还，并按同期银行贷款利率给付利息。每逾期一日按已付房款万分之二支付违约金”，故原告要求退还购房款的请求，一审法院予以支持。同时，原、被告签订的《恒大新城预签意向书》予以解除。虽原告提供的收据显示购房款为646118元，但原告实际支付300000元，故被告应按原告实际支付的购房款承担返还责任。因原、被告在《恒大新城预签意向书》中有约定，原告要求被告给付利息，一审法院予以支持。利率按中国人民银行同期同利贷款利率计算。本案是原告与被告之间发生的房屋买卖合同关系，第三人张兵作为中间人，不应在本案中承担责任。对于被告与第三人之间的法律关系，不属于本案审理范围。本案不属于人民法院移送公安机关查处的情形，故对于被告要求将本案移送公安机关驳回原告的起诉，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条之规定，判决：一、解除原、被告于2015年1月7日签订的《恒大新城预签意向书》；二、被告恒大房地产于判决生效后十五日内返还原告实际支付的购房款300000元；三、被告恒大房地产给付原告张宝军利息（利息计算方法：以原告交付购房款300000元为基数，按中国人民银行同期同利贷款利率计算，从2016年1月1日起至2017年4月11日止）；四、第三人张兵不承担责任；五、驳回原告张宝军的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实同一审查明事实一致。本院认为，本案争议的焦点系被上诉人张宝军交付的购房款应当由谁返还的问题。本案中被上诉人张兵于2015年1月7日带领被上诉人张宝军到上诉人售楼处，被上诉人张宝军作为乙方与上诉人恒大房地产签订了《恒大新城预签意向书》，意向书明确约定了合同双方的权利义务。依据意向书约定，被上诉人张宝军依约履行了付款义务，上诉人恒大房地产也履行了相关的合同签订和财务收款手续，被上诉人张宝军在征得上诉人恒大房地产的同意下，将实际支付的购房款300000元交给被上诉人张兵和张东波（张兵之父），张东波向被上诉人张宝军出具收款收条的事实客观存在。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本院认为，根据法律规定，上诉人恒大房地产未取得商品房预售许可资质即与被上诉人张宝军签订的《恒大新城预签意向书》应属无效。形成本案纠纷的原因是上诉人恒大房地产不能履行意向书约定的房屋交付义务所致，对此上诉人应当承担主要违约责任。按照合同相对性原则，本案的合同一方当事人张宝军可以请求合同相对方恒大房地产在合同无效且不能交付房屋的前提下返还300000元实际购房款，故本院对被上诉人张宝军要求返还购房款的请求，部分予以支持。被上诉人张宝军签订意向书时明知对方不具有商品房预售许可资质存在交易风险，但为获取低价利益房屋而签订意向书，故其对造成合同无效也应承担一定责任。因此，虽该意向书认定无效，上诉人恒大房地产理应依照法律规定返还购房款，被上诉人张宝军要求支付利息损失的请求本院不予支持。上诉人恒大房地产辨称的被上诉人张兵所收取的购房款未转入本公司的财务账户，应当由张兵承担返还责任的上诉请求，本院认为恒大房地产与张宝军签订的《恒大新城预签意向书》、向张宝军开具的收款收据足以使张宝军确信恒大房地产为该房屋买卖关系的相对方，恒大房地产需依约履行合同，现因恒大房地产未取得房屋预售许可资质导致合同无效无法履行交房义务，恒大房地产作为过错方应当向张宝军返还实际购房款。关于恒大房地产抗辩的购房款未转入公司财务账户是因公司本身财务管理制度混乱，责任分配不明晰所致，故其与张兵之间的债权债务问题，本案不做审查，双方当事人另行诉讼解决。综上所述，恒大房地产的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，但对合同有效定性错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1821号民事判决第二项，即被告阳泉市恒大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告实际支付的购房款300000元；第四项，即第三人张兵不承担责任。二、撤销阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1821号民事判决第一项、第三项、第五项。三、驳回上诉人阳泉市恒大房地产开发有限公司、被上诉人张宝军的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各5800元，财产保全费4068元，由上诉人阳泉市恒大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 翔审判员 吴怡东审判员 谷守乾二〇一七年九月四日书记员 李增艳