北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9049号上诉人（原审被告）：王星，男，1978年11月13日出生，北京宠伴网络科技有限公司职员，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：张岩，女，1979年2月22日出生，北京市通州区人力资源和社会保障局职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张永志（张岩之父），1953年1月29日出生，住北京市朝阳区。上诉人王星因与被上诉人张岩房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初7073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王星上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.判令张岩赔偿我维修损失（燃气灶700+烟机维修费928+暖气片3000+家具及墙面、马桶维修费6000元）10628元、补齐应支付给我押金的差额部分（10000-8500=1500）1500元整，共计12128元。事实及理由：一审判决认定事实错误。1.一审判决认定双方形成不定期租赁合同关系，即使如此双方执行的是2011年8月28日双方签订的房屋租赁合同的延续，除租赁期限为不定期和租金之外所有条款都应延续。张岩多次违反合同约定迟延支付房租，我有银行转账记录。根据合同第十条第（一）款约定，不按照约定支付租金达十日就应扣除其押金。张岩多次违约，因此押金应当予以扣除。2.张岩因使用不当损坏了暖气片，有照片为证。张岩不承认烟机、灶具、墙面、马桶的损坏与其有关是错误的。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。张岩辩称，同意一审判决，不同意王星的上诉请求和上诉理由。我没有及时支付租金的原因是当时设备损坏，找王星维修，王星避不见面，也不提供资金和维修方式，所以我到了付款日期没有支付，有相应的微信聊天记录为证。交房时间推迟也是因王星拖延导致的，且王星在收房时并未对此提出异议。张岩向一审法院起诉请求：1.要求王星退还我押金8500元；2.要求王星退还我剩余燃气费255.36元、剩余电费57.87元；3.要求王星支付我未予退还的押金、燃气费、电费的逾期付款利息，以同期银行贷款利率2倍计算自2016年8月30日退还房屋之日起至实际付清之日止。一审法院认定事实：2011年8月28日，张岩（乙方）与王星（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》约定王星将坐落于北京市东城区×××号房屋（以下简称涉案房屋）租予张岩使用。租赁期限为2011年8月30日至2012年8月29日，交房日期为2011年8月30日，租金标准为月租金8500元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2011年8月28日、2011年11月28日、2012年2月28日、2012年5月28日。押金8500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同第九条第四款另约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的……5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。关于违约责任，合同约定乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；甲方未按约定时间交付房屋或者乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。合同签订后，张岩依约支付了押金8500元。合同到期后，张岩、王星未续签新的书面合同，张岩沿用原合同约定继续承租涉案房屋。2016年8月因王星提出涨房租，张岩、王星经协商未达成一致，故王星提出解除合同。一审庭审中，王星称，张岩曾要求于合同2016年8月28日到期后延迟15日交房，故应预支15日房租，张岩没有交付，系违约。张岩不予认可，称未曾要求延迟15日交房，张岩于2016年8月28日搬离涉案房屋，并于2016年9月3日结清水电费将房屋钥匙交予王星。王星称其确于2016年9月3日或6日收回的房屋钥匙。另张岩房屋租金已交纳至2016年8月28日，涉案房屋于2016年9月另租他人。一审庭审中，王星提供其借记卡账户历史明细清单，载明张岩部分交纳房租的日期分别为2014年12月5日、2015年6月8日、2015年8月31日。王星称按原合同约定的交纳时间，张岩有迟延交纳租金行为，系违约。关于房屋损坏情况，王星提供涉案房屋照片，显示有暖气片泛黄，墙面污损，墙面粘挂钩，家具损坏，马桶掉漆等现象。张岩对暖气泛黄和墙面挂钩认可，但认为是合理使用，对其他情况均不认可并称交接房屋当日双方对涉案房屋状况进行了确认，王星并未提出物品损坏；王星提供燃气灶购买发票（开票日期为2016年10月26日）及安装服务单、油烟机维修票据（日期为2017年2月3日），以证明张岩损坏王星燃气灶及油烟机情况。张岩不予认可，认为均系新租户入住后发生的费用，与张岩无关。另，张岩于一审庭后提供由北京华夏搬家有限责任公司出具收据一张，收据日期为2016年8月28日，内容为“阳光都市——金融街”，金额为320元。提交2015年6月2日与王星妻子的短信聊天记录，证明其当期租金迟延给付系因王星未及时履行维修空调义务。一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。张岩、王星签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规规定，合法有效。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，张岩继续承租涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系，双方当事人均可以随时解除合同。鉴于原合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由张岩承担的费用、租金，以及张岩应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给张岩，现双方合同已经解除，王星应返还张岩押金，故张岩要求退还押金的诉讼请求，法院予以支持。王星虽称张岩要求延迟15日交房，但未提供证据予以佐证，张岩亦不认可，故王星以此认为张岩违约并不同意退还押金的抗辩意见，没有依据，法院不予采信。王星称张岩于租赁期间多次迟延给付租金系违约，但在张岩租赁期间，王星对张岩迟延给付租金的行为并未提出异议，应视为王星对张岩迟延给付行为的认可，故王星以此主张张岩违约并不同意退还押金，缺乏依据，法院不予采信。关于王星称张岩损坏涉案房屋一节，鉴于张岩仅认可暖气片泛黄及墙面有粘钩，暖气片泛黄系物品使用过程中的自然损耗，墙面粘钩并未对王星房屋造成损坏，王星提供的其他照片及油烟机、燃气灶票据亦不能证明房屋损坏系张岩承租期间造成，且涉案房屋已另租他人，故王星以此主张不予退还张岩押金，亦缺乏事实和法律依据，法院不予采信。根据已查明事实，张岩虽称于2016年8月26日搬离，但其表示于2016年9月3日向王星交还钥匙，王星亦表示系2016年9月3日或6日收回涉案房屋钥匙，故法院认定双方于2016年9月3日进行了房屋交接。鉴于张岩房屋租金交纳至2016年8月28日，故2016年8月29日至2016年9月3日期间张岩使用房屋的费用应当予以扣除。张岩要求王星退还其剩余燃气费255.36元、剩余电费57.87元的诉讼请求，鉴于王星同意支付，法院不持异议。张岩要求支付上述款项利息的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年6月判决：一、王星于判决生效之日起七日内退还张岩押金6823.39元；二、王星于判决生效之日起七日内退还张岩剩余燃气费255.36元、剩余电费57.87元；三、驳回张岩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，各方均未提交新证据。王星在庭审中明确:除坚持暖气片泛黄，油漆脱落系张岩损坏外，不再主张烟机、灶具、墙面、马桶的损坏与张岩有关。另，张岩于一审庭后提交2015年6月2日张岩与王星妻子的短信聊天记录，其中显示：王星妻子催交6-8月的房租，张岩答复修完空调汇款，王星妻子同意等两天再交。王星现对聊天记录的内容予以认可，并认为该短信聊天记录恰巧证明其无过错。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，张岩与王星签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，应属合法有效。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，张岩继续承租涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系，双方均可随时解除租赁合同。王星上诉称张岩多次迟延支付租金达十日，张岩的押金应当予以扣除。对此本院认为，王星一审提交的借记卡账户历史明细清单载明张岩部分交纳房租的日期为2014年12月5日、2015年6月8日、2015年8月31日。2014年12月5日与2015年8月31日两次租金迟延支付的时间并未达到十日。结合2015年6月2日张岩与王星妻子的短信聊天记录可知2015年6月8日迟延支付租金得到了王星妻子的同意。且在张岩承租期间，王星对张岩迟延给付租金的行为并未提出异议，故王星以张岩迟延支付租金为由主张不退还张岩押金缺乏事实和法律依据。王星虽然主张暖气片泛黄、油漆脱落系张岩损坏，但其并未举证证明张岩存在使用不当的行为，而暖气片出现的上述现象即使在正常使用过程中也可能发生，故属于自然损耗，张岩不应对此承担赔偿责任。庭审中王星亦明确不再坚持烟机、灶具、墙面、马桶的损坏与张岩有关。可见，根据现有证据，并未发生张岩损害租赁物而应承担维修或赔偿责任的情形，因而不存在从押金中抵扣相应费用的问题。因此，王星关于不应退还押金的上诉理由不能成立。此外，王星上诉请求张岩赔偿维修损失及给付损失与押金的差额，因其并未在一审诉讼中就此提起反诉，故其该项上诉请求亦不属于本院二审审理范围。综上所述，王星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王星负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖荣远审 判 员 刁久豹审 判 员 刘苑薇二〇一七年九月二十九日法官助理 王若净书 记 员 史其申