河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0811民初2396号原告：河南省合家安物业管理有限公司。住所地：焦作市塔南路。法定代表人：焦斌斌，总经理。委托诉讼代理人：仝雪，该公司员工。被告：孙本森，男，汉族，住焦作市。委托诉讼代理人：孙爱霞，汉族，住焦作市。原告河南省合家安物业管理有限公司与被告孙本森物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南省合家安物业管理有限公司的委托诉讼代理人仝雪、被告孙本森的委托代理人孙爱霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈被告缴付拖欠的2016年1月1日至2017年6月30日物业服务费3458.70元、违约金492.86元，共计3951.56元，并自2017年7月1日起按银行同期贷款利率支付利息，直到缴付完毕该款之日止；⒉被告按月192.15元缴纳2017年7月1日之后的物业服务费，逾期承担违约金，并按同期银行贷款利率支付拖欠物业费和违约金的利息，直到实际履行完毕之日止；⒊诉讼费等由被告承担。原告于2017年9月5日申请撤回第二项诉讼请求。事实与理由：被告作为太极景润花园·景润苑3号楼54号（15层西A户）建筑面积174.68平方米的房屋的购买者和实际居住人，应当按照前期物业管理服务委托合同履行缴费义务，自2016年1月1日起，住宅物业按照调整后的物业服务费缴纳标准：按建筑面积每月每平方米1.10元缴纳；每月最后一日前交纳下月费用；逾期缴纳的，从逾期之日按照日万分之五承担违约金。绝大多数业主都能按时向原告交纳全部物业费，但被告等极少数业主不缴纳物业管理费用，为此原告提起诉讼。被告辩称，对原告所述被告系54号房屋的业主、房屋的面积以及被告自2016年1月1日起没有向原告交纳物业费等基本事实没有异议，但被告不同意原告的诉讼请求。并非被告不缴纳物业费，而是被告交纳物业费原告不收。从大约2006年起，被告所缴纳的物业费是按照双方合同约定的0.9元/㎡缴纳的，一直交到2015年底。太极景润花园小区的物业一直是由原告进行管理。从2016年1月起，被告继续按照0.9元/㎡的标准缴纳物业费，但原告不收，理由是小区里其他业主都同意涨价了，要求物业费按照1.1元/㎡缴纳。被告认为该理由不充分，最起码被告作为业主不同意物业费涨价。2016年1月被告去交水电费时，原告以被告不交物业费为由拒绝收取水电费，到2月时原告通知被告去交水电费，被告也交了，但就物业费双方一直谈不拢，所以到现在也没交。被告不同意按涨价后的标准缴纳物业费，原因是原告现在提供的物业管理质量下降，卫生状况差，垃圾不及时清理；安全保卫程度下降，被告对门邻居家失过盗，是撬锁进的，同时，被告家虽然小偷没有进门，但锁被撬坏了，整体上都不如先开始管理的好；群英河改造后，该小区从原来的封闭式小区变成开放式小区，出现了很多安全问题，被告认为原告作为物业公司本可以采取一些措施，比如像四季花城小区一样打造铁围栏保障安全，但原告不作为，并未采取任何措施；甚至发生过被告所住的3号楼12层一家业主，作为二手房购买了盖房后，在装修时将承重墙都敲掉了，3号楼共18层，该业主这种行为，对3号楼整个楼房的安全都有重大影响，当时也反映到物业了，但原告并未采取任何措施，承重墙还是敲掉了。被告作为业主，对原告很失望，被告认为原告提供的服务与其要求业主缴纳的物业费不相匹配，且原告涨价的理由也不充分。根据原被告诉辩意见，归纳本案争议焦点为：原告诉讼请求的依据。原告举证如下：⒈原告的资质证书，证明原告具有从事物业管理的资质；⒉企业名称变更核准通知书复印件、前期物业管理服务委托合同、前期物业管理服务协议，证明原告在该小区从事物业管理，与开发商和各个业主均签订了协议，协议中就房屋面积、缴费数额、缴费时间及违约金的计算方式等均作出了约定；⒊河南建丰科技产业有限公司对原告发出的通知、房屋交接书、被告的身份证复印件，证明被告所居住的3号楼54号房屋已交房，被告已在该房屋中居住；⒋省发改委豫发改收费[2015]157号文件、物业费上调书面调查表2份、调整物业费的公告及公告在小区内张贴的照片1张，证明原告根据省发改委的文件调整物业服务费价格，并在该小区三分之二以上业主同意物业费上调至1.1元/月/㎡后发出公告，并在小区内张贴；⒌催费照片4张，证明原告多次向被告多次书面通知交纳物业费。被告质证认为，对原告证据1-证据3均无异议；证据4发改委文件真实性无异议，但被告认为原告应当将焦作市关于物业管理进行规范的文件提交，根据焦作市的文件确定相关事实；2份调查表均不是调查被告的，被告对此不清楚；公告和照片被告不清楚，被告及家人平时忙于上班，不太注意小区公告栏里张贴的内容；证据5真实性无异议。对原告所举证据，本院认证如下：证据1-证据3均真实有效，予以确认；证据4中文件的真实性予以确认；其余证据被告均称不清楚而未提出具体异议，亦予以确认；证据5真实有效，予以确认。被告未提交证据材料。经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告河南省合家安物业管理有限公司原名称为焦作市合家安物业管理有限公司，于2002年9月被准予从事物业管理活动。被告孙本森系焦作市塔南路太极景润花园·景润苑3号楼54号（15层西A户）房屋的业主，于2006年1月收房。原告于2007年5月20日与河南建丰科技产业有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定河南建丰科技产业有限公司选聘原告对其开发的太极景润花园小区包括景润苑3号楼在内的楼房及商业广场、地下车库等委托提供前期物业管理服务事宜。2006年1月11日，焦作市合家安物业管理有限公司和被告分别作为甲方、乙方，签订了《前期物业管理服务协议》，约定乙方所购住宅建筑面积174.68平方米，第四条约定乙方交纳物业管理服务费用的时间从交房之日起开始计算，住宅按建筑面积每月每平米0.8元，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月最后一日前交纳下月费用；第九条约定如乙方违反协议，不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，并按《业主临时公约》的规定进行催缴。国家发改委于2014年12月17日下发发改价格〔2014〕2755号文件“国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知”；河南省发改委于2015年2月11日下发豫发改收费〔2015〕157号文件“关于转发《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的通知”。原告据此制作了“太极景润花园小区物业服务费上调书面调查表”，拟将住宅物业服务费收取标准调整为1.10元/㎡/月（按建筑面积），并征求了大部分业主的意见。2015年11月9日，原告向各位业主发出公告并在小区内张贴，主要内容：以小区住宅总户数901户，发放调查问卷852份，收回598份，其中同意576份，不同意15份，弃权7份，同意调费户数率为64%；住宅总面积12.3万平方米，同意住户的面积为79148.68平方米，占总面积的64.3%，达到并符合《物业管理条例》和《业主大会及业主委员会指导规则》的面积和户数双过半之规定为由，根据调查结果，形成统一意见：自2016年1月1日起，太极景润花园住宅物业服务费调整为1.1元/月/平方米。被告孙本森自2016年1月1日起至2017年6月30日未缴纳物业管理服务费，原告催收无果，遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，被告在接受了原告的物业管理服务后，应及时支付相应的物业管理服务费。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中同意物业费上调的业主户数率为64%，其住宅面积占建筑物总面积的64.3%，故原告调整物业管理服务费达到了双过半标准，原告将物业管理服务费调整至1.1元/月/平方米，符合相关规定的要求，原告已提供了物业服务，被告应当支付物业管理服务费，故原告要求被告缴付从2016年1月1日起至2017年6月30日的物业管理服务费，理由充分，予以支持；原告要求被告按月支付违约金，理由充分，予以支持；原告要求支付利息，理由不足，不予支持。被告辩解称原告现在提供的物业管理质量下降，卫生状况差，垃圾不及时清理，安全保卫程度下降等，本院认为上述抗辩并不能成为被告拒绝缴纳物业管理服务费的理由，故被告抗辩理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条第(五)项、第十二条之规定，判决如下：被告孙本森应于本判决生效后十日内向原告河南省合家安物业管理有限公司支付自2016年1月1日起至2017年6月30日止的物业管理服务费3458.7元和违约金492.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告孙本森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  樊媛媛二〇一七年九月十八日书记员  刘亚欣