广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初5690号原告文绍红，女，汉族，1973年5月28日出生，住所地为湖南省临澧县，委托代理人王章勇，广东金卓越律师事务所律师。委托代理人钟小小，广东金卓越律师事务所实习律师。被告肖小红，女，汉族，1966年10月27日出生，住所地为湖南省隆回县，委托代理人黎灼祺，广东常正律师事务所律师。第三人东莞市阳光一百房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇富康花园富乐阁130号商铺一楼，组织机构代码为67708779-3。法定代表人罗恒秋。委托代理人王小喜，男，汉族，1984年10月3日出生，住所地为湖南省衡南县，系该公司员工。原告文绍红诉被告肖小红、第三人东莞市阳光一百房地产中介有限公司（以下简称阳光一百公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨潮源适用简易程序，于2016年7月6日公开开庭进行审理。后本案转为普通程序，依法由审判员杨潮源担任审判长，与人民陪审员利见弟、赵春瑞组成合议庭，于2016年12月28日公开开庭进行审理。后本案变更合议庭组成人员，依法由审判员钱开群担任审判长，与人民陪审员利见弟、蔡雪萍组成合议庭，于2017年5月16日公开开庭进行了审理，原告文绍红的委托代理人王章勇及被告肖小红的委托代理人黎灼祺均到庭参加诉讼，第三人阳光一百公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文绍红诉称，文绍红与肖小红、阳光一百公司于2015年12月25日签订了《房地产买卖合同》，约定肖小红将东莞市黄江镇中惠金士柏山花园三期20幢2305房以710000元转让给文绍红，文绍红应在签署合同时向肖小红一次性交付定金71000元；第二部分楼款639000元，其中按揭贷款490000元，剩余的款项149000元为首期款（根据贷款金额多退少补）应存入双方指定的银行账户监管。2015年12月25日，肖小红收到了文绍红的定金71000元。2016年4月14日，东莞银行黄江支行向文绍红出具《同意贷款意向书》，同意贷款490000元。文绍红要求阳光一百公司通知肖小红办理首期款监管手续和房屋过户手续，但阳光一百公司回复称肖小红要求文绍红在原购房款的基础上增加100000元才同意继续履行合同。2016年4月19日，文绍红委托广东金卓越律师事务所分别向肖小红和阳光一百公司发出《律师函》，要求肖小红继续履行合同，并要求阳光一百公司督促肖小红解除抵押并继续履行合同。文绍红也通过短信与肖小红联系，肖小红称需文绍红多支付100000元方可继续履行合同。肖小红拒不履行《房地产买卖合同》的事实清楚。为维护自身的合法权益，文绍红依法诉至法院，请求判令：一、解除文绍红、肖小红及阳光一百公司签订的《房地产买卖合同》；二、肖小红双倍返还文绍红定金142000元；三、肖小红向文绍红支付文绍红已支付的佣金10000元，文绍红尚未支付的佣金8000元由肖小红直接支付给阳光一百公司；四、文绍红向广东金卓越律师事务所支付的律师费14000元由肖小红承担；五、肖小红承担本案诉讼费用。被告肖小红辩称，一、文绍红与肖小红通过中介于2015年12月25日签订《房地产买卖合同》，向肖小红购买两套房产，文绍红向肖小红支付了定金71000元（另一套房子支付定金39000元）。肖小红协助文绍红及其配偶于2015年12底签订了贷款合同，并按照约定向中国银行支付了170000多元赎楼。在东莞银行签订贷款合同后1、2天，文绍红的丈夫就去世，且由于文绍红在银行有各种不良的影响，导致其不能及时贷款。二、文绍红在其配偶去世后与阳光一百公司说不买房子了，要求肖小红把定金退还给文绍红，肖小红说不买了就按合同办事不退定金。后面肖小红同意两套房子共退还文绍红定金60000元，但是文绍红不同意。因此，肖小红与文绍红签订的《房地产买卖合同》由于文绍红的违约已解除，肖小红有权不退还定金给文绍红，更不可能向文绍红双倍返还定金。三、因文绍红违约导致合同解除，律师费及佣金应由其自己承担，文绍红要求肖小红承担律师费及佣金没有依据。四、东莞银行于2016年4月份出具的同意贷款意向书是无效的。该意向书是基于符合贷款意愿的前提下才发放的，但是意向书上的《房屋买卖合同》已经在2016年1月份解除了，所以该意向书的前提已经不存在。五、文绍红与肖小红协商退定金是在合同解除后进行的，不表示原来的买卖合同还没有解除。后双方协商房屋价格的问题，是双方在针对该房屋第二份买卖合同的协商。最后双方也没有协商成功。六、肖小红与文绍红在2016年4月份之前没有直接沟通过，均是通过阳光一百公司进行沟通，阳光一百公司清楚整个事情的情况。文绍红曾经请求阳光一百公司找案外人买房，房价的一部分用于退还文绍红的定金，后面因为找不到案外人，也协商不了退钱的事情。即使阳光一百公司找到案外人帮文绍红买房也是在解除了原来的房屋买卖合同后，由肖小红与案外人另行签订合同。综上，文绍红已经以自己的行为明确表示不买房，因文绍红违约导致合同没有继续履行，因此文绍红的诉讼请求是无理的，请法院驳回其诉讼请求。第三人阳光一百公司述称，一、原、被告双方于2015年12月25日签订《房屋买卖合同》，于2015年12月31日去东莞银行签订贷款合同。2016年1月1日，文绍红打电话给阳光一百公司说其丈夫去世，房子不买了要求退还定金。阳光一百公司将此情况通过电话告知肖小红，肖小红同意两套房屋共退还定金60000元，但文绍红不同意要求退还全部。在双方协商不成的情况下，阳光一百公司说找案外人买房子，然后把定金退还给文绍红，但当时是在过年没有合适的客源，一直拖到2016年4月份。后文绍红又告知银行自己家里出了意外，因此银行不同意文绍红的贷款。2016年4月19日，文绍红带着家属又说房子要继续买，但是贷款没有贷下来，说一次性支付但是条件也不符合，然后说走法律程序。二、2016年4月，文绍红到阳光一百公司要求肖小红赔偿160000元。经审理查明，位于东莞市黄江镇中××花园××房（房产证号为：粤房地权证莞字第××号）（以下简称案涉房产）登记在肖小红名下。2015年12月25日，肖小红与文绍红在阳光一百公司的居间介绍下签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定：肖小红将案涉房产以710000元出售给文绍红；文绍红应于签订合同时向肖小红支付定金71000元，并将除定金外的首期款149000元（根据贷款金额多退少补）存入双方指定的银行监管账户，剩余购房款490000元由文绍红通过申请银行按揭贷款的方式支付；买卖双方任何一方违约，适用定金罚则承担违约责任，守约方不得进一步追究违约方的违约责任。上述合同签订当日，文绍红向肖小红支付了定金71000元。2015年12月31日，文绍红及其配偶何克平在肖小红的配合下向东莞银行黄江支行申请了购买二手房贷款490000元。2016年1月1日，文绍红的配偶何克平意外去世。2016年1月15日，东莞银行黄江支行通知文绍红补交资料，文绍红告知东莞银行黄江支行其配偶去世，后一直未补齐资料，故东莞银行黄江支行没有上报其申报贷款的资料。2016年4月6日，文绍红再次向东莞银行黄江支行申请贷款，东莞银行黄江支行于2016年4月14日出具《同意贷款意向书》。2016年4月19日，文绍红委托广东金卓越律师事务所律师王章勇向阳光一百公司及肖小红发出律师函，要求继续履行《房地产买卖合同》。2016年4月19日，文绍红通过手机短信要求肖小红继续履行合同，肖小红回复称“你以前说过不要房子了，现在房子升级（价）了你又说要房子，你拖了好几个月，要你加几万元一点都不过份，……，你早就违约了”，“我催过中介无数次，中介说你不要房子了，还带了几个人去中介要退中介费。”此后，文绍红与肖小红就案涉房屋买卖无法协商一致。2016年5月4日，文绍红就案涉纠纷与广东金卓越律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师为其诉讼代理人，并约定文绍红支付本案律师费14000元（与另案一起共支付律师费20000元）。广东金卓越律师事务所于2016年5月3日出具了20000元律师费发票。庭审中，双方就首期款的支付时间及文绍红在其配偶何克平去世后是否明确表达了放弃继续履行合同的意思表示产生争议。一、关于首期款的支付时间。文绍红主张双方口头约定于2016年1月4日去银行办理首期款的事宜，但因为其配偶去世，所以双方没有去办理；肖小红主张双方约定首期款于签订贷款合同后支付；阳光一百公司主张2015年12月31日在东莞银行黄江支行签订贷款合同，2016年1月1日支付首期款。二、关于文绍红在其配偶何克平去世后是否明确表达了放弃继续履行合同的意思表示。文绍红主张其配偶何克平去世后，文绍红觉得没有精力处理案涉房屋买卖事宜，并因继续购买案涉房屋存在经济压力，于是向阳光一百公司表达了能否解除案涉合同并退还定金的意思表示，阳光一百公司当时回复称等过完年再说，但是年后阳光一百公司告知文绍红说肖小红要求加价。因肖小红不同意退还定金，文绍红于2016年4月重新申请银行贷款并要求继续履行合同。肖小红主张文绍红于2016年1月1日已通过阳光一百公司明确表示不继续购买案涉房屋，肖小红基于文绍红配偶去世的情况，同意退还文绍红部分定金，但是文绍红不同意，因此双方签订的《房地产买卖合同》已经因文绍红的违约而解除，肖小红有权不退还定金，更无须双倍返还定金。阳光一百公司主张文绍红于2016年1月1日通过电话告知因其配偶去世房子不买了，并要求退还定金。阳光一百公司将此情况通知肖小红后，肖小红同意解除合同并退还部分定金，但是文绍红要求退还全部定金。在双方协商不成的情况下，阳光一百公司提出找第三方来购买案涉房屋，然后将定金退还给文绍红，但当时没有找到合适的客源，后文绍红于2016年4月又要求继续履行合同。以上事实，有原告文绍红提交的房地产权证、《房地产买卖合同》、收款收据、《同意贷款意向书》、律师函、快递单、快递查询单、短信记录、录音记录、房产登记信息查询结果、《委托代理合同》、律师费发票，本院调取的协助调查函的回复、个人借款申请表、《同意贷款意向书》等证据以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。文绍红与肖小红之间签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为文绍红要求双倍返还定金应否支持。肖小红主张文绍红在其配偶何克平去世后已明确表达了放弃继续购买案涉房屋的意思表示，对此有阳光一百公司的确认。阳光一百公司作为案涉房产交易的中介方，其所作出的陈述具有一定的证明力。同时，根据文绍红提交的短信记录中肖小红的回复“你以前说过不要房子了，现在房子升级（价）了你又说要房子”，“我催过中介无数次，中介说你不要房子了，还带了几个人去中介要退中介费”等内容，可进一步证实并非肖小红违约，而是文绍红因其配偶去世而提出终止交易。文绍红虽对肖小红及阳光一百公司的主张不予确认，但没有提交确实充分的证据予以反驳，故本院对其抗辩不予采信。另，根据庭审中各方的陈述可知，原被告双方口头约定了首期款的支付时间，该约定对文绍红具有约束力。文绍红主张双方口头约定于2016年1月4日去银行办理首期款的事宜，但文绍红因其配偶去世没有按照约定支付首期款（或者办理首期款的资金监管）及根据银行的通知补交贷款资料，故文绍红已够成违约。综上，案涉《房地产买卖合同》因文绍红的违约已实际解除，肖小红根据合同约定有权不退还定金，文绍红要求双倍返还定金及支付律师费、佣金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告文绍红与被告肖小红及第三人东莞市阳光一百房地产中介有限公司于2015年12月25日签订的《房地产买卖合同》已解除；二、驳回原告文绍红的其他诉讼请求。本案受理费3780元，保全费1350元，由原告文绍红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钱开群人民陪审员  蔡雪萍人民陪审员  利见弟二〇一七年九月七日书 记 员  赵 萌附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。