浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0424民初1659号原告：贾瑞英，女，1951年6月22日出生，汉族，住海盐县。原告：姚海红，女，1972年5月28日出生，汉族，住海盐县。原告：姚海军，男，1974年12月26日出生，汉族，住海盐县。三原告共同委托代理人：林永华，浙江海赛律师事务所律师。三原告共同委托代理人：李雪玲，浙江海赛律师事务所实习律师。被告：吴明观，男，1949年1月7日出生，汉族，住海盐县。委托代理人：洪海波，浙江大昭律师事务所律师。委托代理人：高逸多，浙江大昭律师事务所实习律师。三原告贾瑞英、姚海红、姚海军诉被告吴明观农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法由审判员沈建良适用简易程序于2017年5月4日、同年5月25日二次公开开庭进行了审理，原告姚海军及三原告共同委托代理人林永华、被告委托代理人洪海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告起诉称，二十世纪八十年代末，被告因其妻子治疗疾病所需向姚全法借款4000元，但被告妻子仍不幸病逝。随后，被告以其工作单位距位于农村的居住地较为遥远等原因，向本村数位村民兜售其所有的坐落于海塘××××组住房。1990年下半年，姚全法与被告签订房屋买卖协议一份，约定被告将其所有的坐落于原海盐县海塘乡××组建筑面积124.2平方米的住房以10000元的价格出卖于姚全法。因被告结欠姚全法借款4000元，故两者相抵后，姚全法还需向被告支付6000元。前述房屋买卖协议达成后，姚全法四处筹措款项并及时向被告付清了房屋转让款。同时，被告将涉案房屋的钥匙及海盐县农村房屋宅基地使用证交付姚全法。姚全法与家人自彼时起一直占有、管理涉案房屋。三原告依次分别是姚全法的妻子、女儿、儿子，姚全法已于2004年亡故。据此，原告向本院起诉，请求依法判令：1、确认姚全法与被告就坐落于原海盐县海塘乡××组建筑面积124.2平方米的住房签订的买卖协议有效；2、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，本案原、被告双方及与姚全法未达成过买卖协议，也未签订过任何书面买卖协议，故本案原、被告之间不存在买卖合同的关系。其次，本案纠纷是基于被告与第三人姚全法之间因民间借贷所形成的农村房屋不定期租赁关系，系以提供房屋不定期的使用作为抵销相应的借贷，消灭债权的一种民事行为。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据。本院经审理查明：三原告贾瑞英、姚海红、姚海军分别系姚全法的妻子、女儿和儿子，姚全法于2004年亡故，姚全法的父母已先于其死亡。姚全法系原海盐县海塘乡××组村民，被告吴明观系原海盐县海塘乡××组村民，二户住房原为左右前后相邻。1983年6月18日，被告吴明观以户主经审批合法建造了坐落于原海盐县海塘乡××组建筑面积115平方米（系拆、扩建90平方米、25平方米，用地0.172亩）的农民住房，审批时家庭人口为4人。房屋建成后，因被告妻子亡故，被告自己亦在外工作，故于1990年下半年，被告将其所有的上述农村住房以10000元的价格出卖于姚全法。在扣除被告向姚全法的借款4000元后，姚全法向被告付清了其余的购房款，被告将其拥有的海盐县农村宅基地使用证交付给了姚全法，并将房屋移交给姚全法占有、使用。姚全法于1990年9月26日向所在地村集体经济组织交付了该房屋的集体土地（宅基地）使用费。此后至今，姚全法及其家人一直占有、管理、控制着该涉案房屋，至原告提起诉讼，被告也从未提出过任何异议。另查明，1989年8月17日，姚全法经审批合法建造了坐落于原海盐县海塘乡××组建筑面积100平方米（其中住房85平方米，附属房15平方米）的农村住房，审批时家庭人口为4人。以上事实，由原告提供的海盐县农村宅基地使用证一份、海盐县集体土地（宅基地）使用费收据一份、村民委证明一份、海盐县农民建房用地申请表一份、海盐县农（居）民建房用地呈报表一份和原告申请的四位证人姚某（男，1964年9月2日出生，汉族，住海盐县××××）、张雪根（男，1967年3月14日出生，汉族，住海盐县××××）、姚仁良（男，1955年10月17日出生，汉族，住海盐县××××村前进桥83号）、姚其根（男，1963年7月5日出生，汉族，住海盐县××××村板桥头30号）到庭提供的证言等及本院去涉案房屋现场进行勘查后拍摄的照片十三张，被告提供的海盐县农民建房用地申请表一份以及原、被告双方当事人的当庭陈述为证，本院予以采信。被告提供的村民委一份，与本案没有关联性，故不予认定。本院认为，本案原、被告双方争议的问题主要是二个：第一，原、被告之间是否存在农村房屋买卖合同关系，是否合法有效？是否存在基于被告与姚全法之间因民间借贷所形成的农村房屋不定期租赁关系。第二，原告的起诉是否超过了诉讼时效。关于第一个争议问题，原告没有提供书面的房屋买卖协议，被告认为双方不存在房屋买卖关系。从庭审的情况来看，原告提供了海盐县农村宅基地使用证和海盐县集体土地（宅基地）使用费收据，并申请了四位证人到庭提供证言，四位证人虽与原告有一定的利害关系，但四位证人能够清晰表述姚全法与被告之间的农村房屋买卖关系且房屋已交付姚全法占有、管理的事实。上述证据，结合“姚全法于1990年9月26日向村集体经济组织交付集体土地（宅基地）使用费后，与家人一直占有、管理、控制着该涉案房屋至今，被告也从未提出过任何异议”的事实，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，本院可以认定姚全法与被告就坐落于原海塘乡××组的农村住房（批准建筑面积115平方米）达成了买卖协议，转让价格为10000元，并已付清房款、交付房屋的事实。关于上述房屋买卖协议的效力问题，被告作为户主与姚全法订立的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，订立时双方均具有完全民事行为能力，均系同一集体经济组织成员，相互间转让农村集体所有的土地上房屋的行为并未侵犯该村村集体的相关利益，也未违反法律的禁止性规定，无法定无效或可撤销事项，故该房屋买卖协议应属合法、有效。姚全法在拥有一处住宅后，再受让被告的农村房屋，并非必然导致这一民事行为的无效，且姚全法的这一行为是否违法属另一法律关系调整范围，依法应由土地管理部门作出相应处罚。法律并未禁止村民拥有超过一处宅基地，姚全法拥有另一处宅基地并不影响房屋买卖协议的效力。被告提出其与姚全法的农村私有房屋交易要受到四个条件限制，与事实不符，故本院不予支持。被告提出的其与姚全法之间存在因民间借贷所形成的农村房屋不定期租赁关系的主张，亦未提供证据加以证明，本院不予采信。对于第二个争议问题，即被告主张的诉讼时效问题，本院经审查后认为，本案系农村房屋买卖协议效力确认之诉，不受诉讼时效限制，被告亦未提供证据证明原告的请求权已过诉讼时效期间，故对被告的上述有关主张，本院不予支持。综上，上述农村房屋买卖协议已经履行，至今已有二十余年，现被告否认双方存在房屋买卖关系，显然与事实不符，也有违诚实信用原则。三原告作为姚全法的法定继承人，涉案房屋相应的权利依法应归三原告所有。因此，三原告要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、三原告贾瑞英、姚海红、姚海军的近亲属姚全法与被告吴明观之间于1990年下半年就坐落于原海盐县海塘乡白苎村13组的住房（经批准建筑面积为115平方米）订立的农村房屋买卖协议有效；二、驳回三原告贾瑞英、姚海红、姚海军的其他诉讼请求。本案受理费减半收取599元，由被告吴明观负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。审判员  沈建良二〇一七年九月二十一日书记员  陆紫婷