广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初10894号原告：曹国莲，女，汉族，1979年6月24日出生，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：谢炜哲，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志锋，广东仲衡律师事务所律师。被告：梁成坚，男，汉族，1970年12月29日出生，住广州市白云区。原告曹国莲与被告梁成坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹国莲的委托诉讼代理人谢炜哲到庭参加诉讼，被告梁成坚经本院合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹国莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告于判决生效之日起三日内将位于广州市番禺区市桥街大北路391号一层5号商铺交付给原告使用；2、判令被告于判决生效之日起三天内配合原告办理上述商铺的过户手续；3、判令被告向原告支付迟延交付该商铺的违约金（以1,229,670元为基数，自2013年5月2日起按照每天万分之一的标准，计至被告实际交付房屋之日止）；4、判令被告向原告支付迟延办理产权转移登记手续的违约金（以l,229,670元为基数，自2012年8月16日起按照每天万分之一的标准，计至产权转移登记于原告名下之日止）；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2012年2月26日签订编号为穗房合字首5号的《商铺买卖合同》，该合同约定：1、原告向被告购买位于广州市番禺区市桥街大北路391号一层5号商铺，该商铺建筑面积为31.53平方米，房价总额为l,229,670元，付款方式为一次性；2、被告应于2013年5月1日前将前述商铺交付原告使用，若被告逾期交付使用的，自2013年5月2日起，每逾期一天，被告应按照原告已支付的房款的万分之一向原告支付违约金；3、被告应于签署合同后120个工作日（即2012年8月16日前）向广州市番禺区房地产交易登记中心申办该房屋的交易过户手续，每逾期一天，被告应按照原告已支付的房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告如约向被告全额支付了购房款以及律师费、税费等交易过户的费用，但被告却迟迟未能向原告交付该商铺及将该商铺的产权转移至原告名下。经原告多次催促，被告均对原告的合理请求置之不理。原告认为，被告迟延向原告交付该商铺及办理产权转移登记手续的行为已严重违约，损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，依法提起诉讼，请法院查明事实，支持原告的诉讼请求。诉讼中，曹国莲变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告梁成坚于2012年2月26日签订的编号为穗房合字首5号的《商铺买卖合同》；2、判令被告向原告一次性退还购房款1229670元以及违约金（以1229670元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2012年2月26日起计至被告清偿之日止）；3、判令被告向原告一次性退还税费、委托公证费、律师费等原告为办理房屋过户手续所缴纳的费用合计39905元及违约金（以39905元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2012年2月26日起计至被告清偿之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。变更的事实与理由：经原告到广州市国土资源与规划局番禺区分局核查涉讼房屋的权属及被抵押、查封的情况，发现该房屋已被多家法院查封，且根据广州市中级人民法院2016年第五批失信名单，涉讼房屋已被暂停办理产权登记手续。鉴于涉讼房屋已无法办理产权过户至原告名下的手续，原合同目的已无法实现，原合同已无继续履行的可能。因此，原告向法院申请变更诉讼请求。梁成坚无答辩，亦未在举证期限内举证。原告曹国莲围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织开庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、2012年2月26日，梁成坚作为出卖人，曹国莲作为买受人，签订编号为穗房合字首5号的《商铺买卖合同》，约定买受人向出卖人购买广州市番禺区市桥街商铺（以下简称涉讼商铺），建筑面积31.53平方米；该商铺属现铺，按套出售，房价款总金额为1229670元；2012年2月26日前一次性支付全部房价款；该商铺出售后，自双方签订该商铺买卖合同之日起至2013年4月30日止，出卖人享有商铺的使用权和收益权；出卖人应于2013年5月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并将符合本合同约定的商铺交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日后，买受人有权单方面提出解除本合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并以已付房价款金额为基数，按银行同期贷款利率的标准向买受人计付违约金，如果买受人选择继续履行的，本合同继续履行，按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人于签署本合同后120个工作日内负责向广州市番禺区房地产交易登记中心申办该房屋的交易过户手续，出卖人如未按本合同规定的时间申办该房屋的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并以已付房价款金额为基数，按银行同期贷款利率的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的万分之一的标准向买受人支付违约金。2、同日，曹国莲向广东捷成混凝土有限公司转账支付10万元、1169575元。广东捷成混凝土有限公司、梁成坚向曹国莲开具编号为0601315、0601269、0601257、0601258、0601325的收据，确认收到曹国莲支付的番禺区大北路395号盛会国际商铺首层05号定金10万元、房款1129670元、税费38405元、委托公证费200元、律师费1300元。3、涉讼商铺的登记权属人为梁成坚，发证日期为2011年6月9日，该商铺于2014年11月19日被天河区人民法院因另案查封，并于2015年9月28日被番禺区人民法院轮后查封，于2016年8月25日被广州市中级人民法院轮后查封，于2017年4月6日被天河区人民法院轮后查封；其不动产登记查册表记载：根据市中院2016年第五批失信名单，暂停办理产权登记手续。4、2016年12月7日，曹国莲向本院提起本案诉讼。诉讼中，曹国莲主张，涉讼商铺在签订《商铺买卖合同》时并无查封或抵押，购房款由广东捷成混凝土有限公司代梁成坚收取；曹国莲同时向梁成坚购买包括涉讼商铺在内的5个商铺，其余4个商铺均已过户成功，涉讼商铺过户所需的材料及费用曹国莲已全部交付给梁成坚，但至今未能办理过户手续，梁成坚亦未将商铺交付曹国莲使用；曹国莲原诉请要求继续履行，但鉴于涉讼商铺已无法办理产权变更登记手续，故曹国莲变更诉讼请求为要求解除《商铺买卖合同》；梁成坚应向曹国莲退还其已支付的全部款项，并且，由于梁成坚自曹国莲付款之日2012年2月26日起占有上述款项，而《商铺买卖合同》现因梁成坚原因无法继续履行，故梁成坚应向曹国莲支付的违约金应以上述款项为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2012年2月26日起计算至款项退还之日止。本院认为：梁成坚与曹国莲于2012年2月26日签订的《商铺买卖合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律法规的强制性禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。曹国莲已向梁成坚付清全部购房款及交易手续费、税费，但梁成坚未在合同约定的期限内办理涉讼商铺的交易过户手续，亦未将商铺交付曹国莲使用，逾期远超过15日，且现涉讼商铺已被查封并根据市中院2016年第五批失信名单暂停办理产权登记手续，《商铺买卖合同》目的已无法实现，故曹国莲要求解除《商铺买卖合同》，本院予以支持。梁成坚应向曹国莲退还涉讼商铺的购房款1229670元及交易税费、委托公证费、律师费39905元（38405元+200元+1300元）。至于曹国莲主张的违约金，根据《商铺买卖合同》的约定，梁成坚逾期交付商铺及逾期办理交易过户手续超过15日的，曹国莲均有权解除合同，并以已付房价款金额为基数按银行同期贷款利率的标准计付违约金。由于合同并未明确约定违约金的起算时间，但根据合同中关于解除合同违约金的计算标准为银行同期贷款利率而继续履行合同违约金的计算标准为每日万分之一的约定，可以推断，解除合同违约金应是对出卖人占用已付房价款期间的利息作出的补偿。因此，曹国莲主张违约金应自房价款支付之日2012年2月26日开始计算至款项返还之日止，本院予以支持。虽合同仅约定已付房价款须计付违约金，但交易税费、委托公证费、律师费39905元亦由梁成坚占用至今，根据公平原则，曹国莲主张梁成坚按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付其占用期间的利息，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曹国莲与被告梁成坚于2012年2月26日就广州市番禺区市桥街大北路商铺签订的编号为穗房合字首5号的《商铺买卖合同》；二、被告梁成坚应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曹国莲退还购房款1229670元并支付违约金（以1229670元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2012年2月26日起计算至款项退还之日止）；三、被告梁成坚应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曹国莲退还交易税费、委托公证费、律师费39905元并支付利息（以39905元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2012年2月26日起计算至款项退还之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15867元，由被告梁成坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 祎人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇一七年九月三十日书 记 员  王韵曌