福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0982民初471号原告：福建懋华房地产开发有限公司,住所地福建省福鼎市桐山街道镇西村委会江滨北路381号，统一社会信用代码：91350982077433592G。法定代表人：叶维，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈志军、谢锦鹏，福建星龙律师事务所律师。被告：朱飞燕，女，1985年6月4日出生，汉族，住福建省福鼎市，被告：朱成茂，男，1980年9月12日出生，汉族，住福建省福鼎市，第三人：中国银行股份有限公司福鼎支行,住所地福建省福鼎市锦融大厦B幢1-2层，统一社会信用代码：913509827053073288。主要负责人：黄远志，该银行行长。委托诉讼代理人：林枫，该行员工。原告福建懋华房地产开发有限公司与被告朱飞燕、朱成茂及第三人中国银行股份有限公司福鼎支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建懋华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈志军、第三人中国银行股份有限公司福鼎支行委托诉讼代理人林枫到庭参加诉讼，被告朱飞燕、朱成茂经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建懋华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除福建懋华房地产开发有限公司与朱飞燕、朱成茂于2014年7月1日签订的《商品房买卖合同》及附件[备案合同编号为20140500345],由朱飞燕、朱成茂配合福建懋华房地产开发有限公司办理备案的注销手续；2.依法判令朱飞燕、朱成茂向福建懋华房地产开发有限公司支付自2015年6月5日起至本案判决执行完毕之日止由福建懋华房地产开发有限公司为朱飞燕、朱成茂向银行代付的按揭款本息及罚息（目前福建懋华房地产开发有限公司已经代朱飞燕、朱成茂向银行支付112778.31元，并在继续支付）；3.依法判令朱飞燕、朱成茂向福建懋华房地产开发有限公司支付违约金30840.7元；4.依法判令本案诉讼费由朱飞燕、朱成茂承担。诉讼过程中，福建懋华房地产开发有限公司变更诉讼请求为：1.依法判令解除福建懋华房地产开发有限公司与朱飞燕、朱成茂于2014年7月1日签订的《商品房买卖合同》及附件[备案合同编号为20140500345],由朱飞燕、朱成茂配合福建懋华房地产开发有限公司办理备案的注销手续；2.依法判令朱飞燕、朱成茂向福建懋华房地产开发有限公司支付违约金30840.7元；3.依法判令朱飞燕、朱成茂支付福建懋华房地产开发有限公司为本案支付的公告费300元。事实与理由：2014年7月1日，福建懋华房地产开发有限公司与朱飞燕、朱成茂签订《商品房买卖合同》及附件[备案合同编号为20140500345]，约定：1.朱飞燕、朱成茂向福建懋华房地产开发有限公司购买位于福建省福鼎市××街道××后桥新区××楼××号商品房；2.该商品房总价为616814元，朱飞燕、朱成茂以按揭付款方式支付首付款186814元，余款430000元则向银行申请个人按揭贷款。合同签订后，朱飞燕、朱成茂支付了首付款186814元。2014年8月21日，福建懋华房地产开发有限公司与朱飞燕、中国银行股份有限公司福鼎支行签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号为ZFJ0214069），约定：1.朱飞燕向中国银行股份有限公司福鼎支行借款430000元用于购买商品房；2.福建懋华房地产开发有限公司作为保证人，提供阶段性连带责任保证。合同签订后，中国银行股份有限公司福鼎支行依约发放贷款。因朱飞燕未按合同约定支付贷款，中国银行股份有限公司福鼎支行分别于2015年6月5日、2015年8月14日、2015年9月14日、2015年10月29日、2015年12月21日、2016年3月25日、2016年6月21日向福建懋华房地产开发有限公司发出扣收保证金通知，并分别从其保证金专户中扣收保证金19842.92元、7871.78元、3547.15元、3559.88元、16278.44元、37170.94元、24507.2元。2015年7月6日，福建懋华房地产开发有限公司向朱飞燕、朱成茂发函要求其清偿代偿款项，并于2015年7月29日、2016年1月20日向朱飞燕、朱成茂发函要求解除《商品房买卖合同》。朱飞燕、朱成茂未能依约履行还贷义务，损害了福建懋华房地产开发有限公司的合法债权，故诉至本院。朱飞燕、朱成茂及中国银行股份有限公司福鼎支行未作答辩。中国银行股份有限公司福鼎支行述称，同意将朱飞燕、朱成茂的按揭贷款还清后，解除于2014年8月21日签订个人一手住房贷款合同。福建懋华房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，因朱飞燕、朱成茂及中国银行股份有限公司福鼎支行未到庭，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。本院审查认为，福建懋华房地产开发有限公司提供的企业信息、身份证、《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、扣收保证金通知、缴款通知函、解除合同通知函等均符合证据的形式要件，内容客观、真实，与本案有关联，均可作为本案的定案依据。对上述福建懋华房地产开发有限公司所提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月1日，福建懋华房地产开发有限公司与朱飞燕、朱成茂签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要约定：1.朱飞燕、朱成茂向福建懋华房地产开发有限公司购买位于福建省福鼎市××街道××后桥新区××楼××号商品房；2.该商品房总价为616814元，朱飞燕、朱成茂于本合同签订生效之日前向福建懋华房地产开发有限公司支付购房款186814元，余款430000元由朱飞燕、朱成茂向银行申请个人按揭贷款支付。补充协议六中约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务而导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的，自买受人第一次收到出卖人通知10日内未按约定履行时，出卖人有权在2年内单方解除合同，买受人应承担按总房款的百分之五的违约金等。合同签订后，朱飞燕、朱成茂支付了首付款186814元，并于2014年7月14日在福鼎市房地产管理所备案登记。2014年8月21日，福建懋华房地产开发有限公司与朱飞燕、中国银行股份有限公司福鼎支行签订《个人一手住房贷款合同》，合同主要约定：1.朱飞燕向中国银行股份有限公司福鼎支行贷款金额为430000元，还款方式为按月等额本息还款；2.福建懋华房地产开发有限公司作为保证人，提供阶段性连带责任保证。在履行合同过程中因朱飞燕未按合同约定还款，中国银行股份有限公司福鼎支行分别于2015年6月5日、2015年8月14日、2015年9月14日、2015年10月29日、2015年12月21日、2016年3月25日、2016年6月21日向福建懋华房地产开发有限公司发出扣收保证金通知，并分别从其保证金专户中扣收保证金19842.92元、7871.78元、3547.15元、3559.88元、16278.44元、37170.94元、24507.2元。2015年7月6日，福建懋华房地产开发有限公司向朱飞燕、朱成茂发函要求其清偿代偿贷款本息及违约金共19842.92元。2016年1月20日，福建懋华房地产开发有限公司向朱飞燕、朱成茂发出解除合同通知函，要求单方解除《商品房买卖合同》。福建懋华房地产开发有限公司于2017年2月21日诉至本院。本院认为，福建懋华房地产开发有限公司与朱飞燕、朱成茂签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及福建懋华房地产开发有限公司与朱飞燕、中国银行股份有限公司福鼎支行签订《个人一手住房贷款合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对当事人均具有法律约束力。商品房预售合同及贷款合同签订后，中国银行股份有限公司福鼎支行已依约发放贷款，朱飞燕、朱成茂未依约还款付息，福建懋华房地产开发有限公司作为保证人承担保证责任后，于2015年7月6日向朱飞燕、朱成茂发函要求清偿代偿款，但朱飞燕、朱成茂收到缴款通知后10日内未按约定履行，应承担相应的违约责任。同时根据双方合同约定，并征得中国银行股份有限公司福鼎支行同意，福建懋华房地产开发有限公司有权要求解除合同和按合同约定支付违约金。合同解除时，朱飞燕、朱成茂仍应依法协助福建懋华房地产开发有限公司办理备案注销手续。综上所述，福建懋华房地产开发有限公司主张解除其与朱飞燕、朱成茂签订的《商品房买卖合同》并按总房款的百分之五即30840.7元支付违约金，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。朱飞燕、朱成茂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第（三）项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除福建懋华房地产开发有限公司与朱飞燕、朱成茂于2014年7月1日签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号为20140500345），朱飞燕、朱成茂应于本判决生效之日起十日协助福建懋华房地产开发有限公司办理合同备案注销手续。二、朱飞燕、朱成茂应于本判决生效之日起十日内共同向福建懋华房地产开发有限公司支付违约金30840.7元。三、朱飞燕、朱成茂应于本判决生效之日起十日内共同支付福建懋华房地产开发有限公司因本案支付的公告费300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费571元,由朱飞燕、朱成茂共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  李 威人民陪审员  蔡若琴人民陪审员  谢 林二〇一七年九月二十八日书 记 员  谢英娜附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。