四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0823民初943号 原告：吴明中，男，生于1977年9月10日，汉族，小学文化，无业，住四川省剑阁县。 原告：陈建兰，女，生于1984年11月10日，汉族，初中文化，住址同上。 以上二原告共同委托诉讼代理人：贾彦华，四川川广律师事务所律师。 被告：被告：剑阁县宝龙山房地产开发有限公司，住所地剑阁县下寺镇修城园区（剑门关酒店内）。 法定代表人：蒋美荣，董事长。 委托诉讼代理人：何发雄，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者。 原告吴明中、陈建兰与被告剑阁县宝龙山房地产开发有限公司（以下简称宝龙山房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行年审理。原告吴明中、陈建兰及其二原告的委托诉讼代理人贾彦华、被告宝龙山房地产公司的委托诉讼代理人何发雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴明中、陈建兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金26250元；2.本案诉讼费由被告承担。本案在开庭审理过程中，原告将诉讼请求第一项变更为36750元（2016年11月1日至2017年5月30日）。事实和理由：二原告于2015年3月12日购买了被告开发的位于剑阁县下寺镇宝龙山“宝龙锦绣”房屋一套，面积105.79平米，总价款350000.00元。购房款按约定时间已全额支付。按合同约定，出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日后，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，至今，被告都没有按约定向原告交付房屋。 宝龙山房地产公司辩称，原告提出的事实有异议，被告在2016年12月31日至2017年1月4日期间通过公告和电话的方式通知业主交房。由于原告要求被告提供现已停止办理的相关手续，所以原告以此作为拒绝收房的理由，在出卖人向其说明后，买受人仍然拒收，原告逾期收房是其自行扩大的损失，与被告无关，扩大的损失原告自行承担。由于8号楼进行了设计变更，延长了11个月的建设时间，被告的设计变更，依照合同是情势变更原则，可以免于承担违约金的事项。即使通过审理，被告逾期2个月的时间是违约行为，但原告主张的违约金与被告给原告造成的实际损失明显过高，即使承担也只有两个月，并按原告购买房屋的实际面积乘以10元一个平米计算。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。 当事人对如下事实无争议，本院予以确认：吴明中与陈建兰系夫妻关系。2015年3月11日，宝龙山公司作为出卖方即甲方与吴明中、陈建兰作为买受方即乙方签订《商品房买卖合同》两份，合同主要内容为：甲方以出让方式取得位于剑阁县下寺镇地块的国有土地使用权,土地使用权面积为26082.20平方米，乙方购买的商品房所在土地用途为商住，土地使用权自2004年3月10日至2074年3月10日。甲方经批准在上述地块上建设的商品房暂定名为宝龙锦绣，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年5月28日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2015年9月28日。乙方购买的商品房为预售商品房。该商品房为该项目中为住宅，其建筑面积105.79平方米，其中套内建筑面积89.5000平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.2900平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币3910.61元，总价款人民币350000元整；乙方采取一次性付款方式。甲方应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。双方在合同第十一条中还约定，甲方应当在2016年10月31日前向乙方交付，交付时该商品房应当符合下列第1、2项所列条件，系住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。甲方承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施达到下列条件：⑴上水、下水2016年10月31日达到水表安装到户；⑵电2016年10月31日达到电表安装到户；⑷燃气2016年10月31日达到住宅气表安装到户；如果在约定期限内未达到条件，双方同意协商解决。除不可抗力外，甲方未按照约定的期限和条件将该商品房交付乙方的，按照逾期的时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的0.05%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。在交接手续中双方同时约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，甲方应当在交付日的7日前，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，甲方应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。甲方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，乙方有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由甲方承担，并按照逾期交房责任处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于乙方原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：由乙方向甲方支付该商品房总房款5%的违约金，并承担相关责任和费用，甲方已按约定完成交房义务和商品房风险责任的转移等内容。 2015年3月12日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》一份，其中对房屋的交付条件进行补充约定：1、出卖人就如下原因所导致的延期交房不承担相应违约责任和合同责任，且顺延交房时间：⑴法律、法规所规定的不可抗力；⑵非出卖方原因所导致的延期交房，包括且不限于：连续三天以上的雨季、地基非勘探所能预见的沉降、政府及相关部门依职权或者行政权力要求调整规划、设计；市政、公用设施变动影响；施工中政府部门允许顺延工期的停电、停水；遭遇冰雹、洪水、暴雨等恶劣自然天气；群体性公众、政治事件；罢工、游行、示威等原因；⑶国家政策、政府（或其他职能部门）有关规定、行政决定、政府规划调整、市政配套设施及建设不全、军事管制、军事设施限制等国家、政府因素导致不能按期交房的；⑷买受人未按《商品房买卖合同》及本补充协议履行约定义务；⑸非出卖人能够预见的其他突发性事件。……4、买受人应在出卖人通知的买受人办理房屋交接手续之日到出卖人指定交房处办理完毕房屋交付手续（否则视为房屋已交付），出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人以电话、信件、传真、报纸公告及函件等任一形式通知买受人办理房屋的交付手续。买受人未接到通知的，以合同约定或本补充协议中约定的交房最后届满日，视为出卖人的交付日，房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自该交付日起由买受人承担等内容。 吴明中、陈建兰于2014年10月30日缴纳购房款350000.00元，于合同签订的当日即2015年3月11日缴纳房屋维修基金8464.00元，。2017年4月17日原告接收所购买的房屋，并正在装修过程中。 对有争议的如下事实：被告是否逾期交房、有无合同约定的免责事由以及应否承担违约责任，原告向本院提交了以下证据：2017年3月15日《消费者协会（委员会）投诉终止调解通知书》一份，拟证明被告截止2017年3月15日仍然未达到合同约定的交房条件，且经消协调解未能达成一致意见；被告对该证据的真实性没有异议，对原告的待证观点提出质疑，认为消协所提出的“交房条件”与合同约定的“交房条件”并非同一，且8号楼的变更直接影响了整个楼盘的施工进程。本院认为，原告提出该证据真实性、合法性因被告无异议，且与本案的事实存在关联，本院予以采信，作为认定本案相关事实的依据。被告向本院提交以下证据：1.2015年5月25日《剑阁县宝龙山房地产开发有限公司宝龙锦绣项目关于调整设计变更的申请》一份、变更图纸四张、现场地形照片四张和调整规划方案公示照片两张、2016年1月12日住建局办公室第一期《会议纪要》一份，拟证明8号楼因地质原因导致调整设计，经行政主管部门批准同意且经公示无异议；2.2016年11月3日《关于宝龙锦绣项目延期交房情况说明》一份，拟证明未能按期交房宝龙山公司已向主管部门以及业主进行了原因说明；3.2016年12月31日《交房通知》一份、照片4张、通话记录一份，拟证明涉案工程已于2016年12月31日达到交房条件，除以张贴公告的方式向业主公告交房外，还陆续以电话的方式进行了通知；4.2016年2月18日住房和城乡建设部第1041号《关于宣布失效一批住房城乡建设部文件的公告》一份，拟证明双方合同约定的应当在交房时提供规划验收报告和竣工验收报告的规定已被废止；5.《住宅质量保证书及使用说明书》样本一份，拟证明合同约定的该条件系双方在交房时实时填写，因原告拒绝收房，故无法填写并提交；6.四川致远测绘有限公司于2016年10月20日出具的（川致远测[2016-10-32]）《房屋面积测绘报告》一份，拟证明涉案房屋具备实测技术报告这一条件；7.剑阁县下寺镇现行房租行情报告一份，信息来源于58同城-剑阁租房网，拟证明涉案所在地房屋租赁价格在10元/平方米，即使被告违约，合同约定的违约金的计算方式远远超出原告的实际损失，请求法院依法予以调整。8、2017年6月21日剑阁县下寺派出所情况说明一份，拟证实竣工验收报告未作为证据提供的原因是被监理公司工作人员拿走的事实。原告对被告出示的上列证据质证认为：1组证据中关于8号楼的申请变更公示照片以及地质现场照片的真实性不予认可；2组证据未向业主送达，且与实际情况不相符；3组证据未看到该书面通知，电话通知收房的具体时间应为2017年1月21；4组证据仅能证实住建部门综合验收职能取消，专项验收未取消；5、6组证据无异议；7组、8组证据与本案无关联。本院认为：1号证据中关于规划设计变更的申请与《会议纪要》内容相一致，且变更图纸上相关职能部门签署的书面意见与变更规划公示的内容相互印证，但现场的地质照片不能印证与本案的关联性，故该组证据除地质现场照片本院不予采信外，其余证据本院予以采信；2号证据经本院向住建局相关人员核实后，对被告向住建局总工程师母向虔提交该材料情况属实故对该证据的真实性予以确认，但对其待证观点因缺乏其他证据相印证本院不予采信；3号证据通话详单能够证实在该时间段，原、被告有过通话且与当时确有业主收房并在2017年1月17日参与相关部门的调解等事相印证实，故对该证据本院予以确认；4号证据系部门规章，对其真实性无异议，其内容与本案双方合同约定的条件不冲突，本院不予采信；5、6号证据双方无异议，本院予以采信；对7号证据来源于网络信息，且与本案的实际处理存在关联，本院予以采信；8号证据与本案事实相互印证的部分予以采信，其余部分不予采信。 除上述当事人的举证之外，为了查明本案的事实，本院依职权调查如下证据：1.2017年2月23日宝龙锦绣工程《竣工验收报告》一份，证实涉案工程已由建设、监理、施工、设计、勘察五部门竣工验收完毕，达到合格要求；2.2017年4月10日剑阁县公安消防大队-剑公消竣备字[2017]第0008号《建设工程竣工验收消防备案凭证》一份，证实涉案工程已通过消防合格验收；3.2017年5月3日住建局-剑住建验函[2017]5号《关于县城宝龙锦绣项目规划验收情况的函》一份，证实涉案工程涉案工程容积率、建筑密度、建筑层数等规划指标基本符合规划设计要求，同意该项目规划验收；4.对住建局相关职能部门负责人的询问笔录各一份，分别为城乡规划股股长王志川、城市建设股股长李千里、房地产管理股股长杨建安、质安站站长陶勇、基建建筑业管理股股长白仁元，上述5份询问笔录证实了涉案项目在建设过程中因宝龙山公司自己的原因申请调整规划，期间不涉及城市管网改扩影响工期延误，在2017年年初该局接到业主投诉后，主导宝龙山公司积极整改并于2017年2月23日完成竣工验收，5月3日完成规划验收，现该工程因发生工程款结算纠纷未能完成竣工资料的登记备案的事实；5.住建局部分信访件的回复函以及参与处理业主投诉协调会记录，证实在部分业主向市、县信访件的办理经过；6.对剑阁县安佳房地产中介有限公司的询问笔录一份，证实在同阶段宝龙锦绣周围住房的租赁价格为10000-12000元/年。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对双方有争议的案件事实，本院认定如下：2015年5月25日宝龙山公司向住建局提出书面的《宝龙锦绣项目关于调整设计变更的申请》，其内容为：为更好的优化户型和光照，提升小区环境，降低建筑密度，在保证原规划设计条件要求容积率和总建筑面积不超出的前提下，拟作如下变更：1.原设计方案8号楼取消，减少面积4150平方米；2.1号楼由原设计15+1层变为16+1层；3.10号楼由原设计8+1层变为9+1层；1、2、3号户型原设计两室变更为三室；4.7、11、12号三栋楼原设计跃层部分变为平层，增加8户。上述拟变更方案已报原设计单位，经品迭上述变更在原设计方案基础上共减少面积约2300平方米，请批示。2016年1月5日，住建局召开专题技术论证会，对宝龙锦绣项目方案作出如下调整：取消原方案中的**楼，可降低建筑密度和容积率，增加楼间间距和小区绿化，有利于提升小区环境和品质，原则同意取消；10号楼变更方案，满足消防和日照要求，不增加楼层高度和建筑总高度，建筑风貌与原方案相协调，原则同意变更方案；该调整方案必须在项目现场进行公示，经公示无异议后方可办理变更审批手续。2016年4月，经住建局核实调整规划公示无异议后，批准进行了上述方案的调整。 四川致远测绘有限公司接受宝龙山公司的委托，于2016年10月20日针对宝龙锦绣2号楼房屋面积测绘出具川致远测[2016-10-32]《房屋面积测绘报告》。 2016年11月3日，宝龙山公司向住建局报送《关于宝龙锦绣项目延期交房的情况说明》，在该说明中，宝龙山公司称因城市管网改扩，该项目进行相应的匹配故而延长交房时间，力争2016年12月底前交房，请业主给予理解。该说明送达给住建局总工程师母向虔，但未附相关证明资料。2017年1月开始，宝龙山公司通知部分业主收房。此后，住建局陆续接到业主投诉宝龙山公司违规交付房屋，故而住建局展开调查后，责令宝龙山公司收回已交付的房屋，并告知业主按合同依法维护自身的合法权益。 2017年2月23日，宝龙锦绣项目由建设单位宝龙山公司、监理单位四川亿博工程项目有限公司、勘察单位四川名阳勘察设计咨询有限公司、设计单位四川华西建筑设计院有限公司、施工单位西南建工集团有限公司、质量监督机构剑阁县建设工程质量安全监督站等部门进行竣工验收，结论为：本工程已按设计文件及合同约定的工程内容全部完成，经各方检查验收认为1.工程技术档案、施工管理资料、质量控制资料真实完整，符合要求；2.本工程能够按照国家有关设计、施工规范施工、施工质量满足国家有关验收规范要求；3.主要功能项目的抽查，符合相关专业质量验收规范的规定；4.本工程施工中出现的质量问题已整改完毕，无质量隐患，各种使用功能均能满足要求；5.分部质量评定为合格，观感质量评定为合格。本工程质量验收合格。 2017年4月10日，剑阁县公安消防大队向宝龙山公司出具剑公消竣备字[2017]第0008号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，对宝龙山公司申报的宝龙锦绣建设工程的竣工验收消防备案资料进行审查，认为材料齐全，依法核发备案凭证。 2017年5月3日，住建局作出剑住建验函[2017]**《关于县城宝龙锦绣项目规划验收情况的函》，载明经审查相关资料和现场查勘，该项目竣工实测建筑面积为63958.48平方米，计容建筑面积56680.97平方米，地下室面积7277.51平方米。容积率、建筑密度、建筑层数等规划指标基本符合规划设计要求，原则同意该项目规划验收。宝龙锦绣水电工程随项目同期设计同期施工并随竣工验收一并验收合格，天然气的安装系工程竣工验收后于2017年3月14日由天燃气公司承接安装，并于2017年4月10日安装完毕。 从2017年1月起，在接到宝龙锦绣的业主的投诉及信访材料后，住建局、剑阁县保护消费者权益委员会等部门积极组织了业主与宝龙山公司的多次协商，但终因违约赔偿金额差距太大，故而上述两个部门分别于2017年3月15日向业主发送终止调解通知书，建议业主通过司法程序进行维权。（2017年3月16日，近50余名业主自发组织到剑门关酒店进行维权，宝龙山公司向业主代表进行书面承诺：在十日内整改，并就逾期交房问题召开董事会进行专题研究。）2017年3月17日，由住建局、派出所主持宝龙山公司以及业主代表在剑门关酒店会议室进行协商，其中住建局代表告知业主该项目已通过竣工验收，可以接收房屋，至于违约金的赔付问题可以另行主张。但至今双方因违约金的支付问题未能完成房屋的交接。该项目因工程决算问题引发工程款的支付纠纷，导致相关的资料不齐全故未能在住建局完成竣工备案登记。 另查明，涉案项目所在地房屋的租赁价格按照两室或三室以及房屋配置的不同，价格有所差异，大致价格范围在10000元-12000元/年。 本院认为，本案原、被告双方于2015年3月11日签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律的强制性规定，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行合同的义务，否则应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方针对被告宝龙山公司是否违反合同约定，迟延履行了交房义务以及如何承担违约责任产生实质争议，通过本院的事实查明，分别认定如下： 一、被告是否逾期交房，是否构成违约的问题。根据双方合同约定，被告应当在2016年10月31日前向原告交付商品房，但根据事实查明，被告在2017年2月23日才完成竣工验收、2017年5月3日完成规划验收，至此涉案项目才具备合同约定的交付条件。被告抗辩在2017年1月已通知本案原告进行交房，但事实上该房屋未达到合同约定的条件，原告有权拒绝接收，故被告逾期交房的事实本院予以确认。至于逾期交房行为是否构成合同约定的免责条件，根据事实的查明，被告在施工过程中，的确存在调整规划设计的情形，但该次设计的调整系宝龙山公司自身行为，并不存在补充协议约定的不承担违约责任和合同责任，且顺延交房的5种情形。宝龙山公司对逾期交房乃至不承担责任提出的两种抗辩事由，其一关于地基沉降，因未能提供有效证据予以印证且无证据证实该地基问题非勘探所能预见，所以其自身的商业风险或可归责于他方原因所造成的事由不能引用情势变更原则予以免责，该辩解本院不予采信；其二城市管网改扩，庭审中虽出示了《关于宝龙锦绣项目延期交房的情况说明》予以印证，但经过本院向住建局的相关职能部门的查证，该情况说明所载原因事由并不存在，故该主张本院亦不予支持。因此，被告理应承担逾期交房的违约责任。 二、违约责任承担的方式及具体的起算节点的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院》第十六条的规定，当事人约定的违约金或违约产生损失赔偿的计算方法，当事人可以申请法院予以调整；当事人以约定的违约金过高为由请求法院予以调整的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。本案中，按照双方在合同中约定“全部已付款万分之5”按日计算违约金，被告每逾期1日应计算违约金175.00元（350000元×0.0005），30日即为5250.00元，而当地配置较好的三室二厅房屋的租房价格为1000元/月，则远远超出了原告因未能交房而产生的实际租房损失，故本案双方约定的违约金的计算方式在原告未举证证实还有其他损失存在的情况下，应当予以调整，本院结合案情酌情核定违约金以1300元/月的标准予以计算为宜，原告超高诉请本院不予支持。关于交房的实际节点的确认，根据双方合同约定的交房条件，被告实际完成的合同所约定的交付条件中，最后一项必备条件即为规划验收，该验收的时间经审查为2017年5月3日，结合县级相关部门在主持双方协调的过程中，被告乃至相关部门多次要求原告接房这一客观情形，本案应以2017年5月3日作为被告通知原告收房的时间节点，超出该节点未收房的应视为收房。原告在诉讼中所抗辩被告无“竣工验收备案表”不符合交房条件的理由，经过本院在建设主管部门的实际调查，在竣工验收环节根本无“竣工验收备案表”这一具体形式的存在，如果特指竣工验收备案登记，则根据2000年1月30日国务院颁布施行的《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位在收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格后再由建设单位将竣工验收报告等文件提交给政府建设主管部门备案，也就是说竣工验收备案只是竣工验收后建设单位所应办理的手续，故是否取得竣工验收备案表并不能作为认定工程是否已竣工验收的依据，在实际操作中，开发企业不可能在短短15天内完成所有建设资料的收集并完成备案登记，有时登记备案时长1-2年，故以此作为交房条件不现实，故从合同的文意解释应该为竣工验收报告，故原告的该项主张本院不予支持。本案原告吴明中、陈建兰对其所购买的房屋已于2017年4月17日完成了接房手续，因该项目已于2017年2月23日完成竣工验收，依据《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位在收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程验收合格的，方可交付使用。因此被告符合国家规定的商品房相应交房条件，原告在明知被告未达到合同约定相应基础实施交付条件下自愿接房并已实际占有该房屋，依照法律规定违约金计算应当参照一方违约给对方造成的实际损失予以认定，其房屋接收后因其不再产生实际损失，故对于原告接房后主张的违约金部分本院不予支持。因此，对于被告房屋违约金计算，违约时间应当确定为5个月17天，按照1300元/月的标准计算违约金为7237元[1300元/月×5个月+(1300元÷30天×17天）]。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告剑阁县宝龙山房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告吴明中、陈建兰一次性支付逾期交房违约金7237元； 二、驳回原告吴明中、陈建兰其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费228.00元，由被告剑阁县宝龙山房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 王    瑜 二〇一七年九月六日 书记员 李茜妮（代）