上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初4179号原告(反诉被告)：上海青派投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道2123号3E-2741室。法定代表人：徐斌，总经理。委托诉讼代理人：徐方增，上海浩锦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中成智谷文化创意有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张大羽，总经理。委托诉讼代理人：张剑敏。委托诉讼代理人：邬辛伟，上海市成武律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称“原告”)上海青派投资管理有限公司(以下简称“青派公司”)与被告(反诉原告，以下简称“被告”)上海中成智谷文化创意有限公司(以下简称“中成智谷公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告青派公司的委托诉讼代理人徐方增、被告中成智谷公司的委托诉讼代理人张剑敏、邬辛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青派公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的租赁合同；2、被告返还原告三个月租金人民币3,174,321.05元(以下币种均为人民币)；3、被告返还原告保证金2,116,214.03元；4、被告支付原告资金占用利息(以5,290,535.08为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2016年2月15日起计算至实际返还之日止)。事实与理由：2016年2月3日，原、被告之间签订租赁合同，约定原告租赁被告编号为中成智谷创意设计中心园区B区(B2)号物业(以下简称“租赁标的”)，免租期7个月，自2016年3月1日起至2016年9月30日止，如交付时间延迟免租期相应顺延。合同签订后，原告于同年2月14日向被告支付了三个月租金共计3,174,321.05元及保证金2,116,214.03元。至今为止，原告未收到被告的交房通知，且经原告实地查看，租赁标的现仍未达到合同附件五中约定的交房标准。同年9月19日，原告至被告处商谈交付事宜，被告以原告拖欠租金为由单方提出解除合同，并当场将解除通知给原告。原告认为，原告多次催告被告交付租赁标的未果，且被告解除行为违法，故向本院提起诉讼。被告中成智谷公司反诉并辩称，同意原告的第一项诉请，不同意原告的其他诉请。理由如下：1、租赁合同约定了交房时间，原告未按约于2016年3月1日接房，经原告书面催告，原告仍未进场，也未向被告提交酒店式公寓设计装修方案。2、原告所称租赁标的不符合交房标准不成立。租赁标的为辖区内招商引资重点项目，竣工后经设计、勘察、监理、建设、施工单位及相关政府部门的验收合格，具备出租的法定条件。因原告未按约接房，故未将相关文件交付给原告。3、租赁标的具备办公消防条件，原告的用途为酒店式公寓，根据相关要求，需原告另行装修并申报消防预报和竣工验收。4、确认收到原告支付的三个月租金及保证金。因原告未按约进场装修，故不享有7个月免租期，应按约支付第二期租金。经被告书面催告，原告置之不理，故被告于同年9月15日向原告发出解除通知。被告认为，原告因资金问题不接房进场，致使租赁标的空置近一年，故反诉要求：1、确认原、被告租赁合同于2016年10月1日解除；2、原告向被告支付四个月租金4,232,428.08元(以每月租金1,058,107.02元为标准，自2016年6月1日起计算至2016年9月30日止)；3、原告向被告支付五个月房屋占用费5,290,535.1元(以每月租金1,058,107.02元为标准，自2016年10月1日起计算至2017年2月28日止)。原告青派公司针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。经审理查明，2016年2月3日，青派公司(承租方、乙方)与中成智谷公司(出租房、甲方)签订《租赁合同》，约定，甲方将中成智谷创意设计中心园区中编号为B区(B2)号建筑租赁给乙方，建筑面积13,127.2平方米；乙方承租租赁标的仅能作为公寓式酒店及配套商务使用，甲方协助乙方办理使用租赁标的所需的工商、税务、公安、消防、环保、卫生等部门的相关手续；租赁期限自2016年3月1日至2033年2月29日；交付租赁标的的时间拟定为2016年3月1日以不影响乙方装修为前提；为配合乙方的装修要求，甲乙双方预定给予乙方自2016年3月1日至2016年9月30日止的7个月免租期，以便于乙方进行二次装修，如因甲方交付租赁标的的时间因故延迟，则免租期予以相应顺延；租赁期内，乙方采用先付后用、每三个月一付的支付方式向甲方支付租金；第一至三年，每月租金为1,058,107.02元；甲方将现有建筑物以现状交付乙方并签署交房标准确认书，租赁标的现状描述如本合同《交房标准确认书》(附件五)所示；乙方应至少在进场日15日前将符合《租户守则》(附件二)要求的装修设计方案交付甲方审查确认；乙方必须获得当地消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续；乙方提前解除本合同或因乙方违约导致甲方行使合同解除权的，乙方同意甲方没收保证金，保证金不足以弥补甲方实际损失的，乙方应补足；乙方违反本合同约定，经甲方书面要求纠正违约行为之日起30日内，乙方未予纠正的，甲方有权单方面解除合同；甲方违反本合同约定，导致乙方在本合同项下的权益受到不利影响，经乙方发出书面通知后30日内甲方未能纠正其违约行为的，乙方有权解除本合同。双方在《附件五：物业交付标准确认书》中约定：甲方已经按经审图公司审核的施工图建设施工，并已通过宝山区建交委质监站和上海市消防局竣工验收。具体交房标准如下：……9、天然气：常压管道接驳到楼栋，由租户向市北燃气公司申请安装；园区已经预留了次中压天然气，如有需要由租户向燃气公司申请接入楼内；……。合同签订后，青派公司向中成智谷公司支付了三个月的租金共计3,174,321.05元及相当于两个月租金的保证金2,116,214.03元，合计5,290,535.08元。同年4月1日，中成智谷公司向青派公司发函，主要内容为：租赁标的已经符合收楼、进场装修条件，但青派公司尚未办理进场装修手续，现通知青派公司尽快完成改造设计，前来办理进场装修手续。同年9月1日，中成智谷公司向青派公司发函，主要内容为：青派公司多次以装修图纸正在设计中和公司股权变更等理由而延宕进场，因青派公司未能按约进场装修，故不能享受免租装修期，据此青派公司已拖欠三个月租金，青派公司应在5天内支付拖欠费用及下一期租金。同年9月15日，中成智谷公司向青派公司发出通知，主要内容为：青派公司拖欠租金长达3.5个月，严重违反了合同约定，现通知自2016年10月1日起解除《租赁合同》。审理中，青派公司否认收到2016年9月1日的联系函。同年9月26日，青派公司向中成智谷公司发出交房通知，认为中成智谷公司以拖欠租金为由解除合同违反合同约定，要求撤回解除合同的意思表示，并按照交房标准尽快交房。同年9月29日，中成智谷公司向青派公司回函，若青派公司打算继续履行合同，即请按约支付2016年6月1日至11月30日租金，且二次装修仍可享受7个月的免租装修期。审理中，青派公司表示，租赁标的不符合约定交付标准，故至今未接收租赁标的，主要有以下三个方面问题：1、没有质量监督站的验收通知；2、消防验收迟延；3、天然气管道未接到位。为证明其主张，青派公司向本院提交了消防验收意见书，证明租赁标的于2016年7月15日消防验收合格。中成智谷公司对上述证据真实性无异议，但认为租赁标的与园区内其他物业一并竣工，为配合青派公司二次装修，双方原准备一、二次消防验收一并申报，但青派公司一直未接房也未提交装修图纸，故中成智谷公司于2016年6、7月间单独申报了一次消防验收。审理中，中成智谷公司表示，租赁标的符合约定交房标准。为证明其主张，中成智谷公司向本院提交了会议纪要、房地产权证、规划许可证、施工许可证、设计单位、勘测单位、施工单位、监理单位质量报告、竣工验收记录表、竣工验收报告、质量监督站情况说明、天然气管道接口照片及燃气公司工作通知单，证明中成智谷创意设计中心二期工程B区(B2)号建筑于2016年1月25日竣工验收合格，煤气公司于2015年12月9日已安装完毕并于2015年12月22日接通天然气。青派公司对会议纪要真实性无法确认，对质量监督站情况说明及照片真实性不予认可，对上述其他证据真实性无异议。以上事实，有《租赁合同》、银行对账单、联系函、通知、回函、消防验收意见书、房地产权证、规划许可证、施工许可证、设计单位、勘测单位、施工单位、监理单位质量报告、竣工验收记录表、竣工验收报告、质量监督站情况说明、工作通知单及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，青派公司与中成智谷公司就涉案租赁标的签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点为未交接房屋的责任在哪一方。青派公司主张租赁标的不符合约定的交付标准，故责任在中成智谷公司。根据租赁合同附件五的约定，甲方建设施工已通过区建交委质监站及市消防局竣工验收。具体交房标准如下：……9、天然气：常压管道接驳到楼栋，由租户向市北燃气公司申请安装；园区已经预留了次中压天然气，如有需要由租户向燃气公司申请接入楼内；……。审理中，本院注意到，虽然中成智谷公司于2016年7月15日进行了消防验收，但根据中成智谷公司提交的竣工验收报告、燃气公司工作通知单等一系列证据，结合中成智谷公司的解释及该园区内其他物业竣工、消防验收等情况，可以认定租赁标的已符合约定的交房标准，故青派公司的上述主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。中成智谷公司抗辩认为青派公司未按约收房，故责任在青派公司。本院认为，从已查明的事实来看，租赁合同约定了租赁标的拟交付时间为2016年3月，中成智谷公司于同年4月催告青派公司办理进场手续，而青派公司却在中成智谷公司多次催告后才发函要求交房，且青派公司未按约做好提交装修方案、取得装修审核意见等准备工作，故本院认为，青派公司经催告后仍未接收房屋怠于履行已生效的租赁合同，构成根本违约，中成智谷公司于2016年9月15日发出解除通知，主张从2016年10月1日起解除租赁合同，于法有据，本院予以准许。合同解除后，双方应对租金、保证金及违约责任等解除后果一并进行结算。审理中，青派公司主张享有免租期，但根据合同约定，给予青派公司7个月免租期系为配合青派公司装修需要，现青派公司实际未收房也未进场装修，故其主张享有免租期，与合同约定不符，本院不予采纳。青派公司虽未占用租赁标的，但其拒不接收房屋的违约行为客观上导致了租赁标的的空置，并影响了中成智谷公司的正常收益。考虑到青派公司从未收房，理论上双方合同于2016年10月1日解除后，中成智谷公司已完全掌握房屋的处置权，故其反诉主张扣除已付的保证金、租金外，再要求青派公司支付自2016年6月至2017年2月的租金、房屋使用费，依据不足，不能全部支持，但是从解约时间、房屋空置时间等情况考虑，出于弥补中成智谷公司租金损失角度，本院酌情确定青派公司按租金标准支付中成智谷公司2016年3月至2016年9月期间的租金损失，青派公司已付的保证金、租金等直接予以抵扣。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(三)项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海青派投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司就编号为中成智谷创意设计中心园区B区(B2)号物业签订的《租赁合同》于2016年10月1日解除；二、原告(反诉被告)上海青派投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司支付租金损失7,406,749.14元(抵扣已经付的5,290,535.08元)，实际还需支付2,116,214.06元；三、对原告(反诉被告)上海青派投资管理有限公司的诉讼请求，不予支持；四、对被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费为48,833元，由原告(反诉被告)上海青派投资管理有限公司负担；反诉案件受理费为39,230元，由原告(反诉被告)上海青派投资管理有限公司负担8,730元，由被告(反诉原告)上海中成智谷文化创意有限公司负担30,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  黄 蔚人民陪审员  时金兰二〇一七年九月十一日书 记 员  陈 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。