山东省烟台市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)鲁06执异72号案外人：烟台开发区廒上置业有限公司，住所地烟台开发区晨光小区43号楼。法定代表人：陈金泽，董事长。委托代理人：吴昀霞、孙莉，山东一和律师事务所律师。申请执行人：王江民，男，1947年2月6日出生，汉族，鲁东大学退休职工，住烟台市芝罘区。申请执行人：王莉，女，1979年1月19日出生，汉族，无业，住烟台市芝罘区。被执行人：烟台康达置业有限公司。住所地：烟台市芝罘区文化南街**号。法定代表人：逄传兰，董事长。被执行人：逄传兰，女，1950年5月11日出生，汉族，烟台康达置业有限公司董事长，住烟台市芝罘区。在本院执行王江民、王莉与烟台康达置业有限公司(以下称康达公司)、逄传兰借款合同纠纷一案中，案外人烟台开发区廒上置业有限公司(以下称廒上公司)对执行烟台开发区嘉陵江路81号天颐郦城小区14号住宅楼[预售许可证号为烟房预许字（2010）第135号]地下车库层（102个车位）、地下设备层（1200平方米，机组及设备占用部分除外）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人廒上公司称，请求贵院依法裁定中止对“天颐郦城”小区14号住宅楼［预售许可证号为烟房预许字（2010）第135号］地下车库层（102个车位）、地下设备层（1200平方米、机组及设备占用部分除外）的执行，并解除对上述财产的查封。事实与理由如下：一、贵院裁定“天颐郦城”小区14号住宅楼［预售许可证号为烟房预许字（2010）第135号］地下车库层（102个车位）没有事实及法律依据。1、14号住宅楼并非102个地下车位，原车位分摊面积为3000多平米，减去没有施工的面积，减去后浇带部分甩茬没有施工的部分，减去长春建工代为施工的部分，14号楼实际地下车位为40多个，且现在大部分已售出，贵院查封102个车位没有事实及法律依据。2、贵院在未确定上述查封财产的所有权系被执行人康达公司所有的情况下裁定查封了异议人所有的财产，系错误查封。贵院在查封被执行人财产时，对于所要查封的财产应当先确定所有权归属，在所有权无任何争议的情况下才能进行查封。本案所查封的“天颐郦城”小区14号住宅楼［预售许可证号为烟房预许字（2010）第135号］地下车库层（102个车位）、地下设备层（1200平方米、机组及设备占用部分除外）系异议人所有。异议人认为，在所执行的财产存在争议时，贵院应当在所有权争议消除后，确定财产属于被执行人康达公司所有时，再对上述财产采取查封措施。被执行人康达公司现未获得贵院查封财产的所有权，故，贵院查封的财产系异议人（案外人）的财产，属于查封错误。二、贵院查封的财产是被执行人康达公司期待的可能利益，具有不确定性。被执行人康达公司与异议人虽有合作协议共同开发“天颐郦城”小区14号楼，但该14号楼的开发商仍是异议人，所查封的财产仍属于异议人所有，只有在将地下车位等出售后，且被执行人康达公司没有违约并履行了合作开发的全部义务的情况下，才可能分得合作后60%的分成款。现异议人并未和康达公司就有关合作开发利益进行分配，且康达公司在合作开发存在有严重的违约行为，并在未通知异议人的情况下自行退出合作，其所获分成款存在重大不确定性，且给异议人造成了巨大的经济损失，被执行人康达公司赔偿异议人损失后，很可能无法获得分成款，贵院查封的财产是期待的可能利益，故，异议人认为贵院系错误查封。三、如贵院认为被执行人康达公司应当分得“天颐郦城”14号楼部分利益，应向异议人下达截留被执行人康达公司在“天颐郦城”小区14号楼合作项目上未来应分成利益的裁定，而不应该查封上述财产。异议人已向法院依法提起诉讼要求解除与康达公司的“天颐郦城”小区14号楼的合作开发合同，在未进行清算之前，贵院不应查封“天颐郦城”14号楼部分车位等财产。即使贵院认为被执行人康达公司应当分得“天颐郦城”14号楼部分利益，应向异议人下达截留被执行人康达公司在“天颐郦城”小区14号楼合作项目上未来应分红利益的裁定，而不应该直接查封财产。待分配利益确定后，异议人有配合将被执行人康达公司应分得分成款交付贵院或应贵院要求不予向康达支付的义务。四、贵院的错误查封措施已给异议人造成巨大经济损失。贵院将查封公告张贴至个个楼梯单元门处，给异议人车位销售造成了恶劣的影响，导致其他楼的车位也出现销售停滞的情况，已给异议人造成重大经济损失，异议人保留向贵院要求赔偿损失的权利。本院查明：2007年9月18日，烟台开发区廒上商贸有限公司（案外人廒上公司原名称）与康达公司（乙方）签订合作开发F-7小区合同书，约定甲方负责提供楼座土地，并负责办理工程开工的全部手续、资料及全部费用；保证施工场地的“三通一平”，满足进场施工的各种条件；工程竣工后负责工程配套；房产交易时，负责办理房产证；及时办理销售房许可证及按揭贷款等。乙方严格按照甲乙双方签证认可的施工图纸组织施工。甲方以土地、该工程的配套费、工程设计费、地质勘测费、监理费、居民安置费、地上附着物补偿费以及甲方应承担的相关费用等作为出资方式，乙方以经规划部门批准的开发工程所需资金作为资本投入，其中包括土建、水电暖安装以及乙方应承担的相关费用作为出资方式，双方共同议定、策划销售公司所产生费用按比例承担（费用为销售额的1%）。以甲乙双方的出资方式，待工程竣工后，双方以（4：6）的比例将所建房屋分开（按建筑面积，建筑面积暂定1.6万㎡，待总体规划确定后另行议定）。地下停车位甲方不参与分配，房屋销售税各自承担。甲乙双方共同组建筹建处，统一管理，统一销售，不封顶不得擅自出售。乙方不得将该工程擅自转包，如有此行为甲方有权终止合同，乙方造成的损失甲方不予承担。2008年11月10日，烟台开发区廒上商贸有限公司（案外人廒上公司原名称）与康达公司（乙方）又签订了《合作开发F-7小区补充合同书》称：甲乙双方在2007年9月18日签订的合作开发寸F-7小区合同书二个楼座合作合同，其中双方在2008年9月1日签订御园3＃楼合作开发合同，第二个楼座有关事项双方达成如下条款，双方共同遵守。合同中关于双方出资方式的约定为：甲方以土地、该工程的配套费、工程设计费、地质勘测费、监理费、居民安置费、地上附着物补偿费以及甲方应承担的相关费用等作为出资方式，乙方以经规划部门批准的开发工程所需资金作为资本投入，其中包括土建、水电暖安装以及乙方应承担的相关费用作为出资方式，双方共同议定、策划销售公司所产生费用按比例承担（费用为销售额的1%）。合同中关于双方合作分成方式的约定为：双方合作第二个楼座为天颐郦城居住小区一期工程御园5号楼(2009年9月更改为天颐郦城小区14号住宅楼)。以甲乙双方的出资方式，待工程竣工后，双方以（4：6）的比例将所建房屋立体切地分开。地下车库层、机房层、设备层甲方不参与分配，销售收入归乙方所有，房屋销售税各自承担。甲乙双方共同组建筹建处，统一管理，统一销售，不封顶不得擅自出售。所得售房款，甲方除扣留乙方应缴税款外，其余款项应于当日内付给乙方。合同中关于双方责任的约定为：乙方不得将该工程擅自转包。如有此行为甲方有权终止合同，乙方造成的损失甲方不予承担。乙方如不能按甲方规定的进度施工，给甲方造成的损失，应由乙方负责。甲方必须在乙方施工竣工后，在规定的时间内为乙方办理好土地证及房产证(费用各自承担)，如有违约给乙方造成的损失由甲方负责。合同中还约定：两份合同签订后，2007年9月18日合同同时失效。还查明：案外人廒上公司与康达公司合作开发的F-7小区的建设用地规划许可证［编号(2008)鲁05-03-002］、国有土地使用权证［烟国用(2010)第50024号］、商品房预售许可证［编号：烟房预字2011第135号］均登记在案外人廒上公司名下。又查明：本院在执行王江民、王莉与烟台康达置业有限公司(以下称康达公司)、逄传兰借款合同纠纷一案中，于2017年4月24日作出(2015)烟执字第349-3号执行裁定书，裁定查封被执行人康达公司与案外人廒上公司合作开发的位于烟台开发区嘉陵江路81号天颐郦城小区14号住宅楼[预售许可证号为烟房预许字（2010）第135号]地下车库层（102个车位）、地下设备层（1200平方米，机组及设备占用部分除外）。再查明：案外人廒上公司与康达公司因合作开发F-7小区14号楼产生纠纷，案外人廒上公司以被执行人康达公司未按合同约定履行出资义务等为由，向烟台经济技术开发区人民法院(以下称开发区法院)提起诉讼，诉讼请求为：1、依法判令解除原、被告于2008年11月10日签订的《合作开发F-7小区补充合同书》。2、依法按比例分割天颐郦城小区14号楼建筑工程造价为5375368.54元的工程。3、依法判令被告赔偿原告经济损失8692135.11元。4、依法判令被告承担本案的诉讼费用。该案已由开发区法院立案审理，案号为(2016)鲁0691民初2056号。该案正在审理中。另查明：烟台开发区廒上商贸有限公司于2009年12月17日名称变更为烟台开发区廒上置业有限公司。本院认为，本案争议焦点是涉案房产能否继续执行。人民法院处分被执行人的财产时，对于所处分的财产应当是所有权无任何争议的财产，避免错误的处分不属于被执行人的财产，损害案外人的合法权益。在所执行的财产存在所有权争议时，人民法院应当在所有权争议消除后，确定财产属于被执行人所有时，再对被执行人的财产采取处分措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其是否系权利人。本案中，涉案14号楼的建设用地规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证均登记在案外人廒上公司名下，应当判断案外人廒上公司系权利人。虽然被执行人康达公司与案外人廒上公司签订了楼房合作开发协议，合同约定被执行人康达公司应分得14号总建筑面积60%的楼房，但此前提是被执行人康达公司全面履行合同义务，将涉案房屋建成，并进行分割。现案外人廒上公司以被执行人康达公司未按合同约定履行合同义务等为由，向开发区法院起诉，诉请解除双方于2008年11月10日签订的《合作开发F-7小区补充合同书》，按比例分割天颐郦城小区14号楼建筑工程造价为5375368.54元的工程，赔偿案外人廒上公司经济损失8692135.11元。在涉案14号楼的房屋权利人仍系案外人廒上公司，被执行人康达公司能否分到涉案14号楼的房屋以及可分得的份额尚不明确的情形下，继续执行本院查封的14号楼地下车库层（102个车位）、地下设备层1200平方米显然不妥。案外人廒上公司的异议请求成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，裁定如下：中止对被执行人康达公司与案外人廒上公司合作开发的位于烟台开发区嘉陵江路81号天颐郦城小区14号住宅楼[预售许可证号为烟房预许字（2010）第135号]地下车库层（102个车位）、地下设备层（1200平方米，机组及设备占用部分除外）的执行。如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈善乐审判员  栾焕舸审判员  门 伟二〇一七年九月十三日书记员  潘姝卉