成都市郫都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0124民初3600号原告：成都瑞进合能房地产开发有限公司，住所地：成都市郫县犀浦镇恒山大道中段金犀庭苑1幢。法定代表人：侯永桥。委托诉讼代理人：黄磊，四川显卓律师事务所。委托诉讼代理人：钟光艳，四川显卓律师事务所。被告：文祥，男，汉族，1972年7月7日出生，住四川省南部县寒坡乡。原告成都瑞进���能房地产开发有限公司与被告文祥商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日受理后,依法适用简易程序公开公开进行了审理，原告成都瑞进合能房地产开发有限公司的一般代理委托诉讼代理人黄磊、钟光艳到庭参加了诉讼。被告文祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都瑞进合能房地产开发有限公司诉称，2012年4月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议及附件，约定被告购买原告开发建设位于成都市郫县犀浦镇龙吟村4、5社梓橦村2、3社合能.四季城二期x栋xx层xxxx号房屋，房屋总价为339867元。合同签订后，原告为被告办理了合同签约备案登记。被告向中国建设银行股份有限公司成都新华支行贷款23万元用于支付部分购房款，原告为该笔贷款提供了连带保证责任担保。因被告逾期未偿还按揭贷款，该银行向原告发送《履约保证责任通知书》，要求原告代为清偿被告欠款。原告于2017年3月27日为被告代偿3675.91元。被告已经严重违约，根据原、被告双方签订的补充协议第三条规定，原告向本院起诉请求判令：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议及附件；2、原告有权单方办理撤销本案商品房备案、登记等手续；3、被告将位于成都市郫县犀浦镇龙吟村4、5社梓橦村2、3社合能.四季城二期x栋xx层xxxx号房屋返还给原告；4、被告向原告支付违约金67973.4元；5、被告承担原告因此案支付的律师费33986元；6、被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等。庭审中，原告主张其代偿费用3675.91元应当由被告承担。被告文祥辩称，被告并不知晓原告已代偿3676.91元，没有接到原告的通知；被告不是不还款，只是没有按时将按揭贷款还给银行；通过银行贷款的方式，被告已经将全部房款按约支付给原告。被告同意支付原告代偿费3675.91元，不同意解除合同，认为原告主张的违约金过高、律师费过高，要求降低。经审理查明，2012年4月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议及附件，约定被告购买原告开发建设位于成都市郫县犀浦镇龙吟村4、5社梓橦村2、3社合能.四季城二期x栋xx层xxxx号房屋，房屋总价为339867元。商品房买卖合同补充协议书第三条第2款约定“如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合��或要求买受人偿还出卖人所承担担保责任的金额并支付违约金。若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除通知之日起10日内，偿还出卖人所承担担保责任的金额并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售登记手续，同时出卖人向买受人收取房款总额20%的违约金。”该条同时约定了原告因解除合同而产生的诉讼费、律师费由被告承担；原告解除合同的，被告应将房屋腾退给原告。合同签订后，原告为被告办理了合同签约备案登记。被告向中国建设银行股份有限公司成都新华支行贷款230000元用于支付部分购房款。因被告逾期未偿还按揭贷款3675.91元，该按揭贷款银行向原告发送《履约保证责任通知书》，要求原告代为清偿被告欠款。原告于2017年3月27日为被告代偿3675.91元。2017年6月28日，原告向被告邮寄送达了《律师函》，载明了与被告解除《商品房买卖��同》、商品房买卖合同补充协议书及附件。2017年7月5日，原告与四川显卓律师事务所签订了委托代理合同，约定四川显卓律师事务所因本案纠纷为原告提供服务，原告向四川显卓律师事务所支付律师服务费33986元。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告出具的营业执照、身份信息、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议及附件、摘要、履行保证责任通知书、资金扣划通知书、个人贷款还款凭证、解除合同通知、解除合同律师函及快递单、委托代理合同、律师费发票等证据予以证实，足以认定。本院认为,原告提供补充协议与被告约定“如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖���履行担保义务的通知或者出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同或要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金。”原告为被告按揭贷款230000元提供担保，现被告逾期还款3676.91元，原告在担保范围内代偿3676.91元，被告尚有大部分按揭款未到期，原告也未在担保范围内全部为被告偿还剩余按揭款，现原告主张因被告逾期还款3676.91元导致其代偿3676.91元，要求解除双方的商品房买卖合同。依据合同法第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。买受人未能按期偿还贷款，应当解释为买受人恶意、多次、大量的未能按期偿还银行贷款等严重违约情况下，导致出卖人履行了过重的担保责任，出卖人可以选择��方通知解除合同。而本案中被告未能按期偿还少量的银行贷款时，原告就单方面书面通知解除合同，这明显加重了被告方的义务，不利于维护被告作为购房者的合法权益。被告为贷款将所购房屋抵押给中国建设银行股份有限公司成都新华支行，与银行存在抵押贷款关系，抵押权人是银行，抵押人是被告、担保人是原告。在剩余按揭款未结清之前，原告作为抵押房屋的担保人单方面提出解除合同、返还房屋、撤销备案登记等，也不利于抵押权人的利益保护。综上，原告主张单方面通知解除合同、单方办理撤销本案商品房备案、登记等手续以及被告所购的房屋返还给原告，无充足证据予以证明，本院不予支持。因被告逾期还贷违约，原告要求被告偿还其代偿的金额3676.91元并支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告主张按照房款总额的20%承担违约金67973.4元，该约定过高，违约金应以补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则，综合违约方的违约情况、守约方的实际损失等因素综合考虑，因原告无证据证明其实际损失，本院依法酌情调整违约金为3000元。原告主张被告承担原告为实现债权的律师费损失33986元，因原告未提供充足的证据予以证明其主张的律师费金额是其依法产生的实际损失，本院依法酌情调整被告应承担其律师费损失5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告文祥在本判决生效之日起十日向原告成都瑞进合能房地产开发有限公司支付代偿款3676.91元、违约金3000元、律师费5000元。二、驳回原告成都瑞进合能房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3199元，由被告文祥承担199元，原告成都瑞进合能房地产开发有限公司承担3000元，该款已由原告成都瑞进合能房地产开发有限公司预缴，被告文祥在履行上述判决给付义务时将其承担的费用一并支付给原告成都瑞进合能房地产开发有限公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。（本页无正文）审判员  张耀元二〇一七年九月三十日书记员  雷 冲