重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初9670号原告：张玲，女，1987年5月21日生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杨豫川，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：王焕明，男，1976年3月8日生，汉族，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。委托诉讼代理人：颜小辉，重庆中渡律师事务所律师。原告张玲与被告王焕明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张玲的委托诉讼代理人杨豫川、被告王焕明及其委托诉讼代理人颜小辉到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告张玲的委托诉讼代理人杨豫川、被告的委托诉讼代理人颜小辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张玲向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行《房地产买卖及经纪合同》，并由被告立即协助原告张玲将位于重庆市渝北区回兴街道宝圣大道XX号铂金时代X幢XX号房屋产权转移登记至原告张玲名下；2、判决被告向原告支付违约金12900元。事实和理由：2017年3月1日，原告和被告通过重庆庭源房地产经纪中心的居间介绍下签订了一份房地产买卖及经纪合同，该合同约定：原告以43万元的价款购买被告位于重庆市渝北区回兴街道宝圣大道XX号铂金时代X幢XX号住房。由于被告身处新疆无法到场而委托亲戚胡燕作为其代理人，代为签订房地产买卖及经纪合同。合同签订后，原告按约定将房屋首付款100000元转入被告的银行账户，同日被告将房屋钥匙交给原告，同意原告可以进场装修，现原告准备好剩余的全部房款给被告，但被告明确表示不同意过户给原告；现因被告的违约行为导致原告巨大损失，故被告应按合同约定继续履行合同并承担违约责任，因此，提出上述诉讼请求。被告王焕明辩称，1、根据被告与原告张玲签订的合同第九条第二、三项的约定，原告先履行付款义务，被告再协助原告办理委托公证。因此，被告并没有违约；2、合同约定的是办理委托公证，而原告主张的办理过户登记手续，原告诉请与合同约定不符，请驳回诉请；3、因原告未按合同约定支付款项，因此，现在不同意继续履行合同，要求解除合同，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年3月1日，以王焕明为卖方（甲方），重庆庭源房地产经纪中心作为经纪方（丙方），张玲为买方（乙方），三方签订房地产买卖及经纪合同，该合同主要约定：1、买方通过经纪方向卖方购入位于重庆市渝北区回兴街道宝圣大道XX号铂金时代X幢XX号住房，建筑面积为71.56平方米（套内面积58.51平方米），成交价430000元，产权过户、土地使用权过户的相关费用乙方承担；2、乙方于签署本合同时交纳诚意金100000元，甲方签署本合同并对上述诚意金以定金名义签收后，乙方所交诚意金自动转为定金并作为一部分购房款；3、甲乙双方一致同意通过委托公证的方式进行交易，剩余房款330000元交由丙方保管，待该物业全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后，由丙方与甲方结算；4、因甲方原因导致无法在规定的时间内办理按揭款、房地产转让登记、或委托公证手续，甲方须双倍返还定金于乙方，或按房屋成交价格的3%作为违约金支付给乙方，如实际损失超过违约金的，据实赔偿，并赔偿丙方12000元佣金损失；因乙方原因导致无法在规定的时间内办理按揭、房地产转让登记，权属抵押登记或委托公证手续的，已付定金不再退还，或按房屋成交价格的3%作为违约金支付给甲方，如实际损失超过违约金的应据实赔偿，并赔偿丙方12000元佣金损失；5、补充条款约定，甲方承诺收到该房屋的首付款100000元当日交钥匙给乙方并协助乙方办理装修手续，乙方进场装修，甲乙双方约定剩余房款在2017年6月1日之前付给甲方，付款当日办理该房屋委托公证手续，若乙方在2017年6月1日前未付齐全款，则按每平方9000元计算房款，若乙方提前付款则甲方无条件配合办理手续，若不配合则视为违约，违约金为双倍赔偿已收房款及装修费用。合同签订当日，张玲向王焕明转款100000元。2017年4月19日，张玲（以下简称为张）打电话给王焕明（以下简称为王），电话主要内容为，张：我说，你给你家里人商量，她好久过来嘛。王：我给你发个短信，她（王焕明的老婆）说大概要5月20多号边上。张：5月20号边上是好久嘛，给我说个具体时间嘛。你看嘛，我给你说了，你完全没当回事，一天一天的嫩个在拖。你在这个星期内给我办完得行不。这个星期，去把公证办了。你不可能一直给我拖，拖到五月过后。拖了好久了，你想嘛，你说如果我没给你说，那怪我，但是我已经给你说了半个多月了，你说是不是嘛。王：不是我拖，我有撒子拖的嘛，关键是我有我的事情，我反正在6月1号之前给你办好就行了嘛。……。张：现在不是我不配合你，是我付了你的钱，喊你来配合办手续。现在我已经提前给你说了半个月了，你想嘛，你都还没来，这个跟我真的一点责任都没了，你说你有事，你忙，那安排哈嘛，是不是嘛。不是说一两天就能办得到的，现在已经半个月了，随便你哪样事情再忙嘛，始终这个都要办的。你不可能一直拖到后面嘛，你拖到你那边事情忙完了，你说你们娃儿要高考，要陪读，我也晓得这个，也理解，但是你始终都要抽一天时间过来。我现在把资料寄给你，你想嘛你在那边办还节省了你们时间。如果要你们过来办的话，你们还要麻烦些，还要跑嫩个远。王：过来再说，现在没时间。张：你过来没时间嘛，我们也配合你了嘛。我把资料寄给你了恁个久了，你想嘛。我资料这些都传给你了。王：他给我说的五月二十几号，还有十七八天。这个时间不行嘛你那边。……。王：不管嫩个说，我不可能等到六月一号过了。我会提前在五月十几，给你办的。张：我也给你说得很清楚了，老师。我要在五月份以前。我想要在五月份以前办，要不然我嫩个催你干撒子呀，我想要在这个时候，我不可能一直要我这边来等起你，等嫩个久。你想嘛，我钱也准备齐了，你那边又一直不给我办。王：但是你那个上协议是没有写，五月一号过了算我违约了嘛。我是在合法的范围内给你办好，那有撒关系呢。……。王：那我五月二号，五月三号，五月四号来都算是违约，那不可能撒。你这样说。张：我是提前付款给你的，我提前通知你恁个久了，不是一两天啊，老师，已经半个月了。你将心比心的想一下嘛。你有你的事，我也有我的事。王：反正都不互相违约，这个事情都要给你搞好，这个东西。你现在逼到我老婆身上，着撒子急嘛，你这个。……。张：签合同的时候就说好了的，我提前付款的话，你们就要提前，当时你们说得好得很，你们说我哪个时候付钱你们就过来，你们随时都过来得到，你看嘛，现在又变了。王：不是变了，这个东西。合同是有效的。张：我不是想为那个合同来扯皮打官司，我不想为这些问题麻烦。想尽快解决了。王：哪个叫你去麻烦了嘛，本来我也想是把这个解决好了，安全啊各方面和我没得关系。这卖房子，也讲求安全。张：你现在，其实这个事情很简单，只需要你们老婆回来签个字，去把手续办了，把公证书寄过来就得行了，哪的是好复杂的事情嘛，那么简单的事情。王：那我再给他商量，打电话讲下这个事情嘛。……。张：你不要管我好久过户，我现在要办理手续，我现在要把房款付给你，全款付给你，我要办手续，现在，我不想给你解释太多。你给我说那些，也说不清楚嘛，我哪怕明年过户呢。我这个合同写得嫩个清楚，当时签合同就是说好的。王：对于我们来说，这个东西哪有那么急嘛。张：看嘛，你么都是这种，给你说了，完全不当回事。哪有那么急，而且你之前没有寄出来也不打电话说一声，你说一声，我也好给中介公司说一下，他们也好给你说一下这个嘛。说一下让你赶快喊一下你老婆。你就是给中介公司说尽快尽快，中介公司就是给我说你尽快，快了快了，你老婆还没签字，马上回来签了，结果一天推一天，一天拖一天，我隔两天又问，隔两天又问，后来我直接让中介公司把电话给我，我自己问下，到底是嫩个情况，结果我才晓得是这个情况，我很生气，然后我说我再给别个说哈嘛，他说的尽快办，别个老婆在那边陪读，抽个时间安排下，应该在这个星期差不多得行，我又给你了一个星期的时间，你一个星期时间还不得行，你说我要嫩个说你嘛。我已经提前给你说了很久了，是你们自己不安排时间。王：好，我晓得这个事情了哈。张：你给你老婆商量哈这个事情嘛，最好是这个星期以内，你把那个办了，办完了你下个星期寄快件，两三天就到了，最多五天就收到了。你新疆过来得话也不是很远，寄快件的话。王：好好好。张：而且还不晓得你那边好久取得到公证书。你看当天办了能不能做个快件，早点拿出来，一般这些都是要等几天才能拿得到。王：哦，我们从来没有办过这些。张：现在是五月一号过后有哪些新政策这些，我也不晓得那个新政策得不得出来，到时候多出来的那些钱哪个来给嘛。然后说银行那边，比如说我让你去结清按揭，你又没时间去签的，是不是嘛。喊你来过个户，你都还很麻烦，喊你来办个公证，你都来不到，还别说喊你办按揭。办按揭你又办不到，如果喊你办按揭，五月份过后，到时候银行政策又变了，首付金额提高了，然后利率又高了，哪个愿意来承担这些费用嘛。你是不是考虑自己，也要为别人考虑下嘛。王：我也不晓得政策这些东西。……。张：最好这个星期把事情办了，你去协商哈嘛。看抽个时间来一趟，好嘛。王：好。2017年4月23日，张玲（以下简称为张）与王焕明（以下简称为王）通话，通话内容主要为，王：我媳妇给你打了电话了，也是太为难，这个事办不下来，这个纸也包不住火了嘛，也就是没办法。我媳妇嘛，她不卖这个房子，当时我卖这个房子也没经过她同意。张玲：意思是你瞒到我们这边的哟，但是我们这边问了你的嘛，别个中介公司都给你说得很清楚，他说的你们老婆要过来，他说了的你说的你和你老婆一路来。王：当时是这样子嘛，我想的是把房子卖掉，先把钱拿到起嘛就行了撒，没想到起，我是没给我老婆讲，收到的钱也没给老婆讲，不开玩笑的，正儿八经的。张：那现在恁个办嘛，你给她好好说一哈撒。王：她坚决不同意，没办法呀，闹了几天了。张：那恁个办嘛，我装（装修）也装了，王：那是这样子，我老婆也给你说了，就这样子，你装了，该补你多少钱就补你多少钱，双方在能合理解决的情况下，那就这样子私了。我现在一个人也做不了主，要签这个合约来过户，我能找个代办的人，或者找个亲戚代替能签的话，我也可以嘛，悄悄恁个搞。那现在这个是违法的，我不敢搞，关键是她也不给公证。不是前面你说我在拖你呀什么的，因为在说五月一号之前政策有变化，我也想把这个事情搞好。再说嘛，我的房子嘛，我也担心安迁费，我也一直给张莹讲。我卖这个房子嘛，就害怕出现撒子事故这些。他说房子现在就空在这里的，也没搬进去住也没怎么的，我才放心了。其实我还是曾经想把这房子卖了，但是我这个想做个瞒我老婆。……。王：其实我老婆给你讲了。我也打电话也给你讲了。就看你干不？张：她给我说的那个肯定不得行，恁个可能嘛。她给我说的她说把我交的100000块钱退给我，然后我装修好多钱，就给我。我说我装修的这个恁个说得清楚也，她说找个评估，她说找个评估的给你评估，她说像包括你的人工费这些都给你算起，我说嘿你说话，我当时恁个说的，我说你黑好笑，我的人工费给我算起，我说我装修不要人工，装得起呀我说，好像她觉得人工费是多余的一样。王：她说的意思就是说包括装修工人的人工和你跑来跑去的人工都给你算，她是不能亏你，这个。就算说按你装修的这个价钱，就是说嘛，作为我们现在这个情况，也就是不按做生意的利润来说哈，你也能够理解，帮我们这个忙，解个围。张：我也不可能，你想嘛，我白白买套房子，买起来给你装起耍，可能不嘛，我现在也不是说要你赔违约金，我想的是，我肯定想的是你把这个手续给我办了，手续办给我最好，是不嘛，但是你现在你又不卖了，又反悔了，又不能卖给我，又不能办手续现在，相当于是你们违约了，现在恁个整嘛，现在，你们老婆说的那个方法我肯定不得干。……。王：是啊，你现在就是说我赔你好多钱，就是这样子。张：我也不晓得，要赔我好多钱，其实，我先问下这个中介公司，我们恁个是怎么处理，然后我再给我们家里面的人商量下，是不是嘛。这个又不是个小事情，也不是说我一个人说了就做主了。王：行行行，那好嘛。张：我和屋里商量下嘛，我看恁个恁个嘛，既然你出了这个问题就要解决问题，我们也不是说想把事情搞得很恁个。如果能私下协商解决好的，就解决，是不是嘛，大家都和和气气的，我也给屋的商量下哈，是不是嘛。王：要的，要的，好嘛。张：好。2017年5月26日，王焕明打电话给张玲，协商安排时间付房款、办理过户手续。2017年5月27日，王焕明打电话给张玲，王焕明要求先付款再由其与其妻子去办理公证手续；张玲称不敢相信王焕明，要求王焕明办好公证后将公证书寄到王焕明亲戚处，张玲核实公证书的真伪后，马上支付房款，并称可以在收到钱后，再由王焕明亲戚将公证手续交给张玲；针对上述问题，双方未协商一致。原告张玲在审理中举示了其民生银行卡的银行流水，该流水单显示张玲在2017年7月17日的银行账户可用余额为331201.22元。原告张玲陈述：愿意在现在或判决生效之日支付被告剩余房款330000元，被告收到房款后再协助我方办理过户手续。被告王焕明表示：不同意接受剩余房款，原告违约，房款应按每平方米9000元计算。另查明，位于重庆市渝北区回兴街道宝圣大道XX号铂金时代X幢XX号房屋登记在王焕明名下，产权证号为201房地证2013字第XXXX号，现张玲占有上述房屋并对该房屋进行了装修。再查明，2017年4月7日，王焕明与妻子刘洪梅在新疆维吾尔自治区克拉玛依市公证处办理了公证书，公证内容为：王焕明与妻子刘洪梅在重庆有一套房产，该房产位于重庆市渝北区回兴街道宝圣大道XX号铂金时代X幢XX号，现同意将上述房产转让给他人，因我们在新疆，不便亲自办理有关房屋转让手续，故委托张玲为代理人，全权办理下列事项，1.全权负责办理上述房屋的出售和与购房人签订房屋买卖合同及有关的合法手续，2.负责办理上述房屋的过户登记事宜，代办装修和水、电、气、闭路等的过户事宜及签署相关文件等，委托期限自签字之日起至2017年12月31日止。王焕明办好上述公证书后，未将公证书交给张玲。上述事实，有房地产买卖及经纪合同、银行转账信息、收条、房地产登记申请书、短信、通话录音、承诺书、房屋产权证、结婚证、公证书、证人证言、银行查询明细以及当事人的陈述等证据在案为证，足以认定。本院认为，本案原、被告双方签订的房地产买卖及经纪合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。王焕明与张玲在2017年4月19日、4月23日有两次通话，第一次录音中，张玲催促王焕明在2016年5月1日前尽快办理公证手续，王焕明告知其妻子无时间办理公证手续，需另行安排时间办理。第二次录音中，王焕明告知其妻子不同意卖房，想与张玲协商赔偿事宜。之后，王焕明于2017年5月26日打电话给张玲，协商安排时间付房款、办理过户手续。2017年5月27日，王焕明与张玲就先付款还是先办理公证委托手续事宜未协商一致。从上述双方四次通话内容可以看出，被告王焕明先是以其妻无时间办理公证手续为由拒绝在5月1日之前办理委托公证手续，之后又以其妻不同意卖房为由协商赔偿事宜，在原告提起本案起诉后，被告王焕明才给原告打电话协商付款、办理公证手续等事宜；而此时，被告王焕明早已在2017年4月7日就办理了涉案房屋公证手续，但其未告知原告，仍在与原告协商办理公证手续的时间，通过上述事实可以看出，被告王焕明存在前后言行不一，存在不诚信的情形。虽然双方约定了剩余房款在2017年6月1日之前付给被告，但双方同时还约定了付款当日办该房屋委托公证手续，原告基于被告前后言行不一、在自身权利不能得到保障的情况下，原告有权拒绝履行支付房款义务，故，原告不存在违约行为，被告提出的按每平方米9000元计算房屋价款的意见不能成立，本院不予采信，双方应继续按合同约定履行。现原告主张办理过户手续，无需再办理委托公证，由于双方未约定办理过户的时间，故原告可以随时催告被告在合理的时间内配合办理过户手续。对于剩余的房款330000元，因原告主张继续按合同履行，故依据双方约定的房款付款时间，原告应在过户前付清房款，现原告举示了其有支付剩余房款能力的存款凭证，并愿意当庭支付，但被告不予接收，故原告无法支付。现原告自愿在本案判决后过户前支付被告剩余房款330000元，其主张不违反法律规定，本院予以支持。对原告主张的违约金，因原告已实际占有涉案房屋，且双方并未约定办理过户的时间，原告无实际损失，原告主张违约金的证据不足，故本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张玲与被告王焕明继续按双方2017年3月1日房地产买卖及经纪合同约定的内容履行；二、原告张玲于本判决生效之日支付被告王焕明房款330000元，被告王焕明收到上述房款后五日内协助原告张玲办理位于重庆市渝北区回兴街道宝圣大道XX号铂金时代X幢XX号房屋的过户手续，将该房屋登记在原告张玲名下。三、驳回原告张玲的其他诉讼请求。案件受理费7750元，财产保全费2670元，合计10420元，由原告张玲负担1000元，被告王焕明负担9420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  姚利平人民陪审员  代小戈人民陪审员  唐小林二〇一七年九月二十五日书 记 员  曹 彬