上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9478号上诉人（原审原告）：圣戈班（中国）投资有限公司，注册地上海市黄浦区延安东路222号金光外滩金融中心7楼第1单元。法定代表人：JavierGIMENO，职务董事长。委托诉讼代理人：黄翊炜，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）：缪招琴，女，1939年10月9日生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：沈宪章，浙江中圣律师事务所律师。上诉人圣戈班（中国）投资有限公司（以下简称圣戈班公司）因与被上诉人缪招琴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初18069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圣戈班公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律不当。原审认定圣戈班公司在签订租赁合同后，办理了房屋交接手续，对上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）验看后予以接收，系认定事实不清。其与缪招琴之间的房屋租赁合同附件二约定了出租方应在入住前维修主卧漏水，但缪招琴并未在一审中提交任何予以维修的证据。缪招琴没有尽到提供适租房屋的义务，且由于对房屋漏水部位没有进行适当维修，造成主卧衣橱内部发霉且霉斑丛生。原审认定缪招琴已经实际履行了相应的房屋维修义务，亦属不当。原审认定圣戈班公司并不享有单方解除合同的权利，系适用法律不当。圣戈班公司有权解除合同并要求缪招琴返还押金。被上诉人缪招琴辩称，其已经提供了适租的房屋，不同意圣戈班公司的上诉请求，要求维持原判。圣戈班公司向一审法院起诉请求：1、确认其与缪招琴就涉讼房屋签订的租赁合同于2016年6月18日解除；2、缪招琴向圣戈班公司返还2016年6月19日至2016年6月21日的租金人民币4,350元；3、缪招琴向圣戈班公司返还押金87,000元；4、缪招琴向圣戈班公司支付鉴定费5,100元；5、缪招琴向圣戈班公司及圣戈班公司的入住员工赔礼道歉；6、缪招琴向圣戈班公司的入住员工支付精神抚慰金100元。一审法院认定事实：2010年3月8日，涉讼房屋产权登记至缪招琴名下。2016年1月27日，圣戈班公司作为承租方（乙方），缪招琴作为出租方（甲方），就涉讼房屋签订租赁合同。合同记载，租赁期为2016年3月22日至2018年3月21日；乙方在住满拾个月后，有权提前贰个月书面通知终止租约即合同最早终止日为2017年3月21日；月租金为43,500元；乙方应向甲方缴付租赁押金87,000元；如在租赁固定期内，因乙方原因而终止租约（不可抗力除外），押金不予退还；甲方应提供充分的保安，消防工作及安静清洁的居住环境；如果该房屋中存在有害气体、噪音，乙方有权终止本协议，甲方应返还乙方全额押金；若甲方违反此租约的条款并在乙方发出书面通知14天后仍未改正，乙方有权终止此租约，收回押金，且有权向甲方要求索赔；出租方应在入住前维修主卧漏水。合同签订后，双方办理了房屋交接手续，圣戈班公司对涉讼房屋验看后予以接收。圣戈班公司向缪招琴支付押金87,000元及2016年3月22日至2016年6月21日的租金130,500元。2016年5月6日，缪招琴收到圣戈班公司发送的租赁合同终止通知函，函中通知缪招琴终止合同履行（具体终止日期双方另行商定）。函中称，承租方居住人入住时，餐桌、咖啡桌及橱柜有损坏，家具被运走维修三个星期，已经影响正常生活；主卧室墙面漏水，衣柜里因长期受潮长霉，虽经过处理但问题并未解决；房屋供水系统有缺陷，虽然最后修好，但生活受到很大影响；房屋水管爆裂过两次，虽经修复，但已带来不便；该房屋事实上已完全不适合再租住。2016年6月18日，圣戈班公司搬离涉讼房屋。同日，缪招琴收回涉讼房屋。一审审理中，圣戈班公司提供其委托上海XX有限公司所作的检测报告一份，以证明主卧室漏水致使室内发霉生菌。该检测报告记载，检测对象为空气、物体表面；采样地址为上海市XX路XX弄XX号XX室；采样日期为2016年5月18日；检测项目为细菌总数、真菌总数及PM10；客户指定采样地点和采样方法；检测结果不做评价；空气检测结果为，在主卧室内3个检测点检出细菌总数（cfu/m3）数值区间为14-42，真菌总数（cfu/m3）数值区间为85-141，PM10（mg/m3）数值区间为0.023-0.027；物体表面检测结果为，在主卧室内6个检测点检出细菌总数（cfu/cm2）数值区间为1-57，真菌总数（cfu/cm2）数值区间为1-39。缪招琴对该检测报告提出异议，认为圣戈班公司单方委托检测，合同未约定房屋无菌。一审法院认为，双方在签订租赁合同后，办理了房屋交接手续，圣戈班公司对涉讼房屋验看后予以接收。此后，涉讼房屋由圣戈班公司占有使用，圣戈班公司在租赁物需要维修时可以要求缪招琴在合理期限内维修。圣戈班公司起租不足两个月即向缪招琴发函，提出终止合同履行，而根据圣戈班公司在函中自述，缪招琴在此前已对涉讼房屋内的家具、供水系统、水管进行了维修并已修复。圣戈班公司并无证据证明缪招琴拒绝履行维修义务，圣戈班公司亦无证据证明涉讼房屋不能居住。圣戈班公司请求判令缪招琴向其及其入住员工赔礼道歉，向圣戈班公司的入住员工支付精神抚慰金，并赔付鉴定费，于法无据，法院不予支持。圣戈班公司于2016年6月18日搬离涉讼房屋，缪招琴于同日收回房屋，圣戈班公司主张租赁合同于2016年6月18日解除，法院予以采纳。圣戈班公司请求确认合同于该日解除，法院予以支持。合同解除前，圣戈班公司已向缪招琴支付了2016年3月22日至2016年6月21日的租金。合同解除后，缪招琴应向圣戈班公司返还2016年6月19日至2016年6月21日的租金计4,209.68元。圣戈班公司并不享有单方解除合同的权利。圣戈班公司在租赁期间届满前向缪招琴发出合同终止通知函，表明其不再继续履行合同，应属违约。圣戈班公司并无证据证明缪招琴放弃追究圣戈班公司的违约责任。缪招琴根据合同约定，主张将押金抵作违约赔偿金，于法有据。圣戈班公司请求判令缪招琴返还押金，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、圣戈班（中国）投资有限公司与缪招琴就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的租赁合同于2016年6月18日解除；二、缪招琴应于判决生效之日起十日内，向圣戈班（中国）投资有限公司返还租金4,209.68元；三、驳回圣戈班（中国）投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,213.75元，由圣戈班（中国）投资有限公司负担2,117.23元，缪招琴负担96.52元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的举证情况，现并无充分证据证明涉讼房屋存在明显不适租的情况：虽然双方2016年1月27日所签租赁合同约定了出租方应在入住前维修主卧漏水，但双方于2016年3月20日实际交接房屋时，圣戈班公司作为承租人已经对房屋进行了相应的验看并予以接收，圣戈班公司并未在当时就房屋存在不适租的情况（包括主卧漏水未维修）提出过异议，应当视为缪招琴在房屋交接时提供了适租的房屋。此后，根据圣戈班公司在租赁合同终止通知函中自述，缪招琴在此前已对涉讼房屋内的家具、供水系统、水管进行了维修并已修复。圣戈班公司并无证据证明缪招琴拒绝履行维修义务，圣戈班公司亦无证据证明涉讼房屋不能居住。其所单方委托鉴定的涉及涉讼房屋的检测报告在缪招琴不予认可的情况下，亦难以作为房屋已经不适租的定案依据。此外，根据双方租赁合同的约定，若出租方违反此租约的条款并在承租方发出书面通知14天后仍未改正，承租方才有权终止此租约，收回押金，且有权向出租方要求索赔。圣戈班公司在向缪招琴发出租赁合同终止通知函时，一则现并无充分证据证明涉讼房屋存在明显不适租的问题以及缪招琴怠于履行对涉讼房屋的维修义务，二则即使存在相应的不适租的问题，亦需要在承租方发出书面通知14天后仍未改正，承租方才有权终止此租约，收回押金，且有权向出租方要求索赔。因此，鉴于圣戈班公司举证不能的情况，其擅自提前退租，构成违约。其于原审中提出的返还押金、缪招琴承担鉴定费以及缪招琴向圣戈班公司及其入住员工赔礼道歉及支付精神抚慰金等的诉请，依据双方合同约定及法律规定均不能成立。圣戈班公司于2016年6月18日搬离涉讼房屋。同日，缪招琴收回涉讼房屋。因此，双方之间关于涉讼房屋的租赁合同已于该日解除。鉴于合同解除前，圣戈班公司已向缪招琴支付了2016年3月22日至2016年6月21日的租金。合同解除后，缪招琴应向圣戈班公司返还2016年6月19日至2016年6月21日的租金。由于2016年5月22日至6月21日收取租金的月度为31天，故一审计算的应返还的2016年6月19日至2016年6月21日的租金4,209.68元无误，本院予以确认。综上，上诉人圣戈班公司的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,213.75元，由上诉人圣戈班（中国）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  金绍奇代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一七年九月十五日书 记 员  罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……