陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终10137号上诉人（原审被告）：常桐福，男，1960年10月3日出生，汉族，西安市灞桥区村民，住。委托诉讼代理人：葛峰，上海市建纬（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安东方大市场，住所地西安市东十里铺。法定代表人：王晓，该市场董事长。委托诉讼代理人：王思维，男，1976年7月29日出生，汉族，该市场总经理，住西安市新城区。上诉人常桐福因与被上诉人西安东方大市场（以下简称东方大市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。常桐福上诉请求：撤销一审判决，发回重审；上诉费由东方大市场负担。事实和理由：其租赁东方大市场房屋期间，由于房屋出现漏水，东方大市场未予及时维修，致其经营受到损失等，东方大市场应向其赔偿。一审对该事实未查明，亦未判决减免其租金，只是判决其完全赔付东方大市场的租金，属于遗漏重要事实，符合民事诉讼法第一百七十条规定的发回重审情形。对于租赁合同纠纷，如果判决解除合同，应对房屋装修如何处理及室内物品归属作出界定，但一审判决对租赁房屋的附合物归属未作出判定。《房屋租赁协议》于2013年5月17日届满，之后，其未归还房屋，东方大市场亦未主张权利，故双方为不定期租赁合同关系。根据法律规定，东方大市场于2017年3月7日向提起诉讼主张权利，对于截止2015年5月17日的租金已超过诉讼时效。一审支持东方大市场的租金给付请求不当。其在毛坯房基础上对租赁房屋进行了装修，前期投入较大，与案外人李远飞情况不同一审参照东方大市场与李远飞的《租房合同》计算租金，于法无据。一审认定事实不清，适用法律不当，判决不公。东方大市场辩称，一审中，常桐福未按法院要求在规定期限内提起反诉，因此，常桐福对经营损失和装饰装修的赔付问题应当另行起诉。其主张权利未超过诉讼时效。李远飞的租金标准真实可信，体现了公平原则。如果按照2008年4月的租金标准，其不会在租赁期满后将房屋继续租赁给常桐福使用。东方大市场向一审法院起诉请求：要求常桐福返还租赁房屋及支付租金81000元，诉讼费由常桐福负担。一审法院认定事实：2008年4月18日，东方大市场与常桐福(富)签订《房屋租赁协议》，约定，乙方（常桐富）租用甲方（东方大市场）办公室二层12间房（25.28平方米/间），开办旅社及棋牌室；租期为五年，自2008年5月18日起开始计算，（4月18日至5月17日为乙方装修期，不计算租期）；房屋（门、窗、墙面、地面）为现状交付，乙方自行装修室内，也可以封闭走廊，但不得破坏房屋的主体结构；协议期满后，同等条件下，乙方享有优先续租权；合同期内，如遇政府或其他组织统一拆迁，导致合同无法继续履行的，甲方不承担违约责任，乙方同意对装装饰、装修项目由资质齐全的正规评估公司进行估计，以此作为赔偿的标准；甲方对屋面防水保修至2012年9月30日；租金标准为11000元/年，协议签订时即付清全年租金，以后提前15天缴清下年度租金。合同签订后，常桐福对租赁房屋进行了必要的装修、装饰并使用，并依约支付东方大市场租金至2013年5月18日止。此后，常桐福继续对该租赁房屋使用至今，未向东方大市场支付2013年5月18日之后的租金。2017年3月7日，东方大市场诉至法院要求支持其诉讼请求。庭审中，东方大市场增加诉讼请求：要求解除其与常桐福之间的租赁关系；同时，东方大市场提供其与李远飞签订的《租房合同》，以该合同中约定的租金150元/间·月作为其要求常桐福支付2013年5月18日至2017年2月18日按1800元/月（平均150元/间·月）计算45个月共计房屋占用费81000元的依据。常桐福辩称要求对因租赁房屋漏水给其造成的损失及其装修、装饰费用由东方大市场予以赔偿。经法院释明，常桐福未在规定的期限内递交反诉状及交纳反诉费。一审法院认为，合法的租赁合同受法律保护。东方大市场与常桐福签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反相关法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，东方大市场将租赁房屋交付常桐福使用，常桐福亦依据合同约定向东方大市场支付了相应的租金。2013年5月18日，《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满，常桐福在未续签租赁协议的情况下，继续使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，应视为不定期租赁，常桐福仍应及时向东方大市场交纳相应的房屋租金，东方大市场可以随时解除双方之间的租赁关系。常桐福未及时向东方大市场支付房屋租金，构成违约，东方大市场要求解除其与常桐福之间的房屋租赁关系，不违反法律规定，应予以准许。东方大市场要求常桐福支付2013年5月18日至2017年2月18日之间的房屋租金。常桐福以承租期间房屋存在漏水影响其正常使用并要求东方大市场对其承租房屋的装修、装饰进行赔偿等为由，不同意东方大市场的该诉讼请求。东方大市场否认房屋存在漏水情形，且称屋面防水保修已过《房屋租赁协议》约定的“屋面防水保修至2012年9月30日”期限。对于常桐福在租赁期间房屋的漏水情形及常桐福对该租赁房屋的装修、装饰赔偿事宜，经法院释明，常桐福未提起反诉，故本案不予涉及。参照东方大市场提交的其与李远飞签订的《租房合同》中房屋租赁价格的约定，东方大市场要求常桐福按150元/间·月计算支付2013年5月18日至2017年2月18日的房屋租金81000元，较符合交易习惯及相应的房屋租赁价格情形。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、西安东方大市场与常桐福之间的房屋租赁关系予以解除；二、常桐福本判决生效后十日将涉案租赁之房屋交付西安东方大市场；三、常桐福于本判决生效后十日内支付西安东方大市场2013年5月18日至2017年2月18日房屋租赁费81000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3920元，西安东方大市场已预交，由常桐福负担案件受理费3920元连同上述应付之款一并支付西安东方大市场。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期的租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，东方大市场与常桐福自愿签订的《房屋租赁协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方均依约履行至租赁期限届满即2013年5月18日。之后，常桐福继续使用租赁房屋，东方大市场没有提出异议，故应认定双方之间的《房屋租赁协议》继续有效，租赁期限为不定期，常桐福应按照约定支付东方大市场相应的房屋租金。因常桐福自2013年5月18日起至今未支付东方大市场房屋租金，违反合同约定，致使东方大市场不能实现合同目的，故东方大市场主张解除其与常桐福之间的房屋租赁关系，符合法律规定，应予以支持。常桐福上诉称，由于房屋出现漏水，东方大市场未予及时维修，致其经营受到损失，东方大市场应向其赔偿等。因就此问题一审法院已向常桐福释明，但常桐福未在规定的期限内递交反诉状及交纳反诉费，故本案不予涉及。东方大市场以其与李远飞所签《租房合同》为依据，主张常桐福按150元/间·月计算支付自2013年5月18日起至2017年2月18日止的房屋租金81000元，不违背价值规律及市场行情，一审对东方大市场的该项主张予以支持，并无不妥。常桐福上诉称，根据法律规定，东方大市场于2017年3月7日提起诉讼主张权利，对于截止2015年5月17日的租金已超过诉讼时效。因本案一审期间，常桐福未提出诉讼时效抗辩，且未按期支付租金为持续状态，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，对常桐福的上述意见，本院不予采纳。综上所述，常桐福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3920元，由常桐福负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年九月十八日书 记 员  张小赛