四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9001号上诉人（一审被告）：保利（成都）房地产开发有限公司。住所地：成都高新区天府大道中段*号。法定代表人：吴章焰，董事长。委托诉讼代理人：杨慧，四川泰常律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏揉柔，四川泰常律师事务所律师，被上诉人（一审原告）：张斌，男，汉族，1970年8月8日出生，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：邵杰，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏婧，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。上诉人保利（成都）房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人张斌商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初5158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人保利公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张斌的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定案涉合同第十五条中“买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付”的约定为格式条款，应属无效错误。案涉合同是四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同制订的示范文本，并非格式合同，且系双方协商一致，并经张斌签字确认；该约定明确以加黑加粗加下划线方式表示，保利公司已尽到充分的提示说明义务。同时，案涉合同也约定了保利公司应承担的整改责任和义务，并未免除保利公司的责任，也未排除张斌的主要权利，该约定不存在无效的情形，应为有效。2.案涉房屋符合合同约定的交付条件，因张斌拒绝收房，应视为交付，保利公司不存在逾期交房的违约行为，一审判决认定事实错误；即使案涉房屋存在部分瑕疵问题，保利公司仅负有整改义务，承担整改费用，且保利公司已整改完毕。3.一审判决认定保利公司应按同类同地段租金20000元/月向张斌承担违约责任，远高于张斌的实际损失。4.一审法院于第二次庭审中许可张斌当庭申请证人出庭作证，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条规定，程序违法。被上诉人张斌辩称，1.保利公司怠于履行房屋质量问题的维修义务，导致迟延交房。2.保利公司委托交房的保利物业公司无理拒绝交房，直到2017年5月6日，张斌律师与保利公司律师多次沟通后，保利物业才将案涉房屋交付给张斌。3.保利公司应当承担逾期交房的违约责任。案涉合同第十五条第二款第三项关于“买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付”的约定为格式条款，应认定为无效。4.保利公司逾期交房，导致张斌不能按期居住案涉房屋的利益受损，张斌以同地段同时期房屋租金价格向保利公司主张违约金并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决。张斌向一审法院起诉请求：1.判令保利公司向张斌交付房屋；2.判令保利公司赔偿逾期交付房屋损失，计算方式为：从2014年11月15日起计算至房屋实际交付使用之日，以同地段同类房屋租金20000元/月为标准；3.判令保利公司承担逾期交付使用房屋期间张斌所购商品房的物业服务管理费及物管费滞纳金，从2014年11月15日开始计算至房屋实际交付之日止，物业费按照1178.87元/月的标准计算，滞纳金按照欠缴物管费为基数，按照每日千分之一的标准计算。一审法院认定事实：2014年5月15日，张斌与保利公司签订《商品房买卖合同》、《保利心语花园（别墅）商品房买卖合同补充协议》，购买保利公司开发建设的位于13幢1单元1层1号（门牌号××房）现房（初始登记权证号：权1980314），房屋测绘建筑面积为336.82平方米，房屋总价款5667907元。合同第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2014年11月15日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书……”；合同第十二条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”；合同第十五条商品房质量、装饰、设备标准的约定“……（二）出卖人和买受人约定如下……3.交付商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：……（3）由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付……”；补充协议第九条约定：“……3.买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知……”。张斌于2014年5月9日向保利公司支付定金500000元、5月15日、10月26日分别支付房款1200372元、3967535元，全额支付了所有购房款。之后，张斌到涉案房屋处收房，因发现房屋质量存在问题，未实际办理收房手续。对此，在庭审中保利公司认可涉案房屋在张斌收房时存在构造柱水泥强度不够、墙体抹灰层返砂、墙面空鼓的质量瑕疵。对于向保利公司提出整改要求的时间，张斌主张其于合同约定的收房时间即2014年11月15日到达涉案房屋处并向保利公司提出整改要求，并申请证人出庭为其证明。保利公司对此予以否认，主张张斌于2015年5月17日才向保利公司反映涉案房屋存在的质量问题。一审法院认为，张斌未能提供证据证明其于合同约定的交房日当日前往办理了交接手续并对涉案房屋的质量问题提出整改要求，其申请出庭作证的证人的证人证言因与其具有利害关系，不能单独作为认定事实的依据，且根据张斌提供的与物管公司工作人员微信沟通的记录、物管工作人员确认的质量问题反映单，时间均在2015年，故对于保利公司主张其于2015年5月17日才提出整改要求的主张予以采纳。提出整改要求后，保利公司对涉案房屋开始进行整改，2015年10月20日，保利公司向张斌发出《催收房通知书》，催促张斌前往办理房屋交接手续。张斌因整改未达要求未办理收房手续。对于整改完毕的时间，保利公司主张其于2015年8月15日整改完毕，张斌对此不予认可，根据张斌提交的与涉案房屋物业管理公司工作人员的微信记录，涉案房屋直至2016年6月仍未整改完毕。张斌认可涉案房屋已于2016年11月30日大体整改完毕。2016年12月3日，张斌前往收房，但物业管理公司因其欠缴物管费未与其办理房屋交接手续。2017年2月24日，张斌再次向保利公司发函催促交房，保利公司于2月27日签收。直至本案一审辩论终结前，保利公司未与张斌办理涉案房屋的交接手续。一审另查明，1.张斌为证明涉案房屋的出租标准，提供了成都豪庭锦城房地产经纪有限公司于2016年5月22日出具的一份《证明》，载明保利心语花园别墅装修带家具家电出租，租金为25000元/月。保利公司对此不予认可，并提供天府新区成都片区华阳中邦房屋信息部出具的一份《证明》，载明保利心语花园同地段住宅出租，租金标准约为1500元/月。2.涉案房屋于2011年5月18日通过建设单位、施工单位、监理单位共同对住宅工程质量分户验收合格、于2011年6月15日取得面积实测报告、于2011年9月14日取得建设工程规划合格证、于2011年9月22日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的验收合格，并进行了竣工验收备案登记。保利公司于本案庭审过程中向张斌出示了住宅使用说明书、住宅质量保证书。3.2016年3月24日，案涉房屋的物业管理公司保利物业管理有限公司成都分公司向张斌发出《物业管理服务费催收函》，载明：案涉房屋于2014年6月23日已具备交付条件，保利公司已向张斌发出《收房通知书》通知张斌于2014年7月8日前收房。该房屋自2014年7月1日至2016年2月29日的物业管理费为23578元，滞纳金为7256.2元。一审法院认为，张斌与保利公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。保利公司虽在合同约定的交房日期前取得了合同第十条约定的文件，并且进行了竣工验收备案登记，但因房屋存在构造柱水泥强度不够、墙体抹灰层返砂、墙面空鼓的质量问题影响张斌对房屋的正常使用，导致张斌无法对房屋进行正常装修，张斌拒绝收房并无不当。对于合同第十五条中“买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付”的约定，本院认为，此条款系保利公司为了重复使用而预先拟定，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的格式条款，该条款存在免除保利公司责任、排除张斌主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，保利公司未证明其采取了合理的方式提醒张斌注意免除或者限制保利公司责任的条款，且按照张斌的要求对条款予以说明，故该约定的内容应属无效，故对于保利公司主张已经于2014年11月15日交房的辩称不予采纳。直至本案一审辩论终结前，保利公司未能证明其已经向张斌交付涉案房屋，故对于张斌要求保利公司交付涉案房屋的诉请予以支持。对于违约责任，双方在合同中对于逾期交房约定了违约金，保利公司应当依据约定承担违约责任。根据合同第十二条的约定，保利公司应当按日向张斌支付已付款万分之四的违约金，张斌已付款为5667907元，按约定计算违约金为2267.16元/日，已经显著高于张斌主张的其因迟延收房受到的租金损失，故按照张斌的主张将违约金计算方式调整为20000元/月。对于违约金起算的时间，根据合同第十条、补充协议第十三条的约定，张斌应于2014年11月15日前办理房屋交接手续，张斌于2015年5月17日才前往涉案房屋处查验房屋并提出整改要求，故应当从此时开始计算，计算至保利公司实际交房之日为止。对于物业管理费及滞纳金，保利公司未向张斌交付房屋之前，张斌无须承担涉案房屋的物业管理费，张斌实际并未向物业管理公司支付过物业管理费，故对于张斌要求保利公司向其支付物管费及滞纳金的主张不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、保利公司于判决生效之日起十五日内向张斌交付位于高新区天府四街13幢1单元1层1号房屋（初始登记权证号：权1980314号房屋）；二、保利公司于判决生效之日起十五内向张斌赔偿逾期交房的损失，计算方式为：从2015年5月17日起计算至实际交房之日止，按照20000元/月的标准进行计算）；三、驳回张斌其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取3311元，由保利公司承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，保利公司向本院提交以下证据：1.公证书及投递记录，以证明保利公司于2017年4月27日再次通知张斌收房；2.《交房程序表》、《房屋验收登记表》、《业主资料物品领取清单》，以证明张斌一直拖延收房，于2017年5月6日才办理收房手续。张斌质证认为，对两组证据的三性均不予认可，张斌接到保利公司通知后收房仍未成功，张斌还报警。本院认为，公证书及投递记录的真实性、合法性，本院予以认可；《交房程序表》、《房屋验收登记表》、《业主资料物品领取清单》证明的交房时间与张斌于二审中认可的交房时间2017年5月6日一致，本院对交房时间予以认可。张斌向本院提交以下证据：1.（2017）万律函字第026号《律师函》、顺丰邮寄单、邮件退回单据及顺丰网络查询记录，以证明张斌多次委托律师发《律师函》催告保利公司交房，保利公司拒绝签收《律师函》，且未履行交房义务；2.110接处警登记表，以证明2017年4月30日，张斌再次要求收房，但保利公司拒绝交房。保利公司质证认为，对《律师函》、邮寄单的三性均不予认可，系张斌的单方声明，保利公司也未收到；对110接处警登记表的真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关，也不能证明保利公司拒绝交房。本院认为，《律师函》、顺丰邮寄单、邮件退回单据及顺丰网络查询记录、110接处警登记表的真实性、合法性本院予以认可。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。二审另查明，张斌于2017年5月6日收房。本院认为，张斌与保利公司签订的《商品房买卖合同》和补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审争议的焦点有两个，现分别评述如下：一、关于《商品房买卖合同》第十五条第二款第3项第（3）小项约定的效力问题。《商品房买卖合同》第十五条第二款第3项约定：“交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《商品房买卖合同》虽系保利公司提供的格式文本，但在双方当事人签字后，即成为双方当事人的一致意思表示，且该条约定还加黑加粗予以提示，保利公司尽到提示义务。结合上下条款理解，案涉房屋交付时已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，该约定中的“其他问题”应为除第十五条第二款第1项中的“地基基础和主体结构质量经检测不合格”、第2项中的“空气质量经检测不符合国家标准”外的其他质量问题，出卖人应履行保修义务，但买受人不得以此拒绝接受房屋。该约定符合合同目的、交易习惯以及通常理解，并不存在“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形。因此，该约定应为有效。二、关于保利公司是否逾期交房的问题。首先，《商品房买卖合同》第10条约定，房屋交付时间为2014年11月15日前，交房时应取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的案涉房屋面积实测报告书。根据本案查明的事实，案涉房屋所在楼栋已于2011年6月15日取得面积实测报告，于2011年9月14日取得建设工程规划合格证。保利公司已于合同约定的交房日期前具备了合同约定的交房条件。其次，《商品房买卖合同》第十五条第三款约定“出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务”，本案中，张斌并未就工程质量问题申请检测，应视为其对工程质量问题无异议。最后，如前所述，《商品房买卖合同》第十五条第二款第3项第（3）小项约定有效，根据该条约定，对于发现的其他问题，出卖人承担整改责任，但买受人不得以此拒绝接受房屋。本案中，张斌于收房中提出的诸多问题，并无证据证明属于《商品房买卖合同》第十五条第二款第1、2项约定的质量问题，而属于第十五条第二款第3项约定的其他问题，保利公司应承担整改责任，但张斌不得以此拒绝接受房屋。因此，保利公司不存在逾期交房的情形，一审判决认定不当，本院予以纠正。张斌主张的逾期交房损失也无事实基础，本院不予支持。如张斌认为保利公司对质量瑕疵进行整改期间给其造成损失，可另行主张。鉴于张斌与保利公司已于2017年5月6日就案涉房屋办理了交房手续，张斌关于交付房屋的请求已无实际意义，本院不予支持。综上所述，保利公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初5158号民事判决；二、驳回张斌的诉讼请求。一审案件受理费3311元，二审案件受理费6622元，合计9933元，由张斌负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一七年九月八日书记员  袁龙飞