河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终3698号上诉人（原审被告）：李永记，男，1979年8月20日出生，汉族，住河南省上蔡县。被上诉人（原审原告）：季文彬，男，1979年4月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：杨铁桩，河南成盛律师事务所律师。上诉人李永记因与被上诉人季文彬房屋租赁合同纠纷一案，不服驿城区人民法院（2017）豫1702民初1990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李永记及被上诉人季文彬的委托诉讼代理人杨铁桩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永记上诉请求：撤销驿城区人民法院（2017）豫1702民初1990号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、双方系经协商一致后解除合同，故上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任；2、上诉人未拖欠被上诉人水电及物业费，上诉人接手所租房屋时，该房屋存在拖欠水电物业费的情况，该部分费用应予抵销；3、上诉人已经支付房租148500元，故下欠租金21500元的逾期付款违约金的起算点应从拖欠的月份2016年4月起算，且按年利率6%计算过高。季文彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。李永记向一审法院起诉请求：1、被告支付下欠租金21500元及滞纳金（从2015年5月1日起计至支付完毕之日止，按每日所欠租金的5‰计算）；2、支付违约金42500元；3、被告赔偿原告财产损失3000元；4、被告向原告支付其垫付的物业费、水电费共计2044.64元。一审法院认定事实：2015年5月1日，原告季文彬（出租方、甲方）与被告李永记（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：1、甲方房屋坐落于驻马店市温州步行街第2栋114-115号，商业门面房二间二层，建筑面积为179.44平方米；2、该房屋租赁给乙方为经营餐饮之用，除双方另有约定之外，乙方不得任意改变房屋用途；3、租期自2015年5月1日至2017年5月1日止，租期2年；4、第一年租金170000元，第二年租金为187000元。租金按年计算，乙方于本合同生效之日向甲方支付第一年租金170000元，此后每年提前一个月的一日前向甲方支付下一年的租金，先交后用；5、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构和设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，并报有关部门审批，全部投资由乙方自理。租赁期满或乙方提前终止租赁，乙方同意将全部固定装修自愿放弃留给甲方，不得拆除（包括地面、电线、水管、门窗、吊顶等）；6、在房屋租赁期间，乙方按当地物业管理规定缴纳水电费、物业管理费及水电押金等。7、除房屋转卖以外，甲乙双方不得在合同履行期间单方面终止合同，若因终止合同造成对方损失，应赔偿对方三个月租金；8、租赁期间双方必须信守合同，如乙方逾期未交付租金，每逾期一日，甲方有权按年租金5‰向乙方加收滞纳金等条款。合同签订后，原告季文彬将房屋交付给被告使用，被告用于经营非诚勿扰火锅。租赁期间，被告李永记向原告交纳了租金148500元，第一年租金还下欠21500元未交纳。合同履行期间，被告因故未能继续经营该火锅店，向原告提出要求解除该租赁协议。2016年6月6日，被告将房屋及房屋钥匙交给原告。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，1、被告租赁期间下欠2016年3、4月电费1771.2元；水费94元；4月份物业费179.44元，以上共计2044.64元。该款由原告季文彬进行垫付；2、原告提交关进良出具收条一份、苗丙银出具的收条一份及照片，原告用以证明被告在租赁房屋期间擅自对房屋结构进行了拆改，原告为维修房屋支付人工费3000元。一审法院认为，原告季文彬将其所有的门面房出租给被告李永记使用，双方签订有书面的租赁合同，故原、被告之间系房屋租赁合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。1、根据有关法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，在合同履行期间，被告因故未能继续经营该火锅店，向原告提出要求解除该租赁协议。2016年6月6日，被告将房屋及房屋钥匙交给原告，原告予以接收并将房屋换锁，应视为原告季文彬同意解除双方之间的租赁合同，故原、被告双方签订的该份租赁合同已于2016年6月6日解除。2、合同约定第一年租金为170000元，被告仅向原告交纳148500元，下欠21500元未交纳，构成违约，故原告请求被告支付下欠租金21500元，有事实和法律依据，予以支持。3、合同约定“租赁期间双方必须信守合同，如乙方逾期未交付租金，每逾期一日，甲方有权按年租金5‰向乙方加收滞纳金”，该条款系对被告不按合同约定支付的租金时的违约金条款，该条款约定的违约金标准过高，经综合考量，一审法院认为该违约金应从2015年5月1日起计至支付完毕之日止，以所欠租金为基数，按年利率6%计算为宜。原告请求数额中超出部分，不予支持。4、同时合同又约定“甲、乙双方不得在合同履行期间单方面终止合同，若因终止合同造成对方损失，应赔偿对方三个月租金”，该条款系对一方提前解除合同时需向对方支付一定数额违约金的约定。该项违约金的性质与前述违约金（逾期支付房租）的性质不同，同样应予支持。本案中，因被告李永记在合同未届满期间向原告提出提前解除租赁合同，故原告请求被告支付提前解除合同违约金，符合合同约定，予以支持。经核算，该违约金的计算数额应为42500元（170000元÷12个月×3个月）。5、合同约定“在房屋租赁期间，乙方按当地物业管理规定缴纳水电费、物业管理费及水电押金”，本案中，因被告在租赁期间下欠水、电费及物业费共计2044.64元未交纳，根据合同约定上述款项应由被告李永记进行交纳，因该款已由原告季文彬进行垫付，故原告请求被告返还已垫付的上述费用2044.64元，符合合同约定，予以支持。6、关于损失，庭审中，虽然原告提交了收条两张及照片六张，但上述证据的真实性无法核实，除此之外原告也未提交其他相关证据加以证明，故原告请求被告赔偿损失3000元，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告李永记于本判决生效后十日内向原告季文彬支付下欠租金21500元及该款的逾期付款违约金（从2015年5月1日起计至支付完毕之日止，按年利率6%计算）；二、限被告李永记于本判决生效后十日内向原告季文彬支付提前解除合同违约金42500元；三、限被告李永记于本判决生效后十日内向原告季文彬返还垫付的费用2044.64元；四、驳回原告季文彬的其他诉讼请求。如被告李永记未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，由被告李永记负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交2015年元月至6月物业费收据及2015年5月电费收据各一张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人对该组证据不予认可，且该组证据无法证明上诉人在合同履行期间内未拖欠被上诉人水电费及物业费，故对该组证据不予采信。二审查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，上诉人李永记与被上诉人季文彬争议的焦点是：1、上诉人是否构成违约；2、一审法院对于上诉人下欠租金逾期付款违约金的认定是否适当；3、被上诉人应否返还上诉人垫付的物业费及水电费。关于焦点1，《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。上诉人未按照合同约定履行支付租金等义务，并于合同到期前要求解除合同，其行为构成违约。关于焦点2，双方在合同中约定“如乙方逾期未交付租金，每逾期一日，甲方有权按年租金5‰向乙方加收滞纳金”，对此一审法院已经基于约定的违约金标准过高的考量予以调整，故对上诉人称违约金认定不当的上诉理由不予支持。关于焦点3，根据已查明事实，上诉人在合同履行期间下欠水电费及物业费共计2044.64元未交纳，该费用由被上诉人予以垫付，一审法院判令上诉人予以返还并无不当。至于上诉人是否代被上诉人交纳租赁合同签订之前的水电费、物业费及被上诉人应否返还该费用，被上诉人对此不予认可，且上诉人一审中亦未提起反诉，故本案不予处理，上诉人可另行主张权利。综上所述，上诉人李永记的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人李永记负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  郭建平审判员  郭留会二〇一七年九月二十七日书记员  董福林