广西壮族自治区龙州县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1423民初645号原告：广西龙州县东盛物业管理有限责任公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙夏路龙鑫新城售楼部。法定代表人：李加龙，公司董事长。被告：马小惠，女，1980年8月24日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县。被告：罗锦文，男，1975年1月23日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住所地广���壮族自治区崇左市龙州县。原告广西龙州县东盛物业管理有限责任公司（以下简称东盛物业公司）诉被告马小惠、罗锦文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东盛物业公司的法定代表人李加龙和被告罗锦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东盛物业公司向本院提出诉讼请求：依法判决被告立即支付龙州县龙州镇东江路丽江花园10栋3单元502室的物业费685.20元，专项维修资金124.80元，代收垃圾处理费84元，代收电费373.40元，滞纳金2186.02元，五项合计共3453.42元。事实与理由：二被告是龙州县龙州镇东江路丽江花园10栋3单元502室的业主，房屋面积为103.73平方米。原告于2007年与龙鑫新城小区房地产开发商龙州县鑫宏房地产开发有限公��签订了《前期物业管理服务合同》，合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对二被告居住的龙鑫新城丽江花园实施规范的物业服务管理，为二被告居住的丽江花园提供了完善的物业管理服务，原告一直在龙鑫新城小区服务至今。二被告于2009年6月进住龙鑫新城小区丽江花园10栋3单元502室，交房时与原告签订了《前期物业管理服务合同》。合同签订后，二被告一直自觉履行自己的权利和义务，但自2016年1月份开始，被告就无故停止缴纳物业公司的各种费用，截止至2017年6月30日，被告欠缴物业服务费及其它各项费用共计人民币1267.40元，滞纳金2186.02元，合计人民币3453.02元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳所欠费用。为保障原告的合法权益，特向法院起诉。被告罗锦文辩称，原告与被告于2009年6月2日签订《���期物业管理服务合同》，原告于2016年5月6日才取得《物业服务企业资质证书》，双方签订合同在前，被告取得资质在后，双方签订的《前期物业管理服务合同》属于无效合同。2016年5月6日至2016年12月31日，原告没有与丽江花园业主委员会或被告签订物业管理合同，无权依据《前期物业管理服务合同》对被告主张权利，原告对被告主张物业费、专项维修基金、滞纳金无事实和法律依据。原告在无证违法经营期间，存在不作为、乱作为，严重违反《物业管理条例》的有关规定，主要表现为：未经大部分业主同意私自将停车场改为铁棚，并收取业主的停车费用，物业服务不到位造成小区脏、乱、差，从未向小区业主公布服务费用和公共维修资金收支账目，小区业主委员会2016年12月成立后，立即通知原告于当月31日撤场。被告不交纳物业费是行使先履行抗辩权。即使双方签���的《前期物业管理服务合同》有效，合同中的违约金条款属于格式条款，原告未尽说明义务，是无效条款，原告请求的违约金过高，请求法院驳回。对于原告代交的垃圾处理费84元，电费373.40元，被告同意支付给原告。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”的规定，原告与龙州县鑫宏房地产开发有限公司以及原告与被告签订的2份《前期物业管理服务合同》是依据上述行政法规而订立，是合法有效合同。对于物业服务企业的资质要求是行政法规、规章的管理性规定，如有违反，应由相关管理部门给予相应的行政处罚，被告主张因合同签订之后原告才取物业服务企业资质故双方签订的合同无效，没有法律依据，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……”和《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告要求被告缴纳物业服��费、专项维修资金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告主张原告提供的物业服务存在不作为、乱作为，违反《物业管理条例》的有关规定，证据不足，本院不予采信。被告提出不交物业服务管理费是行使先履行抗辩权的主张，本院不予支持。对于被告同意支付给原告代交的垃圾处理费84元，电费373.40元的答辩意见，本院予以确认。在起诉时，原告要求以被告欠费金额为基数按每日千分之五计算滞纳金，数额为2186.02元。在本案审理过程中，原告向本院提交了《用电明细》，主张按龙州县水利电业有限公司与原告之间签订的《代收电费协议书》第四条中约定的每日千分之一来计算滞纳金，数额为542.10元。原告并未因二被告未按时缴纳电费而向龙州县水利电业有限公司交纳过滞纳金，而《代收电费协议书》的双方当事人是原告与龙州县水利电业有限公司，被告马小惠、罗锦文不是该合同的当事人，也没有认可该合同的意思表示，原告以和龙州县水利电业有限公司签订的《代收电费协议书》约定的滞纳金计算方式来对二被告主张所欠费用的滞纳金，没有合同依据或事实依据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告马小惠、罗锦文支付龙州县龙州镇东江路丽江花园小区10栋3单元502室2016年1月至2016年12月期间的物业服务费685.20元，专项维修资金124.80元，垃圾处理费84元，电费373.40元，四项共计1267.40元给原告广西龙州县东盛物业管理有限责任公司；二、驳回原告广西龙州县东盛物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由被告马小惠、罗锦文全部负担。本判决为终审判决。审判员 陆 晖二〇一七年九月二十五日书记员 苏香花附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》（国务院令第504号）第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。