山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民再70号上诉人（原审被告）：申某某，女，1962年12月5日出生，汉族，无业，户籍地山东省平邑县，现住山东省青岛市。委托诉讼代理人:黄忠，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：裴某某，女，1969年6月21日出生，汉族，济南泰丰地暖工程有限公司经理，户籍地山东省济南市，现住山东省济南市。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东睿扬律师事务所律师。原审被告：时某，男，1986年10月26日出生，汉族，无业，住山东省平邑县。委托诉讼代理人：黄忠，山东康桥律师事务所律师。原审原告裴某某与原审被告申某某、时某房屋买卖合同纠纷一案，济南市市中区人民法院作出的（2014）市民初字第607号民事判决生效后，申某某提出再审申请。济南市市中区人民法院作出（2016）鲁0103民监2号民事裁定，再审本案。济南市市中区人民法院于2017年4月14日作出（2016）鲁0103民再11号民事判决，申某某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人申某某的委托诉讼代理人黄忠、被上诉人裴某某及其委托诉讼代理人ＸＸ，原审被告时某的委托诉讼代理人黄忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申某某上诉请求：撤销一审法院（2016）鲁0103民再11号民事判决，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人裴某某承担。事实和理由：1.一审法院再审中未对原一审中存在的程序问题进行审理。原一审程序问题主要有：（1）未合法公告送达。原一审(2014)市民初字第607号案件(下称607号案件)，法院采用的是公告送达，但没有记明公告送达的原因及经过，且公告没有在《人民法院报》上登载，不符合最高人民法院关于公告送达的要求，属无效公告送达。（2）原一审超诉讼请求范围审理。裴某某在《起诉状》中没有违约金赔偿的诉求。虽然裴某某在2014年9月1日申请变更了诉讼请求，要求申某某承担83532元的损失赔偿，但是法院在2014年11月7日的公告送达中，没有将该变更的诉讼请求送达。原一审法院根据没有送达的诉讼请求作出裁判，是超出诉讼请求范围的违法判决。（3）对案外人判决。在法院公告送达中，同样没有对时某的追加被告申请，并且在向时某公告送达前，没有用其他方式先行送达，违反了《民事诉讼法》公告送达的规定。所以，一审被告时某在607号案件中是案外人。（4）合议庭组成人员混乱。607号案件审理中，先后出现过四位合议庭组成人员。其中在607—1查封裁定及607—2号中止裁定书中，合议庭为李江、宋芳、李均三人，而在607号判决中，合议庭则换成了李江、李均和人民陪审员员乔永欣。没有合法的变更合议庭成员的理由和程序，也未告知申某某。（5）申某某申请再审中，发现607号案件已经归档的案卷有涂改。再审一审合议庭对上述程序问题没有进行审查审理。2.原一审判决认定事实错误，证据不足。（1）认定申某某主观上有欺诈的故意错误。裴某某提交的由济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息表，仅是房屋的权属登记信息，非房产证书。在《房屋买卖合同》第一条中明确注明该涉案房屋“有抵押，无租赁”。只有权属明确的房屋才能设定抵押，申某某并没有隐瞒房屋归其所有的事实。（2）认定涉案房屋有产权纠纷错误。在《房屋买卖合同》签订之前，房屋归属申某某。在《房屋买卖合同》签订并履行之后，涉案房屋权属已由申某某转移给了裴某某，只是尚未办理权属更名而已。根据裴某某与汇统房地产有限公司（以下简称汇统公司）签订的《商品房买卖合同》第十七条规定，由汇统公司为裴某某再行办理新的权属证明。（3）认定申某某有协助裴某某办理房产证的义务错误。《房屋买卖合同》约定双方更改与汇统公司《商品房买卖合同》，就该项约定，申某某已然完成了自己的义务。一审法院再审认定申某某有为裴某某办理房产证的义务，是认定事实错误。（4）认定申某某自然享有涉案房产75％的份额错误。涉案房屋在没有进行析产继承之前，仍应该属于被继承人的共同共有，而不是按照份额占有。在原一审法院送达程序不能确认合法的情况下，本案涉及的违约金问题不能成为本案的审查标的。原一审判决的诉讼费是l00元，与再审判决的2000元不一致。被上诉人裴某某辩称，1.本案程序合法。一审法院原审中向申某某送达相关文书时已经穷尽一切方法，尤其是申某某向一审法院提起行政诉讼后，法院也多方与申某某联系，也通知了其行政诉讼的代理律师，申某某不可能不知道其已被起诉，但其仍不配合法院工作，给法院增加送达难度以达到拖延诉讼的目的，属于妨害诉讼的行为。且本案已经再审，再审中，申某某充分行使了诉讼权利。2.申某某隐瞒涉案房屋已经办理产权登记的事实，导致裴某某无法正常办理产权登记，致使裴某某多支付了10余万元费用，应当承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告时某的答辩意见与申某某的意见一致。裴某某向一审法院起诉请求：判令申某某、时某协助裴宪红办理所购房屋的所有权过户登记手续，由申某某、时某依合同约定向裴某某支付违约金86800元并承担本案全部的诉讼费用。一审法院(2014)市民初字第607号民事判决认定事实：位于济南市市中区水泥厂路100号汇统花园系由案外人汇统公司开发建设的住宅小区，该小区内峰翠苑10号楼3-603室房屋系由申某某与其前夫时某甲于2004年购买，建筑面积为228.44平方米。时某甲于2006年6月30日因病死亡，于2006年7月17日注销户籍登记；时某系时某甲与申某某之子。时某甲去世后，时某甲的父亲时某乙、母亲张某某尚在世。经法院工作人员到时某乙、张某某居住地询问，张某某表示不再参加时某甲财产的继承，时某乙已病危昏迷，无法表达意思。2010年8月25日，裴某某与申某某就涉诉房屋签订了《房屋买卖合同》，合同约定：申某某将其购买的汇统公司开发建设的汇统花园峰翠苑10号楼3-603室（以下简称峰翠苑10号楼3-603室）房屋出售给裴某某，总价款为124万元，裴某某先行支付定金1万元，由申某某协调汇统公司给裴某某改签合同，并于汇统公司与裴某某签订合同之日，申某某与裴某某双方办理交接并由裴某某付清余款，由裴某某承担中介服务费1.5万元、办理产权证及改签合同的相关费用。第十条违约责任中双方约定：1、若发生与甲方（申某某）有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方（裴某某）承担违约责任。2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款价3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；……6、甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金；若乙方违约，定金、中介佣金不退；若甲方违约，双倍退还定金，并赔偿乙方损失。合同落款处，甲方由申某某签名捺印、乙方由裴某某签名捺印、丙方由中介代表耿双强签名予以确认。2010年10月13日、10月22日，裴某某向汇统公司交纳更名费22844元、更改合同费用45688元；2010年10月21日，裴某某向中介机构济南诚实房地产经纪有限公司阳光壹佰分公司交纳中介服务费1.5万元，并由上述单位开具了收款收据。后汇统公司与裴某某签订了关于涉诉房屋的《商品房买卖合同》，该合同中约定的交易价格为58万元，并约定汇统公司有协助裴某某办理产权登记的义务，但此合同中载明的签订时间为2004年10月31日。2010年10月21日，汇统公司为裴某某开具了金额为58万元的购房发票，并于次日与裴某某签订了《结算交接单》。2010年10月22日，裴某某与申某某办理了涉诉房屋的交接手续，并由申某某出具了证明一份，内容为：“今申某某收到裴某某购房款124万元（壹佰贰拾肆万元正），房款已全部结清，特此证明，无任何纠纷。汇统花园峰翠苑10号楼3单元603室。”裴某某也在该证明上签名予以确认。在裴某某办理涉诉房产的所有权登记过程中，经房产登记机构告知，涉诉房产已于2005年11月15日办理了所有权登记，登记的所有权人为申某某。裴某某多次找申某某协商关于涉诉房屋的产权过户登记问题，但申某某拒不协助，并不再接听裴某某电话。本案审理中，申某某曾起诉济南市住房保障和房产管理局和汇统公司，认为是未经其同意，上述两单位擅自为其办理了房屋权属登记，后于2014年9月15日撤回起诉。一审法院(2014)市民初字第607号民事判决认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案涉诉房屋是申某某与其前夫时某甲的夫妻共同财产，在时某甲去世后，其份额应由相应继承人予以继承；在时某甲的父母表示放弃继承的情况下，此房产应由申某某及其子时某继承，按照继承比例，申某某应享有三分之二以上的份额。裴某某与申某某所签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，也符合我国《物权法》中规定的共有物权的处分原则，应为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点是裴某某与申某某在履约过程中，哪一方违约并应当承担何种违约责任。法院认为，签订合同前，申某某对该房屋权属的状况应当是明知的，在此情况下，申某某仍与裴某某签订买卖合同，并承诺为裴某某办理改签手续，其主观上有欺诈的故意，具有一定的过错，在其丈夫时某甲去世后，申某某应当协调各继承人协助裴某某办理所有权过户登记手续，其拒绝履行此义务，依法应当承担相应的违约责任。申某某对出售给裴某某的房屋，依法应当负有协助过户的义务，否则，裴某某购买房屋的合同目的无法实现。时某作为该房屋的按份共有人，依法也应负有协助裴某某办理房屋产权登记的义务。故对裴某某要求申某某、时某协助其办理房产过户登记手续的诉讼请求，依法予以支持。关于违约金的数额，根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。庭审中，裴某某主动将违约金的计算标准变更为总房款的7%，降低了约定的比例，此系裴某某对自己诉讼权利的处分，不违反法律禁止性规定，依法予以准许，故对裴某某要求申某某、时某承担违约金86800元的诉讼请求，予以支持。对于裴某某的其他费用和损失，因与本案不是同一法律关系，其可另案向有关当事人主张权利。一审法院原审判决：一、被告申某某、时某于本判决生效之日起十五日内协助原告裴某某办理位于济南市市中区水泥厂路100号汇统花园峰翠苑10号楼3-603室房屋的过户登记手续。二、被告申某某、时某于本判决生效之日起十日内向原告裴某某支付违约金86800元（按总房款1240000元7%的标准计算）。案件受理费100元、财产保全费5000元，均由被告申某某、时某承担。一审法院（2016）鲁0103民再11号民事判决认定的事实与(2014)市民初字第607号民事判决认定事实一致。另查明，裴某某于2014年3月12日向法院起诉时提交的起诉状中，所列的被告为申某某，第三人为汇统公司，诉讼请求为：判令被告立即协助原告办理位于峰翠苑10号楼3－603室房产产权过户手续；诉讼费、保全费由被告承担。2014年5月16日，裴某某申请撤回对第三人汇统公司的起诉。2014年9月1日，裴某某向法院申请追加时某为被告参加诉讼，同时变更诉讼请求为：判令被告立即协助原告办理峰翠苑10号楼3－603室房产产权过户手续并承担过户费用；判令被告赔偿原告经济损失83532元；诉讼费由被告负担。2014年9月3日，裴某某诉讼请求变更为：判决被告申某某、时某协助办理涉诉房屋的过户登记手续;两被告支付违约金（按照总房款的10%计算）；由两被告承担本案全部诉讼费用。2014年6月17日，申某某向一审法院提起行政诉讼，本案中止审理。在行政诉讼期间，法院工作人员多方与申某某联系，因申某某不接电话且在法院送达地址确认书上留的地址不对，法院无法与其取得联系。法院工作人员于2014年8月27日到申某某原籍山东省平邑县相关地址查找申某某，在其住所地找不到申某某及家人，经多方打听了解均无法找到其本人。因法院多方查证均无法向申某某、时某送达诉讼材料，法院于2014年11月13日通过《山东法制报》向申某某、时某公告送达诉讼材料。本案再审立案后，法院曾经按照申某某、时某向法院提交的申诉材料上记载的地址向其邮寄送达诉讼材料，邮政部门以“收件人迁移新址，原址查无此人”、“原写地址不详”原因将快件退回法院。法院工作人员经向山东省平邑县公安局平邑城区派出所调取户籍登记材料，查明申某某家庭住址为山东省平邑县。时某甲的父亲时某乙、母亲张某某，户籍所在地山东省平邑县，实际居住于山东省平邑县。法院工作人员到其居住地调查时，发现时某乙处于植物人状态（昏迷不醒），张某某也瘫痪在床，但能与人正常交流。经法院工作人员询问，告知时某甲生前与申某某在济南市购买一房产，现已由申某某出售，询问其是否要求参加诉讼及要求对房产的继承权利。张某某表示，自从儿子死后，申某某把县城里的房子都卖了，也没有给他们，双方也没有联系，申某某的事情与他们无关，也不要她的东西，要也不会给，所以不参加法院的诉讼。裴某某（乙方）与申某某（甲方）于2010年8月25日签订的《房屋买卖合同》第一条第二款记载，“甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述出售的房产具体情况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产”。一审法院（2016）鲁0103民再11号民事判决认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案涉案房屋系由申某某以个人名义购买，相关房屋手续均记载在申某某个人名下。申某某作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同时，有义务如实提供涉案房屋的产权归属状况，且在《房屋买卖合同》第一条第二款也明确记载申某某承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系等。申某某在签订合同时未能如实提供房屋产权已经登记在其个人名下，且涉案房屋还有其他共有权人的真实情况，违反了合同约定，系明显欺诈行为，依法应当承担相应的违约责任。由于申某某的欺诈行为致使双方当事人所签订的房屋买卖合同未能如实反映出涉案房屋的权属状况，进而使裴某某在履行合同中多支出了改合同等多项费用，且在合同签订后无法办理产权登记手续，给裴某某造成了较大经济损失。对此，申某某应当依法承担相应的违约责任。裴某某主动将违约金的计算标准变更为总房款的7%，较大幅度地降低了违约金的数额，系其对自已权利的自愿处分，并无不当，法院应予准许。时某不是合同的当事人，不应承担合同的违约责任，原审对此处理不当，应予纠正。裴某某作为普通公民，在签订合同时只能根据申某某所提供的房屋产权材料和陈述对房屋权属状况进行了解，不具有对房屋产权归属问题进行深入调查的客观能力，其在签订合同和履行合同过程中均无过错，系善意行为，应当依法保护其在合同中享有的合法权利。涉案房屋系申某某与丈夫时某甲的夫妻共同财产，时某甲去世后，其个人份额由其继承人即申某某、时某及时某甲的父母共同继承；因时某甲的父母明确表示放弃继承，故对于涉案房屋，申某某和时某依法分别享有75%、25%的份额。申某某作为对涉案房屋享有主要份额的所有权人，裴某某作为善意的合同相对方，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应当视为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。根据房地产管理法的规定，房屋产权人应当依法进行登记，才能发生物权效力。当事人购买房屋的目的是依法取得物权，依法进行产权登记是购买房屋的必然要求。由于申某某在签订合同过程中故意隐瞒了对涉案房屋已经进行了产权登记的事实，致使双方在合同中只约定了协助“改合同”的义务。根据查明的事实，涉案房屋已经在房产登记机关办理了产权登记手续并登记在申某某名下，则申某某有义务协助办理产权过户登记手续。时某作为涉案房屋的部分产权共有权人，亦负有协助办理产权过户手续的责任。时某作为涉案房屋的共有权人，如需主张相应的财产权利，其应当向申某某主张，而不应以此损害合同的善意相对人即裴某某的权利。一审法院再审判决：一、维持（2014）市民初字第607号民事判决第一条，即“被告申某某、时某于本判决生效之日起十五日内协助原告裴某某办理位于济南市市中区水泥厂路100号汇统花园峰翠苑10号楼3－603室房屋的过户登记手续。”二、撤销（2014）市民初字第607号民事判决第二条和诉讼费用的负担。三、原审被告申某某于本判决生效之日起十日内向原审原告裴某某支付违约金86800元（按总房款1240000元7%的标准计算）。四、驳回原审原告裴某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，财产保全费5000元，均由原审被告申某某负担。本院经审理查明，一审法院于2015年2月16日开庭中，裴某某将请求的违约金数额变更为86800元。一审再审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。另查，一审法院再审中，申某某及时某的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，庭审中，法院围绕裴某某的诉讼请求、申某某上诉理由中涉及的事实进行了审理。申某某及时某的委托诉讼代理人发表了答辩和辩论意见，对一审法院再审程序没有异议。裴某某在一审中预交案件受理费100元，在一审再审中预交1900元。一审判决生效后，涉案房产于2015年9月10日过户登记在裴某某名下。本院认为，一审法院在再审程序中对申某某上诉理由中涉及的有关问题已经进行了审理，保障了双方当事人的诉讼权利，审理程序合法。上诉人申某某与被上诉人裴某某签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。我国物权法规定了不动产物权的变更、转让，经依法登记才发生效力。在双方当事人签订该《房屋买卖合同》之前，上诉人申某某已经将涉案房产登记在自己名下，为实现合同目的，上诉人申某某应当协助被上诉人裴某某办理房产过户登记手续。上诉人申某某未提供证据证实涉案房屋与时某进行了遗产部分的继承，故原审判决申某某与时某共同协助办理产权过户手续，并无不当。上诉人申某某并未将该权属登记情况向被上诉人裴某某告知，违反了合同约定的如实陈述房产权属状况的义务，致使裴某某多支出了不必要的费用。一审法院认定申某某构成违约应承担违约责任，符合合同约定和法律规定。综上所述，上诉人申某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人申某某负担。本判决为终审判决。审判长  林洁华审判员  彭 辉审判员  赵玉兰二〇一七年九月二十九日书记员  姜蒙蒙