安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终2243号上诉人（一审被告）：安徽城开置业投资有限公司,住所地安徽省阜阳市颍州区鼓楼明珠广场商住楼C楼104-1号,统一社会信用代码341200000073062。法定代表人：刘兆彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘扬，该公司法律顾问。被上诉人（一审原告）：徐敬益,男,1936年7月24日出生,汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：王云龙，安徽天宽律师事务所律师。上诉人安徽城开置业投资有限公司（以下简称城开公司）因与被上诉人徐敬益房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2017）皖1204民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月31日公开开庭进行了审理，上诉人城开公司的法定代理人刘兆彬，被上诉人徐敬益及其委托诉讼代理人王云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城开公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回徐敬益的各项诉讼请求。事实与理由：徐敬益未按《资产置换协议书》的约定履行交付房屋土地证、房产证给城开公司，一审判决城开公司履行合同义务不正确；一审判决城开公司给付徐敬益15万元装修费没有依据。徐敬益辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐敬益向一审法院起诉请求：1．判令城开公司履行资产置换协议，交付位于东关外社区开发楼330㎡装修完毕的房屋，装修要求为中等价格的装修；2．判令城开公司支付房屋租赁费4.8万元。一审法院认定事实：徐敬益位于阜阳市颍泉区胜利南路205号27户的房屋181.23㎡，建造于上世纪60年代，因年久失修不能居住，2008年3月14日，经阜阳市房屋安全鉴定办公室鉴定为:D级危险房屋，建议停止使用，拆除重建，待城建规划部门批准后方可实施。徐敬益为此多次向有关部门反映，2012年7月23日，阜阳市城乡规划局作出阜规函【2012】132号《关于徐敬益同志要求危房重建问题的复函》内容为，市维稳办：贵办【2012】9号函收悉。函中反映市盐业公司退休军转干部徐敬益同志要求危房拆除重建一事，经我局认真研究，鉴于我市私人危房翻建审批工作已于2006年停止审批，如仍按危房翻建审批重建，会带来一系列连锁反映，因此，建议该宗地由颍泉区政府收储，对徐敬益先行安置，该宗地待城市综合开发改造时，与周边用地一并考虑，整体连片改造。后经协调，徐敬益与城开公司达成以下意见：“一、徐敬益及其妻子先行搬出现居危房，另行选址租赁房屋居住。租赁时间为2013年10月28日开始，租赁费用由市盐业公司和颍州区民政局各支付12000元。二、徐敬益现危房纳入东关社区开发，三方一致协商原地还原。建楼5-6层；其中，使用面积不少于330平方米，产权归徐敬益所有。由开发方办理房产权证书。三、开发方刘兆彬与徐敬益签订还原协议。市维稳办、市军转办、颍泉区征收办公室、颍泉区政法委给予监证。四、本协议一式六份。分别交由上述单位及徐敬益留存。被拆迁方：徐敬益（签名、盖章）开发方：安徽城开置业投资有限公司（盖章、法定代表人刘兆彬签名、按指印）颍泉区政法委盖章阜阳市军队转业干部安置工作小组办公室盖章”。2013年11月10日，徐敬益（甲方）与刘兆彬（乙方）达成《资产置换协议书》，协议内容为：“一、甲方现有位于阜阳市胜利南路205号27户房产及院落一处，其中房屋面积180.23平方米、院落面积约为80余平方米，加空地220个平方米，共计大约480平方米，甲方同意将院落及空地全部产权移给乙方刘兆彬开发使用。二、乙方在徐敬益原处建楼房5-6层，在确保建筑质量的前提下，其中三套使用面积不少于330平方米还原给徐敬益。由刘兆彬负责办理市房产证书，产权归徐敬益所有。同时约定三套房由刘兆彬用中等价格装修后在一年内交徐敬益居住（有门、有防盗窗、有电、水表、有池，卧室地板应是木制的）。三、……。四、徐敬益妻现已83岁的老人，年迈体弱，身不由己，无力多次搬家，经双方协定，在徐敬益实在等不及的情况下，乙方愿清真寺北侧商品楼竖起后按使用面积不少于330平方米还原，徐敬益认可。五、本协议签定后，双方均不得以任何理由反悔，否则应当赔偿对方所受的经济损失。甲方：徐敬益（签名、盖章）乙方：刘兆彬（签名、按指印）”。2014年1月1日，阜阳市颍泉区中市街道办事处东关外社区签署“刘、徐协议有效社区监证”，并加盖公章。2016年4月5日，刘兆彬在该协议签署：“清真寺楼房还原有徐敬益优先挑检”。2013年11月28日，阜阳市信访突出问题及群体性事件联席会议办公室作出《市盐业公司退休军转干部徐敬益家庭住房问题专题协调会议纪要》，纪要如下：“一、徐敬益、金京子现居住房屋在2008年由相关部门鉴定为为危房，已不适宜居住。经颍泉区多次协调，现已与开发商达成拆迁还原协议，近期将对其房屋进行拆除，为保证徐敬益家庭还原房建成前的正常居住，颍泉区负责抓紧租赁一套住房提供徐敬益及其家人使用。二、由盐业公司及颍州区民政局每月为徐敬益支付1000元房屋租金，支付期限为壹年，具体支付方式与徐敬益协商解决。租房满一年后，如还原房还未交付，则由颍泉区负责协调开发商支付徐的租房租金。三、各责任单位要在本纪要下发之日起5个工作日内落实相关工作，并报市信访局、市维稳办”。后刘兆彬将徐敬益位于阜阳市胜利南路205号27户的房屋拆除，在原址建造了6层楼房（每层2套）一幢。另查明，2016年初，城开公司开发的阜阳市颍泉区清真巷158号东关外清真寺日照阳光回迁楼完工，具备了预售条件，且已预售多套。徐敬益多次要求刘兆彬按其承诺还原房屋未果。2016年4月5日，书面要求阜阳市颍泉区政法委督促安徽城开置业投资有限公司，尽快将其开发的该回迁楼二单元东侧房屋三套还原徐敬益，刘兆彬在该书面材料上签字认可。安徽城开置业投资有限公司至今未按约定及承诺还原徐敬益房屋义务。阜阳市盐业公司、阜阳市颍州区民政局已支付徐敬益2013年10月-2014年10月的房屋租金各12000元。2015年11月5日至2017年2月9日期间，徐敬益4次从阜阳市颍泉区政法委领取房屋租金98400元。一审法院认为，公民、法人的民事活动应当遵循公平、自愿、诚实信用的原则。刘兆彬作为城开公司的法定代表人，与徐敬益签订的拆迁协议、资产置换协议及还原房屋的书面承诺，从形式和实质上均反映代表公司履行的职责，由此产生的法律后果，应由城开公司承担。双方为房屋拆迁安置还原事项作出的约定，并对房屋还原位置进行了协商和承诺，意思表示真实，且不违反法律规定，双方均应按约定履行。徐敬益履行了交付其名下房屋及土地的义务，城开公司拆除了徐敬益交付的房屋，在该土地上建造6层楼房，已实际占用了土地，应按《资产置换协议书》的约定和其书面承诺及时还原徐敬益房屋。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。城开公司未及时还原房屋，书面承诺在其开发的东关外清真寺日照阳光回迁楼还原优先徐敬益挑检，应认定城开公司自愿履行的还原义务，是双方协商一致，对合同进行的变更，徐敬益要求以该2#住宅楼103室、203室、303室房屋履行约定的还原义务的主张，应予确认。鉴于其中的203室已出售他人无法履行，庭审中，徐敬益要求以103室、303室房屋及其已占有的503室进行还原的意见，并无不当，予以支持。鉴于目前房屋未竣工验收，城开公司在具备办理产权登记条件之日起三十日内给予徐敬益办理房屋产权登记手续。还原的该三套房屋使用面积以实际测量为准，不足330平方米差额的面积，应有城开公司参照该地段房屋的市场价格进行补偿，面积超出330平方米的部分，徐敬益亦应按参照该地段房屋的市场价格给付房屋差价款。双方约定城开公司将还原的房屋按中等价格装修后交付徐敬益，结合本地房屋装修的市场价格和徐敬益在庭审中的主张，酌情确定城开公司给付徐敬益房屋装修费5万元/套。徐敬益已从相关单位足额领取了房租费，不得重复主张支付房租费，要求支付房租费4.8万元的诉讼请求，不予支持。城开公司已拆除了徐敬益交付的房屋，实际占用了土地，其公司以徐敬益交付的土地面积不足的意见，在本案中不予处理。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、安徽城开置业投资有限公司于判决生效之日起十日内将位于阜阳市颍泉区清真巷158号东关外清真寺日照阳光回迁楼2#住宅楼103室、303室、503室（330平方米）还原给徐敬益，并于具备办理产权登记条件之日起三十日内给予徐敬益办理房屋产权登记（实际面积以测量为准，差额面积按该地段房屋的市场价格相互找补差价）。二、安徽城开置业投资有限公司于判决生效之日起十日内给付徐敬益还原房屋装修费15万元。三、驳回徐敬益的其他诉讼请求。案件受理费25664元，诉讼保全费5000元，合计30664元，由安徽城开置业投资有限公司负担。当事人所举证据与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为：当事人对其诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。徐敬益与刘兆彬于2013年11月10日签订的《资产置换协议书》未约定徐敬益交付涉案房屋的土地证，房产证，城开公司亦未提供其他证据证明徐敬益应向其公司交付涉案房屋的土地证，房产证，故城开公司上诉称徐敬益未按协议约定履行义务的上诉理由不能成立。《资产置换协议书》第二条约定还原给徐敬益的三套房由刘兆彬依中等价格进行装修后交付。因刘兆彬未对还原房屋进行装修，故一审法院结合当事人主张及本地房地产装修的市场价格，酌定城开公司给付徐敬益房屋装修费15万元（三套房屋，每套5万元）并无不当，本院予以认定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由安徽城开置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年九月五日书记员  来 阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。