福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初2051号原告：乐飞，男，1986年10月4日出生。委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李小立，福建枫桦律师事务所执业律师。被告：海翼置业（三明）发展有限公司。法定代表人：庄宜彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：林邵敬，福建尚圭律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：方雅萍，福建尚圭律师事务所执业律师。原告乐飞与被告海翼置业（三明）发展有限公司（以下简称海翼公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李小立，被告的委托诉讼代理人林邵敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐飞向本院提出诉讼请求：海翼公司向乐飞支付逾期办理商品房权属登记违约金22691元（按已支付全部购房款1175700元，每日0.01%计算，从2015年8月29日起计至海翼公司实际办理好涉案房产权属初始登记证明书止，即至2016年3月8日）。事实与理由:2014年8月20日，乐飞与海翼公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：乐飞向海翼公司购买其开发的三明市梅列区乾龙新村402幢1502号商品房，房屋总价款1175700元,以按揭付款的方式支付；海翼公司应当于2015年6月30日前将商品房交付给乐飞使用，且于商品房交付使用后60日内向当地的房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（以下简称初始登记），并将办理权属登记需由海翼公司提供的资料交付乐飞。如因海翼公司原因，乐飞不能于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，海翼公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向乐飞支付违约金。合同签订后，乐飞依约向海翼公司支付了全部购房款。海翼公司虽于2015年6月30日向乐飞交付了案涉房屋，但未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始预登记，导致乐飞不能在交房后90日内取得房屋权属证书。根据双方签订的合同及补充协议的约定，海翼公司已构成违约，应支付逾期办理房屋权属登记的违约金。海翼公司辩称，1.海翼公司将房屋交给乐飞之前，已取得房屋初始登记证明，海翼公司不存在违约，无须支付违约金。2.计算海翼公司应办理房产的初始登记的起始日期应当是房屋交付使用之日，而不是“交房期限届满之日”。3.乐飞存在违约，无权向海翼公司主张违约金。4.退一步讲，即使存在逾期办理的情形，也非海翼公司的过错导致。5.逾期办证的起算时间应当是交付使用后第91日。6.逾期办证的终止时间应当是海翼公司提交办理初始登记所需材料之日。本院经审理认定事实如下：一、对于原、被告没有争议的以下事实，本院予以确认：2014年8月20日，乐飞与海翼公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：乐飞向海翼公司购买三明市梅列区乾龙新村402幢1502号房，房屋总价款为1175700元，以按揭付款的方式支付；海翼公司应于2015年6月30日前将房屋交付给乐飞使用；海翼公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由海翼公司提供的资料交付乐飞。如因海翼公司原因，乐飞不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，乐飞不退房，海翼公司自逾期之日起每日按乐飞已付款的0.01%向乐飞支付违约金。合同签订后，乐飞向海翼公司支付了购房款1175700元。海翼公司于2017年6月24日向乐飞交付案涉商品房。2016年3月9日，海翼公司取得三明市梅列区乾龙新村402幢（以下简称402幢）的《商品房初始预登记证明书》。二、对于原、被告有争议的事实，根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定：海翼公司是否应承担违约责任的问题乐飞主张，海翼公司未于交房后60日内向当地房屋权属登记机构办理初始登记，乐飞未于交房后90日内取得房屋权属证书，海翼公司构成违约，应承担相应的违约责任。海翼公司辩解认为，一、海翼公司在约定的时间内虽多次向房屋权属登记机构提交测绘成果审核申请，但由于该时段三明房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，房屋权属登记机构至2015年11月20日才向海翼公司出具402幢商品房的《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》，至2016年1月20日才向海翼公司出具《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》。之后，海翼公司才得以于2016年2月23日向房屋权属登记机构提交402幢商品房的初始登记申请材料，并于2016年3月9日取得《商品房初始预登记证明书》。合同约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……”，即合同已明确约定由于海翼公司的责任导致逾期办证，海翼公司才需承担相应的不利后果。依据上述合同约定，402幢商品房逾期办理初始登记并非海翼公司的原因所致，海翼公司不应承担相应的违约责任。海翼公司据此提供《房屋建筑面积测量计算报告书》一份，用以证明海翼公司在2015年6月30日前已取得除测绘成果审核意见及测绘报告之外的其他办理初始登记手续所提交的全部材料；《三明市12345政务服务平台网页》一份，用以证明海翼公司于2015年6月就将全部测绘材料报送测绘部门审核，但因该时期三明市房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，直接影响中央领域项目的审核进度；《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》、《转发》各一份，用以证明案涉房屋所在的中央领域项目因2015年7月测绘新规范的实施有部分修改，从而影响审核进度；《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》、《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》各一份，用以证明2016年1月20日，402幢商品房的面积测绘成果审核通过。二、《合同补充协议》第二条第一款规定“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人签订面积及房款差异结算协议，并结清购房款，否则出卖人有权不予交房、不为买受人办理房屋所有权证，并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担”。2015年4月20日，具有乙级资质的三明市测量队出具中央领域项目的《房屋建筑面积测量计算报告书》。三、海翼公司于2015年6月4日以EMS快递形式通知乐飞交房，乐飞于2015年6月5日签收该快递，但乐飞于2017年6月24日才与海翼公司办理房屋交付手续，且在办理交房手续时未与海翼公司签订面积及房款差异结算协议，也未根据房屋权属登记机构审核之后的测绘成果结清购房款。依据上述，海翼公司无需承担任何责任。本院认为，《商品房买卖合同》第八条规定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”，依据此条规定，出卖人逾期交付商品房责任应自2015年7月1日起算。因此，自2015年7月1日起开始计算出卖人应当办理讼争房产所在楼幢的初始登记预登记证明的期限较为合理,但买受人迟延接收房屋的，应自房屋实际交付日期的次日起算。”海翼公司于2015年6月4日以EMS形式通知乐飞办理交房手续，乐飞于2015年6月5日签收该快递，但乐飞于2017年6月24日与海翼公司办理了案涉房屋交接手续，系乐飞延迟接收房屋。而根据《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。以及《商品房买卖合同》附件八补充协议第四条第3款所约定“因出卖人的责任未能在合同第十四条约定期限内取得该商品房所在楼幢的权属证明的，自出卖人应当取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”中“该商品房所在楼幢的权属证明”的权属证明应指讼争房产所在楼幢的初始预登记证明。海翼公司已于2016年3月9日取得402幢商品房初始预登记证明。海翼公司在乐飞实际接收房屋（2017年6月24日）之前已取得402幢商品房的初始预登记，其已按合同约定履行了办理商品房权属登记的义务，未违约，不应承担违约责任。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系海翼公司与乐飞的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。海翼公司已按合同约定履行了办理商品房权属登记的义务，不构成违约。乐飞要求海翼公司按其已付购房款的日0.01%支付违约金，无法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回乐飞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费367元，减半收取计184元，由乐飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审 判 员  李 强二〇一七年九月二十八日法官助理  谢楠英书 记 员  杨 彬附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。