四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0181民初4266号原告：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市。法定代表人：马越，系公司董事长。委托诉讼代理人：张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。被告：王平，男，1976年3月8日出生，汉族，住四川省安县。原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）与被告王平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告新美居公司的委托诉讼代理人张琴，被告王平到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方申请庭外和解，但未能达成一致意见，本案现已审理终结。原告新美居公司向本院提出诉讼请求：1、被告将位于都江堰市美安居装饰建材市场Ａ区，C区租赁商铺房屋返还给原告；2、被告支付原告商铺A区房屋从2015年11月1日起至房屋归还时止的房屋使用费（94.33元/天计算）和杂费（27.74元/天计算）；被告支付原告商铺C区房屋从2015年11月1日起至2015年12月31日止的租金5314.38元和杂费1155.3元，从2016年1月1日至房屋归还时止的房屋使用费（88.57元/天计算）和杂费（19.26元/天计算包括广告费、物管费、管理费）；3、被告承担违约责任，支付原告违约金5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《商铺租赁合同》及补充协议，约定原告将美安居装饰建材市场A区1-1-3、1-1-4号，C区9-1-4、9-1-5号商铺场地租赁给被告从事装饰装修材料类商品使用。2015年10月31日前的租金和杂费已经法院调解，但租期届满后被告也一直拖欠原告租金、杂费、房屋使用费，也未向原告归还租赁物，原告遂诉至法院。诉讼中，原告明确A区1-1-3、1-1-4号房屋被告已于2017年5月31日向其退还并当庭撤回其要求被告退还A区房屋的诉讼请求，同时，原告变更其诉讼请求为要求被告向其支付A区自2015年11月1日到2017年5月31日共计19个月的房屋使用费，同时原告明确杂费不在本案中主张。另，关于C区商铺的租赁合同，原告已明确其另案起诉。被告王平辩称，1、A区商铺租金标准为17元/平方米/月，面积为166.46平方米，自2015年11月1日到2017年5月31日的租金被告未向原告支付，即A区租金被告共计欠原告租金53766.58元，但A区被告缴纳了5000元保证金于原告，现A区房屋被告已退还给原告，故保证金5000元应从被告欠付的租金中扣除，故被告欠原告A区租金48766.58元；2、被告不是故意逾期缴纳租金，因原告更换管理公司，管理公司没有尽到管理责任，故被告未缴纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、原、被告主体信息；2、场地证明；3、《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》；4、退房交接单。根据双方当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2011年10月28日，原告新美居公司作为出租方（甲方）与被告王平（兰舍硅藻泥）作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将美安居装饰建材市场A区1-1-3、1-1-4号经营场地租赁给乙方经营装饰装修材料类商品。经营使用期自2011年11月1日起至2014年12月31日止，其中甲方给予乙方3个月租金免租期，即2011年11月1日至2011年12月31日。租金单价为25元/平方米/月，摊位计价面积为166.46平方米，并约定2011年11月1日至2013年12月31日租金单价不变，2014年1月1日后按调整的单价执行。租赁保证金为5000元。同时约定，乙方向甲方缴纳租金每六个月为一个付款周期，乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，先付后用。逾期未付或未足额支付，逾期在十日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，乙方按每日千分之一的比例向甲方支付逾期应交款的违约金，并于实际支付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期在20日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，乙方按每日千分之二的比例向甲方支付逾期应交款的违约金，并于实际支付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期在30日之内，则视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租场地，乙方所交费用则作违约金不予退还，一切损失由乙方自行承担。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，但必须交清之前费用及违约金。该合同落款处有新美居公司在甲方处加盖公章，王平在乙方处签名。二、2013年6月26日，原告新美居公司作为出租方（甲方）与兰舍硅藻泥A区1-1-3、1-1-4号作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，约定优惠后的租金收取标准为：2013年1月1日起原租金单价25元/平方米/月优惠为17元/平方米/月。该合同落款处有新美居公司在甲方处加盖公章，王平在乙方处签名。三、案外人都江堰兴堰投资有限公司出具《场地证明》载明，位于都江堰市兴堰丽景A、B、C、D区，永丰教师楼临街商铺，其房屋产权为我公司所有。我公司与都江堰市装饰协会（新美居公司）签订合作协议（合作期限至2021年2月18日止），并将商铺交由都江堰市装饰协会进行装饰建材相关业态招商运营。四，上述合同签订后，被告向原告缴纳了5000元保证金，被告已于2017年5月31日向原告退还A区1-1-3、1-1-4号房屋。诉讼中，原告明确表示同意在本案中将5000元保证金用于抵扣租金。另，原告明确2015年10月31日之前的租金及杂费等费用双方已通过法院调解处理，2015年11月1日至2017年5月31日期间案涉铺面租金单价为17元/平方米/月。另查明，诉讼中，被告明确表示关于租赁合同中的“兰舍硅藻泥”其并未注册过。本院认为，原告新美居公司与被告王平签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据审理查明事实，A区1-1-3、1-1-4号房屋计价面积共计166.46平方米，单价为17元/平方米/月。诉讼中，被告确认自2015年11月1日至2017年5月31日期间的租金共计53766.58元被告未向原告支付，但辩称A区房屋被告缴纳了5000元保证金于原告，现A区房屋被告已退还原告，故保证金5000元应从在租金中抵扣。对此，原告明确表示同意在本案中将5000元保证金用于抵扣租金。故被告应向原告支付A区1-1-3、1-1-4号房屋自2015年11月1日至2017年5月31日期间的租金48766.58元（17元/平方米/月×166.46平方米×19个月-5000元）。关于违约金的问题。根据审理查明事实，双方约定租金每六个月为一个付款周期，先付后用，逾期未付或未足额支付将根据逾期支付情况由被告向原告支付违约金。虽被告抗辩其逾期缴纳租金系因原告更换管理公司，管理公司未尽到管理职责所致，但被告未举证证明其主张，故被告逾期支付租金的行为已构成违约。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，本院结合租赁合同的约定、履行情况，被告的违约程度和本案的实际情况等综合因素，酌情认定被告向原告支付违约金1600元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告王平于本判决生效之日起七日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付租金48766.58元；二、被告王平于本判决生效之日起七日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付违约金1600元；三、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元，由被告王平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  吴勇建审 判 员  张玉婷人民陪审员  牟庆伟二〇一七年九月十三日书 记 员  魏 立