上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初5041号原告：上海凯蓄餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：古锦宜，董事长。委托诉讼代理人：洪志呈。委托诉讼代理人：方家霖，上海市中广律师事务所律师。被告：上海金烁实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：阮震，董事长。委托诉讼代理人：朱顺成，上海浩荡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家毅，上海市远东律师事务所律师。被告：上海绿地北虹置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。原告上海凯蓄餐饮管理有限公司与被告上海金烁实业有限公司(以下简称金烁公司)、上海绿地北虹置业有限公司(以下简称绿地公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海凯蓄餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人洪志呈、方家霖，被告金烁公司的委托诉讼代理人朱顺成，被告绿地公司的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海凯蓄餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告金烁公司于2015年7月27日签订的《商铺租赁合同》于2016年4月1日解除；二、要求被告金烁公司赔偿原告装修损失87,427元；三、要求被告金烁公司返还原告租赁保证金31,938元、物业管理费押金5,250元、装修押金12,411元、2015年11月1日至2016年1月31日的租金31,938元、2015年11月1日至2016年1月31日的物业管理费5,250元；四、要求被告金烁公司赔偿二次消防工程费20,000元；五、要求被告金烁公司赔偿原告违约金31,938元；六、判令被告绿地公司对被告金烁公司的前述付款义务承担连带赔偿责任。事实和理由：2015年7月27日，原告与被告金烁公司签订《商铺租赁合同》，约定被告金烁公司将上海市虹口区提篮桥街道东大名路XXX号F1-F3“北外滩法国中心(暂命名)”商场内F111商铺(以下简称系争商铺)出租给原告使用。合同签订后，原告依约向被告金烁公司支付了租金、保证金、物业管理费、各项押金等费用，后又对系争商铺进行装修，并购置设备、雇聘人员、办证缴费。但被告金烁公司在合同签订时，故意向原告隐瞒了被告绿地公司是在未依法取得商场二次工程消防验收和环保验收等审批手续即对外出租和招商的情况，而后虽纠补了部分消防功能，但仍未进行环保验收。2016年4月1日，上海市环境保护局作出《行政处罚通知书》，以“建设项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程正式投入使用的行为违反了规定”，要求停止商场的使用。原告认为，两被告明知主体工程未经环保合格验收，不可正式投入使用，却刻意向原告隐瞒，与原告签订合同，损害了原告的权益，故原告于2016年3月30日、2016年5月16日两次向被告金烁公司寄送解约通知并要求撤场，但被告金烁公司不予理会。现原告诉讼要求判如所请。被告金烁公司辩称，本案所涉商场在2014年12月19日就经上海市环境保护局批准可试运行营业。2016年1月14日，商场二次消防验收合格，同年7月13日，商场正式通过上海市环境保护局审批，故原告与被告金烁公司签订的租赁合同可继续履行，且目前商场内多家商户均能正常营业。现原告诉讼要求解除合同，被告金烁公司表示同意，但合同解除日应以本案诉状副本送达被告金烁公司之日为准，且解除合同并非被告原因造成的，而是原告自身原因不愿继续经营，故相关费用、损失均应由原告自行承担。至于租赁保证金，根据合同的约定，需待原告各项费用结清，并注销或变更了以系争商铺为注册地的工商登记后才予以退还。被告绿地公司辩称，被告绿地公司是系争商铺权利人，同意被告金烁公司将系争商铺对外转租。原告是与被告金烁公司签订的系争商铺租赁合同，与被告绿地公司之间无任何关系，被告绿地公司不应承担连带责任。另外，被告绿地公司同意被告金烁公司的辩称意见，目前原告所说的障碍已消除，租赁合同具备了可继续履行的条件。即使之前在环保和消防方面存在瑕疵，但不影响合同的履行，原告也从未受到过任何的处罚，商场内的空调、卫生、物业、保安也均正常运行。2016年7月13日之后，原告办理食品经营许可证不存在问题，原告实际也可自行办理环评及排污许可，原告未办理系其自身的问题。本院经审理认定事实如下：2015年7月27日，原告与被告金烁公司签订《商铺租赁合同》，约定：被告金烁公司将系争商铺出租给原告作为开设茶饮、鸡排、汉堡使用；租赁期为3年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止；免租装修期共一个月，自2015年10月1日起至2015年10月31日止，免租装修期内，原告无需支付租金，但应支付相关公用事业费、物业管理费及本合同约定的其他费用；起始租金为10元/平方米/天，月租金为10,646元，计算租金起始日为2015年11月1日；租金每三个月为一个支付周期，先付后用；签订本合同当日，原告应向被告金烁公司账户支付首期三个月租金31,938元，以后每期租金均于前一周期届满前5个工作日予以支付；签订本合同时，原告应向被告金烁公司支付商铺租赁保证金31,938元及物业管理费押金5,250元；原告在合同关系中所产生的任何费用(包括租金、5-2条约定的有关费用，违反5-3经营管理规章条款产生的罚款、违约金以及赔偿金等)，被告金烁公司均可选择从保证金中予以扣除(被告金烁公司不退还原告已交租金)；租赁关系终止时，被告金烁公司收取的商铺租赁保证金，除用以抵充合同约定由原告承担的费用(包括租金、5-2条约定的有关费用，违反5-3经营管理规章条款产生的罚金、违约金、赔偿金以及恢复原状的费用)外，剩余部分由被告金烁公司在双方结算全部费用，且原告注销(或变更)了以租赁商铺为注册地址的工商登记后的10日内无息归还原告；租赁期间，使用系争商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备费用、有线电视费、物业管理费等费用由原告自行承担；物业管理费为50元/月/平方米，每三个月为一期支付，先付后用；签订本合同当日，原告应向被告金烁公司账户支付首期3个月的物业管理费计5,250元；因原告原因导致本合同解除或提前终止，被告金烁公司不退还租赁保证金及物业管理费押金；被告金烁公司于2015年9月1日向原告交付系争商铺；系争商铺交付后原告开始进场装修，并应在装修期届满前及时完成装修，以免影响租赁目的的实现，未按时开业或没有达到开业标准的，被告金烁公司有解除本合同的权利；原告应在交付日当天根据被告金烁公司的要求向指定账户支付装修押金；装修期间产生的建筑垃圾清运费、临时电费等与装修有关的费用，由原告承担；装修押金在扣除原告(包括其承包方)装修期间违反装修守则或造成第三方财产损失的相应赔偿款(如有)，结清相关费用(包括物业建筑垃圾产生的费用、临时电费等)后，若有剩余的，被告金烁公司应于原告装修完工且通过质检站和防火监督处的验收并获得进户许可证后的14个工作日内无息退还原告；原告应于本合同规定的免租装修期届满之次日(开业日)开始营业；若原告逾期开业的，免租装修期不顺延，原告应按本合同规定缴付租金，若原告没有合理理由逾期超过30日仍未开始营业，被告金烁公司有权解除本合同，原告并应按本合同规定承担违约责任；原告按有关国家法律法规应向政府有关职能部门(如：消防、环保、卫生等部门)办理申报手续，需经政府有关职能部门和被告金烁公司检验认可后方可营业；原告应自行办理关于经营所需具备的所有批文(包括营业执照、批准证书或许可证等)，被告金烁公司同意提供合理的协助，若原告未能及时取得批文而导致延迟开业的，则原告仍应自本合同约定之开业日起按标准支付租金；非因被告金烁公司原因导致合同解除或终止，原告在该商铺内的全部装饰装修物归被告金烁公司所有，被告金烁公司无需就此对原告进行补偿；原告租赁系争商铺从事的经营活动必须以公司名义进行，且原告在项目开业后一个月内仍未能以该商铺注册成立公司从事本合同项下确定的经营活动，被告金烁公司有权与之解除合同，并要求原告承担因此而产生的一切责任；双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付相当于3个月租金标准的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)被告金烁公司交房且原告正常营业后，由于被告金烁公司责任致使原告连续超过30天不能正常对外营业的。……租赁合同签订后，被告金烁公司向原告交付了系争商铺，原告向被告金烁公司支付了租赁保证金31,938元，物业管理费押金5,250元，装修押金12,411元，2015年11月1日至2016年1月31日的租金31,938元及物业管理费押金5,250元。2016年3月2日，原告在系争商铺内注册了分公司。另查明，2014年4月29日，被告绿地公司【系绿地浦创国际广场(暂名)项目建设单位】与被告金烁公司签订《公平路项目房屋租赁合同》，约定被告绿地公司将坐落于上海市虹口区提篮桥街道东大名路1幢988号F1-F3房屋(建筑面积10,217.36平方米)出租给被告金烁公司用作商业经营，租赁期限共15年；被告金烁公司在租赁期内因经营需要，可自主对租赁物的全部或部分进行分割、转租、自行编定商铺号，其转租行为无须另行征得被告绿地公司的同意。被告绿地公司承诺在出租期内就租赁物业始终拥有合法权利，否则由此引起的一切法律后果由被告绿地公司承担。2014年12月19日，上海市环境保护局向案外人绿地地产集团有限公司发出《上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见》，同意系争商铺所在地块项目试运行，限期到2015年3月18日。……(三)项目在试运行期内应委托市级环境监测部门进行环保设施竣工验收监测，监测结果达到标准要求，应及时向我局办理竣工环境保护验收手续。(四)项目在本试运行期限内达不到验收要求并需要继续试运行的，应当在试运行期满前2周向该局申请延长试运行。……2015年12月14日，上海市虹口区公安消防支队(以下简称虹口公安消防支队)向被告金烁公司出具《建设工程消防验收意见书》(沪虹公消验字【2015】第0153号)，内容为：你单位报送的受理凭证为沪虹公消验凭字【2015】第0139号的虹口区东大名路XXX号的北外滩法国中心内装修建设工程(建筑总层数为地上23层，地下2层；装修层数3层，为裙房第1至3层；建筑面积9,737平方米，其中公共区域建筑面积2,304平方米；使用性质：商场)《工程竣工验收报告(消防)》、《上海市建筑消防设施检测报告》、《内装修材料见证取样检验结果通知单》及相关资料已收悉。经我支队对所送资料审查及派员于2015年11月26日、12月8日至现场检查，该建设工程基本符合国家消防规范要求，消防验收合格。具体情况如下：……为确保安全使用，你单位应切实落实以下措施：……4、此场所属于公众聚集场所，在投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2016年1月14日，虹口公安消防支队检查后经检查后向被告金烁公司出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(沪虹公消安检字【2016】第0006号)。2016年4月1日，上海市环境保护局以绿地浦创国际广场(暂名)项目存在建设项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程正式投入使用的行为违反了《建设项目环境保护管理条例》第20条第1款的规定为由，向被告绿地公司发出《行政处罚决定书》，责令被告绿地公司停止绿地浦创国际广场(暂名)项目的使用，并罚款65,000元。2016年7月13日，绿地浦创国际广场(暂名)竣工环境保护经上海市环境保护局验收合格。现原告以两被告明知商场未依法取得二次工程消防验收和环保验收等审批手续，却刻意向原告隐瞒，损害了原告的权益，故原告于2016年6月24日向本院提交诉状，要求判如所请。原告的起诉状副本于2016年7月4日送达被告金烁公司。审理中，经原告申请，上海市高级人民法院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争商铺内的装修残值造价进行评估，鉴定意见：系争商铺房屋装修工程造价为87,427元，其中土建装饰造价为61,328元，安装造价为26,099元，装修残值的计算折旧率为63.29%。庭审中，原告表示，原告自2015年12月24日起在系争商铺内营业至2016年3月17日，因被告的商场未通过消防和环保的验收，影响原告取得食品经营许可证，故原告分别于2016年3月30日、5月16日两次向被告金烁公司发出解约通知,并要求撤场交还系争商铺，但被告金烁公司均不予理会，坚持认为双方签订的合同应于2016年4月1日解除。被告金烁公司表示，对原告陈述的营业时间予以确认，并经过核实，被告金烁公司收到过原告落款时间为2016年5月16日的解约函，故同意双方的合同于2016年5月17日解除；但原告至今未返还系争商铺，被告金烁公司将另案主张合同解除后产生的使用费等相关费用；此外，原告未举证证明其未取得食品经营许可证的原因。审理中，原告与被告金烁公司于2017年8月23日办理了系争商铺的交接手续，系争商铺由被告收回。上述事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、商场广告、《公平路项目房屋租赁合同》、号牌通知、同意转租证明、被告绿地公司行政处罚信息摘要及《行政处罚决定书》、二次消防改造工程协议及收条、租金及物业管理费收据、装修押金收据、租金押金收据、物业管理费押金收据、商场开业广告照片、上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见、消防安全检查合格证、上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)竣工环境保护验收的审批意见、通知、物业证明、报警记录、商场照片、律师函及回函，以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原告与被告金烁公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。根据合同的约定，原告承租系争商铺于2015年11月1日起开始计租，被告金烁公司于2015年12月14日通过消防验收，至2016年1月14日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2016年4月1日，因绿地浦创国际广场配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程即正式投入使用违反相关规定，被上海市环境保护局责令停止上述广场的使用，直至2016年7月13日验收通过后才被准许投入使用，前述情况对原告使用系争商铺确实存在一定影响。但原告自述在系争商铺内营业至2016年3月17日，原告亦对系争店铺进行过实际使用，本院综合前述情况，认为被告金烁公司对原告已付期间的租金和物业管理费应酌情予以返还。2016年6月24日，原告起诉后不日，被告于2016年7月13日即通过环保局验收合格，系争商铺处于可开业状态。但原告审理中表示不愿再继续履行租赁合同，被告金烁公司亦同意解除合同，故双方的合同应予解除。至于合同解除日，因被告金烁公司确认其于2016年5月17日收到原告寄送的解约函，故双方合同解除日前本院确定为2016年5月17日解除。至于租赁保证金，合同约定除用于抵充合同约定应由原告承担的租金、水电费、物业管理费等费用外，剩余部分应在双方结算后且原告注销或变更以系争商铺为注册地址的工商登记后10日内退还，现原告登记的住所地仍在系争商铺内，且被告金烁公司表示尚有水电费等款项未结清，故租赁保证金可在最终结算费用中予以抵扣。原告要求返还租赁保证金的条件尚未成就，本院对该请求不予支持。对于原告要求退还物业管理费押金、装修押金的诉请，因原告不存在应抵扣装修押金、物业管理费押金的情况，故前述款项被告金烁公司亦应返还给原告。系争商铺于2016年7月13日已具备开业条件，原告在系争商铺可正常经营情况下选择与被告金烁公司解除合同，并非被告金烁公司违约造成，故本院对原告要求被告金烁公司承担违约金的诉请，不予支持。但2016年4月1日至7月13日期间系争商铺被上海市环境保护局处罚对原告正常经营确会产生影响，原告提出解除合同亦属事出有因，合同解除不能完全归责于原告。鉴于合同解除不能完全归责于原告与被告金烁公司任何一方，就原告主张的装修损失，本院结合考虑合同解除情况、装修造价、折旧率等因素，对原告主张的装修损失金额酌情予以确定。原告所主张二次消防工程费用，是以与上海皋南机电设备有限公司签订的《二次消防改造工程协议》为依据，现原告仅提供个人手写收条，本院对该笔费用无法认定，且原告就系争商铺装修损失已申请过造价鉴定，鉴定报告中对系争商铺的部分管线进行过考虑，故原告前述主张证据不足，本院不予支持。另外，被告绿地公司并非租赁合同相对方，原告要求被告绿地公司承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之，判决如下：一、原告上海凯蓄餐饮管理有限公司和被告上海金烁实业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2016年5月17日解除；二、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起10日内，返还原告上海凯蓄餐饮管理有限公司2015年11月1日至2016年1月31日的租金15,696元及物业管理费2,625元；三、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起10日内，返还原告上海凯蓄餐饮管理有限公司物业管理费押金5,250元、装修押金12,411元；四、被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起10日内，赔偿原告上海凯蓄餐饮管理有限公司装修损失费27,666元；五、驳回原告上海凯蓄餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,655.81元，由原告上海凯蓄餐饮管理有限公司负担3,344.81元，被告上海金烁实业有限公司负担1,311元；鉴定费3,850元，由原告上海凯蓄餐饮管理有限公司负担1,925元，被告上海金烁实业有限公司负担1,925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖审 判 员  李梅芳人民陪审员  毛济平二〇一七年九月二十七日书 记 员  许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。