广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1226民初666号 原告刘云美，女，1979年7月10日出生，汉族，居民，住福建省建阳市。 特别授权委托代理人黄端旺（原告刘云美之夫），男，1975年5月23日出生，汉族，居民，住福建省建阳市。 被告卢玉姐，女，1966年10月2日出生，壮族，居民，住环江毛南族自治县。 委托代理人谭义（被告卢玉姐女婿），男，1977年12月27日出生，毛南族，居民，住环江毛南族自治县。 原告刘云美与被告卢玉姐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告刘云美的特别授权委托代理人黄端旺，被告卢玉组及其委托代理人谭义到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告刘云美向本院提出诉讼请求：1、判令被告卢玉姐退还2017年4月至8月的租金12000元、押金3000元、转让费20000元、三个卷闸门的安装材料费2400元；2、支付门面拆迁补偿费5000元；3、承担本案诉讼费。事实与理由：2014年8月1日原告与被告签订一份《门面出租协议》，协议订明：甲方（被告）将位于门面租给乙方（原告）经营，租金每月3000元，租金每半年交一次，租期从2014年8月1日至2020年8月1日止。协议签订后原告依约向被告交纳租金及押金3000元。被告还额外收取原告转让费20000元。2015年1月5日原告又帮被告安装三个卷闸门花去费用共计2400元。2017年2月3日，原告向被告交够2月至8月的租金18000元。2017年3月政府决定进行环江商贸城升级改造，通知原在农贸市场的门面拆迁。期间，政府补偿给被告门面拆迁安置费10000元。为此，3月25日被告口头通知原告自2017年4月起不再收门面的租金，这样原告于4月上旬即将门面里的商品搬出不再承租被告的门面，双方的租赁合同已经解除。5月原告向被告提出退回已交的租金、押金及转让费等费用时遭到被告拒绝，尔后原告多次催被告退款，被告不予理睬。为此，特诉至本院，请求判如所请。 被告卢玉姐答辩称，答辩人与被答辩人于2014年8月1日签订《门面出租协议》一份，双方签订的《门面出租协议》合法有效，双方应当按照约定履行协议，协议期间，答辩人不存在违约，请求驳回被答辩人的诉讼请求。理由：一、《门面出租协议》约定：甲方将位于门面（上下两层）租给乙方经营，每月租金为3000元，每半年一交，押金3000元。合同期限到2020年8月1日止。但因政府决定对商贸城进行升级改造，包含被答辩人承租的门面（上下两层）需拆除。2017年3月起，答辩人已多次通知被答辩人停止经营并将门面腾空，但被答辩人依旧照常进行经营活动。2017年4月27日，再次前往门面要求被答辩人将其所有货物搬出，并携带须退还被答辩人现金房祖9300元、押金600元（押金3000元扣除被答辩人恶意扣押卷闸门安装费2400元），协商解除租赁合同事宜。直至当晚21时，被答辩人才将所有物品搬离门面，但拒绝与答辩人协商解决合同解除事项，拒绝接受剩余房租及押金。期间答辩人多次向被答辩人提出协商解决合同解除事项及退还相关费用，但被答辩人拒不理睬。证明人：谭长州、覃建壮。按照实事及依据，答辩人需退还的费用应为：2017年4月28日-2017年8月1日的房租9300元，而不是被答辩人所提出的12000元。二、双方签订的《门面出租协议》约定：乙方需要装修门面时，应征得甲方同意。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。但在被答辩人承租期间，未经答辩人同意，擅自将三面卷闸门拆除重装。答辩人在收取2015年2月-7月份房租时，被答辩人强烈要求从房租中扣除安装卷闸门费用2400元，由于被答辩人态度强硬，答辩人无奈只能收到15600元（房租18000元，扣压卷闸门费用2400元）。因此被答辩人提出又答辩人支付安装卷闸门2400元的诉求无法律及事实依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。三、双方签订的《门面出租协议》第一条“乙方在签订本合同之前，应向甲方交给叁仟(3000)元的门面押金……到期后甲方全额将押金退还乙方（不计息）。”根据双方签订的合同和既成事实，答辩方无异议。但应扣除被答辩人恶意扣押的卷闸门安装费2400元。四、答辩人与被答辩人在签订合同前，经双方充分协商，约定将店铺装修、设备和货物进行折价转让（原价值4万元，折价为2万元），转让费一次结清，合同终止后不可追偿。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第七条之规定，转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可，如系双方真实意思表示，一般应认定合同有效，一方要求返还转让费的不予支持。同时在不存在欺诈、胁迫等情形下，双方达成的口头协议有效。被答辩人所提出的“额外收取转让费20000元”并非事实，而是双方经充分协商后所达成的协议，系当事人之间自愿产生的，因此其要求退还转让费的诉求无事实及法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。五、由于政府对商贸城进行升级改造，给予拆迁房屋所有人相应拆迁补偿，被答辩人不是房屋所有人，无权得到该拆迁补偿；同时根据答辩人与被答辩人签订的《门面出租协议》第七条的约定：“甲方在原则上保证乙方的经营期限期，如若在此间国家宏观政策上有重大变化、当地政府对城区重新规划、甲方在经营商有重大举措需提前收回门面时，甲方须提前通知乙方，乙方必须无条件服从，合同终止不得向甲方提出补偿要求”。因此，被答辩人提出支付门面拆迁补偿5000元的诉求无事实及法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。综上所述，答辩人对被答辩人的诉讼请求不接受，现提出依法处理本案的主张：1、答辩人退还被答辩人2017年4月28日-2017年8月1日的房租9300元；2、答辩人退还被答辩入门面押金3000元，扣除其恶意扣压的安装卷闸门费用2400元，应退还600元；3．请求法院依法驳回被答辩人要求答辩人支付转让费、门面拆迁补偿、卷闸门安装费的诉讼请求；4．请求法院依法驳回被答辩人要求本案诉讼费由答辩人承担的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方当事人争议的原告刘云美搬迁时间，原告主张搬迁时间为2017年4月23日，而被告主张为2017年4月27日，双方存在争议，本院认为，原告没有就其主张提供相关证据，而被告提供了环江毛南族自治县商贸城升级改造项目建设指挥部2017年7月28日出具的《证明》予以佐证，该证据来源合法，内容客观、真实，与本案有关，可以作为本案定案依据，本院对被告主张的搬迁时间予以认定。另外，被告主张原告在交纳2015年2月至7月房租时已扣除了卷闸门安装费用2400元，无证据佐证，对该事实本院不予认可。综上，本院确认如下案件事实： 2014年8月1日，原、被告签订《门面出租协议》，约定由原告刘云美（乙方）承租被告卢玉姐（甲方）位于环江县门面（上下两层），月租3000元，每半年交纳一次，租期6年，自2014年8月1日至2020年8月1日止，交纳押金3000元，到期后免息全额退还。其中合同第五条约定“……乙方需装修门面时，应征得甲方同意，房屋整体不能有变动……”，第七条约定“……甲方原则上保证乙方的经营期限，如若在此期间国家宏观政策上有重大变化、当地政府对城区重新规划、甲方在经营上有重大举措需提前收回门面时，甲方须提前通知乙方，乙方必须无条件服从。合同终止不得向甲方提出补偿要求”。合同签订当日，原告向被告如约支付半年租金18000元，押金3000元，并应被告要求，另行支付门面转让费20000元。2015年1月5日，原告刘云美将门面旧门拆除，更换新卷闸门3个，开支费用2400元。2017年2月3日，原告如约向被告支付2017年2月、3月、4月、5月、6月、7月的押金18000元。但2017年3月起，环江县政府对环江商贸城进行升级改造，要求对涉案门面拆迁并进行工作动员。2017年4月27日，原告刘云美应被告及项目建设指挥部的要求，搬迁出涉案门面另行租房，双方自动终止协议的履行。现由于双方对押金、租金、转让费的退还产生争议，原告遂诉至本院，请求被告退还2017年4～7月（共4个月）的租金12000元、押金3000元、门面转让费20000元、三个卷闸门的安装材料费2400元，支付门面拆迁补偿费5000元，引起本案诉讼。 本院认为，原、被告于2014年8月1日签订的《门面出租协议》是双方当事人真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的规定，是合法、有效的合同。依法成立的合同，受法律保护。而本案在合同约定的租赁期限内，因政府拆迁等不可抗力致使合同不能继续履行，则被告应自2017年4月27日原告搬离门面的第二日起，将原已收取至2017年8月1日的房屋租金9300元及押金3000元退还原告。 对于双方争议的门面转让费20000元，双方没有明确、具体的书面合同约定，而原告主张双方曾口头约定租满六年，在未损坏门面的情况下可退还该转让费，被告在庭上则辩称该转让费是原门面装饰、装修及室内电器、家具等概况转让的费用，对此原告则以原门面内部分物品其并未使用作为反驳。本院认为，①门面转让费20000元系双方口头约定产生，原告亦应被告要求自愿支付了该笔费用，证明双方对门面转让费用的收取达成了合意，且该费用的收取不违反法律、行政法规的规定，属于双方的契约自由；②现原告主张双方曾约定该费用在租满六年未损坏门面的情况下可退，根据原告说法，该费用从性质上应属押金，但在2014年8月1日的《收据》上已明确该笔20000元的费用为转让费，本院认为在押金3000元已另行收取的情况下，原告主张20000元是可以退还的押金的说法欠缺逻辑性和合理性，本院对该主张不予采信；③另外，根据“谁主张谁举证”的举证原则，原告未提供相应证据证明其主张，属于证据不足，故本院对原告请求退还转让款20000元的诉讼请求不予支持。 对于卷闸门安装、材料费2400元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，原告无法证实拆旧装新经过了被告的同意，并与被告协商了费用的分担，故其请求被告承担该笔费用，于法无据，本院不予支持。 对于门面拆迁补偿费5000元，由于原告不享有该门面的房屋产权，其无权分享被告所得的门面拆迁安置费，其主张被告支付门面拆迁补偿费5000元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，对原告请求被告退还门面租金12000元及押金3000元的诉讼请求，本院予以部分支持；对原告请求被告退还转让费20000元，支付卷闸门安装、材料费2400元、门面拆迁补偿费5000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十七条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告卢玉姐应自本案判决生效之日起10日内退还原告刘云美2017年4月28日至2017年8月1日收取的门面租金9300元及押金3000元，共计12300元； 二、驳回原告刘云美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费860元（原告已预交），减半收取430元，由原告刘云美负担330元，由被告卢玉姐负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判员  李冬萍 二０一七年九月二十一日 书记员  蒙媛媛 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。