天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终7335号上诉人(原审被告)：天津佳伦宏业房地产有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇迎宾大街广播电视局七楼南侧。法定代表人：赵文利，总经理。委托诉讼代理人：范钦玫，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘辉，男，1977年10月26日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：窦红涛，天津法都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高长江，天津法都律师事务所律师。上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司（以下简称佳伦公司）因与被上诉人刘辉商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2017）津0119民初5431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。佳伦公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项,将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其主要理由为：1、一审判决错误认定被上诉人200000元房款已付清，存在事实认定不清、适用法律错误的问题；2、一审判决将停工事件认定为佳伦公司“自身原因所致”，属于事实认定错误，且适用法律错误；3、一审判决就上诉人关于诉讼请求超过诉讼时效的抗辩未予认定，属于适用法律错误。刘辉答辩:不同意佳伦公司的上诉请求。其主要理由为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。其主要理由为：1、被上诉人已经交清房款，并提交了相关票据和合同予以证明；2、上诉人停工的原因并非合同所约定的不可抗力，故上诉人应当承担违约责任；3、上诉人所主张的诉讼时效的起算时间不合理，故被上诉人起诉时并未超过诉讼时效。刘辉向一审法院起诉请求：1、佳伦公司向刘辉支付逾期交房利息及违约金163261.16元（自2011年1月1日起至2017年4月25日止）；2、佳伦公司自2017年4月26日起至佳伦公司取得入住许可的相关合法手续止，继续按合同给付利息及违约金；3、诉讼费由佳伦公司负担。一审法院认定事实，佳伦公司系从事房地产开发、投资等项目的企业法人。2009年6月29日，刘辉（乙方）与佳伦公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：由甲方将其所有的蓟县人民西路中段南侧五子家园4-2-801室楼房一套出售给乙方，建筑面积为103.79平方米，每平方米售价3790元，总款为393364元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2010年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，协商解决；甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10‰0向乙方支付违约金。同时合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。同日，双方又签订了补充合同，约定：1.乙方不得以任何借口、任何形式对所购房屋原设计主体结构、设施及设备，外檐颜色等擅自拆改及损坏，否则甲方将追究乙方的违约责任。2.非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。3.乙方未能按合同第四条规定的付款时间与数额支付房款时，甲方有权终止合同将房屋售予他人。4.本补充合同条款与《天津市商品房买卖合同》不一致的，以本补充条款为甲乙双方权利义务之依据。2009年6月29日，佳伦公司向刘辉出具销售不动产统一发票（发票号码004××××4167），该发票载明，佳伦公司收取刘辉预收购房款203364.00元。2009年8月20日，佳伦公司向刘辉出具销售不动产统一发票（发票号码005××××1249），该发票载明，佳伦公司收取刘辉购房款190000.00元，并备注：总房款：393364款项结清。2014年3月16日，刘辉从佳伦公司领取房屋钥匙。2010年5月18日，蓟县规划局对佳伦公司下发责令停止五子家园项目屋顶及外檐的施工通知，后又于2012年6月7日通知复工。2015年9月16日，佳伦公司取得《天津市建设工程规划验收合格证》。2016年12月23日，佳伦公司取得《建设工程消防验收意见书》：综合评定该工程消防验收合格。2017年1月13日，天津蓟县五子城工程4#楼取得《工程竣工验收报告》。本案当事人之间的争议焦点为：1、刘辉是否付清房屋价款；2、佳伦公司逾期交付房屋是否存在免责的事由；3、刘辉的诉讼请求是否超过诉讼时效及佳伦公司是否将房屋交付给刘辉。对于上述争议焦点，法院分析认定如下：（一）刘辉是否付清房屋价款问题；刘辉提交天津市商品房买卖合同及销售不动产统一发票，证明其已履行付款义务。佳伦公司认为购房发票不能作为刘辉已付款凭证，而是证明佳伦公司履行了向买方开具发票的义务。为反驳刘辉，佳伦公司提交No.0081637天津市企业单位往来收据，证明刘辉未向佳伦公司支付相应款项。刘辉所提交合同第四条载明，乙方首付款203364元已付齐，余款190000元办理公积金贷款，乙方承诺60天内贷款手续办理完毕并将余款付至甲方账户，销售不动产统一发票（发票号码004××××4167），载明佳伦公司收取刘辉预收购房款203364.00元；销售不动产统一发票（发票号码005××××1249），载明佳伦公司收取刘辉购房款190000.00元，并备注：总房款：393364款项结清，合同和销售不动产统一发票能够单独、直接证明刘辉付清房屋价款。佳伦公司所提交往来收据载明，蓟县广播电视局收到交款人集资借款，该集资借款是否为佳伦公司主张的刘辉未向佳伦公司支付的相应房款，需要其他证据佐证，即该往来收据不能直接或单独证明刘辉未付清房款，不足以推翻刘辉所提交证据的证明目的。再结合佳伦公司将涉诉房屋交由刘辉实际占用的事实，法院认为，刘辉已经付清房屋价款。（二）佳伦公司逾期交付房屋是否存在免责的事由；关于佳伦公司提交停工通知书及复工通知书（于2010年5月18日蓟县规划局责令停工，于2012年6月7日复工通知），用以证明符合双方签订的补充协议“2.非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。”的规定。本院认为，关于停工通知是针对佳伦公司施工的五子家园项目屋顶和外檐，是佳伦公司自身原因所致，不属不可抗力的原因，佳伦公司不能以此作为免责事由，法院对佳伦公司主张的未如期交付房屋存在免责事由的事实不予认定。（三）刘辉的诉讼请求是否超过诉讼时效及房屋是否交付问题；按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。佳伦公司应于2010年12月31日前向刘辉交付房屋。对逾期交付商品房，佳伦公司应支付刘辉已付款利息，利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，此外，逾期交房超过90日的，甲方还应每日按商品房价款的0.10‰0向乙方支付违约金。法院认为，本案双方当事人在合同中约定支付利息和违约金至实际交付商品房之日止，在该商品房没有进行验收的情况下，虽然佳伦公司于2014年3月16日将房屋交付刘辉使用，但不符合合同约定的交付条件，佳伦公司仍属于违约行为。2017年1月13日，天津蓟县五子城工程4#楼取得《工程竣工验收报告》，应认定涉诉房屋于2017年1月13日符合房屋交付条件。佳伦公司主张的刘辉诉讼请求已超过诉讼时效的事实不成立，法院不予支持。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。刘辉按合同约定付清了所有款项，但佳伦公司未按合同约定如期交房，应承担违约责任，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条的规定，佳伦公司应向刘辉支付已付款利息，利息自合同约定佳伦公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，佳伦公司还应每日按商品房价款的0.10‰0向刘辉支付违约金。关于违约责任的承担方式问题，双方既约定了利息又约定了违约金，并不违反法律的禁止性规定。鉴于刘辉已于2014年3月16日实际占用诉争房屋，故此，佳伦公司应给付刘辉自2011年1月1日至2014年3月16日期间延期交房已付房款利息83942.57元。刘辉主张佳伦公司给付实际占用诉争房屋之后的延期交房已付房款利息的请求，证据不足，法院不予支持。虽刘辉已占有使用诉争房屋，但至2017年1月13日天津蓟县五子城工程4#楼取得《工程竣工验收报告》，涉诉房屋才符合房屋交付条件，佳伦公司应给付刘辉自2011年1月1日至2017年1月13日期间延期交房违约金8673.67元（393364元×0.00001×2205天）。佳伦公司给付刘辉违约金至2017年1月13日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（四）项的规定，判决：一、天津佳伦宏业房地产有限公司于判决书生效后十日内给付刘辉已付房款利息83942.57元（自2011年1月1日起至2014年3月16日止以房款393364元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计付）；二、由天津佳伦宏业房地产有限公司于判决书生效后十日内给付刘辉逾期交房违约金8673.67元（自2011年1月1日起至2017年1月13日止）；三、驳回刘辉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1783元（刘辉已预交），由刘辉负担725元，天津佳伦宏业房地产有限公司负担1058元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点之一是被上诉人是否付清房款的问题。被上诉人为证明其已经付清房款，在一审期间提交了上诉人开具的销售不动产统一发票和有双方当事人签字盖章的《天津市商品房买卖合同》。考虑到该合同上载明被上诉人支付的首付款的数额与发票上载明的金额完全一致，再加上上诉人认可收到被上诉人贷款部分的金额，其总和与该合同约定的涉诉房屋的总价款亦完全一致，且上诉人对这两份证据的真实性并无异议，本院认为，这两份证据互相印证，足以证明被上诉人已经付清房款。上诉人主张被上诉人未付清房款理据不足，本院不予支持。本案的争议焦点之二是上诉人逾期交房是否存在免责事由。根据上诉人提交的停工通知书及复工通知书的内容可知，停工通知针对的是上诉人施工的五子家园项目屋顶和外檐，上诉人停工原因并不属于不可抗力的范畴，故本院认为，上诉人提出的逾期交房免责的主张没有事实依据，本院不予支持。本案的争议焦点之三是被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经竣工验收或验收不合格的，不得交付。该合同还约定，上诉人应当于2010年12月31日前交付房屋，若逾期交付，上诉人应承担已付款利息及违约金。本案涉诉工程取得《工程竣工验收报告》的时间是2017年1月13日，该时间应当认定为符合房屋交付条件的时间，一审法院据此计算逾期交房违约金并认定被上诉人主张权利未超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2115元，由上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷 焱审 判 员  赵荣荣代理审判员  赵 盈二〇一七年九月二十五日书 记 员  白俊勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……