湖北省武汉市青山区人民法院行 政 判 决 书（2017）鄂0107行初23号原告李祥，男，1988年4月19日出生，汉族，住湖北省老河口市。委托诉讼代理人焦美红，湖北今天律师事务所律师（特别授权代理）。被告武汉市青山区住房保障和房屋管理局，住所地湖北省武汉市青山区三干道青翠园特1号。法定代表人高文建，男，该局局长。委托诉讼代理人黄新明，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人姜莉，女，该局工作人员（特别授权代理）。第三人韩伶俐，女，1971年5月25日出生，汉族，住武汉市青山区（户籍地湖北省红安县）。原告李祥诉被告武汉市青山区住房保障和房屋管理局（以下简称区房管局）、第三人韩伶俐撤销房屋登记一案，于2017年4月18日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，依法向被告区房管局、第三人韩伶俐送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年6月23日公开开庭审理了本案。原告李祥的委托诉讼代理人焦美红，被告区房管局的行政负责人陈汉民、委托诉讼代理人黄新明、姜莉，第三人韩伶俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李祥诉称，其经常在外打工，2016年10月发现其所有的武汉市青山区青翠苑小区167门12号房屋被他人占有，对方称该房屋已经被转卖。原告从未出卖该房屋，为此原告到被告区房管局了解，得知被告依据武汉市中星公证处（以下简称中星公证处）作出的公证委托书等相关材料办理了房屋转移登记相关事宜，现房屋已被转移登记至第三人韩伶俐名下，而原告并不认识第三人。原告随后到中星公证处查询情况，公证处于2016年11月21日作出《关于撤销（2015）鄂中星内证字第27090号公证书》的决定书，确认2015年10月13日到中星公证处办理委托书公证的所谓“李祥”系他人假冒。原告向被告区房管局递交该撤销公证决定书，要求被告撤销房屋转移登记，将房屋恢复到原告名下，但被告一直未办理。为维护原告的合法权益，现提起行政诉讼，请求法院判令：1、撤销被告区房管局向第三人韩伶俐颁发的武房权证青字第××号房屋所有权证，恢复房屋由原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。原告李祥向本院提交了以下证据材料，证明其诉讼请求：证据一、中星公证处关于撤销（2015）鄂中星内证字第27090号公证书的决定书，证明公证处已经认定办理房屋转移登记委托书上原告李祥签字系他人假冒，公证处作出的（2015）鄂中星内证字第27090号公证书无效；证据二、原告李祥户口本及结婚证复印件，证明原告婚姻状况为已婚，文化程度为初中，2011年11月11日领取结婚证，仍处于还贷状况，涉诉房屋系夫妻共同财产；证据三、房屋信息查询单，证明涉诉房屋转让前归原告所有，系夫妻共同财产；证据四、房屋抵押记载信息单及招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招行武汉分行）贷款信息查询单，证明第三人的房屋买卖合同系2015年11月16日签订，但原告的贷款信息查询单显示，原告于2016年6月14日才结清贷款，而被告区房管局于2012年1月5日注销抵押登记没有事实依据。被告区房管局辩称：一、关于李祥、韩伶俐房屋转移登记时间。2015年11月16日，第三人韩伶俐与原告李祥的委托代理人陈雪燕到被告处申请办理涉诉房屋的转移登记手续。原告李祥的委托代理人陈雪燕出示了（2015）鄂中星内证字第27090号公证书、委托书等相关材料。被告区房管局经审查，认为双方提供的资料齐全，手续合法，于2015年11月18日核准予以转移登记，同月20日颁发转移登记的房屋所有权证。二、原告李祥房屋于2012年注销抵押登记，2015年房贷未偿还完毕即办理转移登记与本案没有关联。这两种行为没有损害原告的合法利益。该行为侵犯的是银行的利益，只能由银行提出异议，若贷款银行未提出异议，则与贷款人（原告）没有关系。另外，法律并没有规定银行贷款未偿还完毕不能办理房屋转移登记，故在贷款未偿还完毕的情况下办理转移登记不是法律禁止的行为。三、本案责任应由中星公证处承担，与被告没有关系。公证书明确记载了原告的身份信息，明确了原告的受托人陈雪燕的委托事项和权限，被告据此办理了涉诉房屋的转移登记。事后中星公证处认为当时办理公证的资料造假，撤销了公证书，该责任应由中星公证处承担，与被告区房管局没有关联。请求法院依法判决。被告区房管局在举证期限内向本院提交了以下证据、依据：证据一、审批表；证据二、房屋交易登记申请书；证据三、存量房买卖合同；证据四、国有土地使用权证；证据五、房屋所有权证；证据六、申请人身份证明；证据七、申请人婚姻状况证明；证据八、户口；证据九、收件单；证据十、委托代理人身份证明；证据十一、公证书；证据十二、缴款收据；证据十三、买卖房屋计税价值证明；证据十四、其他必要材料。以上证据证明涉诉房屋转移登记的申请材料符合转移登记的条件，被告区房管局根据以上材料依法办理了房屋转移登记手续。第三人韩伶俐述称，第三人通过中介购房，原告的代理人有经过公证的委托代理手续，第三人有理由相信其有代理权，第三人与其签订的购房合同合法有效。第三人已按照合同约定支付购房款，房价与市场价格相当，第三人是善意的。第三人已完成房屋所有权变更登记，依法取得了涉诉房屋的所有权，原告主张撤销房屋所有权登记没有法律依据。第三人韩伶俐在举证期限内向本院提交了以下证据、依据：证据一、2015年11月17日出具的收条一份，证明第三人向原告支出购房款30,000元整；证据二、收条（无日期），证明第三人向原告支出购房款170,000元整；证据三、2015年10月28日出具的收条一份，证明第三人向原告支出购房定金10,000元整；证据四、2015年11月18日出具的收条一份，证明第三人向原告支出购房款4,000元整；证据五房屋存量房买卖合同及证据六房屋贷款合同，证明本案诉争房屋系合法贷款购买；证据七、首付款170,000元转账凭证、房屋银行流水，证明第三人于2015年11月16日将涉诉房屋首付款170,000元转入陈雪燕账户及购房后每月还贷情况。本院依被告区房管局的申请，向招行武汉分行调查原告关于涉诉房屋的贷款情况，该行称原告李祥在该行涉及涉诉房屋的贷款仅有一笔，向本院提交了原告李祥的房屋贷款还贷明细，与原告提交的贷款信息查询单相同，证明原告李祥于2016年6月14日还贷完毕。另外，本院依职权向案外人陈雪燕进行调查询问，陈雪燕陈述：“我是开办房屋中介公司的，一家借贷公司找到我要求卖房，我就和一位名叫李祥的人一同到中星公证处办理委托公证手续，我本人并不认识李祥。后来因为没有及时找到买房的客户，借贷公司又换了另一家武汉同丰里房产经纪有限公司（以下简称同丰里公司）卖房。但因为之前是我办理了李祥的委托手续，所以由我在房屋买卖合同上代签“李祥”的名字并按捺手印。在办理房屋过户登记手续的时候，同丰里公司携带涉诉房屋权属证书原件，与我、买方一同到被告区房管局办理了房屋过户转移登记手续。后来被告还因为涉诉房屋贷款没还完就过户的事情找过我。我只配合办理签字手续，对其他事情并不清楚，我是后来才知道当时去公证的不是李祥本人，也不认识韩伶俐，所收房款已全部转给借贷公司。”经庭审质证，原告李祥对被告区房管局提交的证据一、四、五、六、七、八、九、十、十二、十三均无异议。对证据二有异议，询问笔录记载房屋是共同所有，李祥婚姻状况为“已婚”，而承诺书记载李祥婚姻状况却是“未婚”。在转让房屋时原告实际婚姻状况是已婚，因此被告审查存在重大过错；对证据三真实性、合法性、关联性均无异议，希望被告提交合同履行情况证明；对证据十一认为公证书已被中星公证处撤销，该公证书自始无效，委托书上李祥的签字不是原告本人签字，系他人冒充。公证书后面附载的原告户口本复印件系伪造，除了身份证号码正确外，出生地、籍贯、文化程度、婚姻状况、职业均错误；对证据十四有异议，认为不能单凭委托代理人的签字就能证明原告办理转移登记时系未婚；被告提交的证据不能证明其办理转移登记手续合法。本案涉诉房屋有贷款抵押，但被告提交的证据里面没有显示，且被告办理转移登记时原告并没有还清贷款，被告审查存在过错。原告李祥对第三人韩伶俐提交的对证据一、二、三、四的真实性有异议，认为不能证明第三人的实际付款情况，第三人应提供转账记录；对证据五真实性不予认可，该份合同的签订时间是2015年10月28日，与公证时间2015年10月14日相隔很近。且第三人提交的存量房居间（买卖）合同与备案合同载明的付款方式不一致，前者约定的是贷款而后者约定为一次性付款。另外存量房居间（买卖）合同第二页上载明由甲方（李祥）承担贷款，说明第三人明知房屋买卖时原告有贷款未还清；对证据六贷款合同真实性无异议，但是贷款情况和实际情况相冲突。对证据七无异议，但原告未收到该170,000元。原告对本院依申请调取的招行武汉分行关于涉诉房屋贷款还贷明细无异议。原告对本院依职权对案外人陈雪燕所做的询问笔录，认为陈雪燕关于涉诉房屋贷款未还清就过户的陈述有异议，被告区房管局办理抵押注销有过错，实际注销时间未知。被告区房管局对原告李祥提交的证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，但被告办理转移登记时间为2015年11月16日，撤销公证的决定书系在被告办理转移登记一年后的2016年11月21日做出，不能否认之前办理转移登记时公证书的效力；对证据二户口本复印件真实性无异议，对结婚证有异议。原告李祥于2009年10月22日办理涉诉房屋的所有权证，2011年11月11日结婚，涉诉房屋系原告婚前购买，属于原告个人所有；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，涉诉房屋应为原告个人财产；对证据四认为抵押记载信息单上的注销时间2011年1月5日是信息录入错误，应以被告电脑录入的信息为准。对招行武汉分行贷款信息查询单认为原告于2016年6月14日还清贷款，被告于2015年11月18日办理转移登记，并未损害原告的合法权益。被告对第三人韩伶俐提交的证据一、二、三、四无异议；对证据五认为该合同系一份居间合同，应先提交网签；对证据六认为第三人能够将涉诉房屋进行抵押，说明原告之前的抵押贷款已经还清；对证据七认为第三人系从2016年7月开始还贷，该证据与本案无关。被告对本院依职权对案外人陈雪燕所做的询问笔录真实性无异议，但认为陈雪燕关于被告区房管局因为涉诉房屋贷款未还清就过户的问题找过她的相关陈述，是陈雪燕单方陈述，不予认可。被告对本院依申请调查的证据质证意见与对原告提交的招行武汉分行贷款信息查询单质证意见相同。第三人韩伶俐对原告李祥提交的证据一、二、三的质证意见同被告区房管局质证意见一致；对原告提交的证据四真实性有异议，认为房屋抵押记载信息单上已标注注销日期为2012年1月5日，以后再无抵押信息；还款结束时间与抵押记载信息单上注销时间不符；若原告还在正常还贷，银行不会将同一套房屋抵押给两个对象。第三人韩伶俐对被告区房管局提交的证据均无异议。第三人对被告提交的所有证据均无异议。第三人韩伶俐对本院依职权调取的招行武汉分行银行还贷明细及本院依职权对陈雪燕的询问笔录，请法院依法核实。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原告李祥提交的证据具有真实性，以及与本案的关联性，能证明2015年10月13日办理委托公证的“李祥”系他人假冒，（2015）鄂中星内证字第27090号公证书已被撤销，原告李祥对房屋已被出卖一事并不知情的事实。被告区房管局及第三人韩伶俐提交的证据均具有真实性以及与本案的关联性，且来源合法，本院予以确认。本院依申请调查的证据及本院依职权调查的证据，具有真实性，以及与本案的关联性，本院予以采信。经审理查明，位于武汉市青山区青翠苑小区167门12号房屋（面积为71.3平方米）房屋权属原登记在原告李祥的名下，于2009年10月22日办理产权登记手续。原告李祥因向借贷公司借款，将上述房屋的权属证书原件交给借贷公司。2015年10月13日，一位假冒原告李祥的人与房屋中介人员陈雪燕到中星公证处办理了（2015）鄂中星内证字第27090号委托公证书，委托内容为李祥委托陈雪燕代为办理涉诉房屋的相关事项，其中包含“代为偿还贷款，领取结清证明，注销抵押，代为领取他项权证等相关事宜；待该房屋符合出售条件后，办理该房屋的买卖相关事宜；办理该房屋的房产证及土地证过户相关事宜；代为收取该房屋的售房款及银行贷款，并配合买方办理银行贷款手续。”2015年10月28日，第三人韩伶俐的丈夫黄世国通过房屋中介机构购买权属登记在原告李祥名下的房屋，并与陈雪燕、同丰里公司三方签订存量房居间（买卖）合同，合同约定：“李祥（甲方）将涉诉房屋出售给黄世国（乙方），房屋销售的总价款为465,000元。签订合同时，乙方支付10,000元作为此房购房定金，定金冲抵房款。签订本合同后，乙方在7日内提供贷款资料，由同丰里公司（丙方）代为办理银行贷款，甲方配合办理。待贷款审批通过后，甲、乙双方约定签订正式存量买卖合同，办理房产交易过户手续，同时乙方支付给甲方首付款205,000元。乙方通过商业贷款250,000元。”当日，陈雪燕向第三人韩伶俐出具一张收条，载明：“今收到黄世国购房定金人民币壹万元整”。2015年11月16日，第三人韩伶俐向陈雪燕转账170,000元购房款，陈雪燕亦出具一张收条证实已收到该170,000元。次日，陈雪燕向韩伶俐出具一张收条，载明：“今收到韩伶俐购房款叁万元整”。陈雪燕在上述三张收条中均代签李祥的名字。同月18日，陈雪燕等人向韩伶俐出具一张收条，载明：“今收到韩伶俐购买青山区青翠苑167-12号肆仟元整。下欠壹仟元原房主水、电、汽、物业结清后扣除外剩下付清。”2015年11月16日，陈雪燕以原告李祥代理人的身份与第三人韩伶俐向被告区房管局提交房屋买卖过户申请，并同时提交有双方签订的存量房买卖合同、原房屋权属证书（原件）、李祥身份证明、婚姻状况证明、户口、代理人身份证明及《公证书》。被告区房管局依据房屋权属转移登记的相关规定对陈雪燕与第三人韩伶俐提交的资料进行审查后，认为其申请转移登记的资料齐全，符合转移登记的条件，遂于2015年11月18日予以核准登记，并向第三人韩伶俐颁发了武房权证青字第××号房屋所有权证。2015年11月24日，第三人韩伶俐与中国建设银行股份有限公司湖北省分行签订借款合同，将涉诉房屋抵押贷款并于2016年1月1日开始还贷至今。涉诉房屋现已交付第三人韩伶俐占有、使用。2016年11月21日，中星公证处作出（2016）鄂中星决字第7号关于撤销（2015）鄂中星内证字第27090号公证书的决定书，认定2015年10月13日到该处办理委托书公证的所谓“李祥”系他人假冒，决定撤销（2015）鄂中星内证字第27090号公证书。经核对，该公证书中所附的李祥户口本上信息与原告李祥的真实身份信息有多处不符。武汉市房屋抵押记载信息单显示，原告李祥将涉诉房屋抵押给招行武汉分行，2009年11月10日办理抵押登记，2012年1月5日注销抵押。而该行证实原告李祥关于涉诉房屋在该行只有一笔贷款，贷款本息于2016年6月14日结清。现原告李祥认为被告区房管局办理房屋转移登记的依据《公证书》已被撤销，其对涉诉房屋的贷款于2016年6月14日才还清，而被告区房管局于2012年1月5日注销抵押登记，并在涉诉房屋贷款实际未还清的情况下于2015年11月18日办理了转移登记，被告区房管局的行为违法，故提起行政诉讼，请求判如所请。本院认为：本案争议焦点为：一、被告区房管局办理房屋权属转移登记行为是否违法。根据《房屋登记办法》第四条的规定，被告区房管局具有办理房屋行政登记的法定职权。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”本案中，被告区房管局在办理涉案房屋的所有权转移登记时，对陈雪燕及第三人韩伶俐提交的登记申请书、申请人身份证明、公证书、房屋所有权证（原件）、土地使用证（原件）以及存量房买卖合同等必备材料进行了审查，认为申请人提交的证件、材料齐全，从而予以核准登记并向第三人韩伶俐颁发房屋所有权证书。现作为代理权依据的《公证书》已被撤销，因被告区房管局在受理房屋权属登记申请进行的审查是形式审查，尽管其已尽到了审查的义务，且形式上资料齐全，但终因虚假的申请材料导致房屋权属转移登记事实上的错误。该登记结果错误，虽系人为提交虚假材料所致，但不影响对登记机关的登记行为违法性的认定。对于原告李祥诉称被告区房管局在原告关于涉诉房屋的银行贷款未还清的情况下办理转移登记违法的问题，根据法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因原告李祥关于涉诉房屋的贷款本息于2016年6月14日结清，而被告区房管局于2012年1月5日注销抵押登记，并在原告李祥的银行债务未清偿的情况下于2015年11月18日办理了转移登记，被告区房管局注销抵押登记审查不严。基于以上两点，被诉房屋登记行为依法应当撤销。二、因本案涉诉房屋现已转移登记至第三人韩伶俐名下，因此本案另一争议焦点在于第三人韩伶俐是否属于善意取得问题。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”善意取得的构成要件是：（1）出让人系无权处分人；（2）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（3）以合理的价格转让；（4）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，假冒李祥的人使用虚假身份办理委托公证，其委托的代理人处分房屋属无权处分；第三人韩伶俐系通过房屋中介机构购房并实地看房，依据代理人提交的房屋权属证书原件及公证书等材料有理由相信其有房屋处分权，所购房屋用于自己居住，其行为属善意；在房屋交易中，第三人韩伶俐支付了合理的购房款，并按成交价缴纳了相关税费，涉诉房屋现已依照法律规定转移登记至第三人韩伶俐名下，且韩伶俐在交易完成后实际占有、使用至今。基于上述理由，第三人韩伶俐购得房屋符合善意取得的构成要件，依法应予认定。综上，被告区房管局在受理登记申请后进行审查时已尽到了形式审查的义务，但终因虚假的申请材料导致该房屋权属转移登记事实上错误，且在原告李祥的银行债务未清偿的情况下办理了转移登记，被告区房管局注销抵押登记审查不严，被诉房屋登记行为违法，但第三人韩伶俐在购买该涉诉房屋时属于善意取得，且实际占有、使用该房屋，故该移转登记行为不具有可撤销性。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条第三款、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：一、被告武汉市青山区住房保障和房屋管理局于2015年11月18日作出对位于武汉市青山区青翠苑小区167门12号房屋的权属转移登记行为违法；二、驳回原告李祥要求撤销武房权证青字第××号房屋所有权证的诉讼请求。本案案件受理费人民币50元，由被告武汉市青山区住房保障和房屋管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  程 军审 判 员  黄 莹人民陪审员  任中桥二〇一七年九月二十八日书 记 员  潘 茁