上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初15494号原告（反诉被告）：上海佐秋服饰厂。法定代表人：邱晓菁，总经理。委托诉讼代理人：卫魁，上海恒杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张镒铭，上海恒杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡国官。委托诉讼代理人:李枭，上海华勤基信律师事务所律师。原告上海佐秋服饰厂（以下均简称原告）诉被告蔡国官（以下均简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理，后被告提起反诉，本院依法适用简易程序，于2017年8月30日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人卫魁、被告及其委托诉讼代理人李枭到庭参加诉讼。本案现已审理终���。原告向本院提出本诉诉讼请求（变更后）：被告赔偿原告装修损失（人民币，下同）128,415元，经营损失64,395元，搬迁费损失10,800元，共计203,610元。事实和理由：原告于2010年7月1日起租赁被告的奉贤区泰日镇南陈村陆厍XXX号部分区域厂房经营服装加工，入场后原告因经营需要进行了二次装潢，申请相关线路并购置生产设备，原告按时交纳租金，至原告得知清拆搬离信息。2017年4月被告告知原告因政府清拆需搬离，双方多次就搬离时间、搬迁费用协商未果。原告认为原告租赁为了经营，原告履行了租赁合同，被告应向原告支付补偿款，故诉至法院。其中诉请的装修损失为实际支出装修费用171,220元，再以评估报告中明确的成新率75%打折计算为128,415元。原告提供相关证据，其中:1、厂房装修合同及附件一份、销货清单两份、收条一份���照片一组，以证明被告对租赁厂房进行了装修，装修费用为171,220元。2、《成衣定制合同》两份，以证明被告违约造成原告经营损失64,395元。3、收据三份，以证明原告损失搬迁费10,800元。被告辩称，租赁厂房系原告自行已经装修再出租给被告，对原告主张的装修事实不认可，原告根据生产需要安装的日光灯等可以自行拆走，评估公司也没有将灯管等评估；而且双方厂房租赁合同中第6.3条约定，装修费由原告自负，租赁期满后被告不作任何补偿。对原告主张的经营损失不认可。对搬迁损失，被告认可两台空调的搬迁损失800元，因为评估报告中有体现，其余被告认为没有依据，被告不同意支付。所以，除800元搬迁费外，其余诉请请求驳回。被告向本院提出反诉诉讼请求（变更后）：被告支付原告租金、水电费等21,970元。事实和理由：原��被告于2010年7月1日签订《厂房租赁合同》，约定年租金为66,600元，合同到期后被告同意原告继续使用厂房，没有签订新的合同，被告支付了2016年6月底前的租金，但自2016年7月起的租金未支付，故提起反诉。具体计算方法为：2016年7月1日至2017年6月30日止的租金66,600元、增加的三楼一间仓库的租金2,400元（每月200元）、宽带费480元、水费1,500元、电费5,736元，共76,716元，原告支付过2016年7月1日之后的租金53,000元，扣除被告就电费可以的扣税金额1,745.97元，原告还应支付21,970.03元。原告就反诉辩称，除了电费5,736元有异议，其余费用均无异议，但是2017年4月被通知搬离，所以2017年4、5、6月三个月费用不能再计算。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月1日，案外人王解放代表原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告承租奉贤区泰日镇南陈村陆厍xxx号部分厂房经营服装加工，年租金66,600元，租期自2010年7月1日至2013年7月1日，租金一年一付；水、电、煤、电话费等由原告自己承担；装修费用由原告自己承担，租赁期满后如原告不再承租，被告不作任何补偿等。2013年7月1日合同到期后，原告允许被告继续租赁，未签订新的租赁合同，双方仍按照原合同实际履行。至2016年6月底的租金和相关费用原告已经付清，并且原告已经支付2016年7月之后的租金53,000元。2015年10月，政府部门出台相关减量化清拆政策，原告承租厂房在清拆范围内。2017年4月被告及村委会通知原告于2017年6月底搬离租赁厂房，故被告至2017年6月30日被告搬离。2017年7月，厂房被政府部门清拆。为减量化清拆工作，奉贤区金汇镇减量化领导小组办公室委托相关评估公司，就被告的奉贤区泰日镇南陈村陆厍XXX号该区域内总建筑面积1,890.48平方米的房屋、构筑物及附属设施和机器设备进行评估。该公司出具初稿和正式估价报告，估价报告载明的房屋建筑物、构筑物及附属设施的建成年代均注明为2002年，二次装潢的成新率为75%。审理中，双方一致确认原告未支付的电费为2,836元，原告表示愿意支付给被告。就本案双方争议的相关事实，本院认定如下：第一部分装修事实。原告主张所依据的是厂房装修合同及附件、销货清单、收条、照片等证据，证明2010年装修花费171,220元，再按照评估报告证明的成新率75%计算并主张装修损失为128,415元。而被告对该一组证据真实性有异议。按照厂方装修合同载明的内容，2010年6月3日原告的法定代表人邱晓菁与上海钻劲室内装潢有限公司签订合同，工程造价163,410元，工期自2010年6月8日至2010年7月17日，开工前三日支付50,000元，2010年6月30日工程过半支付90,000元，工程结束支付23,410元；收条署名为龚麟，日期为2010年6月30日，内容为：今收到邱小姐装修费90,000元。本院认为，收条署名人龚麟与该公司的关系不明，无法确定收条与装修合同真正具有关联性；照片中的铝扣板吊顶、不锈钢防盗门窗、铝合金隔栏等，在原告提供的装修合同中并没有对应体现，无法证明原告进行了装修，无法证明在原告搬离后存在形成附合的原告的装修；双方认可的评估报告上注明的二次装潢建成年代为2002年，显然与原告主张的装潢时间不符；销货清单不盖章、不签字，真实性不能确认；经查询的情况是，上海钻劲室内装潢有限公司主要成员为曹春明、曹春林，2007年4月6日已经被吊销营业执照。综上，本院认定，该部分相关证据不予采纳为定案证据，本院无法认定原告进行了形成附合的装修的事实。第二部分经营损失。原告提供的《成衣定制合同》两份，没有其他证据佐证，并且原告表示合同还在继续履行中，所以无法证明被告遭受经营损失，本院对该两份合同不予采纳为定案证据，无法认定原告主张的经营损失的事实。本院认为，原、被告双方于2010年7月1日签订厂房租赁合同，因涉案租赁的厂房没有房产证或建设工程规划许可证，该房屋租赁协议应属无效。因为政府部门的减量化政策，导致原、被告双方租赁关系于2017年6月终止，造成本案纠纷。原告请求赔偿装修损失，但没有提供足够有效的证据证明存在附合的装修，本院对原告相应的诉讼请求不予支持。原告主张经营损失，但原告未提供有效证据证明经营损失，并且即使存在经营损失，也不是被告的原因造成的，故对相应的诉讼请求不予支持。关于搬迁���损失，原告主张的是实际搬迁造成的损失，被告同意支付原告的两台空调的搬迁费800元，系被告自愿，本院予以准许；其余部分，即使存在搬迁费损失，原告要求被告赔偿，没有法律依据，双方租赁关系结束时，原告应自行搬离并承担搬迁费，故对其余搬迁费部分不予支持。关于反诉部分，被告要求原告支付2016年7月1日至2017年6月30日止的租金66,600元、增加的三楼一间仓库的租金2,400元（每月200元）、宽带费480元、水费1,500元、电费2,836元，共73,816元。原告对上述欠款予以认可，但原告主张租金应该计算到2017年3月，2017年4月已经通知要求搬离，原告在准备搬离，所以4、5、6月不能计算房屋租金。本院认为原告实际使用到2017年6月30日，故本院认定应该计算至2017年6月；原告支付过2016年7月1日之后的租金53,000元，扣除被告自认的就电费可以扣税的金额1,745.97元��原告还应支付19,070.03元，故本院对反诉部分予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蔡国官于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海佐秋服饰厂搬迁费人民币800元；二、驳回原告（反诉被告）上海佐秋服饰厂的其余本诉诉讼请求；三、原告（反诉被告）上海佐秋服饰厂于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）蔡国官房屋占有使用费16,000元、宽带费480元、水费1,500元、电费1,090.03元等共计人民币19,070.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依���《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币1,850元，由原告（反诉被告）上海佐秋服饰厂负担1,825元，由被告（反诉原告）蔡国官负担25元；反诉案件受理费人民币175元，由原告（反诉被告）上海佐秋服饰厂负担138元，由被告（反诉原告）蔡国官负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一七年九月二十七日书记员  许 江附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效��第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。