四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0129民初1762号 原告：四川省川喜实业集团有限公司。住所地：四川省新津县五津镇太中东街。 法定代表人：方久伦。 委托诉讼代理人：杨自豪，男，汉族，四川省宜宾县人，住宜宾县。（系四川省川喜实业集团有限公司员工） 被告：成都德昌行物业服务有限公司。住所地：四川省成都市武侯区高升桥路********。 法定代表人：彭善国，总经理。 委托诉讼代理人：何通林，男，汉族，四川省成都市人，住成都市金牛区。（系成都德昌行物业服务有限公司员工） 委托诉讼代理人：何明华，男，汉族，四川省成都市人，住成都市高新区。（系成都德昌行物业服务有限公司员工） 被告：大邑县丽都花城业主委员会，住所地：成都市大邑县晋原镇围城南路西段丽都花城小区。 负责人：付建辉，主任。 委托诉讼代理人：卢恩阳，四川藏锋律师事务所律师。 原告四川省川喜实业集团有限公司（以下简称“川喜集团公司”）与被告成都德昌行物业服务有限公司（以下简称“德昌行公司”）、大邑县丽都花城业主委员会（以下简称“丽都业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告川喜集团公司的委托代理人杨自豪，被告德昌行公司的委托代理人何通林、何明华，被告丽都业委会的委托代理人卢恩阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告川喜集团公司诉称，被告丽都业委会的成立不符合法定程序，在原告及丽都花城小区大部分业主都不知情的情况下，未得到小区业主大会的授权，私自与被告德昌行公司签署两份《大邑丽都花城物业管理服务合同》，严重侵犯了原告和广大业主的合法权益，属于无效合同。起诉要求判令：1、被告丽都业委会与被告德昌行公司分别于2012年11月25日、2015年11月25日签订的两份《大邑丽都花城物业管理服务合同》无效；2、本案案件受理费用由两被告承担。 被告丽都业委会辩称，丽都业委会于2010年11月13日，经大邑县办事处、西街社区居委会组织召开的丽都花城首次业主大会会议选举产生并经大邑县房产管理局备案。2015年12月30日，第二届业主委员会也已在社会事务办予以了备案。因此，被告丽都业委会的成立符合法律规定。同时，在大邑法院作出的（2013）大邑民初字第169号、（2014）大邑民初字第649号民事判决书中已经确认了丽都业委会与德昌行公司签订的合同合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。 被告德昌行公司辩称，在大邑法院作出的（2013）大邑民初字第169号、（2014）大邑民初字第649号民事判决书中已经确认了丽都业委会与德昌行公司签订的合同合法有效。原告与被告于2013年11月14日签订了《丽都花城车位代租管理协议》，由被告代原告管理地下车库收取租金并按月向原告转付车位租赁费，也说明了原告是认可被告德昌行公司作为丽都花城小区的物业管理公司。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，丽都花城小区位于大邑县，由原告川喜集团公司开发。2010年11月13日，经丽都花城首次业主大会会议选举产生了大邑县丽都花城业主委员会，并于2010年11月22日在大邑县房产管理局备案。2012年8月12日，大邑县丽都花城小区召开业主大会，并作出了更换物业管理公司决议。被告丽都业委会将业主大会的召开情况向大邑县晋原镇社区管理中心予以报告。2012年10月30日，业主大会将《关于丽都花城更换物业公司招标方式情况报告》书面报送给大邑县晋原镇建华社区居委会等机构。2012年11月15日，经业主对重新选聘物管公司的招标形式进行投票表决，作出同意由丽都业委会以邀请招标的方式重新选聘物业服务企业的决议。经邀标评标，被告德昌行公司中标。随后，被告丽都业委会将中标结果报告给大邑县房管局和大邑县晋原镇建华社区居委会。2012年11月25日，被告丽都业委会与被告德昌行公司签订《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》。2015年11月25日，被告丽都业委会与被告德昌行公司续签了《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》。 另查明，被告德昌行公司依据大邑县人民法院作出的已发生法律效力的（2014）大邑民初字第649号民事判决书向本院申请强制执行，原告川喜集团公司于2015年5月履行了判决书中载明的金钱给付义务。 上述事实，有原告、被告的陈述，原告提交的两份《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》、问卷调查，被告丽都业委会提交的组织机构代码证、大邑县丽都花城（建筑区划）业主大会设立事项备案记录、关于对建华社区丽都花城第二届业主委员会予以备案的函、五份公告，被告德昌行公司提交的大邑县人民法院（2013）大邑民初字第169号、（2014）大邑民初字第649号民事判决书、《丽都花城车位代租管理协议》等证据予以证明。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据本案查明的事实，被告丽都业委会与被告德昌行公司于2012年11月25日签订的《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》已经本院（2013）大邑民初字第169号民事判决书确认为有效合同，且该合同属于附期限的合同，该合同自2012年11月25日开始履行，合同约定的委托管理期限是三年。现该合同已超过履行期限，早已丧失了合同效力，原告川喜集团公司仍以丽都业委会与德昌行公司于2012年11月25日签订的《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》没有经过半数以上业主的合法授权为由，要求确认该合同无效，无法律依据。原告方要求确认被告丽都业委会与被告德昌行公司于2015年11月25日续签了《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》无效的请求权基础是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项违反法律的强制性规定。法律、行政法规的强制性规定源于《中华人民共和国物权法》第七十八条和《物业管理条例》第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条的规定。但依据上述法律和行政法规，仅规定了受侵害的业主对业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定撤销请求权，而未明确规定业主大会或者业主委员会与他人签订协议在何种情形下无效，因此，原告方要求确认两被告续签的《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》无效无法律依据。同时，原告川喜集团公司提交的大邑县丽都花城小区物业服务问卷调查，据此证明广大业主对《大邑县丽都花城小区物业管理服务合同》不认可以及丽都业委会未经业主大会授权与被告德昌行公司签订的合同无效，二被告认为问卷调查系原告作为调查机构为自身利益作出的的单方面调查，且无被调查人员出庭作证，不同意质证。本院认为，原告方所述丽都业委会未经业主大会授权，与被告德昌行公司签订的合同未得到广大业主的认可，损害全体业主利益的意见，证据不足，且两被告不同意对原告提交的问卷调查进行质证，故，本院不予采信。综上所述，被告丽都业委会系合法成立，其与被告德昌行公司作为平等的民事主体，有权协商签订物业管理服务合同。根据庭审中查明的事实，丽都业委会与德昌行公司于2015年11月25日签订的物业管理服务合同内容不违反根据法律、行政法规的强制性规定。对原告要求确认被告丽都业委会与被告德昌行公司分别于2012年11月25日、2015年11月25日签订的两份《大邑丽都花城物业管理服务合同》无效的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条，《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告四川省川喜实业集团有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费200.00元,减半计取100.00元，由原告四川省川喜实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张颖 二〇一七年九月二十日 书记员  刘也牧 1