北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初7534号原告（反诉被告）：章莉，女，1978年2月12日出生，住北京市顺义区。委托代理人：刘晓琳，北京市康德律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘建勇，男，1976年7月26日出生，住福建省莆田市。委托代理人：王洪军，山东环周律师事务所北京分所律师。第三人：北京世纪嘉诺房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路×号院×号楼×单元×。法定代表人：赵冬莲，董事长。委托代理人：岳维慧，女，满族，1990年9月27日出生，北京世纪嘉诺房地产经纪有限公司职员，住公司宿舍。原告章莉与被告潘建勇、第三人北京世纪嘉诺房地产经纪有限公司（以下简称世纪嘉诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用普通程序，由代理审判员宋玉希担任审判长，与人民陪审员赵晨红、赵凯民组成合议庭。本案审理过程中，被告潘建勇提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告章莉及其委托代理人刘晓琳、被告潘建勇的委托代理人王洪军、第三人世纪嘉诺公司的委托代理人岳维慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告章莉向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交付位于昌平区北清路×号院×号的房屋；2、被告与原告办理签署房屋的过户手续；3、被告向原告支付逾期交房违约金5.6万元；4、被告支付从应过户之日起至6月31日止前述房屋的租金7.2万元；5、被告支付本案诉讼费用。诉讼过程中，章莉于2017年4月5日变更诉讼请求为：1、解除双方于2017年1月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告返还已收定金10万元；3、被告返还已收房款90万元；4、被告支付原告已付中介服务费2万元；5、被告支付合同约定违约金100万元；6、被告支付本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月17日，原告与被告就被告所有位于昌平区北清路×号院×号的房屋，签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，原告依约于当日支付定金10万元、于网签完成后的1月24日支付90万元，于2月23日缴纳全部税费共计83880元，因双方约定将于3月日办理过户手续，原告于2月8日将275万元房款存入建委资金监管账户。3月2日双方办理交付房屋及过户手续时，被告拒绝履行上述义务，要求原告须以540万元的价格购买诉争房屋，否则不予交房过户。原告虽与之多次协商，但皆遭其拒绝。合同中约定“过户当日起到租户到期租金归买受人所有”，被告以每月1.8万元出租诉争房屋，故被告应支付其违约给原告造成的预期利益损失，暂以4个月房租计7.2万元。被告行为违反了合同约定，更违背基本的诚实信用原则，致使原告在支付近80%房款后，不仅无法得到诉争房屋，且蒙受了额外的经济损失。被告潘建勇辩称：不同意原告诉讼请求。1、被告方并没有明确表示拒绝出售该房屋只是在价款上与对方协商，原告起诉后被告也与原告沟通过说同意履行合同。原告依据双方签订的买卖合同第七条认为被告存在逾期交房从而解除合同。被告认为解除合同的条件不成就。合同第六条约定房屋交付是卖方收到买方全款后交付房屋，现在卖方未收到房屋全款，也未过户。2、原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方就该合同履行了绝大部分义务，从维护交易稳定性角度不宜解除。3、原告方2017年3月22日起诉，北京限购政策是2017年3月26日出台的，限购政策商住房需要有在京购房资格才能购买，原告2017年4月5日变更诉讼请求要求解除合同，解除原因不仅仅是因为房款与对方协商，也受到北京限购政策影响。反诉原告潘建勇向本院提出诉讼请求：1、判令双方继续履行2017年1月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并办理房屋过户至反诉被告名下；2、反诉被告向反诉原告支付剩余购房款共计4000000元整；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉原、被告之间签署诉争合同后，双方因房屋价款正在协商中，反诉被告直接诉请解除双方签订的诉争合同，反诉原告认为其诉请并无法律依据，该合同依法应予继续履行。反诉被告章莉辩称：不同意继续履行。第三人世纪嘉诺公司述称：可以解除合同。买房起诉卖方当时过户号都领了，税费都交完了，资金监管钱也存进去了，过户当天被告表示拒绝过户。要是被告同意继续履行我们认为也可以，要是原告不同意继续履行我们也没有办法。经审理查明：2017年1月17日，出卖人潘建勇与买受人章莉经世纪嘉诺公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，所售房屋坐落于北京市昌平区北清路×号院小区×号楼×单元×号，房屋成交总价款5000000元。合同第四条第（五）款关于付款期限双方约定：1、签订合同当日买受人支付出卖人购房定金100000元；2、于网签下来当日买受人支付出卖人购房首付款900000元；3、于过户前一天买受人存入建委资金监管账户2700000元；剩余房款1300000元于过户前支付。合同第八条关于拒绝履行违约责任双方约定：出卖人拒绝出售该房屋、将该房屋出卖给第三人或不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行活期存款利率支付利息；买受人有权要求出卖人按已付房价款的一倍支付违约金，或要求出卖人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金，同时依据本合同附件七《房屋购买委托协议》之约定，向买受人直接支付其已付房地产经纪机构的全部佣金，并向居间方支付买受人应付佣金余额。合同签订当日，章莉向潘建勇支付定金10万元。2017年1月24日，双方办理网签手续，章莉向潘建勇支付购房款90万元。2017年2月28日章莉将购房款275万元打入资金监管账户。章莉与潘建勇约定2017年3月2日办理所有权转移登记手续，2017年3月2日双方在建委发生争议。章莉称潘建勇提出涨价，潘建勇称确实提出过房屋价款变更为530万元再办理所有权转移变更登记，但当日只是双方对价款进行协商，并没有明确拒绝履行合同。世纪嘉诺公司称潘建勇当日临时上涨价格提出530万元成交，章莉当时没有同意。2017年3月5日潘建勇向章莉发微信，内容为“你要是不怕麻烦，可以选择你的权利，房子多卖50万，如果法院判我赔，大不了分你点”。本案庭审中，潘建勇称在章莉起诉要求继续履行合同后，其曾通知世纪嘉诺公司的经纪人表示同意继续履行合同。世纪嘉诺公司称潘建勇系于2017年4月13日通知可以继续履行合同，章莉称于2017年4月底左右得到通知可以继续履行合同。本案庭审中，潘建勇主张如法院认定其存在违约行为，合同中约定的违约金过高，请求法院予以调整。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、微信聊天记录及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，章莉依约向潘建勇支付了购房定金及部分购房款。根据双方的庭审陈述及微信沟通记录，潘建勇曾在合同履行过程中提出变更合同约定的价款，此种行为系以实际行动表示拒绝履行合同,对此，潘建勇应承担相应的违约责任。因此章莉要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》有事实及法律依据，本院予以支持。潘建勇要求继续履行合同、支付购房款系在章莉提出解除合同之后，在章莉行使单方解除权后，潘建勇要求继续履行合同没有事实依据，本院不予支持。合同解除后，潘建勇应将已收取的购房定金及购房款返还给章莉，并应向章莉支付违约金及已付的中介费，但双方约定的违约金过高，本院酌情予以减少。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除章莉与潘建勇于二○一七年一月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、潘建勇于本判决生效后二十日内返还章莉购房定金100000元、购房款900000元，共计1000000元；三、潘建勇于本判决生效后二十日内赔偿章莉已付中介费20000元。四、潘建勇于本判决生效后二十日内支付章莉违约金100000万元。五、驳回章莉的其他诉讼请求；六、驳回潘建勇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46800元由被告潘建勇负担。（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告潘建勇负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费23400元由被告潘建勇负担。（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  宋玉希人民陪审员  赵晨红人民陪审员  赵凯民二〇一七年九月二十日书 记 员  王婵娟