河北省丰宁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0826民初1466号原告丰宁星火物业服务有限公司，统一社会信用代码91130826667715717X，地址河北省承德市丰宁满族自治县大阁镇庆丰街。法定代表人赵占岐，职务总经理。委托代理人刘保国，男，1970年3月2日出生，满族，公司员工，住丰宁满族自治县大阁镇。被告丰宁国有林场管理处，统一社会信用代码121308264021152579，地址河北省承德市丰宁满族自治县大阁镇胜利街甲58号。法定代表人吕宝俭，职务处长。委托代理人康玉国，河北飞雁律师事务所律师。被告承德市美丰房地产开发有限公司，组织机构代码证号74151071-0，地址河北省承德市双桥区清风西街17号。法定代表人从清文，职务总经理。委托代理人张磊，男，1985年4月20日出生，满族，公司员工，住河北省承德市丰宁满族自治县大阁镇。原告丰宁星火物业服务有限公司与被告丰宁国有林场管理处、承德市美丰房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后作出(2016)冀0826民初2779号民事判决书，原告丰宁星火物业服务有限公司不服本判决提起上诉，承德市中级人民法院审理后撤销本判决，发回本院重新审理。本院依法组成合议庭，于2017年9月7日公开开庭进行了审理，本案当事人原告丰宁星火物业服务有限公司委托代理人刘保国，被告丰宁国有林场管理处委托代理人康玉国，被告承德市美丰房地产开发有限公司委托代理人张磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年8月6日原被告订立九龙湾家园前期物业服务委托合同，被告将坐落于大阁镇河东村，建筑面积20万平米的九龙湾家园小区委托原告的物业公司管理，双方就相关事项订立了合同书。在合同履行过程中，被告于2016年9月12日函告原告解除合同，原告同意解除合同，但被告尚欠原告1、2014年10月1日原告正式进入九龙湾家园小区开展物业服务的全面工作，因小区内附属工程没有达到全面交工，影响部分业主不能及时办理入住手续，但有部分业主办理了入住手续后进行装修，被告电话通知我方收取业主服务费的时间推迟到2015年1月1日，因此我方认为自2014年10月1日至2014年12月31日期间的物业服务费及滞纳金应由被告全额支付。2014年10月1日至2014年12月31日应缴纳物业费261407.00元（193634.63㎡X0.45元/每平米/每月X3个月）和滞纳金494059.00元（261407.00元X3‰/日X630天），合计755466.00元。2、商住户和棚户区改造业主未办理入住手续的，所拖欠物业费和电梯费，原告自主向业主和林管处职工催缴。3、2015年1月1日至2016年12月31日期间没有售出的楼房应由两被告补交物业服务费和电梯运行费，为了更准确查明事实查清数额，原告建议由院方推荐财务审计进行核准。4、林管处棚户区现存在600户没有交纳2016年全年服务费，并承担2016年全年垃圾外运费和管道疏通费每户81元，合计费用682116元。因双方解除合同，原告要求该费用由被告丰宁国有林场管理处垫付。5、2015年和2016年小区会馆拖欠物业费及滞纳金合计110662.00元，由被告承担。6、其他费用：（1）原告交纳给被告保证金200000.00元，以被告所开的收据为准，应予退还。（2）原告在服务期间所承担的自来水二次加压电费40771.00元，根据承德市人民政府【2007】第2号承德市城市供水用水管理办法第四章供水管理第二十二条“供水价格同城同价。二次供水的费用，由供水企业承担。”（3）垃圾外运费134560,00元。（4）九龙湾家园小区内电梯在装修期间进行轿厢内包装并加以保护和小区内购买垃圾存放箱，根据相关规定应由开发商承担以上全部费用，原告在服务期间为被告垫付76500.00元。（5）为被告处理应急事件垫付的材料款和人员工资合计为63911.00元，以上（1）-（5）项总计515742.00元，建议法院根据相关法律、法规核实该由哪一方承担，并退还给原告。原告为证实自己主张提交以下证据：1、九龙湾家园物业服务委托合同。2、九龙湾家园测绘表。3、九龙湾家园入住通知单及电梯、物业服务费收据各一份。4、物业费收据2份。5、物业保证金、物业招投标押金收据各一份。6、自来水二次加压电费收据18张。7、垃圾外运费收条28张。8、电梯包装协议及包装费收条和定做垃圾箱说明。9、现金日记账6页。10、法律依据两份。以上证据8提交的为原件，其余均为复印件。被告丰宁国有林场管理处辩称：一、原告要求解除2014年8月6日我们之间签订的九龙湾家园物业服务委托合同，对此我方同意与原告解除此合同，此前我单位与承徳市美丰房地产开发有限公司己经以通知的形式于2016年9月20日告知原告终止我们之间签订的九龙湾家园物业服务委托合同。二、原告要求我单位给付拖欠的物业费、滞纳金无事实依据和法律依据。理由如下：1、虽然我单位作为甲方于2014年8月6日与原告丰宁星火物业服务有限公司签订了一份九龙湾家园物业服务委托合同，但是合同服务的对象是九龙湾家园小区的业主，不是我单位。2、按照我们签订物业服务委托合同的性质来看，我单位只是代表此小区业主与原告签订的物业服务合同，当时是以邀标的方式让原告为小区进行服务的，服务的结果应当由全体业主来承担。3、依据我们签订的物业服务委托合同第三条物业服务费用采用包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳”此约定明确的约定了物业服务费用给付的对象是实际业主,而不是我单位。4、依据此合同第三条3、4款的约定收取物业服务费用是由乙方即原告收取，收取的时间是按年收取。现在原告是否依据约定向业主收取过物业服务费，到底是谁欠物业服务费，欠的数额是多少，通过庭前我方查阅案卷没有证据来证实，原告诉状中所诉数额更是没有依据。5、原告诉状中称缴纳20万元物业保证金的事实不存在，我单位曾收到原告车位销售保证金20万元，依照约定原告没有完成销售车位的义务时应当补齐差额，依据约定原告交纳的20万元的车位销售保证金不足以补足差额，为此不应该退给原告。自来水二次加压的电费，原告应向供水企业主张。垃圾外运费已经包括在物业服务费用内，在合同第三条2款（10）项就是垃圾清运费，为此原告对此主张属于重复主张。综上所述，原告的主张无事实及法律依据，请法院依法驳回原告对我单位的诉请。被告丰宁国有林场管理处为证实其主张提交以下证据：1、九龙湾家园物业服务委托合同。2、2016年9月12日二被告给原告发送的关于九龙湾家园物业公司移交函。3、原告回复函一份。4、九龙湾家园车库车位代理销售委托合同及承诺书各一份。以上证据均为复印件。被告承德市美丰房地产开发有限公司辩称：原告的第一项主张解除合同我们是同意和认可的，但是说我们欠其费用我们是不认可的，收取的费用大部分已经交给原告了，剩下的是没有卖出去的或者业主没有入住的，收取费用的对象是业主，不是我公司。20万元是车位销售保证金，而不是物业保证金。请法院依法驳回原告对我单位的诉请。被告承德市美丰房地产开发有限公司未提交证据。经审理查明：2014年7月10日，原告丰宁星火物业服务有限公向被告承德市美丰房地产开发有限公司交纳物业招投标押金100000.00元。2014年7月21日，原告丰宁星火物业服务有限公向被告承德市美丰房地产开发有限公司交纳物业保证金100000.00元。2014年8月6日原、被告签订了甲方为丰宁满族自治县国营林场总场（现更名为丰宁国有林场管理处），代建单位为承德市美丰房地产开发有限公司，乙方为丰宁星火物业服务有限公司的《九龙湾家园前期物业服务委托合同》。合同约定：第一条物业基本情况：九龙湾家园座落于大阁镇河东村，建筑面积20万平方米，小区住户1748户。第三条服务费用采用包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳：1、最高层住宅收取物业费0.8元/月.平方米，其中：物业费0.45元/月.平方米，电梯费0.35元/月.平方米，生活垃圾清运费每户36元，管道疏通费每户45元。一楼不收取电梯维护费，二楼电梯维护费0.3元。另外合同对物业管理区域内前期物业管理服务内容与质量、物业服务费的用途、物业的经营与管理、地下停车场车位的对外销售、物业的承接验收、违约责任、合同终止条件等相关事项进行了约定。合同签订后原告丰宁星火物业服务有限公司在2014年10月份进入九龙湾家园小区进行物业服务。根据原告提供的收取韩美玲电梯费、物业服务费的收据，收取费用的时间为2014年10月10日。2016年9月12日二被告向原告发函，载明“依照《九龙湾家园物业服务委托合同》第八章第二十五条规定：本合同期限自双方签字之日起至业主委员会成立新聘物业公司后，本合同自行终止。目前，九龙湾家园已经成立业主委员会，并经住建局物业办新聘丰宁满族自治县政悦物业服务有限公司为九龙湾家园新的物业公司，请星火物业服务有限公司在2016年9月19日之前与政悦物业服务有限公司做好交接工作，未尽事宜协商解决，协商解决不了的问题，通过法律途径解决。”2016年9月23日原告向二被告发出回复告知函，载明“我公司于2016年9月20日接到贵公司的合同终止和物业交接移交函，经我公司决定如下：1、经三方近期有关我公司在合同期内存在各种费用双方没有达成共识，原因是你方不认可我公司的各项费用，所以我公司不得已以法律来维护我公司的权益，于2016年9月18日到丰宁人民法院立案。2、对于贵方提出在2016年9月19日与政悦物业服务有限公司做好交接工作一事，我公司决定在法院结案后双方结清各自的一切费用，结算清后双方办理交接手续我方自动退出。在此期间我公司一切工作正常运行，在此期间的一切费用由贵方承担。”本院认为：本案原告的第一项诉讼主张为解除2014年8月6日原被告订立的九龙湾家园前期物业服务委托合同。二被告在庭审中均表示同意解除合同，且原被告签订的九龙湾家园物业服务委托合同第二十五条约定“本合同期限自双方签字之日起至业主委员会成立新聘物业公司进入后，本合同自行终止”此约定证实此合同为附解除条件的合同，约定的条件成立后，此合同终止，现丰宁满族自治县九龙湾家园小区业主委员会已经成立且已选聘了丰宁满族自治县政悦物业服务有限公司为此小区提供物业服务，此合同的解除条件已经成就，故对原告的此项主张予以支持。在案件审理过程中，原告提供的诉讼请求计算依据中称：1、2014年10月1日原告正式进入九龙湾家园小区开展物业服务的全面工作，因小区内附属工程没有达到全面交工，影响部分业主不能及时办理入住手续，但有部分业主办理了入住手续后进行装修，被告电话通知我方收取业主服务费的时间推迟到2015年1月1日，因此我方认为自2014年10月1日至2014年12月31日期间的物业服务费及滞纳金应由被告全额支付。但从原告提供的收取韩美玲电梯费、物业服务费的收据看，原告2014年10月份已经收取物业服务费，而不是原告诉称的“被告电话通知我方收取业主服务费的时间推迟到2015年1月1日。”原告未提供被告要求其推迟收费及承诺缴纳2014年10月1日至2014年12月31日期间的全部物业服务费用的证据，且被告在庭审中不认可，原告证据不足，对此项主张本院不予支持。2、原告诉称的商住户和棚户区改造业主未办理入住手续的，所拖欠物业费和电梯费，原告自主向业主和林管处职工催缴，本院予以认可。3、对原告诉称的2015年1月1日至2016年12月31日期间没有售出的楼房应由两被告补交物业服务费和电梯运行费，原告建议由相关财务审计进行核准，本案中不予处理。4、对原告诉称的林管处棚户区现存在600户没有缴纳2016年全年物业服务费，并承担2016年的全年垃圾外运费和管道疏通费，因双方已解除合同我方要求该费用由丰宁国有林场管理处垫付该款项。根据合同第三条约定“服务费用采用包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳”，此项费用应由原告自主向业主主张，对此项主张本院不予支持。5、对原告主张小区内会馆自我公司入驻九龙湾小区后对会馆已经产生服务与被服务的关系，因此需要被告承担2015年至2016年全年的物业服务费用，该会馆面积为6878.3㎡，每月每平米按0.45元计算乘以24个月，合计费用为74286.00元，已交物业服务费2776.00元，2016年应缴纳全年的滞纳金按每日3‰计算合计为39151.00元，总计费用为110662.00元应由被告承担。本院认为，小区会馆面积未有证据证实且剩余多少平米未销售亦未有证据证实，同时原告亦在小区会馆办公，原告未能提供证据证实其计算依据，证据不足，对此项主张本院不予支持。6、其他费用：①原告请求二被告返还20万元保证金，从原告提供的保证金两张收据看，原告丰宁星火物业服务有限公向被告承德市美丰房地产开发有限公司交纳的是物业招投标押金和物业保证金，且加盖着承德市美丰房地产开发有限公司财务专用章，并不是二被告辩称此20万元是车位销售保证金。对此项请求，本院予以支持。②原告在服务期间所承担的自来水二次加压电费，根据承德市人民政府【2007】第2号承德市城市供水用水管理办法第四章供水管理第二十二条“供水价格同城同价。二次供水的费用，由供水企业承担。”本案二被告不是供水企业，对原告请求二被告退还，本院不予支持。③垃圾外运费134560.00元，要求被告予以退还。在合同第三条物业服务费用的第1款约定生活垃圾清运费每户36元；第2款物业服务费主要用于以下开支（10）垃圾清运费。合同中对物业服务费收取和开支包括垃圾清运费，原告的此项费用，应属原告公司的运营成本，对此项主张本院不予支持。④九龙湾家园小区内电梯在装修期间进行轿厢内包装并加以保护，和小区内购买垃圾存放箱，应由开发商承担以上全部费用，原告合计垫付76500.00元，要求被告予以退还。在合同第三条物业服务费用的第1款约定电梯费0.35元/月.平方米，第2款物业服务费主要用于以下开支（2）物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用。合同中对物业服务费收取和开支包括电梯费及电梯日常运行、维护费用。此项费用，亦应属原告公司的运营成本。购买垃圾存放箱费用，在合同解除后，垃圾箱的所有权应归原告所有。对此项主张本院不予支持。⑤原告在服务期间为被告处理应急事件垫付的材料款和人员工资合计为63911.00元，要求被告予以退还。原告未提供证据予以证实支付了此项费用及就此项支出应由被告支付的约定及依据，被告在庭审中对原告的此项主张不认可，对此项主张本院不予支持。故此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告丰宁星火物业服务有限公司与被告丰宁国有林场管理处、承德市美丰房地产开发有限公司于2014年8月6日签订的《九龙湾家园前期物业服务委托合同》。二、被告丰宁国有林场管理处、承德市美丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内共同给付原告丰宁星火物业服务有限公司物业招投标押金及物业保证金合计200000.00元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费35406.00元，由原告承担17703.00元，由被告丰宁国有林场管理处、承德市美丰房地产开发有限公司共同承担17703.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  扈广洲人民陪审员  宗天瑞人民陪审员  许明华二〇一七年九月十八日书 记 员  怀玉冰