广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初2053号原告（反诉被告）:广东合生泰景房地产有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张官杰，总经理。委托代理人：肖守华、李碧云，均为北京德恒（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙邦权，男，1964年11月19日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托代理人：林浩亮、林运伟，均为广东君厚律师事务所律师。原告（反诉被告）广东合生泰景房地产有限公司（以下简称合生泰景公司）诉被告（反诉原告）孙邦权房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李碧云、被告的委托代理人林浩亮、林运伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉和反诉答辩称：原告与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》等文件，约定将坐落于广州市海珠区珠江国际纺织城五层自编50066/50067/50072/50073号商铺出租给被告，被告按时支付租金，被告逾期支付租金的，按逾期支付租金额每日1‰标准计算违约金等。合同签订后，原告依约将上述商铺交付被告使用，被告接收并实际使用。但随后，被告长期拖欠租金，经原告多次催促，被告以种种借口拒不交纳，使原告蒙受经济损失，故起诉请求判令：1、被告立即支付从2013年6月28日至2015年9月26日的租金838733元（2013年6月28日至2014年11月27日的租金按每月30317元计算，2014年11月28日至2015年9月26日的租金按每月32439元计算）及违约金（违约金自逾期的第十个工作日起算，每逾期一天，按应付而未付金额的千分之一标准计算，计至被告支付全部款项之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。不同意被告全部反诉请求。首先，原告不存在违法解除合同的行为，如本诉所说，原告发出的邮件是有法律依据的，而且被告自称其在2014年10月已停止店铺的经营，所以其要求原告向其已停止经营的商铺发送任何文件通知，这都是不现实，没有任何法律依据，而且这是更加无法送达的。所以原告按照补充协议的通讯地址予以送达，这是合法有效的。在被告未按照合同约定收到的起租日通知之后支付之前尚未支付的租金，我方予以解除是合理合法的。退一步说，被告认为现在合同尚未解除，如被告认为合同尚未解除，更加没有任何法律依据去提出要求合同解除的违约金。再退一步，本案诉讼中已有效送达有关文件，故不存在原告违约的情况。另外根据被告称，其早已停止经营，也就是说在2015年其声称商铺被锁封前经营已停止，所以即使原告存在违法解除，但合同解除对被告没有造成任何损失，被告现要求按照租赁期限租金总额30%支付违约金，明显过高，应予调整。对于被告支付的违约保证金问题，现被告并未提供任何证据证实其已支付保证金，现原告经过核查，也还没发现被告曾向原告支付过，所以不存在返还的问题，退一步说，即使被告真的有曾支付此保证金，但是根据补充协议第六条第一点第五小项，对于被告的违约行为，原告是有权没收保证金的，所以也不存在返还的问题。被告答辩和反诉称：1、被告没有支付租金的义务，原告于2014年11月5日向被告发出的四份关于租赁期限起算日及支付租金等费用通知的投递状态为他人收，根据涉案合同第三条第二款及租赁合同补充协议第一条的约定，因为原告并没有履行书面通知租赁期起算的义务，被告没有支付租金的义务，原告曾向被告承诺，涉案商场配有中央空调及开放时间等条件，但中央空调一直无法完成调试并使用，涉案楼层五层没有经过消防验收，内部装修工程消防验收和公众聚集场所投入使用营业前的安全消防检查。2、根据《民法通则》第136条第三项规定，原告的诉讼请求的诉讼时效最后一次的中断时间是2015年9月份，而原告提起本案诉讼的时间是2017年3月份，因此，原告的全部诉讼请求已超过一年的诉讼时效，综上所述，恳请驳回原告的全部诉讼请求。合同约定，原告因自身原因需提前解除合同的，必须提前2个月书面通知被告，且须以《补充协议》约定的租赁期限内租金总额的30%向被告支付违约金。签订合同后，被告已向原告支付约定的租金及履约保证金90951元。但原告交付给被告的租赁场地并不符合使用要求，待被告投入过百万完成装修后才发现租赁商铺存在尚未通过消防验收、中央空调系统无法使用等问题。为此，被告已多次与原告协商提前终止《房屋租赁合同》及《补充协议》等文件，但双方始终未能达成一致。2015年9月22日，原告以被告欠租为由向被告发出《解约通知书》，并随即强制封闭租赁商铺，对商铺进行了收回。被告认为，根据《房屋租赁合同》第三条第2款及《补充协议》第十七条约定，原告应书面通知被告租赁期限起始日（即发出起租通知书），被告在收取通知书前因租赁期限尚未起算而不具有交租义务。据此，原告以被告欠租为由解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，封闭租赁商铺不具有事实以及合同依据，其行为显然属于违反合同约定解除合同，原告应当承担相应违约责任，故反诉请求判令：1、原告向被告支付违法解除合同的违约金999073元（按租金总额3330243.33元×30%计算）；2、返还被告向原告支付的履约保证金60634元；3、本案诉讼费用由原告承担。经审理查明：海珠区惠纺街2号501房的权属人是原告，该房屋的规划用途为商业，建筑面积为10430.65平方米，套内建筑面积为8829.73平方米，登记时间为2013年3月26日。2012年11月28日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订（2012）珠纺租合第2032号《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区惠纺街2号珠江国际纺织城伍层自编50066、50067、50072、50073号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约631.6平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2012年11月29日至2013年5月28日月租金为0元，2013年5月29日至2014年11月28日月租金为30317元，2014年11月29日至2015年11月28日月租金为32439元……；上表租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为捌年，租金标准及交付方式按第八条约定执行；乙方向甲方交纳60634元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除乙方应承担的费用后无息退回乙方；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金额的1‰向甲方支付违约金；租金标准：第1、2个租赁年度的月租金标准为48元/平方米/月，租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为30317元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增7%；租期内暂定租金总额合计为3330246元；乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金30317元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。该合同经租赁登记备案机关备案。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订（2012）珠纺租合补第2032号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定：“起租日”定义为甲方书面通知确定的租赁期起算日；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及物业交付当日的现状接收该物业；合同终止或解除后，若乙方未按本合同约定将该物业交还甲方，乙方同意甲方采取包括但不限于停水、停电、停止空调供应等措施制止乙方缓交或不交还该物业的行为；若乙方未搬离、清理的设备、设施的，乙方自愿放弃其所有权，且乙方同意甲方自行清理或委托第三方清理，因此产生的拆除、搬迁、运输、保管等全部费用由乙方承担，一切后果、责任、损失由乙方承担；甲方因自身原因需提前解除合同的，必须提前2个月书面通知乙方，且须以本合同约定的租赁期限内租金总额的30%向乙方支付违约金；乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金，且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件；《租赁合同》与本补充协议相抵触的内容以本补充协议为准；乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担，甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等；专用条款约定：甲方将位于广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城内伍层自编50066、50067、50072、50073号物业出租给乙方，建筑面积约631.60平方米；租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；在本合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；等。该补充协议记载乙方的通讯地址为浙江省平阳县鳌江镇新河南路13号。被告于2012年11月28日签署了《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，载明：本人确认承租的商铺已具备交付条件，本人同意接收该商铺；等。同日，被告在《物业使用承诺书》上签名,载明:本人于2012年11月28日接收该商铺,收到商铺钥匙共/条，经验收本人证明商铺内设备设施完好并同意接收;等。2014年11月7日，原告按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的被告的通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给被告，通知被告承租商铺的租赁期限从2012年11月28日起算，被告于2014年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2013年6月28日至2014年10月27日期间的租金；等。网上查询记录显示该邮件由他人收。2015年5月22日，原告按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的被告的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给被告。网上查询记录显示该邮件由他人收。2015年9月22日，原告按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的被告的通讯地址邮寄《解约通知书》给被告，主要内容为：被告至2015年8月31日止，尚拖欠原告租金839779元，现通知被告双方就该商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；请被告于本通知送达之日起五日内至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还该商铺；等。网上查询记录显示因“收件人不在指定地址”被退回。邮局改退批条载明退回原因为“收件人不在该址，要求退回”。2015年9月28日，原告按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的被告的通讯地址邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给被告，内容：因被告的严重违约行为，原告已于2015年9月22日发出《解约通知书》，双方的租赁关系已于2015年9月26日正式解除；现原告再次通知被告于2015年10月3日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金、综合管理服务费（如有）、违约金等各项费用；请于2015年10月3日前至珠江国际纺织城客户服务中心退还物业，搬离物业内属于被告所有的、除装修设施之外的可移动且移动不会损坏物业的物品，若被告未按期搬离清理的，视为被告抛弃上述物品的所有权，同意原告自行处理，由此引起的费用和责任由被告承担；自租赁关系解除之日起，原告有权不另行通知被告的情况下将物业另行出租、出售或以其他方式处置；等。网上查询记录显示该邮件于2015年9月30日由本人收。2016年8月18日，原告按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的被告的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给被告。邮件出具的妥投证明显示该邮件被退回。原告于2017年3月22日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示其于2015年9月22日发出解约通知，但被告故意拒收，根据补充协议约定，按约定地址送出以后五天内视为送达，故原告认为是2015年9月27日合同解除；原告在发出《解约通知书》和《关于搬离物品、交还物业的催函》后，被告没有提出异议，所以原告已收回了商铺并另外出租；关于收回商铺的时间，原告表示庭后核实，逾期未书面答复的视为同意被告意见；原告庭后未予书面答复。被告表示其是在原告起诉后才看到解约通知的，鉴于商铺已经收回，合同已无法继续履行，所以被告确认租赁合同于被告签收本案证据材料当日解除，即邮寄本案应诉材料送达日期2017年3月28日；涉案商铺于2015年9月被原告封锁，处于关闭状态，具体时间不清楚；现无法提供支付保证金的证据。被告为证明其抗辩意见和反诉主张还提交了以下证据：1、珠江国际纺织城客户服务手册（部分条款）；2、关于珠江国际纺织城五六楼空调调试通知；3、广州市公安消防局建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。原告质证意见：证据1、2均不是原告出具，与原告无关，也与本案无关，更无法证明被告想证明的内容；证据3是第三方出具，真实性由法院确认，但之前的判决已证实原告的商铺是合格商铺，不存在消防问题，且原告已取得产权证，有合法出租资质，所以该证据不能证明被告想要证明的内容，且与本案无关。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。被告已于2012年11月28日接收且使用涉案商铺，理应支付使用期间的租金给原告。原告于2015年9月28日向被告邮寄的《关于搬离物品、交还物业的催函》已于2015年9月30日由被告本人签收。原告在该函中通知被告其已于2015年9月22日发出《解约通知书》，双方的租赁关系已于2015年9月26日正式解除，要求被告结清租金等费用并退还商铺。被告在收到《关于搬离物品、交还物业的催函》后，未提出异议，且被告亦确认原告于2015年9月收回商铺，故原告主张被告支付从2013年6月28日至2015年9月26日的租金（其中，2013年6月28日至2014年11月28日的租金按每月30317元计算，2014年11月29日至2015年9月26日的租金按每月32439元计算），符合合同约定，本院予以支持，但总额以原告主张的金额838733元为限。合同约定“起租日”定义为原告书面通知确定的租赁期起算日；租赁期限内的总租金自计租日开始计。故可认定原告书面通知被告“起租日”是被告交纳租金的前提。对于“起租日”的通知，从本案的证据来看，原告在涉案商铺交付后并无按合同约定的方式通知被告租赁期起算日，而原告按合同所记载的被告通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给被告，该邮件由他人收。由此可见，原告并无按合同约定履行书面通知租赁期起算日的义务，被告没有向原告支付租金事出有因，故原告要求被告向其支付逾期交租的违约金的请求，依据不足，本院不予支持。本案中，原告提交了涉案商铺所在房产的产权证，被告对涉案商铺在该房产证合法产权范围内没有异议，且被告签署了《物业使用承诺书》，确认所承租的商铺已具备交付条件，同意接收该商铺，原告已将商铺交付给被告，被告对涉案商铺进行了使用，被告亦无举证证明其在接收涉案商铺使用至提起本案诉讼前，曾就商铺是否能够正常租赁使用向原告提出过异议，故被告关于涉案商铺未经过消防验收及空调无法完成调试并使用等抗辩意见缺乏理据，本院不予采信。关于诉讼时效的问题。原告在2015年9月28日按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的被告的通讯地址邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给被告，该函于2015年9月30日由被告本人签收。涉案商铺已于2015年9月由原告收回，在此情况下，原告不可能再按合同约定的贴通知在涉案商铺上的方式送达通知给被告，故原告后又于2016年8月18日向被告的通讯地址发出的《关于催缴租金费用的通知》，应当认为原告的行为产生诉讼时效中断的效力。故原告于2017年3月22日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。被告关于超过诉讼时效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于被告的反诉请求。原告行使合同解除权是被告未缴纳租金所致，不属于“原告因自身原因需提前解除合同”的约定，故被告以原告违反合同约定解除合同为由要求原告支付违约金999073元缺乏理据，本院不予支持。被告主张其向原告支付了保证金60634元，原告对此予以否认，且被告未提交证据证明，故对被告该事实主张，本院不予认定。关于被告要求原告返还该保证金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙邦权在本判决生效之日起10日内向原告广东合生泰景房地产有限公司支付从2013年6月28日至2015年9月26日的租金（其中，2013年6月28日至2014年11月28日的租金按每月30317元计算，2014年11月29日至2015年9月26日的租金按每月32439元计算，总额以原告主张的838733元为限）；二、驳回原告的其余诉讼请求；三、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18896元，由原告负担8692元，被告负担10204元；反诉费7169元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  何翠娴人民陪审员  彭 海二〇一七年九月八日书 记 员  陆惠敏林润华