昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0112民初4477号 原告：云南承龙投资集团有限公司。 统一社会信用代码：9153011121674536XQ。 住所：昆明市金马街道办事处金马寺大村****办公楼。 法定代表人：马睿。 委托诉讼代理人：叶红，女,系原告公司员工，特别授权代理。 被告：杨叶，女，1966年2月22日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。 原告云南承龙投资集团有限公司（以下简称承龙公司）与被告杨叶物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案，依法适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告承龙公司的委托诉讼代理人叶红，被告杨叶到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。 原告承龙公司向本院提出下列诉讼请求：1、由被告向原告支付2015年1月1日起至2017年4月30日的物业管理费31653.02元；2、由被告支付逾期付款利息（按人民银行同期贷款利率计算，自2015年1月1日起至实际付清款项之日止）；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2008年起被告所在小区由原告实行统一物业管理服务，服务初期由被告按每月每平方米2.8元向原告交纳物业管理费。后由于物价及人工等价格上涨，导致原告服务成本不断上涨，于是原告在征求到被告所在小区超2/3业主的书面同意的情况下决定于2013年1月1日起将物业管理费由原价格调整为每月每平米3.5元，并将该收费标准报辖区房管局备案通过。该小区除被告之外的业主自2013年1月1日起也都按每月每平米3.5元的标准交纳了物管费，唯独被告以物管费过高为由拒不向原告交纳物管费。原告以被告恶意拖欠物管费为由于2014年12月22日向本院提出诉讼，本院判决被告支付拖欠原告的物业服务费27131元，被告不服上诉，昆明市中级人民法院经二审维持了原判。截止起诉时，被告已经再欠缴31653.02元，经催收无果，故原告诉至本院。 被告杨叶答辩称，原告未能按照与其签订的合同及《物业管理条例》及实施细则提供合格的物业服务，未就涉案小区105号业主违法建设的行为、102号业主占用公共绿地的行为、外单位在小区内部进行道路施工的行为进行管理及处罚，且未保障业主的监督权利，虚报支出费用，认为根据相关规定，其可以拒绝向原告交纳物业费。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证。对原被告无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《通知》22份，虽被告不认可真实性，但原告已经在（2015）西法民初字第383号案及（2015）昆明四终字第272号案件中提交了上述证据，本院及昆明市中级人民法院在判决中对上述《通知》予以采信，在被告未提交相反证据予以推翻的情况下，本案中亦予以采信；2.被告提交的分户宗地图，其中被告标注的日照图系被告单方制作，不符合证据的形式要件，且分户宗地图与本案不具有法律上的关联性，本院在本案中不予采信；3.被告提交的《2013年滇池春天五合院收支明细表》、水费通知单、电费发票及电费收据，虽原告认可真实性，但与本案不具有法律上的关联性，本院在本案中不予采信。 结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下： 2014年12月22日，本案原告以本案被告拒不交纳物业费为由诉至本院，请求判令被告向其支付2013年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费27131元，并支付2013年1月1日至实际付清款项之日按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息，对此，本院于2015年3月12日作出（2015）西法民初字第383号《民事判决书》（以下简称383号判决），判决由被告向原告支付物业服务费27131元，并驳回了原告的其他诉讼请求。被告不服该判决，向昆明市中级人民法院提起上诉。2015年7月7日，昆明市中级人民法院作出（2015）昆民四终字第272号《民事判决书》（以下简称272号判决书）对本院作出的383号判决予以维持。 在上述383号判决中确认：2012年4月，原告向昆明滇池国家旅游度假区房产管理局递交了物业服务企业资质年检申报表，同年5月14日，该局确认原告符合资质核定要求，核定资质三级，暂定一年。2013年11月5日，昆明市官渡区住房和城乡建设局向原告颁发了滇证物字3KG120515209号物业服务企业资质证书，核定资质等级为三级。2012年6月20日，原告向昆明市官渡区工商行政管理局领取的营业执照载明：原告经营范围包括项目投资、房地产开发、经营、物业管理等。2014年8月26日，原告就滇池春天五合院物业向昆明滇池国家旅游度假区房产管理局申报备案，该项目表填报：物业类型为联排别墅，占地总面积2660.3平方米，商品房总建筑面积6718.43平方米，分期建筑面积11116.4平方米，住宅总套数**，管理期限自2006年10月起，企业资质等级三级，服务项目内容与收费标准为物业范围的公共设施及场所的使用管理、每平方米3.5元。2014年8月29日，昆明滇池国家旅游度假区房产管理局出具备案意见，认为要件符合备案条件，备案有效期一年。2014年11月28日，昆明滇池国家旅游度假区房产管理局出具《情况说明》，称原告因区划调整后归属其局管理，该公司于2012年在其区办理物业资质证书，后因公司工商营业执照注册地变更，根据属地管理原则，不再属于其区资质监管范围，故企业办理资质变更手续后，该企业原来在其区办理的物业资质证书予以注销。2008年5月10日，原被告签订了《商品房购销合同》，约定被告以1420000元的价款向原告购买建筑面积为322.99㎡的昆明市金柳路3号滇池春天·五合院1幢104号住宅（下称：104号房），后该房完成了登记备案，所有权人为被告，该住宅用地土地使用权人亦登记为被告。2008年5月22日，温泉物管处与被告签订了《物业管理委托合同》，约定：被告将104号房委托给温泉物管处实行统一管理、综合服务，管理期限自2006年10月1日起到业主委托新的物业管理公司止；物业管理费由业主或物业使用人按照其拥有物业的建筑面积交纳，按每月每平方2.8元计收；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，1、从逾期之日起每天按金额的5%交纳滞纳金；2、从逾期之日起每天应按交管理费的万分之二交纳滞纳金。2011年10月13日，被告向原告交纳了2009年1月至2011年12月104号房物管费32556元。2013年3月27日，被告交纳了2012年1月至12月物管费10852元。2014年7月，原告物业管理处向被告发出催缴2013-2014年物业管理费共计27131元的《通知》，要求被告在2014年8月1日前交清。……。2014年11月24日，昆明滇池春天温泉酒店有限公司（原名称：昆明滇池春天温泉会馆有限公司）出具《情况说明》，称其温泉物管处与滇池春天五合院全体业主签订《物业管理委托合同》，合同签订后不久，温泉物管处将物业服务工作交由原告接管并由其向业主提供物业服务，业主同意并按照原合同向原告支付相应的物管费。2013年12月16日，原告向滇池春天五合院101号、102号、103号、105号、106号、201号、202号、204号、301号、302号、303号、304号、401号、402号、403号、404号、405号、406号、501号、502号、503号、504号共计22户发送了盖有原告物业管理处印鉴的通知，称原告物管处于2008年2月正式接管滇池春天五合院物管工作，于2013年7月公告涨价一事，现大部分业主已交清2013年物管费，但个别业主不同意涨价拒交物管费，为此，再次说明：1、因物价、人工费明显上涨，安检人员难招聘，物管处难于保证收支平衡，原告决定自2013年起上调物管费为3.5元∕㎡，每年收入384447元；2、2012年收入307558元，支出363934.61元，亏损56376.34元；2013年收入384447元，支出398037.28元，亏损13590.28元；3、因104号业主认为原告要取得三分之二以上业主的亲笔签名认可，方能对物管费进行涨价，故原告发此通知征询各位业主意见，若大部分业主签字表明不同意其物管处对五合院进行管理，原告将于2014年1月15日后停止对五合院的物管工作；4、2012年、2013年五合院收支表明细张贴在告示栏。针对该通知，20户业主（202号、204号未计入）均在“同意承龙集团继续管理五合院物管工作，并同意物管费调价”一栏签名确认。2013年1月至2014年9月间，原告分别向101号等业主按3.5元∕㎡收取了2013年度物管费，其中103号、105房业主还交纳了2011年度及2012年度物管费,503号房业主交纳了2012年度物管费；303号、404号、102号、105号、502号、504号房业主交纳了2014年度物管费。滇池春天·五合院商品房备案表、昆明市房屋交易产权管理处房屋登记薄查阅摘抄表及当事人陈述显示：该小区27户业主房屋建筑面积共计8602.77平方米。其中签署通知的22户业主房屋建筑面积为6947.66平方米，再扣减202、204户，剩余20户业主房屋建筑面积为6290.65平方米。 另272号判决书认为：涉案小区业主与被上诉人之间已经建立了事实上的物业关系，上诉人也受其约束。被告上诉人实际提供了物业服务，有权主张收取物业费，其诉讼主体适格。 另查明，2015年11月24日，昆明滇池国家旅游度假区房产管理局向被告作出《关于“投诉申请”的答复》，该答复称“我局已经于2013年催缴并归集了滇池春天五合院小区住宅专项维修资金……2013年由云南承龙投资有限责任公司在征询业主调整物业费意愿时，以云南承龙投资有限责任公司名义书面征询了小区全体业主意愿，且双三分之二的业主同意并签字认可，因而视原告为该小区的合法物业管理单位……道路施工问题我局已于2015年10月23日实地查看，并要求施工单位尽快恢复原样……施工单位也在小区公告栏内承诺完工时间……经调查，温泉会馆与五合院为分期开发的同一项目，其共用设施设备为整个地块共用，根据《物业管理条例》共用设施设备无法分割，该地块应当划分为同一个物业管理区域，温泉会馆视为业主，有权使用小公共配套设施设备。 2015年11月8日14时14分，被告向原告的员工叶红发送短信，称原告对于小区道路被挖开的问题不作为。 被告于2016年11月14日向昆明滇池度假区行政管理综合执法局反映滇池春天五合院小区105号房的业主私搭乱建房屋的问题，该局于2016年11月25日作出《滇池春天五合院105号业主违法违规建筑信访件的处理情况答复》,说明在接到被告的信访件后该局已经马上查看并对业主委托人进行约谈并针对违法建设问题再次下达了《限期改正通知书》，限业主于2016年11月25日前自行拆除全部违法建筑，逾期不拆除，则将依法处置。 庭审中被告向本院提交了照片，证明小区水池及部分树木的情况，及其向昆明滇池度假区行政管理综合执法局反映的滇池春天五合院小区105号房屋违法建设的情况，以及道路施工情况。 此外，庭审中，被告陈述其确实未交纳自2015年1月1日起的物业管理费用，认为其与原告之间为物业服务合同关系，但原告并未依约履行合同义务提供合格的物业服务，导致住户损失，故其有权拒绝支付相应物业管理费。 本院认为，本案原、被告双方争议的焦点在于：1.原告是否有权主张被告向其支付相应物业服务费；2.被告是否能够以原告未提供合格的物业服务为由拒绝交纳物业服务费。对于原告是否有权主张物业服务费的问题，因383号判决书及272号判决书已经做出判决认定原告与被告形成事实上的物业服务关系，被告在本案中亦认可其与原告之间存在物业服务关系，故原告可以就其提供的物业服务向被告主张支付物业服务费；另因原告已经举证证明其通过《通知》的形式向涉案小区业主征询了调整物业费用的意见，并经由小区2/3以上住户的认可，故应当视为原告与业主大会共同对物业服务费标准作出了新的约定，在合同履行过程中，既然原告对包括被告所有的房屋在内的商品房提供物业管理服务，则被告就负有按时足额按业主大会决定的新的交费标准交纳物业服务费，因此，原告要求被告支付自2015年1月1日起至2017年4月30日的物业管理费31653.02元（3.5元/月/平方米×322.99平方米×28月=31653.02元）的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。对于被告认为原告未履行物业管理职责，未提供合格的物业服务，其有权拒绝支付物业服务费的主张，被告应当就其主张原告未提供合格物业服务的事实向本院提供证据加以证明，就被告主张的原告未就涉案小区105户业主违法建设进行管理、处罚的问题，虽被告能够证实上述业主存在违法建设的情况，但被告并未提交证据证明其向原告反映了相关情况，并无证据证明原告未履行管理职责，且昆明滇池度假区行政管理综合执法局已经对该情况依法进行了处理。就被告主张的涉案小区环境差、原告未及时更换枯死树木的问题，虽被告就此提交了部分照片，原告认可真实性，但上述照片形成时间并不明确，不能反映原告是否及时更换树木的问题，且不足以反映原告主张的涉案小区环境差的问题。就被告主张外单位对涉案小区道路施工问题，虽原告认可被告提供的道路施工照片真实性，但该照片形成时间并不明确，不能反映建盖时间及施工方及施工原因，不能证明原告作为物业服务企业存在管理过错。就被告主张其他业主占用公共绿地问题，被告仅提交了部分照片，未提交证据证明其向原告反映了相关情况，上述照片形成时间并不明确，不足以证明原告未履行管理职责。综上，本院认为，被告的举证并不足以证明原告未能提供合格的物业服务，且被告认为原告未提供合格的物业服务则其可以拒绝支付物业服务费用并无合同及法律依据，物业服务针对的是全体小区业主的公共部分的管理，涉及的是全体小区业主对公共部分的共同利益，而非单个业主的个人利益，故被告以个人名义向物业公司主张全体业主的共同利益，并以原告公示收支虚假为由抗辩，理由不能成立。 此外，就原告根据《物业管理委托合同》第二条第（三）项的约定主张被告向其支付逾期付款利息的诉讼请求，因本案原告与被告之间系事实上的物业服务关系，涉案小区业主大会通过2/3的业主在《通知》中签字确认的方式重新选聘原告作为小区的物业服务企业，但双方并未签署书面的物业服务合同，而原告并非《物业管理委托合同》的相对方，其基于《物业管理委托合同》的条款主张被告向其支付滞纳金缺乏合同依据，故本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十三条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由被告杨叶于判决生效后十日内支付原告云南承龙投资集团有限公司物业服务费31653.02元； 二、驳回原告云南承龙投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费592元，由被告杨叶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  李红朴 人民陪审员  赵晨旭 人民陪审员  李玉明 二〇一七年九月十二日 书 记 员  杨 乐