江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0726民初777号原告:孙喜，男，1961年10月10日生，汉族，江西省安远县人，经商，住江西省安远县，现住江西省安远县。原告:唐太军（唐泰山），男，1964年8月23日生，汉族，江西省安远县人，经商，住江西省安远县。两原告委托代理人：汪雪松，江西均衡律师事务所律师。被告:唐承源，男，1975年2月18日生，汉族，江西省安远县人，务工，住江西省安远县。被告:唐湘奎，男，1980年8月24日生，汉族，江西省安远县人，工人，住江西省安远县。两被告委托代理人：唐丰喜，江西法之行律师事务所律师。两原告向本院提出诉讼请求：1.判决两被告立即支付尚欠原告的房屋面积差价款计币131035元及相应利息计币7861.92元（从房产证颁发之日即2016年6月6日按年利率6%计算至2017年6月6日利息）之后的利息按年利率6%算至款清之日止）；3.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2010年4月13日、2011年9月24日分别与两被告及两被告之父唐茂昌（以下简称被告方）签订《协议书》和《补充协议书》各一份。上述《协议书》和《补充协议书》约定两被告及两被告之父唐茂昌自愿将其房屋交由原告拆除后按规划由原告重建；同时，原告将被告方土地实际面积，以1:1.6及空坪折算一半的面积折算比例置换给被告方相应的房屋面积（被告方用于置换的房屋《土地使用权证》及《房屋所有权证》均登记在其父唐茂昌名下，唐茂昌在被告方选房及原告为其办理房屋权属证书后去世）。若被告方所选的房屋面积超出其旧房按上述面积折算比例置换的房屋面积，超出部分则由被告方按1500元／平方米的补差标准支付给原告相应的房屋面积差价款等协议内容。签订上述协议书后，原告依约拆除被告方房屋后按约定的前述房屋面积折算比例置换给了被告方相应的房屋面积，由于被告方所选的房屋面积超出其旧房按上述面积折算比例置换的房屋面积，依照前述协议的约定，被告方对超出部分应按1500元／平方米的补差标准支付给原告相应的房屋面积差价款，但被告方在原告为其办理了《房屋产权证》、《土地使用权证》后仅仅支付了原告方部分房屋面积差价款，尚欠原告房屋面积差价款共计人民币131035元。该款经原告多次催收，被告方均以资金周转困难为由拖欠至今。经查：原告孙喜、唐太军（唐泰山）与案外人赖喜科系合伙关系，现案外人赖喜科已因故退伙。为此，依据法律规定提出前述诉求。两被告辩称：首先，原告在诉状中提出的两份协议无效，被告无需支付欠款，因为原告无权进行房地产开发，原告个人不具有开发资质。其次，被告不支付欠款的原因是原告未保证双方约定的进出道路4.1米，也未保证通行和水泥硬化。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交1、原被告身份证、案外人赖喜科出具的申明书及原告唐太军户口本复印件,证明原被告的诉讼主体资格，原告唐泰军曾用名为唐泰山及案外人赖喜科与原告系合伙关系，现案外人赖喜科因故退伙，被告对申明书的三性提出异议，本院经审查，对该组证据予以认定；2、原告分别与被告唐承源、唐湘奎签订的《协议书》、《补充协议书》、《选房确认书》及原告为两被告办理的唐茂昌（已死亡）名下的房产证、土地使用权、新屋仔旧房土地面面积丈量单，证明两被告及两被告之父唐茂昌自愿将其房屋交由原告拆除后按规划由原告重建，同时，原告按被告方土地实际面积，以1:1.6及空坪折算一半的面积折算比例置换给被告方相应的房屋面积，超出部分应按1500元／平方米的补差标准支付给原告相应的房屋面积差价款，被告对协议书的三性、选房确认书的合法性均提出异议，本院经审查，该协议及选房确认书不违反法律的强制性规定，是双方的真实意思表示，故本院予以认定；3、被告唐承源出具的收条原件，证明原告为被告方办理的其父唐茂昌名下的《房屋产权证》、《土地使用权证》原件已全部交给了被告唐承源，两被告理应依约向原告支付房屋面积差价款，被告对该组证据没有异议，本院予以确认；4、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及验收报告、安远县县城规划区特殊地段房屋建设规划审批表，证明房屋的建设经过了合法的审批手续，被告理应支付差价款；被告对该组证据的真实性提出异议，本院经审查，对该组证据予以认定。被告提交：1、2011年7月28日签订的协议一份以及通行道路的照片5张，证明由于该道路属于第三方，所以第三方一直阻挠道路通行，所以被告一直无法进行正常通行，原告对协议书的关联性及照片的三性均提出异议，本院经审查，该协议是与本案无关的单独协议，对其关联性不予以认定，对于照片没有显示拍摄时间和地点，为此对其关联性也不予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月13日，原、被告双方签订协议约定：为使美食城新屋仔住宅小区规划完整好，被告以旧房屋换新房屋为目标，愿意将自己的老房屋拿给原告方规划建房，被告方的老房屋经原告拆掉以后，其地皮及有土地证等有效证件交给原告，由原告向县人民政府、建设局统一申请设计规划，被告不参与工程之事。换回给被告新房屋面积的计算，按被告旧房屋的土地实际面积计算，以1平方米换回1.6平方米新房面积，空坪折一半，超出部分按一次性定价为每平方米1500元计算补给原告方。协议签订后，原告方以新屋仔小区危房改造理事会的名义向政府申报建设规划及用地规划审批，并由安远县立强房地产开发有限公司进行建设施工竣工验收事宜。原被告双方认定被告可置换的房屋面积为190.2平方，但被告实际选房面积为290.89平方，所选房屋面积差为100.69平方，应支付原告面积差放款151035元。原告依约为被告办理了《房产证》及《土地证》，于2016年6月6日交给被告方，被告当日支付了20000元差价款给原告，仍欠原告131035元房屋差价款至今未付。另查明，被告置换的旧房为唐茂昌所有，唐茂昌为两被告的父亲，于2016年4月份已经去世。协议书中的甲方赖喜科系原告方的合伙人，现因故退出了合伙。本院认为，原被告签订的《协议书》及《补充协议书》是双方真实的意思表示，内容和形式都没有违背法律和行政法规的强制性及禁止性规定，对原、被告双方内部具有法律效力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告依约在房屋建好后为被告办理好《房产证》及《土地证》，被告应支付原告面积差放款151035元，被告只支付了20000元的差价款未按约定支付剩余的差价款，其行为已构成违约，应当承担违约责任，为此，本院对于原告要求两被告支付尚欠原告的房屋面积差价款131035元的诉讼请求予以支持。对其要求从颁发房产证之日按月利率5%计算利息，因双方协议未约定具体支付日期，对其支付利息的诉求，应从其主张之日起计算。被告辩称原告不具有房地产开发的资质所以合同无效的辩解，由于本案开发建设并非以原告方的名义报建及建设，而是以新屋仔小区危房改造理事会及安远县立强房地产开发有限责任公司的名义进行报建及建设的，故对于被告的该辩解不予以采纳。被告提交2011年7月28日协议要求两原告保持道路通行的意见，因该协议涉及的当事人不一样，本案对该意见不宜进行处理，被告方可以另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告唐承源、唐湘奎应于本判决生效后十日内支付原告房屋面积差价款计人民币131035元及其利息（从2017年6月15日起至款清时止，按月利率5%计算）。二、驳回原告孙喜、唐太军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3078元，由被告唐承源、唐湘奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。（法律文书生效后,一方拒绝履行的,对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。）审 判 长  黄荣长人民陪审员  李青芸人民陪审员  魏东红二〇一七年九月十四日书 记 员  黄忠莲