西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初5418号原告：西安天朗地产集团有限公司，住某地。法定代表人：孙茵，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠明飞，陕西恒达律师事务所律师。被告：高学圣，男，住某地。原告西安天朗地产集团有限公司（以下简称天朗公司）与被告高学圣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天朗公司之委托诉讼代理人屠明飞，被告高学圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天朗公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2013年10月1日签订的《天朗伟业控股有限公司商业用房租赁合同》和2014年5月14日签订的《补充协议》已经解除；2、依法判令被告向原告支付拖欠2016年5月14日至2016年11月14日的房屋租金49440元、因拖欠租金产生的滞纳金（从2016年5月14日计至2017年4月30日的滞纳金142881.6元，以及2017年5月1日至被告实际支付租金之日止的滞纳金），具体计算方式见（xc-1-09高学圣未缴费统计表）；3、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2013年10月1日，原、被告签订合同编号为JH-13-2Y011的《天朗伟业控股有限公司商业用房租赁合同》一份，约定原告将自己开发建设的位于西安市莲湖区昆明路6号天朗莱茵小城1号楼1层-9一间面积为103㎡的房屋出租给被告使用，该房屋用作生鲜店，租赁期限自2013年10月1日起至2016年9月30日，租金标准为80元/平方米/月，年租金98880元（不包含物业费、水费、电费等由被告另行交纳的费用）。后双方又于2014年5月14日签订了房号为XC-1-09的《补充协议》一份，将原租赁合同的租期修改为自2014年5月14日至2017年5月13日止，并将租金支付明细进行相应调整。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告使用，被告自2016年5月14日至2016年10月14日拖欠房屋租金49440元。原告多次催要无果，便于2016年11月19日向被告发出《关于解除房屋租赁合同的函》，通知被告正式解除原《租赁合同》，收回房屋，并扣除被告所交纳的履约保证金，同时要求被告自收到函件之日起七日内向原告交纳所欠租金，但均未果，原告遂诉至法院。被告高学圣辩称，其与原告于2013年8月签订了《天朗伟业控股有限公司商业用房租赁合同》，后双方又于2014年8月签订了《补充协议》。2016年5月14日至2016年10月14日的房屋租金49440元，其确实未向原告予以交付，但有原因，因原告在此之前将涉案房屋的用电给断了。2016年11月19日原告给其发送的《关于解除房屋租赁合同的函》，其收到了，但其不相信原告，就未管。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月1日，原告与被告签订合同编号为JH-13-2Y011的《天朗伟业控股有限公司商业用房租赁合同》一份，约定原告将自己开发建设的位于西安市莲湖区昆明路6号天朗莱茵小城1号楼1层-9、面积为103㎡的房屋出租给被告使用，该房屋用作生鲜店，租赁期限自2013年10月1日起至2016年9月30日，租金标准为80元/平方米/月，年租金98880元，租金不包含履约保证金、物业费、水费、电费等应由被告另行交纳的费用；合同签订日，被告向原告支付20000元作为合同履约保证金并保留至本合同租赁期满，本合同租赁期满双方清算后无争议后，15个工作日内，原告将该履约保证金无息退还被告；被告连续拖欠租金达30日或累计拖欠租金达到60日的，原告可立即解除合同并收回房屋；被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的1.5倍支付滞纳金，被告交纳的履约保证金不予退还。后原告与被告又于2014年5月14日签订了房号为XC-1-09的《补充协议》一份，约定将上述《租赁合同》的租期修改为自2014年5月14日至2017年5月13日止，并约定被告于2016年4月14日向原告支付自2016年5月14日起至2016年11月13日止的租金49440元。原告于2016年11月19日通过EMS向被告发出《关于解除房屋租赁合同的函》，通知被告正式解除双方于2013年10月1日签订的合同编号为JH-13-2Y011的《天朗伟业控股有限公司商业用房租赁合同》，收回涉案房屋，并扣除被告所交纳的履约保证金，同时要求被告自收到函件之日起七日内向原告交纳所欠租金。被告自认其已经收到该函。庭审中，被告自认自2016年5月14日起至2016年10月14日止的涉案房屋租金49440元其至今未向原告予以支付；原告自认20000元的履约保证金被告已向其公司予以交付。同时，被告未在限定的时间内向法庭提供原告将涉案房屋断电、双方《租赁合同》和《补充协议》于2016年5月1日予以解除以及涉案房屋交付和退还时间的证据。本院认为，本案争议的焦点为：1.原告与被告于2013年10月1日签订的合同编号为JH-13-2Y011的《天朗伟业控股有限公司商业用房租赁合同》和于2014年5月14日签订的房号为XC-1-09的《补充协议》是否应当解除、何时解除；2.西安天朗物业管理有限公司是否有断电行为，如有断电行为，该行为是否可以成为被告拒绝向原告交付租金的理由；3.20000元的履约保证金是否应当扣除；4.滞纳金的计算标准。首先，原告与被告于2013年10月1日签订的合同编号为JH-13-2Y011的《天朗伟业控股有限公司商业用房租赁合同》和于2014年5月14日签订的房号为XC-1-09的《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效，当事人双方都必须严格遵守履行，不得擅自变更或解除。合同和协议签订后，原告即向被告交付了涉案房屋，被告在2016年4月14日之前亦按照双方约定按时足额向原告交付房屋租金，但被告自认自2016年5月14日起至2016年10月14日止的涉案房屋租金49440元其至今未向原告予以支付；根据双方签订的《租赁合同》第十二条第四款约定，被告连续拖欠租金达30日或累计拖欠租金达到60日的，原告可立即解除合同并收回房屋。原告于2016年11月19日通过EMS向被告发出《关于解除房屋租赁合同的函》，原告主张被告于2016年11月20日收到该函，被告在庭审中自认其已经收到该函，本院依法确认被告于2016年11月20日收到该函。因此，可以认定被告对上述解除函提出异议的异议期应为2016年11月21日至2017年2月20日。但被告并未在法律规定的三个月的异议期内依法提出对原告单方解除合同通知的异议，且被告未在限定的时间内向法庭提供双方《租赁合同》和《补充协议》于2016年5月1日予以解除的证据。故，原告与被告于2013年10月1日签订的合同编号为JH-13-2Y011的《天朗伟业控股有限公司商业用房租赁合同》应于2016年11月20日予以解除。双方于2014年5月14日签订的房号为XC-1-09的《补充协议》为《租赁合同》的组成部分，故该《补充协议》亦应于2016年11月20日予以解除。其次，被告并未在限定时间内向法庭提供西安天朗物业管理有限公司有断电行为以及涉案房屋交付和退还时间的证据，故被告以西安天朗物业管理有限公司有断电行为而拒绝向原告交付租金49440元以及其于2016年5月5日搬出涉案房屋并告知原告工作人员的辩称不成立，本院不予采信。原告主张其于2017年3月将涉案房屋收回，且仅主张2016年5月14日至2016年11月14日房租，有解除通知函为证，并有被告自认相互印证，本院对原告称被告至今未将涉案房屋钥匙交还于其公司予以采信。再者，被告已向原告支付的20000元的履约保证金，在被告不按时足额履行支付租金的义务时，应当由原告自行将该20000元履约保证金先行抵扣49440元租金，扣减20000元履约保证金后，仍余29440元租金被告应当向原告予以支付。另，虽双方签订的《租赁合同》第十五条第六款对违约责任、滞纳金的计算标准进行了明确约定，但该约定超出法律规定，本院不予采信。又因双方约定被告于2016年4月14日向原告支付自2016年5月14日起至2016年11月13日止的租金49440元。故，原告主张的滞纳金应当为以29440元为基数、自2016年4月14日起至判决确定给付之日止、按年息24%予以计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告西安天朗地产集团有限公司与被告高学圣于2013年10月1日签订的合同编号为JH-13-2Y011的《天朗伟业控股有限公司商业用房租赁合同》和于2014年5月14日签订的房号为XC-1-09的《补充协议》于2016年11月20日解除；二、本判决生效后七日内，被告高学圣支付原告西安天朗地产集团有限公司租金29440元，并支付以29440元为基数、自2016年4月14日起至判决确定给付之日止、按年息24%予以计算的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4146元，本院减半收取计2208元，由原告西安天朗地产集团有限公司负担1682.5元，被告高学圣负担390.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  冯林林二〇一七年九月二十一日书记员  毛 妮