广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13105号上诉人（原审原告）：中汇公司，住所地广东省广州市。法定代表人：夏xx，该公司总经理。委托代理人：胡林立，广东百科律师事务所律师。委托代理人：蒋申彦，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴xx，男，1954年2月11日出生，汉族，住广东省茂名市。委托代理人：郭秋丽，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：赵曦，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：建筑公司，住所地广东省广州市。法定代表人：刘xx，该公司总经理。委托代理人：莫志航，该公司职员。被上诉人（原审被告）：建筑公司分公司，住所地广东省广州市。法定代表人：苏xx，该公司总经理。委托代理人：莫志航，建筑公司职员。原审第三人：西关公司，住所地广东省广州市。法定代表人：欧阳xx。上诉人中汇公司(以下简称中汇公司)因与被上诉人吴xx、建筑公司（以下简称建筑公司）、建筑公司分公司（以下简称建筑公司分公司）、原审第三人西关公司（以下简称西关公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院(2016)粤0112民初6197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。上诉人中汇公司上诉请求：排除广州市荔湾区人民政府（以下简称荔湾区政府）对穗国土建用字【20xx】第xxx号土地使用权中其拥有的份额的查封，继续保持对西关公司在该土地使用权证份额的查封；解除对广州市A2栋房屋（即广州市xx路1号、3号、5号）房屋所在地块的查封等强制执行措施，并许可办理上述房屋产权登记手续。事实与理由：首先，其司于2005年5月25日通过合法的竞拍方式从广州市荔湾区财政局购得涉案物业，并支付了全部购房款，涉案物业也交付其司使用近11年。而一审法院2007年才查封涉案物业所属地块，其司没有任何过错，一审判决认为“表明中汇公司在签订合同前对涉案物业产权状况是了解的……”，由此推定其司应该预料到承担涉案物业被查封的后果，该推断结论荒谬。其次，根据广州市荔湾区财政局在广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第457号与其司房屋买卖合同纠纷一案中提供的广州市荔湾区财政局文件（荔财函[20xx]xx号）证明：1.1988年12月30日广州市荔湾区xx办公室（以下简称xx办）与西关公司签订的协议及1990年6月9日签订的协议，约定xx办与西关公司按2:8分成；2.根据2005年4月28日区长办公会议纪要（荔区会纪13届[2005]13号）的有关精神，2005年5月区国资办按有关程序委托广州市产权交易所、对归属政府的xx物业（面积xx平方米）进行公开转让（包括涉案物业）；3.上述转让的房产（包括涉案物业）均属于政府物业，并无荔华公司（以下简称荔华公司）、西关公司权属物业。根据广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第457号民事判决书第10页，西关公司已承认涉案物业属于xx办（即荔湾区政府）所有的房产，不属于西关公司、荔华公司所有。西关公司已将涉案物业移交给荔湾区政府。其司于2016年11月30日（一审立案时）向一审法院提出《调查收集证据申请》，申请向西关公司调查收集其与荔华公司及xx办合作开发A2栋房屋的合作开发协议书以确定涉案物业的权属，对此一审法院至今未予回复。被上诉人吴xx答辩称，同意一审判决，一审判决查明事实和适用法律正确。一审法院查封的依据是房管局登记的事实，根据物权法，登记在谁名下就是谁的，且中汇公司已在进行诉讼，两审法院无法核实中汇公司房产地址，均未支持中汇公司的诉讼请求。在执行异议听证和本案一审时，也无法查明中汇公司主张的事实，如果法院可以查明事实，我方也认可，希望法院根据中汇公司提交的证据查明事实，予以判决。我方不同意中汇公司的上诉意见，请求二审法院维持原判。被上诉人建筑公司、建筑公司分公司答辩称，一审判决正确，请求予以维持。原审第三人西关公司没有陈述意见。上诉人中汇公司向一审法院起诉请求：解除对涉案物业所在地块的查封等强制执行措施，并许可办理房屋产权登记手续。一审法院认定事实：一审法院在执行（2007）黄法执字第606号执行案过程中，中汇公司提出异议，认为其司于2005年5月25日经拍卖公司公开拍卖购得广州市荔湾区xx局的A2栋（即1号、3号、5号）房屋，请求一审法院解除上述土地的查封，并许可其办理房屋产权登记手续。一审法院受理并经听证后，于2016年11月3日作出（2016）粤0112执异16号《执行裁定书》，裁定驳回中汇公司的异议请求。该裁定查明：吴xx与建筑公司分公司、建筑公司建设工程施工合同纠纷一案，广州市天河区人民法院于2006年4月26日作出（2006）天法民四初字第525号民事调解书已发生法律效力。该调解书确认：建筑公司分公司、建筑公司于2006年4月30日前向吴xx支付工程款300万元，余款136万元于2006年5月30日前付清。因建筑公司分公司、建筑公司均没有履行还款义务，吴xx于2006年8月28日向广州市天河区人民法院申请强制执行，该院以（2006）天法执字第4093号案立案执行。2007年5月31日，广东省高级人民法院作出（2007）粤高法执指字第89号民事裁定书，裁定由一审法院执行。2007年7月19日，一审法院以（2007）黄执异字第606号立案执行。立案执行后，依法向建筑公司分公司、建筑公司送达执行通知书，限期其履行上述义务，但建筑公司分公司、建筑公司均未履行。在执行中查明，建筑公司对西关公司享有xxx元到期债权，一审法院于2007年7月24日向西关公司发出限期履行到期债权通知书，要求西关公司将到期款交到一审法院，西关公司确认到期债务，但表示无履行能力。一审法院指定履行期限届满后，西关公司未按照本院通知履行债务，遂于2007年9月5日裁定西关公司向吴xx清偿到期债务xxx元，并于同月26日查封了该西关公司名下的位于广州市地块的土地。另查明，2014年4月14日，中汇公司向广州市白云区人民法院起诉广州市荔湾区xx局、拍卖公司，要求荔湾xx局与西关公司、荔华公司、广州市荔湾区人民政府立即将广州市1号、3号、5号的相关房屋产权过户到中汇公司名下。广州市白云区人民法院查明以下事实，2005年5月25日，中汇公司(乙方)与广州市荔湾区xx局（甲方）签订《资产交易合同》[编号xx（B）],约定：一、转让标的。甲方将其拥有的位于广州市A2栋作为在建物业转让给乙方（具体房号及面积见附表）。二、交易价格。甲方将其拥有的上述标的以人民币xxx元转让给乙方。乙方同意支付人民币xxx元购买上述标的物。三、付款方式。1.乙方采取分期支付的方式受让甲方拥有的上述标的物的所有权。乙方同意于签订本合同之日起5日内支付合同价款的50%即首期款人民币xx元，余款即人民币xx元必须在房管部门受理过户申请之日起3日内付清。2.价款的支付以现金支付或银行转账方式进行，乙方须将款项划入以下银行账户：收款单位：广州产权交易所；开户银行：中国光大银行广州五羊支行；账号：38×××95.3、甲、乙双方同意保留价款中的20%留存在广州产权交易所，直至场地交接完毕和水电过户完毕，且出示过户证明之日起三个工作日内，再由广州产权交易所把该部分款项划付给甲方指定的银行账户。除此之外的价款，乙方同意广州产权交易所直接划入甲方指定的银行账户。四、标的物的交接及过户。1.在本合同规定的期限内，自乙方将50%的转让价款缴到本合同指定的银行账户，并经广州产权交易所向甲方出具相关的有效证明文件确认到帐之日起2个工作日内，甲、乙双方在广州产权交易所的主持下对标的物业进行交接，办理标的物的交接手续。2.在广州产权交易所出具证明文件确认乙方的首期转让价款到账的条件下，甲方将标的物业移交给乙方使用和管理。3.标的物业一经交接后，甲方应尽快向乙方提供办理产权证所需的资料，乙方须在交接后一年内，负责办理标的物产权过户手续（以国土房管部门正式受理标的物过户的日期为准）。……五、违约责任。……2.如甲方因自身原因未能根据第四条第1款依时向乙方交付标的物过户所需文件，则每逾期一个工作日，乙方有权要求甲方支付标的物转让价款万分之二点五的违约金。逾期超过十个工作日，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方除双倍返还履约定金外，退回全部转让价款给乙方。3.如因甲方原因，以致在合同标的交接之日起一年内，仍未能办好相关的产权手续，则甲方只收取乙方交易价格的50%作为成交价款，不再追收乙方的合同余款；而乙方必须认可以交易价格的50%作为转让标的的成交价款，并自行办理相关的产权手续，并且，甲、乙双方不能为此而追究对方的经济、法律责任。……5.如因不可抗力造成本合同不能履行，包括国资管理部门、国土和房屋管理部门或其他有关部门在第四条第3条款所述时间内不予办理本次标的物转让，不应视作本合同的任何一方违约，双方应就不可抗力而引起的本合同不能履行的问题另行协商。九、有关费用的承担。本次标的物转让中办理产权证过户时所发生的交易税费，由交易各方按政府有关部门的规定，依法各自承担。除此之外，与标的物有关的其他费用由乙方承担。十、特别约定。……2.乙方声明在签订本合同前，已充分享有知情权，对标的物的产权状况、供水、供电现状、管理费收费等情况已作充分的了解，并对标的物的产权过户所需的时间、产权变更过程中可能出现的问题及可能发生的费用已作充分的评估，并无异议。合同附件：《富多来A2栋面积》。2005年6月14日，广州市荔湾区xx局向中汇公司出具证明，内容如下：“……兹有广州市荔湾区财政局处置位于广州市A2栋住宅（详见清单）。我局于2005年5月25日已将该部分房产的使用权及所有权通过市产权交易所以协议转让方式转让，受让方为中汇公司，中汇公司完全拥有对上述房产的处置及买卖权力。另：该部分房产的相关验收、确权等手续由我局协同开发商在广州市房管部门正在办理中，预计办理分户确权及出房产证时间为2006年5月。特此证明。”广州市白云区人民法院于2015年10月19日作出（2014）穗云法民四初字第457号《民事判决书》，以涉案物业未办理大确权登记、未交齐土地出让金、所在土地目前已被其他法院查封，涉案物业测绘地址编号与实际使用的门牌地址编号有出入，而关于地址编号情况，虽经当事人及该院多番查证但仍未能充分查明为由，判决驳回了中汇公司请求办理产权过户的诉讼请求。中汇公司对上述判决不服，提起上诉，2016年3月21日，本院作出（2015）穗中法民五终字第6007号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。中汇公司在本案一审中提交《证明》一份，载明广州市A2栋A.B.C梯与门牌地址为广州市1号、3号、5号属同一地址。广州市公安局同德街派出所于2014年6月4日在该《证明》上盖章，并手写“经核查广州市1号、3号、5号是我所辖内在编门牌”。中汇公司在本案一审中另提交广州市国土资源和房屋管理局于2015年3月6日对广州市白云区人民法院作出的复函，载明“A2栋由西关公司、荔华公司、xx办共同开发建设，未领取预售证，整体未办理初始登记，A2栋所在地块已以上述三个单位的名义核发《建设用地批准书》，建设项目为解困住宅和商品住宅。”中汇公司陈述，xx办是荔湾区政府临时设立的组织，现已撤销。本案一审庭审中，中汇公司陈述，现在一审法院查封的是涉案物业所在的地块，地块至少有15栋，中汇公司的房产是在A2栋。中汇公司另陈述，涉案物业整体并未办理初始登记，但房屋在2015年至2016年期间已经全部出售，在未过户前，买房人仅支付首期款，不愿意支付余款,故由中汇公司在本案中主张权利。一审法院认为，中汇公司提交其与广州市荔湾区xx局签订的《资产交易合同》，拟证明中汇公司于2005年5月25日向广州市荔湾区财政局购买广州市A2栋的在建物业，合同第十条第2款载明：“乙方（中汇公司）声明在签订本合同前，已充分享有知情权，对标的物的产权状况等情况已作充分的了解，并对标的物的产权过户所需的时间、产权变更过程中可能出现的问题及可能发生的费用已作充分的评估，并无异议。”表明中汇公司在签订合同前对案涉房屋的产权状况是了解的。涉案物业整体尚未办理初始登记，中汇公司就涉案物业的过户问题已向法院提起诉讼，并经生效判决予以驳回。仅凭中汇公司所提交的《资产交易合同》及本案中提交的其他证据无法证明中汇公司对涉案物业享有足以排除强制执行的民事权益，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，一审法院判决驳回中汇公司的全部诉讼请求。本院查明，对一审法院查明事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审庭询中，上诉人中汇公司承认涉案土地是荔湾区xx办（荔湾区政府）、西关公司、荔华公司三方共有，没有确权，荔湾区政府的地块也没有确权。一审法院查封的是土地，不是房屋。本院认为，上诉人中汇公司向一审法院起诉请求解除对涉案物业所在地块的查封等强制措施，并许可办理房屋产权手续。在本案二审庭询时，上诉人中汇公司明确上诉请求为排除荔湾区政府对穗国土建用字【20xx】第xx号土地使用权中其拥有的份额的查封，继续保持对西关公司在该土地使用权证份额的查封，并许可办理涉案物业产权登记手续。故本案争议焦点为上诉人中汇公司对涉案物业所占土地使用权份额是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于上诉人中汇公司诉请许可办理涉案物业过户的问题。广州市A2栋位于广州市地块。2015年3月6日，原广州市国土资源和房屋管理局回复广州市白云区人民法院的穗国房协查（20xx）xx号文中载明：“A2栋由西关公司、荔华公司、xx办共同开发建设，未领取预售证，整体未办理初始登记，A2栋所在地块已以上述三个单位的名义核发《建设用地批准书》（穗国土建用字【20xx】第xx号），建设项目为解困住宅和商品住宅。”上诉人中汇公司提交其司与广州市荔湾区xx局签订的《资产交易合同》，拟证明其司于2005年5月25日向广州市荔湾区xx局购买广州市A2栋的在建物业。上诉人中汇公司就涉案物业的过户问题已向广州市白云区人民法院提起诉讼，该院生效的（2014）穗云法民四初字第457号、本院（2015）穗中法民五终字第6007号民事判决，以涉案物业未办理大确权登记、未交齐土地出让金等为由，驳回上诉人中汇公司的诉讼请求。二、关于上诉人中汇公司请求解除涉案物业所在地块的解封的问题。首先，A2栋所在地块现仍登记在荔湾区xx办（荔湾区政府）、荔华公司、原审第三人西关公司名下，只领取了穗国土建用字【20xx】第xx号《建设用地批准书》。二审庭询中，上诉人中汇公司承认涉案土地是荔湾区xx办（荔湾区政府）、荔华公司、原审第三人西关公司三方共有，没有确权。荔湾区政府的地块也没有确权。其次，上诉人中汇公司关于办理A2栋产权过户手续的请求已被生效判决驳回，故上诉人中汇公司对涉案物业不享有物权，因此，上诉人中汇公司对涉案物业不享有足以排除强制执行的民事权益。在此情况下，上诉人中汇公司请求排除荔湾区政府对穗国土建用字【2003】第240号土地使用权中其拥有的份额的查封，证据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理和适用法律正确，本院予以维持。上诉人中汇公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中汇公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈汉森审判员  赵 彤审判员  黄晓清二〇一七年九月十九日书记员  何红丽霍韵瑶