江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终5760号上诉人（原���原告）：苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇交通北路79#。负责人:薛正勇，经理。委托诉讼代理人:郭猛，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王晓燕，女，1974年7月17日生，汉族，住四川省资阳市。上诉人苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司因与被上诉人王晓燕物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初13182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司的上诉请求：请求撤销原判，将本案发回重审，或者改判支持我方一审的诉讼请求。事实与理由：1、原审审理程序违法。原审第一次开庭后，法庭限定王晓燕在三至五天内提供相关证据，但是其逾期提供证据，原审法院仍然组织质证并采信相关证据。原审法院在将小额诉讼程序转换为普通程序时，未依法作出裁定并将合议庭组成人员通知我公司，明显违反法律规定。2、原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审判决认定我公司在物业管理过程中存在诸多问题，缺乏证据证明。我公司只是物业服务企业，并非行政执法单位，对于小区绿化破坏及业主随意停车等问题，只能尽到提醒、督促的义务。涉案小区开发较早，共有将近2600户业主，因规划车位较少，停车矛盾较为突出。小区侧门是为了方便业主出行临时开放的，已经安装了监控视频，不存在无人值守的情况。小区业主私拉电线的问题我公司曾多次劝阻，甚至冒着发生冲突的风险进行了收缴。小区内广告信息无人管理的问题并不存在，楼道存在杂物以及公共区域未及时清理的情况并非事实。涉案��区有十几年时间，曾多次更换物业公司，遗留问题较多，在我公司的努力下居住环境已经大大改善。我公司通过书面方式向王晓燕催缴物业费，但是其置之不理，原审法院以我公司物业服务存在瑕疵为由，仅判决支持部分物业费，而且未支持滞纳金明显不当。王晓燕未作答辩。苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司向一审法院起诉请求：判令原审被告支付物业费2942元、滞纳金657元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2012年8月1日，苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司与吴江市经济开发区美岸青城业主委员会签订《苏州市物业服务合同》一份，合同约定：吴江市经济开发区美岸青城业主大会将吴江市经济开发区美岸青城小区委托苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司实行物业服务。委托服务期限为3年，自2012年8月1���起至2015年7月31日止；物业名称为吴江市经济开发区美岸青城；物业类型为商、住；座落位置为吴江经济技术开发区运东大道路（街道）2299号；总建筑面积346619平方米，其中住宅290278平方米，商场51976平方米，其他2565平方米；苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅0.7元/月/平方米；物业服务费按月计算，业主或物业使用人应在每年3月、8月的10日前交纳包括本月在内的6个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金，合同还对双方的权利义务等作了约定；苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司提供的物业管理服务事项为：公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；公共绿地、花木、建筑小��等的养护与管理；安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；交通和车辆停放秩序的管理；物业使用禁止性行为的管理…。物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）的维修、养护等事项由业主自行承担；业主、物业使用人要求苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司提供服务的，服务报酬由双方另行约定。《苏州市物业服务合同》附件二物业管理服务质量约定为：服务限时：急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和修息时间顺延；每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；绿化成活率90%以上，生长正常；各出���口24小时有人值班看守…。2015年8月7日，双方续签《苏州市物业服务合同》一份，委托服务期限为5年，自2015年8月8日起至2020年8月7日止；总建筑面积314291平方米，其中住宅265540平方米，商场22522平方米，停车场（库）21810平方米；其他内容同前一份《苏州市物业服务合同》。《苏州市物业服务合同》签订后，苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司即对“美岸青城”住宅小区进行物业管理服务。另查明，苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司在对“美岸青城”住宅小区物业管理过程中，物业管理存在以下问题：小区部分绿化被破坏，个别业主随意在上停放车辆，甚至部分绿化被个别业主占用种植蔬菜；小区道路上有个别车辆随意停放；个别出入口无人值守；个别业主电瓶车充电私拉电线；小区内的广告信息无人管理；楼道内存在杂物长期未清理，公共区域��垃圾未做到及时清理打扫等现象；30幢2单元业主进出车库停放电瓶车困难，由于未设置电瓶车通道，场地全部规划为汽车车位，致使场地停有车辆时，30幢2单元业主骑车出行困难。场地曾立有四个桩，阻止停放汽车，以保证业主电瓶车出行顺畅，但后来桩被拔掉，仍作汽车车位用。又查明，王晓燕向苏州华鼎置业发展有限公司购买的房屋坐落于吴江区松陵镇××岸××室，建筑面积合计为102.52平方米。因苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司提供物业服务后，王晓燕未按约交纳物业费，苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司于2014年12月1日向王晓燕送达律师函，告知王晓燕自2012年8月1日起至2014年7月31日止结欠物业费1722元，限王晓燕于2014年12月31日前至苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司缴纳所欠物业费，否则增收滞纳金。王晓燕以苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司物业服务不到位不予缴纳，声称苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司物业服务改善后再缴纳。2016年1月1日苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司在美岸青城30幢104室防盗门上张贴物业费收费通知，告知王晓燕结欠的物业费为2942元。苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司提供物业服务后，王晓燕未曾缴纳过物业服务费。又查明，苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司自2012年8月起对吴江市经济开发区美岸青城小区进行物业管理。之前曾有二个物业公司对该小区进行过物业管理。庭审中，王晓燕陈述在苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司进驻“美岸青城”住宅小区之日其就告知苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司30幢104室共用厨房排污管道因每年雨季及突发大雨都会造成堵塞，上面4层业主厨房用水会全部涌入王晓燕家中，苏州冠���物业管理有限公司吴江分公司对此问题至今仍未解决，也未做到每季度对地下管井清理一次。2012年5月1日，王晓燕在苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司不来疏通下水道的情况下，请专业人员疏通下水道，为此花费400元；2016年6月21日，王晓燕请专业人员疏通、改装厨房管道，再次花费800元，要求该二次花费的费用由苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司承担，为此，王晓燕提交收据二份、通话记录及记载时间为2012年4、5月工人疏通地下管道的照片若干。苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司对王晓燕提供的上述证据真实性、关联性不予认可，认为两张收据未加盖公章，无法辨别其真实性，即便收据、照片真实，也与苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司的物业服务无关联性，第一张收据显示时间为2015年5月1日，厨房照片及下水道疏通照片显示的日期分别为2012年4月、5月，而苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司入驻该小区始于2012年8月1日，王晓燕以苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司入驻此小区前产生的损失向苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司追索，明显对象错误。王晓燕2016年6月21日的收据显示为厨房管道疏通改装，王晓燕致电苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司维修明显不在苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司的物业服务范围内，因为根据物业管理条例的规定，业主作为物业的所有权人，应对其所有物业承担维护责任，因此房屋的室内部分及户门内的设备包括水电气以内的管线和自用阳台由业主自行负责维修，苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司提供公共区域和共用部位的日常维护保养，王晓燕自行对屋内厨房管道进行改装，明显与苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司无关，且苏州冠鼎物业管理有限���司吴江分公司主张的是2012年8月1日-2015年12月31日时间段的物业费，收据显示的时间不在该时间段内。庭审中，苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司明确物业费计算方法：102.52平方米*0.7元/月/平方米*41个月（2012年8月1日-2015年12月31日）=2942元；违约金计算方法：按一年一收，逾期交纳的自逾期之日作为起算日。以年物业费861元为基数，自2013年8月11日起至2015年12月31日止；自2014年8月11日起至2015年12月31日止；自2015年8月11日起至2015年12月31日止，按每日万分之五计算，合计657元。以上事实，有物业公司提供的苏州市物业服务合同、商品房买卖合同、收费通知单，王晓燕提供的律师函及照片以及双方当事人陈述等证据证实，原审法院予以确认。原审法院认为：苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司与吴江市经济开发区美岸青城业主委员会签订的《苏州市物业服务合同》合法有效。王晓燕作为吴江市经济开发区美岸青城小区的业主之一，接受了物业公司为其提供的物业服务，理应支付物业服务费用，但因物业公司对小区物业管理服务存在瑕疵，故酌情认定由王晓燕支付苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司物业费2206.50元（2942元*75%）。由于物业公司未全面按照《苏州市物业服务合同》约定履行物业管理服务义务，故对物业公司要求王晓燕支付滞纳金的诉讼请求原审法院不予支持。王晓燕要求物业公司支付疏通下水道的费用400元，因其未提供正规发票，且收据记载时间为2012年5月1日，而物业公司入驻“美岸青城”小区时间在2012年8月，故原审法院不予支持；万晓燕要求物业公司支付疏通、改装厨房管道费用800元，因其未提供正规发票，是否实际花费800元不得而知，且该维修项目不在苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司的物业服务范围之内，故原审法院亦不予支持；王晓燕要求物业公司返还30幢二单元全体业主违规收取的停车费，因与本案系二个法律关系，本案不予理涉。王晓燕辩称物业公司主张2012年8月至2014年8月的物业费已过诉讼时效，因《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条约定“物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算”，因委托服务期限届满日在2020年8月7日，故2012年8月至2014年8月期间的物业费追索未过诉讼时效，对王晓燕该辩称主张原审法院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百六十一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决：一、王晓燕应于本判决生效后���日内支付苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司自2012年8月1日起至2015年12月31日止的物业服务费2206.50元。二、驳回苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王晓燕负担，于本判决生效后十日内直接交付苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司，苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司已预交的诉讼费用不再退还。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：原审法院在审理本案过程中，因案情复杂将简易程序转换为普通程序，制作了民事裁定书及合议庭组成人员通知书，并向双方当事人进行了送达，审理程序符合法律规定。王晓燕��原审第一次庭审中提供了视频资料作为证据，后其根据法庭要求提供了光盘，并非逾期提供证据，苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司以此主张原审审理程序违法不能成立。苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司虽然为“美岸青城”小区提供了物业服务，但是其物业管理存在一定的瑕疵，存在部分违约行为，原审法院综合考虑本案案情，酌情支持其75%的物业服务费，并对其其他诉请予以驳回并无明显不当，二审依法不作调整。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏州冠鼎物业管理有限公司吴江分公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵���审判员 顾  平审判员 陈  斌二〇一七年九月十三日书记员 孙  贞