上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8096号上诉人(原审原告)：上海四强物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：应雪珍，总经理。委托诉讼代理人：陈银萍，上海正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正平，上海正源律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海星海时尚物业经营管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑峰，总经理。委托诉讼代理人：唐慧员，上海市联诚律师事务所律师。上诉人上海四强物业管理有限公司(以下简称“四强物业”)因与被上诉人上海星海时尚物业经营管理有限公司(以下简称“星海公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初3974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。四强物业上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审判决认定基本事实不清。本市中山北路XXX号1－2层和中山北路XXX弄XXX号3－5层权利人是上海钟环实业有限公司(以下简称“钟环公司”，后更名为上海凯中实业有限公司，以下简称“凯中公司”)。星海公司受钟环公司委托与四强物业就前述属钟环公司的物业部分签订了物业服务合同。法院于2010年10月11日签发的(2010)沪二中执字第611号协助执行通知书明确要求四强物业协助上海华广房地产开发经营有限公司(以下简称“华广公司”)将本市中山北路XXX号中环大厦1－5层房屋移交给钟环公司。因此，四强物业所从事的物业管理范围即为双方合同约定的服务范围。四强物业也基于该合同提供了物业服务至2015年7月，应得到物业管理的报酬。四强物业起诉主张的是2014年1月1日至2015年7月底的物业服务费。一审法院认为四强物业主张的2014年1月1日至4月22日物业管理服务费的诉讼请求超过法定诉讼时效期间，是对四强物业一审诉请和法律的歪曲。星海公司辩称，根据生效的仲裁裁决，四强物业应于2009年12月31日退出“中环大厦”。双方签订协议时间是在该裁决执行期间，均明知四强物业可能随时会被清退，故双方在协议中约定如四强物业整体合同终止，本协议终止。该“整体合同”即指四强物业对整个“中环大厦”进行的物业管理。四强物业退出了，双方协议就终止。中山北路XXX号1-2层及中山北路XXX弄XXX号3-5层是“中环大厦”的一部分。由于“中环大厦”业委会未成立，故与四强物业签订物业管理协议。2014年4月22日，法院到现场执行并进行了强制清场。四强物业退出整个“中环大厦”，也就退出了双方协议约定的服务区域。之后，四强物业没有进行物业服务。而四强物业主张2014年1月1日至4月22日物业管理费是过了诉讼时效。四强物业向一审法院起诉请求：1.星海公司向四强物业支付2014年1月至2015年7月的物业管理服务费人民币(以下币种均为人民币)669,263.03元；2.星海公司向四强物业支付泊位费28,500元。一审法院认定事实：2013年6月22日，四强物业(乙方)与星海公司(甲方，原名上海纺织物业经营管理有限公司，2016年8月名称变更为星海公司)签订了一份《协议书》，约定甲方受钟环公司委托，对系争物业进行出租经营与管理；甲方同意在业委会成立前将系争物业交由乙方进行物业管理；范围为中山北路XXX号1-2层及中山北路XXX弄XXX号3-5层(除2-5层内部走道外)(以下简称“系争物业”)；内容为：乙方提供保安、保洁(包括垃圾清运费)、设备设施运行(1-5层二台电梯保养维修除外)维修养护及公共部位能源等服务；3880号1-2层建筑面积2,466.24平方米，每月物业费的收费标准为每平方米5.20元，3856弄3号3-5层建筑面积4,666.65平方米，每月物业费的收费标准为每平方米4.80元；物业管理期限为2013年7月1日至2015年10月12日止，期满如双方无协议，本协议将顺延，但乙方整体服务合同终止，本协议随即终止。协议签订后，星海公司支付物业服务费至2013年12月31日。2016年11月11日，四强物业向一审法院提起诉讼。“中环大厦”坐落于上海市中山北路XXX号、3856弄1-4号，本案系争物业属于“中环大厦”内的部分房产。2002年9月，上海纺织住宅开发总公司浦东公司、钟环公司与上海广夏清置地有限公司、上海华晨企业投资发展有限公司签订《合作协议书》，约定“中环大厦”建设工程由上述各方合作开发。同年11月，上述各方共同向上海市普陀区房地产交易中心提交的“关于《中环大厦》在建项目转让及项目公司在建的情况报告”中确认华广公司系该项目新组建的项目公司。2004年8月10日，华广公司与四强物业签订《前期物业管理服务合同》，双方对物业委托管理事项、委托管理期限、双方的权利义务、物业管理服务要求标准、物业管理服务费用和违约责任等作了约定。其中明确，物业委托管理期限为3年，自《前期物业管理服务合同》签订之日起计。合同期满，该合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满30天前向对方提出书面意见。该合同终止时，四强物业必须向华广公司或业主委员会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。合同到期后，因四强物业未如约办理物业管理移交手续，华广公司向上海仲裁委员会申请仲裁，上海仲裁委员会于2009年12月17日做出裁决：四强物业于2009年12月31日前退出“中环大厦”物业服务区域并办理相关交接手续。裁决生效后，因四强物业未履行裁决义务，华广公司向上海市第二中级人民法院申请强制执行。2014年4月22日，上海市第二中级人民法院执行法官至现场强制清场，勒令四强物业退出“中环大厦”，同时将“中环大厦”移交给华广公司。2016年1月14日，星海公司与上海安和物业管理有限公司(以下简称“安和物业”)签订了《协议书》，约定星海公司同意在业委会成立前将系争物业交由安和物业进行物业服务管理，服务期限暂定为2014年4月22日至2018年12月31日止。星海公司于庭审中称，其已经向安和物业支付了2014年4月22日至2015年12月31日的物业管理服务费，星海公司还表示曾于2014年9月16日、11月12日两次发函四强物业，告知双方之间的物业管理服务合同已经于2014年4月22日终止。四强物业于庭审中表示未收到星海公司的两份函件。一审法院认为，四强物业与华广公司之间的物业管理服务合同期满后，四强物业未如约办理物业管理移交手续，华广公司遂向上海仲裁委员会申请仲裁，经仲裁委裁决后，四强物业应于2009年12月31日前退出“中环大厦”物业服务区域，四强物业在“中环大厦”继续提供物业管理服务已无合同依据；由于四强物业未按仲裁裁决内容执行，经法院强制清场执行，四强物业于2014年4月22日退出“中环大厦”物业服务区域，本案所涉物业服务区域属于“中环大厦”内的部分物业。随着四强物业的退出，四强物业和星海公司之间关于系争物业而产生的物业管理服务合同已无法继续履行，双方之间的物业管理服务合同理应于2014年4月22日终止。四强物业诉称2014年4月22日后仍对系争物业提供了物业管理，既缺乏证据予以佐证，又与生效的仲裁裁决相悖，对四强物业要求星海公司支付2014年4月23日至2015年7月31日的物业管理服务费的诉讼请求，法院不予支持。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。对于四强物业主张的2014年1月1日至2014年4月22日欠付的物业管理服务费，四强物业直到2016年11月11日才向法院提起诉讼，该诉讼请求因超过法定时效期间且无中断、中止等事由，丧失了胜诉权，四强物业应自行承担怠于行使权利的不利后果，星海公司有关诉讼时效的抗辩意见成立，法院对四强物业超过诉讼时效阶段的该部分诉请，不予支持。至于四强物业要求星海公司支付的泊位费28,500元，既缺乏合同依据，也缺乏事实依据，法院不予支持。综上，四强物业的诉讼请求缺乏依据，法院均不予支持。判决：四强物业全部的诉讼请求，法院不予支持。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，生效的仲裁裁决经由法院强制执行，四强物业于2014年4月22日退出整个“中环大厦”物业服务区域。鉴于本案所涉物业服务区域是“中环大厦”内的一部分，故一审法院根据四强物业的实际退出时间节点，确认其与星海公司之间的物业管理服务合同于该退出之日终止，并无不当，本院予以认同。四强物业主张在该日之后其仍继续进行了物业管理服务，缺乏事实依据。而此日之前(含该日)的物业管理费，四强物业至2016年11月11日才提出主张，故星海公司关于诉讼时效的抗辩意见成立。一审法院认定事实清楚，所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,777元，由上诉人上海四强物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  成 皿代理审判员  马忆蔺二〇一七年九月二十六日书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……