湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0105民初3318号 原告：李定国，男，1951年3月23日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 委托诉讼代理人：陈雷光，湖南岳林律师事务所律师。 被告：长沙科文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道**。 法定代表人：李若木。 委托诉讼代理人：胡义志，长沙科文物业管理有限公司法务专员。 被告：长沙新世界国际大饭店有限公司，住，住所地湖南省长沙市开福区五一大道**/div> 法定代表人：于雄。 委托诉讼代理人：刘力平，长沙新世界国际大饭店有限公司职员。 原告李定国诉被告长沙科文物业管理有限公司（以下简称科文公司）、长沙新世界国际大饭店有限公司（以下简称新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员任友担任庭审记录。原告李定国及其委托诉讼代理人陈雷光、被告科文公司的委托诉讼代理人胡义志、长沙新世界国际大饭店有限公司的委托诉讼代理人刘力平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李定国向本院提出诉讼请求：1.被告返还位于新世纪大厦XXXX号、XXXX号商铺的购房合同原件、购房发票原件；2.被告支付原告上述商铺租金及占用费564321.46元、逾期付款违约金211033.6元，共计775355.06元（从2010年7月1日暂计算至2017年6月30日，此后按每年房款总额的8%即57336.88元计算至法院判决支付之日止）；3、被告赔偿原告本案律师代理费18370元；4.本案受理费由被告承担。事实与理由：1999年3月28日，李定国与科文公司签订编号为XXXX、XXXX的两份《商品房购销合同》，李定国分别购买科文公司位于五一大道868号新世界大厦的第一层XXXX号、第二层XXXX号商铺，李定国共计支付房款716711元。2002年2月8日，科文公司的母公司，即被告新世界公司与李定国签订房屋租赁合同。至2010年6月30日止，新世界公司尚欠原告租金162963.3元。2010年7月2日，李定国与科文公司签订《退房协议》约定，科文公司收回上述商铺，返回原告购房款及其母公司新世界公司欠付租金共计811920.83元。支付方式为：签订本协议后支付10万元、协议签订后60天内支付50万元、办理完房屋转让手续后90天内将余款211920.83元。同时，双方特别约定：甲方（被告）如付款延迟时间超过60天，乙方（原告）有权解除本合同。协议签订后，科文公司并未按照协议约定时间付款。因此，李定国于2011年10月3日向科文公司发出《关于解除“退房协议”的通知》，正式提出解除退房协议、恢复原购房合同及返租协议的所有权利。科文公司已于2011年10月11日复函确认收到上述通知。另根据开福区法院（2016）湘0105民初5853号的生效判决确认科文公司与李定国于2010年7月2日签订的《退房协议》在2011年10月11日解除。此后，二被告在未付款未协商的情况下一直占用、出租两份商铺。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告科文公司辩称，1999年3月28日，李定国与科文公司签订编号为XXXX、XXXX的两份《商品房购销合同》，由原告支付房款共计716711元。被告向原告交付了位于五一大道868号新世界大厦的第一层XXXX号、第二层XXXX号商铺且为其办理了房屋产权证明，该项合同已经履行完毕。原、被告双方于2010年7月2日签订《退房协议》，约定原告将已购买的XXXX号、XXXX号铺位卖给科文公司，被告支付购房款。《退房协议》实际上是一个新的房屋买卖合同；《退房协议》签订后，李定国与新世界公司的租赁关系即终止，原告提出恢复履行该项《房屋租赁合同》没有法律依据；《退房协议》解除后按照买卖合同解除处理原则，原告应退还被告已付购房款354790.17元，被告退还原告房屋。在原告未退还被告购房款得情况下，无权要求被告退还房屋、租金和占用费。综上，请求驳回原告的全部诉求。 被告新世界公司辩称，2002年2月8日，原告与新世界公司签订房屋租赁合同，租赁原告位于五一大道868号新世界大厦的第一层XXXX号、第二层XXXX号商铺，租赁期限为十年。2010年7月2日李定国与科文公司签订《退房协议》，约定将已购买的XXXX号、XXXX号铺位出售给科文公司，原告与新世界公司协商终止租赁合同，经结算应付租金95209.83元，该租金已经通过科文公司转付给原告，此后双方并无任何法律关系；即便存在双方租赁关系，原告2010年7月2日至2017年6月28日未向新世界主张租金，原告请求已过诉讼时效；2011年10月11日原告解除与科文公司的《退房协议》，系双方的房屋买卖合同纠纷与新世界公司没有直接利害关系。综上，请求驳回原告的全部诉求。 经审理查明，一、1999年3月28日，李定国与被告科文公司签订编号为XXXX、XXXX的两份《商品房购销合同》，合同约定李定国向科文公司购买位于五一大道868号新世界大厦的第一层XXXX号、第二层XXXX号商铺，原告支付房款共计716711元，被告向原告完成交付且为其办理了房屋产权证明，该项合同已经履行完毕； 二、2002年2月8日，原告与被告新世界公司签订编号为XXXX号的《房屋租赁合同》，约定李定国将上述XXXX号商铺出租给被告,租赁期为10年，并协议约定了租金收取标准、违约责任和其他相关事项。其中，租金标准约定为第六年至第十年每年分别为8%。 三、2010年7月2日，李定国（乙方）与科文发展公司（甲方）签订《退房协议》，该协议主要约定：李定国将其名下XXXX、XXXX号铺位退还科文发展公司，科文发展公司应当退还李定国款项人民币811920.83元，其中包括实际购房款和返租租金；履行方式为：1、签订本协议后支付10万元；2、签订本协议后60天内支付50万元；3、办理完房屋转让手续后90天内将余款211920.83元支付完毕；本“退房协议”签订后，李定国应在收到第二笔退房款50万元后90天内配合科文发展公司办理好房屋转让手续，房屋转让手续的全部税费由李定国承担；违约责任为：科文发展公司未按本协议的约定支付款项，则每迟延一天科文发展公司应支付应付款项万分之五的违约金。如付款迟延时间超过60天，李定国有权解除本合同；如李定国不配合，导致科文发展公司无法在约定的时间内办理产权变更手续，则每延迟一天李定国应支付科文发展公司已付款项万分之五的违约金，如李定国的原因导致无法办理此房屋转让手续超过约定时间60天，科文发展公司有权解除合同，要求李定国退还已付的款项，并有权向李定国收取违约金50万元；并在该协议的第五款约定原告与被告新世界公司签订的编号为XXXX号的《房屋租赁合同》自《退房协议》签订之日起即告终止，退房协议后所附租金协议一览表中关于未付租金的数额确定为119940.49元，被告对附表协议的真实性不予认可，但未能举证证明。 四、从2010年7月8日至2011年9月28日，科文发展公司先后15次向李定国支付款项共计45万元，其中包括房款354790.17元和返租租金95209.83元；2011年10月3日，李定国向科文发展公司发出了《关于解除“退房协议”的通知》，经长沙市开福区法院（2016）湘0105民初5853号的生效判决确认该解除通知已经生效，科文公司与李定国于2010年7月2日签订的《退房协议》于2011年10月11日解除。 庭审中，原告申请证人黄某、胡某出庭作证，证人均陈述了近年来多次陪同原告向两被告催要租金未果的事实。 以上事实有当事人陈述、《商品房购销合同》、《房屋租赁合同》、《退房协议》及其租金一览表、银行流水、《关于解除“退房协议”的通知》、《律师函》、房屋产权证明、证人证言以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告科文公司签订的《退房协议》解除后法律责任承担的问题；二、原告与被告新世界公司未结租金的认定问题。对此，本院评析如下： 焦点一、本院作出的已具有法律效力的（2016）湘0105民初5853号民事判决书确认科文公司与李定国于2010年7月2日签订的《退房协议》在2011年10月11日解除。故在《退房协议》解除后，被告科文公司应及时向原告返还新世界大厦XXXX号、XXXX号商铺的购房合同原件、购房发票原件，原告同时应及时向科文公司返还其支付的购房款项354790.17元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，从2010年7月2日签订《退房协议》时至在2011年10月11日合同解除前，科文公司使用涉案商铺系合法使用，且科文公司返还了部分退房款，原告享受了退房款利益，科文公司无需支付该段期间的房屋占用费。而退房协议解除之后，被告科文公司占用原告的上述商铺无法律以及合同上的合法根据，故应当支付从2011年10月12日起至2017年6月30日的房屋占用费，参照《房屋租赁合同》的约定，第六年至第十年每年分别为8%。但《退房协议》解除后，原告一直未及时退还科文公司支付的购房款，亦有一定过错，故本院酌定该段期间房屋占用费标准为每年6%。因此，房屋占用费为245473元（716711元×6%×5年＋716711元×6%÷12月×8.5月）。原告诉求要求其后房屋占用费计算至判决支付之日止，故本判决生效之后的房屋占用费原告可另行主张权利。科文公司逾期支付房屋占用费应当向原告支付违约金，考虑双方的过错，本院酌定违约金以每年应付房屋占用费为基数按同期银行贷款利率的标准计算。原告在退还协议解除后未及时返还科文公司支付的退房款，科文公司可另行主张权利。 焦点二、原告与被告新世界公司未结租金的认定问题。原、被告于2002年签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。该《房屋租赁合同》自《退房协议》签订之日起即告终止，未结租金部分在原告与科文公司的《退房协议》中规定由科文公司予以承担，且经原告李定国的明确同意，根据《中国人民共和国合同法》第八十四条规定，应由被告科文公司继续清偿该笔租金。在《退房协议》后所附租金协议一览表中关于未付租金的数额确定为119940.49元，被告虽然对附表协议的真实性不予认可，但未能举证证明，且《退房协议》主文中数字依据是来自附表的计算所得，故本院对此附表证据予以采信，确定应付租金数额为119940.49元，由于双方确认已付租金95209.83元，尚未支付租金应为24730.66元。虽然《退房协议》中约定违约金为每天万分之五，但该约定过高，本院酌定为银行同期贷款利率，从科文公司最后一期付款次日（2011年9月29日）起计算，根据原告诉求暂计算至判决生效之日止，其后原告可另行主张权利。根据合同相对性的原则，原告要求新世界公司承担责任缺乏法律依据，本院不予支持。原告主张律师费缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、九十三条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙科文物业管理有限公司公司自本判决生效之日起五日内向原告李定国返还新世界大厦XXXX号、XXXX号商铺的购房合同原件、购房发票原件； 二、被告长沙科文物业管理有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告李定国从2011年10月12日起至2017年6月30日的房屋占用费245473元及逾期付款违约金（以该段期间每年应付租金为基数按银行同期贷款利率计算）；其后房屋占用费及违约金按前文本院确定的标准计算至判决生效之日止； 三、被告长沙科文物业管理有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告李定国未结清租金24730.66元及违约金（违约金从2011年9月29日起按银行同期贷款利率计算至2017年6月30日止，其后计算至判决生效之日止）； 四、驳回原告李定国的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费11554元，因适用简易程序减半收取5777元，由原告李定国承担777元，被告长沙科文物业管理有限公司承担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  邓子平 二〇一七年九月二十五日 代理书记员  任 友