四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书(2016)川0181民初4151号原告：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村*组*幢。法定代表人：王瑞冬，董事长。委托诉讼代理人：陈俊吉，四川原则（都江堰）律师��务所律师。委托诉讼代理人：王佩，四川原则（都江堰）律师事务所律师。被告：夏奇志，女，汉族，1969年9月1日出生，住四川省会理县。原告都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）与被告夏奇志房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，因被告下落不明，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告兴堰公司的委托诉讼代理人陈俊吉到庭参加了诉讼，被告夏奇志经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兴堰公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金58035.76元（计算至2016年10月31日），租金5913元（从2016年11月1日计算至2017年4月17日实际退房之日），租金合计63948元；2、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；3、被告按照合同约定向原告支付违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确，诉请第三项违约金以租金63948元为基数，从2017年4月18日按中国人民银行同期贷款利率计算。事实与理由：原告与被告于2013年签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于兴堰丽景Ｄ区，面积为69.09m²的商铺，租赁期限为2013年12月1日至2016年11月31日。租金价格三年不变，租金按每月每平方米24元计算，年租金为19898元。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告并未履行完毕其租金交付义务，原告经多次催收，被告均以各种理由推诿，拒绝支付，截至2016年10月31日，被告拖欠原告租金共计58035.76元。为维护自身合法权益，故诉请法院依法判决。被告夏奇��未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，作为甲方的兴堰公司与作为乙方的夏奇志签订《商铺租赁合同》，约定将位于兴堰丽景Ｄ区，面积69.09㎡的商铺出租给乙方，租赁期限为3年，自2013年12月1日起至2016年11月31日止。合同与本案有关的约定主要有：四、租金及其他费用交纳方式：1、租金价格三年不变，租金按每月每平方米24元计算，年租金为人民币19898元。2、乙方在签订合同并缴纳保证金和首期租金后，甲方向乙方出具交房通知书，乙方凭交房通知书到该项目物业管理服务处办理相关手续，签订物业管理服务合同并按标准缴纳物业管理服务费。3、租金每半年缴纳一次。乙方必须每期满前3日向甲方缴纳租金，逾期10日，甲方���在乙方缴纳的保证金中按每天200元收取违约金；逾期20日，视为严重违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租房屋。乙方在签订合同之日须向甲方交付保证金人民币4000元。4、若合同期满乙方未继续租用该门面，乙方应将该房屋腾空后移交甲方，双方结清相关费用后甲方在十五年工作日内将保证金无息退还给乙方。六、违约责任：1、乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方可以终止合同的，并收回商铺，保证金不退还……（3）乙方拖欠租金达20天的……合同期满后，如甲方仍继续出租商铺，在同等条件下，乙方享有优先权。但租金按当时市场租赁价格执行，由双方协商后再作调整。协商不一致，甲方有权收回该商铺另行租赁，乙方必须无条件腾空该商铺，并不得提出任何经济补偿。原告于庭审中陈述，1、案涉租赁合同签订后，被告未缴纳任何款项，因被告不缴纳租金，在多次催收未果的情况下，原告不得已于2016年3月13日对案涉租赁房屋进行了断水断电处理，但被告仍未缴纳租金。2、案涉租赁合同于2016年11月31日租赁期届满，2016年12月案涉房屋所在地当时的市场租赁价格为24元每月每平方米。诉讼中，经本院协调，由被告的亲属于2017年4月17日将案涉房屋退还原告。另查明，1、案涉租赁房屋系原告所有。2、针对被告所在单位陈述被告患精神分裂症的事宜，本院对被告亲属夏卫东、夏兴无进行了询问，走访了都江堰市第三人民医院出具《疾病诊断证明书》的相关医生，并就被告参与诉讼应注意的问题作出书面特别提示，在书面特别提示材料邮寄送达夏卫东、夏兴无被退回的情况下，专程到夏卫东在都江堰的居住地进行了送达，该书面特别提示材料由被告及夏卫东、夏兴无的母亲陈希斌签收。上述事实，有双方身份信息，《商铺租赁合同》，《租金催收函》，案涉房屋产权证，对夏卫东、夏兴无的询问笔录，对刘峰的调查笔录，会理县农牧局2016年12月8日《证明》，都江堰市第三人民医院2015年4月1日及2015年5月8日《疾病诊断证明书》，书面特别提示材料邮寄被退回相关凭证，书面特别提示材料送达回证及原告陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，一、关于被告所在单位陈述被告患精神分裂症是否影响本案诉讼进行的问题。1、被告所在单位陈述被告患精神分裂症是依据都江堰市第三人民医院分别于2015年4月1��、2015年5月8日《疾病诊断证明书》，但该两份证据仅能反映被告于当日看病时的疾病诊断情况，不能据此认定被告在本案诉讼发生时的精神状况。2、诉讼中，本院亦对被告的亲属夏卫东、夏兴无进行了询问，两人均陈述被告未做过行为能力鉴定。3、本院向被告亲属送达的特别提示材料中，明确向被告亲属释明，“如认为被告患精神分裂症，属于限制民事行为能力人或无民事行为能力人，可依法向被告住所地基层人民法院提出，如已依法向法院申请且法院已受理的，请及时告知本院”，但截止判决之日本院仍未收到任何告知信息。综合以上情况，本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七条“当事人是否患有××，人民法院应当根据司法××学鉴定或者参照医院的诊��、鉴定确认。在不具备诊断、鉴定条件的情况下，也可以参照群众公认的当事人的精神状态认定，但应以利害关系人没有异议为限。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十七条第一款“申请人认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力，由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。”之规定，现无证据证明被告系限制民事行为能力人或无民事行为能力人，故在本院依法公告传唤被告，被告仍不到庭参加诉讼的情况下，本案可依法进行缺席审理并可依法缺席判决。二、关于原告的诉请能否成立问题。（一）关于租金问题。本院认为，1、原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规��，合法有效。作为承租方，被告理应按合同约定交纳房租。2、案涉《商铺租赁合同》于2016年11月31日届满后，被告未向原告返还租赁商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，从2016年12月1日起至2017年4月17日被告的亲属向原告退还商铺之日止，该时间段内原、被告双方建立的是不定期租赁关系。3、庭审中，原告陈述因被告经多次催收仍不交纳房租，不得已于2016年3月13日对被告租赁的商铺进行断水断电处理，该项措施可实际造成被告无法正常使用租赁商铺进行经营，故本院酌情认定从2016年3月14日至2017年4月17日止期间的房屋租金应减半交纳。4、案涉《商铺租赁合同》虽有“合同期满后，如甲方仍��续出租商铺，在同等条件下，乙方享有优先权。但租金按当时市场租赁价格执行，由双方协商后再作调整。”的约定，但原告陈述合同租期届满后，案涉房屋所在地当时的市场租赁价格仍为24元每月每平方米，与《商铺租赁合同》约定的租金价格一致。综合上述情况，被告应向原告交纳的租金应计算为：（1）2013年12月1日至2016年3月13日（2年3个月13天）的租金：19898元×2+19898元÷12月×3+19898元÷365天×13＝45479元；（2）2016年3月14日至2017年4月17日（1年零35天）的租金：（19898元×1+19898元÷365天×35）÷2＝10903元，两项合计56382元。（二）关于原告诉请的解除《商铺租赁合同》问题。本院认为，案涉《商铺租赁合同》已于2016年11月31日因租期届满而终止。自2016年12月1日至2017年4月17日止，双方建立的是不定期租赁关系，而该项不定期租赁关系亦因被告的亲属于2017年4月17日向原告退还案涉租赁商铺而解除。（三）关于原告诉请的违约金问题。因双方签订的《商铺租赁合同》对逾期交纳房租并未约定违约金，故对原告关于“违约金以租金63948元为基数，从2017年4月18日按中国人民银行同期贷款利率计算”的主张，本院不予支持。另，被告经本院合法传唤未到庭，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之���定，其应承担不利的后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告夏奇志于本判决生效之日起十日内向原告都江堰兴堰投资有限公司支付租金56382元；二、驳回原告都江堰兴堰投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1452元，��告费820元，合计2272元，由原告都江堰兴堰投资有限公司负担272元，被告夏奇志负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 李 钰人民陪审员 肖 星人民陪审员 吴衡碧二〇一七年九月一日书 记 员 张博文