河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终5181号上诉人（原审被告）：河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司，住所地河北省肃宁县纬南路南侧。负责人：魏秀珍，经理。委托诉讼代理人：吴洪岗、马爱华，河北子帅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苑宾宾，男，1984年5月24日出生，汉族，住河北省肃宁县。上诉人河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司因与被上诉人苑宾宾商品房预售合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2016）冀0926民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司的委托诉讼代理人马爱华、被上诉人苑宾宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司上诉请求：一、请求依法撤销肃宁县人民法院作出的（2016）冀0926民初19号民事判决书的判决内容，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案的诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，证据不足，应当依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、一审法院判决由上诉人协助被上诉人办理商品房房屋产权证书，认定事实错误；二、一审法院判决上诉人支付被上诉人天然气未达到使用条件违约金4518元，认定事实错误，证据不足。1、被上诉人已领取违约金赔偿款，不能重复主张。上诉人向被上诉人实际交付房屋时，已经针对实际交付房屋之前的逾期交房等违约行为向被上诉人支付了相应的违约金，有收取违约金收据为证。因此，被上诉人不能再就领取违约金日之前的违约行为主张违约金，被上诉人的诉求属于重复主张，不应支持；2、一审法院对商品房买卖合同第十四条的约定理解错误，且认定天然气达到使用条件的违约时间即为天然气交付使用的时间是错误的。该合同第14条约定“基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件”，而通过上诉人提交的竣工验收报告、北京大地燃气工程供气设施和法院调取的管道天然气安装工程竣工验收情况备案表，可以得知涉案的天然气工程已经于2014年5月13日具备通气条件，即达到使用条件，因此一审法院认定天然气应于交付房屋时一并交付被上诉人使用违反该条约定，并以2014年7月30日实际交房日作为该项违约的截止日期是错误的，即使违约也应当计算到2014年5月13日天然气达到使用条件日。而通过买卖合同第十四条约定可以看出，该条义务属于交付房屋的附随义务，即使同时出现违约时，逾期交付房屋期间的违约责任包含了天然气逾期达到使用条件的违约期限，两种违约期限不能重复主张违约责任；3、买卖合同约定违约金按照已交付房价款万分之0.5比例计算过高。苑宾宾辩称，河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。苑宾宾向一审法院起诉请求：1、判令被告支付给原告因商品房买卖合同逾期交房的违约金10247.4元；2、判令被告按合同变更约定接通天然气入室退还原告太阳能的费用3000元；3、判令被告按合同落实原告的停车位并支付给原告违约损失3102.5元；4、诉讼费由被告承担。原告于2016年7月20日向一审法院提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求第一项变更为：1、要求被告为原告办理春泽庭院小区3幢东单元601室的房屋产权证书；2、要求被告支付未按期交付验收合格的房屋的违约金（按每天22.5元计算自2014年8月1日起至被告将房屋验收合格止）；3、要求被告支付未办理产权证书的违约金（按每天22.5元计算自2015年7月1日起至房屋产权证书办理完毕之日止）；4、要求被告支付原告未按期接通天然气、暖气的违约金14782.5元。一审法院认定事实：2012年10月19日，原告与被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司开发的春泽庭院小区3幢东单元601室商品房，价款合计428204元，该合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十四条约定：出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、天然气接通入户2013.12.31；2、电梯达到使用条件2013.12.31；3、暖气全部接通2013.12.31；4、有线电视、电话达到安装条件2013.12.31；5、相关共用设施及设备，符合《物业承接查验办法》规定2013.12.31；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按第九条处理。第十五条约定：出卖人应当在商品房产交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人承诺自交房之日起18个月内将产权证书办理完毕，如发生延期，自延期之日起，按合同第九条执行，到产权办理完成结止。原告已支付全部房价款428204元。被告购买的商品房天然气设施于2014年5月13日经验收合格，达到通气条件。一审法院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。原告诉请被告向房屋主管部门提供办理房产证的相关资料，协助原告办理房产证，本院认为被告协助办理产权证书是原被告签订的商品房买卖合同的附随义务，原告诉请被告协助原告办理房产证应予支持。原告诉请被告支付被告支付逾期安装天然气、暖气的违约金14782.5元，本院认为，原被告签订的商品房买卖合同约定天然气于2013年12月31日达到使用条件，未按时达到使用条件的应按照合同第九条处理，根据本院查明的事实，天然气系2014年5月13日达到使用条件，但被告自认交房时间为2014年7月31日，达到使用条件后未能交付原告使用，原告的合同目的不能实现，故天然气违约金应计算至2014年7月30日。原告计算违约金是以3幢东单元601号商品房价款和储藏间价款之和为基数，但储藏间并未约定天然气等的违约金，故对于天然气未达到使用条件的违约金应按照原告已支付的3幢东单元601号商品房价款为基数计算为4518元。原告诉请被告支付未按期交付验收合格的房屋的违约金（按每天22.5元计算自2014年8月1日起至被告将房屋验收合格止），本院认为，涉案房屋于2014年7月31日经验收合格并出具了验收报告，而原告未能提交证据证实涉案房屋验收合格的时间，原被告提交的证据均不确实充分，故对于原告诉请的逾期交付合格房屋违约金本案中不予处理，原告如有证据可另行处理。原告诉请被告支付逾期办理房地产权属证书违约金（按每天22.5元计算，自2015年7月1日起至房屋产权证书办理完之日止），本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属证书登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人承诺自交房之日起十八个月内将产权证书办理完毕。如发生延期，自延期之日起，按本合同第九条执行，到产权办理完成时结止。原告未能提交证据证实买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的原因系被告所导致，故原告诉请本院无法支持。原告诉请被告返还太阳能价款3000元，一审法院认为，在原告提交的《商品房买卖合同》中并未有对太阳能设施的约定，原告该诉请缺乏相应证据予以证实，故对原告该项诉请不予支持。准予原告对原诉状中诉讼请求第三项请求撤销。被告主张违约的前提是违约交房，交房之后不能完成第十四项约定的附属设施的交付，才存在该项违约金，该项违约金与第八条的违约金不能重复主张，假如被告方存在违约也是由于商品房的开发、建设等是一个综合性的过程，被告方违约并非恶意违约，受到各方面条件的限制，所以被告方认为合同约定的违约金的比例数额太高，对此请求人民法院，如果认定被告方存在违约行为，应当依法减少违约金的比例，对于被告的主张，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原被告签订的商品房合同系由被告提供的格式合同，在合同中就延迟交房和附属设施达到使用条件分别约定违约金并不违反法律规定，原被告双方对于格式合同条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，故对被告违约金不能重复主张的意见不予支持；被告认为约定的违约金过高请求予以减少，一审法院认为被告在合同中对违约金的约定既是一种针对于合同相对人的承诺，亦会对合同相对人产生积极的影响，促使相对人与其签订合同，且系双方真实意思的表示，被告现提出约定违约金过高有违诚实信用原则，被告亦未能举证证明约定的违约金过分高于给原告造成的损失，故对于被告的主张不予支持。遂判决：一、被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司协助原告苑宾宾办理春泽庭院小区3幢东单元601室的房屋产权证书。二、被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司支付原告苑宾宾天然气未达到使用条件违约金4518元。三、驳回原告苑宾宾要求判令被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司支付未办理产权证书的违约金、判令被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司返还太阳能价款3000元的诉讼请求。上述判决第二项于本判决生效后十日内履行清。案件受理费297元，原告苑宾宾承担90元，被告河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司承担120元。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人已签订了商品房买卖合同，协助被上诉人办理房屋产权证书是上诉人应负的义务，故一审判决上诉人协助被上诉人办理房屋产权证书并无不当。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同第九条、第十四条分别约定了逾期交房和天然气未达到使用条件的违约责任，两种违约责任针对不同的违约行为，相互独立，不能相互替代或包含。上诉人主张对实际交付房屋之前的逾期交房等违约行为向被上诉人支付了相应的违约金，但并未向本院提交有效证据证明该违约金包含本案诉争的天然气未达到使用条件的违约金，故上诉人关于被上诉人该诉求属于重复主张的上诉理由不能成立，本院不予支持。按照双方商品房买卖合同第十四条约定，2013年12月31日前天然气接通入户才能视为达到使用条件，但上诉人自认交房时间为2014年7月31日，故一审法院将2014年7月30日认定为计算天然气未达到使用条件违约金的截止时间并无不妥。上诉人主张双方商品房买卖合同约定的违约金过高，证据不足，本院不予支持。综上所述，河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河北国英房地产开发有限公司肃宁分公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  赵文甲审判员  王济长审判员  常秀良二〇一七年九月二十七日书记员  苏志越