陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终9783号上诉人（原审被告）：刘鲜，女，1985年10月2日出生，汉族，无业，住陕西省神木县，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:曹振龙，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘建军，陕西永嘉信律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：赵鹏，男，1983年4月21日出生，汉族，无业，住陕西省神木县，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:曹振龙，简况同上。委托诉讼代理人:刘建军，简况同上。被上诉人（原审原告）：陈玉春，女，1960年6月18日出生，汉族，陕西省建筑科学研究院退休工人，住西安市莲湖区。原审第三人：西安特种工艺美术总厂，住所地西安市莲湖区环城西路***号*号楼**层****室。法定代表人：杨本辉，该厂厂长。上诉人刘鲜、赵鹏因与被上诉人陈玉春及原审第三人西安特种工艺美术总厂（以下简称美术总厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵鹏及上诉人刘鲜、赵鹏共同委托诉讼代理人曹振龙、刘建军，被上诉人陈玉春到庭参加诉讼；原审第三人美术总厂经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘鲜、赵鹏上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回陈玉春的诉讼请求；一、二审诉讼费由陈玉春负担。事实与理由：1.一审判决事实不清，转让费用不包括房租，且涉案房屋原装修价值、电气设备及商铺商业价值远超过21万元转让费。因陈玉春经营不善，商铺处于停业状态，并非因其二人致使陈玉春无法继续使用涉案房屋。2.一审对房屋腾交时间认定错误。其于2014年7月28日向美术总厂提出解除合同的申请，直至2014年9月30日才解除租赁合同。2014年7月28日至2014年9月30日期间，陈玉春仍然实际占用涉案房屋，2014年9月底才全部彻底搬离。其不应退还8月至9月的租金。3.陈玉春对于房屋的装修未征得美术总厂及其二人的同意，对于其二人的装修价值造成了实质性破坏，陈玉春的重新装修与其二人无关。陈玉春辩称，刘鲜、赵鹏称转让费退一半,其不同意。因为21万元转让费中包括3、4台空调、两个月的租金及广告牌，这些价值6万元，实际装让费是15万元。一个月租金25000元，两个月租金5万元。其并未开业。因对方不向其出示租房合同，其无法办理营业执照。2013年8月1日将涉案房屋交付，2014年7月30日其已搬离。其出售茶叶因无营业执照无法经营。2014年2月其对涉案房屋开始装修，装修2个月，花费7万余元。装修经过了赵鹏和美术总厂的同意，装修工人是美术总厂的人，美术总厂不可能不知道。装修没有正式的装修合同，当时装修的人计算出来是76000多元，装修人说不走税务可以给优惠，所以预算表只有其一个人签字。装修都是孙某1负责，以现金方式支付孙某17万元，一审孙某1出庭作证。美术总厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。陈玉春向一审法院起诉请求：1、判令刘鲜、赵鹏向陈玉春支付房租转让费21万元；2、判令刘鲜、赵鹏退还陈玉春已交美术厂房租金2013年10月至2014年9月合计310200元；3、判令刘鲜、赵鹏支付装修评估价7万元。一审法院认定事实：011年8月24日，刘鲜、赵鹏刘鲜（合同乙方）与第三人西安特种工艺美术总厂（合同甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的坐落于西安市环城西路北段138号（新2**号，西门外向北300米路西），沿街框剪结构楼，第一层南边本单位房屋出租给乙方用于经营土特产及烟酒。该楼层本单位房屋建筑面积220平方米，为新建楼毛墙毛地无装修；房屋租赁期限为4年，自2011年10月1日至2015年9月30日，免租期30天。该合同第七条第三款约定，租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方的设备设施所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满前搬离。甲方原有的设施、设备和房屋结构应保持完好，若有损坏，照价赔偿或恢复原状。关于房屋的转让与转租，合同第十条约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转让承租房屋。租赁期满，若乙方因经营不善需转租、转让给第三方，须提前三个月向甲方书面提出申请，在甲乙双方签定的本租赁合同所有条款不变的情况下，经甲方书面同意后乙方方可转租、转让给第三方，继续履约至本合同终止。刘鲜、赵鹏刘鲜承租该房屋后，在此经营“西安鑫道商贸有限公司”，并办理了工商营业执照，刘鲜、赵鹏刘鲜与刘鲜、赵鹏赵鹏为该公司股东，刘鲜任法定代表人。刘鲜、赵鹏赵鹏称其与刘鲜系夫妻关系，但未提交结婚证等证据佐证。2013年7月，陈玉春与刘鲜、赵鹏协商，刘鲜、赵鹏将该房屋转租给陈玉春，2013年8月1日，刘鲜、赵鹏向陈玉春出具收条，载明：“今收到陈玉春转让费210000元。”陈玉春称该笔款项包括2013年8月1日到9月30日的房租，电器四个，电子显示屏一个，淋浴器一个。陈玉春称自己搬离时房东不让其将这些物品带走。刘鲜、赵鹏称转让费只包括装修和电器设备，与房租无关系。2013年8月开始，陈玉春占有并使用该房屋并进行装修。陈玉春以刘鲜、赵鹏刘鲜的名义向美术总厂缴纳了2013年10月1日至2014年9月30日的房屋租赁费、物业费等各项费用共计310200元。陈玉春称，因刘鲜、赵鹏不配合将原注册在该房屋的“西安鑫道商贸有限公司”造成陈玉春不能顺利办理新的营业执照，导致陈玉春迟迟不能以自己的名义对外经营。陈玉春称，为装修涉案房屋共花费装修款7万元。提交家装预算书（未标注客户姓名、工程地址和施工方签字盖章）、购买钢材收据、孙某1等人的收条；庭审后，陈玉春申请证人孙某1出庭，证人称，其负责陈玉春承租的西安市环城西路北段138号（新2**号）室内装修工程，共收取了陈玉春7万元装修款。刘鲜、赵鹏赵鹏质证不予认可，称陈玉春的装修花费与刘鲜、赵鹏无关，刘鲜、赵鹏还称，因陈玉春未及时向美术总厂缴纳房租导致房东提前收回了房屋。第三人美术总厂称，承租人刘鲜于2014年7月28日向该厂提出解除合同的申请，该厂与刘鲜于2014年9月30日解除了双方之间的租赁合同，刘鲜也于2014年9月30日前实际搬离了房屋。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。刘鲜、赵鹏刘鲜与美术总厂签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，合同双方均应按照该合同约定进行履行。该房屋租赁合同由刘鲜、赵鹏刘鲜与美术总厂签订，刘鲜、赵鹏赵鹏与陈玉春协商转让事宜，并收取了陈玉春的转让款，应可认定该租赁房屋是刘鲜、赵鹏共同向陈玉春转让。因刘鲜、赵鹏与第三人之间的租赁合同约定了租赁房屋不得转租，美术总厂作为租赁房屋的所有权人，亦不认可转租的事实，且刘鲜、赵鹏于2014年7月28日申请解除与美术总厂的房屋租赁合同，导致陈玉春无法继续使用该租赁房屋，因此刘鲜、赵鹏应向陈玉春退还收取的房屋转让费。陈玉春、刘鲜、赵鹏双方对该笔21万元转让费中包括哪些内容陈述不一，陈玉春称包括房租和电器，刘鲜、赵鹏称包括装修和电器设备，因刘鲜、赵鹏刘鲜与美术总厂的租赁合同中载明刘鲜承租的是“新建楼毛墙毛地无装修”，刘鲜、赵鹏承租期间进行了装修，而陈玉春承租后又进行了重新装修，因此可知转让费中包含了房屋装修价值和电器，且陈玉春承租后未再缴纳2013年8月1日至9月30日的房租，故可确定转让费中共包含2013年8月1日至9月30日的房租51700元、房屋装修价值和电器。因2013年8月1日至9月30日该房屋由陈玉春使用，这部分包含在转让费中的房租应由陈玉春自行承担，扣除2013年8月1日至9月30日的房租51700元后，转让费为158300元。关于房屋腾交时间，陈玉春、刘鲜、赵鹏及第三人均陈述不一，陈玉春称其于2014年7月底搬离，刘鲜、赵鹏称陈玉春大概是冬天搬离，第三人称承租人是2014年9月底搬离。因刘鲜、赵鹏于2014年7月底向房屋所有人提出书面解除合同申请，致使陈玉春无法继续使用该租赁房屋，故法院认定陈玉春实际搬离时间为2014年7月30日。陈玉春离场时未带走该房屋内设备，对屋内原有装修及电器本院酌定按10%折旧率予以折旧后，刘鲜、赵鹏应退还陈玉春转让费142470（158300×90%）元。刘鲜、赵鹏称因陈玉春未及时向美术总厂缴纳房租导致房东提前收回了房屋，但未提交证据佐证，且陈玉春提供的美术总厂收据可知房租缴纳至2014年9月30日，故对刘鲜、赵鹏该项辩称不予采信。关于陈玉春诉请第二项要求刘鲜、赵鹏退还陈玉春向美术总厂缴纳的房屋租金310200元，因陈玉春将房租缴纳至2014年9月30日，陈玉春自2013年8月至2014年7月30日使用房屋，房租应由陈玉春自行承担。但其于2014年7月底已将该房屋腾交，对于陈玉春已缴纳的2014年8、9月两月租金51700元，刘鲜、赵鹏应退还陈玉春。陈玉春占有该商铺期间11个月的房租应由其自行承担。陈玉春主张刘鲜、赵鹏赔偿其装修损失7万元，其提供的收条和证人证言可以佐证陈玉春装修共花费7万元，但其装修系陈玉春为自己占有、使用该商铺的添附，考虑到陈玉春从刘鲜、赵鹏处受让该商铺时应经房东同意而未经同意，且陈玉春在未明确可占有、使用该商铺的时间的情况下就进行装修，故陈玉春对不能继续占有、使用该商铺自身亦存在一定过错，其装修损失不应全由刘鲜、赵鹏承担，酌定陈玉春与刘鲜、赵鹏的过错比例为1:1。陈玉春占有该商铺11个月，酌定陈玉春占有商铺期间的装修折旧15%应归属陈玉春，自2014年8月后因刘鲜、赵鹏原因，陈玉春无法再继续占有、使用该商铺，酌定按照15%的折旧率予以折旧后的剩余装修价值59500元，应由刘鲜、赵鹏赔偿陈玉春装修价值的一半即29750元。刘鲜、赵鹏辩称陈玉春的装修与其无关，但因刘鲜、赵鹏的原因造成陈玉春无法继续占有使用该承租房屋，故对该项辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告刘鲜、赵鹏于本判决书生效之日起十日内，共同退还原告陈玉春房屋转让费142470元；二、被告刘鲜、赵鹏于本判决书生效之日起十日内，共同退还原告陈玉春2014年8月1日至9月30日的房屋租金51700元；三、被告刘鲜、赵鹏于本判决书生效之日起十日内，共同赔偿原告陈玉春装修损失29750元；四、驳回原告陈玉春其余诉讼请求。如果未能在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11950元，由陈玉春负担6540元，由刘鲜、赵鹏负担5410元；公告费300元，由刘鲜、赵鹏负担（陈玉春已预交，由刘鲜、赵鹏在执行本判决时一并予以支付）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，公民的合法财产权益受法律保护。根据查明的案件事实，结合相关证据情况及当事人的陈述，本案的争议焦点为：一、21万元转让费的构成及是否应当退还；二、房屋的腾交时间及2014年8、9月的租金是否应当退还；三、陈玉春主张的装修损失是否予以支持。关于争议焦点一，对陈玉春支付刘鲜、赵鹏21万元转让费的事实，三人均予以认可。因陈玉春承租后未支付2013年8月至9月的租金，故该费用应认定包含在转让费中，扣除两个月租金51700元后的转让费158300元。刘鲜、赵鹏上诉主张2013年8月至9月租金不包含在内，无事实依据，本院依法不予采信。故该转让费包含装修价值、电器及两个月租金。因刘鲜、赵鹏未经美术总厂同意私自转租，且二人又于2014年7月28日向美术总厂申请解除租赁合同，致使陈玉春无法使用涉案房屋，故一审根据房屋原有装修及电器的具体情况，酌定按10%折旧率进行折旧，判令刘鲜、赵鹏退还陈玉春转让费142470元，并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二，陈玉春称其于2014年7月底搬离，刘鲜、赵鹏称陈玉春系冬天搬离，美术总厂称承租人于2014年9月底前搬离。因刘鲜、赵鹏于2014年7月底向美术总厂提交了解除合同的申请，故一审认定陈玉春于2014年7月底搬离涉案房屋，与法不悖。陈玉春已支付的2014年8、9月的租金51700元，刘鲜、赵鹏应当予以返还。陈玉春占用商铺期间的租金，应由其自行承担。关于争议焦点三，陈玉春主张装修损失7万元，并提交家装预算书、收据、收条等，证人孙某2出庭作证其收取陈玉春7万元装修款，负责商铺的装修。上述证据能够形成完整的证据链，本院予以确认。对于造成的装修损失，陈玉春亦存在过错，一审酌定陈玉春与刘鲜、赵鹏各承担一半的责任，再根据陈玉春使用商铺的时间，酌定装修折旧15%归陈玉春，亦无不妥。故刘鲜、赵鹏应当赔偿陈玉春装修损失29750元。综上所述，刘鲜、赵鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4659元，由刘鲜、赵鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年九月二十一日书 记 员  侯力萌