江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终2422号上诉人（原审被告）：江苏威如房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区人民南路110号312室。法定代表人：林诗河，职务董事长。委托诉讼代理人：廖辉清、孙娜，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张素芳，女，1967年8月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：李春林，男，1968年2月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：田竹，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙瑞梅，江苏天哲（淮安）律师事务所实习律师。上诉人江苏威如房地产有限公司（以下简称威如房产）因与被上诉人李春林、张素芳商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初3887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人威如房产上诉请求：撤销一审判决，依法公正处理；案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。上诉人因市场原因，出现资金紧张，歇业重整一年有余，导致未能按期交付房屋。延期交房后，众多业主情绪激动，多次围堵上诉人大门，且公安机关也已出警。上诉人为息事宁人，与被上诉人签订的《补充协议》将《商品房买卖合同》约定的违约金提高至日万分之三，但涉案小区周边同等面积的房屋月租金目前在1500元左右。现上诉人同意支付违约金，但违约金过高，请求人民法院予以调整至日万分之一点五。被上诉人李春林、张素芳辩称：1、涉案《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，如果上诉人认为违约金过高且非双方真实意思表示，上诉人可以行使撤销权；2、被上诉人主张违约金的期限是2015年4月1日至2016年6月6日（433天），截止到现在，上诉人交付的房屋仍不具备法定的交付条件；3、目前对于违约金的损失计算如果按照民间借贷最高利息计算，被上诉人所支付的68万元购房款，至今利息已近20万元。综上，上诉人主张违约金过高无法律和事实依据，请求二审予以维持原判。李春林、张素芳向一审法院起诉请求：1、判令威如房产支付逾期交房的违约金76346.8元（自2015年4月1日起计算至2016年6月6日共433天）；2、判令威如房产承担延期履行期间利息损失（自2016年6月6日起以76346.8元为基数按年息4.35%计算至实际支付之日）；3、威如房产承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月15日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定李春林、张素芳购买威如房产开发的位于淮安市清江浦区解放西路100号友创南门尚城3区1号楼301室的商品房（建筑面积133.67平方米），总价681688元。合同第八条约定交房时间为2015年3月31日前；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，李春林、张素芳支付了全部购房款681688元。上述合同签订及威如房产收取款项后，威如房产未能按约定时间交付房屋。2015年6月15日，李春林、张素芳（乙方）、威如房产（甲方）就延期交房赔偿问题达成补充协议，协议载明：“乙方购买甲方开发的友创南门尚城项目1号楼301室，总价681688元（含车库）；根据甲乙双方签订的《商品房买卖合同》之约定，应于2015年3月31日将商品房交付乙方使用，因故延期交付。经甲乙双方协商达成如下意见：1、甲方同意按照合同总价每日万分之三标准赔付乙方（自2015年4月1日起至交房当日），交房时现金结算赔付款；2、甲方免除乙方所购房源两年物业管理费，从交房之日算起；3、本协议签订后，乙方不得再就本房源的延期交房事宜向甲方提出其他要求。本协议一式2份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。注：本协议只针对友创南门尚城住宅房源（特价房除外）。”补充协议签订后，威如房产按补充协议约定的万分之三标准支付了李春林、张素芳逾期交房违约金12475元，此后的违约金一直拖欠未付。2016年6月6日，威如房产向李春林、张素芳交付了房屋，当日，李春林、张素芳（乙方）、威如房产（甲方）又签订了补充协议及费用确认单各一份，补充协议载明：“乙方购买甲方开发的友创南门尚城项目1号楼301室，总价681688元（含车库）；根据甲乙双方签订的《商品房买卖合同》之约定，甲方因故延期。同意按合同及承诺书内容支付相应违约金。经甲乙双方协商达成如下意见：1、该房屋相应违约金支付到通知交付当日（2016年6月6日）；2、甲方免除乙方所购房源两年物业管理费，从交房之日算起；3、本协议签订后，乙方同意上述条款，不得向甲方提出其他要求。”费用确认单载明：“友创南门尚城3区1号楼301室业主李春林应缴付给江苏新尚城资产管理有限公司淮安分公司的各项费用包括垃圾清运费200元、装修管理费50元、代收代缴930元、电梯载货管理费50元，上述费用共计1230元，同意由威如房产应支付的违约金中代付给江苏新尚城资产管理有限公司淮安分公司（以下简称新尚城公司）；费用起始日期2016年6月6日至2017年6月5日。”费用确认单签署后，新尚城公司出具收据给李春林、张素芳，载明：“垃圾清运费200元、电梯载货费50元、装修管理费50元，合计300元。”另查明，涉案房屋不属于特价房且威如房产至今仍未支付违约金。一审庭审中，李春林、张素芳主张新尚城公司所出具收据中所载明的费用由其实际支付，除收据外，未提供其他付款凭证予以佐证。新尚城公司出具情况说明一份给一审法院，载明新尚城公司负责“友创南门尚城”小区的物业服务，在小区业主办理入住手续时，需要缴纳装修垃圾清运费、装修管理费、电梯载货管理费等费用。因开发商威如房产延期交房违约金未支付给业主，故业主均不同意支付上述费用。经威如房产、业主与新尚城公司三方协商，同意将上述费用由威如房产在支付业主违约金时扣除并支付给新尚城公司，所以新尚城公司将上述三项费用的收据都开给了业主。故三区1号楼301室业主李春林虽持有新尚城公司出具的收据，但并未实际交纳该费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务，否则，违约方应向守约方按合同约定承担违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应当按照该合同及补充协议约定履行各自的义务。由于威如房产未按约交房，故应当承担违约责任。双方虽在《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金标准为日万分之一，但后来双方又通过补充协议对该标准调整为日万分之三，由于该标准并未超出法律允许的范围，故对李春林、张素芳要求按此标准计算违约金的诉讼请求予以支持，对威如房产要求降低此标准的主张不予采纳。双方于2016年6月6日就代扣、代缴相关费用问题达成书面协议，协议所约定的费用应当予以扣除，李春林、张素芳主张300元的费用由其实际支付给新尚城公司，与新尚城公司所出具的说明相悖，且李春林、张素芳未提供其他证据佐证，对李春林、张素芳该主张不予采信。故威如房产应当支付李春林、张素芳2015年4月1日至2016年6月6日共计433天的逾期交房违约金74846元（681688元*万分之三/天*433天-12475元-1230元）。双方所签订的补充协议系对之前《商品房买卖合同》的补充，威如房产未按约定期限交付房屋，协议约定的逾期交房违约金已足以弥补李春林、张素芳损失，李春林、张素芳除此之外主张逾期支付违约金的利息损失，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏威如房地产有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付李春林、张素芳逾期交房违约金74846元；二、驳回李春林、张素芳其他诉讼请求。案件受理费1734元，减半收取867元，由李春林、张素芳负担31元，由威如房产负担836元。二审中，当事人均未提供新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，2016年6月15日的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。现因上诉人逾期交房，故应向被上诉人支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故上诉人有权请求人民法院对违约金予以调整。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张违约金过高，并提出按照涉案小区周边同等面积的房屋的年租金1.8万元左右予以调整，但上诉人对此并未举证证明，故上诉人应承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。综上所述，威如房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1734元，由江苏威如房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许玉虎审 判 员  孙 坚代理审判员  朱 云二〇一七年九月二十七日书 记 员  潘春节