福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终536号上诉人（原审原告、执行案外人）：陈维生，男，1994年9月22日出生，汉族，住福建省大田县。委托诉讼代理人：范祯量，大田县岩城法律事务中心法律工作者。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郑慧琳，女，1979年6月13日出生，汉族，住福建省大田县。被上诉人（原审被告、被执行人）：乐初座，男，1967年7月7日出生，汉族，住福建省大田县。被上诉人（原审被告、被执行人）：福建省四方置业有限公司，住所地福建省三明市大田县均溪镇建山路93号凤翔新天地4层。法定代表人：周闽湘，该公司董事长。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈美兰，女，1971年9月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被上诉人（原审被告、被执行人）：乐正强，男，1961年4月15日出生，汉族，住福建省大田县。被上诉人（原审被告、被执行人）：周闽湘，男，1976年4月27日出生，汉族，住福建省大田县上诉人陈维生因与被上诉人郑慧琳、乐初座、福建省四方置业有限公司（以下简称四方置业公司）、陈美兰、乐正强、周闽湘案外人执行异议之诉一案，不服福建省大田县人民法院（2016）闽0425民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈维生委托诉讼代理人范祯量到庭参加诉讼。被上诉人郑慧琳、乐初座、四方置业公司、陈美兰经本院传票传唤，及乐正强、周闽湘经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈维生上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、原审适用法律错误。原审查明上诉人支付购车位款，且实际占有和使用，应当判决上诉人对讼争车位为真实权利人和享有该车位所有权。二、原审只查明有无签订书面买卖合同，而未查明是否实际占有和使用是错误的。上诉人已经付清车位款。为使用车位，向物业公司缴纳IC卡押金200元，办理了电子IC感应器装在车上，有押金条可证实。根据合同法规定，上诉人与四方置业公司实际履行了车位付款、交付等实际要件。合同可以书面订立，也可以口头约定。原审应予改判。各被上诉人未到庭，亦未提交答辩意见。陈维生向一审法院起诉请求：1.停止对陈维生购买的位于大田县均溪镇××小区××＃停车位的强制执行，并解除对上述车位的查封；2.确认陈维生与四方置业公司于2013年6月22日签订的凤翔新天地商品房认购协议合法有效，并确认位于大田县均溪镇××小区××＃停车位归陈维生所有；3.四方置业公司立即协助和配合陈维生办理大田县均溪镇××小区××＃停车位的产权过户登记手续。一审法院认定事实：2013年6月15日，因购买车位需要，陈维生预先向四方置业公司支付定金30000元。同月22日，陈维生作为乙方与四方置业公司作为甲方签订一份凤翔新天地商品房认购协议，主要内容为：1.乙方向甲方认购凤翔新天地负二层161#车位，该车位总价款为205000元，首付定金50000元；2.乙方在所购商品房达到按揭贷款条件时（届时凭甲方以电话或短信方式通知乙方通知乙方）凭本认购书、定金收据、本人有效身份证件至甲方售楼部签订商品房买卖合同；3.如乙方在规定时间内，未来签定上述合同和协议的，乙方所认购房号不予保留，甲方有权在不通知乙方的情况下，另行销售，乙方所交纳的定金不予退还；4.甲方不得在认购有效期限内，将乙方所认购的房产另定他人；5.甲乙双方在签订商品房买卖合同时，本认购书由甲方收回。同日，陈维生向四方置业公司支付购买车位款72500元。2016年3月23日，陈维生向四方置业公司支付购买车位款82500元。陈维生与四方置业公司签订上述认购协议后，未签订书面的商品房买卖合同。一审法院另查明，2015年8月28日，该院作出（2015）大民初字第728号民事判决，乐初座应向郑慧琳还借款本息共计10650452.9元，四方置业公司、陈美兰、乐正强、周闽湘对上述乐初座应偿还款项承担连带清偿责任。上述判决生效后，乐初座、四方置业公司、陈美兰、乐正强、周闽湘未履行还款义务，同年10月19日，郑慧琳向该院申请强制执行。2016年2月3日，该院查封四方置业公司名下的位于大田县均溪镇××地下室××号停车位即本案讼争的停车位。一审法院认为，陈维生与四方置业公于2013年6月22日签订的凤翔新天地商品房认购协议系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律规定，合法有效。该认购协议约定陈维生向四方置业公司认购本案讼争的车位，车位价款为205000元，首付定金为50000元，陈维生须凭该认购书与四方置业公司签订商品房买卖合同，故应认定该认购协议属于预约合同，并非书面买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，陈维生对登记在四方置业公司名下的车位提出异议，必须在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，因陈维生未能提供与四方置业公司签订购买讼争车位的买卖合同，故陈维生要求停止对讼争车位的强制执行和解除对讼争车位的查封的诉讼请求，其理由不能成立，不予支持。因凤翔新天地商品房认购协议仅约定陈维生须凭认购书与四方置业公司签订商品房买卖合同，并未约定办理讼争车位产权过户登记等相关内容，故陈维生要求四方置业公司协助和配合陈维生办理讼争车位的产权过户登记手续的诉讼请求，其理由不成立，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，陈维生未就购买的讼争车位与四方置业公司签订商品房买卖合同，也未向有关登记机构办理登记手续，故陈维生要求确认讼争车位由陈维生所有的诉讼请求，不予支持。郑慧琳、乐初座、陈美兰、乐正强、周闽湘经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、陈维生与福建省四方置业有限公司于2013年6月22日签订的凤翔新天地商品房认购协议合法有效；二、驳回陈维生的其他诉讼请求。案件受理费4375元，由陈维生负担。二审中，当事人未提交新证据。陈维生就购买车位适用商品房买卖合同表示异议，就一审认定的其他事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。另查明，2016年8月4日，福建省大田县人民法院作出（2016）闽0425执异13号执行异议裁定书，驳回案外人陈维生的异议。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点是陈维生就案涉车位是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除执行须符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈维生与四方置业公司就讼争车位签订《凤翔新天地商品房认购协议书》，明确约定了认购方、讼争车位地址、总价款；后陈维生与四方置业公司、三明乐万家物业管理有限公司签订《车位入伙手续书》，补充约定了车位面积、交付时间。综合车辆IC卡收据、车位水电费收据、车位入伙手续书等在案证据，陈维生与四方置业公司就车位交付达成一致并实际履行。就约定的原合同总价款205000元，因车位上方电梯原因四方置业公司同意抵扣2万元，陈维生实际已经支付185000元。故本案讼争车位的认购协议及车位入伙手续补充约定具备买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受款项，该认购协议当认定为买卖合同。鉴于陈维生与四方置业公司之间存在真实的买卖合同关系，陈维生亦按照约定支付款项，并实际占有使用车位，非因其自身原因未办理过户登记，故对陈维生主张认定其享有的权利能够排除强制执行的上诉请求，本院予以支持。本案讼争车位不属于买受人用于居住的商品房，原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定不当，应予纠正。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。陈维生所购车位未经登记，不发生物权变动效力，陈维生可继续履行合同，对陈维生请求确认其享有车位所有权的上诉主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案被执行人四方置业公司等对陈维生主张的事实无异议，宜列为第三人，一审将其列为被告不妥。郑慧琳作为申请执行人不积极行使诉权，一、二审均未到庭参加诉讼，视为放弃有关诉讼权利。四方置业公司、乐初座、陈美兰、乐正强、周闽湘未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，陈维生上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省大田县人民法院（2016）闽0425民初2088号民事判决第一项。二、撤销福建省大田县人民法院（2016）闽0425民初2088号民事判决第二项。三、停止对大田县均溪镇××小区××＃停车位的强制执行。四、驳回陈维生其它诉讼请求。二审案件受理费4375元，由郑慧琳负担100元，陈维生负担4275元。福建省大田县人民法院（2016）闽0425执异13号执行异议裁定书自本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  彭贵良审判员  程哲明审判员  林炬火二〇一七年九月十九日书记员  王晓婷附：有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。