广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0703民初2683号原告：林蓬内，女，汉族，1974年2月1日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：李小红，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉炜，广东五邑律师事务所实习律师。被告：卢健英，女，汉族，1978年11月15日出生，住江门市江海区。委托诉讼代理人：徐世政，广东以泰律师事务所律师。原告林蓬内诉被告卢健英租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日受理后，依法适用简易程序于2017年6月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李小红、张嘉炜、被告的委托诉讼代理人徐世政均到庭参加诉讼。由于出现不宜适用简易程序的情形，本案于2017年7月5日转为普通程序审理。本案现已审理终结。原告林蓬内向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告2012年8月18日所签订的《房屋租赁合同》于2016年10月15日解除，判令被告立即搬迁并腾空江门市美景里79号103的房屋交回原告；2.请求判令被告支付拖欠原告5.5个月租金17600元、违约金52800元（逾期未交付租金的，每逾期一日加收5%月租金即160元/天。从2016年5月1日暂计至2017年3月27日，共330天）；3.2016年10月16日后的房屋占用费17600元(按3200元/月��算，由2016年10月16日暂计至2017年3月，应计至被告实际腾空上述房屋之日止)；4.请求判令被告立即清偿原告代交的水费共1826.31元；5.请求判令被告对该承租房屋私自改造部分承担三倍月租金的违约责任9600元；6.本案诉讼费用由被告负担。原告在庭审中将第2项诉讼请求中的租金部分“请求判令被告支付拖欠原告5.5个月租金17600元”变更为“请求判令被告支付拖欠原告1.5个月租金4800元”。事实和理由：2012年8月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定由被告承租原告所有的坐落在江门市蓬江区美景里79号103的房屋，合同约定租赁期限为五年（即从2012年10月1日至2017年9月30日）。租金为每月3200元。合同还约定：“合同一方构成违约的，违约方应当向守约方支付三倍租金，逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的5%向被告加��违约金；拖欠租金累计达30日，原告有权终止合同并收回房屋”的违约责任。租赁合同签订后，原告依约交付上述房屋给被告使用，但被告在租赁关系存续期间，存有违约行为，包括：私自改造房屋内的地台部分和长期拖欠租金及水费，截止至2016年10月15日，被告仍欠5.5个月租金未付，原告多次催收未果。按照法律的有关规定和《房屋租赁合同》约定，被告长期欠租及占用房屋的行为已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告付清所欠租金及赔偿违约损失，为维护原告的合法权益，特具状起诉。原告在举证期限内提交的证据有：1.原、被告身份证；2.房屋租赁合同；3.通知函；4.律师函、快递单；5.水费抄表单；6.银行流水。被告答辩称：本租赁合同合法有效，不同意解除；被告方不存在拖欠租金的事实，被告方延迟交租是因为双方��所欠租金产生争议，同时对水电费数额也存在争议；被告方在2016年10月18日支付了12800元的租金，该租金是2016年的5、6、7、8月的租金，在扣除被告方之前支付的6000元押金后，实际上被告多支付1个月的租金给原告；原告方在9月中下旬就已经将铺门反锁，原告方在未告知解除合同的情况下就擅自关闭被告方的铺门，属于违约行为，原告方的行为造成了被告方的损失被告方暂且保留起诉原告方的权利；原告方主张的房屋占用费没有事实和法律依据；原告方在2016年9月中下旬反锁铺门且以被告拖欠租金为由不允许被告将公司的设备等搬走，虽然被告多次要求双方调解但是原告方不同意，原告一直要求被告支付相应租金，其占用的损失由原告承担；如果的确存在水费欠交问题，由法院依法认定；原告方要求被告承担私自改建店铺的违约费用，没有事实和法律依据，因为被告���已经得到了原告的同意，原告如果是对该改造有异议的话，早就提出了，所以原告的行为违反了诚实守信原则，另外装修房屋在2012年7月，原告以此来主张违约金，已经过了诉讼时限。被告在举证期限内提交的证据有：聊天记录一份。本院依职权向江门市公安局堤东派出所调取询问笔录二份。经审理查明：原、被告于2012年8月18日签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定由被告承租原告所有的位于江门市蓬江区美景里79号103的房屋，房屋位于第1层，共一套半，建筑面积共有128.88平方米，原告将106.88平方米出租给被告使用。合同第二条约定被告租赁该房屋用于作仓库和办公，被告不得任意改变房屋用途。合同第三条约定租赁期限为五年，从2012年10月1日至2017年9月30日。合同第四条约定租金为每月3200元。合同第五条约定被告于合同生效之��向原告支付保证金6000元，保证金在本合同期限届满（且双方不再约定继续使用的），被告结清全部应承担的费用并将房屋全部移交给原告后，原告应在被告结清全部款项后三个工作日将保证金如数无息退回给被告。被告应于每月30日前预付下月租金给原告。合同第六条约定原告应于2012年8月18日前将房屋交付给被告，并于2012年10月1日起计收租金。合同第八条约定被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，必须经相关部门及原告同意，投资由被告自理。合同第九条约定在房屋租赁期间，水费、电费、物业管理费等被告经营期间所生产的所有费用均由被告支付，并由被告承担延期付款的违约责任。合同第十条约定租赁期满后，本合同即终止，被告须将房屋退还给原告并将属于被告的所有财产搬离租赁房屋，但被告的夹层���修、间隔、窗花、铁闸安装后不得拆除，以保证楼房不受损坏。合同第十一条约定如果被告具有以下情形的原告可终止合同并收回房屋，如果造成原告损失由被告负责赔偿：……3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，4.拖欠租金累计达30日……。合同第十三条约定租赁期间双方必须信守本合同，任何一方违反本合同的约定条款的，均构成违约，违约方应当向守约方支付月租金三倍的违约金，造成守约方损失的还应承担相应的赔偿责任。被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的5%向被告加收违约金。另查明，截至2016年10月15日，被告尚欠原告5.5个月租金（2015年8月、9月、11月和2016年7月、9月、10月1日-15日），被告于2016年10月18日转账4个月租金12800元给原告。原告于2016年10月15日在租赁店铺门口张贴《公告》，内容为：���健英女士你租赁本人位于蓬江区美景里的铺位，至今已拖欠租金达八个月，共拖欠租金25600元，故本人依约与你解除本租赁合同关系。请被告于2016年10月25日前缴清欠款及相关违约金并立即清理铺位内属于被告的财物。否则本人将于2016年10月26日到铺位进行清场处理。逾期及你不到铺位现场的，视为放弃铺位内所有财产的所有权，并由业主自行处理。原、被告庭审中确认双方共用一个水表，计算至2016年10月22日欠水费2739.46元，由被告承担三分之二为1826.31元。又查明，被告卢健英分别于2016年10月31日、11月18日、2017年3月8日曾给原告发信息，要求原告对涉案店铺门口开锁，原告林蓬内均没有否认锁门。在信息中被告没有提及要与原告进行清算全部费用及约定移交房屋的时间。2017年1月25日，被告卢健英到堤东派出所报案称其公司所在铺位被业主反锁。以上事实，有原、被告向本院提交的证据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为：原、被告双方签订房屋租赁合同，原告林蓬内主张被告卢健英支付拖欠租金，本案是租赁合同纠纷。原告因此起诉，原、被告主体适格。关于保证金能否抵扣的问题。截止至2016年10月17日被告欠原告5.5个月租金，被告支付4个月租金后主张用保证金6000元抵扣余下1.5个月的租金。本院认为，首先，原告与被告之间的租赁合同关系，是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、法规的规定，合法有效，原、被告应按合同约定履行义务。《房屋租赁合同》第五条约定保证金6000元在合同期限届满，被告结清全部应承担的费用并将房屋全部移交后退回给被告，并没有约定保证金可以直接用以抵扣租金。即保证金只能在被告结清全部费用并移交��屋后才退回给被告。然后，根据被告提交的聊天记录，被告在与原告交涉开锁的过程中并没有提及“结清费用”、“移交房屋”、“结算”等文字，表明被告未有与原告进行结算并移交房屋，因此保证金不能直接抵扣租金。综上，本案的保证金应在被告结清全部费用并移交房屋后退回，被告的主张没有法律依据，本院不予支持。关于原告锁门是否违约的问题。被告于2016年10月8日发现店铺被锁，经询问原告，原告对此否认。本院认为，被告提交的聊天记录中有两张被告缴纳租金的截图，经本院询问原告，原告确认该两次缴纳租金的时间正确；再结合原告没有提交相反的聊天记录予以否认，由此证明被告提交的聊天记录属实。从聊天记录可见，被告曾于2016年10月31日、11月18日、2017年3月8日向原告要求开锁，原告对此没有否认只是一直强调请原告尽快交租。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，当店铺被锁后被告即联系原告向原告交租，而原告对于被告要求开锁没有予以否认，结合上述事实可以认定是原告对店铺上锁。截止至2016年10月17日被告欠原告5.5个月租金，根据《房屋租赁合同》第十一条的约定：“如果被告具有以下情形的原告可终止合同并收回房屋，如果造成原告损失由被告负责赔偿：……4.拖欠租金累计达30日”，被告拖欠租金已超过30日，原告有权对租赁房屋上锁并收回房屋，原告上锁的行为并没有构成违约。关于原告主张解除租赁合同的问题。《房屋租赁合同》第十一条约定：“如果���告具有以下情形的原告可终止合同并收回房屋，如果造成原告损失由被告负责赔偿：……4.拖欠租金累计达30日”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原、被告约定被告拖欠租金达30日即可解除合同，现解除合同的条件已成就，原告可以依法解除合同，原告已于2016年10月15日张贴公告通知被告解除合同，《房屋租赁合同》已于2016年10月15日解除，被告应搬迁并腾空江门市美景里79号103的房屋交回原告。关于原告主张租金的问题。经原、被告核对，双方确认截止至2016年10月15日被告还欠原告1.5个月的租金，���4800元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，被告应按合同约定支付4800元租金给原告。关于原告主张违约金的问题。被告迟延交租，其行为已违反《房屋租赁合同》第十一条的约定，应当承担违约责任。原告主张按《房屋租赁合同》第十三条的约定从2016年5月1日起每日按月租金的5%收取违约金，被告对计算日期无异议，但认为按月租金的5%计算过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡��，并作出裁决”的法律规定，本院结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，本院酌情认定违约金的计算标准应以未交租金为本金从2016年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至全部款项还清之日止。关于房屋占用费的问题。原告要求被告在限时内缴清欠款并腾空房屋，被告没有依时完成，因此被告主张从2016年10月16日起按每月3200元计收房屋占用费，被告在庭审中对此无异议。原告的主张没有违反相关法律规定，本院予以支持。关于水费1826.31元的问题。原、被告庭审中确认双方共用一个水表，计算至2016年10月22日欠水费2739.46元，由被告承担三分之二为1826.31元，被告对于原告主张被告承担的水费无异议。原告的主张没有违反相关法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告���担三倍月租金违约责任的问题。根据《房屋租赁合同》第八条：“被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，必须经相关部门及原告同意，投资由被告自理”的约定，被告将租赁店铺的地面改造为下陷式地面，原告对此提出异议认为被告的行为未得到原告同意，被告辩称原告已同意但没有提交任何书面的证据证明，本院认定被告改造下陷式地面的行为已构成违约。又根据《房屋租赁合同》第十三条：“租赁期间双方必须信守本合同，任何一方违反本合同的约定条款的，均构成违约，违约方应当向守约方支付月租金三倍的违约金，造成守约方损失的还应承担相应的赔偿责任”的约定，被告改造下陷式地面的行为已构成违约，应当按照合同约定赔偿月租金三倍的违约金9600元（3200元×3）。综上所述，依照《中���人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告林蓬内和被告卢健英签订的《房屋租赁合同》已于2016年10月15日解除，被告卢健英应于本判决发生法律效力之日起十日内搬迁并腾空江门市美景里79号103的房屋；二、被告卢健英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林蓬内支付租金4800元和违约金（以未交租金为本金从2016年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至全部款项还清之日止）；三、被告卢健英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林蓬内支付房屋占用费（暂计至2017年3月31日为17600元，此后的房屋占用费从2017年4月1日起按3200元/月计算至被告实际腾空房屋之日止）；四、被告卢健英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林蓬内支付水费1826.31元；五、被告卢健英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林蓬内支付改造房屋违约金9600元；六、驳回原告林蓬内的其他诉讼请求。本案受理费2286元，保全费820元，合共诉讼费3106元，由原告林蓬内负担1072.03元，由被告卢健英负担2033.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义���人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员  陈 钧人民陪审员  刘驾涛人民陪审员  李建华二〇一七年九月二十二日法官 助理  吴嘉文书 记 员  ＸＸ华