广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初第8613号原告：杨平，男，1982年8月21日出生，汉族，住湖北省监利县，委托诉讼代理人：王代欢，广东新健达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨华锋，广东新健达律师事务所律师助理。被告：黄鑫，男，1987年2月4日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，原告杨平与被告黄鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序于2017年8月22日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王代欢、杨华锋，被告黄鑫到庭参加诉讼。诉讼中双方申请庭外和解但未能达成协议，庭外和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告的《房屋买卖合同》并协助办理涉讼房屋的过户手续；2.被告立即向原告交付佛山市南海区××房；3.被告立即向原告支付违约金118000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月10日，在佛山××有限公司介绍、主持下，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告向原告出售位于佛山市南海区××房，总房款为1180000元。原告按照合同约定支付了定金30000元，被告出具《收据证明》确认该收款事实。原告同时向代理公司支付了35400元中介代理费。合同签订后，被告因房价上升反悔不愿意按照合同约定履行义务，已经构成根本违约。被告辩称，1.被告并未不同意履行合同，而是合同中只约定了买卖1707房，并未提及1708房任何事项，定金单上也清楚写明是1707房，而原告和中介公司要求被告提供1708房资料配合办理相关手续，所以被告予以拒绝。2.被告曾提出先解除合同，待被告带齐房产资料再签订另一份合同或者直接解除合同，被告双倍退回定金终止交易，但遭到中介公司拒绝，中介公司仍然坚持要求被告提供合同以外的资料。3.合同签订当时被告已多次明确表示手上并无任何资料可以提供，要求中介公司等被告拿到足够资料再正式签订合同，而中介公司明知被告仅出售1707房，如果面积涉及1708房是笔误，也是被告重大误解，被告以为还要再签一份1708房的合同。当时签约时，中介公司声称只是把这件事定下来，所以被告才会在合同上签字。4.整个交易过程中，被告感觉被中介公司并不是以促成交易未前提，而是利用合同漏洞配合原告损害被告个人利益。如果继续进行交易，希望与原告换一间中介公司交易。房屋的建筑面积应以房管局出具的房地产权证为准，而不是中介公司随意填写。5.合同于2017年5月10日签订，至今已经快4个月，由于中介公司问题造成被告损失，被告保留追究的权利。综上，被告不存在任何违约，而是合同存在重大误解，请求法院驳回原告起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的佣金确认书、收款收据为原件，可以与合同中关于中介代理费支付的内容相互印证，本院对其真实性予以确认。2.原告提交的个人购房贷款同意贷款意向书、不动产权证与本案处理无直接关联，本院不予审查认定。3.原告提交的借记卡账户历史明细清单为原件，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋为佛山市南海区××1707房（权利证号0200451938）、1708房（权利证号××），登记日期为2013年12月20日，登记权利人均为被告，单独所有，无抵押。其中1707房建筑面积为35.07平方米，套内建筑面积为27.76平方米；1708房建筑面积为81.54平方米，套内建筑面积为64.54平方米。2017年6月15日，因本案被本院查封。2017年5月10日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）、佛山××有限公司（以下简称××公司）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买佛山市南海区××1707房，建筑面积为116.61平方米。该房地产按整套出售并计价，总金额1180000元。定金30000元，乙方须在2017年5月12日支付给甲方。乙方应于2017年5月30日前签订《购房抵押贷款合同》，并提交全部贷款所需要资料及支付贷款所需费用。甲方必须提供按揭所需资料进行配合。首期楼款240000元，乙方于递件成功当天支付甲方。楼价余款940000元（银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由银行直接划入甲方在该银行所开设的账户。若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方。乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约方责任和解除合同。甲乙双方应于银行出具同意贷款通知书或相关已向回复后且赎契手续完成后五天内备齐交易所需之资料共同向房屋登记机关申请买卖过户。若因金融政策导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。逾期交楼按违约责任处理。各方当事人不履行合同或不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。逾期支付房款、逾期交楼、逾期办理产权转移登记的，违约方按逾期每天向守约方支付总楼价0.05%的违约金。如不买或不卖或逾期超过15天的违约方按总楼价10%支付违约金给守约方。2017年5月10日，原告与××公司签订《佣金确认书》，载明原告经××公司介绍购买1707、1708房，承诺若原告与出售购买方签订合同后，向××公司支付佣金35400元，于买卖双方签署买卖合同当天内支付。如原告违反了该承诺，原告原意向××公司支付成交价3%作为佣金赔偿。2017年5月10日，××公司向原告出具《收款收据》，确认收到原告购买1707、1708房的中介咨询服务费35400元。2017年5月11日，被告向原告出具《收款证明》，载明被告是1707房的合法产权人，现收到原告承购该物业的定金30000元。该款实际由原告转账付给××公司员工杨××，再由杨××通过支付宝支付予被告。2017年5月12日，被告向原告提交1707房、1708房《佛山市（南海区）房产查询证明》，显示权利人为被告，无查封、无抵押。被告曾向原告提交一份《关于双拼单位合拼单证办理通知》（以下简称合证通知），载明：致中××栋业主，佛山市南海区国土城建和水务局已批复关于××调整商品房结构的申请，现已接收业主窗口办理，办理流程如下：……携带原××栋双证房产证原件、门牌号明细表、《佛山市南海区国土城建和水务局关于××项目调整商品房套型结构联审的综合意见》、业主身份证、《佛山市南海区不动产登记申请书》、分户图原件、业主身份证到××行政服务中心40号窗办理合证等等。交易期间，被告曾与××公司工作人员杨××通过微信沟通交易事宜。2017年5月13日，杨明英询问被告是否在××城住，评估公司要过去评估，被告表示不在，称“你进去看就好了”。2017年6月8日，杨××要求被告提供81平方米房屋的房产证，被告称按合同办就一个1707（房）。后续杨××多次催促被告办理过户手续，并表示客户愿意一次性付款，但被告未予同意，提出要重新签订合同，或者解约，解约的话只同意双倍退还定金。双方未能达成一致。庭审中，被告确认1707房、1708房是打通的，只有一个大门进出。同时确认签订合同前，原告到涉讼房屋查看后定价1180000元，签订合同时曾向原告说明可以合拼办理房产证，但实际没有办理。本院认为，本案主要争议焦点在于双方买卖标的物究竟是1707房还是1707房以及1708房。综合本案证据材料及双方陈述，本院认为双方买卖的标的物实际为1707房以及1708房，具体理由如下：其一，1707房与1708房打通，在物理空间上连成一个整体，原告实地看房，看的应该是1707房以及1708房；其二，合同约定的房屋面积为116.61平方米，实际上是1707房与1708房建筑面积之和（35.07+81.54）；其三，合同约定房屋总价为1180000元，若买卖的仅为1707房，则买卖单价为33647元/平方米（1180000÷35.07），该单价远超于签约当时同地段正常的房屋买卖市场价，不合常理；其四，被告确认曾向原告表示1707房与1708房可以合证，并向原告提交了合证通知，故在此情况下双方在合同中仅以1707房指称两房合情合理；其五，在签约后，被告向原告提交了1707房、1708房的登记资料，可见被告亦认可双方交易的是两房屋，否则无需向原告提交1708房的登记资料。综上，双方实际买卖的是1707房、1708房，不存在重大误解的问题，涉讼合同中有关房屋买卖关系的内容是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性法律规定，合法有效，双方均应严格履行各自义务。现被告故意以买卖的仅为1707房为由拒不履行合同义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现涉讼房屋除本案查封外，无其他权利障碍，原告诉请被告继续履行合法有据，本院予以支持，故被告应协助将1707、1708房变更登记至原告名下。涉讼合同约定被告交付房屋的时间为收齐房款当天，现原告仍未付齐房款，故房屋交付条件尚未成就，原告在本案中诉请被告交付房屋不符合合同约定，本院不予支持。因本案已经支持原告有关房屋过户的请求，考虑被告违约期间、原告实际付款情况及实际损失等因素，本院认为原告主张的违约金过高，并根据公平及诚实信用原则，酌情调整为30000元，原告诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄鑫应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告杨平办理将佛山市南海区××房（权利证号××）变更登记至原告杨平名下的手续；二、被告黄鑫应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告杨平办理将佛山市南海区××房（权利证号××）变更登记至原告杨平名下的手续；三、被告黄鑫应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予原告杨平；四、驳回原告杨平的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取8106元（原告已预交），由原告负担261元，由被告负担7845元。财产保全费1260元（原告已预交），由被告负担。被告负担份额共9105元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年九月二十九日书记员 林浩成