北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初12229号原告：邱士杰，男，1976年7月30日出生。委托诉讼代理人：贾思敏，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：初婷婷，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。被告:杨革杰，男，1967年12月1日出生。委托诉讼代理人：侯玉富，北京市众鑫律师事务所律师。原告邱士杰诉被告杨革杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告邱士杰提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的房屋租赁合同，被告腾退涉案房屋交还原告；2、被告支付自2016年4月5日至2017年6月25日的房租61.2万元、违约金10万元，共计71.2万元；3、被告按照每月4.16万元的标准支付自2017年6月26日起至判决生效之日止的房租；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年6月8日，原告与御嘉置地集团有限公司（以下简称御嘉置地公司）就北京市东城区×房屋（以下简称涉案房屋）签订了《北京市商品房现房买卖合同》，经法院判决涉案房屋归原告所有，并于2013年5月22日登记到原告名下。2013年6月，被告提起第三人撤销之诉，原告方知御嘉置地公司已将涉案房屋租赁给被告，并签订了《北京市房屋租赁合同》。根据“买卖不破租赁”原则，御嘉置地公司与被告签订的《北京市房屋租赁合同》中出租人的权利和义务由原告承继，即原告享有收取房租的权利。2016年8月30日，（2016）京02民终5315号判决书判决被告应按合同约定向原告支付2013年10月1日至2016年4月5日的房租。经原告多次催要，被告非但没有履行法院判决所规定的上述义务，也未支付自2016年4月6日后的房租，同时，被告也未按照合同约定于2016年9月15日前缴纳下一年度（2016年10月1日至2017年9月30日）的房租。其行为已严重违法合同约定，故原告诉至法院，诉如所请。被告杨革杰辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为原告属于重复诉讼，依据民事诉讼法一事不再理的原则应驳回起诉。（2016）京02民终5315号民事判决书已经判决原被告之间的租赁合同纠纷，原被告之间的合同关系是成立有效的，目前只是拖欠租金的问题，原告应向有管辖权的法院申请强制执行讨要房租，不是针对原来的房屋租赁合同纠纷再次提起诉讼。2016年4月26日后确实没有支付租金，没有支付房租的理由是双方对房租金额没有达成一致意见。（2016）京02民终5315号民事判决书被告没有履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原被告陈述及相关证据，本院认定事实如下：2010年8月1日，杨革杰（乙方）与御嘉置地有限公司（甲方，后变更名称为御嘉置地集团有限公司）签订《北京市房屋租赁合同》：约定由乙方承租甲方所有的涉案房屋，该房屋用途为住宅，建筑面积1209.7平方米，使用面积923.64平方米，租期10年，自2010年10月1日至2020年9月30日；租金标准为：年租金50万元，自2010年10月1日至2014年10月1日保持不变，自2015年10月1日起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方另行约定；自合同签署时，乙方向甲方支付当年的房租，人民币伍拾万元整，以后乙方每年9月15日前支付下一年度的租金；租金支付方式为甲方直接收取或乙方用转账的方式支付。同时，合同第十三条所有权变动中约定：（一）租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前60日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人的权利。（二）租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。合同第十四条第四款约定，乙方不支付或不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同并收回房屋。合同第十五条约定，乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的5%向甲方支付违约金。合同签订后，御嘉置地公司向杨革杰交付了涉案房屋。2011年5月23日，邱士杰与御嘉置地公司签订《补充协议》，后双方于2011年6月3日另行签订《补充协议》，约定邱士杰购买御嘉置地公司开发建设的涉案房屋及相关事项。2011年6月8日，邱士杰作为买受人，御嘉置地公司作为出卖人，共同签订《北京市商品房现房买卖合同》（下称《现房买卖合同》）。因御嘉置地公司未能按期向邱士杰偿还借款本金，邱士杰于2012年6月向法院提起诉讼，要求判令御嘉置地公司立即按《现房买卖合同》约定的交房标准向其交付涉案房屋，并协助其办理房屋过户手续，支付逾期交房违约金10.26万元。御嘉置地公司提起反诉要求撤销双方签订的《现房买卖合同》。法院审理后于2012年12月作出（2012）东民初字第08483号民事判决：一、御嘉置地公司于判决生效之日起15日内将位于北京市东城区×号房屋交付给邱士杰；二、御嘉置地公司于判决生效之日起一个月内协助邱士杰办理位于北京市东城区×号房屋的所有权转移登记手续；三、驳回邱士杰的其他诉讼请求；四、驳回御嘉置地公司的反诉请求。判决后，御嘉置地公司不服上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2013年3月作出（2013）二中民终字第03444号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决作出后，邱士杰申请强制执行。现涉诉房屋产权已于2013年5月22日过户至邱士杰名下，但涉诉房屋仍由杨革杰居住使用。2013年7月，杨革杰称其于2013年5月8日才知晓御嘉置地公司与邱士杰就涉案房屋订立买卖合同，以侵犯其优先购买权为由，起诉邱士杰、御嘉置地公司至北京市第二中级人民法院，要求撤销（2012）东民初字第08483号民事判决书、（2013）二中民终字第03444号民事判决书。2013年12月，该院作出（2013）二中民初字第11605号民事判决书，驳回杨革杰的全部诉讼请求。后，杨革杰不服提起上诉，2014年4月1日，北京市高级人民法院作出（2014）高民终字第714号民事裁定书，准许杨革杰撤回上诉。2015年11月，邱士杰向本院起诉称，杨革杰作为房屋承租人，已经明知法院将房屋判归邱士杰，应自知道上述事实之日起，就将租赁费用交给邱士杰，但截止诉讼时，邱士杰仍未收取杨革杰的任何费用，杨革杰已明显违约，要求：1、解除邱士杰与杨革杰之间的租赁关系；2、杨革杰腾退涉案房屋并交还邱士杰；3、杨革杰向邱士杰支付自2013年10月1日至腾房之日的租金（按照年租金50万的标准）、延迟付款利息及违约金；4、杨革杰赔偿邱士杰损失15万元。本院经审理认为，涉案房屋自邱士杰于2013年5月22日取得涉案房屋的产权之日起，杨革杰与御嘉置地公司所签订的《北京市房屋租赁合同》中御嘉置地公司的权利义务应转由邱士杰承受。虽交付租金系承租人在租赁合同中的主要义务，合同约定承租人逾期交纳租金30日的，出租人可据此解除合同，但鉴于杨革杰于2013年7月曾将邱士杰与御嘉置地公司起诉至法院，要求撤销生效判决，推翻二者之间的房屋买卖合同，虽此案杨革杰败诉，但至该案生效之前杨革杰未向邱士杰履行交纳租金义务亦属行使不安抗辩权的范畴，可以对抗交纳租金的义务。杨革杰提起的第三人撤销之诉案件生效后，杨革杰作为承租人有及时交纳租金的义务，邱士杰作为出租人亦负有催收租金的义务，庭审中邱士杰虽称其未能联系到杨革杰催收租金，但其并未就曾经的催收行为进行举证；根据现有证据情况，杨革杰在2014年9月曾向邱士杰寄送催告函，要求邱士杰提供收取租金账号，邱士杰虽辩称未收到此催告函，但亦认可邮件载明的收件人单位与地址名称无误，法院认为杨革杰作为承租人已表达了其履行交纳租金义务的意愿，故对邱士杰以杨革杰未及时交纳租金为由要求解除合同并腾退房屋、支付违约金、赔偿利息及损失等诉讼请求，法院不予支持。双方合同关系存续期间，杨革杰未对其公证提存租金进行举证，且杨革杰向案外人御嘉置地公司交纳租金并不能对抗其向邱士杰交纳租金的义务，故对邱士杰要求杨革杰支付2013年10月1日至判决之日的租金的诉讼请求，法院予以支持。对于判决之日之后的租金，邱士杰可另行主张。关于租金支付标准，鉴于邱士杰自愿按照合同约定的调整前的每年50万元的标准主张，杨革杰亦未提出异议，法院不持异议。据此，法院于2016年4月判决：一、杨革杰于判决生效后七日内按照每年人民币五十万元的标准向邱士杰支付自二〇一三年十月一日至二〇一六年四月五日的房屋租金；二、驳回邱士杰的其他诉讼请求。判决生效后，邱士杰不服向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终5315号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，（2016）京02民终5315号民事判决书作出后，被告未履行该判决书确定的付款义务。且，2016年4月6日之后的房租，被告亦未支付。庭审中，被告表示没有支付2016年4月6日之后房租的理由是双方对租金金额未达成一致意见，且因原告与御嘉置地公司之间的纠纷，导致其无法正常使用房屋。对此原告不予认可，原告认为被告针对其主张均未提交证据，且原告明确以每年50万元的标准主张租金。被告未提交相关证据证明其主张。上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、民事判决书及原被告的当庭陈述在案为证。本院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，关于被告认为原告的诉讼请求属于重复诉讼，根据一事不再理的原则应驳回起诉的答辩意见，本院经审查认为，原告的诉讼请求属于裁判发生法律效力后，发生新的事实，不适用一事不再理原则，故被告此项答辩意见本院不予采纳。关于原告主张的要求解除合同及腾退涉案房屋的诉讼请求，本院认为，（2016）京02民终5315号民事判决书，法院以被告杨革杰有不安抗辩权及表达过其履行租金的义务的意愿为由，驳回了原告要求解除合同及腾退涉案房屋的诉讼请求，但判决生效后，出现了新的事实，即2016年4月6日后的房租被告未支付，同时按照合同约定，被告亦应于2016年9月15日前支付2016年10月1日至2017年9月30日的房租，被告亦未支付，且无任何证据表明被告曾有积极向原告履行给付此期间租金义务的意愿，被告答辩称未交纳租金因双方对租金没有达成一致意见及房屋无法正常使用，但未提交任何证据，本院不予采纳。根据双方合同约定，被告逾期30日未交纳租金，原告有权解除合同收回房屋，故关于原告要求解除合同及腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。（2016）京02民终5315号民事判决书判决租金给付至2016年4月5日，2016年4月6日之后的租金，被告未予支付，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于租金标准，合同虽然约定了自2015年10月1日起双方可协商对租金进行调整，但鉴于双方目前对租金调整并无一致意见，故原告邱士杰自愿按照合同前期每年50万元的标准主张租金本院予以支持。关于违约金，被告逾期未支付房租，理应支付违约金，具体支付金额根据双方合同约定予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告邱士杰与被告杨革杰之间就北京市东城区×房屋的房屋租赁合同关系，被告杨革杰于本判决生效之日起十五日内将北京市东城区×房屋腾退交还原告邱士杰；二、被告杨革杰于本判决生效之日起十五日内支付原告邱士杰自2016年4月6日至2017年6月25日期间的房屋租金611112元、违约金2083元；三、被告杨革杰于本判决生效之日起十五日内，按照每月41600元的标准，支付原告邱士杰自2017年6月26日起至本判决生效之日止的房租；四、驳回原告邱士杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5460元，由原告邱士杰负担460元（已交纳）、由被告杨革杰负担5000元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  闫薇二〇一七年九月二十六日书记员  邵蕾