新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终2816号上诉人(原审被告)：马文正,男,1981年9月13日出生,回族,乌石化炼油厂职工，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：索玉新，新疆世源律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李刚,男,1979年10月28日出生,汉族,乌石化化肥厂职工，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：康涛，北京市君佑律师事务所律师。上诉人马文正因与被上诉人李刚房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院(2017)新0109民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马文正及其委托诉讼代理人索玉新、被上诉人李刚及其委托诉讼代理人康涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马文正上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第三项。事实和理由：1、李刚在一审法院起诉要求解除双方签订的房屋转让合同、双倍返还定金50万元及利息234.7元，并未要求返还购房款15万元。一审法院判决我返还李刚购房款15万元，超出李刚的诉讼请求，程序违法。2、2017年1月23日双方签订的房屋转让合同和定金收条，虽然有我的签字，但并非是我方出卖房屋的真实意思表示，我系受李刚等多人胁迫所签，我向派出所报案，但未被处理。3、2017年1月23日，李刚未向我支付任何购房款。定金合同属于实践性合同，以实际交付定金为成立要件，受定金罚则约束。本案中，25万元定金收条中的152000元并非是以定金的方式支付，而是在我并未要求的情形下，李刚通过其朋友姜在军偿还了我在小额贷款公司的借款。李刚代为向小额贷款公司偿还152000元属于另一法律关系，一审法院认定为定金的性质，属认定事实不清。此外，一审法院仅凭李刚单方陈述，认定其在2017年1月23日向我支付了98000元现金，并认定此款为定金，无事实依据。我从未收到该98000元定金，李刚也未提交相应的交付凭证。李刚辩称，1、一审判决未超出我的诉讼请求。一审法院判决马文正返还购房款15万元、定金20万元，共计35万元，未超过我500234.75元的诉讼请求。另，一审法院认定定金为10万元，超出部分15万元为购房款，应当予以返还，符合法律规定。本案超出部分的定金应当认定为预付款，一审法院有权判决解除合同后予以返还。2、涉案房屋转让合同的签订、定金收条的出具均系马文正真实意思表示，合法有效。涉案房屋的转让事宜系我与马文正协商一致并按合同约定支付定金后经房产中介人员办理的房屋转让相关手续。3、我向马文正支付了25万元定金。其中152000元系我替马文正偿还小额贷款公司的借款，另外98000元系支付的现金，故马文正向我出具25万元的定金收条。请求驳回上诉，维持一审判决。李刚向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房产转让合同；2、马文正双倍返还定金500000元及利息234.75元（500000元×4.875%÷12个月×1个月＝234.75元），共计500234.75元;3、本案诉讼费用由马文正承担。一审法院认定事实：2017年1月23日，李刚、马文正签订《房产转让合同》，合同记载：“第一条、马文正（甲方）将其合法拥有的位于乌鲁木齐市米东米东区振兴路水木尚城小区二期32号楼1单元104室房产依法转让给李刚（乙方）；第六条、以有偿方式转让房产的，双方协商转让价格为人民币500000元；第九条、乙方在本合同签订之日起分2次将房款全部支付完毕；第一次于2017年1月23日以内，支付房价的50%，第二次于2018年3月30日以内，支付房价的50%；第十条、以有偿方式转让房产，双方约定，由乙方向甲方支付定金250000元，合同签订后，乙方违约，定金不予退还；甲方违约，应向乙方支付两倍定金。第十四条、本合同签订后，或房产转让过户手续办理完毕后，双方协商一致，甲方必须在2017年1月23日以前将房屋交付乙方”。马文正向李刚出具收条，记载：“今收到李刚交来购买水木尚城二期32-1-104面积115.23平方米定金250000元”。2016年7月18日，马文正、拜婷作为委托人，陈洪宝作为受托人，在新疆维吾尔自治区公证处办理授权公证手续，该公证委托书记载：“委托人系夫妻，欲出售乌鲁木齐市米东米东区振兴路水木尚城小区二期32号楼1单元104室房屋，因工作繁忙无法亲自前往，特委托陈洪宝作为我们的代理人，全权代理我们办理下列事项：1、办理入住手续，领取银行按揭合同公证书、代交银行按揭贷款，领取解押通知单…5、代办涉案房产转让事宜，买卖协议以及房地产转让相关的其他协议及相关法律文书；6、代办上述房产证及土地使用证转让、过户、变更登记等相关的全部事宜并有权领取售房款，交纳各项税费。”李刚向一审法院提供2017年1月23日付款人为姜在军收款人为赵梓含的152000元工商银行转帐回单，拟证明李刚通过其朋友姜在军代替马文正直接向信贷公司工作人员赵梓含支付152000元作为购房款用于清偿涉案房屋银行按揭款，马文正对该银行回单的真实性认可。李刚称其当日另外向马文正支付98000元后，马文正于当日向其出具250000元定金收条。一审法院根据公证书上记载且李刚、马文正均认可的陈洪宝手机号码，当庭向陈洪宝进行电话询问，其称：赵梓含与其是同一个小贷公司的朋友，马文正向其借款，并用房子抵押，李刚朋友今年过年之后通过银行转帐向赵梓含帐户汇入155000元清偿银行贷款，双方对该电话询问笔录真实性均认可。根据双方均认可的一审法院当庭对陈洪宝所作电话询问笔录及2017年1月13日银行转帐回单，可认定李刚向马文正支付152000元偿还涉案房屋银行按揭款之事实，虽然马文正答辩称其受胁迫向李刚出具250000元定金收条，但未提供证据证明，故对该收条的真实性、合法性、关联性一审法院予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案中，双方房产转让合同第十条约定定金250000元，合同标的即购房款500000元的百分之二十为100000元，故定金金额应为100000元，超过部分150000元应为购房款。李刚要求解除房产转让合同的诉讼请求，根据合同法第93条规定，双方协商一致可以解除合同，因本案中双方均同意解除，对李刚的该项诉讼请求，一审法院予以确认，李刚要求双倍返还定金500000元的诉讼请求，李刚称马文正未向其交付房屋，马文正未提供证据证明其已经向李刚交付房屋，而根据双方合同第十条“甲方违约，应向乙方支付两倍定金”之约定，马文正构成违约，应向李刚双倍返还定金共200000元及购房款150000元，共计应返还350000元。李刚要求马文正给付利息的诉讼请求，在本案中无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条之规定，一审法院判决：一、解除李刚与马文正2017年1月23日签订的《房产转让合同书》；二、马文正于本判决生效后十日内返还李刚购房款150000元；三、马文正于本判决生效后十日内返还李刚定金200000元；四、驳回李刚要求马文正给付利息的诉讼请求。本院二审期间，李刚提交如下新证据：2016年7月15日马文正及妻子拜婷向小额贷款公司出具的借款借条及借款人承诺书。用以证明李刚替马文正偿还了小额贷款公司的借款152000元，故小额贷款公司将借款手续的原件交给李刚，该款系本案25万元定金。马文正对上诉证据的真实性认可，并陈述其向小额贷款公司确有借款14万元，此款加利息系由李刚偿还，因此将涉案房产解除抵押，但此行为我方并不同意，和本案无关。本院对上述证据的真实性予以认可。经本院审理查明：在一审庭审中，李刚提供2017年1月23日付款人为姜在军、收款人为赵梓含的152000元工商银行转账回单，拟证明其直接向小额贷款公司工作人员支付152000元作为购房款用于清偿马文正向小额贷款公司的借款。其余事实与一审法院认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，李刚为证明其与马文正存在房屋转让合同关系及向马文正支付了25万元定金提供了双方签订的房产转让合同及马文正出具的定金收条，尽到了应尽的举证责任，并且李刚在一审庭审中提供了其代马文正向小额贷款公司偿还152000元借款的转账凭证，并在本案二审中提交了马文正向小额贷款公司出具的借款借条及承诺书，对李刚在二审中提交的上述证据的真实性，马文正无异议。本院认为，上述证据能够证明马文正与小额贷款公司之间存在借款关系及李刚替马文正偿付152000元款项的事实，同时结合马文正向李刚出具25万元定金收条的事实，能够认定马文正收取了李刚25万元定金，对上述证据的关联性、有效性，本院予以认可。马文正上诉称其与李刚签订房屋转让合同及向李刚出具金额为25万元的收条均系受胁迫所签，并未提供有效证据予以证明，对该上诉理由，本院不予采信，对马文正称并未收到其所出具收条中的98000元，本院亦不予采信。马文正与李刚签订房屋转让合同后，马文正作为涉案房屋的出卖人，负有按照合同约定向李刚交付房屋的义务，其未依约履行，构成违约，应当向李刚双倍支付定金。李刚与马文正在房屋转让合同中约定定金为25万，但是涉案房屋交易标的额为50万元，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。根据上述法律规定，马文正向李刚收取的25万元，其中10万元应认定为定金，超出部分即15万元应认定为预付购房款。综上，马文正应向李刚支付两倍定金即20万。马文正与李刚的合同解除后，马文正收取李刚的15万元购房款应予退还。故一审法院判决马文正向李刚返还购房款15万元系双方房屋转让合同解除后的法律后果，并未违反法律规定，马文正认为一审法院程序有误的上诉理由不能成立。综上所述，马文正的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费6550元（马文正已预交），由马文正负担。本判决为终审判决。审判长 黎            剑审判员 王            宏审判员 黄淑梅二Ｏ一七年九月二十七日书记员 马      恒      雯