广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初2387号原告：陈炽贤，男，1956年3月8日出生，汉族，住广东省佛山市三水区乐平镇源潭南岗村南岗西路8号，公民身份号码440621195603082113。原告：陈学章，男，1959年1月20日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，两原告共同委托诉讼代理人：刘文霞，广东务正律师事务所律师。被告：陈志贤，男，1958年5月6日出生，汉族，香港永久性居民身份证号码：R476595（7），住佛山市三水区乐平镇源潭南岗村西荣里28号。委托诉讼代理人：谢凯，广东浩淼律师事务所律师。被告：陈伟贤，男，1966年4月29日出生，汉族，住广东省佛山市三水区乐平镇源潭南岗村西荣里12号，公民身份号码：4406211966********。委托诉讼代理人：李敏，广东浩淼律师事务所律师。原告陈炽贤、陈学章与被告陈志贤、陈伟贤共有纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人刘文霞、被告陈志贤及其委托诉讼代理人谢凯、被告陈伟贤及其委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈炽贤、陈学章向本院提出诉讼请求：1.判决确认2003年7月14日原、被告四人签订的《契据》无效，确认位于佛山市三水区乐平大道65号之一的房屋及其土地（以下简称案涉房地产）属于原告和被告四人共同共有，被告陈志贤将案涉房地产的房产证原件交给原告陈炽贤保管；2.判令两被告将自2003年8月起至2017年5月止收取的案涉房地产租金分给两原告563500元；3.判令诉讼费由原、被告四人平均分担。事实和理由：原告陈炽贤与被告陈志贤、陈伟贤是同胞兄弟，原告陈学章是原告陈炽贤、被告陈志贤、被告陈伟贤的妹夫。1993年原、被告四人合伙购买了位于佛山市三水区乐平大道65号之一的商住用地，并于1994年在该土地上合资建造了房屋，房屋登记在原告陈炽贤名下。2003年7月14日，原、被告四人经协商签订《契据》一份，约定案涉房地产以总价780000元由被告陈志贤购得，二年内如政府不允许房屋买卖不能过户，案涉房地产重新归属原、被告四人。《契据》签订后，被告陈志贤向两原告支付了转让款360000元。由于不能办理相应的土地使用权权属证明，导致案涉房地产至今不能过户至被告陈志贤名下。两原告认为，原、被告四人签订的《契据》是附条件的转让协��，约定的条件不能成就时，该协议不能发生法律效力，现在过户条件不能成就，故该协议无效。同时，根据物权法的规定，不动产物权的取得以相关部门的登记为准，案涉房地产一直登记在原告陈炽贤名下，被告陈志贤未取得案涉房地产的所有权，故请求法院支持原告的诉请。原告陈炽贤、陈学章在诉讼中提交了如下证据：佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果二份、粤房地证字第××号房地产权证存根一组3页、三水市乐平镇建设委员会出具的城建用地证明一份、契据一份、银行个人活期明细查询一份。被告陈志贤辩称，原、被告四人签订的《契据》不违反国家禁止性法律规定，是合法有效的。被告陈志贤已支付全部购房款并实际占有使用案涉房地产。至今未能办理房产过户的原因：1.《契据》签订后办证费用大幅上涨，原告陈炽贤不愿分���办证费用，导致未能及时办理过户手续；2.2010年，被告陈志贤表示自己愿意承担全部过户费用时，因原、被告合伙做生意产生意见，加之房价上涨，故原告陈炽贤不愿协助办理过户手续，致使案涉房地产至今未能办理房产过户。如果原告陈炽贤坚持不协助办理过户手续，那么被告陈志贤将依法起诉。请求驳回原告的诉讼请求。被告陈志贤在诉讼中提交了如下证据：申请书一份、界址调查表一份、确认建筑物使用功能审核表一份。被告陈伟贤辩称，原、被告四人签订的《契据》不是附生效条件的转让协议。《契据》中关于如政府不允许房屋买卖不能过户（二年内）房屋重新归属四人所有的约定，不是生效条件，而是约定当协议无法履行时，授予受让人解除协议的权利。案涉房地产的土地属于国有土地，是依法可以转让过户的，未能过户的原因是���告陈炽贤不协助过户，而不是政府不允许过户。故原告要求确认案涉房地产属于原、被告四人共有缺乏依据。案涉房地产归被告陈志贤所有，租金也归其所有，被告陈伟贤仅代为打理出租事宜，故原告要求被告陈伟贤支付租金没有任何依据。《契据》在14年前已签订，原告的主张已超过诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。被告陈伟贤在诉讼中未提交证据。本院确认案件事实如下：原告陈炽贤与被告陈志贤、陈伟贤是同胞兄弟。原告陈学章是原告陈炽贤、被告陈志贤、被告陈伟贤的妹夫。1994年11月5日，三水市乐平镇建设委员会出具城建用地证明一份，其上载明：同意将新城区乐三公路东侧占地面积170㎡的地块（即案涉房地产所属土地，位于佛山市三水区乐平大道65号之一）有偿转让给陈炽贤建设综合楼、宿舍、商品房。上述土地的转让费用由原、被告四人共同支付。1995年，原、被告四人在上述土地上合资建造了六层房屋一栋（即案涉房地产所属房屋）。1996年1月26日，上述房屋办理了房屋权属登记，领取了《房地产权证》（证号为粤房地证字第××号）。2003年7月14日，原、被告四人经协商签订《契据》一份。《契据》的主要内容有：1.被告陈志贤出资780000元购买案涉房地产（即上述房屋及其土地）；2.预留房屋转让税费60000元后，余款720000元由被告陈志贤平均分成四份，付给其他三人各一份；3.如政府不允许房屋买卖不能过户，（二年内）房屋重新归属四人所有，被告陈志贤将已收取的房租退还出来四人共有，其他三人将房屋转让款连本带息归还给被告陈志贤。《契据》签订后，被告陈志贤分别付给原告陈炽贤、原告陈��章、被告陈伟贤180000元，合计540000元，并开始对案涉房地产进行占有和管理。原告陈炽贤将案涉房地产的《房地产权证》原件交付给被告陈志贤。2010年，被告陈志贤曾以原告陈炽贤的名义向佛山市三水区国土城建和水务局申请办理案涉房地产的土地使用权权属登记未果。另查明：截止2017年6月23日，案涉房地产的房屋权属登记信息如下：房屋坐落于佛山市三水区乐平大道65号之一、权利人为陈炽贤、权利类型为国有、权利证号为0040975、建筑面积为1058.96㎡、总层数为6、独用土地面积为170㎡。案涉房地产的土地使用权无权属登记。本院认为，本案是因不动产物权的共有人转让共有份额而引发的共有纠纷。本案《契据》签订前，案涉房地产由原、被告四人共同共有且共有份额均等的事实清楚，原、被告四人均无异议，本院予以确认。合同依法成立并生效。原告陈炽贤、原告陈学章、被告陈伟贤根据《契据》的约定将各自拥有的案涉房地产共有份额有偿转让给被告陈志贤，是原、被告四人对自身财产权利的合法处置，是真实意思表示，未违反法律、法规的规定，故《契据》一经签订，原告陈炽贤、原告陈学章、被告陈伟贤三人与被告陈志贤之间转让案涉房地产共有份额的合同已经成立。其后，被告陈志贤依约支付了转让款并实际占有案涉房地产，《契据》已经实际履行，故原告陈炽贤、原告陈学章、被告陈伟贤三人与被告陈志贤之间转让案涉房地产共有份额的合同已经发生法律效力，双方应当严格按照《契据》的约定行使权利、履行义务。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案《契据》中关于政府不允许房屋买卖不能过户，（二年��）房屋重新归属四人所有的内容，实质上是约定如房屋不能过户则《契据》解除、房屋重归四人共有，而不是约定如房屋不能过户则《契据》无效、房屋重归四人共有，即房屋能否过户是合同解除条件而不是合同生效条件，故两原告认为房屋能否过户是合同生效条件的主张不能成立。案涉房地产虽无土地使用权权属登记，但有土地使用权权属来源证明（即三水市乐平镇建设委员会出具的城建用地证明），而两原告未提供充分证据证明该土地使用权不能办理权属登记手续，故该土地使用权存在办理权属登记手续的可能性。通常情况下，案涉房地产在办理了房屋所有权权属登记手续和土地使用权权属登记手续后，就能办理房屋所有权和土地使用权权属的过户登记手续。两原告未提供充分证据证明案涉房地产不能办理房屋所有权和土地使用权权属的过户登记手���，不能证明《契据》约定的合同解除条件已成就。综上所述，原、被告四人就转让案涉房地产共有份额签订的《契据》已生效，且《契据》约定的合同解除条件尚未成就，故《契据》不是无效合同，也未解除，两原告关于确认《契据》无效、确认案涉房地产重归原告与被告四人共有的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，被告陈志贤持有《房地产权证》原件、获得租金的行为符合《契据》的约定，故两原告关于返还《房地产权证》原件、分配租金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第四十五条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈炽贤、陈学章的诉讼请求。案件受理费16892元（原告已预交），由原告陈炽贤、陈学章负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  张 荣代理审判员  周绪阳人民陪审员  范锦辉二〇一七年九月十八日书 记 员  程海敏