重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初14603号原告：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪镇白鹤路108号负1层商业201室，统一社会信用代码91500108753082098Q。法定代表人：俞尾银，总经理。委托诉讼代理人：伍蓉，公司员工。委托诉讼代理人：左强，公司员工。被告：易安宁，男，1959年11月12日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：梁勇，重庆天宇三星律师事务所律师。原告重庆新东原物业管理有限公司与被告易安宁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆新东原物业管理有限公司的委托诉讼代理人伍蓉、左强，被告易安宁的委托诉讼代理人梁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆新东原物业管理有限公司向本院提起诉讼请求:1.判令被告支付原告2006年1月至2017年3月期间的物业服务费21806.1元、违约金46050.03元，2012年1月至2017年3月期间的公摊水电费595元，以上共计68451.13元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告所在小区业委会签订《XXXX物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。但被告自2006年1月起，未按照前期物业服务协议缴纳物业服务费等费用。原告经催收无果，故诉至法院。被告易安宁辩称，对原告诉称的拖欠物业服务费和公摊水电费的时间无异议，被告未交物业服务费的原因为被告房屋卧室漏水，原告未对被告屋内损坏的墙纸等进行修复并赔偿被告损失。另原告部分诉讼请求已过诉讼时效。经审理查明：原告原名重庆市嘉合美物业管理有限公司，后先后更名为重庆东原嘉合美物业管理有限公司、重庆新东原物业管理有限公司。被告易安宁系位于重庆市两江新区XX西路X号附X号XXXX小区X幢X-X-X号房屋的业主，该房屋建筑面积为145.58平方米，系多层住宅。2004年10月8日，原告与XXXX小区开发商重庆东原房地产开发有限公司签订了一份以重庆东原房地产开发有限公司为甲方、原告为乙方的《前期物业服务合同》，由原告为XXXX小区提供物业服务。合同约定，住宅物业服务费多层按1.2元/月·平方米收取，高层按1.4元/月·平方米收取。合同第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第八条约定，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2013年11月11日，原告与XXXX小区第一届业主委员会签订了一份以重庆XX**小区第一届业主委员会为甲方、原告为乙方的《XXXX物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为XXXX小区实施物业服务，合同期限自2013年12月1日起至2014年12月31日止，物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，且甲乙双方均未提出书面异议的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘或续聘决定为止。该合同第五条约定，本物业服务区域的物业服务费收取选择包干制方式，物业服务费收费标准为：住宅多层1.7元/月·平方米、住宅高层（含电梯）1.9元/月·平方米；物业服务费按每户建筑面积计收；物业服务费应按月交纳，业主应在当月31日之前将费用金额交清。合同第六条规定，物业公共区域及共有设施设备运行的水电费按户按楼栋据实分摊，每月水电费公摊不得超过10元。合同还约定了其他事项。XXXX小区第二届业主委员会成立后，原告与第二届业主委员会重新签订了《XXXX物业服务合同》，合同期限自2016年7月1日起至2017年6月30日止，主要内容与第一届业主委员会签订的物业服务合同一致。该合同另约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的按日加收应缴纳费用3‰的违约金。上述物业服务合同签订后，原告为XXXX小区提供物业服务至今。被告自2006年1月起未缴纳物业服务费等相关费用，原告于2017年7月10日诉至本院。庭审中，原告为证明在本案诉讼前向被告催收过物业服务费，向本院举示了律师函（复印件）、催费函等证据材料。被告否认收到原告送达的律师函、催费函，原告未提供证据证明已将上述函件送达给被告。上述事实，有企业名称预先核准通知书、前期物业服务合同、XXXX物业服务合同、房屋档案查询结果及双方当事人当庭陈述等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与XXXX小区开发商及业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《XXXX物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，对包括被告在内的XXXX小区全体业主具有约束力。在原告履行物业服务合同义务后，被告应按合同约定向原告支付物业服务费。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。根据物业服务合同约定，物业服务费应按月交纳，业主应在当月31日之前将费用金额交清。原告于2017年7月10日提起诉讼，因原告未举证证明在本案诉讼前存在向被告催收物业服务费等引起诉讼时效中止、中断的法定事由，故其主张的2015年6月及之前的物业服务费已过诉讼时效，本院不予支持。被告应向原告交纳2015年7月至2017年3月期间的物业服务费，具体金额为5197.2元（1.7元/月·平方米×145.58平方米×21个月）。被告逾期交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。因2015年7月至2016年6月所对应的原告与第一届业主委员会签订的物业服务合同中没有违约金的相关约定，原告要求被告承担逾期支付该段期间物业服务费的违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。被告逾期缴纳2016年7月至2017年3月期间的物业服务费，应根据XXXX小区第二届业主委员会与原告签订的物业服务合同的相关约定支付违约金。违约金具体计算方式为：2016年7月至2017年3月，以被告每月应缴纳的物业服务费247.5元（1.7元/平方米×145.58平方米）为基数，从该月的次月1日起至物业服务费交清时止，按每日3‰的标准分别计算。违约金总额以上述期间被告应交纳的物业服务费2227.4元（1.7元/月·平方米×145.58平方米×9个月）为限。根据合同约定，物业公共区域及共有设施设备运行的水电费按户按楼栋据实分摊，每月水电费公摊不得超过10元，原告主张水电公摊费，但未就产生水电公摊费的具体金额及分摊依据，提供证据证明，本院不予支持。被告所辩称的房屋漏水问题，因与本案不属同一法律关系，本院在本案中不作处理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告易安宁于本判决生效后三日内支付原告重庆新东原物业管理有限公司2015年7月至2017年3月期间的物业服务费5197.2元及逾期交纳2016年7月至2017年3月期间的物业服务费的违约金（2016年7月至2017年3月，以被告每月应缴纳的物业服务费247.5元为基数，从该月的次月1日起至该月物业服务费交清时止，按每日3‰的标准分别计算，违约金总额以2227.4元为限）；二、驳回原告重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，减半收取755元，由原告重庆新东原物业管理有限公司负担500元，被告易安宁负担255元。如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  雷春岚二〇一七年九月二十二日书记员  王 玲