新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新27民终407号上诉人（原审原告）：刘聚亭，男，1952年12月10日出生，汉族，个体，住精河县。委托诉讼代理人：邰英，精河县城镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李志海，男，1966年12月7日出生，汉族，个体，住精河县。被上诉人（原审被告）：王军凤，系李志海妻子，1970年10月1日出生，汉族，个体，住精河县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王建疆，新疆亚桥律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人刘聚亭因与被上诉人李志海、被上诉人王军凤合同纠纷一案，不服精河县人民法院（2017）新2722民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘聚亭上诉请求：1、撤销精河县人民法院(2017)新2722民初245号民事判决；2、判决被上诉人协助上诉人办理交易房屋的《房屋使用权证》。事实与理由：一、本案法律关系为房屋买卖合同关系。上诉人与被上诉人于2003年9月12日签订的《售房合同》约定:”......4、被上诉人将房屋一间22平方米出售给上诉人，价款40000元”。上诉人根据合同约定，支付给被上诉人购房款40000元。被上诉人房屋建成后，向上诉人交付了该房屋，证实双方从签订《售房合同》到实际履行该合同，完全符合我国合同法关于买卖合同的形式要件和实质要件，本案法律关系实为房屋买卖合同关系。二、被上诉人应当协助上诉人办理房产过户手续，双方所签《售房合同》第二条约定：乙方自行办理房产证，办理房产证费用由乙方全部自理。该房屋建成交付上诉人使用后，上诉人到精河县房地产登记机关申请登记办理该房屋所有权证时，其工作人员告知上诉人，根据《不动产登记条例》规定，因买卖、设定抵押等申请不动产登记的，必须由双方共同申请。上诉人多次找被上诉人协调，被上诉人搪塞上诉人说太忙，等闲时再和上诉人一起到房产局共同申请。但被上诉人隐瞒着上诉人将该房屋的使用权证办在了自己的名下，侵犯了原告的合法权益。通过以上事实说明：双方法律关系应当认定为房屋买卖合同关系，根据《合同法》第60条和《不动产登记条例》第14条规定，被上诉人应当协助上诉人到房产登记机关办理该房屋的不动产变更登记。原审法院认定法律关系错误，导致判决错误，请求二审查清事实，支持上诉人的上诉请求。李志海、王军凤共同辩称：一、本案合同约定虽为售房协议，但实质为租赁协议。因双方文化程度均不高，故在协议约定时用词错误，但从合同实质内容来看，明确约定了上诉人对本案房屋仅有50年使用权，而无所有权。以此可以认定本案系房屋租赁合同关系。且合同中明确约定如上诉人自行拆建房屋，应给被上诉人一间原有面积的房屋，说明房屋的所有权人为被上诉人，上诉人仅有50年的长期租赁权，因买卖合同中最重要的要素是出卖人将标的物出卖给买受人，出卖人从此对标的物再无任何权利，而本案从合同中的约定可以看出，上诉人仅有使用权而无所有权，合同中约定的关于国家拆迁补偿费的约定也仅是作为承租人对装修部分的补偿，该项装修补偿双方约定由承租人领取。二、上诉人并未交完全部房屋租赁费，且法律规定租赁最长不得超过20年，超过部分无效。现上诉人已使用13年，但因其未交付完房屋租赁费，被上诉人有权收回房屋。三、上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。上诉人已使用房屋13年，在此期间从未要求被上诉人办理房屋产权手续一事，其诉讼请求早已超过诉讼时效。综上，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘聚亭向一审法院起诉请求：1、判令李志海、王军凤协助办理房屋使用权证；2、判令李志海、王军凤赔偿其经济损失2000元。一审法院认定事实：2003年，李志海建房购买刘聚亭建材款未付。2003年9月12日，李志海作为甲方与刘聚亭作为乙方签订协议书（内容为手写），载明：”经甲乙双方协商：甲方代表李志海、乙方代表刘聚亭：一、双方协商乙方买甲方房子款下欠5000元，大写伍仟元，等房产证办好给乙方把下欠伍仟元正还给甲方李志海；二、甲方协助乙方办理房产证，费用乙方自理（乙方所买房子使用面积22平方米）。协议下方注明：总造价肆万元正，现付壹万伍仟元正（2003年9月12日晚）下欠25000元等交工使用再付20000元，下欠5000元等房产证办完付清。”同日，双方签订售房协议（内容为打印件），载明：”甲方：李志海（精河县城镇幸福西路教育局对面），乙方：刘聚亭（精河县兵站对面伊犁路43号），经甲方双方协商，达成如下售房协议。一、甲方将座落于精河县城镇幸福西路南面（县教育局对面）的两层楼下的一间门面，从西边算第二间，使用面积22平方米，出售给乙方，售价为肆万元整，出售使用为50年，上下水暖电齐全，即从二00三年十月起至二0五三年十月十日止。二、乙方自行办理房产证，办理房产证费用由乙方全部自理，土地使用证由甲方所有，乙方拿使用证复印件。三、如遇城建改造国家拆迁，乙方可享受这间房子补偿费，但土地补偿于乙方无关。四、如甲方在这50年之内自行拆建这间房子，应给乙方补偿或给一间原有面积，或出售因给乙方协商。五、付款方式先预付15000元，待全部完工交付使用后，余款一次性付清计25000元。六、此协议双方签字后生效，任何一方不得反悔。七、违约责任，甲方违约按售房价的双倍补偿乙方。八、乙方如违约，甲方无偿收回乙方房子使用权包15000元定金。九、如2003年十月十日之前不交工每天从总造价内后除3%。”协议甲方签字：李志海、王军凤，乙方签字：刘聚亭、廖新丽。廖新丽为刘聚亭妻子（已去世）。李志海和王军凤系夫妻关系。2005年1月31日，李志海将位于精河县城镇幸福西路的二层房屋办理了房屋所有权证。一审法院认为，原、被告双方签订的协议书，是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，应当全面履行。2003年9月12日，同一天签订二份协议书，一份为手写，一份为打印，双方一致认可先手写好初稿后打印正式稿，因打印稿在后，应当认定打印稿是对手写稿的修改，故本案双方纠纷应以打印稿为依据认定事实。根据打印协议书内容来看，甲方为本案被告李志海、王军凤，乙方为本案原告刘聚亭。首先甲方虽然在表述中称：将座落于精河县城镇幸福西路南面（县教育局对面）的两层楼下的一间门面，从西边算第二间，使用面积22平方米，出售给乙方，售价为肆万元整，出售使用为50年，即从二00三年十月十日起至二0五三年十月十日止。其表述为出售，但就其表述的内容不难看出，给原告的房屋是有50年转让期限的，在期限届满后，被告或其合法的继承人是可以收回房屋的。其次，从合同的第二项、第三项乙方自行办理房产证，办理房产证费用由乙方全部自理，土地使用证由甲方所有，乙方拿使用证复印件。如遇城建改造国家拆迁，乙方可享受这间房子补偿费，但土地补偿与乙方无关。可以认定为，在原、被告签订协议时，被告就保留了土地的使用权归自己独自享有与原告无关，且未明确约定被告有协助原告办理房产证的义务。再次，从合同的第四项，如甲方在这50年之内自行拆建这间房子，应给乙方补偿或给一间原有面积，或出售应与乙方协商。说明被告在同原告协商的基础上是可以对本案涉及的房屋行使处分权。所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、受益和处分的权利。所有权具有永久性，这是指所有权的存在不能预定其存续期间。结合原、被告合同条款所涉及的内容，被告只是转让了50年的房屋使用权，且在原、被告协商解决的基础上，被告对涉案房屋享有处分权，故双方的售房协议约定的内容与房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人的规定不符。依据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。原告提供证据，不能证明在履行过程中，被告以永久性为目的将房屋转让给了原告。原、被告签订的售房协议约定以原告使用50年的时间为期限，排除了原告系该房屋的永久的所有权人，被告并未移转房屋的所有权为原告所有。故原告要求被告协助办理房屋所有权证的请求无法律依据，不予支持。原告在庭审中，自愿放弃要求被告赔偿经济损失2000元系自行处分民事权利的行为，予以确认。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘聚亭要求被告李志海、王军凤协助办理位于精河县城镇幸福西路（二层楼一层从西往东数第二间）房屋的房屋所有权证书的诉讼请求。案件受理费75元，由原告刘聚亭负担75元。本院二审审理期间，上诉人为证明其主张向本院提供了两份《商品房买卖合同》，用以证明，商品房买卖的土地使用权约定的年限，门面房为50年，住宅房为70年，进一步证明，上诉人与被上诉人之间成立房屋买卖合同关系。经质证，二被上诉人认为该证据与本案无关联性，且不认可证明的问题。本院认定事实如下：1、被上诉人李志海持有涉案房屋坐落的土地使用权证（土地使用权证号：精国用（2003）字第0069号），土地使用权人系李志海，期限为50年。2、2017年3月3日，精河县人民法院向精河县不动产登记中心发函一份，内容为：”我院在审理原告刘聚亭诉被告李志海房屋买卖纠纷一案，因被告李志海、王军凤与刘聚亭售房协议中只约定转让房产，但不转让土地使用权。为使本案得到公正的处理，现请求贵所书面答复我院，在只约定转让房产，但不转让土地使用权的情况下，贵所按照现行法律规定由贵所办理不动产登记证操作流程，能否办理房产的过户手续”。同日，精河县不动产登记中心向精河县人民法院回函，内容为：”双方当事人在合同中约定只转让房产，但不转让土地使用权的，违反《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，按照现行法律规定，不能为其办理过户手续”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的协议名称为”售房协议”，协议内容：”出售给乙方，售价为肆万元”、”乙方自行办理房产证”、”如遇城建改造国家拆迁，乙方可享受这间房子补偿费”，同时，于2003年12月3日李志海出具收条载明”今收到刘聚亭买房款35000元。”，协议及收条的词义均表明双方签订的是售房协议，双方约定上诉人自行办理房产证也表明，被上诉人将房屋出售给了上诉人。被上诉人辩称双方成立租赁合同关系，售房协议中并未反映出租赁的意思表示，且被上诉人亦未提供相反证据证实其辩称理由，故对其该辩称，本院不予采信。故，上诉人与被上诉人之间应认定为房屋买卖合同关系，并非租赁合同关系。上诉人要求被上诉人协助办理房屋产权证，但根据精河县土地登记中心的函表明，仅转让房屋未转让土地使用权的，不予办理房产过户手续，其依据的是《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：”建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定。双方签订的合同仅转让土地上的房屋未转让土地使用权，违反了房地产权一致的法律原则，不符合《中华人民共和国物权法》的规定。上诉人要求被上诉人协助办理房屋产权证已构成法律上和事实上的履行不能，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；......”，故，上诉人要求被上诉人协助办理房屋产权证的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人刘聚亭的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人刘聚亭负担。本判决为终审判决。审判长 王 晓 雷审判员 李 新 建审判员 多思别克二〇一七年九月十八日书记员 岳 晓 桐