湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终1429号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖光明，男，1971年7月8日出生，汉族，住湖北省恩施市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟高丰，男，生于1989年1月6日，土家族，住湖北省宣恩县。委托诉讼代理人：袁坤，湖北正典律师事务所律师。上诉人肖光明因与被上诉人孟高丰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初3764号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖光明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孟高丰的诉讼请求，支持肖光明的反诉请求，诉讼费由孟高丰承担。事实及理由：一、一审认定事实错误，肖光明只收到孟高丰交纳的房租合计44000元，余下13000元（租金10000元、押金3000元）孟高丰未支付。肖光明也未收到孟高丰支付的装修费21000元，相反，肖光明还为孟高丰垫付了装修费17600元。孟高丰未提交有效的证据证明其给肖光明支付了押金3000元、剩余租金10000元和装修款21000元，一审仅以孟高丰提交的短信记录和微信聊天记录认定孟高丰付款的事实依据不足，短信中提到的16000元是肖光明的催款凭证，不能证明实际收到了款项；二、房屋出租合同约定的房屋用途为买卖小商品，孟高丰私自将房屋用途改作餐饮，致使房屋的实际所有权人提出异议。只要孟高丰不改变房屋用途，房屋租赁协议是可以实际履行的，故本案系孟高丰存在拖欠租金及改变房屋用途等严重违约行为，而非肖光明违约。孟高丰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。孟高丰向一审法院起诉请求：1、判令解除孟高丰与肖光明签订的《门面出租合同》，退还孟高丰支付的租金50000元及租房押金3000元，并按银行同期贷款利率支付利息；2、判令肖光明赔偿孟高丰房屋装修款25300元；3、判令肖光明赔偿孟高丰损失11534元；4、肖光明承担诉讼费。肖光明向一审法院反诉请求：1、判令孟高丰支付肖光明剩余租金10000元、押金3000元、门面装修费17600元，合计30600元；2、孟高丰承担反诉费用。一审法院认定事实：2016年6月8日，肖光明（甲方、出租方）与孟高丰（乙方、承租方）签订《门面出租合同》，主要内容有：“1.甲方将位于航空大道2—46号40平方米门面出租给乙方作为经营使用。2.租赁期限。租赁期为壹年，从2016年6月12日至2017年6月11日。合同期满后，甲方如果继续对外租赁本门面，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前30天与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，甲方有权收回门店。3.租金，该门面的租金为每年50000元，签订合同当日一次付清。10.乙方责任，①乙方向甲方交押金3000元。”当天，孟高丰通过银行给肖光明转账付款10000元，肖光明出据载明“今收到门面租金壹万元，余下肆万叁2016年6月12日付清。肖光明”。该据左下方还载明“2016年6月收到租金叁万元，余下壹万叁仟元两个月内付清，肖光明”，孟高丰也在该据右下方签名。合同签订后，孟高丰先自行对涉案门面房进行了部分装修。后双方约定由肖光明进行装修，孟高丰支付装修价款，价款为21000元。2016年6月28日，装修基本完成。至一审庭审辩论终结前，孟高丰未能使用承租房屋。2016年6月间，孟高丰通过银行转账方式给肖光明汇款44000元，其中6月8日10000元、11日18000元、24日10000元、25日6000元。2016年6月至8月间，孟高丰与肖光明的联系短信、微信记录载明：2016年6月23日，肖光明给孟高丰回信息“别急着签合同”、“你打16000元到我卡上，明天安（按）排人加班做”、“和恩运有纠纷”。2016年8月9日孟高丰给肖光明信息“每次问你还要好久（就）都是说几天，几天过去了还是说几天，我都没得到过准确的答案”。另查明，肖光明出租给孟高丰的房屋属恩施州交运运输集团有限公司实业开发分公司所有，双方于2015年4月2日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2015年1月31日起至2016年1月30日止，年租金85075元。2016年1月30日以后，双方未订立书面合同。一审审理中，孟高丰、肖光明均未举证证明涉案房屋的权利人曾主张权利。孟高丰要求解除《门面出租合同》的理由是肖光明违约，未能交付租赁门面房屋，致使合同目的不能实现；并要求肖光明退还房屋租金和押金53000元，并支付自2016年6月18日起至实际退还之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；要求肖光明赔偿房屋装修款25300元，其中已向肖光明转款支付装修费用21000元，另支付徐福平装修款4300元；要求肖光明赔偿孟高丰为开业购买用具、调料以及所作的广告等损失11534元。孟高丰陈述其向肖光明支付款项的组成为，合同签订之日即2016年6月8日通过银行转账支付10000元，同日支付现金30000元，2016年6月11日通过银行转账支付18000元（包含所欠的租金10000元及押金3000元，剩余5000元是支付的装修款），2016年6月24日通过银行转账支付10000元装修款，2016年6月25日通过银行转账支付6000元装修款，合计74000元。对此，肖光明辩称，所收孟高丰款项均是通过银行转账支付，没有现金支付，共计收到孟高丰付款44000元，其中出具收据的40000元，另有4000元未出具收据。现孟高丰诉请要求解除合同，肖光明认为合同可以继续履行，不满足解除合同的条件，且系孟高丰违约，多次拖欠租金、押金以及房屋装修款，私自改变合同约定的房屋用途，将约定的买卖小商品，改作做面点使用。孟高丰在付清租金、押金、装修款费用之后可以继续使用门面。因此，孟高丰请求解除门面出租合同没有事实和法律依据。一审法院认为，一、孟高丰、肖光明签订的《门面出租合同》的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。肖光明将涉案房屋转租给孟高丰，虽已超过肖光明与房屋所有权人恩施州交运运输集团有限公司实业开发分公司所约定的期限，但自孟高丰起诉至今，无证据证明房屋所有权人曾主张权利。因此，作为具有完全民事行为能力的孟高丰、肖光明所签订的该合同系双方真实意思表示，属有效合同，对双方具有约束力。二、孟高丰请求解除《门面出租合同》是否符合法律规定。孟高丰、肖光明于2016年6月8日签订《门面出租合同》，约定租期为自2016年6月12日至2017年6月11日。至2016年8月，肖光明认可“和恩运有纠纷”，且至法庭辩论终结前，肖光明未将涉案房屋交付孟高丰，肖光明已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”之规定，孟高丰有权请求解除合同，合同解除时间以肖光明收到孟高丰起诉状时间2016年11月2日为合同解除日。肖光明以房屋门面出租合同可以继续履行的辩解主张不能成立。肖光明辩称系孟高丰违约，多次拖欠租金、押金以及房屋装修款，私自改变房屋出租合同约定的房屋用途，将约定的买卖小商品，改作做面点使用。关于租金押金和装修款的支付，孟高丰的行为符合双方约定，并未违约；关于私自改变房屋出租合同约定的房屋用途，将约定的买卖小商品，改作做面点使用，肖光明未提供证据予以证实。故肖光明的该辩解不予支持。三、关于孟高丰要求肖光明退还租金50000元及租房押金3000元，并支付自2016年6月18日起至实际退还之日止按照银行同期贷款利率计算的利息、赔偿房屋装修款25300元和其他损失11534元的请求。关于是否应予返还和赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因肖光明违约致合同解除，孟高丰有权要求肖光明返还已支付租金，并有权要求肖光明赔偿损失。关于返还租金数额和赔偿损失数额的确定。一是孟高丰已向肖光明支付部分。孟高丰主张支付租金50000元、押金3000元、装修费用21000元，合计74000元。其组成为2016年6月8日通过银行转账支付10000元，同日支付现金30000元，2016年6月11日通过银行转账支付18000元（所欠的租金10000元、押金3000元，余款5000元系装修款），2016年6月24日通过银行转账支付10000元装修款，2016年6月25日通过银行转账支付6000元装修款。对此，肖光明辩称，所收孟高丰付款均是通过银行转账支付，没有通过现金支付，共计44000元，其中出具收据的40000元，另有4000元未出具收据。从2016年6月23日肖光明给孟高丰的信息“别急着签合同”、“你打16000元到我卡上，明天按排人加班做”以及孟高丰于2016年6月24日、2016年6月25日通过银行转账分别给肖光明支付10000元、6000元装修款的事实，足以证明孟高丰在2016年6月23日前已向肖光明支付装修款5000元、至2016年6月25日已付清约定的装修款21000元，从而印证孟高丰主张的已向肖光明支付74000元的客观事实成立，予以确认。其中53000元系租金和押金，肖光明应予返还；21000元系装修款，因合同解除，孟高丰未能使用承租房屋，应由肖光明赔偿。二是孟高丰要求肖光明赔偿支付给徐福平装修款4300元、为开业购买用具、调料以及所作的广告等损失11534元的请求。因孟高丰所提交证据不足以证明该损失客观存在，不予支持。肖光明辩称只收取孟高丰44000元、孟高丰未以现金方式支付的辩解意见，与客观实际不符，不予采纳。四、关于肖光明的反诉请求。肖光明反诉要求孟高丰支付肖光明剩余租金10000元、押金3000元、门面装修费17600元，合计30600元。依据双方提交证据、审理查明事实，以及上列第二、三项叙述，孟高丰已向肖光明付清租金、押金和装修款。因此，对肖光明的该反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：一、孟高丰与肖光明于2016年6月8日签订的《门面出租合同》于2016年11月2日解除。二、肖光明于判决生效之日起五日内一次性返还孟高丰人民币74000元（其中租金50000元、押金3000元，装修款21000元）。三、驳回孟高丰的其他诉讼请求。四、驳回肖光明的反诉请求。案件受理费2046元，反诉案件受理费282.5元，合计2328.5元，由孟高丰负担428.5元，肖光明负担1900元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，肖光明上诉称其只收到孟高丰支付的款项44000元，且均为转账支付；孟高丰称其通过转账和现金的方式共计给肖光明支付租金和装修款等共计74000元。双方对支付金额和支付方式的相关事实各执一词，应根据双方提交的证据，结合日常经验法则、交易习惯等进行认定。双方对签订合同当天即2016年6月8日孟高丰给肖光明支付租金10000元的事实并无争议，且肖光明在2016年6月8日出具的收条上亦载明“今收到门面租金壹万元”。其后，肖光明在该收条上备注“2016年6月收到租金叁万元”，该内容与孟高丰所述通过现金方式给肖光明支付了30000元租金的内容能够相互印证。而肖光明主张孟高丰的付款均为转账支付，但在2016年6月8日之后孟高丰通过转账方式支付的款项中，并无一笔为30000元或几笔相加为30000元的转账记录，不能与收条备注收取30000元租金的事实印证，故肖光明所称款项均为转账支付，无现金支付的事实与收条载明的内容不符。同时，从2016年6月23日肖光明给孟高丰所发信息“你打16000元到我卡上，明天安排人加班做”的内容可知，孟高丰在6月24日支付的10000元和6月25日支付的6000元共计16000元系装修款；且肖光明在一审法院2017年3月27日的庭审中称其总共收了孟高丰44000元，其中40000元房租、4000元装修预付款，亦与肖光明二审主张的孟高丰仅支付了部分租金，未支付装修款的事实不符，故一审法院根据双方所举证据，及双方的陈述认定孟高丰已向肖光明支付74000元（其中租金50000元、押金3000元、装修费21000元）款项的事实成立并无不当。肖光明上诉主张其只收到孟高丰租金44000元，及本案系孟高丰存在拖欠租金及私自改变房屋用途的违约行为，对此其并未提交充分证据证明，故肖光明应承担举证不力的法律后果。综上，肖光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2215元，由上诉人肖光明负担。本判决为终审判决。审 判 长 郜帮勇审 判 员 张成军审 判 员 李志华二〇一七年九月十八日法官助理 向中兴书 记 员 谭绍丹