安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0103民初5404号 原告：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路**。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于秋红，女，1987年5月26日出生，汉族，系明发集团（合肥）房地产开发有限公司法务人员,住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：李杨，男，1988年1月8日出生，汉族，系明发集团（合肥）房地产开发有限公司法务人员,住南京市鼓楼区。 被告：吴同艳，女，1985年12月20日出生，汉族，住安徽省寿县。 原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）与被告吴同艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明发房地产公司的委托诉讼代理人李杨，被告吴同艳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 明发房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金137097元，及租金逾期利息24906元（逾期利息按银行同期年贷款利率暂计算至2017年7月20日，之后顺延计算至实际偿还日止）；2、判令被告支付原告违约金24906元；3、判令被告承担案件受理费等费用。 事实和理由：2012年3月31日，被告与原告签订合同编号MF-HF-0100《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》，约定被告承租原告位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥××商业广场××区××号商铺，面积为51.33平方米；租期5年，即自2012年3月31日至2017年3月30日；租金按季度支付，先付后用，并应于当个交租期限届满前20日支付下季度租金；被告应向原告交纳履行保证金4000元，如被告拖欠租金等费用，原告有权没收履约保证金。另合同还对违约责任等也作了相应约定。合同签订后，原告依约履行了交付租赁房屋，通知了被告开业，被告也进行了装修和开业，但被告未按约支付2012年8月10日至2015年9月6日期间的房屋租金137097元。之后，原告多次催款未果。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 吴同艳辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、原告与被告签订的合同因原告未能履行达到60%的入住率收取房租的条件，因此按照约定，原告不应当向被告主张租金。2、即使法院认定原告符合开业条件，那么由于原告与被告已经解除了房屋租赁关系，按法律规定，拖欠租金的诉讼时效为一年内，因此本案已经超过诉讼时效，应该驳回原告全部诉讼请求。3、原告的诉讼请求具有重复部分，按照法律规定，利息和违约金二者只能选一，即使法院最终认定，也应当在其二中选一。 对于明发房地产公司提供的吴同艳的身份证复印件、明发公司营业执照副本的复印件、《明发集团合肥商业广场租赁合同》、进驻装修审查确认单、2012年4月9日至2012年12月29日的水电费发票双方当事人均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对于吴同艳提供的2015年10月15日《安徽商报》刊登的公告，明发房地产公司对其真实性不予确认，但对于该报纸公告明发房地产公司亦作为证据在本院另案中作为证据提交，故本院对于2015年10月15日明发房地产公司在《安徽商报》刊登的公告的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2012年3月31日，明发房地产公司作为出租方（合同甲方），吴同艳作为承租方（合同乙方），签订了《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场XX号商铺出租给乙方使用，共壹间，租赁总建筑面积约为51.33平方米；乙方承诺租赁该商铺用于商业用途，品牌为简竹女装；双方暂定物业交付使用日期为2012年4月5日；租赁期限自2012年3月31日至2017年3月30日；开业期为2012年5月10日，如因乙方原因拖延开业，甲方有权单方撤销免租期或撤销合同且履约保证金不予退还；第一年平均租金水平为108元/平方米/月，第二年平均租金水平为126元/平方米/月，第三年平均租金水平为126元/平方米/月，第四年平均租金水平为144元/平方米/月，第五年平均租金水平为144元/平方米/月；租赁期间甲方给予乙方优惠，其中，第一年优惠后租金为35元/平方米/月，第二年租金水平为65元/平方米/月，第三年租金为85元/平方米/月，第四年租金为125元/平方米/月，第五年租金为125元/平方米/月；租金按季度支付，先付后用，签订本合同时支付优惠后第一年三个月租金即2012年5月10日至2012年8月9日的租金5390元，乙方应当于当个交租期限届满前20日向甲方支付下季度租金，如乙方迟延支付租金，则需向甲方按日千分之五支付违约金，如当期租金逾期达三十日，则甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴纳的履约保证金，并有权要求乙方承担、赔偿甲方损失；乙方须在合同签订时向甲方交纳相当于叁个月租赁履约保证金，合计4000元，履约保证金在合同届满或终止时，经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠任何费用和违约行为，且在乙方出具注销营业执照凭证后，在十五个工作日内无息退还给乙方。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，明发房地产公司按约将租赁场地交付给吴同艳；吴同艳亦向明发房地产公司支付了履约保证金4000元及当期的租金5390元，并进场进行了装修、营业。此后，吴同艳未再支付租金和综合管理费。吴同艳在使用租赁商铺期间最后一次交纳电费的日期为2012年12月29日。2015年10月15日，明发房地产公司在《安徽商报》上刊登一则《公告》称，包括吴同艳在内的多家商户自与明发房地产公司签订《明发集团（合肥）房地产开发有限公司合肥明发商业广场租赁合同》以来，私自停业并不履行合同义务，拒交拖欠的租金远超合同约定的逾期三十日，已构成严重违约；明发房地产公司已于2015年9月6日寄发律师解约函，自2015年9月6日起正式解除与以上商户的租赁关系，请以上商户在接函后七日内搬离原租赁商铺，恢复商铺原状，并按合同约定缴付所欠费用；以上商户在本公告刊登之日起三日内还未办理相关手续及交纳合同约定费用，明发房地产公司将对商铺内所有物品进行处置，同时将对商铺重新进行招商。2017年7月，明发房地产公司诉至本院，并提出前述诉讼请求。 本院认为，明发房地产公司和吴同艳签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。明发房地产公司主张上述合同于2015年9月6日解除；吴同艳认可双方当事人之间的租赁关系已实际解除，并述称其于2013年7、8月份已搬离租赁商铺，故本院确认双方当事人之间的租赁合同关系于2015年10月15日《公告》刊登之日解除。 对于明发房地产公司要求吴同艳支付2012年8月10日至2015年9月6日的租金137097元及逾期付款利息、违约金的诉讼请求，吴同艳抗辩明发房地产公司的主张已经超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为1年。根据吴同艳提供的明发房地产公司于2015年10月15日在《安徽商报》上刊登的《公告》提供的证据能够证明明发房地产公司于2015年9月2日通过邮寄《律师函》及2015年10月15日在《安徽商报》上刊登的《公告》催缴过租金，但明发房地产公司未能提供证据证明其于2015年10月15日双方解除合同之后的一年期间内向吴同艳主张过租金，故吴同艳关于诉讼时效的抗辩理由成立。明发房地产公司关于租金的诉讼请求已超出1年的诉讼时效，致其法律上的胜诉权消灭，故对其主张租金及违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费4038元减半收取为2019元，由原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员       朱 江 二〇一七年九月二十二日 书记员       刘晴旸 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量不合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的； （四）寄存财物被丢失或者损毁的。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。