福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终956号上诉人（原审原告）：黄荣伙，男，1989年1月31日出生，汉族，城镇居民，住福建省宁化县。上诉人（原审原告）：温秀英，女，1988年8月30日出生，汉族，城镇居民，住福建省宁化县。上诉人（原审原告）：黄恒茂，男，1966年1月23日出生，汉族，城镇居民，住福建省宁化县。上诉人（原审原告）：夏格秀，女，1966年6月25日出生，汉族，城镇居民，住福建省宁化县。上诉人黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀的共同委托诉讼代理人：吴秀华，福建清宁律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福建省双虹房地产开发有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇南大街220号三楼。法定代表人：卢伙龙，董事长。委托诉讼代理人：王盛勋，宁化县客家中心法律服务所法律工作者。上诉人黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀因与被上诉人福建省双虹房地产开发有限公司（以下简称双虹公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省宁化县人民法院（2016）闽0424民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀的委托诉讼代理人吴秀华及双虹公司委托诉讼代理人王盛勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付违约金24810.19元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定“上诉人未在涉案商品房交付使用后90天内取得房屋可能性证书不是双虹公司自身原因违约所致”系事实认定错误。西向道路仅仅是逾期办证的原因之一，不是唯一原因。真正导致被上诉人无法取得核实意见书的原因是“公共用户没有足额提供”，而不是西向道路未竣工。被上诉人对西向道路无法按照图纸施工完成具有不可推卸的责任。作为独立项目，不存在无法按照规划完成建设的障碍。作为有经验的房地产开发商，应当采取措施及时阻止围挡道路或协商建设完成后借道给冷冻食品批发市场开发建设。二、一审判决驳回上诉人的所有诉讼请求于法无据。被上诉人直到2016年3月10日才完成对涉案楼盘的初始登记，构成违约，应当承担违约责任。一审判决被上诉人不承担违约责任的事由并非是法定免责事由。本案不是不能预见、不能避免、不能克服的情况，不能免除违约责任。退一步讲，即使西向道路未按照规划竣工验收的原因不在于被上诉人，根据合同法第一百二十一条规定，也应当承担违约责任。双虹公司辩称，一审法院认定事实清楚。原审认定上诉人未在交付使用后90天内取得房屋权属证书不是被上诉人自身原因违约所致，有宁化县住房和城乡规划建设局证明证实。原审判决适用法律正确。应当依法驳回上诉，维持原判。黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀向一审法院起诉请求：判决双虹公司支付黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀违约金24,810.19元。一审法院认定事实：一、双虹公司以出让方式取得位于宁化县东方塅地块的土地使用权。双虹公司经批准，在上述地块上建设商品房，定名为东方广场，商品房预售许可证号为（宁）房预售证第20120018号。二、2013年2月19日，黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀作为买受人与双虹公司作为出卖人签订1份合同编号为201300838的《商品房买卖合同》，合同约定：1.买受人向出卖人购买位于东方广场××单元××房，该房面积131.26平方米，总价人民币677,615元；2.付款方式及期限：买受人应于本合同签订同时向出卖人支付207,615.8元，其余购房款470,000元向出卖人认可的银行申请贷款支付，且买受人保证该贷款于本合同签订后60日内支付至出卖人银行账户；3.交付条件与期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：①该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；②该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件等。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。4.关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。三、2013年4月24日、2014年4月24日，黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀分别支付双虹公司购房款207,615.80元、470,000元，合计677,615.80元。同年12月28日，黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀支付双虹公司补交房屋面积款259元，合计总额677,874.80元。四、2014年12月31日，双虹公司将涉案房屋交付黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀占有使用。五、2015年1月16日，双虹公司向宁化县住房和城乡规划建设局（以下简称：住建局）申请双虹水果批发市场综合楼1至4楼工程竣工验收备案，因涉案楼盘的西向道路被其相邻的正在建设中的宁化县冷冻食品批发市场（以下简称冷冻食品市场）用护栏围住用于建设，无法施工铺路，致其未按图完成施工，故住建局未批准涉案楼盘工程竣工验收。后双虹公司向住建局承诺用其所交的规划保证金作为押金，待冷冻食品市场竣工后，与其共同将西向道路按规划完成。住建局才于2016年1月22日同意涉案双虹水果批发市场综合楼1号至4号楼工程竣工验收备案。2016年4月1日，房管所对涉案楼盘办理了房屋初始登记。同年5月10日，双虹公司张贴《通知》，告知各业主，可持生育情况证明等材料至该公司接待处办理房屋产权登记手续。六、宁化县不动产登记中心于2016年7月1日挂牌成立。关于涉案商品房交付使用后90日内，黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀未取得该房屋权属证书，双虹公司是否违约及应承担何违约责任的问题。一审法院认为，商品房买受人办证的前提是房地产开发企业对其所出售的楼盘的首次登记完成，只有在准予首次登记的批复作出之后，房地产开发企业才具备协助办证的法定条件。登记机构为申请人出具收件书面凭证，仅说明申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式，登记机构予以受理，至于是否准予首次登记，须由登记机构查验申请登记材料反映的事实是否符合登记条件后才能确定，如不符合则不予登记。虽然双虹公司已向住建局提交了首次登记的相关材料，但涉案双虹公司楼盘的西向道路，因相邻的冷冻食品批发市场正在建设的原因未按图施工完成，住建局未批准涉案双虹公司楼盘工程竣工验收。后双虹公司承诺用其所交的规划保证金作为押金，待冷冻食品批发市场竣工后，与其共同将西向道路按规划建设完成，住建局才于2016年1月22日同意涉案双虹水果批发市场综合楼1至4号楼工程竣工验收备案。2016年3月30日，房管所对涉案楼盘办理首次登记。故黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀未在涉案商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书不是双虹公司自身原因违约所致。2014年12月31日，双虹公司将涉案商品房交由黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀占有使用。2016年3月30日，双虹公司完成涉案楼盘的首次登记。根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，双虹公司可以不承担支付黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀逾期取得房屋权属证书违约金的民事责任。关于双虹公司主张其将办理初始登记的相关手续交到有关部门，就履行完其义务的辩解不以支持。宁化县不动产登记中心于2016年7月1日挂牌成立，故双虹公司主张因政府职能部门职能整合、房屋所有权证变更为不动产权证书等不可抗力原因，致涉案房屋逾期办理房屋权属证书的辩解不予支持。双虹公司提供《违章整改通知书》拟证明黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀进行装修时私自破坏外墙、乱钻洞。黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀对该通知书的真实性、合法性有异议，且双虹公司未提供证据证明该通知书已送达黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀，故对双虹公司提供《违章整改通知书》不予采信。综上所述，一审法院认为，黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀与双虹公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。从《商品房买卖合同》第十四条约定来看，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金处理。为此，如非因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，则出卖人不承担支付违约金的责任。本案中，双虹公司于2014年12月31日，将涉案商品房交由黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀占有使用。住建局于2016年9月8日出具的《证明》，证实：双虹公司于2015年1月16日提交办理房屋所有权初始预登记所需要的材料，基本符合项目规划设计条件，因冷冻食品用地工地围挡施工，使西向道路无法正常施工，等西向道路建成后再进行规划验收，后经协商，双虹公司承诺用所交的规划保证金质押，待冷冻食品批发市场竣工后一起把西向道路按规划完成。因此，本案出卖人双虹公司未在商品房交付使用后60日内完成向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权首次登记，及未在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，系因相邻的冷冻食品批发市场建设方与其未按图施工共同完成西向道路建设，即冷冻食品批发市场未竣工，且冷冻食品用地工地围挡施工情况下，双虹公司无法按图施工与冷冻食品批发市场施工方共同完成西向道路的建设，造成住建局无法对双虹公司的整体建设工程进行规划验收。本案中，双虹公司已经按合同约定，相应履行了相关提交办理房屋所有权首次登记所需要材料的义务，但因住建局以西向道路的建设尚未完工为由，未准予批复双虹公司办理房屋所有权首次登记，造成住建局迟延办理涉案房屋所有权首次登记批复的事由，不是双虹公司作为出卖人的自身原因所能够掌握和控制，即本案买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的原因与西向道路的建设尚未完工直接相关造成的。因此，按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，属非因出卖人原因致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，双虹公司作为出卖人不构成违约，不应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：驳回黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀要求福建省双虹房地产开发有限公司支付违约金24,810.19元的诉讼请求。案件受理费420元，由黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀负担。二审中，双虹公司提交新证据：1、2017年9月22日宁化县住房和城乡规划建设局出具的《证明》。以证明西向道路因冷冻食品批发市场项目施工围挡，造成道路硬化无法施工，导致办理产权证延迟。2、2015年2月双虹公司对宁化县住建局的《报告》。以证明六点问题整改到位，第七点问题西向道路无法施工情况。本院向宁化县住房和城乡规划建设局询问时调取证据：1、2014年12月宁化县住房和城乡规划建设局《关于宁化县双虹生鲜超市和水果批发市场竣工规划条件核实整改意见通知书》；2、2015年12月双虹公司《整改反馈意见书》；3、2016年1月双虹公司《承诺书》；4、2016年1月宁化县住房和城乡规划建设局《建设工程竣工规划条件核实意见书》。以上证据经向当事人出示、组织质证后，黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀对双虹公司提交的证据2，即《报告》的真实性、合法性和关联性不予认可，对其他证据真实性无异议。还认为：从整改意见看，双虹公司逾期办证的原因至少有七点，除了西向道路，其他问题直到2015年12月20日才整改完毕，逾期办证不是西向道路原因所致。从竣工验收备案表看，工程通过竣工验收备案时间为2016年1月20日，双虹公司2014年12月交付的房屋验收不合格。本院认为，双虹公司向宁化县住房和城乡规划建设局提交的《报告》真实性获该局认可，可予确认；对其余证据的真实性当事人无异议，本院予以采纳。至于当事人相关证明主张，将结合争议焦点和在案证据综合分析认定。对一审认定的事实，除黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀就双虹公司于2015年1月16日申请竣工验收备案表示异议外，当事人对其他事实无异议。对无异议的事实，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行义务。该《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金处理。亦即该违约责任以可归责于出卖人原因为前提。本案中，双虹公司于2014年12月31日将涉案商品房交付黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀占有使用。根据宁化县住房和城乡规划建设局有关证明，双虹公司于2015年1月16日将办理房屋所有权初始登记所需要的材料提交该局，双虹公司开发的双虹生鲜超市和水果批发市场工程基本符合项目规划设计条件，因冷冻食品批发市场项目施工围挡，双虹公司西向道路硬化无法施工，导致办理产权证延迟。故双虹公司办理产权证延迟并非其自身原因造成。黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀未提供足以反驳的相反证据，主张西向道路施工不是造成逾期办证的唯一原因，存在其他原因导致逾期，证据不足，对黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀该上诉理由，本院不予采纳。本案商品房买受人黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，并非出卖人双虹公司原因造成，故依照《商品房买卖合同》第十四条约定，双虹公司不承担违约责任。综上所述，黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由黄荣伙、温秀英、黄恒茂、夏格秀负担。本判决为终审判决。审判长 彭 贵 良审判员 林 炬 火审判员 程 哲 明二〇一七年九月二十九日书记员 王倩（代）附：有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。