贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初2594号原告：赵国强，男，1954年2月4日出生，汉族，贵阳卷烟厂职工，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：周恩，贵州博文律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201201110478494）。委托诉讼代理人：何瑞江，贵州博文律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201201610445491）。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道**（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师，特别代理（执业证号：15201201310336984）。原告赵国强与被告一鸣房开买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵国强委托诉讼代理人周恩、何瑞江，被告一鸣房开委托诉讼代理人刘星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2017年8月4日，原、被告共同向本院申请了一个月的庭外和解时间。本案现已审理终结。原告赵国强向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文件，并按已付房价款每日万分之三标准计付逾期违约金，直至交付之日止（从2016年6月30日暂算至2017年4月26日止，共300天5,400元）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月14日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于贵阳市××开发大道××号“一鸣宽城国际”负1-48号车位，建筑面积46.10㎡，购房金额60,000元。合同签订后，原告如约向被告支付全部购房款，但被告却未按照合同第二十二条第三款第（一）项约定向原告交付办证相关手续。原告多次催促未果，被告已构成违约。根据合同第二十二条第三款第（二）项约定，被告应当按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。诉讼中，原告主张因被告于2017年5月10日在《贵阳晚报》A14版刊登《关于办理车位不动产权证书的通知》，通知自2017年5月11起已经可以办理车位不动产权证，被告的违约时限已经确定，故将第一项诉讼请求变更为：“请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金5,652元（按已付房价款60,000元每日万分之三计算，自2016年6月30日至2017年5月10日止共314天）”。被告一鸣房开辩称：一、本案逾期交付办理产权相关文书的责任不在被告，原告诉请的违约金不应当得到支持。被告在向原告出售涉案车位时，按规定是已经取得了预售许可证，且与原告签订合同后亦及时的办理了备案登记，故被告在出售车位时是符合法律规定的。后因“不动产权”登记工作（两证合一，即土地使用证和房屋所有权证合为不动产权登记证）政策的调整。产权登记机关告知被告，车位暂停办理产权。此后，被告及时以报告的形式向贵阳市政府及经开区管委会汇报并请求办理产权登记，经开区管委会开会研究决定，将被告“车位”事宜以历史遗留问题报市政府审批。与此同时，被告立即将暂停办理的情况及时通知了原告方所在单位工会，即原告团购组织方。后经被告努力，贵阳市国土资源局、贵阳市住房和城乡建设局研究决定，对已办理合同备案或产权证明的，准许办理不动产权。被告在得知上述文件后，又在第一时间办理了车位产权登记，并通知原告等业主领取相关办理产权所需资料。从上述整个过程可以明确，被告在整个产权办理过程中无任何过错，现要由被告来承担因政策调整导致的责任明显不公平不合理。第二、原告主张本案逾期办理的原因是被告未缴纳土地出让金所致，被告不予认可。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《商品房预售管理办法》第五条之规定，取得预售许可的前置条件是“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”，本案中，被告已就所售车位取得了预售许可证，足以说明被告已经足额缴纳了土地出让金。其次，原、被告双方在签订合同后，被告及时就预售合同办理了备案登记，且取得了《备案登记表》，也能够说明被告已经缴纳了土地出让金。另外，在贵阳市人民政府《全市城建口经济运行暨房地产市场形式调度第八次专题会议纪要》第三部分第二十一款中要求“停车证办理问题。由经济技术开发区管委会配合企业对业主进行解释”。被告认为，如果是因为被告未缴纳土地出让金等自身原因导致车位不能办理产权，市政府是不可能下文要求经开区管委会配合被告向业主进行解释的，正是因为政府部门政策调整导致不能办理，政府才会下文要求配合予以解释。第三、本案约定的违约金过高。首先，本案中，逾期转移登记影响的只是取得车位产权的时间，并不影响原告方实际占有、使用该车位，亦并未给原告造成任何实际的经济损失，且逾期的原因也并非被告过错造成。所以，在原告并未受到任何实际经济损失的前提下，按日计算已付房价款万分之三的违约金比例确实过高。其次，对比周边其他楼盘对于逾期转移登记违约金的计算，均远远低于本案违约金的标准，甚至根本不计算违约金。最后，原告在购买本案车位时，是以远远低于正常市场价格取得的，具有明显的福利性质。被告亦是为了响应政府政策，在车位买卖中被告是亏本销售，未赚取任何收益。所以，让未赚取收益的被告承担如此高比例的违约金，明显违背公平原则。现特请求人民法院对本案违约金的计算标准予以调减。本院经审理认定事实如下：2013年6月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于小河区开发大道××一鸣宽城国际负1层48号房出售给原告。该合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受。影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”。第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同签订后，原告向被告支付了全部房款60,000元。该商品房预售合同办理了备案登记。原告因被告未能按照上述合同的约定取得办理转移登记，遂提起诉讼，诉请如前。庭审中，原告出示了一份被告刊登在《贵阳晚报》的“关于办理车位不动产权证书的通知”，时间为2017年5月10日，并以此作为计算转移登记违约金的截止时间。庭审中，被告提交《关于办理一鸣·宽城国际住宅小区地下室停车场车位事宜的报告》、贵阳市经济技术开发区专题会议纪要（筑经开管专议{2016}89号）《关于研究一鸣宽城项目有关问题专题会议纪要》、《关于一鸣·宽城国际住宅小区车位产权办理事宜的函》、贵阳市人民政府专题会议纪要筑府专议[2016]254号《全市城建口经济运行暨房地产市场形势调度第八次专题会议纪要》、《关于未办理一鸣·宽城国际地下室停车场现房销售证明书的情况说明》、贵阳市国土资源局和贵阳市住房和城乡建设局筑国土资发[2017]278号《关于贵阳市中心城区地下空间整体出让及办理不动产登记相关问题的处理意见（试行）》、商品房销售现房证明书等证据，证明案涉车库未能按期办证系因政府政策原因导致，被告对此无任何主观过错。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、“关于办理车位不动产权证书的通知”、收据等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持。被告主张的政府的相关政策调整等并不构成法律规定的不可抗力的免责情形，故对其辩称，本院不予支持。关于本案违约金的计算方式，原告主张从2016年6月30日起至2017年5月10日止，按日万分之三的标准计算，符合双方合同约定，本院予以支持。被告辩称违约金标准过高，要求调减，本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，关于转移登记违约金的条款亦是双方充分协商达成的意愿，是对被告积极履行合同义务的督促，双方理应严格按照合同的约定执行。现被告主张违约金数额明显过高，但并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失，故本院对其请求，不予支持。原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。综上，本案违约金计算为：2016年6月30日-2017年5月10日（314天）：60,000元×0.0003×314天=5,652元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵国强转移登记违约金人民币5,652元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（减半收取），由被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏    丽二〇一七年九月四日书记员 陈君梅（代）