陕西省眉县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0326民初732号原告：刘建会，男，生于1974年10月16日，汉族，初中文化，农民，住眉县汤峪镇屈刘堡村二组049号，身份证号码6103261974********。被告：宝鸡广汇商业街发展有限公司，住所地眉县首善镇西关村四组，统一社会信用代码91610326052111589X。法定代表人：李岁全，系公司总经理。委托代理人：敬玉正，男，该公司员工。（特别授权）委托代理人：张明彦，男，该公司员工。（特别授权）原告刘建会与被告宝鸡广汇商业街发展有限公司（以下简称广汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建会及被告广汇公司委托代理人敬玉正、张明彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘建会向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告商铺租金55000元及其追付租金过程中所产生的交通费、误工费、精神损失费、房租利息；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月11日，原告将位于眉县平阳街西段广汇国际家居建材城2馆1层27号商铺委托被告经营管理。本商铺建筑面积57.36平方米，总价款为380000元，协议书中双方约定经营期限定为3年，被告承诺在委托经营商铺的三年期限内以商铺总价款的20%做为委托经营收益，房租具体为：第一年为总价款的5%即19000元；第二年为总价款的5%即19000元；第三年总价款的10%即38000元。收益支付方式为按季度支付。于每季度第一个月的十五号前支付转帐至约定原告的银行帐号中。实际情况为：第一年2014年5月12日支付2875元，2014年8月12日支付2875元，2014年11月12日支付2875元；第二年2015年5月18日支付7625元；第三年2016年1月15日支付4750元。实际三年租金总计支付21000元。在这期间原告多次打电话询问，并上门催缴房租，但被告公司的工作人员均以负责人出差，说向老板反应，下欠租金至今未付。经原告与被告方多次沟通未果，现原告状诉至法院，请求依法处理。被告广汇公司辩称，原告于2013年11月4日签订了认购书，2014年1月1日前交房款230000元，2015年5月12日按揭150000元，共计380000元，房屋面积增大应补交24512元，原告一直未补交，认购书第五条规定是七日内一次性付全款，按揭没有比例，逾期十日内，按万分之五支付违约金。因市场不景气，经营期间商户销售下滑无力交房租，造成房租无法收回。2015年10月西关村四组村民堵广汇长达36小时，征地时是和镇、村签的协议，拆迁由政府拆迁，村民没有见上钱，才去闹事的。更严重的是商户大量撤店，2015年6月无法维持经营，原来80户商户，后来只有18户商户，商铺委托协议第七条免责条款，依据《民法通则》第153条，《合同法》第117号第二款规定，不可抗力指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，特请法庭考虑将第三年收益减为5%，三年均按5%计算。收益应按房款实际到账之日起算，2014年4月25日之前交的，当日起计算，后面的到帐后按季度计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据当事人陈述及相关证据，对本案事实认定如下：2013年11月4日，原告刘建会购买眉县平阳街西段广汇国际家居建材城陕西佳恒房地产开发有限公司眉县第一分公司2馆1层27号商铺，建筑面积57.36平方米，总价380000元，约定首付款230000元，按揭贷款150000元。同日原告交付陕西佳恒房地产开发有限公司眉县第一分公司房款20000元；2013年11月9日，原告交付房款170000元。2013年11月11日，原告（甲方）将该商铺委托被告广汇公司（乙方）经营管理，同日交付陕西佳恒房地产开发有限公司眉县第一分公司房款40000元，双方签订商铺委托协议书，协议书约定：甲方愿意在本协议书有效期内涉及商铺经营管理一切事项委托乙方处理，以乙方名义从事商铺经营管理的一切活动，将该商铺对外租赁、并与第三方签署租赁合同。委托经营期限暂定3年，具体日期自一方接受到房屋之日顺延2个月（装修期）其计算。乙方向甲方承诺，委托经营管理上述商铺的三年期限中，以甲方认购上述商铺总价款的20%作为委托经营收益。第一年：乙方支付甲方委托经营收益为甲方认购款的5%，即19000元；第二年：乙方支付甲方委托经营收益为甲方认购款的5%，即19000元；第三年：乙方支付甲方委托经营收益为甲方认购款的10%，即38000元。收益支付为按季支付。按上述支付方式，每年的租金，乙方按季于每季度第一个月的十五号前支付甲方或存入甲方指定的账户。被告于2014年5月12日支付原告收益款2875元，2014年8月12日支付2875元，2014年11月15日支付2875元，2015年5月18日支付7625元，2016年1月15日支付4750元后停止支付，经原告催要无果，共计支付5次，合计支付金额为21000元。现原告状诉至法院，请求判如所请。又查，2015年5月12日，在被告广汇公司的配合下，原告办理了相关的银行按揭贷款手续，通过眉县农村信用社转给被告广汇公司150000元。加上前面的三次交付现金，原告分四次缴清房屋认购款380000元（委托经营合同）。原、被告应执行合同产生纠纷，对商铺增大面积差价24512元未予补缴，未办理房屋产权证书。又查，陕西佳恒房地产开发有限公司眉县第一分公司系该商铺的开发商，被告广汇公司系陕西佳恒房地产开发有限公司眉县第一分公司下属公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告刘建会与被告广汇公司签订的《广汇商业广场商铺委托经营合同》（以下简称委托经营合同），系双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。原告依约将商铺交付被告广汇公司进行经营管理，被告广汇公司亦应依约向其支付收益款。从委托经营合同内容来看，被告广汇公司支付原告固定收益款，不以广汇公司经营情况而变更，原告对广汇公司的经营管理亦不参与、不干涉，本案原、被告虽签订委托经营合同，但二者之间实为租赁合同关系，收益款的性质是租金。对被告广汇公司支付原告的部分收益款21000元，根据合同的约定及双方当事人的自认，应按房屋实际的面积及对应的房款380000元的20%计算并支付收益款76000元，故被告广汇公司尚下欠原告收益款应为55000元，事实清楚，本院予以确认。原告请求支付追讨租金过程中产生的交通费、误工费、精神损失费、房租利息等缺乏事实及法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”商场经营有风险属可预见的情况，房地产行业经营整体下滑则属商业风险，故广汇公司所主张的事由均不属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，双方签订的合同第七条免责条款虽约定：“因不可抗力原因造成的非乙方责任事件，致使广汇国际家居建材城不能正常营业，属甲方合理风险，甲方不得向乙方继续收缴租金和其他费用，不得要求赔偿相关损失。”但该条款涉及的是广汇公司对涉案商铺的内部经营管理，而不涉及外部因素，即只有出现了导致广汇公司丧失或者严重影响其对涉案商铺的控制、经营及管理的事件和事故。综上，广汇公司所主张的由于国家改革、市场转型，产生了经济总体下滑等事由，不属于不可抗力，其以此主张降低收益款，于法无据，本院不予采信。被告广汇公司辩解应按实时到位交款数额计算收益、不应按总房款计算收益的意见，与合同约定不符，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条第二款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、由被告宝鸡广汇商业街发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘建会商铺收益款55000元。二、驳回原告刘建会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1175元，减半收取587.50元，由被告宝鸡广汇商业街发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费1175元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员  王淑娟二〇一七年九月十二日书记员  宋 阳