广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0304民初14559号 原告马映芬，女，汉族，1978年6月13日出生，住址广东省深圳市福田区， 原告马坚航，男，汉族，1972年10月7日出生，住址广东省深圳市福田区， 两原告共同委托代理人康建忠，青海恩泽律师事务所律师。 被告马桂钊，男，汉族，1941年10月28日出生，住址广东省深圳市福田区， 被告马少凯，男，汉族，1975年8年19日出生，住址广东省深圳市福田区， 委托代理人刘彬，广东瀛尊律师事务所律师。 被告赵敏勉，女，汉族，1986年12月4日出生，住址广东省广州市珠海区， 第三人陈子靖，女，汉族，1986年4月30日出生，住址广东省深圳市福田区， 委托代理人廖信凯，广东联建律师事务所律师。 上列原告马映芬、马坚航诉被告马桂钊、马少凯、赵敏勉确认合同无效纠纷一案，本院于2016年6月21日受理后，依法追加陈子靖作为第三人参加诉讼，之后依法组成合议庭适用普通程序，于2017年5月19日对本案进行了公开开庭审理，原告马坚航、两原告共同委托代理人康建忠、被告马少凯的委托代理人刘彬、第三人陈子靖的委托代理人廖信凯到庭参加诉讼，被告马桂钊、赵敏勉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 两原告诉称，2002年，由两原告与被告马桂钊、马少凯共同出资购买了位于深圳市福田区城市绿洲花园1栋15D号房产，被告马少凯出资额占该房产总额的80%以上。根据当时深圳市房地产登记的有关规定，该房屋产权证上以被告马桂钊、马少凯之名进行登记，但该房产属全家人共有。2014年5月7日和2014年7月9日，被告马桂钊、马少凯在两原告毫不知情的情况下与被告赵敏勉违法签订了房屋转让合同，严重侵害了共有人的合法权益。据此，请求判令：1、确认被告马桂钊、马少凯与被告赵敏勉签订的《房屋转让合同书》及《房屋转让合同补充协议》无效；2、恢复涉案房产的房屋原产权登记。诉讼过程中，两原告提出追加被告申请，称，陈子靖在没有了解房子实际情况下就完成买卖，不符合常理，其与宋威、赵敏勉恶意串通，侵犯房产共有人权益。据此请求追加被告并增加诉讼请求；庭审时，两原告明确其诉讼请求为请求判令：1、确认被告马桂钊、马少凯与被告赵敏勉签订的《房屋转让合同》及《房屋转让合同补充协议》无效；2、确认被告赵敏勉与第三人陈子靖签订的《房屋买卖合同》无效；3、恢复涉案房产的房屋原产权登记，将产权恢复登记至被告马桂钊、马少凯名下。 被告马桂钊庭审缺席，但通过两原告出具一份《情况说明》，称，涉案房产是我全家人的共有财产，马少凯、赵敏勉、宋威、肖文娟等人均知道这个情况，陈子靖也有去看房，也清楚这些情况，但上述人员合伙欺骗了本人，本人也是受害者，目前本人没有其它房产，也不可能搬出涉案房产。 被告马少凯口头答辩称，1、涉案房产的首期房款及贷款均由我方支付，我方是房产实际所有人。2、涉案房产已经多次转手，且有生效判决认定现有业主为善意取得，没有恢复原状的可能性。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。 被告赵敏勉未作答辩，庭审缺席。 第三人陈子靖口头答辩称，同意被告马少凯的答辩意见。（2016）粤0304民初9459号案的判决已经生效，该判决已认定我方与赵敏勉签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效。 经审理查明，2004年1月18日，被告马桂钊、马少凯经购买取得位于深圳市××城市绿洲花园××房产（以下简称涉案房产）的产权，该两被告各占50%的产权，房产证号为深房地字第××号。 2014年5月7日，被告马桂钊、马少凯（卖方）与被告赵敏勉、案外人肖文娟（均为买方）就涉案房产交易签订《房屋转让合同书》，约定：购房款1100万元，支付方式为合同签订当日支付50万元定金，第二批150万元定金代为赎楼，余款900万元在买卖双方办理完监管账户后2日内一次性付清。2014年7月9日，被告马桂钊、马少凯与被告赵敏勉签订《房屋转让合同补充协议》，约定：涉案房产的买方主体由赵敏勉和肖文娟变更为赵敏勉一个人；买方已支付定金50万元，另外定金150万元用于卖方赎楼；剩余楼款900万元分三次支付给卖方，即过户办理抵押后交付卖方200万元，银行批复二次贷款400万元由买方直接交付卖方，两次交款后卖方将房产于3个工作日内交付于买方，剩余房款300万元由买方以最快速度处置房产后交付卖方，买方交付卖方剩余房款之前，由于买方欠卖方300万元，因此需向卖方支付每月利息4万元。 2014年8月12日，涉案房产被过户登记至被告赵敏勉名下。 2015年8月27日，被告赵敏勉（卖方）与第三人陈子靖（买方）的委托代理人陈茵就涉案房产签订《二手房买卖合同》，约定：转让成交价为1360万元；买方在本合同生效之日起1日内向卖方支付定金10万元，在合同生效之日起2日内，再向卖方支付定金126万元；买方需于2015年9月26日之前将剩余的楼款1224万元支付至双方指定的监管账号中；卖方应在收到全部楼款2个月内，将物业交付给买方；合同第14条备注约定：1、卖方出售该物业成交价为1360万元，此价格附送该物业地下固定停车位一个，如车位未能过户到买方名下，卖方需补偿买方30万元；2、买方清楚该物业处于抵押状态，买方自愿将上述购房定金转给卖方；3、买卖双方移交房屋钥匙，并在交楼确认书上签名确认，买方将总楼款余额30万元转给卖方；4、如卖方未能按约定时间内交楼，买卖双方达成一致，按月计算每月5万元作为租金。 签订合同后，第三人陈子靖于2015年9月17日之前向被告赵敏勉支付了购房款1300万元，剩余的60万元购房款，因被告赵敏勉尚未将地下停车位及房屋交付给第三人陈子靖，第三人陈子靖尚未支付。 2015年10月10日，涉案房产被过户登记至第三人陈子靖名下。 2016年4月19日，因被告赵敏勉一直未向第三人陈子靖交付涉案房产及停车位，陈子靖以房屋买卖合同纠纷为由将赵敏勉、宋威作为共同被告向本院提起诉讼并经立案受理，在该案中，陈子靖请求法院判令：赵敏勉、宋威向陈子靖交付涉案房产及地下固定停车位、赔偿损失10万元并支付租金补偿。经审理，本院作出（2016）粤0304民初9459号民事判决，判决在认定陈子靖与赵敏勉之间签订房屋买卖合同、支付购房款、产权过户登记等前述事实的基础上，认为陈子靖与赵敏勉签订的《二手房买卖合同》合法有效，赵敏勉未将涉案房屋以及合同约定的地下停车位交付给陈子靖，构成违约，据此，判决支持了陈子靖关于要求赵敏勉交付涉案房产及支付延期交房违约金5万元的诉请，对陈子靖的其它诉请予以驳回。该判决已发生法律效力。 另查，2016年3月14日，本案马桂钊、马少凯以房屋买卖合同纠纷为由以赵敏勉、宋威为共同被告向本院提起诉讼并经立案受理，案号为（2016）粤0304民初6785号。在该案中，马桂钊、马少凯以其与赵敏勉就涉案房产签订的前述房屋买卖合同为依据，主张赵敏勉未付清购房款，据此请求法院判令赵敏勉、宋威共同支付购房款650万元以及逾期付款违约金。在该案审理过程中，马少凯以与提起该案诉讼所依据的同一事实和理由为依据，认为赵敏勉、宋威涉嫌合同诈骗，据此向公安机关报案。2017年7月31日，深圳市公安局福田分局就“马少凯被合同诈骗案”向马少凯出具《立案告知书》，认为“有犯罪事实发生，需要追究刑事责任，且属于管辖范围”，据此决定立案侦查。鉴于（2016）粤0304民初6785号案所涉事实已涉嫌刑事犯罪，公安机关已立案侦查，本院遂就该案作出裁定，驳回了马桂钊、马少凯的起诉。截至本判决作出之日，该裁定尚未发生法律效力。 又查，两原告和被告马少凯均系被告马桂钊的子女，案外人吴玉英系被告马桂钊的配偶。2003年1月13日，两原告与被告马桂钊签署名为《商议买房》的协议，载明：家人商议准备购买涉案房产；根据家中实际情况，首付66万元由吴玉英和两原告支付，银行贷款本金和利息由马桂钊的公司及公司的铺面租金偿还，房屋装修、购置家具家电等费用由马坚航支付；该房的房产证登记在马桂钊和吴玉英名下，因吴玉英户口在老家，暂时登记在马少凯名下，待吴玉英户口迁入深圳后再变更至吴玉英名下，该房屋产权由全家人共同所有；关于购房合同的签订、银行贷款合同的签订以及房产证的登记等相关手续，由马桂钊、马少凯负责办理。吴玉英和马少凯未在该协议上签字。 本院认为，对于两原告的第一项诉请即要求确认被告马桂钊、马少凯与被告赵敏勉签订的《房屋转让合同》及《房屋转让合同补充协议》无效，因马少凯已就其与赵敏勉之间的涉案房产交易事实向公安机关报案并经立案，即该房产交易已涉嫌刑事犯罪，公安机关已立案侦查，而两原告的第一项诉请涉及对该房产交易相关事实的认定，鉴于前述情况，本院另行作出裁定对两原告就第一项诉请的起诉予以驳回。 对于两原告的第二项诉请，本院认为，首先，陈子靖与赵敏勉就涉案房产签订房屋买卖合同时，涉案房产已登记在赵敏勉名下，即涉案房产的公示登记权利人为赵敏勉，陈子靖有充分理由相信赵敏勉是涉案房产的有权处分人；其次，两原告、被告马桂钊均陈述陈子靖在交易前有去涉案房产查看的事实，此进一步印证了陈子靖有进行房产交易的真实意图；再次，没有证据显示陈子靖的购房行为属于非正常交易行为而存在与赵敏勉串通的可能性，（2016）粤0304民初9459号生效判决亦已对陈子靖与赵敏勉之间的房屋买卖合同关系作出了效力认定和相关处理。因此，两原告主张赵敏勉与陈子靖签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏依据，本院对该项诉请不予支持。相应地，对于两原告的第三项诉请，在赵敏勉与陈子靖之间的房产交易合法有效且房产已实际过户登记到陈子靖名下的情况下，该项诉请不能成立，本院亦不予支持。 对于被告马桂钊、马少凯，两原告若认为该两被告侵害了两原告作为房产实际所有人的权益，可另行主张相关权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告马映芬、马坚航关于确认被告赵敏勉与第三人陈子靖签订的《房屋买卖合同》无效以及将位于深圳市福田区城市绿洲花园1栋15D号房产的产权恢复登记至被告马桂钊、马少凯名下的诉讼请求。 案件受理费87800元（已由两原告预交），由两原告负担。 如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 张  凌  炜 人民陪审员 杨  海  涛 人民陪审员 叶  钧  如 二〇一七年九月二十五日 书 记 员 殷智华（代）