河北省肃宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0926民初6号原告：闫保田，男，1970年9月25日出生，汉族，住肃宁县。委托代理人：刘海霞，女，肃宁县忠明法律服务所法律工作者被告：香河裕龙房地产开发有限公司地址：香河县迎宾路西侧裕龙综合办公楼6号办公楼法定代表人：邱艳芳，该公司总经理统一社会信用代码：91131024758903887F委托代理人：田德山，男，该公司职工委托代理人：李建康，男，河北宝成律师事务所律师原告闫保田与被告香河裕龙房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人原告闫保田及委托代理人到庭参加诉讼，被告香河裕龙房地产开发有限公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫保田向本院提出诉讼请求：判令被告暂支付逾期交房的违约金45864.7元（暂诉，违约金以实际交房日为准）。后，原告方增加诉讼请求：判令被告依法将验收合格的裕龙家园第12幢1单元601号房及该房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付原告，庭审时原告方将违约金数额明确为83919.7元（按照违约金计算标准，计算至实际交房之日）。事实和理由：2014年7月3日，原告购买了被告位于肃宁县，并与被告签订了商品房买卖合同。合同约定被告应在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付原告使用。但直到现在被告一直未按合同约定履行将验收合格的商品房交付原告。经原告和被告交涉无果，为了维护原告的合法权益，现依法起诉。被告香河裕龙房地产开发有限公司辩称，一、在商品房买卖合同履行过程中，是原告违约在先，被告不存在逾期交房的违约行为。1、《商品房买卖合同补充协议》第四条第1款约定，买受人应在被告指定的期限内向银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件，每逾期一日应承担房款总额千分之一的违约金，超过15日的，被告有权解除合同；第五条第1款约定，买受方应在签订商品房买卖合同时付清契税、公共维修基金、办证费等需有买受方承担的各项税费；第五条第10款约定，买受方未按约定支付全部购房款及相关税金、费用或违约金的，被告有权不向买受方交付房屋且不视为逾期交付。本案中，原告未在被告指定期限内向银行提供贷款文件，亦未按约定期限支付各项税费，截止庭审前，原告也未按约定向被告支付其应承担的违约金，故被告有权不向买受人交付房屋且不视为逾期交付。另被告保留反诉或另行起诉的权利。2、被告于2016年12月26日通知原告办理收房手续，但原告拒绝收房。故被告自2016年12月26日后不存在逾期交房的违约行为，而原告无正当理由拒绝收房，违反了补充协议第五条第6款的约定，应承担违约责任。现世纪龙城小区的绝大多数业主都已经收房，只有原告仍以种种理由拒不收房。二、合同履行过程中，被告要求施工方严格按照工期进度施工，但施工过程中确实遭遇了合同约定的不可抗力情形。《商品房买卖合同》第八条约定，遇国家政策变化或各级政府有其他强制性规定造成停工的，被告可据实予以延期交付。例如，肃宁县住建局印发的《亚太经合组织会议肃宁县建筑施工扬尘治理控制保障工作方案》（肃住建字[2014]19号），造成工地停工30日；2015年因中国人民抗日战争胜利70周年纪念活动（沧建[2015]105号），造成停工一个月；在此期间，因省市县大气污染治理活动多次造成停工累计67日；冬季取暖禁止施工造成停工120日。以上，2014年至2015年因各级政府及有关部门的强制性规定造成停工多达217日，2016年至今因省市县大气污染治理活动造成停工60日，均应予以延期。三、原告主张的逾期交房的违约金没有事实与法律依据。因被告不存在逾期交房的情形，所以不应承担违约责任。另外《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金应当以超过造成的损失30%为标准减少。本案中，即使被告真的存在逾期交房的情形，在原告并未提供证据证实其损失的情况下，其主张违约金过高。依据该解释第十七条规定，违约金数额或损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据被告了解，目前世纪龙城小区附近的房屋租金两居室月租金不超过700元，三居室月租金不超过1000元，所以，有关主张的违约金过高，没有法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告方主张并提交证据如下：原告购买了被告预售的裕龙家园的商品房，双方签订了商品房买卖合同，房屋价款、房号、交房时间、合同签订时间详见双方签订的商品房买卖合同。合同第八条约定被告应当在约定日期前将经验收合格的商品房交付原告，但直到现在被告也未履行交付义务，依据双方签订的商品房买卖合同第九条第一种方式第二项“逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还已付款，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万之三的违约金”的约定，违约金暂计算至开庭之日，自2017年9月5日之后的违约金也应按约定计算至交房之日止。证据：一、原告申请调取的在肃宁县住房管理中心登记备案的肃宁县商品房买卖合同一份及原告持有的商品房买卖合同一份，证实原告购买了被告的商品房以及约定了交房日期、违约责任；二、购房发票2张，证实原告已交付房款的事实；三、被告的销售主管金凤蕊给裕龙家园业主发送短信两份及手机缴费发票2张，证实金凤蕊是被告裕龙家园商品房的销售人员；四、原告代理人与金凤蕊对话录音材料一份、录音光盘一张，证实被告以不签订补充协议2就拒绝交房的事实。五、补充协议二两份，在王卫凤、谭计兵一案中证人胡某、赵某的证言也作为本案的证据，证实不签订不要求追究被告承担违约责任的补充协议二被告就不交房的事实，以及金凤蕊就是被告的销售人员。六、被告的通知一份，证实在2016年11月份本案所涉商品房未竣工验收的事实。被告香河裕龙房地产开发有限公司质证称，法院调取的备案合同与原告持有的合同一致，证据原件与复印件也一致。第一组证据真实性无异议，但我方认为该商品房买卖合同签署的补充协议应作为该合同的合法有效的补充条款。第二组证据真实性无异议。第三组证据中的电话号码139××******为被告前员工的事实没有异议，但该手机号码发送的短信是否为原告接收，我公司无法核实，所以我方认为证据三不能达到原告的证明目的。第四组证据，我方不能核实该对话时间，且原告从未向我公司提交其委托刘海霞为其代理人与我公司商谈交房事宜的相关文件，故我公司对证据四真实性、关联性均有异议。通话录音中，一方当事人为金凤蕊没有异议，另一方当事人为刘海霞、王伟凤与本案不具关联性。且通话录音中刘海霞、王伟凤从未明确表示是代理本案原告与金凤蕊协商交接房事宜，另外，通过原告补充提交的手机录音，显示为两段通话录音，与原告当庭播放的光盘为一段录音相互矛盾，是否经过剪辑，不能核实。第五组证据两份补充协议二虽为复印件，但真实性无异议，该两份协议的当事人均非原告，故我公司认为该组证据与本案没有关联性，均不能达到原告的证明目的，另外，补充协议二是被告与其他业主在充分协商后自愿签署的，不存在所谓的不签补充协议二就不交房的事实，这一点可以通过法院受理的苏学冬、陈占星等人诉被告商品房买卖合同的案件中可以证实，苏学冬等人并未与被告签署所谓的补充协议二，但均已收房。对第六组证据真实性无异议，但我方认为涉案房屋已于2016年10月9日取得竣工验收报告，后因业主上访造成被告暂停交房，无奈之下向部分业主送达了该通知。对第七组证据真实性无异议。关于证人证言，1、两位证人与原告系业主关系，曾多次到政府部门进行上访，我方认为证人与原告具有利害关系，证人证言具有不实之处。2、被告与两位证人签署的补充协议二是双方自愿的，不具有胁迫性，其中证人胡某依据补充协议二以34000元价格购买了停车位，获得了较大利益，其主张补充协议二是受胁迫签署，明显与常理不符。3、被告与两位证人签署补充协议二的客观情形不适用于本案原告，不能达到原告的举证目的，也与本案不具有关联性。4、证人出庭作证是应原告申请，但胡某陈述没有人与她联系，是自己来的，且不能明确的说出原告的姓名，其出庭作证不符合法律规定，其主张也要为苏学冬出庭作证，但被告与苏学冬从未签署过补充协议二，其陈述自相矛盾，综上我方认为两位证人证言系庭前有组织的进行过串通，证人证言依法不能采信。被告方未交房的原因并不是因为原告拒绝签订所谓的补充协议二，而是因为原告存在违约情形，拒绝承担违约责任，所以被告依据合同约定有权拒绝交房，已经签订的补充协议二是被告与业主在尊重事实互相理解、谅解的基础上自愿签订的。另外，两位证人的补充协议二内容并不一致，并非原告所称的补充协议二为被告单方制定的制式合同。被告香河裕龙房地产开发有限公司提交证据：1、商品房买卖合同补充协议及我方自银行调取的本案原告的个人住房贷款客户谈话笔录复印件一份，证明原告未按合同约定时间向银行申请住房贷款，违反了补充协议第4条第一款之约定，原告存在逾期行为，所以根据补充协议第5条第十款约定，被告有权不向买受人交付房屋，且不视为逾期交付。2、EMS快递单据，证明被告以邮寄方式通知本案原告办理交接房手续（以快递单记载的时间为准），又以邮寄方式向原告催要其应承担的违约金。3、沧州市住建局、肃宁县住建局等政府相关部门制定的规范性文件的复印件，证明因各级政府强制性规定造成被告停工等客观事实。4、我公司在肃宁在线打印的世纪龙城小区附近房屋的租金情况。证明原告主张的违约金在不能提供其实际损失的相关证据情况下，主张的金额过高，没有法律依据。5、建设工程竣工验收备案表复印件一份，证明涉案房产于2016年10月9日取得竣工验收报告，于2016年12月26日获得竣工验收备案表。原告方质证称，被告提交的证据属于逾期举证。被告提交的补充协议是被告为了重复使用预先拟定，在订立时未与原告协商的条款，根据相关规定该补充协议属于格式条款，该协议与商品房买卖合同签订的日期相同，确不依法备案，明显存在欺诈行为，补充协议第四条没有明确约定办理贷款的日期，在签订时根本无法同时去办理银行的贷款手续，所以该条款约定的日期不明，在补充协议中第五条第十款约定，在原告向被告交齐全部房款的情况下，不按约定交房被告所谓的违约金，被告就有权不向原告交付房屋，且不视为逾期交付，该条款加重了原告的责任，免除了被告的责任。第一组证据：该补充协议中被告所称的条款，该条款是加重了原告的责任，免除了被告的责任，排除了原告的主要权利，应属无效条款。该协议是被告预先拟定，为了重复使用，在订立协议时，也未与原告进行协商，根据合同法第40条规定，该格式条款应当是无效条款。从协议内容看，被告也未履行明示义务。被告主张的原告逾期申请贷款，没有依据。个人住房贷款客户谈话笔录是复印件，我方无法核实该证据来源的真实性、合法性，即使谈话时间是记录的时间，也不能证实原告是该时间才到银行办理的手续，因为办理银行贷款在谈话之前原告就先办理了申请办理贷款的相关手续。且原被告签订的合同中未约定办理贷款的期限。第二组证据：对于EMS快递单据，与本案没有关联性，因为原告从未收到，这只是被告单方作出的行为，不能证实被告通知原告交房，且被告提交的EMS快递单据中的收寄人员姓名均不是原告，均与原告没有任何关系。原告找过被告要求交房，去了之后，就说只有签了补充协议二才能交房。对从网上打印的快递流程，与本案没有关联性，不能证实被告的主张，也不能证实该快递是否投递，也未写明是谁签收。第三组证据：对于被告提交的文件，均是复印件，对文件来源的真实性、合法性有异议。也不能证实被告停工的主张。第四组证据：在肃宁在线打印的世纪龙城小区附近房屋的租金情况，对其真实性、合法性均不认可，与本案没有关联性。原被告签订的商品房买卖合同中已明确约定被告逾期交房的违约责任，依据合同法第144条规定，应当依据双方约定计算违约金。对催告函的质证，这是被告单方的行为，不能证实被告已将该催告函送达或通知原告，不能证实被告的主张。对于建设工程竣工验收备案表，对2016年12月26日商品房进行竣工验收无异议。两位证人证言充分证实了被告在交房前，强制要求业主其中也包括本案的原告签署被告自制的补充协议二，放弃追究被告承担违约责任，具有胁迫性。因此被告拒绝交房应承担逾期交房的违约责任。两位证人的证言与我方与金凤蕊的通话录音内容可以相互印证被告在原告不签署补充协议二不要求追究被告的违约责任被告就拒绝交房的事实。两位证人陈述了交房过程的亲身经历，证人的亲身感觉就是受到被告的胁迫，证人证言具有真实性、合法性，证实了原告的主张。因本案属于多个同类案件，未准确通知案件审理的先后顺序，证人胡某也不可能知道审理的是哪个案件，因为案件众多证人也不可能清楚的知道原告的姓名，胡某也清楚的说明了对李卫凤“李”不确定，说明证人当时非常紧张，但证人明确表达了自己接收房屋时的亲身感受，表达了交房时业主们不签订被告提供的补充协议二，被告就拒不交房的事实。对原被告无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据本院做如下认定：1、原告提交的短信真实性本院予以确认，可以证实原告于2016年12月26日收到了被告员工发送的收房通知。2、原告提交的录音，对真实性本院予以认可，但与本案缺乏关联性。3、证人证言，陈述均为证人与被告的协商，与本案缺乏关联性。4、原告提交的补充协议二，真实性本院予以认可，但与本案缺乏关联性。5、被告提交的原告的个人住房贷款客户谈话笔录复印件，真实性本院予以认定，但不能证实被告关于原告违约的主张。6、被告提交的EMS快递单、查询结果的真实性本院予以认可，但不能证实原告确实收到。7、被告提交的沧州市住建局、肃宁县住建局等政府相关部门制定的规范性文件的复印件，经本院向有关单位核实无误，真实性本院予以认可，可以证实因各级政府强制性规定造成被告停工等客观事实。8、被告提交的世纪龙城小区附近房屋的租金情况打印件的真实性本院予以认可，但与本案缺乏关联性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月3日，原告闫保田与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的裕龙家园（现名世纪龙城）小区第12幢1单元601号房屋，合同约定每平米单价4130元，总价款456365元，付款方式为银行按揭，首付146365元，贷款310000元；原告已付清全部购房款。合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。另就违约责任双方做了约定。合同签订当时，双方又签订了商品房买卖合同补充协议。该商品房于2016年12月26日取得商品房竣工验收备案表。被告员工短信通知原告办理收房手续。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，亦不违反法律法规，应属合法有效。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。原告诉请被告交付合同约定的商品房，并在交付商品房时交付该商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因该商品房已取得商品房竣工备案表，符合合同约定的交付条件，且交付商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》系被告的法定义务，故本院予以支持。原告诉请被告支付未按期交付验收合格的房屋的违约金，本院认为，原被告签订的商品房买卖合同约定被告应于2015年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房，被告于2016年12月26日取得建设工程竣工验收备案表，该商品房才具备交付条件，故被告存在逾期交付的行为。原告提交的短信可以证实在2016年12月26日原告收到了交房通知，故违约金的截止日应为2016年12月26日，但根据被告提交的政府文件，被告确实存在因政策原因造成的停工，该停工期符合合同约定的延期交付条件，在计算被告逾期交付天数时应予剔除，但被告提交的证据不足以证实其停工217日，结合本地实际，本院酌定因政策原因造成的停工期为90日，故被告逾期交房天数为270日，根据合同约定计算被告应向原告支付逾期交房违约金36965.56元。被告主张原告诉请的违约金过分高于原告的损失，请法院依法降低。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告在合同中对违约金的约定既是一种针对于合同相对人的承诺，亦会对合同相对人产生积极的影响，促使相对人与其签订合同，且系双方真实意思的表示，被告现提出约定违约金过高有违诚实信用原则，被告亦未能举证证明约定的违约金过分高于给原告造成的损失，故本院对于被告的主张不予支持。被告主张原告存在违约行为，但被告并未就该主张提起反诉，故本案中本院不予处理，被告如认为原告存在违约行为可另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《商品房销售管理办法》第三十二条之规定，判决如下：一、被告香河裕龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告闫保田世纪龙城小区（原裕龙家园）第12幢1单元601号房屋并同时交付该房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、被告香河裕龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫保田逾期交房违约金36965.56元。三、驳回原告闫保田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1897元（原告闫保田已预缴）由被告香河裕龙房地产开发有限公司承担1400元，原告闫保田承担597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判长  郭宗波审判员  田艳茹审判员  倪 勋二〇一七年九月二十四日书记员  张亚伟