广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初8085号原告欧海生（反诉被告），男，汉族，1985年12月9日出生，住广东省乐昌市，委托诉讼代理人程宽，广东通法正承律师事务所律师。被告霍杰文（反诉原告），男，汉族，1976年7月30日出生，住广东省佛山市禅城区，委托代理人叶燕玲，广东熊何律师事务所律师。委托代理人符喆，广东熊何律师事务所实习律师。第三人佛山市丰泽居房地产代理有限公司。住所地佛山市禅城区金澜北路**号*座首层***号。统一社会信用代码：914406043232406157。法定代表人邓志华。原告欧海生诉被告霍杰文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，适用简易程序由本院审判员侯德独任审理。案件审理过程中，本院追加佛山市丰泽居房地产代理有限公司（以下简称丰泽居公司）作为第三人参加本案诉讼。被告霍杰文在诉讼中提起反诉，本院予以接纳，将本诉与反诉合并审理。本案于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人程宽、被告委托代理人叶燕玲、符喆及第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告及第三人于2017年3月2日签订的《房屋买卖合约》自2017年6月28日起解除；2、判令被告立即向原告支付违约金250000元；3、判令被告赔偿原告损失19750元及自起诉之日起至实际清偿之日止的利息（以19750元为本金，按银行同期贷款利率标准计算）；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：一、签订《房屋买卖合约》。2017年3月2日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖合约》，约定：原告购买被告位于佛山市禅城区湾梁路23号三十八座401房，总价为125万元；房屋建筑面积为90.11平方米；房屋���于抵押中，被告在签署合约后40日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，并需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后20个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续；双方同意按银行按揭付款方式收付购房款，原告选择商业贷款方式办理银行按揭贷款，定金人民币10万元；首期房款（含定金）38万元在完税当天支付，尾款87万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由抵押银行直接划入被告账户，如银行批准的贷款金额少于原告申请的贷款金额，二者相差金额原告须在完成本次交易手续前以现金补足给被告；如违约的，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金。二、被告严重违约。原告依法解除合同并追究其违约责任。2017年3月2日，原��向被告支付定金10万元，并向第三人支付中介服务费1万元，2017年6月25日原告再次支付中介服务费8750元。2017年4月1日，为方便支付购房款，原被告向中国农业银行办理了原告40万元的交易资金托管，原告为此支出手续费1000元。2017年4月17日，原告取得中国农业银行的《贷款审批通知书》：银行同意原告贷款75万元。但截止起诉之日，被告未办理涉案房屋的抵押涂销手续，严重违约，且因其涉及诉讼案件【（2017）粤0604民初7450号】，涉案房屋被法院查封（限制日期：2017年6月16日起，2020年6月15日止），导致原告合同目的无法实现。2017年6月28日，原告依法向被告发出《关于解除合同的律师函》通知解除合同。被告严重违约，根据三方《房地产买卖合约》约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金250000元、赔偿损失19750元（其中中介费18750元、银��交易资金托管手续费1000元）及自起诉之日起至实际清偿之日止的利息（以人民币19750元为本金，按银行同期贷款利率标准计算）。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，恳请法院判如所请。被告辩称：1、原被告双方于2017年3月2日签订的《房屋买卖合约》不符合解约条件，应当继续履行。被告在签订合约之后于3月8日向银行提交书面申请提前还款，银行也向被告出具收悉确认，被告也电话告知原告，因此，原告是明知被告已申请，且在审批过程，该审批流程所需时间非合约三方能予以左右决定，因此，根据合约第五条约定，合约履行时间应当符合相应顺延的约定，因此，合约不能因此而解除。2、抵押涂销手续至今仍未办理非被告违约造成，而是由第三方原因导致的，因此，被告无须承担违约责任支付违约金。3、案涉房屋被查封、7450号案件的��告和查封申请人，正是本案被告提前还款的对象银行，本案被告3月8日申请提前还款，但银行在5月份又起诉查封房屋，在7月20日才纠正好内部的失误并书面同意被告的提前还款申请，案涉房屋的查封是基于失误造成，本案被告已经在积极协调处理解封，《房屋买卖合约》并非无法实现合同目的，仍然可以继续进行交易的，因此，向第三人支付的中介费也应当按合约约定继续由原告承担。第三人辩称：2017年3月2日，原、被告在公司的居间下达成买卖合同，3月15日，原、被告与第三人法定代表人到农业银行金兰支行办理按揭贷款申请，被告妻子没到场，当时只有原、被告签名。3月16日，被告到招商银行申请提前还贷，银行已同意提前还贷，每月10号是扣款日。4月12日，第三人问过被告扣款情况，5月9日，被告称可以、没问题。6月9日，被告仍然表示没有问题可���扣款。但过了一段时间，扣款不成功。6月22日，第三人法定代表人跟原告一同去找被告，被告向第三人与原告表示房产被农商行查封了，6月23日，中介去查册发现房产确实被查封，当天下午，第三人法定代表人约了原、被告一起协商房屋买卖事宜，协商查封的事能不能解决、房屋买卖还能不能继续、还贷怎么处理，被告表示可以处理。6月24日，三方协商不成，被告说搞不定，确认走法律程序解决纠纷。被告向本院提出反诉请求如下：1、判令原、被告继续履行《房屋买卖合约》；2、判令原告向被告承担违约金58800元；3、本案本诉、反诉的受理费由原告承担。事实与理由如下：原、被告双方于2017年3月2日签订《房屋买卖合约》，原告以按揭方式完成支付购房款。合同签订后，被告于3月8日向抵押银行招商银行股份有限公司佛山分行提交《个人贷款提前还贷申请书》，直至2017年7月20日，招商银行才正式书面同意被告提前还贷。根据合同第五条约定，双方的买卖合同因第三人抵押银行审批流程的不确定时间因素而导致双方履约完成交易时间相对顺延，且无需承担违约责任。另，合同约定原告应在4月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，而原告在4月17日才申请贷款，虽获得银行同贷审批，但未签订正式按揭文件，原告应向被告从逾期之日起按每日总楼价的千分之一支付违约金58800元（600元/日，2017年4月18日至2017年7月25日，共98日）。为维护被告合法权益，特判如所请。原告答辩如下：1、是被告的原因导致提前还贷以及抵押涂销手续未能办理，被告存在严重违约行为，其要求继续履行房屋买卖合约没有任何依据，且因为其拖欠佛山农商行的贷款导致涉案房产被司法��封，原告签订合同的合同目的无法实现，因此原告要求判决解除双方的房屋买卖合约；2、原告已在2017年3月15日向农行递交贷款资料，银行在4月17日审批同意贷款，原告不存在任何违约行为，且为了方便支付首期款，原、被告共同在4月1日向农行办理40万元的托管账号，用于向被告支付首期款，可见被告主张继续履行合同没有依据，其主张原告延期申请贷款也没有法律和事实依据。第三人未答辩。诉讼中，原告举证、被告及第三人质证的证据如下：1、原告身份证，被告身份证,证明原、被告的诉讼主体适格。被告及第三人无异议。2、《房屋买卖合约》、收据（售）、贷款审批通知书，证明《房地产买卖合约》合法有效，其约定了被告在40日内办理涂销抵押手续等义务。被告对房屋买卖合约三性确认，但该合约第五条已经明确，若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延，而本案中被告已经在签订合约后3月8日提交了提前还款申请，但银行在7月20日才书面通知被告同意提前还款，因此，合约的履行期限应相对顺延，而不能限定在40日之内；对收据（售）三性认可；对贷款审批通知书的真实性和合法性予以认可，但对关联性和证明内容有异议，原告根据合约第3条【银行按揭付款】第（2）款约定应当在4月15日前跟银行签订按揭贷款文件等事务，但原告并未履行该条约定，且该通知书操作时间为2017年4月17日，原告逾期也违约。第三人无异议。3、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、《收款收据》、中国农业银行《业务凭证》、《关于解除合同的律师函》及EMS快递单、快递查询，证���被告至今未办理涉案房屋的抵押涂销手续，严重违约，且因其涉诉导致涉案房屋被查封，导致原告的合同目的无法实现。原告有权解除合同，并要求被告支付违约金250000元、赔偿损失19750元及自起诉之日起至实际清偿之日止的利息。被告对不动产登记信息查询结果的真实性、合法性确认，关联性和证明内容有异议，未办理涂销是因为按揭银行未通过提前还贷的审批流程，在7月20日才正式通知被告同意提前还贷申请，以至于原告起诉时还未办理涂销手续，但并非被告违约逾期办理，是符合合约第五条约定履约日期顺延的情况。对收款收据的三性确认；对业务凭证的三性确认；对律师函及快递单的三性不认可，没有收到该律师函，原被告之间的合约不符合解约条件，被告没有违约也无须支付违约金，原告明知被告在3月8日已提交提前还款申请且银行在审批流��中的。第三人无异议。4、原告向农行华达支行提交的贷款资料、微信聊天记录（原告与被告），证明原告依约向银行递交相关的贷款资料，不存在违约。4月14日，原告约被告及其配偶到银行办理补签手续。被告对贷款资料内容的真实性无异议，对证明内容和关联性有异议，该材料也是复印件，不能证明该份材料就是向银行递交的贷款资料。微信聊天记录不能证明原告所证明的事实。录音（原告与被告），证明被告因资金问题一直未能偿还招商银行的贷款。被告对证据的真实性无异议，但对合法性及关联性有异议。原告在未经过被告同意情况下形成该录音不合法，且该录音内容自始在谈及解决被告筹措资金归还银行事宜，但银行提前还贷申请确实在2017年7月20日才书面批准，此前未经银行书面批准时，都在考虑资金问题。录音中多次提及4月10日、5月10日等每月10日扣钱，均为被告原贷款的扣款日期。此扣款是按日按期扣划的，并不等于就是银行批准提前还贷，原告提供的录音不能证明被告违约。第三人无异议。本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2、4、5的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据3，原告提供了证据原件予以质证，本院对其真实性予以采信。诉讼中，被告举证、原告及第三人质证的证据如下：1、2017年3月8日提交的个人贷款提前还款申请书、2017年7月20日银行出具已同意提前还款申请的通知、（2017）粤0604民初7450号案件的举证通知书，证明被告并未违反《房屋买卖合约》，在约定时间内向银行提交申请提前还款，在为办理抵押涂销手续做积极的准备，但因银行内部操作及审批的问题，才导致产生了7450���案件的查封事实，被告已与银行积极沟通排除失误，银行在7月20日已书面通知同意提前还贷申请，因此，被告并未违约，原被告之间就案涉房屋的交易仍然能继续履行下去，不符合解约的条件。原告对个人贷款提前还款申请书和银行出具已同意提前还款申请的通知的真实性无异议，对证明内容有异议，被告至少三次向银行申请提前还款，但屡次没有按期偿还，是其个人原因导致本次交易不能成功完成，其应承担违约责任。对举证通知书的真实性无异议，且能证明被告拖欠佛山农商行的金融借款导致案涉房产被查封，原告签订合同的目的难以实现。第三人对证明内容有异议，被告告知我每月10号为扣款日，被告所称的7月20日才拿到同意提前还贷告知书与被告跟第三人沟通的信息相矛盾。2、协议书，证明（2017）粤0604民初7450号案件已与��告协商，7月29日前被告会支付款项，房产将会被解封，本案交易风险将会解除。原告认为真实性由法院审查。对证明内容有异议，被告是否依照该协议的约定履行仍处于不确定的状态，所以本案的交易风险仍存在，且涉案房屋至今没有涂销抵押，被告已经严重违约，其没有遵守诚实信用原则。第三人对证据无异议，被告在招商银行的提前贷款未能处理。本院认证如下：原告对证据1无异议，本院予以采信。证据2，被告未提供原件予以质证，本院不予采信。诉讼中，第三人举证、原告及被告质证的证据如下：微信聊天记录及短信记录（中介与被告）（当庭出示手机查阅，被告手机号码：133××××9333；被告微信号：×××），证明招商银行早已同意被告进行提前还贷，因被告个人原因未能还贷的事实。原告对���据无异议。被告质证称聊天记录不能证明中介想证明的内容。本院认证如下：原告对证据的真实性无异议，本院对第三人举证的证据予以采信。本院为查明被告申请提前还贷情况，向招商银行股份有限公司佛山分行发出调查通知书，招商银行股份有限公司佛山分行就此事的回复一份。原告无异议。被告对真实性及合法性无异议，对关联性有异议，3月8日被告申请提前还贷、银行在7月20日才通知审批通过。第三人无异议。本院认证如下：招商银行股份有限公司佛山分行的回复与原告及第三人的陈述相互印证，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年3月2日，被告（合同卖方）在第三人丰泽居公司（合同经纪方）居间下与原告（合同买方）签订《房屋买卖合约》（NO：F17501），合同约定：买卖双方分别独家委托经纪方介绍、协助磋商同意购买及出售佛山市禅城区湾梁路23号三十八座401房（以下简称该物业）的买卖事宜，现经友好协商一致达成如下交易条款：……第二条该物业交易价格、现时之抵押情况、付款方式、税费支付和交付条款1、该物业之总楼价为：人民币1250000元整。……2、该物业现时之产权状况属于项：（1）没有抵押；（2）抵押中，涂销抵押方式如下：卖方在签署本合约后40日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，如提前还贷出资方是买方，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。……提前还贷出资方式为以下第项：卖方出资；……3、该物业付款方式买卖双方同意按第种方式收付房款：一次性付款银行按揭付款……【银行按揭付款】买方选择第种贷款方式办理银行按揭贷款：商业贷款……（1）定金：人民币100000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。……（2）按揭贷款：买方应于2017年4月5日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。……（3）交易递件……卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后20个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续。在卖方完成涂销抵押手续后5日内办理交易递件手续。……（4）首期房款（含定金）380000元，买方支付时间为完税当天；（5）尾期房款：即申请贷款额人民币870000元在交易过户及���押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。……第三条买卖双方的权利、义务及违约责任1、买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料，及时签署相关文件及办理相关手续。2、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，仍有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……第五条若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延。本合约签订后，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，则本合约各方无须承担违约责任。合同签订当日，原告向被告支付了定金10万元，向第三人支付了中介费1万元。2017年3月15日，原、被告及第三人中介到中国农业银行股份有限公司佛山金兰支行办理按揭贷款。2017年4月1日，原告为保障交易顺利进行，至中国农业银行股份有限公司佛山金兰支行办理了交易资金托管，托管金额为40万元，原告支付了1000元的资金托管费。2017年4月17日，中国农业银行股份有限公司佛山华达支行向原告发出《贷款审批通知书》，同意拟向原告发放个人住房二手贷款75万元。2017年6月25日，原告向第三人又支付了中介费8750元。另查一，2017年3月8日，被告向招商银行股份有限公司佛山分行提交提前还款申请，招商银行股份有限公司佛山分行4月10日完成审批并扣款，因被告未按约定存入足额金额，扣收余额不足导致扣款失败。2017年5月8日，被告仍未有足够金额扣收，被告在3月8日提交的提前还款申请失效。因3月8日的提前还款申请已失效，2017年7月20日，被告再次向招商银行股份有限公司佛山分行提交提前还款申请。另查二，因被告霍杰文未清偿案外人佛山农村商业银行股份有限公司的贷款被该行诉至本院[（2017）粤0604民初7450号]，在该案的审理过程中本院依据银行申请查封于2017年6月16日查封了涉案房产。2017年7月7日，本院作出（2017）粤0604民初7450号民事判决，判决霍杰文向佛山农村商业银行股份有限公司偿还贷款本金203219.74元及相应利息。另查三，2017年6月28日，原告委托律师通过中国邮政EMS向被告发出解除合同通知，6月29日被告收到邮件。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于原告解除涉案合同及被告反诉要求继续履行合同的问题，本院作出如下分析：一、按照涉案合同约定，被告在签署合同40日内向抵押银行申请提前还贷并在银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至还贷账户内。依查明事实可知，银行在4月10日完成审批并扣款，但因被告未在还贷账户内存入足额款项，导致其未能按合同约定的期限办理完成提前还贷，其行为构成根本性违约；二、原告在涉案合同签订后，在合同约定的时间内向银行申请了按揭贷款，其在本案中不存在违约行为；三、因被告拖欠案外人佛山农村商业银行股份有限公司的贷款被该行诉至法院，导致涉案房产被法院查封、涉案买卖合同存在客观上的履行不能。综上，本院认为，被告在本案中构成根本性违约，原告作为守约方依约有权解除合同。合同自解除通知到达之日解除，被告在2017年6月29日收到原告发出的解除通知，则涉案《房屋买卖合约》在2017年6月29日解除。另，被告反诉要求继续履行合同的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的违约金25万元及损失19750元和利息的问题。涉案买卖合同约定守约方有权解除合同并要求违约方支付总楼价20%的违约金。涉案合同因被告违约而解除，原告可向被告主张总楼价20%即25万元的违约金，本院对原告诉请的违约金25万元予以支持。至于损失19750元的问题，原告主张的违约金已足以弥补其损失，本院对其主张的损失和利息不再支持。关于被告反诉的违约金58800元的问题。结合本院查明的事实可知，原告在本案中不存在违约行为，被告主张违约金缺乏相应依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：原告欧海生与被告霍杰文于2017年3月2日签订的《房屋买卖合约》于2017年6月29日解除；被告霍杰文在本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧海生支付违约金250000元；驳回原告欧海生的其他诉讼请求；四、驳回被告霍杰文的全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取9239元，财产保全费1868.75元，合计诉讼费用11107.75元，原告欧海生负担107.75元，被告霍杰文负担11000元。反诉受理费635元，由被告霍杰文负担（被告霍杰文尚未缴纳反诉受理费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年九月十三日书记员 罗凤华