湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0116民初2599号原告：姜郁,男,1985年2月10日出生,汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：黄运波，武汉市黄陂区盘龙经济开发区法律服务所法律服务工作者（特别授权）。被告：吴时水，男，1974年3月12日出生，汉族，浙江省苍南县人，住武汉市硚口区，被告：黄陈爱，女，1978年8月28日出生，汉族，浙江省苍南县人，住址同上，委托诉讼代理人：吴时水，男，1974年3月12日出生，汉族，浙江省苍南县人，住武汉市硚口区，（系黄陈爱之夫，特别授权）。第三人：武汉美家联合不动产有限公司。住所地：黄陂区盘龙城经济开发区歌林花园*栋*层***号。法定代表人：卢艳梅，公司经理。原告姜郁诉被告吴时水、被告黄陈爱、第三人（武汉美家联合不动产有限公司（简称美家不动产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员刘建东担任审判长、人民陪审员胡思慧、人民陪审员刘义锁参加的合议庭，于2017年6月30日公开开庭进行了审理。原告姜郁的委托诉讼代理人黄运波，被告吴时水、被告黄陈爱及委托诉讼代理人吴时水到庭参加诉讼。第三人美家不动产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜郁诉称：2017年3月8日，经第三人美家不动产公司介绍，原告与被告吴时水经多次协商，签订《存量房买卖合同》，约定被告将其名下位于黄陂区滠口刘店村汉北康城1栋2单元1904室面积为114.5平方米的房屋，以920000元价款卖给原告。合同还约定交付定金，违约责任，办理过户手续及费用支付等事项。同时，被告吴时水向第三人美家不动产公司出具有充分处置权的承诺。合同签订后，原告依约定向被告吴时水支付定金30000元。事后，按照合同约定，在办理不动产证时，被告提出不出卖房屋给原告，经第三人中介公司和原告多次沟通，被告不履行合同义务，其行为违约。为此，原告依法起诉，并变更诉讼请求后，请求：1、解除原告姜郁与被告吴时水、被告黄陈爱签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告吴时水、被告黄陈爱支付违约金239200元；3、判令被告吴时水、被告黄陈爱承担本案的律师费、交通费、误工费；4、由被告承担本案的诉讼费用。被告吴时水辩称：1、原告与被告吴时水签订的房屋买卖合同属无效合同，因为该房屋属吴时水与黄陈爱夫妻共同财产，吴时水隐瞒妻子黄陈爱，单独处分房屋，合同没有得到妻子的追认，且该房屋尚未办理房屋产权证；2、原告要求被告履行合同，将房屋卖给原告，并配合办理过户手续，没有事实和法律依据；3、原告要求被告承担违约责任，支付违约金239200元，没有事实和法律依据；4、原告要求被告承担本案的诉讼费用、律师费、交通费、误工费均没有法律事实，请求驳回原告的诉讼请求。被告黄陈爱辩称：1、被告黄陈爱没有与原告签订任何合同，不是合同的相对方，吴时水单独处分夫妻共同财产，原告与被告吴时水签订的房屋买卖合同无效；2、原告要求被告履行合同，将房屋卖给原告，并配合办理过户手续，没有事实和法律依据；3、原告要求被告承担违约责任，支付违约金239200元，没有事实和法律依据；4、原告要求被告承担本案的诉讼费用、律师费、交通费、误工费均没有法律事实，请求驳回原告的诉讼请求。第三人美家不动产公司述称：在答辩期内，未提交答辩状，也未口头答辩（缺席）。经审理查明：2003年2月13日，被告吴时水与被告黄陈爱登记结婚。2010年，买受人吴时水与出卖人湖北天纵置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由买受人吴时水出资购买出卖人湖北天纵置业发展有限公司开发建设的商品房，该房屋位于黄陂区滠口××天××·××北××单元××室。2010年4月21日，买受人吴时水在房屋管理部门，对该房屋办理合同登记备案手续。2017年3月8日，经第三人美家不动产公司中介，被告吴时水以被告吴时水、被告黄陈爱的名义与原告姜郁签订《存量房买卖合同》，合同约定，被告吴时水、被告黄陈爱将其购买的位于黄陂区滠口××天××·××北××单元××室（建筑面积为114.5平方米）住宅房屋，以920000元的价款出卖给原告姜郁。房屋产权过户税费全部由原告姜郁承担。付款方式，合同签订当日，由原告姜郁支付被告吴时水、被告黄陈爱定金30000元，由被告吴时水、被告黄陈爱交给第三人美家不动产公司10000元，作为物业费用保金。由被告吴时水、被告黄陈爱到房屋管理部门办理房产证，办证费用由原告姜郁承担。过户当日，原告姜郁见到不动产证收件单后，当日支付被告吴时水、被告黄陈爱首付款330000元。购房款余额560000元，由买方原告姜郁以商业贷款的方式，支付给卖方被告吴时水、被告黄陈爱。违约责任，一方拒绝履行合同义务或履行合同义务不符合约定，或单方解除合同，均属于违约，守约方可选择继续履行合同或解除合同，并要求违约方支付违约金，违约金为房屋成交价的20%。如守约方可选择继续履行合同，则每逾期一日，违约方应按房屋成交价的0.1%支付违约金。房屋过户，买方贷款审批通过后的3个工作日内，买卖双方共同到房管部门，办理房产过户手续。2017年3月8日，被告吴时水书面承诺，出售黄陂区滠口××天××·××北××单元××室房屋，是卖方的真实意愿，并享有待售房屋的完全处分权，如因卖方无权处分该房屋，导致合同未签订或未履行，卖方自愿承担缔约过失责任或违约责任，向买方赔偿人民币184000元。合同签订当日，原告姜郁支付被告吴时水购房定金30000元。事后，被告吴时水、被告黄陈爱提出，该房屋属吴时水与黄陈爱夫妻共同财产，吴时水隐瞒妻子黄陈爱，单独处分房屋，房屋买卖合同没有得到黄陈爱的追认，且该房屋尚未办理房屋产权证。因此，双方依约办理不动产证时，被告吴时水明确表示不出卖房屋给原告，不履行合同义务。为此，原告姜郁依法起诉，并变更诉讼请求后，请求：1、解除原告姜郁与被告吴时水、被告黄陈爱签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告吴时水、被告黄陈爱支付违约金239200元；3、判令被告吴时水、被告黄陈爱承担本案的律师费、交通费、误工费；4、由被告承担本案的诉讼费用。本院认为：被告吴时水与被告黄陈爱登记结婚，双方在婚姻关系存续期间，被告吴时水与湖北天纵置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，由被告吴时水出资购买湖北天纵置业发展有限公司开发建设的商品房，并依法以吴时水的名义，在房屋管理部门办理《商品房买卖合同》登记备案手续。房屋购买后，被告吴时水以被告吴时水、被告黄陈爱的名义，与原告姜郁签订的《存量房买卖合同》合法、有效。合同签订后，原告姜郁依约支付被告吴时水、被告黄陈爱购房定金30000元。事后，被告吴时水、被告黄陈爱向原告姜郁提出，该房屋属吴时水与黄陈爱夫妻共同财产，吴时水隐瞒妻子黄陈爱，单独处分房屋，房屋买卖合同没有得到黄陈爱的追认，且该房屋尚未办理房屋产权证。并且，被告吴时水、被告黄陈爱明确表示不出卖房屋给原告，不履行合同义务，其行为违约。因此，原告姜郁依据合同约定，提出解除原告姜郁与被告吴时水、被告黄陈爱签订的《存量房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告吴时水、被告黄陈爱明确表示不履行合同义务，其行为违约，应当依法承担违约责任。原告姜郁提出由被告吴时水、被告黄陈爱支付违约金239200元的请求过高，应当依据公平原则、诚实信用原则，结合本案原告姜郁在签订和履行合同中存在一定责任的情况，予以调整，依法将违约金调整为138000元（购房款920000元×15%）。因此，原告姜郁提出判令被告吴时水、被告黄陈爱支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。此外，原告姜郁提出，判令被告吴时水、被告黄陈爱明承担本案的律师费、交通费、误工费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告吴时水与被告黄陈爱是案涉房屋的共同所有权人，且被告吴时水与被告黄陈爱系夫妻关系，被告吴时水以被告吴时水、被告黄陈爱的名义，与原告姜郁签订《存量房买卖合同》，并出卖被告吴时水与被告黄陈爱共同所有的房屋，依法推定被告黄陈爱应当知道。因此，被告吴时水、被告黄陈爱提出，该房屋属吴时水与黄陈爱夫妻共同财产，吴时水隐瞒妻子黄陈爱，单独处分夫妻共同财产房屋，房屋买卖合同没有得到黄陈爱的追认，原告姜郁与被告吴时水签订的房屋买卖合同无效的主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告姜郁与被告吴时水、被告黄陈爱签订的《存量房买卖合同》；二、由被告吴时水、被告黄陈爱支付原告姜郁违约金138000元；三、驳回原告姜郁的其他诉讼请求。上述款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元，保全费5000元，合计20150元，由被告吴时水、被告黄陈爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘建东人民陪审员  胡思慧人民陪审员  刘义锁二〇一七年九月十一日书 记 员  胡 畔