江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣04民终1121号上诉人（原审被告）：徐咸月，男，1956年8月6日出生，汉族，住九江市庐山区。委托诉讼代理人：余菲，江西际民律师事务所律师。委托诉讼代理人：凤舟毅，江西际民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：九江鑫鸿五金制造有限公司，住所地：江西省德安县开发区西区明信南路8号。法定代表人：潘平鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李后柏，江西洪城律师事务所律师。上诉人徐咸月因与被上诉人九江鑫鸿五金制造有限公司（以下简称鑫鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省德安县人民法院（2016）赣0426民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐咸月及其委托诉讼代理人余菲、凤舟毅、被上诉人鑫鸿公司的委托诉讼代理人李后柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐咸月上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请；二、本案受理费及其他费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。本案的实际承租人为九江市浩天玻璃纤维有限公司（以下简称浩天公司），而非上诉人。1、虽然2013年5月25日上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同未加盖浩天公司印章，但事实上，该租赁行为已得到浩天公司追认；2、浩天公司才是本案的实际承租人；3、2013年5月25日上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同的行为是职务行为而非个人行为。鑫鸿公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。当事人之间是租赁合同关系，因上诉人在租赁期间发生的欠付租金行为，上诉人应予支付。鑫鸿公司向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告厂房租赁合同；2、被告支付2016年5月25日前的租金23000元，2016年5月25日至被告将设备搬出时的二楼租金（按3000元/月计算）。一审法院认定事实：原告鑫鸿公司名下有一车间，位于德安县宝塔工业园西区，总层数2层，建筑面积1098.68平方米。九江市兴鸿五金厂与浩天公司签订厂房租赁合同，约定九江市兴鸿五金厂出租给浩天公司的厂房座落在德安县开发区西区明××号（九江市兴鸿五金厂），租赁厂房二楼建筑面积约500平方米；厂房租赁自2012年6月15日起至2013年6月15日止；该厂房年租金为36000元。2013年5月25日原告鑫鸿公司与被告徐咸月签订厂房租赁合同，约定原告出租的厂房座落在德安县开发区××号（鑫鸿公司），建筑面积1000平方米；厂房租赁自2013年5月25日起至2014年5月25日止；该厂房二楼年租金为36000元，一楼年租金40000元，共计76000元，房租起租半个月内付清年租金；租赁期间使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由被告承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。厂房租赁合同期满后双方未继续签订书面租赁合同，而是继续使用原告厂房并支付租金，直至2016年5月25日尚有部分租金未支付给原告。2016年5月左右被告将租赁原告厂房一楼中的设备搬出，厂房二楼中的设备一直未搬出。2016年10月27日，原告诉至一审法院。另查，九江市兴鸿五金厂为个人独资企业，投资人潘平鸿，住所地为德安县宝塔工业园西区，后注销。2014年5月6日浩天公司的投资人（股权）变更，变更前投资人有被告徐咸月，变更后投资人没有被告徐咸月。一审法院认为，2013年5月25日原、被告签订厂房租赁合同，约定原告将其座落在德安县开发区××号的厂房出租，双方形成房屋租赁合同关系。2014年5月25日租赁期届满后，双方未继续签订书面租赁合同，租赁期限视为不定期，原租赁合同继续有效，当事人可随时解除合同，而2016年5月左右被告将租赁原告厂房一楼中的设备搬出，双方关于厂房一楼的租赁合同事实上已解除，无需判决解除，故原告要求解除厂房二楼的租赁合同，一审法院予以支持。原租赁合同继续有效，2014年5月25日租赁期届满后的租金可按原、被告签订厂房租赁合同的标准计算，原告诉称被告尚欠2016年2月至2016年5月25日期间一、二楼租金23000元，被告辩称2016年5月之前尚欠原告租金属实，具体金额需要核对，但被告未举证证明已支付租金的款项，故原告诉请该租金23000元一审法院予以支持。2016年5月左右被告已将厂房一楼清空，厂房二楼未清空，厂房租赁合同约定二楼年租金为36000元，即3000元/月，故自2016年5月26日起被告应按3000元/月向原告支付厂房二楼的租金，直至返还厂房二楼租赁房屋为止。被告辩称原告房屋是浩天公司承租的，并非被告个人承租，被告提供的2014年、2015年原告出具的收取厂房租金、水电费等的收款收据、收据、收条上付款名称虽为浩天波纤、浩天、浩天公司，但2013年5月25日原、被告签订的厂房租赁合同未加盖浩天公司印章，被告租赁原告厂房的行为未得到浩天公司的追认，且2014年5月6日浩天公司的投资人变更后已没有被告，不能充分证明其租赁原告厂房的行为系职务行为，另虽原告提供的厂房租赁合同开头出租方为原告、承租方为浩天公司（原告称厂房租赁合同原件开头出租方、承租方名称为空白），但该份合同承租方仅有被告签名，故被告上述辩称意见一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告九江鑫鸿五金制造有限公司与被告徐咸月之间的厂房租赁合同（厂房二楼）；二、被告徐咸月于判决生效之日起十日内支付原告九江鑫鸿五金制造有限公司租金23000元及按3000元/月向原告九江鑫鸿五金制造有限公司支付自2016年5月26日起至返还厂房二楼之日止的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元（原告已付），由被告徐咸月承担，此款于本判决生效之日起十日内给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的相关事实，当事人不持异议，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，当事人对2013年5月25日《厂房租赁合同》（以下简称案涉合同）期满后未续签合同视为租赁期限不定期以及一审认定的尚欠租金数额未提出异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：上诉人徐咸月提出案涉合同的实际承租人为案外人浩天公司的上诉请求能否成立。首先，上诉人徐咸月提出浩天公司对其签订案涉合同的行为已予追认，鑫鸿公司于2014年至2015年期间向浩天公司出具的厂房租金、水电费收款收据，既是对徐咸月所签订的《厂房租赁合同》的确认，亦能表明鑫鸿公司确认浩天公司为实际承租人的上诉意见。本院认为，本案的基础事实为案涉合同，该合同中出租方为鑫鸿公司，承租方为徐咸月。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”根据上述法律规定可知，追认必须是行为人以被代理人名义实施的法律行为。本案中，徐咸月是以自己的名义而非浩天公司名义进行民事活动，不符合追认的法律规定。浩天公司并无明确其为案涉合同实际承租人的意思表示，不能据此推定租金主要由徐咸月经手支付的收款收据载明的交款人为浩天公司即具有证实该公司为实际承租人的法律效力；其次，上诉人徐咸月提出其签订案涉合同是履行职务行为，签订合同时的身份为浩天公司投资人的上诉意见。本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八条规定“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。”具体到本案，浩天公司的营业执照反映，公司的法定代表人为王运松，徐咸月在签订合同时为该公司股东。因公司法中股东的权利义务并未规定需在公司任职，故徐咸月有责任证明其在浩天公司的供职情况，或者证实其租赁厂房是经浩天公司授权或指示的经营活动。徐咸月对上述待证事实未能提供充分证据证实，且其是以个人名义而非浩天公司的名义签订租赁合同，对徐咸月提出其签订案涉合同系履行职务行为的上诉意见，本院不予采信；其三，徐咸月称租赁厂房里的机器设备为浩天公司所有，即表明浩天公司是本案实际承租人的上诉意见。本院认为，租赁场地如何使用以及厂房存放物所有人为谁，与谁是租赁合同当事人之间不具有关联性，不能据此得出厂房存放设备所有人即为实际承租人的证明效力。有鉴于此，上诉人徐咸月提出的浩天公司为案涉租赁合同实际承租人的上诉意见，缺乏事实基础和法律依据，本院不予采纳。综上所述，徐咸月的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由上诉人徐咸月负担。本判决为终审判决。审判长  陈江颖审判员  熊 涛审判员  周 炜二〇一七年九月十一日书记员  陈沁榕