广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初9212号原告：吴凯，男，1981年10月20日出生，汉族，住四川省中江县，原告：蒋敏，女，1980年2月20日出生，汉族，住四川省中江县，两原告共同委托诉讼代理人：赵胤，广东中大圣律师事务所律师。被告：曾玉良，男，1968年5月9日出生，汉族，住江西省，原告吴凯与被告曾玉良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，蒋敏申请作为共同原告参加诉讼，本院予以准许。本院适用简易程序于2017年8月25日公开开庭审理了本案。原告吴凯、蒋敏及其两原告共同委托诉讼代理人赵胤、被告曾玉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原告吴凯与被告于2017年3月1日签订的《房屋买卖合同》，被告协助将位于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季花城伴山美筑7单元3A03房过户至两原告名下；2.被告支付以2220000元为本金从2017年5月14日起至办理完过户手续之日止按照每日1‰的标准计算的违约金予两原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月1日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季伴山美筑7单元3a03房出售给原告，原告依约支付了款项，并要求被告履行合同义务，但被告不履行合同，原告多次口头、电话或发函通知，被告置之不理，原告为此提起诉讼。被告辩称，第一，同贷书出具后，被告从未看过，被告提出异议后，原告于2017年4月17日才出具同贷书给被告查看。按正常交易时限，同贷书在交易完成时已过期。被告为保证自己后续资金能收回，要求原告签订补充协议，但原告拒不签订补充协议，导致交易中止。第二，原告在被告不知情的情况下，吴凯将卖方改成蒋敏，交易价格改成94万元，合同未能履行完毕是原告造成。在撤销蒋敏与被告的网签合同，原告有能力一次性支付剩余购房款，且原告支付家具款30000元及16000元的房屋维修基金的前提下，才同意继续履行被告与吴凯于2017年3月1日签订的房屋买卖合同，同意将房屋过户至两原告名下。不同意支付违约金。因为本案中涉及的前后两份买卖合同中的买方并不相同，而对同一宗房产只能出售过户给其中一人，因此原告方要求将案涉房产过户至两原告名下的诉请既没有任何合同依据，也是自相矛盾的，对这一请求法院不应支持。第三，原告方要求被告继续履行2017年3月1日的《房屋买卖合同》，但事实上该份合同已被4月16日由蒋敏与被告签订并办理了备案登记的《存量房买卖合同》所取代。依据相关法律规定和司法案例，在《存量房买卖合同》中除了其中为逃税而由原告方和经纪方擅自篡改的“总金额94万元”这半句应被认定无效外，该合同中的其他条款都应当认定合法有效。根据《存量房买卖合同》第十九条“买卖双方在本合同签订之前的承诺和协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准”的约定，在两份合同存在差异的情况下，法院就应以办理了备案登记的《存量房买卖合同》作为审理本案尤其是被告与蒋敏之间纠纷的依据。在此情况下，原告方仍然要求被告履行已被取代和变更的2017年3月1日的《房屋买卖合同》显然是没有道理的，此诉请法院自应驳回。根据《存量房买卖合同》第三条的约定和上述第二点的论述，2017年3月1日《房屋买卖合同》中原约定的贷款付款方式既然已经被改为“一次性付款”“乙方（即买方蒋敏）应在2017年6月30日前向甲方（即被告）支付”取代，那么原告方就应此约定履行，其现继续要求以贷款支付房款就没有道理。第四、根据本案的纠纷发生经过可清楚看出：因原告方自身原因，在本案中被告行使不安抗辩权中止交易完全有合理的依据和理由，此行为不构成违约。因此，在一直未能提供资金证明和付款保证、被告交易安全问题未解决情况下，原告方一味的单方要求被告继续履行合同、对其承担违约责任并支付违约金的诉请没有任何事实和法律依据，理应全部驳回。第五、根据《存量房买卖合同》第十条“乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权没收定金并解除合同”的约定，原告方其实早已违约，对原告的违约行为，被告保留要求解除诉争合同并依法追究原告违约责任的权利。第六、本案原来的原告只有吴凯一人，后蒋敏要求以共同原告身份加入参与诉讼，并提出了同样的诉讼请求。被告认为:两人虽为夫妻关系，但由于前后两份不同的买卖合同的存在，两人的权利基础应是不同的，各自的诉请依据和要求应当是区别的。因此对蒋敏参与本案诉讼的具体身份，请法院认真考虑。被告认为，蒋敏应以有独立请求权的第三人身份参与诉讼，其以共同原告身份参与诉讼不妥。而若蒋敏要以有独立请求权的第三人身份参与诉讼，就须另外交纳诉讼费，才能对其请求予以审理，否则只能视为其未主张相应权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供的EMS快递单及催告函、结婚证有原件核对，本院对其真实性予以确认，其中编号为1029840264721的快递单邮寄地址为被告合同约定的联系地址，双方在2017年3月1日的合同第十七条约定合同记载的联系地址为有效联系地址，本院认定被告已收到相应催告函。被告提供的办事指南与本案没有关联，本院不予审查认定。被告提供的房屋买卖补充协议没有当事人签名确认，本院对其真实性不予确认。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季伴山美筑7单元3a03房，登记权利人为被告，已办理房地产权证，登记时间为2009年，2017年9月6日查询除本院根据原告的申请实施的查封【案号：（2017）粤0605执保2130号】，没有其他权利限制情况登记。2017年3月1日，原告吴凯（买方）、被告（卖方）、佛山市凯城房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买方购买涉讼房屋，交易总金额2220000元。卖方已支付的物业维修基金不再退回，买方自卖方交付物业之日负责支付物业维修基金，同时卖方应协助买方办理物业维修基金的转名手续。卖方同意买方或经纪方可将款项存入合同载明的账户，视同卖方收取款项。买卖双方的有效文书送达地址以合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。买卖双方知悉该物业有银行抵押，卖方交易期间不将房产挪作他用。签订合同时买方支付35000元作为定金。买卖双方在合同签署后2天内到相关银行办理按揭手续，包括但不限于提供资料、签署有关文件等。买方于2017年3月2日前支付360000元作为大定。卖方在收到该笔款项后即时向银行办理还款手续，买卖双方在卖方完成提前还贷、涂销抵押及归档手续后1天内到银行办理按揭手续。部分楼款266000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。余款1554000元以银行按揭方式支付。交易手续应在2016年5月20日前完成。卖方未能按时履行合同义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一支付违约金。逾期30天，买方有权不再购买该物业。买方逾期履行除付款外的其他合同义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售物业，买方应向卖方支付物业成交价的10%的违约金。双方并约定其他权利义务。两原告和被告共同陈述，该合同签署当日原告蒋敏在场。2017年3月1日，被告出具收款收据确认收到原告吴凯支付35000元定金。2017年3月2日，被告出具收款收据确认收到原告吴凯支付的首期楼款365000元。2017年3月16日，蒋敏取得中国银行发放的同意购房抵押贷款意向书，同意就蒋敏购买涉讼房屋发放贷款1550000元,有效期为出具当日起计2个月。2017年4月16日，两原告、被告和经纪方到行政主管部门办理过户手续。原告蒋敏（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定乙方购买涉讼房屋，成交价940000元，乙方应于2017年6月30日前向甲方支付。该合同已在网上备案。被告陈述，存量房买卖合同由经纪方在网上输入内容后打印出来由买卖双方签署。被告陈述被告于2017年4月17日看到蒋敏的同意购房抵押贷款意向书。2017年5月12日，原告向被告合同载明联系地址发出敦促履行过户手续的函件，该快递于2017年5月14日送达。2017年9月1日，蒋敏于中国工商银行账号有存款1887730.48元。两原告于2003年10月20日登记结婚。本院认为，原告吴凯与被告签订的《房屋买卖合同》关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。双方约定交易手续应在2016年5月20日前完成。2016年4月16日，两原告和被告共同办理涉讼房屋交易过户的递件纳税手续。被告辩称两原告未经被告同意更换合同主体和房屋成交价故被告不同意继续配合办理过户。两原告是夫妻关系，涉讼房屋购买于夫妻关系存续期间，蒋敏在场参与了吴凯和被告签署房屋买卖合同和买卖双方办理过户前的纳税申请手续。被告作为完全民事行为能力人，在签署法律文件前应该也能够审查合同内容，被告知悉上述情况并协助蒋敏办理抵押贷款手续，亲自办理与蒋敏网签《广东省佛山市存量房买卖合同》的手续，证明被告知悉吴凯购买涉讼房屋属于夫妻共同财产且亦同意蒋敏作为房屋登记权利人。被告在签署《广东省佛山市存量房买卖合同》后辩称不认可蒋敏的购房人身份，本院不予采纳。关于《广东省佛山市存量房买卖合同》的成交价，买卖双方均确认房屋成交价为2220000元，本院予以确认。依法纳税是公民的义务，被告在诉讼中拒绝按940000元成交价办理后续过户手续的抗辩有理,被告不构成违约。但被告签署《广东省佛山市存量房买卖合同》的行为证明被告对买卖双方在2017年4月16日按940000元办理纳税申请手续是知情并同意的，被告主张2017年4月16日原告更改购房人及交易价格构成违约的意见，本院不予采纳。2017年4月16日，蒋敏的同意购房抵押贷款意向书有效期尚未届满，被告也没有举证证明在2017年4月16日后就成交价的问题向原告提出异议而原告不同意恢复按原成交价继续履行合同。被告最迟在2017年4月17日已查看蒋敏的同意购房抵押贷款意向书，双方在存量房买卖合同约定的2017年6月30日前支付购房款的付款期限亦尚未届满，被告应在主张纳税成交价更正后配合办理过户手续。被告认为双方交易可能无法在同意购房抵押贷款意向书有效期内完成，被告实际是认为原告可能不具备支付购房款的能力故中止履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，被告中止履行应有确切证据并应及时通知原告。被告没有确切证据证明原告丧失支付剩余购房款能力，也没有举证证明已通知原告而原告不同意提供担保，被告据此主张原告违约，本院不予采纳。为此，原告和被告均未构成违约，但双方在合同履行方式上均应根据诚信原则予以改善和调整。关于合同是否具备继续履行的条件，双方订立房屋买卖合同、通过银行转账方式交收部分购房款，涉讼房屋办理初始登记的房地产权证均在2017年6月1日前，符合佛山地区实施的住房购买政策。至庭审终结时，涉讼房屋除本院根据原告本案诉讼申请实施的查封外，没有其他权利限制情况，在原告申请解除查封后，涉讼房屋具备过户的条件，且原告已提供资金证明并同意一次性支付剩余购房款，并同意按2220000元成交价履行缴税义务，双方约定的房屋过户条件已具备，本院对原告请求被告协助办理过户手续予以支持。被告没有证据证明双方约定原告需另行支付30000元购买涉讼房屋家具。根据房屋买卖合同的约定，222万元成交价已包含房屋维修基金。被告以原告需另行支付家具款和房屋维修基金为由抗辩履行过户义务，没有理据。关于蒋敏参加诉讼的问题，被告既主张成交价按房屋买卖合同，又主张房款的支付时间应为2017年6月30日前，则被告亦认可房屋买卖合同和存量房买卖合同均对双方有约束力，两合同的冲突条款按双方真实意思表示确定约定内容。结合上文分析两原告和被告共同参与交易过程的事实，两原告的行为符合家事代理的特征且被告知悉并认可，涉讼房屋买卖合同关系的买方实为两原告，蒋敏作为共同原告参加诉讼并无不当。蒋敏虽当庭提出参加诉讼申请，但尚在本案辩论终结前，且本院已告知可重新指定答辩期予被告，但被告当庭表示放弃答辩期，本院允许蒋敏作为共同原告参加诉讼没有违反民事诉讼程序的规定。关于原告的违约金请求，被告不存在违约行为，本院对原告的违约金请求在本案不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告曾玉良应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吴凯、蒋敏办理位于佛山市南海区大沥镇黄岐浔峰洲路8号万科四季伴山美筑7单元3a03房变更登记至原告吴凯、蒋敏名下的手续；二、驳回原告吴凯、蒋敏的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计12596.8元，财产保全费3020元，合计15616.8元（原告已预交），由原告和被告各负担一半，被告应负担的7808.4元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一七年九月五日书记员 林巧薇