湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0111民初4497号原告（反诉被告）：武汉普提金街商业有限公司，住所地：武汉市洪山区徐东大街31号凯旋门广场1栋4层3室。法定代表人：陈泽仁，该公司总经理。原告（反诉被告）：武汉香华林商业发展有限公司，住所地：武汉市洪山区南湖花园瑞安街269号103室。法定代表人：李东，该公司总经理。两原告的共同委托代理人：苏卫东、鄢博丹，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：黄晓梅，女，1977年11月27日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托代理人：邓勇、张文强，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司（以下简称普提金公司）、武汉香华林商业发展有限公司（以下简称香华林公司）与被告（反诉原告）黄晓梅（以下简称黄晓梅）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月25日受理后，依法由审判员肖晓敏适用简易程序，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。普提金公司、香华林公司的委托代理人苏卫东、鄢博丹与黄晓梅及其委托代理人邓勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。普提金公司、香华林公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认普提金公司与黄晓梅于2014年1月6日签订的两份《内购住宅协议书》无效。2、判决普提金公司向黄晓梅返还内购优惠价格房屋意向金400000元（两套房屋金额）。事实和理由：2014年1月6日，原、被告签订两份《内购住宅协议书》。约定黄晓梅内购普提金街K7地块3号楼12层08号房，建筑面积约76.16平方米，内购单价每平方米9078元，内购总房款为691380元；约定黄晓梅内购普提金街K7地块3号楼11层08号房，建筑面积约为76.16平方米，内购单价每平方米9048元，内购总房款为689096元。为保证协议履行，约定黄晓梅须交纳内购优惠价格房屋意向金400000元（两套房屋金额）。另外还约定，黄晓梅须在开盘前付清购房尾款，并于开盘之日起七天内凭本人身份证及《内购住宅协议书》至项目售楼处签订《认购协议书》，黄晓梅不再享有其他优惠。《内购住宅协议书》签订后，黄晓梅于2014年1月6日支付了内购优惠价格房屋意向金400000元。2016年11月14日，武汉市人民政府发布了武政办[2016]159号文件，禁止本市户籍居民在城区购买三套住房，非本市户籍须在本市连续缴满两年社保或个人所得税才能在城区购买一套住房。截止本次起诉，香华林公司因政府项目规划调整尚未取得预售许可证，两原告认为应当认定《内购住宅协议书》为无效。黄晓梅辩称：1、黄晓梅与两原告签订的两份《内购住宅协议书》合法、有效。依据法律规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效”。涉诉房屋现已取得商品房预售许可证，依据上述法律规定，《内购住宅协议书》应属合法、有效。2、两原告应按《内购住宅协议书》约定，及时、全面履行合同义务。两原告与黄晓梅签订两份《内购住宅协议书》，黄晓梅当日即按合同约定履行了缴纳400000元意向金的义务。2017年5月13日普提金街·K7地块楼盘以“万科主场”的名义对外开盘销售，两原告开盘前未通知黄晓梅并对黄晓梅要求履行协议的行为不予理睬。黄晓梅通知两原告履行协议的催告函两原告拒绝签收。黄晓梅自始至终不存在任何违反协议约定的行为，商事行为应恪守诚实信用原则，两原告应及时、全面履行合同。黄晓梅向本院提出反诉请求：1、确认黄晓梅与两原告签订《内购住宅协议书》合法有效。2、两原告继续履行合同，配合黄晓梅办理普提金街·K7地块3号楼11层08号房屋一套和3号楼12层08号房屋一套的购房手续（包括签订商品房买卖合同、办理商品房备案登记、办理商品房交房手续、办理商品房备案登记等）。3、本案诉讼费用、保全费、担保费均由两原告承担。事实和理由：2014年1月6日黄晓梅与普提金公司签订两份《内购住宅协议书》，协议约定由黄晓梅缴纳意向金400000元，购买普提金街K7地块3号楼11层08号房屋一套（建筑面积约76.16平方米，单价为每平方米9078元，总房款为691380元）和3号楼12层08号房屋一套（建筑面积约76.16平方米，单价为每平方米9048元，总房款为689096元。另约定两原告应书面或者电话通知黄晓梅楼盘开盘时间，黄晓梅需在开盘前付清购买住宅尾款，开盘之日起七日内到项目售楼处与两原告签订《认购协议书》。协议签订后黄晓梅按照约定缴纳购房意向金400000元，两原告出具该公司财务章的收据。2017年5月4日，香华林公司取得普提金街·K7地块《武汉市商品房预售许可证》，5月13日普提金街·K7地块楼盘开盘，两原告未通知黄晓梅并对黄晓梅要求履行协议的行为不予理睬。黄晓梅通知履行协议书的催告函两原告拒绝签收。普提金公司、香华林公司对黄晓梅的反诉辩称：1、原告的起诉时间为3月13日，应该以起诉时间为准。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《商品房销售管理办法》第六条，应该认定该协议书无效。3、定向开发协议书与内购住宅协议书没有本质区别。普提金公司、香华林公司为支持其诉讼主张及反诉辩称理由，向本院提交如下证据：证据一、《内购住宅协议书》复印件2份，证明1、原、被告双方于2014年1月6日签订了两份《内购住宅协议书》。2、原、被告双方均知晓普提金街未取得预售许可证。证据二、《客户须知》复印件2份，证明1、黄晓梅知晓普提金街未取得预售许可证。2、黄晓梅知道并非一定可以购买到认购的房屋。证据三、《收条》复印件2份，证明黄晓梅已于2014年1月6日交内购优惠价格房屋意向金400000元（两套房屋）。黄晓梅为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：证据一、《武汉市商品房预售许可证》（武房开预售【2017】170号）复印件1份（来源于武汉市住房保障和房屋管理局。http://www.whfg.gov.cn/upload_files/whfcj/channels/721.html）证明2017年5月4日，涉诉楼盘普提金街·K7地块办理好《武汉市商品房预售许可证》；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告签订的《普提金街内购住宅协议书》合法、有效。证据二、《内购住宅协议书》复印件2份，证明2014年1月6日，原、被告签订《内购住宅协议书》，协议约定：1、黄晓梅缴纳意向金400000元，购买普提金街·K7地块3号楼11层08号房屋一套（房屋单价每平方米9048元）、3号楼12层8号房屋一套（房屋单价每平方米9078元）；2、两套房屋建筑面积均约为76.16平方米（以具有资质的房产测绘单位出具的测绘报告中的面积为准，届时多退少补）。3、两原告应以书面或电话通知反诉人楼盘开盘时间，黄晓梅购买住宅尾款需在开盘前付清，开盘之日起七日内到项目售楼处与两原告签订《认购协议书》。证据三、收据复印件2份，证明2014年1月6日，黄晓梅向两原告缴纳普提金街·K7地块3号楼11层8号房屋、3号楼12层8号房屋的购房诚意金共400000元。证据四、《履约告知函》及快递详情单复印件1份，证明黄晓梅催告两原告履行协议书约定义务，两原告拒绝签收。经庭审质证，黄晓梅对普提金公司、香华林公司提交的证据一真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为该证据不能证明黄晓梅知晓该房屋未取得预售许可，签协议时原告也未告知黄晓梅该事实。对证据二真实性不持异议，对其证明目的提出异议，《客户须知》没有任何预售许可证的相关内容。对证据三的真实性和证明目的不持异议。普提金公司、香华林公司对黄晓梅提交的证据一真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为原告起诉的时间是3月13日。对证据二的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为原、被告双方均知晓普提金街未取得预售许可证。对证据三的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为只能证明被告向原告支付了购房意向金，不是购房款。对证据四的真实性不持异议，对证明目的提出异议，认为告知函是黄晓梅单方作出的，即便配合顺丰公司的证明也不能证明该函有效送达给两原告且该证明对本案没有意义。根据普提金公司、香华林公司与黄晓梅的举证、质证、对案件的陈述，本院确认以下事实：2014年1月6日，普提金公司与黄晓梅签订《内购住宅协议书》两份，内容为：基于黄晓梅对于“普提金街”项目购买意愿，普提金公司同意黄晓梅协议开发普提金街K7地块3号楼11层8号房屋一套（建筑面积约为76.16平方米，单价为每平方米9048元，总房款为689096元）与3号楼12层8号房屋一套（建筑面积约为76.16平方米，单价为每平方米9078元，总房款为691380元）。黄晓梅向普提金公司支付400000元定向开发意向金。内购客户成功选房，该合作意向金直接转为项目首付款。黄晓梅购买住宅尾款须在项目开盘前付清，开盘之后黄晓梅携带相关文件至售楼处与普提金公司办理购房手续。开盘时间以普提金公司书面通知或电话通知为准，黄晓梅须在开盘之日起七天内凭本人身份证及《内购住宅协议书》至项目售楼处与普提金公司签订《认购协议书》，若黄晓梅未能在指定时间办理选房认购手续，则视为黄晓梅自动放弃购买，同时取消内购客户优惠。协议签订后，黄晓梅于2014年1月6日向两原告支付400000元，该项目相关手续仍在办理之中。2017年5月4日，两原告获得商品房预售许可证。2017年5月13日该项目开盘，但两原告未向黄晓梅告知开盘时间及结清尾款等其他事项。原、被告双方就是否继续履行合同进行协商未果，为此，两原告向本院提起诉讼，其诉请如前。黄晓梅应诉后在答辩期内提起反诉，其反诉诉请如前。本院认为：普提金公司、香华林公司与黄晓梅签订的《内购住宅协议书》是双方当事人协商一致的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方签订上述协议内容其本意是为了使该协议能够得到切实履行，两原告现已取得了该项目的商品房预售许可证，具备了完成上述协议的条件。黄晓梅提出要求两原告配合办理的诉请，因双方在协议中仅约定签订购房合同内容，故依照法律规定和诚实信用原则，两原告应继续履行协议，黄晓梅的诉请，本院予以部分支持。两原告对此提出的诉请，本院不予支持。其提出两原告起诉时未取得商品房预售许可证与事实不符、与法律规定精神相悖，本院不予采纳。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、六十条、一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司与被告（反诉原告）黄晓梅签订的《内购住宅协议书》合法有效；原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司与被告（反诉原告）黄晓梅双方继续履行协议确认的内容。二、驳回原告（反诉被告）武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司提出的诉讼请求。案件受理费2150元、反诉费8612元、保全费5000元由原告武汉普提金街商业有限公司、武汉香华林商业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》的规定预交上诉案件受理费2150元、反诉费8612元，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖晓敏二〇一七年九月二十八日书记员  于 帆