福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽02民终1354号 上诉人（原审被告）：厦门网谷投资有限公司，住所地厦门火炬高新区火炬园新丰路******。 法定代表人：林振奋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林春松、许烨，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市楚风文化传播有限公司，住所地厦，住所地厦门市思明区湖滨东路**第****v> 法定代表人：刘月，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张洪明、吴凡，北京大成（厦门）律师所律师。 上诉人厦门网谷投资有限公司（以下称网谷公司）因与被上诉人厦门市楚风文化传播有限公司（以下称楚风公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初7744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 网谷公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人并未违反租赁合同约定解除合同，无需承担违约责任，原审判决认定事实有误，双方租赁合同并未解除，上诉人无须返还租金和保证金，也无须支付违约金。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）后，出现了因为无法归责于合同双方的事由而使租赁合同可能无法继续履行的情况，上诉人并未无故提前终止合同，而提前书面向被上诉人告知合同可能无法继续履行之客观事由及解除合同的意向，并告知被上诉人前来协商解除合同及后续合作的事宜，并未向被上诉人作出立即解除合同的意思表示。然而，原审判决却将上诉人向被上诉人发出的意在协商解除合同及后续合作事宜的书面通知，错误地认定为上诉人“在未提前告知的情况下径行通知合同终止”，并由此认定上诉人违反租赁合同第7.3条关于解除合同应提前四个月告知的约定，原审判决认定事实有误。事实上，上诉人从未向被上诉人要求立即解除合同，仅是提出与被上诉人协商解除合同和继续合作的意思，而双方一直未就解除合同事宜达成一致。故在双方租赁合同未解除的情况下，上诉人无须向被上诉人返还租金及租赁保证金；同时上诉人未违反合同约定单方无故提前解除合同，也无需向被上诉人承担违约责任。 二、原审法院直接以上诉人尚未交付房屋认定上诉人存在违约行为，支持被上诉人关于退还租金及保证金的要求，系适用法律错误。且退一步而言，即使被上诉人认为上诉人违约而主张解除合同，上诉人也无须向被上诉人另外赔偿一倍保证金。被上诉人与上诉人签订租赁合同后，因业主方原因导致上诉人无法按时向被上诉人交付房屋，上诉人也因此遭受严重损失，租赁房屋业主方应对此承担责任。为此上诉人多次与被上诉人协商有关解除合同及继续合作之事宜，但双方未能够就解除合同协商一致，上诉人也未单方向被上诉人提出解除合同。若被上诉人认为上诉人未在合同约定期限内交付房屋构成违约，根据双方《租赁合同》第7.1条约定，上诉人不能交付租赁物的，被上诉人可以解除本合同，并要求退还已交付的租赁保证金及已缴纳的租金。依照该条款约定，上诉人不能交付租赁物的情况下被上诉人有权解除合同并要求退还租赁保证金及租金。本案中虽因租赁房屋业主原因导致房屋未能按时交付，但被上诉人未以此为由向上诉人明确提出解除合同，在被上诉人未主张解除合同的情况下其无权要求上诉人退还保证金及租金。而原审法院却直接以上诉人尚未交付房屋认定上诉人存在违约行为，并支持被上诉人关于退还租金及保证金的要求，系适用法律不当。而且，即使被上诉人明确提出解除合同的主张且事由成立，根据租赁合同约定也仅有权要求退还已交租金及保证金，合同并未约定该情况下违约方需多赔偿一倍租赁保证金，而且导致房屋无法交付的责任应由实际责任方租赁房屋业主方承担。故原审判决上诉人需赔偿被上诉人一倍保证金无合同依据也无法律依据。 被上诉人楚风公司答辩称，第一，原审判决认定租赁合同已经解除，于法有据，应予维持。原审查明，上诉人于2015年5月22日向答辩人发出《原合同终止告知函》，从标题就可看出，上诉人已经笃定要与答辩人解除合同；从内容也可看出，上诉人认定答辩人不符合入园政策，合同已无履行可能。上诉人辩称只是告知答辩人协商解除，实则并无协商的余地。第二，原审判决认定上诉人构成违约，于法有据，应予维持。1、双方签订的《房屋租赁合同》第五条“甲方的其它权利与义务”第5.1条约定：“甲方保证甲方为出租房屋的合法拥有人，有合法地位出租此房屋于乙方，并出示相关证明。”而从上诉人在一审提供的证据一（上诉人与厦门火炬高技术产业开发区签订的《房屋租赁合同》）可以看出，上诉人当时并非出租房屋的合法拥有人，其行为存在欺诈，已构成违约。2、《房屋租赁合同》第二条“租赁期限”第2.1条约定：“该租赁物的租赁期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止”，而上诉人向政府承租的房屋期限仅到2018年8月31日，上诉人的转租行为已超出其权利界限，构成违约。3、《房屋租赁合同》第二条“租赁期限”第2.2条约定：“甲方应于2015年3月1日之前将租赁物交付乙方使用”，上诉人至今未交房，已构成违约。4、《房屋租赁合同》第七条“甲方违约责任”第7.3条约定：“甲方无故提前终止本合同且未提前四个月通知乙方的”，上诉人发出《原合同终止告知函》的时间是2015年5月22日，明显晚于“提前四个月通知”的时间即2015年5月1日，已构成违约。第三，原审判决认定上诉人应当退还租金和保证金、赔偿违约金，于法有据，应予维持。《房屋租赁合同》第七条“甲方违约责任”第7.3条约定：“甲方无故提前终止本合同且未提前四个月通知乙方的，应向乙方返还租赁保证金，另外赔偿壹个月的租赁保证金作为违约金，退还已缴纳的剩余租金，并应赔偿乙方因此而遭受的损失。”根据前述约定，上诉人应向答辩人返还租赁保证金86100元，另外赔偿壹个月的租赁保证金86100元作为违约金，退还已支付的三个月租金86100×3=258300元，以上共计430500元。综上，答辩人请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 楚风公司向一审法院起诉请求：1、网谷公司退还租金、保证金并赔偿各项违约金和其他损失合计519700元；2、本案诉讼费由网谷公司承担。庭审中，因楚风公司的保证金损失仅为29600元，楚风公司变更第一项诉讼请求为请求判令：网谷公司退还租金、保证金并赔偿各项违约金和其他损失490100元。 一审法院认定事实：湖里区新丰路176、178号的权利人是厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心。2014年12月16日，网谷公司（乙方）与厦门火炬高技术产业开发区管理委员会签订《关于依托厦华园区共同打造移动互联网孵化器的合作协议书》，约定网谷公司租用和改造厦华园区用于运营管理移动互联网孵化器。 2015年2月10日，网谷公司（出租人、甲方）与楚风公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的租赁物坐落于厦门市湖里区，租赁面积为2870平方米；乙方承诺并经甲方同意，乙方仅将该租赁物作为商业及办公使用；租赁期限自2015年9月1日至2025年8月31日止；甲方应于2015年3月1日之前将该租赁物交付乙方使用，甲方延迟交付的，乙方可以要求将租赁期限的起止时间顺延……；每月租金共86100元，租金按季度支付，第一期（2015年9月1日至2015年12月31日）租金258300元,乙方应于本合同签订之日起三日内支付，余下租赁期间的租金，乙方必须每三个月的5日前向甲方足额缴付；乙方须于本合同签订之日起三日内向甲方支付租赁保证金86100元，租赁保证金可用于抵扣乙方迟延缴付的租金、甲方依据合同约定为乙方代缴的费用及乙方违反本合同约定产生的违约金；自本合同签订后，甲方交付符合要求的租赁物给乙方之日起，乙方享有六个月的免租期，以便规划、装修、搬迁等准备工作；甲方不能交付租赁物的，乙方可以解除本合同，并要求甲方七个工作日内退还已交付的租赁保证金及已缴纳的租金；甲方无故提前终止本合同且未提前四个月通知乙方的，应向乙方返还租赁保证金，另外赔偿一个月的租赁保证金作为违约金，退还已缴纳的剩余租金，并应赔偿乙方因此而遭受的损失。 2015年2月11日，楚风公司向网谷公司支付第一期租金和租赁保证金344400元。 2015年4月24日，厦门火炬高技术产业开发区财政服务中心（出租方、甲方）与厦门高新技术创业中心（代管方、乙方）、网谷公司（承租方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于厦门火炬高新区火炬园新丰路178号A1、C1、C2、C3、C6及仓库出租给丙方。 2015年5月22日，网谷公司向楚风公司发出《原合同终止告知函》，内容为：网谷公司须根据物业所有者要求将讼争租赁物打造为移动互联网产业园区，为满足项目整体改造需求，对改造事项、业态规划、合同期限以及入驻企业性质有明确要求，鉴于楚风公司与网谷公司原《房屋租赁合同》与项目总体规划和要求不符，所以请楚风公司派相关负责人自本函发出之日起三个工作日内，前往网谷公司协商终止原《房屋租赁合同》事宜，并办理相关手续，再另行商议合作事宜。楚风公司于2015年5月23日收到告知函。 2016年7月4日，楚风公司向莱科公司支付59200元。 楚风公司提交2015年3月9日楚风公司与案外人厦门华模建筑装饰工程有限公司签订《设计合同》、《收据》用于证明其已于2015年3月10日向华模公司支付设计定金30000元。网谷公司对《设计合同》内容真实性有异议，不清楚合同是否实际履行，对《收据》真实性不予确认，认为非正式发票，无法直接证明楚风公司实际支付装修设计费。 楚风公司提交楚风公司与案外人厦门莱科钢业有限公司签订《房屋租赁合同》、《收据》、《补充协议》、《解除》用于证明莱科公司向楚风公司支付租赁保证金29400元、楚风公司承诺若2015年4月30日前无法交付租赁物则双倍赔偿租赁保证金59200元、2016年6月30日莱科公司和楚风公司解除合同。网谷公司对《房屋租赁合同》内容真实性有异议，对《收据》、《补充协议》、《解除》真实性不予确认，认为系楚风公司为了索赔而制造的合同文本，只有补充协议才有楚风公司主张的双倍赔偿保证金条款，在网谷公司无法保证及时交房的情况下，楚风公司签订了明显加重其责任的协议不符合商业常理；收据不是正式发票，2015年4月1日签订的补充协议中保证金金额为29600元，与收据不符。 楚风公司提交工商档案、通话记录、录音用于证明2016年5月31日楚风公司股东案外人张晋与网谷公司股东案外人刘辉煌通电话，刘辉煌表示网谷公司同意楚风公司对外转租。网谷公司对刘辉煌的股东身份无异议，但认为录音中是否是刘辉煌无法确认，同意转租的意见均是刘辉煌个人意见，未取得公司授权不能代表公司。网谷公司提交《厦门网谷投资有限公司股权转让协议》、股东决定用于证明2016年4月26日后刘辉煌已不是网谷公司股东和监事，楚风公司对此无异议。 楚风公司提交《“法治海沧”微官网版项目建设合同书》、情况说明两份用于证明楚风公司接受海沧区司法局委托承建“法治海沧”微官网版项目、华模公司接受楚风公司委托后对原平面图作了重新规划和设计并发电子邮件、楚风公司收到华模公司发来的重新规划设计图。网谷公司认为邮件真实性无法确认，应以公证方式才能确认，情况说明是楚风公司自己出具的。 2016年10月26日庭审中，楚风公司、网谷公司均确认在网谷公司发出告知函后双方有进行协商但未达成一致意见，楚风公司表示同意告知函中提出的终止合同，要求解除合同。 一审法院认为，网谷公司与楚风公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，“甲方不能交付租赁物的，乙方可以解除本合同，并要求甲方七个工作日内退还已交付的租赁保证金及已缴纳的租金”，楚风公司依约向网谷公司了支付第一期租金和租赁保证金344400元，网谷公司未按照约定在2015年3月1日前将租赁物交付楚风公司使用，且至今尚未交付，存在违约行为，应承担违约责任，楚风公司要求退还已交付的租金和租赁保证金共计344400元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。楚风公司主张网谷公司赔偿一个月租赁保证金，并赔偿楚风公司支出的设计费30000元、保证金损失29600元，一审法院认为，第一，关于违约金，虽然合同期限自2015年9月1日开始，但因合同约定有六个月免租期，自2015年3月1日网谷公司应交付租赁物之日起，合同已经开始履行，网谷公司于2015年5月22日在未提前告知的情况下径行通知合同终止，符合《房屋租赁合同》中约定的“甲方无故提前终止本合同且未提前四个月通知乙方”的情形，楚风公司要求网谷公司赔偿一个月租赁保证金即86100元作为违约金，符合双方约定，一审法院予以支持。网谷公司辩称其未明确书面提出解除合同，理由不充分，一审法院不予采信。第二，关于设计费损失，楚风公司提交了《设计合同》、《收据》用于证明其支付设计费30000元，但因楚风公司未提交正式发票或银行转账凭证，现有证据不足以证明楚风公司已实际支出设计费的事实，故该主张一审法院不予支持。三、关于保证金损失，楚风公司提交的其与莱科公司签订的《租赁合同》、《收据》显示租赁保证金为29400元，但楚风公司提交的进账单显示楚风公司于2016年7月4日向莱科公司支付59200元，该进账单上未标明款项性质，59200元也与双倍保证金的金额58800元不符，楚风公司要求网谷公司支付保证金损失29600元的主张，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、厦门网谷投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市楚风文化传播有限公司返还租金258300元、租赁保证金86100元，并支付违约金86100元，合计430500元。二、驳回厦门市楚风文化传播有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8997元，减半收取计4499元，由厦门市楚风文化传播有限公司负担620元，由厦门网谷投资有限公司负担3879元。 二审中，对一审查明的事实，除上诉人认为一审判决书第9页第四段至第11页第二段系存在争议的部分，不宜放在事实查明部分外，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。 二审中，双方均未提交新证据。 本院认为，网谷公司与楚风公司2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。合同签订后，楚风公司已依约定支付了第一期租金258300元及保证金86100元。网谷公司并未按合同约定于2015年3月1日前交付租赁物，其虽于当年5月22日向网谷公司发出《原合同终止告知函》，要求协商终止原《房屋租赁合同》事宜，并办理相关手续，再另行商议合作事宜。但双方并未对此达成一致意见，在双方协商未果的情况下，网谷公司至今仍未交付租赁物，已构成违约，按照《房屋租赁合同》第七条第3项约定，应退还租金并支付一个月的租赁保证金作为约定金。网谷公司上诉称双方未解除《房屋租赁合同》，无须承担违约责任。经查，网谷公司未能按《房屋租赁合同》约定交付租赁物，且明确告知楚风公司协商终止《房屋租赁合同》，双方经协商未能达成重新租赁或其他合作事宜。楚风公司因此起诉请求网谷公司承担违约责任，退还租金、支付违约金并赔偿损失。虽然楚风公司在一审庭审中确认解除双方签订的《房屋租赁合同》，但其起诉状中未有解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院也未判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，故网谷公司的上诉请求依据不足，应予驳回。一审判决未支持楚风公司关于赔偿损失的请求，但楚风公司未对此提出上诉，本院对此不予评判。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7758元，由厦门网谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二○一七年九月二十 代书记员 韩沁 娟 附本案所适用法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。