北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9858号上诉人（原审被告，反诉原告）：张洪芹，女，1974年3月16日出生。上诉人（原审被告，反诉原告）：付志军，男，1973年2月15日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：蒋林，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张艺凡，女，1987年5月16日出生。委托诉讼代理人：李旭彤，北京市清华源律师事务所律师。原审第三人（反诉第三人）：招商银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。负责人：汪建中，行长。委托诉讼代理人：郑富乐，女，该单位职员。原审第三人（反诉第三人）：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区玉带河东街8号1至2层。法定代表人：徐瑞东，执行董事。委托诉讼代理人：李鸿鹏，男，该公司员工。上诉人张洪芹、付志军因与被上诉人张艺凡、原审第三人招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招商银行）、北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张洪芹、付志军的上诉请求为：撤销一审判决，发回重审或改判支持张洪芹、付志军一审反诉的诉讼请求，驳回张艺凡的诉讼请求。主要上诉理由为:张艺凡隐瞒其不具备购房资质的事，导致双方于2016年9月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》处于无法履行的状态，合同直至2016年12月2日张艺凡购房资质审核通过才生效，导致交易不能在合同约定的期限内完成，张艺凡违约在先，已经具备了合同解除的事由，我们可单方行使合同解除权；张艺凡于2016年12月2日才具备购房资格，而合同的最后履行期限届满日为2016年12月5日，考虑到房屋买卖交易的实际周期和流程，合同已经无法在约定时间内完成过户手续了。张艺凡辩称，我同意一审判决，不同意张洪芹和付志军的上诉请求及理由。张洪芹和付志军不享有合同解除权，张洪芹和付志军违约在先，按照房屋买卖合同约定，出卖人应于2016年10月31日前办理注销抵押登记手续，张洪芹和付志军一直没有办理；在签订合同时，存房公司明确告知张洪芹和付志军我没有资质，在后续履行过程中我具备了购房资格，如果张洪芹和付志军在合同约定的解除抵押期限之内完成解除抵押手续，是完全可以在合同原有约定的过户期限内完成过户手续的；本案不存在履行不能的情况。招商银行述称，我行同意一审判决，本案纠纷与我行没有关系，只要是可以实现我行抵押权人权利的履行方式，我行都可以接受。存房公司经本院合法传唤未到庭应诉，但于2017年9月20日向本院寄交书面意见。表示同意一审判决，不同意上诉人张洪芹、付志军的上诉请求；该公司认为涉案房屋买卖合同应当得到履行。张艺凡向一审法院起诉请求：1、判令张洪芹继续履行双方于2016年9月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将位于北京市大兴区×××3-602号房屋（以下简称涉案房屋）过户至张艺凡名下；2、判令张洪芹、付志军将涉案房屋交付给张艺凡；3、张洪芹、付志军支付违约金439000元；张洪芹、付志军承担本案所有诉讼费用。张洪芹、付志军向一审法院反诉请求为：1、解除双方于2016年9月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、判令张艺凡及存房公司共同连带承担违约金878000元；3、判令张艺凡赔偿因错误查封张洪芹、付志军的房产造成的经济损失（以该房产439万元为基数，从2017年3月1日起至实际解封时止的银行同期贷款利息）。一审法院经审理查明：2016年9月6日，张艺凡与张洪芹通过存房公司的居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，张艺凡购买张洪芹所有的涉案房屋。建筑面积为205.54平方米，购房款共计439万元，该房已经设定抵押，抵押权人为招商银行，抵押金额为150万元，抵押登记日期为2010年10月8日，出卖人应于2016年10月31日前办理抵押注销手续。合同约定买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起90日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。关于购房款支付问题，约定为：合同签订当日支付100000元定金，2016年9月13日前支付400000元（给付方式为：房天下托管），于还款当日支付出卖人购房款1500000元（给付方式为：房天下托管），于过户前支付购房款290000元，拟贷款数额为2100000元。2016年9月11日，张艺凡与张洪芹双方签订补充协议，约定定金变更为500000元，100000元定金已于2016年9月6日支付，剩余定金400000元买受人应于2016年9月11日前支付。2016年9月6日，付志军签署配偶同意出售声明。2016年10月16日，张洪芹与张新玉微信联系，张洪芹提出可以第二天配合做网签，并质疑张新玉在签合同时未告知张艺凡没有购房资质。2016年9月6日签订合同时，张艺凡名下有房产，其并不具备购房资格。对于张艺凡的购房资质问题，存房公司的经纪人张新玉提出签约时卖方知道真正的买受人主体是张艺凡的母亲。对于为何不以张艺凡的母亲作为买受人签约，张新玉称因当时时间太晚，没有注意。2016年9月11日，张洪芹与张新玉通过微信联系，张洪芹提出其丈夫认为房子卖便宜了，为了不受埋怨，想让买方加价或者不卖了。张新玉提出应按照合同履行。张洪芹后同意，并同意收取剩余40万元定金，且表示不愿折腾，愿意继续履行合同。2016年9月21日，张艺凡提出想更改买受人为其母亲马桂茹，张洪芹未同意。2016年12月2日，张艺凡购房资质审核通过。经纪人张新玉于2016年10月28日通过微信告知张洪芹可以约银行还款，提出还完款就差不多可以出网签。张洪芹预约还款日为2016年11月25日。2016年11月18日，张洪芹给张新玉发微信，称12月6日能办完所有手续就继续履行合同，办不完就解除合同，并要追究张艺凡的违约责任。关于提前还贷解抵押的问题，张洪芹与张新玉的微信联系中称在还款前要签订补充协议。2016年11月22日，张洪芹通过微信告知张新玉签了补充协议，才能还贷款。2016年11月23日，张新玉告知张洪芹张艺凡已将150万元准备好了。2016年11月29日，张新玉告知张洪芹，张艺凡可以全款支付购房款。2016年12月2日，张新玉再次告知张洪芹，张艺凡可以全款付，2016年12月4日缴税过户。2016年12月14日，存房公司向张洪芹发送催告函，告知张洪芹尽快配合张艺凡办理相关房屋解押、网签、过户等手续。2016年12月20日，张洪芹向张艺凡发送催告函，内容为通知张艺凡于收到函件之日起三日内联系其本人解除合同。2016年12月16日，张洪芹再次向招商银行贷款100万元。2017年4月17日，张洪芹、付志军二人委托律师向张艺凡发送律师函，内容为：由于张艺凡迟迟未能取得北京市购房资格且未按约定时间付款，以律师函的形式再次表明解除合同；并要求张艺凡承担违约金87.8万元；要求张艺凡配合办理注销网签手续。一审庭审中，张艺凡提交录音资料，在2016年10月11日的录音中，张洪芹提出要求张艺凡补偿，否则不继续履行。张新玉提出如以张艺凡的母亲名义购房，张洪芹会早拿钱近一个月，按照合同以张艺凡本人名义购房，也能在合同履行期办完。在2016年11月24日张艺凡与张洪芹的电话联系中，张艺凡提出要求张洪芹次日解抵押，张艺凡称其钱已经准备好了。张洪芹提出要补签书面协议。上述事实有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议、转账记录、配偶同意出售声明、购房资格审核结果、微信记录、录音资料、催告函、律师函、证人证言以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院经审理认为，涉案房屋系张洪芹与付志军的婚后夫妻共同财产。张艺凡与张洪芹、付志军在存房公司的居间服务下，签订了房屋买卖合同及补充协议，是当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规等强制性规定，属合法有效合同。现张艺凡作为买方要求继续履行合同，张洪芹、付志军作为卖方则主张解除合同，关键看双方在履行合同过程中是否存在法定或约定的合同解除事由。关于交易双方合同解除权的行使约定于合同第八条，内容为：因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同；因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起90日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。造成双方产生争议，未能按照合同履行的原因在于张艺凡签约时不具备购房资格，后双方关于以张艺凡母亲之名购房还是以张艺凡之名购房进行了一段时间的协商，后达成以张艺凡本人名义购房的合意；张洪芹因张艺凡购房资质取得迟延问题，主张在其还贷款之前与张艺凡签订补充协议，双方对补充协议无法达成一致，张洪芹未如期还贷，且拒绝接收张艺凡准备好的150万元购房款用以还贷。根据双方合同的约定，对于张艺凡购房资格审查通过的时间并无明确约定，在张艺凡2016年12月2日购房资格审核通过，且其明确表示可以全款支付购房款的情况下，如张洪芹按照合同约定于2016年10月31日前完成抵押注销手续，按照居间方的建议，还是可以在签约后90日内完成过户的。故法院认为尽管张艺凡因购房资格取得的时间迟延，但并不构成张洪芹、付志军解除合同的理由。对于张艺凡提出继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持。张艺凡同意一次性支付剩余购房款389万元，法院不持异议，且该笔款项应先偿付张洪芹在招商银行的抵押贷款。对于双方所主张的违约金，法院认为张洪芹未按照合同约定及时偿还银行贷款，且拒不配合办理网签，构成违约，法院认为张艺凡主张的违约金数额过高，结合双方合同履行情况及张艺凡的损失情况，酌情将违约金调整为100000元。对张洪芹、付志军主张解除合同、张艺凡承担违约责任及承担财产保全造成的经济损失的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年7月判决：一、于判决生效后十日内，张艺凡至招商银行股份有限公司北京分行处代张洪芹偿还北京市大兴区×××3-602室房屋的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准），张洪芹、付志军、招商银行股份有限公司北京分行配合张艺凡办理上述房屋解除抵押手续；二、张洪芹、付志军于判决生效后二十日内协助张艺凡办理坐落于北京市大兴区×××3-602室房屋的产权变更登记手续，变更登记至张艺凡名下并向张艺凡交付上述房屋；三、张艺凡于判决生效后二十日内给付张洪芹、付志军剩余购房款（具体金额为：3890000元扣减第一项中张艺凡代张洪芹偿还招商银行股份有限公司北京分行的贷款本息的差值）；四、张洪芹、付志军给付张艺凡违约金100000元；五、驳回张洪芹、付志军的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理期间，招商银行提交个人信贷业务列表，以期说明截止至2017年9月20日张洪芹欠付招行银行的抵押贷款本息总额。张洪芹、付志军与张艺凡均对上述数据予以认可，本院对该份证据的证明内容予以确认。双方对一审法院已查明事实不持异议，本院对一审已有事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张洪芹与张艺凡签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议系合同当事人之真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。缔约各方均应恪守合同行使权利、履行义务。本案二审中双方争议焦点为合同履行过程中违约责任的认定及法定或者约定的合同解除条件是否成就。现张洪芹、付志军于一审中要求解除涉案房屋买卖合同并由张艺凡承担违约责任。张洪芹、付志军该诉讼请求的成立，应以其享有单方解除权为前提。涉案房屋买卖合同第八条约定：因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同；因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起90日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。双方涉案房屋买卖合同并未约定张艺凡取得购房资质的具体时间，张艺凡已于2016年12月2日通过购房资质的审核。涉案房屋存在抵押，抵押权人为招商银行，张洪芹应于2016年10月31日前办理抵押注销手续系合同约定之义务，若张洪芹依约完成解除抵押权之合同义务，在2016年12月2日张艺凡具备购房资格后，张艺凡亦承诺全款给付剩余购房款，双方合同尚有条件在约定过户期限届满前完成产权转移登记。据此，虽张艺凡于缔约时无购房资格，后于2016年12月2日具备资格，但双方未依约完成过户的核心问题应是张洪芹原因导致未能如期按照合同约定时间偿还银行贷款且不配合办理网签，在此情况下张洪芹构成违约，故张洪芹、付志军主张其享有单方合同解除权并由张艺凡承担违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院难以支持。一审法院结合本案实际情况，认为合同履行不存在客观障碍；及综合考虑双方合同的履行程度及张艺凡之损失，对张艺凡主张的违约金数额予以酌减，并无不当。综上所述，张洪芹、付志军之上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66258元，由张洪芹、付志军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 珊审 判 员  周梦峰审 判 员  姚 颖二〇一七年九月三十日法官助理  宋 佳书 记 员  李 丽