北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初19878号原告：王晓光，男，1960年8月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵清伟，北京市恒烁律师事务所律师。被告：王少华，男，1938年10月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李那，北京市百瑞律师事务所律师。被告：王小燕，女，1964年4月16日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张海波，北京市百瑞律师事务所律师。原告王晓光与被告王少华、王小燕确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓光及其委托诉讼代理人赵清伟与被告王少华委托诉讼代理人李那、王小燕及其委托诉讼代理人张海波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王晓光向本院提出诉讼请求：1、确认王少华、王小燕签订的存量房屋买卖合同（合同编号：×）无效。2、依法撤销王小燕名下位于北京市海淀区北蜂窝路×号×号楼×层×门7号房屋的产权登记，并恢复到王少华名下。3、本案诉讼费由王少华、王小燕负担。事实与理由：我与王少华系父子关系，与王小燕系兄妹关系。2002年3月6日，王少华与北京铁路局签订北京铁路局出售公有住房协议书，购买位于海淀区北蜂窝路×号×号楼×层×门7号房屋。2002年6月不动产登记管理部门依法发放了房屋所有权证（证号：京房权证海私成字第XX**号）。2015年2月6日，王少华配偶马某因病去世，上述房产未进行继承分割。根据海淀区不动产登记事务中心提供的涉案房屋档案信息显示，2017年2月23日，王少华在没有通知并取得我等房屋共有人同意的情况下，以200万元价格将涉案房屋出售给了王小燕，并将房屋产权变更到了王小燕名下。我向房屋中介公司了解得知，目前同地段房屋，均价约95000元每平方米，涉案房屋建筑面积62.6平方米，市场价应在600万元左右。综上，王少华、王小燕明知涉案房屋系共有房产，我享有继承份额，在没有通知并取得我的同意情况下，恶意串通，以远低于市场价买卖房屋，严重侵犯了我的合法权益，故提起诉讼。王少华、王小燕辩称，第一、王晓光再婚后与其配偶住进涉案房屋即王少华家中。在共同生活期间，王晓光不照顾王少华，反而因使用洗手间、厨房等事由和王少华产生冲突，挤兑老人、轰走保姆，使王少华不能正常生活，是导致我们将涉诉房屋过户的主要原因。王少华与马某系夫妻关系，二人共同生育子女4人，分别为王某1、王某2、王晓光、王小燕。2015年2月6日，马某去世。涉案房屋北京市海淀区北蜂窝路×号×号楼×门7号原登记在王少华名下，属于其和马某的夫妻共同财产，一直由老两口居住。本案王晓光系王少华之子，王晓光与其妻赵某长期居住在国外，于2016年5月回国。王晓光在没有取得父亲王少华的同意下，私自带领再婚配偶赵某搬入王少华的家中居住。王晓光、赵某作为儿子、儿媳与王少华共同生活居住期间，根本不照顾80多岁的王少华，连吃饭都跟王少华分着吃。常常因使用卫生间、厨房和王少华发生冲突。王少华年岁已高，腿脚不灵便，赵某经常占用厕所不出来，在厕所洗澡时洗完澡不拖地，数次导致王少华险些滑倒摔伤。王少华雇佣了保姆做饭，王晓光于2016年6月1日因倒垃圾与王少华发生言语冲突后赶走了王少华的保姆，致使古稀老人无人照顾。后王小燕将保姆找回照顾王少华，但8月保姆扫地时，赵某又与保姆无端发生语言冲突。当晚赵某外出归来，又继续与王少华吵架，把王少华气得躲回自己的房屋里。9月，赵某再次因查水表的事情与王少华发生争吵。日常生活中类似的摩擦、争吵经常发生。摩擦、争吵之后，赵某经常制造各种响声、噪音故意折磨王少华。顾及亲情王少华对待王晓光、赵某的无理举动一忍再忍，都尽量对他们作出回避和让步。王晓光意图挤走王少华，独占涉案房屋。如此种种折磨和刁难，致使王少华心情极度压抑，找居委会调解后也未果。王少华原本年事已高，患有心脏病，在与王晓光夫妇共同居住期间，老人的健康情况进一步恶化。王少华在回避、忍让、家庭内部协商多次要求王晓光搬离、找社区居委会调解等方法均无效果的情况下，迫不得已于2016年12月向法院起诉腾房。王少华由于长期心情压抑，作为古稀老人健康受到严重影响，身体状况急转直下，精神及身体处于崩溃边缘。为防止不测发生，王少华才将涉案房屋过户给王小燕并且办理了相关的房屋过户手续。由于涉案房屋的所有权人发生了变更，故王少华已于2017年3月撤诉。第二、本案是一起因家庭内部矛盾导致的房屋过户纠纷，王晓光和配偶赵某的种种不孝行为是导致王少华将房屋过户的主要原因，现房屋登记在王小燕名下，我们期望在不变动房屋的现状的情况下解决家庭矛盾。王晓光起诉房屋买卖无效是基于母亲马某去世后，对房屋享有十分之一的继承权，该份额在整个房产中所占份额较小，王小燕作为家中唯一的女孩，在照顾父亲方面比较尽心尽力，是老人晚年生活的依靠。王某1和王某2居住离老人比较远，其中一个还在外地工作，对照顾老人方面不如王小燕便捷，对房屋过户在王小燕名下均无异议。现涉案房屋已过户在王小燕名下，并且已经向国家交纳了相关税费，如将房屋归到原位，恢复到王少华名下，王晓光再另行起诉法定继承要求继承房屋份额，实质还解决不了家庭的根本矛盾，也是对司法资源和社会资源的浪费。现在王少华、王某1、王某2、王小燕愿意将涉案房屋中属于王晓光的份额以房屋折价款的形式补偿给王晓光，王晓光无条件搬离涉案房屋，恢复王少华老人的正常生活，从根本上解决家庭矛盾，不至于矛盾加剧最后酿成恶果。综上，希望法院在审理该案过程中，充分考虑到本案的特殊情况，结合本案实际情况合法、合情、合理的作出判断，维护当事人的切身利益。我们承认签订房屋买卖合同是无处分权，处分了王晓光的权利，但合同不是根本无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王少华与马某系夫妻关系，共生育三子一女，分别是长子王某1、次子王晓光、三子王某2、女儿王小燕。马某于2015年2月6日去世。2002年3月6日，王少华（买方）与北京铁路局（卖方）签订《北京铁路局出售公有住房协议书》，王少华购买了位于北京市海淀区北蜂窝路×号×号楼×层×门7号房屋（以下简称7号房屋），王少华于2002年6月11日取得7号房屋产权。经法庭询问，王少华、王小燕、王晓光均表示7号房屋系王少华与马某的夫妻共同财产，马某去世后未就7号房屋进行遗产分割处理。2017年王少华（出卖人）与王小燕（买受人）签订合同编号×《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定将7号房屋出售给王小燕，成交价格2000000元。2017年1月17日，王小燕交纳契税、印花税合计60005元。2017年2月23日，王少华（卖房人）与王小燕（买房人）签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定双方自行划转交易结算资金。2017年2月24日，7号房屋登记于王小燕名下。经法庭询问，王小燕、王少华均表示双方间并未实际交付购房款2000000元。对此，王小燕、王少华表示7号房屋现由王晓光及其配偶与王少华共同使用，王晓光系强行入住。在与王少华共同生活中，不仅未照顾老人，反而与王少华多次发生冲突，严重影响王少华正常生活及身体。为证明其上述陈述，王小燕、王少华提交张小侠、王某1、王某2分别出具的证明。对此，王晓光表示上述3人未到庭，对证明真实性持异议。王小燕、王少华提交王少华首都医科大学附属北京世纪坛医院诊断证明书、住院病案，证明王晓光及其配偶在与王少华共同生活期间，严重影响王少华身体健康，王少华多次住院治疗。王晓光对上述证据真实性无异议，对证明目的及关联性不予认可。庭审中，王晓光提交房屋中介公司网站查询打印件，证明7号房屋市场价应为5600000元左右，王少华与王小燕的成交价明显低于市场价，且尚未实际支付。王少华与王小燕表示其查询7号房屋市场价约为每平方米50000元，且北京市现在商品房价格存在下降趋势。另，王少华、王小燕主张王晓光对于签订房屋买卖合同知情，王晓光予以否认。王小燕与王少华表示愿给付王晓光7号房屋其应按法定继承之份额对应的房屋折价款。对此，王晓光不同意，表示本案系确认合同无效纠纷，仅应处理合同效力问题。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。7号房屋属于王少华与马某的夫妻共同财产，马某去世后，7号房屋并未进行继承分割，应属马某的法定第一顺序继承人王少华、王某1、王晓光、王小燕、王某2共同共有之财产。王少华与王小燕在明知7号房屋有其他共有人权利的情况下，未经权利人之一王晓光的同意单独签订房屋买卖合同，且合同约定价款亦未实际给付，已构成恶意串通，损害了王晓光的利益，故该房屋买卖合同应属无效，对于王晓光要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于王少华、王小燕辩称签订房屋买卖合同系因王晓光强行入住7号房屋造成王少华身体及精神严重受损一节，鉴于上述两个行为间并无法律确认的因果关系，本院对上述答辩意见不予采信。关于王少华、王小燕辩称王晓光对于签订房屋买卖合同知情一节，王少华、王小燕对此未提交证据，王晓光亦予以否认，本院对王少华、王小燕上述辩称不予采信。关于王少华、王小燕辩称本案所涉房屋买卖合同应属部分无效一节，鉴于7号房屋中属于马某之份额并未进行继承分割，各权利人之份额现无法明确，同时考虑到合同标的物即房屋的整体性，对王少华、王小燕该项辩称不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但鉴于不动产转移登记事项除合同双方外还涉及不动产登记机关，本案系民事纠纷，故王晓光诉请撤销王小燕名下位于北京市海淀区北蜂窝路×号×号楼×层×门7号房屋的产权登记，并恢复到王少华一节，在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认王少华与王小燕就北京市海淀区北蜂窝路二十二号七号楼四层二十一门七号房屋签订的编号×《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回王少华其他诉讼请求。案件受理费一万一千四百元（王晓光已预交），由王少华、王小燕各负担五千七百元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  许 暘人民陪审员  武剑辉人民陪审员  吴 刚二〇一七年九月三十日书 记 员  魏明玮