广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤13民终2342号上诉人（原审被告）：惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司。法定代表人：梁正坚，系该公司区域总裁。委托诉讼代理人：姚纪宁，系广东伟伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖苏红，系广东伟伦律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：古世财，男，汉族，1974年12月15日出生委托诉讼代理人：周伟军，系广东鸿园律师事务所律师。上诉人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司因与被上诉人古世财房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初5612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人姚纪宁，被上诉人的委托诉讼代理人周伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：1.撤销（2016）粤1302民初5612号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一审、二审的案件受理费。事实和理由如下：（一）原审判决认定的关键事实错误，导致错误判决，应予纠正。原审判决书查明的案件事实部分最后一段“被告于2012年2月13日将涉案房产出租给了案外人杨秀坤，双方之间产生纠纷，被告于2015年6月16日向本院起诉，案号为（2015）惠城法小民初字第462号，该案尚在审理中。而案外人杨秀坤一直未将涉案房产返还给被告，导致原告无法正常使用涉案房产。”事实情况是：该商铺早在2012年2月份就已经出租给案外人杨秀坤，且案外人杨秀坤对该商铺做了装修经营，店面清晰可见。被上诉人古世财在2014年12月购买该商铺时明确知道该事实，并未提出异议。法律不禁止带租约的房产交易，涉案房产不存在查封、抵押等阻碍产权交易的情形且已经登记至被上诉人名下。被上诉人可依法收取承租人杨秀坤的租金，如遇阻力可以通过起诉另案处理。不能以此要求我司承担预期交楼违约金和租金损失。至于我司向案外承租人追讨房屋交付之前（2015年5月份之前）的租金不影响本案的审理，也不影响涉案房屋已交付的事实。（二）一审判决书的裁判理由错误。原审判决书裁判理由和结果第二段：“涉案房产由于存在其他纠纷导致原告无法对其实际支配和使用，也就是说，被告的交付行为存在瑕疵，不能视为其已完全履行了交付义务。”2015年2月5日房屋权属已登记为古世财。至此我司完成了法定支付，符合《物权法》第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记。2015年3月26日古世财本人签收了房产证。2015年5月1日我司寄发了收楼通知书。2015年5月7日业主签收了《业主文件钥匙签收清单》办理了收楼手续。至此我司完成了房屋的转移占有，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。（三）上诉人白鹭湖公司与案外人杨秀坤追收2015年5月份之前的租金与本案属于完全不同的法律关系，不影响本案驳回被上诉人古世财全部诉讼请求。综上，上诉人认为上诉人已经法定登记交付并转移占有交付了涉案商铺不应承担预期交房的违约责任。原审判决事实认定错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人请求，保护上诉人合法权益。被上诉人古世财辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉请求及事实理由无事实和法律依据，应驳回。古世财向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行合同，将原告购买的位于惠州市惠城区××大道××号中心区超市及商场1层03号、2层03号的商铺交付原告使用；2.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金合计449582.77元（违约金从2015年5月9日起，每日按购房总款61588668元的万分之二计算至被告实际交付商铺之日时止；暂计算至2016年5月8日的违约金为449582.77元）；3.本案的案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月24日，原告（买方）与被告（卖方）签订了两份《广东省商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2014）10029842；惠州市（2014）10029843]及其补充协议，其中约定;卖方将位于惠州市惠城区××大道××号中心区超市及商场1层03号、2层03号商铺（以下简称“涉案房产”）出售给买方，售价分别为人民币3842439、2316229元，付款方式为分期付款，买方须于2014年11月11日前付清第一期楼款1921219、1158114元，2014年12月4日前付清余款1921220元、1158115元。该两份合同第八条均约定：“出卖人应当在2015年5月8日前付买受人使用。依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.出现《商品房买卖合同》补充协议第五条的有关情况；3.政府部门变更规划设计对验收及市政配套，安装之延误及其他政府引起的工程延误。该两份合同的补充协议第五条均约定：“。不可抗力包括但不限于不可避免或者克服的异常天气。”。该两份合同的补充协议第七条均约定：“如出卖人逾期交房超过180日后，自商品房买卖合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告付清了涉案房产的全部购房款共计人民币6158668元，被告则向原告出具了发票。22015年2月5日，涉案房产的房地产权证已办出，房产证号分别为粤房地权证惠州字第××号和粤房地权证11××37，登记的权属人均为原告。之后，被告向原告出具了两份收楼通知书，通知原告于2015年5月1日至2015年6月1日来办理收楼手续。2015年5月7日，原告办理了收楼手续，取得涉案房产的钥匙。但是，被告于2012年2月13日将涉案房产出租给了案外人杨秀坤，双方之间产生了纠纷，被告于2015年6月16日向原审法院起诉，案号为（2015）惠城法小民初字第462号，该案尚在审理中。而案外人杨秀坤一直未将涉案房产返还给被告，导致原告无法正常使用涉案房产。现原告以被告逾期交房为由，于2016年5月30日诉至原审法院，请求判如所请。一审法院认为，原被告经协商一致、以平等自愿的原则于2014年12月24日签订的两份《广东省商品房买卖合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该两份合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告依约支付了全部购房款给被告，被告应当依约在2015年5月8日前将符合法定和约定支付标准的房产交付给原告使用。虽然原告已于2015年5月7日办理了收楼手续，并领取了钥匙，但是，涉案房产由于存在其他纠纷导致原告无法对其实际支配和使用，也就是说，被告的交付行为存在瑕疵，不能视为其已完全履行了交付义务。被告辩称涉案房产的房地产权证已办出，并登记在原告名下，其已完成房产交付，然而涉案房产的权属登记不能等同于涉案房产的实际交付，根据双方在合同中的约定，对于被告，这是两种不同的义务，应区别对待，故，对应于被告的该项抗辩，一审法院不予采信。既然被告未完全履行其交房义务，构成违约，原告要求继续履行双方签订的合同，有事实和法律依据，应予支持，同时，按合同约定，被告还需向原告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金以原告支付的总购房款人民币6158668元为基数，按日万分之二自2015年5月9日计至涉案房产实际交付给原告使用之日止。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：1.被告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告支付位于惠州市惠城区××大道××号中心区超市及商场1层03号、2层03号的商铺（房产证号：粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号。）2.被告惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告古世财支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以原告支付的购房款人民币6158668元为基数，按日万分之二自2015年5月9日计至涉案房产实际交付给原告使用之日止）。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明：关于一审对原告于2015年5月7日取得涉案商铺钥匙的事实认定有误，根据《业主文件钥匙签收清单》显示“大门钥匙、房门钥匙、阳台钥匙、信箱钥匙、紧急按钮钥匙”均未收讫。至于一审认定其他事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人交付涉案商铺及支付逾期交房的违约金。根据双方于2014年12月24日签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方真实意思表示且未违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务。被上诉人主张其已依约支付了全部购房款给上诉人，上诉人未能依照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条于2015年5月8日前将符合法定和约定交付标准的房产交付给被上诉人使用，被上诉人诉至法院要求上诉人完成交付涉案商铺的义务。上诉人主张涉案商铺的房地产权证已办理，即已经完成商铺的转移占有，对商铺的转移占有视为房屋的交付使用，认为其不存在违约。本案中，虽被上诉人于2015年5月7日办理了收楼手续但未能取得商铺钥匙，且由于涉案商铺已出租给案外人，被上诉人并未实际占有与使用商铺，同时上诉人并未提交证据证明被上诉人购买商铺后无法实际使用商铺明确表示同意。依照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2015年5月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”的约定以及按照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，2015年5月8日上诉人应将涉案的商铺交付给被上诉人使用。实际上虽涉案商铺已过户至被上诉人名下，但由于上诉人对涉案商铺的出租，被上诉人并未实际使用支配到该商铺，且没有证明证明被上诉人放弃该权利，本院认为，上诉人确实未能依约完全履行交付义务。由于上诉人的交付行为违反双方约定，交付行为存在瑕疵，已构成违约，依照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条明确约定“出卖人逾期交房的违约责任”为“逾期交房超过180日后，自2015年5月9日计至涉案房产实际交付给原告使用之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款（6158668元）的万分之二的违约金，合同继续履行。”，上诉人应当依照合同约定的方式向被上诉人承担相应的违约责任并及时履行交付商铺的义务。原审法院的处理结果无误，本院予以维持。综上所述，上诉人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司的上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11483元，由上诉人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  刘宇慧审 判 员  丁晓鹏二〇一七年九月二十五日法官助理  师红梅书 记 员  黄苑婷