湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院执 行 裁 定 书（2017）湘0602执异37号案外人：刘清香，女，1963年7月16日出生，赫哲族，住岳阳市岳阳楼区。申请执行人：童艳湘，男，1953年8月28日出生，汉族，住岳阳市。被执行人：岳阳三联置业有限公司，住所地：岳阳楼区云。法定代表人：沈建，总经理。在本院执行申请执行人童艳湘与被执行人岳阳市三联置业有限公司（以下简称三联置业）债务转让合同纠纷一案中，案外人刘清香对执行岳阳楼区云梦路229号盛世一品商业铺面第xx层xxx号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。案外人刘清香称，刘清香与被执行人三联置业于2015年5月23日签订《门面购销协议》，约定被执行人将其位于岳阳楼区云梦路299号盛世一品商业铺面出售给案外人，由被执行人代办房产证及土地证。案外人已于2015年7月1日向被执行人付清全部房款600000元，被执行人将门面已交付给案外人使用，案外人已将房屋出租，使用至今。因被执行人一直没有办理相应的过户手续和产权证书，案外人向岳阳楼区人民法院提起诉讼，岳阳市岳阳楼区人民法院于2016年7月8日作出（2016）湘0602民初1672号民事判决书，判决由被执行人将该房屋产权登记在案外人名下，该判决现已生效，案外人已向法院申请强制执行。根据相关法律的规定，案外人已经付清全部房款并实际占有使用该房产，未能办理过户登记手续并非案外人过错，因此法院不应查封案外人的该套房产，为此，请求人民法院中止对岳阳楼区云梦路229号盛世一品商业铺面第xx层xxx号房屋执行，并解除该房屋的财产保全措施。案外人刘清香向本院提供了以下证据证明自己的主张：2015年5月23日《门面购销协议》、2015年7月1日岳阳三联置业有限公司出具的预付款专用凭据（金额600000元）一张、2015年7月14日《门面租赁协议》、2017年3月4日《门面租赁合同》、湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初1627号民事判决书。申请执行人童艳湘称，1、案外人刘清香与被告三联置业签订的《门面购销协议》未在房产局进行房屋转移登记备案，也未进行网签，未在房产局办理任何手续，房产买卖有其特殊性，必须有最起码的规定和手续，所以本人认定这合同是无效的。2、法院在冻结房屋时（103号），在房产局和有关方面查实，该处房产未进行任何买卖手续，属被执行人三联置业资产。3、本人认为案外人提供的有关条据印盖欠真实性，有待相关部门鉴定（因三联置业法人离开岳阳后才提供）。4、案外人提出的实际占用不成立，只能是实际租用。综上，认为案外人所提异议理由不成立，请求驳回异议申请。对以上意见申请执行人童艳湘未提供证据。被执行人三联置业未提交书面意见和证据。本院查明，本院受理原告童艳湘与被告三联置业、沈建债务转让合同纠纷一案后，于2015年12月7日作出（2015）楼民一初字第735-1号民事裁定书，裁定冻结被告沈建名下的银行存款及收入款56万元或同等价值的财产，并向岳阳市房地产管理局送达协助执行通知书，协助事项为一、冻结被告岳阳三联置业所有的座落在岳阳市岳阳楼区金鹗办事处太子庙社区、测量号为xxx中、所有权证号为355203、面积为43.46平方和所有权证号为xxx、面积为19.15平方的房产；二、未接本院解冻通知书不得出售、出租和转让。2016年5月18日，本院作出（2015）楼民一初字第735号民事判决书，判决由三联置业在判决生效后十日内向童艳湘支付钢材款560000元。判决生效后，由于三联置业未履行生效判决，童艳湘于2016年9月5日向本院申请强制执行。本院受理童艳湘的执行申请后，向三联置业及其法定代表人沈建公告送达了（2016）湘0602执1462号执行通知书。2016年9月18日，本院作出（2016）湘0602执1462-1号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人三联置业公司的银行存款585636元，或扣留、提取同等数额的收入至岳阳市岳阳楼区人民法院账户，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖价值相当的财产。案外人刘清香因不服本院本院（2015）楼民一初字第735-1号民事裁定书查封的三联公司名下的103号房屋系其善意取得的房产，不应作为法院执行标的为由，向本院提出执行异议，请求中止对岳阳楼区云梦路229号盛世一品商业铺面第xx层xxx号房屋执行，并解除该房屋的财产保全措施。根据岳阳市房地产档案馆提供的本案冻结房产的所有权基本信息资料记载，冻结房屋坐落于岳阳楼区金鹗山办事处太子庙社区，所有权证号为xxx，测量号为xxx，房号为xx，建筑面积为43.46平方米，可以认定该房产即为案外人刘清香提出异议的盛世一品商业铺面第xx层xxx号房屋。另查明，案外人刘清香提供2015年5月23日与被执行人三联置业签订的《门面购销协议》，由刘清香购买岳阳市岳阳楼区云梦路299号商业铺面xx层xxx号，面积为43.46平方米，总价为60万元。协议第七条约定，由刘清香按法律规定缴纳契税、房屋公共维修基金、办证工本费，由三联置业代办房产证及土地使用证。案外人还提供2015年7月1日三联置业出具发票，收到原告购房款60万元，以及刘清香自2015年7月14日起就一直将103号铺面租赁给他人使用的《租赁合同》。因三联置业一直未办理相应的过户手续和产权证书，刘清香遂向本院起诉，要求三联置业将103号铺面的房屋产权登记在刘清香名下。本院于2016年7月8日作出（2016）湘0602民初1672号民事判决，判决由三联置业为刘清香办理103号铺面的房屋产权登记。本院认为，案外人刘清香出示的争议房屋盛世一品商业铺面xx层xxx号《门面购销协议》、共计60万元的银行转账凭证、加盖了三联公司发票专用章的收款凭据以及《门面租赁合同》等证据能够相互印证，本院予以采信。上述证据证明案外人于2015年5月23日已签订合法有效的书面买卖合同，并于同年7月1日支付三联公司全部价款。原告刘清香与被告三联公司房屋买卖合同纠纷一案的生效判决亦对上述事实予以确认。本院于2015年12月7日裁定对被执行人三联公司名下的103号房产予以司法查封之前，争议房屋已由案外人管理和支配，于2015年7月14日出租他人。即案外人在本院查封之前已合法占有该不动产。案外人与三联公司签订的门面购销协议约定由三联公司办理房产证。案外人通过提起诉讼行使物权登记请求权，本院作出生效判决予以支持，故案外人享有物权请求权，未办理争议房屋的过户登记并非案外人自身原因造成。在申请执行人童艳湘与被执行人三联置业公司债务转让合同纠纷执行一案中，案外人刘清香对查封登记在被执行人三联公司名下的103号房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其权利能够排除执行的全部条件，即：（一）在本院查封争议房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在本院查封争议房屋之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，对于案外人提出的中止对争议房屋执行的异议请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条的规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当在起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。本院裁定中止对争议标的物xxx号铺面执行后，申请执行人童艳湘还可以依法行使提起执行异议之诉的救济权利，故对于案外人关于解除对争议房屋查封的异议请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人岳阳三联置业有限公司名下位于岳阳楼区云梦路229号盛世一品商业铺面测量号为xxx中xxx号房屋（所有权证号为xxx）的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  吴 琳审 判 员  蔡学谦人民陪审员  杨玉香二〇一七年九月四日书 记 员  王威琪附相关法律法规：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。