湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初4743号原告：武汉市鸿鹏达商贸有限责任公司，住所地：武汉市洪山区武珞村2-4号。法定代表人：姜运华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨斌，湖北中和信律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：李安娜，女，汉族，出生于1957年10月31日，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：李伊苓，湖北正信律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：任晗，湖北正信律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告武汉市鸿鹏达商贸有限责任公司（以下简称“鸿鹏达公司”）诉被告李安娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王汉明独任审判，由书记员姚紫茶担任法庭记录，于2017年7月10日公开开庭进行了审理，原告鸿鹏达公司的法定代表人姜运华及其委托诉讼代理人杨斌、被告李安娜及其委托诉讼代理人李伊苓、任晗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿鹏达公司诉称：2014年10月19日，原、被告之间签订了《房屋租赁合同书》，约定由被告承租原告位于武汉市洪山区武珞村2-4号商业用房，租赁期限为2014年11月21日至2016年11月20日，每月租金5万元，如两年该出租商品用房不被拆迁，租赁合同自动再续签1年。随后，原告将该商品用房出租给被告。根据该合同约定，自2015年2月21日起至2017年3月15日止，被告应向原告缴纳房屋租金共计125.5万元（计算依据：每月租金5万元÷30天×753天=125.5万元），但事实上，被告除2016年7月8日缴纳房租55.6954万元、2017年1月24日缴纳房租19.5万元、2017年2月27日缴纳房租3.3067万元外，其尚拖欠原告房屋租金共计46.9979万元（计算依据：125.5万元-55.6954万元-19.5万元-3.3067万元=46.9979万元）至今未付。2017年3月15日，原告以邮寄以及发送手机短信的方式向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，但被告至今未腾退其承租原告的房屋，也未缴纳拖欠的房屋租金。根据相关法律规定，被告拖欠原告房屋租金的行为已构成根本违约，原告有权解除原、被告之间的《房屋租赁合同书》，同时要求被告支付其拖欠的房屋租金。原告认为，被告拖欠原告房屋租金及未予腾退其承租原告的房屋，此行为确给原告造成了一定的经济损失。鉴于此，原告为维护其合法权益，故请求法院判令：一、判令被告李安娜立即腾退洪山区××号原承租房屋；二、判令被告李安娜向原告支付拖欠的房屋租金46.9979万元，支付自2017年3月16日起至2017年5月9日止的场地占用费9.0018万元，两项合计55.9997万元。其中场地占用费计算至房屋腾退完毕之日止；三、本案案件受理费、财产保全费由被告李安娜负担。原告鸿鹏达公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：《武汉市房屋产权登记信息查询单》及产权证复印件，拟证明：洪山区××号房屋所有权人为原告鸿鹏达公司；证据二：原、被告签订的《房屋租赁合同书》，拟证明：由被告承租原告位于洪山区××号房屋，约定租赁期限自2014年11月21日至2016年11月20日止，每月租金5万元这一事实；证据三：5万元的收据，拟证明：被告于2015年1月21日至2015年2月20日向原告支付房屋租金5万元；证据四：55.6954万元的收据，拟证明：被告于2016年7月8日向原告支付房屋租金55.6954万元，收款事由标注的文字内容为缴纳款项的用途，其中“房租21500元”是指公司办公房的租金；证据五：19.5万元的收据，拟证明：被告于2017年1月24日向原告支付房屋租金19.5万元；证据六：3.3067万元的收据，拟证明：被告于2017年2月27日向原告支付房屋租金3.3067万元；证据七：《解除房屋租赁合同通知书》、邮寄单据及手机短信，拟证明：2017年3月15日，原告以邮寄以及发送手机短信的方式向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》这一事实。被告李安娜辩称：原、被告之间并不存在房屋租赁合同关系，由于原告现有管理层长期以不合理的低价对外出租公司门面，2014年10月15日经全体股东要求，原告向其公司股东即李安娜、陶友桥、陈平、杨全先、甘清燕出具委托书，委托该五名股东组成管理小组，由这五名股东代表负责公司门面的出租管理事宜。2014年10月17日，五名股东代表小组将公司门面出租给案外人，案外人自2014年一直使用诉争门面至今。2014年10月19日，原告以规范公司管理为由，要求被告配合签订了由原告提交的《房屋租赁合同书》，但原、被告双方实际上从未履行过此《房屋租赁合同书》。被告是受托管理门面的管理组成员之一，而不是承租方，不负有向原告支付房屋租金的义务。李安娜等五名股东向案外人收取租金是否应当上缴，属于另一法律关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告李安娜为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据一即委托书、证据二即关于停缴门面租金的情况说明、证据三即关于《关于停缴门面的情况说明》监事会的意见，此三份证据拟证明：1、原、被告之间并不存在房屋租赁合同关系，而是委托招租关系；2、基于委托关系收取的租金是否上缴原告涉及到另一法律关系；3、原告的股东对其公司现有管理层极度不信任，要求李安娜等股东管理小组暂不移交门面租金；4、原告的监事会也认为《关于停缴门面租金的情况说明》的内容属实，同意大多数股东的意见，同意暂不将收取的租金转交给原告，门面出租由五人管理小组共管租金，待新的董事会和监事会成立后，再将所收租金转交给原告。证据四即出租商铺门面现状照片、证据五即承租户营业执照，此两份证据拟证明：被告并非洪山区××号商铺门面的实际经营者，只是受托管理这些出租商铺门面。证据六即2014年10月17日签订的《房屋租赁合同》、证据七即2011年9月25日签订的《房屋租赁合同书》、证据八即2011年10月10日签订的《房屋租赁合同书》，此三份证据拟证明：原告在董事会的控制下，长期以不合理低价对外出租原告公司门面，公司股东才要求原告将门面经营管理权委托给李安娜等五人管理小组负责经营管理。证据九即55.6954万元的收据、证据十即19.5万元的收据、证据十一即3.3067万元的收据，此三份证据拟证明：收取的房屋租金由五人管理小组共同管理，在原告有合法支出需要时，由被告直接对外支付，原告向被告出具收据，抵扣共管租金数额。证据十二即民事起诉状、证据十三即传票，此两份证据拟证明：原告的股权争议纠纷正在法院审理的过程中，原告的管理层人员面临更换。经庭审质证，被告李安娜对原告鸿鹏达公司提交的证据一即《武汉市房屋产权登记信息查询单》及产权证复印件，被告无异议；对证据二即原、被告签订的《房屋租赁合同书》，对该合同书上的签字无异议，但并非原、被告双方的真实意思表示，该租赁合同也从未履行过；对证据三即5万元的收据、证据四即55.6954万元的收据、证据五即19.5万元的收据及证据六即3.3067万元的收据，对其真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，五人管理小组出租原告的门面商铺收取租金后，原告的股东强烈要求在原告的经营管理未走上正轨前，五人管理小组不应将房屋租金交付给原告。这四份收据里，每一次的租金缴纳都是五人管理小组和公司董事会共同在武昌区首义路建设银行用现金形式直接发放股东收益、公司办公用房房租、张继红生活费、医保社保等费用。由被告提取现金支付前述费用后，原告向被告出具收据用以作为租金用途的财务记录。原告的股东要求自行掌管租金的情况，也反映到了经信局，也经过了经信局领导的同意，所以这四份收据不是李安娜履行租赁合同的证明。相反，它是股东对原告的领导层不信任，直接参与公司管理的证明；对证据七即《解除房屋租赁合同通知书》、邮寄单据及手机短信，被告有异议，被告从未收到过此通知书，武昌区朝阳巷是一个早就被拆迁的地方，原告故意向一个已拆迁的地址发出合同解除的通知，且快递单也并未注明所寄文件为解除合同的通知，此通知并未有效送达给被告，故原、被告双方无租赁关系可解除。原告鸿鹏达公司对被告李安娜提交的证据一即委托书的证明目的有异议，该委托书仅是委托招租且时间不超过15天，不能证明被告有受托经营管理的权利；对证据二即关于停缴门面租金的情况说明及证据三即关于《关于停缴门面的情况说明》监事会的意见，对其合法性有异议且也不能证明房屋租赁关系中的有关事项；对证据四即出租商铺门面现状照片、证据五即出租户营业执照、证据六即2014年10月17日签订的《房屋租赁合同》、证据七即2011年9月25日签订的《房屋租赁合同书》及证据八即2011年10月10日签订的《房屋租赁合同书》，对此五份证据的证明目的有异议，这些证据所陈述的内容应当在股东争议纠纷中另案处理而不是在本案中处理；证据九即55.6954万元的收据、证据十即19.5万元的收据、证据十一即3.3067万元的收据、证据十二即民事起诉状及证据十三即传票，对其证明目的有异议，此五份证据不能证明被告待证的事实。对原、被告双方提交的证据，本院经评议后认为：原告鸿鹏达公司提交的证据一即《武汉市房屋产权登记信息查询单》及产权证复印件，被告对此证据无异议，本院予以确认；证据二即原、被告签订的《房屋租赁合同书》，鉴于被告李安娜对该合同上的签字无异议，结合本案的相关证据，本院予以认可；证据三即5万元的收据、证据四即55.6954万元的收据、证据五即19.5万元的收据、证据六即3.3067万元的收据，被告李安娜对于此四张收据的真实性无异议，结合原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》，本院予以采纳；证据七即《解除房屋租赁合同通知书》、邮寄单据、手机短信，该组证据仅能证明原告鸿鹏达公司有解除与被告李安娜之间的房租租赁合同的意思表示，但不能证明该解除合同的意思表示已通知到达被告李安娜，同时被告李安娜也在开庭过程中明确其未收到过此通知，故对原告鸿鹏达公司的证明目的本院不予采纳。被告李安娜提交的证据一即委托书、证据二即关于停缴门面租金的情况说明、证据三即关于《关于停缴门面的情况说明》监事会的意见，此三份证据属于原告鸿鹏达公司的内部管理问题及其股东的个人行为，对其中委托书仅能证明原告委托被告对其房屋门面进行招租，另外对其中的情况说明及监事会意见因均无原告鸿鹏达公司进行盖章确认或其法定代表人授权签字，故仅是股东的个人行为而不能代表原告鸿鹏达公司的行为，此三份证据不能直接证明原、被告之间不存在房屋租赁合同关系，故对其证明目的本院不予支持；证据四即出租商铺门面现状照片、证据五即出租户营业执照，此两份证据能够表明本案诉争的被出租房屋已被出租的客观事实，但不能证明被告李安娜有受托管理本案诉争的被出租房屋的权利，故对其证明目的本院不予采信；证据六即2014年10月17日签订的《房屋租赁合同》、证据七即2011年9月25日签订的《房屋租赁合同书》、证据八即2011年10月10日签订的《房屋租赁合同书》，此三份证据仅能证明签订房屋租赁合同的事实，其中2014年10月17日签订的《房屋租赁合同》表明本案的诉争被出租房屋已被出租属实，但对于被告的证明目的本院不予采纳；证据九即55.6954万元的收据、证据十即19.5万元的收据、证据十一即3.3067万元的收据，此三份证据能够表明被告向原告支付房屋租金的事实，对此事实本院予以确认；证据十二即民事起诉状及证据十三即传票，本案审理的是原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，经审查，此两份证据与本案并无关联，本院不予认可。经审理查明，2014年10月19日，原告鸿鹏达公司与被告李安娜签订了《房屋租赁合同书》，约定：由原告鸿鹏达公司将其位于洪山区××号房屋出租给被告李安娜，房屋租金为每月5万元，押金为5万元，租赁期限为2年即从2014年11月21日至2016年11月20日止。该租赁合同还约定：如果被告李安娜逾期10天不向原告鸿鹏达公司支付房屋租金，原告鸿鹏达公司有权终止与被告签订的《房屋租赁合同书》并要求被告李安娜腾退被租赁房屋，保证金及已预收的房屋租金不予退还；同时，原告鸿鹏达仍有权向被告李安娜追索所欠房屋租金，对于被告李安娜在其承租原告的房屋进行装修而支出的费用也不予补偿。在签订该合同之前原告鸿鹏达公司就将本案诉争的被出租房屋交付给了被告李安娜，在该合同签订当日被告李安娜以现金的形式向原告鸿鹏达支付了5万元的押金。随后，被告李安娜向原告鸿鹏达公司支付了自2014年11月21日至2016年11月20日止的房屋租金共计98.5021万元，支付房屋租金的时间、方式及金额分别为：2014年11月24日，以转账的方式支付了2014年11月21日至2014年12月20日的房屋租金5万元；2015年1月7日，以转账的方式支付了2014年12月21日至2015年1月20日的房屋租金5万元；2015年1月7日，以转账的方式支付了2014年12月21日至2015年1月20日的房屋租金5万元；2015年2月，以转账的方式支付了2015年1月21日至2015年2月20日的房屋租金5万元；2016年7月8日，以现金方式支付了2015年2月21日至2016年1月20日的房屋租金55.6954万元；2017年1月24日，以现金的方式支付了2016年1月21日至2016年5月20日的房屋租金19.5万元；2017年2月27日，以现金方式支付了2016年5月21日至2016年11月20日的房屋租金3.3067万元。从2017年2月27日之后，被告李安娜就未再向原告鸿鹏达公司支付过房屋租金。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》的约定，如2年内原告鸿鹏达公司出租给被告李安娜的房屋不被拆迁，该租赁合同书自动续签1年。由于在约定的2年租赁期限即从2014年11月21日至2016年11月20日止，本案诉争的被出租房屋未被予以拆迁，故原、被告之间的《房屋租赁合同书》根据合同约定自动续签1年，租赁期限为3年即从2014年11月21日至2017年11月20日止。另查明，被告李安娜系原告鸿鹏达公司的股东之一，2014年10月15日，原告鸿鹏达公司出具《委托书》，委托被告李安娜等5名股东对其街道口门面进行招租。2014年10月17日，被告李安娜等五名股东与案外人谢卫东签订了《房屋租赁合同》。2015年2月，被告李安娜等股东在关于停缴门面租金的情况说明上签字按手印，原告鸿鹏达公司的监事会成员在关于《关于停缴门面的情况说明》监事会的意见上签字，但关于停缴门面租金的情况说明及关于《关于停缴门面的情况说明》监事会的意见均无原告鸿鹏达公司进行盖章予以确认或法定代表人授权签字。此外，原告鸿鹏达公司的经营范围包括柜台出租，其位于洪山区××号房屋被分为多个商铺门面而进行出租，被告李安娜为其中一个商铺门面的承租户。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方签字及盖章，结合被告李安娜向原告鸿鹏达公司支付的房屋租金收据及原告鸿鹏达公司已向被告李安娜交付了本案诉争的被出租房屋这一事实，根据相关的法律规定，该合同合法有效且已实际履行，故原、被告之间存在房屋租赁合同关系。根据原、被告签订的《房屋租赁合同书》中第九条的约定，如果被告李安娜逾期十天拖欠应当向原告鸿鹏达公司支付房屋租金的，原告鸿鹏达公司有权要求被告李安娜支付拖欠的房屋租金，终止合同并要求被告李安娜腾退房屋。该合同约定了合同解除的条件即被告李安娜逾期十天拖欠原告鸿鹏达公司的房租，现该合同解除条件已成就，原告鸿鹏达公司享有合同解除权。根据相关法律规定，原告鸿鹏达公司主张解除合同应当将其解除合同的意思表示通知到达被告李安娜。原告鸿鹏达公司认为其已经通过邮寄及手机短信的方式向被告李安娜发出了《解除房屋租赁合同通知书》，故认为其解除合同的意思表示已通知到达被告李安娜。鉴于被告李安娜在庭审过程中予以否认，同时原告鸿鹏达公司也无法提供其他直接的证据证明被告李安娜已知晓其解除合同的意思表示，故原、被告之间的《房屋租赁合同书》并未解除。原告鸿鹏达公司要求被告李安娜立即腾退洪山区××号房屋、支付从2017年3月16日至2017年5月9日止的场地占用费9.0018万元（该场地占用费计算至房屋腾退完毕之日止）的这两项诉讼请求的前提条件是原、被告双方的《房屋租赁合同书》应当解除，根据上述分析可得该前提条件并未成就，故对原告鸿鹏达公司的上述两项诉讼请求，本院不予支持，但原告鸿鹏达公司有权另行向被告李安娜主张自2017年3月16日至原、被告签订的《房屋租赁合同书》实际履行完毕之日止的房屋租金；对于原告鸿鹏达公司要求被告李安娜向其支付拖欠的房屋租金46.9979万元的诉讼请求，对其中的40.3312万元的房屋租金，本院予以确认，超出40.3312万元的部分，本院不予采纳，依据为：从2014年11月21日至2017年3月15日止共计27个月零23天，被告李安娜应当向原告鸿鹏达公司支付房租共计138.8333万元，计算方式：27个月×5万元＋5万元÷30天×23天≈138.8333万元。事实上被告李安娜已向原告鸿鹏达支付了98.5021万元的房屋租金，故被告李安娜拖欠原告鸿鹏达公司的房屋租金为40.3312万元，计算方式：138.8333万元-98.5021万元=40.3312万元。此外，被告李安娜主张其与原告鸿鹏达公司不存在房屋租赁合同关系，对此本院不予采信，主要理由：一、被告李安娜自认2014年10月19日的《房屋租赁合同书》系其签字，主张该合同并非原、被告的真实意思表示且该合同从未予以履行，但被告李安娜无相应证据加以佐证，同时被告李安娜支付了部分房屋租金即98.5021万元也有相应的房屋租金收据加以佐证；二、本案诉争的被出租房屋已被出租属客观事实，原告鸿鹏达公司尚未收到该被出租房屋的部分房屋租金也是不争的事实；三、被告李安娜辩称其有对本案诉争的被出租房屋进行经营管理收取租金的权利，但未提供相应的证据加以佐证，另外被告李安娜也自认本案诉争的被出租房屋已被出租给案外人而由其向案外人直接收取房屋租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李安娜于本判决生效之日起七日内向原告武汉市鸿鹏达商贸有限责任公司支付拖欠的房屋租金共计人民币40.3312万元；二、驳回原告武汉市鸿鹏达商贸有限责任公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元，由原告武汉市鸿鹏达商贸有限责任公司负担1315元、被告李安娜负担3385元；财产保全费3020元，由原告武汉市鸿鹏达商贸有限责任公司负担845元，被告李安娜负担2175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王汉明二〇一七年九月四日书记员  姚紫茶