文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事裁定书（2017）粤1402民初603号原告：黄锐彬，男，汉族，1971年9月7日出生，住址：揭阳市市辖区。委托诉讼代理人：肖红，广东从信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斯荣，广东从信律师事务所律师。被告：梅州市名磊农科发展有限公司，地址：梅州市梅江区三角镇寮背岭。法定代表人：杨瑟。该公司经理。委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。第三人：叶红阳，男，汉族，1978年6月26日出生，住址：梅州市梅江区。第三人：钟文华，女，汉族，1970年10月18日出生，住址：梅州市梅江区。第三人：李钰佳，女，汉族，1995年7月13日出生，住址：梅州市梅江区。原告黄锐彬诉被告梅州市名磊农科发展有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法由审判长林青山、审判员曾士芳、审判员滕婷组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄锐彬及其委托诉讼代理人杨斯荣律师、被告梅州市名磊农科发展有限公司（下简称名磊公司）的委托诉讼代理人丘国中律师到庭参加了诉讼，第三人叶红阳、钟文华及李钰佳经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。原告黄锐彬向本院提出诉讼请求：1、确认钟文华与被告于2016年7月19日签订的《债务代偿协议书》和原告与被告于2017年1月10日签订的“皇家名典·认购书”（NO：0001521、NO：0001522）合法有效，并确认前述《债务代偿协议书》中的皇家名典21栋1102号房及二期地下车位030号为原告所有，庭审期间，原告变更第一项诉讼请求为：确定原告与被告于2017年1月10日签订的“皇家名典·认购书”（NO：0001521，NO：0001522）合法有效，病确认皇家名典21栋1102号房及二期地下车位030号为原告所有。2、判令被告将皇家名典21栋1102号房及二期地下车位030号过户给原告。3、判令被告在判决生效之日起两个月内协助原告办理完成房屋（即皇家名典21栋1102号房及二期地下车位030号）买卖过户手续。4、诉讼费由被告承担。事实和理由如下：钟文华于2016年1月13日与叶红阳签署了《借款结算协议》，确认叶红阳仍欠钟文华借款本金250万元，借款利息20万元等内容。经钟文华与被告名磊公司协商，被告名磊公司同意由其代叶红阳向钟文华清偿叶红阳所欠钟文华的债务，并于2016年7月19日与钟文华自愿签署了《债务代偿协议书》，约定内容主要有：1、钟文华持有其与叶红阳于2016年1月13日签署的《借款结算协议》，确认叶红阳仍欠钟文华借款本金250万元，借款利息20万元等内容；2、被告名磊公司承诺代叶红阳向钟文华清偿债务，钟文华同意《借款结算协议》按166.5万元结算；3、被告名磊公司同意将皇家名典21栋1102号房及二期地下车位030号合计166.5万元用于抵对叶红阳所欠钟文华的全部借款；4、协议签订后钟文华将《借款结算协议》原件交由被告名磊公司处置；5、认购书或商品房买卖合同及收款收据开具给钟文华指定的李钰佳。《债务代偿协议书》签订后，被告与李钰佳签订了“皇家名典·认购书”，由钟文华指定的李钰佳认购了皇家名典21栋1102号房及二期地下车位030号。后经被告的同意，由李钰佳把皇家名典21栋1102号房及二期地下车位030号转让给原告，并由被告收回其与李钰佳签订的“皇家名典·认购书”，由被告出具“皇家名典·认购书”（NO：0001521、NO：0001522）给原告。原告多次催促被告把皇家名典21栋1102号房及二期地下车位030号过户至原告名下，但被告却拖延不履行。综上所述，《债务代偿协议书》是在平等自愿的基础上签订的，为双方的真实意思且不违反国家的强制性规定，是合法有效的合同。被告名磊公司不履行义务的行为，已经严重侵害了原告的合法权益。为保护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼请求法院支持原告的诉请。被告名磊公司辩称，对原告第一项诉讼请求，我方认为合同相对性原理，本案原告并不是合同当事人，在法律上无权主张《债务代偿协议》的效力。债务债权协议涉及三方当事人即钟文华、名磊公司及叶红阳，但叶红阳并未对债务代偿协议进行确认，也不认可债务代偿协议中所述的借款本金250万本金及20万利息。因此该合同的效力不予确定，合同的效力在法律上属于效力待定合同。该合同乙方签署也不是钟文华，而是詹小练代签，钟文华也未对该合同进行确认。综上，本案债务代偿协议属于效力待定合同，需经叶红阳、钟文华确认后才能发生法律效力，原告的第一项诉讼请求缺乏法律依据。原告主张办理涉案房产和车位过户手续问题，基于双方签认的皇家名典认购书的约定，该房由原业主李钰佳转名，此套房一年半后方可签网签合同，因此尚不具备网签条件及合同约定的生效条件尚未成就，原告主张办理过户手续无法律依据。本院经审理认定事实如下，被告名磊公司与第三人钟文华于2016年7月19日签订了一份《债务代偿协议书》，协议的主要内容：“1、钟文华持有其与叶红阳于2016年1月13日签署的《借款结算协议》，确认叶红阳仍欠钟文华借款本金250万元，借款利息20万元等内容；2、被告名磊公司承诺代叶红阳向钟文华清偿债务，钟文华同意《借款结算协议》按166.5万元结算；3、被告名磊公司同意将皇家名典21栋1102号房（价格为144.7万元）及二期地下车位030号（价格为21.8万元）合计166.5万元用于抵对叶红阳所欠钟文华的全部借款；4、协议签订后钟文华将《借款结算协议》原件交由被告名磊公司处置，认购书或商品房买卖合同及收款收据开具给钟文华指定的李钰佳。”协议签订后，李钰佳与被告签订了一份《皇家名典·认购书》（NO：0001526），由李钰佳认购21-1102房，价值522000元。2017年1月4日第三人李钰佳与原告黄锐彬签订了一份房屋买卖合同，合同约定：“1、甲方（李钰佳、詹小练）自愿将座落于梅州市江南正兴路皇家名典二期21座1102房出售给乙方（黄锐彬）；2、双方议定上述房产的交易价格为人民币778000元；3、付款方式：本合同签订之日乙方向甲方支付人民币20000元整，作为购房定金，第二次付款时间双方约定于2017年1月15日之前甲乙双方同时到梅州市皇家名典售楼处办理转合同（即皇家名典·认购书NO：0001526）给乙方，乙方同时付清购房款人民币758000元，房款全部一次性付清。……”原告与第三人签订买卖合同后，于2017年1月10日与被告重新签订No：0001521号《皇家名典·认购书》，约定原告向被告购买皇家名典21栋1102号房，面积为174㎡，价格为522000元，并约定“由原业主李钰佳转名，此套房一年半后方可签网签合同”。同日，原被告双方又签订No：0001522号《皇家名典·认购书》，约定原告向被告购买皇家名典030号地下车位，并约定“由原业主李钰佳转名，此车位不办理产权证，只开收据，不开发票，另签使用权”。原告在与第三人签订房屋买卖合同后，原告支付房款给第三人后才与被告重新签订认购书，但被告只是交付房屋钥匙，并不同意原告进房装修入住。现由于被告拒不交付房屋，原告诉至本院，提出上述诉讼请求，被告则作出如上答辩。原告黄锐彬提交了如下证据证明其主张：1、债务代偿协议书，证明钟文华与被告协商，被告同意由其代叶红阳向钟文华清偿叶红阳所欠钟文华的债务，并于2016年7月19日与钟文华自愿签署了《债务代偿协议书》。2、皇家名典认购书，由钟文华指定的李钰佳认购了皇家名典21栋1102号房及二期地下车位030号。3、房屋买卖合同，证明李钰佳把皇家名典21栋1102号房及二期地下车位030号转让给原告。4、皇家名典认购书（№0001521、0001522），证明被告收回其与李钰佳签订的皇家名典认购书，由被告出具皇家名典认购书给原告。5、收据，证明被告出具了收到原告的定金。6、身份证复印件，证明原告、钟文华、李钰佳具备主体资格。7、叶红阳的身份证、被告的企业信息情况，证明叶红阳的身份情况，被告的企业信息情况，具备主体资格。被告名磊公司质证意见为：对证据1真实性无异议，但是对其合法性和证明目的有异议。该证据涉及三方当事人，主债务人叶红阳并未在该代偿协议上签署，无法确认该笔债务的真实性和合法性。钟文华的签名也不是其本人签置，而是案外人詹小练签署。对其证明内容，鉴于叶红阳并不认可该笔债务的存在，因此该债务代偿协议书缺乏签署的前提和基础。对证据2真实性无异议，但对其合法性有异议，质证意见与证据1的一致。对证据3的真实性我方无法确认，不是我方出具的材料，但是从买卖合同本身来看也是不合法。因为涉案房产按原告的主张是李钰佳，但是签署该房屋买卖合同的卖方是詹小练，而不是权利人，所以我方认为该房屋买卖合同无效。而且，该房屋产权在签署合同时尚未确权，李钰佳与梅州市名磊农科发展有限公司只是尚不确定效力的债权关系，李钰佳尚未取得涉案房产的物权。因此，李钰佳也无权未经梅州市名磊农科发展有限公司同意进行转让。对证据4真实性无异议，但是合法性有异议，质证意见与证据1的一致。对该证据的证明目的也有异议，根据该两份认购书的约定，涉案房屋在一年半后才能够办理网签，原告起诉之时尚未达到合同约定的期限，因此，即使该认购书成立，被告也不具有办理网签的义务。而车位双方已明确约定不能办理产权，只有使用权，因此，原告主张办理过户是无合同依据。对证据5真实性无异议，对其证明目的有异议，被告并未实际收取原告的定金。对证据6、7三性无异议。本院认为，本案有两个争议焦点，一是原告与被告签订的两份《皇家名典·认购书》是否有效，二是原告是否可以请求被告履行过户手续。钟文华与被告于2016年7月19日签订的一份《债务代偿协议书》确认叶红阳所欠钟文华的债务，由被告认偿，合同签订后，钟文华也将债权凭证交给了被告。对于原告关于确认原告与被告于2017年1月10日签订的“皇家名典·认购书”（NO：0001521、0001522）合法有效的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告与被告所签两份认购书不存在法定无效的情形，应认定有效，原告的诉讼请求符合法律的规定，予以支持。关于原告是否可以请求被告履行过户手续，因双方在认购书中明确约定应在签订认购书一年半后方可签网签合同，现离双方签订认购书尚未达到一年半时间，即履行期尚未届满，原告现无权请求被告办理网签手续，应待约定的期限届满后，方可主张权利。被告以此提出抗辩，理由成立，予以采纳，原告要求被告办理过户手续的诉请无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告黄锐彬与被告梅州市名磊农科发展有限公司签订的No：0001521号《皇家名典·认购书》及No：0001522号《皇家名典·认购书》有效。二、驳回原告黄锐彬的其他诉讼请求。案件受理费19785元，保全费4520元，共24305元，由原告黄锐彬承担5000元，由被告梅州市名磊农科发展有限公司承担19305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方的当事人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  林青山审判员  曾士芳审判员  滕 婷二０一七年九月二十九日书记员  陈志炜