广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初5756号原告：李焕好，女，1985年5月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，法定代表人：李孟光。委托诉讼代理人：冯炜春,广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊华，广东聚理律师事务所律师。被告：陈筠妍，女，1992年8月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：岑凯英，女，1973年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：岑静怡，广东容桂律师事务所律师。原告李焕好诉被告陈筠妍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯炜春，被告陈筠妍及其委托诉讼代理人岑凯英、岑静怡出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖三方合同》；2.被告向原告返还30000元定金；3.被告向原告支付65600元违约金；4.被告向原告赔偿3000元中介服务费；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月8日，原、被告双方在佛山市峰江地产代理有限公司（简称峰江代理公司）的促成下，就原告向被告购买位于佛山市顺德区容桂街道办事处海尾社区居民委员会文海中路3号凯蓝名都45号楼1梯1603号房（简称凯蓝名都1603号房）达成意向，双方签订了《房地产买卖三方合同》，合同约定原告先付30000元定金，然后在过户当天一次性再支付40000元首期购房款，过户后再由贷款银行直街向被告支付购房余款。合同签订后，原告依约向被告支付30000元定金，另外原告也随即到银行办理了贷款申请，银行于同年11月出具了同意贷款通知书，原告及中介遂通知被告配合过户，但被告告知原告由于楼价上涨，决定房产不卖了，原告认为被告的行为已构成违约,应当依法退还原告定金及承担违约责任。被告辩称，一、原告歪曲事实，原告是违约方，理由如下：在峰江代理公司人员杨某的介绍下，原告以328000元的价格向被告购买位凯蓝名都603号房，并于2016年10月8日签订了《房地产买卖三方合同》，约定原告于2016年10月10日前付清30000元定金，次日，被告按照合同约定协助原告到中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行办理同贷手续，被告为了顺利交易房屋还向他人借款主动偿还案涉房屋所欠贷款，但原告却不按时支付购房定金，在被告多次催促下才分多次于2016年10月15日支付完毕。原、被告和中介方于2017年1月5日下午到佛山市顺德区容桂行政服务中心办理房屋过户手续时，原告为了节省房屋过户的增值税20000元（房屋满两年可免征，案涉房屋到2017年4月20日满两年），临时决定推迟过户时间到2017年4月20日之后，期间产生物业管理费、房屋价值变换等问题，双方协商无果，并且在2017年4月20日前，原告的银行同贷时限已满，原告不能以该银行的同贷书贷款购买案涉房产，因此原告现以被告不协助其过户为借口推卸其违约责任；二、因为在案涉房屋交易过程中，原告是违约方，被告同意解除三方于2016年10月8日签订的《房地产买卖三方合同》，同时要求原告承担违约责任，其交付的30000元定金归被告所有，另外再支付65600元违约金；三、中介费3000元由原告自己承担，因为合同第16条第三项约定“买卖双方中介服务费在过户当天一次性付清”,现案涉房屋未过户成功，即条件未达成，因此中介费不需要支付，而原告提前支付3000元中介房屋费是其自身过错，应由原告自己承担。三、原告主张的违约金过高。本院经审理认定以下事实：2016年10月8日，原告李焕好、被告陈筠妍与峰江代理公司签订了《房地产买卖三方合同》一份，合同约定：乙方（李焕好）向甲方（陈筠妍）购买凯蓝名都1603号房，成交价为328000元；乙方须支付定金30000元，于签订合同时支付2000元，定金余额28000元定2016年10月10日前支付；过户当天支付首期购房款40000元，再于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接转入甲方提供的账户，如乙方申请银行贷款额度不足或多出部分由乙方于过户当天按多除少补支付，余款8000元于过完水、电物业管理费后一次性支付；丙方（峰江代理公司）已促成双方签订合同，甲方、乙方同意于本合同签订之日向丙方支付中介服务费4900元；甲方在收取定金后不能履行本合同条款或因违约而无法将物业售予乙方，须支付本合同第三条约定的成交价的20%给乙方，并须返还乙方已付的所有费用；买卖双方任何一方不履行合同，违约方除支付其本身应付的中介费外，还应代守约方向中介方支付中介费。合同签订后，李焕好陆续分多次支付定金给陈筠妍，至2016年10月22日共支付30000元定金，上述定金中有28000元由陈筠妍的姨妈岑凯英出具收据确认。李焕好另于2016年10月14日支付中介服务费3000元给峰江代理公司。之后，李焕好向银行办理了贷款申请，双方曾于2017年1月5日到房产登记申请办理该房屋的产权变更登记，后考虑到该房屋于2015年4月20日办理产权登记，如待2017年4月20日后再办理变更登记可减少税费，双方遂口头协商待2017年4月20日后再办理变更登记。此后，因陈筠好出国一段时间，陈焕好通过峰江代理公司工作人员联系岑凯英准备到时办理过户事宜，该公司工作人员曾经于2017年3月27日、4月3日致电岑凯英，另又通过微信于2017年3月28日联系岑凯英询问过户手续的准备情况及有没有办理买卖房屋的委托手续，岑凯英称陈筠妍外出需等几天或十几天才回来，对有无办理委托手续不作回复，也没有答复如何办理过户事宜。陈筠妍也没有联系李焕好协商确定办理过户事宜。峰江代理公司工作人员杨某出庭作证述称，陈筠妍一方在电话中表示不再出售房屋，其转告李焕好。李焕好遂于2017年4月19日提起诉讼，本院于2017年6月2日向被告送达了原告提交的起诉状副本。李焕好在诉讼中表示，如陈筠妍同意，其愿意继续履行合同。本院认为，案涉的《房地产买卖三方合同》合法有效，合同当事人相互协助、通知，按照诚实信用的原则履行各自的义务。原告作为房屋买受人已按照约定的数额支付定金，虽然双方约定是在2016年10月10日前支付定金30000元，原告最终足额完成支付定金30000元是在2016年10月15日，但被告对于原告逾期5天才支付完毕的定金予以接受，且双方之后于2017年1月5日亦曾一同前往房产登记管理部门申请办理变更登记，说明被告当时放弃追究原告逾期支付定金的违约责任，双方当时仍愿意继续履行合同，故对于原告超过原合同约定的期限支付定金的行为不应视为违约。关于双方在申请办理变更房屋产权变更登记中哪一方存在违约行为的问题，本院对此分析如下：一、关于双方约定的办理过户的时间。双方均确认在2017年1月5日曾到房产登记管理部门准备申请过户，后又临时提出待2017年4月20日后再办理，故双方实际对办变更理过户的时间达成一致。二、关于哪一方没有协助办理过户的问题。原告主张被告在2017年4月20日前表示不再转让案涉房屋，其遂提起诉讼。从原告提供的证据显示，其确实通过中介方峰江代理公司的人员在2017年3月底电话联系被告的姨妈岑凯英，被告在该期间因出国不便联系，被告也没有提供其电话联系方式给峰江代理公司和原告，而是由岑凯英在双方合同履行过程中多次作为其联系人，且岑凯英代原告收取定金，如被告不认可岑凯英作为其联系人，而其本人却在此期间未与峰江代理公司或原告作任何联系与常理不合，故峰江代理公司在协助双方办理过户过程中通知岑凯英应视为其履行了相应的通知义务。三、峰江代理公司的工作人员杨某出庭作证述称，被告一方在电话中表示不再出售房屋，无证据证实证人杨某对此作虚假陈述，且从相关的电话通话记录及微信聊天记录显示，峰江代理公司在2017年3月底多次致电或发短信给岑凯英，虽然电话、短信只是显示通讯记示，没有显示具体内容，但2017年3月28日的微信聊天中峰江代理公司还询问过户手续的准备情况及被告外出的情况下有没有办理买卖房屋的委托手续，即原告一直通过中介作出继续履行合同的表示，并要求被告答复办理过户事宜，而岑凯英未作明确回复，也没有提供被告的联系方式，被告亦没有提供其本人主动联系和就合同是否继续履行、如何办理过户等另行作过答复的证据，故杨某据此作出被告一方表示不再出售房屋的陈述较为可信。四、从目前顺德区房地产市场的行情及双方的陈述看，双方签订合同后至本案起诉时房屋存在较大幅度的升值，如不存在被告不同意继续履行合同的情况，原告要求终止合同的履行并不符合其利益，原告在诉讼中仍表示愿继续履行合同并将及时付清房款，但被告坚持解除合同。四、被告述称的其从未表示过不履行合同，是原告的银行同贷时限已满，原告不能以该银行的同贷书贷款即先行违约，但以银行贷款支付的购房款，双方是约定以银行发放贷款时直接支付给被告，银行发放贷款的时间并不导致合同无法履行，如被告当时作为要求履行合同的一方，能在2017年4月20日届至时尽快办理过户手续对其及时收取购房款更为有利，被告在期限届至时可以进行必要的通知和催促，原告虽于2017年4月19日即提起诉讼，被告于2017年6月2日收到原告提交的起诉状副本，至此被告才收到原告认为被告违约并要求解除合同的通知，即至其被告收到起诉状的2017年6月2日前无证据证实原告向被告表达过终止合同履行的意思，如被告作为要求履行合同一方却未对原告作任何通知、催促，有违常理，而原告在诉讼中表示愿继续履行合同的情况下被告仍予以拒绝。综合上述情况，应认定被告在2017年4月20日前已以其行为表示不履行合同，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告要求解除合同合法有据，解除合同的时间以被告收到起诉状副本的2017年6月2日为准。原告要求被告退还其保证金30000元，并支付其违约金65600元和中介服务费损失3000元，符合双方合同有关违约责任的约定，也不违反法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告李焕好与被告陈筠妍于2016年10月8日签订的《房地产买卖三方合同》于2017年6月2日解除；二、被告陈筠妍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李焕好返还定金30000元；三、被告陈筠妍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李焕好支付违约金65600元；四、被告陈筠妍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李焕好赔偿中介服务费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1132.5元，财产保全费1006元，合计2138.5元（已由原告预交），由被告陈筠妍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 廖 韬二〇一七年九月十五日书记员 陈秋莹