福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初9450号原告：厦门友朋四方物业管理有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道268号远洋大厦6层A单元，统一社会信用代码91350200705420603A。法定代表人：戴继光，总经理。委托诉讼代理人：杨丽萍，厦门友朋四方物业管理有限公司职员。被告：张之庆，男，1968年8月23日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。原告厦门友朋四方物业管理有限公司（以下简称友朋四方公司）与被告张之庆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告友朋四方公司委托诉讼代理人杨丽萍及被告张之庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。友朋四方公司向本院提出诉讼请求：判令张之庆向友朋四方公司支付自2014年1月1日至2016年7月31日期间南湖中祥大厦物业服务费8115.8元、房屋公共维修金1739.1元；2013年7月至2016年7月公摊电费1467.5元、公摊水费39.9元、逾期缴费违约金19097元。诉讼过程中，友朋四方公司变更诉讼请求为：判令张之庆向友朋四方公司支付自2014年1月1日至2015年12月8日期间南湖中祥大厦物业服务费6088.56元、房屋公共维修金1304.78元，并撤回对公摊电费、公摊水费及逾期缴费违约金的主张。事实和理由：友朋四方公司受厦门市南湖中祥大厦业主委员会的委托，在2010年至今为南湖中祥大厦进行物业管理服务。其中，2010年8月1日至2013年7月31日期间，高层住宅的物业服务费每平方米1.4元/月，房屋公共维修金0.3元/月，物业服务费等费用每季度缴纳一次，于当季度第二个月前二十日履行缴纳义务，业主逾期缴交物业服务费的，须交纳违约金。在2013年8月至2016年5月期间受南湖中祥大厦业主委员会的委托继续为南湖中祥大厦提供物业管理服务，并于2016年6月进行了合同续签，高层住宅物业服务费、房屋公共维修金的缴纳标准不变，费用每季度缴纳一次，于当季度第二个月十五日前履行缴纳义务，违约金计算方式不变。张之庆系南湖中祥大厦26号梯2302室的业主，理应按时足额交纳物业服务费等费用，但经友朋四方公司多次催缴，张之庆仍拒不缴纳。张之庆辩称，1.其对房屋公共维修金的金额并无异议，愿意缴纳上述费用。2.友朋四方物业公司为收取更多的停车费用，在其车位对面私划车位B17号车位，导致其车辆无法正常出入，时常发生刮擦、车位价值贬损。其多次找友朋四方公司物业管理处反映情况，但并未得到解决，故其拒绝缴纳物业服务费。本院经审理查明以下事实：2010年7月18日，厦门市南湖中祥大厦业主委员会与友朋四方公司签订《中祥大厦物业管理委托合同》，合同约定将中祥大厦委托友朋四方公司实行物业管理，委托管理期限自2010年8月1日至2013年7月31日止。友朋四方公司提供的服务包括：房屋共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共设施的维修、养护、经营和管理，公共场所的清洁卫生、垃圾收集、清运，车辆停放管理，维持公共秩序维护和安保，公用绿地的养护与管理，消防设备设施的管理；物业服务费收费标准为：高层住宅每月每平方米1.4元；房屋公共维修金的收费标准为每月每平方米0.3元；物业服务费每季度缴交一次，应于当季度第二个月二十日前缴交。业主逾期缴交物业服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三交纳违约金。合同签订后，友朋四方公司依约进驻中祥大厦提供物业管理服务。合同到期后，南湖中祥大厦业委会出具《关于继续履行物业管理服务工作的函》，载明“鉴于南湖中祥大厦新一届业委会因多种原因至今未成立，为保障大厦业主的正常工作、生活秩序不受影响，确保大厦物业管理工作不中断，请友朋四方公司继续履行对南湖中祥大厦的物业管理服务工作。直至新一届业委会成立并召开业主大会，决定续聘或更换物业管理公司之日止。委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等均沿用物业管理合同中的规定，不改变。”2016年6月1日，厦门市南湖中祥大厦业主委员会续签了《物业服务合同》，约定由友朋四方公司继续为中祥大厦提供物业管理服务。物业服务期限为三年，自2016年6月1日至2019年5月30日止。物业服务费等相关费用按季收取，于每季第2个月的15日前向友朋四方公司缴纳。物业服务费用的收费标准与原物业管理委托合同约定一致。另查明，张之庆原系厦门市思明区东明路26号2302室房屋的业主，房屋面积186.98平方米，其欠缴自2014年1月1日至2015年12月8日的物业服务费、房屋公共维修金。2015年12月9日，张之庆将讼争房屋出售给案外人王良辉。以上事实，有友朋四方公司提供的《中祥大厦物业管理委托合同》、《关于继续履行物业管理服务工作的函》、《福建省物业服务合同》、缴费通知单、土地房屋登记卡、存量房买卖合同、欠费明细及庭审笔录为证，张之庆对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对友朋四方提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。本案争议焦点为：B17号车位是否系友朋四方公司私自划定。张之庆围绕其抗辩意见其提交了照片8张作为证据，拟证明友朋四方公司私划了B17号车位，导致其车位贬值、无法正常停车长达四年，其多次和物业沟通仍未得到解决。友朋四方公司的质证意见为：确认B17号车位确会影响张之庆车辆的正常出入，但该证据不能证明友朋四方公司存在私划车位的行为。B17号车位不是友朋四方公司划定的，而是开发商无偿提供给部分业主使用的。为此，友朋四方公司提交《编号01035144〈商品房买卖合同〉之补充协议》（复印件），拟证明2006年6月20日，厦门中祥房地产开发有限公司与案外人黄湘欣签订该《补充协议》约定，厦门中祥房地产开发有限公司将南湖中祥大厦-2层21号车位对面的B17号车位（无产权）的使用权无偿提供给黄湘欣使用，该车位使用期限至2065年5月2日，使用期间黄湘欣应按规定向物业公司缴交车位的物业服务费。张之庆对该《商品房买卖合同》的真实性不予确认，认为友朋四方公司无法提供原件，该合同系伪造。B17号车位系友朋四方公司私划的，并非开发商所为，该车位也并未办理产权证。友朋四方公司称，因其并非合同当事人，不持有该《商品房买卖合同》的原件，故无法提供该合同的原件。本院分析认为，从张之庆所提交的照片及友朋四方公司的庭审陈述来看，B17号车位的存在确会影响张之庆车辆的正常出入，但该组照片并不能证明B17号车位系友朋四方公司所划定。本院认定张之庆主张B17号车位系友朋四方公司私划证据不足，故对其抗辩意见不予支持。本院认为，厦门市南湖中祥大厦业主委员会与友朋四方公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效之合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。在2013年7月31日该物业服务合同期满后，厦门市南湖中祥大厦业主委员会出具的《关于继续履行物业管理服务工作的函》可以证实，因南湖中祥大厦新一届业委会未成立，未选聘新一届物业管理公司，友朋四方公司继续为中祥大厦提供物业管理服务。而张之庆在2014年1月1日至2015年12月8日期间作为中祥大厦的业主，接受了友朋四方公司提供的物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，应当缴纳物业服务相关费用。张之庆抗辩友朋四方公司存在私划车位的行为，但并未提交充足证据予以证明，故本院对其抗辩意见不予采纳。友朋四方公司要求张之庆支付自2014年1月1日至2015年12月8日的物业服务费6088.56元（1.4元/平方米·月×186.98平方米×23.27个月）的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，张之庆于2014年1月1日至2015年12月8日期间为讼争房屋的业主，故友朋四方公司要求张之庆支付拖欠的2014年1月1日至2015年12月8日的房屋公共维修金1304.78元（0.3元/平方米·月×186.98平方米×23.27个月）的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。审理中，友朋四方公司放弃对公摊水费、公摊电费、逾期缴费违约金的诉请，本院口头裁定准予其撤回该项诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：张之庆应于本判决生效之日起七日内向厦门友朋四方物业管理有限公司支付厦门市思明区东明路26号2302室房屋自2014年1月1日至2015年12月8日的物业服务费6088.56元及房屋公共维修金1304.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由张之庆负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  吕逗秋二〇一七年九月七日代书 记员  林雅静附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。