.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2017）琼0108民初3865号   原告（反诉被告）：海南京信置业有限公司，住所地海口市五指山路**民源小区佳苑**。统一社会信用代码：xxx。   法定代表人：刘登红，该公司董事长。   委托诉讼代理人：白宇，北京市怡丰律师事务所律师。   被告（反诉原告）：蒋智群，男，1969年8月24日出生，汉族，住上海市闸**。   原告（反诉被告）海南京信置业有限公司（以下简称京信公司）与被告（反诉原告）蒋智群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，被告蒋智群于2017年7月21日向本院提起反诉，本院决定受理后，于2017年8月11日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人白宇、被告蒋智群到庭参加诉讼。庭审后，原、被告向本院申请给予庭外和解时间15天，本院予以准许。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）京信公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告腾退租赁房屋；3.判决被告支付拖欠的房屋租金计959224.52元；4.判决被告支付滞纳金计235681.46元；5.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2012年2月18日签订《房屋租赁合同》，约定：由被告承租原告房屋位于海口市××路，租赁面积852.58余平方米；原告系该房屋产权所有人，租赁期限为自2012年2月25日起至2022年2月24日止；租金为每月每平方米人民币70元整，第四年至第五年每年递增3%，第六年至第十年每年递增5%；租金支付方式为每季度支付一次；房租押金为179041.80元。合同签订后，被告最后一次支付租金的时间是2016年4月22日，支付的租金时间段为2015年12月4日至2016年3月3日。此后被告即拒绝支付租金，至今已经拖欠租金计959224.52元，按照合同第九条第五款约定，被告逾期支付租金的，需按日支付拖欠租金金额千分之三的滞纳金，逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同并有权不予退还押金。至原告起诉时止，被告逾期支付租金的时间已达458日，其中，2016年3月4日至2017年3月3日期间的租金为759781.8元（每季度租金189945.45元），2017年3月4日至2017年6月3日期间的租金为199442.72元，共计959224.52元。从被告每季度应付时间分段计算至2017年6月4日止滞纳金为785604.88元，原告仅主张该滞纳金的30%即235681.46元。综上，被告拖欠租金的行为已违约并侵犯了原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求判如所请。   被告（反诉原告）蒋智群辩称，一、被告不同意解除合同，原告要求解除合同违反诚实信用和禁反言原则。经原告同意，被告已将本案房屋转租他人，转租协议到期时间为2022年2月24日，原告在同意转租后又提出解除合同，违反诚实信用和禁反言原则，恳请法院驳回原告解除合同的诉讼请求。二、被告不同意腾退房屋，理由与第一项一致。三、被告确认自2016年3月4日至2017年6月3日期间未支付原告房屋租金共959224.52元，但是被告未支付租金是因为原告违反合同义务在先。原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条第一款第六项约定："甲方负责协调乙方和物业公司的公用设施（电、水、电梯、停车场等）使用的事项"、第七条第一款约定："地上车位属于底商的部分，甲方可以按租金比例可使用车位8个，具体费用双方另行约定"，被告租赁房屋是用于开设一家以包间经营为主的高端餐厅，是否拥有停车位对餐厅能否吸引客人有重要影响，但原告在合同中承诺可以给被告使用的停车位实际是原告从92261部队租来的。2016年6月21日，92261部队在停车位的位置修建了隔离装置，致使被告无法使用停车位，进而导致餐厅无法正常经营，歇业三个月。原告与92261部队的租赁合同到期之日为2015年12月31日，原告在明知此情况下，仍与被告签订合同到期日为2022年2月24日的租赁合同，并且在合同中承诺让被告使用停车位。原告的虚假陈述和违约行为严重侵害了被告的合法权益，被告不得已行使了自救的权利。四、被告不同意支付滞纳金。因原告违约在先，故其无权要求滞纳金，即使有滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，原告主张滞纳金235681.46元远高于原告的实际损失，恳请法院予以酌减。   被告（反诉原告）蒋智群向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告赔偿餐厅装修费用756600元（装饰630000+燃气76600+消防50000）；2.判令原告向被告支付因不能保证车位，被告歇业3个月的收入120000元；3.判令原告承担被告歇业3个月的租金184413元；4.判令原告向被告支付因原告提前与第三方解除合同，支付给第三方要求违约金602000元；5.判令本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2012年2月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告便花费上百万元的资金对租赁房屋进行了装修，开始开办"明味香辣馆"餐厅，被告也按时按期向原告支付租金。2016年6月21日，92261部队正式向原告发函，称原告当初租赁部队的五指山路45号空地用于停车场，因合同已经到期，92261部队将收回该土地并将修建隔离装置。原告在合同中承诺给被告的8个车位因其原土地租赁到期而导致被告不能继续使用，被告的餐厅无法继续经营，导致被告的上百万装修费等的损失，且使得租赁房屋闲置长达3个月之久。经协商，原告在租赁期限未到期而不能落实车位的情况下拒绝降低租金，后来在原告同意的情况下，被告将租赁房屋转租给了第三方。综上，被告为维护合法权益，特提起反诉，请法院判如所请。   原告（反诉被告）京信公司对被告的反诉辩称，1、关于被告的第一项反诉请求，原告不反对被告提出的费用，但是原告不同意赔偿餐厅的装修费用，因这些费用与本案无关。2、原告不同意被告第二项的反诉请求。按照双方在合同中的约定，原告只有8个停车位有使用权，具体的使用费标准由双方协商。被告使用部队的停车场，部队要收回车位，这是原告不能控制的。双方在合同中约定的8个停车位的使用权，该8个停车位确实是被部队收回的停车位。3、原告不同意被告的第三项反诉请求，因原告没有违约，所以歇业的租金不应由原告承担。4、原告不同意被告的第四项反诉请求，因原告已经明确表示，被告经原告同意将涉案房屋的转租给他人，原告认可被告与他人签订的租赁合同，所以不存在被告支付违约金的后果。   本院经审理认定事实如下：原告是海口市五指山路41号海晟瑞景商住楼第一层商场（建筑面积1705.16平方米）登记的所有权人。原告（甲方）与被告（乙方）于2012年2月18日签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其拥有所有权的位于海口市××路租赁给乙方用于开办餐厅；房屋的租赁面积为852.58平米；租赁期限为2012年2月25日至2022年2月24日，共计10年；租赁标准为一层852.58平方米，70元/月/平方米，合同生效后第一年至第三年（含第三年）租金不递增，第四年至第五年（含第五年）每年递增3%，第六年至第十年（含第十年）每年递增5%；租金每季度支付一次；；地上车位属于底商的部分甲方可以按租金比例可使用车位8个具体费用双方另行约定；甲方负责协调乙方和物业公司的公用设施（电、水、电梯、停车场等）使用的事项；乙方不按照约定支付押金、租金达三十日的，甲方有权单方无条件解除合同，收回房屋；乙方逾期支付房屋租金，甲方可要求乙方支付滞纳金，每逾期一日，收取千分之三的滞纳金；等等。《房屋租赁合同》签订后，原告将租赁房屋及8个停车位交付给被告使用，被告因装修租赁房屋支付工程款630000元，并支付用户管道燃气工程施工款16600元、燃气管道入网费60000元，还交纳消防检测费2850元。被告依约向原告支付了2016年3月3日前的房屋租金。2016年6月，中国人民解放军92261部队后勤部向原告发函，函称原告租用该部海口市美兰区五指山路45号空地用于停车场，合同已于2015年12月31日到期，该部将修建隔离装置，请原告及相关用户不得在上述场地继续停放车辆。自2016年6月起，被告无法使用停车位，遂拒绝继续向原告支付租金。原、被告因支付房屋租金等问题产生纠纷，原告于2017年6月6日向本院提起诉讼。   另查明，2016年3月23日、2016年10月11日、2017年4月25日，被告分别与次承租人李维维、徐策微、陈春蕾签订三份《房屋租赁合同》，将其从原告处承租的房屋转租给上述三位次承租人，并向次承租人收取租金。原告同意并认可被告的全部转租行为。   在诉讼过程中，对于原告与被告签订的《房屋租赁合同》中约定"地上车位属于底商的部分甲方可以按租金比例可使用车位8个，具体费用双方另行约定"的条款，原告认为其在该条款中已告知被告有8个车位可以使用，该8个车位是从第三人处租赁而来，但应就车位的使用另行协商确定价格；被告认为该条款中的"甲方"为笔误，实际应为"乙方"，即该条款约定的是被告可以按租金比例使用8个停车位。原告还述称，92261部队在2015年12月8日已向其发出停车场腾退通知书，此后，被告无法使用8个停车位，给被告经营餐厅造成了一定影响，但这是由于部队单方提前终止合同造成的，并非合同到期，也并非原告不允许被告使用。被告提交一份《利润表》，拟证明其歇业三个月损失120000元，原告认为该表系2015年9月由被告单方制作，对真实性及证明力均不予认可。   本院所确认的以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》《支付凭证》《房屋所有权证》、被告提交的《关于禁止停放车辆通知函》《照片》《装饰工程合同书》《用户管道燃气工程施工合同》《房屋租赁合同》《房屋转租合同》《同意转租通知书》《海南省非税收入一般缴款书》及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、关本诉请求部分。（一）关于合同解除的问题。原、被告于2012年2月28日签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，属合法有效的合同。关于《房屋租赁合同》约定的"地上车位属于底商的部分甲方可以按租金比例可使用车位8个，具体费用双方另行约定"中的"甲方"是否为书写笔误，是否应更正为"乙方"的问题。首先，若该条中约定的是"甲方"可以按租金比例可使用车位8个车位，则与后半句"具体费用双方另行约定"（此处的双方应指甲乙双方）存在矛盾；其次，《房屋租赁合同》除约定该条款外，还约定了"甲方负责协调乙方和物业公司的公用设施（电、水、电梯、停车场等）使用的事项"，说明合同约定了原告有负责协调乙方使用停车场的义务；此外，原告确认其在该条款中告知被告有8个车位可以使用及部队发函后被告不能再使用停车位给被告经营餐厅造成一定的影响等意见，可以认定合同中约定的"地上车位属于底商的部分甲方可以按租金比例可使用车位8个"中的"甲方"应属笔误，实际约定的是"地上车位属于底商的部分乙方即被告可以按租金比例使用车位8个"，被告的此项辩解意见有理，本院予以采信。根据92261部队《关于禁止停放车辆通知函》可知，原告租用该部队的空地用于停车的合同已于2015年12月31日到期。原、被告的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2012年2月25日至2022年2月24日，长达十年，超过了原告与部队之间停车场租赁合同的到期日。原告出租给被告经营餐厅的房屋位于海口市五指山路，该路段地处海口市老城区的市中心，街道较为狭窄，车位规划也不够充足，停车位较为紧张。被告租赁房屋用于开办餐厅，来店消费的客人很多都有停车位的需求。在订立合同时，原告未明确告知被告其与部队之间的合同将在2015年12月31日到期，在被告无法使用停车场后，原告未按合同约定协调停车场使用事宜，违反了合同约定。被告以原告未能提供车位为由自2016年6月起拒付房屋租金，属行使不安抗辩权。但是，被告将该房屋分别转租给案外的三个次承租人并收取租金，最后一份转租合同的签订时间是2017年4月25日，至此，被告行使不安抗辩权的情形已经消失，应及时向原告支付租金。原、被告的《房屋租赁合同》中约定，被告不按照约定支付押金、租金达三十日的，原告有权单方无条件解除合同，收回房屋。截止至起诉日，被告仍未向原告支付租金，逾期支付已经超过三十日，故原告诉请解除双方的房屋租赁合同，符合合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，本院予以支持。（二）关于腾退房屋的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》解除后，被告应当向原告腾退租赁房屋，原告的此项诉请符合法律规定，本院予以支持。（三）关于拖欠房屋租金的问题。被告确认2016年3月4日至起诉之日止，其未向原告支付房屋租金计959224.52元。被告使用租赁房屋，依法应当支付租金，原告诉请被告支付房屋租金959224.52元于法有据，本院予以支持。（四）关于滞纳金的问题。如前所述，被告的不安抗辩权消失后，应当自2017年4月26日起向原告支付滞纳金。因2016年3月4日至2017年4月25日期间的租金为875014.96元[759781.8元+199442.72元／季度÷90天×52天]。被告自2017年4月26日至原告主张的2017年6月4日已经逾期付款40天，被告提出合同约定的滞纳金每日千分之三过高，本院酌情调整为每日万分之五，据此计算，被告应向原告支付滞纳金17500.3元（875014.96元×0.5‰×40天）。原告诉请滞纳金超出部分，本院不予支持。综上，被告应向原告支付的拖欠租金及滞纳金共计976724.82元（959224.52元+17500.3元）。   二、关于反诉请求部分。（一）关于餐厅装修等费用的问题。被告认为原告未能提供8个停车位造成其无法继续经营餐厅，导致装修费等的损失。被告因装修租赁房屋花费工程款630000元、安装燃气花费76600元、消防检测费2850元，合计709450元。原、被告租赁期限为10年，从2012年2月25日签订合同时起至2017年8月11日本案庭审之日止，被告已经实际使用该餐厅约五年半，按照平均折旧计算，年折旧率为10%，剩余四年半的餐厅装修等费用的残值为319252.5元。因原告确认使用停车位不能使用给被告经营餐厅造成一定的影响，但是，被告经营的餐厅能否维继与众多因素相关，例如停车是否便利、菜品味道、服务理念等，故本院酌定原告对被告的上述损失承担60%的赔偿责任，即191551.5元（319252.5元×60%）。被告主张的数额超出部分，依据不足，本院不予支持。（二）关于歇业3个月的收入损失的问题。被告提供的利润表为单方制作，制作时间为2015年9月，无其他证据佐证，不具有证明力，且原告对此不予认可，故被告的此项反诉请求依据不足，本院不予支持。（三）关于歇业3个月的租金损失的问题。虽原告未能提供停车场给被告使用且未协调被告使用停车场事宜，存在违约行为，但被告经营的餐厅歇业与众多因素有关，故本院酌定原告对被告经营的餐厅歇业3个月租金损失承担60%的赔偿责任，即110647.8元（184413元×60%）。被告主张的数额超出部分，本院不予以支持。（四）关于支付第三方违约金的问题。因原告表示全部认可被告与次承租人签订的租赁合同，且被告尚未支付违约金给次承租人，该笔费用未实际发生，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，原告应向被告支付共计302199.3元（191551.5元+110647.8元）。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）海南京信置业有限公司与被告（反诉原告）蒋智群签订的《房屋租赁合同》；   二、被告（反诉原告）蒋智群应当于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于海口市五指山路41号海晟瑞景商住楼第一层（面积852.58平方米）的房屋腾退给原告（反诉被告）海南京信置业有限公司；   三、被告（反诉原告）蒋智群应当于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告（反诉被告）海南京信置业有限公司支付房屋租金959224.52元、滞纳金17500.3元，共计976724.82元；   四、原告（反诉被告）海南京信置业有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十五日内，向被告（反诉原告）蒋智群支付装修、燃气安装、消防检测等费用191551.5元、歇业损失110647.8元，共计302199.3元；   五、驳回原告（反诉被告）海南京信置业有限公司的其他诉讼请求；   六、驳回被告（反诉原告）蒋智群的其他反诉请求。   本诉案件受理费15554元因适用简易程序减半收取7777元（原告海南京信置业有限公司已预交），由原告海南京信置业有限公司负担1420元、由被告蒋智群负担6357元；反诉案件受理费9883.5元（被告蒋智群已预交），由原告海南京信置业有限公司负担1796元、由被告蒋智群负担8087.5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 彭豫梅     二〇一七年九月十五日   法官助理 王晓霞   速 录 员 杨婷婷   书 记 员 吴展锋   附：相关法律法规及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉法的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。