湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0602民初1984号原告：刘国基。委托诉讼代理人：姚小波。被告：岳阳市岳阳楼区金鹗山街道办事处良万居民委员会。法定代表人：宋岳华。委托诉讼代理人：胡新军。原告刘国基与被告岳阳市岳阳楼区金鹗山街道办事处良万居民委员会（以下简称“良万居民委员会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘国基及其委托诉讼代理人姚小波、被告委托诉讼代理人胡新军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告征收补偿款3278126元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年承租了被告位于金鹗西路原欣登明珠售楼部的闲置房屋从事名为“乡厨人家”餐饮店，并签订合同约定：如遇征收拆迁，原告新添的设施及装修另行协商。2011年9月，原告在租赁后新建房屋约200M2，在“真味道餐馆”旁新建房屋一间42M2。2016年，原告所租赁房屋和原告新建房屋被一并征收，征收补偿款全部由被告收取。原告多次找被告要求归还归其所有的征收款未果，向本院提起诉讼。被告良万居委会辩称，本案诉争的被征收房产的土地及房产均属于被告所有不存在争议，2011年原告利用其担任居委会组长的便利将该房屋以租赁形式占有，其行为本已侵犯了被告的权益，直到2015年9月被告才从实际承租人陈新文处，以补偿48000元设施折旧费才将非法占有的房屋收回，一年后才被征收。原、被告所签订的租赁合同关于“如遇征收拆迁，原告新添的设施及装修另行协商”条款系显失公平应当确认无效，且纪委已对其占有集体财产的行为进行了认定，原告对新添设施和装修通过转租的形式进行了处分，故被告取得该征收款具有合法依据，征收款及收益应归被告所有。故应当驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院对其提交的证据认证如下：1、《租赁合同》二份，拟证明原告租赁房屋时仅有售楼部，约定租赁期限至征收时止，新添的设施及装修另行协商，原告将其转租陈新文只约定动产归其所有。被告对原、被告签订的租赁合同真实性无异议，但认为显失公平，没有约定对原告进行补偿；对与陈新文签订的租赁合同真实性有异议，认为签订时被告已收回了房屋。本院经审查认为，对原、被告签订的租赁合同真实性、关联性予以认定，对其是否显失公平综合其他证据进行认定；对转租合同，本院结合本案其他证据及当事人陈述予以综合认定。2、房地产估价报告、征收明细表，拟证明“乡厨人家”征收标准及具体征收明细。被告对该证据的真实性无异议，但认为与原告没有关联性，征收主体为良万居委会。本院经审查认为，对该证据的真实、合法性予以认定，对其关联性结合本案查明的情况予以认定。3、建房协议及蔡柏林证言，拟证明原告在租赁后增建面积和进行装修的事实。本院经审查认为该证据可以相互印证，对其真实性、合法性、关联予以确认。被告良万居委会为支持其答辩意见，向本院提交了原、被告签订的租赁合同、原告与刘春池签订的《门面出租合同》、刘春池与陈新文签订的《门面出租合同》、陈新文出具的领款单及承诺书、对陈新文的调查笔录、楼区纪委文件。原告质证认为三份租赁合同、领款单、承诺书的真实性没有异议，但与本案没有关联性，不能证明被告的证明目的。本院对其真实性予以确认，其关联性将结合其他证据分析。根据本院确认的证据，结合当事人当庭陈述对本案事实认定如下：2011年9月23日，原告刘国基（乙方）与被告良万居委会（甲方）签订《承租合同》，将在被告集体土地范围内“欣登明珠售楼部”约144M2出租给乙方，并约定：“租赁期限从2011年9月至租赁物征收折迁日止；乙方提供10个就业岗位，甲方无偿使用租赁物；如征收折迁，甲方通知乙方后七天内无条件搬离，乙方新添的设施及装修另行协商等”。签订租赁合同后，原告在该售楼部房屋后修建房屋，并与案外人蔡柏林于2011年9月28日签订《建房协议》，约定如在170M2以下按198000元的价格全包给蔡柏林，超过面积按1200元/平方计算，约定工期为二个月，后该房增建面积约为193.49M2。原告增建并添置相应设施后进行茶楼等短期经营，于2011年12月30日与案外人刘春池签订《门面出租合同》，上载明：月租金3000元，该门面约300M2，内有空调柜机2台、挂机两台及所有房屋设施，租赁期满后不动产归刘国基所有。2012年6月20日，刘春池与案外人陈新文签订《门面出租合同》，约定陈新文支付给刘春池门面转让费18万元，其他合同条款同刘国基与刘春池的合同一致。签订合同后，陈新文向刘春池支付门面转让费16万元及签单金额2万元，陈新文承租门面后添置了部分设施，将该门面经营名为“乡厨人家”的餐馆经营至征收拆迁前止。2015年9月28日，被告良万居委会与陈新文协商一致，将其设施折旧补偿48000元，解除了房屋租赁合同关系。2016年4月22日，岳阳市岳阳楼区人民政府正式发布征收决定公告，岳阳市岳阳楼区征收安置工作局委托评估公司对“乡厨人家”国有土地上房屋、装修及附属物明细表进行了评估，确定商业面积为264.89M2、辅助用房72.6M2，评估商业面积价值4307111元、辅助用房181718元、装修价值92389元，后被告在征收单位领取了上述征收补偿款。本院认为，不当得利是指没有合法原因取得利益致使对方受损的法律事实，本案原、被告签订租赁合同且原、被告对租赁关系均无异议，无论被告是否扩建，该宗土地或房产均属于被告良万居委会所有，被告取得征收补偿具有合法依据，故本案不构成不当得利。本案系因履行房屋租赁合同产生，是原、被告对房屋扩建及装修补偿约定不明导致，为减少诉累及经本院释明，本案案由定为房屋租赁纠纷。原、被告在《承租合同》中约定“乙方新添的设施及装修另行协商”，按该约定原、被告应对增建的房屋及装修进行协商，而未约定不予补偿，在签订租赁合同后被告亦默许原告扩建房屋，在被告协商解除与次承租人租赁合同后对该增加的房屋及装修设施实际利用并获得了征收补偿款，依法应当对原告增建房屋及装修予以适用补偿。对扩建房屋部分，扩建房屋约193M2，根据原告与案外人签订且实际履行的《建房协议》，该扩建部分于2011年的成本为225600元，鉴于原告在转租过程中亦取得了收益，本院酌定被告良万居委会向原告就房屋扩建部分向原告补偿225600元。在征收中“乡厨人家”餐馆装修补偿92389元，原告在经营过程中添置空调和房屋设施后转租，虽被告与次承租人协商解除租赁关系向其支付了补偿款48000元，但根据本案查明的情况，仍应对原告装修部分予以补偿，故被告应将余下装修补偿款44389元支付给原告。被告辩称转租给案外人陈新文收取门面转让费18万元已将权益全部转让，根据本案两份转租合同和查明的事实，该答辩意见无事实和法律依据，本院不予采信。被告辩称原、被告签订的《承租合同》无效导致原告无权要求征收补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条和第十四条之规定，本院对该意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十四条之规定，判决如下：一、限被告岳阳市岳阳楼区金鹗山街道办事处良万居民委员会在本判决生效之日起十内向原告刘国基支付房屋扩建及装修补偿款合计269989元；二、驳回原告刘国基的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由原告刘国基负担25000元，被告岳阳市岳阳楼区金鹗山街道办事处良万居民委员会负担5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈 昱审 判 员  许君龙人民陪审员  潘四平二〇一七年九月十日书 记 员  姜 李附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。