江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣1002民初2587号原告抚州市嘉华物业管理有限公司，住所地：抚州市抚临路298号绿城2008小区2栋2-02室，统一社会信用代码91361000767009107G。法定代表人范媛红，系该公司总经理。委托代理人李苏华，江西三松律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告吴小香，女，1980年5月4日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区，原告抚州市嘉华物业管理有限公司（以下简称“嘉华物业”）诉被告吴小香物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡军红独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李苏华、被告吴小香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉华物业诉称：2008年9月21日，原告与江西山青房地产置业有限公司签订了《临桂花苑小区前期物业管理合同》，2013年4月21日原告又与临桂花苑业主委员会续签了一份《临桂花苑物业管理委托合同》，委托期限为3年，自2013年4月21日起至2016年4月20日止。原告自2008年承接该小区物业服务以来，一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了应尽的义务。根据抚州市物价局给原告批复的文件规定，被告自2010年7月1日于2016年4月20日共拖欠应缴纳的物业服务费4279元，截止2017年7月20日被告依约应缴纳的滞纳金为5721元。原告多次向被告催问未果，遂诉至法院，要求被告支付原告物业服务费4291元及水费12元，并要求被告支付物业费滞纳金5721元（自2016年4月21日计至2017年7月20日共计456日，以4279元为基数按3‰／日计算，以后滞纳金计至被告付清物业费日止）。被告吴小香辩称，原告没有证据证明我未交物业费及水费，我已交清了物业费及水费。经审理查明，原告嘉华物业系从事物业管理服务等经营范围的有限公司，被告吴小香为临城花苑小区B1栋2单元303室的住户，其房屋建筑面积为137.06平方米。2008年12月9日原告与江西山青房地产置业有限公司签订了《临桂花苑小区前期物业管理服务合同》，合同约定首期业主收房入住之日至业主选择聘新的物业管理企业签订合同生效之日为前期物业管理服务期，合同期限自2008年12月9日起至小区业主委员会成立后与所选聘的物业公司签订新的物业服务合同生效时。2013年4月21日原告又与抚州市临桂花苑业主委员会续签了一份《临桂花苑物业管理委托合同》，该份委托合同主要约定如下：原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任，委托管理期自2013年4月21日起至2016年4月20日止共三年，委托管理服务事项为对楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊过道、门厅等公共部位实施日常养护；对共用设施、设备的维修，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、二次供水设备、电梯、内外消防设施设备、防雷设备、停车棚；对市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠等实施日常养护和管理；公用绿地、花木养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤、合理处置突发事件；房屋装修管理，消防安全与防范的宣传和管理，住用户档案与竣工验收资料的管理；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司应接受委托并合理收费；每月向业主或物业使用人公示二次供水费用清单及二次供水所产生的业主分摊的电费费用清单。管理服务费收费标准为：小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.85元向业主或物业使用人收取，该标准在市物价局批复的收费标准上优惠0.05元／㎡／月，车库、储藏间按建筑面积每月每平方米半价收取，该标准根据市物价局批复的标准半价收取，一次性收取一年的物业服务费，每年4月份预收。2009年12月17日抚州市物价局征对临桂花苑住宅小区物业管理服务费收费标准向原告作出了抚价价字[2009]21号批复文件，该份批复文件中明确住宅楼物业管理服务费收费标准为：高层（含小高层）0.9元／月／㎡（含电梯费）、多层0.45元／月／㎡、杂物间（柴间）0.4元／月／㎡；二次供水专项服务收费按用户实际用量加上该用户应负担的损耗收取，具体分摊公式为：用户实用量×（单价+总损耗÷全部用户实用量），收费标准从2010年元月1日起执行。被告于2009年7月1日前就对涉案房屋进行了装修使用，按照上述物业管理服务合同规定被告每年应交纳物业管理服务费为1398元。被告共拖欠自2010年7月1日至2013年6月30日期间应缴纳的物业管理服务费计人民币4194元及水费12元，该期间的物业费被告分文未交纳。庭审中被告认可2010年7月1日至2013年6月30日期间三年的物业费未交，但未交的原因是因为原告曾答应为被告免交该三年的物业费，免交的原因是由于原告家居住的房屋墙面存在裂缝等质量问题。关于被告免交三年物业费的自述，原告当庭予以否认。2016年3月20日原告向临桂花苑小区全体业主张贴了通告，告知全体业主尽快到物管处交清所欠物业服务费及水费，否则将起诉至法院，并告知本物业公司与小区的《物业管理服务协议》于2016年4月20日到期。2016年4月12日原告再次在临桂花苑小区张贴了通告，告知各欠交物业费或水费的业主在本周内一并交清所欠款额，逾期将向法院起诉。2017年3月29日原告委托江西三松律师事务所向被告发送了物业费催缴律师函，律师函中记载截止2016年4月20日被告共拖欠原告物业服务费4279元及水费12元。此后，被告仍拒不交纳所欠物业费及水费，原告催问未果，遂诉至本院。庭审中，原告向本院提供了一份临桂花苑小区业主规约，该规约系打印体，没有原被告双方的签字，规约中约定业主不按规定缴交物业管理服务费、公用设施维护费等费用及赔偿金、违约金的，物业管理公司可按每日千分之三的标准收取滞纳金。被告在庭审中当庭陈述了原告存在下列行为：小区的粪便池直接埋在每栋楼层的地面下；小区物业请无业人员对原告进行人身威胁，私自承诺小区业主私建车库；楼道灯坏了不更换；消防通道一年四委无水；原告家电动车被偷，半夜时常有人按门铃；物业曾退出小区一星期，该一星期的物业费不应承担及小区绿化全部坏死等等，但被告对此并未提供任何证据。诉讼中，被告交纳了水费12元。另查明，原告代临桂花苑小区业主交纳了2016年2月的水费9243.7元及2016年3月的水费6144.25元。以上事实，有原告提供的营业执照、法定代表人身份信息、被告户籍信息、被告房产登记信息、前期物业管理服务合同、临桂花苑物业管理委托合同、业主规约、抚州市物价局文件、两份通告、律师函及EMS邮政特快专递、水费单据、庭审笔录等证据在卷，并经庭审质证，予以认定。本院认为：原告嘉华物业与临桂花苑小区业主委员会签订的临桂花苑物业管理委托合同合法有效，应受法律保护。该合同对临桂花苑小区全体业主均有约束力。原告嘉华物业在物业管理服务期内提供了临桂花苑小区的物业服务，且物业管理委托合同中约定的物业管理服务费收费标准符合物价部门的规定，被告理应按照合同约定的物业管理服务费标准交纳物业管理服务费。对于被告尚欠原告的物业管理费金额，被告当庭认可2010年7月1日至2013年6月30日期间三年的物业费未支付。但被告提出其房屋墙面存在裂缝等质量问题，原告曾承诺为其减免三年物业费的辩解，因原告对此不认可，被告未就此提供相关证据，且房屋质量问题系开发商应承担的维修义务，原告作为物业管理公司，对房屋质量问题并不负有维修义务，故被告以此作为拒交物业费的理由不能成立。关于被告所述原告存在种种不作为行为的辩解，因原告对此并未提供相关证据加以证实，本院亦不予采信。被告尚欠原告三年的物业费合计为人民币4194元应予支付。对原告诉请的滞纳金，原告提供的临桂花苑小区业主规约中虽有约定，但该规约系固定的格式条款，并没有业主委员会的签章，且原告与业主委员会签订的物业管理委托合同中并没有明确约定，故对此本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告吴小香在本判决生效后三日内支付原告抚州市嘉华物业管理有限公司自2010年7月1日至2016年4月20日物业管理服务费人民币4194元；二、驳回原告抚州市嘉华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取人民币25元，由被告吴小香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  胡军红二〇一七年九月二十七日书记员  戴婷婷