吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0402民初1839号原告：韩明君，男，1972年2月15日出生，汉族，住所地辽源市。原告：李欣红，女，1974年3月6日出生，汉族，住所地辽源市。被告：孙宗民，男，1967年3月15日出生，汉族，住所地辽源市龙山区向阳街2委*组。委托代理人：史金花，吉林史金花律师事务所律师。被告：黄丽娟，女，1962年9月12日出生，汉族，住所地辽源市。原告韩明君、李欣红（以下简称二原告）诉被告孙宗民、黄丽娟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩明君、李欣红，被告孙宗民的委托代理人史金花，被告黄丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告起诉称：2016年11月24日，二原告与被告黄丽娟签订《二手房屋买卖合同》，双方约定，黄丽娟将其单独所有的，位于龙山区科研小区面积为54.73平方米的，产权证号为1XXXX号的房屋出售给二原告，价款为13.5万元。二原告于当日将价款一次性支付给黄丽娟，双方于当日共同到房产交易中心办理变更登记。因交易时该房屋尚未超过五年期（该房屋登记时间为2011年12月29日），故原告方并未急于办理完税手续，待到2017年1月3日，房屋初始登记五年期届满后，原告韩明君交纳契税后，到房产交易中心办理房产证时得知该房屋被龙山区人民法院查封，经二原告了解才知晓：2016年12月5日，被告孙宗民因与黄丽娟之间存在民间借贷纠纷，其申请龙山区人民法院对该房屋进行保全查封，龙山区法院作出（2016）吉0402民初2501号民事裁定书，查封了该房屋。二原告对此查封裁定不服，向龙山区人民法院提出异议，该院经审理作出（2017）吉0402执异46号执行裁定书，驳回了二原告的异议。二原告认为：最高院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》均明确保护买受人的期待物权。该执行裁定书对上述规定视而不见，于法无据。原告诉至法院，提出如下诉讼请求：一、确认二原告与被告黄丽娟签订的《二手房屋买卖合同》合法有效；二、判决位于龙山区科研小区面积为54.73平方米、产权证号为第XXXX号的房屋归原告所有；三、停止对位于龙山区科研小区面积为54.73平方米、产权证号为1XXXX号房屋的执行；四、本案诉讼费由被告承担。被告孙宗民答辩称：原告诉请的事实不清，证据不足，且没有法律依据，依法应予驳回。1、原告没有提供确实充分的证据证明其二手房买卖合同形成的时间，如果在法院查封之后，应认定为无效，即使有效原告与黄丽娟之间产生的应是债权关系；2、原告要求确认涉案房屋归其所有，没有法律依据，依据物权法第9条相关规定，本案原告要求确认物权不应予以支持；3、停止本案执行程序解除对涉案房屋的查封没有事实及法律依据，依据最高人民法院关于执行程序当中查封、扣押、冻结财产的规定第17条，原告应当承担下列举证义务：支付全部购房款、实际占有涉案房屋、对未办理过户登记手续无过错，原告方没有提供确实充分的证据能够证明其已经支付全部购房款并对房屋实际占有，同时即使如其所述，未及时办理过户更名是为了少交契税，则原告本身对此存在过错，在孙宗民对此笔二手房交易行为真实性存在异议的情况下，原告诉请的事实不清楚，证据不充分，应当由原告方承担举证不能的败诉责任，尤其需要关注的是原告诉称其在2017年1月3日发现房屋被查封，却在2017年7月18日才提出执行异议，显然不符合事物客观规律，综上，希望驳回原告诉请。被告黄丽娟答辩称：房子已经卖完成交了，已经签订了买卖合同，钱也收了135000元，只是没更改户名。在庭审质证过程中，原告向法庭提供如下证据：证据1、二手房屋买卖合同复印件、收据、在房产处交易买卖双方到场照片复印件、买卖双方身份证及户口本复印件、产权证，证明原告在房产局已经办完所有手续，原告认为房屋是原告的了，交完契税房屋就可以过户了，产权证在原告手里。被告孙宗民质证称，复印件需要原件佐证，这组证据不能反映原被告双方交易的具体时间，唯一双方到场的照片上没有体现日期，孙宗民对买卖关系的真实性存疑，因为黄丽娟在负有到期债务且将该房屋已经抵押给孙宗民的情况下，以不合理的低价每平米2439元出售，黄丽娟本人存在恶意转移财产的故意，不排除本案原告在如此低的价格下购买此房是否与黄丽娟在主观上存在故意，同时这组证据不能证明购房款的来源，以及确已支付的事实，更不能证明该房屋已经交付给原告实际使用。被告黄丽娟无异议，称其确实将房屋出售给原告，只是没更名。证据2、中国邮储银行取款凭单2016年11月24日。证明原告交房款的时候，一部分从银行取15000元，一部分是从朋友处借的。被告孙宗民对真实性无异议，但是认为取款条在没有其他证据佐证的情况下，不能证明与本案存在关联性。取款凭证不同于转账凭证，同时即使如原告所述与房款有关，也恰恰证明其于当日仅交纳了部分购房款而不是全部，也符合二手房买卖交易的惯例，预付定金或者在办理完产权变更登记后支付购房款的余额。被告黄丽娟无异议，称其当天收的是全部现金135000元。证据3、2017年1月3日税收完税证明1份，证明房屋买卖双方约定届满5年原告去交契税，结果原告把税交完了之后到房产11号窗口被告知房屋已被查封。被告孙宗民对真实性无异议，称契税交纳的时间在法院办理查封手续之后，依据此而产生的交易行为依法应认定无效。被告黄丽娟无异议。证据4、（2017）吉0402执异46号执行裁定书1份。证明由于购买的房屋被查封，向本院提出异议被驳回异议请求。被告孙宗民、被告黄丽娟均无异议。被告孙宗民向法庭提供如下证据：证据1、2014年11月10日借据1份、抵押房屋借款合同1份，证明黄丽娟向孙宗民借款10万元，期限届满日为2015年11月9日，并用涉案的房屋为借款提供抵押担保，并约定不能及时还款，视为自动放弃该抵押房屋的产权归孙宗民所有，抵还借款的事实。二原告对真实性无异议，提出只是如果用房屋抵押，产权证却在黄丽娟手中。被告黄丽娟无异议。证据2、（2016）吉0402民初2501号民事裁定书1份，证明在孙宗民提出诉讼后，龙山区人民法院对涉案房屋采取了诉讼保全措施。二原告对真实性无异议，称是在原告不知道的情况下被查封的。被告黄丽娟质证称其不知道房子被查封了，该房屋那时候已经卖给原告了，后来原告来找黄丽娟，其才知道被查封。黄丽娟的钱还的差不多了，孙宗民就把房照还给黄丽娟了，期间黄丽娟还去银行贷过款，房照抵押给银行了，黄丽娟还完银行的钱之后房照就从银行拿出来了。房照还给黄丽娟一年多之后，黄丽娟将涉诉房屋出售。被告黄丽娟未向法庭提供证据。经审理查明：2016年11月24日，原告韩明君、李欣红于被告黄丽娟签订《二手房屋买卖合同》，约定黄丽娟将其单独所有的房屋以135.万元的价格出售给韩明君、李欣红，该房屋坐落为科研北二栋，建筑面积54.73平方米，房屋所有权证号为房权证辽房字第XX**号。原告因该房屋登记未满五年，需缴纳较高契税，故未办理房屋产权变更登记。2017年1月3日，二原告向税务部门缴纳了契税1350.00元，到产权部门办理产权变更登记时得知涉诉房屋已经被法院查封产籍，无法办理变更登记。另查明，在本院审理孙宗民诉黄丽娟民间借贷纠纷一案过程中，孙宗民向法院提出财产保全的申请，本院依孙宗民的申请，于2016年12月5日依法作出（2016）0402民初2501号民事裁定，裁定查封了本案涉诉房屋的产籍，现该案已经进入执行程序。二原告向本院提出执行异议申请，请求解除涉诉房屋的查封，本院于2017年7月26日立案受理。2017年8月9日，本院作出（2017）0402执异46号执行裁定书，裁定驳回了二原告的异议请求。二原告在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，请求一、确认二原告与被告黄丽娟签订的《二手房屋买卖合同》合法有效；二、判决位于龙山区科研小区面积为54.73平方米、产权证号为第XXXX号的房屋归原告所有；三、停止对位于龙山区科研小区面积为54.73平方米、产权证号为1XXXX号房屋的执行；四、本案诉讼费由被告承担。本院认为，本案中，二原告及黄丽娟对签订的二手房买卖合同没有异议，系双方真实意思表示，应认定合法有效，故原告关于确认二原告与黄丽娟签订的二手房买卖合同合法有效的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记。未经登记，不发生物权效力。即使二原告已经支付房屋转让价款并实际占用有该房产，但由于尚未办理过户登记手续，因此，涉诉房屋所有权并没有转移，二原告对登记在黄丽娟名下的涉诉房屋不享有所有权，故原告关于确认涉诉房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。案外人申请执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提起执行异议之诉的，应就其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、非因买受人自身原因未办理过户登记，承担举证责任，以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，上述四个条件须同时具备，缺一不可。案外人二原告用邮政储蓄取款凭据证明二原告已经支付了全部购房款且已在法院查封之前合法居住占有，出卖人黄丽娟虽然对此予以认可，但在涉及第三人孙宗民利益的情况下不能免除二原告的举证责任，二原告提供的证据不足以证明已经支付全部价款并合法占有。并且，二原告未提供证据证明未办理过户登记非二原告自身原因，在本案审理过程中，二原告亦称未办理过户登记的原因是“因为当时没满5年交契税交的多”，可见二原告系因避免交纳较多的契税而未及时办理过户登记，故未办理过户登记应认定是二原告自身原因。综上，二原告对涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益且不符合规定的条件，故二原告关于停止执行涉诉房屋的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告韩明君、原告李欣红与被告黄丽娟2016年11月24日签订的《二手房屋买卖合同》有效；二、驳回原告韩明君、原告李欣红其他诉讼请求。案件受理费1500.00元，由原告韩明君、原告李欣红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审 判 长  王宏伟人民陪审员  孙景梅人民陪审员  解安梅二〇一七年九月二十七日书 记 员  于 淼