辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0105民初4644号原告:闵湘。委托代理人:陈庆国，系辽宁庆阳律师事务所律师。被告:沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司。法定代表人:谷鹏云，系该公司董事长。委托代理人:李光勇。委托代理人：崔勇。原告闵湘诉被告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闵湘及其委托代理人陈庆国，被告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司委托代理人李光勇、崔勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告所签订的商品房买卖合同。（因被告另卖案外人王杰而无法履行而解除，封面编号GF—2000—0171:合同第二页被告盖章加手写编号0539—02076）—0568。2、被告返还原告购房款1,130,977.00元（壹佰壹拾叁万零玖仟玖佰柒拾柒元整）、原告缴纳的契税16,964,65元、房产保险费7,740,42元、服务费600元、手续费1000元，并赔偿原告损失1，000，000元。总计：2,157,282.00元。3、被告承担诉讼费。事实与理由：2003年11月18日，原、被告签订了“商品房买卖合同”就沈阳市皇姑区黄河南大街38-3号7-25-3（2010年11月2日被告与王杰签订商品房买卖合同时改为黄河南大街38-3号1-25-3）房屋(建筑面积206.76平方米)的买卖达成一致，原告以1,130,977元购买被告的房屋。原告于签订合同时首付340,977,00元，余款原告在中国建设银行铁路支行贷款790，000元于2003年11月25日支付给被告，至此原告支付了全部购房款。被告在收取原告全部购房款及服务费后为原告办理了契证，但一直以在建工程未竣工为由，未实际交付原告所购房屋。在原告一再催促下被告于2004年一月份将该房屋钥匙交原告一把（原告未实际居住）。2009年原告因诈骗罪被判刑，于2015年3月份释放。4、5月份期间发现自己的房屋被另行出售给案外人王杰，原告到市房产局查询发现该房屋是于2010年1月26日经被告授权李忠跃再一次出卖给王杰的。原告认为在未经自己允许，被告再次出卖本案房屋的前提下，房产局在没有买卖合同的情况下办理更名过户是不当行政行为，应予撤销，并于2016年5月16日提起行政诉讼。沈阳市和平区法院以超过起诉期限为由驳回了诉讼。原告以为被告行为是一房二卖行为，违反了诚实信用原则，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖适用法律若干问题的解释》第8条规定承担赔偿责任，故在多次协商的未果的前提下诉讼至法院，请求依法解决。被告辩称，第一、原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，原告没有支付合同约定和贷款约定的购房款，其银行贷款是被告所支付的，被告在2010年5月10日一次性向银行贷款归还涉案房屋贷款余额623,986.31元。因此原告诉讼请求第一项没有事实依据和法律依据。由于是本案的原告没有按约定支付购房款（包括银行贷款）其违约在先，原告诉讼的第二项的契税是否交纳被告不清楚，即使原告已经交纳，因原告违约在先，该费用应由其自行承担。100万元损失是原告一厢情愿自行计算的。现涉案房屋已经由案外人王杰占有使用并交纳了全部房款，已经取得了房产证。而原告在2016年向和平法院提起了行政诉讼，但被和平法院已超过诉讼时效为由驳回。在本案诉状中，原告称涉案房屋已与2010年1月26日卖给案外人王杰，因此自该日起原告已知其权益受到侵害，其诉讼时效应从该日开始计算。至原告本次诉讼起诉之日原告诉讼请求超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对无争议的事实认定如下:2003年，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以贷款方式购买被告开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街38-3号7-25-3室房屋（建筑面积206.76平方米，即涉案房屋），房屋总价款1,130,977元，其中首付款340,977元，贷款790,000元于2003年11月30日前划入开发商账户。原告逾期付款超过30日后，被告有权解除合同。2003年11月24日，原告作为借款人（抵押人），案外人建行沈阳铁路支行作为贷款人（抵押权人），被告作为保证人，三方签订一份《中国建设银行个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定原告用涉案房屋作抵押向建行沈阳铁路支行贷款790，000元。2003年11月25日，建行沈阳铁路支行将790，000元贷款金额打入被告账户。2003年12月，原告取得涉案房屋的契证，并缴纳契税16,964.65元。原告偿还了涉案房屋前3个月的房屋贷款共计15,700元，剩余房屋贷款均由被告实际偿还，并于2010年5月10日全部清偿完毕。之后，被告办理了撤销抵押登记和合同备案相关手续。2011年1月26日，被告将涉案房屋另行出售给案外人王某，并办理了房屋所有权转移登记手续。2012年3月12日至2015年3月11日，原告因犯诈骗罪而被判处有期徒刑三年。2016年，原告曾将案外人沈阳市规划和国土资源局、本案被告及案外人王某诉至沈阳市和平区人民法院，要求确认沈阳市规划和国土资源局颁发的涉案房屋房证的行为违法，并撤销给王某颁发的房证。沈阳市和平区人民法院经审理后，以原告提起行政诉讼超过法定期限为由，予以驳回。本院对有争议的事实认定如下:1、原告提供了《办理银行按揭收费明细》，证明被告方工作人员孙萍代被告收取了原告契税16,964.66元、服务费600元、保险公司收取房产保险费7,740,42元、预收手续费1000元，共计26,305.08元。虽原告未能提供前述费用的票据，但依据原告已交纳契税16,964.66元及涉案房屋已办理贷款的事实，并结合孙萍系被告方工作人员的事实，该证据具有高度可能性，故本院予以采信。2、原告提供了被告及案外人沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司（以下简称加州阳光公司）工商档案、沈阳市中级人民法院民事判决书，证明加州阳光公司应向案外人沈阳凯琳建筑有限公司支付的工程款，实际均为原告垫付，故加州阳光公司实质应向原告支付。被告与加州阳光公司系关联企业，因加州阳光公司不能支付前述工程款，故原、被告口头约定，原告应向被告支付的涉案房屋购房款从前述工程款中扣除，所以原告才未实际支付购房款。被告提供了于洪区人民法院的执行裁定书及估价结果一览表，用于证明针对原告所提供的民事判决书，沈阳凯琳建筑有限公司已申请强制执行，不存在以工程款抵顶涉案房屋房价款一事。依据原告所提供的民事判决书的内容，加州阳光公司应向沈阳凯琳建筑有限公司支付相应工程款，该判决不能体现出加州阳光公司应向原告支付工程款，也不能证明原、被告约定以工程款抵顶涉案房屋的购房款。原告提供的该组证据不能证明其想要证明的问题，故本院对原告证据的证明目的不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。现原告主张解除《商品房买卖合同》，被告亦同意解除，故本院予以准许。关于对《商品房买卖合同》的解除，原、被告是否存在过错的问题。一、关于原告是否存在过错的问题。如前文所述，原告提出的以工程款抵顶涉案房屋购房款的主张并不成立，因此原告除了偿还涉案房屋三个月的贷款本息共计15,700元外，其未实际支付合同约定的首付款，亦未实际偿还剩余的房屋贷款。虽《商品房买卖合同》并未明确约定首付款的支付时间，但从商品房买卖交易的惯例来看，除有明确约定外，首付款的支付时间不应晚于贷款支付时间。而事实上，原告至今仍未支付首付款，其存在逾期支付首付款的违约行为,因此原告存在过错。原告作为借款人，其理应按照《中国建设银行个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》的约定，如期向贷款人即银行偿还贷款，但是原告仅按该合同约定偿还了三个月，剩余贷款均为保证人即被告偿还，因此原告存在未偿还完毕房屋贷款的事实。二、关于被告是否存在过错的问题。虽因原告逾期支付首付款、不偿还绝大部分房屋贷款，违约在先，被告依据《商品房买卖合同》的约定享有合同解除权，但是被告在未履行解除合同通知义务的前提下，即将涉案房屋另行出售给案外人，其行为亦存在不妥，亦构成违约，因此被告亦存在过错。关于《商品房买卖合同》解除的后果问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因对该合同的解除，原、被告均存在过错，本院根据原、被告过错程度的大小，酌定各自过错程度为50%。一、关于原告主张的返还购房款1,130,977元的问题。该款项由两部分组成，一部分为首付款340,977元，另一部分为贷款790,000元。如前文所述，原告未支付首付款，所以不存在返还首付款的事由。贷款本金790000元已由被告收取，但该贷款的完成，系被告履行了大部分的还款义务，原告仅偿还了贷款本息共计15,700元。根据原、被告履行还贷义务的状态，并考虑双方当事人对合同解除的过错程度，本院酌定被告返还原告贷款本息7850元（15700元*50%）。二、关于原告主张的返还契税、服务费、保险公司收取房产保险费及预收手续费共计26,305.08元的问题。如前文所述，该项费用是原告在履行《商品房买卖合同》的过程中实际支付的，故被告应赔偿原告上述费用共计13,152.54元（26,305.08元*50%）。三、关于原告主张的赔偿损失1,000,000元的问题。因原告未按约定履行大部分的付款义务，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张的原告诉讼请求超过诉讼时效的问题。因涉案合同未履行完毕，原告具有合法的解除权，若在解除权行使之后，其未在法定诉讼时效期间内主张相关的债权，从理论上讲属于有超过诉讼时效之嫌，现原告在要求解除合同的同时，既主张相关的债权，无超过诉讼时效的事实。故对被告该项抗辩理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告闵湘与被告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司于本判决生效后十日内返还原告闵湘贷款本息共计7850元；三、被告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告闵湘契税、服务费、保险公司收取房产保险费及预收手续费共计13,152.54元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费24,058元，由原告承担23,733元，由被告承担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 历 贺审 判 员 佟 铃人民陪审员 李 扬二〇一七年九月二十五日书 记 员 刘子萌