广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终2262号上诉人（原审原告）：龚小燕，女，1974年3月17日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，委托诉讼代理人：唐平锋，广东智田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹艳梅，女，1975年5月17日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，被上诉人（原审被告）：蒋小桥，男，1972年8月14日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，原审第三人：珠海市世华房地产代理有限公司，住所珠海市吉大九州大道中江村嘉丽苑5层512、513、514房。法定代表人：王文旭，总经理。委托诉讼代理人：郭桥林，男，1993年9月6日出生，汉族，住广东省南雄市，系该公司员工。委托诉讼代理人：余丽梅，女，1985年8月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系该公司员工。上诉人龚小燕因与被上诉人邹艳梅、蒋小桥以及原审第三人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0404民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龚小燕上诉请求：1、撤销（2017）粤0404民初984号民事判决书，改判邹艳梅、蒋小桥向龚小燕返还定金100000元，并承担案件受理费1200元；2、判令邹艳梅、蒋小桥承担上诉费。事实与理由：一、邹艳梅、蒋小桥将房产赠与案外人蒋众需缴纳何种费用，尚不明确。本案中，邹艳梅、蒋小桥对将案涉房产赠与案外人蒋众的过程中需缴纳何种费用应提供证据证明，但邹艳梅、蒋小桥既未提供证据证明，也未在庭审中阐明，更未在办理手续过程中告知龚小燕。在需缴纳何种费用尚不明确的情况下，一审法院认为应由龚小燕承担，并承担违约责任，缺乏基本的事实依据。另外，一审法院认为“赠与主要发生的税费是契税、印花、评估费”，恰恰说明一审法院对赠与需缴纳的税费并未作深入了解和核实。二、房产交易未完成，责任在邹艳梅、蒋小桥。在赠与房产的过程中，不管税费最终由买卖双方的哪一方承担，按照法律的规定，纳税义务人只能是赠与人或受赠人，征税主管部门也只会接受赠与人或受赠人缴纳的税费，不可能接受房屋买受人缴纳的税费。三、《房地产买卖及居间合同》中，邹艳梅、蒋小桥承诺配合物业满五年唯一，并没有要求买方配合物业满五年唯一，更谈不上是由买方承担满五年唯一的税费。《房地产买卖及居间合同》第十八条约定，“卖方承诺配合物业满五年唯一，买卖双方同意完全配合经纪方办理该物业相关事务手续”。邹艳梅、蒋小桥将案涉房产赠与案外人蒋众，是邹艳梅、蒋小桥为使其房产符合满五唯一而与经纪方商定的方案之一，该方案并没有约定在合同中，是在《房地产买卖及居间合同》签订后，邹艳梅、蒋小桥和经纪方才最终确定，并告知龚小燕的。因此，一审判决书中认定龚小燕“没有对合同约定的交易方案提出异议”是完全错误的，因为合同中根本就没有约定交易方案，只是确定了卖方应使其房产符合满五唯一的出售条件。龚小燕与邹艳梅、蒋小桥是为购买房子而订立合同，龚小燕应承担的是房产过户到龚小燕名下产生的税费，邹艳梅、蒋小桥将案涉房屋赠与其子蒋众所产生的税费，是为履行其在合同中作出的配合中介使其房产满足满五唯一的承诺。因此，有关费用当然应由其承担。四、在2016年10月6日限购政策出台前，珠海市房价一涨再涨，一天一个价。特别在签约当日，即2016年7月15日，珠海金湾地块拍卖成功，以19050元/平方米的楼面价成为珠海新“地王”，邹艳梅、蒋小桥知道后，非常后悔，认为涉案房产出售价格过低。这也是邹艳梅、蒋小桥借口2000元的费用应由龚小燕承担而不履行合同的真实原因。五、一审法院有关人员多次电话联系龚小燕，要求调解结案。但龚小燕认为，邹艳梅、蒋小桥违约事实是清楚的，法院是讲道理讲法律的地方，而不是无原则地和稀泥的地方，对于调解方案完全不能接受。可以说，一审判决是承办人员调解“未遂”之后“恼羞成怒”作出的判决。综上所述，现根据《民事诉讼法》第一百六十四条的规定提起上诉，恳请支持龚小燕的上诉请求。邹艳梅、蒋小桥辩称，双方签订房屋买卖合同前，邹艳梅、蒋小桥如实告知龚小燕和世华公司，名下有两套住房的事实，要求成交价为实收43万元。在洽谈过程中，世华公司提出应龚小燕要求为其避税，邹艳梅、蒋小桥同意由世华公司给出将房屋赠予到其儿子蒋众名下的方案，邹艳梅、蒋小桥配合世华公司办理相关手续，由此发生的一切费用由龚小燕承担，最终合同约定交易价格为42.8万元。《房地产买卖及居间合同》第六条:龚小燕应承担本次交易的增值税、个人所得税、契税、印花税、评估费等。邹艳梅、蒋小桥应承担的为买卖合同公证费、公证费、融资赎楼费、赎楼利息。个人所得税约定由龚小燕承担，从另一侧面也反映了本次交易是邹艳梅、蒋小桥实收42.8万元，将房屋赠予到蒋众名下的方案就是为龚小燕减税，赠予过程中产生的费用理所当然应由龚小燕承担。结合以上事实，现针对龚小燕的上诉理由，邹艳梅、蒋小桥认为:（一）2016年7月25日在三灶地税办理将邹艳梅、蒋小桥涉案房产赠予蒋众时，唯一的税费就是3%的契税，合同中第六条己明确约定契税由龚小燕承担。由于龚小燕既不到场，也不愿承担本应由其承担的契税，也未对交易合同提出异议，只是一直拖延，导致合同不能履行。（二）只要龚小燕将应由其承担的费用交给中介，中介完全可以代缴各种税费。(三)《房地产买卖及居间合同》中第十八条:其他:经双方友好协商，过税价以税局最低价过税，卖方承诺配合该物业满五唯一住房，买卖双方同意完全配合经纪方办理该物业相关事务手续。龚小燕故意将前面“经双方友好协商，过税价以税局最低价过税”避而不谈，说明龚小燕在签订合同时己完全知悉答辩方名下有2套房屋，将涉案房产赠予到邹艳梅、蒋小桥儿子蒋众名下实现满足“满五唯一”的方案是知晓并认同的。办理房屋赠予的方案完全是为龚小燕减税。合同中“买卖双方同意完全配合经纪方办理该物业相关事务手续”的约定，买卖双方都有义务配合，邹艳梅、蒋小桥始终完全配合中介办理相关手续。（四）2016年7月15日签的合同，同月25日邹艳梅、蒋小桥、蒋众三人配合中介方万素娇到三灶地税办理房屋赠予手续，房产证也一直放到中介Q房网直到2017年7月24日才拿回，说明邹艳梅、蒋小桥是诚心出卖涉案房产的。2016年7月15日珠海地王出来当晚龚小燕就签合同交定金，房价上涨期间既不履行合同，也不对合同提出异议，同年10月6日珠海限购后，二手房行程一落千丈，龚小燕说不买就不买了。（五）《房地产买卖及居间合同》对买卖双方都有同等约束力，假如中途房价上涨期间，邹艳梅、蒋小桥悔约不卖了，合同上同样也约定邹艳梅、蒋小桥要加倍赔偿5万元的定金。综上，一审判决认定事实清楚，采信证据合理，适应法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，保护邹艳梅、蒋小桥的合法权益。世华公司述称，与一审的答辩意见一致。龚小燕向一审法院起诉请求：1.判决解除龚小燕与邹艳梅、蒋小桥及世华公司于2016年7月15日签订的《房地产买卖及居间合同》；2、判决邹艳梅、蒋小桥立即向龚小燕双倍返还定金，共计100000元；3、判决邹艳梅、蒋小桥承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：龚小燕户籍湖南省郴州市北湖区，非珠海本市户籍居民。龚小燕与邹艳梅、蒋小桥、世华公司于2016年7月15日签订了《房地产买卖及居间合同》。合同约定涉案房屋的交易价格为42.8万元，龚小燕承担本次交易的增值税、城建维护税、教育附加费、个人（企业）所得税、土地增值税、契税、产权登记费及贴花、印花税、土地交易手续费、土地使用费、评估费、查证费、律师费。邹艳梅、蒋小桥承担本次交易的买卖合同公证费、公证费、融资赎楼费、赎楼利息及其他费用。合同签订当日，龚小燕向邹艳梅、蒋小桥交付定金5万元。签订合同后，邹艳梅、蒋小桥与世华公司于2016年7月25日到珠海市××三灶地税办理相关手续，准备将涉案房屋通过赠与方式过户邹艳梅、蒋小桥儿子蒋众，以满足合同约定满五唯一的条件。在办理赠与手续过程中，龚小燕和邹艳梅、蒋小桥就赠与过程发生的税费承担问题发生争议，均不愿意承担。2016年10月6日，珠海市人民政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，龚小燕非珠海市户籍居民，在限购范围之内。一审法院另查明：直系亲属之间房屋赠与主要发生的税费为契税、印花税、评估费。一审法院认为，龚小燕与邹艳梅、蒋小桥、世华公司于2016年7月15日签订的《房地产买卖及居间合同》是各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。关于邹艳梅、蒋小桥将涉案房屋赠与儿子蒋众所发生费用的承担问题。一是龚小燕在签订《房地产买卖及居间合同》时已知悉邹艳梅、蒋小桥名下有2套房屋，各方可以预见只能通过办理直系亲属间的赠与之后，才能实现满足“满五唯一”的税收优惠条件；二是办理赠与之后再交易，是龚小燕、邹艳梅、蒋小桥、世华公司在《房地产买卖及居间合同》已经确定的交易流程，该流程所发生的费用，各方在签订合同时应当可以预见，而非预见之外的其他费用；三是办理赠与主要发生的税费是契税、印花、评估费，该三项费用在《房地产买卖及居间合同》中已约定由龚小燕承当。因此，邹艳梅、蒋小桥将涉案房屋赠与儿子蒋众所发生的税费应由龚小燕承担。龚小燕在《房地产买卖及居间合同》签订之后，没有对合同约定的交易方案提出异议，也没有按照合同约定承担涉案房屋赠与所需的税费，已违反合同约定。涉案房屋的《房地产买卖及居间合同》不能履行的原因，并非由于合同签订时隔2个多月之后珠海市“限购”政策出台，而是龚小燕怠于履行合同约定义务，没有及时履约造成，故龚小燕应承担相应的违约责任。龚小燕要求邹艳梅、蒋小桥承担违约责任、双倍返还定金，不符合《房地产买卖及居间合同》的约定，无事实和法律依据，一审法院不予支持。另，在庭审过程中，龚小燕、邹艳梅、蒋小桥、世华公司均表示同意解除《房地产买卖及居间合同》，且根据珠海市目前实施的房屋限购政策，龚小燕已不具备购买邹艳梅、蒋小桥涉案房屋的资格，故对龚小燕请求解除龚小燕、邹艳梅、蒋小桥、世华公司于2016年7月15日签订的《房地产买卖及居间合同》的诉讼请求，予以支持。关于世华公司在诉讼过程中，主张的佣金支付问题，应当另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，一审法院判决：一、解除龚小燕、邹艳梅、蒋小桥、世华公司于2016年7月15日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、驳回龚小燕的其他诉讼请求。案件受理费1200元，由龚小燕负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审调查中，邹艳梅、蒋小桥称《房地产买卖及居间合同》约定的所得税由龚小燕承担，故其办理赠与手续为满足“满五唯一”的条件，龚小燕将不需要承担所得税，故赠与所产生的税费应由龚小燕承担。龚小燕称，2016年7月25日并没有收到通知其需要到办理赠与手续现场，亦未收到要其支付税费的通知。邹艳梅、蒋小桥称其没有直接与龚小燕联系，都是听中介的。世华公司代理人对有无通知龚小燕于2016年7月25日到场支付办理赠与所需要的税费表示不清楚。二审调查后，世华公司向本院提交书面意见，称2016年7月25日当天与邹艳梅、蒋小桥到税局核税后，电话通知龚小燕该笔费用的情况，但龚小燕表示这笔费用并不由她承担，由于只能打印近半年的通话记录，故二审中无法提供详细信息。本院查明，《房地产买卖及居间合同》第十八条约定：卖方承诺配合物业满五年唯一，买卖双方同意完全配合经纪方办理该物业相关事务手续。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的是案涉房屋交易不成功，买卖双方的违约责任问题。龚小燕与邹艳梅、蒋小桥及世华公司签订的《房地产买卖及居间合同》仅约定了卖方承诺案涉房屋“满五唯一”，并没有对如何达到“满五唯一”作出具体的约定。对于通过邹艳梅、蒋小桥将房屋赠与其儿子的方式以使案涉房屋达到“满五唯一”，是由世华公司提出，最终买卖双方同意按该方案操作。但在交易的过程中，买卖双方对于赠与所发生的税费由谁承担产生了争议，龚小燕认为协商时对此并没有约定，而邹艳梅、蒋小桥则认为，“满五唯一”能免去龚小燕应承担的所得税，所以龚小燕应承担赠与所产生的税费。对此，本院认为，《房地产买卖及居间合同》仅约定了案涉房屋在龚小燕与邹艳梅、蒋小桥之间的买卖所产生税费的承担问题，其效力并不能当然及于邹艳梅、蒋小桥与其儿子之间的赠与行为所产生的税费，而《房地产买卖及居间合同》的手写补充条款中仅约定买卖双方需要配合经纪方办理相手续，亦不能据此认定赠与所产生的税费是龚小燕的合同义务。另外，从本院查明的事实来看，世华公司没有证据证明2016年7月25日当天有通知龚小燕交纳赠与所产生的税费，邹艳梅、蒋小桥亦认可未与龚小燕直接沟通交税之事，这与邹艳梅、蒋小桥主张已约定由龚小燕支付赠与所产生的税费的事实不符，本院不予采纳。综上，一审法院认定《房地产买卖及居间合同》约定了由龚小燕承担赠与产生的契税、印花、评估费缺乏依据，本院予以纠正。从本案已经查明的事实来看，各方虽约定了通过办理赠与使案涉房屋达到“满五唯一”，但办理赠与所需税费的承担问题没有明确约定，龚小燕与邹艳梅、蒋小桥对此发生争议后，双方一直协商不成，直到珠海市出台了“限购”政策，龚小燕不再具备在珠海市购房的资格，从而导致《房地产买卖及居间合同》无法继续履行。因此，本案合同无法履行并不是龚小燕或邹艳梅、蒋小桥任何一方的违约行为导致的，龚小燕主张邹艳梅、蒋小桥违约并要求双倍返还定金的理由不能成立，本院不予支持。但在双方均无违约行为的情况下，邹艳梅、蒋小桥应将收取龚小燕的定金50000元予以退回。综上所述，上诉人龚小燕的部分上诉请求成立，对有理部分本院予以支持，对无理部分，本院予以驳回。一审认定事实不清，处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初984号民事判决第一项；二、撤销珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初984号民事判决第二项；三、邹艳梅、蒋小桥于本判决发生法律效力之日起七日内向龚小燕退还定金50000元。四、驳回龚小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1200元，由龚小燕负担600元，邹艳梅、蒋小桥负担600元。二审案件受理费2400元，由龚小燕负担1200元，邹艳梅、蒋小桥负担1200元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇一七年九月二十一日书记员  梁 暐