辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1002民初446号原告：丛萍，女，汉族。被告：辽阳市襄平茶城管理服务有限公司，住所地辽阳市白塔区中华大街69号。法定代表人：程婉丽，该公司经理。委托代理人：李哲周，辽宁辽正律师事务所律师。原告丛萍与被告辽阳市襄平茶城管理服务有限公司租赁合同纠纷一案，于2017年3月27日向本院提起诉讼，本案受理后，依法由代理审判员杨蒙独任审判，于2017年6月23日公开开庭审理了本案。原告丛萍，被告辽阳市襄平茶城管理服务有限公司的委托代理人李哲周到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告丛萍诉称：被告于2014年8月以辽阳襄平茶城的名义在原辽阳联营公司四楼成立辽阳襄平古玩城，利用联营公司四楼场地建立商铺并组织招商。被告与入住商户订立了《商铺租赁合同》，该合同详细约定了双方的权利和义务，并将建立与之配套的二期市场作为双方租赁合同的组成部分。同时，被告还承诺实施广告宣传、招商引资、扩大经营等一系列措施，来保证吸引客源，促进和改善商户经营环境。根据《合同》约定，合同租赁期为三年，从2014年9月6日至2017年9月5日止，出租铺位的租金为15000元/年。一次性交24个月租金，再免租金12个月。合同同时还规定，如甲方进行经营调整、装修改造等活动，在上述调整情况下，乙方有权解除租赁经营合同，甲方应返还剩余租金。该合同是双方真实意思的表达，原告等商户依约一次性缴纳了二年租金共计30000元整。2014年10月1日，在已经延期一次的情况下被告的襄平古玩城一期正式开业，古玩城占地1700平方米，共有40余家参与商铺经营，商户的经营热情高涨。然而，从古玩城开业开始，被告并没有依照合同约定组织和实施招商扩容、文化宣传等措施，连最起码的“襄平古玩城”大型商户标牌都没有悬挂。另外，古玩城商户经营区夏季没有空调，室内温度闷热，通风换气不畅，冬季采暖温度没有达标，店内寒冷，厕所损坏没有及时维修，古玩城商户经营环境恶劣等等不理条件给商户和顾客带来了不良影响。特别是国美电器搬出联营公司后，联营公司对1、2楼进行装修改造，严重影响了古玩城和茶城商户的正常经营。期间，造成茶城多数商户关门倒闭搬出，古玩城商户也受到了一定影响而部分撤出经营。因古玩城刚刚开业一年，多数商户无法面对巨大损失，只能等待被告以求改善经营局面。原告等多次与被告商议，但均没有达成一致意见，被告也没有采取切实有效的改进措施。原告认为，被告对古玩艺术品市场分析判断不足，面对严峻的市场形势，盲目招商，且没有按照合同规定的条款严格履约，古玩城的宣传、品牌效应以及扩大知名度和影响力等没有切实科学的可行措施，没有依法履行其应尽的责任和义务，是造成商户经营陷入困境的主要原因。原告订立租赁合同的目的是实现商业经营，原告缴纳的租金是较高的，被告应提供等价的商业经营条件和营业服务。可是，在一年的时间里原本40多家商户的商场，只剩下20余家在经营。更令原告等商户不可接受的是，被告不仅不提供良好商业经营环境，致使商场严重空置，不具备最基本的商业氛围，还于2015年12月份在未取得经营商户同意的情况下，擅自将古玩城管理权移交给辽阳联营有限责任公司。这与被告《合同》条款第二项第1条明显不符。该规则视为租赁合同的组成部分，被告明显违约。按照《合同》条款第三项第5条规定：“甲方有权根据商场整体经营需要，或相关部门需求进行经营布局调整、装修改造等活动。……在上述调整情况下，乙方有权解除租赁合同，甲方应返还剩余租金。”且不说被告根本不具备经营古玩城项目的资质，属于超范围经营，已触犯了《公司法》和《公司登记管理条例》的相关规定。退一步说，无论是从合同约定还是被告制定的商场战略措施来看，被告都没有履行自己的义务。被告无视同原告订立的租赁协议，不提供原告所需的商业经营环境，擅自变更合同主体，致使原告的合同目的根本无法实现。由此而产生的经济损失，被告应依法承担赔偿责任。综上，请求判令依法解除原、被告于2014年8月5日签订的《商铺租赁合同》；依法判令被告返还原告剩余租金共计1.5万元；本案全部诉讼费由由被告承担。被告辽阳市襄平茶城管理服务有限公司辩称：从合同上来看，原被告并没有租赁违约的事实。被告已经出具营业执照，被告和联营公司自己的单方约定。不能表明和联营公司解除了租赁的相关事实。被告和联营公司之间9月份到期，他们之间也有纠纷。经审理查明，原告丛萍与被告辽阳市襄平茶城管理服务有限公司于2014年8月5日签订《商铺租赁合同》一份，合同中约定被告将位于四层楼40号铺位，面积约为28.05平方米的商铺租赁给原告使用；合同有效期为2014年9月6日至2017年9月5日，合同为期三年；出租铺位的租金为1.5万元/年，一次性交24个月租金，再免租金12个月，缴费金额3万元，平均年租金1万元。合同第3.5条约定：“甲方（被告）有权根据商场整体经营需要，或相关部门需求进行经营布局调整、装修改造等经营活动。对于商铺位置、面积、经营品种的调整，乙方（原告）须无条件服从商场经营调整安排，合同期内商场停业装修的，合同期限相应延长；商铺位置或面积调整后租赁费应按合同标准或位置差距增减；租赁经营品种调整后合同须变更登记。上述调整，甲方不承担乙方的经营利润及其他损失。在上述调整情况下，乙方（原告）有权解除租赁经营合同，甲方（被告）应返还剩余租金。”另查，被告辽阳市襄平茶城管理服务有限公司将4F-06号商铺经营变更为昭毅体育教育连锁机构。本院所确认的上述事实有原告丛萍提供的《商铺租赁合同》、照片、业主名单及原、被告当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告丛萍与被告辽阳市襄平茶城管理服务有限公司自愿签订《商铺租赁合同》，事实清楚，证据充分，本院对该事实予以确认。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原、被告签订的《商铺租赁合同》第3.5条约定系格式条款，应当作出不利于提供格式条款方即被告的解释，现被告根据商场整体经营需要对4F的经营进行了调整，在此调整情况下，依据第3.5条约定原告有权解除租赁合同，被告应返还剩余租金。现原告起诉要求解除合同，有事实依据，故依法解除。解除权人主张解除合同的意思表示，须通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告要求解除合同，但并无证据证明已将解除合同的意思表示通知了被告，被告对此不予认可，原、被告之间的合同并未因原告的行为而解除。对于原告主张的返还租金，被告已于2017年5月31日收到了原告要求解除合同的意思表示，故之后的租赁费用应予返还，被告应返还原告2017年5月31日至9月5日的租赁费用2677.60元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告丛萍与被告辽阳市襄平茶城管理服务有限公司于2014年8月5日签订的《商铺租赁合同》；二、被告辽阳市襄平茶城管理服务有限公司返还原告丛萍剩余租金2677.60元。上述款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175.00元，由原告丛萍负担128.14元，被告辽阳市襄平茶城管理服务有限公司负担46.86元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本七份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。代理审判员 杨 蒙二〇一七年九月二十七日书 记 员 陶思慧附录《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。