四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0703民初6078号原告：闫美清，女，汉族，生于1977年7月5日，住绵阳市高新区。委托诉讼代理人：吴晓兰，四川睿桥律师事务所律师。被告：绵阳经开万达广场投资有限公司，住所地：绵阳市经开区。法定代表人：齐界，该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊婷，四川朗照律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永聪，四川朗照律师事务所律师。原告闫美清与被告绵阳经开万达广场投资有限公司（以下简称“经开万达公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫美清及委托诉讼代理人吴晓兰，被告经开万达公司委托诉讼代理人李俊婷、李永聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫美清向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款2238709元；3、判令被告自收到购房款之日起至全部退还购房款之日止按同期商业银行贷款利率向原告支付违约金；4、被告退还原告维修金4334.25元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于绵阳市经开区，该房建筑面积57.79平方米，套内面积52.92平方米，按套内面积计算每平方米42303.65元，总价2238709元。原告首期支付总价款50.86%，其余向绵阳商业银行股份有限公司新华支行按揭贷款支付。合同生效后，原告于当日向被告支付了首付款，并支付维修基金4334.25元。按照合同约定，被告应当在2015年11月30日向原告交付该商品房，且水、电、管线等市政基础设施及公共绿地、公共道路、公共停车场等其他设施需达到使用条件。但被告却违反约定，未能在约定时间内向原告交付房屋，所承诺的市政基础设施至今也未达到使用标准。鉴于此，原告多次向被告询问何时交房及何时能达到承诺的入驻条件，但被告将时间一拖再拖。被告违背承诺一再迟延交房行为构成违约，被告逾期未办理房屋权属证书，且擅自调整规划，致使原告合同目的不能是实现，故原告有权解除合同且要求赔偿损失。绵阳经开万达辩称，根据双方签订的三份合同，被告已经履行了全部职责。原告提出的关于大商业等设施，大商业及酒店是真实存在的，上述设施是对原告整个商铺的销售价格是没有影响的。3份合同本身是整体，故是一并签订，商品房买卖合同本身是格式合同，补充合同是因为万达在全国都是采用的这种方式，补充合同只是对商品房买卖合同本身完善，且被告已经进行过专门提示。请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定如下事实：2014年3月18日，原告闫美清向被告缴纳购房定金10万元。2014年3月25日，原告闫美清（买受人）与被告经开万达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于绵州大道中段199号20幢1层20号商铺（建筑面积57.79平方米），总价款2238709元，合同第十条交付条件约定出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1、2、6项所列条件，1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；6、该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件。合同第十一条市政基础设施和其他设施的承诺约定1、市政基础设施：上水下水2015年11月30日达到使用条件，电2015年11月30日达到使用条件，设置电话通信线、有限电视、网络等系统，预留至每层管井由买受人自行申请接到户内、申请开通并承担全部费用，如果未约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理出卖人继续采取措施以使上述设施达到条件，但买受人不因此要求出卖人承担违约责任或赔偿责任。2、其他设施：公共绿地2015年11月30日达到使用条件，公共道路2015年11月30日达到使用条件，公共停车场2015年11月30日达到使用条件，如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理双方按照补偿协议的相关规定执行。合同第十二条逾期交房责任约定除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照第2种方式处理:2双方按照补充协议的相关约定执行。合同第十四条交接手续约定该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，……未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十九条产权登记约定：（一）初始登记出卖人应当在2016年11月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2方式处理2、双方按照补充协议的相关约定执行。（二）转移登记商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方按照补充协议的相关约定执行。同日，原告闫美清（乙方）与被告经开万达公司（甲方）签订《合同补充协议》，约定经友好协商，就《商品房买卖合同》及相关附件（统称“本合同”）未尽事宜，订立本补充协议，以兹共同遵守。该合同第二条本合同及补充协议载明“乙方确认，在签订本合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，与甲方就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订。甲方已经采取合理的方式提请乙方注意其中免除或者限制器责任的条款，并按乙方要求，对该等条款予以充分说明。乙方不以本合同及补充协议条款构成格式条款为由拒绝履行，也不以任何理由，要求对方承担本合同及补充协议约定之外的责任或要求免除己方约定义务。该合同第三条送达方式的补充约定1、乙方确认，本合同填写的乙方名称、通信地址、电话等均准确有效，并作为乙方的有效送达地址（该房屋交付后，则该房屋的地址作为有效送达地址）。本合同有效期内，如乙方的通信地址、电话等发生变更，乙方应当向甲方出具其亲笔签名的书面文件，经甲方正式签收确认后，变更方为有效。……3、除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、快递等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。该合同第五条关于规划及设计变更的补充约定1、双方确认，本合同第八条所称的“规划、设计变更”仅指导致乙方所购房屋结构形式、户型、朝向变化的规划或设计变更；双方同意将“出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”变更为“出卖人有权在房屋交付前通知买受人”。经政府有关部门批准的项目商业区域内公共配套设施的变更，不视为甲方违约。本合同约定的该房屋楼栋、楼层编号及房号在办理产权登记时可能变更，最终均以产权登记部门核定为准。如有变更，不影响本合同及补充协议的履行。第十三条补充协议的效力约定本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如本补充协议的约定与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。原告对该证据真实性无异议，但主张该合同系被告以合法形式掩盖非法目的应当无效，且被告对上述协议条款未作提示说明，格式条款也系无效。同日，原告闫美清（乙方）与被告经开万达公司（甲方）签订《商品房买卖合同》补充协议（一），约定出卖人与买受人就乙方购买的绵阳CBD万达广场20-1-20号房屋，订立了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，经双方友好协商，现甲、乙双方就买卖合同及补充协议中未尽事宜，订立本协议以兹共同遵守：第四条关于房屋交付的补充约定1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2、双方一致同意将买卖合同第十条该房屋的交付条件变更为：甲方取得竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行接受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。3、甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续……。8、下列情况不作为影响该房屋交付的因素：房屋周围环境状况、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）、临时水、电等。乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。第七条关于办理产权登记手续的补充约定5、双方一致同意将买卖合同第十九条变更:甲方应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。第八条关于规划及设计变更的补充约定1、双方确认，买卖合同第七条及第八条及补充协议第七条所称的“规划变更、设计变更”仅指导致乙方所购该房屋结构形式、户型、朝向变化的规划或设计变更，双方同意出卖人有权在甲方通知后3日胡3日内向甲方作出是否退房的书面答复。乙方在甲方通知后3日内未向甲方作书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房，均视为乙方接受规划、设计变更以及因此可能引起的房屋价款调整，买卖合同继续履行。第十二条其他条款约定2、本协议经双方协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外的责任。第十三条本协力效力约定本协议时买卖合同及补充协议的补充约定，对甲方双方均有法律约束力。买卖合同、补充协议未约定的或与本协议约定不一致的，以本协议为准。原告对该证据真实性无异议，但主张该合同系被告以合法形式掩盖非法目的应当无效，且被告对上述协议条款未作提示说明，格式条款也系无效。双方签订上述合同及协议后，原告闫美清于同日向被告缴纳购房首付款1038709元及维修资金4334.25元，其余购房款通过按揭方式支付，且已向被告支付完毕。2015年11月27日，被告取得原告购买商铺所处的A地块室外步行街C段《建设工程竣工验收备案证书》。2015年11月28日，被告经开万达公司在绵阳晚报上刊登《入伙通知》，载明绵阳经开万达广场商务区20幢底商已具备交房条件，请各位业主带上相关证件，按温馨提示中约定时间地址前来办理入伙手续，且被告还按照原告补充协议中载明的联系地址向原告邮寄《入伙通知书》。在双方约定的交房时间之前，被告已经先后通过了原告购买商铺楼栋的水、电、有线电视、室内环境污染的验收。2016年9月27日，被告取得原告购买商铺所在楼栋的房屋初始登记证书。另查明，原告向本院提交其购买时被告经开万达公司向其发放的宣传资料一份，该份宣传资料显示被告经开万达公司开发的绵阳CBD万达广场项目地址系绵阳绵州大道&三江大道交汇处，且注明该宣传资料广告仅为要约邀请，买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》为准，及该项目包含5A甲级写字楼及超五星级酒店以及被告自持大商业（不销售）。原告主张购买时房屋的周边环境及被告承诺的附属周边环境包括大型写字楼及超五星级酒店，且承诺其自持大商业交房时间时2015年9月30日，上述原因系其购买商铺考虑的主要因素。被告对该宣传资料真实性无异议，但对原告证明目的有异议，主张该资料明确注明广告仅为要约邀请，且大商业部分万达确有规划且在积极推进，而该部分与原告商铺独立。原告提交录音光盘及整理记录、2013年3月23绵阳晚报“绵阳CBD万达广场奠基项目总投资100亿2015年建成”、2014年6月12绵阳晚报“商业成为绵阳城南发展新引擎城南商业多中心时代”、2014年7月3日绵阳晚报“城市在见证发展中的绵阳城南”、2016年12月25日西蜀网“经开区CBD万达广场涉嫌虚假宣传，楼盘烂尾，大量业主前往维权”、照片一份及视频资料，主张购买房屋时被告对外所作的宣传主要是依托大商业，且承诺大商业一起修建，目前大商业、写字楼等没有按照承诺如期修建及开业并且大幅度缩水，其行为构成违约，原告有权解除合同，原告购买商铺目的系用于经营直至原告2016年6月拍照及11月录制视频时仍处于施工状态，该房屋现仍处于未交付状态。被告对录音及录音整理资料真实性不予认可，主张不清楚录音方式，且录音即使证实也不能证明大商业及配套设施对目前价格的影响，原告提交的报纸均为打印件，且该内容系报纸记载，不能说明该内容是取得被告的认可，西蜀网本身内容已对万达构成侵权，且万达本身项目并未变更，投资及开业时间都不是万达的承诺，项目进行变更也是为了提升品质及价值，照片及视频无法证明形成时间，其无法达到其证明目的。2013年4月8日，绵阳CBD万达广场项目规划总平面方案经批准，在2013年7月经批准对五星级酒店建筑高度进行调整，并对局部建筑红线进行调整；在2014年8月对大商业方案进行调整，主要对大商业中的3栋写字楼位置进行了变更；在2017年申请对该项目进行了调整，主要为取消了大商业中的3栋写字楼，建筑高度由100米变更为23.55米,大商业局部楼层由4F调整为3F，且该项目A2住宅地块建筑布局中由6栋改为4栋，并在上述基础上对楼间距及户型进行调整。原告主张上述调整对其购买商铺产生重大影响，被告的行为构成违约且损害原告利益。被告主张上述调整均系为提升项目品质，且所有变更均独立于原告所在楼栋，对原告所购商铺无实质影响。对双方争议事实，本院认定如下：1、原、被告于同日先后签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖合同》补充协议（一），原告闫美清均在上述合同及协议中签字捺印，而《合同补充协议》第二条及《商品房买卖合同》补充协议（一）第十二条第2项明确载明签订上述协议前已经仔细阅读全部条款，具体条款及用词充分与被告协商并理解一致，被告已采取合理方式提请原告注意免除及限制条款以及清晰知晓所有内容及可能的法律效果，并不得以协议条款构成格式条款为由拒绝履行，现原告主张上述协议系格式条款未提请原告对限制免除条款予以注意未提交证据予以证明，且该主张与原告闫美清签字确认的协议内容明显不符，故本院对其主张不予采信。上述协议系原、被告双方作为平等民事主体就买卖商品房而签订，原告主张被告系以合法形式掩盖非法目的未提交证据予以证明，本院对该主张不予采信。2、案涉项目销售宣传资料并未载有被告承诺大商业交房时间2015年9月30日的内容，且被告宣传的5A甲级写字楼、超五星级酒店以及被告自持大商业并未取消，故原告以此主张被告违反承诺未按时对大商业交房，本院不予采信。3、原告提交录音光盘及整理记录，因原告无法证实该录音资料来源，亦无法证明录音人确系被告公司销售人员，且被告对上述证据不予认可，而本院无法核实其内容的真实性，故对该证据本院不予采信。原告提交的绵阳晚报报道以及西蜀网新闻均系打印件，被告对其真实性不予认可，本院亦无法核实上述证据来源及真实性，对上述证据本院不予采信。原告提交的照片及视频资料无形成时间，故对该证据本院不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方先后在签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖合同》补充协议（一）是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，双方在《商品房买卖合同》约定交付时间为2015年11月30日，并在《商品房买卖合同》补充协议（一）中将买卖合同第十条该房屋交付条件变更为被告取得竣工验收备案文件，且该条件为唯一条件，上述变更后的约定也未违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的强制性规定，经庭审查明被告已于2015年11月27日取得原告购买商铺所在地段建设工程竣工验收备案证书，且被告也按照协议约定向原告邮寄《入伙通知书》并登报公告通知原告接房，并在约定交房前取得水、电、管线等验收合格，且双方在《商品房买卖合同》补充协议（一）第四条关于房屋交付的补充约定第8项明确约定公共区域、道路状况及停车场投入使用状况不作为影响房屋交付因素，且原告也未能举证证明上述设施未达到其所称的使用标准，故对原告关于被告未能在约定时间内交付房屋且交付房屋不符合合同约定原告有权解除合同的主张，本院不予支持。关于原告主张被告逾期办理房屋所有权登记手续构成违约原告有权解除合同的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及第十九条之规定，当事人应当首先按照双方合同约定来确定办理房屋权属证书登记的期限，被告已经按照合同约定在2016年9月27日取得原告商铺所在楼栋产权证书，且根据原、被告合同约定被告应当在商品房交付之日起720日内为原告办理房屋所有权证书，案涉商铺约定交付时间为2015年11月30日，现上述期限尚未届满，故原告主张被告逾期办理房屋权属证书其有权解除合同的主张，本院不予支持。关于原告主张被告擅自调整规划，致使合同目的不能实现原告有权解除合同的问题，首先，被告开发绵阳CBD万达广场项目规划调整均系通过向规划部门报批并先后经规划部门批准，故原告关于被告擅自调整规划的主张，本院不予支持；其次，被告先后对项目的调整均未涉及原告购买商铺所在楼栋，且被告进行调整的项目均独立于原告购买商铺，原告称调整规划致使其商铺口岸发生变化导致商铺价值大幅度下降亦未能提交证据予以证明，原告购买商铺的目的系对其进行占有、收益、使用、处分，现被告对该项目的大商业等项目进行缩减调整并不会导致原告无法对商铺进行占有、收益、使用、处分，故原告主张调整规划致使其合同目的不能实现的主张，本院不予支持。综上，原告现以被告逾期交房、逾期未办理房屋权属证书以及擅自调整规划导致其合同目的不能实现主张解除双方签订的《商品房买卖合同》理由不能成立，本院不予支持。因双方合同尚未解除，故原告主张被告返还购房款及维修资金、以及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，为保护双方当事人的合法权利，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告闫美清的诉讼请求。案件受理费12355元，由原告闫美清承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  叶颖二〇一七年九月二十七日书记员  郭莹附相关法律条文：《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。