四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0302民初863号原告（反诉被告）四川志升资产管理有限公司，住所地自贡市汇东丹桂大街东段泰丰大厦1区27层12号。法定代表人徐道芬，总经理。委托代理人陈坤，四川川盈律师事务所律师。委托代理人钟瑛瑛，女，1987年１１月４日出生，汉族，该公司员工。被告（反诉原告）黄淮，男，1982年1月18日出生，汉族，住自贡市高新区。被告（反诉原告）蔡良芬，女，1974年12月21日出生，汉族，住自贡市高新区。原告四川志升资产管理有限公司（以下简称“志升公司”）诉被告黄淮、蔡良芬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法由审判员杜琨适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告黄淮、蔡良芬提出反诉，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年8月１７日、2017年8月２９日两次公开开庭审理了本案。原告志升公司的委托代理人陈坤，钟瑛瑛，被告黄淮、蔡良芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告志升公司诉称，被告黄淮、蔡良芬系自贡市高新区泰丰·翰林尚舒房x幢x-x-x号的业主，房屋建筑面积104.91平方米，由原告提供前期物业服务。2013年9月19日，该小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定物业服务费0.8元/平方米/月，被告应当向原告交纳84元/月的物业服务费，但被告违约，自2012年1月1日起至2015年1月31日止欠交物业服务费3108元。又根据《物业服务合同》第二十五条的约定，被告应向原告支付自2012年1月1日起至付清之日止，每天按应交物业费的3‰计算的滞纳金。经原告多次催收无果，故向人民法院提起诉讼，请求判令被告向原告支付2012年1月1日起至2015年1月31日止的物业服务费3108元；判令被告向原告支付水费人民币289.50元；判令被告向原告支付自2012年1月1日起至2015年1月31日止所欠交物业服务费的违约金（自2012年1月1日起至付清之日止，每天按应交物业服务费的3‰计算）；本案诉讼费由被告承担。本诉被告黄淮、蔡良芬答辩称，在起诉前原告没有催收过，本案纠纷已超过2年的诉讼时效；小区门禁系统从一开始就是坏的，多次向志升公司反映，一直得不到解决；志升公司与房屋开发商是子母公司关系，一直以来的物业服务很不好，2009年以来房屋出现的问题都不解决，拖延到保修期过，给业主造成了很大的损失。反诉原告黄淮、蔡良芬诉称，由于志升公司的管理混乱，造成小区环境赃乱差，门禁系统一直无人维修，给反诉原告的家人造成了极大的精神损害。志升公司长期不履行物业服务合同，不向业主公开公共收益支出明细。故提起反诉，要求志升公司立即修复反诉人位于泰丰·翰林尚舒房x幢x-x-x号智能门禁系统，恢复正常使用标准。并按正常使用履行合同，承担保修责任；要求志升公司赔偿反诉人从2010年5月1日起至今天因智能门禁系统不能正常使用造成的损失共计7025元；要求志升公司返还反诉人自2010年5月1日至2012年1月1日21个月所交物业费1762.488元；要求志升公司公布2010年5月1日至2015年2月30日管理泰丰·翰林尚舒房期间公共收益支出明细。反诉被告志升公司辩称，反诉原告的门禁系统如何损坏、何时损坏、是否损坏、保修责任是否属于反诉被告，均无证据证明，要求反诉被告赔偿损失没有任何法律依据；反诉被告在2015年1月31日已经退出泰丰·翰林尚舒房的物业管理，反诉原告要求赔偿损失到“今天”，没有事实依据；反诉原告无证据证明反诉被告管理混乱，反诉被告已经履行了前期物业服务，反诉原告要求反诉被告返还2010年5月1日至2012年1月1日期间的物业服务费无法律依据；反诉原告要求反诉被告公布公共收益支出明细，属于适用法律错误。故请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。志升公司为支持自己的本诉请求和反诉答辩理由，向法庭举示了以下证据：营业执照、法定代表人身份证明、商品房买卖合同、房屋交房验收表、消防安全责任书、住宅装修审批表、物业服务合同、移交说明、律师函照片复印件、水费收据复印件、公司获奖证书照片，用以证明志升公司履行了物业服务合同，本诉被告（反诉原告）未交纳物业服务费和垫付的水费，发律师函进行了催收，没有超过诉讼时效。对于志升公司举示的证据，黄淮、蔡良芬质证认为该证据没有任何意义。黄淮、蔡良芬为支持自己的反诉请求和本诉答辩理由，向法庭举示了以下证据：发生冲突的照片、小区前后环境照片、金房公司文件照片、自己向金房公司交纳物业服务费的收据复印件，用以证明志升公司管理混乱，金房公司管理良好。对于黄淮、蔡良芬举示的证据，志升公司质证认为照片的真实性有异议，金房公司管理的证据与志升公司没有任何关系。对于双方举示的证据，本院审查后认为：志升公司举示的证据除获奖证书以外，其余证据符合证据的真实性、合法性和关联性，全部予以采信。黄淮、蔡良芬举示的证据中，照片不能证明其中的场景就是涉案小区，也不能证明该照片中的场景发生的时间，本院不予采信；关于金房公司的证据与本案无关联性，不能作为本案认定事实的证据。据此，确认本案的事实为：被告黄淮、蔡良芬系原告志升公司所提供物业服务的自贡市高新区泰丰·翰林尚舒房x幢x-x-x号的业主，房屋建筑面积104.91平方米，由原告提供前期物业服务。2013年9月19日，该小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定物业服务费0.8元/平方米/月，被告应当向原告交纳84元/月的物业服务费。被告因对物业服务不满，自2012年1月1日起至2015年1月31日止，欠交物业服务费3108元，也未支付物业公司代为垫付的水费289.50元。2015年1月31日以后，志升公司与泰丰·翰林尚舒房小区的物业服务合同到期，撤离该小区。2016年10月18日，志升公司委托律师事务所出具律师函，向黄淮、蔡良芬催讨所欠物业服务费未果，故向本院提起诉讼。本院认为，志升公司与泰丰·翰林尚舒房小区业主委员会签订的《物业服务合同》，不违反法律的强制性规定，系当事人真实意思表示，其合同的条款对小区全体业主均产生约束效力。原告提供了物业服务，被告作为房屋所有人应当按约定交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，志升公司有权要求被告支付拖欠的物业费及滞纳金。鉴于双方约定的违约金过高，酌情按所欠物业服务费的10%收取较为合适。黄淮、蔡良芬举示的证据，不能证明房屋门禁系统的所有权人，也不能证明该门禁系统由谁安装、由谁负责维修以及其因此造成了损失，故黄淮、蔡良芬的第1、2项反诉请求无证据证实，本院不予支持。黄淮、蔡良芬的第3、4项反诉请求于法无据，本院亦不予支持。志升公司为黄淮、蔡良芬垫付的水费，属于黄淮、蔡良芬因生活需要产生的费用，理应由黄淮、蔡良芬自己支付，故志升公司请求判令黄淮、蔡良芬支付水费，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）黄淮、蔡良芬于本判决生效之日起十日内支付给本诉原告（反诉被告）四川志升资产管理有限公司物业服务费3108元及滞纳金310.80元，合计3418.80元；二、本诉被告（反诉原告）黄淮、蔡良芬于本判决生效之日起十日内支付给本诉原告（反诉被告）四川志升资产管理有限公司水费289.50元；三、驳回反诉原告黄淮、蔡良芬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50.00元、反诉案件受理费50.00元，均由黄淮、蔡良芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长  王 勇审 判 员  杜 琨人民陪审员  赖静容二〇一七年九月二十五日书 记 员  黄小洁