西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初2220号原告陕西圣普物业服务有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区科技八路102号罗马西西里3号楼101室。法定代表人陈焱，系该公司总经理。委托代理人王珍，陕西菲格律师事务所律师。被告闫良，女，汉族，1985年9月20日出生，住西安市雁塔区，现住西安市雁塔区。委托代理人李秋香，女，汉族，1961年10月8日出生，住西安市雁塔区，现住西安市雁塔区。原告陕西圣普物业服务有限公司（以下简称圣普物业公司）与被告闫良物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系罗马西西里项目的物业管理公司，被告系罗马西西里项目的业主，在被告办理了房屋交房入住手续后，双方签订了《前期物业服务协议》。协议签订后，原告依约履行了合同义务，向被告提供了良好优质的物业管理服务，但被告长期拖欠原告的物业管理服务费。经原告多次催要后，被告均未支付。故原告诉至法院请求依法判令被告向原告支付2015年11月至2016年12月物业管理服务费等2233元；被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金500元；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，首先，原告与涉案小区开发商陕西华顺房地产开发有限公司是关联单位，原告作为物业服务企业是开发商自行选定，并未通过招投标方式选定，违反了物业管理条例的规定。其次，原、被告签订的物业服务合同属于格式合同，合同内容均为原告拟定，被告在收房时被迫签订了该合同。原告未按合同约定提供相应的物业服务内容，故不应按照合同约定的标准收取物业费。原告主张的物业服务费与其资质和提供的物业服务水平不相符，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年12月12日，陕西华顺房地产开发有限公司与原告圣普物业公司签订《前期物业服务合同》，约定陕西华顺房地产开发有限公司选聘原告圣普物业公司对罗马·心家苑提供前期物业管理服务事宜，该物业坐落于西安市高新区科技八路以南，东至万家灯火住宅小区、南至余家庄村、西至美寓华庭住宅小区、北至西户公路，总建筑面积104510平方米；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅基础物业服务费为每平方米每月1.5元。该《前期物业服务合同》已在西安市房屋管理局进行了备案。2015年8月1日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定双方就罗马·西西里的前期物业服务达成协议，被告的房屋坐落为1号楼2单元1901室，房屋建筑面积为96.95平方米；原告的权利及义务包括在物业区域内开展物业服务活动，按约定的内容提供物业服务，根据协议向被告收取物业管理相关费用；被告的权利及义务包括监督原告的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向原告提出意见和建议，依照协议的约定按时向原告交纳物业管理等相关费用，否则自愿承担逾期交款的滞纳金；物业服务的内容包括对物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护的协助管理、装饰装修管理服务，物业档案资料管理，其他与物业管理有关的服务工作；在物业服务区域内，原告可代收水、电、暖气费用，代收生活垃圾清运费，收取机动车停放服务费及其他由物业公司收取的费用。该协议中对具体的物业服务质量标准亦进行了约定。关于物业服务收费方式及收费标准，该协议约定住宅的物业管理服务费为每平方米每月1.5元，电梯费为每平方米每月0.38元，物业服务费按季收费，季初缴纳，业主所持合同约定的交房日期即为该房屋物业服务费起始缴纳日期，被告应按照协议相关约定按时足额交纳物业服务费用，不得拖欠，逾期缴纳的，原告将从逾期之日起以每日加收欠缴费用万分之五的标准收取滞纳金，被告若长期无故拖欠物业服务费用，原告有权停止提供物业服务。该协议关于违约责任约定原告违反协议未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期整改，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的赔偿责任，服务质量纠纷双方应经过双方认可的第三人（所在地物业行政主管部门，省、市物业管理协会）的认可；被告违反协议，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起以每日欠交费用万分之五的标准向原告支付违约金，长期拖欠不交纳的，原告有权依法追缴，物业服务期限自该协议签订之日起至业主委员会与选聘的物业管理公司签订的《物业服务合同》生效后，且新选聘的物业公司与原告彻底办理完清算、交接手续后的次日起终止。庭审中，原告表示其诉请的费用为2015年11月20日至2016年12月31日期间被告拖欠原告的物业管理服务费1680元、电梯费478元、生活垃圾费80元，共计2238元，原告现主张2233元，并向法庭提交了被告的欠费清单，该清单显示物业服务费的收取标准为每平方米每月1.3元，电梯费为每平方米每月0.37元，生活垃圾费为每月6元。被告对此不予认可，其向法庭提交了《罗马西西里业主服务手册》，证明原告未按约提供物业服务，原告对该服务手册的真实性认可但对其证明目的不予认可。该业主服务手册中包括一份确认书，载明：“本人（单位）为‘罗马·西西里’（以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人（单位）声明如下：……同意接受由陕西华顺房地产开发有限公司（以下简称甲方）聘用的陕西圣普物业服务有限公司（以下简称乙方）对本物业区域实施前期物业管理；并同意遵守乙方制定的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及小区相关的管理制度……”庭审中，原告向法庭提交了被告购水的收费收据、保安巡查登记表、车辆出入登记表、业主来电来访记录表、来访人员登记表、出入凭条证明原告向被告提供了物业服务，被告应按约缴纳物业服务费用。被告对购水收费收据的真实性认可，对其余证据的真实性均不予认可，对该组证据的证明目的亦不予认可。同时被告向法庭提交了照片、业主联名信、网页截图、入学通知书、装修合同、租赁合同及缴费凭证、QQ群截图，证明原告未按约提供相关服务，原告对此亦不予认可。另查明，原告圣普物业公司的企业资质等级为三级。庭审中，原告向法庭提交了物业服务代收代缴公示牌的照片，该公示牌照片显示物业服务等级为壹级，被告对此不予认可。另被告表示其确未交纳2015年11月至2016年12月期间的物业费用。上述事实，有前期物业服务协议、业主服务手册、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，陕西华顺房地产开发有限公司与原告圣普物业公司签订的《前期物业服务合同》已在西安市房屋管理局进行了备案，后原、被告自愿签订《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。原告向被告提供了物业管理服务，被告理应缴纳相应的物业管理服务费用。因被告表示其于2015年8月1日签订《前期物业服务协议》，且被告表示其确未交纳2015年11月至2016年12月期间的物业费用，故对于原告要求被告支付2015年11月20日至2016年12月31日期间物业管理服务费等相关费用的请求，本院依法予以支持。对于被告应向原告缴纳的相关物业管理服务费用的数额，庭审中，原告表示其诉请包括服务费1680元、电梯费478元、生活垃圾费80元，共计2238元，原告现主张2233元。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》约定物业管理服务费为每平方米每月1.5元，电梯费为每平方米每月0.37元，现原告主张按照每平方米每月1.3元的标准向被告收取物业管理服务费，本院依法予以准许，结合被告的房屋面积96.95平方米，故被告应向原告支付2015年11月20日至2016年12月31日期间的物业管理服务费1680元、电梯费478元。对于原告要求被告支付生活垃圾费80元的请求，根据《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》的规定城市居民以人为单位按月由个人交纳生活垃圾处理费,标准为每人每月2元，原告按照每户3人计算，每月生活垃圾处理费为6元，故对于原告的该项请求，本院依法予以支持。上述费用共计2238元，因原告主张2233元，对此本案予以支持。对于原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金500元的请求，根据双方签订的《前期物业服务协议》约定被告的义务包括依照协议的约定按时向原告交纳物业管理等相关费用，否则自愿承担逾期交款的滞纳金，同时双方还约定被告应按照协议相关约定按时足额交纳物业服务费用，不得拖欠，逾期缴纳的，原告将从逾期之日起以每日加收欠缴费用万分之五的标准收取滞纳金，被告若长期无故拖欠物业服务费用，原告有权停止提供物业服务，故对于原告的该项请求，本院依法予以支持。对于被告辩称原告的物业服务不到位一节，根据双方的《前期物业服务协议》约定原告违反协议未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期整改，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的赔偿责任，服务质量纠纷双方应经过双方认可的第三人（所在地物业行政主管部门，省、市物业管理协会）的认可。故对于服务质量纠纷双方应按照合同相关约定履行，由双方认可的第三人（所在地物业行政主管部门，省、市物业管理协会）进行评定，故对于被告的该项辩称，本院依法不予采纳。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告闫良应于本判决生效之日起十日内向原告陕西圣普物业服务有限公司支付2015年11月20日至2016年12月31日期间的物业管理服务费、电梯费、生活垃圾费共计2233元。二、被告闫良应于本判决生效之日起十日内向原告陕西圣普物业服务有限公司支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告承担25元，被告承担25元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  陈 婷人民陪审员  张广乾人民陪审员  耿美婷二〇一七年九月十九日书 记 员  王 岩打印：王岩校对:王岩2017年月日送达