河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终8859号上诉人（原审被告、反诉原告）：边可芳，女，1977年2月27日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：马仁涛，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵丽莎，金博大律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张改荣，女，1962年12月19日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马卫强，河南官渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张世龙，男，1992年3月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马卫强，河南官渡律师事务所律师。原审第三人：郑州东堂房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇康庄路西侧、瑞风路南侧、金光路北侧雅居乐国际花园12-107号。法定代表人：陈贡彦。委托诉讼代理人：杨坤，河南昱玮律师事务所律师。上诉人边可芳因与被上诉人张改荣、张世龙、原审第三人郑州东堂房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初3508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人边可芳及其委托诉讼代理人马仁涛、邵丽莎、被上诉人张改荣、张世龙及其共同委托诉讼代理人马卫强、原审第三人郑州东堂房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人杨坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。边可芳上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判支持上诉人的反诉请求或者发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、张世龙不是本案的适格当事人，一审法院列张世龙为原告且判决上诉人向其承担交付房屋、支付违约金等义务，属于严重的程序性错误；2、一审法院在本案争议房屋存在抵押权的情况下，直接判决上诉人在限定期限内办理房屋解押手续，不符合现行法律规定，无法强制执行将导致法院判决成为一纸空文，且严重侵害了抵押权人的合法权益。上诉人请求二审法院撤销一审判决书第一项内容；3、一审法院判决驳回上诉人的反诉请求的认定与事实不符且法律适用错误，且该判决中关于违约金的数额已经大大超出了原告（被上诉人）的诉讼请求范围，于法无据；4、一审法院认定被上诉人给付上诉人的297600元为房屋首付款，属于事实认定错误，法院应当严格按照双方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的具体条款来认定该笔款项的性质；5、一审法院未审查被上诉人的购房资格。张改荣、张世龙辩称，1、张世龙是合同当事人之一，作为原告起诉是答辩人张世龙的权利；2、商品房买卖合同项下房屋抵押并不必然导致合同无效。法院无法强制要求注销抵押权人的抵押权，但可强制被答辩人履行解除抵押权的义务；3、首付款中扣除2400元是房租，被上诉人不存在违约；4、一审法院认定的违约金及首付款正确；5、一审法院已经审查了二被上诉人的购房资格，有房管机构出具的无房证明,剩余购房款的问题应按照合同约定继续履行，一审中双方均未提出剩余购房款的诉讼请求，根据不告不理的原则，一审法院搁置是正确的。一审法院判决事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。郑州东堂房地产营销策划有限公司未答辩。张改荣、张世龙向一审法院起诉请求：请求判令被告协助原告办理房屋解押、过户手续、交付房屋、继续履行合同；承担违约金200000元；诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2016年4月30日，原、被告经第三人居间，签订郑州市存量房（二手房）买卖居间合同，约定：被告将位于郑州市××路北中ＸＸ庭（上东城）*幢*单元*号的房屋出售给原告，总价款670000元；原告在本合同签订之后三日内支付首付款300000元；双方于签订本合同后被告房产证下发10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，剩余房款370000元由贷款银行于放贷之日向被告支付；首付款分两次支付：签订本合同当日支付250000元，剩余50000元于2016年5月30日一次性结清；原告在签订本合同时支付购房定金100000元；被告保证自本合同签订后房产证下发后10个工作日内完成注销抵押登记手续；被告借原告购房款300000元用于银行解押，解押后此款转为首付款；原告支付首付款当日内，被告将本合同约定的房屋及附属物交给原告；原告银行贷款审批通过后10日内双方配合第三人共同办理房屋所有权转移登记；原告支付佣金10000元，于支付首付款当日一次性结清；原告未能按期向被告支付总房款，逾期在30日内，每逾期一日，由原告向被告支付总房款0.5%的违约金，逾期超过60天的，被告有权解除合同，原告同时应承担违约金，定金不予退还；被告未能按本合同约定的期限向原告交付房屋，逾期不超过30日的，自本合同约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，被告每日按总房款的0.5%向原告支付违约金，合同继续履行。当日，原告向被告支付首付款250000元。2016年5月30日，原告向被告支付47600元。被告于2016年7月15日领取了房屋所有权证，载明的房屋坐落为中牟县郑信路东瑞风路北中ＸＸ庭一期8号楼1-403号。被告于2012年11月30将本案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行，抵押金额370000元。该抵押登记至今未注销。2016年8月5日，原告催告被告要求解押。2016年8月6日，被告回复原告，要求原告付清首付款并支付违约金，否则解除合同，并由原告承担解除合同的违约金。原告提交被告与他人签订的房屋租赁合同复印件一份，证明本案房屋月租金800元，因此扣除了租金2400元。2017年3月31日，原告张改荣向被告支付房款10000元。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按约履行。被告于2016年7月15日领取了房屋所有权证，应当按照约定在2016年7月29日之前办理抵押权注销登记。原告已支付首付款297600元，所欠被告2400元不足以影响被告办理抵押权注销登记。原告已经履行了支付大部分首付款的义务，被告以欠2400元为由抗辩不予解押，本院不予支持。原告请求被告协助办理房屋解押，本院予以支持。双方签订的房屋买卖合同约定的解除条件是总房款逾期超过60天，因双方约定的剩余房款由银行贷款支付，现房屋没有解押，原告无法贷款，剩余房款不具备支付条件，原告不存在总房款的逾期支付的违约行为。在诉讼中原告已经足额支付了首付款，达到了合同约定的交付房屋的条件，被告应当于2017年3月31日向原告交付本案房屋。原告请求被告交付房屋，本院予以支持。被告逾期交付房屋，应当承担违约责任。双方约定的违约金计算标准违反法律规定，本院不予采信，违约金按照月利率2%计算。原告请求被告支付违约金200000元，本院予以部分支持。现房屋未达到过户条件，原、被告应当继续履行合同，由被告配合原告办理按揭贷款，双方在贷款审批通过后10日内办理房屋所有权变更登记。反诉被告已经履行了支付大部分首付款的义务，房屋买卖合同尚未达到解除条件。反诉原告单方通知反诉被告要求解除合同，不发生法律效力，双方应当继续履行合同。反诉原告请求解除合同，本院不予支持。双方在合同中约定反诉被告未能按期向反诉原告支付总房款，逾期在30日内，每逾期一日，由反诉被告向反诉原告支付总房款0.5%的违约金，该约定系指总房款的逾期。现总房款未达到支付条件，且双方约定的违约金计算标准违反法律规定，反诉原告请求反诉被告支付违约金100000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告边可芳于本判决生效后十日内办理坐落于郑州市××路北房屋的抵押权注销登记。二、被告边可芳于本判决生效后十日内向原告张改荣、张世龙交付坐落于郑州市××路北的房屋。三、被告边可芳支付原告张改荣、张世龙自2017年4月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（每日按总房款670000元的月利率2%计算），于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告张改荣、张世龙的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告边可芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12500元，减半收取6250元，诉前保全申请费3870元，由被告边可芳负担。反诉案件受理费5750元，由反诉原告边可芳负担。二审中，上诉人边可芳提交新证据如下：上诉人与中介方聊天记录一组，证明关于违约责任在于被上诉人，被上诉人未按照合同第二条第三款的约定于2016年5月31日内一次性结清30万元的解押款，证据显示2016年5月30日当天上诉人收到了款项，仅仅是47600元，上诉人遂与中介方员工宋佳联系被上诉人全额支付剩余的解押款，直至一审判决当天，剩余解押款尚未支付。针对边可芳提交的证据，张改荣、张世龙发表质证意见如下：真实性有异议，无法确定双方的身份；证明目的有异议，关于2400元的问题一审中第三人的工作人员已经出庭作证予以证明。郑州东堂房地产营销策划有限公司不发表质证意见。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：2016年4月30日，上诉人与被上诉人经第三人居间，签订的郑州市存量房（二手房）买卖居间合同合法有效，各方均应依约履行。二被上诉人支付了合同约定的大部分首付款，上诉人以被上诉人尚欠2400元首付款为由不按合同约定予以解押。一审法院认为被上诉人已支付首付款297600元，所欠2400元不足以影响上诉人办理抵押权注销登记并无不当。庭审中，第三人称2400元系扣除的约定的房屋租金。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9780元，由上诉人边可芳负担。本判决为终审判决。审判长  钟晓奇审判员  马婵娟审判员  王育红二〇一七年九月二十七日书记员  邱 琳