广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0608民初988号原告：陆文聪，男，1972年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告：梁桂喜，女，1973年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，两原告的共同委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市高明达隆房地产有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沧江路益寿街**。法定代表人：劳志昌。委托诉讼代理人：莫静怡，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思婷，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。原告陆文聪、梁桂喜与被告佛山市高明达隆房地产有限公司（以下简称达隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月14日受理后，依法适用简易程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人谢剑飞、被告达隆公司的委托诉讼代理人莫静怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向两原告交付位于佛山市高明区荷城街道高明大道东240号锦绣花苑1座1梯XX号的商品房；二、依法判令被告立即向两原告支付逾期交房的违约金（违约金以331144元为本金，按每日万分之四计算，从2016年1月1日开始计至被告向原告实际交付商品房之日止，暂计至起诉之日为58016.43元）；三、判令被告立即向两原告支付逾期办理房屋产权登记备案的违约金1655.72元（按照已付房价款0.5%的标准计算）；四、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月24日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》签订后，两原告按合同的约定履行了各项义务，但直至起诉之日被告仍未将上述商品房交付给两原告。原告认为，被告的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，被告应根据合同的约定将涉案商品房交付给两原告并承担相应的违约责任。两原告与被告签订《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当最迟于2016年3月2日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但直至原告起诉之日，因被告未能按约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，导致两原告未能取得房地产权属证书，因此被告应当向两原告支付违约金。被告辩称，两原告的诉讼请求没有法律与事实依据。被告已通知两原告交付涉案房产，两原告拒绝验收，应视为房屋已经交付。首先，2016年4月，涉案房产供电符合使用条件，随后，被告于2016年7月15日向两原告发出《房屋交付通知书》，告知两原告于2016年8月1日到被告处办理涉案房屋的交付手续，并告知两原告如果未及时到场办理交接手续，则自2016年8月16日起视为房屋已经交付。其次，作为参考，购买锦绣花苑1座1梯XX房的韦锦喜、朱彩平于2016年8月21日验收了房屋，现已入住。购买锦绣花苑1座2梯901房的蔡其福于2016年9月13日验收了房屋，现已入住。据此，涉案房屋已经符合交付条件，并且被告已通知两原告验收，但因两原告为多向被告主张逾期交付房屋的违约金而拒绝验收涉案房屋。根据《商品房买卖合同》补充协议第二条的规定，应视为被告已经于2016年8月16日向两原告交付涉案房屋，因此，两原告主张的迟延交付房屋的责任应自合同约定交付之日起计算至2016年8月16日止。因为不可抗力导致逾期办理涉案房屋产权登记备案，被告依法不应承担逾期登记的责任。2007年8月1日，佛山市规划局高明分局向被告回复称锦秀花苑所在地块的规划用地性质为公共绿地，而被告现持有的国土使用证性质不符，故不能对该地块出具规划意见。2012年10月22日，佛山市高明区发展规划和统计局向被告颁发建设用地规划许可证，明确锦秀花苑的用地性质是二类居住用地。因上述两个政府部门对锦秀花苑所属地块性质存在矛盾争议，佛山市高明区国土城建和水务局一直以来利用其有关单位的管理职能阻碍被告达成办理房地产权属登记的条件，并拒绝为被告明确土地用途以办理确权登记。首先，被告为申请锦秀花苑的产权初始登记，早于2016年10月20日就锦秀花苑项目测绘事宜向佛山市高明区测绘队交件。该测绘队向被告出具《收件回执》，并承诺完成时间为20个工作日。实际上，接受现佛山市高明区国土城建和水务局管理的佛山市高明区测绘队，因前述的政府行为，有意严重搁置锦秀花苑的房屋测绘，直到半年后的2017年5月25日才向被告出具《房屋测量成果报告书》。佛山市高明区国土城建和水务局利用上述手法拖延至2017年7月18日才同意锦秀花苑项目竣工验收备案。其次，为尽快解决锦秀花苑房地产权属登记事宜，被告积极求助于有关政府部门。被告于2017年8月4日向佛山市高明区国土城建和水务局提出重新确认土地用途的申请，但区国土局依然久拖不决。因此，被告委托律师于2017年9月18日向区国土局发出律师函，再次要求办理锦秀花苑的权属登记。被告对于该政府行为也是非常无奈，也积极地想尽快解决，为各业主办理产权登记。但该不能预见、不能避免并且不能克服的政府行为属于不可抗力，并非被告的过错。因此，根据被告签署的《商品房买卖合同》第八条约定和我国合同法第一百一十七条规定，被告不应承担逾期办理房屋产权登记的责任。两原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整。首先，被告迟延交付房屋是第三人过错导致。2015年11月16日，被告为锦秀花苑1座报装供用水管道设施。但由于设计、施工单位的工期延迟，该供水工程直到2016年12月17日才验收合格，直接导致被告不能按照合同约定交付房屋，于是，被告于2017年5月15日起诉佛山市自来水工程有限公司。其次，两原告的预期利益并没有任何受损。两原告购买的房屋至今已经可以获益达37万元，实际上，被告并未对两原告造成损失。如果两原告坚持认为购买被告的房屋造成了严重的损失，被告同意与两原告解除合同，返还购房款。在非被告过错导致的迟延交楼，并且两原告预期利益不但没有损失，反而又已经获得巨额的收益后，依然要求被告支付高额的违约金显失公平。被告恳请法院依法减少甚至免除被告的违约责任。本院经审理查明：2015年7月24日，两原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：两原告向被告购买佛山市高明区荷城街道高明大道东240号锦秀花苑1座1梯XX房（建筑面积共90.23平方米），总价款为331144元；逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，两原告按日向被告支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，两原告按累计应付款的0.4%向被告支付违约金，两原告愿意履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，两原告按日向被告支付逾期应付款万分之四的违约金；被告应在2015年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付给两原告使用；两原告应依买卖合同约定的最后交楼时间之后的15天内，或应依被告提前书面通知两原告办理商品房交付15天内，两原告应亲自前往被告处办理交换手续，如逾期办理的，视为被告已按期交楼；被告逾期交房的，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，两原告有权解除合同，两原告解除合同的，被告应当自两原告解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按两原告累计已付款的0.4%向两原告支付违约金，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房价款的万分之四的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知两原告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，两原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，两原告不退房，被告按已付房款的0.5%向两原告支付违约金（其余约定详见该合同）。两原告已依约向被告支付了购房款，被告已为两原告开具了正式购房发票。另查明，涉案锦秀花苑楼盘已于2017年6月2日经竣工验收合格，并于2017年7月18日完成竣工验收备案登记。2017年3月，被告曾电话通知两原告去收楼。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。两原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同约定的义务和享有合同约定的权利。按照上述合同的约定，被告应在2015年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付给两原告使用，但被告所开发的锦秀花苑楼盘直至2017年6月2日才竣工验收合格，并于2017年7月18日完成竣工验收备案登记，这说明，被告已违约。被告辩称是因为政府部门和案外人的原因导致其延迟交楼，但被告辩称的理由不构成不可抗力，根据合同相对性原理，被告仍应向两原告承担违约责任。对于两原告要求被告立即交付位于佛山市高明区荷城街道高明大道东240号锦绣花苑1座1梯XX号商品房的诉讼请求，本院予以支持。根据双方的合同约定，被告逾期交楼的，在两原告不解除房屋买卖合同的情况下，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向两原告支付已交付房价款的万分之四的违约金。据此，对于两原告要求被告支付逾期交房的违约金（违约金以331144元为本金，按每日万分之四计算，从2016年1月1日开始计至被告向原告实际交付商品房之日止）的诉讼请求，本院予以支持。关于两原告诉求的逾期办证违约金问题。根据双方的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而目前涉案商品房尚未交付，因此，两原告该项诉请的条件尚不具备，对于两原告的该项诉请，本院不予支持。两原告可待实际收楼后再根据双方合同的约定另行主张权利。被告并未举证证明双方约定的违约金过高，涉案商品房的房价上涨不能成为被告减少或不支付违约金的理由，对被告的相应抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市高明达隆房地产有限公司应于本判决生效之日立即交付位于佛山市高明区荷城街道高明大道东240号锦绣花苑1座1梯XX号商品房给原告陆文聪、梁桂喜；二、被告佛山市高明达隆房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金以331144元为本金，按每日万分之四计算，从2016年1月1日开始计至被告佛山市高明达隆房地产有限公司向原告陆文聪、梁桂喜实际交付商品房之日止）给原告陆文聪、梁桂喜；三、驳回原告陆文聪、梁桂喜的其他诉讼请求。本案受理费1250元，减半收取625元（原告已预交），由被告佛山市高明达隆房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邹志刚二〇一七年九月二十五日书记员  叶学麟