江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5173号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京市秦淮区祎乐图文设计中心，住所地南京市秦淮区江宁路**号。负责人：戚春喜。委托诉讼代理人：李剑铭,江苏朗华律师事务所律师。委托诉讼代理人:章旭，江苏朗华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市金陵中学岱山分校，住所地南京市雨花台区岱山新城梅山路*号。法定代表人：王敬怀，该校校长。委托诉讼代理人：陈婧,江苏国成律师事务所律师。委托诉讼代理人:胡国凡，江苏国成律师事务所律师。原审被告：南京市建邺区王程奇百货经营部，住所地南京市建邺区应天大街855号C区45-49号。负责人：王程奇，男，1989年9月6日生汉族，住南京市秦淮区。原审被告：南京金地球包装材料有限公司，住所地南京市秦淮区果园村柴园北路121号。法定代保人：吕金陵，该公司总经理。原审被告：南京环展贸易有限公司，住所地南京市秦淮区香叶树2号-1。法定代表人：李振。上诉人南京市秦淮区祎乐图文设计中心(以下简称祎乐中心)因与被上诉人南京市金陵中学岱山分校（以下简称岱山分校）、原审被告南京市建邺区王程奇百货经营部（以下简称王程奇经营部）、南京金地球包装材料有限公司（以下简称金地球公司）、南京环展贸易有限公司（以下简称环展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2016)苏0114民初6840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人祎乐中心的负责人戚春喜及委托诉讼代理人李剑铭、被上诉人岱山分校委托诉讼代理人胡国凡、原审被告王程奇经营部负责人王程奇、原审被告环展公司法定代表人李振到庭参加诉讼。原审被告金地球公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。祎乐中心上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》有效；3、判令解除被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》；4、判令被上诉人赔偿上诉人改造、装修损失99000元；5、判令被上诉人补偿上诉人可得利益损失510000元；6、判令被上诉人向上诉人返还300000元房屋租金；7、判令被上诉人向上诉人返还40000元租房订金；8、判决被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月29日，一审法院立案受理了本案。上诉人于2017年3月22日收到一审判决书。上诉人认为一审法院认定的事实没有证据支持，严重错误。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，因喻小东与祎乐中心负责人戚春喜恶意串通损害被上诉人利益而无效的理由为：1、签订合同过程被上诉人领导没有出面，且同意转租的授权委托书和4万元订金收据仅盖有被上诉人办公室的公章；2、订金和租金的支付违反财务制度；3、喻小东没有书面授权。上诉人认为，首先，没有任何法律及规章制度规定合同的签订必须有领导人出面才合法有效。同意转租的授权委托书和4万元订金收据盖有被上诉人办公室的公章，上诉人完全有理由相信出租房屋、同意转租、收取订金均为被上诉人的真实意思表示，一审法院要求上诉人严格区分学校公章和学校办公室公章是对上诉人的苛求，并且学校也会经常以办公室公章对外从事民事活动。其次，订金和租金的支付仅仅是违反财务制度，且当时岱山分校还没有正式开学正处于放假期间，人员不齐也是导致款项交付违反财务制度的原因。再次，虽然在签订《房屋租赁合同》时，喻小东没有出示授权委托书，但是被上诉人的负责人王敬怀于2016年10月31日在梅山派出所的询问笔录中明确表示，在签订《房屋租赁合同》之前学校就已经将房屋租赁给他人使用，也证明学校一直都有将房屋对外出租的事实和行为。由于喻小东是学校的工作人员又出具了盖有学校公章的合同、盖有办公室公章的同意转租的授权委托书、盖有办公室公章的订金收据，上诉人完全有理由相信喻小东具有出租房屋、收取相关款项的代理权。综上，一审法院认定《房屋租赁合同》无效没有事实依据和法律依据。上诉人完全有理由相信喻小东就是被上诉人对外出租房屋并收取相关款项的代理人。《房屋租赁合同》合法有效，双方应当全面履行各自义务。在《房屋租赁合同》的履行过程中，由于学生家长反对，并被媒体曝光，被上诉人便要求承租户搬迁，并采用断电的方式逼迫承租户搬迁。被上诉人以其行为明确表示不再履行合同义务，属严重违约行为，也构成了根本违约，并给承租户造成损失。上诉人依据《合同法》要求解除合同，并要求被上诉人返还相关款项及赔偿上诉人的可得利益的损失，有事实依据和法律依据。岱山分校辩称，上诉人与喻小东之间存在恶意串通、损害学校利益的行为，案涉的《房屋租赁合同》应为无效合同。因《房屋租赁合同》属无效合同，上诉人诉请的装修损失及可得利益损失没有法律依据。岱山分校没有收到所谓的30万元租金和4万元订金，上诉人实际占用使用了校舍，上诉人要求返还30万元租金和4万元订金没有事实基础和法律依据。王程奇经营部述称，上诉人与被上诉人之间的纠纷与我方没有利害关系，请求二审法院依法裁判。环展公司述称，同意上诉人南京市秦淮区祎乐图文设计中心的意见。金地球公司未陈述意见。岱山分校向一审法院诉讼请求：1、确认岱山分校与祎乐中心之间的《房屋租赁合同》无效；2、祎乐中心、王程奇经营部、金地球公司、环展公司从岱山分校处（东校区）迁出；3、祎乐中心、王程奇经营部、金地球公司、环展公司承担本案诉讼费用。祎乐中心向一审法院提出反诉请求：1、确认祎乐中心与岱山分校之间签订的《房屋租赁合同》有效；2、解除岱山分校与祎乐中心签订的《房屋租赁合同》；3、岱山分校赔偿祎乐中心改造、装修损失费99000元；4、岱山分校赔偿祎乐中心可得利益损失510000元；5、岱山分校返还300000元房屋租金；6、岱山分校返还40000元租房订金；7、岱山分校承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月27日，岱山分校办公室盖章出具了4万元的房屋租赁订金收据。2016年7月1日，岱山分校办公室盖章出具了授权祎乐中心进行转租的授权委托书。2016年9月1日，案外人喻小东出面与祎乐中心签订了《房屋租赁合同》，合同约定将东校区的校舍D栋出租给被告祎乐中心，租期为2年，自2016年9月1日起至2018年8月30日止，租金为每年17万，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。该合同有岱山分校和祎乐中心的公章及喻小东和戚春喜的签名。后祎乐中心将承租的校舍分别转租给王程奇经营部、金地球公司、环展公司等多家单位。期间喻小东认可收到戚春喜现金和转账共计30万元。2016年11月岱山分校通知祎乐中心、王程奇经营部、金地球公司、环展公司搬离承租校舍，但祎乐中心、王程奇经营部、金地球公司、环展公司至今未全部搬离承租校舍。一审法院认为，案件的第一个争议焦点为合同效力。岱山分校主张其签订的《房屋租赁合同》无效，其理由为：1、该合同系案外人喻小东偷盖公章所签订，非岱山分校真实意思表示，系喻小东与祎乐中心恶意串通，损害国家和集体利益；2、根据中小学校舍管理办法第10条、11条、12条，学校不得随意将直接服务于教学和学生生活的用房用地改为工厂仓库或者宿舍，不得擅自将校舍给其他的使用，不得擅自转让出卖或出借出租校舍。一审法院认为中小学校舍管理办法中只是一种管理性规定，而并非强制规定，根据我国法律规定，只有违反效力性强制性规定的合同才为无效，此理由不能作为合同无效的依据。但从《房屋租赁合同》的签订过程来看，祎乐中心负责人戚春喜认可合同签订时岱山分校领导并未出面，仅有喻小东出面，而进行转租的授权委托书和4万元订金仅盖有岱山分校办公室的公章，另30万元租金则直接给了喻小东个人。从合同签订过程看不出岱山分校具有明知的行为，而订金和租金的支付则明显违反事业单位的财物管理制度。祎乐中心作为承租人，在喻小东没有书面授权，且知悉其为后勤人员的情况下将大额租金直接支付给喻小东个人明显不具有善意，因此祎乐中心与喻小东之间存在恶意串通，损害学校利益的行为，涉案的《房屋租赁合同》应为无效合同。案件的第二个争议焦点为合同解除。因合同无效，不存在解除问题，承租人应当从承租房屋中搬离，故岱山分校要求祎乐中心搬离承租校舍的诉请一审法院予以认可。案件的第三个争议焦点为祎乐中心主张的赔偿装修损失和可得利益损失。祎乐中心主张岱山分校向其出具过委托书一份，同意其转租，因此其不存在违约行为，现岱山分校单方解除租赁合同，应当赔偿其装修损失及可得利益。一审法院认为祎乐中心与喻小东存在恶意串通，损害他人利益的行为，所签《房屋租赁合同》为无效合同，其要求赔偿装修损失和可得利益损失反诉请求一审法院不予认可。案件的第四个争议焦点为祎乐中心主张退还租金30万元和订金4万元。祎乐中心主张的租金30万元系支付给了案外人喻小东，案外人喻小东也认可收到其租金30万元。喻小东虽然系合同的签字人，但其仅是岱山分校的后勤人员，而非财务人员，租赁合同也未授权其收取租金。祎乐中心通过转账和现金方式直接向喻小东支付租金明显不符合财物管理制度，岱山分校也否认收到上述租金，因此祎乐中心要求岱山分校返还租金的反诉请求一审法院不予支持。关于订金4万元，该收据仅有岱山分校办公室公章，不是岱山分校的财务公章，岱山分校也否认收到4万元订金，且祎乐中心实际承租了校舍，且至今未全部搬离，占用校舍至今，故该订金不予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、南京市金陵中学岱山分校与南京市秦淮区祎乐图文设计中心于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、南京市秦淮区祎乐图文设计中心、南京市建邺区王程奇百货经营部、南京金地球包装材料有限公司、南京环展贸易有限公司于判决生效之日起五日内从承租的南京市金陵中学岱山分校房屋（东校区）中迁出并将承租房屋交还给南京市金陵中学岱山分校；三、驳回南京市秦淮区祎乐图文设计中心的反诉请求。一审本案本诉受理费80元，反诉案件受理费6645元，合计6725元，由祎乐中心负担。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审查明，金地球公司、环展公司、王程奇经营部分别于一审判决前、2016年11月、2017年4月搬出诉争房屋。本案二审的争议焦点为:一、双方签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、涉案《房屋租赁合同》应否解除，祎乐中心要求岱山分校赔偿装修损失9.9万元及可得利益损失51万元的主张应否支持；三、祎乐中心要求岱山分校返还30万元房租及4万元订金的主张应否支持。一、关于双方签订的《房屋租赁合同》是否有效问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第三十六条规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，岱山分校诉称，2016年9月1日，案外人喻小东未经岱山分校许可，通过偷盖岱山分校公章的手段与祎乐中心签订了《房屋租赁合同》，将东校区的校舍出租给祎乐中心，获利数十万元且已挥霍一空。后祎乐中心又将该校舍转租给金地球公司、环展公司、王程奇经营部。2016年10月，岱山分校发现上述事实后向祎乐中心等示明：喻小东的行为系无权处分，且根据国家相关法律规定，校舍不能出租，其签订的《房屋租赁合同》无效。根据查明的事实，2015年8月起，案外人喻小东进入岱山分校工作，任后勤职员，2015年11月，岱山分校安排喻小东负责空置的岱山分校东校区校舍的安全管理。2016年6月27日，岱山分校办公室盖章出具了4万元的房屋租赁订金收据。2016年7月1日，岱山分校办公室盖章出具了授权祎乐中心进行转租的授权委托书。2016年9月1日，喻小东出面与祎乐中心签订《房屋租赁合同》，并盖有岱山分校的公章。上述事实足以认定喻小东签订《房屋租赁合同》的行为属于履行职务行为，相应的法律后果应由岱山分校承担。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，依法应认定岱山分校与祎乐中心于2016年9月1日签订《房屋租赁合同》合法有效。一审法院认定涉案《房屋租赁合同》无效不当，本院依法予以纠正。二、关于涉案《房屋租赁合同》应否解除，祎乐中心要求岱山分校赔偿装修损失9.9万元及可得利益损失51万元的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，祎乐中主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，岱山分校亦同意，本院依法予以确认。合同解除后，祎乐中心理当向岱山分校返还诉争房屋，由于二审中，祎乐中心承租的涉案房屋均已返还给岱山分校。岱山分校主张要求祎乐中心、金地球公司、环展公司、王程奇经营部迁出并交还诉争房屋已无必要，故本院对岱山分校该主张不予支持。关于祎乐中心要求岱山分校赔偿装修损失9.9万元问题。本院认为，由于祎乐中心仅提供了案外人南京苏灏峰文化传媒有限公司出具的《施工情况证明》，称其对对涉案房屋F幢教学楼二楼用电设施设备、地库、D幢教学楼用电设施设备、E幢房屋装修进行了改造，共产生9.9万元费用，但该证据尚不足以证明祎乐中心对涉案房屋装修改造支付了9.9万元费用，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由祎乐中心承担举证不能的法律责任。据此，本院对祎乐中心要求岱山分校赔偿装修损失9.9万元的主张不予支持。关于祎乐中心要求岱山分校赔偿可得利益损失51万元的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，岱山分校与祎乐中心于2016年9月1日签订《房屋租赁合同》应属合法有效，双方当事人均应按约履行自己的义务。该《房屋租赁合同》约定：“如祎乐中心提前终止合同应提前一个月以书面的形式通知岱山分校，如遇不可抗力因素或者学校启动开办、开学而造成终止合约，双方各自承担责任”。本院根据双方合同约定遇岱山分校开学等情形终止合同的，双方各自承担责任的约定，鉴于学校不得随意将直接服务于教学和学生生活的用房用地改为工厂仓库或者宿舍，不得擅自将校舍给其他的使用，不得擅自转让出卖或出借出租校舍，考虑到若祎乐中心等继续租赁使用涉案校舍，将会产生重大的社会影响，结合本案查明的事实，双方当事人在合同履行中的过错及祎乐中心的损失情况，综合酌定岱山分校赔偿祎乐中心2万元可得利益损失。三、关于祎乐中心要求岱山分校返还30万元房租及4万元订金的主张应否支持问题。本院认为，双方于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》约定，将东校区的校舍D栋出租给被告祎乐中心，租期为2年，自2016年9月1日起至2018年8月30日止，租金为每年17万。2016年6月27日，岱山分校出具了4万元订金收据。因一审中，喻小东认可收到戚春喜现金和转账共计30万元，喻小东收取租金的行为应视为履行职务行为，相应的法律后果应由岱山分校承担，故本院认定岱山分校已收取祎乐中心租金及订金合计30万元。祎乐中心将其承租的诉争房屋又转租给金地球公司、环展公司、王程奇经营部等使用，祎乐中心理当应向岱山分校支付承租期间的租赁费用。鉴于祎乐中心转租后，直到2017年4月底才将涉案房屋返还给岱山分校。故祎乐中心应向岱山分校支付的租金费用为：113333.33元（170000元÷12×8＝113333.33元）。据此，岱山分校应退还祎乐中心的租房订金及租金合计为：186666.67元（300000元－113333.33元＝186666.67元）。综上所述，祎乐中心的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初6840号民事判决；二、南京市金陵中学岱山分校与南京市秦淮区祎乐图文设计中心于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》有效；三、解除南京市金陵中学岱山分校与南京市秦淮区祎乐图文设计中心于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》；四、南京市金陵中学岱山分校于本判决生效之日起十日内向南京市秦淮区祎乐图文设计中心返还租金及订金合计186666.67元，并赔偿可得利益损失20000元；五、驳回南京市金陵中学岱山分校的诉讼请求；六、驳回南京市秦淮区祎乐图文设计中心其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，一审反诉案件受理费6645元，合计6725元，由南京市金陵中学岱山分校负担1464元，由南京市秦淮区祎乐图文设计中心负担5261元；二审案件受理费6725元，由南京市金陵中学岱山分校负担1464元，由南京市秦淮区祎乐图文设计中心负担5261元。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 吴 勇审判员 汪德全二〇一七年九月七日书记员 戴 苗