广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初457号原告：罗启亮，男，汉族，1979年6月21日出生，住，委托诉讼代理人：郭进，广东信而立律师事务所律师。被告：东莞礼顿花园房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇齐沙村。统一社会信用代码：914419005900710430。法定代表人：莫海荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：江水，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许见欢，广东名成律师事务所律师。被告：杰利投资有限公司。住所地：香港特别行政区九龙尖沙咀麽地道**半岛中心12字楼**。法定代表人：陈树杰。被告：杰华投资有限公司。住所地。住所地：香港特别行政区九龙尖沙咀麽地道**半岛中心12字楼**iv>法定代表人：陈树杰。上述两被告的共同委托诉讼代理人：江水，广东名成律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：李健豪，广东名成律师事务所律师。原告罗启亮诉被告东莞礼顿花园房地产开发有限公司（以下简称：东莞礼顿公司）、杰利投资有限公司（以下简称：杰利公司）、杰华投资有限公司（以下简称：杰华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告罗启亮的委托诉讼代理人郭进，被告东莞礼顿公司、杰利公司、杰华公司的共同委托诉讼代理人江水均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗启亮向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付逾期交付商品房违约金15,667.79元（以532,918元为本金，按照每日万分之三的标准，从2016年5月31日起计至2016年9月6日止）；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年7月27日，原告与三被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买三被告名下位于东莞市××镇××小区××楼××房，约定转让价格为532,918元，交楼日期为2016年5月30日前，逾期交楼的按每日万分之三的标准支付违约金。合同签订后，原告依约向三被告支付了全部购房款，但案涉交易商品房直到2016年9月6日才通过工程验收备案。原告认为，三被告未在交付商品房前通过工程验收备案，违反了合同的约定。为维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。三被告共同辩称，1.案涉商品房已于2016年5月20日通过工程竣工验收，在合同约定交付之日已符合交付使用条件，原告逾期收楼是由其自身原因造成的，被告无需承担逾期交楼的违约责任。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理进行竣工验收，建设工程经验收合格，方可交付使用，即表明工程竣工验收合格的标准是竣工验收报告；2.涉案《商品房买卖合同》没有将消防验收作为房屋使用的必备条件，属于当事人的意思自治，应当合法有效。消防法、环保法等相关法律规定在建设工程验收合格后方可使用，本质上属于行政管制，行政规则不能全部适用于民事活动中。同时消防法、建设工程质量管理规定，对消防验收实行不同的标准，区分一类和二类高层建筑，而礼顿花园大部分房屋作为二类住宅，其消防设施属于抽查项目，消防审核验收不是法定交付使用的必备条件；3.被告已通过公告的形式承诺对相关业主补偿一定的管理费，来解决双方之间的有关争议，原告收楼时对被告的补偿方案从未提出异议，也没有向物业公司支付对应期限内的物业管理费，应视为原告已接受被告的物业管理费补偿方案，双方之间对有关争议已经解决。原告不应当违背诚实信用原则，而事后反悔；4.涉案商品房买卖合同对逾期交房超过90日，按照每日万分之二的标准计算，原告所称按照每日万分之三支付逾期交付房屋的标准与事实不同，案涉合同符合双方的约定，不违反法律，原告将备案标准取代为商品房验收合格作为被告承担逾期交楼违约责任的依据，与合同不符，于法无据，请求法庭驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及附件、发票、《商品住宅质量保证书》，三被告依法提交了《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案证书》、《建设工程消防验收意见书》、《阳光热线问政平台东莞市消防局答复》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院根据原、被告的陈述和提交的证据，认定事实如下：被告东莞礼顿公司、杰利公司、杰华公司均是经登记成立的有限公司，三被告共同经营开发房地产。2015年7月27日，原告罗启亮与被告东莞礼顿公司、杰利公司、杰华公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市××镇××礼顿住宅小区××楼××房，该商品房已由东莞市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为东莞商房预证字第201400422号。该商品房建筑面积78.64平方米，总价款532,918元；签署本合同前，原告向被告支付首期楼款162,918元，余下楼款370,000元由银行按揭支付，由于原告或者银行原因，原告无法在60天内办理按揭支付的，则余下楼款须在被告发出书面通知书10日内一次性支付。原告应按以上约定的付款方式，将商品房的预售款直接存入该商品房预售款专用账户，开户银行为中国工商银行股份有限公司东莞沙田支行、中国建设银行股份有限公司东莞万江支行，专用账号分别为20×××26、44×××88；原告如未按合同约定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；合同第八条还约定被告应当在2016年5月30日向原告交付经验收合格的商品房。合同还约定：除不可抗力外，若被告逾期交楼不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；若被告逾期交楼超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；合同还约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。后原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款。2016年5月20日，涉案楼房所属的礼顿住宅小区13号住宅楼已通过竣工验收。2016年8月19日，礼顿住宅小区13号住宅楼已经消防验收合格，该13号住宅楼属二类高层居住建筑。2016年9月6日，涉案楼房取得《竣工验收备案证书》。被告在2016年5月30前已通知原告收楼，但原告认为被告交付的商品房不符合双方的约定，拒绝收楼。后原告于2016年10月4日收楼。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交楼；二、若存在逾期交楼，违约金应如何计算。关于焦点一，原、被告双方于2015年7月27日签订了涉案的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告已向被告支付了购房款532,918元，被告应当在2016年5月30日前向原告交付经验收合格的商品房。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，案涉房屋需经消防验收合格后，方可投入使用，故本院认定验收合格应包括竣工验收合格和消防验收合格，虽然被告在约定的交付时间前通知原告收楼，且涉案房屋已于2016年5月20日通过竣工验收，但涉案房屋于2016年8月19日才通过消防验收合格，违反了双方上述交付的约定，原告在被告取得消防验收合格前拒收楼房，合法有据，被告应当承担相应的违约责任。关于焦点二，由于被告未在合同约定的时间前（即2016年5月30日前）交付符合条件的商品房，因此，在上述约定时间的次日（即2016年5月31日）起，视为被告逾期交付商品房的时间起算点，自2016年5月31日至2016年8月18日（案涉房屋于2016年8月19日经消防验收合格）的期间，共计80天，视为被告逾期交付商品房的天数。依据双方关于逾期交付责任“若被告逾期交楼不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”的约定，被告应以购房款532,918元为本金，按照每日万分之二的标准向原告支付违约金，时间应从2016年5月31日开始计算至2016年8月18日止，共计80天。因此，被告应支付原告的违约金为8,526.69元（532,918元×0.02%/天×80天=8,526.69元）。原告主张超出的部分，于法无据，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告东莞礼顿花园房地产开发有限公司、杰利投资有限公司、杰华投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内共同向原告罗启亮支付逾期交付商品房违约金8,526.69元；二、驳回原告罗启亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费192元（原告已预交），由原告罗启亮负担92元，由被告东莞礼顿花园房地产开发有限公司、杰利投资有限公司、杰华投资有限公司共同负担100元。如不服本判决，原告罗启亮及被告东莞礼顿花园房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告杰利投资有限公司、杰华投资有限公司可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  魏万能人民陪审员  高学亭人民陪审员  郭俊威二〇一七年九月二十五日书 记 员  乐芳琴