福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0923民初408号原告：陈长发，男，汉族，1987年6月25日出生，福建省古田县人，住屏南县。委托诉讼代理人：邹瑞英，上海金钻（宁德）律师事务所律师。被告：屏南泰润置业发展有限公司，住所地屏南县古峰镇东环中路508号。法定代表人：林斌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。原告陈长发诉被告屏南泰润置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈长发的委托代理人邹瑞英、被告屏南泰润置业发展有限公司（以下简称泰润置业）的委托代理人池哲斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行协助原告办理房屋不动产权证书的义务；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证书登记产生的违约金［起诉前的违约金自2016年1月10日起算至起诉之日为人民币10000元，起诉后的违约金，自起诉次日起按合同约定（467820元×违约天数×0.02%）计算至房屋不动产权登记之日止］；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2015年7月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定原告向被告购买位于屏南县（预售商品房，建筑面积93.99平方米），总价款467820元。合同同时约定被告应于2015年7月25日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。后原告依约将购房款交付给被告（首付147820元，按揭贷款320000元），被告于2015年7月13日向原告交付房屋，并收取了原告土地办证费、产权登记费。但被告至今未办理房屋权属登记，原告至今未取得房屋权属证书。被告辩称，其确实没有向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，故对按合同约定的标准计算违约金没有异议，对违约期的起算点也没有异议。但对违约期的截止日提出异议：本案逾期办证违约金的截止日应为2016年11月30日。理由如下：1、诉争合同第二十条“房屋登记”第（一）款约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。被告认为，依据前述合同约定，被告并不负有为原告“代办房屋所有权登记”的合同义务。被告在本案中，承担的仅是协助办证义务，即诉争合同第二十条第（一）款约定的“双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。2、诉争合同附件十一《补充协议》第三条第一款约定如下：（一）本合同及合同补充协议所指的“不可抗力”，是指本合同当事人不能预见、不能避免并且不能克服而且阻碍本合同履行的客观情况，本合同及本补充协议所约定的“不可抗力”和“特殊原因”包括：（1）市政配套而导致的延误；（2）法律、法规、规章变更或为配合法律、法规、规章、人大常委会或政府的决定的实施、市政建设而导致的延误；……。本案中，屏南县住建局于2015年6月24日正式发文确认屏南县凤凰城项目竣工后，又突然于2016年11月30日作出行政处罚决定书，决定吊销被告的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，直接致使被告人客观上无法为包括原告在内的凤凰城所有业主办理商品房产权初始登记。该行政处罚决定属于被告不能预见、不能避免、不能克服并且阻碍合同履行的客观情况，属于诉争合同及合同补充协议规定的“不可抗力”和“特殊原因”情形，在该情形存续期间，被告不应承担任何违约责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据《商品房买卖合同（预售）》及附件、销售不动产统一发票、收款收据、入住证明、中国建设银行个人账户支出交易明细、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书；被告围绕其答辩意见依法提交了证据《屏南县住建局关于屏南凤凰城建设工程竣工规划条件核实意见》（屏建综［2015］120号）、《屏南县住房和城乡规划建设局行政处罚决定书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原、被告于2015年7月2日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于屏南县商品房，建筑面积93.99平方米，总价款467820元。（合同第七条主要内容）付款方式及期限：买受人应于2015年7月20日前付房款147820元，余款320000元向银行申请按揭贷款。……二、（合同第十一条主要内容）出卖人应当在2015年7月25日前向买受人交付该商品房。……三、（合同第二十条）房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。四、（合同附件十一补充协议第八条第三款）出卖人办妥该商品房产权的初始预登记后，买受人必须于出卖人通知之日起20天内前往指定的地点办理分户权属登记手续。五、合同签订后，原告依约付清了全部房款，屏南县住建局于2015年6月24日同意屏南凤凰城项目建设工程通过竣工规划条件核实，被告于2015年7月13日向原告交付商品房，并收取了原告土地办证费、产权登记费。六、2016年11月30日，屏南县住建局以泰润置业使用伪造公文进行开发建设诉争房产项目为由对泰润置业做出行政处罚决定，撤销泰润置业《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》（下称“两证”）。泰润置业还另行代收陈长发房屋权属转移契税、广电开户费。七、被告至今未办理房屋产权初始登记，原告至今未取得房屋权属证书。八、原、被告双方均认可被告逾期办证违约金的起算日为2016年1月10日。本案的争议焦点：被告逾期办证违约金的截止日问题。原告认为，被告已经收取了原告土地办证费和产权登记费。由于对违约期的截止日，合同没有明确约定，根据商品房买卖合同（预售）的履行目的和交易习惯，买受人除了取得房屋还要取得相关权属证书才能够取得合同对价，所以违约期的截止日应当自房产登记机关作出权属登记日止。原告针对争议焦点，提供了证据收款收据证明被告收取了原告土地办证费、产权登记费。被告质证认为，被告对收款收据的三性没有异议，但被告认为收款收据只是被告代为收取相关办证费用，并不代表原、被告之间形成了委托办证关系。根据合同规定，委托办证应由双方书面协议，但双方并未签署相关协议，故被告仅负有合同规定的附随办证义务，即办理房屋产权初始登记。被告针对争议焦点提供了证据《屏南县住房和城乡规划建设局行政处罚决定书》证明由于屏南住建局于2016年11月30日作出行政处罚决定，吊销了被告的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，客观上发生了阻碍被告履行合同义务的情形，被告客观上无法办理附随的办证义务，在该情形存续期间，被告的违约期间应中断计算。被告主张违约期间截止日暂计算至行政处罚决定做出之日，即2016年11月30日。原告质证认为，对屏南县住建局的行政处罚决定书的真实性、合法性没有异议。但认为被告被屏南住建局行政处罚的原因在于被告使用伪造公文进行开发建设，其被处罚的原因在于其本身过错，不属于“不可抗力”的情形。且行政处罚决定书中也有责令被告补办相关证书，但被告并未履行。故原告不认可被告主张的违约期截止日为屏南住建局行政处罚作出之日止。被告认为，屏南住建局本已在2015年6月24日作出同意屏南凤凰城项目建设工程通过竣工规划条件核实的决定，后又于2016年11月30日作出行政处罚决定吊销了被告的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，这两个决定是相互矛盾的，屏南县住建局的行政处罚决定不能证明被告在房地产开发项目过程中存在违法行为，被告是否违法，应由司法机关认定。本院对《商品房买卖合同（预售）》及附件的真实性、关联性、合法性予以确认。该证据证明了本案被告具有的附随办证义务，即完成房屋所有权初始登记后并告知原告。故本案违约金的违约期截止日应为被告履行房屋所有权初始登记，并告知原告其已完成初始登记日。本院认为，诉争合同中的屏南县凤凰城建设工程项目中，被告通过使用伪造的文书向屏南县住建局申请办理建设工程规划许可证。由于被告自身的违法行为，屏南县住建局对其作出吊销《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的处罚，其本身应当预见到自己的行为可能会造成合同陷入履行不能的后果。且屏南县住建局已在行政处罚决定书中责令被告补办《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，但被告怠于履行该项义务。故不构成“不可抗力”和“特殊原因”情形。综上所述，本院认为，原告与被告屏南泰润置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应于2015年7月25日前将符合条件的商品房交付原告，在商品房交付使用后，因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。被告至今未办理房屋所有权初始登记，存在逾期履行附随办证义务的事实,由于被告逾期履行附随办证义务没有合同和法律明确规定的不可抗力的情形，因此，被告应对其逾期履行附随办证义务的行为承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，本案被告逾期履行附随办证义务违约期间从2016年1月10日计算至被告履行房屋权属初始登记并告知原告时，违约金可按日支付已付款万分之二计算。故原告主张至起诉之日止的违约金为10000元，未超过其根据合同约定可得的违约金，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第六十条第一款、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、被告屏南泰润置业发展有限公司应于本判决生效之日起立即履行为原告陈长发办理房屋所有权初始登记义务并在完成初始登记后立即告知原告。二、被告屏南泰润置业发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告陈长发支付从2016年1月10日起至原告起诉之日（即2017年3月30日）止逾期办证的违约金10000元，自2017年3月31日起至实际履行初始登记义务并告知原告日止按日向原告陈长发支付已交付购房款467820元的万分之二的违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  吴建华审 判 员  黄晓丹人民陪审员  林小丹二〇一七年九月二十九日法官 助理  肖雅琼书 记 员  许达夫执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。