广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初3165号原告：陈仁辉，男，1946年9月18日出生，汉族，住广州市白云区，被告：黄颂玉，女，1979年7月1日出生，汉族，住广州市萝岗区，委托诉讼代理人：黄玉麟，广东中泽律师事务所律师。原告陈仁辉与被告黄颂玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈仁辉到庭参加了诉讼。被告黄颂玉经传票传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈仁辉向本院提出诉讼请求：1.被告立即付给原告房屋占���使用费240417.5元；2.被告立即返还原告已交付的水费6105元和电费19849元；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年7月31日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》被告承租位于“白云区长红双和大路三十八号厂房二楼，宿舍四楼”，租金每月人民币12463元，租赁期由2014年8月1日至2016年10月15日，2014年8月1日至2014年11月31日被告按时交房租和水电费。2014年12月1日至2016年10月15日共22.5个月，被告应付房租280417.5元，被告在2015年4月18日付给原告租金2万元，2015年6月4日付给原告租金2万元，共计4万元，欠240417.5元。被告从2015年1月起用电费19849元（该电费已由原告付给供电部门），用水费6105元（该水费已由原告付给供水部门），被告至今未返还电费水费给原告。原告多次要求被告支付上述费用、清理和解除合同，但被告未按时来协商解决，以没收到货款为由拒绝交付。在��告不知情的情况下，被告清空厂里的设备并搬走。原告多次要求被告交付房屋租金，被告均以没有收到货款为由拒绝交付。因此，原告向法院提起诉讼。被告黄颂玉辩称：一、关于租赁合同的解除时间。首先，双方租赁合同是于2015年5月底解除，因为原被告双方法律意识欠缺，并未签订解除协议，只是简单的口头约定交还钥匙即算是办理了交接手续，因此被告根本无法预料原告在时隔如此之久后突然起诉。其次，根据原告自己提供的房租、电费、水费核算单，均显示，被告实际租赁到了2015年5月，并在5月将厂房交付给了原告，因此原告对于房租、水电费的统计止于2015年5月，如果2015年5月以后被告仍然未撤离并交还物业给原告，按照惯例原告必然会延续在该统计本上继续记录被告在2015年5月以后产生的租金、水电费，很显然并不存在，2015年5月以后被告还在使用租赁物不符合双方的交易习惯。最后，由于经济大环境不好，被告从事的行业普遍不景气，而被告更是经营困难资金非常紧张，因此从2014年12月开始确实存在拖欠房租的情形，5月底被告公司也最终停止经营，无需继续使用涉案物业，而在长期拖欠房租的情况下，原告作为业主在2015年5月底将涉案物业收回也是符合常理。二、关于租赁合同剩余费用问题。首先，双方在庭审中确认2014年12月以前的房租、水电费已经足额缴足。其次，根据原告自己提供双方在2015年5月核对的租金核算单，2014年12月至2015年4月，共计5个月的房租和水电费合计：74024元，已支付2万元，剩余金额为54024元，加上5月的房租12463元，水费1097元，电费2902元，合计剩余金额为：54024元+12463元+1097元+2902元=70486元。最后，2016年6月4日支付了2万元，押金还有22200元，剩余部分70486元-2万元-22200元=28286元是以被告的设备等抵扣，当时系口头约定，但原告事后反悔不予以同意。被告的部分设备现在仍在原告的厂房内被新的租户使用，事实层面上也反映了双方当时存在该口头约定，否则也不会继续用被告的设备，因此应予以抵扣，被告不再欠原告任何租金和违约金。综上，双方租赁关系于2015年5月底已经解除，被告及时将涉案物业交付给了原告，原告诉请与事实严重不符，其事实描述也违背基本常理，请求法院依法判决驳回原告所有诉请，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《房屋租赁合同》、收款收据、租金水电费记录本、手机短信记录，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月31日，原告陈仁辉（甲方，出租人）与被告黄颂玉（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，甲方同意将坐落在长红双和大路三十八号厂房出租给乙方作二楼车间宿舍四楼用途使用。第二条，租赁期限从2014年8月1日至2016年10月15日，租金每月12463元，租金每月结算，乙方在每月五日前缴付租金给甲方，甲方以收据收款，乙方如需发票收款及因此需产生的税费，所有手续费用由乙方承担。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告使用。被告在原告处有押金22200元。同年12月起，被告开始欠交租金、水电费。之后，原告定期通过手机短信催促被告交纳租金、水电费。2015年4月8日，被告向原告支付了租金2万元。同年5月，原告在租金、水电费记录本记录如下内容：（黄颂玉）2014年12月1日至（2015年）4月30日5个月（租金、水电费）共74024元，已收2万元=54024元。5月租金12463元、电2902元、水1097元。上述记录本未记录2015年6月及之后的租金、水电费情况。同年5月31日，原告最后一次通过手机短信催促被告缴纳租金、水电费。同年6月4日，被告向原告支付了租金2万元。至此，被告尚欠原告租金、水电费共计50486元。同年8月至9月期间，原告使用手机短信多次联系被告协商，但未再催促被告交纳租金、水电费。庭审中，原告自认：1.涉案房屋无规划报建手续；2.涉案房屋在2015年8月后未产生水电费；3.涉案房屋于2016年底出租给他人使用。本院认为，原、被告就无规划报建手续的房屋签订的《房屋租赁合同》无效。虽然《房屋租赁合同》无效，但原告主张按照合同约定的租金标准收取房屋占有使用费的诉讼请求合理合法，本院原则上予以支持，但具体数额应据实核定。本案存在如下争议焦点：一、被告在2015年6月及之后有无继续占有、使用涉案房屋？经查，1.原告提供的租金、水电费记录本未记录2015年6月及之后的租金、水电费情况；2.原告提供的手机短信记录显示其在2015年6月之后未再向被告催交租金、水电费；3.原告迟至事发1年8个月后才提起诉讼；4.原告再无其他证据证明被告在2015年6月及之后继续占有、使用涉案房屋。故本院对原告主张被告在2015年6月及之后继续占有、使用涉案房屋的事实不予认定。二、被告是否应当对2015年6月及之后的房屋占有使用费承担责任？首先，被告无证据证实其向原告履行了交还房屋的义务。其次，原告在2015年6月初应当知道被告未继续占有、使用涉案房屋，应采取措施及早收回房屋防止损失扩大，但其未提供证据证实其采取了相关措施。���院认为，双方在此问题上均存在过错，被告应当向原告支付合理期间即2015年6月的房屋占有使用费作为补偿，之后的房屋占有使用费损失由原告自行承担。三、双方之间是否存在以押金、设备抵扣剩余租金、水电费的口头协议？经查，被告提供的证据不足以证实存在相关协议，故本院认定该事实不存在。在上述事实争议焦点确定之后，本院对租金、水电费欠费数额予以核定。经核定，被告尚欠原告租金、水电费共计62949元。对此原告提出的诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。需要指出的是，原告处尚有被告22200元押金，根据合同无效相互返还财物的规定，被告可向原告另案主张返还。被告经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，判决如下：一、被告黄颂玉于本判决生效之日起5日内向原告陈仁辉支付租金、水电费共计62949元；二、驳回原告陈仁辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2648元，由原告陈仁辉负担2042元，由被告黄颂玉负担606元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  杨翠霞人民陪审员  邓玉兴二〇一七年九月七日书 记 员  林嘉仪