上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终10140号上诉人（原审原告）：钱某2，男，1969年6月16日生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审原告）：钱某1，男，2000年4月21日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：钱某2（系钱某1父亲），身份同上。被上诉人（原审被告）：上海浙商小商品市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区金山大道3888号306室。法定代表人：施鎏奎，执行董事。委托诉讼代理人：周晶，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈勇，上海市联合律师事务所律师。上诉人钱某2、钱某1因与被上诉人上海浙商小商品市场经营管理有限公司（以下简称浙商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初5161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月6日公开开庭审理了本案。上诉人钱某2、被上诉人浙商公司之委托诉讼代理人沈勇、周晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钱某2、钱某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：在新的托管期内，被上诉人有义务及时进行结算，如实告知上诉人实际经营情况，现在商铺出租状况确实不好，但是在新的托管期内曾经有过经营。被上诉人一直拒不支付租金，也不按约定进行结算，已经拖延了很长时间，商城的经营状态也没有得到改善，如果这样的状态一直持续，只会使损失继续扩大。因此，上诉人请求解除合同，取回自己的房屋。被上诉人浙商公司辩称：根据合同约定，在新的托管期内，被上诉人支付的不是固定租金，而是根据实际经营状况计算的回报，商城是整体经营的，上诉人主张解除合同，但还有其他几百户小业主还在维持和被上诉人的合同关系，考虑到商城全体小业主的整体利益，故被上诉人不同意解除合同。被上诉人正在努力改善经营状况，寻找大客户。由于上诉人等业主与被上诉人存在矛盾，给被上诉人的经营管理造成了很大影响。被上诉人并不是完全拒绝支付回报，但目前尚无法确认之前的经营期是否有回报，双方尚没有完成结算。商城现在处于空关状态，如果将来经营状况得到改善，被上诉人会按照实际经营状况来制定合理的回报标准的。钱某2、钱某1诉至一审法院，请求判令：一、解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》，浙商公司将商铺恢复原状并返还钱某2、钱某1；二、浙商公司支付钱某2、钱某12015年8月15日至2015年11月15日止拖欠的租金及利息损失共人民币10,000元（以下币种相同）。一审法院认定事实：钱某2、钱某1系上海市金山区XX大道XX号XX城·XX馆XX号商铺（下称涉案商铺）的买受人及产权人。2010年8月15日，钱某2、钱某1与浙商公司签订《上海金山国际贸易城·家居生活馆商铺委托经营管理合同》（下称8.15合同），约定由钱某2、钱某1全权委托浙商公司经营管理涉案商铺，由浙商公司根据其对本家居生活馆的整体规划、定位，按照不同业态分布要求，以合理的租金、优质的服务、规范的招商管理全力培育市场。双方约定以五年为一个标准的委托经营管理期（下称托管期），每个托管有效期以第一个托管期为准进行顺延。托管时间最长不超过20年。第一个托管期自2010年8月15日起算至2015年8月14日止，托管期内，双方均不得擅自解除、终止合同。托管期内，钱某2、钱某1委托浙商公司以浙商公司的名义对委托商铺进行全权经营、管理，包括但不限于：统一对外招商、出租、制定并调整租金收取标准、确定业态布置等。同时，为了培养、繁荣市场，第一个委托经营管理期内，该物业免租。钱某2、钱某1同意在该托管期内，浙商公司无需再向钱某2、钱某1支付任何其他费用。双方约定，在委托经营管理期内，浙商公司出租或经营该商铺而获得的全部收益作为浙商公司劳动的回报，全部归浙商公司所有。托管期届满后，浙商公司拥有委托经营管理的优先续约权。双方另行商定委托条款及经营收益分配；钱某2、钱某1自行经营或另行委托经营的，则该商铺经营的业种业态必须符合浙商公司对市场整体业种业态的统一布置规定，无论钱某2、钱某1继续委托浙商公司经营或者自营的，须在托管期满前三个月内提出书面申请告知浙商公司，逾期视同继续委托并已接受浙商公司根据市场实际回报制定的经营回报率。钱某2、钱某1已支付了涉案商铺的全部购房款，并取得了上海市房地产权证。2016年7月19日，上海市金山区金山卫镇人民政府撤销编号为沪金金山卫第001号的“业主大会、业主委员会备案证”。一审庭审中，钱某2、钱某1陈述要解除合同是因为浙商公司没有支付租金且房子有损坏，要求恢复至交房时的样子，但是没有证据提供，租金是按照房价的百分之九计算的，利息是按照10,000元减去租金算出来的。浙商公司认为租金的依据要按照审计，要以实际回报率计算，百分之九是没有合同依据的。一审法院认为，8.15合同是双方真实意思的表示，无法律规定的无效情形，合法有效，双方均应按约履行。合同第三条第8项已明确约定，钱某2、钱某1应于托管期限届满前三个月内书面告知浙商公司，否则视同继续委托。现钱某2、钱某1未向法庭提交证据证明其已向浙商公司提出终止委托经营管理的事实，故合同顺延至下一个托管期。在新的托管期内，一、合同未约定浙商公司逾期支付租金钱某2、钱某1享有单方解除协议的权利；二、钱某2、钱某1未提供证据证明其在起诉前曾催告浙商公司履行，且诉讼中浙商公司亦明确表示愿意按照实际收益回报予以结算。综上，钱某2、钱某1要求浙商公司解除合同以及恢复原状返还房屋的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于钱某2、钱某1主张2015年8月15日后的租金问题，根据协议第三条第8项之规定，租金标准为根据市场实际回报制定的经营回报率，现钱某2、钱某1按年9%主张租金，缺乏依据，一审法院不予支持。同时，一审法院须指出的是，本案双方争议所指向的商铺位于一个统一的市场内，而非单独可发挥效用的铺位，钱某2、钱某1在购买商铺时应明知该商场须统一经营管理方能发挥实际效益，故各业主行使个人权利时还应兼顾个体利益服从全体利益、局部利益服从整体利益的原则。一审法院审理后、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于二〇一七年六月二十七日作出判决：驳回钱某2、钱某1的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取人民币25元，由钱某2、钱某1承担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。2017年9月15日，被上诉人向本院发表书面意见称：一、计划通过发送通知函等形式，让业主选出各个楼层代表，监督被上诉人的运营管理以及租金、管理费等费用的收取、支出情况；二、计划定期向全体业主公示租金、管理费的收取、支出财务数据；三、计划加大对商城的推广、招商力度，以招来更优质的商户，稳定并提高业主的租金收益水平；四、计划严格按照与业主约定的时间定期与业主结算租金等费用。本院认为，涉案商铺委托经营管理协议为双方当事人真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。一、关于上诉人主张的经营回报收入的问题。双方的合同关系现已延续到第二个五年托管期，并实际履行了一段期间。根据合同约定，在第二个托管期内，应由被上诉人根据市场实际回报制定经营回报率。既然上诉人可取得的回报需要以商铺的实际经营收入为基础，作为商铺的管理者，被上诉人有义务对上诉人如实告知其名下商铺的具体经营状况，并完成对经营收入的统计、核算工作，制订统一的回报率标准，对每个业主应得的回报金额给予具体明确的回复。但是，截至目前，被上诉人在本案二审中依然表示无法最终确定就已经履行的第二个托管期间，其是否应向上诉人支付回报金额，更无法确认应付的具体金额。被上诉人称目前商城经营遇到严重困难，可能存在无前期应付金额的情况，但无论实际经营状况如何，也不能免除其对上诉人的告知与结算义务。在被上诉人未履行核算、告知义务的前提下，上诉人无法就是否应当支付回报以及具体回报金额的问题进行有针对性的主张。鉴于目前实际经营收入及回报标准均未确定，上诉人主张被上诉人对其支付回报金额，本院难以支持；被上诉人在二审中已经发表书面意见，表示计划启动收入、支出的公开与结算程序。对此，本院认为，上述程序不应无限期拖延，被上诉人应当在本判决生效之日起三个月内完成告知、核算义务，如被上诉人逾期未完成上述义务或对被上诉人的核算结果存在异议，上诉人可另行主张权利。二、关于上诉人主张的合同解除权问题。双方当事人均认可，目前商城整体经营处于严重困难阶段。商城的经营确需考虑到整体业主的利益，一审法院认为商场须统一经营管理方能发挥实际效益，有一定合理性。经营状况的改善既需要被上诉人的招商管理，也需要上诉人的理解配合，但同时还取决于客观市场环境，并非一方当事人可主观控制的范畴。如果经过被上诉人的长期努力，仍然无法改善商城的经营困境，不能为上诉人带来可预期的收益，将损害合同继续履行的基础条件。本案二审中，被上诉人表示其正在进行招商，尽力改善经营状况。综合考虑上述因素，本院认为，一审法院在本案中鉴于当前实际情况，认定上诉人行使的解除权尚不成就，具有一定合理性，本院予以维持。但是，如果被上诉人在本案判决生效后的三个月内仍然无法改善经营困境，不能按约给予上诉人明确可预期的经营回报，上诉人可另行主张权利。需要说明的是，本案纠纷主要系因被上诉人怠于履行告知、核算义务所引发，故本院认定一、二审案件受理费均由被上诉人负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元；二审案件受理费人民币50元，均由上海浙商小商品市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 强代理审判员 钱 卫代理审判员 何 建二〇一七年九月二十九日书 记 员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……