江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终2369号上诉人（原审被告）:徐丽丽。上诉人（原审被告）:孙军松。委托诉讼代理人：林勇，江苏钟吾律师事务所律师。委托诉讼代理人：麻慧，江苏钟吾律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：梁超。委托诉讼代理人：臧梅，江苏欣扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：马小战，江苏欣扬律师事务所律师.被上诉人（原审原告）：江苏建中建设工程有限公司。法定代表人：张涛，总经理。委托诉讼代理人：张同文。委托诉讼代理人：李光荣。上诉人梁超、徐丽丽、孙军松因与被上诉人江苏建中建设工程有限公司（以下简称建中建设公司）排除妨害纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初3750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐丽丽、孙军松上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、一审认定本案二被告不构成善意取得是错误的。首先，第三人梁超出售东方明珠御景苑5幢105室房屋给二被告属无权处分，此项要件已经一审法院认定；其次，受让人即上诉人取得财产时是善意的。梁超与被上诉人江苏建中公司之间的纠纷上诉人从未听说也无从知晓，上诉人购买涉案房屋时，第三人梁超提供了其与宿迁市金盛房地产开发有限公司（以下简称金盛公司）签订的商品房买卖合同及购房收据，在梁超与上诉人签署的房屋买卖合同中，梁超亦担保涉案房屋无任何权利瑕疵，足以使上诉人相应涉案房屋系其所有；再次，上诉人以575000元的价格从梁超处购买了涉案房屋，并无不合理之处。房地产行情波动实属正常，且第三人梁超急于用钱，适量降价售房不悖常理，没有超出合理的范围，不应成为阻却上诉人善意取得的理由；最后，关于转让的不动产依据法律规定应当登记的问题。一审法院认为上诉人从第三人梁超处购买涉案房屋后至今未依法登记，因此不构成善意取得。涉案房屋所在小区所有房产因客观原因均不能办理房屋产权登记，并非是上诉人或第三人怠于办理产权登记，上诉人对未办理产权登记没有过错，符合善意取得构成要件。2、一审判决举证责任分配不当。本案中，在上诉人提供证据证明已尽合理注意义务而构成善意取得的情形下，应由被上诉人推翻上诉人的主张。但被上诉人在原审中并没有提供相应证据，一审法院也未要求被上诉人就此问题举证证明，一审法院举证责任分配不当。3、一审法院适用法律错误。一审法院认定二被告无权占用并使用涉案房屋，二被告人与第三人梁超之间的纠纷应另行处理属认定事实不清，适用法律错误。二被告即上诉人符合善意取得构成要件，有权占用并使用涉案房屋，原所有权人应向无处分权人请求赔赔偿。被上诉人作为原所有权人应向第三人梁超主张损害赔偿，也即被上诉人应另案起诉梁超，要求其返还上诉人已支付的购房款等。上诉人梁超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、本案中，梁超与金盛公司之间存在真实的房屋买卖关系，一审法院认定双方不存在真实的房屋买卖关系是错误的。因为涉案的房屋不能进行房屋产权登记，而且那个时候的政策规定也不存在网上备案的规定。梁超与金盛公司签订买卖合同并支付购买款，双方合同真实有效，只不过是用金盛公司欠梁超的工程款冲抵的购房款。故梁超对涉案房屋享有物权，有权处置该房屋；2、徐丽丽、孙军松构成善意取得，依法可以取得涉案房屋的物权。因梁超在出售涉案房屋时，向他们提供与金盛公司之间的房屋买卖合同和购房票据，其自然认为梁超是从金盛公司购买的，有理由认为梁超有权处理涉案房屋。建中建设公司答辩称：一审法院对该案的审理程序合法，认定事实清楚，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。建中建设公司向一审法院起诉请求：1、确认二被告无权占有并使用原告所有的位于宿迁市宿城区东方明珠御景苑小区5幢105室房屋；2、二被告立即搬离上述房屋，并停止妨碍原告使用并支配上述房屋；3、二被告赔偿原告经济损失；4、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2012年10月22日，宿迁市中级人民法院作出（2011）宿中执字第139号执行裁定书，裁定如下：“宿迁市金盛房地产开发有限公司开发的位于宿迁市东方明珠御景苑小区的5幢105室、12幢101室……房产归申请执行人江苏建中建设工程有限公司所有，抵偿宿迁市金盛房地产开发有限公司欠其债务5747793.53元，执行费用32141元由江苏建中建设工程有限公司补足”。后第三人梁超对此提出执行异议，主张其中的御景苑5-105室房屋为其所有，并提供商品房买卖合同及付款收据予以证实。2012年3月31日，宿迁市中级人民法院于作出（2012）宿中执异字第007号民事裁定书，裁定如下：“驳回案外人梁超的异议请求”。另外，二被告系夫妻关系。2015年3月23日，第三人梁超与被告孙军松签订《购房合同》一份，约定将御景苑5-105室房屋出售给被告，购房款为575000元，且被告当日即支付了全部购房款。2015年8月15日，原被告因御景苑5-105室房屋发生纠纷，并报警处理。后原被告多次就此事协商未果，因而成讼。庭审中，第三人梁超关于出售房屋的情况称“……我向被告出售房屋时直接告诉被告这房屋是开发商抵工程款给我的……”。本案争议焦点：一、第三人梁超是否有权处分御景苑5-105室房屋；二、二被告是否构成善意取得，并因此为御景苑5-105室房屋的所有权人。一审法院认为，本案中，第三人无权处分御景苑5-105室房屋，理由如下：一、梁超虽持有其与金盛房地产公司签订的商品房买卖合同及付款收据，但其本人庭审中认可“我承建东方明珠御景苑工程，开发商少我工程款，就把该小区的房屋抵给我”。故第三人与梁超之间并不存在真实的商品房买卖合同关系；二、梁超庭后未能提供其所述的抵债协议原件，即便此前存在该抵债协议,但金盛房地产公司事实上也是反悔不履行该抵债协议的。（2011）宿中执字第139号执行裁定书已确认金盛房地产公司将包括御景苑5-105室房屋在内的数套房屋用于抵偿该公司欠原告的债务5747793.53元。梁超虽对此提出异议，但（2012）宿中执异字第007号民事裁定书裁定驳回了梁超的异议请求。同时，二被告不构成善意取得，理由如下：一、二被告主张其购买御景苑5-105室房屋时，第三人梁超向其出具了梁超与金盛房地产公司签订的商品房买卖合同及付款收据，但梁超庭审中关于出售的房屋情况称“……我向被告出售房屋时直接告诉被告这房屋是开发商抵工程款给我的……”。由此看来，二被告在购买御景苑5-105室房屋时应明知梁超所述的抵债协议；二、二被告从第三人梁超处购买御景苑5-105室房屋后至今未依法登记；三、梁超在2011年8月8日与金盛房地产公司签订的商品房买卖合同中载明御景苑5-105室房屋的房款为667170元，而二被告在2015年3月23日以575000元从梁超处即购买了该房屋。故二被告不构成善意取得，也无权占有并使用御景苑5-105室房屋，二被告与第三人梁超之间的纠纷应另行处理。关于原告主张的经济损失，鉴于原告庭审中未能进一步予以明确，故本案中不予处理。二被告应搬离御景苑5-105室房屋，并停止妨害原告使用该房屋。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，故判决：被告徐丽丽、孙军松于本判决生效之日起十五日内搬离位于宿迁市宿城区东方明珠御景苑小区的5幢105室房屋，并停止妨害原告江苏建中建设工程有限公司使用该房屋。案件受理费80元，由被告徐丽丽、孙军松负担。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、被上诉人江苏建中建设工程有限公司对讼争房屋是否具有物权？2、上诉人梁超是否有权处分讼争的房屋？3、梁超与徐丽丽之间房屋的转让行为是否合法有效？二审中，上诉人梁超提供的证据为：1、2008年8月14日，宿迁市金盛房地产开发有限公司30号楼延迟付款结算单。旨在证明涉案的房屋是以工程款支付的方式抵给了梁超，梁超有权处分涉案的房屋。被上诉人建中建设公司质证意见：上诉人梁超提供的证据与本案没有关联性，不予认可。同时在一审法院并没有举证。上诉人徐丽丽、孙军松质证意见：对该证据的三性均予认可。涉案房屋实际上是宏伟公司抵的，但房屋实际的施工人是梁超本人，从法律上是宏伟公司用工程款抵了房屋，梁超属于实际买受人，梁超实际支付了房屋的对价。上诉人徐丽丽、孙军松提供的证据为：2、金盛公司第一次破产债权人会议。旨在证明诉争房屋经验收不合格，所以没有办理相关手续。上诉人梁超质证意见：对该证据的真实性没有异议。梁超与金盛公司房屋买有效的法律关系是依据最高院关于工程价款优先受偿权的问题，梁超可以与开发商协调用工程款抵冲房屋。被上诉人质证意见：对证据三性不予认可。建中公司获得该涉案房屋的产权，是金盛公司欠我公司五百多万元，当时我们申请执行，上诉人不存在优先受偿权的问题。本院认为，宿迁市中级人民法院作出的（2011）宿中执字第139号执行裁定书后，上诉人梁超以案外人身份不服该裁定，并提出执行异议，主张本案涉案房屋即御景苑5-105室房屋为其所有。2012年3月31日，宿迁市中级人民法院作出（2012）宿中执异字第007号民事裁定：驳回梁超的异议请求。之后上诉人梁超并未在法定期限内提起诉讼，故该裁定已发生法律效力。由于上诉人梁超在（2012）宿中执异字第007号执行异议案件中，并未提供其本案二审中出示的证据1，故该证据的真实性本院不予认定。根据宿迁市中级人民法院作出的（2011）宿中执字第139号执行裁定书，被上诉人依法取得了包括宿迁市宿城区东方明珠御景苑小区5幢105室房屋在内的数套房产以冲抵宿迁市金盛房地产开发有限公司欠其的工程款。故被上诉人依法对讼争的房屋具有物权。由于上诉人梁超并非讼争的房屋所有权人，其对该房屋亦无处分权。其将讼争房屋出卖给上诉人徐丽丽、孙军松，属于无权处分，该行为亦未得到权利人即被上诉人的事后追认，故其与上诉人徐丽丽、孙军松之间的房屋买卖行为对被上诉人不具有拘束力。上诉人徐丽丽、孙军松系具有完全民事行为能力的自然人，其在与他人进行房屋交易过程中应负有谨慎的注意义务，其未对交易对方当事人有无处分财产的权利、标的物的权利外观是否具有瑕疵尽审查注意义务，且讼争的房屋在其与梁超签订房屋买卖之前曾被本院查封过，故其主张构成善意取得缺乏事实和法律依据，其无权占有并使用涉案房屋。其提供的证据2，与本案的待证事实不具有关联性，证据效力本院不予认定。综上所述，上诉人现有证据尚不足以证明其主张，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人梁超、上诉人徐丽丽、孙军松各负担40元。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  陈泽环审判员  庄云扉二〇一七年九月十九日书记员  许小璇