河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终12977号上诉人（原审被告）：河南万菱商贸有限公司。法定代表人：胡宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：李前进，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬烨，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭玉琴，女，1949年10月17日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：宋海涛，男，1974年5月22日出生，汉族。二被上诉人共同委托诉讼代理人：金鑫、霍光彦，河南瀛豫律师事务所律师。原审被告:河南万菱物业管理有限公司。法定代表人：谈伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：简涛，河南文丰律师事务所律师。上诉人河南万菱商贸有限公司（以下简称“万菱商贸公司”）因与被上诉人郭玉琴、宋海涛及原审被告河南万菱物业管理有限公司（以下简称“万菱物业公司”）合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初7095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人万菱商贸公司的委托诉讼代理人李前进、姬烨，被上诉人郭玉琴、宋海涛的委托诉讼代理人金鑫、霍光彦，原审被告万菱物业公司的委托诉讼代理人纪云丽、简涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万菱商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项,改判驳回被上诉人的一审诉求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决关于格式条款的认定错误。1.涉案合同的相关条款非格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定了格式条款的概念,认定格式条款需同时满足预先拟定、重复使用、订立合同时未与对方协商这三个条件。本案中，合同是双方当事人在充分协商的基础上自愿达成的,系双方的真实意思表示。2.涉案合同条款没有排除被上诉人的任何权利，不触发无效认定。依据《中华人民共和国合同法》第四十条,即使《托管协议书》第二十三条被认定为格式条款,也并非无效条款。首先，涉案《托管协议书》第二十三条未排除被上诉人的任何权利；其次,合同终止后产生的是合同随附义务，逻辑上和法律上不可能在合同终止后还存在相对方的“主要权利”；最后,合同期满后是否续约和续约不成的商铺交接问题,《托管协议书》第十三条有明确的约定。根据该约定,前三年托管期满后,首先由双方协商是否续订合同,若被上诉人不续订合同,上诉人应将房产按照届时现状交予被上诉人。被上诉人在期满三日内办理交接手续，若被上诉人拒不办理交接手续的，逾期才视为已经无争议交接完毕。故双方《托管协议书》第十三条约定的内容并未排除被上诉人自由协商达成新的协议或不再委托上诉人经营的权利，一审判决认定涉案《托管协议书》的该项约定无效，显属认定事实不清。3.一审判决关于无效格式条款的认定与其他同类判决相矛盾。二、涉案商铺已经无异议交接完毕，一审法院判决上诉人交还被上诉人的商铺，不仅缺乏事实和法律依据，也不具备可执行性。三、一审判决关于支付租金收益的认定无事实和法律依据。如前所述，涉案商铺已经无异议交接完毕，上诉人并未占有、使用涉案商铺，被上诉人也未提供占有、使用涉案商铺的证据，故一审判决上诉人支付租金收益，无事实和法律依据。四、一审判决违背了产权商铺的特殊性，损害了更多业主的合法权益，不符合司法的公正和效率价值。万博商城二期业主共3723户，一旦认定“无异议交接”无效的判决生效，万博商城二期剩余3000余户业主均有权诉讼要求返还商铺，此种情况会严重影响万博商城二期的整体经营秩序。依据万博商城二期的商铺性质，经营只能整体性出租，统一规划，统一管理，单独返还任一商铺均会影响周边商铺的正常经营状态，进而侵害其他周边商铺业主的合法权利。依据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，所有权人在行使自己的权利时，不应侵害他人的合法权利。一审判决返还商铺，将会侵害更多业主的合法权利，从而引发更多纠纷，有违司法权威。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。庭审中上诉人万菱商贸公司补充上诉请求：1.万博商城二期商铺的托管期限是2013年8月1日至2016年7月31日，上诉人已经根据《托管协议书》约定，将涉案商铺及托管收益交予被上诉人，2016年8月1日，上诉人开始进行商业模式管理，空置商铺不需支付租金，故一审法院关于托管收益的判决显属错误。2.一审法院判决支付托管收益，会导致万博商城二期商铺有更多的空置商铺，以此种方式获得托管收益，与民法的基本原则相悖，亦会导致上诉人巨大的经济损失。3.若涉案商铺已经交还的事实不能得到认定，上诉人将愿再次通知22名业主在3日内办理商铺交接事宜。被上诉人郭玉琴、宋海涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、一审判决认定涉案合同关于“逾期视为无异议交接”的约定属于无效的格式条款是正确的。首先，涉案合同系万菱商贸公司单方预先拟定，且重复使用于三千多家业主。签订涉案合同时，万菱商贸公司未与被上诉人进行协商，且不允许被上诉人作任何修改，故涉案合同条款属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于格式条款的规定。其次，双方在签订涉案合同时，万菱商贸公司并未就相关条款向被上诉人作出特殊说明，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的说明义务。再者，格式条款严重侵害了被上诉人作为商铺所有权人自由处分商铺的权利。业主在购房时已与万菱商贸公司签订了涉案合同，由于商铺都是托管状态，万菱商贸公司进行了统一规划，改变了原本布局。在托管期满后，业主无法找到自己商铺的具体位置，诸多商铺亦无明显边界，故万菱商贸公司若不履行交接义务，被上诉人则无法接收自己的商铺。事实上，商铺托管到期后，被上诉人就找到万菱商贸公司办理交接事宜，但是万菱商贸公司拒不交接。最后，一审判决关于格式条款的认定与其他同类判决并不矛盾。其他同类判决是基于相关业主已与万菱物业公司签订了新的协议，法院从而认定业主已将商铺交予万菱物业公司进行出租，进而认定商铺已返还给业主。本案的商铺交接事宜是万菱商贸公司与万菱物业公司直接进行的，被上诉人并未参与交接事宜。二、万菱商贸公司至今仍未与被上诉人交接商铺，一审判决万菱商贸公司向被上诉人返还涉案商铺是正确的。如前所述，涉案商铺并未办理交接事宜，万菱商贸公司就直接将商铺交予万菱物业公司出租，关于该事实被上诉人已提交相关证据予以证明，一审判决认定事实清楚，判处适当。三、万菱商贸公司拒不向被上诉人返还商铺已构成违约，应当承担违约责任，故万菱商贸公司应向被上诉人支付因迟延履行交付商铺义务而给被上诉人造成的租金收益损失。四、被上诉人作为涉案商铺的所有权人,并未损害其他业主的合法权利。万菱商贸公司称已将涉案商铺返还给了被上诉人，同时又称涉案商铺只能整体出租，客观上无法返还，两种说法自相矛盾。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，被上诉人作为涉案商铺的所有权人，有权对商铺进行占有、使用、收益、处分，万菱商贸公司无权干涉。《中华人民共和国物权法》第七十一条仅适用于建筑物专有部分。本案中，被上诉人在《托管协议书》期满后收回涉案商铺的权利是合同约定的，并不会侵犯任何人的合法权利。针对上诉补充意见答辩如下:1、一审法院判决上诉人向被上诉人支付托管收益的依据是其未按照托管协议的约定将涉案商铺返还给被上诉人，致使被上诉人遭受了租金收益的损失。而非是因为其收取了涉案商铺的租金，因此，无论是空铺还是已经出租的，都应当支付因迟延返还商铺而给被上诉人造成的租金收益损失。2、被上诉人作为涉案商铺的所有权人，有权依法行使作为所有权人的权利。3、上诉人向被上诉人交接商铺的义务，早在托管到期后就应当履行，在托管到期后，被上诉人通过多次发送律师函，以及多次上门讨要的方式要求上诉人交还商铺，均遭到了上诉人的拒绝。综上所述，被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告万菱物业公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序公正，依法应予维持。郭玉琴、宋海涛向一审法院起诉请求：1.判令万菱商贸公司、万菱物业公司向郭玉琴、宋海涛返还商铺号为3308的商铺；2.判令万菱商贸公司、万菱物业公司向郭玉琴、宋海涛支付因迟延返还商铺给郭玉琴、宋海涛造成的租金收益损失7390元并支付利息100元（租金收益损失及利息均自2015年12月20日暂计算至2016年8月20日，均请求判至实际返还商铺之日，利息按同期人民银行贷款利率计算）；3.判令万菱商贸公司、万菱物业公司向郭玉琴、宋海涛支付律师费1300元；4.本案诉讼费用全部由万菱商贸公司、万菱物业公司承担。一审法院认定事实：2011年9月15日，郭玉琴（××）、宋海涛（××）与河南金智置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买了位于二七区××、××商城××房，用途为商业服务。合同约定的房屋交付时间为2013年6月30日前。合同附件四第十一、1约定：鉴于托管协议的存在，××全权委托托管人万菱商贸公司代为办理房屋交接的手续，签署文书，出卖人基于本条款向受托人办理交房，无需××再行出具委托书，该条委托不可撤销。合同签订后，郭玉琴、宋海涛（乙方）与万菱商贸公司（甲方）及河南金智置业有限公司（丙方）签订《万博商城二期商铺托管经营协议书》，约定的主要内容为：乙方将合法拥有完整处分权的万博商城二期商铺号为3308商业用房交由甲方全权经营管理和物业管理，该条委托不可撤销，且不因产权变更而受影响。甲方同意接受乙方的委托，丙方为甲方向乙方支付托管收益承担连带保证责任。乙方全权委托甲方向丙方办理受托商铺的交接手续并签署有关文件。合同有效期起始日从房产实际交付之日（自交房起首30日为免租装修期）起，为期三年。在托管期内甲方按11086元/年向乙方支付托管收益，每半年结算一次，分别在正式交房第一、二、三年上半年和下半年结束后7天内，每次支付金额为5543元。前3年托管期满后，双方协商是否续定合同，如乙方不选择续定合同，由甲方将房产按届时现状交还乙方，乙方应当在期满3日内办理交接，逾期视为已经无争议交接完毕。交接完毕后可由乙方自主经营或出租，但乙方须严格遵守《万博商城二期经营管理公约》及万菱商贸公司的统一招商，统一经营管理及国家相关法律法规。甲、乙双方应全面履行本合同，任何一方不履行本合同约定的义务，应当承担违约责任赔偿损失（包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失、对第三人责任、处理争议的费用、律师费用等）。本合同有效期届满，受托商铺的占有、使用、收益权均归属于乙方，双方应在期满3日内办理完毕交接事宜，逾期视为无异议交接完毕。之后，河南金智置业有限公司向万菱商贸公司发出《万博商城二期业主收房确认书》，声明移交物业的托管日期从2013年6月30日正式交付使用日期顺延一个月的装修期即2013年8月1日起计算，万菱商贸公司依托管经营协议向郭玉琴、宋海涛支付了三年托管期间的收益。2014年7月17日，郭玉琴、宋海涛取得了涉案商铺的房屋所有权证书，郭玉琴、宋海涛对该商铺共同共有，登记坐落位置为二七区××号。2016年6月10日，河南博正律师事务所作出律师函并向万菱商贸公司发送，主要内容为：本所接受委托的70名业主分别与万菱商贸公司签订的《万博商城二期商铺托管经营协议书》将于2016年7月31日到期，万菱商贸公司已于2016年5月5日通过河南万菱物业管理有限公司向每一位业主发出《万博商城商铺托管到期通知函》确认了这一事项。托管协议到期后，在以上业主未与万菱商贸公司签订新的托管协议之前，双方不再有托管经营及其它任何法律关系。如以上业主最终未与万菱商贸公司达成新的托管协议及其它任何协议，万菱商贸公司应及时将业主交由托管经营的商铺交还业主，并保证所交商铺与业主交付托管时同样无权利瑕疵。通知函后附70名业主名单。2016年7月16日，万菱商贸公司向所托管商铺的业主发出《万博商城二期商铺托管到期通知函》，通知函主要内容为通知业主收到通知函后本人持相关证件（身份证、房产证原件及复印件）于2016年7月19日至2016年7月24日到万博商城二期13层13058室洽谈办理商铺交接相关手续，如未能在协议期限届满前3日内前来，根据协议约定将视为无异议交接完毕。2016年8月15日，万菱商贸公司再次向郭玉琴、宋海涛发出通知函，告知郭玉琴、宋海涛商铺已无争议交接完毕。2016年7月22日和8月2日，河南瀛豫律师事务所向万菱商贸公司分别发出两份律师函，对万菱商贸公司发出的函件主要内容为：万菱商贸公司应当按托管协议约定在托管期限届满后将受托商铺无条件交付给委托人，但经委托人多次与万菱商贸公司交涉，万菱商贸公司却拒绝交付。部分委托人于2016年6月10日、6月29日分别委托河南博正律师事务所和河南天坤律师事务所向万菱商贸公司发出律师函要求交付商铺，但万菱商贸公司却置之不理。在万菱商贸公司发出通知要求委托人办理商铺交接事宜后，委托人前往却发现强迫委托人签署第三方相关文件，否则就拒绝交付商铺。万菱商贸公司的上述行为违反托管协议的约定，应当承担违约责任。同时通知万菱商贸公司在收到该律师函后向委托人交还符合约定条件的商铺。函件后附委托人名单。后因双方就本案商铺交还问题发生争议，故郭玉琴、宋海涛诉至该院。一审法院另查明，为本案诉讼，郭玉琴、宋海涛与河南瀛豫律师事务所签订《民事委托代理合同》，并支出代理费1300元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，郭玉琴、宋海涛在购买涉案商铺后，与河南万菱商贸有限公司及河南金智置业有限公司签订了《万博商城二期商铺托管经营协议书》，该经营协议不违反法律法规强制性规定，为有效协议。各方应当按照上述协议履行各自的义务。根据协议约定，商铺委托经营的期限应自2016年7月31日届满，万菱商贸公司应在期满后的三日内返还，故郭玉琴、宋海涛要求返还涉案商铺的诉讼请求该院予以支持。万菱商贸公司辩称，已于2016年7月31日将商铺无异议交接于郭玉琴、宋海涛，其理由为委托经营协议中关于“本合同有效期届满，受托商铺的占有、使用、收益权均归属于乙方，双方应在期满3日内办理完毕交接事宜，逾期视为无异议交接完毕”的约定。该条款系万菱商贸公司单方制作的格式条款，其中关于3日内未办理交接就视为无异议交接的约定，排除了郭玉琴、宋海涛在合同期满后与万菱商贸公司自由协商达成新的协议或不再委托其经营的权利，属无效约定。因此万菱商贸公司的此项辩称理由不能成立，该院不予支持。关于郭玉琴、宋海涛请求万菱商贸公司支付的租金收益损失及利息问题。根据郭玉琴、宋海涛与万菱商贸公司及河南金智置业有限公司签订的《万博商城二期商铺托管经营协议书》的约定，计租期限应自2013年8月1日至2016年7月31日止，2016年7月31日之前的收益万菱商贸公司已支付给郭玉琴、宋海涛，故郭玉琴、宋海涛要求支付的租金收益损失应自2016年8月1日开始起算，支付标准按照托管经营协议约定的托管收益每年11086元计算。万菱商贸公司关于2016年7月31日之前托管收益已足额支付的辩称理由，该院予以采纳，其他辩称理由不予采纳。郭玉琴、宋海涛主张的利息损失，于法无据，该院不予支持。关于郭玉琴、宋海涛主张请求判令支付的律师费问题。因托管经营协议对律师费由违约方承担有明确约定，本案万菱商贸公司未按约定及时交还商铺，构成违约，故郭玉琴、宋海涛要求万菱商贸公司支付律师费的诉讼，该院予以支持。关于万菱物业管理有限公司在本案中是否承担责任的问题。因万菱物业管理有限公司与郭玉琴、宋海涛之间并不存在合同关系，郭玉琴、宋海涛亦不能提交有效证据证明，万菱物业管理有限公司与万菱商贸有限公司为关联公司。根据合同的相对性原则，郭玉琴、宋海涛主张万菱物业管理有限公司的依据不足，万菱物业管理有限公司在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、河南万菱商贸有限公司于判决生效之日起十日内向郭玉琴、宋海涛返还位于二七区××号商铺；二、河南万菱商贸有限公司于判决生效之日起十日内向郭玉琴、宋海涛支付按每年11086元为标准计算的，自2016年8月1日起至实际返还商铺之日止的租金收益，并支付律师费1300元；三、驳回郭玉琴、宋海涛的其他诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由郭玉琴、宋海涛负担25元，河南万菱商贸有限公司负担25元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审查明事实相一致。本院认为，郭玉琴、宋海涛与河南金智置业有限公司签订《商品房买卖合同》后，又与万菱商贸公司及河南金智置业有限公司又签订《托管协议书》，该协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，各方均应履行。郭玉琴、宋海涛要求万菱商贸公司返还涉案商铺的主张，证据充分，一审法院据此判令万菱商贸公司向郭玉琴、宋海涛返还涉案商铺，并无不当，本院予以支持。万菱商贸公司上诉称，涉案商铺已无异议交接给郭玉琴、宋海涛，其依据为《托管协议书》第二十三条，该条款系万菱商贸公司单方制作的格式条款，限制了郭玉琴、宋海涛在托管期满后的自主选择权利，一审法院认定该项约定属无效约定，并无不当，故本院予以支持。万菱商贸公司上诉称不应支付租金收益、一审判决与其他同类判决相矛盾等，并未提供确凿证据予以证明，故本院对其上诉主张不予支持。综上所述，万菱商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河南万菱商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨玉梅审判员  赵军胜审判员  谢颂琳二〇一七年九月二十二日书记员  钱梦阳