北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初11955号原告：北京婚博鑫久缘商城有限责任公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商场B1B2层。法定代表人：乔国宁，执行董事。委托诉讼代理人：钟延红，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翠娥，北京市京都律师事务所律师。被告：北京雏菊置业有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街18号恒基中心商场3层。法定代表人：陈小同，董事长。委托诉讼代理人:亓玉芳，女，1979年5月5日出生，该公司职员。委托诉讼代理人:崔小青，女，1987年11月7日出生，该公司职员。原告北京婚博鑫久缘商城有限责任公司（以下简称北京婚博商城）与被告北京雏菊置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京婚博商城的法定代表人乔国宁及委托诉讼代理人钟延红、刘翠娥，被告北京雏菊置业有限公司的委托诉讼代理人亓玉芳、崔小青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京婚博鑫久缘商城有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行编号为（2009）恒商租字第201001号的《租赁合同》及其补充协议；2、要求判令被告给付原告自2017年3月1日至同年7月31日的损失2045868.2元(每月损失40.917364万元)。事实和理由：2010年1月28日案外人北京迪科五八摄影器材市场有限公司（以下简称迪科公司）与更名前的被告北京恒兆置业有限责任公司签订了编号为（2009）恒商租字第201001号的租赁合同，合同约定被告将位于北京市东城区建国门内大街十八号北京恒基中心商场B1、B2层出租给迪科公司。后迪科公司、原告、被告三方于2010年4月23日、2010年7月15日、2010年10月25日签订了三份《补充协议》。原、被告又于2010年8月31日、2010年11月9日签订《补充协议（四）》、《补充协议（五）》。上述补充协议确定了迪科公司自2010年10月25日不再承租被告房屋，并将第201001号《租赁合同》及补充协议的权利义务转让给原告。原告租赁的具体位置为恒基中心B2层×××-×××、×××-×××、×××-×××，面积为3269.65平方米，租赁期限自2010年3月1日起至2018年2月28日止。相关合同签订后原告一直按照约定履行合同，但是被告于2017年3月23日向原告发出《关于租赁合同终止的通知》，称被告拟于同年6月30日起与原告解除租赁合同，并要求原告完成清退工作。同时被告采取关闭部分恒基中心商场出入口，部分场地停水停电、拆除商场吊顶等方式，给原告造成经济损失。诉讼请求中关于自2017年3月1日的每月40.917364万元的损失是按照原告向次承租人收租金的标准计算的。原告认为被告没有权利提前单方解除《租赁合同》，故诉至法院，诉如所请。北京雏菊置业有限公司辩称：认可原告所述双方订立合同的情况、恒基商城业态升级情况。被告认可2017年7月7日开始对部分涉案店铺断水、断电，同年7月25日全面采取断水、断电措施情况。2017年3月被告提出终止合同是有业态调整工程改造的原因，是打算与原告协商解除租赁合同。但是被告于2017年6月22日通知原告解除双方的租赁合同，是因为原告没有按照合同约定按时支付固定租金，逾期超过10日且逾期超过3次，也没有按约提供相关报表票据、补足提成租金；原告也没有履行双方关于共管账户的约定；另外，原告未按照合同约定的“婚纱摄影器材城”经营用途使用涉案房屋。原告违约行为导致合同解除，所以被告也不认可原告赔偿损失的要求。且目前商城改造升级已经推进，改造中无法保证供水、供电，改造后将不再保留涉案店铺位置，根据恒基商城现有实际情况，双方订立的合同已事实上履行不能。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的（2017）京长安内经字第23082号公证书、（2017）京长安内经字第23083号公证书、（2017）京长安内经字第26188号公证书、现场照片及视频光盘，证明2017年6月27日被告采取通过张贴拆除公告、关闭步行梯、关闭部分恒基中心商城出入口、部分场地停水停电等方式限制原告经营。经质证，被告认可上述证据的真实性，但认为证明公证照片里的商户于2017年6月27日还在正常经营，否定了原告关于损失的诉讼请求。2、被告对于原告提交的损失计算清单真实性和证明目的皆不认可，因为该清单与原告每月向被告提供的销售数额差距悬殊。3、原告提交的（2017）京长安内经字第29659号公证书及光盘证明被告的解约导致部分商户提前解约、拒交租金等。经质证，被告对其真实性认可，但认为证明原告在合同解除后仍未将商铺原状交还给被告。4、被告对于原告提交的66份小商户租赁合同及与北京永辉超市有限公司的租赁合同真实性认可，但认为所有原告与次承租人的合同证明原告违反共管账户的约定，被告按照租赁合同和补充协议（六）有权提前解除双方所有的租赁合同而不予补偿，所有损失由原告承担。5、原告提交的20份小商户的解约协议，证明被告的行为导致部分商户提前解约，给原告带来损失。经质证，被告不确认其真实性，也不认可证明目的，20份合同终止协议中有11家商户因为合同已经到期、经营不善才终止合同。6、原告提交的租金、推广费、物业费等费用票据483张及对比明细表证明原告一直按约履行合同，从未出现违约行为。经质证，被告对其真实性、证明目的皆不认可，因为票据数额与原告每月提供的销售数额相差悬殊。7、原告提交的缴费凭证，证明原告一般在每月的20日左右，最早10日，最晚31日缴纳租金、推广费等，已经形成交易习惯。经质证，被告不认可该证据，认为原告提交的仅是被告为原告开具的票据，原告没有提交银行的账单，不足以证明原告的诉讼主张。8、被告提交的记载2017年1月至6月原告租金、推广宣传费支付时间的会计凭证，证明原告支付租金未按约逾期超过10日且逾期超过三次。经质证，原告认可其真实性，但证明目的不认可，原告认为自原被告租赁合同成立起，原告每月均于该月下旬缴纳租金和推广宣传费，被告在本次纠纷前并未就此提出异议，已经形成交易惯例。9、被告提交的联系函、银行进账单、场地租赁合同模板、原告与北京永辉超市有限公司的租赁合同、转租商户列表及店铺照片，证明原告未按照合同的约定将收取的定金、押金、保证金和其他预收款项存入共管账户，且转租商户经营和服务项目与合同约定的“婚纱摄影器材”无关。经质证，原告认可其真实性，但不认可其证明目的，原告认为原被告在合同订立后就未对共管账户的操作细节进一步商定，在此次纠纷前被告也从未就此提出异议，这是对合同的一致变更。原告转租商户办理营业执照，需取得被告出具的证明，所以被告应该知道转租商户的经营情况。10、被告提交的消防支队约谈记录、消防设施检查报告，证明涉案房屋消防需全面整改，不能继续履行合同。经质证，原告对其真实性、关联性、证明目的皆不认可，被告提交的证据中没有消防支队出具的约谈通知，也未体现出具消防设施检查报告的太通建设公司是否具备消防检测的资质。11、被告提交的物业公司出具的情况说明，证明涉案商铺2017年3月1日至2017年7月1日期间正常营业。经质证，原告对其真实性、证明目的皆不认可。12、被告提交原告提供给被告的2016年1月至10月的营业、销售报表，证明原告2017年3月至7月的损失计算严重不实。经质证，原告对其真实性、关联性皆不认可。13、被告提交的2011年至2014年的付款通知单，证明被告一直都是每月1号向原告催收租金及推广费等。原告不认可该份证据，认为超过诉讼时效。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月28日，案外人迪科公司（承租方、乙方）与北京恒兆置业有限公司（出租方、甲方）签订（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》，约定北京恒兆置业有限公司将位于北京市东城区建国门内大街十八号北京恒基中心（以下简称恒基中心）商场B1、B2层×××××-×××××、×××××-×××××等铺位出租与科迪公司，承租房屋的使用面积为13504.11平方米。该单元仅限于用作经营婚纱摄影器材城用途，该单元内的陈列及店标必须以装修效果图为准。租赁期限自2010年3月1日至2018年2月28日，免租期为2010年3月1日至2010年7月31日。租金包括固定租金和提成租金两部分，提成租金是指自2012年2月1日起承租人按照上述固定租金标准交付租金后，如承租人每月销售额减去承租人按本合同约定应支付的推广宣传费和物业管理及空调费后的10%高于当月固定租金，承租人应当自出租人确认其销售额之日起五日内向出租人补交高出的差额部分。承租人应于每月5日前向出租人提供上个公历月的营业或销售报表，同时提供承租人完税发票复印件（增值税或营业税）。承租人每月还需支付推广宣传费175553.43元。每月应付的上述固定租金、推广宣传费，承租人应于当月的第壹日前支付。押金为1311789.25元。出租人同意承租人无偿使用该单元的部分通道用于临时促销。但该通道的使用需承租人提前七个工作日提出申请，经出租人的同意后按照出租人指定的位置、方案及时间使用。如政府部门提出停止使用要求，或因该场地的使用引发与第三方的纠纷或妨碍其他房屋出租或妨碍第三人通行、使用的，出租人有权随时终止承租人对于该通道的使用，而出租人无需承担其他任何赔偿责任。该《租赁合同》第十条第九款第二段（vi）约定承租人向受转租人收取定金、押金、保证金和其他预收款的，必须立即转入共管账户（共管账户指乙方在银行开立的、由出租人和承租人双方以共同预留印鉴的方式共同管理的银行账户。共管账户中的款项，经出租人审核同意后方可动用。有关共管账户的操作细节由双方另行商定。双方预留印鉴后，未经出租人书面同意，承租人不得更换出租人预留的印鉴。）。出租人有权对承租人收取定金、押金、保证金和其他预收款情况进行抽查或全面核查，承租人必须配合。并在第十二条第三款约定如果出租人对承租人的任何一项或多项违反本合同任何约定的行为放弃追究责任，出租人不应该被视为同意承租人无须遵循上述约定或者在上述违约行为再次发生时放弃追究承租人责任的权利。出租人放弃本合同条款约定的任何权利和救济，只能以出租人的授权代表书面签字及出租人盖章为准。对于合同终止,合同约定，发生下列情况之一…3、租金和本合同约定的其他应付款项逾期达到十日承租人仍未支付的…7、承租人未能按本合同约定支付租金或者其他任何一种款项，累计三次以上的…10、承租人向受转租人收取履约定金、押金、保证金和其他和其他预收及保证性质的款项，超过十五日未转入共管账户，或承租人不配合出租人抽查或全面核查的…出租人有权提前解除合同。自出租人解除合同的通知书送达承租人之日，本合同解除。承租人应当按照合同附件三约定的租金标准，向出租人支付相当于三个月租金的赔偿金。出租人因此受到的实际损失超过约定赔偿金的，承租人应当据实赔偿。之后，北京恒兆置业有限公司、迪科公司与北京婚博商城三方签订了三份补充协议，确定迪科公司不再作为（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》的承租人，由原告独自承担该合同项下承租人的权利、义务及责任，迪科公司已付的押金及相关费用之所有权及一切相关权利、义务均转让给本案的原告。原告与北京恒兆置业有限公司于2010年8月31日、2010年11月9日签订了补充协议（四）、（五），约定原告承租恒基中心地下二层×××-×××号、×××-×××号、×××-×××号铺位，面积变更为3269.65平方米，在庭审中原被告皆认可该承租面积。双方又于2012年4月12日签订了补充协议（六），就双方于2010年1月28日签订的（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》和2010年11月9日签订的（2010）恒商租字第20101020号《租赁合同》，并于2010年4月23日、2010年7月15日、2010年10月25日、2010年8月31日及2010年11月9日签订的5份“补充协议”（前述之两份《租赁合同》及五份“补充协议”以下简称“原合同”）。补充约定（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》第十条第九款第（vi）项关于共管账户的约定中“乙方”是指“承租人”，如果承租人未按照（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》第十条第九款第（vi）项的约定履行租赁合同或者作出违反上述约定的任何行为，出租人有权单方终止双方于2010年1月28日签订的（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》和2010年11月9日签订的（2010）恒商租字第20101020号《租赁合同》，因此造成的任何损失均由承租人承担，出租人无需承担任何违约责任。2014年8月21日原告开立共管账户，并于当日存入该共管账户5万多元。2017年3月1日北京恒兆置业有限公司更名为北京雏菊置业有限公司，即本案的被告。2017年3月23日，被告向原告送达《关于租赁合同终止的通知》，称随着北京市城市改造的深入，恒基商城当前商业定位和业态模式已经无法满足城市中心发展规划和“疏解北京非首都功能”要求，相关监管部门也多次以书面或约谈的形式要求被告对恒基商城的业态进行重新规划并对恒基商城现有管理状态提出了整改要求。被告决定自2017年3月20日启动对恒基商城的业态调整与工程改造。被告拟于2017年6月30日起解除与贵方的租赁合同，并请原告于2017年6月30日前完成商铺清理工作、与被告办理商铺交接手续。租赁合同解除前，原告仍应继续缴纳相关租金、推广费、物业费等费用，被告将在原告结清全部应付款项并办理完商铺交接手续后三十个工作日内，向原告退还租赁合同项下的押金。被告又于2017年6月22日向原告送达《租赁合同终止通知》，原告于当日签收，《通知》称根据双方租赁合同第五条第一款约定“除本合同另有约定外，承租人应当自合同租赁期的第一日起向出租人支付固定租金、推广宣传费，详见本合同附件三。”第十三条第三款约定“发生下列情况之一，出租人有权提前解除合同…3、租金和本合同约定的其他应付款项逾期达到十日承租人仍未支付的；”而根据被告财务部门记录，截至本通知签发之日，原告未能按照租赁合同约定向被告缴纳2017年6月份租金及推广费，逾期已达十日。综上，被告自2017年6月22日起解除与原告的全部租赁合同，并要求原告于2017年6月28日前按照租赁合同相关约定将商铺恢复毛坯状态交换被告或与被告就撤铺事宜达成一致，否则被告将采取包括但不限于停水、停电以及封锁商铺等方式收回租赁商铺。被告解释称，被告本希望与原告协商解决纠纷，后原告未按照约定支付租金，故被告认为其根据合同有权解除合同，并有权采取相应的断水、断电措施。本院认为：根据已查明情况，原、被告订立的编号为（2009）恒商租字第201001号的《租赁合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。根据双方签订的租赁合同及补充协议，原告并未按约在每月的第一日支付租金及合同约定的其他应付款项，逾期超过十日且逾期超过三次。在合同履行阶段，原告也未按照合同约定将承租人向受转租人收取的定金、押金、保证金和其他预收款足额转入共管账户，故被告依据租赁合同第十三条第三款及补充协议（六）第二条约定认为其有权提前解除租赁合同而无需赔偿。对此，原告认为租金及推广费的支付时间已形成交易惯例，关于共管账户的约定双方并没有进一步协商，属于双方对租赁合同约定的一致变更。但是结合双方签订的租赁合同第十二条第三款“如果出租人对承租人的任何一项或多项违反本合同任何约定的行为放弃追究责任，出租人不应该被视为同意承租人无须遵循上述约定或者在上述违约行为再次发生时放弃追究承租人责任的权利。出租人放弃本合同条款约定的任何权利和救济，只能以出租人的授权代表书面签字及出租人盖章为准”的约定及该合同第十八条第三款关于合同变更的约定，原告也没有提供足够的证据证明被告有明确变更、放弃关于双方租金支付时间、共管账户约定的行为，所以，原告以实际履行变更租赁合同的主张不能成立。另外，根据已查明情况，被告顺应“疏解北京非首都功能”的战略安排，对恒基商城进行整体升级改造，要求包括原告在内的商户腾退店铺，改造升级过程中，商城水、电、消防等系统均将受到重大影响，故原、被告之间的租赁合同事实上已无法继续履行。综上，本院认为双方的房屋租赁合同关系因原告违约于原告收到合同解除通知之日，即2017年6月22日已经解除。关于原告要求被告给付自2017年3月1日至同年7月31日损失的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，判决如下：驳回原告北京婚博鑫久缘商城有限责任公司全部诉讼请求。案件受理费23167元，由原告北京婚博鑫久缘商城有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩毅兵人民陪审员  杨金柱人民陪审员  桂 衡二〇一七年九月二十八日法官 助理  杨 闻书 记 员  郑梦彤