江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终1326号上诉人（原审原告）：盐城市广联置业有限公司，住所地在盐城市东进中路89号现代华庭小区3号楼2楼。法定代表人：孙崇皓，该公司董事长。委托诉讼代理人：张永全，该公司员工。委托诉讼代理人：涂正隆，江苏展旺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盐城大润发商业有限公司，住所地在盐城市解放南路239号。法定代表人：黄明端，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪万康，该公司发展部顾问。委托诉讼代理人：周知明，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人盐城市广联置业有限公司（以下简称广联公司）与上诉人盐城大润发商业有限公司（以下简称大润发公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第01566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日受理后，依法组成合议庭，并于2017年3月24日、5月3日公开开庭对本案进行了审理。广联公司的委托诉讼代理人张永全、涂正隆，大润发公司的委托诉讼代理人洪万康、周知明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广联公司的上诉请求：将一审判决的“年租金每年为1000万元”改判为“年租金每年为1100万元”。事实和理由：根据双方合同约定，前两年的年租金为1100万元/年，这是双方的真实意思表示，也符合租赁物的真正价值，而两年后的租赁环境已更好于前两年，故租金起码应不低于之前的租金水平。大润发公司答辩称，1、租赁合同约定的租金标准分为前两年和后18年，不能以前两年1100万元/年的固定租金标准确定就是当时的市场水平，应当把20年的租期作为整体对待，不能要求后期的租金标准一定要按照前两年的标准执行。2、对前两年1100万元/年的租金约定是基于市场水平还是有其他考量，双方在审理中是有分歧的，一审中大润发公司已陈述当时是为了支持广联公司而经协商作出的，现广联公司诉讼要求变更合同约定的租金标准，但未能提供合法有效的依据，审理中大润发公司已经提交了盐城市其他大型超市租金水平的证据，不存在案涉合同约定的现租金水平低于市场水平的情况。3、大润发公司正常经营超市，超市的经营状况也在盐城排名靠前，以合同约定的“按照营业额2.5%”抽成计租也是大润发旗下的全国多数超市采取的计租模式。4、在合同签订过程中，广联公司对大润发总体经营状况进行过考察和调研，并根据广联公司自己对市场的预测经磋商约定了租金标准，不存在大润发公司进行欺骗和误导，合同约定的抽成计租模式是双方经过充分协商之后订立的，系双方的真实意思表示。请求驳回广联公司的上诉请求。大润发公司的上诉请求：1、改判驳回广联公司的一审全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用均由广联公司负担。事实和理由：1、租赁合同约定的前两年1100万元/年的租金不是涉案租赁物的正常价值，广联公司提供的是不具有使用功能的毛坯房，并在大润发公司预付大量资金的基础上建成，大润发公司又对内部装潢投入了七千万元才具备营业条件，而且开始营业时周边环境尚未开发。2、没有任何证据证明在缔约时大润发公司曾承诺每年营业额在4至5个亿元，更谈不上前两年租金1100万元/年是以营业额4至5个亿元的2.5%计算而来。3、租赁合同约定从第三年开始按营业额的2.5%抽成计租符合广联公司的预期，前两年约定1100万元/年的租金标准是大润发公司基于双方长期合作关系为支持广联公司而确定的数额，此后约定按营业额的2.5%抽成计租是双方基于利益最大化而自愿达成的商业选择，双方为此进行了长期的协商。4、一审认定大润发公司通过转租收取的租金远高于抽成计付给广联公司的租金，从而认定双方权利、义务失衡没有事实和法律依据，租赁合同明确约定大润发公司可转租的面积不得超过3000平方米，而且是在大润发公司投入巨资装潢后才转租的，大润发公司还要进行日常管理和维护，一审将始租的毛坏房与改造后具有完全商业功能的营业房的租金标准进行比较显然不合理。5、一审认定租赁合同中后18年的抽成计租约定对广联公司显失公平没有依据，广联公司作为专业房地产开发商具有相应的经营经验，租赁合同经双方长时间协商而达成，大润发公司并不具有缔约上的优势地位，大润发公司对第一年的收益评估是在双方签约后作出的，不存在对广联公司的误导，而且抽成计租模式在超市经营中也是一种计付租金的通用方式，抽成计租也是大润发旗下的多数超市采取的计租模式。6、广联公司的诉请是基于合同是可变更和可撤销，依据法律规定当事人提起撤销之诉是合同签订后一年内，涉案租赁合同于2012年2月签订，广联公司主张可变更和可撤销的除斥期间已届满，对其诉讼请求应予驳回。广联公司答辩称，1、租赁合同约定的前两年租金1100万元/年是合理的，也是租赁物的正常价值，大润发公司与广联公司商谈时，其在全国所开超市已达一百多家，这些超市的经营场所都是租赁的，表明在房产租赁经营方面大润发公司是有成熟经验的，对于租金的确定大润发公司不可能不考量自身的利益，从第三年起按营业额的2.5%抽成计租是其利用自身熟悉租赁大型超市而误导广联公司的结果，我方认为前两年租金1100万元/年是合理的。2、从第三年开始的租金模式背离了广联公司的预期，大润发公司要求两年后按照大润发公司经营业绩提成计租，是大润发公司在商业谈判中误导所致，大润发公司作为租赁经营者，不会主动选择对其自身不利的后果，根据目前租赁市场状况及大润发公司所处的位置，租金每年都应当有合理的增加，广联公司不可能去选择从第三年开始租金断崖式下降的租法，且大润发公司存在隐瞒第一年收益预测的情况，在一审庭审笔录中已有记录。3、广联公司并不参与大润发公司的所有经营活动，经营的业绩相关资料都是大润发公司单方测算的结果，在这种情况下广联公司无法对大润发公司经营状况进行预估，也无法对租金进行预测，只能根据通常的经营方式、当前市场租赁状况进行确定，广联公司认为以后的租金水平会越来越高。4、大润发公司从第三年开始支付给广联公司的租金显失公平，广联公司出租给大润发公司商业用房面积22810平方米，地下一层面积11330平方米的停车场，还有广场区域约5000平方米，大润发公司将其中3000平方米进行了转租，转租租金在2013、2014年就每年达1070万元以上，按此计算大润发公司只要将少部分面积转租即可获得广联公司出租全部租赁物的租金，从这一层面看也显失公平。5、根据租赁合同约定，第三年的租金是依据前一年的经营业绩确认的，广联公司在收到大润发公司2014年度相关经营资料后，及时主张变更合同条款未超过合同可变更、可撤销的除斥期间。请求驳回大润发公司的上诉请求。广联公司向一审法院提出的诉讼请求：判令撤销双方于2012年2月15日签订的商品房（含附属场地及设施）租赁合同第九条9.2.1.2项、9.2.1.3项、9.2.1.4项及2012年12月20日签订的补充协议第二项，明确大润发公司对下余租期的租金按前两年的标准1100万元/年向广联公司支付，且在每个合同年度的第一个月内付清。一审法院认定事实：2009年4月21日，广联公司（甲方）与康成投资（中国）有限公司（乙方、以下简称康成公司）签订合作协议书，约定：甲、乙双方合作项目名称为大润发盐城解放南路店（待定），项目总投资3000万美元，其中注册资本800美万元，大型超市的商业建筑面积约为20000平方米（不含汽车停车位的面积）。合作方式为租赁。租赁期限为甲方待建和配套设施完成后租赁给乙方，租赁期至少为20年。2009年9月26日，甲方广联公司（出租方）、乙方康成公司（承租方）签订一份商业用房（含附属场地及设施）租赁合同，在该合同中双方明确了商业用房的租赁期为20年，从乙方的大型综合超市对外营业日起计算，建设期及精装修期不含在内；租金的计算方式为由承租之日起前两年的年租金每年为1100万元人民币整（壹仟壹佰万元整）。在乙方大型超市对外开业之日后5日内支付，扣除定金300万元人民币（叁佰万元整）实际再支付1900万人民币（壹仟玖佰万元整）。自承租之日起二个完整年（24个月）后该商业用房（含附属场地、设施）的年租金，按乙方财务报表所记载的不含税之营业额（不含增值税，且不含乙方转租部分的营业额，但如有肯德基招租，则肯德基不含营业税营业额也合并计算（本合同所涉乙方营业额均以此定义标准）的2.5%计算。自租金按照营业额2.5%计付时的次年起，乙方应在每年1月15日前向甲方预付当年度的租金。同时结算上一年的实际租金。乙方在租赁期限内，有权将其承租的该商业用房中的部分面积转租给他方经营商业配套服务（净出租面积不得超过3000平方米（含肯德基）），乙方有权将乙方使用的机动车停车场局部区域约150㎡转租给第三方为顾客提供机动车洗车、快修等配套服务。同时该合同还约定本合同生效后乙方将在政府部门批准开设大型超市的前提下于盐城市盐都区投资设立独资法人公司，并由该公司经营该商业用房内开设的大型超市。该公司经政府主管部门批准设立后，乙方在本合同项下享有的权利和义务全部移交给该公司，届时甲方应在乙方通知后的十个工作日内与该公司重新签订租赁合同，合同内容与条款按照本合同不变。合同还对商业用房（含附属场地、设施）的座落及规格、商业用房的建筑设计、商业用房的工期及交付、违约责任等相关事项进行了约定。上述合同签订后，康成公司为了履行合同，在2010年3月18日成立了大润发公司，在讼争的房屋进行大润发超市经营。2012年2月15日，广联公司（甲方、出租方）、大润发公司（乙方、承租方）签订了一份商业用房（含附属场地及设施）租赁合同，主要内容与2009年9月26日广联公司、康成公司签订的商业用房（含附属场地及设施）一致。广联公司与大润发公司又分别于2012年8月13日、2012年11月20日签订了补充协议（一）、（二）、（三）。在补充协议（二）、（三）中双方对租金支付方式进行了变更，并进一步明确了讼争租赁房屋的建筑面积，其余事项仍按照原合同执行。2013年度大润发公司的营业收入为137093513.82元，应交增值税为837289.56元。2014年度大润发公司的营业收入为154854335.01元，应交增值税为743986.19元。广联公司在知悉大润发超市2014年度营业额后，曾多次致函康成公司，要求重新商定大润发盐都店租赁的租金事宜。大润发公司回函明确表示不同意变更租金标准，租金应严格按照双方的合同来履行。审理中，大润发公司陈述在大润发超市开业前，已对大润发超市第一年营业收入进行评估，大润发超市认为广联公司未主动过问，故其亦未向广联公司告知。一审法院认为：本案的争议焦点在于广联公司能否以显失公平、重大误解为由，要求变更与大润发公司签订的租赁协议中关于租金标准的约定。1、合同前二年1100万元年租金是否体现租赁物的正常价值。广联公司与大润发公司对如何确定合同前二年固定年租金为1100万元存在争议，大润发公司认为该租金的确定是基于与广联公司长达20年的合作关系而作出的支持，广联公司则认为是依据租赁房屋价值，并针对大润发公司承诺超市开业后每年营业额在4、5亿元，再按照2.5%的抽成估算而来。一审法院认为，合同的记载明确表示该1100万元是租金，大润发公司关于其系额外支持的辩称，既无证据证明，又不符合长期租赁合同的商业惯例，不予采信。大润发公司同意前二年租金标准1100万元，该租金的确定应当是对超市预期营业额、讼争房屋的市场价值、市场行情等相关情况综合衡量而作出，该1100万元标准能够反映讼争房屋的使用价值。而2015年的租金如按大润发公司主张的154854335.01元营业额，减去增值税743986.19元，按照抽成2.5%计算仅约3852758.7205元，即使增加肯德基不含营业税营业额，所得出的租金也远低于1100万元。在合同履行环境未发生任何重大改变的情形下，仅为上年度1100万元的约三分之一，折算每平方米每月仅约14元，显然严重背离租赁物的正常价值。2、广联公司在订立合同时对租金的预期是否合理。广联公司对涉案合同经过长时间磋商，并根据大润发公司的要求量身建设讼争房屋，投入了大量的物力、财力，租赁期限长达20年，有理由期待合理且稳定的租金收入。租赁协议约定前两年租金固定1100万元，第三年起按营业额抽成计租，将广联公司的租金收入与大润发公司经营情况挂钩，本身存在商业风险，是双方基于利益最大化的商业选择。但双方约定从第三年才开始抽成计租，而非自始如此，显然广联公司是以1100万元为参照，基于对大润发公司的信赖，希冀随着时间推移，市场成熟，实现营业额提升，而取得稳中有增的租金收益。广联公司在合同中的利益核心就是收取租金，租金标准1100万元应当是广联公司对讼争房屋抽成计租时年租金的期待标准。一审法院认为，虽然广联公司在签订该租赁合同时存在草率，但大润发公司现主张按营业额抽成计算的租金显然不符合广联公司的预期。3、大润发通过转租案涉租赁房屋部分面积收取的租金远超于支付广联公司租金，是否属于权利义务明显不对等。大润发公司2014年财务报表上列明，2014年营业额为154854335.01元，租金收入却达10774062.36元，而依据大润发超市的营业额计算的应当支付给广联公司的租金仅约为3852758.7205元。租金收入事实上是大润发公司十分重要的赢利途径，而涉案合同营业额抽成的计租模式仅将肯德基一家的营业额纳入计租基数，实际导致租金收入这项重要赢利与广联公司基本无关，营业额抽成模式应有的利益共享属性在这项重要赢利上无法体现。尽管大润发公司租赁的房屋系毛坯房，其为转租部分进行了相应的装修、设备投入等，但该转租租金所取得的利益已远超过广联公司的可得利益，致使双方权利、义务关系明显不对等。4、大润发公司有无故意利用自己的优势。审理中，大润发公司陈述在大润发超市正式营业之前已进行了第一年的收益评估，预期营业额为1.8亿元，签订租赁协议时，大润发公司对2013年度租金如按营业额抽成2.5%计算仅为450万元已有初步估算，该数额与合同约定的前二年固定租金1100万元相差甚远，难以在短短两年内递增实现，且必然与转租收入形成强烈反差，如广联公司得知该信息，极可能不同意第三年采用营业额抽成计租模式，大润发公司在明知的情况下故意对广联公司隐瞒重要情节，显然在利用自己的优势和对方的无经验，影响第三年抽成计租数额与之前1100万元相称性的考量，导致广联公司基于对大润发全国知名超市连锁品牌的信任而产生错误认识。一审法院认为，广联公司在大润发公司误导的情况下，确定采取前二年固定租金，自第三年起抽成计租的租金模式，该租金标准的约定违反了公平、等价有偿原则，致使广联公司与大润发公司之间的权利义务严重失衡，大润发公司在合同签订中负有责任。5、广联公司的诉讼请求是否超过法定诉讼时效。双方签订的租赁合同前两年的租金为固定标准，之后的租金采取抽成计租的方式，广联公司仅是要求从第三年起租金方式的变更，而第三年租金的标准是基于大润发公司2014年度的营业收入，故广联公司的诉讼请求未超过诉讼时效。综上所述，鉴于大润发超市经营现状短期内难以实现跨越式的较大突破，广联公司与大润发公司签订的租赁协议中关于租金的约定还将延续多年，对广联公司是显失公平。同时，考虑到广联公司在签订租赁协议时自身未能够严格审查，存在过错，故对双方约定的租金标准予以变更，变更为自承租之日起二个完整年后该商业用房（含附属场地、设施）的年租金每年为1000万元，在每个合同年度的第一个月内付清。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第五十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决如下：一、原告盐城市广联置业有限公司与被告盐城大润发商业有限公司于2012年2月15日签订的商业用房（含附属场地及设施）租赁合同中第九条9.2.1.2、9.2.1.3、9.2.1.4，于2012年11月20日签订的补充协议（二）中第二条变更为自承租之日起二个完整年后该商业用房（含附属场地、设施）的年租金每年为1000万元，在每个合同年度的第一个月内付清。二、驳回原告盐城市广联置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费87800元，由被告盐城市大润发商业有限公司负担74000元，原告盐城市广联置业有限公司负担13800元。本院二审审理期间，双方当事人围绕争议焦点提供了下列证据。广联公司提供的证据有：1、证人顾某出庭作证的证言。证言的主要内容为：无锡建筑设计研究院曾与广联公司合股开发案涉房地产，当初与康成公司商谈租赁合同时其参加过一次。协商的前期租金为1100万元，其参与时已基本确定，如何确定1100万元的过程不清楚。参加的人都感觉以后应当在1100万元的基础上随着年限递增，谈判过程中大润发公司提出参照营业额的百分比来确定租金，并预测大润发盐都店的经营额保守估计将达4至5亿，随着以后发展营业额会有六、七亿。我单位副院长王某去过上海大润发公司总部，他们在全国有一百多家店，无锡大润发店的经营很好，每年收益4个多亿，大润发盐都店的经营规模更大，我们判断大润发盐都店的经营额应当会超过无锡，讨论中我们也提到按照固定租金，但康成公司坚持以营业额的百分比来确定租金。我们内部经研究认为，租金应当每年递增，继续按1100万元/年标准计付租金，对广联公司不公，就同意以营业额的比率抽成租金，最终确定前两年固定租金，之后按提成计付租金。广联公司认为，该证人证言反映租赁合同约定的前两年固定租金及后18年抽成计租的形式，是大润发公司传递虚假信息误导的结果。2、证人王某出庭作证的证言。证言的主要内容为：2009年我曾作为大润发公司房产开发的参股方无锡建筑设计研究院的代表参与过租金谈判。先到上海大润发总部参观，去的人有广联公司总经理胡力刚、我和同事顾某，接待我们的是洪万康。在谈判租金价格和方式时，开始双方有些差距，当时无锡大润发店已发展多年，洪万康以无锡大润发店为例，描绘了大润发盐都店的前景，称开始营业额为四五个亿，可能会达到七个亿。我们认为大润发盐都店面积更大，经测算后提出1300万元/年的数字，大润发提出约八九百万多。因为租期长，考虑到物价及成品的因素，我们提出的方案是在保底的基础上逐年递增方式计算租金，大润发提出按抽成方式计算租金，后来确定按2.5%抽成方式计算租金时我方已退股，情况不清楚了。广联公司认为，该证人证言与顾某陈述的情况相印证，证明谈判的过程中广联公司并没有提出合同中所约定的租金模式，而是在大润发公司相关人员描绘了大润发盐都店的美好经营前景后，基于相信以后的租金会逐年递增的情况下，才达成了抽成计租的模式，目前合同中双方约定的抽成计租租金模式是由于大润发公司向广联公司虚构了一些不真实信息造成的。3、2008年、2009年、2010年康成公司海外品牌连锁企业经营情况表。显示营业额情况为2008年单店平均3.3亿多，2009年平均3.4亿多，2010年平均3.5亿多，全国各个大润发门店的经营业绩是递增的，但各门店经营业绩有差别，该汇总表是由大润发公司提供的，进一步证明当时大润发公司给广联公司传递了经营业绩约为5亿左右的信息。4、与出租给大润发公司房屋相邻门市的《商品房买卖合同》及对应的销售手续六份。证明该六处商业用房出售均价为33916.16元，照此价格并对比出租给大润发公司的1-3层折算销售总价为333567838.79元，按当时市场通行的年8%的返点（如相邻的高力装饰城）计价为16659427.10元，高于前两年租金1100万元/年。5、与出租给大润发公司房屋相邻门市的《房屋租赁合同》及对应的收取租金手续二份。证明同地段商铺的租金价为1482.33元/平方米，照此计算，出租的1-3层年租金最低价为28635606.01元，高于前两年的1100万元/年。6、盐城高力国际家居港解放南路店《审核报告》。证明相邻地段基本相同的大型商场1-4层的平均租金为700.9元/平方米，照此计算大润发1-3层的租金应为16161345.2元。7、2017年4月28日《今周刊》中的房屋招租公告。证明按照盐城地区大型综合楼的租金标准，结合大润发公司的实际面积，其总租金应当高于1100万元/年。经质证，对证据1，大润发公司认为，该证人是广联公司原合股方股东的代表，并曾作为广联公司谈判代表到康成公司商谈合同，不是无利害关系的第三人，其证言不具备有效的证明力。并且证人仅参与过一次协商，不清楚整个协商过程，尤其是1100万元租金是如何形成的。证人所说预测大润发超市盐都店的经营额四五亿不是事实，当时大润发全国的营业额大约三亿左右。证人不清楚相关事实，所以没有证明的效力。对证据2，大润发公司认为，该证人与广联公司存在利害关系，证言可信度值得商榷。证人所述双方在谈判初期总体确定1100万元/年租金不是事实，所述我方预测开始营业额会达7亿也不是事实。证人没有全程参与整个谈判过程，双方现争议的是按2.5%营业额抽成计租是否可变更可撤销问题，该证言对此无任何有价值的表述，谈判过程是个协商过程，最终应以双方确定的合同为准，证言对此没有任何法律意义。证人陈述我方曾预测营业额5至7个亿构成欺骗或误导，我方没有预测过该数据，我方当时平均营业额在3亿多，在谈判过程中双方的期待并不构成法律意义上的误导和欺骗，我方在大型超市行业的平均营业额是最高的，在行业领军，我们给出的租金水平不背离市场。无锡大润发店的固定租金是840万元/年，大型超市的营业水平与面积的大小没有必然联系，主要看客流量。对证据3，大润发公司认为，该汇总表不属于新证据，我方也未提供过该汇总表给广联公司，该汇总表可能是在网上收集的，表中的数据是正确的，是网上公开的。对证据4、5，大润发公司认为，1100万元/年的租金是在2009年9月份确定的，对《商品房买卖合同》真实性无异议，但50平方米房屋的销售价与案涉2万多平方米的租赁价无任何关联，该房屋售价高，正是大润发盐都店进驻带来的影响。对《房屋租赁合同》的质证意见同此意见。对证据6，真实性不能确认，且《审核报告》结论部分明确表明是盐城高力国际家居港解放南路店对自己收入的预测分析，而不是实际的租金收入水平，对本案无参考意义；大润发公司租赁经营超市与盐城高力国际家居港解放南路店出租经营商铺有不同之处，盐城高力国际家居港解放南路店是由商铺经营者自行完成相关的装修，而我方租赁的是不具有使用功能的毛坯房，所有的装修都是我们做的。对证据7，大润发公司认为，招租信息不是已经实现的租金，写字楼的招租与大润发公司租赁毛坏房无可比性，写字楼已经具备使用功能，而大润发公司租赁的是没有使用功能的毛坯房；时间点也不同，2009年与2017年的房地产价格已发生很大变化，也没有可比性；大润发公司承租的面积中有50%作为仓库、设备用房，而写字楼是100%的使用面积出租，是净租面积，因此也没有可比性。大润发公司提供的证据有：1、2012年12月的《经营预估报告》。证明该报告书是在大润发超市盐都店开业前形成的，而不是在双方签订合同过程中形成的，这只是开业前的一个分析，与双方签订合同没有关系，合同在2009年就已达成，所以不存在欺诈、误导或刻意隐瞒的情况。2、盐城地区其他大润发超市的租赁合同五份。证明按2.5%抽成计租金模式是大润发超市经营的商业常态，广联公司的租金并没有低于正常的市场水平。3、大润发公司盐都店外租区2014年租金发票及《毕马威华振会计事务所对2014年审计报告中其他业务收入-租金收入情况的专项说明》。证明租金收入来源两个方面，一是转租租金，二是康成公司向我方支付的促销与物件使用费，2014年转租收入只有5934773.36元，加上促销租金4839289元，合计10774062.36元，与2014年财务报表中的收入是一致的。经质证，对证据1，广联公司认为，该经营预估报告是大润发公司自行编制的，当时出具给我们看的不是这份报告，是一份表格，表中的预估营业额是1.8亿，今天出示的这份报告中毛利润是31176（千元），而当时给我们看的表中的毛利润是38万。对证据2，广联公司认为，真实性无异议，证明目的不予认可。对证据3，广联公司认为，大润发公司2014年度财务报表已明确反映租赁费是1077万余元，该财务报表是原始的，双方也是认可的，而毕马威华振会计事务所2017年5月23日出具的《专项说明》中明确是应大润发公司董事会需要而出具的，资料的真实性由大润发公司负责。本院二审查明的事实与一审相同，予以确认。二审另查明：1、2012年2月15日《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》中第九条9.2.1.2内容为“自承租之日起二个完整年（24个月）后该商业用房（含附属场地、设施）的年租金，按乙方财务报表所记载的不含税之营业额（不含增值税，且不含乙方转租部分的营业额，但如有肯德基招租，则肯德基之不含营业税营业额也合并计算，本合同所涉乙方营业额均以此定义为准）的2.5%计付。以上的结付方式支付的租金费用已包含物业管理费用”；9.2.1.3内容为“若乙方大型超市在承租之日起二个完整年（24个月）后，第三年的营业额天数不足一个完整年，则在租金按营业额2.5%计付之日起7个工作日内按照乙方第三年的实际经营天数（自计付之日计算至当年12月31日止）的不含税之营业额2.5%预付租金（营业额先按照上年同期营业额预估），以便下一年度租金将是一完整自然年度。每次结算支付租金时，甲方应先开具相应金额的租赁发票给乙方后，乙方再预付租金”；9.2.1.4内容为“自租金按照营业额2.5%计付时的次年起，乙方应在每年1月15日前向甲方预付当年度的租金。同时结算上一年度的实际租金。结算时若上一年的预付租金不足上一年度的实际应付租金额时，乙方需补足差额部分；若上一年预付的租金超过实际应付租金，则甲方应将超过部分租金作为当年预付租金的一部分予以抵扣。以后双方的结算以此约定类推。租赁期的最后一年，乙方不再预付租金。待租赁期满后15个工作日内，双方应根据期满当年的实际营业额结算租金”。2、2012年11月20日广联公司（甲方）与大润发公司（乙方）签订的《补充协议（二）》第二条约定“乙方支付甲方的租金与物业管理费的总金额，前二年为固定额，每年为人民币1100万元整，从第三年起按乙方该年度不含增值税的商品销售收入的2.5%计付{不含乙方转租部分的商品销售收入，但如有肯德基招租，则肯德基的商品销售收入（不含营业税）列入计算范围}，以审计报告所示乙方上年度商品销售收入的金额为准。支付的总金额含商业用房的租金及汽车停车场、地面广场及超市外部环境设施、附属设备等的物业管理费，其中金额占比为：商业用房的租金占总金额的50%，汽车停车场有地面广场、设施、设备等物业管理费占总金额的50%。3、康成公司旗下全国各超市2008年单店平均营业额2008年为3.3235亿元，2009年为3.3414亿元，2010年为3.5122亿元。4、2012年2月15日广联公司（甲方）与大润发公司签订的《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》中约定租赁的商业用房总建筑面积约22810平方米，其中地上一层约6010平方米，地上二层8400平方米，地上三层8400平方米；地下一层建筑面积约11330平方米；地面广场区域面积约5000平方米。5、2012年12月大润发公司编制的《经营预估报告》预测的大润发超市盐都店第一年的营业额为1.8亿元，并载明“但随着盐城新区开发进一步展开，人口数量将在3-4年中每年都会有所提升，盐都店的营业额也将逐步增长”，该《经营预估报告》在双方发生纠纷后大润发公司曾向广联公司出示。6、大润发超市盐都店于2013年1月15日开业。7、根据2014年大润发公司向肯德基收取租金的通知单，2014年大润发超市盐都店中的肯德基的计租营业额为9203083.64元，大润发公司收取肯德基租金460154.21元。8、毕马威华振会计事务所2015年3月25日出具的对大润发公司盐都店2014年度财务报表中载明营业收入154854335.01元，其中含租金收入10774062.36元，其关联方母公司为康成公司，本公司与关联方之间交易金额中提供劳务收入4839289元。9、2017年5月23日，大润发公司向毕马威华振会计事务所提交的《其他业务收入-租金收入情况说明》，载明转租租金收入5934773.36元，来自关联方的促销活动与出借设备、物料收入4839289元，合计10774062.36元。同日，毕马威华振会计事务所出具《关于盐城大润发商业有限公司2014年度[其他业务收入-租金收入情况说明]的专项说明》，内容为：盐城大润发商业有限公司董事会：我们接受委托，按照中国注册会计师审计准则审计了盐城大润发商业有限公司（以下简称“贵公司”）按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则编制的年度财务报表，包括2014年12月31日的资产负债表、2014年度的利润表、现金流量表以及财务报表附注，并于2015年3月25日签发了标准无保留意见的审计报告（报告号：毕马威华振沪审字第1500161号）。我们对贵公司2014年度财务报表执行审计的责任是按照中国注册会计师审计准则的规定对上述财务报告整体发表审计意见。在审计过程中，我们按照中国注册会计师审计准则的要求，在抽样的基础上执行相关的审计程序，以使我们能够对上述财务报表整体不存在重大错报获取合理保证。因此，我们不对上述财务报表中的任何个别账户或项目的余额或金额、或个别附注单独发表意见或作出结论。因公司董事会需要，贵公司编制了本专项说明后附的2014年度其他业务收入、租金收入情况说明（以下简称“该说明”）。编制该说明，并确保其真实性、合法性及完整性是贵公司管理层的责任。我们将该说明所载的“其他业务收入–租金收入”合计金额与上述经审计的贵公司2014年度财务报表的附注14“营业收入”中的“其他业务收入–租金收入”金额进行比较，核对一致，并将该说明所载的“来自关联方的促销活动与出借设备、物料收入”与上述经审计的贵公司2014年度财务报表的附注23（2）（a）关联方交易中的“提供劳务”金额进行比较，核对一致。此外，除对贵公司2014年度财务报表执行审计外，我们没有对本专项说明后附的其他业务收入–租金收入情况说明执行任何附加程序。为了更好地理解贵公司2014年度其他业务收入–租金收入情况，本说明应当与已审计的财务报表一并阅读。本专项说明仅供贵公司董事会使用。10、盐城地区大润发超市建湖店、东台店、亭湖店、射阳店、滨海店均采取的按营业额2.5%抽成计租金的模式。本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。根据广联公司的一审诉讼请求所依据的事实理由及审理中的意见，其系以重大误解、显失公平为由而要求变更2012年2月15日签订的《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》中第九条9.2.1.2、9.2.1.3、9.2.1.4条款内容，及于2012年11月20日签订的《补充协议（二）》中第二条条款内容。对此应当结合具体案情进行评判。1、无论是重大误解还是显失公平，判断的时间节点均应是订立合同时。本案中，大润发公司与广联公司虽于2012年2月15日签订租赁合同，但根据查明的事实，该合同系2009年9月26日广联公司与康成公司所签合同的延续，两份合同的内容亦相一致，故应以2009年9月26日合同的签订时间作为判断的时间节点。2、所谓重大误解是指行为人对行为内容有重大误解，主要包括对合同的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等产生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的情形。而本案所涉合同条款清晰，内容并无歧义，且双方当事人对合同有关权利义务内容的理解亦不存在不同认识，广联公司的主张也仅涉及对第三年起的预期租金收益水平有错误认知，并不属于对合同内容的误解，故广联公司请求以重大误解为由变更合同条款没有相应的事实和法律依据。3、构成显失公平主观上应当是一方在订立合同时具有利用自身优势或对方的轻率、无经验等而与对方订立权利义务明显失衡的合同的故意，此种主观状态表明行为人背离了诚实信用原则的要求。就本案而言，（1）从2009年9月广联公司与康成公司签订租赁合同到2012年2月广联公司与大润发公司签订租赁合同及相关补充协议，历时数年，双方有充分的时间进行商洽，并不存在时机紧迫、不能充分协商的情形。（2）康成公司在全国开设的若干超市及购物中心的有关租赁合同中均采用了抽成计租的租金给付模式，且抽成计租比例基本均为2.5%，这种普遍采用的抽成计租模式也可以反映康成公司在与广联公司签订合同过程中并不存在特别针对广联公司的不诚信交易故意。（3）欠缺经验是指缺乏生活或交易的一般经验，而广联公司作为房地产开发企业当然具有相应商业交易经验，其对房地产租赁市场的交易模式、交易价格等亦理当存在一定的认识，并非毫无经验。（4）广联公司与康成公司或大润发公司的企业规模和经营模式虽有不同，但目前并无证据证明在签约过程中其存在利用经济上或经营上的优势地位迫使广联公司接受相关合同条款的情形。4、广联公司称在合同签订过程中康成公司及大润发公司曾向其传递了大润发超市盐都店开业后营业额将达4-5个亿的虚假信息，致使其对大润发超市盐都店的营业额产生了错误认识。对此，大润发公司不予认可，广联公司所提供的证据亦不足以认定上述事实存在，无法证明康成公司及大润发公司的相关人员主观上存在为促成合同的订立而诱导广联公司的故意。同时，广联公司作为市场主体在谈判过程中亦应对相关信息的真实性、可能性进行谨慎判断。此外，就广联公司的该理由而言，其亦仅是称康成公司有关人员对未来市场前景进行预测，而预测即存在不确定性，广联公司更应结合本地市场行情进行深入审慎的研判，从而作出相应决策。关于广联公司所称大润发公司在超市正式营业前编制的《经营预估报告书》中反映第一年的营业额仅为1.8亿元且未向其披露的问题，如上所述，判断案涉合同条款是否显失公平应以2009年9月26日康成公司与广联公司签订合同的时间作为相应的时间节点，而该报告书形成于2012年12月，同时该报告书也仅仅是对开业后的营业情况进行分析测算，从时间及内容上均不属于2009年康成公司与广联公司签订合同时应披露或告知的必要信息。5、由于近年来电子商务等经营业态飞速发展，大型超市或购物中心的市场经营环境发生了较大变化，对于其经营业绩等会产生一定影响。而此种变化和影响对于康成公司与广联公司来讲均是难以预见的，属于商业经营中的市场风险，不能据此认定2009年康成公司与广联公司签订合同时即对数年后的经营业绩和市场环境完全预见、并利用此种预见规避转嫁风险而使合同条款对自己有利。6、关于从第三年起的租金水平是否明显对广联公司不公平、不合理问题。（1）从第三年起的租金计付系采取抽成计租模式，该模式亦为商业地产租赁中较常采用的方式，本身即具有风险与收益并存的特点，合同双方均存在一定的商业风险或较高利益的可能，此模式本身对合同双方并无不平等对待的情形。（2）大型超市或购物中心入驻对于周边房地产市场具有一定的吸附效应，可以提升小区的生活环境和质量，带动市场营销，而广联公司开发的商品房即在附近，合同双方的收益并不仅仅局限于租赁经营本身。（3）大润发公司虽通过转租收取了高额的转租租金，但大润发公司转租的部分为超市内营业地段较好的经营部位，经营业态与超市亦不相同，且大润发公司向广联公司租赁的是不具备使用功能的毛坏房，其为装修投入了巨额资金，租赁物价值的提高有大润发公司自行投入的因素在内。（4）合同约定的前两年每年1100万元的固定租金至多是2009年签订合同时对将来开业前两年租金水平的预估，广联公司提交的有关租赁、销售合同以及邻近地区其他市场的分析报告等，因其情况与案涉租赁物存在差异，故并不能以此证明1100万元的租金水平即为2013年度、2014年度案涉租赁物的真实市场价格。综上，虽然按合同约定计算从第三年起的租金与前两年存在较大落差，但由于广联公司并未提交充分证据证明相关年度案涉租赁物的市场租赁价格，特别是其提交的证据不能证明2009年签订合同时对方存在不诚信交易的故意和行为，广联公司的主张不符合重大误解、显失公平的构成要件，故其请求变更有关合同租金条款的请求缺乏事实和法律依据，一审法院部分支持其诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。大润发公司的上诉请求及理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第01566号民事判决；二、驳回盐城市广联置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费87800元，盐城市广联置业有限公司预交的二审案件受理费13800元，盐城市大润发商业有限公司预交的二审案件受理费87800元，合计189400元，均由盐城市广联置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁益钧审判员  陈 东审判员  曹 荣二〇一七年九月二十七日书记员  成以琴