吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终4771号上诉人（原审原告）：长春中信城物业服务有限公司。住所：长春净月高新技术产业开发区净月大街****号。法定代表人：陈煊，董事长。委托诉讼代理人：徐冰，吉林郎业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘心，男，汉族，1987年4月12日出生，住长春净月高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：付淑珍，系刘心母亲。上诉人长春中信城物业服务有限公司（以下简称中信城物业公司）因与被上诉人刘心物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中信城物业公司的委托诉讼代理人徐冰，被上诉人刘心的委托诉讼代理人付淑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信城物业公司在原审诉称：刘心、中信城物业公司双方于2012年10月21日签订了《前期物业管理服务协议》，根据该协议的约定，刘心以2.2元/平方米/月的单价标准，按照119.82平方米的建筑面积向中信城物业公司缴纳物业管理费。但是刘心只缴纳物业管理费至2013年10月31日止。自2013年11月1日起至今未缴纳过任何费用。中信城物业公司物业管家多次催要未果。为维护中信城物业公司的合法权益，现诉至法院，请求判令：1.刘心给付中信城物业公司自2013年11月1日起至2017年2月28日止的物业管理费共计10280.4元，滞纳金5348.37元，总计15628.77元（滞纳金按照前期物业管理服务协议中第十条的第四项规定计算）；2.诉讼费由刘心承担。刘心在原审辩称：1.中信城物业公司诉求部分超过诉讼时效，应该驳回，2013年至今已将近四年，部分超过诉讼时效，超过部分应当驳回。中信城物业公司向刘心送达的文书没得到刘心的签字，刘心对此并不知情，刘心在2012年验收房屋时，发现房屋漏水，所以从2012年10月起一直在外租房，没有居住在此。2.中信城物业公司按照物业合同收费标准2.2元/平方米计算物业费，按照物业服务合同中信城物业公司应履行自己的全面义务，包括小区的秩序管理、往来人员的管理、往来车辆的管理，小区的卫生及垃圾的处理，公共建筑部分的维修和卫生清扫，但事实上中信城物业公司没有完全按照合同约定履行自己全部的义务，小区车辆人员管理混乱，刘心有一台私家车进入小区的牌号是XXX，但是经常发生刘心的车辆XXX号牌被别人使用，致使刘心的车进入小区时被阻拦，影响刘心正常的进入和停车，而且小区的垃圾比较多不能得到及时处理，电梯中外来人员张贴广告，刘心使用的房屋公共部分的门已经破损，不能得到及时处理等，都证明了中信城物业公司未能按合同约定履行义务，中信城物业公司按2.2元收费不合理，服务标准低，收费标准高。3.中信城物业公司的行为已经构成违约，再收取滞纳金显然不公平，不合理。4.刘心于2012年购买了涉诉房屋，在合同中第十一条交接这项明确规定，出卖人发出入伙通知十天后，双方不验收，视同已经验收合格。本规定把验收的权利委托给物业公司，2012年10月16日，中信城物业公司向刘心发出入伙通知书，该通知第四条规定，物业中心派专人陪同业主验收房屋，这两个文件充分证明开发商和物业公司存在委托代理关系，根据此两份文件中信城物业公司与刘心对房屋进行验收，结果发现房屋的阴面漏水严重，中信城物业公司将该房屋钥匙收回，承诺为刘心修复房屋，中信城物业公司还出示了收取钥匙的文书，由于房屋达不到标准，漏水致使刘心无法装修及入住，至2012年10月21日至2014年4月，刘心得到中信城物业公司的通知告知已经修复完毕，可以装修入住，在此期间由于开发商和物业公司交付的房屋不合格，致使刘心到外租房居住十八个月，根据《合同法》六十七条的规定，根据《民法通则》第六十五条规定，开发公司与中信城物业公司维修房屋给刘心造成了损失应当先履行，刘心租房十八个月支付租金每个月1500元，共计27000元，由于维修不合格，刘心予以维修支付维修费20800元，共计47800元，根据法律规定，中信城物业公司应先履行，但至今中信城物业公司都未履行。综上，请法庭综合判定。原审法院经审理查明：刘心系长春净月高新技术产业开发区中信城枫丹白露二期X栋X单元XXXX室业主，该房屋建筑面积119.82平方米。2012年10月21日，中信城物业公司与刘心签订前期物业管理服务协议，由中信城物业公司为刘心提供物业管理服务，协议中约定，小高层电梯洋房物业服务费收费标准为2.2/平方米/月，按年度缴纳。中信城物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。每6个月向业主公布物业服务费用收支账目。协议中还约定如刘心违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中信城物业公司有权要求刘心补交，并从逾期之日起每天按1‰交纳滞纳金，或中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用。结合刘心房屋的建筑面积，刘心每年的物业服务费用为3163.25元，原刘心双方均认可从2013年11月1日起至今刘心未缴纳过任何费用。在审理中，刘心以物业费已过诉讼时效作为抗辩理由，中信城物业公司主张其一直进行催要，但刘心未予认可。原审法院认为：《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示的结果，且不违反相关的法律和政策，当属有效，中信城物业公司、刘心之间形成物业管理关系。刘心作为业主，接受了中信城物业公司提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现中信城物业公司提供的证据不足以证明其在持续主张权利，故刘心提出的中信城物业公司起诉超过诉讼时效期间的意见，予以采信。故原审法院仅就2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业费予以支持；对刘心答辩称中信城物业公司服务不到位问题，中信城物业公司应积极管理，但不足以成为刘心拒交物业服务费抗辩理由，对中信城物业公司主张的滞纳金予以调整，酌定1000元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、刘心于判决生效后十日内支付中信城物业公司2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费人民币6326.5元、滞纳金1000元；二、驳回中信城物业公司的其他诉讼请求。案件受理费191元，由中信城物业公司负担100元，由刘心负担91元。宣判后，中信城物业公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，改判刘心支付物业管理费10280.4元及滞纳金5348.37元；上诉费由刘心承担。理由：一、原审认定事实错误。物业服务具有连续性及整体性的特点，刘心提供的证据不足以证明中信城物业公司的服务质量不到位，达到严重违约的程度。相反，刘心接受了中信城物业公司的物业服务，却长期不支付物业费，构成了严重违约，增加了中信城物业公司运营成本，损害了小区其他业主的利益，故刘心应按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算滞纳金。二、原审适用法律错误。在刘心欠缴物业费期间，中信城物业公司多次口头催缴或送达《缴费通知单》，已达到诉讼时效中断的效力。且根据《前期物业服务合同》双方物业服务合同尚在履行期间内，对连续性合同不存在超过诉讼时效期间的问题。原审认定中信城物业公司主张权利超过诉讼时效期间错误。中信城物业公司多次到辖区法院立案均未果，才导致中信城物业公司提起诉讼的时间较晚。刘心辩称，一、刘心在2012年10月16日才收到入伙通知，验房时发现房屋存在天花板漏水问题，刘心提出退房，中信物业和地产是一家，不给退房只给维修，之后开具物业验房交接表，并承诺尽快维修。近两年房屋仍漏水严重，但物业不给维修。二、因验房时发现漏水，导致刘心不能入驻，在外租房，物业公司承诺不用交物业费。三、中信物业部分诉讼请求超过诉讼时效应予驳回。二审庭审中，中信城物业公司为证明其主张提交证据如下：证据一、《前期物业服务合同》。证明：该合同第三十七条约定“本合同期限自2011年6月16日至业主委员会成立止……”，该合同正在履行中，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，本合同是可以确定履行期限的，根据该法条的规定，本合同的诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算，因该合同尚未届满，故诉讼时效尚未开始计算，不存在已过的问题。刘心质证：《前期物业服务合同》我们没有收到，与我无关。证据二、2014、2015、2016年催缴物业费照片三张。证明中信城物业公司向刘心催缴过物业费用。刘心质证：门牌号是我家，但是对真实性有异议。我家有人入住，如果贴单子可以看见。本案经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。另查明：2011年6月16日，甲方长春中信鸿泰置业有限公司与乙方中信城物业公司签订《前期物业服务合同》。约定甲方选聘乙方对中信城（枫丹白露二期）提供前期物业管理服务事宜；第八条本物业管理区与物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳。第十条业主应于甲方发出的入伙通知书中规定的收楼日期之日起交纳物业服务费。物业服务费用选择按季／年交纳；（1）按季交费的业主或物业使用人应于每季度第一个月的15日前向乙方交纳当季的物业服务费，未按时交纳的每逾期一日，应交纳欠费总额的1‰作为滞纳金。（2）按年交费的业主或物业使用人应于每年应缴月15日前向乙方交纳当年的物业服务费，未按时交纳的每逾期一日，乙方有权收取欠费总额的1‰作为滞纳金。第三十七条本合同期限自2011年6月16日起至业主委员会成立。中信城物业公司庭审中明确业主应于当年年初缴纳全年物业费，诉讼请求中滞纳金的计算方式为：2013年11月1日-2013年12月31日的物业费为本金，滞纳金从2014年1月1日起计算至2017年2月28日止；2014年全年物业费滞纳金从2015年1月日1计算至2017年2月28日止。2015年全年物业费滞纳金从2016年1月1日计算至2017年2月28日止。标准按照日1‰计算。本院认为：一、关于中信城物业公司的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。中信城物业公司与刘心签订的《前期物业管理服务协议》约定一次性缴纳一年的物业服务费。从上述约定内容可知，双方对物业服务费如何交纳进行了约定。根据中信城物业公司所述物业费交纳时间及长春中信鸿泰置业有限公司与中信城物业公司签订《前期物业服务合同》第八条约定的交费期间，刘心应在每年年初交纳当年物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”根据该规定，自业主未按约定期限交纳当年物业服务费时，物业服务企业就应当知道自己的权利被侵害，应当对业主欠交的物业服务费用进行书面催交，不能以物业服务合同尚在履行期间而怠于行使该权利。现刘心2013年11月1日起未再交纳物业费，此时，中信城物业公司即负有催缴的义务，而中信城物业公司没有证据证明对刘心欠缴的2013年11月1日至2014年12月31日的物业服务费在何时以何种方式进行过催缴，亦不能提供证据证明刘心欠缴的上述物业服务费发生过诉讼时效中止、中断的情形。故原审认定中信城物业公司向刘心主张2013年11月1日至2014年12月31日欠缴的物业服务费至其提起诉讼时已超过诉讼时效期间并无不当。二、关于刘心是否应支付滞纳金的问题。刘心在一审时提交的照片能够证明刘心房屋长期存在漏水、车辆乱停、小区物业服务不到位的事实。虽然中信城物业公司提出上述证据只能证明当时的情况，不能证明小区现状，但中信城物业公司未能对上述情况何时改正及现状提供证据予以证明。刘心未按时交纳物业费虽违反合同约定，但中信城物业公司提供物业服务有不到位的情况亦客观存在，双方应各自承担相应责任。故中信城物业公司主张刘心按照日1‰的标准承担滞纳金的上诉理由不成立。但鉴于刘心并未上诉，视为对原审判决的认可，故本院对原审判决滞纳金部分亦予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人长春中信城物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立娟代理审判员  于小依代理审判员  于喜华二〇一七年九月三十日书 记 员  邹 悦