广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初116号原告：广州市番禺区新天地物业管理部，住所地广州市番禺区市桥街环城中路22号之二。负责人：许柔清，职务总经理。委托诉讼代理人：郭一文，广东满祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海静，广东满祥律师事务所律师。被告：马木海买，男，1979年3月14日出生，回族，住青海省化隆回族自治县。原告广州市番禺区新天地物业管理部（以下简称新天地物管部）与被告马木海买房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新天地物管部的委托诉讼代理人郭一文、刘海静到庭参加了诉讼。被告马木海买经本院合法传票传唤逾期无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新天地物管部向本院提出诉讼请求：1、被告立即将位于广州市番禺区平康路14号的商铺腾空并交还给原告；2、被告向原告支付涉案租赁物的租金（占有使用费）[其中自2014年7月1日起至2016年10月31日止拖欠的租金（占有使用费）共计98200元，自2016年11月1日起至被告将涉案租赁物腾空交还给原告之日止的租金（占有使用费）按每月5900元的标准支付]；3、被告向原告支付其占有使用涉案租赁物期间产生的水电费[其中自2014年7月1日起至2016年10月31日止未付水电费25689元，自2016年11月1日起至被告将涉案租赁物腾空并交还给原告之日止的水电费按实际产生的金额支付]；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月1日，原告与被告的同乡马由奴斯签订了《铺位租赁合同》一份，约定由原告将位于广州市番禺区市桥街环城中路2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、24号新天地购物广场其中平康路14号铺（以下简称“涉案租赁物”）出租给马由奴斯经营饮食使用，商铺面积约30平方米，租赁期限为2012年1月1日至2013年12月31日，每月租金为5900元，每月1日至5日为缴交当月租金和缴交上个月水电费、管理费的时限，等等。租赁期限到期后，经原告同意由马由奴斯继续承租该铺位，双方按原签订的《铺位租赁合同》继续履行双方的义务。2014年6月，马由奴斯在经原告同意后将涉案租赁物转租给被告，被告按原租赁合同约定的租金标准向原告支付租金。但是，自2014年7月起被告却没有按约按时足额交纳租金，经原告多次催促，被告均以生意不好为由只缴纳了部分租金和水电费，并承诺在生意好转后再补缴拖欠的租金和水电费。截至2016年10月31日，被告己拖欠了原告租金共计98200元和水电费25689元。由于涉案租赁物所在土地的使用权人计划在该土地上另外新建楼房，但根据政府相关部门的要求需要拆除该地块内含涉案租赁物在内的所有建筑后才能办理规划、报建等手续，原告遂多次要求被告将涉案租赁物腾空交还给原告，并支付拖欠的租金和水电费。虽经原告多次催促，被告不仅拒绝搬离涉案租赁物和付清拖欠的租金和水电费，反而还要求原告补偿其几万元。原告认为，被告承租涉案租赁物后依法应按照约定向原告缴纳租金和支付被告占有涉案租赁物期间产生的水电费，被告长期拖欠租金（占有使用费）、不支付水电费并拒绝将涉案租赁物腾空交还给原告之行为不仅违反了双方的约定和我国法律的相关规定，也严重侵犯了原告的合法权益并给原告造成了巨大的损失。由于被告长期拖欠租金，其行为已违反了《合同法》相关规定。且涉讼房屋未办理报建手续，不具备《建设工程规划许可证》，租赁合同无效，如今合同已到期，综合以上三个理由原告要求被告腾退商铺。原告与涉讼租赁物业的上一手承租人马由奴斯签署的租赁合同约定每月租金5900元，2014年7月1日马由奴斯将涉讼商铺转由被告承租，虽然原、被告之间没有签订新的合同，但口头约定沿用原告与马由奴斯签署的原租赁合同约定履行。在租赁期间，被告一直存在拖欠租金的行为，被告向原告出具的《申请书》虽然未确定拖欠租金的金额，但证明其确实长期不足额、不准时缴纳租金的行为。除2014年6月的接收商铺当月足额支付租金外，2014年7月、2015年6月、7月、2016年7月、8月整月租金未缴，其余月份均是少缴或欠缴，欠缴的金额不定，我方在本案中主张的是2014年7月1日至被告实际腾退房屋之日止的租金。被告拖欠的水电费总额是由原告自行统计，被告承租的商铺外接有水电表，但水电费是由原告代垫后再向被告收取。原告将被告拖欠的水电费记载在统计表中，但如何统计已不清楚，没有打印相应发票，被告使用水电的度数也没有记录。根据统计表的记载，2014年没有拖欠水电费，2015年、2016年期间水电费欠缴，被告在申请书中已明确其无力支付水电费，只是未确认具体金额。2017年农历新年以前被告还在商铺经营，年后被告再也没有回到商铺经营，但也没有向原告交还商铺，如今商铺关闭，无人经营。我方提起本案诉讼的目的主要是为了尽快收回商铺另作他用。被告马木海买未予答辩，亦未提交任何证据。新天地物管部围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：座落于广州市番禺区市桥街平康路侧的土地使用权人为广州市番禺友联房地产有限公司，土地证号为Ｇ31-××2，使用权面积为4586平方米。2006年9月1日，广州市公安局番禺区分局市桥派出所出具《证明》，载明原为“广州市番禺区市桥街平康侧”的门牌××年变更后新门牌为“番禺区平康路2号、4号、6号、8号、10号、12号、14号、16号”。涉讼物业位于广州市番禺区市桥街平康路14号。2011年12月10日、2013年12月23日、2014年3月25日、2015年10月20日，广州市番禺友联房地产有限公司作为甲方与新天地物管部作为乙方分别签订四份《租赁合同》，约定甲方将位于番禺区市桥平康路侧约4580平方米土地出租给乙方使用，合同总期限自2012年1月1日至2016年12月31日。2012年1月1日，新天地物管部作为出租方（甲方）与马由奴斯作为承租方（乙方）签订《铺位租赁合同》，约定甲方将涉讼物业租给乙方经营饮食，面积约30平方米，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日；在租赁期内，如乙方需要将铺位转让给他人经营，必须征得甲方同意，并办理转户手续，向甲方交纳转户手续费每间铺位3000元，转户后取得铺位使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有乙方的权利，承担乙方的义务；因本地段属待发展规划用地，租赁期从2013年1月1日起甲方有权随时收回铺位，并应提前90天通知乙方，双方终止本合同，保证金如数（不计利息）退回给乙方，其他经济损失双方互不追究；合同签订之日乙方须向甲方缴纳铺位履约保证金12000元，铺位租金为每月5900元，本合同租金不包含任何的租赁税费和发票税，铺位水电费按实际用量，依照供电部门和自来水公司收费标准计收；每月1日至5日为缴交当月租金和缴交上月水、电费、管理费的时限，逾期缴交的按每天加收50元违约金，欠缴租金或费用一个月者，视违约处理，甲方有权终止合同，无偿收回该铺位，乙方所交铺位履约保证金作为违约金不予退回；合同在租赁期满前30天内，双方如愿意延长租期，需重新签订合同。2016年1月1日，广州市番禺友联房地产有限公司出具《转租证明》，同意新天地物管部将包括涉讼物业在内的铺位转租给其他方，期限自2016年1月1日至2017年6月30日。2016年9月22日，广州市番禺区城市管理局出具《关于征询友联房地产公司地块情况的复函》（番城管函[2016]964号），载明：土地证号为Ｇ31-××2的地块内共有1幢七层建筑物、3幢单层结构建筑物及两座简易结构棚架，其中七层建筑物由番禺西南铝制品联合公司未按照审批意见建设，3幢单层建筑物及两座简易结构棚架系友联房地产公司未经规划行政主管部门批准兴建，上述地块内的建筑物均构成违法建设；友联房地产公司于2016年9月18日向番禺区城市管理局承诺在广州市土规委批准控规修正为住宅用地并出具设计条件后六个月内自行将地块内所有建筑全部拆除。2017年1月5日，新天地物管部向本院提起诉讼，主张马由奴斯于2014年6月将涉讼物业转租给马木海买，但因马木海买长期拖欠租金，故要求马木海买立即腾退涉讼物业，并支付拖欠的租金（占有使用费）及水电费。庭审中，新天地物管部称其与马木海买之间并没有签订书面合同，仅口头约定沿用其与马由奴斯间所签订的《铺位租赁合同》继续执行。新天地物管部向本院提交一份马木海买于2016年12月1日向其出具的《申请书》，以证明马木海买自2014年6月起开始占有使用涉讼物业，并确认拖欠租金及水电费。该《申请书》载明：“我自2014年6月份左右经朋友介绍转下涉讼物业，已经两年多，由于生意不好，欠缴租金，交水电费都成问题，希望公司能给7至8万元给我，我就搬走交铺给公司，押金不要，或者签合同给我。”新天地物管部主张马木海买欠缴涉讼物业自2014年7月至2016年10月的使用费共计98200元，现涉讼物业无人经营处于关门状态，物业内仍留有马木海买的物品。另外，新天地物管部称其向广州市番禺友联房地产有限公司承租土地证号为Ｇ31-××2的地块后，建成一批包括涉讼物业在内的商铺，在此过程中并未向相关部门办理报建手续，亦未领取《建设工程规划许可证》。以上事实有新天地物管部提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：新天地物管部与马由奴斯于2012年1月1日签订《铺位租赁合同》约定将涉讼物业出租给马由奴斯经营使用，合同到期后马由奴斯继续承租该物业，根据马木海买于2016年12月1日向新天地物管部提交的《申请书》，马木海买确认其于2014年6月自朋友处转承租涉讼物业，故本院认定新天地物管部与马木海买于2014年6月就涉讼物业成立了不定期的租赁关系。根据《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”新天地物管部确认涉讼物业未办理报建手续，亦未领取《建筑物建设用地规划许可证》，故其与马木海买间的不定期租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”故新天地物管部要求马木海买立即将涉讼物业腾空并交还的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”马木海买自2014年6月开始占有使用涉讼物业，根据新天地物管部提交的《主营业务收入明细账》显示，涉讼物业2014年3月至6月收入租金及水电费为每月5900元，自2014年7月起开始出现不缴或少缴的情形，该情况与新天地物管部的陈述基本一致，故本院合理采信新天地物管部主张，确认马木海买以新天地物管部与马由奴斯的《铺位租赁合同》约定的5900元/月的租金标准承租涉讼物业。现马木海买拖欠涉讼物业的占有使用费，其应当予以缴交，故对于新天地物管部要求马木海买支付拖欠的涉讼物业自2014年7月至2016年10月的占有使用费98200元，本院予以支持。2016年11月后仍应按5900元/月的标准向新天地物管部支付占有使用费至将涉讼物业腾空交还新天地物管部之日止。关于新天地物管部主张的水电费问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”新天地物管部在诉讼中并未提交任何证据证明涉讼物业的水电费标准及其代缴交水电费的情况或提交相应发票，应承担举证不能的不利后果，故对于新天地物管部的该项诉讼请求，本院不予支持。对于新天地物管部的其余诉讼请求，本院亦予以驳回。被告马木海买经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告马木海买应于本判决生效之日起十日内将位于广州市番禺区平康路14号商铺腾空并交还给原告广州市番禺区新天地物业管理部管业；二、被告马木海买应于本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区新天地物业管理部缴交拖欠的占有使用费（2014年7月至2016年10月期间的占有使用费共计98200元，自2016年11月起按5900元/月的标准支付至腾空涉讼物业并交还原告广州市番禺区新天地物业管理部管业之日止）；三、驳回原告广州市番禺区新天地物业管理部的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用2778元，由原告广州市番禺区新天地物业管理部负担442元，由被告马木海买负担2336元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾 强人民陪审员  江俊杰人民陪审员  张海燕二〇一七年九月十九日书 记 员  陈淑如