陕西省宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0303民初2391号原告:宝鸡五洲新天地商贸有限责任公司,住所地宝鸡市金台区金台大道28号，统一社会信用代码916103037836935357。法定代表人：董小妮，任公司总经理。委托代理人：刘虎林，公司原法定代表人，现任办公室主任，特别授权代理。委托代理人：王宗怀（身份证登记姓名王剑锋），办公室业务负责人，特别授权代理。被告:姚瑞廷,男,汉族,生于1990年12月13日，农民，住陇县。原告宝鸡五洲新天地商贸有限责任公司与被告姚瑞廷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝鸡五洲新天地商贸有限责任公司委托代理人、被告姚瑞廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月14日，原告和被告的姐夫签订了房屋租赁合同（实际是由被告经营），约定由被告承租五州现代城A座门面房第8间门面房从事炒货经营。租期从2014年4月15日至2017年4月14日止。第一年租赁费18931.20元，从第三年起上涨5%为19877.70元。自2015年10月15日起被告就拖欠租赁费，期间原告2015年给被告减免租赁费1577.60元，2016年减免1656元，经原告催要被告至今没有清付。原告诉讼请求：1、被告立即给付房屋租赁费27269.70元；2、被告承担本案诉讼费用。原告提供以下证据，用以证实原、被告租赁关系成立，被告主体适格以及被告拖欠租赁费的事实：1、营业房租赁合同、姚瑞廷身份证复印件及其书写说明。2、租赁费结算单、通知及通知签收单、催款函签收单。3、2017年7月1日被告书写的说明书。被告辨称，首先，被告使用租赁的房屋属实，但并未与原告签订合同，原告不应当起诉被告。其次，合同约定先租后用，房租费交到了2015年10月15日，被告交了费用就用，不交费就表明不再用了，租赁关系结束，定金不用返还，原告也不应当再算租赁费。第三，从2015年10月被告搬走到2017年4月，原告从未找过被告索要租赁费，意味着原告已经认可被告放弃租赁，现在原告已经无权再要了。最后，在双方签订租赁合同的时候，原告曾承诺门口是商业街区，现在成了小区，门口道路是死胡同，严重影响了被告的生意，请求驳回原告请求。被告申请证人刘晖出庭作证，用以证实2015年10月中旬被告已经从租赁的门面房搬走的事实。对于原告提供的证据1、证据3本院予以确认，可以证实原告与被告亲戚段宝利订立房屋租赁合同的事实，同时结合被告本人陈述可以证实被告自2014年9月开始使用该门面房至2015年10月。对于原告提供的证据2，被告当庭陈述在门面房大门上见到过催款通知，且当庭查看其手机短息，可以确认原告曾向被告发出过催款通知书。该证据中的通知及通知签收单、催款函签收单可以确认；证据中的租赁费结算单应系当事人陈述，为原告单方计算而来，经核算与租赁合同约定的金额一致，且已扣减掉原告优惠的每满一年减免一月租赁费，本院予以采信。被告申请的证人刘晖的证言，与原被告陈述一致，可以证实被告于2015年10月从门面房搬离的事实，本院予以采信，该证言不能证实自此租赁款合同终止。根据原、被告的陈述及以上所认定的证据，本院查明以下法律事实：2014年3月14日，原告宝鸡五洲新天地商贸有限责任公司做甲方，案外人段宝利做乙方，双方签订房屋租赁合同。合同约定租赁地点为五洲现代城A座门面房第8间门面房，面积为23.2平方米，房屋性质为营业用房，甲方同意乙方开设炒货。租赁期限为3年，自2014年4月14日至2017年4月14日止。其中2014年3月15日至4月14日为免租期，计租期为2014年4月15日至2017年4月14日。合同保证金（即为定金）3000元，合同订立后3日内缴纳，在本合同期满终止日起7日内由甲方原数返还乙方。租赁费第一年、第二年为每年18931.2元，第三年上浮5%为19877.7元。租赁费为每半年支付一次，先交后用。第一个半年租赁费的缴纳期限为本合同签订的次日起5日内缴纳，以后各年度租赁费均在上半个年度租赁费到期前30日之前缴纳至甲方指定的账户。合同到期后，乙方有优先续租权，租赁期内乙方不得私自转租。合同第八条违约责任1、2条约定，合同签订后在乙方缴纳合同保证金及年租赁费后甲方无故终止合同或将租赁物出租给第三方，则甲方应当向乙方双倍返还合同保证金及所交租赁费；合同签订后甲方按合同约定完成给房屋的相关工程后，乙方单方无故终止合同，则乙方无权要求返还合同保证金（即定金），并赔偿甲方六个月的房租费作为给甲方遭受的经济损失的补偿。违约责任第5条约定，乙方经营期间不能按照合同约定按期缴纳租赁费、水费、电费及物业管理费，对延期缴纳期间按照应缴而未缴的5‰按日收取滞纳金。合同签订后段宝利如约缴纳了保证金及租赁费，在租赁的门面房内经营“闲来香炒货”。2014年9月开始，被告姚瑞廷从段宝利处接手该门面房，继续从事炒货生意，租赁费交至2015年10月14日。2015年10月15日被告姚瑞廷将店铺内物品搬离，之后房屋租赁费再未缴纳。2017年4月原告在被告经营的“闲来香炒货”张贴催款通知，督促其缴纳租赁费。2017年5月6日通过手机短息再次通知被告前来办理租赁费清欠手续，逾期将诉诸法院。2017年7月1日，姚瑞廷向原告做出书面承诺“本人姚瑞廷于2014年3月14日租赁五洲现代城门面房（闲来香炒货），于合同到期后不再续租，现将门面房内剩余物品及货架统一放弃，由房主或承租方自行处理。”另查，被告在使用租赁房屋期间向原告提交了身份证复印件，并在复印件上注明“本人姚瑞廷租赁五洲现代城门面房”。同时本院查明，原告在收取租赁费时，给包括本案被告在内的商户实行每满一年减免一个月房屋租赁费的优惠政策。自2015年10月15日至2017年4月14日租赁期限届满，被告共拖欠房屋租赁费27269.28元。本院认为，本案的租赁合同系合同双方在平等、自愿的基础上订立，并不违反禁止性的法律规定，亦未损害第三人的合法权益，系有效合同。结合原、被告陈述及双方提交的证据，本案争议焦点为：一、被告是否适格？二、租赁费截止日期如何确定？三、合同保证金即定金如何处理？一、被告是否适格？本案租赁合同的签订人为段宝利，段宝利租赁原告的门面房从事经营“闲来香炒货”，被告认可直到2014年9月。之后本案被告姚瑞廷向被告出具身份证载明由本人租赁该门面房，并按照原合同的约定向原告缴纳租赁费。租赁合同虽约定有租赁期内乙方不得私自转租的条款，但原告对此并未提出异议。被告依照合同的约定缴纳租赁费，表明被告愿意承继租赁合同的权利义务，双方租赁合同关系成立，被告应当依照合同约定遵守合同义务，支付房租费。二、租赁费截止日期如何确定？本案被告认为合同约定的租赁费支付时间为“每半年支付一次，先交后用”，被告没有交费，应当视为其已经不再租赁的辩解不能成立，合同约定的租赁期限届满日为2017年4月14日，被告于2015年10月15日搬走店内物品，但双方并未自此解除合同，被告没有将门面房交付给原告，该房屋仍然在被告的控制之下，被告应当依照合同约定支付房屋租赁费。原告在2017年4月租赁合同期满后向被告发出催缴通知，没有超过诉讼时效，被告认为原告长时间不催缴房租，意味着其认可双方租赁关系终止没有法律依据，不能成立。被告应当承担自2015年10月15日起至租赁合同期满的租赁费。三、合同保证金即定金如何处理？根据《合同法》的规定，定金在债务人履行债务后，定金应当抵做价款或收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案租赁合同第四条约定合同保证金即为定金，同时在合同第八条违约责任约定又约定“合同签订后在乙方缴纳合同保证金及年租赁费后甲方无故终止合同或将租赁物出租给第三方，则甲方应当向乙方双倍返还合同保证金及所交租赁费；合同签订后甲方按合同约定完成给房屋的相关工程后，乙方单方无故终止合同，则乙方无权要求返还合同保证金（即定金）”根据上述约定，乙方可以以抛弃定金的代价来解除合同，收受定金的甲方则可以以双倍返还定金来达到解除合同的目的或代价，因此本案的保证金即定金属于解约定金，而非违约定金，原告认为被告违约、故定金不应返还的理由不能成立，合同约定的3000元定金应抵做房屋租赁费。被告认为合同约定先租后用、2015年10月15日其已搬离租赁的门面房是以实际行为来表明放弃租赁、解除合同的辩解意见不能成立。合同约定的“先交后用”是双方约定的租赁费的交付方式，逾期缴纳应承担违约责任，而非自然解除合同；本案约定的合同租赁期限为三年，租赁期限届满前一方欲解除合同应当依法行使，通知对方，必要时还应进行交接，被告仅以搬走店内物品为由来证实合同解除没有法律依据，不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第一百一十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的意见第一百一十七条之规定，判决如下：被告姚瑞廷于判决生效后十日内支付拖欠原告宝鸡五洲新天地商贸有限责任公司的房屋租赁费24269.70元（已扣减定金3000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元减半收取241元，由被告姚瑞廷承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费482元，上诉于宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄蕊霞二〇一七年九月五日书记员  张 黎