浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终2257号上诉人（原审被告）：程建明,男,1971年10月19日出生,汉族,住浙江省常山县。上诉人（原审被告）：李庆华,女,1976年10月26日出生,汉族,住浙江省常山县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：胡建发，浙江天能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司建德市支行，住所地：浙江省建德市新安江街道国信路118号。统一社会信用代码：91330182843963542R。负责人：汪维明，该支行行长。委托诉讼代理人：侯六一，浙江信远律师事务所律师。原审被告：冯金洪,男,1964年8月17日出生,汉族,住浙江省建德市。上诉人程建明、李庆华因与被上诉人中国农业银行股份有限公司建德市支行（以下简称农行建德支行）、原审被告冯金洪房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2016）浙0182民初4890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审判决认定：坐落于建德市乾潭镇万乐路9号的楼房系农行建德支行所有，农行建德支行将其中临建德市乾潭镇华海路的营业用房予以出租，其中华海路55号房屋系案涉房屋租赁给冯金洪经营服装、皮鞋。2015年，农行建德支行与冯金洪继续达成《租房协议》，约定：租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日，年租金25000元；不得转租，否则无条件退出租房并承担一切费用等。2015年3月5日，冯金洪在未告知农行建德支行的情况下将案涉房屋的经营权转让给程建明、李庆华夫妻，案涉房屋自此由程建明、李庆华占有使用至今，用于销售服装。程建明也于2015年12月14日通过冯金洪支付给农行建德支行2015年的租金25000元。租期届满后，农行建德支行与冯金洪未续签租赁合同。2016年8月1日，为加强资产管理，农行建德支行决定对包括案涉房屋在内的农行建德乾潭支行大楼裙房出租房产进行公开拍租，并向冯金洪送达了《公开招租通知》。后农行建德支行委托佳联拍卖公司进行拍租，该公司于2016年9月13日在《今日建德》刊登了《拍卖公告》，通告案涉房屋于同年9月21日下午举行租赁权拍卖会，年租金起拍价52400元，并于同年9月14日日到现场张贴《拍卖公告》、同年9月19日向租户送达并张贴了通知，通知原租户拍租事项及交清2016年1-8月租金后参拍、未参拍或未拍中的原承租户，应于同年9月28日前腾空租房。2016年9月21日，拍卖会顺利进行，程建明也到竞拍现场，最终案外人以年租金122000元的价格竞得案涉房屋的三年租赁权。冯金洪未参拍，也未交纳2016年以来的租金。冯金洪、程建明、李庆华也至今未将案涉房屋腾空交还给农行建德支行。农行建德支行与冯金洪、程建明、李庆华协商无果，2016年11月22日，农行建德支行诉至一审法院，请求判令：1.确认农行建德支行与冯金洪关于建德市乾潭镇华海路55号房屋的租赁关系于2016年8月1日解除；2.冯金洪、程建明、李庆华立即将建德市乾潭镇华海路55号房屋腾空并返还给农行建德支行；3.冯金洪、程建明、李庆华共同支付农行建德支行租金18750元（自2015年1月1日起至2016年9月28日按年租金25000元计算的余额），并支付占用费18380元（自2016年9月29日起至2016年11月22日按年租金122000元计算，此后至实际返还房屋日止的占用费按前述标准另行计算）；4.诉讼费用由冯金洪、程建明、李庆华承担。一审法院认为，就案涉房屋，冯金洪在与农行建德支行的2015年租房协议到期后未续签租赁合同也未返还房屋，双方对租期没有作出约定，也没有达成补充协议，因此，农行建德支行与冯金洪之间应视为不定期租赁关系。冯金洪提出农行建德支行应该知道案涉房屋实际由程建明夫妻在经营、故2016年的租赁关系是农行建德支行与程建明夫妻间建立的抗辩，但未提供证据证实，农行建德支行也未予认可，且该抗辩也与其在审理中农行建德支行并不知道其转租的陈述以及程建明通过其向农行建德支行交纳2015年度房租的情节相矛盾，故该抗辩意见不予采信，冯金洪仍负有支付租金的义务；对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。本案中，农行建德支行于2016年8月1日明确通知承租人即冯金洪案涉房屋将进行公开招租，要求承租人在交清2016年8月之前的租金后方可参加拍租，其解除合同的意思表示是明显的，冯金洪对此也是明知的，嗣后其不仅未交纳房租，也未参加拍卖，更未提出任何异议，该行为已明示其不愿再和农行建德支行继续建立租赁关系，故案涉房屋的不定期租赁合同关系在冯金洪未参加拍卖会时已解除；因此，冯金洪主张合同未解除的意见不予采纳；至于程建明、李庆华提出农行建德支行应提前通知其才能解除合同，否则无权要求腾房，因程建明、李庆华并非本案的承租人，农行建德支行并无提前通知程建明、李庆华的法定义务，故程建明、李庆华的该抗辩意见，不予采纳；至于合理期限的问题，农行建德支行自2016年8月1日通知冯金洪案涉房屋要公开拍租，至同年9月中旬通知承租人于同年9月28日前腾房，并在得知有次承租人的情况下向次承租人也作了相应的通知，前后有近二个月的时间，次承租人并参加了拍卖会，对此也是明知的，结合冯金洪、程建明、李庆华实际经营内容腾退房屋所需要的时间，要求冯金洪、程建明、李庆华在同年9月28日前腾房尚属合理，冯金洪、程建明、李庆华至今拒不腾退房屋显属无理。程建明、李庆华自2015年3月以来实际占有使用案涉房屋，故负有共同腾房和支付租金及逾期腾房占有使用费的义务。因案涉房屋租赁权已于2016年9月21日以年租金122000元的价格拍卖成交，故冯金洪、程建明、李庆华逾期腾房后的占有使用费应按照拍租成交价来计算；综上，农行建德支行合理的诉讼请求，予以支持，冯金洪、程建明、李庆华相应的抗辩不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、冯金洪、程建明、李庆华于判决生效后二十日将位于建德市乾潭镇华海路55号房屋腾空并返还给农行建德支行；二、冯金洪、程建明、李庆华于判决生效后十日内共同支付农行建德支行租金18579.23元（自2016年1月1日起至2016年9月28日按年租金25000元计算），并支付占用费18000元（自2016年9月29日起至2016年11月22日按年租金122000元计算，2016年11月23日起至实际返还房屋日止的占用费按年租金122000元另行计算）；三、驳回农行建德支行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费732元，减半收取366元，由冯金洪、程建明、李庆华负担350元，农行建德支行负担16元。宣判后，程建明、李庆华不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定本案出租的房屋属农行建德支行所有，依据不足。（一）农行建德支行并无房屋的产权证书，证实本案的房屋属农行建德支行所有。（二）程建明、李庆华交纳2016年度的租金是交纳户名陈某的银行户头，这也进一步证实本案的实际房东并不是农行建德支行。二、程建明、李庆华交纳了2016年度的租金25000元。（一）程建明、李庆华是于2015年12月14日通过银行汇款汇入陈某的银行户头，交纳了2016年度的租金。（二）农行建德支行自认，冯金洪交纳了2015年度的租金。2016年程建明、李庆华与农行建德支行没有签订过书面合同，也没有与冯金洪签订过书面合同，但是根据惯列及冯金洪与农行建德支行之前签订的书面合同，是先交租金后使用房屋，故可以认定，程建明、李庆华于2015年12月14日通过银行汇款汇入陈某的银行户头，是交纳了2016年度的租金。三、程建明、李庆华总共交纳给冯金洪转租租金15.5万元。故退一万步讲，假如2016年度租金没有交，应当由冯金洪交纳，不应当由程建明、李庆华交纳2016年度租金。四、程建明、李庆华不应当承担从2016年度起至实际返还之日起占用费（按年租金122000元计算）。（一）程建明、李庆华是交纳了2016年度的租金25000元，故该年度房屋使用程建明、李庆华应使用完。（二）2016年度，程建明、李庆华是该承租房屋的实际使用人，农行建德支行拍租该房屋应当书面通知程建明、李庆华，但是，农行建德支行并没有书面通知程建明、李庆华，故农行建德支行没有书面通知，要求程建明、李庆华立即腾空房屋于法无据，并要求按122000元支付占用费更是于理不妥。综上，请求判令：1.撤销一审判决第一、二项；2.请求依法驳回农行建德支行的诉讼请求；3.承担一审、二审的诉讼费。农行建德支行辩称：一、农行建德支行是案涉房屋的产权人，证据充分。原告在整块土地上建设房屋，是整块土地、整幢房屋的产权人，而案涉房屋是整幢房屋的一部分。从现场看，整幢房屋正面是万乐路、侧面（含案涉房屋）是华海路，正因为此，发证机关采用了万乐路一侧的门牌地址为房产证、土地证地址，而原告在诉讼过程中递交的门牌证则体现了面临华海路一侧的门牌号。二、在一审阶段，农行建德支行、冯金洪一致认可：1.2015年12月14日回单，金额25000元，交款人冯金洪，用于冯金洪支付农行建德支行2015年度的租金。2.冯金洪与农行建德支行之间未就2016年度签订过书面租赁合同，冯金洪未向农行建德支行支付过2016年1月1日以后的租金。三、农行建德支行对转租情况不清楚、在知道转租事实后对转租不认可，按照《租赁协议》的约定，农行建德支行也有权据此解除与冯金洪之间签订的租赁协议。四、农行建德支行与程建明、李庆华之间不存在租赁关系，更没有收到过程建明、李庆华支付的2016年度租金。程建明、李庆华作为违法转租的次承租人，不是租赁合同的当事人，其已经支付了2016年度租金的说法显然不能成立。程建明、李庆华以2015年12月14日回单（交款人冯金洪）证明其已经支付了2016年度的租金，农行建德支行、冯金洪均不认可，该回单只能证明冯金洪向农行建德支行支付了2015年度的租金。程建明、李庆华又以4份收条之一的2016年1月2日收条（冯金洪出具，金额25000元）证明其已经支付了2015年度租金，更是张冠李戴，该款实际用于支付《店面房经营权转让协议》项下的转让款，按照该协议，程建明、李庆华应支付冯金洪经营权转让款壹拾玖万元，4份收条共130000元，转让款未付清。五、承租人（冯金洪）与次承租人（程建明、李庆华）之间的资金往来，不影响出租人（农行建德支行）要求承租人（冯金洪）、违法转租的次承租人（程建明、李庆华）支付租金、占用费。程建明、李庆华与冯金洪之间达成的《店面房经营权转让协议》第5条“2015年2月19日至2016年2月18日前的房租费由乙方（程建明、李庆华）承担”，而且案涉房屋自2015年3月份起至今一直是程建明、李庆华占用，程建明、李庆华没有将2016年的租金交付给承租人（冯金洪），更没有支付给农行建德支行，所以程建明、李庆华对此后的租金应承担支付义务。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条之规定，程建明、李庆华作为实际占用人对合同解除后的逾期腾房占有使用费负有支付义务。综上所述，程建明、李庆华的请求不能成立，请求驳回上诉、维持原判。冯金洪述称：同意程建明、李庆华的意见。本院二审期间，上诉人程建明、李庆华，原审被告冯金洪未向本院提交证据，被上诉人农行建德支行向本院提交了章某中国移动客户清单、短信截屏打印件，欲证明农行建德支行委派员工章某于2016年9月23日通知冯金洪在2016年9月23日前腾空房屋的事实。对被上诉人农行建德支行提交的证据材料，上诉人程建明、李庆华认为该证据不属于新证据，属于逾期提交的证据，不应采信，在此前提下对于真实性有异议，对于关联性也有异议。原审被告冯金洪认为其短消息没有收到，但是电话接到过的，是让冯金洪参加拍租的电话。本院认为，该证据能够证实农行建德支行通知冯金洪参加案涉房屋拍租的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：一审期间农行建德支行提交的建德市不动产权属信息查询记录及房屋所有权证能够证实案涉房屋为其所有，对此冯金洪一审期间并无异议，故陈建明、李庆华认为农行建德分行不是案涉房屋所有权人，无本案主体资格的上诉理由不能成立。农行建德支行与冯金洪签订的《租房协议》约定租期至2015年12月31日，租赁期限届满后冯金洪并未交还案涉房屋，农行建德支行也未提出异议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故2016年1月1日起农行建德支行与冯金洪之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，农行建德支行于2016年8月1日通知冯金洪将对案涉房屋进行公开招租，此后农行建德支行委托佳联拍卖公司进行拍租，并于2016年9月13日在《今日建德》刊登拍租公告，2019年9月19日通知将对案涉房屋与9月21日进行招租，请未参加拍租或未拍中的原承租户于2016年9月28日腾退，后冯金洪并未参加拍租，故其与农行建德支行的《租房协议》应于2016年9月28日解除。冯金洪应当依约支付案涉房屋2016年1月1日至2016年9月28日期间的租金，对此冯金洪也未提起上诉。2016年1月1日至2016年9月28日期间，农行建德支行系与冯金洪之间存在不定期租赁关系，程建明、李庆华系与冯金洪之间存在转租关系，故依据合同相对性，程建明、李庆华与农行建德支行之间并未建立租赁合同关系，其无需直接向农行建德支行支付租金，故农行建德支行向程建明、李庆华主张2016年1月1日起至2016年9月28日止的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。2016年9月29日起案涉农行建德支行与冯金洪租赁合同已经解除，而程建明、李庆华仍实际占有使用案涉房屋，作为案涉房屋所有权人，农行建德支行有权主张程建明、李庆华腾空并返还案涉房屋，以及支付自2016年9月29日其至实际返还房屋之日止的占有使用费，故程建明、李庆华的相关上诉理由不能成立。综上所述，程建明、李庆华的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省建德市人民法院（2016）浙0182民初4890号民事判决第一项；二、撤销浙江省建德市人民法院（2016）浙0103民初8382号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担部分；三、冯金洪于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司建德市支行租金18579.23元（自2016年1月1日起至2016年9月28日按年租金25000元计算）；四、冯金洪、程建明、李庆华于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司建德市支行占有使用费18000元（自2016年9月29日起至2016年11月22日按年租金122000元计算，2016年11月23日起至实际返还房屋之日的占有使用费按年租金122000元另行计算）；五、驳回中国农业银行股份有限公司建德市支行的其他诉讼请求。如果冯金洪、程建明、李庆华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费732元，减半收取为366元，由冯金洪负担287元，由程建明、李庆华负担63元，中国农业银行股份有限公司建德市支行负担16元。二审案件受理费716元，由程建明、李庆华负担352元，由中国农业银行股份有限公司建德市支行负担364元。程建明、李庆华已预交二审案件受理费732元，应退380元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。中国农业银行股份有限公司建德市支行于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一七年九月十五日书记员  赖雪珂