上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初57971号原告(反诉被告)：于青，女，1986年7月4日出生，汉族，住江苏省，现住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：吕琦，男，1986年6月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。被告(反诉原告)：顾燕萍，女，1984年3月10日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙筱和(系被告顾燕萍丈夫)，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：周洪兰，女，1962年6月22日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：张志华，上海市临港律师事务所律师。原告(反诉被告)于青、吕琦(以下称均原告)与被告(反诉原告)顾燕萍、周洪兰(以下均称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于同年8月24日、9月18日两次公开开庭进行了审理。原告吕琦及两原告的共同委托诉讼代理人梁蔚飞、被告顾燕萍及其委托诉讼代理人孙筱和、被告周洪兰及两被告的共同委托诉讼代理人张志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于青、吕琦向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港社区芦云路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)；2.判令被告返还原告购房款人民币(币种下同)100万元；3.判令被告支付原告以100万元为本金，自2017年4月29日起至被告实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告为系争房屋的产权人。2017年3月，原告吕琦的母亲用原告吕琦的名义就系争房屋与两被告签订了《房屋买卖合同》，约定以200万元购买系争房屋，于2017年4月15日签订买卖合同示范文本，并于签订示范文书当日支付首付款100万元，第二期房款99万元通过银行贷款方式支付，但原告吕琦并未在《房屋买卖合同》上签字，原告吕琦不知晓合同内容，合同对原告没有约束力。2017年4月28日，原、被告就系争房屋签订了《买卖合同》，约定了房屋买卖相关事项。后原告办理房屋贷款事宜，未获批准，原告后得知系争房屋上存在被告与案外人的交易合同备案信息，因该备案信息的存在导致原告无法凭双方间的《买卖合同》正常申请贷款，也不能按照合同约定时间支付房款。7月8日，原、被告双方重新进行了协商，但未能就付款时间达成一致意见，协商不成。因被告与案外人的备案信息导致原告不能根据合同正常贷款，《买卖合同》不能按时履行，故诉至法院，请求判如所请。被告顾燕萍、周洪兰共同辩称，不认可原告诉请，原告提出的解除理由没有事实依据。原告在签订合同时已知晓存在网签的情况，被告在接到中介通知后及时撤销了原无效的备案信息，备案信息及时撤消后不影响后续交易。原告吕琦母亲是帮原告买房，《房屋买卖合同》上也注明是收到原告吕琦的钱款，被告有理由相信原告吕琦母亲是表见代理，合同对原告有约束力。2017年7月，被告在居间方要求下至房产中介同原告进行协商，被告同意协助过户前购房手续的办理，但原告要求补签延期付款不予追责补充协议，被告拒绝签订并表示考虑到原告实际困难，同意原告延期至7月底付清房款，但需支付7月15日之后产生的违约金，最终协商未成。2017年8月1日，原告仍未付款，已经严重违约，被告单方解除了《买卖合同》并通知原告。被告没有任何违约行为，合同已于2017年8月1日解除。同意返还购房款，但应扣除原告应付的违约金。被告顾燕萍、周洪兰向本院提出反诉诉讼请求：1.确认原、被告于2017年4月28日签订的《买卖合同》于2017年8月1日解除；2.判令原告支付被告违约金13,200元(计算方式：以95万元为基数，自2017年4月16日至2017年4月28日按日万分之五标准计算；以99万元为基数，自2017年7月16日至2017年8月1日按照日万分之五标准计算)；3.判令原告支付被告赔偿金40万元(计算方式：总房价款200万元的20%)。审理中，对于约定的赔偿金双方确认系违约金。事实与理由：两原告未按照双方签订的合同履行付款义务，构成了违约。2017年3月16日，原、被告通过中介就系争房屋签订了《房屋买卖合同》，约定4月15日签订示范合同，并支付100万元(含定金5万元)，原告实际于2017年4月28日与被告签订《买卖合同》，并于4月28日支付第一期房款95万元(不包含5万元定金)。《买卖合同》约定，原告应在签订合同后三个工作日内提供贷款所需资料，在收到通知后三个工作日内与贷款银行签署借款抵押合同等，若银行未批准贷款申请或贷款不足，不足部分由原告在产权过户前补足，否则原告要承担违约责任，原告的第二笔房款99万元应通过银行贷款于2017年7月15日放给被告账号上。合同签订后，原告申请银行贷款未获批准，原告也未自筹资金给付被告，经被告多次催告逾期不支付房款，已构成严重违约，被告于2017年8月1日向原告发送《解除房地产买卖合同的通知书》，双方之间的合同已经解除，原告应按照合同约定向被告支付违约金。针对反诉，原告于青、吕琦共同辩称，不认可被告的反诉诉请。原告在签订合同时不知晓备案信息的存在，中介也未告知，原告直至第二次银行贷款未获批准才得知备案信息的存在，以及备案信息导致贷款无法获批的情况。《买卖合同》不是原告吕琦签字的，包括付款时间在内的条款对原告没有约束力，被告同意延期至7月底付款，因此原告不存在违约事实。原告虽在8月1日收到被告解除合同的通知书，但原告已于7月底向法院提起诉讼，要求解除《买卖合同》。因被告故意隐瞒信息导致贷款无法正常进行，合同已实际无法履行，应由法院判令解除。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《房屋买卖合同》、《买卖合同》、收款收据、《催款通知书》、《解除房地产买卖合同的通知书》、证人证言及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：系争房屋系两被告所有。2017年3月16日，原告吕琦(买受方，乙方)与两被告(出卖方，甲方)签订《房屋买卖合同》，该合同由原告吕琦的母亲代签字，约定系争房屋价款200万元，付款方式为：首付款100万元于签订示范文合同当日支付，第二期房款99万元通过贷款支付，交房当日支付尾款1万元，乙方银行贷款审批通过7日内办理产权过户手续。双方同意于本合同签署后于2017年4月15日前至居间方签订示范文本《买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满为双方签订示范合同的日期。2017年4月28日，原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)签订《买卖合同》，约定被告将系争房屋以200万元的价格转让给原告，双方应于2017年6月10日之前办理房屋过户手续。对于违约金，《买卖合同》第九条第(三)项约定：乙方未按合同付款协议约定期限付款，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款日止，逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿责任为总价款的20%。第十条第(三)项约定，甲方未按约定的期限交付房地产(包括房产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按已收房款日万分之五计算。逾期超过7日甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起3日内全额退还乙方已付的房价款，并支付违约金和赔偿金。对于付款方式，附件三约定：2017年3月16日，乙方支付定金5万元；签订本合同当日，乙方支付95万元，与定金构成首期房款100万元；第二期房款99万元通过贷款方式直接支付甲方；交房当日支付尾款1万元。补充条款(一)第4条约定：甲方同意乙方向贷款银行申请99万元的贷款用于支付部分房价款。乙方应于签字订本合同后三个工作日内提供贷款所需资料，在收到通知后三个工作日内与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切相关费用；若银行未批准乙方之贷款申请或贷款不足，则任何不足部分均由乙方在产权过户前补足，否则乙方应承担违约责任。第8条约定：甲、乙双方协商，乙方的第二笔银行贷款应在2017年7月15日放给甲方账号上。在合同的最后注有特别提醒：该套房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同。2017年3月16日原告支付被告2万元；2017年3月17日支付被告3万元，2017年4月28日支付被告95万元。对于第一期付款，被告认为原告已延期，根据《房屋买卖合同》约定，原告最晚应于2017年4月15日支付，但原告在2017年4月28日才支付，已经违约。2017年7月3日，上海金桥出口加工区房地产发展有限公司向被告顾燕萍发送《商品房预售合同》付款催告函，称要求被告于2017年7月7日前支付房款56万元，否则承担违约金2,952元。2017年7月23日，被告向原告发送《催款通知书》。2017年8月1日，被告向原告送达《解除房地产买卖合同的通知书》，要求解除双方签订的《买卖合同》。对于系争房屋上原存在的备案信息是否影响本案买卖合同履行，原告通过提供视频证据证明，该备案信息影响其贷款，使其贷款受阻，责任在于被告。被告则通过提供中介情况说明、证人证言以及微信记录等证明，被告得知存在该备案信息后即通知中介，中介于次日5月6日上午即撤销备案信息，不影响本案买卖合同履行。本院认为，原、被告之间订立的《房屋买卖合同》以及《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。原告提出《房屋买卖合同》非由原告吕琦所签对其没有约束力，本院认为，该合同即便非原告所签，但之后原告用签订《买卖合同》的行为追认该合同效力，故对原告的该意见，本院不予采信，当然，对于付款方式在《买卖合同》中重新作了约定，应以后约定为准。根据《买卖合同》约定，原告应于2017年7月15日前通过贷款方式支付第二笔房款，若不足则在过户前补足。对此，原告称系被告原存有的备案信息，影响银行放贷致其无法按约履行义务，但原告所提供的证据未能充分证明，银行贷款未成的原因系被告所致，原告也未按合同约定履行补足义务；签订《买卖合同》时双方均知晓存在原备案信息，被告也积极履行了撤销义务，故被告的陈述及提供的证据更具可信度。综合本案的事实和证据，本院认定原、被告未能继续履行《买卖合同》的过错在于原告。现双方均同意解除《买卖合同》，但对何时解除存在争议，原告认为应由法院判决解除，被告则要求确认已于2017年8月1日解除，本院认为，根据双方合同的约定以及上述分析，被告作为守约方，有权解除合同，故被告以原告收到解除通知函之日为合同解除日，具有事实及合同依据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还已收取的购房款，可予支持，但向被告主张占用已付房款的利息损失，于法无据，本院不予支持。由于原告违约导致被告无法实现合同目的，其应承担相应的违约责任。本案交易双方在合同中约定违约金条款时对于因一方违约解除合同可能给对方造成的损失有所预期。对于被告主张的延期付款违约金，其中95万元按《买卖合同》约定的付款时间并未逾期，而被告主张的赔偿金实际为合同解约违约金。原告认为被告主张的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，原告的请求，符合法律规定，可予考虑。由于违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案被告的损失、原告的违约时间、违约金额、双方履约的情况等因素。为体现对违约方的惩戒，保护守约方的合法利益，结合本案的实际情况，本院对被告主张的逾期付款违约金及解约违约金酌情调整为20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)于青、吕琦与被告(反诉原告)顾燕萍、周洪兰就上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港社区芦云路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年8月1日解除；二、被告(反诉原告)顾燕萍、周洪兰于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)于青、吕琦购房款100万元；三、原告(反诉被告)于青、吕琦于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)顾燕萍、周洪兰违约金20万元；四、驳回原告(反诉被告)于青、吕琦的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)顾燕萍、周洪兰的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,917元，减半收取计6,958.50元，财产保全费5,000元，共计11,958.50元，由被告(反诉原告)顾燕萍、周洪兰共同负担；反诉案件受理费3,749元，由原告(反诉被告)于青、吕琦负担1,874.50元，被告(反诉原告)顾燕萍、周洪兰负担1,874.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陶郑忠二〇一七年九月二十九日书记员  郭 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。