山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋10民终2063号上诉人（原审原告）：翼城县里砦供销合作社。负责人：郑天龙，该社主任。委托诉讼代理人：张宏，翼城县南梁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李某某。委托诉讼代理人：许卫华，翼城县唐兴镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吴某某。上诉人翼城县里砦供销合作社与被上诉人李某某、吴某某因合同纠纷一案不服山西省翼城县人民法院（2017）晋1022民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人翼城县里砦供销合作社（以下简称里砦供销社）负责人郑天龙及委托诉讼代理人张宏、被上诉人李成业委托诉讼代理人许卫华、被上诉人某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年7月19日，原告（甲方）与李成业（乙方集资职工代表）签订了一份《危房改造协议书》，协议主要约定：由乙方投资改造12间门面房（含一间大门），结构为砖混二层，改造完成后，5间归甲方（含大门），7间归乙方使用四十年。房屋改造完成后，门面房自南向北（包括大门）共12间，分别由高某某使用4间、李某某使用4间、大门1间、黄某某使用3间。2011年4月1日，被告李某某（乙方）与原告（甲方）签订了租房协议书一份，约定：甲方愿意将四间门面房（含二层）出租给乙方，每间每年2000元，期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止共三年。若一次性交三年租金，每间优惠500元。协议签订后，被告李某某一次性交清了三年租金。上述租房合同到期后，经原告与李某某口头协商约定：每年租金10000元，未约定租用期限。又查明，2016年11月13日，被告李某某与被告吴某某签订《房产使用权转让合同》一份，约定被告李某某将里砦村临街门面房使用权转让给吴某某，转让金35.4万元，签订合同时吴某某给李某某交纳费用20万元。2017年1月1日被告李某某与被告吴某某又签订《租赁合同》一份，约定被告李某某将里砦村临街门面房租赁给吴某某使用，期限自2017年1月1日至2037年1月1日共20年，租赁费112000元。同时约定双方之前签订的《房产使用权转让合同》自行解除，不再执行。原告于2016年12月31日将被告李某某占用的房屋用砖封门至今。原审法院认为，本案的争议焦点是：一、被告李某某与被告吴某某签订的《房产使用权转让合同》效力问题。二、原告出租给被告李某某的四间房屋如何划分认定。三、被告李某某是否向原告交清了2016年度房屋租金。围绕焦点一，被告李某某与被告吴某某签订的《房产使用权转让合同》效力问题。李某某与吴某某签订的《房产使用权转让合同》，双方在本案诉讼前已经协商解除并重新签订了《租赁合同》。原审法院认为，合同效力是指法律对各方当事人合意的评价。当事人达成协议或解除协议是民法赋予当事人的权利，本案李成业与吴某某达成的租赁协议不存在法律上无效的事由，解除房产使用权转让合同亦系双方当事人的真实意思表示。因《房产使用权转让合同》已实际解除，已不存在效力认定的前提。故对原告要求确认二被告签订的房产使用权转让合同无效的请求，原审法院不予支持。针对焦点二，原告出租给被告李某某的四间房屋如何划分认定。本案中，李某某作为集资职工代表与原告签订了危房改造协议书，实际房屋改造过程中，是李某某与案外人高某某、黄某某三人各自出资共同完成的。改造完成后，李某某、高某某、黄某某按4间、4间、3.5间（0.5间指大门上的一间）开始各自使用至今。李某某认可改造后的房屋有原告临街四间（包括上下）门面房及大门一间，门面房分别是李某某4间中的1.2间、高某某4间中的1.6间、黄某某3.5间中的1.2间。原审法院认为，李某某、高某某、黄某某对十一间房屋分配占用使用在前，李某某租赁原告四间房屋在后，原告认为其出租给被告李某某的房屋是紧靠大门往南的四间房屋（即李某某现占有使用的这四间），应提供证据予以证明，但原告未能提供证据证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告要求被告李某某返还紧靠大门往南四间房屋的请求，原审法院不予支持。针对焦点三，被告李某某是否向原告交清了2016年度房屋租金。根据原告与被告李某某达成的口头协议，自2014年4月1日起，每年度租赁费10000元。原告负责人郑某某在本院2017年3月21日的询问笔录中，认可自2014年4月至2016年4月，收到李某某租金20000元。原告负责人郑某某在翼城法院2017年3月30日的询问笔录中，认可2016年5月11日李某某给其转账5000元，2016年9月29日收到李某某现金5000元（收据中标明系2016年下半年房租），李某某提供的银行回单及郑某某出具的收条亦能证明交款事实。故对李某某辩称已交2016年度租金、即租金交到2017年3月31日的意见予以采信，据此认定至2017年2月21日原告起诉时李某某并未拖欠原告租金。综上，对原告以拖欠租金为由要求解除租赁合同、并要求支付2016年4月1日至2016年11月份租金5831元、停止侵害的主张，原审法院不予支持。原审法院认为原告的各项诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告翼城县里砦供销合作社的诉讼请求。案件受理费250元，由原告翼城县里砦供销合作社负担。上诉人里砦供销社不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定上诉人租赁给被上诉人李某某的四间门面房（含二层）产权不明确是错误的，应依法予以改判。2、被上诉人李成业、被上诉人吴某某对上诉人构成侵权。3、一审判决对所交租赁费认定事实不清。请求二审法院依法撤销一审判决并予以改判或发回重审。被上诉人李某某辩称：1、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。2、二被上诉人签订的房产使用权转让合同，不存在任何无效事宜，且已经自行解除，应驳回上诉人的上诉请求。3、李某某、高某某、黄某某对11间房屋分配占有使用在前，租赁上诉人4间房屋在后，上诉人现主张返还4间房屋，应予以明确是哪4间，并提供充分的证据证明，哪4间是李某某租赁的，哪几间是李某某实际享有使用权的。4、李某某作为三方代表，已将租金交到2016年底，不存在未交房租的事实。5、李某某将自己享有的2.8间的房屋出租给吴某某是合法的，不存在侵害上诉人权益，更谈不上任何损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人吴某某辩称：其不应当承担任何责任，其租了被上诉人李某某的房子后，上诉人里砦供销社把所租房门堵了，影响了其正常营业，上诉人应赔偿其损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是双方当事人签订的《危房改造协议》约定房屋的认定问题、二被上诉人李某某、吴某某是否构成对上诉人里砦供销社的侵权问题及被上诉人李成业应交租赁费问题。关于双方当事人签订的危房改造协议约定房屋的认定问题，上诉人里砦供销社认为，根据《危房改造协议》及《租赁协议》以及被上诉人李某某实际占房情况，可以证实上诉人里砦供销社对大门往南的四间房屋享有产权。被上诉人李某某辩称，《危房改造协议》没有约定哪四间房屋归属上诉人里砦供销社，当时和上诉人里砦供销社原主任崔某某已经约定好，被上诉人李某某等人占房后剩余的四间才是应属上诉人里砦供销社的。大门往南的四间房屋由被上诉人李某某等先行占有，该四间房屋的产权应属被上诉人李某某。根据查明的事实，本案双方当事人均认可《危房改造协议》合法有效。《危房改造协议》约定：由李成业投资建设门面房12间，改造完成后，5间归里砦供销社（含大门），7间归李某某使用四十年。本院认为，从协议记载内容看，《危房改造协议》仅约定了分配给里砦供销社和李某某的房屋间数，并未明确分配给里砦供销社和李某某的房屋的具体位置。同时，庭审中，上诉人里砦供销社也明确表示，从《危房改造协议》的文字中，确实看不出哪几间房屋属于里砦供销社。综合以上情况，本院认为，本案双方当事人关于房屋位置的分配并未明确约定。二被上诉人李某某、吴某某是否构成对上诉人里砦供销社的侵权问题，上诉人里砦供销社称，被上诉人李某某将属于上诉人里砦供销社的财产租赁给另一被上诉人吴某某，构成对上诉人里砦供销社的侵权，应判令二被上诉人李某某、吴某某停止侵害。被上诉人李某某辩称，其租赁给吴某某的房屋是自己享有使用权的房屋，不构成对上诉人里砦供销社的侵权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人里砦供销社仅提供了《危房改造协议》及《租赁协议》等，而这些证据不足以证明被上诉人李某某租赁给吴某某的房屋属于其所有。原审法院根据上述规定，对里砦供销社要求李某某、吴某某停止侵权的该项主张不予支持并无不当。关于2016年度租赁费未交清问题，上诉人里砦供销社主张，自2014年3月31日之后，双方签订的是不定期租赁合同，每年租赁费为10000元。2014年3月31日以后，被上诉人李某某只缴纳了20000元，仍欠2016年底部分租赁费。被上诉人李某某辩称，上诉人认可收到自2014年4月至2016年4月李某某租金20000元，上诉人另提供了5000元转账凭证和郑某某出具的5000元收条，足以证明李某某将租金已全部交清。根据查证情况，被上诉人李某某已经交清2016年底租赁费。本院认为上诉人里砦供销社关于被上诉人李某某未交清2016年度租赁费之主张没有事实基础，原审法院对其请求不予支持正确，应予维持。综上所述，上诉人翼城县里砦供销合作社的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人翼城县里砦供销合作社负担。本判决为终审判决。审判长  赵文岗审判员  宋春红审判员  陈丽芳二〇一七年九月十五日书记员  杨舒晴