福建省福州市鼓楼区人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽0102执异104号异议人（案外人）：王玉蝉，女，汉族，1977年11月3日出生，住福建省福州市鼓楼区，申请执行人：中国农业银行股份有限公司福州鼓屏支行，住所地福州市鼓屏路192号。负责人：程芬，行长。委托代理人：黄景波，信贷副行长。被执行人：福州兴美服饰有限公司，住所地福州市晋安区新店镇健康村琴声工业园3#楼3层301室。法定代表人：谢林萍。被执行人：许春华，男，汉族，1972年10月5日出生，住福州市台江区，被执行人：郑志毅，男，汉族，1969年4月23日出生，住福州市鼓楼区，被执行人：施敏，男，汉族，1989年1月12日出生，住福州市鼓楼区，被执行人：谢林萍，女，汉族，1965年2月19日出生，住福州市鼓楼区，本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司福州鼓屏支行与被执行人福州兴美服饰有限公司、许春华、郑志毅、施敏、谢林萍民间借贷纠纷执行一案过程中【案号为（2017）闽0102执859号】，异议人王玉蝉对本院查封位于福州市台江区六一中路商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。异议人王玉蝉的异议请求：解除对座落在福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住楼综合楼商品房的查封。事实与理由如下：法院因许春华与中国农业银行股份有限公司福州鼓屏支行借款纠纷一案，查封了座落在福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住楼综合楼商品房，本人现对该查封行为提出异议，理由有以下：自2013年1月29日起至2033年1月28日该商品房的使用权归属于本人。因为本人与许春华在2013年1月29日签订了对座落在福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住楼综合楼的《商品房租赁合同》，许春华把该商品房租给了本人，合同约定许春华自2013年1月29日起至2033年1月28日止将座落在在福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住楼综合楼的商品房面积为931.53平方米租给本人，许春华于2013年1月29日将房产交付本人使用。每月租金为人民币贰万叁仟叁佰叁拾叁元，本人于2013年1月29日将叁佰万元、2013年3月25日贰佰陆拾万元分2笔将20年的租金伍佰陆拾万元一次性由户名：王玉蝉的建设银行账号43×××22转入户名：许春华建设银行账号：43×××33，通过上述银行账户转账许春华予承认，银行转账凭证视同收据，本合同生效。所以依据本人与许春华在2013年1月29日签订的《商品房租赁合同》中的约定，因此法院不能对座落在在福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住楼综合楼商品房进行查封。基于以上理由，本人认为，法院对商品房的查封行为是错误的，损害了本人的合法权益，本人特提出异议，请求法院解除对商品房的查封，或者拍卖后退还剩余年限的房屋租金。申请执行人：1、我们当时有提交租赁合同，是许春华和中建三局的租赁合同，当时是中建三局租赁了涉案房产的一层在那里。当时中建三局有起诉被执行人许春华要求返还租赁押金25万元，台江法院已判决中建三局胜诉。2、异议人王玉蝉系担保公司的，提供的租赁合同不符合常理。3、执行阶段，法院有公告、催收等程序，异议人都未提起异议，直到法院要拍卖了才提起异议，异议人王玉蝉有扰乱法院执行的嫌疑。异议人王玉蝉为了证明其主张，向本院提交如下证据：A1、《委托书》及许春华《身份证》A2、《房产租赁合同》A3、《转账凭证》A4、《收款收据》A5、《承租人出租人承诺书》申请执行人质证：对异议人提价的证据的真实性和证明对象都有异议，是虚假的证据。本院查明：2017年3月13日，本院立案受理了（2017）闽0102执859号申请执行人中国农业银行股份有限公司福州鼓屏支行与被执行人福州兴美服饰有限公司、许春华、郑志毅、施敏、谢林萍民间借贷纠纷执行一案。执行依据为（2016）闽0102民初2109号民事判决书，判决如下：一、福州兴美服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司福州鼓屏支行借款本金1200万元，并支付利息;二、中国农业银行股份有限公司福州鼓屏支行对许春华提供下列抵押房产：坐落于福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住综合楼……有权折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿；三、许春华、郑志毅、施敏、谢林萍对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任……该判决于2017年2月27日发生法律效力。本院根据申请执行人的诉讼保全申请，于2016年4月28日，向福州市房屋登记中心送达《协助执行通知书》，查封了被执行人许春华所有的位于福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住综合楼。后本院又于2017年7月14日作出（2017）闽0102执859号之三执行裁定书，裁定拍卖上述房产，并作出腾房公告，要求被执行人许春华于2017年7月19日前迁出涉案房产。另查明，异议人提交的《房产租赁合同》载明，被执行人许春华将位于福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住综合楼房产，共计931.53平方米，租赁给异议人，租赁期限为二十年，自2013年1月29日起至2033年1月28日止。每月租金为23333元，20年租金共计560万元，异议人王玉蝉将一次性付给被执行人许春华。另《房产租赁合同》上没有许春华的签名只有委托代理人吴靖武的签名。2013年1月29日，异议人王玉蝉向被执行人许春华转账300万元，2013年3月25日，异议人王玉蝉向被执行人许春华转账260万元。经本院现场走访福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住综合楼的商户调查，其承租方为邹勇、吴学灼、兴福锦珠宝有限公司等人，且根据承租方邹勇述称，其与上一手承租人租赁2年商铺，租赁期限为2016年2月至2018年2月，每月租金八千元。上一手的承租人系一名叫谢的房东，谢房东安排将福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住综合楼的租金统一由邹勇收取并交付给他。根据申请执行人中国农业银行股份有限公司福州鼓屏支行提交的《房屋租赁合同》、《承诺函》表明，涉案房产于2013年3月1日至2018年2月28日由被执行人许春华出租给了中建三局第二建设工程有限责任公司，月租金为74522.4元，且承租人中建三局第二建设工程有限责任公司向申请执行人承诺，就租赁财产的续租达成任何协议或重新签订租赁合同时，须经抵押权人书面同意。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”因此，本院在财产保全过程中查封的位于福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住综合楼房产，自动转为执行中查封的房产。案外人提交的《房产租赁合同》载明合同签订时间在房产查封之前，但是租赁合同中关于房产租赁给异议人20年且一次性付清租金560万元，每月租金23333元的约定，显然不符合租赁的商业交易习惯。另一方面，经本院现场走访福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住综合楼的商户调查，其承租方为邹勇、吴学灼等人，涉案房产在本院查封前的承租人并非异议人，异议人提交的物业管理费的《收款收据》上交款人仍为许春华而不是异议人，亦不能说明异议人已实际占用使用租赁房屋。另，因许春华未到庭，异议人王玉蝉提供的委托书及仅有吴靖武签名的租赁合同，本院无法确认委托书及租赁合同是否有效。综上，异议人提交的证据不能说明其实际租赁涉案房产的事实，且根据本院调查情况，异议人王玉蝉、被执行人许春华存在伪造租赁合同阻碍、干扰法院执行的嫌疑，其提出的执行异议请求，本院不予支持。本院执行依据合法，程序得当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人王玉蝉提出的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 员  赵 南人民陪审员  任立东人民陪审员  薛洁云二〇一七年九月二十二日法官 助理  李 榕书 记 员  江 威附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。