.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）内2201民初2624号原告：乌兰浩特市华生交电有限公司，住乌兰浩特市兴安街小商品对面。法定代表人：牛占，经理。委托诉讼代理人：谷莹，女，乌兰浩特市华生交电有限公司店长。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，吉林吉华律师事务所律师。被告：乌兰浩特草原金飞马商贸有限责任公司，住乌兰浩特市乌兰西街38号。法定代表人：燕青林，经理委托诉讼代理人：王立伟，内蒙古圣泉律师事务所律师。被告：燕青林，男，1973年6月17日出生，汉族，乌兰浩特草原金飞马商贸有限责任公司经理，住乌兰浩特市。原告乌兰浩特市华生交电有限公司（以下简称华生公司）诉被告乌兰浩特草原金飞马商贸有限责任公司（以下简称金飞马公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年3月9日向吉林省公主岭市人民法院提起诉讼，后经吉林省公主岭市人民法院裁定移送本院审理。本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告华生公司的委托诉讼代理人谷莹、ＸＸＸ；被告金飞马公司的委托诉讼代理人王立伟到庭参加了诉讼。被告燕青林经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华生公司向本院提出诉讼请求：1、要求二被告继续履行房屋及设备设施租赁合同,排除对原告经营的妨碍；2、要求二被告承担消防整改费用30000.00元；3、要求二被告赔偿原告经济损失2000000.00元。后原告将诉讼请求变更为：要求二被告赔偿原告经济损失5000000.00元（包括：营业损失2410831.53元、消防整改费用1261305.63元、华生公司花费装修费489808.08元、商品厂家花费装修费500000.00元、反加工资334822.67元，合计4996767.91元，取整数为5000000.00元）。事实与理由：2014年12月22日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定，被告将乌兰浩特市乌兰中街38号、建筑面积5150.44平方米的房屋及楼内设备、设施全部租赁给原告使用，租赁期为2015年1月1日至2027年12月31日。由于部分租赁房屋产权为乌兰浩特金飞马油漆化工有限公司所有，双方约定被告于2016年6月30日前，将租赁房屋所有权人为乌兰浩特金飞马油漆化工有限公司的房屋及土地产权变更至金飞马公司名下。同日，二被告向原告出具了保证书，承诺如未能将租赁房屋变更至金飞马公司名下，原告有权拒付房租及设备使用费。其后，原告履行了合同相关义务，开始利用房屋进行家电经营。2017年1月13日，因租赁房屋不符合消防要求，乌兰浩特市消防大队向原告下达了《责令限期整改通知书》，原告为进行整改和调整经营项目，于2017年1月15日晚将租赁房屋内的商品向原告仓库进行临时搬迁。由于原告在被告的阻拦下未进行整改，2017年1月16日，乌兰浩特市消防大队向原告下达了《临时查封决定书》，查封了原告经营场所。2017年2月23日，原告按照消防部门提出的整改意见开始进行整改施工，并开始恢复部分柜台的营业，遭到被告派来的人员现场阻止，整改和营业被迫停止，截止到2017年5月26日，原告一直无法经营。2017年度租金交付截止日前，原告委托律师致函被告履行合同义务，将租赁房屋所有权为乌兰浩特金飞马油漆化工有限公司的房屋及土地产权变更至金飞马公司名下，后原告又书面通知被告履行上述义务。2017年5月26日书面通知被告解除租赁合同，并将房屋交付给被告。由于被告违约及妨碍原告正常经营，致使租赁合同解除，同时给原告造成重大经济损失。为此，原告诉至法院，要求被告赔付损失。被告金飞马公司辩称,1、不同意原告的诉请，现房屋租赁合同已经原告同意于2017年5月26日解除，被告无过错，不应当承担赔偿责任；2、被告方有权利继续起诉确认房屋租赁合同第二条第二款变更所有权的约定违反了法律规定，不应当作为过错原则；3、根据消防法15条规定，公众聚集场所在投入使用前就应当向乌兰浩特市公安局消防部门申请消防安全检查及设计施工等，原告没有按照消防法第15条规定履行义务，2017年1月13日，消防下达整改通知不是被告造成，所以，其损失不应由被告承担，根据公共娱乐场所消防管理规定，第3条第3项的规定，公共娱乐场所的消防安全由经营者负责，本案中原告在租赁合同使用三年后进行消防设施维修等均是其原告本身的义务，被告燕青林及金飞马公司人员去现场索要房屋租赁款，没有影响消防整改，原告描述不属实；4、原告主张所有的损失系由于原告方在规定的合同期限内没有支付租赁款，有过错在先，其导致的损失与被告无关，请求法院给予驳回。被告燕青林未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年12月22日，金飞马公司作为甲方、燕青林作为丙方（系金飞马公司的法定代表人）与华生公司作为乙方签订房屋租赁合同，约定金飞马公司将位于乌兰浩特市乌兰中街38号、建筑面积5150.44平方米、使用面积约4800平方米、共计五层的房屋及楼内设备、设施（另包含楼内直梯楼及后面仓库约120平方米、外挂货梯、更房、伙食房、配电室及楼后整体院落以及楼体约5米上方所有的广告位）全部租赁给华生公司使用。双方约定的租赁期限为2015年1月1日至2027年12月31日。金飞马公司与燕青林承诺于2015年1月1日前向华生公司交付出租房屋的2至5层及与房屋有关的附属设备、设施。华生公司接收2至5层房屋后的两个月期间为装修期间，金飞马公司不收取租金，自2015年3月1日起计收租金。出租房屋的1层及房屋有关附属设备设施金飞马公司、燕青林承诺于2018年1月1日前交付给华生公司，并自2018年3月1日起计收租金。双方同时约定，2015年3月1日至2027年12月31日期间房屋租金及设备设施使用费共计4824万元。其中，（1）2015年3月1日至2015年12月31日期间租金208万元，包括2-5层房屋租金120万元、设备设施使用费88万元；（2）2016年1月1日至2017年12月31日期间年租金243万元，包括2-5层房屋租金133万元/年，设备设施使用费110万元/年；（3）2018年1月1日至2018年12月31日期间年租金350万元，包括1-5层租金180万元，设备使用费170万元；（4）2019年1月1日至2027年12月31日期间年租金420万元，包括1-5层租金220万元/年，设备设施使用费200万元/年。租金支付方式为每年支付一次，由华生公司在合同签订后的七日内先交付定金40万元（定金在交付第一年租金时抵顶租金），另华生公司预付租金40万元（供金飞马公司到税务局开发票周转用），以后每年的1月25日前，在金飞马公司向华生公司提供年租金全额发票后，华生公司一次性付清本年度租金。房产税及因租赁房屋所产生的税费均由金飞马公司负担，因经营所产生的所有费用由华生公司负担。华生公司有权按照自己的经营风格对房屋进行装饰、装修，并按自己的经营风格对房屋的格局进行改变，费用全部由华生公司负担，在装修过程中，华生公司不得破坏房屋的承重及主体结构。装修方案不涉及房屋承重及主体结构变动的，无需征得金飞马公司同意，但装修需符合消防部门的要求。华生公司有权根据经营需要，对房屋外墙体进行装修、装饰、安装广告设施。华生公司添置的可移动新物、新设施，租期满后可自行收回，对于依附于该房屋的装饰、装修的部分无偿归金飞马公司所有。双方同时还约定，因出租房屋存在所有权、租赁权纠纷及其他导致合同解除或被确认无效的，金飞马公司应向华生公司支付合同期房屋及设备设施租金总额的30%违约金及经营损失；金飞马公司未按约定时间将1楼交付华生公司使用，金飞马公司应向华生公司赔付未交付1楼三年经营损失900万元；金飞马公司、燕青林中途中止合同，赔偿华生公司由此产生的经营损失，华生公司中途中止合同，赔偿金飞马公司房租损失；租赁期满华生公司逾期返还房屋的，每逾期一天，按日租金的2倍向金飞马公司支付房屋使用费；如华生公司未履行合同向金飞马公司兑现房屋及设备设施租金，华生公司赔付金飞马公司租金损失及利息，利息按月利率2%自应付租金之日起计算至给付之日止，逾期10个工作日以上，金飞马公司有权解除合同。另因涉案出租房屋共计四个所有权登记，其中三部分权属归金飞马公司所有，一部分面积为1812.99平方米房屋产权为乌兰浩特金飞马油漆化工有限责任公司所有。对此金飞马公司向华生公司提供了乌兰浩特金飞马油漆化工有限责任公司将该房屋出售给金飞马公司的买卖契约及乌兰浩特金飞马油漆化工有限责任公司向燕青林转让股权的股权转让协议复印件作为租赁合同附件。同时，金飞马公司、燕青林与华生公司在租赁合同中约定，金飞马公司、燕青林于2016年6月30日前将出租房屋中所有权人为乌兰浩特金飞马油漆化工有限责任公司的房屋及土地产权变更至金飞马公司名下，并保证出租房屋不存在所有权及其他纠纷。签订房屋租赁合同的同时，金飞马公司及燕青林又向华生公司出具保证书一份，承诺已向税务机关说明乌兰浩特金飞马油漆化工有限责任公司将其所有房屋转让给金飞马公司，金飞马公司现不能将房屋过户到其名下，税务机关同意以金飞马公司作为收款人出具发票，因发票问题而产生的后果由金飞马公司承担，同时承诺，如未按合同约定在2016年6月30日前将租赁房屋所有权为乌兰浩特金飞马油漆化工有限责任公司的房屋及土地产权变更至金飞马公司名下，华生公司有权拒绝支付以后年度的租金及设备设施使用费。双方合同签订后，金飞马公司将涉案房屋2-5层交付给付华生公司经营使用，租金由华生公司向金飞马公司缴纳至2016年年底。期间华生公司与内蒙古启安消防工程有限公司签订消防改造工程施工合同，以95万元的价格将消防改造工程交由内蒙古启安消防工程有限公司施工。施工结束后，华生公司进场经营。2017年1月13日，乌兰浩特市公安消防大队向华生公司发出责令限期改正通知书，就涉案出租房屋的楼道内堆放物品；地面疏散指示贴数量不足；二层西侧疏散楼梯封堵；二层后门疏散开启方向不符合标准；自动消防设施存在故障；二、三层办公室烟感探头损坏；四楼西侧防火门边框未采用防火涂料粉刷；发电机房内储油间未设置防溢油隔断；发电机与油箱间未设置切断阀；废弃电梯口未封堵；货梯洞口未封堵；五楼办公区缺少一部疏散楼梯等问题要求华生公司于2017年1月20日前改正。华生公司于2017年1月14日与内蒙古启安消防工程有限公司签订消防改造工程施工合同补充协议，约定由内蒙古启安消防工程有限公司继续对华生公司承租房屋进行消防整改。2017年1月16日，乌兰浩特市公安消防大队向华生公司发出临时查封决定书，决定查封涉案房屋1-5层配电箱，查封期限为2017年1月16日10时至2017年2月15日10时。金飞马公司于2017年1月16日、2017年2月27日，两次向华生公司发出房租费催缴通知书及律师函，要求华生公司缴纳房租。2017年1月19日，吉林吉华律师事务所代表华生公司向金飞马公司及燕青林发出律师函，要求金飞马公司按照房屋租赁合同约定，于2017年1月25日前将租赁房屋所有权人为乌兰浩特金飞马油漆化工有限责任公司的房屋及土地所有权变更至金飞马公司名下。2017年2月15日，华生公司向金飞马公司及燕青林发出通知书，要求金飞马公司按照房屋租赁合同约定，于2017年1月25日前将租赁房屋所有权人为乌兰浩特金飞马油漆化工有限责任公司的房屋及土地所有权变更至金飞马公司名下。上述通知被金飞马公司拒收。双方因房屋租赁问题发生争议后，金飞马公司多次指派人员前往出租房屋内，与华生公司相关人员发生纠纷。华生公司认为金飞马公司及燕青林派员阻止其进行消防整改并干扰了其正常营业，向公安机关报案，公安机关出警处置，涉事人员向警方陈述称因双方房屋租赁合同履行发生争议，并未扰乱承租人经营，后公安机关对涉事人员进行劝离，未对该起纠纷以刑事案件及治安案件立案处理。本案诉讼过程中，2017年3月1日，乌兰浩特市金飞马油漆化工有限责任公司向金飞马公司出具授权书，同意由金飞马公司对外出租涉案房屋及对外收取租金。2017年3月6日，金飞马公司就华生公司欠付租金在税务机关开具了发票。2017年3月14日，乌兰浩特市公安消防大队向华生公司发出临时查封决定书，决定查封涉案房屋1-5层配电箱，查封期限为2017年3月14日10时至2017年4月13日9时。2017年5月22日，华生公司向金飞马公司发出解除合同通知书，通知金飞马公司要求解除双方租赁合同。2017年5月26日，华生公司与金飞马公司签订房屋交接确认书，确认华生公司于2017年5月26日将涉案承租房屋腾空并交付给金飞马公司。上述事实有原告华生公司提供的房屋及设备设施租赁合同1份、保证书1份、房地产买卖契约复印件1份、律师函及快递单1份、通知书1份、照片2张、民事起诉状1份、房屋产权查询照片1张、解除合同通知书1份及照片1张、房屋交接确认书1份、责令限期改正通知书1份、临时查封决定书1份、录像光碟1张、临时查封决定书1份、2017年4月30日照片1张、华生公司损失计算明细表1份、销售报表及电费发票5张、装修费用票据73张、消防改造工程施工合同1份、消防改造工程施工合同补充协议1份、消防改造票据11张；被告金飞马公司提供的房屋租赁合同1份、房屋所有权证复印件1份、授权书1份、消防整改通知书1份、消防查封决定书1份、房租费催缴通知书、律师函1份、房屋交接确认书1份以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同依法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。涉案房屋出租人为金飞马公司，燕青林作为金飞马公司的法定代表人，其在合同中签字的行为并非个人行为，按照合同相对性原则，金飞马公司应作为出租人履行合同约定的义务，如有过错亦应由金飞马公司作为责任承担主体，故原告要求燕青林个人承担损失赔偿责任的主张于法无据，本院不予支持。双方于合同履行过程中发生争议并由承租人华生公司将承租房屋腾退给金飞马公司，双方租赁合同事实上已经解除。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。关于华生公司主张的损失金额是否合理，以及是否应由金飞马公司赔付的问题，本院经审查认为，首先，原告主张其发生的损失系因金飞马公司及燕青林对其正常经营及消防整改进行了阻止和干扰，导致其损失的发生。但在双方发生纠纷期间，同时也是华生电器被消防部门责令整改并查封营业场所期间，其整改过程中必然发生相应的营业损失，且公安机关在接警后已对现场突发情况进行了处置，对现场涉事人员进行了劝离，华生电器主张其近五个月的经营损失全部由金飞马公司及燕青林造成，但其提供的证据不足以证明该事实。其次，华生公司主张其损失金额达500万元，其中包括营业损失2410831.53元、反加工资334822.67元。该项损失是华生公司以上年同期（2016年1月16日-5月26日）的销售额乘以财务软件自动生成的毛利率（15.21%）得出营业额，再减去水、电、人员工资后得出的数字。该项损失金额所依据的计算标准系上年同期营业额及自行计算得出的毛利率，计算标准无法律依据，不能直接作为本年度经营收入予以直接参照，原告主张的反加工资其解释为商品厂家针对销售额提升的底薪和提成，因为没有销售，该底薪和提成由原告开销，但原告对其此部分损失并未提供充分的证据加以证明。故本院对原告主张损失中的营业损失及反加工资不予支持。原告主张的损失金额5000000.00元中还包括华生公司自行装修发生的费用489808.08元、商品厂家投入的装修费用500000.00元。因双方合同约定了装饰、装修费用由华生公司负担，且在装修过程中，金飞马给予了华生公司两个月的免租期，并约定合同期满后装修无偿归出租人所有。虽合同未能履行到期即解除,但按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；同时，按照上述司法解释第十一条的规定，”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。原告主张的装修费用中一分部为商品厂家花费，此部分费用原告并未实际投入，其提供的部分装修费发票，均为零散商家出具，并不能证实发生在其承租房屋的装修投入之上，且上述按照法律规定，即使主张该部分损失，也只能处置已附合装修物的残值，就其装修损失的残值数额，原告并未举证证明，故对其主张的装修损失，本院不予支持。原告主张的损失金额5000000.00元中剩余部分为华生公司进行消防整改所发生的费用1261305.63元，就其主张的该项费用中的950000.00元整改费用，原告提供了与整改施工方签订的施工合同以及整改费用的发票，可以证实该笔款项确花费于承租房屋消防整改工程之上。其余部分费用，原告仅提供费用发票，不能证实费用花销在涉案房屋的整改中，且部分款项为装饰装修款，无法体现消防整改内容。关于原告针对第二次整改施工与施工方所签订的合同，双方并未就工程价款予以明确，且该项整改内容未能完成，原告提供的自有财务凭证不能证明该项费用已实际发生。同时，原告投入950000.00元对承租房屋进行消防整改施工后，已经实际占有使用了该整改成果，应有相应折旧。原告对消防整改的总体投入以及总体整改成果的现有价值在没有相应的专业评估结论的支持下，仅据原告提供的现有证据无法全部证实，故本院对原告主张的消防整改费用按照950000.00元予以确定。原告主张因被告对其消防整改进行了阻止，致其整改工程未能按消防部门要求完成，但其中950000.00元的整改费用发生在原告承租房屋初期，整改过程未受干扰，整改完成后原告也实际入场进行了经营，该部分费用应由原告作为实际使用人予以承担，但考虑原、被告双方合同履行期间长达十余年之久，原告作为承租人基于长期使用承租房屋而对消防整改进行了大额资金投入，该部分整改成果在双方合同解除后均为被告所享有，被告应按公平原则对该笔费用予以相应负担。考虑到此次整改并未全部通过消防验收，且消防部门后续又对原告下达了消防检查不合格，要求其继续整改的通知，故原告应对整改不合格负有一定责任，本院酌定被告金飞马公司对原告发生的950000.00元消防整改费用按照20%的比例予以承担为宜，即190000.00元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告乌兰浩特草原金飞马商贸有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告乌兰浩特市华生交电有限公司消防整改费用190000.00元；二、驳回原告乌兰浩特市华生交电有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31200.00，由原告乌兰浩特市华生交电有限公司负担30014.00元，由被告乌兰浩特草原金飞马商贸有限责任公司负担1186.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判长黄耀坤审判员周宝勇审判员席春阳二〇一七年九月三十日书记员韩小晶