陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终2858号上诉人（原审被告）：甘肃省第二安装工程公司陕西分公司，住所地：西安市碑林区东关南街卧龙巷1号西安综合职专图书楼三层。负责人：李晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾海亚，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安综合职业中等专业学校，住所地，西安市碑林区东关卧龙巷1号。法定代表人：郭玉安，该学校校长。委托诉讼代理人：苑玉领，陕西三井律师事务所律师。上诉人甘肃省第二安装工程公司陕西分公司（以下简称甘肃第二安装公司陕西分公司）与被上诉人西安综合职业中等专业学校（以下简称西安综合职业学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初7257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。甘肃第二安装公司陕西分公司上诉请求：1、撤销原判，驳回西安综合职业学校的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由西安综合职业学校负担。理由：2001年12月西安综合职业学校与西安兴庆机电职业学校（以下简称兴庆机电学校）签署联合办学协议，并报西安市碑林区教育局备案，涉案图书馆三楼由兴庆机电学校使用。2010年10月，兴庆机电学校与甘肃第二安装公司陕西分公司签订《校企合作协议》，约定由兴庆机电学校为甘肃第二安装公司陕西分公司免费提供涉案图书馆三楼，同时甘肃第二安装公司陕西分公司提供建筑工程、机电一体化等相关专业的学生实习、实训及专业课老师等。双方当事人之间现并没有实际上租赁关系，西安综合职业学校所持有的《租赁合同》系当时为了办理工商机关防伪印章时，工商部门要求提供的。因此应追加兴庆机电学校作为当事人以便查明案情及真实法律关系。西安综合职业学校对房屋使用情况完全知情，即使如其所述“甘肃第二安装公司陕西分公司自2013年至今未交房租”，现已过诉讼时效，西安综合职业学校一直未主张过所谓租赁费不合常理。西安综合职业学校辩称，其于2001年12月确实与兴庆机电学校签署联合办学协议，但合同上并未约定将涉案租赁房屋交由兴庆机电学校。作为联合办学一方，兴庆机电学校为履行其义务，未经西安综合职业学校同意，与甘肃第二安装公司陕西分公司签订校企合作协议系其自身行为，与西安综合职业学校没有关系，学校也不知情。2011年、2012年的房租甘肃第二安装公司陕西分公司已经缴纳，因此双方存在租赁关系。且2013年之后向其多次发出通知等，未超过诉讼时效。请求：维持原判，驳回上诉。西安综合职业学校向一审法院起诉请求：1、解除甘肃第二安装公司与西安综合职业学校之间的房屋租赁合同；2、甘肃第二安装公司将其租赁的西安综合职业学校图书楼三楼整层面积400平方米房屋返还西安综合职业学校；3、甘肃第二安装公司向西安综合职业学校支付房屋租赁费用164959元，逾期支付房屋租赁费用滞纳金27174.93元（2013年1月11日起算，暂计算至2016年8月31日）；4、甘肃第二安装公司向西安综合职业学校支付拖欠的电费42007元；5、诉讼费由甘肃第二安装公司承担。一审法院认定事实：2009年12月31日，西安综合职业学校与甘肃第二安装公司陕西分公司签订了《租房合同》，合同约定西安综合职业学校将学校图书楼三楼整层面积约400平方米房屋租赁给甘肃第二安装公司陕西分公司作为办公场所，租赁期为两年，自2010年元月1日至2011年12月31日止；甘肃第二安装公司陕西分公司在第一年支付西安综合职业学校年租金为40000元人民币，第二年支付西安综合职业学校年租金为45000元人民币；西安综合职业学校负责为甘肃第二安装公司陕西分公司提供场地及房屋，并提供水、电接口，并安装水、电表；甘肃第二安装公司陕西分公司应按时向西安综合职业学校交纳房租及水、电费。水费、电费价格按自来水公司和供电部门的现行价格及耗损规定，两月结清一次，不得拖欠。如拖欠租金及水电费，每一日按租金及水电费的千分之五收取滞纳金。合同签订后，西安综合职业学校将租赁房屋交付甘肃第二安装公司陕西分公司，甘肃第二安装公司陕西分公司支付西安综合职业学校2010年的租金40000元。西安综合职业学校认可甘肃第二安装公司陕西分公司已付清2011年的租金45000元。甘肃第二安装公司陕西分公司辩称因其工商登记需要西安综合职业学校在租赁合同上加盖公章，其不支付费用西安综合职业学校就不加盖公章，故其在2011年向西安综合职业学校支付45000元。西安综合职业学校对此予以否认。2012年1月1日，西安综合职业学校、甘肃第二安装公司陕西分公司续签了《房屋租赁合同》，约定西安综合职业学校将学校图书楼三层整层场地，面积400平方米出租给甘肃第二安装公司陕西分公司作为办公使用，租赁期为1年，自2012年元月1日至2012年12月31日止；年租金45000元，每年付一次，每年元月10日前支付；甘肃第二安装公司陕西分公司每迟延一日交付房屋租金，应向西安综合职业学校支付迟延部分的千分之五的滞纳金；西安综合职业学校提供照明、动力电源，甘肃第二安装公司陕西分公司负责接线安表，甘肃第二安装公司陕西分公司按用电度数，每季度向西安综合职业学校缴纳电费，水费按水表实用数结算缴纳。甘肃第二安装公司陕西分公司不得拖欠上述费用，如甘肃第二安装公司陕西分公司延迟缴纳上述费用，每迟延一日应当向西安综合职业学校支付迟延缴纳费用千分之五的滞纳金；电费每度1元。西安综合职业学校认可甘肃第二安装公司陕西分公司支付了2012年的租金45000元。甘肃第二安装公司陕西分公司辩称兴庆机电学校因联合办学需要用钱，其于2012年代兴庆机电学校向西安综合职业学校支付45000元。西安综合职业学校对此予以否认。租赁期限届满后，西安综合职业学校、甘肃第二安装公司陕西分公司双方未签订新的房屋租赁合同，甘肃第二安装公司陕西分公司继续使用租赁房屋至今。2013年1月1日以后至今，甘肃第二安装公司陕西分公司未向西安综合职业学校支付过租金。西安综合职业学校催要未果，提起诉讼。庭审中,西安综合职业学校提供了电表度数统计表，证明甘肃第二安装公司陕西分公司租赁期间共计支付电费12334元，尚欠电费42007元。甘肃第二安装公司陕西分公司质证该证据为西安综合职业学校单方制作，真实性及证明目的均不认可。甘肃第二安装公司陕西分公司提供了其与兴庆机电学校签订的《校企合作协议》，证明其与兴庆机电学校合作，甘肃第二安装公司陕西分公司为西安综合职业学校学校提供免费师资力量和实习、实训基地，西安综合职业学校以其学校图书馆三楼作为甘肃第二安装公司陕西分公司免费办公场地。西安综合职业学校质证真实性无法核实，即使协议是真实的，也只是甘肃第二安装公司陕西分公司与兴庆机电学校的协议，对西安综合职业学校没有约束力。另，甘肃第二安装公司陕西分公司提供了西安综合职业学校与西安交大技转中心飞龙职业学校（现名为兴庆机电学校）签订的《联合办学协议书》，证明西安综合职业学校与兴庆机电学校联合办学，兴庆机电学校是合作方之一，也是大股东。西安综合职业学校质证真实性认可，证明目的不认可，该协议是西安综合职业学校和西安交大技转中心飞龙职业学校签订的，证明西安综合职业学校和西安交大技转中心飞龙职业学校存在协议，与甘肃第二安装公司陕西分公司之间没有办学协议。在庭审调查中，西安综合职业学校否认涉案场地在其与西安兴庆机电职业学校的《联合办学协议书》范围内，对此甘肃第二安装公司陕西分公司未提供证据证明。审理中，西安综合职业学校放弃要求甘肃第二安装公司陕西分公司承担逾期支付房屋租赁费用滞纳金27174.93元的诉讼请求。另，西安综合职业学校表示其在本案中放弃要求甘肃第二安装公司陕西分公司支付拖欠的电费42007元的诉讼请求，待补充证据后另行起诉。一审法院认为，西安综合职业学校与甘肃第二安装公司签订的《租房合同》及《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定条款履行。西安综合职业学校已按约定将租赁房屋交付甘肃第二安装公司陕西分公司使用，甘肃第二安装公司陕西分公司支付了2010年至2012年的租金。双方租赁合同期限届满后，甘肃第二安装公司陕西分公司继续使用租赁房屋，西安综合职业学校没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2013年1月1日以后至2016年8月31日的租金，应按原租赁合同约定的年租金45000元，每年元月10日前支付，甘肃第二安装公司陕西分公司未按合同约定支付租金，西安综合职业学校请求解除《房屋租赁合同》，甘肃第二安装公司陕西分公司将租赁西安综合职业学校图书楼三层整层场地，面积400平方米返还给西安综合职业学校，甘肃第二安装公司陕西分公司向西安综合职业学校支付2013年1月1日至2016年8月31日的租金164959元，符合法律规定，依法予以支持。甘肃第二安装公司陕西分公司辩称其向西安综合职业学校支付的款项并非租金，甘肃第二安装公司陕西分公司系免费使用涉案房屋，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、西安综合职业学校西安综合职业中等专业学校与甘肃第二安装公司陕西分公司签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、本判决书生效后七日内，甘肃第二安装公司陕西分公司向西安综合职业学校交还租赁房屋；三、本判决生效后七日内，甘肃第二安装公司陕西分公司支付西安综合职业学校房屋租金164959元。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4925元，由西安综合职业学校负担1325元，甘肃第二安装公司陕西分公司负担3600元（此款西安综合职业学校已预交，甘肃第二安装公司陕西分公司负担部分由甘肃第二安装公司陕西分公司在本判决书生效后七日内支付西安综合职业学校）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于款项支付情况，在一审审理中，甘肃第二安装公司陕西分公司于2016年10月17日在庭审中称：“飞龙学校（兴庆机电学校）2012年向甘肃第二安装公司陕西分公司说办学过程中的费用紧张，在甘肃第二安装公司陕西分公司处借款45000元，要求打入指定账户，指定的是西安综合职业学校的账户”，并于2016年12月5日的庭审中称：“2011年支付西安综合职业学校45000元，是因为工商备案需要西安综合职业学校在租赁合同上盖章。2012年甘肃第二安装公司陕西分公司代兴庆机电学校向西安综合职业学校支付45000元，兴庆机电学校告知甘肃第二安装公司陕西分公司因为联合办学需要用钱，让甘肃第二安装公司陕西分公司替兴庆学校先付45000元。”二审审理中，甘肃第二安装公司陕西分公司为证明该主张，提供往来记账单及凭证共五张，其中四张为兴庆机电学校出具的现金收款收据，时间及金额分别为2011年7月23日10000元、2011年7月27日的20000元、2011年8月16日的6489元、2012年1月9日的40000元，另一张为2014年1月24日向郭玉安转账30000元的凭证，但其未能提供与其在一审庭审中陈述的款项金额、支付时间、支付方式相符的票据。2017年9月7日，本院经向兴庆机电学校法定代表人吴淑娥询问，其认为图书馆三层包括在其与西安综合职业学校的联合办学范围内，且2009年到2010年左右西安综合职业学校将图书馆三层交给自己使用过，但对其陈述亦未能提供相关证据佐证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，西安综合职业学校与甘肃第二安装公司陕西分公司分别于2009年12月31日、2012年1月1日签订的《租房合同》及《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定条款履行。西安综合职业学校已按约定将租赁房屋交付甘肃第二安装公司陕西分公司使用，甘肃第二安装公司陕西分公司支付了2010年至2012年的租金。双方租赁合同期限届满后，甘肃第二安装公司陕西分公司继续使用租赁房屋，西安综合职业学校没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，租金应以原租赁合同约定的年租金45000元为标准支付。现甘肃第二安装公司陕西分公司自2013年起未按合同约定支付租金，故原审判决依法认定双方租赁关系解除，并判令甘肃第二安装公司陕西分公司返还租赁场地并支付拖欠的租金一节，并无不当。至于甘肃第二安装公司陕西分公司上诉称双方之间并无租赁关系且其于2011、2012年向西安综合职业学校支付的款项并非租金一节，其于一审庭审中称：“2011年支付西安综合职业学校45000元，是因为工商备案需要西安综合职业学校在租赁合同上盖章”，并称“兴庆机电学校2012年向甘肃第二安装公司陕西分公司说办学过程中的费用紧张，在甘肃第二安装公司陕西分公司处借款45000元，要求打入指定账户，指定的是西安综合职业学校的账户。”二审审理中，甘肃第二安装公司陕西分公司提供其往来记账单及凭证共五张，其中四张为兴庆机电学校出具的现金收款收据，时间及金额分别为2011年7月23日10000元、2011年7月27日的20000元、2011年8月16日的6489元、2012年1月9日的40000元，另一张为2014年1月24日向郭玉安转账30000元的凭证，但未能提供与其在一审庭审中陈述的款项金额、支付时间、支付方式相符的票据。故对其该项主张，本院依法不予采信。综上所述，甘肃省第二安装公司陕西分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4925元，由甘肃省第二安装工程公司陕西分公司负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年九月二十九日书记员  孙婉侠