天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6868号上诉人（原审被告）：李锁振，男，1976年5月18日出生，汉族，北京玖程龙禹科贸有限公司法定代表人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高春霞（上诉人之妻），女，北京玖程龙禹科贸有限公司电子商务总监，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨乐升，天津旌宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪亮，男，1979年1月19日出生，汉族，天津市武清区劳动局保障中心工作人员，住天津市武清区。委托诉讼代理人：张国起，天津津北斗律师事务所律师。上诉人李锁振因与被上诉人倪亮房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2017）津0114民初4190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李锁振上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1.一审认定事实错误，2016年11月29日，双方签订的房屋买卖居间合同是双方的真实意思表示，上诉人购买此房的目的系为了改善家庭居住条件及两个孩子能在天津上学，且上诉人正在办理天津落户手续。一审法院认定双方所签订的合同的第九条第四款为炒房条款与事实不符。2.合同签订后，上诉人已经支付了50万元定金，合同尚在履行过程中，原审法院直接认定无法办理过户与事实不符。3.一审法院在未查清合同目的的情况下，认定双方合同的约定具有串通损害国家利益的性质系适用法律错误。4.双方之间签订的合同并不存在法定解除的情形，亦不存在双方合同无法履行的现实不能。倪亮辩称，同意一审判决。被上诉人与上诉人之间的合同因为国家政策的原因不能履行，上诉人已经购买了武清的一套房子，按照政策不能再买了。合同第九条第四款涉嫌炒房的情形，如果想把房屋过户到指定人的名下，应该让指定人来签订合同。且案外人并没有购房的经济实力和实际需要，上诉人与被上诉人签订的第三人条款并不是出于第三人的实际需要，而是为了实现上诉人规避国家法律政策从而达到非法购房的目的，也即合同法规定的以合法形式掩盖非法目的，因此属于无效条款。倪亮向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方签订的房屋买卖居间合同无效；2、如不能确认该合同无效，请求人民法院依法解除该合同；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方对下列事实无争议：1、原告于2015年8月23日与鸿翔公司订立期房“天津市商品房买卖合同”约定，原告购买坐落于武清黄庄街建设路西侧观澜花苑69号楼-7房屋，该公司于2017年8月31日前向原告交付上述房屋。原告已领取《天津市房屋登记证明》，登记日期2015年9月6日、面积168.6平方米、抵押权利价值130万元、抵押期限至2043年；2、2016年11月29日，原、被告订立“房屋买卖居间合同”约定：原告将购买的上述房屋卖于被告、定金50万元、房屋价格310万元。双方在原告房产证办理完后两个月前到房管局签署《天津市房产买卖协议》并办理银行贷款手续（第九条2款约定为，原告所有房产手续办理完毕后双方到房管局办理买卖相关手续）。第九条4款约定，原告承诺在房管局办理手续时此房可以过户到被告指定人名下。原告已分期收取被告定金50万元；3、双方订立合同时，对第九条4款约定的“指定人”是不特定的，没有明确范围；4、被告属非本市户籍居民家庭，从订立合同至今不符合在武清购房资格条件。原告自认事实：双方签订的涉案合同，是预售商品房再行转让行为，违反法律法规强制性规定。被告自认事实：双方订立涉案合同3年前以妻子名义已在武清购买了房屋，孩子能够在武清上学，该房装修基本完工，只有50平方米住不开。被告主张的事实:1、购房是为自家孩子上学居住需要。提供了其妻微信聊天记录、其在武清注册某公司租赁“武清×产业园综合办公楼1250室”的书证；2、原告订立涉案合同时知道被告上述买房的事实；3、被告父亲李互助有资格与原告过户。提供了肃宁县某村村委会及镇派出所证明其父子关系的证明原件、李互助身份证及塘沽区某厂集体户口页复印件、李互助在该厂已经退休的证明原件。原告对被告主张的上述3个事实均不予认可。认为如果知道被告已在武清有房就不会将房卖给被告，被告是否居住所需与被告购房无关；父子关系证明不完备，且原告是与被告订立的合同，与其父无关。一审法院持被告提供的李互助的户口页、身份证、证明3份材料到武清不动产登记事务中心调取了房屋限购相关规定，并咨询得知：李互助目前名下无登记的房产，但是否在武清有购房资格不能确定，因为缺少配偶及未成年子女材料。一审法院认为，本案争议的焦点为，一、双方签订的合同是否有效；二、如果有效是否应当解除。一、关于是否有效问题。2005年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第七条规定，“国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”；随后《建设部关于贯彻的通知》（建住房电[2005]33号）第三条规定，“当前一些地方出现的投机炒房行为，是造成住房价格过快上涨、市场秩序混乱的重要原因。根据城市房地产管理法的有关规定，国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”；2017年，国家出台更严厉的打击投机炒房的限购政策，4月1日实施的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政发[2017]48号）规定，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深化区域性住房限购，对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房；之后，本市法院出现认定“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立，驳回索赔诉讼请求的判例。涉案双方所签合同第九条4款约定的，可过户到“不特定的指定人”名下，是典型的炒房条款。订立合同时，原告知道或应当知道其所购房屋禁止其再行转让，另外，即使不知道被告已有住房，也应当审查被告是否具有购房资格而没有审查，是对签订该条款的故意放任；被告在武清已有住房，并主张原告和中介知晓，当时其被限购的《天津市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（津政发[2016]80号）已经实施将2个月，更应知道和应当知道自己家庭已没有购房资格，仍与原告协商签订此条款，是故意而为；被告一直主张其父有资格过户，但订立合同时并没有指明，现在也没有全面提供其父具有购房资格的证明材料，所以，由其父替其过户并无证据表明是其订立合同时的真实意思。另，被告主张购房是自家住房需要，这属于主观认识和自我决策问题，难以考察订立合同的真正动机。且被告已有住房3年却没有入住，也未安置孩子上学，更难以确认被告的主张。综上，该约定条款，具有恶意串通损害国家利益即国家房地产市场秩序性质，应确认无效，但不影响其他条款的效力，因为禁止预售商品房再行转让的规定，不是效力性强制规定。二、关于有效合同条款是否应当解除问题。2016年10月1日实施的（津政发[2016]80号）第一条、2017年4月1日实施的（津政发[2017]48号）第一条均规定：在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市××区及武清再次购买商品住房和二手住房。“户籍居民家庭”含义，在《市国土房管局关于落实房地产市场调控工作有关问题的通知》（津政发[2017]=号）（三）指在公安户籍部门登记的家庭，家庭成员含购房人、配偶及未满18岁的未成年子女，认定依据为户口簿及婚姻登记信息。根据上述规定，被告家庭成员没有资格在武清再次购买住房，因此涉案合同的其他条款虽然有效但无法履行，使原告及时出售房屋回笼资金、被告及时取得过户房屋的合同目的不能实现。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。作为涉案合同重要补充的“可以过户到指定人名下”的条款被确认无效，且合同订立后国家和本市出台的限购政策越加严格，国家打击投机炒房、稳定房地产市场措施越加全面，符合上述规定的情形，结合本案实际，本院对涉案合同的有效条款予以解除。涉案合同的部分条款确认无效，部分条款确认解除，原、被告双方都有责任。合同解除后，根据公平原则及本案情况，原告收取的被告定金50万元应予退还。判决：一、2016年11月29日原告倪亮与被告李锁振签订的“房屋买卖居间合同”第九条4款无效；二、2016年11月29日原告倪亮与被告李锁振签订的“房屋买卖居间合同”解除（不含第九条4款）；三、原告于本判决生效后5日内退还被告定金50万元。案件受理费40元，原告担负20元，被告担负20元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于合同第九条第4款效力问题，第一、涉案房屋禁止再行转让，且上诉人非天津户籍，其家庭已在天津市购置一套房产，根据政策无资格再行购买。第二、约定“此房可以过户到乙方指定人名下”，该条款是典型的炒房条款。上诉人虽主张其父有资格过户，但订立合同时并没有指明，据此，一审法院根据相关法律结合国家政策之规定，认定此条款属于炒房条款并且确认此条款无效并无不当。关于有效合同条款是否应当解除的问题，上诉人家庭没有资格在武清再次购买住房，上诉人虽主张正在办理天津户口，但截至二审开庭之日，上诉人的天津户口依然没有办理下来。据此，一审法院判令解除合同并返还定金亦无不妥。综上所述，李锁振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李锁振负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵 丹代理审判员 豆 艳代理审判员 刘 艳二〇一七年九月十五日书 记 员 吴松涛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……