福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民再17号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：厦门新景地集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路396号10层B08单元，组织机构代码70542842-9。法定代表人：钟江波，董事长。委托诉讼代理人：陈宝玺、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。被申请人（一审原告，二审上诉人）余杏华，女，1979年10月15日出生，汉族，住福建省古田县。委托诉讼代理人：龚晓洪、李康琦，福建冠德律师事务所律师。再审申请人厦门新景地集团有限公司（下称新景地公司）与被申请人余杏华因商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2014）厦民终字第3401号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2016年10月14日作出（2016）闽民申字第1437号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人新景地公司的委托诉讼代理人方湘臻、被申请人余杏华的委托诉讼代理人李康琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新景地公司申请再审称，1.讼争商品房在新景地公司于2014年1月24日、25日通知买受人交房时已达到交付条件。本案《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件中的燃气工程建设要求，应该是“符合设计要求”，而不是“达到通气条件”或“验收合格”。原一、二审以2014年8月20日燃气管道工程“验收合格”的时间节点认定具备交房条件缺乏事实依据,应予纠正。2.按照《商品房买卖合同》第八条第二款约定，“在规定日期内未达到上述条件”时，双方同意按照瑕疵交付，由开发商支付5000元违约金。本选择性条款足以排除合同第九条违约责任的适用，应当按照合同约定执行。原一、二审法院未充分解读讼争合同第八条第二款约定的瑕疵交付违约金适用标准，造成本案合同条款适用错误，应予纠正。3.即便适用《商品房买卖合同》第九条约定，计算违约金时应扣除可据实顺延天数。新景地公司主张因天气等特殊原因应据实顺延交房期89天有相应证据佐证，应予支持。余杏华辩称，厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第3401号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。1.再审申请人新景地公司称讼争房产于2014年1月24日、25日交付时已达到交付条件与事实不符。《商品房买卖合同》明确约定，交付使用的房产必须同时符合约定的各项条件，而新景地公司并未举证其在通知交房时，商品房已具备合同约定的各项交付条件。2.新景地公司未能提供有效施工日志、监理日志等佐证其关于可合理延期交房的主张，原审据此计算新景地公司应支付的违约金是合理的。3.本案《商品房买卖合同》第八条第二款约定的是，在约定的交房日期之前进行房屋交接的违约责任的情形，而本案新景地公司已逾期交房，依法应适用《商品房买卖合同》第九条约定，承担违约责任。余杏华向一审法院起诉请求：新景地公司立即将余杏华向其购买的完全符合法定、约定条件的商品房交付给余杏华使用，并赔偿逾期交房的违约金（从2013年8月31日始，按日总购房款万分之二计至实际交付之日止，暂计至2014年4月30日为108513.5元）。一审法院认定事实：本案系“新景2008”项目1-7#楼商品房逾期交房系列案件之一。2011年4月26日，双方签订一份编号为01996840的《商品房买卖合同》，约定新景地公司将位于厦门市湖里区五缘西一里26号504室（即新景2008-1#楼E梯5跃6层04单元）房产出售给余杏华，总价款为2030515元。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。4.如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3.施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；4.配合政府的法规/规章和命令或市政建设而引起的延误。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金……”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（3）项约定：“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。”补充协议第13条“其他约定”第（4）项约定：“本合同第二十条补充如下：规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务……出卖人采用在报纸上刊登公告的方式向买受人送达通知的，则自登报之日起3日后即视为送达；出卖人采用在报纸上刊登公告方式履行告知义务的，登报之日即为出卖人告知的日期。本合同所述的刊登公告的报纸系厦门公开发行的报纸；如《厦门日报》等。”2011年4月26日，双方又签订一份编号为01996842的《商品房买卖合同》，约定新景地公司将位于厦门市湖里区五缘西一里62号地下一层第1049号车位（即新景2008地下室-1层1049号车位）出售给余杏华，总价款为211500元。该两份合同的第八条“交付条件与期限”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任”、第十一条“交接”、第二十条“文书送达”，以及附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”、第13条“其他约定”第（4）项的约定与前述《商品房买卖合同》及其补充协议约定的内容相同。上述两份《商品房买卖合同》签订后，余杏华向新景地公司支付了该两份合同项下的全部款项2242015元。厦门市房地产交易权籍登记中心为上述两份合同办理了备案登记手续。讼争“新景2008”项目的1#至7#楼于2013年12月5日通过了勘察单位的工程质量检查；2#、5#、6#、7#楼于2013年11月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收；1#、3#、4#楼于2013年12月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。新景地公司于2013年10月28日取得1#、3#-7#楼及对应地下室的排水许可证，于2013年11月8日取得2#、8#-13#楼及幼儿园的排水许可证，于2013年12月20日取得园林绿化建设合格证。2014年1月23日，厦门市湖里区公安消防大队出具湖公消验[2014]第0026号《建设工程消防验收意见书》，认定“新景2008”项目的竣工验收消防已按要求整改完毕，复查合格，可以恢复使用。2014年1月24日，新景地公司以邮寄《交房通知书》及在《厦门日报》刊登公告的形式，通知余杏华于2014年1月25日至2014年1月28日到物业服务处办理交房手续。余杏华以新景地公司不符合交房条件为由未依《交房通知书》如期办理交房手续，并诉至法院。一审法院另查明，上述《建设工程消防验收意见书》已在消防部门网站中公开。工程竣工验收报告、质量检查报告等还未通过行政审查备案。厦门华润燃气有限公司确认管道燃气于2014年8月20日达到设计要求条件。诉讼过程中，新景地公司提供一组气象资料和施工日志，以此证明讼争工程在施工过程中，遭遇当日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上并导致讼争工程无法施工的情形天数合计共达89天。一审法院再查明，“新景2008”项目商品房逾期交房系列案件中，有部分业主向原审法院提供一份2014年5月19日形成的公证照片，以此证明存在诸多问题，新景地公司未及时进行整改，不符合交房条件。新景地公司辩称照片只能证明存在瑕疵，不能成为拒绝交房的理由。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。一审法院判决：一、厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向余杏华交付址于厦门市湖里区五缘西一里26号504室（即新景2008-1#楼E梯5跃6层04单元）房产和厦门市湖里区五缘西一里62号地下一层第1049号车位（即新景2008地下室-1层1049号车位）；二、厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向余杏华支付违约金145282.57元；三、驳回余杏华的其他诉讼请求。宣判后，余杏华、新景地公司均不服，分别向本院提起上诉。余杏华请求撤销原审判决，改判支持其一审全部诉求。新景地公司请求撤销一审判决第一、二项，依法改判新景地公司承担合理合法的违约责任。二审法院认定事实：双方当事人均陈述对原审判决查明的事实无异议，予以确认。另查明，余杏华认为一审判决遗漏查明：1.2014年8月21日原审法院对讼争项目进行勘查时，燃气设备仍未达到设计要求。2.北京中外建建筑设计有限公司厦门分公司在《关于收回“立面造型”变更图纸等资料的函》表示：“我司将不予同意该项目的相关验收并暂停该项目的施工服务，直至该项目涉及规划变更的图纸经规划部门批准同意为止。”这是要撤回验收的。二审中，新景地公司提交一组工程验收记录汇总、记录表、关于“新景2008“项目燃气工程施工情况说明，用于证明讼争工程燃气管道已于2013年11月20日达到设计要求，并已于2014年4月2日达到通气条件。余杏华对该证据的真实性、合法性均不予确认，且认为燃气公司的说明与一审调查的情况相矛盾，不应采信；该证据与2014年9月19日提交的证据相冲突，一审认定2014年8月20日才验收合格；从记录汇总表可以看出，达到设计要求，具备通气条件，说明通气条件和设计要求是相统一的。余杏华亦提交三份证据：1.厦门市建设与管理局信访事项处理意见书的复印件，用于证明讼争房产存在违法违规的情形，不具备办理竣工验收备案条件；2.讼争房产项目开工、竣工情况，用于证明讼争房产竣工日期为2013年2月11日；3.《海峡导报》报道，用于证明讼争房产于2011年9月8日已全面落架，于2010年12月22日全面封顶。证据2、证据3是从网上下载的。新景地公司质证认为：证据1没有原件，真实性不予认可；证据2的真实性不予认可，是房地产网的数据，并非权威机构发布的数据，应当以开发商组织的竣工验收报告为准；证据3也是传来证据，并非反映讼争工程的开工、竣工情况，而且工程竣工后，还有其他项目需完成，仅以落架时间认定新景地公司提供的证据是伪造，是不能成立的。二审法院认为，新景地公司与余杏华签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当依约履行。根据合同约定，新景地公司应于2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。本案中，新景地公司直至2014年1月24日才通知交房，其已构成逾期交房，应依约承担逾期交房的违约责任。新景地公司主张讼争商品房2014年1月24日通知交房时便已达到交付条件，并提供竣工验收报告及消防合格意见书等作为佐证。但讼争合同明确约定，交付使用的房产必须同时符合约定的各项条件，包括该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件等等。而新景地公司并未举证在其通知交房时，商品房已具备合同约定的各项交付条件，故对其主张，不予以采信。一审查明讼争商品房管道燃气直至2014年8月20日才达到设计要求条件，对此，余杏华提出异议，认为讼争商品房的燃气管道当时并未通气，无法使用。由于燃气通气尚需业主自行申请开户，且其并未举证证明在2014年8月20日之后，讼争商品房仍未达到设计要求条件，故对其抗辩理由，不予采信。一审依据燃气公司出具的情况说明认定讼争房产于2014年8月20日符合交房条件，予以确认。由于讼争车位系作为商品房配套使用，一审依据燃气公司出具的情况说明认定讼争车位于2014年8月20日符合交付条件，予以确认。余杏华关于讼争商品房因规划未验收而竣工验收无效的主张，由于没有直接法律依据，不予采纳。鉴此，新景地公司应承担逾期交房违约责任至2014年8月20日止。关于可合理延期问题，新景地公司虽未能提供有效施工日志、监理日志佐证其顺延交房的主张，但一审根据其提供的气象资料等证据，结合讼争工程施工进度、可能影响的时间段等因素，酌情按30天予以计算顺延时间，并无不妥。一审据此计算新景地公司应支付的违约金，是合理的，予以维持。至于新景地公司所称讼争合同第八条第二款约定了瑕疵交付的违约金适用标准，且该条款的存在足以排除合同第九条违约责任的适用，不能成立。讼争合同第八条第二款所约定的是在约定的交房日期之前进行房屋交接的违约责任情形，而本案中新景地公司已逾期交房，依法应适用合同第九条认定其逾期交房的违约责任。综上，一审认定新景地公司按照讼争合同约定继续履行交房义务并承担逾期交房违约金的事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，做出（2014）厦民终字第3401号民事判决：驳回上诉，维持原判。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：一、关于讼争商品房在新景地公司于2014年1月24日、25日通知买受人余杏华交房时是否达到交付条件的问题。本案讼争《商品房买卖合同》明确约定，交付使用的房产必须同时符合约定的各项条件，包括该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件等等。2014年9月18日厦门华润燃气有限公司给一审法院具函载明“新景2008楼盘1-7#楼燃气管道工程2014年4月2日庭院管破挖修复，压力实验合格；安排移交通气事宜”、“2014年8月20日验收合格”并确认“新景2008楼盘1-7#楼燃气管道工程于2014年8月20日达到设计要求条件”，且详细记载2014年4月至8月间该工程检查、整改、复查、再整改的施工过程。2015年6月15日厦门华润燃气有限公司出具给新景地公司的《复函》称“2014年4月2日新景2008楼盘1-7#楼燃气管道工程户内管、庭院管均已按图纸要求施工完成，压力试验合格，达到设计要求条件”。上述两份证明材料证实燃气管道工程达到设计要求条件的时间不一致，前一份给法院出具的证明材料不仅明确证明2014年8月20日验收合格并达到设计要求条件，而且详细记载了2014年4月至8月间检查整改的过程，是客观可信的。后一份给新景地公司的《复函》对燃气管道工程达到设计要求条件的时间作出与之前不一致的认定，没有就此时间节点的变更作出说明。故原审采信厦门华润燃气有限公司给法院出具的证明，认定该燃气管道工程于2014年8月20日达到设计要求条件是适当的。新景地公司并未举证在其通知交房时，讼争商品房已具备合同约定的各项交付条件，提出的讼争商品房于2014年1月24日、25日通知买受人余杏华交房时达到交付条件的主张，缺乏相应的事实依据，本院不予采信。二、关于新景地公司逾期交房如何承担违约责任的问题。根据本案《商品房买卖合同》第八条第二款约定，新景地公司应当在2013年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人余杏华使用，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按第2种方式处理，即“买受人同意接收，出卖人支付买受人伍仟元违约金”。由于新景地公司并未按照合同约定的交付时间，向买受人余杏华交付商品房，不属于该条款约定的“在规定日期内交付未达到条件的商品房”，故不应适用《商品房买卖合同》第八条第二款约定的瑕疵交付违约金适用标准，而应当按照《商品房买卖合同》第九条约定，承担相应的违约责任。一、二审判决对此认定并无不当。新景地公司认为应当按照《商品房买卖合同》第八条第二款约定，支付5000元违约金，与合同约定的适用条件不符，本院不予支持。再审庭审中，新景地公司提出，余杏华购买的车位是独立交付，车位的使用并不因管道燃气的问题受影响，原审计算违约金时，将余杏华购买的车位价款与购房款一并计算不当，应当将购买车位的款项予以扣除。对此，余杏华认为，车位附属于房产，合同约定是一样的，应严格按合同约定履行。本院认为，余杏华向新景地公司购买商品房和车位，虽然签订的是各自独立的《商品房买卖合同》，但在两份合同中，对标的物的验收标准和交付条件的约定是一致的，都约定管道燃气要达到设计要求。讼争车位是作为商品房配套使用的，应按照约定条件同时交付。原二审认定讼争车位于2014年8月20日与商品房一起符合交付条件并无不当。新景地公司提出的该项主张依据不足，本院不予采纳。三、新景地公司主张因天气等特殊原因应据实顺延交房期89天是否成立。根据本案《商品房买卖合同》第八条约定在遭遇当日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上等情形而导致停工的，新景地公司有权予以延期。但新景地公司作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的气象事由，亦应证明该事由已实际影响到施工。根据一审期间新景地公司提供的气象资料，虽然可以证明在施工过程中确实存在影响施工的气象事由，但在所提供的施工日志中，关于影响情况的记录简单，既没有该日影响施工的起止时间，亦没有记录人、工程负责人的签字，更没有包括监理单位在内的其他相关方的签章，新景地公司也未能提供监理日志等其他证据予以佐证，故新景地公司提供的施工日志不足以证明其所主张的可顺延施工期限89天的事实。鉴于气象资料所体现的气象事由，客观上确实会给新景地公司的施工造成一定的影响，一、二审判决酌情按30天予以计算顺延时间并无不当。新景地公司主张因天气等特殊原因应据实顺延交房期89天依据不足，本院不予支持。本院再审认为，新景地公司逾期交房的事实客观存在，其违约致买受人未能如期收房并造成损失，应承担相应的违约责任。新景地公司再审请求不能成立，本院不予支持。一、二审根据新景地公司违约事实作出的判决并无不当，依法应予维持，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2014）厦民终字第3401号民事判决。本判决为终审判决。审判长  林常红审判员  林丽珊审判员  黄翠青二〇一七年九月二十日书记员  欧建平附审理本案适用的法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。