重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初1560号原告：中国农业银行股份有限公司重庆大足支行（统一社会信用代码91500225903849355R），住所地重庆市大足区龙岗街道双塔路130号。代表人：马鹤，支行行长。委托诉讼代理人：闵从刚，男，1965年10月18日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区，系该行工作人员。委托诉讼代理人：陈选熙，男，1964年9月20日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区，系该行工作人员。被告：邓道川，男，1989年8月4日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。被告：重庆坤呈房地产开发有限公司（统一社会信用代码91500225699289425H），住所地重庆市大足区棠香街道办事处北环二路中段5号附1-13、1-14、1-15。法定代表人：高涛江，董事长。委托诉讼代理人：高燕，重庆渝韬律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行（以下简称农行大足支行）与被告邓道川、重庆坤呈房地产开发有限公司（以下简称坤呈房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年7月4日第一次公开开庭进行了审理。原告农行大足支行的特别授权委托诉讼代理人闵从刚、被告坤呈房地产公司的一般授权委托诉讼代理人高燕到庭参加诉讼，被告邓道川经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院于2017年9月7日第二次公开开庭进行了审理。原告农行大足支行的一般授权委托诉讼代理人陈选熙、被告坤呈房地产公司的一般授权委托诉讼代理人高燕到庭参加诉讼，被告邓道川经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行大足支行向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告邓道川立即偿还原告借款本金240510.50元及至还清本金时止所欠全部正常息、罚息及复利（截止2016年9月13日，共欠正常息12373.00元，罚息344.63元，复利450.96元，利息合计253679.09元。自2016年9月13日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利按合同约定方式计算：罚息以被告尚欠的借款本金:240510.50元为基数，在本合同所执行贷款利率水平上浮50%计算；复利以被告未偿还的利息为基数，在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计算）；2、判决原告为本案所支付的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的一切费用由被告承担；3、判决被告坤呈房地产公司对上述第一项与第二项请求款项承担连带清偿责任；4、判令原告对被告提供的抵押物（210字第20150204020XXXX号登记备案证明）享有抵押权，在被告不清偿上述债务时，原告有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款在上述第一项、第二项请求范围内优先受偿。事实和理由：邓道川因购买重庆市大足区XXX街道办事处XXX路XXX段XXX号XXX幢XXX住宅一套于2014年11月19日向原告申请贷款247000元。2015年2月10日，原告与被告邓道川签订了合同编号为5502012015000XXXX的《个人购房担保借款合同》，约定由原告向被告邓道川发放贷款247000元，贷款期限以借款凭证为准（据借款凭证记载，借款日期为2015年2月13日，到期日期为2030年2月12日）。原告与被告邓道川签订《重庆市房地产抵押合同》，约定被告以其所有的坐落于重庆市大足区XXX街道办事处XXX路XXX段XXX号XXX幢XXX号的房产向原告提供抵押担保，并于2015年2月13日向原告设立了抵押登记。抵押担保范围为合同项下全部借款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。2015年2月13日，原告依约向被告邓道川发放贷款247000元，但被告此后却未严格履行还款义务，截止2016年9月13日，共欠正常息12373元，罚息344.63元，复利450.96元，本息合计253679.09元。被告邓道川借款后的未按时还款的行为，依据双方签订的《借款合同》第11.4条第2款“借款人未按约定按期足额偿还借款”及第11.4条第6款“借款人、担保人违反本合同其他约定”情况时，依据11.4条“……贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款……”约定，原告有权提前收回借款。依据《借款合同》第11.1条“……对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基础利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调”的规定，原告有权对被告在从贷款逾期之日起按合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。被告拖欠借款本息的上述行为，依据《借款合同》第11.3条“对应收未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利……逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利”约定，原告有权按合同约定计收复利（逾期利率按合同约定的执行利率基础上上浮50%计算）。依据《借款合同》第11.8条“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。”约定，原告有权请求人民法院判令本案诉讼产生的律师费、差旅费及其他实现债权的费用由被告承担。截止到2016年9月15日，借款人仍未取得房地产权利证书，依据《借款合同》第二部分特别条款第三十五条“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并为妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；”约定，坤呈房地产公司为借款人的债务承担连带保证责任。现起诉至法院，望判如所请。被告邓道川未作答辩。被告坤呈房地产公司辩称，原告方的诉讼请求无事实依据和法律依据。如坤呈房地产要承担担保责任，也只能根据合同的约定承担阶段性担保责任。本院经审理认定事实如下：2014年11月19日，被告邓道川与被告坤呈房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告坤呈房地产公司将其开发的位于重庆市大足区XXX街道办事处XXX路XXX段XXX号XXX幢XXX号房屋作价353009元出售给被告邓道川，被告邓道川首付106009元，通过银行按揭贷款247000元。该房屋买卖合同于2015年2月11日进行了备案登记，登记号为XXXX字第20150204020XXXX号。2015年2月13日，涉案房屋办理了重庆市土地房屋预告登记证明，预告登记权利人为邓道川。2014年11月19日，被告邓道川向原告农行大足支行提出个人信贷业务申请。2015年2月10日，原告与被告邓道川、坤呈房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，该合同第二十三条约定借款金额为247000元；第二十四条约定借款用途为购买位于重庆市大足区XXX街道办事处XXX路XXX段XXX号XXX幢XXX号房屋。第二十五条约定贷款期限为180个月；第二十六条约定借款执行利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定；第二十九条约定还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；第十一条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；第二十八条约定借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告坤呈房地产公司名下中国农业银行3121130104000XXXX账户中；第三十一条约定本合同项下借款采用“阶段性保证+抵押”担保方式。由阶段性担保人坤呈房地产公司按照约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按约定提供担保。第三十五条约定“阶段性保证担保＋抵押的内容为：阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。”在该《个人购房担保借款合同》尾部，原告农行大足支行在贷款人处加盖公司印章并加盖负责人马鹤私人印鉴，被告邓道川在借款人、抵押人处签字捺印确认，被告坤呈房地产公司在保证人处加盖公司印章并加盖了该公司法定代表人高涛江的私人印鉴。2015年2月13日，原告与被告邓道川、坤呈房地产公司三方签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》一份，约定由被告邓道川将其购买的位于重庆市大足区XXX街道办事处XXX路XXX段XXX号XXX幢XXX号房屋抵押给原告，由该房屋开发商被告坤呈房地产公司提供相应的担保，并到重庆市大足区国土资源与房屋管理局办理了合同登记。2015年2月13日，原告依约向被告邓道川发放了住房按揭贷款247000元。贷款发放初期，被告邓道川尚能按合同约定偿还相应的借款本息，但自2015年11月13日起，被告邓道川未再按照合同严格履行义务，未全额偿还贷款本金及支付利息，导致贷款逾期。截止2016年9月13日，被告邓道川尚欠原告农行大足支行借款本金240510.5元。另查明，截止开庭审理终结时，本案涉及的位于重庆市大足区XXX街道办事处XXX路XXX段XXX号XXX幢XXX号房屋尚未取得房屋权属证书。本院于2017年5月23日向被告邓道川送达民事诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书。本院认为，合法的金融借贷合同关系应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务；作为借款人应当按照约定的期限返还借款，并按照约定的期限和利率支付利息。本案中，被告邓道川向原告农行大足支行提出贷款申请，原告农行大足支行与被告邓道川签订了贷款合同并形成了个人借款凭证，同时发放了贷款，双方借款的金额、时间、约定的利率、结息方式、返还借款的期限以及借款发生的原因等基本事实清楚，证据充分，可以认定双方金融借贷合同关系成立且合法有效。被告邓道川作为借款人应当按照双方约定的期限和利率返还借款本金并支付相应利息，其拒不返还剩余贷款本金240510.5元的行为违反了双方借贷合同的约定，故其应该按照合同全面履行自己的义务。原告农行大足支行要求被告邓道川偿还剩余借款本金240510.5元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告农行大足支行宣布贷款提前到期的时间及罚息和复利的问题。本案中，双方在借款合同中约定原告在被告邓道川不按时还本付息之时享有提前收回贷款的权利，但宣布贷款提前到期，需进行相应的意思表示之行为并取得被告邓道川的受领。本案双方约定的还款方式为等额本息还款法，每个月均会产生到期的借款本金及相应利息；由于原告并未举证证明其向被告邓道川实施宣布贷款提前到期行为的具体时间，故本院判定本案向被告邓道川送达起诉状副本的日期，即2017年5月23日，为原告就本案未到期的贷款向被告邓道川宣布提前到期之日。从2015年11月13日开始至2017年5月23日期间已经到期尚未归还的本金，按照双方借款合同的约定从逾期之日计算利息、逾期罚息及正常利息所产生的复利；而2017年5月23日之后尚未到期的贷款提前到期，应从2017年5月24日开始计算逾期罚息。而逾期罚息与复利的法律性质属于违约金，若对违约金继续再收取违约金有双重处罚之嫌，故逾期罚息不能再作为复利的计算基数继续计收复利。原告要求逾期罚息计入复利计算基数继续计算复利的请求不能成立，本院不予支持。关于原告主张的本案涉及的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的一切费用的问题，因原告未举示证据在本案中已实际产生，故本院在本案中不予支持。关于阶段性保证人保证责任确定的问题。本院认为，原告与担保人暨被告坤呈房地产公司在签订的《个人购房担保借款合同》有明确约定，可以确认双方就本次被告邓道川向原告贷款本金247000元及相应的利息、罚息、复利等达成一致意见，由被告坤呈房地产公司在房屋权属证书办理完毕前承担连带保证责任，截止本案庭审终结时，被告坤呈房地产公司尚未为本案涉及的房屋办理完毕房屋权属证书，故其应该在本案中承担连带保证责任，对原告的该部分诉讼请求的合理部分，本院予以支持。关于抵押物优先受偿的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。当事人签订设立不动产物权的协议，可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中虽明确约定了被告邓道川将其购买的位于重庆市大足区XXX街道办事处XXX路XXX段XXX号XXX幢XXX号房屋（备案登记证号为210字第2015020402000**号）抵押给原告作为被告邓道川贷原告款项的抵押担保，由于该房屋至今未能办理以被告邓道川作为产权人的不动产权属证书，故双方未能就此抵押物办理不动产抵押本登记手续。双方办理的抵押权预告登记手续仅能使原告获得优先设定抵押权本登记的排他性权利，即将来设立抵押权的请求权；在预告登记后，未经权利人同意的其他物权设定的行为不发生物权效力，但其本身不能等同于抵押权本登记。在完成抵押权本登记的手续之前，不能认定债权人取得抵押物的抵押权，故本案原告要求就抵押物在前述债权范围内优先受偿的请求不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，缺席判决如下：一、由被告邓道川在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行借款本金240510.5元及正常利息、逾期罚息、复利（2015年11月13日至2017年5月23日期间，正常利息按照借款发放日中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%计算；复利以前述利息为基数，自约定的还款周期月当月还款日届满的次日开始按照前述标准上浮50%计算至借款本息付清时止；逾期罚息以各个还款周期月到期的借款本金为基数，自约定当月还款日届满的次日开始按照借款正常利息的标准上浮50%计算至借款本息付清为止；自2017年5月24日开始，未到期的借款全部提前到期，以前述借款本金为基数，按照借款正常利息的标准上浮50%计算逾期罚息至借款本息付清为止）；二、由被告重庆坤呈房地产开发有限公司对本院确认的本判决书第一项应由被告邓道川负担的付款义务承担连带偿还责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为5105元，由被告邓道川、重庆坤呈房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张存春人民陪审员  王龙江人民陪审员  廖红玉二〇一七年九月二十一日书 记 员  杜琎琎