江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终124号上诉人（原审原告）：连云港市乐迪幼儿园，住所地连云港市海州区兴业时代花园*楼。法定代表人：于松岭，该幼儿园校长。委托诉讼代理人：周斌、徐启迪，上海市联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任如意，男，1961年3月3日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：丁文新，江苏港人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱守军，女，1972年11月17日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港市乐迪幼儿园（以下简称乐迪幼儿园）因与被上诉人任如意、朱守军房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初4607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月2日、2017年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人乐迪幼儿园的委托诉讼代理人徐启迪、被上诉人任如意的委托诉讼代理人丁文新到庭参加诉讼。被上诉人朱守军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人乐迪幼儿园上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清。上诉人一审时提交的支付租金的结算业务凭证、续租沟通函、短信及微信记录直接证明了上诉人租赁、使用系争房屋并依约缴纳租金的事实，但一审法院虽认可了上述证据，但并未充分对上述证据事实予以认定，一审法院凭被上诉人的质证意见及单方主张认定乐迪幼儿园与任如意之间不存在房屋租赁合同关系过于片面。二、一审判决认定事实错误。被上诉人对于上诉人租赁、使用系争房屋的情况及租金支付均明确知晓，也未提出任何异议，任如意在合同到期通知书中也明确将上诉人作为通知主体之一，系对双方之间租赁关系的实际确认，该事实与一审法院认定的事实严重不符，系认定事实错误。一审判决认定任如意自用开办幼儿园错误，该房屋目前由朱守军开办幼儿园。上诉人是承租方，任如意与李青的房屋使用合同于2013年12月12日解除后，上诉人实际使用房屋并缴纳租金，与任如意之间形成事实租赁合同关系。一审判决认定2014年10月23日任如意和李青签订的协议书系事实认定错误。三、一审判决适用法律错误。一审判决认为上诉人不享有合同约定的同等条件下优先承租涉案房屋的权利系适用法律错误，即使房屋使用合同被认定为权利义务已经终止的，但并不影响上诉人主张被上诉人因违反合同应承担的相应责任。一审判决借此否认上诉人主张被上诉人侵害上诉人优先承租权属适用法律错误。被上诉人任如意答辩称，一审判决事实清楚，认定事实正确，适用法律正确，上诉人的上诉请求以及所依据的事实和理由不能成立，应依法予以驳回，维持原判。一、上诉人起诉被上诉人是恶意诉讼。上诉人明知与被上诉人之间不存在租赁房屋的法律关系，故意利用2006年7月21日被上诉人与承租人李青签订的房屋使用合同上加盖上诉人的公章，伪造该合同进行诉讼，上诉人在一审法院（2014）新民初字第365号民事案件（以下简称365号案件）中也作为第三人参加诉讼，明知被上诉人与李青之间存在租赁合同关系，该判决结果为因李青未经被上诉人同意擅自转租房屋而判令解除合同和搬离房屋，上诉人在这种情况下故意伪造事实进行诉讼，完全是一起恶意诉讼。二、被上诉人与上诉人之间不存在租赁合同法律关系，上诉人故意虚构事实扰乱法院的正确判断，被上诉人租赁给李青的涉案房屋就是开办乐迪幼儿园所用，所以乐迪幼儿园从成立之日就一直在使用该房屋，上诉人声称365号案件判决2013年12月12日解除合同后，乐迪幼儿园还在使用房屋是一个新的租赁合同关系完全是捏造事实，365号案件判决后，由于李青没有按照判决履行义务引起执行案件，在执行过程中，2014年10月23日被上诉人与李青达成了和解协议，考虑到租赁的房屋为乐迪幼儿园使用，当时幼儿园有很多学生还在上学，因此在法院做工作的前提下被上诉人才与李青达成和解协议同意李青继续履行合同，同时要向被上诉人进行赔偿。2014年10月23日的协议已经完全履行完毕，并且2016年7月26日李青已经将租赁房屋内的所有动产全部搬出，乐迪幼儿园也不再使用涉案房屋，按照协议书的约定将房屋实际交付给了被上诉人，上诉人关于其在使用涉案房屋、并与被上诉人之间形成事实上的租赁关系完全歪曲事实。被上诉人朱守军未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。乐迪幼儿园向一审法院起诉请求：1、判令确认任如意出具的2016年5月9日“合同到期通知书”无效；2、判令任如意、朱守军就出租连云港市兴业时代花园F楼房屋的行为无效；3、判令任如意向乐迪幼儿园支付违约金人民币10万元；4、任如意、朱守军承担本案诉讼费。一审法院认定事实：任如意系位于连云港市××（××）××路××时代花园××楼的房屋的所有权人。2006年7月21日，任如意（甲方）和李青（乙方）签订一份《房屋使用合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，用途为开办幼儿园，租期十年，自2006年7月22日起至2016年7月21日止；乙方如要求续用，必须在约定期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订使用合同；约定使用期满前，乙方要继续使用的，应当在约定使用期期满三个月前书面通知甲方，如甲方在约定使用期届满后，若要对外出租的，应在约定期满的三个月前通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先权；甲方不得提前收回房屋，甲方若违反本合同约定，提前收回房屋的，应向乙方支付违约金10万元。任如意举证的《房屋使用合同》中合同双方为甲方任如意与乙方李青；乐迪幼儿园举证的《房屋使用合同》中，甲方为任如意，乙方为李青与乐迪幼儿园。乐迪幼儿园、任如意举证的上述两份《房屋使用合同》，除乐迪幼儿园举证的《房屋使用合同》上主体多了乐迪幼儿园外，其他合同内容完全一致。任如意对乐迪幼儿园举证的《房屋使用合同》质证意见为“真实性合法性关联性均有异议，其真实性我从来没有跟乐迪幼儿园签订过，合法性该合同乐迪幼儿园所盖的公章是在利用乐迪幼儿园与李青之间签订的房屋使用合同进行伪造加盖公章…我与乐迪幼儿园之间不存在房屋租赁合同关系”。一审法院于2014年审理的原告任如意与被告李青、第三人北京东方剑桥教育科技有限公司（以下简称东方公司）、乐迪幼儿园、连云港市优宝企业管理咨询有限公司（以下简称优宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月15日作出（2014）新民初字第365号民事判决书，判决：一、原告任如意和被告李青于2006年7月21日签订的《房屋使用合同》于2013年12月12日解除；二、被告李青于本判决生效后三十日内搬离位于连云港市新浦区××时代花园××楼的房屋，并将该房屋交付原告任如意；三、被告李青于本判决生效后十日内给付原告任如意违约金100000元”。该案中查明《房屋使用合同》的合同双方为任如意和李青，乐迪幼儿园不是合同主体。该案中另查明，在《房屋使用合同》签订两个多月后的“2006年10月，经原连云港市新浦区教育局审批，被告李青和案外人董晖作为主办人，注册成立了乐迪幼儿园，李青系该幼儿园的法人代表，该幼儿园成立后一直以涉案租赁房屋作为办学场所…经原连云港市新浦区教育局批准，第三人乐迪幼儿园的法人代表及主办人变更为丁延康。2011年8月，被告李青和案外人董晖各出资5万元注册成立了第三人优宝公司。同年，第三人乐迪幼儿园的主办单位（主办人）由丁延康变更为优宝公司。2012年3月，被告李青和案外人董晖分别将其持有的优宝公司的50%股权（计5万元的出资额）转让给第三人东方公司。后东方公司委派于越作为优宝公司的执行董事兼总经理，并委派李青作为优宝公司的监事”。当事人未上诉，该判决已生效。2014年10月23日，甲方任如意与乙方李青签订《协议书》一份，就（2014）新民初字第365号民事判决书达成和解协议，约定“乙方在双方于2006年7月21日所签订的《房屋使用合同》之外补偿甲方40万元…如乙方按上述付款时间付清所有款项，则（2014）新民初字第365号民事判决不再执行…甲乙双方于2006年7月21日所签订的《房屋使用合同》继续履行，即该合同继续在双方之间有效，甲方对目前正在经营的乐迪幼儿园使用租赁房屋无异议，但甲方只和乙方之间存在房屋租赁合同关系，与其他主体就租赁房屋不存在租赁合同关系，合同到期后，乙方李青应立即将租赁房屋返还给甲方任如意”。2016年7月21日，租赁合同到期，任如意与李青的代理人董晖办理了房屋交接手续，李青将涉案房屋交付给了任如意。一审庭审中，一审法院当庭联系李青，李青在电话中称“房屋已经交接给了任如意，并且签订的和解协议已经履行完毕，40万元款项已全部支付给任如意，事情已经结束”。一审法院另查明，2016年1月份，东方剑桥教育集团邮寄给任如意《续租沟通函》，向任如意表达“提前与您就幼儿园园舍续租事宜进行洽谈”。2016年5月9日，任如意出具《合同到期通知书》，内容为“李青及乐迪幼儿园：本人与你于2006年签订的《兴业时代花园F号楼租赁合同》于2016年7月21日到期。到期之时，合同终止，不再续租。现提前通知，请务必做好善后工作。及时与本人进行交接”。对于该《合同到期通知书》，任如意的质证意见为“我发出该通知的真实意思表示从内容上看是发给承租人李青的，之所以带上乐迪幼儿园，因为乐迪幼儿园是李青将该房屋转租给他人来使用开办的乐迪幼儿园，因为到期要收回涉及到幼儿园搬迁的前期准备，我出于善意因为是开办幼儿园，而早些通知其做好相关准备，避免影响到期与李青的交接”。至于涉案房屋现状，任如意称“现在我们自用开办幼儿园”。一审法院认为，本案争议焦点为乐迪幼儿园与任如意之间是否存在房屋租赁合同关系。根据（2014）新民初字第365号民事判决书、协议书、租赁房屋交接单、李青的陈述及乐迪幼儿园注册成立于房屋使用合同签订之后、任如意举证的房屋使用合同中合同主体没有乐迪幼儿园且任如意不认可与乐迪幼儿园存在房屋租赁关系的实际情况，可以认定本案中涉案房屋租赁合同的双方为任如意和李青，乐迪幼儿园并非合同相对人，且李青已将涉案房屋于2016年7月21日返还给任如意，双方之间的房屋租赁合同的权利义务已经终止。既然乐迪幼儿园与任如意之间不存在房屋租赁合同关系，乐迪幼儿园不享有合同约定的在同等条件下优先承租涉案房屋的权利。综上，乐迪幼儿园要求确认任如意出具的2016年5月9日“合同到期通知书”无效的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。对于乐迪幼儿园要求判令任如意、朱守军就出租连云港市兴业时代花园F楼房屋的行为无效的诉讼请求，一审法院认为，在任如意与李青房屋租赁合同权利义务终止且李青已将涉案房屋返还给任如意的情况下，任如意作为房屋所有权人有权自由处置涉案房屋，乐迪幼儿园无权干涉，对于乐迪幼儿园的该项诉讼请求，一审法院不予支持。乐迪幼儿园要求任如意支付违约金10万元的诉讼请求，一审法院认为，该诉讼请求没有事实与法律依据，一审法院亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回乐迪幼儿园的诉讼请求。一审案件受理费6100元，由乐迪幼儿园负担。二审中，上诉人乐迪幼儿园向本院提交幼儿园整体收购协议，证明东方剑桥教育集团与李青、董晖发生幼儿园整体收购法律关系，收购后李青无权就涉案幼儿园与被上诉人任如意达成和解协议，处分上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系。经质证，被上诉人任如意质证意见为：该协议不是新证据，对其真实性有异议，该证据不能证明任如意与上诉人之间存在租赁关系，是任如意与李青之间存在租赁关系。本院认证意见：本院审查后对该收购协议的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实出涉案房屋现状以外的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，被上诉人任如意自认其与朱守军使用涉案房屋合作开办幼儿园。另查明，2011年7月27日，受让方东方剑桥教育集团（甲方）与转让方李青、董晖签订幼儿园整体收购协议，约定双方就乐迪幼儿园股权转让事宜签订本协议，其中第六条承租权的变更约定：本协议生效后15日内，乙方应当协助幼儿园与出租方在之前签订的房屋租赁合同上加盖幼儿园的公章，并保证幼儿园同等享有乙方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。该幼儿园租赁期满后，乙方协助甲方与出租方续签幼儿园房屋租赁协议。本案二审争议焦点为：1、上诉人乐迪幼儿园与被上诉人任如意就涉案房屋是否形成租赁合同关系；如形成租赁合同关系，被上诉人任如意于2016年5月9日发出的通知书的效力如何认定；2、被上诉人任如意与被上诉人朱守军就涉案房屋是否存在租赁合同关系，该租赁合同效力如何认定。关于第一个争议焦点，上诉人乐迪幼儿园主张其在李青与任如意的《房屋使用合同》被判决解除后，乐迪幼儿园实际使用涉案房屋并支付租金，乐迪幼儿园与任如意就涉案房屋已形成事实租赁关系；被上诉人任如意认为涉案房屋的承租人仅为李青。对此，本院认为，从上诉人乐迪幼儿园所举幼儿园整体收购协议中关于承租权变更的约定内容看，受让方东方剑桥教育集团已知晓涉案房屋的承租人并非乐迪幼儿园，而是李青，乐迪幼儿园与李青在签订幼儿园整体收购协议后也未与出租方任如意在之前签订的房屋租赁合同上加盖幼儿园的公章，故在乐迪幼儿园被收购后，涉案房屋的承租人仍为李青。因李青未经任如意同意将涉案房屋转租、转借给他人使用，任如意起诉要求判令解除其与李青签订的涉案《房屋使用合同》，一审法院遂判决涉案《房屋使用合同》。故上诉人乐迪幼儿园使用涉案房屋并未得到出租人任如意的同意，乐迪幼儿园系无权使用，在出租人任如意不认可乐迪幼儿园承租人身份的情况下，乐迪幼儿园的该无权使用行为并不因乐迪幼儿园支付租金而转化为有权使用，乐迪幼儿园与任如意之间亦不能因此形成事实租赁合同关系。结合任如意与李青在《房屋使用合同》解除后达成的和解协议的约定，双方继续履行原签订的《房屋使用合同》，且李青在《房屋使用合同》约定的租期届满后向任如意交还了涉案房屋，故上诉人乐迪幼儿园关于其与任如意之间就涉案房屋存在租赁合同关系的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。因上诉人乐迪幼儿园并非涉案房屋的承租人，其不享有优先承租权，其要求确认任如意于2016年5月9日发出的通知书无效的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，因上诉人乐迪幼儿园并非涉案房屋的承租人，被上诉人任如意就涉案房屋的出租行为与乐迪幼儿园无关，本院对该争议焦点不予审查。综上，上诉人乐迪幼儿园的上诉请求及理由均不能成立，本院对此不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人连云港市乐迪幼儿园负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年九月一日书 记 员  孙潘红法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。