广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初5520号原告：珠海本洋光学科技有限公司，住所地珠海市南屏屏北一路22号厂房第二层车间。法定代表人：顾林燕，总经理。委托诉讼代理人：高毅，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏旭梅，广东常成律师事务所律师。被告：王雪峰，男，1961年5月11日出生，汉族，户籍地广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：钟丽娜，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智兴，北京德恒（珠海）律师事务所律师。第三人：珠海市中瑞房地产代理有限公司，住所地珠海市香洲区南福路99号1栋111号商铺。法定代表人：贾冬梅。委托诉讼代理人：周李林，男，该公司员工。原告珠海本洋光学科技有限公司诉被告王雪峰、第三人珠海市中瑞房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高毅、苏旭梅、被告的委托诉讼代理人钟丽娜、郑智兴、第三人的委托诉讼代理人周李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房地产买卖合同》（合同编号0000213）；2.判令被告向原告支付违约金人民币658000元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月18日，原被告及珠海市中瑞房地产代理有限公司签订了《房地产买卖合同》（合同编号0000213）（以下简称涉案合同）。涉案合同载明被告购买原告的位于珠海市香××区××街××层物业，该房产成交总价为人民币6580000元，其中约定定金为人民币1580000元。定金支付分两次，分别是签署该合同时支付第一笔人民币80000元（已支付），2017年3月31日前补齐定金人民币1580000元（含已付定金捌万元）。涉案合同还约定“如买方未能履行本合同之条款，卖方有权将该物业转让予任何人…,买方或卖方中任一方未能履行本合同之条款…，相对方可选择按本合同约定的房屋买卖总价的10%要求对方承担违约责任”。但签订合同后，被告总是以各种理由拒绝履行合同，经居间方多次催促后，被告仍然不履行合同，亦拒绝与原告协议后续处理事项，时至今日，被告仍未履行涉案合同中支付购房款的义务，已经构成严重违约。被告辩称，因协议约定的办理房屋所有权转移登记手续及被告支付购房款的时间均为2017年4月20日前，没有先后履行顺序,在原告未协助办理所有权转移手续前，被告未支付购房款属行使同时履行抗辩权的行为，不构成违约，且在双方房屋买卖合同能够继续履行的情况下，原告无权要求解除合同及要求被告承担违约责任。理由如下：一、本案中，支付购房款和办理有关过户手续两项义务没有履行顺序，原告未协助办理所有权转移手续时，被告未支付款项属行使同时履行抗辩权的行为，并不构成违约。涉案合同2.1.1条一次性付款约定，上述第二部分楼款陆佰伍拾万元整，买家须在签署本合同后24个工作日（即2017年4月20日）内付清，买卖双方须于2017年4月20日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理相关的过户递件手续，且递件回执由经纪方代为保管。因协议约定的办理房屋所有权转移登记手续及被告支付购房款的时间均为2017年4月20日前，二者没有先后履行顺序,根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”的规定，由于原告未协助办理所有权转移手续，基于同时履行抗辩权，被告未支付相关款项，且其后双方一直就付款及办理登记手续时间的先后顺序问题上进行协商，在该种情况下，被告的行为并未构成违约，而且房屋买卖合同也能够继续履行，原告以被告违约为由要求其承担违约责任并解除合同的理由不应得到支持。二、双方合同中无约定解除权行使的条件，且原告的情形不符合行使法定解除权的条件。1.双方签订的合同无约定解除权行使的条件。首先，根据合同法第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案房地产买卖合同并无约定合同解除的条件。2.原告不符合行使法定解除权的条件。《合同法》第九十四条规定，合同法定解除情形有：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、等记等手续的，依照其规定。”原告在诉状中认为其有权解除合同的理由是：签订合同后，被告总是以各种理由拒绝履行合同，经居间方多次催促后，被告仍不履行合同，亦拒绝与原告协议后续处理事项。但被告认为其论述没有任何证据佐证，也严重背离事实,且结合上述规定，原告不符合行使法定解除权的条件，理由如下：（1）主观上，被告并未有意迟延支付款项；（2）被告未支付后续款项的原因在于原告未办理所有权转移手续，基于同时履行抗辩权的行使；（3）双方房屋买卖合同能够继续履行，不存在履行不能的情形；（4）原告解除合同前双方还在协商，原告也未进行过付款的催告。根据被告提交的证据微信记录显示，2017年6月11日，被告与原告约定见面就付款与办理登记手续时间的先后顺序问题上进行磋商并签订补充协议事宜，但被告临时有事未能赴约，并通过中介人员与原告另外约定时间前往，但之后原告就向人民法院起诉，事前并未书面通知被告解除合同。因此，被告认为，双方不存在违约行为，且仍处于磋商过程，原告在无进行相应催告的情况下，无权要求解除合同。三、由于被告不构成违约，原告主张承担合同价款10%的违约责任没有合同依据。涉案合同第十二条约定，买方或卖方中任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的10%要求对方承担违约责任。由于被告并无违约行为，原告主张承担合同价款10%的违约责任与合同约定不符。四、退一步说，暂不论违约责任本身并不能成立的前提，从事实而言，原告主张的承担合同价款10%的违约赔偿责任既违背诚信，也与房产市场的实际不符。根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从该条规定可以看出，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。而原告主张解除合同的真正原因在于房产的价格已经上涨。被告提交的证据证明，涉案房屋所在大厦的6层于2017年6月15日上午10时被拍卖，拍卖总价格为7308496元，标的名称为第六层厂房成交额为6700202元，较之3月18日，涉案房屋卖出时的价格高出约12万，涉案房屋的价格一路看涨，这也是原告急切希望解除涉案合同的根本原因，原告不但不存在实际损失，反而可以从解除合同中最大获益。综上所述，被告不存在违约行为，原告无权解除合同，本案所涉的房屋买卖合同应当继续履行。第三人对原告的起诉没有意见。本院经审理认定事实如下：2017年3月8日，原告（卖方）、被告（买方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》（编号：0000213）。合同第一条约定，买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市香××区××街××层，建筑面积1037.56平方米的物业。第二条约定，成交总价为658万元，定金为158万元，买方签署本合同之时支付定金8万元;650万元整为第二部分楼款，买方需在签署本合同后24日工作日内全部付清，买卖双方需于2017年4月20日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为保管。第十二条约定，如买方未能继续履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，如卖方收取定金后不依合同条款将该物业出售予买方，则卖方需返还定金予买方之损失。买方或卖方中的任何一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权力导致本合同交易不能完成的，相对方也可以选择本合同约定的房屋买卖总价的10%要求对方承担违约责任。合同第十八条约定，买方须在2017年3月31日前补齐定金158万元整（含已付定金8万元），买卖双方协商一致以税局最低价过税。合同签订当日，被告向原告支付定金8万元。合同签订后，被告向第三人提出修改合同中约定的付款和过户时间，第三人于2017年3月30日向原告发送了《补充协议》电子版，内容为：一、交易最后日期修改为2017年5月31日；二、付款时间和付款方式，原合同第二部分楼款500万元分两部分付清，第一部分4月20日之前买方支付200万元，买卖双方先行到珠海市地税局办理房产完税手续，待买方支付完全部楼款后再办理过户手续，第二部分买方在2017年5月31日前向卖方支付300万元，并于当日办理过户手续，最后一笔楼款300万元做银行资金监管，卖方在买卖双方办理完过户手续后再凭过户回执到银行放款。双方未对该补充协议协商一致。其后，双方多次就付款及过户的时间进行协商但未达成一致。2017年5月30日，被告向中介发送修改后的合同，告知中介“这是修改好的合同，我方已经多次提醒完成合同并交割手续了，在此再特别提醒的是：必须在6月15日前全部完成交易手续，否则一切责任由买方和经纪方负责。”被告主张修改合同的目的是由于合同中第二条对付款及过户时间没有约定顺序，为了更好地履行合同明确双方的权利义务进行细化和约定，所以与原告协商修改合同，但双方一直没有协商一致。第三人在庭审中陈述，在合同签订后的3、4天，买方说资金没有办法一次性到位，要求第三人与卖方协商付款时间，第三人马上电话卖方协商，并在2017年3月30日向卖方发送了文件，由于变更了条款与原合同不一致，双方没有协商成功。在4月的时候，第三人约了原、被告在吉之岛，达成了初步的口头协议，协议内容是4月10日之前交税，被告向原告付258万或358万元，后把口头协议做成文件发给双方的事实，双方都提出了异议，卖方的异议是不同意提前去交税，买方的异议记不清了，应该是付款方面的异议。另查明，涉案房屋所在大厦第六层房屋于2017年6月15日通过珠海市凯德拍卖有限公司拍卖，起拍参考价为3447812元，被告于2017年6月14日缴纳保证金500000元参与拍卖。最终该房产被他人竞拍成功，成交价为6700202元。2017年6月16日，原告向本院提起本案诉讼，请求解除合同，被告表示愿意继续履行合同，原告庭审中明确表示不同意继续履行合同。原告主张涉案楼上第六层房屋的起拍价远远低于原、被告房屋的成交价，被告多次以种种理由延迟履行合同真实意图是想低价竞买该房屋不想再继续履行合同；被告主张参与竞拍支付保证金与本案没有关系，原告提起诉讼是因为房价上涨而急切希望解除合同。对于被告已支付的定金8万元，原告主张从请求的违约金额中抵扣，被告认为原告只能选择定金条款，不能选择违约金条款。本院认为，原告、被告、第三人签订的《房地产买卖合同》（编号：0000213）系各方真实意思表示，没有违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守诚信，依约履行。从本案查明的事实来看，双方合同未继续履行的原因是被告在合同签订后提出变更付款及过户的时间，理由是合同中第二条对付款及过户时间没有约定顺序，为了更好地履行合同明确双方的权利义务进行细化和约定，但从被告提出修改的内容来看，付款及过户的时间由合同中约定的2016年4月20日变更至2017年5月31日，并非仅是对付款和过户时间顺序进行补充的约定，故其主张的上述理由不能成为要求将付款及过户时间推后的合理理由。被告在合同签订后，无正当理由要求修改合同中约定的付款及过户时间导致双方合同未能继续履行，且至原告提起本案诉讼之日起，被告仅向原告支付了8万元定金，未依照合同约定于2017年3月31日前补齐的150万元定金，构成违约。原告请求解除原、被告之间的买卖合同，理据充分，但《房地产买卖合同》（编号：0000213）系原、被告及第三人三方签订的合同，涉及到原、被告与第三人之间的居间合同关系，对故本院仅支持原告请求解除原、被告之间的房屋买卖合同，原、被告分别与第三人之间的居间合同关系仍然有效。关于原告请求的违约金65.8万元。本院认为，案涉合同同时约定了定金条款和违约金条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。原告选择请求被告支付违约金，符合上述法律规定。关于违约金的数额，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金具有惩罚性和补偿性功能，应与违约方违约的程度及守约方的损失相适应，本案中，从表面看来，被告的违约行为并未给原告造成任何直接损失，而原告也未提供证据证明因被告的违约有间接损失，合同中约定的65.8万元违约金，明显过高，被告请求调低，符合法律规定，综合考虑本案中双方合同的履行情况、被告的违约程度、原告的实际损失等因素，本院酌定违约金的数额为8万元。被告已向原告支付了定金8万元，庭审中原告表示同意从违约金中扣除，被告无需再向原告支付违约金，原告的诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六之规定，判决如下：一、解除原告珠海本洋光学科技有限公司与被告王雪峰之间的房屋买卖合同；二、驳回原告珠海本洋光学科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5590元，由原告珠海本洋光学科技有限公司负担4910元，被告王雪峰负担680元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  庞博二〇一七年九月二十五日书记员  李幸周倩雯