福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0982民初1240号原告：上海漳泽资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区栏学路603号8幢129A11号，统一社会信用代码：913101150900102957。法定代表人：张淑阳，该公司经理。委托诉讼代理人：李克左，福建鹏远律师事务所律师。被告：潘德桑，男，1967年12月30日出生，汉族，经商，户籍地福建省福鼎市，委托诉讼代理人：庄友柱，福建民哲律师事务所律师。原告上海漳泽资产管理有限公司（以下简称漳泽公司）与被告潘德桑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告漳泽公司委托诉讼代理人李克左到庭参加诉讼。被告潘德桑及其委托诉讼代理人庄友柱参与第一次庭审，无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。漳泽公司向本院提出诉讼请求：1.判令潘德桑立即向漳泽公司支付第二年场地管理费53871元，并按月利率2%的标准支付自2016年6月17日起至上述款项付清之日止的滞纳金；2.判令本案的一切诉讼费用由潘德桑负担。事实与理由：2015年11月12日，漳泽公司与潘德桑签订《场地使用管理协议》，约定：使用场地位于福鼎市海湾新城瑞盛国际广场十号楼一层铺位号为A10-104、105、106、113、114、115、116，总建筑面积为285.03平方米，用于潘德桑进驻品牌“日丰管”的洁具品类产品经营使用。合同期限自2015年7月17日起至2020年3月29日止。场地管理费的标准为占用的场地铺位面积每平方米63元/月，每年管理费为215483元。扣除给予潘德桑优惠期后的第二年场地管理费为53871元，潘德桑应于2016年6月17日一次性支付。如延期交纳，漳泽公司有权向潘德桑按欠款金额每天收取3%的滞纳金。本合同执行期间发生经济纠纷后若协商不成的，漳泽公司、潘德桑均可向本商场所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。因潘德桑未按约向漳泽公司支付第二年场地管理费53871元，造成违约。漳泽公司有权依据案涉《场地使用管理协议》，要求潘德桑支付场地管理费及滞纳金。潘德桑辩称，一、本案既为“房屋租赁合同纠纷”，应审查漳泽公司的主体资格。据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得所有权证的；”漳泽公司未提供案涉场地的双证。《场地使用管理协议》第一条写明：“甲方（漳泽公司）将授权委托管理位于福鼎市海湾新城瑞盛国际广场A10号楼一层铺位号为104、105……的场地铺位，交付乙方（潘德桑）用于……”，漳泽公司非案涉场地所有权人，而是“授权委托管理人”，但其未提供授权委托证据。该“授权委托”是谁是实无从认证。故漳泽公司作为“出租方”的主体不适格；二、根据案涉《场地使用管理协议》，案涉场地使用，不单单是“租赁”问题，更重要的是“管理”问题，故案涉《场地使用管理协议》中写明漳泽公司收取“场地管理费”，而非“场地租赁费。”而漳泽公司无权对案涉场地进行管理；三、潘德桑在与漳泽公司签订《场地使用管理协议》之前，看到福建瑞盛房地产开发有限公司（以下简称瑞盛公司）发放的瑞盛国际广场的《招商广告》后，到该公司洽谈，公司人员告知瑞盛国际广场A10、A12幢专门经营水暖管业。潘德桑看了《招商广告》和《场地使用管理协议》文稿，认为可以形成各类商品专门经营市场，但签订协议后，A10、A12幢仅两家经营水暖管业，未形成规模，并经与漳泽公司交涉无果；四、要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的目价表，拍卖公告、招标公告、招股说明，商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。漳泽公司发出要约，欺骗潘德桑称A10、A12幢专供经营水暖管业以形成专门市场，结果绝大部分商铺出租给陶瓷、卫生器具经营商，致使漳泽公司经营严重亏损，也造成国家税收损失，故案涉《场地使用管理协议》因存在欺骗并严重损害他人及国家利益，应属无效，漳泽公司需退还已收取的场地管理费，其诉讼请求也应判决驳回。本案当事人的争议焦点为：1.漳泽公司是否是本案适格主体？2.案涉《场地使用管理协议》是否因欺诈损害国家利益而无效？3.漳泽公司是否有权要求潘德桑向其支付场地管理费53871元及按月利率2%计算的逾期付款违约金？当事人围绕诉讼请求依法提交的证据均具有真实性、合法性、关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月30日，漳泽公司与瑞盛公司签订《委托经营管理协议》，主要内容为：“甲（瑞盛公司）、乙（漳泽公司）双方本着自愿、平等、顺畅合作、互利共赢的经营原则，经双方充分协商，就委托经营瑞盛公司瑞盛国际广场一期项目租赁业务，订立本协议，谨以共同遵守：第一条，甲方自愿将自己原经营的瑞盛国际广场一期项目的经营业务委托给乙方实行统一经营管理，包括公司名称、各种证件，所有公用及辅助设施，甲方不得参与生产经营管理。瑞盛国际广场一期项目经营业务包括：甲方开发建设的A1-101至A16-321号商铺委托乙方统一招商、统一营销、统一管理业务……第三条，本协议有效期自双方签订之日起至2019年8月30日。第四条，甲乙双方同意在协议签订后的第四年开始计回报金。1.甲方同意乙方在协议签订后三年内亏损280万元人民币，亏损额由甲方承担。2.乙方在第四年开始按年利润上交给甲方……”。2015年11月12日，漳泽公司与潘德桑签订《场地使用管理协议》，约定：使用位于福鼎市海湾新城瑞盛国际广场十号楼一层铺位号为A10-104、105、106、113、114、115、116，总建筑面积285.03平方米，用于潘德桑进驻品牌“日丰管”的洁具品类产品经营使用，合同期限自2015年7月17日起至2020年3月29日止。场地管理费的标准为占用的场地铺位面积每平方米63元/月，每年管理费为215483元。扣除给予潘德桑优惠期后的第二年场地管理费为53871元，潘德桑应于2016年6月17日一次性支付。如延期交纳，漳泽公司有权向潘德桑按欠款金额每天收取3%的滞纳金。合同签订后，潘德桑已交纳第一年管理费，并入驻使用至今，但未向漳泽公司支付第二年场地管理费53871元。本院认为，关于漳泽公司是否是本案适格主体的问题。漳泽公司与瑞盛公司签订的案涉《委托经营管理协议》系漳泽公司与瑞盛公司双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。漳泽公司依据案涉《委托经营管理协议》，以自己名义与潘德桑订立案涉《场地使用管理协议》，将案涉商铺交付潘德桑使用，有权主张潘德桑向其支付第二年，即自2016年7月17日起至2017年7月16日止的场地管理费，认定本案漳泽公司主体适格。关于案涉《场地使用管理协议》是否因欺诈损害国家利益而无效的问题。首先，潘德桑未举证证实其系被欺诈而签订案涉《场地使用管理协议》，认定签订案涉《场地使用管理协议》系漳泽公司与潘德桑真实意思表示；其次，营业税应纳税额即计税营业额与适用税率乘积，计税营业额以实际经营发生为准，故对潘德桑关于因瑞盛国际广场未形成专门市场，使漳泽公司经营严重亏损以致国家税收损失的主张本院不予认可。认定案涉《场地使用管理协议》自成立时生效。关于漳泽公司是否有权要求潘德桑向其支付场地管理费53871元及按月利率2%计算的逾期付款违约金的问题。因案涉《场地使用管理协议》合法有效，双方应按约履行各自义务。潘德桑提出的主张不足以对抗漳泽公司要求潘德桑支付案涉场地管理费的履行请求，即潘德桑的抗辩不能成立，无权拒绝履行向漳泽公司支付场地使用费的义务。潘德桑逾期付款已构成违约，依法应承担违约责任。漳泽公司主张按月利率2%计付逾期付款违约金，明显低于双方合同的约定也不违反法律法规的规定，本院予以认定。综上所述，漳泽公司主张潘德桑支付尚欠的第二年场地管理费53871元及逾期付款违约金，并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：被告潘德桑应于本判决生效之日起五日内偿还原告上海漳泽资产管理有限公司场地管理费53871元及逾期付款违约金（自2016年6月17日起至款项付清之日起，按月利率2%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，由潘德桑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  叶昌杰审 判 员  李 威人民陪审员  蔡若琴二〇一七年九月二十五日法官 助理  林姗姗书 记 员  许佳佳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。