安徽省淮南市潘集区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0406民初183号原告:朱庆文，男，1963年11月9日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：朱刚，安徽八公律师事务所律师。被告：李荣利，男，1969年2月2日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。被告：张文科，男。1971年11月5日出生，汉族，农民。户籍地为安徽省淮南市潘集区，现在住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：蒋忠新，安徽法戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦海付，安徽法戈律师事务所律师。原告朱庆文诉被告李荣利、张文科确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告朱庆文的委托代理人朱刚，被告李荣利、张文科及其委托代理人秦海付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱庆文向本院提出的诉讼请求：确认李荣利、张文科之间签订的《房屋买卖合同无效》。事实和理由：2013年3月11日，朱庆文、李荣利和其他两位合伙人签订《合伙建房协议》，约定四人共同开发建设位于潘集杨圩社区瓦房片的建设工程，工程为商住楼房，名称为“中央花园B22号楼”。上述房屋建成后，李荣利擅自将房屋转让其亲戚张文科。2016年10月28日，朱庆文及原房屋买受人得知有人在涉案房屋内装潢，当即报警及时制止了侵权行为。上述房屋为朱庆文等四人合伙开发建设，被告李荣利擅自将房屋出卖给其他村的村民张文科，该买卖行为应属无效。李荣利庭审中辩称：朱庆文诉请理由不当，我与朱庆文是一起开发，不是我卖给张文科房子，而是因欠张文科的钱才抵给他的房子。张文科辩称：1、涉案房屋系本人有偿取得。朱庆文与其合伙人因开发“中央花园B22号楼”缺乏资金，于2013年3月4日向本人借款20万元，朱庆文与其合伙人给我出具了借条。该借条约定借款期为半年、月利率为3.5%和3%，并注明逾期不还借款用902、909二套住宅房屋抵账。借款到期后，朱庆文及其合伙人对还款时间一拖再拖。2015年4月，朱庆文及其合伙人既不能还款又不能交房，在此情况下，经双方协商，朱庆文及其合伙人与本人签订了房屋买卖合同，约定2016年4月交房。本人系在朱庆文及其合伙人同意的情况下，有偿取得涉案房屋的所有权。故张文科与李荣利签订的房屋买卖合同真实、有效。2、朱庆文及其合伙人一房多卖，违背诚实信用原则。朱庆文诉状中提及的2016年10月28日报警一事，当时朱庆文和902房屋买受人提供给田集派出所的购房合同中的902房屋的买受人是翟亮，本次诉讼朱庆文提供的902房屋的买受人是张正喜和李桂分，而该房屋实际的买受人系本人。3、朱庆文无诉讼主体资格。朱庆文即不是买受人，也没有其他合伙人的委托，本人不是合同相对方，朱庆文无诉讼主体资格。综上，朱庆文及其合伙人管理混乱一房多卖，所诉与事实不符，恳请法院驳回朱庆文的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院确认如下：1、公安机关对王涛、李桂分、杨同耀询问笔录。本院认为，该询问笔录系公安机关制作的文书，李荣利、张文科虽对内容有异议，但笔录本身是真实的，故本院对其真实性予以确认。2、张文科提供的其与李荣利签订的《房屋买卖合同》，李荣利无异议，朱庆文认为该合同无效，但对合同真实性无异议，本院对该合同真实性予以确认。对张文科提供的翟亮、李桂分及程勋虎、陶荣友《房屋买卖合同》复印件，与本案无关联，本院不予确认。根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，经审理查明：2013年3月11日，李荣利、朱庆文、武士全、胡庆兵四合伙人共同签订《合伙建房协议》，第一条合伙工程的概况：四合伙人合伙开发建设位于潘集区××街道杨圩社区瓦房片（亿天对面）建设工程，工程现定为商住楼房一栋（暂定为中央花园B22号楼）。具体建筑房屋面积以图纸为准；第二条……，第八条本协议一式六份，合伙人各执一份，两会计各一份，具有同等的法律效力；（无九至十四条款）第十五条双方未尽事宜双方另行协商，补充协议与本协议具有同等效力。2013年4月10日，李荣利、朱庆文、武士全与会计王涛（系合伙人共同聘请的会计）签订售楼授权书，内容为：“现中央花园B22楼授权王涛办理售楼事宜，售楼情况代法人签名和盖合同章，均由王涛办理。授权人李荣利、朱庆文、武士全签名，接受人王涛签名”。2015年3月25日，以李荣利为出卖人，张文科为买受人，双方签订《房屋买卖合同》，合同上李荣利、朱庆文、武士全的签名均由会计王涛代签。王涛在公安机关证实，李荣利与张文科签订《房屋买卖合同》时，朱庆文、武士全不知情。另查明：张文科户籍在淮南市××××号，涉案的房屋是在淮南市××区杨圩社区集体所有土地上建设的农村房屋。根据原被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、朱庆文主体是否适格；2、朱庆文要求确认李荣利与张文科签订的《房屋买卖合同》无效是否有事实和法律依据。针对上述争议焦点，本院评述如下：一、朱庆文主体是否适格本院认为:朱庆文与李荣利、武士全、胡庆兵为合伙人，并签订《合伙建房协议》。《中华人民共和国民法通则》第三十二条合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用；合伙经营积累的财产，归合伙人共有。朱庆文认为李荣利与张文科签订的《房屋买卖合同》是李荣利的个人行为，侵害了合伙人的共有财产，向法院提出诉讼，符合法律规定。故原告主体适格。二、朱庆文要求确认李荣利与张文科签订的《房屋买卖合同》无效是否有事实和法律依据？本院认为:《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员经营使用。李荣利等合伙建设使用的土地属于潘集区××街道杨圩社区集体土地，在该集体土地上建设的住宅出售给张文科，由于张文科并非田集街道杨圩社区的集体经济组织成员，如其购买讼争房屋，使用讼争房屋项下的土地的行为将违反法律法规强制性规定，故李荣利与张文科在2015年3月25日签订的《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定，应属无效。故对朱庆文要求确认李荣利与张文科签订的《房屋买卖合同》无效的诉请本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，判决如下：李荣利与张文科签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费80元，由李荣利、张文科负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  倪龙军人民陪审员  梁 军人民陪审员  孙宝玉二〇一七年九月二十五日书 记 员  朱明星附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。