福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0825民初887号原告：吴功信，男，1975年12月11日出生，汉族，住福建省连城县，委托诉讼代理人：童远藩，连城县中心法律服务所法律工作者。被告：吴华金，女，1981年2月1日出生，汉族，住福建省连城县，原告吴功信与被告吴华金确认合同有效纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴功信及其委托诉讼代理人童远藩、被告吴华金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴功信向本院提出诉讼请求：1、依法确认吴功信与吴华金于2006年11月9日签订的房地产买卖契约合法有效。2、判令吴华金协助履行其已出卖给吴功信的座落在连城县××商业街房屋（房产证号为：连房证字第××号、土地使用权证为：连国用第××号）过户登记到吴功信名下。事实和理由：2006年11月9日，吴功信看到吴华金出卖房产的声明后，即与吴华金洽谈涉案房产买卖事宜，双方签订了“房地产买卖契约”，并支付了购房定金135000元，买卖契约约定了房价款和付款的期间以及房产交付的时间和办法、违约责任等条款。2006年11月30日，吴华金依约将涉案的房产及其土地使用权证交付给吴功信，吴功信进行了室内装修后入住并使用至今。2007年2月13日，吴功信付清了剩余的购房款10万元。因为当时房产证未办好，所以未办理产权过户登记手续。2011年3月29日，涉案的房产已办理了房产证，吴功信即多次要求吴华金协助办理过户登记，可吴华金均推脱说暂无空协助办理，致使涉案的房产无法办理产权过户登记手续。综上所述，吴功信与吴华金于2006年11月9日签订的房地产买卖合同真实、合法、有效，根据交易习惯和合同目的以及有关法律规定，吴华金有义务协助办理涉案房产过户登记手续，为此，吴功信特向你院提起诉讼。吴华金辩称，吴功信所说的并不是事情的真实情况，事实是：我于2006年11月向吴功信借款23.5万元，吴功信要求抵押物，双方才签订了房屋抵押性质的买卖合约，并口头商议利息1%抵租金，即2350元／月利息。因我一直没能力还钱，所以吴功信一直长期使用这房子。当时房子的造价成本就40多万元，现如今房屋价值100万元，原告看到利益很大企图把房子侵占，而发生的诉讼案件。原告在提交的诉讼和证据材料中的，有很多自相矛盾，无法自圆其说：1、原告在起诉状说我把土地证给他，与事实不符，2016年11月30日我在台湾，不在国内，有海关出入境证明为证；2、多年来也不曾接到吴功信电话说要过户的事，吴功信纯属不实之说；3、吴功信在2007年2月17日就已经付清款项，为什么不合理叫我过户？要放弃自己的权利；4、两份收条，其中一张并不是本人的笔迹，我也不曾写过这个收条；5、我至今没有去办理过证，更不可能亲手或转交他人之手把土地证和房产证交给吴功信，而吴功信在2011年3月29日用非法手段办好我的房产证和土地证，侵占我的房屋意图明显。如今才知没有证件齐全的情况下所签的合同是违反法令规定的行为，属无效合同：一、房屋买卖前提条件是要卖方有三证件（身份证、房屋所有权证和土地使用权证），无房产证，土地证的条件下签约属合同无效，不符合上市交易条件，违背合同法和物权法；二、房屋是建筑在土地上的，是土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，而我既无房产证，也无土地证，这种买卖即使签约成交也属于合同无效，因不符合签订买卖的主体资格，应当依《民法通则》宣告合同无效；三、房屋买卖合同的标地物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标准，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效；四、非法转让，合同无效；五、2006年11月9日签约至今己11年，超过法律诉讼时效9年，正常的房屋买卖没有可能11年没过户的；六、房屋买卖契约中第九条约定要经房地产买卖主管机关审查批准后生效，未经批准就是无效合约；七、附件部分完全空白，记载内容空白，没地号，产权证号和产权所有人空白，不具法律法规效力；八、造价成本40多万元，用23.5万元买到384平含双店面，不合情不合理，不符市场合行情和对价论证。综上所述，以上恳请法院按无效的房屋买卖合同处理返还财产或赔偿损失，即吴功信退还房屋，缴11年的房屋租金，我欠钱还钱，还欠款235000元，并补足这些年的利息。本院经审理认定事实如下：2006年11月9日，吴华金出具房产转让声明。同日，吴功信与吴华金签订《房地产买卖契约》一份，约定主要内容有：1、吴华金将位于连城县××商业街房屋一幢转让给吴功信，房屋转让款235000元，支付方式为：吴功信支付定金135000元，其余购房款在2007年2月17日前一次性付清；2、在2006年11月30日由甲方（吴华金）将房产交付给乙方（吴功信）；3、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；4、因交易所产生的税费均由乙方（吴功信）承担，交易手续均由乙方（吴功信）办理。契约签订后，吴功信于2006年11月9日支付购房定金135000元给吴华金。2006年11月14日，吴华金取得了连城县清理民间标会工作指导小组办公室出具的“无标会债务，请给予办理地产、房产过户的有关手续”的证明，并交由吴功信收执。2006年11月30日，吴华金将涉案房产及土地使用权证交付给吴功信，吴功信即对房屋进行了装修。2007年2月13日，吴功信付清了剩余的购房款100000元（由吴华金的姐姐吴华球收款）。此后，涉案房屋一直由吴功信居住使用至今。涉案房产在2006年10月8日取得了国有土地使用权证【证号：连国用（2006）第××号】，房产所有权证未办好，双方未办理产权过户登记手续。2011年3月29日，涉案的房产由吴功信办理并取得了房产证（户名：吴华金，房产证号：连房证字第××号)。吴功信即要求吴华金协助办理产权过户登记未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，吴华金将自建的已取得国有土地使用权证的房屋出卖给吴功信，吴功信在付清房屋价款后已经居住使用该房屋11年，双方买卖房地产的意思表示真实，《房地产买卖契约》约定的主要义务也已经履行完毕，因此，双方签订的《房地产买卖契约》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。根据有关法律规定，房屋所有权转让应到房屋管理部门办理房屋权属转让登记后才发生法律效力，出卖人应当按照约定协助买受人办理房地产权转让登记，据此，吴功信要求出卖人吴华金协助办理房地产权转让登记的诉讼请求，予以支持；吴华金提出吴功信的主张超过诉讼时效、吴功信用非法手段办好房产证、土地证、侵占吴华金的房屋等辩解，没有事实和法律依据，本院不予采纳。吴华金对其提出“该房是用于其向吴功信借款23.5万元的抵押物”的主张未提供证据予以证实，本院不予认定。《房地产买卖契约》第九条关于“该契约经房地产买卖主管机关审查批准后生效”的约定，与有关法律的规定相悖，该条款应认定无效，故吴华金以《房地产买卖契约》未经房地产买卖主管机关审查批准、转让时无土地证房产证、未经房管部门登记过户等为由，认为《房地产买卖契约》无效的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条规定，判决如下：一、吴功信与吴华金于2006年11月9日签订的《房地产买卖契约》有效。二、吴华金应于本判决生效后十五日内协助吴功信办理房屋所有权和土地使用权过户登记手续[房屋所有权证号：连房证字第××号、土地使用权证号：连国用（2006）第××号]。案件受理费100元，减半收取50元，由吴华金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 员  罗琳青二〇一七年九月二十五日代理书记员  巫镇华附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。