吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终2355号上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林市中冶京冶房地产有限公司，住所地龙潭区珠江路509号化工研发中心701房间。法定代表人：谢应鹏，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：魏世君，吉林佳誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张轩豪，男，1968年6月29日出生，汉族，无职业，住吉林市。委托诉讼代理人：任涛，吉林鸣正律师事务所律师。上诉人吉林市中冶京冶房地产有限公司（以下简称中冶公司）因与被上诉人张轩豪合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2015）龙民一初字第604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中冶公司的委托诉讼代理人魏世君，被上诉人张轩豪及其委托诉讼代理人任涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中冶公司上诉请求：一、请求依法撤销吉林市龙潭区人民法院（2015）龙民一初字第604号民事判决第一项、第二项；二、依法改判支持中冶公司的原审诉讼请求；三、依法改判驳回张轩豪在原审反诉中的不正当请求；四、本案的诉讼费用由张轩豪承担。事实和理由：一、原审判决对本案主要事实认定错误。将《退房协议》中约定的“装修补偿”认定为“装修损失”。并将可以自行移动、取走的家具（如床、茶台、沙发、桌椅、衣柜等）、室内设施等一律认定为“装修损失”。对张轩豪应在合同解除后承担房屋使用费、折旧费的事实不作认定。二、原审判决程序违法。原审判决认定房屋装修工程款为189,000元，证据不足。三、原审判决适用法律错误。原审判决驳回中冶公司要求张轩豪返还房屋并且履行其他附随义务的正当诉讼请求，明显裁判不公。张轩豪辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院予以维持。一、原审判决对退房协议给予认同并没有偏离退房协议的内容；二、争议房屋工程装修完全正确，该房屋装修按照交易习惯及当前市场普通认知，应包括装潢和装饰部分；三、原审判决并没有违反自然规律的认定事实，该争议房屋是由于中冶公司违约在先，导致张轩豪无法履行该房屋买卖合同，张轩豪从房屋买卖合同签订之日起至今无法使用、居住，因此张轩豪对房屋的装潢、装饰应当按照原净值予以采用；四、原审判决程序合法，在原审中张轩豪不仅出具了《吉林市百合装饰家庭居住精装修施工合同》，又提供了该房屋装修工程款票据，且在原一审中中冶公司亦同意张轩豪对此项的观点，因此不存在程序违法事项；五、原审判决并不存在裁判不公，中冶公司与张轩豪解除房屋买卖合同，张轩豪以原值退给中冶公司，不存在不当利益，且该处房屋时至今日由于其增值，已经远远超过了当初张轩豪购买房屋的价值，也就是说张轩豪以原值退给中冶公司房屋，实际上是张轩豪受到了更大的损失；六、原审判决支持张轩豪主要反诉请求，是符合中冶公司与张轩豪签订的退房协议约定的，该退房协议明确约定在中冶公司给张轩豪装潢装饰部分补偿之后45个工作日之内，才能办理相关的其他义务，该条款已经示明，该退房协议是附期限的合同，因此该期限未到期时前几项条款是无法履行的，原审判决在此点上，是完全正确的；七、原审判决不支持中冶公司主张的房屋使用费、折旧费是根据本案的实际事实，而本案的实际事实张轩豪从未使用、居住该房屋，一审人民法院、中冶公司及张轩豪均到现场进行踏查，中冶公司当时也未表示任何异议，因此原审不存在认定事实错误。综上，请求二审法院驳回中冶公司的上诉请求。中冶公司向一审法院起诉请求：1.判令张轩豪继续履行退房协议；2.判令张轩豪将龙潭区龙潭大街255号青山碧水小区1号楼3单元4层167号，建筑面积208.34平方米的普通高层住宅房屋（室内装修不得损坏）返还给中冶公司；3.判令张轩豪协助中冶公司办理商品房买卖合同登记备案注销手续；4.判令张轩豪协助中冶公司办理购房契税退税手续；5.判令张轩豪向中冶公司支付房屋使用费、折旧费1，154，365.36元（自2011年10月25日至2017年6月5日，此后发生的费用，另行计算至房屋实际返还之日止）;6.判令本案全部诉讼费用由张轩豪承担。张轩豪向一审法院提出反诉请求：1.判令张轩豪对涉案房屋进行的装修及购置的屋内设施和家具等所有权归中冶公司所有，中冶公司赔偿张轩豪房屋装修及设施和家具的损失共计2,539,273元；2.判令中冶公司向张轩豪返还代收的契税33，769.83元，返还入住费用3，871.87元；3.判令诉讼费由中冶公司承担。一审法院认定事实：2011年10月26日，双方签订《吉林市商品房买卖合同》，约定张轩豪向中冶公司购买位于吉林市青山碧水小区1号楼，建筑面积为208.34平方米的房屋一座，房屋价款为1，125，661元，张轩豪一次性缴纳购房款，中冶公司向张轩豪交付房屋。2011年10月25日，张轩豪与吉林市船营区百合装饰家居馆签订《吉林市百合装饰家庭居室精装修施工合同》，约定由吉林市船营区百合装饰家居馆对涉案房屋进行家庭居室装饰，工程价款共计189，000元。2015年1月26日，双方签订《退房协议》，约定因涉案房屋冬季采暖室温不达标，张轩豪将涉案房屋退还给中冶公司，中冶公司一次性退还给张轩豪购房款、物业维修资金、代办费共计1，147，633.36元，并且双方约定：“就涉案房屋之装修给张轩豪相应的补偿，双方达成协议后，上述商品房的装修归中冶公司所有，就上述装修部分的补偿问题双方另行协商解决。”2015年1月27日，中冶公司通过中国工商银行向张轩豪汇款支付退房款、物业维修资金、代办费共计1，147，633.36元。另查明：2016年3月11日，吉林市信诺资产评估有限公司出具吉市信评司鉴字（2016）第4号资产评估鉴定意见书。经鉴定：包括欧派橱柜等九项装修损失评估原值共计412，150元，2015年1月26日评估净值共计337，963元。中冶公司支付鉴定费用10,000元。2017年6月12日，吉林方正资产评估有限公司出具吉林方正评报字（2017）第022号资产评估报告。经鉴定：包括冲浪浴缸等十七项装修损失评估原值共计890，446元，2015年1月26日评估净值共计680，896元。张轩豪支付鉴定费18，375元。一审法院认为：一、关于装修损失及所有权归属问题。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人之间签订《退房协议》的行为系其双方对关于涉案房屋商品房买卖合同的协商解除，系双方当事人的真实意思表示，双方均应全面履行《退房协议》约定的合同义务，故中冶公司应按照《退房协议》之约定补偿张轩豪关于涉案房屋的装修损失。对于上述装修损失数额问题：1.经本院实地踏查发现，吉林方正评报字（2017）第022号资产评估报告中鉴定项目德国威能进口两用炉热水器（经鉴定为原值15，300元，净值12，087元）并未与房屋形成附和，故本院对该装修损失不予支持。虽中冶公司辩称其公司对可移动拆卸的装修部分均不予认可，但经过实地踏查发现包括次卧家具、茶台及罗汉床等家装虽可移动但确系按照涉案房屋格局定制及安置，故本着维护房屋及装修装饰之利用、使用价值的原则，本院对中冶公司的该项抗辩不予支持。且涉案房屋买卖合同的解除系由于中冶公司房屋供暖不达标导致张轩豪无法居住，张轩豪对合同的解除并无过错，故由于解除房屋买卖合同给张轩豪造成的损失中冶公司应予以全面承担。2.经庭审调查，涉案房屋系于2011年购买房屋后即供暖不达标，导致无法居住，实地踏查亦发现涉案房屋虽装修完毕但并未实际居住，故虽双方当事人签订《退房协议》时系2015年，但屋内装修价值应以两份鉴定报告中所示的评估原值确定。3.经庭审调查，吉林市船营区百合装饰家居馆确系为张轩豪装修涉案房屋，并收取装修装饰工程款189，000元，故该价款亦应为张轩豪关于涉案房屋的装修损失，中冶公司对此应予以承担。综上，中冶公司应支付张轩豪的装修损失为1，476，296元（412，150元+890，446元+189，000元-15，300元）。二、关于张轩豪要求确认涉案房屋内装修、屋内设施和家具等所有权归中冶公司所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：…（三）有具体的诉讼请求和事实、理由…”，本案中，张轩豪并未向本院明确其要求确认的装修、室内设施和家具所包含之具体项目，故该诉讼请求并不明确，本院对该诉讼请求不予受理，张轩豪可待诉讼请求明确后另行告诉。三、关于中冶公司要求张轩豪继续履行退房协议、返还涉案房屋并协助办理商品房买卖合同登记备案注销手续的诉讼请求。根据双方当事人签订的《退房协议》之约定，张轩豪需于取得退房款、物业维修资金、代办费、装修补偿款及契税后四十五个工作日内配合中冶公司办理房屋登记注销工作。至今《退房协议》中约定的返还条件仍未成就，张轩豪并未取得装修补偿款及房屋契税，且张轩豪亦未表示不履行上述协议，故本院对于中冶公司的该项诉讼请求不予支持。若上述条件成就后张轩豪仍未按时全面履行合同约定义务，中冶公司可另行起诉。四、关于办理契税退税手续及退还契税的问题。经庭审调查发现，双方当事人均自认房屋契税已由房产税务部门收取，需双方至房产税务部门进行办理房屋网签注销手续后，才可由房产税务部门向张轩豪返还契税，故对于张轩豪要求中冶公司向其返还房屋契税的诉讼请求，本院不予支持，双方应至房产税务部门自行处理。五、关于中冶公司要求张轩豪支付房屋使用费、折旧费（自2011年10月25日起至2017年6月5日止，此后发生的费用，另行计算至房屋实际返还之日）的诉讼请求。本案中，张轩豪占用涉案房屋系基于其购买涉案房屋的合法行为。双方虽签订《退房协议》协商解除上述房屋买卖合同，但双方当事人约定的返还房屋条件现并未成就，张轩豪至今对涉案房屋的占有系合法占有，且张轩豪对于涉案房屋买卖合同解除并无过错，故中冶公司要求张轩豪支付上述房屋使用费、折旧费的诉讼请求没有事实以及法律依据，本院不予支持。六、对于张轩豪要求中冶公司返还入住费用3871.87元的诉讼请求，根据庭审调查，张轩豪并未向本院提交有效证据证明入住费用包含的项目、数额以及收取单位等，故本院对该诉讼请求不予支持。张轩豪可待上述事项明确后，另行提起诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决。一审法院判决：一、吉林市中冶京冶房地产有限公司于本判决生效之日立即支付张轩豪装修补偿款1，476，296元；二、驳回吉林市中冶京冶房地产有限公司的诉讼请求；三、驳回张轩豪的其他反诉诉讼请求。案件受理费及鉴定费68，346元，由吉林市中冶京冶房地产有限公司负61，170元，由张轩豪负担7176元。二审中，当事人没有提交新证据。因中冶公司提出房屋装修工程款票据189,000元没有经过庭审质证，本院组织双方当事人对吉林省百合装饰设计工程有限公司吉林市分公司的房屋装修发票二张补充质证，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于装修损失问题。《退房协议》中约定“就涉案房屋之装修给张轩豪相应的补偿，双方达成协议后，上述商品房的装修归中冶公司所有，就上述装修部分的补偿问题双方另行协商解决。”至起诉时止，双方当事人就装修补偿问题无法协商解决，故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，由于中冶公司房屋供暖不达标导致张轩豪无法居住才导致双方当事人解除房屋买卖合同，张轩豪对合同的解除并无过错，故张轩豪主张赔偿装修损失具有法律依据，本院应予支持。诉争房屋装修完毕后并未实际居住，且张轩豪对合同的解除并无过错，故中冶公司主张房屋使用费、折旧费无事实及法律依据，本院不予支持。二、经过原审法院实地踏查发现包括次卧家具、茶台及罗汉床等家装虽可移动但确系按照涉案房屋格局定制及安置，本着维护房屋及装修装饰之利用、使用价值的原则，故中冶公司主张可以自行移动、取走的家具（如床、茶台、沙发、桌椅、衣柜等）、室内设施等不应认定为“装修损失”无事实及法律依据，本院不予支持。三、关于中冶公司提出房屋装修工程款票据189,000元没有经过庭审质证问题。本院组织双方当事人对吉林省百合装饰设计工程有限公司吉林市分公司的房屋装修发票二张补充质证，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以采信。原审法院程序虽有不当，但为了节约诉讼资源，降低当事人的诉讼成本，本院予以维持。四、关于中冶公司主张张轩豪应返还房屋并且履行其他附随义务的问题。原审法院对中冶公司要求张轩豪继续履行退房协议、返还涉案房屋并协助办理商品房买卖合同登记备案注销手续的诉讼请求均没有审理，并告之另行诉讼，二审审理中，本院征求双方当事人的意见是否同意调解解决，双方当事人表示不同意，故本院不予审理，中冶公司另行起诉。综上所述，中冶公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34147元，由上诉人吉林市中冶京冶房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵春梅审 判 员  付 广代理审判员  满 明二〇一七年九月五日代理书记员  彭 悦