安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1202民初786号原告：阜阳市颍州区乡村小调酒店，住所地安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：孙茂，安徽众豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇风，安徽众豪律师事务所律师。被告：袁桂英，女，1940年2月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。原告阜阳市颍州区乡村小调酒店与被告袁桂英房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙茂、被告的委托诉讼代理人冯继辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告1166231.12元（包括构筑物、附属物及装���装修补偿359169.82元；搬迁补偿费7308.8元、非住宅停产停业损失补偿799752.5元）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系个体工商户，贾永跃是酒店的经营者。被告袁桂英是酒店房屋的出租人和所有人。自2013年10月27日开始，原告租赁被告房屋从事酒店经营。双方签订了两份房屋租赁合同，最后一份合同签订于2015年10月27日，合同约定房屋的使用期限至2017年10月26日，实际整体约定使用期限为10年。同时，合同还约定如遇房屋拆迁，除房屋赔偿外，所有的装修费、搬迁费、员工工资（含经营损失）等所有赔偿费用均归原告所有。2016年7月15日，涉案房屋被颍州区人民政府拆迁，被告未经原告授权，私自与颍州区人民政府签订了国有土地房屋征收补偿协议，并约定“构筑物、附属物及装饰装修补偿359169.82元；搬迁费7308.8元；非住宅停产停业损失补偿799752.5元”。原告认为，合法的财产受法律保护。作为拆迁补偿事项，装修补偿就是补偿给实际装修人的。原告按照经营需要与被告的约定，对涉案房屋进行了装修，应该得到该项赔偿；搬迁费实际是对实际使用房屋者的赔偿，双方已约定该项赔偿归原告；停产停业损失是对实际经营者的赔偿，原告才是实际经营者，按照双方的合同约定，该项费用也应赔偿给原告。被告袁桂英辩称：原告的诉讼请求，没有事实和法律依据。原告依据《安徽省城市拆迁管理办法》主张各项拆迁补偿款应归其所有，依法不能成立。该办法是根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》制定，该管理条例于2003年颁布，已经于2011年废止，取而代之的是国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，各项拆迁补偿款均是赔偿给被拆迁人的，与房屋承租人无关。阜阳市颍州区人民政府阜州政征（2016）19号征收决定也明确了在征收补偿中，对于住改非房屋的补偿也是给房屋的被征收人，而非给他人的。原告从李大道处受让酒店实际经营的场所仅在一楼和二楼，酒店转让时包含了室内装修、桌椅、空调、厨具等一切设施，还包含了四个月的房租费，一共才136000元。原告受让后并未实际对房屋进行装修，受让的酒店已经使用几年时间，其主张的装修装饰部分已经不存在。对于其余三至五层的楼房都是由被告实际出资进行装修的，与原告无关。原告经营使用的涉案房屋在2016年11月17日才拆除，双方合同约定的是先付房租后使用房屋，原告应当在2016年9月27日前支付下半年的租金，但其没有按照合同约定期限支付被告租金，被告有权收回房屋。事实上，双方的房屋租赁合同因政府的拆迁行为已经终止履行。请求依���驳回原告对被告的各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的安徽阜阳永诚工程造价咨询公司出具的工程造价鉴定报告，原告称证据来源于拆迁部门，证明酒店拆迁之前室内装修部分的价值，该部分损失就是拆迁协议中赔偿的装修费用。被告对该份工程造价鉴定报告不予认可，认为是复印件，且是乡村小调自行委托进行鉴定的。本院认为，该份鉴定报告是对涉案房屋在被拆迁前室内装饰装修价值的评估，可以印证涉案房屋在被拆迁之前室内存在的装修情况，评估数额为350169.82元，与被告签订的拆迁协议中装饰装修补偿费用相吻合。本院对该证据予以采纳。2、被告提供的证人证言及购买装修材料票据，证明涉案���楼房三层至五层是由被告出资装修。原告对该证据有异议，不予认可。本院认为证人证言及购买装修材料的发票可以相互印证被告于2015年5月对涉案楼房三至五层进行室内装修的事实，对被告提供的该组证据，本院予以采纳。本案经审理认定事实如下:2013年4月5日，原告的实际经营者贾永跃与李大道签订了酒店转让协议一份，约定由其接手李大道经营中的酒店一处，转让费用136000元。该转让费包括了酒店的装修、设施及4个月的房租费用，当时酒店的经营场所包括一楼门面房三间（上下两层6间）及后楼的一、二楼层。贾永跃接手酒店后于2013年10月27日与被告委托的王雪峰签订了《房屋租赁合同》一份，约定李大道经营的酒店实际使用的房屋以及后楼五层全部作为其租赁范围（但后楼的三至五层原告并未实际进行房屋的装修，一直处于毛坯房的状况，未实际��作酒店的经营场所）。双方约定租赁期限自2013年10月27日至2015年10月27日，每年租金80000元。在经营租赁期间，如有房屋拆迁情况，装修赔偿应由乙方（原告）拥有。合同签订后，原告一直在一楼门面房（上下两层6间）及后楼的一、二楼层内经营酒店生意。2015年5月，由被告出资将后楼的三至五层房屋进行了室内装修。2015年10月27日，房屋租赁到期后，原告的经营者贾永跃与被告袁桂英又签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告出租门面房三间（上、下6间），后面整体5层楼房给原告使用，每年租金120000元，租金按半年交付，签订合同时应支付半年租金，租赁期限为2年，从2015年10月27日起至2017年10月26日。合同第二条第2项约定：“在经营租赁期间，如有房屋拆迁情况，除房屋赔偿外所有的装修费用、搬迁费用、员工工资补偿费等所有赔偿费用均归乙方（原告）��有。乙方所交房屋租赁费，剩余部分如数退还给乙方。”合同第十条免责条件约定：“因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任。实际租金按入住天数计算，多退少补。”合同签订后，原告继续经营。2016年7月15日，涉案的房屋被政府征收，被告作为被拆迁人与颍州区人民政府签订了《阜阳市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，该协议约定赔偿的项目中包括：构筑物、附属物及装饰装修补偿359169.82元、搬迁补偿费7308.8元、非住宅停产停业损失补偿799752.5元。房屋征收补偿协议签订后，涉案房屋经阜阳经济技术开发区阜九路项目用地征迁工作指挥部2016年11月16日会议研究，定于2016年11月17日拆除。另查明：2016年8月16日，安徽阜阳永诚工程造价咨询有限公司对涉案房屋的室内装修进行了价值评估，评估价格为350169.82元，其中一、二层的装修材料费���为130985.15元，三至五层的装修材料费用为87465.16元。依照该评估报告计算，原告依照双方的房屋租赁合同约定，应获得的房屋装修价值为206253元﹝计算方法如下：（350169.82元–130985.15元–87465.16元）÷7层×4层+130985.15元﹞。本院认为：原告依据《安徽省城市拆迁管理办法》的规定，主张拆迁补偿的装修费是补偿给实际装修人的，搬迁费是对实际使用房屋者的赔偿，停产停业损失是对实际经营者的赔偿，上述各项补偿费用均应赔偿给原告，无法律依据，依法不能成立。《安徽省城市拆迁管理办法》是根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》制定，该条例已经于2011年1月19日由现行的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》予以废止。《安徽省城市拆迁管理办法》根据已经废止的行政法规制定，其内容与现行的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关���定相悖。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收人的补偿包括房屋价值的补偿、搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失的补偿，故原告主张的上述各款项，均应赔偿给房屋的被征收人，而非赔偿给房屋的承租人。依据合同的相对性原则，被告与政府之间的房屋征收补偿协议也与原告无关。原、被告之间是房屋租赁合同关系，双方的权利义务应依照双方签订的房屋租赁合同的约定确定。双方的合同第二条第2项约定“除房屋赔偿外所有的装修费用、搬迁费用、员工工资补偿费等所有赔偿费用均归乙方（原告）所有”，并未明确约定停产停业损失补偿归原告所有。依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，停产停业损失具有对被拆迁人房屋效益损失补偿的性质，该项赔偿应属于双方合同第二条第2项约定的“房屋赔偿”范围，而不应属于双方约定的“除房屋赔偿外所有赔偿费用”的范围。结合被告实际收取原告的房屋租金数额不足300000元，而停产停业损失赔偿给被告的数额为799752.5元的客观情况、双方签订的房屋租赁合同约定赔偿的房屋装修费用、搬迁费用均归原告所有的情况，双方约定的“除房屋赔偿外所有赔偿费用”也不应包括停产停业损失的赔偿，否则会造成合同约定显失公平的情形。同时，双方的房屋租赁合同第十条也明确约定了“因政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，实际租金按入住天数计算，多退少补”，该项合同约定也是双方当事人的真实意思表示，具体明确的约定了因政府行为导致合同无法继续履行时，双方互不承担因提前终止履行合同而产生的法律责任。综上，本院认为原告主张停产停业损失应归其所有，既无合同依据也无法律依据，依法不能成立。对原告��求被告给付其停产停业损失补偿799752.5元的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋的装修费用、搬迁费用，双方已经在合同第二条第2项明确约定了装修费用、搬迁费用归原告所有，该约定明确具体，是双方当事人的真实意思表示，在原、被告之间有效成立。但这里的装修费用不应包括由被告出资装修的三层至五层房屋装修部分。双方约定的搬迁费用，也应在原告配合拆迁自动搬迁的基础上，被告才应支付给原告。庭审中经询问，原告称其未实际搬迁，房屋是被政府强制拆迁的。双方约定的搬迁费用，原告在未实际搬迁的情况下仍要求被告支付，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百二十五条第一款、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法���第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告袁桂英支付原告阜阳市颍州区乡村小调酒店房屋装修补偿费用206253元，于本判决生效后五日内一次性支付完毕；二、驳回原告阜阳市颍州区乡村小调酒店的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15296元，由原告负担12604元，由被告负担2692元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  张新宏审 判 员  张 艺人民陪审员  刘 慧二〇一七年九月二十七日书 记 员  郭蕴静附本判决依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。