广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤16民终804号上诉人（原审被告）：黄远基，男，1964年5月19日出生，汉族，住广东省深州市罗湖区。委托诉讼代理人：邓启鑫，广东腾兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋慧君，女，1991年3月26日出生，汉族，住广东省紫金县。委托诉讼代理人：黄灿明，男，1964年1月26日出生，汉族，住广东省紫金县。被上诉人（原审第三人）：卢秋红，女，1975年11月2日出生，住广东省河源市紫金县，未到庭）。被上诉人（原审第三人）：陈远平，男，1973年10月20日出生，住广东省河源市紫金县。被上诉人（原审第三人）：紫金县新恒基房地产开发有限公司，住所地广东省河源市紫全县紫城镇东风路173号翡翠湾花园A栋一楼。法定代表人：卢秋红。被上诉人卢秋红、陈远平、紫金县新恒基房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人：李明达，男，汉族，1964年10月11日出生，住紫金县。原审被告：文光明，男，1962年6月4日出生，汉族，住广东省河源市源城区，委托诉讼代理人：李彦红，广东兴源律师事务所律师。上诉人黄远基因执行异议之诉纠纷一案，不服广东省紫金县人民法院（2017）粤1621民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄远基上诉请求：一、依法撤销紫金县人民法院作出的(2017)粤1621民初587号民事判决，改判驳回被上诉人宋慧君的诉讼请求；二、依法判令被上诉人宋慧君承担本案的受理费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，紫金县人民法院根据上诉人的申请依法查封翡翠湾B栋205房房产符合法律规定，被上诉人提出解除查封损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法查明事实，依法驳回被上诉人的诉请。一、上诉人不存在任何过错，查封符合法律规定。案涉的翡翠湾B栋205房屋的产权登记在第三人陈远平、卢秋红名下，上诉人依法申请法院对包括案涉房产的25套房地产进行查封是基于案涉房产属于陈远平、卢秋红合法所有，查封符合法律规定，上诉人不存在任何过错，现(2015)河紫法民二初字第111民事调解书确认的内容仍未得到执行，如任意解除查封将损害上诉人的合法权益。二、被上诉人宋慧君提出的有关主张和证据不足以排除上诉人依法申请的查封，一审法院认定事实不清。1、被上诉人宋慧君与第三人签署的《商品房认购书》明确为商品房买卖，主体为紫金县新恒基房地产开发有限公司，而之后签订的《房地产买卖合同》却为二手房买卖，主体为陈远平，该《房地产买卖合同》属于格式合同，但未经建设房管部门的的认定，且该合同未注明价款和房地产基本信息，缺乏房地产交易合同必备的要素，并未实际履行。2、被上诉人宋慧君提供的水表、电表确认书、缴交水电物业费收据不能证实该事实发生的真正时间，无法排除被上诉人宋慧君和第三人存在串通事后补充的可能性，无法证明第三人于2014年6月1日实际交付B栋205房给被上诉人宋慧君使用。3、被上诉人宋慧君提交的2014年4月8日和4月10日两份购房款收据明确记载系通过转账方式付款，但被上诉人宋慧君并未提交有关银行转账的流水记录予以佐证，购房款有关收据同样无法排除被上诉人宋慧君和第三人存在串通事后补充的可能性。4、按被上诉人宋慧君陈述其在2014年6月1日入住翡翠湾B栋205房，2015年3月26日就付清全部购房款，根据被上诉人宋慧君提交的建设房管部门的格式合同《房地产买卖合同》显示，被上诉人宋慧君应在2014年12月间在房管部门办理有关过户手续，但不知是何原因未办理，上诉人完全有理由相信是被上诉人怠于行使办理过户手续造成，应承担不利的法律后果。紫金法院查封房产的时间为2015年3月30日，在被上诉人宋慧君办理购房的上述时间之后，根据被上诉人宋慧君的陈述其后仍催促第三人办理过户手续，说明被上诉人宋慧君明知无法办理过户手续的原因，在之后的一年时间里被上诉人宋慧君却一直未提出任何异议，直至今天才提出有违常理，不能排除被上诉人宋慧君所提交有关材料在时间上与实际时间不一致的可能。三、一审法院适用法律错误。《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。”第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”根据一审提交的材料显示，本案案涉房产的登记时间为2014年1月24日，房地产权证登记为陈远平、卢秋红共同共有；被上诉人宋慧君签订《认购书》的时间为2014年4月8日，是以公司名义签订；签订《买卖合同》的时间为2014年12月29日，是以陈远平名义签订，房地产管理部门无盖章，未实际履行。按以上规定，本案中被上诉人不属于合法的权利人，判断的依据为房地产权登记簿，紫金法院的查封符合法律规定。一审判决错误适用《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，未考虑被上诉人买卖合同是否合法有效，提供的支付凭证是否真实，被上诉人自身原因怠于行使办理过户手续等因素，以牺牲无过错的上诉人的合法利益去维护被上诉人的权益，不符合立法原意。综上所述，上诉人认为，被上诉人宋慧君提出的有关主张和证据不足以排除上诉人依法申请的查封。请二审法院贵院查明事实，以法律为准绳，充分考虑上诉人的合法权益，依法撤销一审判决，驳回被上诉人宋慧君执行异议的诉讼请求。被上诉人宋慧君答辩称，上诉人申请查封争议房产存在过错。法院查封该房产之前，被上诉人已与第三人订立买卖合同，合法有效，符合法律规定，我方已按照合同约定支付了全部购房款，并于2014年4月入住该房屋。我方提供的水电费清单真实有效。支付现金有银行小票可以证实。房屋没有过户，其原因是第三人的过错，与我方无关，不属于我方的过错。请求维持原判。被上诉人卢秋红、陈远平、紫金县新恒基房地产开发有限公司共同答辩称，请求维持原判。原审被告文光明答辩称，宋慧君提供的取款凭证是温华英的名字，与其关系不明。合同约定是在一个月办理过户手续，但是并没有办理。被上诉人宋慧君一审诉讼请求：1、撤销(2017)粤1621执异2号执行裁定书及(2015)河紫法民二初字第111-1号民事裁定书和(2015)河紫法民二初字第296-1号民事裁定书：不得对仍登记在第三人陈远平和卢秋红名下的位于广东省紫金县紫城镇东风路173号翡翠湾花园8幢的B205房房产(证号：粤房地权证紫字第××号)进行执行，并解除对该房产的查封。2、确认位于广东省××县××城镇××翡翠××花园××房产（证号：粤房地权证紫字第××号)为原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月8日，原告宋慧君与第三人“紫新恒基公司”签订《商品房认购书》，约定购买位于广东省××县××城镇××翡翠××花园××房房产(权利登记共有人为第三人陈远平、卢秋红，房地证号：粤房地权证紫字第××号)，约定认购房价为31万元；《商品房认购书》签订当日即支付定金10万元，后分别于2014年4月10日支付5万元、2014年6月30日支付6万元、2015年3月26日支付10元（共31万元，约定购房款付清）。2014年12月29日，原告宋慧君与第三人陈远平、卢秋红签订了《房地产买卖合同》，双方同意房屋于2014年4月8日交付，未办理房产权过户手续。《商品房认购书》签订后，原告宋慧君开始对该约定购买的房产进行装修、入住使用房屋，并产生有水电管理费等。2014年9月28日，被告黄远基与第三人“紫新恒基公司”签订《房屋买卖合同》（由卢秋红为甲方、代理签名人为第三人陈远平，合同由第三人“紫新恒基公司”盖章），约定：1、房屋价款为30万元；2、签订合同之日起三日内，一次性付清；第三人“紫新恒基公司”于同年9月28日向被告黄远基出具了由第三人陈远平经手支付购房款15万元的《收据》。2015年3月30日，一审法院受理(2015)河紫法民二初字第111号由被告黄远基作为原告起诉的诉第三人“紫新恒基公司”、陈远平、卢秋红房确认合同有效纠纷一案，案经一审法院审理过程中，作出了(2015)河紫法民二初字第111-1号民事裁定，查封了本案原告宋慧君与第三人“紫新恒基公司”、陈远平、卢秋红约定购买的上述房产，即广东省××县××城镇××翡翠××花园××房（房地证号：粤房地权证紫字第××号）。2015年8月17日,一审法院又受理了(2015)河紫法民二初字第296号由被告文光明作为原告起诉的诉第三人“紫新恒基公司”、陈远平、卢秋红建设工程施工合同纠纷一案，案经一审法院审理过程中，又作出(2015)河紫法民二初字第296-1号民事裁定，轮候查封了本案原告宋慧君与第三人“紫新恒基公司”、陈远平、卢秋红约定购买的上述房产，即广东省××县××城镇××翡翠××花园××房（房地证号：粤房地权证紫字第××号）。一审法院执行部门在执行(2015)河紫法民二初字第111号、(2015)河紫法民二初字第296号生效裁判文书过程中，原告宋慧君认为上述二案的查封、执行行为侵害了其合法权益，于2016年11月1日向一审法院提出执行异议，要求一审法院停止对该房产的执行和解除对房屋的查封。经一审法院执行部门审查后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项的规定，于2017年2月17日作出(2017)粤1621执异2号执行裁定书，驳回了原告宋慧君的上述执行异议。原告在收到该驳回执行异议裁定书十五日内，遂向一审法院提起本案之诉讼，提出了上述诉讼请求。另查明，第三人陈远平、卢秋红是夫妻关系，第三人“紫新恒基公司”是广东省紫金县紫城镇东风路173号翡翠湾花园的开发商，法人代表是第三人卢秋红；被告黄远基与第三人陈远平、卢秋红、“紫新恒基公司”有债权债务关系，被告文光明是广东省紫金县紫城镇东风路173号翡翠湾花园的建筑商。一审法院认为，本案原告宋慧君作为一审法院的执行案件中的案外人提起诉讼；在商品房交易过程中，商品房所有权的转移是以过户登记为准，但本案第三人“紫新恒基公司”、陈远平、卢秋红在先与原告签订涉案房屋的《商品房认购书》后，又于同年9月28日与本案被告黄远基签订了《房屋买卖合同》，约定涉案房屋以30万元的价款转让；据此，房屋所有权人第三人“紫新恒基公司”、陈远平、卢秋红的以上行为显属“一房二卖”；本案双方当事人均未向法庭举证确认该签订的房屋买卖合同有《合同法》第五十二条规定的情形，又均未办理房屋变更登记手续。因本案原告已先行善意占有了受让方的房屋，且已经付清房屋转让款31万元，而本案的第三人“紫新恒基公司”、陈远平、卢秋红在一审法院的其他案件中为被执行人，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。同时，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条又规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告宋慧君已按合同交付了全部购房款及相关费用，并入住了房屋及支付相应配套管理相关费用和相关证人证实，在事实上查封之前已按合同约定占有了该不动产，即本案涉案的房屋在被执行查封前已经善意占有，原告宋慧君在商品房交易过程中没有过错；未办理房屋产权的过户登记手续，是第三人“紫新恒基公司”、陈远平、卢秋红的过错和“一房二卖”，致使房屋产权登记至今尚未实际办理，故作为案外人的原告宋慧君据此提出的异议理由成立，一审法院予以支持。第三人“紫新恒基公司”、陈远平、卢秋红经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃本案的质证和抗辩权利；两被告作与一审法院查明的事实不符辩解意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决：一、终止对广东省紫金县紫城镇东风路173号翡翠湾花园B幢B205房（房地证号：粤房地权证紫字第××号）的房屋执行。二、解除对广东省紫金县紫城镇东风路173号翡翠湾花园B幢B205房（房地证号：粤房地权证紫字第××号）的查封。本案受理费5800元，由第三人紫金县新恒基房地产开发有限公司、陈远平、卢秋红负担。经审理查明，被上诉人宋慧君二审提供户主为温华英的户口本、宋少忠与温华英的结婚证，证实宋慧君是宋少忠、温华英夫妻的女儿。各方当事人对此证据及事实均无异议，本院予以确认。此外原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属于执行异议之诉，被上诉人宋慧君作为执行案件的案外人，对执行中的财产查封裁定提出异议，则本案争议的问题，是被上诉人宋慧君是否足以排除对执行查封标的物即紫金县紫城镇东风路173号翡翠湾花园B幢B205房的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案被上诉人宋慧君与原审第三人于2014年4月8日签订《商品房认购书》，2014年12月29日订立《房地产买卖合同》，均在一审法院2015年3月30日作出查封裁定之前。其次，《房地产买卖合同》约定于2014年4月8日交付使用，有被上诉人宋慧君提供的水电费缴费单据及缴交物业管理费等票据可以证实，可认定被上诉人宋慧君在该时间后已合法占有该房屋。第三，被上诉人宋慧君提供的收款收据及温华英的银行取款票据和主张票据可以证实宋慧君已支付全部价款。第四，房屋未能办理过户手续，并不能认定为是被上诉人宋慧君的过错，从第三人的实际负债情况看，应属于是原审第三人的过错。故此，可以认定被上诉人宋慧君是本案争议房屋的权利人，该权利合法真实，该权利足以排除执行，宋慧君的起诉主张，符合上述司法解释的规定和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。上诉人的上诉主张缺乏事实依据及法律依据，对其上诉请求本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费5800元由上诉人黄远基承担。本判决为终审判决。审判长  张运生审判员  张东明审判员  黄 莉二〇一七年九月十三日书记员  高小宝