浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终4144号上诉人（原审被告）：杭州博优商业地产管理有限公司,住所地：浙江省杭州市上城区长生路24号4楼4018室。法定代表人：管兴晓，总经理。委托诉讼代理人：潘小飞，浙江君安世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李旭升，男，1989年5月24日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人杭州博优商业地产管理有限公司（以下简称博优地产公司）因与被上诉人李旭升房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2017年2月28日，李旭升（承租人）与博优地产公司（出租人）签订《商铺租赁合同》，约定：博优地产公司出租给李旭升使用的商铺基本情况：租赁商铺坐落于杭州市××南都××楼，门牌号为××，共1间；租赁商铺建筑面积共428.68平方米；博优地产公司同意将商铺出租给李旭升作商业（儿童科技教育）使用，商铺租期自2017年3月1日至2022年5月1日，共计5年2个月（其中2017年3月1日至2017年5月1日为博优地产公司给李旭升的免费装修期，2017年5月2日正式开始计算租金），博优地产公司应于2017年3月1日前按约定将租赁商铺实际交付给李旭升；租金为350000元/年，李旭升租金第一期和第二期分别按3个月为一期支付，从第三期开始按6个月为一期结算；李旭升应在签订本合同时交付首期3个月的租金87500元及2个月的保证金（押金）58333元给博优地产公司，李旭升之前向博优地产公司已支付的定金20000元转为第一笔租金；该房屋租金为两年递增5%；如因博优地产公司违约导致合同解除的，博优地产公司应在结算费用后退还李旭升保证金，返还李旭升已支付的剩余租期租金，并按当年度三个月的租金金额和剩余租期内应分摊的装修费向李旭升支付违约金；如因李旭升违约导致合同解除的，李旭升应将商铺恢复原状返还给博优地产公司，并按当年度三个月的租金金额向博优地产公司支付违约金，已付租金及保证金不予退回。2017年2月28日，博优地产公司向李旭升出具《收款收据》，确认收到李旭升交纳的三个月租金及两个月的押金125833元。后因博优地产公司和案涉房屋所有权人解除租赁合同导致案涉租赁合同无法履行，李旭升诉至原审法院，请求判令：1.李旭升与博优地产公司之间的《商铺租赁合同》于2017年3月24日解除；2.博优地产公司返还李旭升已支付的租金87500元及保证金58333元并按银行同期贷款利率支付自2017年3月1日起自博优地产公司实际履行之日止的相应利息；3.博优地产公司支付违约金87500元；4.本案诉讼费由博优地产公司承担。另查明，李旭升为案涉房屋装修和上海聿全装饰设计工程有限公司签订《装饰装修工程承包合同》，并支付设计费30000元。原审法院认为：案涉《商铺租赁合同》系李旭升与博优地产公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现李旭升与博优地产公司均同意解除该合同，原审法院予以准许。由于博优地产公司和案涉房屋的所有权人解除合同导致案涉合同无法继续履行，即案涉租赁合同系因博优地产公司违约而解除，现博优地产公司也同意将已收取的租金及保证金退还给李旭升，原审法院予以准许。对于李旭升主张的违约金是否过高，应否予以调整的问题，原审法院认为，案涉合同对于李旭升与博优地产公司的违约责任均有明确约定，结合李旭升承租该房屋的用途、租赁期限、租金及合同履行情况，并参考李旭升为装修房屋已做的工作及支付费用情况，合同约定的违约金标准并未过高，现博优地产公司违约，应承担相应的违约责任，故对李旭升要求博优地产公司按照合同约定支付违约金87500元的诉讼请求，原审法院予以支持。博优地产公司辩称合同解除并非其意愿及李旭升未经物业公司同意擅自签订装修合同的意见并非降低本案违约金的法定事由，对该意见原审法院不予采纳。因李旭升已经按照合同约定主张了违约金，该违约金已足以弥补李旭升的损失，且李旭升也未提供证据证明其他损失的存在，故对李旭升要求博优地��公司支付利息的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、李旭升与杭州博优商业地产管理有限公司于2017年2月28日签订的《商铺租赁合同》解除；二、杭州博优商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还李旭升租金87500元、押金58333元，支付违约金87500元，合计233333元；三、驳回李旭升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2400元，由博优地产公司。宣判后，博优地产公司不服，向本院提起上诉称：原审判决博优地产公司支付李旭升87500元违约金，显属认定事实不清，适用法律不当，具体理由如下：1��实际损失应当以李旭升一审诉请的利息为准，即以租金87500元和保证金58333元为基数、按银行同期同类贷款基准利率支付自2017年3月1日起至博优地产公司实际履行之日止的响应利息，而原判认定设计费30000元即为实际损失缺乏说服力，没有事实与法律依据。（1）原判对于30000元设计费的认定自相矛盾，既然原判对于证据4中的设计图不予认定，且结合图纸出具单位为上海嘉禾装饰设计工程有限公司，上海聿全公司未提供设计服务，则足以表明李旭升与上海聿全公司的《装饰装修工程承包合同》并没有履行，博优地产公司自然无需向聿全公司支付所谓的设计费用。更何况《装饰装修工程承包合同》里合同双方只约定如何承包并未明确设计费。此外，如果是上海聿全公司将设计整体外包给上海嘉禾公司，则开票单位应为嘉禾公司。因此，设计费是否为该承包合同双方的合��支出显然存疑。（2）从证据角度来看，仅仅一张设计费发票不能证明设计费用的实际发生。李旭升自2017年3月16日已明确被告知涉案商铺无法交付，双方已在协商如何解除合同，而李旭升却于一个月后要求聿全公司补开发票来证明装修损失。一则仅有发票而没有付款凭证，二则设计单位即为嘉禾公司，则开票单位不应当为聿全公司，三则发票开具后可以注销，四则若涉嫌虚开发票的，或者提供虚假证据，构成犯罪的，应当进行司法移送。鉴于该案《装饰装修工程承包合同》未明确设计费用，该合同与设计费发票也无法形成完整的证据链来指向实际损失这一个证明目的，因此原判并未要求李旭升进一步举证查明事实，有违审慎、公平、合法原则。（3）退一步来说，暂且撇开30000元设计费的数额是否合理不谈，即使存在设计费用，该费用也应当由李旭升自行承担。按照���商铺租赁合同》第五条第1款、第4款的约定，李旭升在进行设计、装修时需先征得博优地产公司的书面同意，且应遵守所在小区的物业管理规约，即在装修前需向物业申请备案。事实上，李旭升均为履行该条约定，则应由其承担不利后果。2、违约金超过实际损失30%的以上部分应当进行调整，而原判应当调整却未调整。其一，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定的“过分高于造成的损失”。其二，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条之规定，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。第六款规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。据此，原判机械地直接以双方在事先合同第八条中约定的按当年度三个月的租金金额判令博优地产公司支付87500元违约金，与上述法律规定背道而驰。3、超过实际损失的30%应依法调整、减少。原判径行认定支付违约金87500元，即使以实际损失30000元为准，违约金赔偿杠杆在两倍以上，已远超过造成损失的30%��显然过分高于实际损失，违背违约金补偿为主、惩罚为辅的原则。何况在本案中，博优地产公司认为李旭升的实际损失应当以利息损失，而非证据不足的30000元设计费用。为此，对超过实际损失（利息损失）30%以上部分，应当根据前述规定结合综合因素予以衡量，并作出调整。事实上，导致《商铺租赁合同》解除的客观原因在于房东无故反悔，并将商铺上锁，博优地产公司并无任何的主观过错。博优地产公司在3月15日与房东解除协议后，次日便与李旭升协商，双方对于退还相关费用的时间没有形成一致意见致使协商未果。从2月28日签订《商铺租赁合同》至3月16日协商解除，双方的合同尚处于履行初期，同时博优地产公司在双方签订租赁合同之初同意给予李旭升免费的装修期限，可以说该合同的解除对李旭升造成的损失屈指可数。综上所述，虽因房东反悔的客观��因致使涉案租赁合同解除，但对李旭升造成的损失是可以确定的，即利息损失。而原判将30000元设计费认定为实际损失，属认定事实不清。同时对超过实际损失30%以上过高部分应当调整未予调整，显属法律适用不当。综上，请求：1、撤销原判决第二项，改判博优地产公司支付李旭升违约金2170元（按利息损失的1.3倍支付李旭升违约金，其中利息损失为1669元，即以租金87500元和保证金58333元为基数，按银行同期同类贷款基准利率计算自2017年3月1日起至博优地产公司于2017年6月5日提起上诉之日止）；2、本案上诉费用由李旭升负担。针对博优地产公司的上诉，李旭升答辩认为：一、一审法院判决博优地产公司支付李旭升87500元违约金事实认定清楚，法律适用正确。案涉《租赁合同》第二条第1款约定博优地产公司应当于2017年3月1日之前将租赁商铺实际交付给李���升。第七条第3款约定博优地产公司迟延交付商铺达三日的，李旭升有权单方解除合同。第八条第3款约定如因博优地产公司违约导致合同解除的，博优地产公司应退还保证金，返还租金，并按当年度三个月的租金金额向李旭升支付违约金。《租赁合同》签订后，李旭升依约交付了首期3个月的租金87500元及2个月的保证金58333元，并已对租赁商铺的装修投入了资金。但博优地产公司无法依约如期交付租赁商铺，已构成违约。《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《租赁合同》已明确约定了博优地产公司违约时应承担三个月的租金金额作为违约金，一审法院据此判决博优地产公司支付87500元违约金并无不当。二、《租赁合同》约定的违约金���准没有过高。根据《合同法》规定，违约方应向守约方赔偿违约损失，该损失还包括可得利益的损失。本案中，李旭升给博优地产公司造成的损失的违约损失包括李旭升支付的租金和违约金按银行同期贷款利率四倍计算的利息损失；李旭升对租赁商铺投入的装修设计费、人工费、交通费等支出损失；因博优地产公司违约，李旭升为另行寻找租赁场地投入的时间和资金成本损失，以及租赁差价的损失；因博优地产公司违约，李旭升不得不延期开业造成的可得利益损失。因此，《租赁合同》约定的违约金标准完全没有过高。此外，三个月租金作为违约金是双方的真实意思表示，依据意思自治的原则，双方也应予以遵守。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，博优地产公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。二审举证期限内，博优地产公司与李旭升均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为博优地产公司与李旭升约定的违约金是否过高。本案中，案涉《商铺租赁合同》系博优地产公司与李旭升的真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。现博优地产公司与李旭升双方对于系因博优地产公司违约而导致案涉《商铺租赁合同》解除均无异议。根据《商铺租赁合同》第八条第3款约定，如因博优地产公司违约导致合同解除的，博优地产公司应在结算费用后退还李旭升保证金，返还李旭升已支付的剩余租期租金，并按当年度三个月的租金金额和剩余租期内应分摊的装修费向李旭升支付违约金，故李旭升请求博优地产公司按照当年度三个月的租金金额（87500元）支付违约金具有合同依据。博优地产公司认为违约金过高要求调整，但没有提供合理的事实依据，原审法院结合李旭升承租案涉房屋的用途、租赁期限、租金及合同履行情况，认定合同约定的违约金标准并未过高，具有合理性，本院予以维持。综上，博优地产公司上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1987元，由上诉人杭州博优商业地产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一七年九月五日书 记 员  徐森燕