北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终11355号上诉人（原审原告、反诉被告）:张高亮，男，1980年12月12日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孟宪辉，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:张远，男，1985年6月23日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。原审第三人:北京中楚置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝新嘉园东里六区8号楼1层110。法定代表人：李远征。委托诉讼代理人：李远芳，女，1981年6月27日出生，北京中楚置地房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。上诉人张高亮因与被上诉人张远，原审第三人北京中楚置地房地产经纪有限公司（以下简称中楚置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张高亮及其委托诉讼代理人孟宪辉、被上诉人张远及其委托诉讼代理人王梁、原审第三人中楚置地公司的委托诉讼代理人李远芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张高亮上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回张远的一审反诉诉请，改判解除张高亮与张远、中楚置地公司之间签订的存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议，改判张远支付张高亮违约金700000元，本案一、二审诉讼费由张远承担。事实和理由：张远在2016年12月2日明确告知张高亮第二笔购房款105万元已无法到位。12月3日晚上，张高亮与张远在微信中确定“一切以白纸黑字为证”，明确排除其他非正式文字性约定，张远的违约行为直接导致2016年12月7日过户失败。张远父亲张超英活期账户流水证明，在12月10日前有57万元以上的资金被用于理财，而此时张远却以无钱为由，不予支付房款，主观故意拒绝履约。张远未按合同约定履行义务，在2016年12月7日过户日前未按约定以建委资金监管的方式向张高亮支付第二笔购房款105万元，导致2016年12月7日过户失败。张远在2016年12月7日过户日后十五日,也就是至2016年12月22日仍未按约定在过户前以建委资金监管的方式向张高亮支付第二笔购房款，构成根本违约。整个二手房买卖交易程序是以中介为主导，中介有权利有义务根据交易程序办理相关业务，不能只因单方原因中止交易程序，根据补充协议中第二条第2款，甲乙双方同意以中介预约过户的时间为准，张远当庭声称未收到中介的通知，后又称不同意当日办理，自相矛盾，掩盖事实。双方履行合同存在实际障碍，张高亮对合同合法性已提出异议，本案房屋附属设施设备装饰价格199万明显大于房屋实际价格151万，与应有价值明显不符，合同内容涉嫌偷税漏税，所涉及的网签、税费等买卖程序都需要重新履行，且张远提供的证据不能表明其有一次性支付后续房款的能力。张高亮12月26日以《解除合同通知函》形式，向张远发送EMS快递表明解除合同，在整个过程中没有明确表示不再履行，直到12月25日仍然向中介发微信沟通履行合同方式，张远的答复令张高亮心灰意冷，无奈于12月26日根据合同向法院提起诉讼请求解除合同。根据补充协议第四条第3款，张远因其根本违约行为应按照合同及补充协议的约定向张高亮支付房屋总价款百分之二十的违约金700000元。张远的根本违约行为造成张高亮失去购买商品房和自住型住房的最好时机，导致张高亮无力再次购买房产，直系亲属也无相关房产，张高亮将居无定所。张高亮在履行存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议过程中做到了诚实信用、严格履行，张远构成根本违约在先，张高亮作为卖方依法依约行使解除权。买方张远基于其根本违约应向卖方张高亮赔偿损失，支付违约金。张高亮提交了相应证据，足以证明张远已构成根本违约。在一审审理过程中，中楚置地公司未依法到庭，因中楚置地公司是否到庭对本案的审理有重大影响，一审法院应二次通知中楚置地公司到庭，不应缺席审理。一审庭审过程中无正当理由更换审判人员，在庭审记录中，选择性记录开庭笔录，未组织二次开庭，未核实中介的情况，中介应以第三人的身份出庭，不应以证人身份出现，一审没有全面地查清事实。一审判决继续履行合同及补充协议，又强判过户，自相矛盾，导致判决在实际履行中不具有操作性。在张远构成根本违约的情况下，一审判决没有依法维护张高亮的合法权益，强判过户是对张高亮合法权益的二次伤害。一审中张远提供了微信截图，张高亮二审也提交了微信截图，显示12月7日前张远的105万元无法到位，新的协议无法达成，还是以之前的补充协议为准。当时张远无法支付105万，张高亮不同意资金监管30万元。根据一审提交的补充协议，张高亮不同意更改过户时间，还是以12月7日为准。一审中李远芳的证词不能说明张高亮同意取消过户，只是中介通知张高亮取消过户，导致取消的原因是张远没钱，所以15天之后，根据补充协议的约定，张高亮提出解除合同。张远辩称，双方签订的合同合法有效，主合同里明确约定告知了房屋的成交价，对网签的价格双方是明确的，网签缴税是行政部门的行政事务，不属于法院的受理范围。双方的合同已经办理了网签缴税，仅剩过户，合同履行不存在障碍。中介预约的2016年12月7日过户时间并非张远的真实意思表示，张远认为中介在双方合同履行过程中仅依照双方的意思配合履行合同，并不能主导合同的履行。双方预约在2016年11月21日办理交税，但交费前后，张远并不清楚中介要预约过户，以及过户的具体日期。因此该过户日期对张远是不生效的。张高亮所担心的是过户在2017年1月底不能办理，没有担心在12月不能办理过户，张远及中介也明确告知张高亮12月底前能筹齐全款，能办理过户。因此，张高亮认为张远迟延履行合同没有依据。2016年12月10日三方共同前往银行办理资金监管，张高亮也明知是办理30万元的资金监管事宜，其配合张远办理的行为应视为同意继续履行合同。其在12月26日发出解除合同通知函，并起诉要求解除合同，事实上构成违约，造成张远至今未能取得涉案房屋的产权证，给张远造成重大损失，应当承担违约责任。中楚置地公司述称，认可一审判决。张高亮向一审法院起诉请求：1.解除张高亮与张远、中楚置地公司之间签订的房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议；2.张远支付张高亮违约金七十万元。张远向一审法院反诉请求：1.张高亮、张远继续履行双方于2016年10月1日签订的房屋买卖合同及补充协议，张高亮将位于北京市朝阳区观音惠园×室（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XX**号）的产权转移登记至张远名下；2.张高亮向张远支付违约金七十万元。一审法院认定事实：2016年10月1日，张高亮与张远在中楚置地公司居间介绍下签署了房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议，约定张远向张高亮购买涉案房屋，房屋成交价格为人民币三百五十万元，其中房屋附属设施设备装饰装修价格为一百九十九万元，房屋实际价格为一百五十一万元。2016年10月1日，张远需交纳第一笔定金二万元，2016年10月4日支付第二笔定金二十三万元。张远应当于2016年10月30日前支付第一笔购房款一百万元，于过户前将第二笔购房款一百零五万元以建委资金监管的方式支付给张高亮。关于权属转移登记，房屋买卖合同第十条第一款约定“当事人双方同意，自本合同签订之日起一百二十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，补充协议第二条第三项约定“双方以朝阳区不动产交易中心预约时间为准，如房屋登记机构要求双方必须到场的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理”。关于违约责任，补充协议约定在根本违约的情形下，违约方需向守约方支付相当于房屋总价款20%的违约金。上述合同签订后，张远当日支付第一笔定金二万元，于2016年10月6日支付第二笔定金二十三万元，双方于当月23日办理了网签。当月28日，张远支付首付款一百万元。11月21日,张远缴纳了涉案房屋的契税。12月7日，中楚置地公司曾预约双方前往朝阳不动产登记事务中心进行过户登记，但又于当日取消预约，至于取消原因，张高亮称系张远不予配合导致，张远则称之前未收到中楚置地公司的通知，不同意当日办理，但同意双方一起另行约定时间办理过户。12月10日，张高亮、张远共同办理了三十万元的资金监管。2016年12月月底，张高亮向张远发送了《解除合同通知函》，并向法院提起诉讼。本案审理过程中，张远同意后续购房款项一百九十五万以现金或转账方式一次性向张高亮支付，并提交银行存款打印件对履行能力进行了证明。经法院释明，在继续履行双方房屋买卖合同的情况下，张高亮不要求就后续购房款项在本案中进行处理，如果法院认为张高亮违约，应当对违约金数额进行酌减。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张高亮与张远签订的房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当遵照履行。张高亮称12月2日张远曾明确表示无法支付第二笔购房款，且未在12月7日办理过户，以实际行为表示不再继续履行合同，但从后续12月10日，张高亮、张远共同办理资金监管等情形来看，法院无法对此进行确认，且12月7日虽取消办理过户的预约，并不影响双方依据房屋买卖合同约定在合同签订之日起120日内另行约定过户时间，在此情形下，张高亮主张张远根本违约依据不足，法院不予支持，并对张高亮基于违约而提出的解除房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议的诉讼请求予以驳回。现张远同意一次性支付后续房款，涉案房屋已办理网签，双方合同履行不存在实际障碍，应当继续履行，张远主张将涉案房屋办理过户登记至其名下，亦符合双方的约定，法院予以支持。关于违约金，张高亮明确表示解除合同，不再履行，应当视为违约，但根据本案查明事实能够确认，双方履行房屋买卖合同期间，张远确实存在迟延履行的情形，且张高亮及时通过诉讼形式解决双方纠纷亦系合法合理的纠纷解决方式，在此情形下，法院酌情判处违约金五万元。中楚置地公司经法院合法传唤未到庭应诉，法院依法按照缺席审判处理。判决：一、张高亮与张远继续履行双方于二○一六年十月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，张高亮于判决生效后三十日内将北京市朝阳区观音惠园×室（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XX**号）过户登记至张远名下；二、张高亮于判决生效后三十日内给付张远违约金五万元；三、驳回张高亮的全部诉讼请求；四、驳回张远的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张高亮提交微信聊天记录，证明张远同意遵守合同，张高亮声明一切以白纸黑字为证，张高亮、张远、中楚置地公司三方没有达成新的补充协议；提交其申购自住型商品房核验未通过记录，证明因张远未按补充协议于2016年12月7日过户前支付第二笔购房款致使过户失败，进而导致张高亮申购自住型商品房时名下有房产不符合限购政策，核验没有通过，给张高亮造成了损失。张远质证称张高亮提交的证据超过了一审举证期限，不符合二审新证据的形式，且该两份证据都是复印件，对真实性不予认可。关于申购自住型商品房核验未通过记录，张高亮明知2016年12月7日没有办理过户，12月9日去申请自住型商品房，其损失应当由其自己承担，且该损失也与本案无关。中楚置地公司称不发表质证意见。二审中，张远、中楚置地公司没有提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，张高亮与张远签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，张高亮主张12月2日张远曾明确表示无法支付第二笔购房款且未在12月7日办理过户，构成根本违约。根据查明的事实，张高亮与张远于2016年10月1日签订房屋买卖合同，按照合同约定，张亮应于过户前支付张高亮第二笔购房款105万元，同时约定自合同签订之日起120日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。由此可见，虽然12月7日取消办理过户预约，但是并不影响双方依据房屋买卖合同约定在合同签订之日起120内另行约定过户时间，且在12月7日取消办理过户预约后，张高亮与张远又于12月10日共同办理资金监管，双方仍在继续履行合同。在此情形下，张高亮主张张远构成根本违约，本院不予采纳。张高亮的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院根据查明的事实，判令双方继续履行合同，处理正确，本院予以维持。一审中，张远同意向张高亮支付后续购房款项，经一审法院释明，张高亮表示在继续履行合同的情况下，不要求就后续购房款项在本案中进行处理，本院对此不持异议。对于后续购房款项，双方可另行处理。因张高亮明确表示解除合同不再履行，一审法院考虑本案实际情况酌定张高亮承担违约金，并无不当，本院予以维持。综上，张高亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由张高亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 黎审 判 员 陈 静代理审判员 张 弘二〇一七年九月二十日法官 助理 卫孚嘉书 记 员 高 媛