广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3446号上诉人（原审原告）：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区法定代表人陈耀荣。委托诉讼代理人：梁光楷，广东煜日律师事务所律师。委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：连德旋，男，汉族，住广东省梅州市大埔县委托诉讼代理人：吴建，广东昊法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连建家，男，汉族，住广东省梅州市大埔县委托诉讼代理人：吴建，广东昊法律师事务所律师。上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司（以下简称华艺公司）因与上诉人连德旋、被上诉人连建家房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初11654号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华艺公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项以及第三项中“自2016年12月起至连德旋、连建家实际返还上述商铺之日止的占有使用费由连德旋、连建家按8211元/月的标准向华艺公司计付”的判决内容，占有使用费应依据双方签订的合同所约定的同期的租金、管理费来确定；2.判令连德旋、连建家向华艺公司支付至2016年7月的水电费114.7元；3.判令本案一、二审案件受理费由连德旋、连建家负担。事实与理由：首先，本案纠纷是由于连德旋、连建家拒交租金、管理费及水电费引起的，连德旋、连建家在庭上也承认其拖欠租金和水电费，但否认华艺公司主张的水电费数额。华艺公司向一审法院提供了抄表数据以及向供水电部门代缴费用的证据。但连德旋、连建家仅口头否认后，一审法院没有进行审理就驳回华艺公司的该请求是错误的。其次，占有使用费应参照两份合同同期的占有使用费来确定，一审法院仅以本案诉讼时的租金标准确定未来的占有使用费是错误的。连德旋辩称，（一）一审对事实认定错误。连德旋、连建家在一审时已提交大量证据证明华艺公司对涉案商铺采取停电措施，一审法院组织现场评估时涉案商铺是没有供电的，一审法院对此未予认定是错误的。华艺公司存在锁铺及限制人员进入商铺的行为，并引发了两起刑事案件。涉案商铺周边存在市政道路施工的情况双方在一审时已确认。一审法院要求华艺公司提交证据，但华艺公司没有提交，应承担举证不能的不利后果。（二）一审法院适用法律错误。1.涉案合同无效，应参照涉案合同约定的租金标准确定占有使用费。涉案合同约定租金是每平方米60元，占有使用费最多也是每平方米60元。一审法院将管理费列入占有使用费于法无据。管理费是华艺公司将涉案场地升级为4A物流园的成本费用，不属于租金。即使华艺公司将租金拆成租金和管理费，该行为是华艺公司的避税行为，该行为无效。2.涉案合同关于停电的约定违反我国电力法的规定，是无效的。连德旋、连建家拒绝支付租金是有合法理由的：一是涉案商铺是违法建筑，合同无效，不存在支付租金的问题；二是因涉案商铺门前修路，连德旋、连建家无法使用涉案商铺。而且在涉案商铺停电期间，连德旋、连建家无法使用涉案商铺，相关的占有使用费应予以扣除。连建家陈述的意见与连德旋的上诉意见相同。连德旋上诉请求：1.变更一审判决第三项中认定的占有使用费为24761元，自2016年12月起每月占有使用费的标准变更为每平方米60元；2.判令本案一、二审案件受理费由华艺公司负担。事实与理由：合同无效后，原合同停电的条款不能适用。该条款违反电力法的相关规定，华艺公司断电是违法行为。合同无效的责任在于华艺公司。停电与华艺公司锁铺、限制人员进入商铺期间，连德旋、连建家达不到使用商铺的目的，期间不应交占有使用费。修路期间，占有使用费也应当每平方米减少20元，占有使用费的租金标准应为每平方米60元。连德旋在庭审期间增加诉讼请求：占有使用费计至连德旋、连建家向华艺公司发出交铺通知之日止，以后的占有使用费不再由连德旋、连建家负担。华艺公司辩称，（一）无论合同效力如何，合同中约定的租金和管理费本质都是租金，因为华艺公司不仅有租赁行为，还有管理行为，华艺公司将租金拆分是符合事实和法律规定的。（二）关于修路的问题，在双方签订合同时，市政建设占用土地的情况已客观存在，该市政建设工程可能影响租户的经营，但责任不在华艺公司。事实上，市政建设工程期间道路畅通，没有影响商铺的正常使用。（三）涉案合同虽然无效，但合同中关于权利义务的条款并不必然无效，涉案合同的断电条款是合法合理的。（四）本案是一个整体性的纠纷，对连德旋在二审期间增加的诉讼请求，二审法院不应予支持。连建家对连德旋的上诉没有异议。华艺公司向一审法院起诉请求：1.解除华艺公司与连德旋、连建家签订的两份租赁合同，连德旋、连建家立即返还涉案商铺；2.连德旋、连建家向华艺公司支付从2016年1月1日起计至2016年10月31日止的租金、管理费合计82110元;至2016年7月止水电费114.7元;支付违约金10838.52元;以上暂合计93063.22元，租赁期间的其余租金、管理费、水电费、违约金另计至连德旋、连建家返还商铺止；3.本案案件受理费由连德旋、连建家承担。一审法院认定事实：2015年3月24日，华艺公司（物业管理方、甲方）与连德旋、连建家（物业使用方、乙方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺装饰材料物流城’内，编号为北区9座首层13号商铺（总面积为80.50㎡）租给乙方作经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2015年5月5日起至2017年5月4日止，从2015年5月5日起计收管理费和租金。……第三条收取管理费、水电费和租金的办法……3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2015年5月5日起至2017年5月4日止，该商铺每月60元/㎡，每月租金合计人民币4830元（以上缴交的租金均含税）。6、收取管理费：①从2015年5月5日起至2017年5月4日止，该商铺每月42元/㎡，每月管理费合计人民币3381元。（以上缴交的管理费均含税）。7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第五条甲方的权利和义务……5、甲方负责公共范围内配备照明、卫生、消防、道路、通讯、供水、供电、排水设施，并负责上述设施的维护保养。6、甲方负责公共范围内日常的管理，做好保安、清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺的正常运营。……第六条乙方义务……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……4、物业使用期间，乙方严重违反本合同约定的乙方义务，视为根本性违约，甲方有权终止合同，并按照本条第6款追究乙方违约责任。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日起生效，……”。同日，华艺公司与连德旋、连建家就涉案物业再签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限为2017年5月5日至2020年5月4日，其中：2017年5月5日至2018年5月4日每月租金5313元，每月管理费3719.10元；2018年5月5日至2019年5月4日每月租金5844.30元，每月管理费4091.01元；2019年5月5日至2020年5月4日每月租金6428.73元，每月管理费4499.95元。其他合同内容基本同上。另查明一，华艺装饰材料物流城1-9#、10#、11#楼项目位于佛山市禅城区雾岗路东侧、绿景西路南侧，建设单位为广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社、佛山市红狮陶瓷有限公司、佛山市建进资产经营有限公司。2013年12月30日，佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局、佛山市禅城区石湾镇街道办事处分别就上述建设项目于《临时商业服务业提升工作审批申请表》上盖章同意建设方案。2014年12月15日，佛山市公安消防支队禅城区大队出具《建设工程消防验收意见书》[禅公消验字（2014）第0216号]，综合评定9-11#楼土建、自动消防设施建设工程消防验收合格。另查明二，连德旋诉华艺公司租赁合同纠纷一案，一审法院于2016年8月8日以（2016）粤0604民初7816号案立案受理。连德旋于该案中的诉请如下：1、确认双方签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》无效；2、佛山市华艺物业经营管理有限公司向连德旋返还租金、管理费、押金、水电押金及前期推广费，并折价赔偿装修费、消防改装费；3、佛山市华艺物业经营管理有限公司承担诉讼费用。该案查明，本案华艺公司于签订合同当日出具收据，确认收取本案连德旋、连建家支付的租金押金24150元。诉讼中，华艺公司陈述：包含涉案商铺在内的现9座物业无规划报建，是依据《临时商业服务业提升工作审批申请表》由石湾镇街道国土城建和水务局批准建设；因华艺公司同意自2015年10月起开始计收租金及管理费，故连德旋、连建家于合同签订当时交纳的三个月租金及管理费已自动冲抵2015年10月-12月租金及管理费，连德旋、连建家此后亦未再交纳租金及管理费；关于水电费的计算方式，华艺公司每个月到连德旋、连建家商铺门前的水电分表上抄取读数，以当月实际用水用电量乘以单价计得水电费数额；华艺公司对涉案商铺有无停电不清楚。连德旋、连建家陈述：涉案商铺未停水，但从2016年5月开始断续停电，2016年6月7日开始全面停电，2016年10月9日法院组织评估机构进场后，涉案区域陆续恢复用电，2016年10月底开始恢复用电，现由连德旋、连建家经营使用；连德旋、连建家对华艺公司主张的水电费数额不予确认。一审法院认为，关于涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的合同性质。上述合同虽名为物业管理合同，并于合同中约定由连德旋、连建家向华艺公司交纳租金及管理费，但通观合同全文，上述合同主要就华艺公司与连德旋、连建家之间房屋租赁合同关系项下权利义务作出约定，连德旋、连建家于关联案件中提交的押金收据亦载明连德旋、连建家依据合同约定向华艺公司交纳的履约保证金为“租金押金”，而华艺公司亦自述实系将租金拆分为租金和管理费向连德旋、连建家收取，故综合上述分析，涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》实为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”诉讼中，华艺公司自认涉案铺位所在9座物业实际未经规划许可，故依据上述法律规定，华艺公司、连德旋、连建家于2015年3月24日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》均为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因连德旋、连建家至今仍占有使用涉案商铺，故华艺公司主张连德旋、连建家返还涉案商铺有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于华艺公司诉请连德旋、连建家支付租金、管理费、水电费及违约金。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案合同无效，但连德旋、连建家实际占有并使用涉案商铺，故其应参照合同约定标准向华艺公司计付占有使用费。对于华艺公司主张的欠费事实，连德旋、连建家并未举证予以反驳，故连德旋、连建家应以合同约定租金及管理费标准即8211元/月（4830元/月+3381元/月）向华艺公司计付2016年1月1日起至连德旋、连建家实际返还涉案商铺之日止的占有使用费，暂计至2016年11月为90321元（8211元/月×11个月）。连德旋、连建家虽抗辩认为华艺公司对涉案商铺采取停电行为致其在停电期间无法正常经营，但综合本案及关联案件查明的事实，连德旋、连建家欠费在先，存在过错，即使华艺公司确有停电行为，但参照双方签订的合同第七条关于“物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应”的约定，可推知连德旋、连建家于签订合同当时已对华艺公司在连德旋、连建家欠费情形下可采取停电方式救济权利有充分预见，连德旋、连建家据此抗辩主张免除停电期间占有使用费无理。至于连德旋、连建家抗辩认为市政道路施工影响营业、华艺公司保安封锁商铺阻止进出等意见，因连德旋、连建家并无有效证据予以证明，一审法院对该抗辩意见不予采纳。对于华艺公司主张的水电费，连德旋、连建家虽于诉讼中确认拖欠水电费事实，但华艺公司所举证证据并不足以佐证其主张的水电费具体金额的真实性及计收单价的合理性，故一审法院对华艺公司诉请的水电费不予支持。因合同无效，相应的违约金条款亦属无效，华艺公司诉请连德旋、连建家支付违约金无合同和法律依据，一审法院亦不予支持。至于连德旋、连建家提出的中止诉讼申请，连德旋、连建家以其于另案中诉请确认合同无效及该案正在审理为由申请中止本案诉讼，因本案审理结果无需以另案处理结果为依据，故连德旋、连建家的上述申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项的规定，一审法院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认华艺公司与连德旋、连建家于2015年3月24日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》均为无效合同；二、连德旋、连建家于判决发生法律效力之日起十日内，向华艺公司返还佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区9座首层13号商铺；三、连德旋、连建家于判决发生法律效力之日起十日内，向华艺公司支付2016年1月-2016年11月的占有使用费合计90321元，自2016年12月起至连德旋、连建家实际返还上述商铺之日止的占有使用费由连德旋、连建家按8211元/月的标准向华艺公司计付；四、驳回华艺公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1063元，由华艺公司负担125元，由连德旋、连建家负担938元。二审中，连德旋、连建家向本院提交了《佛山市禅城区商业用房（商铺）指导租金标准》，拟证明涉案合同约定的租金标准过高。华艺公司未提交新证据。经审查，本院对连德旋、连建家提交的证据不予采信，理由在下文再作论述。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为:1.连德旋、连建家应向华艺公司支付的占有使用费是多少;2.连德旋、连建家是否应向华艺公司支付水电费。（一）关于连德旋、连建家应向华艺公司支付的占有使用费是多少的问题涉案合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，连德旋、连建家应向华艺公司支付占有使用涉案商铺期间的占有使用费。虽然涉案合同约定了租金和物业管理费两项费用，但首先，涉案合同主要是对商铺租赁权利义务进行约定；其次，华艺公司确认其将商铺租金拆分为租金和物业管理费两项收取，同时，华艺公司向连德旋、连建家开具的收取租金和管理费的履约保证金收据将上述两项费用合列为“租金押金”，双方约定物业管理费的计费标准明显高于一般商铺的物业管理费计费标准，上述事实印证了华艺公司前述主张，故一审法院认定涉案合同将商铺租金拆分为租金和物业管理费两部分，并参照涉案合同约定的租金和物业管理费二者之和（以下合称涉案合同的租金标准）确定涉案商铺的占有使用费计算标准并无不当。连德旋主张仅按涉案合同中关于租金部分的约定确定占有使用费理由不成立，本院不予支持。连德旋上诉主张涉案合同的租金标准过高，应参照政府部门公布的相同地段商铺的市场指导租金标准按每月每平方米60元计算。本院认为，商铺的租金并不存在强制性的标准，相关政府部门公布的商铺市场指导租金标准只有参考意义，并不排除当事人根据商铺的实际使用价值约定高于该租金指导价的租金标准，当事人可以通过协商约定高于政府部门公布的商铺市场指导租金标准的租金。涉案合同的租金标准是双方平等协商一致的结果，可以反映连德旋、连建家占有使用涉案商铺所应支付的合理对价，在无其他证据佐证涉案合同的租金标准过高的情况下，连德旋、连建家仅以涉案合同的租金标准高于政府部门公布的商铺租赁市场指导租金标准为由主张涉案商铺租金过高，理由不成立。华艺公司主张占有使用费应根据连德旋、连建家占有使用涉案商铺的不同时期，参照涉案合同不同的租金标准分别确定相应的占有使用费。本院认为，涉案合同的租金标准仅是确定占有使用费的参照依据，至目前而言，连德旋、连建家占有使用涉案商铺的时间主要是在租期在先的合同所约定的租期内，在本案作出二审判决之时也是在租期在先的合同所约定的租期结束不久，参照租期在先的合同的租金标准所确定的占有使用费计算标准已较为合理，一审法院综合本案案情考量参照该租金标准确定占有使用费的计算标准并无不当，故本院对华艺公司该请求不予支持。综上，一审法院认定的涉案商铺占有使用费计算标准合理，本院予以维持。关于涉案商铺占有使用费的计算期间。华艺公司请求自2016年1月1日起计算占有使用费，双方当事人对此均无异议，本院予以维持。连德旋、连建家主张占有使用费仅应计算至其向华艺公司发出交铺通知之日止，但连德旋、连建家未举证证明其曾向华艺公司发出过上述通知，且连德旋、连建家至今尚未返还商铺，故连德旋、连建家应支付自2016年1月1日起到实际返还涉案商铺之日止的占有使用费。连德旋、连建家还主张华艺公司对涉案商铺停电，对停电期间其不应支付租金。本院认为，本案中连德旋、连建家欠费在先，存在过错，虽然涉案合同无效，但根据涉案合同关于连德旋、连建家拖欠费用时华艺公司有权停电的条款，连德旋、连建家理应对华艺公司会以停电作为对连德旋、连建家欠费行为的维权手段有合理的预期，且双方当事人对于是否停电以及停电的时间均存在争议，连德旋、连建家也未举证证明其因此而不再占有使用涉案商铺，故连德旋、连建家主张免除停电期间的占有使用费缺乏理据，本院不予支持。连德旋、连建家主张华艺公司保安封锁商铺阻止其进出商铺等，但其所提交的证据并不足以证明双方发生冲突以后连德旋、连建家仍无法使用商铺以及无法使用商铺的持续时间，故连德旋、连建家以此为由请求减免占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院参照涉案合同的租金标准确定连德旋、连建家应向华艺公司支付2016年1月1日起至实际返还涉案商铺之日止的占有使用费并无不当，本院予以维持。（二）关于连德旋、连建家是否应向华艺公司支付水电费的问题华艺公司为涉案商铺垫付了水电费，在涉案合同无效的情况下，连德旋、连建家应向华艺公司返还华艺公司为其垫付的水电费。连德旋、连建家在一审中确认其欠付水电费，但对华艺公司主张的水电费数额不予确认。本院认为，涉案商铺有独立的电表和水表，在华艺公司已提交清单列明涉案商铺每个月的水电费读数的情况下，连德旋、连建家对华艺公司所主张的水电费不予确认可以通过核对水电表读数等方式对华艺公司所主张的水电表读数和费用进行核实。由于连德旋、连建家长期拖欠华艺公司的水电费不交，也未要求核对水电表读数或提交相反证据予以反驳，且华艺公司请求支付的水电费也不存在明显不合理的情形，故本院对华艺公司请求连德旋、连建家支付的水电费金额予以确认。一审法院驳回华艺公司关于连德旋、连建家支付水电费的请求错误，本院予以纠正。综上所述，华艺公司的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。连德旋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初11654号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初11654号民事判决第四项；三、连德旋、连建家应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市华艺物业经营管理有限公司支付水电费114.7元；四、驳回佛山市华艺物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取1063元，由佛山市华艺物业经营管理有限公司负担114元，由连德旋、连建家负担949元。二审案件受理费469元，由佛山市华艺物业经营管理有限公司负担25元，连德旋负担444元。本判决为终审判决。审判长  刘建红审判员  郑正坚审判员  邱程辉二〇一七年九月十日书记员  梁启星