北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初9278号原告（反诉被告）：朱广才，男，1978年2月14日出生，北京绿城投资有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：牛星丽，北京市京都律师事务所律师。被告（反诉原告）：王海蓉，女，1973年2月7日出生，韩亚银行（中国）有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王淑焕，北京市中瑞律师事务所律师。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区玉带河东街8号1至2层。法定代表人：徐瑞东，总经理。原告（反诉被告）朱广才与被告（反诉原告）王海蓉、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱广才及委托诉讼代理人牛星丽、被告（反诉原告）王海蓉的委托诉讼代理人王淑焕到庭参加诉讼。第三人存房公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。朱广才向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》、《补充协议》；2.被告退还定金28万元；3.被告支付违约金28万元；4.诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2017年1月17日，朱广才与王海蓉签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告以140万元购买位于北京市丰台区马家堡西路36号院3号楼1层127号房屋（以下简称127号房屋），面积为35.11平方米。合同签订后，原告支付房屋定金28万元，被告由于原购房发票丢失，无法继续履行合同，原告协助被告进行发票补办事宜，直至2017年3月7日被告发票补办完成。原被告及中介协商于2017年3月10日办理剩余房款及过户事宜。然而，3月9日上午，原告突然接到中介通知，被告提出不再出卖房屋，后原告随即与被告电话核实，被告确认不再出卖房屋的事实并推诿至今。王海蓉辩、诉称，不同意原告退还定金和违约金的诉讼请求，同意解除合同及补充协议。2017初，我方因需要资金出售涉案房屋，朱广才称可以全款，我们就签订了合同及全款支付补充协议，产权转移前一日付清全款，后来他又说需要部分贷款，出卖方同意由全款改为商业贷款，贷款金额20万元。2017年2月28日如果不能贷款应以全款方式付清，28日前应产权转移。按照上述约定，朱广才无论何种情况，应当在2017年2月27日付清全部房款，但其未能支付。王海蓉不得不向他人高息借款以应急需。迟延付款满15天，出卖方可解除合同，不退定金且要求支付28万违约金。王海蓉向本院提出反诉请求：1.朱广才协助王海蓉办理注销网签手续；2.朱广才向王海蓉赔偿违约金28万元；3.反诉费由朱广才负担。朱广才对王海蓉的反诉辩称，同意解除网签，不同意支付违约金。虽然合同中约定了2月28日前去申请产权转移登记，但实际上产权转移登记前期还有大量工作去做，当时对方不能提供购房原始发票和契税票，称已经丢失，需要补办后，才能办理转移登记申请。王海蓉于2017年3月7日左右才补完原始发票，我们约她办理产权转移登记。3月9日王海蓉发短信告诉我们不再出售，不再配合办理过户手续。我方认为，在此交易中，我方没有任何过错，是对方明确拒绝履行合同构成了违约。而且我方可以全款购买，是对方建议我贷款，当时就签了补充协议，当晚我就付了定金，次日，我把25万房款给了对方。反诉状所述与事实不符。第三人存房公司未到庭陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：127号房屋登记在王海蓉名下。2017年1月17日，朱广才（买受人）与王海蓉（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为127号房屋。建筑面积35.11平方米。该房屋规划设计用途为酒店。经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为40万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价100万元。买受人向出卖人支付定金28万元。买受人于2017年1月18日在确定完房屋产权后当日将第一笔定金28万元以自行支付方式支付给出卖人。买受人采取全款付款方式支付房屋成交总价款，具体付款方式及期限见补充协议。出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给买受人。第八条权属转移登记，（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1、如买受人选择解除合同的，适用本合同第十条第（一）款约定。第九条违约条款，（一）……。（二）逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1、……2、逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条合同解除条款，（一）如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。（二）如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。同时，双方签订了合同附件二《全款付款方式补充协议》，约定：房屋成交总价为140万元。买受人向出卖人支付28万元定金。将购房款1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。买受人于产权转移前1日支付出卖人购房款40万元，支付方式为资金监管。买受人于产权转移前1日支付出卖人购房款71万元，支付方式为银行托管。当日，朱广才（乙方）与王海蓉（甲方）又签订《补充协议》，约定：乙方于2017年1月17日向甲方支付定金3万元，于2017年1月18日在确定完产权后当日以银行转账方式向甲方支付定金25万元。甲方同意乙方由全款购买方式改为商业贷款方式购买该房屋。贷款金额为20万元。如乙方在2017年2月28日前因个人原因未能获得银行贷款，乙方继续以全款付款方式购买该房屋，并于2017年2月28日前进行产权转移申请。如本协议与《房屋买卖居间合同》及相关文本协议约定不一致的，均以本协议为准。签订上述合同后，朱广才向王海蓉支付定金3万元，向存房公司交纳居间服务费1.4万元。次日，朱广才又向王海蓉支付定金25万元。后，王海蓉称原始购房发票及契税票丢失，开始补办。2017年2月8日，双方办理了网签手续。3月7日，王海蓉补办发票完毕，存房公司工作人员约双方于3月10日进行剩余房款支付及办理缴税过户事宜。3月9日，王海蓉明确表示不同意继续出售房屋。现朱广才以王海蓉拒绝出售房屋为由，要求解除合同及补充协议、王海蓉退还定金并支付违约金。王海蓉以朱广才未在2017年2月27日前付清全款为由，认为朱广才违约，王海蓉同意解除合同，但不同意退还定金，并反诉要求注销网签、朱广才支付违约金。庭审中，关于损失，朱广才提交居间服务费收据及刷卡凭条，证明存在中介费损失1.4万元；提交律师发票及银行刷卡凭证，证明存在律师费损失2万元；提交工商银行和华夏银行存款宣传单，证明存在房款利息损失；另称存在房屋涨价损失，但未提交证据。对于上述证据，王海蓉对居间费证据不发表意见，对律师费证据真实性予以认可，对存款利息宣传单真实性认可，但不认可证明目的，认为2月28日朱广才应当支付房款。同时，王海蓉认为朱广才提出的违约金数额过高，要求法院予以酌减。王海蓉称其有2.8万元的利息损失，但未对此提交证据。另，朱广才提交其与配偶李江燕的结婚证及李江燕的中国工商银行的账户历史明细清单，该清单显示，李江燕账户自签订合同之日起具备一次性交纳剩余房款的存款。以上事实，有双方当事人陈述、房地产经纪服务事项告知书、签约提示、交易双方留存信息表、北京市存量房屋买卖合同、全款付款方式补充协议、承诺不自行办理缴税过户的声明、参考清单、房屋状况说明书、提示函、授权网签委托书、配偶同意出售声明、居间服务合同、补充协议、收据、定金收条、转账记录、证明、房产证复印件、补办原始购房发票照片、短信截图、微信截图、身份证及工作证照片、催告函截图、顺丰快递查询结果截图、网签查询截图、律师费发票、刷卡凭证、结婚证、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、存款利息宣传单、视听资料等证据在案佐证。本院认为：朱广才与王海蓉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》、《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行义务。本案中，双方在《补充协议》中约定，如朱广才在2017年2月28日前因个人原因未能获得银行贷款，继续以全款付款方式购买该房屋，并于2017年2月28日前进行产权转移申请。而王海蓉于3月7日补办发票完毕，可见本案交易于2017年2月28日前不具备产权转移申请的条件。且双方同意若朱广才在2017年2月28日前未或批贷，继续以全款付款方式购买房屋。双方在《全款付款方式补充协议》中全款付款方式作出明确约定，在产权转移前一日支付出卖人购房款共计111万元，1万元物业交接保证金于物业交接完毕当日支付。现王海蓉以朱广才未在2017年2月27日前付清全款为由，认为朱广才违约，无合同依据。王海蓉又据此于2017年3月9日拒绝出售房屋，该行为构成根本违约，应当承担违约责任。现朱广才以王海蓉拒绝出售房屋为由，要求解除合同及补充协议并要求王海蓉退还定金，该两项诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院对该两项诉讼请求予以支持。朱广才另要求王海蓉支付违约金28万元，关于违约金数额，本院认为，违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现王海蓉认为违约金过高要求法院予以减少，本院结合房屋价格走势、朱广才的实际损失、王海蓉的过错程度及双方合同履行情况等综合因素，将违约金调整为2万元。超出部分，不予支持。合同解除后，应当注销网签合同，且朱广才同意注销网签合同，本院对王海蓉反诉要求注销网签手续的诉讼请求予以支持。王海蓉要求朱广才支付违约金的反诉请求无事实及法律依据，本院对该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、解除朱广才与王海蓉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》、《补充协议》。二、王海蓉于本判决生效之日起七日内退还朱广才定金二十八万元。三、王海蓉于本判决生效之日起七日内支付朱广才违约金二万元。四、朱广才于本判决生效之日起七日内协助王海蓉办理北京市丰台区马家堡西路36号院3号楼1层127号房屋注销网上签约手续。五、驳回朱广才的其他诉讼请求。六、驳回王海蓉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8700元，保全费5000元，由王海蓉负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费8700元，由王海蓉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  魏敬贤二〇一七年九月二十六日书 记 员  贾思雨