广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终1090号上诉人（原审原告）：桂平市万家物业服务有限公司，住所地桂平市。法定代表人：陈宇，经理。委托诉讼代理人：张成，广西贵诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁馨心，广西贵诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李永逸，男，住桂平市。上诉人（原审被告）：黄玉兰，女，住桂平市。上列两上诉人的委托诉讼代理人：吴忠，桂平市业盛法律服务所法律工作者。上诉人桂平市万家物业服务有限公司（以下简称物业公司）与上诉人李永逸、黄玉兰物业服务合同纠纷一案，因双方均不服桂平市人民法院（2017)桂0881民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人物业公司的委托诉讼代理人张成、梁馨心，上诉人李永逸及其与黄玉兰的委托诉讼代理人吴忠出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判李永逸、黄玉兰支付物业费4399.73元给物业公司。事实和理由：由于水系统、地下车库门禁系统是建设单位安装，用水没法区分商铺、基建和居民用水。物业公司只是进行管理。物业公司已按规定打扫卫生，不存在打扫不及时的情况。一审法院适用合同法第一百零七条判决物业公司按85%标准收取物业费属适用法律错误。李永逸、黄玉兰上诉请求：撤销一审判决，请求物业公司扣减多收取的水费、二次加压费和电梯运行费，按当地物价部门规定的居民用水标准收取水费。事实和理由：上诉人李永逸、黄玉兰是必须与物业公司签订《前期物业管理服务合同》、《前期协议》和《临时约定》才能领房的，而且，物业公司的服务质量没有达到每平方米0.8元的标准，应当按照60%的标准计算。物业公司没有按照当地水费标准来收费，超出部分应当扣减。一审案件受理费不应由上诉人负担。李永逸、黄玉兰和物业公司对对方的上诉请求以及理由均不予认可。物业公司向一审法院起诉请求：判令李永逸、黄玉兰缴清所欠物业费用4399.79元。一审法院认定事实：李永逸、黄玉兰于2013年8月11日购买了广西福桂房地产开发有限公司（以下简称福桂房开公司）开发的“福桂三千城”小区B区1单元XXXX房，签署了《商品房预售合同》，李永逸、黄玉兰购买的商品房面积为129.37平方米，其中套内建筑面积107.65平方米，分摊建筑面积21.717平方米。《商品房预售合同》第二十条第二点约定：前期物业服务期间，物业收费方式为包干制。物业费价格为0.8元／月平方米(建筑面积)。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备维护费、绿化养护费、综合管理费。合同第六点明确：买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。2013年12月25日，物业公司与福桂房开公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由物业公司承接福桂三千城小区的物业服务。2015年1月5日李永逸、黄玉兰与万家物业公司办理交房手续，同时双方签署了《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》（以下简称《前期协议》和《临时规约》)，《前期协议》第四条第二点注明物业费按0.8元／㎡月收取，电梯费按每户30元／月收取。《前期协议》第四条第六点明确：公用水、电费按实际发生额按户数从业主入伙之日起分摊；4、《前期协议》第二点第4条和《临时规约》第三点第3条明确：业主应按时向物业管理企业交纳物业管理费用及各项服务费。在《前期协议》第九条第四点和《临时规约》第九条明确：如有违反协议，物业公司可以每日加收应当缴纳费用的3‰滞纳金。《前期协议》和《临时规约》的效力约定：从物业买受人签署之日起生效至本物业业主大会(或业主委员会)制定的业主公约生效时终止；福桂三千城小区的水费与公摊电费每月通过托收形式在物业公司的农村信用社对公账户中向桂平市自来水厂及南方电网缴纳。李永逸、黄玉兰于2015年1月5日办理交房手续时预交了半年的物业费、电梯费和垃圾费，但自2015年7月1日至2016年12月31日的物业费1873.62元和电梯费540元；自2015年1月10日至2016年11月30日的公摊费293.5元；自2015年2月1日至2016年11月30日的水费1347.82元和二次加压费260.35元；自2015年12月1日至2016年12月31日的垃圾费84.5元，以上费用合共4399.79元，至今未交。一审法院另查明，物业公司物业服务存在以下问题：水厂只抄一个用水总表包含三千城商铺、基建、居民用水，物业公司作为物业公司没有将商业、基建、居民用水分表管理收取。地下车库门禁系统不规范，小区卫生打扫不及时等现象。物业公司一直按每月每平方米0.8元的标准收取物业费。一审法院认为：物业公司与福桂房开公司签订《前期物业管理服务合同》、物业公司与李永逸、黄玉兰签订的《前期协议》和《临时规约》合法有效，对物业公司和全体业主均具有约束力。李永逸、黄玉兰已实际接受了物业公司提供的物业服务，物业公司一直按每月每平方米0.8元的标准收取物业费。因物业公司在服务期间存在园区内服务不到位、园区卫生打扫不及时等服务问题，物业公司未能举证证明其在服务过程中已尽完全合同义务，对业主反映的问题积极采取措施予以解决，物业公司的物业服务存在瑕疵，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低物业公司的收费标准，结合本案实际情况，具体标准应按85％缴纳为宜。故对物业费(水费除外)予以85％支持，即3051.97元（4399.79元－水费1347.82元）×85％＝2594元。物业公司请求判决李永逸、黄玉兰缴清所欠物业费用4399.79元，一审法院支持3941.82元（物业费2594元＋水费1347.82元）。李永逸、黄玉兰辩称物业公司服务不到位、重复收费，乱收费(扩大收费)，收费标准过高，部分符合事实，一审法院采信前述认定符合事实的部分，李永逸、黄玉兰提供的证据不足认定李永逸、黄玉兰的其他辩称，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决：一、李永逸、黄玉兰于本判决发生法律效力后三日内给付桂平市万家物业服务有限公司从2015年7月1日至2016午12月31日期间的物业费3941.82元；二、驳回桂平市万家物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元（立案时已按简易程序减半收取，物业公司已预交），由物业公司桂平市万家物业服务有限公司负担3元，由李永逸、黄玉兰负担22元。二审期间，李永逸、黄玉兰提交了部分业主签名的物业管理情况的《证明》以及小区卫生状况的照片，以证明《前期协议》和《临时规约》被迫签订、物业公司没有进驻小区以及物业管理不到位、小区存在脏乱差等情况，对上述证据，本院认为不足以证明李永逸、黄玉兰的主张。除物业费的收费标准外，对一审判决认定的上述事实，本院予以确认。本院认为，物业公司与李永逸、黄玉兰签订的《前期协议》和《临时规约》合法有效，在业主委员会成立并与物业公司签订物业服务合同前对物业公司和全体业主均具有约束力。李永逸、黄玉兰已实际接受了物业公司提供的物业服务，物业公司一直按每月每平方米0.8元的标准收取物业费。物业公司的物业服务对象是全体业主，衡量服务质量是否符合合同约定、收费标准等内容应否变更，应由大部分业主决定，李永逸、黄玉兰提供的证据虽可证实物业公司的物业服务存在瑕疵，但不足以证明物业服务不符合物业服务合同约定，也不足以证明应当降低物业服务收费标准，一审法院认定应当降低物业公司的收费标准，按85％缴纳物业费，缺乏事实和法律依据，应当纠正。物业公司提出的以合同约定的每月每平方米0.8元的标准收取物业管理费的上诉请求理由成立，应当支持。李永逸、黄玉兰应向物业公司交纳物业管理费、水电费等费用4399.79元。应当指出，物业公司提供的物业服务具有明显的公共服务特点，其对象是全体业主而非单个业主，且本案涉案合同为前期物业服务合同，各种设施、条件和物业服务质量有待完善、提高，物业公司和业主应通过平等协商解决分歧以及物业管理中出现的问题，不宜通过部分业主要求变更、解除合同的方式来解决，以免造成物业服务无法继续，导致其他业主利益受到损害的后果。综上，物业公司的上诉请求理由成立，应当支持；李永逸、黄玉兰的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一、第二款的规定，判决如下：一、维持桂平市人民法院（2017）桂0881民初728号民事判决第二项；二、变更桂平市人民法院（2017）桂0881民初728号民事判决第一项为：李永逸、黄玉兰于本判决发生法律效力后三日内给付桂平市万家物业服务有限公司从2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业费4399.79元。一审案件受理费25元，二审案件受理费100元（李永逸、黄玉兰和物业公司分别预交了50元），全部由李永逸、黄玉兰负担。本判决为终审判决。审判长  李志廉审判员  刘 丽审判员  黄钰雄二〇一七年九月十二日书记员  梁明燕