惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初2739号原告：广州市演出电影有限公司（以下简称“广州演出公司”），住所地：广州市越秀区建设三马路11号二楼。法定代表人：邓翅翔。委托代理人：肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。委托代理人：向春兰，广东胜伦律师事务所律师。被告：惠州市妈庙港湾房地产开发有限公司（以下简称“妈庙公司”），住所地：惠州大亚湾澳头妈庙榕树商业综合楼。法定代表人：吴举明。委托代理人：郭桂英，该公司职员。委托代理人：胡荣健，广东法村律师事务所律师。原告广州演出公司诉被告妈庙公司租赁合同纠纷一案，本院2016年12月1日立案受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员曾日华、罗亚鸼组成合议庭适用普通程序，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告广州演出公司的委托代理人肖挺俊、向春兰、被告妈庙公司的委托代理人胡荣健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州演出公司诉称，2011年4月29日，原告与被告签订《惠州市大亚湾新湾经典花园场地租赁合同》，约定由被告向原告提供位于惠州市大亚湾区新澳大道海岸新天地三、四层的场地用于经营电影院，面积为2378平方米。合同签订后，被告于2011年10月15日向原告发出《通知书》，通知原告可以进场开始内部装修及相应消防工程建设等，且保证将于2014年12月31日前完成工程并通过竣工验收，否则原告有权解除合同，被告赔偿由此造成原告前期投入的经济损失，含装修、消防等款项。接到上述通知后，原告投入资金开始装修、消防工程建设等，但涉案场地至今仍无法竣工验收。2016年11月10日，原告发函催促被告提供符合合同约定及原告使用要求的场地，并提供竣工验收合格证等资料，但被告至今无法提供，导致原告签订本合同的目的完全无法实现。综上，为维护原告合法权益，请法院判令：一、解除原告与被告于2011年4月29日签订的《惠州市大亚湾新湾经典花园场地租赁合同》；二、被告向原告返还履约保证金30万元；三、被告向原告支付相当于保证金的违约金30万元；四、被告向原告赔偿装修投入2181184.22元（含消防工程350000元、座椅119427元、装修工程1411757.22元、设计工程275000元、招标咨询费25000元）；五、被告承担本案的全部诉讼费用。原告向法庭提交惠州市大亚湾新湾经典花园场地租赁合同、记账凭证（履约保证金）、支出凭单（履约保证金）、网银国内跨行大额汇款凭证（履约保证金）、通知书、情况说明、大亚湾海岸影城技术服务协议、记账凭证、支出凭单、发票、建设工程招标代理合同、中标通知书、建设工程施工合同、收款收据、宁波豪盛椅业有限公司销售合同、工程合同（消防工程）、客户阶级通知单、大亚湾影城内部现场图片、现场工程图片、催告函、EMS快递单等证据，拟证明其诉称事实。被告妈庙公司辩称，一、履约保证金后来已由被告退回原告。因被告账本已被检察院调取，请法院依法调取被告账本核实。二、原告没有对涉案场地进行任何装修，不存在装修损失，退一步，即使存在装修的事实，也属原告违反合同约定、违法擅自装修，责任及后果也应由原告自己承担:1、原告提交的初家波出具的通知是虚假的，内容也根本不真实。被告根本没有通知原告接收场地，没有通知原告进场装修，更没有授权初家波签署该通知。2、该份通知的内容也明显不符合常理，更不符合经营常识。普通人都知道，影城属人流密集的公共场所，影城的装修经营，必须以影城场地完全合法合规为前提条件，包括但不限于依法建设、经竣工验收合格、经消防验收合格等。在被告场地根本没有竣工，更没有验收合格，也没有经消防验收合格，就凭该通知接收场地及进场装修？如果原告真的这么儿戏，所有相关法律后果也应由原告承担。3、根据租赁合同原第三.1.（5）条及第四.2条，被告土建竣工通过验收才能移交原告装修。4、原告提交的第五组第35号证据“催告函”也足以佐证：场地土建未完工、未竣工验收，未通过消防验收。因此，被告在租赁场地未土建完工，未竣工验收，未通过消防验收的情况下，不可能违反合同约定，通知原告进场装修；原告更不可能违反常识，违背基本的经营法律法规，擅自装修。三、原告主张的投入损失没有事实依据，也没有合同和法律依据，同时，这种损失也是被告无法预见的：1、原告提交的与第三人签订的合同文件属案外法律关系，与本案无关，无法证明原告主张的装修及投入损失。2、原告提交的第三人签订的合同文件要么属虚假编制，要么是原告重大疏忽或故意签订，因为原告现成的场地都没有，并且租赁合同根本没有约定被告交付场地的期限及时间，原告依据什么与第三方签订这些合同？3、原告主张的投入损失属于履约准备损失，但这种损失即使真实存在，系原告视合同约定于不顾，无视基本的经营法律法规要求，擅自与第三方签订所谓的相关合同文件及支付费用所造成的，所有后果与责任均应由原告自行承担。原告提交的第五组第35号证据“催告函”也足以佐证：原告明知场地土建未完工、未竣工验收，未通过消防验收。原告作为专业演出公司，明知影城属人流密集的公共场所，影城的装修经营，必须以影城场地完全合法合规为前提条件，包括但不限于依法建设、经竣工验收合格、经消防验收合格等，且根据租赁合同原第三.1.(5)条及第四.2条，被告须在土建竣工通过验收才能移交原告装修。综上，恳请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告未向法庭提交书面证据。经审理查明，2011年4月29日，原告与被告签订《惠州市大亚湾新湾经典花园场地租赁合同》，约定：一、合作事项：1、被告提供位于惠州市××经济技术开发区××大道海岸新天地三、四层的场地，建筑面积约2378平方米，给原告从事影城及相关产业的经营；2、被告负责按原告电影院建筑结构设计要求完成场地的基础建设（包括但不限于土建、外部的水、电、消防、安全、通信等），原告负责影院内部装修和放映设备、影厅设施的投入。二、被告保证及义务：被告保证对所提供的项目场地拥有完整的产权或依法取得转租权，保证任何人不因以上事项而向原告提出异议或产生纠纷，原告享有使用权不受项目产权人变更或产权人自身政策变化的影响……被告场地建设项目必须符合原告影城经营要求……土建完成后交由原告进行装修。三、履约保证金：合同签订后一周内，向被告支付前期合同履约保证金人民币30万元整。四、经营期限及费用：原告经营期限以影厅项目竣工通过验收之日起计算，共15年，如果由于被告原因或不可抗力事件致使实现开始正式运营时间延误，原告的经营期应予以延长，租金每月每平方米35元，管理费每月每平方米5元，租金从原告影厅装修工程竣工通过验收之日起计缴。五、违约责任：如原告违约，原告的履约保证金不再退回，并赔偿被告经济损失；如非政府原因或其他不可抗力，被告违约或单方解除合同或转包他人，被告如数退还原告履约保证金，另补偿与履约保证金等额的毁约金给原告，并根据原告的装修投入和经济损失进行赔偿。合同签订后，原告并未按约定时间支付履约保证金，2012年3月30日才向被告支付了保证金300000元，之后涉案场地迟迟无法竣工验收，2016年11月10日，原告向被告发出《催告函》，催促被告提供符合合同约定的场地。但是涉案场地已被公开拍卖，并由案外人所取得。另查明一，原告为履行合同，于2011年12月8日注册成立惠州大亚湾海岸影业有限公司，投资者为原告及案外人广州星影文化咨询有限公司。2011年11月，惠州大亚湾海岸影业有限公司与广州市中柏设计制作有限公司签订《技术服务协议》，由广州市中柏设计制作有限公司对惠州大亚湾海岸影城进行设计，为此支付设计费用275000元；2011年12月12日，惠州大亚湾海岸影业有限公司与惠州市建讯工程造价咨询有限公司大亚湾分公司签订《工程建设项目招标代理协议书》，由惠州市建讯工程造价咨询有限公司大亚湾分公司对惠州大亚湾海岸影城进行施工招投标，为此支付费用25000元；2012年2月7日，惠州大亚湾海岸影业有限公司与广东深化消防设备工程有限公司签订《工程合同》，由广东深化消防设备工程有限公司对惠州大亚湾海岸影城的消防工程进行建设，为此支付工程首期款350000元。另查明二，2012年2月13日，被告妈庙公司的法定代表人由初家波变更为吴举明。本案在审理过程中，因被告妈庙公司的申请，本院选定广东通济司法鉴定中心对原告提交的证据《通知书》中标注日期为“2011年10月15日”上的法定代表人处“初家波”字迹的书写形成时间进行鉴定，经鉴定该字迹的书写形成时间为2015年1月之后。本案在审理过程中，因原告广州演出公司的申请，本院依法作出（2016）粤1391民初2739号民事裁定，查封了被告妈庙公司名下位于惠州大亚湾澳头新湾经典花园的一宗面积为23825㎡土地使用权。以上事实，有原告提交的惠州市大亚湾新湾经典花园场地租赁合同、记账凭证（履约保证金）、支出凭单（履约保证金）、网银国内跨行大额汇款凭证（履约保证金）、通知书、情况说明、大亚湾海岸影城技术服务协议、记账凭证、支出凭单、发票、建设工程招标代理合同、中标通知书、建设工程施工合同、收款收据、宁波豪盛椅业有限公司销售合同、工程合同（消防工程）、客户阶级通知单、大亚湾影城内部现场图片、现场工程图片、催告函、EMS快递单等证据及当事人陈述，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷，涉案场地无法完工，无法将场地交付给原告，合同客观上已不能履行，原告主张解除合同，有事实和法律依据，予以支持。争议焦点是原告有无支付履约保证金、原告损失大小及被告是否应承担原告损失。关于原告有无支付履约保证金问题，合同约定履约保证金30万元，原告通过惠州大亚湾海岸影业有限公司账号向被告转账30万元汇款，汇款凭证摘要中附言是大亚湾影城合同保证金，对原告向被告支付履约保证金的事实，予以认定，被告辩称已返还保证金，但未提供证据证实。关于支付违约金问题，本合同因被告原因予以解除，违约方系被告，被告应按合同约定承担违约责任，双方在合同中约定被告违约如数退还履约保证金，另补偿与履约保证金等额的毁约金给原告，故原告要求被告支付违约金30万元，予以支持。关于原告履行合同造成的损失大小及被告是否应承担该损失问题。双方签订合同后，结合影城的行业需要原告为履行合同，需提前对影城进行设计及建设工程进行招标工作，该两项工作可以脱离影城场地另行进行，原告提前完成具有合理性，此两项损失共30万元应属原告的合理损失，被告应予以赔偿。至于装修和消防损失问题，合同约定土建完成通过竣工验收后交原告进行装修，在土建未完工时原告擅自进行施工，自身存在主要过错，如原告按合同约定在土建完成通过竣工验收后进行施工，就不会产生装修和消防施工的损失，建设工程施工合同从2012年2月6日开始施工，消防工程2012年2月10日开始施工，而原告在2012年3月30日才支付履约保证金，两项工程施工之时租赁合同是否继续履行还不确定，原告此时进场施工应自行承担责任，主张此两项损失，不予支持。对购买座椅的损失，原告仅提供转账凭证不足以证明存在买卖合同关系，即使存在买卖合同关系，原告已支付款项，并非一定会造成该损失，且座椅可重复利用，原告可在其他类似影城使用，该损失亦不支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州市演出电影有限公司与被告惠州市妈庙港湾房地产开发有限公司于2011年4月29日签订的《惠州市大亚湾新湾经典花园场地租赁合同》；二、惠州市妈庙港湾房地产开发有限公司自本判决生效后十日内向广州市演出电影有限公司返还履约保证金30万元；三、惠州市妈庙港湾房地产开发有限公司自本判决生效后十日内向广州市演出电影有限公司支付违约金30万元；四、惠州市妈庙港湾房地产开发有限公司自本判决生效后十日内赔偿广州市演出电影有限公司损失30万元；五、驳回原告广州市演出电影有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29049元、保全费5000元，共34049元由被告负担，鉴定费24200元由原告负担。案件受理费、保全费34049元已由原告预交不予退回，由被告自本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 薛银标审 判 员 罗亚鵃审 判 员 曾日华二〇一七年九月十三日法官助理 李红兰书 记 员 陈 露