贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初3868号原告：舒英，女，汉族，1979年11月22日出生，住贵阳市小河区。委托代理人：王远义、陈蛟，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。被告：荣俐，女，汉族，1979年2月23日出生，住贵阳市金阳新区。被告：贵州双利福酒店管理有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园项目R2区3栋1-1、1-2号。法定代表人：荣俐，该酒店经理。两被告共同委托代理人：金家特，贵州慎行律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，地址：贵阳市南明区花果园危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托代理人：李颖萍，该公司职工，特别代理。被告：贵州恒祥置业管理有限公司，地址：贵阳市南明区花果园大街1号。法定代表人：彭家恒，该公司经理。委托代理人：王华，该公司员工，特别代理。原告舒英诉被告荣俐、被告贵州双利福酒店管理有限公司（以下简称双利福酒店）、被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）、被告贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈应贵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒英的委托代理人王远义、陈蛟，被告荣俐及双利福酒店的共同委托代理人金家特，被告宏益公司的委托代理人李颖萍，被告恒祥公司的委托代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒英向本院提出如下诉讼请求：一、解除原告与被告1荣俐之间的《房屋租赁合同》以及原告与被告3恒祥置业之间的《公寓租赁委托协议》及《补充协议》；二、要求被告1荣俐、被告2双利福酒店、被告3恒祥置业共同负责将租赁原告的位于贵阳市花果园大街×号×区×栋×层×号房屋立即返还给原告；三、要求四被告共同负责向原告支付2015年4月1日至2017年3月31日期间的房屋租金共计32604元，并按照每月1672元的标准从2017年4月1日起继续支付至实际向原告返还房屋之日止；四、要求四被告共同负责向原告支付逾期支付房屋租金违约金（截止2017年3月31日共计为10943.2元，并按照拖欠租金32604元的月息2%继续从2017年4月1日支付至拖欠租金全部付清之日止）。五、本案诉讼费由四被告承担。事实及理由：被告宏益公司在贵阳市××区花果园项目开发公寓楼出售，对外宣传称所售公寓带10年租约保障，专业经营管理，每月坐收租金。原告听信被告宏益公司的宣传，于2014年10月26日与宏益公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买宏益公司开发的位于贵阳市××区花果园项目×区×栋×层×号房屋，售价为192238元,宏益公司应在2015年3月31日前交房。为兑现其10年租约保障，宏益公司在与原告签订商品房买卖合同后，又要求原告签订《公寓租赁委托协议》和《房屋租赁协议》，称宏益公司已联系到承租人，可以坐等收租金。原告按要求将签好字的《公寓租赁委托协议》及《房屋租赁协议》交给被告，被告称已联系到承租人荣俐并将荣俐已签字的房屋租赁协议返还一份给原告。该份原告与荣俐签订的房屋租赁合同对租金、租期、支付方式及违约责任均作了明确的约定。合同签订后，在商品房买卖合同约定的交房时间前，恒祥公司、宏益公司已将房屋交付给荣俐，荣俐成立了双利福酒店进行经营使用。宏益公司与原告签订房屋交付验收表，确认原告所购房屋已于2015年3月31日交付。2015年11月，恒祥公司与原告签订《公寓租赁委托协议》的补充协议，要求确认第一年租金为居间服务费的情况下才将荣俐所交房屋保证金（3个月租金）支付给原告，原告按照恒祥公司的要求签订了该补充协议，并收到恒祥公司支付的保证金。2016年3月，荣俐理应向原告支付第二年租金，但原告至今并未收到荣俐支付的任何租金。原告找到荣俐要求其按照租赁合同履行支付租金的义务，但被告荣俐称她并未与原告签订房屋租赁合同，不同意支付租金给原告。原告找恒祥公司和宏益公司解决，但其均称与其无关，互相推诿。原告要求收回房屋，荣俐及双利福酒店不同意，并暴力恐吓和阻挡原告。原告认为自己购买了上述房屋，作为房屋的所有权人，具有法律赋予的合法收益权和处分权。上述被告的行为，严重损害了原告的合法权益。现原告依据相关法律规定诉至贵院，提出如前诉请。被告荣俐及双利福酒店辩称：一、原告诉请涉及多重案由和多个诉讼主体，将多重法律关系混同为租赁关系处理，诉讼主体及诉讼请求混乱。二、被告荣俐与原告并未签订租赁合同，原告依据该合同向荣俐及双利福酒店主张合同权利于法无据。三、荣俐与宏益公司之间的房屋租金应以消防验收合格的2015年10月8日起算，第一年租金已由居间人收取，原告无权向荣俐主张第一年2015年10月8日至2016年10月8日的房屋租金。四、2016年10月8日以后的租金，如宏益公司同意解除与被告之间的租赁合同或者授权租金支付给原告，由宏益公司与荣俐、原告之间完善手续后，由荣俐向原告支付。荣俐向原告交付定金（3个月的房租）原告已实际收到，应冲抵3个月房租。五、荣俐因房屋所有权人变更导致无法确定交付主体，宏益公司未授权及回复导致租金未按时支付，责任不在荣俐，不需支付违约金。六、原告诉请解除合同后双方权利义务终止，原告继续主张被告支付租金不应得到支持。七、荣俐已于2017年1月14日向宏益公司发函解除43层的租赁合同，对原告要求解除43层的合同荣俐及双利福酒店同意，但租金计算的截止时间理应截止2017年1月14日。八、宏益公司未兑现招商承诺，荣俐是受害者，不应承担诉讼费。被告宏益公司辩称：一、被告荣俐认可与宏益公司签订的房屋租赁合同，双方的租赁关系成立。通过庭审、举证质证环节，恒祥公司提交了其与荣俐签订的房屋租赁委托服务协议及收款收据，证明荣俐于2014年10月8日委托恒祥公司寻找房源。同时，宏益公司也委托恒祥公司将本案涉案房屋出租，从而促成了宏益公司与荣俐签订租赁协议。被告荣俐认可与宏益公司之间的房屋租赁合同及与恒祥公司之间的房屋租赁委托服务协议。二、宏益公司于2014年10月26日将涉案的该套房屋出售给原告舒英，根据合同法第229条及民通意见第119条的规定，原告舒英已依法享有涉案该套房屋的所有权。被告荣俐租赁原告的房屋并使用，原告舒英当然享有向被告荣俐主张租金的权利。三、关于租金的起算时间问题，宏益公司认为应当从实际交付房屋之日起计算。根据宏益公司与荣俐签订的房屋租赁合同的约定，宏益公司于2015年5月20日将涉案房屋交付被告使用，被告对该时间节点也签字予以确认。故本案租金的起算时间应为2015年5月20日。综上，宏益公司认为无论原被告之间的房屋租赁合同是否成立，根据“买卖不破租赁”原则，原告当然享有对涉案房屋的租金向被告主张的权利；本案涉案的该套房屋，已于2015年5月20日实际交付给被告使用，应当由被告向原告支付合同约定的租金。被告恒祥公司辩称：一、原告与荣俐之间的房屋租赁合同是在被告荣俐的授权下签订，对合同双方具有约束力。2014年10月8日恒祥公司接受宏益公司及荣俐的委托，分别为双方寻找租户及房源，并于当日由恒祥公司促成了宏益公司与荣俐签订了房屋租赁合同。之后宏益公司将所涉案114套房屋出售给不特定的业主，包括本案的原告。随后荣俐支付了154658元居间服务费给恒祥公司为完善业主与荣俐的租赁合同，恒祥公司通知荣俐及业主签订新的租赁合同，因份数较多，荣俐安排人员现场签订。本案原告与荣俐签订的房屋租赁合同确实并非荣俐本人所签，但荣俐对于合同内容是清楚的。二、即使原告与荣俐之间的房屋租赁合同不是荣俐本人所签，根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原告当然享有宏益公司与荣俐所签的房屋租赁合同项下的所有权利，包括收取租金的权利。三、关于租金的起算和期限，恒祥公司认为应当以实际交付房屋的日期及租赁合同的约定支付租金。被告荣俐的代理人在庭审中陈述的租金起算时间应以消防验收为准及免租期等情况，被告方也没有提交任何证据予以支撑其主张，不应得到法院的支持。综上，恒祥公司作为中介人的义务已经履行完毕，被告荣俐租赁原告的房屋是事实，应当依法履行自己的义务。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：在恒祥置业的居间介绍下，被告荣俐与宏益房开于2014年10月8日签订房屋租赁合同一份，约定由荣俐租赁宏益公司所有的位于贵阳市南明区花果园大街×号花果园项目×区×栋40、42、43层1-38号共计114间房屋，建筑面积5255.26平方米，租赁期限为十年，房屋租赁期起算时间以实际接房交付时间为准。合同还约定第一年租金为30元/月/平方米，第二年为35元/月平方米，……合同无免租期。上述合同签订后，荣俐支付恒祥公司承租114套房屋的居间服务费154658元，向宏益房开支付承租114套房屋的定金（3个月租金）463973元，宏益房开已将该款项转支付给各小业主。2014年10月26日，原告舒英与宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买贵阳市花果园项目R-2区3栋1单元40层23号房屋，建筑面积41.80平方米，房屋总价为192238元。原告舒英于签订合同当天已付清全部购房款。2014年10月3日，原告舒英与恒祥置业签订公寓委托管理租赁协议一份，并于2016年5月22日签订《补充协议》，委托恒祥置业代为出租管理原告购买的上述房屋。2015年2月12日，宏益公司在贵州都市报刊登交房公告，告知业主花果园×区×栋已具备交房条件，可以交房。2015年4月3日，宏益公司与原告舒英签订房屋交付验收表一份，确认自2015年3月31日起，该房屋交付原告。2016年4月8日，宏益公司与荣俐签订房屋交付验收表一份，双方确认自2015年5月20日起，花果园×区×栋40、42、43层房屋已交付荣俐使用。此后荣俐注册双利福酒店并开始经营至今，但一直未向原告支付过租金。2015年10月8日，贵阳市公安消防支队出具筑公消验字[2015]第0464号建设工程消防验收意见书，确认花果园项目×区×号楼已经消防验收合格。本院查明的上述事实，原被告均予以认可。另查明：原告向本院提供经恒祥公司安排由舒英与荣俐于2014年10月26日签订的租赁合同中“荣俐”二字签名和手印不是荣俐本人所签。上述事实，有原被告的陈述、商品房预售合同、房屋租赁合同、收款收据、房屋租赁委托服务协议、广告宣传单、贵州都市报公告、房屋交接验收表、消防意见书等在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案被告荣俐与被告宏益公司签订的租赁合同第四条约定“乙方无条件同意甲方处分该房屋产权，甲方与房屋买受人签订《商品房买卖合同》同时，乙方应与房屋买受人签订租赁合同，并诚信履约”，宏益公司于2014年10月26日与原告舒英签订《商品房买卖合同》，将上述房屋出售给原告舒英，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，本案原告与被告荣俐之间已形成事实上的租赁关系，双方均应按照宏益公司与荣俐所签租赁合同履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，荣俐与宏益房开之间的租赁合同约定租金为每半年支付一次，提前15天支付租金。而荣俐、双利福酒店从2015年5月20日起至今未向原告支付过任何租金，以自己的行为表明不履行支付租金的义务，故原告主张解除与荣俐、双利福酒店之间的租赁关系，本院予以支持。被告荣俐、双利福酒店以与原告没有签订租赁合同，迟延支付租金，也是因为宏益公司在该房屋产权变更之后未授权荣俐将租金支付给原告导致，故荣俐不存在违约，也不承担违约责任，因此不同意解除合同及承担违约后果。而本院认为，根据宏益公司与荣俐签订的租赁合同以及荣俐与恒祥公司签订的委托协议均已明确约定租金支付的起止日期及租金价格，而被告荣俐及双利福酒店从2015年5月20日至2017年3月31日原告起诉时未支付任何一期租金，被告荣俐及双利福酒店即便不知道该房屋已经出售，也应当按照与宏益公司的租赁合同将到期租金支付给宏益公司。但被告荣俐及双利福酒店却一期租金都未支付，明显违约，故本院对荣俐及双利福酒店的抗辩不予支持。原告主张被告宏益公司、恒祥公司承担支付租金及违约金和返还房屋的诉请，因宏益公司、恒祥公司并非租赁合同承租一方相对人，故对原告的该项主张，本院不予支持。另原告主张被告荣俐、双利福酒店支付2015年4月1日至2017年3月31日的租金，因宏益公司与荣俐签订的租赁合同中已约定起算租金以实际交付房屋为准，而根据宏益公司与荣俐签订的房屋交付验收表确认，荣俐实际接收房屋时间为2015年5月20日，故被告荣俐、双利福酒店应从2015年5月20日起向原告支付该房屋的租金。被告荣俐主张从消防验收合格的时间即2015年10月8日起算租金，因荣俐与宏益公司签订的租赁合同中已经明确以实际交付房屋时间为准，故对该抗辩主张，本院不予采信。被告荣俐提出第一年的租金已支付给中介恒祥公司没有事实依据，本院不予认可。按照租赁合同的约定，第一年租金为30元/月/平方米，第二年租金为35元/月/平方米计算，被告荣俐应付租金为：30元/月/平方米×41.80平方米×12月（2015年5月20日-2016年5月19日）+35元/月/平方米×41.80平方米×10.3月（2016年5月20日-2017年3月31日）-30元/月/平方米×41.80平方米×3个月（保证金）=26354.9元。原告主张按照全部拖欠租金每月2%的标准要求被告支付违约金10942.3元没有法律依据，但荣俐、双利福酒店确实违约在先，故本院酌情按照中国人民银行同期银行贷款利率分段计算予以支持。原告主张解除与恒祥公司的《公寓租赁委托协议》及《补充协议》，与本案不是同一法律关系，本案不作处理，原告可另案主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、解除原告舒英与被告荣俐贵阳市××区花果园路花果园项目R-2区3栋1单元40层23号房屋的租赁关系。二、被告荣俐、贵州双利福酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将原告舒英位于贵阳市××区花果园路×区×栋×层×号房屋腾空返还原告舒英。三、被告荣俐、贵州双利福酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告舒英2015年5月20日至2017年3月31日的房屋租金26354.9元（已扣除保证金3762元），并继续按35元/月/平方米标准支付租金至房屋返还原告时止，并承担违约金（该违约金按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年5月20日起按已到期租金分段计算至付清上述款项之日止）。四、驳回原告舒英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元，减半收取445元，由被告荣俐、贵州双利福酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈应贵二〇一七年九月二十二日书记员  刘焕花