海口市秀英区人民法院稿纸   民事判决书   （2017）琼0105民初2348号   原告（反诉被告）：韦世谦，男，1983年2月24日出生，汉族，住海南省海口市龙华区滨涯路**光华大院******。   原告（反诉被告）：罗才玲，女，1983年10月12日出生，汉族，住海南，住海南省海口市iv>   被告（反诉原告）：海口阳光丽华房地产开发有限公司，住所地海南省海口市秀英区长滨四路**.   法定代表人：完颜旭晨，总经理。   委托诉讼代理人：陈柳龙，海南威盾律师事务所律师。   韦世谦、罗才玲诉海口阳光丽华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，海口阳光丽华房地产开发有限公司于2017年6月2日向本院提起反诉，本院受理反诉后决定合并审理，并于2017年８月23日公开开庭进行了审理。韦世谦、罗才玲、海口阳光丽华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈柳龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   韦世谦、罗才玲向本院提起诉讼，请求判令：1.海口阳光丽华房地产开发有限公司支付韦世谦、罗才玲逾期交房违约金（以总房款617771元的每日万分之二为标准，自2016年12月31日计算至2017年4月10日）；2.海口阳光丽华房地产开发有限公司支付韦世谦、罗才玲垫付的物业费802元（自2016年12月24日计算至2017年4月10日）；3.海口阳光丽华房地产开发有限公司承担本案诉讼费。事实与理由：2015年11月28日，韦世谦、罗才玲与海口阳光丽华房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，约定韦世谦、罗才玲购买由海口阳光丽华房地产开发有限公司出售的××园号房，房屋价款为617771元，付款方式为首付207771元，银行贷款410000元。交房时间为2016年12月31日，合同约定交房条件为“该商品房经竣工验收合格”，阳光公司逾期交房的，每日赔付韦世谦、罗才玲已付总房价款的万分之二作为逾期交房违约金。2016年3月4日，韦世谦、罗才玲向银行申请的贷款划至阳光公司账户，完成付款义务，约定交房日期2016年12月31日已过去，但是阳光丁香园小区迟迟未通过消防验收，未具备法定交房条件。因此韦世谦、罗才玲迄今为止仍未收房。海口阳光丽华房地产开发有限公司的行为己经构成逾期交房，应该向韦世谦、罗才玲赔付逾期交房违约金。一、消防验收合格才能交付使用是国家法律强制性规定的法定交房条件，不以合同当事人双方意志为转移，对这种强制性规定合同当事人双方不能依靠约定而改变。商品房交房条件不但要符合合同双方当事人的约定，还要符合国家法律规定的强制性规定。《中华人民共和国消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽査不合格的，应当停止使用”。《建设工程消防监督管理规定》第八条第五款规定“依法应当经消防设计审核、消防验收的建设工程，未经审核或者审核不合格的，不得组织施工；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。对”依法应当进行消防验收的建设工程“，第十四条规定”对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收...（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑“。可见，通过消防验收才能交付使用是法律明确规定的法定交房条件，且该强制性规定涉及公共安全、公众利益，属于效力性强制性规定，根据《合同法》和《合同法解释二》，对于效力性强制性规定，合同当事人双方不能根据约定进行更改。根据我国现行的《建筑设计防火规范》。850016-2014、一类高层住宅建筑指建筑高度大于54m的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）。而阳光丁香园小区作为高26层，层高3米，总高超过70米的一类高层住宅建筑，是《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》等法律法规明确规定必须经过消防验收合格才能投入使用，消防验收不合格则禁止投入使用的建设工程项目。且经海南省公安消防官方网站对消防监督结果进行査询，明确査询到在2017年3月21日，消防部门对阳光丁香园A、D栋作出了文书编号为海公消验字（2017）第0035号的消防验收不合格通报。可见，阳光丁香园A、D栋此时完全没有具备消防验收合格的法定交房条件。因此，通过消防验收是交房的必备法定条件。因商品房现状不符合法定的交房条件，买受人有权拒绝接受，由此而造成的逾期交房责任应由开发商承担，应按合同约定赔付逾期交房违约金。二、买受人与开发商阳光公司所签署的《商品房买卖合同》中第八条关于”交付期限“约定开发商将具备”经竣工验收合格“条件的商品房交付买受人使用，是对国家标准示范合同相关条款进行过单方面篡改过的格式条款，该条款减轻或免除了该合同文本提供方本应承担的责任，至少应作出不利于合同文本提供方的解释。根据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商和行政管理总局2014年4月发布的GF-2014-0171商品房买卖合同（预售）示范文本，在”交付期限“条款处，原文规定为：商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2，该商品房已取得房屋测绘告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”可见，开发商单方拟定的合同条款，将交付条件规定为“经竣工验收合格”，是擅自篡改国家标准示范合同后的结果。而该商品房买卖合同中第八条关于交付条件的条款处未预留有空格、手写等可灵活协商部分，均为打印稿样式，属于定型化条款，是开发商为了重复使用而预先拟定的，在制定该条款内容时未与买受人协商，完全符合格式条款的相关要件。根据合同法相关规定，“提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。”“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”对于买房者来说，缺乏建设工程及房屋买卖相关专业知识，对房屋买卖和建设工程专业术语不可能完全了解，而开发商就是利用了这一点，在“验收”“竣工验收”“专项验收”“验收备案”这些专业术语上玩文字游戏，欺瞒消费者，更改国家标准示范合同，且不允许买受者与之平等协商。在签署合同时，销售房产一方己对该购房合同了然于胸，而一般购房者则只有在签署合同时才能见到正式合同文本，并没有足够时间逐条逐款认真仔细阅读，对合同内容把握严重不足，若稍有迟疑，则有可能失去签约机会，因此根本无法与售楼方讨价还价。因此，对于限制开发商责任的格式条款，理应作出不利于开发商的解释。以上内容，有韦世谦、罗才玲与海口阳光丽华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》、阳光，丁香园小区3月21日消防验收不合格官方网站截图、合同编号为2016年委贷字1161号的海南住房公积金（委托贷款）借款合同、付房款发票等为证。（2017）琼0105民初2348案件受理过程中，韦世谦、罗才玲于5月5日前往阳光丁香园收房，丁香园的物业三原华庭物业公司工作人员告知韦世谦、罗才玲，如不按照业主入伙通知书上的日期开始缴纳物业费，则不能给业主办理交房手续，为了避免争执不休造成无法收房，继续扩大因逾期交房带来的损失，韦世谦、罗才玲不得不垫付了本应由开发商承担的2016年12月24日至2017年4月10日期间共3个多月的物业费802元，现要求该开发商承担该笔费用。韦世谦、罗才玲认为，阳光公司的行为己构成违约，根据合同约定，阳光公司应赔付韦世谦、罗才玲逾期交房违约金，自韦世谦、罗才玲付清房款时起至阳光，丁香园小区D栋消防验收整改合格日止，恳请判如所请。   海口阳光丽华房地产开发有限公司辩称，海口阳光丽华房地产开发有限公司不存在逾期交房的违约。根据双方签订的买卖合同约定，双方的交房条件是经商品房经竣工验收合格，且在该合同中已经排除“竣工验收备案”作为交房条件，该约定是双方真实意思表示，是合法有效的。海口阳光丽华房地产开发有限公司在竣工验收后已经向韦世谦、罗才玲发出入伙通知书，要求韦世谦、罗才玲按照通知书要求办理房屋交接手续，由于韦世谦、罗才玲原因没有办理手续导致的逾期应当由其自行承担。   海口阳光丽华房地产开发有限公司向本院提出反诉请求，请求判令：1.韦世谦、罗才玲向海口阳光丽华房地产开发有限公司支付逾期付款违约金3143.98元（按每日万分之三的标准分两段计算，第一段以本金207771元为基数从2015年11月13日计算至2015年11月21日，共计9天；第二段以本金410000元为基数，从2016年2月12日计算至2016年3月3日，共计21天）；2.韦世谦、罗才玲承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年11月28日，韦世谦、罗才玲与我公司签订《海口市商品房买卖合同》约定：韦世谦、罗才玲购买我公司位于海口市××区号房屋；购房总价款为人民币617771元；付款方式为2015年11月13日前交付购房款207771元，于2016年2月12日前交付购房款410000元；韦世谦、罗才玲未按合同约定时间支付购房款，逾期在30天之内，每逾期一天，按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行，逾期超过30天后，我公司有权解除合同，若韦世谦、罗才玲愿意继续履行合同的，经我公司同意，合同继续履行，按逾期日数每日向我公司支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金。合同签订后，韦世谦、罗才玲未按合同约定及时向我公司支付购房款，截至2015年11月22日我公司才收到韦世谦、罗才玲支付的第一期购房款207771元。据此，韦世谦、罗才玲逾期未付第一期购房207771元的违约期间自2015年11月13日至2015年11月21日止，共计9天。截至2016年3月4日我公司才收到韦世谦、罗才玲支付的第二期购房款410000元。据此韦世谦、罗才玲逾期未付第二期购房款410000元的违约期间自2016年2月12日至2016年3月3日止，共计21天。依据《合同法》及《海口市商品房买卖合同》的约定，韦世谦、罗才玲应承担违约责任，恳请人民法院査明本案事实，支持我公司的反诉请求。   韦世谦、罗才玲辩称：1.双方商品房买卖合同约定在2015年11月13日支付购房首付款应属于笔误，属于重大误解。双方签订合同落款时间为2015年11月28日，28日签订的合同不可能约定首付款于之前的13日支付，合同只能对合同生效后发生的行为具有约束力，对于已经发生的既成事实，不可能再行约定，在28号约定13号支付房款是不可能完成的任务，合同一方当事人也不可能在签合同时就直接导致自己违约。由此可见，合同约定11月13日即支付首付款应该属于笔误，不是合同双方真实意思表示，构成重大误解，若依合同履行，对其显失公平，不应依据该条款追宄违约责任。2.双方商品房买卖合同签订之后，阳光公司应拿合同去相关主管部门完成合同备案，备案后买房者才可能凭借合同去银行申请贷款。而在双方于2015年11月28日合同签订后，合同于2015年12月2日才完成备案，耽误了向银行申请贷款的时间，由此造成的逾期应由阳光公司自行承担责任。3.银行放贷时间是不受借贷者控制的，银行放贷延迟是非可归责于买受人的原因造成的。向银行申请贷款都有固定审批程序、固定的流程，买受人只要及时向银行申请了贷款，并配合银行工作，就已经尽到了及时付款的义务。银行的放款日期是买受人不能控制的，且贷款的银行是阳光公司指定的，故银行放贷时间阳光公司应该清楚明确，并自行承担由于银行行为造成放款延迟的责任。双方买卖合同约定，“余款应由买受人向出卖人选聘的银行申请贷款”。既然银行是由出卖人所选聘，也就是说出卖人对银行的贷款审批流程和放款期限有清楚的认识，而且整个贷款流程也需要出卖人的配合到银行办理相关手续等。由于银行办事流程、期限的原因导致贷款未能在合同规定期限内发放到出卖人账户，不应由买受人承担责任，而应由指定该银行办理贷款业务的阳光公司自行承担责任。4.双方签订的商品房买卖合同是格式合同，关于贷款付款期限的合同条款是由阳光公司单方面提前拟定，在贷款付款期限一处阳光公司并未留空给双方当事人协商补充，买受人无修改该条款的可能。而阳光公司在清楚知道银行贷款流程和时间，和自己掌握备案进程的情况下，单方面限制银行贷款付款时间，严重侵犯了买受人的利益。根据此条款，阳光公司可以随意向任一买受人追究逾期付款的违约责任，因为银行放款的时间购房者无法掌控，而在备案时间无限拖延、银行放款延迟的情况下没有购房者能在规定时间内完成该付款义务。如若支持阳光公司的诉求，将极大的损害公平公正的交易买卖秩序，损害广大购房者的合法权益。综上所述，买受人已经履行了及时付款的义务，银行贷款未能及时发放到阳光公司账户是由于阳光公司自己备案延迟的行为、和不可归责于买受人的第三方银行的行为导致的，且该银行为阳光公司所选聘，指定买受人向该银行申请贷款，买受人不应承担由此带来的逾期付款违约责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：韦世谦、罗才玲提供的证据1.《海口市商品房买卖合同》：证据2.贷款合同；证据3.借款借据、还款明细；证据4.销售不动产发票。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   韦世谦、罗才玲提交的证据5.“海南消防在线”、“消防办事大厅”官网截图，本院于庭审时核对了该电子证据的载体，“海南消防在线”网站显示阳光﹒丁香园小区A、D栋于2017年3月21日验收不合格，于2017年4月22日验收合格。故该复印件未能完整反映相关信息，对其真实性本院不予采信。韦世谦、罗才玲提交的证据6.物业费缴费凭证；证据7.物业服务合同，海口阳光丽华房地产开发有限公司提交的证据1.海口市商品房买卖合同备案确认表；证据2.收据与发票；证据3.中国银行回单，上述证据均与当事人庭审的陈述相吻合，与本案事实高度关联，本院对证据的真实性予以认可。海口阳光丽华房地产开发有限公司提交的证据4.工程竣工验收报告，竣工报告上有建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位的签章，具有较大可信度，韦世谦、罗才玲虽对该证据真实性存疑但未举出相反证据证明，本院对该证据的真实性予以认可。海口阳光丽华房地产开发有限公司提交的证据5.入伙通知书、证据6.邮政特快专递单，韦世谦、罗才玲虽不认可该两份证据，但在庭审中承认收到海口阳光丽华房地产开发有限公司寄出的入伙通知书，仅认为该通知不能构成有效收房通知，因此本院对上述两份证据的真实性予以认可。海口阳光丽华房地产开发有限公司提交的证据7.（2017）琼01民终516号民事判决书、（2017）琼01民终644号民事判决书，本院对证据的真实性予以认可，关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月28日，韦世谦、罗才玲与海口阳光丽华房地产开发有限公司签订了《海口市商品房买卖合同》，约定韦世谦、罗才玲购买由海口阳光丽华房地产开发有限公司出售的××园号房,房屋总价款617771元。《海口市商品房买卖合同》第四条约定，付款方式为：2015年11月13日前交付购房款207771元，于2016年2月12日交付购房款41000元。买受人未按合同约定时间支付购房款，逾期在30日内，每逾期一天，按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，双方若同意继续履行合同的，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金。《海口市商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房经竣工验收合格。《海口市商品房买卖合同》第九条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日前7日内，书面通知办理查验手续及买受人应携带的证明文件。《海口市商品房买卖合同》第十一条第3项约定，出卖人逾期交房的违约责任按如下方式处理：1.逾期在60日内，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之二支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日期向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。韦世谦、罗才玲于2015年11月22日向海口阳光丽华房地产开发有限公司支付了首付款207771元。随后韦世谦、罗才玲办理了公积金贷款手续，银行于2017年3月4日将剩余房款410000元支付给海口阳光丽华房地产开发有限公司。2016年11月13日，海口阳光丽华房地产开发有限公司向韦世谦、罗才玲邮寄入伙通知书，通知其于2016年12月24日携带相关材料前来小区办理收房手续。随后，韦世谦、罗才玲前往阳光﹒丁香园办理交接手续。   另查明：2016年9月28日，建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位和监理单位对涉案“阳光﹒丁香园A、D栋”项目进行了工程质量竣工验收，验收结论为：通过验收、合格。   本院认为：一、被告是否存在逾期交房的违约行为以及是否应当承担相应的违约责任。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条对商品房交付条件提供了三个选项：“1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房（毛坯房）经验收合格。”双方一致同意选择以“3、该商品房（毛坯房）经验收合格”为商品房交付条件。该合同文本为海口市住房和城乡建设局、海口市工商行政管理局监制的示范文本，文本内容经过了行政主管部门的审核，双方在合同示范文本明确提供了“1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”和“3、该商品房经验收合格”不同选项的情况下，一致同意选择“3、该商品房经验收合格”作为交房条件，该约定为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效约定，被告应当在2016年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告。《海口市商品房买卖合同》第九条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日前7日内，书面通知办理查验手续及买受人应携带的证明文件。故2016年11月13日，海口阳光丽华房地产开发有限公司在达到交房条件之后书面通知韦世谦、罗才玲于2016年12月24日携带相关材料办理交房手续，符合合同约定的通知要件，且在合同期限内完成通知，未构成违约。韦世谦、罗才玲以涉案房屋未通过消防验收为由，主张海口阳光丽华房地产开发有限公司承担逾期交房的违约责任，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。二、韦世谦、罗才玲是否存在逾期付款的情形以及是否应支付逾期付款违约金。韦世谦、罗才玲在合同签订之前就已经向海口阳光丽华房地产开发有限公司支付了207771元购房款，故实际上，合同正式签订之前双方就已经达成购房意向并履行了部分合同义务，方才签订正式的房屋买卖合同。在此情况下，韦世谦、罗才玲明知合同约定的第一期付款时间早于自己的实际支付日期，并知晓逾期付款的违约责任，仍愿意签订购房合同并接受相关约定的束缚，应认定其知晓相应后果。双方约定2015年11月13日前交付购房款207771元，于2016年2月12日交付购房款410000元，海口阳光丽华房地产开发有限公司实际于2015年11月22日收到韦世谦、罗才玲支付207771元，于2016年3月4日收到韦世谦、罗才玲支付的410000元，因此韦世谦、罗才玲构成逾期付款应按合同约定每日万分之二的标准向海口阳光丽华房地产开发有限公司支付逾期违约金付款，违约金分两段计算，第一段以207771元为基数，从2015年11月14日计算至2015年11月21日，共计8天；第二段以410000元为基数，从2016年2月13日计算至2016年3月3日，共计20天，共应支付逾期付款违约金1673元（207771元×0.02%×8天＋410000元×0.02%×20天）。三、物业费的问题。如前所述，本院认定海口阳光丽华房地产开发有限公司向韦世谦、罗才玲通知交房的日期为2016年12月24日。开发商通知业主收房之后的物业费，由业主缴纳。因此，韦世谦、罗才玲主张海口阳光丽华房地产开发有限公司向其支付已垫付的2016年12月24日至2017年4月10日的物业费802元，没有事实和法律依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）韦世谦、罗才玲于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）海口阳光丽华房地产开发有限公司支付逾期付款违约金1673元；   二、驳回原告（反诉被告）韦世谦、罗才玲的诉讼请求；   三、驳回被告（反诉原告）海口阳光丽华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费176元，由原告（反诉被告）韦世谦、罗才玲负担；反诉案件受理费50元，原告（反诉被告）韦世谦、罗才玲负担25元，由被告（反诉原告）海口阳光丽华房地产开发有限公司负担25元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。   审 判 长 符晓瓛   人民陪审员 高燕劝   人民陪审员 李建武     二〇一七年九月十九日   书 记 员 王彦源   附相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。