广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初9393号原告（反诉被告）：深圳市尊胜麦迦生命科技有限责任公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道深南大道**大冲商务中心**楼，组织机构代码：359966872。法定代表人：胡五娇，总经理。委托诉讼代理人：陈思圳，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞菁华，广东卓建律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳联合共赢集团股份有限公司，住所，住所地广东省深圳市南山区深南大道**大冲商务中心**楼**整层机构代码：075179244。法定代表人：袁显峰，董事长。委托诉讼代理人：赵昀，广东竞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，广东竞德律师事务所律师。原告深圳市尊胜麦迦生命科技有限责任公司与被告深圳联合共赢集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，并依法适用普通程序于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈思圳、俞菁华，被告委托诉讼代理人赵昀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告在本诉中向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还租金849800元，管理费346718.4元，房屋保证金、管理费押金、水电押金1121736元，给排水费用31500元，空调及消防款300000元、装修押金97120元、垃圾清运费及装修水费52202元，共计2799076元；2、被告赔偿原告支付的设计费用20000元，工资及解约赔偿金155197.64元；3、被告赔偿原告违约金300000元；4、被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市南山区深南大道9680号大冲商务中心1号楼34层房屋出租给原告，房屋面积约定为2428平方米，租金单价175元／平方／月。签订合同后，原告投入大量资金，为该“经营养生会馆、健康管理体验”项目开展各项开业前的准备工作（聘请员工、安排设计装修）。不料，被告竟突然于2016年1月份开始在涉案房屋的中间砌墙、并称将向楼顶加建两层。被告此举严重威胁了涉案房屋的安全性，同时也影响了原告使用涉案房屋经营养生会馆的私密性，并造成了巨大的噪音影响。为此原告多次与被告严正交涉，要求其停止施工。但被告却一意孤行、拒不整改。同时，设计公司向原告反映，经实地测量后发现涉案房屋的实际使用面积仅1088平方，甚至34层整层的全部面积最多也仅为1679平方，与租赁合同约定的面积存在巨大差异。其后，原告曾与被告协商妥善处置上述争议问题，但被告始终采取拖延、推诿态度，无视原告的合理诉求。被告的违约行为导致原告无法按照原定计划使用涉案房屋开展相关业务，并因此承受了大量经济损失。为维护自身合法权益，原告依法向法院提起诉讼。被告辩称：1、原告主张返还租金849800元，管理费346718.4元没有法律依据和事实基础，根据双方签订的房屋租赁合同，以及原告实际占有、使用了涉案房屋，原告均有支付房租的法定义务；2、涉案的房屋租赁合同是因为原告逾期及拖欠房屋租金，达到合同约定的解除条件而解除，原告是涉案房屋租赁合同的根本违约方，根据法律规定及合同约定，原告无权主张返还房屋保证金、管理费押金、水电押金；3、原告主张返还给排水费用31500元，空调及消防工程款30万元，垃圾清理费及装修费等依法不属于本案管辖的范畴，上述款项的性质是基于原告与被告之间的装饰工程合同关系所产生，于本案的房屋租赁合同属完全不同的另一法律关系，且该工程款所指向的工程项目均已经施工完毕，原告主张返还没有法律依据；4、原告主张被告为其承担所谓涉及费用及工资等费用没有法律依据；5、原告主张违约金与本案事实不符，因为房屋租赁合同的违约方是本案原告，而非被告。综上，原告的所有诉求均缺乏事实基础及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告在反诉中向本院提出反诉请求：1、原告支付被告房屋租金424900元（2016年4月1日至2016年4月30日租金），及逾期违约金318675元（按每月租金每天5‰，从2016年4月6日起，暂计至2016年9月5日），共计743575元；2、原告支付被告违约金2124500元；3、原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月8日，被告与原告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定被告将位于深圳市南山区深南大道9680号大冲商务中心1号楼3401室按现状出租给原告，租赁房屋的位置以双方确认的具体位置图为准，月租金424900元，合同期限为2015年11月28日至2020年03月27日。双方同时在合同中约定，2015年12月18日前，原告应支付被告首期租金，即2016年2月租金424900元，及履约等保证金1121736元，及首期物业管理费346718.4元（2015年11月28日至2016年4月30日的物业管理费），之后每月租金、管理费等应在每月5号前支付。鉴于原告承租上述物业为经营用，考虑到双方长期合作的关系，正式合同签订前，被告即将租赁房屋交付给原告使用，合同签订后，双方才补办了交房手续。至此，被告充分履行了合同约定的交房义务，将合同约定的房屋交由原告占有、使用。而原告则一开始就违约，未按合同约定时间2015年12月18日前支付履约等保证金、首期租金、首期物业管理费，逾期4天才支付前述费用，构成违约在先。2016年3月租金也未按合同约定每月5号前支付，拖至2016年3月24日才支付完毕，逾期19天，构成根本违约。2016年4月租金，原告则至今未支付分文。因被告取得合同约定物业使用权同样需支付租金等成本，原告拖欠租金的违约行为已给被告造成巨额损失，包括给予原告免租期之间的租金成本实际为被告在为其承担。为避免损失进一步扩大，被告通过网络信息、去函、登报等诸多方式催讨租金未果后，只好依合同约定解除合同收回房屋。而原告不但不支付拖欠租金，且罔顾事实挑起诉讼。据此，为维护被告的合法权益，特依法提出反诉。针对被告的反诉原告辩称：被告在合同履行过程中存在虚报面积、违法加建等根本违约行为，导致原告不得不停止对涉案房屋的装修，被告违约在先，原告根据《中华人民共和国合同法》第67条的规定，先履行一方履行债务不符合规定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，因此，原告依法行使先履行抗辩权，合法合理，无须再行支付任何租金或违约金。一方面，被告认为原告在本案中装修费用、水电费用属于另一法律关系，不属于本案的审理范围，这一答辩不成立，上述费用是原告为了履行涉案租赁合同支付的合理费用，这些费用均是由被告收取，当时被告要求原告必须支付这些费用，否则禁止原告的工程队入场，且已经全部发生，因为被告的违约行为，导致原告合同目的落空，无法继续性用涉案租赁物，所以，原告为履行涉案合同支付的全部费用已经形成涉案合同的损失，应当由违约方即被告承担，所以在同一个案件当中，有多个法律关系是很正常的，况且本案原告的诉求其请求权基础就是涉案租赁合同，不存在超过本案审理范围的问题；另一方面，被告的全部反诉请求均为要求原告支付租金、管理费及违约金，被告反诉请求成立的前提是其作为租赁合同的出租人，全部履行了合同的义务，而本案当中，就是因为出租人未全面履行出租人义务，严重地侵害了承租人的合法利益，导致原告无法继续使用涉案租赁物，所以其反诉请求不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月17日，深圳市南山区住建局向华润置地（深圳）有限公司出具大冲商务中心1栋综合楼（二期）的《备案收文回执》，但尚未办理产权证书。另，大冲商务中心1栋综合楼（二期）已通过了消防验收。2016年4月5日，被告（承租人、乙方）与深圳市大冲实业股份有限公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将大冲商务中心A座1号楼整栋大厦出租给乙方，租赁面积为57858平方米，2015年10月1日至2016年7月30日为免租期，租期自2016年8月1日至2031年7月30日，乙方有转租分租权等。2015年12月15日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区深南大道9860号大冲商务中心1号楼34层房屋出租给乙方作为商业使用，租赁房屋面积共计2428平方米（含分摊部分）；租赁期限自2015年11月28日起至2019年3月27日止；租金为每月每平方175元，每月租金总价为424900元不含税；物业管理费为每平方28元，管理费、水电费及使用租赁房屋所产生的其他费用从交房之日起由乙方承担缴纳；从2016年11月28日至2017年11月27日止租金为454643元/月；从2017年11月28日至2018年11月27日止租金为491014.44元/月；从2018年11月28日至2019年3月27日止租金为530295.60元/月；乙方应于2015年12月18日前向甲方交付履约保证金、物业管理保证金、水电保证金共计1121736元及首期租金从2016年2月1日至2016年2月29日止424900元，首期物业费从2015年11月28日至2016年4月30日止346718.40元，合计1893354.40元；逾期三个工作日未交视为乙方放弃租赁该物业，同时没收之前所交定金，甲方有权另行出租该物业。各类保证金用于担保乙方全面、适当履行合同约定义务，任何时候均不能抵作租金、滞纳纳金、违约金、赔偿金、物业管理费、水电费等费用，否则，即视为乙方根本违约；乙方应于每月5号前向甲方交付租金，逾期乙方按照月租金每日5‰支付逾期违约金给甲方，乙方欠缴租金等费用累计超过十天，甲方有权单方提前终止本合同并有权不予退还履约保证金，并有权追究乙方因违约给甲方造成的损失责任，乙方租金应计付至乙方实际交还租赁房屋之日；房屋交付日为2015年11月28日，乙方在签订本合同之时已充分查看了租赁房屋的现状，甲方按租赁房屋现状交付；乙方拖欠租金超过10天的或拖欠其他费用7000元以上，视为根本违约，同时承担合同约定的违约责任；甲方对乙方正常合理使用租赁房屋造成严重妨碍且造成严重损害的、未经乙方同意，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的，视为甲方违约，同时承担合同约定的违约责任；甲乙双方备注约定合同期届满后，乙方享有三年优先续租权，经双方协商一致后可签订新的租赁合同，若乙方不再续租该物业，甲方则另行出租等。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订了《补充协议》一份，约定：涉案房屋的位置以双方确认的附件一租赁房屋的具体位置图为准；甲方退还的保证金包含履约保证金、物业管理保证金、水电保证金；鉴于补充协议为新签订协议，在原房屋租赁合同书之后，与原合同不一致之处，均以本协议为准等。附件一的图纸右侧载明：租赁房屋范围为左图标明面积部分，房号：3401，面积2428（含分摊），总价为424900元/月（不含税）等，左图上有两处阴影部分，其中一处为机房，另一处未标明。2015年12月15日，被告将涉案房屋交付给原告。2015年12月22日，原告向被告支付了2016年2月份租金424900元、2015年11月28日至2016年4月30日期间的管理费346718.4元、房屋保证金、管理费保证金、水电保证金1121736元，共计1893354.4元。2016年4月11日，原告向被告支付了2016年3月份租金424900元。为证明原告于2016年4月2日向被告工程部的郑兴桢支付给排水费用31500元，于4月7日向被告支付空调及消防款30万元、装修押金97120元、垃圾清运费48560元及装修水费3642元，共计480822元，该些费用为预付费用，原告提交了给排水报价清单、银行回单、《34层装修费用明细》及收据。被告认为原告支付的31500元给排水费用属于装饰装修工程合同关系，与本案没有关联。2016年2月25日，原告向被告发出《关于强烈要求停止建设34层接待台以及封闭式楼梯的函》。2016年5月17日，原告向被告发出《律师函》，要求被告在收函后3日内清除妨碍等。2016年4月21日，被告向原告发出《欠款催告函》，4月26日发出《收回租赁房屋函》，5月9日被告向原告发出《违约赔偿通知》，为证明被告已将上述内容通知到原告，提交提交邮单、短信、报纸。原告提交了《装饰设计委托合同书》、收据、现金汇款单等，拟证明原告向深圳市友好装饰设计工程有限公司同时支付了1楼和34楼的设计费用22160元，其中34楼支付了2万元。被告表示其不是该合同的当事人，对该证据的三性不认可。原告提交了平面布置图，拟证明根据设计公司提供的平面布置图，涉案房屋实际面积与约定面积存在巨大的差异。被告称该证据证明原告承租的租赁房屋的位置与原告所述的34楼整层不一致，与原告书面确认的租赁位置一致。原告提交了劳动合同、工资确认表、实发工资统计表、转账流水、现金收据，拟证明原告为该项目招聘的员工支付工资、违约金155197.64元。对此，被告表示对该证据三性不认可，均为原告单方制作，对被告不产生任何效力，三份证据的相关人员与原告存在直接利害关系。原告还提交了照片、光盘，拟证明被告对涉案房屋进行违章加建的事实，原告要求被告停止建设、停止妨害，但被告却始终拖延、推诿。被告均不予认可。原告提交了平面布置图，拟证明根据设计公司提供的平面布置图，涉案房屋实际面积与约定面积存在巨大的差异。被告提交了租赁房屋范围确认图，拟证明原告对房屋租赁范围的确认，原告承租的实际为3401房，而非34楼整层。庭后，本院对涉案房屋进行了实地勘查，双方盖章确认的合同附件的图纸中非阴影部分已被被告另行出租给了其他五家公司使用，阴影部分一处是机房，另一处是被告的办公区域，勘查中经向被告说明，被告仍不同意进入其34楼的办公区域进行现场查看。另，原告申请对立于深圳市南山区深南大道9680号大冲商务中心l号楼34层中原告承租的3401室的房屋建筑面积进行测绘，本院予以准许并委托深圳市地籍测绘大队进行测绘，深圳市地籍测绘大队向本院回函称大冲商务中心1号楼于2015年在其队进行过竣工测绘（深测房（竣）B2-201501773号），竣工测绘时34层分为A、B、C、D四户，当事人要求测绘的3401户与其出具的竣工测绘报告相比较不存在，经实地查勘，申请测绘的3401户系由业主自行改建而成，且该层现状已分割多间，原共有建筑面积部分被占用，无法进行建筑面积测绘，因此不予受理。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案的争议焦点为涉案房屋的面积和被告使用大冲商务中心1号楼34层部分面积的行为是否构成违约。首先，华润置地（深圳）有限公司就大冲商务中心1栋综合楼（二期）已申请竣工验收备案，本院向深圳市不动产登记中心发函调取涉案房屋的相关产权信息，但未调取到，后本院就涉案房屋的建筑面积委托深圳市地籍测绘大队进行测绘，但因无法进行建筑面积测绘，深圳市地籍测绘大队不予受理。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告未提交证据证明其承租的涉案房屋的建筑面积少于租赁合同中约定的2428平方米，本院对于原告主张的承租面积不符合合同约定面积的主张不予采信，原告应承担举证不能的法律后果。根据双方签订的《补充协议》，原告承租的房屋范围为附图一标明的面积部分，该附图载明房号：3401，面积2428（含分摊），总价为424900元/月（不含税）等，且图上有两处阴影部分，其中一处为机房，结合本院到现场勘查的情况，另一处未标明的阴影部分为被告的办公区域，本院认为，根据该图纸，原告并未承租附图一中未标明的阴影部分即被告办公区域部分，因此被告在该区域装修使用并不构成违约。现被告已通知原告收回房屋并将涉案房屋另行出租给案外人，可视为原、被告之间的租赁合同已解除。原告未按照合同约定在每月5日前支付租金，且超过合同约定的十日，构成违约，应承担相应的违约责任，涉案房屋已交付原告使用，且原告还于2016年4月进行了给排水工程改造，故对于原告请求返回租金849800元、管理费346718.4元，房屋保证金849800元的诉讼请求，本院不予支持，但被告向原告收取的物业管理保证金和水电保证金271936元应予以退还。原告主张的给排水费用31500元、空调及消防款30万元、垃圾清运费及装修水费52202元、设计费用2万元，均属于原告对涉案房屋进行装修改造而产生的装修损失，本案系原告违约，原告基于租赁合同提出的上述请求，本院均不予支持，但被告收取原告的装修押金97120元，被告应予以返还。原告主张的员工工资及解约赔偿金155197.64元实际上属于原告的经营损失，造成该部分损失责任不在于被告，故本院亦不予支持。原告主张的违约金30万元，无合同和事实依据，本院不予支持。根据被告提交的照片、原告法定代表人于2016年4月1日向被告提交的确认给排水表以及被告于4月26日向原告发出的收回房屋通知后原告未及时交回涉案房屋，可得知原告在2016年4月份仍在占有使用涉案房屋，故对于被告主张的2016年4月份的租金424900元，本院予以支持。被告反诉的违约金过高，本院依法予以调整，原告应以424900元为基数，按照日万分之五的标准从2016年4月6日起向被告支付违约金，付至本院判决确定之日止。被告反诉的违约金2124500元，首先被告未提交证据证明其损失，其次，被告已将涉案房屋收回并另行出租，且被告也未按照法庭要求提交其另行出租涉案房屋的租赁合同，故本院对于被告的该项反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳联合共赢集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市尊胜麦迦生命科技有限责任公司返还物业管理保证金和水电保证金271936元、装修押金97120元；二、原告深圳市尊胜麦迦生命科技有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳联合共赢集团股份有限公司支付2016年4月份的租金424900元及违约金（违约金应以424900元为基数，按照日万分之五的标准从2016年4月6日起付至本院判决确定之日止）；三、驳回原告深圳市尊胜麦迦生命科技有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳联合共赢集团股份有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32994.2元，由原告负担29275.2元，被告负担3719元；反诉案件受理费14872元，由原告负担2203元，被告负担12669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘 湘人民陪审员  林映飞人民陪审员  王建丽二〇一七年九月十三日书 记 员  黄 笑附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。