福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终2505号上诉人（原审被告）：福建省仙游县世和房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇新园街189号，统一社会信用代码913503226628439203。法定代表人:林学峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金水、陈学龙，福建八闽律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：林莉，女，1976年12月25日出生，汉族，住福建省仙游县。被上诉人（原审原告）：林春伟，男，1977年7月7日出生，汉族，住福建省仙游县。上诉人福建省仙游县世和房地产开发有限公司（以下简称世和公司）因与被上诉人林莉、林春伟商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2017）闽0322民初2568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，世和公司的委托诉讼代理人陈学龙、林莉、林春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世和公司上诉请求：撤销一审判决，改判发回重审或驳回林莉、林春伟的全部诉讼请求，并由林莉、林春伟负担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.世和公司已经提供证据证实其没有违约，并尽了合同义务办理了权属证书。导致讼争房屋于2016年5月11日办理初始登记和2016年6月21日办理房屋权属证书的责任和原因是由政府造成的，世和公司没有责任。因此，一审判决世和公司违约并承担违约金，与事实不符。2.林莉、林春伟没有委托世和公司办证，一审认定双方之间成立委托关系并因此判决世和公司担责，缺乏依据，不能成立。3.合同第十四条约定的是“房屋权属证书”，即指房产证，而不是指土地证。而该房屋权属证书虽由于政府原因延迟办理，但已于2016年6月21日登记在林莉、林春伟名下。因此，一审认定违约期限计算至不动产权证办理之日，与事实不符，并缺乏依据，不能成立。4.世和公司于2016年6月21日为林莉、林春伟办理房屋权属证书后，由于政府政策原因而要求换发不动产权证导致换发的不动产证于2017年1月22日登记至林莉、林春伟名下，是政府的责任和原因造成的，世和公司没有责任。一审判决认定应计算到该日，没有可归责于世和公司的判决依据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求判如所请。林莉、林春伟辩称，双方既然已经签订了合同，世和公司应该按照合同内容履行，政府原因导致逾期办证应当提前告知。世和公司收取了办证费用而无法办证，损害了业主的利益。林莉、林春伟向一审法院起诉请求：一、判令世和公司立即为林莉、林春伟办理房地产权属登记；二、判令世和公司以购房款379681元为基数自2015年4月1日起至房地产权属证书交付林莉、林春伟之日止按0.002%向林莉、林春伟支付逾期办理产权证书违约金,暂计至起诉之日违约金为5550元。一审法院查明事实：2013年5月25日，林莉、林春伟与世和公司签订《商品房买卖合同》一份，约定林莉、林春伟购买世和公司开发的坐落仙游县鲤南新区66号地块世和御景第2幢802号商品房一套，总价款为379681元。合同第十四条约定：世和公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由世和公司提供的资料交付林莉、林春伟。如因世和公司原因，林莉、林春伟不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，林莉、林春伟不退房，世和公司自逾期之日起每日按林莉、林春伟已付款的0.002%向林莉、林春伟支付违约金。林莉、林春伟向世和公司付清购房款379681元并缴纳办证相关税费。世和公司已于2014年12月31日向林莉、林春伟交房。讼争房屋于2016年5月11日办理商品房初始登记，房屋所有权证于2016年6月21日登记在林莉、林春伟名下，不动产权证书（含两证）于2017年4月17日登记在林莉、林春伟名下。仙游县房地产管理中心于2016年8月2日发出通知，通知仙游县房地产管理中心于2016年8月8日停止受理房屋产权登记，需办理相关业务自2016年8月15日向仙游县不动产登记中心申请办理。一审法院认为，林莉、林春伟与世和公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。世和公司未提供证据证明其所主张的办证事宜是委托中间机构办理的事实，世和公司收取林莉、林春伟缴纳的办证所需税费，双方事实上形成委托办证关系，结合合同第十四条的约定，世和公司有义务按合同约定的时间办理涉诉房屋权属证书。虽涉诉商品房房屋所有权证于2016年6月21日登记在林莉、林春伟名下，但其时涉案房屋土地使用权未登记在林莉、林春伟名下，世和公司没有完全履行办理权属证书所应承担的义务，涉诉商品房不动产权证书（含两证）于2017年4月17日登记在林莉、林春伟名下，因此办证违约金应计算至2017年4月17日。仙游县房地产管理中心的通知是自2016年8月8日起停止受理房屋产权登记的申请，但该通知也明确办理产权登记可自2016年8月15日向仙游县不动产登记中心申请，政府产权登记部门暂停办理的期间7天，该7天的期间系因是政府权属登记部门的变更而暂停受理权属登记期间，不能归责于世和公司，世和公司承担办证违约金的期间应扣除该7天期间，但世和公司提供的证据不能证其公司具有其他的免责事由，其辩称其他的不承担违约责任的事由，不予采纳。综上认定，双方于2014年12月31日完成了交房手续，林莉、林春伟请求自2015年4月1日起计算逾期办证违约金符合合同约定的违约金起算点，世和公司应自2015年4月1日起按购房款的日0.002%承担逾期办证违约金至2017年4月17日，但要扣除7天免责期间。经计算，世和公司逾期办证所要承担的逾期办证违约金为：379681元×0.00002×（748天-7天）=5626.87元。涉诉房屋两证权属已登记在林莉、林春伟名下，林莉、林春伟的办理房地产权属证书请求已无需判决。对林莉、林春伟合理的诉讼请求，予以支持，不合理的诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条规定，判决：一、福建省仙游县世和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给林莉、林春伟违约金5626.87元；二、驳回林莉、林春伟其他的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由福建省仙游县世和房地产开发有限公司负担。本院二审期间，世和公司与林莉、林春伟均未提供新的证据。经审理查明，世和公司与林莉、林春伟对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，世和公司与林莉、林春伟对双方签订的《商品房买卖合同》的效力问题认同一审法院的相应判决，在此不再赘述。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定经买受人书面委托，出卖人要向房屋权属登记机构代办权属登记，虽林莉、林春伟未书面委托世和公司代为办证，但世和公司已经收取林莉、林春伟缴纳的办证费用，可视为世和公司已接受林莉、林春伟的委托代办相关权属证书。世和公司于2014年12月31日向林莉、林春伟交付讼争商品房，其应在交房后90日内即2015年4月1日前为林莉、林春伟办理房屋权属登记，而讼争商品房房屋所有权证于2016年6月21日才登记在林莉、林春伟名下，但讼争商品房土地使用权也未登记在林莉、林春伟名下。考虑到办理土地使用权证需要一定的期限，本院酌定世和公司应在办理讼争商品房房屋所有权证后一个月内即2016年7月21日前为林莉、林春伟办理商品房土地使用权证，故违约期限应从2015年4月1日起计算至2016年7月21日止。世和公司逾期办证要承担的违约金为：379681元×0.00002×478天＝3630元。因国家政府政策的变化属于不可抗力因素，讼争商品房要重新办理不动产权登记的情形不能归因于世和公司的责任，故一审法院将违约金计算至讼争商品房办理不动产权证书之日止，于法无据，应予以纠正。综上所述，世和公司上诉有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、规定，判决如下：一、撤销福建省仙游县人民法院（2017）闽0322民初2568号民事判决；二、福建省仙游县世和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给林莉、林春伟违约金3630元；三、驳回林莉、林春伟一审的其他诉讼请求；四、驳回福建省仙游县世和房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由林莉、林春伟负担。二审案件受理费50元，由福建省仙游县世和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄珊珊审判员  陈利强审判员  许秋红二〇一七年九月十九日书记员  林夏岚附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。