福建省沙县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0427民初614号原告：三明市鑫隆物业服务有限公司，住所地三明市梅列区乾龙新村19幢泉州商会大厦1F层10-11号，组织机构代码913504026943886517。法定代表人：方与龙，董事长。委托诉讼代理人：李瑞曦，男，1982年8月1日出生，汉族，系三明市鑫隆物业服务有限公司物业总监。委托诉讼代理人：苏雪萍，女，1981年9月27日出生，汉族，系三明市鑫隆物业服务有限公司董事长助理。被告：林英锦，男，1990年11月15日出生，汉族，住沙县。原告三明市鑫隆物业服务有限公司与被告林英锦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三明市鑫隆物业服务有限公司的委托代理人李瑞曦、苏雪萍到庭参加了诉讼。被告林英锦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。三明市鑫隆物业服务有限公司（以下简称鑫隆物业）诉讼请求：1.要求林英锦支付拖欠的2014年7月l日至2017年3月31日物业费4781.7元、公共能耗费1107.6元；2.要求林英锦按物业服务协议约定按每日千分之三交纳违约金3912.3元；3.本案的诉讼费用由林英锦承担。诉讼中，三明市鑫隆物业服务有限公司变更诉讼请求为：1.要求林英锦支付拖欠的2014年7月l日至2017年3月31日物业费4672.8元（2014年7月1日起至2016年6月30日按每月每平方米1.2元计算3477.6元；2016年7月1日起至2017年3月31日止按每月每平方米1.1元计算1195.2元）；2.本案的诉讼费用由林英锦承担。事实和理由：林英锦系沙县长泰南路西侧中央美苑5号楼707室业主，该房产面积120.776㎡。2012年5月3日，鑫隆物业与林英锦所在小区开发商沙县一信房地产开发有限公司签订《沙县中央美苑前期物业服务合同》，合同约定鑫隆物业为中央美苑提供物业管理服务，物业费每月每平方米1.2元。2016年8月23日，中央美苑小区业主委员会与鑫隆物业签订《协议书》，约定鑫隆物业为中央美苑提供物业管理服务，物业费自2017年7月1日起每月每平方米1.1元。鑫隆物业依法对林英锦居住的小区实施规范的物业管理服务，履行了义务。但林英锦未支付2014年7月1日起至2017年3月31日物业管理费，鑫隆物业多次催告后仍未支付物业管理费，遂诉至法院。为证实其诉求，鑫隆物业提供了以下证据：1.营业执照、资质证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明；2.物业服务合同备案证明；3.业主入伙会签单、业主相关信息登记表、业主身份证；4.中央美苑前期物业管理协议、沙县中央美苑前期物业服务合同、协议书；5.承诺书、中央美苑临时管理规约；6.欠费明细表、欠费通知单、上门催缴物业服务费记录；7.所有权证查询打印结果。林英锦应诉后未作答辩，亦未向本院提交证据。本院认为，林英锦未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其自愿放弃抗辩和举证权利。鑫隆物业提供的上述证据及当庭陈述，均具有证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，林英锦系沙县长泰南路西侧中央美苑5号楼707室房屋权利人，该房产面积120.776㎡。2010年9月10日预购该房产时林英锦签订了承诺书，同意遵守中央美苑临时管理规约。2012年4月9日，沙县住房和城乡规划建设局同意对鑫隆物业关于沙县中央美苑项目物业服务合同的备案材料予以备案：委托单位为一信（福建）房地产开发公司、总建筑面积61139平方米、物业服务合同期限自2012年4月1日起至业主委员会成立之日止。2012年5月3日，鑫隆物业与林英锦所在小区开发商一信（福建）房地产开发有限公司签订《沙县中央美苑前期物业服务合同》，合同约定鑫隆物业为中央美苑提供物业管理服务，物业服务标准按《三明市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的一级物业服务标准；多层住宅物业费每月每平方米1.2元，业主应于每季度5日前向鑫隆物业支付物业服务费；合同期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等事项。2012年6月30日，一信（福建）房地产开发有限公司向林英锦交房（林梦娇代签材料），移交了业户手册、临时管理规约、前期物业服务协议、房屋质量保证书、房屋使用说明书。合同签订后，鑫隆物业依约提供了物业管理服务，林英锦预交了2012年7月1日起至2014年6月30日的物业管理费。2016年6月15日，鑫隆物业向林英锦发出欠费通知单催缴物业管理服务费。2016年8月23日，中央美苑小区业主委员会与鑫隆物业签订《协议书》，约定鑫隆物业为中央美苑提供物业管理服务，物业服务标准按《三明市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的三级物业服务标准；多层住宅物业费自2017年7月1日起每月每平方米1.1元等事项。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。为此，2012年5月3日鑫隆物业与一信（福建）房地产开发有限公司签订的《沙县中央美苑前期物业合同》及2016年8月23日沙县中央美苑业主委员会与鑫隆物业签订的物业服务《协议书》之效力及于全体业主，业主应当全面履行。虽然《沙县中央美苑前期物业合同》约定的合同期限至2015年3月31日，但该合同同时约定了在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。因此，在业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效前，该前期物业服务合同处于有效状态，合同效力亦及于全体业主。鑫隆物业依据合同与协议为业主提供了相应的物业管理服务,有权获得物业管理费。林英锦作为业主已实际接受了物业服务，按时缴费则是应尽义务，故其应根据合同约定支付物业管理费。故鑫隆物业要求林英锦支付拖欠的2014年7月l日至2017年3月31日住宅物业服务费4672.8元的主张，本院予以支持。林英锦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和举证的权利。依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：林英锦应于本判决生效后十日内支付三明市鑫隆物业服务有限公司物业服务费4672.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由林英锦负担。林英锦负担的受理费50元应于判决生效后15日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审 判 长  叶小燕人民陪审员  卢榕丹人民陪审员  林文婷二〇一七年九月二十五日书 记 员  卢 加一、本判决所依据有关法律条文：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。