安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终4178号上诉人（原审原告）：陈廷友，男，1963年5月17日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，委托诉讼代理人：郑文，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹虹，北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：许静，女，1964年5月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，委托诉讼代理人：郑文，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹虹，北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：艾明礼，男，1942年10月6日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，委托诉讼代理人：尹袁，安徽众城高昕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨景春，女，1945年2月12日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，委托诉讼代理人：尹袁，安徽众城高昕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：艾贇，男，1974年4月18日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，委托诉讼代理人：尹袁，安徽众城高昕律师事务所律师。上诉人陈廷友、许静因与上诉人艾明礼、杨景春、艾贇房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初6882号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月14日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陈廷友、许静的上诉请求为：1、撤销一审判决第四、第五项，依法改判艾明礼、杨景春、艾贇立即赔偿陈廷友、许静经济损失201.97万元。2、本案一审、二审诉讼费、保全费、评估费全部由艾明礼、杨景春、艾贇承担。事实和理由：1、涉案房屋尚未办理房产证或者房屋尚未交付，均不是本案涉案协议无法继续履行的原因，根本原因是艾明礼、杨景春、艾贇因房价上涨恶意违约，最终导致协议无法继续履行。根据本案简易程序第一次开庭的证人王某应的证言，2016年7月10日，涉案房屋的开发商已经通知业主到场办理房屋的交付和房产证的办理手续，即只要艾明礼、杨景春、艾贇前往缴纳房产证的税费，就可以领取房屋钥匙，交付房屋，同时办理房产证。因此，涉案房屋事实上已经具备交付和办理房产证的条件，但是艾明礼、杨景春、艾贇一直在拖延时间，没有前往办理上述事宜，才导致涉案房屋目前的状态。在整个过程中，陈廷友、许静没有任何的过错行为，涉案协议不能继续履行完全是因为艾明礼、杨景春、艾贇怠于行使自身义务而导致的结果，应当承担全部的责任。2、在案件审理过程中，一审法院委托博文房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估鉴定，鉴定结果确定涉案房屋在2016年12月9日的市场价值为391.97万元，应根据涉案协议160万元的价格与上述评估的市场价格之间的差额作为损失金额，即231.97万元。一审法院酌定损失金额为120万元，并不能弥补拒绝履行合同给陈廷友、许静造成的经济损失。3艾明礼、杨景春、艾贇没有采取必要的措施防止损失扩大，存在违约过错，理应承担全部经济损失。双方于2015年4月签订涉案协议，但是艾明礼、杨景春、艾贇于2016年7月才明确告知不会继续履行合同的事实。如果艾明礼、杨景春、艾贇可以提前通知陈廷友、许静，同时返还100万元购房款，陈廷友、许静还有可能减少损失金额。4、根据涉案房屋的网上备案确认单可以看出，艾明礼、杨景春、艾贇购买涉案房屋的价格是5850元/平米，即陈廷友、许静前期支付的100万元基本可以覆盖其购买涉案房屋的总房款。艾明礼、杨景春、艾贇在几乎没有支出任何成本的情况下拿下涉案房屋。而一审法院酌定人赔偿违约金和经济损失合计120万元，那么艾明礼、杨景春、艾贇则可以因为不继续履行合同的违约行为从中获益约170万元。艾明礼、杨景春、艾贇针对陈廷友、许静上诉的答辩理由与其上诉请求基本相同。上诉人艾明礼、杨景春、艾贇的上诉请求为：1、撤销（2016）皖0111民初6882号民事判决中第二、三、四项判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由陈廷友、许静承担。事实和理由：1、本案的《购房协议》中，明确约定了协议的甲方即售房人仅系上诉人艾明礼，陈廷友、许静在起诉状中和补充证据目录中也认可涉案房屋的出售人系上诉人艾明礼。根据2012年3月安徽省粮食局拆危复建项目领导小组《关于拟购新建住宅资格认定以及有关事项的规定》文件{粮建组办字【2012】01号}，签订《购房协议》时，有权购买涉案房屋的人仅系艾明礼，且艾明礼也参加了涉案房屋的认购.由于艾明礼年事已高，2015年4月、5月，艾贇代艾明礼收取了购房款。由此可见，本案中杨景春和艾贇在《购房协议》中甲方配偶、甲方子女一栏签字，均是认为出售的房屋系艾明礼的房屋，在《购房协议》中签字也只是起到见证的作用，艾贇并不具有出售自己房屋的主观意思表示，因此杨景春、艾贇不是合同相对人，不应承担违约责任。2、《购房协议》中约定，如因房屋相关资质问题造成房屋无法顺利过户的，甲方需退还乙方已支付资金并另行支付违约金20万元。2012年3月安徽省粮食局拆危复建项目领导小组《关于拟购新建住宅资格认定以及有关事项的规定》文件{粮建组办字【2012】01号}和《机关干部职工团购房分配办法》规定，安徽省粮食局禁止单位职工将此次团购的房屋对外出售，否则取消购房资格。陈廷友、许静已经充分了解上述情况，并明确约定了违约金额，艾明礼、杨景春、艾贇不应再承担额外的赔偿责任。3、博文房地产评估造价集团有限公司出具的价格报告书确定的涉案房屋市场价格过高，报告中也没有考虑选取案例的房屋面积与涉案房屋面积相差过大对价格的影响，因此不具有可比性，不能作为裁判的依据。4、陈廷友、许静在明知涉案房屋的状况下仍主动与艾明礼、杨景春、艾贇签订协议、支付房款，应付主要责任，艾明礼、杨景春、艾贇不应承担或少量承担陈廷友、许静的损失。陈廷友、许静针对艾明礼、杨景春、艾贇上诉的答辩理由为：1、从购房协议上看，艾明礼、杨景春、艾贇均在协议上签字。虽然杨景春使用的是甲方妻子名义，但实际上，她也是该房屋的所有人之一，因此，协议上的名称只是为了区分各方的人身关系，而从根本上看，三人均是购房协议的甲方，均是出售人。艾明礼、杨景春、艾贇在粮食局房屋的认购上只有一个购买资格，所以虽然现在备案合同上只写了艾贇的名字，但这只是他们三人协商之后自由选择的结果。从程序上，艾贇是不能单独自行购买涉案房屋，而必须由艾明礼、杨景春二人写申请，才可把涉案房屋备案至艾贇名下。所以，三人均是合同的相对人。另外，从证据材料中的短信往来也可以看出，艾贇一直也承认自己为房屋出售人的事实，支付的10万元的购房款也是转到艾贇名下账户，由艾贇出具相应的收据。综上，综合整个事实经过来看，杨景春及艾贇都是参与人之一，应当认定为合同的相对方，承担相应的违约责任。2、《购房协议》中约定，甲方保证该房获得房屋开发许可证，不存在一房多卖情况，保证实现房屋物权转移，如因房屋相关资质问题造成房屋无法顺利过户的，甲方需退还乙方已支付资金并另行支付违约金20万元。因此，这里的约定的资质指的是房屋开发许可证等资质问题，并不是艾明礼、杨景春、艾贇所说的是否具备购买房屋资格的问题。因此，本案不适用《购房协议》中该条款的约定。3、涉案房屋在市场上的价格，已经远远超过评估报告的评估价格，但是还是尊重评估机构出具的结果。而艾明礼、杨景春、艾贇并没有提出相反的证据来证明自身观点。陈廷友、许静向一审法院的诉讼请求为：1、艾明礼、杨景春、艾贇继续履行2015年4月11日与陈廷友、许静签订的《购房协议》，向陈廷友、许静交付位于合肥市包河区芜湖路275号粮食局机关大院A栋605室房屋；2、艾明礼、杨景春、艾贇配合陈廷友、许静办理房屋过户手续至陈廷友、许静名下；3、艾明礼、杨景春、艾贇承担本案全部诉讼费用。后变更诉讼请求为：1、解除陈廷友、许静、艾明礼、杨景春、艾贇签订的《购房协议》；2、艾明礼、杨景春、艾贇返还定金10万元、购房款90万元；3、艾明礼、杨景春、艾贇支付违约金30万元；4、艾明礼、杨景春、艾贇根据涉案房屋评估的市场价格与约定房价之间的差额部分赔偿经济损失；5、艾明礼、杨景春、艾贇承担本案全部的诉讼费、保全费、评估费等。一审法院查明：2015年4月1日，艾明礼（甲方）与陈廷友（乙方）签订一份购房协议，约定甲方将位于芜湖路275号粮食局机关大院内的在建房A楼605室按照图纸设计面积190㎡、每平米8500元，共计161.5万元，经协议按照160万元出卖给乙方，最后实际房款以房产证面积为准，按照每平米8500元在160万元基础上多退少补；付款方式为协议签订两日内乙方支付10万元定金，30天内支付甲方购房款90万元，乙方领取新房钥匙2日内支付56万元，剩余房款4万元待过户后一次付清；签订协议超过10日，单方违约，违约方应支付另一方违约金30万元；领取新房钥匙时，垃圾处理费、保证金等由乙方缴纳，甲方在领到房产证2日内应交乙方保管……为慎重起见，甲方本人、家属、子女在协议上签字。艾明礼妻杨景春、子艾贇、陈廷友妻许静在该协议上签名、捺印。2015年4月11日，陈廷友通过名下6222600250007479909账号向艾贇62×××65账号转账10万元，艾贇出具了定金10万元的收条。2015年5月10日，许静通过名下4100625519516517账号向艾贇62×××15账号转账90万元，艾贇出具了房款收条。2015年10月20日，艾贇以买受人身份与涉案房屋的出卖人安徽大百元房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同并进行了备案确认。后双方就购房协议履行问题发生争议，故陈廷友、许静诉至法院。在审理过程中，陈廷友、许静向一审法院申请对涉案房屋在2016年12月9日的市场价值进行评估鉴定。一审法院依法委托博文房地产评估造价集团有限公司作为评估机构。该机构于2017年1月16日出具一份估价报告书，确定涉案房屋在2016年12月9日的单价为20561元/㎡、建筑面积按照190.64㎡计算市场价值为3919700元。陈廷友、许静依据该估价报告书，明确第3项诉讼请求的数额为2319700元。截至庭审之日，艾贇未领取涉案房屋钥匙，涉案房屋的产权证书亦未办理。一审法院认为：关于购房协议的效力问题。艾明礼、杨景春辩称涉案房屋其无权处分，现实际买受人为艾贇，艾贇亦辩称其并非作为出卖人在该购房协议上签字，仅是以艾明礼的子女身份按照协议约定在协议上签字且不同意出卖涉案房屋，现艾明礼未购买成功涉案房屋，实际由艾贇购得，涉案协议对艾贇不产生约束力。因购房协议签订时艾明礼、杨景春、艾贇并未与涉案房屋的开发商签订商品房买卖合同，在尚不明确购买人的情况下，为保证涉案协议的顺利履行，根据协议约定艾明礼的妻、子均在购房协议上签名、捺印，且涉案房屋的购房款均由陈廷友、许静转账支付给艾贇，艾贇出具相应收据，可见出卖涉案房屋系艾明礼、杨景春、艾贇共同的意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应受此约束。但因涉案房屋尚未交付给艾贇，且亦未办理产权证书，涉案房屋的物权权属关系尚未明确，继续履行涉案协议存在障碍，现陈廷友、许静诉请要求解除涉案协议，符合法律规定，予以支持。合同解除后，陈廷友、许静支付的定金及购房款，艾明礼、杨景春、艾贇应予返还。关于陈廷友、许静主张的违约金，因协议中明确了违约金数额为30万元，予以支持。关于陈廷友、许静主张的经济损失2319700元，涉案协议无法继续履行的主要原因是涉案房屋尚未办理产权登记、物权状况不明，而陈廷友、许静在签订涉案协议时明知涉案房屋的状况仍与艾明礼、杨景春、艾贇签订协议、支付房款，本身亦未尽到审慎注意义务，存在过错，加之房屋价格涨跌系市场经济行为，结合陈廷友、许静已付购房款的比例并参照估价报告书的结论，酌定艾明礼、杨景春、艾贇赔偿陈廷友、许静的损失数额为120万元，但陈廷友、许静已主张了违约金，故损失数额需扣减已支持的违约金30万元，损失数额为90万元。艾明礼、杨景春、艾贇作为协议相对方，应共同承担上述返还购房款、支付违约金及赔偿损失的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决：一、解除陈廷友、许静与艾明礼、杨景春、艾贇2015年4月11日签订的《购房协议》；二、艾明礼、杨景春、艾贇自判决生效之日起十日内返还陈廷友、许静购房定金10万元、房款90万元，合计100万元；三、艾明礼、杨景春、艾贇自判决生效之日起十日内支付原告陈廷友、许静违约金30万元；四、艾明礼、杨景春、艾贇自判决生效之日起十日内赔偿陈廷友、许静经济损失90元；五、驳回陈廷友、许静的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：本案中艾明礼、杨景春、艾贇均在购房协议上签名、捺印，且涉案房屋的购房款均由陈廷友、许静转账支付给艾贇，艾贇出具相应收据，由此可见出卖涉案房屋系艾明礼、杨景春、艾贇共同的意思表示，陈廷友、许静支付的定金及购房款，艾明礼、杨景春、艾贇应予返还。陈廷友、许静在签订涉案协议时明知涉案房屋陈廷友、许静在签订涉案协议时明知涉案房屋尚未办理产权登记，本身亦未尽到审慎注意义务，一审法院结合陈廷友、许静已付购房款的比例并参照估价报告，酌定艾明礼、杨景春、艾贇赔偿陈廷友、许静的损失数额为120万元并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费39177元，由艾明礼、杨景春、艾贇负担24300元，陈廷友、许静负担14877元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年九月十四日书记员 林 森附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。