广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0604民初8947号原告：萧雪琼，女，汉族，1969年3月12日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：彭绍伦，广东循理律师事务所律师。被告：李惠珍，女，汉族，1975年6月25日出生，住广东省连州市，被告：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地佛山市禅城区佛山大道中35号，统一社会信用代码440600000015867。法定代表人：米晋湘。委托诉讼代理人：黄淑卿，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：明智刚，广东法岸律师事务所律师。被告佛山市禅城区鸿仔童服厂，住所地佛山市禅城区大围沙塘工业区*座701。注册号440602600073720。经营者李惠珍，女，汉族，1975年6月25日出生，住广东省连州市，原告萧雪琼诉被告李惠珍、中国建设银行股份有限公司佛山市分行（下简称建行佛山分行）、佛山市禅城区鸿仔童服厂（下简称鸿仔童服厂）确认合同无效纠纷一案,本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，并于2017年8月21日、9月19日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告的委托诉讼代理人彭绍伦、被告李惠珍、被告建行佛山分行的委托诉讼代理人黄淑卿、明智刚到庭参加诉讼，第二次庭审原告的委托诉讼代理人彭绍伦、被告李惠珍、被告建行佛山分行的委托诉讼代理人黄淑卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告李惠珍与被告建行佛山分行之间签订的《借款合同》及《抵押合同》为无效合同；2.判令被告李惠珍与被告建行佛山分行注销粤（2017）佛禅不动产证明第号他项权证；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因购房需要，于2017年2月14日与被告李惠珍签订《房屋买卖合同》（NO：0001032），购买被告李惠珍位于佛山市禅城区港口路16号（不动产权证号粤（2016）佛禅不动产权第号），总楼价为1380000元，合同约定被告李惠珍在完成涂销抵押手续后1个工作日内办理交易过户手续。合同签订后，原告陆续向被告李惠珍支付了购房款共计1100000元，被告李惠珍也于2017年3月4日与原告签订《物业交接设备清单》，将物业交付给原告。后被告李惠珍隐瞒原告，在原告及中介方毫不知情的情况下，将涉案房产再次抵押，即抵押给被告建行佛山分行，2017年6月12日，被告建行佛山分行办理了涉案房产抵押的他项权证：粤（2017）佛禅不动产证明，并且已经放款1050000元给被告李惠珍。两被告的行为已严重危害了原告对涉案房产的交易安全，在被告李惠珍无力偿还贷款的情形下，已经可能导致原告无法对涉案房产正常过户。被告李惠珍的行为应当构成合同诈骗罪或诈骗罪，两被告签订的《借款合同》及《抵押合同》，属于被告李惠珍以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，且以合法形式掩盖非法目的，符合《合同法》第52条规定，《借款合同》及《抵押合同》属于无效合同。被告建行佛山分行在审核被告李惠珍贷款事宜上，存在严重过错，且与被告李惠珍恶意串通，损害了原告的合法利益。在原告通过查询涉案房产的登记信息，得知被告李惠珍在2017年6月12日对涉案房产办理了（2017）佛禅不动产证明他项权证时，并了解得知贷款尚未发放，所以原告马上通过中介方口头到被告建行佛山分行处告知相关事情，以及由原告发送函件，向被告建行佛山分行说清相关情况，要求其不要对李惠珍进行放款，但其仍然放款，因此，建行佛山分行存在严重的恶意。涉案房产的价值才1380000元，被告李惠珍与被告建行佛山分行却恶意串通，故意将房产价值评估过高，从而被告建行佛山分行放款1050000元给被告李惠珍，按照相关规定，房产贷款最多只能按照房屋价值的70%发放，按照1380000元的70%计算，被告建行佛山分行最大放款额度只有966000元，其放款1050000元的行为也违反了法律、行政法规的强制性规定，符合《合同法》第52条规定，《借款合同》及《抵押合同》属无效合同。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告李惠珍、鸿仔童服厂共同辩称：李惠珍确实是在卖了房子之后再向银行贷款，因此借款合同是有效的，抵押合同无效。被告建行佛山分行辩称：1.建行佛山分行与李惠珍签订的《人民币流动资金贷款合同》及《最高额抵押合同》为双方真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2.同一不动产存在买卖关系和抵押关系，依法办理登记的具有排他性，买卖关系未依法登记不发生物权变动效力。3.建行佛山分行与李惠珍签订《人民币流动资金贷款合同》、《最高额抵押合同》以及向李惠珍发放1050000元的贷款，完全是依法依规进行，并尽了严格的合理审查义务，不存在任何的不当或违规之处。4.原告怠于办理不动产转让登记，该风险应由原告自行承担，且其称已支付部分房款缺乏完整的证据链。综上，建行佛山分行与李惠珍签订的《人民币流动资金贷款合同》及《最高额抵押合同》为合法有效，原告的主张毫无事实与法律依据，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认证如下：原告提交的买卖合同、物业交接设备清单、交房确认书、收据、支付凭证、银行流水、照片，原告有提交上述证据的原件予以核对，且被告李惠珍作为买卖合同的相对方，对其与原告之间存在房屋买卖关系及其收取了原告1100000元购房款后将房屋的钥匙交付给原告事实予以确认，故对原告提交的上述证据，本院予以采信。被告建行佛山分行提交的照片，被告李惠珍确认建行佛山分行在办理抵押登记及发放贷款前，有前往佛山市禅城区港口路16号十五座701房进行实地查看并留影，因此，对该照片，本院予以采信。本院经审理，认定事实如下：2017年2月14日，原告（买方）与被告（卖方）、案外人佛山市盈福居房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：买方向卖方购买其所有的佛山市禅城区港口路16号，卖方持有该物业房地产权证，所注面积为90.23平方米，号码为；总楼价为壹佰叁拾捌万元整；该物业现时之产权状况属于抵押中，涂销抵押方式如下：卖方在签署本合约后10日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，如提前还贷出资方是买方，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买卖双方同意按一次性付款方式收付房款：买方须在签署本合约当天支付10000元定金给卖方，卖方在收取定金时须将该物业权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押手续。在卖方完成涂销抵押手续后1个工作日内办理交易过户手续。首期房款（含定金）320000元，买方应在房管部门受理交易递件当天支付；尾期房款1060000元，买方应在出发票、出房地产证回执当日支付；卖方应在收齐全部楼款当天将物业交付予买方使用。因卖方此物业有二次抵押，卖方必须还清个人抵押，解除此物业查封情况。上述合同签订，原告分别于2017年2月14日、2月28日、3月9日、3月29日共向被告李惠珍支付了购房款1100000元。2017年3月4日，原告与被告李惠珍签订了《物业交接设备清单》，明确了涉案房屋的家具、电器等设施的归属情况。同月30日，双方签订《交房确认书》，主要内容为：兹有李惠珍（卖方）售出佛山市禅城区港口路16号，现于2017年3月30日起正式交付该房地产予萧雪琼（买方）。双方确认买方收到该房地产之门匙1条，并签收场内设施与买卖合同相符，交接无误。被告李惠珍依照被告建行佛山分行的要求，于2017年5月8日委托佛山市鸿正土地房产评估有限公司对涉案房产进行价值评估，佛山市鸿正土地房产评估有限公司于同月31日出具佛鸿估字[2017]05391号《房地产抵押估价报告》，认为以2017年5月8日为价值时点，涉案房产的市场价值为1600700元。2017年5月20日，被告鸿仔童服厂、李惠珍与建行佛山分行签署了《小微企业“房押快贷”业务借款关系人声明及承诺》，内容为：……5.借款人承诺在取得贵行贷款后，按时足额偿还贷款本息。如未能按期归还贷款本息的，声明人同意贵行直接处置抵押财产用于归还贵行贷款本息并同意配合贵行办理相应的手续及其支付相应的费用。抵押资产明细如下：房产权证编号粤（2016）佛禅不动产权，房产位置佛山市禅城区港口路16号十。抵押物权属人确认上述抵押财产为合法财产并对之享有处分权，并愿意将上述抵押财产为借款人向贵行申请办理的贷款业务提供抵押担保，并已清楚知悉作为抵押人应承担的法律责任和后果。……。被告李惠珍、鸿仔童服厂分别在该份承诺的落款处签名、盖章确认，并在划横线处手抄“本人已认真阅读上述声明全部内容，上述声明完整、准确，系本人真实意思表示。”字样。2017年6月6日，被告鸿仔童服厂（甲方）与被告建行佛山分行（乙方）签订了《人民币流动资金贷款合同》（合同编号：2017年小企评抵字第112号），约定：甲方向乙方借款人民币壹佰零伍万元整，借款期限为叁拾陆个月，即从2017年6月20日起至2020年6月19日。本合同项下的贷款发放账户为甲方在乙方开立的其他账户（账号44×××322）。被告鸿仔童服厂在甲方处盖章，李惠珍在甲方法定代表人处签字确认。同日，被告李惠珍（甲方）与被告建行佛山分行（乙方）签订《最高额抵押合同（自然人版）》，约定：鉴于乙方将要与鸿仔童服厂在2017年6月1日至2022年5月31日期间签订人民币资金借款合同、外汇资金借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、出具保函协议及/或其他法律性文件，甲方愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保；甲方以本合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押；本最高额抵押项下担保责任的最高限额为人民币壹佰陆拾万零柒佰元整；双方应于本合同签订后伍个工作日内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押财产清单如下：抵押财产名称房地产、《不动产权证》编号：粤（2016）佛禅不动产权、处所佛山市禅城区港口路16号、面积90.23平方米、抵押财产的价值评估价值人民币160.07万元。甲方对抵押财产依法享有所有权或处分权，抵押财产并非公益设施、禁止流通与转让的财产，不存在任何权属争议；抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置、抵押财产存在拖欠购置价款、维修费用、建设工程价款、国家税款、土地使用权出让金、损害赔偿金等情形或者抵押财产已为第三人设定担保；甲方提供给乙方的一切与抵押财产有关的资料和信息均是真实合法、准确完整的；甲方提供本抵押担保不损害任何第三人的合法利益，不违背甲方的法定与约定义务。被告李惠珍在落款处签字确认。后，被告李惠珍、建行佛山分行就上述抵押物办理了抵押权登记，佛山市禅城区国土城建和水务局于2017年6月12日出具了粤（2017）佛禅不动产证明《不动产登记证明》。2017年6月20日，被告建行佛山分行向被告鸿仔童服厂（收款账号44×××322）发放了贷款1050000元。2017年6月27日，原告到佛山市禅城区不动产档案馆对涉案房产的状况进行了查询，查询结果显示：佛山市禅城区港口路16号于2017年6月12日办理了抵押登记，抵押权人为建行佛山分行，该房产没有查封等限制情况，亦未办理预告登记情况。2017年7月6日，原告向被告建行佛山分行发出了《停止放贷申请书》，告知其涉案的房产已由原告购买并支付了大部分购房款，因此，请求建行佛山分行停止向李惠珍发放以佛山市禅城区港口路16号作为抵押物的银行贷款。另查明一，佛山市禅城区鸿仔童服厂为个体工商户，其经营者为李惠珍。另查明二，2017年6月12日，被告建行佛山分行派员工到佛山市禅城区港口路16号、鸿仔童服厂进行了实地查看。建行佛山分行进行查看时，涉案房产正由被告李惠珍居住使用。另查明三，佛山市禅城区港口路16号的权利人现仍为李惠珍，共有情况为单独所有。诉讼中，原告陈述：原告在签订购房合同及支付大部分购房款后，一直催促被告李惠珍办理预登记及过户手续，但李惠珍告知原告，其未拿到涉案房地产权证原件，因此，无法去房管部门办理相关手续。原告与被告李惠珍在2017年3月30日签订了交房确认书后，因李惠珍未找到居住的地方，因此，原告将涉案房屋暂借给李惠珍居住。被告李惠珍陈述：涉案房产出售后，李惠珍于2017年3月开始陆续与原告办理房产的交接手续，涉案房产有3把钥匙，李惠珍仅向原告交付了其中的1把。因当时李惠珍无居住场所，因此向原告要求暂居住在涉案房产内，原告予以同意。因李惠珍经营的鸿仔童服厂资金周转出现问题，李惠珍以涉案房产作为抵押物向建行佛山分行申请了贷款，并办理了抵押登记；在贷款过程中，建行佛山分行未向李惠珍询问涉案房产是否已出售，李惠珍亦未告知银行涉案房产已出售的事实；在办理抵押登记前，建行佛山分行有派工作人员到涉案房产进行现场查看，当时李惠珍仍居住在涉案房产内。被告建行佛山分行陈述：2017年5月初，李惠珍向建行佛山分行提出贷款意向；2017年5月8日，建行佛山分行安排评估机构对抵押房产进行实勘、评估；2017年5月10日，建行佛山分行安排工作人员前往鸿仔童服厂现场察看，同时，对鸿仔童服厂、李惠珍的征信情况、涉诉情况进行审查并确定为正常状态；期间，还要求李惠珍提供相关贷款资料。2017年5月26日，建行佛山分行在业务系统发起贷款申请；2017年5月31日，该贷款项目经审批通过；2017年6月6日，建行佛山分行与李惠珍签订相关贷款合同及抵押合同；2017年6月12日，在完成涉案房屋的抵押登记手续，且确认抵押房产产权清晰、未被查封后，建行佛山分行于2017年6月20日正式发放流动资金贷款1050000元。另外，李惠珍向建行佛山分行提供出示房屋产权证原件时，告知建行佛山分行该房屋产权清晰。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案的争议焦点为：被告鸿仔童服厂、李惠珍与被告建行佛山分行之间签订《借款合同》、《抵押合同》的行为，是否构成恶意串通、损害原告利益。首先，被告建行佛山分行在向鸿仔童服厂发放贷款前，已要求李惠珍提交了办理抵押借款必备的所有文件材料，李惠珍提交的房地产权证原件系国家行政机关下发的具有公信力的证明文件，而建行佛山分行在派员到涉案房屋进行现场查看时，李惠珍正居住在涉案房产内，因此，建行佛山分行在签订抵押借款合同工程中已尽了相应的审查义务；其次，原告虽与李惠珍虽签订了《房屋买卖合约》，且支付了大部分购房款，但双方并未到房屋登记管理部门办理所有权变更登记手续或预告登记手续，故根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，涉案房产现仍为李惠珍所有；而按照一般的生活常识和认知能力，在李惠珍未向建行佛山分行披露涉案房产已被出售的情况下，建行佛山分行有理由认为涉案房产为李惠珍所有，且有权进行处分；第三，原告在支付了大部分购房款后，未及时办理涉案房屋的预告登记或过户手续，其怠于行使权利的行为亦是造成涉案房产被再次抵押的原因之一；第四，原告虽称建行佛山分行的工作人员在贷款过程中故意没有严格审查相关信息，并要求李惠珍给予好处费近200000元，但对此并未举证证明，故对原告的该意见本院不予采纳；第五，被告鸿仔童服厂与建行佛山分行之间签订的《借款合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，且原告并未举证证明双方存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，因此，该借款合同合法有效。综上所述，本院认为，建行佛山分行在整个抵押借款过程中，主观上没有过错，其为善意并有偿取得抵押权，且已办理抵押登记手续，该抵押权应予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告萧雪琼的全部诉讼请求。本案受理费100元，因适用简易程序减半收取计50元，由原告萧雪琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  高慧玲二〇一七年九月二十六日书记员  陈静华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。