安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖05民终872号上诉人（原审被告）:张阿明，女，1987年10月7日出生，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：张先荣，男，1963年8月1日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：杨何珍，安徽华冶（博望）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马鞍山市金鑫金属工贸有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区花山工业集中区深坳路199号。法定代表人：芮正松，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐业富，安徽浩谦律师事务所律师。上诉人张阿明因与被上诉人马鞍山市金鑫金属工贸有限公司（以下简称金鑫金属）房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2016）皖0503民初2967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张阿明上诉请求：撤销（2016）皖0503民初2967号民事判决，改判驳回金鑫金属对张阿明的诉讼请求。事实和理由：原审事实不清，证据采信错误、法律适用错误，应予以改判。张阿明举证的租赁合同是真实的合同，金鑫金属举证的租赁合同是虚假的合同。本案之所以可能存在两份合同的原因是双方在商谈合同的过程中，有���重租赁方案，但最终签订、履行的是张阿明举证的房屋租赁合同。本案房屋租赁合同签订、履行时间应是2014年9月22日。金鑫金属出具的两张收据日期均是2014年9月22日，说明9月22日是双方签订、履行合同的真实日期。而金鑫金属举证的租赁合同最后一页签字的日期却是9月25日，明显与事实不符。从金鑫金属举证的房屋租赁合同来看，第一年租金248000元，租金是248000元，租金半年一付，半年租金为124000元，按照租赁合同中租金先付后用的交付习惯，该124000元张阿明应提前支付，金鑫金属才可能交付房屋、履行租赁合同，但张阿明9月22日仅支付了30000元租金加上10000元定金与常理不符。张阿明举证的房屋租赁合同租赁期限1年，年租金是11万元，没有约定是半年一付的方式支付租金，张阿明在9月22日支付30000元、10月16日支付94000元租金，更符合常理。张阿明实际支付的是134000元，扣除10000元定金，多付的14000元性质是预付水电等费用。从法院拍取的照片来看，有大部分是钢管等建筑材料，这些钢管不是张阿明的物品。2015年12月7日，陈昌武向金鑫金属法定代表人支付22000元房租未作结算冲抵。金鑫金属提供的短信、银行流水没有经过举证、质证。据张阿明所知，在双方一年期租赁合同到期后，金鑫金属与陈昌武达成了新的租赁合同，金鑫金属从没有向张阿明索要过租金，而是向陈昌武索要。金鑫金属辩称，金鑫金属提供的租赁合同有张阿明签名，不存在变更。双方之间实际履行是1800平方米合同，双方私下签订的900平方米合同是为了张阿明办理工厂程序上方便。张阿明提出的多种租赁方案没有证据可以证明，金鑫金属不予认可。租赁合同是由张阿明签完字之后带回去，然后由张阿明寄回给金鑫金属。1800平方米合同中并没有预��水费的规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。金鑫金属向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2014年9月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告租金203733.36元（暂计算至2016年6月9日）以及利息5908.27元，违约金61120.01元，并按照合同约定每月支付人民币22466.67元，直至被告实际返还承租的房屋之日止；3、判令被告支付原告因本案支出的律师费6000元。一审法院认定事实：2014年9月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于马鞍山市花山区花山工业区深坳路199号将1号2号厂房东边6跨建筑面积为1800平方米、仓储二楼面积约为360平方米（用途工人宿舍）一楼北边一间40平方米（厨房），办公楼一楼三间办公室约90平方米出租给被告使用，租赁期限自2014年10月10日至2019年10月9日止，共5年。租金标准为：2014年10月10日至2015年10月9日年租金248000元；2015年10月10日至2017年10月9日年租金为269600元。合同还约定，租金按半年结算，被告应提前一个月支付下半年租金。如被告没有按照合同约定交纳租金的，被告有权在押金中予以扣除，仍有不足的，每逾期一天，按照应付租金的5%支付逾期违约金。本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成的，由败诉方承担律师代理费用。合同签订后，原告依约将房屋交由被告使用。同日，被告向原告交纳押金10000元、租金30000元。同年10月16日，被告以银行转账的方式向原告支付租金94000元。另原告自认，原告在合同期的第一年下半年又支付租金92000元，并用木门折抵租金8000元。2017年3月26日，经双方协商，原告将被告所有机械设备等集中搬至厂房的一角，并将涉案房屋重新出租。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。被告未按照合同约定交纳租金，构成违约。按照合同约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除该租赁合同的诉请，予以支持。原告要求被告支付拖欠的租金及逾期违约金，与法有据，亦予以支持，但双方约定的逾期违约金标准过高，法院调整确定按银行贷款利率的1.5倍支付逾期违约金。关于律师费用，因原告未提供相关发票，不予支持。判决:一、原告马鞍山市金鑫金属工贸有限公司与被告张阿明之间的房屋租赁合同自2017年3月26日解除；二、被告张阿明自本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市金鑫金属工贸有限公司支付自2014年10月10日至2015年10月9日所欠租金14000元（押金已折抵租金），并自2015年3月5日起，按银行同期贷款利率的1.5倍支付逾期违约金自实际给付之日。三、被告张阿明自判决生效之日起十日内，按年租金269600元的标准，向原告马鞍山市金鑫金属工贸有限公司支付2015年10月9日至2017年3月26日止的租金，并按银行同期贷款利率的1.5倍支付所租金之日至实际还款之日止的逾期违约金。四、驳回原告马鞍山市金鑫金属工贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5452元、公告费300元，合计5752元，由张阿明负担。二审中，双方当事人未提供新的证据。二审确认一审查明的事实。本院认为，本案二审的争议焦点为：张阿明应否向金鑫金属支付租金，若应支付，租金是多少。本案中，张阿明与金鑫金属签订两份房屋租赁合同，一份合同的租赁厂房面积为900平方米，期限自2014年10月10日至2015年10月9日止，共1年��另一份合同租赁厂房面积为1800平方米，期限自2014年10月10日至2019年10月9日止，共5年。两份合同的履行起算时间相同，双方对实际履行哪份合同产生争议。从租金交纳情况来看，五年期合同约定2014年10月10日至2015年10月9日期间年租金为248000元，租金按半年结算；一年期合同约定2014年10月10日至2015年10月9日期间年租金为110000元。张阿明先交纳押金10000元、租金30000元，同年10月16日支付租金94000元，租金合计124000元，与租金按半年结算相吻合。张阿明主张在双方合同仅履行六天的情况下，张阿明已交纳全部租金110000元并预交14000元水电费与常理不符，本院不予采信。房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金行为，应包含租金及其支付期限和方式。现一年期合同对租金支付方式未做约定，不符合房屋租赁合同条款的一般规���。据此，一审法院认定双方实际履行五年期合同，并无不当。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同通知到达对方时解除。金鑫金属依据双方约定向法院起诉解除其与张阿明签订的房屋租赁合同，金鑫金属书写的起诉状有解除合同的意思表示，张阿明于2016年11月16日签收起诉状副本，故金鑫金属与张阿明之间的房屋租赁合同于2016年11月16日解除。金鑫金属自认在2016年11月16日之前已将自有的钢材放置于涉案厂房内，涉案厂房已被金鑫金属占有使用，故金鑫金属主张合同解除后的租金，缺乏依据，本院不予采纳。金鑫金属和张阿明对金鑫金属占用厂房的面积及期限均持有异议且达不成一致意见，故本院对此不作处理，当事人可另行主张。至于张阿明主张的陈昌武交纳的22000元，因涉及到案外人的利益，本院对此不作处理。综上所述，张阿明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持马鞍山市花山区人民法院（2016）皖0503民初2967号民事判决第二、四项即张阿明自判决生效之日起十日内向马鞍山市金鑫金属工贸有限公司支付自2014年10月10日至2015年10月9日所欠租金14000元（押金已折抵租金），并自2015年3月5日起，按银行同期贷款利率的1.5倍支付逾期违约金自实际给付之日；驳回马鞍山市金鑫金属工贸有限公司的其他诉讼请求。二、变更马鞍山市花山区人民法院（2016）皖0503民初2967号民事判决第一、三项为马鞍山市金鑫金属工贸有限公司与张阿明之间的房屋租赁合同自2016年11月16日解除；张阿明自判决生效之日起十日内，按年租金269600元的标准，向马鞍山市金鑫金属工贸有限公司支付2015年10月9日至2016年11月16日止的租金，并按银行同期贷款利率的1.5倍支付所欠租金之日至实际还款之日止的逾期违约金。若未按本判决指定的期限履行赔偿责任，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5452元、公告费300元，合计5752元，由张阿明负担；二审案件受理费5452元，由张阿明负担。本判决为终审判决。审 判 长  范秀媛审 判 员  方 芳代理审判员  俞家佳二〇一七年九月二十九日书 记 员  周 露附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。