湖南省常德市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘07民终1137号上诉人（原审被告）：湖南润稷地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处青阳阁社区武陵大道（天泉大厦3楼）。法定代表人：高少波，该公司经理。委托诉讼代理人：刘国政，湖南中思律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：余辉，男，1982年9月21日出生，汉族，住常德市鼎城区。委托诉讼代理人：张杰军，湖南欣晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘姣，湖南欣晟律师事务所律师。上诉人湖南润稷地产开发有限公司（以下简称润稷地产公司）因与被上诉人余辉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2017）湘0702民初407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人润稷地产公司的委托诉讼代理人刘国政、被上诉人余辉的委托诉讼代理人张杰军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润稷地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余辉对润稷地产公司的诉讼请求，并由余辉承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院采信证据与客观证据不符，于法不合。润稷地产公司在2016年4月6日给本公司员工李忠格出具了一份授权委托书，由其代理润稷地产公司负责为润稷·七里桥堡项目购房业主办理房地两证事宜，同时润稷地产公司在2016年4月15日向包括余辉在内的购房业主作出书面承诺书，承诺在2017年3月底之前为购房业主办理好两证。余辉对于润稷地产公司为公司员工出具的授权委托书以及对购房业主作出的承诺书在一审法院庭审时不但没有提出异议，反而当庭作为证据证明自己的房地两证办理是由润稷地产公司在承诺的办证时间内，专门委托其公司员工进行办理，足以证明润稷地产公司与余辉之间就商品房买卖合同原约定的办证时间已重新变更为2017年3月底之前办理好两证。现余辉不顾与润稷地产公司重新约定的办证时间，却在重新约定的办证时间尚未到期之前的2017年2月23日对润稷地产公司提起诉讼，依法不具有诉权。余辉辩称，余辉从未与润稷地产公司协商签订过承诺书，涉案承诺书系润稷地产公司单方面出具，没有取得余辉的签字认可，双方没有达成关于变更办理两证时间的合意。润稷地产公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。余辉向一审法院起诉请求：1、润稷地产公司立即为余辉向常德市房地产管理局申请办理不动产转移登记，办理不动产登记证（变更后诉讼请求）；2、润稷地产公司向余辉支付延期办理不动产登记证书的违约金19475元（违约金计算至2017年2月17日），并以533551元为计算基数按日万分之一继续支付自2017年2月17日起至余辉实际取得不动产登记证书之日止的违约金；3、本案诉讼费由润稷地产公司负担。一审法院认定事实：2014年5月29日，余辉（买受人）与润稷地产公司（出卖人）签订《常德市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定润稷地产公司将其建设的位于武陵区柳叶大道以南的润稷·七里桥堡第7幢7层701号房屋出售给余辉，该商品房为预售的，预测建筑面积共114.89平方米，商品房单价为每平方米4644.02元，房价款总金额为伍拾叁万叁仟伍佰伍拾壹元零角零分。合同第九条付款方式及期限约定为按揭贷款：买受人于签订合同时支付首付款￥333551元，余房款￥200000元以按揭贷款方式支付。……。合同第十五条约定的商品房交付时间为出卖人在2015年11月18日前向买受人交付该商品房。合同第十九条约定：出卖人承诺在该商品房交付之日起90日内（最长不超过90日），向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证。合同第二十一条第（一）款第2项对逾期办理所有权登记责任的约定为：买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。合同签订当日，余辉按约定支付首付款333551元，并由润稷地产公司向其出具湖南省常德市地方税务局预收款专用凭据。余辉于2014年8月9日以按揭贷款的方式向中国工商银行申请贷款并向润稷地产公司支付剩余房款200000元。2015年11月19日，余辉对上述商品房进行验收。合同约定的办理房屋所有权变更登记时间届满后，余辉多次要求润稷地产公司协助办理商品房所有权转移登记手续，润稷地产公司均未协助办理。余辉为维护其合法权益，特诉至法院，提出前列诉讼请求。另查明，润稷地产公司至今未为润稷·七里桥堡的商品房办理不动产权证书。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：一、润稷地产公司是否有义务协助余辉向本行政区域的不动产登记机构申请办理不动产转移登记及申请办理不动产权证书；二、润稷地产公司是否应该支付逾期申请办理不动产权证书的违约金以及违约金的起算时间如何确定；违约金的约定是否过高。关于争议焦点一，余辉与润稷地产公司签订的《常德市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，余辉已按合同约定支付全部购房款，是本案的守约方，但润稷地产公司未按合同约定在商品房交付给余辉使用后90日内为余辉向常德市房地产管理局申请办理商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证，是本案的违约方，应承担其违约的民事责任。但双方在合同中约定的办理不动产登记机构与国务院于2014年11月24日公布的《不动产登记暂行条例》中规定的不动产登记机构相冲突。根据上述条例规定，国家自2015年3月1日起对土地、海域以及房屋、林木等定着物均实行统一的不动产登记制度，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责办理不动产登记。上述条例的规定系对国家行政机构职能的变更，因此，双方在合同中约定的办理不动产权证书的登记机构应随国务院具体行政职能的变更而变更，即润稷地产公司有义务按照合同约定协助余辉向本行政区域的不动产登记机构申请办理不动产转移登记及申请办理不动产权证书，故对余辉的第一项诉讼请求，本院在法律、行政法规规定的范围内予以支持。润稷地产公司辩称未办理不动产转移登记的原因系余辉未向润稷地产公司提交办理产权变更的申请或未书面授权润稷地产公司办理产权变更的事项，润稷公司可以据此不承担违约责任。本院认为，根据双方签订的合同第十九条关于所有权登记约定，合同中并未约定应由余辉先向润稷地产公司提交办理产权变更的申请，亦未约定余辉应向润稷地产公司提交书面授权委托书，且润稷地产公司至今未为润稷·七里桥堡的商品房办理不动产权证书。对润稷地产公司的上述辩称意见，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，润稷地产公司未按照合同约定的时间协助余辉向本行政区域的不动产登记机构申请办理不动产转移登记和申请办理不动产权证书，应承担合同约定的逾期申请办理不动产证书的违约责任。按照双方合同约定，违约金计算的起始时间应自合同约定的取得不动产权证书的时间届满之次日起计算，合同约定的取得不动产权证书的时间为商品房交付之日起90日内，而合同约定的交付时间为2015年11月18日前向买受人交付商品房，故本案违约金的起始时间为2016年2月17日（2015年11月18日加90日的次日）。润稷地产公司认为应按实际交房时间确定违约金起始时间的辩称意见，与合同约定不相符，本院不予支持。关于合同约定的违约金是否过高问题，违约金系当事人双方合同约定，且不违反法律、法规的规定，故应当按照合同约定的日万分之一计算违约金。润稷地产公司认为双方合同系格式合同，违约金应予以核减，无事实和法律依据，不予支持。据此，润稷地产公司应当向余辉支付自2016年2月17日至2017年2月17日止的违约金19475元（533551元×0.0001元/天×365天），后续违约金按照合同约定应以商品房总价款533551元为基数按日万分之一的标准计算自2017年2月18日起至实际取得不动产权证书之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、湖南润稷地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助余辉向本行政区域的不动产登记机构申请办理不动产转移登记及申请办理不动产权证书；二、湖南润稷地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向余辉支付逾期申请办理不动产权证书的违约金19475元（违约金已计算至2017年2月17日，此后违约金以商品房总价款533551元为基数按日万分之一的标准计算自2017年2月18日起至实际取得不动产权证书之日止）。案件受理费400元，由湖南润稷地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：润稷地产公司在2016年4月6日给本公司员工李忠格出具授权委托书，并在2016年4月15日向包括余辉在内的购房业主作出书面承诺书，承诺在2017年3月底之前为购房业主办理好两证。润稷地产公司的上述行为只是润稷地产公司内部的工作及人事安排，余辉等业主方并未在润稷地产公司出具的承诺书上签字确认表示同意，不能视为是双方的一致意思表示。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：润稷地产公司于2016年4月15日出具的承诺书，承诺2017年3月底前办好两证是否可以认定为是对原合同约定办证时间的变更。润稷地产公司为业主办理房屋的两证是双方在签订购房合同时的约定义务。办理房屋两证时间被推迟，其根本原因是润稷地产公司无法取得有关行政机关的办证许可，直至本案二审诉讼也未能办理房屋两证，其责任是润稷地产公司自身原因所造成。润稷地产公司在2016年4月6日给其员工李忠格出具授权委托书，并在2016年4月15日向包括余辉在内的购房业主作出书面承诺书，该行为只是润稷地产公司内部的工作及人事安排，表明的是润稷地产公司对业主要求尽早办理房屋两证的一种行动和态度，而合同的签订应当是双方当事人的真实意思表示，进行协商并达成合意。本案中，润稷地产公司单方向包括余辉在内的购房业主出具的承诺书仅是其单方意思表示，双方并未进行协商，余辉等业主方亦未在润稷地产公司出具的承诺书上签字确认表示同意，不能视为是双方的一致意思表示，承诺书也不符合合同的形式要件。余辉在一审时将润稷地产公司出具的承诺书作为证据提交，其证明目的是为了证明润稷地产公司为购房业主办理两证不需要购房业主另行书面授权，而不是证明默示认可润稷地产公司可以将办证时间延期至2017年3月底，一审法院采信该证据并无不当。因此，润稷地产公司认为已与房屋买受人余辉重新达成合意，将房屋办证时间变更为2017年3月底之前办理好两证的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因润稷地产公司出具承诺书并不是与余辉达成新的合同约定，因此，润稷地产公司应当按照购房合同的约定于2016年2月17日之前为余辉向有关部门申请办理商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证，但润稷地产公司至今未申请办理，余辉于2017年2月23日提起本案诉讼符合法律规定。按照双方签订的购房合同第二十一条第（一）款第2项对逾期办理所有权登记责任的相关约定并根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，润稷地产公司应当继续承担协助余辉向有关部门申请办理不动产转移登记及申请办理不动产权证书的合同义务，并按照合同约定的标准向余辉支付逾期申请办理不动产权证书的违约金。润稷地产公司上诉称余辉于2017年2月23日提起诉讼不具有诉权的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，润稷地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人湖南润稷地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金春明审判员  严钦华审判员  彭 炜二〇一七年九月六日书记员  赵丹丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。