福建省连江县人民法院民 事 判 决 书(2017）闽0122民初1821号原告：张鸣，女，1980年12月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：黄长清，福建晓晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立平，福建博世律师事务所律师。被告：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地：福建省连江县贵安经济开发区科技楼。法定代表人：严敏，总经理。原告张鸣与被告福建省时代华奥建设发展有限公司（以下简称时代华奥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月24日公开开庭审理了本案，原告张鸣委托诉讼代理人黄长清、朱立平到庭参加诉讼、被告时代华奥公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年8月17日再次公开开庭审理了本案，原告张鸣委托诉讼代理人黄长清到庭参加诉讼、被告时代华奥公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鸣向本院提出诉讼请求:1、时代华奥公司向张鸣支付逾期交房违约金（以张鸣已付总购房款404397元为基数、按日万分之三标准计算，时间从2016年1月1日起计至时代华奥公司向张鸣交付符合约定条件的房屋之日止）；2、时代华奥公司承担全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月29日，张鸣与时代华奥公司签订《商品房买卖合同》，约定：张鸣购买时代华奥公司开发建设的位于连江县潘渡乡××“海峡文化创意产业基地·××”××＃楼××单元商品房××套。该商品房建筑面积53.24平方米，总价款404397元。张鸣通过支付首付款及按揭贷款方式付款。合同第八条约定：时代华奥公司应在2015年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付张鸣使用。同时合同第九条约定：时代华奥公司逾期交房超过90日后，张鸣要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，时代华奥公司按日向张鸣支付已付款万分之三的违约金。合同签订之后，张鸣按该合同的约定如期支付了上述房价款，但时代华奥公司至今未将符合各项约定条件的商品房交付给张鸣使用。时代华奥公司的行为已构成违约，严重侵害了张鸣的合法权益，应承担相应的违约责任。因时代华奥公司违约逾期交房给张鸣所造成的损失已远远超过张鸣诉求的违约金，因此诉求的违约金计算标准应得到支持。时代华奥公司提交书面答辩状辩称：时代华奥公司认为因中铁信托有限责任公司申请强制执行福建省时代华奥动漫有限公司等公证债权文书案，时代华奥公司名下资产和开发建设的“中国贵谷”项目被四川省剑阁县人民法院整体查封，致使时代华奥公司至今不能向购房业主交付房屋。依据法律规定，时代华奥公司未能如期交房虽属被动违约，但仍须按《商品房买卖合同》约定，对购房业主承担给付逾期交房违约金的责任。“中国贵谷”项目涉及业主众多，《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金普遍为按日万分之三（有些甚至高达日万分之五），如果完全按合同约定标准判决逾期交房违约金，最终累计金额将大大超过时代华奥公司的承受能力。恳请法院综合考量本案逾期交房的原因、时代华奥公司的过错程度以及法院之前对同类案件的处理方式和原则，依法下调逾期交房违约金的计算标准。时代华奥公司因资产被全部查封，现没有任何收入来源，不仅无力委托律师代理诉讼，连留守员工的工资都无法保证按时足额发放，公司经营已名存实亡。因前述案件事实清楚、权利义务关系简单明确，时代华奥公司没有委派人员出庭，恳请法院在缺席审理过程中，平等保护购房业主和时代华奥公司的合法权益。时代华奥公司目前正在积极寻求合作伙伴并购重组“中国贵谷”项目，争取尽快复工交房，最大限度地减少各方损失。毕竟除逾期交房违约金外，早日占有和使用所购房屋才是业主的根本利益；也只有复工交房，才能彻底化解社会矛盾，真正实现案结事了。张鸣围绕诉讼请求提交了证据《商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票、《房屋预告登记证明》，因时代华奥公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，上述证据均来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月29日，张鸣与时代华奥公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXXXXXX），购买由时代华奥公司建设的位于连江县潘渡乡××“海峡文化创意产业基地·××”××＃楼××单元商品房。该《商品房买卖合同》约定“第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房【合同约定】建筑面积共53.24平方米，……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7595.74元，总金额（人民币）零千零百肆拾零万肆千叁百玖拾柒元整。……第六条付款方式及期限。……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：买受人应于本合同签订的同时向出卖人支付首付款，计人民币124397元整（大写……），剩余房款计人民币28万元整（大写……）由买受人向经出卖人认可的贷款银行（以下简称银行）申请贷款支付。……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。……第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”该《商品房买卖合同》签订后，张鸣通过支付首付款及按揭贷款方式向时代华奥公司付清全部购房款404397元，但时代华奥公司至今未将符合约定条件的商品房交付张鸣使用。本院认为，张鸣与时代华奥公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。张鸣在签订《商品房买卖合同》后已向时代华奥公司付清全部购房款，已履行支付购房款的合同义务；而时代华奥公司至今未将符合约定条件的商品房交付张鸣使用，违反《商品房买卖合同》第八条关于其应于2015年12月31日前交付符合约定条件的商品房之约定，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。张鸣要求时代华奥公司支付逾期交房违约金，但双方对逾期交房违约金计算标准存在争议。本案中，张鸣的损失为已付购房款的利息损失。参照同一系列其他案件的判决标准，张鸣与时代华奥公司约定的按日万分之叁标准计算的逾期交房违约金，高于张鸣的损失；同时，考虑到银行已多次下调利率以及张鸣损失情况，依照公平合理原则，本院酌情调整时代华奥公司的逾期交房违约金计算标准为日万分之一点八。诉讼中，时代华奥公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定,判决如下：福建省时代华奥建设发展有限公司应在本判决生效之日起10日内向张鸣支付逾期交房违约金（以张鸣已付购房款404397元为基数，按日万分之一点八计算，时间从2016年1月1日起至福建省时代华奥建设发展有限公向张鸣交付符合约定条件的商品房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1213元，由福建省时代华奥建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  张锦生人民陪审员  邱美娇人民陪审员  郑后赛二〇一七年九月八日法官 助理  董福仙书 记 员  高 俊附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。