湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0117民初1122号原告王金凤，女，1977年7月26日出生，汉族，福建省晋江市人，住福建省晋江市西园霞浯西区，委托诉讼代理人黄旭，湖北重道律师事务所律师。被告湖北省禾正行投资有限公司。住所地，武汉市阳逻经济开发区创业服务中心15层16号，社会信用代码：914200007881510146。法定代表人李玉英，该公司经理。委托诉讼代理人杨云，该公司员工。原告王金凤诉被告湖北省禾正行投资有限公司（以下简称“禾正行公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日受理后，依法适用普通程序由审判员何亚琼担任审判长，同人民陪审员徐斌、曹启华组成合议庭，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告王金凤的委托代理人黄旭、被告禾正行公司委托代理人杨云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王金凤诉称，原告王金凤系福建省晋江市内坑祥发陶瓷有限公司（以下简称“祥发陶瓷有限公司”）的经理。被告禾正行公司因房屋装修向祥发陶瓷有限公司购买红砖，截止2015年4月，被告禾正行公司累积拖欠祥发陶瓷有限公司瓷砖货款人民币679,229元。2015年4月，由于被告禾正行公司无法给付祥发陶瓷有限公司的货款，经被告与祥发陶瓷有限公司协商一致后双方签订了《补充协议》一份，该协议主要约定：“1、被告禾正行公司拖欠祥发陶瓷有限公司货款合计679,229元未付；2、被告禾正行公司以其开发的半岛华庭小区二套住宅房转让给祥发陶瓷有限公司冲抵上述欠款，祥发陶瓷有限公司向被告补房屋差价6.5万元；3、祥发陶瓷有限公司有权指定买受人与被告禾正行公司签署房屋买卖合同；4、双方履行该协议后，视为被告禾正行公司与祥发陶瓷有限公司的买卖合同关系终止。”该协议签订后，祥发陶瓷有限公司指定原告王金凤作为买受人，与被告禾正行公司签订了二份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号分别是新1203006**、新1020121**），合同总价款为人民币754,592元，祥发陶瓷有限公司向被告禾正行公司补缴了商品房差价款人民币6.5万元，被告禾正行向原告王金凤开具了收款收据，至此，原告王金凤已经履行了《武汉市商品房买卖合同》约定的全部付款义务。但被告禾正行公司未按照双方签订的二份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号分别是新1203006**、新1020121**）约定的时间履行房屋交付的义务，亦没有将双方签订的二份《商品房买卖合同》交付房管部门备案，经原告多次催促，被告禾正行公司均未履行合同义务，故原告诉至法院，请求依法判决：1、确认原、被告之间双方签订的二份《武汉市商品房买卖合同》（编号：新1203006**、新1020121**）有效，并判令被告禾正行公司立即按照约定将双方签订的二份《武汉市商品房买卖合同》向房屋行政管理机关履行登记备案手续；2、请求被告禾正行公司给付延期交房违约金共计人民币32674元（744299元×439天×万分之一/天）；3、本案全部诉讼费由被告承担。原告王金凤为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、被告禾正行公司与祥发陶瓷有限公司签订的补充协议一份，证明：1、祥发陶瓷有限公司与被告禾正行公司就以被告开发的商品房冲抵其欠祥发陶瓷有限公司货款达成协议；2、证明被告冲抵货款的两套商品房价值总额为人民币754,592元，同时祥发陶瓷有限公司应向被告禾正行公司补缴房屋差价6.5万元；3、证明被告禾正行公司用于抵偿祥发陶瓷有限公司货款的商品房位于半岛华庭6号楼3单元502号和半岛华庭8号楼2单元502。证据二、原、被告之间双方签订的二份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：新1203006**、新1020121**），证明：1、原告与被告依据《补充协议》的约定，于2015年4月18日签订了《武汉市商品房买卖合同》二份，房屋坐落位置位于半岛华庭6号楼3单元502号和半岛华庭8号楼2单元502号，与《补充协议》中约定的一致；2、证明被告禾正行公司按照二份《武汉市商品房买卖合同》，应当于2015年12月31日前将半岛华庭6号楼3单元502和半岛华庭8号楼2单元502两套房屋交付给原告使用；3、截止到2017年3月15日被告已经逾期交房439天，应当依照合同第十条的约定承担延期交房的违约责任。被告禾正行公司辩称：1、原告、被告签署二份《武汉市商品房买卖合同》之时，合同中标的物即半岛华庭6号楼3单元502和半岛华庭8号楼2单元502两套房屋已办理了抵押登记手续，已经抵押给中国长城资产管理公司武汉办事处。故被告将已抵押的房产出售给原告的行为无效，双方签署的二份《武汉市商品房买卖合同》是无效合同。2原、被告之间所签二份《武汉市商品房买卖合同》实为充抵被告和祥发陶瓷有限公司之间的买卖货款。3、本案应当追加案外人祥发陶瓷有限公司为被告或第三人，认定案外人祥发陶瓷有限公司与被告之间的货款支付情况，案外人祥发陶瓷有限公司至今未提交税票。被告禾正行公司未向本院提交证据。本院在中国裁判文书网站上下载了武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中执字第00467号执行裁定书。庭审中，被告禾正行公司对原告的证据进行了质证。被告对原告的证据1-3均无异议；原、被告对（2015）鄂武汉中执字第00467号执行裁定书均无异议。因原、被告对上述证据均无异议，故本院对上述证据将作为认定本案事实的依据。经审理查明，原告王金凤系祥发陶瓷有限公司的经理。被告禾正行有限公司因开发楼盘向案外人祥发陶瓷有限公司赊购红砖，2015年4月18日，被告禾正行公司与祥发陶瓷有限公司对被告货款进行结算，并达成补充协议一份，主要约定：1、被告禾正行公司共欠祥发陶瓷有限公司货款外墙红砖款679,229元，被告禾正行公司同意将其开发的位于武汉市新洲区双柳街沙咀村半岛华庭小区6号楼3单元502号和8号楼2单元502号两套住房转让给案外人祥发陶瓷有限公司冲抵货款。2、祥发陶瓷有限公司应向被告补交房屋差价6.5万元，并指定买受人与被告签订商品房买卖合同。3、双方履行本协议后即视为祥发陶瓷有限公司与被告禾正行公司的买卖合同关系终止。该协议签订当日，祥发陶瓷有限公司通过银行转账的方式向被告禾正行公司股东姚富耀缴纳两套房屋差价6.5万元，同时口头授权原告王金凤与被告禾正行公司签订了二份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：新1020121**、新1203006**），该合同主要约定：1、被告禾正行有限公司将其开发的位于武汉市新洲区双柳街沙咀村的半岛华庭商品房第八幢2单元5层2号房（价值196,925元）与第六幢3单元5层2号房（价值547,304元）出售给原告。2、被告禾正行公司应当在2015年12月30日前将符合条件的商品房交付给原告使用，若逾期交房，逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。若逾期超过60日，原告有权解除合同，被告自原告解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告已付款的万分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行的，合同应继续履行，被告自合同规定的最后交付日起第二日到实际交付之日止按原告已付款的万分之一向原告支付违约金。3、被告应在房屋交付后360日内配合原告办理权属登记手续。原、被告签订合同后，被告禾正行公司向原告王金凤开具两张收据，一张金额款547,304元注明为半岛华庭6号楼3单元502房抵外墙砖款，一张金额196,925元，注明为半岛华庭8号楼2单元502房抵外墙货款。2015年8月18日，原、被告签订商品发买卖合同后，被告禾正行公司因与中国长城资产管理公司武汉办事处借款纠纷，武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中执字第00467号执行裁定书，裁定内容如下：“一、查封被执行人湖北省禾正行投资有限公司所有的位于武汉市新洲区双柳街少咀村“半岛华庭”505套（查封清单附后）房屋所有权及项下土地使用权（土地证号为武新国用[2009]第转0**号，面积为34899.40平方米）。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。二、查封期限为三年（自2015年月日起至2018年月日止）”。其中原告王金凤所购买的半岛华庭6号楼3单元502房屋与8号楼2单元502房也在该执行裁定的查封范围之内，并已被武汉市中级人民法院查封。因被告禾正行公司未按合同约定向原告王金凤履行交房义务，故原告王金凤诉至法院，请求依法判决。本院认为，因被告禾正行公司与祥发陶瓷有效公司签订了补充协议，该协议系当事人真实意思的表示，对当事人双方具有约束力。被告禾正行与祥发陶瓷有限公司的补充协议，应视为双方对于买卖合同关系的结算，祥发陶瓷有限公司与被告禾正行在签订该协议当日即支付了6.5万元的房屋差价，并指定原告作为买受人与被告禾正行公司签订二份房屋买卖合同，被告禾正行公司向被告出具了二张收条，可视为被告与案外人祥发陶瓷有限公司已经履行完《补充协议》的款项，根据该协议第四条，双方买卖合同关系已经终止。故被告禾正行公司请求按照货物买卖合同并追加祥发陶瓷有限公司的答辩请求，本院不予支持。本案中，原告王金凤与被告禾正行原、被告签订的二份《武汉市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律有关规定。根据物权法的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定的或者合同另有约定的，自合同成立时生效，故原告要求确认该合同有效的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，由于诉争房屋已因另案被武汉市中级人民法院查封，现时无法办理该房屋交付，即属于法律上或事实上不能履行，原告要求将诉争房屋的产权证书办理至其名下并由被告支付违约金的诉请，本院不予支持。待诉争房屋具备办理交房条件时，原告可就此另行主张。被告辩称本案诉争房屋被抵押，但未提交相关证明予以证实，故本院对该辩称不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》一百一十条、一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王金凤与被告湖北省禾正行投资有限公司于2015年4月18日签订的二份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：新1020121**、新1203006**）为有效合同。二、驳回原告王金凤其他诉讼请求。本案诉讼费500元由被告湖北省禾正行投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费500元，款汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行，行号：832886；上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  何亚琼人民陪审员  徐 斌人民陪审员  曹启华二〇一七年九月二十二日书 记 员  姜 帆