广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0883民初1247号原告：谢小丽，女，汉族，1970年9月2日出生，住佛山市南海区，委托诉讼代理人：杨观强，吴川市公职律师事务所律师。被告：洪洲，男，汉族，1972年3月31日出生，住吴川市，被告：陈晓燕，女，汉族，1974年10月4日出生，住址同上，上述两被告的委托诉讼代理人：柯立雄，男，汉族，1967年12月13日出生，住吴川市，原告谢小丽诉被告洪洲、陈晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢小丽的委托诉讼代理人杨观强，被告洪洲、陈晓燕的委托诉讼代理人柯立雄及被告陈晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即共同返还定金40万元，并负担本案的一切诉讼费用。事实和理由：被告洪洲与被告陈晓燕系夫妻关系。2017年6月30日，两被告与我签订《房屋转让协议书》，将其名下的位于吴川市梅录街道沿江三区友谊路155号房屋[粤房地权证（吴房）1998字第08210100380号，建筑面积为634.6平方米，土地实际面积为132.6平方米]转让给我。协议第2条约定，该房屋的总价款为238万元；第3条约定甲方（被告）与乙方（原告）签订协议之日，乙方向甲方交付定金20万元。甲方尚欠银行贷款100万元，乙方承诺在甲方申请还银行贷款的当天再付30万元给甲方归还贷款。该笔转账在甲方贷款时的账户上，甲方共收到乙方定金50万元，甲方在收到乙方定金之日起2个月内与乙方办理房屋转让手续，2017年9月25日前甲方将房屋交付乙方使用。协议第6条约定违约责任：自乙方支付甲方购房定金之时起，本协议正式生效，自双方到房屋管理部门办理过户手续之日为房屋交付日。因乙方违约放弃购买的，甲方可没收定金，甲方违约则双倍赔偿乙方定金。协议签订当日，我依约向被告交付定金20万元，有两被告的收据为证。协议签订后，被告于2017年7月16日电话告知我，房屋不转让了，我曾多次要求其继续履行合同，但均被拒绝。被告的不讲信用，给我在精神上和物质上造成了巨大损失。为维护我方合法权益，特此起诉，请求法院支持我方诉讼请求。两被告辩称：我方认为原告的请求返还定金不符合法律规定，并没有相关的事实来支持该诉讼请求，理由如下：1.因本案原告与本案两被告签订的房屋转让合同原告没有履行付款30万元，导致被告并没有从银行取回房屋的抵押权，原告违反协议的约定，按照法律的规定应该丧失返还定金的权利。2.因原、被告双方对买卖的标的物进行交易时因不动产涉及了抵押权，因原告没有履行将30万元汇入被告的贷款账户。基于这个情况，原、被告双方签订房屋转让合同是一个涉及抵押权的标的物，依据担保法的规定，原、被告双方的合同应通知抵押权人，并告知受让人，两要件需同时具备，鉴于本案原告没有将30万元汇入贷款账户，导致被告没有履行义务，基于上述两个要点，本案原告违反了协议的约定，丧失了返还定金的权利。3.本协议原、被告双方没有具备双方约定的生效要件，因本案原、被告双方约定是收到定金，协议才生效，基于原告给付定金达到50万的要件，但本案的原告只划了20万定金给被告，原告没有履行上述的义务，不具备协议的生效条件，所以原告的请求不符合法律规定。综上，原告向法院提出的诉讼请求没有法律依据，原告违约在前，应丧失要求返还定金的权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了：1.身份证；2.房屋转让协议书；3.收据；4.付款凭证，被告质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，对其所要证明的的事实有异议；对证据2的真实性无异议，对协议的合法性及所要证明的事实均有异议；对证据3、4的真实性无异议，对协议的合法性有异议，对其证明与诉求的关联性有异议。经审核，本院对原告提供的证据1-4的真实性、合法性及关联性予以认可。被告围绕其答辩意见向本院提交了如下证据：1.通话清单；2.银行缴息凭证；3.被告身份证。原告质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性及所要证明的事实均有异议，有通话不存在有通话内容，没有办法证明被告向原告追索过剩下的30万定金；对证据2的真实性、合法性、关联性及所要证明的事实均有异议，只能证明被告去缴息，并不能证明被告所要证明的事实；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议。经审核，本院对被告的证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。经审理查明：2017年6月30日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方以238万元的价格，将甲方所有的位于吴川市梅录街道友谊路155号房屋[粤房地权证（吴房）1998字第08210100380号，建筑面积为634.6平方米，土地实际面积为132.6平方米]转让给乙方。其中第3条约定甲、乙双方签订本协议书当日，乙方付定金20万元给甲方；鉴于甲方尚欠银行贷款100万元，乙方承诺在甲方申请还银行贷款当日再付30万元给甲方贷款的该银行账户；甲方一共收到乙方定金50万元。甲方在收到乙方定金之日起两个月之内与乙方办理房屋转让过户手续；2017年9月25日前甲方将房屋交付乙方使用。第6条约定，自乙方支付甲方购房定金之时起，本协议正式生效……因乙方违约放弃购买的，甲方可没收定金，甲方违约则双倍赔偿乙方定金。第7条约定甲方该物业尚欠银行100万元，甲方承诺两个月内付该欠款，双方约定8月25日办理过户手续。第8条约定本协议一式三份，双方签字确认之日起立即生效。该协议书下方写有“农行：622848062325795017；信社：6210181558800443514”字样。2017年6月30日，原告向被告洪洲的622848062325795017账户转账20万元，两被告于当日向原告出具了收据。2016年7月16日，原告与被告进行了通话。被告称系通知原告在2017年7月18日将30万元汇入贷款账户的，原告则称是被告告知其将房屋转让给他人，不再卖给原告。2017年7月18日，两被告还清了所欠吴川市农村信用合作联社的贷款本息1007125元。两被告于2017年7月20号后将涉案房屋转让给他人，至庭审结束前已经办理过户手续。原告认为两被告的行为已经构成违约，故向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查明：根据原告的申请和被告置换保全标的物的要求，本院于2017年7月27日对被告洪洲在中国农业银行账户62×××17中的42万元予以冻结。本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议书》为双方的真实意思表示，当事人的身份及协议的内容均符合合同成立要件，故认定《房屋转让协议书》已依法成立。本案属于房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原告与两被告签订的《房屋转让协议书》是否有效，若有效，何时生效？二、两被告的行为是否构成违约？一、关于原告与两被告签订的《房屋转让协议书》是否有效，若有效，何时生效的问题。两被告辩称《房屋转让协议书》中所转让的房屋涉及抵押权，因原、被告买卖该房屋并未通知抵押权人，故该协议书并未生效。从《房屋转让协议书》的内容可知，涉案的房屋已经设立了抵押权，原、被告对此是明知的，并为此约定了由被告付清所欠银行款项后再办理过户手续。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，出卖人是否享有对标的物的所有权或处分权并不影响合同的效力。因此，未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力。在抵押权消灭前，买受人只是无法办理房屋所有权转移登记手续，合同构成履行不能，这只是属于合同的履行问题，并不影响合同的效力。因此，本院对被告的该辩称不予采纳。《房屋转让协议书》是原、被告真实的意思表示，不违反法律法规强制性规定，是合法有效的。至于《房屋转让协议书》何时生效的问题。因《房屋转让协议书》中第6条约定“自乙方支付甲方购房定金之时起，本协议正式生效”和第8条约定“双方签字确认之日起立即生效”，故原告主张协议书在签字之日（2017年6月30日）已经生效，两被告则称双方约定原告应支付的定金为50万元，原告至今未支付30万元定金，故根据协议书第6条的规定，本协议书并未发生法律效力。因《房屋转让协议书》约定了两种不同的生效条件，属于约定不明，可以按照合同的有关条款和交易习惯确定涉案协议书的生效时间。从《房屋转让协议书》的内容看，原、被告约定的定金为50万元，其中第一笔定金为20万元，原告须于2017年6月30日支付；第二笔定金为30万元，为被告向银行申请还贷时支付，而被告向银行还贷的时间为合同签订起两个月内，具体的时间并未确定。原、被告约定“自乙方支付购甲方房定金之时起，本协议正式生效”，但未约定是支付第一笔定金时，还是支付全部定金时，也是属于约定不明。《房屋转让协议书》第3条约定原告在协议书签订之日（2017年6月30日）向被告支付20万元定金，该条约定的定金支付时间与第8条约定“双方签字确认之日起立即生效”约定生效日期是一致的，因此，本院认定原、被告约定“乙方向甲方支付购房定金之时起，本协议正式生效”中的定金指20万元的定金。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”的规定，原告已经于2017年6月30日向被告支付20万元定金，故涉案的协议书已经于2017年6月30日生效。二、关于两被告的行为是否构成违约的问题。两被告称原告未按双方约定在其申请还贷的7月18日将30万元汇到被告指定的账户，原告的行为已经构成违约。原告则称两被告在7月16日告知其已将房屋转让给他人，故两被告的行为构成违约。根据《房屋转让协议书》第3条约定，原告需在被告申请还银行贷款之日将30万元汇给被告贷款的该银行账户；第7条约定被告在两个月内还清银行贷款,8月25日办理过户手续。由此可见，协议书并未明确原告支付30万元给被告的具体时间，而被告是对何时归还贷款有决定权，即被告应在归还贷款时通知原告。被告称其在7月16日通知被告于7月18日汇款30万元，虽然被告提供了通话记录，但无法证明通话的内容且被告所称的通话内容未得到原告的认可，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，故本院对被告所称的通话内容不予采信，只认定两被告与原告在7月16日进行了通话。被告称原告未按约定将30万元汇入指定账户的行为构成违约，却未能提供证据加以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方应按照合同的约定履行自己的义务。从被告提供的证据可知，被告于2017年7月18日已经还清所欠银行的100万元本金及相关利息，而被告在7月20日后就将房屋转让给他人而非本案原告，被告的行为已经构成违约。原告已向两被告支付20万元定金，现原告请求两被告双倍返还定金共40万元符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定和协议书的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：限被告洪洲、陈晓燕于本判决发生法律效力之日起十日内支付40万元给原告谢小丽。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费7300元，财产保全费2620元，由被告洪洲、陈晓燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长 郭 雕审判员 李小龙审判员 彭 曦二〇一七年九月十一日书记员 陈中贞