惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1170号原告：王伟明，男，汉族，1974年9月20日出生，住湖南省岳阳市云溪区，被告：陈瑜辉，男，汉族，1975年7月15日出生，住江西省赣州市信丰县，原告王伟明诉被告陈瑜辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理后，依法由审判员徐黎担任审判长，与审判员曾日华、邓赛花组成合议庭，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告王伟明、被告陈瑜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟明诉称：位于惠州大亚湾××移民村××路××号的房屋原为黄育辉所有。2011年11月10日，原告与黄育辉签订了《房屋租赁合同》，约定将上述房屋一楼门面租给原告经营鞋店使用。合同期满后，双方于2013年5月20日续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期间为5年，即从2013年5月20日至2018年5月20日止。2014年9月5日，被告陈瑜辉从黄育辉手中购买了上述房屋，并于2015年3月19日办理了房地产权登记手续。尔后，被告以新房主身份要求原告尽快搬离房屋，原告以合同期限尚未届满，有权继续租赁涉案房屋为由未搬离。同年4月份原告发短信通知被告收房租费，被告拒绝收取房租并从2015年4月开始，采取切断水电、更换缴纳电费账户、更换门禁卡、钥匙等方式制约原告使用房屋，致使原告无法经营生意，损失惨重，原告也因此报警。现被告要求原告缴纳房租，无事实和法律依据，水电畅通是被告的义务，但其义务未先履行，原告有权行使抗辩权拒交房屋租赁费，并要求赔偿损失。因办理营业执照需被告提供房产证复印件，但被告迟迟不肯提供导致原告无法经营，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告继续履行《房屋租赁合同》；二、免除原告房屋租赁费28900元，被告向原告赔偿经营损失55548元；三、被告提供房产证复印件给原告办理营业执照；四、本案诉讼费由被告承担。原告向法院提交了《房屋租赁合同》、广东省2014年度国有同行业工资标准、手机短信、报警回执、停业整顿通知等主要证据，拟证明其诉称的事实。被告陈瑜辉辩称：原告提出的请求无理：一、因原告王伟明违反约定，自2015年4月20日起长达两年多未缴纳房租，且不服法院判决，转移资产，经过三次审判「（2015）惠湾法民一初字第1961号民事判决书、（2016）粤13民终1788号民事判决书、（2017）粤1391执229号执行裁定书、（2017）粤1391民初510号民事判决书」均不履行法律义务；二、原告未经被告同意，擅自改变经营行业（从卖鞋行业改为食品加工行业），原告的损失与被告无关。被告未向法庭提交证据。经审理查明：位于惠州大亚湾××移民村××路××号的房屋的原房主系案外人黄育辉。2011年11月10日，原告王伟明作为乙方与作为甲方的黄育辉签订了《房屋租赁合同》一份，约定将上述房屋一楼门面租给被告经营鞋店使用。合同期满后，双方于2013年5月20日续签了房屋租赁合同，约定租赁期间为5年，即从2013年5月20日至2018年5月20日止；乙方须交付1200元押金给甲方，合同期满后，甲方在付清租金及其他费用后，方将保证金退还给乙方；每月租金1400元，收租时间为每月20日，逾期五天为乙方违约，甲方有权终止合同，且不退还保证金给乙方；自合同签订之日起两年后即2015年5月20日起每月租金涨300元；乙方在租用期间，每月电话费、水电费、管理费、有线电视费、卫生费等杂费应按时支付，不得拖欠；在租赁期间，甲、乙双方不得无故解除合同，若甲方违约，则甲方退还保证金给乙方，若乙方违约，则甲方不退还保证金给乙方，合同双方还约定了其他事项。2014年9月5日，被告陈瑜辉从黄育辉手中购买了上述房屋，并于2015年3月19日办理了房地产权转移登记手续，房产证号为粤房地证惠州字第3300073238号，房地产权属人为陈瑜辉。2015年9月9日，原、被告经协商后签订了房屋租赁合同一份，协议除确定每月租金为1700元及协议第七条删除外，内容与2013年5月20日原告与黄育辉签订的房屋租赁合同一致。2016年4月26日至同年4月30日，原告通过手机短信的方式告知被告收取2016年4月25日至同年5月25日的房租1700元并提供涉案房屋的房产证复印件，但双方并未达成一致。2016年5月9日，大亚湾市场监督管理局以原告未办理合法经营手续擅自营业为由，向原告出具了一份《停业整顿通知》，责令原告立即停止经营活动，待办妥合法经营手续后方可经营。另查明：原、被告曾因租金产生纠纷，被告于2015年10月22日以原告拖欠其租金为由起诉至本院，本院审理后，于2016年3月19日作出（2015）惠湾法民一初字第1961号民事判决，判决本案原告向被告支付2015年4月21日至2015年10月20日的房屋租金共计9300元及水电费379元，原告王伟明不服并提起上诉，惠州市中级人民法院作出（2016）粤13民终1788号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，被告陈瑜辉于2017年3月24日向本院申请强制执行。2017年3月24日，被告陈瑜辉以原告王伟明迟延支付租金为由再次向本院提起诉讼，本院于2017年6月21日作出（2017）粤1391民初510号民事判决书，判决：解除被告陈瑜辉与原告王伟明之间签订的《房屋租赁合同》并由王伟明将位于惠州大亚湾西区东联新一路七巷1号一楼门面房腾退给陈瑜辉，王伟明向陈瑜辉支付自2015年12月21日起按每月1700元计付至交还房屋之日止的租金。王伟明不服一审判决，向惠州市中级人民法院提起上诉，目前，该案尚在审理中。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《房屋租赁合同》、广东省2014年度国有同行业工资标准、手机短信、报警回执、停业整顿通知、（2015）惠湾法民一初字第1961号民事判决书、（2016）粤13民终1788号民事判决书、（2017）粤1391执229号执行裁定书、（2017）粤1391民初510号民事判决书等证据，经庭审核实，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当依约履行自己的义务。本院2017年6月21日作出的（2017）粤1391民初510号民事判决书，已判决解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》，但原告不服一审判决已经上诉惠州市中级人民法院，虽上述判决书未发生法律效力，但该案目前正在审理中。故原告诉请继续履行与被告签订的房屋租赁合同，理由不充分，本院不予支持。关于是否免除房屋租金及赔偿损失的问题。原告诉称被告拒不向其提供办理营业执照所需的房产证复印件等资料且一直关停原告店里的水电，导致原告无法正常经营，故应免除租金，但原告未提交相关证据予以证实。同时，原告应向被告支付2015年4月21日至2015年10月20日的房屋租金共计9300元，已经由生效法律文书所确定，故原告要求免除这部分租金，无事实和法律依据，本院不予支持；原告是否应当向被告交付2015年10月21日至返还租赁房屋期间的租金，尚在惠州市中级人民法院审理期间，故原告要求免除这部分租金，理由不充分，本院不予支持。关于营业损失的问题，原告在（2015）惠湾法民一初字第1961号民事判决中所提交的采购货物单、供货订购合同、一系列证人证言，以及本次诉讼中提交的广东省2014年度国有同行业工资标准的证据，均无法充分证明其营业损失的具体数额，故，原告要求被告赔偿其营业损失的诉请，本院不予支持。关于被告是否需要提供房产证复印件给原告办理营业执照的问题。本院2017年6月21日作出的（2017）粤1391民初510号民事判决书，已判决解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，虽然该判决书未发生法律效力，但惠州市中级人民法院已受理了原告的上诉请求，原、被告之间的《房屋租赁合同》履行与否尚不确定，故原告要求被告提供房产证复印件的诉请，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王伟明的诉讼请求。案件受理费1911.2元，由原告王伟明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 徐 黎审判员 邓赛花审判员 曾日华二〇一七年九月六日书记员 邹晓婷