江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏民终253号上诉人(原审被告、反诉原告)：王建华，男，1957年4月5日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：李瞻哲，北京市冠腾律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：常州市勤晖假日大酒店有限公司，住所地江苏省常州市天宁区延陵中路270号。法定代表人：王建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文利，男，该公司法务部主任。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张元浩，男，1961年10月25日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：杨志勇，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王理之，江苏友联律师事务所实习律师。上诉人王建华、上诉人常州市勤晖假日大酒店有限公司（以下简称勤晖公司）因与被上诉人张元浩房屋租赁纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院(2015）常民初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王建华的委托诉讼代理人李瞻哲，上诉人勤晖公司的委托诉讼代理人张文利，被上诉人张元浩的委托诉讼代理人杨志勇、王理之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建华上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审，或依法改判继续履行合同；2.由张元浩承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.张元浩未按约履行2000万元的借款义务，拖延两年才办理建筑施工许可证，未交付合同约定的667平方米附房，未交付整栋大楼而占有12层以上房屋和直达电梯主体部分,占有11层1间房屋并利用此房注册“天宁大饭店”字号开展经营活动攫取经济利益，均构成严重违约；张元浩应按约交付150个停车位，但实际只交付了80个车位，亦构成违约。一审判决对张元浩的违约行为未予认定。2.勤晖公司自2014年5月16日起使用租赁房屋进行经营活动，2014年5月16日以后的租金应由勤晖公司单独负担，一审错误判令由王建华与勤晖公司共同负担租金且由王建华承担主要义务。3.王建华投入4000多万元进行装修，仅使用4.5年，且要承担巨额租金和违约金，一审判决未能兼顾双方利益，显失公平。王建华愿意继续履行合同并支付租金，但不应支付违约金。在本院二审庭审中，王建华放弃由勤晖公司单独负担2014年5月16日以后租金的上诉主张，本院予以准许。张元浩辩称，由于王建华没有按合同约定的借款条件履行，张元浩未出借2000万元不构成违约。施工许可证的日期是2010年8月2日，并非2012年1月，施工许可证办理需王建华配合，王建华此前从未对此提出异议。交付房屋应以面积为准，张元浩实际交付房屋的面积为17094.6平方米，超过合同约定的15623平方米。667平方米附房是临时建筑，后因不符合规划被拆除，合同已约定张元浩可无条件收回，且张元浩为王建华联系了出租房屋。150个车位不是绝对化数据，房屋周边的车位都交付给给了王建华，没有交付给第三人使用。总之，张元浩不存在违约行为，相反，王建华从合同签订之日至今没有支付过租金，构成根本违约，理应按合同约定支付违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。勤晖公司述称，同意王建华的上诉主张。勤晖公司上诉请求：1.撤销原判第一、二、三、六项，将本案发回重审；2.由张元浩、王建华负担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.王建华与勤晖公司签订租赁合同时尚未成立，勤晖不是租赁合同的相对人，勤晖公司与张元浩之间无书面和事实上的合同关系，勤晖公司不是本案的适格被告，一审判令勤晖公司连带承担租金缺乏法律依据。勤晖公司股东是王建华和王治国，王治国是王建华的女婿，王治国占99.68%，王建华占0.32%，勤晖公司不应因为他人的过错承担责任。2.勤晖公司注册资金3100万，主要的财产就是对涉案房屋的装修，勤晖公司与张元浩对这幢大楼享有共同财产权。3.勤晖公司注册资金3100万，2014年评估价值为4058万。一审未采纳勤公司的资产评估申请，仅用300万的补偿抵了勤晖3100万的公司资产总额，明显不公平。张元浩辩称，王建华承租房屋后，先成立个体工商户天宁区勤晖酒店假日酒店，后又注册成立勤晖公司，并将装修财产投入勤晖公司。勤晖公司自成立后一直使用房屋至今。王建华作为勤晖公司的法定代表人在与张元浩租金对账中确认欠张元浩租金的事实，勤晖公司对于承租人的地位是认可的。无论是基于债务加入，还是承租人使用房屋，勤晖公司理应承担支付租金的义务。一审将勤晖公司列为被告并判令其承担责任是正确的。勤晖公司仅是对房屋的装修部分具有相关权利，而不是对所有的房产具有所有权，勤晖公司主张与张元浩共同享有财产所有权缺乏法律依据。一审法院虽然没有对所涉及的装修财产设备进行评估，但是已经按勤晖公司提交的评估报告为参考判决张元浩补偿相关损失，一审法院不再另行评估是正确的。综上所述，勤晖公司上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。王建华述称，同意勤晖公司的上诉主张。张元浩向一审法院起诉请求：1.解除张元浩与王建华签订的关于常州市天宁区延陵中路270号房屋的租赁合同并返还租赁的房屋；2.王建华、勤晖公司向张元浩支付1166.60万元租金（2012年4月1日至2015年3月31日期间），同时王建华、勤晖公司承担逾期支付租金期间的违约金（计算标准为当年度月租金的5%，其中第一年380万元租金的逾期支付的违约金自2013年2月5日起计算；第二年380万元租金的逾期支付的违约金自2013年3月1日起计算；第三年406.60万元租金的逾期支付的违约金自2014年3月1日起计算）；3.王建华、勤晖公司向张元浩支付自2015年4月1日起直至实际搬离租赁房屋期间的费用（费用按日计算，每日的标准为1.11万元）；4.王建华、勤晖公司承担本案的诉讼费用。王建华向一审法院反诉请求：1.张元浩继续履行与王建华于2009年9月9日签订的《房屋租赁合同书》；2.张元浩交付未交付的租赁房屋；3.张元浩向王建华支付违约金1573200元；4.本诉及反诉费由张元浩承担。勤晖公司向一审法院反诉请求：1.张元浩赔偿酒店装修、装饰、安装、设备、用品等损失共计暂定100万元，具体金额以法院委托的资产评估鉴定结论为准；2.本案的诉讼费、鉴定费由张元浩承担。一审法院认定事实：张元浩系常州市延陵中路270号房屋的所有权人。2009年9月9日，张元浩作为甲方、王建华作为乙方签订了《房屋租赁合同书》一份。合同第一条“大楼基本情况”载明：“大楼座落于江苏省常州市天宁区延陵中路270号（以下简称：该大楼），甲方将该大楼租赁给乙方使用（房产证、土地使用证复印件附后）。大楼建筑面积15623平方米（其中：原有13990平方米，新建966平方米）；本大楼北侧667平方米附房为临时配置给乙方使用，如甲方因规划调整需收回时，乙方无条件服从，甲方另行安排足够的房屋供乙方使用（费用由乙方承担）”等内容；第二条“大楼用途及管理”载明：“乙方使用该大楼用途为经营服务业……乙方确保该大楼达到四星级酒店评定标准”等内容；第三条“租赁期限”载明：“租赁期限为15年（自租金开始计算之日起算）。”第四条“关于保证金、租金、支付方式、投资承担”载明：“1.保证金：自本合同签订之日起3日内，乙方将100万元保证金汇至双方共同指定认可的账户内（以下简称指定账户），在合同到期乙方不再续签时一次性退还。2.租金：该大楼初始租金为（人民币）380万元整/年，从第三年起，按每两年7%的增长率环比递增一次。支付方式：先付后用，一年一付，租金起算日从开始营业之日前一个月算起，第一年租金从该大楼开始营业第10个月后的3日内支付。以后在每年度开始前一个月，付清下一年度租金。3.投资承担：为打造精品型现代服务业标志性项目，甲乙双方必须根据城市规划要求做好投资工作。乙方共投入资金4000万元人民币用于酒店内部的装修装璜。乙方自带资金人民币2000万元，剩余2000万元（人民币）由乙方向甲方（或常州市中油华东石油有限责任公司）借款。4.投资使用：乙方自带的2000万元使用届满时，须向甲方提供必要的投资明细清单，接受甲方对投资的核查。5.有关乙方自带2000万元资金到位的约定：自取得《建筑施工许可证》七日内，乙方将500万元汇至双方共同指定认可的账户内。自取得《建筑施工许可证》之日起30日内再到位500万元；自乙方开工后二个月之内再到位500万元；前三期投资资金（1500万元）使用完之前再到位500万元。6.乙方向甲方（或常州市中油华东石油有限责任公司）借款的说明：（1）乙方必须在自带的2000万元全部投入完毕，且经甲方核查通过后，甲方根据具体工程进度分批次予以借款，但借款总额不超过2000万元。（2）甲方（或常州市中油华东石油有限责任公司）借给乙方的2000万元借款，乙方应在5年内还清，每年按不低于400万元还款，直至全部还清；乙方按银行同期贷款利率每月向甲方结息；如乙方在规定还款期限内不能足额还款的（本金、利息），甲方有权终止合同，并全部收回该大楼及乙方所有投资，并不做任何之经济补偿。（3）借款事宜双方另行签订《借款合同》，并按约定执行。”……第七条“甲乙双方相关负责项目”载明：“详见有关《工程附属协议》及《补充协议》。”第八条“关于装修和改变大楼结构的约定”载明：“乙方不得随意损坏大楼设施，如需改变大楼的内部结构或设置对大楼结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。如乙方引入第三方参与经营的（如：承包、联营、合作等），必须征得甲方书面同意，否则视为违约。”……第十一条“有关提前终止合同的约定”载明：“双方有下列情形之一的，双方可立即终止合同，造成对方损失，由另一方负责赔偿所有损失：1.双方擅自将承租的大楼转租、转借他人。2.乙方拖欠租金累计达三个月……5.甲方未能及时借款给乙方，影响乙方工程进度的。”第十二条“有关企业名称、注册及对外宣传”载明：“1.乙方开办的经营项目，由乙方申领营业执照，甲方提供办理营业执照所需的相关资料。字号名称经工商行政管理部门核准，可冠以前缀‘天宁大饭店或天宁’字样……”第十三条“违约责任”载明：“1.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。2.乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金，乙方同时应承担违约金。3.如因违约造成对方损失的，如违约金不足以弥补损失的，还应补足损失。”……第十六条载明：“本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。”合同还约定了“合同期满清算”等其他内容。同日，张元浩作为甲方、王建华作为乙方又签订《工程附属协议》一份，载明“一、甲方施工内容：主要负责相关的室内、外的土建及相关的配套设施，并承担费用。1.……2.停车场及周边经有关部门批准的绿化方案（为确保乙方经营，甲方须于乙方营业前提供150个左右的停车位）……二、乙方施工内容：主要负责散水坡以内部分的各项改造、装饰装潢、水、电、暖、弱电、电梯、消防等相关项目的施工，并承担相关费用……五、有关双方工作职责、内容的约定：1.甲方负责内外工程设计（含老楼改造设计），土建监理、报批和验收手续（老楼内改建建材费、施工费、监理费、设计费由乙方承担，其他费用由甲方承担）。2.乙方负责本协议确定由乙方施工工程的设计、改建及装璜的施工、监理、验收等；房屋装修装璜及消防施工的资质由乙方提供，所有费用由乙方承担（含老楼室内改建的设计费、老楼内改建材料费、施工费、监理费、内部所有装璜装修费用、设备费用由乙方承担）。3.甲方负责大楼所有土建工程的报批手续，乙方必须配合甲方做好报建工作，报建及规费由甲方承担。4.甲方在3个月内办理完毕相关报批手续（以领取《建筑施工许可证》为准），乙方必须予以配合；如有特殊情况，双方协商，适当向后延伸……8.乙方施工工程的设计图纸完成后，交付甲方报批，经有关部门批准后实施……七、本协议未列明工程事项，经双方协商、有关部门批准的承租用途，自行承担”等内容。前述协议签订后，张元浩、王建华即开始对涉案房屋进行土建施工和装饰装修。2010年8月2日，涉案工程办理了建筑工程施工许可证。2010年11月3日，张元浩作为甲方、王建华作为乙方又签订了《补充协议》（以下简称补充协议）一份，约定：“一、资金的使用。1.乙方自带的2000万元资金，按约定解入双方指定的账户，乙方根据用款需要，签署用款申请递交甲方后，甲方立即签字认可，不再审核。2.在乙方自带资金2000万元使用完毕之后，申报给甲方审核投资到位情况，审核的依据为：①图纸；②合同；③定额标准；④市场价格信息；⑤已付款凭证及发票；⑥实物勘验；⑦其他。甲方按上述依据先自行审核，对投入金额没有异议的，直接签字认可，对有异议的，与乙方进行协商确定，经协商仍不能达成一致的，将投入金额有争议的部分由甲方委托审计机构审核，以审计结果为准。审计费用由双方各半承担。3.经审核后，确认乙方2000万元已实际投资到位并已投入的部分符合四星级酒店标准时，方可启动甲方的出借资金。甲方借给乙方的2000万元资金，乙方应提前两个月向甲方申报用款计划，以便甲方安排资金。实际使用时，由乙方逐笔向甲方申请，并提供相应的资料，经甲方审核后，发放给乙方使用。甲方在收到乙方用款申请之日起10天内审核完毕并发放乙方使用，逾期影响乙方施工工期的乙方将不承担任何责任。每笔用款时间早于用款计划的，甲方根据资金调拨情况，尽量满足乙方要求。二、施工工期。1.双方在本补充协议生效后三天内，召集各方技术人员及施工单位一起参与协商，对双方最后约定的工程分工进行详细分解，确定各自需要交替施工、穿插施工以及相互配合的任务和顺序，并确定工期，各方签字确认。任何一方拖延磋商，另一方有权自行确定施工方案，由此造成的工期延误和拖延方施工困难的，由拖延方承担责任。2.乙方在规定的工期内不能按时完工交付验收，乙方将承担甲乙双方签署的合同及补充协议中对工期延误责任规定。3.在主体竣工验收中由于甲方负责范围内的原因造成的验收不通过，影响乙方开业营业的乙方不承担任何责任。4.在主体竣工验收中由于乙方负责范围内的原因造成的验收不通过，影响开业营业，乙方将承担一切责任。三、本补充协议的条款内容与此前双方签署的《房屋租赁合同书》及其他补充协议、文件等条款有不同时，以本协议为准。”一审法院另查明，2010年8月9日，王建华开办了天宁区勤晖假日酒店（性质为个体工商户）。2011年11月1日，经张元浩介绍，天宁区勤晖假日酒店与常州东方宝隆纺织有限公司（以下简称宝隆公司）签订《租赁协议》一份，约定宝隆公司将位于延陵中路268号（面积约2100平方米）场地、设施出租给天宁区勤晖假日酒店用于职工宿舍，租赁期限为3年。涉案租赁房屋装修完毕后，天宁区勤晖假日酒店于2012年5月左右开始使用该房屋进行经营。2014年5月15日，天宁区勤晖假日酒店注销。2014年5月16日，王建华、王治国、武夷山市勤晖旅游有限公司共同出资成立了勤晖公司，注册资本为100万元，公司类型为有限公司（自然人控股），登记住所地为天宁区延陵中路270号，王建华为法定代表人。勤晖公司成立后，使用涉案房屋进行经营。2014年5月21日，勤晖公司股东变更为王建华、王治国两人。2014年10月29日，勤晖公司的法定代表人变更为王治国。2014年12月9日，勤晖公司的法定代表人变更为王建华。2015年1月9日，勤晖公司的股东会决议和公司章程载明：“王建华出资10万元，王治国出资2642万元，李忠出资258万元，李梅出资190万元”等内容。2015年2月4日，勤晖公司的股东变更为王建华、王治国、李忠、李梅，注册资本变更为3100万元。2015年7月28日，勤晖公司的股东变更为王建华、王治国。审理中，王建华、勤晖公司陈述，王建华和李忠、李梅是以货币形式出资，王治国的实物出资是指房屋的装修出资，当时房屋装修总计花了四千万元，王治国按照比例计算的实物出资。王建华、天宁区勤晖假日酒店、勤晖公司均未向张元浩支付过租金。2014年2月19日，王建华向张元浩出具欠条一份，载明欠到2013年4月1日至2014年3月31日380万元，共760万元，息共计人民币陆拾万零肆佰元正，在2014年3月底付清。此后，王建华又向张元浩出具《对账单》一份，载明：“本人王建华（常州勤晖假日大酒店有限公司）承租张元浩房屋（天宁大饭店大厦房屋），按合同约定应于2013年3月1日前支付第一期（第一年）房租380万元，2013年3月份应支付第二期房租380万元，第三期租金380万元应于2014年3月份支付。到2014年9月22日止，本人仍未支付贵方任何一期房屋租金。本人所欠三期1140万元租金。”一审法院还查明，在天宁区勤晖假日酒店、勤晖公司使用租赁房屋经营期间，张元浩及相关人员、单位在天宁区勤晖假日酒店、勤晖公司进行了消费并欠有部分消费款。本案审理过程中，各方当事人一致同意，本案中可以抵扣租金的消费欠款为115.01万元。另外，租赁合同履行过程中，王建华曾向张元浩支付过保证金100万元，审理过程中，各方当事人均同意该100万元在王建华、勤晖公司应付的租金中予以抵扣。受王建华委托，北京中同华资产评估有限公司上海分公司对王建华了解常州市天宁大饭店涉及的装饰、安装工程以及部分酒店设备和酒店用品在2012年3月31日的市场价值进行了追溯性评估，并于2014年9月23日出具资产评估报告书，载明酒店装饰、安装工程评估价值为2481.06万元，酒店设备评估价值为664.43万元，酒店用品评估价值为912.56万元，结论为“本次评估采用成本法对常州市天宁大饭店装饰、安装工程以及部分酒店设备和酒店用品的市场价值进行评估。于追溯评估基准日2012年3月31日，采用成本法确定的常州市天宁大饭店装饰、安装工程以及部分酒店设备和酒店用品的市场价值为4058.05万元”。此外，评估报告中还载明，本次追溯性评估采用现状利用市场价值。资产现状利用在本报告中是指被评估资产作为持续经营企业的生产要素，仍按其现行用途在原地继续使用，并在可预见的未来，不会发生重大改变。一审中，勤晖公司于2015年12月10日向本院提交评估鉴定申请书一份，以本案纠纷已严重地侵害了其合法利益为由请求法院委托司法鉴定单位对常州市天宁大饭店涉及的装饰装潢、安装工程、部分固定酒店设备、用品的价值进行评估鉴定。一审法院再查明，案涉《房屋租赁合同书》签订时，常州市延陵中路270号房屋共计11层，合同签订后，王建华开始装修，张元浩开始做土建，在原房屋旁增建了裙房，共计7层（第6层、第7层是挑高的，算1层），1至5层由王建华装修，现由王建华、勤晖公司使用；7层由张元浩装修，现由张元浩使用，张元浩还在裙房安装了1层直达7层的电梯。另外还在原大楼增建了地下1层、12、13、14层，现大楼总计15层（-1层—14层），王建华租赁的房屋是1至11层（地下室王建华、勤晖公司也在使用），由王建华装修，其中11层的1间房现由张元浩使用（王建华陈述该1间房面积大概为100平方米）；12至14层由张元浩装修、使用。一审法院认为，张元浩与王建华签订的《房屋租赁合同书》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王建华、勤晖公司对在签订合同后至今未向张元浩支付租金的事实无异议，双方争议的焦点是：一、张元浩是否存在违约行为，是否有权解除《房屋租赁合同书》及其补充协议。本案中，王建华未付租金，其抗辩称是因张元浩违约在先，并要求张元浩按照合同约定支付违约金。对王建华提出的张元浩存在的几方面违约行为，一审法院认定如下：关于建筑工程施工许可证的问题。一审法院认为，双方在2009年9月9日的《工程附属协议》中约定，张元浩在3个月内办理完毕相关报批手续（以领取《建筑施工许可证》为准），但同时也约定了王建华必须予以配合；如有特殊情况，双方协商，适当向后延伸。另外，王建华在签订了租赁合同后不久就已经开始装修，在建筑工程施工许可证办理好之后，双方又于2010年11月3日签订了《补充协议》，在该协议中对施工工期有关问题进行了约定，其中并未提到建筑工程施工许可证延迟办理的有关问题。故因办理该许可证需双方相互配合，而双方均未举证在施工、装修的过程中向对方提出过有关办理该许可证手续方面的异议，且在许可证办理完毕之后签订的《补充协议》“施工工期”方面的约定中对该问题也未涉及，结合双方在合同中约定了如有特殊情况，双方协商，适当向后延伸，应认定双方对办理建筑工程施工许可证的问题已无异议，张元浩在此方面不构成违约。关于张元浩交付的标的是否符合合同约定的问题。首先，关于667平方米附房的问题。双方在合同中约定：“本大楼北侧667平方米附房为临时配置给乙方使用，如甲方因规划调整需收回时，乙方无条件服从，甲方另行安排足够的房屋供乙方使用（费用由乙方承担）。”根据该约定，张元浩有权收回附房，且经张元浩介绍，天宁区勤晖假日酒店于2011年11月1日与宝隆公司签订了《租赁协议》，故张元浩就该问题不存在违约。其次，关于大楼11层的1间房，张元浩认为该1间房系王建华自愿给其使用，本院认为，在酒店经营期间，张元浩长期使用该1间房，王建华直至本案诉讼期间才提出此问题，可以印证张元浩所说的其使用该1间房系王建华自愿提供的事实，王建华以此为由主张张元浩违约不能成立；关于增建的裙房的1层直达7层的电梯和裙房的7楼，王建华未能提交证据证明在张元浩安装电梯时和使用电梯过程中，以及装修和使用7层的过程中对此向张元浩提出过异议，而双方在合同中对于该部分的使用人也未作明确约定，从安装、装修和使用的经过情况来看，张元浩现使用的房屋部分应系双方已经达成了一致意见后作出的使用分配。再次，双方在《房屋租赁合同书》中约定将延陵中路270号“该大楼”租赁给王建华使用，并约定了大楼建筑面积为15623平方米，现根据张元浩提供的证据和双方在庭审中的陈述，可以确认张元浩实际向王建华提供的房屋建筑面积是17094.6平方米，即使扣除11层的一间房和电梯占用的面积，也已经超过了合同约定面积，故张元浩在交付面积方面不存在违约。最后，关于停车位的问题，王建华称合同约定应交付150个车位，实际只交付了80个，本院认为，双方在合同中约定的是“150个左右的停车位”，对停车位数量的约定并未绝对化，且王建华同样未能提交证据证明在其使用租赁房屋的过程中就此问题向张元浩提出过异议，考虑到张元浩实际交付的面积已经超过了合同约定的面积，故对王建华提出的张元浩交付车位不足构成违约的主张也不予支持。关于借款2000万元的问题。双方在协议中约定，王建华自带的2000万元资金，按约定解入双方指定的账户，王建华根据用款需要，签署用款申请递交张元浩后，张元浩立即签字认可，不再审核。在王建华自带资金2000万元使用完毕之后，申报给张元浩审核投资到位情况，审核的依据为图纸、合同、已付款凭证及发票等。审理中，对有关共管账户的履行情况，张元浩认为，双方曾设立共管账户，且需两人同时签字使用资金，后由于王建华怕麻烦就没有执行；王建华认为，双方当时曾设立过一个共同账户，也实际执行过，在实际履行过程中，张元浩拖延审批，王建华耗不起，施工单位也不可能等这么长时间，王建华筹到钱之后就直接付了。本院认为，不论双方对有关共管账户的约定是否在履行过程中有过变更，王建华仍应在自带资金2000万元使用完毕之后申报给张元浩审核投资到位情况，否则张元浩有权不出借2000万元。但王建华未能提供充足证据证明其履行了向张元浩提供审核资料，申报给张元浩审核投资到位情况的义务，在此情况下，张元浩未出借2000万元不构成违约。综上所述，张元浩在履行合同过程中不存在违约，王建华要求张元浩支付违约金，无事实和法律依据。而王建华无正当理由未向张元浩支付租金，直至现在仍未履行，按照合同约定，张元浩有权解除《房屋租赁合同书》及其补充协议。二、张元浩是否有权要求王建华支付租金、返还租赁房屋，并要求王建华支付房屋占有使用费及违约金；如应支付，应如何计算。首先，根据合同法的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，故王建华应按约定向张元浩支付租金。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同的标的物是房屋，在合同终止后，出租人当然有权要求返还租赁房屋。王建华在合同终止后仍未返还房屋的，张元浩可以要求王建华参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际返还租赁房屋，其中对2015年4月1日之后的租金和房屋占有使用费，张元浩仅请求按照每日1.11万元的标准支付，未超过双方在合同中约定的租金标准，一审法院予以支持。故王建华共计应向张元浩支付2012年4月1日至2014年3月31日期间的租金760万元，2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金406.60万元，2015年4月1日开始王建华应按每日1.11万元的标准支付租金、房屋占有使用费至返还租赁房屋。关于违约金，王建华违约，应承担违约金。双方在合同中约定了违约金、滞纳金的计算方式，审理中张元浩调整了违约金、滞纳金的计算。一审法院认为，双方在合同中约定的违约金标准较高，张元浩自愿予以了调整，其主张的计算至2015年3月3日前的违约金386.77万元，低于以王建华实际欠付费用为基数，在欠付期间按照同期银行贷款利率的四倍计算的金额，应予以支持；2015年3月3日之后，张元浩主张以1166.60万元中的未付款项为基数，按照同期银行贷款利率的四倍计算违约金至前述款项付清之日，亦应予以支持。三、勤晖公司是否应与王建华共同承担本案责任，应如何承担责任。一审法院认为，王建华为经营酒店承租了涉案房屋，其在签订租赁合同后先后开办的天宁区勤晖假日酒店、投资成立的勤晖公司是实际营业人及房屋使用人，结合勤晖公司的法定代表人王建华向张元浩出具的对账单载明了“本人王建华（常州勤晖假日大酒店有限公司）承租张元浩房屋（天宁大饭店大厦房屋）”，表明王建华、勤晖公司均认可承租人的地位，应由王建华和勤晖公司共同承担租赁合同中的责任，但勤晖公司所承担的责任仅限于其成立之后，也即2014年5月16日之后的合同责任应由其与王建华共同承担，故勤晖公司应与王建华共同承担返还房屋的义务；共同承担2014年5月16日至2015年3月31日的租金356.47万元，以及按每日1.11万元的标准向张元浩支付2015年4月1日起至返还租赁房屋之日止的租金、房屋占有使用费；关于勤晖公司应与王建华共同承担的违约金，根据其应承担的租金金额和张元浩主张的计算方式，应为57.45万元加上自2015年3月3日起以356.47万元中的未付款项为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算的违约金至付清之日止。四、关于勤晖公司提出的装饰、安装工程以及酒店设备和酒店用品的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。据此，租赁房屋中未形成附合的装饰装修物、用品，可由承租人拆除、带走；而对已形成附合的装饰装修物，因本案系承租人违约导致合同解除，故张元浩对装饰装修残值损失不需赔偿，本案中张元浩不同意利用，故张元浩也不需补偿，一审法院对勤晖公司的评估申请不予准许，对其要求张元浩赔偿酒店装修等损失的反诉请求不予支持。但鉴于承租人装修房屋投入较大，承租人迁出后确实仍有部分装饰安装、设备（消防及电梯设施等）可为出租人所用，故一审法院根据承租人房屋装修情况、酒店业装修的折旧年限等因素，对已形成附合的装饰装修物，酌情由张元浩补偿勤晖公司300万元。一审审理过程中各方当事人均同意保证金100万元和消费欠款115.01万元在王建华、勤晖公司应付的租金中予以抵扣。前述保证金和消费欠款的抵扣合意发生在2015年3月3日之后，张元浩同意在2015年3月3日予以抵扣，应予以准许。经抵扣前述两项后，截至2016年11月30日，王建华还应向张元浩支付租金1628.69万元，违约金723.47万元。前述付款义务中，勤晖公司应共同承担租金818.56万元，违约金107.50万元。另外，勤晖公司的装饰装修物补偿款300万元，可以先抵扣其应承担的违约金，其次可以抵扣其应负担的租金，抵扣之日为本院作出判决之日。故勤晖公司应负担的违约金107.50万元可予以抵扣，剩余192.50万元抵扣勤晖公司应负担的租金（2015年4月1日前的141.46万元、2015年4月1日之后的51.04万元），故勤晖公司对2016年11月30日之前的租金应支付626.06万元，还应按每日1.11万元的标准自2016年12月1日起至返还租赁房屋之日止向张元浩支付租金、房屋占有使用费。而王建华应负担的义务，2016年11月30日前的租金也相应降低为1436.19万元，其后应与勤晖公司共同按每日1.11万元的标准自2016年12月1日起至返还租赁房屋之日止向张元浩支付租金、房屋占有使用费；王建华应支付的违约金，截至2016年11月30日为615.97万元，之后应自2016年12月1日起向张元浩支付以810.13万元为基数、按银行同期贷款利率的四倍计算的违约金至付清之日止。一审法院遂判决：一、张元浩与王建华于2009年9月9日签订的《房屋租赁合同书》以及于2010年11月3日签订的《补充协议》于本判决生效之日起解除；二、王建华、勤晖公司于判决生效之日起十五日内将租赁的常州市延陵中路270号房屋返还张元浩；三、王建华于本判决生效之日起十五日内向张元浩支付计算至判决日2016年11月30日的租金1436.19万元，勤晖公司对王建华前述所欠租金中的626.06万元承担连带偿还责任；王建华、勤晖公司并按每日1.11万元的标准向张元浩支付自2016年12月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金和房屋占有使用费；四、王建华于判决生效之日起十五日内向张元浩支付违约金615.97万元，并向张元浩支付自2016年12月1日起以810.13万元为基数、按银行同期贷款利率的四倍计算的违约金至付清之日止；五、驳回张元浩的其他诉讼请求；六、驳回勤晖公司的全部反诉请求；七、驳回王建华的全部反诉请求。本诉案件受理费85079元，财产保全费5000元，合计90079元，由张元浩负担18071元，王建华负担72008元。勤晖公司反诉案件受理费6900元，由勤晖公司负担。王建华反诉案件受理费9479.50元，由王建华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对于一审法院查明事实，王建华、勤晖公司和张元浩均无异议，本院予以确认。本院归纳二审争议焦点为：一、张元浩是否存在违约行为和是否有权解除房屋租赁合同并要求返还租赁房屋。二、王建华是否应向张元浩支付违约金及违约金的标准如何确定。三、勤晖公司是否为本案适格的被告和应否支付涉案房屋的租金。四、张元浩是否应赔偿勤晖公司的损失；如应赔偿，数额如何确定。本院认为，王建华与张元浩签订的《房屋租赁合同书》、《工程附属协议》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同有效，当事人应按合同约定履行。一、关于张元浩是否违约及合同解除等问题。王建华在二审提交19份民事判决书和调解书,以证明张元浩未按约出借2000万元导致增加王建华成本和无法支付房租，张元浩应承担违约责任。对此，本院认为，《房屋租赁合同书》及《补充协议》对张元浩出借王建华2000万元约定了条件，王建华在二审中提交的19份民事判决书和调解书仅能证明王建华曾向他人借款，但不能证明王建华已按《房屋租赁合同书》及《补充协议》约定的出借款项条件履行，王建华提交的证据不能达到其证明目的，王建华上诉主张张元浩未出借款项构成违约不能成立。2009年9月9日签订的《工程附属协议》既约定了张元浩在3个月内办理完毕相关报批手续，王建华必须予以配合，也约定了遇特殊情况，张元浩与王建华可协调适当向后延伸，且约定了王建华施工工程的设计图纸完成后交张元浩报批，经有关部门批准后实施。从约定内容来看，3个月的期限系原则性规定，具体日期的确定需双方配合和协商确定，且未约定违约责任。同时，王建华未提交证据证明对2010年8月2日办理施工许可证提出过异议，且王建华与张元浩又于2010年11月3日签订了《补充协议》，亦未对施工许可证的办理时间提出异议。因此，王建华据此上诉主张张元浩构成违约不能成立。双方在《房屋租赁合同书》中约定的租赁大楼建筑面积为15623平方米，实际租赁面积远超合同约定面积，双方也未据此调整租金，王建华以张元浩应以交付整栋大楼为准而非约定的房屋面积为准而主张张元浩违约缺乏依据。667平方米附房系临时建筑，且合同约定张元浩收回时王建华应无条件服从，王建华以张元浩未交付该房为由主张张元浩构成违约依据不足。在张元浩交付房屋面积超过约定面积的前提下，张元浩在裙楼安装电梯和使用11层1间房屋并未违反合同的约定，王建华据此上诉主张张元浩违约缺乏依据。从合同约定张元浩在王建华营业前提供150个左右停车位以确保王建华经营的内容来看，虽然张元浩交付的80个车位不完全符合约定，但案涉房屋改建之后，张元浩已将实际建成的车位交付给王建华，并未将车位交付第三人使用，王建华对房屋改建后的实际车位数是明知的，王建华未提交证据证明其在使用租赁房屋过程中提出过异议，且不能证明张元浩提供的80个车位直接影响了王建华的经营，故对王建华据此主张张元浩违约，本院不予采纳。至于张元浩是否注册天宁大饭店和是否侵犯王建华经营利益，不属于本案的审理范围，本院不予理涉。综上，王建华关于张元浩构成违约的上诉主张均不能成立。相反，自涉案合同签订和房屋交付后，王建华未按约给付租金，已构成根本违约，一审判令解除合同和返还房屋并无不当，对王建华继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。二、关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，王建华未按合同约定支付租金而违约，理应按合同约定支付违约金。一审中，张元浩自愿调低违约金，一审法院予以支持并无不当，对于王建华不支付违约金的上诉请求，本院不予支持。至于王建华上诉主张违约金金额有误，但其未能有针对性地详述错误之处，本院对该上诉主张不予采纳。三、关于勤晖公司的被告主体资格及责任问题。王建华承租涉案房屋的目的是经营酒店，并先设立了个体工商户性质的天宁区勤晖假日酒店，其后又升级登记为勤晖公司，王建华为勤晖公司法定代表人。勤晖公司成立后一直使用涉案房屋进行经营。一审中，张元浩提交一份由王建华签名的载有“本人王建华（常州勤晖假日大酒店有限公司）承租张元浩房屋（天宁大饭店大厦房屋）”对账单一份，王建华和勤晖公司均确认该对账单的真实性，并确认该对账单是在王建华担任法定代表人期间出具。同时，一审中王建华和勤晖公司要求用张元浩在勤晖公司的消费欠款抵扣租金，二审中亦提交张元浩新增加的消费欠款证据要求抵扣租金。综合上述事实，一审法院认定勤晖公司认可其承租人地位并无不当，一审法院根据张元浩的诉请将勤晖公司列为被告亦无不当。基于勤晖公司认可其承租人地位和对涉案房屋的实际占有，一审法院判令勤晖公司自成立之日起与王建华共同承担房屋租金、使用有费及返还房屋并无不当。至于勤晖公司在二审中请求用张元浩新增加消费欠款抵偿，因其未在一审中主张，本院不予理涉，勤晖公司可另案主张。四、关于张元浩应否赔偿勤晖公司的损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，因承租人违约人而导致合同解除，张元浩不承担赔偿责任。张元浩明确表示不同意继续使用装饰装修物，张元浩无需承担补偿责任，一审对勤晖公司要求鉴定装饰装修价值的申请不予许可并无不当。一审法院酌情由张元浩补偿勤晖公司300万元，张元浩未提出上诉，应视为张元浩对补偿的认可。现勤晖公司上诉请求张元浩赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，王建华、常州市勤晖假日大酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159274元，由王建华负担124461.90元，由常州市勤晖假日大酒店有限公司负担34812.10元。本判决为终审判决。审判长  潘军锋审判员  朱加赛审判员  何 斐二〇一七年九月五日书记员  戚亦萍