广东省佛山市南海区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤0605执异440号异议人（案外人）：广东领地房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇广云路101号领地海纳君庭8座101铺，统一社会信用代码91440600794687368Q。法定代表人：刘檬恺。委托代理人：方凤珠、胡一帆，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。申请执行人：欧慧群，女，汉族，1977年8月30日出生，住湖南省郴州市苏仙区。委托代理人：熊强，系广东信孚律师事务所律师。被执行人：佛山市南海广莱门窗建材有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇官窑大榄工业区（原钻石陶瓷有限公司）自编北1座2-3厂房，组织机构代码：05992566-5。法定代表人：刘福传。被执行人：刘锦荣，男，汉族，1962年5月19日出生，住福建省龙岩市新罗区。被执行人：刘福传，男，汉族，1970年4月26日出生，住福建省武平县。被执行人：罗湘盛，男，汉族，1963年5月21日出生，住福建省武平县。本院在执行（2016）粤0605执8327号案，即申请执行人欧慧群与被执行人佛山市南海广莱门窗建材有限公司、刘福传、刘锦荣、罗湘盛买卖合同纠纷一案中，案外人广东领地房地产开发有限公司提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并于2017年9月25日举行听证，现已审查终结。异议人称，请求中止对佛山市南海区大沥镇广云路101号领地海纳君庭*座1301房（以下简称“1301房”）的拍卖。事实和理由：法院在办理欧慧群执行案时，查封了刘锦荣仅在房管局办理了商品房买卖合同备案手续的涉案1301房，并拟进行拍卖。由于异议人自始没有向刘锦荣交付房屋，且没有办理产权证，该房屋的权属人不是刘锦荣，如法院拍卖该房屋将严重侵犯异议人作为房屋所有人的利益，异议人申请法院立即中止拍卖行为。一、1301房已经进行初始登记，权属为异议人且所有权自始归异议人，不属于刘锦荣，法院虽有权查封，但无权拍卖。刘锦荣于2015年8月1日以622780元的价格购买异议人的上述房屋，其中支付了首付款192708元，贷款430000元，但该房屋依照行政管理法的相关规定，仅办理了《商品房买卖合同》（下称“合同”）备案手续，房屋并未交付，更没有办理房屋所有权登记手续。这种合同备案只是一种行政管理手段，可以避免一房两卖，但不具有物权变动的效力。合同备案不同于预告登记，更不同于权属登记。本案中，异议人与刘锦荣的合同实属效力待定状态，即如果房款及税费付清，则办理产权登记，现因刘锦荣断供违约导致异议人与其解除合同，则本案房屋所有权一直都在异议人名下没有变更，更不属于刘锦荣。因此，1301房法院虽有权查封，但无权拍卖。根据《物权法》第九条、第十四条、第二十条的规定，本案中，被查封的房屋并未进行物权登记，刘锦荣尚未取得物权，《商品房买卖合同》被异议人解除后，房屋的物权仍在异议人名下，刘锦荣自始至终未取得上述房屋的所有权。1301房的权利人仍然为异议人，不动产登记表上显示刘锦荣为购房人而非权属人。目前1301房属于未办理产权登记状态，根据最高人民法院关于办理执行异议及复议案件若干问题的规定第25条的规定，目前该地块产权登记部登记的是异议人，因此应当认定房屋权属人为异议人。二、刘锦荣严重违约，异议人依据合同约定有单方解除权，异议人已通知其解除《商品房买卖合同》并向法院提起诉讼。异议人已经在南海法院起诉刘锦荣解除商品房买卖合同，因此本案的拍卖程序应当中止，待判决出来后根据判决结果决定是否继续执行。异议人与刘锦荣的合同只在房管部门进行了备案及预告登记，不发生物权变动。刘锦荣在购买1301房时仅支付首付款，又向建设银行贷款43万元，后由于其个人原因，出现“断供”，致使建设银行要求异议人承担连带责任。由于刘锦荣没有偿还能力，合同已经根本无法履行，根据双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，异议人被迫与其解除合同。目前，由于刘锦荣没有及时协助异议人到房地产管理局办理《商品房买卖合同》备案解除手续，异议人将向法院起诉，以取得确定合同解除的《判决书》或《调解书》，并到房管局办理解除备案手续。实践中，异议人及各大开发商在未办理产权登记给业主之前作为担保人向银行提供担保，使得业主顺利取得银行贷款，异议人及各大开发商为保障自己的基本权益，并未与业主约定担保费用，而是在《商品房买卖合同》中约定了业主断供情况下的解除权即“回购”。1301房自异议人取得土地证直至初始登记至今，在未办理登记过户之前，1301房的物权一直都在异议人名下。刘锦荣在房管部门的预告登记实为效力待定状态，如果合同顺利履行，则刘锦荣取得1301房的物权，如果合同不能顺利履行直至解除，则1301房物权始终在异议人名下。三、法院虽然预查封了1301房，但该房屋尚不属于刘锦荣，不具备拍卖处分条件，法院应中止拍卖程序。1、本案因刘锦荣的严重违约行为，异议人已通知解除了同刘锦荣所签订的《商品房买卖合同》，刘锦荣已不可能取得《不动产权证书》，法院对上述房屋的“预查封”也不可能转为“查封”。《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条：房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。即在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封。本案，由于刘锦荣的严重违约行为，异议人已通知与其解除合同。异议人不可能将1301房的权属登记到其名下，也不可能为其办理《房屋所有权证》，同理，法院对上述房屋的“预查封”也不可能转为“查封”。2、1301房所有权现在不属于刘锦荣，以后也不会属于刘锦荣，在以刘锦荣为被执行人的案件中，该房屋不具备拍卖条件，法院应当中止拍卖程序，并解除对该房屋的查封。佛山市禅城区人民法院认为抵押权登记没有优先受偿权，即不认可购房人为抵押人，说明购房人对1301房不享有物权，既然购房人不享有物权，1301房权属人就不是刘锦荣。法院无权拍卖不属于被执行人的财产。3、法院依法可以通知异议人就《商品房买卖合同》解除后应退还给刘锦荣的款项协助法院执行。因此，法院可以通过这种合法的方式来要求异议人对刘锦荣剩余房款协助法院执行，而不是通过违法拍卖尚属于异议人的房屋(仅有合同备案)来完成对刘锦荣其他案件的执行，该种行为实属以拍卖异议人的物业来偿还刘锦荣的债权。综上，依据《民事诉讼法》及其他相关法律的规定，异议人作为案外人特向法院提出明确的执行异议，请法院立即终止拍卖行为。申请执行人称，异议人无权提出执行异议。1301房已经卖给刘锦荣，刘锦荣已付清款项给异议人，房屋登记部门也将该房屋登记在刘锦荣名下，具有公示效力，可以对抗第三人。请求法院驳回异议人的异议申请，尽快进行评估拍卖。本院查明，原告欧慧群与被告佛山市南海广莱门窗建材有限公司、刘锦荣、刘福传、罗湘盛买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，于2016年7月22日依法作出（2016）粤0605民初3445号民事判决，判决：一、被告佛山市南海广莱门窗建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付欠款4523000元给原告欧慧群；二、被告刘锦荣、刘福传、罗湘盛对被告佛山市南海广莱门窗建材有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。因被告未履行生效文书确定的义务，原告向本院申请强制执行，经审查本院决定立案执行，案号（2016）粤0605执8327号。执行过程中，本院于2017年5月11日作出（2016）粤0605执8327号之一执行裁定，裁定拍卖或变卖属被执行人刘锦荣所有的位于佛山市南海区大沥镇广云路101号领地海纳君庭*座1301房（房屋唯一码：1132583）。另查明，2014年12月21日，异议人与中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称“建设银行”）签署《楼宇抵押贷款合作协议》，约定建设银行为异议人开发建设并销售的坐落于佛山市南海区大沥广云路101号的经批准命名为领地海纳君庭的商品楼宇进行抵押贷款合作。建设银行为整个项目的购房人提供相关贷款业务。在楼宇销售期间，异议人对建设银行向购房人发放的住房抵押贷款，在建设银行最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。2015年8月1日，异议人与刘锦荣签署《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定异议人将涉案1301房以622708元出售予刘锦荣。首期款192708元自合同网上签订之日起3日内支付，余款430000元以银行按揭方式付款。鉴于出卖人已为采用按揭贷款方式支付房款的买受人向按揭贷款银行提供了连带保证责任，如买受人逾期偿还贷款，出卖人可以单方解除合同。异议人确认已经收到刘锦荣交纳的首期款192708元及建设银行发放的按揭款430000元。2017年9月7日，建设银行发出《提前归还贷款通知书》，截至2017年9月7日，被执行人刘锦荣共欠银行全部贷款本息、罚息及实现债权的费用共计465935.92元。同日，异议人代刘锦荣、林石金向建设银行偿还按揭余款及贷款利息、滞纳金、诉讼费用、律师代理费合共465935.92元。同日，异议人向刘锦荣发出《公司函》，通知刘锦荣办理解除合同的手续。《佛山市南海区商品房合同登记信息查询结果》载明，涉案1301房的购房人系刘锦荣，已办理预购商品房买卖预告登记，预告权利人刘锦荣。该房已经办理预抵押登记，抵押权人为建设银行。异议人确认已经向法院起诉请求解除与刘锦荣签署的《广东省商品房买卖合同》并要求刘锦荣返还异议人向建设银行支付的按揭款465935.92元。本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”本案中，涉案1301房尚未办理不动产登记，异议人确认该房已经出售给刘锦荣，刘锦荣已支付全部购房款，且已经办理商品房买卖预告登记，预告权利人系刘锦荣。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。根据该条规定，在开发商为被执行人的金钱债权执行中,受让人对于被查封的办理了受让物权预告登记的不动产有权要求停止处分，即买受人对于办理了受让物权预告登记的不动产享有的物权期待权受到法律保护。本案中，涉案1301房已经办理了受让物权预告登记，被执行人刘锦荣对该房享有物权期待权，本院根据已经发生法律效力的民事判决书裁定对被执行人刘锦荣享有权利的1301房进行拍卖或变卖，于法有据。至于异议人与抵押权人建设银行、刘锦荣之间的金融借款担保合同纠纷与本案中1301房的权属问题属不同的法律关系，无论异议人是否对刘锦荣的贷款承担连带责任，均与本案无关。综上，异议人的异议请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人广东领地房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，认为原民事判决错误的，依照审判监督程序办理；与原民事判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。审 判 长  杜广锵审 判 员  黄馨栗人民陪审员  李为民二〇一七年九月二十六日书 记 员  欧斯迪