湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂10民终772号上诉人(原审被告):荆州市申博商贸城房地产开发有限公司,住所地：荆州市沙市区文化宫路君悦大酒店。法定代表人：刘欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱勇，湖北荆楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀云，湖北荆楚律师事务所律师。被上诉人(原审原告):邓学恒,男,1966年2月2日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：朱天鹏，湖北博智律师事务所律师。上诉人荆州市申博商贸城房地产开发有限公司（以下简称申博公司）因与被上诉人邓学恒房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2015)鄂沙市民初字第01382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年9月6日公开开庭审理了本案。上诉人申博公司的委托诉讼代理人朱勇、张秀云，被上诉人邓学恒及其委托诉讼代理人朱天鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申博公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：虽然签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，但当事人亲属签订的《析产协议》缺少权利人邓和平的签字，我公司无法确认补偿的财产交付给权利人的份额，因此才没有交付补偿的财产，一审法院认定我公司违约并支付高达25万元的违约金是错误的。被上诉人邓学恒辩称：一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，二审法院应当驳回上诉，维持原判。邓学恒一审诉称，1、请求判令被告履行《房屋拆迁安置补偿合同》约定的义务，给原告还迁位于荆州市××××路嘉禾国际南侧从西边往东边数第2间（第3个卷闸门）商业门面房使用面积50平方米以上；2、判令被告承担未按时给原告还迁住房和商业门面房的违约责任，给原告支付违约金250000元。3、本案的全部诉讼费用由被告承担；4、被告在履行第一项诉请后6个月内办理不动产登记证书；5、判令被告立即给原告办理还迁住房的不动产登记证书。事实和理由：原被告就房屋拆迁安置补偿事宜，于2011年12月9日签订了《房屋拆迁安置补偿合同》。合同约定：甲方（即被告）给乙方（即原告）还迁2号楼从西边往东边数第1个单元2楼3室2厅2卫住房1套，属住宅第一层楼，建筑面积123.87平方米以上；还约定“甲方（即被告）给乙方（即原告）还迁2号楼从西边往东边数第2间商业门面房，甲方（即被告）还迁商业门面房第一层使用面积50平方米以上。”、“自本合同签订之日起30个月内（即2011年12月9日至2014年6月9日），甲方（即被告）按本合同第二条第1项约定的住房和商业门面房的面积还迁给乙方（即原告）。合同第九条第2项约定“甲方（即被告）如违反本合同第三条不按时向乙方（即原告）还迁住房和商业门面房，甲方（即被告）按迟延每日1000元向乙方（即原告）支付违约金。”原、被告双方约定还迁时间到期后，被告于2014年9月4日仅还迁了住房，但至今未按合同约定给原告还迁商业门面房，原告曾多次催促被告还迁商业门面房，至今未果。一审认定，案外人全家林、邓鑫品为夫妻，育有5个子女，分别为：邓学珍、邓学艺、邓巧儿、邓学红与原告五人。全家林、邓鑫品有房屋一套，位于沙市区××号，邓鑫品于1998年去世。2009年10月15日，原告与案外人邓学珍、邓学艺、邓巧儿、邓学红达成了一份《析产协议》，该协议约定，原告的母亲全家林将自己拥有的位于沙市区××号的房屋（产权证号：荆房权私字第××号，土地证号：荆州国用1998字第04200**号）的产权份额赠与给儿子邓学恒所有，并确认邓学恒拥有该房屋60%的所有权。2007年8月21日，原告与案外人全家林签订了赠与书，约定全家林自愿将沙市区××号的房屋个人所有的份额赠与给原告所有。2011年12月9日，原、被告双方签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，合同第二条第1项①约定：甲方（即被告）给乙方（即原告）还迁2号楼从西边往东边数第1个单元2楼3室2厅2卫住房1套，属住宅第一层楼，建筑面积123.87平方米以上；合同第二条第一项②约定“甲方（即被告）给乙方（即原告）还迁2号楼从西边往东边数第2间商业门面房，甲方（即被告）还迁商业门面房第一层使用面积50平方米以上。”合同第三条约定“自本合同签订之日起30个月内（即2011年12月9日至2014年6月9日），甲方（即被告）按本合同第二条第1项约定的住房和商业门面房的面积还迁给乙方（即原告）。合同第九条第2项约定“甲方（即被告）如违反本合同第三条不按时向乙方（即原告）还迁住房和商业门面房，甲方（即被告）按迟延每日1000元向乙方（即原告）支付违约金。”被告现仅还迁了住房一套给原告，商业门面至今未还迁，还迁的住房也未办理产权证书，现双方就还迁事宜产生争议，协商无果，故而成讼。还查明：拆迁房屋所有权证号：荆房权私字第××号，显示的房屋坐落为沙市区××号，该房屋国有土地使用权证显示的房屋坐落为胜利街122号。荆州市房屋拆迁所有权安置证载明房屋坐落为胜利街××号。一审认为，本案中拆迁房屋的坐落确认为沙市区××号。原告与被告申博商贸公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，原告在合同签订之后依约向被告交付了被征收的房屋及相关的权属证明，而被告未按期向原告交付商业门面已构成违约，应当承担违约责任。案涉房屋已由原告与其他产权人及继承人达成了《析产协议》，在该《析产协议》中，原告的母亲全家林将案涉房屋赠与给原告邓学恒所有，原告拥有该房屋60%的所有权且在庭审中原告的母亲出庭证实其将所涉案房屋的产权份额赠与的是原告。因此涉案房屋的产权明确。前述原被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》不存在法律上规定的无效或可撤销的情形，因此被告应按照双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中的约定承担违约责任。故对于原告的第一项诉请，本院予以支持。因被告应给原告还迁位于荆州市××××路嘉禾国际的楼盘已办理竣工验收手续，且被告陈述具备办理不动产登记的条件，且在双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》约定了给原告还迁住房和商业门面房后，应在六个月内给原告办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，故对原告的第四项、第五项诉讼请求本院予以支持。关于违约金25万元，在原被告双方之间于2011年12月9日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》第九条第二项约定被告在违反本合同第三条（自本合同签订之日起30个月内，被告按本合同第二条第1项约定的住房和商业门面房的面积还迁给原告）不按时向原告交付还迁住房和商业门面房，被告按迟延每日1000元向原告支付违约金，第九条第三项约定，被告给原告还迁住房和商业门面房后，未在六个月时间内给原告办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，被告按延迟每日500元向原告支付违约金，按合同约定，被告应于2014年6月9日（签订合同之日起30个月内，原被告双方于2011年12月9日签订房屋拆迁安置补偿合同）之前向原告交付还迁住房和商业门面房，在2014年12月9日之前给原告办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。经查实，被告于2014年9月4日向原告交付还迁住房，至今未办理产权证书，还迁门面至今未交付，按照原被告双方的约定的违约金，其金额已经远大于原告诉请的违约金金额，原告仅向被告主张250000元的违约金，是对自己权利的处分，原告的第二项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告荆州市申博商贸城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告邓学恒还迁位于荆州市××××路嘉禾国际南侧从西边往东边数第2间（第3个卷闸门）商业门面房，使用面积50平方米以上；并于实际交付商业门面之日起6个月内，为原告办理还迁商铺的不动产过户登记手续：二、被告荆州市申博商贸城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓学恒支付违约金250000元；三、被告荆州市申博商贸城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将还迁住房（位于沙市区××路嘉禾国际3单元604号）过户登记至原告邓学恒名下。二审中双方当事人没有新证据向法庭提交。本院二审查明，全家林、邓学艺、邓学恒、邓学红、邓学珍于2001年8月25日签订了《析产说明》，约定外出的邓和平、邓学智回来，则邓学珍、邓学艺的房子让出来给邓和平、邓学智。二审查明的其他事实与一审一致。二审中双方当事人争议的焦点问题是：申博公司是否应当承担违约责任。本院认为，申博公司与邓学恒签订的《房屋拆迁安置补偿合同》是双方协商后自愿签订，双方应当诚信履行。该《房屋拆迁安置补偿合同》约定所有继承人签字后生效，继承人邓和平下落不明未签字，申博公司对《析产说明》并不知晓，申博公司部分财产未交付，不构成违约。现查明邓学恒及其他继承人已经约定了下落不明的继承人邓和平的权利处理方式，《房屋拆迁安置补偿合同》履行条件已经成就，申博公司应当全面履行。综上，上诉人申博公司的上诉理由成立，一审认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销荆州市沙市区人民法院(2015)鄂沙市民初字第01382号民事判决第（二）项；二、维持荆州市沙市区人民法院(2015)鄂沙市民初字第01382号民事判决第（一）项、第（三）项；三、驳回邓学恒的其他诉讼请求。二审案件受理费5050元，由上诉人荆州市申博商贸城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  韩秀士审判员  谢成勇二〇一七年九月二十六日书记员  邱 爽