广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初6375号原告：沈业坤，男，汉族，1952年10月12日出生，住址：广西陆川县。原告：刘媛娟，女，汉族，1953年11月15日出生，住址：广西陆川县。原告：沈瑜琳，女，汉族，1981年12月29日出生，住址：广东省惠州市惠城区。三原告共同委托代理人：廖尚尧，广东伟伦律师事务所律师。被告：惠州市伟豪房地产开发有限公司，地址：惠州市江北16号小区德赛大厦14层A。法定代表人：黄伟。委托代理人：罗卓伟，系惠州市百德律师事务所律师。原告沈业坤、刘媛娟、沈瑜琳与被告惠州市伟豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告沈业坤、刘媛娟、沈瑜琳诉称，原告与被告于2012年3月12日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位惠州市××路××号号伟豪××世家×栋×单元×层××号房（以下简称涉案房屋），购房总金额为人民币488544元，原告按合同约定支付首期款308544元，余款180000元已于2012年8月31日通过银联刷卡方式支付。原告付清全部购房款后，被告向原告开具了购房发票并于2012年12月23日将涉案房屋交付给原告。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:……3、出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,买受人自愿委托出卖人办理产权登记。”原告已在规定时间内缴纳涉案房屋的契税及维修资金，并向被告支付了办理产权登记的费用、预售登记费、印花税、工本费等合计205元，被告应按上述合同约定于2014年12月23日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房地产权属证书，但被告因涉案房产迟迟未验收备案，直到2016年6月2日才办妥房地产权属证登记手续，逾期527天。原告认为，原告与被告之间签署的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上订立，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应严格按合同约定履行各自的义务，原告已支付全部购房款及办证费用等，被告未在合同约定期内办理房屋产权证书，其行为已构成违约，依法应向原告承担违约责任，按照《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应按逾期天数按日向买受人支付购房总价万分之五的违约金，参照此前同类案件判例，原告同意被告按日万分之三的标准支付违约金。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金77238.81元（以购房总价488544元为基数，按照每日万分之三计算违约金，自2014年12月23日起计算至2016年6月2日止，共527天）；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告惠州市伟豪房地产开发有限公司辩称，造成本案逾期办证的纠纷，并非答辩人过错所致，是由于房屋承建商江苏天宇建设集团有限公司（下称天宇公司）因工程款结算纠纷，无理取闹，不按约定移交相关办证资料，甚至拒不执行法院生效判决，导致答辩人无法按时办理房产证，为此答辩人已另案提起诉讼，追究天宇公司违约赔偿责任，理由详述如下：一、答辩人与被答辩人所签订的商品房买卖合同，双方均履行顺利，被答辩人依约支付购房款，答辩人依约交付房屋，被答辩人正常行使房屋使用权，其房屋所有权并无任何争议和障碍，其权益并无实际的经济损失。二、造成逾期办证的原因，并非答辩人的过错，完全是由于承建天宇公司无理取闹，违约交付资料，拒不执行法院判决所致。根据惠州市中级人民法院生效的（2013）惠中法民一初第16-3号《民事判决书》认定：2009年11月23日，答辩人与天宇公司分别签订《广东省建设工程施工合同》和《伟豪商住楼施工合同补充协议》，本案涉讼的房屋，由于天宇公司承建。主要约定：发包人将位惠州市江北××路与××路交界处处东南角的伟豪××工程（含三栋9单元32层，地下室2层，总建筑面积约18万平方米）发包给承包人承建，工期790天，2009年12月1日开始施工，2012年1月30日竣工完成等。上述合同和补充协议签订后，天宇公司于2009年12月份开始施工，2011年底基本完成该工程建设，答辩人依约陆续支付工程款20285万元，但双方对工程款结算存在争议，天宇公司仅交付了其中3、4、5、6、7单元共5栋商住楼，未与答辩人办理1、2、8、9单元的交楼手续和1单元至9单元工验收备案手续。由此导致业主上访。经政府有关部门协调，天宇公司办理了2单元和8单元的交付手续，但以工程款结算为由，不予办理1单元至9单元的竣工验收手续，导致答辩人无法为业主办理房地产手续。为此，惠州市中级人民法院在2014年1月22日作出判决第一项如下：江苏天宇建设集团有限公司在本判决法律效力之日起五日内，向惠州市伟豪房地产开发有限公司提供伟豪领御商住楼项目1单元至9单元及地下室的完整竣工资料和竣工验收报告、竣工图、质量保修书，并协助配合惠州市伟豪房地产开发有限公司办理完成伟豪领域商住楼项目1单元至9单元商住楼及地下室的工程竣工验收备案手续。上述判决生效后，天宇公司拒不执行，答辩人无奈于2014年5月5日向惠州市中级人民法院申请强制执行，法院亦立案受理，但天宇公司却拒不履行判决书确定的义务，导致答辩人无法及时为被答辩人办理房产证手续。由此足以认定，造成本案纠纷，完全是由于天宇公司恶意违约，拒不执行法院判决造成，本案的违约赔偿责任，依法应当全部由天宇公司承担，对此答辩人已另案提起诉讼。此外，本公司申请执行天宇公司的案件，在惠州市中级人民法院的强制执行下，天宇公司在2015年底才配合完成了相关竣工验收手续，答辩人于2016年1月5日向惠城区建设规划局提交了竣工验收备案表，该局于2016年3月4日核准备案，争讼的房屋至此时才可以办理房产证，答辨人立即安排全体业主办证，答辩人向房产局提交被答辩人的办证资料在2016年5月10日受理备案。按照双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权证登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：”因此，根据合同条款约定，只要答辩人将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产登记机关备案，答辩人便完成了办证义务。至于产权登记机关何时办妥房地产权证，并不属答辩人能力和权利所能控制的范围。故本案计算违约金的截止时间应当在答辩人完成向房产局提交办证资料的时间，而不应当是产权证的出证时间。即本案的违约金应按每日万分之三的标准计至2016年5月10日，而不应当2016年6月2日。对被答辩人过高的诉讼请求，请法庭查明事实后予以驳回。本院查明的案件事实经审理查明，2012年3月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的位于惠州市××路××号号伟豪××世家×栋×单元×层××号房屋出售给原告，建筑面积78.33㎡，房屋总价款为488544元；被告应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金；原告自愿委托被告办理房产权证。被告于2012年12月23日将房屋交付给原告。签订合同后，原告向被告支付了购房款及办证费用。由于被告与案外人之间的纠纷，被告未能在合同约定期限前办理房屋产权证书，原告遂诉至本院，请求判如所请。另查，原告购买的房屋于2016年6月2日办理了房屋产权登记。以上事实有当事人主体身份信息、商品房买卖合同、购房款发票、收据、税收转账专用完税证、业主房屋验收单、房地产权证书等证据以及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告向被告支付了购房款，被告亦已将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起730日内为原告办理房屋产权证书。即被告应在2014年12月22日前为原告办理房屋产权证书，但是被告至2016年6月2日才为原告申请办理房屋产权登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方《商品房买卖合同》中约定，被告应按日向原告支付已付房价款的万分之五的逾期办证违约金，但原告主张按照已支付房价款的日万分之三支付违约金，其请求是对自身权利的自由处分，不违反法律规定和损害他人合法权益，本院予以确认。即被告应支付违约金为77238.81元（488544元÷10000×3×527天）。至于被告抗辩认为其逾期办证系该房屋的承建方的原因所造成，逾期办证的法律责任应由承建方来承担。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，根据合同的相对性原则，原、被告之间构成房屋买卖合同法律关系，被告未依约履行办证义务，应向原告承担违约责任；被告认为其逾期办证的原因系房屋的承建方原因造成的，其可另行依法向该房屋的承建方主张权利。所以，被告的该抗辩理由，无法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈业坤、刘媛娟、沈瑜琳支付逾期办证违约金77238.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费865元（原告已预交），由被告惠州市伟豪房地产开发有限公司负担。被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员  杨 梅二〇一七年九月二十五日法官助理  郑 慧书 记 员  黄杏如