广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终7032号上诉人（一审原告）：欧阳翠，女，汉族，1963年6月28日出生，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李强，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：招应璋。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉雯，广东源浩律师事务所律师助理。上诉人欧阳翠与被上诉人佛山市圆方房地产有限公司（以下简称“圆方公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初3444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人欧阳翠上诉请求：1、撤销佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初3444号民事判决第二项，判决圆方公司赔偿欧阳翠可期待利益损失167960元；2、本案一审、二审诉讼费由圆方公司承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误。首先，圆方公司与欧阳翠签订购房合同前，无论是宣传单还是购房补充协议中提到的签约前就知悉的《预存房业务合同》均对于涉案房屋签约后的处置做出了明确的约定，即“带租约出售”，“私享家连锁经营收益有保证”，“租期五年”，一审认为这是普通宣传手段是错误的；其次，广州私享家酒店管理有限公司（以下简称私享家公司）拟定了格式合同《预存房业务合同》，并由圆方公司在与所有购房者签约前出示，证明售后返租，而且在《购房合同补充协议》中明确记载，购房者在签约前已完全知悉《预存房业务合同》内容；而且，购房者基本都是签订购房合同同时现场即与私享家公司签订预存房业务合同，这足以说明圆方公司与私享家公司在包租承诺法律关系上应视为同一法律主体。二、一审法院适用法律错误。欧阳翠与其他三十几位购房者一样，均是受圆方公司的欺诈做出的投资决定。如圆方公司如约履行承租协议，欧阳翠五年的租金收入是有保障的，而该利益也是在双方签约时就可以合理预见到的，应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定。被上诉人圆方公司辩称，根据合同的相对性原则，圆方公司是售楼方，对于涉案的四层楼房，是由私享家公司分别与欧阳翠等人签订了委托经营合同，房子的三十几层没有装修，唯独私享家公司帮租的房子是带装修的。私享家公司与各位购房者是法律的主体。后来私享家公司无法经营有补偿文件和终止委托的文件，私享家公司从委托到客观发生经营到赔偿等与圆方公司无关。因此，如果欧阳翠认为利益受损应当追究私享家公司的责任。对于一审法院认为圆方公司交楼时间推迟有意见，原因是只有涉案的四层是有装修的，其他楼层是没有预留装修期的。欧阳翠向一审法院起诉请求：1.圆方公司支付迟延交房违约金13441元，可期待利益（租金）损失167960元；2.案件诉讼费用由圆方公司承担。一审法院认定事实：2015年1月26日，欧阳翠（买受人）与圆方公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》两份（分别为合同编号：1501001***和合同编号：1501001***），约定欧阳翠向圆方公司购买涉案佛山市禅城区***路*号*座***房和***房，其中***房总金额186830元，***房总金额250986元。上述《广东省商品房买卖合同》均约定：“……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府部门负责的市政配套安装之延误及政府部门对项目验收之延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按本合同上所记载的买受人的地址寄信通知或者直接送达书面通知买受人办理交付手续，在通知规定的期限内，买受人未能到出卖人指定地点办理商品房交接手续或者买受人无正当合法理由拒绝办理商品房交接手续的，则视为买受人已办理完毕交接手续。买受人自出卖人通知办理交付手续期限届满之次日起承担物业管理费……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：√2.出卖人以同等质量的材料设备代替，或双方协商由出卖人补回装饰设备差价。……”。上述合同附有附件一至三，附件一为《房屋平面图》；附件二为《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》；附件三为《装饰、设备标准》，但未对房屋各部位的具体装饰装修或设备标准作出约定；附件四为《合同补充协议》，为质量保证书及住房能源消耗指标和节能措施内容。同日，欧阳翠与圆方公司签订《合同补充协议》两份，主要内容均为：“双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》（以下简称‘本合同’）的补充：一、该商品房的装饰、设备（一）公共部分1.外墙：高级外墙砖。2.办公楼大堂：地面，墙身采用高级瓷砖装修，天花造型装修。3.电梯：上海三菱。4.信箱：按邮局部门标准安装不锈钢信箱。5.办公楼通道、电梯前室地面、墙身采用高级瓷砖装修天花造型装修。6.地下室停车场：地面水泥砂浆找平，墙身及天花刮塑两道。（二）智能化系统停车场入口设置智能卡道闸，地下室和大堂入户门设置门禁系统。（三）办公室单元1.入户通道地面高级瓷砖装修。2.茶水间地面做防水处理，墙身贴高级瓷砖、设有壁柜、不锈钢洗菜盆，水台下设有地柜，预留洗衣机位置，配有抽油烟机、电磁炉、热水壶、水龙头、冰箱、洗衣机、微波炉。3.卫生间墙身及地面做防水处理，室内设有座便器、洗手盆、浴花洒、电热水器、排气扇、不锈钢毛巾架、纸巾盒、水龙头、吹风筒。4.卧室地面铺为高级地毯，墙身刮塑、防潮处理、贴墙纸、床背景墙、电视背景墙、天花刮塑、油乳胶漆、配有空调、衣柜、床架、床垫、床头柜、单人沙发、脚蹬、行李蹬、电视柜、电视、妆镜、写字椅、写字台、台灯、水晶灯、窗帘、预留水箱位置。5.门扇入户门为豪华实木门，带猫眼、智能锁，卫生间为豪华铝合金推拉门，窗台面铺大理石，飘窗台设有不锈钢护栏、飘窗顶板安装升降晾衣架。6.管线（1）供电、供水各安装独立表。（2）电话、电视、宽带设有总箱，线路安装到各使用位置。（3）配高级电器面板。……十、本大厦的办公楼4号楼的5-9层，甲方交由指定的酒店管理公司进行统一经营管理，乙方同意其办公室物业交由该指定的公司进行统一经营管理。乙方已知悉《预存房合同》具体内容，同意酒店管理公司有权使用其所购单位公共区域。……十一、其他……3、……出卖人按本合同所记载的买受人的地址向买受人邮寄通知等文件，或者在收到买受人变更地址的书面通知后按其变更的地址向买受人邮寄通知等文件，均视为该文件有效送达给买受人，该文件交邮后，出卖人即已履行向买受人送达的义务。……5.本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若两者不一致的，以本补充协议内容为准。……”。2015年1月26日，欧阳翠与案外人私享家公司签订《预存房业务合同书》两份，双方约定由欧阳翠向案外人私享家公司出租涉案***房和***房，租赁期限均为2016年1月30日至2021年1月29日，租金标准分别为1400元/月（***房）、1830元/月（***房）。欧阳翠须在2016年1月30日前将家私家电配置齐全的物业交付给案外人私享家公司。2016年1月29日，欧阳翠签署关于***房和***房的《****广场收楼书》。2016年7月8日，案外人私享家公司向欧阳翠发出《解除合同通知函》，告知因小区物业公司及政府政策方面原因致其经营受阻、损失重大。依据《预存房业务合同书》的相关约定，案外人私享家公司自2016年8月8日起提前终止上述合同书，并要求欧阳翠于该日前办理房屋交接手续。一审诉讼中，欧阳翠、圆方公司一致确认：欧阳翠已按合同约定价款金额支付完毕购房款，但欧阳翠、圆方公司没有另行约定装修期限。欧阳翠陈述：2016年8月中旬，私享家公司交还房屋给欧阳翠。***房在2017年2月10日以1100元/月出租出去，***房在2017年3月1日以1300元/月出租出去。期间两房一直空置未使用。欧阳翠签订合同购买的是带装修房屋。圆方公司陈述：圆方公司系于2016年1月25日向欧阳翠发出收楼通知。另查明，2015年1月25日、2015年1月26日，案外人广州置佳商业管理有限公司分别向欧阳翠出具收款收据，确认收取欧阳翠支付的团购金合计59999.99元。涉案佛禅（挂）2011-004号地块****广场项目于2015年12月8日竣工验收，于2015年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。一审法院共立案受理包括欧阳翠在内的****广场业主诉圆方公司房屋买卖合同纠纷系列案35件，据其他关联案件欧阳翠提交的《物业交接通知书》，圆方公司于上述通知书中均要求各业主于2016年1月25日至2016年2月27日办理房屋交接手续，如未按时办理房屋交接手续的，视为圆方公司已按期交房，并从2016年2月28日起计收物业管理费。一审法院认为，欧阳翠与圆方公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效。根据《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，圆方公司应于2015年10月31日前将经竣工验收合格的商品房交付欧阳翠使用，但圆方公司亦自认至2016年1月25日才向包含欧阳翠在内的相关买受人发出《物业交接通知书》，故圆方公司已构成逾期交房违约行为。一审诉讼中，欧阳翠自述系于2016年1月29日签署《****广场收楼书》，收楼书对此亦予以载明，因圆方公司未提交有效证据对欧阳翠的上述意见予以反驳，故法院确认涉案房屋的实际交付时间为2016年1月29日。据此，圆方公司应向欧阳翠支付2015年11月1日至2016年1月29日期间（合计90天）的逾期交房违约金。经计算，圆方公司应向欧阳翠计付的逾期交房违约金合计11821.03元[（186830元+250986元)×0.3‰×90天]。欧阳翠认为涉案房屋实际购房款应含团购金，但据欧阳翠提交的证据，团购金收款主体为案外人并非圆方公司，而欧阳翠提交的相关票据所显示的涉案房屋购房款数额亦未包含上述团购金，故欧阳翠的上述意见无事实与合同依据，法院不予采纳。据此，对欧阳翠关于逾期交房违约金诉请的超出部分不予支持。关于欧阳翠诉请圆方公司赔偿可期待利益损失。据查明事实，欧阳翠系与案外人私享家公司签订《预存房业务合同书》成立房屋租赁合同关系，并以此合同关系基础获取租金收益。本案中，欧阳翠并无有效证据证明系圆方公司原因导致上述合同解除，且宣传单中关于“带租约出售”、“私享家酒店连锁经营收益有保证”的相关宣传内容仅为宣传手段之一，欧阳翠、圆方公司双方并未以合同形式作出确认，不应认定为要约，故依据合同相对性原则及证据规则，欧阳翠的上述诉请无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、圆方公司于判决发生法律效力之日起十日内向欧阳翠支付逾期交房违约金11821.03元；二、驳回欧阳翠的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1964元，由圆方公司负担48元，由欧阳翠负担1916元。二审期间，上诉人欧阳翠、被上诉人圆方公司均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：圆方公司是否应向欧阳翠赔偿可期待利益损失167960元。欧阳翠上诉主张由于圆方公司在与欧阳翠签订购房合同前，在宣传单中作出“带租约出售”、“私享家连锁经营收益有保证”、“租期五年”的宣传，同时在签订《合同补充协议》中亦明确欧阳翠已知悉私享家公司需使用涉案房屋的事实，这些约定明确具体，应视为要约，故圆方公司因赔偿私享家公司违约而给欧阳翠造成的可期待利益的损失。对此，本院认为，圆方公司的上述行为为一种宣传手段，且该宣传亦非虚假宣传，欧阳翠在签订《合同补充协议》时亦被告知涉案房屋将被交由酒店管理公司统一经营，而非由圆方公司自身出租经营。欧阳翠亦与案外人私享家公司签订《预存房业务合同书》，合同内容为欧阳翠将涉案房屋出租予私享家公司作商业公寓，双方就租金标准及租赁期限、双方的权利和义务、违约责任等均进行了详细的约定，欧阳翠与私享家公司之间成立了租赁合同关系，即根据合同相对性原理，圆方公司并非该租赁合同关系的相对方。后私享家公司称由于小区物业公司及政府政策方面的原因，导致其经营困难，从而向欧阳翠发出《解除合同通知函》，欧阳翠若认为私享家公司提出提前解除《预存房业务合同书》的行为构成违约，应向私享家公司主张承担违约责任或赔偿损失。综上，圆方公司所作“带租约出售”、“私享家连锁经营收益有保证”、“租期五年”仅为一种宣传手段，不构成要约，涉案租赁合同关系的相对方是私享家公司，而非圆方公司，而且圆方公司与欧阳翠之间也未明确约定圆方公司承诺私享家公司经营管理涉案房屋的期间，故欧阳翠主张圆方公司赔偿因私享家公司违约导致其遭受的可期待利益的损失无事实和法律依据，本院不予支持，一审法院对此不予支持正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。欧阳翠的上诉主张理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3659元，由上诉人欧阳翠负担。本判决为终审判决。审 判 长 怀 晓 红代理审判员 焦 艳 辉代理审判员 欧阳凤霞二〇一七年九月二十五日书 记 员 朱 雯 偲