江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终1502号上诉人（一审被告）：杨洁，女，汉族，1986年10月29日生，住灌云县。委托诉讼代理人：潘志忠、徐林，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。被上诉人(一审原告)：杨永萍，女，汉族��1974年8月10日生，住灌云县。委托诉讼代理人：李克卫，江苏震云律师事务所律师。一审被告林爱贞，女，汉族，1961年3月18日生，住连云港市连云区。上诉人杨洁因与被上诉人杨永萍及一审被告林爱贞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初3609号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杨洁上诉称，一审判决无事实和法律依据，请求撤销原审判决并改判驳回被上诉人杨永萍的诉讼请求；另一二审诉讼费用由被上诉人承担。涉案房屋已经登记在上诉人名下，林爱贞对涉案房屋没有处分权；被上诉人知晓涉案房屋是在上诉人的名下，在上诉人没有参与订立转让协议的情况下，与林爱贞签订房屋买卖协议，并非善意取得涉案房屋；3、被上诉人与���爱贞签订的《商品房买卖补充协议》，该协议设定的甲方为上诉人和林爱贞，但该协议上并没有此房产权人杨洁即上诉人的签字，属于无效协议，该协议不符合约定的生效条件，担保人处无建标公司及林爱贞的签名，不符合生效条件，没有生效。该协议还违反物权法规定的物权登记效力。被上诉人辩称，一审被告林爱贞是本案实际产权人，上诉人杨洁仅仅是登记的产权人即挂名的产权人，被上诉人在一审中已经出示了相关证据，上诉人杨洁与一审被告林爱贞2009年2月6日签订的房产协议予以证明，其次一审法院已经认定林爱贞与被上诉人杨永萍签订的商品房买卖补充协议合法有效，上诉人杨洁是否在协议上签名并不影响该协议的效力。再次，商品房买卖补充协议是否为三方签字，并不影响协议的效力。本案中的补充协议事实上已经是三方签字，包括买卖双方和担保人孙永才，且协议已经实际履行，通过双方当事人的履行行为已经改变了原协议中的约定，不存在协议约定无效的情形。本案中一审被告林爱贞作为涉案房屋实际所有权人，有权处分自己的房屋。上诉人认为本案涉及物权法中不动产登记相对抗和涉及善意取得的相关规定，这是上诉人对本案事实认知和对物权法的相关规定的错误理解和适用所致。上诉人的观点与法律规定相违背，与事实不符。上诉理由和观点不能成立。请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。一审被告林爱贞未到庭，未作答辩。杨永萍向一审院提出诉讼请求：1.判令林爱贞、杨洁协助杨永萍将位于灌云县阳光景都8幢二单元203室房地产过户到杨永萍名下[房权证号为苏（2016）灌云县不动产权第0024**号]；2.本案诉讼费用由林爱贞、杨洁承担。一审法院经审��查明，2008年12月2日，杨洁与连云港建标置业有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：杨洁购买连云港建标置业有限公司开发的阳光景都第8幢2单元203室商品房，房屋总价为206171元。杨洁定于2008年12月2日前支付62171元，剩余房款144000元，由杨洁办理银行贷款一次性付清。2009年2月6日，林爱贞与杨洁签订房产协议约定，阳光景都小区8幢2单元203室商品房首付款和银行按揭贷款等所有费用由林爱贞支付。杨洁不负任何责任。该房屋的产权属林爱贞所有。2009年4月30日，林爱贞（甲方）与杨永萍（乙方）签订商品房买卖补充协议，约定林爱贞于2008年12月2日在连云港建标置业有限公司购买的阳光景都8幢2单元203室商品房，面积为110.37㎡，合同单价为1868元/㎡，总价为206171元，其中此套房产贷款144000元，首付62171元，代收费用（契税2061元、天然气开户费2400元、保险费1080元、公证费216元）总计5757元；现此套商品房按原价的8.8折转让给杨永萍，折后总价为181430元，除去144000元贷款，首付为37430元，储藏室8幢2单元2-11号面积为19.11㎡，单价为1300元/㎡，总价为24843元，以上费用合计68030元，林爱贞已还款2240元，杨永萍累加应付款70270元。此协议签订后杨永萍付于林爱贞70270元，并承担以后每月的银行按揭还款费用，此套房产产权归杨永萍所有，两年后杨永萍按时将此套商品房进行过户，由林爱贞承担过户所产生的一切费用。本协议由建标置业有限公司林爱贞进行第三方担保。此协议一式三份，甲乙双方各执一份，担保人一份。此协议三方签字有效。协议甲方落款为被告林爱贞签名，乙方落款为杨永萍签名，担保人落款为孙永才签名。协议签订地点为阳光景都办公室。2009年1月22日，杨洁在中国建设银行灌云支行贷��144000元。2009年5月1日，杨永萍通过银行转账的方式给付林爱贞涉案房屋首付款70000元。2009年11月6日，杨永萍从阳光景都物管部领取涉案房屋钥匙并开始居住使用。2010年5月27日，杨永萍实际缴纳涉案房屋买卖契税5176.95元。截至2015年2月28日，杨永萍已还清涉案房屋在中国建设银行灌云支行的全部贷款。2016年3月30日，涉案房屋取得不动产权证书[苏（2016）灌云县不动产权第0002432号]，其登记权利人为杨洁，系杨洁单独所有，涉案房屋不动产权证书在杨永萍处保管。2016年6月2日，灌云县不动产登记局根据杨洁的申请发布涉案房屋不动产权证书遗失补办公告。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨洁与连云港建标置业有限公司签订商品房买卖合���购买涉案房屋，之后，林爱贞与杨洁签订房产协议约定涉案房屋首付款和银行按揭贷款等所有费用由林爱贞支付，杨洁不负任何责任，涉案房屋的产权属林爱贞所有。林爱贞与杨洁之间的房产协议明确了林爱贞为涉案房屋的实际出资人，杨洁为名义购房人，林爱贞与杨洁之间系借名买房关系。同时，房产协议明确了林爱贞为涉案房屋的实际所有权人。该房产协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。林爱贞与杨永萍签订商品房买卖补充协议，将涉案房屋转让给杨永萍，该协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按照合同及法律规定全面履行自己的义务，杨永萍已按约付清涉案房屋首付款及房贷、税款等，并已居住使用涉案房屋七年有余。该房屋现已取得不动产权证书，林爱贞应按照合同约定协助杨永萍办理房屋过户手续；杨洁只是涉案房屋的名义购房人，涉案房屋的实际所有人系林爱贞，杨洁并未支付购房款，也未对涉案房屋进行实际占用、管理、使用，杨洁主张其为涉案房屋权利人的辩称与常理及事实不符，一审法院不予采信，对杨永萍主张杨洁作为涉案房屋登记权利人，应与林爱贞共同协助杨永萍办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，一审法院依法予以支持。据此，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审遂判决：林爱贞、杨洁于判决生效后十日内共同协助杨永萍办理位于灌云县××大道中段南侧阳光××都××单元××室房屋过户手续。案件受理费40元，保全费2020元，由林爱贞、杨洁各半负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人杨洁作为乙方，一审被告林爱贞作为甲方于2009年2月6日签订房产协议，协议约定涉案房屋阳光景都8号楼2单元203室产权属林爱贞，首付和银行按揭款等所有费用由甲方支付，乙方不负任何责任。该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属于有效协议。根据此协议，林爱贞是该房产的所有权人。按照民法原理，财产所有权人，对其所有的财产依法享有占有、使用、受益和处分的权利。因此，杨洁与林爱贞在签订房产协议后，林爱贞对该房产有处分的权利，故其与被上诉人杨永萍签订的商品房买卖补充协议合法有效，上诉人杨洁是否在该协议上签名不影响该协议的效力。担保人落款为孙永才签名。协议签订地点为阳光景都办公室。签约后被上诉人杨永萍以银行转账方式给付房屋首付款，并按约每月承担银行按揭还款费用。杨永萍从阳光景都物管部领取涉案房屋钥匙并开始居住使用。之后，杨永萍按约付清了以杨洁名义在银行的办理的按揭借款。因购房协议是杨洁与售房公司所签，按规定该房须先办理初始登记在杨洁名下才能过户。后在双方配合下，涉案房屋虽然登记在杨洁名下，但杨洁只是名义购房人。现杨永萍已提供足够证据证明其对房屋的权利，其要求办理房屋所有权转移登记合理合法。本案所涉房屋的转移登记与物权法的相关规定没有冲突，也不涉及物权法中有关善意取得的相关规定。一审法院判决林爱贞、杨洁于判决生效后十日内共同协助杨永萍办理位于灌云县××大道中段南侧阳光××都××单元××室房屋过户手续是正确的。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由上诉人杨洁负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢 澄审 判 员  王学明代理审判员  程 艳二〇一七年九月六日书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。