广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初4576号原告（反诉被告）惠州市嘉璐实业有限公司，住所地：惠州市江北云山东路26号克拉家园第2栋1层07号。法定代表人：黎雁平。委托代理人：李超，系广东伟伦律师事务所律师。被告（反诉原告）赵飞，男，汉族，1981年4月13日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：郭志武，系广东八维律师事务所律师。第三人（反诉被告）周美玲，女，汉族，1986年9月24日出生，住址：重庆市巫溪县。原告惠州市嘉璐实业有限公司与被告赵飞、第三人周美玲居间合同纠纷，反诉原告赵飞与反诉被告惠州市嘉璐实业有限公司、周美玲居间合同纠纷两案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）惠州市嘉璐实业有限公司的委托代理人李超到庭参加诉讼，被告（反诉原告）赵飞到庭参加诉讼，第三人（反诉被告）周美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市嘉璐实业有限公司诉称：2016年11月，被告赵飞委托原告嘉璐实业代理销售其位于惠州市江北×路×号×花园×苑×座×房。原告嘉璐实业接受委托后对该房产做了市场推广和重点推介，并多次带客户到现场查看。并于2016年11月27日促成了交易，与被告赵飞、第三人周美玲签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》。合同签订当日第三人周美玲交付定金50000元给被告赵飞（有赵飞出具的定金收据为证）。合同签订后原告、第三人周美玲积极履行合同，在原告的协助和指导下第三人向银行递交了按揭贷款资料并获得了银行的审批通过（有银行的同贷书为证）。而被告赵飞以种种理由拒绝履行合同第八条中约定的赎楼义务，导致该物业无法办理产权过户手续，合同无法继续履行。为此原告、第三人多次与被告协商始终无法达成一致意见。现第三人已要求解除合同。依照三方签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》第六条的约定：无论在任何情况下，若甲方或乙方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，违约方都应当向丙方支付违约金人民币27000元作为丙方之损失。甲方签署本合同后不出售本物业的，视为违约，甲方应在收到乙方通知（电话、短信、信函）之日起赔偿双倍定金并退还已收房款。现由于被告单方原因导致合同不能继续履行，原告作为居间人在合同签订前、中、后期都做了大量的实际工作：展示了标的、促成了交易、签订了买卖居间合同、协助办理了贷款等。有权按照三方的约定要求违约方支付违约金作为补偿。故而成诉，遂提出上述诉讼请求。请求法院判决支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判决解除三方于2016年11月27日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》；2、判令被告赵飞支付违约金人民币27000元；3、判令被告赵飞承担全部诉讼费用。原告惠州市嘉璐实业有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据是：证据一，原告营业执照，证明原告身份。证据二，被告身份证，证明被告身份。证据三，第三人身份证，证明第三人身份。证据四，《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，证明三方签约购买房屋的事实。证据五，定金收据，第三人已支付定金5万元。证据六，同意贷款书，证明原告协助第三人依照合同约定向银行申请贷款并获得审批通过。证据七，《律师函》及邮件查询证明，证明被告拒绝协商。被告赵飞答辩称：1、答辩人并未委托代理销售案涉房屋,是被答辩人主动联系答辩人要求购买。答辩人搬入购置的新房后，准备将案涉房屋出租。2016年11月27日下午，答辩人打扫完卫生后，便到被答辩人处咨询房屋租金价格，并委托被答辩人对外出租。被答辩人的业务人员随答辩人到案涉房屋现场查看后，收取了答辩人的钥匙,答辩人准备走的时候，被答辩人的业务人员带着第三人说想直接购买案涉房屋,答辩人说并没有想卖房；第三人和被答辩人就极力怂恿答辩人出售房屋。考虑到案涉房屋所在的小区已经将近二十年物业管理等问题也一直未解决，答辩人就答应出售案涉房屋给第三人,并在被答辩人的引导下签订了《房地产买卖居间合同》。合同签订后，第三人现场支付了五万元定金，被答辩人和第三人要求全额托管在被答辩人处，最后经协商托管一万元。2、案涉房屋未能交易并非答辩人故意拒绝，是被答辩人和第三人欺诈所致。合同签订后，答辩人完全按照被答辩人的要求提供各项资料，履行协助的义务。但从合同签订一直到2017年3月，被答辩人一直都推脱银行还没有完成审批，时间长达三个多月。在朋友的提醒下，答辩人登录房管局网站，想查询被答辩人是否是正规中介公司。结果发现第三人是被答辩人的员工；震惊之余，答辩人在西子房产查询到答辩人以115万的价格对外售案涉房屋，而被答辩人安排第三人与答辩人签订的合同约定价格是90万元！更令人叫绝的是，答辩人收到贵院送达的诉讼文书才发现,原来被答辩人的法定代表人和第三人是夫妻(见被答辩人提交的证据6)！显然,被答辩人和第三人利用其掌握的专业知识和对市场行情的了解,对答辩人隐瞒市场价格的真实情况和第三人与被答辩人的法定代表人（也是被答辩人的唯一股东)系夫妻关系这一事实，存在恶意欺诈的行为，其诉请由答辩人支付违约金的诉讼请求不应得到支持。答辩人恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告赵飞反诉称：基于反诉原告在答辩部分陈述的事实,反诉被告嘉璐公司在引导答辩人和反诉被告周美玲签订《房地产买卖居间合同》过程中，两反诉被告存在隐瞒足以影响合同签订的重要事实，以及欺诈行为，造成答辩人在违背真实意思情况下订立合同，因此答辩人依法向贵院提出反诉，请求依法撤销反诉原告和两反诉被告签订的《房地产买卖居间合同》，并由两反诉被告承担全部诉讼费用。反诉诉讼请求：1、依法判决撤销反诉原被告2016年11月27日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》；2、判令反诉被告惠州市嘉璐实业有限公司返还收取原告的发票；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）赵飞为支持其答辩理由及反诉诉讼请求，向本院提交的证据是：证据一，企业信息信用公示报告；证据二，中介机构信息；证据三，民事起诉状；共同证明:1、原告是黎雁平开始的一人公司，原告公司与第三人使用同一联系电话，第三人是原告公司内注册经纪人，事实上，原告的控制人黎雁平与第三人周美玲系夫妻关系，即原告作为自然人独资公司，黎雁平与周美玲是原告的实际控制人。2、原告作为第三人实际控制的公司，隐瞒足以影响被告作出判断的事实，诱导被告与其签订三方合同，依法应予撤销。证据四，网页截图，证明2017年2月，原告已经将被告的房屋挂网推售，售价115万。证据五，照片，证明原告在西子房产推售的房屋就是被告的房屋。证据六，被告与原告的短信记录，证明被告发现原告是第三人的持牌经济人后，原告仍然隐瞒与第三人惠州市嘉璐实业有限公司的法定代表人黎雁平是夫妻关系，继续欺骗被告，并恶意称被告故意回避。证据七，被告与原告的通话记录，证明被告要求与原告、第三人解除合同，第三人一再推诿的事实。证据八，被告与第三人的两次通话记录，证明三方在2017年11月27日签订合同时，原告与第三人均没有告知真实身份，且在被告发现第三人是原告持牌经纪人以后，原告和第三人仍然欺骗被告两者没有关系，妄图获得不正当利益。反诉被告惠州市嘉璐实业有限公司针对反诉答辩称：一、依法成立的合同，受法律保护，本案不具备合同无效、可撤销、可变更的条件。三方经协商一致签订的《房地产买卖居间合同》，合同价款符合当时的市场行情，也经过了卖方的确认，交易过程中的价格变动风险双方均应平等承担。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《合同法》第五十二、五十三、五十四条明确了合同无效和可撤可变更的条件，很显然本案并不具备。二、反诉原告举证的事实与本案无关根据反诉原告提供的证据4显示挂网销售的房产面积为140平米，楼层为第8层。而涉案房产为第6层，面积为135平米。显然不是同一套房产，故该证据与本案无关联性。三、合同签订后答辩人积极履行合同，在中介方嘉璐实业的协助和指导下向银行递交了按揭贷款资料并获得了银行审批通过。应当认定为履行了合同义务。四、答辩人、嘉璐实业多次通过电话、微信、EMS等方式与赵飞沟通继续履行合同，而赵飞以种种理由拒绝履行合同第八条中约定的赎楼义务，导致该物业无法办理产权过户手续，合同无法继续履行。五、依照三方签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》第六条的约定：无论在任何情况下，若甲方或乙方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，违约方都应当向丙方支付违约金人民币27000元怍为丙方之损失。现由于赵飞单方原因导致合同不能继续履行，应当按照合同约定承担违约金作为嘉璐实业之损失。第三人（反诉被告）周美玲答辩称：一、2016年11月27日答辩人与嘉璐实业、赵飞签署的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》是答辩人的真实意思表示，应当认定合法有效。二、合同签订后答辩人积极履行合同，在中介方嘉璐实业的协助和指导下向银行递交了按揭贷款资料并获得了银行审批通过。应当认定为履行了合同义务。三、答辩人、嘉璐实业多次通过电话、微信、EMS等方式与赵飞沟通继续履行合同，而赵飞以种种理由拒绝履行合同第八条中约定的赎楼义务，导致该物业无法办理产权过户手续，合同无法继续履行。四、依照三方签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》第六条的约定：无论在任何情况下，若甲方或乙方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，违约方都应当向丙方支付违约金人民币27000元作为丙方之损失。现由于赵飞单方原因导致合同不能继续履行，应当按照合同约定承担违约金作为嘉璐实业之损失。本院查明的案件事实经审理查明，原告（反诉被告）惠州市嘉璐实业有限公司（以下简称“原告”）、被告（反诉原告）赵飞（以下简称“被告”）、第三人（反诉被告）周美玲（以下简称“第三人”）于2016年11月27日签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，卖方为被告赵飞，买方为第三人周美玲，经纪人（居间方）为原告惠州市嘉璐实业有限公司,第三人周美玲与原告的法定代表人为黎雁平为夫妻关系。居间合同约定：被告将其所有的位于惠州市江北云山东路×号×花园×苑×座×房出售给第三人周美玲，房屋总价为90万元，付款方式为银行按揭，首期房款24万元（不含定金）买方在签订《广东省房地产买卖合同》当日存入房产交易中心资金监管专用账户。赎楼由卖方自已赎出房产证，如买方用首付协商赎楼，卖方需做公证给经纪方。合同签订时买方缴纳5万元定金。若买方或卖方未能依本合同之条款卖出或买入房产，违约方应当向居间方支付违约金2.7万元；合同签订后，第三人周美玲支付了定金5万元，其中，被告收取4万元，原告托管1万元。被告将涉案房屋的一手房购房款发票及契税发票交给原告保管。后各方在房屋买卖过程中产生纠纷，原告诉至本院，要求解除合同并由被告向原告支付违约金2.7万元。被告反诉要求撤销涉案合同，并要求原告返还收取的一手房购房款发票及契税发票。另查一、惠州市嘉璐实业有限公司为自然人独资有限责任公司，该公司法定代表人系黎雁平，与第三人周美玲系夫妻关系。另查二、第三人周美玲已另案起诉被告赵飞解除居间合同并要求双倍返还定金[案号：（2017）粤1302民初4576号]，该案仍在审理中。裁判理由和结果本院认为，合同法第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。本案原告、被告、第三人签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》是否存在重大误解订立合同的情形？对此，本院认为，本案系居间合同纠纷，居间方原告公司的法定代表人黎雁平与买方第三人周美玲系夫妻关系，买方第三人周美玲也是原告公司经纪人，而且原告属于黎雁平自然人独资公司，买方与居间方之间存在利害关系，而根据本案的现有证据，并未有证据证明居间方原告与买方第三人周美玲已经向卖方被告赵飞明确告知他们之间的利害关系，致使卖方被告赵飞并不知悉涉案房屋是卖给与原告有利害关系的一方，导致被告赵飞在委托卖房时对居间方原告的价格指引未作出合理的判断，存在重大误解的情形，被告赵飞根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，反诉要求撤销《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告收取原告的一手房购房款发票及契税发票应该退还。原告诉请要求被告支付违约金2.7万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、撤销反诉被告惠州市嘉璐实业有限公司、周美玲与反诉原告赵飞于2016年11月27日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》。二、反诉被告惠州市嘉璐实业有限公司应当在本案判决生效之日起三日内向反诉原告赵飞返还《购房款发票》及《契税发票》。三、驳回原告惠州市嘉璐实业有限公司的全部诉讼请求。案件本诉受理费476元（原告已预交238元），反诉受理费100元（反诉原告已预交100元），由原告（反诉被告）惠州市嘉璐实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 张永生审 判 员 徐秀群审 判 员 贺晔晖二〇一七年九月二十六日法官助理 杨 立书 记 员 钟海涛附法条：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。