福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽民申229号再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：程伟，男，1977年1月10日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：童芳，女，1959年7月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：福州隆盛房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇塔头路36号鸿达大厦三层1号房-4。法定代表人：黄朝干，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗良，福建福兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑振，福建福兴律师事务所律师。再审申请人程伟因与被申请人童芳、福州隆盛房地产开发有限公司（以下简称“隆盛公司”）返还原物纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院(2015)榕民终字第5995号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。程伟申请再审称，（一）原审法院认定讼争《房地产(车位)买卖协议》无效，没有事实和法律依据。理由是：1.2000年9月26日的《承包合同》明确强调了隆盛公司和承包人林季之间系平等互惠关系；隆盛公司将第一期工程中的隆盛小区4#、5#、6#楼的项目交由林季“全责全权开发建设、销售经营、自行管理”即强调了承包人林季的自主权和独立权；根据双方承包合同第四点项目承包交付款办法的约定，隆盛公司对于承包人林季是只收取固定收益，而不承担任何风险。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，从法律上已经明确规定了隆盛小区第一期工程(4#、5#、6#幢)的开发权属应归承包者林季所有，故只有承包人林季才有权出售房屋，隆盛公司私自出售林季开发的楼房是违约违法的。原二审法院认定隆盛小区开发部无对外签约资格且事后开发部亦未将1万元款项交给隆盛公司，是错误的。2.程伟对隆盛公司的内部情况无义务知晓。而《购房证明书》上加盖了隆盛公司的公章，所指向的车位正是案涉车位，隆盛公司将《购房证明书》交付隆盛小区开发部并由其对外使用，法律上即为其对隆盛小区开发部对外签约行为的授权和认可，故隆盛小区开发部有对外签约资格是事实。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案中即使隆盛小区开发部确无对外签约资格，但根据上述规定，法院依法也不能确认车位协议无效。故原二审法院以隆盛公司内部《承包合同》关于对外均以隆盛公司名义售房的约定、隆盛公司未收到车位款及所谓的不知情为由认定车位协议无效，没有事实与法律依据。（二）程伟与隆盛公司之间的《购房证明书》系双方的意思表示真实，不违反法律法规强制性规定，应依法确认有效。该《购房证明书》不因其注明的“仅供购房者申请办理产权登记使用，不作管业证明”而无效。理由是：1.从字面理解，“管业”是指物业管理，与《购房证明书》的效力无关。2.《购房证明书》同时也注明“本证明书加盖售房单位公章方为有效”，该证明书已加盖隆盛公司的公章，其效力不容置疑。3.根据法理，合同是否有效，合同签约方不得合意约定，而应由法院依据事实和法律进行具体分析判定，故即使“不作管业证明”的约定涉及《购房证明书》的效力，也因违背上述法理而归于无效。（三）童芳非善意第三人且与隆盛公司恶意串通损害程伟合法利益，双方之间的《商品房买卖合同》依法应认定为无效。理由是：1.童芳恶意表现在：（1）明知或者应当知道案涉车位有人使用或有人购买。因童芳的房屋受让于其小姑杨德华，其车位也是杨德华帮助购买，而杨德华曾经因占用隆盛小区物业用房与程伟母亲发生过争议，均熟知程伟一家人已购买了案涉车位。根据证人陈某在一审庭审中的陈述，杨德华也曾受聘在隆盛小区开发部做过临时销售员，并打电话向陈某询问案涉车位是否已卖给程伟，故杨德华是明知程伟购买案涉车位的事实，童芳与杨德华作为近亲属关系，也必然知晓该事实。（2）在明知有人使用情况下，童芳购买案涉车位却不进一步核实权属状态，明显不符合常理。（3）童芳一家三口，已经拥有二个车位，但童芳本人不会开车。在此情况下，其购买讼争车位的行为显然不符合日常生活经验。2.隆盛公司恶意表现在：（1）隆盛公司明知案涉车位的权利会存在瑕疵，却不直接向隆盛小区开发部询问该车位是否已经出售，反而采取张贴通告通知，不合常理。（2）通过中间人向程伟一家索要20万元，并明确告知只要支付该款公司就可以将产权办理给程伟。3.隆盛公司与童芳的恶意串通表现在：（1）从签约动机上看，双方均知晓程伟在案涉车位交易上存在不完善的法律漏洞，公司意图获得更高的售车位款，童芳则在抢占车位的同时为杨德华报复程伟。（2）从签约过程看，双方故意更改《商品房买卖合同》时间，并在证人陈某出具的《承诺》上添加“林季、陈瑞英”，企图掩盖恶意串通的事实。（3）从签约内容看，《商品房买卖合同》在第六条付款方式及期限中约定“一次性付款，合同签订后一次性付清”，双方没有明确付款的具体期限，明显不符合交易习惯。在交付期限、产权登记条款中，双方也没有约定车位的具体交付期限和办理权属登记的具体时间，说明签约时双方早已明知涉案车位签约后无法交付，且只能通过诉讼方式予以协助交付。（4）从付款情况看，至今没有任何证据证明童芳已向隆盛公司支付10.5万元的购车位款，隆盛公司未按约定收取款项，却在收款前积极为童芳办好产权证并交付，有悖商业交易习惯。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，请求撤销原判，依法再审本案。本院经审查认为，童芳与隆盛公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行完毕。程伟主张童芳与隆盛公司存在恶意串通故双方签订的《商品房买卖合同》无效，缺乏证据证实。虽然程伟主张童芳明知涉案车位有人使用却未予核实、明知自己不会开车却仍要购买讼争车位，存在恶意，但是有人使用不等于车位所有权人就无权出售讼争车位，童芳是否会开车与其购买车位就存在恶意之间无必然关联，且程伟提供的证据无法证明童芳已经知悉讼争车位已被程伟购买。至于程伟主张杨德华知道讼争车位已卖给程伟则童芳必然知晓该事实，在仅有陈某陈述而无其他证据佐证的情况下，不足以认定该主张。根据2011年《全国民事审判工作会议纪要》关于一房数卖的合同履行问题的规定精神，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，程伟认为其已经购买了讼争车位，但并无证据证明其已办理该车位的产权过户登记。而童芳已通过办理所有权变更登记实际取得讼争车位的所有权，即使程伟与隆盛公司隆盛小区开发部签订的《房地产(车位)买卖协议》有效，也不影响童芳的物权。其要求程伟腾空返还讼争车位，是依法行使自己的权利，原审予以支持，并无不当。综上，程伟的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回程伟的再审申请。审 判 长  郑 唯审 判 员  高 晓代理审判员  郭陈颖二〇一七年九月二十八日书 记 员  刘真真附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。