贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0521民初2700号原告：罗纯，女，1989年5月1日出生，汉族，住贵州省大方县。原告：陈富超，男，1988年11月5日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：陈百珍，女，1962年10月8日出生，汉族，住贵州省大方县。被告：贵州润亿置业有限公司。住所地：贵州省毕节市大方县大方镇华屹锦城Ⅰ组团**栋*单元***室。法定代表人：谭志刚，贵州润亿置业有限公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：邓维义，贵州本芳律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司大方县支行。住所地：贵州省毕节市大方县大方镇新民路**栋*单元。法定代表人：卢林乾，中国邮政储蓄银行股份有限公司大方县支行行长。原告罗纯、陈富超与被告贵州润亿置业有限公司（以下至判决主文前简称“润亿公司”）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大方县支行（以下至判决主文前简称“邮政银行大方支行”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用普通程序于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告罗纯、陈富超之委托诉讼代理人陈百珍、被告润亿公司之委托诉讼代理人邓维义、第三人邮政银行大方支行之法定代表人卢林乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗纯、陈富超向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款425236.00元，并支付从付款之日起至付款之日止的银行同期利息（年利率按24%计算）；3、按合同约定从2016年6月30日起到全部款项支付完毕之日止的违约金（每日按0.1%计算）；4、案件诉讼费由被告负担。事实及理由：二原告于2015年7月在被告润亿公司预定了（2-72号）2-105号商铺一套，建筑面积50.22平方米，套内面积29.86平方米。二原告于2016年3月24日向被告交付225236.00元预付款后，原、被告于当日签订了《商品房买卖合同》。尾款在被告的协助下，于2016年7月7日向第三人邮政银行大方支行按揭贷款200000.00元，还款期限从2016年8月7日起至2026年7月7日止，每月分期付款2307.00元。至此，原告已于2016年3月至7月向被告支付购房款共计425236.00元。根据合同约定，被告应于2016年6月30日交房，但交房时间到后，二原告多次向被告工作人员当面催交，但被告至今仍未交付。被告未按时交房已构成违约，给二原告造成了一定的经济损失。为此，根据《合同法》的规定，特诉至法院，请求支持原告的诉请。被告润亿公司辩称：被告已通知原告交房，但原告未来接房，现我公司当庭要求原告接房。被告在购房优惠款中已经将返租的三年租金抵扣了购房款，根据双方的约定，交房之日起的三年使用权归被告，即使被告现在没有交房，也不影响原告的权益，原告主张合同解除权的条件并未成就，请求驳回原告的诉讼请求。第三人邮政银行大方支行述称：我方作为涉案房屋按揭贷款的提供方，无论是否解除购房合同，原告均应履行还款责任，被告均应履行阶段性保证责任。如果原、被告解除合同，我方同意原告提前还款，被告履行阶段性保证责任。当事人围绕诉讼请求依法的提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的以下证据：二原告的身份证、户口本、结婚证、《商品房买卖合同》、购房款收据5张、按揭贷款还款短信复印件8张、《订约合同》、第三人法定代表人身份证明、原告方的还款记录，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告方提交的户名为陈百珍的信用社进账单与本案的待证事实没有关联性，本院对其真实性予以确认，对其证明目的不予采信。2、原告方提交的被告工作人员收到二原告退房申请书的收条，被告方表示真实性无法核实，因被告方有能力核实出具收条人员是否系被告方工作人员，该工作人员是否收到原告方的退房申请书，但被告方未提交证据反驳原告方提交的该份证据，故本院对原告方提交的该份证据予以采证。经审理本院认定如下事实：2015年7月13日，原告罗纯的母亲陈百珍作为乙方与作为甲方的被告润亿公司签订《订约合同》，约定乙方自愿申请预付20000.00元购买甲方开发的澜湾国际一区2-72商铺，且已经知晓甲方澜湾国际一区未取得预售许可证等相关证件。该商铺初步图测套内建筑面积为29.36平方米，总价409869.00元，最终面积以测绘部门实际测量为准，按照实际测量面积与初步图测建筑面积的差额，按照本协议约定的价格多退少补原则解决。双方约定该商铺乙方必须返租3年于甲方，双方约定三年返租总回报率为13.5%。并且三年的租金甲方已经一次性返在总价款中。《订约合同》还约定了待双方签定《商品房买卖合同》后，本《协议》即失效。2016年3月24日，原告罗纯、陈富超作为买受人与出卖人被告润亿公司签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》主要约定买受人购买出卖人暂定名为澜湾国际的2层105号预售商品房，该商品房建筑面积50.22平方米，套内建筑面积29.86平方米。按照套（单元）计算，该商品房总价款为409869.00元。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款209869.00元，余款200000.00元以银行按揭支付。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任为：逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。原、被告在签订的《商品房买卖合同》中未对涉案商品房租赁情况作出约定。罗纯于2016年3月24日向润亿公司交纳了首付款209869.00元，抵押登记费、预告登记费、维修基金、契税等15367.00元，共计225236.00元，并于2016年7月7日向第三人邮政银行大方支行按揭贷款200000.00元支付了剩余购房款。因润亿公司至今未交付涉案商品房，致使二原告提起诉讼。本案原、被告双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否具备解除的条件？2、如果《商品房买卖合同》解除的法律后果如何承担？本院认为，原告罗纯、陈富超与被告润亿公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。原告罗纯履行了交付购房款的义务，被告润亿公司应按《商品房买卖合同》的约定如期交付涉案商品房。《商品房买卖合同》第十一条约定了润亿公司应当在2016年6月30日前向罗纯、陈富超交付涉案商品房，润亿公司至今未交付的行为已构成违约，罗纯、陈富超有权依据《商品房买卖合同》第十三条的约定，解除与润亿公司签订的《商品房买卖合同》，并要求润亿公司按照约定承担违约责任。润亿公司辩称其已将返租的三年租金作为优惠款抵扣了购房款，根据双方的约定，交房之日起的三年使用权归润亿公司，即使润亿公司现在没有交房，也不影响原告的权益，原告主张合同解除权的条件并未成就。首先，返租三年的相关条款系罗纯的母亲陈百珍与润亿公司在《订约合同》中的约定，《订约合同》的当事人并非本案原告罗纯、陈富超；其次，《订约合同》明确约定“待双方签定《商品房买卖合同》后，本《协议》即失效”，故原、被告之间的权利、义务应以双方正式签订的《商品房买卖合同》中的约定为准。原、被告签订的《商品房买卖合同》并未约定返租事由，也未说明原告实际支付的购房款是减去三年租金后的优惠款，故对润亿公司提出原告要求解除合同的条件并未成就的主张本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，对原告罗纯、陈富超要求解除与被告润亿公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告润亿公司应退还原告交纳的425236.00元全部购房款。在涉案合同解除后，原告请求由被告赔偿损失的主张亦具有法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付按合同约定从2016年6月30日起每日按0.1%计算到全部款项支付完毕之日止的违约金的主张，本院认为，《商品房买卖合同》约定被告支付的违约金是原告全部已付款的0.1%，并不是每日按0.1%计算违约金，原告的该项请求无事实依据，本院不予支持。原告罗纯、陈富超在与被告润亿公司签订《商品房买卖合同》后，于2016年3月24日向被告润亿公司交纳了225236.00元购房款，并通过按揭贷款于2016年7月7日向被告交纳剩余的200000.00购房款，至今未取得所购买商铺的权益，客观上的确存在损失，该损失可认定为银行利息损失，按合同约定被告应支付的违约金为425.24元(425236.00元×0.1%)，明显低于对原告造成的损失，原告要求被告按年利率24%支付利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，故本院认为应由被告从收到原告交纳的购房款之日起至购房款返还完毕之日止，分别以225236.00元、200000.00元为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款利息的规定，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算利息向原告赔偿损失。原告与第三人邮政银行大方支行的贷款合同系另一个法律关系，原告未就此提出诉讼请求，第三人邮政银行大方支行亦表示要求继续履行贷款合同，故本案对原告贷款事宜不作处理，当事双方在履行该合同的过程中发生纠纷，可另行起诉。综上，被告润亿公司未按照《商品房买卖合同》约定的时间交付涉案商品房，原告罗纯、陈富超有权解除合同，并要求被告润亿公司退回全部购房款以及赔偿原告方的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告罗纯、陈富超与被告贵州润亿置业有限公司于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州润亿置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告罗纯、陈富超购房款计人民币425236.00元；三、被告贵州润亿置业有限公司以225236.00元为基数，从2016年3月24日起至购房款返还完毕之日止，以200000.00元为基数，从2016年7月7日起至购房款返还完毕之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算利息赔偿原告罗纯、陈富超的损失；四、驳回原告罗纯、陈富超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7678.00元，因适用简易程序减半收取计3839.00元，由被告贵州润亿置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，如义务方不自动履行，权利方可于本判决指定的自动履行期届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。审 判 员  王 静二〇一七年九月十一日法官助理  刘 莹书 记 员  魏海洋