广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初2589号原告张伟玲，女，1978年11月18日出生，汉族，罗定市人，身份证地址：罗定市，现住罗定市。委托代理人沈小杰，男，1975年9月15日出生，住罗定市。被告罗定市龙宇置业发展有限公司，住所地：罗定市迎宾路国道324线旁（即罗定市农村信用合作社大厦旁边）。统一社会信用代码：91445381661524733T。法定代表人陈灿光。委托代理人阮永成，男，该公司员工。原告张伟玲诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司（下称“龙宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月2日受理后，依法适用简易程序由本院审判员陈肖容独任审判，并于2016年11月28日公开开庭进行了审理。审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，为统一裁判标准，本院于2017年１月7日裁定中止诉讼，于2017年6月20日恢复审理,原告的委托代理人沈小杰、被告的委托代理人阮永成到庭参加了诉讼。2017年7月8日暂缓审限，于2017年9月27日恢复审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年10月2日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市××城街道××城区迎宾路××阳光××域××小区××楼××房。原告按合同约定付清了房价款338660元。按照合同第八条规定，被告应于2013年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的经验收合格的商品房交付原告使用。被告逾期交付房屋的，应按合同第九条约定支付违约金。2013年10月25日，被告才向原告发出《收楼通知书》，原告于2013年11月9日收楼。原告了解到虽然案涉工程已于2013年8月23日经建设、监理、施工、勘察、设计单位共同验收合格，但直至2015年1月21日才通过消防验收。原告认为，被告交付商品房违反了《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定。案涉商品房于2015年1月21日才符合合同约定的交付条件，被告违约事实清楚，证据充分，应当承担逾期交楼的违约责任。为维护原告合法权益，特诉请人民法院判令：1、请求法院判令被告支付逾期交楼的违约金86019.64元（按总房价的万分之五每日计算违约金，从2013年8月31日起至2015年1月20日止）；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。被告龙宇公司辩称：1、原告所购商品房属于我公司开发的阳光美域商住小区工程，2013年8月23日我公司组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，符合了法定的交付条件，我公司在2013年10月25日向原告发出交楼通知书，通知原告于2013年11月1日办理收楼手续时，双方约定的交付条件已经成就。2、合同约定商品房经验收合格即符合交付条件，并没有选择包括消防验收合格在内的综合验收，《消防法》第十三条是国家对消防验收的管理性规定，不属于《合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，不能以此来认定交楼条件无效。3、原告收楼时间是2013年11月9日，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，原告已经实现了对房屋的占有使用，已经不存在逾期交房的实际损失。4、从我公司发出收楼通知至原告起诉时已经超过两年的诉讼时效期限，原告的起诉不受法律保护。5、合同中所约定的逾期交楼的违约金过高，应按《合同法》第114条第2款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17条的相关规定予以调整。经有资质的评估机构评估，案涉房屋所在地段同类房屋租金是9.47元/平方米/月，其诉状中以合同约定的违约金标准计算损失远高于其实际损失。6、原告曾经提起逾期办房产证之诉，在逾期办证诉状中原告确认已收到我公司收楼通知，其确认逾期办证违约金的起算日是从通知期内的实际收楼日起计，法院据此作出生效判决（调解）书，具体文书号是（2016）粤5381民初1605号，我公司认为：收楼具体时间是逾期交楼与逾期办证两违约行为的连接点，逾期办证违约金计算既然以收楼日为起始时间，逾期交楼违约金计算则肯定以同一天为终结。经审理查明：被告龙宇公司是位于罗定市××城街道××城区迎宾路阳光美域商住小区的房地产开发商。2012年10月2日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（注：合同版本为旧版本）。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为阳光美域商住小区第xx号楼xxxx号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为338660元。第六条约定买受人支付购房款的方式和期限。第八条约定：出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：１.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格。遭遇不可抗力的特殊情况，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此引起的一切责任由买受人负责。合同签订后，原告已按约定支付全部购房款。被告于2013年10月25日向原告发出《收楼通知书》，通知原告在2013年11月1日至2013年11月15日收楼。2013年11月9日，原告办理了收楼手续。原告认为被告交付房屋时，房屋尚未经消防验收合格，遂于2016年10月27日诉至本院，要求处理。另查明，2013年8月23日，被告组织建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同对阳光美域商住小区4、5号楼工程进行验收，取得《建筑工程竣工验收报告》，验收结论为验收组人员一致确认该工程施工质量合格。2015年1月21日，案涉工程经云浮市公安消防局消防验收合格。2015年1月23日被告取得罗定市城乡建设局出具的阳光美域商住小区4、5号楼工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。以上事实，有原告提供的购房合同、身份证、购房发票、收楼通知书，被告提供的建筑工程竣工验收报告、消防验收合格意见、工程竣工验收备案表、交楼确认协议书、判决书、情况说明等证据以及本院的庭审笔录等证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、案涉商品房何时符合交付使用条件？2、本案原告的起诉是否超过法律规定的诉讼时效？对于第1个争议焦点，即案涉商品房何时符合交付使用条件的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定案涉商品房具备的交付条件为条件１即该商品房经验收合格，而非条件2（该商品房经综合验收合格），国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收合格可以交付使用。本案合同约定的“交付条件”中约定的“商品房经验收合格”，应理解为开发商在工程竣工后组织的建设、勘察、设计、施工、监理五方共同参加的竣工验收并已形成竣工验收合格的确认文件。被告对案涉房屋已于2013年8月23日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，符合了合同约定的交付条件。原告以被告组织收楼时尚未办好消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条等规定，主张未符合法定交付条件的问题，本院认为，消防验收合格属于合同第八条“交付条件2”中的“综合验收合格”的范畴，不属于双方合同约定选择的条件，《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的效力性强制性规定，不能以此来认定本案合同第八条约定的交楼条件无效。故此，被告取得《工程竣工验收报告》时，案涉商品房已符合交楼条件。鉴于被告在符合交楼条件后，于2013年10月25日向原告发出了《收楼通知书》，通知原告在2013年11月1日至2013年11月15日收楼，在通知收楼的期限内即2013年11月9日原告办理收楼手续，应认定被告该日已履行了交楼义务，相应的逾期交楼违约金应从合同约定的交楼日2013年8月30日之次日即2013年8月31日起计至2013年11月9日止。对于第2个争议焦点，即原告的起诉是否超过法律规定的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据原、被告双方的约定，自逾期之日的次日开始，即自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之五的违约金，该约定属于以日为单位累计计算违约金数额，随着违约行为的持续而不断增长，该违约金的给付，在性质上属于继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。被告应付的逾期交楼违约金产生于2013年8月31日起至2013年11月9日止，即本案最后一天的逾期违约金债权发生于2013年11月9日，至2015年11月9日诉讼时效届满，原告于2016年10月27日诉至本院，涉案的逾期违约金均已超过了法律规定的二年诉讼时效。被告提出关于逾期交楼违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。综上所述，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，已超过了诉讼时效，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：驳回原告张伟玲的诉讼请求。案件受理费975元（原告已预交），由原告张伟玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈肖容二〇一七年九月二十八日书记员  罗列君