北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初15971号原告：薛文林，男，1964年1月25日出生，住北京市大兴区。被告：李全，男，1956年2月9日出生，内蒙古东乌珠穆沁旗利民肉业退休职员，住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：李柏华（被告李全之子），男，1981年10月8日出生，蒙古族，北京丽华宏兴工贸有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张爱慧，北京京平律师事务所律师。原告薛文林与被告李全租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛文林，被告李全的委托诉讼代理人李柏华、张爱慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛文林向本院提出诉讼请求：1.判令被告李全将承租的房产腾退并交还给原告薛文林；2.判令被告李全支付合同终止后房屋使用费（自2017年4月6日暂计算至2017年6月17日，实际要求计算至腾退之日止）共计8050元；3.判令被告李全承担未结算水费1860元；4.本案诉讼费由被告李全承担。事实和理由：2011年4月6日，原告薛文林、被告李全签订《房屋出租合同》，合同约定被告李全承租原告薛文林承租原告薛文林所有的位于北京市大兴区西红门镇x北村x路x号（房屋20间，院落1座），租赁期共6年，2011年4月6日起至2017年4月6日止，年租金为42000元整。合同履行期间，被告李全支付租金至2017年4月6日，合同有效期届满，原告薛文林要求被告李全腾退归还房屋，被告李全拒不归还房屋。合同约定，合同到期被告李全未提出续约，合同自动终止。综上所述，被告李全的行为已严重侵犯了原告薛文林的合法权益，原告薛文林现依据双方签订的《厂房租赁合同》第3条、第4条规定和法律的相关规定，向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告薛文林的诉讼请求。被告李全辩称，1.被告李全不是本案的适格被告，虽然房屋出租合同系被告李全与原告薛文林所签订，但实际使用人是北京丽华宏兴工贸有限公司（以下简称：丽华工贸公司），房租是系该公司法定代表人李柏华交纳，被告李全未实际使用出租房屋，所以原告薛文林要求被告李全腾退房屋、交纳房屋租金和水费没有事实依据；2.本案并非租赁合同纠纷，而是拆除腾退补偿分配纠纷。2016年10月8日团河北村委会张贴拆除腾退公告，11月16日发布告知书，要求房主和租户腾退并断水断电，丽华工贸公司不能进行实际生产，原告薛文林为独吞拆除腾退补偿未与丽华工贸公司进行任何有效协商，以解除合同的方式实现其非法目的，提起本案之诉实为恶意诉讼；3.涉案出租房屋不再具备出租条件，其要求租金的主张依法不能实现。在村委会发布告知书后，涉案房屋周围建筑均被拆除，断水断电，2016年11月16日已经不能实际进行任何生产了，所以原告薛文林要求继续支付租金没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2000年，原告薛文林（乙方）作为北京市大兴区西红门镇团河北村社员，与团河北村经济合作社（甲方）签订《养殖合同》，约定乙方使用甲方所有的集体土地从事养殖活动。之后，原告薛文林在该土地上建房并对外出租。2011年4月6日，原告薛文林（甲方、房主）与被告李全（乙方、租方）签订《房屋出租合同》，合同约定乙方承租甲方房屋共计20间、院落1座；年租金42000元；租赁期间为2011年4月6日起至2017年4月6日止。经询问，租赁房屋位于北京市大兴区西红门镇x北村x路x号，原告薛文林建房时未办理相关的合法准建手续。2016年11月16日，西红门镇团河南村村委委员会、西红门镇团河北村村民委员会发布《告知书》，载明：“西红门镇城乡结合部改造试点团河路沿线12个村‘工业大院’拆除腾退签约工作，已于2016年10月8日正式启动。……拆除腾退奖励期将于2017年1月15日结束，为了不影响广大房主享受拆除腾退奖励费，我们从即日起将对拆除腾退区域限量售卖水、电，并于拆除腾退奖励期结束后全面彻底停止水、电、道路、垃圾清运等服务。”原告薛文林称2017年1月17日开始，租赁房屋开始停水停电，被告李全称自村里发布该公告之日起，租赁房屋已不具备生产经营的条件。经现场勘查，租赁房屋院内杂草丛生，已停止生产经营，院落门前东西向道路两边大部分建筑已被拆除，但道路并未设置路障，行驶通行条件与之前并无变化，关于水费，经双方核实，一致认可欠缴水费数额为1860元。庭审中，被告李全称虽然签合同的人是自己，但自己并非租赁房屋的实际使用人，租赁房屋的实际使用人为李柏华成立的公司丽华工贸公司，为证明该主张，被告李全提交了2007年4月6日原告薛文林（甲方，房主）与李柏华（乙方，租方）签订的《房屋出租合同》，合同约定乙方承租甲方房屋共计14间，院落1座；房屋租金28000元，从2012年4月5日起房租每年30000元；租赁期限2007年4月6日至2017年4月5日。原告薛文林对该份合同的真实性认可，但认为租赁房屋一直是被告李全一家人包括李柏华一起在使用，在合同履行期间，自己应被告李全一家人的要求扩建了6间房屋并连同之前的14间房屋一并租给了被告李全，并重新签订了合同，2007年4月6日签的合同已经作废。被告李全称租赁房屋的使用人一直是李柏华，2011年4月6日签订合同时李柏华不在，自己是替李柏华所签，自己并非合同当事人，原告薛文林起诉主体不适格。本院认为：本案争议的焦点为租赁房屋承租人的确定。虽然2007年4月6日原告薛文林与李柏华就租赁房屋签订了房屋出租合同，但2011年4月6日原告薛文林与被告李全对租赁房屋的间数及租金标准进行了重新约定并再次签订合同，在此之后双方一直按照2011年4月6日签订的租赁合同履行，期间李柏华对承租人的身份问题并未提出异议。考虑到被告李全与李柏华系亲属关系，并且自2007年4月6日起，租赁房屋一直由被告李全一家包括李柏华共同使用，2011年4月6日原告薛文林与被告李全签订房屋租赁合同应当视为系原告薛文林、被告李全以及李柏林经协商一致对2007年4月6日所签合同的具体内容及承租方所进行的变更，被告李全作为合同的签订方，应当是合同的相对人即租赁房屋承租人，至于被告李全承租房屋之后实际使用人是谁，并不是确定房屋承租人的考虑因素，故对于被告李全主张原告薛文林起诉主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告薛文林所出租的房屋并无合法的规划审批手续，故原告薛文林与被告李全所签订的《房屋出租合同》依法属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对于原告薛文林主张被告李全腾退并交还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持；关于占有使用费，因租赁房屋已经停水停电，被告李全对租赁房屋的使用受到限制，综合考虑双方合同无效的具体情况，本院对被告李全应支付的房屋占有使用费予以酌定；关于水费，被告李全认可原告薛文林主张的所欠水费数额，本院对此不持异议。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告李全于本判决生效后十日内将承租的位于北京市大兴区西红门镇团河北路团警路4号的房屋及院落腾退给原告薛文林；二、被告李全于本判决生效后十日内给付原告薛文林房屋占有使用费（按照每月一千四百元的标准，自二〇一七年四月七日起计算至实际腾退之日止）；三、被告李全于本判决生效后十日内给付原告薛文林水费一千八百六十元；四、驳回原告薛文林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告李全负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘瑶二〇一七年九月二十六日书记员  康泽