广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1803民初1947号原告（反诉被告）：陈伟行，男，汉族，1981年11月16日出生，住址：英德市，委托代理人：林青，广东瑶琨律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘亚苟，男，汉族，1964年7月13日出生，住址：清远市清新区，委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托代理人：梁雪蕊，广东中肯律师事务所工作人员。被告：清远市清新区太和镇宏富房屋中介服务部，经营场所：清远市清新区太和镇府前路17号清雅园A座104#。经营者：曾建飞。原告（反诉被告）陈伟行与被告（反诉原告）刘亚苟、被告清远市清新区太和镇宏富房屋中介服务部（以下简称宏富房屋中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日受理后，依法适用简易程序，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈伟行及其委托代理人林青，被告（反诉原告）刘亚苟及其委托代理人陆锋和被告宏富房屋中介的经营者曾建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟行向本院提出的诉讼请求:1.判决解除原告与两被告于2017年2月21日签订的《房地产买卖合同》；2.被告刘亚苟赔偿从2017年4月20日起至法院判决解除《房地产买卖合同》生效止，按购房款342000元作本金以年利息4.35%计算的银行同期利息损失，暂计至起诉之日为2479.5元；3.被告宏富房屋中介对第2项诉讼请求承担连带赔偿责任；4.被告承担诉讼费。事实与理由:2017年2月21日，原告陈伟行与两被告签订《房地产买卖合同》，约定将陈伟行位于清远市清新区太和镇府前路48号龙泉花园B栋A梯403号的房屋转让给被告刘亚苟，转让金为372000元。合同约定签约时先付定金30000元，交定金后30天内申请银行贷款270000元，银行同贷10天内交税办理过户，过户即支付首期款（含定金）102000元。签约后，原告积极履行合同，于2017年3月20日配合被告宏富房屋中介去邮政银行办理借款手续。按常规本可在1个月左右取得银行放贷，让作为卖方的原告陈伟行获得购房款和完成相应的交易过户手续，但时间届满1个月后仍无音信。原告联系中介经营者曾建飞，其开始讲银行不同意贷款。由于原告陈伟行没有被告刘亚苟的联系方式，无法直接与之沟通。其后原告多次上门找中介了解交易进展情况，但曾建飞不肯如实告知。至今签约已经4个多月，原告只收到定金30000元，其余342000元款项不知何时才能收取，合同的目的不能实现，严重影响原告的合法权益。鉴于此，原告于2017年6月14日向被告宏富房屋中介发出《催告函》，要求被告刘亚苟收到函后7日内付清全部购房款，逾期将解除《房地产买卖合同》，相应的违约责任由被告刘亚苟承担。被告宏富房屋中介收到函后，没有将原告的意思传达给被告，违反职业操守，对于超过合理期限合同不能履行造成的损失，应承担连带责任。被告刘亚苟答辩并反诉称：原、被告之间的房地产买卖合同合法有效，应当继续履行。按合同约定，被告于签约当日支付30000元定金给原告，3月23日又通过宏富房屋中介支付了35000元定金给原告，并支付按揭费和评估费共计3300元，已经积极履行合同义务，不存在违约行为。被告至今没有收到原告的催告函。银行贷款不成功是原告没有配合被告办理所导致。3月24日，原、被告、宏富房屋中介一起到银行申请贷款。由于房屋登记在原告夫妻名下，需要原告妻子到银行办理。但原告妻子拒绝到银行办理手续，原告未按合同约定配合被告办理贷款手续，已经构成违约，应当继续履行合同并承担违约责任。故反诉请求：1.判令继续履行原、被告于2017年2月21日签订的《房地产买卖合同》；2.判令原告立即配合被告到中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市清新区支行办理贷款手续；3.判令原告在银行同贷十天内协助反诉人向产权登记机关办理清远市清新区太和镇府前路48号龙泉花园B栋A梯403号房屋的产权变更手续；4.本案的全部诉讼费用、保全费由原告承担。被告宏富房屋中介答辩称：3月24日，原、被告及我方一起去银行办理贷款手续，银行答复说资料齐全一个月可以批下来。到了4月20日左右，我方与被告刘亚苟一起到银行补交资料。6月19日，银行通知原告的房屋产权不明确，要求原告去做公证书，证明房产是原告所有，但原告以各种理由推辞不去办理公证。所以，两被告已经积极履行合同义务，没有构成违约。我方要求继续履行合同。原告陈伟行向本院提交的证据：1.原告身份证、被告工商信息，拟证明原、被告主体身份信息。2.房地产买卖合同、收据，拟证明原告与被告签订房地产买卖合同及收到购房定金30000元。3.不动产权证，拟证明出卖房屋是原告所有房屋。4.邮政银行卡，拟证明原告协助被告办理房贷按揭，准备收取房屋贷款原告指定的银行款。5.催告函、快递单，拟证明原告催促履行合同、并用快递通知被告。6.离婚证、离婚协议，拟证明原告陈伟行与李秀云于2016年4月22日协议离婚。7.清新国用（2010）第017130号土地使用权证，拟证明涉案房屋转让前是原告与李秀云的共有房产。8.收款收据、交件凭证，拟证明2017年2月21日原告在中介曾建飞协助下到房屋交易所，办理李秀云房屋转让原告的手续，取得房屋交易凭证，并付清李秀云房屋转让款90000元。9.一本通交易明细、邮政银行存款凭单，拟证明用于收取被告房贷放款的邮政银行卡于2017年3月24日开户、于2017年8月15日存款110元，此卡至今无销户。被告刘亚苟向本院提交的证据：1.反诉人身份证，2.被反诉人身份证，拟证明反诉人、被反诉人的诉讼主体资格。3.房地产买卖合同，拟证明反诉人、被反诉人、宏富房屋中介服务部三方签订的《房地产买卖合同》合法有效，依法应当继续履行。4.产权证书，拟证明涉案房屋登记在被反诉人夫妻双方名下，需要被反诉人夫妻双方共同到银行办理贷款手续的事实。5.诚意金、诚意金收据，6.定金收据，拟证明反诉人收取了被反诉人70000元的定金，已积极履行合同约定的事实。7.按揭费、评估费收据，拟证明反诉人积极配合申请银行按揭，已积极履行合同约定的事实。8.银行截图，拟证明由于涉案房屋登记在原告双方名下，需要原告夫妻双方共同到银行办理贷款手续，但原告没有按合同约定配合被告办理申请银行贷款手续，存在违约行为。被告宏富房屋中介未向本院提交证据。经庭审质证，当事人没有异议的证据：原告陈伟行提交的证据1，被告刘亚苟提交的证据1、2、3。本院予以确认并在卷佐证。被告刘亚苟对原告陈伟行提交的证据2异议：对关联性有异议，被告已经支付了70000元定金。对证据3、4、6、7、9异议：涉案房屋之前为原告夫妻共同财产，需要双方到银行办理抵押贷款手续，原告不配合被告办理抵押贷款的行为已构成违约。对证据5异议：被告至今没有收到原告的任何寄件，不知道催告函的相关内容。对证据8异议：真实性、合法性和关联性均不予认可，被告不知道原告如何取得涉案房屋的产权。原告陈伟行对被告刘亚苟提交证据4异议：对证明内容有异议，合同没有约定要求原告前妻李秀云协助过户。对证据5、6异议：原告只收到30000元定金。对证据7异议：不是原告收取，原告不知情。对证据8异议：对证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。被告宏富房屋中介的质证意见：一、对原告陈伟行提交的证据1-7的质证意见与被告刘亚苟的质证意见一致；对证据8收据的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据9无异议。二、对被告刘亚苟提交的证据1、2、3、8无异议；证据4，确实需要原告前妻李秀云到银行签名；证据5、6、7的真实性、合法性没有异议，需要说明的是，原告陈伟行收了30000元定金，被告刘亚苟后来又向我方交了35000元，我方通知陈伟行收取，但陈伟行没有来。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交证据2与被告提交证据5、6，被告刘亚苟向被告宏富房屋中介支付的诚意金5000元和定金35000元，宏富房屋中介没有转交给原告陈伟行，不能视为原告已经收取，被告刘亚苟主张原告已经收取70000元定金不予采纳，原告主张收取被告刘亚苟30000元定金予以采纳；证据3，涉案房屋转让前为原告夫妻共同财产，不动产权登记发生在原告夫妻关系存续期间，不足以证明涉案房屋为原告单独所有，其主张不予采纳；证据4，可以证明原告的主张，予以采纳；证据5，被告宏富房屋中介承认收到原告发出的催告函，后电话通知被告刘亚苟7天内付清全部购房款，并办理房屋过户手续，可以证明刘亚苟已经知道原告的催告，予以采纳；证据6、7、8、9，可以证明原告的主张，予以采纳；二、被告提交证据4，可以证明涉案房屋转让前属于原告夫妻共同财产，其主张本院予以采纳；证据7，证明被告积极办理银行按揭贷款，予以采纳；证据8，证明贷款银行以涉案房屋产权不清晰为由不同意贷款，但不足以证明原告违约，被告主张不予采纳。经审理，本院认定事实如下：2017年2月21日，陈伟行与刘亚苟、宏富房屋中介签订《房地产买卖合同》。第一条约定陈伟行将位于清远市清新区太和镇府前路48号龙泉花园B栋A梯403号的房屋出售给刘亚苟，建筑面积104.59平方米。第二条约定房屋转让价为372000元，刘亚苟于签约当日支付30000元定金，陈伟行收到定金后30天内配合刘亚苟办理银行贷款手续，贷款金额为270000元，银行同贷10天内申请交税，交税后过户到刘亚苟指定人名下，过户当日刘亚苟支付首期款102000元，若银行按揭贷款不足，不足部分刘亚苟以现金方式一次性付清给陈伟行。第七条约定中途不卖，作陈伟行悔约处理，本合同即告解除，陈伟行在悔约之日起5天内将所收取的购房款退回刘亚苟，另按所收取款项的同等金额赔偿刘亚苟。第八条约定中途不买，作刘亚苟悔约处理，本合同即告解除，陈伟行没收购房款。同时合同备注：如果银行不受理该房产贷款业务，买卖双方约定解除合同，陈伟行无息退回定金。刘亚苟于2017年2月21日向陈伟行支付定金30000元，于2月17日向宏富房屋中介交付合同诚意金5000元。2017年3月23日，刘亚苟因陈伟行的要求另付定金35000元，但该款由宏富房屋中介代为收取。2017年5月23日，刘亚苟向宏富房屋中介交纳按揭费3300元。由于迟迟没有收到银行同意贷款的通知，陈伟行于2017年6月18日向宏富房屋中介和刘亚苟发出《催告函》，要求刘亚苟收函后7天内付清全部购房款，逾期则解除买卖合同。宏富房屋中介收函后将陈伟行的以上意思通知了刘亚苟，但刘亚苟未按要求付清购房款。2017年6月19日，银行通知刘亚苟和宏富房屋中介涉案房屋产权不清晰，贷款需要陈伟行的前妻李秀云签名，或通过办理公证证明涉案房屋产权归陈伟行单独所有。陈伟行收到宏富房屋中介的通知后未按要求协助办理。陈伟行与李秀云于2006年12月1日登记结婚，2016年4月22日办理离婚登记。涉案房屋产权原登记在陈伟行与李秀云名下，陈伟行于2017年3月24日变更产权登记为单独所有。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。陈伟行与刘亚苟、宏富房屋中介签订的《房地产买卖合同》，是三方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、合同继续履行、配合办理贷款和房地产过户问题。依《房地产买卖合同》第二条约定，陈伟行应配合刘亚苟办理申请银行贷款手续。但按照银行的要求，刘亚苟申请贷款除要陈伟行配合外，还需要陈伟行前妻李秀云签字配合，李秀云不是本案当事人，在其不主动配合的情况下不适合强制履行。因此，刘亚苟要求陈伟行继续履行合同，协助办理贷款和办理房屋过户手续，依据不足，本院不予支持。三、合同解除及违约责任问题。鉴于上述理由，刘亚苟不能获得购房贷款，又无证据证明可以用现金一次性支付余下全部购房款，《房地产买卖合同》的目的已不能实现，陈伟行请求解除合同，本院予以支持。刘亚苟申请贷款需要陈伟行的前妻李秀云签名，或通过办理公证证明涉案房屋产权归陈伟行单独所有，这是陈伟行依约应履行的协助义务。但陈伟行收到宏富房屋中介的通知后，未能及时履行该义务，构成违约。该违约行为导致房屋买卖合同无法继续履行，陈伟行应承担赔偿损失等违约责任。刘亚苟没有在本案中提出损失赔偿，可以另案处理。陈伟行的在先违约行为造成刘亚苟未能通过贷款支付余下购房款，其要求刘亚苟赔偿逾期付款的利息损失，理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈伟行与被告刘亚苟、清远市清新区太和镇宏富房屋中介服务部于2017年2月21日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回原告陈伟行的其他诉讼请求；三、驳回被告刘亚苟的全部反诉请求。本诉受理费3215元，由原告陈伟行负担50元，由被告刘亚苟负担3165元。反诉受理费3215元，财产保全费2380元，合共5595元，由被告刘亚苟负担。被告刘亚苟负担本诉部分，原告陈伟行已预交，本院不作退回，由被告刘亚苟迳付给原告陈伟行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇一七年九月七日书记员  杨丹娜附件二：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。