广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初9516号原告（反诉被告）：谢路养，男，汉族，住广东省乳源瑶族自治县，委托诉讼代理人：刘和，广东信孚律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘焕霞，女，汉族，住河南省原阳县，委托诉讼代理人：杨峰，被告配偶。第三人：佛山市南海区晋原房地产中介服务部，住所地：广东省佛山市南海区黄岐。经营者：梁润华。委托诉讼代理人：祝敏捷，第三人公司员工。原告谢路养与被告刘焕霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月23日受理后，依法追加佛山市南海区晋原房地产中介服务部作为第三人参加诉讼。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序，并于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘和、被告刘焕霞及其委托诉讼代理人杨峰、第三人的委托诉讼代理人祝敏捷到庭参加诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告及佛山市南海区晋原房地产中介服务部签订的编号为JY20170426《房屋买卖合约》；2.被告向原告支付违约金90300元、赔偿中介费损失27090元，合计117390元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月26日，原、被告与第三人签订《房屋买卖合约》（编号JY20170426）,约定：原告以总价903000元向被告购买位于佛山市南海区狮山镇**房（以下简称“涉讼房屋”）；签约当日原告支付定金20000元；办理过户并拿到回执当日再支付163000元，余款740000元由原告向银行申请贷款；如银行审批的金额少于余额，差额部分在房产证过户当天由原告补足；卖方保证权属真实、不存在任何产权争议或其他有权对涉讼房屋主张权利的情况，如存在隐瞒与该房屋买卖有关的重要事实等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该房屋无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿买方全部损失；任何一方隐瞒等情形，从而导致合同目的不能实现的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方支付总楼价10%的违约金。签约后，原告当即向被告支付了定金20000元，并支付了27090元中介费，但因为被告违反诚信一房二卖，现在房屋被他案查封，无法进行交易，故起诉。被告辩称，原告的诉讼请求应予以驳回，理由如下：一，签订《房屋买卖合约》之后，被告多次口头催促原告办理过户手续，原告均没有回应，原告和第三人在签约之后长达46天的时间内均无任何关于履行合同的回应，被告无奈于2017年6月12日向原告和第三人发出催告函，但原告仍无回应，因此，原告起诉被告认为房产无法交易不成立，事实上是原告一直不进行交易。二，原告一直寻找并制造违约条件，现以涉讼房产被查封无法进行交易为由起诉被告。原告的代理律师另案申请诉前财产保全致使涉讼房产被查封，又以自己制造的条件为手段达到涉讼房产无法交易的目的，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，应认定条件不成就。三，被告于2017年7月26日16时25分查询房产信息才得知涉讼房产被诉前保全，2017年7月28日上午才收到佛山市中级人民法院的民事裁定书，并于当天下午申请现金保全替代房产保全，积极促成涉讼房产恢复可交易状态，由此可见，被告一直努力促进合同履行，达成交易，反倒是原告一直不交易，不协商，不协调。四，被告之前虽然与案外人吴**有房屋买卖合同纠纷，但不改变涉讼房屋的归属，涉讼房屋的权属并不存在争议，被告作为所有权人，有权进行交易，没有导致本案交易目的无法实现。五，本案的真实经过如下：被列入严重违法失信企业名单的仲正地产中介公司虚构一购买方吕小姐购买被告的涉讼房屋，并称其是被告同一小区业主，但事实上此人并不存在。后仲正地产找一房托吴**（自称是吕小姐的姐夫）在被告对房产行情不了解的情况下，以明显低于市场价诱骗被告签订合同，并附加吴**有权指定任何一个代替过户，最终产权人由吴**指定的条款，为仲正地产违规低买高卖创造条件。被告发现被骗之后，为维护自身合法权益，立即要求解除合同，并多次要求仲正地产、吕小姐与被告当面协商，只要是吕小姐的真实交易，被告愿意承担违约责任。仲正地产虚构买方，自觉理亏，故不来协商，后又心生歹念，让第三人员工陈浩源出面下套，诱骗被告与原告签订了《房屋买卖合约》，以此造成被告签订了两份房屋买卖合同，要挟骗取被告的违约金。本案是严重违法失信企业仲正地产自导自演的骗局，表现在：首先，买房的吕小姐并不存在；其次，被告房产与第三人距离近20公里，被告没有在第三人处办理房产交易登记，第三人无从获取被告的房产交易信息，并在仓促签约之后迟迟不履行合同，还起诉被告违约；第三，原告始终不肯进行交易，不促使合同履行，而是直接起诉被告要求支付违约金；第四，被告在6月12日向原告送达催告函，6月14日一直不肯出面的房托吴**到佛山仲裁委员会起诉被告，6月19日吴**申请财产保全，6月21日涉讼房产被查封，6月23日原告以此为借口起诉被告，时间节点过于巧合；第五，两房托聘请同一律师过于巧合；第六，前后两份合同均未采用房屋买卖合同范本，且违约责任条款都指向明确。第三人辩称：对原告的起诉没有异议。被告向本院提出反诉请求：1.原告立即履行与被告及佛山市南海区晋原房地产中介服务部签订的编号为JY20170426《房屋买卖合约》，即办理过户；2.原告向被告支付违约金90300元；3.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：原、被告签订《房屋买卖合约》之后，被告多次口头催促原告办理过户手续，原告均没有回应，原告和第三人在签约之后长达46天的时间内均无任何关于履行合同的回应，被告无奈于2017年6月12日向原告和第三人发出催告函，但原告仍无回应，并于2017年6月23日恶意起诉被告。种种迹象表明，原告不是以履行合同为目的，而是巧立名目，寻找并制造违约条件以骗取违约金。综上，故反诉。原告辩称：被告反诉的事实与理由陈述不实，被告没有催告原告办理过户手续，因被告与案外人吴**的房屋买卖合同纠纷还没有解决，不可能催促原告办理过户手续。被告违反《房屋买卖合约》的约定，其因为与案外人的房屋买卖纠纷导致涉讼房屋被查封，事实上无法办理过户手续，故本案诉讼的发生是因为被告在签约时隐瞒实情，不诚信造成的。因此，请法院驳回被告的反诉请求。第三人辩称：涉讼房屋已确认一房多卖，无法办理过户。原、被告及第三人围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织各方当事人进行举证和证据交换。对相对方当事人就其真实性无异议的证据，本院经审查予以采信并在卷佐证；对相对方当事人就其真实性有异议的证据，本院认定如下：原告证据收据（No.0098207）是原件，且该收据出具方为第三人，第三人对其真实性没有异议并确认已经收取该款，故本院对其真实性予以采信。被告证据微信聊天记录涉及案外人，本院对其真实性不作认定，对其与本案的关联性不予采纳。本院综合采信的证据、并结合当事人陈述，确认以下事实：涉讼房屋的登记权属人为被告。2017年2月25日，案外人吴**（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）、佛山市南海区仲正地产中介有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（合同编号NO.0000187），约定被告将涉讼房屋以677000元售予案外人吴**，双方就相关付款、过户、交付及违约责任进行了约定，并在“三方另约定的其他事项（对合同条款的修改、补充或附件内容）”手写约定：“乙方有权指定任何一个代替过户，最终产权人由乙方指定”。同年3月19日，上述交易在佛山市存量房预签约系统办理网签手续。2017年4月26日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《房屋买卖合约》（编号：JY20170426），约定：被告将涉讼房屋以903000元出售予原告；原告在签约时支付定金20000元予被告，在买卖双方到地税、房管部门办理缴税过户并领到受理回执当天支付首期楼款163000元予被告，余款740000元由原告申请按揭贷款并由按揭银行直接支付予被告；交易过程中产生的税费由原告承担；基于第三人提供的中介服务，买卖双方同意向经纪方支付代理费及经纪服务费，详见服务收费确认书，于签署房屋买卖合约当天支付；涉讼房屋交付的时间是被告收齐楼款当日；原、被告应及时提供与涉讼房屋交易有关的完整资料（含涉讼房屋权属证明原件及有关身份证明原件等），配合第三人签署相关文件及办理相关手续；任何一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款，或者拒绝出售或购买涉讼房屋，或者任何一方隐瞒等情形并导致合同目的不能实现，或者在守约方、有关政府部门、银行等其他机构、经纪方发出关于办理有关交易的相关手续的通知五天后还不履行合同约定的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于定金双倍或总楼款10%的违约金。同日，原告向被告支付购房定金20000元。2017年6月12日，被告向第三人送达《催告函》，要求第三人将该《催告函》转交原告，后第三人于次日将该函转交原告。被告在该《催告函》中主张原告在签约之后未依约支付首付款及办理按揭贷款手续，催促原告在2017年7月1日前交付首付款并与被告共同前往佛山市南海区房地产交易中心申请办理交易过户的递件手续。同月23日，原告提起本案诉讼，本院于同年7月19日将本案应诉材料送达予被告。因吴**与被告在履行《房屋买卖合同》发生纠纷，吴**向佛山仲裁委员会申请仲裁，并向佛山市中级人民法院申请财产保全，后佛山市中级人民法院于2017年6月21日查封了涉讼房屋。诉讼中，第三人确认在签订《房屋买卖合约》当日已现金收取原告支付的中介费27090元，但主张因账册管理不规范，无法提供中介费收据编号前后的收据原件予法院核查；被告陈述其在签订《签订房屋买卖合约》时有告知原告关于涉讼房屋“还有点小问题未解决，被告可以解决，不影响房屋交易”，但原告不予确认；第三人陈述其在4月26日后发现涉讼交易无法办理网签，便联系被告，被告称会解决，故后续的查册、申请按揭贷款等手续均还没有办理，原告确认第三人有将上述情况告知并同意由被告先行处理，被告主张第三人没有告知其无法网签。本院认为，《房屋买卖合约》是签约各方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。经审查原、被告的履约行为，本院认定原告的行为没有违约，被告的行为构成根本违约，理由如下：首先，涉讼房屋在原、被告签订《房屋买卖合约》之时，已由被告与吴**签订《房屋买卖合同》售予吴**，并已在佛山市存量房预签约系统办理网签手续，由于前述争议尚未解决完毕，且至庭审辩论终结之时，涉讼房屋的上述网签登记尚未取消，并已被佛山市中级人民法院查封，故在客观上已经无法继续办理本案的交易手续，对此被告应负全部责任。其次，被告主张原告没有履行合同约定，即申请按揭贷款、支付首付款及办理过户手续，经审查，第三人主张的先办理网签手续，再办理申请按揭贷款手续的交易流程符合一般二手房交易习惯，而涉讼房屋已在另案交易中办理网签手续，故双方在客观上已无法就本案的交易再次办理网签手续，因此，原告未申请按揭贷款、支付首付款的过错在于被告，被告实际上也无法将涉讼房屋过户予原告。被告的该项主张不成立，本院不予采纳。第三，被告主张原告无实际购房意愿，第三人与佛山市南海区仲正地产中介有限公司串通恶意诱骗被告两次签订合同出售涉讼房屋，但未举证证明，且被告作为有完全民事行为能力的自然人，应对自己的签约、履约行为有充分的认识，并应承担相应的法律责任。被告明知其已签订《房屋买卖合同》将涉讼房屋售予吴**，在上述网签未注销、纠纷未解决的情况下又签订《房屋买卖合约》将涉讼房屋售予原告，导致本案的交易无法进行，被告的行为明显存在过错。被告主张吴**、佛山市南海区仲正地产中介有限公司在签约、履约过程中存在违法、违约行为并损害其合法权益，应另行主张权利，本院在本案中对被告与吴**、佛山市南海区仲正地产中介有限公司围绕涉讼房屋产生的纠纷不作认定和处理。被告主张原告与吴**共同委托同一代理人处理纠纷，并在另案查封涉讼房屋，导致本案交易无法进行存在恶意，经审查，原告的代理人同时代理本案原告进行诉讼和代理吴**参与仲裁，并未违反《中华人民共和国律师法》的规定，且根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款的规定，代理人根据被代理人的授权和指示开展代理行为，相应的法律后果由被代理人承担，因此被告以原告与吴**委托同一个代理人处理两案纠纷而推定其存在恶意理据不足，本院不予采纳。综上，因被告的行为构成根本违约，且涉讼房屋因为网签未注销，并已被另案查封，故原告依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，依法享有单方解除合同的权利，原告诉请解除《房屋买卖合约》项下关于原、被告的权利义务约定有事实和法律依据，本院予以支持，并依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，确认《房屋买卖合约》项下关于原、被告的权利义务约定于被告收到本院送达的应诉材料之日（2017年7月19日）解除；因《房屋买卖合约》已解除，客观上也无法履行，且被告是过错方，故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告反诉请求原告继续履行《房屋买卖合约》、支付违约金没有事实和法律依据，故本院均不予支持。因被告构成根本违约，《房屋买卖合约》因原告行使单方解除权而解除，故原告诉请被告按照总购房款的10%支付违约金90300元符合双方约定，本院予以支持。被告辩称其依约只在存在隐瞒的情况下才需承担该违约责任，经审查，首先，被告主张其在签约时有将涉讼房屋存在买卖合同纠纷的情形告知原告，但未能举证证明；其次，《房屋买卖合约》对导致合同目的不能实现的违约情形的约定采用的是不完全列举的方式，现因原告的原因导致合同目的不能实现，符合该条款约定的情形，原告主张适用该条款有事实和法律依据，本院予以采纳。原告诉请被告赔偿中介费27090元，但未举证证明双方已约定在被告违约的情况下，中介费应由被告承担，且中介费是原告履行本案《房屋买卖合约》的成本，已在本院判令被告支付予原告的违约金中得以赔偿，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）谢路养、被告（反诉原告）刘焕霞、第三人佛山市南海区晋原房地产中介服务部于2017年4月26日签订的《房屋买卖合约》（编号：JY20170426）于2017年7月19日解除。被告（反诉原告）刘焕霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金90300元予原告（反诉被告）谢路养。驳回原告（反诉被告）谢路养的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）刘焕霞的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计6415元（原告已预交），由原告负担238.63元，由被告负担6176.37元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退；反诉案件受理费减半收取计6866.5元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一七年九月七日书记员  许晓璇