成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初2025号原告：云南金恒消防工程有限公司成都分公司，住所地成都高新区天益街38号4栋，统一社会信用代码915101000549213669。负责人：林河。委托诉讼代理人：刘尧，四川凡高律师事务所律师，一般授权代理。被告：胥琳伶，女，1985年10月11日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：王富，男，1975年3月6日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县，系安岳县严华镇人民政府及安岳县华严镇独立居民小组推荐公民，一般授权代理。被告：蒋艳萍，女，1966年1月25日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。原告云南金恒消防工程有限公司成都分公司（以下简称金恒消防工程公司）诉被告胥琳伶、蒋艳萍案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金恒消防工程公司负责人林河因故未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人刘尧到庭参加诉讼；被告胥琳伶及其委托诉讼代理人王富到庭参加诉讼；被告蒋艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金恒消防工程公司向本院提出诉讼请求：判决准予执行被告蒋艳萍位于四川省资阳市安岳县安岳镇东井沟东景丽都2单元2205号房屋（权201401962）。事实和理由：原告诉蒋艳萍、付伟、付广胜、杨生龙建设工程分包合同纠纷一案，成都市新都区人民法院于2016年2月17日作出了（2015）新都民初字第4819号《民事判决书》，根据该判决书，被执行人应当于判决书生效之日起十日内向申请人支付工程款15万元及违约金，并负担诉讼费4000元。原告于2016年6月申请强制执行。2017年1月9日，案外人胥琳伶对上述执行标的提出书面异议。成都市新都区人民法院于2017年2月21日作出（2017）川0114执异4号《执行裁定书》中止对涉案房屋的执行。原告认为，胥琳伶并不是四川省资阳市安岳县安岳镇东井沟东景丽都2单元2205号房屋（权201401962）的所有人和实际占有人，本案应当继续对涉案房屋进行执行，理由如下：1、被告胥琳伶提交的《商品房买卖合同》存在重大瑕疵，不能作为认定其是涉案房屋所有人的依据；2、被告胥琳伶并未支付涉案房屋的购房款；3、被告胥琳伶并非涉案房屋的合法占有人。综上所述，被告胥琳伶并非是涉案房屋的所有人和实际占有人，请求法院准予执行涉案房屋，以维护原告的合法权益。被告胥琳伶辩称：1、原告的诉讼请求部分属实部分不属实，胥琳伶是在房管局过户时才知晓该房屋被查封了；2、原告所说的房屋买卖合同以及其他名字与胥琳伶的身份证名字不一致，因为二被告签署的是房屋买卖合同，而不是正规的商品房买卖合同，由于二被告法律知识淡薄，就没有计较这个问题，但是二被告的买卖合同是真实的。房屋买卖合同上的名字与身份证不一致，用的是同音字，不过上面所书写的名字确实是胥琳伶本人书写的。房屋产权登记的名字与房屋买卖合同上的不一致，在被告买该房屋时，名字就是B栋，是公安局后来将名字更改为2单元，不是被告能够控制的；3、原告所述被告购房价格高于市场价，但实际这就是现有的市场价，且在签订买卖合同时，房子已经完工，我们是看了被告蒋艳萍在开发商那儿的购房合同和房子后，才立即付了房款的，没有及时过户，是因为开发商没有把国土证办给蒋艳萍，胥琳伶就过不到户，因此房屋未过户不是被告的原因；4、胥琳伶已经交付了房款并实际入住了两年多，是合法的占有。被告蒋艳萍辩称，胥琳伶所述属实。蒋艳萍带胥琳伶看完房子后，胥琳伶觉得不错，双方就协商了购房价格。签订买卖合同且胥琳伶打了款后蒋艳萍就把钥匙给胥琳伶了。没有办理过户是因为开发商至今未为案涉房屋办理国土使用证，而在安岳县当地必须要房屋所有权证和国土使用权证双证齐全才能办理过户。因此，在法院查封前蒋艳萍无法为胥琳伶办理过户。经审理查明，安岳县房地产管理局产权登记情况记载，涉案房屋位于四川省资阳市安岳县岳阳镇东井沟东景丽都2单元2205号，产权证号为权201401962，产权人登记为蒋艳萍，建筑面积140.68平方米。2012年5月30日，胥琳伶与蒋艳萍签订了《房屋买卖合同》，约定胥琳伶以399800元价款向蒋艳萍购买位于岳阳××××木材市场（东景丽都）B栋22楼5号房屋【编号为（2008）国土建字61号】，付款方式为在签订协议时支付350000元，余款在胥琳伶办完产权过户手续后付清，并约定蒋艳萍于2012年6月1日将该房屋交付给胥琳伶。该《房屋买卖合同》中买方签字一栏均署名为“胥玲玲”，身份证号码填写为“511023198510115289”，胥琳伶身份证记载姓名则为“胥琳伶”，身份证号码为“”。合同签订后，胥琳伶通过其丈夫唐刚的账户通过银行转账的方式分别于2012年6月1日、6月2日向蒋艳萍支付购房款200000元、150000元，共计350000元，蒋艳萍于2012年6月2日向胥琳伶出具收条一张确认收到350000元房款。2015年2月26日，蒋艳萍再次向胥琳伶出具收条一份，载明收到胥琳伶支付的购房款40000元，该40000元为现金支付。胥琳伶所提交三份物业费收款收据户名处均填写为胥琳伶，收费时间段分别为2012年6月至2013年12月、2014年1月至12月、2016年1至12月，两份水费发票记载用户名称均为胥琳伶，开票日期分别为2016年3月27日和5月18日，预存水费收据记载用户姓名为胥琳伶，缴费日期为2016年5月18日。另查明，本院在审理金恒消防工程公司诉蒋艳萍、付伟、付光胜、杨生龙建设工程分包合同纠纷一案，于2016年2月17日作出（2015）新都民初字第4819号民事判决书，判令蒋艳萍、付伟、付光胜、杨生龙向金恒消防工程公司支付工程款15万元及违约金。后因蒋艳萍未履行生效民事判决书所确定的义务，金恒消防工程公司向本院申请强制执行，本院于2016年6月6日立案受理，执行过程中，本院作出（2016）川0114执989号之一裁定书，将登记在执行人蒋艳萍名下的前述涉案房屋予以查封，查封期限为三年，该裁定书于2016年8月22日送达安岳县房地产管理局。其后，胥琳伶向本院提出执行异议，本院于2017年2月21日作出（2017）川0114执异4号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，原告不服，向本院提起诉讼。以上事实，有（2015）新都民初字第4819号民事判决书及生效证明、（2017）川0114执异4号执行裁定书及送达回证、《房屋买卖合同》、收条、物业服务费收据、四川省城市供用水合同及居民用水发票、预存水费收据、产权情况记载、户口簿、结婚证、转款凭证、安岳县实验小学证明等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”四项条件且其权利真实合法、能够排除执行，方得以产生中止执行的效果。本案中，第一，胥琳伶与蒋艳萍在法院查封前已签订书面买卖合同，该合同记载的买受人姓名与身份信息虽与胥琳伶身份证记载不一致，但合同文本中存在瑕疵不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的合同无效情形，且胥琳伶对前述瑕疵均进行了合理解释，本院予以采信。金恒消防工程公司虽认为蒋艳萍与胥琳伶之间存在为逃避债务而串通伪造合同、转移财产的可能性，但未提供相应证据证明，故本院认为该《房屋买卖合同》系蒋艳萍与胥琳伶双方就涉案房屋建立买卖关系的合意且不违反法律强制性规定，应属合法有效；第二，胥琳伶就其占有使用涉案房屋情况提交了物业费缴费收据、水费缴费发票等证据并能作出合理说明，综合胥琳伶提交的证据可以认定胥琳伶在2016年8月22日法院查封前已合法占有涉案房屋；第三，胥琳伶就其已支付涉案房屋购房款的情况提交收款人为蒋艳萍的收条两份及银行转账信息用以证明，蒋艳萍对其已收到胥琳伶所支付购房款共计390000元的事实予以确认，且胥琳伶同意按照法院的要求将剩余9800元房款予以结清；第四，蒋艳萍与胥琳伶均确认，涉案房屋未能办理过户登记的原因为该房屋过户办证所需材料未齐备、其后又被法院执行查封。本院在庭后于2017年8月28日向四川省资阳市安岳县房地产管理局电话咨询得知，该地区二手房过户确实需要房屋所有权证和国土使用权证双证齐全才能办理，而本案被告蒋艳萍因开发商的原因至今未办理国土使用权证，故未办理过户登记并非由胥琳伶自身原因所致。综上，被告胥琳伶所提出要求中止对涉案房屋执行的请求符合司法解释对无过错不动产买受人的保护条件，具备事实和法律依据，本院依法予以支持，现原告要求准予执行涉案房屋于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告云南金恒消防工程有限公司成都分公司要求准予执行被告蒋艳萍名下位于四川省资阳市安岳县安岳镇东井沟东景丽都2单元2205号房屋（权201401962）的诉讼请求。案件受理费200元，由原告云南金恒消防工程有限公司成都分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  蒋园园人民陪审员  欧阳春人民陪审员  马春荣二〇一七年九月一日书 记 员  魏丹婷