重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初2065号原告：王渝涛，男，1972年1月3日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：向小波，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余水清，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司，住所地重庆市江北区北滨一路X号，统一社会信用代码9150010569120460XD。法定代表人：李义，总经理。委托诉讼代理人：丁军，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋雪，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆金源时代购物广场有限公司住所地重庆市江北区滨江路X号金源时代购物广场公寓楼，统一社会信用代码91500105747455345F。法定代表人：刘彩军，总经理。委托诉讼代理人：李凌，女，1987年10月29日出生，汉族，住重庆市巴南区，系公司员工。原告王渝涛与被告重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司、第三人重庆金源时代购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年1月11日立案后，依法适用普通程序于2017年8月2日、2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告王渝涛的委托诉讼代理人向小波，被告重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司的委托诉讼代理人丁军、蒋雪，第三人重庆金源时代购物广场有限公司的委托诉讼代理人李凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王渝涛向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2010年8月18日订立的《重庆尚座茶城商铺租赁合同》于2016年12月28日解除；2、依法判令被告返还原告履约保证金5000元；3、判令被告支付原告违约金32207.21元（139.1*38.59*6）以及赔偿原告造成的经济损失（经济损失包含两项：1、物品损坏损失25870元；2、同地段房屋租金差价损失，具体金额以评估报告为依据再行计算）。后，原告撤回司法评估申请，放弃对房屋租金差价损失的主张，并变更第三项诉讼请求为：判令被告支付原告违约金41869.37元。本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2010年8月18日，被告与第三人签订租赁合同，约定第三人将重庆市江北区滨江路X号的重庆金源时代购物中心一层（部分）、一层夹层建筑面积为20952平方米的房屋出租给被告，用于经营茶叶、茶具及其相关配套产品销售，租赁期为15年，从2010年9月30日起至2025年9月29日。合同同时约定被告可以将部分租赁场地进行转租招商或合作。2010年10月31日，原告与被告签订了《重庆尚座茶城商铺租赁合同》，约定被告将位于金源时代购物中心茶城内编号为X层X的门面转租给原告，租赁期从2010年11月30日至2025年9月29日。合同明确约定任何一方单方面终止合同的应视为严重违约，违约方应支付守约方当年租金标准6个月数额的违约金并赔偿经济损失。2016年4月15日，被告与第三人不顾原告的合法权益恶意串通签订《租赁合同》解除协议，解除了双方于2010年8月18日签订的《租赁合同》。2016年12月14日，被告给原告发函，单方面要求解除原、被告签订的《重庆尚座茶城租赁合同》并要求原告搬离商铺。2016年12月28日，被告派人非法撬锁强行入室，将门面内物品非法搬走。被告以自己的行为明确表示不履行合同，已构成严重违约，原告有权要求解除合同，并要求被告退还已缴纳的履约保证金、支付原告违约金。被告违约还给我方造成经济损失，合同约定的违约金数额低于给我方造成的实际损失，因此我方请求调高违约金，在约定的违约金基础上上浮30%。被告重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司（以下简称尚座公司）辩称，1、对于原告的第一项诉讼请求，我司请求人民法院确认双方签订的《重庆尚座茶城租赁合同》已告解除，但是解除时间是在2016年12月14日，因为在这天我司向原告送达了离场告知函；2、因租金约定较低、经济形势下滑，我司无法继续维持经营，因此解除了与第三人签订的租赁合同；3、被告已经失去出租房屋的能力，无法继续履行与原告之间的租赁合同，被告于2016年12月14日在涉诉门面大门张贴告示、同时通过向原告寄送《通知离场函》的方式通知立即解除租赁合同并搬离，但原告不予理会。迫于无奈，被告将原告占用店铺内的绝大部分物品进行了搬离并予以妥善存放。4、原告之后已经将店铺内的物品及被告先期存放的物品全部搬离，其并不存在任何损失；5、原告并未向我司缴纳履约保证金；6、原告要求调高违约金没有事实依据，如果原告认为违约金低于损失，应该就损失进行举证；即使原告不要求上浮违约金，在本案中，与当时的市场价格相比，原告与被告履行租赁合同期间已经享受了非常优惠的租赁价格，我方请求人民法院调低违约金，在合同约定的6个月租金标准上下调50%。第三人重庆金源时代购物广场有限公司（以下简称金源公司）陈述，第三人与被告之间构成租赁合同关系，原告作为次承租人于第三人没有直接法律关系，根据合同相对性，第三人不应承担任何责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《租赁合同》、《重庆尚座茶城租赁合同》、解除合同申请书、解除协议、通知离场函、告知函、EMS邮寄单、公证书、照片、视频，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月18日，被告与第三人签订《租赁合同》，约定第三人将江北区北滨一路X号重庆金源时代购物中心一层（部分）、一层夹层出租给被告，租赁期限从2010年9月30日至2025年9月29日止，同时约定被告因经营需要可以将部分租赁场地进行转租招商或合作。2010年10月31日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《重庆尚座茶城租赁合同》，约定被告将金源时代购物中心尚座茶城X层X门面出租给原告，租赁期限从2010年11月30日至2025年9月29日，合同第二条中“履约保证金”项下约定：本合同签署后，乙方须向甲方支付履约保证金5000元，履约保证金在整个租赁期内保持不动……本合同终止或解除时若乙方没有任何违约行为，则甲方应于三个月内将该保证金如数退还给乙方（不计利息）。合同第三条“违约责任”项下约定：7、出现如下情形之一时，乙方有权提前终止本合同，甲方应当赔偿乙方因此而遭受的一切损失（包括直接损失和间接损失），且无论如何甲方应赔偿的损失不得少于按照租期当年租金标准计算的3个月的租金。如果乙方选择解除合同，甲方还应支付给乙方不少于按照租期当年租金标准计算的6个月租金的违约金。（1）租赁场地发生产权租赁纠纷致使乙方不能正常对外营业达30日（含30日）以上的。（2）租赁场地出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在30日内不能解决的；（3）未经乙方书面同意，甲方擅自改变租赁场地相关的茶城的整体招商经营场所用途或经营范围的，即非大型茶叶茶具市场招商或经营用途的；（4）其他因甲方严重违约造成合同无法履行，并且在30日天内不能结束该种违约状态的。8、自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方面终止合同的应视为严重违约。除乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照租期当年租金标准计算的6个月租金数额的违约金。2016年3月20日，被告向第三人发出解除合同申请书，载明因近年大环境不佳，消费力下降等因素租赁情况持续下滑，已经无法继续经营下去，故申请解除双方签订的合同及补充协议。2016年4月15日，被告与第三人签订《租赁合同》解除协议，双方确认《租赁合同》自2016年4月15日起解除。2016年12月14日，被告向原告寄送了《通知离场函》，同时在涉诉商铺张贴了该函。载明：1、我司与金源公司解除合同后，贵司（王渝涛）已不可能享有合法占有租赁店铺的权利，特通知立即解除贵我双方于2010年10月31日签订的《重庆尚座茶城租赁合同》，并请你在本函件发出之日起3日内搬离占用商铺，并带走所有贵方物品。2、就合同解除及相关责任若贵司（王渝涛）持有异议，我司秉承开放的态度欢迎贵方与我司人员积极协商，但不得以此为由或其他任何理由继续占用新承租人租赁的店铺。3、若你仍坚持违法占有租赁店铺的，导致我司迟迟无法移交店铺给新承租人的，我司将采取包括但不限于清场等措施，保障我司权益。原告收到并知悉该函。2016年12月28日，被告进入涉诉商铺内搬离原告的物品，另行存放。2017年1月6日，被告向原告寄送告知函，载明：1、因你一直不予理会，我司前期已对该场地进行过一次清理，现我司又于2017年1月5日再次对你占用场地进行最后一次清理，并已经于2017年1月6日将场地移交给了新承租人占有使用……2、包含前次清理的物品，我司已将你的店铺内全部物品临时存放于金源广场书刊市场门市C068处，请您尽快前来领取，并清点完善交接手续。原告收到并知悉该函。庭审中，被告称2017年1月10日双方对货品进行了最终的交接，但是，原告认为交接日期应该是2017年1月7日。原告举示了笔记本手写记载清单和A4纸打印的损坏货品清单，后者是对前者的誊写。原告拟证明2017年1月7日，原、被告进行交接，对损坏物品进行了清理统计。被告质证称真实性不予认可。本院认为，1、原、被告签订的《重庆尚座茶城租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规之规定，合法有效。2、合同具有相对性，被告与第三人签订的《租赁合同》即使解除，但此因素并不当然导致被告对原告享有《重庆尚座茶城租赁合同》的解除权。3、被告因为《租赁合同》的解除而无法向原告继续履行《重庆尚座茶城租赁合同》，其2016年12月14日送达离场通知函的行为及2016年12月28日进入涉诉商铺搬离原告物品的行为应属单方违约，系单方面终止《重庆尚座茶城租赁合同》。4、现原告诉请确认原、被告双方的租赁合同于2016年12月28日解除，应视为原告对于被告单方解约行为的同意，故双方的《重庆尚座茶城租赁合同》于该日始告解除。因此，对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。对于第二项诉讼请求，本院不予支持，理由如下：虽然《重庆尚座茶城租赁合同》中约定了合同签署后，原告须向被告支付履约保证金5000元，但是本案庭审中，原告是否实际缴纳该笔款项其并未举示证据证明，被告亦明确否认收到该款项，因此原告应当承担举证不能的责任。对于原告的第三项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，首先，对于被告单方面终止《重庆尚座茶城租赁合同》，合同明确约定的违约金标准为年租金标准6个月租金数额，即38.59*139.1*6=32207.21元。其次，对于经济损失，原告提出了两项，一指同地段房屋租金差价损失。本院认为，原告在被告单方违约、合同终止后，并没有在同地段另行租赁房屋进行经营，故该部分损失不存在也无法确定，原告庭审中亦撤回了司法评估申请，同时放弃对该损失的主张；二指货品损坏损失25870元。1、对于该损失，原告庭审中举示的证据仅为笔记本手写记载清单和A4纸打印的损坏货品清单，其中，后者为前者的打印誊写。原告的证据不足以证明损失的具体数额，而且即便按其主张的金额，也未超过32207.21元；2、合同法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案虽系被告单方违约解除合同，但是其已经通过发函的方式告知原告相关情况，并且对原告的物品进行了另行安放，尽到了合理义务，此过程中，原告并未采取适当合理措施防止损失扩大。再次、当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告并未举示证据证明合同约定的违约金金额过分高于原告的损失，而且本案也确系被告单方违约造成合同解除。综上，本院认定，被告应按合同约定支付原告违约金32207.21元，对此违约金本院不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王渝涛与被告重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司签订的《重庆尚座茶城租赁合同》于2016年12月28日解除；二、被告重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告王渝涛违约金32207.21元；三、驳回原告王渝涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费971.73元，由原告王渝涛负担303.99元，被告重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司负担667.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王 涛代理审判员  柴世斌代理审判员  刘 亮二〇一七年九月二十九日书 记 员  叶 丹