广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14844号上诉人（原审原告）：广州市万基房地产发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区光复北路760号A13号铺。法定代表人：曾梓烽，董事长。委托诉讼代理人：吴绮玉，该公司职员。被上诉人（原审被告）：王剑，男，1960年9月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：林民安，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振国，广东诺臣律师事务所律师。上诉人广州市万基房地产发展有限公司（以下简称万基公司）因与被上诉人王剑物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万基公司委托诉讼代理人吴绮玉、被上诉人王剑委托诉讼代理人杨振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万基公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持万基公司一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由王剑承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）万基公司是案涉场地的开发商，获得土地使用证，依法在房管部门办理了产权的备案登记手续，取得了商品房的预售许可证，现尚有大量的商铺未出售。根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律规定，万基公司是案涉大楼的产权人和大业主，有权主张权利。而王剑已离职，无权继续占用公司的管理用房，理应退出房屋。（二）根据现行规定架空层和管道夹层是不计入建筑面积，不列入公摊，作为整栋大厦的公共设施，所有权依法属于全体业主。而荔情居至今未成立业主委员会，对小区的管理权暂由开发商负责代理行使。现王剑对小区公用管理用房实行非法侵占，作为开发商和大业主，理应维护小区自身权利。对于公共部分，任何一个业主都有权利主张诉权。一审法院认为万基公司无权诉请，是对法律的错误理解。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：行为人违章加建、改建、侵占场地，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”，第十四条规定：其他行为人擅自占用业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。一审法院无视法律规定，误认为讼争房屋尚未明确产权，从而作出错误判决。（三）一审法院对王剑的违法侵占行为不作任何处理的判决，放任其继续侵占使用，这是纵容他人可随意侵占公用地方而无须承担任何法律责任。综上所述，请求二审法院支持万基公司的上诉请求。王剑答辩称，万基公司不是案涉架空层权利人，只是曾经的开发商。案涉架空层没有报建，是由王剑出资搭建，且是为了万基公司利益加建的。一审判决认定事实清楚,程序合法，请求二审法院予以维持。万基公司向一审法院起诉请求：1.王剑归还位于广州市荔湾区金花街荔情居光复北路758-768号（双号）（766号架空层）第三层架空层占用的公用房屋；2.王剑支付侵占费用从2015年4月起至场地归还日止，按同期同地段租金计算，每月约为4000元/月；3.本案的诉讼费由王剑承担。一审法院认定事实：万基公司是坐落于荔湾区金花街地段面积4777平方米土地的土地使用权人，并在该土地上开发建设了荔情居（自编北塔、南塔）。据万基公司取得的编号为穗房预字第20030230号的《广州市商品房预售许可证》记载:荔情居预售房屋建筑面积为975套24666平方米，其中，住宅为238套18836平方米，商业用房为422套2804平方米，地下一层商业为265套1526平方米，地下二层汽车库为50套1500平方米。一审庭审中，双方确认如下内容：万基公司在2007、2008年期间聘请王剑管理荔晴居，大楼内未销售的房屋均由王剑负责管理；案涉房屋位于光复北路766号第三层的架空层，装有一个大门，三个窗口，屋内通水电，现由王剑实际使用；案涉房屋未经报建，也不在荔晴居的规划范围内。双方对于房屋来源存在不同意见：万基公司称案涉房屋所在的位置是架空层，为公用位置；案涉房屋是由承建商搭建，用作建房时的临时用房，承建商离开时没有拆除；王剑称，万基公司作出搭建房屋的决定后，由王剑出资建造房屋，用于万基公司的员工居住及放置工具。2016年王剑离职后，由于万基公司没有偿还王剑垫付的款项等费用，故案涉房屋由王剑个人使用。另查，荔情居目前尚未办理大确权。一审法院认为：本案的争议焦点是万基公司是否有权主张收回案涉房屋及收取房屋使用费。首先，双方在一审庭审中确认案涉房屋至今未报建，也不属于荔晴居规划范围内，案涉房屋是否属合法建筑存疑，应由相关行政部门予以认定，在行政部门对案涉房屋作出认定和处理前，万基公司、王剑均无权对此主张权利。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于建筑物共有部分的规定，案涉房屋所在的架空层应属荔晴居全体业主所有，现万基公司以开发商名义提起本案诉讼理据不足。综上，对于万基公司要求王剑返还案涉房屋并支付侵占费用的诉讼请求，一审法院均不予支持。为此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，于2017年6月20日作出如下判决：驳回万基公司的全部诉讼请求。本案受理费1100元，由万基公司负担。二审审理中，万基公司提交以下证据：1.广州市不动产登记查册表一份（房产登记号：2003国用字xxx号），拟证明整栋大楼的产权人是万基公司，并非一审法院认定的万基公司无权主张权利。王剑称案涉房屋是由其出资建造的，但是并未提供证据证明，所以其主张不成立。2.（2017）粤0103民初3855号民事判决书一份，拟证明与本案相同情况的案件一审法院由于不同经办法官审理，所以判决的结果不同。该判决认定万基公司对公用通道有权主张权利，与本案一审观点不同。经质证，王剑意见为：1.对证据1的真实性和合法性没有异议，对关联性不予认可。案涉房屋是在架空层建设的房屋，不是在开发建设的时候建造的，查册表不能证明架空层权属情况，且一审法院对案涉架空层没有报建是查明的。2.关于（2017）粤0103民初3855号民事判决书，该案现在处于上诉期，且与本案没有关联性。王剑提交以下证据：1.《情况说明》一份，拟证明王剑出资建造案涉房屋，王剑于2016年9月离开万基公司。2.《证明》一份，拟证明王剑2012年5月委托刘书军建设案涉房屋，并向刘书军支付113600元费用。经质证，万基公司的意见为，对证据1和证据2的三性均不确认。即使是王剑支付了费用，也不能证明是王剑本人支付的还是代表万基公司支付的。王剑当时是万基公司管理人员，架空层是公共区域，管理权是万基公司的，使用权是全体业主的。案涉大楼没有成立业委会，在权属上是属于万基公司的，王剑所侵占的共用地方应该退出。且该两份证据一审已经提交过，没有进行质证。王剑一审答辩意见：1.万基公司不是案涉房屋的权利人，无权提起本诉。2.案涉房屋是万基公司在职期间王剑为解决住宿问题由万基公司搭建的房屋，王剑出资垫付，直到王剑从万基公司处离职，万基公司仍没有支付相关费用。因此案涉房屋一直由王剑占有使用。一审2017年5月24日的开庭笔录第8页第2-8行记录以下内容：“审：被告（王剑，下同）是否实际使用了位于766号第三层架空层建筑房屋？被告：被告实际使用了案涉房屋，被告在屋内居住至今。被告原来是原告（万基公司，下同）的员工及负责人，被告在楼房内建成后在架空层搭建案涉房屋，由于原告公司没有任何资金用于支付对外款项，包括员工工资。被告自己出资建造了案涉房屋给公司聘请的员工居住，并放置一些平常使用的工具。”上述笔录第9页第8-9行内容为：“审：能否提交涉案房屋由你方搭建的依据？被告：当时是公司决定，被告垫资。”本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据万基公司的上诉及王剑的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：万基公司要求王剑腾空案涉房屋并支付其从2015年4月起至场地归还之日止的占地费是否应予支持。关于本案争议的焦点问题，根据王剑诉讼中陈述的其不同意搬出案涉房屋的理由来看，其认为该房屋为其垫资建造。对此，本院基于以下理由不采纳其意见：（一）从王剑最初的答辩意见来看，其称万基公司没有资金，所以其垫付款项建造了案涉房屋。但王剑对此没有提供充分的证据予以证明。况且，若确实属于款项垫付，那么王剑与万基公司之间形成的也是一种债权关系。（二）王剑称其为万基公司的管理人员，其垫付款项建造该房屋是为了解决万基公司员工的住宿问题及放置部分工具。对此，本院认为，王剑既然为万基公司的管理人员，那么其就没有义务自行出资建房为万基公司的员工提供住宿及放置万基公司的部分工具。因此，本院对其所称不予采信。综上所述，王剑称案涉房屋为其建造，由于依据不足，故本院不予支持。万基公司是案涉物业的土地受让者及建设者，对案涉物业尚未确权和出售部分享有使用权，故根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，万基公司有权要求王剑将案涉房屋腾空交回给万基公司。至于案涉房屋是否为违建房屋需要拆除的问题，因不属于本案审理的范围，可由行政管理部门对此予以处理。关于万基公司主张王剑应支付其从2015年4月起至场地归还日止占用费的问题。诉讼中万基公司确认案涉房屋系其提供给员工居住的，万基公司没有提供证据证明王剑系非法进入该房屋居住至今。既然该房屋系万基公司提供给王剑居住的，而且万基公司也没有提供证据证明其曾告知过王剑如继续居住该房屋则需要支付费用。因此，万基公司要求王剑支付案涉房屋每月4000元的占用费缺乏依据，故本院不予支持。综上所述，万基公司部分上诉请求成立，本院予以支持；对于其他请求，由于缺乏依据，故不予支持。一审法院认定万基公司无权就案涉房屋主张权利错误，本院在查明事实的基础上予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3197号民事判决；二、王剑于本判决生效之日起十日内将位于广东省广州市荔湾区金花街荔情居光复北路766号（758-768号）第三层架空层占用的公用房屋腾空交付给广州市万基房地产发展有限公司；三、驳回广州市万基房地产发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1100元，由广州市万基房地产发展有限公司负担1000元，王剑负担100元；二审案件受理费2200元，由广州市万基房地产发展有限公司负担2100元，王剑负担100元。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  岳为群审判员  黄春成二〇一七年九月二十九日书记员  甄雪皓江丽雯