.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民再13号上诉人(原审被告、被申请人)：海南暨阳房地产开发有限公司，住所地海口市大同路**女人国际商业大厦主楼**。法定代表人:赵光明，该司董事长。委托诉讼代理人：张云彩，女，汉族，1956年5月4号出生，住所地浙江省诸暨市暨阳街道暨阳路******。系该司员工。委托诉讼代理人：董学智，海南中邦律师事务所律师。被上诉人(原审原告、再审申请人)：海南润乐房地产开发有限公司,,住所地海口市大同路**女人国际商业大厦**法定代表人：张贵宝，该司董事长。委托诉讼代理人：腾传枢，该司法律顾问。上诉人海南暨阳房地产开发有限公司（以下简称暨阳公司）与被上诉人海南润乐房地产开发有限公司（以下简称润乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，海口市龙华区人民法院于2010年9月10日作出（2010）龙民一初字第818号民事判决。暨阳公司不服，提起上诉。本院于2011年10月21日作出（2011）海中法民一终字第607号民事判决，判决撤销原一审判决，驳回润乐公司的诉讼请求。润乐公司不服判决，向海南省人民检察院申诉。海南省人民检察院于2012年10月9日以（2012）琼民行抗字第15号民事抗诉书向海南省高级人民法院提出抗诉。海南省高级人民法院于2013年2月4作出（2012）琼民抗字第19-1号民事裁定，裁定撤销原一、二审判决，将本案发回海口市龙华区人民法院重审。该院依法另行组成合议庭开庭进行了审理，并于2016年12月28日作出（2013）龙民一再初字第2号民事判决。暨阳公司不服该判决向本院提起上诉。本院2017年6月13日立案受理后，依法由审判员李家林担任审判长，与审判员符汉平和审判员黄玉臣一起组成合议庭，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。暨阳公司的法定代表人赵光明、委托代理人张云彩、董学智。润乐公司委托代理人藤传枢及原法定代表人章雷法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。暨阳公司上诉请求：1.撤销海口市龙华区人民法院（2013）龙民一再初字第2号民事判决第一项；2.驳回润乐公司的诉讼请求；3.原审案件受理费2050元、保全费1720元、鉴定费3000元、上诉案件受理费由润乐公司负担。事实和理由：润乐公司诉暨阳公司房屋买卖合同纠纷重审一案，海口市龙华区人民法院（2013）龙民一再初字第2号民事判决（以下简称再审一审判决）第一项，即暨阳公司在本判决书生效之日起三十日内将海口市大同路30号女人国际商业大厦大堂中的吧台1、吧台2、商务中心的房屋所有权办理过户到润乐公司的名下。暨阳公司认为再审一审判决查明事实不清，认定事实错误，判决显失公允。一、暨阳公司与润乐公司并不存在涉案房产的转让关系。1、正如海口市中级人民法院（2009）海中法行终字第24号行政判决所认定"吧台1及商务中心虽然原为暨阳公司所有，但在处置女人国际商业大厦过程中经政府相关部门协调，润乐公司与暨阳公司于2005年2月28日签订了《修改说明》，双方当事人在该《修改说明》中明确了两点，一是吧台1、吧台2、商务中心作为整个大楼的公共配套设施；二是权证作到润乐公司名下，价格按2月21日双方签署的协议，付款待公共配套设施双方结账后，多退少补。该《修改说明》虽然以'说明'的形式表现出来，但暨阳公司和润乐公司都在该《修改说明》上盖章认可，因而该《修改说明》事实上起到一个协议的作用，非经当事人同意解除，对双方当事人都有约束力。"该认定清晰说明：（1）海口市住建局采信并备案的女人国际商业大厦《房屋面积测绘报告书》，一层共用建筑面积461.09㎡，其中大堂170.45㎡，前室52.06㎡，其它238.58㎡。一层部分物业面积：吧台1为11.76㎡,吧台2为9.37㎡，商务中心20.35㎡，102商铺53.04㎡，109-1商铺26.40㎡，109-2商铺44.85㎡。暨阳公司与润乐公司签订的《修改说明》，是就《房屋面积测绘报告书》中涉案房产的测绘作出修改，即将涉案房产修改为整个大楼的公共配套设施，产权作到润乐公司的名下，润乐公司按双方2005年2月21日签署的协议补偿，即铺位按13800元/㎡补偿，大堂通道（图示网格）按5000元/㎡补偿。因此，暨阳公司与润乐公司签署的《修改说明》，仅是对涉案房产使用性质的调整，而非双方间的转让；《修改说明》约定的价款，仅是补偿价而非转让价款。（2）海口市住建局于2005年3月2日给暨阳公司颁发涉案房产权证，即2005年2月28日签署《修改说明》时，暨阳公司并未取得涉案房产的产权，转让显然违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项"未依法登记领取权属证书的房地产不得转让"的规定。二、再审一审判决认定暨阳公司与润乐公司2005年11月17日订立的《协议》（以下简称11.17协议）约定的"存余大堂"面积200㎡包括涉案房产，系认定事实错误。1、11.17协议所约定的"存余大堂"面积200㎡，系依据海口市住建局采信并备案的女人国际商业大厦《房屋面积测绘报告书》得出。《房屋面积测绘报告书》清楚记载，大堂面积170.45㎡、传达室面积29.55㎡，二者之和面积为200㎡；大堂面积170.45㎡、吧台1面积13.65㎡、吧台2面积10.87㎡、商务中心面积23.62㎡，四者之和面积为218.59㎡。11.17协议所约定"存余大堂"面积200㎡，显然是指大堂面积和传达室面积，而非大堂面积和涉案房产面积。若大堂面积200㎡不包括传达室，暨阳公司为何自11.17协议签订后交付润乐公司占有、使用至今；若认定大堂面积200㎡不包括传达室，暨阳公司即有权收回传达室。再审一审判决未依据11.17协议时的《房屋面积测绘报告书》作出客观认定，而是依据2014年6月20日的《房屋面积测绘鉴定报告》作出推断，显然混淆事实。2、11.17协议签订前，吧台2、商务中心已于2005年3月22日抵押给华夏银行杭州文晖支行（证号：海房他：海房他字第**1已于2005年7月17日转让给周某，周某于2005年8月15日取得HK098642号房产权证。11.17协议签订时，暨阳公司无权处分涉案房产，怎么可能擅自将已设定抵押、转让的涉案房产作为"存余大堂"面积割让给润乐公司。再审一审判决认定11.17协议约定的"存余大堂"面积200㎡包括涉案房产，严重欠缺推定的法理基础，也是对华夏银行杭州文晖支行依法享有吧台2、商务中心抵押权，周某依法享有吧台1产权的侵犯。3、2006年6月26日，润乐公司以暨阳公司拖欠11.17协议项下80万元债务为由，申请保全吧台2、商务中心。海口市龙华区人民法院于2006年6月27日作出（2006）龙民保字第55号民事裁定书，裁定保全吧台2、商务中心。暨阳公司支付润乐公司80万元及逾期利息后，润乐公司随即申请法院解除了吧台2、商务中心的保全。11.17协议所约定的"存余大堂"面积200㎡，如果包括涉案房产，涉案房产已归属润乐公司，润乐公司为什么在11.17协议之后，将吧台2、商务中心作为暨阳公司房产申请保全。显然，再审一审判决认定11.17协议约定的"存余大堂"面积200㎡包括涉案房产，既违背当事人的真实意思，也法理不通。4、11.17协议的次日即2005年11月18日，暨阳公司向润乐公司出具《承诺》："二号吧台如要出售必须经贵公司同意"（该承诺润乐公司签收并确认。如其在2007年3月8日诉暨阳公司、周某、盛某的民事诉状中称"2005年11月18日，暨阳公司向原告出具承诺书：二号吧台如要出售必须经原告同意"）。2006年7月7日，暨阳公司致润乐公司、香港城大酒店《关于2号吧台将要销售出去的承告》："本公司在大堂的2号吧台已有人要付定金了，销售价是22000元/㎡。10.87建筑面积，为了考虑你们的需要和利益，特通报你们如你们需要，我们还可以适当优惠（这不是推销），等你们一周时间考虑，请勿误！"11.17协议所约定的"存余大堂"面积200㎡，如果包括涉案房产，涉案房产已归属润乐公司，暨阳公司为什么在11.17协议之后作出上述承诺。再审一审判决认定11.17协议约定的"存余大堂"面积200㎡包括涉案房产，显然与上述事实相悖。三、再审一审判决认定润乐公司与暨阳公司已按4500元/㎡结清涉案房产价款，纯属主观臆断。1、11.17协议第3条约定的"双方相抵后乙方存余大堂面积约200平方米，每平方米单价4500元......"清楚表明系大堂通道部分的补偿价款，而非涉案房产的商铺类的补偿价款。2、11.17协议"每平方米单价4500元"，既没有涉案房产补偿价4500元/㎡的意思表示，也无从推论涉案房产补偿价4500元/㎡，结合暨阳公司与润乐公司2005年2月21日协议、2月28日《修改说明》，合理的结论应当为：大堂通道部分的补偿价为4500元/㎡，商铺部分的补偿价为13800元/㎡。暨阳公司怎么可能将涉案房产补偿价原约定的13800元/㎡陡降为4500元/㎡，再审一审判决又凭什么推定涉案房产的补偿价4500元/㎡是双方的真实意思表示。3、11.17协议签订前，吧台1已以25000元/㎡转让给周某，暨阳公司怎么可能约定吧台1为4500元/㎡的补偿价，怎么可能主动倒贴周某吧台1价款20500元/㎡。再审一审判决认定涉案房产补偿价4500元/㎡，显然法理、情理不通。四、涉案房产规划为女人国际商业大厦的独立房产，而非第一层的大堂功能。1、涉案房产得到海口市住建局的确权。海口市住建局于2005年3月2日给暨阳公司颁发涉案房产的HK098642号、HK098641号、HK098643号房产权证。涉案房产若不是规划为女人国际商业大厦的独立房产，海口市住建局颁发房产权证如何解释。海口市住建局颁发涉案房产权证的具体行政行为，既有法定的公定力、确定力、拘束力和执行力。再审一审判决认定涉案房产规划功能为大堂，显然违反相关行政法律的规定。2、海口市规划局龙华分局海规龙函[2016]8号《关于协助调查女人国际商业大厦一楼大堂规划功能的复函》："《协助调查函》和附图所示的女人国际商业大厦一楼大堂吧台1、吧台2和商务中心，经查我局存档资料，批建图纸的规划功能为大堂（详见附件）。"暨阳公司于2016年9月9日向海口市龙华区人民法院提交《质证意见》，认为该局上述存档资料，已经被海口市规划局重新规划调整，故该局依据上述存档资料于2006年6月22日作出的海规龙整改通[2006]001号《整改通知书》，认定暨阳公司擅自将女人国际商业大厦公共大堂部分变更使用功能，责令立即恢复公共大堂使用功能。被海口市规划局市规复决字[2005]009号《行政复议决定书》，以"申请人与润乐公司协商保留女人国际商业大厦一层大堂167.06平方米作为公共部分其余分割为商铺销售，并已程序报本机关和市房产局备案，同时已依法办理了分户《房产证》。本机关认为，被申请人2006年6月22日作出的海规龙整改通[2006]001号整改通知，认定事实不清，适用依据不准确。"为由而撤销。再审一审采信海口市规划局龙华分局海规龙函[2016]8号《关于协助调查女人国际商业大厦一楼大堂规划功能的复函》关于涉案房产规划功能为大堂，既与海口市规划局上述《行政复议决定书》认定相悖，也系查明事实不清、认定事实错误。3、涉案房产若规划功能为女人国际商业大厦大堂，依法应当归属女人国际商业大厦全体业主共有，就不应当作为独立产权房，更不应当将权属转移至润乐公司名下，归属润乐公司所有。综上，再审一审依据11.17协议及相关证据，判决认定暨阳公司与润乐公司转让涉案房产，认定"存余大堂"面积200㎡包括涉案房产，认定润乐公司结清涉案房产补偿价款，认定涉案房产规划功能为女人国际商业大厦大堂，系查明事实不清，认定事实错误；判决暨阳公司将涉案房产的房屋所有权证办理过户到润乐公司名下，既与认定涉案房产规划功能为大堂相悖，亦显失公平正义，并严重损害暨阳公司依法享有涉案房产的正当权益。暨阳公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款的规定提起上诉，请二审法院依法支持暨阳公司的上诉请求。润乐公司答辩称，一、关于所谓"双方并不存在涉案房产转让关系"的问题。上诉状提出"双方并不存在涉案房产转让关系"目的是否定第2号判决的案由"房屋买卖合同纠纷"，进而证明第2号判决错误。关于本案案由，此前双方诉讼时定为"确权纠纷"。最终定为"房屋买卖合同纠纷"是海口市中院在原二审判决中定的。为什么要这么改海口中院已经作了详细解释，法理释明很清楚了。第2号判决沿用这个案由完全正确。上诉状提出这个歪论不但没有一句像样的理由支撑。因为暨阳公司在对【2008】龙行初字第15号行政判决提出上诉期间，又向龙华法院提出"房屋确权"的民事诉讼（见第2号判决书第8页第6行至第8行）。在2010-12-28针对[2010]龙民一初字第818号民事判决提出的《民事上诉状》中又提出："本案应为房屋买卖合同纠纷，原审判决以确权为案由错误"。事实上，本案之所以发生，仅是因为暨阳公司不履行过户的民事义务，而这个民事义务不属行政判决范围。其他事实、证据、法律关系等问题均早已在生效的海口市中院【2009】海中法行终第24号行政判决中解决，本案第2号民事判决以已生效的第24号行政判决认定的事实、证据、法律关系为依据，天经地义，何错之有。二、关于所谓"存余大堂面积200平米不包括涉案房产"的问题。这个问题在此前的诉讼中不知已辩论过多少次，并已被润乐公司批驳得体无完肤了。这次再审中，为了再慎重，一审法院又委托鉴定机构做了鉴定，出具了明正测鉴字第【2014】05-1号《房屋面积测绘鉴定报告》（以下简称05-1号《鉴定报告》），还致函海口市规划局龙华分局协助调查，出具了海规龙函【2016】8号《关于协助调查女人国际商业大厦一楼大堂规划功能的复函》（以下简称8号《复函》）。第2号判决书第21页第5行至第22页第16行对此问题，做了专项分析论证，有理有据、清楚明确、无可辩驳！暨阳公司现在又搬出"大堂170.45㎡+传达室29.55㎡=200㎡"这个话题，只好对其再驳斥一次：一是从这次《房屋面积测绘鉴定报告》可见，除涉案房产和传达室之外，大堂面积准确数为159.20㎡，不是170.45㎡；二是从房管局备案的历史《房屋面积测绘报告书》和现在的《房屋面积测绘鉴定报告》平面图上看，传达室根本不在大堂范围内；三是规划局的复函确认涉案房产"规划功能为大堂"；四是依据05-1号《鉴定报告》测绘的数据计算，涉案房产面积+大堂面积=204.62㎡。依据房产证载明的涉案房产面积+大堂面积=207.34㎡。均与双方认可的"约200平方米"吻合。五是"存余大堂面积约200㎡"的原始来历是：双方的《修改说明》认定的"大堂过道面积167.06㎡"＋三争议房48.14㎡－暨阳按比例应承担的分摊面积（215.2㎡×7.4%）＝199.28㎡，故双方称"约200平方米"。如果把大堂外的传达室拉进来，把三争议房排除出去，正好是200㎡，那要这个"约"字干什么？必须指出：房屋面积的测绘、计算，用不同的方法，在不同的时期，均会出现大同小异的情形。所以认定事实必须综合各种关联证据全面、合理地分析，去伪存真，正确判断。暨阳公司抓住把大堂外的传达室拉进来加上大堂过道面积的某一次数据正好是200平方米这个巧合，大做文章而无视与其他关联证据的矛盾，足见其居心叵测、胡搅蛮缠有方，而缺少的是诚实守信和做人的良心！至于暨阳公司在此问题中所说的第2、3、4点理由：第2点是用其违法抵押、违法转让的行为，来作为其歪论的论据；第3点是用偷换时间概念的手法，来为其歪论证明；第4点同样是用偷换时间概念的手法（"11.17协议"虽已签订但因暨阳未结清双方互抵款项，涉案房产并非"已归属润乐"，所以才有暨阳"承诺"一事），来作为其歪论的论据。实在都是拙劣诡辩，不值一驳。三、关于所谓"已结清涉案房产属主观臆断"的问题。第2号判决书第22页倒第7行至第23页第12行对此问题，做了专项分析论证，有理有据、清楚明确、无可辩驳！暨阳公司现重念歪经，用双方"11.17协议"（结算协议）之前的两次协议价（仅商铺价），以及暨阳违法卖给周某的仅商铺价，来否定其后双方达成的整栋大楼装修、公摊等相互冲抵后的综合平均补偿价。当然前者高后者低。同样是用偷换概念的拙劣手法，不值一驳。四、关于所谓"涉案房产属大厦的独立房产，非第一层的大堂功能"的问题。1、暨阳公司用早已被生效的【2009】海中法行终第24号行政判决撤销的房产证，来证明自己的观点，实在可悲。2、暨阳公司以"海口市规划局市规复决字【2005】009号《行政复议决定书》撤销了海口市规划局龙华分局海规龙整改通【2006】001号《整改通知书》"为由，企图否定海口市规划局龙华分局协助法院调查出具的8号《复函》，和05-1号《鉴定报告》。必须严正指出：暨阳公司这里用的是篡改的手段，将复议决定书"变更处罚"的决定，篡改为"撤销处罚"！撤销与变更区别多大？无需解释。只能证明暨阳公司的手段更恶劣了，这是对行政机关与人民法院的公然侮辱和藐视！综上所述，暨阳公司的《民事上诉状》，是一份翻来覆去在近十次诉讼阶段老调重弹的无赖文章，其目的是干扰司法机关的正常工作和拖延阻扰其民事义务的履行。再一审第2号判决判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。暨阳公司上诉无理，恳请二审法院依法驳回。润乐公司向原一审法院起诉请求：1.判令暨阳公司将海口市大同路30号女人国际商业大厦大堂中心吧台1、吧台2、商务中心的房权证过户到润乐公司名下，并清场将该三处房屋交付润乐公司作为大厦公共设施使用（价值10万元）；2.判令暨阳公司退还占用上述房产租金交付润乐公司作为大厦公共设施费用，每月1万元，自终审行政判决生效之日起至暨阳公司将该三处房屋交付润乐公司之日止，暂按9个月共计9万元；3.诉讼费用由暨阳公司承担。再审一审中，润乐公司变更诉讼请求为：1、判令暨阳公司将海口市大同路30号女人国际商业大厦大堂中的吧台1、吧台2、商务中心清场交付作为大厦公共设施使用，并将该三处房屋的产权证过户到润乐公司名下；2、判令暨阳公司退还占用上述三处房产期间已付房款的利息，按本金90万元来计算。自2005年11月17日（结算协议）签订日起至产权交付之日止，按中国人民银行同类同期人民币贷款利率水平上加收50%计算。2005年11月17日至2014年11月17日止共计九年，利息为173848元。2014年11月17日至实际产权交付日继续按上述标准双倍计算利息。3、诉讼费用由暨阳公司承担。龙华法院一审查明：润乐公司、暨阳公司诉争房产系海口市处置的积压房地产项目，位于海口市大同路**女人国际商厦（也即女人国际商业大厦），总建筑面积为38870.87平方米。润乐公司享有36010.23平方米，占总面积的92.6%。暨阳公司享有主楼第1-2层，面积2854.65平方米，占总面积的7.4%。2002年4月18日，海口中院以（2001）海中法执字第16-5号民事裁定书裁定海口市大同路30号海口市联合大酒店主楼第一层、第二整层房产归北京建工集团总公司海南公司所有，抵偿海南联合实业有限公司、海南联合大酒店所欠的5563040元债务。2002年12月31日，北京建工集团总公司海南公司将海口市大同路30号海南联合大酒店主楼第一层、第二层房产共计建筑面积2854.64平方米以420万元出售给暨阳公司。2003年1月22日暨阳公司取得上述房产的所有权证。2005年3月2日暨阳公司取得第一层吧台1（13.65平方米）、吧台2（10.87平方米）、商务中心（23.62平方米）的房产所有权证。2004年11月26日，海口市规划局就女人国际商业大厦室内装修问题函复暨阳公司，由于你公司与润乐公司就该酒店装修工程中大堂保留与否存在异议，为保证该项目的顺利进行，最大限度地保障双方业主的合法权益，请你公司与润乐公司就此事进一步协商，达成书面协议后再报我局审批。在处置本案所涉女人国际商厦过程中，润乐公司与暨阳公司于2005年2月28日签订《修改说明》（即2.28协议），其内容为：海口市房产管理局：润乐公司与暨阳公司经友好协商，共同提出以下修改说明：（一）大堂保留167.06平方米，其余面积按附图图形布置商铺；（二）主楼一层按附图平面进行分割布置；（三）吧台1、吧台2、商务中心作为整栋大楼的公共配套设施，权证作到润乐公司名下，价格按照2月21日双方法人草签的协议，付款待公共配套设施双方结账后，多退少补。润乐公司和暨阳公司都在该2.28协议盖章认可。润乐公司和暨阳公司签署该2.28协议后，由润乐公司把2.28协议提交给了海口市房产管理局。海口市房产管理局也把该文件存入了该局保管的女人国际商厦房产档案中。2005年12月15日，海口市规划局就女人国际商业大厦公共大堂使用功能问题函复润乐公司：（一）女人国际商业大厦（原海南联合大酒店）公共大堂作为大厦的配套部分，其使用功能应保留，暨阳公司未经规划部门批准，擅自将大堂使用功能变更为商铺，属于违法建设行为；（二）对暨阳公司擅自调整的规划方案我局不予许可，此部分面积无法在房产部门按程序进行确权。暨阳公司擅自将大堂部分面积调整为商铺出售，对你公司的经营造成不利影响，损害了大厦住户的利益，对此你公司可通过法律途径解决，并按程序向相关部门反映，以维护你公司和广大住户的合法权益。2005年12月27日，海口市规划局向暨阳公司发出关于责令暨阳公司整改的函，该函称：（一）女人国际商业大厦（原海南联合大酒店）公共大堂作为大厦的配套部分，其使用功能应保留，你公司未经批准，擅自将大堂使用功能变更为商铺，属于违法建设行为；（二）你公司须限期对以上行为进行整改，恢复公共大堂使用功能，否则由此引起的一切后果由你公司自负。2005年7月17日，暨阳公司未经润乐公司同意，以总价34.125万元将吧台1卖给周某，周某于2005年8月25日取得吧台1海口市房权证海房字第XX**房屋所有权证。2006年4月18日，暨阳公司未经润乐公司同意又以总价53万元将第一层商务中心卖给盛某，盛某于2006年7月17日取得海口市住房保障和房产管理局颁发的商务中心海口市房房权证海房字第XX**屋所有权证。另查明，润乐公司得悉暨阳公司和盛某、周某的转让协议后，以海口市房产管理局为被告，暨阳公司、盛某、周某为第三人于2008年1月22日向一审法院提起行政诉讼要求撤销。一审法院经审理后认为，暨阳公司转让给盛某、周某的吧台1、商务中心，由海口市房产局给盛某、周某颁发海口市房权房权证海房字第XXXX号、第HK0986**所有权证，润乐公司和暨阳公司在此之前已于2005年2月28日约定吧台1、吧台2、商务中心办证至润乐公司名下，并且在海口市房产局办理了存档备案手续，价格及结算也作出了约定，是双方转让上述房产真实意思表示。且在双方2005年11月17日签订的协议中，双方均对此作出了结算，并且按约定，暨阳公司在扣除相应的房屋价款后支付给润乐公司装修款项80万元，暨阳公司采取隐瞒已出售房产给润乐公司的行为，再次将房产转让给盛某、周某。海口市房产管理局在存档资料中，明知该房产权暨阳公司与润乐公司有转让事项，房产产权存在争议，未经详尽审查义务。且2005年12月海口市规划局关于女人国际商业大厦公共大堂使用功能函复润乐、暨阳公司：（一）女人国际商业大厦（原海南联合大酒店）公共大堂作为大厦的配套部分，其使用功能应保留，暨阳公司未经规划部门批准，擅自将大堂使用功能变更为商铺，属于违法建设行为；（二）对暨阳公司擅自调整的规划方案该局不予许可，此部分面积无法在房产部门按程序进行确权，海口市房产局仍错误的颁发给盛某、周某房屋所有权证这一具体行政行为认定事实错误，一审法院遂以（2008）龙行初字第15号行政判决，撤销海口市房权证房权证海房字第XXXX号、第HK0986**有权证。一审法院作出行政判决后，暨阳公司、盛某、周某上诉至本院，请求撤销一审法院的判决，改判维持海口市房产局颁发的上述房产所有权证。在上诉过程中，暨阳公司向一审法院提出房产确权诉讼，要求确认其与润乐公司双方关于女人国际大厦主楼一楼吧台1、吧台2和商务中心的转让关系已解除。一审法院于2009年2月3日受理后，于2009年3月12日作出（2009）龙民一初字第531号民事裁定，认为依据我国民法理论的解释，确认之诉是依据原告请求法院确认与被告之前是否存在某种民事法律关系之诉，确认之诉的案件为法律关系，不依据事实和事实关系。本案中，原告所提出的诉讼请求为：确认原、被告双方关于女人国际商业大厦主楼一楼吧台1、吧台2和商务中心的转让已解除，上述请求属于案件的实施内容，不具有诉讼请求的特征。遂裁定驳回暨阳公司的起诉。暨阳公司不服裁定，向本院提起上诉，本院于2009年6月10日作出（2009）海中法民一终字第1176号民事裁定维持了一审法院作出的（2009）龙民一初字第531号民事裁定。由于暨阳公司在行政诉讼中因民事房产权属纠纷而提出中止审理，在审理期间二审法院中止了审理，在本院维持一审法院的民事裁定后恢复审理，本院于2009年6月17日作出（2009）海中法行终字第24号行政判决，认为吧台1、吧台2及商务中心虽然原为暨阳公司所有，但在处置女人国际商业大厦过程中经政府相关部门协调，润乐公司与暨阳公司于2005年2月28日签订了2.28协议，双方当事人在该协议中明确了两点：一是吧台1、吧台2、商务中心作为整个大楼的公共配套设施；二是权证作到润乐公司名下，价格按双方签署2.21协议，付款待公共配套设施双方结帐后，多退少补。2.28协议虽然以说明的形式表现出来，但暨阳公司和润乐公司都在该协议上盖章认可，因而该协议事实上起了一个协议的作用，非经当事人同意解除，对双方当事人有约束力，判决驳回暨阳公司、盛某、周某的上诉，维持原判。再查明，暨阳公司收到本院（2009）海中法行终字第24号行政判决后，不服判决，向海口市人民检察院提出申诉，要求海口市人民检察院提起抗诉。海口市人民检察院审查后，认为原一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，其申诉不符合《人民检察院民事行政抗诉案件办案规则》第三十七条规定的情形，以海检民行不提抗（2009）第2号不提请抗诉决定书，决定不提请抗诉。与此同时，暨阳公司还向本院提出申诉，以润乐公司不是行政行为利害关系人不能作为适格原告提起行政诉讼、该判决撤销的行政行为不应成为本案诉讼标的等理由，请求再审。海口中院经审查后认为原判认定事实清楚，适用法律正确，暨阳公司的申诉理由不成立，遂以（2009）海中法行监字第7号驳回申诉通知书，予以驳回。润乐公司收到本院的行政判决和海口市人民检察院不提请抗诉决定书后，要求暨阳公司将吧台1、吧台2、商务中心的房权证过户到其名下，但暨阳公司不同意，润乐公司遂向龙华法院提起民事诉讼。龙华法院一审认为，一、关于海口市大同路30号女人国际商业大厦大堂中的吧台1、吧台2、商务中心的权属问题。这个问题，海口中院（2009）海中法行终字第24号终审判决已明确提出，润乐公司与暨阳公司于2005年2月28日签订的2.28协议明确了两点：一是吧台1、吧台2、商务中心作为整个大楼的公共配套设施；二是权证作到海南润乐公司名下，价格按2月21日双方签署的协议，付款待公共配套设施双方结账后，多退少补。该协议虽然以"说明"的形式表现出来，但暨阳公司和润乐公司都在该协议上盖章认可，因而该"说明"事实上起了一个协议的作用，非经当事人同意解除，对双方当事人都有约束力。生效的法律文书任何公民和法人都必须遵守和履行。润乐公司依据生效的判决要求将海口市大同路30号女人国际商业大厦大堂中心吧台1、吧台2、商务中心的房权证过户到其名下作为大厦公共设施使用的主张，有事实和法律依据。而且过户到润乐公司名下的房产仅仅是大厦的公共设施使用，并非是润乐公司的财产，润乐公司要求暨阳公司履行义务的主张，本院予以支持。对于生效的法律文书，暨阳公司向检察院提请抗诉及向终审法院提出申诉后，均被驳回，暨阳公司不履行义务，拒不将房产过户到润乐公司的名下，没有道理。二、关于润乐公司主张房产租金和暨阳公司主张的购房款问题。本案是确权之诉，但润乐公司将给付之诉的房产租金要求本院处理，不符合法律规定，亦不提供相应的证据，其主张本院不予支持。暨阳公司认为润乐公司没有支付吧台1、吧台2、商务中心购房款，属于债务纠纷，且暨阳公司在抗辩中没有提出润乐公司所欠购房款的具体数字和相关的证据，本院因此不能一并处理，暨阳公司的主张，本院不予支持，暨阳公司可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限暨阳公司在判决书生效之日起三十日内将海口市大同路30号女人国际商业大厦大堂中的吧台1、吧台2、商务中心的房权证（即海口市房权证海房权证海房字第XX**an>的房权证（即海口市房权证海房房权证海房字第XX**n>、HK098643号及HK098641号房屋所有权证）过户到润乐公司的名下，作为大厦公共设施使用；二、驳回润乐公司的其他诉讼请求。案件受理费2050元，由暨阳公司负担。一审判决后，暨阳公司不服，向本院提起上诉，本院经审理查明，2005年2月21日，暨阳公司的法定代表人赵光明与润乐公司的法定代表人章雷法在杨建民见证下商定，对女人国际商厦一楼大堂规划做如上图调整：一、103（商务中心）、105（吧台2）、106（吧台1）整个铺位，102、108部分铺位按13800元/平方米标准由润乐公司补偿给暨阳公司；二、大堂通道（图示网格）按5000元/平方米标准由润乐公司补偿给暨阳公司；三、双方一致同意要求房产局按上图办理产权证。2005年3月8日，暨阳公司和润乐公司经协商，就女人国际商厦大堂规划调整达成如下协议：一、原规划调整为部分铺面后，暨阳公司同意商务中心及2个吧台（其中1个由通道分割成2个）的独立产权在2005年5月底前负责过户到润乐公司名下，不能以任何理由拒绝和延期过户；二、润乐公司使用暨阳公司的面积与价格按照2005年2月21日双方法人在草图上所签的约定为准，付款待公共配套设施双方结账后，多退少补等。2005年11月17日，润乐公司和暨阳公司经协商就女人国际商厦双方各自开发中发生的有关公摊面积和供水、供电、消防设施、中央空调、室外道路广场、市政配套设施等设备配套费用及部分外墙装饰、装修等费用结算达成如下协议：1、、位于海口市大同路**女人国际商厦总建筑面积为3887087平方米，润乐公司为36010.23平方米，占总面积的92.6%，暨阳公司在主楼1-2层，面积为2854.65平方米，占总面积的7.4%；2、润乐公司负责安装的供水、供电、消防、中央空调、室外道路广场、市政配套设施等设备及门台部分外墙装修等工程中发生的所有配套费用及润乐公司提供的地下室人防，合计费用估价为170万元，双方约定由暨阳公司负担170万元（以上设施设备及其用房为双方共同拥有的产权）；3、暨阳公司提供给润乐公司整个大楼使用的主楼一至二层共用建筑面积约为1100平方米，双方相抵后暨阳公司存余大堂面积约200平方米，每平方米单价4500元及大堂等室内装修费用由润乐公司补偿暨阳公司人民币90万元；4、双方结算后暨阳公司要支付润乐公司人民币80万元于三个月内付清；5、本协议签订生效后，双方在此前发生的有关女人国际商业大厦开发建设发生所有的费用均一笔勾销，不再发生任何经济纠纷，今后双方和睦友好的相处等。后暨阳公司已按11.17协议的约定向润乐公司支付80万元。再查明，2010年4月26日，海口市住房保障和房产管理局撤销给周某（吧台1）、盛某（商务中心）颁发的海房字颁发的海房字第HK098642号、HK0986**，恢复到暨阳公司名下，证号变更为海口市房权证海房字第房权证海房字第XXXX号、HK2434**所有权证2005年3月21日登记在暨阳公司名下，证号海口市房权证海房字第X房权证海房字第XX**本院原二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院原二审认为，一、一审确定的案由是否不当。最高人民法院《民事案件案由规定》在坚持以法律关系性质作为案由的确定标准的同时，对少部分案由也依据请求权、形成权或者确认之诉、形成之诉的标准进行确定。针对物权纠纷案由与合同纠纷案由的编排体系，按照物权变动原因与结果相区分的原则，对因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由；对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由。润乐公司的一审诉讼请求为：1、暨阳公司将海口市大同路30号女人国际商业大厦大堂中心吧台1、吧台2、商务中心的房权证过户到其名下，并清场将该三处房屋交付作为大厦公共设施使用；2、暨阳公司退还占用上述房产租金交付其作为大厦公共设施费用，每月1万元，自24号行政判决生效之日起至暨阳公司将该三处房屋交付之日止，暂按9个月计，共9万元；3、诉讼所需的全部费用由暨阳公司承担。双方当事人系因物权转让原因关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由确定本案为房屋买卖合同纠纷。一审适用物权纠纷部分的案由确定本案为确权纠纷不当，本院予以纠正。暨阳公司关于一审确定的案由为确权纠纷不当，应为房屋买卖合同纠纷的上诉理由成立，本院予以采纳。二、双方当事人是否有吧台1、吧台2、商务中心转让的约定及润乐公司是否支付了相应的房款。根据本案查明的事实从2.21协议、2.28协议、3.8协议三份协议，可见双方当事人有关于吧台1、吧台2、商务中心作为整个大楼的公共配套设施，权证作到润乐公司名下，价格按2.21协议也即每平米13800元，付款待公共设施双当结账后多退少补的约定。润乐公司抗辩其已支付吧台1、吧台2、商务中心的房款，体现在11.17协议第3项"暨阳公司提供给润乐公司整个大楼使用的主楼一至二层共用建筑面积约为1100平方米，双方相抵后暨阳公司存余大堂面积约为200平方米，每平方米单价4500元及大堂等室内装修费用由润乐公司补偿暨阳公司人民币90万元"的约定，且暨阳公司已按11.17协议支付了80万元，就说明了润乐公司已支付约200平方米90万元房款。但润乐公司支付的约200平方米90万元房款，是否包括了吧台1、吧台2、商务中心，11.17协议体现得并不清晰。润乐公司抗辩200平方米包括吧台1、吧台2、商务中心、大堂四部分，但根据双方提供的海口政和房产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告书》中的面积计算吧台1（13.65平方米）、吧台2（10.87平方米）、商务中心（23.62平方米）、大堂（170.45平方米）四部分共218.59平方米，与11.17协议中的200平方米不符；润乐公司主张的200平方米的计算公式（13.65+10.87+23.62+167.06）×（1-7.4%）=199.28平方米并无证据证明，也不能排除暨阳公司关于200平方米仅指大堂（170.45平方米）和传达室29.55平方米的上诉主张；且2.21协议约定吧台1、吧台2、商务中心的单价为每平米13800元，11.17协议约定的房屋单价为每平方米4500元，前后相差很大。故润乐公司主张已支付200平方米90万元的房款包括了吧台1、吧台2、商务中心、大堂四部分的证据不足，对润乐公司要求将吧台1、吧台2、商务中心过户到其名下的诉请，本院不支持。一审未予审查润乐公司是否支付吧台1、吧台2、商务中心的房款，仅依据2.28协议即支持润乐公司的过户请求不当，本院予以纠正。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正；暨阳公司提出的上诉理由成立，本院予以采纳，对其上诉请求予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2010）龙民一初字第818号民事判决；二、驳回润乐公司的诉讼请求。因润乐公司对上述判决不服，向海南省人民检察院申诉，海南省人民检察院向海南省高级人民法院提起抗诉，海南省高级人民法院裁定撤销原一审、二审民事判决，发回龙华区人民法院重审。龙华法院再审一审查明，在海口市房产局备案的由海口市政和房产测绘有限公司制作的《房屋面积测绘报告书》（海政和测字第【2004】072-1号）中载明：女人国际商厦一层的共用面积为461.09平方米（不含吧台1、吧台2、商务中心），二层的共用面积为567.58平方米。本案在审理过程中，一审法院委托本院对女人国际商业大厦一层、二层中的共用建筑面积以及一层大堂、吧台1、吧台2、商务中心的建筑面积等事项进行司法鉴定。海口明正房地产测绘有限公司接受委托并于2014年9月16日作出明正测鉴字第【2014】05-1号《房屋面积测绘鉴定报告》，该鉴定报告载明的测绘数据为:一层现状共用建筑面积为395.15平方米，其中大堂159.20平方米，前室51.54平方米，其他184.41平方米，不含原房产局测绘报告中的卫生间30.79平方米（现状改为商铺出租使用）及过道23.38平方米（现状改为商铺出租使用）。二层现状共用建筑面积436.11平方米，不含原房产局测绘报告中的卫生间30.79平方米（现状改为包厢使用）及大堂上空加建面积20.30平方米；一层吧台1现套内建筑面积为16.58平方米，吧台2现套内建筑面积9.00平方米，商务中心现套内建筑面积19.84平方米，其余大堂面积为159.20平方米等。再审一审中，一审法院于2013年5月2日向海口市规划局发出《协助调查函》，请求该局明确暨阳公司将女人国际商业大厦一楼大堂吧台1、吧台2及商务中心出租给案外人使用是否违反女人国际商业大厦整体规划，但该局一直未函复一审法院。2016年2月，一审法院按海口市规划局的要求，向海口市规划局龙华分局发出《协助调查函》，要求该分局对上述讼争房产整体规划予以书面函复。该分局于2016年3月15日作出海规龙函【2016】8号《关于协助调查女人国际商业大厦一楼大堂规划功能的复函》，载明内容如下：女人国际商业大厦位于大同路30号，1995年批建1幢主楼22层、副楼14层的综合楼。《协助调查函》和附图所示的女人国际商业大厦一楼大堂吧台1、吧台2和商务中心，经查我局存档资料，批建图纸的规划功能为大堂（详见附件）。再审一审查明的其他事实与原一审、二审查明的事实一致。一审法院再审认为，本案争议焦点为：一、关于双方有否约定暨阳公司将讼争房产转让给润乐公司的问题。暨阳公司与润乐公司先后签订了四份协议，在2.21协议中，双方明确了吧台1、吧台2及商务中心的位置布局，并由润乐公司就吧台1、吧台2、商务中心等铺位及公共部位（图示网格区域）给予暨阳公司相应经济补偿。在2.28协议中，双方明确了两点：1、吧台1、吧台2及商务中心作为整个大厦的公共配套设施；2、产权办至润乐公司名下，价格按2月21日双方签订的协议，付款待公共设施双方结账后，多退少补。在3.8协议中，双方也明确了两点：1、原规划调整为部分铺面后，吧台1、吧台2及商务中心的独立产权在2005年底前过户至润乐公司名下；2、润乐公司使用暨阳公司的面积与价格按照2.21协议约定为准，付款待公共配套设施结账双方结账后，多退少补。以上三份协议的约定内容体现了双方对处置讼争房产的共同约定：1、暨阳公司将吧台1、吧台2及商务中心等作为大厦公共设施供润乐公司使用，产权过户至润乐公司名下，润乐公司给予暨阳公司一定的经济补偿；2、付款待公共配套设施双方结账后，多退少补。业已生效的海口市中级人民法院（2009）海中法行终字第24号行政判决书采信了双方在上述2.28协议中的约定，认为双方都在该协议上盖章认可，因而该协议非经当事人同意解除，对双方当事人有约束力，故而判决撤销房产管理职能部门就讼争房产向案外人盛某、周某核发的房产所有权证。暨阳公司主张双方没有约定讼争房产吧台1、吧台2、商务中心转让，缺乏事实依据，一审法院不予采信。二、关于双方在11.17协议中约定的"存余大堂"面积约200平方米是否包含了讼争房产吧台1、吧台2、商务中心，润乐公司是否已经支付了讼争房产的相应房款及暨阳公司应否将讼争房产的产权证过户到润乐公司名下的问题。双方签订的第四份协议即11.17协议系双方最后的综合结算协议,该协议约定暨阳公司提供给润乐公司整个大楼使用的主楼一至二层共用建筑面积约为1100平方米，双方相抵后暨阳公司存余大堂面积约200平方米，每平方米单价4500元及大堂等室内装修费用由润乐公司补偿暨阳公司人民币90万元。双方对上述约定"存余大堂"面积200平方米是否包含吧台1、吧台2、商务中心存在争议。根据明正测鉴字第【2014】05-1号《房屋面积测绘鉴定报告》的鉴定结论，一层现状共用建筑面积为395.15平方米，其中一层吧台1现套内建筑面积为16.58平方米（房产证载明面积13.65平方米），吧台2现套内建筑面积9.00平方米（房产证载明面积10.87平方米），商务中心现套内建筑面积19.84平方米（房产证载明面积23.62平方米）,其余大堂面积为159.20平方米。二层现状共用建筑面积436.11平方米等。根据鉴定测绘的数据计算，暨阳公司提供给润乐公司整个大楼使用的主楼一至二层共用建筑面积共计831.26平方米（395.15平方米+436.11平方米）；一层吧台1、吧台2、商务中心及其余大堂面积共计存余大堂面积面积204.62平方米（16.58平方米+9.00平方米+19.84平方米+159.20平方米）。而依据房产证载明的一层吧台1、吧台2、商务中心面积加上其余大堂面积159.20平方米，则存余大堂面积共计为207.34平方米（13.65平方米+10.87平方米+23.62平方米+159.20平方米）。一、二层的共用面积831.26平方米与双方在11.17协议约定的共用面积1100平方米面积存在较大差距。存余大堂面积无论是依据前述两种方式计算而得的204.62平方米还是207.34平方米均与双方在11.17协议中约定的相抵后存余大堂面积约200平方米大致相同。且海口市规划局龙华分局在《关于协助调查女人国际商业大厦一楼大堂规划功能的复函》也确认了讼争的吧台1、吧台2和商务中心，规划功能为大堂。因此，应予确认吧台1、吧台2和商务中心的面积包含在双方11.17协议约定的存余大堂面积约200平方米中。暨阳公司主张吧台1、吧台2和商务中心的面积没有包含在双方约定的存余大堂面积200平方米中，理由不成立，本院不予采纳。11.17协议约定存余大堂面积约200平方米，每平方米单价4500元。双方在此前发生的有关女人国际商业大厦开发建设发生所有的费用均一笔勾销，不再发生任何经济纠纷等。该协议约定的结算单价，虽与双方之前协议约定每平方米单价13800元存在差距，但11.17协议是双方最后的结算协议，双方最终的结算价格及方式，应依该协议的约定来履行。该协议约定润乐公司负责安装的供水、供电、消防、中央空调、室外道路广场、市政配套设施等设备及门台部分外墙装修等工程中发生的所有配套费用及润乐公司提供的地下室人防等费用，由暨阳公司负担170万元。存余大堂面积约200平方米，每平方米单价4500元及大堂等室内装修费用由润乐公司补偿暨阳公司人民币90万元，双方相抵后，暨阳公司支付润乐公司人民币80万元，于三个月内付清。暨阳公司亦已依约向润乐公司支付80万元，故应视为润乐公司已支付了吧台1、吧台2及商务中心的相应房款。润乐公司主张将吧台1、吧台2、商务中心过户至其名下的主张理由成立，本院予以支持。润乐公司主张将上述房产清场并交付该司作为公共设施使用,本院认为,上述讼争房产如何使用，属当事人自治范围，本院不作处理。暨阳公司关于润乐公司没有支付吧台1、吧台2及商务中心房款的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。三、关于润乐公司主张暨阳公司退还其占用三处房产期间已付房款利息的问题。本院认为，双方签订的四份协议中，均未约定违约条款，润乐公司亦未提供证据证明，因暨阳公司未依约将吧台1、吧台2、商务中心过户至其名下给该司造成了经济损失。且讼争房产虽然权证应办至润乐公司名下，但其产权性质为大厦的公共配套设施，故润乐公司要求暨阳公司支付利息的主张，理由不成立，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限暨阳公司在本判决书生效之日起三十日内将海口市大同路30号女人国际商业大厦大堂中的吧台1、吧台2、商务中心的房屋所有权证办理过户到润乐公司的名下；二、驳回润乐公司的其他诉讼请求。案件受理费2050元、保全费1720元、鉴定费3000元，由暨阳公司负担。暨阳公司不服上述判决，向本院提起上诉，并在再审二审期间，暨阳公司向本院提交如下证据：证据一、调查笔录；系浙江浙联律师事务所的律师葛海祥对俞小康所作一份调查笔录。拟证明2005年11月17日双方所签订的协议书是在润乐公司放弃购买国际商业大厦的吧台和商务中心后与暨阳公司所签。俞小康在调查笔录中称："后来润乐公司又不要买吧台和商务中心了，章雷法和暨阳公司的赵总二人单独又在2005年11月份签了一个协议，把之前的一切协议都作废了，润乐公司只买大堂了"。俞小康原是暨阳公司在海口的负责人，经暨阳公司申请，本院传唤俞小康到庭出庭作证。俞小康承认调查笔录属实。经质证，润乐公司认为俞小康系暨阳公司的原工作人员，对该调查笔录的证明力不予确认。本院认为，俞小康原是暨阳公司在海口的负责人，与暨阳公司存在利害关系，其证言应不予采信。证据二、承诺书；拟证明2004年8月18日，暨阳公司向润乐公司出具承诺书，承诺按相应面积比例分摊国际商业大厦的水电安装等费用，同时要求润乐公司对占用国际商业大厦归属暨阳公司的进出通道、电梯、消防通道的建筑面积，双方的费用标准另行签订合同明确，并在国际商业大厦通过整体验收后一个月内将费用抵扣后一次性结清。经质证，润乐公司认为上述承诺书没有原件，不予质证。本院认为，证据应当提交原件，没有原件，对方不同意对其复印件进行质证的，对该证据的真实性不予确认。故本院对该证据的真实性不予采信。证据三、催告函；拟证明暨阳公司曾经向润乐公司是否要购买涉案的吧台1、吧台2和商务中心进行过催告。经质证，润乐公司不承认收到催告函，暨阳公司也不能举出对方签收的证明，故本院对该催告函的真实性不予确认。证据四、抵押合同；拟证明润乐公司曾经因暨阳公司迟延给付11.17协议约定的80万元，向海口市龙华区人民法院申请诉前保全，查封了暨阳公司的吧台2、商务中心和第二层7个商铺。双方因此于2006年7月4日签订了《房产抵押合同》，约定暨阳公司以房产担保80万元分期履行后，润乐公司即申请解除了对吧台2、商务中心的保全查封，并予以撤诉的事实。经质证，润乐公司对该《房产抵押合同》的真实性予以确认，但对该证据的证明内容不予确认，认为欠款付清后，该抵押合同已经没有任何意义，与本案无关。本院认为，房产抵押合同是双方所订立，双方对其真实性没有异议，该合同反映了润乐公司在追讨暨阳公司所欠的80万元过程中双方达成抵押还款协议的事实，与本案具有关联性，因此，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认。证据五、房产登记信息查询情况说明四份；拟证明商业大厦总建筑面积38870.87平方米，润乐公司现拥有商业大厦房产面积2972.33平方米，占比约7.65%。经质证，润乐公司对其真实性提出异议，认为该查询信息没有房管局的盖章，对其真实性不予认可。本院认为，上述房产查询信息从房管局电脑下载取得，其真实性、合法性应予确认，但查询信息仅能证明润乐公司名下的房产面积，与本案争议的诉讼请求无关，本院对该证据的关联性不予确认。润乐公司在再审二审期间没有新证据提交。本院再审二审查明，润乐公司知悉暨阳公司将商业国际大厦一楼吧台1卖给周某后，于2005年8月30日向海口市龙华区人民法院起诉被告暨阳公司和周某，请求：1、确认两被告之间关于转让海口市大同路30号主楼第一层吧台1的商品房买卖合同无效；2、判令被告暨阳公司将海口市大同路30号主楼第一层吧台1、吧台2、商务中心的房产证办到原告润乐公司名下。在该案诉讼期间，润乐公司与暨阳公司协商，于2005年11月17日签署了《协议》（即11.17协议）。2005年11月18日，暨阳公司向润乐公司出具一份《承诺》，内容是："本公司应付贵公司的协议结算款80万元人民币分二次付清，第一次在12月15日前支付，第二次在春节前全部付清。如有延期按二分月息支付。特此承诺。（二号吧台如要出售必须经贵公司同意）"。2005年12月4日，润乐公司向龙华法院申请撤诉，龙华法院于2005年12月4日作出（2005）龙民一初字第1039号民事裁定，准予其撤回起诉。因暨阳公司未按承诺履行《协议》约定的80万元欠款，润乐公司于2006年6月27日向龙华法院申请诉前财产保全，请求查封暨阳公司国际商业大厦一楼商务中心、吧台2及第二层212、213、215、216、218、221、222号商铺。龙华法院于当天作出（2006）龙民保字第55号民事裁定，查封了上述房产。2006年6月30日，润乐公司以双方已达成和解为由，向龙华法院提出解封申请。龙华法院于2006年7月5日作出（2006）龙民保字第55-2号民事裁定，解除了上述诉前保全查封的房产。另查明，因暨阳公司不服海口市规划局龙华分局于2006年6月22日作出的海规龙整通[2006]001号整改通知，于2006年6月27日向海口市规划局申请复议，海口市规划局于2006年8月30日作出市规复决字[2005]009号行政复议决定书，该局认为申请人暨阳公司以代为处置方式取得女人国际商业大厦第一、二层权属，并已依法取得房产所有权证，其合法财产依法受法律保护。非因国家利益、社会公共利益并未经法定程序，任何人不能剥夺其合法所有权及对该房产的支配权。暨阳公司与润乐公司协商保留女人国际商业大厦一层大堂167.06平方米作为公共部分其余分割为商铺销售，并依程序报本机关和市房产局备案，同时已依法办理了分户《房产证》。该局认为，龙华分局作出的整改通知，认定事实不清，适用依据不准确，遂决定变更为罚款处理。又查明，2007年5月9日，润乐公司以暨阳公司、周某、盛某、华夏银行股份有限公司杭州文晖支行（简称文晖支行）为被告，向龙华区人民法院提起诉讼，请求：1、确认位于海口市大同路30号的主楼第一层吧台1、吧台2和商务中心共计48.14平方米属于整幢大楼的公共配套设施设备；2、确认暨阳公司将吧台1销售给周某的行为无效；3、确认暨阳公司将商务中心销售给盛某的行为无效；4、确认暨阳公司将吧台2抵押给文晖支行的行为无效。龙华法院经审查认为，2002年4月18日北京建工集团总公司海南公司依照法律文书取得海口市大同路30号主楼一层的所有权，同年12月31日北京建工集团总公司海南公司将上述房屋转让给暨阳公司，暨阳公司取得所有权后，将吧台2抵押给文晖支行，吧台1和商务中心出卖给周某和盛某，文晖支行办理了吧台2的他项权登记，周某和盛某分别取得了吧台1和商务中心的房屋所有权证。暨阳公司的抵押行为和买卖行为没有违法法律规定，且海口市房产管理局给文晖支行、周某和盛某核发了他项权利证和房屋所有权证，这是国家职能部门对抵押权和买卖合法性的确认，其合法权益应受到保护。据此作出（2007）龙民一初字第747号民事判决，驳回润乐公司的诉讼请求。润乐公司不服向本院提起上诉，本院认为，暨阳公司将海口市大同路30号的主楼第一层吧台2抵押给文晖支行的行为，因暨阳公司已归还贷款，双方于2007年4月2日在登记部门办理了注销抵押登记手续，该抵押关系已消灭。而润乐公司起诉要求确认位于海口市大同路30号的主楼第一层吧台1、吧台2和商务中心共计48.14平方米属于整幢大楼的公共配套设施设备，但未明确主张上述设施的权利关系，属于诉讼请求不明确的情形。遂于2008年3月11日作出（2008）海中法民一终字第38号民事裁定，撤销龙华法院（2007）龙民一初字第747号民事判决，驳回润乐公司的起诉。再审二审查明的其他事实与再审一审查明的事实一致。本院认为，一、关于双方是否存在涉案房产转让协议的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。在暨阳公司对吧台1、吧台2和商务中心（统称涉案房产）拥有产权的前提下，暨阳公司对涉案房产有权进行处分。暨阳公司与润乐公司就涉案房产的转让先后签订3份书面协议，分别是2005年2月21日在女人国际商城平面图纸下签订的协议（简称2.21协议）、2005年2月28日签订的发给房管局的《修改说明》（简称2.28协议）、2005年3月8日签订的《协议书》（简称3.8协议）。上述协议均是双方在平等协商的基础上订立，系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，属合法有效的合同，应受法律保护。双方在2.21协议中约定，涉案房产按13800元/平方米价格由润乐公司补偿给暨阳公司，大堂通道（图示网格）部分按5000元/平方米价格由润乐公司补偿给暨阳公司，表明了暨阳公司将涉案房产和大堂通道（图示网格）有偿转让给润乐公司的意思。该大堂通道（图示网格）部分并未包括涉案房产在内。双方在2.28协议中约定，涉案房产作为整幢大楼的公共配套设施，权证作到润乐公司名下，价格按2.21协议的约定给付，付款待双方对公共配套设施结算后多退少补。双方在3.8协议中约定，暨阳公司应当在2005年5月底前将涉案房产过户到润乐公司名下，面积与价格按2.21协议约定为准，付款待公共配套设施双方结帐后，多退少补。上述协议虽然不是使用正规的商品房买卖合同格式，但买卖主体、价格、标的都清楚明确，应当认定房产转让协议已经成立。因此，暨阳公司上诉认为双方不存在涉案房产的转让协议，与事实不符，本院不予支持。二、关于涉案房产的转让价款是否已经支付的问题。润乐公司主张涉案房产的价款已经交付，应当举出支付价款的相关证据。否则，应当承担举证不能的法律后果。润乐公司认为该公司已经支付涉案房产的价款的依据是双方签订的11.17协议，因该协议在第3条中约定："暨阳公司提供给润乐公司整个大楼使用的主楼一至二层共用建筑面积约为1100平方米，双方相抵后暨阳公司存余大堂面积约200平方米，每平方米单价4500元及大堂等室内装修费用由润乐公司补偿暨阳公司90万元"，润乐公司据此认为该项约定表明该公司已经支付了涉案房产的价款。本院认为，11.17协议在协议的首部就已经明确双方是就女人国际商厦双方各自开发中所发生的有关公摊面积和供水、供电、消防设施、中央空调、室外道路广场、市政配套设施等设备配套费用及部分外墙装饰、装修等费用进行结算所达成的协议，该协议并未涉及涉案房产价款的结算。该协议第5条约定，本协议签订生效后，双方在此前发生的有关女人国际商厦开发建设发生所有的费用均一笔钩销，不再发生任何经济纠纷，今后双方和睦友好地相处。该条所称的所有费用一笔钩销，是指女人国际商厦"开发建设"过程中所发生的费用，并非指涉案房产的转让所发生的费用也一笔钩销。因此，根据11.17协议，不能得出润乐公司已经支付了涉案房产的价款的结论。相反，从以下几方面的事实分析，反能证明润乐公司还没有支付涉案房产的购房款。1、在双方签订11.17协议后第二天，暨阳公司即向润乐公司作出书面承诺，承诺尚应支付的80万元结算款应当在春节前付清，如有延期按二分月息支付。并特别表示吧台2如要出售必须经润乐公司同意。这表明吧台2的所有权在签订11.17协议后仍属于暨阳公司，只是因为原先润乐公司与暨阳公司签有转让协议，所以暨阳公司要将吧台2转卖他人时必须经润乐公司同意。2、在润乐公司与暨阳公司签订2.21协议、2.28协议、3.8协议后，因暨阳公司又将吧台1转让给了周某，将吧台2及商务中心抵押给银行贷款，润乐公司为此曾经向龙华法院提起诉讼，请求确认暨阳公司与周某签订的买卖合同无效，并将涉案房产吧台1、吧台2和商务中心过户给润乐公司。在该案诉讼期间，双方就女人国际商厦公共配套设施费用的负担问题进行协商，并达成协议即11.17协议。随后，润乐公司就撤回对暨阳公司的起诉。润乐公司的撤诉行为，表明双方当时已经通过协商达成了协议，润乐公司才撤诉，放弃了诉讼主张。3、当暨阳公司没有按11.17协议偿还尚欠的80万元公共配套设施结算款时，润乐公司向龙华法院申请诉前财产保全，请求法院查封暨阳公司的财产，其中就将吧台2、商务中心作为暨阳公司的责任财产，请求法院予以查封。如果11.17协议中润乐公司已经支付了吧台2和商务中心的购房款，则吧台2和商务中心就应当已经成为润乐公司的财产，而不应当再作为暨阳公司的责任财产并请求法院查封偿还债务。因此，11.17协议中约定的"存余大堂面积约200平方米，每平方米单价4500元及大堂等室内装修费用由润乐公司补偿给暨阳公司90万元"中并不包含涉案房产的价款在内，润乐公司就涉案房产的购房款至今仍未支付。三、关于"存余大堂面积约200平方米"是否包含涉案房产在内的问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定："业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利"。第七十一条规定："业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利"。专有部分的房产，业主可以申请办理分户产权证。大堂一般是指酒店或商厦供公众使用的场所，属于全体业主共有。但大堂的范围大小并非一成不变，经有关管理部门批准，可以作相应调整。本案中，吧台1、吧台2和商务中心按当初规划设计均在大堂范围内，应无异议。但商业大厦建成后，润乐公司和暨阳公司共同向房管局提出《修改说明》，即大堂、过道、传达室保留252.06平方米，吧台1、吧台2、商务中心保留，其余面积按附图图形布置商铺。同日的另一份《修改说明》也要求大堂保留167.06平方米，其余面积按附图图形布置商铺，主楼一楼按附图平面进行分割布置。上述两份《修改说明》表明商业大厦的开发商已经对大堂的范围作了重新调整，涉案房产经有关部门批准办理了分户房产证，说明涉案房产已经从共有部分变成了专有部分。因此，双方在11.17协议中表述的"存余大堂"应当是指除了办理分户产权证以外的大堂余下部分。协议中约定的面积"约200平方米"，"约"就是大概的意思，该面积与双方在向房管局所作的《修改说明》中表述的"大堂、过道、传达室保留252.06平方米"的面积大体相当，而在《修改说明》中大堂、过道、传达室与吧台1、吧台2、商务中心是相互并列的，互不包含。因此，存余大堂约200平方米仅指大堂、过道、传达室在内的共有部分，并不包含已经办理独立房产证的涉案房产吧台1、吧台2、商务中心。四、关于涉案房产的转让协议是否应当继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方所签订的房产转让协议合法有效，应当继续履行。双方在3.8协议中约定，暨阳公司应当于2005年5月底前将房产证过户到润乐公司名下，润乐公司应当在公共配套设施结算后支付房款，但双方均未能按约定履行，因双方均有过错，应各自承担相应责任。现润乐公司通过行政诉讼，已经撤销了暨阳公司过户给周某、盛某的房产证，暨阳公司已经具备了将涉案房产过户给润乐公司的条件，暨阳公司应当依约履行过户义务。再审一审判决暨阳公司应履行过户义务，符合法律规定，本院应予支持。但再审一审判决认定润乐公司已经支付了购房款，没有事实依据，本院不予支持。买卖合同是双务合同，当事人在享有权利的同时也负有义务。润乐公司作为买受人，在请求出卖人交付涉案房产的同时，也有给付合同价款的义务。从诉讼经济原则出发，为了节约司法资源，减少当事人的讼累，应当就涉案房产的交付和购房款的给付一并处理。按照涉案房产的房产证上记载的房屋面积，吧台1面积13.65平方米、吧台2面积10.87平方米、商务中心面积23.62平方米，合计面积48.14平方米，按双方协议约定的单价13800元/平方米计，总价款为664332元。因此，润乐公司应当将购房款664332元支付给暨阳公司。综上，暨阳公司的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共国和合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海口市龙华区人民法院（2013）龙民一再初字第2号民事判决第一项；二、撤销海口市龙华区人民法院（2013）龙民一再初字第2号民事判决第二项；三、海南润乐房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内给付海南暨阳房地产开发有限公司购房款664332元;四、海南暨阳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内将吧台1、吧台2和商务中心交付给海南润乐房地产开发有限公司；五、驳回海南润乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元、保全费1720元、鉴定费3000元共合计6770元，由海南润乐房地产开发有限公司负担3385元，海南暨阳房地产开发有限公司负担3385元。二审案件受理费4100元，由海南润乐房地产开发有限公司负担2050元，海南暨阳房地产开发有限公司负担2050元。本判决为终审判决。审判长李家林审 判 员 符汉平审 判 员 黄玉臣 法官助理周慧娟法官助理 周慧娟速 录 员 黄晓霞