湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0502民初2765号原告：吴田宝，男，1956年12月27日生，汉族，住址：湖州市吴兴区。委托代理人：邵云天，浙江东唐人律师事务所律师。被告：甘从青，男，1978年11月13日生，汉族，住址：湖州市吴兴区。委托代理人：林敏，湖州市埭溪法律服务所法律服务工作者。原告吴田宝与被告甘从青房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年5月16日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员金建平适用简易程序于同年7月25日在本院埭溪法庭依法公开开庭进行了审理。原告吴田宝与其委托代理人邵云天到庭参加诉讼，被告甘从青的委托代理人林敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴田宝起诉称：2015年11月2日，原告吴田宝与被告甘从青签订房屋出租合同，由吴田宝租赁甘从青平房养猪场11间从事猪仔养殖，期限为2015年12月1日至2018年12月1日，承租三年，年租金为32800元，租金一年一付，每年在11月1日前付款，先付款后使用。2015年12月1日，吴田宝实际租用后，自己另行搭建房舍80余平方米。2016年6月30日，因乡镇环境保护需要，猪场由湖州市吴兴区埭溪镇政府拆除，并且对房舍进行补偿，该补偿款（包括原告另行搭建房舍80余平方米）已由甘从青领取。原告认为其已支付一年租金，实际租赁7个月，剩余5个月租金及原告搭建的房舍拆迁补偿款，被告理应返还，故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、判令被告甘从青返还租金13666元及房舍拆迁赔偿款6400元，合计20066元；2、本案诉讼费由被告承担。被告甘从青辩称：第一，原告所述与事实不符。首先，2015年11月2日双方签订租赁协议后，原告未按约支付全部租金，后经双方口头协商改为半年支付。直至被告养猪场被拆除，原被告双方租赁合同实际解除之日，原告租金已经结清。因此原告诉请被告返还租金13666元于理于法无据。其次，被告的猪舍房屋足够养殖使用，不存在新建一说，被告从未接到过原告关于猪舍改建的请求。因此原告诉请被告返还房屋拆迁补偿款6400元，同样于理于法无据。第二，2015年11月2日，原被告双方签订协议前，答辩人的养猪场历经2014年、2015年政府相关部门检查监督，两年均验收通过。被告的养猪场出租给原告后由原告实施管理，由于原告管理维护不到位，猪粪乱堆乱放，未经处理的污水未能及时有效地对接消毒而直接排放，导致环境污染。2016年5月4日吴兴区农业环保等六部门联合文件开始整治，被告的养猪场被披露为整治范围，并被责令关停拆除处理。由于原告的重大过错，导致租赁物的灭失，原告应承担相应的赔偿责任。虽然政府给予了补偿，但补偿价格与租赁物实际价值相差悬殊。被告保留对本案原告另案赔偿起诉的权利。综上，被告请求法院判决驳回原告全部诉讼请求。原告吴田宝为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据1:房屋出租合同一份，证明双方租赁事实，双方约定了猪舍房屋先付款再使用。证据2：《吴兴区“五水共治”生猪养殖场（包括附属配套建设）关闭拆除协议》一份，证明涉案房屋拆除事实及拆迁补偿款金额，被告未遭受损失。证据3：承诺书一份，证明原告实际租赁事实。证据4：《太平桥村甘从青养猪场平面图》一份，证明拆迁面积，其中69.5平方米的简易房系原告自行搭建。证据5：农业银行进账单一份，证明被告已收取拆迁补偿款96248.2元事实。证据6：银行明细对账单一份，证明原告已经支付被告一年租金32800元事实。证据7：证人陈某出庭作证，证明原告已支付一年租金及自行搭建简易房事实。对原告提交的证据，被告甘从青发表质证意见如下：（一）对证据1、2、3、4的真实性与合法性予以认可，但对四组证据的证明对象不予认可。首先，关于证据1，被告认为其中先付款再使用的条款系付款约定而不能认定为付款凭证，无法证明原告向被告支付；其次，关于证据2，被告认为该拆除协议具有具体行政行为的属性，应当认定为具体行政行为，其中的补偿价款和标准非是基于两个平等民事主体经公平协商后产生，被告养猪场遭拆迁也非自愿，并非像原告所说被告为遭受损失；再次，关于证据3，反而证明了养猪场遭关停和拆除系原告经营中产生过错；最后，关于证据4，该证据并不能证明系原告自行搭建了69.5平方米的自建房，相反地证明了该平面图中的三处房屋都属被告所有。（二）对证据5、6的关联性存在异议，该两份证据与本案并无关联。（三）对证据7的证人证言存在异议，证人陈某证言模糊不清，无法证明原告给付一年租金32800元以及自建涉案简易房事实。被告甘从青为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1：吴兴区农业、环保等六部门联合文件一份，证明被告涉案房屋被拆除事实，同时证明原告对被告猪舍房屋遭拆除存在过错，应当承担责任。证据2：承诺书2份，证明原被告双方房屋租赁事实。对被告提交的证据，原告吴田宝发表质证意见如下：对被告提交的两份证据的证明对象均表示异议，证据1不能认定为具体行政行为，也不能证明被告养猪场遭原告关停拆除系原告的过错；证据2系原告所作配合拆迁工作的承诺，没有原告对拆迁负有过错的意思表示。本院为了查明事实，依职权向案外人张生林、方建国询问，证明涉案69.5平方米的简易房系原告自行雇人搭建。经双方当事人确认，本院对双方当事人以下没有争议的证据依法予以确认：对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4本院予以确认；对被告提交的证据1、证据2本院予以确认。根据认定的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2015年11月2日，原告吴田宝与被告甘从青签订房屋出租合同，由吴田宝租赁甘从青平房养猪场从事猪仔养殖，期限为2015年12月1日至2018年12月1日，承租三年，年租金为32800元，租金一年一付，每年在11月1日前付款，先付款后使用。2015年12月1日，吴田宝实际租用后，于2016年3、4月份自己雇佣张生林、方建国另行搭建简易房舍69.54平方米。2016年6月30日，因乡镇环境保护需要，猪场由湖州市吴兴区埭溪镇政府拆除，由湖州市吴兴区埭溪镇农业综合服务中心与甘从青签订了拆除协议，约定砖木结构房舍补偿标准为150元每平方米，简易房80元每平方米，共拆除砖木结构房舍585.9平方米，补偿87885元，简易房104.54平方米，补偿金额8363.2元，共计96248.2元，其中吴田宝自行搭建的面积69.54平方米的简易房包括其中，补偿金额5563.2元。后甘从青于2016年8月26日领取了该笔补偿款。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）原告吴田宝是否给付被告甘从青一年租金32800元；（二）69.5平方米的简易房由谁搭建。本院认为：关于争议焦点一的问题。第一，原被告双方签订的房屋租赁是双方真实意思表示，合同合法有效，合同约定：“（租金）一年一付每年在11月1日前付款先付款后使用”，此条款是双方对于付款方式的具体约定，而在合同实际履行的过程中，双方完全可以经协商变更，因此该合同条款不能作为原告已支付一年租金的证明；第二，原告提交的银行明细对账单仅是原告取款记录，并不是银行转账记录，且对账单中的金额为30000元，与租金不符，无法认定该银行对账单与本案之关联，本院不予确认；第三，关于证人陈某的证词，由于证人虽述称其知道原告给付了被告一年租金32800元，但无法准确描述其在何时见到原告给付租金，且据原告所述，其于2015年11月2日签订合同时先行给付被告2000元租金，后于2015年12月8日取30000元后将余款30800元租金给付被告，证人亦不能对金额作准确陈述，同时经本院询问，证人系原告吴田宝雇佣的工人，与原告存在利害关系，故本院对证人证言不予确认。关于争议焦点二的问题。根据案外人张生林、方建国陈述，涉案69.5平方米的简易房系由原告吴田宝自行搭建，被告未提交其他证据证明该涉案简易房为其所有，本院对调查询问笔录予以确认，故本院认为该涉案简易房由原告出资自行搭建，该简易房拆除后的补偿款应由原告受领。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告甘从青在本判决生效之日起10日内给付原告吴田宝简易房补偿款5563.2元。二、驳回原告吴田宝的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费151元，由原告负担109元，被告负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  金建平二○一七年九月十八无书记员  吴思思