青海省贵德县人民法院民 事 判 决 书(2017)青2523民初406号原告（反诉被告）：马龙，男，回族，1983年5月6日生，公民身份号码×××,农民，住乌兰县。委托诉讼代理人：吴炳文、麻吉阳，青海姜有生律师事务所律师。被告（反诉原告）：毕学军，男，汉族，1974年3月11日生，公民身份证号码×××，农民，住贵德县。被告：薛红英，女，土族，1977年1月24日生，公民身份证号码：×××，农民，住贵德县。受上述二被告共同委托代理人：杨丽萍，青海磐瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）马龙与被告（反诉原告）毕学军、被告薛红英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月20日受理后，依法组成合议庭于2017年5月18日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）马龙及其委托诉讼代理人吴炳文、麻吉阳，被告（反诉原告）毕学军、被告薛红英及二被告的委托代理人杨丽萍到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年6月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还房屋租金213000元；3.判令被告返还房屋保证金20000元；4.判令被告赔偿宾馆经营直接损失84600元；5.判令被告赔偿宾馆装修装饰损失209380元；6.判令被告承担本诉及反诉案件受理费。事实与理由：2016年1月30日，原告与被告毕学军签订《宾馆租赁合同》，将位于青海省贵德县新西路196号（原家家乐宾馆）出租给原告，双方约定由被告毕学军对出租房屋进行装修，房屋租金含装修费在内280000元/年，租赁期限自2016年4月1日起至2023年3月31日止。合同签订后，原告向被告毕学军支付280000元房屋租赁费、20000元房租保证金。但被告毕学军未装修房屋，提出由原告自行装修，并重新签订合同。2016年6月25日，原告与被告毕学军的配偶即被告薛红英再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限变更为2016年5月26日至2018年5月25日，租赁费为67000元/年。原告依据该份租赁合同办理了化贵宾馆的工商登记，房屋租赁费从此前已向被告毕学军支付的280000元中予以扣减，原告积极履行合同约定各项义务，对房屋进行装修。2017年4月1日，被告毕学军突然将原告正常经营的宾馆大门关闭，提出双方2016年1月30日签订的《宾馆租赁合同》已到期，要求原告搬离租赁宾馆。此后，原告多次与被告毕学军沟通询问，但被告不置可否，只好诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。被告毕学军辩称并反诉称，2016年1月30日原、被告经协商签订《宾馆租赁合同》，约定被告将与其父亲、弟弟共有的原家家乐宾馆共计29间房屋出租给原告经营，租期7年，前4年每年租金280000元，后3年每年300000元，每年的3月15日前一次性支付当年租金。2017年3月15日被告催促原告继续支付租金时原告表示不再支付租金，不再租赁宾馆。因此被告毕学军于2017年4月1日履行了告知义务后关闭宾馆大门。被告薛红英与原告于2016年6月25日签订的《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，应属无效。原告当时声称是为了方便办理宾馆的工商登记事宜，让被告薛红英予以配合重新签一份合同。因此被告薛红英才会在合同上签字，但这份合同不是双方真实意思表示，仅仅用于办理工商登记手续。为此他提出反诉，要求法院判令：1.解除原告与被告毕学军于2016年1月30日签订的《宾馆租赁合同》；2.原告支付至2017年4月30日的逾期租金；3.原告限期腾退所租赁的宾馆；4.原告承担本诉与反诉案件受理费。被告薛红英辩称，被告毕学军所述属实，2016年6月25日她与原告签订的《房屋租赁合同》不是她的真实意思表示，是原告声称要为了方便办理工商登记，需要将合同的租期改短，她是好意帮忙才签订的合同，这份合同仅仅是为了办理工商登记而签订的，不是真实的合同。双方的租金应当以第一次签订的合同即2016年1月30日的《宾馆租赁合同》为准。原告提交的证据有：1.2016年6月25日原告与被告薛红英签订的《房屋租赁合同》，证明双方将合同租金变更为每年67000元，租期变更为2年；2.贵德县家家乐宾馆的工商登记信息，证明该宾馆的负责人是薛红英，薛红英有权签订2016年6月25日的合同，被告辩称的该宾馆是被告与其父亲、弟弟共有而薛红英无权签订合同的意见是不成立的；3.收条1份，证明原告于2016年1月30日向被告支付租金280000元及保证金20000元的事实；4.房屋装修合同、购买装修装饰材料明细单复印件56张、收条复印件1张，证明原告对房屋进行装修而花费180352元的事实；5.房屋租赁合同复印件2份，证明与原告租赁房屋同类区的房屋租赁价格；6.58同城房屋租赁信息，证明与原告租赁房屋同类区的房屋租赁价格；7.证人王乙四毛的证言（已出庭），证明他与案外人王海力签订的20间租赁合同的价格是租金每年120000元，与案涉房屋相距100米，迎宾西路段的房屋市场价格为1间房屋3000元左右，另他还证明在该路段宾馆的入住率为80%左右，每间房屋单日价120元-150元。经质证，被告对证据1有异议，认为2016年1月30日签订的合同双方已经履行，2016年6月25日的合同是在原告的欺骗下错误签订的；对证据2有异议，认为即使薛红英是原家家乐宾馆的负责人，但原家家乐宾馆已经注销，薛红英无权签订合同；对证据3、4有异议，认为该证据无法证明原告装修的实际花费；对证据5的真实性有异议，认为该合同没有出租方的身份信息且是复印件；对证据6的真实性有异议，认为58同城上的出租房与案涉房屋距离较远，没有可比性；对证据7有异议，认为证人承租的宾馆与案涉宾馆面积以及内部结构均不一致，不能证明当地段的市场价格，且证人是在2017年1月1日签的合同，不能证明原告经营宾馆的损失。被告毕学军、薛红英提交的证据有：1.2016年1月30日原告与被告毕学军签订的《宾馆租赁合同》，证明该合同真实有效并且双方都已全面履行；2.房屋产权证3份，证明案涉房屋是属于被告毕学军及其父亲与弟弟的财产，被告薛红英无权全权代理签订合同；3.被告与案外人拉毛吉签订的《房屋租赁合同》，证明先前的承租方拉毛吉承租了被告的房屋用于开办仁德医院，租金为每年270000元；4.证明2015年国家企业信用信息公示报告中载明的拉毛吉所承租的房屋就是案涉房屋，同时也证明该《房屋租赁合同》真实性；5.清河宾馆的承包合同复印件、杨山春的身份证复印件，证明与案涉房屋同地段的出租价格；6.何建忠出租给马生宾馆经营的复印件，证明与涉案房屋同地段的出租价格；7.从工商局调取的原告办理手续时向该局出具的租赁合同，该合同与原告向法院提交的与被告薛红英签订的租赁合同也不同，工商局调取的合同显示合同到期日为2017年5月25日，而原告当庭提交的合同显示合同到期日为2018年5月25日，由此可以证明原告向被告薛红英出示的合同已经是经过涂改的；8.2014年5月1日毕天明和毕学林给毕学军出具的委托书，证明毕学军有权出租房屋。经质证，原告对证据1有异议，认为该合同已经被后来2016年6月25日重新签订的合同取代，薛红英作为原家家乐宾馆的工商登记负责人，有权签订合同；对证据2有异议，认为毕天明与毕学林的房产证与本案没有关联，毕学军名下的房产属于夫妻共同财产，薛红英也有平等的处理权，依据后一份合同，已经给付的280000元租金的超出部分被告应当返还；对证据3的真实性、关联性均有异议，认为开宾馆和开医院对房屋的损耗程度不一样；对证据4有异议，认为与本案没有关联，工商登记上的才旦多杰与拉毛吉也不是一个人；对证据5、6的真实性有异议；对证据7有异议，认为该合同签订的时候存在笔误；对证据8有异议，认为与本案没有关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.双方当事人均认可2016年1月30日的《宾馆租赁合同》在签订时是真实意思表示，但原告主张2016年6月25日的《房屋租赁合同》已经将前一个合同推翻否定，被告主张后一份合同仅仅是为了办理工商登记而配合原告签订的，不是双方真实意思表示，本院综合两份合同的内容、形式，2016年1月30日的合同甲方为毕学军，乙方为马龙，2016年6月25日的合同甲方为贵德县迎宾西路276号（原家家乐宾馆），乙方为贵德县迎宾西路276号化贵宾馆，两份合同的双方当事人不一致，应该是两份相互独立的合同，不存在代替一说，因此本院对原告主张的后一份合同取代前一份合同的意见不予支持。2.2016年1月30日的《房屋租赁合同》第八条载明“改造装饰（包括铝窗改造、外立面改造、增加消防设施等费用、房屋内装潢等），该费用全部由乙方筹资投入。”由此可以看出装修装潢费用应该由合同乙方即原告负责，因此原告声称的之所以签订2016年6月25日的合同，是因为被告不负责装修才将租金改成每年67000元的意见本院不予采纳。本院认为依据2016年1月30日的合同，在原告自己负责装修的情况下双方约定的租金为每年280000元。3.原告提交的证据5、6、7，被告对其真实性、关联性均持异议，认为上述房屋与涉案房屋在地段、结构均不一致，本院对被告的质证意见予以采纳。4.被告提交的证据3、4、5、6，原告对其真实性、关联性均持异议，本院对原告的质证意见予以采纳。经审理查明，2016年1月30日原告与被告毕学军签订了《宾馆租赁合同》，该合同详细约定了租赁年限、年租金价款及支付方式、装修费用负担、违约责任承担等条款，原告按约定支付了一年的租金280000元及房租保证金20000元后对房屋进行装修并开始经营。2016年6月25日贵德县迎宾西路276号（原家家乐宾馆）和贵德县迎宾西路276号化贵宾馆签订了《房屋租赁合同》。2017年4月原告与被告毕学军因租金发生矛盾并诉至本院。本院认为：一、综合以上事实和证据分析，原告与被告毕学军于2016年1月30日签订的《宾馆租赁合同》以及贵德县迎宾西路276号（原家家乐宾馆）与贵德县迎宾西路276号化贵宾馆于2016年6月25日签订的合同双方当事人各不相同，应是两个互相独立的合同，均不影响另一个合同的效力，不存在后合同取代前合同的说法。因此原告与被告毕学军于2016年1月30日签订的《宾馆租赁合同》仍然有效。对于原告主张的后一份合同取代了前一份合同，前一份合同无效的意见本院不予采纳。现被告毕学军表示按合同约定因原告不按时缴纳租金而要求解除2016年1月30日的合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求解除2016年6月25日的合同的诉讼请求，因该合同的签订双方与本案原、被告双方不一致，故本院对该诉讼请求不予支持。二、2016年1月30日的《宾馆租赁合同》约定租金每年280000元、装修装饰费用由原告自行负责。对于原告要求被告返还多交的房屋租金213000元的诉讼请求，本院不予支持。按合同约定租金自2016年4月1日开始按年计收，原告已经交付的租金应为2016年4月1日-2017年4月1日的租金，对于被告要求原告支付至2017年4月30日的逾期租金，经本院核算1个月的租金为23333元，故原告应当给付被告2017年4月1日-2017年4月30日的租金23333元，同时在合同解除后被告应当返还原告的房屋租赁保证金20000元，两项折抵后原告还应当给付被告3333元。三、根据2016年1月30日的《宾馆租赁合同》第十条第三项，合同三年之内解除的，原告投入的可移动资产归原告所有，不可移动的固定资产无偿归被告毕学军所有，因此关于装修，原告在合同解除后可带走可移动资产，如对讲机、熊猫电视、美的热水器、灯具、淋浴器、床、凳子等，不可移动的投入资产归被告毕学军所有。四、本诉中原告还要求被告赔偿宾馆经营直接损失84600元，因导致合同解除的原因是原告不按约定支付租金，被告不是过错方，因此对于该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告马龙与被告毕学军于2016年1月30日签订的《宾馆租赁合同》，原告马龙于本判决生效后三十日内将租赁的房屋交还给被告毕学军、薛红英；二、原告马龙应给付被告2017年4月1日至2017年4月30日的租金23333元，被告毕学军、薛红英应返还原告马龙的房屋租赁保证金20000元，各自折抵后原告马龙还应该给付被告毕学军、薛红英3333元，该款项于本判决生效后十五日内给付完毕；三、因装修房屋投入的可移动资产归原告马龙所有，包括对讲机、熊猫电视、美的热水器、灯具、淋浴器、床、凳子等，不可移动的固定资产归被告毕学军所有；四、驳回原告马龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9039.8元，原告马龙负担8692.1元，被告毕学军、薛红英负担347.7元；反诉案件受理费800元，由原告马龙负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人之人数提交副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。审 判 长  肖 红审 判 员  金银珠人民陪审员  ＸＸ明二〇一七年九月八日书 记 员  党正雪本案适用的法律条款第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。