福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0104民初504号原告：梁训湘，男，1945年8月29日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：林衡、黄龙华，北京地平线（福州）律师事务所律师。被告：梁训金，男，1948年9月23日出生，汉族，住福州市仓山区。被告：王增俤，女，1951年1月13日出生，汉族，住福州市仓山区。被告：梁毅，男，1973年9月17日出生，汉族，住福州市仓山区。以上三被告共同委托代理人：王新颖、李祖华，福建博亘律师事务所律师。原告梁训湘与被告梁训金、王增俤、梁毅房屋买卖合同一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁训湘及其委托诉讼代理人林衡、被告梁训金、王增俤、梁毅的委托诉讼代理人王新颖、李祖华及被告梁训金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告于1992年1月26日签订的房屋买卖协议合法有效；2.坐落于福州市××城门镇××原××三被告共有的房产归原告所有；3.由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告梁训湘与被告梁训金系同胞兄弟，被告王增俤与被告梁训金系夫妻，被告梁毅系被告梁训金与被告王增俤的儿子，原，被告均系福州市仓山区梁厝村村民。1969年原告和被告在福州市××城门镇××号合建房屋，该房屋于1970年底竣工。该房屋原、被告各一半。1992年1月，被告梁训金因负债无法偿还，将属三被告所有的讼争房屋作价15000元卖给原告。1992年1月26日，三被告向原告出具房屋买卖协议，确认三被告将讼争房屋（四至范围：东至小街巷口，南至梁守寿屋交界，西至后门小路，北至梁训湘交界围墙；其中包括楼上楼下前面过水房屋、后面厨房、天井计大小六间房屋），全部卖给原告永远为业，不得反悔。协议备注，原告应在农历十二月二十五日（即公历1992年1月29日）将15000元交付给三被告，三被告应在农历正月初五日（即公历1992年2月8日）搬离房屋。协议签订后，原告依约向三被告支付15000元，三被告亦将房屋交付原告占有使用至今。原告在占有使用期间，对过水房屋加层及建造卫生间，并对讼争房屋进行装修，对外出租房屋。三被告对原告上述行为从未提出异议。2003年12月17日，福州市国土资源局第三分局对讼争房屋进行权属调查，确认东至邻路，西至邻瓦房，南至邻弄，北至邻路（房屋四至），即坐落于福州市××城门镇××号全部房产归原告所有，并予以公告确认。公告期间并无人提出异议。2015年以来，讼争房屋所在的梁厝村面临政府征迁，在巨大的经济利益面前，三被告严重违背诚实信用，枉顾已将讼争房屋出售给原告的事实，三番五次到原告家中吵闹，企图推翻房屋买卖协议，三被告的行为给原告一家生产生活造成严重影响。三被告辩称，一、原告在起诉状所述内容与事实不符。1、诉讼所涉房屋分为前进与后进两座房屋，前进为原告与被告于1983年合盖的房屋，后进房屋为原告与被告梁训金的父母于1969年所盖。2、原告起诉状中所述，原被告于1992年1月26签订房屋买卖协议，也是错误的。被告从未与原告签订房屋买卖协议。原告所提供的代书协议草稿，并不是原告与被告双方真实买卖房屋的意思表示，而是被告为躲赌债由代书人代写的假协议。3、代书人代为写协议时，代书人就故意留下瑕疵，表明该协议是虚假的。且原告提供的房屋买卖协议，协议中写明交款、签字生效。而当时原告与被告及证人各方无一人在合同中签字，每个名字均为代书人梁浩生所写；且写明交款生效，而实际原告并无真正的交款。被告从未收过原告的购房款15000元，讼争房屋一直由被告一家人占有使用至今。被告在自己证据材料中也提供一份由梁浩生代书的一份与梁依木的《鱼池买卖协议》，同样也是由梁浩生执笔所写，也没有买卖双方签字，且鱼池至今仍为被告梁训金承包经营。足以证明当时所写的几份协议均为假协议。4、关于交款时间原告自述与其提供的材料上的所显示内容不符。协议显示协议形成时间为1992年1月26日，应为农历九一年十二月二十二，而协议中备注，交款时间为九二年十二月二十五日，并非是1992年1月29日。5、公告仅起公开征询作用并无确认土地及房屋所有权作用，且当时被告梁训金曾向国土部门提交异议，认为其中有一半的房屋及土地归被告梁训金所有，并向国土部门递交书面异议材料，故至今梁厝26号未办理土地使用权证及房屋所有权证。二、原告诉请确认房屋买卖协议有效没有法律依据。1、原告提交的合同（协议）未成立。《合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。合同的成立是当事人之间产生权利义务的基础。（1）合同的成立旨在解决合同是否存在的问题。合同成立是合同订立过程的成功结果。如果合同不成立，合同订立失败，不发生具体合同，也就无所谓合同的履行、变更、解除或者终止等问题。（2）合同的成立是认定合同效力的前提条件。只有成立的合同才会发生合同是否有效的问题。如果合同没有成立，当然也就谈不上合同的效力。而原告所提供协议无买方即原告签字盖章。2、原告提交的合同（协议）未生效。原告诉请法院予以确认有效的合同（协议），其为附条件生效合同，至今条件未成就，故合同未生效。附条件合同，是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同。《中华人民共和国合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。原告提交的房屋买卖协议为书面合同，其中约定：交款签字生效。本案原告提交的买卖协议，无原、被告双方签字，且因为是被告为躲避赌债而形成的假合同，被告从未收过原告15000元购房款。原告没有提供证据证明其有向原告交付购房款，根据谁主张谁举证原则，原告未提供证据证明被告收过其购房款的证据，故原告应承担举证不能的不利后果。综上所述表明，原告提供且诉请确认有效的房屋买卖协议未生效。三、公告并非确权，仅起征询作用。农村宅基地确权不需要农民自己公示，相应的政府机关会将宅基地确权名单公示出来，并予以办理《集体土地使用权证》，《集体土地使用权证》才是农村宅基地确权的唯一凭证。至于原告提供的公告真实性无法确认，如果是真的，公告也仅是办理《集体土地使用权证》过程中的一个步骤，公告并不起确权作用。且被告在当年原告想将房屋所有权据归己有时，被告还向土地部门提交书面不同意的材料，故至今国土部门没有向原告发放其所述的四至的《集体土地使用权证》及《房屋所有权证》。农村宅基地确权登记发证流程如下：1、申报，2、权属调查，3、公告，4、审批，5、登记注册，6、颁发《集体土地使用权证》。四、原告诉请请求将讼争房屋归其所有没有法律依据。被告三人共有的讼争房屋，至今没有办理房屋所有权证，也未办理不动产权证书。按法律规定，不动产的所有权取得应到相关行政部门办理登记手续。故在审理此案中，法院不应以司法权代替行政权对该房屋进行确权。五、被告一家的户口至今在梁厝26号，讼争房屋确系被告所有。公安机关于2000年给被告梁训金一家颁发了梁厝路26号的户口簿，且于2006年给被告梁毅又分户，户口地址仍为梁厝路26号。该两本户口簿恰恰能证明讼争房屋确为三被告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的房屋买卖协议、户口本、房屋照片、电费发票真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告提交了福州市国土资源局第三分局土地使用权征询公告、2017年1月10日及1月13日梁厝村委会证明的原件核对，故本院对该组证据的真实性予以确认。原告提交的邻居及亲属证明属于证人证言，证人未出庭质证，故本院对该证据不予认定。原告提交的租房合同书的承租方未出庭质证，该证据的真实性无法判定。原告提交的梁训凯、梁依妹、王锦华、林燕珠书面证明的内容与被告提交的村民书面证明（证明人亦为梁训凯、梁依妹、王锦华、林燕珠等人）的内容相矛盾，前份证明否认后份证明，无法判定哪份证明系真实的，故本院对原告提交的该四人书面证明及被告提交的村民书面证明均不予采纳。原告提交的梁守进书面证明属于证人证言，证人未出庭质证，且该书面证明中多处表示为“听说”，无法核实该证言的真实性，故本院对该证据不予采纳。证人陈某于庭审中陈述签订买卖协议时其不在场，关于房屋买卖及购房款支付的事都是听其丈夫说的，故对其证言本院不予认定。证人梁某于庭审中陈述原告梁训湘及被告梁训金均在买卖协议中签字盖印，但买卖协议中并无原告梁训湘的签名，且梁训金的签名系由梁浩生代签的，故对其证言本院不予认定。2.原告对被告提交的梁训金户口本、梁毅户口本、照片、光盘真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告提交了2017年3月29日梁厝村委会证明的原件核对，故本院对证据的真实性予以确认，但该证明仅体现原、被告父母的死亡时间。被告提交的鱼池买卖协议、鱼池承包合同、鱼池承包金收款收据与本案无关，本院对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告梁训湘与被告梁训金系兄弟关系，被告梁训金与被告王增俤系夫妻关系，被告梁毅系被告梁训金、王增俤之子，前述四人的户口均在仓山区城门镇××号。1992年1月26日，由案外人梁浩生代笔书写一份买卖协议，内容为“立卖房屋人梁训金因负债无法偿还，今将与胞兄梁训湘合盖四扇三间民房的一半东至小街巷路，南至梁守寿屋交界，西至后门小路，北至梁训湘交界围墙，其中包括楼上楼下前面过水房屋，后门厨房，天井计大小六间，全部卖给胞兄梁训湘永远为业，计卖人民币一万五千元，即日交款签字生效，不得反悔。（农历九二年十二月二十五日交款，九二年正月初五搬家）。立卖房屋人：梁训金，妻王增俤，子梁毅，证明人：梁依木、梁训其”。庭审中，原告梁训湘与被告梁训金均确认协议书中的“梁训金、王增俤、梁毅”的签名均系梁浩生所签，三人的手印系梁训金、王增俤、梁毅自己捺印的。2003年12月福州市国土资源局第三分局发布《土地使用权征询公告》，内容为“使用者梁训湘，用地地址城门镇梁厝村，用地面积（该部分破损缺失），东至邻路，西至邻瓦房，南至邻弄，北至邻路”。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。落款“立卖房屋人：梁训金，妻王增俤，子梁毅；证明人：梁依木、梁训其；公元一九九二年一月二十六日立”的买卖协议中的签名虽由案外人梁浩生所签，但被告梁训金自认手印系由梁训金、王增俤、梁毅自己捺印的，三被告以捺印的行为表明对协议的认可，该协议系三被告的真实意思表示，故原告诉请该买卖协议合法有效，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告主张福州市国土资源局第三分局发布的《土地使用权征询公告》确认坐落于福州市××城门镇××号房产全部归原告所有，本院认为，该征询公告记载的是土地使用权，地址为城门镇梁厝村，面积不明确，四至也不明确，且该公告系土地使用权征询公告，并非产权登记证明，无法证明梁厝村梁厝26号房产全部归原告所有，故原告诉请城门镇梁厝村梁厝26号“原属三被告共有”的房产归原告所有，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条规定，判决如下：一、落款“立卖房屋人：梁训金，妻王增俤，子梁毅；证明人：梁依木、梁训其；公元一九九二年一月二十六日立”的买卖协议合法有效；二、驳回原告梁训湘的其他诉讼请求。案件受理费2380元，由原告梁训湘负担1190元，被告梁训金、王增俤、梁毅负担1190元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴灵婧人民陪审员  秦 霖人民陪审员  陈贵容二〇一七年九月四日书 记 员  林彦琪