.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终1010号上诉人（原审原告）：富饶委托诉讼代理人：梁固本，北京泰樾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚临海达置业有限公司法定代表人：陈衍翼委托诉讼代理人：林非，海南邦威律师事务所律师。上诉人富饶因与被上诉人三亚临海达置业有限公司（简称临海达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。富饶上诉请求：一、撤销原判，改判支持富饶一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由临海达公司承担。事实和理由如下：一、在签订《三亚领海认购意向书》时，临海达公司未取得商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，作为专业的房地产开发企业，临海达公司明知道协议无效，依然虚假陈述，规避法律，欺骗富饶签订《三亚领海认购意向书》，目的是非法使用富饶交纳的认购金30万元，如果当时临海达公司通过这种手段骗取了一定数量的款项，不仅要承担民事欺诈的法律责任，还可能构成犯罪。从民事责任上看，根据合同法第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，临海达公司应将已收取的30万元购房确认金返还给富饶。临海达公司在明知未取得商品房预售许可证不得出售房屋的情况下仍将涉案房屋售予富饶存在过错，应向富饶支付相应的利息损失。二、一审认定临海达公司在取得预售许可证后向富饶履行了通知义务错误。临海达公司自称在2015年1月22日取得商品房预售许可证，但富饶在2015年12月曾前往涉案房屋的售楼处询问房屋的交房情况。临海达公司工作人员李敏凤告知房屋并未建好，不具备交房条件，并且临海达公司在富饶已在售楼处的情况下未与其签订商品房买卖合同，还隐瞒已取得预售许可证的情况，使富饶不能及时主张签订正式商品房买卖合同，临海达公司根本未履行通知义务，存在过错。另外，临海达公司主张其通过邮政特快专递通知富饶签署正式的商品房买卖合同及缴纳房款与事实不符。首先，富饶及其亲属并未收到此通知，临海达公司也没有证据证明富饶或其成年亲属对该邮件进行了签收。其次，即便富饶或其成年亲属签收了这份邮件,也无法证实该邮件的内容就是通知富饶签署正式的买卖合同及缴纳房款。再次，在签订正式商品房买卖合同前，双方应该充分协商，所有的商品房买卖合同包括本案，可能出现一种结果：由于买卖双方不能达成一致，不可归责任何一方而无法签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，购房定金30万元依然应该返还给富饶。三、10万元购房确认金虽以会员费的形式交纳，但是是根据临海达公司要求的形式交纳的。临海达公司在一审中也认可收到富饶的购房确认金为30万元。富饶是依据认购协议书交纳的购房确认金，现该协议无效，临海达公司应一并返还。四、二审中，富饶将提供新证据证明临海达公司违约、违法的事实。临海达公司辩称，一、富饶主张合同无效缺乏法律依据。认购书是双方真实意思表示，富饶称临海达公司进行欺诈错误，开发商是预售，没有非法占有的目的，其他业主后来也签订了正式合同。二、临海达公司按认购书中富饶提供的地址邮寄，2017年又按同样地址邮寄解除通知，富饶也确认收到该通知，富饶否认收到第一份通知的原因是不想签订正式合同。三、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。富饶向一审法院起诉请求：一、判令解除富饶、临海达公司签订的《三亚领海认购意向书》；二、判令临海达公司退还购房定金30万元及利息损失47907元（按中国人民银行同期贷款利率自2014年2月12日起计算至起诉之日）；三、判令临海达公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月12日，富饶与临海达公司签订一份《三亚领海认购意向书》，约定：一、富饶自愿购买临海达公司所开发的位于三亚市××路二期项目（推广名：嶺海项目）某号楼某层某房，建筑面积为82.88平方米，房屋折扣前总房价款为2252660元。二、富饶所认购房屋的建筑面积单价为每平方米22493.06元，房屋总价款为1864225元（此价款为富饶已享受嶺海汇公爵卡会员待遇及相关优惠的折后价，该价款包括毛坏房价款和装修价款），富饶须在意向书签订同时向临海达公司支付房屋确认金20万元，由临海达公司开具收款收据，待临海达公司取得该楼盘商品房预售许可证当日，双方同意前述房屋确认金自动转为购房定金；如富饶逾期未按本条约定按时足额付款，临海达公司有权收回该房屋或将该房屋另行出售；本意向书签订后，临海达公司取得预售许可证前，如富饶提出不购买该房屋，富饶须在项目开盘前一个月向临海达公司书面送达退房申请及本意向书、房屋确认金收据，临海达公司收到上述原件后30日内，以无息方式退还富饶已支付的确认金。三、临海达公司取得预售许可证后，富饶应当在临海达公司通知（包括短信、电子邮件等方式）富饶签署《商品房买卖合同》后的30日内亲自携带本意向书、确认金的收款原件及乙方身份证到临海达公司售楼处按照上述房屋总价款签订正式《商品房买卖合同》、《房屋委托装修协议》、《承诺书》及相关文件，并按《商品房买卖合同》、《房屋委托装修协议》支付购房款等相应款项。四、临海达公司取得该楼盘商品房预售许可证后，如富饶逾期未与临海达公司签订正式的《商品房买卖合同》及相关文件，视为富饶自动放弃该房屋，临海达公司有权无需通知富饶而将该房屋另行出售，富饶依据本意向书已交纳的由房屋确认金转为的购房定金不予退还。五、富饶的通讯地址及联系方式以本意向书记载为准，为临海达公司向富饶发出任何书面通知的唯一地址，富饶保证通讯地址、联系电话准确无误且长期有效，如有变更富饶应当以书面形式自变更之时起24小时内通知临海达公司。否则，由此引发的一切责任由富饶承担，与临海达公司无关。任何一方依本条约定的方式向对方送达后即视为送达，如因一方拒绝签收退回的，也视为送达。意向书中记载富饶的通讯河北省秦皇岛市××区红树湾1－2102。意向书签订当日，富饶向临海达公司刷卡支付了房屋确认金20万元及嶺海汇会员费10万元，临海达公司也出具两份收款收据。2015年1月22日，临海达公司取得三亚海天花园项目二期的商品房预售许可证，证号为：三房预许字[2015]06号，预售内容为5#、6#住宅楼。临海达公司提交一份邮政特快专递邮单、通知、缴款通知书，证明其在取得预售许可证后通知富饶签署正式《商品房买卖合同》及缴纳购房款，邮寄河北省秦皇岛市××区红树湾1－2102。富饶称未收到该通知。因双方未签订正式《商品房买卖合同》，2017年1月19日，富饶诉至法院，请求判如所请。2017年2月5日，临海达公司向富饶邮寄送达了《关于解除〈三亚领海认购意向书〉的函》，邮寄红树湾1－2102。富饶称该函已收到。一审法院认为：《三亚领海认购意向书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按合同约定全面恪守履行。《三亚领海认购意向书》约定，双方同意富饶支付的20万元房屋确认金，在临海达公司取得商品房预售许可证后自动转为购房定金。临海达公司在2015年1月22日取得商品房预售许可证时，富饶支付的20万元房屋确认金自动转为了购房定金。富饶支付的10万元会员费，对该款项在双方签订的意向书中并未作出约定，也并非因意向书而支付的款项，在本案中不应作出处理。富饶诉求解除与临海达公司签订的《三亚领海认购意向书》，临海达公司也同意解除，予以准许。关于临海达公司是否履行了意向书约定的通知义务问题。双方签订的意向书第三条约定：临海达公司取得预售许可证后，富饶应当在临海达公司通知（包括短信、电子邮件等方式）富饶签署《商品房买卖合同》后的30日内亲自携带本意向书、确认金的收款原件及乙方身份证到临海达公司售楼处按照上述房屋总价款签订正式《商品房买卖合同》；第六条约定：富饶的通讯地址及联系方式以本意向书记载为准，为临海达公司向富饶发出任何书面通知的唯一地址，富饶保证通讯地址、联系电话准确无误且长期有效，如有变更富饶应当以书面形式自变更之时起24小时内通知临海达公司。否则，由此引发的一切责任由富饶承担，与临海达公司无关。任何一方依本条约定的方式向对方送达后即视为送达，如因一方拒绝签收退回的，也视为送达。临海达提供了特快专递邮单，证明其已向富饶邮寄通知富饶进行签订合同，富饶抗辩其并未收到该通知。而临海达公司根据上述地址向富饶邮寄了关于解除意向书的函，富饶认可收到了该函。临海达公司申请法院调取其邮寄通知书的邮寄记录，因该记录已超过了半年，邮寄系统已自动删除了记录，法院无法调取。但从临海达公司两次向富饶邮寄信函的情况看，应认定富饶已经收到临海达公司邮寄的通知书，再结合双方意向书的约定，应认定临海达公司履行了意向书中约定的通知义务。富饶接到通知后，并未按约定的时间与临海达公司签订正式《商品房买卖合同》，其行为违反了意向书的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。临海达公司已按意向书的约定履行了自己的义务，并没有违约。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。富饶作为给付定金的一方，其并未按意向书的约定履行自己的义务，其无权要求返还定金。因此，富饶诉求临海达公司返还定金30万元及支付利息，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：驳回富饶的诉讼请求。案件受理费3259元（富饶已预缴），已减半收取，由富饶负担。经审理查明，一审查明的事实除”临海达公司也出具两份收款收据”实为”临海达公司出具收到20万元确认金的收据，三亚临海达物业服务有限公司出具收到10万元会员费的收据”外，其余属实，本院予以确认。另查明，富饶的10万元会员费是支付给临海达公司，临海达公司也认可其为实际收款人。根据《领海汇公爵卡会籍申请书》，交纳会员费成为会员的能够享受购房折扣，富饶交纳了10万元会员费所以在签订《三亚领海认购意向书》时享受了折扣。本院认为，本案二审争议焦点为临海达公司是否履行了《三亚领海认购意向书》约定的通知义务及临海达公司是否应当退还富饶所交的30万元及支付利息。关于临海达公司是否履行了《三亚领海认购意向书》约定的通知义务的问题。根据《三亚领海认购意向书》的约定，在临海达公司取得预售许可证后，富饶应当在临海达公司通知其签署《商品房买卖合同》后的30日内到临海达公司售楼处签订正式《商品房买卖合同》，而签订合同的前提是临海达公司通知了富饶。临海达公司提交一份特快专递邮单，主张其已按照《三亚领海认购意向书》上载明的富饶的地址向其邮寄了通知，证明其已按意向书约定履行了通知义务。从临海达公司提供的证据来看，首先，”内件品名”为”通知及缴款通知”，该”通知及缴款通知”的内容不详，无法证明是告知富饶前来签订正式的《商品房买卖合同》；其次，没有证据证明该份特快专递邮单是否实际交邮，故在富饶否认收到该特快专递邮单的情况下，临海达公司的该证据无法证明其已履行了《三亚领海认购意向书》约定的通知义务。关于临海达公司是否应当退还富饶所交的30万元及支付利息的问题。因临海达公司未按《三亚领海认购意向书》的约定履行通知义务，故富饶未在临海达公司取得预售许可证后与临海达公司签订正式的《商品房买卖合同》不构成违约，现双方一致同意解除《三亚领海认购意向书》，故临海达公司应当退还富饶交纳的20万元确认金。至于10万元会员费，虽然《三亚领海认购意向书》中未涉及会员费，但交纳会员费是签订《三亚领海认购意向书》时享受折扣的前提，且会员费收据虽是三亚临海达物业服务有限公司出具，但富饶是向临海达公司支付的会员费，且临海达公司也认可其为该10万元的实际收款人，会员费是因签订《三亚领海认购意向书》而支付，现双方解除《三亚领海认购意向书》，且富饶不存在违约行为，故临海达公司应一并向富饶返还该10万元。因临海达公司既未按《三亚领海认购意向书》的约定履行通知义务也未及时将富饶所交的款项退回，造成富饶的损失，故富饶主张临海达公司按中国人民银行同期贷款利率自2014年2月12日起计算利息至起诉之日符合法律规定，应予支持。综上，富饶的上诉理由成立，应予支持。一审认定事实和适用法律错误，应当纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初991号民事判决；二、解除富饶与三亚临海达置业有限公司于2014年2月12日签订的《三亚领海认购意向书》；三、三亚临海达置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向富饶退回已付的30万元及利息（利息以30万元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率自2014年2月12日起计至起诉之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3259元，二审案件受理费6518元，均由三亚临海达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长李新建审判员扆成塘审判员高建刚二〇一七年九月二十六日法官助理钟凤娟书记员吴璟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；