江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1002民初2873号原告：赵志强，男，1985年12月9日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托代理人：沈艳君，江苏朱玉明律师事务所律师。被告：徐忠仁，男，1955年2月16日出生，汉族，住扬州市广陵区。被告：徐龙，男，1982年10月3日出生，汉族，住扬州市广陵区。两被告共同委托代理人：王民华，江苏征远律师事务所律师。原告赵志强与被告徐忠仁、徐龙房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年6月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵志强及其委托代理人沈艳君、被告徐忠仁、徐龙及共同委托代理人王民华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵志强向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行合同并于本判决生效后立即协助原告办理产权过户手续；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月3日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，约定被告将扬州市连运路81号联谊南园联康苑21幢404室的房屋转让给原告，房屋总价款63万元，同时约定双方在被告领取房产证后十日内，乙方准备30%以上的房款到房管局办理过户手续。合同签订后，原告支付定金2万元、首付款18万元，并获得中国农业银行广陵支行的贷款，双方已就房屋买卖合同在扬州市房管局进行了备案登记。现房屋过户条件已具备，但被告一再拖延，为维护原告合法权益，诉至法院。被告徐忠仁辩称，驳回原告的诉讼请求。徐忠仁未与原告签订房屋买卖合同，不同意出售房屋，合同无效。2017年4月14日，徐忠仁被中介骗至房管部门签字，其妻子也不同意出售房屋，本案合同已失去履行的基础。被告徐忠仁患××多年，四肢震颤，无自理能力。另外，原告未按合同约定支付30%首付款，属违约。被告徐龙辩称，驳回原告的诉讼请求。徐龙不是房屋所有权人，在其父母不知情的情况下与原告签订房屋买卖合同，该合同系效力待定的合同。因徐忠仁及其妻子均不同意出售房屋，该合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告徐忠仁提交一份苏北医院门诊病历欲证明已失去自理能力，原告质证提出病历只能反映被告身体不适，不能证明徐忠仁的民事行为能力受限。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告徐忠仁提交的是门诊病历，不是诊断证明，虽然“主诉”、“现病史”部分均提到“四肢发作性震颤”，但不能证明被告徐忠仁的智力受损，更不能证明徐忠仁为限制民事行为能力人或者无民事行为能力人，本院对被告徐忠仁提交病历的证明目的不予认可。根据原、被告当庭陈述及双方提交证据，本院确定以下事实：被告徐忠仁系被告徐龙的父亲。2017年3月3日，经扬州市金钥匙中介的介绍，原告赵志强（买方、乙方）、被告徐龙（卖方、甲方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将位于扬州市连运路81号联谊南园联康苑21幢404室房屋出售给乙方，约定价款为63万元。合同开头卖方处有“徐龙徐忠仁”两人的名字，但“徐忠仁”三个字系被告徐龙代签，合同落款处只有被告“徐龙”的签名。签订合同当天，原告支付定金2万元，被告徐龙出具收条，收款人签名为“徐龙徐忠仁”。关于签订合同当天的在场人员，双方有争议。原告陈述签订合同时，被告徐忠仁及其妻子、被告徐龙均在现场。两被告辩称只有被告徐龙一人在现场，被告徐龙辩称直到2017年6月份，其父母才知道出售房子的事宜。合同第四条约定：“本协议在履行中，若乙方悔约，乙方不得向甲方索还定金；如甲方悔约，甲方应在违约之日起叁日将定金双倍退还给乙方；”合同第十条约定：“甲方净得房款人民币陆拾叁万元整。在甲方领取房产证后十日内，乙方准备好房款的30%以上到房管局办理登记过户，甲乙双方必须配合中介方办理，贷款下来结清房款。”2017年4月14日，原告（乙方）与被告徐忠仁（甲方）在扬州市房管局签订《房地产买卖契约》并办理备案登记，该契约第二条写明：“甲乙双方议定该房地产成交价格为人民币630000元（大写金额陆拾叁万元），乙方在2017年6月20日前付清给甲方，具体付款期限及方式：现金和抵押贷款，购房定金为人民币20000元（大写金额贰万元）。”第三条写明：“双方同意于2017年4月14日前办理上述房地产转移登记申请手续，双方同意于2017年6月20日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方，该建筑范围内的土地使用权一并转移。”同日，原告(乙方)与被告徐忠仁（甲方）签订《存量房交易资金托管协议（资金托管）》，该协议第一条写明：“交易价格（人民币大写）陆拾叁万元整，定金金额（人民币大写）贰万元整。”第三条写明：“乙方自本协议签订之日起将购房资金存入丙方指写的银行托管账户内，具体托管金额为人民币（大写）陆拾壹万元整。”关于办理备案登记当天的人员，双方有争议。原告陈述被告徐忠仁及其妻子、原告夫妻均到场。两被告辩称只有被告徐忠仁一人到场。同日，被告转账18万元至扬州市存量房交易资金托管中心指定的账户（扬州市住房贷款担保服务中心）。2017年4月28日，被告与中国农业银行股份有限公司扬州广陵支行签订《房地产抵押合同》，将本案涉及的房屋作为抵押物，贷款43万元。2017年6月8日，中国农业银行股份有限公司扬州广陵支行将43万元转入原告指定账户。另查明，扬州市连运路81号联谊南园联康苑21幢404室房屋系拆迁安置房，2017年3月3日，原告与被告徐龙签订《房地产买卖合同》时，涉及该房屋的拆迁协议上只有被告徐忠仁一人名字。2017年3月28日，扬州市国土资源局颁发不动产权属证书，权利人一栏写明：“徐忠仁”，共有情况一栏写明：“单独所有”。2017年6月23日，梁义华（被告徐忠仁之妻）以徐忠仁为被告诉至本院，要求确认本案讼争房屋为夫妻共有财产。2017年7月4日，本院作出（2017）苏1002民初2842号民事调解书，调解协议第一条为：“坐落于扬州市连运路81号联谊南园联康苑21幢404室房屋为梁义华与徐忠仁的夫妻共有财产，该房屋的共有情况为二人共同共有，被告徐忠仁有协助梁义华办理不动产权属变更登记的义务。”因原、被告之间对房屋买卖发生矛盾，且本案《房地产买卖合同》已登记备案，梁义华及被告徐忠仁现无法对讼争房屋进行不动产权属变更登记。本院认为，本案的争议焦点是：1、《房地产买卖合同》是否有效？2、如有效，该《房地产买卖合同》能否继续履行？3、赵志强是否存在不完全支付首付款的违约行为？针对焦点1，原告认为该合同有效，被告徐龙的行为属于表见代理。两被告辩称合同无效。拆迁协议及不动产权属证书上均为被告徐忠仁一人的名字，2017年3月3日，被告徐龙与原告签订《房地产买卖合同》的行为属于无权处分。被告徐忠仁辩称2017年4月14日被金钥匙中介骗至房管部门签字且无自理能力。因被告徐忠仁提交的证据不足以证明，本院对其辩称不予采信，2017年4月14日，被告徐忠仁与原告签订《房地产买卖契约》、《存量房交易资金托管协议（资金托管）》的行为视为对被告徐龙无权处分行为的追认。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据上述规定，结合本案案情，《房地产买卖合同》有效；针对焦点2，被告徐忠仁提交本院的调解书欲证明讼争房屋已是夫妻共有财产，被告徐忠仁之妻梁义华不同意出售房屋，本案合同已无法继续履行。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”根据物权的公示公信原则，讼争房屋已被登记在被告徐忠仁名下且至今未办理权属变更登记，原告与被告徐忠仁办理《房地产买卖合同》备案登记在前，被告徐忠仁之妻要求确认讼争房屋产权的纠纷在后，结合合同法规定的公平原则及诚实信用原则，被告徐忠仁应当继续履行合同。被告徐忠仁之妻事后的行为也不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的无法履行的情形；针对焦点3，被告辩称在2017年4月14日，原告仅支付18万元，少于合同约定的30%房款，原告已支付的定金2万不能作为首付款。因双方约定总房款63万元，《存量房交易资金托管协议（资金托管）》第三条约定托管金额为61万元，此条款视为双方已将定金2万元从总房款中扣除，故原告不存在违约的行为。综上所述，本院对原告赵志强的诉讼请求以支持，被告徐忠仁应当继续履行合同并协助原告办理产权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十一条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第六条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起30日内，被告徐忠仁应当继续履行与原告赵志强于2017年3月3日签订的《房地产买卖合同》并协助原告赵志强办理产权过户手续；二、驳回原告赵志强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，减半收取5050元，保全费3670元，共计8720元，由被告徐忠仁负担（原告赵志强已预交，被告徐忠仁自本判决生效之日起十五日内直接给付原告赵志强）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。代理审判员  谭清丽二〇一七年九月二十日书 记 员  刘 影