呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书(2017)内0102民初3469号原告：中国人民解放军内蒙古军区第一离职干部休养所，住所地呼和浩特市新城区。法定代表人：ＸＸ久，该所所长。委托诉讼代理人：云兆祥，内蒙古星洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳松，内蒙古星洋律师事务所律师。被告：马曙光，男，住江苏省新沂市新安镇。委托诉讼代理人：翟凤莲，内蒙古达晟源律师事务所律师。委托诉讼代理人：白晓兰，内蒙古达晟源律师事务所律师。原告中国人民解放军内蒙古军区第一离职干部休养所与被告马曙光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人靳松、云兆祥，被告马曙光及其委托诉讼代理人翟凤莲、白晓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军内蒙古军区第一离职干部休养所向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋返还原告；2.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年6月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告单位四号楼13号（一层、二层总计6间房屋）建筑面积为248.81平米的房屋，合同约定租赁期为40年。被告与原告签订的《房屋租赁合同》，超过《中华人民共和国合同法》规定的20年有效期，并且被告与原告签订的《房屋租赁合司》约定的租金为每年10750元，与相同地段、相同位置的房屋租金相差巨大，明显低于市场标准，严重侵害原告的合法权益。同时根据中央军委于2016年下发文件“关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动”的规定，原、被告双方签订的房屋租赁合同确已丧失继续履行的现实基础，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，符合法定解除条件，原告作为军事单位，根据相关军事政策，多次与被告协商解除租赁合同事宜，但被告均置之不理。被告马曙光辩称：原告是基于双方2005年6月10日签订的《房屋租赁合同》(以下简称《合同》)提起的诉讼，该合同签订的原因是原告欠付新沂市恒基建筑工程有限公司43万元工程款无法支付，要求以房抵账，后因所抵顶的房屋是临时建筑没有合法手续不能买卖，被告当时是公司的法定代表人，因此合同主体是新沂市恒基建筑工程有限公司，而不是马曙光个人，因此本案被告主体资格不适格，请求法院驳回原告全部诉请。房屋租赁合同是双务、有偿、诺成性合同，自双方签字盖章之日生效，《合同》签订于2005年6月10日，双方自愿，内容合法有效，无法定变更、撤销、解除理由，因此《合同》有效。原告己一次性收取了四十年的房租43万元，被告已按约定实际履行了合同全部义务，原告作为合同相对人也应该按合同约定继续履行合同。原告主张《合同》租期超过20年，要求认定超过部分无效的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定不是效力性规范，而是取缔性规范，《合同》违反取缔性规范并不必然导致合同无效。原告方所述租赁期限超过20年部分无效的理由不成立，法律规定租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年，并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年，本案中约定的40年合法有效。原告声称租金价格过低，与事实不符且已过时效。该《合同》已依法成立，对双方均具有法律约束力，原告无权擅自变更或解除合同，且双方已实际履行11年，不存在法定解除和变更、撤销的理由，原告主张明显超过时效。《合同》签订的时间是2005年6月10日，原告当时对其所有的位于呼和浩特市××区的房屋采取拍卖出售和出租两种方式处置：拍卖出售的价格约为人民币2000元每平方米，出租的价格参考原告组织相关人员考察后出具的《考察报告》确定，采取“一房一价”的形式，本案诉争房屋位于道路最南端，再向南是另一个小区入口，道路不通畅，且该房屋一楼设有配电室和锅炉房，一楼面积小，二楼面积大，作为门面房使用价值不高，且噪音大、存在安全隐患，本房屋租金参照《考察报告》确定且由原告党委会集体研究确定，价格公开、公平，不存在原告所说的与相同地段、相同位置的房屋租金相差巨大的现象，更没有明显低于当时的市场标准。《合同》应继续全面履行。原告以中央军委的文件（军发（2016)58号）《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称《通知》）为由要求解除合同，文件的效力不能高于法律，本合同无法定的变更、撤销及解除理由，双方已实际履行，《合同》约定的履行期限未到，双方应继续全面履行。解除合同不符合《通知》要求。《通知》要求：中央军委计划用三年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动，区分不同情况，分两步实施，本案属于房屋租赁合同，按军委的计划是在2018年6月底前完成。而原告在2016年6月即采取停水、断电、设置围栏等极端措施，经被告多次协商均拒不解决问题，明显违法违规，更不符合《通知》要求，因此原告要承担违约责任和侵权责任，赔偿被告的因此造成的全部损失（被告己另案起诉）。《通知》要求：军队停止有偿服务这一工作将遵循先易后难的原则，并要求妥善对待租户利益诉求。本案属于第二步中的房地产租赁，符合合同期限长、项目终止难，投资金额大，经济赔偿难，利益纠葛深等特点，被告作为承租人，不同于其他短期租赁合同，原告一次性收取了40年租金，目前还剩余29年，返还租赁物的前提是返还剩余租金，且2015年被告又对租赁房屋重新装修投入50余万元，投入成本还没有完全收回，军队不应与民争利，更不应超越法律，原告行为已严重损害被告利益，应当全额赔偿被告租金损失（含利息）、装修损失（减去折旧）和剩余租期内的可得利益损失（以上损失均己另案起诉）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：1、2005年6月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有位于呼和浩特市××区第一干休所院内），单位四号楼13号（一层、二层总计6间房屋），建筑面积为248.81平方米的房屋。每一个合同期5年，被告现一次性支付给原告40年租金430000元。由于双方工程款未结算，被告在工程余款中一次性抵扣房屋租金430000元。合同约定租赁期为40年。2、2016年开始，军队落实执行中央军委关于“军队和武警部队全面停止有偿服务的通知”的精神，全面停止军队开展对外有偿服务。原告为了执行该政策，要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第五条中关于公平原则的规定，包含了合同履行过程中的情势变更原则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，2016年中央军委于下发了“关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知”，全面停止军队开展对外有偿服务。该租赁房屋的所有权属于原告军队所有，原告为执行该政策解除与被告签订的《房屋租赁合同》。政策变动属于双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致了合同丧失继续履行的可能性，是合同无法继续履行的原因，属于合同法解释中规定的情势变更。被告辩称该合同不存在法定解除理由，原告的主张超过时效。本院认为，该《房屋租赁合同》在履行过程中，确实发生了情势变更情形，且情势变更时间延续至全面停止军队开展对外有偿服务止。故对被告的诉讼时效抗辩理由，本院不予支持，原告有权解除合同。被告辩称其主体不适格，原告与被告签订《房屋租赁合同》的原因是原告欠付新沂市恒基建筑工程有限公司43万元工程款,被告应为新沂市恒基建筑工程有限公司，但《房屋租赁合同》的合同相对方是被告，根据合同相对性原则，承租人马曙光是本案的适格被告，对被告该项抗辩理由，本院不予支持。被告辩称，40年的租赁期限合法有效，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年，并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。本院认为，该法条是对整个完整的租期所做的规定，不论是一次签订还是续签的合同，最长不得超过20年。如果合同双方可以签订无限期的租赁合同，这会导致租赁期限超过不动产的产权期限，将不利于市场交易的发展和稳定，原告与被告签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限超过法定最长的租赁期限二十年，超过的部分无效。因此，对被告该项抗辩理由，本院不予支持。被告抗辩租金损失、装修损失和剩余租期内的可得利益损失，被告已在本院另行立案，该案正在审理中，此损失应由另案解决。综上所述，2016年，原告与被告在履行合同期间，发生了导致合同不能继续履行的情势变更事件，故对于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，被告需要向原告返还该房屋，故对于原告请求被告向原告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军内蒙古军区第一离职干部休养所与被告马曙光签订的《房屋租赁合同》；二、被告马曙光于本判决生效之日起三十日内将位于呼和浩特市新城区艺术厅南街82号原告中国人民解放军内蒙古军区第一离职干部休养所院内四号楼13号（一层、二层共计六间）房屋返还给原告。案件受理费减半收取100元，由被告马曙光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员  李福林二〇一七年九月四日书记员  麦丽莎