安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终964号上诉人（原审原告）：宣城市新星物业管理有限公司，住所地安徽省泾县行政中心一楼107室。法定代表人：胡孝银，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐苏红，女，该公司员工。委托诉讼代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽省瀚海置业有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇学后北路。法定代表人：李干，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭方和，安徽明和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷，安徽明和律师事务所实习律师。上诉人宣城市新星物业管理有限公司（以下简称新星物业公司）因与被上诉人安徽省瀚海置业有限公司（以下简称瀚海置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省郎溪县人民法院（2016）皖1821民初2142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新星物业公司上诉请求：1.撤销原判，改判瀚海置业公司给付物业费947284.2元；2.一、二审诉讼费用由瀚海置业公司承担。事实和理由：1.原判决认定瀚海国际大酒店租赁使用房屋部分未包含在物业服务合同约定的物业服务范围之内，与事实不符；2.原审法院认定新星物业公司主张物业服务费用，应以提供物业服务且瀚海置业公司予以认可为前提，系属错误；3.原判决对证据的审查认定不当，适用法律错误。瀚海置业公司辩称，1.双方签订的是前期物业服务合同，该合同是在特定历史条件下为配合政府面子工程需要进行招投标而形成。该合同签订后，酒店部分交由安徽省郎溪县瀚海国际大酒店有限公司（以下简称瀚海国际大酒店）管理，新星物业公司未与瀚海国际大酒店签订新的物业服务合同，也未向瀚海国际大酒店提供物业服务，多年来亦未向瀚海国际大酒店主张物业费。由于新星物业公司经营困难曾在2015年春节期间向瀚海国际大酒店负责人提出适当给付物业费，后双方未达成一致，故而形成诉讼。2.新星物业公司未为瀚海国际大酒店提供物业服务，瀚海国际大酒店是独立于世纪豪庭小区的单独建筑体，世纪豪庭小区以及台客隆超市两者相连，共同位于学后北路，而瀚海国际大酒店位于伍员路，其所有的物业服务均由该酒店自行完成。3.瀚海置业公司仅与新星物业公司存在委托收取电费的关系，为此其另行支付了服务费，此外双方没有任何物业服务关系。4.新星物业公司客观上不具备酒店管理的能力，没有为酒店提供物业服务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。新星物业公司向一审法院起诉请求：1.判令瀚海置业公司立即支付2012年4月18日—2016年4月18日期间物业费947284.2元（物业服务费1515654.72元×60%）,并自起诉之日起按年利率6%支付利息；2.本案诉讼费由瀚海置业公司承担。一审法院认定事实：新星物业公司系从事物业管理活动的物业服务企业，瀚海置业公司系开发瀚海国际大酒店、台客隆超市、世纪豪庭小区及卖场的建设方。2012年3月28日，瀚海国际大酒店工程竣工，2012年5月7日，工程经验收合格。2012年11月29日，瀚海国际大酒店（包括大酒店、西配楼、东配楼、大酒店客房部）产权进行了登记，登记所有权人为瀚海置业公司，建筑面积为31576.14㎡，由瀚海国际大酒店租赁使用，用作经营酒店。2010年6月，瀚海置业公司通过招投标方式，选聘新星物业公司提供前期物业管理服务。2010年6月22日，瀚海置业公司（甲方）与新星物业公司（乙方）签订《瀚海·世纪豪庭前期物业服务合同》。合同第一条约定了物业基本情况：物业名称为“瀚海·世纪豪庭”，物业类型包括高层住宅、多层住宅、非住宅物业，坐落位置为郎溪县涛峰路58号，建筑面积为102991㎡。合同第二条约定了前期物业管理服务内容，包括：1、综合管理服务；2、房屋及其共用设施设备的维修、养护；3、协助维持公共秩序及车辆停放管理；4、环境管理与清扫保洁服务；5、绿化养护、管理；6、装饰装修管理服务；7、物业档案资料管理。合同第四条约定了前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务标准详见附件）。合同第五条约定物业服务费用按照业主拥有物业的建筑面积缴纳，其中高层住宅为0.77元/月/㎡,多层住宅为0.41元/月/㎡，非住宅物业为商铺1元/月/㎡（不含所有公共能耗及电梯相关费用及政府规定的门前三包费用，其费用由业主按其拥有的物业建筑面积和政府相关规定另行分摊和支付）。合同第六条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按相关文件规定全额缴纳。物业服务费每六个月缴纳一次，业主或物业使用人应在第六个月的最后7日内履行缴纳义务。合同第三十五条约定甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容。合同第三十七条约定合同五个附件为合同组成部分，合同附件一约定了物业构成明细，其中载明商业类型建筑面积为53510㎡，附件三中约定了物业公用设施设备明细，其中载明电梯为13部，另，合同附件四及附件五分别约定了瀚海·世纪豪庭高层住宅及多层住宅物业综合服务等级标准，未约定非住宅物业服务等级标准。瀚海国际大酒店自2011年9月份起，自行选聘保安、保洁及酒店服务人员，并负责上述人员的工资发放。瀚海置业公司开发的房产包括世纪豪庭小区、瀚海国际大酒店、卖场及超市。其中，瀚海国际大酒店及娱乐中心内设有5部升降客梯，2部升降货梯；世纪豪庭小区内设有8部升降电梯，分别为：1、2、3、8、9、10号楼各一部，4号楼2部；卖场设有4部手扶电梯；台客隆超市原规划设计为1部电梯，后超市将电梯设计改为2部手扶电梯。瀚海国际大酒店具有独立的化粪池，该化粪池由瀚海大酒店自行清掏、养护。2016年8月2日，新星物业公司委托诉讼代理人程国兴向瀚海置业公司邮寄一份律师函，以瀚海置业公司未支付未出售部分房屋（瀚海国际大酒店）物业服务费，且瀚海置业公司将房屋出售给台客隆超市时单方面约定物业管理由超市自己解决违反合同约定给其造成损失为由，向瀚海置业公司主张服务费179.98万元及损失30万元。一审法院另查明，新星物业公司在一审庭审中陈述瀚海置业公司的违约行为包括：1.未支付瀚海国际大酒店所涉房屋物业服务费；2.在与台客隆超市签订房屋买卖合同时未依照合同约定包含《瀚海·世纪豪庭前期物业服务合同》内容。本案诉讼请求的费用系针对瀚海国际大酒店，并自认其未尽到完全的物业服务（其中包括装饰装修管理、物业档案资料管理及附近的清扫保洁），自愿按照60%标准主张应付的物业服务费。一审法院认为，新星物业公司与瀚海置业公司经平等协商签订的《瀚海·世纪豪庭前期物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效。本案争议焦点为：1.瀚海置业公司未出售，现由安徽省郎溪县瀚海国际大酒店有限公司租赁使用房屋是否包含在《瀚海·世纪豪庭前期物业服务合同》物业服务范围之内；2.新星物业公司是否履行了物业服务义务。关于争议焦点1。《瀚海·世纪豪庭前期物业服务合同》第一条约定了物业基本情况，载明建筑面积为102991㎡，附件一物业构成明细中载明的商业类型建筑面积为53510㎡。从上述关于建筑面积的约定中可以看出，瀚海国际大酒店部分包含在合同范围之内。合同附件三物业公共设施设备明细载明电梯部数为13部，根据庭审中双方当事人的陈述及现场勘查的电梯数量来看，瀚海国际大酒店（包括娱乐中心）设有电梯（含货梯）共7部，世纪豪庭小区内设电梯8部，大卖场设电梯4部，从上述电梯的数量来看，瀚海国际大酒店电梯并未包含在该附件中载明的13部电梯中。双方在合同中关于物业范围的约定前后不一致，新星物业公司未能进一步举证证明瀚海国际大酒店租赁使用房屋部分是否包含在合同约定范围内；从合同的组成部分可以看出，合同附件进一步约定了高层住宅及多层住宅的物业服务标准，未约定商业部分的物业服务标准，故可以认定虽然双方在合同中将瀚海国际大酒店租赁使用房屋部分包含在合同约定的建筑面积内，但实际上双方未就该部分的物业服务标准等进行明确的约定。故应予认定瀚海国际大酒店租赁使用房屋部分未包含在合同约定的物业服务范围之内。关于争议焦点2。瀚海国际大酒店并未包含在涉案合同约定的服务范围内，新星物业公司依照该合同主张物业服务费用的，需以其提供了物业服务且瀚海置业公司予以认可为前提。结合瀚海置业公司提交的开发地块设计图及庭审中双方陈述，瀚海国际大酒店租赁使用的房屋具有单独的化粪池，新星物业公司陈述瀚海国际大酒店的化粪池由瀚海国际大酒店养护，其并未进行养护。新星物业公司称其针对瀚海国际大酒店部分提供的物业服务内容包括前期绿化养护及消防、秩序维护、消防通道管理、供配电设施及雨污管网养护，但其未能提供证据证明其对上述设施尽到了维修、养护和维护义务。新星物业公司以《瀚海·世纪豪庭前期物业服务合同》为依据，针对瀚海置业公司已竣工但尚未出售、现由瀚海国际大酒店使用的物业部分，主张瀚海置业公司给付物业服务费947284.2元及利息的诉讼请求，事实依据不足，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十二条规定，判决：驳回原告宣城市新星物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费13270元，由原告宣城市新星物业管理有限公司负担。本案二审期间，新星物业公司围绕上诉请求提交了如下证据：1.《前期物业管理招标公告》、《证明》、前期物业管理招标公告网页；2.中国银行的物业费发票、银行进账单；3.台客隆超市的物业费发票、银行进账单；4.环境卫生检表、秩序维护员巡查记录表、消监控值班记录表、秩序维护员交接班记录表；5.照片1组。本院组织当事人进行了举证和质证。本院经审查认为，上述证据1、2、3、5，符合证据“三性”，予以确认，证据4系新星物业公司对世纪豪庭小区进行物业管理的记录，不足以证明其负责瀚海国际大酒店部分的物业管理，故与本案不相关联，不予采信。二审中，本院对双方争议的消防设施、给排水、供配电设施进行现场实地查看，并制作了现场勘验笔录，双方当事人均在笔录上签字。二审经审理另查明，1.新星物业公司所称的消防通道，系指位于中国银行与台客隆超市之间自世纪豪庭小区后门通向涛峰路的一条水泥道路。从该水泥道路位于涛峰路的出口往里走，道路左侧为瀚海国际大酒店的后院，酒店后院与道路之间以3个隔离球和花坛隔开，道路右侧是台客隆超市建筑。2.瀚海国际大酒店与世纪豪庭小区采用双向电源供电，世纪豪庭小区地下车库内的配电房有双向电源高压柜，其中一台高压柜接入瀚海国际大酒店，同时瀚海国际大酒店地下车库内的配电房也有一台高压柜接入世纪豪庭小区，形成双向电源。世纪豪庭小区地下车库的供配电设备已移交供电局。3.世纪豪庭小区与瀚海国际大酒店的消防供水管道以及联动装置、机柜均位于瀚海国际大酒店地下车库，消防设施由瀚海国际大酒店进行维护。4.瀚海国际大酒店与世纪豪庭小区的供水均相互分开、各自管理，进水口从消防通道接入，在消防通道尽头即世纪豪庭小区后门边分叉，一边进入瀚海国际大酒店，一边进入世纪豪庭小区。5.世纪豪庭小区的排水通向涛峰路，瀚海国际大酒店的排水通向伍员路，瀚海国际大酒店的浴池排水是从消防通道排往涛峰路，与世纪豪庭小区共用一个管道。6.瀚海置业公司关于瀚海世纪豪庭小区工程项目前期物业管理招标公告中，含有酒店建筑面积28962㎡。7.本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，案涉瀚海世纪豪庭小区工程项目前期物业管理招标公告中包括了酒店的面积，合同约定的物业类型包括商业，物业构成明细亦包括商业的建筑面积，故瀚海国际大酒店租赁使用部分应包含在合同范围内。二审争议焦点为：1.双方合同履行过程中酒店部分是否已移交新星物业公司服务管理；2.新星物业公司是否提供了相应的物业服务。关于焦点1。合同未明确约定商业部分的物业服务等级标准，亦未在合同附件物业共用设施设备明细中进一步明确物业合同所涉13部电梯的具体位置。一审法院经通知双方当事人到场，确认世纪豪庭小区为8部电梯，瀚海国际大酒店及娱乐中心内设有电梯7部（其中货梯2部），台客隆超市电梯2部（原规划设计1部，后期增加1部）、卖场内设有电梯4部，电梯总数超过约定的13部电梯的数量。二审中，新星物业公司称台客隆超市、卖场、瀚海国际大酒店的2部货梯均系后期增加，未提交证据证明，且与其一审在现场勘验中所陈述的内容不符，故本院不予采信。原审法院依据本案现有证据认定合同中约定的13部电梯未包含瀚海国际大酒店的电梯，并无不当。鉴于双方在合同中对酒店部分的物业服务标准未作明确约定，结合新星物业公司在一审庭审中自认其对酒店部分的装饰装修管理、物业档案资料管理、附近的清扫保洁均未提供服务的事实，依法应认定双方在履行前期物业服务合同中，酒店部分未实际移交新星物业公司进行物业服务管理。关于焦点2。新星物业公司上诉称其对世纪豪庭小区共用部分履行了物业服务，而酒店与小区系不可分割的整体，故其已提供了物业服务，依法有权取得相应的物业服务费。本院经现场勘验后查明，瀚海国际大酒店与世纪豪庭小区的消防设施均由瀚海国际大酒店维护管理，瀚海国际大酒店与世纪豪庭小区的供水均相互分开、各自管理，排水亦大部分分开，仅有浴池与小区共用一个排水管道。瀚海国际大酒店与世纪豪庭小区采用双向电源供电，小区地下车库配电房内供配电设备均已移交供电局。结合一审已查明的酒店与小区具有相互独立的化粪池等事实来看，新星物业公司关于其对消防设施、供配电设施、给排水设施进行了维护管理的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。关于新星物业公司主张的前期绿化养护、秩序维护与管理，因其未能提供证据证明已尽到维修、养护、维护义务，且其所指的绿化即为消防通道左边的花坛，其二审所举证据亦不足以证明对该花坛绿化进行了养护，故本院对其该节上诉理由亦不予采信。综上，新星物业公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13270元，由上诉人宣城市新星物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 瑛审 判 员  陈月银审 判 员  陈前香二〇一七年九月二十七日法官助理  包 娟书 记 员  肖 忞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……