山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终6248号上诉人（原审被告）:济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾琳儒，女，1990年出生，汉族，户籍所在地山东省泰安市。上诉人济南中海地产投资有限公司因与被上诉人贾琳儒商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。济南中海地产投资有限公司上诉请求：1.撤销济南市市中区人民法院（2015）市民初字第998号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由贾琳儒承担。事实与理由：一、房屋以综合验收备案收房条件，不仅是合同约定，还是济南市建委发布行政规定，一审法院认定属于无效是错误的。济南市城乡建设委员会2011年4月27日发布济建发（2011）7号文规定济南市住宅项目交付要以综合验收备案为条件，济南市建委作为房地产市场主管部门有权利对交房条件做具体行政规定；《济南市商品房销售合同》是由济南市建委监制，对于交房条件只能选择综合验收备案；并且根据济南市房地产市场交易习惯，都是以综合验收备案作为交付条件；基于以上，约定购房业主有具备合同及行政规定的交付条件后应当收房是合理合法，不应被认定为无效。二、一审法院在众多行政文件都确认适合居住情况下，仅仅以法官个人生活常识作为判定是否适合入住的标准，属于滥用自由裁量权。众所周知，住宅建设涉及诸多专业性问题，因此国家制定从建设到验收一系列行政审批程序，就是为了从质量到居住设立严格规范标准，并且各个环节都是由专业行政部门把控，因此对于住宅是否可以入住应当依据各个行政审批文件。而主观生活常识，会因专业知识、角度不同出现差异，因此从主观生活常识判决是缺乏客观性的。其次，从设立综合验收备案制度来说，国家将住宅验收由原来单一竣工验收备案变为综合验收备案，就是为保障业主购买房屋不仅满足单体建筑物质量还要满足周边配套适宜居住，因此综合验收备案本身就是衡量住宅是否适合入住的标准。结合济建发（2011）7号文第二条“按建设条件意见书要求项目建议完毕的证明、基础设施和配套公用设施建设完毕并达到使用条件的证明、建设工程竣工验收备案表、房地产项目开发建设合同书、房地产开发项目手册、建设工程档案预验收意见及有关落实住宅产业化技术要求的证明到市城乡建设主管部门办理；建设工程竣工规划核实意见书到市规划主管部门办理；城市排水、供水、燃气、供热的验收合格证明到市政公用主管部门办理；落实前期物业管理的证明材料、物业质量保修金交纳证明到市房产主管部门办理；供电设施的验收合格证明到市供电部门办理。”取得条件来看，包含供电、排水、供热、物业、单体质量等诸多条件，其中建设工程竣工规划核实意见书就专门针对建筑物适宜居住的审查，以上涉案房屋都已取得，因此判断是否适合入住标准就应当是综合验收备案，而济南中海地产投资有限公司恰恰取得这一备案，并且现场确实存在房屋南门无法通行的情况，但房屋北门是可以通行的，应当认定房屋是可以入住的。综上，在涉及是否入住问题上，相关的行政审批都是通过的，而法官却以个人生活常识判断缺乏合法性、合理性。三、根据合同法合同双方都具备减少损失扩大的义务，但法院判决违约金至实际交房之日止实际是导致损失持续扩大。一审法院在案件审查时，就已经明确导致贾琳儒南门无法通行原因是政府拆迁行为，虽然认定不属于免责条款，但基于政府行政拆迁的法律关系可知，政府拆迁济南中海地产投资有限公司是无法控制的。在此情况下判决违约金至实际交房之日止，该截止点是一个不确定的日期，并且济南中海地产投资有限公司无法控制，对此实际上是损失一直在扩大。违约金适用原则应当是补偿性，但本案对于违约金截止日期的判决，如果长时间拆迁无法推进，有可能导致违约金远远大于实际损失，并且对此济南中海地产投资有限公司认为法院应当对双方损失做一个合理的止损点判定，不应放任损失不断扩大。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律有失公允，请求二审法院依法改判。贾琳儒未出庭答辩亦未提交书面答辩意见。贾琳儒向一审法院起诉请求：请求判决济南中海地产投资有限公司依约履行交付房屋的合同义务，并向贾琳儒支付自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止，以已付总房款3652316元为基数，按每日万分之一计算的逾期交房违约金。一审法院认定事实：2013年10月11日，贾琳儒与济南中海地产投资有限公司签订一份《济南市商品房买卖合同》，约定贾琳儒购买济南中海地产投资有限公司开发的中海国际社区铂宫别墅（A5地块）某号某室房屋，总价款为3652316元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的。”合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同日，贾琳儒与济南中海地产投资有限公司签订作为上述合同附件的补充协议一份，该补充协议第四条约定：如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交付手续的，则自出卖人通知书规定的期限届满之日视为房屋交付日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋；买卖合同第十一条所述“商品房达到交付条件”和“出示证明文件”均指符合买卖合同第八条约定的交付条件，出卖人在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。“出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。贾琳儒已向济南中海地产投资有限公司交纳购房款3652316元。贾琳儒于2014年12月21日收到济南中海地产投资有限公司发出的交房通知书，济南中海地产投资有限公司要求贾琳儒于2014年12月31日前收房。贾琳儒未于2014年12月31日前收取本案所涉房屋，但于2015年1月1日向济南中海地产投资有限公司发出律师函，说明未收房的原因系房屋未达到交付使用的条件。济南中海地产投资有限公司于2014年12月30日取得包括本案所涉房屋在内的部分房屋的综合验收备案证明。一审法院到涉案房屋现场进行了实地勘验，发现朝南的正门是悬空的，尚未施工完毕，贾琳儒与济南中海地产投资有限公司对此均无异议。一审法院认为，贾琳儒与济南中海地产投资有限公司于2013年10月11日签订的《济南市商品房买卖合同》及相应的补充协议，系当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当依约履行。补充协议第四条约定：《济南市商品房买卖合同》第十一条所述“商品房达到交付条件”和“出示证明文件”均指符合买卖合同第八条约定的交付条件，出卖人在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。该合同系济南中海地产投资有限公司提供的格式合同，根据合同法的相关规定，该约定免除了济南中海地产投资有限公司一方的主要义务，排除了贾琳儒的主要权利，应为无效约定。《济南市商品房买卖合同》第八条规定了开发商逾期交房的免责事由，载明“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的”，鉴于该合同系济南中海地产投资有限公司提供的格式合同，应当作出有利于购房者的解释，故济南中海地产投资有限公司据以抗辩的免责事由应仅限于上述情形，而政府拆迁行为并不属于上述合同约定的免责事由，故济南中海地产投资有限公司关于政府拆迁行为构成免责事由的主张，于法无据，不予采信。虽然济南中海地产投资有限公司就涉案房屋已办理综合验收备案证明，贾琳儒亦未按照济南中海地产投资有限公司要求的时间收取房屋，但经实地勘验涉案房屋朝南的正门是悬空的，尚未施工完毕，从一般生活常识来讲，涉案房屋明显无法入住，即尚不具备居住使用的条件，贾琳儒无法实现购买房屋的目的，有权拒绝接受涉案房屋，故能够认定涉案房屋尚不具备合同约定的交付使用条件，济南中海地产投资有限公司已构成违约。《济南市商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金为日万分之一，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应严格予以履行。本案在济南中海地产投资有限公司实际构成逾期交房违约，且亦不存在免责事由的情形下，应当按照合同约定的违约金标准计算违约金。故贾琳儒要求济南中海地产投资有限公司支付自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止，以已付总房款3652316元为基数，按每日万分之一计算逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，理由正当，予以支持。通过贾琳儒的陈述和济南中海地产投资有限公司的抗辩，无法确定涉案房屋正门何时施工完毕，贾琳儒要求济南中海地产投资有限公司依约履行交付房屋的合同义务的诉讼请求，暂不具有执行条件，故不予处理，待条件成就时，贾琳儒可另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条、第一百四十八条、第一百五十五条规定，判决：被告济南中海地产投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告贾琳儒逾期交房违约金，以3652316元为基数，自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止，按照每日万分之一的标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，由被告济南中海地产投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点为济南中海地产投资有限公司是否应当向贾琳儒支付逾期交房违约金及违约金截止日期。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述条文是我国法律对商品房交付条件的强制性规定。从性质上讲，“验收合格”是商品房交付的必要条件而不是充分条件，商品房交付还要符合我国法律的其他规定以及合同约定。依据我国《商品房销售管理办法》第三十条的规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”尽管我国没有统一的法律规定商品房的质量标准，但这并不意味着开发商提供的商品房可以不满足具备“使用条件”的要求。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款的规定：“质量要求不明确，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”买受方购买商品房的目的是为了居住使用，商品房不具有相应的居住使用价值，买受人购买房屋的目的就无法实现。本案中，双方签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。贾琳儒已按约履行了支付全部购房款的义务，济南中海地产投资有限公司应履行保障其出售的房屋质量能够满足贾琳儒正常居住使用的义务。虽然济南中海地产投资有限公司已经取得涉案房屋的综合验收备案证明，且已经在合同约定时间内通知贾琳儒进行房屋验收，但贾琳儒在实际收房之前对涉案房屋进行实地勘验系以合理、合法方式维护自身权益的行为。且经双方实地勘验，涉案房屋确实存在朝南的正门悬空的问题，房屋正门悬空必然会对房屋装饰装修及正常的居住、使用产生影响，贾琳儒有正当理由拒绝接收涉案房屋。济南中海地产投资有限公司应当按照合同约定对因此给贾琳儒造成的损失应承担相应的违约责任。对济南中海地产投资有限公司主张的不应向贾琳儒支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算期限问题，由于济南中海地产投资有限公司欲向贾琳儒交付的房屋存在瑕疵且至今并未实际交付，逾期交房行为持续存在，故一审判令济南中海地产投资有限公司向贾琳儒支付自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，济南中海地产投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元，由上诉人济南中海地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一七年九月十一日书记员 孙 娜