四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终8719号上诉人（原审被告）：成都万橙餐饮管理有限公司，住所地：成都市成华区建设路26号1幢1单元1层2号。法定代表人：吴祥，总经理。委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓君，女，1966年12月1日出生，汉族，住成都市青羊区。上诉人成都万橙餐饮管理有限公司（以下简称万橙公司）与被上诉人张晓君房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万橙公司上诉请求：一、撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初260号民事判决；二、改判驳回张晓君的全部诉讼请求；三、诉讼费由张晓君负担。事实和理由：一、万橙公司向张晓君提出解除《店铺租赁协议》是根据该合同第9.1条约定所提出，一审关于万橙公司主张解除合同缺乏依据的认定不当；二、万橙公司目前经营困难并正拟注销公司主体资格，一审判决履行《店铺租赁合同》无事实基础；三、一审既判决合同继续有效，又判决万橙公司向张晓君支付解约违约金属前后矛盾，既然一审认定合同尚未解除，则万橙公司不应向张晓君支付解约违约金。张晓君辩称，一、《店铺租赁协议》第9.1条属违约责任条款而非合同解除条件的约定，其约定的是万橙公司如单方提出解除合同则应支付违约金，但并不表示万橙公司享有以支付违约金为对价而单方解除合同的权利；二、万橙公司经营困难及是否正在进行注销清算，均不属于法定或约定的解除条件，万橙公司以此主张解除合同不具有合同和法律依据；三、万橙公司享有《店铺租赁协议》第7.1条约定的转租权及收益权，故其可以通过转租第三方的方式继续履行合同，《店铺租赁协议》无解除的必要；四、万橙公司至今仍在使用案涉房屋，《店铺租赁协议》仍在履行之中，人民法院应当对万橙公司逾期支付租金和房屋使用相关费用的违约行为予以纠正。张晓君向一审法院提出诉讼请求：一、判令万橙公司立即支付张晓君2016年9月15日至2017年9月14日的房租费70399元，承担延期支付租金的违约金14079.8元，合计84478.8元；二、确认万橙公司向张晓君邮寄送达的《无法继续履行合同通知函》无效，依法不具备解除该《店铺租赁协议》的法律效力，且要求合同继续履行；三、判令万橙公司对支付上述债务迟延履行期间按法律规定的双倍迟延履行金，直至付清之日止。一审法院认定事实：张晓君、万橙公司双方于2015年9月15日签订《店铺租赁协议》，将张晓君所有的位于成都市一环路商铺（建筑面积61.97平方米）的商铺出租给万橙公司使用。合同约定：1.租赁期限为6年，自2015年9与15日至2021年9月14日；2.2015年9月15日至2016年9月14日年租金为109727元，于2015年10月26日前一次性支付，2016年9月15日至2017年9月14日期间的年租金为70399元，万橙公司应在每年9月1日前支付下一年租金，若万橙公司逾期30天未支付，张晓君有权解除合同且万橙公司应按当年度租金的20%向张晓君支付违约金；3.若在租赁期限内，任一方除法定和本协议约定原因外，无权单方面解除本协议；一方非法定和本协议约定原因解除本协议，须至少提前一个月书面通知另一方，并一次性向另一方支付当年度单月租金的200%作为违约金。合同签订后，张晓君向万橙公司交付了房屋，2015年10月29日，万橙公司向张晓君转账支付租金109727元。2016年8月11日，万橙公司成都万橙餐饮管理有限公司向张晓君邮寄发出《无法继续履行合同通知函》，表示因万橙公司经营政策调整，已关闭店铺所属餐饮项目，于2016年5月起于张晓君就协议解除进行多次协商，并已陆续搬离屋内动产，故要求解除租赁协议，并愿意按照协议约定，承担当年度单月租金的200%作为违约金，即2015年9月15日至2016年9与14日，每月租金8727.25元的标准，支付违约金17454.5元。2016年9月22日张晓君向万橙公司邮寄发出了2016年9月-2017年9月的租金发票及《关于反对解约并请立即支付本期房租的回函》，反对万橙公司单方违约解约，并要求万橙公司立即支付2016年9月-2017年9月的房租。一审法院另查明，张晓君于2016年9月14日支付了5908.92元的房租税金。万橙公司已支付截止2016年8月的物管费用。一审法院认为，张晓君、万橙公司双方之间形成的租赁合同关系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第十六条的规定，本案中双方并未协商一致解除合同，未约定解除合同的条件，亦未出现不可抗力或张晓君根本违约的情形，万橙公司以经营政策调整为由向张晓君发出《无法继续履行合同通知函》，要求解除合同，不能产生解除合同的法律效力。万橙公司单方关闭店铺经营，搬离店里部分物品的行为也系其单方作出的意思表示，未得到张晓君的认可，双方亦未就房屋归还进行交接。故双方租赁合同并未解除，仍对双方具有约束力。张晓君同时提出要求确认解除合同的函件不具有解除效力以及合同继续履行的诉求，一审法院认为，确认万橙公司发出的解除函不具有解除合同效力是合同继续履行的前提，故一审法院对其要求继续履行合同的请求予以支持，对其要求确认解除函不具有解除效力的请求不再单独予以支持。对张晓君主张万橙公司支付拖欠房租70399元及违约金14079.8元的诉求，因合同中对租金的支付进行了明确约定，万橙公司未在约定时间支付租金，已构成违约，对张晓君的该项诉讼请求，一审法院予以支持。张晓君主张判令万橙公司对支付上述债务迟延履行期间法律规定的双倍迟延履行金，直至付清之日止的诉求，并无合同约定及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、万橙公司继续履行与张晓君于2015年9月15日签订的《店铺租赁协议》；二、万橙公司于判决生效之日起五日内向张晓君支付房租70399元、违约金14079.8元，共计84478.8元；三、驳回张晓君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1912元，因适用简易程序，减半收取956元，由万橙公司负担。二审中，张晓君未提供新证据，万橙公司提供了以下新证据：一、审计报告，拟证明万橙公司已经连续三年严重亏损，不具有继续履行合同的能力；张晓君对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可，并认为万橙公司可以转租方式继续履行合同；二、清算组备案通知书、注销公告、注销税务事项通知书，拟证明万橙公司的主体资格将不存在，无法继续履行合同。张晓君对清算组备案通知书和注销税务事项通知书的真实性、关联性不予认可；对注销公告的真实性予以认可，但认为注销公告不具有关联性、合法性。二审中，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、《店铺租赁协议》第9.1条是否赋予万橙公司单方解除合同的权利；二、万橙公司是否应向张晓君支付2016年9月15日至2017年9月14日的房租费70399元；三、万橙公司是否应向张晓君支付延期支付租金的违约金14079.8元。关于第一个争议焦点，《店铺租赁协议》第9.1条“违约责任”约定：“若在租赁期限内，任一方除法定和本协议约定原因外，无权单方面解除本协议；甲方（万橙公司）非法定和协议约定原因解除本协议，须至少提前一个月书面通知乙方，并一次性向乙方支付本年度单月租金的200%作为违约金”。本院认为，该条款内容表明万橙公司可以因非法定或约定原因而单方解除合同，同时需因其单方解除合同的行为而向万橙公司支付违约金。因此万橙公司按约向张晓君发出《无法继续履行合同通知函（以下简称《通知函》）、要求解除合同的行为可以产生合同解除的法律效果。一审关于万橙公司发函不符合合同约定解除条件的认定与合同约定不符，本院予以纠正。虽然万橙公司于2016年8月11日发出了《通知函》，但其未提供证据证明张晓君收到该函的时间，故本院以张晓君作出《关于反对解约并请求立即支付本期房租的回函》的时间（（2016年9月22日）作为其收到《通知函》的时间，结合《店铺租赁协议》中万橙公司需提前一个月书面通知张晓君的约定，《店铺租赁协议》于2016年10月22日解除。因张晓君在一审诉讼中并未就万橙公司单方解除合同诉请主张违约金，本院在本案中不作处理，张晓君可另行主张。关于第二个争议焦点，因《店铺租赁协议》于2016年10月22日解除，故万橙公司应向张晓君支付2016年9月15日至2016年10月22日期间的租金7238元。因万橙公司未举证证明其已将案涉商铺交还给张晓君，故虽然《店铺租赁协议》已经解除，万橙公司仍应参照租金标准向张晓君支付自2016年10月23日起至腾退之日止的房屋占有使用费。虽然张晓君主张的是租金，但其实质为房屋占有使用费，为了减少讼累，同时尽快固定案涉合同的状态，本院对金额包含在张晓君诉请范围之内的房屋占有使用费予以支持。因张晓君诉请的费用计算至2017年9月14日，且万橙公司截止2017年9月14日时仍未向张晓君交还房屋，故本院判令万橙公司向张晓君支付2016年10月23日至2017年9月14日止的房屋占有使用费63161元。万橙公司主张其未向张晓君腾退房屋的原因系张晓君对房屋进行了加锁，但未提供证据证明，同时其未提供证据证明已将房屋钥匙交还给张晓君，故本院对万橙公司的抗辩不予支持。关于第三个争议焦点，根据《店铺租赁协议》的约定，万橙公司应在2016年9月1日前支付下一年的租金，因《店铺租赁协议》在2016年9月1日前尚未解除，故万橙公司仍应按合同约定在2016年9月1日前支付2016年9月15日至2016年10月22日期间的租金，其未按约支付租金的行为构成违约，应按照《店铺租赁协议》“若甲方（万橙公司）逾期30天未支付，……甲方应按当年度租金的20%向乙方（张晓君）支付违约金”的约定。万橙公司在二审中以书面形式主张违约金过高，要求调整减少，本院认为，万橙公司逾期支付租金所造成的损失主要是资金利息损失，从万橙公司欠付的租金金额及拖欠的时间来看，其造成的损失低于约定的逾期付款违约金，故本院根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定将逾期付款违约金调整为1000元。综上，万橙公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初260号民事判决第一、三项，即“成都万橙餐饮管理有限公司继续履行与张晓君于2015年9月15日签订的《店铺租赁协议》”、“驳回张晓君的其他诉讼请求”；二、变更成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初260号民事判决第二项“成都万橙餐饮管理有限公司于判决生效之日起五日内向张晓君支付房租70399元、违约金14079.8元，共计84478.8元”为“成都万橙餐饮管理有限公司于判决生效之日起五日内向张晓君支付房租及占有使用费70399元、逾期付款违约金1000元，共计71399元”；三、驳回张晓君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件减半收取956元（已由张晓君预交1912元），由成都万橙餐饮管理有限公司负担813元，由张晓君负担143元。二审案件受理费1912元（已由成都万橙餐饮管理有限公司预交1912元），由成都万橙餐饮管理有限公司负担1626元，由张晓君负担286元。本判决为终审判决。审判长  李俊审判员  王果审判员  赵韬二〇一七年九月十四日书记员  蔡袁