山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁07民终1378号上诉人（原审被告）：李涛，男，1974年9月10日生，汉族，住潍坊市奎文区。上诉人（原审被告）：丁小静，女，1977年11月21日生，汉族，住潍坊市奎文区。以上二上诉人委托诉讼代理人：刘梦霞，山东泰琪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟凡建，男，1965年5月24日生，汉族，住潍坊市寒亭区。上诉人李涛、丁小静因与被上诉人孟凡建房屋买卖合同纠纷一案，不服潍坊市奎文区人民法院（2015）奎民一初字第94号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李涛、丁小静上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：其给孟凡建造成的损失应是房款的利息损失，而不是一审法院认定的223934.4元；其赔偿孟凡建的损失应该按照2013年房产价格，不应按照2015年市场价格。孟凡建未提交书面答辩意见。孟凡建向一审法院诉讼请求：1、李涛、丁小静返还孟凡建购房款361390.34元、委托费20000元、赔偿损失363214.96元、评估费8800元，共计763415元。2、诉讼费用及相关费用由李涛、丁小静承担。一审法院认定事实：李涛、丁小静系夫妻关系。涉诉房屋坐落于潍坊高新技术产业开发区桐荫街以南金马路以东新城教职工公寓1号楼1-1001室，建筑面积138.79平方米，附地下室一间。该房产系李涛所在单位于2007年统一购房。2010年10月9日，孟凡建与李涛签订委托购房协议，载明：孟凡建以李涛名义购买涉案房产，该房产所有权归孟凡建所有，孟凡建在2009年12月31日前以李涛名义向潍坊世纪阳光置业有限公司交付购房款及维修基金、契税等共计361390.34元；涉案房产房产证暂办至李涛名下，产权证由孟凡建保管；孟凡建向李涛付委托费20000元。该协议由孟凡建、李涛签字，丁小静作为利害关系人签字，邹怀成作为证明人在协议上签字。合同履行过程中，因李涛、丁小静将涉案房屋另行出卖给案外人，2011年5月16日，孟凡建将李涛、丁小静及案外人诉至法院，要求确认涉案房屋归孟凡建所有。2012年5月2日，法院作出（2011）奎梨民一初字第239号民事判决书，判决：李涛、丁小静协助案外人办理涉案房产的转移登记手续；驳回孟凡建的诉讼请求。孟凡建不服该判决，提起上诉。2012年10月29日，二审法院作出（2012）潍民终字第1918号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。2013年9月11日，法院作出（2013）奎民一重初字第2号民事判决书，判决：李涛、丁小静协助案外人办理涉案房产的转移登记手续；驳回孟凡建的诉讼请求。孟凡建仍不服判决，提起上诉。2014年5月5日，二审法院作出（2013）潍民终字第203号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年1月13日，孟凡建诉至法院，请求依法判如所请。本案审理中，孟凡建申请对涉案房产价值进行评估，法院依法委托潍坊乾业立信资产评估土地房地产估价有限公司予以评估，截止评估基准日2015年5月18日涉案房屋的市场价值为734615元。孟凡建为此支出鉴定费8800元。一审法院认为，孟凡建与李涛、丁小静之间的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据双方提供的已生效的（2013）奎民一重初字第2号民事判决书，能够认定孟凡建已支付李涛购房款及维修基金、契税等共计361390.34元，委托费20000元及涉案房屋由李涛另行出卖给案外人的事实。李涛应当按照合同约定交付房屋、办理过户手续，但李涛在合同履行过程中却将房屋转卖他人，造成双方之间的房屋买卖合同不能实际履行，该房屋买卖合同已经解除，李涛应当返还孟凡建购房款及维修基金、契税等共计361390.34元及转让费20000元。李涛退回的部分房款142000元应从购房款项361390.34元中予以扣除，剩余应退房款金额为221390.34元。对于孟凡建主张李涛、丁小静应赔偿损失363214.96元的诉求，李涛、丁小静不予认可，要求按照2011年同期银行贷款利率支付利息。法院认为，李涛应当按照房屋买卖合同的约定及时履行合同义务，但其在合同履行过程中将房屋转卖他人，造成双方之间的房屋买卖合同不能实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”及该法第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，李涛、丁小静应当依法承担违约赔偿责任，该房屋权属纠纷至2014年5月份结束，孟凡建在2015年以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，要求李涛、丁小静承担违约赔偿责任并无不当，根据评估报告，至评估基准日涉案房屋的市场价值为734615元，扣除孟凡建支付给李涛的购房款及维修基金、契税等共计361390.34元，房屋增值差价为373224.66元，但鉴于李涛已在2011年7月21日通过邹怀成退回孟凡建购房款140000元，孟凡建已付房款数额已减少，其对应的损失也相应降低，故对孟凡建要求李涛、丁小静赔偿损失363214.96元的请求，酌情认定为223934.40元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律法规之规定，判决如下：一、李涛、丁小静于判决生效之日起十日内退还孟凡建购房款及维修基金、契税等共计221390.34元，委托费20000元，合计241390.34元；二、李涛、丁小静于判决生效之日起十日内支付孟凡建赔偿金223934.40元；三、驳回孟凡建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11432元，评估费8800元，由李涛、丁小静负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，孟凡建与李涛、丁小静之间的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。李涛应当按照房屋买卖合同的约定及时履行合同义务，但其在合同履行过程中将房屋转卖他人，造成双方之间的房屋买卖合同不能实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；第一百一十三条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，李涛、丁小静应当依法承担违约赔偿责任，赔偿范围包括实际损失和可得利益损失。本案中，潍坊乾业立信资产评估土地房地产估价有限公司出具的评估报告，鉴定人员和鉴定程序均符合法律规定，李涛、丁小静虽对鉴定基准日提出异议，但均未提供证据予以推翻，应作为本案证据使用。一审法院依据相关法律规定，结合该评估报告，确定房屋增值差价，并根据李涛部分退还购房款的事实，相应降低赔偿数额，依法认定李涛、丁小静应当承担的赔偿数额包括：孟凡建房款损失221390.34元、委托费20000元和房屋增值差价223934.40元。一审法院的认定并无不当。李涛、丁小静的上诉请求无事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，李涛、丁小静的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11432元，由上诉人李涛、丁小静负担。本判决为终审判决。审判长  贾元胜审判员  张振显审判员  高 波二〇一七年九月十二日书记员  于 涛