北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7084号上诉人（原审原告）：冯孝光，男，1981年9月30日出生。上诉人（原审原告）：刘小玉，女，1983年11月1日出生。二上诉人之委托诉讼代理人：周海山，北京国锦律师事务所律师。二上诉人之委托诉讼代理人：韩平，北京国锦律师事务所律师被上诉人（原审被告）：北京泰格经济开发公司，住所地北京市平谷区滨河工业区零号区22号。法定代表人：刘庆，董事长。委托诉讼代理人：叶月琴，北京市华鹏律师事务所律师。上诉人冯孝光、刘小玉因与被上诉人北京泰格经济开发公司（以下简称“泰格公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。冯孝光、刘小玉上诉请求：撤销原判，支持我方原审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院无权调低违约金。2、我方主张未能正常使用燃气的损失，合理合法。3、我方主张未能正常使用停车场的损失有理有据。泰格公司辩称：同意一审法院判决。冯孝光、刘小玉向一审法院起诉请求：1.判令泰格公司向冯孝光、刘小玉支付迟延交房违约金，以购房款2223489元为基数，每日以0.02%为计算标准，从2016年6月26日计算至实际交房之日（2016年9月4日）止，为31595元；2.判令泰格公司向冯孝光、刘小玉支付迟延办理初始登记产权证违约金，以购房款2223489元为基数，每日以0.01%为计算标准，从2016年10月31日计算至实际产权证办结之日（2017年1月26日）止，为19989元；3.判令泰格公司向冯孝光、刘小玉支付未能正常使用燃气的违约金，以购房款2223489元为基数，每日以0.02%为计算标准，从2016年6月25日计算至实际交房之日（2016年9月4日）止，主张15000元；4.判令泰格公司向冯孝光、刘小玉支付未能正常使用停车场的违约金，以购房款2223489元为基数，每日以0.02%为计算标准，从2016年6月25日计算至实际交房之日（2016年9月4日）止，主张20000元；5.判令泰格公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月6日，泰格公司（出卖人）与冯孝光、刘小玉（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定房屋坐落为北京市昌平区502，房屋总价款为2217367元，出卖人应当在2016年6月25日前向买受人交付该商品房。合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”中约定燃气2016年6月25日达到接通入户条件，公共停车场2016年6月25日达到停车条件，上述设施未能在2016年6月25日前达到使用条件按合同第十四条约定处理。合同第十四条“逾期交房责任”约定逾期30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。合同第二十二条“产权登记”第一款“初始登记”约定出卖人应当在2016年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人原因未能在约定的期限内取得初始登记的，买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同附件十一《补充协议》第四条约定：“关于房屋的交付。……2、因买受人的原因，致使未能按照合同约定的日期办理房屋交接手续的，按照以下两种情况处理：（1）逾期不超过30日的，视为出卖人已于房屋交付通知书载明的买受人应收房的起始日期向买受人交付了房屋……3、除不可抗力外，因遵守国家法律法规和政府命令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程，或因政府部门公布的公共卫生事件，导致房屋无法按时交付及/或市政基础设施及/或其他设施不能如期如约达到使用条件的，出卖人可据实予以延期，并无需因此承担违约责任。但，双方协商一致同意解除合同或变更合同的除外。”合同签订后，冯孝光、刘小玉于2013年12月6日、2015年3月13日、2016年6月28日分别支付购房款827367元、1390000元、6122元，共计支付购房款2223489元。2016年8月29日，泰格公司向冯孝光、刘小玉发送了《入住通知书》，通知冯孝光、刘小玉于2016年9月2日上午前往销售中心办理入住手续。冯孝光实际于2016年9月4日与泰格公司办理了房屋交接手续。另冯孝光、刘小玉举证泰格公司曾发送过一份《逾期入住违约金说明》，该说明载明，按照《商品房预售合同》约定，泰格公司已经延期交付房屋，构成违约，但是违约的原因是因为政府相关命令导致，政府相关命令包括：京建发【2014】418号、京建发【2015】97号、京建发【2015】275号。泰格公司认为因政府命令导致工程停工37天，该天数应当从延期天数中扣除，该期间不计算违约金。泰格公司认可《逾期入住违约金说明》的真实性，但称该说明只在公司内部传阅，并未向业主发放。经查，京建发【2014】418号文要求，在2014年APEC会议召开期间（11月3日零时-11日），本市行政区域内的所有房屋建筑和市政基础设施工程施工现场停止一切施工作业；京建发【2015】97号文要求，为做好全市施工现场扬尘污染防治工作，自3月20日零时至3月31日24时，全市所有施工工地停止土石方、渣土运输等作业，施工现场的渣土、砂石运输车严禁上路行驶；京建发【2015】275号文要求，为做好中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动，自8月20日零时至9月4日24时，全市所有施工工地停止土石方、建筑拆除作业，并做好裸露土方的覆盖及洒水降尘工作。以上三次停工，泰格公司提交了施工单位制作的《停工报告》。庭审过程中，泰格公司另举证新闻报道、政府公告证明因雾霾预警、工地事故等，政府相关部门要求工地停止施工。泰格公司主张因以上原因导致的施工延期亦应从违约天数中扣除。2017年1月26日，涉案房屋所在楼栋取得不动产权证书，登记地址为昌平区32号楼。2015年12月16日，泰格公司验收了施工单位施工的涉案房屋所在小区的地下车库施工工程。2015年12月20日，涉案房屋所在项目天然气供应工程验收合格。2016年5月12日，泰格公司验收了施工单位施工的涉案房屋所在小区地上道路（包括地上停车场铺装）施工工程。另查，涉案房屋所在小区的地下停车场现未投入使用。泰格公司称地下车库空间包括产权车位和人防工程，目前出售或出租方案尚未得到有关部门的答复。2016年11月7日，北京某某燃气有限公司在单元门张贴通知，主要内容为“2016年11月11日至12日对32号楼进行置换通气及验收，用户务必家中留人，未连接壁挂炉、灶具及灶具不带熄火保护的用户将无法进行通气，户内主管线不能封闭，用户不得私自改造，如发现一律不予通气”。一审法院上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、京建发【2014】418号通知、京建发【2015】97号通知、京建发【2015】275号通知、停工报告、《逾期入住违约金说明》、《入住通知书》、《房屋交接单》、照片、竣工验收记录、车库质量验收交接单、竣工验收单、新闻报道、政府公告、不动产权证书及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不具备法定无效之情形，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的预售合同中约定了泰格公司应于2016年6月25日前交付房屋，于2016年10月30日前取得产权初始登记，但泰格公司实际通知冯孝光、刘小玉于2016年9月2日交房，于2017年1月26日取得产权初始登记，存在延期行为，应承担相应的违约责任。关于泰格公司提出的因雾霾原因及政府命令停工的期间应在延期天数中予以扣除的主张，依据双方签订的《北京市商品房预售合同》附件《补充协议》第四条第三款约定，因政府命令导致房屋延期交付的，延期期间不承担违约责任，但泰格公司仅提交了北京市住建部门关于工地临时停工的三个文件及相应的停工报告，其中仅有京建发【2014】418号文要求停止一切施工作业，其他两个政府文件仅要求停止土石方等作业，在此期间泰格公司仍可进行其他类型的施工作业，泰格公司亦未举证该两份文件涉及的期间施工进度恰好处于土石方作业中，因此京建发【2014】418号文导致的停工期间9日应发生相应顺延交房日期的法律后果，泰格公司无须向冯孝光、刘小玉承担违约责任，其他两个文件涉及的期间不能作为延期交房的免责事由。除上述三个文件涉及的期间外，泰格公司主张扣除的其他停工期间没有提交停工报告，无法证明停工真实发生，泰格公司也没有举证证明政府要求在此期间停止一切施工作业，故泰格公司主张的该部分期间不能作为延期交房的免责事由。关于计算逾期交房违约金的截止日期，依据《补充协议》第四条第2款第（一）项的约定，应以泰格公司通知的交房日期而不是实际收房的日期确定。因泰格公司已通知冯孝光、刘小玉于2016年9月2日办理入住手续，但冯孝光、刘小玉未于当日办理，而是于2016年9月4日才前往办理，因此在此期间的违约金，冯孝光、刘小玉无权主张，延期交房违约金的截止时间应为2016年9月2日，扣除上述9日的停工时间，泰格公司应按照延期60日承担逾期交房的违约责任。关于逾期办理初始登记的违约责任，双方签订的《北京市商品房预售合同》中并未约定可以免除或减轻逾期办理楼栋初始登记违约责任的合理理由，且法院认定的可以扣除的停工天数仅为9日，不足以对泰格公司办理产权初始登记的时间造成重大影响，故法院认定泰格公司延期办理初始登记的天数为88日。关于冯孝光、刘小玉提出的2016年6月25日至实际交房之日未能正常使用燃气和停车场的违约金，合同约定燃气2016年6月25日达到接通入户条件，公共停车场2016年6月25日达到停车条件，事实上涉案房屋的燃气和停车场均于双方约定的交付时间前完成竣工验收，已经达到接通入户和停车条件。且地下车库为产权车位或者人防工程，不属于业主共有的车位，不属于公共停车场的范围，故对有关该两项违约金的主张，法院不予支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，逾期交付房屋与逾期办理初始登记的违约金相加数额明显过高，本院根据公平原则及诚实信用原则，结合冯孝光、刘小玉的实际损失、当事人的过错程度及预期利益等综合因素对延期交房和延期办理初始登记的违约金数额酌情予以调低。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决：一、北京泰格经济开发公司于本判决生效之日起七日内支付冯孝光、刘小玉逾期交付房屋违约金、逾期办理产权初始登记的违约金共计20810元；二、驳回冯孝光、刘小玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实正确，本院予以确认。经本院释明，上诉人主张自己因泰格公司未能及时交付房屋、办理产权证而遭受到的损失包括延期交房期间产生的每月6000元的房租损失、将来出售房屋多交所得税损失50000元、家庭经济损失50000元等。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上诉人主张一审法院无权调低违约金，与法律规定不符。上诉人提出的因逾期交房、逾期办证受到的各种损失，缺乏证据证明，法院不能全部采信。约定的违约金明显高于其损失，原审法院减少违约金符合法律规定。燃气和停车场均于双方约定的交付时间前完成竣工验收，上诉人主张此两项违约金缺乏事实基础。综上所述，冯孝光、刘小玉上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一千九百六十五元，由冯孝光、刘小玉负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘国俊审 判 员 刘 磊二〇一七年九月二十一日法官助理 郭仁鑫法官助理 叶康喜书 记 员 张 超