安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖11民终1889号上诉人（原审原告）：齐德礼，男，1978年6月2日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：石磊，安徽远泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晴晴，安徽远泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙水，男，1981年7月1日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人齐德礼因与被上诉人孙水房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院(2016)皖1125民初3822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。齐德礼上诉请求：1.撤销(2016)皖1125民初3822号民事判决，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由孙水承担。事实和理由：1.其于房屋买卖合同签订后按合同约定支付了价款，合同签订时完成了房屋交接手续，交房时无人占有房屋，其对房屋进行了装修居住至今，足以说明其系善意；2.涉案房屋的另一购买人何国俊与孙水恶意串通，损害其利益；3.其在拿到房屋后，对涉案房屋进行了装修并居住至今，一审法院对此未予认定，有悖事实；4.其已先行合法占有房屋，对涉案房屋享有优先的居住权、所有权，一审法院适用法律错误。孙水未答辩。齐德礼向一审法院起诉请求：1.确认其与孙水签订的房屋买卖合同合法、有效；2.确认其对诉争房屋享有居住权和所有权；3.判决孙水承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：孙水、孙涛系兄弟关系，因安徽省定远县定城镇“东园”棚改项目拆迁，其二人获得位于东园康城5号楼506室的安置房一处，该房屋至今未办理房屋产权登记。孙水、孙涛取得该房屋后，约定该房屋归孙水所有，孙水即对该房屋进行装潢。期间，孙水因需要资金，将房屋出卖给何国俊。为此，孙水、孙涛与何国俊签订《协议》一份，约定：1.甲方（孙水、孙涛）自愿将涉案房屋出卖给（乙方）何国俊，房屋总价款为330000元，其中包括装修款80000元；2.签订协议时，乙方支付定金130000元，并在之后一年内支付余款；3.乙方支付首款后，甲方应当积极配合乙方完成房屋装修，并在二个月内向乙方交付房屋。何国俊、孙水、孙涛均在《协议》中签名予以确认。何国俊于《协议》签订之日向孙水支付定金及购房款共计250000元，孙水亦将房屋钥匙交付何国俊，何国俊即开始介入房屋装潢事宜。之后，因装修未能及时完成，导致何国俊不能实际使用诉争房屋，经双方协商，孙水、孙涛同意减免购房款5000元作为补偿。何国俊又于2016年3月1日向孙水支付30000元，并承诺在交付房产证时将剩余购房款45000元付清。2016年4月10日，经他人介绍，孙水在何国俊不知情的情况下，又与齐德礼签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.孙水将诉争房屋出卖给齐德礼，转让价格为228000元（包括装修费用）；2.双方签字时，齐德礼向孙水支付购房款218000元，余款10000元在交付房产证时付清。协议签订当日，孙水即将房屋钥匙交付齐德礼，齐德礼亦通过银行转账的方式将购房款198000元转入窦树林的银行账户，并由孙水就之前支付的购房定金20000元一并出具《收条》，载明“今收到齐德礼购东园康城5#楼506室购房款218000元，此据，孙水，2016年4月10日”。之后，齐德礼将诉争房屋的门锁更换，并在房屋内安装了若干生活设施进行居住。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，诉争房屋系孙水、孙涛拆迁补偿所得的安置房，虽未办理不动产权登记，但其二人未来可以取得对房屋的所有权，同时，孙水、孙涛约定该房屋归孙水所有，故孙水可以处分该房屋。孙水将诉争房屋出卖给齐德礼，双方均具备完全民事行为能力，签订的房屋买卖合同系双方经协商一致作出的真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定的情形，虽未办理相关的物权转让登记，但不影响该《房屋买卖合同》发生法律效力，故依法确认双方签订的《房屋买卖合同》系有效合同。孙水辩称其将房屋出卖给齐德礼是受他人胁迫，但不能举证证明其受到胁迫的事实，故对其辩解不予采信。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因涉案房屋系拆迁安置房，至今未办理产权登记，齐德礼亦未与孙水办理房屋产权的转让登记手续，故齐德礼尚不能取得对涉案房屋的所有权。出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权和使用权的情况下，如数个买受人均未办理房屋所有权转移登记，亦未办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的，亦无合法占有房屋的，应当以合同实际履行在先的买受人取得相关权利。本案中，孙水于2015年12月14日将诉争房屋出卖给何国俊，孙水已向何国俊交付房屋钥匙，何国俊亦按照合同约定支付购房款280000元，双方已实际履行了合同；之后，孙水于2016年4月10日与齐德礼签订合同，将诉争房屋出卖给齐德礼，双方虽亦实际履行合同义务，但明显迟于何国俊和孙水之间的合同履行时间。根据何国俊和齐德礼的合同实际履行先后顺序，故何国俊可以取得对诉争房屋的使用权。齐德礼主张其先于何国俊合法占有诉争房屋，但举证的相关证据均不能证明其主张的事实，故对齐德礼先期合法占有房屋的事实，依法不予采信。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认齐德礼与孙水签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回齐德礼的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由齐德礼的负担20元、孙水负担20元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见及举证、质证，本案二审的争议焦点为：齐德礼关于确认其对案涉房屋享有使用权和所有权的上诉请求能否成立。本案中，孙水就案涉房屋分别与何国俊、齐德礼签订两份房屋买卖合同。其中，孙水于2015年12月14日与何国俊签订合同，约定房屋总价款为330000元（含装修款80000元），并于当日交付了房屋钥匙，何国俊于2016年3月1日前共向孙水支付了房款280000元，并介入了案涉房屋的装修事宜；2016年4月10日，孙水又与齐德礼签订合同，约定房屋总价款为228000元，并于当日交付了房屋钥匙，齐德礼向孙水支付了房款218000元。随后，齐德礼与何国俊先后对房屋的门锁进行更换，并发生争义，齐德礼更换门锁后，在房屋内安装了若干生活设施进行居住。本案并无证据证明存在买卖双方恶意串通损害第三人利益的情形，案涉两份房屋买卖合同均属合法有效，但买受人何国俊、齐德礼就案涉房屋均未办理房屋所有权转移登记，亦未办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续，因此，应当根据合同履行情况确定权利保护的顺位。何国俊、齐德礼均按合同约定支付了大部分购房价款，分别取得了房屋钥匙，并进行了部分装修，两人就合同履行内容而言情形相似，但合同实际履行的时间先后不同，齐德礼与孙水之间的合同履行时间明显迟于何国俊和孙水之间的合同履行时间，齐德礼所举证据不足以证明其已先行合法占有案涉房屋。据此，原审判决驳回齐德礼关于确认其对诉争房屋享有居住权和所有权的诉讼请求并无不当。综上所述，齐德礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人齐德礼负担。本判决为终审判决。审判长 高 奎审判员 桑泽祥审判员 刘 勇二〇一七年九月二十五日书记员 吴 敬附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。