重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0105民初12519号原告：重庆国奥村物业服务有限公司，住所地重庆市江北区国惠路35号国奥村一期中心商业第吊一层，统一社会信用代码91500105552043252D。法定代表人：杨靖，董事长。委托诉讼代理人：冉斌，重庆中耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭黄丹，重庆中耀律师事务所律师。被告：史绍梅，女，1982年4月8日出生，汉族，住重庆市奉节县。原告重庆国奥村物业服务有限公司（以下简称国奥物业）诉被告史绍梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国奥物业的委托诉讼代理人冉斌、彭黄丹，被告史绍梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国奥物业向本院提出诉讼请求：1、判令史绍梅支付国奥物业截止2017年5月31日拖欠的物业服务费（2014年9月1日至2017年5月31日期间）及公摊费(2014年7月1日至2017年5月31日期间)合计7317.46元。2、判令史绍梅支付国奥物业迟延缴纳物业服务费、公摊费违约金300元。3、本案全部费用由史绍梅承担。事实和理由：2013年1月29日，国奥物业与史绍梅签订《前期物业服务协议》，约定由国奥物业对“重庆国奥村二期”进行前期物业管理，双方对物业服务内容、收费标准、违约责任等进行了约定。截止2017年5月31日，史绍梅尚欠国奥物业物业服务费和公摊费7317.46元。国奥物业多次催缴未果，特提起诉讼，望判如所请。被告史绍梅辩称，1、史绍梅接房时交房的是国奥物业，其房屋楼管更换过多次，接房到现在都没有得到整改，史绍梅向国奥物业反映过多次，国奥物业一直不予理睬。2、小区的消防栓一直没有水。3、国奥物业未对公摊费进行公示。4、史绍梅交纳的物管费，国奥物业没有开具发票。5、国奥物业对其收益没有进行过公示。6、国奥物业没有与业主进行过沟通，对小区服务不到位。7、迟延缴纳物业服务费、公摊费的违约金约定过高，请求调减。本院经审理认定事实如下：国奥物业系二级资质的物业管理企业。2012年5月25日，国奥物业与重庆国奥实业发展有限公司（以下简称国奥实业）签订《重庆国奥村二期前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），合同约定：物业名称为重庆国奥村二期，国奥物业服务内容主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由国奥物业管理服务的其它服务事项。合同约定国奥物业收取住宅物业服务费标准为2.2元/月·平方米，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同期限为3年，自2012年6月8日至2015年6月7日止，合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，应在合同届满后三个月内继续履行本合同，国奥实业应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。2012年6月，国奥实业制定了《业主临时管理规约》。2013年1月29日，史绍梅向国奥实业递交了《承诺书》，确认其已详细阅读《前期物业合同》及《业主临时管理规约》，同意履行、遵守《前期物业合同》及《业主临时管理规约》中规定的所有责任和义务，同意承担违反《前期物业合同》及《业主临时管理规约》的法律责任。同日，国奥物业与史绍梅签订《前期物业服务协议》，协议约定：交纳物业服务费的时间为每月5日；高层住宅按建筑面积每月每平方米2元收取（含电梯费）；公共区域能源分摊费用按渝价[2004]778号文件规定。史绍梅违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，国奥物业有权要求史绍梅补交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。国奥物业按约进入重庆国奥村二期小区实施物业服务。合同期限届满后，该小区未选聘新的物业服务公司，也未签订新的物业服务合同。史绍梅系重庆市江北区国惠路X号X幢X号房屋所有权人，房屋建筑面积为104.55平方米。史绍梅于2014年2月16日接收了该房屋。2014年9月至2017年5月期间，国奥物业为重庆国奥村二期小区提供了物业服务。史绍梅未交纳2014年9月至2017年5月期间的物业服务费。重庆国奥村二期总建筑面积为258673.95平方米，国奥物业已缴纳了2014年7月至2017年5月的电费。2014年7月至2017年5月期间，按建筑面积计算，除2015年2月每平方米应分摊金额为0.13元之外,余下每月每平方米应分摊金额均超过0.15元。史绍梅未交纳2014年7月至2017年5月期间的公摊费。另查明，国奥物业对重庆国奥村二期高层住宅的物业服务费2015年1月1日前实际按建筑面积每月每平方米1.7元收取。以上事实，有《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》、《物业服务企业资质证书》、《重庆市江北区物业服务收费价目表》、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《承诺书》、《前期物业服务协议》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、《重庆国奥村二期非工业用电电费统计表》、电费缴费明细、《客服管家工作日志》、《报事保修登记表》、《国奥村（二期）中庭常规保洁工作流程》、《国奥村（二期）车库常规保洁工作流程》、《国奥村（二期）外围常规保洁工作流程》、《国奥村（二期）楼层常规保洁工作流程》、《工作检查记录表》、《防制施工记录》、《有害生物控制施工单》、《二期业主登记表》、《交房流程单》、《业主物品领取一览表》及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，前期物业管理合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式，国奥实业与原告签订的《前期物业合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，在重庆国奥村二期小区业主选聘新的物业服务企业之前，原告及重庆国奥村二期小区全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。同时，被告与原告也签订了《前期物业服务协议》，其应按照协议的约定享受权利、履行义务。2014年7月至2017年5月期间，原告为重庆国奥村二期小区提供了物业管理服务，并缴纳了公摊电费，被告作为该小区的业主，应当交纳物业服务费及公摊电费。被告2014年9月1日至2014年12月31日应交纳的物业服务费为1.7元/月/平方米×104.55平方米×4个月＝710.94元；2015年1月1日至2017年5月31日期间应交纳的物业服务费为2元/月/平方米×104.55平方米×29个月＝6063.9元，共计6774.84元。被告2014年7月1日至2014年7月31日应交纳的公摊电费为0.15元/月/平方米×104.55平方米×1个月＝15.68元，被告尚欠9.76元；被告2014年8月1日至2015年1月31日应交纳的公摊电费为0.15元/月/平方米×104.55平方米×6个月＝94.1元；被告2015年2月1日至2015年2月28日应交纳的公摊电费为0.13元/月/平方米×104.55平方米×1个月＝13.59元；被告2015年3月1日至2017年5月31日应交纳的公摊电费为0.15元/月/平方米×104.55平方米×27个月＝423.43元，共计540.88元，物业服务费及公摊电费合计7315.72元，故对原告要求被告支付2014年9月1日至2017年5月31日期间的物业服务费及2014年7月1日至2017年5月31日期间的公摊费合计7317.46元的诉讼请求，本院予以支持7315.72元，超过部分本院不予支持。对原告要求被告支付逾期支付物业服务费、公摊费的违约金300元的诉讼请求，因被告认为《前期物业服务协议》对逾期支付物业服务费、公摊费违约金的约定过高，应予调整，结合本案实际及原告履行物业服务职责状况等因素，对逾期支付物业服务费、公摊费的违约金予以调整，酌情主张100元，超过部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告史绍梅于本判决生效之日起五日内向原告重庆国奥村物业服务有限公司支付2014年9月1日至2017年5月31日期间的物业服务费及2014年7月1日至2017年5月31日期间的公摊费合计7315.72元。二、被告孔小梅于本判决生效之日起五日内向原告重庆国奥村物业服务有限公司支付逾期支付物业服务费、公摊费的违约金100元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告史绍梅负担。本判决为终审判决。审判员  王大伟二〇一七年九月十二日书记员  蒋 红