重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)渝民申31号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陶利，女，1968年2月16日出生，汉族,住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：桑洋洋，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周菊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴灵芝，女，1962年6月20日出生，汉族,住重庆市渝中区。一审被告、二审被上诉人：张洪军，男，1968年4月19日出生，汉族,住重庆市北部新区。一审被告、二审被上诉人：商新燕，女，1969年7月17日出生，汉族,住重庆市北部新区。再审申请人陶利因与被申请人吴灵芝，一审被告、二审被上诉人张洪军、商新燕执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终3825号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陶利申请再审称，（一）本案诉争房屋在法院查封前已办理完转移过户登记手续，执行法院无权查封。（二）申请人与张洪军、商新燕签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，是真实的房屋买卖行为，并不是以房抵债。以借款冲抵购房款并不违反法律禁止性规定，是合法有效的。（三）本案借款455万元事实清楚、证据充分，足以认定，一、二审判决认为未实际支付购房款的理由均不能成立，且相同模式的借款，已有生效法律文书予以确定。（四）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条之规定，本案现有证据足以认定申请人是涉案房屋的不动产物权真实权利人。申请人另有新证据提交，故陶利依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（六）项的规定申请再审。本院认为，本案的争议问题在于，陶利是否完成不动产转移过户登记手续，是否是不动产物权真实权利人；本案《房屋买卖合同书》是否是以房抵债；本案购房款是否实际支付。第一，陶利是否完成不动产转移过户登记手续，是否是不动产物权真实权利人。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，和第十四条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”一审法院查明，2014年6月19日上午，重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局向陶利出具《业务受理通知书》，该通知书载明：申请人陶利、张洪军、商新燕申请恒大华府39幢4-2号房屋的转移登记；我单位已受理该业务，请于2014年6月23日持本受理通知书、单位（个人）身份证明等到我单位办件大厅领取办结件。同日，陶利缴纳了办理过户产生的印花税、契税共7.5005万元，张洪军、商新燕缴纳了办理过户产生的税费16.5万元。2014年6月19日，重庆市渝北区人民法院应吴灵芝的申请作出（2014）渝北法民保字第00086号、第00087号、第00088号《民事裁定书》，分别查封了张洪军、商新燕共同所有的恒大华府39幢4-1号、恒大华府39幢4－2号住房。前述裁定书均于2014年6月19日下午送达至重庆市国土房屋管理局北部新区分局。由此可见，本案涉案房屋的不动产转移登记仅进入受理阶段，还未完成被记载于不动产登记薄的行为，因此，一、二审法院认为陶利未完成不动产物权转移登记，没有取得不动产物权，有证据支持，事实清楚，符合《中华人民共和国物权法》的规定。本案系陶利依据与张洪军、商新燕签订的《房屋买卖合同书》申请办理不动产转移登记，因此，在转移登记未完成前，陶利并未取得不动产物权，本案的情形，不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条规定的情形，该申请再审理由，不能成立。第二、本案是否是以房抵债。一审法院查明，2013年12月27日，张洪军、商新燕为甲方、陶利为乙方签订了《房屋买卖合同书》，主要约定：甲方将自有恒大华府39幢4-2号住房出售给乙方；房屋以按揭方式购买，办理过户手续前，甲方应自行付清按揭欠款，保证产权过户顺利完成；房屋转让总价款455万元，其中房屋基础价格部分315万元，房屋内装饰装修、设施设备等折价140万元；甲方于2013年4月19日向乙方借款315万元，2013年8月23日向乙方借款140万元，共计455万元，此455万元直接冲抵本合同协议的购房转让总价款；本合同双方签字生效后，甲方向乙方借款455万元不再归还乙方，视为乙方已经全部支付本合同所涉房屋的购房款。从房屋卖价的约定、房款的支付方式可以看出，本案实际是以房抵债合同：张洪军、商新燕以向陶利出售房屋的价款来抵销张洪军所欠陶利两笔借款。另外，前述合同签订时，房屋还存在按揭欠款，但合同对按揭的还款以及所有权的转让登记、交房时间等没有明确约定，与通常房屋买卖交易较为不同，因此，二审法院认为本案合同的目的是消灭金钱债，具有以房抵债性质依据充分。第三、本案购房款是否实际支付问题。一审法院查明，陶利及其母亲张艺瑢（陶利出资比例为98%，张艺瑢的出资比例为2%）为重庆市欣利高碳有限公司出资人，财务总监及供应部部长为熊樱，朱媛媛是该公司员工。重庆熙雄商贸有限公司的出资人为朱兴江、熊樱，法定代表人为朱媛媛。重庆盈盛建材有限公司的出资人为张洪军、商新燕（张洪军出资比例为49%，商新燕出资比例为51%）。2013年4月19日，重庆市欣利高碳有限公司向重庆盈盛建材有限公司分三次共向重庆盈盛建材有限公司转款315万元（一笔123万元，一笔130万元，一笔62万元），事由均记载为往来款。同日，重庆市欣利高碳有限公司出具说明载明：我公司根据陶利委托于2013年4月19日通过重庆银行建新西路支行、中国建设银行渝中支行向张洪军开办的重庆盈盛建材有限公司打款315万元。此款属于张洪军向陶利个人借款。该说明由重庆市欣利高碳有限公司加盖印章，被告张洪军签字并记明情况属实。2013年5月7日，陶利向熊樱转款410万元，转款事由为往来。2013年5月8日，熊樱向重庆市欣利高碳有限公司转款400万元，用途为借款。2013年7月3日，陶利向重庆市凌志化学工业有限公司的出资人陶然转款20万元。2013年8月23日，重庆市凌志化学工业有限公司向重庆盈盛建材公司转款17万元，转款事由为往来款。同日，重庆市凌志化学工业有限公司出具说明载明：我公司根据陶利委托于2013年8月23日通过中信银行大渡口支行向张洪军开办的重庆盈盛建材有限公司打款17万元。此款属于张洪军向陶利个人借款。该说明由重庆市凌志化学工业有限公司加盖印章，张洪军签字并记明情况属实。2015年11月12日，重庆市凌志化学工业有限公司出具说明载明：我公司于2013年7月3日向陶利借款20万元，支付到公司指定的陶然的个人账户，该笔借款已于2013年8月23日全部还清，其中17万元支付到陶利委托的重庆盈盛建材有限公司。2013年8月23日，重庆熙雄商贸有限公司向重庆盈盛建材有限公司转款两笔，金额均为61万元，转款事由均为往来款。同日，重庆熙雄商贸有限公司出具说明载明：我公司根据陶利委托于2013年8月23日通过华夏银行大渡口支行、重庆银行建新西路支行向张洪军开办的重庆盈盛建材有限公司打款122万元。此款属于张洪军向陶利个人借款。该说明由重庆熙雄商贸有限公司加盖印章，张洪军签字并记明情况属实。2013年8月23日，重庆市欣利高碳有限公司向重庆盈盛建材有限公司转款1万元，事由记明为往来款。同日，重庆市欣利高碳有限公司出具说明载明：我公司根据陶利委托于2013年8月23日通过上海浦东发展银行大渡口支行向张洪军开办的重庆盈盛建材有限公司打款1万元。此款属于张洪军向陶利个人借款。该说明由重庆市欣利高碳有限公司加盖印章，张洪军签字并记明情况属实。本案《房屋买卖合同书》中所抵借款为2013年4月19日借款315万元及2013年8月23日借款140万元，共计455万元。是由陶利控股或与其有关联的公司转账支付到张洪军、商新燕出资设立的重庆盈盛建材有限公司账上的，在陶利举示的证据中，上述款项在银行转账支付凭证上注明的用途为往来款，另有重庆市欣利高碳有限公司和重庆熙雄商贸有限公司自己制作的会计账本以及重庆市凌志化学工业有限公司出具的说明，用以证明是陶利的应收款和是受陶利的委托支付，因此，要说明陶利和张洪军之间存在借款以及委托相关公司转账支付借款的关系存在，还缺乏直接证据，加之陶利在二审中提交的《借款合同》系复印件，该证据真实性不能认定，因此，二审法院认定陶利举示的证据不能充分证明其与张洪军之间的借款真实存在并无不当，同样，也不能认定陶利向张洪军、商新燕支付了购房的全部款项455万元。陶利提出的相同模式的债权已由其他判决认定的问题，经查，其他判决系本案争议房屋的被执行依据，即重庆市渝北区人民法院作出的（2014）渝北法民初字第11274号、第11276号《民事调解书》。该《民事调解书》上的债权，系人民法院审查后，经张洪军与吴灵芝到庭陈述并认可予以确认的债权，故不同于本案中陶利主张的债权，且从《民事调解书》上无法认定是相同支付模式的债权，因此，另案认定不适用于本案，陶利的该申请再审理由不能说明原审判决对陶利与张洪军之间债权的认定存在错误。在申请再审中，陶利以新证据为由提交了《房屋买卖合同书补充协议》、《购房款收条》等材料，上述材料系庭审结束后当事人自行制作，不符合再审新证据的要求，故陶利以新证据为由申请再审的理由不能成立。陶利举示的证据不能充分证明其已向张洪军、商新燕支付了购房的全部款项455万元，陶利在本案中的情形不符合最高人民法院《关于办理人民法院执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的对无过错不动产买受人物权期待权保护的要件。综上，陶利的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陶利的再审申请。审 判 长  邹晓瑜审 判 员  何 毅代理审判员  张 莉二〇一七年九月一日书 记 员  朱 禹