江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5528号上诉人（原审被告）：来文艳，女，1979年6月15日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上诉人（原审被告）：来新邦，男，1945年2月28日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审被告）：胡淑媛，女，1946年8月2日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：来文娟,系来文艳姐姐，同时代理上述三上诉人。委托诉讼代理人：高绍勇，江苏益友天元律师事务所律师，同时代理上述三上诉人。被上诉人（原审原告）：ＸＸＸ，男，1982年5月27日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：季君，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡萍，江苏展驰律师事务所律师。原审第三人：昆山北区房产咨询有限公司白马泾店，住所地江苏省昆山市玉山镇白马泾路257号，统一社会信用代码91320583570395825Q，负责人：陈家武。委托诉讼代理人：王新春，该公司员工。上诉人来文艳、胡淑媛、来新邦因与被上诉人ＸＸＸ、原审第三人昆山北区房产咨询有限公司白马泾店（以下简称北区房产白马泾店）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。来文艳、胡淑媛、来新邦上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回ＸＸＸ的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由ＸＸＸ负担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。2016年9月21日，来文艳和中介一起办理完换证手续后到中介处的目的是要签订一份因为换证延迟过户时间的补充协议，而非改变首付款支付问题的协议。来文艳并不知道其母亲签署了一份严重损害自己利益的补充协议。如果签字时来文艳在场，绝不会签这样的协议，也不会同意胡淑媛签字。2、一审判决认为胡淑媛与ＸＸＸ签署的合同补充协议的行为构成表见代理严重错误。胡淑媛并没有以来文艳、来新邦名义订立合同；从权利外观上看，行为人也不具有代理权表象；事实证明ＸＸＸ具有民事欺诈的故意，具有明显的过失；ＸＸＸ在签订补充协议时，不足以使ＸＸＸ相信胡淑媛为交易对象，更不足以使ＸＸＸ相信交易主体发生了改变。不应当认定为表见代理。补充协议应认定为无效。ＸＸＸ辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。北区房产白马泾店辩称：其意见同一审答辩意见。ＸＸＸ向一审法院起诉请求：来文艳、胡淑媛、来新邦继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。2、来文艳、胡淑媛、来新邦承担违约责任，向ＸＸＸ支付违约金，共172000元。3、本案诉讼费、律师费由来文艳、胡淑媛、来新邦承担。一审法院认定事实：胡淑媛、来新邦系夫妻关系，来文艳系胡淑媛、来新邦的女儿。来文艳、胡淑媛、来新邦按份共有位于昆山市巴城镇××新村××楼××室房屋，房屋建筑面积62.98平方米，来文艳占50%份额，来新邦、胡淑媛分别占25%份额，房屋的土地使用权证将“来文艳”登记成了“来文娟”。2016年8月16日，经北区房产白马泾店经纪，来文艳、胡淑媛、来新邦与ＸＸＸ签订了《房屋买卖合同》一份，将上述房产出售给ＸＸＸ，双方约定：购房总价860000元,合同签订当日支付定金15000元，2016年9月20日前支付490000元,2016年9月25日之前办理过户手续,ＸＸＸ需要贷款的370000元由第三人代办贷款手续；如有任何一方未按照合同约定逾期30个工作日未履行义务，除本合同另有约定外，如果一方根本违约，守约方有权单方解除合同，主张违约责任，违约方应向守约方支付相当于总房价20%的金额作为违约金；败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的必要费用，包括律师费等。当天，ＸＸＸ支付来文艳、胡淑媛、来新邦定金15000元。因来文艳在房屋所有权证和土地使用权证上登记的名字不一致，需要换证才能继续交易。2016年9月21日，来文艳、胡淑媛连同第三人工作人员一同去房产交易中心办理了换证手续。因办理新证需要一定时间，就首付款支付问题，北区房产白马泾店将ＸＸＸ、来文艳、胡淑媛约至该店进行协商。2016年9月21日当天，胡淑媛作为甲方、ＸＸＸ作为乙方签订补充协议一份，写明“因甲乙需要换证，所以甲乙双方协商过户日期为2016年11月30日前过户，此协议与原合同冲突部分均以此协议为准。备注：合同首付款肆拾玖万元，甲乙双方协商在乙方办理贷款时支付首付。（大约日期：2016年10月20日之前首付）”。协商时，来文艳在场，但未签字。2016年9月30日，房屋的新产证办理完毕。此后，来文艳、胡淑媛、来新邦未配合ＸＸＸ办理网签、贷款审批手续，《房屋买卖合同》无法继续履行，ＸＸＸ故而未支付首付款49000元。审理阶段，对于《合同补充协议》，来文艳、来新邦表示：对该协议不认可，签订协议时，来文艳不知情。胡淑媛表示：协商时以为推迟的是过户时间，不是首付款支付时间。ＸＸＸ向一审法院表示同意一次性支付来文艳、胡淑媛、来新邦剩余购房款845000元并已将该款项暂存至一审法院账户内。另查明：ＸＸＸ委托江苏展驰律师事务所律师季君代理本案，并支付律师费20000元。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。ＸＸＸ与来文艳、胡淑媛、来新邦签订的《房屋买卖合同》系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。胡淑媛系成年人，具备完全民事行为能力，应当预见签订《合同补充协议》所带来的后果，且因换证导致交易无法继续，双方就首付款支付时间进行推迟，也符合常理，故《合同补充协议》应是胡淑媛真实意思表示，其应恪守约定。该协议签订时，来文艳在场，其称对该协议不知情，不符合常理，一审法院不予采信。首付款支付时间，属于房屋交易中的重要约定，胡淑媛作为来新邦、来文艳的配偶、母亲，最容易把握来文艳、来新邦是否同意变更首付款时间的真实态度，也没有理由单方决定变更首付款支付时间而对来文艳、来新邦进行隐瞒。同时，来文艳、胡淑媛、来新邦均在房屋买卖合同上签字，知晓合同约定首付款在2016年9月20日支付，补充协议签订当天首付款支付时间已过，ＸＸＸ同在中介处，来文艳、胡淑媛均未当面催款，事后也无证据表明来文艳、胡淑媛、来新邦在协议注明的2016年10月20日之前有过催款行为，来文艳、胡淑媛、来新邦也以行为认可了ＸＸＸ迟延付款。综上，一审法院认为，ＸＸＸ是有合理理由相信胡淑媛是有代理权限的，胡淑媛与ＸＸＸ签订《合同补充协议》的行为构成表见代理，该行为对来文艳、来新邦具备法律上的约束力，ＸＸＸ有权在办理贷款时支付首付款。因来文艳、胡淑媛、来新邦未配合ＸＸＸ进行贷款审批手续，导致贷款未办理，付款条件未成就，ＸＸＸ未支付首付款，不违背约定。ＸＸＸ并未违约，《房屋买卖合同》应当继续履行，由来文艳、胡淑媛、来新邦将涉案房屋出售给ＸＸＸ，ＸＸＸ支付来文艳、胡淑媛、来新邦剩余购房款845000元，该款项，来文艳、胡淑媛、来新邦可直接向一审法院申领。距离双方交易达成已逾半年，来文艳、胡淑媛、来新邦至今未配合办理贷款、网签，导致交易无法继续进行，构成违约，应当支付违约金。《房屋买卖合同》中约定，违约金为总房价的20%。一审法院认为约定过高，结合实际案情，一审法院酌情认定违约金为50000元（合同中约定的律师费已在违约金中予以考虑）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告ＸＸＸ与被告来文艳、来新邦、胡淑媛于2016年8月16日签订的《房屋买卖合同》继续履行。二、被告来文艳、来新邦、胡淑媛在本判决书生效后十日内协助原告ＸＸＸ办理昆山市玉山镇红峰新村XX号楼XX室房屋的产权变更登记，由原告ＸＸＸ取得上述房屋的所有权和国有土地使用权。三、被告来文艳、来新邦、胡淑媛于本判决书生效后十日内支付原告ＸＸＸ50000元。四、驳回原告ＸＸＸ的其他诉讼请求。案件受理费12400元、减半收取6200元，保全费4820元，合计11020元，由被告来文艳、来新邦、胡淑媛负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。来文艳、胡淑媛、来新邦提交下列证据：1、昆山市房管中心网上发布的昆山市办理资金托管业务流程图。2、来文艳与中介的微信记录3份，来文艳认为，2016年8月19日微信记录证明ＸＸＸ不想买卖，所以ＸＸＸ没有支付首付款；2016年10月11日微信记录证明其在2016年10月12日将不动产证交付给中介，一直在积极配合，是ＸＸＸ不交首付款，ＸＸＸ在一审中的陈述与客观事实不符；2016年8月19日微信记录证明其与ＸＸＸ明确，若因ＸＸＸ自身原因无法办理贷款，则应提前向其提出。ＸＸＸ质证认为，对证据1的三性均不予认可，因为不符合证据的形式。对证据2微信聊天记录的三性不予认可，因为证据形式为微信记录，另外在该记录中从没出现ＸＸＸ的意思表示，ＸＸＸ对此不知情。北区房产白马泾店质证认为，对证据1认可；证据2只是截图的一部分，应该有上下文内容。从该记录来看，买方从未有不买的意思表示。来文艳、胡淑媛、来新邦认为，虽然其没有和ＸＸＸ直接联系，但从记录来看，中介是反馈了ＸＸＸ的意思表示。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，ＸＸＸ与来文艳、胡淑媛、来新邦签订的房屋买卖合同合法有效。本案争议焦点是补充协议的效力。胡淑媛是涉案房屋共有产权人，具备完全民事行为能力，同时也在房屋买卖合同上签字。胡淑媛签订补充协议时来文艳本人在场。ＸＸＸ有理由相信胡淑媛能够代表其他共有权人订立协议。本案并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，一审判决认定补充协议有效，对来文艳、胡淑媛、来新邦均有拘束力，并无不当。来文艳、胡淑媛、来新邦主张补充协议无效的上诉理由不能成立。房屋买卖合同约定首付款在2016年9月20日支付，补充协议签订当天首付款支付时间已过，来文艳、胡淑媛均未当面催款，事后也无证据表明来文艳、胡淑媛、来新邦在协议注明约定的首付款支付时间30日内有过催款行为，可以认定来文艳、胡淑媛、来新邦以行为认可补充协议。因ＸＸＸ并未构成违约，一审判决涉案房屋买卖合同应当继续履行，并无不当。ＸＸＸ已经将涉案房屋剩余购房款暂存至一审法院账户，来文艳、胡淑媛、来新邦可直接向一审法院申领。涉案房屋买卖合同第四条约定，如果一方根本违约，违约方应当向守约方支付相当于总房价20%的金额作为违约金。现在ＸＸＸ主张继续履行合同，其同时主张根本违约的违约金没有合同依据。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销昆山市人民法院(2017)苏0583民初1140号民事判决。二、ＸＸＸ与来文艳、来新邦、胡淑媛于2016年8月16日签订的《房屋买卖合同》继续履行。三、来文艳、来新邦、胡淑媛在本判决书生效后十日内协助ＸＸＸ办理昆山市玉山镇红峰新村XX号楼XX室房屋的产权变更登记，由ＸＸＸ取得上述房屋的所有权和国有土地使用权。四、驳回ＸＸＸ的其他诉讼请求。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。一审案件受理费12400元、减半收取6200元，保全费4820元，合计11020元，由来文艳、来新邦、胡淑媛负担。二审案件受理费12400元，由来文艳、来新邦、胡淑媛负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年九月十三日书记员  姜 瑛