山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1402民初2956号原告：德州市市政工程建设总公司，住所地：德州市德城区新湖北路70号，统一社会信用代码913714001672772204。法定代表人：王旻，总经理。委托诉讼代理人:王兰兰，山东众成清泰（德州）律师事务所律师，特别授权。被告：荆锡钢，男，无业,汉族，1975年10月26日出生，户籍地黑龙江省铁力市，现住德州市。原告德州市市政工程建设总公司与被告荆锡钢房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序，由审判员靳美蓉独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王兰兰、被告荆锡钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告德州市市政工程建设总公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付租赁费、水电费等共计214598元及违约金暂计算至开庭日为717834.79元（具体数额以实际违约天数计算），共计932432元，违约金计算标准包括三项：一是合同总租金的10％，二是每日按欠付租金及水电费的1%，三是逾期归还房屋每日支付租金按照合同应为原日租金的10倍，此处是按照原日租金计算，这三项的总金额为717834.79元；二、确认原被告之间的租赁合同已到期并解除，并判令被告立即腾退房屋；三、判令被告承担本案相关诉讼费用。事实与理由：2015年12月16日，原被告签订房屋租赁合同，双方约定租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日。2016年1月1日，原告将房屋交付于被告使用，但截至起诉日，被告一直未能按照房屋租赁合同约定如期向原告交纳房租、水电费，仍然占用原告房屋，严重侵害了原告的合法权益。按照房屋租赁合同约定，被告拖欠原告房费、水电费共计214598元，同时应向原告支付的违约金暂计至开庭日为717834.79元。被告荆锡钢辩称：对原告主张的租赁费、水电费数额认可，认为原告计算的违约金数额过高，不认可。被告在收到原告的律师函后，一直在找原告协商解决，是原告因被告拖欠房租而不让被告搬出房内物品，并非被告恶意占房。对原告的第二项诉讼请求认可。不同意承担诉讼费用。原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同一份，以证明原被告签订房屋租赁合同的事实，及合同内容、签合同时的房内水、电表数。2、律师函一份，以证明2017年4月25日原告向被告发送律师函，要求被告支付截至2017年4月20日拖欠的房费、水电费及违约金，同时明确通知被告租赁合同到期且不续签。要求被告将租赁房屋腾空交付与原告。3、短信截图一份，以证明2017年4月25日，原告律师通过短信向被告发送律师函，该律师函内容自被告收到该短信之日起对被告发生效力。4、涉案房屋内的水表、电表数的照片2张，以证明现被告承租的房屋内的水表、电表数，以此计算被告所欠水电费的数额。被告对原告上列四份证据的真实性均无异议。称律师函确已收到，且曾积极和原告协商解决，只是协商未果，认为应按原告律师函中载明的违约金数额计算。被告对其辩称未提供任何证据。本院经审理查明：2015年12月16日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告的德城区新湖北路70号房屋的南楼一、二层，租期一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金187000元。房费半年一收取，承租方预先交纳六个月房租，每半年的首月5日前缴纳房费。逾期十日不交，出租方有权单方解除合同，承租方还需每日承担逾期欠费额1%的违约金；水费每立方5元，协议签订时水表数为11154；电费每度1元，协议签订时电表数为82817。如承租方未按合同约定按时向出租方缴纳租金及各项费用，出租方有权解除合同、收回房屋，并要求承租方承担合同总租金10%的违约金。合同签订后，原告如约按时将房屋交付被告使用，被告并未预先交纳六个月房租，合同到期后，被告也未向原告缴纳房租及水电费分文。2017年4月25日，原告代理律师王兰兰用手机发送短信的方式向被告使用的手机号发送了律师函，告知被告截止2017年4月20日被告拖欠原告房费、水电费共计269295.5元，违约金暂计18700元，并声明双方的房屋租赁合同已到期且不再续签，要求被告在收函后十日内缴纳欠款并腾房。被告认可已收到该律师函，声称在收到律师函后，曾积极找原告方人员协商解决，最终未达成一致。被告对其辩称未提供任何证据。至本案开庭之日，被告尚欠原告房租187000元、水电费27598元、两项合计214598元未付，并仍占有所承租的原告房屋未予腾退。庭审中，被告提出原告主张的违约金数额717834.79元过高，要求调整为原告律师函中载明的违约金数额18700元。原告庭后提交代理词，同意将违约金的组成及数额作如下调整：1、2016年1月5日，被告应付上半年房租93500元，逾期未付给原告造成自2016年1月6日起至判决做出日的利息损失，以93500元为基数，按照中国人民银行同期五年期贷款利率4.75%计算利息为7797元；2016年7月5日，被告应付下半年房租93500元，逾期未付给原告造成自2016年7月6日至判决作出日的利息损失为5552元，两项合计得出全年的利息损失为13349元；2、自2017年1月1日租期届满之次日起至判决作出日止被告占用原告房屋期间的损失，参照租赁期间日租金数额计算为140250元；3、被告拖欠水电费27598元，给原告造成自2017年1月1日至判决作出日止的利息损失，以27598元为基数，按照中国人民银行同期一年贷款利率4.35%计算为900元。以上三项损失共计154499元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，原告主张在该损失的基础上上浮30%，即200849元，作为原告向被告主张违约金的确定数额。上述事实，由原告提交的房屋租赁合同、律师函、短信截图、水电表数字照片2张及开庭笔录、庭后代理词等材料在卷证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。原、被告所签订的房屋租赁合同，是当事人双方的真实意思表示，内容不违背相关法律法规，合同合法有效，当事人双方均应自觉履行。原告既已如约履行出租方义务向被告交付了约定房屋，被告理应按合同约定及时足额缴纳房租及水电费。合同约定的租赁期限已于2016年12月31日届满，但被告拖欠房租及水电费分文未付，已构成严重违约。现原、被告双方均同意解除合同不再续签，于法无悖，本院予以支持，依法确认原、被告间的房屋租赁合同已于2016年12月31日到期并解除。依据上述法律规定，被告理应在合同期满后返还原告房屋，缴纳所欠房租及水电费，并支付违约金。被告对原告所主张的房租、水电费数额214598元无异议，被告理应足额给付。关于原告主张的违约金一项，因被告提出原告主张违约金数额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，据此，本院根据公平原则，确认原告起诉主张的违约金数额确实偏高。鉴于原告在庭后代理词中自动对其违约金的组成及数额重新作出调整，本院认为，原告调整后的违约金组成及数额合情合理，原告主张在损失数额154499元的基础上上浮30%计200849元，作为原告向被告主张违约金的确定数额，原告该项主张合法有据，本院依法予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告向原告支付房屋租金、水电费214598元、违约金200849元，共计415447元，限于本判决生效后十日内付清；二、确认原、被告间的房屋租赁合同于2016年12月31日到期并解除。限被告于判决生效后十日内腾出所租房屋并将房屋交付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3766元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  靳美蓉二〇一七年九月二十八日书记员  张亚南