安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终4450号上诉人（原审被告）：付宏昌，男，汉族，1977年8月8日��，现住安徽省合肥市经开区，委托诉讼代理人:冯立翠，女，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：合肥科园物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区芙蓉路888号九溪江南小区园中园1幢，统一社会信用代码913401007529516425(1-1)。法定代表人:吴星昊，公司总经理。委托诉讼代理人：解敏，该公司员工。上诉人付宏昌与被上诉人合肥科园物业管理有限公司（以下简称科园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院(2017)皖0123民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。付宏昌上诉请求:一、撤销安徽省肥西县人民法院(2017)皖0123民初333号民事判决中对科园物业公司诉金建平物业服务合同纠纷一案的民事判决，根据事实和���据，依法改判被上诉人合肥科园物业管理有限公司纠正错误、履行物业管理义务，赔偿上诉人损失。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:一、管辖权异议:一审法院明知被上诉人的民事起诉状不在其管辖范围，却接受诉状，致使上诉人不得不怀疑此中是否存在猫腻。二、被上诉人违约事实与上诉人拒交物业费的理由:1、本上诉人于2006年购买合肥科园房地产开发有限公司位于九溪江南园中园2栋604室住房一套，与其签订了((商品房买卖合同》，并在((商品房买卖合同》所附的《合肥市商品住宅使用说明书》(一审答辩人证据二)中第8页其明确告知业主:本小区物业管理服务由合肥科园物业管理有限公司承担。被上诉人合肥科园物业管理有限公司也与上诉人签订了《前期物业管理服务协议》。但是，上诉人在2008年入住九溪江南园中园2栋604室后，发现主卧外墙渗水造成内墙墙面开裂，顶楼的屋顶漏水造成顶面起皮开裂(一审答辩人证据三:604室墙面与顶面照片)。根据被上诉人与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》第一条(一审答辩人证据一第2页):双方的权利和义务，乙方(被上诉人)对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目有义务进行维护、修缮、服务与管理。在《前期物业管理服务协议》的第1页，对共用部位定义为一一指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、抗震结构部位、外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。上诉人据此多次向被上诉人反映，要求其进行相应的维修，但被上诉人置之不理、听之任之，没有采取任何措施，致使上诉人家的墙面和屋顶漏水的情况越来越严重，至今仍然未得到修缮(一审答辩人证据三:604室墙面与��面照片)。所以，上诉人认为被上诉人明知自己的服务内容，却不履行物业服务的义务，不按照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业服务，实则是违约在先。“没有义务就没有权利”，《合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”所以，在被上诉人正确履行物业服务义务之前，上诉人有权拒绝支付物业服务费用。但是，原审法院对上诉人所提供的证据照片却视而不见，认为上诉人提供的照片不足以达到证明目的，执意做出损害上诉人利益的不公平判决。所以我希望二审法官能以事实为依据，如果对上诉人提供的证据照片有异议，必要时，我可以邀请法官以及被上诉人去上诉人家实地察看证明。2、因为园中园的1栋和2栋是多层住宅，供水系统的供水方式应是市政直供(一审答辩人证据二《合肥市商品住宅使用说明书》第4页供水系统供水方式:市政直供)，但是，园中园的1栋和2栋5楼以上(包括5楼)的住户自从搬进去住之后就发现水压非常小，燃气热水器因水压太小打不着火、洗衣机也不能正常运转，这种情况引起住户的强烈不满，多次向物业公司反映，物业公司在未征得全体业主同意、也未与供水公司商谈可行方案的情况下，于2008年底自行将我们两栋楼5楼以上(包括5楼)住户的供水由市政直供直接与旁边的高层住宅连接改造成为二次供水，并废弃了供水公司的一户一表，由物业公司给每户在楼底架空层重新安装了水表，并擅自扩大收费范围，收取住户水费。由于改造工程质量太差，与住户家距离又远，相继出现了大量的问题；(1)、供水公司安装的水表，都是经过质检部门��测的，园中园2栋市政直供的水表质检部门出具合格证日期为2012年5月(上诉状补充证据照片)，而被上诉人改造后的水表从未经过质检部门检测，存在空转现象，被上诉人却辩称买来的水表都是检测过的，可是即使检测过的也是有有效期的，何况你的水表上连一个合格证也没有啊。(2)、因水压不稳，压力大时水管爆裂，楼道内的入户主水管扒开来修修好再扒(一审答辩人证据四:楼道内主水管照片)，照片上不同颜色的瓷砖都是每次修理主水管留下的证据。可以证明没有经过供水公司专业设计、更改、审核的供水改造是完全不可行的，经常性的水压不稳造成水管爆裂，给上诉人及其他业主的生活带来诸多的不便。(3)、物业改造成二次供水时所用的材料质量太差，水表处的阀门滑丝长期漏水(一审答辩人证据五:水表箱照片)02015年9月因水压太大，造成上诉人家的水管爆裂漏水���上诉人去关楼下水表处的阀门，因阀门质量差一拧就断了，物业却让上诉人自己买来阀门才给维修，后我们自己买了阀门物业才帮我更换上，物业居然说水表之后的部分都由业主自己负责，那么现在二次供水把我们的水表改到了楼后面，是不是以后这表后到入户的主水管也要由我们自己维修?被上诉人在责任和义务面前推楼不作为，为这事上诉人家属与物业还闹到了派出所(派出所有备案)。根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》的第一条(一审答辩人证据一第2页):双方的权利和义务，乙方(被上诉人)对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目有义务进行维护、修缮、服务与管理。第二条:物业管理服务内容:本物业内共用设施设备及其运行的维护和管理。《前期物业管理服务协议》的第1页对共用设备的定义一一指住宅小区或��幢住宅内，共用给排水管道、下水道、水箱、加压水泵、电梯、天线、共用线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、共用智能化设备、其他机电设备。就以上问题，上诉人多次与被上诉人合肥科园物业管理有限公司反映、沟通、交涉，希望被上诉人履行物业服务义务，并要求被上诉人将上诉人的住宅供水方式恢复为市政直供，交回供水公司管理(一审答辩人证据六::供水公司现依然保留有我们两栋住户的水表和表号，供水公司抄表员每期都给我们正常抄表、出水费通知单)。根据2009年10月1日起施行的最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第三条:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。一审判决既然依照((中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被上诉人既未履行相关维修、养护、管理、维护的义务，又未采取任何补救措施，这是前因，才造成了上诉人和小区业主拒交物业费的后果，被上诉人应承担相应的违约责任，并赔偿上诉人损失。正因为如此，一审法院判决上诉人全额支付相关的物业管理费用明显不公正。三、被上诉人擅自改变供水方式、扩大收费范围。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条:物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收���，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。《合肥市商品住宅使用说明书》(一审答辩人证据二)依据的政策法规《合肥市物业管理条例》第五十条也明文规定:“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”“物业管理企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用”。而原审判决书第2页，一审法院认为，“被告未提供证据证明供水方式的改变系由原告导致”，那么为何园中园的1栋和2栋5楼以上(包括5楼)的住户水表改造后的水费需交给被上诉人?而供水公司仍旧每期抄表、出收费通知单(一审答辩人证据六)，这就是说供水公司并没有委托被上诉人代收供水费用，也不认可这些用户供水方式的改变，被上诉人没有供水公司的委托却义务做着不是他职责范围的工作，只能说明水表改造他们是直接责任人!看看被上诉人给我们更换的水表和水表箱(一审答辩人证据五:水表箱照片)，大家都知道住宅用的房子是七十年产权，可我们刚刚才使用十年，这样的供水系统还能再继续使用六十年吗?随着时间的推移，这两栋楼住户的供水和水质都将出现严重问题。所以，我们现在争论的焦点不是物业费，而是被上诉人擅自改变供水方式所带来的遗留问题如何解决，被上诉人既然不按照《前期物业管理服务协议》对公共部位进行维护、修缮、服务和管理，那么上诉人拒交物业费也是没有办法的办法了。但是，一审法官置本上诉人提供的证据于不顾，无视上诉人因市政直供改为二次供水后所出现的问题和造成的损失，不督促被上诉人履行合同、积极补救，却自说自话，作出不考虑客观事实的判决。法官的言行有悖于其职业道德，故上诉��坚决上诉讨回公道。四、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。被上诉人一审诉讼请求说上诉人拖欠物业费，被上诉人多次催要未果，一审中，被上诉人没有提供任何证据证明被上诉人以任何形式向上诉人催要过物业费，庭审时也没有补充证据举证，《民事诉讼法》第六十四条规定:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”一审判决既然依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。所以法庭不应支持没有事实依据的诉讼请求，反倒是上诉人多次找物业公司反映情况，希望早日解决问题。据此，上诉人认为原审事实不清，证据不足，判决不公，故依法提出上诉五、被���诉人没有物价部门的收费许可收取小区业主物业费，一审法院不应支持。《合肥市商品住宅使用说明书》(一审答辩人证据二)依据的政策法规《合肥市物业管理条例》第四十七条明文规定:“政府指导价由市、县价格主管部门会同同级物业管理主管部门根据物业服务等级标准确定，并定期调整和公布。”“物业管理企业在实施收费前，应当按照价格主管部门规定，实行明码标价公示制度”。被上诉人在一审起诉状中所提供的第三组证据:合肥市物价局核发《收费许可证》的有效日期是从2010年2月至2013年2月，((8及务价格登记证》的有效日期为2015年4月至2018年3月，那么至少说明一点，就是2013年2月至2015年4月被上诉人没有物价部门的收费许可，却违规要求本上诉人及小区业主缴纳物业费给他，但一审法官却视而不见，对被上诉人违规收费不查明事实，判决上诉人全额缴纳���业费。明显偏袒被上诉人，导致判决的公正性与权威性在上诉人心中荡然无存，上诉人理所应当不服此判决，提出上诉，请求二审法院查实，并要求被上诉人退还在此期间违规收取业主的物业管理费。六、上诉人拒绝缴纳物业费除以上原因外还因为小区的物业管理一直存在诸多问题。(一审答辩人证据七):小区门禁形同虚设，保安都是60岁以上的大爷，小区环境脏乱差，保洁也都是50至60岁的老大妈，因物业管理服务混乱，小区业主也都心急如焚，自发组织了一个维权组织，倡议大家依法维权(一审答辩人证据八)，如果物业公司能尽职尽责，大家又何苦这般?如果物业公司能向业主提供符合双方约定的管理与服务，又怎么可能有这么多要求维权的业主?对于被上诉人而言，上诉人及小区业主的房屋只是其收取物业费的对象，但对上诉人而言，该房屋却是业主和��人安身立命、阖家居住的场所，小区物业服务存在如此多的问题，又如何能让业主心甘情愿如数缴纳物业费?任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，而一味的因惧怕“业主拒交物业费导致后续物业单位服务质量进一步下降、形成恶性循环”的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的物业，这才真正形成了恶性循环。一审法院以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。被上诉人与上诉人签订《前期物业管理服务协议》是要求双方当事人应同时履行各自的义务，也就是物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务。不履行义务却堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖，致民众激愤。被上诉人合肥科园物业管��有限公司法律意识淡薄、职业道德低下固然是根本原因，然而司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎。习主席曾经说过:“要努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义，所有司法机关都要紧紧围绕这个目标来改进工作”“只有实事求是的平冤纠错，才能够在人民群众中真正树立起司法权威的正义形象”!据此，上诉人认为，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视被上诉人在本次物业纠纷中应付的责任，作出让上诉人全额支付物业管理费的判决，此判决显然有失公正，应予纠正。恳请二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求，在查明事实的基础上依法予以改判。科园物业公司辩称：答辩意见同一审答辩意见及举证质证意见。上诉人提出的上诉请求，我方在一审中已经进行通过答辩举证质证进行阐述：房屋维修主体不是物业公司，上诉人以此不缴纳物业费于法无据；房屋供水改造系由市政供水公司进行，且上诉人未提供证据证明供水方式改变系物业公司导致；上诉人的收费有法律依据，新的收费许可证的办理有一定的滞后性，新的收费许可证延长至今，且目前一直在持续。综上，一审法院事实认定清楚，判决正确。请求二审法院依法驳回，维持原判。科园物业公司向一审法院起诉请求判令：1、依法判令被告支付原告物业费12575元、逾期违约金3772元;2、被告承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2006年3月27日，科园物业公司与付宏昌双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定科园物业公司为付宏昌提供物业服务。2008年，付宏昌所住楼层的供水方式由市政供水改为二次供水，付宏昌认为科园物业公司擅自修改供水方式系违约行为，但未提供证据证明供水方式改���系科园物业公司导致，且付宏昌主张科园物业公司改变供水方式造成生活不便及财产损失与科园物业公司依据合同向付宏昌主张物业费系两个不同的法律关系，付宏昌以此不缴纳物业费缺乏法律依据。付宏昌主张科园物业公司收费许可证2013年2月过期，科园物业公司解释收费许可的申请有滞后性，新的收费许可时间至2018年，并提供了服务资质证书以及服务价格登记证予以佐证。付宏昌认为科园物业公司物业服务存在瑕疵，但其提供的照片及其他证据不足以达到其证明目的。截至2016年9月30日，付宏昌共拖欠科园物业公司物业费12575元未付，双方对拖欠物业费的事实、时间及数额无异议。原审法院认为，科园物业公司与付宏昌签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，科园物业公司提供了物业服务，付宏昌理应支付物业服务费用。科园物业公司要求付宏昌支付物业费12575元的诉讼请求予以支持。关于科园物业公司主张的逾期付款违约金，因付宏昌住宅确实存在供水方式改变的客观事实，双方对此能否作为抗辩事由存在不同理解，付宏昌据此未缴纳物业费不属于无故拖欠，缺乏适用物业服务合同中所约定违约金条款的正当性，故对科园物业公司的此项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决:一、被告付宏昌应于本判决生效后十日内向原告合肥科园物业管理有限公司支付物业费12575元;二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告付宏昌负担。二审期间，双方没有提交新证据，二审查明的事实与原审一致。本院认为：科园物业公司与付宏昌签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应严格按合同履行。科园物业公司在案涉小区对付宏昌提供了物业服务，付宏昌应当按约及时主动交纳物业服务费。付宏昌对其拒交物业费理由的正当性、合理性应当承担举证责任。付宏昌认为科园物业公司在物业服务过程中存在瑕疵而拒交物业费，但物业服务费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响科园物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。付宏昌对于科园物业公司不完全履行物业服务义务或不当履行合同的行为，可以请求其承担继续履行、采取��救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。鉴于原审法院考虑到科园物业公司的服务瑕疵因素，对科园物业公司主张付宏昌承担逾期付款违约金的诉请不予支持，该处理并无不当。现有证据并不能证明科园物业公司扩大了收费范围，科园物业公司在案涉小区服务并未中断，亦无证据证明其收费不当。付宏昌在一审答辩期间并未提出管辖权异议，二审就此提出异议，本院依法不予审理。综上，付宏昌上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持。一审法院处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费119元，由上诉人付宏昌负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  张 健审判员  陆文波二〇一七年九月十三日书记员  汪 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决��，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。