北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0118民初548号原告：史小东，男，1969年12月24日出生。委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。被告：北京天利深冷设备股份有限公司，住所地北京市朝阳区望京利泽中园101号。统一社会信用代码×××。法定代表人：聂启明，董事长。委托诉讼代理人：严伟萍，女，1967年10月1日出生。委托诉讼代理人：冯林，北京市中兆律师事务所律师。原告史小东诉被告北京天利深冷设备股份有限公司（以下简称天利深冷公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史小东之委托诉讼代理人胡海军，被告天利深冷公司之委托诉讼代理人严伟萍、冯林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史小东向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告返还所收取的2016年7月25日至2016年12月31日期间的房屋租金2142391元；2.判令被告支付前述租金自2016年7月25日至付清之日止的利息（标准按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年7月25日我通过司法拍卖程序，从北京市东城区人民法院委托的中鸿信国际拍卖有限公司和太平洋国际拍卖有限公司以6960万元的价格，取得了位于北京市密云县密云镇长安街1号西楼地下1层至地上3层房产（以下简称涉案房屋）和北京市密云县密云镇长安街1号东楼4-8层房产（以下简称长安街东楼房屋），并于同年7月29日支付了全部价款。法院随后送达了裁定书，我也依法办理了不动产权属证书。经我了解，前述两处房产是由北京檀州富苑房地产开发有限公司（以下简称檀州富苑公司）开发建设，2005年12月檀州富苑公司将涉案房屋以协议出售的方式交付给被告使用，但是被告一直未能交齐全部房款，也未取得房产证书。2006年1月1日，被告与北京市大中电器连锁销售有限公司（以下简称大中电器公司）签订《房屋租赁合同》，将该涉案房屋出租给大中电器公司使用。因檀州富苑公司、北京市西比利亚皮货集团（以下简称西比利亚集团）与中国农业银行股份有限公司北京崇文支行（以下简称农行北京崇文支行）存在借款合同纠纷，北京市东城区人民法院判决檀州富苑公司、西比利亚集团赔偿农行北京崇文支行借款4400万元及利息。在强制执行过程中，北京市东城区人民法院委托前述两家拍卖公司对涉案房屋及长安街东楼房屋进行联合拍卖。我竞买成功后即要求被告和大中电器公司腾退或与我签订租房合同，自2016年7月25日起支付房屋占用费，而大中电器公司则称其于2016年7月1日已经将下半年的租金（2016年7月1日起至2016年12月31日止）共计2463750元支付给被告。我认为，2016年7月25日我已经以司法拍卖竞买方式取得了涉案房屋。根据《竞买协议》，自签订《拍卖成交确认书》之日起买受人自行承担该处房产的一切风险责任，根据权利义务对等原则，自该日起因该涉案房屋所产生的收益也应归买受人所有。被告明知涉案房屋已经进入到司法拍卖程序的情况下，仍然占用并收取2016年7月25日至12月31日的房屋租金，其行为损害了我的财产权益，故我诉至法院，要求被告返还我涉案房屋租金并支付相应利息损失。被告天利深冷公司辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原告请求我公司给付涉案房屋租金的起算日期是2016年7月25日签订《拍卖成交确认书》的时间，没有法律依据。根据物权法第9条、第28条、第31条的相关规定，不动产物权的转让必须办理登记，否则不发生物权效力。原告于2016年11月22日取得涉案房屋的《不动产权证书》，自该日起原告才对涉案房屋拥有所有权。我公司认为给付房屋租金的起算日期应为2016年11月22日。其次，原告主张的利息损失也无事实依据。我公司在收到法院送达的起诉书后，经过核实，即向原告书面回复了一份《商榷函》，表明向原告支付自2016年11月22日至2016年12月31日的房屋租金，并请原告提供相应的收款账户，但原告对此不予理睬。原告放弃及时收回我公司主动给付的合理租金，故不同意给付原告利息损失。再次，我公司使用诉争房屋期间产生了房产税、土地使用税、维修费、物业管理费、工程款等费用，故返还租金期间所产生的上述费用应在返还原告的租金中予以扣除。本院经审理认定事实如下：檀州富苑公司名下原有涉案房屋和长安街东楼房屋两处房产。2005年12月29日，檀州富苑公司与天利深冷公司签订《北京市商品房买卖合同》及补充协议，约定购买涉案房屋，后檀州富苑公司将涉案房屋交付给天利深冷公司，但一直未办理涉案房屋产权证。因檀州富苑公司、西比利亚集团与农行北京崇文支行存在借款合同纠纷，北京市东城区人民法院作出（2011）东民初字第09555号民事判决书并发生法律效力，但檀州富苑公司、西比利亚集团未履行生效法律文书确定的义务，农行北京崇文支行遂申请强制执行。在强制执行过程中，北京市东城区人民法院委托中鸿信国际拍卖有限公司和太平洋国际拍卖有限公司对檀州富苑公司名下的前述两处房产进行公开拍卖。2016年7月25日，史小东在司法委托联合拍卖会上，以69600000元价格拍得前述两处房产，并于当日签订了拍卖成交确认书。同年7月29日史小东向北京市东城区人民法院司法拍卖专用账户汇入69600000元。2016年10月10日北京市东城区人民法院作出（2012）东执字第3172号执行裁定书，申请执行人为农行北京崇文支行，被执行人为西比利亚集团和檀州富苑公司，裁定如下：“……二、现登记于被执行人北京檀州富苑房地产开发有限公司名下的位于本市密云县密云镇长安街1号西楼地下1层至地上3层的房屋归买受人史小东（身份证号：×××）所有，并将上述房产过户至买受人史小东（身份证号：×××）名下……”。北京市东城区人民法院于当日将该裁定书送达给史小东。2016年10月20日，北京市东城区人民法院向密云区不动产登记事务中心送达（2012）东执字第3172号协助执行通知书。2016年11月22日，史小东依法取得了京（2016）密云县不动产权第0022473号不动产权证书。另查，2011年8月22日，天利深冷公司（甲方）与大中电器公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同中约定：计租面积为5625平米；乙方租赁期限为五年，自2012年1月1日至2016年12月31日止；租金按每平米每天2.4元整计算，年租金（包含物业费）为4927500元；租金每半年支付一次（全年租金4927500元，每次支付租金2463750元），分别在每年一月十日、六月十日前一次性付清。同时，双方在物业管理部分约定：租赁期内甲方对乙方租赁标的物承担的物业管理工作包括以下内容：……4.租赁标的物内现有的中央空调设备、设施、管线进行维护、维修、管理。……8.甲方保证乙方租赁标的物内的货梯、自动扶梯、每年年度验收合格消防系统的正常使用……2016年6月12日，大中电器公司将2016年7月1日至2016年12月31日期间的房屋租金2463750元支付给天利深冷公司。庭审中双方对返还租金的起算时间点发生争议。史小东认为应该自2016年7月25日，即签订拍卖成交确认书之日起计算返还涉案房屋的租金数额；天利深冷公司则认为，应当从2016年11月22日，即史小东取得不动产权证书之日起计算，并认为其曾于2017年1月19日向史小东发送了《商榷函》，但史小东不予理睬，故不能及时收回租金是其自身原因所致，因此不存在利息损失。史小东对此意见不予认可，并认为天利深冷公司是在其起诉后才寄送的商榷函，性质应该是针对其诉求的答辩意见；天利深冷公司在商榷函中仅同意支付2016年11月22日至2016年12月31日的房屋使用费，且没有向其交付费用，也没有将相应的款项交付法院或者进行提存；天利深冷公司已经收取了大中电器公司2016年下半年的房屋租金，由此产生了收益及利息，故应当予以返还租金并支付相应利息。在本案审理过程中，天利深冷公司提出其已支付涉案房屋的房产税、土地使用税、维修费、物业管理费、工程款等相关费用，这些费用应该由史小东负担。其主张返还租金期间已发生的上述费用应在返还史小东的房屋租金中予以扣除，为此，天利深冷公司提交了费用分摊明细表、缴税明细表、合同、票据等相应的证据予以证明，史小东对此不予认可，不同意在租金中抵扣相关费用。上述事实，有双方当事人陈述、竞买协议、拍卖成交确认书、（2012）东执字第3172号执行裁定书、（2012）东执字第3172号协助执行通知书、北京市人民法院案款收据、中国农业银行个人结算业务申请书、京（2016）密云县不动产权第022473号不动产权证书、房屋租赁合同、收费通知单、增值税专用发票、商榷函、费用分摊明细表、缴税明细表、合同、票据等在案佐证。本院认为:侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。史小东、天利深冷公司对涉案房屋所有权归属及天利深冷公司已取得大中电器公司支付的2016年下半年租金的事实无争议，且天利深冷公司也同意返还史小东合理的房屋租金。现双方争议的焦点主要是返还租金的起算时间点。史小东通过法院司法拍卖程序拍得涉案房屋，签订了拍卖成交确认书，并支付了全部拍卖价款。2016年10月10日，北京市东城区人民法院作出执行裁定书，裁定涉案房屋归史小东所有，并于当日将裁定书送达至史小东。按照法律规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。因此自2016年10月10日起，涉案房屋的物权便转移至史小东。史小东作为涉案房屋的所有权人，自该日起，即对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。天利深冷公司将涉案房屋出租给大中电器公司使用，并且收取了2016年10月10日至2016年12月31日的房屋租金，对史小东的收益权造成了损害，因此史小东要求天利深冷公司返还租金理由正当、证据充分，故本院认定天利深冷公司应返还史小东自2016年10月10日至2016年12月31日涉案房屋的租金。因天利深冷公司收取并占用此期间的房屋租金，由此而产生了相应的利息，故天利深冷公司应将该利息支付给史小东。对于天利深冷公司主张在返还的租金中扣减房产税、土地使用税、维修费、物业管理费、工程款等费用的答辩意见，因其提交证据可以证明为涉案房屋其实际支出了部分费用，故本院认定对天利深冷公司在2016年10月10日至2016年12月31日期间支出的合理费用在返还的房屋租金中予以扣减，具体数额本院根据天利深冷公司提交的票据并结合本案的实际情况酌情予以计算。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条之规定，判决如下：一、被告北京天利深冷设备股份有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告史小东房屋租金一百零一万五千六百四十六元五角及利息（以一百零一万五千六百四十六元五角为基数，自二〇一六年十月十日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算，至实际给付之日止）。二、驳回原告史小东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万三千九百三十九元，由原告史小东负担九千九百九十八元（已交纳），由被告北京天利深冷设备股份有限公司负担一万三千九百四十一元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  肖春芹人民陪审员  王建海人民陪审员  郭岳虓二〇一七年九月二十七日书 记 员  肖 蒙