四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3024号上诉人（原审被告）：潘兴忠，男，汉族，1970年12月17日出生，住简阳市。委托诉讼代理人：王洪兵，四川华神律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都市沙河综合整治工程项目管理有限公司。住所地：成都市金家坝街*号*楼。法定代表人：郑尚钦，董事长。委托代理人：佘勇，四川英济律师事务所律师。原审被告：成都春风里餐饮有限公司。住所地：成都市金牛区甘泉路*号*楼。法定代表人：王敏，执行董事。原审被告：王敏，女，汉族，1991年9月3日出生，住成都市青羊区。原审被告：廖珍琼，女，汉族，1981年5月10日出生，住简阳市。以上原审被告共同委托诉讼代理人：何中林。原审被告：何中林，男，汉族，1977年3月26日出生，住成都市青羊区。原审第三人：金牛区丫丫港浴足馆。住所地：成都市金牛区甘泉路*号。法定代表人：长命保，经理。上诉人潘兴忠因与被上诉人成都市沙河综合整治工程项目管理有限公司（以下简称“沙河管理公司”）、原审被告成都春风里餐饮有限公司（以下简称“春风里公司”）、王敏、廖珍琼、何中林、原审第三人金牛区丫丫港浴足馆（以下简称“丫丫浴足馆”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初6531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案受理后，依法组成合议庭于2017年8月28日公开开庭进行了审理。潘兴忠的委托诉讼代理人王洪兵、沙河管理公司委托诉讼代理人佘勇，春风里公司、王敏、廖珍琼的委托诉讼代理人何中林到庭参加诉讼。丫丫浴足馆经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。潘兴忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判案涉合同继续履行，不支付沙河管理公司违约金。事实与理由：1.沙河管理公司提供的房屋及物业服务不符合合同约定，给自己造成了损失，协商过程中沙河管理公司曾同意减免租金，故案涉租金应当降低。2.双方在协商过程中潘兴忠未及时交纳剩余租金，不应认定为有意拖欠，故不应判令支付违约金。3.案涉合同履行期满后，房屋已由案外人接手经营，并直接支付租金和物业费，故不应判令向沙河管理公司腾退房屋。沙河管理公司辩称，房屋租赁合同履行中，双方只是协商了物业费的打折问题，但未就租金的减免进行过协商。王敏、廖珍琼分别是何中林、潘兴忠的妻子，相关债务发生在婚姻存续期间，配偶一方应共同承担，一审法院未判令王敏和廖珍琼承担义务存在错误。对方所称物业服务的问题，潘兴忠与沙河管理公司已通过另案诉讼解决，与本案无关。一审法院将违约金调整为一个月的租金，合理合法，应当予以支持。对方所称的案涉房屋已出租给第三方的事实，实际由潘兴忠、何中林私自转交给第三方，并占用至今。沙河管理公司对上述事实一直未认可，并且向潘兴忠开具的发票注明的用途也是占用费，而非租金，故不应认定向第三方租赁的事实。春风里公司、王敏、廖珍琼及何中林辩称，潘兴忠是何中林的员工，由其代替何中林签订的案涉合同，自己在履行合同中没有违约。案涉合同已于2017年2月27日到期，而且沙河公司现在未实际经营，一审判决解除是错误的。自己先后两次打报告减免租金，沙河管理公司曾表示同意，后因董事长变更不承认该承诺，因而自己拖欠租金有沙河管理公司的原因。后来何中林将房屋交给其他经营者，并由其直接向沙河管理公司交纳租金，故不应由自己腾退。丫丫浴足馆无陈述意见。沙河管理公司向一审法院起诉请求：确认沙河管理公司解除与潘兴忠租赁合同的行为合法有效；潘兴忠、春风里公司、王敏、廖珍琼、何中林及丫丫浴足馆恢复原样情况下腾退房屋；潘兴忠、春风里公司、王敏、廖珍琼、何中林连带支付租金302912.1元（暂计至2016年7月27日，实际主张至腾退房屋为止）；潘兴忠、春风里公司、王敏、廖珍琼、何中林连带支付违约金161031元；诉讼费由潘兴忠、春风里公司、王敏、廖珍琼、何中林负担。一审法院认定事实：2014年1月10日，沙河管理公司与潘兴忠签订《房屋租赁合同》，约定主要内容：1.潘兴忠承租沙河管理公司提供的位于成都市金牛区房屋，建筑面积1883.4㎡；2.租期3年，2014年2月28日至2017年2月27日；3.租金：28.5元/㎡，合同第二年起每平米每年递增1元；4.潘兴忠收到沙河管理公司解除合同通知三日内腾空房屋，每逾期一日按每日租金3倍支付违约金。合同签订后，租赁房屋实际由春风里公司使用；其中851㎡部分租赁房屋交由丫丫浴足馆使用。截止2016年7月27日，潘兴忠尚欠租金302912.1元。各方当事人对前述事实没有争议，一审法院予以确认。庭审中，春风里公司及何中林自愿对潘兴忠前述合同义务承担共同民事责任。双方当事人主要争议的事实：沙河管理公司是否向潘兴忠送达《解除合同通知书》。对此，沙河管理公司向一审法院提交了（2016）川成蜀证内经字第95887号《公证书》，该公证书证明：2016年6月22日，沙河管理公司代理人张宇到春风里公司向潘兴忠送达了《解除合同通知书》；该通知书载明沙河管理公司要求解除《房屋租赁合同》、潘兴忠支付拖欠租金、并于2016年6月27日前腾退房屋的内容。因沙河管理公司发出的《解除合同通知书》，业经公证，且能够客观反映送达情况，故对于沙河管理公司于2016年6月22日向潘兴忠送达了《解除合同通知书》的事实，予以认定。一审法院认为：沙河管理公司与潘兴忠签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。沙河管理公司向潘兴忠发出《解除合同通知书》后，潘兴忠未在合同约定的三日内腾退房屋，且未提出异议，解除合同通知已产生法律效力。沙河管理公司主张确认于2016年6月22日发出的《解除合同通知书》已生效的诉求，一审法院予以支持，且租赁房屋实际使用人春风里公司及丫丫浴足馆应腾退租赁房屋。结合潘兴忠认可沙河管理公司主张截止2016年7月27日欠付租金302912.1元的事实，即沙河管理公司实际将合同解除日期自愿顺延至2016年7月27日，因双方一致认可支付租金金额，故一审法院对于沙河管理公司要求潘兴忠支付截止于2016年7月27日前的欠付租金302912.1元，一审法院予以支持，并确认双方租赁合同关系于2016年7月27日解除。租赁合同解除后，潘兴忠仍应就继续占用租赁场地支付租金，沙河管理公司主张潘兴忠支付场地占用费至实际搬离之日止的诉求，一审法院予以支持。场地占用费每日支付标准参照合同期内2016年度的租金标准（每月30.5元/㎡×1883.4㎡÷30天），即场地占用费每日1914.8元。依照《房屋租赁合同》约定内容，潘兴忠未按合同约定履行腾退房屋义务，每逾期一日按合同约定租金3倍支付违约金。结合沙河管理公司已主张场地占用费至潘兴忠腾退房屋为止，能够部分填补损失，本着公平原则，一审法院酌定潘兴忠支付违约金为2016年度一个月房租，即30.5元/㎡×1883.4㎡，计57443.7元；沙河管理公司超出此部分的违约金，一审法院不予支持。另外，春风里公司和何中林自愿表示对潘兴忠合同义务承担共同民事责任，不违反法律规定，一审法院予以确认。沙河管理公司主张王敏、廖珍琼共同承担民事责任，没有合同约定及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认沙河管理公司与潘兴忠之间的租赁合同关系于2016年7月27日解除；二、成都春风里餐饮有限公司、金牛区丫丫港浴足馆于判决生效之日起十五日内将位于金牛区新桥农贸市场综合楼三楼房屋腾空，并将前述房屋返还给沙河管理公司；三、潘兴忠、成都春风里餐饮有限公司、何中林于判决生效之日起十日内向沙河管理公司支付截止2016年7月27日欠付租金302912.1元，并支付场地占用费（从2016年7月28日起按1914.8元/天的标准计算至实际搬离租赁房屋之日止）；四、潘兴忠、成都春风里餐饮有限公司、何中林于判决生效之日起十日内向沙河管理公司支付违约金57443.7元；五、驳回沙河管理公司的其他诉讼请求。案件受理费8259元，减半收取4129.5元，由潘兴忠负担。二审中，沙河管理公司提交了何中林和王敏的婚姻登记情况，载明：何中林和王敏于2012年8月23日登记结婚。拟证明：何中林和王敏是夫妻关系，王敏应该为何中林的债务承担责任。质证过程中，何中林对上述证据的真实性、合法性和关联性没有异议，但认为因自己不应承担责任，王敏也不应承担责任。本院审查认为，本案由潘兴忠提起上诉，沙河管理公司提交的该证据与双方的争议焦点无关，本院不予采信。潘兴忠向本院提交了增值税普通发票6张，载明：2017年2月27日，成都城投资产经营管理有限公司向潘兴忠开具的服务名称为物业管理费的发票1张；由沙河管理公司向潘兴忠开具的服务名称为其他情况不动产经营租赁的发票5张，期限均为2016年7月28日至2017年2月27日，金额均为80421.2元，在备注栏均注明“面积376.68平方米，金牛区甘泉路新桥逸景农贸市场三楼”。拟证明案涉房屋已由案外人承租并缴纳租金，由于沙河管理公司内部管理程序的原因，付款人虽为潘兴忠，但实际是其他人缴纳。沙河管理公司质证认为，上述证据属于一审判决作出后新产生的证据，不能作为认定原审判决有误的新证据，不应予以采信。本院审查认为，上述成都城投资产经营管理有限公司向潘兴忠开具的服务名称为物业管理费的一张发票由其他单位开具，与本案不具有关联性，本院不予采信。关于出票人为沙河管理公司的5张发票，因涉及的交纳租赁服务费用属于案涉房产在一审判决后新发生的事实，应当作为新证据进行质证；结合双方当事人的陈述，具有真实性、合法性和关联性，应当予以采信。但上述票据的购买方（付款人）均为潘兴忠，并非潘兴忠、何忠林主张的第三人，故不能证明潘兴忠主张的案涉房屋已由其他案外人租赁的事实。二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，沙河管理公司与潘兴忠签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。结合各方当事人在二审中的上诉答辩情况，本案的争议焦点一是案涉合同的租金是否应当减少，二是潘兴忠、成都春风里餐饮有限公司、何中林是否应当支付腾退房屋的违约金。现结合事实证据分析认定如下：一、关于案涉租金是否应当减少的问题，潘兴忠上诉提出沙河管理公司提供的房屋及物业服务不符合合同约定，协商过程中沙河管理公司曾同意减免租金，案涉租金应当降低。本院认为，潘兴忠以沙河管理公司提供的房屋及物业服务不符合合同约定为由，认为应减免租金，根据其提交的物业服务费发票，该诉求系其与其他合同主体之间的物业服务合同纠纷，且通过其他诉讼正在解决，故不应作为本案中减免租金的理由，同时潘兴忠未举证证明沙河管理公司曾同意减免租金以及其他应当减免租金的事实，因此该上诉意见不能成立，本院不予采纳。二、关于潘兴忠、成都春风里餐饮有限公司、何中林是否应当支付腾退房屋违约金的问题，潘兴忠上诉提出案涉合同履行期满后，房屋已由案外人直接从沙河管理租赁使用，故不应判令由其腾退房屋。本院认为，潘兴忠提交的证据不能证明由其他案外人从沙河管理公司租赁案涉房屋事实，也未举证证明其是否将房屋返还出租人，故一审判决潘兴忠、春风里公司、何中林支付逾期腾退房屋的违约金正确，本院予以维持。综上所述，上诉人潘兴忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8259元，由潘兴忠负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  赵 韬二〇一七年九月八日书记员  李慧玲