广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0784民初1885号原告：中国农业银行股份有限公司鹤山市支行，地址：广东省鹤山市沙坪镇新鹤路241号，统一社会信用代码：91440784194324459B。负责人：曾少明，该支行行长。委托诉讼代理人：徐丹，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘洁玲，广东金硕律师事务所实习律师。被告：黄小敏，女，1978年5月4日出生，壮族，住广西平乐县，被告：江门市华盈投资有限公司，住所地：广东省鹤山市古劳镇连南罗江围，统一社会信用代码：91440784789462826R。法定代表人：区志阳。原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行（下简称农业银行）与被告黄小敏、江门市华盈投资有限公司（下简称华盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人徐丹、丘洁玲到庭参加诉讼，被告华盈公司、被告黄小敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告农业银行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》【合同编号：44020120130167264】（一手房）；2、判令被告黄小敏偿还借款本金余额1764156元及至清偿日止的利息（利息包括正常利息、罚息和复利，按上述贷款合同约定和中国人民银行的规定计至贷款还清时为止，现暂计至2017年6月13日为84714.50元）；判令被告黄小敏偿还原告所支付的律师代理费用75466元，以上合计1924336.50元；三、判令被告华盈公司对黄小敏的上述债务承担连带清偿责任；四、确认原告与被告黄小敏之间的抵押担保关系合法有效，原告对黄小敏提供的抵押物（鹤山市古劳镇鹤山峻廷湾一期25座01号）以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月2日，原告与两被告签订《个人购房担保借款合同》【合同编号：44020120130167264】，合同约定：被告黄小敏向原告借款182万元，用于购买房产，期限360个月，按月等额本息还款；借款利率为浮动利率，执行利率即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，可进行利率调整；被告华盈公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为黄小敏的债务承担连带保证责任。合同还并约定：如借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利：如借款人未按约定按期足额偿还借款，有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2014年1月4日，原告依约发放了足额借款本金，到期日为2044年1月3日，执行利率6.87750%，逾期利率10.31625%，按月等额本息还款。但被告黄小敏未能按照合同的约定还款付息，截至2017年6月13日止，已逾期1l期，共计欠原告借款本息1848870.50元，其中借款本金l764156元，利息84714.50元。经原告多次催收，至起诉之日，被告黄小敏仍不偿还欠款，被告华盈公司也没有承担连带保证责任，严重影响原告的资金安全。上述借款以被告黄小敏所购鹤山市古××镇××号的房产作抵押担保，并依法办理了抵押预告登记。此外，原告为实现债权支付律师代理费用75466元。综上，两被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告黄小敏无答辩，在举证期限内无证据向法院提供。被告华盈公司无答辩，在举证期限内无证据向法院提供。本院经审理认定事实如下：2012年6月1日，农业银行为甲方，被告华盈公司为乙方，双方签订了一份《中国农业银行广东省分行一手房贷款业务银企合作协议》，约定对被告华盈公司位于鹤山市古劳镇连南罗江围的鹤山峻庭湾项目提供相关的个人贷款业务。该合作协议订明：乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人贷款提供连带责任保证担保；乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费（仲裁）、律师费等甲方实现债权的一切费用；乙方提供保证担保的，其对各购房人担保的保证期间为借款到期日起两年，若借款合同项下债务被甲方宣布提前到期的，保证期间自甲方确定的债务提前到期之日起两年；乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续。另查明：原告作为贷款人，被告黄小敏作为借款人、抵押人，被告华盈公司作为保证人，三方签订合同编号为44020120130167264的《个人购房担保借款合同》，合同约定：一、被告黄小敏向原告借款182万元，用于购买位于鹤山市古××镇××号的房产（以下简称涉案房产），期限360个月，按月等额本息还款，借款利率为浮动利率，执行利率即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，可进行利率调整；二、被告华盈公司自借款发放之日起，至被告黄小敏取得涉案房屋权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告黄小敏所欠原告的债务承担连带保证责任；三、上述借款以被告黄小敏所购涉案房产作抵押担保；四、该合同项下同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，既有借款人以自己财产设定的抵押权又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权或抵押权顺位时，保证人仍应承担保证责任；五、如借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；六、如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；七、因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等；八、2014年1月4日，原告依约发放了足额借款本金，贷款到期日为2044年1月3日。后被告黄小敏未能按照合同的约定还款付息，截至2017年6月13日止，已逾期1l期，共计欠原告贷款本息1848870.50元，其中借款本金l764156元，利息(含利息、罚息、复利)84714.50元。再查明：直至本案一审法庭辩论终结时，涉案房产已依法办理了抵押预告登记，但未办理房产证和以原告为抵押权人的《房地产他项权证》。另原告为处理本案纠纷，委托了广东金硕律师事务所律师徐丹、丘洁玲作为诉讼代理人，原告为此支付律师代理费用75466元。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告农行鹤山支行与被告黄小敏、被告华盈公司签订的《个人购房担保借款合同》以及与被告华盈公司签订的《中国农业银行广东省分行一手房贷款业务银企合作协议》，均是各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，原告已依约履行了出借款项的义务，但被告黄小敏并没有依合同约定每月按时足额偿还借款本息。截至2017年6月13日，被告黄小敏已逾期1l期，依照《个人购房担保借款合同》的约定，原告请求立即解除与两被告签订的《个人购房担保借款合同》以及请求被告黄小敏立即偿还借款本金1764156元及利息（含利息、罚息、复利）【利息暂计至2017年6月13日为84714.50元，从2017年6月14日起至被告付清款日止的利息，以被告实欠借款本金为基数，按《个人购房担保借款合同》约定的方法继续计算】的诉讼请求，事实清楚，理据充分，本院予以支持。另原告请求被告黄小敏支付为实现本案债权的律师费75466元，理据充分，本院亦依法予以支持。关于原告对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。直至本案一审法庭辩论终结时，涉案房产只办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记，涉案房产并未办理以原告为抵押权人的《房地产他项权证》。预购商品房抵押权预告登记属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记的一种，其设立目的是为保障将来实现物权、维护交易安全，法律赋予预告登记权利人以预告登记的形式使不动产所有权人未经预告登记权利人同意而处分不动产不发生物权效力，但是涉案房产上设立的预购商品房抵押权预告登记不属于抵押权登记，并不产生优先受偿的效力，即该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，原告不能对涉案房产行使抵押权，故原告对涉案房产亦不享有优先受偿权。为此，原告请求对拍卖或变卖涉案房产所得价款优先受偿的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。关于被告华盈公司的担保责任问题。依照原告农行鹤山支行与被告华盈公司签订的《个人购房担保借款合同》以及《中国农业银行广东省分行一手房贷款业务银企合作协议》的约定，无论涉案借款是否同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，在涉案房产至今未办理房产证和以原告为抵押权人的《房地产他项权证》的情况下，被告华盈公司应对被告黄小敏所欠原告的债务承担连带清偿责任，原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，本案纠纷是被告黄小敏向原告借款后没有依约还款，被告华盈公司也未能履行担保责任所致，各被告应承担相应的法律责任。被告黄小敏、被告华盈公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行与被告黄小敏、被告江门市华盈投资有限公司签订的编号为44020120130167264的《个人购房担保借款合同》自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告黄小敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行归还借款本金1764156元及利息（含利息、罚息、复利）【利息暂计至2017年6月13日为84714.50元，从2017年6月14日起至被告付清款日止的利息，以被告实欠借款本金为基数，按编号为44020120130167264的《个人购房担保借款合同》约定的方法继续计算】；三、被告黄小敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行支付律师费75466元；四、被告江门市华盈投资公司对本判决第二、第三项所确定的被告黄小敏所欠原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22119.50元、财产保全费5000元，诉讼费合计27119.50元，由被告黄小敏、被告江门市华盈投资有限公司负担（诉讼费原告已预交27119.50元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  黄锦锋审判员  吕铁城审判员  袁金淑二〇一七年九月二十九日书记员  吕昊霖