江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终7005号上诉人（原审原告）：梁冬梅，女，1970年1月30日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：吴皓，江苏彭淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州金洋紫金房地产开发有限公司，住所地徐州市新城区行政中心二期东区综合楼D403。法定代表人：李英，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡雯瑜，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军彦，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周忍，女，1988年8月12日生，汉族，住徐州市。上诉人梁冬梅因与被上诉人徐州金洋紫金房地产开发有限公司（以下简称金洋紫金公司）、周忍商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初3462号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。梁冬梅上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一是一审法院未能查明《紫金奥邻花园项目认购书》销售方的主体。该认购书系金洋紫金公司的制式文本，由金洋紫金公司的销售经理周忍签字，签字地点也在金洋紫金公司的售楼处，故应认定金洋紫金公司是该认购书的销售主体。虽然周忍抗辩其系帮魏君转售涉案房屋，但金洋紫金公司与魏君签订的商品房买卖补充协议明显存在伪造的痕迹，且金洋紫金公司与魏君均不能提供商品房销售合同。梁冬梅在一审庭审后托人找到魏君，魏君告知只还了一个月贷款，后将涉案房屋转让给公司其他员工，其未收到3万元定金。因此，上述认购书签订当时，涉案房屋不属于魏君所有。2、一审判决认定梁冬梅违约错误。《紫金奥邻花园项目认购书》为未生效合同。3、一审判决认定定金为3万元错误。认购书签订当日，周忍出具了1万元的定金收条。周忍于2015年8月25日出具的定金收条系单方出具，不能以梁冬梅在接收收条时未提异议就推定该2万元是定金。4、耿德厚出具的保证书对梁冬梅没有约束力。耿德厚与梁冬梅非夫妻关系，法院不能依据耿德厚陪同梁冬梅到金洋紫金公司售楼处，就推定耿德厚有代理权。5、一审法院未能查明出卖人身份，未认定合同无效，导致梁冬梅不能及时追加被告或变更诉讼请求，造成梁冬梅的诉讼权利不能充分行使。金洋紫金公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判。首先，认购书系上诉人与房屋的实际卖方魏君的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且上诉人依据该认购书向房屋的实际所有人魏君交付了定金，该认购书合法有效。第二，涉案房屋买卖合同的相对方系上诉人与魏君，而非上诉人与金洋紫金公司，上诉人对此也是明知的，金洋紫金公司主体不适格。第三，依据上诉人与魏君的委托代理人签订的认购协议，以及上诉人作出的单方承诺，其未按照约定支付首付款及转让费已经构成违约，根据定金罚则，3万元定金不予返还。周忍辩称，房子是魏君委托置业顾问卖的，其是案场经理，只是负责签合同的。公司的房子是直接到财务刷卡交钱盖章，委托置业顾问卖的房子正常情况下钱是交给置业顾问代收的，只是置业顾问对委托流程不是很了解，需要其当面去协调一下。梁冬梅向一审法院起诉请求：1、金洋紫金公司、周忍连带返还购房款2万元；2、金洋紫金公司、周忍连带双倍返还定金2万元。一审法院认定事实：2015年8月23日，梁冬梅（乙方）与周忍（甲方）签订《紫金奥邻花园项目认购书》一份，约定乙方认购紫金奥邻花园项目一期27幢1单元401号房，认购价款为人民币778000元。该认购书第2.2条约定，乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币壹万元整。在该条款后，双方用手写字体约定：买受人在2015.8.25交足叁万元整，同时在2015.9.20前补足首付款224000元、转让费54000元、团购费12000元，同时办理相应更名手续，共计款项29万元，余额款项50万元。第3.2条约定乙方选择商业按揭、公积金按揭付款方式首付款￥238000须于2015年9月20日前付清，余款￥540000元办理按揭（按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准）。因政策需提高贷款首付的，乙方必须在甲方通知到达三日内补齐首付房款，否则甲方有权单方解除合同，乙方之前已付款项作为违约定金无权收回。周忍在合同落款开发商处签名，梁冬梅在客户签字处签名。该《认购书》系金洋紫金开发公司的合同样本。合同签订后，双方又签订一份《金洋*紫金奥玲花园客户更名申请单》（认购状态），客户姓名一栏写有魏君，新客户姓名写有梁冬梅，房号为27#-1-401，认购日期为2015.8.23，置业顾问为徐威，客户更名原因为：因用钱，故转让房源。梁冬梅在该申请单新客户签字处签名。合同签订当日，梁冬梅向周忍交付1万元定金，周忍向梁冬梅出具《收条》一份，上载：“今收到梁冬梅现金人民币壹万元整，此款用于定房27#-1-401定金，代原房主收款”。2015年8月25日，梁冬梅向周忍交付2万元，周忍向梁冬梅出具《收条》一份，上载：“今收到梁冬梅定房款贰万元整，用于定27#-1-401房屋定金”。2015年10月3日，案外人耿德厚向徐威出具《保证书》一份，上载：“今有梁冬梅购紫金奥玲花园27号楼1单元401室，于2015年10月20日付清首付及转让费计叁十万元整（300000.元）。如不能付清首付，已交定金叁万元罚没。梁冬梅耿德厚2015.10.3”。根据梁冬梅以及耿德厚的陈述，耿德厚系梁冬梅的朋友，曾于2015年8月23日与梁冬梅至金洋紫金开发公司认购房屋，后在徐威的要求下，耿德厚出具了该《保证书》。案外人魏君出庭陈述，涉案房屋系公司给予的福利房，其委托周忍代为销售。因梁冬梅未按时履行交付房款的义务，魏君于2016年4月13日将涉案房屋出售给他人。梁冬梅庭审中陈述未继续支付房款的原因是由于认购书中约定了转让费、团购费、其认为费用太高不合适，曾经找到周忍想要退房。一审法院认为，一、虽然梁冬梅与周忍签订的《认购书》是金洋紫金公司的合同样本，签订地点在金洋紫金公司的售楼处，周忍亦是金洋紫金公司的工作人员，但该《认购书》以及两份《收条》上并没有加盖金洋紫金公司的印章，且在《认购书》中写明了需要办理相应的更名手续，梁冬梅亦在《金洋*紫金奥玲花园客户更名申请单》上签名，由此可知，梁冬梅对于所要购买的房屋需要更名这一情况是明知的。退一步讲，即使如梁冬梅陈述，其在更名申请单上签字时，其余内容为空白。梁冬梅作为一名完全民事行为能力人，对在内容为空白的文本上签名的法律后果应是明知的，故梁冬梅应承担不利后果。二、虽然《认购书》中约定的定金数额为1万元，但是周忍向梁冬梅出具两份《收条》时，均写明了收到的款项为定金。梁冬梅收到该两份《收条》后，并未对此提出异议，视为双方就定金数额的约定已经进行了变更。且根据案外人耿德厚出具的《保证书》亦能认定，定金数额为3万元。三、梁冬梅在诉状中陈述，是由于金洋紫金公司、周忍未曾通知其签订正式的商品房销售合同，将房屋转售他人，所以其要求返还定金及购房款。而梁冬梅在庭审中陈述，其未继续支付购房款的原因是认为房价中包含了转让费、团购费，价格不合适，也曾经到金洋紫金公司售楼处表示想要退房。故，梁冬梅具有解除《认购书》的意思表示，其未继续履行合同义务的理由并非其诉状中陈述的理由。案外人魏君将涉案房屋转售他人亦是在梁冬梅不依约履行合同之后，梁冬梅未继续履行合同，存在违约行为。耿德厚作为梁冬梅的朋友，曾与梁冬梅一起到金洋紫金公司售楼处。耿德厚出具《保证书》的行为，使得徐威有理由相信耿德厚代表了梁冬梅的意思表示。耿德厚出庭时陈述，其在书写保证书前没有告知梁冬梅。梁冬梅认为其没有授权给耿德厚，二人的说法均与常理不符。综上，梁冬梅明知所要购买的房屋需要办理更名手续，其以房屋价格不合适为由拒绝履行认购书约定的义务，构成违约，无权要求返还定金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：驳回梁冬梅的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于合同主体。梁冬梅主张其与周忍在金洋紫金公司售楼处签订认购书，周忍是金洋紫金公司的销售人员，认购书为金洋紫金公司的制式文本，故合同的交易方为金洋紫金公司。周忍抗辩其替案外人魏君出售房屋，并在合同签订前告知梁冬梅涉案房屋为他人所购，为方便，使用金洋紫金公司的制式认购书，合同的签订方为周忍。金洋紫金公司抗辩其将房屋销售给案外人魏君，本案房屋买卖与其无关。从梁冬梅与周忍于2015年8月23日签订的《紫金奥邻花园项目认购书》内容来看，虽然认购书抬头与落款均印制金洋紫金公司的名称，但从手写内容“买受人在2015.8.25交足叁万元整，同时在2015.9.20前补足首付款224000元、转让费54000元、团购费12000元，同时办理相应更名手续，共计款项29万元，余额款项50万元”来看，可以认定梁冬梅签署认购书前知晓房屋已由金洋紫金公司出售给他人这一事实，结合梁冬梅将3万元交付给周忍的事实，可以认定梁冬梅明知房屋的交易方不是金洋紫金公司。2015年8月23日签订的《紫金奥邻花园项目认购书》没有披露案外人魏君的信息，但魏君在梁冬梅诉至法院后，在一审庭审中明确认可其委托周忍出售房屋，并收到周忍转交的3万元定金，故本院认定周忍受魏君委托与梁冬梅签订认购书。梁冬梅在二审中提出的有关魏君未收到3万元定金，认购书签订当时涉案房屋不属于魏君所有的主张，因无证据证明，本院不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效。周忍与梁冬梅签订的认购书，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。梁冬梅有关认购书未生效的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。在一审法庭调查阶段，金洋紫金公司、周忍、案外人魏君均到庭参与诉讼，表明了自己的主张，梁冬梅可以根据合同法第四百零三条的规定，在一审法庭辩论终结前变更自己的诉讼请求或变更案件当事人。梁冬梅有关一审法院未行使释明权，告知梁冬梅合同相对人，程序不当的主张，因无法律依据，本院不予支持。二、关于定金数额。《紫金奥邻花园项目认购书》第2.2条约定，乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币壹万元整。在该条款后，手写“买受人在2015.8.25交足叁万元整，同时在2015.9.20前补足首付款224000元、转让费54000元、团购费12000元，同时办理相应更名手续，共计款项29万元，余额款项50万元”。周忍主张定金为3万元，并以“买受人在2015.8.25交足叁万元整”的约定、3万元定金收条、案外人耿德厚书写的《保证书》佐证自己的观点。梁冬梅抗辩定金为1万元，主张梁冬梅收取2万元收条时未仔细审查收条内容，案外人耿德厚书写的《保证书》不能代表梁冬梅的意思表示。关于案外人耿德厚书写的《保证书》，梁冬梅在一审陈述，其与耿德厚一同到售楼处，耿德厚书写的《保证书》，“梁冬梅”签名系耿德厚代书，但不确定“梁冬梅”上的指印是否为梁冬梅本人捺印。本院结合合同约定、定金收条、保证书的形成过程及内容，认定实际交付的定金为3万元。梁冬梅在一审庭审中陈述，其未继续支付购房款的原因是认为房价中包含了转让费、团购费，价格不合适，也曾经到金洋紫金公司售楼处表示想要退房。本院认为，梁冬梅未能按认购书的约定支付后续款项，违反了合同约定，其有关双倍返还定金的主张不符合法律规定，不予支持。魏君在梁冬梅违约之后，将房屋另售他人，系保全自己的利益，不违反法律规定。周忍作为受托人，亦无需承担违约责任。综上所述，梁冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人梁冬梅负担。本判决为终审判决。审判长  李存生审判员  史善军审判员  程 叶二〇一七年九月五日书记员  孙晓明