江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5544号上诉人（原审被告）：昆山丰泽恒业房地产有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇马援庄南。法定代表人：金冬明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张钧，上海市沪中律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云，江苏灜成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈观龙。被上诉人（原审原告）:陈敏杰。被上诉人（原审原告）:吴梅玉。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天成律师事务所律师。上诉人昆山丰泽恒业房地产有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2015）昆民初字第03084号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆山丰泽恒业房地产有限公司上诉请求撤销原判，依法改判。事实和理由：在规划部门作出验收合格的法定文书前，法院无权根据规划部门的许诺而直接认定可以验收交付。且规划局对涉案房屋花园布置图的合法性未予认可。即使根据修改意见作出整改，上诉人仍将承担无法交付合同约定房屋的违约责任，因此本案适合强制履行。如果按照最初规划整改，费用巨大，履行费用过高，也符合合同法规定的不能强制履行的非金钱债务的法定情形。逾期交付违约金适用条件是在起诉日房屋存在交付可能性。根据合同约定，逾期交房按被上诉人所交的450万元购房款的日万分之二计算。按照涉案房屋的实际情况，如果合同最终能实际履行，超出红线部分的面积至少在三分之一以上，超出部分的面积，上诉人应作出相应的赔偿。同时应当减去赔偿面积的购房款，不该重复赔偿。如果上诉人基于履行费用过高不整改或整改后仍无法通过验收，则可能出现上诉人无限期的支付违约金的不公平后果。一审法院对合同是否能履行不顾，认定上诉人无限期支付违约金，不公平、公正。一审法院认定事实错误。涉案房屋买卖合同实际履行已成为不可能，上诉人发出的解除合同通知书具有法律效力。陈观龙、陈敏杰、吴梅玉二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈观龙、陈敏杰、吴梅玉向一审法院提出诉讼请求：1.判令原审被告2013年5月7日解除原审原被告的《昆山市商品房购销合同》的通知无效。2.判令原审被告将拆违后的丰泽花园别墅第三期E129号房屋通过规划验收交付，并办理房产证书、土地使权证书。3.判令原审被告按照市场价格赔偿未能交房部分的实际损失。4.赔偿原审原告逾期交房违约金（以合同约定的房款450万元为基数，自2009年1月1日计算至房屋交付之日止）；5.赔偿原审原告因延期交房所导致的用地损失168750元；6.赔偿原审原告为解决原审被告违约事宜导致的交通费用损失、误工损失共计70000元。7.原审被告承担诉讼费用。8.500平方米的土地使用权不能交付的损失，金额从合同约定交房之日计算至土地使用年限截止之日，以光地评估为准。一审法院经审理查明，2007年8月30日，原审原告陈敏杰与原审被告签订商品房购销合同一份（合同编号2007047881，合同共计16页）。合同约定，陈敏杰购买原审被告丰泽恒业公司开发的位于昆山市××旅游区××花园别墅××型××号房屋；建筑面积453.57平方米，占地面积约1350平方米，关于面积，双方还约定按套计价，房屋桩基已经完成，交房时不论该房屋建筑面积增减，双方均无权增减总价；房屋总价4500000元，付款方式为，2007年8月30日支付定金10万元，2007年10月15日前支付房款30%（含定金），双方确定在2007年11月30日前办理银行按揭贷款70%；出卖人应当在2008年12月31日前依照规定将取得销售许可证的房屋交付给买受人；关于逾期交房的责任，逾期超过九十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同还就其他事项进行了约定。该份合同由三原审原告签字及原审被告盖章确认。原审被告法定代表人金冬明还在合同上备注：本合同与陈观龙二份合同为购买丰泽湾同一房屋129号，产证办在陈观龙、陈敏杰、吴梅玉名下。同日，原审原告陈观龙还与原审被告签订商品房购销合同一份（合同共计10页），合同约定内容与前份合同一致，另外增加及变更部分内容为：房屋占地面积1350平方米，房屋花园南侧约500平米空地，地下部分由原审被告做成物业附房，地上部分由原审原告用于花园布置，不办理土地使用证，土地使用年限跟随房屋产证；按套计价，房屋总价为500万元，一次性定价，交房不做调整；付款期限为，2007年8月30日支付定金10万元，签订合同一个月内，在2007年10月15日前支付总金额的20%（含定金），之后总金额的70%在2007年10月20日前办理银行按揭贷款，之后总金额的10%在房屋交接时付清；原审被告交房日期为2008年12月30日。该份合同由陈观龙签字及原审被告盖章确认，原审被告法定代表人同时注明收到原审原告交付的10万元定金。关于上述两份合同，原审原告明确原审原被告原本签订的是手写的10页的合同，后来跟原审被告又签了一份16页正式的文本合同，两份合同都是有效的。案件审理中，原审原告明确以陈观龙先生签名的10页的手写合同为准，另一份合同系为办理房产按揭需要的形式版本。原审被告则认为应以16页备案合同为双方实际履行的合同。原审被告陈述，陈观龙先生先与原审被告签订了手写的10页合同，约定总房价为500万元，后陈观龙决定房屋的买受人为其儿子陈敏杰，经原审被告同意后，订立了第二份，即16页的合同，且经协商约定总房价为450万元；签订的日期也写成第一份合同相同的日期，该合同首部记录买受人为陈敏杰，落款签章为三原审原告。后原审原告陈观龙共计支付原审被告购房款450万元。2008年12月14日至2013年3月25日期间，原审原告多次发函给原审被告，督促原审被告办理交房手续，但原审被告未能交房。2011年8月15日，原审原告（乙方）与原审被告（甲方）签订协议一份，内容为：因丰泽湾花园第三期129号房屋未能通过规划验收，原合同约定交付时间为2008年12月，现甲方要求2012年2月15日交房，乙方表示同意，具体约定为，甲方于2012年2月15日将房产证办妥并交付乙方；在2012年6月30日前办理产证，甲方应赔偿乙方10万元，2012年12月30日前办理办证，甲方赔偿乙方20万元，2012年12月30日甲方未能办理产证，则双方按原房屋买卖合同执行，本条约赔偿取消，如甲方在2012年12月30日前办理好产证，双方按本约定执行，乙方愿意放弃甲方按原买卖合同产生的违约金。协议还约定了其他事项。该协议由陈观龙及原审被告签字盖章确认。2013年3月12日，原审被告向原审原告发函称“由于诉争房屋的部分面积及部分用地面积超出建设规划规定的范围，导致房屋不能被有关部门验收通过，虽公司曾多次向陈观龙先生提出解除，但陈先生希望公司能尽力弥补这一不利结果，为此公司曾努力与相关政府部门进行沟通协调，但始终未能如愿，且最近得到明确答复，建设规划所规定的范围不能做任何变动，也就是说上述房屋已不可能被有关部门通过验收，不能办理产权登记手续，故公司深感无奈和不安，不得不致函给陈先生，告知上述情况，希望陈先生收函后通过双方协商解决问题”。2013年5月7日，原审被告向原审原告陈敏杰寄送《关于解除商品房购销合同的通知书》一份，向原审原告明确，由于原审原告购买的诉争房屋及合同约定的占地面积超过规划红线，致使该房屋不能被依法验收，也不能依法进行产权登记，故通知原审原告收到通知书之时解除原审原被告签订的商品房购销合同，原审原告如有异议，应在收到通知书之日起三十日内依法请求法院确认解除的效力，逾期未请求法院确认的，视为原审原告对原审被告的解除没有异议。原审原告陈敏杰于2013年5月8日签收该函件。原审原告对此明确，当时原审原告陈观龙在国外，原审原告代理人在2013年5月中旬收到函件，并于5月15日及时作出回复。2013年5月15日，原审原告对于原审被告2013年5月7日的《关于解除商品房购销合同的通知书》回函称：1、双方签订的购销合同合法有效；2、贵司虽将房屋交付我方，但至今未能办理产证，贵司已构成违约；3、贵司作为违约方无权解除购销合同，解除行为应属无效；4、贵司应依约继续履约。原审被告于2013年5月24日签收该函件。2013年5月30日，原审被告再次发函给原审原告称，公司已于2013年5月上旬向原审原告发出《关于解除商品房购销合同的通知书》，如原审原告有异议的，应在收到通知书后三十日内向法院提出相关请求。2013年6月23日，原审原告通过委托代理人向原审被告寄送律师函一份，明确如下事项：原审原告不同意解除合同，希望原审被告就争议核心问题拿出解决方案，并希望原审被告按约承担违约责任。2016年1月18日，应原审原告原审原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉申请，一审法院委托苏州市建筑工程设计院有限公司对丰泽花园别墅E129幢因超越红线而拆除的部分进行设计变更；根据蓝图载明，对红线内与蓝图不符的部分进行确认，并就拆除不符部分出具设计方案；上述设计图纸出具后，一并出具施工图。2016年8月1日，因鉴定补充材料不能提供，鉴定被退回。另查明：2013年4月1日，昆山市规划局向原审原告发出昆规信复（2013）9号关于“了解丰泽园规划用地许可及用地范围”的答复意见，明确对原审原告关于“购丰泽园E型129号，至今未办理产证，业主了解因房屋超出用地范围，未能通过验收，现需了解规划用地许可及用地范围”的信访件已收悉，经核查，答复如下：1、丰泽花园位于锦溪镇南北公路东侧、淀山湖北侧，于2005年取得土地证，并于2008年1月申请补办建设用地规划许可证，其用地红线西侧距南北公路中心线不小于50米。2、经核实，该小区南侧E型129号楼已超出其用地红线范围。再查明：2015年5月19日，经市法院、市政法委、市规划局等多方协调，形成会议纪要一份，载明因129#占用道路红线，无法通过验收，需开发商向规划部门提交新方案，具体方案由原审原被告双方协商确定，在满足市住建局、消防等相关部门审批要求后，报规划部门审批。2015年8月28日，昆山市规划局完成了对丰泽园129#楼修测及面积测量的测量成果报告，成果说明部分载明：1.129#楼用地总面积为1683.56平方米，其中超出红线部分面积为623.11平方米；2.总建筑面积1016.83平方米（其中：地上主房屋面积375.34，地下车库面积约376.11，其他附属房屋面积37.09，廊面积200.53，亭面积27.77）；3.备注：129#楼地上住房无已拆除西侧部分，此次计算的地上主房屋面积为未拆除部分（含西侧墙壁）。一审法院向昆山市规划局去函咨询丰泽花园129号房屋改建事宜，2016年12月21日，昆山市规划局复函载明：如基于原审原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉对原审被告开发的丰泽花园129号房屋整改现状及花园布置图认可的前提下，……本着解决历史遗留问题、维护社会稳定的考虑，可组织规划核实，并配合办理相关产证。2016年12月27日，原审原被告双方对129#花园布置图签字确认。庭审中，原审原被告均认可诉争房屋目前已在拆违中，拆违工作基本完成，尚未报规划部门验收。又查明：陈观龙和吴梅玉是夫妻关系，陈敏杰是陈观龙和吴梅玉之子。以上事实，由昆山市商品房购销合同、发票、原审原告给原审被告的发函、原审被告给原审原告的函件、协议、规划局的答复意见、房形图和布局图一张、建筑工程施工许可证、三期建筑红线图及竣工验收证明书、解除合同的通知书原件一份以及快递单、会议纪要、复函、公证书一份、交通费票据及双方庭审陈述等所证实，一审法院予以确认。一审法院认为，原审原被告双方签订的两份商品房购销合同均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均为有效合同，双方均应依照合同相关约定履行。原审原告陈述两份合同均为有效，但应以手写的10页合同为准，16页合同系为贷款所签的形式版本。原审被告则认为应以16页的合同为准。因原审原被告双方均认可10页合同签订在先，16页合同签订在后，且16页合同系经过备案之合同，故一审法院依法认定两份合同不一致的地方应以16页合同约定为准。关于2013年5月7日《关于解除商品房购销合同的通知书》的效力问题。按照合同约定，原审原告依约支付房款，故原审被告应依约交付符合合同约定的房屋。诉争房屋因原审被告未严格按照规划许可的要求建设，造成房屋移位，超出用地红线，无法按期交付房屋，且经原审原被告双方协商延期交付后，原审被告仍未能在约定的期限内交付房屋，原审被告存在违约，在此情形下，原审被告作为违约方并不享有合同解除权，其单方通知原审原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉解除合同的行为并不发生法律效力。且涉案房屋目前正在拆违过程中，原审原告对于拆违现状予以认可，根据市规划局2016年12月21日的复函，涉案房屋仍有通过规划验收的可能，双方的商品房购销合同并非完全无法履行。故对于原审原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉要求确认原审被告于2013年5月7日向原审原告寄送的《关于解除商品房购销合同的通知书》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于判令原审被告将拆违后的丰泽花园别墅第三期E129号房屋通过规划验收交付，并办理房产证书、土地使权证书。原审原告的该项诉请涉及到相关行政部门的行政审批行为，不属于民事案件的审理范围，且涉案房屋正在拆违过程中，何时具备办理相关手续的时间也无法确认，故对于原审原告的该项诉请一审法院不予支持。关于判令原审被告按照市场价格赔偿未能交房部分的实际损失问题。因涉案房屋正在拆违过程中，房屋的合法面积无法确认，故对于该项损失，一审法院暂不予处理，原审原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉可待房屋的合法面积确定后，再行主张。关于逾期交房违约金。因原审被告逾期交房存在违约，原审原告要求支付逾期交房违约金，有合同及法律依据，一审法院予以确认。按照合同约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，现原审原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉主张自2009年1月1日起计算违约金系其对自身权利的处分，一审法院予以确认。因房屋买卖合同最终能否实际履行尚存在不确定因素，故对于违约金一审法院支持自2009年1月1日起至本判决生效之日止，按照每日900元的标准计算。关于延期交房所导致的用地损失及500平方米的土地使用权不能交付的损失。该损失无合同依据一审法院不予支持。关于原审原告要求原审被告赔偿原审原告为解决原审被告违约事宜导致的交通费用损失、误工损失共计70000元的主张，无法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原审被告昆山丰泽恒业房地产有限公司于2013年5月7日发出的《关于解除商品房购销合同的通知书》不发生法律效力。二、原审被告昆山丰泽恒业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原审原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉逾期交房违约金（违约金自2009年1月1日起至本判决生效之日止，按照每日900元的标准计算）。三、驳回原审原告陈观龙、陈敏杰、吴梅玉的其他诉讼请求。案件受理费24362元（一审法院在此存在笔误，本院予以更正），保全费5000元，由原审被告昆山丰泽恒业房地产有限公司负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，合同当事人应当重合同、守信用。诉争房屋因上诉人未严格按照规划许可的要求建设，造成房屋移位，超出用地红线，无法按期交付房屋，且经双方当事人协商延期交付后，上诉人仍未能在约定的期限内交付房屋，一审法院认定上诉人违约正确。2016年12月21日，昆山市规划局复函基于被上诉人对涉案房屋整改现状及花园布置图认可的前提下，解决历史遗留问题、维护社会稳定，组织规划核实，并配合办理相关产证。2016年12月27日，双方当事人对129#花园布置图签字确认。一审庭审中，双方当事人均认可诉争房屋目前已在拆违中，拆违工作基本完成，尚未报规划部门验收。故上诉人认为不能通过验收现无事实依据，本院不予采信。上诉人以涉案房屋整改费用巨大，认为可以违约解除合同无法律依据，本院不予支持。根据双方当事人合同约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，违约金按已付房价款的万分之二计算，据此一审法院认定的逾期交房违约金计算标准合理。综上所述，昆山丰泽恒业房地产有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24362元，由昆山丰泽恒业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  叶 刚审判员  黄学辉二〇一七年九月十二日书记员  毛莉莉