山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终1230号上诉人（原审原告）：王瑞香，女，1953年10月16日出生，汉族，居民，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。委托诉讼代理人：白晓利，内蒙古诺敏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦玉团，男，1969年8月16日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：王名成，山东赞特瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：厉建新，1955年9月28日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人王瑞香因与被上诉人秦玉团、厉建新房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王瑞香上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.被上诉人厉建新将涉案房屋出售给被上诉人秦玉团时，被上诉人厉建新已告知被上诉人秦玉团涉案房屋在1988年离婚时已归上诉人所有，被上诉人秦玉团明知房屋所有权人并非厉建新而与其签订房屋买卖合同，被上诉人厉建新对涉案房屋无所有权也未取得所有权人同意而将房屋出售，应认定双方恶意串通损害上诉人利益。2.一审认定被上诉人厉建新将其名下的涉案房屋转让给被上诉人秦玉团合法有效错误。二、适用法律错误。1.一审认定两被上诉人之间的房屋买卖合同有效依据的是《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）相关规定，而两被上诉人于2002年签订的房屋买卖合同，而此时《物权法》尚未制定实施，故该法不适用于该案的审理。两被上诉人之间的房屋买卖合同违反《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的相关规定，《合同法》规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得损害他人利益”，两被上诉人之间的房屋买卖行为违反了法律的强制性规定。被上诉人秦玉团非日照市东港区日照街道西十里村（以下简称西十里村）村集体经济组织成员，不具有购买资格，他的购买行为违反了《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的相关规定，应认定无效。2.一审法院将被上诉人秦玉团于2015年8月20日向西十里村交纳房屋土地使用费作为认定两被上诉人之间房屋买卖合同的生效要件，本末倒置，不合逻辑。西十里村收取房屋土地使用费的行为违法。3.一审法院将“被上诉人秦玉团及妻子李平容户籍于该案立案前已迁入该集体经济组织，并取得该集体经济组织成员资格”作为认定两被上诉人之间的房屋买卖合同的生效要件之一也是颠倒因果关系。因为被上诉人秦玉团在签订房屋买卖合同时不具备该集体经济组织成员资格，事后取得该集体经济组织成员资格不能作为买卖合同的生效要件。三、审判程序违法。一审法院在该案的审理过程中未组织双方调解，违反民事审判的法定程序，剥夺当事人的诉讼权利。秦玉团辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2002年年底，两被上诉人签订房屋买卖合同时，厉建新将其名下的涉案房屋的产权证明交付给秦玉团，秦玉团有理由相信涉案房屋是厉建新拥有全部产权，其有权处分、有权转让、买卖其所有的涉案房屋。厉建新从看房至交易，从未说过涉案房屋是王瑞香所有，在一审庭审时厉建新亦承认是其现任妻子不愿居住该房屋才将该房屋卖掉，不存在恶意串通之说，厉建新也不是一直都在监狱里。秦玉团属于善意第三人，秦玉团已向所在村委交纳涉案房转让土地使用费，涉案房屋买卖，村集体知情并认可。秦玉团已取得所在村委的集体成员资格，有权利买卖其所在村集体土地上的房屋。一审法院依据《物权法》判决正确。2.审判程序合法。一审法院多次找被上诉人秦玉团调解，被上诉人有调解的权利，也有拒绝调解的权利，调解的前提是在合法自愿的基础上，上诉人的损失是不合法的，无法找秦玉团索要。对上诉人的损失，可以向被上诉人厉建新追偿。综上，被上诉人秦玉团已取得所在村集体经济组织成员资格，有权利购买涉案房屋，且已经给付购房款，厉建新将房屋及产权手续已交付给秦玉团，村集体知情并认可。该房屋买卖合同有效，请求法院依法查明事实后驳回上诉人的诉讼请求。厉建新辩称，在一审时被上诉人没有细说，其与前妻王瑞香离婚时，把房子给了前妻王瑞香和孩子，后王瑞香找对象去了新疆，被上诉人在劳改队劳改。被上诉人刑满释放后，撬开房屋锁住在里面，2003年被上诉人将房子卖给了秦玉团，当时没有形成房屋买卖合同，买卖房屋时厉建新已告诉秦玉团房子是其前妻的，要是前妻回来要的话，还得把房子还给她。前妻通过打听找到被上诉人厉建新，并表示不同意卖房。秦玉团当时并非本村村民，户口亦不在本村。王瑞香向一审法院起诉请求：1.请求依法确认厉建新与秦玉团于2002年签订的房屋买卖合同无效；2.要求厉建新、秦玉团返还涉案房屋及相关手续；3.案件受理费由厉建新、秦玉团承担。一审法院认定事实：王瑞香与厉建新于1979年经人介绍结婚，婚后于1982年在西十里村建造平房五间，房屋四至为：东至李树瑞，西至李士文，南至李树琪，北至胡同。该房屋的印契显示该房屋的所有权人为厉建新。双方共同生活期间因感情不和于1988年10月27日通过日照市日照街道办事处协议离婚，双方约定婚内建造五间房屋归王瑞香所有。之后王瑞香改嫁至新疆克拉玛依市克拉玛依区。2002年底到2003年初，厉建新将上述五间平房转让与秦玉团，约定价款为34000元。2003年3月16日，秦玉团将购房款34000元交予厉建新。厉建新向秦玉团出具收到条一份，收到条的内容载明：“今收到秦玉团购买房屋款总计叁万肆仟元正收款人：厉建新二00三年三月十六日”。此后秦玉团即搬到该房屋中居住至今。2015年8月20日，秦玉团向西十里村村民委员会缴纳房屋转让土地使用费10000元。另查明：秦玉团与其妻子李平容的户籍登记住址为日照市东港区日照街道西十里村204号，登记时间为2015年8月20日。庭审过程中，王瑞香、厉建新均主张当时房屋出卖时厉建新已经告知秦玉团该房屋的所有人系王瑞香，但秦玉团对此不予认可，王瑞香、厉建新亦未向法庭提供证据证明其主张。一审法院认为，厉建新与秦玉团签订房屋买卖协议，约定厉建新将登记在其名下的涉案房屋转让与秦玉团，秦玉团支付相应购房款。该房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，对此予以确认。秦玉团在双方达成一致后,将全部购房款34000元交予厉建新并搬到该房屋中居住至今。根据《物权法》第一百零六条关于善意取得的有关规定,秦玉团已经向厉建新支付合理价格的购房款，厉建新亦将房屋以及印契等相关手续交付给秦玉团，秦玉团购买涉案房屋系出于善意，秦玉团购买涉案房屋应系善意取得,故对王瑞香的诉讼请求不予支持。王瑞香可另行向无处分权人厉建新要求赔偿损失。虽然王瑞香和厉建新主张房屋买卖时已告知秦玉团该房屋系王瑞香所有，但由于秦玉团对此不予认可，且王瑞香和厉建新未向法庭提供证据，故对王瑞香和厉建新的主张不予采信。虽然秦玉团在购买房屋时并不是涉案房屋所在的西十里村的集体经济组织成员，但是其在王瑞香向法院起诉之前已经取得该集体经济组织成员资格，因此厉建新与秦玉团之间的房屋买卖合同应属有效，对王瑞香要求确认房屋买卖合同无效、返还房屋及相关手续的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条,《中华人民共和国合同法》第一百三十条,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：一、驳回王瑞香要求确认厉建新与秦玉团签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求；二、驳回王瑞香要求厉建新与秦玉团返还涉案房屋及相关手续的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由王瑞香负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷，本案的焦点问题是被上诉人厉建新与被上诉人秦玉团之间的房屋买卖合同是否有效。从已查明的案件事实看，被上诉人厉建新与被上诉人秦玉团签订房屋买卖协议后，被上诉人厉建新将登记在其名下的涉案房屋转让与被上诉人秦玉团，并将涉案房屋以及印契等相关手续予以交付，被上诉人秦玉团依照约定支付给被上诉人厉建新340**元购房款且搬到该房屋居住至今，该房屋买卖协议是双方真实意思表示。上诉人王瑞香和被上诉人厉建新主张房屋买卖时已告知被上诉人秦玉团该房屋系上诉人王瑞香所有，但被上诉人秦玉团对此不予认可，上诉人王瑞香和被上诉人厉建新亦未提供证据证实，故对该项主张不予支持。虽然被上诉人秦玉团在购买涉案房屋时并非西十里村的村集体组织成员，但其在上诉人王瑞香一审起诉前已经取得西十里村的村集体组织成员资格，且已向村委交纳涉案房屋转让土地使用费，一审法院由此认定两被上诉人之间的农村房屋买卖合同合法有效，不违反法律规定，本院予以确认。对于上诉人王瑞香提出的房屋买卖行为发生在2002年，而当时《物权法》尚未实施故不应适用于该案审理的主张，按照“法不溯及既往”的原则，一审法院适用《物权法》审理本案确属不当，本院予以纠正，但一审法院根据查明的案件事实，适用《合同法》及《土地管理法》的相关规定，认定涉案房屋买卖合同有效，并判决驳回上诉人王瑞香的诉讼请求，该判决结果正确，本院予以维持。对于上诉人王瑞香提出的一审法院在该案审理过程中没有组织双方进行调解，违反民事审判的法定程序，侵害当事人合法权利的主张，无证据证实，本院不予支持。综上所述，王瑞香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人王瑞香负担。本判决为终审判决。审判长 阳 城审判员 王春燕审判员 刘玉玉二〇一七年九月十五日书记员 梁 虹