山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2017��鲁02**民初4号原告：张文斌，男，1983年6月19日生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：李冰浩，北京市京师（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏现兰，北京市京师（青岛）律师事务所律师。原告：宋媛媛，女，1981年11月20日生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：李冰浩，北京市京师（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏现兰，北京市京师（青岛）律师事务所律师。被告：孙云，女，1979年2月2日生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：闫超���，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建蕾，北京大成（青岛）律师事务所律师。原告张文斌、宋媛媛诉被告孙云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月19日、2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告张文斌、宋媛媛及其委托诉讼代理人李冰浩、魏现兰，被告孙云及其委托诉讼代理人闫超华、徐建蕾参加了诉讼。本案现已审理终结。张文斌、宋媛媛向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行与原告之间的《房地产买卖契约》及《补充协议》，积极协助原告办理青岛市市南区大尧三路XX号X单元XXX户房屋的过户及贷款手续；2、请求判令被告向原告支付违约金23.9万元；3、请求判令被告承担本案��讼费用。事实与理由：2016年7月17日，原被告签订了《房地产买卖契约》，约定原告购买被告所有的青岛市市南区大尧三路XX号X单元XXX户房屋（青房地权市字第20131477**号），房屋建筑面积为121.38平方米，总价款为234万元。2016年10月19日双方签订了《补充协议》，购买房款变更为239万元，双方于2016年11月30日前办理房屋过户手续。如乙方原因造成过户时间延误，守约方有权要求违约方赔偿总房款的10%违约金。上述《房地产买卖契约》及《补充协议》签订后，原告于2016年7月17日支付购房定金3万元，2016年8月6日支付购房首付款60万元。2016年11月30日前该房屋已经具备过户条件，但被告孙云违反双方合同约定，拒绝于2016年11月30日办理房屋过户手续。双方签订《房地产买卖契约》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，原告要求继续履行上述《房地产买卖契约》��《补充协议》。为此，现起诉请求判如所请。孙云辩称，孙云于2016年11月30日，即合同约定当日前往房产交易中心配合原告办理涉案房屋过户手续，但发现原告未经被告同意私自对房屋买卖合同样张合同中关于房屋价格、腾房时间、税负承担方式条款作出对被告不利的变更，由此导致涉案房屋于2016年11月30日过户未果。故本案原告存在违约行为，被告不存在任何违约行为，针对原告的违约行为，被告已于2016年12月7日向原告发送律师函，并依据双方协议对守约方依法解除了买卖合同及补充协议，故被告无继续履行合同的义务，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对《房地产买卖契约》一份、收条一份、转账凭条一宗、银行账户交易明细一宗、《补充协议》一份确认的事实均表示无异议。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2016年7月17日，张文斌、宋媛媛与孙云签订了《房地产买卖契约》，该契约第一条约定孙云将位于青岛市市南区大尧三路XX号X单元XXX户房产出售给张文斌、宋媛媛；第二条约定房屋成交价为234万元；第三条约定分五次支付房款；第四条约定孙云应于2017年5月1日前，将房屋交付给张文斌、宋媛媛；第八条约定甲（被告）、乙（原告）在办理房屋买卖交易过户手续时所需缴纳的税费，由乙方（原告）承担。2016年5月13日，张文斌、宋媛媛支付给孙云3万元定金。2016年8月6日，张文斌、宋媛媛支付给孙云第二笔款项60万元。2016年11月25日，张文斌为支付第四笔款项，存入了50万元。2016年10月19日，双方签订了《补充协议》，《补��协议》约定，总购房款数额由234万元变更为239万元；双方一致同意于2016年11月30日前办理房屋产权过户手续。对张文斌、宋媛媛提交的，孙云不予认可的证据，本院认定如下：1、《房地产买卖契约》一份，证明涉案房产成交价格包含了约50万元的装修价格。孙云质证后表示对该证据的真实性无异议，但不能证明原、被告签订购房款中有50万元是装修款。本院对该证据的真实性予以认定，对证明内容无法予以认定。2、58同城出售涉案房产信息一份，用以证明涉案房产成交价格包含了约50万元装修价格，扣除装修款房屋价格为180多万元。孙云质证后表示58同城并非法律认可的评估机构，对其装修价款不予认可，房屋交易价格针对涉案房屋的现状商定的为234万元，后来《补充协议》商定的为239万元，并未议定50万元装修价格。本院对上述��据的真实性无法认定。3、房地产抵押贷款合同、同贷函一宗，用以证明张文斌、宋媛媛为支付房款，到汇丰银行办理了125万元的贷款。孙云质证后表示未见过，对房地产价格180万元不认可。本院对上述证据的真实性予以认定。4、录像视频一份，用以证明孙云将原购房款234万元加价为239万元，双方签订《补充协议》。孙云质证后表示视频中是孙云本人。视频是针对《补充协议》签订前的事情，实际上双方后续合同履行是基于《补充协议》，《补充协议》是双方签订的。《补充协议》签订后，孙云没有任何怠于履行行为。本院对上述证据的真实性予以认定。5、编号为57号的律师函一份，用以证明在孙云违约的情况下，律师向其出具律师函要求其继续履行合同，然孙云仍拒绝继续履行。孙云质证后表示律师函收到了，但是对于律师函陈述的内容包括对孙云违约的指控是���符合事实的。本院对上述证据的真实性予以认定，对证明内容无法认定。6、编号为58号的律师函一份，用以证明张文斌、宋媛媛再次重申，网签价格可以是239万元，要求继续履行合同，但孙云拒不履行。孙云质证后表示对真实性无异议，对证明事项有异议。在该份函之前已经向对方发送律师函，已经解除了房地产买卖协议和《补充协议》。从孙云提交的短信内容看，对方当事人对与交易价格是按180万元履行还是239万元履行一直存在反复。本院对上述证据的真实性予以认定，对证明内容无法认定。7、宋媛媛与孙云完整的短信聊天记录一份，证明孙云对网签合同和银行贷款合同等事宜均已知情，但其以贷款事由为由拖延办理过户手续，并以网签为由不配合办理过户手续，孙云的行为已构成违约。孙云质证后表示对该证据的真实性予以认可，对于证明事项不予认可，该���据仅能证明孙云于2016年10月19日要求宋媛媛提供贷款合同，不能证明宋媛媛当日确实向孙云提供了该贷款合同，本院对上述证据的真实性予以认定，对证明事项无法认定。8、贷款撤销同意函一份，证明贷款合同是在孙云不办理过户的情况下，因协议无法继续，张文斌、宋媛媛申请撤销该合同，但无论贷款合同是否撤销，都不会影响张文斌、宋媛媛按照协议约定履行付款义务。孙云质证后表示，对该证据的真实性予以认可，但对于证明事项不予认可。无法办理过户的原因是宋媛媛私自篡改合同，宋媛媛也并没有以任何形式通知孙云可以全额付款，无需贷款。本院对上述证据的真实性予以认定，对证明事项无法认定。9、宋媛媛与刘航的微信聊天记录一份，证明网签事宜系汇丰银行与中介办理，在网签手续办理之前，张文斌、宋媛媛对网签合同的内容并不知情。2006年11���，张文斌、宋媛媛按照孙云的要求办理贷款延期之后，孙云在明知银行不会同意出具与宋媛媛之间的同贷函，且张文斌、宋媛媛同意将其贷款合同和同代函给孙云的情况下，孙云仍然坚持只接受银行出具的材料。孙云质证后表示，对该证据的真实性不予认可，对证明事项不予认可。在“网签合同样张”上签字确认是网签合同备案、打印正式网签合同的前置程序，该样张合同已经经过宋媛媛和张文斌的签字确认，未经孙云签字，足以证明宋媛媛、张文斌对网签合同备案及内容是知情的。孙云为确保资金安全，要求汇丰银行提供相关文件证明是必要的，如果网签合同没有被篡改，双方于2016年11月30日前完成过户是没有任何障碍的。本院对上述证据的真实性无法认定。10、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条第一项规定“当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持”。《2011年山东省高院民事审判工作会议纪要》第二条第(十)项就关于房屋买卖中“黑白合同”的认定问题规定“房地产交易中，有些当事人为规避国家税收法律和税收监管，出卖人和买受人通常签订两份价格不同的买卖合同，其中用一份价格较低的合同到有关行政主管部门备案，另一份价格较高的合同为真实的交易价格并实际履行的合同。出卖人与买受人签订两份价格不一致的房屋买卖合同，应以双方实际履行的合同确定各自的权利义务”。孙云质证后表示，对对方提交的北京的管理规定的意见：（1）该文件仅是一个地方性管理规定，根据我国现行法律体系，地方性管理规定仅在地方特定区域内适用，也即北京的管理规定并不必然适用于青岛。（2）结合本案具体案情，我们认为该文件规定于本案并不适用。第一：文件中涉及的合同是“当事人之间的房屋买卖合同及双方已经签字的网签合同”，即经双方签字确认的网签合同才是该文件管理对象。该规定实际上是反对在买卖双方已经就合同价格达成合意情况下，事后单方以“逃避国家税收为由，要求确认合同全部无效”的情形。而本案中，网签合同自始至终未经我方签字确认，我方对合同条款的变更也是截至过户当日才知晓。本案的具体案情跟该文件的使用前提不符。第二：文件规定：买卖双方当事人不得以合同“规避国家税收、隐瞒真实交易价格”为由主张整个买卖合同（包括网签合同）无效。本案，原被告双方均未主张确认网签合同为无效合同，我方仅要求对方出具或签订内容真实的网签合同。第三，这份证据恰恰证明了，现实中因为网签价格与真实合同内容不一致，买卖双方产生争议的现象非常多，我方从规避争议、避免潜在诉讼的角度出发，亦有权要求对方以真实网签价格来签订。本院对上述证据的真实性予以认定。11、（2015）南民初字第10481号民事判决书判例，判决书中“本院认为，首先房屋买卖合同的登记备案即网签系房屋行政管理部门对于房屋买卖市场交易的一种行政管理行为，登记备案的合同与双方签订的房屋买卖合同不一致的，以基于当事人真实意思表示而签订的合同为准，本案中，原��被告擅自网签属于根本违约，但其未提交证据证明网签行为对于双方履行《房地产买卖契约》有何重要影响，亦未证明网签行为导致根本违约，且原告一直向被告主张继续履行合同，无证据表明其存在丧失诚信的情形；”对于网签事宜，无论是否擅自修改网签合同，如果不对双方履行《房地产买卖契约》有什么影响，特别是对转让方受让款项的影响，不能因为网签合同的不同，视为受让方存在违约。本案即是这种情况，原告一直按照协议约定履行支付义务，网签合同从未影响双方按照《房地产买卖契约》继续履行，被告孙云以网签不一致，仅仅是其拟掩盖自己违约行为的借口。请法院根据本案现有证据，并参考法院（虽然该判决其他事项和我案件不一致，但是就网签事宜情形基本一致）已经生效判决对网签事宜效力认定，依据诚实信用原则依法作出判���，维护守约方的合法权益。孙云质证后表示：一、判例中“本院认为”部分：“网签合同备案系行政管理行为，登记备案合同与双方签订的房屋买卖合同不一致时，以基于当事人真实意思表示而签订的合同为准。”该部分论述强调的是当网签合同内容与实际合同约定不一致，双方在合同适用产生争议时，适用的合同效力问题。第一、我们认为“判决”强调网签备案的行政管理功能，仅系强调网签合同在民事行为的意思表达上的效力无法与双方签订的民事合同的效力相抗衡，但不能由此推出法律放任合同双方可以无限制的、任意的变更网签合同内容。网签合同既然承担着行政管理功能，其合同内容就并非没有意义。网签备案的实施除了具备预防“一房多卖”的功能���还可以“及时动态的反映市场运行情况，以便购房者随时掌握市场动态和房屋市场价格，为购房提供信息参考。”从这一层面上讲，网签合同条款必须尊重事实，不能任意变更，否则网签备案就会形同虚设，甚至丧失最基本的行政管理功能。第二、“判决”强调网签备案的行政管理功能，同样不能推出在合同一方任意更改网签合同条款的前提下、另一方虽明知合同条款与真实合同不一致、虽明知对方变更意为偷税、漏税，虽明知所更改内容会给合同一方带来可预见到的合同纠纷，而仍有必须配合签字确认之义务。不论是备案的“样张合同”还是“存量房买卖合同”，《青岛市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法实施细则》已明文规定均要求买卖双方对合同内���进行签字确认。签字意味着对合同内容予以认可，对内容明显违背双方真实意思合同，任何一方均当然有权拒绝确认。原告宋媛媛在过户现场首次向我方出示《存量房买卖合同》，我方在发现该合同条款与双方之前签订的《房地产买卖契约》及补充协议约定不一致时，有权利拒绝签字确认，而不论该备案合同签订后是否作为履行依据，亦不论是否切实影响了我方作为出卖人的利益。任何法律或任何人均无权强制要求我方在该份不实的合同上签字，更不能以我方拒绝签字为由认定我方违约，否则就是变相强制我方配合签订虚假合同，就是变相强制我方必须配合对方偷税、漏税，该种变相的“法律强制”于法无据，于理不通。二、本案“补充协议”约定了守约方的解除权，而判例中涉及的是法定解除权，两种解除权的适用前提不一样。与本案不同的是，判例中涉及的是根本违约下的法定解除权。判例中，在被告（房主）主张合同解除前，其已经处于违约状态（包括：未按合同约定办理撤押、包括未在在2月16日前交房，甚至截至庭审当日仍未达到交房状态），而原告（购房人）不存在任何违约行为。故法院认为在被告在自身已经违约、而原告无违约、被告亦未提供证据证明原告根本违约的前提下，其主张解除合同的理由不成立。而本案中，双方在补充协议里已经约定了守约方的解除权。在约定解除权存在的前提下，合同一方只要存在违约行为，守约方即可主动适用约定解除权，而不必要求违约行为必须达到根本违约的程度。本案原告宋媛媛、张文斌存在的违约体现在：（1）事先未经我方同意，擅自更改网签合同三大核心条款（原告宋媛媛、张文斌签字确认），直接导致合同约定最后日期未能完成过户手续；（2）对于与事实不符的网签合同一再拒绝办理撤销及变更；（3）多次强调其有权以180万（低于实际成交价59万的价格）办理贷款、签订网签合同，甚至采取司法措施强制我方予以配合。原告宋媛媛的前述一系列行为先是导致双方未能在合同约定的期限内完成涉案房屋过户手续，原告宋媛媛已经构成违约（在此要提请法官注意的是：即使按照原告代理人的观点，单纯“擅自变更网签合同内容”行为不能认定违约，但本案的特殊性在于被告在过户当天才得知合同被篡改，原告“擅自变更网签合同内容”的行为直接后果导致了双方无法在合同约定期限内过户，原告违约无疑）；后其拒绝变更、胁迫我方配合贷款的行为封锁了双方协商变通履行的可能；加之原告宋媛媛的贷款已经于2016年12月2日（合同约定过户期满第3天）被撤销，原告宋媛媛未告知其于撤销贷款的当时可以以现金支付，而是发送律师函持续要求我方配合办理贷款，重新办理贷款客观上必然会造成过户时间的进一步延迟，严重超出合同约定过户期限。在原告存在屡次违约的前提下，作为守约方的被告，有权适用合同约定的解除权。我方于2016年12月9日（合同约定最后过户日期10日后、也即原告宋媛媛已经违约的10日后）向原告宋媛媛发送律师函，通知其解除双方之间的《房地产买卖契约》及《补充协议》，故双方之间的全部合同已经解除，本案原告起诉要求继续履行合同已经没有了履行依据，其在自身违约的前提下向被告主张违约金于法无据。请求法院切实结合本案案情，驳回原告宋媛媛全部诉讼请求。本院对上述证据的真实性予以认定。张文斌、宋媛媛表示，本案争议焦点为“房屋买卖中阴阳合同的效力”，现已有明确的司法应用和把握标准，具体如下：（1）、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条第一项规定“当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持”。（2）、《2011年山东省高院民事审判工作会议纪要》第二条第(十)项就关于房屋买卖中“黑白合同”的认定问题规定“房地产交易中，有些当事人为规避国家税收法律和税收监管，出卖人和买受人通常签订两份价格不同的买卖合同，其中用一份价格较低的合同到有关���政主管部门备案，另一份价格较高的合同为真实的交易价格并实际履行的合同。出卖人与买受人签订两份价格不一致的房屋买卖合同，应以双方实际履行的合同确定各自的权利义务”。（3）、《合同案件司法观点集成（上册）》（刘言浩主编，法律出版社2015年出版）就“阴阳合同”效力认定的几种具体情形解释如下：在二手房交易中，阴阳合同大量存在，并在相当长的时间里将是一种客观现象，短期内不可能完全消除。实践中可参照以下几种情形来处理，其中第3情形为，“对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效”。根据上述规定和应用可知：第一，房屋买卖过程中，存在两份不一致的合同，也就是常说的“阴阳合同”，因为“阴合同”是双方实际履行的合同，是双方的真实意思表示，属于有效合同。第二，“阳合同”（即备案合同）与阴合同不一致的地方，也就是为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格、税收等，该价格和税收等条款无效（交易价格以阴合同双方的真实意思为准），但该条款无效不影响合同其他部分的效力。也就是说，因为“阳合同”与“阴合同”不一致的，以“阴合同”为准，“阳合同”中约定的不一致部分无效、对双方均不具有约束力，即不会影响双方真实意思的履行。根据上述规定，司法实践对该类案件的把握，结合本案的实际履行情况，即原、被告之间提交的证据、短信往来、证���陈述及双方陈述表明，合同签订后，原告一直按照《房地产买卖契约》约定履行付款义务，按时支付了定金和首付款63万元，取得了银行贷款同贷函，同时将过户之日需支付的50万购房款筹备齐。即原告一直以积极的态度履行双方签订的“阴合同”，从未主张过按照网签合同履行，同时根据上述相关规定和司法精神，网签合同和《房地产买卖契约》不一致的，以《房地产买卖契约》为准，不会影响《房地产买卖契约》的履行，即不会改变《房地产买卖契约》中约定的原被告双方的权利和义务。同时，为履行本协议的便利，原告已经放弃银行贷款的方式，筹备了剩余购房款，原告具备履约能力和顺利履约的意愿。三、本案既不符合法定解除合同的条件，也不符合合同无效的条件。因此对于被告孙云要求解除合同的要求应予驳回。（1）、根据��述分析，网签合同与《房地产买卖契约》不一致的，网签合同中约定条款无效，以《房地产买卖契约》为准，即网签合同与《房地产买卖契约》是否一致不影响双方实际合同的履行，即对孙云实际权力不会造成任何影响。2016年11月30日，过户当天，在房产处时，被告孙云以网签合同上的房地产转让价款和实际房屋成交价不符为由拒绝过户。原告当天表示愿意按照239万网签价格过户，可以马上协调修改网签价格，孙云不同意（中介负责人庭审证言和原告向被告发送的短信信息证明这一点），由于被告原因没能完成过户手续。实际上网签样张合同是可以随时修改变更的，而且原告也提出修改网签样张合同，但被告孙云始终不同意，理由是即便多交税也是国家的并非给了她。（2）、双方实际履行的是阴合同，且该合同在网签样张合同之后又达成了补充协议，而网签样张合同作为阳合同并不导致整个合同无效，仅仅是网签样张合同和《房地产买卖契约》不一致条款无效，房屋买卖合同还是以双方真实的买卖合同即阴合同及补充协议履行。这一点上述已经就我国司法精神和各地的司法实践进行了分析论证。（3）、原被告的过户行为并没有完成，网签样张合同达到避税的目的尚没有实现，原告在签订网签样张合同时并没有参与并签字，在之后知晓中介和银行的行为后也告知了被告，被告并没有提出异议，反而要求签订补充协议，要求原告加价。自被告在过户时提出异议到现在原告一直同意更改网签样张合同金额为239万，且网签样张合同修改后丝毫不会影响双方之间真实意思表示的合同及补充协议的履行。因而，被告孙云要求推翻双方之间真实意思表示的合同及补充协议的要求应予驳回。综上，被告的行为已经构成违约，应根据协议约定承担违约责任，同时，因被告作为违约方，不享有合同解除权，原告的主张合法有效，应依法予以支持。被告诉讼请求没有法律依据，应依法予以驳回。对孙云提交的，张文斌、宋媛媛不予认可的证据，本院认定如下：1、青岛市存量房买卖合同（样张）一份，用以证明张文斌、宋媛媛未经孙云同意，私自将《补充协议》已经约定的房屋价格由239万元变更为180万元；将腾房时间由2017年5月1日前更改为2016年11月30日前，房屋交付时间提前了5个月；将原定的由张文斌、宋媛媛承担房屋买卖税费变更为双方共同承担；张文斌、宋媛媛在青岛市存量房买卖合同（样张）上签字确认，说明张文斌、宋媛媛对合同主要条款更改是知情并同意的，但孙云对此并不知情，也未在样张合同上签字。张文斌、宋媛媛质证后表示对上述真实性无异议，对证明事项有异议。双方应以《补充协议》为准，该样张合同仅仅是双方履行过程中的变更时手续。关于合同价款，房产买卖契约约定明确包括50万元装修价款，样张合同约定的房地产的实际价格大约相符。网签合同是双方共同委托中介行为，该合同孙云并未签字，对其并无约束力。张文斌、宋媛媛在过户当天明确表示，愿意按照239万元来签订该合同。但是过户当天孙云不愿意更改样张合同。本院对上述证据的真实性予以认定。2、手机短信一份，用以证明过户未果后，张文斌、宋媛媛仍主张自己擅自变更网签合同购房价格、腾房时间及税负承担方式等条款的行为是合法的，是行业惯例，并拒绝更正。张文斌、宋媛媛质证后表示孙云仅仅是截取了部分短信内容，并不完整。张文斌、宋媛媛可以提供完整的短信。根据短信内容来看孙云已经违约了。本院对上述证据的真实性予以认定。3、编号为57号的律师函一份，用以证明房屋过户协商未果情况下，张文斌、宋媛媛对涉案房屋采取了诉前保全措施，且强制要求孙云按照样张合同的内容配合其完成房屋过户及重新办理贷款。张文斌、宋媛媛质证后表示对真实性无异议，对证明事项有异议。因孙云违约，张文斌、宋媛媛要求其继续履行合同，其未履行合同，便采取司法措施。本院对上述证据的真实性予以认定。4、孙云委托大成（青岛）律师事务所律师发送的律师函一份，用以证明孙云已经于2016年12月9日向张文斌、宋媛媛发送解除《房地产买卖契约》及《补充协议》的律师函，解除了《房地产买卖契约》及《补充协议》，并向张文斌、宋媛媛主张23.9万元违约金。张文斌、宋媛媛质证后表示对真实性无异议，但是律师函记载的内容与客观事实不符。孙云是违约方不享有合同解除权。本院对���述证据的真实性予以认定。5、房屋买卖契约（孙云与第三人签订）一份、银行活期账户交易明细及转账凭证一份及孙云与第三人卖方的短信记录、解除合同通知一份，证明2016年11月12日孙云与案外人王舒签订了《房地产买卖契约》，孙云已经于11月13日当天将定金25万打入第三人卖方账户，因张文斌、宋媛媛的违约行为致使孙云不能如期向第三人付款，导致第三人解除合同，张文斌、宋媛媛的违约行为不仅导致孙云买卖合同解除，还给孙云造成了5万元的违约金损失。张文斌、宋媛媛质证后表示对真实性不予认可，与本案无关联性。本院对上述证据的真实性无法认定。6、与青岛市房地产交易中心市场管理处工作人员协商过程的录像证据一份，证明办理网签合同的案外人陶伟（青岛伟成信息咨询有限公司工作人员）明确承认，网签中房屋价款等是张文斌及宋媛媛让办理的。张文斌、宋媛媛质证后表示视频中第三人的身份无法核实，对于无正当理由拒不到庭的证人所做作的证言，应不予采信。本院对上述证据的真实性予以认定。7、房屋过户当天视频一份，证明张文斌、宋媛媛基于少缴税的目的，将房屋交易价格修改为180万元。张文斌、宋媛媛质证后表示该份视频经过了剪辑，双方在签订《补充协议》时，孙云知道或者应当知道网签的相关内容，且网签合同未对孙云造成任何损失。本院对上述证据的真实性予以认定。8、短信记录、电话详单和贷款合同各一份，证明汇丰银行贷款手续未通知孙云到场，2016年11月17日至11月29日，孙云就汇丰银行如何保证将款项打入孙云账户一直与汇丰银行进行沟通。经孙云积极协调，汇丰银行同意出具一份贷款合同，证明孙云的协调是有意义的，而非怠于履行合同。张文斌、宋媛媛质证后表示对短信��录的真实性无异议，但短信内容不完整。电话详单是孙云单方面制作的，对真实性不予认可。本院对短信记录、贷款合同的真实性予以认定，对电话详单的真实性无法认定。9、孙云与汇丰银行工作人员短信记录一份，证明宋媛媛在汇丰银行的贷款已经于2016年12月2日被取消。张文斌、宋媛媛质证后表示该信息未能显示来源、时间，就该人员身份等内容无法核实，对该证据的真实性不予认可。本院对上述证据的真实性无法认定。经张文斌、宋媛媛申请，证人于瑞萍出庭作证，证人称其从业已18年了，办理网签的房屋价格是180万元，实际签订的房屋买卖合同价格是234万元，180万元是银行给订的，只有180万元才能贷到款，银行是根据房龄、贷款年限、工龄等算出的。签234万元也能贷下款来，因为银行现在人性化，为了给客户省钱所以给��具的180万元的协议。孙云质证后表示张文斌、宋媛媛为少交中介费，故意摒弃原中介机构链家地产，转由其熟悉的本案证人于瑞萍经营的中介机构办理房屋买卖事宜，张文斌、宋媛媛与证人于瑞萍之间有利害关系，加之其私交甚好，故于瑞萍在庭审中意欲保护张文斌、宋媛媛利益而做出的虚假陈述不应被采信。本院对证人杨瑞萍的证言予以认定。双方签订的《房地产买卖契约》第六页补充条款载明“由于乙方（张文斌、宋媛媛）原因没有顺利办理银行贷款125万元，乙方采用其他方式于2016年11月1日前将上述125万元补齐”。《补充协议》载明，“……乙方（张文斌、宋媛媛）承诺已获得银行贷款125万元……”经查明，上述125万元款项未在双方约定时间到位。另查明，涉案房产自合同签订起至今价值涨幅较大。本院认为，本案中张文斌、宋媛媛与孙云之间签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面的履行自己的义务。《房地产买卖契约》与《补充协议》约定涉案房产的买卖价格为239万元，双方于2016年11月30日前办理房屋产权过户手续，孙云于2017年5月1日前腾房，办理房屋买卖交易过户手续所需缴纳的税费，由张文斌、宋媛媛承担。2016年11月30日双方到房产交易中心办理过户手续，网签样张合同载明：涉案房产的买卖价格为180万元，孙云于2016年11月30日前腾房，办理房屋买卖交易过户手续所需缴纳的税费，由买卖双方承担。网签样张合同对房产出售价格、腾房时间���税费承担方式均作出变更，中介人员于瑞萍当庭表示是为避税更改房屋买卖价格至180万元，中介青岛伟成信息咨询有限公司工作人员陶伟明确表示网签合同中对房产出售价格、腾房时间及税费承担方式作出变更是张文斌及宋媛媛让其办理的。关于腾房时间及税费承担方式作出变更的原因张文斌及宋媛媛未予以说明，张文斌、宋媛媛在网签样张合同上签字、捺印予以确认。孙云因网签样张合同对房产出售价格、腾房时间及税费承担方式均作出变更拒绝签字。故2016年11月30日双方未能办理过户手续。宋媛媛、张文斌主张售房款239万元，包含装修、设施等约50万元，且180万元是中介和汇丰银行青岛分行贷款专员电话就贷款金额和网签价格协商以后确定的，故网签样张合同载明涉案房产的买卖价格为180万元，但《房地产买卖契约》及《补充协议》均未作出约定，故本院不予���持其上述主张。网签样张合同承担行政管理功能，网签合同条款应当尊重事实，不能任意变更，否则网签备案就会形同虚设，丧失行政管理功能。不论备案的“样张合同”还是“存量房买卖合同”，买卖双方均应对合同内容进行签字确认。综上，张文斌、宋媛媛未能按照《房地产买卖契约》及《补充协议》约定的房产买卖价格、腾房时间及税费承担方式签订网签样张合同，其上述行为直接导致双方未能按照《房地产买卖契约》及《补充协议》约定的时间即2016年11月30日前办理房屋产权过户手续。双方签订的《房地产买卖契约》第六页补充条款载明“由于乙方（张文斌、宋媛媛）原因没有顺利办理银行贷款125万元，乙方采用其他方式于2016年11月1日前将上述125万元补齐”。《补充协议》载明，“……乙方（张文斌、宋媛媛）承诺已获得银行贷款125万元……”经查明，上述125万元贷款手续未办理成功，款项未在双方约定时间到位。张文斌、宋媛媛的上述一系列行为违反了合同约定，应承担违约责任。故张文斌、宋媛媛要求孙云向其支付违约金239000元的诉讼请求，本院不予支持。本案中，张文斌、宋媛媛于2016年5月13日支付给孙云3万元购房定金；于2016年8月6日支付给孙云第二笔购房款项60万元；2016年11月25日，张文斌为支付第四笔款项，存入了50万元。合同签订后，张文斌、宋媛媛按约定实际积极履行付款义务，张文斌、宋媛媛亦当庭表示愿以现金方式支付剩余款项，其具备履约能力和顺利履约的意愿，张文斌、宋媛媛未根本违约。《房地产���卖契约》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。故张文斌、宋媛媛请求判令孙云继续履行与其之间的《房地产买卖契约》及《补充协议》，协助张文斌、宋媛媛办理青岛市市南区大尧三路XX号X单元XXX户房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。结合实际情况，张文斌、宋媛媛于本判决生效之日起十日内付给孙云剩余176万元购房款，孙云于收到全部购房款之日起三日内协助张文斌、宋媛媛办理青岛市市南区大尧三路XX号X单元XXX户房屋过户手续；关于腾房时间，应给孙云一定的准备时间，考虑到其实际情况，该时间以六十日为宜；其他方面双方继续履行《房地产买卖契约》及《补充协议》。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一��三十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、张文斌、宋媛媛与孙云继续履行双方签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》：张文斌、宋媛媛于本判决生效之日起十日内付给孙云剩余176万元购房款；孙云于收到全部购房款之日起三日内协助张文斌、宋媛媛办理青岛市市南区大尧三路XX号X单元XXX户房产的过户手续；孙云于收到全部购房款之日起六十日内腾房；其他方面双方继续履行《房地产买卖契约》及《补充协议》。二、驳回张文斌、宋媛媛的其他诉讼请求。案件受理费4885元，由张文斌、宋媛媛负��2442.5元，孙云负担2442.5元。因张文斌、宋媛媛已预交，孙云于本判决生效之日起十日内付给张文斌、宋媛媛2442.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张 玉人民陪审员  张鲁波人民陪审员  卓晓明二〇一七年九月十三日书 记 员  张 倩