广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初2879号原告：代华银，男，1981年1月4日出生，汉族，住湖北省当阳市，委托代理人：罗亦文，广东一粤律师事务所律师。被告：乐春勇，男，1983年4月1日出生，汉族，住福建省顺昌县，委托代理人：黎小莹，广东品智律师事务所律师。原告代华银诉被告乐春勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代华银委托代理人罗亦文、被告乐春勇委托代理人黎小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代华银诉称：2014年5月4日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定：房屋的建筑面积约为117.47平方米(应以房产证面积为准)；购房款为945000元；卖方保证所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均为真实、合法、准确、完整,否则卖方应承担由此产生的一切责任。2014年8月28日,房屋登记在原告名下。2017年4月，原告在装修房屋时被告知房屋面积没有117平方米，后到广州市南沙区房地产交易中心查询得知房产证面积登记错误，实际的建筑面积为101.2965平方米，足足少了16.17平方米。经查档得知，被告在与开发商签订的《商品房预售合同》中记载的建筑面积为101.86平方米，也以此缴纳了相关税费。被告申领房产证时已经明知房产证登记错误，但与原告签订房屋买卖合同时没有如实告知，仍以错误的面积与原告签订合同，致使原告误以为房屋的面积为117.47平方米而支付了相应的购房款与税费。被告的行为既违反了《房屋买卖合同》，也违反了诚实信用原则，对此造成的损失应该由被告承担。为维护原告的合法权益，请求贵院判令：一、被告赔偿原告损失140355.22元及利息（利息以原告损失140355.22元为本金，从2014年9月1日起计至付清本金之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、本案诉讼费由被告承担。被告乐春勇辩称：原告要求被告赔偿损失及利息缺乏依据，请求驳回原告全部诉请。理由如下：1、原告诉请被告赔偿损失，而被告不存在侵权行为和违约行为。（1）涉案的房屋买卖合同第三条明确约定该物业按套销售，双方同意交易价格为945000元，并特别注明该成交价不因房管局测绘面积的变更而改变。该交易价格确定是以套作为计算依据，并非以单价×面积计价。原告以房屋面积缩小为由要求被告赔偿，缺乏合同依据和法律依据。（2）物权实行不动产登记制度，根据物权的公示、公信原则，不动产物权以登记方式进行公示，法律赋予该方式以公信力，登记机构依照职权向被告颁发的房产证所记载的房屋情况即为真实合法准确的。并不存在原告所称的是被告故意隐瞒或存在违约行为的情况。（3）原告所称的被告明知登记错误与事实不符。商品房买卖合同所记载的面积是预测面积，往往与颁发房产证时的实测面积不符。被告并不是专业的房产测绘人士，并不知道该测量方法有无发生改变，公摊面积有无发生变更。由于我国对于房产测绘单位是实施资格审查的制度，被告有理由相信实测面积才是准确的。117.47平方米进行了不动产登记，基于对不动产登记的信赖，原告并无认为是登记错误，只是反映了预测与实测存在差异。原被告都不是专业测绘人士，在往后的交易会不会还有变更均不可知。所以在涉案合同中，双方就约定了是按套销售，并非按照单价和面积计价。2、被告认为原告不存在损失的事实。（1）涉案房屋是按套计价，并非按照单价和面积计价。即便是按照当时的成交价/原告诉称的101.86平方米，原告当时的购买单价不足9300元，但参照现在同等条件的存量房，房价已经高于15000元/平方米，还在稳步上升中。（2）对于原告根据117平方米所多缴纳的税费，原告是可以根据法定程序申请退还多缴纳的税费。综上，我方认为不论是房款还是税费，原告均不存在损失。3、物权法已经明确规定，因为错误登记造成损失的救济方法。原告要求被告赔偿缺乏法律依据。4、本案的起诉已经超过诉讼时效，应当从原告领取房产证当天计算诉讼时效。领取房产证时，原告已经可以查询关于涉案房屋的全部情况。经审理查明：2010年5月15日，被告（买方、乙方）与案外人广州海力房地产开发有限公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买广州市南沙区海力花园海力六街1号xx房；约定建筑面积共101.86平方米，其中套内建筑面积89.4平方米，共有分摊面积约12.46平方米；乙方须在签订《商品房预售合同》时向甲方支付首期款150114元；甲方应于2011年12月31日前交付涉案房产；乙方委托甲方办理预售合同备案确认、预购商品房预告登记和房地产权证；对面积差异处理进行约定；附件七补充协议附录二约定包括契税的款项由乙方在签订《商品房预售合同》后与首期房款一起支付给甲方，乙方委托甲方将上述的税费代收代缴付给相关的收费单位等。2011年1月13日，广州农村商业银行股份有限公司作为预告登记权利人办理涉案房产的预购商品房抵押权预告登记，他项权利面积：101.86平方米。2012年1月19日，广州百新物业管理有限公司出具《收据》,收取被告交纳的涉案房产的管理费550元。2013年3月28日，涉案房产登记在被告名下，被告的房产证显示涉案房产建筑面积为117.47平方米，套内建筑面为103.67平方米。被告在庭审中自认开发商未通知被告办理面积补差。原告（买方）、被告（卖方）委托代理人谭荣辉及案外人广州市国龙房地产中介有限公司（经纪方）于2014年5月4日签订编号为0000501的《房屋买卖合同》，约定：“第一条、买卖之房屋地址为南沙区进港大道555号海力花园海力六街1号xx房，建筑面积约117.47平方米（应以房产证面积为准）。第二条、卖方持有该物业之房地产权属证明（房地产证号：04××00）。卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第三条、该物业按套出售，买卖双方同意该物业成交价为人民币945000元。该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变，如该物业已安装管道煤气、有线电视等设施，则成交价已包含该物业之煤气初装费、有线电视初装费、收楼费等相关费用。第五条、买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方（如买卖双方不选择付款方式的，则由双方另行协商），同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。第六条、是次交易所产生的税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用（如有）以买家支付方式支付。第八条、该物业以现状出售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业。该物业之现状为1、不带租约；2、不带家私电器等”。《房屋买卖合同》签订后，原告向被告支付945000元购房款，并于2014年8月26日以920000元为基数交纳契税13800元和代被告交纳营业税、城建税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加及各税种滞纳金合计60836.84元。双方在庭审中确认涉案房屋买卖合同约定涉案房产是按套计价。2014年8月28日，涉案房产登记在原告名下，原告的房产证显示建筑面积为117.47平方米，套内建筑面为103.67平方米，房地产分户图注明座落广州市南沙区进港大道××（××街××）301房。原告提供的于2017年6月7日查册的《广州市不动产登记查册表》显示建筑面积117.4689平方米，套内建筑面积103.6701平方米，登记附注注明“2017年5月25日，依职权通知代华银更正建筑面积”。原告为证明涉案房产的实际面积为101.2965平方米，在庭审中向本院提交了其于2017年7月27日查册的《广州市不动产登记查册表》，显示建筑面积101.2965平方米，套内建筑面积89.3972平方米，单位名为广州海力房地产开发有限公司，所有权来历为新建，登记时间2012年11月12日。经质证，被告对上述查册表的真实性、合法性予以确认，对其证明内容不予确认，认为该查册表显示的是涉案房屋开发商大确权时的权属状态，与原告无关，也不能以此证明涉案房屋最终的实际面积。原告确认该查册表为开发商办理大确权时的登记信息，房管局至今未对涉案房产登记面积117.4689平方米做出变更。原告在庭审中陈述其于2017年5月11日前往房管部门查册得知涉案房产面积存在误差，被告在庭审中陈述其于原告在本案起诉时才知晓涉案房产面积存在误差。原告为证明被告明知涉案房产面积与登记存在差异，在庭审中向本院提交了广州百新物业管理有限公司于2017年8月17日出具的《海力花园六街1号xx欠费明细》，显示自2012年7月起拖欠的每月物业管理费为182.33元，经质证，被告对欠费明细真实性、合法性予以确认，对关联性及证明内容不予确认，理由为欠费明细反映的是物业管理合同关系，与本案属不同的法律关系，结合物业公司出具的《收据》，两者均未显示如何计收物业管理费，不足以说明被告明知物业管理费的计算标准。原告主张被告在签订涉案买卖合同时明知涉案房产实际面积与登记薄记载面积存在差异的理由包括：1、《广州市商品房买房合同（预售）》合同约定建筑面积为101平方米，缴纳契税的登记面积为101平方米或者套内面积89平方米，房管局在出具房产证时没有要求被告进行重新测绘或者是重新交税；第二、被告领取房产证后其所缴纳的物业费都是以实际面积计算的，被告于2012年7月起一直欠物业公司的物业费，物业公司也一直向被告追讨物业费，被告也未告知物业公司房屋已经出售；第三、商品房预售合同约定面积误差需多退少补，被告没有补缴面积差费用，开发商也未追讨。被告抗辩认为：第一、物业公司出具的物业费《收据》上面并没有明确标示被告缴费的期间，原告提交的物业费欠费明细是事后形成的，与原告主张的550元等于三个月的管理费不符。物业服务合同关系跟本案不属同一法律关系，物业公司与房屋的业主之间的权利义务的处分跟本案无关。签订涉案买卖合同及办理过户手续后被告以及中介方一直催促原告办理物业管理费的更名手续，但原告以各种理由予以拒绝，被告于2017年6月14日根据原告的要求支付了原告告知的物业管理费欠费3000元。第二、《广州市商品房买房合同（预售）》合同反映的是开发商和被告之间的房屋买卖关系，根据该合同约定房产证和相关税费由开发商和律师事务所进行代办代缴的，专业机构都没有发现产权登记错误而交付给被告，开发商是否向被告追讨面积差异产生的房价差是开发商对其自身权利义务的处分，与本案无关；第三、涉案买卖合同明确约定按套销售，签订买卖合同前原、被告双方已经进行实地查看。对面积、坐向等重要交易因素均予以确认达成一致意见，为保障交易安全维持社会经济秩序的稳定，并结合买卖合同第三条成交价为不变价格的约定，并不存在原告陈述的明知或欺骗情形。本院认为：原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。物权登记具有公示公信效力，涉案房产大确权时登记薄记载面积在前，而现行登记薄记载面积变更登记在后，原告确认房产登记部门至今尚未对涉案房产现行登记薄记载面积进行变更，虽然房产登记部门已通知原告更正建筑面积，但涉案房产的实际面积有待房产登记部门最终确认，并记载于不动产登记薄后发生效力。商品房预售合同约定的面积为预测面积；约定契税缴纳时间为支付首期款时；被告提交的物业费《收据》上未注明缴纳物业费基数和期间，原告提交的《海力花园六街1号301欠费明细》于2017年8月17日制作，原告未提供证据证明物业公司已将欠费明细在签订涉案房屋买卖合同前送达给被告；开发商未通知或未追讨被告面积补差，是开发商对其自身权利的处分，并不足以说明被告明知涉案房产的实际面积；双方基于对被告房产证及登记薄记载信息的信赖进行交易，原告依据涉案买卖合同取得的房产证记载面积与被告的房产证一致，故原告主张被告在签订合同时明知涉案房产实际面积与登记薄记载面积不符，依据不足，本院不予采信。双方确定涉案房产按套计价，根据合同约定，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变；原告亦确认已查阅涉案房产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看涉案房产，对涉案房产包括面积在内的因素等均予以认可。综上所述，原告要求被告赔偿损失及利息的诉求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告代华银的全部诉讼请求。本案受理费1554元，由原告代华银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇一七年九月二十六日书记员 陈洁莹