成都市郫都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0124民初4165号原告：华国强，男，汉族，1985年4月8日出生，住成都市成华区。被告：成都兴泰置业有限公司，住所地：成都市郫都区成都现代工业港南片区。法定代表人：李刚。委托诉讼代理人：盛小俊,国浩律师（成都）事务所律师。原告华国强与被告成都兴泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张耀元适用简易程序分别于2017年9月29日、2017年9月30日公开开庭进行了审理，原告华国强到庭，被告成都兴泰置业有限公司的委托特别授权诉讼代理人盛小俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华国强诉称，2011年7月5日，原告以440000元的总价，其中现金144000元、银行贷款300000元用于购买被告开发建成的英伦书香府邸二期x幢x单元x层xxx号住房。原告向被告缴纳该房屋契税及维修基金并敦促其早日办理房屋产权证，但时至今日，被告一直以种种原因拖延办理房屋所有权证，并以各种理由搪塞原告。2017年7月7日原告前往郫县房屋管理局查询产权办理情况，工作人员告知原告办理产权证的相关资料因为不合条件已在6月退还开发商，原告前往开发商了解情况得知是因为身份证于2017年6月过期，在此期间，被告并未就此事联系告知原告。原告身份证于2012年丢失过并补办，并且原告在被告2016年4月再次要求提交资料时已经提交过新的身份证复印件，但是被告在向郫县房产管理局提交相关资料时并未使用原告新的身份证信息，由于被告的责任直接导致原告房屋产权证无法办理。原告就产权证问题多次联系被告项目负责人要求办理产权手续，均未果。原告2016年11月与买房人杨先生达成房屋交易合同，并且约定由杨先生支付银行贷款剩余部分，因产权证问题房屋无法过户完成交易。综上，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应在90日内办理房屋产权证。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告立即为原告办理不动产权证；或协同原告办理不动产权证。2、被告支付逾期（2015年1月1日至2017年7月23日）办理房屋产权证的违约金，合计金额82192元。3、被告承担本案诉讼费用。被告成都兴泰置业有限公司辩称，被告没有超过合同约定的期限办证、并未违约。经审理查明，原、被告于2011年7月5日签订了《商品房买卖合同》，约定原告以按揭方式购买被告建设开发的“书香府邸2期（英伦）”x幢x单元x层xxx号商品房一套，总价为442736元等。同时约定，“一、交付条件：（一）出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付该商品房……。二、产权登记：……（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理:……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币/户（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起2年内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应该自退房通知送达之日起30内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行一年定期存折利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。（2）….等。《补充协议》约定，办理房屋所有权证的期限，从交房之日起且买受人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需材料及相关手续之日起计算，如因买受人原因使产权登记手续超过买卖合同第十九条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。原告支付了购房款，被告于2013年5月向原告交付了房屋。原告于2014年5月24日缴纳了契税以及房屋专项维修基金、房屋买卖契税、印花税（房）、工本费、产权登记费等。原告经被告通知，于2016年6月7日补交了查房记录、承诺书。另查明，2016年8月31日郫都区国土资源局发出公告“根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》以及国家和省、市关于不动产统一登记工作要求，经郫县人民政府统一，自2016年9月8日起，在郫县范围内实施不动产统一登记，现将有关事项告知如下：……三、因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，决定自2016年8月31日17:00起，县国土局、县房管局停止受理各类土地、房屋登记业务。四、自2016年9月8日起，郫县启用不动产登记证…..”。以上事实，有原、被告双方在庭审中的陈述、双方身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、查房记录、承诺书、已交契税名单、契税发票、公告等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及附件合法、有效，原告华国强与被告成都兴泰置业有限公司应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告是否负有办理不动产权的义务。本案中，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了办理房屋所有权证的义务，而目前因不动产政策调整，已不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权证和土地使用权证已双证合一变更为不动产权证，加之双方并未对何时办理不动产统一登记证书达成一致约定，因此华国强作为债权人，仍有权要求被告履行协助办理不动产权证书的义务。关于被告兴泰置业公司是否违约的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。原告按合同向被告支付了全部购房款，按照约定，被告在2013年5月向原告交房后，原告于2014年5月24日将税费、维修基金等资料提交给被告；被告认为原告于2014年5月24日未交齐资料，无证据予以证明。原告按照约定向被告交清了契税及办证所需的全部资料，完成了其办理房屋所有权证书的相关义务，被告应当在2年内为原告办理房屋所有权证，被告逾期办理房屋转移登记事实清楚。按照合同约定，应承担违约责任。由此，原告要求被告兴泰置业公司承担违约责任的请求，本院予以支持。关于违约金数额的问题。按照原、被告的约定，买受人委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记，因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起2年内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金……按照该约定，原告主张被告支付逾期办理房屋所有权证违约金的请求，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高高由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；……”之规定,尽管违约金的支付以违约行为发生为条件,但衡量违约金约定是否过高应以实际损失为基础。本案中，原告未明确其因被告逾期办理产权登记对其造成的具体损失，也未向本院提交所受损失的证据。本院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定原告主张的违约金过高，并酌情将违约金调整为3000元，原告主张超出此金额部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百一十八条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告成都兴泰置业有限公司于判决生效之日起三十日内为原告华国强办理“书香府邸2期（英伦）”x幢x单元x层xxx号房屋的不动产登记证书。二、被告成都兴泰置业有限公司于判决生效后三十日内向原告华国强支付逾期办证违约金3000元。三、驳回原告华国强的其他诉讼请求。案件受理费1107元，由原告华国强承担1000元，被告成都兴泰置业有限公司承担107元。该款已由原告华国强预缴，被告成都兴泰置业有限公司在履行上述给付义务时将其承担的费用一并支付给原告华国强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张耀元二〇一七年九月三十日书记员  雷 冲