福建省平和县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0628民初280号原告：平和县科莱益房地产开发有限公司，住所地福建省平和县小溪镇正兴大道正兴学校教师公寓3栋308室。统一社会信用代码91350628570983459P。法定代表人：梁文伟，总经理。委托诉讼代理人：王生腾、林卫闽，福建远大联盟（长泰）律师事务所律师。被告：李志贤，男，1983年9月15日出生，汉族，住福建省平和县。原告平和县科莱益房地产开发有限公司与被告李志贤商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后,依法适用简易程序公开进行了审理，因案情比较复杂,本院于2017年5月14日裁定转为普通程序,公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人王生腾、被告李志贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平和县科莱益房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除平和县科莱益房地产开发有限公司与李志贤于2014年1月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号35062808017800053）及注销备案登记；2.判令李志贤支付违约金64918.8元；3.判令李志贤支付平和县科莱益房地产开发有限公司律师费12000元。事实和理由:平和县科莱益房地产开发有限公司与李志贤于2014年1月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号：35062808017800053），合同约定：李志贤向平和县科莱益房地产开发有限公司购买平和县科莱益房地产开发有限公司开发的位于平和县小溪镇奇兰路西南侧尊府2号楼301号；房屋总价为人民币649188元，李志贤选择的付款方式按揭抵押，于2014年1月7日向平和县科莱益房地产开发有限公司支付首付款人民币199188元，余款人民币450000元由平和县科莱益房地产开发有限公司协助办理银行按揭贷款；李志贤应在签订《商品房买卖合同》后十天办理好银行按揭贷和公积金按揭贷款的一切手续，如超过约定期限3天，李志贤仍未办妥银行按揭贷款和公积金按揭贷款手续的，平和县科莱益房地产开发有限公司有权选择解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并可要求李志贤赔偿一切经济损失（包括但不限于商品房收回办理产权过户变更登记全部税费损失、因诉讼所产生的一切调查费、律师费、诉讼费等损失）；因李志贤原因导致解除合同的，李志贤应支付房款总额10%违约金并赔偿原告的损失；平和县科莱益房地产开发有限公司与李志贤并对其他权利义务作了详细约定。合同签订后，李志贤却未依约办理按揭抵押贷款，也未以其他方式向平和县科莱益房地产开发有限公司支付剩余购房款，截止起诉之日李志贤仍有450000元购房款未支付，李志贤的行为已经给平和县科莱益房地产开发有限公司造成重大经济损失。李志贤辩称，答辩人于2014年1月7日交完首付款后，准备要去办理银行按揭，期间楼下的业主向答辩人交涉称露台属于楼下业主所有，并在露台连接处建起隔离墙，其多次找开发商却无法得到解决。其与开发商签订合同时，开发商口头称单价5400元可以使用露台，结果其却无法使用。开发商称要变更合同内容重新签订后，再办理按揭，答辩人不同意变更条件。答辩人购买房屋的单价高于其他楼层，交易价格明显包含露台。露台建起来后遮住阳光，现露台已被拆掉，答辩人要继续履行合同，并同意去办理按揭手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。平和县科莱益房地产开发有限公司提交的律师函，因无法证实李志贤签收且签收件内的文件与律师函一致，本院不予认可。对李志贤提交的赖炳忠代收、代缴凭单复印件和号码015××××2017发票复印件，平和县科莱益房地产开发有限公司认为复印件无法确认其真实性，且楼房的价格一房一价，购买时间也不一致，不能以此证实平和县科莱益房地产开发有限公司有违约；对李志贤提交的露台被砌墙的照片，平和县科莱益房地产开发有限公司认为真实性无法确认，认为即使其他业主砌墙的行为也应通过其他法律途径解决，李志贤也不能因此不履行合同;对李志贤提供的0002547收款收据、0002551收款收据，平和县科莱益房地产开发有限公司认为复印件无法确认其真实性。对此，本院分析认定如下：李志贤提交的赖炳忠代收、代缴凭单复印件，号码015××××6410发票均系复印件，确定商品房的价格包含多种因素，代收、代缴凭单复印件，号码015××××6410发票商品房购买的时间与李志贤购买商品房的时间不一致，也无法完全排除商品房单价上涨因素的影响，该证据与本案没有直接关联，也无法直接证实李志贤欲证明签订的合同购买总款中包含购买露台，故本院不予认定；李志贤提供的0002547收款收据、0002551收款收据因系复印件，本院不予认定；对于李志贤提交露台被砌墙的照片，平和县科莱益房地产开发有限公司虽不予认可，但未能提供相反证据予以反驳，该事实本院予以确认。本院现场勘查笔录和照片经双方当事人质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年1月7日平和县科莱益房地产开发有限公司与李志贤签订《商品房买卖合同》（合同编号35062808017800053），2014年1月14日向平和县住房保障与房地产管理局进行商品房销售备案登记。李志贤向平和县科莱益房地产开发有限公司购买平和县小溪镇奇兰路西南侧尊府2号楼301号住宅一间，建筑面积共120.22平方米，其中套内建筑面积100.32平方米，公共部分分摊建筑面积19.9平方米，阳台为封闭式2个，商品房单价每平方米5400元，总金额649188元。双方约定采用按揭抵押方式付款，李志贤于2014年1月8日支付首付款199188元，余额450000元由出卖人协助买受人向平和县相关银行办理按揭贷款。平和县科莱益房地产开发有限公司与李志贤确认平和县小溪镇奇兰路西南侧尊府2号楼301号住宅一间尚未交付。李志贤提交的照片证实平和县小溪镇奇兰路西南侧尊府2号楼301号与露台连接处建起一隔离墙。李志贤、平和县科莱益房地产开发有限公司确认该墙系其他业主所建。李志贤确认截止庭审其仍未办理银行按揭手续。在本案审理过程中，经本院现场勘查，平和县小溪镇奇兰路西南侧尊府2号楼301号与露台连接处的隔离墙已被拆除。本院认为,依法成立的合同受法律保护，平和县科莱益房地产开发有限公司和李志贤签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对该合同的效力予以确认，双方应诚实信用履行合同的权利和义务。平和县科莱益房地产开发有限公司与李志贤双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号35062808017800053）的主体资格和内容不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，合同真实、合法、有效，当事人应诚实信用履行。在《商品房买卖合同》约定条款中没有具体涉及露台所有权的内容，但从房屋结构看，尊府2号楼301号住宅与露台相连，享有露台带来的空气流通、光线等便利条件，该条件在商品房买卖合同订立前后不应发生重大变化。《商品房买卖合同》签订后，由于其他业主在露台处修建隔离墙，阻断该房屋与露台的连接，尊府2号楼301号住宅的居住便利条件受到影响。其他业主在露台处修建隔离墙与本案确属不同法律关系，但在房屋交付前该房屋及露台均在开发商实际控制下，李志贤难以主张对抗其他业主修建隔离墙的权利。由于根据买卖合同的附件一房屋分层平面图，该隔离墙并不属规划内建筑，李志贤作为商品房买卖合同的购买方，有理由质疑日后平和县科莱益房地产开发有限公司交付的房屋与合同约定的周边配套条件不符,无法再享有与露台连接带来的便利条件,其以此拒绝履行签订按揭贷款合同的义务，系行使不安抗辩权，符合法律规定，并不因此构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”，本案中虽未涉及房屋毁损、灭失的风险，但房屋交付前周边配套条件发生变动导致交付条件与合同约定不符的风险也应由开发商承担。平和县科莱益房地产开发有限公司作为商品房开发商，应遵守诚实信用原则，确保购房合同签订后、房屋交付前商品房及周边附属条件与合同约定的一致。平和县科莱益房地产开发有限公司将该时段的风险归责于购房者，要求购房者只能继续履行合同，通过其他法律途径另行解决露台被砌墙问题，并在未能和购房者达成合同解除或变更的情况下，单方主张解除购房合同，与事实和法律规定不符。根据《商品房买卖合同》第六条第3款约定：“若买受人提供的办理银行抵押贷款所需的资料不全或未办理相关手续，出卖人有权不向房管部门办理《商品房买卖合同》的登记本案手续和权属预告登记。《商品房买卖合同》签订后7日，买受人仍未补齐所需资料并办理相关手续的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》或要求买受人对未付购房款按合同第七条逾期付款条款承担违约责任”，2014年1月14日在李志贤未依约如期签订按揭贷款合同的情形下，平和县科莱益房地产开发有限公司并未要求解除合同，仍向平和县住房与房地产管理局进行商品房销售备案，至2017年2月16日平和县科莱益房地产开发有限公司向本院起诉，长达3年多的时间均无证据证实平和县科莱益房地产开发有限公司要求解除合同，推定平和县科莱益房地产开发有限公司知晓李志贤的抗辩行为。由于在纠纷发生后，平和县科莱益房地产开发有限公司、李志贤未能达成合同解除或变更的一致意见，现因现尊府2号楼301号与露台连接处的隔离墙已被拆除，阻碍合同履行的原因消除，李志贤要求依照原购房合同继续履行，并同意签订购房按揭合同，符合法律规定。在该隔离墙被拆除后，并无证据证实平和县科莱益房地产开发有限公司通知李志贤该妨害情形已经消除，并要求继续履行合同后李志贤有违约情形，故其要求解除购房合同的理由不成立，本院不予支持。对于平和县科莱益房地产开发有限公司要求李志贤支付违约金、律师费的诉讼请求，因李志贤并不构成违约，故不予支持。李志贤的辩解意见，合理部分应予采信。综上所述，平和县科莱益房地产开发有限公司要求解除购房合同与事实和法律规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条规定，判决如下：驳回平和县科莱益房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2123元，由平和县科莱益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  朱杰光审 判 员  黄伟兵人民陪审员  黄丽琼二〇一七年九月二十六日书 记 员  曹琳莉