长春市二道区人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0105民初1344号原告：杨学国，住长春市二道区。委托诉讼代理人：高秀荣，女，1961年3月6日生，汉族，住长春市二道区八里堡街道太有委***组。委托诉讼代理人：王国良，吉林国利律师事务所律师。被告：鲁辉开发建设有限公司，住所地长春市二道区乾安路1333号。法定代表人：佘清云，总经理。委托诉讼代理人：贾红岩，该公司职员。委托诉讼代理人：周家麒，吉林金可律师事务所律师。被告：长春市超越房屋拆迁有限公司，住所地长春市南关区平泉路1843号。法定代表人：王磊，总经理。委托诉讼代理人：翟志富，该公司职员。被告：杨颖，住长春市宽城区。原告杨学国与被告鲁辉开发建设有限公司（以下简称鲁辉）、被告长春市超越房屋拆迁有限公司（以下简称超越）、被告杨颖确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨学国及委托诉讼代理人高秀荣、王国良，被告鲁辉委托诉讼代理人贾红岩、周家麒，被告超越委托诉讼代理人翟志富到庭参加诉讼。本案现己审理终结。杨学国向本院提出诉讼请求：1、判决确认三被告于2017年2月17日签订的协议书编号4687《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》为无效合同；2、判决鲁辉、超越与杨学国依法签订房屋拆迁安置补偿协议书。事实与理由：原告所有的房屋坐落于长春市二道区宜良街北胡同，房屋所有权证编号为长房权字第40601931**号。2017年3月14日，原告得知该房屋被拆除。后原告多次找到房屋拆迁人第一被告及房屋拆迁实施单位第二被告协商房屋拆迁补偿等事宜未果。原告又到政府、信访等部门寻求解决，信访工作人员建议原告向法院起诉通过法律途径维权，并向三原告出示了三被告于2017年2月17日签订的协议书编号4687《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》复印件，原告才得知第三被告即原告的女儿杨颖在原告不知情的情况下与鲁辉及超越签订了上述房屋拆迁安置补偿协议书。原告认为，原告是房屋所有权人，享有占有、使用、收益、处分房屋的权利，未经原告同意或授权委托，其他人无权代理原告并以原告的名义签订上述房屋拆迁安置补偿协议书。行为人没有代理权限以被代理人名义订立的合同或双方行为人以非法目的等其他行为签订的合同应为无效合同。且原告作为残疾人，合法权益不应剥夺，应依法予以保护。杨颖辩称：当时是通过邻居知道拆迁的事，但由于杨学国没有别的房产，拆迁如果要了货币补偿，居无定所，没有办法保障养老问题，房产证不是我从杨学国那里抢来或偷来的，当时是杨学国将各种证件交到我手里，说拿这些东西做抵押，借钱看病，我之所以签订协议书选择安置房屋，就是为了杨学国的养老问题和居住问题，我并非想侵吞我父亲房产，只是代理我父亲。签协议之前由于我继母将我父亲接走了，我无法联系上我父亲。鲁辉辩称：1、鲁辉与杨颖签订的《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效。2017年2月17日，鲁辉与杨学国签订的《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》不属于《合同法》第52条规定的有关合同无效的情形，该协议合法有效，并且根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，鲁辉与杨颖签订的《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》已就涉案房屋的拆迁安置补偿事项作了约定，该约定是双方真实的意思表示，故《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》作为债权合同合法有效。因此，原告主张《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》无效于法无据，不应得到支持。2、杨颖代理杨学国签订《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》的行为真实有效，代理的后果应得到法律的认可。杨学国与杨颖系父女关系，杨颖与鲁辉商定涉案房屋拆迁补偿时，向鲁辉提供了涉案房屋的《私有房屋所有权证》原件、《土地使用证》原件、杨学国身份证、户口本，并和杨学国的哥哥杨学勇、杨学国的妹妹杨淑芹一同向鲁辉出具杨学国在吉大一院的既往病历，证明杨学国因患脑出血导致行动不便无法签订《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》，故由杨颖代其父签订《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》，在此过程中，杨颖还向鲁辉出具了《承诺书》，证明涉案房屋不存在家庭纠纷，如此达成《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》后出现任何纠纷由杨颖自行承担责任。鲁辉基于以上事实和材料，有理由认为杨颖存在有权代理的客观表象形式，其代理杨学国签订《拆迁补偿协议书》的行为是为了杨学国的利益。因此，杨颖具备代理权，属于有权代理，其代理杨学国签订《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，故杨学国应承担该代理行为的法律后果。超越辩称：意见同鲁辉意见一致。超越称签订该《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》时曾去找过杨学国，但杨学国并不在那居住，是杨颖主动来拆迁办公室咨询拆迁问题，并出具了相应的证件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：房权证长房权字第40601931**号坐落于经长春市宜良街北胡同、丘（地）号6-1/57-8、建筑面积75平方米房屋所有权人登记在杨学国名下。该证登记时间2014年12月17日，载明丢失补发。该房权证与长房权字4104**号私有房屋所有权证系同一房产。2014年11月18日，杨学国在长春日报登报挂失“杨学国将长房权字第4104**号私有房屋所有权证遗失，声明作废。”2017年2月17日，杨颖以杨学国名义代杨学国签订《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》协议书编号4687，协议约定：“甲方（拆迁人）鲁辉开发建设有限公司，乙方（被拆迁人）杨学国……一、乙方房屋位于6-1/57-8栋平层，建筑面积75平方米，被拆迁房屋的产权属于私（有），乙方自愿选择房屋安置。……”本院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。本案中，杨颖在未经杨学国授权情况下，以杨学国名义签订《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》（协议书编号4687），杨学国拒绝追认,故对杨学国不发生法律效力。关于鲁辉及超越抗辩称杨颖形成表见代理，表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失的相信行为人有代理权。本案中，鲁辉及超越在处理房屋拆迁问题时，既没有杨学国本人授权委托书，也未找到被拆迁人本人实际核实情况，而是仅依照杨颖提供的部分手续就与其签订了《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》，并将涉案房屋拆除，其形成信赖的理由不充分，主观上并未尽到合理注意义务，具有过失，故不构成表见代理行为。《中华人民共和国民法通则》第五条规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”原告系拆迁房屋所有权人，其可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，杨颖在未经原告同意的情况下，签订《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》，选择房屋产权调换，侵犯了原告的合法权益，违反了法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该协议应属无效。关于杨学国要求鲁辉、超越与其依法签订房屋拆迁安置补偿协议书的诉讼请求，因不属于民事案件受理范围，故本院不予处理，杨学国可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告杨颖与被告鲁辉开发建设有限公司与被告长春市超越房屋拆迁有限公司于2017年2月17日签订的《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》（协议书编号4687）无效。案件受理费100元，由被告杨颖负担50元、被告鲁辉开发建设有限公司负担25元、被告长春市超越房屋拆迁有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  赵 爽人民陪审员  李淑杰人民陪审员  时 伟二〇一七年九月十一日书 记 员  张东浩