重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0235民初2085号原告：谭明，男，汉族，1971年10月27日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：冉明贵，重庆市万州区百安法律服务所法律工作者，一般授权。被告：云阳县人和建筑工程有限责任公司，住所：重庆市云阳县双江街道云江大道1387号，统一社会信用代码：91500235208250578N。法定代表人：温金桥，系该公司经理。委托诉讼代理人：魏文峰，男，汉族，1969年10月23日出生，特别授权。委托诉讼代理人：张培华，男，汉族，1969年11月6日出生，一般授权。原告谭民与被告云阳县人和建筑工程有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭民及其委托诉讼代理人冉明贵到庭参加诉讼。被告云阳县人和建筑工程有限责任公司的委托诉讼代理人魏文峰、张培华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭民向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2007年12月28日签订的《集资联建房协议》；2.判决被告返还已付购房款105000.00元，并按中国人民银行同期同类贷款从2007年12月28日起支付利息至付清时止；且承担已付购房款一倍的赔偿责任，并给付10000.00元的违约金。3.判决被告依法赔偿原告2007年与2017年同地段同面积房屋的价差损失320166.00元；4.诉讼费用由被告负担。事实及理由：原、被告于2007年12月28日签订《集资建房联建协议书》，协议约定原告集资建房的结构、层数、房号、单价、总房款等内容。但由被告的原因工程一拖再拖，直到现在才建成。被告却将原告所购买的1-502卖与他人，此付只剩下十四、十八楼的房屋，且被告要求原告按成本价支付房款。由于被告违约，导致原告的权利无法实现，为保护原告的合法权益，依法提起诉讼。被告云阳县人和建筑工程有限责任公司辩称，一、被告不同意解除《集资联建协议》。被告能够履行该协议，但原告应向被告补足房屋成本增加的价款；二、如果解除协议，被告只同意返还原告已交购房款105000.00元，并愿意按中国人民银行同期同类贷款利率付息；三、未能交房的事实及理由为：1.规划局重新调规，强行停工，导致工期延误；2.县政府出台规划政策后，改变了红线图，将原规划的9层更改为24层，房子的面积、户型等发生变化，原告约定购置的房屋已不存在，原告只能在新建房屋中另选；3.重新规划后，采用新规范、新增了设施、设备，增加了工程造价，增加的内容主要为加强搞震设防、增设电梯及电梯井、增加场坪高切坡治理、增设小区及绿化、增加了政府税费等；4.工地因调规停工后，被告及时通知原告可以退款，原告表示“你等得我也等得”。现原告因不满意楼层、户型未选中房屋，责任不在被告；5.涉案联建房仍有部分房屋未售，原告可以选择购买，条件和其他联建户一样，以2900元/平方米计算最终房款。2017年3月，原告去售楼处选了房，但后来又称楼层不好未果。综上，被告主观上没有过错，合同不能履行是因政府行为造成，是不能避免、不能克服的。客观上被告履行了告知义务，且多次商请原告协商购房事宜，并未对原告的经济造成损失，因此，被告不构成违约，不应承担赔偿责任。请求法院驳回原告的2.3项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年12月28日，原告谭民（乙方）与被告云阳县人和建筑工程有限责任公司滨江路磷肥厂职工联建宿舍楼A栋项目部（甲方）签订《集资联建协议书》。协议约定：“一、甲方在云阳滨江路建有移民联建房，框架十一层，在建工程。二、房屋规格及条件：整个房屋外墙……。三、联建户主自行选定楼层户型A1-1单元楼1-502号，建筑面积118.58平方米，单价1450.00元/平方米，总金额171941.00元，订合同时付订金105000.00元。主体封顶付40000.00元，交钥匙时付17343.00元，余款于交证时一次性付清，若不能按约付款，甲方有权解除合同，工程竣工结束，不计息返还乙方房款，建筑面积以土房局测算的为准。七、交房时间大约2008年12月。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，从签字之日起生效，并具有法律效力，若有违约，付对方违约金10000.00元”。同日，原告支付被订金105000.00元，被告向原告出具了收款收据，收据上注明“兹收到谭民人民币拾万伍仟元￥10.5万，该款系购房价款的百分之陆拾订金”。另查明，原告所购买的云阳县磷肥厂职工宿舍楼A、B幢于2002取得用地红线图，于2004年进行设计，设计建筑层数为十一层。原告于2007年购买房屋时，该建设项目已经开工。2008年初，因编制《张家坝组团控制性详细规划》，该建设项目停工。2010年，规划局对云阳县磷肥厂职工宿舍楼所在地块进行了规划调整。2011年该建设项目被重新划定了红线图。2014年云阳县磷肥厂职工宿舍楼经重新设计为修建27层电梯房，其中地下为3层，地上为23+1层。现该房屋已竣工并交付使用，但其中编号为502号的房屋已经于2016年对外出售。2008年至2016年期间，原、被告双方曾有电话往来，但双方未曾达成协议解除《集资联建协议书》，亦未就《集资联建协议书》的履行签订补充协议。2016年10月30日，被告给原告发送短信，短信内容为“通知谭民先生：由于原磷肥厂职工联建房因政府改规，其设计建造楼层、户型等更改很大，必须重签合同或补充协议，你接通知后七日前来项目部完成选房与补充协议，谢谢合作”。原告收到该短信后，到被告项目部与被告进行协商后拟另行选房，但因楼层及房屋价格原因至今未能达成一致。经原告谭民申请，重庆宏泰房地产土地评估有限责任公司于2017年5月15日以与合同约定所购房屋同地段[云阳县青龙街道滨江大道566号（原磷肥厂滨江路A栋联建房）]同区域多层同类型（568号4-6层）的均价为参考，评估结果为：在2017年5月15日的建筑面积单价为4150.00元/平方米。对于上述事实，除原、被告的陈述外，还有原告提交的原告的身份信息、被告的市场主体登记信息、集资联建协议书、收款收据、短信信息、评估报告书，被告提交的云阳县规划局的证明、县人民政府2010-117会议记要、两份用地红线图、两份设计文件审查报告在卷予以证实，本院对上述事实予以确认，对上述证据予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1.《集资联建协议》是否应当解除；2.原告的其他诉讼请求是否应予支持。1.关于《集资联建协议》是否应当解除。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《集资联建协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，双方当事人可以依法解除合同。现经审理查明，原告购买的云阳县磷肥厂职工宿舍楼A1-1单元楼1-502号房屋（建筑面积118.58平方米）因规划设计变更，原指定的房屋楼层、户型、面积已发生变更，且新建电梯房的同楼同号已对外出售。因此，被告已无法全面按《集资联建协议》向原告交付约定的房屋，原告购买该房屋的目的已不能实现。现被告虽然辩称其愿继续履行合同，但其却要求原告另选房屋并更改购买价格，其实质是在原协议之基础丧失时采取的合同变更的解决方式，现原告不接受被告的解决方式，因此，原、被告的合同实际上已无法继续履行。现原告请求解除合同，符合法律规定，本院依法予以支持。2.关于原告的其他诉讼请求是否应予支持。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告在与被告签订《集资联建协议》后，已向被告交付购房订金105000.00元，现合同依法解除，被告应当返还该款。同时，该购房款由被告占有使用至今，且被告在答辩中表示愿意按中国人民银行同期同类贷款利率付息，因此，对于原告要求被告从2007年12月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，由于原、被告双方签订的《集资联建协议》并非商品房买卖合同，且本案合同目的无法实现是基于合同签订后所购房屋因政府调规变更所引起，并非被告故意违约不履行约定，因此，原告要求被告承担惩罚性赔偿没有法律依据，本院对该请求不予支持。但当事人一方因情势变更不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。目的在于保障社会交易秩序的稳定，使得双方能够合理期待合同履行利益，进而有计划的规划安排下一步的生产生活。本案被告在因政府调规被通知停工后，未能及时、有效地通知原告合同已不能履行的事实，直到2016年10月30日才采用发短信的方式通知来原告来处理相关事宜，由此给原告造成的损失，被告应当予以赔偿。原告主张的2007年与2017年同地段同面积房屋的价差损失320166.00元[（4150-1450）元/平方米×118.58平方米]，属于原告在履行合同后可得利益损失，被告应当予以赔偿。但本院考虑该损失产生的基础原因系政府调规，以及原告在知晓因政府调规被告未按约交房后未采取措施以致价差损失延续至今等事实，酌情减轻被告20%的赔偿责任，即由被告赔偿原告损失256132.80元（320166.00×80%）。另外，违约金约定是对于违约所造成的损失数额的预先性约定，由于本院已支持原告的全部可得利益损失，故原告主张违约金不予支持。综上所述，原告要求被告返还购房款及法定孳息，并要求赔偿损失256132.80元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十四条第（一）款、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十八条之规定，判决如下：一、原告谭民与被告云阳县人和建筑工程有限责任公司于2007年12月28日签订的《集资联建协议》于本判决生效之日解除；二、被告云阳县人和建筑工程有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告谭民购房款105000.00元，并以该款为本金自2007年12月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清时止；三、被告云阳县人和建筑工程有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告谭民损失256132.80元；三、驳回原告谭民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4601.00元（减半），由原告谭民负担775.00元，由被告云阳县人和建筑工程有限责任公司负担3826.00元；司法鉴定费4000.00元，由被告云阳县人和建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  江陆清二〇一七年九月十九日书记员  解 坤