四川省大英县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0923民初1233号原告：中国电信股份有限公司遂宁分公司，住所地遂宁市城区大东街56号，统一社会信用代码91510903671420487A。法定代表人：赵光龙，总经理。委托诉讼代理人：许明荣，四川斗城律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐林云，四川斗城律师事务所律师。被告：大英东方房地产开发有限公司，住所地大英县新城区邮政街2号，统一社会信用代码91510923669567260R。法定代表人：向志银，董事长。委托诉讼代理人：廖经纬，四川同载律师事务所律师。原告中国电信股份有限公司遂宁分公司诉被告大英东方房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国电信股份有限公司遂宁分公司的委托诉讼代理人唐林云、被告大英东方房地产开发有限公司的委托诉讼代理人廖经纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国电信股份有限公司遂宁分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告与被告之间的SCSNA1600293AGN00号《房屋租赁合同》；2.请求法院判决被告向原告支付2016年3月26日至2017年7月6日期间欠付的房屋租金人民币34万元。并判决从2017年7月6日之后至被告实际搬离该房屋之日期间的租金，由被告按每月人民币2.17万元计算支付给原告；3.请求法院判决被告向原告支付逾期交付租金的违约金（计算方式：2016年3月21日起至实际付清租金时止，以实际拖欠的租金为基数，按每日10%计算）；4.请求判决原告不返还被告履约保证金22000元；5.请求判决被告立即腾退其租赁的坐落于大××县××商业街与××南街交汇处电信商用房二、三层房屋；若被告逾期腾退房屋，被告应按实际拖欠租金总额10%向原告支付违约金；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月15日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》（合同号为：SCSNA1600293AGN00号），合同约定的主要内容：1.原告将位于大××县××商业街与××南街交汇处电信商用房二、三层的房屋租赁给被告作商场使用；2.租赁期限为三年，从2016年3月16日起至2019年3月15日止；3.每年的租金为26万元，租金按年结算，被告应在合同签订后5日内一次性向原告支付第一年租金，后期每年的租金应提前半个月支付给原告。合同签订之后，原告将位于大英县老城区商业街与大南街交汇处电信商用房二、三层的房屋实际交付给了被告使用至今，但是被告却一直未向原告支付任何的房屋租金。在此期间，原告分别于2016年10月8日、2016年10月26日、2017年3月21日向被告发函催收租金，但是被告每次均以各种借口予以推诿，至今仍未向原告支付任何的房屋租金。该《房屋租赁合同》第五条第一款约定“除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或者违反政府法律法规，以至不能实现合同目的的，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担”；第五条第三款约定“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的10%向甲方支付违约金，如果逾期5日仍不交付，甲方有权解除本合同，收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。”第五条第六款约定：“甲方根据本合同约定解除合同、收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。”综上，被告拒付租金的行为已构成违约，致使双方合同根本目的不能实现，根据《房屋租赁合同》第五条的约定以及《合同法》第九十三条之规定，原告有权要求解除租赁合同，并要求被告支付租金以及赔偿违约损失。请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称：1.鉴于被告目前经营困难，请求给予一定的宽限期能够交付租金；2.如判决解除房屋租赁合同那么原告主张的违约金过高，请求人民法院依法予以调整。原告为证明其主张，提交了产权相关证据及房屋租赁合同及通知等，本院依法组织双方进行了质证，被告对原告的全部证据均无异议，对原告陈述的全部事实予以认可，本院对原告的全部证据予以采信，对原告陈述的案件事实予以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对双方均有约束力。原告按照合同约定，交付了租赁房屋，履行了自己的合同义务。被告在接受租赁房屋后，没有按照合同约定在规定时间内支付第一年的租金，在第一年租期届满后，至今未支付租金，属于其违约。根据《房屋租赁合同》约定：“除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或者违反政府法律法规，以至不能实现合同目的的，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。”被告没有按照合同约定履行给付租金义务，原告有权解除合同。原告在2016年10月8日的《通知》中，已经明确表示“现电信方按合同规定解除合同并收回房屋……”被告并没有提出反驳。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，原、被告双方的合同在2016年10月8日原告通知到达被告时已经解除。合同解除后，被告没有腾退房屋，继续使用该房屋，应当给付租金至其腾退房屋，交付给原告之日止，对原告要求被告支付租金到交付房屋之日止的诉讼请求，本院予以支持。因被告违约，应当承担违约金。虽然双方对违约金进行了约定，但该约定为每天10%，明显过高。被告主张调整，符合法律规定，本院予以支持，以按照中国人民银行同期贷款利率标准计算为宜。对于被告缴纳的履约保证金，双方在合同中约定“……乙方（指被告）在签订本合同后5日内须向甲方（指原告）支付人民币22000元整作为履约保证金。甲方在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余履约保证金不计息返还乙方。”因此，原告应将该履约保证金抵扣违约金和支付租金。对原告要求不退还履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、原告中国电信股份有限公司遂宁分公司与被告大英东方房地产开发有限公司2016年3月15日签订的《房屋租赁合同》已于2016年10月18日解除；二、被告大英东方房地产开发有限公司向原告中国电信股份有限公司遂宁分公司给付租金。租金的计算方式为：从2016年3月21日起至实际交还房屋之日止，按照年租金26万元计算（被告大英东方房地产开发有限公司缴纳的2.20万元履约保证金折抵房租2.20万元）；三、被告大英东方房地产开发有限公司向原告中国电信股份有限公司遂宁分公司给付违约金，违约金的计算方法为：以下欠租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2016年3月21日起至付清之日止；四、被告大英东方房地产开发有限公司向原告中国电信股份有限公司遂宁分公司腾退租赁房屋。五、驳回原告中国电信股份有限公司遂宁分公司的其他诉讼请求。上列第二、三、四项判决，限被告大英东方房地产开发有限公司在本判决生效后10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6400元，由被告大英东方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员  谢东升二〇一七年九月二十八日书记员  胡 楠