江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1324民初5482号原告：泗洪县水利局淮河淮洪新河管理所，统一社会信用代码123xxxxxxxxxxxx，住所地泗洪县双沟镇双沟大桥北面西侧。法定代表人：孟献民，系所长。委托代理人：张贤祥，江苏立贤律师事务所律师。被告：刘家见，男，1978年4月6日出生，汉族，个体，住泗洪县。第三人：潘彬，男，1974年9月12日出生，汉族，个体，住泗洪县。原告泗洪县水利局淮河淮洪新河管理所（以下简称淮河淮洪新河管理所）与被告刘家见、潘彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张贤祥到庭参加诉讼，被告刘家见、第三人潘彬经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮河淮洪新河管理所向本院提出诉讼请求：1、请依法解除原、被告于2014年8月15日签订的租房合同；2、判令被告给付租金8000元及违约金1200元；3、判令被告及第三人腾出涉案4间房屋及场地返还原告，并恢复原状；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月25日，原、被告签订租赁合同，原告将其所有的位于淮洪新河右堤峰山大桥南第五管理站的4建房屋及部分场地租赁给被告从事餐饮经营，合同约定租期为5年，即2014年8月25日至2019年8月25日，每年租金为8000元，于每年8月25日前一次性付清，否则原告有权解除合同，合同签订后，原告依照约定交付租赁物，被告未按约支付租金。另被告在未征得原告的同意情况下将租赁物转租第三人潘彬，违反合同约定。被告刘家见未答辩。第三人潘彬未答辩。本院经审理认定事实如下：2014年8月25日，淮河怀洪新河管理所（甲方）与被告刘家见（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于淮洪新河右峰山大桥桥南第五管理站站部四间房屋及土地（从站部屋后墙向西三十米、南北（公路方向）三十米、门口以此房屋宽度为标准至门前水泥路）租赁给乙方经营，租赁期限为五年，自2014年8月25日至2019年8月25日，租金为每年8000元，于每年的8月25日由乙方一次性交给甲方，如逾期不交，将视为违约，甲方有权终止合同。如果房租到期，乙方不再租赁，乙方所建的一切建筑物，由乙方自行拆除运走。承租期间，乙方不得擅自将房屋转租、转借、与他人调剂交换，否则甲方有权终止合同，收回房屋。任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以总租金的3%作为违约金予以赔偿。双方合同签订后，原告依照约定履行了合同，但是被告刘家见拖欠原告2015年租金2000元、2016年租金8000元。2016年11月30日，原告诉至法院，经（2016）苏1324民初9324号民事调解书确认，被告刘家见同意支付原告房屋租金10000元，分别于2017年1月20、2月20日各支付5000元，但是被告至今仍未履行。另，截止2017年8月26日，被告刘家见尚未支付2017年租金8000元。2017年3月26日，被告刘家见与第三人潘彬签订《租房协议》被告刘家见将涉案房屋土地转租给第三人潘彬，租期两年，租金每年20000元，被告刘家见已经收取租金20000元。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告将涉案房屋及相关土地交付给被告，被告占有并使用了涉案房屋及相应土地，理应按租赁合同的约定支付租金，拖欠不付，显属不当。被告拖欠2015年租金2000元，2016年租金8000元，经（2016）苏1324民初9324号民事调解书确认，被告刘家见同意支付原告房屋租金10000元，分别于2017年1月20、2月20日各支付5000元，但是被告在通过转租第三人潘彬并收取部分租金的情况下，至今仍未向原告支付任何租金。截止2017年8月25日，被告亦未支付2017年租金8000元。另外，被告在未经原告的同意情况下，擅自将涉案房屋和相应土地交付转租给第三人潘彬，被告的行为已构成根本违约，原告根据约定行使解除权，要求解除租赁合同的的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。租赁合同解除后，被告作为承租人，第三人潘彬作为次承租人均对其占有的房屋及相应的土地负有腾房返还并恢复原状义务，同时被告应向原告支付合同约定的租金，除去（2016）苏1324民初9324号民事调解书确认的租金，被告还应支付2017年度租金8000元。关于原告主张的违约金，不违反法律规定，本院予以支持，违约金应按五年的租金之和40000元的3%计算，即1200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告泗洪县水利局淮河淮洪新河管理所与被告刘家见之间于2014年8月25日签订的租赁合同；二、被告刘家见于本判决生效之日起十日内将其承租的房屋及相应的土地恢复原状并返还原告泗洪县水利局淮河淮洪新河管理所，同时第三人潘彬对其占有的房屋及相应的土地协助被告刘家见恢复原状并返还原告泗洪县水利局淮河淮洪新河管理所；三、被告刘家见于本判决生效之日起十日内向原告泗洪县水利局淮河淮洪新河管理所支付租金8000元，同时赔偿赔偿违约金1200元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告刘家见负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。代理审判员  史兆全二〇一七年九月十九日书 记 员  李梦晨附录一：本案证据目录原告提交的证据：房屋租赁合同一份，证明原、被告之间关于租赁的房屋及相应土地的具体约定。（2016）苏1324民初9324号民事调解书一份，证明由于被告拖欠2015、2016年的租金，原告方向法院起诉的事实。被告与第三人的转租协议一份，证明被告没有经过原告同意将房屋转租的事实。收条一份，证明第三人向被告支付租金2万元的事实。2017年4月26日泗洪县法院执行局对第三人潘彬的谈话笔录，证明其向被告租赁场地，没有经过原告同意。照片5张，证明出租房屋的状况及被告在出租场地上未经原告同意搭建房屋的事实。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第1页/共5页