吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉06民再20号上诉人（原审原告）：陈明，男，1985年1月15日生，汉族，靖宇县移动公司职员，住靖宇县靖宇镇。委托诉讼代理人：陈建财，男，1963年3月18日生，汉族，靖宇县县委党校职员，住靖宇县靖宇镇。委托诉讼代理人袁涛，男，1967年7月15日生，汉族，靖宇县司法局职员，住靖宇县靖宇镇。被上诉人（原审被告）：白山市龙鼎房地产开发有限责任公司，住所：吉林省白山市浑江区。法定代表人：王秀君，公司经理。委托诉讼代理人：于晓红，女，1971年5月12日生，汉族，白山市龙鼎房地产开发有限责任公司副经理，住吉林省白山市浑江区。委托诉讼代理人王文君，吉林审航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市佰新建筑安装工程有限公司万森分公司，住所：吉林省吉林市。负责人：金惠冬，经理。委托诉讼代理人：孙建华，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：董世军，男，1974年4月10日生，汉族，住吉林省临江市。委托诉讼代理人：刘维彦，临江市新市街道法律事务所法律工作者。上诉人陈明因与被上诉人白山市龙鼎房地产开发有限责任公司（以下简称龙鼎公司）、吉林市佰新建筑安装工程有限公司万森分公司（以下简称万森分公司）、董世军房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省靖宇县人民法院（2016）吉0622民初954号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月14立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈明及委托诉讼代理人陈建财、袁涛、被上诉人龙鼎公司委托诉讼代理人于晓红、王文君到庭参加诉讼。被上诉人万森分公司、董世军经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈明上诉请求：依法撤销吉林省靖宇县人民法院（2016）吉0622民初954号民事判决，判令三被上诉人履行与上诉人签订的两份商品房预售合同及购买的车库合同义务，为上诉人出具购买靖宇影东新区一期第6栋2单元第402号（原1单元402）和第6栋3单元301号（原2单元第301号）住宅楼及25.86平方米车库的《商品房买卖合同》，并判令被上诉人龙鼎公司将上述房屋及车库交付给上诉人；一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定陈明购买的靖宇影东新区一区第6栋1单元402室、6栋2单元301室住宅楼房不在龙鼎公司抵顶给董世军工程款53套房屋范围内错误。1、陈明在万森分公司处购买的涉案两套住宅楼原房号跟上述标号一致，后龙鼎公司将该单元的楼号篡改，401变成402。而建设部门对龙鼎公司的排号不予认可，登记的仍是原来的排序。所以陈明当时购买的402，现在仍是402，并在龙鼎公司抵顶给董世军工程款的53套房屋范围内无疑。2、认定陈明现占原房号6号楼1单元401（现房号2单元402）与其诉求无关错误。陈明并未占用原房号6号楼1单元401，该401号楼已经被董世军售给他人并入住，龙鼎公司篡改房号但并不影响陈明对涉案房屋6号楼1单元402的购买和实际占有。3、认定龙鼎公司与陈明购买涉案房屋不存在法律上的利害关系错误。龙鼎公司是开发商，具有预售商品房的资格，万森分公司及董世军销售其开发的房屋均是以龙鼎公司名义而为的行为。无论是在授权范围内还是超出授权范围，都与龙鼎公司有关，并有龙鼎公司法定代表人王秀君签字认可。4、陈明购买涉案房屋是善意取得，万森分公司、董世军向陈明销售涉案房屋构成表见代理。陈明购买涉案房屋并不知道万森分公司、董世军已完成工程量，是出于其工作人员出示工程补充协议才购买的，未出现价格明显高于龙鼎公司售楼处的出售价格，符合善于第三人取得的法定要件。陈明完全有理由相信万森公司以龙鼎公司名义售楼。虽两个售楼处位置及名称不同，但不能否认其以龙鼎公司名义对外出售房屋。因此万森分公司、董世军向陈明销售涉案房屋构成表见代理。二、一审法院采信证据错误。1、对农行转账清单证据不予采信错误。该转账交易日发生在陈明购买涉案两套住宅楼当日，数额相符，余款现金补齐。原审法院对涉案两套住宅楼的商品房预售合同确认有效，而对该证据不予确认是错误的。2、龙鼎公司的工程补充协议并没有附属价格表，龙鼎公司所主张价格来源不明，也没体现有时间。该工程补充协议标明抵顶工程款是优惠价格，显然比龙鼎公司的对外出售价格低，如果比较应和当时的市场价相对比。陈明是在此补充协议签订之后购买涉案房屋的，时间相差一年以上，价格上涨实属正常现象。该补充协议只约定了不能低于抵顶价格出售，没有约定不能高于抵顶价格出售。即原审认定的陈明购买涉案住宅楼、车库比龙鼎公司出售住宅楼每平方米高出320元、车库每平方米高出700元是错误的。三、本案事实清楚，应作出的实体判决，不应当依据《民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定驳回陈明的诉讼请求。龙鼎公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人所持有的购房合同中所约定的房号系被上诉人在动迁开发时自行编制，并非产权部门测绘编制。涉案的二户房屋在房屋交付时使用前须经产权部门重新测绘编号。因此，预案编制的号码与产权部门测绘时编制的号码存在顺序上的差异。上诉人抢占房屋时按其持有的原合同上的号码抢占了产权部门测绘后的房屋，存在抢占错误。上诉人实际抢占的房屋与涉案房屋不一致。2、龙鼎公司与万森分公司签订的补充协议中明确约定了房屋出售手续由龙鼎公司统一办理。上诉人在明知龙鼎公司与万森分公司及董世军存在补充协议的前提下，仍与万森分公司及董世军以高价签订购房合同，而不到龙鼎公司统一办理手续，是由其自身过错造成，陈明构不成善意取得，所造成后果由陈明承担。3、龙鼎公司没有收到陈明涉案的的房款，陈明与万森分公司及董世军签订的购房合同有效，陈明应向合同相对人万森分公司及董世军主张合同目的无法实现的违约责任，由实际收款人承担返还房款责任。万森分公司、董世军未到庭答辩。陈明向一审法院起诉请求：要求确认陈明与万森分公司签订房屋买卖合同有效；龙鼎公司与陈明重新签订靖宇影东新区一区第6栋1单元402室、6栋2单元301室两套房屋及一个车库的商品房买卖合同并为陈明办理房屋、车库产权过户手续，并交付给陈明使用。事实与理由：2011年6月末，陈明父亲陈建财到龙鼎福园售楼处以陈明名义准备购买两套房屋及一个车库时，龙鼎福园售楼处工作人员却让陈明父亲到靖宇县一道街影东售楼处购买。陈明父亲到达影东售楼处后，看到了龙鼎公司董事长王秀君与万森分公司、董世军签订的《工程补充协议》时，确认了影东售楼处有权销售龙鼎福园的房屋及车库。2011年7月7日，陈明与万森分公司签订了龙鼎福园6号楼2单元301室和1单元402室商品房预售合同。当日，陈明父亲在影东售楼处将576，158.00元的两套房款交给了董世军。同年7月27日，陈明父亲又将90，510.00元的车库款交给了董世军，两套房屋和一个车库款共计666，668.00元。陈明父亲与董世军约定在2011年10月1日房屋竣工后，统一办理房产证。此后，陈明父亲多次找到董世军催办房产证照，董世军称涉案工程纠纷正与龙鼎公司在白山市中级人民法院审理中，等待案件审结后再予以办理。自此，涉案陈明购买房屋及车库问题一直未能得到解决。一审法院认定事实，万森分公司系佰新公司的分公司。佰新公司中标龙鼎福园1－3号、5－6号、10号住宅楼及会馆后，万森分公司与董世军签订建筑工程承包协议，将中标的龙鼎福园1号、3号、6号、10号住宅楼及会馆分包给董世军承建，董世军系实际施工人，靠挂万森分公司进行施工。2010年4月24日，龙鼎公司的法定代表人王秀君与董世军签订工程补充协议。同日，万森分公司与龙鼎公司签订工程补充协议，协议内容同龙鼎公司的法定代表人与董世军签订的工程补充协议基本一致。协议约定由万森分公司承建龙鼎福园1号、3号、5号、6号、9号、10号楼，施工期限从2010年5月1日至2010年11月1日止。龙鼎公司以上述6栋楼房的部分住宅、门市及15套车库抵顶工程款，抵顶工程款的房屋包括龙鼎福园1号、3号、5号、6号、9号楼。协议还约定，抵顶的房屋由董世军自行销售，销售面积以产权部门实际测绘面积为准，多退少补，其销售量不得超过已完工程量，由龙鼎公司统一办理销售手续。2010年4月24日，董世军与龙鼎公司确定了抵顶工程款的房源明细包括涉案靖宇影东新区一区第6栋1单元402室、6栋2单元301室住宅楼房。董世军在施工建筑中，以万森分公司的名义对外出售涉案房屋。龙鼎公司为董世军及案外人出具的53套房屋预定协议价款为14，711，971.00元。陈明诉求的两个房屋不在龙鼎公司抵顶给董世军工程款（53套房屋）范围内。龙鼎公司没有为陈明开具涉案两套房屋及一个车库的销售手续。2011年7月7日，陈明与万森分公司（董世军以万森分公司名义）签订了房源中龙鼎福园6号楼2单元301室和1单元402室住宅的商品房预售合同。同日，万森分公司靖宇项目部向陈明出具两张购房款收据共计576，158.00元。2011年7月27日，万森分公司（经手人董世军）向陈明父亲出具90，510.00元购车库款。该商品房预售合同约定在2011年10月1日前交付陈明使用，如未如期交付，支付利息并由段玉莲（万森分公司靖宇项目部工作人员）承担连带责任。涉案购买的车库没有签订书面合同。陈明从万森分公司（董世军以万森分公司名义）购买的6号楼1单元402室现房号为6号楼2单元401室，2单元301室现房号为3单元301室，陈明在购买涉案车库时没有确定车库号位。陈明现占原房号6号楼1单元401室（现房号6号楼2单元402室）、6号楼1单元501室（现房号6号楼2单元502室）均与陈明诉求房号无关。陈明诉求的房号靖宇影东新区一区第6栋1单元402室（现房号6号楼2单元401室）已由案外人占用、6栋2单元301室住宅楼（现房号6号楼3单元301室）已由龙鼎公司出售给案外人郑喜文并实际居住。万森分公司、董世军未按合同约定对涉案建筑工程全部施工完毕，并于2011年10月撤离工地。陈明从万森分公司（董世军以万森分公司名义）购买的涉案住宅楼比龙鼎公司出售的住宅楼每平方米高出320元、车库每平方米高出700元。董世军以万森分公司名义设立的售楼处与龙鼎公司售楼处名称不一致、地点不同。2013年10月8日，白山市中级人民法院对原告董世军与被告龙鼎公司、万森分公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2011）白山民二初字第49号民事判决认定，董世军与龙鼎公司签订的工程补充合同无效，董世军与龙鼎公司以房屋抵顶工程款的行为有效。抵顶工程款的数额应以董世军与龙鼎公司签订的以房屋抵顶工程款拨款单为据，不应以房屋预订协议价款为准。一审法院认为，董世军以万森分公司名义与陈明签订的涉案房屋买卖协议，虽董世军及万森分公司对涉案房屋未取得所有权，也无权处分，但董世军代表万森分公司与陈明签订的买卖协议，系双方当事人之间的真实意思表示，应认定房屋买卖协议有效。因涉案房屋权属并非董世军及万森分公司所有，故涉案房屋买卖不发生物权效力，陈明可主张返还涉案购房价款。经向陈明释明后，陈明拒绝变更诉讼请求。因本案龙鼎公司并非买卖合同的相对人，即没有授权和委托及追认万森分公司、董世军出售涉案房屋，龙鼎公司与陈明之间不存在法律上的利害关系。陈明以涉案房屋在龙鼎公司与万森分公司、董世军签订工程补充协议的房源中，有理由相信万森分公司、董世军有权出售涉案房屋和属于善意取得的主张，因该工程补充协议系预订协议，并非房屋抵顶协议，万森分公司、董世军未按工程补充协议的约定全部履行完毕，并且该补充协议已被白山市中级人民法院认定无效，龙鼎公司抵顶给董世军的53套房屋(工程款)亦不包含涉案房屋及车库。陈明在购买涉案房屋及车库时的价格明显高于龙鼎公司售楼处出售的价格，且没有到龙鼎公司办理销售手续，故不能认定善意取得。关于本案是否构成表见代理的问题，万森分公司、董世军并非以龙鼎公司的名义对外出售房屋，两个售楼处座落位置不同、售楼处名称不一致，不符合表见代理的客观要件。据此，陈明要求龙鼎公司重新与其签订房屋及车库的买卖合同并办理产权过户手续及交付给陈明使用的诉讼请求不予支持。对龙鼎公司提出的本案名为房屋买卖，实为民间借贷的抗辩主张，因证据不足不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：驳回原告陈明的诉讼请求。案件受理费100元，保全费3370元由原告负担。本院二审期间，陈明提交了以下证据：1、靖宇县房地产管理中心对6号楼1-3单元房号表（一审提交的证据7，因为当时没有公章，现在补盖了公章）；2、靖宇县房地产管理中心出具的6号楼测绘表一份，证明楼号问题。证明涉案的住宅402是由陈明购买，房管部门测绘后也是该住宅402，同时证明该住宅楼由龙鼎公司以工程款方式抵顶给董世军；3、白山市中级人民法院（2014）白山民二终字第209号民事判决书和（2016）吉06民监2号民事裁定书，证明该判决只是程序违法，对该案认定事实、判决结果清楚。龙鼎公司质证认为：1、该份证据加盖的是行政部门审批章，本案的该项事实不属于行政审批范围；2、关于涉案房屋测绘表的面积及房号，该房屋的测绘时间是在2012年以后。该份证据证明了陈明在董世军处购买的房屋为东侧房屋，而不是陈明所说的西侧房屋。该涉案房屋与陈明与万森分公司及董世军签订合同时该房屋并未竣工。协议上的房号是龙鼎公司是根据自己的习惯进行排序，即东侧为2西侧为1，所以陈明的协议号6号楼1单元402测绘后的房号为6号楼2单元401。而陈明所说的测绘前与测绘后房屋均为402号与事实不符，该份事实在原审中产权部门及供热部门均出具过证明材料给予证实；3、陈明提供的这两份法院文书已经由白山市中级人民法院（2016）吉06民再7号民事裁定书以认定事实不清、程序违法撤销，因此不能作为证据使用。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。房屋是重要的生产生活资料，购买房屋属于家庭的重大支出，通常情况下，买房人购买房屋时不仅考虑地理位置、户型，更会注重房屋的价格。本案龙鼎公司开发靖宇县“龙鼎福园”小区，龙鼎公司制定了销售价格住宅每平方米1880元，车库每平方米2800元，并设置销售处。万森公司作为工程施工方，即使可以销售用于抵顶工程款的房屋，但顶账房屋的销售价格不可能也不应该高于开发商制定的销售价格，且龙鼎公司和万森分公司所设的售楼处相距并不很远，陈明作为买房人知道或者应当知道开发商制定的市场销售价格，而陈明却以住宅高于龙鼎公司销售价每平方米320元，车库高于龙鼎公司的销售价每平方米700元购买房屋及车库，明显不符合常理。此外，董世军、万森分公司与龙鼎公司签订的工程补充协议，协议中既约定将部分房屋抵顶工程款，同时协议也明确约定由龙鼎公司统一办理销售手续。陈明自认其看到补充协议才签订的购房合同，那么陈明同时也应看到协议约定的由龙鼎公司统一办理销售手续的条款，但陈明没有按照协议的要求到龙鼎公司办理销售手续，陈明未尽到审慎的合理的注意义务。陈明主张其系善意取得，不符合上述法律规定，本院不予支持。陈明的上诉请求不能成立，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》。第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈明承担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  赵希海审 判 员  马立清代理审判员  苏义君二〇一七年九月十二日书 记 员  宋延良