江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终1858号上诉人（原审被告）：张小芹，女，1979年6月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王海盟，江苏益淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，江苏益淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔亚军，男，1979年7月2日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告）：李海燕，女，1979年6月29日出生，汉族，住淮安市淮阴区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：丁律高，江苏知缘律师事务所律师。原审被告：左红春，男，1978年2月21日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审第三人：淮安市我爱我家房产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区人民北路17-8号。法定代表人：卢丽平，该公司总经理。上诉人张小芹因与被上诉人崔亚军、李海燕、原审被告左红春、原审第三人淮安市我爱我家房产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院于2017年5月8日作出的（2017）苏0812民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张小芹及其委托诉讼代理人王海盟，被上诉人李海燕及两被上诉人的共同委托诉讼代理人丁律高，原审被告左红春到庭参加诉讼。原审第三人我爱我家公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张小芹上诉请求：撤销一审判决，依法改判撤销双方通过第三人签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.双方签订的房屋买卖合同构成重大误解，应予撤销。合同签订时，张小芹与左红春因多重原因，对涉案房屋市场价格产生错误认识，导致将价值110万的房屋以68万元的价格卖给了两被上诉人；2.一审未顾及涉案合同存在重大误解，未尽释明义务，未衡平双方权利义务，导致判决结果显失公平；3.合同约定的交付房屋时间是2017年7月30日之前，至一审判决时，上诉人并不存在违约行为，一审判决上诉人承担诉讼费及保全费用错误。崔亚军、李海燕共同答辩称，涉案房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。原审被告左红春答辩称，同意上诉人的上诉观点。我爱我家公司未作答辩。崔亚军、李海燕向一审法院起诉请求：1、要求张小芹、左红春继续履行双方于2016年11月6日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》（于2017年7月30日前协助办理淮安市清江浦区清晏小区3区4幢610室的产权过户手续）；2、由张小芹、左红春承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：淮安市清江浦区清晏小区3区4幢610室房产为张小芹和左红春共同共有。2016年11月6日，张小芹、左红春（卖方）通过第三人我爱我家公司（居间方）与崔亚军、李海燕（买方）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定张小芹、左红春将清晏小区3区4幢610室房产出卖给崔亚军、李海燕，转让总价款为67.5万元；合同签订时，买方向卖方支付定金5万元，合同签订后10日内，买方向卖方支付定金10万元；买方须于2017年7月30日前支付除定金之外的剩余首期款17.5万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买方须于2017年6月30日前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行办理贷款审理手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准，银行贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款，买方逾期付款，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日千分之日一支付违约金，合同继续履行；卖方应当于2017年7月30日之前将该房地产交付买方并交付该房地产钥匙，双方应共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录电、气表的读数，并办理交接手续；若需办理赎楼手续，须在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记日，买卖双方签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，若无需办理赎楼手续，须在本合同签订之日，买卖双方须签订房地产权登记机关提供的《房屋买卖合同》，并共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；任何一方不履行本合同约定的义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金；卖方保证小孩在读西大街开明中学初三，并保证小孩2017年初中毕业后学位无人占用，若与上述不符，视卖方违约，违约金为总房价的30%，卖方保证2017年6月15日前将贷款还清，卖方保证此房里租客在2017年6月之前搬走。双方对涉案房屋内物品交接清单予以确认。2016年11月6日和11月12日，崔亚军、李海燕向张小芹、左红春分别支付5万元和10万元，并由张小芹、左红春出具收条。2017年2月16日，崔亚军和张小芹就房屋买卖事宜通过短信进行沟通。张小芹在短信中表示要加价10万元，崔亚军不同意，要求按照合同约定履行，张小芹回复：“好吧，那就按合同来履行吧！”另查明，张小芹和左春红于2017年2月27日登记离婚，双方离婚协议书中约定涉案房屋产权归张小芹所有，目前涉案房屋仍登记在张小芹、左红春名下。一审庭审中，崔亚军、李海燕明确陈述剩余购房款可随时支付，张小芹、左红春不同意，要求在2017年7月30日协助办理过户手续时支付购房款。一审审理过程中，经崔亚军、李海燕申请，一审法院对淮安市清江浦区清晏小区3区4幢610室房产予以查封。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方于2016年11月6日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己义务。庭审中，双方当事人一致同意按照合同约定继续履行。双方当事人均同意于2017年7月30日前支付剩余购房款、交付房屋并办理产权变更手续。张小芹、左红春虽已登记离婚，离婚协议约定涉案房屋归张小芹所有，但张小芹、左红春均为涉案合同的相对方，且涉案房屋目前仍登记在张小芹、左红春名下，故张小芹、左红春应共同协助崔亚军、李海燕办理涉案房屋的产权变更登记手续。一审法院判决：一、崔亚军、李海燕与左红春、张小芹于2016年11月6日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》继续履行，崔亚军、李海燕于2017年7月30日前将剩余房款52.5万元交付左红春、张小芹，左红春、张小芹于2017年7月30日前协助崔亚军、李海燕办理房屋产权变更登记手续；二、左红春、张小芹于2017年7月30日前将淮安市清江浦区清晏小区3区4幢610室房屋及相关物品（详见涉案合同物品交接清单）交付崔亚军、李海燕。案件受理费10550元，减半收取5275元，保全费3815元，合计9090元，由左红春、张小芹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张小芹提交如下证据：1.2014年3月6日《房屋买卖合同》一份，证明涉案房屋为2014年3月份购买，价格为62万元（不含税）；2.2013年6月27日-2017年5月17日期间，淮安市第三人民医院门诊初诊记录一张、复诊记录16张、××诊断证明书一张、住院证一张，证明张小芹自2013年起患有抑郁症，在收到法院传票、判决后病情反复加重，医院建议住院治疗；3.2016年9月8日－2017年5月11日，张小芹父亲患肺癌晚期，张小芹一直在医院陪护，没有时间了解淮安房价；4.张小芹女儿学生证、初三班级微信群截图、户口本，证明张小芹女儿即将中考，张小芹除了照顾父亲外，还需照顾女儿，合同约定2017年7月30日之前交房就是因为张小芹女儿中考6月底才能结束；5.2017年5月17日律师调查笔录一份，被谈话人系张小芹姐姐张云，证明张小芹抑郁症病情严重，加之照顾父亲和其女儿，无暇关心房价；6.2017年5月17日的证明复印件一份，证明左红春在钢厂仓库上班，一周工作六天，不可能知道外界的市场行情；另照片一组，证明涉案房屋同小区、同面积的房屋售价均在110万元-130万元，张小芹以67.5万元售房损失巨大。崔亚军、李海燕的质证意见是：证据1真实性有异议，无法确认。即使是真实的，与本案无关，且该合同约定的价格也低于本案双方约定的价格，不存在重大误解的情形；证据2真实性有异议，且与本案无关联性，即使真实，该证据能证明在2016年11月左右双方签订合同时，张小芹的病情是稳定的，不存在因病情而导致对房屋价格缺乏了解的情形；证据3、4的真实性有异议，与本案无关，如果真实，张小芹能同时照顾其父亲和女儿也印证了其病情不是非常严重；证据5的真实性不予认可，从形式上看，该证据属于证人证言，证人应当出庭接受询问，而且被谈话人与张小芹存在亲属关系，其陈述不能作为认定事实的依据；证据6的质证意见同证据5；对照片的真实性不认可，网站信息不能反映真实房产价格，更不能作为认定涉案房屋价格是否合理的依据。左红春的质证意见是，认可张小芹的举证观点。本院认证意见是，本案纠纷源于双方签订的房屋买卖合同，双方二审主要争议的是是否应当按合同继续履行，因此，上诉人提交的证据，除了最后一组证据中的照片外，均与本案无关联性。上诉人提交的反映涉案房屋同地区房价的一组照片，因无时间记载，故无法判断本案双方在签订合同时约定的房屋价格是否明显低于市场价。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二审阶段，张小芹主张涉案房屋的成交价明显低于市场价，存在重大误解。判断张小芹的主张是否成立，应以双方签订房屋买卖合同时的市场价为参照标准。但张小芹提交的一组照片无时间记载，无法证明涉案房屋买卖合同签订时的市场价格。因张小芹提交的证据不足以证明其主张，由此应承担举证不能的法律后果。鉴于无证据证明涉案房屋买卖合同存在重大误解情形，一审法院不存在释明基础，故张小芹上诉称一审法院未履行释明义务而构成程序违法的主张不能成立。关于一审判决的诉讼费、保全费承担主体是否适当问题。在提起本案诉讼前，双方当事人之间就合同的履行有过沟通，张小芹虽曾提出加价要求，但在崔亚军表示不同意后，已经表示愿意按合同来履行；特别是在一审诉讼期间，张小芹当庭明确表示同意按照合同履行。另外，合同约定的履行期是2017年7月30日，一审判决的时间是2017年5月8日。综上，至一审判决前，张小芹并无违约行为。在此情况下，一审判决诉讼费与保全费由张小芹承担，显然不尽合理，应予纠正。综上所述，张小芹的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初1158号民事判决第一项、第二项；撤销其案件受理费部分；二、驳回张小芹其他上诉请求；一审案件受理费5275元，保全费3815元，合计9090元，由崔亚军、李海燕负担；二审案件受理费9050元，由张小芹负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 蒋其举审判员 孙 坚二〇一七年九月十九日书记员 王 姝