江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1003民初3578号原告：林翔飞，男，1951年1月9日出生，汉族，住江苏省南京市下关区。原告：林森，男，1985年1月14日出生，汉族，住江苏省南京市下关区。两原告共同委托代理人：丁毅，江苏理华律师事务所律师。被告：扬州市金汇广场经营管理有限公司，住所地在扬州市邗江区四望亭路369号。法定代表人：陶兆明，该公司总经理。被告：扬州金海置业有限公司，住所地在扬州市邗江区四望亭路369号。法定代表人：郑东，该公司总经理。两被告共同委托代理人：张扬，江苏石塔律师事务所律师。原告林翔飞、林森与被告扬州市金汇广场经营管理有限公司（以下简称金汇公司）、扬州金海置业有限公司（以下简称金海公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告林翔飞及两原告共同委托代理人丁毅、被告金汇公司及金海公司共同委托代理人张扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林翔飞、林森向本院提出诉讼请求��1.确认原、被告于2006年5月15日签订的七份《委托经营管理合同》于2016年5月14日终止；2.被告金汇公司向原告支付拖欠的商铺租金268463元及违约金7万元；3.被告金海公司对被告金汇公司的上述金钱给付义务承担连带清偿责任。事实和理由：2006年5月15日，原告与被告金汇公司签订《委托经营管理合同》七份，约定原告将其所有的位于扬州市四望亭路369号金汇广场三层301、302、303、305、306、307、308号商铺委托被告金汇公司经营使用，被告金汇公司支付固定金额的投资回报，合同期限十年，如有违约，违约方应向对方各支付违约金5万元，被告金海公司对被告金汇公司的金钱给付合同义务承担连带保证责任。被告金汇公司起初尚能依约履行合同义务，但从2015年起便不再向原告支付任何费用，原告多次催要未果，致起讼争。为证明其主张，原告除当庭陈述外，还向���院提交了《商品房买卖合同》、民事判决书、《委托经营管理合同》、催款通知书及回执、委托经营合同到期通知书及回执等证据。被告金汇公司辩称，对于原告主张的商铺租金金额无异议。原告与被告金汇公司签订的《委托经营管理合同》的履行须以原告取得该商铺所有权为前提，但因原告购买该商铺后未办理产权登记，其尚未取得该商铺的所有权，未能将该商铺交付被告金汇公司经营管理，故上述《委托经营管理合同》未实际履行。被告金汇公司此前向原告支付款项的行为仅是受商铺所有权人即被告金海公司的指示，将应当支付给被告金海公司的回报直接支付给原告，而非对于《委托经营管理合同》的履行，故原告无权向被告金汇公司主张商铺租金。另外，原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。被告金汇公司除当庭陈述外，未���交证据。被告金海公司辩称，对于在《委托经营管理合同》中为被告金汇公司的金钱给付义务承担连带保证责任的事实无异议，被告金海公司仅在被告金汇公司需要承担金钱给付义务时依法承担相应责任。被告金海公司除当庭陈述外，未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院经审查认定事实如下：原告林翔飞、林森于2006年5月15日从被告金海公司处购买位于扬州市××路××广场××、××、××、××、××、××、××产权式商铺七间，但未办理产权登记。当日，两原告（甲方）与被告金汇公司（乙方）、金海公司（担保方）分别签订《委托经营管理合同》七份，约定：甲方将已购买的位于扬州市四望亭路369号金汇广场三层301、302、303、305、306、307、308号商铺委托乙方经营使用，乙方按约向甲方支付回报。甲方授权乙方按物业买卖合同直接与该物业开发商办理物业的交接手续。乙方在合同期内，独立对该物业行使经营、管理、使用、收益的权利，承担风险和责任，按约向甲方支付回报。本合同约定有效期为十年，从该物业购房款全额付清之日的次月1日开始计算，即2006年5月15日起至2016年5月14日止。甲方享有从乙方获得固定回报的权利。甲方应纳税金由乙方从回报中直接扣除。甲、乙双方不得违约，如违约，违约方向对方各支付违约金人民币伍万元，并继续履行本合同规定的其他义务。担保方对合同中乙方的全部责任及义务提供连带担保。本合同履行届满后，双方可继续签订《委托经营管理合同》，甲方也可与乙方合作经营，也可要求乙方进行回购，但无论双方采取上述任何一种形式，都必须在本合同期限届满前3个月内另行签订合同，如因甲方原因不能签订新合同，则乙方有权选择回购或选择本合同继续履行。合同期内，被告金汇公司已将商铺大部分租金直接支付给两原告，但尚欠两原告部分租金未给付。截至上述合同期限届满之日即2016年5月14日，被告金汇公司尚未支付的商铺租金为268463元。两原告曾于2016年3月25日向两被告邮寄《催款通知书》，向被告金汇公司邮寄《委托经营合同到期通知书》。合同期限届满后，被告金汇公司仍在继续占有、使用该商铺，并将金汇广场的所有商铺整体租赁给“江南水会”、“胡桃里”酒吧及“皇家国际”会所。两原告本案拥有的商铺面积仅占金汇广场建筑总面积的少部分。本院认为，两原告与被告金汇公司签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，双方的租赁合同关系合法有效。被告金汇公司理应按照约定的数额及时间向原告支付租金，现被告金汇公司未能按约履行给付义务，已构成违约，原告要求被告金汇公司支付拖欠的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。双方在合同中约定的违约金为每间商铺5万元，两原告在本案中主张的违约金为每间商铺1万元，合计7万元，因违约金应以违约行为造成的实际损失为基准，原告已主张合同期限内的剩余租金，其损失主要为逾期付款利息损失，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，从既体现赔偿性，又体现适度惩罚性的角度考虑，认定原告主张的违约金金额并不超过其因被告金汇公司逾期付款产生的合法利息损失，故对于两原告主张的违约金7万元，本院予以支持。被告金汇公司辩称因原告未办理讼争商铺的产权登记，未将商铺交付被告金汇公司经营管理，双方签订的《委托经营管理合同》未实际履行，但原、被告之间实属“售后包租”关系，原告已向被告金海公司全额支付购房款，《委托经营管理合同》中亦约定“甲方授权乙方按物业买卖合同直接与该物业开发商办理物业的交接手续”，故在原告与被告金汇公司之间并不存在交付商铺的合同义务，且被告金汇公司事实上一直在占有、使用该商铺，并取得收益，此前的商铺租金亦直接交付给原告，原告虽未办理该商铺的产权登记，但并不能否定其对于已购买的不动产获得收益的权利，被告金汇公司的该抗辩与事实不符，亦于法无据，本院不予采信。被告金海公司作为担保方签订《委托经营管理合同》，对于被告金汇公司的金钱给付合同义务承担连带保证责任，系其真实意思表示，亦不违反法律法规禁止性规��，应认定两原告与被告金海公司之间的保证担保关系成立有效。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，且保证担保的范围及于债务利息、违约金等费用。在被告金汇公司拖欠原告租金后，原告已在保证期间内通过邮寄催款通知书的方式向两被告主张权利，故原告要求被告金海公司对被告金汇公司的上述金钱给付义务承担连带清偿责任，于法有据，本院亦予以支持。被告金海公司承担保证责任后，有权向被告金汇公司追偿。对于原告要求确认《委托经营管理合同》于合同期限届满后终止的主张，因两原告拥有的商铺面积仅占金汇广场建筑总面积的少部分，且被告金汇公司已将金汇广场的所有商铺整体租赁给“江南水会”、“胡桃里”酒吧及“皇家国际”会所，考虑到产���式商铺只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得稳定的投资回报，当个体利益与整体利益发生冲突时，为保证物业整体功能的发挥，个体业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制，委托经营管理合同终止履行对于业主投资利益的实现并无益处，故对于原告的该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告扬州市金汇广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林翔飞、林森支付商铺租金268463元及违约金7万元；二、被告扬州金海置业有限公司对被告扬州市金汇广场经营管理有限公司的上���金钱给付义务承担连带清偿责任；三、被告扬州金海置业有限公司承担保证责任后，有权向被告扬州市金汇广场经营管理有限公司追偿；四、驳回原告林翔飞、林森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6409元，由被告扬州市金汇广场经营管理有限公司、被告扬州金海置业有限公司共同负担（原告已预交，本院不再退还，两被告于履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费6409元（收款人：扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，账户：11×××57）。审 判 长  刘 涛人民陪审员  李万春人民陪审员  朱贤斌二〇一七年九月二十九日书 记 员  潘倩文