山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁07民终4409号上诉人（原审被告）：潍坊北大科技园建设开发有限公司，住所地：寿光市兴隆路567号201室。法定代表人：傅继礼，董事长。委托诉讼代理人：郎咸树，山东寿城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张磊，女，1977年12月30日出生，汉族，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：邱朋勇，山东贤关律师事务所律师。上诉人潍坊北大科技园建设开发有限公司（简称北大科技园建设公司）因与被上诉人张磊商品房预售合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2016）鲁0783民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北大科技园建设公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：涉案房屋未办理所有权登记，是由于张磊的不作为和国家政策的调整，并不是北大科技园建设公司的过错，一审判决由北大科技园建设公司承担不利后果显失公平。张磊提交如下答辩意见：北大科技园建设公司的上诉请求没有事实和法律依据，二审法院应依法驳回上诉，维持原判。张磊向一审法院诉讼请求：1.判令解除其与北大科技园建设公司签订的两份《诺诚凯龙国际广场.诺诚凯龙国际建材家居馆订购协议书》；2.判令北大科技园建设公司双倍返还其定金80000元；3.判令北大科技园建设公司返还其购房款、交易费、登记费、保证金等共计1176251元，并支付利息；4.本案诉讼费用由北大科技园建设公司负担。一审法院认定事实：2013年10月24日，张磊（买受人、乙方）与北大科技园建设公司（出卖人、甲方）签订诺诚凯龙国际广场.诺诚凯龙国际建材家居馆定购协议书两份，约定张磊购买北大科技园建设公司开发的位于寿光市文圣街与菜都路交汇处楼层号为1层、房号为16号和336号商铺各一处，建筑面积为38.61平方米和31.47平方米，总价款分别为815383元和389196元，商铺面积最终以房管局实测面积为准，本协议签订之日，乙方向甲方分别交纳购房定金20000元，签署协议后，须于2013年10月25日付清全部房款815383元和389196元（均含定金20000元）。如乙方未能按期付款，甲方有权解除协议，另行出售此套商铺，定金不退，定购协议签订后，张磊于当日分别交纳购房款815383元和389186元。同日张磊（委托方、甲方）与潍坊凯龙商业管理有限公司（受托方、乙方）签订商铺委托管理合同，约定甲方自愿将位于寿光市兴隆路567号诺诚凯龙国际广场建材家居MALL第1层366号商铺委托乙方代为经营管理，委托管理期限为10年，自2013年10月25日起至2023年10月24日，乙方可依据商场的整体业态业种进行规划布局，对委托管理商铺进行维护和护理，该商铺委托管理收益标准为，自2015年10月25日至2016年10月24日年收益为37066元，自2016年10月25日至2018年1月24日年收益为41700元，自2018年10月25日至2020年10月24日年收益为46333元，自2020年10月25日至2023年10月24日乙方按实际市场行情代收收益，其中1/12作为乙方管理费用，其余作为甲方的收益，乙方将在每年的4月份将委托管理收益存入甲方账户，自2020年10月25日至2021年10月24日，甲方可提出书面要求，由乙方进行该商铺收购，双方确认收购价为463328元，同时张磊（甲方）与北大科技园建设公司（丙方）及潍坊凯龙商业管理有限公司（乙方）签订商铺收购担保协议，约定自2020年10月25日至2021年10月24日，甲方可提出书面要求，由乙方进行该商铺的收购，若乙方无力收购，则丙方担保实施收购。2014年12月，北大科技园建设公司将整体商铺竣工建成后，将涉案1层16号商铺交付给张磊，并于同年12月18日交保证金、交易费、登记费共计11672元。2015年2月24日，北大科技园建设公司（委托方、甲方）与潍坊凯龙商业管理有限公司签订委托管理合同，约定甲方自愿将位于寿光市文圣街与菜都路交叉口诺诚凯龙国际广场建材家居MALL第一层至第四层商铺位整体委托乙方代为经营管理，委托管理期限为10年，自2015年2月15日起至2025年2月14日，自2015年2月15日至2021年2月14日为固定收益，每平方米年收益为360元，自2015年2月15日起至2025年2月14日，乙方按实际市场行情代收收益，其中1／13作为乙方管理费用，其余作为甲方的收益，乙方将在每年的10月份将委托管理收益存入甲方账户，合同签订后，甲方将以上商铺（包括一个购买的1层366号商铺）交付给乙方，并签订商铺交接协议书，办理交接手续。同时查明，2013年北大科技园建设公司因向潍坊银行股份有限公司贷款，以北大科技园建设公司建材馆1-4层房屋担保办理抵押登记，抵押期限为2013年6月24日至2015年6月21日，2016年2月2日，该抵押解除。同年4月，北大科技园建设公司以快递方式向张磊发出“关于交房及办理房产证的通知书”，内容为：您购买的诺诚凯龙国际建材家居馆两套已能够办理房产证，请尽快办理1-16交房手续，并准备1-16、1-366商铺办理房产证的材料，咨询电话0536-21××××8。一审法院认为，张磊与北大科技园建设公司签订的商铺定购协议是双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，合同有效。双方应按协议履行，该定购协议签订后，张磊已先后交付购房款，履行了合同义务，北大科技园建设公司将商城竣工后，于2014年12月将1楼16号商铺交付给张磊，另一处房屋1楼366号商铺，张磊与潍坊凯龙商业管理有限公司签订商铺委托管理合同，约定张磊将该商铺委托潍坊凯龙商业管理有限公司经营管理，同时，北大科技园建设公司与潍坊凯龙商业管理有限公司签订商铺委托管理合同，约定包括商城1-4层整体商铺(含原告购买的1-366号商铺)交给潍坊凯龙商业管理有限公司经营管理，北大科技园建设公司依据张磊与潍坊凯龙商业管理有限公司签订的委托管理合同交付给该商业公司经营管理并无不当，应认定北大科技园建设公司已将该商铺交付张磊。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条、“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。北大科技园建设公司未按法律规定的期限为张磊办理房屋所有权登记手续，致使合同目的不能实现，已符合法律规定的解除合同的规定。现张磊要求解除与北大科技园建设公司签订的房屋定购协议并要求北大科技园建设公司返还购房款，承担违约责任的请求，理由正当，依法予以支持，北大科技园建设公司应返还张磊购房款并赔偿张磊的损失。张磊要求北大科技园建设公司双倍返还定金的请求，因张磊与北大科技园建设公司签订的定购协议书约定的系购房定金，因北大科技园建设公司已将房屋交付给张磊，并未约定未办理房屋登记的适用定金罚则，其请求理由不能成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张磊与被告潍坊北大科技园建设开发有限公司签订的诺诚凯龙国际广场、诺诚凯龙国际建材家居馆（定购商铺为1-16号、1-366号商铺）的定购协议两份；二、被告潍坊北大科技园建设开发有限公司返还原告购房款1204569元；三、被告潍坊北大科技园建设开发有限公司返还原告张磊交易费、登记费、保证金11672元；四、被告支付原告逾期利息（以1216241元为基数，自2015年4月1日按中国人民银行规定的金融机构计取逾期贷款利息的标准计算至实际清偿之日）；五、驳回原告张磊的其他诉讼请求。以上二、三、四项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16106元，原告张磊负担360元、被告潍坊北大科技园建设开发有限公司负担15746元，保全费5000元由被告潍坊北大科技园建设开发有限公司负担。本院二审期间，被上诉人张磊提交北大科技园建设公司关联关系流程图一份及国家企业信用信息公开系统载明的北大科技园建设公司基本信息四份，证实北大科技园建设公司与潍坊凯龙商业管理有限公司是关联公司，实际控制人均为傅继礼。上诉人北大科技园建设公司质证意见为：对证据的真实性没有异议，但对所证明的事项有异议，股东相同不代表有关联关系，北大科技园建设公司与潍坊凯龙商业管理有限公司均为独立的企业法人，具有独立的法人资格。本院认定的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，张磊与北大科技园建设公司签订的商铺定购协议是双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，合同有效。张磊按照协议约定履行了交付购房款义务；北大科技园建设公司在交付房产后，未按法律规定的期限为张磊办理房屋所有权登记手续，已构成违约，应承担违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，北大科技园建设公司的违约行为致使双方合同目的不能实现，符合法律规定的解除合同的规定。一审法院根据相关法律规定，解除双方签订的房屋定购协议并判决北大科技园建设公司返还张磊购房款及赔偿损失并无不当。因此，北大科技园建设公司的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，北大科技园建设公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16106元，由上诉人潍坊北大科技园建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱奉纲审判员  冯海玲审判员  高 波二〇一七年九月十四日书记员  田 然