广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初3692号原告：何湘，女，汉族，1973年5月4日出生，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：谢霏，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢斌，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区银桦路8号604。法定代表人：李伟东。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市粤海东路1150号809B室写字楼。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志峰，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海永通商业运营管理有限公司，住所地珠海市坦洲镇大兴路117号碧涛花园10幢71卡。法定代表人：肖成智。原告何湘与珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海永通商业运营管理有限公司（珠海永通）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何湘的委托诉讼代理人谢霏、被告时代百货及诺德置业的委托诉讼代理人王鹤云、何志峰、被告珠海永通的法定代表人肖成智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何湘向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告诺德置业签订的《时代广场商铺认购书》；2.判令被告时代百货、诺德置业返还原告购买认购商铺的定金100000元，并支付违约金5000元；3.判令被告时代百货、诺德置业、珠海永通向原告返还已收取的款项150000元，并支付利息6274.38元（自2016年4月21日起按人民银行贷款利率4.35%计算，暂计至2017年4月27日，之后的利息计算至还清之日止）；4.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年4月，原告看到时代广场项目商铺公开发售广告，前往时代广场售楼部看楼。被告诺德置业的工作人员在售楼部现场自称是本项目授权的销售总代理并接待了原告，被告诺德置业鼓吹商铺拥有独立的产权、总价不高，且签订买卖合同后开发商会再与业主们签订15年的返租协议，15年的租金足以收回支付的商铺总价款且还赚个商铺。同时被告诺德置业的销售人员还告知原告，现在交人民币15万至开发商指定的单位，可享受10万抵30万的优惠，过几日将不再享有此优惠。原告基于销售人员做出的稳赚承诺，考虑时代广场所处的地段繁华，享受优惠的时间有限等因素，匆忙之间原告选了本项目6层231号商铺，并在时代广场售楼部工作人员的安排及催促下当场支付了人民币25万元（其中人民币10万元由被告时代百货收取，人民币15万元由被告珠海永通收取）。销售人员明确告知原告：若15万不支付给被告珠海永通将不能享受总房价款15万元抵30万元的优惠。2016年9月，通过媒体原告惊闻时代广场项目住宅部分已全部被多次查封，此时才知道其发售的6层商铺已整层预告登记在被告时代百货名下，而几百名业主购买的商铺实质上每层楼只有一个大的预告登记证，所有售卖的独立商铺均未取得预售许可证，不能独立办理产权证，不具备单独对外销售的条件。至此原告才深入了解到：涉案项目因住宅部分被多重查封以及开发商资金链断裂，时代广场项目在短期内已无法竣工，取得整个项目的权属证明遥遥无期。各层楼商铺虽预告登记在被告时代百货名下，但商铺分割需要开发商变更规划并取得政府的批准，该项目之前已烂尾两次，历时近二十年，报建都是根据十几年前的法律法规规定申报。现在的《城乡规划法》以及相关法律法规已变化，通过变更规划方式进行产权分割难以实现。原告基于在本项目竣工验收合格后收铺、收取租金并取得独立商铺房产证的合同目的不可能实现。至此，原告深感被欺骗，多次与被告时代百货、被告诺德置业交涉未果。鉴于上述事实，原告与被告诺德置业签订的《【时代广场】商铺认购书》合同目的已无法实现，被告诺德置业的行为已构成违约，原告有权解除合同。被告时代百货、被告诺德置业应向原告返还认购商铺的定金，并支付违约金。被告时代百货、被告诺德置业、被告珠海永通向原告返还已收取的款项，并支付利息。综上，原告为保护自身的合法权益，特诉至贵院，请求贵院在依法查清事实的基础上，支持原告全部的诉讼请求，维护原告的合法权益。原告何湘为其诉称提交以下证据：1.【时代广场】商铺认购书；2.收据；3.复函；4.【时代广场】销售授权书；5.珠海时代广场房产纠纷协调会会议纪要。被告时代百货、诺德置业辩称，同意原告第一项诉请，①同意解除认购书。②被告认为原告支付的认购定金金额为10万元，我方不同意返还第三项诉讼请求的15万元，我方认为15万元是由被告珠海永通私下在被告时代百货不知情的情况下收取的。③被告时代百货与被告诺德置业是民事代理关系，被告时代百货对于被告诺德置业签订商品房买卖合同是有授权的。因此，被告时代百货对于被告诺德置业的签订合同行为予以承认，被告诺德置业不应当承担连带责任。④被告时代百货二认为由于被告珠海永通私下收取15万元，被告珠海永通应该独立就该15万元进行返还，被告时代百货、二不应该对该15万元承担责任。被告时代百货、诺德置业为其辩称提交证据：华融时代百货销售代理合同、华融·时代广场商业运营管理顾问服务合同。被告珠海永通辩称，只同意返还我方收取的34333元，其他的是由中山永通收取的。被告珠海永通未提交证据。经审理查明：2016年4月21日，原告（买方）与被告诺德置业（卖方）签订一份《[时代广场]商铺认购书》（编号：SDGC-RG-356），就原告认购卖方时代广场项目六层231号商铺进行约定。第一条约定，买方确认卖方已在销售现场公示【时代广场】项目销售公示文件，包括但不限于《房地产权证》、《建设用地规划学科正》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《时代广场商铺买卖合同》及附件、《时代广场前期物业服务合同》、《销售授权书》。买方确认在签订本认购书前，卖方已就签署公示文件所有内容和条款向买方如实告知并作出详细说明，买方同意并接收前述公式文件的全部内容和条款，双方不存在任何歧义和误认。第三条、第四条及第六条中关于价款及付款方式约定，成交商铺总价款1060000元，买方向卖方支付100000元作为购铺定金，买方应在2016年9月30日前向卖方支付商铺首期房价款318000元（含购房定金），买方应在2017年9月30日前向卖方支付商铺第二期价款742000元。第五条约定，双方同意在2016年9月30日或之前于时代广场销售现场与卖方签订买卖合同，合同一经签订，买方支付的定金自动转为房价款的一部分。第七条第3点约定，若因买方原因在本人购书约定的期限内未能与卖方签订买卖合同的，或买方未能依时付款的，买方所缴纳的购铺定金不予退还，卖方有权处理买方所认购的商铺且无需另行通知买方，在本认购书约定的期限内，若卖方无故解除本认购书，则卖方应向买方双倍返还购铺定金。第七条第6点约定，发展商正依法依规向政府申请该项目商铺分割办证，政府批准之分割方案与买方认购商铺之位置、面积不一致的，买卖双方另行协商解决方案。同日，被告时代百货向原告出具100000元定金收据，珠海永通公司向原告出具150000元收据，载明为“服务费”。原告主张上述两笔款项售楼处当场支付。关于该15万元款项，原告主张为参与购房款的优惠活动，本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购买每一间商铺均向珠海永通或是中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）支付15万元，收据中亦均载明为“服务费”，且该15万元并非包含在合同约定的总房款中。部分购房者陈述该15万是参加15年返租活动，即提前返还15万元的111%，即16.5万元从总房款中扣除；部分购房者陈述该15万元是折扣费，缴纳15万元后享受房价的折扣；部分购房者陈述该15万元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体的是中山永通。被告珠海永通主张，其受中山永通委托收取代理费，中山永通与被告诺德置业是销售代理关系，合约上约定在销售结束后由被告诺德置业支付给中山永通，在实际销售过程中向买方收取该笔费用时代百货和诺德置业是知情的。被告时代百货和诺德置业主张，中山永通主张其与被告诺德置业是销售代理关系，收取该15万元是中山永通的私下行为，被告时代百货和诺德置业不知情。另查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产公司），被告时代百货公司于2014年1月向金山房产公司购买涉案6层商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074178）。再查明，原、被告未签订买卖合同，涉案6层商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市香洲区迎宾南路1188号时代广场项目尚未竣工验收。原告认为未签订合同的原因是被告没有通知原告去签订买卖合同，原告多次要求签订合同但被告说等通知。本院认为，原告与被告诺德置业签订的《[时代广场]商铺认购书》（编号：SDGC-RG-356）系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告诺德置业签订的认购书中及《[时代广场]销售授权书》均载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订认购书时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故《[时代广场]商铺认购书》直接约束原告与被告时代百货公司。被告时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。原告与被告诺德置业未在约定的期限前签订买卖合同，且涉案6层商铺未完成产权分割，原告请求解除认购书、返还定金100000元并支付违约金5000元，被告时代百货及诺德置业表示同意，故原告的第一、二项的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求时代百货返还15万元款项。本院认为，根据珠海永通出具的150000元收据，该笔费用系由珠海永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向珠海永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该15万元款项对原告而言，并非是代理服务费。虽然各购房者对15万元款项支付的缘由陈述不一致，但可以确定该15万元是在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺的支出，且缴纳的地点是在售楼处。而没有证据显示珠海永通在收取该15万元款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，故虽然该款项的收款方为珠海永通，但故对于购房者来说，在缴纳该15万元时主观上是向销售方，即被告时代百货缴纳的购房款。双方未签订书面合同，原告请求时代百货返还15万元款项及利息，理据充分，本院予以支持。关于利息，原告主张以150000元基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自支付之日，即2016年4月21日起计算至清偿之日，符合法律规定，本院予以支持。珠海永通与中山永通之间的委托关系、中山永通与诺德置业和时代百货之间的代理关系，珠海永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。时代百货以珠海永通收取为私下行为而认为对15万元不承担返还责任的抗辩不能成立。珠海永通以其自己的名义向原告出具代理服务费的收据，是该150000元款项的收取方，但并非是买卖合同的主体，故原告请求珠海永通对返还150000元款项承担连带责任，本院予以支持，对利息承担连带责任，不予支持。诺德置业与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德置业承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：一、解除原告何湘与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《[时代广场]商铺认购书》（编号：SDGC-RG-356）二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何湘返还定金100000元，并支付违约金5000元；三、珠海时代百货有限公司于本判决发生效力之日起十日内向原告返还150000元款项并支付利息（计算方式：以150000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2016年4月21日起计算至清偿之日）；四、被告珠海永通商业运营管理有限公司对上述第三项判决中的150000元承担连带责任；五、驳回原告何湘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15796元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海永通商业运营管理有限公司负担1939元，被告珠海时代百货有限公司负担13857元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 凡审 判 员  庞 博人民陪审员  黄建华二〇一七年九月二十六日书 记 员  郑漫莹