安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1702民初1952号原告：汪超，男，1986年5月28日出生，汉族，住池州市贵池区。原告：葛娟，女，1988年7月14日出生，汉族，住池州市贵池区。两原告共同委托诉讼代理人:钱孝伟，安徽天贵律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人:徐勃，安徽天贵律师事务所律师。被告：余贵，男，1974年8月1日出生，汉族，住池州市贵池区。委托诉讼代理人：杨胜，池州市贵池区墩上街道法律服务所法律工作者。被告：池州市链家房地产经纪有限公司，住池州市贵池区恒泰家和园12幢507-509室。法定代表人：王凯峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐义旺，安徽安池律师事务所律师。原告汪超、葛娟诉被告余贵、池州链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪超、葛娟共同委托的诉讼代理人钱孝伟、徐勃，被告余贵的委托诉讼代理人杨胜，链家公司的委托诉讼代理人唐义旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪超、葛娟共同向本院提出诉讼请求：1、被告余贵立即向原告交付位于贵池区××室的房屋并承担逾期交房的违约金截止2017年6月16日计3280元（2017年6月12日起每日按总房款万分之十计算至房屋实际交付之日止）；2、被告余贵立即返还原告多支付的2万元购房款；3、被告余贵立即向原告返还上述房屋内原有的家电、家具（具体见物品清单、照片和试听资料）；4、被告链家公司向原告返还中介费服务费5000元；5、两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年3月28日，原告与被告余贵、链家公司签订《存量房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告位于贵池区××室房屋，房屋总价款82万元，被告余贵向原告承诺保留上述房屋所有家具和电器，如留存物品较多，可列《物品清单》，双方约定以银行按揭方式付款，原告于2017年4月15日前将首付款24万元存入指定账户，原告的按揭货款58万元由金融机构转至被告余贵指定账户，合同约定被告余贵自收到原告按揭贷款之日起10日内腾出该房交付给原告，合同还约定如被告余贵如未按期交房，每逾期一日须向原告赔付房屋总价款万分之十的违约金，另原告还向被告链家公司支付中介费5000元。上述合同签订后，原告向被告余贵支付房款84万元（比合同约定总房款多2万元，按揭贷款58万元于2017年6月2日由金融机构发放至被告余贵的账户），然被告余贵既不向原告交付上述房屋，也不退还原告多支付的2万元购房款，原告多次催要未果，另被告余贵擅自将上述房屋内的原有家电家具进行了调换，侵犯了原告的合法财产，原告就此事与二被告交涉未果。根据合同约定及合同法相关规定，原告有权请求被告余贵交付涉案房屋，请求退还原告多支付的2万元购房款，请求返还涉案房屋内原有的家电家具，且原告认为被告链家公司多次隐瞒房屋的实际面积，未能履行中介服务义务，原告有权请求其返还中介服务费用。为维护合法权益，请求判如所请。余贵辩称：两原告陈述的内容不属实，两原告于2017年2月17日通过链家公司购买余贵所有的位于贵池区××室房屋并签订《房屋买卖合同》，约定成交价84万元，合同签订当日，两原告向余贵支付了2万元定金。因该房屋尚欠30多万按揭贷款未付清，需要等按揭贷款还清后才能办理过户手续。从2016年6月份开始，因行政主管部门规定所有房屋买卖交易必须通过监管账户，且需要签订《存量房买卖合同》样式合同。因两原告已经支付2万元定金给余贵，经三方同意，将定金2万元不写入存量房买卖合同中，所以将首付款26万元中的24万元汇入监管账户，贷款数额不变。因此房屋的成交价非82万元而是84万元。且三方共同签订的《房屋买卖合同》第11条明确约定“在办理产权证过户过程中如主管部门要求签订一份统一格式的过户合同，则过户合同上的各项条款并不影响本合同的执行”。故原告要求余贵返还2万元房款与客观事实不符。关于原告要求被告交付房屋，被告并没有拖延或拒绝交付的行为，是双方发生纠纷后，原告不愿去拿钥匙，原告已经领取了房产证，是该房屋的合法所有人，可以随时入住，是不需要被告同意的。关于原告陈述的家具、家电被调换的问题，余贵在原告起诉前已经恢复房屋原状。同时向法庭说明如下事实：原告在4月14日左右领取了房产证，并没有在合同约定的5个工作日内去银行办理房屋抵押手续，而是拖延了一个多月。余贵因此多付了一个多月30万元的利息损失。原告在被告调换部分家电后通过电视及网络平台发布文章，备受大众关注，给两被告造成极大的负面影响和经济损失。余贵保留向原告主张侵权损失的权利。综上，两原告违背买卖合同在先，且不采纳中介方调解建议，对双方的矛盾升级存在重大过错，所提的诉讼请求背离事实，故请求驳回原告对被告的诉请。链家公司辩称：其在原被告双方购买房屋过程中是居间的角色，为原被告提供居间服务。在房屋买卖过程中其已按照合同约定履行了相应的合同义务，案涉房屋的产权证已经过户到本案两原告名下。根据合同约定买卖双方均应当按照房屋买卖合同约定总价款84万元比例支付，但至庭审之日，原告方才支付5000元，对余下3400元我们主张原告有继续给付义务。案涉房产在实际交易过程中出现两份合同，对此事实其与余贵的答辩意见是一致的。原告要求链家公司退还5000中介费没有法律依据，请求法院依法驳回原告对被告二的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月17日，余贵、汪超与链家公司签订《房屋买卖合同》，约定余贵出售给汪超的房屋位于池州市贵池区××室，设计用途为住宅，建筑面积为126平方米（产权过户面积以主管部门测绘为准，测绘结果不影响成交价格）；房屋成交价为84万元，包括该房屋固定附属设施，另含水、电、天然气户头以及固定装修，物品见合同附件壹（空调4台、电视2台、冰箱1台、洗衣机1台、热水器1台、灶具1台、油烟机1台、床3张、沙发1组、餐桌1套）；付款方式为买方于2017年2月17日向卖方支付购房定金2万元，于2017年2月28日前将该房的首付款26万元（含2万元定金一次性打入房产局监管账户，且买卖双方配合链家公司办理房产部门网签、备案以及资金监管等手续，剩余房款58万元，乙方办理公积金组合贷款一次性支付甲方；买卖双方在全款到位后三个工作日内办理房屋交接手续；链家公司应公平公正、积极认真地履行买卖双方委托的事项并将产权证及有关手续办好，买卖双方各支付链家公司居间服务费8400元，于过户之前支付。三方还对违约责任进行了约定：买方如未按期付款，则每逾期一天，须赔付卖方逾期款额千分之一的违约金，逾期超过三十日，卖方即有权解除合同并追究乙方的相应的责任；卖方如未按期交房，则每逾期一天，须赔付给买方房屋成交额千分之一的违约金，逾期超过三十日买方即有权解除合同并追究卖方的相应责任。该合同一式三份，各方各执一份，未尽事宜可以另行签订补充条款，具有同等法律效力。在办理房产证过户过程中如主管部门要求签订一份统一格式的过户合同，则过户合同上的各项条款并不影响本合同的执行。该份合同签订当日，汪超向余贵支付2万元定金。2017年3月28日，余贵作为出售方（乙方）、汪超作为买受方（乙方）、葛娟作为汪超购买标的物的共有人（统称乙方）、链家公司作为房地产经纪机构（丙方）签订池工商格式备案《存量房买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋位于贵池区××508，证载面积125.25平方米，甲方提供房产证01××7Ｂ、土地证010800/2012给乙方当场查验。房屋成交价82万元，包括该房屋现有固定附属设施，如留存物品较多，可以另列《物品清单》；甲乙双方约定以银行按揭方式付款，乙方定于2017年4月15日前将首付款24万元存入交易资金托管账户，在乙方领取该房《不动产权证书》后按约定的方式转入甲方账户，乙方的按揭贷款58万元由贷款金融机构转至甲方指定账户，放款时间以贷款金融机构发放日期为准；甲方自收到乙方的按揭贷款之日起10日内腾出该房交付乙方；乙方如未按本合同约定期限缴纳购房款，每逾期一日，须赔付甲方逾期额万分之十的违约金，逾期超过30日的，甲方即有权单方面解除合同，另行出售，同时乙方须赔付甲方总房款10%的违约金；甲方如未按期交房，每逾期一日，须赔付乙方总房款万分之十的违约金；逾期超过30日的，乙方即有权单方面解除合同并追究甲方的相应责任，甲方须赔付给乙方总房款10%的违约金。丙方为甲乙双方的此次交易提供经纪服务，相关服务事项及佣金由甲乙丙三方自行约定。2017年3月28日，原告方向池州市房地产网络信息中心监管账户汇入24万元。2017年3月29日，原告方向链家公司支付居间服务费5000元。2017年4月10日，原、被告双方办理了该房屋过户登记手续。2017年6月2日，余贵收到了原告方房屋贷款58万元。2017年6月3日，余贵对涉案房屋中部分已售物品进行了调换，双方发生争议，以致成讼。结合各方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点如下：一、关于涉案房屋的成交总价额。本案所涉房屋交易过程中，买卖双方及链家公司共签订两份买卖合同，该两份合同均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均依法成立并生效。两份合同中关于房屋总价款有2万元的差异。《房屋买卖合同》中房屋总价款为84万元，合同签订当日，买方即本案的原告方向被告方余贵支付了2万元定金，且在合同中约定“在办理房产证过户过程中如主管部门要求签订一份统一格式的过户合同，则过户合同上的各项条款并不影响本合同的执行”。该买卖合同签订后三方又签订统一备案的格式《存量房买卖合同》，该份合同的房屋成交价为82万元，付款方式约定条款中比《房屋买卖合同》中首付款少2万元外，其余约定均一致。且原告方在《存量房买卖合同》签订的次日向链家公司交纳居间服务费时，开票数额仍按《房屋买卖合同》中约定8400元出具，原告方未提出异议。经审查，对于涉案房屋的成交总价额，本院采纳两被告的辩解意见，确认为84万元。二、关于链家公司是否应当返还原告5000元居间费用问题。三方当事人在涉案房屋交易过程中签订的两份合同中关于房屋面积的约定有0.75平方米的误差。链家公司在主导买卖双方在签订《房屋买卖合同》中约定房屋面积为126平方米，实际涉案房屋的面积为125.25平方米。链家公司作为专业的房屋经纪机构，在提供居间服务过程中存在疏忽，对《房屋买卖合同》中约定的房屋面积与实际面积产生误差，存在一定的责任。链家公司在实际收取原告5000元居间费后，履行了协助买卖双方合同网签及过户等事宜。按照合同约定的居间费用8400元，链家公司尚有3400元的居间费未实际向原告收取，故对原告方要求链家公司退还5000元居间服务费的请求，本院酌情确定链家公司退还1600元。三、关于房屋出售方更换物品、交付涉案房屋及逾期交房违约金问题。房屋出售方余贵在收到所售房屋全款后，对约定出售房屋内物品私自进行更换，这一行为构成了违约。同时，余贵作为交易一方当事人，其行为也严重违背民事交易中的诚实信用原则。原告方要求按其单方列出物品清单返还物品，没有相应的事实和法律依据，但原告方要求余贵返还《房屋买卖合同》附件中约定的物品，本院予以支持。本案中，余贵辩称原告方作为买受人在取得房屋产权证后即是该房屋的所有人，可以随时入住。该辩称不符合双方的合同约定，本院不予采纳。各方当事人在涉案房屋的买卖过程中对房屋的交付进行了附条件约定。余贵在房屋买卖合同约定的交房条件满足后未履行自己的交房义务，构成违约，应当支付违约金。故原告方要求余贵从2017年6月12日起每日按总房款万分之十计算违约金至房屋实际交付之日止的请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。本院认为原、被告合同约定的违约金标准过高，应予适当调整，参考中国人民银行同期同类贷款利率标准计算为宜，以房价总款84万元为基数，从2017年6月12日开始计算，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至房屋实际交付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第四百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告余贵于本判决生效之日起三日内向原告汪超、葛娟交付位于贵池区汇景花园61幢508室房屋；二、被告余贵于本判决生效之日起三日内将上述房屋中的物品恢复至双方在《房屋买卖合同》中约定状态（空调4台、电视2台、冰箱1台、洗衣机1台、热水器1台、灶具1台、油烟机1台、床3张、沙发1组、餐桌1套）；三、被告余贵于本判决生效之日起三日内向原告汪超、葛娟支付逾期交房违约金（违约金以房价总款84万元为基数，从2017年6月12日开始计算，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至房屋实际交付之日止）；四、被告池州市链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向原告汪超、葛娟返还中介费服务费1600元；五、驳回原告汪超、葛娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费707元，减半收取353.5元，由被告池州市链家房地产经纪有限公司负担100元，被告余贵负担253.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员  汪治国二〇一七年九月十一日书记员  章玉萍