北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6402号上诉人（原审原告）：李小红，女，1958年12月19日出生。被上诉人（原审被告）：亿世界（北京）电子市场有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街11号北科置业大厦1-4层。法定代表人：杨明新，总经理。委托诉讼代理人：琚向晖，北京市中永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京亿世界物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村大街11号北科置业大厦地下2层。法定代表人：杨明新，总经理。委托诉讼代理人：琚向晖，北京市中永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京赛智科融投资管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街11号14层办公14A1-27。法定代表人：段明，总裁。委托诉讼代理人：许多，男，该公司总裁办主任。委托诉讼代理人：赵萌萌，女，该公司法务。上诉人李小红因与被上诉人亿世界（北京）电子市场有限公司（以下简称亿世界电子市场公司）、北京亿世界物业管理有限责任公司（以下简称亿世界物业公司）、北京赛智科融投资管理有限公司（以下简称赛智科融投资公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李小红上诉请求：撤销原审法院判决，支持我原审全部诉讼请求。事实和理由:1.双方当事人争议的是亿世界电子市场公司、亿世界物业公司是否有权强行关闭亿世界市场大门,亿世界电子市场公司、亿世界物业公司拒绝业主入内行使自有商铺所有权及使用权行为是否合法,亿世界电子市场公司、亿世界物业公司上述行为是否构成侵害物权及应承担什么样的责任。而非原审判决书中认为的双方争议发生在商铺经营与管理问题上。2.业主购房时签订的《北京市商品房预售合同》、《业主临时公约》、《经营管理协议书》明确约定，在原有e世界数码广场还继续经营的前提下，才存在统一管理模式，是否必须予以改变，应由全体业主决定。在没有政府拆迁、征收、征用的前提下，原审法院在判决中认定“为响应政府关于中关村西区业态调整的整体要求，原有统一管理前提下的市场模式必须予以改变”缺乏依据，极为不妥。3.亿世界电子市场公司在未取得商铺所有权人授权的情况下，无权单方决定将业主的商铺出租给第三方公司管理。原审法院在业主不认可的情况下，判决中作出“由亿世界电子市场公司作为平台，商铺产权人将商铺委托该公司出租予专门公司管理这一新模式本身并不违背上述双方所确立的关于统一管理原则”的认定，既没有合同依据，更无法律依据。4.亿世界电子市场公司、亿世界物业公司在未取得商铺所有权人授权，没有相应合同依据及法律规定前提下，单方发布公告，以通知的方式强行要求商铺所有权人退出e世界数码广场经营严重侵害了业主对自有商铺的占有、使用、收益及处分权。原审法院认为该行为并不构成对商铺产权人权益的侵害，没有法律依据，显属违法偏坦亿世界电子市场公司、亿世界物业公司。5.一审判决判非所请，适用法律错误。本案中亿世界电子市场公司、亿世界物业公司应承担“赔偿责任”而非“补偿责任”。6.亿世界物业公司提供的海淀区人民政府海淀街道办事处的《公告》系伪证，原审法院对此未予查明。亿世界电子市场公司及亿世界物业公司辩称，同意原审法院的判决。赛智科融投资公司辩称，同意原审法院的判决。李小红向一审法院起诉请求：1.依法判令亿世界电子市场公司、亿世界物业公司与赛智科融投资公司停止侵害、排除妨碍、打开中关村e世界数码广场所有大门，恢复其供水、供电及电梯等设备运行，以便我商铺产权人、租户、客户正常出入和正常经营；2.判令赛智科融投资公司在报纸上重新发布公告，消除社会影响；3.判令亿世界电子市场公司、亿世界物业公司与赛智科融投资公司赔偿给我自2015年2月10日计算至恢复营业后三个月止的侵权持续期间的经济损失（按照委托出租协议第五年租金标准每月2568元计算）；4.亿世界电子市场公司、亿世界物业公司与赛智科融投资公司承担本案的诉讼费用。一审法院认为：私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权的行使应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。通过合同对物权行使方式作出相应约定，是物权人行使其物权的一种形式。本案中，李小红系涉案商铺的产权人，其对商铺的所有权应受法律保护。该涉案商铺自从开发商处购买之初，双方所签署、确认的售房合同等文件对商铺的使用既有明确约定。该约定既体现了规划设计部门及开发商对该项目的原始规划、开发意图，也体现了买卖双方在通过统一经营管理模式使商铺产权人获得持续、稳定利益问题上所形成的共识。根据该相关约定可知，对涉案商铺的使用，应由管理公司全权统一负责管理，商铺产权人对商铺所有权的行使在法律上讲是受到一定程度的限制的。在实际利用商铺经营过程中，产权人、管理公司及相关各方均应处理好商铺经营与统一管理之间的关系，通过充分协商解决经营与管理之间的矛盾。本案双方之争议即发生在商铺经营与管理问题上，为响应政府关于中关村西区业态调整的整体要求，原有统一管理前提之下的市场模式必须予以改变。由亿世界电子市场公司作为平台，商铺产权人将商铺委托该公司出租予专门公司管理的这一新模式本身并不违背上述双方所确立的关于统一管理的原则。在这一前提下，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司及专门管理公司先后发布公告，通知商铺产权人退出原有市场模式、推出新模式及实施方案等作为双方进一步协商的基础，此行为本身并不构成对商铺产权人权益的侵害。商铺产权人应当顺应新形势所带来的新变化，在公告后的合理时间内，积极、及时地就新模式与相关各方进行充分沟通与协商，尽早达成一致意见既是对自身权益的保护，也是对其他已接受新模式的商铺产权人权益的尊重。同样值得关注的是，部分商铺产权人未能接受新模式的部分原因在于对具体方案还持有保留意见。通过比较新、旧模式，应当说其中的变化是比较明显的。作为平等主体的相关各方，管理公司就这一变化应当给予商铺产权人充分考虑并作出相应调整的合理时间，管理公司尤其要对由一种统一管理转变为另一种统一管理的过渡中商铺产权人的权益给予充分尊重及妥善安排。庭审中，尽管亿世界电子市场公司、亿世界物业公司与商铺产权人李小红在具体出入大厦、物业状态等问题在事实上仍纠缠不清，但该公司即时地退出市场模式必然会对商铺的使用、经营产生影响。上已述及，虽然该行为尚不构成侵权，但导致商铺使用、经营无法持续的利益损失应当由行为人亿世界电子市场公司、亿世界物业公司给予公平合理的补偿。当然，统一经营管理是大势所趋，补偿也应当有限度。该合理限度应当结合双方进行洽商、原有模式的调整等因素，由法院依法酌情以六个月合理期间并参照赛智科融投资公司统一出租测算标准确定为宜。超出合理期限仍未达成相关协议的，事实上分散经营所产生的利益损失应由商铺产权人自行负担。综上所述，在双方确立的统一管理前提下，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司的上述行为并不构成侵权，但在其所确定的新模式实施方案中，应当包括给予商铺产权人合理过渡期利益损失补偿之内容。关于亿世界市场公司与赛智科融投资公司分别发布的公告，从内容上看主要是针对统租工作安排及协商的通知，其中针对部分未接受统租的业主在一定期限之后视为支持统租方案的表述有欠妥当，而李小红未就此对其造成的侵害及影响向法院充分举证，法院对其相应请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十四条之规定，判决：一、亿世界（北京）电子市场有限公司与北京亿世界物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内共同支付李小红（A0144号商铺）补偿款共计6407.82元；二、驳回李小红的其他诉讼请求。如果亿世界（北京）电子市场有限公司、北京亿世界物业管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：李小红系A0144号商铺的产权人。A0144号商铺虽有其专有面积，但不具备隔绝于其他商铺的空间。亿世界电子市场公司系中关村e世界数码广场的举办单位，亿世界物业公司则负责中关村e世界数码广场的物业管理与服务。2015年以前，中关村e世界数码广场由亿世界电子市场公司以市场模式经营，各业主将名下商铺自主出租予经营电子产品的商户，商户与亿世界电子市场公司签订经营管理协议。自2015年开始，中关村e世界数码广场进行业态调整，亿世界电子市场公司拟从原有市场经营模式中退出，引进赛智科融投资公司就中关村e世界数码广场商铺统一对外出租。亿世界电子市场公司于2015年1月30日发布《公告》，内容为：“现在，中关村e世界数码广场-1至4层，正在进行统一经营的签约工作，具体详情登录网站www.ysjfw.com查询。我公司已通过特快专递向大多数业主送达了《委托出租协议》，因产权转让及业主联系方式变更等因素，尚有少数业主未能联系上，为此，特发公告如下：因承租方要求2015年3月1日交付租赁场地，凡中关村e世界数码广场-1至4层的业主，若不同意参与统一经营者，请于2015年2月28日前（春节假期2015年2月19日至2015年2月25日正常放假），携带产权证明前往中关村e世界数码广场一层B区的统一经营签约处，登记您的反对意见。逾期未登记意见（包括未能联系上）的业主，我们将视为对统一经营不持异议，而将其应得的租金收益提存于：中国农业银行股份有限公司北京紫竹桥支行，账号为：×××。此类业主可随时凭产权证明前往亿世界（北京）电子市场有限公司办理租金领取手续。若同意按《委托出租协议》参与统一经营者，请于2015年1月30日起（春节假期同上），携带产权证明及《委托出租协议》前往上述亿世界统一经营签约处现场签约，并领取自3月1日起的租金。通过快递送回《委托出租协议》的业主，我们将租金打至您新办的或您指定的农行卡上（开户名必须与产权人一致）。特此公告，望阅悉者广为告知！”《公告》发出后，中关村e世界数码广场于2015年2月10日关闭。2015年5月29日，亿世界市场公司在报纸刊登《公告》，内容为：“中关村e世界数码广场-1至4层统一经营事宜，根据亿世界统一经营协调小组征求全体业主意见的结果，代表三分之二以上面积业主均不持异议，统一经营已具备实施条件。据此，亿世界（北京）电子市场有限公司作为平台公司与承租方北京赛智科融投资管理有限公司已经签订了《房屋租赁合同》。然而，对统一经营不持异议却未签订《委托出租协议》的部分业主，因其未能实际办理房屋交付使用手续，亦未能与承租方建立房租租赁合同关系。现经平台公司与承租方充分协商一致，针对该部分业主统一经营手续的办理，特作如下安排：一、该部分业主在认可承租人承诺的基本承租条件不变的基础上，可以选择委托现有平台公司或者其他第三方办理，亦可直接与承租方协商签约。二、在2015年6月30日前，办理完上述手续的业主，仍按照2015年3月起计算房屋租金，在2015年6月30日之后办理的，房屋租金将按照房屋实际交付日起算。”2015年7月11日，赛智科融投资公司发布《公告》，内容为：“中关村e世界数码广场B1层至4层统一经营事宜，根据中关村e世界市场统一经营协调小组征求全体业主意见的结果，代表三分之二以上面积业主均不持异议，统一经营已具备实施条件。据此，亿世界（北京）电子市场有限公司作为平台公司与承租方我公司已经签订了《房屋租赁合同》。对于已经和平台公司签订了《委托出租协议》的业主，在此表示感谢，我会按照履行合同约定，加快实施统一经营。同时，为推进e世界统一经营的实施，对下一步工作特作如下安排：一、凡已确认参与统一经营且尚未与平台公司签约的业主，请于2015年7月14日至2015年7月28日到中关村e世界1层业主统一经营签约处与我司办理签约手续。二、凡已确定向我司指定的第三方机构出售其所持e世界3层及4层物业的业主，请于2015年7月14日至2015年7月28日到中关村e世界1层业主统一经营签约处办理登记手续。在此期间登记出售的物业经审核符合第三方机构收购条件的，第三方机构将立即启动与其业主的签约及收购程序。三、凡尚未确认统一经营或出售物业，以及尚未与平台公司或我司联系的业主，请于2015年7月14日至2015年7月28日到中关村e世界1层业主统一经营签约处与我司协商确认统一经营的相关事宜。四、凡与亿世界（北京）电子市场有限公司、北京亿世界物业管理有限公司之间尚存在未决事宜的业主，请于上述期限内将问题反馈至我司，我司将尽力予以协调。五、凡在上述期限内未与我公司联系的业主，视为支持统一经营方案。”中关村e世界数码广场于2015年2月10日关闭。中关村e世界数码广场闭市期间，业主可持身份证及产权证书进入该市场。亿世界物业公司于2016年4月12日退出对中关村e世界数码广场的物业管理与服务。李小红未能与亿世界电子市场公司或赛智科融投资公司达成统一经营协议至今。A0144号商铺按照亿世界电子市场公司、亿世界物业公司网站发布的包租测算月租金标准为为1067.97元。本院认为：李小红要求赛智科融投资公司重新发布公告，该请求无法律依据，应不予支持。排除妨害请求权为物权请求权，其行使应受物权权利本身之限制。供应水电、提供电梯运行均非物权权利本身所及之范围。李小红依据物权请求权提出上述请求并要求赔偿责任，于法无据，不予支持。e世界数码广场现有状态下，业主凭身份证和产权证书进入e世界数码广场有利于保护全体业主的共同利益，亦未侵害李小红基于物权享有的通行权利。李小红以其不能自由出入并使用商铺为由主张亿世界物业公司、亿世界电子市场公司侵害其物权并要求赔偿责任，于法无据，应不予支持。李小红依据其物权主张排除妨害及损害赔偿，原审法院援引《中华人民共和国侵权责任法》第二十四条公平责任之规定予以处理，属适用法律错误。原审法院之处理虽属适用法律错误，但并未侵害李小红之权益，亿世界电子市场公司、亿世界物业公司亦未上诉，本院对原审法院的处理结果予以维持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李小红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 张 磊审 判 员 范 磊二〇一七年九月二十一日法官助理 郭仁鑫法官助理 刘 瑾书 记 员 赵梦芸