北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7298号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司北京海淀支行，住所地：北京市海淀区中关村东路100号。法定代表人：张俊杰，行长。委托诉讼代理人：沙洪洲，男，1986年3月8日出生，回族，该单位职工。被上诉人（原审被告）：北京魏公元鼎房地产开发集团有限公司，住所地：北京市密云区工业开发区东吉路76号。法定代表人：张晓平，董事长。委托诉讼代理人：黄茜，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人中国工商银行股份有限公司北京海淀支行(以下简称工行海淀支行)因与北京魏公元鼎房地产开发集团有限公司(以下简称魏公元鼎公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初6618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。工行海淀支行上诉请求：撤销原判第一项、第三项，依法改判确认双方确认的编号182496《商品房买卖合同》及《补充协议书》有效，并予以解除。依法判令魏公元鼎公司支付自2005年7月1日至2016年1月22日的违约金31224306.34元及自2016年1月23日起至实际清偿之日的违约金（以40466960元为基数，按合同约定每日按0.02%计算）；理由如下：2001年我行在购买Ａ座房产后，魏公元鼎公司即已取得房屋预售许可证明，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。此后因房产调换而认定合同无效是不妥的，一审法院的处理忽略了Ａ座房产具备销售许可，割裂了合同整体签约流程，应当予以改判。我行认为，涉案合同及补充协议应为有效，根据双方该约定，魏公元鼎公司应当承担责任。魏公元鼎公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院维持原判。双方签订补充协议已经将买卖标的由A座调换成D座。因此审查标的物的合法性应针对变更后的标的物进行。签署合同时，工行海淀支行对于D座房屋的现状是明知的，当时不具备销售许可证，原审法院认定双方合同无效并无不当。违约金支付的前提是合同有效，在合同无效的前提下，工行海淀支行无权要求违约金。工行海淀支行向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议书》；2、请求判令魏公元鼎公司返还我行购房款40466960元；3、请求判令魏公元鼎公司支付自2005年7月1日至2016年1月22日的违约金31224306.34元，及自2016年1月23日起至实际清偿之日的违约金（以购房款40466960元为基数，根据合同约定每日按0.02%计算），以上金额共计71691266.34元；4、请求判令由魏公元鼎公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2001年6月6日，工行海淀支行与魏公元鼎公司签订《购房意向书》，明确约定工行海淀支行意向购买魏公元鼎公司开发的某某时代中心A座写字楼1-3层。之后双方就此正式签订了《商品房买卖合同》（合同编号为N110468号），对于购买该商品房的具体事宜进行了约定。诉讼中，双方当事人均表示现不能提供该合同的原件及复印件。2001年12月24日，双方当事人签订一份《补充协议》，协议中明确该补充协议系编号为N110468号《商品房买卖合同》的补充约定，该协议中约定双方同意买卖合同中约定的购房面积2600平方米仅作为销售时计算房款的面积依据。工行海淀支行采取一次性付款方式，在协议签订后5个工作日内支付房款总额94%，即人民币40466960元，余款在所购房屋办理产权证后5个工作日内支付。魏公元鼎公司应在2004年4月30日前交房。签订协议当日，工行海淀支行将40466960元购房款划转至魏公元鼎公司账户。2002年2月，北京市规划委员会出具规划意见书，批准规划建设某公大厦二期工程，该意见书有效期为两年，逾期自动失效。同时，还审定了该项目规划的设计意见书。2003年6月29日，魏公元鼎公司(甲方)与工行海淀支行(乙方)又签订一份《补充协议书》，载明，鉴于甲乙双方于2001年6月6日、2001年12月24日分别签署了购房意向书、补充协议及商品房买卖合同，甲方于2002年3月就某某时代中心A座的合作开发与北京某华时代房地产开发有限公司(以下简称某华公司)签订了合作开发协议，某华公司为保障其投资权益，避免市场风险，对某某时代中心A座采取了整幢出售的行为，虽经甲方多次协调，但某华公司仍不履行对乙方的义务。为保障乙方利益，通过与乙方协商，就乙方购买某公大厦二期D座的有关事宜，双方自愿达成以下补充协议：甲方取消其将要开发完成的D座楼的意向买家；对乙方原购买的A座1-3层房屋地调换，调换至D座南侧1-2层、5-6层的房屋。乙方同意甲方的上述调换，同意仍以销售面积2600平方米仅作为销售时计算房款的面积面积依据，售房价款据实结算，多退少补。本协议签订生效后，双方签订具体购房合同。双方同意将乙方已支付的40466960元调换为购买D座南侧1-2层、5-6层的房屋的购房款，剩余房款243.304万元作为补偿款予以免除。甲方向乙方承诺在2005年6月30日前正式向乙方交房，每逾期一日须向乙方赔付逾期交房部分的房价款0.02%的违约金。同时，双方又就D座南侧1-2层、5-6层的房屋签订了编号为182496的商品房买卖合同。诉讼中，双方均表示不能提供该合同原件及复印件。。2013年12月12日，魏公元鼎公司向工行海淀支行出具《关于某某时代中心D座的情况说明》，称某公大厦二期即某某时代中心二期项目，因受合作开发方北京某某集团有限公司(以下简称某某集团)改制影响，被迫拖延至今，现某某集团改制完成，正在积极推动该项目前期开发手续，我公司曾就退还房款一事征求贵行意见，经贵行同意，愿意履行原购房合同，为保证维护贵行权益将及时通报项目进展情况。同年12月20日，魏公元鼎公司又给工行海淀支行出具关于房产事宜后续工作情况的说明，再一次对合同未能履行的原因进行了说明，并对项目现进展情况进行了通报。另查，涉案的某某时代中心D座至今仍未完成建设用地范围内的拆迁工作，就该项目原审批的规划意见书已失效，尚未取得新的规划审批手续。诉讼中，经法院对涉案合同效力进行释明后，工行海淀支行坚持主张双方所签合同及补充协议有效，不变更己方的诉讼请求。一审法院认定上述事实，有工行海淀支行提交的规划意见书、补充协议、补充协议书、《关于某某时代中心D座的情况说明》、关于房产事宜后续工作情况的说明等证据材料及本院庭审笔录在案佐证。一审法院判决认为，依据双方当事人陈述及本案现有证据，表明双方当事人就涉案的某某时代中心二期A座及D座相关房屋的买卖，先签订了编号为N110468号《商品房买卖合同》及《补充协议》，后因A座房屋整体销售交付不能，又签订了编号为182496的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，虽双方当事人现均不能提供上述两份买卖合同的原件及复印件，但双方当事人均认可就上述房屋的交易签署过上述合同，故不能提供合同原件的事实并不影响上述合同的真实存在。依据相关司法解释的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，工行海淀支行在购买D座房屋时，魏公元鼎公司并未取得上述房屋的商品房预售许可证明，且该房屋所在项目至今未重新取得新的规划审批手续，根本不具备销售条件，故双方当事人之间签订的编号为182496的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，依法应当确认无效。虽工行海淀支行主张其原购买的A座房屋符合销售条件，购买D座房屋仅是对交易房屋的调换，不应因房屋的调换而确认合同无效；对此，法院认为，房屋的更换已经变更了买卖合同交易的标的物，依据上述司法解释的规定，交易标的物违法的合同应当确认无效，故工行海淀支行所诉理由，缺乏法律依据，法院不予采信。依据无效合同的财产处理原则，魏公元鼎公司应当将收取工行海淀支行的购房款予以返还。鉴于工行海淀支行在经本院释明后，仍坚持主张双方所签合同有效并据此要求解除合同及补充协议并支付违约金的请求，因合同效力的认定将会导致不同的处理结果，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，故对于其上述请求，法院不予支持。工行海淀支行就其因合同无效所形成的损失，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：一、确认原告中国工商银行股份有限公司北京海淀支行与被告北京魏公元鼎房地产开发集团有限公司签订的编号为182496的《商品房买卖合同》及《补充协议书》无效；二、被告北京魏公元鼎房地产开发集团有限公司返还原告中国工商银行股份有限公司北京海淀支行已付的购房款40466960元，于本判决生效后10日内付清；三、驳回中国工商银行股份有限公司北京海淀支行其他诉讼请求。本院认定事实，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。在本院审理期间，双方的当事人均未提供新证据。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。本案中，双方当事人均认可签订过商品房买卖合同，虽然在诉讼中未能提供，结合双方签订的《补充协议》可以认定双方就购买D座房屋达成了一致意见，而至本案诉讼，该D座房屋未能取得销售许可证，因此原审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效并无不当。上诉人所述本案的处理不应忽略Ａ座房产具备销售许可的事实，不能割裂合同整体签约流程，双方关于D座房屋的买卖应为有效一节，因双方补充协议中明确约定购买D座房屋，对于合同效力的审查，应审查该D座房屋是否取得相关许可证，因该D座房屋未取得销售许可证，双方所签合同应认定无效。综上所述，上诉人工行海淀支行的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费四十万零二百五十六元，由中国工商银行股份有限公司北京海淀支行负担二十万零一百二十八元(已交纳)；由北京魏公元鼎房地产开发集团有限公司负担二十万零一百二十八元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费十九万七千九百二十二元，由中国工商银行股份有限公司北京海淀支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年九月二十五日书记员 张 超