四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11333号上诉人（原审被告）：王某，又名王志碧，女，1980年11月17日出生，汉族，住成都市新都区。上诉人（原审被告）：宋世轩，男，2005年5月28日出生，汉族，住成都市新都区。法定代理人：王某（系宋世轩之母），住成都市新都区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓东，四川索正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:余碧波，女，1979年11月18日出生，汉族，住四川省犍为县。委托诉讼代理人：蔡国荣，北京尚衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：四川链家房地产经纪有限公司。住所地成都市高新区民丰大道西段***号附**号*层。法定代表人：徐万刚。委托诉讼代理人：吉程甫，男，1990年5月18日出生，汉族，住四川省西充县。系公司员工。委托诉讼代理人：曾春丽，女，1994年8月18日出生，汉族，住四川省资中县。系公司员工。上诉人王某、宋世轩因与被上诉人余碧波、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初3921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某、宋世轩的上诉请求：撤销新都区人民法院判决由王某、宋世轩承担违约金108000元的内容，改判二上诉人不承担违约责任。事实理由：1、合同不能履行的原因是由于2017年3月24日施行的限购政策导致余碧波是否具有购房主体资格不清，且至今也无相关机关认定余碧波在成都有购房资格。且买卖双方和中介都认为余碧波不具有购房资格。2、本案中上诉人与被上诉人、中介之间都是因为政策的因素影响了合同的履行，并且三方都由于政策出台后在不断的协商，有变更的过程，应当给上诉人履行的期限。一审法院认定上诉人应于2017年4月15日前履行解除抵押手续义务，忽视了买卖双方已对合同履行期限的变更。按照已经认定的履约通知，余碧波要求2017年5月31日配合过户，按这个时间，就不应认定王某、宋世轩违约。但是余碧波于2017年5月14日就向人民法院提起诉讼并要求解除房屋买卖合同，没有给足上诉人按约履行过户义务时间，导致合同不能继续履行。被上诉人也未提交证据证明其有配合过户的条件。结合一审的判决书我方认为双方在合同的履行过程中已经变更了期限，配合过户的履行期限也已经变更。3、涉案房屋是王某、宋世轩继承宋继东遗产所得，需要通过继承法律关系确定王某、宋世轩的产权，这一事实余碧波也清楚。双方没有约定上诉人何时完成本案诉争房屋产权确定，据此双方约定的产权过户在约定期限内是不能实现的，这一责任不能由上诉人承担。4、由于上诉人房屋系继承，依法应完成个税，双方补充协议约定因继承产生的个税总额超过40000元解除合同，互不承担违约责任，诉争房屋个税已超40000元，上诉人遂同意解除合同，附条件解除合同条款双方应遵守，据此上诉人也不应承担解除合同后的违约责任。5、一审判决适用法律错误。首先，因为政策变化因素影响房屋交易，双方经过多次协商，已变更原买卖合同履行期限，但变更期限双方约定不明，一审法院不能适用《合同法》第九十四条第四款规定，认定王某、宋世轩迟延履行债务，而应适用合同法第六十二条的规定，属于合同约定不明时的履行。其次，本案应是附条件的解除合同，应适用合同法第四十五条规定，条件成就时合同失效，不适用合同法第九十三条的协商解除合同条款。上诉人无违约行为，不应该承担违约责任。余碧波辩称，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。链家房地产经纪公司辩称，请求维持一审判决。余碧波一审诉讼请求：1、请求判令解除《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》；2、请求判令王某、宋世轩退还余碧波支付的定金100000元并支付违约金108000元。一审法院认定事实：2017年1月22日，余碧波与王某签订《成都市存量房屋买卖合同》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》，约定余碧波以1080000元购买登记在宋继东名下位于成都市新都区新都镇毗河东路6号72栋1单元2层2号面积为153.38平方米的房屋及房屋内家具、家电、装饰装修、配套设施设备及位于成都市新都区新都镇毗河东路6号72幢-1楼26号面积为28.63平方米的地下车库。同日，余碧波、王某及链家房地产经纪公司签订《补充协议》，约定余碧波应支付给王某的购房定金100000元由链家房地产经纪公司托管，在托管期间，若因王某、宋世轩原因导致合同无法履行，王某、宋世轩同意在合同解除后托管方将该笔款项退还余碧波。《补充协议》约定，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价的10%的违约金，王某、宋世轩应在2017年4月15日前到其原借款机构办理完成涉案房屋解除抵押手续、承担相关费用。余碧波于2017年1月22日将购房定金转入链家房地产经纪公司账户。余碧波于2017年4月15日、2017年4月19日向王某邮寄送达了履约通知书，王某于2017年4月18日向余碧波邮寄送达了合同解约通知书，王某于2017年4月18日向链家房地产经纪公司送达了解除合同的告知书。一审庭审中，王某、宋世轩同意解除于2017年1月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》。王某与宋继东系夫妻关系，宋世轩系王某与宋继东之子，宋继东因病于2014年5月4日死亡，宋继东名下的位于成都市新都区由王某、宋世轩继承。王某、宋世轩至今未到其原借款机构办理完成涉案房屋解除抵押手续。一审法院认定上述事实，采信了当事人陈述、身份证复印件及工商登记信息、四川省人口信息（户籍）证明、《交易方留存信息表》《成都市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》、房产证复印件、房屋及车库的国土证与公证书、解约通知书、微信聊天记录、银行P0S单交易凭证、定金收据、履约通知书、解约通知书及告知书等证据。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，现就余碧波要求解除《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》；要求王某、宋世轩退还余碧波支付的定金100000元并支付违约金108000元两个问题分别进行分析评判。一、余碧波要求解除《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》。庭审中，王某、宋世轩同意解除《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，余碧波要求解除双方于2017年1月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》的诉讼请求，予以支持。《补充协议》系余碧波、王某、宋世轩及链家房地产经纪公司三方签订，因《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》已解除，《补充协议》的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，余碧波要求解除《补充协议》的诉讼请求成立，予以支持。二、王某、宋世轩退还余碧波支付的定金100000元并支付违约金108000元的问题。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》的内容系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。王某、宋世轩未按照约定履行解除涉案房屋抵押手续的义务，且以书面的形式表示要求解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，依照双方的约定，违约方须向守约方支付该房屋成交总价的10%的违约金，余碧波要求王某、宋世轩按照合同的约定支付违约金108000元的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，余碧波要求返还定金的诉讼请求成立，予以支持。根据《补充协议》的约定，若因王某、宋世轩原因导致合同无法履行，王某、宋世轩同意在合同解除后托管方将该笔款项退还余碧波。王某、宋世轩辩称由链家房地产经纪公司退还余碧波托管的购房定金100000元的辩称意见成立，予以采信。王某、宋世轩要求链家房地产经纪公司退还替王某、宋世轩保管的房产证、国土证，不属于本案审理的范围，王某、宋世轩可另行主张权利。王某、宋世轩要求余碧波赔偿王某、宋世轩律师费、误工费等损失，在庭审过程中，王某、宋世轩未就该主张提起反诉，对王某、宋世轩的该项主张不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除余碧波与王某、宋世轩于2017年1月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：100000514408）的补充协议》；二、解除余碧波、王某、宋世轩与四川链家房地产经纪有限公司于2017年1月22日签订的《补充协议》；三、四川链家房地产经纪有限公司应于判决生效之日起五日内向余碧波返还定金100000元；四、王某、宋世轩应于判决生效之日起五日内支付余碧波违约金108000元；五、驳回余碧波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元，由王某、宋世轩负担（此款已由余碧波垫付，由王某、宋世轩在履行判决第四项确定的义务时一并支付给余碧波）。二审中，上诉人向本院提交房屋最原始的买卖合同、合同（100000514408号）的补充协议、公证书及二手房涉税优惠政策等证据，拟证明涉案房屋交易税超出40000元，丧失了出卖房屋的价值。经质证，被上诉人认为上诉人在一审中未提到过税款问题。且合同未履行，未达到核税的条件，不是合同解除的原因；链家房地产经纪公司对证据真实性没有异议，对证明目的方面有异议，认为协议上面载明的是在核税的时候产生了税款的金额大于40000元就进行解约，但双方合同履行尚未走到这一步。本院对证据审核认为，上诉人提交的这些证据，不能证明合同是因双方关于交易税数额的约定而解除，达不到其证明目的。本院对上诉人二审提交的证据不予采信。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对合同双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同以及补充协议合法有效，被上诉人余碧波依约于2017年1月22日将购房定金转入链家房地产经纪公司账户。而王某、宋世轩并未按照合同约定在2017年4月15日前办理完成涉案房屋解除抵押手续。经余碧波于2017年4月15日、2017年4月19日两次催告，王某、宋世轩依然未履行相关义务，且于2017年4月18日向余碧波邮寄送达了合同解约通知书，以自己行为表明不履行合同，导致合同无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百零八条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。王某、宋世轩未按照约定履行合同义务，且发出解约通知，明确表明不履行合同义务。即使余碧波在履约催告通知中将王某、宋世轩的合同履行期限延长到2017年5月31日，但是由于王某、宋世轩已明确表明不履行合同义务，余碧波依法根据合同约定主张王某、宋世轩承担违约责任正确。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，被上诉人选择适用违约金条款，因此，一审法院根据合同约定确定违约方上诉人承担违约金正确。而定金是余碧波按照合同的约定支付，合同解除并非其违约导致，收取定金方应予返还。一审确定链家房地产经纪公司退还其收取的100000元定金正确。由于案涉房屋并没有交易成功，也没有进行核税，且王某、宋世轩不履行合同的理由也并非因为交易税达到不能继续履行合同的条件。因此，上诉人该项上诉理由不成立。限购政策的出台，不是不履行合同的理由。上诉人关于因为政策变更其不能履行合同的主张，不成立。综上，上诉人王某、宋世轩的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由上诉人王某、宋世轩负担。本判决为终审判决。审判长  赫耀文审判员  何春梅审判员  祝颖哲二〇一七年九月十一日书记员  温文馨