甘肃省天水市秦州区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0502民初1702号原告：天水碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：田建强，甘肃中天律师事务所律师。被告：韩东，住甘肃省礼县。法定代理人：韩党生，住址同上。委托诉讼代理人：李艳明，陇南正源律师事务所律师。原告天水碧桂园房地产开发有限公司（以下简称天水碧桂园公司）与被告韩东商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天水碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐晨露、田建强，被告韩东的法定代理人韩党生、委托诉讼代理人李艳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天水碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并配合原告办理注销合同备案手续；2.判令被告向原告支付违约金243048.3元。事实与理由：原、被告于2016年11月4日签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告在建的在建××区房屋一套，被告应于2017年1月4日前向原告支付房款达到1940000元，逾期90天以上原告有权解除该合同并要求被告支付房屋总价款10%的违约金，但被告未于约定的期限缴纳房款，经原告多次催要被告未履行付款义务，故诉至法院，请求处理。被告韩东辩称，对原被告双方签有《商品房买卖合同》及补充协议的事实无异议，但不同意承担违约金，理由如下：1.在签订合同期前，原告已查询了被告的征信记录，银行告知被告符合办理按揭贷款的条件，双方才签订商品房买卖合同，后被告无法办理按揭贷款，不能归责与被告，故被告无义务赔偿原告损失；2.原告提供的合同中有关违约条款为格式条款，该条款限制了被告权利并规避了原告义务，且该条款未明确标示，应认定为无效；3.合同约定的违约责任计算标准过分高于实际损失，即使被告承担原告损失，也应当降低违约金计算标准，应以补偿原告未交房款产生的同期银行贷款利息为限，不应支持原告要求按房屋总价款10%的计算标准。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》和《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，以证明原、被告已签订房屋买卖合同并约定房屋价款、付款方式及期限、逾期付款责任及关于合同解除条款的事实；2.逾期付款违约金明细，以证明被告尚欠194万元房款未付且逾期超过90日的事实。被告的质证意见为，对以上证据的真实性无异议，但合同中约定逾期付款超过90日产生违约金的计算方式显失公平，应依法予以降低。经审核，本院认为原告提交的以上证据来源合法，与本案有关联性，应予采信。3.原告提交天水碧桂园机打收据及天水碧桂园购房付款表、中国建设银行交易凭据，以证明被告已付房款490483元的事实；两被告对该证据证明的事实无异议，本院予以采信。被告韩东为证明其主张向本院提交了以下证据：1.中国人民银行礼县支行于2017年8月14日出具关于被告韩东的《个人征信报告（明细）》一份，以证明原、被告签订合同时，原告对于被告的征信进行了多次核实，原告对被告名下有贷款且同意受理按揭买房业务，现无法按揭付款的责任应由原告承担。2.《天水市碧桂园认购书》一份，以证明被告认购天水碧桂园房屋的事实。经质证，原告对第二份证据无异议，但对第一份证据的证明目的有异议，认为该证据无法证明合同签订前原告多次查询被告征信，亦无法证明被告无法办理按揭贷款是因原告所致。经审核，本院认为被告提交的《个人征信报告（明细）》仅能证明其在银行信用的现实情况，无法证明2016年11月4日原、被告签订合同时原告知晓被告的征信状况，且在双方签订的《天水市碧桂园认购书》第6条第3项约定”......乙方（韩东）确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策，在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料，”故该证据不能证明被告未取得银行按揭以购买房屋的责任归于原告。第二份证据原告无异议本院予以采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2016年11月4日，原告天水碧桂园公司与被告韩东签订《商品房买卖合同》（合同编号：YSXX，以下简称合同）及补充协议，主要约定：被告韩东购买原告在建的在建××区商品房一套（预测建筑面积279.11㎡，套内建筑面积233.93㎡），该商品房8707.98元/㎡，总价款2430483元。约定付款方式为按揭分期付款，买受人须分别在合同签订时、2016年12月4日前、2017年1月4日前，付该商品房总价款的10.18%、10.00%、79.82%给出卖人，即付款金额分别为247435元、243048元、190万元整。逾期付款责任约定：......逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价的10%......出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。双方在认购书中约定由乙方（被告韩东）负责向银行提交相关资料办理按揭贷款。合同签订前，被告韩东于2016年9月18日向原告支付定金2万元，抵作商品房首付款。合同签订后，被告韩东分别于2016年11月4日、12月4日支付原告房款227435元、243048元，以上合计490483元，尚欠194万元购房款未付。2017年7月被告向农业银行天水分行申请住房贷款时，被告知其名下已有贷款48万元，根据政策规定无法再申请住房贷款。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，合法有效，双方均应按约履行。该合同补充协议第三条明确约定买受人逾期缴纳房款超过90日后，出卖人有权解除合同并要求买受人支付违约金。而被告韩东未按约定期限缴纳剩余房款，逾期时限已超90日，故原告请求解除该合同的诉讼请求应予支持。原告要求被告按购买房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，而被告认为该约定过高，请求减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中原、被告均未举证证明因被告逾期交款给原告造成的实际损失，但根据本案查明的事实可知原告的损失应为缔约费用、准备履行所需费用、未按期支付房款丧失的利息收入等，但目前天水房价趋稳且有小幅上涨趋势，原告解除合同后并不丧失另行订立合同的机会，且被告逾期未付房款是因其名下已有贷款，无法再申请住房贷款所致，属其对银行贷款政策掌握不够，不属其恶意违约，因此被告请求减少违约金的请求符合上述法律规定，应予支持，本院确定被告承担其违约金6万元，而被告已交付的房款因其庭审中未主张退还，本院不做处理。综上所述，依照《中国华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、原告天水碧桂园房地产开发有限公司与被告韩东订立的《商品房买卖合同》及补充协议于2017年10月12日解除，被告韩东配合原告办理注销合同备案手续；二、被告韩东于本判决生效之日起20内支付原告天水碧桂园房地产开发有限公司违约金6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4950元，由被告韩东承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员  刘文振二〇一七年九月二十二日书记员  丑居平