湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0502民初3504号原告：浙江经典物业服务有限公司。住所地：湖州市苕溪家园9幢杭长桥北路**号。法定代表人：谢雪强，该公司总经理。委托代理人：陈峥华，男，该公司职员。被告：董荣林，男，1966年8月11日出生，汉族。户籍所在地：湖州市南浔区。原告浙江经典物业服务有限公司（以下简称经典物业公司）与被告董荣林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法由代理审判员李元光独任审判。后因人事调动，改由审判员苏丹萍适用简易程序于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告经典物业公司的委托代理人陈峥华到庭参加诉讼,被告董荣林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经典物业公司起诉称：被告董荣林为织里镇星河花园小区17幢1单元501室的所有权人，该物业面积为268.25平方米。2010年5月29日，湖州市吴兴区织里镇星河花园小区业主委员会与原湖州经典物业管理有限公司签订《物业服务合同》一份，合同期限自2010年6月1日起至2013年5月31日止。合同约定：多层住宅（含阁楼、有产权汽车库）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元向物业服务企业缴纳；小高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.5元缴纳（含电梯运行、增压水泵等公共能耗费用）；商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元缴纳；无产权地面车库由业主按每月每库15元缴纳；电梯运行、变频泵房运行、路灯照明等公共能耗费用由业主按其拥有建筑面积照实分摊。物业服务费、公共能耗费每年预收一次，经催收迟延缴纳的，按每天应交物业管理费的3‰承担逾期付款违约金。2013年1月1日，湖州市吴兴区织里镇星河花园小区业主委员会与原湖州经典物业管理有限公司新签《物业服务合同》一份，合同期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。合同约定：多层住宅（含阁楼、有产权汽车库）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.65元向物业服务企业缴纳；小高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.6元缴纳（含电梯运行、增压水泵等公共能耗费用）；商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.65元缴纳；地面车库由业主按每月每库15元缴纳；物业服务费一年预收一次，每年物业费从1月开始由业主预约物业服务人员上门收取或者业主至物业服务中心缴纳。至当年年末业主未缴纳物业费的，视为逾期缴纳，自逾期之日起每天应按物业服务费的3‰缴纳违约金，若拒不交付，物业服务企业可要求当事业主承担通过法律行径追缴欠费而产生的诉讼费、律师费等费用。现原告已根据《物业服务合同》的约定履行了对星河花园小区的管理、服务义务，被告作为17幢1单元501室的业主一直拖延缴纳物业管理费，经原告多次上门或者发函催要，被告一直无正当理由拒绝缴纳物业费。现原告为维护合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：一、被告向原告支付2012年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费6336元；二、被告向原告支付2013年1月1日起至实际履行之日止的逾期付款违约金5602元（按日1‰暂计算至2016年6月30日）：其中2012年1月至2012年12月物业服务费逾期付款违约金自2013年1月1日暂计算至2016年6月30日为2286元，2013年1月至2013年12月物业服务费逾期违约金自2014年1月1日暂计算至2016年6月30日为2073元，2014年1月至2014年12月物业服务费逾期付款违约金自2015年1月1日至2016年6月30日为1243元）；三、被告向原告支付律师代理费1000元；四、由被告承担诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求中的金额为6334元并放弃第三项诉讼请求。被告董荣林未作答辩，亦未向本院提交证据。原告为支持其诉讼请求，向本庭提交并出示了如下证据：据1:《湖州市不动产登记信息查询证明》及《商品房买卖合同》各一份，证明被告董荣林系湖州市吴兴区织里镇星河花园17幢501室的业主的事实。据2：2010年5月29日签订的《物业服务合同》一份，证明原告于2010年5月29日与湖州市织里镇星河花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同期限为2010年6月1日起至2013年5月31日止，合同对物业费的收取标准及支付方式进行了约定的事实。据3：2013年1月1日签订的《物业服务合同》一份，证明原告于2013年1月1日与湖州市织里镇星河花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同期限为2013年1月1日起至2014年12月31日止，合同对物业费的收取标准及支付方式进行了约定的事实。证据3：快递单、物业费催缴函，证明原告通过书面形式向被告催缴物业费的事实。对于原告经典物业公司提交的证据，被告未到庭视为放弃质证的权利。本院审核后认为，原告提交的证据符合证据的有效要件，能够证明原告所要主张的事实，本院对其证明效力予以确认。本院经审理，认定事实如下：被告董荣林系湖州市吴兴区织里镇星河花园17幢501室的业主，建筑面积共268.25平方米及汽车库39.78平方米。2010年5月29日，原湖州经典物业管理有限公司与湖州市织里镇星河花园小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同期限自2010年6月1日起至2013年5月31日止。合同约定：多层住宅（含阁楼、有产权汽车库）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元向物业服务企业缴纳；商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元缴纳；无产权地面车库由业主按每月每库15元缴纳；电梯运行、变频泵房运行、路灯照明等公共能耗费用由业主按其拥有建筑面积照实分摊。物业服务费、公共能耗费每年预收一次，经催收迟延缴纳的，按每天应交物业管理费的3‰承担逾期付款违约金。2013年1月1日，原湖州经典物业管理有限公司与湖州市吴兴区织里镇星河花园小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。合同约定：多层住宅（含阁楼、有产权汽车库）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.65元向物业服务企业缴纳；商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.65元缴纳；无产权地面车库由业主按每月每库15元缴纳；物业服务费一年预收一次，每年物业费从1月开始由业主预约物业服务人员上门收取或者业主至物业服务中心缴纳。至当年年末业主未缴纳物业费的，视为逾期缴纳，自逾期之日起每天应按物业服务费的3‰缴纳违约金，若拒不交付，物业服务企业可要求当事业主承担通过法律行径追缴欠费而产生的诉讼费、律师费等费用；合同还对物业服务管理事项、双方权利义务等进行了约定。被告董荣林自2012年1月1日起拖欠物业服务费，原告向被告催讨未果，以致纠纷成讼。另查明：原湖州经典物业管理有限公司于2017年4月27日经工商变更，名称变更为浙江经典物业服务有限公司。本院核定被告欠付物业服务费为：一、2012年1月1日至2012年12月31日为1789.50元（268.25平方米×0.5元／月／平方米×12个月+15元／月×12个月）；二、2013年1月1日至2013年12月31日为2272.35元（268.25平方米×0.65元／月／平方米×12个月+15元／月×12个月）；三、2014年1月1日至2014年12月31日为2272.35元（268.25平方米×0.65元／月／平方米×12个月+15元／月×12个月）；以上合计6334元。本院核定逾期付款违约金为：一、2012年度未付物业服务费1789.50元，逾期付款违约金以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为标准，自2013年1月1日起算至2016年6月30日为359元；二、2013年度未付物业服务费2272.35元，逾期付款违约金以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为标准，自2014年1月1日起算至2016年6月30日为316元；2014年度未付物业费2272.35元，逾期付款违约金以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为标准，自2015年1月1日起算至2016年6月30日为178元；以上逾期付款违约金合计853元。本院认为：原湖州经典物业管理有限公司与湖州市吴兴区织里镇星河花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，应受法律保护。被告董荣林作为湖州市吴兴区织里镇星河花园17幢501室的业主，未按约支付物业服务费，显属违约，应承担付款的民事责任。原告要求被告支付物业服务费的请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告按每日3‰支付逾期付款违约金的诉请，过分高于造成的损失，应以中国人民银行同期同档次贷款基准利率较为适宜，故本院依法予以调整，具体金额以本院核定为准。被告董荣林未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：、被告董荣林应支付原告浙江经典物业服务有限公司自2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费6334元及逾期付款违约金853元（暂计算至2016年6月30日，实际计算至款项清偿之日止）,限于本判决生效之日起十日内清偿。二、驳回原告浙江经典物业服务有限公司其余诉讼请求。本案受理费98元，减半收取49元，由原告浙江经典物业服务有限公司负担22元，由被告董荣林负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  苏丹萍二〇一七年九月七日书记员  王 惠