四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书(2017)川3401民初2341号原告：四川世达实业有限责任公司，地址：西昌市龙眼井街2号。法定代表人：唐昌智，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李薇丹，四川鼎仁律师事务所律师（特别授权）。被告：田维礼，男，汉族，58岁。被告：刘国美，女，汉族，54岁。原告四川世达实业有限责任公司与被告田维礼、刘国美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告四川世达实业有限责任公司的委托诉讼代理人李薇丹到庭参加了诉讼，被告田维礼、刘国美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现己审理终结。四川世达实业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》；2、判令二被告返还xx房屋；3、判令被告支付总房款20%的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2011年10月27日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告采用按揭付款的方式购买原告开发的xx小区xx房屋一套，房产总价款为805402元。按照合同约定被告支付首付款245402元，剩余56万元被告向西昌市农村信用合作社联合社按揭贷款。合同签订后信用社依法发放了按揭贷款，原告依法向被告交付了房屋。2015年被告开始拒绝偿还信用社的贷款，截止2017年2月15日共计逾期15期贷款未能偿还，经原告与信用社多次催收被告未能偿还。按照《商品房买卖合同》第十条第二款约定：如因买受人逾期偿还贷款，不能按期归还按揭款，导致银行解除与买受人的贷款合同或要求出卖人承担该按揭房屋的担保责任，出卖人有权解除合同或直接会同贷款银行依法处置买受人所购买的房屋，并向买受人收取总房款20%的违约金和出卖人因此向银行承担担保责任所产生的所有费用、违约金。原告为维护自己的合法权益，遂起诉至法院。被告田维礼、刘国美未到庭，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下:证据1，商品房买卖合同。证明双方的合同关系，并且合同第十条第二款约定如因买受人逾期偿还贷款不能按期归还拖欠月按揭贷款和违约金，导致银行解除与买受人的贷款合同或者要求出卖人承担该按揭房屋的担保责任，出卖人有权解除合同或直接同贷款银行依法处置买受人所购买的房屋，并向买受人收取总房款20%的违约金及其他费用。证据2，借款合同。证明被告刘国美、田维礼与西昌市农村信用合作社联合社于2011年12月28日签订了《借款合同》，约定二被告向信用社借款56万元，借款期限为2011年12月26日-2023年12月26日，共144个月，采用等额本息的方式，月供5986.76元。证据3、《个人住房/商业用房按揭贷款合作协议书》、《最高额保证合同》。证明原告与西昌市农村信用合作社联合社约定被告不能按期还本付息时，由保证人即原告代为偿还，如原告在接到信用社通知后的15日内未履行代偿义务的，信用社有权直接从保证金账户予以扣收。证据4、逾期个人住房按揭贷款代偿通知书、关于履行保证责任偿还贷款的通知书。证明截止到2017年5月25日被告已逾期15期拖欠本金69030.36元、利息39073.84元。证据5、进账单。证明我公司代被告向信用社代偿470201.94元。经审查，原告提供的证据真实、合法与本案有关联，能够证明案件事实，本院予以确认，并在卷佐证。经审理查明：原告四川世达实业有限责任公司与被告田维礼于2011年10月27日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告采用按揭付款的方式购买原告开发的xx小区xx房屋一套，房产总价款为805402.00元。按照合同约定被告支付首付款245402.00元，剩余560000.00元由被告向西昌市农村信用合作社联合社按揭贷款。并约定：被告逾期超过30日，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，如因买受人未能按期偿还贷款，导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取总房价款10%的违约金即80540.20元。2011年12月28日被告田维礼、刘国美与西昌市农村信用合作社联合社签订了《个人住房（商用房）借款合同》，合同约定被告向信用社贷款560000元，借期144个月，从2011年12月26日-2023年12月26日止，采用等额本息的还款方式，每月归还本息金额为5986.76元。2010年10月18日原告与西昌市农村信用合作社联合社签订了《个人住房/商业用房按揭贷款合作协议书》、《最高额保证合同》，约定信用社同意对原告开发的航天大道西延线北侧的“航天阳光”房产开发项目提供住房/商业用房按揭贷款。为保证信用社的债权实现，原告愿意为向信用社借款的全部借款人所形成的一系列债权提供连带责任保证担保，原告在信用社开立保证金专户，原告应在收到信用社《贷款催收通知书》之日起7个工作日履行代偿义务，若原告未在收到通知后15日内代偿，信用社有权直接从原告的保证金账户中扣收。信用社按期向二被告发放了贷款，但二被告从2015年11月开始就拖欠偿还贷款，信用社分别于2017年2月15日、5月25日向原告发出关于履行保证责任偿还贷款的通知书和逾期个人住房按揭贷款代偿通知书，要求原告履行代偿义务。2017年6月1日，原告代二被告向信用社代偿了470201.94元。事后，经原告多次催收均无果，故原告诉至法院请求依法维护其合法权益。另，二被告实际已支付了购房款335200.06元。本院认为：本案中涉及的合同均系签约双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》中双方对合同的解除条件及违约金进行了约定。原告履行了交付房屋的义务，被告应当按照约定按时偿还购房贷款。但二被告在贷款期间未按时偿还贷款，导致原告承担担保责任，为其代偿了470201.94元贷款，致使合同解除条件成就，依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，对原告要求解除合同和被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”之规定，原、被告双方合同解除后，基于合同取得的财物应予以返还，故本院对原告的第二项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告四川世达实业有限责任公司与被告田维礼、刘国美于2011年10月27日签订的《商品房买卖合同》；二、限被告田维礼、刘国美于本判决生效后三十日内向原告四川世达实业有限责任公司返还位于xxxx小区xx房屋并支付违约金80540.20元；三、由原告四川世达实业有限责任公司于本判决生效后三十日内向被告田维礼、刘国美返还购房款335200.06元；四、驳回原告四川世达实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3522.00元，由被告田维礼、刘国美负担(此款原告已垫付，被告在履行上述义务时径直给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审判员 阿苏嘉佳二〇一七年九月二十一日书记员 刘  俐附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。