重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初10717号原告：王先义，男，1965年9月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆澳中投资有限公司,住所地重庆市渝中区邹容路82号第4层82#，统一社会信用代码915001035761803822。法定代表人：薛友芬。被告：重庆中飞商贸有限公司,住所地重庆市渝中区邹容路82号（平街层），统一社会信用代码915001032033238385。法定代表人：戴勇。委托诉讼代理人：刘浪凡，男，重庆中飞商贸有限公司员工。被告：中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行，住所地重庆市渝中区五一路110号，统一社会信用代码915001039028691782。负责人：陈克，行长。委托诉讼代理人：周玉，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：金袆，重庆索通律师事务所律师。被告：李玲，女，1965年5月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：重庆市九龙坡区兆隆小额贷款股份有限公司，住所地重庆市九龙坡区奥体东路58号二楼。法定代表人：曾果，董事长。委托诉讼代理人：凌颂，男，重庆市九龙坡区兆隆小额贷款股份有限公司员工。原告王先义与被告重庆澳中投资有限公司（以下简称澳中公司）、重庆中飞商贸有限公司（以下简称中飞公司）、中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称农行渝中支行）、李玲、重庆市九龙坡区兆隆小额贷款股份有限公司（以下简称兆隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员霍袁平独任审判，于2017年9月1日公开开庭进行了审理。原告王先义、被告中飞公司委托诉讼代理人刘浪凡、农行渝中支行委托诉讼代理人周玉、兆隆公司委托诉讼代理人凌颂到庭参加诉讼。被告澳中公司、李玲经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王先义诉称，其与重庆美联营销策划有限公司（以下简称美联公司）于2015年12月9日签订团购优惠合同，约定原告购买重庆市巴南区步行街（金鹰女人街）商铺，缴纳团购费3万元（实际应为2.5万元、多交0.5万元后转为包含在房款中的税款），购买房号为负1-328。同日，原告与重庆楼市通信息科技有限公司（以下简称楼市通公司）签订买卖定金协议，约定原告缴纳定金3万元。2016年1月22日，原告与被告澳中公司签订房屋买卖合同，约定原告购买被告澳中公司位于重庆市巴南区鱼洞新市街73号负1-328的房产（房权证号202房地证2011字第0822**）（以下简称8号房屋），房款总价391665元（含过户时原告应交税费32529元）。原告缴纳全额房款之日起60个工作日内被告澳中公司将8号房屋过户至原告名下。8号房屋已对外出租，原告购买后应当同意将物业继续委托给被告澳中公司选用的项目公司即被告中飞公司金鹰女人街鱼洞商场经营管理，被告澳中公司从原告与被告中飞公司金鹰女人街鱼洞商场签订商铺委托经营管理协议后，每年按已付总额房款的6%分两次返还租金，租金支付起算日为原告支付完毕房款和税费之日，被告澳中公司未在规定时间内按约完成过户的，按总房款的万分之一按日支付原告滞纳金，超过约定过户时间90天后，原告有权解除合同，被告澳中公司需全额退还原告已付房款、意向金及团购费等。原告于2016年3月31日前已支付完团购费、定金、全部房款、税费，被告澳中公司至今未完成过户，也未支付应当返还的租金。作为抵押权人的被告农行渝中支行、李玲、兆隆公司均同意被告澳中公司出卖8号房屋，及承诺收到原告按指定的收款账户打入房款后就配合解押过户给原告，但至今均未履行协助过户义务。被告中飞公司的承诺书载明了对于被告澳中公司因买卖8号房屋形成的债务承担连带保证责任。现诉请：1、确认原告与被告澳中公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告澳中公司将8号房屋的产权过户至原告名下；2、被告澳中公司支付原告8号房屋占用期间租金，直到将8号房屋实际交付原告使用时为止，暂计算2016年3月31日至2017年12月31日（以房款为基数，按年房租6%），计费42045.59元；3、被告澳中公司支付滞纳金（以391665元为基数，万分之一/日为标准），从2016年3月31日起至过户完成之日止，暂计算至2017年7月31日为19627.42元；4、被告中飞公司对2、3项请求中的支付义务承担连带清偿责任；5、被告农行渝中支行、李玲、兆隆公司取消对第1项诉请中房屋上设置的权利限制，协助被告澳中公司为原告办理房屋过户手续。被告中飞公司辩称，涉案房屋并未实际使用，未产生租金，原告不应获得返租的租金。涉案房屋被查封冻结，并非原告原因导致不能过户，被告中飞公司不应承担滞纳金。被告农行渝中支行辩称，1、原告与被告澳中公司签订的房屋买卖合同约定的销售金额未经被告农行渝中支行认可，并且未得到被告农行渝中支行出具的指定收款账户等书面材料，未满足被告农行渝中支行在同意函中所列明的限制条件。2、被告农行渝中支行的抵押权合法有效，在债务未得到清偿前，被告农行渝中支行没有义务取消对涉案房屋设立的权利限制。3、被告农行渝中支行出具的同意函仅包含了有条件同意抵押人分零销售抵押物的意思表示，并未对具体房屋解除抵押问题做出承诺。被告兆隆公司辩称，同意解除涉案房屋的抵押。被告澳中公司未到庭未作答辩。被告李玲未到庭未作答辩。经审理查明：2015年11月1日，重庆鼎边锉餐饮管理有限公司及被告澳中公司出具关于《重庆巴南金鹰女人街》销售委托书，该委托书载明“兹有重庆鼎边锉餐饮管理有限公司、重庆澳中投资有限公司特委托重庆楼市通信息科技有限公司全权负责重庆巴南区金鹰女人街项目的销售工作开展，并协助办理销售相关一切事宜”。2015年12月8日，美联公司出具收取原告金鹰女人街物业综合费用30000元的正式收据，并且备注款项到账后此收据才正式生效。2015年12月9日，原告与美联公司签订“金鹰女人街”团购申请及承诺书，约定原告购买8号房屋，交纳团购服务费30000元，团购优惠80000元，原告于该日向美联公司支付30000元。同日，原告与楼市通公司签订买卖定金协议书，约定楼市通公司出售8号房屋，该房总价格416665元，包括税收等过户费用。原告与楼市通公司一致同意签订本协议时，原告应向楼市通公司支付30000元的定金，该定金作为原告购买该商铺的担保金，原告与楼市通公司正式签订房屋买卖合同后，原告支付的定金转为房价款。原告应向楼市通公司支付除定金之外的房款386665元，原告于该日向楼市通公司支付30000元。2016年1月13日，被告农行渝中支行出具同意函载明“重庆中飞商贸有限公司在我行办理的流动资金贷款5699万元，以重庆鼎边锉餐饮有限公司和重庆澳中投资有限公司名下位于巴南区鱼洞新市街73号的房产（共计233处）建筑面积共计4043.14平方米提供抵押担保。因中飞商贸经营需要，拟将上述商业资产以分零形式单铺出售，偿还我行贷款。现我行有条件同意抵押人分零销售上述抵押物，并提醒购买者注意：一、上述房产均已办妥抵押登记手续，我行为抵押权人；二、中飞商贸需根据与购买者签订购房协议的销售金额全额划入我行指定账号用于还款，且单铺购房协议的销售金额需经我行认可；三、如购买者在我行办理按揭贷款，需按照相应的贷款审批流程进行申请办理”。2016年1月15日，被告李玲出具同意函载明“重庆鼎边锉餐饮有限公司和重庆澳中投资有限公司名下位于巴南区鱼洞新市街73号的房产（共计233处）建筑面积共计4043.14平方米，我处有抵押以上房产。因各方实际经营需要，重庆鼎边锉餐饮有限公司和重庆澳中投资有限公司，拟将上述商业资产以分零形式单铺出售，偿还我借款。现我同意分零销售上述房产。根据购房客户付款情况协助以下事宜：1、客户全款购房：客户按照销售价格一次性付清房款后3个工作日内，我解除抵押配合办理过户手续。2、客户按揭购房：客户支付完60%房款后3个工作日内，我解除抵押配合办理相关手续”。2016年1月16日，被告兆隆公司出具同意函载明“重庆鼎边锉餐饮有限公司和重庆澳中投资有限公司名下位于巴南区鱼洞新市街73号的房产（共计233处）建筑面积共计4043.14平方米，我司有抵押以上房产。因各方实际经营需要，重庆鼎边锉餐饮有限公司和重庆澳中投资有限公司，拟将上述商业资产以分零形式单铺出售，偿还我司借款。现我司同意分零销售上述房产。根据购房客户付款情况协助以下事宜：1、客户全款购房：客户按照销售价格一次性付清房款后3个工作日内，我司解除抵押配合办理过户手续。2、客户按揭购房：客户支付完60%房款后3个工作日内，我司解除抵押配合办理相关手续”。2016年1月15日，被告澳中公司与重庆鼎边锉餐饮有限公司作为甲方、被告兆隆公司作为乙方、被告李玲作为丙方、楼市通公司作为丁方签订售房资金监管协议，该协议约定甲方系重庆巴南区鱼洞新市街73号233处房产的所有权人，该资产抵押权人为被告农行渝中支行，乙方与丙方系该资产的司法抵押权人。现甲方拟以对外出售上述资产的形式来偿还被告农行渝中支行贷款及代被告中飞公司、戴勇、张永莉偿还乙、丙方借款债权，现四方就资产出售资金分配及监管达成如下协议，以资四方共同遵守并执行。一、甲乙丙三方同意，甲方每出售壹个商铺的销售价格，按银行备案金额转入被告农行渝中支行银行专户，用于偿还其贷款，以便于银行解除其抵押权；二、甲乙丙三方同意，甲方每出售壹个商铺的销售价款，减除转入被告农行渝中支行专户金额后余下价款，由丁方负责全额存入共管帐户（余下价款的含义：以2016年1月14日由甲方提供给乙、丙方的“鱼洞商场销售的价格表”8231万销售价款与提供给农行的商场销售价款6255万元中每个商铺之间的差额），由甲乙丙三方共同监管。三、共管帐户的设置，甲乙丙三方同意以重庆万马奔商贸有限公司的名义在银行开立共管帐户，帐户预留印鉴以乙方财务章、丙方指定人员李小为的私章、甲方指定人员张莉的私章作为预留印鉴。五、共管帐户资金的分配比例，甲乙丙三方同意共管账户的资金，先支付每个商铺的房屋交易税款（以实际纳税凭据为准）后的余下部分，按甲方分配其中的11.8%，乙方分配其中的58.8%，丙方分配其中的29.4%进行分配，每笔款项到账当日进行划拨。六、购房者缴纳的订金，由丁方负责存入共管账户。如未实现销售，甲乙丙三方同意从共管账户中退还。八、在甲方每个商铺对应的出售款支付至共管账户且按上述比例进行分配到账之后，乙、丙方必须无条件申请解除抵押，如因乙、丙方未按时提出解除抵押申请，应承担相应经济损失。2016年1月22日，原告与被告澳中公司签订房屋买卖合同，约定原告购买被告澳中公司拥有的8号房屋，总价391665元，该总价包含原告与被告澳中公司过户时，双方应缴纳的税款（主要交易税费为32529元，与首期款同时支付）。原告与被告澳中公司同意在签订合同当日支付180000元，并在30个工作日内到农行进行资金监管，监管金额179136元，原告与被告澳中公司监管完毕办理过户手续。被告澳中公司指定收款帐号如下：收款单位为被告中飞公司；指定账号为31011156600000017；开户行为被告农行渝中支行。被告澳中公司应于收到原告全额房款之日起60个工作日内将交易的房产过户至原告名下，并自行结清该房产过户前产生的相关费用。委托管理约定：因鱼洞商场金鹰女人街项目整体运营需要，原告需于本合同签订时，同时与项目管理公司被告中飞公司金鹰女人街鱼洞商场签订《金鹰女人街商铺委托经营管理协议书》，被告澳中公司需在本合同签订时向原告展示该协议，原告表示已完全理解该协议内容，并按协议约定向被告澳中公司支付商业物业管理费，具体支付标准按被告澳中公司统一标准执行。返租约定：原告充分知悉所购买的房产即该商铺已对外出租，在原告签订《金鹰女人街商铺委托经营管理协议书》后，被告澳中公司需按已付总额房款（不含每铺位2.5万元团购费及税费）的6%每年分两次返还租金给原告（租金税费由被告澳中公司代扣代缴），租金起算日期为原告支付完毕本合同项下原告应支付所有款项之日。原告与被告澳中公司合同签订后，若被告澳中公司未在第四条约定时间内将房产过户给原告，原告有权按总房款的万分之一从约定过户期限届满次日起，每天向被告澳中公司收取滞纳金。被告澳中公司应于2017年12月31日前将该商铺交付给原告。同日，被告中飞公司出具承诺书载明“现有重庆中飞集团（重庆中飞商贸有限公司以下简称我司）旗下所经营鱼洞‘女人街商场’对外出售，其中负1-328该房产产权人为‘重庆澳中投资有限公司’我司郑重承诺为其提供担保”。2016年1月26日，被告澳中公司出具打款函载明“王先义：你与我司于2016年1月22日签订《房屋买卖合同》，购买我司拥有的重庆巴南区鱼洞新市街73号负一层328号的房产，建筑面积17.20㎡，请将首期房款壹拾捌万元整转至以下账户：账户名为被告中飞公司；账号为31010101240007512；开户行为被告农行渝中支行”。2016年2月1日，原告向被告中飞公司账户汇入180000元，被告澳中公司出具收据对前款予以确认。2016年3月29日，被告澳中公司出具打款函载明“王先义：你与我司于2016年1月22日签订《房屋买卖合同》，购买我司拥有的重庆巴南区鱼洞新市街73号负一层328号的房产，首期房款180000元已支付，请将剩余房款共壹拾柒万玖仟壹佰叁拾陆元整转至以下账户：1、账户名为被告中飞公司，账号为31010101240007512或31010101240007637，开户行为被告农行渝中支行，金额为174142元；2、账户名为重庆万马奔商贸有限公司（三方监管账户），账号为3100032019100198561，开户行为工行北部新区支行，金额为4994元”。同日，原告向重庆万马奔商贸有限公司账户汇入4994元，被告澳中公司出具收据对前款予以确认。2016年3月31日，原告向被告中飞公司账户汇入174142元，被告澳中公司出具收据对前款予以确认。另查明，8号房屋的所有权人为被告澳中公司，抵押权人为被告农行渝中支行、李玲、兆隆公司。8号房屋目前已被其他法院查封。以上事实，有各方当事人陈述及原告王先义提供的销售委托书、收据、团购申请及承诺书、买卖定金协议书、房屋买卖合同、打款函、收据等，被告农行渝中支行提供的抵押合同、房地产抵押清单等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，原告与被告澳中公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故原告与被告澳中公司于2016年1月22日签订的房屋买卖合同有效。现8号房屋被其他法院查封且存在抵押，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，故对原告要求被告澳中公司将8号房屋的产权过户至原告名下不予以支持。原告与被告澳中公司签订的房屋买卖合同约定被告澳中公司需自原告支付完毕本合同项下原告应支付所有款项之日起按已付总额房款（不含每铺位2.5万元团购费及税费）的6%每年分两次返还租金给原告（租金税费由被告澳中公司代扣代缴），现原告已于2016年3月29日付清全款，被告澳中公司应支付原告2016年3月29日至2017年3月28日期间的租金20048.16元[（房款总额391665元-团购费25000元-税费32529元）×6%]。原告要求被告澳中公司支付2017年3月29日至2017年12月31日期间的租金，因该期间尚未届满，未达到支付条件，本院不予支持。原告与被告澳中公司签订的房屋买卖合同约定被告澳中公司应于收到原告全额房款之日起60个工作日内将交易的房产过户至原告名下，若被告澳中公司未在前述约定时间内将房产过户给原告，原告有权按总房款的万分之一从约定过户期限届满次日起，每天向被告澳中公司收取滞纳金，现原告已于2016年3月29日付清全款，故被告澳中公司应于2016年6月24日前将房产过户至原告名下，被告澳中公司未在前述时间内将房产过户给原告，其应从2016年6月25日起向原告支付滞纳金至过户完成之日，现过户时间不能确定，本院支持被告澳中公司支付原告从2016年6月25日起计算至本案法庭辩论终结前即2017年9月1日每日以总房款391665元的万分之一计算的滞纳金，金额为16998.26元（434天×39.1665元/天），其余部分原告可另行主张。因被告中飞公司对被告澳中公司对外出售8号房屋提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”的规定，被告中飞公司应对被告澳中公司应付的租金和滞纳金承担连带清偿责任。对于原告要求被告农行渝中支行、李玲、兆隆公司取消对8号房屋上设置的权利限制，协助被告澳中公司为原告办理房屋过户手续，该房抵押权人即被告农行渝中支行表示在被告澳中公司未付清借款前不同意解除该房抵押，且原告并不为被告澳中公司与被告农行渝中支行之间签订抵押合同的相对方，不为被告澳中公司与被告李玲、兆隆公司抵押关系的相对方，涉案房屋能否解除权利限制系被告澳中公司与被告农行渝中支行、李玲、兆隆公司之间因借款关系而产生的法律后果，若判决主张后，一旦各方当事人不能协商共同解除对涉案房屋的权利限制，也无法强制履行，故本院对该诉请不予以支持。原告与被告农行渝中支行举示的其他证据，因对待证事实缺乏足够证明力，本院不予采信。被告澳中公司、李玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不妨碍本院依法判决本案。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王先义与被告重庆澳中投资有限公司于2016年1月22日签订的房屋买卖合同有效；二、被告重庆澳中投资有限公司支付原告王先义2016年3月29日至2017年3月28日期间的租金20048.16元；三、被告重庆澳中投资有限公司支付原告王先义2016年6月25日至2017年9月1日期间的滞纳金16998.26元；四、被告重庆中飞商贸有限公司对被告重庆澳中投资有限公司第二项、第三项支付义务承担连带清偿责任；五、驳回原告王先义的其他诉讼请求。本案案件受理费7612元，本院减半收取3806元，由原告王先义负担3192元，由被告重庆澳中投资有限公司和重庆中飞商贸有限公司负担614元，该款已由原告王先义自愿垫付，限被告重庆澳中投资有限公司和重庆中飞商贸有限公司于本判决生效后10日内径付原告王先义614元，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  霍袁平二〇一七年九月二十日书记员  田 晶