江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初12316号原告:张建民，男，1972年5月16日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王伟，江苏东恒（苏州）律师事务所律师委托诉讼代理人：任黎平，江苏东恒（苏州）律师事务所实习律师。被告:张大金，女，1961年3月20日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：李来专，男，1959年5月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。以上两被告共同委托诉讼代理人：肖海涛，上海勤周律师事务所律师。第三人：昆山北区房产咨询有限公司金浦店，统一社会信用代码93120583596948387G，住所地江苏省昆山市周市镇大德世家御花园25号楼14室。负责人：周云，该公司副总。委托诉讼代理人：许元彰，男，该公司员工。原告张建民与被告张大金、李来专、昆山北区房产咨询有限公司金浦店（以下简称北区房产金浦店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法由代理审判员刘春香适用简易程序，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告张建民及其委托诉讼代理人王伟，被告张大金、李来专共同委托诉讼代理人肖海涛，第三人北区房产金浦店委托诉讼代理人许元彰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建民向本院提起诉讼请求：1.判令两被告继续履行合同，将位于昆山市周市镇玉山诗意花园诗意居X号楼XXX室过户给原告；2.判令两被告支付律师费35000元；3.判令两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加一项诉讼请求，判令两被告向原告承担10万元的定金赔偿。事实和理由：2017年4月2日，原告与两被告签订一份《房屋买卖合同》。合同约定，被告将位于昆山市周市镇玉山诗意花园诗意居X号楼XXX室房屋以2368000元的价格出售给原告，原告于合同签订之日支付10万元作为定金，2017年5月20日前向被告支付首付款1368000元，2017年5月30日前办理过户手续，如一方不按期支付首付款、配合过户，即构成违约。2017年4月2日，原告通过中介方向被告支付了购房定金10万元，后又陆续支付了房款共计1658991元（含定金），但被告不愿配合办理产权登记过户。原告与被告多次沟通过户事宜未果，特诉至法院，由此引起本案纠纷。被告张大金、李来专辩称：对原告提出的诉讼请求及所依据的事实和理由不予认可，增加的诉讼请求也没有依据，请法院依法驳回。根据合同约定原告应于2017年5月30日前将购房款支付完毕，但原告未按约定时间支付购房款，构成根本违约，且被告已通过书面方式向原告发出解除合同的通知书，并就相关权益诉讼至贵院。第三人北区房产金浦店述称：原、被告签订合同后，原告向被告支付了10万元定金，并支付房款65万元配合被告涤除房屋抵押权。之后原告也陆续支付给被告剩余的房款，除了银行贷款的68万元和过户时留存在中介的3万元未支付外，其他款项原告均已支付给被告。在本案合同履行过程中，两被告均有到场签字配合原告办理组合贷款审批，审批已经通过。贷款审批通过后，我司通知被告配合原告交纳税费并协助过户，但被告要求原告将需要银行贷款的剩余房款32万元（扣除押金3万元）在过户前交付给被告，不然不同意过户。之后原告实际支付了29万元，但被告又以需要得知银行具体放贷时间为由，否则不同意过户。在原、被告签订合同时，我司就明确告知被告只有在过户后银行才能放款，且具体放款的时间不定。若被告不相信可带被告前往银行询问贷款发放事宜，但被告一直没有过来。之后多次沟通，被告一直不同意协助过户。经审理查明：2017年4月2日，原告张建民（乙方、购买方）与被告张大金、李来专（甲方、出售方）在居间方（丙方）北区房产金浦店签订一份《房屋买卖合同》。合同约定：“第一条房屋状况（一）房屋：甲方同意将坐落在昆山市××镇××花园××楼××室房屋（面积以产证为准）出售给乙方。乙方已充分了解愿意购买上述房屋。房屋附属设施和装潢情况（如果有）另列清单，作为合同附件。……第二条：房屋总价和定金（一）房屋总价：甲、乙双方经协商一致，同意上述房产转让款为（人民币）计贰佰叁拾陆万捌仟元整。（二）定金：本合同签订之时，乙方支付人民币壹拾万元作为购房定金……本条规定的定金是履约定金，如果其中一方根本违约，守约方可以同时主张继续履行合同和定金罚则；如果其中一方违约但尚不构成根本违约，不适用定金罚则。第三条：履约过程（一）首付：乙方应当在2017年5月20日之前，将首付款人民币壹佰叁拾陆万捌仟元支付到甲方名下的银行账户中，亦可以汇至丙方的银行账户……（二）过户：双方约定于2017年5月30日前办理过户手续，如一方不按期支付首付、配合过户，即构成违约。经丙方（以书面、电话、短信或微信等方式均可）催促后，逾期三十个工作日仍不配合，构成根本违约。……（四）首付之后的余款和贷款：乙方需要贷款：贷款部分人民币壹佰万元。乙方承诺，由于自身原因（包括但不限于资料不全、信用不良、资质不足等）导致银行贷款不能如期发放，应在过户日期之前自行筹款补足。（五）抵押涤除：甲、乙双方均确认，交易房屋上存在农行的抵押，尚有约玖拾万元贷款未偿还，甲方保证将于2017年5月25日之前清偿贷款，涤除抵押，使房屋处于交易过户的状态。……第五条：房屋交付、费用结算和更名（一）房屋交付：甲、乙双方于办妥以乙方（或乙方指定者）为权利人的该房屋相关产权证及付清所有房款（含贷款，但约定预留房尾款除外）之日后的七个工作日内办理房屋交接手续，甲方将该房屋的钥匙交付给乙方，或交付至丙方，由丙方转交乙方。……（三）交房尾款：甲、乙双方均同意由丙方自房款中暂扣叁万元作为交房尾款。第六条：违约责任与居间服务（一）违约：甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金。逾期超过三十个工作日，构成根本违约。……第八条：争议解决……败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等。第九条：补充约定：……甲方银行贷款由乙方协助偿还……还贷当天支付玖拾万元整，过户当天支付叁拾陆万捌仟元整，剩余银行直接支付。过户时间前后正负10天左右。……”。两被告、原告分别在甲方、乙方处签字按印。合同签订当日，原告向两被告支付了购房定金10万元。原告于2017年4月28日向被告张大金转账54万元、11万元，于2017年6月14日向被告张大金转账676991元、2万元的购房款，被告张大金均向原告出具收据，并加盖第三人北区房产金浦店合同专用章。庭审中，原、被告双方确认2017年6月14日，原告虽共计向被告张大金转账696991元，但后来被告又返还原告78000元，原告实际支付被告张大金购房款618991元。在这期间，两被告通过原告支付的首付款涤除了房屋抵押权，并配合原告办理商业贷款和公积金贷款，申请贷款金额分别为396000元、284000元，合计贷款金额68万元，贷款已审批通过。因实际申请的贷款金额与合同约定的贷款金额不一致，故2017年6月20日，原告又向被告张大金转账支付29万元。2017年6月30日，被告张大金向原告发送一份律师函，内容载明：“张建民先生：根据合同约定，你应该在2017年5月30日前将购房款全部支付给我，截止2017年7月1日，你并未支付剩余房款，我已告知你多次，你未答复。现鉴于你无法付清房款，已经严重违约，故通知你解除双方签订的合同。”。后原告要求被告协助办理过户手续，被告未予配合，由此引起本案纠纷。另查明，位于昆山市××镇××花园××楼××室房屋（建筑面积139.09平方米）登记的房屋所有权人系被告张大金、李来专。原告因本案委托律师花费律师代理服务费35000元。上述事实，有房屋买卖合同、收款收据、定金收条、银行卡交易明细、中国银行跨行人民币汇款凭证、委托代理合同、江苏增值税普通发票、苏州市住房公积金贷款申请审批表、律师函、邮寄回执及本院庭审笔录、当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，本案中，原、被告之间签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，依法成立，合法、有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现原告要求两被告继续履行合同，本案争议焦点为是否存在原告违约导致合同无法继续履行的情形。根据合同第三条约定，原告应于2017年5月20日前支付首付款1368000元（含定金10万元），还约定被告保证于2017年5月25日之前清偿贷款，涤除抵押；同时第九条补充约定，“还贷当天支付玖拾万元整，过户当天支付叁拾陆万捌仟元整，剩余银行直接支付”，该约定视为双方变更首付款支付时间，原告应于2017年5月25日前还贷时支付90万元，于过户当天支付368000元。本案中，原、被告签订房屋买卖合同后，原告即向被告支付购房定金10万元，于2017年4月28日向被告支付了65万元。对于后续的首付款原告存在延期支付，对此原告陈述因办理银行贷款金额发生变化，导致剩余首付款支付时间延长一些，经原、被告协商在2017年6月14日支付全部剩余首付款（含需过户时交付的368000元），本院认为，合同签订后原告即向被告支付定金10万元并于2017年4月28日支付65万元，原告有在积极的履行义务，后因贷款金额发生变动的问题，导致部分首付款支付时间迟延，但是原告在2017年6月14日就向被告支付了618991元（含需过户时交付的368000元），该金额已超过其应支付的首付款，在这期间被告也配合原告办理贷款审批手续，并接收原告首付款，故本院认为原、被告协商一致变更首付款余款的支付时间，原告不存在违约。关于原告贷款部分金额是否需在过户当日一并支付的问题，本院认为，根据合同约定：“乙方需要贷款金额部分人民币壹佰万元，乙方承诺，由于自身原因（包括但不限于资料不全，信用不良，资质不足等）导致银行贷款不能如期发放，应在过户日期之前自行筹款补足）。”，本案中合同约定的过户日期为2017年5月30日，但因原、被告对支付首付款的时间变更为2017年6月14日，故过户时间也应随之延后至2017年6月24日，合同约定原告贷款金额为100万元，但原告实际申请下来的组合贷款金额合计为68万元，另未能贷款的32万元原告在扣除3万元尾款的情况下于2017年6月20日将29万元补足给被告，贷款的68万元由贷款机构按其规定直接支付给被告，根据第三人的陈述银行需待双方办理过户手续，取得他项权证后才能放款，该放款流程在签订合同时也已告知被告。现被告以原告未在2017年5月30日前支付全部购房款为由要求与原告解除合同，并于2017年6月30日向原告发送律师函，没有依据，对该律师函内容本院不予认可。综上，在整个合同的履行过程中，原告均有积极履行付款义务，不存在违约行为，现该房屋上不存在其他权利限制，且原告尚有银行定期存款73万元，故对原告要求两被告协助办理涉案房屋产权转移变更手续，将涉案房屋登记在原告名下的主张，本院予以支持。本案中，房屋总价款为2368000元，原告已实际向被告支付购房款1658991元，剩余房款709009元在过户同时支付给两被告。关于原告要求被告承担10万元定金赔偿的主张，本院认为，综合考虑原、被告双方合同签订后房价上涨等客观因素，现房屋买卖合同继续履行，原告并未产生实际损失，故对其主张的定金赔偿本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费的主张，本院认为，根据合同约定由败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括律师费，但本案本院并未支持原告全部主张，故对原告要求被告支付律师费的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告张大金、李来专于本判决生效之日起十日内将位于昆山市周市镇云山诗意花园诗意居X号楼XXX室房屋过户至原告张建民名下。原告张建民在过户的同时将剩余购房款709009元支付给被告张大金、李来专。二、驳回原告张建民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费25744元，减半收取12872元，保全措施申请费5000元，以上费用合计17872元，由被告张大金、李来专负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员  刘春香二〇一七年九月二十八日书 记 员  徐鸣杰〈附相关法律条文〉1、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。3、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。4、《中华人民共和国合同法》第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。