贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终4215号上诉人（原审原告）:贵阳花溪绿园物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区溪南新区（云上村榕筑南溪·绿园11座-4号）。法定代表人：王黔平，该公司总经理。被上诉人（原审被告）:康勇，男，1971年5月2日出生，满族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人贵阳花溪绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业公司）因与被上诉人康勇物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿园物业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判康勇支付物业服务费8550.10元，违约金5077元，共计13627.10元；2、一审、二审诉讼费用全部由康勇承担。事实和理由：康勇于2008年3月1日收房，2009年4月前康勇的房屋出现渗水问题，根据相关法律规定，此期间的房屋处于房开公司应负责的5年保修期内，绿园物业公司多次联系房开公司协商解决，康勇及房开公司对此均无异议，故一审判决认定康勇未按时缴纳物业费与绿园物业公司“未尽到对房屋建筑共用部位（外墙）的日常维修义务，未协助业主与房开公司处理房屋维修事宜有一定的关联”无法律依据，属于事实认定不清，应予改判支持绿园物业公司的全部诉讼请求。康勇辩称，从其入住到物业去办理装修登记时起，绿园物业公司就一直在介入本案案涉的房屋漏水一事，当时绿园物业公司还承诺进行修复，但至今都没有修复好，房开公司从未与康勇协商处理过房屋渗水的问题。其间康勇应绿园物业公司的要求，找专业人员评估房屋渗水造成的损失大概有2万多元，但绿园物业公司只愿意赔偿7000元，双方达不成一致意见，康勇受到了损失未得以赔付，所以没有交纳物业费。绿园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令康勇支付绿园物业公司物业管理费8550.10元、违约金5077元，合计13627.10元；2、诉讼费由康勇承担。一审法院认定事实：2008年5月21日，康勇（乙方）与贵阳榕筑物业管理有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方通过房地产开发单位招标、邀标为乙方所在的小区“榕筑南溪·绿园”提供物业服务。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；对发生的各类案件，在确认为保安失职行为所致并经公安机关确认事实及损失额度后，承担相应的责任；甲方做好护卫值班，24小时服务，维护正常公共秩序；物业服务费按建筑面积以物价部门审核价格收取，交纳时间与所在地煤气、水电表抄表时间一致；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。甲乙双方在协议上还约定了其他权利义务事项。2013年3月15日，绿园物业公司（乙方）与贵阳市花溪区榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，该协议约定绿园物业公司为榕筑南溪绿园小区提供物业服务，物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为：步梯房0.6元/月/平方米，电梯房1.2元/月/平方米。物业公司有义务对房屋建筑共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、称重结构、楼梯间、走廊通道）、公共设施（包括上下水管道、落水排污管、照明、水泵房、消防设施、高低压配电设施等）的日常维修、养护和管理；有义务维护物业区域内的公共秩序，配合协助当地公安机关实施物业区域内的治安防范工作，在大门、停车场进出口设立管理岗哨，坚持物业区域内的24小时值班和巡逻，严格落实外来人员和车辆登记检查制度。合同还就其他甲乙双方的权利义务进行了约定。2017年1月1日，绿园物业公司（乙方）与榕筑南溪绿园小区业主委员会（甲方）再次签订了《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》，协议内容与前述协议的内容基本一致，增加了业主应在每季第一个月10日前交纳物业管理服务费，逾期未交纳的可按每日3‰收取滞纳金。2008年1月9日，贵阳市花溪区物价局对榕筑南溪绿园小区物业服务费收费标准定为：按建筑面积计算，电梯房每月每平方米1.2元，多层每月每平方米0.6元。贵阳榕筑物业管理有限公司于2014年7月3日出具书面“情况说明”，说明该公司于2008年与榕筑南溪绿园小区业主签订的《前期物业管理服务协议》中，贵阳榕筑物业管理有限公司的权利义务由原告绿园物业公司继承。康勇系榕筑南溪绿园小区业主，房屋为步梯房，建筑面积为122.12平方米，康勇从2008年3月1日收房后，于2009年4月开始至2015年7月底以房屋漏水为由拒交物业管理费。绿园物业公司对康勇所述房屋漏水一事不持异议，但认为责任不在绿园物业公司，而是在房开公司。一审法院认为，康勇与贵阳榕筑物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力，其中贵阳榕筑物业管理有限公司的权利义务已由绿园物业公司继受。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，绿园物业公司与康勇所在小区业主委员会签订的《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》对康勇具有约束力，双方均应当依约履行。绿园物业公司已为包含康勇在内的榕筑南溪绿园小区业主提供了物业服务，康勇应当按照《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》的约定缴纳物业服务费。《榕筑南溪绿园小区物业服务协议》约定物业服务费由业主按照小区物业的建筑面积交纳，具体标准为步梯房每月每平方米0.6元。贵阳市花溪区物价局对榕筑南溪绿园小区物业服务费收费标准定为按建筑面积计算，多层步梯房每月每平方米0.6元。因此，康勇按照上述计费标准应当交纳2009年4月至2015年7月31日期间共计76个月物业管理费为8547.26（187.44平方米×76个月×0.6元/平方米），但康勇房屋因外墙漏水长期未得到处理，这与物业公司未尽到对屋建筑共用部位（外墙）的日常维修义务，未协助业主与房开公司处理房屋维修事宜有一定的关联，酌情对康勇应承担的物业服务费减免30%，即康勇应当向绿园物业公司支付70%的物业服务费，金额为5983.08元（8547.26元×70%）。康勇未支付物业管理费也事出有因，并非无理拒交，故对绿园物业公司主张的违约金请求，不予支持。需要特别说明的是，良好的小区环境需要物业管理企业与业主共同建立、治理和维护，作为提供物业管理服务的物业企业，应当按照诚实信用原则，根据约定及有关规定履行物业管理服务义务，提高物业管理水平，积极处理或协助处理小区存在的问题，为业主提供符合约定标准及行业标准的物业服务。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理企业进行管理，与物业管理企业共同努力，建设和谐的小区环境和氛围，在接受物业服务后应按时向物业服务企业交纳物业管理服务费，以便物业服务企业对小区提供更优质的管理服务。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告康勇于判决生效之日起五日内支付原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司从2009年4月至2015年7月31日期间的物业管理服务费人民币5983.08元；二、驳回原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，康勇只是主张其房屋渗水，绿园物业公司未进行完整修复，绿园物业公司提供的服务质量有瑕疵，与合同约定不符，而非绿园物业公司不履行物业服务合同，因此，康勇不交纳物业服务费无正当理由。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，若绿园物业公司提供的服务质量与合同约定不符，康勇可以向其主张赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业服务费，故原判以绿园物业公司未尽到对房屋建筑共用部位（外墙）的日常维修义务，未协助康勇与房开公司处理房屋维修事宜，对康勇应承担的物业服务费仅支持8547.26元×70%=5983.08元不当，本院予以纠正。因此，康勇应支付绿园物业公司自2009年4月至2015年7月31日期间的物业服务费应为8547.26元。绿园物业公司该项上诉请求成立，本院予以支持。因康勇未支付物业服务费系事出有因，并非无理拒交，故原判不予支持绿园物业公司主张的违约金请求并无不当，本院予以维持。另，因对一审判决康勇应向绿园物业公司支付物业服务费的金额予以改判，一审判决第二项“驳回原告贵阳花溪绿园物业服务有限公司的其他诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回绿园物业公司其余诉讼请求的判项。综上所述，绿园物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1262号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1262号民事判决第一项为：康勇于本判决生效之日起五日内支付贵阳花溪绿园物业服务有限公司自2009年4月至2015年7月31日期间的物业管理服务费人民币8547.26元；三、驳回贵阳花溪绿园物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费140元，减半收取70元，由贵阳花溪绿园物业服务有限公司负担20元，康勇负担50元；二审案件受理费140元，由贵阳花溪绿园物业服务有限公司负担40元，康勇负担100元。本判决为终审判决。审判长 吴 霞审判员 周 俊审判员 谌致华二〇一七年九月十五日书记员 王晓佳