重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终5418号上诉人（原审被告）：重庆仁行道房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区建新南路11号附1号24-1。法定代表人：王登府，总经理。委托诉讼代理人：陈琨，男。被上诉人（原审原告）:刘丽萍。委托诉讼代理人：杨清萍，四川顶泰律师事务所律师。原审被告：重庆归燕农业专业合作社，住所地重庆市江津区四面山燕子村水珠坝村民小组。法定代表人：向廷荣，经理。委托诉讼代理人：王之军，重庆宇广律师事务所律师。上诉人重庆仁行道房地产经纪有限公司（以下简称仁行道公司）因与被上诉人刘丽萍、原审被告重庆归燕农业专业合作社（以下简称归燕合作社）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2016）渝0116民初13409号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。仁行道公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.被上诉人与归燕合作社签订的《房屋使用权合同》是双方的真实意思表示，被上诉人被明确告知案涉房屋系小产权房，房屋性质为租赁合同，不是买卖合同，应为有效。2.上诉人不是合同相对方，与被上诉人无合同关系，不应承担连带责任。刘丽萍答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。归燕合作社述称，其与刘丽萍签订的合同是房屋使用权转让合同，有租赁合同的性质，不是房屋买卖合同，应为有效，归燕合作社不应当向被上诉人返还已付款。刘丽萍向一审法院请求：1.确认刘丽萍与重庆归燕农业专业合作社签订《房屋使用权合同》无效；2.重庆归燕农业专业合作社退还刘丽萍购房款40000元并支付刘丽萍资金占用利息损失（以购房款40000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2015年6月3日起算至付清之日止）；3.重庆仁行道房地产经纪有限公司对重庆归燕农业专业合作社的付款义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2015年6月2日，刘刘丽萍（乙方）与重庆归燕农业专业合作社（甲方）签订《房屋使用权合同》，约定甲方将其所拥有的7幢1单元1层8号砖混单配房屋使用权转让给乙方，使用期限为永久；房屋使用权使用费155000元；乙方依约定向甲方支付房屋使用款后，甲方应当于2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收的房屋交付乙方使用；甲方将房屋转让给乙方使用后，乙方其配偶、子女、父母同时享有该房屋法定意义上的使用权限；若乙方需变更该房屋使用权的受让人，经双方协商一致；甲方有义务配合乙方与第三使用权人重新签订《房屋使用权合同》，本合同即刻失效；在政府允许该房屋办理房地产权属证书或其他相关政府认可的证书时，甲方应无条件并无偿协助乙方或乙方转让的其他权利人将房屋的权属或其他相关政府认可的权属办理到乙方名下。签订合同后，刘丽萍于2015年5月28日、2015年6月2日通过银行转帐支付了重庆仁行道房地产经纪有限公司共计40000元。2015年6月2日，刘丽萍与重庆仁行道房地产经纪有限公司签订《四面山新田村归燕华轩装修标准》。另查明，刘丽萍系城镇居民户口。涉案房屋土地使用权性质为集体，2012年11月14日颁发有乡村建设规划许可证，2013年2月5日颁发建设用地许可证，用地单位：四面山镇燕子村新田湾向廷荣等32户。2013年1月24日，重庆市江津区人民政府江津府地（2013）38号作出《重庆市江津区人民政府关于同意四面山镇燕子村新田湾向廷荣等32户晒谷场等农业附属设施用地的批复》，主要载明：同意将四面山镇燕子村新田湾经济合作社集体土地作为四面山镇燕子村新田湾向廷荣等32户晒谷场所等农业附属设施工程用地。2017年2月7日，重庆市江津区四面山镇燕子村村民委员会出具《证明》，载明：兹证明本辖区四面山镇燕子村新田湾归燕华轩小区内的七栋一单元1-8号的住宅用房，现没有办理产权证，但是该房屋产权的所有人系重庆归燕农业专业合作社，该产权明晰，无任何产权纠纷。庭审中，刘丽萍出示1、归燕华轩小区在重庆赶集网上的信息（重庆新房网-新房价格-新房房源出售），载明有房源售价、户型面积、新房出售9.6万等内容；2、宣传单，载明：四面山“归燕华轩”精装全现房带家具家电总价8.8万起至15.8万止重庆仁行道房地产，主要证明:通过上述宣传资料,证明重庆归燕农业专业合作社和重庆仁行道房地产经纪有限公司系出售房屋而非使用权转让。重庆归燕农业专业合作社和重庆仁行道房地产经纪有限公司质证后认为：对网上截图的宣传资料不予认可，对宣传单的真实性认可，但不能达到刘丽萍证明目的，有一部分卖给本集体经济组织成员的，是买卖合同。重庆归燕农业专业合作社出具《四面山新田村归燕华轩装修标准》并申请三位证人出庭作证，拟证明刘丽萍缴纳的40000元系装修款，已用于装修。不应予以返还。刘丽萍质证后认为：涉案房屋并未作任何装修改动，不认可。审理中，重庆归燕农业专业合作社和重庆仁行道房地产经纪有限公司一致认可：重庆归燕农业专业合作社委托重庆仁行道房地产经纪有限公司代理上述合同的使用权转让事宜并收取刘丽萍费用。一审法院认为：重庆归燕农业专业合作社与刘丽萍签订的《房屋使用权合同》中约定的使用权限为永久、并注明可以转让给第三人、协助办理房地产权属证书义务、房屋经竣工验收方能交付及使用费155000元的规定与房屋买卖合同的规定基本吻合。综合合同的上述条款、合同目的、交易习惯以及以出售房屋为目的的各类宣传资料，在上述宣传资料上并未有任何城镇居民户口应签订使用权转让合同的提示，故一审法院认定虽名为使用权转让合同，实为房屋买卖合同。虽然是双方的真实意思表示，但由于涉案房屋所占土地为农民集体所有的土地，根据土地管理有关法律的规定，农村集体土地的房屋，不得出卖给非本村社集体经济组织成员，而刘丽萍不仅不是涉诉房屋所在地的农村集体经济组织成员，且系城镇居民，是被严禁购买涉诉房屋的对象，因此，刘丽萍与重庆归燕农业专业合作社就涉诉房屋签订的《房屋使用权合同》，违反了土地管理有关法律的效力性强制性规定，依法应为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得的财产应予返还，有过错方还应赔偿对方因此所受到的损失。对刘丽萍请求重庆归燕农业专业合作社退还购房款40000元并从2015年6月3日起支付资金占用利息损失的请求，于法有据，一审法院予以支持。审理中，重庆归燕农业专业合作社和重庆仁行道房地产经纪有限公司均认可重庆归燕农业专业合作社委托重庆仁行道房地产经纪有限公司办理涉案相关事宜，二者构成委托代理关系。重庆仁行道房地产经纪有限公司明知道集体土地上房屋不能出售给城镇居民的刘丽萍，仍接受委托积极促成双方签订合同，以房屋使用权转让的名义来规避房屋买卖合同的事实，并代为收取刘丽萍缴纳的40000元，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七规定，重庆仁行道房地产经纪有限公司应承担连带清偿责任。重庆归燕农业专业合作社和重庆仁行道房地产经纪有限公司辩称刘丽萍缴纳的40000元已用于装修，不应返还。因双方签订的合同并无注明40000元系装修款，刘丽萍也不认可。重庆归燕农业专业合作社若认为刘丽萍对其造成了装修损失，系另一法律关系，可凭充分证据另案主张。遂判决:一、刘丽萍与重庆归燕农业专业合作社于2015年6月2日签订的《房屋使用权合同》无效。二、重庆归燕农业专业合作社在本判决生效后七日内返还刘丽萍购房款40000元；并支付资金占用利息损失（以40000元为基数，从2015年6月3日起按中国人民银行同期贷款利率算至付清时止）。三、重庆仁行道房地产经纪有限公司对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费800元、减半收取400元，由归燕农业专业合作社负担（此款限被告归燕农业专业合作社于本判决生效后七日内一审法院交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，重庆归燕农业专业合作社与刘丽萍签订的《房屋使用权合同》，从其内容来看，并非房屋租赁合同，明显具有房屋买卖的性质，一审法院据此认定为房屋买卖合同，符合法律规定。该《房屋使用权合同》虽然系双方当事人的真实意思表示，但违反了法律的禁止性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，重庆归燕农业专业合作社应当返还刘丽萍已经支付的购房款40000元并承担资金占用利息损失。《中华人民共和国民法通则》第六十七规定：“代理人知道被代理人的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”重庆仁行道房地产经纪有限公司接受重庆归燕农业专业合作社的委托代为销售涉案房屋，明知集体土地上的房屋不能出售给城镇居民刘丽萍，仍接受委托积极促成双方签订合同，以房屋使用权转让的名义来规避房屋买卖合同的事实，并代为收取刘丽萍缴纳的40000元，应当因此承担连带责任。综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人重庆仁行道房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋科审 判 员  肖琴代理审判员  肖飞二〇一七年九月十九日书 记 员  雷梅