苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初5352号原告：沈炜，男，1967年1月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：诸怡雯，女，1973年2月26日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：沈炜，男，1967年1月9日生，汉族，住上海市黄浦区。系原告诸怡雯丈夫。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司,住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉，董事长。委托诉讼代理人：吴婷婷，系公司员工。原告沈炜、诸怡雯与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称被告奥食卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理后，适用简易程序于2016年12月16日公开开庭对本案进行了审理。原告沈炜（同时为原告诸怡雯的委托诉讼代理人），被告奥食卡公司的委托诉讼代理人吴婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈炜、诸怡雯向本院提起诉讼，请求判令：1、被告根据租赁合同向原告支付租金共计人民币183817.49元，违约金共计人民币38065.85元。2、被告与原告解除原租赁关系；3、被告承担本案全部诉讼费。审理中，原告明确违约金的计算方式为：第一期按5184.49元为基数，自2013年1月1日起算；其余均按25519元为基数，分别自2013年7月1日、2014年1月1日、2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日起，均计算至实际支付之日止。事实与理由：2009年9月原、被告签订了《苏州环球奥食卡城租赁合同》，并于2013年9月更新了《租赁合同》，旧合同由被告收回。根据合同约定，被告应于2013年1月1日前支付原告2012年7月1日至2012年12月31日的租金，计人民币25519元。但是被告仅于2013年9月25日支付20334.51元，尚余5184.49元未付。此后被告再未支付过任何租金。原告为维护自身权益，现诉至法院。被告奥食卡公司辩称，我方不同意原告针对我方的所有诉讼请求，1、被告对没有支付原告租金的事实予以确认，但对于原告主张的租金金额不予确认，根据租赁合同的约定，租金计算方式为第一年至第二年的租期内不收取租金，租金自第三年计算，计算标准为原告购买该物业合同金额的119%的8%每年分两次支付，支付日期为每年的1月1日和7月1日。被告曾于2012年7月9日支付25519元，2012年下半年租金25519元分为两笔支付，一部分租金由原、被告协商一致抵扣涉案商铺过户的税费，剩余5184.49元已经于2013年9月25日现金支付给原告，因为当时是我方的关联公司上海奥银房地产开发有限公司支付，相关凭证未留在被告处。根据合同4.2条约定，租金从第六年开始至第十年被告在每个经营年度结束后15个工作日内将税前经营利润的40%按原告投资份额比例支付给原告作为税前租金。被告自2015年开始因为所经营管理奥食卡项目，经营管理不善并未盈利。所以被告欠付原告租金应自2013年1月1日起至2014年12月31日止，共计102076元。2、被告不同意解除租赁合同，该租赁合同所涉标的目前由商户瑶池丽水承租，处于正常经营状态。原告系于2013年5月15日与奥食卡开发商苏州东方国际名品城有限公司签订网签合同，其在购买该物业的时候应当知道该物业的所有权的性质不能等同于独立的商铺性质。该物业在空间上没有分割实体，其空间的独立性质难以界定。该商铺实际上是业主出于投资的目的，通过开发商委托的第三方公司整体经营。商铺业主获得定期定额的投资回报，该商铺属于是产权式商铺。并且该商铺现有承租方承租，所以被告不同意解除租赁合同。3、对于原告主张的违约金被告认为分别应当以25519元为基数，分别自2013年7月1日、2014年1月1日、2014年7月1日、2015年1月1日起按合同约定的每日万分之三计算。经审理查明，2013年9月25日，原告沈炜、诸怡雯（作为出租方、甲方）与被告奥食卡公司（作为租赁方、乙方）签订编号为（租）字20130925005号《租赁合同》一份，约定：“甲方将其位于苏州市相城区元和街道华元路880号苏州环球奥食卡城D馆地上1层1130单元，建筑面积为26.58平方米出租给乙方使用；租赁期限为20年，自2010年1月1日起至2029年12月31日止；甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方确认与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款为536115元，从第三年至第五年间，乙方每年按照甲方购买该物业合同金额的119%的8%支付给甲方税前租金。每年分两次支付，在每年1月1日和7月1日（遇法定节假日顺延）各支付顺延的六个月税前租金。从第六年开始至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将税前经营利润的40%按甲方的投资份额比例支付给甲方作为税前租金。乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金”。合同还对双方权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。合同落款甲方处有两原告签字，乙方处由被告加盖合同专用章。另查明，坐落于苏州市相城区元和街道聚元街233号1130室房屋的所有权人为原告沈炜、诸怡雯，上述房屋已于2016年7月25日办理了不动产权证书。审理中，原、被告均确认：涉案商铺2012年7月1日前的租金均已付清，2012年7月1日至2012年12月31日的租金25519元中的20334.51元以涉案商铺过户时产生的税费直接抵扣。被告奥食卡公司称剩余租金5184.49元通过上海奥银房地产开发有限公司以现金方式支付原告，两原告对此不予认可，且被告确认对此无证据提供。以上事实，有原、被告身份信息、营业执照复印件、租赁合同、不动产权证及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，被告奥食卡公司举证其与案外人徐忠良签订的租赁合同复印件一份，合同约定被告奥食卡公司将环球奥食卡城D栋1-4层部分商铺（面积5503平方米）租赁给徐忠良，租赁的商铺用于开设“瑶池丽水”洗浴场，租期至2024年6月15日止。被告奥食卡公司认为，该合同的租赁面积中包含涉案商铺，且“瑶池丽水”洗浴场仍在经营中，故对原告主张解除租赁合同的请求不予认可。此外，被告并非有意欠付原告租金。自D馆出租以来承租商户以各种理由拖欠租金至今，导致被告无税前经营利润产生，故无法支付2015年之后的租金。原告质证后认为，对合同的真实性无异议，但原、被告签订的《租赁合同》确定的租金支付并不以被告实际是否取得转租收益为前提，被告以未收到租金为由拒绝支付本案租金是不成立的。既然涉案商铺系租赁给“瑶池丽水”洗浴场使用的，且一直在正常经营，应当产生利润，被告没有按时公告财务报告，审计报告等，导致我方不清楚被告的经营利润情况，故我方仍然以第三年至第五年间的租金（即25519元/半年）为标准，主张2015年1月1日至2016年6月30日的租金，且支付日期仍应为每年的1月1日和7月1日。庭审中，本院向被告奥食卡公司释明：假如在本案中认定被告应承担支付涉案商铺2015年1月1日至2016年6月30日间租金的法律责任，被告是否认可原告主张25519元/半年的计算标准。被告奥食卡公司表示在此情况下对该标准予以认可，但该部分租金的支付时间应为每个经营年度结束后45个工作日，故违约金应自每年的2月15日左右起算。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，并不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。根据双方《租赁合同》的约定，扣除免租期后，被告应当从2012年1月1日起开始向原告支付租金，2012年1月1日至2014年12月31日期间每年的租金按照涉案商铺总价款536115元的119%的8%计算。由于原、被告均确认2012年7月1日之前的租金均已付清，且2012年下半年租金中已有20334.51元以抵扣税费的形式支付，故对原告主张被告支付自2012年7月1日至2014年12月31日期间欠付租金合计107260.49元。被告奥食卡公司辩称2012年下半年剩余租金5184.49元已由其他关联公司代为支付，对此未予举证证明，且两原告不予认可，本院对该辩解不予采信。关于2015年1月1日至2016年6月30日的租金，根据《租赁合同》约定，该段期间的租金按照税前经营利润的40%按原告的投资份额比例计算。被告辩称其自2015年起未产生任何经营利润，本院认为，根据被告举证的与徐忠良签订的《租赁合同》，可认定被告已将包含本案商铺在内的D栋部分商铺整体出租，用于经营“瑶池丽水”洗浴场，且该商户目前仍在正常营业状态。被告并未举证财务报表、审计报告等证据证明其实际经营及盈亏状况，应由被告对此承担不利的法律后果，故本院认定被告仍应向原告支付2015年起的租金。审理中，经本院释明，被告奥食卡公司确认在法院认定2015年起的租金应付的前提下，对原告主张按25519元/半年计算予以认可。因此，本院认定被告还应支付两原告2015年1月1日至2016年6月30日的租金合计76557元，故被告奥食卡公司应支付两原告2012年7月1日至2016年6月30日期间的欠付租金合计183817.49元。关于违约金，根据《租赁合同》约定，2012年1月1日至2014年12月31日期间的租金在每年的1月1日和7月1日（遇法定节假日顺延）支付，2015年1月1日至2016年6月30日的租金在每个经营年度结束后45个工作日内支付。被告未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金，现被告逾期未支付租金，已违反合同约定，被告还应向两原告支付按5184.49元为基准，自2013年1月2日起；按25519元为基准，分别自2013年7月2日、2014年1月2日、2014年7月2日、2015年1月2日、2017年3月6日起；按51038元为基准，自2016年3月10日起，均按每日万分之三的标准计算至实际支付当期租金之日止的违约金。关于解除合同，本院认为，《租赁合同》约定的租赁期限尚未届满，而涉案商铺作为产权式商铺，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资报酬。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。因此，对于包含本案原告沈炜、诸怡雯在内的小部分业主要求解除合同的请求，不予准许。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起支付原告沈炜、诸怡雯2012年7月1日至2016年6月30日期间的欠付租金合计183817.49元，并支付该款的违约金（按5184.49元为基准，自2013年1月2日起；按25519元为基准，分别自2013年7月2日、2014年1月2日、2014年7月2日、2015年1月2日、2017年3月6日起；按51038元为基准，自2016年3月10日起，均按每日万分之三的标准计算至实际支付当期租金之日止）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈炜、诸怡雯的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为2314元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担（被告负担之款，两原告已自愿垫付，本院予以退还，由被告在本判决生效之日起十日内直接支付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  候佳芸二〇一七年九月十四日书 记 员  陆锦枫