四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初4440号原告：宜宾市港亿物业管理有限公司，住所：宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段315号3栋415-428号，统一社会信用代码：915115005883822134。法定代表人：陈瑞光，总经理。委托诉讼代理人：袁俊才,该公司员工。被告：黄勇，男，汉族，1971年5月26日出生，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：秦彦林，四川贤辩律师事务所律师，执业证号：15105200910303367。原告宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称港亿物业公司）与被告黄勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告港亿物业公司的委托诉讼代理人袁俊才,被告黄勇及其委托诉讼代理人秦彦林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告港亿物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告租金、物管费等共计213581元；2、判令被告立即退还租赁物，并依据原合同约定的租金、物管费标准支付自合同期满之日起至返还租赁物之日止租赁物占有使用期间的使用费、物管费53394元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据原、被告签订的《商业物业租赁合同》约定，被告承租原告位于宜宾临港区长江北路西段“西南轻工博览城”X幢X号共8间房屋（面积444.96㎡），租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止，租金按照36元/㎡/月计算，物管费按4元/㎡/月收取，被告应于2015年9月1日前交租金192223元，物管费按季度预交。截止2017年7月1日止，被告拖欠合同租金和物管费未支付。现为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告黄勇辩称，原告公司不是本案房屋所有权人，主体不适格；轻工博览城X号楼精品馆，属于公共聚集场所，时至今日原告未申请开业前的消防安全检查，不能投入使用和营业；被告从未收到过原告送达的开业通知，说明轻工博览城X号楼未开业，所以当然有权拒绝支付租金和物管费；合同约定的租赁期限没有届满，因此不存在原告诉称的合同到期这一事实；对市场的打造、宣传、推广是原告必须履行的义务，原告方应当按照博览城的面积计算收取市场推广费来进行宣传和推广，但原告方没有履行此项合同的义务；在招租招商时就已经承诺过按照规划的业态进行招商，但是原告并没有按照招商的业态进行招商，单方面按照自己的想法去规划；原告方还承诺在道路上建立指示牌，同时在博览城安装监控设备等，原告均未兑现承诺，原告上述的违约行为构成根本违约，不能实现合同的目的，原告不能要求支付租金和物管费。商场到现在为止从来没有进行过财产保险。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：位于宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”X幢X号商铺共8间，属宜宾亿联置业投资有限公司所有。2014年4月1日，宜宾亿联置业投资有限公司与原告港亿物业公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，委托原告对上述商铺对外租赁并实行市场运营和物业管理，委托期限从交房之日起10年，即自2014年4月1日起至2024年3月31日止；宜宾亿联置业投资有限公司不向港亿物业公司收取委托租赁期前三年（自2014年4月1日起至2017年3月31日止）的租金，并无条件同意该期间商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿物业公司行使和处置，第四年后的租金按季度转付；商铺出租期间产生的物业管理费、市场经营管理费、经营保证金等费用由实际使用人直接支付给港亿物业公司，宜宾亿联置业投资有限公司对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等。2013年9月25日，原告港亿物业公司就上述8间商铺与被告黄勇签订《商业物业租赁合同》约定：黄勇（乙方、承租房）向港亿物业公司（甲方、出租房）租赁“西南轻工博览城”X幢X号共8间商铺，面积444.96㎡；租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止,若中国西南轻工博览城实际开业日与租赁期起始日不一致的，以实际开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延；租金按照36元/㎡/月，合同期内租金共计576668元，甲方免收2013年12月1日至2015年11月30日止的租金；乙方应于2015年9月1日前向甲方一次性缴清租金192223元；乙方应在2013年9月25日前向甲方一次性缴纳经营保证金40000元；乙方租赁商铺的市场物业服务费为4元/㎡/月，乙方共租赁444.96㎡，合计5339元/季度，乙方应按季度向甲方缴纳市场物业服务费（每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费），逾期按每日万分之五收取滞纳金；乙方在进场装修前应缴纳装修保证金4449元（10元/㎡×租赁面积444.96㎡）；租赁期满乙方缴纳的经营保证金在抵扣应由乙方承担的全部费用后，其余部分甲方应于120天内无息全额返还乙方等。在港亿物业公司和黄勇签订合同后不久，宜宾亿联置业投资有限公司对港亿物业公司作出授权说明，对港亿物业公司的上述出租权予以追认。上述合同签订后，港亿物业公司将商铺交付被告黄勇经营至今，黄勇只向港亿公司交付了经营保证金40000元。2014年5月1日，中国西南轻工博览城举行了开业典礼。2014年3月13日，黄勇对上述8间商铺申请装修。在合同约定的交租期到期后，经原告多次催收，被告一直未缴纳租金及物业服务费。诉讼中，原告港亿物业公司陈述，为降低乙方经营成本，共同培育市场，甲方给予乙方扶持优惠政策，同意免收乙方部分租金，优惠后，被告应向原告缴纳租金192223元、物业服务费21358元。庭审中，原告认可被告缴纳的经营保证金40000元，可在被告上述应缴纳的费用中抵扣。上述租赁合同到期后，被告黄勇经营至今，未将租赁商铺退还原告，双方也未续签租赁协议。2014年1月11日，宜宾市公安消防支队临港开发区大队向宜宾亿联置业投资有限公司出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定中国西南轻工博揽城x、x卖场及x、x、x、x商务办公楼新建工程，经资料审查，现场拍样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。本院认为，案涉8间商铺的业主（所有权人）已委托原告对商铺对外出租，且委托租赁期间前三年（自2014年4月1日起至2017年3月31日止）商铺的使用权、租赁权、收益权等均由原告行使和处置，虽然港亿物业公司和黄勇签订合同时，港亿物业公司并没有取得上述商铺的，但签订合同后，宜宾亿联置业投资有限公司对此予以追认，故原告港亿物业公司以出租人身份就案涉8间商铺与被告签订租赁合同，主体适格。本案所涉房屋宜宾市公安消防支队临港开发区大队已消防验收合格，因此对于被告黄勇辩称的未经安全检查，不能投入使用和营业的意见，不予采信。原告港亿物业公司与被告黄勇就上述8间商铺所签订的《商业物业租赁合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。现原告已按约将8间商铺交付被告经营，被告也应按合同约定于2015年9月1日前向原告缴纳经免租优惠后的租金192223元，现被告未向原告支付租金，故原告请求被告支付租期内拖欠的租金192223元，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，被告应于2015年9月1日前向原告缴纳第一季度物业服务费，以后的市场物业服务费按季度收取，于每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费。现被告的租期已届满，且未向原告缴纳过任何物业服务费，现原告请求被告支付12个月的物业服务费21358元（444.96㎡×4元/㎡/月×12个月），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告港亿物业公司认可被告黄勇缴纳的经营保证金40000元可抵扣应缴纳的租金等，本院予以确认。因此，品迭被告已支付的经营保证金40000元后，被告黄勇还应支付原告港亿物业公司租赁期间的租金和物业服务费共计173581元（192223元+21358元-40000元）。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。现原被告租赁期已届满，被告至今未退还原告租赁物，故原告请求被告立即返还租赁物符合上述法律规定，本院予以支持。2014年5月1日，中国西南轻工博揽城开业，根据双方合同约定，租赁期间应从中国西南轻工博览城实际开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延起，因此原、被告双方的租赁期间应从2014年5月1日起至2017年4月30日止。双方合同租期届满后，被告黄勇应当将所租赁的本案所涉8间商铺返还原告港亿物业公司，但被告黄勇依然占有使用着本案所涉8间商铺，因此被告黄勇应从2017年5月1日按合同约定支付占用期间的租金和物管费直至其返还租赁物之日的。根据双方合同约定，租赁单价为36元/㎡/月，物业服务费为4元/㎡/月，租赁面积为444.96㎡，因此被告黄勇占用期间的租金和物业服务费为17798.4元/月。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告黄勇于本判决生效后30日内腾空、退还租赁原告宜宾市港亿物业管理有限公司的位于宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”x幢x号商铺共8间商铺。二、被告黄勇于本判决生效后30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司截止2017年4月30日的租金和物业服务费共计173581元。三、被告黄勇于本判决生效后30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司从2017年5月1日按17798.4元/月的标准支付房屋占用期间的租金和物业管理费直至其腾空、退还租赁物之日止。四、驳回原告宜宾市港亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5304元,减半收取为2652元，由被告黄勇承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  陈顺兰二〇一七年九月十四日书记员  王雨潇