广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11074号上诉人（原审原告）：陈嘉敏，女，1979年6月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告）：徐健雄，男，1975年6月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。同系陈嘉敏的委托代理人。被上诉人（原审被告）：陈仕伟（曾用名黄仕伟），男，1957年9月15日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：吴序新，男，1968年12月12日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：牛现勇，男，1984年3月12日出生，汉族，身份证住址河南省鄢陵县。三被上诉人共同委托代理人：黄岩，广东尚之信律师事务所律师。三被上诉人共同委托代理人：陈龙，广东尚之信律师事务所律师助理。上诉人陈嘉敏、徐健雄因与被上诉人陈仕伟、吴序新、牛现勇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈嘉敏、徐健雄上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判陈仕伟、吴序新、牛现勇承担逾期交铺违约责任，赔偿因逾期交铺十一个月的经济损失给陈嘉敏、徐健雄；2、陈仕伟、吴序新、牛现勇承担本案一、二审所有诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院判决对本案关键争议事实的认定和判决是不正确和不公正的，明显偏袒陈仕伟、吴序新、牛现勇一方。陈嘉敏、徐健雄在向一审法院提起诉讼时所提交的证据材料和一审法院开庭调查所查实的情况都清楚表明，陈仕伟、吴序新、牛现勇在2011年底向陈嘉敏、徐健雄所出售的商铺是没有实际存在的，当时盛贤负一层商场是敞开经营的大卖场，且当时已由广州盛贤大沙头旧货市场有限公司（下简称盛贤公司）在经营使用。陈仕伟、吴序新、牛现勇当时委托的销售代理人盛森公司是拿着图纸在销售商铺，陈嘉敏、徐健雄无法看到商铺实际情形和位置。陈嘉敏、徐健雄与陈仕伟、吴序新、牛现勇所签订的《认购书》第二条第四款明确约定商铺交付时间是2014年12月31日，此日期前盛贤负一层商场由盛贤公司租赁经营。虽然大部分业主在2012年或2013年取得了所购买商铺的《房地产权证》，但当时该商铺并没有实际进行间隔。到2014年12月底和2015年初，陈嘉敏、徐健雄等众多业主去现场收铺时，发现盛贤负一层商场现场被封闭，据称是在围蔽装修施工。陈仕伟、吴序新、牛现勇的工作人员曾多次发布公告或通知，称盛贤负一层商铺要进行装修和间隔施工，不能按期交付给业主。2015年9月份，盛贤负一层商场里面的商铺才完成间隔施工，10月份才取得政府部门的消防验收合格证明。陈仕伟、吴序新、牛现勇的工作人员到2015年11月才发通知给业主，让业主去现场收铺。上述这些基本事实，在法庭开庭调查时已经非常清楚，陈仕伟、吴序新、牛现勇的代理人也确认这些事实。但一审法院对这些基本事实熟视无睹，认为陈仕伟、吴序新、牛现勇已经为陈嘉敏、徐健雄办理了房产证，房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺已交付买受人，陈仕伟、吴序新、牛现勇无需承担直接交付商铺的义务。一审判决的该项认定是违背客观事实的，完全是偏袒陈仕伟、吴序新、牛现勇一方。而且，按照双方所签订的《商铺买卖合同》第九条的约定，陈仕伟、吴序新、牛现勇交付商铺的装饰、设备标准应符合合同附件一所约定的标准。试问，如果陈仕伟、吴序新、牛现勇只办理房产证却不进行商铺装修间隔和设备安装，几百个小业主如何去现场寻找和接收自己所购买的商铺呢?陈嘉敏、徐健雄与陈仕伟、吴序新、牛现勇签订的商铺买卖合同，陈仕伟、吴序新、牛现勇有收款的权利却没有直接交付商铺的义务，那么陈嘉敏、徐健雄向谁去收铺呢？二、从陈嘉敏、徐健雄提交的证据资料和法庭调查审理情况来看，陈嘉敏、徐健雄的诉求是有充分的事实和法律依据的，是合理合法的，陈仕伟、吴序新、牛现勇逾期交铺的违约事实也是非常清楚的。陈嘉敏、徐健雄向法院提交的陈仕伟、吴序新、牛现勇的公告通知以及消防部门的验收证明等证据资料己经清楚证明盛贤负一层商场商铺在2014年12月底是根本不存在的，到2015年9月份才基本完成商铺的间隔装修，在2015年12月份才将这些商铺交付给小业主。而且整个盛贤负一层商场商铺与原来销售图纸标注已经发生了很大变化，有些业主虽然取得了房产证，但在现场却找不到自己商铺，有些业主的商铺位置是消防管道设施，根本不能做商铺使用，还有更多业主的商铺面积严重缩水，与原来商铺买卖合同及房产证上约定的面积相差很大!造成商铺逾期交付以及面积差异等都是由于陈仕伟、吴序新、牛现勇违反合同约定，没有认真履行自己应承担的义务所致。一审法院在判决书中称，2012年4月25日，案外人宋韬与陈仕伟、吴序新、牛现勇、盛贤公司、陈彬、杨杰等签订《商铺买卖合同》并约定相关事宜，但这些情况陈嘉敏、徐健雄等业主并不知情，而且也和陈嘉敏、徐健雄及本案没有任何关系。陈嘉敏、徐健雄只是与陈仕伟、吴序新、牛现勇签订认购书及商铺买卖合同，其他人的合同及约定不能约束陈嘉敏、徐健雄。因此，一审法院判决驳回陈嘉敏、徐健雄的诉讼请求是没有任何道理的。被上诉人陈仕伟、吴序新、牛现勇共同答辩称：由于本案涉及的是合同纠纷，按照双方签订的买卖合同，我方并没有违约行为。综上，同意一审判决，请求二审法院驳回陈嘉敏、徐健雄的上诉请求。2016年1月12日，陈嘉敏、徐健雄向原审法院起诉请求判令：陈仕伟、吴序新、牛现勇承担因逾期交铺造成陈嘉敏、徐健雄自2015年1月1日至2015年11月30日的租金损失（以《认购书》约定的商铺总价224532元-折扣后的优惠价165704元再除以1095天得出每日租金损失额）。原审法院经审理查明：2011年12月3日，陈嘉敏、徐健雄（认购方）与黄仕伟、吴序新、牛现勇（出售方）的代理人盛森公司签订了《认购书》，约定：认购方自愿认购广州市越秀区绿荫路2号B102铺473号物业，建筑面积1.2251平方米，套内建筑面积为0.4450平方米，认购价为165704元等。2011年12月7日，陈嘉敏、徐健雄（买受人）与黄仕伟、吴序新、牛现勇（出卖人）的委托代理人盛森公司签订了《商铺买卖合同》，约定：所购商铺为广州市越秀区绿荫路2号B102号铺473号物业，建筑面积1.2251平方米，套内建筑面积0.4450平方米；该商铺最终面积及地址以房管部门权属分割后的登记为准；该商铺按套内建筑面积计价，房价款总金额为165704元；买受人按分期付款方式按期付款，其中2011年12月4日前支付全部房价款的52%（包含定金）85704元，出卖方出示广州市房产交易中心收件收据当天支付全部房价款48%为80000元；出卖人已将该商铺出租给承租人广州盛贤大沙头旧货市场有限公司进行经营使用，租赁期满出租人和承租人未能续订合同的，承租人按租赁期满时的经营现状交还商铺给出租人；买受人同意该商铺2014年12月31日前的租金或其他使用收益归属出卖人，出卖人以商铺房价款作折扣优惠，以补偿买受人2014年12月31日前的商铺收益损失；上述约定的房价款已为折扣优惠后的最终价款；买受人应遵守出卖人与承租人签订的租赁合同，承诺不得以任何理由干涉承租人使用及经营该商铺，租赁期满买受人与承租人自行商议是否续约及办理交接手续事宜；鉴于该商铺存在租赁，合同双方确认，出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺已交付买受人；出卖人应于房管部门出具了该商铺权属人为买受人的房产证之日起15天书面通知该商铺承租人，告知该商铺买受人为该商铺新的权属人；买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途，该商铺应统一进行经营，买受人服从商场管理公司对商铺经营类别、项目的统一规划和管理，除本合同及其附件另有规定外，买受人有权向商场管理公司提出与其他商铺权利人共同享用与该商铺有关联的公共部位和设施，最终核准权利由商场管理公司行使；出卖人依法选聘的物业管理企业为广州盛贤大沙头旧货市场有限公司，物业管理期限为10年，自2005年8月24日起至2015年8月24日止；双方一致同意，本合同所述商铺地址及铺位编号，会因商铺所在物业产权分割办证行为而产生变更可能，只要买受人所购买的商铺属于本合同附件所标记的方位，买受人不得以地址不符为理由，向出卖人提出解除合同等任何主张等。合同签订后，陈嘉敏、徐健雄已依约付清全部购房款。2012年9月15日，广州市越秀区绿荫路2号负一层B1473铺的产权登记至陈嘉敏、徐健雄名下。原广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》所附《房地产平面图》记载该商铺的套内建筑面积为0.45平方米，单元总建筑面积为1.23平方米。2012年4月25日，案外人宋韬（乙方、买受人）与陈仕伟、吴序新、牛现勇（甲方、出卖人）、盛贤公司（丙方）、陈彬（丁方）及杨杰（戊方）签订《商铺买卖合同》，约定：一、交易商铺：甲方愿将自有坐落于广州市越秀区大沙头绿荫路2号负一层共199套商铺，总建筑面积为1252.308平方米转让给乙方。二、交易商铺现状：3.交易商铺均由甲方委托丙方进行租赁经营管理，并由丙方实际出租给承租人，丙方依据与承租人签订的《广州盛贤大沙头旧货交易市场租赁合同书》约定，已取得交易商铺截至2012年4月30日前的全部租金、管理费的收益权，并实际收取了交易商铺租赁押金及截止至2012年4月30日的租金、管理费。五、交易商铺的租金及相关权益、费用处置：2.各方确认，自交易商铺交付乙方或乙方指定的第三方之日起，该等交易商铺的租赁权、租金收益权、物业管理费、收益权归乙方全权所有，由乙方自行与乙方指定第三方协商确定；3.（1）本次交易商铺的物业管理权及收益权自乙方向甲方支付首期转让价款之日起归乙方，相关物业管理收益与租金一并按照本合同约定交付为乙方，丙方对此予以确认，并承诺配合办理相关交接手续，移交相关费用；（2）甲方、丙方同意将位于旧货市场负一层的其他已出售的商铺合计建筑面积1869.4118平方米的，自2012年5月1日起计至2014年12月31日的租赁权及租金收益权、物业管理权及收益权一次性转让给乙方，该等商铺自2012年5月1日起至2014年12月31日的租金总额合计777.67万元，乙方同意按照2012年5月1日起至2014年12月31日租金总额的25%计算转让价款194.41万元受让前述物业租赁权及收益权、物业管理权及收益权，并自行负责该等商铺交还业主时恢复交付标准的装修费用，甲方、丙方确认该等租赁权及收益权、物业管理权及收益权及对应之费用按原约定由丙方实际享有及收取等。2014年12月31日，盛森公司发出《公告》，其中记载：“由于装修工期延误导致未能按原定时间交铺。现我司将延期到2015年4月30日前交铺（因春节期间装修队返乡，工期延期一个月），而所延期交铺时段则按合同内容补偿。”2016年12月15日，原审法院组织工作人员对涉案商铺所在盛贤旧货市场负一层进行查勘。现场有部分商铺正常经营，部分空置；部分商铺完成间隔，部分商铺被划作消防通道使用，另有部分商铺现场无法指认。原审法院认为：陈嘉敏、徐健雄与陈仕伟、吴序新、牛现勇就买卖涉案商铺签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均有约束力。根据买卖合同关于“出卖人已将该商铺出租给承租人广州盛贤大沙头旧货市场有限公司进行经营使用，租赁期满出租人和承租人未能续订合同的，承租人按租赁期满时的经营现状交还商铺给出租人”的约定，涉案商铺在买卖时存在租赁合同关系，客观上并不具备现实交付的条件，陈仕伟、吴序新、牛现勇在出售商铺时已向购买人披露相关信息，陈嘉敏、徐健雄作为买受人在签订合同时是清楚知道的。虽然合同约定该租金收益已由出卖人收取，但陈嘉敏、徐健雄作为购买人实质享有利益——即以购房款折扣的方式抵偿该租金收益。因此，双方合同约定“房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺已交付买受人”以及“租赁期满买受人与承租人自行商议是否续约及办理交接手续事宜”。陈仕伟、吴序新、牛现勇已依约履行了为陈嘉敏、徐健雄办理过户登记的手续，其无需承担直接交付商铺的义务。据上，陈嘉敏、徐健雄诉请要求陈仕伟、吴序新、牛现勇承担逾期交付商铺的违约责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，于2017年1月5日作出如下判决：驳回陈嘉敏、徐健雄的诉讼请求。本案受理费249元，由陈嘉敏、徐健雄共同负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为：依据双方在《商铺买卖合同》中的约定，在该《商铺买卖合同》签订之时，涉案房屋已由案外人盛贤公司承租使用并约定租期至2014年12月31日，陈嘉敏、徐健雄对此明知亦无异议，双方亦在合同中明确约定“鉴于该商铺存在租赁，合同双方确认，出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺已交付买受人”，该约定并未违反相关法律法规规定，应合法有效，对双方均具有约束力。因陈嘉敏、徐健雄于2012年9月15日已取得涉案商铺的产权登记，故自此应视为陈仕伟、吴序新、牛现勇已向陈嘉敏、徐健雄履行完毕交付商铺的义务。在此情况下，陈嘉敏、徐健雄以陈仕伟、吴序新、牛现勇未交付商铺为由，诉请陈仕伟、吴序新、牛现勇承担逾期交铺的违约责任，与合同约定不符，原审判决驳回陈嘉敏、徐健雄的诉请并无不不当，应予维持。综上所述，上诉人陈嘉敏、徐健雄的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费249元，由上诉人陈嘉敏、徐健雄共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年九月二十二日本书记员  杨娟娟