北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初8051号原告：北京物美流通技术有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号地下一、二层。法定代表人种晓兵,董事长。委托诉讼代理人赵伟，该公司法务部法务，住该公司宿舍。委托诉讼代理人薛竹美，该法务部法务，住该公司宿舍。被告：北京市鼎鸿餐饮有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街9号。法定代表人李桂兵，总经理。委托诉讼代理人吴群芳，该公司职工，住该公司宿舍。原告北京物美流通技术有限公司（以下简称物美流通公司）与被告北京市鼎鸿餐饮有限公司（以下简称鼎鸿餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告物美流通公司之委托诉讼代理人赵伟、薛竹美，被告鼎鸿餐饮公司之委托诉讼代理人吴群芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物美流通公司向本院提出诉讼请求：1、要求鼎鸿餐饮公司给付2012年12月11日至2013年1月5日（21天）租金107067元；2、要求鼎鸿餐饮公司给付2013年1月5日至2013年3月31日（85天）场地使用费364055元两项共计471122元；3、诉讼费由鼎鸿餐饮公司负担；4、我们要求鼎鸿餐饮公司承担因为保全向保险公司支付的2000元，以及保全费1735元。事实和理由：我公司与鼎鸿餐饮公司于2012年3月21日签订了租赁合同，约定我公司将北京市海淀区海淀店B1层出租给鼎鸿餐饮公司经营餐厅。月租金为128481元，日租金为4283元（按每月30天计算）。租赁合同于2013年1月5日解除。鼎鸿餐饮公司租金交至2012年12月10日，撤场时间为2013年3月份，现还欠我公司租金及场地使用费，上述费用催要未果。鼎鸿餐饮公司辩称，因为是物美流通公司单方毁约，故不同意支付租金及场地使用费，2013年12月11日之后的租金确实没有交，但是不该交纳，物美流通公司把经营场地封了无法经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，2012年3月21日，物美流通公司（甲方）与鼎鸿餐饮公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：第1条租赁场所及用途甲方将位于北京市海淀区海淀店B1层，建筑面积约为418平方米（含消防通道），实际经营面积约为352㎡的房屋租赁给乙方从事经营，经营范围：餐饮；第2条租赁期限为三年，自2012年4月25日至2015年4月24日止；第3条年租金1541760元，月租金128480元，年递增10%，租金按季度支付，支付方式为网银一次性支付下季租金，首次租金于合同签订时付清；本合同签订之日，乙方向甲方一次性支付履约保证金385440元，自租赁期满且乙方撤离六个月后，如乙方无其他欠付费用及顾客在此期间的商品、服务质量投诉，甲方一次性退还乙方履约保证金；乙方需在进场时或本合同签订日向甲方交纳12000元市场推广费，市场推广费每年一交，同每个租赁自然年的第一个月租金一同收取；水费6.21元/吨，电费1.25元/度，每月5日前查表，每月9日前交纳；第4.2.7条乙方负责其经营设施的购置与内部装修加工等资金的投入，乙方的装修、经营费用由乙方承担，租赁期满或因其他原因提前终止本合同，属于动产的部分由乙方收回，属于不动产的部分或因装修形成的附属设施等不准拆改，应无条件无偿交给甲方；第4.2.8条租赁期满或本合同因不可抗力或乙方违约原因终止，甲方对乙方的装修及其他经营投入、经济损失等不承担任何补偿、赔偿等责任，乙方的任何损失由乙方自行承担；第4.2.13条租赁期满或因其他任何原因导致本合同提前终止，乙方必须在甲方通知的时间内无条件按合同约定退还租赁物。逾期退还的，视为乙方同意甲方按本合同第5.2.3条处置租赁物内外的所有财产，乙方不得向甲方提出任何补偿、赔偿要求；第5.2.3条……未按时腾退的，甲方有权通过有关机关强行清理乙方占用的租赁物，提存处理乙方放在租赁物内外的全部物品，拆除乙方投资购置的设施设备及装修，并将该租赁物另行出租，因此所发生的全部费用乙方承担。乙方的各种投入和损失包括但不限于装修、设备、设施、商品、人员等的投入及损失由乙方自行承担。第5.2.4条因乙方原因造成租赁物毁损或其他损失时，甲方有权解除合同，履约保证金不退还，乙方赔偿由此给甲方或其他受损害方造成的全部损失。合同签订后，鼎鸿餐饮公司对涉案租赁场地进行装修，并经营餐饮。2012年9月23日，涉案租赁场地楼下高压配电间发现漏水，并短路跳闸，突然大量污水漏入物流港高压配电间，造成2号高压配电柜和供电局部分配电柜同时短路跳闸，导致中关村部分地区停电。2013年1月1日，涉案租赁场地楼下高压配电间再次发现漏水、短路跳闸，又一次导致中关村部分地区停电。2013年1月1日，物美流通公司采取停水停电措施，鼎鸿餐饮公司自此停业。2013年1月5日,物美流通公司向鼎鸿餐饮公司发出《公函》一份，载明：“贵我双方于2012.3.21签订关于海淀区中关村物美租赁合同，现由于贵方原因于2013年1月1日再次出现漏水，水淹地下高压配电室，致使中关村西区所有大厦停电，造成巨大损失。物业方己正式公函通知我方：关于此次漏水导致停电事宜海淀区供电局要求，对贵公司采取停电处理，并要求贵公司承担由此造成的一切损失，同时贵公司必须移出。根据贵我双方合同中约定，如因贵方原因造成租赁物毁损或其他损失时，甲方有权解除合同，履约保证金不退还，贵方赔偿由此给我方或其他受损害方造成的全部损失。鉴于此，我方现正式提出解除与贵方合同，请贵方1月10日前结清拖欠相关费用，按照合同约定尽快安排撤场事宜，逾期我方将按照合同进行清场处理”。鼎鸿餐饮公司予以收取。物美流通公司又向鼎鸿餐饮公司发出《公函》一份，载明：“贵我双方于2012.3.21签订关于海淀区中关村物美租赁合同，由于贵方原因我方已与贵方解除合同，并要求贵方尽快安排撤场事宜，公函给贵方发去多日，至今还没有清场，今再次给贵方发公函，请贵方在2013年3月9日之前清理完毕。逾期我方将按照合同进行清场，财物丢失与损坏后果自负。”鼎鸿餐饮公司予以收取。2015年鼎鸿餐饮公司将物美流通公司诉至本市石景山区人民法院，请求法院判令解除双方之间签订的租赁合同、要求物美流通公司返还租金、赔偿各项损失。在该案审理过程中，石景山法院委托北京建研院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称：鉴定机构）对漏水原因进行鉴定。2016年4月14日，鉴定机构出具[2015]建鉴字第252号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、配变电室上方房间原设置餐饮用房，使用功能不符合相关标准规范的规定。2、漏水区域正上方对应于原鼎鸿餐饮南侧排水管道所在房间；排水管道所在房间内漏水的水源来自排水管道，分析在排水管出现堵塞时水从管道未密封部位溢出及渗出，造成配变电室房间对应部位渗漏。在该案审理中，物美流通公司提交鼎鸿餐饮公司合作经营人周正于2014年10月30日出具的《证明》一份，载明：“周正在与物美合作海淀区中关村大街18号科贸电子城物美店美食城项目过程中，在2012年9月23日和2013年1月1日下水管道漏水造成201高压进线开关短掉闸，供电公司现场抢修收取叁万元及肆万元的费用，属重大事故，要求整改，第二次要求停业，给周围商户及物美造成了影响和损失，收到物美解除合同通知后，于2013年2月将设施、商品、物品等搬出，所有装修内容不再向物美主张。”石景山区人民法院于2016年11月17日作出（2015）石民初字第2500号民事判决，认定：“经鉴定机构出具的鉴定意见，漏水事故原因包括两方面，一方面系涉案租赁场地用于经营餐饮，而下层系配变电室，租赁场地设置不符合国家规定，因此在漏水停电事故发生后，相关单位要求鼎鸿餐饮公司搬离涉案租赁地点；另一方面系涉案租赁场地中排水管道未密封，在堵塞时，水溢出渗漏至配变电室。物美流通公司作为出租方在出租场地时，负有审查义务，以保证所出租场地能够符合合同目的、符合国家相关规定，鼎鸿餐饮公司系承租人对所承租场所不具有审查的义务与能力，因此物美流通公司对合同解除应承担相应法律责任。其次，漏水系涉案租赁场地中排水管道未密封，在堵塞时，水溢出渗漏至配变电室。配变电室上方发生漏水，一定系人为发生用水状态，而配变电室上方系鼎鸿餐饮公司经营餐饮，在鼎鸿餐饮公司未提供证据证明其他单位使用排水管道的情况下，可以推定鼎鸿餐饮公司用水排水具有唯一性，即无论诉争排水管道由谁安装，均系鼎鸿餐饮公司在使用并排水。在排水过程中，发生了漏水情况。2012年9月23日第一次漏水发生时，鼎鸿餐饮公司应当仔细检查管道和漏水原因，但其未尽到合理的注意、检查、防范义务，进而导致2013年1月1日第二次漏水事件发生。故认定鼎鸿餐饮公司使用了诉争排水管道，造成了漏水事件发生，其在鉴定意见第二项漏水原因中应承担相应法律责任。漏水停电事件发生后，电力部门、中关村物流公司已经分别发出通知，要求鼎鸿餐饮公司迁出配变电室上方区域，据此双方租赁合同已无法履行，物美流通公司、鼎鸿餐饮公司均有权解除合同。2013年1月5日，物美流通公司已发出《公函》，要求解除合同，鼎鸿餐饮公司予以收取，因此双方租赁合同已于2013年1月5日解除。经核算，鼎鸿餐饮公司租金交至2012年12月10日，市场推广费交至12月24日。鼎鸿餐饮公司在装修及经营期间所购买水龙头、隔油箱、大喷布、广告牌、电热水器、家具、消毒机、灯箱、电表、开关、工作服等材料物品，系动产或可以拆除之附合物。自2013年1月1日停业至2013年3月9日腾退期限届满前，鼎鸿餐饮公司已明确知晓无法继续经营，物美流通公司于2013年1月5日通知解除合同，并给与腾退的合理期限。在此情况下，鼎鸿餐饮公司应及时取回上述物品，采取合理措施避免损失扩大。且案外人合作经营人周正已出具《证明》，表示曾于2013年2月将设施、商品、物品等搬出。据此，物美流通公司在限期腾退期满时有理由相信鼎鸿餐饮公司已取回相关有用物品、剩余物品已属放弃。因此，本院对鼎鸿餐饮公司要求赔偿上述物品的请求，不予支持。对于鼎鸿餐饮公司所提交装修费用，经核算，鼎鸿餐饮公司装修的设计、安装费用总计为482400元。租赁期限为自2012年4月25日至2015年4月24日止，鼎鸿餐饮公司至合同解除已使用期限为2012年4月25日至2013年1月4日，取整后计8个月，剩余租赁期限28个月，装修残值损失为375200元。本院确定鼎鸿餐饮公司负担225120元，物美流通公司负担150080元。因双方合同解除，导致鼎鸿餐饮公司对案外人的承担了20.2万元违约赔偿损失，物美流通公司亦应按责任比例予以赔偿，数额为80800元”。最终，石景山法院判令“物美流通公司赔偿鼎鸿餐饮公司装修损失150080元；物美流通公司赔偿鼎鸿餐饮公司商户损失80800元；驳回鼎鸿餐饮公司的其他诉讼请求”。判决后，双方均未上诉，现该案已生效，尚在执行过程中。本案中，物美流通公司主张要求鼎鸿餐饮公司支付至2012年12月11日至2013年1月5日期间的租金，以及要求按照租金标准支付自2013年1月5日至2013年3月31日的场地使用费。鼎鸿餐饮公司确认租金支付至2012年12月10日，此后没有交纳租金和场地使用费。对于鼎鸿餐饮公司腾退时间，物美流通公司主张在向鼎鸿餐饮公司发出腾退公函后，因鼎鸿餐饮公司未腾退，因此于2013年3月31日由公司将鼎鸿餐饮公司遗留物品进行了清理。鼎鸿餐饮公司表示自2013年1月无法经营之后，物美流通公司就将场地封锁，无法进去，因此无法腾退物品，也不知道物美公司什么时间处理了现场物品。经询问，物美流通公司对于其主张于2013年3月31日自行清理现场遗留物品一事未能提交任何证据佐证。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物美流通公司与鼎鸿餐饮公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，双方形成了租赁合同法律关系。在合同履行过程中，因漏水导致鼎鸿餐饮公司停业，双方的《租赁合同》经生效裁判文书认定于2013年1月5日解除。现鼎鸿餐饮公司已付租金至2012年12月10日，合同解除前，即2012年12月10日到2013年1月5日的租金，鼎鸿餐饮公司应向物美流通公司交纳。但考虑到2013年1月1日租赁场地发生漏水，物美流通公司采取停水停电措施，鼎鸿餐饮公司停业，而根据生效裁判文书确认事实，物美流通公司与鼎鸿餐饮公司均对租赁场所漏水一事具有责任，故对于自2013年1月1日至2013年1月5日期间的租金，本院参考合同履行、双方违约等情形酌情确定。关于物美流通公司要求鼎鸿餐饮公司支付自2013年1月6日至2013年3月31日期间占有使用费的主张。首先，结合本案实际情况，2013年1月1日发生漏水，物美流通公司于2013年1月5日通知鼎鸿餐饮公司解除合同，于2013年3月5日发函要求鼎鸿餐饮公司于2013年3月9日前腾退完毕，而物美流通公司对于双方合同的解除负有一定责任，合同解除后，亦应给予鼎鸿餐饮公司合理的腾退期限；其次，在石景山区人民法院的诉讼中，物美流通公司提交案外人既鼎鸿餐饮公司合伙经营人周正出具的证明，表示曾于2013年2月将设施、商品、物品等搬出，据此石景山法院认定物美流通公司在限期腾退届满时有理由相信鼎鸿餐饮公司已取回相关有用的物品，剩余物品已属放弃，现物美流通公司称其在2013年3月31日自行清理了租赁场地，对此又未能提交任何证据，故物美流通公司在发出解除通知后给予鼎鸿餐饮公司一定腾退时间搬离租赁场地，此时间未超出合理期限，本院对此期间的占有使用费亦不予支持。对于物美流通公司要求鼎鸿餐饮公司承担因财产保全产生2000元费用的主张，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告北京市鼎鸿餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京物美流通技术有限公司自二○一二年十二月十一日至二○一三年十二月三十一日期间租金人民币87034元及自二○一三年一月一日至二○一三年一月五日期间租金人民币12433元，共计人民币99467元；二、驳回原告北京物美流通技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8366元，由原告北京物美流通技术有限公司负担6080元，已交纳；由被告北京市鼎鸿餐饮有限公司负担2286元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙婉仪人民陪审员  张永慧人民陪审员  马仲兰二〇一七年九月二十七日书 记 员  刘珊珊