.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终981号上诉人（原审被告）：三亚临海达物业服务有限公司法定代表人：王辉。委托诉讼代理人：林非，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张占平被上诉人（原审原告）：朱玉英委托诉讼代理人：郭桢，海南卫伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁智，海南卫伦律师事务所实习律师。原审第三人：三亚临海达置业有限公司法定代表人：陈衍翼委托诉讼代理人：林非，海南邦威律师事务所律师。上诉人三亚临海达物业服务有限公司（简称临海达物业公司）因与被上诉人张占平、朱玉英，原审第三人三亚临海达置业有限公司（简称临海达置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。临海达物业公司上诉请求：撤销原判，驳回张占平、朱玉英的诉讼请求；诉讼费用由张占平、朱玉英承担。事实与理由：一、《海天花园-嶺海1期商品房认购书》（简称《商品房认购书》）是《商品房买卖合同》签约的基础，《商品房认购书》已经做了较为明确的约定，后续签订的《商品房买卖合同》是在该基础上进一步确定具体购房细节，结合二者方能弄清案件事实。事实上，就房屋价格而言，张占平、朱玉英已经自愿按照《商品房认购书》约定的价格进行了支付。二、《商品房买卖合同》约定的价格并非房屋的最终价格，张占平、朱玉英在支付购房款时已经知悉并认可。在签订《商品房认购书》后，张占平、朱玉英又与临海达物业公司签订了《嶺海汇会所会员申请表》和《嶺海汇会费抵扣确认单》，向临海达物业公司申请成为会员，并同意将10万元会员保证金抵扣购房款。正因如此，在签订《商品房买卖合同》时，临海达物业公司基于营销的需要才将《商品房认购书》中约定的购房款1094600元（不含装修费355400元）改成994600元。张占平、朱玉英实际支付购房款1094600元,买卖合同中约定的994600元购房款是会费已经抵扣购房款的结果，不是涉案房屋的实际购房款。三、一审认定张占平、朱玉英支付的1094600元中有10万元为会员保证金是片面的。在签订《嶺海汇会费抵扣确认单》前，10万元确具有会费的性质，但在签订《嶺海汇会费抵扣确认单》后，这10万元从会费转变为购房款，这是双方关于会费抵扣购房款的意思表示，所以《商品房买卖合同》中购房款约定为994600元。若涉案房屋的真实购房款为一审法院确认的994600元，那么购房时张占平、朱玉英只需支付994600元即可，为何要支付1094600元？《嶺海汇会费抵扣确认单》体现的是双方对会费抵扣购房款的合意而不是退还会费的合意。在签订《嶺海汇会费抵扣确认单》后，10万元会费立即抵扣了购房款，故《商品房买卖合同》中购房款约定为994600元。按照一审法院的逻辑，那么应当在994600元购房款上再抵扣10万元会费，现张占平、朱玉英一次性支付购房款1094600元，从逻辑上无法解释张占平、朱玉英多支付20万元的行为。一审法院忽略了《嶺海汇会费抵扣确认单》在本案中的作用，导致错误认定本案的案件事实。因此，结合《商品房认购书》、《嶺海汇会所会员申请表》、《嶺海汇会费抵扣确认单》、《商品房买卖合同》来看，涉案房屋的购房款实际上分为两个部分，一部分是《商品房买卖合同》中约定的994600元，另一部分是由会费转变为购房款性质的10万元，张占平、朱玉英要求临海达物业公司退还已经抵扣购房款的会费没有事实依据与法律依据。张占平、朱玉英辩称，一、《商品房认购书》并非双方最终合意，而后签订的《商品房买卖合同》才是双方之间房屋买卖协商的最终结果，双方均应按照《商品房买卖合同》约定的权利义务去履行。临海达物业公司一再坚持双方应当按照《商品房认购书》的购房价格进行支付，显然扭曲了合同双方最终的真实意思表示，其提出周炜所支付的全部费用是按照《商品房认购书》所约定的价格支付购房款，该观点无法体现本案的客观事实。二、《商品房买卖合同》上约定的价格实为双方购买房屋的最终结果。临海达物业公司根据《嶺海汇会费抵扣确认单》主张因10万元会费抵扣了10万元购房款，才将《商品房认购书》中的总房款调整为994600元。而事实上，《嶺海汇会费抵扣确认单》只是证明双方有抵扣的意向，但实际上抵扣的结果是否发生，总房款是否因抵扣结果发生而调整为994600元，临海达物业公司均无法提出直接证据予以证明，而张占平、朱玉英所提交的双方最后签订的《商品房买卖合同》能直接证明当时经双方最终协商后所确认的购房款就是994600元。三、关于购房款的确认。《商品房买卖合同》上明确写明总房款为994600元整，临海达物业公司主张张占平、朱玉英一次性支付的1094600元全为购房款不符合本案的客观事实，事实是该1094600元实为购房款994600元以及会员保证金10万元这两笔费用所组成，分别有购房发票以及10万元会费收据予以证明。张占平、朱玉英缴交994600元购房款的事实并非不合逻辑，仅仅是说明当时抵扣的结果并没有发生。而张占平、朱玉英一次性支付1094600元表明其根据《商品房买卖合同》的约定缴交了购房款994600元，以及因为申请会员的需要支付了10万元的会员费，并非临海达物业公司所说的多支付了20万元。四、购房款与会费的收款人并不一致。购房款实际收款人是临海达置业公司，而会费的收款人却是临海达物业公司，据此可得出，缴交会费不可能转变为购房款。首先，由物业公司收取购房款不符合逻辑。其次，物业公司没有权限就其收取的会费抵扣应由临海达置业公司收取的房款。综上，请求驳回上诉，维持原判。张占平、朱玉英向一审法院起诉请求：一、判令临海达物业公司向张占平、朱玉英返还保证金10万元并支付利息损失(利息以10万元为本金，按照同期同类银行贷款利率，自2012年12月13日暂计至2017年1月14日为23712.77元，实际应计至债务偿清之日止）；二、判令临海达物业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：临海达公司公布《嶺海2012年12月至2013年3月营销政策》后，2012年12月12日，张占平、朱玉英递交了《嶺海汇会所会员申请表》；同日，临海达物业公司向张占平、朱玉英出具一份《收据》，注明：今收到张占平、朱玉英嶺海汇公爵卡会员保证金（如阁下在三亚海天花园购房并签订《商品房买卖合同》即自动成为公爵卡会员，上述保证金即予退还），金额10万元。当日，张占平、朱玉英与临海达置业公司签订了《商品房认购书》，约定：张占平、朱玉英购买临海达置业公司开发的××园房，建筑面积为71.08平方米，总房价款为2082644元，购房定金20万元，签约时应付款为145万元。认购书重要说明处注明”特价房21599元，后总价减85257元”。同日，张占平、朱玉英与临高金润装饰工程有限公司签订一份《海天花园一嶺海1期房屋装修协议》，约定装修工程费用包干总计为355400元，临高金润装饰工程有限公司向张占平、朱玉英出具一份《收款收据》，注明今收到张占平、朱玉英交来2号楼2单元2505室装修款355400元。同日，张占平、朱玉英还签署一份《嶺海汇会费抵扣确认单》，确认已交会费金额（以财务部开具的收据金额为准）10万元，现抵扣房款金额10万元。同日，张占平、朱玉英与临海达置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：张占平、朱玉英购买临海达置业公司开发的位于三亚市××路第2幢2单元21层2505号房，该商品房建筑面积共71.08平方米，其中，套内建筑面积57.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.2平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17183.83元，总金额为994600元。之后，临海达置业公司向张占平、朱玉英出具购房发票，注明2505房购房款994428元。张占平、朱玉英向临海达置业公司支付购房款1094600元，临海达置业公司对张占平、朱玉英支付1094600元购房款并没有异议。2017年1月12日，张占平、朱玉英诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：《商品房认购书》及《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按合同约定全面恪守履行。《商品房认购书》只是双方有购房意向的表示，虽然认购书约定的房价款为1094600元，张占平、朱玉英也签署了会员保证金10万元抵扣房款的确认单，但之后张占平、朱玉英与临海达置业公司签订的《商品房买卖合同》才是双方房屋买卖协商的最终结果，对房屋买卖行为，双方均应按《商品房买卖合同》约定的权利义务履行。张占平、朱玉英与临海达置业公司签订的《商品房买卖合同》约定，张占平、朱玉英购买临海达置业公司开发的位于三亚市××路第2幢2单元21层2505号房，该商品房建筑面积共71.08平方米，其中，套内建筑面积57.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.2平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17183.83元，总金额为994600元，临海达置业公司给张占平、朱玉英出具的购房发票金额是994428元，应认定涉案房屋的总金额为994600元。张占平、朱玉英向临海达置业公司支付了购房款1094600元，根据临海达物业公司向张占平、朱玉英出具的收条，应认定张占平、朱玉英支付的1094600元购房款中有10万元为嶺海汇会员保证金，临海达物业公司与临海达置业公司主张张占平、朱玉英没有实际支付嶺海汇会员保证金10万元，不予采纳。根据临海达物业公司出具的收据中约定：如阁下在三亚海天花园购房并签订《商品房买卖合同》即自动成为公爵卡会员，上述保证金即予退还。在2012年12月12日，张占平、朱玉英与临海达置业公司签订了正式的《商品房买卖合同》，也支付了购房款，已履行了购房义务，根据约定，已自动成为公爵卡会员，临海达物业公司应按照约定退还张占平、朱玉英嶺海汇会员保证金10万元。临海达物业公司至今未履行退款义务，构成违约，应承担违约责任。张占平、朱玉英诉求临海达公司返还保证金10万元及支付利息，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：临海达物业公司应于判决生效之日起10日内返还张占平、朱玉英嶺海汇会员保证金10万元及支付利息（利息以10万元为本金，自2012年12月13日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款利率计算至债务付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1387元（张占平、朱玉英已预缴），已减半收取，由临海达物业公司负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《商品房认购书》、《嶺海汇会费抵扣确认单》及《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。根据临海达物业公司向张占平、朱玉英出具的《收据》，会员保证金在张占平、朱玉英签订《商品房买卖合同》、成为皇家卡会员后予以退还，但在此之后，张占平、朱玉英又签署了《嶺海汇会费抵扣确认单》，确认将会员保证金抵扣购房款，改变了之前双方约定的退回会员保证金的约定。本案中，《商品房认购书》约定签约时应付款为145万元，扣除装修费用355400元后，房价款实为1094600元，张占平、朱玉英在签订《商品房认购书》的当日签署了《嶺海汇会费抵扣确认单》，确认已交会员保证金10万元抵扣房款10万元，故房价款在抵扣后实为994600元。张占平、朱玉英在签订《商品房认购书》和《嶺海汇会费抵扣确认单》的当日即向临海达置业公司支付了1094600元，该1094600元实际包含购房款994600元和会员保证金10万元，并分别由临海达置业公司出具购房款收据和临海达物业公司出具10万元会员保证金的收据。《商品房买卖合同》在签订《商品房认购书》的同日签订，约定的购房款为1094600元（不含装修费355400元），该款刚好是《商品房认购书》中约定的房款抵扣10万元会员保证金之后的数额，故临海达物业公司主张10万元会员保证金已抵扣购房款10万元的理由成立。张占平、朱玉英主张没有实际抵扣，但未提交证据证明，故其诉求临海达物业公司退回会员保证金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，临海达物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实和适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初798号民事判决；二、驳回张占平、朱玉英一审诉讼请求。一审案件受理费3415元，二审案件受理费2774.26元，均由张占平、朱玉英负担。审判长李新建审判员扆成塘审判员高建刚二〇一七年九月二十六日法官助理钟凤娟书记员吴璟附相关法律条文：书记员吴璟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；