835乌审旗人民法院民 事 判 决 书(2017)内0626民初835号原告（反诉被告）：王禄川，公民身份号码×××，男，1986年1月23日出生，汉族，现住内蒙古自治区。委托代理人：王健，陕西尊尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：榆林市方正房地产开发有限责任公司，公司住所地靖边县。统一社会信用代码：×××。法定代表人：张玉成，系董事长。委托代理人：李慧东，内蒙古京蒙律师事务所律师。被告：巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司，公司住所地内蒙古巴彦淖尔市临河区。统一社会信用代码证：91150802701431946D法定代表人：孙建荣，系总经理。委托代理人：李慧东，内蒙古京蒙律师事务所律师。原告（反诉被告）王禄川诉被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司、巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2017年3月12日向本院起诉，本院于当日立案受理。被告榆林市方正房地产开发有限责任公司于2017年5月12日提出反诉，本案依法组成合议庭适用普通程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王禄川、委托代理人王健、被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司委托代理人李慧东、被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司委托代理人李慧东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王禄川诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的《汇丰家园购房意向书》合法、有效，并依法判令予以解除；2、依法判令被告立即返还原告所缴纳的购房意向金116460元及利息从起诉开始计算至执行终结之日止（利率以中国人民银行公布同期同类贷款利率计算）；3、依法判令被告返还原告所缴纳的契税、两供基金、住房维修专项基金、测绘费、印花税、天然气开口费办理银行按揭手续费等共计人民币23380元，以上三项共计139840元；4、依法判令被告立即赔偿原告房屋装潢损失（具体以司法鉴定意见为准）；5、本案诉讼费用由被告全额承担。事实及理由：2010年7月12日，原、被告签订了《汇丰家园购房意向书》，协议约定：1、原告购买被告位于乌审旗嘎鲁图镇房屋一套，房屋面积120.2平米，房屋总价款为276460元，购房意向金116460元。2、购房付款方式，双方约定以按揭贷款的方式进行支付。原告于2010年5月16日，2010年7月12日向被告支付意向金116460元，于2011年2月25日支付房屋维修基金等费用23380元。上述协议内容权利义务严重不对等，《汇丰家园购房意向书》中明确约定”购房付款方式双方约定以按揭贷款的方式进行支付”，就在签订购房意向书后，原告按约将办理按揭贷款的手续、费用向被告履行，缴纳。现由于被告的原因，原告无法办理按揭贷款手续，要求原告一次性向其支付剩余全部房款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第23条的规定”商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述事实及法律规定，原告现依法提起解除商品房买卖合同，并要求被告依法返还购房意向金、两供基金，房屋装修损失等经济损失。另外，原告依《购房意向书》全面履行了自己的付款义务，被告迟迟不履行合同，于2011年7月25日，将房屋单方交付原告，由于被告的原因，现交房至今已有六年之多，却不能协助原告办理房屋产权登记手续，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第19条规定”商品房买卖合同约定，或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致受买人无法办理房屋所有权登记，受买人请求解除合同和赔偿损失的应予支持”。根据《合同法》、《城市房地产经营管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，被告构成根本违约，且不归责于原告的原因，不能办理按揭贷款手续的，不能协助原告办理房屋所有权登记，现原告依法向人民法院提起解除合同诉请。目前原告向被告已缴纳契税、住房维修专项基金、测绘费、印花税、天然气开口费、办理银行按揭手续及暖气开口费，共计人民币23380元，原告在订购的商品房中进行装潢，依法按照法律规定，以上的费用和装潢损失被告应当予以返还和折价赔偿。另外，房屋存在质量问题，房屋门窗不符合，大暖不暖漏水问题，房屋公共服务设施没有，综上所述，原告认为双方签订了《汇丰家园购房意向书》合法有效，预购合同签订后，原告依约履行了付款义务。被告违约不签订《商品房买卖合同》，迟延交付房屋，所建房屋不符合规划许可，无法办理按揭贷款手续，至今无法协助原告办理产权登记，现原告依法解除购房意向合同书，请求人民法院予以支持原告的合理请求。被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司辩称，原告起诉的巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司主体不适格，所有房屋项目立项、开发、销售、履行等均为榆林市方正房地产开发有限责任公司。被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司辩称，一、原告居住房屋已经6、7年，现在才主张解除合同，已过除斥期间；二、本诉被告已经履行了办理按揭贷款的基本义务，本诉原告未能办理按揭贷款，是因为其自身不具备相应的条件，并不是本诉被告的原因造成的；三、原告没有办理房屋产权证的原因是因为没有付清房款；四、房屋质量问题与本案没有关系，应另案处理。被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司反诉称，2010年7月12日，反诉人与被反诉人签订《汇丰家园购房意向书》，被反诉人认购反诉人开发的汇丰家园14号楼1单元203室，协议约定房屋面积为120.20平方米，实测面积为125.45平方米，每平米2300元，房屋总价为288535元，被反诉人向反诉人支付了首付116460元，剩余款项约定以按揭贷款的方式偿还。2010年10月14日，反诉人将乌审旗汇丰家园14号楼1单元203住房一套交付被反诉人管理使用至今，但按揭贷款因被反诉人的个人原因未办理成功，经过多次向被反诉人协商支付剩余房款，但被反诉人以各种理由拒绝支付所欠房款。反诉人认为，本案中被反诉人购买的房屋按揭贷款不能办理，房屋所有权至今未能登记均是被反诉人的原因造成的，被反诉人要求解除合同缺乏事实和法律依据。现提起反诉，1、依法判令反诉人与被反诉人继续履行合同；2、依法判令被反诉人向反诉人支付购房款172075元及上述款项从2011年2月25日起按同期贷款利率计算的利息；3、依法判令被反诉人承担本案的诉讼费用。原告（反诉被告）王禄川针对反诉辩称，1、本案被告提起反诉，不具备提起反诉的资格，不符合法律规定，应当另案起诉。2、由于双方签订的购房意向书明确写明是原告与被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司。3、原告王禄川依约按照购房意向书，缴纳了购房意向金，对于剩余的购房款，意向书规定对于剩余的房款以按揭的方式支付，目前，原告已缴纳了房屋的相关手续费用，现由于被告的原因，使合同无法继续履行下去，按照房屋买卖合同的相关法律规定，因当事人一方的原因不能履行合同，当事人一方可以解除合同。4、目前房屋存在重大的房屋质量问题，严重影响了住房人的居住，因此请求法院驳回被告的反诉。原告（反诉被告）为支持自己的主张向法庭提供证据如下：证据一、《汇丰家园购房意向书》一份、收据3张、代收购房贷款杂费清单一份。证明本诉原告王禄川与本诉被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司于2010年7月12日签订房屋预购协议书，其中明确约定了除预购金以外，以按揭贷款的方式支付剩余房款，并约定了购房意向金为116460元；原告支付了购房意向金116460元，另外向被告支付了银行按揭贷款手续费、契税、两供基金、住房维修专项基金、测绘费等费用人民币23380元，共计人民币139840元的事实。本诉二被告质证意见，一、购房意向书的抬头方为榆林市方正房地产开发有限责任公司；二、其中一张盖的章为榆林市方正房地产开发有限责任公司的，另外两张盖的是巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司项目部的章，不具备法人资格，巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司本身没有代收款项。证据二、规划图纸一份、照片15张、业主联名信访名单一份。证明原告购买的房屋不符合规划设计（具体体现在门窗、大暖、公共服务设施、环形路等没有按照规划局的要求进行建设），房屋存在重大质量问题的事实。本诉二被告质证意见，对前两个证据真实性有异议，既然通过质量验收，应该是符合规划的，信访联名证据不符合证据三性，不认可。证据三、证人证言四份。证明证人多次信访，房屋存在质量问题的事实。本诉二被告质证意见，1、认为证人们和房地产公司都有纠纷，证人证言不客观公正；2、证人所说的质量问题，房地产公司找过专门人员进行维修处理。被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司向法庭提供证据如下：证据一、巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司出具的证明一份。证明巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司作为本案被告主体不适格的事实。本诉原告质证，对该证据的真实性和内容均有异议，1.不符合原被告双方2010年所签订的合同，是相互矛盾的；2.我们向建设局调取过证据，这是两被告合作开发的，不是委托买卖关系；3.合同签订以后，原告付款方为巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司，不符合交易事实。本诉被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司对该证据无异议。证据二、《汇丰家园购房意向书》一份、内蒙古商品房销售管理系统楼盘一览表，证明1.本诉原告购买了汇丰家园14-1-203室，约定建筑面积为120.2平方米，最终面积以测绘部门实测为准，价格为每平方米2300元；2.商品房的实测面积为125.45平方米，房屋总价款为288535元，本诉原告向本诉被告支付首房款为116460元；3.该购房意向书具备商品房买卖合同的主要内容的事实。本诉原告质证，对意向书真实性无异议，对内容有异议，对其他证明真实性、内容均有异议，不是商品房买卖合同，它缺乏商品房买卖合同的实质要件。本诉被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司对该证据无异议。证据三、预售许可证一份，证明在起诉前被告早已办理了预售许可证，具备网签条件，双方当事人签订的购房意向书真实、合法、有效。本诉原告质证，对该证据有异议，与本案不具备关联性。本诉被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司对该证据无异议。证据四、原告与农行签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》一份，证明在起诉前本诉被告已经履行了办理按揭贷款的基本义务，本诉原告未能办理按揭贷款，是因为其自身不具备相应的条件，并不是本诉被告的原因造成的。本诉原告质证，对该证据有异议，只能证明有合作协议，不能证明被告依约履行义务，至于未能办理按揭贷款，我们认为是本诉被告的原因造成的。本诉被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司对该证据无异议。证据五、《房屋质量验收备案表》一份，证明本诉被告向本诉原告交付的房屋质量验收合格。本诉原告质证，对真实性和证明的内容均有异议，没有相关部门的盖章，是他们自己的备案，不具有证明性。本诉被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司对该证据无异议。被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司未向法庭提供证据。反诉原告与反诉被告的证据与本诉中所提供的一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）王禄川与被告（反诉原告）于2010年7月12日，签订《汇丰家园购房意向书》，《汇丰家园购房意向书》抬头方甲方为榆林市方正房地产开发有限责任公司，乙方为王禄川，落款处甲方为巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司乌审旗项目部，乙方为王禄川，合同内容为”一、乙方为了取得预售房优先购买权，自愿向甲方交付总房款的40%计116460元作为购房意向金，乙方认购的房屋为14号楼一单元203室，建筑面积为120.20平米（该房面积最终以测绘部门实测为准），单价2300元，总房款约为276460元。双方约定：乙方在签订本意向书当日向甲方交付116460元作为购房意向金。甲方在乙方交清全部意向金后，保证该房购买权不再向他人出售。逾期未交清视为乙方放弃购买权，甲方有权解除本意向书，并扣除本意向的5%作为乙方向甲方支付的违约金，乙方愿意继续履行本书的，经双方同意后本书可以继续履行，乙方须承担自违约之日起至意向金全额付清之日止，以本意向书约定总房价的万分之一，按日向甲方交付违约金，甲、乙双方任何一方如无法履行本意向书，在向对方赔付已交意向金的5%作为违约金后，可解除本书。二，付款方式为：按揭付款。（一）、......；（二）、选择第二种或第三种付款方式的，乙方保证接到甲方通知5日内交清房屋首付款，逾期未交清，视乙方放弃购房权，甲方有权解除本书，并扣除已交意向金的5%作为乙方向甲方支付的违约金，乙方愿意继续履行本书的，经甲方同意，本书可继续履行，乙方须承担自违约之日起至意向金全额付清之日止，以本意向书约定总房款的万分之一，按日向甲方交付违约金。乙方接到甲方通知15日内主动办理按揭或公积金贷款相关手续，如逾期未办理的，乙方每日按本书约定总房款万分之一向甲方支付违约金，直到贷款进账。（三）、......。”合同签订后，原告（反诉被告）于2010年5月16日向被告缴纳现金92854元，被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司向原告（反诉被告）王禄川出具收据一张，内容为”今收到王禄川14号楼一单元203房款”，于2010年7月12日缴纳现金23606元，由被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司乌审旗项目部出具收据一张，内容为”今收到王禄川14号楼一单元203室房款”，于2011年5月16日缴纳23380元，由被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司乌审旗项目部出具收条一张，内容为”今收到王禄川14号楼一单元203室其他代缴费”，其余下欠房款172075元，按约定向银行办理按揭贷款，但未能办理，原告（反诉被告）现欠被告（反诉原告）购房款172075元。被告（反诉原告）于2011年7月25日向原告（反诉被告）交付汇丰家园小区14号楼一单元203室房屋一处，原告（反诉被告）接收入住并使用至今。另确认，被告榆林市方正房地产开发有限责任公司，于2012年3月20日取得商品房预售许可证，预售许可证号为2012第006号，项目包括汇丰家园二期，含原告（反诉被告）购买的14号楼一单元203室住宅，2012年5月11日被告（反诉原告）申请对乌审旗汇丰家园14号楼住宅工程竣工验收，2012年5月21日备案机关审核通过，并盖有乌审旗建设工程竣工验收备案专用章，有备案机关负责人与经办人签字。再确认，乌审旗汇丰家园住宅小区由被告榆林市方正房地产开发有限责任公司开发，被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司乌审旗项目部不具备独立法人资格，在汇丰家园小区商品房销售时与被告榆林市方正房地产公司系委托代理关系，商品房预售过程中签订的购房合同实际权利义务的履行人均为被告榆林市方正房地产开发有限责任公司。本院认为，本案当事人的争议焦点为：1、双方当事人成立的是预约合同还是商品房买卖合同？2、被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司是否承担责任？被告榆林市方正房地产开发有限责任公司是否具备单独提起反诉的资格？3、原告（反诉被告）诉请解除合同的理由能否成立？关于争议焦点1，根据民法原理，合同有预约和本约之分，二者性质和效力不同。当事人订立本约的目的，是要通过本约的履行，满足生产、生活的需要，而订立预约合同的目的，则是在一定期限内订立本约。所谓预约，是使当事人之间订立本约（正式合同）之债权债务合同。预约合同双方当事人的权利是请求对方履行订立本约的义务，而非请求对方履行买卖合同之交货或付款义务。具体本案，2010年7月12日《汇丰家园购房意向书》载明，甲方：榆林市方正房地产有限公司，乙方王禄川。乙方为取得预售房屋优先购买权，自愿向甲方交付总房款的40%即116460元作为购房意向金，明确约定了乙方认购的房屋，坐落位置，建筑面积、单价、总价。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条：”当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般认定合同成立”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案双方签订的《汇丰家园购房意向书》，有当事人名称和姓名、商品房基本情况，销售方式，商品房的价款以及付款方式和时间等，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受部分购房款，因此，该《汇丰家园购房意向书》应认定为商品房买卖合同，双方的房屋买卖合同关系成立，且此后于2011年7月25日，被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）支付涉案房屋达六年之久，原告（反诉被告）亦已使用至今，据此，在原告（反诉被告）履行交纳部分房款，被告（反诉原告）亦也交付房屋六年之久，合同的主要目的已经实现的情况下，应认为双方间房屋买卖合同不仅成立，且已经部分履行。关于争议焦点2，庭审中查明，双方签订的《汇丰家园购房意向书》抬头方是被告榆林市方正房地产开发有限责任公司，落款处盖章为巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司乌审旗项目部，因巴彦淖尔汇丰房地产开发公司乌审旗项目部不具备法人资格，且被告榆林市方正房地产公司出具了巴彦淖尔市房地产有限责任公司的证明，该争议房屋坐落于乌审旗汇丰家园住宅小区，是由榆林市方正房地产开发有限责任公司独立开发，巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司与被告榆林市方正房地产开发有限责任公司系委托代理关系，商品房在销售过程中签订的购房合同实际权利义务的履行人均为榆林市方正房地产开发有限责任公司，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，委托合同是委托人和受委托人约定，受委托人处理委托人事务，本案中被告榆林市方正房地产开发有限责任公司委托被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司乌审旗项目部处理事务，代为签订协议、收款，二被告系委托代理关系，因此，原告（反诉被告）起诉被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司解除合同，应予驳回，被告榆林市方正房地产开发有限责任公司可以提起反诉。关于争议焦点3，被告榆林市方正房地产开发有限责任公司将争议房屋于2011年7月25日交付原告（反诉被告）使用至今长达六年之久，双方的买卖交易目的已实现，虽然在双方签订的《汇丰家园购房意向书》中约定剩余房款办理按揭贷款支付，但按揭贷款未能办理，只是影响到被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司未能如期收到购房款，对于作为付款人的原告（反诉被告）并无利益上的损害，即使是因为被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司的原因导致按揭不能，但结合本案，原告（反诉被告）于2011年7月25日接收房屋至今达六年之久，原告作为房屋受买人合同的主要目的已实现，且合同已经部分履行，因此，原告（反诉被告）不享有解除权。原告（反诉被告）在庭审中举证证明争议房屋在使用过程中存在质量问题，不能推翻质检部门对工程质量的认定，故此，原告（反诉被告）诉请解除《汇丰家园购房意向书》，返还购房意向金116460元及利息，返还所缴纳的契税等费用的诉讼请求，本院不予支持；所缴纳的办理银行按揭贷款手续费300元因未能办理应予退还。被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司反诉原告（反诉被告）王禄川继续履行合同，支付购房款172075元本院予以支持，利息不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第三百九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（二）第一条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王禄川要求解除与被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司、被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司签订的《汇丰家园购房意向书》的诉讼请求。二、驳回原告（反诉被告）王禄川要求被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司、被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司返还缴纳的购房意向金116460元及利息的诉讼请求。三、驳回原告（反诉被告）王禄川要求被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司、被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司返还缴纳的契税、两共基金、住房维修专项基金、测绘费、印花税、天然气开口费的诉讼请求。四、驳回原告（反诉被告）王禄川要求被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司、被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）王禄川房屋装修损失的诉讼请求。五、被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司退还原告（反诉被告）王禄川办理按揭贷款手续费300元于本判决书生效之日起30日内付清，被告巴彦淖尔市汇丰房地产开发有限公司不承担责任。六、原告（反诉被告）王禄川与被告（反诉原告）榆林房地产开发有限公司继续履行合同。七、原告（反诉被告）王禄川欠被告（反诉原告）榆林市方正房地产开发有限责任公司购房款172075元于本判决书发生法律效力之日起三十日内付清。八、驳回被告（反诉原告）榆林方正房地产开发有限责任公司要求原告（反诉被告）王禄川支付所欠房款从2011年2月25日起计算利息的诉讼请求。案件受理费3096元、反诉费3742元，共计6838元，由原告（反诉被告）王禄川负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  高 健代理审判员  张媛媛人民陪审员  贾耀华二〇一七年九月七日书 记 员  赵芮鹤