北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5888号上诉人（原审被告）：白秋菊，女，1986年9月19日出生。委托诉讼代理人：茅麟，北京市万商天勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦海泉，男，1980年2月29日出生。委托诉讼代理人：熊华松，北京市国振律师事务所律师。原审被告：刘远飞，男，1982年5月7日出生。委托诉讼代理人：魏卓，北京市亚东律师事务所律师。上诉人白秋菊因与被上诉人焦海泉、原审被告刘远飞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初17941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人白秋菊之委托诉讼代理人茅麟、被上诉人焦海泉及委托诉讼代理人熊华松、原审被告刘远飞之委托诉讼代理人魏卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白秋菊上诉请求：撤销原判，依法改判驳回焦海泉的诉讼请求。事实和理由：2016年7月13日我与焦海泉的网签合同已撤销，双方之间不存在任何合同关系，焦海泉的诉讼请求没有事实依据。我从未以任何方式对刘远飞与焦海泉的协议进行确认。焦海泉辩称，白秋菊收了16万元，对应的是166万元的买卖合同，所以实际履行的是我与刘远飞之间的存量房买卖合同。房屋登记在白秋菊名下，但实际由刘远飞控制。刘远飞意见如下：我与焦海泉签订合同时没有经过白秋菊授权，事后也没有得到白秋菊的追认，现在的问题是焦海泉与白秋菊签订的网签合同已经被撤销，焦海泉与刘远飞签订的合同有约束力，但不能约束白秋菊。焦海泉向一审法院起诉请求：1、判令白秋菊继续履行我与刘远飞于2016年5月30日签订的房屋买卖合同；2、判令在判决生效后60日内由我直接向农业银行清偿白秋菊所欠房屋贷款，并由农业银行和白秋菊协助我办理解押手续；3、判令在上述解押手续完毕后10日内，白秋菊将房屋过户至我名下并交付房屋，同时我将剩余房款支付给白秋菊；4、判令刘远飞退还已收取的中介费及手续费合计2.31万元；5、判令刘远飞和白秋菊共同支付迟延履行合同违约金，违约金按照每日130元计算，自2016年11月1日起计算至判决生效之日止。一审法院认定事实：北京市561号房屋的所有权人登记为白秋菊。刘远飞系北京宜鑫房地产经纪有限公司（以下简称宜鑫公司）的工作人员。2016年5月30日，经宜鑫公司提供居间服务，出卖人刘远飞与买受人焦海泉签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人所售房屋坐落于北京市561号，该房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行，出卖人应于2016年7月25日前办理抵押注销手续。经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为166万元。买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为存入专用账户划转。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为140万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20％赔偿守约方的损失。出卖人收到买受人全部购房款后将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。补充协议约定：甲方承诺乙方此房里只有前房主一个户口，保证此房可以上昌盛园小学，此房抵押由乙方（买受人）来解押，如以上条件未满足，双倍返还对方。同日，甲方（出卖人）刘远飞与乙方（买受人）焦海泉及丙方（居间人）宜鑫公司签订《居间服务合同》，约定：因本次交易涉及过户等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10％的标准向丙方缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为16600元，上述费用由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。甲乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任，除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。合同签订后，焦海泉支付刘远飞购房定金10万元、中介费16600元，并通过微信转账支付刘远飞买房手续费6300元。2016年7月13日，出卖人白秋菊与买受人焦海泉签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（即网签合同），约定：出卖人所售房屋坐落为北京市561号，出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：宜鑫公司）。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为203万元，买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为142万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各项费用由买受人自行承担。2016年7月26日，焦海泉向白秋菊支付购房款16万元，白秋菊为焦海泉出具《首付款收条》，写明：今收到焦海泉交于601室房屋定金16万元。2016年9月，白秋菊配合焦海泉到南京银行北京万柳支行办理银行贷款审批手续。2016年11月4日，焦海泉与白秋菊申请撤销了上述网签合同，此后双方未重新提交办理网签合同的申请，亦未继续履行合同。焦海泉主张其在与刘远飞签订合同时，刘远飞提交了房屋所有权证书的照片，并告知刘远飞系涉案房屋的实际所有权人，白秋菊仅为涉案房屋的挂名所有权人，根据双方合同约定，房屋总价款为166万元，其已支付刘远飞购房款10万元，申请贷款金额为140万元，剩余16万元由其与白秋菊在办理网签手续时直接支付给白秋菊，为提高银行贷款数额，其与白秋菊签订的网签合同约定购房价为203万元，后其申请银行贷款获批，双方商量撤销原网签合同后办理新的网签合同，但在网签合同撤销之后，刘远飞及白秋菊均拒绝提交办理新网签合同的申请，导致双方合同未能继续履行。刘远飞对此不予认可，主张其并未告知焦海泉其系房屋实际所有权人，白秋菊才是涉案房屋的实际所有权人，白秋菊委托其出售房屋，但其在没有白秋菊授权的情况下与焦海泉签订了房屋买卖合同，合同效力待定，如法庭认为双方合同有效，因焦海泉未按照合同约定办理解押手续，故其要求解除双方合同。白秋菊主张其对刘远飞与焦海泉签订房屋买卖合同一事不知情，因焦海泉资金出现问题，导致双方合同未能履行，且双方网签合同已经撤销，不再存在交易关系。焦海泉认可其未按约定时间办理涉案房屋的解押手续，但主张双方虽约定涉案房屋的解押手续由其办理，但并未约定办理解押的费用由其支付，仅约定办理解押的手续费由其支付，因刘远飞需要通过融资取得解押费用，而融资需要手续费，没有完成解押是因为刘远飞及其合伙人要求其增加房价，否则不去办理解押手续。为证明其主张，焦海泉提交其与刘远飞的谈话录音及其与白秋菊的谈话录音予以证实。录音内容显示：刘远飞称白秋菊仅是涉案房屋的挂名所有权人，涉案房屋的实际所有权人为其与徐姓合伙人，因房价上涨，徐姓合伙人不同意继续卖房，故要求焦海泉增加房款30万元，双方之前把价格高的网签撤了，之后再以低的价格办理网签手续，只要焦海泉同意增加房价款30万元，其同意配合焦海泉办理涉案房屋的解押手续。白秋菊认可涉案房屋由刘远飞及徐姓合伙人支配，房屋交易过程一直由刘远飞通过中间人告知其办理什么手续，焦海泉要继续履行合同只能找刘远飞商量。另查，本案审理过程中，焦海泉于2016年11月11日向本院提出财产保全的申请，要求查封涉案房屋，本院于2016年11月11日作出（2016）京0114民初17941号民事裁定书，裁定查封白秋菊名下的561号房屋，焦海泉支付保全申请费5000元。涉案房屋现有一百余万元贷款尚未偿还，经询问，焦海泉同意代白秋菊偿还银行贷款，并以现金形式一次性支付剩余购房款。上述事实，有房屋所有权证书、订金收条、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《存量房屋买卖合同》、首付款收条、存量房屋买卖合同注销申请表、录音及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：涉案房屋的所有权人为白秋菊，焦海泉虽主张涉案房屋的实际所有权人为刘远飞，但刘远飞及白秋菊对此均不予认可，焦海泉提交的其与刘远飞、白秋菊的谈话录音亦不能充分证明其主张成立，故本院信赖不动产登记簿的效力，确认涉案房屋的所有权人为白秋菊。焦海泉与刘远飞就涉案房屋的买卖事宜达成了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，刘远飞在签订上述合同时虽不是涉案房屋登记的所有权人，亦未提交由白秋菊签字确认的授权委托书，但在刘远飞与焦海泉就涉案房屋达成买卖合同后，白秋菊配合焦海泉办理了买卖涉案房屋的网签手续，收取了焦海泉支付的购房款16万元，配合焦海泉办理了涉案房屋申请银行贷款的相关手续，且焦海泉提交的其与白秋菊的谈话录音显示白秋菊对刘远飞出卖涉案房屋一事明显知情，且要求焦海泉就合同履行的相关事宜找刘远飞商量，上述事实能够证明白秋菊对刘远飞与焦海泉达成房屋买卖合同一事知情且未持异议，应视为其对刘远飞售房行为的追认，故刘远飞与焦海泉就涉案房屋买卖事宜达成的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应视为双方真实意思的表达，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，合同属合法有效，且该两份合同依法应对白秋菊产生法律效力，应由白秋菊承担相应的法律责任。白秋菊与焦海泉在办理网签手续时将房屋购房款确定为203万元，焦海泉主张双方按照203万元的价格办理网签手续是为了提高银行贷款额度，焦海泉提交的其与刘远飞的录音可以证实双方确实协商将价格高的网签合同撤销后再以低的价格办理新的网签手续，从上述证据可以看出，203万元并非双方真实的交易价格，故本院确定双方买卖涉案房屋的真实交易价格为166万元。白秋菊与焦海泉签订的网签合同虽已撤销，但网签合同仅是行政机关对房屋交易市场进行管理的行政手段，刘远飞代理白秋菊与焦海泉签订的房屋买卖合同并不具备解除事由。现焦海泉同意代白秋菊偿还银行贷款，并以现金形式一次性支付剩余购房款，双方合同具备继续履行的条件，故对焦海泉要求白秋菊继续履行房屋买卖合同、配合其办理过户手续并向其交付房屋的诉讼请求，本院予以支持，刘远飞作为宜鑫公司的业务员，其收取的中介费及手续费应视为宜鑫公司收取，宜鑫公司作为买卖双方的居间方，已促成买卖双方达成交易，且本案为房屋买卖合同纠纷，焦海泉与宜鑫公司关于中介费的纠纷与本案不属于同一法律关系，故焦海泉要求刘远飞退还已收取的中介费及手续费23100元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；双方在合同履行过程中协商撤销网签合同后重新办理新的网签手续，但并未就何时办理新的网签手续作出明确约定，鉴于双方已就原合同约定的履行内容作出了重大变更，且并未就之后合同履行的具体时间达成一致，故对焦海泉要求刘远飞、白秋菊支付迟延履行合同违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。判决如下：一、被告白秋菊继续履行被告刘远飞与原告焦海泉于二○一六年五月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，被告白秋菊与原告焦海泉于本判决生效后七日内共同至北京市561号房屋的抵押贷款银行办理该房屋的提前还款解押手续，所需费用均由原告焦海泉承担。二、至本判决生效之日，原告焦海泉应付的剩余房款为140万元，在前项手续办理完毕后三日内，被告白秋菊协助原告焦海泉办理上述房屋的产权过户手续，将该房屋过户至原告焦海泉名下并将该房屋交付原告焦海泉，如在扣除前项所支付的费用后仍欠付购房款的，原告焦海泉将扣除前项所支付的费用后的剩余房款在过户当日支付给被告白秋菊。三、驳回原告焦海泉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：二审期间，焦海泉已将剩余全部购房款交至本院案款账户。本院认为，第一，关于561号房屋的产权人。561号房屋登记在白秋菊名下，房屋所有权证是其享有房屋产权的凭证，且并无生效法律文书推翻产权证，故房屋产权人为白秋菊。房屋是否由刘远飞控制无审查必要。第二，焦海泉与刘远飞签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的效力是否应当由白秋菊承担。焦海泉与刘远飞签订前述合同时，刘远飞并未出示交易房屋的所有权证原件及白秋菊的委托手续，焦海泉未尽到审查义务，未能规避显而易见的交易风险，如果此后白秋菊对此不予认可，焦海泉将承担相应责任。事实却恰恰相反，白秋菊以其后续行为对刘远飞代其签署合同的行为进行了追认，故《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，合同的内容约束白秋菊。理由如下：1、焦海泉提供的录音资料显示其与白秋菊协商相关事宜时，白秋菊对刘远飞签署合同的行为未提出任何异议，反而一再强调焦海泉应当找刘远飞协商，其就此不发表意见；2、在二手房交易流程中，网签合同应在签署《北京市存量房屋买卖合同》之后产生，《北京市存量房屋买卖合同》的内容具体、明确、全面，系合同当事人享受权利、履行义务的依据。网签合同为办理过户所必须，网签合同的价款往往与体现买卖双方真实意思的《北京市存量房屋买卖合同》的价款不一致。白秋菊未与焦海泉订立新的《北京市存量房屋买卖合同》，即与焦海泉办理网签的行为说明网签行为针对的是焦海泉与刘远飞的合同，同时说明其对于刘远飞代其签署合同行为的认可。3、在签署网签合同之后白秋菊配合焦海泉办理了561号房屋的贷款手续。第三、网签合同被撤销后的法律后果。网签合同的价格与《北京市存量房屋买卖合同》的价格不一致的原因本案当事人表述不一，因合同已被撤销，本院就此不做判断。虽然网签合同被撤销，但《北京市存量房屋买卖合同》并未解除，焦海泉主张合同继续履行具备事实及法律依据。因焦海泉已将案款交至法院，合同继续履行已无障碍，故本院对一审判决予以维持，对白秋菊的上诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19948元，由白秋菊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 赵 蕾审 判 员 辛 荣二〇一七年九月十九日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍