山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)晋07民终2628号上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司介休支行，地址介休市北坛中路80号。负责人：刘铸，该支行行长。委托诉讼代理人：孙宏��，男，该行员工。委托诉讼代理人：张晓玲，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭永强，男，汉族，1986年3月5日生，现住介休市。委托诉讼代理人：王晓斌，北京市华城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：介休市正达房地产开发有限公司，地址山西省介休市北坛中路。法定代表人：剌亿正，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建敏、剌军，山西润瑾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温颢，女，汉族，1972年9月3日生，现住介休市。上诉人中国工商银行股份有限公司介休支行与被上诉人郭永强、温灏、介休市正达房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服介休市人民法院（2016）晋0781民初1898号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司介休支行上诉请求：撤销原审判决第二项、第四项，依法改判郭永强与其之间的《个人购房借款/担保合同》继续履行；诉讼费由被上诉人负担。其主要上诉理由：一是，原审判决确认郭永强“担保贷款合同的目的无法实现”与客观事实明显相悖。二是，原审判决解除《个人购房借款担保合同》，既无约定解除事项的出现，也无法定解除的情形出现，明显违法。首先，在上诉人给郭永强在合同中明确约定：“贷款发放后，借款人与售房人发生任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，本合同正常履行”。该约定既不违法也不损害任何人的合法权益，是当事人的真实意思表示。其次，本案所涉贷款是上诉人贷给郭永强的，上诉人对外贷款时，进行资信调查的对象是借款人郭永强。再次，被上诉人郭永强的合法权益有救济途径，完全可以要求真正违约方正达公司向其返还全部款项，原审法院让上诉人承担了正达公司的违约责任，且将《个人购房借款/担保合同》中上诉人的合同相对方直接偷换为正达公司，明显对上诉人有违公平。郭永强辩称，一审认定事实清楚，判决解除其与上诉人借款合同正确。本案解除其与上诉人的借款合同是法定解除，上诉人提供的格式条款约定于法相悖，应是无效条款，购房合同解除，其没有购房，故附带的���款合同应当解除。介休市正达房地产开发有限公司辩称，同意上诉人不解除借款合同的上诉请求，其也不同意解除商品房买卖合同，希望能够继续履行。郭永强向一审法院起诉请求：1、一并解除其与正达公司的商品房买卖合同并支付违约金及与工商银行的个人购房借款/担保合同；2、请求正达返还原告支付的首付款180050元，并将原告支付银行的本金及利息返还原告，将原告贷款25万减去原告已经支付的本金剩余部分由正达向工商银行返还；3、一、二审所有诉讼费用由被告正达公司承担。一审审理查明，“2011年6月9日，介休市规划局核发建设用地规划许可证，载明用地单位为介休市正达房地产开发有限公司，用地项目为兴方舍商品住宅小区项目。2012年10月27日，介休市规划局核发建设用地规划许可证，载明建设单位为介休市正达房地产开发有限公司，建设项目为兴方舍住宅小区。2013年2月22日，介休市住房保障和城乡建设管理局核发建筑工程施工许可证，载明建设单位为介休市正达房地产开发有限公司，工程项目为介休市兴方舍住宅区一、二、三标段。2013年7月19日，晋中市住房保障和城乡建设管理局核发（晋中）晋商房预售字第13－39号商品房预售许可证，载明预售单位为介休市正达房地产开发有限公司，项目名称为兴方舍住宅小区，预售房屋为1、2号楼。2013年7月21日，原告郭永强做为买受人，签订商品房买卖合同一份，购买兴方舍小区房屋，合同载明：出卖人为被告介休市正达房地产开发有限公司，总房款为430050元，于2014年12月31日前交付使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，���卖人应当自买受人解除合同到达通知之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的10%向买受人支付违约金。该合同尾部出卖人处盖有介休市正达房地产公司兴方舍项目部章，买受人处由郭永强签名捺印。同日，郭永强交付首付购房款180050元。后就该房屋，被告介休市正达房地产开发有限公司和原告郭永强签订第0000018号商品房买卖合同，合同载明出卖人为被告介休市正达房地产开发有限公司，交付期限为2015年3月31日前，签订日期为2013年7月21日，约定“卖方应按照主合同规定期限•••0.01%作违约金”合同尾部出卖人处盖有介休市正达房地产开发有限公司公章。所购房屋，至今未交付。为购买该房屋，原告郭永强为借款人、第三人中国工商银行股份有限公司介休支行为贷款人，被告介休市正达��地产开发有限公司为保证人，签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人向借款人发放个人购置住房贷款250000元，一次性划入介休市正达房地产开发有限公司帐户。同时约定：“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属基其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任”；“借款人与房屋出卖人协议解除买卖合同或者以仲裁、诉讼方式解除房屋买卖合同纠纷时，借款人应当在得知该情形之日起10个银行工作日内告知贷款人，如未履行告知义务，贷款人有权按照本笔借款合同金额的5%追究借款人的违约责任。”合同尾部借款人处由郭永强签名捺印，合同签订后，第三人中国工商银行股份有限公司介休支行如约放款至介休市正达房地产开发有限公司帐户。2015年12月，原告以介休市正达房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司介休支行为被告具状起诉，审理中，被告介休市正达房地产开发有限公司以温灏与本案有法律上的利害关系为由，请求追加温灏为被告，中国工商银行股份有限公司介休支行以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼，本院均依法予以准许。原告郭永强请求撤回对中国工商银行股份有限公司介休支行为被告的起诉，请求追加其作为第三人诉讼，请求事项不变。庭审中，原告主张生效的合同是盖有介休市正达房地产公司兴方舍项目部章的原始合同，明确要解除的合同是原始合同，并称原始合同解除了，备案自然解除了；被告介休市正达房地产开发有限公司辩称兴方舍小区项目是与被告温灏共同合作开发的，涉及到具体的开发管理都是由温灏负责办理，原告交付的预付款，正达公司都没有收取过，都是温灏收取的，贷款也转给���温灏，不同意解除合同；被告温灏称与正达公司接触的真正主体是马应伟，已于2014年8月突发疾病病故，其为马应伟的生活关联人。所收款项均用于兴方舍小区项目建设。其没有能力退还所收款项。第三人中国工商银行股份有限公司介休支行称其在履行合同过程中没有任何违约和约定解除的情形，合同应继续履行。截至法庭辩论终结之日，原告依约还款，其所请求的第3项、第4项损失并未实际发生。”第一次一审判决：“解除原告郭永强于2013年7月21日签订的出卖人处盖有介休市正达房地产公司兴方舍项目部章的商品房买卖合同；二、被告介休市正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭永强购房款180050元，并支付违约金18005元，合计198055元；三、原告郭永强于本判决生效后十日内支付第三人中国工商银行股份有限公司介休支行违约金12500元；四、驳回原告郭永强的其余诉讼请求；五、驳回第三人中国工商银行股份有限公司介休支行的其余诉讼请求。”一审法院认为，原告郭永强与介休市正达房地产公司兴方舍项目部签订的商品房买卖合同尾部出卖人处虽盖介休市正达房地产公司兴方舍项目部章，但该合同首部载明出卖人为介休市正达房地产开发有限公司，且本案兴方舍小区项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等均载明土地使用权人、用地单位、建设单位、预售单位为介休市正达房地产开发有限公司，郭永强有理由相信合同的对方当事人为介休市正达房地产开发有限公司。后原告又与介休市正达房地产公司签订商品房买卖合同，两份商品房买卖合同内容不尽一致，因2013年7月21日签订的商品房买卖合同已备案，第二份合同应视为双方协议��致对第一份合同的变更，应以第二份合同确定双方的权利和义务。原告诉请解除商品房买卖合同，因该商品房已逾期交付超过90日，符合合同约定的解除情形，故应予以解除。因被告介休市正达房地产开发有限公司逾期交付房屋已构成违约，双方合同约定“卖方应按照主合同规定期限将该商品房交付适用，卖方交房时间延期不超过90日的为卖方免责期，逾期90天的卖方按日向买方支付已付房款的0.01%作为违约金，主合同约定的交房期限为2015年3月31日”，故介休市正达房地产开发有限公司应自2015年6月30日起按日支付已付房款430050的0.01%作为违约金。被告介休市正达房地产开发有限公司与被告温颢的合作开发协议，不能约束本案原告，双方可另作处理。原告诉请解除与第三人工商银行介休支行的个人购房借款/担保合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故对原告该项诉请予以支持，解除原告与中国工商银行介休支行签订的《个人购房借款/担保合同》。因原告与中国工商银行介休支行签订的《个人购房借款/担保合同》中约定，“提前10个银行工作日告知其通过诉讼方式解决与正达公司之间的买卖合同纠纷”，原告未举证证明其履行了该约定，故原告应支付第三人中国工商银行介休支行违约金12500元。被告介休市正达房地产开发有限公司作为保证人对该债务承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故合同解除后，被告介休市正达房地产公司应返还原告已经交付的购房款180050元及原告已支付中国工商银行介休支行的本金及利息（以履行之日确定的数额为准），返还被告中国工商银行介休支行25万元减去原告已经支付的本金剩余部分。一审判决如下：一、解除原告郭永强与介休市正达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同并支付原告郭永强违约金（自2015年6月30日起按日支付已付房款430050的0.01%）。二、解除原告郭永强与第三人中国工商银行股份有限公司介休支行的《个人购房借款/担保合同》。原告郭永强于本判决生效之日起十日内支付第三人中国工商银行股份有限公司介休支行违约金12500元。被告介休市正达房地产开发有限公司作为保证人对该债务承担连带责任。三、被告介休市正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭永强购房款180050元及原告已支付中国工商银行介休支行的本金及利息（以履行之日确定的数额为准）。四、被告介休市正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国工商银行股份有限公司介休支行25万元减去原告已经支付的本金剩余部分。案件受理费8750元，由被告介休市正达房地产开发有限公司负担。（原告已预交，被告在执行时一并交付原告）经二审审理查明的事实与原审查明一致。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第���十四条规定，合同目的不能实现的合同，当事人可以解除，该解除条件属于法定解除条件，不能约定排除适用。因介休正达房地产开发有限公司与郭永强签订的商品房买卖合同符合双方约定的解除条件，故一审判决解除该合同，随着商品房买卖合同的解除，郭永强与上诉人签订的《个人购房借款/担保合同》已经不能实现其合同签订的目的，故应予解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案郭永强为购买房屋，由介休正达房地产公司做保证人，向上诉人贷款，该贷款由担保权人兼出借方上诉人直接支付给了介休正达房地产开发有���公司账户，故一审判决介休市正达房地产公司返还上诉人剩余本金并无不当。综上所述，中国工商银行股份有限公司介休支行上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由中国工商银行股份有限公司介休支行负担。本判决为终审判决。审判长  石秀萍审判员  杨姣瑞审判员  王 雪二〇一七年九月八日书记员  李海争