.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2017）甘09民终570号上诉人（原审原告）：张莉蓉，女，甘肃省金昌市人，住甘肃省嘉峪关市。上诉人（原审原告）：于永爱，男，甘肃省金昌市人，住甘肃省酒泉市。二上诉人共同委托诉讼代理人：郎世才，酒泉世纪法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：马柏刚，男，甘肃省肃南县人，住甘肃省酒泉市。上诉人（原审被告）：胡兴燕，女，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。上诉人张莉蓉、于永爱与上诉人马柏刚、胡兴燕房屋买卖合同纠纷一案，因双方当事人均不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2017）甘0902民初3345号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人于永爱及其与张莉蓉的共同委托诉讼代理人郎世才，上诉人马柏刚到庭参加诉讼，上诉人胡兴燕经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张莉蓉、于永爱上诉请求：1.请求依法改判被上诉人支付一审法院少判的涉案房屋购买款61707元；2.请求依法改判被上诉人承担少判的房屋期间的利息37638元，并判令被上诉人承担利息至付清之日；3.请求依法改判被上诉人承担房屋交付使用后发生的水费、物业费、电梯使用费、装修押金4815元；4.请求改判被上诉人承担房屋价格鉴定费10000元；5.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定于永爱未实际交付房屋给张莉蓉错误；2.上诉人与被上诉人房屋买卖合同关系中标的物系商品房；3.本案中房屋价格双方有争议，被上诉人拒不认可双方口头约定的房价，无奈之下，上诉人申请司法鉴定，鉴定评估机构是在法庭主持下选定的，一审确定房价不采纳鉴定机构意见，没有法律依据；4.一审认定上诉人与被上诉人是亲戚无法律依据，即使是亲戚关系也无法律依据可作为确定房价的依据；5.本案中的涉案房屋是国网甘肃省电力公司检修公司酒泉运维分部（原酒泉超高压输变电公司）职工共同委托酒泉市昌顺房地产开发有限公司代建的商品房。商品价格随行就市，一审以集资房价格低于市场价判定房价无法律依据；6.一审已调查清楚2014年3月2日被上诉人马柏刚、胡兴燕从上诉人处取得住房钥匙后开始装修居住至今。一审判定违约利息从2015年11月2日计算，不符合法律原则；7.一审不支持被上诉人返还上诉人物业费不符合国家物业费谁使用、谁受益、谁付费的法律原则；8.本案事实是上诉人在2014年3月交付房屋后，于2014年7月8日以电子邮件形式向被上诉人发送电子邮件，要求被上诉人签订合同及支付房款。合同价格与评估机构价格基本一致。马柏刚辩称，一审原告诉求的购房少判的房款61707元和利息37638元，共计99345元，实属凭空捏造，无事实根据。房屋评估鉴定费属一审原告为自己在法庭提供依据所需，与一审被告无关系。双方当事人已口头约定转让房屋的价格为原价338845元，转让费80000元，合计418845元。按照约定大于法定的原则，一审法院不顾该约定，委托评估鉴定且参照该鉴定结论，显属程序违法，判决显失公平。马柏刚上诉请求：1.依法撤销酒泉市肃州区人民法院（2016）甘0902民初3345号民事判决书判决第一项；2.依法改判判决上诉人给付被上诉人138845元房屋剩余尾款。上诉人要求位于甘肃省酒泉市肃州区园林路90号安盛景园1号楼4单元11楼东户的房屋产权归上诉人所有；3.判决一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一是争议房屋系被上诉人转让给上诉人的，不属于买卖房屋的情形。实际上上诉人未付被上诉人剩余房款138845元，因房产存在缺陷，不存在违约，就没有承担利息的义务。二是被上诉人严重违约。被上诉人交付给上诉人的房屋2014年没有供暖，也一直不与上诉人办理产权登记手续，致使上诉人无法正常使用该房屋，只能长期在外租房居住（2014年10月至2017年至今），产生房屋租赁费27000元。三是被上诉人不断用非法手段侵害上诉人的合法利益，无端断电，给上诉人带来经济损失近万元。被上诉人还多次要求物业公司断暖，在小区张贴违法标语，给上诉人家庭及怀孕的妻子，身心健康造成很大的伤害。2.一审法院依据被上诉人的单方委托评估裁决此案实属程序违法，判决显失公正公平。3.如若按酒泉市信海评估公司鉴定市场价格做参考依据，上诉人要求房屋退回被上诉人，要求被上诉人退回房款200000元，缴纳房屋营业税、土地使用税、维修基金等费用共计38275.26元，装修费183000元，合计421275.26元，并且承担相应的利息。于永爱、张莉蓉辩称，上诉人在上诉状、答辩状及一审中的说法各不一致，其上诉请求不能成立。张莉蓉、于永爱向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付原告购房款365000元及利息54750元；2.请求法院判令被告返还4815元的物业费用；3.被告承担鉴定费用10000元；4.本案涉诉费用由被告承担。一审法院认定事实：安盛景园1号楼系国网甘肃省电力公司检修公司酒泉运维分部（原酒泉超高压输变电公司）集资建房，由酒泉市昌顺房地产开发有限公司代建，原告于永爱是原酒泉超高输变电公司员工，分配住宅为1号楼4单元11楼东户(建筑面积141.25平方米)，并已按期缴纳集资费用。2013年5月30日，原告于永爱与原告张莉蓉签订住房转让合同，约定将涉案房屋以460000元转让给原告张莉蓉，但张莉蓉仅支付了尾款80000元。后张莉蓉口头委托原告于永爱出卖房屋，2014年3月，原告于永爱与被告马柏刚、胡兴燕口头协议出卖该套房屋，2014年3月2日，二被告支付200000元购房款，原告于永爱出具收条，二被告取得钥匙后开始装修居住至今。2016年2月1日，张莉蓉向酒泉市肃州区人民法院起诉，要求解除与二被告之间的房屋买卖合同、交付房屋、确认房屋归张莉蓉所有。法院以张莉蓉作为原告主体不适格为由裁定驳回起诉。2016年11月2日，因双方对下剩房款存在争议，原告遂向法院起诉要求处理。庭审过程中，因双方对房价争议较大且无证据证实口头约定情况，原告于2017年1月13日申请对涉案房屋2014年市场价进行鉴定。经酒泉市信海评估有限公司鉴定，涉案房屋2014年3月市场价为561707元。另查明，原告于永爱于2013年10月21日向酒泉世纪阳光物业管理有限责任公司预缴纳物业费4815元，二被告占用房屋期间未缴纳物业费用。还查明，二被告于2014年向原酒泉超高压输变电公司缴纳房屋营业税、土地使用税、维修基金、契税、转让手续费、登记费、印花税、土地证、测绘费、合同费、代办费合计38275.26元。一审法院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。被告马柏刚、胡兴燕向原告支付房款、原告于永爱向二被告交付房屋，原、被告之间的房屋买卖合同成立，且系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，当事人双方就价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。经酒泉市信海评估有限公司鉴定，涉案房屋2014年3月市场价为561707元。鉴于涉案房屋属集资建房价格低于市场价，且原、被告系亲戚关系，故参照市场价格，对涉案房屋价款本院酌定为500000元。被告马柏刚、胡兴燕应当向原告于永爱支付下剩房款300000元。因双方未签订书面合同，对付款时间未做约定，根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2015年11月21日，因对房价无法协商一致，原告在涉案房屋单元门张贴限期搬迁通知书并短信告知被告，二被告未搬出亦未支付下剩房款。故对原告要求二被告承担房屋占用期间的利息本院予以支持，计算方式为300000*6%/365*347天（2015年11月21日至2016年11月2日）≈17112元。原告于永爱2013年10月21日预交物业费合计4815元，2014年3月将房屋交付二被告装修、居住，无证据证实双方对返还物业费进行约定，故对原告要求被告返还物业费的诉讼请求本院不予支持。鉴定费10000元由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决：一、被告马柏刚、胡兴燕支付原告于永爱购房款300000元、利息17112元，合计317112元，限于本判决生效后十五日内付清；二、驳回原告张莉蓉、于永爱的其他诉讼请求。案件受理费7743元，由原告张莉蓉、于永爱负担1743元，被告马柏刚、胡兴燕负担6000元。二审期间，上诉人于永爱提供了发送至上诉人马柏刚指定电子邮箱的房屋转让合同，其上列明房屋价格，交付剩余房款的时间及违约责任的处理，以证实该合同价格与评估报告确定的市场价格基本一致。经质证，被上诉人认可收到了该邮件，但由于对该合同确定的价格不予认可，所以没有签字确认。二审查明的事实与一审认定的无异，并有房款收条、税费收据、物业费发票、价格评估报告、物业费发票等证据证实，予以确认。本院认为，鉴于”张莉蓉并非上诉人于永爱与上诉人马柏刚、胡兴燕房屋买卖关系中的一方当事人”这一事实，已经酒泉市肃州区人民法院（2016）甘0902民初486号生效民事裁定确认，且张莉蓉并未就一审法院关于其不是适格原告主体的认定提出上诉，故张莉蓉不是本案适格的上诉人。上诉人胡兴燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，对其上诉请求按自愿撤回上诉处理。关于于永爱与马柏刚、胡兴燕之间是否形成房屋买卖合同关系，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。经查，于永爱已交清涉诉房屋的集资款，对该套房屋具有合法的处分权，双方当事人均认可对购房总价进行了协商，并由马柏刚向于永爱交纳购房款200000元，由于永爱实际交付房屋，故双方之间形成的并非是转让购买权关系，而是实质的房屋买卖关系。同时，双方当事人虽未签订书面协议，但已就房屋买卖达成意思一致，且实际履行了主要合同义务，按照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，双方的房屋买卖合同成立，且合法有效。关于房屋的价格，双方当事人均提出了主张，其中于永爱以发送至马柏刚电子邮箱的买卖合同，以证实双方协商确定的价格为565000元，该价格与鉴定的市场价格相差不大，但该协议系上诉人于永爱单方制作，且未通过马柏刚的签字确认，故对其证明效力不予确认；马柏刚提出房屋价款是在集资款338845元的基础上增加80000元的转让费，但未提出相应的证据予以证明，且一、二审诉讼中马柏刚关于房价的陈述前后不一，故其该项上诉主张亦不能成立。一审中，于永爱申请对涉案房屋进行价格鉴定，经法院委托，对涉案房屋在合同订立时的市场价格进行了评估。马柏刚对此评估报告虽提出异议，但未在限定的期限内提出重新鉴定，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项”当事人就合同价款约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”之规定，该评估报告确定的561707元应当作为涉案房屋的合同价格。一审法院以双方系亲戚关系，涉案房屋属集资房，对房屋价格进行调整缺乏法律依据，应当予以纠正，故扣除已支付的200000元，马柏刚、胡兴燕还应向于永爱支付剩余购房款361707元。关于于永爱主张的逾期付款利息，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方的房屋买卖合同已经成立且生效，各方均应为实现合同目的履行各自的义务。作为出售者，于永爱的主要义务是交付房屋。作为购买者，马柏刚、胡兴燕的主要义务是支付购房款。但马柏刚在接受于永爱出售的房屋之后，仅支付200000元首付款，在自认房款尚未付清，且收到于永爱确认房屋价格的电子邮件的情况下，经上诉人于永爱多次催交，既不积极履行付款义务，也不按照上诉人于永爱的要求返还房屋、解除合同，其对合同基本义务的拒不履行，侵害了上诉人于永爱对房款收取的可预见利益，即变相占用了于永爱的资金利息，给其造成了损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，马柏刚、胡兴燕在支付剩余房款后，还应当赔偿因自身逾期付款给对方造成的损失。上诉人马柏刚称房屋未办理房产证，不存在违约，就没有承担利息的义务，经查，涉诉房屋没有办理房产证，系整体规划设计所致，非系上诉人于永爱原因，且房屋的登记行为并不影响合同的效力，故上诉人马柏刚的该项抗辩理由不能成立。关于计算期限，上诉人马柏刚在二审答辩及庭审陈述中，均认可剩余房款的支付日期为2014年8月1日，上诉人于永爱对此表示无异议，故应当以双方约定支付日期的次日即2014年8月2日，作为逾期付款利息的起算日，计算至上诉人于永爱在一审起诉之日即2016年11月2日，共822天。上诉人在二审中主张应将逾期付款利息计算至购房款付清之日，属新增加的诉讼请求，本院不作审查。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定”买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，逾期付款利息为361707元×6%÷365天×822天=48875元。关于利息的具体承担，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，从违约方的可预期能力，守约方的减损义务、对损失发生的自身过错等方面综合认定，本案中，上诉人于永爱作为出卖方，未固定房屋总价就将房屋交付于马柏刚、胡兴燕，其在合同订立时的瑕疵履行，使其应当在双方订立合同时就对对方将来可能履约不能有充分的预期，即对因此而违约所造成的损失结果亦应承担一定的责任，因此，马柏刚关于房价没有确定，无法确定应支付的剩余房款，双方均有过错的主张成立。马柏刚、胡兴燕应向于永爱支付的逾期付款利息为48875×50%=24437.5元。关于上诉人于永爱主张的物业费、水电费等预交费用的问题，经二审查明，该套房屋交付给上诉人马柏刚时，系初次使用，其后产生的水、电、物业、电梯使用、垃圾处理等费用均由上诉人马柏刚实际使用产生，按照”谁使用、谁支付”的原则，于永爱预交的2815元应由马柏刚承担。关于2000元的房屋装修押金，因押金票据由于永爱实际持有，应由于永爱自行办理退费事宜。关于本案的鉴定费，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，房地产转让应当签订书面协议，本案双方当事人未签订书面协议就实际履行合同，是导致合同价格无法确定的直接原因，双方当事人对房屋价格具有相同的举证责任，故应各承担一半鉴定费，即各承担5000元。关于上诉人马柏刚所提对方存在违约行为，使自己无法正常使用房屋，产生房屋租赁费等经济损失，以及如按照评估报告认定房屋价格就要求解除合同等主张，经查，根据安盛景园物业公司提供的证明、马柏刚庭审陈述等证据，可以证实，上诉人马柏刚自2014年3月以来，一直实际占有该房屋，其所提对方存在断水、断电、停暖气等违约行为，无相应证据证实。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条之规定，上诉人马柏刚作为买受人在一审中并未就对方应赔偿损失或者要求解除合同、确认房屋产权提出反诉，本院二审中对其该项上诉请求不作审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十二条第（二）项、第一百一十二条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第二十九条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销酒泉市肃州区人民法院（2016）甘0902民初3345号民事判决；二、马柏刚、胡兴燕支付于永爱购房款361707元，逾期付款利息24437.5元，合计386144.5元;三、马柏刚、胡兴燕支付于永爱预交的物业费、水电费、电梯使用费、垃圾处理费2815元；四、马柏刚、胡兴燕支付于永爱预交的鉴定费5000元。以上一至四项，合计由马柏刚、胡兴燕向于永爱支付393959.5元，限于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7743元，由于永爱负担774元，马柏刚、胡兴燕负担6969元；二审案件受理费8640元，由于永爱负担864元，马柏刚、胡兴燕负担7776元。本判决为终审判决。审判长赵丽代理审判员苏小红代理审判员胡国丽二〇一七年九月一日书记员侯学聪