北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终3218号上诉人（原审被告）：中数集信投资控股有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层D-0790房间。法定代表人：杨晋军，总经理。委托诉讼代理人：杨诚，北京圣湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市石景山区创业板企业培育中心，住所地北京市石景山区石景山路**号*楼*层***房间。法定代表人：于培，主任。委托诉讼代理人：田瑞芬，北京市乾坤律师事务所律师。上诉人中数集信投资控股有限公司(以下简称中集公司)因与被上诉人北京市石景山区创业板企业培育中心（以下简称创业中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初4013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人中集公司之委托诉讼代理人杨诚，被上诉人创业中心之法定代表人于培、委托诉讼代理人田瑞芬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。中集公司上诉请求：1.变更原判第一项为：双方之间的《房屋代理租赁合同》于2016年1月24日解除。2.原判第二项房屋租金部分同意支付至2016年1月24日，即366710.4元。3.原判第三项的违约金部分同意在366710.4元范围内最高承担30%。上诉理由：一审认定的解除日期错误。2016年1月24日以后，创业中心应该减免租金。自2016年1月24日发生漏水后，2016年2月6日又发生一次，第一次漏水后，水电都停了，没有及时进行维修，水电未恢复，我方租赁房屋是用作办公，水电没有就无法办公。在对方无法提供符合使用条件的房屋的情况下，应当减免租金。创业中心辩称，同意原判，不同意中集公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。创业中心严格履行全部合同义务，中集公司无故不履行合同义务，构成根本违约，此事实在一审判决已经认定，中集公司应当承担法律责任。解除合同的原因是中集公司不交纳租金。中集公司所述漏水事件根本就没有发生过。创业中心向一审法院起诉请求：1、解除创业中心与中集公司于2014年签订的关于北京市石景山区石景山路31号盛景国际大厦（又名：南园大厦）3号楼1284平方米房产（租赁期限为3年10月，自2014年11月1日起至2018年8月31日止）的《房屋代理租赁合同》，中集公司将承租房屋立即交还至创业中心；2、中集公司向创业中心支付自2015年11月1日至《房屋代理租赁合同》解除之日的租金，2016年10月31日前按实际天数以每天4314.24元计算给付（计算标准：3.36元/天/平方米×1284平方米=4314.24元/天），2016年11月1日后按实际天数以每天5392.8元计算给付（计算标准：4.2元/天/平方米×1284平方米=5392.8元/天），其中自2015年11月1日暂计算至2016年6月6日的租金为944818.56元(4314.24元/天×219天=944818.56元）；3、中集公司向创业中心支付违约金，按1579012元为基数以每日千分之三为标准从2015年10月16日起计算至《房屋代理租赁合同》解除之日2016年5月19日止，违约金为1023199.78元（计算公式：1579012元×3%×216天=1023199.78元);4、中集公司向创业中心支付自《房屋代理租赁合同》解除次日起至实际交还房屋（腾退房屋）之日止的房屋使用费，2016年10月31日前按实际天数以每天4314.24元计算给付（计算标准：3.36元/天/平方米×1284平方米=4314.24元/天），2016年11月1日后按实际天数以每天5392.8元计算给付（计算标准：4.2元/天/平方米×1284平方米=5392.8元/天）；5、中集公司赔偿创业中心租金损失，自交还房屋（腾退房屋）次日起至2018年8月31日止，其中，2016年10月31日前按实际天数以每天4314.24元计算给付（计算标准：3.36元/天/平方米×1284平方米=4314.24元/天），自2016年11月01日至2018年8月31日止，按实际天数以每天5392.8元计算给付（计算标准：4.2元/天/平方米×1284平方米=5392.8元/天）；6、中集公司向创业中心支付代缴电费129.6元、水费195.6元；7、本案诉讼费由中集公司承担。一审法院认定事实：2014年创业中心（甲方）与中集公司（乙方）签订《房屋代理租赁合同》，双方约定“中集公司从创业中心处承租位于北京市石景山区石景山路31号盛景国际大厦（又名：南园大厦）3号楼1284平方米房产，租赁期限为3年10月，自2014年11月1日起至2018年8月31日止（包括首尾两日）。房屋租金：第一年租金标准为0.84元/天/平方米（建筑面积），自2014年11月01日至2015年10月31日，共计365天，年租金为393675元。第二年租金标准为3.36元/天/平方米（建筑面积），自2015年11月01日至2016年10月31日，共计366天，年租金为1579012元。第三年租金标准为4.2元/天/平方米（建筑面积），自2016年11月01日至2017年10月31日，共计365天，年租金为1968372元。第四年租金标准为4.2元/天/平方米（建筑面积），自2017年11月01日至2018年8月31日，共计304天，年租金为1639411元”。“租金及相关费用的支付。乙方应按年支付租金，租赁期内乙方应于每年10月15日前向甲方一次性支付下一年度租金。逾期不交，每迟延一日甲方有权向乙方收取本合同当年的总额的千分之三违约金。此违约金不影响甲方的任何其他权利和补救措施。乙方应于合同签定（以合同签定日期为准）后十日内，向甲方一次性支付房屋租金，人民币492093元。合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应有乙方应当承担的费用租金以及乙方应当承担的违约金赔偿责任外，剩余部分应如数退还乙方。乙方应当以支票、现金或电汇方式支付租金，在乙方支付租金支票、现金之当日或电汇到账日视为乙方已按本合同的要求履行了付款义务。甲方负责协调业主方为乙方开具合法发票。”“租赁期限内，甲方委托相关物业公司负责租赁房产的日常检查和维修并承担费用。（属于主体本身不含乙方和入住企业改造原因造成的部分，乙方和入住企业改造原因造成的维修工作，由乙方负责。）在本合同规定的租赁期间内，租赁房产发生全部或部分损坏，以致租赁房产完全不能入住，或损坏严重不能修复，应分清责任是否由任何一方违约所造成，如因任何一方的违约行为造成本合同全部或部分无法履行，则违约方应承担相应的违约责任，守约方有权随时终止合同。租赁期间内，保持租赁房产的良好状态，租赁房产之自然损坏及本合同中由产权单位物业公司经营管理之公共区域及设施、设备的自然耗损或非乙方原因等意外事故造成的损坏应由甲方协调相关物业公司及时修缮（属于主体本身不含乙方改造原因造成的部分）。如因甲方责任，致使租赁房产轻度损坏，部分可以入住，并能满足乙方使用需要，甲方应协调相关物业予以立即维修，直至全部恢复入住条件为止，租金可相应按损坏比率按实际受影响天数予以减免，所有租金减免按天数计算。”“因甲、乙双方任何一方违约而解除合同，如果违约方在收到守约方书面纠正通知后15日内未进行补救措施或与守约方达成新的协商安排，则守约方可以随时向违约方发出书面解约的通知，解约通知自送达违约方之日起生效，守约方有权向违约方追讨由此引起的全部损失及开支。租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本合同。由此给乙方造成损失的，甲方应予以赔偿或采取减免租金等乙方同意的方式：（1）甲方逾期交房超过30个工作日的；（2）租赁房产存在权属争议或房屋及设施设备不能达到使用要求；（3）本合同约定的其他情形。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同。由此给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿：（1）乙方不按时缴纳房租超过30日的；（2）未经甲方书面同意，擅自改变房屋结构等；（3）未经甲方书面同意，改变房屋租赁性质的；（4）利用租赁房屋进行违法犯罪活动的；（5）本合同约定的其他情形。”庭审中，创业中心表示按照合同约定中集公司应于2015年10月15日一次性交纳第二年度租金1579012元，但是中集公司并未按照合同约定按时交纳该笔租金，因而主张中集公司构成根本违约。中集公司表示其没有按时交纳租金系创业中心提供的房屋因为严重过漏水导致房屋不能正常使用，因而是创业中心构成根本违约。创业中心提供2016年5月19日向中集公司寄送的关于解除《房屋代理租赁合同》的通知书，中集公司表示确实收到了该通知书，但表示其已经于2016年3月12日向创业中心发过解除合同告知函，创业中心对中集公司提供的解除合同告知函不予认可。创业中心提供水电费缴费通知单，该通知单显示中集公司应缴纳电费129.6元、水费195.6元；中集公司对此予以认可。创业中心提供2016年3月27日的缴费通知单证明创业中心向中集公司进行过催缴，但是中集公司并未缴纳相应的房租费用，中集公司认可该缴费通知单，但是表示合同已经解除。创业中心提供2016年4月20日北京市乾坤律师事务所出具的律师函表示其向中集公司进行过催款但是中集公司迟迟未履行义务，中集公司对此不予认可。庭审中，中集公司提供装修报价单证明其装修损失，创业中心对此不予认可。中集公司提供交纳租金的发票和回单证明其交纳房屋租金系分批给付并非合同约定的一次性给付，创业中心对此不予认可，创业中心表示第一年分期交纳并不意味着不按合同约定进行交纳租金。中集公司提供函件证明已经将合同解除，创业中心对此不予认可。中集公司提供水电费单据证明其自2016年1月后因创业中心房屋漏水不再使用租赁房屋，创业中心对此不予认可。中集公司提供照片、保证书等，创业中心表示其与本案并无关联性，因而不予认可。中集公司提供创业中心法定代表人于培于2016年4月28日书写的“2014年11月1日至2015年10月30日第一年度租金已交。2015年11月1日至今未交房租，按合同约定应交第二年房租金额共计1579012元。1、根据贵公司投诉函，已经将项目经理、工程部经理、安保部经理辞退，不会再出现类似问题。2、责令物业对损坏墙体、天花板进行修缮，因施工对贵公司造成的损失，均由物业公司进行修复。3、安排物业公司专人与贵公司对接，尽快完成修缮。”创业中心对此予以认可，其表示创业中心已经积极协调物业对中集公司进行维修。经询问，中集公司表示已经于2016年5月6日将房屋钥匙寄给创业中心并于2016年5月19日前后将房屋内物品搬走，创业中心表示确实收到中集公司寄送的房屋钥匙并且房屋内已经没有中集公司的物品。中集公司认为创业中心主张的违约金数额过高，请求法院对此予以酌减。一审法院认定上述事实，有房屋代理租赁合同，关于解除房屋代理租赁合同的通知书及其快递封皮、盛景国际广场缴费通知单及盛景国际广场收费明细、盛景国际广场缴费通知单、律师函、装修报价单、缴纳租赁费的证明发票回单、函件、单据、照片、保证书及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方签订的租赁合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为何方构成根本违约进而应该承担相应的违约责任。综合本案案情，法院认为中集公司未按照合同约定按时交纳第二年度租金因而中集公司构成根本违约，虽然中集公司表示其没有按时交纳租金系创业中心提供的房屋因为严重过漏水导致房屋不能正常使用，但是房屋漏水并非其欠交租金的合理抗辩，合同约定必须得到遵守，再则虽然中集公司第一年度的租金系分期给付，但是并不能因此导致其不履行合同约定的第二年度按时给付租金的义务，因而对于中集公司的抗辩意见不予采纳，法院认定中集公司在本案中系违约方，理应承担相应的违约责任。虽然中集公司表示创业中心提供的房屋严重漏水导致合同不能继续履行，但是中集公司提供的证据只能证明房屋漏水的事实但并不能证明创业中心在该漏水事件中存在过错以及没有履行相应的维修义务，因而对于中集公司主张创业中心存在根本违约的请求法院不予支持。本案中，中集公司表示其已经于2016年3月12日向创业中心发过解除合同告知函，鉴于创业中心对中集公司提供的解除合同告知函不予认可其作为违约方中集公司并不享有合同解除权，因而对中集公司的该项抗辩意见不予采纳。创业中心主张解除与中集公司于2014年签订的《房屋代理租赁合同》，中集公司表示其确实于2016年5月19日收到创业中心寄送的关于解除《房屋代理租赁合同》的通知书，因而法院认为守约方主张解除合同的自通知到达对方时解除，法院确认双方于2014年签订的《房屋代理租赁合同》于2016年5月19日解除。创业中心主张中集公司向其支付自2015年11月1日至《房屋代理租赁合同》解除之日的租金，租金按实际天数以每天4314.24元计算，法院认为中集公司给付租金的日期为2015年11月1日至2016年5月19日共计201天，租金数额为每天4314.24元，合计为867162.24元。创业中心主张中集公司向创业中心支付违约金，按1579012元为基数以每日千分之三为标准从2015年10月16日起计算至《房屋代理租赁合同》解除之日2016年5月19日止，违约金为1023199.78元，中集公司表示违约金数额约定过高请求法院予以酌减，法院认为当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合考虑以上因素法院对创业中心主张中集公司给付的违约金酌定为200000元。创业中心主张中集公司向创业中心支付自《房屋代理租赁合同》解除次日起至实际交还房屋（腾退房屋）之日止的房屋使用费，2016年10月31日前按实际天数以每天4314.24元计算，双方均认可中集公司已经于2016年5月6日将钥匙交还且2016年5月19日前后中集公司将房屋内物品搬出，故法院认为创业中心主张的房屋占有使用费已经没有事实及法律依据，因而对创业中心的该项的诉讼请求不予支持。创业中心要求中集公司赔偿租金损失自交还房屋（腾退房屋）次日起至2018年8月31日止，鉴于创业中心主张该租金损失因没有合同依据，故法院对此不予支持。创业中心提供水电费缴费通知单，该通知单显示中集公司应缴纳电费129.6元、水费195.6元，中集公司对此予以认可，因而对于创业中心的该项诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认原告北京市石景山区创业板企业培育中心与被告中数集信投资控股有限公司于二〇一四年签订的《房屋代理租赁合同》于二〇一六年五月十九日解除；二、被告中数集信投资控股有限公司于本判决生效后十五日内给付原告北京市石景山区创业板企业培育中心自二〇一五年十一月一日至二〇一六年五月十九日的房屋租金共计八十六万七千一百六十二元二角四分；三、被告中数集信投资控股有限公司于本判决生效后十五日内给付原告北京市石景山区创业板企业培育中心违约金共计二十万元；四、被告中数集信投资控股有限公司于本判决生效后十五日内给付原告北京市石景山区创业板企业培育中心电费一百二十九元六角、水费一百九十五元六角；五、驳回原告北京市石景山区创业板企业培育中心其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。在本院审理期间，双方当事人均提供证据。中集公司提供的新证据为：照片二张，证明在履行合同过程中存在跑水事件，房屋达到了严重不能使用的程度。创业中心对该证据的真实性不予认可。创业中心提供的新证据为：证据一为物业公司出具的《情况说明》，证明物业公司从未因跑水事故辞退过员工，水电度数不能读取是因为房屋内没有人。证据二《上诉书》、证据三《起诉书》是证明对方就同一事件发生时间表述不一，所谓的跑水事件系编造。证据四是盛景大厦A座20层的其他公司出具的《证明》，证明没有漏水事实。证据五是《合作协议》和《证明》，证明中集公司擅自将租赁房屋转租给了其他公司，用以证明中集公司不交纳租金可能是因为转租不顺利所致。证据六是出警记录及视频，证明中集公司因拖欠装修工程款，装修公司的工人去租赁房屋围堵，所以中集公司无法或不愿在租赁房屋内办公。中集公司对证据一的真实性不予认可，认为物业公司与创业中心有利害关系。证据二、三的问题已经在庭审是进行了更正，时间不一致的问题是笔误。中集公司认为证据四、五、六与本案没有关联性。上述事实，由双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。创业中心与中集公司签订的《房屋代理租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。依双方合同约定，中集公司应按年支付租金，中集公司应于2015年10月15日前向创业中心一次性支付下一年度租金，中集公司未在合同约定的期限内交纳租金，已经构成违约，应承担违约责任。中集公司主张双方对于租金交纳的方式进行了调整，但未提供证据证明所述主张，其辩解不能成立。诉讼中，创业中心表示2016年5月19日向中集公司寄送了解除通知，中集公司表示接到该通知并于2016年5月19日搬离涉诉房屋，一审法院认定双方合同于2016年5月19日解除的结果并无不当。上诉人中集公司所述，双方合同已于2016年1月24日解除一节，本院认为，现有证据表明，双方就漏水一事进行过沟通，中集公司向创业中心发送过投诉函，诉讼中，创业中心有义务出示该投诉函，在创业中心未提供该投诉函的情况下，本院应根据现有证据以及双方所述事实对中集公司在该投诉函是否明确表示解除合同一节加以判定，基于此，本院认为，从2016年4月28日于培书写的文字内容中反映出中集公司已向创业中心送达投诉函的事实，该书面文字内容同时包含了根据中集公司的投诉函已将项目经理、工程部经理、保安部经理辞退的事实，房屋墙体、天花板存在需要修缮以及尽快完成修缮的事实。在创业中心对中集公司已向创业中心寄送解除通知一事予以否认的情况下，中集公司应进一步对已向创业中心送达解除通知的事实承担举证证明责任，现有证据不能得出中集公司已向创业中心送达解除通知，进而得出双方合同已于2016年1月24日解除的事实，上诉人中集公司的该主张，本院不予支持。本院同时指出，上述证据虽然不能证明双方合同已经解除的事实，但是根据该文字内容能够得出存在房屋损坏的事实，能够得出创业中心在履行合同中亦存在过错。关于漏水时间的判定以及创业中心在履行合同过程中是否存在违约行为的问题，本院认为，中集公司主张投诉函中对于漏水情况进行了阐明，其后创业中心对于投诉函的问题进行了回复，在诉讼中，创业中心未能提供该投诉函，因此本院结合已查明的事实及双方提供的其他证据认定2016年1月24日发生漏水，虽创业中心在本院二审期间提供了新证据，但该新证据不足以否定上述结论。根据双方合同约定，租赁期限内，创业中心委托相关物业公司负责租赁房产的日常检查和维修并承担费用，在合同规定的租赁期限内，创业中心应保持租赁房产的良好状态，如因创业中心责任，致使房产轻度损坏，部分可以入住，并能满足中集公司使用需要，创业中心应协助相关物业予以立即维修，直至全部恢复入住条件为止，租金可相应按损害比例按实际受影响天数予以减免，所有租金减免按天数计算。从本案查明的事实看，创业中心在履行合同过程中，存在未能采取措施对租赁物的损坏问题进行维修，从2016年4月28日文字材料看，虽然不能得出涉诉房屋不适租的结论，但可以认定创业中心在履行合同过程中存在比较严重的违约行为，据此，本院认为自2016年1月24日至2016年5月19日的房屋租金应予减少，减少的数额本院结合本案的实际情况酌情确定此期间的租金为每月3万元，中集公司认为2016年1月25日之后的租金不应交纳的意见本院不予采纳。2015年11月1日至2016年1月23日的房屋租金按照合同约定的数额交纳。由于中集公司未能按照合同约定履行交纳租金的义务，应当承担违约责任，按照双方合同约定，逾期交付租金的，每延迟1日，创业中心有权向中集公司收取本合同当年总额的千分之三违约金，中集公司在诉讼中认为违约金数额约定过高请求适当减少。本院结合双方实际损失的大小、合同的履行情况等因素调整原审法院酌定的违约金数额，本院酌定违约金数额为120000元。综上所述，上诉人中集公司的部分上诉理由成立，上诉请求本院予以支持。其他上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初4013号民事判决第一项、第四项；二、变更北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初4013号民事判决第二项为：中数集信投资控股有限公司于本判决生效后十五日内给付北京市石景山区创业板企业培育中心自二〇一五年十一月一日至二〇一六年五月十九日的房屋租金共计四十七万七千三百九十六元。三、变更北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初4013号民事判决第三项为：中数集信投资控股有限公司于本判决生效后十五日内给付北京市石景山区创业板企业培育中心违约金共计十二万元。四、驳回北京市石景山区创业板企业培育中心其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费二万二千五百一十六元，由北京市石景山区创业板企业培育中心负担八千一百一十一元（已交纳），由中数集信投资控股有限公司负担一万四千四百零五元（本判决生效后七日内交纳)。二审案件受理费八千四百五十一元，由中数集信投资控股有限公司负担六百二十六元（已交纳），由北京市石景山区创业板企业培育中心负担七千八百二十五元（本判决生效后七日内交纳)本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘国俊审判员 刘新泉二〇一七年九月十一日书记员 杨 帆