广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1881民初1808号原告：何振龙，男，1974年2月4日出生，汉族，英德市人，住英德市。委托代理人:吴镇湖，英德市大站法律服务所法律服务工作者。被告：罗石金，男，1965年12月25日出生，汉族，英德市人，住英德市。被告：陈群娣，女，1963年6月21日出生，汉族，英德市人，住英德市。上述被告共同委托代理人：谭敏，广东德众律师事务所律师。原告何振龙诉被告罗石金、陈群娣买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理后，依法由审判员邓志捷适用简易程序分别于2017年7月28日、2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告何振龙的委托代理人吴镇湖，两被告共同委托代理人谭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何振龙诉称，被告将其位于英红镇红光居委转村屠场路的商住用土地转让给原告，双方于2012年2月3日签订了《合约》，该《合约》载明土地的位置、面积、单价及付款方式，李传利签名见证。协议签订后，原告依约分六次向被告支付了购地款370000元并要求被告办理土地转让、交付手续，但被告一直拖延。后原告了解到该土地还没有经过招投标，被告答应在招、挂拍取得土地使用权后就马上办理土地转让手续给原告，否则立即返还已收款并按银行贷款利息支付给原告。在被告迟迟无法交付土地的前提下，后经原告多次催促，被告才答应将购地款全额退还给原告，但直至2016年9月14日，才退还了120000元，余款250000元至今未返还。被告现无法依照双方约定完成土地转让，《合约》依法应予解除。被告虚假承诺存在严重过错，除返还原告购地款250000元外，还应从收款之日起按年利率6%标准支付利息给原告。另外，被告陈群娣与罗石金系夫妻关系，该纠纷发生在两被告夫妻关系存续期间，故要求两被告承担连带清偿责任。现特起诉，请求：一、判决解除原、被告于2012年2月3日签订的土地转让协议；二、判令被告返还原告购地款250000元，并按年利率6%的标准向原告支付利息（2012年4月11日至2016年9月14日按本金370000元计算利息；2016年9月15日至清偿之日按本金250000元计算利息）；三、本案诉讼费用由被告负担。原告何振龙向本院提交的证据有：一、《合约》，证明原告与被告的交易事实；二、平面图（上有原、被告签名确认），证明原、被告所交易的土地所在位置；三、收据，证明被告分六次收到原告的购地款共37万元。被告罗石金、陈群娣辩称，《合约》是原告与被告罗石金签订的，同意原告要求退还购地款250000的诉讼请求，但原告要求的利息过高。被告罗石金、陈群娣未提交证据。经质证，被告罗石金、陈群娣对原告何振龙提交的证据三性均无异议。经审理查明：2012年2月3日，原告何振龙与被告罗石金签订《合约》一份，载明收到何振龙购买英红镇红光居委转村屠场路的商住地预付款50000元，同时约定地皮价1280元/平方米，买方所购地皮300平方米左右，可报建时购方应付清卖方的所有款项，卖方要协助购方所购的地段的红线图及二十七米内的青苗赔偿，如购方需要报建，包括水电到工地，应由卖方协助办理所需费用由购方负责。《合约》左下方手写字体内容为：“第三期付款十天左右付贰拾万元，第三期在本年农历清明左右付清余款；报建时以规划部门核实实际平方数，到时按原价多除少补；地段位于转村路江左边，英含公路起至四十三米处，从第四十四米始至六十九米内属何振龙”。《合约》签订后原告何振龙向被告罗石金支付购地款合共370000元；2016年9月14日,被告罗石金向原告何振龙退还购地款120000元，现尚欠250000元购地款未退还，原告为此提起诉讼。另查明，被告罗石金与陈群娣系夫妻关系。庭审中，双方确认现被告罗石金仍欠原告何振龙购地款250000元；原告何振龙要求两被告返还购地款250000元及按年利率6%计付利息（2012年4月11日至2016年9月14日按本金370000元计算利息；2016年9月15日至清偿之日按本金250000元计算利息），并承担本案诉讼费；被告对退回250000元无异议，但认为利息应按年利率5%计付。另，被告表示涉案土地为农用地，属集体土地，现未办好征收手续，至今无法取得合法手续，无法将土地交付给原告。经本院向双方释明《合约》因违反法律法规的强制性规定，为无效合同，双方对此均无异议，且原告表示《合约》无效，其诉讼请求仍然是要求被告返还购地款及支付利息。上述事实有原、被告提交的证据及庭审笔录等证据材料证实，本院予以确认。本院认为，原、被告均确认被告收取原告购地款370000元，已退回120000元，现仍欠原告250000元的事实，对此本院予以认定。关于原告何振龙与被告罗石金签订《合约》是否有效的问题，按被告陈述及《合约》的内容，表明双方《合约》中转让使用权的土地属农村集体所有的土地，而根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”的规定，原、被告双方所签订的该《合约》违反了法律的强制性规定，为无效合同。按相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告何振龙因《合约》收取原告购地款至今仍有250000元未返还，故现原告要求被告返购地款250000元符合法律规定，本院予以支持。对于原告诉求的利息问题，被告对计算时间及基数无异议，但表示标准过高，应按年利率5%计付。本院认为，因被告占用原告资金，原告主张占用期间按年利率6%计算利息并未超出法律规定，且与被告认可的年利率5%相差亦不大，本院予以支持。其中2012年4月11日至2016年9月14日以370000元为基数计算；2016年9月15日至清偿之日止以250000元为基数计算。关于被告陈群娣应否承担返还购地款及支付利息的问题，被告罗石金与陈群娣为夫妻关系，而交易发生在两被告夫妻关系存续期间，且两被告亦认可原告的基本诉讼请求，故对原告要求两被告承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、原告何振龙与被告罗石金于2012年2月3日签订的《合约》无效；二、限被告罗石金、陈群娣于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告何振龙购地款250000元；三、限被告罗石金、陈群娣于本判决发生法律效力之日起10日内向原告何振龙支付占用原告资金期间的利息（其中2012年4月11日至2016年9月14日以370000元为基数按年利率6%计付；2016年9月15日至欠款偿清日止以250000元为基数按年利率6%计付）。本案受理费2525元，财产保全费2345元，合计4870元，由被告罗石金、陈群娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邓志捷二〇一七年九月二十六日书记员  邓祠微附：一、本院标的款的账号情况：户名---英德市人民法院；开户行---中国银行清远英德和平中路支行；账号---71×××45。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法确认案号，无法入账。二、有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。