广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0304民初766号原告：刘文清，男，汉族，1966年6月11日出生，住址广东省深圳市福田区，人：彭国辉，广东国晖律师事务所律师。被告：被告：王进，男，汉族，1968年11月2日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人：胡子良，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：吕超献，广东晟典律师事务所律师。原告刘文清诉被告王进共有纠纷一案，本院于2017年1月8日立案受理后，适用普通程序，分别于2017年4月28日、2017年7月26日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告刘文清及其委托代理人彭国辉，被告王进及其委托代理人胡子良、吕超献到庭参加了诉讼。第二次庭审，原告委托代理人彭国辉，被告王进及其委托代理人胡子良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、原告与被告按份共有深圳市体育会馆大厦1708、1719-1723（房产证号：深房地字第××号）房屋所有权，原告享有33.71%的份额，被告配合原告将房屋所有权登记信息变更为原告占有上述房产33.71%份额的登记信息；二、按上述确权比例分割深圳市体育会馆大厦1708、1719-1723房产；三、被告向原告支付2014-2016年度租金收益150353.21元及支付逾期付款违约金至实际到付日止，违约金暂计至起诉日，共8480.5元；四、本案的诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告撤回第二项诉讼请求，并变更第一、三项诉讼请求，其中第一项诉讼请求为：原告与被告按份共有深圳市体育会馆大厦1708、1719-1723（房产证号：深房地字第××号）房屋所有权，原告享有31.57%的份额，被告配合原告将房屋所有权登记信息变更为原告占有上述房产31.57%份额的登记信息；第三项诉讼请求为：被告向原告支付2014-2016年度租金收益及逾期违约金，其中租金收益为2014年47653.96元、2015年48479.31元、2016年48755.29元，每年租金收益逾期违约金以每年应付的金额为基数，按银行同期贷款利率，自次年4月1日起算，计至付清之日。事实和理由：2008年2月，原、被告双方合意共同出资购买深圳市体育会馆大厦1708、1719-1723号房产。2008年2月21日，原告向被告通过银行转账支付购房款46万元用于购买上述房产。原、被告共同以被告名义通过参加拍卖的方式获得涉案房产产权，并于2008年10月10日办理了房产证，房产证号为深房地字第××号。当时房产证仅登记在被告名下，登记价款为1364485元，原告实际出资46万元，占33.71%所有权。同日，原、被告签订《关于体育会馆大厦物业权益分配协议书》，明确双方共同出资买房，房屋出租收益由二人按出资比例年终分配。2008年11月10日，被告将涉案房屋出租给案外人杨过。此后，2009年至2013年五年期间，被告均有按时向原告进行租金收益结算并支付应分配的收益给原告。2012年被告将房屋出租给朱训利及深圳现代消防公司。2014年2月15日，被告如期将原告应得的2013年收益47735元支付给原告。2015年3月20日，原告确认好《2014年度体育大厦物业出租经营收支及分配明细》并送达被告，多次要求被告支付原告应得收益47653.96元。被告虽确认并承诺向原告支付收益，但多次推诿，拒不支付。2015年12月17日，被告又向原告发邮件明确其收到上述文件，并承诺向原告支付收益，但至今实际并未支付。涉案房产一直由被告控制并出租，自2014年起，被告独占涉案房产收益，严重侵害原告权益，故诉至本院。被告辩称：一、本案纠纷是基于另案产生的。1992年12月1日原告设立的深圳市清之居有限公司（后变更为深圳市兰桂坊实业发展有限公司）租赁取得罗湖区贝丽南路52号金丽豪苑裙楼10年的经营权（简称金丽家居广场项目），原告要求被告投资入股、合作经营金丽项目。后被告答应原告的邀请，1999年4月2日被告向原告提供了20万元现金，兰桂坊公司以入股金名义向被告出具了收据。此后，因项目情势变更，金丽项目所需实际投资仅100万元左右，被告已经实际投入20万元，应占20%的股份。2000年在被告毫不知情的情况下，原告将上述项目经营权转让给深圳市富和泰公司，原告却自始至终拒绝透露盈利总额，至今也未向被告结算，并分割盈利。因上述项目债权债务未结清，导致本案共有纠纷产生。被告以损害股东利益责任为由向罗湖区法院提起诉讼，并在2017年4月27日立案，案号为（2017）粤0303民初10184号。被告认为本案应以（2017）粤0303民初10184号案的审理结果作为重要依据。为此，被告根据《民事诉讼法》第一百五十条的规定，请求依法中止本案审理。二、如果本案要继续审理，被告的意见如下：本案共有房产的产生，原告出资资金是从金丽家居广场项目套取出来的，依法不能认定为是原告的出资，金丽家居广场项目并未结算，被告的权益也在金丽家居广场项目中。原告有义务将金丽家居广场项目如实审计，并有义务汇报给被告，同时按相关法律程序做结算和清算，并解除双方的股东合作关系。退一步说，即使原告个人出资金额认定，共有上也没有这么多比例的份额，因为共有房产现阶段无法取得初始登记，故无法就共有份额进行分割，原、被告的合作也因行政机关的决定而无法处理，只能待以后法律政策完善后才能解决。被告在办理涉案房产拍卖和相关手续时已经花费数十万元，并且已经补交了物业管理费用，但原业主所欠的2006年房产税没有补交。原、被告之间不是简单的共有纠纷，实际上双方之间还有其他法律关系，因双方合作上出现纠纷才导致本案产生。双方在未结清债权债务之前，被告被迫行使法律权利以维护自身合法权益。经审理查明，2008年2月21日，原告通过其本人的招商银行账户向被告银行账户转账46万元，用于与被告共同出资拍卖深圳市体育会馆大厦1708、1719-1723房。2008年10月10日，涉案房产办理了房地产权证（房产证号：深房地字第××号），权利人为被告，建筑面积261.36平方米，登记价1364485元，房地产权证他项权利摘要及附记载明“市场商品房。该权利人于2008年9月18日申请转移登记。代用证转移登记，产权数据以初始登记为准。”同日，原、被告签订了《关于体育会馆大厦物业权益分配协议书》，约定原、被告共同出资购买涉案房产（房产证号：深房地字第××号），该房产合计面积为261.36平方米，由原、被告按比例出资购得，由于该房产目前存在瑕疵，无法作出具体分割，未明确双方权责，经双方协商一致，达成如下分配协议：1、被告出资额为99.71万元，原告出资额为46万元，根据双方的出资额，被告分得178.85平方米，原告分得82.51平方米。2、由于该房产以拍卖方式购得，为便于办理相关拍卖手续，故仅以被告名义落户。目前，该房产1719、1720（合计91.4平方米）为被告自用，共有部分1708、1721、1722、1723（合计169.96平方米）作出租用途，收益由双方按出资比例于每年年终进行分配。3、该房产证书（房产证号：深房地字第××号）由被告保管。庭审中，原、被告均确认原、被告关于涉案房产的出资额合计145.71万元，包含了涉案房产的拍卖购房款、办理手续的税费和手续费以及到海南办理手续时发生的差旅费，不包含原业主所欠的房屋管理费5万元（已经在第一年租金中扣除，即原、被告已对双方该承担的房屋管理费5万元的比例结算完毕）。但被告主张涉案房产截至2006年的房产税约二十余万元尚未结清。原告对被告所主张的尚未结清的截至2006年的房产税不予认可。被告在本院指定的期限内，未提交其主张的涉案房产尚欠截至2006年的房产税的相关证据。双方关于涉案房产出租及租金收益分配事宜共同确认以下事实：原告按《关于体育会馆大厦物业权益分配协议书》约定按出资比例分得82.51平方米，出租房屋的部分包括原告所有的82.51平方米以及被告所有的84.75平方米，总共出租面积是169.96平方米；租金收益按双方所占出租房屋面积比例结算分配，每年结算分配一次：原告用于出租的面积有82.51平方米，占出租面积的48.55%，被告用于出租的面积有84.75平方米，占出租面积的51.45%,双方按该比例分配租金收益；租金收益分配是以租金减去税费以及每年产生的物业维修等费用为计算基数；每年第一季度双方结算完毕上一年度的租金收益，结算完毕后，被告在第一季度内向原告付清上一年度的租金收益，2009年至2013年五年期间，被告均按时与原告进行租金收益结算并支付应分配的收益给原告，双方已结清截至2013年12月31日的租金收益。庭审中，被告对原告所主张的2014年-2016年被告应向原告支付的租金收益金额即2014年47653.96元、2015年48479.31元、2016年48755.29元均予以确认。本院于2017年5月5日向深圳市不动产登记中心发出协助调查函，请求协助调查：1、深圳市体育会馆大厦是否办理了初始登记？2、深圳市体育会馆大厦1708、1719-1723房（房产证号：深房地字第××号）是否具备办理所有权转移登记的条件？2017年6月2日，深圳市不动产登记中心出具《深圳市不动产登记中心关于深圳市体育会馆大厦相关情况的复函》，函载：截至2017年5月26日，产权系统中未见深圳市体育会馆大厦的房地产初始登记记录。深圳市体育会馆大厦1708、1719-1723房产已核发深房地字第××号《房地产证》，登记权利人为王进，该证附件栏记载：“代用证转移登记，产权数据以初始登记为准”。2017年2月8日，福田法院以（2017）粤0304民初766号法律文书查封上述房产，查封期限至2020年2月7日。根据《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府【2004】193号）第六条规定，涉案房产在无有效抵押、查封登记等情况下，可由当事人依法备齐材料向深圳市不动产登记中心申请办理转移登记。另查，截至2017年9月30日，涉案房产无有效抵押，存在本案的查封，查封期限至2020年2月7日。本院认为，依我国物权法的相关规定，不动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有；按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。本案原、被告签署《关于体育会馆大厦物业权益分配协议书》约定根据双方对涉案房产（共261.36平方米）的出资情况（被告出资额为99.71万元，原告出资额为46万元，双方合计出资145.71万元），确定被告分得178.85平方米，原告分得82.51平方米。根据上述双方确认的出资情况，原、被告为涉案房产的按份共有人，原告占31.75%产权份额（46万元/145.71万元），被告占68.43%产权份额（99.71万元/145.71万元），双方上述产权份额分配均予以确认，本院予以认定。不动产权属证书（房地产证）是不动产物权归属的凭证，即不动产权属证书记载的状态具有推定物权有效成立的证明作用，但如当事人有证据证明物权的实际状态与权属证书记载的状态不符，则可以通过诉讼方式予以变更或要求确认其物权。如上所述，涉案房产实为原、被告按份共有，但不动产权权属证书记载的权属状态为被告享有100%产权，与物权的实际状态不符，原告请求确认原告与被告按份共有涉案房屋所有权，原告享有31.57%的份额，符合法律规定，本院予以支持。深圳市不动产权登记中心复函载明涉案房产在无有效抵押、查封登记等情况下，可办理转移登记。经查，涉案房产截至2017年9月30日无有效抵押，仅有本案的查封，原告请求被告配合原告将房屋所有权登记信息变更为原告占有31.57%份额的登记信息，本院予以支持。关于原告请求被告向其支付2014年-2016年涉案房产的租金收益及逾期违约金。庭审中，被告表示确认原告所主张的应向其支付的租金收益额为2014年47653.96元、2015年48479.31元、2016年48755.29元，本院予以认定。被告未向原告支付上述款项，原告请求被告向原告支付涉案房产2014年-2016年的租金收益2014年47653.96元、2015年48479.31元、2016年48755.29元，合计144888.56元，本院予以支持。根据《关于体育会馆大厦物业权益分配协议书》的约定以及双方庭审中的陈述，涉案房产租金收益应每年结算一次，被告应在次年的第一季度结算完毕并向原告支付租金收益。被告未按期向原告结算并支付2014年-2016年的租金收益，已构成违约，原告请求被告以每年应付的租金收益金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自次年4月1日起算，计付违约金（利息损失）至付清之日，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称双方之间因深圳市兰桂坊实业发展有限公司的股权纠纷有另案诉讼，认为本案的审理应以该案审理结果为依据，请求中止本案的审理。本院认为，无证据显示原、被告之间因深圳市兰桂坊实业发展有限公司的股权纠纷与涉案房产有关联，被告的抗辩，本院不予采信，被告的中止审理申请，本院不予准许。被告还辩称原告在涉案房产中的出资资金是从金丽家居广场项目中套取出来的，依法不能认定为是原告的出资。被告对上述抗辩未提供证据予以证实，本院不予采信。被告主张涉案房产尚欠2006年之前的房产税，亦无证据佐证，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条、第九十三条、第九十四条、第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘文清与被告王进按份共有深圳市体育会馆大厦1708、1719-1723房屋的所有权，原告刘文清享有31.57%的产权份额；二、被告王进应于本判决生效之日起十日内配合原告刘文清将深圳市体育会馆大厦1708、1719-1723房屋所有权登记信息变更为原告刘文清占有31.57%份额的登记信息；三、被告王进应于本判决生效之日起十日内向原告刘文清支付2014年-2016年的租金收益合计144888.56元及逾期利息（逾期利息以中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中2014年的租金收益利息以47653.96元为基数自2015年4月1日起算、2015年的租金收益利息以48479.31元为基数自2016年4月1日起算、2016年的租金收益利息以48755.29元为基数自2017年4月1日起算，均计至付清款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18510元、保全费5000元（均已由原告预交），均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 黄  绮  玲二〇一七年九月三十日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权。第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。