黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑民终452号上诉人（一审被告）：大庆北航房地产开发有限公司，住所地大庆市高新技术产业开发区。法定代表人：刘煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江鼎铎律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：北京正美丰业汽车服务有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：夏路，该公司董事长。委托诉讼代理人：张岩，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜轶维，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。上诉人大庆北航房地产开发有限公司（以下简称北航公司）因与被上诉人北京正美丰业汽车服务有限公司（以下简称正美丰业汽车公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市中级人民法院（2016）黑06民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北航公司的委托诉讼代理人尹伊艨、徐明昌，被上诉人正美丰业汽车公司的委托诉讼代理人张岩、姜轶维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北航公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由正美丰业汽车公司承担。事实和理由：北航公司的实际控制人王耀民全资拥有的AletaGlobalLimited是正美丰业汽车玻璃服务有限公司（以下简称正美丰业玻璃公司）的股东，正美丰业玻璃公司董事会改选，其董事夏路面临罢免危机，夏路通过中间人找到王耀民，口头表示希望通过其控制的正美丰业汽车公司以1.2亿元向北航公司购买物业的利益换取AletaGlobalLimited在正美丰业玻璃公司董事选举罢免的关键投票，王耀民接受夏路的提议。然而夏路因资金缺乏，以4800万先行与王耀民办理一整套涉案房屋买卖手续，并口头答应以个人资产对王耀民予以1.2亿补偿。事成之后过河拆桥，单方与王耀民失去联系，最终导致北航公司将市值1.2亿元的商服物业以4800万元的价格贱卖。正美丰业汽车公司提交的定购单、定购单补充协议、房屋买卖协议、商品房合同等一系列协议都是以合法形式掩盖非法目的签订的，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，依法确认合同无效。正美丰业汽车公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。事实和理由：上诉人主张的上诉事实与理由是虚构和捏造的，第一，关于涉案房产的价值，在2014年交易时大庆市商服物业评估单价均未超过1万元/平米，涉案房产4400余平方米，按照当时价格4800万元是公允价格，被上诉人因为没有取得房屋所有权证，每年均需通过有证券资格的事务所审计方能申报，截至2016年12月31日，大庆市在该涉案房产所在地段同类物业及本案涉案物业均价均未超过一万五千元。第二，北航公司与正美丰业汽车公司从未达成过以1.2亿元购买涉案房产的口头或书面协议，北航公司的实际控制人王耀民在2015年已经实际离开中国大陆，并再也未在中国大陆与正美丰业汽车公司取得联系，董事长夏路在2015年、2016年分别前往美国与王耀民沟通，就房产的产权登记事宜要求其配合履行。第三，北航公司及其实际控制人王耀民在大庆涉及一系列欠款及房屋买卖纠纷，包括拖欠建筑商建筑款，银行贷款均已涉诉，这些案件保全范围内的房产均没有包括本案的涉案房产，说明涉案房产在前述案件发生前权属已归属于正美丰业汽车公司。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回北航公司的上诉请求。正美丰业汽车公司向一审法院起诉请求：1.确认价值4800万元的大庆“北国之春梦幻城”休闲居住区F区2号商业楼归正美丰业汽车公司所有，判决北航公司将该房产交付给正美丰业汽车公司；2.判决北航公司按照合同约定为正美丰业汽车公司办理房屋产权证；3.诉讼费用由北航公司负担。一审法院认定事实：2014年10月19日，正美丰业玻璃公司与北航公司订立协议。双方在协议中约定，北航公司向买方转让位于大庆市萨尔图区环城路北侧、规划十六号路东侧、规划八号路西侧的“北国之春梦幻城”休闲居住区F区2号四层商厦，总面积大约为4445平方米，其中包括相关的土地使用权。支付房屋的总对价为人民币4800万元，双方同意对价由可转换证券的60816000港币本金作为总对价（汇率为1.00RMB：1.267HK$），根据协议约定的条款向卖方或其代名人转换。2014年11月7日，正美丰业汽车公司与北航公司签署《四季御景定购单》，约定由正美丰业汽车公司作为买受人购买位于“北国之春梦幻城”休闲居住区F区的2号商业楼，面积为4444.76平方米，房屋总价为人民币4800万元。双方在定购单备注中约定，付款方式为价值人民币4800万元的可换股债券。同日，北航公司委托黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师邴文超向正美丰业玻璃公司发出履行协议通知函，内容为北航公司已完成上述协议第5条约定的应由卖方履行的相关义务，现通知正美丰业玻璃公司于该函发出之日起七日内支付协议代价（价值人民币4800万元的可转股债券），以便双方进一步完成协议约定事项及最终交割。同年11月19日，北航公司委托人邴文超律师再次向正美丰业玻璃公司发出履行协议通知函，内容为北航公司已具备了《城市商品房预售管理办法》第五条规定的商品房预售条件，同时将按照该办法第六条规定，向房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。同时通知由正美丰业玻璃公司指定的承购人（即正美丰业汽车公司）在签订商品房预售合同后及时办理相关手续。2014年11月14日，正美丰业玻璃公司通过单务契约签署60816000港元可转换公司债券的文书，刘煜作为AletaGlobalLimited一方的授权签名人签署转换通知书。11月20日，正美丰业玻璃公司召开董事会会议，决议将该公司5000万股转换股票按照每股1.112港元的转换价格向AletaGlobalLimited分配和发行。11月21日，上述转股成功。2015年3月4日，正美丰业汽车公司与北航公司签署《四季御景定购单补充协议》，就交付设施设备的标准等事项进行了补充约定，同时约定该商业楼物业预计2015年7月完工可以交付使用。同年4月4日，涉案房屋已完成网上备案。另查明，北航公司与AletaGlobalLimited均由王耀民全资和实际拥有，正美丰业汽车公司系正美丰业玻璃公司的全资子公司。一审法院认为，正美丰业玻璃公司与北航公司订立的协议，载明了北航公司所转让房屋的名称、面积及坐落，明确了房屋价款及支付方式。正美丰业汽车公司作为正美丰业玻璃公司指定的承购人，与北航公司签署定购单及补充协议，对双方权利义务进行了进一步的约定。因此，正美丰业汽车公司与北航公司依法成立房屋买卖合同关系，双方均应按照约定履行各自义务。正美丰业汽车公司已通过其母公司正美丰业玻璃公司依此前约定进行了债转股并按北航公司的指示完成了向AletaGlobalLimited的分配和发行，履行了合同约定的付款义务。北航公司已将涉案房屋进行了网上备案，涉案房屋不存在物权瑕疵，北航公司还应依照约定继续履行合同义务，及时向正美丰业汽车公司交付符合合同约定条件的房屋，为正美丰业汽车公司办理房屋所有权证书。综上所述，正美丰业汽车公司依法取得了大庆“北国之春梦幻城”休闲居住区F区2号商业楼的所有权，北航公司应当向正美丰业汽车公司交付房屋，并协助办理房屋所有权证书。正美丰业汽车公司的诉讼请求具有事实及法律依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、北航公司应于判决发生法律效力后七日内，将位于大庆市萨尔图区环城路北侧、规划十六号路东侧、规划八号路西侧的“北国之春梦幻城”休闲居住区F区2号四层商楼交付给正美丰业汽车公司；二、北航公司交付上述房屋时，应协助正美丰业汽车公司办理房屋所有权证书。案件受理费281800元，由北航公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，北航公司上诉主张正美丰业汽车公司与其口头约定以1.2亿元购买涉案房屋，未提供任何证据予以佐证，亦未提供涉案房屋价值1.2亿元的相关证据。而正美丰业汽车公司举示的《四季御景定购单》《四季御景定购单补充协议》《履行协议通知函》《正美丰业汽车玻璃服务有限公司60816000港元可转换公司债券的文书》《承诺书》《交接单》等系列证据对涉案房屋的价款、价款的给付方式相互印证，从定购到付款到交付钥匙的过程形成完整的证据链条，能够证明正美丰业汽车公司以4800万元可换股债券购买北航公司的涉案房屋。北航公司主张双方签订4800万元可换股债券的房屋定购单，剩余7200万元双方口头约定以现金方式给付，亦未提供任何证据加以证明，且在此情形下将涉案房屋的三把钥匙交付正美丰业汽车公司有悖常理，对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，北航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费281800元，由大庆北航房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫梁红审 判 员 李 锐审 判 员 徐明珠二〇一七年九月二十九日法官助理 单萌萌书 记 员 叶 子