重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0242民初2790号原告：甘玉泉，女，1949年4月27日��生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，现住本县。原告：杨芸，女，1972年11月20日出生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，现住本县。委托诉讼代理人：王学斌，男，1970年2月27日出生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。被告：重庆市万聚房地产开发有限责任公司。住所地：重庆市酉阳县钟多镇胜利路（官仓村）。统一社会信用代码：91500242765942526T。法定代表人：胡长友，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓建，重庆或戎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钰，重庆或戎律师事务所实习律师。原告甘玉泉、杨芸与被告重庆市万聚房地产开发有限责任公司（以下简称万聚房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依���适用简易程序，由本院代理审判员周玲于2017年8月21日公开开庭进行了第一次审理，于2017年9月21日公开开庭进行了第二次审理。原告的委托诉讼代理人王学斌，被告的委托诉讼代理人邓建、王钰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期办证违约金（以房屋价款为基数，按年利率8.32%为标准，从2014年12月25日计算至庭审辩论终结之日）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年8月29日，因被告开发酉阳县钟灵山农贸市场，原、被告双方达成《电力公司职工住房拆迁安置补偿协议书》，约定由被告还建原告建筑面积约105平方米的房屋一套，面积差额部分按1280元/平方米由原告补给被告。2014年4月8日，双方签订《酉阳县供电公司职工住房还建补充协议》，约定交房等事宜。同日，被告向原告交付了房屋钥匙，原告接房后即装修并入住，但被告一直未给原告办理房地产权证，故原告提出如上所请。被告辩称：1.原告要求被告承担逾期办证违约责任的事实和理由不能成立。2009年8月29日，原、被告签订了《电力公司职工住房拆迁安置补偿协议书》，合同对拆迁范围、拆迁安置方式、拆迁安置过渡期、房地产权证的办理、违约责任等事项作了约定。2014年4月8日，原、被告签订了《酉阳县供电公司职工住房还建补充协议》，由被告支付原告逾期交房违约金5000元，并将房屋交付原告使用。从双方的约定来看，并未约定办证的具体日期，被告不存在逾期办证的违约行为；并且被告已经支付5000元违约金，不应再承担违约责任；被告无怠于办理房地产权证的行为；且根据补偿协议书第八条第4项约定房屋验收合格后应及时通知原告接房，涉案房屋虽然已经转移占有，但未经竣工��收合格，故不构成交付，所以被告不存在逾期办证的违约行为。2.原告的请求已经超过诉讼时效，其请求应当不予支持。原告于2014年4月8日领取房屋钥匙，但原告于2016年12月25日才提起诉讼已经超过两年的诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年8月29日，原、被告签订《电力公司职工住房拆迁安置补偿协议书》，协议拆迁范围为重庆市酉阳供电公司老办公区院内职工宿舍，总拆迁面积为2394.67平方米，被拆迁人即原告房屋的建筑面积为20.07平方米，套内面积为17.04平方米，同时还约定了房地产权证由被告负责办理，办理还建原告房屋的房地产权证所需的一切税费均由被告承担，原告只承担办证的工本费。此外，《电力公司职工住房拆迁安置补偿协议书》还约定了拆迁安置方式、拆迁安置过渡期、房屋结构差及房屋超面积部分计补办法、拆迁安置过渡补偿、违约责任等内容。2014年4月8日，原、被告又签订了《酉阳县供电公司职工住房还建补充协议》，双方就交房、接房超面积价款补偿、违约责任作了补充约定。原告抽到房屋的建筑面积为109.48平方米，套内面积为90.69平方米，公摊面积为18.79平方米，超面积价款计算单价为1280元/㎡，原告补给被告超面积价款合计114444.8元。同时约定被告承担超面积价款的营业税（5%）、土地增值税（2%）、交易费（1%），原告承担超面积价款的契税（1.5%）、交易费（1%）、万分之五的印花税合计2918.34元，由被告统一代收代缴；大修基金由原告自行解缴。此外，还约定被告补原告过渡安置费5000元、违约金5000元等内容。同日，原告领取房屋钥匙并接房。涉案房屋至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；原告未取得涉案房屋的《房地���权证》。另查明：原告于2016年12月25日向本院起诉主张要求被告支付逾期办证违约金，后原告于2017年3月16日撤诉。原告主张房屋价款按109.48㎡×1280元/㎡计算，违约金的标准按年利率6.4%的1.3倍即年利率8.32%计算。原告于第一次庭审过程中要求增加诉讼请求，后又自愿撤回并未在预交案件受理费。以上事实，有原告的身份证复印件、被告的营业执照、电力公司职工住房拆迁安置补偿协议书、酉阳县供电公司职工住房还建补充协议以及当事人的陈述等证据在卷相互佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，原告自愿撤回增加的诉讼请求是原告的真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。原、被告签订的《电力公司职工住房拆迁安置补偿协议书》及《酉阳县供电公司职工住房还建补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，原、被告应按照约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，虽然为拆迁还建房屋，但可以参照适用该司法解释的相关规定。原、被告在补偿协议中约定了由被告为原告办理房地产权证，虽然双方对办证时间并未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当自房屋交付使用之日起90日内办理，但被告未在上述期间内办理，被告存在违约。并且，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是办理房地产权证必须具备的材料，取得该证的义务在于被告，然而被告至今尚未取得该证，不具备向土地房屋登记机构提出办证申请的前提条件，导致原告的房屋不能办理房地产权证。因此，原告至今未能取得房屋产权证的责任在于被告，被告存在违约事实，应当向原告支付逾期办证违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。同时，该法第一百四十条规定：“诉讼时效因提起���讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。本案中，被告于2014年4月8日将房屋交付给原告使用，则被告应在90日内即2014年7月7日前为原告办理房地产权证。因被告至今未办理涉案房屋的房地产权证，原告于2016年12月25日向本院起诉主张要求被告支付逾期办证违约金，诉讼时效中断，诉讼时效期间应当重新计算。因此，原告主张从2014年12月25日开始计算逾期办证违约金，符合法律规定，本院予以支持。因被告至今仍未为原告办理房地产权证，原告请求将逾期办证违约金计算至法庭辩论终结之日即2017年9月21日，符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方在《电力公司职工住房拆迁安置补偿协议书》和《酉阳县供电公司职工住房还建补充协议》中明确了房屋单价为1280元/㎡，现原告主张以此单价来计算房屋价款，本院予��支持。因此，原告房屋的价款为：109.48㎡×1280元/㎡=140134.4元。原、被告双方未约定逾期办证违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院支持按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，但不得超过原告主张的年利率8.32%。关于被告辩称已向原告支付5000元违约金，不应再承担违约责任的理由。因原、被告双方在《酉阳县供电公司职工住房还建补充协议》中未明确约定该5000元违约责任属于或包括迟延办证之违约责任，且签订补充协议时并未产生迟延办证之违约行为，故不能认定该5000元违约责任属于或包括迟延办证之违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、��一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市万聚房地产开发有限责任公司于本判决生效后15日内支付原告甘玉泉、杨芸2014年12月25日至2017年9月21日期间的逾期办证违约金（违约金计算方式为：以140134.4元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，但以不超过年利率8.32%为限）；二、驳回原告甘玉泉、杨芸的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取计175元，由被告重庆市万聚房地产开发有限责任公司负��。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。代理审判员  周玲二〇一七年九月二十八日书 记 员  黄群