.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市中级人民法院民事判决书（2017）内02民终1348号上诉人（一审原告）：王拽女，女，1969年1月22日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古包头市昆区。上诉人（一审原告）：刘永平，男，1967年5月25日出生，汉族，个体工商户，住同王拽女。二位上诉人共同委托诉讼代理人：赵立文，内蒙古冠坤律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：梁怀玉，男，1952年5月5日出生，汉族，农民，住内蒙古包头市昆区。上诉人王拽女、刘永平因与被上诉人梁怀玉房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初5400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王拽女、刘永平及其委托诉讼代理人赵立文、被上诉人梁怀玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王拽女、刘永平上诉请求：一、撤销原判决，改判梁怀玉退还王拽女、刘永平房租2万元及支付王拽女、刘永平营业损失补偿费194400元、搬迁费5400元并赔偿营业损失费每天300元直至营业损失补偿费给付之日；二、本案一、二审诉讼费用由梁怀玉承担。其上诉主张的事实和理由是：一、原判决认定事实不清。1、原判决未认定梁怀玉于2016年11月5日将出租房屋停水停电致王拽女、刘永平无法营业。2、租赁房屋的拆迁补偿项目与具体补偿数额是确定梁怀玉是否要支付王拽女、刘永平营业损失补偿费、搬迁费及支付多少的重要依据，原判决对此未予认定。3、房屋租赁期限是一年，从2016年7月16日起至2017年7月10日止，租金3万元是一年的租金，并非原判决认定的不定期租赁。二、原判决适用法律错误。1、依据相关法律规定，征拆集体土地及地上物时，征收土地的补偿款归集体所有，地上物的补偿款归地上物所有权人，营业损失补偿费、搬迁费归地上物的实际经营人。王拽女、刘永平是拆迁房屋的实际经营人，应当得到营业损失补偿费、搬迁费。2、王拽女、刘永平租赁房屋的目的就是经营获取收益，虽然仍占有该房屋，但因梁怀玉等人停水停电致使无法使用房屋，故有权要求梁怀玉从停水停电之日起退还剩余租赁期限内的房屋租赁费并赔偿停业期间造成的损失。梁怀玉辩称：一审判决认定事实正确、适用法律正确，请求二审法院维持原判。理由是：一、2009年6月20日梁怀玉与刘永平签订租赁合同，租期是三年，2012年7月9日到期后未再签订书面合同，变为不定期租赁。因为租赁房屋在拆迁地，早已通知王拽女、刘永平，所以这几年都没有签订书面合同，就口头约定每半年收取房租，以便随时拆迁。房租每年都在涨，口头约定2016年—2017年房租涨到6万元。2016年收取的3万元是2016年7月到2017年1月半年的租金，并不是一年租金。2017年1月租期已到期，不存在退还租金之说。反而是刘永平到期后一直占用房屋，应支付占用期间的租金。梁怀玉在拆迁收回刘永平转租张会峰的房屋时代刘永平退房租12300元，刘永平应给付梁怀玉该笔钱。二、梁怀玉是南排村村民，国家征地时分给梁怀玉这块地让盖房子出租用于生活，当地村民都是以租赁收入为生。政府拆迁所有补偿款都是给梁怀玉的，与王拽女、刘永平无关。在2009年合同和以后的口头约定中都说过，如遇政府拆迁所有经济损失都是刘永平自行承担。王拽女、刘永平应自己承担经营风险，这个风险包括其上诉请求的各项费用。所以，不存在给付其营业补偿费、搬迁费、营业损失之说。三、王拽女、刘永平的上诉理由不正确。梁怀玉没有停水停电反而因几家共用一个水表、电表，在王拽女、刘永平不缴纳水电费时，为不影响他人使用，梁怀玉代缴了水电费。政府拆迁办已证明补偿款都是给梁怀玉的。王拽女、刘永平认为其租赁房屋的所有收益都归其所有是错误的，其不是房屋所有权人，只在租赁期内合法使用梁怀玉的房屋，无权收取房屋收益。王拽女、刘永平向一审法院起诉请求判令：1、梁怀玉退还王拽女、刘永平房屋租金2万元整；2、梁怀玉支付王拽女、刘永平营业损失补偿费194400元，搬迁费5400元；3、梁怀玉赔偿营业损失费每天300元，直至营业损失补偿费给付之日；4、本案诉讼费用由梁怀玉承担。一审法院认定事实：2009年6月20日，梁怀玉与刘永平签订《房屋租赁协议》。约定：1、梁怀玉将位于包头市××区出租给刘永平，使用面积270平方米，租金每年4.5万元；2、此处为拆迁地，内部装修及配备物件均由刘永平自行投资，租期暂定三年，三年以后租金重新定价；3、租期从2009年7月10日起算。刘永平租赁该房屋后，与其妻王拽女共同经营招待所。后梁怀玉妻子刘俊兰为王拽女、刘永平出具收款条，梁怀玉对收款条上左下方书写的“2016.7.16日至2017.7.10日”内容不予认可。至庭审结束该房屋仍由王拽女、刘永平占有使用。2014年3月7日，刘永平将其中部分房屋转租张会峰，约定年租金为3.5万元，租期暂定三年。2016年10月27日，梁怀玉与张会峰签订租房协议，约定张会峰剩余租期四个月零七天，按照每月租金2966元，共计退还未到期租金12370元。诉争房屋于2016年8月21日公告征拆方案。包头市昆都仑区昆河镇棚户区征地拆迁工作指挥部办公室出具证明，载明：“根据《昆都仑区2016年重点区域棚户区（城中村）改造项目集体土地及地上物征拆补偿方案》，南排一期的被征收人：梁怀玉、评估号A-10-1的营业损失补偿给房主梁怀玉、评估号A-10-1。”一审法院认为：王拽女、刘永平认为双方续租期限至2017年7月，梁怀玉认为至2017年1月，双方对租赁期限约定不明确，视为不定期租赁，梁怀玉可以随时解除合同，要求王拽女、刘永平返还房屋。关于王拽女、刘永平要求梁怀玉退还房屋租赁费的诉讼请求，因房屋现实际由王拽女、刘永平占有使用，故对其该项诉求法院不予支持。关于王拽女、刘永平要求梁怀玉赔偿其营业损失补偿费、搬迁费的诉讼请求，有拆迁部门出具证明材料，明确该补偿费及搬迁费系给付房主梁怀玉的，故对该项诉请法院不予支持。对王拽女、刘永平主张梁怀玉赔偿其营业损失每日300元的诉讼请求，于法无据，对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：驳回原告王拽女、刘永平的诉讼请求。案件受理费4597元（原告王拽女已预交），由原告王拽女、刘永平负担。本院二审经审理查明：一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。又查明：2009年书面房屋租赁合同于2012年7月9日到期后，双方当事人开始订立并履行口头房屋租赁合同，2012年7月10日至2016年7月9日期间的房租为5.1万元/年，双方均已履行完毕。2016年7月10日之后双方继续履行口头房屋租赁合同，7月16日刘永平付给梁怀玉3万元租金，梁怀玉之妻刘俊兰出具3万元房租的收条，刘俊兰未在收条上写明该3万元是何期间的房租，该收条上的期间是刘永平书写的。双方当事人对该部分事实均无争议。双方争议的是前述3万元租金是何期间的房租。首先，王拽女、刘永平主张该3万元是2016年7月10日至2017年7月9日的一年房租，梁怀玉对此不予认可，称当时已知道房屋面临拆迁，就半年收一次房租，该3万元是2016年7月10日至2017年1月9日的半年房租。除该3万元的收条外，王拽女、刘永平未提供其他证据。其次，王拽女、刘永平称一直是一次付清一年的房租，并向法庭提供其支付2014年房租的5万元收条予以证明，王拽女、刘永平承认应支付2014年度房租5.1万元，该收条上的5万元并非全部房租，其余1000元房租是另支付的。梁怀玉认可该收条的真实性，不认可3万元是一年的房租。另查明：2016年8月包头市昆都仑区人民政府决定对涉案房屋所涉集体土地及地上物进行征收拆迁，并于2016年8月21日公布《昆都仑区昆河镇、南排村一期棚户区（城中村）改造集体土地及地上物征拆补偿方案》（以下简称《征拆补偿方案》），明确征拆工作的实施机构是昆河镇政府，征地拆迁时间为征拆公告发布之日起90日内完成。2016年10月26日，梁怀玉与包头市昆都仑区昆河镇南排村征地拆迁工作指挥部办公室就涉案房屋签订了《昆都仑区昆河镇南排村棚户区（城中村）集体土地上房屋征拆补偿协议》（以下简称《征拆补偿协议》）。该部分事实有《征拆补偿方案》、《征拆补偿协议》等书证予以证明，双方当事人亦无异议。《征拆补偿方案》第十一条规定“下列情形从事生产经营活动并持有工商营业执照的，按住宅房屋予以认定；对因征地造成的停业，给予停业期间的营业损失补偿；营业损失补偿标准为原房屋用于经营的面积，每平米每月20元，补偿期限为3年。（一）利用自有住宅房屋从事生产经营活动的；……”；第十八条规定“被征收人在《征拆补偿协议书》约定期限内搬迁完毕的，发放搬迁费，……，非住宅商业用房20元/㎡，……”。王拽女、刘永平称其诉讼主张的营业损失194400元的依据是该第十一条规定、搬迁费5400元的依据是该第十八条规定。梁怀玉对此不予认可，称这些补偿费用均是对被征收人即房屋所有人发放的，王拽女、刘永平仅是租赁房屋无权得到这些补偿。王拽女、刘永平在二审庭审中承认无法从昆河镇政府取得该两笔补偿费用，是因为昆河镇政府不同意与其签订征收拆迁补偿协议。再查明：2017年2月15日一审法院开庭审理本案至庭审结束时，王拽女、刘永平仍在使用涉案房屋。王拽女、刘永平称其主张的每日300元营业损失从2016年11月5日停业之日开始计算，在二审庭审时向法庭提供7张拆房照片予以证明。梁怀玉质证称这是2017年4月政府拆迁部门拆房时的情景，与己无关。本院认为：双方当事人订立的房屋租赁合同是有效合同，双方当事人对此亦无争议，本院予以确认。本案的争议焦点有以下几个：一、双方当事人从2016年7月10日开始履行的口头房屋租赁合同的形式；二、2016年7月16日王拽女、刘永平支付的3万元房租是否一年房租；三、梁怀玉的房屋被征收拆迁后，王拽女、刘永平作为房屋承租人是否有权取得政府补偿的营业损失补偿费194400元、搬迁费5400元；四、梁怀玉应否赔偿王拽女、刘永平每日300元的营业损失。一、关于房屋租赁合同形式的问题。根据《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，双方当事人自2012年7月10日开始订立的口头房屋租赁合同为不定期租赁合同，双方从2016年7月10日开始履行的口头房屋租赁合同当然为不定期租赁合同。王拽女、刘永平提出的一审判决对此认定事实错误的上诉理由不能成立。二、关于2016年7月16日王拽女、刘永平支付的3万元房租是否一年房租的问题。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第九十一条第二项“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，王拽女、刘永平主张该3万元是2016年7月10日至2017年7月9日一年的房租，对此应承担举证证明责任。虽然王拽女、刘永平就此主张向一审法庭提供了该3万元房租的收条，但是，因该3万元收条上关于房租期间的日期是刘永平书写的，梁怀玉对此不予认可，故该收条不能证明王拽女、刘永平的主张成立。其次，王拽女、刘永平提供的2014年房租收条不能证明双方当事人形成了一次支付一年房租的交易习惯，况且，王拽女、刘永平承认该收条写明的5万元并非其应支付的一年全部房租。综上，王拽女、刘永平提出的该3万元是一年房租的上诉主张不能成立。三、关于梁怀玉的房屋被征收拆迁后，王拽女、刘永平作为房屋承租人是否有权取得政府补偿的营业损失补偿费194400元、搬迁费5400元的问题。首先，根据《征拆补偿协议》和2017年1月11日包头市昆都仑区昆河镇南排村征地拆迁工作指挥部办公室出具的证明，能够认定梁怀玉是被征收人，有权取得该两笔费用。其次，从《征拆补偿方案》的内容看，政府向被征收人支付该方案中确定的相关补偿费用，王拽女、刘永平应向法庭提供证据证明其符合《征拆补偿方案》确定的被征收人，且有权取得该两笔费用。王拽女、刘永平对此并未提供证据予以证明，故应承担不利的后果，其关于该两笔费用的上诉主张不能成立。四、关于梁怀玉应否赔偿王拽女、刘永平每日300元营业损失的问题。双方当事人于2009年签订书面房屋租赁合同时，王拽女、刘永平就已明知其承租房屋在拆迁范围内，对于拆迁可能对其经营造成的影响应有理性的认知。2016年8月21日《征拆补偿方案》公布，涉案房屋明确被列入征拆范围且在公告发布之日起90日内完成征地拆迁，至此，王拽女、刘永平应明知征地拆迁结束后，其已不可能继续使用涉案房屋，这并非梁怀玉的行为所致，故其要求梁怀玉赔偿营业损失没有合同与法律依据。况且，王拽女、刘永平在一、二审庭审时提供的证据均不能证明梁怀玉从2016年11月5日起造成其每日300元的营业损失。故其该项上诉主张不能成立。综上所述，王拽女、刘永平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4597元，由上诉人王拽女、刘永平负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长范丽宏审判员吴钢审判员刘兴平二○一七年九月五日书记员常慧青附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……