北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8132号上诉人（原审原告、反诉被告）：樊骏锋，男，1990年3月2日出生。委托诉讼代理人：路韫韬，北京市格平律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡钰佳，男，1982年2月15日出生。委托诉讼代理人：胡燕生（胡钰佳之父），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘明伟，山西正麒阳律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人樊骏锋、胡钰佳及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，樊骏锋、胡钰佳均不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初7155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。樊骏锋上诉请求：1、将一审判决第三项由胡钰佳赔偿樊骏锋违约金50万元改判为赔偿违约金65.3万元；2、判决由胡钰佳赔偿樊骏锋因保全财产交付的担保款造成的利息损失，按同期贷款利率计算到判决生效。事实和理由：1、一审法院认定事实无误，但就违约金的赔偿数额判决有误，应按樊骏锋实际损失或约定的违约金数额赔偿。根据最高人民法院司法观点，一方起诉解除合同的，应按判决生效之日认定解除合同时间。对方反诉的，应认定为协议解除，解除合同时间应为对方提出反诉成立时。本案中，双方解除合同的时间应为一审第一次开庭时，樊骏锋按该时间作为评估日申请鉴定，损失为69.52万元，高于合同约定违约金，一审法院应当支持樊骏锋按约定违约金获赔的诉讼请求。2、胡钰佳应当承担因保全财产交付的80万元担保款造成的利息损失。一审期间，樊骏锋依据法律规定申请保全，向法院交纳80万元保证金，至一审判决长达12个月，造成樊骏锋资金占用期间的利息损失，应当由胡钰佳承担。综上，请求二审法院依法改判，支持樊骏锋的上诉请求。胡钰佳上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项内容，改判驳回樊骏锋退还已付定金、赔偿违约金的诉讼请求；2、判令樊骏锋支付违约金60.3万元；3、判令樊骏锋承担本案一审、二审全部诉讼费、保全费及评估费。事实和理由：1、一审法院认定胡钰佳违约的证据严重不足，导致事实认定错误。本案争议焦点系樊骏锋与胡钰佳哪方行为构成根本违约，一审法院基于对双方《补充协议》约定的错误理解，盲目采信与樊骏锋有利害关系的链家公司业务员的证人证言。一审法院查明中认定“胡钰佳应于2016年2月20日前办理抵押注销手续”，而根据双方签订的《补充协议》第二条胡钰佳仅需在2016年2月20日前向贷款机构提交申请，根据链家公司业务员郭亮提交的《关于办理农业银行提前还款事宜的说明》，胡钰佳实际已履行该项义务。此外，一审法院未综合交易正当流程，片面采信证人证言。按照房屋交易正当流程，在胡钰佳履行向贷款机构提交申请的合同义务后，樊骏锋应当积极履行支付首付款的合同义务。樊骏锋提交的《银行卡客户交易查询》证实，其于2016年2月12日已具备支付首付款的经济能力，而2016年2月3日至2016年2月20日间胡钰佳从未接到链家公司、樊骏锋的通知，并非以自己的行为拒绝接收首付款。同时，樊骏锋完全可以按约定日期选择融信托管之外的其他途径（如公证处提存等方式）履行付款义务，然而直到2016年3月7日（樊骏锋逾期履行付款义务超过十五日）仍未支付，已构成根本违约。2、一审法院未考虑双方履行义务的先后顺序。根据《补充协议》，樊骏锋需先行支付175万元首付款，用于胡钰佳提前还贷并办理解抵押手续。一审法院错误理解融信托管系支付首付款的唯一途径，盲目认定胡钰佳阻碍合同履行。综上，请求二审法院依法查明案件事实，维护胡钰佳的正当权益。樊骏锋针对胡钰佳的上诉辩称，不同意对方上诉理由，其他答辩意见同上诉意见。胡钰佳针对樊骏锋的上诉辩称，不同意对方上诉理由，其他答辩意见同上诉意见。链家公司述称，同意一审判决及事实认定情况。樊骏锋向一审法院起诉请求：1、判令解除樊骏锋与胡钰佳于2016年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、判令胡钰佳支付违约金65.3万元；3、判令胡钰佳返还樊骏锋已支付定金5万元并支付上述款项自樊骏锋支付之日起至实际返还之日止按照中人民银行同期贷款利率计算的利息；4、判令胡钰佳支付樊骏锋为财产保全提供的80万元现金担保而产生的利息损失；5、诉讼费用、保全费用、评估费用由胡钰佳承担。胡钰佳向一审法院反诉请求：1、要求樊骏锋支付违约金60.3万元；2、诉讼费用由樊骏锋承担。一审法院认定事实：2016年1月26日，胡钰佳（出卖人）与樊骏锋（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：胡钰佳将其位于北京市丰台区×××202号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给樊骏锋，该房屋成交价格为200万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为126.5万元，上述价款樊骏锋一并另行支付给胡钰佳。樊骏锋向胡钰佳支付定金5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。关于该房屋的抵押情况约定为，该房屋已设定抵押，抵押权人为中国农业银行北京东城支行，抵押登记日期为2011年4月2日，胡钰佳应于2016年2月20日前办理抵押注销手续。关于权属转移登记约定为当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，胡钰佳（甲方、卖方）与樊骏锋（乙方、买方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。第一条关于成交价格约定为，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为326.5万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，其中关于还款解押约定为，交易房屋是有抵押，甲方应于2016年2月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年3月30日前办理完毕解除抵押登记手续。关于首付款约定为，乙方于2016年2月20日前将第一笔首付款175万元以融信托管的方式支付甲方；乙方于2016年4月20日前将第二笔首付款72.5万元以理房通托管的方式支付甲方。关于权属转移登记约定为，甲乙双方同意在2016年4月25日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移续记手续。第四条关于违约责任约定为甲方若拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。同时约定，甲乙双方协商一致，由于本房存在200万元抵押情况，需要在过户前解押，乙方同意先行拿出175万元首付款为乙方解押，剩余抵押款项由甲方自行筹措。上述合同签订后，樊骏锋于2016年1月26日向胡钰佳支付定金5万元。2016年2月3日，胡钰佳向中国农业银行申请提前偿还银行贷款；3月7日，中国农业银行通知同意提前偿还银行贷款。2016年3月24日，胡钰佳以樊骏锋迟延履行付款义务为由向樊骏锋发出《解除合同通知书》，樊骏锋虽然收到了上述《解除合同通知书》，但是认为胡钰佳违约，不同意解除合同，以致形成本诉。庭审中，链家公司工作人员郭亮作为证人出庭作证。郭亮称2016年2月3日胡钰佳前往银行预约提前还款，3月7日银行通知同意提前一次性还款，我们将此情况通知胡钰佳后，胡钰佳于3月8日表示涨价20万元，3月12日我们组织双方面谈协商，胡钰佳表示涨价20万元，樊骏锋不同意，双方产生争议。关于第一笔首付款175万元是以融信托管的方式支付，融信托管需要办理公证手续及签署相关协议，签订合同后至2016年3月7日胡钰佳一直不在北京，故没有办理上述手续。2月20日前因为银行尚未通知是否同意提前还款，我们一方面催促银行尽快办理，一方面催促胡钰佳尽快回京。当时与胡钰佳沟通是等银行同意提前还款后，胡钰佳一并回京办理公证手续、签属融信托管协议，樊骏锋将首付款打入相应的账户内及还款解押手续。樊骏锋在2月20日前已将首付款准备好，并询问我们何时支付首付款。我们告知其等银行同意提前还款，胡钰佳回京办理公证手续及签署协议后才能支付首付款。樊骏锋认可证人证言。胡钰佳不认可证人证言，2016年2月20日前其已向银行申请提前还款，链家公司未告知胡钰佳办理融信托管的相应手续，其不清楚融信托管的情况，樊骏锋未依约支付首付款，构成根本违约。在樊骏锋违约后，胡钰佳才于3月12日表示涨价20万元。链家公司认可上述证人证言，其认为因为涉诉房屋存在抵押，双方约定首付款175万元以融信托管方式支付，办理融信托管需要双方与北京中融信担保有限公司签署相关协议，买房人才能将首付款打入融信托管账户，然后由中融信担保有限公司进行垫资及偿还抵押相关手续。樊骏锋与胡钰佳尚未签署融信托管协议就产生了纠纷。樊骏锋提交《银行卡客户交易查询》及其与链家工作人员于2016年2月19日的微信记录，以证明其在2016年2月12日已具有支付首付款的能力且随时可以支付首付款。胡钰佳认为上述证据与本案无关，不认可微信记录的真实性。链家公司认可上述证据。在案件审理过程中，经樊骏锋申请对涉诉房屋在2016年7月12日的市场价值进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构为北京中建华房地产土地评估有限责任公司。樊骏锋支付评估费10000元。2017年3月13日，北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具房地产估价报告载明，“确定估价对象房地产在2106年7月12日的市场价值为：房地产单价：51212元/平方米；房地产总价：396.02万元。樊骏锋、链家公司对于上述房地产估价报告的真实性予以认可。胡钰佳认可上述房地产估价报告的真实性，但是认为上述报告与本案无关，合同未能履行的原因是樊骏锋违约。其于2016年3月12日明确表示不再履行合同，樊骏锋于2016年3月28日收到了解除合同通知书，故最多应以2016年3月12日或者3月28日作为评估基准日。另查，2011年4月1日，胡钰佳以涉诉房屋为中国农业银行股份有限公司北京东城支行办理了债权数额为125万元的抵押权设立登记手续。截止2016年7月26日，上述抵押尚未解除。在案件审理过程中，樊骏锋用现金80万元作为担保向法院申请财产保全，法院于2016年7月26日作出（2016）京0106民初7155号民事裁定书在限额80万元范围内对涉诉房屋进行了查封。一审法院认为，胡钰佳与樊骏锋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。双方签订的《补充协议》约定，交易房屋是有抵押，胡钰佳应于2016年2月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且胡钰佳最迟应于2016年3月30日前办理完毕解除抵押登记手续。樊骏锋于2016年2月20日前将第一笔首付款175万元以融信托管的方式支付胡钰佳。依据现有证据及当事人陈述，樊骏锋于2016年2月20日前已具备支付首付款175万元的能力且向链家公司表示随时可以支付首付款。但因胡钰佳未在北京，且尚未办理融信托管相应手续，导致樊骏锋无法以融信托管的方式支付首付款。2016年3月7日，链家公司通知双方银行同意提前还款，双方于2016年3月12日面谈时胡钰佳明确表示涨价，在樊骏锋不同意涨价且要求继续履行合同的情况下，胡钰佳拒绝履行的行为显属违约。故胡钰佳于2016年3月24日以樊骏锋迟延履行付款义务为由向樊骏锋发出《解除合同通知书》，缺乏依据，该《解除合同通知书》不发生法律效力。综上，因系胡钰佳违约导致合同无法继续履行，故对于樊骏锋要求解除樊骏锋与胡钰佳于2016年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的诉讼请求并无不当，法院予以准许。合同解除后，胡钰佳应当将收取的定金5万元返还给樊骏锋。樊骏锋起诉要求胡钰佳支付违约金，理由正当，法院予以支持。胡钰佳在审理中对违约金的标准提出异议，认为属于约定过高，请求酌减。为此，法院结合本案的实际履行情况、胡钰佳通知樊骏锋不再履行合同的时间及其过错程度、樊骏锋起诉要求解除合同的时间、樊骏锋的实际损失及其预期利益、涉诉房屋市场价值变化等因素，根据公平原则，酌情确定胡钰佳应向樊骏锋支付违约金的具体数额。樊骏锋要求胡钰佳支付其为财产保全提供的80万元现金担保而产生的利息损失及其支付定金的利息损失，缺乏依据，法院难以支持。另，依据现有证据，因胡钰佳违约导致合同无法继续履行，故对于胡钰佳要求樊骏锋支付违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、解除樊骏锋与胡钰佳于二〇一六年一月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、胡钰佳于判决生效后十日内返还樊骏锋定金五万元；三、胡钰佳于判决生效后十日内向樊骏锋支付违约金五十万元；四、驳回樊骏锋其他诉讼请求；五、驳回胡钰佳的反诉请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，一审审理中，樊骏锋还曾提交2016年3月12日双方对话录音一份。该证据显示胡钰佳于对话过程中多次提出涨价要求，樊骏锋未予同意，对话过程中胡钰佳并未提及其于本案中主张的首付款争议。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同履行义务，不得擅自变更或解除。根据本案现已查明的事实，胡钰佳在与樊骏锋就涉案房屋签订买卖合同后，未遵从合同信守及诚实信用原则，在合同履行过程中单方提出涨价20万的要求，欲变更双方已经达成合意的合同价款，在樊骏锋表示拒绝且要求按原合同价款履行的情况下，胡钰佳仍拒不履行合同，其上述行为显属违约。关于胡钰佳主张的本案合同未能继续履行，系因樊骏锋迟延支付首付款所致一节，根据本案现有证据显示，双方于合同中约定该笔款项系以融信托管的方式支付，樊骏锋于首付款支付期限届满前，已事先将足额款项备齐，并将此情况告知链家公司表示随时可以支付，但因胡钰佳原因导致融信托管的相关手续未能办理完毕，由此导致迟延。因此，胡钰佳关于樊骏锋违约导致合同未能继续履行的诉讼理由缺乏依据，本院不予采信，其以此为由向樊骏锋发送的合同解除函，亦缺乏法律依据，不能发生合同解除的法律效果。据此，胡钰佳在合同履行过程中存在违约行为，樊骏锋要求解除合同、返还已付定金并要求胡钰佳支付违约金的诉讼请求，具有合同依据，应予支持，胡钰佳要求樊骏锋支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不应予以支持。一审法院对此处理正确，本院予以确认。关于违约金的具体数额，一审法院依据当事人诉辩意见，结合本案的实际履行情况、胡钰佳通知樊骏锋不再履行合同的时间及其过错程度、樊骏锋起诉要求解除合同的时间、樊骏锋的实际损失及其预期利益、房屋市场价值变化等因素，根据公平原则，对胡钰佳应向樊骏锋支付违约金的具体数额予以酌定，处理并无不当，本院不持异议。樊骏锋要求胡钰佳支付利息的诉讼请求，依据不足，本院难以支持。综上所述，樊骏锋、胡钰佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17575元，由樊骏锋负担3360元（已交纳），胡钰佳负担14215元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周梦峰审判员  李 珊审判员  姚 颖二〇一七年九月二十八日书记员  胡 月-2--1-