江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5764号上诉人（原审被告）孔志舰，男，1975年12月25日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审原告）上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇芦墟芦莘大道88号。上诉人孔志舰因与被上诉人上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔志舰的上诉请求：撤销原判，驳回物业公司的一审诉讼请求,诉讼费由物业公司承担。事实和理由：一审判决未查明物业公司要求孔志舰支付的物业服务费为每月699元,孔志舰已经支付了早于两年前的物业服务费，物业公司从未书面催交过物业服务费;一审判决认定诉讼时效并未届满违反法律规定;物业公司未能制止他人的违章搭建，致使孔志舰的房屋受到损害,违约在先，应当向孔志舰支付违约金;一审判决孔志舰支付违约金过高,请求减少;物业公司未递交营业执照,未证明其对本项目的物业管理权。物业公司辩称，物业服务费应按管理公约计算每月822元，物业服务存续期间不存在诉讼时效超过的问题，孔志舰未提供证据证明物业服务不到位，书面催交不是主张物业费的前提。物业公司一审诉讼请求：1、孔志舰支付2011年9月至2016年12月的物业服务费52608元；2、孔志舰支付逾期付款违约金18193元（从逾期之日起按银行同期同档贷款利率的1.95倍计算至2016年11月25日，并继续计算至实际支付之日）；3、孔志舰承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：孔志舰为太阳湖大花园二期30幢-2房屋所有权持证人，该幢房屋的建筑面积为216.34平方米。物业公司名称于2008年3月从上海锦友物业管理有限公司苏州分公司变更而来，本案所涉房产公司名称则从苏州新锦发房地产有限公司变更为苏州新太阳置业有限公司。苏州新锦发房地产有限公司、太阳湖大花园二期30幢-2房屋业主孔志舰、上海锦友物业管理有限公司苏州分公司太阳湖大花园二期物业处三方签订太阳湖大花园二期管理公约，主要约定内容为：针对物业管理，物业管理的各个业主形成管理公约，其中约定了物业费的收取标准即按照建筑面积计算为3.8元每平方米每月，逾期支付违约金为千分之三每日。2007年12月物业公司与苏州新太阳置业有限公司补签前期物业管理委托合同，合同约定的主要内容为：本案所涉太阳湖二期开发商委托本案物业公司进行前期物业管理，并且约定了物业管理费的收费标准，按照建筑面积计算，3.8元每平方米，以及逾期支付物业管理费的话可按每日千分之三收取滞纳金。说明本案物业公司是负责本案所涉的太阳湖大花园二期的前期物业管理的物业企业，太阳湖花园二期30幢-2别墅属于本案物业公司的物业服务范围内。审理中物业公司方自愿调整滞纳金为银行贷款利率的1.95倍。孔志舰在2010年12月25日和房产公司签署了房屋交接书，表示接受了涉案物业纠纷之房屋太阳湖花园二期30幢-2别墅。2017年2月7日，孔志舰支付物业公司5.08元。2017年2月17日，孔志舰支付物业公司4000.92元、4382元。2011年8月15日，物业公司向30幢-1别墅业主王志强送达违法（规）行为整改通知书，因其破坏原房型结构及小区整体规划进行违建、扩建，要求其立即停止上述行为并予整改。当日，王志强签收该通知书。2011年4月30日，物业公司送达孔志舰的付款通知单载明，2011.1.1-2011.6.30的物业费为折后每月699元。物业公司自认该部分物业费孔志舰已缴纳。以上事实有物业公司提供的太阳湖大花园二期管理公约、前期物业管理委托合同、房屋交接书、房屋产权信息、违法（规）行为整改通知书，孔志舰提交的电子银行回单、付款通知单及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：《物业管理条例》规定，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主在接受相应物业管理服务后，有义务按时交纳物业服务费用。关于孔志舰主张物业公司的起诉已过诉讼时效的问题。物业公司起诉要求孔志舰支付物业服务费用，基于太阳湖大花园二期管理公约和前期物业管理委托合同未发生变化，物业公司主体也仅是名称变更而未替换成其他物业公司，且物业公司亦连续为孔志舰提供物业服务，故本案的诉讼时效是延续的，并未届满，对于孔志舰诉讼时效已过之观点不予采信。关于孔志舰认为30-1别墅违建对其造成损害，物业公司已向该业主送达了整改通知书，且对违建行为具有管理职权的为有关行政管理部门而非物业公司，故物业公司在履行物业服务过程中并没有违约行为，孔志舰应按约支付物业费。关于孔志舰认为物业公司存在在其别墅花园里堆放垃圾、对孔志舰被盗挖的树不予处理等违约行为，因孔志舰举证不充分，一审法院不予采信。关于孔志舰认为物业公司向其催缴的物业费为每月699元，而不是822元。一审法院认为，该付款通知单载明的缴纳物业费的期间为2011.1.1-2011.6.30，且为折后，视为双方对该期间物业费缴纳标准的合意变更。现物业公司不同意对物业费标准进行优惠，按照管理公约中约定的缴纳标准主张物业费，符合法律规定，一审法院予以支持。关于孔志舰认为应按照物业费标准的70%支付物业费的问题。一审法院认为，孔志舰举证的《关于认真做好〈江苏省物业服务收费管理办法〉贯彻实施工作的通知》第四条规定，因业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应当向物业服务企业书面告知，物业服务费由业主按规定标准的70%缴纳，物业服务合同中约定超过70%的，从其约定。双方签订的管理公约中并没有关于业主未入住或未使用，按照70%收取物业费的约定，故孔志舰应按照管理公约中约定的标准缴纳物业费。物业公司称孔志舰自2011年9月起未支付物业费，孔志舰称其缴纳了前两年的物业费，但未举证，一审法院不予采信。对于孔志舰主张于调解时支付了8388元物业费，物业公司予以认可，一审法院予以确认。对于孔志舰认为物业公司应赔偿其损失的问题，因未举证且未提起反诉，故本案不予理涉。按照管理公约的约定，2011年9月至2016年12月的物业费为52608元，因孔志舰已支付8388元，故尚应支付物业公司44220元。管理公约约定逾期支付物业管理费可按每日千分之三收取滞纳金，现物业公司自愿将违约金降低为银行同期贷款利率的1.95倍，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决孔志舰应支付上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司物业服务费44220元，并支付以2298元为基数，自2012年7月2日起至实际给付之日止；以2466元为基数，自2012年第四季度起每个季度开始的次日计算至实际给付之日止并将起始日计算至2016年第四季度，按照银行同期贷款基准利率的1.95倍计算的逾期付款违约金，均于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费减半收取785元，由孔志舰负担640元，由上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司负担145元。二审经审理查明，物业公司一审诉讼请求第一项要求孔志舰支付物业服务费52608元系计算至2016年12月，第二项诉讼请求为要求孔志舰支付逾期付款违约金，自逾期之日起按银行同期同档贷款利率的1.95倍计算至2016年11月25日为18193元，并继续计算至实际支付之日。二审还查明，物业公司起诉时提供了工商登记信息，该公司于2006年2月23日成立，经营范围为物业管理、房地产咨询中介等。二审经审理查明的其他事实与一审一致。二审中，孔志舰陈述物业公司向其催收物业服务费每月699元是根据合同约定标准的85%计算，是双方协商一致的结果。孔志舰对此提供了物业公司于2016年5月12日发出的付款通知单，记载2011年9月1日至2016年6月31日每月应缴物业服务费699元，合计40542元；应缴滞纳金106599元，合计147141元。物业公司对该付款通知单的真实性无异议，认为按管理公约物业服务费为每月822元，该份付款通知单上载明孔志舰尚有大额滞纳金，如孔志舰认可该份单据，则应包括相应的滞纳金。物业公司陈述太阳湖大花园二期物业处是开发商的下属部门。本院认为：孔志舰所有的房产太阳湖大花园二期30幢-2号由苏州新太阳置业有限公司开发建设（原名苏州新锦发房地产有限公司），并委托物业公司对太阳湖大花园二期提供物业服务。孔志舰2008年4月26日与苏州新锦发房地产有限公司签订的物业管理公约最后管理者签章处虽有太阳湖大花园二期物业处盖章，但根据前期物业管理委托合同，该项目由物业公司提供物业服务，孔志舰在签署管理公约后从未对物业公司的主体资格提出异议，并接受了物业公司发出的付款通知单作为证据向法院提供，故应认定太阳湖大花园二期由物业公司提供物业服务，孔志舰作为业主接受了物业服务，应当按约支付物业服务费。关于物业服务费的标准，物业公司主张按管理公约为每月822元，但根据其向孔志舰发出的两份付款通知单，记载了2011年1月1日至2011年6月30日、2011年9月1日至2016年6月31日每月应交物业服务费均为699元。因此，孔志舰上诉认为物业服务费应为每月699元的主张成立。至于2016年7月1日至2016年9月30日的物业服务费，根据前述两份付款通知单，本院认定双方已经协商变更原物业服务费收费标准，继续按每月699元计算。自2011年9月1日至2016年12月31日，孔志舰应缴纳物业服务费为44736元，孔志舰已经支付了8388元，尚欠36348元应予支付。孔志舰上诉认为已经支付了早于两年前的物业服务费，但未提供付款凭证，本院不予认定。孔志舰上诉认为物业公司书面催缴物业服务费，与其提供的付款通知单自相矛盾，本院不予支持。孔志舰未按约定支付物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。物业公司在起诉时自愿将原合同约定的滞纳金降低为为按同期银行贷款利率的1.95倍计算不违反法律规定，应予支持。因孔志舰已经支付了一年的物业服务费8388元，故逾期付款违约金应从2012年9月1日起算。孔志舰上诉认为违约金仍然过高要求调低无事实和法律依据，本院不予支持。关于本案诉讼时效，因物业公司从2008年起持续为孔志舰提供物业服务至今，故其主张物业服务费未超过诉讼时效。孔志舰上诉认为邻居违章搭建对其构成损害，应向侵权人主张权利，物业公司已经履行了物业管理职责。孔志舰上诉还提出物业公司存在违约行为，应当承担违约责任，因其在一审中未提起反诉，故本案不予理涉。物业公司在起诉时提供了其工商信息，足以证明其具备本案原告的主体资格。综上，孔志舰的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实有误，实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509民初2982号民事判决。二、孔志舰于本判决生效之日起十日内向上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司支付物业服务费36348元，并支付逾期付款违约金（自2012年9月1日起至本判决生效之日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为785元，由上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司负担235元，孔志舰负担550元。二审案件受理费1570元，由上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司负担470元，孔志舰负担1100元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年九月八日书记员  沈华君