湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘07民终1152号上诉人(原审被告)湖南润稷地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处青阳阁社区武陵大道(天泉大厦3楼)。法定代表人：高少波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国政，湖南中思律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人(原审原告)：彭美军，女，1980年9月22日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：张杰军，湖南欣晟律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘姣，湖南欣晟律师事务所律师。上诉人湖南润稷地产开发有限公司(以下简称润稷地产公司)因与被上诉人彭美军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2017)湘0702民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人润稷地产公司的委托诉讼代理人刘国政，被上诉人彭美军的委托诉讼代理人张杰军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人润稷地产公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求，并承担一、二审诉讼费用。事实与理由:一审法院采信证据与客观证据不符，于法不合。本公司于2016年4月6日给本公司员工出具委托书，2016年4月15日向部分相关业主出具承诺书，约定2017年3月底前办好两证，被上诉人于2017年2月23日提起诉讼，不具有诉权。彭美军辩称，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当，应当维持。彭美军向一审法院起诉请求：1、润稷地产公司立即为彭美军向常德市房地产管理局申请办理不动产转移登记，办理不动产登记证(变更后诉讼请求)；2、润稷地产公司向彭美军支付延期办理不动产登记证书的违约金15035元(违约金计算至2017年2月17日)，并以411907元为计算基数按日万分之一继续支付自2017年2月17日起至彭美军实际取得不动产登记证书之日止的违约金；3、本案诉讼费由润稷地产公司负担。一审法院认定事实：1、2014年3月7日，彭美军(买受人)与润稷地产公司(出卖人)签订《常德市商品房买卖合同》(以下简称合同)，约定润稷地产公司将其建设的位于武陵区柳叶大道以南的润稷·七里桥堡第1幢3层306号房屋出售给彭美军，该商品房为预售的，预测建筑面积共91.54平方米，商品房单价为每平方米4499.75元，房价款总金额为肆拾壹万壹仟玖佰零柒元零角零分。合同第九条付款方式及期限约定为买受人于2014年3月7日前一次性支全部房款。合同第十九条约定的商品房交付时间为出卖人在2015年11月18日前向买受人交付该商品房。合同第十九条约定：出卖人承诺在该商品房交付之日起90日内(最长不超过90日)，向常德市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证。合同第二十一条(一)款第2项对逾期办理所有权登记责任的约定为：买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之1的违约金。2、2014年1月18日，彭美军支付首付款259192元，2014年3月7日支付余款152715元，并由润稷地产公司向其出具湖南省常德市地方税务局预收款专用凭据。2016年12月16日，彭美军对上述商品房进行验收。合同约定的办理房屋所有权变更登记时间届满后，彭美军多次要求润稷地产公司协助办理商品房所有权转移登记手续，润稷地产公司均未协助办理，彭美军为维护其合法权益，特诉至法院，提出前列诉讼请求。3、另查明，润稷地产公司至今未为润稷·七里桥堡的商品房办理不动产权证书。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、润稷地产公司是否有义务协助彭美军向本行政区域的不动产登记机构申请办理不动产转移登记及申请办理不动产权证书？二、润稷地产公司是否应该支付逾期申请办理不动产权证书的违约金以及违约金的起算时间如何确定?违约金的约定是否过高？关于争议焦点一：彭美军与润稷地产公司签订的《常德市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，彭美军已按合同约定支付全部购房款，是本案的守约方，但润稷地产公司未按合同约定在商品房交付给彭美军使用后90日内为彭美军向常德市房地产管理局申请办理商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证，是本案的违约方，应承担其违约的民事责任。但双方在合同中约定的办理不动产登记机构与国务院于2014年11月24日公布的《不动产登记暂行条例》中规定的不动产登记机构相冲突。根据上述条例规定，国家自2015年3月1日起对土地、海域以及房屋、林木等定着物均实行统一的不动产登记制度，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责办理不动产登记。上述条例的规定系对国家行政机构职能的变更，因此，双方在合同中约定的办理不动产权证书的登记机构应随国务院具体行政职能的变更而变更，即润稷地产公司有义务按照合同约定协助彭美军向本行政区域的不动产登记机构申请办理不动产转移登记及申请办理不动产权证书，故对彭美军的第一项诉讼请求，在法律、行政法规规定的范围内予以支持。润稷地产公司辩称未办理不动产转移登记的原因系彭美军未向润稷地产公司提交办理产权变更的申请或未书面授权润稷地产公司办理产权变更的事项，润稷公司可以据此不承担违约责任。原审法院认为，根据双方签订的合同第十九条关于所有权登记约定，合同中并未约定应由彭美军先向润稷地产公司提交办理产权变更的申请，亦未约定彭美军应向润稷地产公司提交书面授权委托书，且润稷地产公司至今未为润稷·七里桥堡的商品房办理不动产权证书。对润稷地产公司的上述辩称意见，不予支持。关于争议焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，润稷地产公司未按照合同约定的时间协助彭美军向本行政区域的不动产登记机构申请办理不动产转移登记和申请办理不动产权证书，应承担合同约定的逾期申请办理不动产证书的违约责任。按照双方合同约定，违约金计算的起始时间应自合同约定的取得不动产权证书的时间届满之次日起计算，合同约定的取得不动产权证书的时间为商品房交付之日起90日内，而合同约定的交付时间为2015年11月18日前向买受人交付商品房，故本案违约金的起始时间为2016年2月17日【(2015年11月18日+90日)的次日】。润稷地产公司认为应按实际交房时间确定违约金的起始时间的辩称意见，与合同约定不相符，本院不予支持。关于合同约定的违约金是否过高问题，违约金系当事人双方合同约定，且不违反法律、法规的规定，故应当按照合同约定的日万分之一计算违约金。润稷地产公司认为双方合同系格式合同，违约金应予以核减，无事实和法律依据，故不予支持。据此，润稷地产公司应当向彭美军支付自2016年2月17日至2017年2月17日止的违约金15035元(411907元×0.0001元/天×365天)，后续违约金按照合同约定应以商品房总价款411907元为基数按日万分之一的标准计算自2017年2月18日起至实际取得不动产权证书之日止。遂判决：一、湖南润稷地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助彭美军向本行政区域的不动产登记机构申请办理不动产转移登记及申请办理不动产权证书；二、湖南润稷地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向彭美军支付逾期申请办理不动产权证书的违约金15035元(违约金已计算至2017年2月17日，此后违约金以商品房总价款411907元为基数按日万分之一的标准计算自2017年2月18日起至实际取得不动产权证书之日止)。本院二审期间，当事人双方均未提交新的证据材料。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：润稷地产公司于2016年4月15日出具的承诺书，承诺2017年3月底前办好两证是否可以认定为是对原合同约定办证时间的变更。润稷地产公司为业主办理房屋的两证是双方在签订购房合同时的约定义务。办理房屋两证时间被推迟，其根本原因是润稷地产公司无法取得有关行政机关的办证许可，直至本案二审诉讼也未能办理房屋两证，其责任是润稷地产公司自身原因所造成。润稷地产公司在2016年4月6日给其员工李忠格出具授权委托书，并在2016年4月15日向包括彭美军在内的购房业主作出书面承诺书，该行为只是润稷地产公司内部的工作及人事安排，表明的是润稷地产公司对业主要求尽早办理房屋两证的一种行动和态度，而合同的签订应当是双方当事人的真实意思表示，进行协商并达成合意。本案中，润稷地产公司单方向包括彭美军在内的购房业主出具的承诺书仅是其单方意思表示，双方并未进行协商，彭美军等业主方亦未在润稷地产公司出具的承诺书上签字确认表示同意，不能视为是双方的一致意思表示，承诺书也不符合合同的形式要件。彭美军在一审时将润稷地产公司出具的承诺书作为证据提交，其证明目的是为了证明润稷地产公司为购房业主办理两证不需要购房业主另行书面授权，而不是证明默示认可润稷地产公司可以将办证时间延期至2017年3月底，一审法院采信该证据并无不当。因此，润稷地产公司认为已与房屋买受人彭美军重新达成合意，将房屋办证时间变更为2017年3月底之前办理好两证的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因润稷地产公司出具承诺书并不是与彭美军达成新的合同约定，因此，润稷地产公司应当按照购房合同的约定于2016年2月17日之前为彭美军向有关部门申请办理商品房的所有权转移登记，办理分户房屋所有权证，但润稷地产公司至今未申请办理，彭美军于2017年2月23日提起本案诉讼符合法律规定。按照双方签订的购房合同第二十一条第(一)款第2项对逾期办理所有权登记责任的相关约定并根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，润稷地产公司应当继续承担协助彭美军向有关部门申请办理不动产转移登记及申请办理不动产权证书的合同义务，并按照合同约定的标准向彭美军支付逾期申请办理不动产权证书的违约金。润稷地产公司上诉称彭美军于2017年2月23日提起诉讼不具有诉权的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，润稷地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人湖南润稷地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金春明审判员  严钦华审判员  彭 炜二〇一七年九月六日书记员  赵丹丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。