四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终10187号上诉人（原审原告）：范晓红，女，1960年1月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：杜正武，四川法银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春雨，四川法银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都雅居乐房地产经纪有限公司。住所地：成都市郫县犀浦镇天府大道*****号。法定代表人：王学伟。委托诉讼代理人：王红梅，女，成都雅居乐房地产经纪有限公司公司股东。委托诉讼代理人：张雪梅，四川恒创律师事务所律师。上诉人范晓红因与被上诉人成都雅居乐房地产经纪有限公司（以下简称雅居乐公司）居间合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2017）川0124民初1036号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人范晓红上诉请求：一、请求依法撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初1036号民事判决，改判被上诉人退还上诉人托管金20000元及中介费18000元，并赔偿上诉人经济损失880000元；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审事实认定错误，一审法院混淆了“合同备案”与“物权登记”的概念，备案不产生任何物权变动的效力，因房屋未登记在郑沈名下，导致范晓红未实现房屋买卖合同的目的，雅居乐公司未尽到审查义务；二、郑沈以诈骗为目的所签的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，据此，雅居乐公司应当退还中介费用及托管金，并赔偿范晓红的经济损失。被上诉人雅居乐公司辩称，一、一审认定事实正确，2012年8月30日后，案涉房屋已通过现售方式将合同备案登记至郑沈，对此雅居乐公司通过郫县房地产管理局公示系统查询核实，2015年6月8日，郑沈将案涉房屋产权人变更备案登记为范晓红，充分证明郑沈有权处分房屋。雅居乐公司尽到了审慎审查义务；二、案涉房屋买卖协议合法有效，物权未完成变动不影响合同效力，同时，该房屋买卖合同并不存在法律规定的合同无效的情形，根据该合同的约定，范晓红的损失应当由出卖人郑沈承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。范晓红向一审法院起诉请求：1、雅居乐公司退还房屋托管金20000元及中介费18000元；2、雅居乐公司赔偿范晓红损失880000元；3、本案的诉讼费等范晓红为实现权利的费用由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：2015年5月22日，范晓红经雅居乐公司提供的居间服务，范晓红与郑沈签订了《房屋买卖合同》，约定范晓红购买郑沈所有的位于郫县××校园路××房产及××号车位，合同总价款90万元。具体付款方式为：1、签订合同时，支付购房定金10万元；2、在房管局备案后三日内，支付首付款15万元；3、在2015年6月15日前，支付尾款65万元。另约定范晓红按照成交价的2.5%支付雅居乐公司居间服务费，即22500元。合同签订后，范晓红按约支付给郑沈房款88000元并支付雅居乐公司居间服务费。另外范晓红向雅居乐公司交付了2万元的办理产权证的托管金。一审法院同时查明，位于郫县××镇校园路××三期××号房产于2012年8月10日备案登记至郑沈名下，于2013年12月17日登记至范晓红。一审法院另查明，郑沈因合同诈骗罪、职务侵占罪被一审法院判处有期徒刑十八年，判处退赔范晓红经济损失880000元。以上事实，有范晓红、雅居乐公司在一审庭审中的陈述，以及双方提交的雅居乐公司、范晓红双方的身份信息、房产买卖合同、房屋备案登记表、银行明细、收据、情况说明、收条、刑事判决书等证据在案证实，一审法院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点为雅居乐公司是否需要赔偿范晓红的损失。范晓红在和郑沈签订房产买卖合同的时候，郫县××镇校园路××三期××号房产是登记是郑沈名下的，同时在范晓红和郑沈签订合同后，郑沈将该房屋备案登记至范晓红名下。虽然郑沈在房屋备案时是通过犯罪手段完成的，但是雅居乐公司在提供居间服务时，该房屋通过备案登记查询为郑沈所有，房屋登记机关是房屋所有权的公示部门。一审法院认为雅居乐公司已经尽到了审查义务，其不应当承担赔偿范晓红损失的责任。故对范晓红请求雅居乐公司赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于雅居乐公司收取的2万元托管金的问题，由于范晓红和郑沈的合同约定房款总价为900000元，办理产权证的费用由郑沈承担，故雅居乐公司收取的20000元为郑沈所有，和范晓红没有法律上的关系，虽然20000元为范晓红交付给雅居乐公司的，但是应当认定范晓红一共向郑沈支付900000元的购房款。郑沈将其中的20000元托付给雅居乐公司用于为范晓红办理房屋产权证的费用。故对范晓红请求雅居乐公司退还托管金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于中介费的问题，由于范晓红和郑沈签订了房屋买卖合同，并且郑沈将该房屋已经备案登记至范晓红名下，一审法院认为雅居乐公司的居间义务已经完成，故对范晓红请求雅居乐公司退还中介费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回范晓红的诉讼请求。本案适用简易程序减半收取案件受理费人民币6490元，由范晓红承担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审查明事实部分“合同签订后，范晓红按约支付给郑沈房款88000元”中的房款应为880000元；“于2013年12月17日登记至范晓红”应为“于2013年12月17日登记备案至范晓红”。本院对上述事实认定错误部分予以纠正。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。本院认为，范晓红、雅居乐公司一致确认购房款项为880000元，结合雅居乐公司向范晓红出具的收条“收到范晓红购买锦苑三期18栋3单元101号房屋办理后期权证托管金贰万元整”之内容，故范晓红向雅居乐公司交纳的20000元金额性质为委托雅居乐公司办理房屋产权过户的费用。因四川省郫县人民法院作出的（2016）川0124刑初311号刑事判决认定了郑沈伪造印章冒用公司名义与范晓红签订房屋买卖合同，故由雅居乐公司办理产权过户的现实基础已不存在，雅居乐公司应当向范晓红返还房屋托管金20000元。一审法院对托管金性质认定有误，本院对此予以纠正。关于中介费。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同。雅居乐公司作为居间方，已经审核了案涉房屋登记备案在郑沈名下，且范晓红与郑沈系在四川西南交大兴建置业有限公司（开发商）办公场所签订房屋买卖合同，故范晓红对于郑沈并未持有房屋产权证是明知的，故雅居乐公司已成功促成买方范晓红与卖方郑沈就案涉房屋签订买卖合同。范晓红作为合同约定的居间服务费支付方，应向雅居乐公司支付居间服务费。范晓红关于雅居乐公司在没有核实郑沈有无房屋产权证的情况下撮合买卖双方签订合同未尽到审核义务的主张不成立，本院不予支持。但根据房地产买卖中介机构服务项目及收费标准的相关政策，及《房屋买卖合同》第5.1条关于雅居乐公司有协助买卖双方办理房屋过户交易及物业交割的约定内容，雅居乐公司收取范晓红全额佣金的前提系雅居乐公司不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还包括需要协助办理贷款、交易过户等手续。因雅居乐公司尚未完成全部居间工作，故无权收取范晓红全部居间服务费，本院根据雅居乐公司提供的居间服务工作情况，酌情认定范晓红应支付雅居乐公司的居间服务费金额为14000元。因范晓红已向雅居乐公司支付居间服务费18000元，故雅居乐公司应向范晓红返还居间服务费4000元。关于雅居乐公司是否应赔偿范晓红经济损失880000元，因雅居乐公司作为居间方在提供居间服务过程中已尽到审核义务，不应当承担赔偿范晓红损失的责任。对范晓红要求雅居乐公司承担880000元经济损失的诉讼请求不予支持。综上所述，范晓红的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求部分予以支持，一审审判程序合法，但认定事实不清，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省郫县人民法院（2017）川0124民初1036号民事判决;二、成都雅居乐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向范晓红返还居间服务费4000元，房屋托管金20000元。三、驳回范晓红的其他诉讼请求。一审案件受理费6490元，由范晓红负担6360元，成都雅居乐房地产经纪有限公司负担130元。二审案件受理费12980元，由范晓红负担12720元，成都雅居乐房地产经纪有限公司负担260元。本判决为终审判决。审判长 姚 兰审判员 王 婷审判员 李婧杰二〇一七年九月二十日书记员 袁文波