江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0111民初1576号原告：江西省工商行政管理干部学校,住所地：江西省南昌市×××路×××号。法定代表人：吴仁善，职务：书记。委托诉讼代理人：张海水、潘旻娜，江西明实律师事务所律师。被告：南昌市金冠饼业有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区×××路×××号店面。法定代表人：甘卫东，职务：经理。委托诉讼代理人：刘晓龙，系公司员工。委托诉讼代理人：张相丞，系公司员工。第三人：魏正根，男，汉族，1969年2月26日生。第三人：涂国勇，男，汉族，1969年1月16日生。原告江西省工商行政管理干部学校（以下简称工商学校）诉被告南昌市金冠饼业有限公司（以下简称金冠公司）、第三人魏正根、涂国勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员胡恋梅担任审判长并主审、人民陪审员程晓霓、陈九梅参加评议的合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告工商管理学校委托诉讼代理人张海水、潘旻娜，被告金冠公司委托诉讼代理人刘晓龙、张相丞，第三人魏正根、涂国勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工商学校向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年1月15日签署的《租赁合同》，被告将租赁房屋恢复至起租时原状并交还原告；2、被告支付自2015年5月1日起至判决交还租赁房屋之日止的欠缴租金（计算至2017年7月1日止欠缴租金为2059050元），并承担以银行同期贷款基准利率四倍计算的违约金（即合同约定的滞纳金，依月利率2%计算至2017年7月1日止违约金为761682元）；3、被告依两倍租金标准赔偿延期退房造成原告���经济损失；4、被告支付违约金70000元；5、被告承担全部诉讼费用。本案开庭审理过程中，原告增加一项诉讼请求：6、请求第三人魏正根、涂国勇对被告拖欠的租金及违约金承担连带责任。事实与理由：经过招标投标程序，原、被告就原告所属的店面租赁事项达成一致，签署《租赁合同》约定：被告租用原告的店面面积555.02平米，经营金冠蛋糕、手机卖场；租期六年，自2014年5月1日至2020年4月30日；租金分段确定，2014年5月1日至2016年4月30日期间，月租金标准为140元/平米；2016年5月1日至2018年4月30日期间，月租金标准为145元/平米；租金交付方式为合同签订之日起7日内交清第一年租金，以后每年的租金于前一年的最后一个月内一次性交清；如有拖欠，按应缴费用总额每天1%缴纳滞纳金；合同同时约定被告缴纳70000元违约押金，如被告违约，则作为违约处罚，被告放弃该押金；合同第六条第2款约定擅自转租、改变经营范围、拖欠租赁费用二十天以上构成违约，原告有权终止合同收回租赁店面。《租赁合同》签署后，原告及时将店面交付给被告。被告未经原告同意，也未经建设或城管部门批准或备案，改变房屋结构而装修装饰，分割转租给他人，从事合同约定以外的经营项目，甚至经营招标文件禁止的餐饮业。而且，被告至今只缴纳租金845000元，除南昌市中级人民法院（2015）洪民一终字第16号生效判决确认的欠缴租金87400元外，计算至2017年7月1日止，还拖欠租金2059050元。被告擅自转租，改变经营范围，拖欠不付租金，构成根本违约，符合双方合同约定的解除合同情形。为维护自身合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告金冠公司答辩称：1、《租赁合同》签订后本案租赁物因被答辩人禁止开��蛋糕店，被答辩人拒绝将店铺交付给答辩人，致使合同名存实亡无法履行。被答辩人与第三人才是租赁合同关系的相对方。答辩人出具委托函委托第三人魏正根参与招标签订租赁合同，但并未委托第三人代理公司租赁事务，被答辩人将店铺交付第三人转租收益，并收取了第三人个人交付的租金845000元，答辩人没有接收租赁物，既非实际承租人，也非店面实际使用人，答辩人没有支付租金义务。转租店面是被答辩人房屋建筑施工人员分隔，安装水电表也是被答辩人办理分户，诉答辩人将租赁房屋恢复原状毫无道理。2、即使被告应当支付租金，因为不可抗力原因，2015年5月1日至2016年6月道路改造期间的租金1012875元应当免除，实际的道路改造时间持续到了2016年的8月，租金应当扣除。2015年4月，遇政府统一规划南京东路道路综合改造工程启动，沿街店铺失去商业价值，第���人和租户人心惶惶损失惨重，同处于道路改造地段的统计学校、庐山花园、何新村委会的店铺均主动告示减免租金，挽留租户，被答辩人却挨家挨户通知终止合同收回店面，对于商铺失去价值造成的损失，被答辩人说依据的是租赁合同条款“遇政府规划不可抗力，导致双方损失的，互不承担责任”，部分商户关门闭户后店内财物被学校上锁至今，被答辩人既然承认互不承担责任，答辩人和第三人又何须履行合同义务承担合同责任。3、2015年9月25日，原告对第三人转租的次租赁人商户挨家挨户送达公告，要求“即日起各店铺暂停将租金支付给被告以及魏正根”，在次租赁人本身因道路综合改造无法正常向第三人缴纳租金的情况下，第三人本就无法收取租金，加之原告已经宣布收回店面终止合同，个别次租赁人转而向���告支付租金，如答辩人掌握的原告副校长涂传芳向红太阳照相馆出具租金收据，第一次开庭时涂校长说该笔租金返回去了，第三人收不到的租金被原告收取却轻易被还回去了。被答辩人虽然称其张贴了要求各经营户恢复交纳租金的公告，但第三人收取租金的权利已被房东剥夺，即使红太阳照相馆这样的次租赁人亦会拒绝向第三人交付租金。4、租赁实际面积不是555.02平方米，而是530.02平方米。被答辩人出租本案商铺时，未办理房产登记手续，约定的租赁面积为预估的555.02平方米，实际交付商铺时，其中有一处房产不是商铺而是厕所，答辩人预测量约为20平方米，该厕所系对内用于该学校院内，被答辩人不能利用自己的内部厕所当成商铺收取承租人租金，答辩人理应退回和扣减租赁人已多交和多计算的租金。第三人魏正根、涂国勇共同答辩称：1、原、被告签订《租赁合同》后，因原告禁止开办蛋糕店，在原、被告合同无法履行情况下，原、被告均同意由第三人承租并转租收益，租赁期间原告人为设置行业障碍和滥用出租方权利，致使第三人遭受重大损失无法经营，在店铺遇道路综合改造商铺失去商业价值之时，原告以合同约定了“遇政府规划不可抗力，导致双方损失的，互不承担责任”为由，剥夺了第三人的租赁收益权，原告以逾期交付租金为由实际早已终止合同收回店面。2、第三人魏正根向原告预交了租金845000元，原告将商铺交付给第三人，并让现场建筑施工人员将7间店面分隔成十几间小店转租，每间小店分装水电表到户，第三人将店面分租给了红太阳照相馆等十六家次租赁户，原告给各次租赁户出具房产证明，此阶段大家相处融洽。3、转租户李根保承租店��后开办“功夫烤鱼·粥店”引起小区居民极大意见，原告禁止其经营后，李根保提出赔偿要求，原告答应由第三人垫付赔偿款，日后在租金里抵扣，第三人先行赔偿了“功夫烤鱼·粥店”关停损失35万元，但原告至今不肯给付35万元赔偿款，原告与第三人由此交恶。4、2015年4月，遇政府统一规划，南京东路道路综合改造工程启动，标的物处改造的核心区域，施工公告称改造期限为二年，租户无力支付租金，第三人收不到租金，原告逾期二十天未收到租金后，锁闭了部分停业弃店租户的店面，并挨家挨户称已经终止合同，收回店面自己管理，并于2015年9月以书面公告方式要求各次租赁人不得向第三人支付租金。第三人是同意终止合同收回店面的，早在原告强行要求关闭“功夫烤��·粥店”时，第三人就已经向原告提交要求终止合同、不再承租的报告，但原告推卸责任，剥夺了第三人转租收益权，造成店铺无偿被各次租赁人占用的后果。5、被答辩人出租本案商铺时，未办理房产登记手续，无法知道具体面积就交付第三人承租转租，原告曾答应待房产证下来多退少补，但实际租赁面积包括一个约20平方米的厕所，原告理应剔除这部分不实面积，退回和扣减租赁人已多交和多计算的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证其事业单位法人证书、法定代表人证明书、《关于江西省工商行政管理学校、��西省工商行政管理干部学校名称的特别说明》、《江西省机构编制委员会办公室关于撤销省工商行政管理学校等事项的批复》，证明江西省工商行政管理干部学校和江西省工商行政管理学校是同一法人实体，江西省工商行政管理学校名称已撤销，江西省工商行政管理干部学校是适格原告。经质证，被告对关联性有异议，认为原告与起诉的时候不是同一主体，与本案无关。第三人无异议。经审查，江西省工商行政管理学校与江西省工商行政管理干部学校为同一个事业单位法人，现江西省工商行政管理学校字号已经撤销，原告江西省工商行政管理干部学校具有诉讼主体资格，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以认定并采信。2.原告举证《委托函》、《租赁合同》各一份，证明被告委托魏正根负责店面招租事宜，原被告双���存在房屋租赁合同关系。经质证，被告对上述证据的关联性有异议，认为其只是授权魏正根签订开设金冠蛋糕大卖场的招租合同，因原告不允许被告开设金冠蛋糕大卖场，所以租赁合同没有实际履行。第三人无异议。经审查，《委托函》为被告出具，《租赁合同》公章为被告所有，对上述证据的真实性予以认定。3.原告举证房屋产权证七份，证明案涉租赁房屋的面积为合同约定的555.02平方米，其中不包括厕所的面积。经质证，被告及第三人均认为租赁房屋面积中包含有公用厕所，实际面积不是555.02平方米。经审查，对上述证据的真实性予以认定，根据房屋产权证及所附测绘平面图，公用卫生间单独标示于7间租赁房屋平面图之外，故租赁房屋面积应以产权证载明建筑面积为准。4.原告举证红太阳照相馆出具的《证明》、原告总务科出具的《情况说明》，证明原告已经将代被告收取的次承租人红太阳照相馆的租金悉数归还、原告总务科于2014年12月19日出具给南昌市青山湖区工商局的《证明》的最后一句系他人添加。经质证，被告及第三人对上述证据均有异议。经审查，对红太阳照相馆出具的《证明》的真实性予以认定，对原告总务科出具的《情况说明》与本案的关联性不予认定。5.原告举证（2015）洪民一初字第16号民事判决书、强制执行申请书、南昌市中级人民法院执行受理案件通知书、协助划拨存款通知书（回执）、特种转账贷方凭证，证明被告连续拖欠租金，原告有权解除《租赁合同》。经质证，被告和第三人均认为不知道该份判决和强制执行的事情，没有参与诉讼，并认为该案中合同已经达到解除条件。经审查，对上述证据的真实性予以认定。6.原告举证2016年4月13日的公告一张，证明南昌市中院判决生效以后，原告通知了各租户恢复交纳租金。经质证，被告和第三人均认为没有看过这份公告，也不能证明原告张贴过这个公告，而且原告也直接向承租户收取了租金。经审查，原告未举证证明上述公告通知到了各个承租户，本院对其真实性不予认定。7.被告举证收条复印件1份、公告2份、《证明》4张、承租户的押金收条3份，证明原告的店面不是被告转租出去的，实际收取房租的是魏正根和涂国勇。经质证，原告对收条复印件有异议，认为代收人“涂传芳”不能代表原告，且款项已经退回红太阳照相馆，收条出具时间是在原告起诉之后；对公告真实性无异议，认为是原告向南昌市中级人民法院起诉要求解除合同时应法院要求张贴的公告；对2014年12月19日的证明有异议，认为上面“现租给涂国勇使用”是后来添加的，且4份《证明》均不能证明原告与各次承租人之间形成直接租赁合同关系；对承租户押金收条的关联性有异议，认为魏正根是被告的代理人，上述收条证明次承租人向承租人交纳了租金。第三人魏正根、涂国勇无异议。经审查，对上述证据的真实性均予以认定，但对于证明目的应结合全案证据综合认定。其中收条所载明的款项已退回红太阳照相馆，原告对此已提供证据，且发生于诉讼期间，不能证明原告与次承租人形成租赁合同法律关系。其余证据反映了魏正根、涂国勇将店面转租出去以及原告为各次承租户出具产权证明的事实，但不能证明原告与魏正根、涂国勇或与各次承租户之间形成租赁合同法律关系。8.被告举证照片10张，证明因为政府规划道路改造造成店面没有任何商业价值。经质证，原告对真实性有异议，认为不能确定是本案租赁房屋所在地，且原、被告合同约定对因政府统一规划而导致的双方损失互不承担责任。第三人魏正根、涂国勇无异议。经审查，对政府道路改造规划的真实性予以认定，对证明目的结合全案证据认定。9.被告举证承包合同16份以及房屋租赁合同1份，证明实际的承租人是本案第三人魏正根、涂国勇。原告对真实性无异议，但认为第三人与被告内部的法律关系并不是本案审理范围，其中2014年3月31日南昌银行高新支行与被告签署的房屋租赁合同可以证明被告确认魏正根、涂国勇为被告的授权代理人出租房屋。第三人魏正根、涂国勇无异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定，但上述证据不能证明原告与魏正根、涂国勇形成租赁合同法律关系。10.第三人魏正根、涂国勇举证2016年8月25日《通知》一份，证明原告应该免除道路改造期间的租金。经质证，原告认为该证据与本案无关，被告无异议。经审查，该份《通知》非发生于本案当事人之间，对本案当事人不具有约束力，本院对其关联性不予认定。本院根据上述采信的证据，结合双方的庭审陈述，对本案事实认定如下：原告工商学校为青山湖区南京东路××号和苑小区1#一单元101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、规划用途为非住宅的房屋所有权人，建筑面积合计555.02平方米。2013年12月25日，金冠公司向工商学校出具《委托函》，内容为：“我南昌��冠饼业有限公司拟在贵校位于南京东路××号店面开设蛋糕大卖场，我公司承诺响应招标文件全部内容和要求。现委托魏正根负责进行此次店面招租的各项事宜。”2014年1月15日，工商学校作为出租方（甲方）、金冠公司（乙方）作为承租方签订《租赁合同》约定：乙方租用甲方位于南京东路××号和苑小区1#楼一楼7间铺位，面积共555.02平方米，经营范围为金冠蛋糕、南昌电信手机卖场；店面租期为6年，自2014年5月1日起至2020年4月30日止；租赁费用每两年店面月租金在前一年的基础上每平方米增加5元，自2014年5月1日起至2016年4月30日止每年租金为932400元（即555平方米×140元/平方米/月×12个月），自2016年5月1日起至2018年4月30日止每年租金为965700元（即555平方米×145元/平方米/月×12个月），自2018年5月1日起至2020年4月30日止每年租金为999000元（即555平方米×150元/平方米/月×12个月）；乙方同意向甲方交纳两个月的租金共计人民币70000元作为合同履约押金；乙方在租赁期间无违约行为，合同期满后十个工作日内，甲方应全额返还给乙方，乙方如有违约，则视为自动放弃该押金；乙方如有拖欠缴纳租金，按应交费用总额的每日1%向甲方交滞纳金；自2014年5月1日开始计店面租金；乙方出现“擅自将店面转租给第三方或改变合同经营范围”、“利用承租场地进行非法行为”、“拖欠租赁费用超过二十天视为违约”情形，甲方有权终止合同收回乙方所经营的店面，且不返还履约押金；如遇政府统一规划或不可抗力因素，导致双方损失的，甲乙双方互不承担责任。2014年3月31日，金冠公司与南昌银行股份有限公司高新支行签订《房屋租赁合同》，将上述青山湖���南京东路××号和苑小区1#一楼东面第一间铺位租赁给南昌银行股份有限公司高新支行使用，魏正根、涂国勇在金冠公司授权代理人处签字。2014年5月1日至2015年7月3日期间，魏正根、涂国勇先后与十六户次承租人签订《店面承包合同》，将原、被告《租赁合同》中的出租店面按照二年至六年不等的租赁期限进行转租。2015年2月28日，工商学校起诉金冠公司至南昌市中级人民法院，以金冠公司未交清第一年租金以及履约押金70000元、金冠公司未经工商学校同意将店面转租为由请求判令解除《租赁合同》、支付拖欠租金及利息等，金冠公司未到庭应诉。南昌市中级人民法院于2016年3月24日作出（2015）洪民一初字第16号民事判决书认定：“金冠公司将店面转租他人经营，工商学校在六个月内未向金冠公司提出异议，未举证证明��效向功夫烤大鱼·粥店提出异议，也未向其他实际经营户提出异议，且功夫烤大鱼·粥店已关停，现工商学校据此要求解除《租赁合同》，本院不予支持。…工商学校举证证明金冠公司已实际支付845000元，尚结欠87400元，金冠公司未举证证明其已支付金额，故本院对金冠公司结欠工商学校87400元予以认定。…工商学校要求金冠公司承担自2014年3月18日起至付清拖欠租金之日止、按同期银行贷款利率计算的利息，有事实及法律依据，应予支持”，据此判决金冠公司支付拖欠的租金87400元及逾期利息，并驳回了工商学校关于解除租赁合同的诉讼请求，该判决已发生法律效力。2016年11月，因金冠公司未交纳2015年5月1日之后的租金，工商学校诉至本院。本案审理过程中，金冠公司以魏正根、涂国勇为实际承租人为由申请追加该两人为本案第三人参加诉讼，本院经审查后决定追加魏正根、涂国勇为本案第三人参加诉讼。魏正根、涂国勇在庭审中称其二人是以承租人的身份在租赁合同上签字，原本就是其二人需要租赁房屋，只是借用金冠公司公章签订了租赁合同，金冠公司没有从租赁合同中收取利益或受益；租赁合同上的店面都是魏正根、涂国勇经工商学校同意后转租出去的，因南京东路道路改造以及工商学校在出租店面张贴暂停支付租金的公告，2015年5月1日之后其二人也无法向各次承租户收取租金。工商学校诉至本院后，工商学校副校长涂传芳于2016年12月30日向本案租赁房屋的次承租人红太阳照相馆出具收条，载明收到其店面租金14080元。红太阳照相馆于2017年7月6日出具《证明》，内容为：“得知工商学校与金冠公司为店面���租打官司，为了能够在官司结束后继续承租店面，在魏正根他们一再催促可以向学校交店租的要求下，我就委托在工商学校的老乡涂传芳帮我代交五个月租金计14080元，并告诉他，若只有我一家交，就要退回我本人，后来只有我一家交了，于是涂传芳于2017年元月20日左右将钱悉数退回了我，并把收条原件还给了涂传芳”。另查明，在南昌市中级人民法院审理（2015）洪民一初字第16号案件期间，工商学校于2015年9月25日在出租店面向各次承租户张贴公告，内容为：“工商学校与金冠公司（魏正根）租赁合同约定明确严禁转租给第三方经营，现魏正根将店铺非法转租你们经营已严重违反合同约定，工商学校起诉金冠公司解除租赁合同收回店面一案正在审理中，现应法院要求张贴公告，通知各位租赁户即日起暂停将租金支付给金冠公司以及魏正根。”本案审理过程中，工商学校举证2016年4月13日的公告一份，证明其在出租店面张贴了公告，告知各次承租户恢复向魏正根交纳租金，但未提供证据证明上述恢复交租金的公告实际张贴或通知了各次承租户。再查明，经政府统一规划，案涉出租店面所处的南京东路道路综合改造工程于2015年4月份开工，金冠公司及魏正根、涂国勇均认为该道路施工一年多期间，出租店面商业价值严重受损，应当减免租金，并举证2016年8月25日江西省信息科技学校店面及公有住房清理工作领导小组的《通知》一份，证明江西省信息科技学校考虑到2015年南京东路路面改造一定程度上影响了租户店面生意，酌情减免每位租户上一年应交租金的20%,并对无条件交还店面的租户给予了免除2015年9月1日至2016年8���31日全年租金的事情。还查明，江西省工商行政管理学校与江西省工商行政管理干部学校登记为同一事业单位法人，为同一法人实体，2016年12月29日，江西省机构编制委员会办公室批复同意撤销江西省工商行政管理学校，2017年7月11日，江西省工商行政管理局出具证明，确认江西省工商行政管理学校的名称不再使用，以江西省工商行政管理干部学校的名称承继该法人单位的全部权利义务。本院认为，原告主张其仅与被告存在租赁合同关系，第三人是代理被告洽谈、签约、履行租赁合同的代理人，但因第三人认可其借用被告公章签订合同，故当庭主张第三人对被告欠付的租金及违约金承担连带责任；被告主张第三人是实际承租人，原告与第三人存在直接的租赁关系，被告不应承担合同义务和违约责任；第三人自认其是实际承租人，但租赁收益权已被原告剥夺，并认为南京东路道路改造期间原告实际已终止合同收回店面。围绕上述争议及原告的诉请事项，本院归纳本案的争议焦点为：1、本案租赁合同关系的主体？2、《租赁合同》应否解除及解除后的处理？3、欠付租金应否减免、延期退房损失是否成立？4、欠缴租金的违约金及履约违约金70000元是否成立？5、租赁面积是否为555.02平方米？关于本案租赁合同关系的主体问题。从租赁合同签订情况看，原告仅与被告签订了租赁合同，原告与第三人魏正根、涂国勇并未订立租赁合同。被告于2013年12月25日向原告出具委托函，委托魏正根负责店面招租的各项事宜，原、被告签订《租赁合同》时，第三人在租赁合同上签字的行为应视为代表金冠公司。第三人主张其二人在《租赁合同》���是以承租人身份签字并借用被告的公章，与被告出具的委托函的内容和性质不符，本院不予采纳。从租赁合同的履行情况看，被告抗辩称第一年租金845000元由第三人支付、租赁店面均交付第三人并由第三人对外转租，证明原告直接与第三人建立了租赁关系，对此，本院认为，接收店面、支付租金系承租人的核心权利、义务，被告明知第三人在行使其承租人的权利、义务，却在签订《租赁合同》之后的两年多时间里不提出异议，与常理不符，上述事实亦不能证明第三人承继了原、被告《租赁合同》中的权利义务，故被告和第三人主张原告与第三人存在直接租赁关系，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于被告主张的原告为转租商户开具房产证明以及其中一份《证明》中出现了“现租给涂国勇使用”的字样，因只能证明原告知晓转租一事���不能直接得出原告与涂国勇或其他商户直接订立了租赁合同关系的结论，本院对其证明力不予认定。故被告辩称其不是《租赁合同》的实际承租人，理由不成立，本院不予采纳。此外，南昌市中级人民法院于2016年3月24日作出（2015）洪民一初字第16号民事判决书亦认定被告应当向原告支付拖欠的租金及承担利息，在无证据表明《租赁合同》主体发生变更的情况下，原告主张被告按约支付租金及承担迟延支付租金的违约责任，于法有据，本院予以支持。原告主张第三人对欠付租金及违约责任承担连带责任，既无当事人之间的约定也无法律依据，本院不予支持。关于本案《租赁合同》应否解除的问题。《租赁合同》约定，拖欠租赁费用超过二十天视为违约，原告有权终止合同、收回店面。自南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第16���民事判决书确认被告应付清截止2015年4月30日的租金后，被告自2015年5月1日起未支付过租金，其拖欠租赁费用早已超过二十天，故解除合同的条件已成就，且被告抗辩称其不是实际承租人，不应承担合同义务，原告的合同目的已无法实现，故原告主张解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。被告和第三人主张原告早在南京东路道路改造期间就已经终止合同、收回店面，既与南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第16号民事判决书的认定不符，也没有充分证据支持，本院不予采纳。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还原告，但由于目前系争房屋由多户次承租人使用，原告明确本案中不同意追加次承租人参加诉讼，故在被告返还租赁房屋后，涉及到次承租人的相关利益，可由次承租人另行起诉或通过其他途径解决。原告主张被告应将租赁房屋恢复原状，根据查���的事实和证据，起租时的房屋为七间，庭审中被告和第三人举证证明转租商户有十六户，租赁房屋对外转租均发生在《租赁合同》签订后不久，且原告住所地与《租赁合同》所涉店面地址相近，原告应当明知房屋结构发生变化的事实，但原告对此并未提出异议，其在2014年、2015年还为多户次承租人开具了房产证明，应视为原告对于租赁房屋现状的认可，故其主张被告将租赁房屋恢复原状，本院不予支持。关于欠付租金应否减免及延期退房损失的问题。被告主张租赁店面所处南京东路综合改造工程影响租户经营，应当减免租金。对此，本院认为，南京东路综合改造工程为政府统一规划的施工项目，案涉租赁房屋用途为商业经营，施工期间租户经营受影响的事实客观存在，且该施工项目持续时间超过一年，被告主张减免租金理由成立，但其主张免除2015年5月至2016年8月期间的租金，未提供充分证据证明其主张，本院酌定自2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金由被告按应付租金的70%支付，超出期间仍按合同约定正常支付。原告认为《租赁合同》已约定“如遇政府统一规划或不可抗力因素，导致双方损失的，甲乙双方互不承担责任”，故原告没有义务减免租金，对此，本院认为，该条约定是否适用于租金的交纳并不明确，原告以上述约定主张租金不能减免以及被告以上述约定抗辩称租金应完全免除，均依据不足，本院不予采纳。故被告应当支付自2015年5月1日至2016年4月30日应付租金的70%，为652680元（932400元/年×70%），自2016年5月1日至2017年4月30日租金按合同约定为965700元，自2017年5月1日起至合同解除之日止的租金按合同约定的145元/㎡/月计算，为每月80475元（555㎡×145元/㎡×1个月），故自2015年5月1日至2017年6月30日的欠付租金经计算为1779330元（652680元＋965700元＋80475元×2个月），其余租金计算至合同解除之日止。原告主张被告应按两倍租金标准赔偿延期退房造成的经济损失，考虑到本案《租赁合同》系提前解除，本案的多户次承租人租赁期限尚未届满，要求被告立即腾退房屋将涉及众多次承租人利益，且原告明知并认可转租事实的存在，也应当自行承担相应风险，故对其要求被告承担延期退房的经济损失的主张本院不予支持。对于违约金，《租赁合同》虽然约定了拖欠租金应支付滞纳金，但考虑到原告于2015年9月25日向各次承租户张贴暂停支付租金公告，以及原告明知转租事实的存在仍以转租未经其同意为由向南昌市中级人民法院提起诉讼主张解除合同，使得各次承租户对于租金交付长期持观望心态，此后原告主张其于2016年4月13日向各次承租户张贴了恢复交纳租金的公告，但未提供证据证明该公告实际张贴，故原告对于被告迟延履行租金给付义务的结果亦存在过错，其向被告主张拖欠租金的违约金，于法无据，本院不予支持。原告主张被告应支付违约金70000元，该70000元系《租赁合同》约定的合同履约押金，但因合同签订后，被告并未交纳该款项，既未交纳，合同解除后也无继续履行该押金的依据，故原告主张被告支付上述款项，无事实依据，本院亦不予支持。关于租赁面积的问题。被告提出租赁房屋中有一处为公用厕所，该厕所不应计算在租赁房屋范围内。经审查租赁房屋房产证及所附房屋分层分户平面测绘图，7本房产证建筑面积合计为555.02平方米，房产证所附平面测绘图显示，靠近出租房屋101室（标示为01-01）有一处公用卫生间，但独立于101室���示为“01-10”房，并不在7间房屋的划线范围内，如该公用卫生间在101室面积范围内，则101室与103室（标示为01-03）面积应当相同，但房产证上103室面积为79.2平方米，101室面积为67.77平方米，表明101室面积已经扣除公用卫生间所占面积，故被告主张实际租赁面积与房产证不符，无事实依据，本院不予采纳。《租赁合同》约定租金按555平方米计算，未超出房产证显示的建筑面积，本院予以认定。综上，原告主张解除合同、返还租赁房屋，于法有据，本院予以支持，其主张恢复原状，根据合同履行情况和合同性质，本院不予支持。原告主张被告支付拖欠的租金，合理部分，本院予以支持，其主张被告支付违约金及赔偿延期退房损失等，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张第三人对本案租金承担连带责��，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告江西省工商行政管理干部学校（即原江西省工商行政管理学校）与被告南昌市金冠饼业有限公司于2014年1月15日签订的《租赁合同》；二、被告南昌市金冠饼业有限公司于本判决生效之日起10日内将租赁的位于青山湖区南京东路923号和苑小区1#楼一楼店面（面积共555.02平方米）返还原告江西省工商行政管理干部学校；三、被告南昌市金冠饼业���限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付原告江西省工商行政管理干部学校截止2017年6月30日的欠付租金1779330元及自2017年7月1日起至本判决生效之日止的租金（自2017年7月1日起至本判决生效之日止的租金以建筑面积555平方米为基数，按145元/㎡/月计算）；四、驳回原告江西省工商行政管理干部学校的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29926元，由原告江西省工商行政管理干部学校负担11506元，由被告南昌市金冠饼业有限公司负担18420元；保全费5000元，由被告南昌市金冠饼业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  胡恋梅人民陪审员  陈九梅人民陪审员  程晓霓二〇一七年九月八日书 记 员  胡 宇