湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0902民初366号原告:孝感市市场开发服务中心。住所地：湖北省孝感市环城东路**号。法定代表人：汪玉平，该中心主任。委托诉讼代理人：游贵桥，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书。被告：金益新，男，1966年12月12日出生，汉族，浙江省永嘉县人，住所：浙江省永嘉县。被告：孝感市好又多超市有限责任公司。住所地：湖北省孝感市环城东路**号。法定代表人：金益新，该公司经理。两被告的委托诉讼代理人：李强，湖北维思德律师事务所律师。代理权限：代为调查取证，上诉、应诉开庭、答辩、举证质证、辩论、发表代理意见，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书。原告孝感市市场开发服务中心(以下简称孝感市场服务中心)与被告金益新、孝感市好又多超市有限责任公司(以下简称孝感好又多公司)房屋租赁合同纠纷一案，原、被告均不服本院（2016）鄂0902民初238号民事判决，向湖北省孝感市中级人民法院提起上诉，该院裁定发回重审。本院于2017年1月16日立案后，依法另行组成合议庭，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告孝感市场服务中心的法定代表人汪玉平及其委托诉讼代理人游桂桥，被告金益新、被告孝感好又多公司的委托诉讼代理人李强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孝感市场服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付原告房屋租金155479.45元并承担违约责任，向原告支付违约金1000000元，赔偿原告损失；2.判令两被告立即移交、过户变压器及其充值卡，赔偿因未及时移交给原告造成的损失；3.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2007年1月25日，原告与被告金益新签订了一份《房屋租赁协议书》，协议约定，原告将其所有的位于孝感市环城路80号家具城经营场所(含超市、银行、药店、快餐店、电玩城、旅馆)整体租赁给被告经营，租赁期限为10年，自2007年6月28日至2017年6月28日止。协议书对租金交付、水电安装、房屋维修、违约责任等进行了约定。协议第九条约定：本合同签订后，双方必须严格遵守，如有违约，违约方须支付守约方违约金100万元。协议签订后，原告依约将房屋及其设施交被告经营，被告依此注册成立了“孝感市好又多超市有限责任公司”。按照协议约定，被告最迟应于2015年7月28日前，一次性支付给原告2015年6月29日至2016年6月28日的租金72.8万元，而被告没有履行约定，构成违约。逾期后，原告随后多次派员催要无果，于2015年7月29日向被告送达了书面催款函，但被告置之不理。2015年7月24日，被告向原告书面申请，要求提前解除租赁协议。之后，被告开始处理剩余商品，于2015年10月10日被告退出租赁场地，但至今未向原告移交、过户变压器等设备。截至2015年10月10日，被告尚欠原告租金155479.45元。被告的行为构成严重违约，为此，请求依法支持原告前列的诉讼请求。被告金益新、孝感好又多公司辩称，1.租赁合同是金益新个人与原告签订的，该合同与被告孝感好又多公司无关；2.2015年7月24日，金益新书面申请解除合同，租金问题双方已经口头协商好，截止2015年10月8日前的租金用变压器抵，被告不存在违约行为，是如期退场；3.变压器是被告孝感好又多公司的财产，如给原告应通过合法的途径解决；4.法院裁定变压器先行移交给原告使用，原告应支付使用期间的使用费；5.租赁合同约定的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告金益新、孝感好又多公司对原告孝感市场服务中心所提交的房屋租赁协议书、建设银行进账单的真实性无异议，能够作为认定本案事实的依据，本院予以采信；2.手机短信、查询明细、旅馆次承租人刘成发出具的说明、刘成发的身份证，上述证据相互佐证，能够证明旅馆迟至2016年6月28日才向原告移交的事实，本院予以采信；3.催款函不能证明已送达给了被告，本院不予采信；4.超市照片，与原告同案外人潘享军签订租赁合同将场地租赁的事实相悖，本院不予采信；5.消防工程承包施工合同、增值税发票虽然真实，但双方签订的租赁合同并无消防设施相关的约定，不能证明原告的损失，本院不予采信；6.被告金益新、孝感好又多公司所提交的证据房屋租赁协议书、房屋租赁合同（建孝房租入字第20070730号）、用电包装协议(2007年8月1日)、电力建设工程施工合同书(2007年8月13日)、好又多超市10KV配电新建工程施工设计预算书(2007年8月2日)、高压供电合同(2007年9月4日)、本院（2016）鄂孝南民初字第00238-1号民事裁定书，因原告对其真实性无异议，能够作为本院认定事实的依据，本院依法予以采信；7.原告与潘享军、潘享军与刘成发分别签订的房屋租赁合同二份与建孝房租入字第20070730号房屋租赁合同相关联，且原告未提交证据予以反驳，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月25日，原告与被告金益新签订了一份《房屋租赁协议书》，约定原告将其位于孝感市环城路80号的场所整体租赁给被告经营。其他与本案争议有关的内容有：1.租赁期限为10年，自2007年6月28日至2017年6月28日止。第一年至第四年，每年租金400000元；第五年至第八年，每年租金520000元；第九年至第十年，每年租金728000元。前两年的租金一次性支付，从第三年起一年一付，先付后用，并由原告出具收据为凭，逾期一个月视为违约，原告有权终止合同。2.被告租赁期间，不得随意改变房屋主体结构，维修、改造、装璜等，其费用由被告自行承担，合同到期不得拆除，其所有权属原告。3.本合同签订后，双方必须严格遵守，如有违约，违约方须支付另一方违约金1000000元。协议签订后，被告金益新将承租房屋的一部分转租给银行、药店、快餐店、旅馆等经营，剩下部分于2007年8月13日注册成立了“孝感市好又多超市有限责任公司”经营超市。被告孝感好又多公司为了方便运营于2007年8-9月份，向电力部门申请安装了户号为4000365684的10KV变压器增容。前八年期间，双方均依照协议履行。至2015年6月28日，被告金益新未按照“一年一付，先付后用”的约定预付第九年（2015年6月29日至2016年6月28日）租金728000元。2015年7月24日，被告金益新向原告书面申请，要求提前解除租赁协议。之后，双方未能就解除达成协议。期间，原告对被告金益新转租的银行、药店、快餐店场地予以收回，分别收取了年租金（2015年6月29日至2016年6月28日）合计35.3万元。2015年10月10日，被告孝感好又多公司退出超市租赁场地，但未向原告移交、过户变压器等设备。而被告金益新转租的旅馆，由于被告金益新已于2015年6月25日收取了次承租人刘成发年租金（2015年6月28日至2016年6月28日期间）7万元，迟至2016年6月28日才向原告移交。原告收回场地后，已分别租赁给案外人潘享军经营。本案在审理过程中，依原告的申请，本院于2015年12月22日作出先予执行裁定，裁定被告孝感好又多公司将其名下的户号为4000365684号10KV变压器的充值IC卡先行移交给原告使用。2016年6月25日，本院委托湖北大成资产评估有限公司对该变压器进行了鉴定，其市场价值评估为63000元。重审中，被告金益新、孝感好又多公司均同意将该变压器按照鉴定价值抵偿给原告。本院认为，1.关于被告是否下欠原告的房屋租金、是否违约并承担违约责任的问题。本案中，原告孝感市场服务中心与被告金益新签订的《房屋租赁协议书》为当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议履行。当被告金益新履行至2015年6月28日时，未按“一年一付，先付后用”的约定提前支付第九年的租金728000元，于2015年7月24日无正当理由申请解除租赁协议且在未得到原告同意的情况下不履行合同义务，至今未支付超市2015年6月29日至2015年10月10日期间和旅馆2015年6月28日至2016年6月28日期间的租金，按照“逾期一个月视为违约”的约定，被告金益新已构成违约。关于超市和旅馆移交前租金的确定问题，原告主张旅馆租金参照被告转租的7万元计算；超市租金以年租金扣减其已收取的银行、药店、快餐店及旅馆7万元租金后，按照占用天数计算为86904元{[72.8万元-（35.3万元＋7万元）]÷365天×104天}，不损害被告方的利益，故被告金益新应支付原告超市和旅馆租金合计为156904元。被告金益新构成违约，依法应当承担违约责任。原告请求被告金益新支付房屋租金155479.45元未超出应支付租金的范围，本院依法予以支持。被告金益新辩称双方已就解除合同及租金用变压器抵偿达成协议，其不存在违约行为，无证据证明，本院不予采信。关于违约金，本案原告的损失主要为被告不履行合同后欠付的租金、迟延支付租金的利息损失，以及原告对超市场地重新招租让利的损失，而《房屋租赁协议书》约定的违约金1000000元明显然过分高于上述损失，依法应予调整。本院结合原告对将场地收回后租赁给案外人潘享军的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告金益新支付原告违约金50000元。原告主张违约金后，又要求赔偿损失，本院不予支持。2.关于被告孝感好又多公司是否应承担责任及案涉变压器处理的问题。被告孝感好又多公司与被告金益新是不同的民事主体，其与原告无合同关系，原告要求孝感好又多公司与被告金益新共同承担责任没有法律依据，本院不予以支持。案涉变压器的报、安装均是被告孝感好又多公司，故变压器的所有权属于孝感好又多公司。鉴于被告孝感好又多公司同意将该变压器按照鉴定价值抵偿给原告以清偿被告金益新所欠租金，属于自主处分其民事权利，本院依法予以确认。被告孝感好又多公司要求原告支付变压器使用期间的使用费，但未就使用费进一步举证，本院依法不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告金益新于本判决生效之日起七日内支付原告孝感市市场开发服务中心租金155479.45元、违约金50000元，合计205479.45元；二、被告孝感市好又多超市有限责任公司于本判决生效之日起七日内将4000365684号10KV变压器移交给原告孝感市市场开发服务中心；该变压器折价63000元冲抵被告金益新所欠原告孝感市市场开发服务中心租金；三、驳回原告孝感市市场开发服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费15200元、鉴定费2000元，合计17200元，由原告孝感市市场开发服务中心承担12000元，被告金益新承担5200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  肖应友人民陪审员  程 思人民陪审员  乐青林二〇一七年九月十五日书 记 员  聂华丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。