江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0581民初1428号原告:常熟市城市经营投资有限公司，住所地江苏省常熟市海虞北路26号。统一社会信用代码91320581728003490Y。法定代表人：钱瑞龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。被告：程刚，男，汉族，1975年10月15日出生，住江苏省常熟市。被告：黄振明，男，汉族，1957年10月12日出生，住江苏省常熟市。原告常熟市城市经营投资有限公司与被告程刚、黄振明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后,依法先适用简易程序于2017年2月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴徐晟、被告程刚、黄振明到庭参加诉讼。后依法组成合议庭适用普通程序于2017年9月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴徐晟、被告程刚到庭参加诉讼，被告黄振明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告常熟市城市经营投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付房屋租金（2014年10月15日-2016年7月2日）738790.63元（875820.63元-房屋装修款137030元）。2、判令两被告向原告支付违约金389200元。3、判令两被告向原告支付水电费172378.63元。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月12日原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的常熟市花园浜路149号莲花新村17幢2至4层房屋（即201.202.301.302.401室）及附属设施租赁给两被告，租赁期限自2010年10月15日至2018年10月14日止，租期为8年。双方约定租赁第一年至第四年每年的租金为707700元，第五年租金为754900元，第六年租金为778400元，第七年租金为802000元，第八年租金为825600元，支付方式为按每半年度支付，在租期开始前一个月支付，先付后用。如被告逾期缴付租金的，对逾期部分按每日千分之五的标准，向原告支付逾期付款违约金。双方还约定，被告拖欠租金二个月以上的，原告有权解除合同，被告应向原告支付当年租金的违约金。双方另约定被告租赁期间的水电等费用均由被告负担并自主缴纳。《房租租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了租赁物，但被告未能按月向原告支付租金。原告曾以被告结欠租金为由向法院起诉，后就2012年4月14日-2014年10月14日的租金达成了调解协议书。因被告长期拖欠租金，2016年7月2日，原告将本案所涉房屋收回，并就本案所涉房屋的装修、附着物及设备设施委托评估，经评估资产价值137030元，原告同意以该部分资产折抵两被告结欠的租金。因两被告拖欠租金未付原告诉讼至法院。被告程刚第一次开庭辩称，对于原告主张的租金的计算有异议，对于原告主张扣除的评估设施费用的金额有异议，对于原告要求被告承担违约金有异议，对于原告主张的水电费有异议。被告黄振明辩称，同意被告程刚的意见。被告程刚第二次开庭辩称，针对核实下来的债务，由程刚、黄振明各承担50%，双方分别出具还款协议；被告主张不计算违约金，并认为违约金过高，申请法院调整；被告对于原告主张扣除房屋装修设施评估费137030元无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告的营业执照复印件、两被告的身份证复印件各1份，以证明原、被告双方的诉讼主体资格。两被告对此无异议。2、房屋租赁合同复印件1份，以证明原、被告之间的房屋租赁关系，双方各自权利义务的约定。两被告对此无异议。3、2015年9月12日两被告和案外人房屋租赁解除协议复印件3份（涉案房屋中的401、202、301户）、房屋租赁合同复印件4份，以证明两被告将承租原告房屋中1316平方米的部分转租给三个案外人，后由原告直接将上述房屋出租给三案外人，从2015年8月14日起将该房屋全部收回，剩下的1043.07平方米还是由两被告使用，该租金还是由两被告支付。两被告对此无异议。4、201、202、301、302、401房产证5份、土地使用权证5份，以证明本案涉及房屋总面积2359.07平方，以及房屋权属由原告所有。两被告对此无异议。5、水费、电费发票复印件共66页，在发票第一页有原告经办人手写的水电费计算期间为13.9-15.10，记载水费14930.85元、电费194861.5元，以证明原告为被告垫付水电费。两被告对此有异议。6、致委托方函、评估报告共4页，以证明涉案房屋装修、附着物及设备设施评估价值为137030元。两被告对此有异议。7、2017年8月24日两被告出具的情况说明1份，两被告确认在不扣除装修款的情况下租金为875820.63元，水电费为172378.63元。被告程刚对此无异议。两被告未提供证据。被告黄振明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利。审查原告提供的证据，结合案件情况，本院对原、被告无异议的证据予以认定，对两被告出具的情况说明予以认定；对原告提供的评估报告，因两被告未提供相反的证据证明被告异议的合理性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月12日原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的常熟市花园浜路149号莲花新村17幢2至4层房屋（即201.202.301.302.401室）及附属设施租赁给两被告，租赁期限自2010年10月15日至2018年10月14日止，租期为8年。双方约定租赁第一年至第四年每年的租金为707700元，第五年租金为754900元，第六年租金为778400元，第七年租金为802000元，第八年租金为825600元，支付方式为按每半年度支付，在租期开始前一个月支付，先付后用。如被告逾期缴付租金的，对逾期部分按每日千分之五的标准，向原告支付逾期付款违约金。双方还约定，被告拖欠租金二个月以上的，原告有权解除合同，被告应向原告支付当年租金的违约金。双方另约定被告租赁期间的水电等费用均由被告负担并自主缴纳。《房租租赁合同》签订后，原告依约向被告没交付了租赁物，但被告未能按月向原告支付租金。原告曾以两被告结欠租金为由向法院起诉，后就2012年4月14日-2014年10月14日的租金达成了调解协议书，现在执行中。因两被告长期拖欠租金，2016年7月2日，原告将本案所涉房屋收回，并就本案所涉房屋的装修、附着物及设备设施委托评估，经评估资产价值137030元。原告与两被告就收回房屋后的善后问题未签订协议。因两被告拖欠2014年10月15日-2016年7月2日的租金和水电费，原告诉讼至法院。审理中，两被告于2017年8月24日向原告出具情况说明1份，确认结欠原告2014年10月15日-2016年7月2日的租金875820.63元和水电费172378.63元。审理中，原告愿意将本案所涉房屋的装修、附着物及设备设施评估价值137030元从两被告结欠的租金中予以扣除。因原告与两被告意见不一导致调解不成。本院认为，原、被告间的房屋租赁合同关系合法有效，依法予以支持。两被告应当依法向原告承担给付房屋租金、水电费之义务。经审查原告提供的证据和当事人的陈述，本院确认两被告结欠原告2014年10月15日-2016年7月2日的租金875820.63元和水电费172378.63元未付清的事实。原告要求两被告给付2014年10月15日-2016年7月2日的租金875820.63元和水电费172378.63元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求两被告支付违约金389200元的诉讼请求，因被告抗辩违约金过高并申请法院调整，又因原、被告在2016年7月2日办理解除合同时对于善后问题并未明确协议约定，本院对于自2016年7月3日起至实际履行之日，以结欠的房屋租金余额738790.63元为基数，按照中国人民银行同期一年以内贷款基准利率的1.3倍计算的违约金依法予以支持。原告愿意将本案所涉房屋的装修、附着物及设备设施评估价值137030元从两被告结欠的租金中予以扣除，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告程刚、黄振明于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告常熟市城市经营投资有限公司房屋租金（2014年10月15日-2016年7月2日）875820.63元，扣除所涉房屋的装修、附着物及设备设施评估价值137030元后房屋租金为738790.63元，水电费172378.63元，合计为911169.26元；并给违约金（自2016年7月3日起至实际履行之日止，以结欠的房屋租金余额738790.63元为基数，按照中国人民银行同期一年以内贷款基准利率的1.3倍计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市城市经营投资有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院账户）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17334元，由被告程刚、黄振明负担。（原告同意其预交的案件受理费17334元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）审 判 长  朱 剑人民陪审员  朱慧红人民陪审员  潘慧玉二〇一七年九月十五日书 记 员  顾腾燕