重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)渝民申33号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨国祥，男，1954年12月17日出生，汉族,住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：桑洋洋，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周菊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴灵芝，女，1962年6月20日出生，汉族,住重庆市渝中区。一审被告：张洪军，男，1968年4月19日出生，汉族,住重庆市北部新区。一审被告：商新燕，女，1969年7月17日出生，汉族,住重庆市北部新区。再审申请人陶利因与被申请人吴灵芝，一审被告张洪军、商新燕执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终5235号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。杨国祥申请再审称，（一）本案诉争房屋在法院查封前已办理完转移过户登记手续，执行法院无权查封。（二）申请人与张洪军、商新燕签订的《房屋交换转让协议》是以双方房屋相互交易的买卖行为，房款是相互抵消的，该协议合法有效，其中，以借款冲抵房款也是合法有效的，合同已经实际履行双方也入住，应当予以保护。（三）二审判决认定杨国祥之妻熊德秀借给张洪军的150万元借款利息为171万过高理由不成立。该利息是2009年至2012年四年间的利息，双方均没有异议，进行了结算，没有超过年利率36%的规定。（四）二审判决认定杨国祥对未办理过户存在过错没有依据，合同约定的过户履行期限未届满，杨国祥未怠于行使合同权利，且正因为杨国祥的积极主动，才使张洪军能提前还清本案涉案房屋的按揭贷款。况且，有相同情况的另案，法院也没有认定有过错。（五）依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条规定，本案房屋产权人已经属于杨国祥，查封应当予以撤销。杨国祥另有新证据提交，故杨国祥依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（六）等项的规定申请再审。本院认为，本案的争议问题在于，杨国祥是否完成不动产转移过户登记手续，是否是不动产物权真实权利人；本案《房屋交换转让协议》是否是以房抵债协议；杨国祥是否已经支付完全部价款以及本案借款利息是否过高。第一，杨国祥是否完成不动产转移过户登记手续，是否是不动产物权真实权利人。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，和第十四条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”一审法院查明，2014年6月19日，重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局出具《业务受理通知书》，该通知书载明：申请人杨国祥、张洪军、商新燕申请恒大华府39幢4-1住房的转移登记;我单位已受理该业务，请于2014年6月23日持本受理通知书、单位（个人）身份证明等到我单位办件大厅领取办结件。杨国祥同日缴纳了办理过户产生的印花税、契税共7.8005万元，张洪军、商新燕缴纳了办理过户产生的税费17.16万元。2014年6月19日，重庆市渝北区人民法院应吴灵芝的申请作出（2014）渝北法民保字第00086号、第00087号、第00088号《民事裁定书》，分别查封了张洪军、商新燕共同所有的恒大华府39幢4-1号、恒大华府39幢4－2号住房。前述裁定书均于2014年6月19日下午送达至重庆市国土房屋管理局北部新区分局。因不动产的转移登记分申请、受理、审核、登薄及发证五个程序，而本案涉案房屋的不动产转移登记仅完成申请与受理阶段，并未完成记载于不动产登记薄行为，因此，一、二审法院认为杨国祥未完成不动产物权转移登记，没有取得不动产物权，有事实清楚，依据充分，符合《中华人民共和国物权法》的规定。本案系杨国祥依据与张洪军、商新燕签订的《房屋交换转让协议》申请办理不动产转移登记，因此，在转移登记未完成前，杨国祥并未取得不动产物权，杨国祥要求适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条规定的理由，同样不能成立。第二、本案合同性质及履行问题。一审法院查明，2012年12月18日，以张洪军为甲方、杨佳宁（杨国祥之女）为乙方签订《房屋交换转让协议》约定：甲方将恒大华府39幢4-1号住房转让给乙方；乙方将原告名下加州花园住房转让给甲方，转让款抵恒大华府39幢4-1号住房的部分房款；恒大华府39幢4-1号住房的其余房款及装修费以熊德秀借给甲方的150万元现金及2011、2012年的利息结清所有房款；本协议签订后，乙方将加州花园住房的房地产证及权益全部交由甲方处置，乙方不得干涉；甲方将恒大华府39幢4-1号住房交由乙方使用，乙方有权对房屋进行装修或改动，甲方不得干涉；甲方承诺恒大华府39幢4-1号住房在2015年前完清所有债务，并过户给乙方，在本协议生效至过户前产生的任何债务纠纷等均由甲方负责解决。2013年2月8日，杨佳宁向被告张洪军出具便条载明：“张洪军先生，我与你于2012年12月18日签订的《房屋交换转让协议》中合同权利转让给我父亲杨国祥，即将恒大华府39幢4-1房屋过户到我父亲杨国祥名下”。杨佳宁、张洪军在上面签字。2013年2月18日，以张洪军为甲方、杨国祥为乙方出具的便条载明：甲乙双方关于恒大华府39幢4-1号住房交换转让价款确定如下：1、加州花园住房作价130万元；2、熊德秀2008年借给张洪军150万元本金，2009年至2012年利息171万元，共计321万元；3、乙方已向甲方支付恒大华府39幢4-1号住房价款合计451万元；4、房屋办理过户的契税各自承担。张洪军、杨国祥在便条上签名。从前述协议确定的房屋价值，房款支付形式以及房款的支付方式等约定可以看出，本案的《房屋交换转让协议》中存在着以张洪军、商新燕向熊德秀的借款及利息冲抵张洪军恒大华府房屋部分价款的约定，故原审法院认为本案合同的目的是消灭金钱债，具有以房抵债性质依据充分。由于杨国祥用以交换的加州花园住房，至今未办理过户登记，故不能认为杨国祥以加州花园作价130万元，向张洪军支付了恒大华府房屋的房款。原审结合双方对利息的约定以及房屋交换的实际履行情况，认定杨国祥并未实际支付恒大华府房屋的全部款项，存在一定过错，并无不当。杨国祥所称案情相似但不同判的另案与本案亦非同一案件，不具有可比性，其判决理由及结果均不适用于本案。第三，至于本案借款利息是否过高的问题。双方在2013年2月18日便条上确定的是“2008年借款150万本金，2009年至2012年利息171万”，杨国祥在原审中并未举示2008年借款的借款协议，2012年张洪军与杨佳宁（杨国祥之女）签订的《房屋交换转让协议》也未明确当时所称的2011、2012年利息的具体数额，故可以视为本案利息约定不明确，而2013年便条上约定的“2008年借款150万本金，2009年至2012年利息171万”中对利息的计算已经超过了年利率24%，原审认为借款利息明显过高并无不当。在申请再审中，杨国祥以新证据为由提交了《房屋交换转让协议补充协议》、《购房款收条》等材料，上述材料系庭审结束后当事人自行制作，不符合再审新证据的要求，故杨国祥以新证据为由申请再审的理由不能成立。综上，杨国祥在本案中的情形不符合最高人民法院《关于办理人民法院执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的对无过错不动产买受人物权期待权保护的要件。杨国祥的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回杨国祥的再审申请。审 判 长  邹晓瑜审 判 员  何 毅代理审判员  张 莉二〇一七年九月一日书 记 员  朱 禹