贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终3910号上诉人（原审被告）：袁玉贵，男，1977年8月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：吴波，贵州腾辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙明，女，1974年12月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：柴再义，男，1970年2月2日出生，水族，系龙明之夫，住贵州省贵阳市南明区。上诉人袁玉贵因与被上诉人龙明房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省息烽县人民法院（2017）黔0122民初407号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁玉贵上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判在认定双方是否依然存在房屋租赁事实上存在错误，未依法保障上诉人的合法权益。首先，被上诉人所称的房屋租赁关系，实际是以租抵债的行为，上诉人租用该学校是迫于无奈，故该租赁行为原本就不是上诉人的真实意思表示；其次，自2012年底租期届满之前上诉人就未以任何方式租赁或使用涉案房屋，双方未再发生过事实上的租赁关系。上诉人父亲居住在该租赁物中的一间寝室内，并非上诉人的安排，和上诉人没有任何关系，不能以此认定上诉人还在使用租赁物。综上，原判认定事实错误。龙明辩称，一、上诉人一直占用被上诉人的房屋至今，按照法律规定属于不定期租赁，因此上诉人必须履行法定的责任和义务。被上诉人曾多次要求上诉人搬离涉案房屋，但上诉人不予理睬，给被上诉人造成了极大的损失，上诉人必须承担全部责任。二、补充协议是双方认可并签订的，该协议约定如第三年继续租用，向甲方交40000元租金，而一审却以40000元租金明显过高为由否定租金为每年40000元的事实，对被上诉人来说，明显不公。龙明向一审法院起诉请求：1、判令被告立即返还原告位于息烽县××、××房产；2、判令被告赔偿原告6年房租共计24万元；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告龙明系黎安中学法定代表人，黎安中学位于息烽县××××组，学校有教学楼一栋5层（房产证号：筑房权证息烽字第××更正号）、宿舍楼一栋3层（房产证号：筑房权证息烽字第××号）。2002年1月15日，原告父亲龙向东作为黎安中学校长与被告袁玉贵签订《购销电脑设备协议》，约定被告向黎安中学提供电脑设备，货款为30000元，被告提供了电脑设备后由于黎安中学尚有20000元货款未支付，双方于2008年4月19日签订《补充协议》，约定10000元货款用现金支付，另外10000元用租赁黎安中学部分场地给被告的形式抵除货款，租期为1年，从2008年9月1日至2009年8月31日止；由于黎安中学仍未按协议约定支付10000元现金，协议并未实际履行，2009年4月18日被告与龙向东再次签订《补充协议》，约定黎安中学所欠被告的货款20000元用租赁黎安中学教学楼（2-5层）、宿舍楼（除龙向东所用两间、刘永宏所用两间）的方式进行抵除，年租金10000元，租期为两年（2009年4月18日至2011年4月18日）。之后，被告在此开办贵州震华职业技术学校，并购置了相关办学设备。因龙向东差欠案外人刘永宏借款未偿还，2010年2月10日，龙向东出具书面凭据，表示让被告借款给刘永宏，该出借款项用于抵扣被告租赁黎安中学的租金，被告便于2010年10月6日、2011年1月25日两次借款共计17500元给刘永宏。后原、被告及龙向东均未再另行签订书面租赁合同，被告父亲袁牛洱自被告在黎安中学办学以来一直居住在黎安中学内。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。龙向东作为原黎安中学校长与被告就未支付的货款达成补充协议，以租赁黎安中学部分场地的形式抵扣货款，双方均认可以2009年4月18日签订的补充协议为准，被告租用黎安中学的时间截止到2011年4月18日，合同履行期满后，被告仍在继续使用学校，并按照龙向东的意思借款17500元给案外人刘永宏，借款用于抵扣租金，由此表示双方租赁合同实际上是继续履行的，但双方未另行签订租赁合同，根据法律规定，应视为不定期租赁；在补充协议中虽约定第三年如继续租用，向甲方（原告）交40000元，但并未明确该费用为租金，且该金额与双方之前所定年租金明显过高，故2011年4月19日之后的租金应按照双方签约时所定1年10000元进行给付，被告借款给刘永宏的17500元可抵扣至2012年12月31日；对于被告辩称自2013年开始便未再租赁使用学校的意见，法院认为被告并未向原告发出解除合同的书面通知，且被告父亲袁牛洱受被告委托从2009年开始便在黎安中学从事管理学校的工作，至今仍在黎安中学内居住，被告所购置的教学用品也一直放在学校内，被告实际上仍在使用原告租赁物，故被告应当自2013年1月1日起至2017年3月1日原告起诉之日（共计四年两个月），按年租金10000元向原告计付租金，共计为41666.7元，因被告未履行支付租金的义务，现原告要求返还位于息烽县××、××栋租赁物的请求符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、限被告袁玉贵于本判决生效之日起10日内搬离并返还原告龙明所有的位于息烽县永靖镇黎安村（原黎安中学教学楼）1-5层1号、宿舍楼1-3层房屋；二、限被告袁玉贵于本判决生效之日起10日内支付原告龙明租金41666.7元；三、驳回原告龙明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半收取计2450元，由被告袁玉贵负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。二审中，上诉人袁玉贵自述称：当时双方谈买卖涉案房屋时进行了多次交涉，因被上诉人多次反悔，最终没有谈成，才导致长时间占用涉案房屋；其还有几十张桌椅板凳和几十张床都还遗留在租赁的教室内；其父亲也一直居住在该学校的一间房屋内。另查明，一审中，上诉人父亲袁牛洱作为证人出庭陈述：该学校所有的钥匙从装修开始就是由其负责管理。本院认为，上诉人袁玉贵与被上诉人父亲即原黎安中学校长龙向东于2009年4月18日签订《补充协议》，该协议约定了租赁物、租金及租赁期限等，内容包含了租赁合同的相关条款。上诉人虽主张系以租抵债，不是事实上的租赁关系，但该《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。上诉人在签订该协议后也实际使用了涉案房屋，因此双方构成房屋租赁的法律关系。在该协议约定的租赁期限届满后，上诉人仍然继续使用涉案房屋，并按照龙向东的意思借款17500元给案外人刘永宏，也同意用该借款来抵扣租金，由此表示上诉人愿意继续履行租赁合同，但双方未重新签订租赁合同，双方形成不定期租赁关系。按照之前双方约定的每年10000元的租金标准，17500元抵扣租金至2012年12月31日。上诉人虽主张其自2012年底租期届满之前就未以任何方式租赁或使用涉案房屋，但因其并未向被上诉人发出过解除租赁合同的书面通知，也未与被上诉人履行移交涉案房屋的相关手续。且事实上，上诉人购置的教学设备至今亦一直堆放在该学校的教室内，上诉人的父亲袁牛洱从2009年上诉人办学时起就受上诉人的委托从事管理该学校的工作，至今也一直在该学校内居住，且管理掌控该学校的所有钥匙。因此，上诉人称其2012年底后未再使用涉案房屋的主张与事实不符，本院不予采信。综上，上诉人在2012年12月31日之后仍然占有使用涉案房屋，且未交付租金，被上诉人作为涉案房屋的出租人有权要求返还涉案房屋并向上诉人主张占有使用期间的租金。一审判决上诉人按年租金10000元标准向被上诉人支付租金共计41666.7元并无不当，本院依法予以维持。对于被上诉人提出《补充协议》约定第三年如继续租用，年租金变更为40000元，一审判决不予支持，对被上诉人明显不公的答辩意见，鉴于一审法院综合考虑了本案双方当事人租赁房屋的历史渊源，以及参照此前租金标准，酌定按年租金10000元计租，被上诉人对此并未提出上诉，故依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”之规定，本院对该答辩主张不予支持。综上所述，上诉人袁玉贵的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人袁玉贵负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 妍审 判 员  龙 珑审 判 员  唐有临二〇一七年九月十五日法官助理  石 敏书 记 员  田 鹏