四川省合江县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0522民初2361号原告：黄麟，女，1982年5月23日出生，汉族，贵州省赤水市人，居民，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：董万勇，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玉川，男，1965年10月6日出生，汉族，四川省泸州市龙马潭区人，住四川省泸州市龙马潭区，系原告黄麟的堂兄。被告：合江县广信房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91510522692284840K。住所地：合江县九支镇枝园街得丰供销社综合楼。法定代表人：刘恒利，总经理。委托诉讼代理人：刘琪，四川万盛行律师事务所律师。委托诉讼代理人：何北平，男，1979年2月2日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县，系该公司经理。原告黄麟与被告合江县广信房地产开发有限公司（以下简称广信公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月21日、9月11日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加��讼。本案现已审理终结。原告黄麟向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告之间签订的房地产项目开发合作协议，判令被告赔偿原告房屋损失510000元；2、判令被告从2017年1月开始每月向原告支付租金3000元至房屋修建完毕为止；3、判令被告支付原告违约金100000元；4、判令被告将登记在原告母亲名下的土地使用权证返还给原告；5、因违约导致原告无房居住，原告需自建房，被告负责办理一切建房手续并承担办理建房手续过程中的一切费用；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告的母亲帅世珍于2014年9月6日与被告签订了房地产项目开发合作协议，并于当日与被告签订了房屋拆迁补充协议，协议约定帅世珍将自己使用的土地共117.6平方米交付给被告，由被告将该土地上的房屋拆除，并利用该土地开发建设“九支胜利华庭商住楼”，被告承诺在帅世珍交付土地使用证之日起第十五个月交付商业用房120平方米和住宅用房220平方米给帅世珍。如违反约定，则支付违约金100000元。帅世珍于签订合同当月就已经将土地使用权证交付给被告并领取搬家费2000元。被告于2015年2月将土地上房屋拆除。被告至今未履行交付房屋的义务。2016年10月，帅世珍去世。黄麟作为帅世珍的唯一继承人，诉讼来院。被告广信公司辩称，1、原告的主体不适格；2、原、被告双方签订的房地产项目开发合作协议不能解除，该合同合法有效；3、原、被告双方从未约定要支付原告每月3000元的租金，双方在2017年1月21日下午对过渡费达成协议，按每月每人700元，支付原告一个季度的过渡费4200元；4、被告不存在违约；5、原告母亲的国有土地使用证所载明的土地出现变动，被告的合同目的不能实现；对于其他诉讼请求，请求法院依法予以驳回。经审理查明：原告的母亲帅世珍于2014年9月6日与被告签订《房地产项目开发合作协议》。协议的甲方为帅世珍，乙方为合江县广信房地产开发有限公司。协议载明：一、合作项目：1、项目名称为九支胜利华庭商住楼，实际土地现状面积117.60平方米，土地用途为商住用地，土地证号合国用（2007）第1503**号，房产面积340平方米。规划总面积最终以土地出让合同和规划建设部门出具的规划设计审查方案为准。2、项目地址：九支镇。二、合作方式：甲方以该宗土地使用现状条件与乙方合伙，其他开发建设资金及费用均由乙方负责，共同合作开发建设。并由乙方作为建设单位成立项目部承担项目开发建设工作。具体按以下模式进行合作开发：（一）甲方承诺在本协议生效前���该项目及所属土地、房产及地上构、建筑物无任何债权债务纠纷存在。甲方负责将现有国有土地使用权证手续按现状过户到乙方名下，过户时应缴纳的全部税费由乙方承担。（二）《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《规划设计审查方案》、《建设用地批准书》、《施工许可证》等开发建设的一切手续由乙方负责办理，但甲方应积极协助乙方办理与项目有关的事宜，不得干预乙方的项目经营与管理。乙方承担项目建设所需要的全部资金和税费。（三）项目竣工验收后乙方将商业用房120平方米和住宅用房220平方米无偿移交给甲方（按国家相关规定由甲方负责的税费由甲方承担），除此之外剩余的商业用房由乙方全权处置，甲方无权干预，甲方对该项目不再主张其他任何权利。（四）项目的全部开发建设由乙方自筹资金，自主运作、自负盈亏。除前��约定以外的任何与建设、管理、运营等有关的收益和亏损均与甲方无关。（五）、项目竣工验收后，乙方应及时按第三款约定将应移交给甲方的商业用房相关权利移交给甲方。（六）乙方负责工程竣工交付使用后的物业管理等工作，涉物业维修基金及物管费用由甲方负责。房屋维修或者保修等按现行建筑行业规定由乙方负责。三、违约责任，甲乙双方若任意一方违约，同意承担因违约给守约方造成的全部损失，若因人力不可抗拒因素除外。同日，帅世珍与被告签订房屋拆迁补充协议，协议的甲方为合江县广信房地产开发有限公司，乙方为帅世珍。协议载明：1、甲方需保证补偿乙方的房屋每套面积不低于110平方米，门面面积不低于60平方每间，宽4米，高6米。2、乙方房屋搬迁完之日，甲方向乙方支付该项目拆迁房以外约380平方米土地安置补偿，青苗费赔偿及所有地面附着物赔偿费用共计70000元整；3、甲方应在乙方交付拆迁房屋之日起的第十五个月将置换房交付乙方，确保乙方按时回迁；4、甲方后甲方需在12个月内为乙方办理好房产证；5、甲方须在两个门市中间增加连系梁，费用由甲方负责；6、乙方有优先选房的权利，甲方需在开始售前10日内以书面或电话形式通知乙方选房。甲乙双方需严格按照本协议执行，如违反以上任意一条，则支付对方违约金100000元。2014年9月10日，帅世珍领取搬迁费4000元。并将土地使用权证交付给了被告。2015年5、6月份，帅世珍将房屋腾空并交付给被告，被告便组织工人将帅世珍的房屋拆除。2017年1月23日，被告向原告支付了2016年10月至2016年12月的过渡费共计4200元。房屋拆除后，被告至今未按规划修建房屋，也未按房屋拆迁协议约定的时间向帅世珍交付置换房屋。��查明，帅世珍于2007年4月6日取得坐落于.60平方米城镇混合住宅用地使用权，使用权类型为出让，终止日期为2044年8月30日。被告广信公司于2013年11月6日取得《建设用地规划许可证》，用地名称为九支镇胜利华庭，用地位置九支镇胜利路，用地性质为城镇混合住宅用地，用地面积1374.92平方米。帅世珍取得使用权的117.60平方米的土地在被告广信公司的建设用地规划范围内。还查明，帅世珍于2016年10月死亡。帅世珍的父亲帅海清、母亲黄海珍、丈夫黄源楷均先于帅世珍死亡。黄麟系帅世珍唯一的继承人。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、另有原告提供的房地产项目开发合作协议、房屋拆迁补充协议、合江县九支镇安居坝社区居民委员会、合江县公安局九支派出所、合江县九支镇人民政府联合出具的证明及合江县九支镇安居坝社区居民委员会出具的证明、土地登记申请书、土地权属证明、国有土地使用权出让合同书、中国农业银行业务凭证、证人刘学华的证言以及被告提供的被告的营业执照、法定代表人身份证、房地产项目开发合作协议、房屋拆迁补充协议、合国用（2007）第150355号国有土地使用证、九支镇人民政府文件、建房用地规划许可证、红线图、拆迁安置费用报销单、四川省农村信用社转账凭证、帅世珍出具的收条、微信截屏以及合江县房产和房屋数据中心商品房预售备案通知书等证据在卷佐证，结合原、被告的陈述，本院予以确认。审理中，该案经本院主持调解，由于原、被告各执己见，致调解未果。本院认为，被告依法开发建设“九支胜利华庭商住楼”项目，需拆迁帅世珍房屋。被��与帅世珍通过签订《房地产项目开发合作协议》与《房屋拆迁补充协议》来拆迁安置系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性、强制性规定，合法有效。双方当事人应按照约定行使各自的权利、履行各自义务。现帅世珍已经去世，其唯一的继承人黄麟作为原告继续主张合同权利于法有据。帅世珍已经依约履行腾空房屋和交付房屋的义务，且已经将国有土地使用权证交付给被告，被告也应履行按时交房的义务，被告尚未建房，不能按约交付原告安置房系违约行为。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中双方约定被告应在原告交付拆迁房屋之日起的第15个月交付置换房屋，被告自2015年5月帅世珍交付房屋至今已经20多个月，且被告经原告催告后仍未交付置换房屋，故对原告要求与被告解除合同的请求予以支持。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原、被告双方自愿约定违约方应支付守约方违约金100000元，现被告至今未交付房屋，已经违约，原告要求被告支付违约金的请求符合法律规定，故对原告要求被告支付违约金的请求本院予以支持。原、被告所签订的合同虽为合作开发协议，但实为房屋拆迁安置补偿合同，房屋拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。因被告至今未按规划修建房屋，原告自愿选择货币补偿方式。原告既可以选择按与被告签订的合同约定的还房面积按现有市场价计算损失，也可以选择重建房屋的造价作为自己的损失。原告对于房屋损失选择重建房屋的造价作为损失，系当事人的意思自治。根据当地的房屋销售价���，原告主张的拆迁房屋按每平方米1500元的重建价格计算，符合当地房屋交易价格的标准，原告被拆迁的房屋面积为340平方米，故本院对原告主张被告支付其房屋损失510000元的请求予以支持。对于原告主张的过渡费也系原告的损失之一，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，可按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴，被告已按每月1400元支付至2016年12月，原、被告对过渡费的支付是否已经达成新的协议双方各执一词，故本院对原告主张的过渡费按1400元每月计算。本案是因城镇开发建设所导致的房屋拆除，房屋的开发应按照国家法律法规的规定进行，本案中房屋已经拆除，相应的证件应按照相关规定进行处理。至于原告主张的重新建房，须向相关行政部门申请，不在本案的处理范围，故对原告主张要求被告归还登记在帅世珍名下的国有土地使用��证及请求被告负责办理建房手续、承担建房费用的请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除原告黄麟的母亲帅世珍与被告合江县广信房地产开发有限公司签订的《房地产项目开发合作协议》和《房屋拆迁补充协议》；二、被告合江县广信房地产开发有限公司支付原告黄麟房屋损失510000元；三、被告合江县广信房地产开发有限公司支付原告黄麟违约金100000元；四、被告合江县广信房地产开发有限公司自2017年1月起按每月1400元向原告黄麟支付过渡费至本判决生效之日止；五、前述款项限被告合江县广信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄麟支付。六、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10428元，由被告合江县广信房地产开发有限公司负担。此款原告黄麟已经预交，被告合江县广信房地产开发有限公司在履行本判决确定的支付义务时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本��递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判长  刘雪松审判员  田永杰审判员  赵春梅二〇一七年九月十八日书记员  唐 军后附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍���付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。1