北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9159号上诉人（原审被告，反诉原告）：赵丽梅，女，1969年5月12日出生。委托诉讼代理人：黄义明，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：金胜利，男，1953年9月17日出生。委托诉讼代理人：赵丽梅（金胜利之妻）。被上诉人（原审原告，反诉被告）：周晗滨，女，1988年6月4日出生。委托诉讼代理人：郑亚飞，北京市京哲律师事务所律师。上诉人赵丽梅、金胜利因与被上诉人周晗滨房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。赵丽梅、金胜利的上诉请求为：1、撤销一审判决；2、改判解除双方于2016年9月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；3、改判周晗滨支付赵丽梅、金胜利违约金17万元；4、判决周晗滨赔偿赵丽梅、金胜利实际经济损失15万元。赵丽梅、金胜利的主要上诉事实和理由：我们不存在违约行为，周晗滨作为买方不按约支付房款已严重违约，且周晗滨在合同履行中的多个交易环节违约，合同解除条件已成就，我们享有解除权；一审判决计算的周晗滨赔付违约金的基数和比例错误，违约金应为逾期应付款85万元的20%；周晗滨的违约行为给我们造成了直接经济损失，其应承担赔偿损失的责任。周晗滨辩称，我同意一审判决，不同意赵丽梅、金胜利的上诉请求及理由。根据房屋买卖合同约定，如果第一次申请贷款不成功，可以申请第二次，我申请第二次时，赵丽梅、金胜利不予配合，所以我认为是他们违约。周晗滨向一审法院起诉请求：1、判令赵丽梅、金胜利继续履行2016年9月22日双方签署的房屋买卖合同，限期将北京市西城区×××0906号房屋（以下简称涉案房屋）过户给我；2、判令赵丽梅、金胜利承担迟延履行违约金475元（计算方法：以已交房价款5万元为基数每日万分之五的违约金，自2016年12月22日至2017年1月9日共计19天，实际主张至房屋过户之日）。赵丽梅、金胜利向一审法院反诉请求：1、依法解除双方于2016年9月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、依法判决周晗滨赔偿赵丽梅、金胜利上述合同所约定的违约金18万元。一审法院经审理查明：涉案房屋属商品房，规划用途为办公用房，2009年4月4日登记的房屋所有权人为赵丽梅。赵丽梅与金胜利为夫妻。赵丽梅将涉案房屋以总价款90万元出售给周晗滨，与该交易相关的房屋买卖业务签约文件合订本内容包括：房地产经纪服务事项告知书、签约提示、交易双方留存信息表、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、商业贷款付款方式补充协议、承诺不自行办理缴税过户的声明、存量房屋交易所需资料参考清单、房屋状况说明书、购房承诺书、家庭购房申请表、居间交易资金托管提示函、授权网签委托书、配偶同意出售声明、居间服务合同。2016年9月22日，赵丽梅、周晗滨由经纪公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同内容有：“第一条房屋基本情况，（一）出卖人所出售房屋为楼房，坐落在西城区×××0906。（二）该房屋规划设计用途为办公。第二条房屋权属情况。第三条成交方式，出卖人和买受人通过经纪公司居间介绍成交。第四条成交总价格、付款方式、付款时间，（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为80万元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价10万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人于签订本合同1日内支付定金5万元，定金支付方式为自行交接的方式划转。2、买受人采取商业贷款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付，（一）出卖人应当按照下列第1项约定将该房屋交付给买受人，1、办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于7个工作日内将该房屋交付给买受人。第七条税、费相关规定，（一）本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担全部的应缴税费。第八条权属转移登记，（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1、如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2、如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。（三）因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋所有权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1、出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定。2、出卖人选择继续履行合同的，买卖双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，买受人应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日向出卖人支付逾期违约金。并于实际产权转移登记之日向出卖人支付。第九条违约条款，（二）逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，1、逾期在15日（含）之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际交付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条合同解除条款，（二）如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20％向出卖人支付违约金。第十一条不可抗力。第十二条争议解决方式。第十三条其他。”上述合同附件二为赵丽梅（出卖人）、周晗滨（买受人）于2016年9月22日签订的商业贷款付款方式补充协议（以下简称补充协议），该协议内容为：“第一条房屋成交总价，90万元。第二条付款方式，1、定金，买受人以自行交接方式支付定金5万元。2、物业交接保证金，出卖人同意将购房款5000元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。4、商业按揭贷款，（1）买卖双方应于网签后三日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为40万元。（4）若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。5、剩余购房款，（1）买受人于面签当日支付出卖人购房款45000元，支付方式为房天下托管。（2）买受人于交税当日支付出卖人购房款40万元，支付方式为资金监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付出卖人，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。若剩余购房款的支付时间与缴纳税费日期为同一日，则买受人于税费缴纳完毕后办理房屋权属转移登记手续前支付。第三条其他事项。”金胜利于2016年9月22日签署配偶同意出售声明，同意赵丽梅出售涉案房屋，认可赵丽梅签署的所有文件并承担相应的法律责任。2016年9月22日，赵丽梅收到了周晗滨支付的定金5万元。赵丽梅、周晗滨就涉案房屋办理网签后，周晗滨、赵丽梅于2016年11月15日就周晗滨向银行借款办理面签，周晗滨未给付赵丽梅补充协议约定的45000元，后周晗滨因个人原因没有获得银行批准贷款。赵丽梅、周晗滨未就涉案房屋办理房屋所有权转移登记手续，周晗滨除向赵丽梅支付上述定金5万元外，未给付赵丽梅剩余购房款，赵丽梅未将涉案房屋交付周晗滨。2016年12月30日至2017年1月1日间，周晗滨、赵丽梅互发信息的内容，周晗滨：“赵女士，你好，我是买您宣武区×××0906室房屋的客户，您哪天有时间，让房天下给安排下，咱们去做下房屋权属转移登记手续。”赵丽梅：“签约至今已三个多月过去了，你既不和我联系，也没有在约定的时间里付我房款，你的行为已经构成严重违约。根据合同约定，我现在通知你解除合同。”周晗滨：“赵女士，是您一直不配合做贷款手续，我们所有钱款都准备好了以后，您又不履行卖方义务，不配合做权属转移登记手续，请不要推卸责任。”经纪公司于2017年2月23日出具的证明材料内容有：“卖方赵丽梅，买方周晗斌（滨），女，1988年6月4日出生，身份证号：×××。买卖双方通过房天下于2016年9月22日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，成功交易位于宣武区×××0906室房屋，成交价90万元，签约当日支付卖方赵丽梅定金5万元，支付房天下居间服务费13500元。在后期办理手续的过程中，买方发生工作变动，在向北京银行申请商业贷款的过程中，银行要求提供往前推半年的银行流水，但因买方工作变动，提供银行流水与现公司提供的收入证明不符，故贷款不成功。后改为向其他银行重新申请商业贷款，卖方赵丽梅称其爱人不在国内不方便配合办理贷款手续，直至2016年12月17日买方周晗斌表示可以以全款的方式继续履行合同要求卖方赵丽梅配合办理缴税过户手续。房天下工作人员多次联系未果，卖方赵丽梅依然不配合办理缴税过户手续，直至2016年12月31日，买方周晗斌与中介方以短信方式告知卖方赵丽梅（不必办理贷款手续可直接缴税过户），卖方赵丽梅仍未配合办理缴税过户手续。”2017年3月30日，周晗滨将剩余购房款845000元存入一审法院的案款账户，并承诺以此款向赵丽梅支付交易涉案房屋的剩余购房款。一审法院经审理认为，周晗滨与赵丽梅签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除。当事人在补充协议中将除定金及物业交接保证金外的剩余购房款约定为三个给付阶段，并对应约定了贷款、房天下托管、资金监管三种给付方式。按照当事人在合同中约定的交易顺序，第一笔剩余购房款40万元，周晗滨拟由贷款支付并于网签房屋买卖合同后三日内办理，如贷款未获批准，双方于20日内办理过户登记，同时周晗滨以现金形式支付该笔剩余购房款，周晗滨、赵丽梅完成了网签，故双方启动了第一笔剩余购房款的贷款办理事项，进行贷款的面签，至此，合同约定的周晗滨就第二笔剩余购房款45000元于办理贷款面签当日给付赵丽梅的条件成就，第三笔剩余购房款40万元，当事人约定的于交税当日以资金监管方式支付，又与办理涉案房屋所有权转移登记手续相关，因为只有办理过户登记时才涉及交税事宜。本案当事人履行网签及面签适当，双方争议出现在于后的第一、第二笔剩余购房款支付环节，就第一笔剩余购房款，双方对贷款未批的补救约定为过户登记与现金支付同时履行，且未约定采取第三方托管、监管资金的支付方式，因周晗滨与赵丽梅在此交易前互不了解，无信任基础，故买卖双方均心存先履行的风险。因此，赵丽梅未将涉案房屋过户给周晗滨及周晗滨未将第一笔剩余购房款支付给赵丽梅，属履行抗辩权，均不违约。此后双方协商不能，致使交易陷入僵持，由于未办理过户登记，还导致第三笔剩余购房款的给付条件未成就。诉讼中，周晗滨将剩余购房款存入法院案款账户，并承诺用以支付赵丽梅，鉴于周晗滨与赵丽梅就涉案房屋所签订的房屋买卖合同具备履行条件，且周晗滨具备履行能力，故该合同应予履行，赵丽梅应协助周晗滨将涉案房屋的房屋所有权人过户登记至周晗滨名下。经审查，赵丽梅的配偶金胜利同意出售涉案房屋，构成对房屋过户登记债务的加入，故金胜利与赵丽梅应共同为周晗滨办理房屋过户登记手续。周晗滨要求赵丽梅偿付延期过户违约金的主张，无事实依据。周晗滨未给付赵丽梅第二笔剩余购房款亦未办理房天下托管，构成违约，应按照合同约定向赵丽梅偿付违约金，但周晗滨的该违约行为不影响赵丽梅实现合同目的，故不能构成赵丽梅行使解除权的条件。综上所述，对周晗滨要求办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，法院予以支持，对周晗滨要求偿付迟延过户违约金的诉讼请求，法院不予支持。对赵丽梅、金胜利要求解除合同的反诉请求，法院不予支持。对赵丽梅、金胜利要求周晗滨偿付违约金的主张，法院予以支持，但其要求以合同解除约定的违约金计算，法院不予支持，违约金数额法院依当事人约定确定。经法院向赵丽梅释明可以反诉要求支付剩余购房款，赵丽梅坚持不提出此项反诉请求，在涉案房屋办理房屋过户登记手续时，赵丽梅可向法院受领周晗滨存于法院的剩余购房款845000元。据此，一审法院于2017年3月判决：一、判决生效之日起五日内，赵丽梅、金胜利协助周晗滨将坐落于北京市西城区×××0906号房屋的房屋所有权人转移登记为周晗滨。二、判决生效之日起五日内，周晗滨给付赵丽梅剩余购房款845000元。三、判决生效之日起五日内，周晗滨偿付赵丽梅违约金3037.5元（以45000元为基数，自2016年11月16日起至2017年3月30日止，按日万分之五计算）。四、驳回周晗滨的其他诉讼请求。五、驳回赵丽梅、金胜利的其他反诉请求。如果周晗滨未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，双方当事人没有提交新证据。当事人对一审法院已查明事实不持异议，本院对一审已有事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，周晗滨与赵丽梅签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议系合同当事人之真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。现赵丽梅、金胜利上诉主张围绕于周晗滨存在迟延付款的违约行为，该行为导致赵丽梅、金胜利合同约定解除权形成或法定解除权成就。对此周晗滨不予认可。针对双方二审上述争议焦点，应首先审查涉案合同约定的付款义务的具体内容，特别是期限及条件。双方合同约定，定金及物业交接保证金外的剩余购房款分三个给付阶段，并对应约定了贷款、房天下托管、资金监管三种给付方式。约定的交易顺序，第一笔剩余购房款40万元，周晗滨拟由贷款支付并于网签房屋买卖合同后三日内办理，如贷款未获批准，双方于20日内办理过户登记，同时周晗滨以现金形式支付该笔剩余购房款。合同履行中周晗滨与赵丽梅完成了网签，双方进入了贷款的面签阶段，至此依约周晗滨就第二笔购房款应于办理贷款面签当日给付赵丽梅的约定付款条件已成就，到履行中周晗滨并未支付该笔购房款。后双方履行陷入停滞状态，亦未办理过户手续，故未涉及交税事宜，导致合同约定的第三笔剩余购房款40万元于交税当日以资金监管方式支付的条件未成就。本案中,周晗滨第一次贷款面签未通过，后是进行第二次面签还是现金支付，双方未予明确;且双方合同对贷款未批的补救约定为过户登记与现金支付同时履行，且未约定采取第三方托管、监管资金的支付方式。在双方履约过程中考虑到周晗滨与赵丽梅在交易前互不了解，无信任基础，故买卖双方均心存先履行的风险亦属合理。至此赵丽梅未将涉案房屋过户给周晗滨及周晗滨未将剩余购房款支付给赵丽梅，属履行抗辩权,双方仅据此均不享有合同约定解除权。通过审查双方合同，周晗滨确实存在逾期支付第二笔购房款45000元的行为，但诉讼中，其承诺具备履行能力，可一次性支付赵丽梅购房款；现合同亦不存在履行不能之障碍。在此前提下，结合周晗滨违约程度，考虑到合同具备履行条件，应认定赵丽梅合同法定解除权并未成就。周晗滨的迟延付款违约行为应通过支付赵丽梅逾期付款违约金予以体现，而非导致合同解除。综上所述，赵丽梅、金胜利的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19204元，由赵丽梅、金胜利负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 珊审 判 员  周梦峰审 判 员  姚 颖二〇一七年九月三十日法官助理  宋 佳书 记 员  李 丽