四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11134号上诉人（原审原告及反诉被告）：刘娜，女，1991年11月23日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：刘虹，女，1962年7月2日出生，汉族，住成都市金牛区。系上诉人母亲。委托诉讼代理人：黄正，四川方舟达律师事务所律师。被上诉人（原审被告及反诉原告）：窦天学，男，1987年5月9日出生，汉族，住四川省三台县。委托诉讼代理人：李云阳，四川普联律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英，四川普联律师事务所律师。上诉人刘娜因与被上诉人窦天学房屋租赁合同纠纷本反诉一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初8073号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人均同意不开庭，本案不开庭进行了审理，现已审理终结。刘娜上诉请求：一、请求撤销原审判决书；二、请求判决窦天学按双方签订的《房屋租赁合同》的约定支付房屋租金51480元，并结清租赁期间的物管费、税费；三、驳回窦天学的一审反诉请求。事实和理由：一审法院对案件事实认定有误。首先，2016年9月24日，刘娜根本没有在现场，何来刘娜与窦天学于2016年9月24日将案涉房屋上锁的问题？其次，窦天学对2016年9月15日至9月24日期间的房屋租金根本未支付。同时，上诉人刘娜认为：一、其与窦天学签订的《房屋租赁合同》为有效合同，双方均应依约履行。窦天学不支付租金的行为已经构成事实上的根本违约。二、窦天学在经营困难时，本应与刘娜依法协商解除合同；协商不成时，窦天学可以依法行使法定的诉讼解除权。但2016年9月24日，刘娜兄林威应窦天学要求共同锁门，次日再继续协商时，窦天学却在当晚10点26分背着林威通过撬锁的方式独自将其在租赁房内的财物搬离，其行为有失诚实信用，构成继续违约。三、由于案涉房屋的所有权人为刘娜，窦天学要提出解除合同也应该向刘娜提出，但纵观本案事实，窦天学并未向刘娜口头或书面提出，也没有通过电话或短信向刘娜提出，窦天学向刘娜的母亲刘虹发出的短信和通话记录仅表明其向刘娜的母亲提出，根据合同相对性原理，窦天学该意思表示行为不发生效力。四、刘娜本人从来没有将该租赁房屋锁上、收回，窦天学至今也没有将该房屋交接或退回给刘娜。综上，刘娜在与窦天学签订《房屋租赁合同》之后没有违约行为，也没有同意解除合同、收回房屋。窦天学仍对案涉房屋享有租赁、占有、使用的权利，窦天学从2016年9月24日解除合同的理由不能成立，且其无权单方行使合同解除权，并构成根本违约。窦天学答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。一审的庭审中，刘娜与窦天学均确认以下事实：刘娜于2016年9月24日将案涉房屋上锁，窦天学于当晚采取撬锁的方式搬走自有物品。该事实有照片、短信记录、当事人陈述及双方提交的“出门条”为证。根据该事实，窦天学于2016年9月24日已丧失了对案涉房屋的控制及占有，并于当晚实际腾退房屋，刘娜通过其锁门的行为已实际解除了案涉房屋的租赁合同。因此，一审法院据此确认《房屋租赁合同》已于2016年9月24日解除，事实清楚、证据确实充分。林威作为刘娜的兄长，在与窦天学就案涉房屋租赁事宜进行沟通交流时使窦天学有理由相信其有代理权，林威锁门的行为所产生的法律后果应直接归属刘娜。同时，刘娜于上诉状中称“窦天学向刘娜的母亲刘虹发出的短信和通话记录仅表明其向刘娜的母亲提出，根据合同相对性原理，窦天学该意思表示行为不发生效力”与事实不符。案涉《房屋租赁合同》中约定了刘娜的电话号码，窦天学一直与该号码机主通话、短信。一审中，刘娜对窦天学提交的短信记录、通话记录的真实性均无异议。窦天学认为，刘娜以此为由上诉实属无意义。鉴于一审法院在查明以上事实后根据相关规定作出一审判决，适用法律正确。综上，请求法院依法驳回上诉，维持原判。刘娜向一审法院起诉请求：一、判令窦天学按照双方之间签订的《房屋租赁合同》约定，支付刘娜2016年9月14日至2016年12月14日房屋租金51480元及2016年12月15日至2017年3月14日房屋租金51480元；二、窦天学支付并结清2016年9月15日至2017年3月14日房屋租赁税；三、窦天学支付2016年9月15日至2017年3月14日物管费；窦天学向一审法院反诉请求：一、确认《房屋租赁合同》已于2016年9月24日解除；二、判令刘娜立即返还窦天学留在涉案房屋内的家具家电等。一审法院认定事实：2016年6月15日，刘娜作为出租方（甲方）与承租方窦天学（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将坐落在成都市青羊区北大街88号1栋2单元附203号房屋，建筑面积288.11平方米，租赁给乙方；二、该房屋租赁期限五年，自2016年6月15日至2021年6月14日止；三、该房屋每月租金为17160.00元整，租金按季支付，第二次及以后支付租金按租赁合同签订对应日期提前7日付清，在本合同有效期内租金不予调整。四、在本合同有效期内，租金按每年5%递增……十、乙方如未按时交付第二次房租，甲方从违约之日起进入自己的房屋进行管理，并收回房屋，责任由乙方承担。十一、违约责任：甲方违约，退还乙方剩余租金及房屋押金，乙方违约，甲方已收房屋租金及押金不予退还。十二、乙方于合同签订之日向甲方交纳租金押金贰万元整，租赁期满，房屋及设备若无损坏遗失且水电气卫生治安管理和电话费用结算后，甲方当日将租赁押金退还。补充条款：租金从2016年6月15日开始按合同租金5%递增，经营中的一切税费由乙方缴清，与甲方无关，（房屋租赁税）等一切税费；乙方不得转让他人，如需转让需甲乙双方协商，更改合同押金不退”。庭审中，刘娜与窦天学均确认窦天学于2016年9月14日搬离案涉房屋，窦天学的自有设备已全部搬走，窦天学已支付至2016年9月24日止的第一次房屋租金，刘娜与窦天学于2016年9月24日将案涉房屋上锁。一审法院认定上述事实采信了刘娜与窦天学的身份证复印件、《房屋租赁合同》及当事人陈述等。一审法院认为，刘娜与窦天学于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。根据庭审记录及2016年9月24日出门条所载内容，刘娜与窦天学于2016年9月24日将案涉房屋上锁、窦天学于当日晚上十点左右采取撬锁的方式搬走物品，窦天学提供的照片亦显示案涉房屋已经被锁的现状，故窦天学已于2016年9月24日丧失了对案涉房屋的控制及占有，并于2016年9月24日实际腾退案涉房屋，刘娜通过其锁门的行动已实际解除了案涉房屋租赁合同，故刘娜与窦天学于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月24日实际解除。因窦天学已于2016年9月24日搬离并腾退案涉房屋，且其已经支付至2016年9月24日的房屋租金，故刘娜要求窦天学支付2016年9月14日至2017年3月14日的房屋租金无事实及合同依据，不予支持。关于刘娜要求窦天学支付并结清2016年9月15日至2017年3月14日期间房屋租赁税及物管费的诉讼请求。虽根据《房屋租赁合同》补充条款之约定，窦天学应缴清经营过程中的相关税费，但税费应当由窦天学向相关税费部门直接缴付，刘娜未提交证据证明其已代窦天学缴清相关税费，窦天学已于2016年9月24日搬离案涉房屋，刘娜也未提交证据证明窦天学欠付2016年9月15日至2016年9月24日期间已经产生的物业费及其垫付金额，故刘娜的上述诉请无事实及合同依据，不予支持。关于窦天学要求刘娜立即返还其留在涉案房屋内的家具家电等的反诉请求。窦天学称其尚有80套椅子留在案涉房屋，但其并未提交清单及其他证据予以佐证，且2016年9月24日出门条所载内容已证明窦天学已将其所有物品搬离案涉房屋，故窦天学的上述反诉请求无事实依据，不予支持。综上，一审对刘娜的诉讼请求不予支持，对窦天学的反诉请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认刘娜与窦天学于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月24日解除；二、驳回刘娜的全部诉讼请求；三、驳回窦天学的其余诉讼请求。二审中，双方没有提交新证据。除下述本院另查明的事实之外，经二审审理查明的事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院另查明，刘娜与窦天学签订的《房屋租赁合同》中载明的刘娜联系电话与一审中窦天学提交的短信、通话记录中所载明的电话号码为同一号码。窦天学已按合同约定将第一季度的案涉房屋租金支付给刘娜，即2016年6月15日至2016年9月14日；9月14日至9月24日期间的租金未支付。一审法院认定窦天学已支付房屋租金至2016年9月24日与事实不符，本院予以纠正。本院认为，根据刘娜的上诉请求与窦天学的答辩意见，本案二审争议焦点问题为：一是刘娜的兄长林威与窦天学共同锁门的行为是否构成解除行为，如果构成，则该解除行为的法律效力如何。二是在对解除行为进行认定的基础上核定房屋租金的给付数额。三是案涉房屋的税费缴纳问题。对此，本院作如下认定：一、关于案涉房屋的解除及其效力问题。依双方《房屋租赁合同》第十条的约定，窦天学如未按时交付第二次房租，刘娜从违约之日起进入自己的房屋进行管理，并收回房屋，责任由窦天学承担。该条系出租方单方解除权的约定，即从窦天学应缴而未缴房租之日起，刘娜即可依该约定享有合同解除权。鉴于合同解除权系形成权，依单方解除行为作出后即发生法律效力，故刘娜兄林威对案涉房屋上锁的行为已依双方约定构成解除权的行使并发生解除的法律效力，一审法院认定2016年9月24日合同已解除符合法律规定，本院予以确认。对于刘娜称该上锁行为并非行使解除权的意思，但其并未提交足以采信之证据予以证明，依法应当承担举证不能的不利责任，故其该项上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采纳；其请求判令窦天学继续支付2016年9月24日解除之后的租金，于法无据，本院不予支持。二、关于解除前的房屋租金给付问题。鉴于审理中，刘娜、窦天学均确认案涉房屋租金给付至2016年9月14日，故2016年9月15日至9月24日期间，窦天学占有使用案涉房屋亦应依约支付相应租金，故本院对刘娜诉请支付案涉房屋租金中合理部分，予以支持，即窦天学应向刘娜支付应付而未付的租金5720元。一审对案涉房屋的已付租金认定有误，本院予以纠正。三、关于案涉房屋租赁期间的税费缴纳问题。鉴于一、二审期间，刘娜均未向本院申明案涉房屋税费的计算方式、数额，亦未提交证据证明其已缴付的基本事实，故刘娜的该上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，刘娜的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初8073号民事判决书第一项即“确认刘娜与窦天学于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月24日解除”；二、维持成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初8073号民事判决书第三项即“驳回窦天学的其余诉讼请求”；三、撤销成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初8073号民事判决书第二项即“驳回刘娜的全部诉讼请求”；四、窦天学在本判决生效之日起五日内向刘娜支付房屋租金5720元；五、驳回刘娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2174元，由刘娜负担2000元，由窦天学承担174元；一审反诉案件受理费50元，由窦天学负担；二审案件受理费1087元，由刘娜负担1000元，由窦天学负担87元。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 龚 耘审判员 袁晟翔二〇一七年九月二十一日书记员 李 静