宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0591民初695号原告（执行案外人）：黎开新，男，汉族，1967年8月14日出生，住湖北省宜昌市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：杨晓宾，宜昌市东方法律服务所法律服务工作者。（特别授权）被告（申请执行人）：李黎，男，汉族，1962年10月30日出生，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：朱磊，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权）第三人（被执行人）：宜昌同创房地产有限公司，住所地宜昌市开发区城东大道10—7号，统一社会信用代码914205006676541170。法定代表人：万宏华，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁应陆，男，蒙古族，1956年4月4日出生，住湖北省宜昌市西陵区，系该公司员工。（特别授权）原告黎开新与被告李黎、第三人宜昌同创房地产有限公司（以下简称同创公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序进行审理，因原告提起案外人执行异议之诉的（2015）鄂三峡民初字第00426号生效民事判决被本院决定再审（案号为（2016）鄂0591民再3号），本案依法中止审理，现宜昌市中级人民法院作出（2017）鄂05民再24号民事判决，维持本院（2016）鄂0591民再3号判决。本院于2017年9月19日公开开庭审理了本案。原告黎开新及其委托诉讼代理人杨晓宾、被告李黎的委托诉讼代理人朱磊、第三人同创公司的委托诉讼代理人鲁应陆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎开新向本院提出诉讼请求：1.停止对宜昌市发展大道27号水榭花都D栋702号房屋的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月3日，原告与第三人同创公司签订《水榭花都认购协议书》，约定购买同创公司开发的位于宜昌市发展大道××水榭花都小区××号房屋，合同价款354900元，次日，原告支付了全部房款，同创公司将房屋当日交付给原告，原告已装修入住，但同创公司未为原告办理房产证。原告2015年4月30日将同创公司诉至宜昌市三峡坝区人民法院，法院同年11月6日作出（2015）鄂三峡民初字第00426号民事判决，判决房屋归原告所有、同创公司协助原告办理房屋过户手续，判决后双方均未上诉，原告2016年2月24日据该生效判决向法院申请执行。2015年5月28日，被告李黎因其与同创公司的借款纠纷案向法院申请财产保全，查封了案涉房屋，2016年5月借款纠纷案审结后，李黎向法院申请强制执行案涉房屋。原告遂向法院提出执行异议，法院2016年7月11日作出（2016）鄂0591执异10号裁定驳回了原告的异议，原告故向法院提起诉讼。被告李黎辩称：1.原告要求解除查封应严格按《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定处理，原告提交的证据不能证明其支付了全部房款，不符合法律规定，生效判决是判决同创公司继续履行与原告签订的《水榭花都认购协议书》，并非确认了原告的物权，不应解除查封；2.原告与同创公司签订合同时，被告与同创公司已签订《商品房买卖合同》且进行了网签，根据《宜昌市城区商品房预售合同网上备案管理规定》第十条规定，在网上签约撤销之前该房屋买卖主体不能变更，被告与同创公司买卖合同的网上签约至今有效，原告未予查询该房屋销售情况而予以购买导致无法办理产权登记，自身存在过错；3.该房屋是同创公司向被告借款时的担保物品，被告作为借款人依法对于担保物品享有申请执行权，原告对该房屋的权益不足以排除被告对该房屋享有的权利。请求驳回原告的诉讼请求。第三人同创公司述称，《水榭花都认购协议书》是原告与第三人基于真实的购房意思而签订的买卖合同，原告依协议支付了全部房款，房屋已交付给原告居住。同创公司与李黎之间是民间借贷关系，同创公司共欠李黎230余万，与其签订了10套房屋的《商品房买卖合同》，与李黎签订的《商品房买卖合同》是为了对李黎的借款提供担保，而并非真实的商品房买卖关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《水榭花都认购协议书》、银行交易明细和《收据》、《水榭花都前期物业协议》和物业费发票、《房屋装饰装修协议》、水费收据及民事判决书等证据，拟证明案涉房屋归原告所有；被告认为上述证据并未确认原告对房屋享有物权。经查，2015年5月26日，原告因办理涉案房屋过户手续起诉同创公司，本院2015年11月6日作出（2015）鄂三峡民初字第00426号民事判决（以下简称426号判决）：被告同创公司继续履行与原告黎开新签订的《水榭花都认购协议书》，并在判决生效后五日内协助黎开新办理位于宜昌市发展大道××水榭花都小区××号房屋的过户手续。判决后双方均未上诉。后本院因该案程序问题决定再审，再审时，第三人李黎加入诉讼，并提出驳回黎开新的诉请及撤销本案的诉讼请求，本院于2017年3月30日作出（2016）鄂0591民再3号民事判决（以下简称再3号判决）：维持本院第00426号民事判决，驳回第三人李黎的诉讼请求。李黎不服提出上诉，宜昌市中级人民法院2017年8月2日作出（2017）鄂05民再24号民事判决（以下简称再24号判决），认为“黎开新与同创公司签订的《水榭花都认购协议书》已经包含了一份合同成立的主要条款，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，黎开新一审提供房款《收据》及再审提交的首付款《收条》证明黎开新已实际支付全部房款，一审认定《水榭花都认购协议书》为商品房买卖合同正确，符合相关法律规定”，判决驳回上诉，维持宜昌市三峡坝区人民法院（2016）鄂0591民再3号民事判决。上述生效判决产生判令同创公司在判决生效后五日内协助原告办理案涉房屋过户手续的法律后果，双方诉争的案涉房屋权属已经生效判决确认归属于原告，被告辩称原告不享有案涉房屋物权的意见不能成立，本院不予采纳。2.关于被告提交的《商品房买卖合同》、本院（2015）鄂三峡民初字第00486号民事判决书及相关执行裁定书、协助执行通知书和查封公告，拟证明被告对案涉房屋在执行后享有优先受偿权。经查，被告与同创公司庭审中均表示双方签订该《商品房买卖合同》本意是对被告出借给同创公司的借款提供抵押担保，双方并无真实购房意思，虽然该《商品房买卖合同》进行了网签，但合同的签订应遵循诚实信用原则，且被告并未针对该商品房支付相应房款，其合法的借贷本息债权也已通过本院（2015）鄂三峡民初字第00486号民事判决书予以确定，被告对案涉房屋因未办理抵押登记担保手续，也不享有抵押权。被告以《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条抗辩其应对本案诉争房屋在拍卖后享有优先受偿权，本院认为，第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该司法解释的法意是赋予了出借人就买卖合同标的物有直接申请执行的权利，但该合同标的物应是未附着其他权利的物，属于抵押权的直接实现，但当该商品房涉及附着有其他已支付房屋价款的买受人权利时该如何处理，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第1条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第2条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。由此可见，此批复赋予买受人的权利特殊化，在未进行房屋登记时，买受人虽然不享有所有权，但在付清全部房款的情况下，对房屋的取得有当然的期待权，将包括抵押权在内其他债权排斥在后，以保护买受人商品房的取得权，抵押权的效力表现为在不能实现债权时，且受偿顺序后于建设工程价款优先受偿权，而买受人权利既然可以对抗建设工程价款优先受偿权，自然也可以对抗抵押权。因此，即使被告办理了抵押登记，也不得行使抵押权。被告认为对案涉房屋在执行后享有优先受偿权的意见，本院不予支持。本院认为，本案的焦点问题是原告黎开新对案涉房屋的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告与同创公司在法院2015年5月28日查封之前已签订合法有效的《水榭花都认购协议书》，原告已支付合同约定的全部购房款，所购房屋用于原告家人居住，符合第二十九条规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部款项并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上所述，原告虽尚未办理过户登记手续，但其过户权利已经生效判决确定，原告对该房屋应享有物权，且原告对此没有过错，原告就案涉房屋这一执行标的享有足以排除被告与同创公司之间民间借贷案件强制执行的民事权利，法院应解除对案涉房屋的查封。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：停止对第三人宜昌同创房地产有限公司开发的坐落于宜昌市发展大道27号水榭花都小区的D栋702号房屋（产籍号02-0009-0033-010702）的强制执行，并解除查封。案件受理费6624元，由被告李黎和第三人宜昌同创房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。本院（2016）鄂0591执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  许 静人民陪审员  徐振安人民陪审员  陈 胜二〇一七年九月二十六日书 记 员  陶文淦