广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初3222号原告：蓝彬，男，1977年1月15日出生，水族，户籍所在地广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洪源，广东中晟律师事务所实习律师。被告：郭裕萍，男，1940年8月29日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区，两被告是夫妻关系。被告：欧树人，女，1943年10月11日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区，两被告是夫妻关系。两被告共同委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张凯文，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告蓝彬诉被告郭裕萍、欧树人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝彬及其委托诉讼代理人黄艳磊、林洪源，被告欧树人以及两被告共同委托诉讼代理人朱光仁、张凯文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝彬向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告郭裕萍、被告欧树人配合原告蓝彬办理珠海市人民西路翠微“东方新地”10栋1楼B座房屋的过户手续；2.请求判令被告郭裕萍、被告欧树人将珠海市人民西路翠微“东方新地”10栋1楼B座房屋交付给原告蓝彬使用；3.请求判令被告郭裕萍、被告欧树人向原告蓝彬赔偿其占用房屋期间的租金损失（按每月2500元，自2016年12月14日起计至二被告向原告交付房屋时止。暂计至2017年4月10日为10000元）；4.请求判令被告郭裕萍、被告欧树人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月13日，原告与被告郭裕萍、被告欧树人签订《房地产买卖合同》，约定由二被告将其位于珠海市人民西路翠微“东方新地”10栋1楼B座房屋(建筑面积90.75平方米，房产证号：粤房地证字第××号)一套转让给原告，总房价款为人民币80万元，原告于合同签订后支付定金42万元，余款38万元办理银行按揭；该合同第三条约定，本合同签订之日起三十日内，双方应办理过户手续；合同第四条约定，2016年12月13日前甲方(即二被告)应将该房地产交付给乙方(即原告)使用。此外，合同对违约责任和税费承担等方面均作了明确约定。合同签订后，原告依约向被告欧树人转账支付了购房定金人民币42万元，但是二被告未能依约在2016年1月13日前配合原告到珠海市不动产登记中心办理房屋过户手续，也未依约在2016年12月13日前向原告交付该房屋，期间原告虽多次要求二被告履行上述合同义务，但是二被告拒不配合，至今仍占用该房屋。原告认为，二被告与原告订立合同后，应当诚实守信，全面履行合同义务，但是二被告拒不依约办理过户手续和交付房屋的行为已经构成违约，导致原告未能如约实现合同目的，合法权益严重受损，为此二被告应对其占用房屋期间给原告造成的租金损失予以赔偿，参照该小区相近户型每月租金近3000元的标准，原告现以2500元／月主张租金损失，属于合理范围。原告遂诉至本院。原告蓝彬为其诉称向本院提交如下证据：1.房地产买卖合同；2.房地产权证；3.银行卡客户交易查询/打印信息及收据；4.登记过户催促通知书、通知书及其签收回执；5.“珠海58同城”网络平台发布的房屋招租信息；6.个人住房贷款同意贷款意向书；7.不动产登记表；8.建行客户回单。两被告辩称，一、事实经过：两被告一直在公家医院从事医疗工作，子女三个在美国、加拿大先后留学定居将近20年。原告5、6年前为药商，2005—2006年因为工作关系认识被告郭裕萍，并主动叫两被告为干爹干妈，原、被告间或有往来。2007年，原告得知被告欧树人在阳城大厦按揭买了复式高层房产，多次劝说被告欧树人把涉案房产卖给原告，有钱装修新房。涉案房产在一楼，后面有个约100多平方米的花园，子女不同意卖涉案房产，怕两被告住高层停电。2014年10月中旬，被告欧树人为了到美国替外孙女急购学区房而求原告说：“你年轻可贷款，等我到了美国，如需要能否帮贷5万美金款，但不能把东方新地房产抵押”。原告当时承诺绝不会抵押房产。我到美国看到中意的房子，原告如数汇款。原告用处方书写借条（日期2014年12月24日），并要求留在中国的郭裕萍签名，并未写明涉案房产抵押。我从美国返回家中时，原告又写一张东方新地房产做抵押借款25万元的借条（日期是2015年1月4日）。被告欧树人认为原告要被告70万元出售涉案房产是不守信用，原告称：借条中写明，如这房无法卖给蓝彬，欧树人承诺，一个月内还本金和利息。两被告没有办法才在借条上签名。2015年3-4月间，原告得知被告准备卖掉涉案房产装修阳城大厦的房产，原告要求以借条为据的70万元购买涉案房产。被告欧树人回复，现在物价涨了很多肯定要加钱，因为你是要我卖掉房产装修，具体要看装修公司预算结果。不久，原告到被告家中说在南屏农行有熟人，可以批到贷款不过要排队，要被告复印房产证去办贷款。2015年5月25日，原告称贷款批下来了，要被告去办贷款手续，两被告到银行签了名，并领取了存折。签完合同不久，被告欧树人到南屏农行查问，工作人员告知签了合同过户才能贷款，并非原告谎称有熟人可贷款，被告以为原告转款的42万是抵押贷款来的，原告提前办好手续，不让被告填写与细看合同，造成被告重大误解。大概到夏天，原告催促问装修公司找到吗？被告欧树人说装修预算105万。当时涉案房产价格中介说120万左右，融资公司称可融资105万元。被告欧树人对原告说：如你要按原先的借条定价是不行的，就按预算价少10万。原告即数落被告说：你借我钱，我上当受骗了，影响我买便宜房子。被告欧树人说：按借条你写明了，我房子无法出售给你，一个月内偿还剩余本金加利息，故我可以卖掉房子还你钱。原告即捶头说我今天只有死才对得起父母亲、老婆。被告欧树人怕出事，才让步80万卖给原告，并问原告有80万现金吗？原告说把拱北苹果园的房子卖掉可值50-60万，再贷款一些。被告欧树人与原告约定4条：一、要80万现金存款打到被告的存折账户上，要有银行存款凭证，可用他原告密码，如无现金，被告就不会把房子卖给原告。二、如装修不成，要退还房款。三、要一年交付使用。四、要请中介或律师到房产公司签合同，把四条约定写进去。原告答应了。2015年12月13日星期天晚上8-9点钟，原告擅自到被告欧树人家里，原告说把钱拿来了，被告问银行存款凭证，原告用手机晃了一下叫被告看，被告问怎么只有42万不是80万？原告说：过两天银行给。原告随即写收据，把42万购房款写成订金，在原告的催促下，两被告没看清就签了名。原告接着拿出合同说：钱也收了，今天就签合同，就只能卖80万。被告郭裕萍开口说：不请中介律师今日就不签合同！原告随即拍茶几很凶地说：今日不签合同，我就死给你们看，看我父母亲、老婆找你两算账不？又随即自掐脖子、敲头、捶胸等找死动作，眼睛都鼓出来了；好像就要死在被告面前一样，吓得被告不知所措。两被告为了安全，只有答应签合同以稳定原告情绪。2015年12月13日9533建行短信可以证实中午12点50分原告就打款42万元。原告拿出两份合同填写，被告欧树人问原告，如装修不成，退还房款能写进去了吗？原告说：到时不追究就是。原告急匆匆填好合同后，不让细看就催两被告签名，两被告只能照办。原告指出合同违约责任条款对两被告说：你俩若违约再不把房子卖给我，就要赔定金42万、房款42万还要赔偿80万及定金翻倍，加起来200多万。我就要把赔款写高点，看你俩还敢涨价不把房子卖给我。2016年1月3日下午，阳城大厦未装修成功。停工后，被告欧树人约原告晚上到家中商量对策说，现装修不成，按合同约定现装修不成我退钱给你或改写合同，如果我要卖这个房，你优先还是80万这个价位，可去公证。原告不相信，又拍茶几骂人。2016年春节后不久，被告欧树人又邀原告到新疆亚馨酒店吃晚餐，有陈和熊老板参加。被告欧树人仍然提出装修不成要解除合同。原告提出要赔偿20万。被告欧树人说：你的转款只是66天，算3分利息赔偿5万元，你也没有经过我允许转款，我约定的是80万的现金存入我的存折中，要见银行存款凭证，不然的话我就把款退给你。二、2016年2月19日被告欧树人退款42万元，并注明：按原约定，现装修不成，退还房款=定金支出人民币42万元整。可原告过了8个月，在催告过户的通知中说不知道这是什么钱，明显是谎言。1.银行95533及时告知了原告退款原因。2.还有被告欧树人在跟原告2016年3月13日星期日的短信息中已经明确告知了退款原因。3.2016年10月20日被告又把银行退款凭证再次转发给了原告。原告接受这笔款项，足以说明有装修不成退还房款的约定事实，只是胁逼未能写进合同中。戴建兴的证人证言也足以证明具有装修不成退还房款的约定。被告在履行期限届满之前已经明确告知解除合同，也以自己的行为退款，表明不再履行合同。按照双方《房地产买卖合同》违约责任的约定，甲方（指被告）决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方捌拾万元整的违约金。以此，被告已解除合同。原告在拿到被告42万定金退款，14个多月之久，至今没有打回到被告的账户里，原告在一分钱都没有支付的情况下怎么要求被告去过户？按照双方《房地产买卖合同》违约责任的约定，乙方（指原告）决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退还乙方，甲方可获得如下违约赔偿：1、乙方所交定金，甲方不予退回；2、乙方赔偿甲方捌拾万元整的违约金。故原告同时违约，解除合同。三、①原、被告就买卖涉案房屋进行协商的时候，被告是提出过阳城大厦的房屋装修不成，东方新地的房屋就不能卖，原告是同意的。只是由于合同签订过程存在原告胁迫签订合同的情形，有关内容及约定没有写进合同内。②被告本身要购买房屋的话是要付款的，但是合同约定的付款义务原告一直没有履行，至今分文未付。原告本身存在违约行为，在这种情况下要求被告办理过户手续也是没有依据的。③即使退一步来说，我们前面说的如果都得不到认定，双方买卖合同第六条违约责任明确了出让人决定不卖及逾期30天未交付房款视同出让人违约，合同立刻解除。也就是符合了合同法规定的设解除条件的规定，而且解除条件已经成就。双方合同在2016年2月19日，被告把原告定金退还的当天，合同已经解除了。最多来说就是被告按照合同约定的违约责任来承担原告损失赔偿问题是按双倍定金还是按双方约定就另当别论。因为在2016年2月19日被告退回定金的时候，在转账凭条上明确注明按原约定现装修不成退还房款等于定金。两被告为其辩称向本院提交如下证据：1.借条；2.借款借据；3.收原告购房定金短信息；4.房产证；5.室内装饰工程施工合同；6.收据；7.转账凭条；8.欧树人137××××0532与蓝彬186××××1158之间的手机短信息；9.转账凭证及短信往来信息；10.2015年被告郭裕萍的存折；10.建设银行95533信息；11.郭裕萍名片；12.珠海市人民医院妇科专家/专科医师介绍；13.主任医师郭裕萍介绍；14.建设银行转账凭条、个人活期一本通账户明细；15.证明及证人身份证；16.陈风、戴建兴、熊某证人证言。本院经审理认定事实如下：原告曾为医药代表，被告郭裕萍是医生，两人有业务往来，是较好的朋友关系，被告欧树人称原告认两被告为干妈干爹。2015年12月13日，以两被告为甲方（转让方）、原告为乙方（受让方）签订一份《房地产买卖合同》，约定两被告拟将位于珠海市人民西路翠微“东方新地”10栋1楼B座房产转让给原告，建设面积为90.75平方米，总价80万元。原告应于合同签订后三天内支付两被告定金42万元；2016年2月13日前支付房款38万元，由原告向银行申请贷款支付；2016年12月13日前支付房款42万元。本合同签订之日起三十日内，原、被告双方携带有关资料到珠海市不动产登记中心办理过户手续；双方同意于2016年12月13日前由两被告将该房地产交付给原告使用。第六条违约责任约定两被告决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作两被告中途悔约处理，本合同即告解除，两被告应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给原告，另赔偿原告人民币80万元整的违约金。原告决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作原告悔约处理，本合同即告解除，已付购房款两被告在七日内退回原告，原告可获得违约金80万元，由两被告在原告已付房款中扣除。合同由原告填写，落款处，原告和两被告均签名、捺指模。签约当天12时50分左右，原告向被告欧树人账户转账支付42万元。两被告向原告出具一份《收据》，内容是：今收到蓝彬（身份证号）购房定金人民币42万元，收款账号30×××68，户名欧树人，开户行为建行珠海柠溪支行。收据内容由原告书写，两被告在收款人位置签名。对于签约时间和收款顺序，原、被告有争议。原告庭审中表示，2015年12月13日上午大概9点到12点左右，原、被告三人在涉案房产内签约。签完合同之后，原告用手机银行转了42万元到被告欧树人账户，被告欧树人看到手机信息后，向原告出具收据。两被告表示，2015年12月13日晚上8-9点，原告到被告家说钱带来了，被告欧树人问有无银行存款凭证80万，原告说有，然后就用手机晃了一下让被告看，被告一看只有42万，然后原告自己书写了收条，当时被告没有看清是定金，原告让被告签字，被告就签字。签完后原告就让两被告签合同，两被告不同意，被告郭裕萍说不请中介和律师今天就不签合同，原告说今天不签合同，我就死给你们看。原告就掐脖子，捶头捶胸。被告欧树人就说，不就签个合同，这个好说。被告郭裕萍说如果你再这样我就报警，原告就停止了自残的行为。然后原告就拿出两份合同来，被告要求填一份，原告不同意，说被告会乱填，原告填写完之后就催两被告签字。被告问原告，要是装修不成，房款就退回。原告就说这个好说，不追究，还要我们看清合同内的违约责任，要赔偿定金42万和购房款42万，还要罚80万，原告说要把这个写得高一点，免得我们涨价，不把房子卖给他。两被告举证陈风的证人证言、房产、室内装饰工程施工合同、收据等予以佐证。原告不认可两被告关于装修不成，房款就退回的说法。2016年1月8日，原告向两被告发出《登记过户催促通知书》，催促两被告接到通知之日起3个工作日内无条件履行合同约定配合办理房产过户登记手续。2016年2月19日，被告欧树人向原告账户转账款项42万元，并注明“按原约定：现装修不成，退还房款=定金”。建设银行95533号码向被告欧树人发出短信“您尾号7568的账户2月19日17日13分向蓝彬按原约定：现装修不成，退还房款=定金支出人民币420000元，活期余额337.67元”。原告称在2016年3、4月知道被告退回该笔款项。两被告申请证人熊某出庭作证，证明2016年3月19日晚上在新疆亚馨商务酒店，原、被告就购房纠纷进行协商，被告要求赔偿20万元，原告只同意赔偿5万元，双方协商未果。原告质证认可证人与原、被告一起吃饭，对房屋买卖是否继续履行进行协商，否认被告主张的时间，主张是在被告退款之前，而非2016年3月19日。2016年10月19日，原告向两被告发出《通知书》，催促两被告接到通知之日起3个工作日内无条件履行合同约定配合办理房产过户登记手续；并请两被告提供欧树人于2016年2月19日将人民币42万元汇入原告建行账户汇款原因及用途的书面说明，以确保原告清楚了解该笔汇款的真实用意。另查明：被告欧树人与原告2016年期间短信往来记录，被告欧树人在2016年1月3日短信中称：“打你电话不通，装修公司欺骗险些落入陷阱。今晚请即来商讨对策。故今白天你如能看到合适房屋应该去选一选。我怕担误你买便宜点的房屋”。被告欧树人在2016年1月7日短信中称：“你采取的要挟、威逼（自打头脸部，数落与指责我们，又多次拍打我家厅堂茶几对我两老进行威胁），你还说我要将违约罚高些，看你们还敢把这房不买给我吗？你这是强买强卖的敲诈勒索行为”。原告于当天短信回复称：“我说过，你非要污蔑我敲诈勒索，那我只能去法院处理这个事了，你不是公检法单位，我的清白是绝对不能让人随便践踏的”。被告欧树人在2016年1月28日短信中称“况且你合同中付款方式1明明是购房款42万元当场手机刷卡而你故意写成三天后付款”。被告欧树人在2016年3月13日短信中称“小蓝听李总转言你是无意将手机打到我账上42万元是购房款写成本金，更无意多写42万购房款。如是这样无意今我特向你道歉，我对你说出的敲诈勒索是我误说。既然你是无意所以我将42万元购房款退还给你，以便于你在春节之后青黄不接时，不担误你购买便宜房子。因为听李总转言以及你在强求我们订合同时都提及担误你购买便宜房子，也听小杨说你在银行工作是有这个机会的。更听说你还是念及我以前对你的恩德，希望你要相信我，我是个非常守信的人。你与我交往将近十年，我有哪一点不想着你帮助你。如我这房要买肯定先买给你，既然我答应你的事，一直人家出高价我都没有动心。你可想想对吗？这次的教训我俩应坚持请律师或中介把我对你的约定写明就好了……”。被告欧树人在2016年10月20日短信中向原告转发建设银行95533号发出的被告欧树人尾号7568的账户2月19日向原告转款42万元的短信。原告举证“珠海58同城”网络平台发布的房屋招租信息主张与涉案房产相近户型的房屋每月租金近3000元，原告以每月2500元要求被告赔偿占用房屋期间的租金损失属于合理范围。两被告质证时不予认可。再查明：2014年12月24日，被告郭裕萍为借款人向原告出具一份《借条》，内容是：今借到蓝彬人民币31万元，期限一个月，利息3500元。该《借条》左下方，原告注明“2015.1.5日收到本金6万元整及利息8276元，还剩25万元，借条到时迟点另开”，并有“5万美元=306465人民币、汇款费230元、转账3305元”。2015年1月4日，两被告为借款人向原告出具一份《借款借据》，内容是：现本人欧树人、郭裕萍向你借款人民币25万元，期限为36个月，从2015年1月4日起至2018年1月4日，还款方式为等额本息，每月还本付息8304元（总利息48944元）。为保障蓝彬借款资金的安全，借款人同意以两人名下房产珠海市人民西路翠微“东方新地”10栋1楼B座的房产为本次借款提供抵押担保。并注明：本次借款是基于借款人欧树人以人民币70万元将珠海市人民西路翠微“东方新地”10栋1楼B座房产出售给蓝彬的前提下，若借款人无法出售该套房产的，借款人承诺在接到蓝彬通知后一个月内偿还本次借款未偿还的本金。《借款借据》下方两被告为收款人出具收到原告交来款项25万元的收据。2015年9月9日，中国农业银行股份有限公司珠海分行向原告发出其购买涉案房产的《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意在符合我行贷款条件的前提下发放商业贷款38万元，期限17年。本案审理过程中，原告于2017年8月24向被告欧树人的账户转账60万元，并注明东方新地购房款；被告欧树人于次日向原告转账支付60万元，并注明按合同第六条，合同已解除，按合同约定期，昨才付房款无效，故退款。本院认为，原、被告于2015年12月13日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，形成房屋买卖合同。两被告辩称原告以死威胁、逼迫被告签订前述《房地产买卖合同》，但是被告欧树人在2016年2月19日向原告退回42万元款项时注明“按原约定：现装修不成，退还房款=定金”以及在2016年3月13日短信中提到“我对你说出的敲诈勒索是我误说”，说明两被告确认原、被告之间房屋买卖合同成立，两被告举证不足以证明原告以胁迫手段使被告违背真实意思订立合同，本院对两被告的上述抗辩不予采信。原告依约于2015年12月13日向两被告支付定金42万元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，涉案房产的交易总价80万元，定金依法不得超过16万元，但是合同约定定金为42万元，超出部分约定违反法律规定，应属无效。《房地产买卖合同》其他合同条款约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告欧树人于2016年2月19日将42万元转账退回给原告，并注明“按原约定：现装修不成，退还房款=定金”。原告于2016年3、4月知道两被告已退回42万元，而且被告欧树人在2016年3月13日发给原告在短信中称“既然你是无意所以我将42万元购房款退还给你，以便于你在春节之后青黄不接时，不担误你购买便宜房子”，足以证明两被告已告知原告不出售涉案房产并已退还原告实付所有款项。原告于本案审理过程中的付款行为未得到两被告的确认，原、被告未对继续履行合同达成合意。根据原、被告签订的《房地产买卖合同》第六条第一款约定，原、被告之间的房屋买卖合同即告解除。由于原、被告之间《房地产买卖合同》已依约解除，原告以继续履行《房地产买卖合同》为基础请求两被告配合原告办理涉案房产的过户手续、交付手续以及赔偿租金损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：驳回原告蓝彬的全部诉讼请求。案件受理费人民币11900元，保全费人民币520元，合计人民币12420元，由原告蓝彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  徐媛媛二〇一七年九月二十七日书 记 员  罗加靖张烔尉