广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14862号上诉人（原审被告、反诉原告）：林亚梅，女，1972年7月20日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：林金光，男，1966年5月29日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区，系林亚梅的配偶。委托诉讼代理人：肖辉，广东阐博律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李洪艳，女，1974年6月13日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：谭红斌，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温建良，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人林亚梅因与被上诉人李洪艳房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初7818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林亚梅上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判驳回李洪艳的诉讼请求；2.撤销一审判决第六项，判决李洪艳退回租赁保证金10000元给林亚梅；3.一、二审诉讼费均由李洪艳承担。事实和理由：（一）林亚梅已向李洪艳付清广州市荔湾区杨康王南路293号三层3121号商铺（以下简称涉案商铺）租赁期间的租金，不存在拖欠李洪艳的租金的事实。1.李洪艳减租有现实合理性。由于涉案商铺所在的商场生意较为冷清，到2015年整个商场的租金总体降低，与涉案房屋相似的月租金仅为2000元到3000元，林亚梅曾向李洪艳协商减租，若李洪艳不同意减租，则林亚梅宁愿放弃租赁保证金与李洪艳解除合同。而李洪艳从上一手承租的月租金为2000多元，其明知涉案商铺月租金不值8500元，才同意减租；2.双方虽未达成书面减租协议，但根据本案实际情况和生活常识可判断双方就减租事宜事实上已达成合意。在2015年4月至2015年9月期间，李洪艳未向林亚梅追索欠缴租金，其中林亚梅于2015年5月22日通过微信向李洪艳支付4月份的租金3500，李洪艳没有提出任何异议。尤其是在2015年9月租金本应涨到10000元而实际缴租降到6000元，李洪艳亦未向林亚梅主张过逾期交租的违约金，以上可以说明李洪艳同意减租。（二）即使法院不能认定李洪艳与林亚梅双方的减租协议，对租金的补缴也能支持从李洪艳起诉时推后一年的租金，因为法律规定的租金追诉时效为一年，李洪艳并无证据证明在起诉之前或在合同期内向林亚梅追缴过租金，因此，对于租金的追诉时效并未发生中断。另外，虽合同约定2015年9月后的租金按照每月10000元，但由于没有实际实施过，因此，不能按照此标准计算。（三）一直以来，林亚梅每月缴纳的租金已经包括了物业管理费和卫生费，因此，不存在林亚梅2015年4月之后未支付物业管理费和卫生费的问题。（四）一审判决林亚梅承担全部律师费是没有依据的。由于林亚梅不存在违约情况，无需承担李洪艳支付的律师费。一审中，林亚梅只是承认李洪艳律师费发票的真实性，但对关联性不予认可。同时，李洪艳也没有证据证明该律师费就是本案的律师费。即使按照合同约定是由林亚梅承担律师费，但该律师费对应的诉讼标的是259137元及要求林亚梅交付商铺，而一审判决林亚梅承担是款项132381元，因此，一审法院判决林亚梅承担全部律师诉讼费是没有依据。在不存在违约的情况之下，李洪艳应当退还林亚梅余下的10000元租赁保证金。李洪艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。不同意林亚梅的上诉请求、事实和理由，请求二审法院维持一审判决。理由如下：(一)双方没有就减少租金达成合意。林亚梅自2015年4月8日至2016年8月30日，每月实缴租金逐渐减少，其中，没有支付2016年2月、7月、8月份的租金。截至2016年8月30日合同约定期满，林亚梅共欠付租金91000元。涉案商铺2015年度物业管理费及卫生费每月为373元，2016年度每月物业管理费和卫生费每月为378元，林亚梅自2015年4月8日起，停止缴付物业管理费及卫生费，至合同终止之日，林亚梅共欠付物业管理费及卫生费共6281元。（二）在林亚梅拖欠租金期间，李洪艳曾多次通过电话向林亚梅追讨欠付租金，且租金的补缴属于债权，其追诉时效为二年，李洪艳在2016年11月24日向林亚梅发律师函催告拖欠租金，该函被拒收后，李洪艳于2016年12月向人民法院提起诉讼。因此，不存在追讨租金已过诉讼时效的问题。（三）由于林亚梅拒绝向李洪艳支付租金和物业管理费，导致李洪艳提出本案诉讼主张其支付上述费用，故根据双方租赁合同的约定，林亚梅向李洪艳承担因维权而产生的律师费。同理，因林亚梅拒付租金及物业管理费构成违约，李洪艳有权依约拒绝退回租赁保证金10000元给林亚梅。李洪艳向一审法院起诉请求：判令林亚梅在判决生效后5日内办理商铺交接手续，商铺内的物资清点后给回林亚梅，赔偿双方未能在2017年4月10日下午交接商铺的租金损失78666.66元（参照合同约定的2015年9月1日至2016年8月30日期间的租金10000元/月，从2016年9月1日起计算至实际交铺之日止，现暂计到2017年4月26日），支付从2015年4月8日起至2016年8月30日期间的商铺租金91000元，支付从2015年4月8日起至2016年8月30日期间的物业管理费及卫生费6381元，不需退回租赁保证金17000元，支付合同违约金人民币48690.5元（按照2015年4月8日起至2016年8月30日逾期支付租金违约金计算，每日2%计算为363200元，因为考虑过高，酌情调整为诉请2、3的50%），赔偿律师费18000元。林亚梅向一审法院提出反诉请求：判令李洪艳退回租赁保证金10000元，返还侵占的价值116509元的碧玺（电器石）产品碧玺手链1667.7克、碧玺塔链614克、1044克的碧玺绕三圈1、1500克的碧玺绕三圈2、430克的碧玺绕三圈3、699克的碧玺绕三圈4。一审法院认定事实：李洪艳与林亚梅签订《租赁合同》，约定李洪艳将涉案商铺出租给林亚梅使用，作珠宝、工艺品及相关配套用品经营用途，租期两年即2014年9月1日至2016年8月30日止，2014年9月1日至2015年8月30日期间的租金为8500元/月，2015年9月1日至2016年8月30日期间的租金为10000元/月，此租金并不包括林亚梅需要承担的管理费、推广费等，物业管理费根据物业公司的报价支付；租赁保证金17000元，如果林亚梅有违反或不履行合同的行为并造成损失的，李洪艳有权直接抵扣租赁保证金；在租赁期内，林亚梅逾期支付租金、管理费、推广费的，每逾期一日，应按逾期金额的2%支付违约金；李洪艳因催讨租金或其他费用而引起的所有费用、律师费等由林亚梅承担；等。在签订合同前，林亚梅支付租赁保证金17000元。2015年4-8月的约定租金为8500元/月，林亚梅实际上4月份支付8000元，5月份支付7000元，6月份支付7000元，7月份支付6000元，8月份支付6000元。2015年9月至2016年8月的约定租金为10000元/月，林亚梅实际上9月份支付6000元，10月份支付5500元，11月份支付5500元，12月份支付3500元，2016年1月份支付3500元，2月份未支付，3月份支付3500元，4月份支付3500元，5月份支付3500元，6月份支付3000元，7月份未支付，8月份未支付。李洪艳称上述欠租共91000元，在2017年4月10日庭审时表示同意从2016年9月1日起（注：合同期满终止日2016年8月30日）按银行同期贷款利率计算违约金暂至判决生效日。林亚梅陈述由于商铺经营较差，一直是亏本经营，双方在2016年3月份协商同意减租，减租额即为李洪艳主张的欠租额。李洪艳称双方曾有协商，但未达成一致意见。双方确认2016年1月1日前的物业管理费为358元/月，卫生费15元/月；之后，物业管理费为363元/月，卫生费15元/月。双方确认合同约定的租金8500元/月或10000元/月，并不包含经营方需要支付给商场管理方的物业管理费和卫生费。2015年4月至2016年8月期间的物业管理费和卫生费用共6381元，已由李洪艳支付给物业公司。林亚梅称经营期间自己没有直接向商场管理方支付过物业管理费和卫生费。2016年8月28日，因租赁合同临近期满，林亚梅致电李洪艳办理交接，由于李洪艳儿子在医院看病就诊而未能办理。8月30日，租赁合同期满终止。9月7日，李洪艳更换商铺门锁，称当时林亚梅不在现场且商铺内并没有货物，由于林亚梅拖欠租金且不交付商铺钥匙，所以没有必要通知林亚梅到场，林亚梅则称自己的货物碧玺（电器石）产品被锁在商铺内。9月8日，警察到场了解情况后，解释属于内部事务，就没有再作处理。商铺现仍处于加锁封存状态，2017年4月10日庭审时，经法官释明，为避免损失的继续扩大，双方同意邀请商场管理方在当天16时共同开锁清点商铺内属于林亚梅的货物并办理商铺交接手续。当天双方当场时，因发现锁孔被异物堵塞无法打开，林亚梅建议商场管理方砸锁便于双方清点交接，但遭到李洪艳拒绝。6月6日，一审法院组织李洪艳、林亚梅并邀请物业管理公司相关负责人员到场，由专业人员切割门锁，进入商铺后发现箱柜内只有几张废纸，并没有林亚梅主张的碧玺（电器石）产品碧玺手链1667.7克、碧玺塔链614克、1044克的碧玺绕三圈1、1500克的碧玺绕三圈2、430克的碧玺绕三圈3、669克的碧玺绕三圈4（有一审法院制作的视频备查）。庭审时，李洪艳举证因诉讼发生律师费18000元。林亚梅质证真实性无异议。一审法院认为，李洪艳与林亚梅签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效合同。租赁合同在2016年8月30日期满终止，承租人本应按约定结清租金返还租赁物，出租人以租赁保证金充抵租金或退还，以终止租赁的权利义务。无奈，双方未能秉持诚实信用全面履行约定，遂酿成纠纷。关于租赁期间的租金给付，租赁合同对承租人每月应付的租金额有明确约定，林亚梅称双方已协商减租，但未能举证租金条款变更的约定，李洪艳也陈述虽经协商但最终未能达成一致意见，一审法院视为双方没有变更原合同的租金约定，依法仍应按原合同约定履行。经过双方的庭审确认，林亚梅确实在2015年4月至2016年8月期间欠付租金91000元。双方多次协商并经李洪艳主张权利，但林亚梅仍未及时支付，不能认为李洪艳的诉讼超过法定的诉讼时效期间，其权利主张依法应予支持。林亚梅应支付尚欠的租金91000元，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算违约金。关于租赁期间的物业管理费和卫生费，首先，租赁合同写明租金未包含物业管理费等因经营活动产生的其他费用；其次，双方在庭审时也明确每月应付租金是不包含经营方需要支付的商场管理方的物业管理费和卫生费的；再次，经营者林亚梅也承认经营期间自己没有直接向商场管理方支付过物业管理费和卫生费。林亚梅关于租金已含物业管理费和卫生费的辩解，一审法院不予采信。李洪艳主张的2015年4月至2016年8月期间的物业管理费和卫生费用共6381元，应由林亚梅支付，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算违约金。关于租赁保证金17000元，由于林亚梅未依约履行租金给付义务，按照约定李洪艳可以不予退回。林亚梅反诉请求的退回租金保证金，缺乏依据，一审法院予以驳回。关于租赁物商铺的交接，林亚梅在租赁合同期满终止前8月28日电话通知李洪艳办理商铺的交接未果，李洪艳于9月7日在林亚梅不在现场的情况下直接更换商铺门锁，虽然租赁双方没有书面的交接手续，但出租人李洪艳已经实际控制租赁物，现李洪艳再诉请林亚梅交接租赁物已没有必要，一审法院驳回其交接商铺的诉求。一审法院在庭审时多次向双方（尤其是李洪艳）释明尽快开锁清点以便将空置的商铺招商出租，避免损失的继续扩大，但李洪艳仍纠缠于一些细节未开锁致商铺现仍空置。李洪艳诉请的2016年9月1日起未交接商铺的租金损失，一审法院不予支持。同时，本着避免损失进一步扩大的考虑，一审法院在2017年6月6日组织李洪艳、林亚梅并邀请物业管理公司人员现场开锁。在各方见证下，商铺内并没有林亚梅主张的碧玺（电器石）产品碧玺手链1667.7克、碧玺塔链614克、1044克的碧玺绕三圈1、1500克的碧玺绕三圈2、430克的碧玺绕三圈3、669克的碧玺绕三圈4，林亚梅也未能举证此损失的客观存在，一审法院驳回林亚梅要求李洪艳返还碧玺产品的反诉请求。关于李洪艳诉请的律师费18000元，按照合同的约定，应由林亚梅负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，于2017年6月8日作出如下判决：一、在判决发生法律效力之次日起十天内，林亚梅支付尚欠的2015年4月至2016年8月期间的租金91000元及违约金（违约金从2016年9月1日起，以91000元为计算基数按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至判决发生法律效力之日止）给李洪艳；二、在判决发生法律效力之次日起十天内，林亚梅支付尚欠的2015年4月至2016年8月期间的物业管理费及卫生费6381元及违约金（违约金从2016年9月1日起，以6381元为计算基数按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至判决发生法律效力之日止）给李洪艳；三、在判决发生法律效力之次日起十天内，林亚梅赔偿律师费18000元给李洪艳；四、李洪艳收取林亚梅的租赁保证金17000元不予退还；五、驳回李洪艳的其他诉讼请求；六、驳回林亚梅的反诉请求。一审本诉的案件受理费5439元，由李洪艳负担3000元，林亚梅负担2439元。反诉的案件受理费2830元，由林亚梅负担。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，李洪艳与林亚梅签订的《租赁合同》第五条约定如林亚梅逾期超过3天支付租金，则李洪艳有权收回租赁商铺，林亚梅须缴清已发生之租金、租金滞纳金及所有应缴未缴的费用，已交保证金不予退回。二审诉讼中，林亚梅自认从2015年3月开始就减租问题每个月都与李洪艳协商一次，而李洪艳确认双方有协商租金的事实，但表示其并未同意减租，并于2015年4月开始即向林亚梅主张权利。另外，林亚梅向本院提交《调查收集证据申请书》称其并非故意少交租金，而是当时经李洪艳同意减租的，为证明李洪艳同意减租这样事实的合理性，故申请二审法院向广州市荔湾区康王南路293号华林国际B馆三层的出租人刘建明了解从2015年以来华林国际B馆三层的商铺经营状况以及自2015年以来为了减轻租户的租金压力出租方多次减租的过程。二审中，林亚梅提供如下证据：1.林亚梅与李洪艳的微信记录，拟证明双方在合同到期后，对租金并无争议，只是李洪艳不愿意退还押金；2.涉案商铺B馆管理处出具的两份降租通知、两份公告，拟证明2015年开始华林国际B馆商场整体降租，导致李洪艳对林亚梅减租。李洪艳质证表示：1.林亚梅提供上述证据违反了举证规则，超过了举证期限，证据的内容没有反映李洪艳同意降租的意思表示，且李洪艳一直都有通过电话提出主张；2.因证据1没有原件，对该证据的真实性、合法性和关联性不予确认；3.证据2的通知以及公告均没有盖章，且租赁合同的主体是林亚梅与李洪艳，与其他人没有任何关系，是否达成降租的合意与其他主体没有任何关系。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合林亚梅的上诉请求和理由以及李洪艳的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.林亚梅与李洪艳是否就涉案商铺的减租达成合意；2.林亚梅主张退回租赁保证金以及无需承担律师费应否支持。现评析如下：关于林亚梅与李洪艳是否就涉案商铺的减租达成合意的问题。林亚梅认为其与李洪艳已就涉案商铺的减租达成合意，但没有提出充分证据予以证实，且李洪艳不予确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由林亚梅就其上述主张承担举证不能的法律后果，而李洪艳是否与其上一手出租人刘建明就涉案商铺达成减租协议，并不必然产生李洪艳减租给林亚梅的结果，故林亚梅上诉抗辩双方当事人已达成减租合意的理由以及向李洪艳的上一手出租人刘建明调查取证的申请，本院均不予采纳。由于双方没有未达成减租合意，因此，一审法院根据双方当事人的陈述及查明的事实，判决林亚梅向李洪艳支付尚欠的租金、物业管理费和卫生费及相应违约金，并无不当，本院予以维持。林亚梅以李洪艳同意减租为由，主张驳回李洪艳上述诉请，缺乏理据，本院不予支持。关于林亚梅主张退回租赁保证金以及无需承担律师费应否支持的问题。承上所述，双方当事人并无就涉案商铺减租达成一致意见。而林亚梅从2015年4月开始就存在拖欠李洪艳租金的事实，显然构成违约，且林亚梅已就本案产生的律师费金额进行了举证，故根据李洪艳与林亚梅签订的《租赁合同》中关于如林亚梅逾期超过3天支付租金，则李洪艳有权收回租赁商铺，林亚梅须缴清已发生之租金、租金滞纳金及所有应缴未缴的费用，已交保证金不予退回。以及李洪艳因向林亚梅催讨租金或其他费用而引起的所有费用、律师费等由林亚梅承担的约定。李洪艳主张林亚梅承担律师费以及不退还租赁保证金符合上述合同约定，林亚梅就此提出上诉的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于林亚梅提出诉讼时效抗辩问题。虽李洪艳在本案中未提供向林亚梅催告欠付租金的书面证据，但林亚梅自认从2015年3月开始就减租问题每个月都与李洪艳协商过一次，而李洪艳确认双方有协商租金的事实，但表示不同意减租，并于2015年4月开始即向林亚梅主张权利，再结合双方当事人事实上未达成减租协议的情况，故一审法院认定双方多次协商并经李洪艳主张权利，但林亚梅未及时支付，据此作出不能认定李洪艳的诉请超过法定的诉讼时效期间，并无不妥，本院予以确认。故林亚梅上诉就诉讼时效提出异议，本院不予支持。至于林亚梅二审提交的证据均不属新证据，不能证明双方达成减租的事实，也不足以支持其上诉请求，本院均不予采纳。综上所述，上诉人林亚梅的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2539元，由林亚梅负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年九月二十五日书记员 李志康游瑞娜