北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0101民初22337号原告：王立成，男，1984年4月5日出生，中国农业银行股份有限公司北京分公司部门经理，住本市。委托诉讼代理人：关真峰，北京市中理律师事务所律师。被告：尹殿吉，男，1957年7月12日出生，住本市。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕丛，北京市盈科律师事务所律师。被告：杨秀朵，女，1961年1月8日出生，住本市。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地本市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，该公司职工，住公司宿舍。原告王立成诉被告尹殿吉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加杨秀朵为本案被告参加诉讼，追加北京我爱我家房地产经纪有限公司为本案第三人参加诉讼。原告王立成及委托诉讼代理人关真峰，被告尹殿吉的委托诉讼代理人周雷，被告杨秀朵，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王立成向本院提出诉讼请求：1、要求尹殿吉继续履行双方之间于2016年8月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、要求二被告协助原告将位于北京市东城区×××号房屋过户登记至原告名下，并协助原告办理房屋贷款手续；3、要求判令二被告向原告支付违约金33万元；4、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年8月10日，在中介公司居间介绍下，王立成与尹殿吉签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定被告所售的房屋坐落于本市东城区×××号，成交总价为330万元。原告于合同签订当日通过自行交接的方式划转支付定金10万元。原告拟贷款金额为182万元，其余房款138万元，应于被告将户口迁出2日内支付10万元，办理房屋所有权转移登记当日支付128万元。被告应于收到全部房款当日将该房屋交付原告。合同中对于履行的违约进行了约定。根据尹殿吉委托，尹殿吉之妻杨秀朵作为被告的委托代理人在合同上签字。2016年8月10日，原告委托郭海豫向杨秀朵账户汇款10万元，杨秀朵代理尹殿吉向原告出具了收据。上述合同签订后，中介公司代原、被告核验了原告的购房资格以及尹殿吉出售房屋并审核通过。后被告拒绝履行合同，截止2016年11月8日，合同约定的房屋所有权转移登记期限届满，但被告既未将户口迁出，也未配合原告办理面签及房屋过户手续。被告的行为构成违约。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院。被告尹殿吉辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、尹殿吉对于出售房屋一事完全不知情，也从未与原告达成房屋买卖合同。房屋买卖合同中的签字为杨秀朵所签，并非尹殿吉本人签署。对于房屋产权情况，原告没有进行审慎的注意义务，原告也没有实地查看房屋，因此对于合同无法履行来说，是原告的行为造成的。2、2016年8月10日左右，尹殿吉在医院照看病重的父亲，尹殿吉不可能有心情出售房屋。且此时尹殿吉与杨秀朵的夫妻关系也不好，也排除了二被告之间恶意串通的可能。3、签订房屋买卖合同时，原告不具备购房资格，导致合同履行出现障碍，原告存在违约行为。4、原告明知房屋产权登记在尹殿吉名下，原告方在没有看到尹殿吉授权的情况下与杨秀朵签订房屋买卖合同，存在重大过失，因此原告并非是善意购房人。被告杨秀朵辩称：签订买卖合同当天，在中介公司的要求下，杨秀朵使用了两个笔体在买卖合同上签字。后来由于原告拖延给付购房款，杨秀朵多次告知原告不再出售房屋。收到法院开庭传票后，被告才将出售房屋事宜告知尹殿吉。原告也没有告知被告其不具备购房资格，原告存在恶意欺骗的行为，因此不同意原告的全部诉讼请求。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司述称：同意原告的第一项、第二项诉讼请求。对于原告的第三项、第四项诉讼请求与第三人没有关系，服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：尹殿吉与杨秀朵系夫妻关系，二人于1984年4月11日登记结婚。2012年5月3日，尹殿吉取得位于本市东城区光明楼36号楼4层1单元12号房屋的所有权证。2016年8月10日，尹殿吉（出卖人、甲方）与王立成（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同第一条约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落于东城区×××号（以下简称涉诉房屋），该房屋所在楼栋建筑总层数为4层，其地上4层，地下0层。该房屋所在楼层为4层，产权证明所载建筑面积共46平方米。第二条约定，该房屋性质为已购公有住房。第四条约定，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为330万元，人民币叁佰叁拾万元整。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元，人民币壹拾万元整，定金支付方式为自行交接方式支付给甲方。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为182万元，人民币壹佰捌拾贰万元整。甲乙双方一致同意，乙方分两次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。乙方于户口迁出2日内向甲方支付人民币10万元，资金通过自行交接方式划转。乙方于房屋所有权转移登记当天向甲方支付人民币128万元。第五条约定，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。第七条约定，对于房屋的交付，合同约定甲方应当在收到全部房款当日将该房屋交付给乙方。第九条约定，甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权解除合同。如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移登记义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的每日万分之五向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。第十条约定，逾期交房的违约责任，如双方约定房屋交付在房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价每日万分之五向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。如双方约定房屋交付在房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价每日万分之五向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行。甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价每日万分之五向乙方支付逾期违约金。逾期付款的违约责任，乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五每日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金；逾期超过10日的，甲方有权选择解除合同。甲方选择解除合同的，乙方应按房屋成交总价的20%向甲方承担违约责任。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，则适用合同约定的解除条款。该合同甲方落款处有“尹殿吉”的签字，甲方委托代理人处有杨秀朵的签字；乙方落款处有王立成的签字。2016年8月12日，尹殿吉作为甲方（出卖方）与王立成作为乙方（买受方）及北京我爱我家房地产经纪有限公司作为丙方（见证方）签订《补充协议》。该协议第一条约定，甲方同意将位于东城区×××号的住房出售给乙方。该协议第七条约定，由于甲方个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托杨秀朵（身份证号×××）代为签署出售位于东城区×××号房产的《买卖合同》及其它一切相关文件。代理人保证已经获得本人的上述授权，并代理人保证业主本人会按丙方要求亲自到场配合办理上述标的房屋出售过程中的一切手续。若由于代理人没有获得上述授权而导致合同无法履行，则代理人应分别向乙、丙方承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任，如因此给乙方造成的经济损失超过本条约定的违约金金额的，代理人应按乙方的经济损失承担赔偿责任。经甲乙双方友好协商，甲方承诺在过户后2日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。第十条约定，除三方签订的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付服务成交总价款20%的违约金。合同签订后，王立成通过案外人郭海豫的账户向杨秀朵的账户支付定金10万元，余款未支付。该合同尚未办理网签手续。庭审中，尹殿吉称其不知出售房屋一事，且没有授权杨秀朵出售房屋。被告提供房地产经纪服务告知和提示，拟证明中介公司对于买卖房屋需要核实的信息向原告进行了告知，但原告并未按照告知的内容进行核实，原告并非是善意购买人。对此，原告主张，尹殿吉在庭审过程中将此告知和提示作为证据提供，说明尹殿吉对于房屋买卖一事是知情的，否则无法提供该告知和提示。诉讼中，王立成出示2016年8月5日的委托书一份，该委托书载明，本人尹殿吉，因个人原因，无法前去办理关于出售东城区×××号房屋，特委托杨秀朵（身份证号×××）前去办理代签买卖合同及相关文件、收定金、收首付款等，此上事宜我全部认可。特此证明。委托人处有“尹殿吉”的签字，受托人处有杨秀朵的签字。对此，尹殿吉不认可其真实性，并申请对委托人签章处“尹殿吉”的签字的真实性申请进行鉴定。经北京市高级人民法院随机选择，确定由北京盛唐司法鉴定所进行鉴定。该鉴定所向本院出具鉴定意见书，其结果为：检材上“尹殿吉”签名与样本上尹殿吉签名不是同一人书写。对此，二被告及第三人均认可真实性，原告不认可真实性。诉讼中，原告认为杨秀朵代尹殿吉签订房屋买卖合同，构成表见代理，尹殿吉应履行合同义务。本院到中国工商银行股份有限公司北京夕照寺支行调取杨秀朵的账户明细，经核实，杨秀朵该账户在2016年8月10日之前余额为14722.37元，该账户分别于2016年8月10日、2016年8月11日各进账5万元。2016年8月11日，杨秀朵将10万元用于购买理财产品。对此，原告认为上述10万元钱款为原告向被告支付的购房定金，通过后续的钱款明细可以证明二被告之间并不是分居，尹殿吉知晓房屋买卖一事。尹殿吉认可账户明细的真实性，但认为该证据无法证明尹殿吉对于杨秀朵买卖房屋一事是知情的。杨秀朵认可其真实性。第三人认为房款的用途与本案没有直接关系，并且在房屋买卖过程中，被告曾表示涨价出售房屋，不能证明尹殿吉对于房屋买卖过程不知情。上述事实，有房屋所有权证，《北京市存量房屋买卖合同》，《居间服务合同》，《补充协议》，银行账户明细单，鉴定意见书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为对被代理人发生效力的制度。该制度的适用应当以合同相对人主观上的善意、无过失为前提。房屋属于公民日常生活中的重大财产，交易人在进行交易行为时应当尽到必要的审慎注意义务，以保障交易的安全和稳定。本案房屋买卖过程中，杨秀朵以尹殿吉委托代理人的身份与原告订立房屋买卖合同。在交易过程中，第三人在多次联系尹殿吉本人无果的情况下，其作为专业中介机构，应意识到向尹殿吉本人核查是否有出卖房屋及授权杨秀朵代理卖房的意思表示尤为重要。原告及第三人在与杨秀朵签订房屋买卖合同时明知房屋产权证上载明的产权人为尹殿吉，更应当认真审查杨秀朵是否获得尹殿吉的授权，进一步征询尹殿吉的意见，而不是仅凭杨秀朵出示的身份证原件、房屋所有权证书、以及“委托书”等材料即认定尹殿吉同意出售房屋。而原告及第三人均承认在诉讼前未见到过尹殿吉，亦无证据证明尹殿吉有出售房屋之意，故原告的上述行为主观上存在过失，未尽到合理审慎的注意义务。因此，原告应承担相应的责任。关于原告主张杨秀朵的签约行为构成表见代理之主张，杨秀朵虽出示交易中相关材料的原件，因杨秀朵与尹殿吉是夫妻，故其具备掌握该原件的条件。但杨秀朵提供的委托书是伪造的，且处分房屋属家庭的重大事项，合同相对方应意识到交易风险而采取积极措施，但原告及第三人均未采取，故本院对此意见不予采纳。根据本案查明的事实，原告支付的10万元定金被杨秀朵用于购买理财产品，并未支付给尹殿吉，故关于原告主张尹殿吉对于卖房知情的主张，缺乏证据，本院不予采纳。经鉴定，“委托书”中“尹殿吉”的签字并非其本人签署，现尹殿吉对“委托书”亦不予追认，可认定原告提供的《房屋买卖合同》及《补充协议》对尹殿吉不发生法律效力。故原告依据《房屋买卖合同》及《补充协议》主张的全部诉讼请求，本院不予支持。对原告在此次交易中造成的损失，其可另案向杨秀朵主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：驳回原告王立成的全部诉讼请求。案件受理费33200元，由原告王立成负担（已交纳）。鉴定费24000元，由原告王立成负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  全玉海审 判 员  刘钧强人民陪审员  纪淑英二〇一七年九月二十九日法官 助理  宿云达书 记 员  王倩玉