湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0982民初257号原告：肖艳平，男，1985年2月28日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：程红伟，湖北维天律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶睿，湖北维天律师事务所实习律师。被告：蔡以刚，男，1960年3月27日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市东城经济开发区。原告肖艳平与被告蔡以刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖艳平的委托诉讼代理人叶睿到庭参加了诉讼。被告蔡以刚经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖艳平向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告支付的购房款10万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告准备购买被告开发位于安陆市××经济开发区席棚村××组房屋（由西向东第六间的共三层），双方签订商品房买卖合同约定房屋价格为14万元，原告于2011年11月15日向被告支付购房款6万元，于2013年2月7日向被告支付购房款3万元，于2014年2月25日向被告支付购房款1万元，总计10万元。现在被告已经将该房屋转卖他人。经过了解，被告开发的房屋属于小产权房，不能办理产权证书，双方签订的合同属于无效合同。因被告拖延推诿拒不退还购房款，为此，原告诉讼至人民法院。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求解除原、被告双方签订的房屋买卖合同。被告蔡以刚未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告蔡以刚未到庭质证，视为被告放弃诉讼权利。本院对原告提交的证据，认证如下：原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四，均具有客观性、真实性，且与本案有关联，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本案在审理过程中，为了查清买卖房屋所占土地的性质，本院对安陆市李店镇石井村村民委员会主任肖仁杰进行了调查，主要内容：位于安陆市福星花园公路对面第二排房屋系蔡以刚建造，房屋所占土地系安陆市李店镇石井村集体所有，第二排由西向东第六间的三层楼房位于安陆市××××组，该土地系蔡以刚当时通过与各农户协商用来建造房屋的。蔡以刚没有与石井村办理任何建房手续。原告对该笔录质证表示无异议。本院认为，被调查人肖仁杰系石井村村民委员会主任，其应知晓本村的相关情况，其所陈述的事实应具有真实性，本院对该笔录予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月15日，被告蔡以刚与原告肖艳平分别作为甲乙双方签订了《商品房买卖合同》。该合同载明：“甲方在席棚村集中建设好了新房。我们定下了买卖合同：一、甲方建筑设计每间房屋4×12.5米的复式楼样式，面积为150平方米，价格面议（由西向东第六间三楼包门为壹拾肆万元人民币）。二、甲方负责办理房产证。三、每卖一套房屋，甲方保证一年内无质量问题。四、乙方不得随意改变房屋的主体结构，如需改造一定要主动给甲方商定，然后才能改变，否则出现任何事故，甲方不负任何责任。五、乙方看好房屋，定好价格后，一次性付清房款。六、未尽事宜，另行协商。七、本合同一式二份，签字生效，具有同等法律效力。”原、被告于2011年11月15日分别在该合同上签名。原告于合同签订当日向被告支付购房款6万元，于2013年2月7日支付购房款3万元，于2014年2月25日支付购房款1万元，共计10万元。2017年8月15日，安陆市不动产登记中心出具对蔡以刚不动产查询信息载明：蔡以刚在该登记中心没有不动产登记信息。经本院调查核实，原、被告约定出售的房屋位于安陆市××××组，并非位于安陆市经济开发区席棚村××组。该房屋所占土地系李店镇石井村村民委员会集体所有。现该房屋已被被告蔡以刚出售给他人。同时查明，原告肖艳平系安陆市巡店镇新堤村村民。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让。宅基地的使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地的情况方确认为有效。该规定中房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系。本案中，涉案房屋所占土地系石井村集体所有，该房屋转让应当限定在本集体经济组织内部成员之间，且即使本集体组织内部成员之间的转让也应经过法定审批机关批准方能有效，因原告肖艳平并非李店镇石井村村民，故原、被告签订的购房合同违反了法律强制性规定，该合同无效。因原、被告间房屋买卖合同自始未产生法律效力，故对该合同无需进行解除，因此本院对原告要求解除合同的请求不予支持。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八第“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原、被告签订的房屋买卖合同无效后，被告因合同取得的购房款应予返还，故本院对原告要求被告返还购房款的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蔡以刚于本判决生效后五日内返还原告肖艳平购房款10万元；二、驳回原告肖艳平的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告蔡以刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  胡学鹏审 判 员  胡柏松人民陪审员  蔡 晶二〇一七年九月二十二日书 记 员  谈宏亮附件1：当事人的举证材料原告肖艳平向本院提交了如下证据：证据一、原告的身份证复印件1份，拟证明原告的身份及诉讼主体资格。证据二、《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原、被告于2011年11月15日协议将被告位于安陆市东城经济开发区席棚村5组房屋作价14万元出售给原告的事实。证据三、收条复印件3份，拟证明原告已向被告支付购房款10万元的事实。证据四、安陆市不动产登记中心查询信息复印件1份，拟证明被告蔡以刚在安陆市没有不动产登记信息的事实。被告蔡以刚未向本院提交证据。本院依原告申请调取证据：对安陆市李店镇石井村村民委员会主任肖仁杰的调查笔录1份，其主要内容：位于安陆市福星花园公路对面第二排房屋系蔡以刚建造，房屋所占土地系安陆市李店镇石井村集体所有，第二排由西向东第六间的三层楼房位于安陆市李店镇石井村六组，该土地系蔡以刚当时与各农户协商用来建造房屋的。蔡以刚没有与石井村村民委员会办理任何建房手续。附件2：相关法律条款《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会功德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八第合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。