广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0605民初10069号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府会所1第一层，组织机构代码78578501-1。法定代表人：严雄波。委托诉讼代理人：魏贤英，是原告员工。委托诉讼代理人：张志豪，是原告员工。被告：李亮，女，汉族，1985年12月12日出生，住广东省从化市，委托诉讼代理人：陈城，是被告丈夫。原告佛山市万科物业服务有限公司与被告李亮物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序于同年8月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人魏贤英、被告的委托诉讼代理人陈城均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年11月1日12月31日,2017年3月1日至5月31日期间的物业服务费1695.92元及违约金71.91元（从2016年11月1日开始，暂计至2017年5月31日），合计1767.82元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月17日，被告向佛山市万科中心城房地产有限公司（以下简称“万科房地产公司”）购买了位于佛山市禅城区季华五路57号万科广场五期7座401房。万科房地产公司于2014年11月24日向被告发放了“商品房交付使用通知书”，通知其按照商品房买卖合同的约定到佛山万科广场物业服务中心办理收楼手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”及《佛山万科广场前期物业服务协议》第三条约定，被告应按住宅管理费3.38元/平方米/月的标准于每月15日前向原告缴纳当月物业管理费，下月首日及以后缴纳视为逾期，每日按欠费总额0.5‰计付违约金。但2016年11月1日至2017年5月31日期间，经原告多次催缴，被告拒不缴纳相关物业服务费及违约金。被告辩称：一、被告不交纳物业管理费事出有因。2016年10月至2017年1月期间，在原告同意之下，安置房区的装修垃圾都堆放于被告所在楼宇旁边,离被告主卧距离不到十米，产生很大的灰尘，而且垃圾的装卸时间又安排在深夜，期间产生很高的噪声，严重影响了被告及家人的生活和休息，原告并未因此向受影响的业主致歉。期间，经过多次与原告沟通，2017年1月中旬，原告变更了堆放位置。被告明确告知原告管家，上述情况严重影响了被告生活，被告不支付2016年11-12月期间的物业管理费，原告管家承诺向其领导反馈。其后，被告依约交纳了2017年1-2月的物业管理费；但到了2017年3月，原告通知被告需补交2016年11-12月期间的物业费用，被告再次阐明上述立场，并从2017年3月起再次拒交费用。二、原告并未依照《物业管理条例》的规定及双方签订的前期物业服务协议约定履行义务，其要求业主支付物业管理费不合理。（一）原告对案涉小区的管理极其简单粗暴。下大雨时挖沟排水，但事后又将泥土回填，没能真正解决问题；小区内私拉电线组织活动，活动结束后又没有及时处理好用电设施，存在安全隐患；自行车乱停乱放。（二）原告在共用部位维修、保养、管理，垃圾收集、清运及管道疏通、车辆停放等方面均存在服务不足的情况，如大堂地板损坏，电梯感应不灵等。三、被告对共有部分的收益，如电梯广告、停车收费等管理不透明。四、协议约定原告应“建立业主信息”，而原告提起本案诉讼，把被告的信息（性别）弄错了，可见其管理能力及管理水平有限，原告应提供相关从业人员的资质证书。针对被告的答辩意见，原告回应如下，（一）原告的代理人正是被告所在楼宇的管家，被告是五期业主，曾多次反映垃圾堆放的问题。相应位置曾堆放六期业主产生的建筑垃圾，从2016年10月底开始堆放，属于临时堆放点，相应位置较为方便车辆出入，而垃圾每日清理，但装卸车只能在晚上10点以后才能进入小区，确实在一定程度上影响了业主的生活。管家接到投诉以后，积极与领导反映，从2016年12月起，建筑垃圾的堆放位置变更了。2016年11至12月期间，原告正常为被告提供物业管理服务，被告理应依约交费。（二）大堂地板，原告曾与开发商沟通，进行重新打磨，但效果不理想，后来全部予以更换。（三）电梯感应，属于其原有设置，由开发商提供，原告无法改变。（四）挖沟问题，今年7月确实经常下雨，原告曾通过挖沟的形式加速排水，但事后经评估方案并不可行，故重新将草皮种上，采用了其他排水方式。（五）自行车的停放问题，小区最初规划并没有设置单车棚，后经部分业主提议，原告拟设定独立的区域用作单车棚，但这样会占用一定的绿化面积，经咨询，大部分业主不同意，项目无法推进。（六）业主档案问题，由于代理人的个人原因，整理案涉材料时没有注意，导致写错了被告的性别，代理人在此表示抱歉。（七）停车问题，小区内的地下停车位为开发商所有，只售不租，故外来车辆无法进内，小区外写字楼的车库可供业主临时停放，而小区外车位的围蔽及收费并非原告所为，该区域不属于原告的管理范围，日后将归入市政道路，由政府进行管理。（八）案涉项目属包干制，原告需自负盈亏，前期物业服务协议第5页第四条第五款第2项，明确约定车场外其他公用部位、共用设施的经营，相关收入70%纳入物业服务费，30%纳入维修资金，故原告有权利用公用部位进行经营，原告于每个季度在前台及各栋大堂公告栏公示相关财务报告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审查认为，原、被告的举证，对方无异议或对真实性无异议，本院均予采信，并据此确认以下事实：2014年6月17日，万科房地产公司（出卖人）与被告（买受人）签订了编号1401008096的《广东省商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于佛山市禅城区季华五路57号万科广场七座401房。买受人须在订立本买卖合同的同时完成订立《临时管理规约》，买受人同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由原告提供物业管理服务，买受人须接受并遵守出卖人与原告签订的《前期物业服务合同》，并于本买卖合同签订的同时与原告完成订立。出卖人应于2014年11月30日前将案涉商品房交付买受人使用。同日，被告（甲方）就上述房屋与原告（乙方）签订《佛山万科广场前期物业管理服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》，约定：被告委托原告提供前期物业服务，被告签订本协议表示认同万科房地产公司委托原告对佛山万科广场小区进行物业管理服务，并已阅读并同意万科房地产公司与原告签订的佛山万科广场小区《前期物业服务合同》中的所有条款。在物业管理区域内，原告提供的物业服务包括物业公共部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通，公共绿化养护和管理，车辆停放服务，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业资料档案管理；原告提供的前期物业服务以约定的质量标准为准；本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳，带电梯的住宅管理费为3.38元/平方米/月，该标准不包含公共水电分摊及公共部位空调能耗费用及户内空调系统维护运行费用，公共水电费等每月按实际发生额进行分摊；物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；业主共有物业经营收入作如下分配：共有产权车场的税后收入，80%纳入物业服务费，20%纳入专项维修资金，其他共用部位、共用设施的经营，税后收入的70%纳入物业服务费，30%纳入专项维修资金。2014年11月，被告办理了案涉房屋的交付手续，自始接受原告提供的物业管理服务。2016年2月3日，案涉房屋登记至被告名下，建筑面积100.35平方米。另查1，被告尚未向原告交纳2016年11月1日至12月31日，2017年3月1日至5月31日期间的物业管理费。另查2，至庭审时止，案涉小区尚未成立业主委员会，也没有与其他物业公司另行签订物业服务合同。本院认为，原、被告签订的《佛山万科广场前期物业管理服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。原告为被告提供物业管理服务，被告理应按期足额交纳物业服务费及公摊费用。经核算，被告名下的案涉物业在2016年11月1日至12月31日，2017年3月1日至5月31日期间产生的物业管理费共计1695.9元（3.38元/平方米/月×100.35平方米=339.18元/月；339.18元/月×5个月=1695.9元）。被告在上述期间接受原告提供的物业管理服务，但以原告提供的物业服务不符合约定为由拒交物业服务费，其部分理由与原告无关，但结合现有证据和当事人陈述，本院认定原告提供的物业服务确有不足之处，尤其在2016年11-12月期间，将建筑垃圾的临时堆放地点设置至被告所在楼宇下面，确实给被告及家人带来不便和影响。另外，考虑到被告拖欠原告物业管理费也给原告造成了损失的情况，结合原告诉请，本院根据公平合理原则，确定被告仅需交纳2016年11-12月物业管理费的70%，另全额交纳2017年3-5月的物业管理费，无需支付不按期交纳物业服务费而产生的违约金。经核算，拖欠金额为1492元[339.18元/月×（2个月×70%+3个月）=1492元]，原告主张超出本院核定部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李亮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付2016年11月1日至12月31日，2017年1月至5月31日期间的物业服务费1492元。二、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张焕然二〇一七年九月二十二日书记员  杨绮琪