吉林省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉民再143号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：潘长岐，男，1957年8月10日出生，汉族，住德惠市。委托诉讼代理人:于桂凤(系潘长岐之妻)，住德惠市。被申请人（一审被告、二审上诉人）：德惠市融元房地产开发有限公司。住所：德惠市宾馆*楼。法定代表人：王振建，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志强，吉林天光律师事务所律师。再审申请人潘长岐因与被申请人德惠市融元房地产开发有限公司(以下简称融元公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院(2016)吉01民终216号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月20日作出(2016)吉民申1546号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人潘长岐委托诉讼代理人于桂凤、被申请人融元公司委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘长岐申请再审称，1.融元公司单方面违约，导致拆迁安置合同不能履行，而且故意隐瞒不能回迁的事实，拖延时间，致使潘长岐一直没有得到安置房屋或补偿，自合同签订已经过去三年，房屋价格也发生很大变化。融元公司的售楼经理在庭审中承认房屋出售价格为每平方米4700元，原审认定每平方米3600元缺乏依据。2.原审判决的违约金起算时间错误。原审判决认定自2014年2月22日起计算违约没有依据，潘长岐起诉时要求支付违约金63581.6元，但之后变更了诉讼请求，要求支付违约金至给付之日止，二审判决遗漏了潘长岐的诉讼请求。3.关于租房费和违约金合同中分别有规定，不属于重复计算。综上，请求撤销一、二审判决，判令融元公司给付潘长岐房屋价值损失317908元；判令融元公司依照合同约定，向潘长岐支付违约金至给付之日止；判令融元公司依照合同约定，向潘长岐支付租房费至给付之日止。融元公司辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。潘长岐要求按每平方米4700元的价格计算房屋价格无依据，二审判决酌定按每平方米3600元的价格计算符合法律规定。潘长岐一审时起诉的违约金为63581.60元，二审判决符合其诉讼请求。潘长岐要求从2011年5月23日起计算违约金没有依据，其要求支付租房费、租房补助费、采暖费等亦没有依据。要求维持二审判决。潘长岐向一审法院起诉请求：1.依法解除其与融元公司签订的房屋拆迁安置补偿合同；2.判令融元公司支付该楼全款人民币317908.00元及利息；3.判令融元公司支付违约金至给付房款之日止（按照合同约定的日万分之五计算）；4.判令融元公司按合同约定支付租房补助费、采暖费；5.诉讼费由融元公司承担。一审法院认定事实：(一)潘长岐在绿都花园现址有约75平方米的平房一处，后该处房屋动迁。潘长岐与融元公司于2011年5月22日签订《拆迁补偿安置协议书》一份，约定，融元公司将潘长岐位于德惠市红旗街11委5组的一处房屋予以拆迁，并将潘长岐安置在富苑酒店小区，现更名为绿都花园小区中间11层楼的2单元7层E67.64m2的住宅楼。双方互不结算差价。协议签订后，潘长岐如期搬出房屋，由融元公司进行了拆迁。融元公司给潘长岐发放了搬家费800.00元、采暖费500.00元、过渡期限租房补助费每月500.00元，2012年11月份开始过渡期限租房补助费每月600.00元，给付至2014年11月份。因当事人双方所签订的拆迁补偿安置协议书不能履行，潘长岐主张按其回迁区域邻近的德惠市泊林郡小区相应楼层的楼房售价4700.00元／m2计算补偿款317908.00元（67.64m2×4700.00元／m2），但并未向法庭提交相关证据。(二)本案审理过程中，潘长岐申请对安置合同中在富苑酒店小区，现更名为绿都花园小区中间11层楼的2单元7层E67.64m2住宅楼进行评估。一审法院分别委托吉林嘉泰房地产估价有限责任公司、吉林省联友房地产评估有限公司两次评估，嘉泰公司回复由于本案所要评估的房屋没有标的物，且双方当事人对参照物无法达成共识，故无法评估。联友公司回复由于评估时点为过去且距离现在超过一年，需调查一年前的房屋交易案例。限于交易案例调查工作难度大，无法完成，故不能接受此项委托。(三)当事人双方所签订的拆迁补偿安置协议书中有关租房补助费、采暖费的约定，第三条违约责任中的第6条：“拆迁人在过渡期内未能完工，自超出之日起给付租房补助费每月300元，需要过冬的一次性给付500元采暖补助费。”有关违约金的条款：第三条违约责任中的第8条：“拆迁自开工之日起（以规划部门放线时间为准）18个月内不能将回迁楼房交付给被拆迁人的，自超出之日起承担楼房回迁实际价格所计算的金额加已交的差价款之和的日万分之五的违约金；因不可抗力造成的延期除外、被拆迁人不接收的除外。”(四)庭审中融元公司称2012年因政府规划发生了变化（但未提供相关的政府文件），取消了潘长岐所回迁的楼房的建设，并于2012年10月通知此楼回迁户（共计14户），解除双方的拆迁补偿安置协议书，其中13户陆续与融元公司重新达成拆迁补偿安置协议书，每户以3600.00元／m2计算补偿款，另给付违约金10000.00元。融元公司为此向法庭提交了其中八户的拆迁补偿安置协议书，以此证明融元公司没有建设潘长岐所回迁的楼房，但已给回迁户补偿。潘长岐对此八份拆迁补偿安置协议书的真实性没有异议。融元公司所提交的德惠市融元房地产开发公司富苑酒店（暂命名）小区安置楼价格表中标明潘长岐回迁的楼层当时售价为3430.00元／m2，优惠价格（即回迁价格）是3100.00元／m2。上述事实有潘长岐提交拆迁补偿安置协议书、补偿安置方案、德惠市融元房地产开发公司富苑酒店（暂命名）小区安置楼价格表、拆迁补偿安置协议书八份、给付租房费收据三份及双方当事人庭审陈述在卷为凭。一审法院判决：1.解除潘长岐与融元公司于2011年5月22日所签订的拆迁补偿安置协议书；2.融元公司于本判决生效后立即给付潘长岐拆迁补偿款人民币209684元（3100元／m2×67.64m2）；3.融元公司于本判决生效后立即给付潘长岐拆迁补偿款日万分之五的违约金（自2012年10月1日起至给付之日止）；4.融元公司于本判决生效后立即给付潘长岐租房补助费每月600元（自2014年12月起至本判决生效时止）；5.驳回潘长岐其他诉讼请求。案件受理费5120元，邮寄费108元，由融元公司负担。潘长岐和融元公司均不服一审判决，潘长岐上诉请求：撤销或改判一审错误的判决，依法支持潘长岐的合理诉求。融元公司上诉请求：撤销一审法院判决第三、四项，依法改判或发回重审。二审判决认定事实与一审无异。二审另查明：1.潘长岐二审表示放弃其关于租房费、租房补助费、采暖费的上诉请求，认可一审法院判决第四项即“融元公司于本判决生效后立即给付潘长岐租房补助费每月600元（自2014年12月起至本判决生效时止）”。2.融元公司二审提交德惠市绿都花园小区住宅楼、综合楼建设工程施工许可证，证明绿都花园小区开工日期为2012年8月22日。二审法院认为，1.融元公司应当承担违约责任。融元公司与潘长岐于2011年5月22日签订的《拆迁补偿安置协议书》合法有效，双方应按协议书的约定履行各自义务。现融元公司未能按照协议书的约定为潘长岐安置房屋，致使协议无法履行，融元公司应当承担其违约行为给潘长岐造成的损失。2.融元公司应当按照3600元／m2的标准为潘长岐支付回迁房屋损失。融元公司未能按照协议书约定向潘长岐安置房屋，应当赔偿潘长岐相当于回迁房屋价值的损失。回迁房屋的价值通过对同地段同类房屋的价值进行评估的方式确定最为符合市场行情，但一审法院经过委托，两家评估机构均无法评估。考虑到融元公司向其他同类情况的被拆迁人给付房屋损失的标准均是3600元／m2，故本院酌定参照此标准向潘长岐支付房屋损失，合计金额为243504元（3600元／m2×67.64m2），一审法院按照融元公司2011年5月15日出具的价格标准判决给付潘长岐房屋价值损失不当。潘长岐主张按照与回迁楼相邻的泊林郡小区11层楼7层售价4700元／m2的标准向其支付房屋的价值损失，因泊林郡小区与绿都花园小区即案涉小区的规模、建设标准、地点均存在差异，而房屋价值又必然受到上述因素的影响，故本院对其该项主张不予支持。3.融元公司应向潘长岐支付违约金63581.60元。双方合同约定逾期交付房屋的违约金为日万分之五，该标准低于中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，融元公司主张违约金过高没有依据，本院对其要求酌减的请求不予支持。双方合同约定融元公司交付房屋的期限为“拆迁自开工之日起（以规划部门放线时间为准）18个月内”，也即如合同可以履行，潘长岐取得回迁房屋的时间是自开工之日起18个月内，故应当以此时间作为融元公司支付违约金的起始时间，即2014年2月22日。潘长岐主张的违约金数额低于按上述标准计算的违约金数额，故对潘长岐主张的违约金予以支持。4.潘长岐主张融元公司应按照每月600元的标准向其支付租房补助费与前述违约金属于损失的重复计算，本院不予支持。上述违约金即是融元公司对潘长岐未能按约定回迁房屋所给予的补偿，潘长岐再行主张租房补住费于法无据。二审法院判决：1.维持吉林省德惠市人民法院（2015）德民重字第25号民事判决第一项；2.变更吉林省德惠市人民法院（2015）德民重字第25号民事判决第二项为“德惠市融元房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付潘长岐房屋价值损失人民币243504元（3600元／m2×67.64m2）”；3.变更吉林省德惠市人民法院（2015）德民重字第25号民事判决第三项为“德惠市融元房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付潘长岐违约金63581.60元”；4.撤销吉林省德惠市人民法院（2015）德民重字第25号民事判决第四、五项；5.驳回潘长岐其他诉讼请求；6.驳回潘长岐其他上诉请求；7.驳回德惠市融元房地产开发有限公司其他上诉请求。一、二审案件受理费11360元，邮寄费108元，由融元公司负担8312元，由潘长岐负担3155元。本院再审审理查明的事实与原审无异。本院再审认为，1.关于融元公司向潘长岐赔偿房屋价款的标准问题。潘长岐与融元公司签订的《拆迁安置补偿协议书》因融元公司违约而解除，双方无法就房屋补偿标准达成一致意见。融元公司拆除潘长岐的房屋而未按约定予以安置应承担赔偿潘长岐损失的责任。在融元公司单方违约，无法通过评估、鉴定的方式确定赔偿标准、双方所提供的证据均为单方主张，无法作为定案依据的情况下，原审判决依据融元公司单方主张、参照其提供的与其他被拆迁人达成的协议确定其向潘长岐赔偿损失的标准，有失公允。潘长岐所提供的相邻小区的价格，融元公司并不否认，但认为两个小区的条件不同，不具有可比性，但融元公司在二审庭审过程中自认其开发的绿都花园小区的最高报价也为每平方米4700元，而潘长岐房屋已被拆除多年，一直未得到补偿，房屋市场价格也发生了变化，综合上述情况，潘长岐关于融元公司按照每平方米4700元的价格支付房屋价款的主张具有合理性，本院予以支持。2.关于潘长岐所诉违约金数额的问题。经查阅一审卷宗，潘长岐2014年5月5日的起诉状中记载的违约金的诉讼请求为：“判令被告支付原告违约金人民币63581.60元。”2014年6月5日的补充及变更民事起诉状中记载的违约金诉讼请求为：“判令被告按合同约定支付原告日万分之五违约金。”二审庭审笔录中记载，潘长岐的委托诉讼代理人于桂凤陈述：“其(融元公司)应承担合同约定的违约金，从2012年11月23日至给付赔偿款之日止，按照回迁楼房实际价格的日万分之五。”因此二审判决认定潘长岐主张违约金63581.60元，属于遗漏了当事人的诉讼请求。潘长岐主张的违约金计算至给付之日止的请求，本院予以支持。3.双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定，融元公司自开工之日起(以规划部门放线时间为准)18个月内不能将回迁楼房交付给被拆迁人的，自超出之日起承担违约金。原审判决根据开工时间和上述合同约定计算出违约金的起算时间并无不当，潘长岐关于原审认定违约金起算时间没有依据的主张，本院不予支持。4.潘长岐二审中放弃了上诉状中的第三项请求，即：融元公司支付租房费、租房补助费、采暖费。但又陈述认可一审判决第四项内容，即：“融元公司于本判决生效后立即给付潘长岐租房补助费每月600元（自2014年12月起至本判决生效时止）”。因此，不能认定潘长岐放弃了租房费的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构以适当减少。”因此，合同法规定的违约金属于赔偿性违约金。潘长岐主张的租房费亦属于其因违约行为而受到的损失，该部分损失已经以违约金的方式进行添补，原审判决认定二者属于对损失的重复计算并无不当，潘长岐关于租房费的主张，本院不予支持。综上所述，潘长岐的部分再审申请理由成立，原审判决遗漏了当事人的部分诉讼请求，适用法律亦有不妥之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省长春市中级人民法院(2016)吉01民终216号民事判决第一项、第四项；二、变更吉林省长春市中级人民法院(2016)吉01民终216号民事判决第二项为：德惠市融元房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付潘长岐房屋价值损失赔偿款人民币317908元（4700元／m2×67.64m2）；三、变更吉林省长春市中级人民法院(2016)吉01民终216号民事判决第三项为：德惠市融元房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付潘长岐房屋价值损失赔偿款日万分之五的违约金（自2014年2月22日起至给付之日止）；四、撤销吉林省长春市中级人民法院(2016)吉01民终216号民事判决第五项、第六项、第七项；五、驳回潘长岐其他诉讼请求。一、二审诉讼费11468元(一审案件受理费5102元、邮寄费108元、二审案件受理费6258元)，由德惠市融元房地产开发有限公司负担10508元，由潘长岐负担960元。本判决为终审判决。审 判 长  付 丽代理审判员  赵希洋代理审判员  魏明远二〇一七年九月七日书 记 员  孙 浩