山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0785民初4333号原告：鞠志贤。原告：王世兰。二原告委托诉讼代理人：李志华，律师。被告：单连升。被告：王爱华。二被告委托诉讼代理人：赵明霞，律师。原告鞠志贤、王世兰与被告单连升、王爱华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鞠志贤及二原告委托诉讼代理人李志华、被告单连升、王爱华及二被告委托诉讼代理人赵明霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与两被告签订的房屋转让合同无效。2、两被告返还两原告房屋所有权证，两原告返还两被告购房款41000元。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年7月7日，两原告以41000元的价格将夫妻共有的位于高密市经济开发区西姚村村委南的房屋4间转让给两被告，双方签订了房屋转让合同，两原告把房权证交给两被告，两被告把购房款交给两原告，事后双方去高密市房管局办理房屋过户手续，房管局不予办理。针对这种情形两原告提出：既然办不了过户，房屋转让这事就算了，同时协议也作废，原告把购房款退还给被告，两被告也同意，答应过几天捎着房权证去找原告，并让原告准备好购房款退还给他们，但两被告至今未找两原告办理返还手续，原告起诉，请求人民法院判决确认两原告与两被告签订的房屋转让合同无效，两被告返还两原告房屋所有权证，两原告返还两被告购房款41000元。被告辩称，１、原告起诉与事实不符。原、被告素不相识，原告因有多处住房，于是通过媒介公开对外出售房屋，被告得知后，与其取得了联系。2009年7月7日，经双方友好协商，在平等自愿的基础上，就房屋买卖事项达成一致意见，原告让村里的干部鞠乐安作为证人，并由其执笔书写了《房屋转让合同》，合同约定“房屋价格为四万壹仟元整，以后房屋的权利和义务归单连升，房屋以后的手续需要办理的时候，有转让方协助办理，以上所立，绝不更改”，合同签订后，被告付清购房款，原告将房屋及房权证交付给了被告。被告买房后对房屋进行了修缮，圈上了院墙。至原告起诉，已经长达八年时间，原告从来没有就该房提出过任何异议。当原告得知该房要拆迁时，为了谋取更大的利益，违背诚实信用原则，反悔合同，故意编造谎言，虚构事实，恶意诉讼。2、原告的诉讼请求，无事实和法律依据，不应支持。涉案房屋是原告购买其他村民的，原告在村里还有其他住宅，其对外出售房屋，是自愿处分自己的财产，并没有损害国家、集体和第三人的利益，符合公序良俗原则，该转让合同合法有效。现在该房所在片区已经属于开发区，该片区也已被列为高密市城市建设计划作为城市棚户区改造，已经开始了搬迁和安置，根据《高密经济开发区姚哥庄片区棚户区改造房屋搬迁实施方案》，涉案房屋参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》，高密市新城建设投资有限公司和高密经济开发区西姚哥庄居民委员会已与被告签订了房屋安置补偿协议，涉案房权证被告已经上交，涉案房屋的权利义务已经归被告所有，不再具备返还条件，因此原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法不应得到支持，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无争议的事实如下：2009年7月7日，原告鞠志贤、王世兰与被告单连升、王爱华签订房屋转让合同，内容为：“房屋转让合同转让方：鞠志贤、王世兰受让方：单连升王爱华经双方协商在平等自愿协商一致的基础上，房屋买卖事项订立以下合同：房屋坐落在村委南（西姚村）房屋四间，转让给高密镇张吉村单连升，房屋的规格数据依房权证（2.2-0001560）号为准，并把房权证交给受让方单连升。房屋价格肆万壹仟元整（￥41000.00元）以后房屋的权利和义务归单连升，房屋以后的手续须要办理的时候，有转让方协助办理。以上所立，决不更改。转让方：鞠志贤、王世兰受让方：单连升王爱华证明人：鞠乐安二00九年七月七日。”合同签订后，原告把房权证交给被告，被告将41000元房款交付给原告。双方未办理房屋过户手续。被告单连升系密水街道张吉村人，非开发区西姚村人。涉案房屋在政府拆迁安置范围内，原被告双方均与高密市新城建设投资有限公司、高密市经济开发区西姚哥庄居民委员会签订了房屋安置补偿协议书。补偿协议均约定由旧房置换96平方米左右的新建房屋两套，现涉案旧房已经被拆除，新房尚未建设。双方当事人有争议的事实与证据如下：1、原告提交房屋转让合同原件１份、土地使用权证复印件（原件交给了拆迁办）、高密市国土局出具的房屋登记信息原件１份，主张双方签订合同后一周一起去国土局和房管局办理房屋过户手续，双方先去了国土局，被告自己到国土局咨询说不能办理，后又到了房管局，双方填表等各项手续完成后交给工作人员，工作人员告诉原被告，房屋是集体土地，因被告不是原告村的村民不能办理过户，然后双方就离开房管局，后双方协商购买协议作废，相互返还。被告辩称对原告的陈述不认可，原告卖房子是通过广告发出的信息，双方之前并不认识，当时原告卖房的时候，双方就知道房屋不能办理过户，故并没有一起去办理过房屋过户手续，原告还找了一个村里的干部做的证人。土地使用权证原被告签订合同时原件就已被村里收回了，原告仅是将房权证交给了被告，并且该复印件也是从国土局档案中去复印的。房屋登记信息是从国土资源局去复印的，房权证原件已经由被告交给了拆迁办。双方均未有证据证明自己的主张，本院均不予采信。2、对于房屋买卖后管理、修缮及现状，原告主张从2009年至今一直由原告修缮管理房屋并占有使用，并有证人出庭作证。房屋现在没有人居住，原告提交照片证明原告家的老家具还在房中。被告质证称原告是在拆迁前才去修缮房屋，在2009年到2013年之间，涉案房屋一直由被告的叔父居住。2017年8月份被告接到原告起诉状后，被告得知涉案房屋要拆迁，被告去看了房屋，发现原告将院墙拾掇了，也将栅栏门弄没有了，还搬进去了几件家具，被告就报警了。房屋先是由被告叔父在那里住过，现在闲置着，房子里的树由被告的叔父修理，并且购买了房屋后，还在房屋后面购买了130平方米的宅基地，并对宅基地进行管理。被告提交宅基地购买协议1份，该协议上有原告的签字。协议内容为：“宅基地转让协议甲方：单连升乙方：鞠志华经甲乙双方充分协商，乙方愿将位于西姚村委体育场前一小块宅基地（东至村委休育场前，西至鞠志华山墙，南至鞠志贤房屋后宅基地，北至崔玉美屋墙边，共计面积约30平方米左右）转让于甲方，并协议如下：一、甲乙各方同意签字后，甲方付于乙方人民币共计壹仟陆佰元正（1600.00元）二、甲乙双方共同签字后生效，以后决不反悔。甲方：单连升乙方：鞠志华2009年6月29日见证人：鞠志贤。”原告质证称，对转让协议有异议，转让协议与本案无关，转让协议涉及到宅基地的买卖是无效的，见证人鞠志贤不是本人所写，签订时间为2009年6月29日，房屋买卖协议签订时间2009年7月7日。该转让协议与本案无关，本院不采纳其作为认定案件事实的证据。3、被告提交拆迁协议公告1份、房屋安置协议１份、房权证复印件１份、房屋搬迁验收单１份。高密市人民政府办公室关于印发高密市2017城市建设计划的通知１份，提交丈量表1份，证明被告在本村购买的宅基地也进行了拆迁，宅基地的购买是合法的，所以房屋的买卖也是合法的。对以上证据原告质证称房屋安置协议系复印件，后面的补充条款以法院生效法律文书为准进行补偿安置，该协议是附条件的协议，该协议书并没有生效。房权证复印件无异议，房屋所有权人是鞠志贤，证明产权没有变更。搬迁验收单待庭后向村委落实后，再行发表意见。高密市人民政府的通知系复印件没有政府公章，与本案无关联，征收前土地是集体土地，而不是国有土地，征收的后变为国有土地。丈量表系复印件，也是个草图，与本案无关。以上证据，除去房权证外，其余证据均系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予采纳。原告对房屋拆迁验收单不发表质证意见，但未提出相反证据予以证明，本院依法确认为有效证据。原告申请证人李某、鞠某到庭作证，证明原告对涉案房屋进行了修缮和管理。证人李某，男，1967年10月20日生，汉族，住高密市姚哥庄镇西姚村25号。身份证号：。与原告系邻居。其在当庭陈述中表示不认识被告，2009年至今，鞠志贤找证人于2012年5月份翻瓦缝，翻瓦缝的时候有人居住，是原告于2017年8月17日修的院墙、瓦，还修了屋的后墙，用砖砌上的，共计花费4000多元。证人雇的人去干的。证人鞠某，男，1953年1月12日生，汉族，住高密市姚哥庄镇西姚村296号。身份证号：。与原告系邻居。证人不认识被告，涉案房屋坐落在证人房屋的北面。原告于2012年清明后5月份拾掇过一次房子，2017年8月份拾掇过一次房屋。原告、原告的母亲平时都过去管理房屋，有修理过家中的树木。涉案房屋是原告在九六、七年自己盖的，鞠华业是证人的父亲、鞠志勇不认识。证人不知道原告卖房子的事，涉案房屋由原告的母亲居住过，院墙是原告建的。以上证人证言，虽符合法律规定的证据形式，但其证明内容需结合其他证据才能认定。本院认为，涉案房屋所在的土地系农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年12月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规定的强制性规定的合同应认定无效。本案中，原告与被告与签订的房屋转让合同的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。两被告均不是高密市开发区西姚村村民，与原告不属于同一农村集体经济组织成员，依法不得购买该农村集体经济组织成员所有的房屋。同时涉案房屋的集体土地使用权证书并未登记到被告名下。综上，二原告与二被告于2009年7月7日签订的房屋转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定而应认定无效，但涉案房屋的房权证书已经上交给房屋拆迁部门，且涉案房屋也已经被拆除，标的物灭失，原先的房权证已失去意义，因此对原告诉求被告返还房权证，同时原告将41000元退回被告的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告鞠志贤、王世兰与被告单连升、王爱华于2009年7月7日签订的房屋转让合同无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费826元，减半收取413元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员  马 森二〇一七年九月三十日法官助理  赵秀丽书 记 员  台艳林