广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14864号上诉人（原审原告、反诉被告）:广州市昌建房地产代理有限公司,住所地广州市花都区新华街建设北路215号之101商铺。法定代表人:赵某,职务:总经理。委托诉讼代理人:卢玉婷,广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人:王萍萍,广东广岭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:姚媛娜,女,1984年11月3日出生,汉族,住广州市花都区。委托诉讼代理人:云灵童,湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人:程畅,系姚媛娜的丈夫。上诉人广州市昌建房地产代理有限公司(以下简称昌建公司)因与被上诉人姚媛娜居间合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。昌建公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项,改判姚媛娜向昌建公司支付17000元中介费及利息(自2016年5月5日起,按中国人民银行同期贷款利率计算,计至付清之日止,以本金为限)；2.一、二审诉讼费由姚媛娜承担。事实和理由:（一）一审认为昌建公司在居间过程中存在过错，适用法律错误。昌建公司作为经纪方已经促成姚媛娜与卖方签署《房地产买卖合同》，上述合同约定姚媛娜应于签署合同之时向昌建公司支付22000元,故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，在昌建公司促成姚媛娜与卖家买卖合同成就后，其居间义务已经完成，姚媛娜理应支付而未支付的17000元佣金以及相应的利息。而姚媛娜所称增加的20000元的税费负担，实际上是其自身在签订《房地产买卖合同》后为提高贷款额度，提高网签价格所致，与昌建公司无关。昌建公司认为在完成居间合同义务的情况下，对于《房地产买卖合同》签订之后的事宜，昌建公司不应当承担相关责任。（二）一审认为昌建公司已经作出免除姚媛娜支付剩余17000元中介费的承诺，认定事实不清，适用法律错误。在姚媛娜提供的2016年8月12日花都税务局的录音中，关于昌建公司免除剩余17000元中介服务费的说明是昌建公司与姚媛娜长时间商谈无果的情况之下，为平息姚媛娜的怒气以及确保当天能顺利过户而提出的一个可能性的提议方案，但姚媛娜并未同意，因此，双方就17000元中介服务费的支付问题未能达成一致的意思表示，该提议对双方均没有约束力。因此，请求二审法院依法改判。姚媛娜辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确。姚媛娜同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：(一)昌建公司未尽如实报告义务，导致姚媛娜税费成本增加；昌建公司没有充分履行该交易房屋有个人所得税的告知义务，故意隐瞒了所购房屋按揭贷款从70万元增加到80万元的税费，违反了《房地产经纪管理办法》第二十条的规定，损害了姚媛娜的利益。（二）昌建公司未尽前面义务违背了诚实信用原则。昌建公司承认在提供居间服务时，指派了不专业、对业务不熟悉的工作人员，该行为构成违约，应承担违约责任。所以，昌建公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。昌建公司向一审法院提出诉讼请求:1.姚媛娜立即向昌建公司支付佣金17000元及利息（自2016年5月5日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，计至付清之日止，以本金为限）;2.案件诉讼费用由姚媛娜承担。姚媛娜向一审法院提出反诉请求:1.判令昌建公司退还姚媛娜已付佣金5000元;2.判令昌建公司赔偿姚媛娜损失20000元（暂定）;3.判令昌建公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月4日，昌建公司（经纪方）、姚媛娜（买方）与案外人许某甲（卖方）签订了《房地产买卖合同》（C1991994），合同相关内容约定如下：卖方将位于广州市花都区迎宾大道101号2栋2梯1503房、1502房之物业以140万元的价格出售给买方。房地产交易中产生的全部税费由买方支付。买方于合同签署之日时向经纪方支付22000元作为佣金。合同签订当日买方向卖方支付定金5万元，首期款为85万元（不含定金）分两期支付，另外50万元房款申请银行按揭。合同签订当日姚媛娜按约向卖方许某甲支付了定金5万元，后姚媛娜按约向卖方许某甲支付了首期款，并向银行申请了80万元的按揭贷款。2016年7月15日，姚媛娜及其丈夫与许某甲签订《补充协议》，约定如下：根据原买卖合同约定付款方式：银行按揭付款。签署原合同当天支付50000元定金，买方于2016年6月1日支付150000元首期款，于2016年7月15日前支付款剩余首期款700000元，过户完成后银行放款800000元到卖方银行账号，综上。买方支付卖方购房款已经累计为1700000元，超出300000元。经三方协调，卖方需在收到银行放款800000元后将多出的300000元退回给买方。合同还对其他事项进行了约定。2016年8月12日，买卖双方签订第二份《补充协议》，约定1502房于2016年8月12日已经过户，1503房双方于2016年12月3日前办理过户（2016年11月26日房产证过2年）。合同还对其他事实进行了约定。上述两份《补充协议》均显示签约人包括经纪方昌建公司。昌建公司没有在《补充协议》上盖章，但在其公司名称上盖有指模。姚媛娜陈述协议上的公司名称为昌建公司的法定代表人赵某及其员工许某乙（涉案交易中介方经办人）书写，所盖指模为赵某及许某乙的指模。昌建公司对上述两份《补充协议》均表示其不知情，但不同意对协议上的指模进行鉴定。姚媛娜陈述其原本计划是贷款70万元，后在昌建公司的建议下才贷款80万元，且昌建公司未向其告知因交易时涉案1502房拿到产权证时间未超过两年，须缴纳20%个人所得税的规定，导致姚媛娜因多申请贷款而多缴交2万多元税费，是昌建公司的过错导致其多缴交税款，造成损失，对此昌建公司亦承认其工作存在失误，同意姚媛娜免交剩余剩余中介服务费。为此姚媛娜提交了其与昌建公司法定代表人赵某的录音作为证据。昌建公司对此录音的真实性予以确认。在录音中，赵某承认昌建公司工作人员的工作存在失误，且愿意通过向姚媛娜推荐向其他购房人提供垫资赚取利息的方式以弥补给姚媛娜造成的损失。在录音中有这样一段对话:赵某:“不是找你要钱，我是说从我那边再给你减一笔费用”;姚媛娜:“你说的是17000元，就是服务费，是吗”;赵某:“恩”……庭审中，昌建公司解释上述对话是由于双方对此沟通很久了，赵某为了顺利过户，也平息姚媛娜的怒气而作出的让步。诉讼中，姚媛娜并提交住房和城乡建设部发布的《房地产经纪管理办法》拟证明昌建公司未尽责履行居间人义务。上述办法第二十一条规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……（五）房屋交易涉及的税费。另查明，涉案房屋现已经登记至姚媛娜夫妻名下。一审法院认为：昌建公司、姚媛娜及案外人签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告……第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案昌建公司虽提供居间服务并促成姚媛娜与案外人之间房屋买卖合同的成立，但昌建公司作为专业房产经纪机构，其从业人员应熟知房产交易过程所涉及的法律法规及交易程序，并如实向委托人报告。但就本案查明的事实，昌建公司派遣的工作人员并未如实按照相关规定向姚媛娜告知交易过程中涉及的税费等事项，存在过错。且从姚媛娜提供的证据显示，昌建公司的法定代表人已就此作出了免除姚媛娜支付剩余中介服务费的承诺。因此，在昌建公司存在过错且已作出免除剩余款项承诺的情况下，其要求姚媛娜继续支付剩余中介服务费17000元及利息没有事实和法律依据，有违诚信原则，一审法院依法予以驳回。对于姚媛娜的反诉请求，一审法院认为，虽在合同履行过程中昌建公司存在一定过错，但昌建公司已促成买卖合同的成立；且姚媛娜作为房屋购买人，对自己的购房能力应最为清楚，贷款金额多少的决定权也在姚媛娜自己，而不是昌建公司。同时，依法纳税是每个公民应尽的义务，房产交易过程中，应如实申报纳税。故姚媛娜要求昌建公司退还中介费5000元及赔偿损失20000元，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，于2017年5月26日作出如下判决：一、驳回昌建公司的全部诉讼请求；二、驳回姚媛娜的全部反诉请求。一审案件本诉受理费113元，由昌建公司负担；反诉案件受理费213元，由昌建公司姚媛娜负担。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，关于昌建公司是否将缴税事项告知姚媛娜问题,姚媛娜称其当时购买涉案房屋时，该房屋取得房产证时间未满2年，根据二手房购买政策，需要承担出售房屋差额20%的个人所得税，但昌建公司未告知其该情况。而昌建公司则表示其已将缴税事项告知了姚媛娜，但没有书面证据可予证实。关于昌建公司是否承诺减免姚媛娜剩余中介费问题。昌建公司表示其法人在录音中提出可以给姚媛娜减一笔费用指的是从剩余中介费17000元中减少一部分，并不是全部减免。姚媛娜则称昌建公司的法人同意减免剩余中介费17000元，对此，姚媛娜予以确认。二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院认为，二审双方争议的焦点是：昌建公司主张姚媛娜支付未付部分中介服务费17000元应否支持的问题。首先，昌建公司认为其已促成了姚媛娜与案外人签订了《房地产买卖合同》，主张姚媛娜向其支付剩余部分中介费用。但姚媛娜抗辩昌建公司在提供中介服务期间，未向其告知相应税费承担等事项，没有未尽到勤勉义务。对此，昌建公司并未能提供书面证据证明其已将缴纳相关税费的事项如实告知姚媛娜，且在姚媛娜提供的录音中，昌建公司的法定代表人也承认确实是其工作失误，因此，一审法院认定昌建公司存在过错，并无不当，本院予以确认。其次，由于昌建公司未如实告知姚媛娜有关税费承担事项，导致姚媛娜向昌建公司提出异议，在双方当事人沟通如何妥善处理增加的税费时，昌建公司的法定代表人作出给予姚媛娜减中介服务费17000元的意思表示，因此，一审法院基于昌建公司存在过错且已作出免除剩余款项承担的情况下，作出驳回昌建公司主张姚媛娜支付剩余中介服务费17000元及利息，并无不妥，本院予以维持。昌建公司上诉称其提出免除剩余中介服务费是一个可能性方案，与本案查明事实不符，其以此为由认为该提议对双方没有约束力，坚持主张姚媛娜支付剩余中介服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。昌建公司还表示其只是同意减免剩余中介费中的一部分，据此也未提供充分证据予以证实，故对其该理由，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人昌建公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费226元，由广州市昌建房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年九月二十一日书记员 李志康游瑞娜