福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初997号原告：中国农业银行股份有限公司福州台江支行，住所地：福州市台江区下杭路52号，统一社会信用代码：91350100854426689T。负责人：李岩。委托诉讼代理人：欧阳灶文，福建创元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩倩，上海锦天城（福州）律师事务所律师。被告：洪得森，男，1979年8月29日出生，汉族，住福建省南安市。被告：高琴，女，1981年9月29日出生，汉族，住福建省平潭县。被告：福建汇泰房地产开发有限公司，住所地：福州市台江区国货路西侧广安城小区5#楼（安逸楼）105（IE）单元，统一社会信用代码：91350000563358137T。法定代表人：徐国宏。委托诉讼代理人：邱小红，北京德恒（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昱豪，北京德恒（福州）律师事务所实习律师。原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行与被告洪得森、被告高琴、被告福建汇泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行的委托诉讼代理人李倩倩，被告福建汇泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邱小红、黄昱豪到庭参加诉讼。被告洪得森、被告高琴经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告洪得森、高琴共同偿还原告借款本金人民币1625742.37元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息和复利按合同约定利率标准计至实际还款之日止，暂计至2017年2月20日止的利息、罚息和复利合计人民币131033.46元）；2、判令被告洪得森、高琴赔偿原告因本案而需支出的律师费人民币22000元；3、判令原告对被告洪得森、高琴名下位于福州市台江区复式单元，503复式单元房产（商品房预告登记号：榕房预YR字第1401704号）及相应土地使用权有权予以拍卖、变卖，并对拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；4、判令被告福建汇泰房地产开发有限公司对被告洪得森、高琴所欠上述第一、二项债务承担连带清偿责任；5、判令三被告承担本案案件受理费、保全费、公告费等原告为实现债权和担保权而支出的全部费用。事实和理由：2014年4月8日，原告与被告洪得森、被告高琴、被告福建汇泰房地产开发有限公司（以下简称汇泰公司）签署编号为35020120140018775《个人购房担保借款合同》，约定被告洪得森向原告申请个人购房借款，用于购买位于福州市台江区复式单元房产。合同项下借款金额为人民币165万元，借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定。借款期间若遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。合同项下的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。被告洪得森应于还款日17时前在约定账户里存入足以偿还当期借款本息的款项，若该账户内资金不足以清偿当期贷款本息的，该期借款作逾期处理。若被告洪得森未按双方约定期限归还本金，原告有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整的，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对被告洪得森应付未付利息，原告有权依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。如果被告洪得森未按约定按期足额偿还借款，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布原告与被告签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求三被告全额赔偿。因三被告违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，三被告应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。本合同项下的借款采用抵押担保加阶段性保证。抵押人为被告洪得森和被告高琴。两被告以其所购买的位于福州市台江区复式单元房产（商品房预告登记号：榕房预YR字第1401704号）及相应土地使用权向原告提供提押担保，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告洪得森和被告高琴承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过房费等原告实现债权和抵押权的一切费用。双方已办理抵押权预告登记，抵押权预告登记号：榕房预QR字第1404047号。阶段性保证人为被告汇泰公司。保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告洪得森和被告汇泰公司承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。被告汇泰公司自借款发放之日起，至被告洪得森取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告洪得森的债务承担连带保证责任。上述合同签署后，原告依约于2014年4月21日发放贷款共计人民币165万元，贷款期限自2014年4月21日至2044年4月20日。但被告洪得森自2015年10月20日起未能按合同约定如期偿还贷款本息，截至2017年2月20日，被告洪得森已欠原告借款本金人民币1625742.37元，利息、罚息和复利合计人民币131033.46元。上述债权发生在被告洪得森与被告高琴婚姻存续期间，属于夫妻共同债务，故被告高琴应当共同偿还被告洪得森所欠的全部债务。被告汇泰公司作为连带责任保证人，应当为被告洪得森的上述债务承担连带保证责任。被告汇泰公司辩称，1、抵押房产拍卖变卖后，原告优先受偿后，若有余款应优先偿还被告汇泰公司所垫付的款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）。2、被告汇泰公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足部分，有权继续向被告洪得森、高琴追偿。3、被告汇泰公司仅对抵押物不足清偿部分的债务承担连带责任。4、关于被告洪得森应偿还的贷款本息具体金额，以法院查明的为准。5、原告没有提交证据证明律师费已实际发生，该项诉请不应予以支持。被告洪得森、被告高琴未作答辩。原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：A1.《个人购房担保借款合同》。A2.《预购商品房预告登记书》。A3.《预购商品房抵押权预告登记书》。证据材料A1、A2、A3共同证明：1、被告洪得森向原告申请个人购房贷款，贷款金额共计人民币165万元；2、被告洪得森应按期偿还贷款本息，还款日为每期末月的20日；3、被告洪得森和被告高琴设定的本案抵押物位于福州市台江区复式单元，503复式单元房产（商品房预告登记号：榕房预YR字第1401704号）及相应土地使用权作为抵押财产向原告提供担保，担保的范围为合同项下本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告洪得森和被告高琴承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过房费等原告实现债权和抵押权的一切费用，并已办理抵押权预告登记手续；4、被告福建汇泰房地产开发有限公司对被告洪得森所欠的债务承担连带保证责任。A4.《个人贷款借款凭证》，证明：原告依约于2014年4月21日发放贷款共计人民币165万元，贷款期限360个月。A5.《逾期清单》，证明：暂计至2017年2月20日，被告洪得森尚欠原告借款本金人民币1625742.37元，利息、罚息以及复利等人民币131033.46元。A6.《结婚证》，证明：借款发生在被告洪得森和被告高琴婚姻关系存续期间，被告高琴应承担共同还款责任。A7.《委托代理协议》，证明：原告因本案支出律师费22000元。被告汇泰公司依法提交了下列证据材料：B1.《中国建设银行单位客户专用回单》，证明：被告汇泰公司代被告洪得森、被告高琴向原告偿还银行贷款本息合计201048.97元。被告洪得森、被告高琴未提交证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月8日，原告与被告洪得森、被告高琴、被告汇泰公司签署编号为35020120140018775《个人购房担保借款合同》，约定：被告洪得森向原告申请个人购房借款，用于购买位于福州市台江区复式单元房产；合同项下借款金额为165万元，借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；借款期间若遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；合同项下的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日；被告洪得森、被告高琴以其所购买的位于福州市台江区复式单元房产（商品房预告登记号：榕房预YR字第1401704号）及相应土地使用权向原告提供提押担保，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告洪得森和被告高琴承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过房费等原告实现债权和抵押权的一切费用；阶段性保证人为被告汇泰公司，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告洪得森和被告汇泰公司承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用；被告汇泰公司自借款发放之日起，至被告洪得森取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告洪得森的债务承担连带保证责任等内容。上述合同签署后，原告依约于2014年4月21日向被告洪得森发放贷款165万元，贷款期限自2014年4月21日至2044年4月20日。被告汇泰公司分别于2016年1月15日、2016年3月14日、2016年5月18日、2016年7月13日、2016年9月9日、2016年11月16日、2017年2月8日、2017年3月10日、2017年5月18日、2017年7月21日代被告洪得森偿还原告贷款本息合计201048.97元。诉讼中，原告确认截至2017年2月20日，被告洪得森尚欠原告借款本金1625742.37元，利息、罚息和复利合计131033.46元。另查明，2016年12月16日，福州市不动产登记和交易中心向被告汇泰公司发出榕房初闽（字第《首次登记通知书》，通知内容为：“你公司申请台江区鳌峰街道亚兴路76号（原亚兴路西侧与鳌光路北侧交叉处）水晶花园1#-3#楼、5#-9#楼、幼儿园、门卫房屋首次登记，总建筑面积132731.87平方米，具体范围见附表。”本院认为，原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行与被告洪得森、被告高琴、被告汇泰公司签订《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家有关法律法规的规定，应认定为合法有效。原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行已履行合同项下的出借义务，被告洪得森却未按期归还借款本息，已构成违约。原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行有权依约宣布借款全部提前到期，要求被告洪得森立即归还相应的借款本息及相关费用。故原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行请求被告洪得森偿还借款本金1625742.37元及其利息、罚息、复利有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张为本案诉讼支出律师代理费22000元，但缺乏相应证据证明，本院不予支持。原告主张被告洪得森的债务发生在被告洪得森、被告高琴的婚姻关系存续期间，本院认为，本案讼争债务发生在两人夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，且被告高琴作为抵押人在《个人购房担保借款合同》中签字，被告高琴应对上述债务承担共同还款责任。被告洪得森、被告高琴以所购买的福州市台江区复式单元房产提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。案涉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人怠于办理以致正式抵押登记未完成。被告洪得森、被告高琴怠于办理登记的行为，本质上属于购房人为自己的利益不正当地阻止条件成就，应参照附条件的民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。上述预购商品房抵押权预告登记虽非正式抵押登记，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，已具备一定的公示外观。故本院依法确认原告对案涉不动产拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。被告汇泰公司自愿为被告洪得森的讼争债务提供连带责任保证，在本案抵押物尚未办妥房产证及正式抵押登记的情况下，被告汇泰公司对讼争债务的保证责任未得以免除。被告汇泰公司应当在其保证范围内承担连带清偿责任，被告汇泰公司承担保证责任后，有权向被告洪得森追偿。被告洪得森、被告高琴经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告洪得森、被告高琴应于本判决生效之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行偿还借款本金1625742.37元及利息、罚息、复利（暂计至2017年2月20日的利息、罚息和复利合计131033.46元，此后的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定的标准计至款项还清之日止）；二、原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行有权以被告洪得森、被告高琴所有的坐落于福州市台江区复式单元房产折价、拍卖或者变卖所得的价款，就本判决第一项确定的债权优先受偿；三、被告福建汇泰房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；四、原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行以被告洪得森、被告高琴所有的坐落于福州市台江区复式单元房产折价、拍卖或者变卖所得的价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福建汇泰房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利息，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告洪得森、被告高琴；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20809元，由原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行负担198元，由被告洪得森、被告高琴、被告福建汇泰房地产开发有限公司负担20611元；保全申请费5000元，由被告洪得森、被告高琴、被告福建汇泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 崔 洁人民陪审员 杨 榕人民陪审员 魏宝珍二〇一七年九月十九日书 记 员 龚晓璇附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。