广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0881民初2662号原告（反诉被告）：黄慧敏，女，1990年7月16日出生，汉族，住桂平市。被告（反诉原告）：黄福宁，男，1990年9月14日出生，壮族，住桂平市。原告（反诉被告）黄慧敏与被告（反诉原告）黄福宁租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年8月1日、2017年8月11日公开开庭进行了审理。原告黄慧敏（反诉被告）与被告黄福宁（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄慧敏（反诉被告）就本诉部分向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付合同违约金5000元给原告；2.判令被告退还押金余款800元给原告；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年7月7日，原告与被告签订了《铺面租赁合同》，租期从2016年7月7日至2018年7月7日。2017年4月27日，原告接到被告母亲的电话，要求原告即刻撤店，声称当天下午即要收回铺面，原告和被告在微信核实了该事实。根据合同第二条第四项的约定，合同有效期内，被告若经营不善导致原告无法再使用铺面，应赔偿原告违约金5000元。2017年4月30日，原告与被告在微信商议店铺遗留的水电费、租金、押金以及违约金问题。2017年5月1日，双方协定原告于合同签订之日交付的2700元押金，抵扣水电费1300元，抵扣已使用铺面一个月租金900元，剩余500元，被告还应支付原告合同违约金5000元，双方无异议。此后，原告多次催促被告退还押金余款并支付合同违约金未果。2017年5月31日，原告提出当季已使用铺面不足一个月，应按已使用天数计算租金为900×2/3=600元，被告实际应退还押金余款800元给原告，被告没有提出异议。但是，被告多次承诺转账给原告，却又多方推辞，至今没有转过任何款项给原告。为维护原告合法权益，特起诉至法院，提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）黄福宁就本诉部分辩称，被告承租了桂平市人民东路西山供销社综合楼三楼毛坯房共300平方米用于经营饮食娱乐休闲吧，其中被告将45平方米出租给原告用于经营明信片及其他精美手工艺品，被告于2017年4月27日通知原告撤店是因为原告迟延交付当季度租金给被告，导致被告没有足够的钱交付租金给房东，房东要求收回被告承租的铺面。合同解除后，被告与原告在微信上就违约金、租金、押金及水电费的问题的协商，是被告在没有咨询律师的情况下与原告协商的，后经了解才知道是原告违约，所以不同意按照微信上面协商好的履行。原、被告签订《铺面租赁合同》后，原告一直没有按时交付租金给被告，每次都是在被告催促之后原告才迟延交付，原告迟延交付租金的行为违反了《铺面租赁合同》的约定，且原告铺面自己经营饮品、小吃及原告铺面经常不开门也影响了被告的经营活动，所以是原告违约，被告不应支付违约金给原告，也不应退还押金给原告。被告（反诉原告）黄福宁就反诉部分向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付合同违约金5000元给反诉原告；2.判令反诉被告支付铺面水电费用1300元给反诉原告；3.判令反诉被告支付铺面租金600元给反诉原告；4.本案诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：被告于2015年12月承租了桂平市人民东路西山供销社综合楼三楼毛坯房共300平方米用于经营饮食娱乐休闲吧，租金为每平方米20元/月。后原告的合作伙伴与被告商谈合作，称租下被告经营的铺面中的45平方米用于经营明信片及其他精美手工艺品，原告的铺面可以出售一些饮品、小吃，出售的饮品、小吃由被告铺面负责提供，被告适当给予原告提成，原、被告达成共识后于2016年7月7日签订《铺面租赁合同》，以每平方米20元/月（共45平方米）转租给原告。原告正式营业后，因暑期生意好，原告在其铺面开始单独做起了饮品和小食，直接影响到被告的经营，此事经双方协商后不了了之。2016年9月学生开学后，原告铺面经常不开门，有些客人上来后发现原告铺面关门就直接走了，影响了被告的经营。且原告从第一季度开始，没有一次是准时或者提前交付租金，都是经被告催促，短的逾期几天，最长一次逾期40多天交付租金，2017年4月开始的当个季度租金直至现在都没有交付。2017年4月27日，被告因没有交付当个季度租金给房东，房东要立即收回场地，被告母亲立即通知了原告，原告说要几天时间清空店铺，后被告向房东协商宽限几天时间，2017年4月30日原告搬离铺面。按照合同第三条第1项约定：租期未满，原告逾期不缴纳租金，作违约处理，押金不予退还。被告通知原告后仍不缴纳，则被告有权收回店铺并终止合同，原告应在7天内将所欠费用交清并清退货物。被告认为，原告已构成违约，为此特提出反诉。原告（反诉被告）黄慧敏就反诉部分辩称，原、被告在一定程度上存在合作关系，即客人可以在原告的铺面点被告的饮品和小吃，被告给予原告相应提成。后原告铺面也单独经营饮品和小食，但并不影响被告的经营，对此双方也是做了协商的。原告与被告签订《铺面租赁合同》，被告与房东签订租赁合同，被告迟延交付租金给房东导致房东收回铺面，从而要求原告在合同未期满的情况下突然撤离铺面，是被告违约行为导致原、被告解除合同。且原告每次缓交租金都有与被告协商，原告于2017年4月27日收到被告母亲的撤店通知，在此之前被告并没有提过要求原告撤店的事情，只是说要转让被告经营的铺面，并且委托原告在当地新媒体平台“桂平街坊”发布被告铺面转让的信息。2017年5月1日双方已协商好水电费、租金、押金、违约金的问题，被告也承诺转款给原告，之后却一直拖延，为此原告诉至法院。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告承租了桂平市人民东路西山供销合作社综合楼三楼用于经营饮食娱乐休闲吧，原、被告于2016年7月7日签订《铺面租赁合同》，合同约定：被告将其承租的坐落于桂平市人民东路西山供销合作社综合楼三楼临街铺面（45平方米）转租给原告，仅限于经商使用，租期为2年，从2016年7月7日起至2018年7月7日止；租金共计22000元，每月租金900元，每3个月收取一次租金，每次收取租金2700元，原告应主动、提前将租金存入被告提供的指定的银行账户，以银行收据为凭证，原则上，先交租后使用；同时合同约定：合同有效期内，被告若经营不善导致原告无法再使用铺面，应赔偿原告违约金5000元。原告若经营不善提前退租，对被告的经营活动产生不良影响，应赔偿被告违约金5000元。合同还约定：租期未满，原告逾期不缴纳租金，作违约处理，押金不予退还；被告通知原告后仍不缴纳，被告有权收回店铺并终止合同；租期期满，原告无违约并结清所需缴纳的费用后，被告将押金退还给原告。原、被告签订合同后，原告于2016年7月13日交付押金2700元及第一季度（2016年7月7日-2016年10月7日）的租金3100元（双方约定前两个月租金为1100元/月），2017年10月21日交付第二季度（2016年10月8日-2017年1月7日）租金2700元，2017年2月23日交付第三季度（2017年1月8日-2017年4月7日）租金2700元。上述押金及租金原告均是通过支付宝转账给被告账户。2017年4月10日，原、被告微信协商，被告同意原告用押金2700元支付2017年4月8日至2017年7月7日的租金。合同履行至2017年4月，被告母亲于2017年4月27日电话告知原告于当日下午收回铺面，要求原告即刻撤店，原告与被告在微信核实了该事实。2017年4月30日原告清空店铺,2017年5月1日原、被告在微信上就违约金、租金、水电费、押金等达成协议，被告需向原告支付违约金5000元，退还押金余款500元（押金2700元-租金900元-水电费1300元）。2017年5月31日原告提出当季度已租用铺面20天（2017年4月8日-2017年4月27日），应按实际已租用天数计算租金为600元，被告实际应退还押金余款为800元（2700元-租金600元-水电费1300元），被告没有提出异议，并表示需要时间还款。另查明，2017年1月1日“桂平街坊”平台发布被告铺面转让信息，2017年2月19日“桂平街坊”的小编“桂平好帮手”发布被告铺面转让信息。庭审中，原、被告对约定的合同违约金5000元没有异议，对原告铺面已使用水电费为1300元、原告尚欠被告铺面租金为600元没有异议。本院认为，原、被告签订的《铺面租赁合同》是基于双方自愿的基础上订立，是双方的真实意思表示，内容形式合法，应受到法律的保护，双方应严格按约定履行合同。原、被告在合同履行过程中发生了变化，按照合同约定：原告应主动、提前将租金存入被告提供的指定银行账户，原则上先交租后使用。庭审中，原、被告均对约定的交付租金时间为每季度的第一个月的7号前没有异议，但原告均是在每季度的第一个月的7号之后迟延交付当季度租金。对此，在被告每次向原告催收租金时，原告均告知被告需延迟交付，被告并没有明确提出拒绝接受原告迟延交付租金的异议，且2017年4月当季度的租金被告也同意用押金抵减，可视为其默认原告改变履行合同义务的方式,默认对原签订合同主要条款的变更，且原告的实际履行行为也没有损害到双方的利益，故原告的行为没有构成根本违约。其次，被告在向原告发出解除合同收回铺面的通知之前，没有证据证实，其已按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项及第二百二十七条的有关规定，给予原告合理履行期限，也没有证据证实是因原告的行为导致合同解除，根据庭审查明事实，被告收回原告经营的铺面是因被告迟延交付租金给房东所致，故被告提前终止履行原、被告签订的合同的行为构成根本违约，应承担违约责任，被告应支付违约金5000元及退还押金2700元给原告。被告反诉要求原告支付违约金5000元，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原、被告解除合同后，双方在微信上已就违约金、押金、尚欠租金以及水电费进行协商，对原告提出的被告应支付违约金5000元以及退还押金余款800元（押金2700元抵减水电费1300元及租金600元）给原告，被告并没有提出异议并表示需要时间支付，在之后原告多次催收中，被告亦表示会尽量将上述款项支付给原告。本院认为，被告作为一名具有完成民事行为能力的成年人，应知道认可向原告支付违约金、退还押金余款等事项所应承担的法律责任，被告未能提供证据证实其与原告微信上的协商是在受胁迫或者存在重大误解、显失公平的情况下作出，且协议没有违反合同的约定，应依约履行。被告辩解合同解除后其与原告在微信上达成的协议是在没有咨询律师的情况下达成，理由不能成立，依法不予采纳。庭审中，原、被告对原告尚欠被告的铺面租金600元、水电费1300元没有异议，被告反诉要求原告支付尚欠租金600元及水电费1300元的主张，与事实相符，本院依法予以支持。鉴于原、被告在合同解除后已就押金抵减租金及水电费达成协议，故被告实际应退还给原告的押金为：2700元-600元-1300元=800元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，被告提出的反诉是在本案受理后，法庭辩论结束前提出，故被告提出的反诉符合法律的规定，本院应予受理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄福宁应支付违约金5000元给原告（反诉被告）黄慧敏；二、被告（反诉原告）黄福宁应退还押金800元[押金2700元减去原告（反诉被告）应支付给被告（反诉原告）的租金600元及水电费1300元]给原告（反诉被告）黄慧敏；三、驳回被告（反诉原告）黄福宁的其他诉讼请求。案件本诉受理费25元（原告已预交），反诉受理费25元（反诉原告已预交），合计50元，由被告（反诉原告）黄福宁负担。上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费50元,款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员 张小敏二〇一七年九月二十七日代书记员 李晓静