山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁09民终2231号上诉人（原审被告）丁巨香，女，1953年3月22日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张伟，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）泰安市泰山区岱庙街道办事处灌庄社区居民委员会,住所地泰安市泰山区。法定代表人：宋洪生，居委会主任。委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟爱梅，山东华林律师事务所律师。上诉人丁巨香因与被上诉人泰安市泰山区岱庙街道办事处灌庄社区居民委员会（以下简称灌庄居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰山区人民法院（2016）鲁0902民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁巨香上诉请求：撤销泰山区人民法院（2016）鲁0902民初3084号民事判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足。2004年1月6日上诉人与被上诉人签订租赁合同后，上诉人在该土地上花费五十余万元投资建设了大部分厂房和办公室用于经营。被上诉人所谓土地征用，是借用旧村改造名义以开发商住用房为目的单方解除合同，严重剥夺了上诉人的合法权益，不应得到支持。二、原审判令上诉人支付2013年1月至2017年1月的租金于法无据。2013年8月30日，因被上诉人无故给上诉人停电，给上诉人生产经营造成重大经济损失，后经双方协商，被上诉人同意不再收取上诉人的租金，有证人丁某（村委副书记）、宋某（财务科长）由居委会安置被拆迁居民居住在涉案房屋中可以证明。三、现租赁合同仍继续履行中，因旧村改造，房屋租赁费由被上诉人直接支付给上诉人，足以证实被上诉人认可上诉人仍对涉案房产享有使用权，双方租赁合同仍在履行过程中，被上诉人的请求证据不足。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人灌庄居委会辩称，第一，本案租赁合同己经解除，无论是上诉人未按时交纳租金，还是发生了被上诉人需要集体占用租赁土地的情形，都符合合同约定应当解除的情况，而且被上诉人于2016年7月29日向上诉人发出解除合同的通知，上诉人己经收到。所以一审判决认定租赁合同己经解除，上诉人应当返还租赁物，支付拖欠的租金，按照合同约定的租金标准支付租赁物占用期间的费用完全正确。第二，一审判决并没有判决上诉人支付2013年1月至2017年1月的租金，而仅仅是判决其支付2013年下半年的3804元，所以该上诉理由本身不成立。综上所述，请求法院维持一审判决。原告灌庄居委会向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2004年1月6日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即支付租赁费19804元（截止到2016年8月），并自2016年9月起按照实际占用期间的合同约定租金计算至腾空止。3、判令被告立即腾空所使用的位于原鲁中制药厂厂区土地1.008亩、房屋四间计108平方米，并交付给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年1月6日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告租赁原告所属位于原鲁中制药厂厂区土地、房屋等设施，供被告生产经营使用，租赁期限30年，每年租金为6000元，每半年交付一次租金，不按时交纳加收滞纳金。合同第五条第4项约定：“租赁期间，如遇国家或集体征用、占用，甲方须提前一个月通知乙方，乙方要无条件接受，自通知乙方时合同终止。”合同签订后，原告依约将所租厂区土地、房屋等交付给被告使用。2012年10月，因原告集体建设需要占用被告所租赁厂区土地、房屋，原告书面通知被告解除终止所签订的《租赁合同》，但被告未按通知履行。2013年和2016年7月原告两次书面通知被告，要求解除终止租赁合同，腾空厂区土地、房屋交付给被告，被告接到通知后，虽与原告联系，但至今仍未履行腾空交付义务。被告的行为严重违反了《合同法》的规定和双方《租赁合同》的约定。为维护原告的合法权益，根据《合同法》等相关法律规定和双方合同约定，特向贵院具状起诉，请求法院依法判如所诉。一审法院认定事实：2004年1月6日，原告灌庄居委会与被告丁巨香签订《租赁合同》，原告为出租方，被告为承租方，约定：出租方将位于原药厂的部分房屋、土地（其中土地672平方米，约1.008亩；房屋四间，计108平方米）的使用权出租给承租方，供承租方用于生产。租赁期限30年零10个月，自2004年3月1日起至2033年12月30日止。租金每年6000元，每半年交付一次，先交租金后使用。自合同签订后，先预交半年租金，半年后一个月内再交另一半租金，依次类推。合同第五条第2项约定，承租方不按时交纳租金，出租方有权通知承租方解除合同并每月加收所欠租金的20%作为滞纳金，直至乙方搬出为止。第4项约定，租赁期间，如遇国家或集体征用、占用，甲方需提前一个月通知乙方，乙方无条件接受，自通知乙方时合同终止。合同第八条特别约定,租赁期间，乙方新建房屋等设施，甲方一律不承担责任，合同终止时，由乙方自行拆除，甲方不付任何补偿。以上合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。2016年7月29日，原告向被告发出《解除终止合同腾空通知书》，内容如下：丁巨香：2004年1月6日，我单位和你签订了《租赁合同》，由你租赁使用我单位位于原药厂的部分房屋、土地，租金每年6000元。合同第五条第4项约定，因集体征用占用，出租方需提前一个月通知承租方，乙方（承租方）要无条件接受，自通知承租方时合同终止。合同第七条约定，租赁期间，乙方新建房屋等设施甲方（出租方）一律不承担责任。合同终止时，由乙方自行拆除，甲方不负任何补偿。现因我社区集体旧村改造建设需要，占用拟租赁的房屋、土地。我单位曾多次通知你解除终止租赁合同，腾空房屋土地，但你一直未能履行。为此，依据《合同法》及双方租赁合同约定，现我单位再次书面通知你解除终止双方所签订的《租赁合同》，限你在三日内腾空所租赁使用的房屋、土地，交付给我单位，并同我单位结算租赁费等。逾期，我单位将采取法律手段，由此所造成的一切后果和损失均由你承担。特此通知！通知人：泰安市泰山区岱庙街道灌庄社区居民委员会。二0一六年七月十八日。”该通知书以EMS邮件邮寄，于2016年7月30日妥投。涉案土地原为泰安鲁中制药厂地块。1993年12月29日，泰安鲁中制药厂（甲方）与原告岱庙街道灌庄村（乙方）签订《资产转让协议》，泰安鲁中制药厂将东厂区（34.051亩）、35KV变电站区（2.83亩，另含0.36亩出路）及两区域内的房地产等资产产权以2200万元的价值整体转让给了岱庙街道灌庄村，主管机关岱庙街道办事处在合同上盖章鉴证。2013年6月23日，灌庄居委会（甲方）与泰安永鸿置业有限公司(乙方)签订《灌庄社区旧村改造项目合作开发合同书》，双方就旧村改造相关事宜达成协议，合作项目名称为“锦绣华庭”，地址位于泰安市泮河大街以北、南关大街两侧，合作范围面积224.92平方米，包括拟改造旧村占地面积181.46亩、原鲁中制药厂土地33.46亩。自2013年1月6日至2014年1月5日该租赁年度租金6000元，被告只缴纳了2196元，其余3804元租金未付。2014年1月6日至2015年1月5日该租赁年度租金6000元、2015年1月6日至2016年1月5日该租赁年度租金6000元、2016年1月6日至2017年1月5日该年度租金6000元，被告已经付清，原告就此向被告出具了三份收据，收据载明出具时间分别为2014年8月1日、2015年1月23日、2016年1月7日。一审法院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。涉案租赁房屋及土地系原泰安鲁中制药厂转让给灌庄居委会（原灌庄村委），原告灌庄村委提起本案诉讼，主体适格。根据双方当事人陈述及被告提交的《灌庄社区旧村改造项目合作开发合同书》，可以认定灌庄居委会拟占用涉案土地进行旧村改造的事实。因双方合同第五条第4项明确约定，租赁期间，如遇国家或集体征用、占用，甲方需提前一个月通知乙方，乙方无条件接受，自通知乙方时合同终止。在原告需占用集体土地进行旧村改造的情况下，原告有权解除涉案租赁合同。证据证实原告于2016年7月29日向被告发出解除合同通知，并于2016年7月30日送达被告。通知中原告虽仅给予被告三天搬迁期限，但自通知送达被告至本案诉讼，期限已经届满30天，故该通知于送达之日即2016年7月30日发生解除效力。因双方合同业已解除，被告有义务腾退涉案房屋及土地，并将其交付于原告；同时，在合同已解除的情况下，原告于本案再行要求解除租赁合同，没有事实和法律依据。被告欠付原告租金额为3804元，对该欠付租金被告应予支付。因双方合同于2016年7月30日解除，自合同解除之日即2016年7月31日起，被告应向原告支付房屋占用费；但鉴于原告出具收据认可被告租金交至2017年1月6日，故自2016年7月31日至2017年1月6日此期间的房屋占用费，依法可以被告已交的该部分租金予以冲抵，被告实际应从2017年1月7日起向原告支付房屋占用费，房屋占用费按照双方约定的租金标准，计算至房屋及土地腾退之日止。综上所述，对原告要求被告腾退涉案房屋及土地并支付相应租金及房屋占用费的诉讼请求，一审法院予以支持；对原告要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，因双方租赁合同已经解除，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告丁巨香于本判决生效之日起十五日内腾退位于泰安市泰山区岱庙街道办事处灌庄社区原泰安鲁中制药厂内的涉案房屋及土地，交付于原告。二、被告丁巨香于本判决生效之日起十日内支付给原告泰安市泰山区岱庙街道办事处灌庄社区居民委员会房屋租金3804元。三、被告丁巨香于本判决生效之日起十日内支付给原告泰安市泰山区岱庙街道办事处灌庄社区居民委员会房屋占用费，按照每年租金6000元计算，自2017年1月7日起，计算至本判决确定的房屋及土地腾退之日止。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2836元，由原告泰安市泰山区岱庙街道办事处灌庄社区居民委员会负担1020元，被告丁巨香负担1816元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提交的泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终890号民事判决书，业已生效，该生效法律文书确认的事实能够作为证据采信，可以认定灌庄居委会拟占用涉案土地进行旧村改造的事实。其他经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。本院认为，双方争议的焦点问题是：一、被上诉人要求解除合同是否有事实和法律依据；二、上诉人是否存在拖欠租赁费用的情形，以及支付租赁费用范围如何确定。关于第一个争议焦点，本院认为，根据一、二审双方当事人陈述及上诉人提交的《灌庄社区旧村改造项目合作开发合同书》、被上诉人提交的泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终890号民事判决书，可以认定被上诉人灌庄居委会拟占用涉案土地进行旧村改造的事实。被上诉人依据与上诉人签订的《租赁合同》相关约定要求解除合同、腾退土地及房屋于法有据，应予支持。关于第二个争议焦点，根据合同约定，上诉人应当每年缴纳租金6000元，而2013年1月6日至2014年1月5日该年度租金6000元，上诉人只缴纳了2196元，剩余3804元租金未付，一审判令其支付下欠租金3804元并无不当，本院予以维持。上诉人主张涉案房屋由被上诉人出资租赁给搬迁居民使用，因双方未单独订立书面合同，亦未对2004年1月6日的《租赁合同》进行变更，该主张与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。综上，上诉人丁巨香的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5672元由上诉人丁巨香负担。本判决为终审判决。审判长 阎 鹏审判员 张 岩审判员 张晓丹二〇一七年九月十五日书记员 高学茹