重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初5841号原告：刘玉姣，女，1971年2月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：重庆国能投资开发有限公司，住所地:重庆市綦江区（原万盛区）万东北路46号，统一社会信用代码91500110056486265X。法定代表人：陈祖华，董事长。委托诉讼代理人：阳长荣，重庆北信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所律师原告刘玉姣与被告重庆国能投资开发有限公司（以下简称：国能投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月26日受理后，依法适用简易程序，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告刘玉姣、被告国能投资公司的委托诉讼代理人杨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉姣向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金8434.37元、逾期办理合同登记备案违约金13426.14元，共计21860.51元；二、判令被告向原告支付逾期违约金的利息1574.95元；三、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告于2014年8月25日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买坐落于重庆市万盛区房屋，价款为430325元。按合同第十二条的约定，被告应于合同签订之日起10日内，为原告办理合同登记备案并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因被告未能按期提交办理合同登记备案，逾期312日。按合同第十三条的约定，被告应在商品房实际交付之日起60日内，向土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，提供相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原告于2017年3月15日才取得相关证明，逾期196天。被告上述两个违约行为，应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。按合同约定现提起诉讼，请求判如所请。被告国能投资公司辩称，原告诉请的合同备案登记违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。若法院认定未超过诉讼时效，合同约定的逾期登记备案违约金过高，请求予以调整。办理产权证的起算时间应为实际接房之日。原告诉请的违约金的利息不予认可。本院经审理认定事实如下：刘玉姣系具有完全民事行为能力的自然人。国能投资公司系依法成立的有限责任公司，系能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（二级）、物业管理等。2014年8月25日，刘玉姣与国能投资公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，刘玉姣（乙方）购买由国能投资公司（甲方）开发建设的位于重庆市万盛经开区住房1套；房屋建筑面积为111.61平方米；房屋总价款为430325元；刘玉姣于2014年8月25日向国能投资公司支付总房款430325元等内容。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）【2014】预字第（015）号。”该合同第十二条载明：“1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同第十三条载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订当日，刘玉姣向国能投资公司付清了房款430325元。2015年7月13日，不动产登记机构颁发了刘玉姣所购万盛经开区住房的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2016年7月3日，刘玉姣与国能投资公司办理接房手续，国能投资公司向刘玉姣交付了上述房屋。2017年3月15日，国能投资公司取得刘玉姣所购住房权属登记的《不动产登记受理通知单》。同日，不动产登记机构颁发了刘玉姣所购住房的《不动产权证书》。2017年6月26日，刘玉姣向本院提起诉讼，要求国能投资公司支付逾期办理不动产权证书违约金、逾期办理预购商品房合同登记备案违约金并支付利息。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、接房手续、购房款发票、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《不动产登记受理通知单》、《不动产权证书》等书证和当事人陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证及本院审查属实，应予认定。本院认为，刘玉姣与国能投资公司于2014年8月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。本案的争议焦点为：一、刘玉姣要求国能投资公司支付逾期办理预购商品房合同登记备案违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、逾期办理不动产权证书违约金计算的起止时间如何确定及违约金的利息能否主张。围绕上述争议焦点，本院评述如下：一、刘玉姣要求国能投资公司支付逾期办理预购商品房合同登记备案违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效诉讼时效是民事权利受到侵害的权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护其民事权利的制度。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方签订的房屋买卖合同对案涉房屋办理预购商品房合同登记备案的期限已作明确约定，刘玉姣对国能投资公司为其办理合同登记备案期限届满之日为2014年9月4日是知晓的。在刘玉姣已清楚国能投资公司最迟应当于2014年9月4日办理合同登记备案，且其有权到不动产登记机构查询合同登记备案办理情况的情形下，国能投资公司在2014年9月5日之后未办理案涉房屋的合同登记备案，刘玉姣知道或者应当知道其所购房屋合同登记备案的权利已受到侵害，主张合同登记备案权利的诉讼时效期间自2014年9月5日起开始计算，刘玉姣在两年内有权向国能投资公司主张权利或者向人民法院起诉。然而，刘玉姣于2017年6月26日才向本院起诉，且未向本院举示在诉讼时效期间发生引起诉讼时效中断、中止、延长事由的相应证据，故刘玉姣要求国能投资公司支付逾期办理预购商品房合同登记备案及利息的诉讼请求已超过诉讼时效。现国能投资公司提出诉讼时效抗辩，刘玉姣怠于行使自己的权利，应当承担超过诉讼时效的法律后果。故本院对刘玉姣要求国能投资公司支付逾期办理预购商品房合同登记备案违约金13426.14元及利息的诉讼请求不予支持。二、逾期办理不动产权证书违约金计算的起止时间如何确定及违约金的利息能否主张根据合同约定，国能投资公司应当在案涉房屋实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地的房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。国能投资公司于2016年7月3日将案涉房屋交付给刘玉姣，于2017年3月15日才取得案涉房屋权属登记的《不动产登记受理通知单》，未能在案涉房屋实际交付使用之日（2016年7月3日）起60日（2016年9月1日）内申请办理该房屋的不动产权证书，提交资料并取得登记受理单，已构成违约，应从逾期之日（2016年9月2日）起至取得《不动产登记受理通知单》之日（2017年3月15日）止，按日向刘玉姣支付已付房价款万分之一的逾期办理不动产权证书违约金共计8391.34元（43.0325元/天×195天）。因刘玉姣与国能投资公司仅约定逾期办理不动产权证书的违约金，并未约定违约金的利息，且违约金足以补偿其损失，故本院对于刘玉姣要求国能投资公司支付违约金的利息的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆国能投资开发有限公司于本判决生效后5日内向原告刘玉姣支付逾期办理不动产权证书违约金8391.34元；二、驳回原告刘玉姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费388元，减半收取194元，由原告刘玉姣负担125元，被告重庆国能投资开发有限公司负担69元（原告已预交受理费，被告在履行上述给付义务时一并支付原告69元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张水林二〇一七年九月二十日书记员  杜虎玲