山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终5307号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜庆文，男，1955年12月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱俊营，山东盈德律师事务所律师。委托诉讼代理人：党龙会，山东盈德律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：孙为民，女，1972年5月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱俊营，山东盈德律师事务所律师。委托诉讼代理人：党龙会，山东盈德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李湧，男，1957年10月15日出生，汉族，山东省中烟集团退休职工，住济南市。委托诉讼代理人：岳东，山东惠鲁律师事务所律师。上诉人杜庆文、孙为民因与被上诉人李湧房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜庆文上诉请求：1.撤销一审判决，改判杜庆文与孙为民于2014年4月25日签订的济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-***室房屋及地下室的济南市存量房买卖协议有效，驳回李湧的诉讼请求；2.判决李湧向杜庆文支付自1999年1月1日至2014年5月期间的房屋占用费18.69万元；3.由李湧承担本案一、二审的本诉、反诉诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定，杜庆文以涉案房屋抵偿李湧债务的意思表示，是完全错误的。杜庆文根本没有以房抵债的真实意思表示。首先，李湧提交的证明、委托书等证据，是不真实的。李湧根本没有借给杜庆文100万元，李湧作为普通职工，在1999年，没有能力出借这么多钱。关于双方之间真实的债务数额，根据李湧在一审时提交的证据，可以认定双方之间的债务发生在1999年。2001年1月，李湧在济南市历下区人民法院提起诉讼，要求杜庆文偿还其借款40万元。因此，李湧提交的载明借款数额为一百万元的证明、委托书等材料，虽有杜庆文的签字，但是是在杜庆文醉酒后无意识受到李湧的诱骗后签署的，不是真实的。其次，2008年，物权法实施后，对物权的确认采取登记法定主义。物权的权属首先要依登记为准。涉案房屋的权属在杜庆文转让之前，一直是杜庆文的。即便是李湧认为杜庆文曾经做出过用房屋折抵债务的真实意思表示，李湧也只能是通过诉讼要求杜庆文继续履行该意思表示，而不能直接要求法院认定涉案房产归其所有。十五年来，李湧并没有向杜庆文主张要求将房子抵给他。鉴于杜庆文已将该涉案房屋转让给孙为民的事实，李湧已无权再要求杜庆文将房产抵偿给他。再次，本案的案由是房屋买卖合同无效确认之诉，李湧并没有以物抵债的诉讼请求。而一审法院却认定杜庆文有以涉案房屋抵偿李湧债务的意思表示，完全超越了当事人的诉请，违法了不告不理的基本诉讼原则，严重侵害了杜庆文的诉讼权利。以物抵债的事实是否存在、能否成立根本不是本案的审理内容。房子是杜庆文的，李湧强行占用了杜庆文的房子十五年，杜庆文要求其支付合理的房屋占用费是合情合理合法的。二、李湧认为杜庆文卖房的行为，侵害了他的债权，但实际上杜庆文与李湧之间的债权债务仅不足五万，李湧已经申请过强制执行，可以继续通过法院强制执行实现自身债权。通过济南市历下区人民法院2001历民初字第60号民事判决书可以认定李湧自认的债权数额是40万元，因当时的庭审，杜庆文未能参加庭审，法庭未将杜庆文已偿还16.7万元借款的事实查清。再依据李湧居多年居住房屋折抵借款的事实，杜庆文实际欠李湧的债务数额仅为40万-16.7万-18.69万=4.61万（经鉴定，李湧居住房屋可以折抵的借款数额为18.69万元）。关于杜庆文与李湧的民间借贷纠纷，李湧早已申请执行立案，可继续通过执行程序实现自身债权，一审法院的判决虽然保护了李湧不足五万的债权，但侵犯了杜庆文和善意购买方孙为民价值145万元的物权。况且，李湧自身存在重大过错，其在强制执行程序中，没有对杜庆文所有的涉案房产办理查封保全措施，也没有要求执行法院对杜庆文的房产进行拍卖，杜庆文的房产可以自由买卖，可以视为李湧已经放弃通过保全拍卖房产实现自身债权的途径。三、杜庆文将涉案房屋以145万元的价格卖给孙为民是正常的市场交易价格，不存在低价销售的事实。交易行为发生在2014年4月份，交易价款为145万，房屋面积及地下室面积合计144.79平方，大体相当于1万元/平方米，据权威专业机构统计，济南市2014年12月份的住宅房屋均价为8219元/平方米，显然杜庆文并没有低价甩卖自己的房屋。当时，杜庆文按照87万的价格缴纳的契税。《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第二款：前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。但是主管税务机关没有依职权对87万的成交价格重新进行核定，说明87万的合同价款就已经是正常的市场交易价款，更何况，145万元的成交价款。四、杜庆文没有与买房人孙为民进行串通，恶意侵害李湧的权益。买房人孙为民对杜庆文与李湧的债务纠纷不知情。李湧并没有任何证据能够证实买卖双方是恶意串通的。综上，杜庆文没有将涉案房产折抵给李湧进行偿债的真实意思表示，也没有履行实施过以房抵债的行为，虽然涉案房产近些年来一直被李湧占用，但并没有改变涉案房产一直是杜庆文的房产的基本事实。除非李湧证实该房屋是杜庆文允许其免费居住的，否则其应向杜庆文支付长期占用房屋的费用，以弥补杜庆文的损失。杜庆文按照正常的交易价格转让，并进行了权属转移登记，买方孙为民已经善意取得该房产的所有权，一审法院判决撤销该交易，严重侵害了合同当事人的合法权益。并且该房产办理了二手房按揭贷款已经抵押给工商银行。一审法院判决撤销该交易，也严重侵害了其他当事人的权利。李湧辩称，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。首先，杜庆文违反诚实信用原则，故意隐瞒事实真相，恶意转移自己名下唯一房产，严重损害李湧合法权益。一审法院依法认定该买卖行为无效，认定事实清楚，适用法律正确。1999年1月23日，杜庆文因长期拖欠李湧借款未还，向李湧出具证明，证明内容：“杜庆文欠李湧借款100万元。因无偿还能力，自愿将自己购买的济南市中创开元山庄B2区1号楼***室房屋一套。签字后转让给李湧居住（转让手续后办）。购中创开元山庄B2区1号楼***室价格46万元，顶李湧的欠款，签字生效绝不后悔。特此证明。杜庆文签名。”同日，杜庆文向李湧出具委托书1份，内容：“我在中创开元山庄购买B2区1号楼***室房屋一套因欠李湧借款，将房屋户主过户给李湧特委托李湧办理过户手续。请中创开元山庄领导予以协助办理，为盼，注李湧随带杜庆文本人身份证复印件一张，杜庆文签名确认委托事项，同时杜庆文将房屋交付给李湧使用，并将房产证明手续交由李湧保管。”2003年6月2日，杜庆文与李湧签订协议书一份，协议约定杜庆文自愿将涉案房屋卖给李湧所有，房屋售价413073元。签订合同时李湧向杜庆文一次性支付全部房款，付款后两周内双方到房管局办理过户手续。但因杜庆文原因至今未办理过户手续。2015年9月29日，济南创信物业管理有限公司出具证明一份，证明中创开元山庄原B2区1号楼***室现4号楼1单元***室，自1999年至今由李湧居住，1999年至2015年的物业费、水电费1999年到2010年供暖费均由李湧缴纳。上述有证据证明的事实均可以证实杜庆文因拖欠李湧借款，于1999年自愿将涉案房屋交付给李湧抵偿欠款，并承诺配合办理房产过户手续的事实。但2014年杜庆文将涉案房屋出卖且不告知李湧，属于故意隐瞒事实真相，严重损害他人权益的行为。因此，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。其次，杜庆文与孙为民恶意串通，以明显不合理的低价转移杜庆文名下唯一房产，严重损害了李湧合法权益。依据合同法第52条第2项规定，其买卖行为无效。杜庆文与买房者孙为民为常年男女朋友关系，杜庆文明知自己在1999年因欠李湧借款未还在双方协议中自己承诺将涉案房屋转让给李湧抵偿借款的情况下，仍然出卖该房产，并且不告知李湧属于恶意转移财产的行为，作为买房者的孙为民明知李湧常年在此居住，既不核实，也不和李湧交涉，以明显低于市场的价格购买该房屋，不符合正常交易规则，很显然孙为民的买房行为主观上恶意。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序符合法律规定，请求驳回杜庆文的上诉，维护被杜庆文合法权益。孙为民述称，杜庆文的上诉主张是合理的，孙为民购买杜庆文的房屋实际支付了145万元，对杜庆文与李湧之间的纠纷不知情，孙为民与杜庆文之间没有恶意串通的主观故意。一审法院认定房屋转让价款为58万元，严重脱离基本事实。该58万元仅仅是按揭贷款数额，另有87万元的现金支付，在一审时已向法庭作出详细陈述。一审法院在没有任何相反证据的情况下，不予认可已经支付的87万元，认为双方存在低价转让行为，是错误的，二审法院应予撤销。孙为民上诉请求：1.撤销原审判决，改判孙为民与杜庆文于2014年4月25日签订的济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-***室房屋及地下室的济南市存量房买卖协议有效，驳回李湧的诉讼请求；2.由李湧承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、孙为民是善意购买方，杜庆文与李湧之间的债务纠纷，孙为民并不知情，不存在与杜庆文串通损害李湧利益的事实，李湧并没有提交能够证实双方恶意串通的证据，一审法院应保护正常的市场交易行为，不应做出损害善意购买人合法权利的判决认定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款，规定双方恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的，合同无效。适用该条规定，要求是双方都由损害他人的主观故意，串通一致，实施合同行为。但是孙为民对杜庆文与李湧之间的债务纠纷，并不知情，根本不存在侵害李湧利益的主观故意。合同双方存在恶意串通的事实，是认定合同无效的一个充分必要条件，这个事实需要充分的证据加以证实，在没有能够认定孙为民明知杜庆文欠钱不还的证据情况下，一审法院不能靠推定的方式草率认定。在购房之前，孙为民知道该房屋被他人占据，但是卖方杜庆文告诉孙为民，李湧是他以前的朋友，长期借住在该房，现在赖着不走了。孙为民在房管局查询房主是杜庆文，该房也没有被抵押，既然是被李湧无理占用，不影响孙为民购买。但一审法院认定，孙为民明知房屋被他人占用还继续购买，就存在主观过错。一审法院认为没有证据证明孙为民在主观上是善意的，即认为孙为民主观上是恶意的，完全背离了本案应有的举证分配责任。一审法院显然是没有明白本案当事人应如何承担举证责任。在本案中，孙为民无需自己证明是善意的，只需要李湧举证证明孙为民是恶意的并与杜庆文串通，即可完成举证责任。纵观整个案件，李湧没有提供证明孙为民与杜庆文恶意串通的证据，却提供了一些其是该房房主、其向杜庆文购买该房、其一直居住使用的一宗无关证据。面对李湧无法证明孙为民属于恶意的事实，一审法院转而要求孙为民自证是善意的，并最终形成了“无法证明孙为民在主观上系善意”。这句话本身即隐含着“现有证据根本无法证明孙为民在主观上是恶意的。”二、孙为民与杜庆文之间的房屋交易价款，既不是李湧主张的87万元，也不是一审法院认定的58万元，而是145万元，属于正常的市场交易价格。一审法院认定孙为民与杜庆文之间的房屋交易价款仅为58万元，不仅严重背离了事实真相，也严重抛弃了证据的基本适用规则。李湧为证实孙为民与杜庆文的低价转让行为，提交了证据七，即2014年4月25日签订的济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-***室房屋及地下室的济南市存量房买卖协议，该协议约定房屋转让价款为87万元。李湧提出了自己的主张，并加以举证向一审法院提交了协议书、税务局代开的87万元发票以及杜庆文的契税纳税证明，孙为民对李湧的此项举证进行了质证，认为证据是真实的，但是不全面的，真实的价款是145万，还包含了一份58万元的银行按揭付款。李湧提交的杜庆文、孙为民没有否认真实性的证据，一审法院没有任何依据、任何权限可以不采纳。有首付，有按揭,是二手房买卖的正常程序，一审法院完全抛开首付不论，仅认定按揭部分成立严重违背买卖二手房的正常逻辑。房屋交易价款是145万元，有两部分组成，其中一部分是2014年4月25日签订的济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-***室房屋及地下室的济南市存量房买卖协议中约定的价款87万元，该部分交易由济南市市中区地税局代开的发票以及契税纳税证明能够完全证实；另一部分是工商银行的按揭贷款58万元。该部分由银行按揭贷款合同能够证实。一审法院认为“杜庆文、孙为民未举证证明合同约定的87万元房款实际交付履行的相关证据”故不予认定87万的事实，严重侵害了孙为民包含杜庆文的诉讼权利。首先，孙为民提交了87万元的发票证据，孙为民向法庭陈述了87万元分三次支付的详细过程，完成了举证责任。李湧以及一审法院没有正当理由否决孙为民的此项举证，便改变基本的庭审事实，孙为民被动的成为“未举证”。其次，87万元的合同价款也是李湧认可并主张的价款，一审法院，无任何依据的对此不予认可，改变了李湧的基本事实诉求，侵害了李湧基本的诉讼权利。综上，在购买房屋时，孙为民对李湧与杜庆文之间的债务纠纷不知情，属于善意购买人，杜庆文实际支付了145万元的房屋价款，一审法院的判决严重侵害了孙为民的合法权益，请二审法院查明事实，予以改判。李湧辩称，请求驳回孙为民的上诉请求，维护李湧的合法权益。杜庆文述称，一审法院判决侵害了善意购买方孙为民的合法权益，二审应予改判。李湧向一审法院起诉请求：1.请求法院确认杜庆文、孙为民之前签订的《济南市存量房买卖协议》无效，杜庆文、孙为民将位于济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-***室房屋产权恢复至杜庆文名下；2.诉讼费由杜庆文、孙为民承担。杜庆文向一审法院反诉请求：1.判令李湧支付杜庆文对济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-***室房屋自1999年1月1日至2014年5月31日的房屋使用费20万元；2.反诉费由李湧负担。一审法院认定事实：李湧主张，因杜庆文曾向其借款49.2万元未偿还，就该债务纠纷，李湧于2001年1月5日诉至济南市历下区人民法院，要求杜庆文偿还借款并支付欠款利息。济南市历下区人民法院于2001年1月22日判决杜庆文向李湧偿还借款40万元，并赔偿相应经济损失。杜庆文至今未履行上述还款义务，且除涉案房产外，杜庆文无其他财产可供执行，杜庆文为逃避债务与孙为民恶意串通将涉案房产过户至孙为民名下，损害了李湧的合法权益。杜庆文于1999年1月23日出具证明一份，内容为：“因我杜庆文欠李湧人民币壹佰万元，无偿还能力，将我购买的济南市中创开元山庄B2区一号楼***室房屋一套，签字后转给李湧居住（转户手续后办）。购中创开元山庄B2区一号楼***室价格肆拾陆万元顶李湧的欠款，签字生效，绝不后悔。特此证明。杜庆文，一九九九年一月二十三日。”同日，杜庆文出具委托书一份，内容为：“我在中创开元山庄购买B2-1-楼一单元***室房屋一套，因欠李湧款，将该房屋户主过户给李湧，特委托李湧办理过户手续，请中创开元山庄领导予以协助办理为盼。注：李湧随带我本人身份证复印件一张。委托人：杜庆文，一九九九年一月二十三日。”李湧另提交其与杜庆文于2003年6月2日签订的协议书一份，协议约定杜庆文自愿将涉案房屋卖给李湧，房屋售价为413073元。签订合同时，李湧向杜庆文一次性支付全部房款，杜庆文向李湧交付房屋钥匙，付款后两周内双方去房管局办理过户手续。杜庆文辩称，虽然济南市历下区人民法院判决杜庆文偿还借款40万元，但杜庆文实际欠款数额为32.5万元。杜庆文认可上述证明及委托书系其本人出具，但称为何出具记不清了。杜庆文对上述2003年6月2日签订的协议书真实性有异议，并主张该协议书未实际履行。杜庆文称，涉案房屋是其不在家时，李湧于1999年强行撬锁进入的，其当时已报警。因为其没钱故一直没有通过诉讼方式向李湧要回涉案房屋，直到其将涉案房屋卖给孙为民，孙为民作为涉案房屋的所有权人起诉李湧腾房。杜庆文、孙为民提交工商银行个人购房借款担保合同，证明涉案房屋的售价实际为145万元，除了济南市存量房买卖协议中的87万元，另外还通过银行按揭贷款58万元。145万元的房屋售价属于正常交易价格。杜庆文、孙为民称，除了济南市存量房买卖协议，其两人没有签订其他书面的房屋买卖合同。存量房协议中的87万元是以现金方式交付的，在房管部门签完合同后一个月左右分三次交付的房款，分别是30万元、30万元、27万元，收条已经没有了。杜庆文称因其欠别人的钱，所以想把涉案房屋出售用于还债，其找到了孙为民，而孙为民也想换房子，孙为民卖了自己的老房子，买了涉案房屋。孙为民表示其购买涉案房屋时知道李湧在此居住，但对李湧与杜庆文之间的债务纠纷不清楚。杜庆文主张李湧无理由长年占用涉案房屋，申请参照济南市住房出租租金标准，对涉案房屋及地下室自1999年1月1日起至2016年5月31日期间，每年度的使用费进行鉴定。经一审法院委托，山东广和房地产土地评估咨询有限公司出具济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-***室及地下室房屋租金司法鉴定估价报告，鉴定意见为：涉诉房屋1999年1月1日起至2014年5月31日期间的房屋总租金为18.69万元（其中2014年的平均月租金为2155.1元，1999年的平均月租金为393.7元）。杜庆文认为上述鉴定意见中认定的租金价格偏低，总租金应不低于25万元，但不再要求重新鉴定。李湧认为杜庆文为履行其与李湧之间的房屋买卖合同将涉案房屋及相关手续交付给李湧，李湧不存在侵占问题，不应支付所谓的房屋占用费。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益和第三人利益。本案中，杜庆文与孙为民于2014年4月25日签订了济南市存量房买卖协议，合同约定杜庆文以87万元的价格将涉案房屋出售给孙为民，并办理了产权过户登记手续。虽然杜庆文、孙为民主张涉案房屋的实际售价为145万元，除了合同约定的87万元系现金交付的之外，另提交了58万元的二手住房购置贷款合同，但杜庆文、孙为民未举证证明合同约定的87万元房款实际交付履行的相关证据，故对杜庆文、孙为民的该项主张，不予采纳，根据现有证据，仅能证实杜庆文、孙为民在转让该房产时向银行贷款58万元。综合相关的证据及双方当事人的陈述，能够认定李湧与杜庆文之间存在尚未履行完毕的债权债务关系，基于此关系，李湧自1999年至今占有使用涉案房屋，杜庆文对此是明知且认可的，在此情况下，杜庆文未向李湧履行相关的告知义务，擅自将涉案房屋以明显低于市场价格的58万元出售给孙为民，该其行为系故意隐瞒事实损害他人利益的行为，与诚实信用原则明显相悖。另一方面，孙为民作为购房人，在明知李湧在涉案房屋内居住的事实情况下，未与涉案房屋实际居住人联系并核实相关情况，便签订房屋买卖合同，其行为与作为普通人在购买房屋此等重大事项应当具有的审慎注意的行为明显不符，与诚实信用原则相悖，且明显低于市场价格的房屋成交价亦无法证明孙为民在主观上系善意。杜庆文与孙为民系朋友关系，现双方订立的房屋买卖协议价款明显低于市场价格，且无法证实孙为民实际履行了相应的付款义务，双方即办理了涉案房屋的产权过户登记手续。综上，一审法院认为杜庆文与孙为民在涉案房屋的买卖过程中存在明显的恶意串通损害他人利益的行为，故杜庆文与孙为民于2014年4月25日签订的济南市存量房买卖协议应认定为无效。我国法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。现李湧要求杜庆文、孙为民将涉案房屋的产权恢复至杜庆文名下，合法有据，予以支持。关于杜庆文要求李湧支付涉案房屋使用费的请求，一审法院认为，因李湧与杜庆文存在尚未履行完毕的债权债务关系，杜庆文作为债务人于1999年1月23日出具了证明和委托书，上述证据能够证实杜庆文有以涉案房屋抵偿李湧债务的意思表示，李湧据此长年占有使用涉案房屋，杜庆文对此是明知并认可的，故杜庆文现主张要求李湧向其支付涉案房屋的使用费，无事实和法律依据，不予支持。判决：一、杜庆文与孙为民于2014年4月25日签订的就关于济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-***室房屋及地下室于2014年4月25日签订的的济南市存量房买卖协议无效；二、杜庆文、孙为民于判决生效之日起10日内将济南市历下区中创开元山庄B2区1号楼1-***室房屋及地下室的所有权转移登记至杜庆文名下；三、驳回杜庆文的反诉请求。案件受理费100元，由杜庆文、孙为民负担；反诉费4220元，由杜庆文负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙为民申请证人王德利、闵凡本出庭作证，拟证明孙为民曾向两证人借过钱。经质证，李湧认为两证人的陈述不符合常理，不应予以采信；杜庆文认为两证人的陈述与孙为民向其支付购房款的款项安排基本一致，应予以采信。本院二审另查明，1.2014年5月12日，济南市地方税务局历下分局代开了涉案房屋87万元售房款的销售不动产统一发票，并为孙为民出具了税收完税证明；2.2014年5月26日，孙为民以涉案房屋作为抵押物与中国工商银行股份有限公司济南天桥支行签订了58万元的个人购房借款/担保合同，合同约定抵押物价值为145万元。2014年6月24日，中国工商银行股份有限公司济南天桥支行将该笔借款打入收款人杜庆文账户；3.一审法院于2016年11月1日对李湧的委托诉讼代理人杨凯进行询问时，杨凯述称杜庆文至今没有偿还济南市历下区人民法院判决杜庆文向李湧偿还的借款40万元及相应经济损失，因杜庆文无其他财产可供执行，该案执行程序已中止。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有两个：一是孙为民与杜庆文签订的涉案房屋买卖协议是否为恶意串通而订立的合同；二是李湧是否应向杜庆文支付涉案房屋使用费。关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款规定，恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的，合同无效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张事实的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”恶意串通而订立的合同，其构成要件为：一是当事人在主观上具有恶意性。即明知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。二是当事人之间具有串通性。串通是指相互串联、勾通，使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致，使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后，当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。三是双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果，应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。本案中，1.杜庆文虽于1999年1月23日出具证明，将涉案房屋以物抵债给李湧，但双方并未办理涉案房屋产权过户手续，故该以物抵债的证明并不产生物权变动效力。济南市历下区人民法院于2001年1月22日判决杜庆文向李湧偿还借款40万元，并赔偿相应经济损失后，李湧虽与杜庆文又于2003年6月2日签订协议书，约定杜庆文自愿将涉案房屋卖给李湧，房屋售价为413073元，但双方在长达十多年的时间里，一直没有办理涉案房屋产权过户手续，故该协议书亦并不产生物权变动效力。由于在生效判决的执行程序中，李湧并未申请执行法院对杜庆文所有的涉案房产采取持续有效的查封保全措施，亦未要求执行法院对涉案房产进行评估、拍卖，因此，李湧因怠于行使权利导致其债权受损存有重大过错。2.孙为民作为购房人，在与杜庆文签订房屋买卖协议后，已经完成了涉案房屋的不动产登记，而且济南市地方税务局历下分局已代开涉案房屋87万元售房款的销售不动产统一发票，并为孙为民出具了税收完税证明，孙为民亦以涉案房屋为抵押物办理了涉案房屋的按揭贷款58万元。因此，从孙为民与杜庆文是否存在恶意串通的角度看：如果孙为民作为买房人与卖房人杜庆文存在恶意串通，那么孙为民在完成涉案房屋的不动产登记后，已没有必要再以涉案房屋为抵押物办理按揭贷款58万元，并将该58万元借款打入杜庆文账户，其完全可以通过再次出售涉案房屋的方式获取更大利益。而且，从维护交易稳定的角度看：由于涉案房屋已办理抵押登记，即便杜庆文与孙为民所签涉案房屋买卖协议无效，抵押权人中国工商银行股份有限公司济南天桥支行为收回借款实现债权，仍会依据其与孙为民所签个人购房借款/担保合同，申请法院对涉案房屋进行评估、拍卖，这将严重破坏交易的稳定，不利于交易安全。因此，虽然李湧与杜庆文之间存在尚未履行完毕的债权债务关系，杜庆文对李湧自1999年至今占有使用涉案房屋亦明知且认可，却擅自将涉案房屋出售给孙为民，据此可以认定杜庆文出售涉案房屋的行为具有主观恶意，但李湧提供的证据不足以证实孙为民与杜庆文恶意串通签订涉案房屋买卖协议的事实，且孙为民亦不认可其与杜庆文签订涉案房屋买卖协议属恶意串通，故李湧应承担举证不能的不利后果。一审法院认定杜庆文与孙为民在涉案房屋的买卖过程中存在恶意串通损害李湧利益的行为，杜庆文与孙为民于2014年4月25日签订的济南市存量房买卖协议无效不当，本院依法予以纠正。关于第二个争议焦点，本院认为，因济南市历下区人民法院于2001年1月22日判决杜庆文向李湧偿还借款40万元，并赔偿相应经济损失，而杜庆文于1999年1月23日向李湧出具了证明及委托书后，又与李湧于2003年6月2日签订了涉案房屋买卖协议，从上述证明、委托书及涉案房屋买卖协议的内容看，正是由于杜庆文有以涉案房屋抵偿李湧债务的意思表示，李湧才多年来一直占有使用涉案房屋，故一审法院对杜庆文要求李湧向其支付涉案房屋使用费的主张不予支持，并无不当。综上所述，杜庆文的上诉请求部分成立，孙为民的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初1782号民事判决第三项；二、撤销济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初1782号民事判决第一、二项；三、驳回李湧的诉讼请求。一审案件受理费100元，由李湧负担；反诉费4220元，由杜庆文负担。二审案件受理费4420元，由杜庆文负担4320元，李湧负担100元。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年九月二十五日书记员  郭婷婷