文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书(2017)粤1402民初618号原告：中国银行股份有限公司梅州分行，住址梅州市梅江一路53号。注册号：（分）441400000000749。法定代表人：张丹敏，该行行长。委托诉讼代理人：黎志东，广东法泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘益兴，广东法泰律师事务所律师。被告：梅州市梅江区民兴建材有限公司，住址梅州市梅江区丽都花园综合楼。营业执照注册号：441402000000184。法定代表人：叶新民，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈伟，该公司职员。第三人：邓璐皓，男，1984年4月20日生，原住址梅县区，现下落不明。原告中国银行股份有限公司梅州分行（以下简称“中行梅州分行”）与被告梅州市梅江区民兴建材有限公司（以下简称“民兴公司”），第三人邓璐皓保证合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎志东律师、刘益兴律师，被告的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告按与原告签订的《个人一手住房贷款合同》的约定对购房者邓璐皓的借款债务承担连带责任保证的担保责任，向��告清偿借款本金405414.95，利息12694.25元，罚息583.81元，并自2017年2月26日起至借款本息还清之日止，按月利率9.69375‰的标准向原告支付逾期还款利息。事实和理由：2011年7月20日，原告与被告，及被告的购房者邓璐皓三方签订了《个人一手住房贷款合同》，约定原告向邓璐皓提供个人一手住房贷款人民币430000元，贷款划入被告的银行帐户，贷款期限为30年，月利率为6.4625‰，还款期数为360期，每期（按月）等额还本付息3082.24元；约定逾期还款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%，即9.69375‰（6.4625×1.5）；约定被告作为房地产开发商对邓璐皓的借款债务提供连带责任保证担保；约定邓璐皓将其向开发商被告购买的位于梅州市梅江区××花园××房房地产为借款抵押担保物。合同还约定因履行合同而产生的一切争议，向贷款人（即贷款银行）所地人民法院起诉。合同签订后，原告依约将430000元划入被告的银行帐户。对提供抵押担保的房产，仅于2011年7月26日到梅州市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记。但该房产因被告至今仍未办理房地产权证，故仍无法完成抵押房产的他项权登记。在履行合同过程中，邓璐皓于2016年9月起不按约定向原告还本付息。至2017年2月25日，邓璐皓己拖欠原告贷款本金3891.94元，利息12694.25元，应付罚息583.81元。尚未到期贷款本金余额为401523.01元。为此，原告多次要求被告按合同约定替邓璐皓清偿债务，按期还本付息，但被告却以欠款是邓璐皓的行为与已无关为由而拒绝。邓璐皓和被告不按约定支付贷款本息的行为已构成了根本性违约，按照三方的合同约定，原告有权宣布本同项下贷款全部或部分提前到期并决定终止或解除本合同，并有权要求被告承担连带责任保证的担保责任，被告应当替邓璐皓清偿所欠原告的债务。为维护自身合法权益，原告特具诉状，请求人民法院依法裁判。被告民兴公司辩称，原告起诉答辩人是因为双方签订了担保合同，但涉案房产已经于2016年3月份做出了不动产权证，做好产权证后，答辩人及时将产权证原件送至原告处提供担保，但原告拒绝接收，原因是因为原告也无法找到购房者邓璐皓本人，无法签订他项产权登记，故答辩人不同意承担担保责任。原告提交的证据：1.原告营业执照；2.被告工商登记机读资资料；3.购房者邓璐皓的身份证、户籍资料；4、《商品房买卖合同》；5.收款收据证明；6.《个人房屋贷款申请表》；7.《个人一手住房贷款合同》；8.《声明书》；9、《借款借据》；10.《预购商品房抵押权预告登记证》；11.《金融贷款系统信息单》等证明其诉请。被告民兴公司的质证���见，对原告提交的上述证据的三性均无异议，但该房产的房产证已经于2017年3月份直接做至第三人的名下，原告应该直接向第三人追偿。被告提交了不动产权登记证证明其答辩意见。原告中行梅州分行的质证意见，对被告提交的不动产权登记证真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。被告所提交的不动产权登记证是在原告向其催收后，才办理的不动产权登记证，而且不动产权登记证的权利人是邓璐皓、黄美连，而原告与邓璐皓签订的贷款合同并无黄美连的签名，这本不动产权登记证可能致使原告的债权无法实现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对庭审中当事人已质证无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据庭审当事人的陈述和证据质证意见中无争议的以下事实，本院予以认定：1.2011年6���17日，被告民兴公司与第三人邓璐皓签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20101000024815），其中约定余款430000元于签订正式合同之日起7日内办理银行按揭等内容。2.2011年6月20日，第三人邓璐皓为向被告民兴公司购房需要资金为由，向原告中行梅州分行提出个人房屋贷款申请，经原告中行梅州分行审核同意后，同年7月20日，原告中行梅州分行、被告民兴公司及第三人邓璐皓三方签订了《个人一手住房贷款合同》（合同编号：FH2011年PLAA字0472号），合同约定由原告中行梅州分行向第三人邓璐皓提供购房贷款430000元，贷款期限为30年，月利率为6.4625‰，还款期数为360期，每期（按月）等额还本付息3082.24元；逾期还款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%，即9.69375‰（6.4625×1.5），贷款用途为购买坐落于梅州市梅江区××花园××房的房产；若第三人邓璐皓未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。原告中行梅州分行有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。第三人邓璐皓同意将所购的上述房产作为本合同项下贷款的担保。个人一手住房贷款合同通用条款中还约定，借款人未按期归还贷款本息的，视为违约；贷款人有权分别或同时宣布本合同项下的全部贷款或部分贷款提前到期，并要求保证人承担保证责任。借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定行使抵押权。被告民兴公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证���对于主合同项下已发生的债务承担担保责任等内容。合同签订后，原告中行梅州分行、被告民兴公司、第三人邓璐皓分别在贷款人、保证人、借款人一栏签名盖章确认。3.2011年7月26日，双方到梅州市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记。4.2011年8月1日，原告中行梅州分行按约将430000元转入第三人指定的被告民兴公司账户，在履行合同过程中，邓璐皓于2016年9月起不按约定向原告还本付息。至2017年2月25日，邓璐皓己拖欠原告贷款本金3891.94元，利息12694.25元，应付罚息583.81元。尚未到期贷款本金余额为401523.01元。此后，因第三人邓璐皓未按约定偿还借款，原告中行梅州分行向被告民兴公司主张承担保证责任未果，遂于2017年4月诉至本院，提出上述诉讼请求。被告则作出上述答辩意见。为查清案情，本院依职权追加邓璐皓为第三人参加诉讼，第三人邓璐皓经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提出书面陈述意见。另查明，本案涉案房产已经于2016年3月3日办理了权利人为邓璐皓、黄美连的不动产权登记证书。原告表示愿意对其提交的证据和庭审陈述的真实性承担法律责任。为查明原告无法实现抵押权的原因，本院依职权向梅州市不动产登记中心调取了不动产权申请表、委托书、转移登记确认书、房地产权证、抵押登记程序等证据。经质证，原告对不动产权申请表无异议，认为这份证据能证明由于被告在产权登记时增加了权属人黄美连，因黄美连未在借款合同中签名确认为债务人，故根据该证据原告无法取得抵押登记证明。委托书无异议，该证据证明房地产权证已由被告领取，被告开庭时所称原告不接收房产证是没有事实根据的。因为被告与邓璐皓之间的债权债务瓜���，被告一直未将房产证交付给邓璐皓，更不可能将产权证交付给原告。转移登记确认书无异议，能证明本案原告无法取得涉案房产的抵押登记证，是因为被告在办理权属转移过程中增加了权属人黄美连。房地产权证无异议，质证意见与转移登记确认书的质证意见一致。对国土资源局的函的内容无异议，该证据能证明办理抵押登记应该有新的委托授权，但本案邓璐皓没有授权委托原告办理抵押登记手续；由于产权人是邓璐皓和黄美连，黄美连不是借款人，故本案也无法办理抵押登记手续；产权证因为邓璐皓与被告的债权债务瓜葛，被告不愿将产权证交付给邓璐皓，原告也无法取得本案涉讼房屋的登记权证。被告对法院依职权调取的上述证据的三性均无异议。本院认为，原告中行梅州分行与被告民兴公司、第三人邓璐皓三方签订的《个人一手住房贷款合同》，是中行梅州分行与被告民兴公司、第三人邓璐皓之间的真实意思表示，合同内容均未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，当事人均应依约履行。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，民兴公司提供阶段性连带保证的主合同，编号为FH2011年PLAA字0472号《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告民兴公司作为房地产开发商对第三人邓璐皓的借款债务提供连带责任保证担保，第三人邓璐皓将其向开发商被告民兴公司购买的位于梅州市梅江区××花园××房房地产为借款抵押担保物。在第三人邓璐皓未按合同约定还款的情况下，民兴公司应对借款人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房地产开发商为借款人在贷款合同上签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付贷款银行执管之日止，向贷款银行履行还款义务提供保证，亦为贷款银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，阶段性保证的责任完成，阶段性保证期限届满之日，即是贷款银行获得借款人的房屋有效设定抵押之时。按照合同的约定，原告中行梅州分行得到房屋抵押的他项产权登记证书之前，只要原告中行梅州分行没有拿到他项产权登记证，被告民兴公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件就未成就，就应承担连带保证责任。加上这期限届满的未成就并非原告中行梅州分行造成，而是被告民兴公���与第三人邓璐皓的原因造成，将抵押房产证权证的权属做成了邓璐皓、黄美莲，造成了原告中行梅州分行的利益无法实现，危及原告中行梅州分行的贷款安全，第三人邓璐皓与民兴公司构成根本违约。因此，被告民兴公司应对第三人邓璐皓因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。据此，原告中行梅州分行依照合同约定提出上述诉讼请求，事实清楚、理由充足、证据确凿、于法有据，本院予以支持。被告民兴公司的抗辩意见理由不足，不予采纳。至于被告民兴公司承担连带清偿责任之后，与第三人邓璐皓之间的权利义务关系，被告民兴公司可与第三人邓璐皓另行解决，本案中不予处理追偿权问题。第三人邓璐皓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃对原告的诉请及提交证据的抗辩权利，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二十条第一款、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告梅州市梅江区民兴建材有限公司应在本判决生效后10日内，按与原告签订的《个人一手住房贷款合同》的约定对第三人邓璐皓的借款债务承担连带责任保证的担保责任，偿还尚欠的贷款本金405414.95，利息12694.25元，罚息583.81元，并自2017年2月26日起至借款本息还清之日止，按月利率9.69375‰的标准支付逾期还款利息，给原告中国银行股份有限公司梅州分行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7580.4元（原告预交），由被告梅州市梅江区民兴建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  章文烈审判员  张炜健审判员  何仕珠二〇一七年九月二十六日书记员  陈 玲