重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终5104号上诉人（原审原告）：胡富祥，男，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：刘大勇，重庆市永川区双石法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：邓贤坤，女，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：黄和兵，重庆泰洪瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盘宏虎，男，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：黄和兵，重庆泰洪瑞律师事务所律师。上诉人胡富祥与上诉人邓贤坤、盘宏虎房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初4323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人胡富祥的委托诉讼代理人刘大勇，上诉人邓贤坤、盘宏虎及其委托诉讼代理人黄和兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡富祥上诉请求：维持原判第一项，撤销原判第二、三、四项，依法改判或发回重审。本案一、二审诉讼费由邓贤坤、盘宏虎承担。事实和理由：1、原判对胡富祥垫付的鉴定费7500元未作处理，应判决该费用由邓贤坤、盘宏虎承担。2、原判对双方导致合同无效的缔约过失责任划分不合理，胡富祥没有过错，且不应承担因对方过错给自己造成的损失。安装和开通天然气的费用不应由胡富祥承担。邓贤坤、盘宏虎作为售房方对违法行为应承担全部责任或主要责任，一审判决上诉人对损失承担50%的责任显失公平。针对邓贤坤、盘宏虎的上诉，胡富祥认为原判查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，第一项应维持。邓贤坤、盘宏虎的上诉事实和理由没有法律依据，请求驳回邓贤坤、盘宏虎的上诉请求。邓贤坤、盘宏虎上诉请求：撤销原判，改判驳回胡富祥的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费由胡富祥承担。事实和理由：1、一审认定《购房协议》无效错误，《购房协议》应属有效。2、根据合同相对性原则，本案债务应由邓贤坤承担，一审判决盘宏虎承担共同责任属适用法律错误。3、一审在出现裁判不一致情况下径行判决，程序违法。针对胡富祥的上诉，邓贤坤、盘宏虎认为，《购房协议》合法有效。一审损失认定正确，应予维持。胡富祥未举示鉴定费证据，鉴定费应由其承担。胡富祥向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《购房协议》无效；二、判决被告立即返还原告胡富祥购房款403300元并支付利息（利息以403300元为基数，按每年5.35%的利率自2013年2月17日起支付至付清之日止）、赔偿安装及开通天然气费用4000元；三、由被告邓贤坤、盘宏虎共同补偿原告胡富祥房屋装修损失250000元。一审法院认定事实：2013年2月17日，原告胡富祥（乙方）、被告邓贤坤（甲方）签订《购房协议》，约定甲方将其位于重庆市永川区的某号住房以及某号门面出售给乙方，房屋总价为403300元；甲方承诺负责为乙方办理房产证；乙方承诺签订此协议时预付房款5000元，甲方将水电安装完成并办理好房产证交给乙方的同时，乙方保证付清购房剩余的所有款项。若一方违约，违约方应赔偿守约方前述房屋总价的10%作为违约金。关于此协议涉及的款项，甲乙双方应以双方借据或收据为准，且同样具有法律效力。签订合同当日，原告胡富祥向邓贤坤支付了订金50000元及安装、开通天然气费4200元。2013年7月23日，原告向邓贤坤支付了购房款353300元。邓贤坤将房屋交付给了原告，原告接房后对房屋进行了装修。因原告一直未取得本案房屋的房屋产权证书，2016年1月27日，原告起诉要求邓贤坤支付其逾期办证的违约金40330元并立即办理房产证。2016年3月30日，一审法院作出（2016）渝0118民初1147号民事判决书，该判决查明：重庆市永川区五间镇政府城建办工作人员陈述该案所涉房屋的土地性质均为农村集体土地性质，都只能限制在本村本社村民，同时原有宅基地也应退还，且已竣工的房屋并没有政府相关部门对其进行验收。该判决书认为：“根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农民集体所有的提地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从双方签订购房协议看，双方之间存在房屋买卖关系，根据上述规定，农村房屋的买卖有一定的局限性，因为农民集体所有的土地属于本集体经济组织所有成员，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地，因此，被告与本集体经济组织以外的原告所签订的《购房协议》不符合法律规定，应属无效，现原告依据无效协议要求被告支付违约金、办理房屋产权证，没有法律依据”，故判决驳回原告的诉讼请求。现该判决书已生效。一审另查明，二被告原系夫妻关系，二人于2013年10月17日登记离婚，二人在离婚协议中约定“投资联建房债权由男女双方各得一半”。本案一审审理过程中，原告申请对本案房屋室内装修及附着于墙体的设施设备价值进行鉴定，一审法院依法委托双方共同选取的重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司对此进行鉴定。经鉴定，位于重庆市永川区某号住宅室内装修及附着于墙体的设施设备在2013年6月30日的评估鉴定总价为128912元，位于重庆市永川区某号商业门面用房室内装修及附着于墙体的设施设备在2013年6月30日的评估鉴定总价为38869元。原告为此垫付鉴定费7500元。本案一审审理过程中，原、被告双方经协商一致认可涉案住宅及门面的装修损失为150000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农民集体所有的提地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农民集体所有的土地属于本集体经济组织所有成员，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地，因此，被告邓贤坤与不属于本集体经济组织成员的原告胡富祥所签订的《购房协议》不符合法律规定，应属无效，故对原告胡富祥主张的要求确认双方签订的《购房协议》无效的诉讼请求予以支持。二被告举示的证据不足以证明《购房协议》有效，对二被告相应的辩解理由不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。因此，原告要求邓贤坤、盘宏虎返还房款403300元的诉讼请求成立，予以支持；对二被告相应辩解理由不予采纳。双方当事人一致认可本案房屋装修损失为150000元，此系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条还规定：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告签订的合同因违反国家规定而无效，双方均有过错，应各自承担对方因此遭受的损失，原告胡富祥的损失为：装修损失150000元、安装及开通天然气费用4200元及购房款的利息（利息为以50000元为基数，按每年5.35%的利率自2013年2月18日起计算至付清之日止；以353300元为基数，按每年5.35%的利率自2013年7月24日起计算至付清之日止）。原、被告对原告胡富祥的上述损失应各承担50%。故二被告应赔偿原告胡富祥装修损失75000元、安装及开通天然气费用2100元及50%的购房款利息。购房款的利息应自交款次日起计算，对原告胡富祥主张的超出部分利息不予支持。本案纠纷发生于二被告婚姻存续期间，且二被告离婚时也对涉案工程债权债务进行了分割，被告盘宏虎未举示充分证据证明其不应对上述债务承担偿还责任，故对被告盘宏虎的相应辩解理由不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条之规定，判决：“一、原告胡富祥与被告邓贤坤签订的《购房协议》无效；二、由被告邓贤坤、盘宏虎于本判决生效后十五日内退还原告胡富祥房款403300元并支付利息的50%（利息以50000元为基数，按每年5.35%的利率自2013年2月18日起计算至付清之日止；以353300元为基数，按每年5.35%的利率自2013年7月24日起计算至付清之日止）；三、由被告邓贤坤、盘宏虎于本判决生效后十五日内赔偿原告胡富祥安装及开通天然气费用2100元；四、由被告邓贤坤、盘宏虎于本判决生效后十日内赔偿原告胡富祥装修损失75000元；五、驳回原告胡富祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10970元，由原告胡富祥负担4970元，被告邓贤坤、盘宏虎负担6000元;鉴定费7500元，由被告邓贤坤、盘宏虎负担（此费原告胡富祥已预交，由被告邓贤坤、盘宏虎于本判决生效后十日内直付原告胡富祥）。”本院二审审理期间，双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，邓贤坤与胡富祥签订《购房协议》，将在农村集体土地上修建的房屋出售给本集体经济组织成员以外的人员，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，应属无效，一审法院对此认定正确。双方对合同无效均存在过错，一审法院确定双方对对方因此遭受的损失各承担50%的民事责任，并无明显不当。关于胡富祥上诉所提鉴定费负担问题，一审法院已裁定补正，该上诉请求已经解决，故本院不再处理。关于盘宏虎上诉所称不应在本案中承担民事责任问题，因本案纠纷发生于邓贤坤与盘宏虎婚姻关系存续期间，且二人离婚时也对涉案工程债权债务进行了分割，故本案债务作为夫妻共同债务处理并无不当。综上所述，胡富祥及邓贤坤、盘宏虎的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计21940元，由胡富祥负担10970元，邓贤坤、盘宏虎负担10970元。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  夏兴芸代理审判员  陈 莹二〇一七年九月十一日书 记 员  黄献丽