成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初4565号原告：成都锦东不动产投资管理有限公司，住所地：成都市锦江区静沙南路29号6栋2610号。法定代表人：鄢宁，成都锦东不动产投资管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：李红燕，四川海德律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍应涛，四川海德律师事务所律师。被告：何涛。原告成都锦东不动产投资管理有限公司（简称锦东不动产公司）与被告何涛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告锦东不动产公司的委托诉讼代理人李红燕、被告何涛到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。原告锦东不动产公司向本院提出诉讼请求：何涛向锦东不动产公司支付2011年8月1日至2017年4月30日的物业服务费5682.15元（1元/㎡/月×82.35㎡×69个月）、2011年8月1日至2017年4月30日的生活垃圾费552元（8元/月）及违约金（从2011年8月1日起以每月应缴物业服务费为基数按日3‰计算至归还之日止），并承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年7月16日，锦东不动产公司与陈显琴签订《紫东•丽景管理规约》，约定由锦东不动产公司负责对位于“紫东•丽景”3栋2单元X层X号物业进行物业管理服务，并按每月每平方米1元收取物业服务费；逾期缴纳物业服务费的，每日应按拖欠金额的3‰向锦东不动产公司缴纳违约金。上述协议签订后，锦东不动产公司切实履行了《紫东•丽景管理规约》约定的义务，但何涛从2011年8月起无故拖延缴纳物业服务费及卫生费至今。锦东不动产公司认为，何涛无故拖欠锦东不动产公司物业服务费、生活垃圾费的行为属严重违约行为，何涛除应立即向锦东不动产公司支付拖欠的上述款项外，还须按约向锦东不动产公司支付逾期付款违约金。被告何涛辩称，1、对锦东不动产公司主张的物业服务费、生活垃圾费计算标准及金额无异议，但被告不是无故拖欠。2、案涉小区内有旅馆经营，存在安全隐患，小区卫生脏乱差、门禁损坏、偷盗现象严重，被告家里烟道回烟且外墙漏水，多次反映都没有人作出答复。锦东不动产公司不作为，未尽到物业管理职责。3、锦东不动产公司收取违约金无依据。本院经审理认定事实如下：锦东不动产公司取得工商局颁发的企业法人营业执照，经营范围有物业管理。2010年4月28日，成都市锦江区统一建设办公室(甲方)与锦东不动产公司(乙方)签订了《紫东•丽景委托物业管理合同》，约定：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就“紫东•丽景”的物业管理事宜，订立本合同；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，多层住宅按每月每平方米1元收取物业服务费；物业服务费用按季度缴纳，业主应在当月10号前履行交纳义务；本合同期限自2010年7月起至业主委员会成立止，本合同期限未满，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效的，本合同终止。2010年7月16日，锦东不动产公司与陈显琴签订《紫东•丽景管理规约》，该规约明确了业主的权利、义务，其中在违约责任中约定，业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日3‰的滞纳金。何涛与陈显琴曾系夫妻关系。2011年5月26日，何涛、陈显琴登记为成都市锦江区合欢树街219号“紫东•丽景”小区3栋2单元X楼X号房屋共有权人，房屋建筑面积82.35平方米。何涛每月应向锦东不动产公司缴纳物业服务费82.35元、生活垃圾费8元。何涛尚欠2011年8月1日至2017年4月30日的物业服务费5682.15元、2011年8月1日至2017年4月30日的生活垃圾费552元未缴纳。锦东不动产公司于2017年4月在案涉房屋门上张贴缴费通知单，要求何涛在月底缴纳相关费用，未果。锦东不动产公司于2017年5月27日提起本案诉讼，并在庭审中明确，不主张陈显琴承担给付责任。以上事实有原告锦东不动产公司提交的原被告信息、《紫东•丽景管理规约》、《紫东•丽景委托物业管理合同》、房屋信息摘要、家庭成员登记表、照片，以及当事人的陈述在案佐证。被告何涛提交的照片与本案认定事实无直接关联性，本院不作认定。本院认为，锦东不动产公司与陈显琴签订的《紫东•丽景管理规约》，是双方当事人真实意思的表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，锦东不动产公司与成都市锦江区统一建设办公室签订的《紫东•丽景委托物业管理合同》，对陈显琴、何涛具有约束力，当事人均应依约履行各自的义务。根据《紫东•丽景委托物业管理合同》之规定，何涛应按季度在当月10号前履行缴纳物业服务费的义务。何涛至今尚欠2011年8月1日至2017年4月30日的物业服务费5682.15元、2011年8月1日至2017年4月30日的生活垃圾费552元未缴纳，已构成违约。故锦东不动产公司主张何涛支付上述费用，本院予以支持。何涛以“锦东不动产公司未尽到物业管理职责、小区脏乱差等”为由拒缴物业服务费、生活垃圾费，缺乏相应依据，本院不予支持。关于违约金。何涛未按约定向锦东不动产公司履行给付物业服务费的义务，属违约行为，应承担相应违约责任。锦东不动产公司依照《紫东•丽景委托物业管理合同》约定“业主不按规定缴纳管理服务费等费用的，处以每日千分之三的滞纳金”向何涛主张违约金，但何涛辩称不应支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案违约金属约定过高，应予以裁减。本案违约金，应以守约方的损失为基础，兼顾合同履行情况，何涛的过错程度，再根据公平原则，本院酌定违约金标准调整为每日0.67‰，以何涛未付物业服务费金额为基数，从本案起诉之日2017年5月27日起计算至物业服务费付清为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告何涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦东不动产投资管理有限公司支付2011年8月1日至2017年4月30日的物业服务费5682.15元，并支付违约金（以尚欠物业服务费为基数，从2017年5月27日起至给付清结之日止，按每日0.67‰计算）；二、被告何涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦东不动产投资管理有限公司支付生活垃圾处理费552元；三、驳回原告成都锦东不动产投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告何涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取103元，由被告何涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  潘苏华二〇一七年九月二十六日书记员  傅晓婉记录员  邹凤娇附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。