甘肃省陇南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)甘12民终469号上诉人（原审被告）：高某，住宕昌县。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司。法定代表人：贺某，系该公司经理。委托诉讼代理人：王某，陇南晨源律师事务所律师。上诉人高某与被上诉人中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宕昌县人民法院（2016）甘1223民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高某上诉请求：1、撤销甘肃省宕昌县人民法院(2017)甘1223民初267号民事判决，发回重审或者改判确认上诉人和被上诉人之间成立预约合同；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审判决认定基本事实不清。原审判决中对上诉人与被上诉人之间在2016年8月1日至2016年12月27日间的活动和纠纷没有认定。而这一段时间内双方的活动、交流及争执是本案的纠纷核心。2016年8月1日上诉人按照原合同要求主动找被上诉人希望续签下一年的合同，被上诉人让我们等通知。2016年8月9日，上诉人接到被上诉人的”房屋竞租告知书”。该”房屋竞租告知书”称：将对包括上诉人租用的房屋在内的门面房，在租赁期满后对外进行承租。并让现在的各个租赁户提前做好各项准备工作，同时享有同等条件下的优先租赁权。上诉人接此通知后，被上诉人没有书面或口头通知上诉人交房租，上诉人于是便主动找到被上诉人要求交房租，被上诉人告诉我们”回去等通知”。2016年11月7日，邮政公司通知被告缴纳房屋保证金。对于”房屋保证金”，被上诉人从来没有将其表述为”违约保证金”。”房屋保证金”只能是为订立下一年度租赁合同的定金。（二）原审判决适用法律错误。原审判决中”被告辩称'房屋竞租告知书'为要约，根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，但'房屋竞租告知书'不符合该规定，故被告的抗辩意见本院不予采信”的描述是错误的。首先，上诉人在原审答辩状中并没有这样的表述，而是”被告要求继续承租的意思表示为要约，原告发来的'房屋竞租告知书'及收取保证金的行为则为承诺。原被告成立预约合同。即预约订立房屋租赁合同的预约合同，而房屋租赁合同则为本合同”。其次，上诉人在原审中主张双方之间成立预约合同。上诉人向被上诉人多次表示继续承租的意思表示是要约。被上诉人发来的”房屋竞租告知书”则是对上诉人可以竞租的形式进行房屋租赁的一种承诺。”房屋竞租告知书”也并没有向不特定人发出，其内容具体确定、对象特定。适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第四十五条的规定。（三）原审程序存在较大瑕疵。首先，上诉人认为与被上诉人之间存在预约合同的认定等问题，同时双方对部分事实的争议也大，不符合适用简易程序的情形，应转入普通程序审理，其次，被上诉人的法定代表人贺某的配偶是宕昌县人民法院工作人员。根据法律规定，与本案当事人、诉讼代理人有其他利害关系，可能影响对案件公正审理的，应当回避。根据规定本案依法报请上级，指定管辖。第三，被上诉人错误将上诉人个人列为被告。综上所述，原审判决认定基本事实不清、适用法律错误、违反法定程序，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司辩称：（一）、答辩人一审诉求于法依约有据，被答辩人应当返还租赁房屋。1、当事人之间于2015年9月28日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属合法有效合同，双方应当全面履行各自的义务，行使各自权利。该合同已于2016年9月30日履行完毕，按该合同第十一条约定：”租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方”，因此合同履行完毕被答辩人就应当及时退还房屋，虽然该条又约定：”如乙方要求继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同”，庭审时被答辩人称曾向答辩人提出续租房屋的书面申请，但未向法庭提交相关证据，应当承担举证不能的法律后果，更何况，即便是被答辩人提出了续租房屋的书面申请，也需征得甲方同意续租的情况下双方才能签订合同。2、《房屋租赁合同》期满后被告拒不退还房屋，答辩人于2016年12月27向其发出交房通知，被答辩人最迟应当于2017年2月15日前向答辩人交付房屋。合同期满后双方就房屋租赁事宜经过多次商谈，但答辩人并没有作出和被答辩人继续签订合同的意思表示，于是答辩人在放弃部分租金损失和保证被答辩人合理腾房时间的情况下书面要求其按期退房，但被答辩人仍未退还交付房屋。3、答辩人起诉后被答辩人无权占有、使用、收益诉争房屋的情况下应当退还交付房屋。被答辩人对诉争房屋占有、使用、收益无法律上的依据，也无合同约定的权利，当属非法侵占。（二）、被答辩人的上诉理由不能成立。1、保证金。被答辩人称该保证金属订金或定金的理由不能成立。本案中，双方于2016年11月7日之前的合同已经终止，在答辩人无法作出房屋继续出租决定的情况下，为防止房屋租金受损失，和房屋交付时未能达到交付条件不能及时获得赔偿的风险，才要求被答辩人交付了保证金，当然，仅凭该保证金不能证明双方已经形成了新的《房屋租赁合同》。2、《房屋竞租告知书》。该告知书对房屋租赁的单价、数量、期限没有明确具体的要求，因此不属于合同法意义上的要约，其性质属于要约邀请，而对要约邀请答辩人并不承担任何法律后果，更何况竞租行为并没有实际发生。3、预约合同。预约合同的概念在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中予以确定，但该”预约合同”仅适用于买卖合同纠纷，而不能适用于房屋租赁合同纠纷案件中，被答辩人的上诉理由属适用法律错误。4、被答辩人主体适格。双方于2015年9月28日签订的《房屋租赁合同》主体是答辩人和被答辩人，承租人是个人而不是其商号，根据合同相对性原则，本案被答辩人是适格诉讼主体。综上，被答辩人上诉理由依法不能成立，提起上诉无非是利用法律赋予的诉讼权意拖延房屋交付时间，因此答辩人请求法院对本案裁判，最大限度的保护答辩人的合法权益。中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司向一审法院起诉请求：1.请求高某立即退还租赁房屋，排除妨碍；向原告支付逾期占用房屋期间（2016年10月1日至2017年5月11日）的租金2.由被告高某承担本案诉讼费用。一审法院认为，原、被告2015年9月28日签订房屋租赁合同，合同约定了房租的金额、给付方式、租房期限以及合同双方的权利义务等具体内容，合同的签订是原、被告真实意思表示，原、被告签订的合同合法有效，应受到法律保护。双方签订的《房屋租赁合同》第十一条约定，租赁期限届满后，本合同即终止，该合同2016年9月30日届满，即2016年9月30日该合同终止；原告2016年12月27日向被告出具搬房通知，证明原告给被告搬房预留了合理的时间，现原告要求被告立即返还租赁房屋，排除妨害，应予支持。原告要求被告按上一年租金计算支付逾期占用房屋期间（2016年10月1日至法庭辩论终结之前即2017年5月11日）的房屋租金，应予支持。被告辩称”房屋竟租告知书”为要约，根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，但”房屋竟租告知书”不符合该规定，故被告的抗辩意见、本院不予采信。判决：（一）、被告高某于本判决书生效后30日内返还原告中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司租赁房屋。（二）、由被告支付原告中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司逾期占用租赁房屋期间的房屋租金21095.9元（220天×35000元÷365天）。被告如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告高某负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议事实，本院认定如下：除一审查明的事实外，二审查明：2015年9月28日，双方当事人订立了房屋租赁合同，合同约定：”租赁期限2015年10月1日至2016年9月30日，甲方收回，经甲（中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司）乙（高某）双方协商，重新签订租赁合同，租金提高到35000元，房屋租赁费从本期限内开始计算。租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将房屋退还，如乙方要求继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签合同。”2016年8月，高某向中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司提交续租申请。2016年8月9日，中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司以《房屋竟租告知书》，通知：”高某等承租人对案涉租赁房屋门面租赁期满后逐一采取竟租方式，对外进行承租。望现有各租赁户提前做好各项准备工作，在同等条件下，原有租户有优先租赁权。”2016年9月30日，高某没有搬离租赁房屋，双方也未续签租赁合同。2016年11月7日，高某向中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司交付4000元房屋保证金。2016年12月27日，中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司书面通知高某：”限你于2017年2月15日前腾房，交付公司。对于公司收取的房屋保证金，按原合同价款和实际收取的房屋保证金，按原合同价款和实际使用期限进行合理结算。”本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应该全面实际履行。按照房屋租赁合同约定，租赁期满后，合同终止，届时高某须将房屋退还，如高某要求继续租赁，则须提前三个月书面向中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司提出，中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司在合同期满前一个月内向高某正式书面答复，如同意继续租赁，则续签合同。本案中，案涉合同租赁期限已于2016年9月30日到期，根据合同约定高某应该将房屋退还中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司。2016年8月，高某向中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司提交续租的申请超过合同约定的3个月申请期限，其申请无效。中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司没有书面同意续租，双方没有再签租赁合同。2016年8月9日，中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司向高某等人发出的《房屋竟租告知书》属于邀请要约，该告知书面向社会，针对不特定的人，只是在同等条件下，原有租户高某等人有优先租赁权。在案涉租赁合同期满，租赁关系终止的情况下，2016年11月7日，高某向中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司交付4000元房屋保证金。该保证金就是租房保证金，其性质不是定金。该保证金交付后，双方并没有签订续租合同。且在2016年12月27日，中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司书面通知高某，限期于2017年2月15日前腾房。对于公司收取的房屋保证金，按原合同价款和实际收取的房屋保证金，按原合同价款和实际使用期限进行合理结算。在合同期满后，尽管邮政公司收取了高某的房屋保证金，但是双方并没有继续签租赁合同，也没有约定确切的租赁期限，中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司的该书面通知，证明在2017年2月15日前双方的租赁关系终止。关于高某上诉主张确认上诉人和被上诉人之间成立预约合同的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审开庭审理时，主审法官问：”原被告对本案使用简易程序有意见吗？”均答没有意见。主审法官问：”对审判员、书记员申请回避吗？”均回答不申请回避。对于管辖权，高某在一审并没有提出管辖权异议申请。因此，高某上诉主张一审应该适用普通程序，依据回避规定，要求指定管辖，的上诉理由不能成立。综上所述，高某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由高某承担。本判决为终审判决。审判长  庞红霞审判员  贾丽萍审判员  牟虎生二〇一七年九月八日书记员  杨亚青