广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初2253号原告（反诉被告）：姜新慧，男，1983年9月23日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。原告（反诉被告）：蒋萍，女，1988年4月5日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区二塔路**号江南美誉苑*幢***房。两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：李璐、李小玲，均系广东曜政律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇庆市进南房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢701室，统一社会信用代码91441200726506748B。法定代表人：伍剑能。委托诉讼代理人：李炳球，广东勤思进律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗伟佳，广东途龙律师事务所律师。原告姜新慧、蒋萍诉被告肇庆市进南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2017年7月5日立案受理后，依法适用普通程序。期间被告向本院提出反诉，本院于同年9月13日公开开庭进行了合并审理。两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人李璐、李小玲到庭参加诉讼，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人罗伟佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为两原告办理肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢第九层903号商品房的房地产权属证书等手续；2.被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金，违约金自2014年4月18日起计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止，现暂计至2017年4月30日止的违约金为61927元；3.本案受理费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2012年11月25日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的肇庆市端州区二塔路东侧的江南美誉小区第1幢第九层903号商品房，总房款为558914元，原告按银行按揭方式付款。涉案合同的第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不能据此为由退房解约，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。涉案合同签订后，两原告依约向被告支付了首期款168914元，并办理了银行按揭贷款。2014年2月16日，原告对涉案房屋进行收楼，并向被告支付了办证费。被告虽已按照涉案合同第二十四条的约定完成合同备案手续，但未能按照涉案合同第十五条约定应当在商品房交付使用后60日内（即2014年4月17日前）办理涉案房屋的产权登记备案。为此，两原告等小区业主多次催促被告妥善处理并尽快办理房屋的产权登记，但被告始终无法办理，严重损害了两原告的合法权益。综上，双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法成立并生效，双方应依约履行权利义务。但直至起诉日，被告仍未向相关部门提交办理涉案房屋产权登记备案手续，致使两原告至今未能取得房屋的权属证书。被告的行为显属违约，依法应该承担违约责任。被告辩称，一、无法办理《工程竣工验收备案表》及产权登记手续不能归责于被告。被告与原告于2012年11月25日签订《商品房买卖合同》，被告将坐落于肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第1幢第九层903号房以人民币558914元的总金额出售给原告，并且已经交付给原告使用。被告早于2013年12月27日组织施工、设计、勘察、监理五方主体进行了建设工程竣工验收并通过了验收，业主也早己收楼装修入住。但因有大部分业主违反原设计规划和合同的约定，擅自违章搭建、改建房屋及外立面，存在违章致使涉案楼盘不符合原定规划，从而导致无法通过规划验收，无法取得《工程竣工验收备案表》及办理产权登记。但是被告在通过竣工验收和交付房屋给原告使用以后，也一直提交涉案楼盘的相关资料给肇庆市建设工程质量监督站、规划部门，以便办理备案手续。直至2017年5月8日被告取得工程竣工验收资料回执，证明被告一直尽力提交备案材料办理备案手续。但是由于涉案楼盘有违章建筑的问题存在，仍然导致不能办理产权证等手续。被告在2014年12月24日接收到城乡规划局关于涉案小区中违反搭建行为自行整改的通知书后，高度重视，即刻要求物业管理公司履行监管职责。物业管理公司多次在小区张贴栏、电梯内等显眼的地方张贴《通知》，要求违法业主在15日内自行拆除违法建筑物，按照原方案进行复原。但截止本案进入诉讼程序之日止，私自搭建违章建筑的业主仍然没有拆除违章建筑。由于其他业主没有对自己的违建进行整改、恢复原设计规划，故在目前而言，原告请求被告立即办理备案以及房地产权证书等手续，属于履行不能且责不在被告，因此只有在上述阻却事由消失之后才能办理产权证书等手续。请求法院依据本案事实依法驳回原告的该诉讼请求。二、原告的第二个诉讼请求的诉讼时效已届满。依据《民法通则》第135条的规定，即若原告认为其权利受侵害的，应在诉讼时效内提出。但是原告在起诉状中主张违约金应该从2014年4月18日起算，而原告提起本次诉讼的日期为2017年4月27日。在违约金起算日到起诉日期间又没有出现诉讼时效中止或者中断的事由，已经超过了两年，原告丧失了保护民事权利的胜诉权。现被告向贵院提出时效抗辩，请求贵院驳回原告的该诉讼请求。三、退一步讲，即使原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，违约金的起算日期也违背合同的约定。正如上述，由于原告的违建行为导致涉案楼盘通过规划验收而不能备案和办证，责不在被告。而即使被告有责任，也要在分清各自责任的基础上，按合同约定承担。被告除了与原告签订《商品房买卖合同》外，还签订了补充协议。补充协议第五条对原合同第十五条“关于产权登记的约定”作了增补。其中第一款约定“出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权备案。在备案后550日办理《房地产权证》”。根据该款约定，违约金应当在备案后550日起算。而原告收楼日期为2014年1月16日，被告最晚应在2014年4月17日前办理备案。加上备案期后的550日办理《房地产权证》期间，则违约金起算日应为2015年10月21日。补充协议第五条第二款还约定“出现下列情形之一的，出卖人可据实顺延办理和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异房价款或因违约产生的违约金等……”签订原合同之时原告还有39万房款尚未付清，合同约定该款项以按揭贷款方式在2012年12月5日前付清，但被告直到2013年8月29日才收到该笔款项，原告已实际逾期付款267天。根据补充协议第五条第二款的约定，被告可以是顺延办理和交付《房地产权证》267天，并免除267天违约责任。因此违约金计算日期从2015年10月21日起再顺延267天，即从2016年7月15日起算。反诉原告向本院提出反诉请求：1.反诉被告拆除肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉楼盘第1幢第九层903号房入户花园加装的铝窗和鞋柜，恢复规划设计原状；2.因反诉被告私自搭建违章建筑导致反诉原告无法办理房地产权证所产生的损失由反诉被告共同承担；3.本案本诉、反诉的全部受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2012年11月25日签订《商品房买卖合同》，反诉原告将坐落于肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉小区第1幢第九层903号房以558914元的价格出售给反诉被告，并已交付给反诉被告使用。反诉被告作为买受人，理应按照原规划设计用途使用物业，合理使用公共部位公用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境的相关规定，不得擅自变更房屋结构、外观和用途。而反诉被告却无视与反诉原告的约定，未经反诉原告及相关政府部门批准的情况下，在入户花园违法加装鞋柜和铝窗，改变原房屋设计及其用途，影响了大楼外立面，并造成了重大的安全隐患。肇庆市城乡规划局城东规划管理站在现场调查时发现包含反诉被告在内的部分业主擅自搭建违法建筑物改变原设计、规划等情况，便于2014年12月24日向反诉原告发出《关于对“江南美誉”项目商住小区楼宇中违法搭建行为自行整改的通知》，要求反诉原告督促违法建设业主尽快自行拆除违法建筑物，并因此不审批项目通过竣工备案验收，给反诉原告带来极大的经济损失。对此，反诉原告高度重视，要求物业管理公司履行监管职责，并多次在小区张贴栏、电梯内等显眼的地方张贴《通知》，要求包含反诉被告在内的违法业主在15日内自行拆除违法建筑物，恢复原状。反诉被告亦签收了物业管理公司《装修违章整改通知书》，对其违章建设的事实予以确认并承诺在期限内整改。但截至起诉之日，反诉被告并未按照规划部门和反诉原告的通知要求，自行拆除其违章建筑，严重影响了反诉原告项目的规划验收、交付及办证，造成反诉原告重大的经济损失。存在违章建筑系案涉楼盘未能通过规划验收和验收备案登记的主要原因，该事实经有关政府部门确认，同时也给反诉原告造成了重大的经济损失。反诉被告对该损失具有不可推卸的责任，因此请求法院判令反诉被告等违建业主对此损失承担共同连带责任。综上，反诉被告在入户花园违法加装鞋柜和铝窗的行为已违反了合同约定，严重影响了案涉楼盘的规划验收备案，给反诉原告造成了巨大损失。反诉被告辩称：至今尚未有任何一个政府部门对我方的装修行为定性为违建行为，而业主的装修行为与反诉原告是否向产权登记部门递交案涉小区产权登记备案的相关资料之间根本不存在任何联系，业主的装修行为根本不能作为反诉原告逾期递交备案登记资料的免责事由。综上，反诉原告的反诉理由没有任何的合法依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2012年11月25日，原、被告签订了合同编号为2012112531268568的《商品房买卖合同》一份，约定两原告向被告购买其开发建设的位于肇庆市××州区××路东侧“××美誉”××小区××房，房屋总价款558914元。在《商品房买卖合同》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人按下列第3种方式(即其他方式)付款，即银行按揭付款：买受人已付首期款168914元，余款390000元整，定于2012年12月5日前办理银行按揭贷款付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理：……2、逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付其应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人可以解除合同，并将买受人定购的单位另行出售，买受人应按房款总额的20%向出卖人支付违约金。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遭遇恶劣天气或遇到意外事件，如台风、雨天、火灾等；3、政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为导致市政配套设施批准、安装之延误；4、非出卖人所能控制的其它的事由，包括但不限于政府规划政策的改变、政府及相关部门要求暂停施工、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等因素影响。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人可解除合同，但应当在十个工作日内书面提出；该期限内没有提出的，合同继续履行。合同第十条“规划、设计变更的约定”中约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不能据此为由退房解约，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。在附件四：合同《补充协议》第五条第（一）项约定：出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在备案后550日办理好《房地产权证》。合同《补充协议》第五条第（二）项约定，出现下列情形之一，出卖人可据实顺延办理和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异房价款或因违约产生的违约金等……。合同签订后，两原告于2012年11月24日支付了168914元，于2013年8月29日支付了390000元。2012年12月4日，两原告向税务部门缴交了契税8383.71元。2014年2月16日，两原告办理了案涉商品房的收楼手续。此后，由于被告未能依约办理案涉房屋的房地产权属证书，双方为此产生纠纷，两原告遂于2017年7月4日诉至本院。另查明，2014年12月24日，原肇庆市城乡规划局城东规划管理站向进南公司出具一份《关于对“江南美誉”项目商住小区楼宇中违法搭建行为自行整改的通知》，该通知称：经现场调查，发现你公司在二塔南路东侧“江南美誉”项目楼宇四周有部分业主均不同程度在原开放阳台改为封闭式、或者将观景露台改为封闭式房间等情况，属擅自搭建的违法行为。鉴于“江南美誉”项目尚未进行规划验收，请你司督促上述违法建设的业主尽快自行拆除擅自搭建的违法建筑物，并按原审定规划方案进行整改，否则有关的执法部门将对涉案的单位和个人依法立案查处。2015年1月17日，肇庆市美誉物业管理有限公司向两原告发出《装修违章整改通知书》，两原告亦在该整改通知书上签名确认。该通知称：贵户在（江南美誉小区903房）的装修行为，因入户花园加装鞋柜及铝窗，有影响外立面，已违反《江南美誉小区管理规约》、针对物业公司签订的《房屋装饰装修管理协议》及政府部门颁布的装修管理相关规定已形成违约。为了维护全体业主的公共利益，确保建筑结构与使用安全。请于2015年1月27日前恢复原样或到政府相关部门补办审批手续。又查明，本院依法向肇庆市城乡规划局调查取证，该局出具《复函》称：一、经核查，项目开发商肇庆市进南房地产开发有限公司至今尚未就“江南美誉”项目向我局申请规划条件核实（规划验收）；二、该建设工程在规划跟踪管理过程中发现存在未按原批准方案建设的违法行为，其中属于已入住业主擅自改、搭建的部分，我局原城东规划管理站在2014年12月曾发出自行整改通知。根据《广东省人民政府关于在肇庆市开展综合行政执法工作的公告》的精神，自2015年1月1日起，端州城区规划监督检查及查处违法建设的行政执法职能已移交肇庆市城市管理和综合行政执法局行使。因此，有关违章的问题，建议咨询执法局。如在规划验收过程中发现违法建设的，应按《广东省城乡规划条例》第八十条的规定处理完善后方可办理规划条件核实手续；三、该项目尚未按规定缴清中小学校、社区公共用房配套建设费，申请规划条件核实前须按规定缴清该项费用。本院依法向肇庆市城市管理和综合行政执法局调查取证，该局出具《复函》称：一、经查，江南美誉小区未经规划部门验收，我局缺乏依据对该小区涉嫌违建的行为定性为违建行为。二、建议发函至规划部门，待该小区申请规划验收时，由规划部门要求该小区开发商肇庆市进南房地产开发有限公司对部分业主封闭阳台或加装铝合金窗等违建行为进行清理；三、我局至今未受理、处理该小区违建情况的案件。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2012年11月25日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守。针对双方在本诉和反诉中争议的问题，本院分别作如下认定：一、关于两原告要求判令被告立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为两原告办理案涉商品房的房地产权属证书等手续的请求。由于案涉商品房所在的楼房至今尚未通过规划验收，以致未能在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。因此，在案涉商品房至今尚未具备办理备案及权属登记所必需条件的情形下，原告的该项请求，本院不予支持。二、关于两原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。（一）关于诉讼时效的问题。根据《广东省商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，同时合同补充协议第五条对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定“（一）出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在备案后550日办理好《房地产权证》”。在本案中，两原告于2014年2月16日办理收楼手续，被告应在案涉房屋交付使用后610日内即2015年10月19日前办理好《房地产权证》。原告在2015年10月20日才知道或应当知道自己的权利受到侵害。因此，原告在2017年7月4日提起本案诉讼，并未超过二年的诉讼时效。故被告对于诉讼时效的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。（二）关于被告要求顺延办证期限，并免除该期间违约责任的问题。被告认为两原告存在逾期付款的行为，合同补充协议第五条第（二）款约定“出现下列情形之一，的出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等……”，对此本院认为，买受人在商品房符合办证条件或交付使用前付清购房款和缴清相关税费，并不影响出卖人的办证行为，故出卖人可据实顺延办证期限的前提为商品房已符合办证条件或交付使用后买受人仍未付清购房款或交清相关税费之情形。本案中，案涉房屋至今尚未符合办证条件，两原告在案涉商品房交付使用前已足额支付购房款及支付相关税费，并不属于上述合同条款约定的出卖人可据实顺延办证期限情形，故对被告要求顺延办理产权证书期限，并免除该期间违约责任的意见，本院不予采纳。（三）关于两原告主张的逾期办证违约金的请求。本案中，虽然案涉商品房至今尚未具备办理备案及权属登记所必需条件，但不影响两原告依约定主张逾期办证的违约金。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在商品房交付使用后60日内即2014年4月17日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，由于被告并未能举证证明其已在合同约定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，因此被告已构成了违约，理应对此承担违约责任。综上，被告应在逾期之日即2014年4月18日起按每日万分之一的标准向两原告支付逾期办证违约金至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日时止。两原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。三、关于反诉原告要求反诉被告拆除入户花园加装的鞋柜和铝窗，恢复规划设计原状以及共同承担因其私自搭建违章建筑导致反诉原告无法办理房地产权证所产生的损失的请求。反诉原告认为反诉被告存在违法搭建的情形，但反诉被告房屋装修时反诉原告并未加以阻止，装修验收时亦未提出异议，且反诉被告房屋的装修是否属于违法搭建应由相关职能部门认定，现有证据无法证明反诉被告存在违法搭建及该装修行为与房屋所在楼盘无法通过规划验收存在因果关系。因此，反诉原告的上述反诉请求理据不充分，本院不予支持。反诉被告对此所提之抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市进南房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告姜新慧、蒋萍支付逾期办证的违约金，违约金以已付房价款558914元为基准，从2014年4月18日起按每日万分之一的标准计付至被告肇庆市进南房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日时止。二、驳回原告姜新慧、蒋萍的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告肇庆市进南房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1348元（原告姜新慧、蒋萍已预交），原告姜新慧、蒋萍负担50元，被告肇庆市进南房地产开发有限公司负担1298元；本案反诉案件受理费50元（反诉原告肇庆市进南房地产开发有限公司已预交），由反诉原告肇庆市进南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖 旦审 判 员  郭 锦人民陪审员  何焕芳二〇一七年九月二十七日书 记 员  钟 敏