广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终6162号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区太保置业开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈进元。委托诉讼代理人：欧阳杰，广东道邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱贵兰，女，汉族，住广西天峨县，委托诉讼代理人：聂美林，广东中信至诚律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司（以下简称太保公司）因与被上诉人朱贵兰商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初21938号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太保公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由朱贵兰承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，未依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，认定违约金应当以当事人的实际损失进行确定，且不应超过实际损失的130%。太保公司已经提交评估报告并举证证明涉案房屋所在地段的租金仅为14-16元／㎡，朱贵兰未能提供证据证明其遭受的实际损失大于上述租金标准，应承担举证不能责任，应认定朱贵兰实际损失远低于合同约定的违约金标准。而从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定可见，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成损失赔偿的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。二、双方约定日万分之五的违约金严重不符合顺德地区商品房销售行业的一般交易习惯，已丧失违约金的补偿性、惩罚性，明显过高，显失公平。该地区逾期交房违约金多约定为日万分之一至日万分之二之间。从公平合理的角度以及行业交易习惯，违约金的确定应以当事人的实际损失确定，且不应超过实际损失的130%。朱贵兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。朱贵兰向一审法院起诉请求：1.判决太保公司继续履行双方签订的商品房买卖合同（合同编号：Y258***）；2.判决太保公司向朱贵兰支付逾期交楼的违约金，从2016年6月1日起算至该商品房已办理竣工验收备案手续、符合合同规定的装饰和设备标准并能正常使用、实际交楼之日止，违约金以已付房价款万分之五按日计算。违约金暂计至2016年10月21日为33268.03元；3.本案诉讼费用由太保公司承担。一审法院认定事实：2016年4月1日，朱贵兰与太保公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y258***），约定朱贵兰向太保公司购买位于佛山市顺德区1栋1801单元的商品房，该商品房的建筑面积为58.05平方米，总价款为462065元。太保公司应在2016年5月31日前将已办理竣工验收备案手续，符合合同规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给朱贵兰使用。如太保公司未能按时将商品房交付给朱贵兰，逾期不超过90天的，太保公司自2016年6月1日起至实际交付之日止，按日向朱贵兰支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90天的，朱贵兰要求继续履行合同的，自2016年6月1日起至实际交付之日止，太保公司按日向朱贵兰支付已付购房款万分之五的违约金。合同签订后，朱贵兰按合同约定支付了房款462065元。2016年10月18日，太保公司办妥竣工验收备案手续。2016年10月19日，太保公司向朱贵兰发出《物业交付使用通知书》、《收楼交款通知书》、《收楼须知》等文件，告知朱贵兰所购物业已于2016年10月18日符合交付使用条件，建议朱贵兰于2016年10月23日前去收楼。原审法院认为：朱贵兰、太保公司对于双方签订了《商品房买卖合同》及太保公司存在延迟交楼的事实均无异议。朱贵兰、太保公司签订的《商品房买卖合同》为朱贵兰、太保公司的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为有效。朱贵兰要求继续履行合同，太保公司也同意继续履行，故朱贵兰、太保公司于2016年4月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y258***）应当继续履行。根据合同约定，太保公司应于2016年5月31日前向朱贵兰交付房产，但太保公司直至2016年10月19日方向朱贵兰发出交楼通知，太保公司延迟交楼的行为属违约，应承担违约责任。关于违约金应如何计算的问题。朱贵兰、太保公司签订的《商品房买卖合同》第十条已经明确约定，逾期交楼超过90天，朱贵兰要求继续履行合同的，太保公司应自最后交付期限的第二天即2016年6月1日起至实际交付之日止，每日按已交付房价款的万分之五向朱贵兰支付违约金。该约定是朱贵兰、太保公司在协商后自愿签订，是朱贵兰、太保公司双方的意思自治的表现，未违反法律强制性规定。朱贵兰要求太保公司从2016年6月1日起按日万分之五的标准支付违约金的请求合法有据，法院予以支持。涉案房产已于2016年10月18日办理竣工验收备案，即2016年10月18日起涉案房产已具备交付条件，太保公司于2016年10月19日向朱贵兰发出收楼通知书，违约金应当计算至太保公司发出通知书的次日，即2016年10月20日止。即太保公司应自2016年6月1日起至2016年10月20日止，以朱贵兰已交付的房款金额462065元为基数，按每日万分之五向朱贵兰支付违约金，违约金的金额为32805.97元（462065元×0.05%×142天）。对于朱贵兰超出合理部分的违约金请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、太保公司继续履行与朱贵兰于2016年4月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y258***）；二、太保公司应于判决生效之日起五日内向朱贵兰支付违约金32805.97元；三、驳回朱贵兰的其他诉讼请求。本院二审期间，太保公司提交了（2016）粤0606民初20736号民事判决书一份，朱贵兰没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，（2016）粤0606民初20736号民事判决书与本案纠纷没有直接关联，故本院对其关联性及证明内容均不予采纳。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕太保公司的上诉请求进行审理，根据太保公司的上诉请求，本案二审的争议焦点在于太保公司诉请调整逾期交房违约金的计付标准是否有事实和法律依据。本案中，一审法院依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，判令太保公司按日向朱贵兰支付已交付房价款万分之五的逾期交房违约金，太保公司认为合同约定的违约金明显超出朱贵兰的实际损失，上诉请求调低逾期交房违约金计付标准。对此，本院分析如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。其次，涉案《商品房买卖合同》中关于逾期付款的违约责任与逾期交房的违约责任约定均是对等的，相关约定符合公平原则。太保公司作为涉案房屋的开发商及涉案合同的草拟人，在订立合同之初即应当对房屋的交付时间有合理的预期，进而再拟定相关的合同条款对交付时间及逾期交付违约责任进行约定，现太保公司以合同约定的逾期交房违约责任不符合顺德地区商品房销售行业的一般交易习惯进行抗辩，主张调低违约金计付标准，明显有违诚实信用之原则。再者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定的适用，是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，可以参照该条规定的标准予以确定，而非适用于当事人已经对违约金作出明确约定之情形。况且，社会生活纷繁复杂，双方当事人对于逾期交房违约金作出的约定，体现了双方对于逾期交房可能造成的损失的预计，双方当事人均对违约可能造成的法律后果有清楚的认知，依照合同约定承担相应的违约责任并未超出双方当事人签订合同时应预见的范围。另外，太保公司上诉称部分业主阻挠规划变更、拖延交楼时间，亦缺乏事实依据，其以此为由诉请调整逾期交房违约金，于法无据。因此，综合考量本案当事人的实际损失，太保公司的过错程度，以及当事人的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，在太保公司没有提供充分证据证明双方约定的违约金过分高于造成的损失的情况下，一审法院对太保公司关于调低逾期交房违约金的诉请不予支持，依法有据，本院予以维持。综上所述，太保公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620.15元，由上诉人佛山市顺德区太保置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  温万民审 判 员  徐允贤代理审判员  彭振宇二〇一七年九月十日书 记 员  黄结仪