四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终8910号上诉人（原审原告）：卢某，女，1971年7月15日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：翁某（卢某之夫），住成都市武侯区。上诉人（原审原告）：翁某1，男，2004年10月27日出生，汉族，住成都市武侯区。法定代理人：卢某（翁某1之母），住成都市武侯区。上诉人（原审原告）：罗某，女，1973年6月27日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：卢某（系罗某之姐），住成都市武侯区。被上诉人（原审被告）：成都新尚网络科技股份有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段*号。法定代表人：唐某，董事长。委托诉讼代理人：李莉，四川照真律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹雪，四川照真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都新尚置业集团有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段*号。法定代表人：唐某，董事长。委托诉讼代理人：李莉，四川照真律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹雪，四川照真律师事务所律师。上诉人卢某、翁某1、罗某（以下简称卢某方）因与被上诉人成都新尚网络科技股份有限公司（以下简称新尚网络）、成都新尚置业集团有限公司（以下简称新尚集团）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢某方上诉请求：撤销一审判决，改判1、被上诉人向卢某方支付13545元；2、被上诉人向卢某方支付利息5165.15元；3、卢某方没收被上诉人缴纳的保证金20044元，并判令被上诉人重新向卢某方缴纳保证金20044元；4、二被上诉人对上述金额承担连带责任；5、判令二被上诉人继续履行2015年6月12日和上诉人所签订的房屋租赁合同；6、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、业主大会和商委会不合法，其决议没有法律效力；2、卢某方对物业享有完全所有权，不应当受到其他人影响；3、卢某方与被上诉人的租赁合同有效，被上诉人未按期交付租金，应当承担违约金、并没收保证金。新尚网络、新尚集团辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。卢某方向一审法院起诉请求：1.判令新尚网络立即按合同约定向卢某方支付2016年10月26日至2017年4月25日的租金49665元；2.判令新尚网络向卢某方支付逾期支付租金的违约金（从2016年10月16日至实际支付之日止，暂计算至2016年12月4日为1738.28元；3.判令新尚网络已交纳的履约保证金20044元归卢某方所有；4.判令新尚网络按照承租物业原始购置金额的30%（即108360元）向卢某方支付违约金；5.判令新尚网络继续履行合同并重新缴纳履约保证金；6.判令新尚集团对新尚网络的上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费、保全费由新尚网络和新尚集团承担。一审法院认定事实：卢某方为成都市武侯区人民南路四段1号“庄士中心数码广场”1楼2-20-2号商铺所有权人。2015年6月，卢某方与新尚网络、新尚集团签署《房屋租赁合同（单户商铺）》，约定：“鉴于：依照成都庄士中心1-4楼商铺全体业主与成都庄士中心开发有限公司签订的《庄士中心商铺业主统一管理公约》和于2014年8月23日由1-4层商铺业主大会通过的《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》约定”双方签订合同。合同约定：“甲方（卢某方）同意遵守公约约定和大多数商铺业主意见，同意成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治委员会（以下简称商委会）将1-4楼各业主所购商铺交由乙方（新尚网络）一个经营管理公司统一经营管理，认可商委会和乙方签订的《房屋租赁合同（整体物业）》内容，同意商委会将自有物业租赁给乙方”；租赁期限自2014年10月25日至2024年10月24日；合同记载涉案商铺的原始购置金额，并于第四条约定以此原始购置金额乘以约定返租比例计算年租金金额，具体显示，自2014年10月25日至2015年10月24日返租比例为26%，次年为26.5%、27.5%……。约定租金支付方式为六个月一付，须在每个支付周期届满前10日支付下一期租金。另，新尚网络按照每户原始购置金额所占1-4层商铺原始购置总金额比例向各商铺分配缴纳共计1500万元保证金。合同第十一条约定，丙方（新尚集团）作为新尚网络担保人，对租金支付承担连带清偿责任。在合同履行过程中，新尚网络未能于2016年10月15日支付2016年10月25日至2017年4月24日租金。庭审中，经核实，卢某方确认已于2017年2月收到新尚网络支付的按涉案房产原始购置价20%计算半年的租金。另查明，成都市武侯区人民南路四段1号“庄士数码广场”原所有权人为成都庄士中心开发有限公司，于2004年期间将1-4楼商铺拆分为817个商铺后分别出售，并同时与各商铺购买人签署《商铺租赁合同》，由成都庄士中心开发有限公司承租。2014年8月23日，成都庄士中心商铺业主召开业主会议，据《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺第一届全体业主大会决议》记载：总户数817户，实到515户，占总户数63%，到会业主面积10178.22平方米，占总面积62%。会议选举成立“成都庄士中心商铺业主自治委员会（商委会）”，并产生商委会代表九人，另选举产生监委会成员五人。另会议讨论通过了《成都庄士中心商铺业主自治及统一经营公约》。另查明，卢某方在与新尚网络签署《房屋租赁合同（单户商铺）》同时，签署《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》，第三条约定：庄士中心1-4楼商铺各业主承诺商委会系自治性的组织，并授权商委会对物业以整体经营方式对外租赁等经营管理行为。第四条约定：商委会对寻求的继任承租商谈判结果没有决定权，只有议事权；经谈判形成的总的经营管理合同草案需经1-4楼全体商铺业主过半以上同意方为有效（现场大会）；得到授权的商委会与承租商签订正式的总的经营管理合同。各商铺业主应无条件按总的经营管理合同约定分别与承租商签订其名下物业的租赁合同。第七条约定：商铺业主大会需总户数过半以上的业主参与方为有效，业主大会讨论并决定与该商铺经营管理相关的重大事项，维护全体商铺业主的或物业使用人的合法权益。业主大会决议应当由到会业主表决，除总的经营管理合同外的其他重要事项须经到会人数三分之二以上同意方能通过，无故不参加表决的业主视为放弃权利，弃权或反对的业主对通过的商铺业主大会决议应当服从和执行。同时，卢某方签署了《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺第二次全体业主大会决议》，该决议讨论通过了“由原运营商新尚公司下属成都数码广场有限公司继续整体租赁全体业主的商铺，授权商委会全体委员代表全体业主与该公司签订新一轮的《房屋租赁合同（整体物业）》”。随后，卢某方与新尚网络、新尚集团签署了《房屋租赁合同（单户商铺）》。2016年9月26日，新尚网络公布《关于成都庄士中心数码广场1-4楼的降租申请函》，以实体经济不景气，部分商家退场为由，申请将2016年10月26日至2017年10月25日返租比例调整至14.5%，将2017年10月26日至2018年10月25日返租比例调整至11.5%。2016年9月28日，成都庄士中心业主自治委员会及自治监督委员会公布《关于新尚公司申请降租及征求业主意见的紧急通报》，将新尚网络降租申请予以告知并提请业主考虑。2016年11月13日，成都庄士中心业主自治委员会组织召开业主大会，据业主自治委员会出示的《告知书》记载：该业主大会对《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》进行了决议，以上补充协议经业主过半数通过，具体为：全体商铺业主817户，投票业主516户，通过434户，不同意81户，废票1户，未参加投票301户。经查，《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》约定，从第三年的2016年10月26日起至第十年的2024年10月25日止的租赁期限内，当年的返租比例均为20%（税前）。卢某方尚未与被告新尚网络签署《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》。一审法院认定上述事实有《房屋租赁合同（单户商铺）》《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》《房屋租赁合同（整体物业）》《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺第一届全体业主大会决议》《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺第二次全体业主大会决议》《关于成都庄士中心数码广场1-4楼的降租申请函》《关于新尚公司申请降租及征求业主意见的紧急通报》《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》及双方当事人陈述附卷为据。一审法院认为，卢某方与新尚网络、新尚集团签署的《房屋租赁合同（单户商铺）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现本案争议焦点为成都庄士中心数码广场业主大会作出的通过《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》的决议是否对卢某方具有约束力。本案中，卢某方所拥有的商铺系原成都庄士中心开发有限公司将1-4层商铺整体分割817户而成，其特点为统一规划、统一布局、商铺之间互相紧邻，故此类商铺的所有权人在行使自己的物权权利时注重谦抑性，更应以共益为目的接受统一经营、统一管理的原则。按照《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”之规定，并出于共益的目的，所有权人以签约的方式认可共同经营管理的经营方式并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。卢某方所签署的《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》，该公约对其具有约束力。其中第四条对“寻求继任承租商”“谈判形成的总的经营管理合同”的表决方式进行了约定；第七条对“商铺经营管理相关的重大事项（除总的经营管理合同外）”进行了约定。而在2016年11月13日召开的业主大会以讨论调整租金标准补充协议为会议内容，属于“商铺经营管理相关的重大事项”而非“寻求继任承租商”“谈判形成的总的经营管理合同”，故会议的表决程序应当按照《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》第七条的约定进行，即“商铺业主大会需总户数过半以上的业主参与方为有效，业主大会讨论并决定与该商铺经营管理相关的重大事项，维护全体商铺业主的或物业使用人的合法权益。业主大会决议应当由到会业主表决，除总的经营管理合同外的其他重要事项须经到会人数三分之二以上同意方能通过，无故不参加表决的业主视为放弃权利，弃权或反对的业主对通过的商铺业主大会决议应当服从和执行”。经2016年11月13日业主大会投票，到会投票业主516户，同意《房屋租赁合同（整体物业之补充协议）》《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》434户，不同意81户，废票1户。首先，以上投票过程符合《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》第七条“需总户数过半以上的业主参与方为有效”，即参与投票户数占总户数63.16%；其次，同意补充协议的户数占参与投票户数84.11%，符合公约“须经到会人数三分之二以上同意方能通过”的规定，故一审法院认为，此次业主大会程序合法合约、决议合法合约，所决议内容应当按照《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》“弃权或反对的业主对通过的商铺业主大会决议应当服从和执行”之规定履行。全体业主应受《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》约束，并受按照此公约的投票方式所召开的业主大会形成的决议的约束，故《房屋租赁合同（整体物业之补充协议）》《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》中关于“年租金回报=单户商铺原始购置金额*当年返租比例。从第三年2016.10.26起至第十年的2024.10.25止的租赁期限内，当年的返租比例均为20%（税前）”之约定对全体业主有效。另由于新尚网络已按照以上比例支付2016年10月26日至2017年4月25日租金，故对卢某方要求新尚网络、新尚集团承担的各项支付租金、承担违约责任、没收保证金等诉讼请求不予支持。此外，由于新尚网络在该期租金支付期到来之前已向业主提交《关于成都庄士中心数码广场1-4楼的降租申请函》，该申请经业主代表提交业主大会讨论直至2016年11月13日业主大会决议确定新的租金标准后，新尚网络即开始继续支付租金，在该阶段中暂停支付租金的情形属双方协商制定补充协议的正常时间所须，故对卢某方主张该段时间内的迟延支付利息的诉讼请求不予支持。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：驳回卢某方的诉讼请求。一审案件受理费3878元，由卢某方负担。二审中，卢某方向本院提交了手机视频资料，拟证明2016年11月13日业主大会并未表决，参与人数也不足一半。新尚网络、新尚集团质证后认为，视频只是一个片段，其不具有真实性，且不能达到上诉人的证明目的。新尚网络、新尚集团向本院提交了房屋租赁合同单户商铺补充协议签署情况一览表、租金支付情况，拟证明截止2017年6月22日，签署商铺的户数为692户，比例为85%，证明600多户业主以实际行动执行了业主大会的决议，也反证了业主大会的合法性和真实性，新尚网络也以支付租金的行为履行了整体补充协议降租至20%的约定。卢某质证后认为，情况一览表系单方制作，真实性无法查明，即便真实也不能反推业主大会的决议有效，只能证明大部分业主迫于无奈签署了补充协议，对于租金支付的真实性无异议，但对金额有异议，租金应当按照合同来支付租金，而不是应当按照20%来支付。本院对各方当事人提交的新证据认证如下：卢某方提交的证据不能够证明2016年11月13日业主大会并未表决，参与人数也不足一半；新尚网络、新尚集团提交的证据能够证明新尚网络公司已经按照业主大会确定的租金标准支付了租金。本院审理查明的事实和证据与一审一致，本院依法对一审认定的事实予以确认。本院认为，合法成立的合同对合同双方具有约束力，合同双方应当按照合同约定履行义务。本案中，卢某方主张被上诉人应当按照双方于2015年6月12日签订的《房屋租赁合同》（单户商铺）（以下简称原单户合同）的约定支付租金并承担相应违约责任。被上诉人主张根据《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》（以下简称管理公约）和2016年11月13日业主会议通过的决议，被上诉人应当按照新的租金标准支付租金，并提交了相应的书证作为证据。本案争议焦点在于管理公约及新的业主大会决议对于卢某方是否具有约束力。对于此争议焦点，本院评议如下：首先，涉案的物业是整体商场统一分割而成，该物业与其他物业紧密相邻，并没有实际的物理界限，也没有单独的水电系统，其实际使用离不开与同商场其他物业的总体规划、利用和相互支持，涉案物业的特殊性决定了其所有人对物业所有权的行使不是任意的、单独的，必须考虑商场整体的综合效能的发挥。其次，卢某方从购得涉案物业之初，该物业即与商场的其余物业一道共同交由成都庄士中心整体承租，直到本案争议发生时，商场均系整体出租。而业主大会通过的管理公约也明确约定，“各商铺业主应无条件按总的经营管理合同约定分别与承租商签订其名下物业的租赁合同”“弃权或反对的业主对通过的商铺业主大会决议应当服从和执行”，卢某在决议及管理公约上均签字确认。再次，卢某方签订的原单户合同中明确记载了单户合同是依照《庄士中心商铺业主统一管理公约》和管理公约的约定为基础签订的，并且记载卢某方统一遵守公约约定和大多数商铺业主意见，即卢某方在签订原单户合同时即已经明知，签订单户合同的具体内容不是其单独意志的体现，而是全体业主共同意志的体现，其作为商铺业主愿意接受业主大会相关决议的约束。最后，2016年11月13日召开的商铺业主大会通过了新的决议，半数以上业主同意调整的租金比例，并且业主自治委员会也与被上诉人签订了补充协议，因此卢某方应当按照业主大会的相关决议与被上诉人签订单户商铺的补充协议。卢某方与被上诉人签订的原单户合同因上述新的业主大会决议而没有继续履行的基础，且被上诉人已经按照新的租金标准向其支付了租金，卢某方要求被上诉人按照原单户合同支付租金并承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，卢某方的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费768.85元，由上诉人卢某、翁某1、罗某负担。本判决为终审判决。审判长  祝颖哲审判员  何春梅审判员  赫耀文二〇一七年九月二十日书记员  齐玺文