重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终5529号上诉人（原审被告）：重庆第五大道商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区五一路8号9层，统一社会信用代码9150010359924828X4。法定代表人：陈茂琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭浪，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：白榕，女，1970年5月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：任杰，重庆雾都律师事务所律师。上诉人重庆第五大道商业管理有限公司（以下简称第五大道公司）因与被上诉人白榕房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2016）渝0103民初3674号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人第五大道公司的委托诉讼代理人谭浪，被上诉人白榕的委托诉讼代理人任杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第五大道公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回白榕的一审全部诉讼请求。主要事实和理由：第五大道公司在一审庭审后才发现白榕举示的《帝都广场物业租赁合同》签订的时间在第五大道公司成立之前,而白榕的解释是先与重庆渝亚房地产开发建设有限公司签订租赁合同后，变更为与第五大道公司签订租赁合同，但白榕并未举示任何证据来证实。后重庆渝亚房地产开发建设有限公司也出具证明证实白榕的解释不属实，故第五大道公司申请对印章印文的真伪进行鉴定是合理合法的，一审未予准许是错误的。一审根据“盖然性优势”处理本案是错误的，本案中没有充分证据证明白榕交付了租赁物。为查明案件事实，请求二审法院准许对白榕提交的《帝都广场物业租赁合同》上第五大道公司的印章印文是否是用伪造的印章所盖进行鉴定。一审判决错误，请求二审依法予以纠正。白榕辩称，第五广场物业整体对外招租是客观存在的事实，一审法院也是到现场进行了查看的，白榕也举示了房屋产权证，证实了案涉房屋的具体位置、房屋面积。第五大道公司的工作人员在租赁合同签订后向白榕支付了一段时间的房租，且租赁合同上还有第五大道公司工作人员的签名，且第五大道公司在一审庭审中亦认可租赁合同的真实性，足以证明租赁合同的真实性，白榕不同意对印章印文进行鉴定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。白榕向一审法院提起诉讼请求：1、解除双方签订的《帝都广场物业租赁合同》，第五大道公司归还租赁房屋。2、第五大道公司支付白榕2014年度房屋租金65520元，2015年度租金68796元，2016年租金72235.8元，并从2017年起到实际搬迁为止，按约定的6320.63元/月租金标准支付房屋租金。3、本案诉讼费由第五大道公司承担。一审经审理认定事实如下：重庆市渝中区五一路10号物理层5层2-1号（钢筋混泥土结构、非住宅、建筑面积为40.01㎡）系白榕所有。2012年6月15日，白榕（甲方）与第五大道公司（乙方）签订《帝都广场物业租赁合同》，载明，一、甲方将重庆市渝中区X号物理层5层2-1号，建筑面积40.01㎡出租给乙方。二、由乙方统一规划、招商、经营和管理。乙方可以根据实际经营需要，更改租赁物业的规划、使用性质及经营类别。三、租赁期限为5年，自2012年6月5日起至2017年6月4日止，计租日从2013年1月1日起。四、租金、租金增长、租金支付方式约定：（一）第一年房租每季度15600元，乙方按季度向甲方缴纳租金，乙方应在租金期满时提前10日缴纳下次租金。（二）租金递增从计租日起，第二年开始在上一年基础上逐年递增5%。（三）租金支付方式为每季度租金乙方根据甲方要求按时汇入甲方提供的银行账户或交予甲方本人。四、履约保证金（一）乙方在本合同签订时向甲方缴纳履约保证金5200元，履约保证金不计利息。（二）合同期满后若乙方无违约行为并将租赁物业交还给甲方后，甲方应在7日内全额退还乙方所交的履约保证金。五、乙方未按本合同约定及时足额交纳租金，逾期20日视为违约，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方所缴纳的履约保证金。签约后，第五大道公司将包括白榕所有的上述房屋在内的其他房屋按照整体设计、规划的约定被分割为不等面积的独立商铺，以“第五大道品牌服饰中心”的称谓对外招租、经营。本案在一审审理中，第五大道公司表示认可在《帝都广场物业租赁合同》中加盖印章为第五大道公司所为，并放弃公章真伪鉴定。其后第五大道公司反悔，称，公司设立申请于2012年7月，而双方签订租赁合同的时间为2012年6月，故仍坚持对租赁合同中公章真伪予以鉴定。白榕称，白榕早期是将房屋出租给渝亚公司并签订了租赁合同，其后承租人变更为第五大道公司，渝亚公司将原合同收回并加盖第五大道公司公章的。第五大道公司又称，如果租赁合同是真实的，白榕也未将出租房屋交付第五大道公司，且白榕诉请的租金请求也超过法律保护的诉讼时效。一审法院认为，关于租赁合同的效力。白榕系重庆市渝中区X号物理层5层2-1号产权人，将其所有的房屋出租交由第五大道公司承租，双方为此签订的《帝都广场物业租赁合同》的事实，应予认定。首先，白榕已就租赁合同的签约时间为何早于第五大道公司设立时间作出解释，该陈述符合情理。第五大道公司称现法人代表任职时材料交接时未见该租赁合同，但不影响合同对双方的拘束力。一审庭审中，第五大道公司已明确放弃公章鉴定并认可公章效力，根据禁止反言的原则，第五大道公司又要求鉴定，故不予准许。据此，双方当事人签订的《帝都广场物业租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法，应认定为有效。关于租赁物的交付问题。一审法院现场勘查得知，包含白榕出租的租赁物在内的房屋早已被第五大道公司整体进行设计、规划，并分割为不等面积的独立商铺，对外招租，且房屋所有人与第五大道公司及第五大道公司与次承租人之间的租赁纠纷大量诉至法院，第五大道公司称白榕未交付租赁物的事实，不予采纳。关于白榕解除合同并支付租金的请求。由于第五大道公司多年未支付租金，白榕解除合同并支付租金，有约定为据，应予支持。在合同中虽约定了租金分期支付，具有相对独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，据此第五大道公司租金债务的诉讼时效应从第五大道公司最后一期租金履行期间届满之日起开始计算。白榕的租金诉请未超过诉讼时效期间，第五大道公司以诉讼时效抗辩，不予支持。综上，白榕与第五大道公司签订的租赁合同有效，对双方具有约束力。第五大道公司未支付租金构成违约，白榕的请求，应予支持。第五大道公司的相应抗辩，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、第六十条、第一百零一条之规定，判决如下：“一、解除白榕与重庆第五大道商业管理有限公司签订的《帝都广场物业租赁合同》。被告重庆第五大道商业管理有限公司在本判决生效后立即从其承租的重庆市渝中区五一路10号物理层5层2-1号搬迁，将房屋交付给白榕；二、重庆第五大道商业管理有限公司在本判决生效后立即支付白榕2014年度房屋租金65520元、2015年度租金68796元、2016年租金72235.8元，并从2017年1月起至实际搬迁为止按6320.63元/月的约定标准支付房屋租金。案件受理费2150元，由被告重庆第五大道商业管理有限公司负担。此款已由白榕预交1493元不退，重庆第五大道商业管理有限公司在本判决生效后将该款支付给白榕，余款657元由重庆第五大道商业管理有限公司向本院缴纳”。二审中，第五大道公司围绕其上诉请求提交了2005年3月1日重庆渝亚房地产开发建设有限公司与重庆奥斯曼物业管理有限公司签订的租赁合同等资料的复印件，拟证明第五大道公司有权合法使用整层楼。经质证，白榕认为第五大道公司提交的证据是复印件，不属于新证据，也与本案无关，均不予认可。本院认为第五大道公司提交的上述证据是否真实与本案如何处理无关，故对上述证据不予认定。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，被上诉人白榕在一审中已提交了诉争房屋的《房地产权证》，已能够证实白榕系诉争房屋的合法产权人，且上诉人第五大道公司在一审庭审中已认可案涉《帝都广场物业租赁合同》中公章的效力，故一审在白榕已对租赁合同的签订时间早于第五大道公司成立时间作出了合理解释的情况下，综合本案已查明的事实，对第五大道公司的鉴定申请，未予准许且认定白榕举示的《帝都广场物业租赁合同》合法有效，并无不当。上诉人第五大道公司在二审中申请鉴定，缺乏事实及法律依据，本院不予准许。对诉争房屋的现状，一审经现场勘查，已查明诉争房屋被第五大道公司整体进行规划、招租，且第五大道公司也未提供充分证据证明诉争房屋在约定的租赁期限内被白榕出租给其他案外人使用，故一审认定白榕已交付房屋给第五大道公司，也无不当。综上，第五大道公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2986元，由上诉人重庆第五大道商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏兴芸审 判 员  倪洪杰代理审判员  陈 莹二〇一七年九月八日书 记 员  孙 锋