江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终2649号上诉人（原审被告)王丹君，男，1991年12月20日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：王静益（系王丹君父亲），男，1960年1月28日生，汉族，住江阴市。被上诉人（原审原告）广东中奥物业管理有限公司江阴分公司，住所地江阴市滨江西路圣庭苑7号楼。负责人：陈卓，该公司总经理。委托诉讼代理人：金亮，该公司员工。委托诉讼代理人：陈刚，江苏屹杰律师事务所律师。上诉人王丹君与被上诉人广东中奥物业管理有限公司江阴分公司（以下简称中奥公司）物业服务合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2017）苏0281民初1991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。王丹君上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判：1.王丹君与中奥公司没有签订《前期物业管理服务协议》；2.中奥公司减收50%的物业服务费；3.一二审诉讼费由中奥公司承担。事实与理由：1.《前期物业管理服务协议》仅有王丹君签字没有中奥公司签字，故王丹君无需向中奥公司交物业管理费。2.中奥公司提供的物业管理有严重瑕疵，小区种植树木死亡一半，草坪上都是杂草，楼上垃圾扔到我房屋的北面，电梯监控长期失灵，以及因落水管长期脱离导致墙体渗水。后在诉讼中，王丹君明确撤回上诉请求1。中奥公司辩称：王丹君在一审中一开始将服务质量问题作为理由提出的，中奥公司对此提供了相反的证据，可证明物业公司的服务虽不完美，但整体服务是得到很多业主的认可，小区管理秩序井然。后来，上诉人在一审也撤回了对服务质量的质疑，而是以双方未签订物业服务合同协议为理由提出诉讼。上诉人既然在一审已经撤回主张，则不应该在二审再次提出。中奥公司向一审法院提出诉讼请求：支付物业服务费(自2014年8月1日至2016年12月31日止)8706.38元、车位管理费（自2015年1月1日起至2016年12月31日）1200元，以上合计9906.38元；王丹君承担因欠费产生的滞纳金3541.53元及本案诉讼费用。后在一审中撤回滞纳金3541.53元的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年4月1日，王丹君与中奥公司办理了交房手续，王丹君领取编号为NO004至006住户卡3张。同日，甲方（受托方）中奥公司、乙方（委托方）王丹君订立《前期物业管理服务协议》一份，甲方为中奥公司，乙方为王丹君。该协议主要载明：乙方所购商品房坐落于湖畔花园鑫湖湾9单元102室，属高层建筑，建筑面积150.11平方米。第二条双方的权利和义务甲方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，在保修期内由建设单位承担保修责任；4、制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为；6、依据本协议向乙方收取物业服务费。第五条物业服务费用一、入住时一次性交纳为期12个月的物业公共服务费；二、日常管理、服务费用1、物业公共服务费A、物业公共服务费由业主按其拥有物业的建筑面积（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，无房产证按商品销售合同记载的建筑面积计算）交纳，没有建筑面积的按个数交纳，具体标准如下：高层物业：2元/月/平方米建筑面积（包含公共水电及电梯能耗分摊费用），室内停车位：50元/月/个（仅指物业服务费，不含车位租赁费）。B、计费方式：物业服务费用（包含：商业物业、幼儿园、所有权属于单个业主的车位）按每12个月为一周期交纳，业主应于交付（即按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或实际办理交付手续时间当日，两者以先发时间为准）次月一日交纳物业服务费用；业主或物业使用人应在第周期起始日前15内按时向甲方交纳当期物业服务费用，履行交纳义务。四、双方约定的交费方式：九、物业服务费用的追缴及违约金的计收，乙方应于每收费周期起始日起前15日内按时交纳物业服务费用，如乙方在约定收费期内未交纳服务费用，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业服务费用及逾期付款违约金。违约金的收取标准为从逾期之日起每逾期一日加收应缴额的万分之五。《前期物业管理服务协议》尾部乙方处有“王丹君”的签名，中奥公司未在甲方处签名或盖章。另查明：1.2013年1月29日，江阴市物价局同意中奥公司就湖畔花园鑫湖湾住宅区前期物业服务收费备案，住宅区前期物业服务收费报备报审情况登记表载明：物业服务等级七级，收费标准高层2元／㎡（含能耗）。2.2014年1月3日，徐霞客镇璜塘湖畔花园鑫湖湾9号102室登记所有权人王丹君，建筑面积150.11平方米。自2014年8月1日至2016年12月31日止，按2元/月/平方米计算，物业服务费为8706.38元。在一审2017年3月20日庭审中，王丹君撤回在3月9日开庭中所作的全部陈述及抗辩意见，仅抗辩中奥公司未有向业主提供物业服务的意思表示，也无提供物业服务的行为，并撤回庭前向法院提供的用以证明物业质量有瑕疵的照片。王丹君并确认：1.其按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准缴纳了2013年4月至2014年7月31日止的物业费；2.对2014年8月1日至2016年12月31日未交物业费的事实无异议，对欠付2015年1月1日至2016年12月31日金额为1200元的车位管理费的事实也无异议。审理中，中奥公司认识到其在湖畔花园鑫湖湾小区提供物业服务时存有瑕疵，同意不再主张滞纳金。上述事实，由前期物业管理服务协议、房屋交接确认表、江阴市房屋登记簿、欠费周期明细复印件报事、报修工作台帐中奥公司的营业执照复印件、资质证书复印件物业收费标准、前期物业备案、2013年至2015年的门岗、安保值班日志、业主报修处理单、2013年至2016年8月的报事（修）处理单承诺书以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为：《前期物业管理服务协议》约定高层物业管理服务费按建筑面积2元/月/平方米、室内停车位50元/月/个，王丹君在《前期物业管理服务协议》上签名时并未提出异议，且王丹君亦已按照协议约定的标准支付了2014年8月1日前的物业费用。中奥公司虽未在《前期物业管理服务协议》上签字，但在王丹君签字之后，中奥公司亦已提供物业服务的主要义务。中奥公司作为物业服务企业，在提供服务的同时，有权要求业主交纳物业服务费用，王丹君作为该小区业主也应按期交纳物业服务费，故中奥物业公司可按《前期物业管理服务协议》确定的标准要求王丹君交纳相关的费用并无不当。中奥公司在湖畔花园鑫湖湾小区提供物业服务和管理期间，确实存在瑕疵，但尚不足以认定中奥公司所提供的物业服务存在重大瑕疵，因此，王丹君尚不具备免交或少交物业服务费的法定事由。中奥公司自愿放弃王丹君承担滞纳金的的主张，系自由处分其民事权利的行为，一审予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：王丹君应于判决发生法律效力之日起十日内给付中奥公司物业费8706.38元、车位管理费1200元，合计9906.38元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，由王丹君负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付中奥公司。二审中双方均未提供新证据，对一审查明的事实均无异议，二审对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：王丹君能否以物业服务存在质量瑕疵为由抗辩免交50%的物业费。本院认为：王丹君在一审中曾抗辩中奥公司提供的物业服务存在严重瑕疵，但在其后的庭审中又明确撤回该抗辩，并撤回相应的证据材料，系对自身合法权利的处置，应予以尊重。现王丹君在二审中再次以物业服务存在严重瑕疵为由要求减免物业费，二审不予支持。综上，一审事实认定清楚，法律适用正确，程序适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元，由王丹君承担。本判决为终审判决。审 判 长  姜丽丽审 判 员  胡 伟代理审判员  包梦丹二〇一七年九月二十日书 记 员  吴 君