重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初10210号原告:重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，总经理。委托代理人：文凤，女，1982年1月25日出生，汉族，公司员工，住重庆市巴南区。委托代理人：况怡，女，1983年2月19日出生，汉族，公司员工，住重庆市江北区。被告：唐太江，男，1986年9月14日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）与被告唐太江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员魏东独任审判，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告城投公司委托代理人文凤、况怡、被告唐太江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被双方于2015年1月28日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2、要求被告按照413.95元/月的标准，支付从2016年4月1日起至合同实际解除之日止欠付的租金（截止2016年9月30日为2483.7元）；3、要求被告按照413.95元/月的标准，支付从2016年4月1日起至2016年9月30日的违约金106.51元；4、要求被告向原告支付恢复住房使用功能费用共计1206元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年1月28日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定由原告将位于重庆市巴南区云篆山水云锦路329号6幢14-7号房屋出租给被告居住使用，双方对租期、租金和违约责任等进行了约定，合同签订当日，原告将租赁房屋交付被告使用，被告按约支付了履约保证金1242元及三个月租金1242元。但被告从2016年4月1日起至2016年9月30日止一直拖欠租金，原告于2016年9月18日向被告送达了《重庆市公租房清退告知书》，通知被告于同月20日前交清房租，否则解除合同，收回房屋。因被告仍未缴纳，原告于2016年8月21日强制收回租赁房屋，并自行恢复承租房屋功能，现原告认为被告已构成根本违约，故起诉至法院。被告唐太江辩称：原被告之间签订租赁合同属实，原告向被告交付了房屋，被告按约也缴纳了保证金及三个月租金。但原告诉称被告从2016年4月1日起未支付租金不属实，被告已于2016年6月21日向原告缴纳了2016年4月至6月21日的租金，但收据弄丢了。其次，被告在6月20日前就已将租赁房屋内的柜子及大件物品清退出来，6月21日前往物管处办理退房手续，已结清水电气费及物管费，并将水电气卡及房屋钥匙交给了物管处的某工作人员，但因租赁房屋墙面印花没有恢复原状，原告不同意被告退房。但被告认为其已经办理了退房，且6月21日后被告未在租赁房屋内居住，不同意支付2016年6月21日至9月30日止的租金。被告也未收到原告于9月寄送的清退告知书。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2.租金催缴通知单；3.《重庆市公租房清退告知书》及张帖照片一张；4.发票4张、收据1张、收条1张；5.邮寄存根。经被告唐太江质证后，上述书证经本院审查，对1-4组真实性予以确认并在卷佐证，对第5组证据，因邮寄存根上邮戳时间为2016且5月13日，与《重庆市公租房清退告知书》制作时间不符，故不予采信。被告唐太江未提交证据。本院经审理认定事实如下：重庆市巴南区云篆山水云锦路329号公共租赁用房产权人为原告城投公司，重庆市房屋管理局云篆山水房屋管理中心（以下简称云篆山水房管中心）负责对该片区公共租赁用房的管理。2015年1月28日，原告城投公司与被告唐太江签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，双方约定原告将位于重庆市巴南区云篆山水云锦路329号6幢14-7号公共租赁住房出租给被告唐太江居住使用，租赁期限从2015年1月28日起至2020年1月27日止，租金为每月413.95元，被告需在每月20日前缴纳当月租金，不足月的承租期间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）；被告还需在合同签订当日支付原告1242元作为履约保证金，如合同期满或终止，履约保证金在抵扣租金、违约金和赔偿金后，剩余部分无息返还；如被告拖欠租金累计6个月以上，原告有权书面通知其解除合同，收回房屋；被告应在合同解除或终止之日搬出公租房内自有物品，并在结清租金、物管费、保证金、水、电、气、通讯、违约金、赔偿金等费用后，将住房附属设施设备和相关物品按原状返还原告，双方应对房屋附属设施设备及水电气使用等情况进行现场交验，同时被告向原告移交房屋钥匙，水、电气卡，有线电视机顶盒等相关物品，双方在《房屋及设施设备交割单》上签字后，视为被告腾退房屋；如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。合同签订当日，原告城投公司按约向被告唐太江交付了租赁房屋，被告唐太江按约交纳了履约保证金1242元及三个月租金1242元。合同履行中，被告自2016年4月1日起未再缴纳租金。2016年6月，被告唐太江把放置在租赁房屋内的床、柜子等大件物品搬出，并于2016年6月21日前往物管处交还了租赁房屋的水、电、气卡，欲办理退租手续，但因租赁房屋内墙面印花未处理，墙面未恢复原状，导致双方未能成功办理退租交割。被告唐太江随即搬离了案涉房屋。因原告认为被告未能成功退租，被告仍欠付2016年4月至2016年9月的租金。故云篆山水房管中心于2016年9月18日在案涉房屋大门上张贴了《重庆市公租房清退告知书》，告知被告唐太江自2016年4月起至今未按约缴纳租金，已欠租6个月，构成违约，要求被告唐太江于2016年9月20日前交清房租、物业费等，否则原告将按合同约定解除租赁合同并收回房屋。2016年9月20日，云篆山水房管中心又再次制作了2016年4月至同年9月房屋租金催缴通知单。因被告唐太江已于2016年6月21日搬离租赁房屋，故上述告知书及通知单未能送达被告本人。2016年9月21日，因被告唐太江未按通知缴纳租金，云篆山水房管中心强制收回了案涉房屋。原告为了恢复租赁房屋的住房功能，去除墙面印花，花费800元，搬家花费100元，清洁费100元，换锁花费80元，更换信箱钥匙，花费50元，拆除热水器，花费50元，电费1元，合计花费1181元。因原告城投公司多次要求被告唐太江支付欠付的租金、恢复住房功能费用等未果，遂于2017年7月13日诉至本院。审理中，由于双方意见分歧，本院调解未果。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告按约履行了向被告交付租赁房屋的义务，但被告唐太江自2016年4月1日起未按约支付租金，被告唐太江的行为已构成违约。被告唐太江虽辩称其已经交纳了2016年4月至6月的租金，但未能举示相关证据证明其主张，故对被告的该答辩意见，本院不予支持。其次，被告虽将房屋水电气卡交还物管处，但因墙面印花恢复问题，双方未能在《房屋及设施设备交割单》上签字，被告虽于2016年6月21日搬离案涉房屋，但此时双方未能就退租协商一致，合同并未解除。2016年9月21日原告按照合同收回了案涉房屋，此时双方对解除租赁合同方达成一致，故原告城投公司诉请解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以主张，本院认定双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》实际已于2016年9月21日解除。其次，合同解除后，被告仍应承担支付合同解除前尚欠租金的义务以及造成损失的赔偿责任。根据合同约定，被告唐太江应承担其欠付租金之日即2016年4月1日起至合同解除之日即2016年9月20日止（5个月零20天）欠付的租金，即按照约定的租金413.95元/月的标准计算，计2345.7元。对被告认为其在2016年6月21日办理退租后未再租赁房屋内居住，不应承担2016年6月21日至9月21日的租金的答辩意见，本院认为，2016年6月21日被告并未按合同约定办理完结退租手续，故合同继续有效，被告仍应按合同约定支付租金，被告未举证证明已缴纳租金至2016年6月，被告应承担举证不能的责任，故对被告的答辩意见，本院不予采纳。故对原告主张被告应支付原告欠付的租金2345.7元予以采纳；合同解除后，因被告未将租赁房屋完全恢复原状交还原告，原告为恢复租赁房屋住房功能所花费的1181元属于合理开支，被告应当予以赔偿，即对原告要求被告支付恢复住房使用功能的损失1181元的诉讼请求，本院予以主张，对于补办水电气卡及补卡产生的车费25元，因原告认可系自身登记失误，应由其自行承担，对此本院不持异议。第三，被告逾期支付租金的行为已构成违约，被告应按合同约定向原告支付违约金。本院经审查后认为，租赁合同中“如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金”的约定，对违约金金额存在约定过高的情形，本院依法予以调整，即自被告逾期支付租金之日起即2016年4月1日起至合同解除时即2016年9月21日止以月租金413.95元为基数按年利率24%计付违约金，计46.94元。综上，因被告在签订合同时已经向原告支付了1242元的履约保证金，按照合同约定可用于抵扣租金、赔偿金以及相关费用，以上费用品迭后，被告实际应支付原告2331.64元（2345.7元+1181元+46.94元-1242元）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告唐太江于2015年1月28日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》已于2016年9月21日解除；二、被告唐太江于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司2016年4月1日起至2016年9月20日止欠付的租金、违约金、恢复住房功能损失，合计2331.64元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告唐太江负担（本案诉讼费由已原告垫付，被告唐太江于本判决生效之日起五日内径付原告，本案诉讼费不做清退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  魏 东二〇一七年九月十日法官助理  陈 宸书 记 员  张怡佳