山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁04民终57号上诉人（原审被告）：枣庄市市中区住宅建设开发公司。机构代码：16452046-7，住所地：枣庄市市中区振兴路。法定代表人王绥金，总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于海洋，男，1983年10月28日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：于士良，男，1952年10月14日出生，汉族，住址同上，系于海洋之父。委托诉讼代理人：张捃焱，山东法扬律师事务所律师。原审第三人：枣庄伦达实业发展有限公司，机构代码：05092553-8，住所地：枣庄市市中区西昌中路1号四层。法定代表人吴良威，董事长。上诉人枣庄市市中区住宅建设开发公司因与被上诉人于海洋、于士良、原审第三人枣庄伦达实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2015）市中民初字第1022号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人枣庄市市中区住宅建设开发公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，裁定发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定“原、被告于2012年4月25日签订鲁南水城枣庄老街租赁合同，不违反法律行政法规的强制性规定，属于合法有效”，后又认定“租赁房屋具有违反法律、行政法规强制性规定的情形”予以解除，前后不一，自相矛盾。2、一审法院认定上诉人、被上诉人于2012年4月25日签订鲁南水城枣庄老街租赁合同错误，事实是被上诉人于海洋与上诉人签订的鲁南水城枣庄老街租赁合同，被上诉人于士良没有同上诉人签订任何合同。3、上诉人不是本案适格主体。一审法院认定，被上诉人收到了上诉人于2012年10月28日委托山东明公律师事务所发出的《律师催告函》，并对该函内容，上诉人的权利与义务已全部转让于枣庄星尚百货有限公司，已经知悉，且被上诉人又于2012年12月13日与枣庄星尚百货有限公司办理了上房子续，领取钥匙、交纳装修押金4000元等。以上足以说明被上诉人同意了鲁南水城枣庄老街租赁合同的转让，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，上诉人将鲁南水城枣庄老街租赁合同的权利与义务已转让给了枣庄星尚百货有限公司是合法有效的。因此，上诉人不是本案适格主体。4、一审法院认定上诉人未在约定的时间交付房屋与事实不相符合。上诉人多次通知被上诉人上房、入驻装修，被上诉人置之不理，无奈，上诉人特委托山东明公律师事务所发函催告其上房及应承担的法律后果，此后被上诉人才上的房。事实是被上诉人不愿上房，上诉人没有违约，不应承担违约责任，不应赔偿经济损失。5、一审法院认定涉案房屋未通过消防验收无法使用与事实不相符合。一审法院认定鲁南水城枣庄老街11#楼于2014年4月3日通过消防验收，被上诉人于2015年5月起诉于法院，被上诉人通过消防验收后至其起诉前使用了一年多，至今已使用了两年半多，何来涉案房屋未通过消防验收无法使用，不仅如此，被上诉人在签订合同时对涉案房屋情形已经知悉，上诉人无过错，更何况被上诉人于2012年交了加盟保证金和特许经营加盟费共计100000元后，如涉案房屋无法使用，为何被上诉人又于2013年续交特许经营加盟费50000元。6、一审法院认定涉案房屋不符合法律规定的交付条件，交付并未成立，但又认定被上诉人又于2012年12月13日与枣庄星尚百货有限公司办理了上房手续，领取钥匙、交纳装修押金4OOO元，又认定经鉴定被上诉人的装修费205400.92元，且上诉人从2012年12月13日起占用、使用涉案房屋至今。这严重与客观事实不相符合。7、上诉人与被上诉人于海洋具有房屋租赁合同关系，与于士良没有任何法律关系，一审法院却判决上诉人赔偿于士良经济损失355400.92元，既没有事实依据，也没有法律依据。8、一审法院认定2012年4月28日，被上诉人于士良与案外人杭州佛指园茶叶有限公司签订加盟合同，并连续两年交纳加盟保证金和特许经营加盟费共计150000元，这与上诉人有何关系，这与于海洋有何关系，却判决上诉人向于海洋赔偿这150000元款项，这既没有事实依据，也没有法律依据。9、即使上诉人违约，一审法院判决上诉人承担违约金，又判决赔偿经济损失，显失公平。二、一审法院适用法律不当。《建设工程消防监督管理规定》第十三条及《中华人民共和国消防法》第九条、第十二条是关于消防设计和消防施工监管的规定，本案是房屋租赁合同关系，适用该规定显属不当。另由于法院认定事实错误，适用法律也不当。被上诉人于海洋、于士良答辩称：一审法院认定事实正确，证据确实充分，法律适用无误，判决正确。一、被上诉人租赁的房屋一直未通过建筑工程验收备案和消防验收，也就是说该房屋违反法律、行政法规“关于房屋使用条件”的强制性规定。而且上诉人将被上诉人租赁房屋的二楼擅自改动后又租赁给他人使用，现在二楼的房屋仍在他人占用中。二、租赁合同约定的入驻经营品牌为“月印池”茶叶品牌。二被上诉人系父子关系，签订租赁合同之后，二被上诉人实施品牌入驻工作，以于士良之名与杭州佛指园茶叶有限公司签订了加盟合同，交纳了特许经营加盟费和加盟保证金，于士良完全具备起诉的权利。三、《鲁南水城枣庄老街租赁合同》是上诉人与被上诉人签订的，上诉人与其他人的任何约定对被上诉人无效，而且现在鲁南水城产权仍然属于上诉人，被上诉人也是在收到上诉人和明公律师事务所发函要求装修后，进行的装修，所以上诉人应当承担责任。四、本案适用法律正确。本案适用《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》，来判断是否达到房屋使用条件是正确的。根据《消防法》第十五条的规定，上诉人应取得消防验收后，才能将房屋投入使用，向被上诉人交付。因此，一审适用法律并无错误。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其请求应依法予以驳回。于海洋、于士良向一审法院起诉请求：原告于海洋、于士良诉称，2012年4月25日，经枣庄市市中区区委与市中区商务局审核同意“月印池”茶叶品牌入驻鲁南水城枣庄老街经营后，被告住建公司与原告签订《鲁南水城枣庄老街租赁合同》。合同第一条，被告住建公司同意将鲁南水城枣庄老街11号楼1F-12、1F-13、2F-8单元房屋出租给乙方作为商业使用，经营品牌为“月印池”。未经住建公司书面同意，原告不得擅自变更经营项目和经营品牌。第二条，租赁期限自2012年5月1日起，至2018年1月31日止等。原告按照合同约定于2012年5月15日向被告住建公司缴纳租金58605元，保证金58605元。租赁合同签订后，原告按照合同履行装修事宜，支付装修装饰费用261564.4元，经营“月印池”茶叶品牌加盟费100000元，违约金押金50000元。《租赁合同》第十条第一款规定，租赁期间，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除合同或者对合同内容进行重大改动未取得双方一致认可的，应向对方支付至少相当于当月租金3倍的金额作为违约金，违约金不足以抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。被告在律师催告函上说明“鲁南水城枣庄老街”已转让给上海伦达公司，并未取得原告的认可，被告私自改动原告租赁的二楼房屋构造，也并未取得原告同意。原告与被告签订租赁合同后，被告住建公司与伦达公司签订转让合同，在不经过原告同意和不具备营业的条件下，再三发律师催告函催促原告入驻装修，否则视为自愿解除合同。原告于2012年12月即把装修手续交付，2013年4月装修结束。经过两年多的时间，鲁南水城枣庄老街仍然不具备营业条件，原告装修结束后，被告住建公司至今没有与原告办理交房手续。之后大多数与住建公司委托负责的星尚公司签订合同的商家，由于不具备营业条件，星尚公司已退还装修装饰费用并赔偿货款。而与被告住建公司签订合同的原告，作为完全无违约方，却遭到被告的推诿。原告为维护自身合法权益，特提出诉讼请求判令：1、依法解除原告与被告住建公司签订的《鲁南水城枣庄老街租赁合同》；2、返还租金58605元，保证金58605元，返还装修押金4000元；3、赔偿装饰装修费用损失261564.40元；4、赔偿经营加盟费损失100000元，加盟保证金押金50000元；5、赔偿以上各项支出费用利息（2015年4月9日至付清之日止，按银行贷款利率的四倍计算）；6、《鲁南水城枣庄老街租赁合同》违约金66978元；7、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2012年4月25日，原告于海洋（乙方）与被告枣庄市市中区住宅建设开发公司（甲方）签订了编号为PPSCZZ-013号《鲁南水城枣庄老街租赁合同》，该合同约定，被告将位于枣庄“鲁南水城枣庄老街”项目内11号楼1F-12、1F-13、2F-8单元房屋出租给原告作为商业使用。该出租房屋仅限用于经营茶楼，经营品牌为“月印池”。租赁期限自2012年5月1日起至2018年1月31日止。被告应于2012年5月1日将租赁房屋交于原告先行装修，装修免租期为2012年5月1日至2013年1月31日。2013年2月1日至2014年1月31日月租金为19535元。2015年2月1日至2016年1月31日月租金为22326元。原告在签订合同时应向被告支付相当于第一年的3个月租金即58605元作为保证金，被告应于租赁期满，且原告已腾空点清所有物品，并付清所有应付费用和办理完毕营业证照变更地址手续后，15个工作日内将保证金全额无息退还给原告。在租赁期间，原、被告任何一方无法定或约定之理由解除合同或者对合同内容进行重大改动未取得双方一致认可的，应向对方支付至少相当于当月租金3倍的金额作为违约金，违约金不足以抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。另查明，2012年4月28日，原告于士良与案外人杭州佛指园茶叶有限公司签订加盟合同，合同约定原告在签订加盟合同后缴纳加盟保证金50000元，并每年缴纳特许经营加盟费5万元。2012年4月28日，原告向案外人杭州佛指园茶叶有限公司缴纳特许经营加盟费及加盟保证金共计100000元。2013年4月29日，原告再次向该公司缴纳特许经营加盟费50000元。2012年5月15日，原告于海洋向被告缴纳2013年2月1日至4月30日鲁南水城枣庄老街11号楼1F-12、1F-13、2F-8单元房屋租金58605元及租赁押金58605元。又查明，庭审中被告向法庭提交了《协议书》一份，其主要内容为：协议将被告枣庄市市中区住宅建设开发公司名下开发的“鲁南水城枣庄老街”商贸服务业园区（包括本案诉争房屋）项目整体转让给第三人枣庄伦达实业发展有限公司。该合同签订时间为2012年8月8日。原告主张即使上述合同真实存在，也不能证明该合同已实际履行完毕。2012年10月28日，被告向原告发出律师催告函一份，主要内容为：“…一、“鲁南水城枣庄老街”已转让给上海伦达公司，现“鲁南水城枣庄老街”的整体经营、招租及物业等管理全部已由住宅公司委托星尚公司全权负责，其所有的权利与义务已全部转让于星尚公司。二、…望您接函后七个工作日内携带“装修方案及图纸”到星尚公司（地址：鲁南水城项目11#楼一楼北首）并与其联系（联系人：刘兵，联系电话：189××××3749，0632-520****）并办理相关入驻手续，否则视为您自愿解除上述合同，…”。原告庭审中主张在接到上述律师函后从被告处取得房屋钥匙并着手对所租赁的11#楼1F-12、1F-13单元房屋进行了装修，但11号楼2F-8单元房屋至今未交付，其装修损失共计261564.40元。被告对此主张具体事宜已交付第三人负责，应到第三人处办理，与被告无关。第三人主张律师函上明确说明是变更给我公司，但至今法律主体不是我公司，也不是我们造成的。原告申请法院对鲁南水城枣庄老街11#楼1F-12、1F-13单元房屋的装修费用进行评估，山东鲁扬信衡资产评估有限公司出具鲁扬信衡资评字[2016]022号资产评估报告书，评估值为205,400.92元。第三人向法庭提交了2013年10月、11月份原告曾缴纳电费的凭证并主张原告已正常经营，原告主张该费用系装修所用，而非经营所用,在其装修完一层，被告仍未交付二层房屋的情况下，其发现涉案房屋所位于的11#楼未通过消防验收，因此根本无法经营。再查明，2012年12月13日，原告向案外人枣庄星尚百货有限公司缴纳装修押金4000元。鲁南水城枣庄老街11#楼工程建筑面积15687.79平方米，于2014年4月3日通过消防验收。以上事实有《鲁南水城枣庄老街租赁合同》、收据、照片、消防验收意见书、资产评估报告书、当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：原、被告于2012年4月25日签订《鲁南水城枣庄老街租赁合同》，不违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，属于合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人均应按约定履行自己的义务。《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：…（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；…”。《中华人民共和国消防法》第九条规定：“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责”。第十二条规定：“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工”。本案中，涉案的鲁南水城枣庄老街11#楼工程建筑面积为15687.79平方米，系必须要向公安机关消防机构申请消防设计的人员密集场所，而原、被告在签订租赁合同时涉案房屋未通过消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，法院对原告提出的解除原、被告双方订立的《鲁南水城枣庄老街租赁合同》的诉讼请求予以支持。虽然原告对1F-12、1F-13、2F-8中的1F-12、1F-13单元房屋进行了装修，但由于涉案房屋不符合法律规定的交付条件，交付并未成立，故法院对原告要求被告返还租赁费的主张予以支持。原、被告签订的租赁合同中约定被告应于2012年5月1日将租赁房屋交于原告进行装修，但被告未在约定的时间交付房屋，且涉案房屋未通过消防验收无法使用，被告未按约定履行自己的义务，应当向原告支付违约金。对于支付违约金的数额，双方在租赁合同中约定，2015年2月1日至2016年1月31日月租金为22326元；在租赁期间，原、被告任何一方无法定或约定之理由解除合同或者对合同内容进行重大改动未取得双方一致认可的，应向对方支付至少相当于当月租金3倍的金额作为违约金，违约金不足以抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿，故对原告要求被告支付66978元违约金（22326元*3个月）的诉求法院予以支持。原、被告在租赁合同中明确约定了保证金的退还条件：即被告应于租赁期满，且原告已腾空点清所有物品，并付清所有应付费用和办理完毕营业证照变更地址手续后，15个工作日内将保证金全额无息退还给原告，现退还条件并未成就，故原告要求被告返还保证金的诉讼请求，法院不予支持。因原告系向案外人枣庄星尚百货有限公司缴纳的装修押金，故其要求被告返还4000元装修押金的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告在被告向其发出律师函后，按照被告的要求对11#的1F-12、1F-13单元房屋进行了装修，庭审中申请对其装饰装修进行评估，山东鲁扬信衡资产评估有限公司对此出具的资产评估报告书中载明装修评估值为205400.92元；根据原告与案外人杭州佛指园茶叶有限公司签订的加盟合同，原告已在签订加盟合同后缴纳特许经营加盟费及加盟保证金共计150000元，上述两项205400.92元及150000元均系涉案房屋未通过消防验收、被告交付的租赁房屋无法使用而导致的原告实际损失，故对原告要求被告承担上述两项损失的主张，法院予以支持。对原告主张的利息损失，法院认为利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，不应与违约金一并主张，故对原告的该项诉请，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、解除原告于海洋与被告枣庄市市中区住宅建设开发公司于2012年4月25日签订的编号为PPSCZZ-013的《鲁南水城枣庄老街租赁合同》；二、被告枣庄市市中区住宅建设开发公司于判决生效之日起十日内返还原告于海洋租金58605元；三、被告枣庄市市中区住宅建设开发公司于判决生效之日起十日内支付原告于海洋违约金66978元；四、被告枣庄市市中区住宅建设开发公司于判决生效之日起十日内赔偿原告于海洋、于士良经济损失355400.92元（205400.92元+150000元）；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9,797元，鉴定费3,000元，均由被告承担。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订《鲁南水城枣庄老街租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，当事人应按合同约定履行义务。被上诉人在租赁房屋后发现，上诉人提供的房屋用于其从事的经营活动，具有违反消防法律、法规的情况，被上诉人请求解除与上诉人订立的《鲁南水城枣庄老街租赁合同》符合法律规定。上诉人未在约定的时间交付房屋，且涉案房屋被上诉人使用时未通过消防验收无法使用，上诉人未按约定履行自己的义务，应当承担相应的违约责任。上诉人主张其不是本案的适格主体，因其是租赁合同的一方当事人，该主张理由不成立，不予支持。上诉人主张原审适用法律不当，其理由不成立，不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,797元，由上诉人枣庄市市中区住宅建设开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 冰审判员 刘海林审判员 金 颖二〇一七年九月十一日书记员 杨 丽