山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0921民初1936号原告：刘春红，女，1967年9月6日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘德军，宁阳民兴法律服务所法律工作者。被告：陈玲芝，女，1989年1月12日出生，汉族，住宁阳县。被告：朱林林，男，1985年4月10日出生，汉族，住宁阳县。原告刘春红与被告陈玲芝、朱林林租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘春红的委托诉讼代理人刘德军到庭参加诉讼，被告陈玲芝、朱林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春红向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告支付违约金57000元；2、判令两被告支付房租9500元；3、判令两被告支付水电费2015.40元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年3月4日，原被告双方在多次协商的情况下签订房屋租赁协议，租期5年，两被告经营面馆。到2017年2月份应该缴纳下一年房租的时候，两被告既不缴纳房租，也不缴纳水电费，原告多次打电话催促，两被告直到2017年5月份中旬才将房子交给原告，两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判如所诉。被告陈玲芝、朱林林辩称，我方不存在违约，因为经营困难，我们已经提前跟原告协商好了，2017年度不再租赁涉案房屋。而且现在房屋已经被原告租赁出去了，原告没有太多损失，其要求我方支付高价违约金不公平，我方不同意支付高价违约金，可以协商支付房屋空置期间的造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：1、房产证一份，证明原告对涉案房产的享有所有权。2、房租租赁协议一份，证明原被告之间签署了5年期的租赁合同，并约定违约条款。3、照片一宗、开锁收费收据一份，证明原告在多次联系被告未果的情况下，为挽回损失，雇佣开锁公司于2017年5月1日将涉案房子打开，收回涉案房屋。4、水费收据两份，证明被告欠缴水费数额。5、房屋租赁协议复印件一份，证明原告将房屋收回后于2017年5月1日将涉案房屋租赁给案外人廉正鲁。第一组证据、第二组证据，被告无异议，本院依法予以确认；对第三组证据，被告有异议，被告主张原告在2017年5月份之前就已经更换了涉案房产的门锁，但未举证证明，经审查，该证据与本案有关联性，可以作为有效证据使用。对四组证据，经双方协商，均认可欠缴水费1700元，不欠缴电费。对第五组证据，被告无异议，本院依法予以确认。被告为证明其主张，提交以下证据：查询短信详单业务凭据一份（该详单显示132××××0777的号码曾于2017年3月12日、3月13日、3月15日、3月22日、4月4日多次向158××××3623的号码发送短信）、短信截屏照片一宗（内容大致为被告陈玲芝向原告解释因经营困难，2017年度不再租赁房屋，原告表示同意解除合同，但要求按照合同条款约定执行）。被告陈玲芝据此主张其曾与原告多次联系，已经向原告说明因经营困难，不再租赁房屋，并征得了对方同意。原告对证据真实性无异议，认可双方曾经就租房事宜进行短信联系，但时间发生在2017年3月底、4月初即被告欠缴房屋租金以后，且从短信内容看，原告本人并未放弃要求被告支付违约金的权利。经审查，该证据内容双方无异议，可以作为有效证据，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院经审理认定事实如下：2016年3月4日，原告刘春红委托刘敏与被告陈玲芝签订房屋租赁合同，合同约定:承租人陈玲芝租赁出租人刘春红位于凌云商厦北侧门面房南第三家房屋，租期五年，自2016年3月4日起至2021年3月3日止，承租人不得转让；2016年租金为5.7万元，2017年租金为5.7万元，2018年租金为6万元，2019年租金为6.5万元，2020年租金为6.5万元，对于租金，承租人必须每年一次性付清给出租人，下次租金承租人必须在下一个年租赁期前的一个月交付给出租人；租赁期满承租人若不再续租时，须提前一个月告知出租人，若其不腾房，造成的损失由承租人赔偿，承租人若在租赁期内提前退房，所交租金不退，并赔偿给出租人造成的损失；租赁期内水、电、暖气、物业管理等费（税）由承租人承担；关于违约责任，双方约定违反本协议条款者承担当年年租金一倍的违约金，并赔偿损失。双方另外约定其他权利义务。被告陈玲芝与被告朱林林系夫妻，陈玲芝租赁该房屋后，与朱林林一起经营面馆生意，后因生意困难，难以为继，被告陈玲芝决定于2017年度不再继续租赁该房屋。2017年3月份起，被告陈玲芝与原告刘春红多次联系提前解除合同事宜，原告表示同意解除合同，但要求被告按照合同严格执行。被告于第一个租赁期（2016年3月4日起至2017年3月3日）届满前关闭面馆，不再继续经营。为挽回损失，2017年5月1日，原告刘春红收回租赁房屋，垫付水费1700元，并于当日将涉案房屋另出租于他人。庭审时，原被告双方均同意解除合同。本院认为，原告刘春红与被告陈玲芝签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同真实有效，本院依法予以确认。原被告双方对租金数额及支付时间等进行了明确约定，被告陈玲芝应按照合同约定按期支付租金，但被告陈玲芝怠于履行合同义务，构成违约，原告刘春红为挽回损失，于第二个租赁年度初期收回房屋，期间房屋空置两个月，该房屋空置造成的租金损失，依法应确认为合同违约造成的损失，该损失可以按照原被告确定的年租金标准进行计算，且双方对此均无异议，本院依法确认为9500元。合同约定承租期间由承租人支付水电费用，双方确认不欠缴电费，认可欠缴水费1700元，该费用依法应由被告陈玲芝负担。原告既要求被告支付违约金，又要求被告赔偿因合同违约造成的损失，经本院释明，原告依然坚持该诉讼求，本院认为缔结合同的目的在于保护合同双方当事人合法权益，促进合同顺利履行，而不是以期待对方违约而获得违约金为目的。按照合同法第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；根据合同法解释（二）第二十八条之规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”；根据合同法解释（二）第二十九条之规定；“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。据此立法精神，基于同一违约事实，原告不能同时主张违约金和损失赔偿。结合本案现实，被告因经营困难在2016年度租期届满前后已经向原告说明，但原告执意要求被告支付57000元的违约金，该违约金过分高于损失，显失公平，应予以减少。考虑到被告陈玲芝违约在先，原告为维护权利必然耗费相应时间、精力，本院酌定在依法确认的损失基础上上浮百分之二十，确定为本案的违约金，即11400元[9500元×(1＋20%)]。本院依法判令被告陈玲芝支付原告违约金，不必另行赔偿损失。原告刘春红要求被告朱林林共同承担责任，经查，朱林林未在租赁合同上签字，按照合同相对性原则，原告要求朱林林承担责任于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈玲芝支付原告刘春红违约金11400元，于本判决生效后七日内支付。二、被告陈玲芝支付原告刘春红垫付的水费1700元，于本判决生效后七日内支付。驳回原告刘春红其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由原告刘春红负担685元，被告陈玲芝负担65元，被告应负担的诉讼费用原告已预交，待执行时一并由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 王 强二〇一七年九月四日书记员 杜焕波