北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6583号上诉人（原审原告）:李月文，男，1974年6月30日出生。委托诉讼代理人：李硕，北京李自永律师事务所律师。被上诉人(原审被告):梁东顺，男，1940年11月10日出生。被上诉人(原审被告):刘翠英，女，1946年2月17日出生。上诉人李月文因与被上诉人梁东顺、刘翠英房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院(2016)京0119民初8362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李月文上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：(2016)京0119民初8362号民事判决书中，对于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效认定上诉人不持异议。关于房屋的成交价格上诉人不认可一审法院认定的90012.29元。首先，在二手房实际买卖过程中，大量存在着合同约定低于实际成交价格这一情况，均为了能够在房屋买卖过程中能够尽可能的少负担税费问题；其次，证人林某关于房屋成交交割的证言证实了在本案诉争房屋成交时，上诉人自公司提取30万元现金，在交易完成后将该笔现金交予房屋出售人（即本案被上诉人）；最后，关于证人所述成交时间不明确的问题，在延庆地区九月份的天气距离暖气供暖还有一个多月的时间，根据九月的气侯问题，任何人不会考虑供暖的问题，故证人要表达的意思为天气即将进入冬季，短时间内即将供暖。综上所述，上诉人与被上诉人是为了规避税费，从而故意降低《北京市存量房屋买卖合同》中的房屋成交价格，上诉人在2008年9月份办理三套房屋转移登记、2008年10月份办理一套房屋转移登记。上诉人签订《北京市存量房屋买卖合同》时为善意。综上，请求二审法院查明事实依法改判。梁东顺、刘翠英辩称：双方签订合同的真实意思表示是用于抵押办理贷款，而非买卖，对方不是善意购买，没有给付被上诉人购房款，我方一分钱也没有收到。同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。李月文向一审法院起诉请求：判令梁东顺协助办理位于北京市延庆区301室房屋产权转移登记。一审法院认定事实：一、梁东顺与刘翠英系夫妻，二人于1967年12月30日登记结婚。1998年7月1日，梁东顺与自己所在的北京铝加工厂签订了一份《北京铝加工厂出售住宅楼房协议》，自愿购买了位于延庆区301室房屋一套，建筑面积65.05平方米。1998年1月5日，北京市延庆区房屋土地管理局为梁东顺颁发了延字第07392号《房屋所有权证》。二、2008年10月，李月文与梁东顺签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：梁东顺将位于北京市延庆区301室房屋以90012.29元的价格出售给李月文，同年11月10日，北京市住建委为李月文颁发X京房权证延字第XX**号《房屋所有权证》。后延字第031115号《房屋所有权证》遗失，李月文就诉争房屋申请补办《房屋所有权证》，2014年6月24日，北京市住建委为李月文补发X京房权证延字第XX**号《房屋所有权证》。三、为查明事实，本案在审理过程中，依法调取并出示了(2014)延民初字第2641号、4144号民事卷宗及(2015)延行初字第16号行政卷宗中的相关材料。在(2014)延民初字第2641号卷宗中，梁东顺、刘翠英作为原告于2014年4月8日起诉邹某、李月文将诉争房屋归还自己。起诉书中载明的事实和理由为：2008年9月27日，邹某借口要发展事业，向梁东顺借诉争房屋进行抵押贷款，约定借房期限为一年。梁东顺配合邹某到房管部门办理了相关手续，同意签字将房产过户给当时经营金信银龙投资担保公司的李月文，并帮助邹某办理了相关贷款手续。2008年10月27日，邹某将此事起草了借房合同并签字，约定期限到2009年10月27日止。约定期满后，梁东顺多次找到邹某要求归还房屋产权，邹某均以种种理由推诿，后邹某拒绝接听梁东顺电话和办理过户手续。法院依职权到延庆区建委调取了《北京市存量房屋买卖合同》（即本案及行政诉讼案件中梁东顺提供合同的来源）后，因无法找到邹某，梁东顺、刘翠英撤回起诉。2014年6月25日，李月文以返还原物纠纷一案诉至法院，要求梁东顺、刘翠英腾退诉争房屋。起诉书中载明的事实和理由为：2008年9月底，李月文购买了诉争房屋并进行了产权登记，因梁东顺、刘翠英现居住于此，故要求二人腾退房屋。在开庭笔录中，对于李月文要求腾退房屋的诉求，梁东顺辩称“2008年9月27日，邹某借争议的楼房进行抵押贷款，我同意了邹某的请求。我跟随邹某去办理过户手续，我当时并不清楚把房屋过户给谁了。在办理手续时，我看见李月文的签名才知道把房屋过户给李月文了，因为邹某的关系我当时在过户时也没说什么，在此次案件之前没有人要求我们腾退房屋。”2014年12月3日，李月文以需要寻找新证据为由撤回了起诉，法院裁定予以准许。2015年4月16日，梁东顺不服北京市住建委做出的房屋转移登记，向法院提起行政诉讼。法院于2015年7月8日，作出(2015)延行初字第16号行政判决书，判决撤销北京市住建委于2008年11月10日就延庆区301室房屋作出的转移登记行为。理由为：北京市住建委在办理梁东顺与李月文房屋所有权转移登记过程中，虽然收取了梁东顺房屋所有权证、房屋所有权转移登记申请书、存量房交易结算资金自行划转声明、存量房屋买卖合同、申请人身份证复印件等相关必要材料，但从北京市住建委与梁东顺提交的两份《北京市存量房屋买卖合同》表明，北京市住建委在办理梁东顺与李月文房屋所有权转移登记申请时，收取并存档了两份合同，且两份合同中签订时间不一致。其中，北京市住建委提交的《北京市存量房屋买卖合同》中签订时间为2008年10月12日，存在涂改痕迹。梁东顺提交的《北京市存量房屋买卖合同》签订时间为2008年10月27日。根据京建交[2008]628号《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》第一条第一款的规定，自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。综上表明，梁东顺与李月文存量房屋买卖合同签订时间存在跨越强制网上签约的可能。北京市住建委在未查明梁东顺与李月文实际签订房屋买卖合同日期，且梁东顺与李月文未办理网上签约的情况下，办理房屋所有权转移登记并为李月文颁发房屋所有权证书的行为，属于事实认定不清、主要证据不足，且程序违法。后北京市住建委上诉至北京市第一中级人民法院。2015年11月17日，北京市第一中级人民法院作出(2015)一中行终字第2021号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。后北京市住建委撤销了房屋转移登记行为，于2016年10月12日将延庆区301室房屋登记到了梁东顺名下，并为梁东顺颁发了京(2016)延庆区不动产权第00136**号房屋所有权证。四、2016年10月31日，李月文再次向法院提起民事诉讼，以撤销房屋所有权转移登记行为系因住建委登记程序不合法，李月文本人并无过错，房屋买卖合同是李月文与梁东顺的真实意思表示，合法有效为由，请求判令梁东顺协助办理房屋产权转移登记。同时李月文于2016年10月12日向法院申请了诉前保全，要求查封诉争房屋。法院于同日作出(2016)京0119财保6号民事裁定书，裁定：一、准许申请人李月文的诉前财产保全申请；二、查封被申请人梁东顺名下坐落于延庆区301号的房产（房屋所有权证号：京（2016）延庆区不动产第XXXX号，面积65.05平方米）。查封期限为三年,保全裁定在超过保全期限后即失去法律效力，查封期间不得变卖、转移、抵押；三、查封申请人李月文名下坐落于延庆区B201号的房产（房屋所有权证号：京（2015）延庆县不动产权第XXXX号，面积381.99平方米）。查封期限为三年,保全裁定在超过保全期限后即失去法律效力，查封期间不得变卖、转移、抵押。李月文为此支付财产保全申请费5000元。本案在开庭审理过程中，梁东顺辩称自己与李月文并未签订房屋买卖合同，仅是对邹某贷款行为提供了房屋担保，并对《北京市存量房屋买卖合同》中“梁东顺”是否为自己签名提出异议。后法院依法委托北京民生物证科学司法鉴定所对北京市住建委存档的《北京市存量房屋买卖合同》中的“梁东顺”是否为梁东顺亲笔签名作出鉴定，结论为同一人书写。李月文为此支付鉴定费5200元。五、本案在开庭审理过程中，为证实各自的主张，除上述证据情况外，李月文另提供证据如下：1、编号为CY0016994的《北京市存量房屋买卖合同》复印件（建委留存的），签订日期为2008年10月12日（有涂改痕迹），房屋基本情况“出卖人所售房屋坐落为延庆区，建筑面积共65.05平方米；价款为人民币90012.29元。”2、编号为CY0016994的《北京市存量房屋买卖合同》原件（梁东顺留存的），签订日期为2008年10月12日（有涂改痕迹），房屋基本情况“出卖人所售房屋坐落为延庆区301室，建筑面积共65.05平方米；价款为人民币84611.84元。”3、购房发票、契税发票，证实诉争房屋李月文在2008年10月27日以单价90012.29元购买，并交纳了契税。4、X京房权证延字第XX**号房屋所有权证复印件，证实：2008年11月10日李月文取得了诉争房屋的所有权证后遗失，于2014年6月24日进行了补证登记。5、证人林某的证言，证实：我原来是李月文的司机。在2008年供暖前，我到公司后李月文和我说让我开车跟他去延庆区住建委交易大厅办理过户。去的时候李月文带着30万元现金用一个纸袋装着，到住建委后我在外等着，李月文出来时没带纸袋出来，现金没有了。我不知道他和谁过户，也没见到钱给付过程。6、购房家庭填报信息表，证实：李月文现在具有住房的购房资格。梁东顺另提供证据如下：1、编号为CY0016994的《北京市存量房屋买卖合同》复印件（来源于法院到建委调取），签订日期为2008年10月27日，房屋基本情况“出卖人所售房屋坐落为延庆区，建筑面积共65.05平方米；价款为人民币90012.29元。”2、2008年9月27日日历纸一张，记载“邹某借房抵押贷款，上午九点。”3、借房合同原件，记载“今有邹某借用梁东顺2号楼107楼房一套贷款抵押，期限一年，期满归还原主（梁东顺），在抵押期间出现一切问题由邹某负责。期限由2008年10月27日至2009年10月27日止”，并有邹某的签名及签订日期2008年10月27日。4、京（2016）延庆区不动产权第00136**号房屋所有权证，证实：2016年10月12日，诉争房屋变更登记到了梁东顺名下。另，审理期间根据梁东顺提供的邹某身份信息、联系方式及家庭住址等情况，法院未能找到邹某。法院到北京市国土资源局延庆分局查询了李月文的房屋登记信息，证实：截至到2017年6月21日，李月文在2008年9月24日办理了延庆区张山营镇龙聚山庄东区2号楼三套住宅的房屋登记，在2008年10月28日办理了诉争房屋的房屋登记。现李月文名下无住宅登记信息。一审法院认为，李月文与梁东顺之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否真实、有效，是本案第一争议焦点。通过本案现有证据可知：1、虽李月文、梁东顺双方提供的三份《北京市存量房屋买卖合同》在签订日期、房屋坐落、房屋价款方面有所出入，但结合购房发票、契税发票、合同内容及X京房权证延字第XX**号房屋所有权证复印件显示的内容，可以确定李月文和梁东顺签订的房屋买卖合同所指不动产为涉案房屋，签订日期为2008年10月，成交价格为90012.29元。证人林某的证言虽能证实李月文在供暖前到住建委办理过户时确实携带了30万元的现金，但不能证实办理过户手续的双方及房屋坐落、交易价格，结合李月文在2008年9月24日办理了延庆区张山营镇龙聚山庄东区2号楼三套住宅的房屋登记的情况，法院认为李月文主张房屋成交价格为30万元的事实证据不足，不能成立。2、北京民生物证科学司法鉴定所出具的鉴定意见认定，《北京市存量房屋买卖合同》系梁东顺本人签订。3、法院（2014）延民初字第4144号民事案件开庭笔录中，梁东顺辩称其在办理手续时知道把房屋过户给了李月文。故综合本案查明情况可以认定《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律或社会公共利益，依法有效。梁东顺提供的日历纸及借房合同，不能证实其在签订《北京市存量房屋买卖合同》时是为邹某和李月文之间存在借贷关系而进行的房屋抵押手续，且作为完全民事行为能力人对房屋买卖合同的签订应谨慎审查，故梁东顺称本案并非买卖关系、房屋属夫妻共同财产合同无效的答辩意见法院不予采纳。争议焦点二：合同有效，梁东顺是否应协助李月文办理诉争房屋的产权过户登记。对此，法院认为，房屋买卖合同有效并不必然导致物权变动的效力。本案中，梁东顺以自己名义转让登记在自己名下的夫妻共有房屋，系无权处分行为，在共有人刘翠英明确表示追回房屋的情况下，需要判定买受人李月文在购买房屋时是否符合善意取得。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得需符合下列情形：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。具体到本案，通过查明事实可知李月文与梁东顺在2008年10月签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定将位于延庆区301室，建筑面积65.05平方米的房屋以成交价格为90012.29元进行买卖，该价格明显低于本地区当时二手房市场交易价格，不符合善意取得中“以合理价格转让”的构成要件；同时法院已撤销了北京市住建委对诉争房屋的转移登记行为并被北京市第一中级人民法院维持原判，现诉争房屋登记在梁东顺的名下，故应认定为诉争房屋并未完成转移登记手续，不符合善意取得“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”的构成要件。综上，在无处分权人梁东顺将不动产转让给受让人李月文，李月文不符合善意取得的情形下，李月文无法实现依照合同的有效性要求梁东顺协助办理房屋产权过户登记的物权转移的效力。梁东顺、刘翠英称李月文不能基于善意取得制度取得房屋所有权的答辩意见，依法有据，法院予以采纳。另,本案审理过程中因梁东顺对《北京市存量房屋买卖合同》中“梁东顺”的字样不认可是自己所签，李月文申请笔迹鉴定花费鉴定费5200元。对此，法院认为《北京市存量房屋买卖合同》系梁东顺亲笔所签，真实有效，故鉴定费用应由梁东顺负担。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁东顺给付李月文鉴定费五千二百元，于判决生效后七日内履行。二、驳回李月文的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，庭审中上诉方陈述整个交易过程刘翠英并未参与,只和梁东顺谈过。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。同时，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，依据现有证据查明的事实，可以认定李月文与梁东顺签订的《北京市存量房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。经审查，诉争房屋系梁东顺、刘翠英的夫妻共同财产。从全案的证据分析，双方共提供了三份《北京市存量房屋买卖合同》，且合同内容对于房屋坐落、房屋价款以及合同签订日期等方面记载不一。(2015)一中行终字第2021号行政判决书中对此也认定为“梁东顺提交的合同为市住建委电子档案中的合同，两份合同内容一致，区别仅在于合同签订日期不同。李月文提交的合同系其自行保存的合同，合同中内容与上述两份合同不一致，签订日期虽然与市住建委提交的合同一致，但都存在涂改的情况。根据上述三份合同，无法确定梁东顺、李月文签订合同的时间”。结合诉争房屋交易系梁东顺与李月文自行成交所订立，且在案的三份《北京市存量房屋买卖合同》关键信息存在出入，无法确定合同的具体签订时间。同时，上诉方在庭审中陈述整个交易过程刘翠英并未参与,只和梁东顺谈过。综合上述已查事实并结合全案证据，可以认定刘翠英对梁东顺签订《北京市存量房屋买卖合同》出售夫妻共有房产一事并不知情。因此，《北京市存量房屋买卖合同》虽然依法成立，但无法继续履行。一审法院判决驳回李月文的相关诉讼请求，判决结果正确。综上所述，李月文的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由李月文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一七年九月六日法官助理 李 想书 记 员 李佳星