重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初7099号原告：重庆枫丹物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区枫丹路199号附4号。法定代表人：古家庆，董事长。委托诉讼代理人：谢芸(系该公司员工)，女，1973年7月27日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：霍家贤(系该公司员工)，女，1978年2月2日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告:张莉，女，1986年5月22日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆枫丹物业管理有限公司（以下简称：枫丹物管公司）与被告张莉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法由审判员刘扬适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理,法官助理李红梅全程协助办案。原告枫丹物管公司的委托诉讼代理人谢芸、霍家贤，被告张莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枫丹物管公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠的物管费1691元（2016年1月-2017年7月，累计19个月）、能源费190元、自来水二次加压电费215.2元（69吨至338吨，用水量269吨，按0.8元/吨收取）、违约金152.4元，合计2248.6元，本案诉讼费由被告负担。事实及理由：被告系X小区住户，自被告入住该小区后，便一直由原告为其提供物业管理服务。2016年1月至2017年7月期间，被告未交纳相关物业费。原告特诉请人民法院判令被告立即支付上述物管费、能源费、自来水二次加压电费及违约金，并承担全部诉讼费。被告张莉辩称，原告的管理存在问题。小区水压低影响业主用水方便，X栋的入户大堂装饰砖脱落、二楼电梯显示屏损坏已久原告不及时维修，X栋负2楼有多位非小区人员入住，这些人员的水电费未单独计算和公示，X栋电梯、小区大门扶梯的维修未达到法定的业主同意人数即被维修了，小区的广告费被原告据为己有，被告对原告诉请的物管费、能源费、自来水二次加压电费的真实性没有异议，原告也确实与开发商签订了前期物业合同，但原告的老板也是本小区的开发商，被告认为这样不好，且被告未与原告签订物业服务合同，被告对物业服务费不予认可，能源费没有收费凭证，被告不予认可，对违约金也不予认可。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）于2010年4月15日与重庆枫丹实业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对位于綦江区的X小区实施前期物业管理服务事宜，合同明确约定了管理区域、物业服务事项、物业服务质量、双方权利义务、违约责任等内容。合同第八条约定，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同期限为三年。因X小区未成立业主委员会，2013年4月20日，原告与重庆枫丹实业有限公司签订《补充协议》，约定前期物业合同延期至2016年4月15日。2016年4月14日，因《补充协议》约定的合同期限将至，原告与重庆枫丹实业有限公司再次签订《补充协议》，协议将前期物业合同延期至2018年4月15日。自《前期物业服务合同》签订后，原告按照约定对X小区提供了物业服务至今。被告为X的业主（原、被告双方一致认可被告房屋产权面积为80.9㎡），被告在接房时签署了承诺书，承诺同意履行、遵守业主手册中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。《圣堤亚纳居家服务手册》中载明：住宅之6+1、8+1、11+1电梯洋房物业管理服务费按1.6元/㎡/月收取（含电梯费），住宅之26层以上含26层高层建筑物业管理服务费按1.1元/㎡/月收取（含电梯费），二次加压电费暂按一吨水一度动力电电费标准收取（根据供电部门收费依据），公共能源费业委会未成立以前暂按10元/户/月计收。2011年10月10日，原告将X小区的物业收费标准在原綦江县发改委进行了备案，备案登记：26层以上高层住宅按1.1元/㎡/月收取（按建面计算，含电梯费）；12层以下多层住宅按1.6元/㎡/月收取（按建面计算，含电梯费）。根据重庆市物价局于2013年12月31日作出的《渝价【2013】422号》文件，二次供水设施改造移交城市公共供水企业管理后，执行统一的二次供水运营服务收费标准，暂按0.8元/立方米收取二次供水设施运营服务费。被告自2016年1月至2017年7月期间共欠付原告物管费1691元（1.1/㎡/月×80.9㎡×19个月）、能源费190元（10元/月×19个月）、自来水二次加压电费215.2元（0.8元/吨×269吨），共计2096.2元。庭审中，原告针对被告的抗辩提出辩解，原告已经按照合同约定履行了义务，小区电梯内的广告费等公共收入原告收取后是单列的，并未纳入原告的营业收入，待将来小区业委会成立后再根据双方新达成的合同决定分配比例，原告也对这些收益进行了公示，原告动用大修基金修电梯等是经过了三分之二以上业主签字同意的，对电梯等公共设施的维修虽然不是立即维修但也已经尽快进行了维修，原告举示了照片和《渝价【2013】422号》文件等证据以证明原告对小区公共收益进行了公示、对小区电梯进行了维修及代收自来水二次加压费的合法性。前述事实，有《前期物业服务合同》、《补充协议》、《圣堤亚纳居家服务手册》、《重庆市綦江县物业服务收费备案表》、《渝价【2013】422号》文件、《重庆市商品房买卖合同》、承诺书、照片及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审查属实，足以认定。本院认为，建设单位即重庆枫丹实业有限公司与物业服务企业即原告签订的《前期物业服务合同》和《补充协议》，系合法有效合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享有相应的权利。原告已按照合同约定提供物业服务，故被告应当按照合同约定支付相应的物业服务费，对被告抗辩自己未与原告签合同而拒付物业服务费的理由缺乏法律依据，本院不予采信。被告对自己提出其余的抗辩理由未举示相应证据，且原告已对广告费的管理等作出了合理解释，即使原告的物业服务存在一定瑕疵，原告也已按合同约定提供了主要的物业服务，被告不能以此为由对抗物业服务费的交纳。原告请求的物管费1691元、能源费190元、二次供水加压电费215.2元，符合业主手册和《前期物业服务合同》的约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金，被告并非恶意拖欠物业费，只因对原告的物业管理有意见而拒不交纳物业费，且从查明的情况看，原告的物业管理确实尚存一定的瑕疵，对相关事宜的公示力度不够，故本院对原告请求的违约金不予支持。最后，本院需要指出的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，但我们不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段，同时被告小区业主应尽快成立业主委员会以行使业主管理小区事务的权利，原告也应积极改进工作方式，不断提高管理和服务水平，利用多种渠道和方式向业主有效地公开小区重大管理事项，善于与业主沟通，以增进业主对原告管理内容的了解和对原告工作成果的认可，同时物业公司还应主动听取业主对物业管理的意见，及时处理管理中遇到的问题，给业主提供舒心、便利的物业服务，真正在小区管理上与业主成为一家人。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张莉应支付原告重庆枫丹物业管理有限公司物管费1691元、能源费190元、自来水二次加压电费215.2元，以上共计2096.2元，限于本判决生效之日起5日内一次性付清；二、驳回原告重庆枫丹物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告张莉负担（此款原告重庆枫丹物业管理有限公司已经预交，被告张莉在履行前述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 扬二〇一七年九月二十六日法官助理  李红梅书 记 员  刘 颖