北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初14607号原告：北京天岳恒房屋经营管理有限公司，住所地北京市西城区前门西大街二号楼一层。法定代表人：王永利，董事长。委托诉讼代理人：王曦冉，女，1984年3月4日出生，北京天岳恒房屋经营管理有限公司职员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：梅雪艳，女，1988年10月23日出生，北京天岳恒房屋经营管理有限公司职员，住公司宿舍。被告：吕行左，男，1951年11月26日出生，中央歌剧舞剧院退休职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：叶丽荣（吕行左之妻），女，1956年12月12日出生，北京双鹤药业公司退休职工，住北京市东城区。原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司与被告吕行左物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司的委托诉讼代理人王曦冉、梅雪艳，被告吕行左及其委托诉讼代理人叶丽荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告吕行左向原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司支付2006年11月1日至2018年10月31日期间的物业服务费15221.52元；案件受理费由被告承担。事实与理由：被告为北京市东城区×××号房屋（以下简称涉诉房屋）产权人，房屋建筑面积69.42平方米。2005年11月1日，被告与原告签订《物业管理委托合同》，约定由原告为被告提供物业服务，合同期限自2005年11月1日至产权人变更之日止。被告每年向原告交纳物业服务费1268.46元。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，但被告自2006年11月1日至今，未按时交纳物业服务费。原告多次打电话及上门张贴交费通知书，被告均拒绝交纳物业服务费。被告的行为违反了《物业管理委托合同》的约定，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告吕行左辩称：按照原告提交的收费明细，被告需按照每月每平米1.52元的标准交纳物业服务费，被告认为每月每平方米1.52元的标准过高，且被告不清楚该标准的来源。每月每平方米1.52元的标准为中高档小区的标准，应对应相应的物业服务如保安、绿地等，但被告所在小区没有相关物业服务，仅有电梯、公共卫生及公共照明，没有其他的保安及绿化等服务，故原告收取的物业服务费过高。其中电梯费合计1.15元每平方米，占物业服务费的80%，其他小区没有单独对电梯按平方米进行收费，故原告应提交收取电梯费的批准备案文件，否则电梯费即为原告私自定价。签订《物业管理委托合同》时，被告提出过关于物业服务费标准的质疑，但当时原告称如不签《物业管理委托合同》，不予办理过户手续，故被告之妻叶丽荣才签了《物业管理委托合同》。原告至今未将《物业管理委托合同》交给被告，被告要求原告出示2005年与被告签订的物业服务合同及补充协议原件。被告购房时是了解到涉诉房屋没有物业服务费，才考虑购买涉诉房屋。且涉诉房屋所在小区新购买房屋的业主需要交物业服务费、电梯费，原有的业主不需要交纳物业服务费、电梯费，对新购买房屋的业主不公平，原告应予解释。原告提交的《物业管理委托合同》与被告在2005年签订的合同不一致，合同内容不同。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告原名称为北京市房屋经营管理公司，于2002年8月22日改制新设为北京天岳恒房屋经营管理有限公司。原告自1979年起接管涉诉房屋所在×××号楼。2005年，涉诉房屋经上市交易由案外人张某祥出售给被告。2005年11月21日，被告取得涉诉房屋所有权。2005年10月18日，叶丽荣代被告（甲方）与北京天岳恒房屋经营管理有限公司前门分公司（乙方）签订《物业管理委托合同》。合同约定，涉诉房屋建筑面积69.42平方米，甲方委托乙方进行物业管理。委托管理事项包括房屋建筑公用部位的零维修；公用设备、设施的零维修、中修及运行；负责冬季供暖，电梯运行服务（供暖费另签协议）；楼区内甬路、公共照明、供水、供电、排污等管线的维护、管理；对产权人房屋自用部位、自用设备、设施依其要求负责提供有偿服务（自有部位：供排水管道与毗连产互通的垂直公用管道除外，其他设备、设施均为自有部位）；对楼房结构、设备设施负责年度安全普查。委托管理期限自双方签订协议起至产权人变更终止合同之日止，协议执行期间遇有国家相关政策变更，届时调整收费价格及服务项目。乙方依据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》及其他文件，向甲方收取物业管理费1268.46/年（取费标准明细见附表）。合同签订15日内一次交清物业管理服务费。治安、卫生、保洁及按业主或使用人所接受的服务项目，根据有关规定标准交纳。合同附件《房屋托管费取费标准明细》载明，建筑面积69.42平方米，管理费按2.4元每年每平方米取费，小修费按0.91元每年每平方米取费，大、中修费按实际发生计算，共用设施费按1元每年每平方米取费，电梯费按12.6元每年每平方米取费，微机交流调速。税费5.5%，代收垃圾清运费30元/年•户，此取费标准参照京价（收）字[1999]第253号。合计1268.46元每年。注：此取费标准参照京价（房）自[1997]第196号委托管理收费标准。电梯费12.6元/平方米=17840（二部运行梯）÷总建筑面积13797平方米。小修费1.91元/平方米•年=2.36元/平方米×38.7%（公共部分），户内维修费用按实际发生另行收取。上述合同签订后，被告交纳了2006年11月1日之前的物业服务费。另查，涉诉房屋所在小区未成立业主委员会。庭审中，被告认可《物业管理委托合同》落款处签名“吕行左”为被告之妻叶丽荣本人代被告签署，落款处代表人“叶丽荣”为叶丽荣本人书写，但被告对原告提交的《物业管理委托合同》原件的真实性不认可，认为该合同最后一页落款处下面“以上存在的问题两点”之后的手写内容不是叶丽荣书写，叶丽荣代被告签订合同时，在合同上书写的内容比原告提交的《物业管理委托合同》上的内容多，且原告未将《物业管理委托合同》给被告。经本院释明，被告未提交相反证据证明《物业管理委托合同》不真实。关于原告要求物业服务费的至2018年10月31日的依据，原告称，《物业管理委托合同》中没有约定提前收取物业服务费，但原告按照自己规定主张被告交纳物业费至2018年10月31日。上述事实，有双方当事人当庭陈述，《物业管理委托合同》，房屋所有权证，证明等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，被告之妻叶丽荣代被告与原告签订的《物业管理委托合同》系双方真实的意思表示，合同合法有效。被告虽不认可《物业管理委托合同》的真实性，但被告未提供相反证据证明《物业管理委托合同》不真实，故对被告所持的上述意见，本院不予采纳。现原告依约履行了物业服务，被告在接受有关服务后，应当按照约定如期交纳相关费用，否则应承担违约责任。故原告要求被告按照《物业管理委托合同》约定的标准支付物业服务费理由充分，本院予以支持。因《物业管理委托合同》未约定被告应提前支付物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费至2018年10月31日，没有依据，对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。被告的答辩意见，没有依据，本院不予采纳。综上所述，依据依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告吕行左于本判决生效后十五日内给付原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司自二○○六年十一月一日至二○一七年十月三十一日的物业服务费一万三千九百五十三元六分；二、驳回原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，由原告北京天岳恒房屋经营管理有限公司负担25元（已交纳），由被告吕行左负担65元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 莹二〇一七年九月二十日书记员 赵思宇