广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民初第526号原告：广州市新洲经济发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港东路2842号自编15栋101房。法定代表人：代迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：章勋、黄晓芸，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市海洋渔业公司，住所地广东省广州市海珠区南华东路549号自编6号楼。法定代表人：吴洪广，该公司总经理。被告：广州远洋渔业公司，住所地广东省广州市海珠区南华东路549号。法定代表人：吴洪广，该公司总经理。上述两被告委托诉讼代理人：曹珊、林隐，均系上海市建纬（南京）律师事务所律师。原告广州市新洲经济发展有限公司（以下简称新洲公司）与被告广州市海洋渔业公司（以下简称海洋公司）、广州远洋渔业公司（以下简称远洋公司）侵权责任纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。新洲公司的委托诉讼代理人章勋、黄晓芸与海洋公司、远洋公司的共同委托诉讼代理人曹珊、林隐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新洲公司向本院提出诉讼请求：1.判令海洋公司向其公司支付占有使用海珠区××××号160481.84平方米土地及地上建筑物的占用费，暂计人民币149379500元（按照评估公司评定的租金标准，暂计至2016年10月31日，实际应计至远洋公司返还占用的土地及地上建筑物给新洲公司之日止。2016年10月31日之后至海洋公司腾退并将土地及建筑物交还之日止的占用费按照2016年评定的市场租金为标准计算)；2.判令海洋公司赔偿占有使用新洲公司土地及地上建筑物期间造成的电费损失人民币1917892.04元及滞纳金；3.本案诉讼费用由海洋公司承担；4.判令远洋公司对上述海洋公司的债务和责任承担连带责任。事实和理由：一、双方《补充协议之》的附图对地块划分成1-8号地块，1-5号地块双方已经签署了书面的《土地移交确认书》，海洋公司本应实际移交土地及地上建筑物但其一直占用。故1-5号地块及地上建筑物的占用费按各地块土地移交确认书签订的时间分别起算：即1号地块土地及地上建筑物的占用费从2005年9月15日起算、2号地块土地及地上建筑物的占用费从2006年7月10日起算、3号地块土地及地上建筑物的占用费从2007年3月13日起算、4号地块土地及地上建筑物的占用费从2007年6月28日起、5号地块土地及地上建筑物的占用费从2009年3月30日起算，均暂计至2016年10月31日止。6-8号地块，因被告的原因，双方未签署移交确认书，海洋公司一直占用土地及地上建筑物，故6-8号地块及地上建筑物的占用费从补充协议之一约定的交付期限届满之日开始计算：即6号地块土地及地上建筑物的占用费从2005年11月30日起算，7、8号地块土地及地上建筑物的占用费从2006年1月31日起算，均暂计至2016年10月31日止。占用费按照同时期同地段同类土地及房屋的市场租金标准计算合法有理。新洲公司已委托评估公司对各地块及地上建筑物的租金进行了评估，评估结果为：海珠区××××号编号1-8号地内房地产总租金值为149379500元。2016年10月31日之后的占用费，按照评估评定的2016年租金标准计算。二、双方《项目转让合同书》、《补充协议之一》签订后，新洲公司经登记为海珠区××××号土地及地上建筑物的合法权属人，关于新洲公司的合法权属问题已有广州市国土资源和房屋管理局及相关多份法院生效判决予以确认。海洋公司非法占有使用新洲公司拥有合法权属的土地及地上建筑物，其应当依法向新洲公司支付占用费、赔偿占用期间造成的损失。而远洋公司作为《项目转让合同书》的转让方之一，且与海洋公司为一个班子两套牌子，共同占有使用新洲公司拥有合法权属土地及地上建筑物，因此应当与海洋公司承担连带责任。海洋公司、远洋公司答辩称，一、新洲公司取得新洲地块自编1-17栋房屋产权所依据的基础合同(《项目转让合同书》、《房地产买卖合同》、《补充协议之一》)因违反国有资产转让的相关强制性规定(已被国资委审计指出)，属于无效合同，新洲公司取得该17栋的房地产权并不具有合法性。二、在基础合同签订之后，新洲公司至今仅取得了自编1-17栋房屋产权及其占用范围内土地使用权，而并未取得新洲地块上其他房屋产权及其占用范围内土地使用权，新洲公司在本案中无权以新洲地块范围内所有土地及所有房屋的所有权人的身份提起侵权责任之诉。另外，《项目转让合同书》中对合同标的物(新洲地块及其地上建筑物)的过户登记有明确约定，即海洋公司、远洋公司需要先办妥该项目房地产交易所需的地上建筑物的所有权证，之后，双方还需要另行就海洋公司、远洋公司已办妥所有权证的地上建筑物签订《房地产交易合同》，并依据《房地产交易合同》办理地上建筑物及其占用范围内土地使用权的过户登记手续。在海洋公司、远洋公司与珠江公司于2003年11月20日签订《项目转让合同书》之时，新洲地块上的自编1-17栋房屋及其他房屋共计90余栋就已经建造完成，而并非仅有自编1-17栋房屋。三、海洋公司、远洋公司通过合法建造方式已取得新洲地块上所有房屋的所有权，之后，海洋公司、远洋公司仅将其中的自编1-17栋房屋的所有权过户给新洲公司，其他房屋的所有权仍归其公司所有，而且其公司对该其他房屋所享有的所有权是自其建造完成时即发生效力，而不是在办理登记手续、记载于不动产登记簿时才发生效力。四、现新洲地块及其上的大部分建筑物已经由新洲公司所实际控制，新洲公司要求海洋公司支付新洲地块上所有土地及地上建筑物的占用费，缺乏事实依据。另，对自编1-17栋房屋中的部分房屋的租金，法院在另案诉讼中已经进行了审理和判决，如新洲公司在本案中所主张的占用费中包括该部分房屋的占用费，则属于重复主张。五、新洲公司于2016年11月7日提出本案诉讼，主张从2005年11月30日起计算的“占用费”，已经超过了诉讼时效期间，不应得到支持。根据最高院相关司法解释就侵权行为，权利人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在持续的，人民法院应当判决被告停止侵权行为；但侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。六、新洲公司向海洋公司、远洋公司主张电费1917892.04元，但其公司提供的证据材料并不能证明该电费是海洋公司、远洋公司占有使用房屋所产生，其主张明显缺乏事实依据，不应予以支持。经审理查明：2002年9月23日，远洋公司取得了穗国土权〔2002〕69号《广州市土地使用权属证明书》，该证明书记载：用地地点为海珠区××××号，用地面积160971平方米，审批意见：“一、申请用地范围是1955年市房地产管理局以（55）房地字0**号同意南海水产公司作水产基地、厂房、宿舍之用；……三、该用地未办土地有偿使用手续，如改变土地使用功能、用途，以及在地上进行新建、改建建筑物，必须按规定办理有期有偿使用土地手续，领取建设用地批准书后，方能进行报建施工。”2003年11月20日，远洋公司（甲方）、珠江公司（乙方）与海洋公司（丙方）签订《项目转让合同书》，约定甲方向乙方转让位于广州市海珠区新港东路新洲地段2842号渔业基地内约15.9万平方米土地使用权及地上全部附着物，四至位置为：海珠区新港东路以西、珠江以北、紧邻新洲客运码头（见附图，用地面积以政府部门最终批复为准），包括该地块的土地使用权及地上全部附着物；乙方以79万元/亩购买本项目，共计约1.88亿元（以政府部门最终批复的用地面积扣除本项目红线图范围内海洋研究所仓库占地约209平方米确定转让款总额）。该转让款包括：土地使用权补偿款、地上全部附着物补偿、地下全部管线补偿、码头补偿、水电设施、水电负荷补偿，搬迁费用；甲方在本合同签订之日起10日内，出具其主管部门广州市农业局和广州市财政局同意甲方将本项目转让给乙方的意见，并将该意见作为本合同的附件；甲方在本合同签订之日起10日内，将本项目房地产相关的证照由原单位转至甲方名下，在本合同签订之日起30日内办妥本项目房地产交易所需的地上建筑物的所有权证；乙方分期向甲方支付转让款；甲乙双方商定，本项目房地产资料、证照如由甲方转至丙方名下，则由丙方履行本合同甲方的权利义务；等。上述合同书于2003年12月11日公证。2003年12月3日，广州市农业局发出穗农〔2003〕222号《关于同意广州远洋渔业公司（广州市海洋渔业公司）出让新洲基地部分使用权置换资金解决所属企业历史遗留问题的批复》，同意远洋公司（海洋公司）将位于广州市海珠区新港东路新洲地段2842号渔业基地内，占地约15.9万平方米用地及地上房产，依法按程序转让土地使用权置换资金，用于解决企业改革解困的实际问题等。2004年3月24日，海洋公司取得了穗国土权〔2004〕21号《广州市土地使用权属证明书》，该证明书记载：用地地点为海珠区××××号，使用权面积160521平方米，附注：一、该用地为历史用地，经广州市国土资源和房屋管理局（55）房地字0**号等文同意征用；……三、该用地未办土地有偿使用手续；等。2004年8月26日，广州市国土资源和房屋管理局（甲方）与海洋公司（乙方）签订了《广州市国有土地使用权出让合同》（编号：穗国地出合〔2004〕191号），约定甲方以协议方式出让位于海珠区××××号地块给乙方，出让土地面积为159609平方米，国有土地使用权出让金总额为7980442元；等。2004年7月12日，原广州市国土房管局向海洋公司核发了海珠区××××号自编1-17栋共17个房地产权证（粤房地证字第××号)。上述17个房地产权证记载的权属人均为海洋渔业公司，而在房屋所有权来源一栏中，除了粤房地证字第C2859778号(海珠区××××号自编17栋)、第C2859779号(海珠区××××号自编16栋)的房地产权证上记载的房屋所有权来源分别为变更和新建、更正名义，其余15个房地产权证上记载的房屋所有权来源均为新建。2005年1月4日，海洋公司（甲方）、珠江公司（乙方）与新洲公司（丙方）签订了《补充协议之一》，约定根据甲方向乙方转让位于广州市海珠区××××号大院内约15.9万平方米土地使用权及地上附着物签订的转让合同作如下修改和补充：一、《项目转让合同书》项下由乙方享有的权利和承担的义务，由丙方承受，并由乙方对丙方履行《项目转让合同书》中约定的义务承担连带责任；二、转让款总额共计约1.88亿元；并约定了甲、丙双方付款、交地和开具发票的时间等。2005年9月15日至2009年3月30日期间，海洋公司与新洲公司陆续签订5份《土地移交确认书》，记载：海洋公司同意将《补充协议之一》中标识的“1-5号地”移交给新洲公司。诉讼中，各方当事人确认，涉案土地共分为1-8号共8块土地，除上述1-5号地外，其余3块土地尚未办理移交手续。2009年10月29日，原广州市国土房管局向原新洲公司核发了海珠区××××号自编1-17栋共17个房地产权证（粤房地权证穗字第××号)。其中，这17个房地产权证的权属人均为新洲公司，共用面积均为160481.84m2，房屋所有权取得方式均为购买，共有情况均为单独所有。2013年1月17日，新洲公司向海洋公司、远洋公司发出《关于再次要求收取土地转让款余款并交付土地的函》，记载：根据双方签订的《项目转让合同书》及其补充协议，我司已先后向贵司支付了土地转让款16685万元，虽经我司多次催促，贵司至今仍未收取土地转让款余款2307.3万元……函告贵司在本函送达之日起10日内，向我司提供收款账户收取土地转让款余款，否则我司将通过公证提存的方式将余款提交公证机关提存，并要求贵司交付6至8号地块。广东省广州市广州公证处对上述发函情况进行了公证。2015年12月1日，新洲公司的委托代理人向广东省广州市海珠公证处提出申请，称根据《项目转让合同书》及《补充协议之一》，新洲公司应向海洋公司支付项目转让款2307.4万元，故申请将上述款项提存。2015年12月2日，新洲公司将2307.3万元提交该公证处，2015年12月3日，新洲公司将1000元提交该公证处。另，新洲公司向本院提交了广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第1400号民事判决书、（2010）穗中法民五终字第920号民事判决书、（2015）穗中法民五终字第1687-1693号、第4126-4127号民事判决书、（2015）穗中法民一终字第2909号民事判决书，广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第382号、（2015）穗海法生民初字第208-209号、第212号民事判决书、（2014）穗海法生民初字第386号、第511号民事调解书、（2014）穗海法执异字第75号执行裁定书、广州市中级人民法院（2015）穗中法执复议字第66号执行裁定书、（2013）穗中法审监行抗再字第3号行政判决书，广州铁路运输中级法院（2016）粤71行终1395号、1396号行政判决书等。新洲公司表示，上述判决中，涉及到广州珠江制药厂与远洋公司、海洋公司、珠江公司、新洲公司关于涉案土地使用权归属的纠纷；海洋公司将涉案土地上的房屋出租给他人，新洲公司起诉要求腾退房屋的返还原物纠纷；他人申请执行海洋公司、远洋公司对新洲公司就涉案土地转让款的到期债权，海洋公司、远洋公司提出执行异议的纠纷；新洲公司请求撤销海洋公司申办涉案土地上自编18栋、21栋房屋房地产权证的纠纷；法院均确认本案当事人之间就涉案土地使用权的转让行为合法有效，确认新洲公司是涉案土地上自编1-17栋房屋的所有权人，确认新洲公司是涉案土地使用权人，确认海洋公司将涉案土地上的房屋出租给他人。本案审理过程中，新洲公司向本院明确，上述生效判决中认定的海洋公司将涉案土地上的部分房屋出租给他人所涉及的使用费部分，新洲公司在本案中不予主张。新洲公司表示签订《土地移交确认书》后未能实际接收土地，新洲公司在2015年7月4日才自行收回了1、2、3号地块及自编15栋房屋，其余地块及房屋均由海洋公司控制占用。新洲公司对此主张提交了照片加以证实。海洋公司则表示签订《土地移交确认书》后已将1-5号地块全部交付给新洲公司，但交付后有部分房屋新洲公司一直空置，海洋公司才将部分空置房屋出租给他人，才有了之前的若干生效判决；海洋公司表示其现在使用的场地仅为1-5号地块中的9栋、16栋、17栋以及6号地块的五分之三。新洲公司提交了深圳市世联土地房地产评估有限公司作出的房地产咨询报告，该报告载明1-5号地块中的9栋的建筑面积为3260.161平方米,16栋的建筑面积为1679.3299平方米,17栋的建筑面积为1302.5107平方米。新洲公司就其主张的电费金额提交了交费凭证，但上述交费凭证中涉及的电费是包括2842号整体电费，至于上述电费中哪些属于海洋公司使用产生的电费，新洲公司表示难以区分。海洋公司则表示整体电费此前是小区共同负担的电费，海洋公司只需交纳分摊的电费而非全部，且2015年12月后海洋公司另行拉电使用，新洲公司主张的电费和海洋公司无关。本院认为，本案争议的焦点之一是涉案《项目转让合同书》和《补充协议之一》的效力问题。该两份合同于2003年和2005年分别签订后，双方当事人多年内都未对合同效力提出异议，并已依约履行了大部分合同义务。新洲公司已取得的涉案土地上自编1-17栋房屋的房地产权证；新洲公司已向海洋公司直接支付了大部分合同款项（后将余款2307.4万元提存）。从2010年左右起，海洋公司、远洋公司开始对涉案两合同效力提出异议，并拒绝继续履行合同。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。海洋公司、远洋公司提出的合同无效的规定均非效力性强制性规定，即使涉案土地的转让未依照有关行政法规规定的程序进行审批和资产评估，亦不应作为认定合同无效的依据，故本院对海洋公司、远洋公司关于合同无效的主张不予支持。本案争议的焦点之二在于在协议没有完全履行的现状下，新洲公司有无向海洋公司、远洋公司主张场地使用费的权利。新洲公司已向海洋公司直接支付了大部分合同款项，后将余款2307.4万元提存。新洲公司已经取得了海珠区××××号自编1-17栋共17个房地产权证，成为上述房屋的所有权人。另2005年9月15日至2009年3月30日期间，海洋公司与新洲公司陆续签订5份《土地移交确认书》，海洋公司同意将《补充协议之一》中标识的“1-5号地”移交给新洲公司。《土地移交确认书》表明海洋公司自愿自确认书签订之日起将涉案地块中的1-5号地块的控制权交给新洲公司，新洲公司已经享有对1-5号地块占有、使用、收益的权利。新洲公司有权以海洋公司占用使用1-5号地块中部分场地为由要求海洋公司支付场地使用费提起本案诉讼。海洋公司辩称新洲公司无权主张场地使用费，于法无据，本院不予采纳。至于新洲公司诉请海洋公司需支付6-8号地块的使用费的问题，本院认为，虽然双方在协议中对移交6-8号地块作出了约定，但双方没有就此签订土地移交确认书，海洋公司尚未履行交付6-8号地块这一义务。由于新洲公司在本案中没有提出要求海洋公司交付6-8号地块的诉请，那么在新洲公司诉请要求海洋公司交付地块之前，海洋公司应承担的只是未依约交付场地的违约责任。新洲公司在本案中直接诉请海洋公司支付6-8号地块的使用费，理据不足，本院不予支持。本案争议的焦点之三在于海洋公司需支付的场地使用费是多少。由于双方当事人签订了土地移交确认书，表明海洋公司履行了交付1-5号地块的义务，且新洲公司也确认海洋公司移交了场地。新洲公司在本案中主张海洋公司没有实际移交1-5号地块，与双方签订的土地移交确认书相矛盾，本院不予采纳。新洲公司自认其在2015年自行收回了部分场地，同时主张海洋公司需支付1-5号地块的场地使用费，依法需提交证据证明海洋公司目前占用使用场地的具体范围。新洲公司在本案中虽然提交了照片，之前的生效判决书等证据，但均不能明确证明海洋公司实际占用使用情况。新洲公司主张因海洋公司的占有使用导致其无法使用整个地块，没有提交证据加以证实，且与新洲公司自认其目前使用部分场地的陈述相矛盾，故新洲公司要求海洋公司按整个地块的全部面积来支付使用费，不能成立。之前的生效判决中涉及的海洋公司将部分建筑物出租给他人，但新洲公司在本案中明确上述建筑物的使用费不再在本案中主张，故本院对此不予审理。由于海洋公司在本案中自认其目前使用了1-5号地块中的9栋、16栋、17栋，故海洋公司需就其使用的这部分场地向新洲公司支付使用费。新洲公司于2016年11月7日向本院提起了本案诉讼，新洲公司未能提交其曾向海洋公司主张过使用费的证据，故海洋公司辩称新洲公司的部分诉请已超过诉讼时效成立，海洋公司只需向新洲公司支付海洋公司使用场地部分从2014年11月8日起至本判决生效之日的场地使用费。关于新洲公司主张的电费损失，新洲公司提交了其交纳了电费的证据，但无法区分其交纳的电费中哪些属于海洋公司使用场地而发生的费用。故新洲公司主张海洋公司赔偿电费损失1917892.04元及滞纳金，理据不充分，本院不予采纳。新洲公司中通过与海洋公司一、珠江地产公司签订《补充协议之一》取得了案涉项目的权利，新洲公司与远洋公司之间没有签订任何的书面协议，也未有任何口头协议。新洲公司主张远洋公司对案涉债务承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，新洲公司的部分诉请合法有理，本院予以支持，部分请求于法无据，本院予以驳回。依照《中和人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、三十七条的规定，判决如下：一、被告广州市海洋渔业公司自本判决书生效之日起十五日内向原告广州市新洲经济发展有限公司支付广州市海珠区新港东路2842号自编第9栋、第16栋、第17栋房屋从2014年11月8日至广州市海洋渔业公司将房屋腾退并交还广州市新洲经济发展有限公司之日止的使用费，使用费由广州市海洋渔业公司、广州市新洲经济发展有限公司共同向有资质的评估机构申请，按同时期同地段同类房屋的市场租金参考价的标准评定场地使用费确定，其中自编9栋按建筑面积为3260.161平方米,16栋按建筑面积为1679.3299平方米,17栋按建筑面积为1302.5107平方米计算。二、驳回原告广州市新洲经济发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间了履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费601389元，由原告广州市新洲经济发展有限公司负担565749元，由被告广州市海洋渔业公司负担35640元。如不服本判决，原告广州市新洲经济发展有限公司及被告广州市海洋渔业公司、广州远洋渔业公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一七年九月四日书记员  袁 蕾