河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0311民初3807号原告：李甄智，男，汉族，1986年10月13日出生，住洛阳市瀍河回族区。委托代理人：郝玉才，河南蓝锐律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳方诚置业有限公司。住所地：洛阳市洛龙区开元大道***号*座**楼。法定代表人：苗桂芳，董事长。委托代理人：李相召，河南晟阳律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳吉萱文化传播有限公司，住所地：洛阳市洛龙区滨河路以东东方今典1-1幢1单元1-805号。法定代表人：冯凯歌，总经理。委托代理人：蔡冬冬，男，汉族，1989年1月2日生，住洛阳市洛龙区。系公司经理。原告李甄智诉被告洛阳方诚置业有限公司（以下简称方诚置业）、洛阳吉萱文化传播有限公司（以下简称吉萱文化公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年7月7日审查立案后，于2017年9月13日适用简易程序公开开庭审理本案。原告李甄智及委托代理人郝玉才，被告方诚置业委托代理人李相召、吉萱文化公司委托代理人蔡冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李甄智诉称：2017年6月17日，原告与被告洛阳方诚置业有限公司签订《方诚棕榈泉商品房认购书》，认购“方诚·棕榈泉”6号楼1单元503室房屋。同日，向被告洛阳方诚置业有限公司交定金2万元，同时参与团购向被告洛阳吉萱文化传播有限公司支付团购费8000元。后由于涉案房屋无法办理网签，经原告与被告洛阳方诚置业有限公司协商一致将《方诚棕榈泉商品房认购书》履行时间延迟。在原告与被告洛阳方诚置业有限公司协商涉案房屋买卖合同具体内容时，由于双方达不成一致意见，无法签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，被告洛阳方诚置业有限公司应当将定金返还原告。由于无法订立房屋买卖合同，被告洛阳吉萱文化传播有限公司应当退还原告团购费8000元。原告多次与被告就上述事宜协商未果，无奈特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。1.解除原告与被告洛阳方诚置业有限公司签订的《方诚棕榈泉商品房认购书》；2.被告洛阳方诚置业有限公司退还原告房屋定金20000元；3.被告洛阳吉萱文化传播有限公司退还原告团购费8000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告李甄智向法院提供以下证据材料：1、《方诚·棕榈泉商品房认购书》；2、《方诚·棕榈泉商品房购买凭证（收据）》；3、《收据》；4、转账小票（两份）；5、银行交易明细；6、录音资料（4段）；7、《通知函》；8、《快递单》；9、《送达回证》；10、《复函》。证明：1.原告与被告方诚置业签订认购书，并交付定金2万元；2.原告向被告吉萱文化公司支付团购费8千元；3.原告与被告方诚置业就认购书上约定的交付首付时间，经协商达成一致意见，决定延长原告交付首付的时间。4.原告与被告方诚置业双方就《商品房买卖合同》具体内容无法达成一致意见，导致商品房买卖合同无法订立。被告方诚置业辩称：原被告说签订的认购书系真实意思表示，应当受到法律保护。认购书对原被告均具有约束力，原告应当按照约定在认购书签订后7日内交付首付款，提交按揭贷款所需要的资料。原告违约未支付首付款，应承担违约责任。签订认购书之前及之后,被告均能按照房管部门要求与购买人签订商品房买卖合同并进行登记备案，原告没有交付首付款，被告无法与其签订商品房买卖合同，违约行为系原告单方造成，与被告无关，原告所缴纳定金不应退还，请求法院依法驳回原告诉求。被告方诚置业向本院提供以下证据材料：第一组证据：1、方诚棕榈泉商品房认购书。2、定金2万元的凭据。证明：认购协议合法有效，应受法律保护，原告未在协议约定期间内缴纳首付款构成违约，定金不应退还。第二组证据：3、2017年7月6日方诚公司的复函。4、送达凭证。证明：证明针对原告违约行为，被告方诚置业以复函形式予以催促并告知违约的法律后果，向原告解释签约流程，告知签订正式商品房预售合同，首先需要缴纳预付款。原告收到该复函，不缴纳预付款致使违约行为持续发展。原告违约而非方诚置业违约，定金不应退还。被告吉萱文化公司辩称：如果原告买房子享受团购；不买，我们退还原告8000元的团购费。被告吉萱文化公司未向法庭提交证据。本案的争执焦点为：1、解除原被告之间的商品房认购书是否有法定理由？2、方诚置业应否退还原告房屋定金2万元？3、吉萱文化公司是否需退还房屋团购费8000元？经过庭审对原、被告提交证据材料的质证、认证，可以确认以下案件事实：2017年6月17日，原告李甄智与被告方诚置业签订《方诚棕榈泉商品房认购书》，约定认购“方诚·棕榈泉”6号楼1单元503室房屋，乙方（李甄智）交付2万元作为认购定金，选择按揭贷款，乙方应当在7日内付清首期房款252267元，提交办理按揭贷款所需的真实完整资料。逾期不办理，甲方（方诚置业）参照认购书第三条规定，不予退还乙方缴纳的认购定金。签约同时，原告李甄智向被告方诚置业交定金2万元，方诚置业出具商品房购买凭证（收据），付款方式显示为pos机。另向被告吉萱文化公司支付团购费8000元，该公司为李甄智出具盖有洛阳吉萱文化传播有限公司财务专用章的编号为1993566的收据，用以参与团购优惠活动。签订认购书之时，方诚置业未向原告展示或提供购买方诚棕榈泉商品房的买卖合同的正副本。2017年7月1日，李甄智向方诚置业发出《通知函》，言明因房屋买卖合同不能网签，与公司崔总达成口头协议，将《商品房认购书》中的第四、五等条款中支付首期房款日期以及其他日期向后推迟。2017年6月27日到售楼部沟通商谈购买房屋一事，因对合同的部分内容和公司持有不同意见。故发此函，以便买卖事宜顺利进行。1、由于贵公司（崔总）称近期无法网签，希望在合同中约定最迟网签日期（双方协商确定），若不能按时办理网签，我方有权单方解除合同，贵公司须无条件退还给我方已支付房款等相关费用并承担相应的违约责任。2、由于本人欲从贵公司购买的房屋是现房，故，希望在合同中明确约定交房日期和贵公司交付给本人房屋钥匙的日期，若逾期，我方有权单方解除合同，贵公司须无条件退还给我方已支付房款等相关费用并承担相应的违约责任。3、若非因本人李甄智的原因，贷款在约定时限内无法审批下来，不能归责于我方，且不能影响贵公司向我方交房日期，否则我方有权单方解除合同，贵公司须无条件退还给我方已支付房款等相关费用并承担相应的违约责任。2017年7月6日，方诚置业针对上述《通知函》予以回复。否认违约，第一条说明李甄智违约，未交纳首付款导致违约，并说明对于已经缴纳首付款的五十多名客户办理商品房网签手续。第二条说明李甄智对签订购买房屋流程存在误解，将签订商品房购买合同的工作流程与已告知说明。第三条说明李甄智认购买房屋已经建成，并可交付使用，但目前在房管系统网站上仍显示预售，而非现房。说明《商品房买卖合同（预售）》内容是国家相关部门制式合同，有其交易习惯，在出卖人未收到余额房款时都不可能进行房屋交付手续，其要求不能满足。第四条特别告知，李甄智未按照认购书约定履行首付款义务，已构成严重违约。双方因协商未果，原告诉至本院，请求解除原被告之间签订的《方诚棕榈泉商品房认购书》；方诚置业退还定金20000元；吉萱文化公司退还团购费8000元。本院认为:原告李甄智与被告方诚置业所签订《方诚棕榈泉商品房认购书》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告依照合同约定向被告方诚置业支付定金20000元。在履行《方诚棕榈泉商品房认购书》所确定的首付款支付日期时间，李甄智未能如约支付首付款。方诚置业认为其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；李甄智认为沟通时，方诚置业副总称不能网签，希望在合同中明确约定网签最迟时间，房屋钥匙交付日期等项目，且首付款时间已经协商口头同意予以延长，不能构成违约。本院认为商品房认购书已经明确约定双方的权利义务，李甄智未能按约支付房屋首付款，确实存在违约行为。但鉴于房屋买卖是每个人生活的一项重大决定，被告应当在商品房认购书签订之前，向原告展示或提供购买方诚棕榈泉商品房的买卖合同的正副本，详细的向购买房屋人介绍房屋买卖的注意事项以及可能遇到的风险，客观真诚的为购买人服务。给予买房人机会了解房屋买卖的所有流程及相关内容，以便其在充分了解事实全貌基础上，决策是否购买房屋，签订认购合同。不能因急于卖房而忽视对于买房人的服务质量，造成买房人对于购房流程及风险责任承担的误解。因此，对于本案原被告之间的纠纷，不能仅从字面上理解违约之事实，应当整体把握、清晰解读。当然，也不能因此就否认原告李甄智作为完全民事行为能力人，在签订《方诚棕榈泉商品房认购书》所应承当的对于自己决定事情，所应承担法律后果的全面评估。综上，本院对于李甄智、方诚置业所持主张均不予采信，双方在本次合同签订及履行中，均存在不当之处，应各自承担应付的对半责任。李甄智支付被告吉萱文化公司团购费8000元，系参加促销活动时的附加条件，卖房时享受优惠，不买房即予以退回。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原被告之间签订的《方诚棕榈泉商品房认购书》；二、被告洛阳方诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还李甄智定金10000元；三、洛阳吉萱文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内退还李甄智团购费8000元。四、驳回原告李甄智的其他诉讼请求。如被告未按照指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费600元，减半收取300元，由被告洛阳方诚置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨洪璞二〇一七年九月二十八日书记员  郭佳瑶