贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔06民终938号上诉人（一审被告）：铜仁非凡置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区清水大道118号。法定代表人：李政委，系公司总经理。委托诉讼代理人：谭森，黔东律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审原告）：刘争锋，男，1979年11月10日出生，汉族，湖南省隆回县人，个体工商户，现住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所实习律师，一般代理。上诉人铜仁非凡置业有限公司（以下简称非凡公司）因与被上诉人刘争锋商品房销售合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院（2017黔06**民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日受理后，依法组成合议庭对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。非凡公司上诉请求：撤销一审判决，判决驳回被上诉人刘争锋的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，罔顾房屋已经转移占有的事实，严重违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定。被上诉人2015年3月16日领取房屋钥匙，该房屋已经转移占有，受被上诉人控制。一审法院错误理解合同约定，认定房屋只能在2015年9月30日交付，不能提前交付。被上诉人一审已承认占有并使用房屋的事实，且一审法院已确认。被上诉人不仅占有、使用，而且还要对其处分，准备进行装修。二、从合同约定来看，该房屋也应视为已交付。上诉人已于2015年9月23日在铜仁日报发布了将于2015年9月30日正式交房的公告。2015年9月21日，上诉人通过邮寄挂号信的方式向被上诉人送达了交房通知书。一审庭审结束后，上诉人才发现的交房通知书已告知一审法官。三、一审判决上诉人不能提交证据证明房屋符合合同约定的交付条件的理由错误。消防验收合格未在《商品房买卖合同》中作为交付条件，一审法院不应把消防验收合格作为交房条件。上诉人交付未经消防验收合格的房屋，应按法律规定承担相应责任及赔偿，一审法院不应在平等民事主体所签订的合同中随意增加条款，不应过度干预平等主体之间的民事活动。刘争锋向一审法院起诉提出诉讼请求：1.依法判令被告限期向原告交付符合法定及约定的合格涉案商品房；2.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止（至2017年3月1日，逾期交房违约金共计211458.24元）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，放弃第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年3月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），编号为：2015002725，《合同》约定：原告购买被告非凡公司开发建设的位于铜仁市××区××硐镇墨香××楼××底盘××号商品房，套内建筑面积为301.43平方米，购买单价每平方米4585.08元，房屋总价款为1382080元；付款方式在2015年3月13日前全部付房款；被告应于2015年9月30日前向原告交付所购房屋，逾期超过60日，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告每天按原告全部已付房款的万分之三支付违约金；被告承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给原告，如逾期超过60日，被告自前述约定时间届满日起至交付办理商品房转移登记的文书之日止，每天按原告已付房款的1%计付违约金；房屋交付时应当符合：1.该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告于当日支付了全部购房款1382080元，但被告非凡公司至今未向原告交付涉案房屋及相关商品房转移登记的有关文书，原告于2015年3月16日在被告处领取了涉案商品房装修钥匙存放物品到至今。另查明，原、被告双方就《合同》签订补充协议，协议约定：涉案商品房达到交付条件后，被告通知原告办理房屋交付手续（被告以电话或者短信通知的，双方在房屋交付现场补签《房屋交付通知书》），至今被告与原告未签订《房屋交付通知书》，涉案房屋至今未取得消防验收合格证明手续。被告对违约金的数额无异议，但认为其不构成违约。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同及协议合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约向履行了义务向被告支付了全部购房款1382080元。被告称原告于2015年3月16日将房屋钥匙领取，应视为被告交付房屋给原告使用不存在违约，原告抗辩借用的钥匙是该商品房装修钥匙用于存放物品，且该房屋不符合《合同》约定的交付条件，被告的辩解不能成立。首先，依据《合同》第十一条：①“出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房”；②该商品房交付应当符合下列条件即房屋交付时应当符合：1.该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；其次从双方签订的《补充协议》约定“涉案商品房达到交付条件后，双方在房屋交付现场补签《房屋交付通知书》）”。庭审中，被告未举证证明其出卖的商品房取得前述符合交付房屋的条件，也未提交双方签订有《房屋交付通知书》，原告于2015年3月16日在被告处得了涉案房屋的装修钥匙存放物品，被告辩解此段时间为交房时间，就意味被告提前半年交房，不符合双方在合同约定的交房时间即2015年9月30日，且当时的交房条件未成就。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”基于前述法律规定结合本案的事实，被告仅依据原告领取了涉案房屋的装修钥匙，未提交其他合法有效的证据佐证其观点，应承担举证不利的法律后果，故被告的辩解理由不能成立，依法不予采纳。在合同履行过程中，原告已按约付清了房款，被告未能按照合同约定履行交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”被告逾期交房构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，被告至今未交房，原告主张被告向其支付逾期交房违约金时间从2015年10月1日起至2017年3月1日止。根据约定，违约金计算为1382080×0.0003/天×517天＝214360.61元，原告只主张211458.24元，系原告对自身权利的处分，被告就违约金的数额不持异议，因此,原告要求被告支付逾期交房违约金211458.24元，于法有据，依法予以支持。另，原告当庭表示放弃其诉讼请求第一项是对其诉权的处分，予以准许。综上，依照《中华人民共和国通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：由被告铜仁非凡置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘争锋逾期交房违约金211458.24元。案件受理费4572元，减半收取计2286元，由被告铜仁非凡置业有限公司负担。二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，非凡公司与刘争锋签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。关于案涉房屋交付条件的问题。案涉《商品房买卖合同》第十一条约定非凡公司交付的商品房“已取得建筑工程竣工合格证明文件”。《商品房销售管理办法》第7条规定：“商品房现售，应当具备以下条件：……（四）已通过竣工验收……”，第8条规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案”。可见，商品房通过竣工验收并取得交付使用的批准文件是商品房得以交付使用的前置性要件。其中，经过竣工验收是商品房交付使用的实质要件，而取得交付使用的批准文件是商品房交付使用的形式要件。因此，该合格证明文件不仅指非凡公司作为建设单位组织设计、施工、监理等相关单位对案涉工程进行验收，并由上述实施验收的相关单位出具案涉工程经验收合格的意见，还应取得竣工验收备案表，其交付的房屋才符合商品房交付条件。非凡公司仅提交《五大责任主体竣工验收一览表》，未能提交竣工验收备案表，不能证明其通知交付的房屋符合约定的交房条件。非凡公司称刘争锋已领取了其所购房屋的钥匙，即已履行了交付房屋的义务。刘争锋主张其是临时借用涉案房屋，同时，非凡公司提交的证据不能证明刘争锋借用钥匙之前案涉房屋已经建设、施工等五单位竣工验收合格，具备基本使用功能。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”刘争锋系借用案涉房屋存放物品，非凡公司没有证据证明刘争锋已领取该房屋全部钥匙且事后并未退还，并一直占有使用该房屋，故非凡公司主张刘争锋已占有该房屋没有事实依据。《中华人民共和国合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于非凡公司交付的房屋不符合约定的交房条件，违反了合同约定，应继续履行合同义务并承担相应的违约责任。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。取得消防验收准许使用文件是商品房交付的法定条件。平等民事主体享有自愿订立合同的权利，但当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。因此，一审认定非凡公司交付房屋未达到法定交房条件，判决其承担违约责任并无不当。综上所述，非凡公司上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理4471元，由铜仁非凡置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 全审 判 员  芦化莉代理审判员  吴爱民二〇一七年九月二十一日书 记 员  李正雷