吉林省长岭县人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0722民初4554号原告（反诉被告）：武月，女，1992年7月26日生，住吉林省长岭县。委托代理人：武玉红，（曾用名武晓娇），女，1970年4月8日生，住吉林省长岭县。被告（反诉原告）：温海龙，男，1986年2月13日生，住吉林省长岭县。被告（反诉原告）：高莉莉，女，1986年2月25日生，住吉林省长岭县。原告武月诉被告温海龙、高莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人武玉红、被告温海龙、高莉莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告武月及委托代理人武玉红向本院提出诉讼请求：要求二被告赔偿原告因房屋发生火灾造成的经济损失12万元。事实与理由：二被告系夫妻关系。原告在长岭县长岭镇东南片四号五段有3间半砖瓦房。2014年8月至现在，原告委托其母亲武晓娇将该房租给二被告居住，并签订了租赁合同。合同第五条约定：“无论什么原因发生火灾造成房屋、仓房及屋内甲方设备烧毁时，由乙方按照现行市场价格进行修复房屋、设备等一切损毁物件”。2016年10月15日23时许，该房屋发生火灾，房屋已无法修复，给原告造成直接经济损失12万元。火灾发生后，原告已经向长岭县公安局东南街派出所报案。2016年11月8日长岭县公安局作出火灾事故简易调查认定书，认定可排除人为纵火，不排除室内电气线路引起火灾的可能。后经与被告多次协商，被告拒绝赔偿。现在向法院提起诉讼，要求二被告赔偿原告房屋直接经济损失12万元。被告温海龙、高莉莉辩称，一、原、被告双方签订的房屋租赁合同，不是双方协商完成；不是乙方的意愿，是甲方提供的格式合同，所以合同第五条约定无论什么原因引起火灾都由被告承担后果，没有法律依据，而且违反合同法第五条的公平原则。根据我国《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条无效。这种明显免除自己责任或明显排除对方当事人主要权利的免责条款，造成当事人事实上的诉讼地位偏差和不平等，也就是明显失去公正，即显失公平，必须认定无效。二、我国《合同法》第六条规定，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则，以及《合同法》第五十二条也规定了欺诈行为。当时签合同时被告曾和原告说这一条不公平，原告说这是样本，房屋租赁合同都是这样写的，原告承诺电线有毛病给修理、负责等等。因为原告提供的电气设备不符合安全标准，导致火灾发生，被告没有责任，而且房屋维修的义务是房主的义务，原告没有尽到定时维修的义务，因此，应由原告自行承担经济损失，被告不同意赔偿原告的经济损失。反诉原告温海龙、高莉莉向本院提出反诉请求：1.解除租房合同；2.返还剩余租金3912元；3.要求反诉被告赔偿因火灾造成的财产损失20110元。事实与理由：双方签订的房屋租赁合同第五条是无效条款，该房屋因火灾而无法继续使用，根据《合同法》第二百三十一条的规定，房屋租赁合同应予解除。由于该火灾事故是反诉被告的出租房屋电气线路存在安全隐患引发的，并非反诉原告的责任，因此，因火灾造成的反诉原告的财产损失20110元，应由反诉被告赔偿，并返回剩余租金3912元。反诉被告武月辩称，反诉被告不同意解除房屋租赁合同，也不同意赔偿他们的损失。因为我的房屋被烧毁还没有得到赔偿，而且被告的反诉也有虚假的地方，不是事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：关于原告提交的2016年8月28日的房屋租赁合同证据。证实原告委托代理人武晓娇与被告高莉莉签订房屋租赁合同的事实及合同中第三条和第五条的具体约定。被告质证认为，对合同的真实性没有异议，但因火灾房屋不能使用，根据《合同法》第二百三十一条的规定，承租人可以解除合同。合同第五条的规定，不论什么原因发生火灾造成房屋等财产损失，都由乙方修复赔偿，该条款显失公平，是无效条款。本院认为，被告对合同的真实性、关联性没有异议，对于此份合同是否有效及第五条的约定是否有效的问题，本院认为，根据《合同法》第五十二条和第五十三条的规定，争议的合同并不违反法律规定，合同是有效合同；第五条约定的“不论什么原因发生火灾造成房屋、仓房及屋内甲方设备烧毁时，由乙方按照现行市场价格进行修复房屋、设备等一切损毁物件”，尽管“不论什么原因……”的约定不严谨、合理，但是第五条的约定并不符合《合同法》第五十三条规定的条款无效情形，不能认定是无效条款。因此，本院对该份合同予以采信。关于原告提交的长岭县公安局火灾事故简易调查认定书证据。原告欲证实火灾发生的时间、位置、原因及财产损失情况。被告对火灾事故调查认定书真实性没有异议。本院对火灾事故简易调查认定书予以采信。3.关于原告提交的房屋所有权证和土地使用证证据。证实原告武月是房屋所有权人，土地使用证还是原房主杨一峰的。被告认为原告需要证实武月与武晓娇之间的关系。本院认为，结合原告买卖该房屋的事实及长岭县公安局三团派出所2016年12月13日出具的证明及三团乡九十三村2016年12月14日出具的介绍信，本院对武月与武晓娇系母女关系予以确认，对房屋所有权证和土地使用证予以采信。4.关于被告举证的房屋十张照片证据。被告欲证实：其中2张照片证实房屋电气设备不合格，线路老化还有接头；另外8张照片证实房子火灾给被告造成的经济损失。原告质证认为，对被告的说法不予认可，因为这是火灾后的照片。本院认为，仅凭火灾后的照片无法确认电气设备是否合格，线路是否老化以及被告的财产损失情况，本院对被告的举证不予采信。5.关于被告举证的十五张西侧一间未被烧毁房屋内的照片证据。被告欲证明原告的房屋主线是铝线，电线从棚中间走位，铝线直接连接插座，设备老旧，存在火灾安全隐患等等。原告承认电线有铝线，但认为插座一般是铜线。本院对西侧房屋使用铝线这一事实予以确认。6.关于被告举证的2016年10月20日和2016年10月23日被告高莉莉与原告代理人武晓娇及武晓娇丈夫的电话通话录音证据。被告欲通过10月20日的通话录音证实原告的房屋电路存在安全隐患，要求更换电线；前院邻居二富给修理过两次。原告代理人认为被告一直在用话引导我们承认电路有问题，我们认为不超负荷用电不能发生火灾。被告通过2016年10月23日的电话录音，欲证实原告给被告修理过电，而且还找别人给修过。原告代理人质证认为，通话录音属实，对通话内容没有异议，但对被告要证实的问题有异议，房子西屋的电闸有时候就跳闸，被告高莉莉有时候就找原告，原告找过前院李春富电工给修理两次。本院对原告找李春富给被告修理过西屋电线的事实予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告武月与武玉红系母女关系。被告温海龙与高莉莉系夫妻关系。从2014年8月至2016年10月15日二被告一直租赁原告武月位于长岭镇东南片四号五段的三间半砖瓦房，双方每年签订一次房屋租赁合同。2016年8月28日，原告武月的母亲武晓娇与被告高莉莉签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：第一条，甲方自愿将自有房屋出租给乙方高莉莉使用，期限一年，年租金人民币4500元。第二条，乙方在租期未满时，如有提前退房，甲方不退租金；如房租期满后，不能及时搬走，继续占用房屋及院落时，乙方无论继续占用多少天，都按月计算缴纳占用费，每月占用费为：叁佰元整。第五条，乙方在租期内，管护好院内的一切房屋，设施不损坏、不丢失。如有损坏或者丢失由乙方修复或按价赔补。不论什么原因发生火灾造成房屋、仓房及屋内甲方设备烧毁时，由乙方按照现行市场价格进行修复房屋、设备等一切损毁物件。如有火灾造成周围邻居财产受损，由乙方按照法律规定，承担应付的法律、经济责任。合同签订后，被告交纳了房屋租金。2016年10月15日23时许，被告租住的房屋发生火灾，被告于2016年10月15日23时07分报警，公安消防部门到现场救援，但房屋被烧毁，不能居住。长岭县公安局火灾事故简易调查认定书认定：起火时间为2016年10月15日23时许，经现场勘验和调查走访，认定此次火灾起火部位为马双家东屋，起火后蔓延至整个房屋，烧毁室内装修、家具、家电等。可排除人为纵火，不排除室内电气线路引起火灾的可能。火灾发生后原告要求被告赔偿损失，双方未能协商达成协议，原告遂向本院提起诉讼。审理中，原告对房屋损失价值及室内财产损失价值申请进行资产评估。经松原中庆资产评估有限责任公司评估，房屋直接损失49100元，间接损失（拆除清理）7550元，合计火灾损失56650元。由于屋内受损物品无法准确辨识，所以不列入此次评估范围。庭审中，原告代理人变更诉讼请求，要求被告按评估的火灾损失予以赔偿。反诉原告高莉莉要求反诉被告武月赔偿其因火灾被烧毁的电视机、音响、冰箱、洗衣机等家用电器及行李、厨具等生活用品共计20110元，但反诉原告对其反诉请求未能提供充分证据加以证实。反诉被告不同意赔偿。本院认为，本案争议的主要焦点是原、被告签订的房屋租赁合同是否有效？被告应否赔偿原告因房屋发生火灾造成的经济损失及被告反诉原告赔偿经济损失的问题。对此本院认为，一、原告委托代理人武晓娇与被告高莉莉于2016年8月28日签订的房屋租赁合同合法有效。1.武晓娇与武月系母女关系，武月认可其母亲代替自己与被告签订房屋租赁合同，对此法律规定是允许的。2.武晓娇与高莉莉签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合同合法有效。从2014年到2016年，三年共计签订三份合同，从三份合同内容看，原告是在逐年修改、完善内容，并不是格式合同，而是双方议定的。3.关于被告主张的合同第五条违反公平、诚实信用原则的问题。我国《合同法》第五十二条规定了几种合同无效的情形，《合同法》第五十三条规定了几种免责条款无效的情形，第五十三条规定：“（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的”，存在上述免责条款规定情形的，应当认定条款无效。结合本案第五条内容分析，原告方强调的是不论什么情况下发生火灾造成损失都要修复或按价赔偿，并不符合上述五十三条规定的免责条款无效的情形，且被告也未能提供充分证据证实原告存在“因故意或重大过失造成对方财产损失的”情形，因此，对于被告关于合同条款无效的主张，本院不予支持。二、对于因火灾造成原告的房屋经济损失，原、被告均存在违反法律规定和合同约定的行为，应各自承担相应的赔偿责任。本案中，原、被告对于因电气线路引发火灾的原因没有异议，争议的焦点问题是对火灾造成的损失如何承担赔偿责任。我国《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”。第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。从上述法律规定可以看出，出租人对租赁物有维修义务，承租人对租赁物应尽到妥善保管的义务等。本案中，原告承认根据被告的要求，找邻居李春富对西屋电闸处进行过两次维修。综合案情分析，原告应当预见房屋主线使用铝线存在安全隐患，却没有进行及时维修，对此应自行承担一定赔偿责任。被告在房屋租赁期间，在原告没有主动维修的情况下，可以自行维修。因被告没有尽到安全管护义务而发生火灾，造成房屋毁损，被告应承担主要赔偿责任。综上，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，对于因火灾造成的房屋损失，被告应承担主要赔偿责任，原告应自行承担次要赔偿责任。松原市中庆资产评估有限责任公司的《资产评估报告书》符合证据客观性、真实性、合法性的要求，本院予以采信。对于被告要求返还租赁费的请求，不符合法律规定，本院不予支持；对于被告反诉原告赔偿经济损失的请求，因被告未能提供充分证据加以证实，本院亦不予支持。故本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告高莉莉、温海龙于本判决生效后立即赔偿原告武月房屋损失45320元（56650元×80%）。二、驳回原告武月的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告高莉莉、温海龙的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216元，由原告负担243.20元，被告负担972.80元；多收1484元，由本院退还给原告；反诉费400元由反诉原告温海龙、高莉莉负担；鉴定费2000元由原告负担400元，被告负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长  李贺廷人民陪审员  孙亚坤人民陪审员  胡艳龙二〇一七年九月二十一日书 记 员  吴莹莹