广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终1882号上诉人（一审被告）：陈木华，男，汉族。委托诉讼代理人：周忠，广东环宇京茂律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市友谊有限公司。委托诉讼代理人：黄海涛，北京大成(珠海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宇鑫，广东亚太时代律师事务所律师。上诉人陈木华因与被上诉人珠海市友谊有限公司（以下简称友谊公司）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院作出的(2016)粤0402民初9133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈木华的委托诉讼代理人周忠，被上诉人友谊公司的委托诉讼代理人袁宇鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人陈木华的上诉请求为：撤销珠海市香洲区人民法院作出的（2016）粤0402民初9133号民事判决第一项，重新判决给予上诉人“合理搬迁期限”；请求对案件受理费重新作出合理分配。事实与理由：《中华人民共和国合同法》第236条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，涉案《租赁合同》租赁期限虽然已经届满，而且双方也没有再继续签订合同，但实际上承租人一直在使用涉案租赁物，出租人也一直在收取租金，也没有提出异议，此时双方的原租赁依法继续有效，只是租赁期限变为了不定期。一审法院查明陈木华向友谊公司支付2016年3-10月的占用费的事实错误,实际上陈木华是支付租金的费用。因此，本案原陈木华双方之间事实上存在着不定期租赁合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第232条的规定，不定期租赁合同的法律后果是，当事人任何一方享有合同的任意解除权，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，基于承租人是一个从事生产经营的个体工商户，所以合理期限应当是参照承租人寻找经营场地的期限、经营场地装修的期限以及办理经营地址变更审批的期限等因素确定。2016年3月31日租期届满后，陈木华继续使用涉案租赁房屋，友谊公司没有提出异议，此时双方的原租赁依法继续有效，只是租赁期限变为了不定期。友谊公司于2016年5月9日委托律师向陈木华发出《律师函》，要求陈木华在收函后5日内交还租赁物。友谊公司违反了《中华人民共和国合同法》第232条规定的出租人应当履行的“合理期限”通知义务。一审判决没有依法保护不定期租赁合同承租人依法拥有“合理期限”权利，依法恳请二审法院予以纠正。本案由于友谊公司没有给予陈木华合理的搬迁期限，是友谊公司没有正当履行法律义务导致的诉讼，一审法院判决由陈木华承担大部分案件受理费也违背法律的规定，恳请二审法院依法予以纠正。被上诉人友谊公司辩称，我方认为原审判决查明事实清楚,使用法律正确,特别是作出3-10月占用费的认定完全是在查明我方已向上诉人多次通知搬迁腾退的事实后作出的合理认定,我方认为上诉人提起上诉完全出于侵占租赁房屋转租有利可图便故意采取各种手段拖延诉讼时间以便更多谋取不法利益主要事实如下:1、双方签订的租赁合同早已届满,上诉人无权继续占有使用租赁物,根据合同关于到期后的处理约定,上诉人应当无条件退场,现其拒绝搬迁腾退的行为明显侵害被上诉人的合法权益；2、租赁合同到期前后被上诉人均依法向上诉人多次履行告知搬迁腾退义务,如2016年1月25日离租赁期限届满前3个月便向上诉人发送收回租赁物业通知书,以明确告知到期不再续租的意思表示,长达3个月的期限足够另上诉人有合理的处置时间,如2016年2月5日被上诉人再次发函重审该租赁房屋因被上诉人公司经营所需不再对外出租,同时在合同期限届满后鉴于上诉人仍拒绝搬迁腾退,被上诉人于2016年2月9日发出律师函,因此被上诉人上述行为已经证明在合理期限向上诉人履行了告知义务,其主张被上诉人不履行合理期限通知义务明显与事实不符.恰恰相反,从被上诉人第一次通知至本次二审庭审之日,相隔已达1年半之久,上诉人竟然仍未搬迁腾退,其行为足可证明所谓的合理期限搬迁仅仅是侵占租赁房屋的幌子；3、租赁房屋租金明显低于其他商铺,上诉人通过诉讼程序延长侵占时间,以便可非法转租收取更多高额租金,在本案一审明显没有管辖权异议的情况下,上诉人故意提起一审二审管辖权异议等其他手段以阻碍诉讼程序的正常进行,以便继续谋取不法利益.综上所述,上诉人将涉案租赁物非法转租给他人并收取高额租金,再通过恶意延长诉讼时间达到谋取不法利益的目的,其拒绝腾退租赁物的行为已严重违反租赁物的约定,在诉讼中恶意的阻碍诉讼程序正常进行有违诚实信用,造成司法资源巨大浪费,被上诉人特向二审法院揭露其真实目的,望法庭驳回其诉讼请求。友谊公司向一审法院起诉请求：一、依法判令陈木华立即清偿、搬迁并向我方交换所承租的房屋；二、依法判令陈木华依法承担我方未能及时收回房屋的租金损失（租金按每月人民币7456元计算至实际交还之日止，暂计人民币44736元）；三、依法判令本案的诉讼费由陈木华全部承担。事实与理由：2013年3月20日，友谊公司与陈木华签订了一份《租赁合同》，友谊公司将其位于珠海市拱北莲花路48号一、二层房屋（面积：122平方米）出租给陈木华。双方在租赁合同中明确约定如下：1、租赁期限为三年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止；2、租赁期满，友谊公司有权收回租赁物，陈木华应如期交还；3、合同期满或解除，陈木华须依时迁出，装修无不得拆除并无偿归友谊公司所有。若迁出期限过后，仍有滞留物在房屋内没有清除，友谊公司有权进行处理，陈木华不得有异议，由此产生的费用由陈木华承担；4、租赁期限届满或解除后，陈木华应在五日内清偿退还物业。逾期退还物业，友谊公司有权申请停止供水、供电，陈木华自行承担相应的经济及法律责任；5、双方约定管辖向当地人民法院提起诉讼。后因友谊公司发展需求，决定就该房屋租赁期限届满后不再出租，2016年1月25日，离租赁期届满提前3个月之久友谊公司便向陈木华发出一份《收回租赁物业通知书》，明确告知陈木华出租房屋在2016年3月31日租期届满后将收回自用，并且要求陈木华在2016年3月31日前清偿完毕并将房屋交回。2016年2月5日，友谊公司再次向陈木华发函，重申该租赁房屋将不再对外出租，不同意被告继续租赁的申请。但2016年3月31日租期届满后，陈木华在两次收取通知的情况下仍然视通知为废纸，继续占有使用上述租赁房屋，未将该房屋交还原告。租赁届满后，友谊公司为收回该租赁房屋，于2016年5月9日委托律师向陈木华出具律师函，以寻求法律手段回收房屋，但陈木华得知后却拒绝签收。直至今日，陈木华亦无清场退还物业的意向。友谊公司认为，双方签署的《租赁合同》合法有效，各方均应严格履行。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。放缓的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”友谊公司与陈木华签订的《租赁合同》第二条第2款约定：“租赁期满，甲方有权收回租赁物。”《租赁合同》第六条第10款约定：“本合同期满或解除，乙方须依时迁出，装修无不得拆除并无偿归甲方所有。”《租赁合同》第十条第4款还约定：“租赁合同解除或期满后，乙方应在五日内清偿退还物业。逾期退还物业，甲方有权申请停止供水、供电，乙方自行承担相应的经济和法律责任。”现陈木华在租赁期限届满后仍拒不将房屋交还，已经构成了严重违约。因陈木华拒不返还房屋，导致友谊公司合法利益收到严重侵害，为保护友谊公司的合法权益，诉至法院，请求贵院依法判决，望判如所请。一审法院认定事实如下：友谊公司原名称为珠海市友谊总公司，2016年9月6日更名为珠海市友谊有限公司。友谊公司系珠海市莲花路48号房屋的产权人。2013年3月20日，友谊公司与陈木华签订《租赁合同》约定：友谊公司将其位于珠海市拱北莲花路48号一、二层的房屋出租给陈木华，面积共122平方米；租赁期限为三年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，其中2015年4月1日至2016年3月31日每月租金为7838元；陈木华每月5日前以现金或转让方式一次性付清当月租金；押金22570元在合同签署之日支付，租赁期满后若陈木华无违约行为，友谊公司凭陈木华提交的押金单无息退回陈木华。合同还约定，租赁期满，友谊公司有权收回租赁物，陈木华应如期交还；并约定，合同期满或解除，陈木华须依时迁出，装修物不得拆除并无偿归友谊公司所有。若迁出期限过后，仍有滞留物在房屋内没有清除，友谊公司有权进行处理，陈木华不得有异议，由此产生的费用由陈木华承担；又约定，租赁合同解除或期满后，陈木华应在五日内清场退还物业。逾期退还物业，友谊公司有权申请停止供水、供电，陈木华自行承担相应的经济及法律责任；等。2016年1月25日，友谊公司向陈木华发出《收回租赁物业通知书》，告知陈木华租赁房屋在2016年3月31日租期届满后不再续租，由友谊公司收回自用，要求陈木华在2016年3月31日前清场完毕并将场地交回。2016年2月5日，友谊公司再次向陈木华发出《关于收回租赁物业的复函》，称陈木华来函申请继续承租，经友谊公司研究，决定该租赁房屋不再对外出租，要求陈木华2016年3月31日前清场完毕并将场地交回。2016年3月31日租期届满后，陈木华继续占有使用上述租赁房屋，未将房屋交还友谊公司。友谊公司于2016年5月9日委托律师向陈木华发出《律师函》，并发出《催告函》，要求陈木华在收函后5日内清场并交还房屋给友谊公司，但陈木华至今未腾退并交还租赁房屋。另查明，陈木华按照每月7838元的标准向友谊公司支付了2016年3月至10月的占有使用费。2016年11月起未再支付该费用。本案中，友谊公司要求陈木华赔偿租赁期满后的经济损失，按照每月20700元（包括每月租金15000元、每月经营损失5700元）自2017年4月1日起计至房屋返还之日止。一审法院认为，友谊公司与陈木华签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。双方在《租赁合同》中明确约定租赁期限至2016年3月31日终止，并约定租赁合同期满后，陈木华应在五日内清场退还物业。并且，友谊公司已经在租赁期限届满前两次发函明确告知陈木华，租赁期限届满后将收回房屋自用，不再续租。此种情况下，陈木华仍长期占用案涉房屋拒不腾退和返还，其行为违反了合同的上述约定。同时，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”据此，友谊公司要求陈木华清场、搬迁并将案涉房屋交还给友谊公司，有事实和法律依据，一审法院予以支持。租赁期限届满后，陈木华继续占有使用租赁房屋拒不腾退，造成友谊公司无法收回商铺使用和收益。友谊公司有权要求陈木华赔偿相应的经济损失。友谊公司诉请按照每月20700元的标准赔偿其经营损失，但没有提供相应的证据，也未申请评估，故一审法院对其主张的损失标准不予采纳。一审法院酌定参照合同期内的租金标准即每月7838元计算友谊公司的经济损失。由前述，陈木华已经按照每月7838元支付了截至2016年10月止的占有使用费，其仍应按照每月7838元的标准赔偿友谊公司自2016年11月1日起至实际返还房屋之日止的经济损失，友谊公司诉请超出部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，作出如下判决：一、陈木华于本判决生效之日起十日内清理、搬迁并将珠海市拱北莲花路48号一、二层房屋交还给珠海市友谊有限公司；二、陈木华于本判决生效之日起十日内向珠海市友谊有限公司按照每月7838元的标准赔偿2016年11月1日起至实际返还房屋之日止的经济损失。一审案件受理费11504元、保全费1345元，由珠海市友谊有限公司负担3247元，陈木华负担9602元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，友谊公司与陈木华签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。友谊公司已经在合同约定的租赁期限届满前两次发函明确告知陈木华，租赁期限届满后将收回房屋自用，不再续租。此种情况下，租赁期限届满后陈木华仍长期占用案涉房屋拒不腾退和返还，其行为违反了合同的约定。一审判决陈木华搬迁租赁房屋交还给友谊公司,符合双方合同约定。一审法院参照合同期内的租金标准即每月7838元判决陈木华按照每月7838元支付占有使用费，符合客观事实，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人陈木华上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币150元，由上诉人陈木华负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年九月十九日书记员 谭慧莹