天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)津01民终5779号上诉人（原审被告）：张嘉彬，男，1933年5月21日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘定远，天津宇平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘宪广，男，1986年7月17日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘志刚，天津华声律师事务所律师。原审第三人：天津房天下房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道286号和通大厦1507-1510单元。法定代表人：徐瑞东，经理。委托诉讼代理人：赵仁山，男，该公司职员。委托诉讼代理人：ＸＸ，女，该公司职员。上诉人张嘉彬因与被上诉人刘宪广、原审第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院(2016)津0111民初8967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张嘉彬上诉请求：请求依法撤销一审判决第三项中关于房屋价格上涨损失部分内容，改判上诉人承担合理的损失金额或发回重审，判令被上诉人承担全部诉讼费用。一审判决依据的证据存在错误。一审法院未综合全面考虑本案实际情况，选取的进行房产价值评估时间点不合理，双方到房管局办理过户交易之前就对房产价格进行了协商且未达成一致，故上诉人认为评估时间点应为原约定过户时间，即2016年11月16日。一审判决让上诉人承担房屋价格上涨70%的损失，有失公平。被上诉人现在已经另购房屋，上诉人未给对方造成损失。上诉人作为一名患有脑萎缩在一审提供检查报告单，房产中介将房屋买卖合同交给上诉人签署时，并未告知相关合同违约内容及相关交易过程，且在签署合同后上诉人与被上诉人从未见过面。请二审法院判如所请。刘宪广辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。对于房产价值评估时间点的问题，一审法院依据被上诉人在法庭上请求进行鉴定的时间作为时间结点，是尊重守约方的请求，符合相关规定，没有任何问题。被上诉人认为上诉人系自主在房屋买卖合同上签字，对房屋买卖的事实及交付定金均知情，如果上诉人认为其不具有完全行为能力，应通过司法途径进行相应鉴定，不能以小脑萎缩理由不认可合同中约定违约金事项。天津房天下房地产经纪有限公司述称，上诉人并未向第三人主张权利，我们服从法院判决。在讼争合同签订前，上诉人在我公司留联系电话是上诉人之孙，合同签订过程一直与上诉人儿媳进行谈判。被上诉人在合同签订完毕后，上诉人之孙开车带着我公司工作人员来到上诉人住所，找到上诉人并签订确认。上诉人签字时并没有表现出行为能力异常，且我公司人员详尽解释了合同条款，上诉人知道房屋买卖事宜及定金，并同意出售房屋。我公司人员曾电话提醒上诉人之孙前往房管局签署房屋买卖协议，上诉人之孙明确说不想买卖房屋。其后，我公司沟通此事，当时被上诉人夫妻二人及上诉人之孙夫妻二人都到场，上诉人本人没有到场，双方就赔偿事宜没有达成一致。刘宪广向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还定金20000元；3、被告支付居间服务费、评估费、贷款服务费合计16300元；4、被告支付违约金102000元；5、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿房屋增值差价损失280000元。一审法院认定事实：2016年9月2日原告、被告、第三人签订房产交易合同，合同约定原告购买被告名下位于天津市××西××与福姜路交口西北侧福悦里8-1-1504号房屋，总价款1020000元。合同签订后原告支付被告定金20000元，支付第三人居间服务费15300元、贷款服务费500元、评估费500元。同时合同约定，一方构成违约的须赔偿另一方房款总额的10%的违约金以及居间服务费用。原告主张，因被告明确表示不再出售该房屋，故要求解除买卖合同，被告返还定金20000元、被告支付违约金102000元、支付中介费损失16300元，并赔偿房屋涨价损失280000元。被告称现因家庭内部原因，被告妻子表示不同意出售房屋，所以不能再继续出卖该房屋，而且被告本人本身患有小脑萎缩，提供了检查报告单，不具有自主能力，签订协议时不知道协议的具体内容，因此同意解除合同，同意返还定金，但不同意原告其他诉讼请求。第三人表示同意退还原告贷款服务费500元、评估费500元。本案在诉讼过程中，原告申请就房屋价值进行评估，一审法院委托天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司进行评估，该报告书显示诉争房屋在价值时点2017年2月28日的公开市场价格为建筑面积单价23343元，总价1341100元。原告支出评估费5900元。原告、第三人对该评估报告无异议，被告认为评估日期不对，评估价格过高，不认可该房屋差价，不同意赔偿。一审法院认为，原告、被告、第三人签订的房产交易合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，一审法院予以确认。合同双方应按合同约定履行各自的权利义务。现被告自称家庭原因不能再继续履行合同，被告应承担违约责任。被告虽辩称自身患有脑萎缩并提供了检查报告单，但该证据不足以证实被告不具备民事行为能力，故对被告该意见一审法院不予采信。原告要求解除合同，被告亦表示同意，一审法院予以准许。合同解除后，被告收取的定金20000元应予以返还，原告支出的居间服务费15300元亦应由被告予以赔偿。由于原告已经向被告主张赔偿实际损失，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。现本案经过司法鉴定，涉案房屋价款由1020000元上涨至1341100元，结合本案被告违约情形、合同履行情况等综合因素考虑，被告应当赔偿原告该部分损失224770元为宜。原告所支出的房产价格评估费5900元应由被告负担。原告支出的贷款服务费500元、评估费500元由第三人退还原告。判决：一、原告刘宪广、被告张嘉彬、第三人天津房天下房地产经纪有限公司于2016年9月2日就位于天津市××西××与福姜路交口西北侧福悦里8-1-1504号房屋签订的房产交易合同予以解除；二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告购房定金20000元；三、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告居间服务费15300元，并支付房屋价格上涨损失224770元以及评估费5900元；四、第三人于本判决生效之日起十日内返还原告贷款服务费500元、评估费500元，合计1000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3787元、诉讼保全申请费2612元，合计6399元，全部由被告承担（此款于本判决书生效后十日内交付一审法院）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订房产交易合同系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。上诉人自称患有小脑萎缩对出售房屋情况不了解，并以家庭原因为由拒绝履行合同，该主张不能成立，其应负违约责任。上诉人对讼争房屋价值评估时间点存有异议，对此一审法院以守约方的请求为基础，结合违约方的违约行为确定之日及房屋涨跌情况等因素，确定评估时间点为2017年2月28日，并无不妥，本院予以确认。上诉人的该项主张依据不足，本院不予支持。上诉人主张其承担房价上涨损失的比例过高，一审法院根据评估意见、合同履行后可以获得的利益、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人过错程度等因素，综合判定上诉人支付被上诉人224770元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人张嘉彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4760元，由上诉人张嘉彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘应红代理审判员  姚 琦代理审判员  阎 涛二〇一七年九月二十九日书 记 员  刘 锟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；