四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2017）川2021民初2868��原告：谢裕建，男，1954年2月16日出生，汉族，居民，住四川省安岳县。原告：程景英，女，1958年10月14日出生，汉族，居民，住四川省安岳县。委托诉讼代理人：王宗军（系二原告共同委托），四川博鉴律师事务所专职律师。被告：四川省勇前房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇沱街88号。统一社会信用代码91512021665302652J。法定代表人：吴伟，总经理。委托诉讼代理人：刘刚，该公司工作人员。委托诉讼代理人：邓受禄，四川省安岳县岳阳法律服务所法律工作者。原告谢裕建、程景英与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，��院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢裕建及其与程景英共同的委托诉讼代理人王宗军，被告四川省勇前房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘刚、邓受禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢裕建、程景英向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告交付所购商品房权属证书；2.判令被告支付原告逾期办理初始登记违约金22352.48元及逾期交付转移登记房产证违约金（以228553元为基数，自2012年12月28日起计至房屋权属证书实际交付之日止，标准按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）。事实和理由：原、被告于2011年2月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县民族星城一期住房1套，被告在2012年6月30日前交房；被告在2012年9月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如被告��能在约定期限内取得权属证明，被告应自期限届满次日起至实际取得权属证明日止按日计算向原告支付全部已付款3‱的违约金；被告应在商品房交付之日起180日内取得房屋权属证书。原告共向被告交纳购房款228553元（未含优惠款2000元）。被告至今未取得原告购买房所在楼栋权属证明，亦未向原告交付所购房屋权属证书，应承担相应违约责任。四川省勇前房地产开发有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但表示被告已于2013年8月办理涉案房屋所在楼栋初始登记，且认为原告主张的初始登记违约金及转移登记违约金已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.安岳县博达物业服务有���公司证明、初始登记公告张贴照片、网络截图。本院审查认为，证明和初始登记张贴照片能够相互印证，证明被告张贴初始登记告知公告的情况，而原告不能证明安岳县博达物业服务有限公司与被告之间存有利害关系，故对该两份证据材料的证明效力予以确认；网络截图内容虽反映了小区部分购房户的群交流意见，但不能得出原告也应当知晓该情况，故对该证据的证明效力不予确认。2.安岳县岳阳镇民族星城业主委员会证明，本院（2017）川2021民初2194号、2250号民事判决书、民族星城业主再诉求书、民族星城业主代表信访维权人员名单、资阳市人民政府信访事项复查复核委员会办公室资复委办函（2013）2号文件。本院审查认为，业主委员会系维护业主利益的业主大会的执行机构，与业主有利害关系，业主委员会的证明不能单独作为认定事实的依据；判决书系基于二案证据认定被告未将初始登记办理情况告知所涉案件购房人，原告以此推论被告未告知自己初始登记办理情况的推理错误，原告以该判决书认定的相应事实作为被告未履行告知义务的证明目的不成立；再诉求书等其他证据材料不能达到证明原告主张的转移登记违约金属时效中断，原告以此证明转移登记违约金自被告违约之日起至今均在诉讼时效保护期间内的证明目的不成立，故对上列证据的证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告谢裕建、程景英系夫妻关系。2011年2月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县民族星城一期住房1套；建筑面积预测95.27㎡，单价2420元/㎡，总价款230553元；被告在2012年6月30日前交房；被告在2012年9月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如被告���能在约定期限内取得权属证明，被告应自期限届满次日起至实际取得权属证明日止，按日计算向原告支付全部已付款0.3‰的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起60日内支付；如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋权属证书，处理方式未约定。原告共向被告交纳购房款228553元（未含优惠款2000元）。被告于2012年8月11日向原告交付房屋。原告所在小区的业主曾向安岳县住房和城乡规划建设局信访，提出安岳县民族星城一期存在“逾期未交房，未按合同约定时间拿到产权证”等问题，安岳县住房和城乡规划建设局于2012年10月29日作出“因该项目目前正在完善相关设施，未进行综合验收未完善综合验收资料，待综合验收且资料完善后房管局再办理房屋产权登记。”的回复。2013年8月22日，被告取得原告购买房屋所在楼栋初始登记。2015年7月3日，被���在安岳县民族星城小区出入处公告了包括原告购买房在内的楼栋初始登记情况，但至今未向原告交付所购商品房的权属证书。本院认为，原、被告间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。合同约定被告在2012年9月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明（即初始登记），但被告实际取得时间为2013年8月22日，已经违约，被告应向原告承担违约责任。虽然合同约定了初始登记的取得时间，但初始登记办理不需原告配合，被告办理后亦未及时告知原告，原告也无法通过公开平台自行查询，原告对被告的违约行为无从知晓，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害起计算。”的规定，原告此项权利保护的诉讼时效期间不应开始计算。被告于2015年7月3日才在小区出入处张贴公告告知包括原告在内的购房人员初始登记已经办理，但未公告办理时间，原告此时当应知晓被告初始登记办理行为违约；因双方约定有60日的违约金支付宽限期，故主张违约金的诉讼时效起算点应为购房人知晓违约行为60日后，即2015年9月2日。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，……”的规定，原告的初始登记违约金主张未超过诉讼时效保护期间，被告应向原告支付违约金22352.48元〔228553元×326天（2012年10月1日至2013年8月22日）×0.3‰∕天〕。双方所签合同约定了被告向原告交付房屋权属证书的时间，但被告至今未予交付，被告的该项违约行为至今仍处违约中，其应依法及时向原告交付房屋权属证书；因此项违约金的法律保护期间为2年，故原告主张的逾期交付房屋权属证书违约金2年内的部分未过诉讼时效期间，人民法院应予保护，超过2年的部分已过诉讼时效期间，人民法院不应保护；违约金的计算标准双方未予约定，本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，以原告所交购房款为基数，按年利率6%的标准计算被告应承担的违约金额。综上所述，原告要求被告交付房屋权属证书并承担逾期办理初始登记及交付房屋权属证书违约金的请求合法，本院予以支持，但对违约金请求超过诉讼时效期间部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告谢裕建、程景英交付所购商品房的权属证书；二、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢裕建、程景英逾期办理初始登记的违约金22352.48元；三、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢裕建、程景��逾期交付房屋权属证书的违约金（违约金以228553元为基数，自2015年8月4日起计至房屋权属证书交付完成之日止，年利率按6%计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216元，减半收取计608元，由被告四川省勇前房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  樊宗华二〇一七年九月十一日书记员  杨 浩