江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终1724号上诉人（原审原告）：扬州环球通讯有限责任公司姜堰分公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道广盛大厦1层120房。负责人：韩树梅，总经理。委托诉讼代理人：刘通，江苏浦辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑国茂，男，1940年6月9日生，汉族，户籍所在地泰州市海陵区，住泰州市姜堰区。原审第三人：中国电信股份有限公司泰州分公司,住所地泰州市海陵区凤凰东路88号。负责人：王海，总经理。被上诉人、原审第三人共同委托诉讼代理人：殷泰萍，江苏公清律师事务所律师。上诉人扬州环球通讯有限责任公司姜堰分公司（以下简称扬州环球姜堰分公司）因与被上诉人郑国茂、原审第三人中国电信股份有限公司泰州分公司（以下简称中国电信泰州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院(2017)苏1204民初1825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人扬州环球姜堰分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人按照与被上诉人签订的租赁合同的约定履行了合同义务，后数次向被上诉人发出要求续租的书面通知，被上诉人均未回复。被上诉人未告知上诉人租赁涉案房屋的最终条件，违背诚实信用原则。租赁合同中上诉人享有优先承租权的约定不违背法律规定，且上诉人履行了通知义务，被上诉人侵犯了上诉人的这一权利。因原审第三人与上诉人均系经营同类业务的电信运营商，被上诉人与原审第三人签订房屋租赁合同系恶意行为，违背了诚实信用和公序良俗原则。被上诉人郑国茂、原审第三人中国电信泰州分公司共同辩称，被上诉人与原审第三人不存在恶意串通损害上诉人利益的情形，签订的房屋租赁合同合法有效；上诉人不同意租赁另一处房屋，故不构成同等条件，其不享有优先承租权；被上诉人不存在违约及违反诚信原则的行为；请求驳回上诉，维持原判。扬州环球姜堰分公司向一审法院起诉请求：1、依法确认郑国茂与第三人中国电信泰州分公司签订的房屋租赁合同无效；2、依法判决扬州环球姜堰分公司与郑国茂按年租金120万元续签案涉房屋租赁合同（诉讼中明确）；3、郑国茂负担本案的诉讼费用。扬州环球姜堰分公司后又增加诉讼请求：依法确认扬州环球姜堰分公司对涉案房屋在同等条件下有优先承租权。一审法院认定事实：一、2014年5月23日，郑国茂（出租方，甲方）与扬州环球姜堰分公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容：（一）甲方将坐落于泰州市姜堰区罗塘街道淮水大厦壹楼（营业面积159.29平方米）租赁给乙方使用；（二）租赁期限为3年，自2014年5月25日始至2017年5月24日止。若期限届满时，乙方有意续租的，应提前三个月通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方对承租房屋具有优先权；（三）租金和缴纳租金的办法（币种：人民币）：2014年5月25日至2017年5月24日，租金为捌拾伍万圆整；根据先付后用的原则，租金每年一次性交纳，在每年4月28日前付清房屋租金，如延期，每日按日租金叁倍加收；（十）通知：在本合同有效期间，一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄或传真送达。一方变更其通讯地址时，须及时以书面形式通知对方；等等。该份合同签订后，扬州环球姜堰分公司均按约定及时支付了房屋租金。二、2016年5月14日、15日、17日，郑秀林（郑国茂之女）与扬州环球姜堰分公司负责人韩树梅就坐落于泰州市姜堰区罗塘街道淮水大厦101室和泰州市姜堰区姜堰大道276号房屋两处商铺的租赁事宜进行了电话联系，因扬州环球姜堰分公司仅同意租赁坐落于泰州市姜堰区罗塘街道淮水大厦101室及租金金额等原因，协商未果。三、2016年5月，郑国茂（甲方，出租人）、中国电信泰州分公司（乙方，承租人）、郑希文（丙方）签订房屋租赁合同一份，约定：（一）甲方将坐落于泰州市姜堰区罗塘街道淮水大厦101室（房屋产权证：泰房权证姜堰字第81007667-2，房屋建筑面积159.29平方米，使用面积为150平方米，房屋用途：手机卖场）租赁给乙方使用；（二）租赁期限为6年，自2017年5月30日始至2023年5月29日止。在乙方承租期间，甲方产权如有变化，要提前两个月书面告知乙方，租赁期届满，在同等条件下，乙方有优先购买权及续租权。乙方续租时，应在租赁期届满前2个月通知甲方，甲方应在乙方通知后的1个月内给予乙方明确答复；（三）租金及支付：租金（不含税）为120万元/年，房租发票产生的税金由乙方承担；支付方式及交纳期限：每年支付一次，第一年应于2017年3月20日前后开具房租发票，以后每年租期到期前50个工作日；丙方作为担保人自愿为甲方在履行本合同中作为其担保人，若甲方产生债务时，则由丙方代表为其承担连带清偿责任；本合同自双方签字或盖章之日起即发生法律效力，履行时间分别按上述相关条款执行；等等。甲方处郑国茂签名，乙方处王海签名并加中国电信泰州分公司印章，丙方处郑希文签名。合同签订后，中国电信泰州分公司的工作人员周密通过中国建设银行将房租定金30万元汇至郑国茂62×××74银行卡中。2016年5月20日，郑秀林（甲方，出租人）与中国电信泰州分公司签订房屋租赁合同一份，约定：（一）甲方将坐落于泰州市姜堰区姜堰大道276号房屋（房屋产权证：泰房权证姜堰字第××，房屋建筑面积739.2平方米，使用面积为350平方米，房屋用途：开放卖场）租赁给乙方使用；（二）租赁期限为4年，自2016年5月1日始至2020年6月30日止。租赁期届满，在同等条件下，乙方有权优先续租房屋。乙方续租时，应在租赁期届满前2个月通知甲方，甲方应在乙方通知后的1个月内给予乙方明确答复；（三）租金及支付：租金（不含税）为30万元/年，房租发票产生的税金由乙方承担；甲方给予乙方2个月的免费承租期，自本合同第二条约定的起租日起计算，作为乙方对房屋装修和配备必要设施的时间；租金从免租期满后开始计算；支付方式及交纳期限：每年支付一次，租期到期前30-40个工作日，且收到甲方出具的付款通知书以及甲方开具的相应金额、符合国家规定的发票后，乙方按照本合同约定方式支付租金；等等。该房屋租赁合同签订后，中国电信泰州分公司对该处房屋已进行了装修，并已实际营业。四、2016年1月22日，扬州环球姜堰分公司通过EMS向郑国茂邮寄《请求继续租赁通知书》一份，主要内容：双方签订的房屋租赁协议将于2017年5月24日到期，扬州环球姜堰分公司希按原合同继续租赁案涉房屋，租金可按市场价商谈。请郑国茂阅后尽快回复，以便双方尽快商谈续租事宜。同年2月14日，郑国茂向扬州环球姜堰分公司发出函告一份，主要内容：双方签订的房屋租赁合于2017年5月24日到期。郑国茂曾于2016年与扬州环球姜堰分公司相关人员多次商谈是否续租事宜，扬州环球姜堰分公司相关人员明确表示不再续租。而最近扬州环球姜堰分公司又多次表示要求续租。现郑国茂明确表态，合同到期后不再续租。望扬州环球姜堰分公司在2017年5月24日前将承租房屋中的相关财物及人员撤离（且结清水、电等相关费用）。如扬州环球姜堰分公司逾期不撤离，不完好无损的将承租房屋交还郑国茂，则应承担相应的法律责任。同年2月17日，扬州环球姜堰分公司再次向郑国茂发出《继续租赁合同通知书》载明“郑国茂先生：我方在2017年1月14日、1月24日向贵方发出通知书，请求继续租赁坐落于姜堰区淮水大厦一楼101房屋，贵方已于2017年2月14日收悉，你方在“函告”中明确提出不再与我方续租房屋，严重侵犯我方合法权益。我方按照原租赁合同的约定提前三个月通知贵方要求续租，已履行了通知义务。请你方将不再与我方续租原因、具体事实三日内函告扬州环球姜堰分公司，否则造成一切损失由郑国茂方承担。如不回函，就是贵方同意与我方按原合同继续租赁房屋”。郑国茂收悉该份通知书后未作出回复。2017年1月7日，扬州环球姜堰分公司工作人员黄永兰与郑国茂聊天时了解到郑国茂已将坐落于泰州市姜堰区罗塘街道淮水大厦101室和泰州市姜堰区姜堰大道276号房屋出租给中国电信泰州分公司，两处房屋租金总价为180万元。郑国茂就两处房屋出租给中国电信泰州分公司的租赁期限、租金金额等具体事项未如实告知扬州环球姜堰分公司。另查明：坐落于泰州市姜堰区罗塘街道淮水大厦101室房屋所有权人为郑国茂、孔桂英（共同共有），坐落于泰州市姜堰区姜堰大道276号房屋所有权人为郑秀林。一审法院认为，本案争议焦点为：1、扬州环球姜堰分公司要求依法确认郑国茂与中国电信泰州分公司签订的房屋租赁合同无效有无事实和法律依据；2、扬州环球姜堰分公司要求依法确认扬州环球姜堰分公司对案涉房屋在同等条件下有优先承租权有无事实和法律依据；3、依法判决扬州环球姜堰分公司与郑国茂按年租金120万元继续履行案涉房屋租赁合同有无事实和法律依据。关于争议焦点1，郑国茂为实现其及郑秀林所有的房屋商业价值，对坐落于泰州市姜堰区罗塘街道淮水大厦101室和泰州市姜堰区姜堰大道276号房屋一并出租给中国电信泰州分公司，郑国茂与中国电信泰州分公司签订的案涉房屋租赁合同、郑秀林与中国电信泰州分公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，均应为合法、有效。扬州环球姜堰分公司要求依法确认郑国茂与中国电信泰州分公司签订的案涉房屋租赁合同无效的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。扬州环球姜堰分公司认为郑国茂与中国电信泰州分公司恶意串通损害扬州环球姜堰分公司利益，但未举证，不予采信。关于争议焦点2，依照合同约定，郑国茂享有优先承租权的条件是郑国茂同意继续出租案涉房屋给扬州环球姜堰分公司后，双方重新签订合同，且需在同等条件下。现扬州环球姜堰分公司并无证据证明该两项条件成立，故其关于优先承租权的主张，不予支持。扬州环球姜堰分公司认为，其于2017年2月17日向郑国茂发出的《继续租赁合同通知书》中载明“如不回函，就是贵方同意与我方按原合同继续租赁房屋”的意见，于法无据，不予采信。关于争议焦点3，合同签订与否应当由双方当事人自行协商，优先承租权并非法定权利，而系双方租赁合同约定之内容，根据合同相对性原则，若扬州环球姜堰分公司认为郑国茂侵犯了其优先承租权，可以依据合同要求郑国茂承担相应的违约责任。故对扬州环球姜堰分公司要求与郑国茂按年租金120万元续签案涉房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。郑国茂在其与中国电信泰州分公司对两处房屋租赁事宜进行协商并达成一致意见后，未如实告知扬州环球姜堰分公司具体内容，有违诚实信用原则。本案系因案涉房屋租赁合同中优先承租权引发的纠纷，本案立案案由为确认合同无效纠纷，存在不当，应为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回扬州环球姜堰分公司的诉讼请求。案件受理费31200元，减半收取计15600元，由扬州环球姜堰分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点是上诉人扬州环球姜堰分公司对涉案的泰州市姜堰区罗塘街道淮水大厦101室房屋是否享有优先承租权。优先承租权是请求权而非支配权，虽对物权的行使有一定限制，但其本质仍属债权，该权利的行使应以不损害不动产物权为前提。本案中，上诉人与被上诉人在租赁合同中约定上诉人在对涉案房屋享有同等条件下的优先承租权，对“同等条件”的具体内容则没有明确约定，上诉人与被上诉人对“同等条件”存在不同理解，上诉人认为“同等条件”应针对原租赁的涉案房产而言，被上诉人则认为“同等条件”应针对两处房产一并租赁而言。在合同约定不明的情形下，对“同等条件”的解释应遵循物权优先原则，保证不动产所有权人获取更多的经济利益，因此所谓的“同等条件”不仅应包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等，还应包括与出租人权利能否实现密切相关的承租人信誉、经营状况等，以及出租人提出的其他合理条件。本案中，被上诉人郑茂国与其女儿郑秀林因身份关系具有共同的经济利益，应视为利益共同体，如被上诉人与其女儿将房屋分开出租，极有可能无法实现其经济利益的最大化，因此被上诉人将一并租赁两处房产作为续租的条件，合乎情理，本案中的“同等条件”应系针对两处房产一并租赁而言，上诉人拒绝承租两处房产，而原审第三人同意承租，应视为非“同等条件”，因此依照合同约定上诉人不享有涉案房屋的优先承租权，上诉人认为其享有优先承租权的上诉理由不能成立。此外，上诉人认为被上诉人未告知其租赁房屋的最终条件有违诚实信用原则，因一审判决对此节事实已作出认定，且上诉人不享有涉案房屋的优先承租权，该节事实对本案的最终处理结果并无影响，故该上诉理由不能成立。上诉人认为被上诉人与原审第三人恶意订立租赁合同损害同为电信运营商的上诉人的利益，该上诉理由缺乏事实和法律依据，亦不能成立。综上所述，上诉人扬州环球姜堰分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31200元，由上诉人扬州环球通讯有限责任公司姜堰分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇一七年九月六日书记员  叶 红