广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0105民初3378号原告：陈汉锐，男，1982年11月18日出生，汉族，住广州市天河区。原告：林原，女，1982年1月31日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：赖吉虹、王辉，均为广州金鹏律师事务所律师。被告：肖洁贤，女，1971年10月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：广州普照房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区滨江东路521号36号车位。法定代表人：张功崧。委托代理人：黎祖恒，为广东红棉律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行，住所地广州市海珠区。负责人：黄云。原告陈汉锐、林原诉被告肖洁贤及第三人广州普照房地产代理有限公司（下称“普照公司”）、中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行（下称“工商银行广州大道支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林原及其委托代理人赖吉虹、王辉（兼原告陈汉锐的委托代理人），被告肖洁贤及第三人普照公司的委托代理人黎祖恒到庭参加了诉讼。第三人工商银行广州大道支行经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，故依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2016年11月16日，原被告双方签订《存量房买卖合同》，约定被告以465万元价格向两原告出售海珠区纺织路名都一街5号3005房（下称“涉案房屋”）。2017年1月4日，原、被告及第三人普照公司共同签订网签合同。2017年1月13日两原告取得《同意购房抵押货款意向书》，获准银行贷款325万元。在《存量房买卖合同》履行过程中，被告多次单方变更原告支付40万定金尾款的时间，并在两原告支付定金尾款40万元期限届满前即2017年2月17日，被告口头告知两原告不愿将涉案房屋出售，原因是房价上涨，故不履行合同义务，且在2017年2月17日之前，被告一直迟延履行《存量房买卖合同》约定的义务，包括但不限于办理涉案房屋涂销抵押手续。2017年3月23日，两原告向被告发出《催促履行合同通知函》，明确要求被告继续履行合同约定。同日，第三人普照公司亦向被告发出《催告函》。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号）第二条的限购规定，若《存量房买卖合同》被解除，将导致两原告购房成本大幅增加。为维护两原告合法权益，原告起诉请求判令：一、被告继续履行2016年11月16日签订的《存量房买卖合同》：1、立即办妥海珠区纺织路名都一街5号3005房的涂销抵押手续；2、立即协助两原告到房管部门办理交易过户递件手续，将海珠区纺织路名都一街5号3005房过户至两原告名下；二、被告以总房价465万元为基数，按照每日0.05%的标准向两原告支付自2017年3月17日起至两原告实际取得房产证之日的违约金；三、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，是原告违约在先，被告要求解除合同。第三人普照公司述称：第三人作为中介方，已经履行了全部合同的义务，至于被告有没有违约，由法院依法认定。经审理查明：被告是海珠区纺织路名都一街5号3005房的权属人。2016年11月16日原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方，联系地址广州市越秀区百子横路3号1106房）签订一份《存量房买卖合同》，约定乙方以465万元价格向甲方购买位于海珠区纺织路名都一街5号3005房。乙方付款方式是按涂销抵押按揭付款（第4点），签订本合同时支付10万元作为定金；本合同签订后5天内交付部分楼款40万元，甲方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付；部分楼款共计90万元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；325万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号；如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金。其它约定：甲乙双方同意委托普照公司办理网签手续；如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同为准；经双方协商本合同第4条付款方式定金尾款以双方协商时间为准（业主提交工商银行开始涂销抵押日为准）。2017年1月4日两原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）及第三人普照公司（丙方、房地产中介服务机构）共同签订一份《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字17010047139号），甲乙双方约定以465万元价格买卖涉案房屋。2016年11月16日被告收到原告林原交来定金10万元。2017年1月13日中国建设银行广州天河支行向两原告出具《同意购房抵押贷款意向书》，经银行初审获准申请贷款325万元。2017年3月23日两原告向被告发出《催促履行合同通知函》，敦促被告继续履行合同义务，办理涉案房屋涂销抵押手续及协助两原告办理房屋过户手续。2017年3月24日第三人普照公司的分公司向被告发出《催告函》，告知买方已经办理完成所有相关手续，要求被告继续履行合同义务，协助办理房屋的涂销抵押手续和房屋过户手续。之后，涉案合同未能继续履行。另查：据2017年7月5日《广州市不动产登记查册表》反映，被告是海珠区纺织路名都一街5号3005房的权属人，抵押权人是第三人工商银行广州大道支行。2017年6月13日本院查封上址房屋，查封期限2017.06.20-2020.06.19；2017年6月30日广州市荔湾区人民法院轮候查封上址房屋22%产权份额。两原告要求被告继续履行合同无果，遂提起本案诉讼。诉讼中，1、对于40万元定金余款支付时间问题。两原告认为是被告通知原告银行需扣划提前还贷款项时支付；被告抗辩是接近银行可以让被告提前还款时由原告支付给被告，但认为网签合同约定签署该合同的当天即要支付定金50万元；第三人普照公司认为是被告通知原告银行要扣钱时支付给被告。2、关于被告至今没有办妥涉案房屋提前涂销抵押手续的问题。被告认为是原告违约在先，原告没有在5天内办理贷款申请，被告提议一并在第三人工商银行广州大道支行办理贷款手续，可以节省时间，就不存在同贷书时限的问题，但原告不同意，导致被告涂销涉案房屋抵押手续拖延至2017年2月，而且原告又没有支付定金余款40万元，故被告要求解除合同，没有继续办理涂销抵押手续；原告认为其办理银行按揭贷款手续需要被告配合，被告在2016年12月21日才配齐相关资料，双方约了2016年12月23日办理申请贷款，由于原告办理银行贷款手续的时间是在签署网签合同之前，而银行的同贷书是有时限的，原告认为被告提前贷款要2017年2月左右才能办理，如果银行的同贷书出具太早，那时被告还贷未办妥，就会影响到原告贷款，为此经双方协商都同意原告稍微迟点办理贷款手续。3、原告为证明其主张事实，还提交了原告林原与被告肖洁贤的微信聊天记录、原告林原与吴焕婵（第三人普照公司的工作人员）微信聊天记录及原告林原通话记录，证明被告要求原告在2017年2月10日将定金尾款40万转至其工商银行账户，后又要求原告转账需听其通知，表示在2017年2月20日左右，2017年2月17日原告林原催问被告40万元定金尾款支付时间，被告却告知其要解除合同，并提出向两原告作出赔偿，但原告表示要继续履行合同，并积极与第三人普照公司联系同被告沟通。对此，被告确认有与原告聊天及通话的事实，但认为原告提交的聊天及通话记录不完整，对原告林原与吴焕婵微信聊天记录真实性有异议；第三人普照公司表示没有异议，并表示原告的银行同贷书在2017年1月16日通过微信发送给吴焕婵，第三人其他工作人员通过电话转达给被告。为此，被告提交补充完整的聊天记录证据，否认知道原告取得银行同贷书的事实，两原告对被告翻译的语音文字内容不确认；而第三人普照公司表示无法确认。4、关于原告坚持要求继续履行合同，涉及抵押权人第三人工商银行广州大道支行和两原告对剩余房款支付问题。经本院释明，原告坚持其诉讼请求，并表示如被告无能力提前还贷，其愿意代被告向第三人工商银行广州大道支行清还全部欠款以涂销涉案房屋抵押，并同意一次性向被告支付全部剩余房款。本院认为：涉案《存量房买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》为有效合同。本案争议的焦点，是原、被告签订的房屋买卖合同应否继续履行问题。被告以原告迟延支付定金余款40万元及办理银行按揭贷款手续为由，抗辩原告违约在先，并要求解除合同。本院意见是：原、被告签订了两份买卖合同，双方订明如两份合同内容不一致的，以《存量房买卖合同》为准。在《存量房买卖合同》约定定金尾款40万元以双方协商时间为准，根据原、被告庭审中陈述，可认定是被告需向银行提前还贷时通知原告支付。而原告办理银行按揭贷款手续需要被告协助方能完成。从原、被告的聊天及通话记录证据表明，被告在2016年12月21日才配合提交齐全相关资料，原告在合理时间内向银行申请办理按揭贷款手续，并在2017年1月13日取得中国建设银行广州天河支行的《同意购房抵押贷款意向书》，且就定金尾款40万元支付时间事宜多次与被告沟通，但未得到被告的明确答复。由此可见，被告认为原告违约在先的抗辩意见不成立；反之，被告本可以在2017年2月办妥涉案房屋的提前还贷并涂销抵押，但被告以上述抗辩理由至今没有完成，致使合同未能继续履行。鉴此，现两原告要求继续履行《存量房买卖合同》请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任承担方式的规定，本院予以支持。对被告抗辩要求解除合同意见，本院不予采纳。至于涉案房屋被轮候查封及设有抵押权，继续履行合同是否存在法律上的障碍问题，本院意见是：1、本案中，除本案有效查封外，对涉案房屋另有一项另案轮候查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款、第三十二条的规定，轮候查封在现有查封措施解除后方自动生效，在本案查封尚未解除的情况下，对涉案房屋的另案轮候查封仍处于轮候状态而并未发生查封效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款的规定，现有效的本案查封即为保障本案判决的执行，在依现有证据另一案当事人亦未主张取得本案房屋所有权。2、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，如被告无能力办理提前还贷手续，两原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而消除抵押权，故涉案房产继续履行的障碍具备可消除的条件，而两原告代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。因此，本案合同继续履行不存在法律上的障碍。合同约定，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在合同签订后120天内完成，一方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金。原告在2017年1月13日取得银行同贷书，被告在2017年2月表示要解除合同，致使合同约定期限内未能完成交易，被告应承担违约责任，故原告要求被告支付迟延办理过户手续的违约金请求，符合合同约定，本院予以支持，但违约金应计至本判决确定的申请办理过户登记之日止为宜，并以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈汉锐、林原及被告肖洁贤继续履行2016年11月16日签订的《存量房买卖合同》。二、被告于本判决生效之日起10日内向第三人中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行清偿抵押债务并注销海珠区纺织路名都一街5号3005房房屋上的抵押登记，中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行应予配合；如被告未在本判决前述指定期限内清偿抵押债务并注销抵押登记，两原告可在该期限届满之日起三日内代为向中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行清偿并注销抵押登记，中国工商银行股份有限公司广州广州大道支行应予配合。三、两原告在抵押登记注销后三日内向被告支付剩余购房款455万元；如两原告已代为清偿抵押债务以注销抵押登记，可在前述应付剩余购房款数额中扣除代为清偿的债务本息及相关费用。四、被告在收到剩余购房款后五日内协助两原告到不动产登记部门申请办理海珠区纺织路名都一街5号3005房交易过户递件手续，将该房屋过户登记至两原告名下。五、被告在本判决生效之日起10日向两原告支付迟延履约违约金（以465万元为基数，按每日万分之五的标准自2017年3月17日起至本判决确定的申请办理产权过户登记之日止，总额以本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费48200元（其中受理费43200元，财产保全费5000元），由被告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  王穗仪人民陪审员  彭 海二〇一七年九月二十二日书 记 员  封 露林润华