江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5741号上诉人（原审被告）王伟。委托诉讼代理人：董月洁，江苏通雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州市嘉宝房地产开发有限公司,住所地苏州市吴中区宝带东路148号。法定代表人史励，该公司总经理。委托代理人朱卫琴，江苏尚韬律师事务所律师。委托代理人钱子萍，江苏尚韬律师事务所律师。上诉人王伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2016）苏0506民初7733号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟上诉请求撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院没有追加实际占有使用人以查清事实。租赁期到期前，案外人已经与被上诉人协商续租事宜，得知未谈妥后上诉人多次主动联系配合被上诉人收回房屋，但是因案外人的原因没有收回房屋。上诉人已经履行了义务。被上诉人未提供证据证明涉案店面具体占有到哪一天。一审法院判决上诉人承担占有使用费错误。合同到期后，被上诉人即应及时采取有效措施收回房屋。被上诉人明知房屋被占用，不及时维权收回房屋，而是等待案外人自行搬走后起诉上诉人承担此期间的占有使用费。被上诉人应承担扩大的损失。合同到期前，所有物业费上诉人已经缴清。到期后的物业费，被上诉人没有开具收据给上诉人，且无替上诉人缴纳物业费、水费的证据，不应予以支持。一审法院认定事实不清。苏州市嘉宝房地产开发有限公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。苏州市嘉宝房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、原审被告支付房屋占有使用费39524.25元（按照合同约定的租金标准计算，占有期限自2016年1月11日至2016年9月30日止）；2、原审被告支付拖欠的物业费（自2015年7月1日起至2016年9月30日止）2001.25元、电费（自2016年7月1日起至9月30日止）5111.07元、水费（2015年9月1日起至9月30日止）2040元；3、原审被告承担诉讼费。一审法院经审理查明，2014年1月6日，嘉宝房地产公司（甲方）与王伟（乙方）签订商铺租赁合同一份，嘉宝房地产公司将其所有的位于苏州市吴中区文曲路205号、商铺出租给王伟使用。该租赁物的建筑面积为111.2平方米，双方约定租赁物的功能为办公用房。双方还约定如下内容：租赁期限为2年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。乙方擅自将房屋转租、转让或转借的，甲方可以终止合同，收回房屋。租金交纳方式:第一年租金为人民币39848元，第二年开始以前一年租金额的115%计算租金，租金每年支付一次，并必须提前一个月时间，于每年11月30日前交至甲方。物业费按每月每平方米1.2元收取，每年随租金一次性交付。水电费由乙方自行缴纳。租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。又查明，原审被告自2007年开始就承租原审原告的涉案店面，双方于2014年1月6日最后一次签订商铺租赁合同。合同到期前，双方都表达不再续租的意愿。2015年12月31日，租赁合同到期后，因涉案房屋仍被占用，原审原告通知原审被告要求搬离并付清租金、物业费及房屋占有使用费。庭审中，原审原被告双方均确认涉案房屋自2015年9月1日至9月30日产生的水费为2040元，自2016年7月1日至9月30日产生的电费为5111.07元。此外，原审原告主张物业费是其司代收代缴给物业公司，现尚未到结算时间，故未提交交纳凭证，但该费用必然产生，故原审被告需支付自2015年7月1日至2016年9月30日的物业费。对此，原审被告称，截至2015年12月31日前的水费、电费、物业费其均已支付，但无法提供书面凭证。另，2016年1月1日之后，其已不再租赁房屋，故该日之后的水费、电费、物业费、房屋占有使用费均不应由其承担。原审被告称其曾口头通知过原审原告的会计其将涉案房屋转租给潘峰和刘运胜，原审原告是知道转租的且未提出异议，应视为原审原告同意其转租涉案房屋。为此，提供如下证据：1、其与刘运胜签订的房屋租赁合同，约定租赁期限为自2014年1月1日至2015年12月31日，租赁物为文曲路205号楼下东边壹间及楼上两间，租金每月3000元。2、其与潘峰签订的房屋租赁合同，约定租赁期限为自2015年1月1日起至2015年12月31日止，租赁物为文曲路205号商铺，租金为每年45826元。其还称，合同到期前其已向原审原告表示不再承租房屋，而刘运胜、潘峰表示希望续租，其即带该二人至原审原告处协商续租事宜，在得知原审原告不愿与该二人续租后，其就要求刘运胜、潘峰离开，但该二人仍然希望继续租赁该房屋。对此，原审原告称，其不一直知道原审被告将涉案房屋转租，其是在2016年要求原审被告搬离时才知道原审被告将涉案房屋转租的。涉案房屋2016年后一直被占用，其曾通过协商、报警解决问题，直到2016年9月30日才收回房屋。为此，提供其分别于2016年5月15日、8月15日拍摄的涉案店面照片，其中显示涉案店面内仍有人在经营。经质证，原审被告称，从照片来看是2016年8月15日是案外人在使用房屋而非原审被告，该照片也无法看出涉案房屋实际使用到2016年9月30日。但其称，其也不知道该二人于何时离开涉案房屋。庭审中，原审被告认为潘峰、刘运胜与本案具有利害关系，其申请追加上述二人为第三人。以上事实，由原审原告提供的租赁合同、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，原审原被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。原审被告已于租赁合同到期前通知原审原告不再租赁涉案房屋，故该租赁合同的租赁期限截至2015年12月31日。该合同到期后，原审被告应向原审原告返还租赁物。原审原被告双方约定，原审被告如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向原审原告申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。本案中原审被告未提供原审原告同意其将涉案店面出租给案外人，即便原审原告同意原审被告转租，租赁合同到期时，原审被告仍负有义务清空房屋向原审原告交还租赁房屋。因原审被告未按期向原审原告交还房屋而给原审原告造成的各项损失应由原审被告承担。原审原被告双方均认可合同到期后，涉案店面仍被占用，现原审原告并未提供证据证明店面被占用的期间，原审原告自认其于2016年9月30日收回房屋，故一审法院认定涉案店面的交还时间为2016年9月30日。根据双方合同约定的租金、物业费标准及实际发生的水电费数额，经核算，原审原告主张的2016年1月1日至9月30日的房屋使用费39524.25元，2015年7月1日至2016年9月30日物业费为2001.25元，2015年9月1日至9月30日的水费2040元，2016年7月1日至9月30日电费为5111.07元，并未超过上述标准，一审法院予以支持。原审被告并无证据证明其或实际占有人已经支付了上述费用，故理应向原审原告支付上述所有费用。原审原告根据双方之间的租赁合同法律关系要求原审被告承担付款义务，合法有据，原审被告所称的刘运胜、潘峰并非必须追加的第三人，故一审法院对原审被告的该申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，一审法院判决如下：原审被告王伟于本判决生效之日起十日内向原审原告苏州市嘉宝房地产开发有限公司支付房屋占有使用费39524.25元、物业费2001.25元、水费2040元、电费5111.07元，以上合计人民币48676.57元。案件受理费收取人民币1018元，由原审被告王伟负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，涉案租赁合同到期后，上诉人负有向被上诉人返还租赁物的义务。上诉人与被上诉人及案外人联系，并未完成返还租赁物的义务。对于涉案房屋是否由案外人占有使用，根据合同的相对性，应由上诉人积极主张并向被上诉人返还租赁物。上诉人认为因被上诉人的原因扩大损失无法律依据，本院不予采信。上诉人未能证实返还租赁物时间，一审法院根据被上诉人的自认认定的交还时间合理。对前述认定的店面占用期间物业费、水电费，应由上诉人承担。综上所述，王伟的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由王伟负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  叶 刚审判员  黄学辉二〇一七年九月十三日书记员  毛莉莉