浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终4644号上诉人（原审被告）：上海诺必达物流有限公司，住所地：中国（上海）自由贸易试验区业盛路218号2幢A1-102室。法定代表人：刘惠环。委托代理人:段崇雯，上海瑞富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱丽燕，女，1991年7月16日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托代理人：杜鹏，浙江顺博律师事务所律师。上诉人上海诺必达物流有限公司（以下简称诺必达公司）因与被上诉人朱丽燕租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初14974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2014年7月2日，朱丽燕（乙方）与诺必达公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定朱丽燕将其所有的位于杭州市余杭区的房屋出租给诺必达公司使用。租赁房屋使用面积为50平方米。租赁期限共3年，自2014年7月3日至2017年7月3日止。租金为3.55元/天/平方米，合计64000元/年，租金从2014年7月3日起计算。前两年房屋租金按照64000元/年，第三年在此基础上上浮10%。租金每半年支付一次。诺必达公司需提前10天支付租金，一旦延误，朱丽燕需按60元/天支付朱丽燕违约金；特殊情况除外（春节放假等）。双方还就其他事项进行了约定。诺必达公司向朱丽燕交纳了自2014年7月3日至2016年7月2日的租金，此后租金未支付。现诺必达公司仍占有涉案房屋。朱丽燕起诉至原审法院，请求：1.诺必达公司继续履行双方于2014年7月2日签订的《租赁合同》；2.诺必达公司立即支付朱丽燕拖欠的2016年度下半年租金人民币35200元；3.诺必达公司支付朱丽燕自2016年6月24日至履行完毕期间按照60元/日标准计算的违约金（其中自2016年6月24日至起诉之日123天的违约金为人民币7380元）。在审理过程中，朱丽燕自愿撤回第1项诉讼请求。原审法院认为，朱丽燕、诺必达公司于2014年7月2日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应依约履行。诺必达公司未及时交纳房屋是造成本案纠纷的原因，对此，诺必达公司应承担相应的民事责任。朱丽燕要求诺必达公司支付自2016年7月3日起至2017年1月3日止的租金35200元的诉讼请求，理由充分，该院予以支持。关于朱丽燕要求诺必达公司支付违约金的诉讼请求，因为朱丽燕主张的违约金过高且朱丽燕同意予以调整，故该院予以调整为2090元，超出部分该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、诺必达公司支付朱丽燕房屋租金35200元（自2016年7月3日起至2017年1月3日止的租金），于判决生效后十日内付清；二、诺必达公司赔偿朱丽燕违约金2090元，于判决生效后十日内付清；三、驳回朱丽燕的其他诉讼请求。案件受理费864元，由朱丽燕负担108元，诺必达公司负担756元。宣判后，诺必达公司不服，向本院提起上诉称：一、原审程序错误。原审法院并未向诺必达公司送达相关诉讼材料，诺必达公司有经营地址和注册地址，且民事起诉状中也载明了经营地址，该地址完全可以联系到诺必达公司，但一审法院却未依法通知即进行公告，导致剥夺了诺必达公司举证的权利以及事实认定错误。二、原审认定事实不清，法律适用不当。双方在签订合同后，由于诺必达公司经营计划变化，需要提前退租，就合同解除及退租事宜已经于2016年4月通知朱丽燕，且在2016年5月彻底将租赁房屋内的物品清空。租赁合同已经终止，故其要求2016年5月后的租金没有依据。三、双方租赁合同签署的时候诺必达公司支付5000元押金，朱丽燕至今未返还。诺必达公司2016年5月份退租并搬离租赁场地，且钥匙已经返还朱丽燕，朱丽燕当时提出退租补偿方案是押金5000元、6月份租金不退，另外再额外支付一个季度房租，诺必达公司没有同意，后来朱丽燕2016年7、8、9月份的时候到杭州市江干区办公点（杭州分公司）来进行协商，协商未果，2016年10月份朱丽燕起诉，原审法院在无法送达上诉人的情况下，朱丽燕故意隐瞒了军富路40号的地址，导致本案诺必达公司丧失了在一审举证答辩的权利，导致本案事实没有查清。朱丽燕对于本案租赁合同在2016年5月份解除是明知的，朱丽燕起诉的时候一开始是有一项继续履行合同的诉请，但其后来又将继续履行合同的诉请撤回了，说明其已经知道合同之前已经解除。诺必达公司认为2090元的违约金过高，朱丽燕没有任何证据证明其损失。综上，请求：撤销原审判决第一项及第二项，发回重审或依法改判驳回全部诉请；判令朱丽燕承担本案一、二审的全部诉讼费用。针对诺必达公司的上诉，朱丽燕答辩称：原审法院判决适用法律正确，程序并无错误，应当予以维持。1、诺必达公司提到其已经于2016年4月份通知朱丽燕要求提前解除租赁合同，在2016年4月以后直至起诉，长达半年时间，诺必达公司没有发送正式函件告知，双方也未签订任何书面文件，且并未通过任何途径要求朱丽燕返还5000元押金。一审过程中朱丽燕通过网络以及工商查询的办法竭尽所能向法院提供诺必达公司的住所地，而诺必达公司一直在躲避责任，怠于履行义务。2、双方签订合同时已经就该房屋的租赁期限、违约责任等进行详细约定，诺必达公司作为一个具有相当管理能力的公司，应当知道解除合同的法律程序，其在今天的上诉中多次提到与朱丽燕进行沟通，但是均无实质性的证据材料提交，而且其在今天补充的上诉意见中也提到了朱丽燕提出的方案其并未同意，双方对于合同解除即便进行过磋商，但未达成一致意见，故诺必达公司在双方未对合同解除达成一致意向，单方面不再缴纳租金，明显是违约行为。朱丽燕认为契约精神应当被尊重，合同解除应当有其合法程序，请求合议庭查明事实，维持原判。二审中，诺必达公司向本院提交：1、租赁合同一份，拟证明诺必达公司缴纳了5000元押金给朱丽燕以及租赁房屋地址的情况；2、照片一组三张，拟证明诺必达公司已经通知朱丽燕租赁合同解除，清空了场地；3、租金付款凭证，拟证明诺必达公司将租金支付到2016年6月。朱丽燕未向本院提交新的证据。针对诺必达公司提交的证据，朱丽燕认为，对证据1三性无异议，对证明目的无异议；对证据2照片本身拍摄地址真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，对证明目的不予认可，该组材料即便是能看出诺必达公司已经撤场，但其已经严重违约，在合同期限内擅自撤离，拒交租金，并不能看出诺必达公司所要证明的已经通知被上诉人；对证据3的三性无异议。本院认为，朱丽燕对证据1、3的真实性没有异议，本院予以确认。证据2无法达到诺必达公司的证明目的，本院不予采纳。二审中，诺必达公司向本院申请证人王某出庭作证，拟证明朱丽燕是知晓诺必达公司杭州市江干区办公点的，而且在原审判决之后朱丽燕也到该地址；另证明诺必达公司将租赁场地钥匙交给朱丽燕。针对王某的证人证言，诺必达公司认可该证人证言；朱丽燕认为，证人系诺必达公司在职员工，其证言证明力较低。证人在回答朱丽燕提问时可以看出本案所涉租赁合同解除过程其并不知晓，但有两点是清楚的，本案双方并未就租赁合同的解除达成一致意见，且诺必达公司并未将钥匙交还给朱丽燕。本院认为，王某系诺必达公司的工作人员，与诺必达公司存在利害关系，故本院对于该证人证言不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：诺必达公司、朱丽燕签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现诺必达公司并未依约支付2016年7月3日之后的租金，且其认为合同已经解除的主张没有依据，故原审法院判令诺必达公司支付2016年7月3日之后的租金并无不当。关于违约金，原审法院依据合同履行情况等因素酌情确定违约金为2090元并无不妥。至于诺必达公司主张一审法院存在程序违法的上诉意见，因原审法院在其他方式无法送达情况下进行公告送达并不违反法律程序，故本院对于上述意见不予采信。关于押金问题，因朱丽燕认为还有部分租金没有处理完毕，且不同意在本案中处理有关押金问题，故对于该问题本案中不予处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费732元，由上海诺必达物流有限公司负担。（上海诺必达物流有限公司于本判决生效后十日内来本院办理退费手续）本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年九月十一日书 记 员 袁其伟