江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0902民初1151号原告：黄有华，女，1989年11月21日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托代理人：易金财，江西百姓律师事务所律师。被告：江西省声佳���业有限公司，住所地：宜春市袁州区明月北路客运总站，统一社会信用代码：913609026960851958。法定代表人：何鲜花，执行董事。委托代理人：熊辉林、鲍文俊，江西甘雨律师事务所律师。被告：江西阿卡拉商业管理有限公司，住所地：宜春市袁州区明月北路75号，组织机构代码：32268790-9。法定代表人：苏国莲，执行董事。原告黄有华与被告江西省声佳实业有限公司（以下简称声佳公司）、江西阿卡拉商业管理有限公司（以下简称阿卡拉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄有华的委托诉讼代理人易金财、被告江���省声佳实业有限公司的委托诉讼代理人鲍文俊到庭参加了诉讼，被告江西阿卡拉商业管理有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告声佳公司之间于2015年12月27日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告声佳公司返还原告购房首付款103023元、赔偿已还贷款19191.01元（从2016年3月15日开始还款至2017年3月8日，已还12期）、利息7211.61元（从2015年12月27日开始按照年利率6%暂计算至起诉之日，实际利息应计算至付清之日止）；3、判令两被告承担连带责任，向原告返还已付契税和维修基金等费用5687元；4、判令由被告声佳公司承担后期原告需支付的所有住房贷款356619.36元；5、判令被告声佳公司支付原告逾期交房的违约金10260.69元；6、本案所有诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告声佳公司在2015年9月19日签订了《认购协议书》，并交付了103023元首付款给被告声佳公司，又于2015年12月27日签订了《商品房买卖合同》，并支付了5687元办证费用（包括契税、维修基金等），该笔费用由被告阿卡拉公司盖章签收。原告与被告声佳公司双方合同约定：1、原告购买宜春市袁州区明月北路69号的北岸新天地小区2幢1单元802室房屋，并通过首付103023元、余款239000元以银行按揭贷款方式支付购房款。2、被告声佳公司于2016年12月31日前，依照相关规定应将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但到目前为止，被告声佳公司工地停工半年多，并且没有动工迹象。被告长期停工，没有合理的解释，没有合理的处理方案，已经构成严重违约。原告现依据相关法律规定向法院提起诉讼，请法院查明事实，判允原告的前列诉请。被告声佳公司辩称：声佳公司因北岸新天地销售涉嫌吸收公众存款已被公安机关侦查。案涉商品房买卖合同是否属于公安机关侦查立案范围，直接影响到合同性质、效力及违约责任。因为一旦认定为非法吸收公众存款则只存在追缴违法所得的问题。为慎重起见，建议法院中止审理。被告阿卡拉公司既未答辩，也未参与本案一审庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对有争议的证据和事实，当事人举证、质证如下：原告提交证据：（一）《认购协议书》、《商品房买卖合同》（含补充协议）、《收据》，证明原告与被告声佳公司于2015年9月19日签订《认购协议书》，同年12月27日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的北岸新天地2幢1-802室房屋，约定首付款103023元。原告支付了首付款，被告应在2016年12月31日前交房，逾期交房超60日后原告有权解除合同，被告应支付已付款项的3%作为违约金。（二）《收据》、《宜春市中心城区办理商品房产权手续收费标准》、兴业银行《个人购房抵押（保证）借款合同》、还贷明细，证明原告于2015年12月27日交纳了5687元费用，包含契税、维修基金和其他办证费用，该笔费用是两被告共同收取，但既未办成，也未退还。原告向兴业银行贷款239000元，截止起诉之日已还贷款19191.01元。被告声佳公司经质证，对原告所举的盖有声佳公司印章的证据的真实性认可，对合法性及证明目的不予认可。对未加盖声佳公司签章的，认为与声佳公司无关。结合庭审查明的事实，本院对有争议的证据和事实认定如下：原告提交的三组证据内容真实、来源合法，并与本案事实相关联，本院对其证据效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。本院根据审查确认的证据及当事人的陈述，查明以下事实：2015年9月19日，原告与被告声佳公司签订《认购协议书》，认购由后者开发的北岸·澜庭2#1单元802号房屋，协议书载明房屋面积84.45平方米，单价4050元/平方米，总价为342023元，认购金额为103023元，剩余房款以按揭形式支付等内容。当日，被告声佳公司向原告出具《收据》，收取了首付款103023元。同年12月27日，原告与被告声佳公司签订《商品房买卖合同》，合同载明楼盘现定名为北岸·新天地，性质为预售商品房，房屋位置、楼层、面积、单价及总价与《认购协议书》载明的���容一致。合同第六条付款方式及期限约定，买受人以按揭贷款方式按期付款，应于2015年12月27日前支付103023元，余款239000元以按揭贷款方式支付。第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年12月31日前取得竣工验收备案表，并将符合合同约定的商品房交付使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自…；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的���二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率不应小于第(1)项中的比率）的违约金。2015年12月29日，宜春市房地产管理局为该房屋买卖合同办理登记备案手续。因北岸·新天地项目长期停工，被告声佳公司未在约定交房日期交付房屋，原告遂向本院提起诉讼。另查，2016年1月26日，原告（主债务人）与兴业银行股份有限公司宜春分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴银赣20**年宜住字第098号），贷款239000元；借款期限为240个月（自2016年1月26日起至2036年1月26日止）；固定日还本付息，还款日为借款发放后次月起的每月15日，其中2016年3月15日还款1987.01元，从2016年4月15日起至2036年2月15日止每月还款1564.12元；借款人以其购买的房屋抵押，江西省声佳实业有限公司���保证人身份在合同上盖章。再查，2015年12月27日，被告阿卡拉公司向原告出具《收据》，收到原告5687元（其中包括契税3420元、维修基金1267元、其他办证费用1000元）。再查，被告声佳公司作为独立法人，没有涉嫌犯罪。本案在审理过程中，因原告提出保全申请，本院于2017年3月20日作出（2017）赣0902民初1151号民事裁定书，裁定冻结被告声佳公司的银行存款501992.67元或查封、扣押其同等价值的财产；冻结被告阿卡拉公司的银行存款5687元或查封、扣押其同等价值的财产本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行各自义务。被告声佳公司作为商品房开发商，按期交付房屋是其合同义务，根据合同约定，被告声佳公司应于2016年12月31日前将房屋建成交付给原告，但楼房至今仍未竣工，不具备交付条件，被告声佳公司已构成违约，原告根据合同第九条之约定要求解除合同，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告要求被告声佳公司在合同解除后返还购房款并赔偿损失，可以支持。关于返还购房款，原告支付了首付款103023元，并以银行按揭贷款形式支付了剩余房款239000元，商品房买卖合同解除后，被告声佳公司应将342023元购房款返还给两原告。关于赔偿损失，本案合同双方��定了违约金的计算方法，但被告声佳公司违约造成的原告损失高于约定的违约金数额，本院依原告请求对违约金进行调整，调整之后，赔偿损失的金额应以实际损失为限，违约金不再另行支付。本案中原告的损失包括购房款的利息损失以及支付银行贷款利息的损失。购房款利息的损失应按银行同期定期存款利率计算；向银行支付贷款利息的损失应以原告在偿还贷款中实际向银行支付了的利息为准，尚未支付的贷款利息因其尚未发生且不确定发生，本院不予支持。此外，被告阿卡拉公司与原告未签订合同，房屋买卖合同解除后，其收取原告契税、维修基金等费用5687元，没有法律依据，应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条��最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄有华与被告江西省声佳实业有限公司于2015年12月27日签订的《商品房买卖合同》；二、被告江西省声佳实业有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告黄有华购房款342023元并支付利息（其中103023元的利息自2015年12月27日起至实际付清之日止按中国人民银行同期定期存款利率计算；其中239000元的利息自2016年2月2日起至实际付清之日止按中国人民银行同期定期存款利率计算）；三、��告江西省声佳实业有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告黄有华支付贷款利息的损失（以判决生效时原告已向兴业银行股份有限公司宜春分行实际偿还的利息金额为准）；四、被告江西阿卡拉商业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告黄有华契税及维修基金等费用5687元；五、驳回原告黄有华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8820元、保全费3058元，合计人民币11878元，由被告江西省声佳实业有限公司负担11760元，由被告江西阿卡拉商业管理有限公司负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长  张圣来审 判 员  孙慈亭代理审判员  刘强安二〇一七年九月六日代书 记员  颜志群