安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖11民终1667号上诉人(原审被告、反诉原告）：张陈武，男，1978年12月27日出生，汉族，个体经营户，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：周章云，女，1978年12月21日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区，系张陈武之妻。委托诉讼代理人：谢庆奎，江苏首开律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：杨儒舜，男，1965年5月26日出生，汉族，个体经营户，户籍地安徽省定远县，经常居住地安徽省滁州市。上诉人张陈武因与被上诉人杨儒舜房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院(2017)皖1102民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张陈武及其委托诉讼代理人周章云、谢庆奎、被上诉人杨儒舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张陈武上诉请求：1.撤销原判，改判确认双方合同无效，并驳回杨儒舜的一审诉请；2.一审、二审诉讼费用由杨儒舜承担。事实和理由：一审虽然审查了杨儒舜提交的两份合同，但是没有查明案涉房屋有无取得房屋所有权证或规划许可证，案涉房屋是菜市场的通道，后被杨儒舜改建为门面房用于出租，这样的改造应由房屋建设管理部门的规划许可、施工许可以及竣工验收并取得房屋所有权证和土地使用权证，一审中对此事实没有查明，简单作出两份租赁合同合法有效，并作出相应的判决，由于合同效力的关键性问题一审未予以审查，故一审判决所依据的事实缺乏客观性，并导致错误的判决结果。杨儒舜辩称，案涉房屋是经过琅琊区相关政府部门派员进行招标，由案涉房屋所在社区依据《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同规范文本》签订的“三里亭路59号菜场南侧门面房”的租赁合同，这份合同是经过政府部门认可的，也是经过公开招标的，应属有效。张陈武租赁案涉房屋时已经知道这份合同的存在，并且在双方亦约定二人之间的合同要依据参照社区与杨儒舜签订的合同书执行。杨儒舜向一审法院起诉请求：判令张陈武支付租金71000元（自2015年6月19日起至2017年2月7日止，按月租金4500元）及利息（自起诉之次日起至付清之日止，按年利率12%计算）。张陈武向一审法院反诉请求：请求判令杨儒舜返还房屋押金4500元、支付补偿费15000元。一审法院认定事实：2014年5月10日，杨儒舜与滁州市琅琊区古道社区公共服务中心签订一份《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》，约定滁州市琅琊区古道社区公共服务中心将三里亭路菜场南侧门面房出租给杨儒舜，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日。第一年租金材料为51480元/年，第二年起每年租金上涨1500元；租金先付后租，第一年租金在签订合同时交纳，以后每年租金在该年度或季度开始计算前一个月交纳和收取；乙方应按合同约定及时交纳租金，每迟交一天，甲方按欠交租金1%向乙方收取滞纳金。违约责任：不按时足额交付租金的，逾期一日乙方按欠交租金的1%向甲方支付违约金。2014年6月17日，杨儒舜与张陈武签订一份《三里亭菜场门面房出租协议》，约定：杨儒舜将涉案房屋出租给张陈武经营，合同有关条款参照古道社区与杨儒舜的合同；租金4500元，押金4500元；若古道社区下年度有调整租金，按调整执行，无增减租金，杨儒舜也不再增减租金。三年内收回门面，杨儒舜认可补偿张陈武15000元；提前一个月交一年度租金，租期自2014年6月20日至2015年6月19日止，协议一年一订。合同签订后，张陈武支付了一年的租金及押金4500元。2017年2月7日，张陈武将钥匙交还给滁州市琅琊区古道社区公共服务中心。2015年11月4日，杨儒舜从张陈武处借款13000元，约定借款一个月，不算租金原额返还。诉讼过程中，杨儒舜与张陈武均同意借款13000元及利息1300元，合计14300元充抵房租。一审法院认为，杨儒舜与张陈武签订的《三里亭菜场门面房出租协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方应严格按约履行。协议载明有关条款参照滁州市琅琊区古道社区公共服务中心与杨儒舜签订的《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》，《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》约定的租赁期限为三年，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日，杨儒舜与张陈武的《三里亭菜场门面房出租协议》约定的租赁期限自2014年6月20日至2014年6月30日的部分超出了《滁州市琅琊区行政事业单位房产租赁合同书》约定的期限，属无效条款。张陈武支付了一年租金的时间应为2014年7月1日至2015年6月30日，其于2017年2月7日将房屋返还给滁州市琅琊区古道社区公共服务中心，至此，杨儒舜与张陈武的《三里亭菜场门面房出租协议》解除，张陈武应当按协议约定的4500元/月支付租金，2015年7月1日至2017年2月6日共19个月零6天的租金86387元（19月×4500元+6天×4500元×12月÷365天），扣除押金4500元、借款13000元及利息1300元，应付租金67587元。杨儒舜与张陈武在协议中对逾期支付租金的利息未约定，张陈武应自起诉之次日起（2017年2月29日）至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。杨儒舜要求张陈武按年利率12%支付利息无合同依据，不予支持。张陈武辩称其于2016年5月19日已搬出房屋，但未提供充分的证据予以证实，亦未将涉案房屋交还给杨儒舜，直至2017年2月7日方将房屋返还给滁州市琅琊区古道社区公共服务中心，张陈武应当支付期间的租金，对其辩驳意见不予支持。杨儒舜与张陈武在协议中约定：“三年内收回门面，杨儒舜认可补偿张陈武15000元”，本案张陈武主动将房屋交还给滁州市琅琊区古道社区公共服务中心，并非杨儒舜将房屋收回，杨儒舜不应补偿张陈武15000元。张陈武的反诉请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、张陈武于判决生效后十日内支付杨儒舜房租67587元及利息（自2017年2月29日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回杨儒舜的其他诉讼请求；三、驳回张陈武的反诉请求。本诉案件受理费1570元，减半收取785元，反诉案件受理费145元，合计930元，由杨儒舜负担25元，张陈武负担905元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张陈武提交的视频录像资料、电费结清单及张陈武的营业执照，并不能证明其于何时将诉争租赁房屋返还杨儒舜事实，且杨儒舜对该证据所要证明的张陈武返还租赁房屋时间也不予认可，而根据张陈武出具给滁州市琅琊区琅琊公共服务中心的条据，其于2017年2月7日才将案涉租赁房屋的钥匙交还，故对该组证据的证明目的，本院不予采纳。张陈武提供的其与杨儒舜的短信、通话记录，该短信内容不能证明张陈武已明确向杨儒舜表示其欲返还案涉租赁房屋、解除双方租赁关系；而通话记录只能证明双方存在通话联系，无法证明双方通话内容，且杨儒舜对张陈武所称通话内容并不认可，故对于该组证据的证明目的，本院亦不予采信。杨儒舜提交的土地使用权证、房地权证、建设工程规划许可证的真实性张陈武无异议，该组证据能够证明滁州市三里亭路59号房屋属滁州市琅琊国有资产运营有限公司所有，该房地产的建设已经过相关部门的批准，故本院对该证据予以采信。双方当事人所举其他证据与一审相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、案涉租赁合同效力如何确定；二、杨儒舜要求张陈武给付房租的请求能否成立。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张陈武虽主张租赁合同因案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证、产权证等证书而无效，但杨儒舜所举证据能够证明案涉房屋具有相应部门颁发的建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案证书及产权证书，不符合上述司法解释所规定的合同无效的情形，故张陈武该上诉理由无事实依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。杨儒舜与张陈武就案涉房屋签订的《三里亭菜市场门面房出租协议》，该份租赁协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁期间届满后，双方并未续签租赁协议，而张陈武继续使用案涉租赁房屋，杨儒舜亦未表示异议，则原租赁协议继续有效，只是此时双方成立不定期租赁关系。双方应按照原租赁合同约定的履行自己的义务，张陈武作为承租人占有使用房屋，应按照约定的租金标准支付租赁期内的房屋租金。张陈武二审期间所举证据不能证明其于2016年5月19日已将将案涉租赁房屋交还杨儒舜，并解除双方之间的租赁关系，而根据一审双方提交的证据材料足以证明张陈武交还案涉租赁房屋的钥匙是2017年2月7日，故一审判决计算双方房屋租金至2017年2月6日符合事实和法律规定，应予维持。综上所述，张陈武的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1085元，由上诉人张陈武负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇一七年九月二十一日书记员  杨德坤附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。