北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初1568号原告：戴宁，女，1982年8月3日出生，住北京市朝阳区。被告：北京百业鑫隆百货市场有限公司，住所地北京市朝阳区望京南湖东园。法定代表人：沈海波，董事长。委托诉讼代理人：谢北滔，男，该公司职工。被告：北京望京中福百货有限公司，住所地北京市朝阳区望京南湖东园。法定代表人：李胜芹，总经理。委托诉讼代理人：张宇侬，北京市中伦律师事务所律师。原告戴宁诉被告北京百业鑫隆百货市场有限公司（以下简称百业公司）、被告北京望京中福百货有限公司（以下简称中福公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。戴宁、百业公司委托诉讼代理人谢北滔，中福公司委托诉讼代理人张宇侬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。戴宁向本院提出诉讼请求：1、要求百业公司、中福公司连带退还保证金2万元；2、要求百业公司、中福公司连带退还施工押金3000元；3、要求百业公司、中福公司连带退还施工出入证押金500元。事实和理由：戴宁与百业公司于2015年12月11日签订《市场场地租赁合同》，由戴宁租用北京百业鑫隆百货市场内的地下一层E*9、*0号场地（以下简称涉案场地），租赁期限为2015年12月15日至2016年12月14日。戴宁向百业公司交纳了保证金2万元、施工押金3000元、施工出入证押金500元。现合同已到期，但百业公司失踪，且因中福公司将百业公司清走，导致戴宁无法向百业公司主张权利，故要求百业公司、中福公司连带退还保证金、施工押金和施工出入证押金。百业公司辩称，不同意戴宁的全部诉讼请求。对于戴宁的第一项诉讼请求，2015年9月，北京丰某某科贸有限公司（以下简称丰源公司）、百业公司、中福公司与北京企某某商业管理有限公司（以下简称企智略公司）签订了《终止、变更、转让四方协议书》（以下简称四方协议）。根据四方协议的约定，涉案场地所在楼栋地下一层至四层划定区域的承租人由百业公司变更为了企某某公司，由企某某公司承担了百业公司与包括戴宁在内的众多小商户所签订的《市场场地租赁合同》的全部权利义务。2015年9月，中福公司以公告的形式告知涉案场地所在楼栋地下一层至四层划定区域的承租主体已变更为企某某公司，此后，一直没有商户向百业公司提出过异议。百业公司认为戴宁和企某某公司之间已形成事实上的租赁合同关系，戴宁应当向企某某公司主张权利，百业公司的主体不适格，要求法院驳回戴宁的此项诉讼请求。对于戴宁的第二项、第三项诉讼请求，因戴宁提交的证据中无法体现退还施工押金和施工出入证押金的时间和条件，所以不同意退还。中福公司辩称，不同意戴宁的全部诉讼请求。戴宁与中福公司不存在租赁合同关系，基于合同相对性，戴宁应当向百业公司主张退还保证金、场地施工押金和施工出入证押金。百业公司提及的中福公司与企某某公司之间的租赁事宜是涉案场地所在楼栋地下一层至四层划定区域的上层租赁关系，与本案无关。四方协议约定企某某公司承接了百业公司的债权债务与本案无关。此外，中福公司于2015年9月在涉案场地所在楼栋粘贴了公告，但该公告仅仅是一种通知，不发生百业公司与商户之间的权利义务转让给企某某公司的效力，此种权利义务的转让应当经过商户的同意，未经商户同意的转让无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年9月，丰某公司作为甲方、百业公司作为乙方、中某公司作为丙方、企某某公司作为丁方签订四方协议，约定：一、鉴于甲乙双方曾于2008年4月1日签订了乙方承租甲方位于北京市朝阳区望京南湖东园某某号楼，地下一层至四层红线划定区域作为乙方的经营场地，开设百货市场。双方签订了房屋承租《合作合同》补充协议及附件，四方协商一致约定如下：1、自2015年9月日（原文如此）起，甲乙双方2008年4月签订的房屋承租《合作合同》补充协议及附件由甲方变更成丙方，《合作合同》补充协议及附件中约定的出租方的责任、权利和义务，全部由丙方继续享有和履行，丙方成为新的出租人；2、自2015年9月日起（原文如此），甲乙双方2008年4月签订的房屋承租《合作合同》补充协议及附件由乙方转让给丁方，《合作合同》补充协议及附件中约定的承租方的责任、权利、义务及债权债务，全部由丁方继续享有、履行和承担，丁方成为转让后的承租人。二、现就各方对2008年4月签订的《合作合同》补充协议及附件出租方主体变更，承租方转让等事宜达成如下协议：l、乙方所拖欠甲方的租金845万元、滞纳金378.88万元全部由丁方负责承担偿还；2、《合作合同》转让后，乙方的全部债权债务均归属丁方并承担全部责任。乙方所拥有的资产于本协议签订七日内撤离；3、四方协议生效后，乙方注册在北京市朝阳区望京南湖东园某某号楼地址的公司，在一年内全部注销完毕；4、甲方与乙方在原《合作合同》补充协议及附件中所约定的权利义务双方均自愿解除。丙方与丁方自本四方协议各方签字盖章后立即生效，双方重新签订房屋租赁合同。四方协议的四方主体均在协议尾部加盖公章，其中丰某公司和中某公司盖章处无人签字，百业公司和企某某公司盖章处均有企某某公司法定代表人王某某签字。2015年9月，中某公司作为甲方与企某某公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市朝阳区望京南湖东园某某楼，地下一层至四层划定区域，面积约为13000平方米（以平面图红线圈定部分为准）出租给乙方作为经营场地。红线圈定以内的区域归属乙方管理，红线圈定以外的区域归属甲方管理。租赁期限自2015年9月–日起（原文如此）至2020年12月31日止。甲、乙双方约定乙方经营范围为饰品、礼品、办公用品、小家电、服装、鞋帽、百货等。上述房屋2015年9月日（原文如此）至2016年12月31日每年租金为800万元；2017年1月1日至2020年12月31日每年租金为1300万元。2015年12月11日，戴宁与百业公司签订《市场场地租赁合同》，约定：戴宁承租百业公司位于北京百业鑫隆百货市场内地下一层的涉案场地；租赁期限为2015年12月15日至2016年12月14日；租金实行一次性支付制，租金为44000元。此外，《市场场地租赁合同》第十四条第二款还约定：在合同履行期间，如双方有事项须告知对方，应通过口头告知、文件当面送达、百业公司可在戴宁承租的场地内张贴需送达的文件、邮寄等任何一种方式送达。2015年12月11日，戴宁向百业公司交纳了承租涉案场地的合同履行保证金2万元。同日，戴宁向百业公司交纳了施工押金3000元。庭审中，戴宁提交了施工出入证押金的缴费单收据三张，用以证明其向百业公司交纳了施工出入证押金500元。经询，百业公司对收据的真实性不予认可，表示收据上既无百业公司职工的签名亦未加盖百业公司的公章。庭审中，百业公司提交中某公司于2015年9月所作公告，该公告载明：中某公司已与企某某公司签订经营合作协议，企某某公司于2015年7月已收购北京百业鑫隆所有债权、债务，所有商户与百业公司所签订的合同均具有法律效力。经询，百业公司表示该公告可以证明中福公司于2015年9月在涉案场地所在楼栋内张贴公告，向商户告知涉案场地所在楼栋地下一层至四层划定区域的承租人由百业公司变更为了企某某公司，由企某某公司承担了百业公司与包括戴宁在内的众多小商户所签订的《市场场地租赁合同》的全部权利义务。经询，戴宁表示未见过该公告，亦不知道百业公司已将合同权利义务转让给了企智略公司；中某公司认可公告的真实性，但不认可证明目的。经询，百业公司表示《市场场地租赁合同》第十四条第二款明确约定，在合同履行期间，如双方有事项须告知对方，可通过在戴宁承租的场地内张贴需送达的文件的方式，故中某公司在涉案场地所在楼栋内张贴公告后，戴宁应当已经知晓合同关系的变更。经询，戴宁与百业公司均认可戴宁不存在违约或合同约定的不予退还保证金的情形。本院认为:戴宁与百业公司签订的《市场场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现《市场场地租赁合同》因履行期限届满而终止，且戴宁不存在违约或合同约定的不予退还保证金的情形，故百业公司应将保证金2万元退还戴宁。关于百业公司所持其已将《市场场地租赁合同》中己方的权利、义务全部转移给企某某公司，故应由企某某公司退还戴宁保证金之抗辩意见，本院不予采信，理由如下：《市场场地租赁合同》第十四条第二款关于可通过张贴文件的方式告知对方的约定，仅仅针对的是合同履行期间的具体履约事项，而合同权利义务转移实质上变更了合同的履行主体，此种合同权利义务的转移如未经对方同意，会严重损害对方的缔约自由和目的，《中华人民共和国合同法》亦对此进行了规制。退一步讲，《市场场地租赁合同》第十四条第二款约定的仅为告知的送达方式，而非征得对方同意的方式，百业公司现持该条约定即认为只要向戴宁送达了告知，即视为戴宁同意的意见不妥，故百业公司所持《市场场地租赁合同》约定可通过张贴公告的形式通知戴宁合同权利义务转让之意见，本院不予采信。现百业公司未举证证明百业公司将其在《市场场地租赁合同》中的权利和义务一并转让给企智略公司经过戴宁同意，故该转让行为对戴宁不发生效力。关于戴宁要求中某公司对百业公司退还保证金的义务承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。关于戴宁要求百业公司、中某公司连带退还施工押金的诉请，因本院已判决戴宁与百业公司之间的租赁合同关系解除，百业公司应当将此前收取的施工押金3000元退还戴宁。因中某公司并非租赁合同的相对方，亦未实际收取施工押金，故戴宁要求中某公司连带退还施工押金的诉请，于法无据，本院不予支持。关于戴宁要求百业公司、中某公司连带退还施工出入证押金的诉请，因戴宁提交的证据不足，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，判决如下：一、被告北京百业鑫隆百货市场有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告戴宁保证金2万元；二、被告北京百业鑫隆百货市场有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告戴宁施工押金3000元；三、驳回原告戴宁的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元,由原告戴宁负担13元（已交纳），由被告北京百业鑫隆百货市场有限公司负担375元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  斯晓荷审 判 员  李甲军代理审判员  柯 岩二〇一七年九月二十七日书 记 员  高世华