广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终5506号上诉人（原审被告）：李红全，男，汉族，1981年1月3日出生，住江西省赣州市兴国县，委托诉讼代理人：赖柱君，广东理然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：衣萌萌，女，汉族，1986年11月3日出生，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：张龙龙，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲玲，广东合富律师事务所律师。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪。上诉人李红全��与被上诉人衣萌萌、原审第三人广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李红全上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判决李红全支付违约金5万元给衣萌萌；3.本案诉讼费用由衣萌萌负担。事实和理由：李红全同意解除合约，退还定金和首付款，但一审法院判决的违约金过高，请求二审法院综合考虑案情，判决减少违约金赔偿。1.李红全与衣萌萌在《补充协议》第三条约定：“违约方按买卖合约第六条违约责任执行需按照首付的l0倍进行赔偿。”李红全认为该条约定不明确，不清楚是按买卖合约第六条执行或是按首付的10倍执行，该条款应为无效条款。2.衣萌萌在本案中没有任何损失，衣萌萌亦未能举证��明其有任何损失。在没有损失的情况下，一审法院判决酌定按房产成交价20％支付违约金明显偏高。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，一审法院判决支付违约金的数额过分高于实际损失，李红全请求减少合法、合理。衣萌萌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回李红全的上诉请求。李红全是因为房价上涨才反悔不履行房屋买卖合约，且向衣萌萌提出要求增加房款才愿意出售涉讼房产，这明显违反合同的契约精神，丧失诚信且无��法律。李红全上诉是为了拖延时间，应尽快作出公正裁决。广东合富房地产置业有限公司未作陈述。衣萌萌向一审法院起诉请求：1.解除衣萌萌、李红全及广东合富房地产置业有限公司签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》；2.李红全退还衣萌萌支付的定金100000元及首期楼款400000元；3.李红全赔偿衣萌萌1420000元；4.李红全赔偿衣萌萌中介代理费9000元；5.本案诉讼费用由李红全负担。一审法院认定事实：位于广东省佛山市南海区里水镇里水大道南53号绿琴花城班芙温泉小城12栋2梯602房（以下简称涉讼房产），登记的买受人为李红全，已办理预抵押登记。2016年6月7日，衣萌萌（买方）与李红全（卖方）在广东合富房地产置业有限公司的居间下签订《房屋买卖合约》，约定李红全将涉讼房产作价1420000元转让予衣萌萌；定金100000元���签署本合约同时支付予卖方，卖方同意在收取定金后60日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，首期楼款400000元于2016年6月30日前支付予卖方用于垫支赎契，楼价余款920000元由贷款银行直接划给卖方；卖方收取定金当日交付物业给买方使用，双方均知悉该物业未出房地产权证，约定房产证出证后三个月内必须配合办理房屋相关交易手续，待卖方办理房产证时应交契税由卖方自行负责；一方拒绝出售或购买该物业，视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方；等等。同日，衣萌萌支付定金100000元予李红全，李红全将涉讼房产交付予衣萌萌。2016年6月20日，衣萌萌、李红全签订《补充协议》，约定买方于2016年6月20日前支付首期款400000元给卖方用于垫支赎契（1个月内完成赎契），赎契后将凭证交于买方和中介方查验，双方均知悉该物业未出房地产权证，约定房产证出证后的30日内办理完成过户等房屋相关交易手续，买方需配合在三个月内办理房屋相关交易手续，待卖方办理房产证时应交契税由卖方自行负责；买卖双方必须备齐资料配合办理贷款按揭、递件、过户交楼等手续，若任何一方违反合约约定，不配合、不合法、不真实提供资料，拒绝出售或购买该物业、一屋二卖、抵押等情形，导致本交易无法正常进行，违约方应按买卖合约第六条违约责任执行，需按照首付的10倍进行赔偿；等等。当日，衣萌萌支付首期款400000元予李红全，支付中介代理费9000元予广东合富房地产置业有限公司。2016年11月28日，衣萌萌、李红全电话通话，内容如下：衣萌萌：“喂，李先生”。李红全：“喂”。衣萌萌：“我有点事情想问下你啊”。李红全：“哎”。衣萌萌：“今天我老公跟你通过电话，他也稍微给我说了一下”。李红全：“衣小姐是吧”。衣萌萌：“对呀”。……李红全：“现在就是这样吧，反正你要是说确实要，现在的房价衣小姐你心里最清楚是多少”。衣萌萌：“你就觉得现在房价涨了，然后你就想涨价是不是啊，你是不是就是这样想的”。李红全：“我和你老公是这么讲的，要是说第一个方案你们觉得继续要，大家就一定要开开心心”。衣萌萌：“你第一个方案再给我说清楚”。李红全：“第一个方案就是无非，我现在提出的就是我不想卖，那我不想卖，那就把钱退给你们，就只能这样，该通过中介说大概要赔多少，一点要补点钱给你们，那就OK啦”。衣萌萌：“按合同上来，合同上我们是写的清清楚楚的”。李红全：“行，假如说��要来就来，搞法律要怎么弄，我奉陪到底，要怎么玩我也不怕，我千里迢迢来这里赚钱，我有什么可怕的”。衣萌萌：“你说第二套方案”。李红全：“第二套方案就是说大家凭着开开心心，你全家我全家都开开心心，现在房价确实是涨，是一万五六、一万六七，就算它一万五，涨了五千，145方就涨了七十多万，七十多万，我个人的意思，我也给家人说，人家会补一点给我们就算了，这件事情就不要说不卖了，合同也签了，五千，这里就涨了七十多万，七十多万，我的意思就是打个五折，就是这样”。2016年12月22日，衣萌萌的委托诉讼代理人向李红全的身份证地址寄送《律师函》，要求李红全办理赎契手续并将赎契凭证交予衣萌萌和中介方查验，以及办理涉讼房产的产权证并将涉讼房产过户给衣萌萌。该邮件于2016年12月30日被签收。衣萌萌于2017年1月12日提起诉讼。诉讼中，衣萌萌陈述李红全未使用首期款进行提前还贷，涉讼房产也未办理产权证。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。衣萌萌、李红全及广东合富房地产置业有限公司于2016年6月7日签订的《房屋买卖合约》、衣萌萌、李红全于2016年6月20日签订的《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。衣萌萌请求解除《房屋买卖合约》及《补充协议》，李红全书面答辩无异议，该院据此确认《房屋买卖合约》中关于衣萌萌、李红全权利义务约定的条款及《补充协议》于2017年3月21日解除。因中介方在本案中并非李红全，而是广东合富房地产置业有限公司，且其明确表示不同意解除居间关系，故该院对衣萌萌主张解除居间关系的请求不予支持。衣萌萌���李红全之间关于房屋买卖事项的约定解除，李红全应返还已收取的购房款予衣萌萌。衣萌萌已支付定金100000元及首期款400000元予李红全，衣萌萌请求李红全返还该款项，符合法律规定，且李红全无异议，该院予以支持。关于李红全是否违约的问题。其一，衣萌萌、李红全在《补充协议》中约定衣萌萌于2016年6月20日支付首期款400000元予李红全用于赎契并在1个月内完成赎契，李红全作为赎契义务的履行方未到庭也未提供证据证明其已履行赎契的义务，应承担举证不能的法律后果。衣萌萌主张李红全未履行赎契义务，该院予以采信，李红全构成违约。其二，李红全在2016年11月28日与衣萌萌的电话通话中明确提出要么解除合同要么提高总价才继续交易，明显违背诚实信用原则和合同约定。综上，《房屋买卖合约》及《补充协议》不能履行，李红全对此存在过错��应承担相应的违约责任。《补充协议》约定违约方须按照首期款的10倍进行赔偿，明显过高。本院综合考虑李红全的过错程度、衣萌萌已付款金额、衣萌萌的损失等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定李红全按涉讼房产成交价的20%向衣萌萌支付违约金，即284000元（1420000元×20%）。衣萌萌请求的违约金数额超出上述核定的部分，该院不予支持。《房屋买卖合约》约定守约方已支付的中介代理费由违约方赔偿。本案中，衣萌萌已向经纪方支付中介代理费9000元，衣萌萌请求李红全承担，该院予以支持。李红全经该院传票传唤未到庭，该院依法缺席判决。广东合富房地产置业有限公司经该院传票传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中���人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决：一、确认衣萌萌与李红全于2014年6月7日签订的《房屋买卖合约》中关于衣萌萌、李红全权利义务约定的条款及双方于2014年6月20日签订的《补充协议》于2017年3月21日解除；二、李红全应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金100000元、首期款400000元予衣萌萌；三、李红全应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金284000元予衣萌萌；四、李红全应于判决发生法律效力之日起十日内支付中介代理费9000元予衣萌萌；五、驳回衣萌萌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易��序结案，案件受理费11080.5元（衣萌萌已预交），由衣萌萌负担5215.5元，由李红全负担5865元并应于判决发生法律效力之日起十日内向该院交纳。对衣萌萌多预交的5865元诉讼费，在判决发生法律效力后经衣萌萌申请，该院退还予衣萌萌。二审中，李红全向本院提交了如下证据：证据1.李红全的结婚证，拟证明李红全已婚，且有一个女儿，与对方签署的《房屋买卖合约》没有征得其配偶的同意，合约无效，故增加上诉请求为确认《房屋买卖合约》无效。证据2.佛山予华仪器科技有限公司营业执照、户口簿、证明各一份，拟证明李红全长期在佛山居住，且李红全的小女儿现在江西上学，想转来佛山上学，需要在佛山有住房，故涉讼房不能卖给衣萌萌。针对李红全提交的证据，衣萌萌经质证认为：李红全提交的证据都不是新证据，且与本案没有关联性。衣萌萌向李红全购买涉讼房产时，李红全向衣萌萌出示的材料显示涉讼房产权利所有人只是李红全一人。事实上，李红全的配偶是知道涉讼房产出售一事的。根据我国不动产公示原则，以及物权法的规定，李红全将其所有的一手房出售给衣萌萌，是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，不属于合同无效情形。另，衣萌萌不同意李红全增加上诉请求，其在上诉状中的请求并没有包含撤销一审判决第一项，且李红全是认可和同意一审判决关于解除合约的判项的，即认可合约的效力。二审中，衣萌萌、广东合富房地产置业有限公司均未向本院提交新证据。针对李红全提交的证据，本院作如下认证：对证据的真实性予以确认，至于是否采信，本院在后文一并予以阐述。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕李红全的上诉请求进行审理，根据李红全的上诉请求，本案二审的争议焦点是：一、李红全与衣萌萌签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》是否有效；二、一审判决李红全向衣萌萌支付违约金284000元是否合理。关于第一个争议焦点。在本案审理过程中，李红全提出其与衣萌萌签订的《房屋买卖合约》未征得其配偶的同意，合约无效。对此，本院认为，涉讼房产登记的买受人为李红全，李红全与衣萌萌签订《房屋买���合约》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，《房屋买卖合约》及《补充协议》合法有效。李红全在本案一审中，以及提交的上诉状中均称同意解除合约，在二审审理中又主张合约无效，相互矛盾，且其于二审审理中提交的证据不能证明《房屋买卖合约》及《补充协议》无效，其拟证明系因客观原因不能将涉讼房产卖给衣萌萌，这与一审法院已经查明的李红全要提高总价才继续交易的有违诚信的事实亦不符，且不论是何原因，李红全均已构成违约，应承担违约责任。原审法院对于合同合法有效的认定并无不当，李红全主张《房屋买卖合约》无效，与事实不符，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。李红全上诉主张一审判决的违约金284000元过高，请求减少违约金赔偿为5万元。对此，本院认为，李红全违反《房屋买卖合约》及《补充协议》约定，构成违约，理应承担违约责任。综合考虑李红全的过错程度、衣萌萌已付款金额及其损失等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定李红全按涉讼房产成交价的20%即284000元向衣萌萌支付违约金，并无不妥，本院予以维持。李红全上诉主张减少违约金赔偿为5万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李红全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4810元，财产保全费4485元，合计9295元，由上诉人李红全负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年九月十五日书 记 员  梁 理