江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终5035号上诉人（原审被告）:苏明勇，男，1976年9月7日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：程小娟，女，1981年11月10日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘强，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯祝业，男，1954年7月2日生，汉族，户籍地江苏省沭阳县，现住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：李前飞，中国人民解放军73011部队法律顾问处律师。被上诉人（原审第三人）：南京高业房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市浦口区柳洲东路19号天润城第八街区07幢106室。法定代表人：赵秀琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王政，江苏苏源律师事务所律师。上诉人苏明勇因与被上诉人冯祝业、原审第三人南京高业房产经纪有限公司（以下简称高业经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。苏明勇、程小娟上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，依法改判上诉人不退还相应的购房款；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1、一审法院认定部分事实错误。上诉人与被上诉人冯祝业于2016年9月23日在高业经纪公司签订房地产买卖中介合同，该合同约定房屋的总价款中119万元为贷款。事实上，冯祝业是为其子冯勃购买房屋，冯祝业已退休，无法在银行贷款，实际买房人及贷款人系冯勃，冯勃才有资格到银行申请按揭贷款。为了购买涉案房屋，实际购买人冯勃于2016年11月5日向高业经纪公司支付了2万元办理房屋过户的手续费，高业经纪公司员工出具了收条。高业经纪公司和冯勃为此在南京市房地产交易登记中心大光路分中心开具“非本市户籍居民家庭购房证明”，证明冯勃具有在南京市购买房屋的资格，与南京市政府出台的限购政策无关，可以购买涉案房屋。此后，上诉人、冯勃、高业经纪公司曾经在2016年11月中旬共同到浦口房产交易中心去办理涉案房屋的过户手续（过户材料中有冯勃的“非本市户籍居民家庭购买证明”），由于冯勃要求上诉人收到房款后要写借条，而上诉人认为收到房款应写收条，故房屋过户手续未能办理。如果不是冯勃购房，其为何支付2万元手续费并开具购房证明。一审判决不仅将事实发生的时间顺序弄错，导致责任认定的逻辑方式发生根本性变化，而且认为上诉人没有提交证据证明冯勃委托其父亲冯祝业购买涉案房屋。一审开庭前，上诉人请求法院调取冯勃开具的“非本市户籍居民家庭购房证明”，证明冯勃欲购涉案房屋的事实，一审庭审中，冯祝业亦承认高业经纪公司出具的收条中载明的房屋过户费就是涉案房屋的过户费，一审对此事实未提及，一审法院适用法律错误。上诉人与冯祝业、高业经纪公司签订房地产买卖中介合同后，南京市政府出台了限购政策，但冯祝业、冯勃认为与其无关，要求上诉人继续履行合同。上诉人于是在2016年10月9日才用首付款偿还了公积金贷款，办理了房屋的解押手续。由于冯勃的原因导致房屋过户手续未能办理。由于冯祝业违约，致使上诉人原先每月只需支付1000余元的公积金贷款变成了需要立即偿还35万元且按照银行同期贷款利率支付利息，上诉人被迫额外多支付83426.63元的利息；另由于冯祝业没有按照约定支付房款，致使上诉人在卖出涉案房屋后另购房屋时，额外支出了125000元；按照双方的约定，冯祝业拒不履行合同义务，其违约行为给上诉人造成了巨大损失，其应当向上诉人支付违约金。纵观整个交易过程，上诉人没有任何违约行为，反而是被上诉人冯祝业、高业经纪公司有诸多违约行为，而且其在一审中做了虚假陈述。一审判决上诉人承担违约责任，显然是错误适用法律规定。冯祝业辩称：1、冯祝业与上诉人签订的合同是合法有效的，冯祝业未能履行合同约定是由于南京市政府出台了限购规定，导致无法购房，一审判决认定事实清楚。2、冯祝业在知道自己无法履行合同约定时已及时向高业经纪公司和上诉人履行了告知义务，并请求退还首付款，但上诉人以各种理由拒绝归还，导致冯祝业产生利息损失，一审判决上诉人支付违约金是合理的。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。高业经纪公司辩称：1、高业经纪公司在本案中不应该承担任何责任，上诉人在诉请中也没有要求高业经纪公司承担责任。2、一审判决事实认定清楚，法律适用正确。冯祝业向一审法院起诉请求：1.判令解除冯祝业与苏明勇、程小娟及高业经纪公司签订的《房地产买卖中介合同》；2.苏明勇、程小娟向冯祝业返还定金5万元及购房款30万元，并支付迟延支付购房款利息（从2016年11月30日起按每日万分之五计算至实际支付之日止）。一审法院认定的事实：冯祝业原系宿迁市宿迁青华中学退休教师，于2014年退休，并于当年领取养老保险。冯祝业及其妻子孙淑华的户籍自2011年即属于宿迁市沭阳县。2016年9月23日，冯祝业（买受方，乙方）、苏明勇与程小娟（出售方，甲方）及高业经纪公司（中介方，丙方）签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定甲方将其共有的位于南京市浦口柳州东路202号北外滩水城第三街区03幢3单元1706室房产（建筑面积115.03平方米，以下简称案涉房屋）出售给冯祝业，总价款为239万元；甲乙双方签约当日，乙方支付甲方购房定金5万元；乙方借给甲方30万元，用于2016年10月30日前办理案涉房屋解押手续，解押后7个工作日内办理房屋产权过户手续，过户后自动转为乙方支付的部分房款；乙方于房屋产权送件当日另支付甲方部分房款84万元；如解押后因不可抗力致使合同不能履行，甲方应在30天内将乙方支付的解押款共计30万元还给乙方，超出期限，按每日万分之五支付给乙方补偿；甲乙双方承诺于房屋产权送件当日办理贷款手续，乙方贷款金额为119万元等等。该合同乙方落款处为冯祝业本人签名。合同签订当日，冯祝业向苏明勇、程小娟方支付购房定金5万元，苏明勇出具收条。2016年9月29日，冯祝业由其妻子孙淑华向苏明勇、程小娟支付房款30万元用于苏明勇、程小娟解除案涉房屋上设立的抵押。2016年10月9日，苏明勇、程小娟用冯祝业已支付的30万元办理了案涉房屋的解押手续。2016年10月5日，南京市人民政府办公厅发布宁政办发[2016]143号《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，该文件规定：对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。冯祝业在2016年10月国庆期间得知上述限购政策后与苏明勇、程小娟及高业经纪公司协商合同履行事项。三方曾于2016年11月初前往房产部门协商办理过户手续，但三方未能协商一致。2016年11月5日，冯祝业之子冯勃向高业经纪公司出具收条，载明冯勃向高业经纪公司支付房屋过户手续费2万元，如房屋不能过户，则2万元予以退还。冯祝业对此称该收条中所涉及的房屋过户手续费即案涉房屋的过户手续费，但案涉房屋在此时按正常程序已无法过户，三方协商其他方式办理过户手续，最终并未办理成功。上述合同签订及履行过程中，冯祝业未向苏明勇、程小娟提交冯祝业之子冯勃委托冯祝业购买案涉房屋的任何材料，苏明勇、程小娟也未提交证据证明冯勃曾委托冯祝业购买案涉房屋。2016年12月9日，冯祝业短信通知苏明勇、程小娟要求退还定金及购房款，遭到苏明勇、程小娟拒绝，冯祝业遂诉至法院。本案审理中，苏明勇、程小娟称冯祝业系为其子冯勃购买案涉房屋，冯祝业本人已退休，无法办理购房贷款，故以冯勃名义办理贷款，由冯勃实际履行合同。冯祝业对此予以否认，称冯勃亦因系非南京市户籍人士，且也未在南京市缴纳社会保险，故冯勃自身也无资格在南京市购房，冯祝业对此提交了冯勃的户籍证明及2014年9月至2016年9月期间的社会保险缴纳记录，两份证据显示冯勃户籍属于宿迁市经济开发区，社会保险由其工作单位宿迁青华中学在宿迁市代为缴纳。另查明，苏明勇具有房产中介经纪人执业证书，其与程小娟系南京苏旺房产经纪公司股东，二人系夫妻关系。苏明勇同时还在南京苏旺房产经纪公司担任经理职务。一审法院认为，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现而解除的房屋买卖合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。关于合同履行主体的问题。冯祝业以自己名义签订合同，支付了定金，其妻子向苏明勇、程小娟支付了30万元购房款。因此，冯祝业为合同履行相对方。即便冯祝业不具有申请购房贷款的资格，其以子冯勃名义办理贷款，也不能据此认定冯勃为案涉房屋交易的买受方，且冯勃本人也不符合在南京市购买房屋的条件。在合同的签订和履行过程中，冯勃无任何授权委托冯祝业代为购买案涉房屋，因此，苏明勇、程小娟认为冯勃为案涉合同履行主体的意见，不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。关于合同解除的问题。2016年12月9日，冯祝业要求苏明勇、程小娟退还购房款，实质即是要求解除合同。苏明勇、程小娟收到该短信通知，但予以拒绝。但苏明勇、程小娟要求冯勃继续履行合同不符合合同约定，且无论冯勃还是冯祝业均因受南京市现行购房政策限制客观上无法继续履行合同，故苏明勇、程小娟拒绝解除合同的理由不能成立。合同解除时间应当为2016年12月9日。合同解除后，苏明勇、程小娟应当将已收取的定金5万元及购房款30万元予以退还。关于违约金的问题。虽然合同约定，如解押后因不可抗力致使合同不能履行，苏明勇、程小娟方应在30天内将冯祝业支付的解押款共计30万元予以退还，否则按每日万分之五予以补偿。但根据本案案情，冯祝业、苏明勇与程小娟及高业经纪公司在得知冯祝业受到限购政策限制后，曾进行协商，直至2016年11月5日，三方仍在进行协商以期通过其他方式完成过户手续，但最终未能协商一致。2016年12月9日，冯祝业因合同无法继续履行要求苏明勇、程小娟退还房款，此时合同已经解除，苏明勇、程小娟应当予以退还，但苏明勇、程小娟予以拒绝，该行为构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于冯祝业未能举证证明其因苏明勇、程小娟未退还购房款而产生的损失，故高业经纪公司认为合同约定违约金标准过高，应当予以调整的意见，一审法院予以采纳。综合本案案情，酌定苏明勇、程小娟应以35万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向冯祝业支付2016年12月9日至实际退还全部购房款期间的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、冯祝业、苏明勇、程小娟与南京高业房产经纪有限公司于2016年9月23日就买卖南京市浦口柳州东路202号北外滩水城第三街区03幢3单元1706室房产签订的《房地产买卖中介合同》于2016年12月9日解除；二、苏明勇、程小娟于判决生效之日起十日内向冯祝业退还定金5万元及购房款30万元，两项合计35万元；三、苏明勇、程小娟于判决生效之日起十日内向冯祝业支付违约金（以35万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2016年12月9日计算至判决确定给付上述款项之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，减半收取3275元，由苏明勇、程小娟负担。本院二审期间，苏明勇、程小娟对一审认定1、“冯祝业在2016年10月国庆期间得知上述限购政策后与苏明勇、程小娟及高业经纪公司协商合同履行事项。三方曾于2016年11月初前往房产部门协商办理过户手续，但三方未能协商一致。2016年11月5日，冯祝业之子冯勃向第三人出具收条，载明冯勃向第三人支付房屋过户手续费2万元……。冯祝业对此称该收条中所涉及的房屋过户手续费即案涉房屋的过户手续费”；2、“苏明勇、程小娟也未提交证据证明冯勃曾委托冯祝业购买案涉房屋”有异议，主张：1、冯祝业在限购政策出台后没有与其协商过限购的事宜，反而是苏明勇在10月9日向高业经纪公司以及冯祝业询问是否可以去解押，冯祝业及高业经纪公司答复限购政策与冯祝业没有关系，冯祝业可以购房；2、2016年11月5日是高业经纪公司的员工向冯勃出具收条，而非冯勃向高业经纪公司出具收条；3、一审法院将时间顺序搞错，应该是收条在先，办理过户在后，即2016年11月中旬冯勃出具收条后半个月时间三方共同到浦口房产局办理过户手续；4、一审中苏明勇问冯祝业收条中所指的房屋是否是案涉的房屋，冯祝业承认是案涉房屋，苏明勇并未发问过户手续费的问题；5、一审中，苏明勇向法院申请调取冯勃开具的非本市户籍居民家庭购房证明，证明是冯勃购房，一审法院没有调取，导致苏明勇没有相关证据提交。苏明勇、程小娟对一审认定的其他事实没有异议。冯祝业对一审认定的事实无异议，针对苏明勇、程小娟所提异议，其表示：1、一审认定“三方曾于2016年11月初前往房产部门协商办理过户手续，但三方未能达成一致”，是因冯祝业根据相关政策已经丧失了房屋过户的资格，导致无法履行房屋买卖合同。2、一审认定“2016年11月5日，冯祝业之子冯勃向高业经纪公司出具收条”，一审载明颠倒，充分说明冯祝业想买房屋，但是因政策有规定，无法购买。3、苏明勇、程小娟申请一审法院调取冯勃在房产局出具的购房证明不符合法律规定，冯祝业提交了冯勃在宿迁市青华中学工作的证明和当地的社保记录，充分说明冯勃也无法定资格去购买该房屋。4、从本案的案涉合同和打款的主体人记录也可以充分看出案涉房屋和冯勃没有任何关系，合同的主体是冯祝业和苏明勇、程小娟。5、苏明勇作为专业的房屋中介机构的法定代表人，应当非常清楚地知道冯祝业在限购政策出台后根本无法正常履行该合同。6、2016年10月国庆期间，冯祝业在知道限购政策之后，双方进行了协商，协商内容是如何尽早解除合同，把首付款退回。高业经纪公司对一审认定的事实没有异议，针对苏明勇、程小娟所提异议，其认为：1、确实是高业经纪公司向冯勃出具收条，但从常理讲，儿子帮父亲支付一部分购买费用也是可以的，并不能因此认定房屋买卖的合同主体发生了变化。2、冯勃是否开具过购房证明与本案没有必然的联系，一审没有接受苏明勇的申请符合法律规定。3、对2016年10月国庆节期间各方协商的内容不清楚。4、关于高业经纪公司出具收据在前还是房产部门协商过户的事情在前，代理人不清楚。二审中，各方没有提供新的证据。根据苏明勇、程小娟申请，本院至南京市房地产交易中心大光路分中心调取了冯勃开具的“非本市户籍居民家庭购房证明”及其申请资料。该证明系依据购房人冯勃2016年11月28日申请开具。苏明勇、程小娟对上述购房证明的真实性无异议，表示冯祝业曾向其出示过该证明，所以其才去房产部门办理过户。冯祝业对购房证明系从房管部门调取的真实性予以认可，但对购房证明本身的真实性、合法性、关联性不予认可，冯祝业表示：购房证明中的购房人冯勃，实际上并不是陕西的工程师，其真实的工作是宿迁市中学的一名教师，明显不符合购房资格，对购房证明中显示冯勃是工程师的证明的合法性和关联性有异议，即使法院认为是冯勃本人和冯祝业的儿子是同一个人，跟本案的房屋买卖合同也没有任何关联性，涉案合同主体是冯祝业，也是冯祝业支付的首付款，和冯勃没有任何关联性。高业经纪公司对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关，因冯勃并非本案当事人。就上述“非本市户籍居民家庭购房证明”及其申请资料所载明的申请人信息，冯祝业认可购房证明上冯勃的姓名、出生年月、身份证号码、户籍以及结婚证是其子冯勃的真实信息，“冯勃”的签名亦其子冯勃本人所签；户口簿、身份证、结婚证是由冯勃交给高业经纪公司，但表示冯勃工作单位的证件，是高业经纪公司搞的虚假材料，证件上的身份证号码和照片是冯勃本人的，但工作单位“陕西元佑建设工程有限公司”及职务“工程师”并非冯勃真实的工作单位和职务。本案审理中，冯祝业陈述：其2016年9月23日与苏明勇签订买卖合同，并支付定金5万元，2016年9月25日南京市出台第一次限购规定，其当时尚符合购房条件，高业经纪公司催促其抓紧支付30万元房款，其于9月29日将30万元汇给苏明勇；2016年10月5日南京市出台第二次限购规定，其不再符合购房条件，遂要求高业经纪公司立即通知苏明勇协商解决，将房款退还，高业经纪公司告知冯祝业限购政策刚开始，如何推行还不确定，并说由他们想办法；后其到南京和苏明勇见面协商，此时高业经纪公司不愿意给其协商，苏明勇也不愿意退还房款，高业经纪公司讲，因为冯祝业已退休，没有办法购房，就以其子冯勃的名义来购房，冯祝业表示是其本人买房，不是冯勃买房，并反复要求高业经纪公司赶紧协商解除合同，返还购房款，高业经纪公司说事情不好讲，对方也不肯退款，并要求冯勃来南京；冯勃来后，高业经纪公司要冯勃交2万元，说可以搞一个劳动合同，用于办理购房证明，又要冯勃将身份证交给高业经纪公司，说可以帮冯勃办理社保证明，社保卡上也可以看到冯勃交了钱；后高业经纪公司未告知其具体办理的结果，其向高业经纪公司要社保卡，高业经纪公司告知不好办，其担心拿购房证明购买房屋被查处，即与苏明勇商量，如果要其购房，其可以将房款给苏明勇，由苏明勇将房屋抵押给冯祝业，否则其会有风险，但双方没有协商好。苏明勇则表示冯祝业陈述的购房过程有多处虚假，其当时告知冯祝业年龄大不符合贷款条件，冯祝业表示系代其子冯勃购房，定金也是代冯勃缴纳；10月5日新政出台后，其一直在等通知，后高业经纪公司告知交易可以正常进行，可以办理解押，故其10月9日办理了解押手续。本院认为，冯祝业经高业经纪公司居间，在协商一致基础上与苏明勇、程小娟签订《房地产买卖中介合同》是当事人真实意思表示。《房地产买卖中介合同》履行期间，因南京市人民政府出台房地产市场调控政策，冯祝业不符合在南京市购房的条件，买卖合同客观上无法继续履行，冯祝业要求解除《房地产买卖中介合同》有相应的依据，一审确认该合同于2016年12月9日解除，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原判、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《房地产买卖中介合同》已经解除，冯祝业要求苏明勇、程小娟返还已付定金5万元及购房款30万元，有事实和法律依据，苏明勇、程小娟应予返还，其主张不予退还上述款项的理由不能成立，本院不予采纳。苏明勇、程小娟上诉称因冯祝业违约，给其造成巨大的经济损失，冯祝业应向其支付违约金，因苏明勇、程小娟在一审中未就此提起反诉，故本案不予理涉。涉案《房地产买卖中介合同》载明的买受人为冯祝业，合同履行期间，冯祝业因受南京市房地产市场调控政策的限制，无法通过正常途径购买涉案房屋。根据冯祝业之子冯勃2016年11月5日向高业经纪公司支付办理房屋过户手续费2万元、冯勃2016年11月28日申请开具“非本市户籍居民家庭购房证明”等事实，并结合各方当事人陈述，可以认定在南京市限购政策出台后，买卖双方及高业经纪公司仍在设法规避政策，以促使买卖合同继续履行。冯祝业2016年12月9日虽通知苏明勇要求退还定金及购房款，但因此前各方有继续履行合同的意思表示，且苏明勇、程小娟已将冯祝业支付的30万元购房款用于办理涉案房屋的解押，故苏明勇、程小娟在此情形下未退还冯祝业支付的定金和购房款有一定的原因，一审认定苏明勇、程小娟未退还房款构成违约不当，本院予以纠正。综上所述，苏明勇、程小娟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初455号民事判决第一项、第二项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初455号民事判决第三项；三、驳回冯祝业的其他诉讼请求；四、驳回苏明勇、程小娟的其他上诉请求。一审案件受理费6550元，减半收取3275元，由冯祝业负担275元，苏明勇、程小娟负担3000元；二审案件受理费6550元，由苏明勇、程小娟负担6000元，冯祝业负担550元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年九月四日书记员  杨文艳