重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初5175号原告:重庆德驰商务咨询有限公司，统一社会信用代码915001135687447077。法定代表人：杨琴，总经理。委托代理人：张承欢，重庆宏声昌渝律师事务所律师。被告：重庆通泽汽车销售服务有限公司，住所地重庆市渝北区加州城市花园13号楼13幢，统一社会信用代码500901000150784。原告重庆德驰商务咨询有限公司（以下简称德驰公司）与被告重庆通泽汽车销售服务有限公司（以下简称通泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，因被告通泽公司下落不明，无法向其送达相关法律文书，故本院于2017年5月6日转为适用普通程序审理，由审判员魏东担任审判长、与人民陪审员刘思碧、易如琴组成合议庭共同负责案件审理，本院于2017年6月2日在《重庆法院公众服务网》向被告通泽公告送达了开庭传票、举证通知书、应诉通知书、诉状副本，公告期满后，被告通泽公司于公告指定的开庭日即2017年9月5日未到庭参加诉讼，原告德驰公司委托代理人张承欢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告德驰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告通泽公司支付原告房屋商业管理费49204.8元，并支付以所欠商业管理费为基数按同期贷款利率的四倍计算从2015年11月20日起至商业管理费支付完毕时止的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月，原告德驰公司、案外人重庆大众汽车配件制造有限公司与被告通泽公司签订了《房屋租赁合同》，约定由案外人重庆大众汽车配件制造有限公司将其位于重庆市巴南区花溪镇八公里其龙村6社一楼4、5号门面出租给被告使用，由原告德驰公司提供商业管理，被告向案外人重庆大众汽车配件制造有限公司支付租金，向原告德驰公司支付商业管理费，被告逾期一个月未支付商业管理费的，被告须支付违约金10万元。按照合同约定，被告应支付原告至2016年10月20日止的商业管理费共计49204.8元，但被告逾期已超一个月仍未支付该费用，故原告起诉至法院。被告通泽公司未作答辩，亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.《房屋租赁合同》；2.（2016）渝0113民初8866号民事判决书。上述书证经本院审查，对真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年8月18日，案外人重庆大众汽车配件制造有限公司作为出租人、原告德驰公司作为管理人，被告通泽公司作为承租人共同签订了《房屋租赁合同》，约定由案外人重庆大众汽车配件制造有限公司将其所有的位于重庆市巴南区渝南大道20号附533号房屋一楼4、5号门面（总面积为108平方米）房屋出租给被告通泽公司用于汽车展示；租赁期限为三年，自2014年8月20日至2017年8月20日止；被告应向出租人重庆大众汽车配件制造有限公司支付租金，向原告德驰公司支付商业管理费，商业管理费为每月40元/平方米，每年递增3%；租金及管理费按合同季度支付，于每季开始前一月的第一周内支付，逾期一日未付，被告应按欠付金额的5%支付滞纳金；如被告逾期一个月未交付房租及商业管理费，还应承担违约金10万元；被告应向出租人重庆大众汽车配件制造有限公司支付租房保证金21600元，向原告德驰公司支付管理保证金8640元，在被告无违约行为的条件下于租赁期满后予以返还。合同签订后，出租人重庆大众汽车配件制造有限公司按约交付了租赁房屋，被告按约支付了至2015年11月19日的租金及商业管理费。此后，被告未再支付租金及商业管理费，此后，被告未再支付租金及商业管理费。2016年10月底，被告通泽公司搬离了租赁房屋，出租人随即收回了案涉房屋。经案外人重庆大众汽车配件制造有限公司起诉后，2016年12月30日，本院作出（2016）渝0113民初8866号民事判决书，判决案外人重庆大众汽车配件制造有限公司作为出租人与被告通泽公司于2014年8月18日签订的《房屋租赁合同》从该判决生效之日解除，被告通泽公司将租赁房屋腾空后返还出租人，并向重庆大众汽车配件制造有限公司支付欠付的租金及违约金。该判决现已生效。因原告德驰公司多次要求被告通泽公司支付商业管理费未果，遂于2017年4月13日诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告按约向原告提供了商业管理服务，被告未按约支付商业管理费的行为已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。原告德驰公司有权要求被告通泽公司按合同约定支付自欠付之日即2015年11月20日起至搬离租赁房屋之日即2016年10月20日止的商业管理费，计49204.8元（41.2元/平方米×108×9+42.4元/平方米×108×2）。其次，被告通泽公司欠付商业管理费达到了合同约定的“如被告逾期一个月未交付房租及商业管理费，还应承担违约金10万元”应承担违约金的情形，现原告自愿将约定的违约金金额下调为以所欠商业管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，系原告自愿处分自己的民事权利，且不损害被告通泽公司的权益，故对原告要求被告支付以所欠商业管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至商业管理费付清时止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于违约金的起算时间，应为被告逾期支付的时间，因双方在合同中约定，每季商业管理费于每期开始前一个月第一周内支付，故对所欠的2015年11月20日至2016年2月19日商业管理费13348.8元的违约金，以逾期时间即2015年11月20日起算，对所欠的2016年2月20日至2016年5月19日商业管理费13348.8元的违约金，以逾期时间即2016年2月20日起算；对所欠的2016年5月20日至2016年8月19日商业管理费13348.8元的违约金，以逾期时间即2016年5月20日起算；对所欠的2016年8月20日至2016年10月20日商业管理费9158.4元的违约金，以逾期时间即2016年8月20日起算。被告通泽公司经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担未到庭应诉的不利后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告重庆通泽汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆德驰商务咨询有限公司自2015年11月20日起至2016年10月20日止欠付的商业管理费49204.8元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付原告重庆德驰商务咨询有限公司违约金至商业管理费49204.8付清时止，其中13348.8元自2015年11月20日起算，另13348.8元自2016年2月20日起算，另13348.8元自2016年5月20日起算，另9158.4元自2016年8月20日起算；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，由被告重庆通泽汽车销售服务有限公司负担（本案诉讼费由已原告垫付，被告重庆通泽汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内径付原告，本案诉讼费不做清退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉受理费1280元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  魏 东人民陪审员  刘思碧人民陪审员  易如琴二〇一七年九月六日法官 助理  陈 宸书 记 员  张怡佳