广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0105民初234号原告：广州市溢晟房地产开发有���公司，住所地广州市越秀区越华路112号8楼02房之一。法定代表人：金欢，董事长。委托代理人：张旅、杨晓徇，系原告公司员工，联系地址与原告公司地址一致。被告：钟昌亮，男，1973年9月6日出生，汉族，住广东省平远县，被告：杨先国，男，1964年11月28日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州市溢晟房地产开发有限公司诉被告钟昌亮、杨先国案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张旅，被告杨先国到庭参加诉讼。被告钟昌亮经本院公告送达起诉书副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼,本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、立即停止对广州市海珠区合生广场叠景路249号自编E栋901号房屋的强制执行，并解除查封；2、由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：因两被告之间的债务纠纷，被告杨先国向海珠区人民法院申请强制执行，查封了位于广州市海珠区合生广场叠景路249号自编E栋901号房屋，并启动拍卖程序。经查，涉案房屋目前尚未过户，实际所有权仍归原告。被告钟昌亮仅是涉案房屋曾经的预告登记人，购买涉案房屋时办理了银行贷款，原告为其贷款提供了担保。如今被告钟昌亮因违反《个人购房担保借款合同》的约定，贷款银行要求原告承担担保责任。现被告杨先国申请对涉案房屋进行拍卖，严重侵害了原告的合法权益，因此原告向执行法院提出执行异议申请，2016年12月22日，海珠区人民法院裁定驳回原告异议申请，原告不服该执行裁定。理由如下：一、涉案房屋产权未转移登记，所有权仍属原告。被告钟昌亮与原告于2012年6月25��签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201206199765），购买广州市海珠区叠景路249号901房，该房建筑面积共103.59平方米，总金额2553421元，其中，以现金付款1283421元，按揭贷款1270000元，贷款银行为农行开发区支行。涉案房屋己于2013年12月25日交付使用，涉案楼宇于2014年12月16日办理大确权，并具备办理产权登记的条件。此后原告多次催告被告钟昌亮提交办理产权的资料及办理补面积差价款手续，其均不予回应及配合，因此，涉案房屋至今未办理产权登记。根据《物权法》第二十条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，涉案房屋的预告登记已于2015年3月15日失效，该房屋的所有权仍归开发商（即原告）所有。二、因被告钟昌亮的违约行为，原告已依约解除《商品房买卖合同》，涉案房屋已与被告钟���亮无任何关系。2012年6月27日，被告钟昌亮、农业银行开发区支行以及原告三方签订《个人购房担保借款合同》，约定被告钟昌亮向农业银行开发区支行借款127万元，用于购买涉案房屋，原告作为担保人，涉案房屋作为抵押物；合同另外约定，如被告钟昌亮未按期履行债务清偿责任的，银行有权要求原告承担保证责任；原告的担保责任为阶段性担保责任，担保期限至被告钟昌亮取得房地产权证书，并办妥以银行为抵押权人的登记手续。然而，事实上因被告钟昌亮个人原因，其房地产权证书至今未办理，因此银行的抵押权登记也无法办妥，致使原告的担保责任仍未届满。2015年5月，因被告钟昌亮连续6个月欠银行按揭贷款未还，农行开发区支行向黄埔区人民法院提起诉讼，诉请被告钟昌亮及原告清偿全部贷款本金及利息、违约金等，黄埔区人民法院于2016年3月9日作出判���，要求原告对被告钟昌亮欠还贷款及利息、违约金等承担连带责任。根据原告与被告钟昌亮签订的《商品房买卖合同》附件七第11条约定，乙方不能按期偿还银行按揭款，银行要求甲方承担担保责任的，视为乙方原因造成合同不能履行，甲方有权解除《商品房买卖合同》。故原告己按合同约定解除了与被告钟昌亮的商品房买卖关系，同时，因与被告钟昌亮无法取得联系，原告于2016年6月30日向仲裁委提起仲裁，请求确认解除与被告钟昌亮的《商品房买卖合同》，收回涉案房屋。目前广州市仲裁委已作出（2016）穗仲案字第5934号裁决书，解除原告与被告钟昌亮签订的《合生广场楼宇认购书》以及《广州市商品房买卖合同（预售）》；等。因此，因被告钟昌亮存在违约行为，《商品房买卖合同》约定的合同解除条件己成就，原告根据合同法第九十三条的规定，依法解除了与被告钟昌亮的商品房买卖合同。同时根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告钟昌亮应依法返还涉案房屋，其不再对涉案房屋拥有任何权利。三、预告登记已失效，不能作为预查封依据。根据《物权法》第二十条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。综上，海珠区人民法院对涉案房屋采取执行措施无法律依据，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条的规定，提起本案诉讼。被告钟昌亮没有提出答辩意见及举证。被告杨先国辩称，两被告之间有经济往来关系，因被告钟昌亮经营不善，不能按时归还向被告杨先国所借资金，被告杨先国将被告钟昌亮诉之于海珠区人民法院。海珠区人民法院查封了被告钟昌亮位于广州市海珠区合生广场叠景路249号自编E栋901号房，并启动执行拍卖程序。原告向海珠区人民法院提出执行异议申请，2016年12月22日海珠区人民法院裁定驳回其异议申请。如今原告又提出了案外人执行异议之诉，并把被告杨先国列为第二被告，实在是无理取闹。1、原告应对(2015)穗海法民二初字第224号案件申请再审，而不应浪费司法资源对涉案房屋再做确权起诉。原告作为已发生效力的(2015)穗海法民二初字第224号案件中有独立请求权的第三人，在该案中，原告未被原法院追加为有独立请求权的第三人，原告亦未行使对该案中被告钟昌亮的独立请求和抗辩。现针对该涉案房屋，原告又提起确权之诉，浪费司法资源。2、被告杨先国在与被告钟昌亮之间产生债务纠纷过程中及申请查封拍卖所��标的物时，已在不动产登记机构查明被告钟昌亮进行了涉案房屋的预告登记，被告钟昌亮也向被告杨先国出具了商品房买卖合同。被告杨先国作为善意第三人已经尽到谨慎注意义务，且生效裁决的执行符合法律法规，原告提出的执行异议申请亦被驳回。被告杨先国在涉案房屋的权属及执行过程中并不存在过错，也严格按照法律法规要求操作。据《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第四百七十九条“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。”之规定，该案的审判并不能影响不动产执行的进行。3、原告与被告钟昌亮之间的《商品房买卖合同》并未实际解除，原告在本案中主张其与被告钟昌亮的商品房买卖合同已经解除。但原告未出示其向被告钟昌亮发出的解除合同通知，也没��出示被告钟昌亮签收解除合同通知的材料。并且，原告申请解除《商品房买卖合同》的仲裁案件，目前尚在开庭审理过程中，并未作出任何裁决，并不能说明原告与被告钟昌亮之间的《商品房买卖合同》己解除。原告所提交的催告被告钟昌亮进行产权登记的证据均是单方证据，不能证明是被告钟昌亮的原因导致产权未办理登记。且被告钟昌亮已经支付全额的房屋价款给原告，也实际占有涉案房屋。实际上已承认不动产登记的条件已经具备。综上所述，被告杨先国作为善意第三人严格按照法律规定进行起诉、申请执行，并未有违法违规行为。且被告杨先国申请执行拍卖涉案房屋事实清楚、证据确凿，得到人民法院的支持，(2016)粤0105执异174号裁定驳回原告提出的执行异议。原告要求确认涉案房屋权属，事实不清，证据不足，要求中止执行的诉讼请求违反法律规定。请��法院采纳被告杨先国的答辩意见，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告杨先国诉被告钟昌亮民间借贷纠纷两案，在本院审理过程中，两被告之间达成一致调解意见，本院于2015年2月12日作出(2015)穗海法民二初字第223号《民事调解书》，确认钟昌亮于2015年2月15日前一次性清偿借款本金100万元给杨先国；如钟昌亮未按该调解协议第一项确定的还款期间履行还款义务，则杨先国有权要求钟昌亮以尚欠借款为本金按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计付从2015年2月16日起至借款实际清偿之日止的利息给杨先国；等。于同日作出(2015)穗海法民二初字第224号《民事调解书》，确认钟昌亮于2015年2月15日前一次性清偿借款本金100万元给杨先国;如钟昌亮未按该调解协议第一项确定的还款期间履行还款义务，则杨先国有权要求钟昌亮以尚欠借款为本金按照中国人民��行公布的同期贷款利率标准计付从2015年2月16日起至借款实际清偿之日止的利息给杨先国；等。该两案调解书生效后，被告杨先国向本院申请执行，要求被告钟昌亮履行清还的义务。本院立案执行后，依法作出（2015）穗海法执字第1518号《执行裁定书》，裁定拍卖钟昌亮所有的海珠区叠景路249号901房。原告对此提出书面异议，要求中止对涉案房屋的拍卖，本院于2016年12月15日作出（2016）粤0105执异174号执行裁定书，驳回广州市溢晟房地产开发有限公司提出的执行异议。另查，根据房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市海珠区叠景路249号901房；不动产权属人为原告，占有部分为全部；所有权取得方式为新建；合同信息显示：合同编号201206199765，姓名为钟昌亮，占有份额为全部，产权登记号12预登01422726，权属来源为购买；抵押权人为中国农��银行股份有限公司广州开发区支行；等。再查，原告（甲方，卖方）与被告钟昌亮（乙方，买方）于2012年6月25日签订《广州市商品房买卖合同》（编号201206199765），约定：乙方向甲方购买房屋地址为海珠区叠景路249号901房，总金额2553421元；甲方同意乙方以下列方式付款：乙方须于2012年4月25日前支付全部房价款的30%计772737元，于2012年5月8日前，支付全部房价款的20%计510684元，所剩余全部房价款的50%计1270000元，乙方须于2012年4月25日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；等。合同附件七本合同补充协议第11条约定，乙方不按期偿还银行按揭款，银行要求甲方承担担保责任的，视为乙方的原因造成合同不能履行，甲方有权解除《商品房买卖合同》，收取总房价款的百分之贰拾作为违约金，并向乙方追偿承担保证责任的全部费用，包括但不限于向银行支付的全部费用、处理过程中发生的诉讼费用、律师费等。按揭贷款合同解除而产生的所有责任由乙方与银行自行承担。2012年6月27日，被告钟昌亮（借款人、抵押人）、中国农业银行股份有限公司广州开发区支行（贷款人，以下简称农行开发区支行）、原告（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告钟昌亮向农行开发区支行借款127万元，由原告提供保证担保，以涉案房屋作为抵押。农行开发区支行主张被告钟昌亮因履行上述《个人购房担保借款合同》时未按约定还款，起诉（2015）穗萝法民二初字第305号金融借款合同纠纷一案，广州市黄埔区人民法院于2016年3月9日作出（2015）穗萝法民二初字第305号民事判决书，判决：一、农行开发区支行与钟昌亮、广州市溢晟房地产开发有限公司于2012年6月27日签订编号为44020120120050094的个人购房担保��款合同自该判决生效之日起解除；二、钟昌亮于该判决生效之日起七日内偿还农行开发区支行借款本金1049961.22元，正常利息24151.11元、罚息41.23元、复利30.28元，总计1074183元（利息暂计至2015年3月5日，此后各类利息按照合同约定标准计至清偿之日止）；三、龚梅香、广州市溢晟房地产开发有限公司对钟昌亮第二项判决义务承担连带清偿责任；四、驳回农行开发区支行其他诉讼请求。判后，广州市溢晟房地产开发有限公司不服上诉，广州市中级人民法院以（2016）粤01民终15123号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。原告因与被告钟昌亮的商品房预售合同纠纷，向广州仲裁委员会提交了仲裁申请书，要求解除双方签订的《合生广场楼宇认购书》、《商品房买卖合同》，并要求被告钟昌亮配合原告办理注销《商品房买卖合同》预告登记备案手续；等。广州仲裁委于2017年7月7日作出（2016）穗仲案字第5934号裁决书，裁决如下：（一）解除广州市溢晟房地产开发有限公司与钟昌亮签订的《合生广场楼宇认购书》以及《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201206199765）；（二）本裁决书送达钟昌亮之日起十日内，钟昌亮应配合广州市溢晟房地产开发有限公司办理注销《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201206199765）项下的位于广州市海珠区叠景路249号自编E栋9层901房（粤房地预等穗字第××号）的预告登记备案手续；（三）该裁决书送达钟昌亮之日起十日内，钟昌亮将广州市海珠区叠景路249号自编E栋9层901房交还给广州市溢晟房地产开发有限公司；（四）钟昌亮向广州市溢晟房地产开发有限公司支付违约金510684.2元；（五）本案仲裁费38831元、公告费2000元由钟昌亮承担。本院认为：根据《中华人民共和国物权��》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。从房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋的产权人登记为原告，被告钟昌亮是商品房买卖合同的预告登记买受人。《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定表明，预告登记是为了登记主体将来实现物权的中间状态登记，并非物权本身的登记，预告登记人享有的权利是请求权，只要预告登记人履行完毕合同中规定的义务并办理了登记过户手续，便可以取得房屋的所有权，该期待权利同样受到法律保护。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。现原告与被告钟昌亮签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201206199765）经（2016）穗仲案字第5934号裁决书裁决解除，原告与被告钟昌亮之间的买卖合同关系解除后，被告钟昌亮基于该合同享有的债权消灭，故预告登记失效。被告杨先国对被告钟昌亮的债权经生效的(2015)穗海法民二初字第223号民事调解书、(2015)穗海法民二初字第224号民事调解书予以确认，被告杨先国据此成为本院（2015）穗海法执字���1518号执行案的申请执行人。涉案房屋作为被告钟昌亮购买的已办理权属初始登记的房屋，被告杨先国有权申请法院依法查封。现被告钟昌亮就涉案房屋上的预告登记失效，被告杨先国要求继续执行涉案房屋不当，依法应予以中止执行措施。但被告杨先国可以申请执行被告钟昌亮因支付房价款而形成的对原告的债权，亦可向被告钟昌亮享有的其他财产主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四���六十五条第一款第（二）项的规定，判决如下：中止（2015）穗海法执字第1518号案对广州市海珠区叠景路249号901房的执行。本案受理费100元，由被告钟昌亮负担。本案受理费已由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄颖慧人民陪审员  王颖仪人民陪审员  梁浩荣二〇一七年九月五日书 记 员  张叶青张春映