四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川16民终1120号上诉��(原审原告):谢忠林，男，1975年7月19日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：郑兴琼(系谢忠林母亲)，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：刘万洪，重庆水木律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：四川飞龙建设集团房地产开发有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇东临路5-1号。法定代表人：费良斌,总经理。委托诉讼代理人：邓健，四川顿开律师事务所律师。上诉人谢忠林因与被上诉人四川飞龙建设集团房地产开发有限公司(以下简称飞龙建司)房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2017）川1622民初673号民事判决，向本院提出上��。本院2017年7月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谢忠林的委托诉讼代理人郑兴琼、刘万洪，被上诉人飞龙建司的委托诉讼代理人邓健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢忠林上诉请求：撤销原判决第二项，改判被上诉人飞龙建司按照合同约定支付违约金(从2014年11月8日起按全部已付款每日万分之二计算至具体办理并交付产权证止)。事实和理由：飞龙建司有逾期办证的违约行为，合同约定从谢忠林实际取得房屋所有权证书之日起30日内由飞龙建司支付违约金，谢忠林等人到信访部门反映而存在诉讼时效中断的情形，本案应适用最长时效二十年，因此谢忠林请求飞龙建司支付逾期办证违约金没有超过诉讼时效，飞龙建司应按照合同约定支付违约金。飞龙建司辩称，关于���约金的约定仅针对房屋所有权证，按合同约定只能以房屋价款计算至2016年8月24日，而且违约金明显过高应当调减，同时谢忠林起诉主张违约金已超过二年诉讼时效，因此一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉、维持原判。谢忠林向一审法院起诉请求：1.判令飞龙建司按合同约定办理位于武胜县“龙景·山水绿城”2栋21楼1号住房房屋产权证书和国有土地使用权的相关权属证书，并交付给谢忠林；2.判令飞龙建司给付从2014年3月10日起至具体办理并交付房屋产权证书和国有土地使用权证日止（每日按已付款的万分之二计算支付)的违约金。一审法院认定事实：2012年11月6日，谢忠林与飞龙建司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合���补充协议》，约定谢忠林在飞龙建司处购买位于武胜县“龙景•山水绿城”2栋21层1号住房一套，预测建筑面积109平方米。《商品房买卖合同》第二十条关于产权登记约定：“（一）……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。同时谢忠林与飞龙建司签订《商品房买卖合同补充协议》，第二条约定：“买受人应在接到出卖人电话或书面‘交房通知’后，七日内到指定部门缴纳办理分户《国有土地使用证》、《房屋所有权证》所需要的费用……”，同时，谢忠林在银行办理了按揭贷款手续。合同签订后，谢忠林首付加上银行按揭款与飞龙建司进行了结算，共计支付房屋价款475219元，并按合同约定缴纳了应当承担的税费。2013年10月31日，飞龙建司将涉案房屋交付谢忠林使用。另查明，根据国务院《不动产登记暂行条例》的规定，2016年8月24日，武胜县停止办理房屋所有权证和国有土地使用证，统一办理不动产权证，武胜县对按揭房产的不动产权证由登记部门保存，银行保存他项权证。庭审中，一审法院向谢忠林进行了释明，谢忠林同意将第一项诉讼请求即“请求飞龙建司履行为其办理所购房屋产权证书和国有土地使用证的相关权属证书，并交付谢忠林”变更为：为谢忠林办理不动产权证。一审法院认为，谢忠林与飞龙建司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点：1.飞龙建司行为是否违约；2.谢忠林主张违约金是否超过诉讼时效期间。针对第一个焦点，该院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条中涉��的房屋权属证书，在国务院《不动产登记暂行条例》施行前，通常理解，涉及商品房办证应包含房屋所有权证和国有土地使用证，且双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条亦约定房屋产权证包含国有土地使用证，现飞龙建司未在双方约定的时间内为谢忠林办理两证，违反了合同约定，已构成违约。飞龙建司辩称不存在违约行为的意见与客观事实不符，理由不能成立。谢忠林履行了合同约定义务，飞龙建司应当为谢忠林办理房屋所有权证和国有土地使用证，因政策变化和涉案房屋系按揭付款方式，现谢忠林要求飞龙建司办理不动产权证书，符合法律规定，予以支持，飞龙建司应当协助将不动产权证书办至谢忠林名下。针对第二个焦点，谢忠林要求飞龙建司支付违约金是否超过诉讼时效期间的问题。该院认为，本案中，由于飞龙建司存在违约行为，依法应当按合同约定承担违约责任。但按合同约定，飞龙建司应当于2014年10月31日前交付产权证书，其未按约定交付，谢忠林知道或应当知道从2014年11月1日起权利已被侵害，但至其向本院提起诉讼时,已有二年余，谢忠林未在法律规定的二年诉讼时效期间内主张权利。庭审中，谢忠林虽举出了相关证据，但该证据不足以认定谢忠林向有关机关表达过诉求，故不能认定本案存在诉讼时效中止、中断的情形。因此，飞龙建司抗辩理由成立，谢忠林要求飞龙建司给付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间，对谢忠林要求飞龙建司给付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、四川飞龙建设集团房地产开发有限公司将谢忠林购买的位于武胜县“龙景•山水绿城”2栋21楼1号房屋的不动产权证协助办理至谢忠林名下；二、驳回谢忠林的其他诉讼请���。案件受理费100元，减半收取50元，由谢忠林负担25元，四川飞龙建设集团房地产开发有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，谢忠林陈述，飞龙建司在2017年6月向其移交了房屋所有权证复印件，表明2015年12月3日已颁发谢忠林的房屋所有权证，2017年6月28日飞龙建司将房屋所有权证移交给了银行，飞龙建司认可，本院对该事实予以确认。二审查明的其他事实，与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，房屋权属证书包含房屋所有权证书和国有土地使用权证书，谢忠林向一审法院提起诉讼，请求飞龙建司承担逾期交付房屋权属证书的违约责任。根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时���期间从知道或者应当知道权利被侵害时开始计算。本案中，飞龙建司在2013年10月31日向谢忠林交付了涉案房屋，根据双方合同约定，其最迟应于2014年10月31日前向谢忠林交付房屋所有权证书，但飞龙建司在2015年12月3日才为谢忠林办理了房屋所有权证、2017年6月28日将房屋所有权证移交给银行，未办理国有土地使用权证。飞龙建司未在合同约定的期限内履行合同义务，且未举示证据证明有不能归责于其自身的原因造成逾期交证后果，故应当承担相应的违约责任。按照双方合同约定，飞龙建司向谢忠林支付逾期取得房屋所有权证书的违约金的时间是谢忠林实际取得房屋所有权证书之日起30日内，支付期满后才开始计算诉讼时效。谢忠林于2017年3月6日提起本案诉讼，未超过诉讼时效，故对谢忠林主张逾期交付房屋所有权证书违约金的请求本院予以支持。虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定了逾期交付房屋所有权证书违约金的计算标准，但该标准过高，飞龙建司也请求予以调整，同时谢忠林没有提供因延期办证导致实际损失的相关证据，故本院综合上述情形酌情认定飞龙建司应向谢忠林支付违约金6000元。一审判决认定谢忠林主张逾期取得房屋权属证书的违约金应从飞龙建司应当交付房屋权属证书的次日起计算诉讼时效，系适用法律有误，本院予以纠正。综上，上诉人谢忠林的上诉理由部分成立；本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省武胜县人民法院(2017)川1622民初673��民事判决第一项，即“四川飞龙建设集团房地产开发有限公司将谢忠林购买的位于武胜县“龙景•山水绿城”2栋21楼1号房屋的不动产权证协助办理至谢忠林名下”；二、撤销四川省武胜县人民法院(2017)川1622民初673号民事判决第二项；三、由被上诉人四川飞龙建设集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人谢忠林支付逾期交付房屋所有权证书违约金6000元；四、驳回上诉人谢忠林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人谢忠林负担。本判决为终审判决。审判长 黄 平审判员 梁 成审判员 叶官清二〇一七年九月一日书记员 何 旭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。