江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0923民初2050号原告：缪常红，女，1953年10月23日出生，汉族，市民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：李天（系原告缪常红之子），住无锡市北塘区。委托诉讼代理人：蔡金斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被告：阜宁馨态新上海大酒店有限公司，住所地阜宁县阜城街道美食城C楼。法定代表人：朱红军，该公司总经理。被告：刘树勤，男，1952年7月21日出生，汉族，市民，住阜宁县。被告：梁海滨，男，1968年1月16日出生，汉族，市民，住阜宁县。被告：江苏兴博新农业科技发展有限责任公司，住所地盐城市范公中路89号嘉元广场东区幢北1510室。法定代表人：笪旭初，该公司总经理。被告：朱红军，男，1961年5月8日出生，汉族，市民，住阜宁县。原告缪常红与被告阜宁馨态新上海大酒店有限公司（以下简称馨态公司）、刘树勤、梁海滨、江苏兴博新农业科技发展有限责任公司（以下简称兴博公司）、朱红军合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告缪常红及其委托诉讼代理人李天、蔡金斌，被告馨态公司法定代表人朱红军暨被告朱红军，被告刘树勤，被告梁海滨到庭参加诉讼，被告兴博公司的法定代表人笪旭初经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告缪常红向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告于2016年3月19日订立的合作经营租赁协议；2.被告馨态公司向原告支付租金40万元，并承担违约金20万元以及拆除的装潢损失（具体数额待司法鉴定后再行确定）；3.被告兴博公司、被告朱红军在注册资金认缴范围内对被告馨态公司上述第2项义务承担连带清偿责任；4.被告刘树勤、被告梁海滨对被告馨态公司上述第2项义务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告缪常红申请变更第2项诉讼请求为：被告馨态公司向原告支付租金40万元，并承担违约金20万元。事实和理由：2016年3月19日，原告与被告馨态公司订立合作经营租赁协议1份，约定：原告将其所有的阜城街道美食城C楼（第二层由南向北1-6间）、D楼（面东部分1-5层、西南部分2-5层）、D1楼（601、602、603三套住宅及附属用房）房产租赁给被告馨态公司经营；租期10年；租金采取固定与合作经营模式收取，固定收益为每年40万元，浮动租金收取按总营业额的比例计收；第1年的租金应在协议签订之日起180天内付清，如逾期未付，则原告有权主张解除协议。被告刘树勤、梁海滨作为担保人在协议中签字。协议签订后，原告将上述房屋交给被告馨态公司，被告馨态公司对房屋内原装潢设施进行拆除，但截至原告诉讼时，被告馨态公司仍未完成涉案房屋的装潢，也未向原告支付租金。原告委托律师向被告馨态公司以及各股东发函要求解除协议，并限期支付租金及损失，各被告均未予以理睬。被告兴博公司及被告朱红军作为被告馨态公司的股东，未实际认缴公司注册资本，应对被告馨态公司的债务承担连带清偿责任。被告刘树勤、梁海滨亦应承担担保责任。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告馨态公司、被告朱红军共同辩称，1.合作经营租赁协议第二条约定的分配方式为公司营业额达到1万元至300万元，原告固定收益为40万元。即营业额达到一定的数额才要缴纳租金。合同还约定开业后1个月支付20万元，150日-180日内支付20万元。2.被告馨态公司的实际投资人为韩立宏，被告朱红军仅是根据韩立宏的要求担任公司名义上的法定代表人，并未实际履行出资义务。韩立宏表示被告馨态公司到目前为止一直在履行合同，合同签订后对酒店进行改造，投资近30万元，后由于资金短缺导致酒店未能如期营业。如合同继续履行，韩立宏认可2016年度的租金40万元，之后的租金应按照合同约定履行。3.被告有诚意履行合同。在诉讼过程中，由于涉案房屋内漏雨，被告馨态公司安排人员进行了维修。根据股东会议记录反映，近期将由工程队继续进行装修，由于天气炎热才未开始施工。4.被告朱红军个人不应承担任何责任。希望能够与原告协调处理此事。被告刘树勤辩称，1.被告刘树勤、梁海滨原系阜宁县上海大酒店的股东。被告刘树勤、梁海滨以原上海大酒店的物资、设备入股，并未实际认缴460万元出资额。2.被告馨态公司是有诚意履行合同的，合同签订后对涉案房屋原装潢的拆除工程、水电工程基本完成，并对5楼进行适当的维修。春节后由于资金未到位，才停工一段时间。被告曾多次找原告协商未果。从有利于各方的角度出发，希望能够继续履行协议。被告梁海滨辩称，合同约定签订以后150日-180日才支付20万元。被告梁海滨不应承担责任。其他意见与被告刘树勤的意见一致。被告兴博公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的原告缪常红提交的合作经营租赁协议、律师函及邮政特快专递单、不动产权属证书、被告馨态公司的工商登记信息等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告馨态公司、被告朱红军共同举证的会议记录，被告刘树勤举证的承诺书及股东会议记录。上述会议记录均为涉案各被告之间对工程进度及付款事项的内部约定，并未得到原告缪常红的认可，不对原告缪常红产生约束力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告馨态公司于2016年3月17日设立，登记的公司股东包括被告兴博公司、被告朱红军以及阜宁县上海大酒店有限公司。2016年3月19日，原告缪常红（甲方）与被告馨态公司（乙方）签订合作经营租赁协议1份。该协议约定：1.合作方式及期限。甲方以现有的房产使用权作为固定收益和绩效收益凭证，乙方根据实际情况生态式改装及新型管理和科学化经营作为收益凭证。合作经营时间10年，自2016年3月19日至2026年3月18日；2.合作收益分配方式。收益包括固定收益和绩效收益。甲方固定收益为每年40万元。乙方总营业额达到1万至300万元时甲方固定收益为40万元，总营业额达300万元以上的部分作为甲方绩效收益得到10%，总营业额达到300万元以上的部分作为乙方绩效收益得到90%；3.收益支付时间。甲方固定收益40万元，第一次于合作协议签订开业后第1个月支付20万元，合作协议签订日期为准150天外到180天内支付20万元，此后于每年3月10日起40天内付完。绩效收益于每年1月1日至1月10日支付完成；4.合同双方义务及承诺。甲方有权监控酒店经营账目及经营事务，乙方应予以配合。乙方负责项目改装项目、项目审批、经营规划等，甲方应负责配合乙方各项合法合理性改装及政府相关事务。因乙方投资的原因导致项目时间延误，经甲方同意期限可顺延。如甲方不同意顺延，甲方选择终止合同，乙方必须同意终止合同，造成经济损失由乙方负应有责任。因甲方配合相关项目手续等原因致时间延误，经乙方同意，期限可顺延，如乙方不同意顺延，乙方选择终止合同，甲方必须同意终止合同，造成经济损失由甲方负应有责任；5.违约责任。双方签订合同后，按以上条款未履行、未执行、违反条款，守约方追究未守约方相关法律责任及经济责任，索赔金额为20万元。合同还对甲、乙双方的其他权利义务作出了约定。案外人韩立宏作为被告兴博公司的代理人、被告梁海滨作为上海大酒店的代理人在合同乙方处签字。被告刘树勤与被告梁海滨还作为担保人同时在协议中签字。上述合同签订后，原告缪常红将位于阜宁县阜城街道美食城C楼第二层由南向北1-6间房屋、D楼面东部分1-5层房屋及西南部分2-5层房屋、D1楼601室、602室、603室房屋及附属用房交付被告馨态公司。被告馨态公司并对上述房屋内的装潢进行了部分拆除。后由于资金问题，被告馨态公司断断续续施工，直至本案庭审辩论终结前，被告馨态公司尚未完成对涉案房屋的装潢，也未向原告支付第一年的固定收益40万元。2017年3月23日，原告缪常红委托江苏鼎盛湖律师事务所向被告馨态公司、刘树勤、梁海滨、兴博公司、朱红军发出律师函，简述了双方合同约定情况，提出因馨态公司未按期支付租金，构成根本违约，要求解除与馨态公司签订的合作经营租赁协议，馨态公司并于2017年3月28日前付清全部拖欠租金、违约金及损失。2017年3月27日，被告馨态公司的法定代表人朱红军收到该函件。根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.关于2016年3月19日双方签订的合作经营租赁协议的效力认定问题；2.关于原告缪常红要求解除合同的诉讼请求是否应得到支持的问题；3.关于原告缪常红主张的租金及违约金是否应得到支持的问题；4.关于被告刘树勤、梁海滨的保证责任承担的问题；5.关于被告兴博公司及被告朱红军的责任承担问题。关于双方签订的合作经营租赁协议效力认定问题。本院认为，原告缪常红与被告馨态公司签订的合作经营租赁协议约定原告将房屋使用权进行投资获得固定收益，同时也约定了原告有权根据被告馨态公司的经营状况获得绩效收益，被告馨态公司负责项目投资和经营，原告负责项目的配合等。上述权利义务表明双方既不是单纯的房屋租赁合同关系，也不是双方共同出资、共担风险的联营合同关系，不属于现行法律规定的有名合同，而是作为意志自由的市场主体根据经营需要自愿达成的合同。该合同不存在法律规定的合同无效的情形，系有效合同。双方当事人均应依约履行合同义务。二、关于原告缪常红要求解除合同的诉讼请求是否应得到支持的问题。本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的，自条件成就时失效。当事人因违约行为致使不能实现合同目的，可以要求解除合同。本案根据原告缪常红与被告馨态公司订立协议的第八条第1项约定，如因被告馨态公司投资原因导致时间延误，项目相应期限顺延须经原告缪常红同意，如原告不同意顺延，则有权选择终止合同，被告馨态公司亦必须同意终止合同。庭审中，被告馨态公司自认因投资资金未到位导致经营事项未能如期进行，亦未向原告支付第一年的固定收益40万元。合同签订后长达一年半之久，被告馨态公司至今未能完成装潢事宜，更不用说进行经营获利，致原告缪常红签订合同的目的不能实现。被告馨态公司的行为已经构成根本违约，按照双方合同约定，原告缪常红选择终止合同的条件成就，故原告缪常红要求解除合同，被告馨态公司不得拒绝。2017年3月23日，原告缪常红以向被告馨态公司寄发律师函的方式要求解除双方签订的协议，被告馨态公司的法定代表人朱红军于2017年3月27日签收函件，故本院确定原告缪常红与被告馨态公司的合同关系于律师函送达之日即2017年3月27日解除。被告馨态公司提出其要求继续履行合同的辩解意见，因原告缪常红坚持要求解除合同，故该辩解意见本院不予采纳。三、关于原告缪常红要求被告馨态公司支付租金40万元及违约金20万元的诉讼请求是否应得到支持的问题。本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原告主张被告馨态公司支付协议签订后第1年的租金即固定收益40万元。被告馨态公司认为根据双方协议第四条第2项约定，开业后第1个月支付20万元，因被告馨态公司经营的酒店至今未开业，故原告收取固定收益的条件尚未成就。从双方订立的条款文意来看，双方虽未明确约定开业时间，但合同中载明的“开业后第1个月支付贰拾万元”在先，“合作协议签订日期为准150天外到180天内支付贰拾万元”在后，即该固定收益分两次履行，被告馨态公司最迟应在合作协议签订后180日内履行在后的给付义务。而双方签订协议的时间为2016年3月19日，被告馨态公司因其自身过错导致开业时间延迟，不应作为抗辩支付固定收益的合理事由。故原告主张被告馨态公司付款40万元，于约有据，本院依法予以支持。关于原告缪常红主张被告馨态公司支付违约金20万元的诉讼请求。协议约定的履行期限为10年，如能按约履行，那么原告缪常红可获得的最少预期利益为400万元。现因被告馨态公司违约，造成原告缪常红经济损失，原告主张约定违约金20万元并无不当，本院依法予以支持。被告馨态公司提出给付租金的条件尚未成就的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。·四、关于被告刘树勤、梁海滨的保证责任问题。本院认为，当事人对保证方式未有约定或者约定不明的，应按连带责任保证承担保证责任。本案被告刘树勤、梁海滨自愿在协议中签字提供保证担保，对保证方式未作约定，应按连带责任保证承担保证责任。故被告刘树勤、梁海滨应对被告馨态公司支付租金40万元及违约金20万元，承担连带责任。被告刘树勤、梁海滨承担保证责任后，有权向被告馨态公司追偿。被告刘树勤、梁海滨提出其不承担责任的辩解意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。五、关于被告兴博公司、朱红军的责任承担问题。本院认为，依照相关规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司未能清偿的部份承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。本案被告馨态公司资产未经清算，原告缪常红亦未提供证据证明被告馨态公司的资产不足以清偿案涉债务。故原告要求被告兴博公司、朱红军承担责任尚缺乏事实依据，本院不予支持。如经执行，被告馨态公司确不足以清偿债务，原告缪常红可在未受偿范围内另行主张权利。综上所述，本院认为当事人依法享有自愿订立合同的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案案涉的合同为有效合同，但该合同的解除条件已成就，对原告要求解除合同的请求本院予以支持。被告馨态公司应当履行解除合同前其应承担的租金40万元，同时被告馨态公司应依约承担违约金20万元。被告刘树勤、梁海滨应依约承担连带责任。被告兴博公司、朱红军依法不应承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十五条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告缪常红与被告阜宁馨态新上海大酒店有限公司于2016年3月19日签订的合作经营租赁协议于2017年3月27日予以解除；二、被告阜宁馨态新上海大酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告缪常红支付租金损失40万元、违约金20万元，合计60万元；三、被告刘树勤、梁海滨对上述第二项确定的被告阜宁馨态新上海大酒店有限公司的还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告缪常红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由被告阜宁馨态新上海大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  范效飞代理审判员  朱丽雯代理审判员  张 莉二〇一七年九月七日书 记 员  沈 凯