四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1503民初1544号原告：四川广莱商业管理有限公司，住所地：宜宾市南溪区滨江新城鑫宇大厦。法定代表人：陈航，职务：财务经理。委托诉讼代理人：高婷，四川契合律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭芳莉，四川契合律师事务所律师。被告：曾静，女，1982年12月20日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区叙府路西段。委托诉讼代理人李蓉，四川弘泽律师事务所律师。原告四川广莱商业管理有限公司（以下简称：广莱商管公司）与被告曾静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广莱商管公司的委托诉讼代理人郭芳莉，被告曾静及其委托诉讼代理人李蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广莱商管公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告支付2015年4月23日至2017年3月31日的房屋租金；2、请求人民法院依法判决被告向原告支付违约金，按月利率2%计算；3、请求人民法院判决被告向原告支付因本案诉讼原告已经支付的律师代理费4000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月3日，张雷、陶志容购买了由四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司开发的【鑫宇·钻石城】商铺，并于当日与原告签订【鑫宇·钻石城】委托代理租赁协议，约定由原告代为管理租赁房屋，管理范围包含对商铺进行代为出租。2014年3月25日，原被告双方签订【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同，约定被告承租【鑫宇·钻石城】商铺。双方在合同中对商铺租赁的相关事宜约定如下：1、商铺租赁期限为5年，即从2015年1月1日起至2019年12月31日止；2、承租商铺的面积为24.27平方米，租金标准为第一年75元/月/平方米、第二年80.25元/月/平方米、第三年86.67元/月/平方米、第四年94.47元/月/平方米、第五年103.92元/月/平方米；3、租金按季度支付，第一次支付租金的时间为原告交付商铺或交付商铺通知确定之日，该日期为商铺的起租日，以后每个季度租金应予上个季度结束前支付原告。租赁期内原告给予被告2个月的免租期，免租期内，原告免收租金；4、被告逾期支付按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金、物业管理费、商业运作费、能源费、租赁保证金、临时场地租赁费及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期支付金额总额每日3‰的标准按日向原告支付违约金；5、原告因向被告催收租金或其他费用而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、差旅费等），以及原告因行使本合同项下其他任何权利而产生的所有费用，均由被告承担。2015年4月23日，原告向被告交付商铺，自2015年6月23日起，被告应当按照合同约定向原告缴纳租金，但截止原告起诉之日，被告未向原告履行交租义务。为了维护原告合法权益，请求人民法院判如所请。被告曾静辩称：一、原告虚假宣传、虚假承诺、虚构事实，超越委托权限收取租金，损害了房东和被告的合法权益。2015年2月7日，原告在报刊、网站及现场对外宣称屈臣氏、食锦汇美食城等入驻钻石城，且承诺2015年12月31日交房，误导被告与其签订了合同。但因为钻石城在其承诺的交房期限内尚在修建中，且在建工程未进行验收，开发商是在2015年12月29日通知办理交接房屋手续。至今，上述宣传的商家也未进驻钻石城。同时，原告与被告签订的《委托代理租赁协议》的租金起算日期为2015年5月11日，而开发商书面通知房屋所有权人的时间是2015年12月。原告故意告知被告虚假情况、故意隐瞒真实情况、诱使房屋所有权人、被告与其签订合同。该行为属于商业欺诈，而原告超越房屋所有权人委托权限，私自收取被告租金，损害了房屋所有权人、被告的利益。二、原告履行义务不符合约定和法律规定，被告有权拒绝支付租金。原告出租的商铺于2016年1月28日办理了工程竣工验收备案手续，至今未申请消防安全检查。租赁房屋未通过消防安全检查擅自出租，违反了《消防法》、《城市房屋租赁管理办法》的规定。大型商场开业必须经过消防设计审核、消防验收、消防安全检查，原告是该商场的管理者，至今未提供消防安全检查，导致被告无法办理营业执照、不能正常营业。原告提供的商铺就配套设施存在严重的质量问题：部分商铺侵占公摊部位；改变了电梯位置且电梯处于不运行状态；绿化面积少；未履行节能措施；商业通道狭窄、商铺内部漏水、浇板开裂、墙体裂缝、窗户变形等；整栋商铺一楼零星租赁、二楼以上基本未出租，与宣传严重不实；晚上和周末无人值班，与约定的24小时值班不符。三、原告私自停水、停电，私自封铺、扣押答辩人物品以及单方面解除合同的行为，导致了被告无法继续经营，已给被告造成了较大的经济损失。本院经审理认定事实如下：2013年10月3日，张雷、陶志容购买了四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司出卖的坐落于宜宾市南溪区文化路西段鑫宇钻石城商业服务房屋。同日，张雷、陶志容委托原告广莱商管公司代为租赁鑫宇钻石城商业服务房屋。2014年12月30日，四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司与原告广莱商管公司签订了《物业经营管理委托书》，委托原告经营管理鑫宇钻石城商业项目，包括签订租赁合同、收取租金等。2014年3月25日，原告作为出租人（甲方）与被告曾静作为承租人（乙方）签订了《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》，约定：原告租赁的商铺位于四川宜宾南溪区【鑫宇·钻石城】商铺；商铺的建筑面积为24.27平方米，全部为买受人委托原告经营管理，由原告代行商铺买受人履行本合同约定的相关权利与义务；租赁期限、租金及费用的支付期限和方式：租赁期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止；租金：第一年75元/月/平方米、第二年80.25元/月/平方米、第三年86.67元/月/平方米、第四年94.47元/月/平方米、第五年103.92元/月/平方米，日租金等于月租金标准除以30日；免租期2个月，免租期内甲方免收租金；上述租金不包括乙方需支付的物业管理费、商业管理费以及产生的水、电、燃气、税费等各种费用；租金按季度支付，第一次支付租金的时间为甲方交付商铺或交付商铺通知确定的交付之日，该日期为商铺的起租日，以后每个季度租金应于上个季度结束前支付甲方;乙方应当在签订本合同时向甲方支付租赁保证金，作为履行本合同的保证。租赁保证金按照第一年度贰个月的租金标准缴纳，即3640.5元；商铺的交付：甲方应当将商铺于2015年12月31日前交付乙方，如甲方迟延或提前交付商铺的，起租日以甲方实际交付或《商铺交付通知》确定的日期为准，并相应调整本合同的租赁起止日期。若乙方未按甲方通知要求的时间与甲方办理商铺的交接手续，《商铺交付通知》确定的交付时间视为甲方实际交付乙方商铺的时间；经双方协商一致，甲、乙双方可以对本合同进行变更或解除；本合同依法解除或终止后，乙方应当将商铺腾空，在结清租赁期间的租金和其他费用后退还甲方，并办理书面的商铺移交手续；违约责任：乙方逾期支付按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金、物业管理费、商业运作费、能源费、租赁保证金、临时场地租赁费及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期支付金额总额每日3‰的标准按日向甲方支付违约金；甲方因向乙方催收租金或其他费用而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、差旅费等），以及甲方因行使本合同项下其他任何权利而产生的所有费用，均由乙方承担；合同的生效：本合同经甲、乙双方签字或者盖章后生效，原告广莱商管公司及被告曾静分别在上述合同上加盖公司印章、签字并捺印。被告于2015年4月23日在《【鑫宇·钻石城】交房程序表》、《钥匙、资料领取登记表》、《、签约页》上签字确认，并填写《鑫宇·钻石城商业综合体装修申请表》。2016年5月10日，原告对钻石城各商户发送通知，载明：对于一次性交半年商铺租金的商户，给予减免一个月租金的优惠政策；对于一次性交一年商铺租金的商户，给予减免三个月租金的优惠政策，本条款优惠政策执行期为2016年租赁年度。请在收到本通知之日起至2016年5月11日止，到原告处缴纳所租商铺租金，逾期不再享有租金优惠政策，原告将按照《商铺租赁合同》有关约定收取租金及违约滞纳金，同时直至保留收回该商铺的权利。2014年3月25日，被告曾静向原告支付了租赁保证金3640.50元，未向原告方支付租赁费用。2017年3月24日，原告强制收回被告所租赁的商铺，并将被告留在涉案租赁物内的物品搬离涉案租赁物。2017年4月21日，原告委托四川契合律师事务所律师高婷向被告告知了涉案租赁物已另行出租，并要求其领取遗留在涉案租赁物内的个人财物，缴纳其租赁涉案租赁物期间产生的租赁费用。原告为收取租金，委托四川契合律师事务所律师向人民法院提起诉讼。2017年5月8日，四川契合律师事务所向原告出具代理费4000元的发票。对于上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，一、关于原告方是否享有涉案租赁物的租赁权的问题。在涉案租赁物未交付买受人张雷、陶志容之前，涉案租赁物所有权人为四川鑫宇房地产开发有限公司。买受人接房并办理过户登记后，涉案租赁物所有权人为张雷、陶志容。不论是否完成交接房手续，涉案租赁物的所有权人均委托原告代为租赁涉案房屋。因此，原告广莱商管公司享有租赁鑫宇钻石城商业服务房屋、收取租赁费的权利。二、关于原、被告双方签订的合同效力的问题。原、被告双方于2014年3月25日签订了《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》，系原告经房屋所有权人授权租赁房屋，租赁合同系原、被告双方真实意思表示，且内容真实、合法。被告出示的新闻报道截图、照片、地方领导留言板不能证明原告在签订合同时存在欺诈、隐瞒的情形。同时，租赁物在租赁初期未通过消防验收，虽不符合《中华人民共和国消防法》、《城市房屋租赁管理办法》的相关规定，但不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的情形，且对被告的权利义务不产生实际影响，也未对被告的实际经营造成任何损害。根据合同相对性，原告作为被委托人与被告之间产生的租赁关系和原告与委托人之间的委托关系系两个不同的法律关系，委托关系中的约定仅束缚委托关系的双方，并不影响租赁关系的约定。因此，对被告抗辩的原告虚假宣传、虚假承诺、虚构事实，超越委托权限收取租金，损害了房东和被告的合法权益的理由，本院依法不予采信。综上，原、被告双方在合同上签字并捺印后，合同即产生法律效力。三、关于合同的履行情况及是否实际解除的问题。合同约定的商铺交付时间为2015年12月31日之前。被告于2015年4月23日在《【鑫宇·钻石城】交房程序表》、《钥匙、资料领取登记表》上签字确认，该两份表未载明原告交付钥匙的情况，存在一定瑕疵。被告并未举证证明原告实际交付商铺的时间，且被告于2015年4月23日填写了《鑫宇·钻石城商业综合体装修申请表》，故实际交房时间为2015年4月23日的盖然性较大。因此，本院依法确认商铺交付时间为2015年4月23日。签订合同后，被告向原告履行了交付保证金的义务，但未按照合同约定给付房屋租赁费用，存在违约行为。原告于2017年3月24日向被告强制收回涉案租赁物，事实上与被告解除了《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》。四、关于租金支付问题。原、被告双方签订的《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》，合同对租赁期限、租金及费用的支付期限和方式进行了明确约定。原告于2016年5月10日向被告发出附条件享受优惠政策的通知，视为变更租赁合同内容的邀约，但被告未在通知载明的时间或条件履行相应的支付租金的义务，视为未作出承诺。故原、被告双方并未对涉案租赁合同的租赁费用及支付方式重新达成一致意见，合同内容未变更。因此，原、被告应全面履行《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》约定的租金支付标准及支付的时间约定。被告曾静应从接房之日起至解除合同之日止按照约定向原告支付房屋租赁费用，应扣除免租期二个月的房屋租赁费用。被告主张房屋存在质量问题并非是被告所租赁的商铺；被告提供的鑫宇·钻石城商业广场商户手册并非是租赁合同内容的一部分，原告提供的商业管理服务是否存在瑕疵与被告是否应当支付租金无关联性。故对于被告提出的上述抗辩理由，本院依法不予采信。五、关于违约金及支付律师费的问题。被告自合同签订后未按照合同约定向原告支付房屋租赁费用，存在违约行为，被告应当向原告支付违约金。双方在合同中明确约定为收取租金所产生的费用由被告承担，故被告应向原告支付因本案诉讼所产生的律师费。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，被告应当按照合同约定向原告支付从租赁房屋期间的房屋租赁费用（其中应扣除合同约定免租期二个月的租赁费用）。在合同履行过程中，被告未按约支付租赁费用，存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定免租期为二个月，按季度支付租金，在每季度租金应在上个季度末之前支付。双方约定违约金从逾期之日起按日3‰为标准进行计算，原告主张违约金按月2%计算，不违反法律规定，本院依法予以支持，但第一季度的租赁费产生的违约金应从2015年6月23日起计算；第二季度的租赁费产生的的违约金应从2015年9月23日起计算；第三季度的租赁费产生的的违约金应从2015年12月23日计算；第四季度的租赁费产生的的违约金应从2016年3月23日计算；次年第一季度的租赁费产生的违约金应从2016年6月23日起计算；次年第二季度的租赁费产生的的违约金应从2016年9月23日起计算；次年第三季度的租赁费产生的的违约金应从2016年12月23日计算；2017年3月23日至2017年3月24日租赁费产生的违约金应从2017年3月23日计算。关于被告提出的原告私自停水、停电，私自封铺、扣押答辩人物品以及单方面解除合同的行为，导致了被告无法继续经营，已给被告造成了较大的经济损失，但未向本院提出反诉请求，故本院在本案中不作处理，被告可另行向原告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告四川广莱商业管理有限公司与被告曾静签订的《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》已于2017年3月24日解除；二、被告曾静于本判决生效之日起十日内向原告四川广莱商业管理有限公司支付房屋租赁费用39493元（房屋租赁费用的计算方法为：从2015年4月23日起2017年3月24日止，按照第一年75元/月/平方米×24.27平方米，第二年80.25元/月/平方米×24.27平方米为标准进行计算，已扣除免租金2个月）；三、被告曾静于本判决生效之日起十日内向原告四川广莱商业管理有限公司支付违约金，违约金的计算方法为：以第一季度应缴纳的租金5460元为计算基数，2015年6月23日起至本判决确定的本金给付之日止；以第二季度应缴纳的租金5460元为计算基数，从2015年9月23日起至本判决确定的本金给付之日止；以第三季度应缴纳的租金5460元为计算基数，从2015年12月23日起至本判决确定的本金给付之日止；以第四季度应缴纳的租金5460元为计算基数，从2016年3月23日起至本判决确定的本金给付之日止；以次年第一季度应缴纳的租金5841元为计算基数，从2016年6月23日起至本判决确定的本金给付之日止；以次年第二季度应缴纳的租金5841元为计算基数，从2016年9月23日起至本判决确定的本金给付之日止；以次年第三季度应缴纳的租金5841元为计算基数，从2016年12月23日起至本判决确定的本金给付之日止；以2017年3月23日至2017年3月24日应缴纳的租金130元为计算基数，从2017年3月23日起至本判决确定的本金给付之日止；上述利率均按照月利率2%为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止;四、被告曾静于本判决生效之日起十日内向原告四川广莱商业管理有限公司支付其因本案诉讼产生的律师费4000元；五、驳回原告四川广莱商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费606元，减半收取计303元，由被告曾静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  胡平二〇一七年九月二十五日书记员  吴敏