北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终4995号上诉人（原审原告）：李小珍，女，1963年7月13日出生。被上诉人（原审被告）：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。法定代表人：吕守刚，董事长。委托诉讼代理人：王沛颖，北京王沛颖律师事务所律师。上诉人李小珍因与被上诉人北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2015)昌民初字第10628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。上诉人李小珍、被上诉人汇超公司的委托诉讼代理人王沛颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小珍上诉请求：撤销北京市昌平区人民法院(2015)昌民初字第10628号民事判决，改判汇超公司赔偿李小珍房屋修复损失费40万元，赔偿李小珍不能正常使用房屋的经济损失90万元，赔偿李小珍物业费，案件受理费、鉴定费由汇超公司负担。上诉理由:《造价鉴定报告》没有按照《司法鉴定意见书》的方案进行评估造价，存在遗漏项目的问题，且其预算低于市场价格，严重不合理，诉争房屋及设备的实际维修费用与《造价鉴定报告》差距巨大。一审判决对诉争房屋不能正常使用的损失认定过低。李小珍未能使用诉争房屋，不应承担物业费用。汇超公司辩称，同意一审判决，不同意李小珍的上诉请求。一审法院根据鉴定部门出具的鉴定报告作出判决没有问题，李小珍要求重新鉴定没有事实依据。物业费并非汇超公司收取。李小珍向一审法院起诉请求：1、请求判令汇超公司支付因房屋质量不合格而带来的维修损失903730元（按照鉴定机构出具的维修方案标准计算）；2、请求判令汇超公司赔偿因涉案房屋无法正常使用导致的经济损失80万元（每月按2万元，暂计自2013年6月29日至2016年10月19日，最终计算至判决生效之日止）；3、请求判令汇超公司赔偿房屋折旧费180万元；4、判令汇超公司免除李小珍自办理入住之日起至判决之日止的物业费；5、判令汇超公司承担各项诉讼费用。一审法院认定事实：2007年4月14日，李小珍与汇超公司签订《北京市商品房预售合同》。合同约定：出卖人汇超公司，买受人李小珍。该商品房坐落为昌平区B-4-4号。预测建筑面积348.81平方米，总价款为348万元。出卖人应在2007年6月30日前向买受人交付该商品房。第十七条，住宅保修责任，（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同中还约定的其他权利义务。合同履行期间，因汇超公司逾期交付房屋，李小珍曾诉至昌平法院，后双方就逾期交付房屋的违约金和房屋交接时间达成调解协议。2013年6月29日双方办理了房屋交接手续，并就验收过程中房屋质量问题签订《房屋验收报告》，报告中就房屋出现的质量问题逐一进行登记（具体内容详见房屋验收报告）。后双方就房屋质量问题的维修方案产生分歧。2015年6月，李小珍诉至法院，诉讼请求同诉称，庭审后李小珍将其第1项诉讼请求变更为请求判令汇超公司支付因房屋质量不合格而带来的维修损失40万元（按照鉴定机构出具的维修方案标准计算）；撤回其第3项诉讼请求，其他诉讼请求同诉称。审理中，李小珍申请对涉案房屋质量问题的维修方案进行鉴定，后法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心，根据上述《房屋验收报告》对涉案房屋需要维修问题进行维修方案鉴定。后上述鉴定中心出具鉴定意见书，审理中，法院向汇超公司释明是否同意按照鉴定意见中的维修方案对涉案房屋的质量问题进行维修，汇超公司表示不同意维修。为此，2016年12月，法院委托北京建基业工程管理有限公司依据上述鉴定意见书确定的维修方案对涉案房屋全部质量问题维修项目进行造价鉴定，鉴定意见为：做法一，造价为176991.91（更换门禁显示器及管道及设备维修）；做法二，179424.37（更换门禁显示器及管道及设备维修及强弱电线路更换、风机盘管更换）。另查，庭审中，汇超公司提交了《房屋建筑工程质量保修书》，该保修书中约定：质量保修期限，1、地基基础和主体结构为设计文件规定的该工程合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防水渗漏为五年；3、装修工程为二年；4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为二年；5、供热与供冷系统为二个采暖、供冷期；……质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。保修书中还就工程质量保修范围、内容、保修责任、保修费用等内容进行了约定。一审法院认为，李小珍与汇超公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效。根据该合同和昌平法院的民事调解书，汇超公司交房时间应为2013年6月29日。汇超公司提交的《房屋建筑工程质量保修书》中虽对涉案房屋的屋面防水、装修工程、电气管线等工程的质量保修期进行了约定，但根据李小珍与汇超公司签订的《北京市商品房预售合同》的约定和参照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，质量保修期应从房屋交付时起算，汇超公司提交的《房屋建筑工程质量保修书》中约定的保修期起算时间不适用于购房人。汇超公司向李小珍交付房屋时，李小珍即对房屋质量问题提出异议，双方就异议项进行确认并签订《房屋验收报告》，因此，汇超公司辩解涉案房屋出现的质量问题属自然老化，且超过了质量保修期依据不足，法院不予支持。本案双方争议内容：一、维修范围和维修方案。该争议内容应根据双方签订的《房屋验收报告》和北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的鉴定意见书确认。汇超公司辩解维修方案部分内容超出了《房屋验收报告》，庭审中，经对争议项核实，维修方案未超出《房屋验收报告》约定范围，该辩解依据不足，法院不予采纳。二、维修费用。经法院释明，汇超公司拒绝按照修复方案对涉案房屋质量问题进行维修，故其应承担赔偿损失的违约责任，损失金额依据北京建基业工程管理有限公司出具的造价意见书确定。李小珍主张造价鉴定意见书鉴定的维修项目造价偏低，依据不足，法院不予采纳，其超出鉴定价格的部分，法院不予支持。三、无法正常使用涉案房屋的经济损失。根据合同法规定，一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，汇超公司因交付房屋存在质量问题，拒绝履行维修义务，导致李小珍无法正常使用房屋，其主张不能正常使用房屋产生的损失（租金损失）符合上述法律规定。损失标准，参照涉案房屋坐落位置、建筑面积、该地区的租赁市场价格、房屋的室内装饰情况、房屋的使用成本（物业费等）等因素，酌定为每月1万元；损失期间，参照涉案房屋的交付时间和修复方案鉴定报告的出具时间以及如房屋正常交付所需装饰装修的期间等因素，法院酌定为自2014年1月1日起至2016年12月31日止，李小珍主张的损失期间法院不予采纳。四、免除物业费问题。汇超公司非物业费收费主体，故李小珍要求汇超公司免除其物业费，法院不予支持，但李小珍不能正常使用涉案房屋期间的物业费用，法院已在上述第三项损失中已适当予以考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京汇超房地产开发有限公司赔偿李小珍房屋修复损失费共计人民币十七万九千四百二十四元三角七分，于本判决生效后十日内执行；二、北京汇超房地产开发有限公司赔偿李小珍不能正常使用房屋的经济损失共计人民币三十六万元，于本判决生效后十日内执行；三、驳回李小珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间，李小珍提交《工程造价重新鉴定申请书》、《工程造价鉴定意见书问题说明》、《司法鉴定意见书问题说明》，要求对工程造价进行重新鉴定，我院就其申请向北京建基业工程管理有限公司发函，要求其对李小珍的意见进行答复。北京建基业工程管理有限公司书面回复本院，称《工程造价鉴定意见书》不存在漏项、计算价格过低等问题。本院认为，李小珍与汇超公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。汇超公司向李小珍交付的房屋存在质量问题，但其明确表示不同意维修，应赔偿李小珍房屋维修所需的各项费用。就维修金额，法院已经委托相关鉴定机构对房屋需要维修的问题及维修方案问题进行鉴定，并依据鉴定部门出具的工程造价鉴定意见书，认定汇超公司赔偿李小珍房屋修复损失费的数额。李小珍认为该工程造价鉴定书存在漏项、预算低于市场价格等问题，鉴定方北京建基业工程管理有限公司已经对此进行了合理答复，故本院对李小珍的上述主张不予采信。李小珍要求汇超公司支付不能正常使用房屋的经济损失、物业费等，一审法院综合考虑涉案房屋情况，酌情确定因汇超公司未能向李小珍交付符合质量标准的房屋给李小珍造成的损失为36万元并无不当，本院予以确认。综上所述，李小珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由李小珍负担（已经交纳）。本判决为终审判决。审判长  王茂刚审判员  柳适思审判员  赵 蕾二〇一七年九月五日书记员  舒 妍书记员  黄旭宁