江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终2668号上诉人（原审原告）:绿地集团（吴江）置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇滨湖新城B2地块一期（一号楼）。法定代表人：费军，总经理委托诉讼代理人：邓志红，系该公司员工。委托诉讼代理人：许伟，上海镇霆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:陈利江，男，1961年10月25日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人绿地集团（吴江）置业有限公司因与被上诉人陈利江商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016)苏0509民初13225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人绿地集团（吴江）置业有限公司（以下简称绿地公司）上诉请求：1、撤销（2016)苏0509民初13225号民事判决并依法改判，支持上诉人的原审诉请，即判令解除上诉人与被上诉人之间的《吴江市商品房买卖合同》并由被上诉人偿还相应担保金额及承担违约金等；2、一审、二审诉讼费由陈利江承担。事实和理由：我国法律并未规定预查封可以限制合同解除，在不违反法律强制性规定的情况下，合同双方对合同的约定解除，应当具有当然的法律效力。原审法院以涉案房屋已存在预查封而驳回上诉人解除合同的请求，存在法律适用错误。被上诉人陈利江在诉讼中未作答辩。原审原告绿地公司向一审法院起诉请求：1、解除绿地公司、陈利江之间签订的位于苏州市××区滨湖新城学院河南侧东地块绿地太湖城第83幢104号房屋的《商品房买卖合同》，并协助办理注销购房合同网签备案手续；2、陈利江赔偿绿地公司因承担保证人责任而垫付的款项1149029.82元及违约金229805.964元（以代偿款1149029.82元的20%计算），以上合计1378835.784元；3、陈利江承担解约违约金322545元（以总房款1612725元的20%计算）；4、上述第1、3项诉请在绿地公司已收的陈利江购房款中予以扣除，不足部分由陈利江直接向绿地公司支付，即陈利江还须另向绿地公司支付违约金88655.784元（陈利江的已付款减去绿地公司的银行代偿款及陈利江应负担的违约金）；5、陈利江承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月26日，绿地公司（出卖人）与陈利江（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2012014509），约定陈利江向绿地公司购买位于苏州市××区滨湖新城学院河南侧东地块绿地太湖城第83幢104号房，商品房总价款1612725元，其中买受人应于2012年11月30日前支付首期房价款502725元，于2012年12月26日前支付剩余房款1110000元，剩余房款办理贷款手续，贷款总额为1110000元。出卖人应当在2014年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，合同约定的交房条件为：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议同时约定，若买受人的贷款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，买受人承诺，在出卖人担保期内，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的（包括但不限于因买受人连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致出卖人银行存款被扣划等），则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价20%的违约金。买受人同意出卖人在交房后180天内办妥房屋初始登记，否则买受人有权按已付房款向出卖人追索逾期利息，利息按中国人民银行同期活期存款利率计算。购房过程中陈利江还签署了《【绿地太湖城】购房登记表》一份，载明：房号83#104、签约日期2012.11.26，姓名陈利江、国籍中国、性别男、出生日期1964.10、号码、联系电话139××××3238、联系地址桃源镇铜罗富乡开发区（吴江巨创纺织科技有限公司）……建筑面积177.32，原总价1897324元、现总价1612725元……付款方式为首付款2012年11月26日付492725元整502725，按揭款2012年12月26日付1120000元整1110000。2014年2月26日，陈利江、陈月英作为借款人、中行吴江分行作为贷款人、绿地公司作为保证人签订《个人一手住房贷款合同》，约定陈利江向中行吴江分行贷款1105000元用于购买案涉房屋，借款期限为12年/144个月，由保证人绿地公司提供阶段性连带责任保证。贷款合同签订后，中行吴江分行向陈利江发放了贷款。2015年4月17日，因陈利江逾期归还贷款，中行吴江分行将陈利江、陈月英、绿地公司作为被告诉至本院，要求判令：1、陈利江、陈月英立即归还中行吴江分行贷款本息1103190.34元（暂计至2015年2月1日，其中本金1078592.56元，利息23839.05元，罚息758.73元，之后至实际给付之日对借款本金按合同约定贷款利率的1.4倍计付罚息）；2、陈利江、陈月英向中行吴江分行赔偿律师费损失32600元；3、绿地公司对陈利江、陈月英的上述债务（包含本案诉讼费用）承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由陈利江、陈月英、绿地公司承担。2015年5月21日，本院作出（2015）吴江商初字第0617号民事判决书，判决：一、陈利江、陈月英归还中行吴江分行借款本金1078592.56元，利息23839.05元，罚息758.73元，合计1103190.34元（利息、罚息暂算至2015年2月1日；自2015年2月2日起至2015年2月28日止期间的利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》约定的等额本息还款方式正常计算；自2015年3月1日起至实际给付之日止的罚息，以借款本金1078592.56元为基数，按年利率8.4252%计算）。二、陈利江、陈月英赔偿中行吴江分行律师费损失32600元。三、绿地公司对陈利江、陈月英上述债务（含诉讼费）承担连带清偿责任。绿地公司承担保证责任后有权向陈利江、陈月英追偿。案件受理费减半收取7511元，由陈利江、陈月英负担。判决书生效后，绿地公司履行了连带清偿责任，中行吴江分行于2016年6月28日出具《代偿证明书》，证明陈利江因购房需要在该行办理个人住房贷款110.5万元，期限为2014年5月7日至2026年5月7日……履行过程中，借款人陈利江因个人原因无力偿还贷款，绿地公司于2015年11月12日为借款人陈利江向该行代偿该笔贷款，代偿金额共计壹佰壹拾肆万玖仟零贰拾玖元捌角贰分（小写金额1149029.82元）。另查明：2015年2月15日，绿地公司通过中国邮政国内挂号信向陈利江邮寄了《通知函》，通知陈利江自2014年11月起，因其怠于履行还款义务，已连续拖欠3期本息未还，截止2015年1月27日应还贷款本金为20656.54元、拖欠利息24424.32元。为此，银行于2015年2月致函绿地公司，要求承担担保人责任，代偿拖欠的贷款本息合计45080.86元。根据购房合同约定，陈利江应于收到书面通知后10日内全额偿还被扣款项并承担违约金。届时绿地公司有权单方解除合同，并需承担合同解除的违约金及赔偿损失。再查明：系争房屋已因另案的执行被苏州市吴江区人民法院预查封，现仍处于预查封状态。一审审理中，绿地公司陈述其已收到案涉商品房的全部购房款1612725元，该房屋目前并未实际交付，绿地公司已于2015年5月29日通过中国邮政国内挂号信的方式，向陈利江在购房时提供的联系地址邮寄了《解除合同通知函》，要求解除案涉的《吴江市商品房买卖合同》，并提供了相应的挂号信凭证及解除合同通知函。以上事实，有绿地公司提供的吴江市商品房买卖合同、民事判决书、挂号信邮寄凭证、代偿证明书及绿地公司的当庭陈述和苏州市吴江区人民法院（2015）吴江执字第1453号执行裁定书以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，绿地公司与陈利江之间的商品房买卖合同关系合法有效，系双方当事人的真实意思表示，双方应当按约全面履行自己的义务。根据购房合同约定，陈利江应于2012年11月30日前支付首期房款502725元，于2012年12月26日前支付剩余房款1110000元，剩余房款办理贷款手续。若陈利江未按贷款合同约定偿还贷款本息，致绿地公司承担担保责任的，陈利江应于收到绿地公司书面通知后10日内偿还绿地公司被扣划款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金，否则，绿地公司有权单方解除合同。现因陈利江未按期归还涉案房屋的贷款，致使绿地公司为其代偿了银行欠款共计1149029.82元，此后陈利江并未向绿地公司归还银行的代偿款。按照合同约定，绿地公司本有权解除合同。然，因案涉商品房已被法院在执行过程中预查封，现仍处于预查封状态，限制了再行处分的权利，预查封的是基于案涉商品房买卖合同所享有的债权，即涉案房屋的交付请求权和所有权转移登记请求权。其目的是使被执行人陈利江保有该项债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而将预查封转为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被预查封，绿地公司就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。故绿地公司诉请解除与陈利江间签订的关于苏州市××区滨湖新城学院河南侧东地块绿地太湖城第83幢104号房的《商品房买卖合同》的主张，本院不予支持，绿地公司因承担保证责任向银行代偿的费用可另行向陈利江追偿。遂判决：驳回绿地集团（吴江）置业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收9657元，由绿地集团（吴江）置业有限公司承担二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，绿地公司与陈利江签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据当事人在诉讼中的举证及法院生效判决可以认定，因陈利江未按期偿还涉案房屋的贷款，致使贷款银行提起了诉讼，最终绿地公司作为按揭贷款的担保人为其代偿了银行欠款共计1149029.82元。此后绿地公司向陈利江发送了还款通知函，由于陈利江至今未向绿地公司支付银行的代偿款，绿地公司因而起诉要接解除合同、支付违约金的请求，符合双方合同的约定。但鉴于涉案房屋在绿地公司起诉前已被法院预查封，故原审法院据此对绿地公司解除合同的诉讼请求不予支持，符合相关法律规定，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19314元，由绿地集团（吴江）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一七年九月四日书记员 杨颖颖