四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0180民初2473号原告：蒋红莲，女，1976年11月16日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：黄安火，系原告之夫。委托诉讼代理人：杨庆，四川法锐律师事务所律师。被告：简阳九城置业有限公司。住所地：四川省简阳市简城镇政府街***号。统一社会信用代码：915120817958109629。法定代表人：杨红灯。委托诉讼代理人：王丽娜，该公司员工。原告蒋红莲诉被告简阳九城置业有限公司（以下简称：简阳九城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法于2017年8月2日、2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告蒋红莲及其委托诉讼代理人黄安火、杨庆，被告简阳九城公司的委托诉讼代理人王丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋红莲向本院提起诉讼请求：1、判令被告从2009年3月19日起至实际办理产权登记之日止，以297558元为基数，按每日万分之五计算违约金。2、判令被告简阳九城公司在30日内办妥简阳香港城A幢负一层第056号商铺房屋权属登记需由其提供的资料报送登记机关备案；3、判令被告负担办理简阳香港城A幢负一层第056号商铺房屋权属登记所需的契税和各种费用；4、判令被告支付原告误工费、车费、住宿费共计5000元。案件审理过程中，原告向本院提出变更第一项诉讼请求，判令被告从2009年3月19日起至2017年8月28日止，以297558元为基数，按每日万分之五计算逾期办证违约金。同时撤回第二项、第三项诉讼请求,本院予以准许。事实和理由：2007年5月24日，原告蒋红莲和简阳九城公司签订《商品房买卖合同》，约定蒋红莲向被告简阳九城公司购买简阳香港城A幢负一层第056号商铺。合同第二十条约定在商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋权属证书，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付购房款万分之五的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。原告从2007年3月17日起至2009年2月6日，分五次向被告交纳了商铺房款297558元。被告实际交房时间为2008年8月6日。2008年8月6日，原告蒋红莲向被告简阳九城公司交纳了产权登记费240元、商铺契税12302元、商铺房屋维修基金5329元、2011年7月18日向被告交纳印花税148.78元、产权登记费3719.48元、工本费320元、土地办证费90元、贴花费15元。从2009年起，原告每年年底都向被告催问办证之事，被告都以各种理由要求原告等待。经原告查询，至今被告仍没有向权属登记机关提供各种办理房屋权属登记所需资料，导致原告至今无法办理简阳香港城A幢负一层第056号商铺的权属登记。原告为维护自己的合法权益，依法向法院起诉，请求判决支持原告的诉讼请求。被告简阳九城公司辩称：我方不存在违约，在2009年2月6日补充协议中有说明双方不再追讨任何违约责任。原告最后交清契税是在2011年7月18日，我们是依法办理的，而且我们也给原告优惠了10000元。我们不应该向原告支付违约金，若法院判令我方违约，违约金的计算时间应该是2011年9月19日起，原告主张的违约金年息为18%，已经超过银行的贷款利率，原告从2008年至今一直出租给第三方。据我方调查同等房屋的出租均价为73元/平方，现在租金已经高达35万元以上，并没有对原告造成损失。根据合同约定，也应该是领取产权证起30日内支付违约金，现在尚未取得房产证，原告要求支付违约金的时间不成立。契税按照合同和法律应该由原告承担。原告所主张的误工费、车费、住所费没有证据证明，请求法院予以驳回。且本案涉案房屋已经用于抵押贷款，为原告办理产权登记现在不能履行。后被告又提出本案房屋用于为重庆华城希望房地产开发有限公司提供抵押担保，房屋已被四川省高级人民法院查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2007年3月17日，原告蒋红莲与被告简阳九城公司签订《商品房买卖合同》，约定原告蒋红莲购买被告位于简阳香港城项目A幢负一层056号商品房预售合同，预测建筑面积为44.7平方米。签订合同时该商品房所在楼栋的建筑工程进度状况为地下一层。合同约定商品房单价为每平方米6680元，总价款298600元。附件四：计价方式与房款的其他约定“买受人采用银行按揭付款方式，单价￥6680元/㎡（大写：陆仟陆佰捌拾元正）总价：￥298600元（大写：贰拾玖万捌仟陆百元正）”，附件五：付款方式及期限的约定买受人于2007年3月17日支付第一次房款￥150000元（大写壹拾伍万元正），于2007年3月19日支付第二次房款8600元（大写捌仟陆百元正），剩余房款由银行按揭支付金额为￥140000（大写壹拾肆万元）。该《商品房买卖合同》第二十条(二)转移登记2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）…买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2008年8月6日，原告蒋红莲与被告简阳九城公司签订《商品房买卖合同》补充协议（以下简称：补充协议一），约定备案编号商023-A-负1F-056号商品房测绘与合同登记面积存在差异，乙方同意补齐面积误差款8958元（大写：捌仟玖佰伍拾捌元整），蒋红莲原采用银行按揭贷款支付尾款，因银行政策调整，经与简阳九城公司协商达成一致，尾款采用分期付款支付给简阳九城公司。按合同金额约定，蒋红莲已支付首付款158600元，尾款还剩140000元，分两次付清。第一次付款时间为2008年8月6日，付款金额33000元，余下107000元在2009年元月31日之前一次性支付完毕。乙方在办理接房手续时需交清房屋维修基金（按政府相关标准收取）及总房款4%的房屋买卖契税，由甲方代收代缴。否则，甲方不予与乙方办理交房手续，造成的一切后果由乙方承担。2009年2月6日，原被告签订《商品房买卖合同》补充协议（以下简称：补充协议二），约定“一、甲乙双方于2008年8月6日签订的《商品房买卖合同》补充协议约定乙方于2009年元月31日支付甲方购房尾款￥107000（大写：壹拾万零柒仟元整）。二、甲、乙双方经过友好协商，甲方同意乙方于2009年2月6日支付甲方购房尾款97000.00（大写：玖万柒仟元整），此后甲乙双方不再互相追讨任何违约责任。…”原告蒋红莲的付款情况为：2007年3月17日支付现金140000元，收款事由:商铺房款；2007年3月17日支付现金10000元，收款事由：商铺房款；2007年3月18日支付现金8600元，收款事由：商铺房款；2008年8月6日支付现金41958元，收款事由：商铺房款；2008年8月6日支付现金240元，收款事由：商铺产权登记费；2008年8月6日支付现金12302元，收款事由：商铺契税；2008年8月6日支付现金5329元，收款事由：商铺房屋维修基金；2009年2月6日支付现金97000元，收款事由：商铺房款；2011年7月18日支付现金4293.26元收款事由：印花税、产权登记费、工本费、土地办证费、贴花费。被告共计收到原告购房款金额为297558元，共计收到原告缴纳契税、维修基金、印花税、产权登记费、工本费、土地办证费、贴花费等22164.26元。2008年8月6日，简阳九城公司将案涉房屋交付原告蒋红莲。根据原告举证的录音整理，被告工作人员称简阳九城公司的总公司将香港城的土地用于抵押贷款，在其总公司的抵押贷款未能还清之前，案涉土地大证不能从银行取出，则无法为包括本案原告在内的购房者办理房屋所有权证。上述事实，有原被告的身份信息、原被告双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、2008年8月6日《商品房买卖合同》补充协议、2009年2月6日《商品房买卖合同》补充协议、购房款收据、缴纳税费收据、交接房流程表等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：本案涉及被告逾期办证是否违约、应否适用违约金以及如何适用违约金的问题。关于被告逾期办证是否违约以及应否适用违约金的问题，原被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，虽然合同约定被告代为办理房屋权属证书，结合房屋产权办理的实际，取得房屋权属证书的义务实际为被告负有将办理权属证书所需资料、费用以及买受人代为缴纳的税、费及相关资料提交给办证机关，协助办理权属变更登记的义务。原告实际接房之日为2008年8月6日，被告应于2009年2月6日前履行提交办证所需资料等提交办证机关的义务，被告并未举证证明其履行上述义务，按照《商品房买卖合同》的该项约定，被告构成违约。关于被告应否承担违约责任的问题，涉及补充协议二是否约定免除被告违约责任的问题。被告主张按照该协议第二条，被告已经优惠原告1万元，其不再追讨其违约责任。原告认为，优惠购房款1万元实际是对被告在2009年2月6日之前违约行为进行的约定，原告认为被告在2009年2月6日之前的违约行为主要有以下三种方面：一是合同约定的交房时间为2008年3月30日，被告实际交房之日为2008年8月6日；二是原被告签订的商品房买卖合同约定可以办理按揭，实际未能办理按揭；三是商品房买卖合同约定修建房屋为地下一层，地上四层，实际修建为地下一层，地上五层。本院认为，结合原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定被告应在2008年3月30日前向原告交房、《商品房买卖合同》附件四约定原告采用银行按揭付款方式，2008年8月6日补充协议约定“乙方（蒋红莲）原采用银行按揭贷款支付尾款，因银行政策调整，经与甲方（简阳九城置业有限公司）协商达成一致，尾款采用分期付款支付给甲方。”等证据，原告主张被告的第一项、第二项违约理由成立，被告优惠原告购房款1万元应理解为对被告2009年2月6日之前违约行为的补偿。被告至今未履行提交办证所需资料等提交办证机关的义务，其违约行为延续。关于2009年2月6日补充协议签订后，被告的违约责任如何承担的问题，涉及补充协议二第二条“此后甲乙双方不再互相追讨人任何违约责任”的理解问题。该条约定：甲乙双方经过友好协商，甲方同意乙方于2009年2月6日支付甲方购房尾款97000.00（大写：玖万柒仟元整），此后甲乙双方不再互相追讨任何违约责任。本院认为，该条中“此后甲乙双方不再互相追讨人任何违约责任”，该条表述之后未作明确的补充说明，造成该条款的理解导致双方产生合理的分歧。2009年2月6日的补充协议系原被告双方自愿达成的协议，原告作为完全民事行为能力人，在协议上签名捺印前，应对协议内容进行仔细阅读，对协议上存有歧义的条款应当及时指出并进行修改，但原告怠于履行该项义务，致使补充协议第二条的内容存在合理分歧，原告具有过错；被告作为专业房地产销售企业，具有比普通购房者更为专业的业务素质，订立合同中存在更大的审慎注意义务，故对补充协议第二条的合理分歧，被告的过错程度相对较大，本院酌情确定被告承担60%的过错责任，原告承担40%的过错责任。关于违约金标准问题。被告主张违约金过高，请求予以调减，原告未提交其实际损失的依据，结合成都地区的司法实践，本院将逾期办证违约金标准调整为按每日万分之一计算。关于逾期办证违约金的时间起算点问题。被告主张应从2011年9月19日销售不动产统一发票之日起计算，本院认为，按照原被告签订的补充协议一“乙方在办理接房手续时需交清房屋维修基金（按政府相关标准收取）及总房款4%的房屋买卖契税，由甲方代收代缴”的约定，原告在2008年8月6日接房时已经向被告交纳商铺产权登记费、商铺房屋维修基金、商铺契税，被告作为专业房地产公司，被告应按照约定一次性告知原告需要缴纳的办证所需费用，原告接房并缴纳维修基金等近三年后，被告再次要求原告缴纳印花税、产权登记费、工本费、土地办证费、贴花费等4293.26元，被告怠于履行合同义务，亦未提出其及时通知原告缴纳剩余税费的依据，故办证税费未能及时交清的责任在于被告，逾期办证违约的起算点应从合同约定的接收房屋之日起180日计算，起算时间为2009年2月6日。鉴于原告主张从2009年3月19日起计算，系原告自愿处分行为，本院予以确认。故逾期办证违约金的起算点应从2009年3月19日起计算至原告主张的2017年8月28日，结合被告的过错程度，被告应承担的逾期办证的违约金计算为297558元×3084天×0.0001×60%=55060.13元。对原告主张被告支付原告误工费、车费、住宿费共计5000元的诉讼请求，原告未提交其实际损失的相关依据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九十条规定，判决如下：一、被告简阳九城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋红莲逾期办证违约金55060.13元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费4099元，由被告简阳九城置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  税远雄二〇一七年九月六日书记员  汪 鑫