重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终1690号上诉人（原审被告、反诉原告）：奉忠文，女,生于1972年4月21日,汉族,住重庆市梁平区。上诉人（原审被告）：孙勇，男，生于1972年10月15日，汉族,住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘洋，重庆市梁平区屏锦法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告、反诉被告）：李昌梅,女,生于1971年5月26日,汉族,住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：李昌波，男，汉族，系李昌梅之弟，1973年11月1日生，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：漆明香，女，系李昌波之妻，1974年8月12日生，汉族，住址同上。原审反诉第三人：梁平区亿梁商业管理有限公司，住所地重庆市梁平区双桂街道迎宾路371号，统一社会信用代码91500228595158105L。法定代表人：林剑，该公司执行董事。委托诉讼代理人：向先银，重庆鼎谋律师事务所律师。上诉人奉忠文、孙勇与被上诉人李昌梅、原审第三人梁平区亿梁商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院(2016)渝0228民初5252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。奉忠文、孙勇上诉请求：1、撤销一审判决；2、维持一审判决第一项；3、判令被上诉人即时返还上诉人所交的保证金18000元，并从交款之日起至退还完毕之日止，以人民银行同期贷款基准利率计付利息；4、判令被上诉人支付上诉人应当领取的奖金17600元以及该奖金的利息；5、判令第三人支付上诉人因租赁房屋装修的损失费36000元；6、本案一审反诉费和二审上诉费由被上诉人和第三人承担。事实和理由：一、上诉人孙勇于2014年4月中旬开车带被上诉人到第三人物管部领取了2014年2月和3月的奖金共计1600元，孙勇当场看到被上诉人签字领取的。一审认定被上诉人未从第三人处领取此奖金系事实认定错误。二、上诉人与第三人之间形成了租赁合同关系，虽然双方没签订书面的租赁合同，但是第三人知晓并默认转租行为，以实际签订的合同附属的相关协议同意上诉人租赁，同意上诉人以自己名义进行装修，且在上诉人转租之后经营了3年多时间里，第三人从未提出异议，这一期间的水、电费都是由第三人提供的写有奉忠文缴费的收据，还直接给付了上诉人两个月的奖金。三、被上诉人收取的18000元只是保证金，而不是一审法院认定的包含了转让费和保证金，因为上诉人和被上诉人在转租时没有约定转让费，被上诉人在转租时未告知上诉人他自己在租赁时缴纳了多少保证金，也未告知其与第三人的租赁合同内容。一审法院认定18000元中只含有9000元的保证金缺乏事实依据。四、上诉人作为实际承租经营者，根据承诺书的内容，有权领取每个月800元的奖金，第三人是否向被上诉人发放了这笔奖金应由第三人和被上诉人举证证明，在没有证据证明没有领取奖金和不支付奖金的情况下，应由其承担不利后果。因此，被上诉人有义务向第三人索要奖金后支付给上诉人。五、租赁合同的解除应是在上诉人与第三人之间，但实际却是被上诉人要求与第三人解除合同，并带人强行由第三人在上诉人手中收取了钥匙并出具“收回”钥匙的字据。六、第三人无故不发放每月800元的奖金，违约在先，在上诉人无违约行为的前提下，第三人和被上诉人无权收回钥匙，上诉人装修房屋花了一大笔钱，在租期未到的情况下第三人收回房屋解除合同，应赔偿上诉人损失。七、一审判决不公，在确定上诉人应给付的租金时计算了利息，在判决返还保证金是不计算利息，并且不支持上诉人每月800元奖金的权利主张。李昌梅辩称：1、关于租赁合同，因为是我与第三签订的合同，第三人始终只认我，所以在办理相应手续的时候上诉人都要我的配合。2、关于租金给付的问题，说好了转租之后就应该由上诉人向第三人支付租金，但是上诉人逾期不付租金，第三人将我告到法院，经调解，我已经支付了相应期间的租金，这笔费用显然是该上诉人承担。3、关于奖金的问题，我没有实际经营门市，所以没有从第三人处领取一分钱的奖金，不存在返还奖金一说。4、关于18000元性质的问题，在转租时，我将与第三人的租赁合同出示给上诉人看过，其中表明有保证金9000元，在我方出具给上诉人的收据上也写的很清楚，包含两部分款项，即保证金和转让费。5、上诉人在第三人处另外租赁有门市，上诉人自己不想租赁本案争议涉及的门市了，主动提出的解除合同，自己搬迁并交回的房屋钥匙。梁平区亿梁商业管理有限公司述称：1、我公司的合同相对方只是李昌梅，我公司也只认李昌梅。2、关于奖金的问题，并不是无条件的每个月发放800元。3、关于装修损失的问题，是上诉人自己不想继续租赁了才提出的解除合同，所以我公司不应承担装修损失赔偿责任。李昌梅向一审法院起诉请求：判令二被告向原告支付租金33000元、并以此金额从2016年11月9日起按月息2%的标准向原告支付资金利息损失，向原告支付第三人起诉原告租赁合同纠纷案的诉讼费435元，本案的诉讼费由被告承担。奉忠文向一审法院反诉请求：判令反诉被告李昌梅向奉忠文退回押金18000元、领取的门市奖金19200元，由第三人补偿奉忠文门市装修费36000元，反诉费用由反诉被告和第三人承担。一审法院认定事实：原告（乙方）于2013年3月8日与第三人梁平亿梁公司（甲方）签订《梁平亿联建材家居五金城商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定第三人将位于梁平区迎宾路588号“亿联建材家居五金城”B区7栋8111、8112、8113，建筑面积共118.95平方米的商铺三间出租给原告，租期5年，自2013年5月1日至2018年4月30日，其中免租期自2013年5月1日到2015年4月30日止，第三年租金自2015年5月1日起到2016年4月30日止为30元/月/平方米，乙方须提前两个月支付下一年度租金，乙方需向甲方交纳“入市经营保证金”，该保证金为乙方履行本合同约定内容的担保，其担保范围包括但不限于商铺租金、违约金、经营保证金、房屋损害赔偿金等，乙方需向甲方交纳保证金共计9000元。同年10月，原告将该三间商铺转租给被告奉忠文，但未签订书面合同，双方口头约定转租期限、免租期、租金金额及缴纳租金的时间均按原告与第三人之间所签订的合同约定的标准计算，同年10月12日，原告向奉忠文出具收条一张，载明“今收到奉忠文门市一次性转让及保证金18000元（壹万捌仟元整）”。同日，被告奉忠文在第三人制作的租户收楼验收表上的“交验人签字处签名”，第三人的物业部还与其签订了“梁平亿联装修管理服务协议”、“区域防火责任协议书”，并向其发放了“装修施工许可证”。此后，奉忠文对所租商铺进行了装修，并进行经营。2014年8月8日，奉忠文在第三人制作的“梁平亿联家装补贴参与承诺书”上签了其本人和李昌梅的名，该承诺书载明“…为保证活动真实有效，亿联公司对40%-50%获得奖金客户进行抽检工作。参与活动主题的经营户签订活动承诺书后，8月份开始考核奖金800元/月延后年底发放”。因被告奉忠文未按照与原告的约定向原告或代原告向第三人缴纳2015年10月1日至2016年9月30日止的租金，第三人为此于2016年9月18日对原告提起诉讼，要求原告支付此期间的租金，共计42822元，在庭审中双方达成协议，约定由原告在同年11月10日前向第三人支付租金33000元，逾期则支付42822元，案件受理费435元由李昌梅承担。本院以（2016）渝0228民初4380号民事调解书确认了此协议，原告于2016年11月9日按该调解书的规定向第三人支付了租金33000元。被告奉忠文于同月23日主动向第三人交回了从李昌梅处转租的上述门市及门市钥匙。为此，原告诉讼来院，请求人民法院判令二被告向原告支付租金33000元、并以此金额从2016年11月9日起按月息2%的标准向原告支付资金利息损失费，向原告支付第三人起诉原告租赁合同纠纷案的诉讼费435元，本案的诉讼费由被告承担。被告奉忠文在诉讼中提出反诉，请求人民法院判决由反诉被告向奉忠文退回押金18000元、领取的门市奖金19200元，由第三人补偿奉忠文门市装修费36000元，反诉费用由反诉被告和第三人承担。因被告奉忠文已向第三人交回了本案所涉门市及门市钥匙，为此，原告在诉讼中与第三人达成协议，终止了双方的租赁合同关系，第三人免除了原告缴纳2016年10月1日至同年11月13日期间的租金的义务，原告在本案中也不向被告奉忠文主张此期间的租金。另查明，奉忠文在租赁期间向第三人领取了两个月的门市奖金共计1600元（因门市每天能正常开门营业，第三人向承租人每月支付的800元奖金），原告未向第三人领取此奖金。一审法院认为，第三人与原告签订了本案所涉房屋的租赁合同，对免租期、租赁期限、租金金额、缴纳租金的时间、保证金等相关内容进行了约定，第三人与原告系租赁合同的相对方；2013年10月，原告与被告奉忠文口头约定由原告将该三间商铺转租给被告奉忠文经营，转租期限、免租期、租金金额及缴纳租金的时间均按原告与第三人之间所签订的合同约定的标准计算，原告还向被告奉忠文收取了一次性转让及保证金18000元，因此原告与被告奉忠文虽然未签订书面租赁合同，但已形成了事实上的转租合同关系，双方为转租合同相对人；第三人虽然事实上向被告奉忠文交付了房屋，第三人的物业部还与奉忠文签订了“梁平亿联装修管理服务协议”、“区域防火责任协议书”，并向其发放了“装修施工许可证”，但这些行为均是管理法律关系，双方并未对免租期、租赁期限、租金金额、缴纳租金的时间、保证金等事项进行商议，更未达成合意，被告奉忠文与第三人未形成租赁合同关系，也不是租赁合同相对人。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金…”，第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付…”。被告奉忠文从原告处转租本案所涉门市，双方口头约定转租期限、免租期、租金金额及缴纳租金的时间均按原告与第三人之间所签订的合同约定的标准计算，因此被告奉忠文应当按照约定及前述法律之规定向原告支付2015年10月1日至2016年9月30日止的租金，共计42822元，原告仅向第三人缴纳了上述期限的租金33000元，在本案中仅要求被告支付租金33000元，对其请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因被告迟延向原告缴纳租金，对原告造成了资金利息损失，对于原告要求被告自2016年11月9日起赔偿利息损失费的诉讼请求，本院予以支持，因原告遭受的仅是利息损失，应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算其利息损失，对于原告超过此标准的诉讼请求不予支持。因合同具有相对性，原告不能要求被告承担因其他合同履行而产生的费用，对于原告要求被告奉忠文支付第三人起诉原告租赁合同纠纷案的诉讼费435元的诉讼请求不予支持。被告孙勇与原告李昌梅未对本案所涉门市商议有关租赁的事宜，未建立租赁合同关系，对于原告要求被告孙勇对上述费用承担支付责任的诉讼请求不予支持。2013年10月12日，原告向奉忠文出具的收条载明“今收到奉忠文门市一次性转让及保证金18000元（壹万捌仟元整）”，根据此收条的文字含义，原告向被告奉忠文收取的18000元现金中包含了转让费和保证金两种性质的款项，结合原告与第三人签订的租赁合同中约定的保证金为9000元的事实，一审法院确认此收条中载明的18000元中包含转让费、保证金各9000元。原告主张此保证金所保证的内容与原告同第三人之间所签租赁合同中约定的保证金所保证的内容一致，被告奉忠文不按时缴纳租金，提前终止合同，有违约行为，此保证金不应退还，被告奉忠文对原告前述主张的保证金的性质不予认可，由于双方未签订书面合同，原告又未提供证据证明其主张成立，奉忠文向第三人所交回的房屋完好，此保证金应予以退还；因该院确认原告向奉忠文收取的18000元现金中仅包含保证金9000元，因此，对于奉忠文要求退还保证金18000元的反诉请求，一审法院仅支持退回保证金9000元的请求，其余9000元为门市转让费，系奉忠文向李昌梅自愿缴纳，对奉忠文要求退回另9000元的诉讼请求不予支持。李昌梅与奉忠文达成的口头租赁协议中未约定由李昌梅向奉忠文支付门市奖金（因门市每天能正常开门营业的奖金），原告也未从第三人处领取此奖金，对于奉忠文反诉要求由李昌梅退回已领取的门市奖金19200元的请求也不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。被告奉忠文于同月23日主动向第三人交回了本案所涉门市及门市钥匙，并停止经营，以此行为违反与李昌梅约定的租赁期限，提前终止了与李昌梅的租赁合同关系，现原告及第三人又不同意利用奉忠文对该房屋进行装饰装修所形成的附合物，加之奉忠文与第三人并未形成租赁合同关系，对于奉忠文反诉要求由第三人补偿其门市装修费36000元的请求一审法院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决：一、由被告奉忠文向原告支付房屋租金33000元，并自2016年11月10日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率向原告支付资金利息损失费至房屋租金33000元付清之日止，限判决生效后十日内付清。二、驳回本诉原告李昌梅的其他诉讼请求（含对孙勇的诉讼请求）。三、由反诉被告李昌梅向反诉原告奉忠文退还保证金9000元，限判决生效后十日内付清。四、驳回反诉原告奉忠文对反诉被告李昌梅的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告奉忠文对反诉第三人的诉讼请求。本诉案件受理费625元，由本诉被告奉忠文承担，反诉案件受理费50元，由反诉被告李昌梅承担。本院二审期间，当事人围绕其上诉请求分别提供了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提供证据三份：1、其手机拍摄的奖金领取签字表；2、争议门市照片一张；3、视频光盘。上诉人据此拟证明被上诉人领取了奖金以及门市房屋的装修情况。经质证，被上诉人及原审反诉第三人均不认可，其中对第一份证据的真实性不认可，对第二份证据的关联性不认可，对第三份证据的合法性不认可。被上诉人提供了三张光盘（含视频、音频），拟证明是上诉人自己主动搬出的门市并解除的合同。经质证，上诉人不认可内容真实性，原审反诉第三人无异议。本院审查认为：上诉人提供的证据1本身形式上存在瑕疵，且内容反映的也是其承租的其他门市的奖金领取情况，与本案争议事项没有直接关联，不能达到上诉人证明目的；证据2照片显示的是争议门市卷帘门关闭后的门脸，不能证明装修情况及费用问题；证据3视频光盘的内容是双方争议发生后在门市房屋内的交涉情况，可以看到门市房屋确经过装修，室内已显空荡，但门市经过装修的事实已被一审法院认定，此证据不能达到上诉人的证明目的。被上诉人提供的三张光盘不能确定拍摄录制时间，且其欲证明的事实已被一审法院所认定，故本院不予采信其证据效力。本院二审查明的基本事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。本案中，基本的法律关系是原审反诉第三人与被上诉人李昌梅之间存在租赁合同关系，被上诉人李昌梅与上诉人奉忠文之间存在（转租）租赁合同关系，两个合同的相对方特定明确，上诉人奉忠文与原审反诉第三人之间不存在租赁合同关系。当事人争议涉及的18000元款项的性质，根据李昌梅向奉忠文出具的收条内容分析，是含“一次性转让及保证金”两部分款项，只是各自具体数额多少不明确，然而结合李昌梅向原审反诉第三人缴纳了9000元保证金的客观事实，以及李昌梅与奉忠文之间转租赁合同的关系，一审法院认定其中含9000元保证金是正确的，另余9000元转让费则不存在退还的问题。上诉人奉忠文主张被上诉人李昌梅支付其奖金，但现有证据不能证明李昌梅从原审反诉第三人处领取了奖金，李昌梅也无合同义务向奉忠文支付奖金，故上诉人的此项请求缺乏事实和法律依据。上诉人奉忠文还主张原审反诉第三人支付其房屋装修的损失费36000元，但由于查明的事实是上诉人自己交还的租赁房屋并停止经营，以其行为表明不再继续履行合同，故其此项请求缺乏事实和法律依据，不能得到支持。上诉人还认为一审判决未支持其关于相应资金利息的诉讼请求是判决不公，但仅从诉讼程序而言，上诉人在一审中提出的反诉请求并不包含资金利息，而人民法院不能超越当事人诉讼请求进行裁判，故其此项主张明显缺乏依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1590元，由上诉人奉忠文、孙勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 黄 文 革代理审判员 杜 抗 洪二〇一七年九月二十七日书 记 员 欧阳星宇