江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)赣03民终425号上诉人（原审原告）:彭卫兵，男，1968年3月24日出生，汉族，住萍乡市。上诉人（原审原告）：赖丽莉，女，1971年1月13日出生，汉族，住萍乡市。两上诉人委托诉讼代理人：徐振武，江西振武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡俊，女，1970年11月14日出生，汉族，住萍乡市。委托诉讼代理人：王福成，江西博韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈睿，江西博韬律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：彭ＸＸ，男，1974年9月24日出生，汉族，住萍乡市。上诉人彭卫兵、赖丽莉因与被上诉人胡俊、彭ＸＸ执行异议之诉一案，不服萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭卫兵、赖丽莉及其两人委托诉讼代理人徐振武、被上诉人胡俊的委托诉讼代理人王福成、陈睿到庭参加诉讼，被上诉人彭ＸＸ经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人彭卫兵、赖丽莉上诉请求：1、撤销萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初2410号民事判决；2、确认《按揭房屋转让协议》合法有效，并判决位于萍乡经济技术开发区××花园××栋××单元××室房屋归彭卫兵、赖丽莉所有；3、判决不得执行彭卫兵、赖丽莉位于萍乡经济技术开发区××花园××栋××单元××室的房屋。事实和理由：1、一审未对彭卫兵、赖丽莉提出“请求确认彭ＸＸ于2014年7月8日签订的《按揭房屋转让协议》合法有效，并判决位于萍乡经济技术开发区××花园××栋××单元××室的房屋归彭其兵、赖丽莉所有”的诉讼请求作出处理违法。彭卫兵、赖丽莉的起诉符合民诉法的规定，诉讼请求明确，即包括执行异议之诉，也包括确权之诉。根据民诉法解释第三百一十二条之规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案一审判决应当对该确认之诉作出处理，不应在另行起诉。2、彭卫兵、赖丽莉提出“排除对××花园××栋××单元××室房屋的执行”的诉讼请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件。首先，《按揭房屋转让协议》是在查封之前签订的，系合法有效的；其次，彭卫兵、赖丽莉已于2014年8月入住，合法占有该房屋；再次，彭卫兵、赖丽莉已经向被上诉人彭ＸＸ支付了购房款75万元，由银行转账凭证和彭ＸＸ出具的收条为证，一审判决认定未全部支付购房款错误；最后，未办理房屋过户登记，并非因彭卫兵、赖丽莉的原因所致，彭卫兵、赖丽莉并无过错。购买房屋时，房屋已经被彭ＸＸ设立了抵押，无法办理过户。虽然委托了赖某办理过户登记，但是因赖某与赖丽莉有矛盾，拒不配合办理过户登记，所以，未办理过户登记并未彭卫兵、赖丽莉的过错。3、物权期待权应受法律保护，应优先于其他债权。彭卫兵与彭ＸＸ在人民法院查封房屋之前便签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，且已经入住多年，虽然没有办理过户登记，但是物权期待权同样受法律保护，我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”，所以，物权能够合法变动的前提是物权变动为内容的债权合同成立并且有效。彭卫兵的物权期待权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，对其保护的前提和基础也是其未来将过渡为物权，而被上诉人胡俊主张的是彭ＸＸ应承担的担保债权，且彭ＸＸ只是担保人之一，不能执行该物，可以执行其他被执行人，同样可以达到胡俊的目的，因此，物权期待权应优先。被上诉人胡俊辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人彭ＸＸ未予答辩。上诉人彭卫兵、赖丽莉向一审法院起诉请求：1、确认《按揭房屋转让协议》合法有效，并判决位于萍乡经济技术开发区××花园××栋××单元××室房屋归彭卫兵、赖丽莉所有；2、判决不得执行彭卫兵、赖丽莉位于萍乡经济技术开发区××花园××栋××单元××室的房屋。一审法院认定事实：彭卫兵与赖丽莉系夫妻关系。2014年7月8日，彭卫兵、赖丽莉与彭ＸＸ签订《按揭房屋转让协议》一份，约定彭ＸＸ将其购买的位于萍乡市开发区××花园××栋××单元××室的按揭房屋转让给彭卫兵及赖丽莉，房屋建筑面积135.84平方米，房屋所有权证号为萍房权证开字第××号，土地使用证号为萍国用（2011）第95471号，总价款为75万元。同日，彭ＸＸ向彭卫兵出具收条两份，共计收款55万元。2014年8月22日，彭卫兵向彭ＸＸ中国工商银行账户62×××28转账20万元。后彭ＸＸ将诉争房屋交付彭卫兵、赖丽莉占有使用至今。因彭ＸＸ购房未满5年，为避免多交契税，双方商定暂不办理房屋过户手续，但要求彭ＸＸ委托赖丽莉亲属赖某全权处理其房屋出售事宜，包括代为办理房屋过户手续，将产权证、土地证过户到买房人名下等，并为此进行了公证。2015年4月29日一审法院因胡俊与彭ＸＸ等人借款合同纠纷一案，应当事人申请及有关法律规定作出了（2015）安民初字第681号民事裁定书，并于2015年5月5日查封了彭ＸＸ名下位于萍乡经济开发区××花园××栋××单元××室房屋一套，即该案诉争房屋。后一审法院对该案作出（2015）安民初字第681号民事判决，确认彭ＸＸ对就160万元借款本金及利息向胡俊承担连带清偿责任，该判决已发生法律效力并已进入执行程序。2016年8月1日，彭卫兵准备办理过户手续时，发现该房屋已被一审法院查封，遂于2016年8月4日以该房屋已实际出售给彭卫兵、赖丽莉为由向一审法院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。一审法院于2016年11月22日作出（2016）赣0302执异17号执行裁定书，裁定驳回异议人彭卫兵的异议请求。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指第三人就执行标的物有足以排除强制执行之权利，请求法院为不许对该物实施执行之判决。彭卫兵、赖丽莉对诉争房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益是该案的争议焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条也规定，必须满足支付全部价款、实际占有使用、对未办理过户登记手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。彭卫兵、赖丽莉与彭ＸＸ签订了《按揭房屋转让协议》，虽彭卫兵、赖丽莉主张已支付了全部价款，但其中55万元收条未提供相应的转账凭证。即便确已付清了全部购房款，在查封前也已占有使用案涉房屋，但其购房后未办理过户登记手续，而原因系为了少交契税。实际上，在彭ＸＸ办理公证委托赖丽莉亲属赖某全权处理涉案房屋所有权过户等手续时，产权过户已不存在产权障碍及出卖人不配合之障碍，彭卫兵、赖丽莉能够办理过户登记而未办理，系因其自身原因而导致房屋未过户，其对未及时办理过户登记手续明显具有过错，且该行为系一种规避国家契税的行为，亦应承担相应的风险，故对彭卫兵、赖丽莉要求排除对涉案房屋执行的请求不予支持。彭卫兵、赖丽莉要求确认其与彭ＸＸ签订的《按揭房屋转让协议》合法有效，因该诉请与本案案外人执行异议之诉非同一法律关系，故对此不予处理，彭卫兵、赖丽莉可另行主张权利。关于彭卫兵、赖丽莉要求判决位于江西萍乡经济开发区××花园××栋××单元××室的房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该涉诉房屋所有权仍登记在彭ＸＸ名下，彭卫兵、赖丽莉对涉案房产并不具有物权，其要求判决位于江西萍乡经济开发区××花园××栋××单元××室的房屋归其所有的诉讼请求无法律依据，故不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回彭卫兵、赖丽莉的诉讼请求。案件受理费9568元，由彭卫兵、赖丽莉负担。本院二审期间，彭卫兵、赖丽莉围绕上诉请求依法提交以下证据：1、协助执行通知书，拟证明安源区人民法院未按照法定程序对查封措施进行公告。经质证，被上诉人胡俊认为该证据不属于民诉法规定的新证据，不予质证。被上诉人彭ＸＸ未予质证。本院认为，彭卫兵、赖丽莉提供该份证据的证明目的是证实安源区人民法院查封案涉房屋未予公告的措施存在程序错误，而民诉法对房产的查封并未规定要求予以公告，因该证据系安源区人民法院出具的法律文书，故对该证据的真实性予以采信，但不能实现其证明目的。2、汇款凭证，拟证明彭卫兵、赖丽莉陆续向彭ＸＸ汇购房款7万元、8万元、10万元、20万元和1500元。经质证，被上诉人胡俊对该组证据的真实性予以认可，但认为不足以支持其上诉理由。被上诉人彭ＸＸ未予质证。本院认为，被上诉人胡俊对证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以采信。3、赖某的证人证言，拟证明彭卫兵、赖丽莉对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。经质证，被上诉人胡俊认为证人赖某与上诉人赖丽莉是姐妹关系，双方存在重大利害关系，证言不属实。赖某从彭ＸＸ处获得了办理案涉房屋过户登记的授权，且该授权经过了公证，在此情况下仍未办理过户登记，上诉人彭卫兵、赖丽莉存在过错。被上诉人彭ＸＸ未予质证。本院认为，证人赖某与上诉人赖丽莉系姐妹，存在利害关系，且其证言不足以实现其证明目的，故对该证言不予采信。被上诉人胡俊、彭ＸＸ未提供证据。二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案争议的焦点是彭卫兵、赖丽莉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，彭卫兵、赖丽莉系案涉房屋的买受人，在人民法院查封案涉房屋之前，就案涉房屋与彭ＸＸ已经签订了《按揭房屋转让协议》；并且基于该协议合法占有了案涉房屋；根据被执行人彭ＸＸ提供的收条和彭卫兵、赖丽莉提供的支付房款凭证，亦能够认定彭卫兵、赖丽莉已经支付了全部房款；关于未办理过户登记的问题，彭ＸＸ委托了赖某办理房产过户事宜，虽然赖某与赖丽莉系姐妹关系，但赖某是否能够按照彭ＸＸ委托事宜，积极与彭卫兵、赖丽莉办理房产过户登记事项，则不属彭卫兵、赖丽莉所能主导，故此彭卫兵、赖丽莉对未办理过户登记不存在过错。一审认定彭卫兵、赖丽莉存有过错不当，应予纠正。据此，彭卫兵、赖丽莉提出的执行异议，符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对该异议应予支持。彭卫兵、赖丽莉基于与彭ＸＸ签订的《按揭房屋转让协议》及付款的事实，对案涉房屋享有合法的占有使用权可以排除强制执行。关于彭卫兵、赖丽莉提出确认《按揭房屋转让协议》合法有效的上诉请求。本案系执行异议之诉，案外人对执行标的的权属具有合法权益的有权提出执行异议及执行异议之诉，亦可请求对执行标的的权属进行确权，但对于权属取得的原因行为效力问题不属于执行异议之诉的审理范围，故此《按揭房屋转让协议》的效力问题不属于本案审理范围，一审判决对该请求不予审理并无不当。故此，对该上诉请求不予支持。关于彭卫兵、赖丽莉提出确认案涉房屋归其所有的上诉请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”本案案涉房屋登记在彭ＸＸ的名下，根据上述法律规定，案涉房屋因未办理变更登记，不发生物权变动，据此，不能认定彭卫兵、赖丽莉对案涉房屋享有所有权，故对该诉请不予支持。一审判决驳回该项诉请并无不当。综上所述，上诉人彭卫兵的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初2410号民事判决；二、不得执行萍乡经济技术开发区××花园××栋××单元××室，房屋所有权证号为萍房权证开字第××号房屋；三、驳回彭卫兵、赖丽莉其他诉讼请求。一审案件受理费9568元，由彭卫兵、赖丽莉负担4784元，胡俊负担4784元；二审案件受理费9568元，由上诉人彭卫兵、赖丽莉负担3190元，被上诉人胡俊负担3189元，被上诉人彭ＸＸ负担3189元。本判决为终审判决。审判长  缪德敏审判员  张 健审判员  刘 敏二〇一七年九月五日书记员  朱郭萍