湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘04民终1185号上诉人（原审被告）：衡阳市中泰银联房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区红湘南路10号中泰峰境小区会所三楼。法定代表人：左华政,该公司总经理。委托诉讼代理人：黄琳，湖南南舫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华玉霞，女，1982年10月13日出生，住湖南省衡阳市珠晖区。被上诉人（原审原告）：蒋文韬，男，1983年03月19日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：钱芳、张楚英，湖南秦湘律师事务所律师。上诉人衡阳市中泰银联房地产开发有限公司（以下简称中泰银联公司）因与被上诉人华玉霞、蒋文韬商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2015）衡蒸民一初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中泰银联公司委托诉讼代理人黄琳，被上诉人华玉霞、蒋文韬共同委托诉讼代理人钱芳、张楚英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中泰银联公司上诉请求：撤销原判，改判驳回华玉霞、蒋文韬的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定诉争房屋存在质量问题，不满足交房条件错误，华玉霞、蒋文韬所购商品房没有房屋质量问题；2、一审案由应为商品房销售合同，且中泰银联公司没有违约行为，原审法院适用法律错误。华玉霞、蒋文韬辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华玉霞、蒋文韬向一审法院起诉请求：1、中泰银联公司支付华玉霞、蒋文韬逾期交房违约金13525.07元；2、承担华玉霞、蒋文韬未能及时取得该房屋有关权证的全部违约责任，支付违约金3432.76元。一审法院认定事实：2012年7月21日，华玉霞、蒋文韬与中泰银联公司与蒋文韬签订商品房买卖合同，合同约定：中泰银联公司将其开发的坐落于衡阳市蒸湘区红湘南路10号中泰峰境D1栋70X室出售给华玉霞、蒋文韬，华玉霞、蒋文韬向中泰银联公司支付购房款343276元。对交付房屋的期限及条件，双方在合同第八条约定如下：“出卖人（中泰银联公司）应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（华玉霞、蒋文韬）使用：1、该商品房经综合验收合格．．．．．．”。合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人根据买受人提供的联系地址以挂号信的形式发出的《收楼通知》的，应视买受人已被送达。自《收楼通知》发出之日起30日内，买受人须来中泰峰境销售部办理房屋交房手续。买受人若未按规定的期限来办理房屋交接手续的，自《收楼通知》发出第31日起，视买受人已接受该商品房，并开始计算缴纳物业管理费以及产生的相关费用”。对逾期交房的违约责任，双方在合同第八条中约定如下：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日60日内告知买受人的；2、国家及政府相关职能部门的政府行为和法律政策原因导致的工程进度变化的”。合同第九条约定如下：“．．．．．．（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金．．．．．．”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：．．．．．．2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1％向买受人支付违约金．．．．．．。”后双方签订补充协议约定，将双方于2012年7月21日签订商品房买卖合同第六条付款方式变更为：华玉霞、蒋文韬向中泰银联公司支付首付款163276元，贷款180000元。华玉霞、蒋文韬向中泰银联公司支付购房款163276元，并通过中国建设银行股份有限公司贷款180000元。另查明，中泰银联公司开发的中泰峰境三期D1-D4栋于2014年4月29日经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收。蒋文韬于2014年4月30日收到中泰银联公司收房通知，但华玉霞、蒋文韬以该房屋主体存在严重质量问题未满足合同约定的交房条件为由，拒绝接收本案诉争房屋。2014年12月3日，衡阳市建设工程质量监督站向中泰峰境三期D1栋、D2栋、D3栋、D4栋各位购房业主发出通知：“该小区D1-4栋存在质量问题拟采取加固施工及处理方案…。”经北京东宇宏业建筑工程有限公司衡阳分公司对衡阳市中泰峰境D1-D4栋楼进行加固施工后，2015年5月25日，湖南湖大土木建设工程检测有限公司接受中泰银联公司的委托，作出衡阳市中泰峰境D1-D4栋楼面板加固施工质量检测评定报告，该鉴定报告结论为：衡阳市中泰峰境D1-D4栋加固楼面板抽测部位钢筋间距，满足施工质量验收规范要求，除D2栋2303二十三层卧室板13~15／（2／B）~保护层厚度满足施工质量验收规范要求外，其余板保护层厚度偏厚；2、衡阳市中泰峰境D1-D4栋加固楼面板抽测部位加固后实测板厚大于原设计板厚；3、衡阳市中泰峰境D1-D4栋加固楼送检的混凝土标准养护试板块和同条件养护试块混凝土抗压强度均满足加固设计强度等级要求；4、衡阳市中泰峰境D1-D4栋加固楼面板未出现明显影响结构承载力的裂缝等缺陷。2015年5月29日，衡阳市中泰峰境D1-D4栋设计单位广州宝贤华瀚建筑工程设计事务所致函给中泰银联公司：…D1栋1405板（22-24XD~F轴）、D2栋2303板（12-13XB~D轴）、D2栋2303板（13-15X2／B~D轴）、D3栋2201板（4-6XB~D轴）、D3栋2901板（3-4X2／B~D轴）、D3栋1103板（12-1／13XJ~L轴）、D4栋2901板（5-6XG~K轴）、D4栋2901板（1-3XF~1／D轴）板厚度及保护层厚度均超过原设计要求，经复核，其均满足受力要求。再查明，华玉霞、蒋文韬在2014年4月30日中泰银联公司通知其交房至房屋加固期间一直未收房，也未办理房屋产权登记。一审法院认为，华玉霞、蒋文韬与中泰银联公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于中泰银联公司是否存在逾期交房的问题。华玉霞、蒋文韬认为，根据该合同约定，诉争房屋交房条件为：经综合验收合格，并约定中泰银联公司在交房时应出示上述证明文件，并签署房屋交接单。中泰银联公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，交房期限为2014年4月30日。本案华玉霞、蒋文韬已依照合同履行了自己的付款义务，中泰银联公司应按照合同约定如期交付房屋。华玉霞、蒋文韬虽在2014年4月30日收到中泰银联公司收房通知，但因诉争房屋存在质量问题，不满足交房条件而拒绝收房。直到2015年5月29日，诉争房屋通过加固并经过相关部门检测该房屋才满足交付条件，故华玉霞、蒋文韬要求中泰银联公司支付2014年5月1日至2015年5月29日期间延期交房以及延期办证违约金。中泰银联公司认为，其开发的中泰峰境三期D1-D4栋于2014年4月29日经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，即满足综合验收合格的标准，华玉霞、蒋文韬于2014年4月30日收到收房通知，中泰银联公司履行合同约定的义务，房屋存在质量问题，属于保修范围，且中泰银联公司也及时对房屋进行加固，延期交房的责任在于华玉霞、蒋文韬自身。该院认为，本案诉争房地产工程项目经验收合格时间虽为2014年4月29日，但根据2014年12月3日衡阳市建设工程质量监督站向中泰峰境三期D1栋、D2栋、D3栋、D4栋各位购房业主发出通知等可以证实该房屋主体存在质量问题严重影响正常居住和使用，该诉争房屋并不满足实际交付使用的条件，故华玉霞、蒋文韬拒绝收房的理由成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”华玉霞、蒋文韬房屋虽经验收合格，但验收单位已经明确该房屋主体存在质量问题，并不满足交付条件，直至2015年5月29日，经过该项目设计单位复核后才证实诉争房屋满足交付条件，故华玉霞、蒋文韬诉请2014年5月1日至2015年5月29日期间（共计394天）为中泰银联公司延期交房时间，中泰银联公司应按华玉霞、蒋文韬已付房款343276元的万分之一向华玉霞、蒋文韬支付违约金13525.07元，予以支持。关于中泰银联公司是否存在逾期办证的问题。根据该合同约定，中泰银联公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由衡阳市中泰银联房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。上述约定的时间起算点是房屋交付使用之后，因华玉霞、蒋文韬未履行接收房屋的义务，造成涉案房屋并未实际交付，继而导致中泰银联公司履行上述申报备案义务的期限无法确定。因此，华玉霞、蒋文韬以中泰银联公司逾期办理产权证为由，要求中泰银联公司承担逾期办证的违约责任的主张没有事实依据，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中泰银联公司在判决生效后10日内向华玉霞、蒋文韬支付违约金13525.07元；二、驳回华玉霞、蒋文韬其他诉讼请求。如果中泰银联公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费224元，由华玉霞、蒋文韬负担45元，由中泰银联公司负担179元。本院二审期间，中泰银联公司围绕上诉请求提交了一组新的证据，拟共同证明涉案房屋没有房屋质量问题，不需要加固等事实。本院认为，上述证据来源合法，内容真实，但不能实现中泰银联公司的证明目的，不予采信。原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，虽然中泰银联公司对涉案房屋经有关部门检测合格，在合同约定的期限内通知华玉霞、蒋文韬接收房屋，且现无证据证明华玉霞、蒋文韬所购的涉案房屋需要维修加固。但因住户就商品房质量问题向建筑主管部门投诉，经建筑主管部门组织有关权威机构再次进行质量检测，证实华玉霞、蒋文韬所在楼栋多处需要维修加固，存在严重质量问题和安全隐患。为此，建筑主管部门责令中泰银联公司采取维修加固措施，并要求住户在维修加固合格前暂停装修入住。远离危险是最起码的安全常识，不敢想象，在得知自己所在楼栋多处需要维修加固的情况下，还敢安心入住。故中泰银联公司以华玉霞、蒋文韬所购这套房屋不在维修加固之列为由拒绝承担违约责任理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律恰当，处理正确。综上所述，中泰银联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费224元，由上诉人衡阳市中泰银联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  任志恒审判员  杨丽萍审判员  王洪峰二〇一七年九月二十八日书记员  谢倩茜