云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2823民初777号原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地勐腊县曼它拉路502号。法定代表人：ＸＸＸ，职务执行董事。委托诉讼代理人：苏俊，男，该公司法务专员。特别授权代理。委托诉讼代理人：李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。被告：崔炳枢，女，1973年06月27日出生，汉族，重庆市万州区人，现住勐腊县。原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告崔炳枢物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托诉讼代理人苏俊、被告崔炳枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告2013年10月1日至2016年12月31日期间勐腊县勐腊镇环福山庄小区1幢2单元701室的物业费、年垃圾清运费、楼道打扫费、水池清洗费、公摊水电费、水泵加压费等共计5308元（其中，物业费3381元、年垃圾清运费405元、公摊水电费325元、水池清洗费195元、楼道卫生费552元、水泵加压费450元）。事实和理由：勐腊县勐腊镇环福山庄小区（以下简称环福山庄小区）系勐腊宏盛房地产开发有限责任公司（以下简称宏盛公司）开发的商品房，被告是环福山庄小区业主，其向宏盛公司购买的房产位于环福山庄小区1幢2单元701室，建筑面积和公摊面积共计125.19㎡。2013年10月17日宏盛公司与原告签订了《环福山庄小区物业服务委托合同》和补充协议，合同约定宏盛公司委托原告为环福山庄小区（建筑面积约为6万㎡）提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务。原告自与宏盛公司签订物业服务委托合同后，便开始为环福山庄小区提供物业服务，并每年垫付小区垃圾清运费、公摊水电费、水泵加压费等相关费用。被告也实际接受了原告提供的物业服务，但被告从2013年10月1日起未向原告支付过物业服务费等相关费用，原告多次以电话、发放书面缴费通知、在其门前张贴缴费通知，以及发律师函等多种方式催收未果。被告无正当理由拒交物业费等费用。经统计，被告欠原告2013年10月1日至2016年12月31日期间的物业费及年垃圾清运费、水泵加压费、楼道打扫费、水池清洗费、公摊水电费等费用共计5308元，其中，欠物业费3381元、欠年垃圾清运费405元、欠公摊水电费325元、欠水池清洗费195元、欠楼道卫生费552元、欠水泵加压费450元。综上所述，原告依法接受宏盛公司委托为被告所在的环福山庄小区提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费和公摊水电费，而被告拒付物业费的理由不能成立，且被告已实际接受了原告提供的物业服务。为此原告依法具状诉至法院。在庭审中，原告对年垃圾清运费收费标准自愿降为以12元/月主张。公摊水电费即为水电运行费、二次加压费即为水泵加压费。被告辩称，第一、原告没有经过业主的同意，也没有与任何一个业主签订物业服务合同就进驻小区，并且在提供服务过程中也没有一样让业主满意，小区经常丢失东西。第二、小区楼道的打扫不及时，楼梯扶手从没有见擦过，楼道内乱贴乱划，杂物乱堆，环境脏乱差，绿化部分养鸡的养狗的脏得没法说。半夜一会鸡叫一会狗叫，对小区业主的日常生活与工作带来了严重影响。第三、原告存在重复收费，物管费包括些什么？物业共用部分包含什么？原告收取的加压费、楼道费及水池清洗费难道不是包括在物管费以内吗？为什么从50元涨到现在的每年200元，水费的收取太高，己达到3.3元／方，超出国家收费标准，二次加压费、电费已算到了公摊“电费”上，不应该再向业主收取。第四、小区没有任何休闲活动中心、体育活动场所配套设施，对外来车辆人员的进出没有任何管理行为，小区后门无人看管外来人员可以随时随意进出，对小区的治安环境造成很大的不安全因素，公共秩序基本没有。第五、原告对本小区的服务能达到原告的收费标准吗？第六、自被告入住以来只要下雨家中每个窗户全部漏水，顶楼直到现在也一直漏水，告诉物业公司后，物业公司在上面挖了一米多长的一条沟，直到现在沟也没有填上，还是一直漏水。多次叫物业公司来修，却告知让被告去找开发商，去找开发商又让被告找物管，双方相互推诿。物业公司进入被告小区是做什么的？原告与开发商签订了合同，与包括被告在内的所有业主没有任何协议合同，那么原告就去找开发商收物管费，与被告没有关系。既然开发商把小区交给原告，那么原告就有义务为被告服务，维护小区环境卫生和小区的安保，被告受益了自然应该交，什么时候修好被告什么时候付物管费。第七、小区公用场地业主各家占着停车场，每天收停车费，一辆车五元，那么这些停车费是做什么用？在小区的弯道上停车存在安全隐患，有很多次被告开车回家差点撞上。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、环福山庄小区物业服务委托合同1份（系复印件，经核对合同中第二十九条与原件不符）、补充协议1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明宏盛公司与原告签订物业委托服务合同，由宏盛公司委托原告对环福山庄小区提供物业服务，双方约定相关权利义务的事实。2、缴费通知书、费用明细、律师函，国内挂号信函收据各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明被告拖欠原告物业费、垃圾清运费、公摊水电费、水池清洗费、楼道打扫费、水泵加压费以及原告进行催费的事实。3、腊发工（2015）64号文件1份（系复印件），欲证明自2015年4月1日起，物业服务收费标准为普通住宅每平方米0.75元的收费依据及标准。4、腊发工（2012）48号文件、收款收据各1份（均系复印件，收款收据与原件核对无异），欲证明垃圾清运费收取的依据及标准，原告已统一交纳垃圾费的事实。5、环福山庄小区张贴发改委文件的照片1张（系打印件），欲证明原告把州、县发改委关于收费类文件在该小区进行公示的事实。6、环福山庄小区工作中的照片8张（均系打印件），欲证明对该小区提供物业服务的事实。经质证，被告对原告提交的证据1不认可，因为原告没有和小区任何业主签订过合同。证据2认可收到过缴费通知书、费用明细、律师函、国内挂号信函收据，但是对费用内容不认可。证据3认可腊发工（2015）64号文件，但是原告的服务达不到收费对应的标准。证据4认可腊发工（2012）48号文件、收款收据，但是原告的服务质量达不到文件对应的标准，被告交纳过垃圾清运费，相关收据没有带来。证据5认可环福山庄小区张贴发改委文件的照片，原告确实粘贴过相关书面材料，但是不认可收费标准。证据6认可。被告向本院提交如下证据：1、2016年新物业法收费标准（系复印件），欲证明物业收费不合理。2、照片6张（均系打印件），欲证明小区路灯不亮。3、照片12张（均系打印件），欲证明小区绿化环境脏乱差。4、照片6张（均系打印件），欲证明小区物业人员私自收停车费。5、照片4张（均系打印件），欲证明房子及屋顶漏水至今没有解决。经质证，原告对被告提交的证据1不认可三性，因为网络下载的材料不具有政府文件的效力。证据2认可真实性，但是不认可证明观点，被告提交的区域居住的主要是医生，医生下夜班以后为保证睡眠质量，提出路灯在冬天才开，其他季节就不开路灯。并且被告不交纳相关费用，自然无法享受交费的业主享受的服务。证据3不认可照片1、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12的真实性，认可照片2的真实性，均不认可被告的证明观点。证据4认可真实性，但是不认可其关联性，因为小区停车收费是合理合法，并且车辆是有序停放的。证据5不认可三性，理由是照片无法反应漏水的具体位置，即便房屋漏水也与原告没有关联性，该问题应由开发商解决。对以上证据，本院评判认为，原告提交的证据1虽在合同第二十九条合同期限有所改动，但其他内容与原件无异，可证实宏盛公司与原告于2013年10月17日签订的《环福山庄小区物业委托服务合同》，原告受宏盛公司的委托对环福山庄小区提供物业服务的事实，本院予以采信。原告提交的证据2可证实原告就被告应缴纳的相关费用，曾于2017年5月18日采用邮寄缴费通知书、费用明细、律师函要求被告缴纳的事实，本院予以采信。证据3、5，能够证实腊发工（2015）64号文件载明物业服务收费标准为普通住宅以每平方米0.75元收取，执行日期2015年4月1日，原告将该文件粘贴于小区公示栏进行了公示通知，本院均予以采信。证据4腊发工（2012）48号文件及收款收据可证实勐腊县城区商品流通企业生活垃圾处理服务收费标准为0.50元/㎡/月及原告于2015年4月10日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院予以采信；证据6能够证明原告为环福山庄小区提供物业服务的事实，本院予以采信。被告提交的证据1系网络下载，其效力无法确定，本院不予采信；证据2、3、4能够证明原告在管理环福山庄小区期间，环福山庄小区的实际情况，本院均予以采信。证据5因无其他证据印证，无法证明被告观点，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年10月17日，宏盛公司与佳和物业公司签订《环福山庄小区物业委托服务合同》，宏盛公司委托佳和物业公司对环福山庄小区提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。其中合同第三章“服务费用”第六条约定，住房的物业管理服务费为0.65元/㎡/月（按建筑面积收取）、楼道卫生清扫费：2层：120元/户/年；3层：130元/户/年；4层：140元/户/年；5层：150元/户/年；6层：160元/户/年，以此递增。预收二次加压费：200元/户/年（按实际产生费用收取），水池清洗费：60-80元/户/年。业主/物业使用人所交纳的物业服务费为拟定费用，如物价上涨，物业公司可通过以下方式对物业服务费进行适当上调，以保证物业管理正常运营开支：（一）在小区公示栏进行不低于15天的物业费上调公示通知；（二）与小区业主委员会共同商定确认；（三）征得小区1/2业主同意。垃圾二次处置费（实际收取标准按勐腊县环卫站实际的标准执行）住宅：按15元/月/套收取。崔炳枢系勐腊县勐腊镇环福山庄小区1幢2单元701室建筑面积为125.19㎡住宅的业主。佳和物业公司至今仍在为环福山庄小区提供物业服务。2012年3月27日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2012]48号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》，规定勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准常住人口按12元/月/户收取。2015年3月18日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2015]64号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知》，规定勐腊县内包括佳和物业公司在内的6家物业公司的服务级别为三级。物业服务收费标准为普通住宅每平方米0.75元，执行日期2015年4月1日。佳和物业公司通过公示方式将勐腊县发展改革和工业信息化局作出的腊发工[2015]64号文件张贴在环福山庄小区公示栏进行公示。佳和物业公司于2015年5月18日通过邮寄方式向崔炳枢发出《缴费通知书》、《费用明细》、《律师函》，要求崔炳枢交纳2013年10月1日至2016年12月31日的物业费3381元（2013年10月-2014年6月以0.5元/平方/月计算）、年垃圾清运费405元、公摊水电费325元、水池清洗费195元、楼道卫生费552元、水泵加压费450元，共计5308元。该费用崔炳枢至今未缴纳。本院认为，物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，环福山庄小区未成立业主委员会，原告提供的物业服务来源于与宏盛公司签订的《环福山庄小区物业委托服务合同》。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”规定，该合同属于前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，宏盛公司与原告于2013年10月17日签订的《环福山庄小区物业委托服务合同》对本案业主具有约束力。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”及第十七条规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”根据《环福山庄小区物业委托服务合同》第三章“服务费用”第六条约定，住房物业费按0.65元/㎡/月收取，楼道卫生清扫费：7层170元/户/年，预收二次加压费：200元/户/年（按实际产生费用收取），水池清洗费：60-80元/户/年。物业服务费根据勐腊县发展改革和工业信息化局文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知》按每平方米0.75元收取。垃圾处置费按照勐腊县发展改革和工业信息化局文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》执行。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已通过《缴费通知书》、《费用明细》、《律师函》形式进行了催交，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”及第九条第二款“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理”的规定，对于原告诉请的物业费、年垃圾清运费、楼道打扫费、水池清洗费、水泵加压费，有事实依据，且符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对于原告诉请的楼道打扫费552元、水泵加压费450元、水池清洗费195元，符合原告与宏盛公司签订的《环福山庄小区物业委托服务合同》中约定，本院予以支持。对于物业费支付金额，根据原告与宏盛公司签订的《环福山庄小区物业委托服务合同》中约定、原告提交的证据2中费用明细中所载2013年10月-2014年6月物业费以0.5元/平方/月计算及《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知》中的收费标准，本院支持2013年10月1日至2016年12月31日期间物业管理服务费3267.50元。对于年垃圾清运费支付金额，根据原告与宏盛公司签订的《环福山庄小区物业委托服务合同》中约定及《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》中收费标准，本院按原告提交的证据2中费用明细记载及诉求中的主张支持2013年10月1日至2016年12月31日期间年垃圾清运费324元。对于原告诉请的公摊水电费问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告并未向本院提交证据予以证实其收取公摊水电费的依据，故本院对原告要求被告支付325元公摊水电费的诉讼请求不予支持。对于被告提出其已交纳了年垃圾清运费的抗辩意见，因其未向本院提交相印证据予以证实，故对被告提出的抗辩意见本院不予采纳。对于被告提出其所住房屋存在漏水问题及原告存在停车收费、小区没有任何休闲活动中心、体育活动场所配备的问题，并非本案审理范围，本院不作评判。对于被告提出的小区楼道的打扫不及时，小区环境存在脏乱差，绿化部分养鸡养狗，对小区业主生活造成严重影响，对外来车辆人员的进出没有任何管理行为，小区后门无人看管，外来人员可以随时随意进出，对小区的治安环境造成很大的不安全因素，原告提供的服务达不到收费标准等问题，小区物业居住环境的改善与维护除与物业公司所做的工作外，还需要全体业主的共同努力与维护，小区居住氛围和环境的改善亦会使全体业主受益，因此原告提供的物业服务需要全体业主的共同支持，物业公司应当多做业主的劝解及说服工作，以长期共同维护和改善小区居住环境。除此之外，鉴于小区物业服务对象庞杂，各个业主的诉求不一，认知水平有差异等客观情况，业主对原告提供的物业服务应体现出一定的包容性和容忍度。原告作为物业服务的提供者应增强服务意识，努力提高服务质量，积极回应业主诉求，不断改进工作，减少与业主之间不必要的误解与纷争，以共同营造干净、有序、和谐、稳定、融洽的居住环境和氛围，实现物业公司与业主的共赢。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告崔炳枢在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2013年10月1日至2016年12月31日期间勐腊县勐腊镇环福山庄小区1幢2单元701室的物业费3267.50元、年垃圾清运费324元、楼道打扫费552元、水泵加压费450元、水池清洗费195元，共计4788.50元。二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担2元，被告崔炳枢负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陶琪仙二〇一七年九月二十八日书记员  付 媛