江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏1202执异22号异议人（案外人）：徐某某委托代理人（特别授权）：倪建波，江苏恒桥律师事务所律师。申请执行人：某某银行股份有限公司泰州分行负责人：顾某某，该行行长。被执行人：泰州市某某电力工程有限公司法定代表人：金某。被执行人：江苏某某酒店管理有限公司，法定代表人：陈某。本院在执行申请执行人某某银行股份有限公司泰州分行（以下简称某某银行泰州分行）与被执行人泰州市某某电力工程有限公司（以下简称某某公司）、江苏某某酒店管理有限公司（以下简称某某公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人徐某某对本院于2017年5月4日作出的（2017）苏1202执522号限期履行通知书的执行行为不服，向本院提出书面异议。请求确认其作为房屋出租人的权利。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人徐某某称：2015年5月8日，徐某某向被申请人某某公司承租了位于泰州市江洲南路113号一、二楼（泰房权证开发字第××号、Ｓ0××35号），双方签订了租赁合同，租赁期限自2015年5月8日起至2035年5月8日止，并且已经按约履行了租金支付义务，请求依法确认其作为房屋出租人的权利。异议人徐某某随异议申请提交了如下证据:1、其与某某公司于2015年5月8日签订的房屋租赁合同一份；2、其与刘悦于2015年5月10日签订的房屋租赁合同一份；3、刘悦的尾号为8472的银行卡2015年12月份交易清单；4、2015年11月20日徐某某发给刘悦的催缴房屋租金的通知书一份。申请执行人某某银行泰州分行答辩称：某某公司位于泰州市江洲南路113号一、二楼已抵押给某某银行泰州分行，执行法院现已裁定对抵押物进行评估、拍卖。异议人徐某某提出的租赁关系与事实不符。上述抵押物已于2011年3月20日出租给泰州市海洋餐饮管理有限公司（下简称海洋公司）用于经营全聚德餐饮，租期2011年3月20日至2023年12月20日。2015年5月11日，为担保某某公司在答辩人处借款，某某公司自愿提供上述抵押物抵押担保，并依法办理抵押登记。2015年5月14日，某某银行泰州分行、某某公司、海洋公司、某某公司签订协议，协议约定借款人不能按时还款，答辩人实现抵押权的时候，抵押人、承租人间租赁合同无条件自动终止，承租人不得以“买卖不破租赁”为由提出任何抗辩。异议人徐某某提交的2015年5月8日与“某某酒店管理有限公司”签订的房屋租赁合同系伪造。1是2011年3月，抵押物已出租给海洋公司，某某公司重复出租，而徐某某接受已被出租的房产，并支付租金，不符合常理；2是受让债权一次性抵扣20年租金，该主张根本不成立。徐某某提交的租赁合同第五条租金及支付方式：第一款约定二十年租赁租金合计1560万元；第二款确认2015年5月7日徐某某与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司签订《债权转让协议》，徐某某享有到期债权；第三款约定双方同意房屋租金在上述到期债权中一次性扣除。该条约定与事实不符。假设2015年5月7日徐某某与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司签订《债权转让协议》，享有对江苏某某酒店管理有限公司到期债权。该债权也肯定已获受偿，因为只有上述债权得到清偿后，徐某某才会同意解除上述房产查封及注销抵押。也只有解封、注销抵押后，2015年5月11日，某某公司才能够为某某公司4000万元债权本金等提供最高额抵押担保，办理抵押登记；3是异议人提供的租赁合同中出租方，即产权人名称不对，答辩人申请处置的是江苏某某酒店管理有限公司所有的位于泰州市江洲南路113号一层、二层房产，而异议人提交的租赁合同出租人为“某某酒店管理有限公司”，出租人名称不对；4是异议人提交的转租给刘悦的租赁合同、租赁期限为2015年5月10日至2035年5月10日，已超出自身伪造的租赁合同期限(2015年5月8至2035年5月8日止)，足见其伪造虚假租赁合同的随意性。另，在本案执行过程中，承租人周夕社向执行法院提交了2017年4月23日与某某公司签订的房屋租赁合同(承租第二层)，租期2016年6月10日至2027年6月9日，签订合同时已支付28万元租金。综上，答辩人认为，异议人提交的租赁合同系伪造、租赁合同约定及租金支付系虚构，租赁关系根本不成立，异议人属恶意阻扰答辩人依法行使判决书所确认的合法权利。恳请法院查明事实，驳回异议人异议申请。某某银行泰州分行随答辩状提交了如下证据：1、2015年5月14日，某某银行泰州分行、某某公司、海洋公司、某某公司签订的协议书一份；2、2017年4月23日，某某公司与周夕社签订的房屋租赁合同一份。本院经审查查明，某某银行泰州分行与某某公司、某某公司金融借款合同纠纷一案，经本院审理作出（2016）苏1202民初5410号民事判决书，已发生法律效力。判决一、某某公司于本判决生效后十日内向某某银行泰州分行偿还本金人民币40000000元，计算至2016年5月11日的利息130333.33元及自2016年5月12日按年利率8.8%（合同约定的罚息利率）计算至实际清偿之日止的罚息。二、以某某公司名下设立抵押物权的位于泰州市江洲南路113号一层、二层的房产折价、变卖或拍卖的价款在抵押登记（泰房他证高新字第600012**、60001238号房屋他项权证、泰州他项（2015）第4210、4211号土地他项权证）载明的权利金额范围内优先清偿本判决第一项所确定的款项。因两被执行人某某公司、某某公司未按上述民事判决书履行义务，申请人某某银行泰州分行向本院申请执行，本院以(2017)苏1202执522号立案受理。2017年5月4日，本院作出（2017）苏1202执522号限期履行通知书，责令某某公司在收到本通知之日起5日内，自动履行本院（2016）苏1202民初5410号民事判决确定的义务。逾期仍不履行，本院将依法对某某公司位于泰州市江洲南路113号一层、二层的房地产进行强制处分（评估、拍卖、变卖等方式）。2017年7月24日，案外人徐某某向本院提出上述书面执行异议，要求确认其作为房屋出租人的权利。另查明，异议人徐某某提交的签订时间为2015年5月8日的房屋租赁合同载明：某某公司将位于泰州市江洲南路113号一楼、二楼出租给徐某某。租赁期限20年，自2015年5月8日至2035年5月8日止。提交的签订时间为2015年5月10日的房屋租赁合同载明：徐某某将位于泰州市江洲南路113号二楼出租给刘悦，租赁期限20年，自2015年5月10日至2035年5月10日止。某某银行泰州分行提交的签订时间为2015年5月14日的上述协议书载明：某某银行泰州分行与某某公司签署了编号为2015第0049号《最高额抵押合同》，某某银行泰州分行为某某公司提供授信4000万元，为担保贷款的安全，某某公司与某某公司约定以某某公司所有的位于江洲南路113号一层、二层，为面积2944.18平方米的房产抵押给某某银行泰州分行作抵押担保。鉴于某某公司已经于2011年3月20日与海洋公司签署了《房屋租赁合同》，约定海洋公司承租上述抵押房产，租赁期间为2011年3月20日至2023年12月20日。为担保某某银行泰州分行的债权的顺利实现，某某银行泰州分行、某某公司、海洋公司、某某公司约定了某某银行泰州分行实现抵押权时，海洋公司、某某公司同意上述租赁合同无条件终止，海洋公司不以“买卖不破租赁”为由提出任何抗辩等内容。某某银行泰州分行提交的签订时间为2017年4月23日的房屋租赁合同载明：某某公司将江洲南路113号第二层出租给周夕社，租赁期限2017年6月10日至2027年6月9日。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，是指执行案件当事人以外的第三人，对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。本案中，案外人徐某某向本院提出上述书面执行异议，要求确认其作为房屋出租人的权利，即为主张租赁权实体异议。其所提交的证据与某某银行泰州分行提交的证据就房屋租赁而言相互间存在冲突，各方证据的客观真实性、关联性、合法性均有待证实。异议人是否具备承租人的身份，是否拥有实体权利应当通过诉讼程序予以解决。其所提交的证据不能够足以排除执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回的异议人徐某某异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李厚成人民陪审员  高 伟人民陪审员  董庆赛二〇一七年九月二十日书 记 员  殷忠萍