福建省尤溪县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0426民初1338号原告(反诉被告)：福州西酒物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区湖滨路158号。统一社会信用代码:913501027380344265。法定代表人：孙勇，董事长。委托诉讼代理人：张月明，女，该公司工作人员。被告(反诉原告)：陈本怀，男，汉族，1968年11月20日出生，住尤溪县。原告(反诉被告)福州西酒物业管理有限公司（以下简称“西酒物业公司”）与被告(反诉原告)陈本怀物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，被告（反诉原告）陈本怀于2017年7月3日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，发现案件疑难复杂不宜适用简易程序，于2017年7月5日裁定转为普通程序。于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)福州西酒物业管理有限公司委托诉讼代理人张月明、被告（反诉原告）陈本怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西酒物业公司向本院提出诉讼请求：1.陈本怀向西酒物业公司缴纳自2011年7月1日至2015年7月31日所欠的各项费用合计2682元，其中，物业费1729.6元、水费26元、公摊水费65.8元、公摊电费239.2元、电梯维保费177元、电梯年检费41.3元、水泵维修费3.1元；2。陈本怀支向西酒物业公司支付物业费1729.6元至2016年11月30日止的违约金1014元。事实和理由：西酒物业公司于2009年10月31日与陈本怀签订的《前期物业服务协议》是合法有效的，对双方均具有约束力，陈本怀有享受小区物业管理服务的权利，也有支付物业服务费及相关费用的义务。陈本怀应当按约向西酒物业公司缴清物业费以及公摊水费、电费、电梯年检费、电梯维保费等有关费用。截止2015年7月31日止，陈本怀欠各种费用2682元，及以物业费为基数按日利率5‰的标准计算的违约金。西酒物业公司全面遵守和履行了协议的有关规定，按三级服务标准收费，按三级服务质量要求做好各项服务工作。但陈本怀所欠的各种费用，经西酒物业公司工作人员上门催收、电话催收、书面催收通知等各种方式催收，陈本怀仍不及时缴纳，请求法院依法支持西酒物业公司的诉讼请求。陈本怀辩称，因房屋墙壁漏水问题，多次找西酒物业公司协商，但西酒物业公司以各种理由推脱，未出面协调维修事宜，还采取关闭水源的措施，给答辩人生活造成不便；房屋墙壁漏水不仅造成答辩人家具、字画等财产损失，还导致居住在房屋内的答辩人母亲病情加重。答辩人出于无奈，才拒绝缴纳物业费。陈本怀向本院提出反诉请求：1.西酒物业公司赔偿陈本怀房屋墙壁修复费8320元；2.西酒物业公司立即对陈本怀的房屋漏水处进行修复；3.西酒物业公司支付陈本怀医疗费3500元及精神损害赔偿金2000元；4.西酒物业公司赔偿陈本怀字画及家具损失5000元。事实和理由：《前期物业管理服务协议》第一条、第二条及第七条等规定，西酒物业公司应当负责及时修复陈本怀的房屋。现案涉房屋大儒名城6号楼805室因墙体渗水，陈本怀多次要求西酒物业公司维修，西酒物业公司均无故拒不进行维修，造成了房屋墙面装修严重损毁，房内家具遭腐蚀损坏，字画变质损毁等，给陈本怀的财产造成损失。西酒物业公司长期不履行协议约定的维修义务，造成了陈本怀房屋内长期湿气过重，使得陈本怀及其家人患上关节炎且久治不愈，给陈本怀造成了病痛和精神折磨。为此，陈本怀提起反诉。西酒物业公司对陈本怀的反诉辩称，1.陈本怀所居住的大儒名城6幢楼墙体公共部位漏水是开发商建设房屋的质量问题，与西酒物业公司无关，陈���怀应当在房屋的5年保修期内及时向开发商主张权利；2.《前期物业管理服务协议》中约定的对房屋公共部位的管理和服务是有偿的，并非物业公司包修包换。该协议中第七条约定，保修期外单项单次维修超出200元的，业主应当报方案，经物业公司或者业主委员会审核后由公共维修资金开支。但由于相当部分业主未缴纳维修资金，导致住建部门不予审批维修资金；3.案涉房屋漏水要从楼顶两户业主的房屋进行施工，且要有切实可行的方案；陈本怀可向顶楼的业主主张权利；4.《前期物业管理服务协议》第九条约定，陈本怀若认为西酒物业公司违约，可向西酒物业公司提出限期整改意见。但直至西酒物业公司提起本诉，陈本怀才提出维修要求，但未提出方案。综上所述，答辩人认为，陈本怀要求答辩人赔偿损失缺乏依据，请求依法驳回陈本怀的诉讼请求。当事人围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.陈本怀提交的工程预算单一份，证明修复房屋所需要的费用；西酒物业公司质证认为，该份工程预算单系陈本怀单方制作，且无法证明预算单所列费用系用于房屋维修。本院认为，该份工程预算单系陈本怀单方制作，没有其他证据佐证，且西酒物业公司不予确认，本院不予采信。2.陈本怀提交的大儒名城物业管理处的通知，证明房屋漏水问题历经五六年时间尚未解决；西酒物业公司质证认为，陈本怀应就房屋漏水问题，及时向开发商主张权利。本院认为，该份通知单系尤溪县建设物业管理服务有限公司制作，与本案无关联，不予采信。3.陈本怀提交的病历及化验单等，证明其母���因长期居住在漏水的房屋，患有关节炎的事实。西酒物业公司质证认为，该组证据中病历及化验单系王秀英而非陈本怀，部分化验单上显示化验时间是2017年2至3月份，且无法证明存在因果关系。本院认为，病历及化验单系王秀英所有，与本案没有关联，该组证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月31日，西酒物业公司(甲方)与陈本怀(乙方)签订《前期物业管理服务协议》一份。协议主要约定：1.本协议前期服务管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理；2.乙方购买的房屋位于尤溪县城××号大儒名城6楼805单元，建筑面积115.66平方米；3.甲方应对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管��；4.物业管理服务费由乙方按建筑面积向甲方缴纳，带电梯住宅按每月每平方米0.65元计算，该物业服务收费标准中不包含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费，由乙方(业主或物业使用人)按实分摊；5.乙方交纳费用的时间为交房时预交半年物业服务费，半年后物业服务费按季预交，即每季度首月的10日前交纳；6.若乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰的标准交纳违约金；7.根据《物业管理条例》规定，本物业建立共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，保修期内维修费由开发建设单位负责，保修期外单次单项维修费用在200元以内由甲方负责，超出200元范围由甲方报方案，经乙方或业主委员会审核后由公共维修资金开支。在协议履行过程中，陈本怀因大儒名城6号楼顶楼漏水，导致其房屋墙体漏水问题未能解决，拒绝缴纳其中2011年7月1日至2012年7月31日止的物业费；及2014年10月1日至2015年7月31日止的物业费与水电公摊费用等。上述费用拖延至今，双方引起纠纷。2015年7月31日，西酒物业公司自行终止对尤溪县大儒名城小区的物业管理服务。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，西酒物业公司与陈本怀签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈本怀作为涉案小区的业主，享受西酒物业公司提供的物业服务后，应当按照协议的约定支付相应的费用。结合西酒物业公司主张的诉讼请求及其提供的证据材料，经核算确认陈本怀应当向西酒物业公司支付从2011年7月1日起至2012年7月31日止的物业服务费为977.6元、从2014年10月1日至2015年7月31日止的物业服务费为752元，合计应当支付物业服务费为1729.6元；从2014年10月1日至2015年7月31日止的电梯维保费177元；从2014年9月1日至2015年7月31日止的水费26元、公摊水费65.8元。对于西酒物业公司主张的公摊电费239.2元（含公共照明、水泵、楼道和电梯用电）请求，经本院核算，陈本怀应向西酒物业公司支付的公摊电费为204.5元，故西酒物业公司主张的超出部分，不予支持。对于西酒物业公司主张的电梯年检费41.3元、水泵维修费3.1元，因其提供的证据不足以证明陈本怀应支付的电梯年检费为41.3元、水泵维修费为3.1元，故其该项主张，不予支持；关于西酒物业公司要求陈本怀支付违约金1014元的主张，涉案小区部分业主对西酒物业公司提供的服务质量提出质疑，从而拒交相关物业服务费用，从一定程度上反映了西酒物业公司在对涉案小区提供物业管理服务过程中存在某些问题，故结合本案具体情况，对西酒物业公司要求陈本怀支付违约金的请求，不予支持。陈本怀提出的反诉请求，未经有资质部门鉴定，其提供的证据亦不足以证实西酒物业公司对其财产及人身造成损害，本院不予认定。陈本怀可收集充分证据后，另行主张权利。综上所述，西酒物业公司的诉���请求于法有据的部分，予以支持。陈本怀的反诉请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、陈本怀应于本判决生效之日起三日内支付福州西酒物业管理有限公司物业费1,729.6元、水费26元、公摊水费65.8元、公摊电费204.5元、电梯维保费177元，合计2202.9元；二、驳回福州西酒物业管理有限公司的其他诉讼请求；三��驳回陈本怀的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费271元，分别减半收取计25元、135.5元，合计160.5元，由陈本怀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  郑腾乐人民陪审员  刘 斌人民陪审员  吴方建二〇一七年九月十八日法官 助理  林丽平���记员苏晓青附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第��百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。