广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初696号原告：卢某某，女，1979年6月5日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁菁，广东华誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国峰，广东华誉律师事务所实习人员。被告：谢某，女，1976年6月26日出生，回族，住北京市崇文区。原告卢某某与被告谢某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢某某的委托诉讼代理人梁菁、高国峰到庭参加了诉讼。被告谢某经本院公告传票传唤逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢某某向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房地产租赁合同书》，被告将位于番禺区桥××街××街××（××）室的公寓腾空后连同及附属家电（包括电视机1台、电冰箱1台、空调机1台、窗帘1幅）完好交还给原告；2、被告向原告支付从2016年6月份起至被告将上述公寓和附属家电交还给原告为止期间的租金，并按拖欠金额每日1%支付滞纳金，暂计算至2017年1月19日的租金为12600元，滞纳金为12600元；3、被告向原告支付从2016年6月份起至被告将上述公寓和附属家电交还给原告为止期间的管理费，并从起诉之日起以拖欠金额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，暂计算至2017年1月19日的管理费为2800元；4、被告向原告支付拖欠的水费67.2元，电费（含分摊）1324.24元，两项费用支付至被告将上述公寓和附属家电交还给原告止，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；5、原告没收被告的保证金3600元；6、被告承担本案的诉讼费。庭审中，卢某某撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2015年11月8日原被告及其中介代理人三方签订《房屋租赁合同书》，约定被告承租原告位于番禺区桥××街××街××（××）室的公寓，租赁期2年，从2015年11月11日至2017年11月10日。双方约定的每月租金为1400元整，管理费400元整，合计1800元整，定金3600元，租赁期间的水电费由被告支付。合同签订后，双方书面确认了水电表的读数，原告将房屋交付给被告，被告也依约支付定金和租金。2016年7月，被告声称出差回来发现公寓内的冰箱储藏的食品已经发霉变质，并指是物业管理公司擅自停电所致，要求原告处理，委托人立即前往物业管理处了解情况，物业管理公司否认停电的行为。被告以此为由拒付租金，经多次催收协商来果。原告认为被告无理拒付租金已经违反了双方的约定，并损害了其合法的权益。为保护权益，特提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告谢某未予答辩，亦未提交任何证据。卢某某围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：涉讼物业位于广州市番禺区桥××街××（××）室，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号，房地产权属人为卢某某，建筑面积为47.18平方米，登记时间为2015年10月26日。2015年11月8日，卢某某作为出租方（甲方）、谢某作为承租方（乙方）与广州新泓峰房地产中介服务有限公司签订《房地产租赁合同》（NO.0000454），约定甲方将涉讼物业出租给乙方使用，租期为2年，自2015年11月11日至2017年11月10日，甲方应于2015年11月11日前将涉讼物业交付乙方使用；甲乙双方约定月租金为1400元，按金按月结算，乙方在每月的第10日前结算本月租金，甲方应出具收据，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金3600元及首月租金1800元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；甲方提供家私电器予乙方于租赁期间使用；租赁期间，水电费、煤气费、电话费以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；租赁期内，因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；乙方如拖欠租金或相关费用超过十五天，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失；租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则，将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。甲、乙方及中介方还约定：1、涉讼物业每月1400租金及400元管理费，总计1800元；2、配齐空调1台、电视机1台、冰箱1台、窗帘1幅。涉讼物业《物业交接确认书（家私电器清单）》中载明，家私家电包括全屋窗帘及灯饰1套、电视机1台（Pioneer牌43寸）、空调一台（格力牌）、煤气炉1台（FRANKE牌）、抽油烟机1台（FRANKE牌）、消毒碗柜1套（FRANKE牌）、冰箱1台（KINGHOME牌）、热水器1台（万家乐牌）。2016年1月19日，谢某通过银行汇款方式向卢某某支付了租赁保证金3600元。2017年1月20日，卢某某向本院提起诉讼，称谢某自2016年3月11日起拖欠涉讼物业租金，双方曾进行协商，谢某认为涉讼物业因物管处原因停电导致冰箱内食物发霉，要求卢某某处理，但物管处对此不确认，后谢某拒绝缴纳租金，违反合同约定，故卢某某要求解除双方签订的《房地产租赁合同书》，将涉讼物业及其附属家私家电交还其管业，并要求谢某支付自2016年6月11日起拖欠的租金、水电费及滞纳金、利息，同时没收已付保证金。诉讼中，卢某某提交了3份可逸江畔服务中心出具的《可逸江畔收费通知单》及广州城建开发物业有限公司出具的《广东省地方税收通用发票联》，其中，《通知单》载明涉讼物业自2016年7月1日至2016年8月31日水费67.2元，2016年5月1日至2016年8月31日电费859.83元，2015年7月1日至2016年8月31日分摊电费为464.4元；而《发票联》载明代收水、电费的计收时间为2015年7月1日至2016年4月30日。卢某某称前述可逸江畔服务中心主张涉讼物业拖欠的水、电费，其曾代谢某缴纳了部分，但无法提供代缴的依据。关于涉讼物业的租金标准问题，卢某某称《房地产租赁合同》约定每月应付1400元租金及400元管理费，但实际交付给物业管理公司的管理费远少于400元的标准，故实际上谢某是以1800元/月的租金（含管理费）标准承租涉讼物业，卢某某亦以该标准主张谢某所拖欠的租金费用。另外，卢某某要求谢某返还涉讼物业的相关家电，包括先锋牌LED液晶电视机43寸一台、KINGHOME双层单门电冰箱一台、格力空调机一台、公寓阳台窗帘一套，对此卢某某提交了《广州格力番禺博学公馆旗舰店销售保修统一票据》、《晶宏冰箱使用说明书》、《发票联》、《POS签购单》等证据予以证明。以上事实有卢某某提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，卢某某与谢某于2015年11月8日签订的《房地产租赁合同》（NO.0000454）主体适格，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。根据合同约定，涉讼物业的租金（含管理费）标准为每月1800元，在每月10日前结算，谢某必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天应按欠款金额的1%支付滞纳金，如谢某拖欠租金或相关费用超过15天，卢某某有权终止本合同，收回房屋，没收保证金。卢某某提起诉讼称谢某自2016年3月起拖欠租金，并主张自2016年6月至将涉讼物业交还管业之日止的租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现谢某并未提交证据证明已履行租金交付的义务，故对于卢某某据此要求解除双方签订的《房地产租赁合同书》，腾空涉讼物业并交还其管业，并没收谢某已付的租赁保证金3600元，支付拖欠的涉讼物业租金的诉讼主张，本院均予以支持。其中，租金自2016年6月11日计至2017年1月10日为12600元（1800元/月×7个月），自2017年1月11日起按1800元/月的标准支付租金至交还涉讼物业予卢某某管业之日止。关于卢某某主张的交还涉讼物业附属家电问题，双方签订的《房地产租赁合同》已约定卢某某提供家私电器予谢某于租赁期间使用，双方确认并交接的涉讼物业内家私家电包括全屋窗帘及灯饰、电视机（Pioneer43寸）、空调（格力牌）、煤气炉（FRANKE牌）、抽油烟机（FRANKE牌）、消毒碗柜（FRANKE牌）、冰箱（KINGHOME牌）、热水器（万家乐牌），庭审中，卢某某亦提供了《广州格力番禺博学公馆旗舰店销售保修统一票据》、《晶宏冰箱使用说明书》、《发票联》、《POS签购单》等证据予以证明。现合同因谢某逾期支付涉讼物业租金而终止，谢某应将涉讼房屋连同附属家电包括电视机、电冰箱、空调、窗帘完好交还卢某某，故对于卢某某的该项诉讼请求，本院予以支持。关于卢某某所主张月租金的滞纳金问题。根据《房地产租赁合同》的约定，谢某应在每月10日前结算本月租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的1%支付滞纳金。但该滞纳金计付标准过高，卢某某亦未举证证明谢某拖欠上述款项给其造成的损失情况，故本院对卢某某所主张的月租金滞纳金标准调整为，以1800元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自当月11日起计至清偿该月租金之日止，每月租金的滞纳金均以本金为限。关于卢某某主张的水电费及利息问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”虽卢某某在诉讼中提交了可逸江畔服务中心出具的《收费通知单》予以证明涉讼物业的水电费情况，但其并未举证证明其已代为缴交了前述所拖欠的水、电费或提交相应发票，而卢某某提交的水、电费《发票联》亦与其主张的水、电费计收期间不一致，应承担举证不能的不利后果，故对于卢某某的该项诉讼请求，本院不予支持。对于卢某某的其余诉讼请求，本院亦予以驳回。谢某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告谢某应于本判决生效之日起十日内将位于广州市番禺区桥南街逸祥横街21号616房腾空并连同房屋内附属家电（先锋牌电视机1台、晶宏牌冰箱1台、格力牌空调1台、窗帘1幅）一并交还给原告卢某某管业；二、被告谢某应于本判决生效之日起十日内向原告卢某某缴交拖欠的租金及滞纳金（2016年6月11日至2017年1月10日的租金共计12600元，自2017年1月11日起按1800元/月的标准支付租金至腾空涉讼物业并交还原告卢某某管业之日止；滞纳金计付标准为以1800元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自当月11日起计至清偿该月租金之日止，每月租金的滞纳金均以本金为限）；三、原告卢某某没收被告谢某已缴纳的租赁保证金3600元；四、驳回原告卢某某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用610元，由原告卢某某负担50元，由被告谢某负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  彭风霜人民陪审员  刘 奕二〇一七年九月二十五日书 记 员  陈淑如