贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终3905号上诉人（原审原告）：贵州立华安物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区茶店中天花园樱花园B座4单元5层1号。法定代表人：王志军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：柯巍，男，1973年7月28日出生，该公司员工，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：袁恋，贵州京贵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州英发房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区富源中路57号贵阳市第三十二中学地上及地下体育设施建设项目负一层。法定代表人：张子一，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王培兴，男，1953年6月7日出生，该公司职员，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：章根香，贵州证衡律师事务所律师。上诉人贵州立华安物业服务有限公司（以下简称立华安公司）因与上诉人贵州英发房地产开发有限公司（以下简称英发公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。立华安公司上诉请求：1、撤销原判第二项、第三项，改判英发公司赔偿立华安公司经济损失513215.8元；2、一、二审诉讼费用由英发公司承担。事实和理由：一、英发公司开发的富源同坐商住楼截止本案一审庭审之日仍未通过住建、消防等相关部门验收或备案，合同约定的相应交付条件也未达到，英发公司已经构成根本违约。一审未对英发公司的违约行为进行明确认定，对立华安公司因英发公司违约造成的经济损失缺乏客观认定。双方之间系盈利性质的经济活动，立华安公司对双方签订的《物业服务合同》存在合理的盈利预期。立华安公司按照贵阳市物业服务关于前期物业服务盈利平均标准计算预期收益损失合情合理，且在一审中立华安公司也对该部分损失提起评估鉴定申请，一审法院未对该申请作任何答复，也未认定该部分损失，有失公正。二、立华安公司关于项目经理进场进行前期服务工作所产生的人力资源成本支出系客观损失，在双方合同签订后，立华安公司即派项目经理熊民袖带领工作组进场进行进场前的物业服务，故熊民袖的工资及社保支出应当得到支持。英发公司辩称，立华安所诉的经济损失不存在。一审中其并未提交证据证明派驻经理做了哪些工作，而且工资表也是立华安公司单方制作，并未按照双方约定，报英发公司审核。富源同坐商住楼并没有大批量入住，只有部分拆迁户回迁入住，故不存在预期利益。立华安公司没有进入富源同坐商住楼进行物业管理的真实原因就是入住率太低，并非英发公司违约。英发公司上诉请求：撤销原判，改判驳回立华安公司的诉讼请求。事实和理由：英发公司通知立华安公司进场进行物业管理，并同意了立华安公司所提出的一些要求，但立华安公司明确表示不愿意进场进行物业管理，英发公司才另外聘请物业公司进行管理，这一过错责任在立华安公司，英发公司不存在违约。立华安公司主张的项目经理熊民袖的工资，既无事实依据也不符合合同约定，其制定的“管理方案”等是在投标时提交的投标资料，而不是在签订物业服务合同后进行的前期工作，且人工工资并未提交英发公司审核，一审法院酌情按一半，判令英发公司支付是错误的。立华安公司辩称，合同签订后，立华安公司即派项目经理熊民袖进场，协助房开办理预售许可，进行分户验收工作，以及在销售过程中配合房开就前期物业管理协议向业主说明及签订等工作。后来收到英发公司要求2016年5月1日进场的通知后，对楼盘进行现场验收，发现该项目并不符合法定及双方约定的交付条件，要求英发公司整改完善，但英发公司未作任何答复，随后委托其他物业公司进场管理，是英发公司违约才造成的合同未履行。立华安公司向一审法院起诉请求：1、判令解除立华安公司与英发公司于2012年4月5日签订的《物业服务合同》；2、判令英发公司赔偿立华安公司经济损失总计513215.8元；3、诉讼费用由英发公司承担。一审法院认定事实：2012年4月5日，立华安公司与英发公司签订《物业服务合同》，约定英发公司将富源同坐商住小区交与立华安公司实行物业管理。并约定了物业管理事项及物业费收取标准。管理期限自2012年6月5日起至成立业主委员会止。其中第十九条甲方的权利义务，“2.委托乙方管理的房屋、设施、设备必须达到国家验收标准，并经国家有关管理部门验收合格及乙方的物业验收合格。否则乙方有权拒绝接收管理。9.负责在房屋交付前完成小区智能化监控、门禁、停车场识别收费系统等的安装，小区环境绿化工程”。第二十条乙方的权利义务，“5.负责按已制定的管理制度对房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度零星维修养护。6.向业主和非业主物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和非业主物业使用人员装修物业时，告知有关限制条件，订立《装修管理责任书》，并负责监督”。第二十二条物业管理服务费，“3.甲方未出售或未出租房屋期间的物业管理费乙方给予免除。5.合同签订后，甲方于公示交房日期前一个月向乙方支付前期物资装备费人民币拾壹万贰仟玖佰元整（不足部分乙方展开多种经营补足）”。第二十五条，“合同签订后，根据双方核定的前期工作量由乙方按实际的人工工资报甲方，甲方当月在30日前核定实际人工工资支付乙方”。第三十四条，“本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请贵阳市房地产管理局物业管理处进行调解，协商或调解不成的，可通过司法程序解决”。合同签订后，立华安公司为英发公司提供前期物业服务工作，制定富源同坐物业管理方案、物业交付使用协议及附件“管理方案”、物业交付流程、入住通知单等，并进行了部分分户验收工作。2016年4月13日，立华安公司向英发公司发出关于富源同坐项目物业进场前工程遗留问题的工作联系函，因接到英发公司通知，要求立华安公司于2016年5月1日正式进驻接管富源同坐项目并提供物业管理服务，立华安公司于2016年4月12日对富源同坐项目进行现场勘查后，发现小区进出口未设置大门、监控系统未安装等几项工程尚未施工，并提出要求英发公司于2016年4月30日前安装调试完毕，由立华安公司验收合格后再进驻小区进行物业管理。并提出要求英发公司支付未出售的C栋物业服务费的50%补贴立华安公司物业服务费的不足，并要求英发公司于2016年5月1日物业进场前3日内支付立华安物业进场前期开办费112900元及进场第一个月人力资源成本90180元。2016年4月14日，英发公司向立华安公司回函，函中对立华安公司提到的几个项目未施工完毕的问题进行了答复，并对费用支付问题进行答复，未出售的C栋总建筑面积物业服务费按原物业服务合同执行第二十二条第3项，公司不予支付。物业进场前期开办费112900元及进场第一个月的人力资源90180元由英发公司支付。2016年4月26日，立华安公司向英发公司发函，载明因英发公司未确定物业管理用房的交付使用时间及未按约定完成小区智能化监控、门禁等安装及小区绿化功能，立华安公司若在上述工程未完善之前就接管会面临行业主管部门的行政处罚，再一次告知英发公司完善合同约定相关事项及验收合格后立华安公司再进行项目接管。2016年5月1日，英发公司将部分房屋交付业主后，立华安公司仍未进场进行物业管理服务，故英发公司另聘请其他物业公司进场服务。另查，立华安公司诉请经济损失513215.8元包括人力资源费用246526.97元加上预期营业收入266688.83元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。立华安公司与英发公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同履行权利义务。合同约定英发公司的房屋设备须达到国家验收标准，并经国家有关管理部门验收合格后，立华安公司才接收管理，现因该条件未成就，相关设施未完善，故立华安公司拒绝接收管理符合合同约定。现因英发公司另行聘请第三方物业进场服务，以其实际行为表明不履行合同义务，导致合同目的不能实现，立华安公司主张解除合同，英发公司表示同意，故立华安公司诉请解除合同，原判予以支持。由此英发公司应当承担赔偿损失的违约责任。立华安公司主张英发公司赔偿经济损失513215.8元，其中人力资源费用246526.97元，因立华安公司在2015年不定期的安排人员进行了分户验收、电梯验收等物业服务，产生了人工工资，有收款人身份证复印件及收款收据等，共计7033元，原判予以支持。其中项目经理熊民袖的工资及社保支出自2012年5月1日至2016年5月31日共计239493.64元，因合同约定管理期限自2012年6月5日起，且英发公司引入第三方物业公司是在2016年5月1日，故立华安公司项目经理熊民袖的工资及社保支出应当从2012年6月5日至2016年4月30日，按照立华安公司提供的工资表共计231994元。因合同约定根据双方核定的前期工作量由立安华公司按实际的人工工资报英发公司，英发公司当月在30日前核定实际人工工资支付立华安公司。立华安公司并未按合同约定将工作量及实际人工工资报英发公司核定，且该工资表系立华安公司单方制作，不能看出立华安公司项目经理给英发公司提供物业服务的工作量，但考虑到立华安公司给英发公司提供前期物业服务属实，故该部分经济损失由立华安公司与英发公司双方各承担一半即115997元。立华安公司主张的预期营业收入266688.83元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因该部分损失是立华安公司计算的自2016年6月1日至2018年6月1日的物业服务费的利润收入，因立华安公司并未实际进场进行物业管理，且该部分利润收入属于不确定的预期收益，并非合同解除造成的直接损失，故根据上述法律规定，该部分损失原判不予支持。对于英发公司主张的发生纠纷应当根据合同约定协商解决或报请贵阳市房地产管理局物业管理处进行处理，因该合同约定仅是对纠纷处理方式的一种约定，并非法定前置程序，立华安公司可以不经协商直接诉讼，故对英发公司该项辩解，原判不予采纳。综上，原判依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除贵州立华安物业服务有限公司与贵州英发房地产开发有限公司于2012年4月5日签订的《物业服务合同》。二、贵州英发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵州立华安物业服务有限公司经济损失123030元。三、驳回贵州立华安物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费4466元，由贵州立华安物业服务有限公司承担1706元，贵州英发房地产开发有限公司2760元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院查明如下：二审中，立华安公司提交了熊民袖的社会保险参保缴费证明，主要内容为参保单位系贵州立华安物业服务有限公司清镇物业服务中心，同时还提交了熊民袖的银行流水明细，主要内容为流水明细从2012年1月起至2016年11月止，每月10日左右均有进账，且金额与立华安公司一审提交的熊民袖工资表基本吻合，拟证明立华安公司向熊民袖发放工资的情况。英发公司认为立华安公司并未按双方合同约定将人工工资当报英发公司审核，其自愿付工资给熊民袖，英发公司不予认可。对立华安公司提交的以上证据，因其只能证实立华安公司向熊民袖发放了工资，但并不能证明熊民袖为富源同坐商住楼提供物业服务，故本院不予采信。英发公司向本院提交了贵州兴汉房地产开发有限公司与立华安公司于2013年6月19日签订的《物业服务合同》、贵州兴汉房地产开发有限公司出具的《证明》。《物业服务合同》主要内容为约定的物业管理项目服务内容为〈涧桥泊林〉A栋区域及A、B栋地下负一、二层停车场，立华安公司签章代表人是熊民袖，《证明》的主要内容为熊民袖一直在涧桥泊林小区负责物业管理工作，工资由立华安公司发放。英发公司还提交了立华安公司与胡启华签订的《合作协议书》、《证明》、胡启华身份证，《合作协议书》载明立华安公司与胡启华共同合作的项目为富源路“同座”项目的前期及后续的物业管理工作、胡启华的《证明》主要内容为立华安公司与英发公司签订富源同坐项目物业服务合同后，立华安公司没有派人到英发公司工作，与英发公司联系都是胡启华出面协调。英发公司拟用上述证据证明熊民袖作为立华安公司的工作人员，并未参与富源同坐商住楼的物业管理工作，从2013年6月起，熊民袖就在〈涧桥泊林〉小区负责物业管理。立华安公司认为自己确实为〈涧桥泊林〉小区提供过物业服务，但现在已经撤出来了，具体撤场时间不清楚，对《物业服务合同》真实性也无法确认。兴汉房开出具的《证明》真实性无法核实，且《证明》上的内容与客观事实不符。对胡启华的身份证及胡启华与立华安公司签订的合作协议，真实性无异议，但认为该协议是在立华安公司与英发公司签订物业服务合同之前签订的，且属于居间合同，胡启华只是作为居间人，前期有一些居间活动。对胡启华出具的《证明》不认可，认为该《证明》属于证人证言，胡启华应当出庭作证。对英发公司提供的以上证据，贵州兴汉房地产开发有限公司与立华安公司于2013年6月19日签订的《物业服务合同》虽然不是原件，但是兴汉房开在复印件上又加盖了鲜章，立华安公司虽表示真实性无法确认，但又提不出相反证据予以推翻，且立华安公司对胡启华与立华安签订的合作协议真实性予以认可，同时也认可确实对涧桥泊林小区进行过物业管理，上述证据并无互相矛盾之处，且与立华安公司的陈述相对应，故本院对上述证据予以采信。另，立华安公司向本院提交了调查取证申请书，申请法院在英发公司调取富源同坐商住楼分户验收报告及现场验收记录、与购房人签订的《前期物业服务协议》。对此英发公司表示立华安公司要调取的证据并不客观存在，因为立华安公司没有进场，故未签订过《前期物业服务协议》，即使有协议，也应当是立华安公司与业主签订，不可能在英发公司。而且也没有进行什么分户验收、现场勘验，只是施工单位与立华安公司及英发公司工程部的人到富源同坐现场进行现场查看，英发公司并没有任何记录。英发公司认可立华安公司对富源同坐商住楼物业进行了现场查看，产生人力成本7033元。除此之外，二审经审理查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，原判判决解除立华安公司与英发公司签订的《物业服务合同》，双方均无异议，本院予以维持。关于英发公司是否存在违约情况的问题。立华安公司与英发公司签订的物业服务合同约定英发公司的房屋设备须达到国家验收标准，并经国家有关管理部门验收合后，立华安公司才接收管理，现因该条件未成就，相关设施未完善，故立华安公司拒绝接收管理符合合同约定。英发公司存在违约情形。立华安上诉理由认为英发公司存在违约，本院予以采信，英发公司上诉，认为自己不存在违约的上诉理由，本院不以采信。关于立华安公司主张的经济损失是否应得到支持的问题。因英发公司在履行合同过程中存在违约情形，理应承担赔偿损失的违约责任。但立华安公司主张的经济损失主要包含两部分，即预期营业收入与人力资源费，而人力资源费又分为项目经理熊民袖的工资、社保支出239493.64元与2015年不定期安排人员进行分户验收、电梯验收等物业服务产生的人工工资7033元。针对熊民袖的工资及社保支出，立华安公司虽然提交了其与熊民袖签订的劳动合同及工资单、社会保险缴费证明、银行流水明细，但上述证据只能证实立华安公司为熊民袖缴纳社保并发放工资，无法证实立华安公司指派熊民袖为富源同坐商住楼物业的项目经理，也无法证实熊民袖为富源同坐商住楼进行了任何物业工作。相反，英发公司提交了贵州兴汉房地产开发有限公司与立华安公司签订的《物业服务合同》及贵州兴汉房地产开发有限公司的《证明》，证实了2013年6月熊民袖作为立华安的员工，在〈涧桥柏林〉小区负责物业管理工作，故立华安公司认为熊民袖的工资及社保支出应得到支持的上诉理由，本院不予采信。英发公司的此项上诉理由，本院予以采信。原判判决由立华安公司与英发公司对熊民袖的工资各承担一半不当，应予改判，由英发公司据实承担立华安公司的经济损失人力成本7033元。针对预期营业收益问题，因立华安公司所主张的预期营业收益是自2016年6月1日至2018年6月1日的物业服务费的利润收入，而立华安公司并未实际进入富源同坐商住楼进行物业管理，且该部分利润收入属于不确定的预期收益，并非合同解除造成的直接损失，原判不对该部分预期收益进行鉴定，并不予支持该部分预期收益并无不当。立华安公司的此项上诉理由，本院不予采信。另，因对原判英发公司支付立华安公司经济损失予以改判，原判第三项“驳回原告贵州立华安物业服务有限公司的其余诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销原判该判项，重新作出驳回立华安公司其余诉讼请求的判项。综上所述，立华安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；英发公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4483号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4483号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4483号民事判决第二项为：被告贵州英发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州立华安物业服务有限公司经济损失7033元；四、驳回贵州立华安物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4466元，由贵州立华安物业服务有限公司负担4405元，贵州英发房地产开发有限公司负担61元。二审案件受理费8932元，由贵州立华安物业服务有限公司负担8810元，贵州英发房地产开发有限公司负担122元。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  谌致华审判员  邓 艳二〇一七年九月二十六法官助理张蓓书记员邢海