江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终字3976号上诉人（原审被告）徐州天创世纪置业发展有限公司，住所地徐州市鼓楼区环城街道中山北路222号风尚米兰小区LOFT1号楼二楼物业服务中心。法定代表人：徐莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：高峰，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪磊，江苏它石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐建华，女，1959年6月8日出生，汉族，退休职工，住徐州市。被上诉人（原审原告）：吴某。法定代理人：吴超（原告吴某之父），男，1983年7月7日出生，汉族，无业，住徐州市。法定代理人：黄瑞皎（原告吴某之母），女，1983年8月19日出生，汉族，教师，住徐州市委托诉讼代理人：吴春友（原告吴某祖父），男，1957年11月4日出生，汉族，自由职业，住徐州市。上诉人徐州天创世纪置业发展有限公司（以下简称天创置业公司）因与被上诉人徐建华、吴某商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院(2017)苏0302民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审理。上诉人天创置业公司的委托诉讼代理人倪磊，被上诉人徐建华及被上诉人吴某的委托诉讼代理人吴春友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天创置业公司的上诉请求：一审法院判决认定被上诉人本次诉讼之前起诉上诉人要求解除合同，不影响被上诉人履行通知上房、交付房屋的义务，存在认定事实错误。一、在本次诉讼之前，被上诉人已经提起过（2015）鼓民初字第3276号案件，在该案起诉前，被上诉人就知道涉案房屋已经能够交付上房，但在其实际看房后认为房屋结构存在问题，拒绝办理上房手续，随后以解除商品房买卖合同为由向一审法院提起诉讼，要求解除合同、返还购房款导致被上诉人不接收房屋、上诉人事实上也无法交付房屋。二、2015年12月，被上诉人提起（2015）鼓民初字第3276号案件，起诉上诉人要求解除合同、返还购房款，被上诉人在没有经过法院生效判决或调解之前，双方签订的商品房买卖合同处于不确定状态，合同约定的义务之一即上诉人交付房屋的义务亦不能确定，由此可以确定上诉人在（2015）鼓民初字第3276号案件审理期间，没有交付房屋的义务，当然也没有通知被上诉人上房的义务。三、被上诉人与上诉人在法院的主持下，达成（2015）鼓民初字第3276号民事调解书，约定上诉人与被上诉人继续履行原合同，此时合同是否解除才最终确定，上诉人才具有房屋交付的合同义务。故在此之前，上诉人不应向被上诉人交房，亦不应当承担逾期上房违约金。综上，上诉人认为一审法院认定实错误导致判决结果错误，请求二审法院依法改判。徐建华、吴某辩称：造成不能上房的责任在于上诉人，上诉人应当赔偿被上诉人违约金。徐建华、吴某向一审法院起诉请求：1、天创置业公司按商品房买卖合同要求立即交付坐落于徐州市风尚米兰小区三期商办二栋一单元122号门面房；2、赔偿自2015年10月1日至2016年12月19日的违约金42093.11元（2015年10月1日至2016年6月30日为10238.8元、2016年6月30日至2016年8月30日为6825.9元、2016年8月30日至2016年12月19日为25028.34元），并自2016年12月20日起至实际交付房屋止继续计算逾期上房违约金。一审法院认定事实：2014年11月28日，徐建华、吴某（××）与天创置业公司（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.0462820）一份，合同约定：徐建华、吴某购买天创置业公司开发的风尚米兰第三期商办2幢1单元122号房，商品房用途为商服，建筑面积48.68平方米，单价为每平方米23370.01元，总房款为1137652元，××于2014年11月28日一次性付清全款1137652元。合同第八条约定：“××应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房已竣工验收备案”条件，并符合合同约定的商品房交付××使用”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情形外，××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。双方还约定了其他事项。上述合同签订当日，徐建华、吴某已将购房款1137652元全部支付完毕。后双方因涉案房屋结构的问题发生纠纷，徐建华、吴某于2015年12月4日将天创置业公司诉至法院。2016年1月6日的庭审中，徐建华、吴某要求解除合同、退还房款并支付违约金，天创置业公司答辩称，徐建华、吴某不符合法定解除情形，不同意解除合同；2016年11月10日的庭审中，徐建华、吴某变更诉讼请求要求继续履行合同、要求天创置业公司进行补偿，天创置业公司表示同意继续履行合同，且可以交房。该案经法院调解，双方自愿达成调解协议，协议内容为：“一、徐州天创世纪置业发展有限公司于2016年12月10日前向徐建华、吴某支付坐落于风尚米兰小区三期商办2幢一单元122号房屋补偿款174547元。二、上述款项支付完毕后，双方因上述房屋楼梯以及屋内两根柱子产生的纠纷全部了结”。现徐建华、吴某主张天创置业公司至今未交付涉案房屋，故再次诉至法院，要求天创置业公司交付房屋并支付违约金。另查明，2014年10月29日，天创置业公司出具《风尚米兰北街商业用房使用条件的说明》一份，内容为：“依据风尚米兰北街商业《商品房买卖合同》，现针对北街商业2#楼、商业3#的商铺（不包括商业1#楼）特别说明如下：1、《商品房买卖合同》约定的商铺上房时间为2016年6月30日；2、为保障××收益，约定商铺可提前进场使用的时间为2015年7月1日（进场使用的标准：通临水临电、门前广场平整、商铺可进场装修）；3、如实际达到进场使用的时间滞后超过3个月，开发商承诺超出3个月后的月份按照每月总付款的0.1%支付××，作为造成租赁或使用延迟的租金补贴（不足一个月按天计算）；以上内容仅适应于购买北街商铺2#楼、3#楼但不享受返租政策的××，特此承诺”。再查明，涉案房屋已于2015年12月14日经过竣工验收备案，现已具备上房条件，但天创置业公司至今未向徐建华、吴某交付房屋，亦未向徐建华、吴某发送上房通知书。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于徐建华、吴某要求天创置业公司立即交付坐落于徐州市风尚米兰小区三期商办2幢1单元122号门面房的诉请，原审法院认为，根据徐建华、吴某与天创置业公司签订的《商品房买卖合同》，天创置业公司应于2016年6月30日前将经过竣工验收备案并符合合同约定的房屋交付给徐建华、吴某使用，现涉案房屋已经具备交付条件而至今未交付徐建华、吴某，天创置业公司应当依照合同约定履行交付义务，故徐建华、吴某要求天创置业公司立即交付涉案房屋的诉请具有事实和法律依据，依法予以支持。关于徐建华、吴某要求天创置业公司支付自2015年10月1日至2016年12月19日的违约金并继续支付2016年12月20日至实际上房之日的违约金的诉请，原审法院认为，天创置业公司至今未向徐建华、吴某交付房屋，且亦未提供证据证明系因徐建华、吴某自身责任导致房屋未交付，故天创置业公司存在违约行为，应当就迟延交付房屋的行为承担违约金。根据《风尚米兰北街商业用房使用条件的说明》和《商品房买卖合同》的约定，天创置业公司应承担的违约金应由两部分构成。2016年6月30日前，天创置业公司应当按照《风尚米兰北街商业用房使用条件的说明》的约定，于2015年7月1日前让徐建华、吴某对涉案房屋可以进场使用，如未能如期进场使用的，超出3个月后按照每月总付款的0.1%支付违约金，故2015年10月1日至2016年6月30日，天创置业公司每月应当按照徐建华、吴某已付款1137652元的0.1%即1137.652元支付违约金，共计为9个月10238.8元；2016年7月1日至实际交付房屋之日，天创置业公司应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定计算违约金，即逾期交房超过60日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，每日应向徐建华、吴某支付已付房款万分之二的违约金即227.53元，2016年7月1日至2016年12月19日共计172天，违约金合计为39135.16元。综上自2015年10月1日至2016年12月19日，天创置业公司应向徐建华、吴某支付违约金49373.96元，徐建华、吴某在此期间仅主张42093.11元的违约金，系对其自身权利的处分，依法予以支持。鉴于天创置业公司至今未向徐建华、吴某交付涉案房屋，故自2016年12月20日至实际交付之日止，天创置业公司仍应按照每日227.53元的标准向徐建华、吴某继续支付违约金。关于天创置业公司抗辩因徐建华、吴某曾起诉要求解除涉案房屋的买卖合同，故天创置业公司无法实际履行交付义务，不应承担违约金的意见，原审法院认为，根据前述案件的庭审笔录记载，天创置业公司针对徐建华、吴某要求解除合同的诉请，其认为徐建华、吴某不享有法定解除权，不同意解除合同；针对徐建华、吴某变更后的要求继续履行合同的诉请，其表示同意继续履行合同。故此，天创置业公司从未同意与徐建华、吴某解除涉案房屋的买卖合同，在其认为合同不具备单方解除权且亦未被依法确认解除的前提下，其应当继续履行通知徐建华、吴某上房、交付房屋的合同义务；在其同意与徐建华、吴某继续履行合同的前提下，其更应当履行通知上房、交付房屋的合同义务。故，徐建华、吴某之前的起诉不影响天创置业公司履行通知上房、交付房屋的义务，天创置业公司的抗辩依法不予支持。原审法院遂判决：一、徐州天创世纪置业发展有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于徐州市风尚米兰第三期商办2幢1单元122号房屋交付给徐建华、吴某；二、徐州天创世纪置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付徐建华、吴某2015年10月1日至2016年12月19日的违约金42093.11元，并自2016年12月20日起按照每日227.53元的标准向徐建华、吴某支付逾期上房违约金至实际交付房屋时止。二审期间双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明的事实同一审法院查明的事实相一致。本院认为，双方的签订的《商品房买卖合同》及上诉人出具的《风尚米兰北街商业用房适用条件的说明》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，均合法有效。合同对上房时间及逾期上房的违约责任进行约定，上诉人单方出具的说明亦对上房时间及逾期上房的责任作出了承诺。上诉人应当遵守约定，恪守承诺，按期通知被上诉人上房并交付房屋。但根据查明事实，上诉人至今未通知被上诉人上房，既超过了上诉人单方承诺的上房时间，也超过了双方约定的上房时间。上诉人应当承担相应的违约责任。虽然上诉人主张双方之间因涉案房屋结构问题发生诉讼，导致合同是否继续履行处于不确定状态，故不应承担违约责任。本院认为，双方因房屋结构问题发生的诉讼，并不能免除上诉人在买卖合同中按期通知上房的义务，因此，上诉人的抗辩本院不予采信。综上，上诉人天创置业公司的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由上诉人徐州天创世纪置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 李 琳二〇一七年九月一日法官助理 曹 勇书 记 员 陆滢冰