四川省德昌县人民法院民 事 判 决 书(2017）川3424民初1176号原告（反诉被告）:四川庄稼源农资有限公司，地址：德昌县香城大道33号。法定代表人：高明华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏，女，该公司员工。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）:沙焱锦，女，1988年8月17日出生，回族，住四川省西昌市。委托诉讼代理人：孔玲，四川可泉律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司与被告（反诉原告）沙焱锦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）四川���稼源农资有限公司的委托诉讼代理人陈敏、被告（反诉原告）沙焱锦及其委托诉讼代理人孔玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司本院提出诉讼请求：1.判令被告支付剩余房款23507.60元；2.判令被告支付违约金50000.00元；3.判令被告支付逾期付款利息25858.30元（利息计算：未付房款23507.60元从交付房屋2013年1月1日起至2017年7月30日55个月，利息为23507.60×0.02×55个月=25858.30）以上三项合计99365.90元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：1.四川庄稼源农资有限公司与沙焱锦于2011年6月25日签订了《集资建房合同》，我公司在2012年12月30日将该房屋修建完工并将该房屋交予被告，我公司2015年2月2日将该房屋的产权证办理完毕，按合同规定被告应在房屋整体完工后将该房屋的所有房款全部支付清楚，但至今��告仍未付清全部房款；2.该房屋的总价款为394147.60元，被告在2012年7月之前支付购房款260000.00元、2012年8月30日支付购房款60000.00元、2012年10月18日支付购房款50640.00元，支付款项合计370640.00元，余23507.60元未支付；3.我公司在2012年12月所建的合同中的房屋就已经竣工，并交付给原告使用，根据合同的第二条中明确“整栋房屋在整体完工后乙方（即购房方）将余款全部付给甲方，乙方如未按本合同规定的时间付款，甲方有权追索违约金伍万元及利息”，而被告直至今日仍未付清房款，严重违反了本合同第二条的规定，严重违约。为保护原告的合法利益，特向贵院依法提起诉讼，请求依法判决。被告（反诉原告）沙焱锦辩称，1.原告（反诉被告）要求支付剩余房款23507.60元缺乏事实依据。合同约定的房屋价款为321600元，被告（反诉原告）签订合同后���合同要求支付了房款，由于原告（反诉被告）称修建房屋的面积大于120平方米，应原告（反诉被告）要求，被告（反诉原告）又向原告（反诉被告）多支付了49040元的房款，但被告（反诉原告）至今都不知但自己所购买的房屋产权证上建筑面积是多少。原告至今都未将房屋产权证过户登记到被告（反诉原告）名下，原告（反诉被告）也从未将房产证向被告（反诉原告）出示后与双方结算房款总额；2.被告（反诉原告）按合同要求支付甚至超过了房款，因此不存在违约行为；3.合同约定的整体完工后就付款明显仅是对合同所约定的“面积120平方米房款321600元”中的余款，，现原告（反诉被告）未将产权证过户到被告（反诉原告）名下，未对是否超平方进行结算，因此被告（反诉原告）不存在逾期付款的行为。被告（反诉原告）向本院提出反诉���求：1.依法判决被反诉人将位于德昌县原计生局地块C幢6层的房屋的产权证过户到反诉人名下，过户费用由被反诉人承担；2.依法判决本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2011年6月25日签订《商品集资建房合同》，协议约定反诉人自愿向被反诉人订购位于德昌县原计生局地块C幢6层的房屋，房屋总建筑面积约120平方米，每平方米按2680元计价，价款合计312600元。合同约定了房屋产权登记证办理由甲方（被反诉人）负责办理，拿证时乙方（反诉人）要支付部分费用，合计为5000元。合同签订后反诉人共计向被反诉人支付房款370640元。2017年8月8日被反诉人以反诉人未交纳房屋尾款为由，起诉要求反诉人支付房屋尾款，并在诉状中称该房屋的产权证已于2015年2月2日办理下来，但是被反诉人产权证办理下来后并未通知反诉人办理房屋过户登记，至今被反诉人都未将该房屋的产权证过户登记到反诉人名下，为此特向贵院提起反诉请求，请予以依法判决。原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司辩称，对于被告（反诉原告）提出的反诉，原告（反诉被告）的意见是只要被告（反诉原告）把房款结清，按规定把各自的税费承担了，原告（反诉被告）将房屋权证过户给被告（反诉原告）。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司提交：1.该套房屋的所有权证、国有土地使用证，证明在2015年2月2日就办理了产权证，产权登记在四川庄稼源农资有限公司名下；2.四川省信恒建筑工程质量鉴定有限公司“四川庄稼源农资有限公司职工经济适用房A、B栋楼正常使用鉴定报告，证明所建房屋不存在质量问题和房屋的完工时间；3.攀枝花市精图测绘有限责任公司西昌分公司“四川庄稼源农资有限公司职工经济适用房A、B栋房屋面积测绘报告”，证明房屋的实际面积和合同中也都明确约定，房屋面积以实际面积为准；4.收据，证明被告已交纳房款370640元；5.商品集资建房合同，证明原、被告之间是签订了房屋买卖合同的，合同对价款、违约责任、房款的给付期限均作了约定。被告（反诉原告）沙焱锦质证认为，对证据2.4.5无异议，对证据3因该证据是复印件，对该证据的真实性和证明目的有异议；对证据1的真实性无异议，被告方也是至今才看到房产证才知道面积，原告在2015年就办理了产权证，但至今未过户给被告，所以原告方存在违约。被告（反诉原告）沙焱锦提交1.商品房集资合同，证明双方买卖房屋的事实及合同约定的房款321600元，并且合同约定过户由原告（反诉被告）负责，被告（反诉原告）只承担5000元费用，其余由原告（反诉被告）承担；2.收条三份，证明被告（反诉原告）签订合同后向原告（反诉被告）交纳房款370640元，超过了合同约定的房款，被告（反诉原告）不存在违约行为；3.建筑规划许可证，证明原告（反诉被告）存在违约行为，原告（反诉被告）在修建房屋甚至房屋修建完成交付被告（反诉原告）使用后都没有取得建设工程规划许可证，导致迟迟不能办理房屋的产权证；3.信访登记表、4.信访回复，证明被告（反诉原告）等购房者因购买原告（反诉被告）的房屋后未过户，于2015年4月8日向政府部门要求解决后，被告（反诉原告）才知房屋的产权已于2015年2月2日办理到原告（反诉被告）的名下；5.通知一份，证明被告（反诉原告）在知道房屋的产权办理下来后于2015年4月28日以书面通知的方式要求原告（反诉被告）办理过户手续，但是原告（反诉被告���至今未办理。原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司质证认为，对证据1、2、3、4无异议，对证据5有异议，房产证没有过户给被告（反诉原告）是因为被告（反诉原告）方未补齐购房款。本院对上述证据作如下认定：因被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据2、4、5无异议，对证据1的真实性无异议，故本院对上述证据予以采信；对证据3因被告提出异议，且该证据是复印件不符合证据的相关规定，本院不予采信。因原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1、2、3、4无异议，故本院对上述证据予以采信，对证据5因原告提出异议且该证据是复印件不符合证据的相关规定，故本院不予采信。综合以上证据认定案件事实如下：2011年6月25日原、被告双方签订了《商品集资建房合同》该合同约定：“甲方：四川庄稼源农资有限公司。乙方：沙焱锦。根据���中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规的规定在平等、自愿、公平、协商一致的基础上达成如下协议：第一条：房屋总建筑面积大概为120平方米（注：含共有共用面积，分摊面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起按土地证上的年限为准。乙方自愿向甲方所选上述楼宇的第C幢（第6层）。建筑面积以房产证㎡，土地面积以土地证㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积以房产证㎡。该房为清水房，三层、四层为2860元/平方米，五层、六层为2680元/平方米。第二条：双方在按照国家有关法律法规公平公正的基础上，同意上述房屋集资修建为总建筑面积定价每平方米人民币2680元，价款合计为人民币大写叁拾贰万壹仟陆佰元整（小写321600元）（注：含共有共用面积、分摊面积）双方签订合同之日起，由甲方统一修建和管���，乙方按总房价的40%付给甲方，乙方在看到自己所订楼层之时按总房价的50%付给甲方，整栋房屋在整体完工后乙方将余款全部付给甲方。该房的主体建筑结构为框架式。乙方如未按本合同规定的时间付款，甲方有权追索违约金伍万元及利息。如逾期30天以上，仍未付所欠款项及利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。双方自行约定：房屋以产权登记上的总建筑面积为准，每平方米价格保持不变。房款按房产证上的总建筑面积计算。第三条：甲方须于开工之日起18个月内，将房屋交付给乙方。……。第八条：房屋产权登记证办理，乙方必须出具真实有效证件。甲方负责办理，拿证时乙方要支付部分费用，合计￥5000.00（伍仟元整）作为办证的各项费用。若因政府不审批建完，造成不能建设的，甲方按同期农村信用社的活期存款利率支付给乙方。房屋建��过户以后，小区内产生的所有费用由小区内全体住户共同分摊。甲方高明发签字、盖章、乙方沙焱锦签名、捺印。”合同签订后，被告（反诉原告）于2012年8月30日向原告（反诉被告）支付房款260000元和60000元、于2012年10月18日支付房款50640元。原告（反诉被告）分别出具了三份收据，已付房款总额为370640元。原告（反诉被告）在2012年年底交付了房屋后双方为办证发生争执，被告等住户于2015年4月8日到德昌县信访局反映过户办证问题。德昌县城乡规划建设和住房保障局信访回复，该局于2015年2月2日已给原告（反诉被告）办理了《房屋所有权证》。2017年8月8日，原告（反诉被告）诉讼来院请求：1.判令被告支付剩余房款23507.60元；2.判令被告支付违约金50000.00元；3.判令被告支付逾期付款利息25858.30元（利息计算：未付房款23507.60元从交付房屋2013年1月1日起至2017年7月30日55��月，利息为23507.60×0.02×55个月=25858.30）以上三项合计99365.90元；4.判令被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）于2017年8月18日提起反诉，请求：1.依法判决被反诉人将位于德昌县原计生局地块C幢6层的房屋的产权证过户到反诉人名下，过户费用由被反诉人承担；2.依法判决本诉和反诉的诉讼费用由被告反诉人承担。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的《商品集资建房合同》是在平等自愿的基础上签订的、是双方真实意思的表示，该合同合法有效。本案中，双方对合同的签订、房屋的交付、被告（反诉原告）支付了370640元房款的事实均无异议，故本院对上述事实予以确定。本案争议的焦点为：一、被告（反诉原告）是否有逾期付款的事实、是否存在违约、逾期付款利息和违约金是否应当支持；二、按约定的产权证面积计算超过合同约定的房款是否应支持；三、被告（反诉原告）的反诉请求是否成立、过户费用应由谁承担；四、税的承担。本院对上述焦点问题作如下认定：一、关于被告（反诉原告）是否有逾期付款的事实、是否存在违约、逾期付款利息和违约金是否应支持的问题。双方《商品集资建房合同》第一条、第二条约定房屋总建筑面积大概为120平方米，每平方米约定价款为2680元，价款为321600元，被告（反诉原告）已支付房款370640元，被告（反诉原告）已按约支付了约定房款，虽原告（反诉被告）以房屋产权证的面积即147.07平方米计算房款，但没有举证证明原告（反诉被告）拿该房屋产权证与被告（反诉原告）进行房屋建筑面积的结算，未将房屋产权证过户到被告（反诉原告）名下，也未对超面积部分的房款约定具体支付时间，故在双方未对房屋面积进行结算的情况下被告（反诉原告）已按合同约定付款期限超付了房款，被告（反诉原告）不存在逾期付款的行为也不存在违约行为，被告（反诉原告）不应承担逾期付款利息和违约金；二、关于按约定的产权证面积计算，超过合同约定的房款是否应支持的问题。被告（反诉原告）认为，原告（反诉被告）出示的房屋产权证证实该诉争房屋面积为147.07平方米，但没有过户到被告（反诉原告）名下，也没有与被告（反诉原告）进行核算，且双方签订合同约定面积为120平方米，原告（反诉被告）交付被告（反诉原告）的房屋面积明显大于120平方米，根据《商品房买卖合同司法解释》第十四条之规定，面积误差比超过3%。因此对于超过3%部分的房价由出卖人即原告承担，所有权应当归被告所有。因双方签订的《商品集资建房合同》约定“房屋以产权登记证上的总建筑面积为准。每平方米价格保持不变。房款按房产证的总建筑面积计算。”按房产证面积147.07平方米，以每平方米2680元计算、房款总价为394147.60元减去被告（反诉原告）已支付的370640元，被告（反诉原告）还应支付原告（反诉被告）房款23507.60元。又因双方合同未对超面积平方进行约定，且该房屋买卖不属于商品房销售，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，故被告（反诉原告）应当支付原告（反诉被告）按房屋产权证面积计算超面积房款23507.60元；三、关于被告（反诉原告）的反诉请求是否成立，过户费用应当由谁承担的问题。虽然原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的合同中未约定办理产权证的时间，但原告（反诉被告）于2015年2月2日将��权证办理在自己的名下后，理应在法律规定的合理期限内将房屋产权过户在被告（反诉原告）名下，故被告（反诉原告）的反诉请求成立。至于过户费用，双方合同第八条约定办证费用5000元由被告（反诉原告）支付，所以被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）办证费用5000元。四、关于税的承担问题。双方在庭审过程中提到过户的税承担问题，因双方合同未对房屋过户的税收作约定，故该房屋过户的税收按税务部门的相关规定各自承担的相应的税。综上述，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付剩余房款23507.60元的请求符合相关法律规定，本院予以支持，其他请求不符合相关法律规定，本院不予支持；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）将位于德昌县原计生局C幢6层的房屋的产权证过登记到反诉人名下的反诉请求，符合相关法律规定，本院予以支持，对过户费用由原告（反诉被告）承担的反诉请求，本院不予支持，合同约定的5000元过户费用应由被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条、第一百五十条、第一百六十一条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）沙焱锦于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司房款人民币23507.60元；二、由原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司于本判决生效之日起三十日内配合被告（反诉原告）沙焱锦将位于德昌县西宁街西段20号2—609住房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》过户变更在被告（反诉原告）沙焱锦名下；过户所产生的相关费��由被告（反诉原告）沙焱锦于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司5000元办证费，其余办证费用由原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司承担；三、驳回原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）沙焱锦的其他诉讼请求；如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2284元，减半收取计人民币1142元，由被告（反诉原告）沙焱锦负担194元。原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限有限公司已先行垫付，由被告（反诉原告）沙焱锦在履行金钱给付义务时径行支付给��告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司，剩余部分由原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司自行承担。反诉案件受理费人民币100元，减半收取计人民币50元，由原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司负担。被告（反诉原告）已先行垫付，由原告（反诉被告）四川庄稼源农资有限公司在履行金钱给付义务时径行支付给被告（反诉原告）沙焱锦。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  何建中二〇一七年九月二十五日书记员  罗佳竺