陕西省西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2017)陕0103民初978号原告（反诉被告）：白起，男，1963年1月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：白小平，男（系白起之弟）。被告（反诉原告）：陕西昌润实业有限公司，住所地：西安市碑林区友谊西路236号华豪丽晶二幢601室（未到庭）。法定代表人：冯焕，该公司总经理。被告：西安融茂商业运营管理有限公司，住所地：西安市碑林区友谊西路236号华豪丽晶二幢507室。法定代表人：张玉刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：金博，陕西金拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭昌妮，陕西金拓律师事务所律师。原告白起与被告陕西昌润实业有限公司（以下简称昌润公司）、西安融茂商业运营管理有限公司（以下简称融茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告白起及其委托诉讼代理人白小平、被告融茂公司之委托诉讼代理人金博、郭昌妮到庭参加了诉讼，被告陕西昌润公司经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告白起诉称，2013年5月15日，被告昌润公司租赁了西安市碑林区张家村街道办事处黄东社区居民委员会黄雁东村华豪丽晶6、7、8号高层住宅裙楼xxx层商业房。2013年9月24日，被告昌润公司下属公司融茂公司将上述商业房2楼1号商铺转租给原告经营餐馆。根据合同约定，租赁期限为九年（从2013年9月24日至2022年9月23日止），装修期为三个月，租赁面积为678.24平方米，租金每平方米80元，前三年每年租金651110元，第四年起递增10%，每三年递增一次。合同签订后，原告当即按照合同约定向被告交纳了押金54259元和半年的房租325555元，合计379814.4元。房屋交付后，原告装修了餐馆，租赁了员工宿舍，并购买了餐馆所有器具包括中央空调、厨具、餐具、餐具柜、桌椅、工作人员服装、餐巾纸、打火机等。当厨具要进行调试时，原告发现被告天然气尚不具备安装使用条件。为此原告向二被告提出天然气如何解决，被告告知原告先去申请天然气用户，由被告负责协商天然气管道安装到原告商铺。原告原本定于2014年元旦开业，但是由于被告承诺的天然气不具备条件，最终导致原告未能开业，原告为开业雇佣的全部员工不得不全部辞退。2014年元月15日，被告的负责人申小斌承诺，在元月23日天然气就可以安装好。为了开业，原告再次雇佣餐馆人员，但是被告再次失信导致原告再次支付全部人员工资并遣散员工。2014年10月被告在未能解决天然气的情况下多次向原告催要租金和物业管理费，原告认为餐馆因天然气原因导致无法开业，被告不应该再催要租金和物业费。且被告提出让原告先用甲醇替代天然气，期间损失各自承担一半，被原告拒绝。在2014年底至2015年初的时候被告已经更换了钥匙，并打了横幅向外招租。被告行为已经构成违约，为维护原告的合法利益，请求：1、解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还已交租金325555元、押金54259元；赔偿原告的经济损失1529632.35元，利息损失为826001.47元，合计损失2355633.82元。被告融茂公司辩称，其与原告签订《西安市碑林区昌润广场商铺租赁合同》属实，合同签订后，商铺开始装修时，该商铺因为政府拆迁安置纠纷导致商铺天然气不能使用。在原告开始装修之前就已经告知原告，后经双方协商，原告同意使用甲醛等替代能源，被告承担二者之间的差价表示补偿，原告表示接受并开始装修。原告称申小斌承诺解决天然气，申小斌不是被告公司的负责人。因“憨女婿当家”的四个合伙人之间发生争议未开业，被告一直催促原告开业未果。2014年6月初，原告交纳的房屋租金已经到期，被告多次要求原告交纳房屋租金，原告均未理睬，从未提及天然气问题。被告多次向原告去函表示若不能按时交纳租金将解除双方签订的房屋租赁合同、收回房屋，原告未予答复，被告为了消防安全不得已于2015年9月30日更换了租赁房屋的钥匙，但是原告物品均堆放于租赁房屋内，使房屋不能收回使用，故不同意原告的诉讼请求。由于原告尚欠房租及房屋占用费，被告提起反诉请求：1、判令反诉被告支付房屋租赁期间的费用825036.2元（租金从2014年6月24日计算至2015年9月30日），违约金315663.3元，合计1140699.5元；2、反诉被告承担房屋占用费（从2015年10月1日计算至实际搬离之日，按照每天1783元计算）；3、本案反诉费用由反诉被告承担。被告昌润公司未出庭答辩。原告白起就融茂公司反诉辩称，被告在装修之前并未告知原告无天然气的事实，关于更换能源，使用甲醇替代天然气也不属实，也未提出其他解决天然气的办法。关于申小斌的身份问题，在工商登记中有记载，被告催要物业费的事实有短信记录为证。原告合伙人之间关系良好，不存在被告所说的存在矛盾导致餐厅不能营业的情况。被告的反诉无事实和法律的依据，请求依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，2013年9月23日原告白起与被告融茂公司签订《西安市碑林区昌润广场商铺租赁合同》，合同约定：出租人（甲方）西安融茂商业运营管理有限公司承租人（乙方）白起，项目依据：乙方租赁甲方通过合法方式取得20年经营使用权的西安市友谊西路和含光路交汇处东南角黄雁村拆迁安置项目华豪丽晶二期商业用房一至三层中的二层01号商铺。租赁期限：2013年9月24日至2022年9月23日，总租期九年，合同自2013年9月24日起计算装修期，乙方的装修期为90天，房屋装修期间，免收租金。计价方式与价款：该商业房出租单价为每月每平方米80元，建筑面积678.24平方米，前三年每年租金总额为651110元。乙方需交相当于一个月的房租54259元为押金，房屋租金自合同第四年起递增10%，每三年为一个递增期，该房屋发生的水、电、物业等公用事业费用由乙方自行向物业公司缴纳。付款方式及期限：乙方付款方式为，第一年按半年支付，即合同签订之日一次性支付半年租金及房屋押金，即人民币379814.4元，下半年租金提前一个月支付。第二年起支付方式为年付。房屋租金从第二年起，提前一个月（即2014年12月23日前）预先缴纳全年租金。交付标准：甲方承诺该商业用房正常使用直接关联的天然气，给排水、电路已主干线畅通，具备公共通道，电梯满足正常经营期间的使用条件。违约责任：乙方逾期在30日之内，自合同约定的应付款期限之第二日起止实际全额支付应付款之日，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同，收回租赁房屋。甲方解除合同的，乙方向甲方承担合同总金额10%的违约金，违约金直接从所收押金中扣除，不足部分，乙方继续缴纳。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方每日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。乙方未及时缴纳房租超过20日，未及时缴纳水、电、物业管理费等相关费用5日的，甲方有权停止相关供应或服务，水、电等预先购买的，乙方未及时购买导致停止供应的，后果由甲方自行负担。甲方逾期交房，则租期相应顺延，超过三十日，乙方有权解除合同。合同签订当日，融茂公司向白起交付房屋，白起向融茂公司缴纳（2013年12月23日至2014年6月23日）房屋租金325555.4元、押金54259元。原告接收房屋后，对承租房屋进行了装修。后由于天然气无法接通，双方协商未果。2014年6月9日，融茂公司向原告张贴通知，内容为：憨女婿（陕北菜）按照昌润广场二期商铺xxx（面积678.21平米）与融茂公司签订的《房屋租赁合同》约定，已到房屋租赁及物业费用缴费日期，如贵店在七个工作日内未及时缴纳以上费用，将对贵店终止执行合同所有内容，我公司有权对贵店所有物品进行搬挪清场处理，贵店承担因此产生的一切经济费用及相关责任。如有异议，请贵店负责人及时与我公司协商解决。2014年8月2日融茂公司向原告发出书面通知，催缴房屋租金及物业费，并要求原告七日内交付租金及相关费用，逾期将直接解除合同收回房屋；关于天然气一事，按照贵方装修前与我方达成的一致意见，贵方使用其他能源经营，两种能源的费用差异由我方向贵方补偿，若有此项费用发生，请你在三日内向我方提出，我方将依照双方约定处理。2014年9月3日融茂公司再向原告通知：1、解除我公司与你的租赁合同，收回房屋；2、若房屋内有其他物品，请你在收到通知后两日内搬走，否则将视为废品予以处理，并由你承担费用。2014年12月16日第三次通知原告，除前次内容外增加请你在接到通知后，立即与我公司联系交回房屋事宜，并支付相关费用及违约金，否则公司将收回房屋，并追究你的违约责任。2015年5月6日最后一次通知原告解除合同并支付相关费用。原告收到上述通知后仅通过手机短信进行答复，认为被告无权解除合同，应当通过诉讼予以解决。2015年9月30日被告昌润公司更换了出租商铺的钥匙。另查，碑林区黄东社区出具证明，位于友谊西路236号，碑林区黄雁村东西社区华豪丽晶二期一至三层商业用房（昌润广场）的经营使用权，由昌润公司通过招标形式合法取得，同意昌润公司对商业部分进行经营租赁，房产所有权属于黄雁东西社区及社区居民所有。2011年7月18日，委托人昌润公司（甲方）与受托人（融茂公司）（乙方）签订《黄雁村华豪丽晶商业用房委托经营管理合同》合同约定甲方委托乙方竞标取得的商业用房经营使用权20年，由乙方进行管理，统一经营；乙方有权对租期、经营面积进行统一招商。又查，原告白起与西安云艺建筑装饰工程有限公司签订《施工合同》，工期自2013年10月5日至2013年11月30日，由云艺公司包工包料对原告承租商铺进行装修，装修决算为486022.27元，原告支付装修费470000元。原告提供陕北菜馆与西安兴盛厨房设备制造有限公司《厨房设备合同》，由兴盛厨房设备为陕北菜管安装调试厨房设备，合同总金额118000元。2013年11月4日吴正元与陕西西京宽顺丰贸易有限公司签订《格力中央空调设备销售及安装工程合同书》，合同价款128800元，合同签订当日支付80000元、2013年11月21日支付20000元、2014年1月6日支付26800元，合计支付126800元。2013年11月26日憨女婿当家与金河广告制作有限公司签订《金河广告制作合同》，关于制作LED显示屏事宜协议，价格12000元，7日内安装，当日支付7000元，2013年11月28日支付5000元，合计12000元。2013年12月10日吴正元与西安蓝禾电子智能科技发展有限公司签订《电子屏安装合同》及《憨女婿门头广告制作合同》，制作憨女婿当家发光字工程综合报价为45800元，支付20000元。上述事实，有双方当事人在法庭上的陈述、《西安市碑林区昌润广场商铺租赁合同》、装修合同、通知等证据材料在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告昌润公司签订《西安市碑林区昌润广场商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。合同签订后，双方均应该按照合同的约定履行各自的义务，原告依约支付了半年的租金及押金，被告昌润公司仅交付了房屋，但并未按照合同约定天然气达到使用的条件。根据合同法第九十四条第一款第三项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。被告多次通知原告解除合同并支付租金未果，双方租赁合同的解除应以被告2014年8月2日书面通知原告七日内交付租金及相关费用，逾期将直接解除合同收回房屋，双方合同解除的时间为2014年8月9日。原告要求被告赔偿损失，由于被告承诺该商业用房正常使用直接关联的天然气、给排水、电路主干线畅通，具备公共通道，电梯满足正常经营期间的使用条件，而被告在原告装修完成后，仍不能保证天然气畅通，构成根本性违约，应赔偿原告方合理的损失，原告损失有：装修470000元、厨房设备118000元、格力中央空调126800元、LED显示屏12000元、憨女婿当家发光字20000元，上述费用合计746800元，应由被告赔付。原告要求被告退还押金54259元，与法不悖，应予支持。原告要求被告退还已交租金325555元，由于原告实际占用房屋，且对于被告提出其他能源替代天然气，并愿意承担二者差价，原告不予理睬，故其要求本院不予支持。原告主张员工工资、租房损失、宽带等费用，未提供确凿的证据证明，其主张本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付2014年6月24日至2015年9月30日房屋租赁费825036.2元及违约金315663.3元及2015年10月1日至实际腾房之日的占用费，由于被告违约，其主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告白起与西安融茂商业运营管理有限公司签订的《西安市碑林区昌润广场商铺租赁合同》解除。二、本判决生效后十日内，被告西安融茂商业运营管理有限公司退还原告白起押金54259元。三、本判决生效后十日内，被告西安融茂商业运营管理有限公司赔偿原告白起实际损失746800元。四、驳回原告白起其余之诉讼请求。五、驳回被告西安融茂商业运营管理有限公司之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费33030元（其中反诉费7530元），原告负担13030元，被告负担20000元（本判决生效后十日内，被告给付原告12470元）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  贾曼莉审 判 员  蒲 晖人民陪审员  李 秦二〇一七年九月十三日书 记 员  刘 多