辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0792民初257号原告：锦州光彩市场有限公司，住所地锦州市太和区南广路6-74号。法定代表人：刘运才，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯爽，辽宁玉衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：符太斌，该公司职员。被告：潘某某，男，1963年2月21日出生，布依族，住锦州市古塔区。被告：潘某某，女，1973年9月5日出生，布依族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：贺乃庚，辽宁名崛律师事务所律师。第三人：锦州市益民陶瓷有限公司，住所地锦州市高新技术产业园区南广路6号。法定代表人：刘淑贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯爽，辽宁玉衡律师��务所律师。委托诉讼代理人：符太斌，该公司职员。原告锦州光彩市场有限公司与被告潘某某、潘某某租赁合同纠纷一案，于2016年1月15日诉至本院，本院于2016年9月2日作出（2016）辽0792民初87号民事判决书，宣判后被告提出上诉，锦州市中级人民法院于2017年2月22日作出（2017）辽07民终75号民事裁定书，撤销本院（2016）辽0792民初87号民事判决书，发回本院重审。本院于2017年3月29日重新立案后，追加锦州市益民陶瓷有限公司作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告锦州光彩市场有限公司的委托诉讼代理人侯爽、符太斌、被告潘某某及其委托诉讼代理人贺乃庚、第三人锦州市益民陶瓷有限公司的委托诉讼代理人侯爽、符太斌到庭参加诉讼。被告潘某某��本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告锦州光彩市场有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决二被告给付原告租金、物业费等费用，合计41613元；2、由被告承担本案诉讼费、邮寄费。事实和理由：锦州光彩市场2厅1层摊位业主在2000年冬至2001年秋购买的小摊床，业主在摊床内经营。2号厅于2001年10月18日开业。2层于2007年7月关闭停业，1层到2010年经营惨淡，面临关闭停业的危险。业主委员会根据广大摊位业主的要求，决定改变锦州光彩市场2号厅1层的小摊床格局，重新启动，把西部开辟为食品、服装、百货，成为超市市场。由于从整体上改变了2号厅1层原摊床格局，故摊位业主的新商位位置及面积，在征询摊位业主同意后，做了调整和改变。锦州光彩市场2号厅1层超市于2010年10月1日开业经���至今。在锦州光彩市场2号厅1层改变原有摊床格局前，被告潘某某在锦州光彩市场2号厅1层A区*号注册成立锦州市太和区学明副食品摊床，经营范围为预包装食品零售。被告潘某某系潘某某妹妹，实际经营该摊床，该摊床使用面积为4.5平方米。在光彩市场2号厅1层改变原有摊床格局后，光彩市场2号厅1层A区*号变为超市*号商位，位置稍有移动，使用面积扩大成6.75平方米，增加了2.25平方米。二被告于2010年10月1日在此开业经营，二被告同意交多占用面积租金和商位的物业费等费用。2011年1月，根据二被告要求扩大商位面积的请求，厅管理部在*号商位西侧相近处，腾出*号商位，二被告开始使用*号商位经营，该商位面积为10.03平方米。二被告同意从2011年5月开始交该商位租金和物业费等费用。二被告使用*、*号商位后，拒绝签定商位使用租赁合同，拒绝交租金和费用。2010年10月，锦州光彩实业有限公司与锦州光彩市场业主委员会签订《物业管理合同》，约定由锦州光彩实业有限公司向锦州光彩市场经营业主收取租金、物业费、供暖费、共用水电费、生活垃圾处理费等费用。原告成立于2011年10月19日，系从锦州光彩实业有限公司分立出来的法人，承继了锦州光彩实业有限公司全部权利和义务。依据业主委员会决定及实际收费情况，锦州光彩市场2号厅1层*号商位，从2010年10月1日至2016年9月30日，二被告应交付给原告多占用面积租金和商位物业费、供暖费、共用水电费、生活垃圾处理费合计11337元；二被告租用的锦州光彩市场2号厅1层*号商位，从2011年5月1日至2016年4月3日，二被告应交付给原告租金、物业费、供暖费、共用水电费、生活垃圾处理费合计30276元。以上总计41613元。被告潘某某辩称，一、锦州光��市场有限公司不具有本案原告资格。1、1999年，被告购买了2号厅一层A区*号摊位，当时《精品间、铺位买卖协议》中，出卖人不是锦州光彩市场有限公司。2、锦州光彩实业有限公司用*号和*号使用权摊位与被告的*号产权摊位互换使用时，锦州光彩市场有限公司尚未成立。3、被告是否多占使用面积，锦州光彩市场有限公司不是此纠纷的利害关系人。4、锦州光彩实业有限公司与锦州光彩市场有限公司属于各自独立的法人。锦州光彩市场有限公司主张其“继承了锦州光彩实业有限公司的全部权利和义务”悖理悖法。因此，本案中锦州光彩市场有限公司不具有原告资格。二、原、被告之间不存在租赁关系。本案中，锦州光彩实业有限公司用*号和*号使用权摊位与被告的*号产权摊位互换使用，原、被告之间不存在租赁关系。三、被告没有多占2.25平方米的使用面积。《起诉状》载“光彩市场2号厅一层A区*号摊床使用面积为4.5平方米。光彩市场2号厅一层A区*号变为*号商位，使用面积扩大成6.75平方米，增加了2.25平方米”。该主张十分谬误。1、《精品间、铺位买卖协议》是正式合同，该合同签订后《光彩市场摊床、精品间预售合同》即失效。《光彩市场摊床、精品间预售合同》上标注的使用面积4.5平方米已经没有意义。2、被告购买*号经营摊位，建筑面积为10.55平方米，锦州光彩实业有限公司交付的经营摊位只有4.5平方米，竟然克扣大约2平方米使用面积。3、光彩市场2号厅一层A区*号摊床《土地使用权证》标注：“本户建筑面积10.55平方米，本户分摊后使用面积6.48平方米。”这是权威证据。4、《起诉状》以失效的《光彩市场摊床、精品间预售合同》上标注的使用面积4.5平方米为依据，否定《土地使用权证》标注的“该户使用面积为6.48平方米”，进而认定被告多占2.25平方米使用面积，实属荒谬。四、法理认为：只要锦州光彩实业有限公司继续占用被告的*号产权摊位，当时约定给被告的优惠待遇就应��续履行。五、锦州光彩市场有限公司向被告索要5、6年前的租金及费用违反民法通则关于诉讼时效的规定。六、本案不是物业管理纠纷，光彩市场业主委员会的决定不适用本案。被告潘某某在法定期间内未提交答辩意见。第三人锦州市益民陶瓷有限公司述称，1、同意锦州光彩市场有限公司意见；2、说明争议的摊位，2010年9月在确定超市的方案时，在潘某某原位置的南面开设东西向的通道，把其摊位面积扩大至6.75平方米，增加2.25平方米，开业两个月后潘某某突然把商品摆在南侧东西向的通道上，说通道占用其原来摊位面积，厅管理部查找档案及测量，查明潘某某当时使用的A*摊位不是准确的位置，与原位置有移动，发现不��致以后，双方协商，后光彩市场业主委员会确定把潘某某的摊位按照移位的摊位予以处理，按照移动摊位的政策计算租金和费用，潘某某对业主委员会的决定当时表示满意，几天后，又提出营业面积小，请求扩大营业面积，业主委员会同意其请求，在*商位西侧增加*的摊位，使用面积10.03平方米，业主委员会就增加的摊位专门决定，该摊位的租金和费用优惠至2011年4月底，从2011年5月开始收取租金和费用。潘某某同意交款，不再闹事，但其在使用摊位一段时间后态度变化，拒绝将多占用的摊位的租金及费用；3、潘某某的摊位*的使用面积是经过业主委员会，业主大会和全体业主参与的情况下进行的实际测量，后其确定使用面积宽1.8米，长是3.75米，面积6.75平方米，潘某某原摊位A*的使用面积是宽1.8米，长2.5米，面积4.5平方米，现在可以现场测量，被告说土地使用证面积���6.48平方米，是按照法律规定作为个人分摊土地的面积，是抽象的土地使用面积，与其实际占有使用的土地是不一致的，潘某某的摊位使用面积相当于房屋所有权的面积，不能用土地证的面积认定是其房屋所有权的面积，因此光彩实业公司不存在克扣其使用面积；4、光彩实业公司与潘某某之间是摊位的租赁关系，和物业管理关系，不是摊位的无偿互换关系，2011年3月从光彩实业公司分立锦州光彩市场有限公司，光彩实业公司的权利义务全部由锦州光彩市场有限公司承继，对此公司股东会作出决议，在工商局备案，在锦州日报登报分立公告，因此从2011年下半年开始，与潘某某之间的租赁合同及物业管理事宜全部移交给锦州光彩市场有限公司，锦州光彩市场有限公司就欠租费问题有权提起诉讼。5、2号厅大部分都是个人产权，摊位在建筑上是区分所有权的，不能独立使���，因为2号厅一层和二层，购买摊位的业主没有经营，所以决定2层整体出租，一层部分小百分散经营，决定移至西区作为集中整体经营，也给现有的经营者增加收益，因为位置调整不是动迁，也不是互换，我们在现有经营的业户，有收益，不经营的业户收益要从出租后发放租金，给予的优惠和照顾都是光彩市场垫付，2号厅所有出租的摊位都是个人产权，应有所收益，所以商位的调整不是动迁和互换。土地证的面积和产权证的面积是不同的概念，发证机关不一样。预售合同的面积是标准的在产权处备案的本院经审理认定事实如下：锦州光彩实业有限公司于2016年3月16日变更登记为锦州市益民陶瓷有限公司，锦州市益民陶瓷有限公司同意以变更后的企业名称参加诉讼。2011年7月锦州光彩实业有限公司存续分立为锦州光彩市场有限公司��分立前公司的债权、债务由分立后的公司承担。2000年10月9日，被告潘某某、潘某某与第三人锦州光彩实业有限公司签订光彩市场摊床、精品间预售合同，出资一次性买断锦州光彩商品批发市场第二号营业厅1层A区*号摊床经营权，使用面积为4.5平方米。2004年12月15日，被告潘某某与第三人锦州光彩实业有限公司签订精品间、铺位买卖协议，购买锦州光彩商品批发市场第二号营业厅1层A区*号摊床，产权登记建筑面积为10.55平方米。2005年1月6日，被告潘某某取得锦州市高新区南广路4-二厅1层A区*号房屋所有权，被告潘某某在该经营场所经营，起个体字号为锦州市太和区学明副食品摊床，经营者为被告潘某某，实际经营者为被告潘某某。2005年1月6日，锦州市房屋产权监理处向潘某某发放了房屋所有权证，该证登记锦州市太和区南广路4-二厅一层A区*号摊位，建筑面积10.55平方��。2006年7月6日，锦州市国土资源局向潘某某发放了锦州国用（2006）000315号国有土地使用权证，该证登记锦州市高新区南广路4-2厅1层A区*号，地类用途为商业用地，使用权面积为6.48平方米，其中分摊面积6.48平方米。2010年9月，因整体经营需要，第三人锦州光彩实业有限公司及锦州光彩市场业主委员会决定对光彩市场二厅1层进行改造，被告潘某某所有的A*号摊床位于改造后的市场通道上，需将该摊床侧移位，移位后摊床名称为*，使用面积为6.75平方米。2011年1月11日，被告潘某某为扩大经营，新增*号商位作为经营场所，*号商位使用面积为10.03平方米。并经锦州光彩市场业主委员会同意自2011年5月开始收取租金和费用。被告潘某某拒绝与第三人锦州光彩实业有限公司签订租赁合同。2010年9月8日，经锦州光彩市场业主委员会关于2厅1层摊位租金的决定，西部超市区和东部五��化区有自有摊位的业主，商位超过自有摊位的使用面积，折合成标准摊位交租金。普通摊位3.6平方米为1个标准摊位，交租金1000元；大边摊位4.5平方米为1个标准摊位，交租金3000元。经锦州光彩市场业主委员会关于改造二号厅一层市场的决议，其中内容为：移位安置摊位在3年内予以照顾，每个被移动的摊位补贴1个3.6㎡标准摊位的使用面积不收租金，移位安置摊位的物业等费用适当照顾，每个移位的标准摊位按830元收，贴补的摊位按944元收。移位摊位和使用摊位是大边、大角，和原摊位有差别的，在租金上互相找差，移位安排免交1个标准摊位租金1000元。2010年11月12日，锦州市物价局文件关于光彩市场大厅和公寓住房物业服务收费标准的批复中光彩市场1厅、2厅、3厅物业服务收费标准为每平方米建筑面积每月5元，即物业费每年60元。供暖费每平方米建筑面积每年62.4元，自2015年10月起为58.4元。共用水电费每平方米建筑面积每月2.5元，即每年30元。生活垃圾费每平方米建筑面积每月0.3元，即每年3.6元。*号商位费用自2010年10月1日至2013年9月30日每年费用1627.50元[830元×（4.5㎡÷3.6㎡）+944×（2.25㎡÷3.6㎡）]，即三年费用为4882.5元。自2013年10月1日至2015年9月30日，*号商位费用为2211元[6.75㎡×2.1系数×（60元+62.4元+30元+3.6元）/㎡]。即自2013年10月1日至2015年9月30日,2年费用共计4422元。自2015年10月1日至2016年9月30日*商位费用为2154.60元[6.75㎡×2.1系数×（60元+58.4元+30元+3.6元）/㎡]。即*号商位应交费用合计11459.1元。*号商位租金每年2786元[10.03㎡÷3.6㎡×1000元]，即自2011年5月1日至2016年4月30日，5年租金为13930元。自2011年5月1日至2015年4月30日,4年费用为13143元[4年×10.03㎡×2.1系数×（60元+62.4元+30元+3.6元）/㎡]，自2015年5月1日至2016年4月30日，费用为3202元[10.03㎡×2.1系数×（60元+58.4元+30元+3.6元）/㎡]。即*号商位租金和费用合计30276元。上述潘某某应支付*费用及*号商位的租金和费用合计41735.1元。本院确认上述事实，有当事人陈述、国有土地使用权证、房屋所有权证、锦州市物价局文件、收取供暖费文件、收取生活垃圾处理费文件，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，被告潘某某是锦州市太和区学明副食品摊床的经营者，是锦州市高新区南广路4-二厅一层A区*号摊位的所有权人，该摊位的房屋所有权及国有土地使用权已由权力机关向潘某某颁发了相应的权属证书，后因经营需要，锦州市光彩市场二厅一层对市场规划做出了调整，将被告潘某某的A*号摊位位移，变成现有的*号摊位，*号摊位是被告潘某某自有产权摊位A*号摊位置换而来，虽*号摊位使用面积大于原有的A*号摊位，原告并无证据证实其与被告间就增加的面积存在租赁合同法律关系，故原告该项诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持，被告在原告负责管理的大厅内从事经营活动，应就*号摊位的实际使用面积6.75平方米交纳物业费、供暖费、共用水电费、生活垃圾费等相关费用。被告潘某某因经营需要新增加的*号摊位，虽未与原告锦州光彩市场有限公司或第三人原锦州光彩实业有限公司签订租赁合同，但已实际上形成租赁关系，应按照该摊位的面积10.03平方米交纳租金及相关费用。被告潘某某辩称第三人曾同意将*号摊位作为补偿无偿让其使用，并将*号摊位的费用一应减免，第三人及原告均否认此观点，被告未向本院提供相应证据证明，本院不予支持。第三人锦州市益民陶瓷有限公司（原锦州光彩实业有限公司）分立为原告锦州光彩市场有限公司，分立后的公司承继了原公司的债权债务，被告潘某某应向原告支付租金及各项费用，潘某某应支付*费用及*号商位的租金和费用合计41735.1元，超出原告的诉讼请求，以原告实际诉讼请求为被告潘某某应支付的数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告潘某某于本判决生效后十日内向原告锦州光彩市场有限公司交纳租金与费用41613元（*摊床费用计算至2016年9月30日、*摊床租金与费用计算至2016年4月30日）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费841元，由被告潘某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 张 楠审 判 员 李 丹人民陪审员 杨 璐二〇一七年九月十九日书 记 员 裴晶晶