.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院行政裁定书(2017)宁0202行初12号原告黄联合，男，1974年12月5日出生，汉族，个体（灯具销售），住银川市。委托代理人王京山，宁夏宁人律师事务所律师。委托代理人王秉，宁夏宁人律师事务所律师。被告石嘴山市住房和城乡建设局，住所地位于石嘴山市大武口区。法定代表人李小宏，系该局局长。委托代理人丁波，系该局政策法规科科长。委托代理人马波，系该局房产交易管理中心负责人。第三人石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司，住所地位于大武口区。法定代表人张守喜，该公司董事长。委托代理人刘振贤，系该公司副总经理。委托代理人张世新，宁夏宁正律师事务所律师。第三人闫民华，男，1987年3月16日，满族，无固定职业住银川市金凤区。委托代理人安雪，宁夏新中元律师事务所律师。委托代理人张婷，宁夏新中元律师事务所律师。第三人张淑燕，女，1968年10月4日出生，汉族，住石嘴山市。第三人张帅（402），男，1992年9月10日出生，住石嘴山市。第三人王佳杰，男，住石嘴山市。第三人刘滢，女，1975年1月12日出生，汉族，住石嘴山市。第三人张帅（1202），男，1991年4月2日出生，住石嘴山市。第三人张德，女，1969年1月1日出生，汉族，无业，住石嘴山市。原告黄联合与被告石嘴山市住房和城乡建设局城乡建设房屋行政登记一案，于2017年4月10日向本院提起行政诉讼。本院次日受理后，依职权追加石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司（以下简称鑫嘉元公司）、闫明华、张淑燕、张帅（402）、王佳杰、刘滢、张帅（1202）、张德为第三人，于2017年4月14日向被告石嘴山市住房和城乡建设局（以下简称住建局）送达了起诉状副本及应诉通知书，于2017年7月20日公开开庭审理了本案。原告黄联合的委托代理人王京山、王秉，被告住建局的出庭负责人万众（副局长）和委托代理人丁波、马波，第三人鑫嘉元公司的委托代理人张世新、刘振贤，第三人闫民华的委托代理人安雪、张婷，第三人刘滢、张帅（1202）、张德均已经到庭；第三人张淑燕、张帅（402）、王佳杰未到庭参加诉讼，依法不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告黄联合诉称，2014年9月19日，鑫嘉元公司与原告签订了编号为YS0012782《石嘴山市商品房买卖合同》。该合同约定：由鑫嘉元公司将其开发的的位××区号等21套房屋（详见房产明细表），建筑面积为2805.77平方米，单价为1850元/平方米，总价款5190685元，以买卖形式抵押给原告。合同签订后，鑫嘉元公司法定代表人张守喜即刻让其公司工作人员通过网签交易系统进行备案。同时，由鑫嘉元公司法定代表人张守喜和黄联合委托人一起拿着合同和相关材料到石嘴山市房产交易中心(以下简称交易中心)办理了”大武口房备字第201409190096号”备案登记。2015年9月份，原告因与鑫嘉元公司民事纠纷到原石嘴山市房屋产权产籍管理所（以下简称房管所）查询房产备案情况遭到拒绝后，原告向石嘴山市公安局举报鑫嘉元公司涉嫌诈骗。经石嘴山市公安局调查，认为民间借贷不构成诈骗。2016年5月原告为确认涉案房屋是否备案真实情况，通过石嘴山市政府申请公开信息。2016年5月26日，被告下属石嘴山市房屋产权管理中心出具了《信息公开申请答复书》，原告才得知被告依据鑫嘉元公司单方行为将编号为YS0012782《石嘴山市商品房买卖合同》涉案房屋已经注销备案，并已将上述房屋分别备案至不同买受人名下。为此，原告认为：被告对编号为YS0012782《石嘴山市商品房买卖合同》涉及的富锦嘉园2幢1单元302号等21套房屋依法作出”大武口房备字第201409190096号”备案登记行政行为后，在未告知且未征得原告同意的情形下，依据鑫嘉元公司单方行为擅自注销原备案行政行为程序违法，并已将上述房屋分别备案至不同买受人名下的行政行为严重损害了原告的合法权益，故提出本诉，恳请法院：1.依法撤销被告注销编号为YS0012782《石嘴山市商品房买卖合同》备案行政行为；2.依法确认被告已将位于富锦嘉园2幢1单元302号等21套房屋分别备案至不同买受人名下的行政行为违法；3.本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告黄联合出示的证据（注：含自行提供和申请本院调查的材料）如下：证据一、石嘴山市人民政府关于市级政府部门权力清单公告一份、石嘴山市住建局行政权力清单一份，证明商品房预售合同备案属于被告法定职权，被告住建局是本案的适格主体；证据二、大武口房备自第201419090096号石嘴山市商品房买卖合同、2014年9月19日石嘴山市商品房备案信息、编号为201409190096房产交易中心网页信息截图各一份、石嘴山市公安局经侦支队的询问笔录三份（张守喜两份、王秋颖一份）、信息公示业务查询一份，上述材料证明：2014年9月19日，原告与第三人鑫嘉元公司签订了涉案的21套房产的事实，该合同已经被告依法登记备案，涉案房屋合同于11月4日被石嘴山市房产中心予以注销；证据三、合同编号分别为YS0019625-626（注：此号合同仅页面）文本各一份、商品房买卖合同备案登记证明十九份，证明涉案的19套房产中，其中的18套于2015年8月21日登记备案在闫明华名下，其中的1套于2015年9月10日登记在闫明华名下，这19套房子的合同中也没有备案审核人员签名和备案签章，此登记备案的情况同原告登记备案的合同信息相同；证据四、张帅（402）、王佳杰、张淑燕的商品房买卖合同登记备案证明各一份，证明涉案房屋分别登记备案在三名第三人名下。.被告住建局辩称，一、原告所诉被告主体错误。2014年9月19日，房屋购买人黄联合与同鑫嘉元公司签订了石嘴山市商品房买卖合同。按照备案程序规定，合同签订后，由开发企业要到交易中心办理相关备案手续。本案涉及的石嘴山市商品房买卖合同备案手续，根据机构编制方案和工作职责是由在房产交易中心负责办理，该中心是具有独立法人的事业单位。二、所诉具体备案事实不清。按照房产交易中心商品房备案管理规定，办理商品房的备案程序具体为：1、开发企业登录房产交易管理系统草拟《石嘴山市商品房买卖合同》，系统自动生成合同备案编号，买卖双方签字确认；2、开发企业携带文本《石嘴山市商品房买卖合同》、买受人身份证明及购房发票到房产交易中心提出备案申请；3、经房产交易中心工作人员核对文本，在《石嘴山市商品房买卖合同》与房产交易管理系统中电子合同一致、买受人身份信息无误后，在交易系统中核准备案，在文本《石嘴山市商品房买卖合同》正本上备案审核人员签字并加盖合同备案专用章，备案完成。原告仅是完成了网上签约，原告黄联合并未按照合同备案流程和规定办理备案手续，造成其实际备案手续并未完成。同时房产交易中心对其申请的事项进行了核实并根据实际备案内容进行了答复，尽到相应的职责和义务。现该房屋依照相关规定已备案至实际买受人名下，因其自身原因造成合同备案未完成，原告应承担由此造成的不利后果。三、备案登记手续未履行。经查阅相关资料和调取系统记录，黄联合与鑫嘉元公司签订《石嘴山市商品房买卖合同》后，未向我中心提出备案申请，所以黄联合与鑫嘉元公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》未进行商品房合同备案。另外，商品房买受人可以通过石嘴山房产信息网（www.szshouse.com），输入备案编号核实合同备案情况。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当自房地产开发起30日内到商品房所在地房地产开发主管部门备案，该案应通过其他诉讼途径解决，故答辩人适用法律法规正确，程序合法。请求石嘴山市大武口区人民法院依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，被告住建局于2017年4月17日向本院提供并出示的规范性依据如下：一、关于石编发[2015]28号《石嘴山市机构编制委员会文件》一份，说明备案职责由房产交易中心行使；二、石嘴山市商品房买卖合同登记备案管理规定、建设部商品房预售管理办法，说明备案需要提交的资料和操作程序。第三人鑫嘉元公司述称，原告虽与第三人鑫嘉元公司签订了商品买卖合同，但原告和本公司并未向被告申请备案，原告的诉讼请求不能成立，请人民法院依法驳回其诉讼请求。第三人闫明华述称，第三人闫明华与鑫嘉元公司签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，而且已经经房产交易中心登记备案在第三人闫明华名下，涉案房屋依法应当归第三人闫明华所有。原告的诉讼请求依法不能成立，请求予以驳回其诉请。第三人张帅（1202）、张德、刘滢述称：本人与鑫嘉元公司签订的合同真实有效，并且涉案房屋已经登记在本人名下，涉案房屋应依法归本人所有。诉讼中，第三人张淑燕、张帅（402）向本院分别提交房屋登记档案查阅告知单各一份、张帅身份证一份、张淑燕购房发票一份（注：均为复印件，法庭上未出示），反映截止2016年6月18日，申请人张淑燕、张帅（402）查出有房屋登记备案信息；张帅（1202）、刘滢分别向本院提交商品房买卖合同各一份、购房票据及其他票据各数份，反映各自购房及相关费用支出情况（注：均为复印件，法庭上未出示）。上列第三人鑫嘉元公司、闫明华、王佳杰及张德均未向本院提交证据。（一）对原告黄联合证据的质证意见。被告住建局认为：证据一的权力清单所载的合同备案工作在我局的职能范围以内，但这个职责已根据石嘴山市的机构编制方案，由石嘴山市房产交易管理中心管理，且该中心是具有独立法人资格。对证据二的合同真实性、关联性、合法性（以下简称”三性”）及证明目的均有异议，因为具体信息上仅能证明原告同鑫嘉元公司签订了商品房买卖合同，但并未到我局申请相关备案手续，也无我局相关签字盖章；询问笔录因与我单位没有关系，对笔录的”三性”无法确认；合同是否备案在外观上有明确区别，经我们备案的合同交易中心盖有备案专用章，原告的合同只是进行了网签，并不能证明是备案。对证据三的信息查询单和闫明华购房合同材料的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，对原告的购房合同没有备案登记，也没有进行注销登记；该组证据要说的是关于闫明华的购房合同备案证明，这与原告无关；同时该组证据所提供的合同均为副本，所以无法证明其合同与同他的合同是一致的。对证据四的”三性”无异议，对证明目的有异议，认为这与本案无关联性。到庭第三人对原告证据的质证意见：对证据一，鑫嘉元公司认为，该证据不真实，因内容没有经相关部门确认，有关部门的职能以规范性文件为准；闫民华认为，对该证据的”三性”及证明目的均不认可，理由与被告及鑫嘉元的一致；刘滢、张帅（1202）、张德对该证据一的质证与闫明华的一致。对证据二，鑫嘉元公司认为，房屋买卖合同的部分内容不真实，因为本案是原告与本公司是借贷抵押的关系，而不是房屋买卖关系，该合同盖的印记是我公司自己刻印的，为方便备案而盖上去的，其房屋销售价格明显低于当时的市场销售价格，该合同没有完成备案，对截图的真实性无异议，但不是备案的内容，且原告也认为交易中心不是本案的主体，从交易中心提取的证据不能证明，对谈话笔录无异议，该笔录同时证明了该合同没有备案；第三人闫明华认为，对证据二的”三性”及证明目的均不予认可，其均达不到已经备案事实的证明目的;刘滢、张帅（1202）、张德对该证据二的质证与闫明华的一致。对证据三，全体到庭第三人与被告的质证意见一致。对证据四，鑫嘉元对”三性”无异议，认为能证明第三人之间的买卖合同合法有效，且已备案；闫明华认为，不予质证，这与第三人闫明华无关；其余到庭第三人表示与闫明华质证意见一致。（二）对被告住建局证据的质证意见：原告黄联合认为，对证据一编委文件的合法性及证明目的不予认可，理由为：一、石嘴山市人民政府对外公布的权力清单以及住建局对外公布的清单，都明确确认商品房预售合同的备案职责在于被告，具有合法性和公信力；二、城市房地产管理法第四十五条第二款及城市房地产开发经营管理条例第二十七条第二款，都明确规定了商品预售人应当按照国家规定，预售合同都应到县级政府的房产部门备案；三、房产交易管理中心不属于人民政府的房产管理部门。对被告出示的两份规范性文件，原告认为，规定性文件之一，不能作为本案认定被告行政行为合法的依据，因为该文件是2016年8月份实施的，而本案备案时间是2014年9月19号进行的，因此不能适用于本案；规范文件二的第十条，可以验证本案住建局是适格的被告。到庭第三人对被告证据、依据的质证意见：对被告证据一的编委文件均无异议。对两个规范性文件，鑫嘉元没有异议，并认为第一个文件是早已生效的上一级行政管理部门制作的规定，本公司确实没有向房产交易中心提供过原告和第三人公司房屋买卖任何备案登记的材料；对两个规范性文件，其他到庭第三人与鑫嘉元公司质证意见一致。本院对原、被告的证据分析认证如下：(一)原、被告的证据一均是反映住建局是否为本案被告适格主体的问题。本院认为，石嘴山市编办文件是于2015年12月单向住建局作出的，住建局的行政权力清单是于2016年3月向社会公开的，且公开的内容里仍有备案职责，也是住建局的法定职责，故住建局是本案适格的被告主体。原告的证据二，此组材料是反映涉案房屋是否针对原告进行备案登记和注销备案登记的情况，根据材料的内容能够证明的原告与第三人鑫嘉元公司签订了涉案的21套房产事实的证明目的，但商品房备案信息表、信息网页截图及信息公示业务查询单上所记载的是期房网上签约、期房签约新建及期房签约注销的相关内容，且操作人员均为王秋颖，但该组证据尚不足以证明被告针对原告的21套签约期房作出了备案登记。原告的证据三，此组材料是反映涉案房屋是否针对闫明华进行备案登记的情况。其中，编号YS0019625合同副本（共25页）记载2幢2单元10套，编号YS0019626合同副本（1页）记载2幢1单元9套，但合同登记备案证明（实有17张），仅能反映对上述19套房屋登记备案在闫明华名下17套。原告的证据四，根据所记载的内容，能够反映原告的证明目的。另外，对于被告提交的登记备案管理规定和商品房预售管理规定，原告的质证意见成立。经审理查明：2014年9月，原告黄联合与第三人鑫嘉元公司签订了编号YS0012782《石嘴山市商品房买卖合同》（以下简称YS0012782号合同）以鑫嘉元公司开发的位于大武口区贺兰山北路的”富锦嘉园”2幢1单元302号等21套商品房买卖形式作借款抵押。根据该合同中约定，21套商品房建筑面积为2805.77平方米，单价为1850元/平方米，房产总价款5190685元。根据该合同附件的富锦嘉园商品房明细表中记载，涉案21套商品房系富锦嘉园2号楼中1单元的11套（302、401、402、502、601、602、702、802、902、1002、1202号）和2单元的10套（602、1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、1401号）。2014年9月19日，原告黄联合与第三人鑫嘉元公司来到原石嘴山市房屋产籍产权管理所（以下简称房管所），在房管所经由第三人鑫嘉元公司的房屋销售经理王秋颖（案外人）在备案系统上操作获得了备案编号”201409190096”，在YS0012782号合同封面的右上方加盖了”大武口房备字第（注：号前空白）号的副本章，然后将所获得的备案编号”201409190096”填写在副本章下面的号前空白处。2014年9月份，第三人鑫嘉元公司通过原告黄联合帐户收到借款519万元。2015年9月，石嘴山市公安局接到原告对第三人鑫嘉元公司涉嫌诈骗的举报，经调查后认为双方是民间借贷争议不构成诈骗。2016年5月26日，原告从被告住建局下属的石嘴山市房产交易管理中心出具的《信息公开申请答复书》中得知，就YS0012782号合同中的21套房屋未在原告名下备案，已备案在”不同买受人”名下。在本案诉讼中，本院根据原告的调查申请分别向石嘴山市公安局和被告调取了相关证据材料。根据房产交易中心网页信息截图和信息公示业务查询（单）显示：在2014年9月19日至11月4日期间，黄联合为21套期房网上签约的买受人；且2014年9月19日的买受人黄联合系期房签约新建，2014年11月4日的买受人黄联合系期房签约注销，截图和单上载明的期房签约新建和期房签约注销的申请经办人均为王秋颖。根据石嘴山市公安局的调查询问（王秋颖）笔录反映，第三人鑫嘉元公司将涉案21套房屋以买卖抵押借款的方式于2014年11月4日给第三人闫明华申请办理了备案登记。于2015年8月21日，根据《商品房买卖合同登记备案证明》中记载，涉案的21套房屋中，有17套房（注：2号楼中，1单元的7套：302、502、601、602、802、902、1002号；2单元的10套：602、1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、1401号）备案登记的买受人为闫明华；2015年8月21日、2015年9月10日、2016年6月5日及2016年7月27日，有四套房（注：1单元的401、402、702、1202号）分别备案登记的买受人为张淑燕、张帅（1992年9月10日出生）、刘滢及张帅（1991年4月2日出生）；而且，2016年6月2日，1单元302房被本院查封；2016年7月27日，2单元602号房备案登记的买受人为张德。上述涉案21套房的出卖方均显示为第三人鑫嘉元公司。另查明：2015年12月23日，石嘴山市机构编制委员会向被告住建局作出石编发（2015）28号文件，根据此文件中的规定，房管所被撤销，其相关职责调整由房产交易中心承担；房产交易中心为住建局所属的科技公益一类事业单位，商品房买卖合同网签备案是其主要职责之一。本案认为，首先，关于本案被告主体问题。根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》的规定，申请房屋备案登记的义务主体是开发商，办理备案登记的机关商品房所在地的县级以上的房地产管理部门和土地管理部门。由此，本案中，房管所被撤销后的职权虽由房产交易中心承接，但其系住建局所属的事业单位，按照法律规定，住建局为石嘴山市政府的房地产管理部门，且在住建局的权利清单中也明确记载其具有商品房预售合同的备案职责。故住建局作为本案被告的主体适格。再者，《商品房买卖合同》的备案登记是房地产行政管理机关对房地产市场秩序进行的一种行政管理。本案中，位于大武口区贺兰山北路的”富锦嘉园”的楼盘系鑫嘉元公司开发建设的。关于涉案21套房屋的YS0012782号合同是否存在备案登记和撤销备案登记的问题。根据庭审查证，合同网签是合同备案登记的第一个阶段，前者需合同当事人合议而成，后者需要依申请和审核而成。本案21套房屋的YS0012782合同经由鑫嘉元公司的工作人员王秋颖网上签约操作，就YS0012782合同备案登记的申请及其相关资料的提交，房屋备案合同审核人员的确认签字、合同备案专用章的加盖及房屋备案登记或注销信息相关资料等基础事实，本案的相关证据均不足以证实上述基础事实。同样，根据庭审查证，YS0012782号合同在房产交易信息上显示的仅是注销的期房签约，而不是注销合同备案登记。由此可见，原告诉称的21套YS0012782号合同备案登记和注销备案登记主张的理由不能成立，本院不予采信。第三，关于请求确认涉案房屋分别备案至”不同买受人”名下的行政行为违法的问题。根据庭审查证，涉案21套合同房屋的备案（登记）明细表显示：在2014年11月4日至2016年7月27日至期间，有一套（注：1单元302室）被本院查封，有六套分别在张淑燕、张帅（402）、王佳杰、刘滢、张帅（1202）、张德名下，剩余14套均在闫明华名下，在上述期间对涉案20套房屋备案登记行为的相对人显然是闫明华和上述六位”买受人”。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。根据上述认定，原告主张的21套YS0012782号商品房合同登记备案和注销备案登记的行政行为均不存在；由此，原告就与21套房屋在上述期间的备案登记行为，依法不存在利害关系，当然其也不是上述期间行政行为备案登记行为的相对人。因此，其在本案中依法不成为请求确认对不同”买受人”备案登记行为违法的原告主体。综上所述，原告起诉被告登记备案和注销登记备案的行为均不存在，诉讼请求中要求的撤销行政行为也不存在；且原告关于确认对”不同买受人”登记备案行为违法的起诉，因其不是此项诉求的适格原告主体，对其此项起诉，本院依法不予审查处理。故本案原告的起诉均不符合法律规定的条件。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、第二十九条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告黄联合的起诉。案件受理费50元，退还原告黄联合。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判长陈美荣审判员张白茹人民陪审员陈立新二〇一七年九月十五日书记员韩海龙