河北省邯郸市邯山区马庄乡小北堡村建新街8号人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0402民初3201号原告：河北宇致物业服务有限公司，住所地邯郸市邯山区马庄乡小北堡村建新街8号滏河南大街341-6号。统一社会信用代码911304020526580315。法定代表人：房玉强，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔孟玺，河北睿安律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁玮，该公司员工。被告：杜小蓓，女，1985年3月15日出生，汉族，邯山区教育局职工，现住邯郸市邯山区马庄乡小北堡村建新街8号。被告：户宪卫（杜小蓓委托代理诉讼代理人），男，邯郸市交通局科级干部，1983年5月1日出生，汉族，现住邯郸市邯山区马庄乡小北堡村建新街8号，与被告杜小蓓系夫妻关系。。原告河北宇致物业服务有限公司（以下简称宇致物业）与被告杜小蓓、户宪卫物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人崔孟玺、宁玮，被告户宪卫到庭参加诉讼,本案现已审理终结。宇致物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令杜小蓓、户宪卫支付拖欠的物业管理服务费3108元，生活垃圾处理费63元，公共区域能源分摊费175元，以上共计3346元；2.判令杜小蓓、户宪卫支付违约金，自应付款之次日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院指定的履行期限届满之日止，暂计算至2017年7月1日为192元，合计3538元；3.本案诉讼费用由杜小蓓、户宪卫承担。事实和理由：宇致物业系天悦名苑小区的物业服务单位，被告系该小区1号楼1单元1002号业主，双方于2014年3月28日签订了《前期物业服务协议》，宇致物业依约为小区提供物业服务，但杜小蓓、户宪卫未按约定支付物业管理费、生活垃圾处理费、公共区域能源分摊费等费用，经催要，拒不履行支付义务，故诉至本院。户宪卫、杜小蓓辩称，其并未在此居住，未享受到宇致物业的物业服务。并且当时购房的时候，开发商承诺房屋是一梯一户，但是至今都未履行该承诺，并且房屋的太阳不能正常适用、阳台真空玻璃也存在问题，影响到了家中的正常生活。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宇致物业提交以下证据：第2原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体适格。第2被告身份证复印件，证明被告诉讼主体身份。3、2014年3月28日，宇致物业与杜小蓓、户宪卫双方签订的《前期物业服务协议》，证明双方之间存在物业服务合同关系，并且在协议中明确约定了物业费的支付时间、标准、依据，以及违约金的约定；第2收款收据，证明被告在2015年4月6日预交了2015年4月1日至2016年3月31日的物业管理服务费1776.32元，公共区域能源分摊费100元，生活垃圾处理费36元；5、物业大厅公示的入住收费一览表、收楼须知（内含入住收费一览表），证明宇致物业已就物业服务费、公共耗能费、生活垃圾处理费的收费标准进行了公示和告知；6、招投标书面报告、政府回执，证明在《前期物业服务协议》中约定的物业服务管理费已经过招投标及政府备案，合法合规；7、环卫局向宇致物业开具的发票，证明生活垃圾处理费系环卫局委托收取；8、物业费及违约金计算清单，证明物业管理服务费、生活垃圾处理费、公共区域能源分摊费及违约金的计算办法。户宪卫、杜小蓓对证据一有异议，认为宇致物业在变更企业法人的时候没有通知到业主。证据三认可《前期物业服务协议》的真实性，证据四有异议，其未交纳过一年的物业费，不认可宇致物业的收费标准，证据五公示的收费标准有异议，不认可其他的收费。其他证据均无异议。户宪卫没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杜小蓓、户宪卫系天悦名苑小区1号楼1单元1002号业主，房屋建筑面积134.57平方米。2014年3月28日甲方宇致物业与乙方杜小蓓、户宪卫签订《前期物业服务协议》，协议约定：“第一章第一条甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第二章第七日条乙方购置房屋空置视为居住，物业服务费等费用全额交纳；第三章第一条，本物业管理区域物业服务收费按本协议约定向乙方收取：高层住宅：1.1/元/平方米。第二条物业服务费按年交纳，业主或者物业使用人应当在每年12月31日前履行交纳义务。第五章第一条，甲方违反本协议未达到管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成损失的，甲方承担相应的法律责任；第二条乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补缴并从逾期之日起每日按欠费总额的5‰交纳滞纳金。”协议签订后，杜小蓓、户宪卫于2015年4月6日预交了2015年4月1日至2016年3月31日的物业管理服务费1776.32元、生活垃圾处理费36元、公共区域能源分摊费100元。之后未向宇致物业交纳过相关费用，现宇致物业向本院起诉要求杜小蓓、户宪卫支付2016年4月1日至2017年12月31日的物业管理服务费、生活垃圾处理费、公共区域能源分摊费及违约金。本院认为，小区的良好秩序以及美好环境，需要业主和物业公司的共同的努力。业主有权监督物业公司，提出自己的意见和建议。物业公司应及时改正，提高服务质量。如果因为物业服务过程中存在瑕疵，即拒绝交纳物业服务费，势必会导致物业公司服务水平与质量的下降，如此恶性循环会影响小区业主的根本利益。因此业主发现物业公司的服务存在问题时应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平。本案中，双方签订了《前期物业服务协议》，宇致物业对相关的费用进行了公示、告知，并且宇致物业也实际为小区提供了物业服务，双方之间存在物业服务合同关系。双方应当按照约定履行权利和义务，现宇致物业诉请杜小蓓、户宪卫支付拖欠的物业管理服务费3108元，生活垃圾处理费63元，公共区域能源分摊费175元，本院予以支持。户宪卫答辩所称的不是一梯一户、太阳能维修、阳台真空玻璃等问题与本案不是同一法律关系，应当另案处理。户宪卫、杜小蓓提出的未居住的问题，根据《前期物业服务协议》第二章第七条的约定以及相关法律规定，业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，故该答辩理由本院不予采纳。本案中，杜小蓓、户宪卫没有按照《前期物业服务协议》的约定按时交纳物业费，已经构成违约，协议中约定违约金为欠费金额的5‰支付违约金，现宇致物业按照中国人民银行同期贷款利率要求支付违约金，系对诉权的合理处分，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业条例》第二条、第四十一条之规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内杜小蓓、户宪卫向河北宇致物业服务有限公司支付2016年4月1日至2017年12月31日的物业管理服务费3108元，生活垃圾处理费63元，公共区域能源分摊费175元及违约金（自2016年4月1日起暂计算至2017年9月21日止违约金为152元，之后以3346元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杜小蓓、户宪卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员  庞颜玲二〇一七年九月二十二日书记员  姚东东附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第2本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。