广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终14201号上诉人（原审原告、反诉被告）：邝建祺，男，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：吴莲莲，广东明盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李坤，女，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：梁菁，广东华誉律师事务所律师。委托代理人：高国峰，广东华誉律师事务所实习人员。上诉人邝建祺因与被上诉人李坤房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初9027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邝建祺上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持邝建祺的全部诉讼请求，并驳回李坤的全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由李坤承担。事实与理由：一、一审法院错误地认定办理按揭贷款是邝建祺的义务，实际上办理涉案商铺按揭贷款是李坤的义务，李坤应承担至今仍未办理按揭贷款的违约责任。根据《商铺买卖合同》第四条付款方式及期限的规定，李坤按按揭付款的方式给付房价款，其中剩余房价款26万元由李坤向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入邝建祺指定的银行账号。从该条款可知，办理按揭贷款的主体也就是义务人应是李坤。根据《合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李坤未积极办理涉案商铺按揭手续，给邝建祺造成了极大损失，应按照合同约定承担违约责任。邝建祺的起诉理由既有合同依据也有法律依据，应该予以支持。但一审却把贷款的义务人认定为邝建祺，认为李坤向金桥百信律师事务所缴纳了相关费用已经履行了合同义务，浦发银行番禺支行以莫须有的因邝建祺的原因不同意放贷，就认为李坤的贷款义务已经履行，这是明显与合同约定不符，合同中邝建祺并未指定浦发银行番禺支行作为按揭贷款的金融机构，寻找什么银行申请按揭是李坤的义务，李坤至今未办理按揭贷款，已经严重违约。二、合同中并未约定办理按揭贷款的银行，更没约定办理按揭贷款必须在浦发银行番禺支行，李坤作为按揭贷款的义务人，应就涉讼商铺不能办理按揭贷款承担举证责任，即李坤应提供所有商业银行或者中国人民银行不予批准涉案商铺按揭贷款申请的证明，不能仅仅以浦发银行番禺支行不发放贷款就认定涉案商铺不能办理按揭贷款，否则应该承担举证不能的后果。根据《民事证据规则》第五条规定，李坤作为办理按揭贷款的义务人，应就涉案商铺不能办理按揭贷款承担举证责任，提供涉案商铺存在按揭可能完全被否定的证据。即李坤应提供所有商业银行或者中国人民银行不予批准涉案商铺按揭贷款申请的证明，否则应该承担举证不能的后果。但一审法院仅依据浦发银行番禺支行的单方陈述，就认定涉案商铺不能办理按揭贷款合同无法继续履行。甚至认为邝建祺主张的其他银行能办理按揭贷款是超出合同约定，事实上合同中并未约定办理按揭贷款的银行，更没约定办理按揭贷款必须在浦发银行番禺支行，选择其他银行办理按揭并未超出合同约定之外的付款方式，一审法院该认定无事实和法律依据，依法应予以撤销。三、银行是否批准李坤的按揭贷款申请与邝建祺的资信无关，且邝建祺已有新证据证明涉案其他同类商铺已取得按揭贷款申请，邝建祺不存在任何资信问题。根据《中华人民共和国商业银行法》第三十五条规定，商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。因此，办理按揭贷款审查的对象应是借款人，即李坤。而邝建祺的资信与银行是否批准李坤的按揭贷款申请没有关系。浦发银行番禺支行单方陈述基于对邝建祺信用问题的考虑，最终决定不批准鸿成花园商铺全部购买方的按揭贷款申请，该陈述不符合《中华人民共和国商业银行法》第三十五条规定，不应成为一审法院判决的依据。且邝建祺在一审庭审过程中就提交了涉案其他商铺成功办理按揭贷款的材料，用于证明涉案商铺并不存在浦发银行番禺支行所称的因邝建祺资信问题不予以批准贷款的情况，但一审法院仅以该证据与本案无直接关联，就不予认可。一审法院在认定该案件事实时，明显偏帮李坤，极大损害了邝建祺的合法权益。且现邝建祺已有新证据证明涉案其他同类商铺取得银行按揭贷款申请，浦发银行番禺支行所称的因邝建祺资信问题不批准涉讼商铺所在楼宇的全部购买方的按揭贷款申请之事由己消灭。综上，一审法院对李坤履行办理按揭贷款的义务予以忽视，仅根据浦发银行番禺支行的单方陈述就将商铺至今仍未办理按揭的责任归结于邝建祺。并以此就认定涉案商铺不能办理按揭贷款，从而认定涉案合同无法继续履行，是极为荒谬的。四、对于合同能否继续履行的问题。首先，关于《商铺买卖合同》第四条按揭备注第3点的理解。该条款规定，“如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致出现无法办理按揭贷款手续，或银行不批准买受人贷款申请，或买受人不接受银行的贷款额度、年限、利率等任一情况的，买受人须在收到银行(包括银行委托办理按揭的律师事务所)或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的未付的全部房价款。”一审法院理解为因买受人原因导致无法按揭才一次性，但我们仔细分析该条款：第一，条款的前提是：买受人提出按揭贷款；第二，“因买受人原因导致出现无法办理银行按揭手续，或银行不批准买受人贷款申请，或买受人不接受银行的贷款。”这三小段话之间使用的是逗号，而且还使用了“或”字，说明这三小段所列的情形是并列的三种不同情形，并不是指基于买受人原因之下的三种情形，即：因买受人原因导致的无法办理银行按揭手续、因买受人原因导致的银行不批准买受人贷款申请、因买受人原因导致的买受人不接受银行的贷款，如果这样来理解，那么前现两种情况其实是一种情况都是指买受人原因不能获批，意思是重复的。所以，双方订立该条款的真实意思应当是：买受人提出按揭贷款后，因为买受人的原因无法办理银行按揭手续的或者银行不论基于何种原因而不批准贷的或者银行批准了贷款但买受人不接受银行的额度、年限等条件的，应当转为一次性付款。可见，合同对于按揭不论是出卖人的原因还是买受人的原因还是非双方的原因造成按揭办不了的处理方式均是转化为一次性付款，以保证合同继续履行。根据《合同法》第一百二十五条规定，合同条款的解释应当符合合同的目的以及诚实信用原则，确定条款的真实意思。双方订立合同的目的，就是邝建祺将涉案商铺卖给李坤，李坤支付购房款(不管是按揭付款还是一次性付款)，邝建祺将涉案商铺过户至李坤名下。因此，邝建祺认为，一审法院关于《商铺买卖合同》第四条按揭备注第3点的解释违反合同条款解释的符合合同目的原则，是片面不客观的。其次，根据《商铺买卖合同》第四条规定，第一，李坤应当按照买受人的通知办理按揭贷款手续，邝建祺分别于2015年9月30日和2016年1月29日发函给李坤，要求李坤履行办理按揭贷款的义务，但李坤并未办理，李坤应承担违约责任；第二，合同并无限制邝建祺通知李坤办理按揭贷款手续的期限，且邝建祺为促成涉案合同履行，已与交通银行就办理涉案商铺按揭贷款手续达成合意，只要李坤提起办理按揭贷款申请，银行审核李坤的资信及状况、还款能力、对抵押物价值进行评估，即可确认涉案商铺是否可以办理按揭贷款手续。涉案合同也可继续履行。李坤作为贷款义务人，不提起按揭贷款申请以及没有穷尽所有办法履行办理按揭贷款支付剩余房价款的义务，构成违约，根据《商铺买卖合同》第四条，按揭备注第3点的规定，李坤应向邝建祺一次性支付涉案商铺未付的房价款。综上，该商铺可转移登记，合同未限定按揭时间，李坤未能穷尽方法办理按揭，李坤无权以自己不履行义务造成的后果为由解除合同。事实上，李坤的消极行为才是导致涉案合同没有继续履行的根本原因。现邝建祺确认可向李坤提供按揭贷款手续的金融机构，只要李坤配合办理，合同目的可实现，并不存在原审法院认定之履行僵局之说。原审法院认定事实不清，适用法律错误。五、本案一审遗漏重要诉讼当事人，请求二审法院依法追加金桥律所为诉讼第三人参加诉讼。李坤与邝建祺签订《商铺买卖合同》时，即与金桥律所签订了委托代理合同，委托金桥律所代为办理涉案商铺的按揭、过户手续及签署相关文件，并收取因按揭而需交纳的相关税费。从李坤提供的证据也显示，李坤确与金桥律所建立了委托代理关系。金桥律所作为李坤的代理人，在涉案商铺按揭事宜办理过程有着重大的作用。基于上述事实，金桥律所与本案有直接利害关系，应参与本案的庭审以查清事实，但一审法院却遗漏了重要的诉讼参与人，现邝建祺请求二审法院依法追加金桥律所为诉讼第三人参加本案诉讼。六、请求贵院依职权向交通银行股份有限公司广州大道支行调查取证本案李坤于2016年以涉案商铺向交通银行申请贷款的相关情况及资料。因邝建祺无法掌握本案李坤向交通银行申请贷款及相关资料，但邝建祺曾配合过李坤申请贷款，包括配合银行工作人员前往商铺评估等工作，基于所述事实，为了查明事实，公正审理本案，特请求贵院依职权向交通银行股份有限公司广州大道支行调查取证本案李坤于2016年以涉案商铺向交通银行申请贷款的相关情况及资料(包括但不限于贷款批准额度是多少，贷款最终有无发放，贷款未发放原因等)。被上诉人李坤二审辩称：与一审答辩意见一致，不同意邝建祺的上诉请求，请求法院驳回。邝建祺于2016年10月19日向一审法院提出诉讼，请求：1.李坤向邝建祺支付房屋购房款150,000元及逾期支付滞纳金（以该案起诉购房款计算，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计，自2013年1月15日起计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由李坤承担。事实和理由：2013年1月12日，邝建祺与李坤签订了《商铺买卖合同》，合同约定，邝建祺将位于广州市番禺区市桥街富华中路X号鸿成花园的二层X号铺出售给李坤。购房款总额为376,000元，李坤以按揭贷款的方式购买该商铺，拟定于2013年1月12日前支付全部房价款的60%，即226,000元，该款李坤已支付给邝建祺。剩余购房款150,000元依约以按揭贷款方式支付。截止至今，邝建祺已多次催促李坤，通知李坤办理按揭或支付剩余房款，但李坤至今仍拒绝履行上述义务。综上，李坤的行为已构成违约，为保障邝建祺的合法权益，特向法院起诉。李坤一审辩称：不同意邝建祺提出的所有诉讼请求，我方在签订《商铺买卖合同》时是以银行按揭贷款的方式购买的，目前涉讼商铺是由于邝建祺的原因而无法办理按揭贷款手续，因此该合同的履行存在障碍，我方不同意支付余款。李坤一审反诉请求：1.解除李坤与邝建祺签订的《商铺买卖合同》；2.邝建祺返还李坤支付的购房款人民币226,000元及利息（利息以226,000元为本金，从反诉之日起起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际清偿之日）；3.邝建祺承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年10月27日，邝建祺委托广州市盈日市场管理有限公司与李坤签订了位于广州市番禺区市桥街富华中路X号鸿成花园[儿童新天地]二层X号铺的认购书(编号：08359)。2013年1月12日，在广东金桥百信律师事务所的见证下，双方签订了《商铺买卖合同》，约定邝建祺将该商铺出售给李坤，建筑面积9.12平方米，房价总计376,000元；2013年1月12日前支付全部房价款的60%(包含定金)，即226,000元；剩余房价款150,000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。李坤已按合同约定付清了全部首期款及办证服务费、按揭费用、相关税费，并向邝建祺指定的办理按揭贷款手续机构广东金桥百信律师事务所递交了办理按揭贷款手续所需的全部资料。可是虽经李坤多次催促，邝建祺却迟迟不为李坤办理按揭贷款手续。李坤认为，根据合同约定，李坤是通过银行按揭方式购买涉案房屋，现由于非李坤原因造成无法办理银行按揭贷款手续，导致李坤无法购买涉案房屋，不能实现合同目的。由于邝建祺存在以上违约行为，因此，李坤有权要求解除《商铺买卖合同》，并要求邝建祺退还李坤已支付的所有款项。李坤已多次要求退款，邝建祺均置之不理，为维护李坤的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持李坤所有的诉讼请求。邝建祺一审反诉辩称：不同意李坤的反诉请求，具体理由如下：一、邝建祺已如约完全履行了合同义务和法定义务，并不存在违约行为，李坤要求解除《商铺买卖合同》没有事实及法律依据。双方签订的《商铺买卖合同》是真实有效的，涉案商铺为邝建祺所有，产权明确，是合法存在，可合法出售的标的，目前邝建祺已为多位业主办理商铺过户手续，并无权利瑕疵，不存在买卖、抵押障碍。二、李坤是办理按揭的义务人与按揭申请不获批准的责任主体，涉案商铺未能办理按揭贷款原因不在于邝建祺。首先，申请按揭贷款业务的主体必须是借款人，即由买受方去申请，而并非由商铺出售方申请；其次，银行受理购房者的按揭贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房者进行资格审查，对抵押物价值进行评估，以确认其是否符合规定条件。涉案商铺是有抵押价值的标的，抵押物的价值是通过房屋的造价及买卖双方协商认同的价格所确定的，买卖双方已通过议定对涉案商铺的交易价格达成一致，抵押物价值不受出卖人资信或其他因素影响而灭失。因此，合同客体是正常的有价值的商铺，不存在任何问题。涉案商铺属于二手房买卖，已经确保房源的可出售性和真实性，不存在一手房买卖的推迟交房甚至出卖方携款潜逃的风险。因此，银行对于二手房买卖按揭贷款的审查根本无需审查出卖方的资信，只要交易标的符合过户条件即可。邝建祺是按揭贷款的受益人，但不等同于是按揭贷款的义务人。买卖双方同意以按揭贷款的方式支付房款，仅表示邝建祺同意李坤以按揭贷款方式支付，买受人理应切实履行付款义务，该义务不因出卖方是按揭贷款受益人而转移，买受人有完善按揭手续、催促银行放款的义务。三、邝建祺与李坤没有约定办理按揭的银行或金融机构，说明李坤自行解决贷款途径，而李坤的消极行为系导致涉案合同没有继续履行的根本原因。首先，在合同签订过程中，邝建祺推荐广东金桥百信律师事务所给业主办理按揭手续及双方签订合同的见证方，李坤有选择委托该所或自行办理按揭的权利。李坤与该所签订服务合同、办理公证手续，说明李坤与该所建立委托代理按揭服务关系。邝建祺与该所无委托代理关系。作为贷款义务人，李坤并未催促金桥律所寻找办理按揭贷款的银行，该所也未积极为李坤办理商铺按揭贷款手续，致使涉案商铺至今未能办理商铺按揭手续取得贷款，严重损害了邝建祺的权益。不论是李坤或是该所怠于履行义务，由此产生的法律后果应由李坤承担；其次，邝建祺并没有指定特定银行或金融机构办理涉案商铺的按揭手续，李坤应当自行选择向有资格的金融机构申请办理按揭贷款以履行其付款义务。双方并未约定办理按揭贷款的期限，合同并无履行障碍，李坤应继续履行办理按揭贷款的义务，以达成合同目的。四、李坤错把付款方式同等于付款义务，是极为荒谬的。根据《商铺买卖合同》约定的条款内容来看，买卖双方已就支付房款的方式作出选定，即通过按揭方式抵押贷款来履行付款义务。李坤以办理按揭贷款失败为由要求解除合同，一方面，办理按揭贷款失败的原因与邝建祺无关，另一方面，办理按揭贷款是买卖双方选定的付款方式，而李坤办理按揭贷款失败，这一情况属于付款方式出现问题。付款方式的障碍诚然不能成为免除付款义务的原因。付款方式出现障碍，买受人在出卖人没有通知变更付款方式的情况下，既可另行选择其他合资格金融机构办理按揭贷款，或者按照合同约定转为一次性付款方式履行支付义务。另，如李坤无法通过按揭贷款，其为违约方，违约方无权向守约方提出解除合同。六、涉案合同并不存在履行僵局，合同目的可实现。只要李坤获准贷款银行出具同意贷款通知文件，商铺过户手续即可申办，实现合同目的。再补充一点，李坤曾经向交通银行广州大道支行申请过涉案商铺的按揭贷款，该银行也同意对其发放贷款。但李坤对银行发放贷款的额度不满意，最终拒绝向银行申请贷款。所以根据《商铺买卖合同》第三条按揭备注第三点，李坤应当一次性全额支付剩余的价款。一审法院经审理查明：邝建祺为广州市番禺区市桥街富华中路X号鸿成花园2层X号铺（以下简称涉讼商铺）的权属人，商铺建筑面积9.12平方米，产权登记时间2012年11月30日。2012年10月27日，邝建祺（出售方）、广州市盈日市场管理有限公司（出售方的委托代理人，以下简称盈日公司）与李坤（认购方）签订了《【儿童新天地】商铺认购书》（编号：08359），约定李坤自愿认购涉讼商铺；涉讼商铺用途仅用于商铺，于2016年4月30日前交付使用，如交付期限届满，该商铺尚存在租赁关系的，交付期限届满之日为交付完成之日，无需另行办理交付手续（以双方即将签署的《商铺买卖合同》为准）；认购方须于2012年11月3日前，持本《商铺认购书》、定金收据、身份证原件并带齐首期价款及购铺税费到【儿童新天地】销售中心与出售方签署《商铺买卖合同》，出售方不再另行通知；选择商业按揭付款的认购方在签署《商铺买卖合同》后，须在收到出售方或出售方指定的律师事务所电话或书面通知之日起7日内向广东金桥百信律师事务所（以下简称为金桥百信律所）提交贷款申请所需资料（具体内容详见按揭须知）并签订贷款合同等相关文件；双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购商铺均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购商铺没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行。同日，李坤向盈日公司支付定金50,000元，盈日公司向其出具编号为0635421的《收据》予以确认。2013年1月12日，邝建祺（出卖人）、盈日公司（邝建祺的委托代理人、承租人）以及李坤（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定李坤以376,000元的价格向邝建祺购买涉讼商铺，以上房价款未含买受人办理房地产权证时应向政府相关部门缴交的税费，房价款中未含的税费由买受人承担；买受人采用按揭付款的方式支付购房款：2013年1月12日前支付全部房价款的60%（含定金）226,000元，剩余房价款150,000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行帐户；按揭备注：买受人须于接到出卖人或出卖人指定的律师事务所的电话或书面通知之日起3日内，到出卖人指定的律师事务所或按揭机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，须按《商铺买卖合同》买受人逾期付款的违约责任的约定承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致出现无法办理银行按揭贷款手续，或银行不批准买受人贷款申请，或买受人不接受银行的贷款额度、年限、利率等任一情形的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的未付的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同约定承担违约责任；根据本合同约定，该商铺的使用权及收益权在2016年4月30日之前归承租人享有，买受人同意遵守出卖人与承租人签订的租赁协议，买受人同意在2016年4月30日之前不得以任何理由向承租人索取任何租金及管理费；买受人知悉出卖人在该商铺出售前已将其出租，并确认同意出卖人以商铺房价款扣减的方式对该商铺2016年4月30日前的租金和其他使用经营收益作出了对应补偿，以补偿买受人2016年4月30日前商铺使用权和收益权由出卖人或承租人所享有的收益损失；本合同约定的房价款已为扣减后的最终定价，即买受人以此最终定价的价格购买的该商铺，从2016年5月1日起才获得该商铺的使用权和收益权，买受人不得以任何理由或方式向出卖人主张租赁费用；承租人应于租赁期满时，将符合本合同约定的涉讼商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使涉讼商铺的使用权及收益权；本合同签订之日起220个工作日内，出卖人负责向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，买受人逾期支付房价款的，则申办过户期限进行相应的顺延。同日，李坤向盈日公司支付首期款176,000元，及向金桥百信律所支付签约办证公证费1,500元及税费12,051元。2013年3月8日，李坤向金桥百信律所支付按揭服务费3,000元。2016年3月30日，邝建祺委托广东明盛律师事务所向李坤发送《律师函》，其中载明，李坤至今未与相关银行或金融机构办理房屋买卖的按揭、过户和抵押手续；为避免损失扩大，要求李坤收到函件三天内与其联系并为李坤办理按揭、过户等合同约定之事宜。李坤称其并未收到该函件。2016年10月19日，邝建祺提起本案一审诉讼。2016年12月16日，李坤向一审法院提起反诉。一审另查明，在一审法院已有生效裁判的（2014）穗番法民三初字第559号案中，一审法院于2014年12月16日就位于广州市番禺区市桥街富华中路X号鸿成花园2层156号的商铺无法办理按揭贷款的原因问题向浦发银行番禺支行进行调查并制作《调查笔录》。据该行负责该商铺所在楼宇按揭贷款业务的负责人反映，邝建祺及盈日公司曾委托金桥百信律所向该行递交购买位于广州市番禺区市桥街富华中路X号鸿成花园的商铺的按揭贷款资料，但在审批的过程中，由于邝建祺涉嫌犯罪，邝建祺和盈日公司在该行的银行账户被广州市公安局荔湾区分局于2013年4月11日分别冻结，因此，基于对邝建祺和盈日公司信用问题的考虑，该行最终决定不批准涉讼商铺所在楼宇的全部购买方的按揭贷款申请，并已通知金桥百信律所领回全部申请资料。该案判决认定只有因买受人个人原因无法获得银行贷款时，其才需要在接到书面通知后一次性支付购铺余款；现浦发银行番禺支行基于邝建祺因涉嫌犯罪其银行账户被冻结而预判贷款信用风险的原因，从而不批准买受人按揭贷款的申请，导致《商铺买卖合同》约定的付款方式无法实际履行；鉴于合同并未明确约定该种情况下剩余楼款应如何支付，有赖于买卖双方进一步协商，但买受人与邝建祺却无法就剩余楼款的支付方式达成一致意见，合同的履行已陷入僵局；因此，对于买受人提出解除《商铺买卖合同》的诉讼请求予以支持。现本案争议的焦点在于《商铺买卖合同》应否解除的问题。邝建祺主张，《商铺买卖合同》并不存在履行不能而应解除的情形，应当继续履行。李坤委托金桥百信律所代办按揭手续，办理按揭贷款的义务在李坤，与邝建祺无关。涉讼商铺不存在因邝建祺资信问题而无法办理按揭贷款手续的情形，《商铺买卖合同》只是指定金桥百信律所作为代为办理按揭事务的机构，但并未指定受理按揭业务的金融机构，李坤在获悉按揭贷款申请不被批准后，在出卖人没有改变付款方式的情况下，完全可通过主动选择向其他有资格的金融机构申请办理按揭贷款业务或向出卖人贷款的方式继续履行合同。但李坤一直怠于履行付款义务，导致本可继续履行的合同没有履行。为证明涉讼商铺不存在因资信问题而不能办理按揭贷款的情形，邝建祺提交了下列证据：邝建祺和案外人陈德灿签订的《商铺买卖合同》原件、永亨银行（中国）有限公司广州分行于2015年5月26日出具的陈德灿申请商铺按揭贷款已获批准的确认函打印件（贷款额度为50,000元）、陈德灿已经取得其所购买商铺的《房地产权证》复印件、邝建祺和案外人陈家朴签订的《商铺买卖合同》原件、2016年10月8日交通银行股份有限公司广州广州大道支行（以下简称交通银行）出具的陈家朴的贷款意向书原件及编号为NO.0611358的收据原件。为证明李坤可选择其他有资格的金融机构申请办理按揭贷款业务，邝建祺提交了其与李坤签订的合同编号为穗存量房合字16050039373的《广州市存量房买卖合同》复印件，其认为李坤以交通银行发放贷款的金额过低拒绝交通银行向其发放的贷款，故应转为李坤向其一次性全额支付涉案商铺的未付房价款，并于法庭辩论结束后向一审法院提交调查取证申请书，请求调取李坤于2016年以涉讼商铺向交通银行申请贷款的相关情况。李坤对于上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。对于陈德灿的三份证据，其认为，陈德灿购买的商铺购房款相比较同楼层的其他商铺价格明显偏低，贷款比例也偏低，且跟其他业主的按揭贷款合同也不相同，故不能以其他商铺可以办理按揭贷款手续而认定涉讼商铺可以办理贷款手续；对于陈家朴的三份证据，其认为，邝建祺于另案中已承认《商铺买卖合同》及收据上的时间是倒签的，且收据的金额与合同约定不一致，故该两份证据是虚假的，另贷款意向书不能证明银行同意对涉案商铺办理贷款，且对比贷款意向书及《商铺买卖合同》的内容可得知陈家朴由于邝建祺的原因而未能取得足额的按揭贷款；对于《广州市存量房买卖合同》，其认为，合同上写明其并未在贷款意向书上签名，且双方就超出合同之外的付款方式及是否同意向其他金融机构办理贷款按揭手续未能最终达成合议。李坤主张，涉讼商铺因邝建祺的原因无法办理按揭贷款，而双方又无法就剩余购房款的支付方式达成一致意见，故《商铺买卖合同》应予以解除。《【儿童新天地】商铺认购书》明确约定选择商业按揭付款的认购方须向金桥百信律所提交贷款申请所需资料并签订贷款合同等相关文件；《商铺买卖合同》亦约定“买受人须于接到出卖人或出卖人指定的律师事务所的电话或书面通知之日起3日内，到出卖人指定的律师事务所或按揭机构办理按揭贷款手续”，即金桥百信律所为邝建祺指定的代为办理按揭贷款手续的机构。李坤已经按照约定向该所递交了办理按揭所需的资料及交纳按揭所需费用，已经完成了申请按揭贷款手续的全部义务。（2014）穗番法民三初字第559号案件庭审过程中，金桥百信律所已承认其向浦发银行番禺支行递交了全部的按揭资料，但是由于邝建祺的原因无法办理按揭，资料全部被退回。因此，涉讼商铺由于邝建祺的原因无法办理按揭贷款手续，而双方又无法就剩余购房款的支付方式达成一致意见，故《商铺买卖合同》已无法继续履行，应予以解除。一审法院认为，邝建祺、盈日公司和李坤签订的《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《中华人民共和国民法通则》关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，盈日公司作为邝建祺的委托代理人，其代理行为产生的法律后果应当由邝建祺来承担。本案的争议焦点为《商铺买卖合同》应否解除的问题。一审法院认为，《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》均约定李坤以向银行申办商业按揭贷款的方式支付剩余购房款项150,000元。虽然邝建祺辩称其仅指定金桥百信律所作为代办按揭事务的机构，并未指定受理按揭业务的金融机构，按揭手续是由李坤自行委托金桥百信律所办理的；但是《【儿童新天地】商铺认购书》明确约定“选择商业按揭付款的认购方在签署《商铺买卖合同》后，须在收到出售方或出售方指定的律师事务所电话或书面通知之日起7日内向金桥百信律所提交贷款申请所需资料（具体内容详见按揭须知）并签订贷款合同等相关文件”；《商铺买卖合同》亦约定“买受人须于接到出卖人或出卖人指定的律师事务所的电话或书面通知之日起3日内，到出卖人指定的律师事务所或按揭机构办理按揭贷款手续”。可见，金桥百信律所为邝建祺指定为李坤办理按揭贷款手续的律师事务所，故对于邝建祺提出的银行按揭手续是由李坤自行委托律师事务所申请办理的抗辩，一审法院不予采信。根据一审法院于2014年12月16日向浦发银行番禺支行进行的调查显示，该行基于对邝建祺和盈日公司的信用问题的考虑，最终决定不批准涉讼商铺所在楼宇的全部买受人的按揭贷款申请，并已通知金桥百信律所领回全部申请资料。而根据《商铺买卖合同》的约定，只有因买受人原因导致出现无法办理银行按揭贷款手续，或银行不批准买受人贷款申请，或买受人不接受银行的贷款额度、年限、利率等任一情形的，买受人才须在收到电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺未付的全部房价款。即只有因李坤个人原因无法获得银行贷款时，其才需要在接到书面通知后一次性支付购铺余款。现浦发银行番禺支行基于邝建祺因涉嫌犯罪其银行账户被冻结而预判贷款信用风险的原因，从而不批准李坤按揭贷款的申请，导致《商铺买卖合同》约定的付款方式无法实际履行。鉴于合同并未明确约定该种情况下剩余楼款应如何支付，有赖于买卖双方进一步协商，但李坤与邝建祺现无法就剩余楼款的支付方式达成一致意见，故李坤主张解除《商铺买卖合同》，一审法院予以支持。邝建祺认为按揭贷款未获批准后，李坤应依约转为一次性付款，缺乏合同依据，一审法院不予支持。邝建祺虽主张认为买卖双方并未指定特定的银行或金融机构办理涉讼商铺的按揭贷款手续，李坤应自行选择向有资格的金融机构申请办理按揭贷款，且交通银行亦同意对李坤发放贷款，而李坤以交通银行发放贷款的金额过低拒绝交通银行向其发放贷款，但其并无出具交通银行同意向李坤购买涉讼商铺提供按揭贷款的证明，且上述履行方式属于超出双方合同约定之外的付款方式，仍需要买卖双方进一步协商，但由于双方未能就此达成一致意见，因此，邝建祺以此为由主张继续履行《商铺买卖合同》并要求李坤支付剩余购房款150,000元及逾期支付滞纳金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《商铺买卖合同》解除后，邝建祺应将其已收取的购房款226,000元返还给李坤。因造成上述合同解除，李坤没有过错，且邝建祺在事实上占用了上述资金，故对于李坤主张邝建祺应从反诉之日即2016年12月16日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准向其支付利息的诉请，理据充分，一审法院予以支持。因此，邝建祺应当以226,000元购房款为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准自2016年12月16日起向李坤支付利息至实际清偿之日止。至于邝建祺在一审庭审当天提出的调查取证申请，因已超出举证期限且无调查必要，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、解除邝建祺与李坤于2013年1月12日就位于广州市番禺区市桥街富华中路X号鸿成花园2层X号铺所签订的《商铺买卖合同》；二、邝建祺应于本判决发生法律效力之日起七日内向李坤返还购房款226,000元及利息（利息以226,000元为本金，自2016年12月16日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；三、驳回邝建祺的全部诉讼请求。本案本诉受理费3,300元，反诉受理费2,345元，均由邝建祺负担。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对邝建祺提出的上诉进行审查。本案中，李坤按照合同约定已经向金桥百信律所缴纳了按揭相关费用，金桥百信律所亦已向浦发银行番禺支行递交鸿成花园购买方的申请按揭贷款资料。根据一审法院另案向浦发银行番禺支行进行的调查显示，该行是基于对邝建祺的信用问题的考虑决定不批准鸿成花园商铺全部购买方的按揭贷款申请，并已通知金桥百信律所领回全部申请资料。因此按揭银行不批准李坤按揭贷款申请的原因在于邝建祺。双方合同对于因邝建祺原因造成按揭贷款不被批准剩余购房款如何支付问题未作出约定，邝建祺认为按揭贷款未获批准后，李坤应依约转为一次性付款缺乏合同依据，本院不予采纳。邝建祺提出李坤可向其他银行申办按揭，亦属超出合同约定的付款方式，仍需双方协商一致。现双方无法就其他履行方式达成一致意见的情况下，李坤作为买受人，可以主张解除合同，一审法院判决解除双方合同、返还已付购房款及相关费用等并无不当，本院予以维持。关于邝建祺上诉主张追加金桥百信律所为本案第三人参加诉讼的问题。因本案系房屋买卖合同纠纷，金桥百信律所并非前述合同的一方当事人，亦与本案处理结果无法律上的利害关系，邝建祺该项申请缺乏法律依据，本院不予采纳。关于邝建祺上诉主张调查取证申请的问题，一审法院认为该申请已超出举证期限且无调查必要，不予准许并无不当，本院予以维持。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。邝建祺上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5645元，由上诉人邝建祺负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年九月八日书记员  陈婷婷