宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）宁01民终1298号上诉人（原审被告）：银川市兰花花实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区永康北巷48号。法定代表人：李焕元，该公司总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：施亚荣，宁夏一德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：银川市天长地久床垫有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县德胜工业园区新胜西路24号。法定代表人：杨礼诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宁刚，宁夏瀛智律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽华，宁夏瀛智律师事务所律师。上诉人银川市兰花花实业有限公司因与被上诉人银川市天长地久床垫有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，对本案不开庭审理。本案现已审理终结。银川市兰花花实业有限公司上诉称：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、租赁房屋确实存在供电、采暖障碍，相关事实在租赁房屋现场就可得到确认。一审判决在未查明被上诉人是否已履行合同约定的情况下，贸然认定上诉人违约，系认定事实不清。二、被上诉人不履行合同义务，已给上诉人造成经济损失，上诉人拒绝其相应合同履行要求，符合法律规定，一审判决在错误认定事实的基础上作出了错误的判决。三、上诉人在二审期间，补充上诉理由如下：上诉人与被上诉人早在2009年11月1日便签订了《房屋租赁合同》，约定上诉人承租涉案房屋，租赁期限15年，自2010年1月1日起至2024年12月30日止；租赁房屋作为住宿、餐饮、经销使用；租金总额2550万元。合同签订后，因涉案房屋装修需投入大量资金，且产权登记面积是3219.81平方米，故双方经协商一致重新签订了《房屋租赁合同》，将房屋租金总额调整为1350万元（年租金90万元），合同其他内容与原租赁合同一致。2013年1月1日，因经营困难，双方经协商达成并签署了《房屋租赁合同补充条款》，约定：将房屋租赁合同第五条租金及付款方式的第2项中的年租金标准90万元变更为50万元，变更的年租金50万元于2013年1月1日开始执行，合同其他条款内容不变。现经核算，至2017年年末，上诉人应付租金总额660万元，上诉人已向被上诉人支付租金830万元，上诉人已超额支付租赁费用170万元。此外，被上诉人欠付620万元租赁发票，涉案房屋用电及采暖问题至今没有得到解决，违反租赁合同义务的不是上诉人而是被上诉人天长地久。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法予以纠正，改判支持上诉人的上诉请求。银川市天长地久床垫有限公司辩称：上诉人并未超付租金，上诉人尚欠被上诉人2017年房租120万元。被上诉人租赁涉案房屋，经营使用至今，一直在正常营业。水、电、暖一直可以正常使用，并不存在上诉人所说房屋存在供电、采暖等问题。上诉人在一审中未提交任何证据证实水、电、暖不能正常使用的问题。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求及事实理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。银川市天长地久床垫有限公司向一审法院起诉请求：１．被告向原告支付租金1200000元，违约金及滞纳金共计240000元；2.诉讼费由被告负担。诉讼中，原告将违约金及滞纳金共计240000元变更为主张违约金240000元（参照滞纳金按照年租金的2%计算，原告调整为240000元）。一审法院认定事实：2016年5月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于银川市兴庆区上海××路号房屋（面积4000平方米，占地面积4155平方米）出租给被告，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月30日，该房屋用作餐饮、住宿经营使用，租赁期限届满被告要求续租，需提前3个月以书面通知原告，经原告同意后重新签订合同，年租金1200000元，2016年租金于2016年5月5日付租金600000元，2016年5月30日付租金600000元；2017年至2020年租金每年的1月15日前一次性付清1200000元；被告不得以任何理由拒绝或迟延付款，或被告拖欠房租累计1个月以上的，原告有权提前解除合同收回房屋，被告按月租金的5%支付违约金；被告逾期支付租金，每逾期一日，被告按年租金的2%支付滞纳金；原告承担租赁期间房屋和土地的产权税、租赁税，被告缴纳自行负担的各项费用；原告必须保证此酒店的水、暖、电等可正常使用，否则造成的一切后果及损失由原告承担。因被告拖欠2017年度租金1200000元，故原告诉至法院，请求判如所请。原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方均应当按照合同约定履行。被告认为原告向其交付的房屋未保障其正常使用电、暖，因被告未提交证据证实，并仍使用房屋进行经营，其应按合同约定向原告支付租金。被告对其欠付原告2017年度租金1200000元的事实认可，故被告应向原告支付租金1200000元。对原告所诉违约金，被告主张过高，根据合同约定被告拖欠房屋累计一个月以上，原告解除合同被告应按合同约定月租金的5%向原告支付违约金，原告未解除合同，按年租金2%支付滞纳金，现原告未要求解除与被告签订的合同，并依据滞纳金计算标准调整违约金为240000元，被告主张过高，法院调整为被告按月利率2%向原告支付自逾期之日即2017年1月16日至本判决确定的付款之日止支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：被告银川市兰花花实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告银川市天长地久床垫有限公司支付房屋租金1200000元及违约金（按月利率2%计算，自2017年1月16日计算至本判决确定的付款之日止）。案件受理费17760元，已减半收取8880元，由原告银川天长地久床垫有限公司负担1443元，由被告银川市兰花花实业有限公司负担7437元。二审期间，上诉人银川市兰花花实业有限公司向本院提交以下证据：证据一、2009年11月1日《房屋租赁合同》一份，证明：2009年11月1日，兰花花与天长地久签订《房屋租赁合同》，约定：兰花花承租天长地久位于银川市兴庆区上海××路号房屋，面积4000平方米；租赁期限15年，自2010年1月1日起至2024年12月30日止；租赁房屋作为住宿、餐饮、经销使用；租金总额2550万元；2009年11月、12月为改造装修期，不计收租金。证据二、2009年11月2日《房屋租赁合同》一份，证明：双方经协商于2009年11月2日重新签订了《房屋租赁合同》，将房屋租金总额调整为1350万元（年租金90万元），合同其他内容与原租赁合同一致。证据三、2013年1月1日《房屋租赁合同补充条款》一份，证明：2013年1月1日，诉讼双方签署了《房屋租赁合同补充条款》，约定：将房屋租赁合同第五条租金及付款方式的第2项中的年租金标准90万元变更为50万元，变更的年租金50万元于2013年1月1日开始执行，合同其他条款内容不变。证据四、2016年5月5日《房屋租赁合同》一份，证明：2016年5月5日，诉讼双方签订了《房屋租赁合同》。约定：房屋租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月30日止；租金总额为600万元，每年120万元；被上诉人收款后当月提供租赁发票，否则上诉人有权在下一年度房租中扣除税金；被上诉人保证酒店的水、暖、电等可以正常使用；本合同与前合同相抵触的以本合同为主。证据五、银川富林源酒店有限公司营业执照，证明：涉案房屋主要用于银川富林源酒店的经营。证据六、收据12张、交通银行银川北环支行业务凭单1张，证明：截至目前，已支付租金830万元。证据七：发票13张，证明：被上诉人开具房屋租赁发票210万元，尚有620万元发票未予以开具。证据八、《上下水管道施工合同》及支付凭证，证明：远程水表改造，银川富林源酒店有限公司垫付工程费7500元。证据九、银川市环境监察支队《限期整改通知》，证明：2015年7月20日，银川市环境监察大队下发整改通知，将涉案房屋燃煤锅炉列入拆除范围，责令15日内自行拆除改为清洁能源或集中供暖。[上述证据除证据二、证据三是复印件，其他都是原件。]经庭审质证，被上诉人银川市天长地久床垫有限公司对证据一、二的真实性、合法性及关联性均有异议，该房屋租赁合同没有书写签订日期并且法定代表人也不是上诉人现有的法定代表人杨礼成，该证据与本案无关。证据二、三均是复印件，不予认可。对证据四的真实性、合法性及关联性没有异议，对证明目的有异议。该份租赁合同并不是补充协议，上诉人租赁房屋后一直都正常使用水电暖。对证据五的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，与本案无关。对证据六12张房屋租赁费收据的真实性、关联性有异议，被上诉人主张的是2017年的房屋租金。对证据七13张发票的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该发票与本案无关，上诉人应当另行主张。对证据八的真实性、合法性及关联性均有异议，被上诉人从不知晓水表改造工程的事宜，上诉人应当另行主张。对证据九的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据与本案无关，不能证明被上诉人提供的供暖设备有问题，上诉人如主张相应损失应另行主张。此外，上诉人所举证的所有证据均不符合《民事诉讼法》关于新证据提交的条件，被上诉人不同意上诉人作为新证据提交。本院对上述证据，认证如下：上诉人提交的证据除2017年7月19日交通银行银川北环支行账户交易明细外，其余证据均不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干证据》关于二审程序中”新的证据”的规定，本院对其证明力，不予确认。上诉人提交的2017年7月19日交通银行银川北环支行账户交易明细显示付款户名”虎林”向杨礼诚账户转账汇款20万元，因收付款方均非上诉人与被上诉人，被上诉人亦否认收到该款，提出该款为个人之间的转账汇款与公司无关，在无其他有效证据佐证情况下，本院对该证据的证明力，亦不予确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人2016年5月5日签订的《房屋租赁合同》明确约定了涉案房屋的租赁期限、租金及支付租金时间。该合同第十三条约定”本合同与前合同相抵触的以本合同为主。未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可以订立补充条款，补充条款及附件均为合同组成部分，与本合同具有同等法律效力”。上诉人提出双方曾于2009年11月1日至2013年1月1日期间先后签订过两份《房屋租赁合同》及补充条款，按照上述合同约定其已超付租金，但其在一审中并未提出该抗辩事由或提出反请求，亦未提交相应证据，反之其对欠付租金并无异议，仅以违约金过高、被上诉人不能提供符合经营需求的供电、供暖为由进行抗辩。根据双方2016年5月5日签订的《房屋租赁合同》，上诉人欠付2017年租金的事实客观存在，故一审判决上诉人支付2017年租金，并无不当。上诉人提出被上诉人不能提供符合经营需求的供电、供暖设施，存在违约情形，并提交银川市环境监察支队《限期整改通知》，因该通知系针对防治大气环境污染、改善空气质量而下发，该证据尚不能证明涉案房屋的电、暖使用不达标状况。综上所述，上诉人的上诉理由，不能成立。其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17760元，由上诉人银川市兰花花实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  高凤梅审 判 员  彭 云代理审判员  虞 东二〇一七年九月八日书 记 员  哈 越