广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0105民初799号原告：广东佳欣物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河北路233号四层401（部分-34）。法定代表人：袁少琼，职务总经理。委托代理人：张惠冰，女，原告公司职员，联系地址。委托代理人：郭素静，广东晟晨律师事务所律师。被告：张伟杰，男，1980年3月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：王勋、钟纪平，均为广东人民时代律师事务所律师。第三人：广州润田房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区润田街19号205室。法定代表人：钟小军，职务董事长。第三人：广州市天祥物业发展有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中259号北座1506房。法定代表人：张艳平，职务董事长。两第三人的共同委托代理人：吴涛、黄蕉英，分别是广东纬韬律师事务所律师及实习律师。原告广东佳欣物业管理有限公司（以下简称佳欣公司）诉被告张伟杰、第三人广州润田房地产开发有限公司（以下简称润田公司）和广州市天祥物业发展有限公司（以下简称天祥公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张惠冰、郭素静，被告的委托代理人王勋、钟纪平，两第三人的共同委托代理人吴涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年5月1日与第三人润田公司签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对广州市海珠区润田雅苑进行物业管理工作及城市居民生活垃圾处理费、水费的代缴代交工作。根据合同约定，原告对该楼宇投入了物业管理、服务工作，并依照合同所定收取住宅物业管理费，每平方米建筑面积为1.50元/月。原告履行了自己的义务，并每月一次派单通知交费，同时在各梯口宣传栏、显眼处张贴公开《收费通知》。但被告自2015年9月1日起至2016年5月31日欠缴交物业管理费及城市居民垃圾处理费，严重侵犯原告合法权益，故起诉要求判令：1、被告立即向原告支付从2015年9月1日至2016年5月31日的物业管理费1093.68元（每月物业管理费为81.0109平方米×1.5元/月/平方米）及违约金（每日按欠费的千分之三计算，从欠费的第二个月起计算）；2、被告立即向原告支付城市居民垃圾处理费45元（从2015年9月1日计至2016年5月31日共9个月，每月5元）；3、被告立即向原告支付从2015年8月1日至2016年4月30日的水费385.02元（每月的水费标准是不一致的）；4、被告承担本案诉讼费及此诉讼产生的一切费用。针对被告的抗辩进行回应：原告主张的管理期限内在2016年1月1日前由第三人天祥公司代为开具发票，原告借用第三人天祥公司的名义管理润田雅苑小区。被告辩称：1、原、被告之间不存在物业服务合同法律关系。2、涉案小区的业主委员会依法成立，而且聘请了新的物业公司进行管理。前期物业公司天祥公司至今没有退出涉案小区的管理、移交相关的物业管理资料，配合新的物业管理公司对涉案小区进行物业管理。3、开发商润田公司以及天祥公司违反法律规定，将其在润田雅苑小区的物业管理非法地分包给原告是违法的行为，全体业主也没有对其违法分包的行为予以同意。原告与天祥公司以及润田公司之间的合同行为与被告没有关系。4、被告所在的润田雅苑小区一直由前期物业公司天祥公司进行管理，至今仍没有完全退出，也没有移交相关的物业管理资料并退出该小区。润田雅苑业主委员会新聘请的物业公司虹宇公司也只能就部分物业进行管理，无法正常对该小区进行物业管理。原告起诉的合同与被告没有关系，而且天祥公司一直在收取相关物业管理的费用直至2016年6月。虹宇公司至今也仅仅是接手住宅物业的管理，其他物业包括地下车场及商业物业仍由天祥公司在事实上进行管理。因此，本案中的原告起诉的纠纷与被告没有关系，不具有合同法的相对性，被告不应当向原告支付所谓的物业服务费及其他费用。第三人润田公司和天祥公司共同辩称：第三人天祥公司没有对停车场进行管理，天祥公司与原告关于润田雅苑的协议中明确约定了商铺大楼及停车场由天祥公司在2015年5月1日移交给原告佳欣公司，实际上地下停车场由原告佳欣公司进行管理。由于润田雅苑小区一开始是由天祥公司作为前期物业公司进行管理，但天祥公司的管理效果不好，为提升小区管理质量，所以更换物业管理公司。而润田雅苑小区在2015年下半年才成立业委会，在2015年5月1日该小区管理由第三人润田公司与原告佳欣公司签订物业服务合同的形式交由原告管理，原告从2015年5月1日起对润田雅苑进行实质小区管理。润田雅苑所有业主包括被告在内，接受了原告的管理，并在润田雅苑成立业委会后，本案被告作为业委会成员，参与原告与虹宇物业公司的交接事宜。因此，被告以原告不是合法物业管理公司进行抗辩是与事实不符的。经审理查明：被告是海珠区润田街3号2302房的权属人，该房建筑面积为81.0109平方米。2005年12月8日，第三人润田公司（甲方）与天祥公司（乙方）签订《“润田花园”前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“润田花园”提供前期物业管理服务事宜；物业类型为商住楼、写字楼；坐落位置为广州市海珠区同福中路××、旧宝岗路××号，建筑面积为50799平方米；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体为高层住宅为1.5元/月/平方米；业主应于每月15日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月底履行交纳义务；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位400元/个/月的标准向乙方交纳停车费；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1‰的标准向乙方交付违约金；本合同期限自2005年12月8日起至2010年12月7日止；本合同期满前六个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；等。2015年4月27日，第三人天祥公司（甲方）与原告（乙方）签订《润田雅苑小区物业管理交接事宜协议》，约定：一、甲方将“润田雅苑”小区住宅楼384户、写字楼74户、商铺20户及地下停车架88个于2015年5月1日移交给乙方接手，开始全面进行物业管理……四、乙方自2015年5月1日起对“润田雅苑”小区进行接管后，为有利于该小区物管平稳过渡，对外仍会以甲方名义进行管理，物业管理费仍由甲方代收，并由甲方负责开具物业管理费发票。有关该小区物业管理所发生需要费用支出的，由甲方代乙方进行缴付，甲方不得无故拒绝支付，每月25日甲乙双方应进行财务结算，甲方应将该小区收取的物业管理费等全部收入在扣除已支付费用及产生的税费后一次性划付给乙方。如收入不足以支付支出，则差额部分在双方结算确认后次日由乙方支付给甲方。五、鉴于自2015年5月1日起乙方需以甲方名义对该小区进行物业管理，为确保甲方自身合法权益，经甲乙协商，乙方同意于本协议生效之日起7个工作日内一次性向甲方支付人民币伍万元的履约保证金，该保证金在乙方以其自身名义进行该小区物业管理后，转为乙方对甲方车场管理的保证金。六、自2015年5月1日起，该小区因物业管理而产生的全部责任由乙方承担，与甲方无关。2015年4月28日，原告（乙方）与第三人润田公司（甲方）签订《“润田花园”前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对润田雅苑提供前期物业管理服务；物业名称为润田雅苑，物业类型为综合楼，坐落位置为广州市海珠区润田街，建筑面积为50799平方米；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.5元/月/平方米；业主应于入住之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月履行交纳义务；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位150元／个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2015年5月1日起至2035年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；等。该合同附件一《物业构成明细》记载：高层住宅4幢34078平方米。2015年10月27日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处出具《业主委员会备案回执》（龙凤物业备【2015】第4号），内容为广州市海珠区润田雅苑业主委员会，你会提交的业主委员会备案材料收悉……4、首届业主委员会任期从2015年9月30日起至2018年9月29日止；5、业主委员会委员名单为苏玉成（副主任）、叶美玲、张伟杰、郑嘉怡等。2016年5月26日，广州市海珠区润田雅苑业主委员会作出《温馨提示》，主要内容为广东佳欣物业管理有限公司在我小区的工作已接近尾声，为了确保润田雅苑小区新旧物业公司能够顺利交接，温馨提示各位业主及住户尽快缴纳所欠的费用，避免造成不良影响。2016年5月31日，原告作为移交单位与广州市海珠区润田雅苑业主委员会、广州虹宇物业管理有限公司（作为接收单位）签订《润田雅苑移交清单》。原告于2017年1月23日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：其主张的每个月的水费标准是不一致的，但其主张的期限内被告欠缴的每个月的水费数额其无法明确；其与天祥公司办理交接手续时没有签署交接清单；其交付给天祥公司的伍万元尚未退还。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、网上打印的穗府（2002）28号文；2、水费发票，其中2015年7月16日至2015年12月27日的客户名称为天祥公司，2015年12月27日至2016年1月27日、-2016年4月28日的客户名称为原告；3、天祥公司于2015年11月19日发给原告的《函》，主要内容是根据双方协议内容，现我司已完成了相应的职责，但贵司事隔半年仍未能完成政府有关部门的备案与登记工作，导致所有购买发票、缴税等工作由我司代办，严重违反了贵司与广州润田房地产开发有公司签定“润田雅苑”前期物业服务合同的规定，严重扰乱了我司正常工作。我司再次声明，定于2015年12月1日之后停止对贵司提供的购买发票、缴税等代理工作，并撤回悬挂在“润田雅苑”内的营业执照、法人代码证等相关证照。“润田雅苑”内的管理工作的一切相关职责、法律责任与我司无关。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予确认，原告没有提供原件进行核实；对证据2的真实性予以认可，但对其关联性及原告要证明的内容不予确认，该缴费的客户并非本案中的原告，也无法证明本案被告所缴纳的费用的具体数额；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，与被告无关。两第三人质证表示：对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。被告就其抗辩意见还提交以下证据：收款方为天祥公司，付款方为被告的2015年4月至8月的管理费、垃圾费，2015年4月16日至8月15日的水费的发票。原告质证表示：对证据的真实性没有异议，这些款项是被告交给原告的，是天祥公司代原告开的发票。两第三人质证表示：对证据的真实性、合法性均没有异议，但对证明内容有异议，上述发票只能证明2015年5月1日前物业管理是由天祥公司进行管理的，但原告及润田公司及天祥公司签订的前期物业服务合同及交接事宜等证据证实2015年5月1日后实际是由原告进行管理的。本院认为：润田公司与天祥公司签订的《“润田花园”前期物业服务合同》履行期限届满后，润田公司再与原告签订的《“润田花园”前期物业服务合同》约定，润田公司将润田雅苑小区（物业名称）委托原告实行物业管理，该合同是涉案小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对被告均有约束力。被告的房屋属于该合同约定的管理范围，原告提供了合同约定的管理服务，被告也接受了原告的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向原告支付对价。原告主张被告欠缴2015年9月1日至2016年5月31日期间的管理费，被告辩称原告与润田公司的合同行为与其无关，拒绝支付上述期间的管理费，被告的该抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。由于涉案房屋的建筑面积为81.0109平方米，故每月的管理费为81.0109平方米×1.5元/平方米=121.52元。原告要求被告支付2015年9月1日至2016年5月31日的管理费1093.68元合法合理，本院予以支持。但原告与润田公司签订的《“润田花园”前期物业服务合同》约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向原告支付违约金。原告要求被告按每日3‰的标准支付违约金，依据不足，本院不予支持，违约金应按被告欠付的管理费1093.68元的3‰的标准计算。原告要求被告支付2015年9月1日至2016年5月31日的垃圾处理费，但没有提交其代为垫付垃圾费的证据，故原告的该项请求，证据不足，本院不予支持。原告要求被告支付水费，且明确被告每月欠付的水费标准不一致，但又无法明确被告欠付水费的具体计算方式，故原告的该项诉讼请求，依据不足，本院也不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张伟杰在本判决生效之日起10日内支付2015年8月1日至2016年5月31日的物业管理费1093.68元及违约金3.29元给原告广东佳欣物业管理有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担14元，由被告负担36元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决确定的义务时将上述被告应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  邓志达人民陪审员  侯文卿二〇一七年九月三十日书 记 员  招佐文徐碧棠