四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1602民初460号原告：董启均，男，生于1969年4月18日，汉族，家住四川省广安市广安区。原告：董启林，男，生于1975年7月21日，汉族，家住四川省广安市广安区。原告：董启彬，男，生于1973年3月3日，汉族，家住四川省广安市广安区。原告董启彬的委托诉讼代理人：彭素珍，女，生于1971年3月2日，汉族，家住四川省广安市广安区，系被告董启彬之妻。上列三原告共同的委托诉讼代理人：张兴诚，男，生于1948年6月24日，汉族，家住四川省广安市广安区，特别授权，系广安市广安区某某乡某某村村民委员会推荐。原告：董启平，男，生于1978年5月22日，汉族，家住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：董应学，男，生于1943年2月9日，汉族，家住四川省广安市广安区，系被告董启平之父，特别授权。委托诉讼代理人：董启华，男，生于1971年8月8日，汉族，家住重庆市南岸区，系被告董启平堂兄，广安市广安区某某乡某某村村民委员会推荐。被告：李兴元，男，生于1949年11月3日，汉族，家住四川省广安市广安区。委托诉讼��理人：李洪英，女，生于1976年2月28日，汉族，家住四川省广安市广安区，系被告李兴元之女。委托诉讼代理人：罗远，广安市广安区法律援助中心法律工作者。原告董启均、董启林、董启平、董启彬与被告李兴元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日受理后，依法适用简易程序于2017年3月15日、9月5日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告董启均、董启林、董启平、董启彬及其委托诉讼代理人张兴诚，被告李兴元及其委托诉讼代理人罗远到庭参加了诉讼。第二次庭审原告董启均、董启林、董启彬的委托诉讼代理人张兴诚及原告董启彬的委托诉讼代理人彭素珍，原告董启平及其委托诉讼代理人董应学、董启华，被告李兴元及其委托诉讼代理人李洪英、罗远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董启均、董启林、董启平、董启彬��本院提出诉讼请求：1.判定原、被告签的房屋买卖合同无效；2.判令被告返还原告房屋购买款200000元，退还原告壹拾万元欠条一张，赔偿给原告造成的经济损失，200000元购房款应按银行一年期存款利率计算利息；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2016年3月6日，被告李兴元将原代销社马路边肥料库全部卖给原告，写有《立字买卖房屋合约》一份，卖价叁拾万元，原告已交贰拾万元，被告写有收条一份为证。另原告给被告写欠条一张，欠壹拾万元。而被告至今只交给原告“广安市广安区供销社联合社”国有土地使用证一本。至今房屋和两证都未交付给原告。被告未取得该土地使用权证和房屋所有权证，就以自有房屋出售，该《立字买卖房屋合约》实属无效，且无法履行，现原告既未得到房屋，更无法拆除。原告为维护自己的合法权益，特起诉来院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李兴元辩称，原、被告双方签订的买卖合同是合法有效的，请求驳回原告的诉讼请求；被告取得供销社房屋是合法取得，土地证是出让，后供销社改制，供销社将房屋进行处理，当时房产证和土地证都有；被告买来房屋自己使用，办不办过户手续都不重要，所有未办理过户手续；原告购买该房屋的时间是2016年3月6日，且是原告多次找被告要求购买该房屋，双方签订的协议合法有效，未经登记并不影响协议的效力；原告是出于自己利益而购买该房屋用于改建，且明知没有相应的手续而购买；因原告还欠100000元房款未给，所以他未向原告交付房屋钥匙和房产证；他把房屋卖给原告，是原告为了拆除后修后面的房子；他告知了原告房屋登记在供销社名下，买房子的时候说了有两证、发票，他只拿了土地使用证给原告，后来他哄原告说只有土��证，在气头上说过没有房产证，但他也说过手续齐全。经审理查明：2000年4月18日，《广安市广安区悦来供销社改革方案》“具体措施”：“……无开发价值的门市及闲置空房，当租则租，当卖则卖，充分提高固定资产使用价值，从而达到盘活资产，减债降负的目的……二是对边远无场镇、市场又发生变化的门市房屋直接出售”。2000年6月13日，广安市广安区经济体制改革领导小组办公室、广安市广安区供销合作社联合社以广安供办字［2000］第某某号文件同意批转悦来供销社企业改革方案，并望该社做好企业改革的宣传动员工作，加大改革力度，认真组织实施，确保企业改革的顺利进行。2003年8月11日，被告李兴元与广安市广安区悦来供销合作社签订《房屋售买协议》一份，该协议主要约定：广安市广安区悦来供销合作社将座落于广安区某某乡马路边原供销社化肥库，房屋建筑面积约200㎡；房产价款15000元；房产界限：以出售的该房产现状及可提供的产权证件为准，邻界自行协商解决；李兴元将价款及时付清后，广安市广安区悦来供销合作社将该房产的相关权属证件交李兴元，此房即为移交乙方，不须再办理交接手续，办理其产权分割、过户等的一切手续及费用由李兴元自行负责，证缺由李兴元自行解决。2016年3月6日，被告李兴元（甲方）与原告董启均、董启林、董启平、董启彬（乙方）签订了《立字买卖房屋合约》，该合约内容为：“经甲乙双方协商一致，甲方有房屋一处，原供销社马路边肥料库全部卖给乙方自使用。乙方要求甲方原供销社肥料库的国有土地使用证，从签字生效起甲方交付，如乙方今后拆出房屋甲方无法干涉。经双方和在证人在场，房屋价格是叁拾万元正，签字付现金。乙方在拆出房��时，必须商度重视安全，如出了大小安全事故，甲方不付任何责任。甲方原租给别人的房屋在2016年9月1日为止，2号交付给乙方，甲方现有的财产，甲方近快搬出，不影响乙方施工。”该合约有原告董启均、董启林、董启平、董启彬及被告李兴元的签字，还有在场人滕昭某、滕某进、滕某学、刘学某等人的签字。当日，原告董启均、董启林、董启平、董启彬向被告李兴元支付购房款200000元。被告李兴元向原告董启均、董启林、董启平、董启彬出具收条一份，收条内容为：“收条，今收到董启军、董启平、董启林、董启彬四兄弟购买马路边原供销社肥料库房屋款叁拾万人民币，暂收贰拾万元人民币。是实此据，收款人李兴元，二○一六年三月六日”。该收条上有滕某进、滕昭某、滕某学等人作为在证人签字。同时，原告董启均、董启林、董启平、董启彬向被告李兴元��具欠条一份，欠条内容为：“欠条，今董启均、董启彬、董启林、董启平等购买李兴元原供销社马路边肥料库房屋款拾万元正（100000.00元），以此为证！注：购房余款，5月1日前付清，欠款人董启彬、董启林、董启均、董启平，2016.03.06号。在证人滕某进、唐贤某。欠款属实，滕昭某，2016.3.6日”。同时查明，案涉房屋所有权证登记的所有权人系原广安县悦来区供销合作社，所有权性质为集体，结构为砖混，面积为201.42㎡，该房产证填发时间为1995年10月23日。案涉房屋国有土地使用证登记为：土地使用者系广安市广安区供销合作社联合社，用途为商业服务业，使用权类型为出让。原告董启均、董启林、董启平、董启彬与被告李兴元签订《立字买卖房屋合约》后，被告李兴元将该房屋的《国有土地使用证》交付给了原告，但双方未办理变更登记手续。上述事实，有广安市广安区经济体制改革领导小组办公室及广安市广安区供销合作社联合社广安供办字［2000］第某某号文件、广安市广安区悦来供销合作社与李兴元签订的《房屋售买协议》、四原告与李兴元签订的《立字买卖房屋合约》、李兴元向四原告出具的收条一份、四原告向李兴元出具的欠条一份、案涉房屋的房屋所有权证、案涉房屋国有土地使用证及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，被告李兴元从广安区悦来供销社购买本案争议的房屋后，在未办理产权变更登记手续的情况下，即将该房屋出售给四原告的行为，并不必然导致原、被告签订的《立字买卖房屋合约》无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项关于“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定，该条真实的立法意图不在于禁止房屋的再转��，而在于方便行政管理，该条属于合同管理性（取缔性）强制性规范，在性质上不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定。原、被告签订的《立字买卖房屋合约》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，该合约自双方签字时成立，因此，被告李兴元转让房屋的行为应认定有效。故对四原告请求判决其与被告李兴元签订的《立字买卖房屋合约》无效及要求李兴元返还200000元购房款并支付利息的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：驳回原告董启均、董启林、董启平、董启彬的全部诉讼请求。案件受理费4400元，减半��取2200元，由原告董启均、董启林、董启平、董启彬负担，并向广安市广安区人民法院交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员  杨珊二〇一七年九月二十一日书记员  陈莹附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，有符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。