江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终6359号上诉人（原审原告）:贾少玮，女，1986年5月6日生，满族，住山东省莱芜市莱城区。委托诉讼代理人：谢立嘉，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:杨云，男，1988年11月29日生，汉族，住安徽省南陵县。委托诉讼代理人：赵盈盈，系杨云妻子，1987年3月6日生，户籍地河南省罗山县。上诉人贾少玮因与被上诉人杨云房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初3784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贾少玮上诉请求：请求撤销江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初3784号民事判决，并依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人在签订《房屋买卖（居间）合同》时未告知上诉人并未办理出房屋产权证，在收到上诉人交付的2万元定金后，才告知上诉人需要支付全部首付款后才办理产证，显然属于违约行为。在签订合同，被上诉人提出高于合同约定的涨价要求，构成违约。一审法院认定被上诉人不存在违约，双方系协商解除合同，明显违背事实、适用法律错误。被上诉人杨云在诉讼中答辩称：合同是买方先签好字后我们再签字的，所有事实我们与中介都沟通过。我们没有隐瞒事实。1万元当时双方是答应的，但是上诉人一直没有出面解决此事。一审判决查明事实清楚，程序合法，适用法律正确。原审原告贾少玮向一审法院起诉请求：1.判令解除贾少玮、杨云之间签订的房地产（买卖）居间合同；2.判令杨云返还贾少玮定金20000元；3.判令杨云支付贾少玮违约金20000元。一审法院认定事实：案外人张燕琪与贾少玮系母女关系。贾少玮出具委托书一份，委托其母亲张燕琪代为办理购买昆山市花桥镇绿地大道137弄3号306室房屋的相关事宜，包括代为协商沟通签订合同、支付房款等，并对张燕琪的行为进行追认，委托期限至此相关事宜处理完毕止。2016年6月6日，张燕琪代贾少玮（乙方）与杨云（甲方）在中介方昆山誉家顺房地产营销策划有限公司（丙方）的居间下签订《房地产（买卖）居间合同》一份，约定由贾少玮购买杨云所有的位于昆山市花桥镇绿地大道137弄3号306室房屋，面积为60.89平方米，总价款为840000元。付款方式约定为：乙方于签订合同当日支付丙方购房意向金（如甲方在此合同签好字则自动转成定金）20000元；乙方于办理过户手续当日支付甲方460000元；乙方申请贷款360000元，该款由银行直接划入甲方账户。违约责任约定为：如甲方违约须赔付乙方违约金40000元（包含20000元定金）；如乙方违约须没收定金。另外，该份合同中关于房屋所有权证号一栏、土地使用权证号一栏均为空白。合同签订当日，贾少玮向中介方支付20000元定金，杨云也从中介方处收取了该笔20000元定金。另查明：贾少玮称第二笔款项460000元应当在办理过户当日支付，前提是杨云办理出了涉案房屋的产证并将相关信息通知贾少玮，但其一再拖延时间，在办理出产证后未告知贾少玮，而是将涉案房屋转卖他人，构成违约，致使双方合同目的无法实现。对此，杨云认为贾少玮对杨云产证尚未办出知情，且并非是杨云主观上存在恶意，因合同中对涉案房屋的产证办出及过户时间并未有明确约定，杨云只需在贾少玮支付首付款当日将产证办出，不影响过户即可。贾少玮表示其曾通过口头催告的方式催促过杨云办理产证，但并未能举证证明。一审庭审中，杨云称涉案房屋是向绿地公司购买的一手房，与贾少玮签订合同时产证还没有办理出来，在签订合同之前已经向绿地公司提交了办证所需的资料，但是绿地公司办理比较慢，需要半年左右，后来贾少玮要买这套房子，就把办证资料取出来，可以自己办产证，只需要半个月左右就能办出，其已将这些情况告知过中介方，而且合同是贾少玮方先签好再交给杨云签字的。2016年10月27日，涉案房屋不动产权证登记至杨云名下。2016年12月9日，杨云将涉案房屋转移登记至案外人曹美欣名下。对此，杨云称将涉案房屋出售给案外人曹美欣是在贾少玮代理人张燕琪明确告知杨云不再购买涉案房屋，双方就解除合同达成一致的情况下才另行出售。为此，杨云向法院提交其妻子赵盈盈与张燕琪于2016年6月23日的通话录音一份。录音中，赵盈盈问“这个房子你们不买了是吧”，张燕琪回答“你那房子那么折腾了，我也不想那怎么了，你现在什么想法啊”，赵盈盈回答“没有什么想法，你们不买的话我们要从新买卖了，这边好多客户要看呢”；张燕琪说：“那过端午节时我们到你家，不知道你在不在家，都很好，第二天她也没讲话，第3天她打电话说阿姨你什么时间把首付款打过来啊，我说银行放假，谁有钱那我要把定期转为活期，小施（指中介人员）跟我电话说阿姨别忙，我说为什么，她说房东贷不了款说房子不卖了。”，赵盈盈说：“这小区好多没有产证，都可以买卖，收完你们的首付款，我们可以去办是这样的”；张燕琪说：“我跟你说，我们很好，来来回回要没有中介说你灭有房产证，房东无法办理贷款，1.你没有房产证，2.你想涨价，3.你没有要我们付首付款”；赵盈盈说：“这不是我们说的，是中介没跟你们说清楚，你买房子我不管在那卖你首付款要给我们的嘛，就是这样的啊”，张燕琪说：“首付款是要付得，你没有产证，我是不会付的，谈清楚的”；赵盈盈问“你觉得这责任谁负呢”，张燕琪说：“不管谁负呢，你年龄不大吧，可能没有我女儿大，你叫叔叔、伯伯吧，昨晚突然生病住院了”，赵盈盈说：“那现在你们不愿意买了是吧”，张燕琪说：“这种情况下，人的生命是主要的，你的房子不能办产证。我们急需现金，医保不在这边，医院都要交现金，谁也没有那么多现金，谁也不要说违约”，赵盈盈说：“我们没有违约，这样的话我们退你1玩，耽误了很长时间我买的房子也要涨价，一直等你们，是你违约”，张燕琪说：“那你退吧”，赵盈盈说：“觉得你老人家就退1万元，去中介那里你把合同拿过来”，张燕琪说：“我老头在看病，我怎么能过去，这一两天过不去”；赵盈盈说：“阿姨房子你们是不想买了，我打给他们，他们要你违约金”，张燕琪说：“只能说暂时”“没谈，那违约金是多少啊”，赵盈盈说：“合同上是2个点吧”，张燕琪说：“是是”，赵盈盈说：“那1、2万吧”，张燕琪说：“那你先打给他们，等危险期过了我过去”，赵盈盈说：“那不能先打给他了，你要过来我们再谈好吧”，张燕琪说：“我也是给中介的，中介转给你的”，赵盈盈说：“我知道啊，你们有合同的啊，你不是有份合同吗”，张燕琪说：“对对”，赵盈盈说：“所以你要把合同拿过来”，张燕琪说：“如果那样吧，你就退我1万块钱吧”，赵盈盈说：“那样你把合同寄给中介他们”，张燕琪说：“那打给中介，因为那钱也是中介到我们这边取的，你知道吧”，赵盈盈说：“要不你把合同寄给他们”，张燕琪说：“麻烦中介来取吧”赵盈盈说：“合同是吧，你用快递寄给他们也行，不用他们来回跑的，我钱该给你给你”，张燕琪说：“那我跟她联系吧”。对于该份录音，贾少玮认可其真实性，但认为恰恰能够证明杨云违约，贾少玮是在合同签订之后才知道房屋没有产权证，并非杨云所有的贾少玮此前已经知晓，而且合同签订后，杨云提到要贾少玮付首付才办理房屋产权证，这个要求不符合合同约定，构成违约，杨云也通过中介多次向贾少玮提出涨价，但是因为贾少玮知道房屋还没有办好产证以及杨云要求贾少玮先支付首付款才办理产证，张燕琪才会做出录音中的表述，但是不能证明贾少玮是意图违约不买房屋，杨云是断章取义。对此，杨云辩称当时是贾少玮口头承诺付给我首付，收到首付之后去办理产证，录音中张燕琪也提到在端午节前把首付付给我，但是银行放假没能成功付款。杨云称已与贾少玮代理人张燕琪通过电话对解除合同并退还10000元定金达成一致后，中介方不同意，中介方认为该10000元应当算作是贾少玮支付给中介的违约金，但贾少玮没有出现和中介谈这个是事情，所有这笔10000元没有支付。杨云称贾少玮也已经另行购置了房屋，并提交张燕琪与案外人李金梅、王伟签订的《房地产买卖居间协议》一份，由张燕琪购买李金梅、王伟位于昆山市花桥镇绿地大道137弄20号803室的房屋一套，面积为68平方米，总价款为850000元。该份合同签订时间为2016年6月21日，落款处买受方签字为“贾少玮代”。对此，贾少玮认可该份合同的真实性，但认为与本案无关，该合同的购房主体为张燕琪，并非贾少玮，即使退一步是贾少玮买房，但贾少玮是在知晓杨云隐瞒房屋没有办理产证，导致无法签订正式买卖合同的情况下另行购房，也不构成违约。现因贾少玮要求以杨云违约为由要求解除合同并双倍返还定金40000元，杨云则予以拒绝，为此，引起纠纷。以上事实，有委托书、《房地产买卖（居间）合同》、银行卡交易明细、定金收据、转账凭条、不动产权登记基本信息、不动产权属登记查询、结婚证、录音光盘（含文字整体稿）、《房地产买卖居间协议》等证据以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，贾少玮、杨云签订的《房地产买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应切实履行各自的义务。本案中，贾少玮、杨云双方对贾少玮于2016年6月6日支付杨云定金20000元这一事实不持异议。杨云对于贾少玮要求解除合同的诉请也予以认可。本案中双方的争议焦点为：合同系因杨云违约导致解除还是双方经协商达成一致合意解除。贾少玮认为杨云隐瞒涉案房屋尚未办理产证的事实，且在产证办理出后也未将相关信息通知贾少玮，而是将涉案房屋转卖他人，构成违约，致使双方合同目的无法实现，贾少玮据此有权要求解除合同；杨云则认为贾少玮代理人张燕琪于2016年6月23日通过电话明确告知杨云不再购买涉案房屋，双方就解除合同达成一致。对此，本院认为，贾少玮虽主张杨云在签订合同时故意隐瞒涉案房屋尚未取得产证，并且一再拖延办证，但合同中关于涉案房屋的房屋所有权证号一栏、土地使用权证号一栏均为空白，贾少玮并未举证证明其已及时向杨云或中介方就此提出过异议，也未能举证证明其就办理产证事宜向杨云进行过催告。另外，涉案房屋在合同签订时虽未取得产证，但从后来贾少玮取得产证并与他人完成过户这一事实来看，双方签订的合同并不会因涉案房屋暂时未取得产证而导致无法履行，贾少玮取得涉案房屋产权的合同目的也能够得到实现。故贾少玮的该项主张缺乏事实依据，本院不予采信，杨云并不构成违约，贾少玮无权据此行使合同解除权。根据杨云提交的2016年6月23日其与贾少玮代理人张燕琪的通话录音中张燕琪所述的内容，张燕琪已明确表明不买涉案房屋并要求杨云退还10000元，据此，本院能够认定贾少玮、杨云双方经协商已达成解除合同并由杨云退还10000元定金的合意。贾少玮虽认为张燕琪是因贾少玮知道房屋还没有办好产证以及杨云要求贾少玮先支付首付款才办理产证，才会做出录音中的表述。但在通话中，张燕琪也提到老人因病住院要用现金，双方还谈到解除后10000元如何退还以及如何与中介办理合同后续事宜等问题。由此可见，双方协商时提及了各种情况，上述合意是双方经充分协商、综合各种因素后达成的，并非仅是基于贾少玮所称的杨云要求先行支付首付而后才办理产证这一情况张燕琪才作出了同意解除合同、退还10000元定金的意思表示。另外，贾少玮也未能举证证明张燕琪的上述意思表示系在受到欺诈、胁迫等情况下作出。因此，本院认为，《房地产买卖（居间）合同》已于2016年6月23日经原、杨云协商一致解除。因双方已就合同解除后由杨云退还贾少玮定金10000元达成合意，现杨云拒不归还，缺乏事实和法律依据，本院认定，杨云应退还贾少玮定金10000元。遂判决：一、贾少玮与杨云于2016年6月6日签订的《房地产（买卖）居间合同》于2016年6月23日解除。二、杨云退还贾少玮购房定金10000元，于判决生效后十日内付清。三、驳回贾少玮的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由贾少玮承担375元，杨云承担25元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，贾少玮与杨云签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，双方签订的合同并不会因涉案房屋暂时未取得产证而导致无法履行。贾少玮认为由于杨云存在故意隐瞒涉案房屋尚未领证的事实，合同签订后要求涨价的违约行为，导致双方合同不能继续履行，对此贾少玮应负相应举证义务。鉴于贾少玮在诉讼中并未提供充足的证据以证明其主张，本院对此不予采信。一审法院根据2016年6月23日，贾少玮代理人张燕琪与杨云妻子赵盈盈的通话录音内容确认双方经协商已达成解除合同并由杨云退还10000元定金的合意，证据充分。据此，贾少玮的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贾少玮负担。本判决为终审判决。审判长 包 刚审判员 郑 雄审判员 杨 兵二〇一七年九月十八日书记员 杨颖颖