云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0824民初391号原告：殷永平，男，1974年8月26日生，汉族，现住景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）。被告：谢开敏，男，1985年8月16日生，彝族，现住景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）。被告：周大荣，男，1983年12月15日生，彝族，现住景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）。上列二被告共同委托诉讼代理人：李智翔，云南慧申律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：李西明，男，1983年2月24日生，汉族，现住景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）。原告殷永平诉被告谢开敏、周大荣、李西明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日受理后，因被告李西明无法查找到，本院进行公告送达，公告期满后于2017年6月30日公开开庭进行了审理。原告殷永平、被告谢开敏、周大荣的委托诉讼代理人李智翔到庭参加诉讼，被告李西明经本院公告后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告殷永平向本院提出诉讼请求：1、判令被告李西明、谢开敏、周大荣给付原告2014年度租金220000.00元，2015年度租金220000.00元，共计440000.00元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年11月1日，原告与被告李西明、谢开敏、周大荣签订《房屋租赁合同》，原告将景谷县影剧院旁云海大山楼房的2楼2格、3楼、4楼（建筑面积520平方米）出租给三被告使用15年。2014年2月1日至2024年1月31日每月租金220000.00元，2024年2月1日至2029年1月31日每年租金230000.00元，租金按年支付，每年的2月1日支付租金。2014年11月1日原告将房屋交付给三被告。但三被告未按约定的时间给付租金，原告多次催收，被告一拖再拖，时至今日。为维护原告的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。庭审过程中经法庭释明，原告增加一项诉讼请求：请求判令解除原、被告2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》。被告谢开敏、周大荣辩称，租房是事实，但使用房屋的时间没有两年，只有一年左右，租金只应为220000.00元，且原告在2016年初就将房屋收了回去，同时在2016年5月26日就将租赁给被告的房屋开设了网吧，被告在房屋上所投入的装修材料全部被原告使用了。被告李西明未到庭进行答辩。原告方为了支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：一、《建设工程规划许可证》一份，欲证实原告租赁给三被告的房屋是合法房屋的事实；二、《房屋租赁合同》一份，欲证实被告租房的事实和原、被告双方约定的权利、义务的事实；三、2015年3月28日三被告出具的借欠条一份、2016年3月6日三被告出具的欠条一份，欲证实经原、被告结算，三被告共欠原告440000.00元房租租金的事实。经质证，被告谢开敏、周大荣对原告出具的第一组、第二组证据和第三组中2015年3月28日出具的借欠条一份无异议，对第二组中2016年3月6日出具的欠条一份不予认可，认为该份证据是不真实的，2016年的租金不应产生，该证据是原告通过不正当的途径获得的。被告李西明未到庭发表质证意见。被告谢开敏、周大荣为了支持自己的抗辩主张，向本院提交了如下证据材料：企业信息查询表一份，欲证实原告在2016年就将房屋收回，同时在租给被告的房屋上开设了网吧的事实。经质证，原告对被告谢开敏、周大荣提供该组证据不予认可，认为进行了工商登记并不代表就开设营业。被告李西明未到庭发表质证意见亦未向法庭提交证据。经审核证据材料，本院对原被告双方提交的证据认定如下：原告提交两组证据来源合法、客观真实和本案具有关联性，本院予以采信；被告谢开敏、周大荣来源合法、客观真实对其真实性本院予以认可，但该组证据仅为孤证，证实不了二被告欲证实的内容，对于该证据本院不予采信。根据原、被告双方当事人的诉辩主张及对证据的分析、认定，本院依法确认以下案件事实：2013年11月1日，原告殷永平与被告李西明、谢开敏、周大荣签订《房屋租赁合同》，原告殷永平将景谷县影剧院旁云海大山楼房的2楼2格、3楼、4楼（建筑面积520平方米）出租给三被告使用15年（2014年2月1日至2029年1月31日）。租金的支付方式为：2014年2月1日至2024年1月31日每年租金220000.00元，2024年2月1日至2029年1月31日每年租金230000.00元，租金按年支付，每年的2月1日支付租金。该合同同时约定了房屋交付及返还、保证金、房屋及附属设施的维护、房屋的转租、续租、甲乙双方的权利义务、合同变更、解除、终止、违约责任事项。应三被告未按照约定支付租金，2015年3月28日，被告李西明、谢开敏、周大荣向原告殷永平出具一张内容为：“兹有本人李西明向殷永平借款共计52万元。（伍拾贰万元正）其中2013年11月22日收到10万元，2014年9月2日收到10万元，2015年2月5日收到在农行自动转账机转账10万元。云海大山房屋出租应缴纳的22万元租金（以借款形式出现）总计52万元（伍拾贰万元正）保证人保证时间直至该款赔清为止。借款人：李西明，借欠款保证人：谢开敏、周大荣，借款核对日期：2015年3月28日。”的借、欠条一份。2016年3月6日被告李西明、谢开敏、周大荣向原告殷永平出具一张内容为：“兹有李西明、周大荣、谢开敏欠殷永平房租费、材料款共计52万元（大写伍拾贰万元正）其中房租费22万元（大写贰拾贰万元正），材料费30万元（大写叁拾万元正）。欠款人：李西明、周大荣、谢开敏，2016年3月6日。”的欠条一份。另查明，2017年3月20日，原告殷永平以买卖合同纠纷的案由另案起诉2016年3月6日欠条中所记载的材料费30万元，但后因证据不足撤回了起诉。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。综合本案案情，本案的争议焦点为：一、原被告双方签订的《房屋租赁合同》是否有效，是否可以解除的问题；二、原告诉请的房屋租金440000.00元是否应得到支持的问题。（一）、关于原被告双方签订的《房屋租赁合同》是否有效，是否可以解除的问题本院认为，被告李西明经本院公告送达开庭传票后，未到庭参加诉讼，应当视为放弃自己的诉讼权利。依照《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中原告出租给三被告的房屋已经取得建设工程规划许可证且按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，故原告和三被告签订的《房屋租赁合同》有效。同时依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，本案中原、被告双方约定的租赁期限为15年，故本案中不存在超过部分无效的情形。另依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本案中原、被告已经以书面的形式签订了《房屋租赁合同》，故该租赁合同非不定期租赁，应当为定期租赁。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，从2013年11月1日，原告殷永平与被告李西明、谢开敏、周大荣签订《房屋租赁合同》起直至原告殷永平提起诉讼，被告李西明、谢开敏、周大荣均未支付租金，只是出具了两份欠条，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告殷永平要求解除合同的诉请于法有据，本院予以支持。（二）、关于原告诉请的房屋租金440000.00元是否应得到支持的问题本院认为，被告李西明经本院公告送达开庭传票后，未到庭参加诉讼，应当视为放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，本案中原、被告双方在《房屋租赁合同》中明确约定了每年的租金2014年2月1日至2024年1月31日每年租金220000.00元，租金的支付方式为按年支付，每年的2月1日支付租金。原、被告双方应当严格按照《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定履行自己的义务，在原告殷永平已经按照合同约定将房屋交付给三被告的情形下，三被告应当严格按照合同的约定支付租金，但三被告仅出具了两份共440000.00元的欠条，已经构成违约。被告谢开敏、周大荣辩称租赁房屋期间没有两年，只有一年且原告殷永平在2016年年初即将房屋收回，同时在2016年5月26日就在三被告租赁的房屋内开设了网吧，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，三被告未就自己的抗辩主张提供相应的证据，应当视为举证不能，应当由三被告承担不利的后果。且两份欠条出具的时间分别为2015年3月28日、2016年3月6日而《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2014年2月1日至2029年1月31日，约定的支付租金的时间为每年的2月1日，故三被告均是在《房屋租赁合同》约定的支付租金的时间届满后出具的欠条。另原告殷永平是在三被告未按照约定支付第二年租金支付时间届满后的2016年5月26日收回房屋准备开设网吧，故被告谢开敏、周大荣的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。原告殷永平要求三被告支付2014年度、2015年房屋租金440000.00元的诉讼请求本院予以支持。另被告谢开敏、周大荣辩称的其三人在所租赁的房屋上进行装修，投入了很多资金的抗辩理由，本院认为，依照《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，本案中，原、被告双方均未向法庭提出是三被告的装修是否形成附合，并要求进行处理的诉请，故对于该问题不宜在本案中处理，原、被告双方可以自行协商解决或者另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、原告殷永平与被告李西明、谢开敏、周大荣于2013年11月1日签订《房屋租赁合同》解除；二、被告李西明、谢开敏、周大荣应于本判决生效之日起十日内支付原告殷永平自2014年至2015年的房屋租金人民币440000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900.00元，由被告李西明、谢开敏、周大荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  吴治旭人民陪审员  何艾聪人民陪审员  庞景匀二〇一七年九月十二日书 记 员  ＸＸ晶附：本案案所涉法条《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由;(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由;(三)判决结果和诉讼费用的负担;(四)上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。