四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0703民初3296号原告：绵阳市亚川房地产开发（集团）有限公司,住所地：绵阳市。法定代表人：何兴贵，该公司总经理。委托代理人：赵志，绵阳市涪城区金锐法律服务所法律工作者。被告：樊秀蓉，女，汉族，生于1962年8月1日，住四川省绵阳市涪城区。委托代理人：蒋国勇，男，汉族，生于1964年1月22日。住址，系被告樊秀蓉之夫。第三人：绵阳市兴圣投资有限公司，住所地：绵阳市涪城区。法定代表人：李宜仁，该公司总经理。原告绵阳市亚川房地产开发（集团）有限公司（以下简称亚川公司）与被告樊秀蓉、第三人绵阳市兴圣投资有限公司（以下简称兴圣公司）租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告亚川公司委托诉讼代理人赵志，被告樊秀蓉及其委托诉讼代理人蒋国勇，第三人绵阳市兴圣投资有限公司法定代表人李宜仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚川向本院提出诉讼请求：1、请求解除被告与第三人于2014年5月4日签订的《房屋租赁合同》并立即向原告返还位于涪城区房屋（建筑面积640.68平方米）；2、请求判决被告向原告支付拖欠的租金174467元并以所拖欠的租金174467元为基准，并自2016年9月1日起至租金实际付清之日止按照年利率24%支付租金占用利息（违约金）；3、请求判决被告按合同约定的标准支付租金至房屋交付之日止并以所拖欠的租金为基准自拖欠之日起至租金实际付清之日止按照年利率24%支付租金占用利息（违约金）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年5月4日，原告委托第三人兴圣公司与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告租赁原告名下位于涪城区房屋，租赁期限8年，从2014年9月1日至2022年8月13日止，租金标准第一二年度月租金34元／平方米／月，即年租金261397元；第三四年度月租金35.7元／平方米／月，年租金274467元……租金支付方式及时间为每年一次性支付并于上年度到期前30日内付清下一年度租金，合同第十条第2款约定“乙方延迟交付租金的，每延迟一天，按照该年度应缴纳租金的千分之五支付违约金，乙方迟延交付租金十日以上的，甲方可以解除合同”。合同签订后，被告第三年度租金已支付100000元，尚欠租金174467元，按照合同约定应当承担违约责任，现原告将违约责任调整为以所拖欠的租金174467元为基准，自2016年9月1日起至租金实际付清之日止按照年利率24%支付租金占用利息。原告认为被告租赁原告房屋，应当按照合同约定支付租金，被告迟延支付租金超过合同约定期限原告有权解除合同并要求被告立即向原告返还房屋，并承担违约责任。被告樊秀蓉辩称，在原告起诉之前2017年5月23日我方收到原告催款通知，按照要求约定十日之内应该交清所欠房租，原告在2017年6月2日就对茶楼停水停电导致关门停业，因为茶楼经营不景气出现亏损状况，之前我方与原告反复协商且向原告提出适当调整房租，关门之后被告所有股东带上钱找原告进行协商，原告负责人何燕与黄经理始终回避且不采纳被告意见坚持交完所有租金再调整房租，茶楼的股东害怕继续交钱原告还是没有答复，所以原、被告之间产生分歧，后来原告又用短信形式恳请原告作出房租调整，原告不予理睬且打出横幅对外招租，长时间一个多月关门且通过横幅就带来了负面影响，我方的茶楼是非常艰辛的，五个股东都是下岗工人，凑了大概180万元左右来经营茶楼，这样下来血本无归，如果按照合同约定被告已经违约原告就应该当即提出诉讼，他们在诉讼之前采取逼迫手段在被告并未拖欠水电费强制停水停电。我方的投入太大不同意解除合同，我方到6月2号根本没有17万的租金，其他的资金利息及诉讼费用，如果让我们继续经营我方承担，那么反之不让我们继续经营这180万元的装修投入怎样处理是否由原告提出意见。第三人兴圣公司述称，我方没有实际参与不清楚，一切按照合同约定处理，我方同意原告的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定如下事实：2013年10月1日，原告亚川公司向第三人兴圣公司出具《授权委托书》一份，载明亚川公司于2013年10月1日将其房屋委托给兴圣公司进行出租及管理，委托事项系授权兴圣公司全权行使该公司所有的位于绵阳市涪城区建筑面积24616.84㎡商业房屋的出租及日常管理，房屋的相关设施设备的维护与管理，以及相关法规规定的房屋产权方负责管理的其他事项。2014年5月4日，第三人兴圣公司作为出租人（甲方）与承租人被告樊秀蓉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将位于涪城区建筑面积640.48平方米房屋（交房后以实测建筑面积为准）出租给乙方用于茶楼经营，租赁期限为8年，从2014年9月1日至2022年8月31日止，合同签订当日，乙方向甲方支付履约保证金43000元，租金标准系第一、二年度月租金34元／平方米／月，第一、二年度租金分别为261397元，第三四年度月租金35.7元／平方米／月，年租金274467元……，租金支付方式为每年一次性支付，并于上年度到期前30日内付清下一年度租金，乙方迟延交付租金的，每迟延一天，按照该年度应缴纳租金的千分之五支付违约金，乙方迟延交付租金十日以上的，甲方可以解除合同。上述合同签订后，被告樊秀蓉向第三人缴纳了第一年度（2014.9.1日至2015.8.31日）以及第二年度（2015.9.1日至2016.8.31日）的房屋租金。并于2016年9月30日、2017年2月17日及2017年3月2日分别缴纳了第三年度（2016.9.1日至2017.8.31）5万元、1万元、4万元共计10万元，该第三年度剩余租金尚未支付。2017年2月27日，第三人兴圣公司向被告发出《通知》一份，称樊秀蓉截止当日尚欠房租87238元，要求其在2017年2月28日前交清所欠租金。2017年4月28日，第三人兴圣公司又向被告樊秀蓉发出《通知》一份，称樊秀蓉截止2017年5月1日尚欠房屋租金82984元，要求其在2017年5月5日前支付该租金，否则将停水停电进行催收。2017年5月23日，第三人兴圣公司再次向被告樊秀蓉发出《通知》一份，称截止2017年5月1日尚欠房屋租金82984元，要求其在2017年6月2日前支付该租金，若到期未交清我公司将对被告所租赁房屋停水停电。期间，被告樊秀蓉多次找到原告亚川公司提出要求调整房租，原告均未对此作出明确答复要求被告先交清房屋租金再进行商谈。2017年6月2日，原告对被告所租赁房屋停水停电导致被告无法继续经营茶楼。庭审过程中，被告樊秀蓉提交部分装修会计账目及部分吧台收入明细表，主张因该租赁合同签订了八年如现在解除租赁合同其存在损失，且因原告停水停电也存在收入损失。原告主张该证据与本案无关。本院认为，被告樊秀蓉与第三人兴圣公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。第三人依约履行交付租赁房屋的义务后，被告应当按照合同约定向给付租金。虽然上述合同系被告与第三人签订，但结合被告向第三人缴纳租金时存在向原告亚川公司账号存入款项及其在欠缴租金后多次向原告提出调整租金的情况，表明被告明确知晓原告与第三人之间的代理关系，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，故该份合同直接约束委托人原告亚川公司和被告樊秀蓉。按照合同约定被告应当在2016年8月1日前缴纳第三年度房屋租金，因被告樊秀蓉未按期支付房屋租金，依照《房屋租赁合同》“迟延交付租金十日以上的，甲方可以解除合同。”之约定，现原告主张解除被告樊秀蓉与第三人兴圣公司签订的《房屋租赁合同》并要求被告返还租赁房屋本院予以支持。依照《房屋租赁合同》约定被告樊秀蓉应当支付2016年9月1日至2017年6月1日期间的房屋租金为206602.2元（274467元÷12月×9月＋274467÷365天），扣除被告樊秀蓉已经支付的租金10万元，现被告樊秀蓉还应当向原告支付上述期间房屋租金106602.2元。因原告于2017年6月2日对被告樊秀蓉所租赁房屋进行停水停电导致被告无法经营，本院认为被告樊秀蓉虽存在欠缴房屋租金的违约行为，但原告不应当采用停水停电的方式来催缴房租，且《房屋租赁合同》也并未赋予其享有此种不合法手段催收租金，故原告主张2017年6月2日之后的房屋租金及资金占用利息（违约金）不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。关于原告主张原告从2016年9月1日起支付租金占用利息（违约金）的诉讼请求，依照《房屋租赁合同》中“乙方迟延交付租金的，每迟延一天，按照该年度应缴纳租金的千分之五支付违约金，”之约定，原告现按照年利率24%主张并未超过双方合同约定亦未过分高于原告损失，故被告樊秀蓉应当从2016年9月1日起以租金106602.2元为基数按照年利率24%向原告支付资金利息。关于被告提出因解除合同存在装修损失及因原告停水停电造成其损失的辩称，因被告并未在本案中提出明确的诉讼主张，故本案不作处理，被告樊秀蓉可另案主张权利。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第四百零二条之规定，判决如下：、解除被告樊秀蓉与第三人绵阳市兴圣投资有限公司于2014年5月4日签订的《房屋租赁合同》，被告樊秀蓉于本判决生效后立即向原告返还绵阳市亚川房地产开发（集团）有限公司租赁房屋。、被告樊秀蓉于本判决生效后十日内向原告绵阳市亚川房地产开发（集团）有限公司支付租金106602.2元，及以租金106602.2元为基数从2016年9月1日起按照年利率24%支付资金占用利息（违约金）至付清之日止。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告绵阳市亚川房地产开发（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2184元，由原告绵阳市亚川房地产开发（集团）有限公司承担900元，被告樊秀蓉承担1284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。审判员  叶颖二〇一七年九月三十日书记员  郭莹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。