.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终980号上诉人（原审被告）：三亚临海达物业服务有限公司法定代表人：王辉，该公司经理。委托诉讼代理人：林非，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周炜委托诉讼代理人：郭桢，海南卫伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁智，海南卫伦律师事务所实习律师。原审第三人：三亚临海达置业有限公司法定代表人：陈衍翼委托诉讼代理人：林非，海南邦威律师事务所律师。上诉人三亚临海达物业服务有限公司（简称临海达物业公司）因与被上诉人周炜、原审第三人三亚临海达置业有限公司（简称临海达置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。临海达物业公司上诉请求：一、撤销原判，驳回周炜的诉讼请求；二、诉讼费用由周炜承担。事实与理由：一、《海天花园-嶺海1期商品房认购书》（简称《商品房认购书》）是《商品房买卖合同》签约的基础，《商品房认购书》已经做了较为明确的约定，载明周炜购买房屋的房号、面积、价格、付款方式等，后续签订的《商品房买卖合同》是在该基础上进一步确定具体购房细节，二者关系密不可分，结合二者方能弄清案件事实。事实上，就房屋价格而言，周炜已经自愿按照《商品房认购书》约定的价格进行了支付。二、《商品房买卖合同》约定的价格并非房屋的最终价格，周炜在支付购房款时已经知悉并认可。在签订《商品房认购书》后，周炜又与临海达物业公司签订了《嶺海汇会所会员申请表》和《嶺海汇会费抵扣确认单》，向临海达物业公司申请成为会员，并同意将30万元会员保证金抵扣购房款。正因如此，在签订《商品房买卖合同》时，临海达物业公司基于营销的需要才将《商品房认购书》中约定的购房款184.6万元（不含装修费96.9万元）改成154.6万元，周炜实际支付购房款184.6万元,买卖合同中约定的154.6万元购房款是会员保证金已经抵扣购房款的结果，不是房屋的实际购房款。三、一审认定周炜支付的184.6万元中有30万元为嶺海汇会员保证金是片面的。在签订《嶺海汇会费抵扣确认单》前，30万元确具有会费的性质，但在签订《嶺海汇会费抵扣确认单》后，这30万元的性质己经发生了改变，从会费转变为购房款，这是双方关于会费抵扣购房款的意思表示，所以《商品房买卖合同》中购房款为154.6万元，若涉案房屋的真实购房款为一审认定的154.6万元，那么购房时周炜只需支付154.6万元即可，为何要支付184.6万元？《嶺海汇会费抵扣确认单》体现的是双方对会费抵扣购房款的合意，而不是退还会费的合意。在签订《嶺海汇会费抵扣确认单》后，30万元会费立即抵扣了购房款，故《商品房买卖合同》中购房款约定为154.6万元。按照一审法院的逻辑，那么应当在154.6万元购房款上再抵扣30万元会费，现周炜一次性支付184.6万元，从逻辑上无法解释周炜多支付60万元的行为。一审法院忽略了《嶺海汇会费抵扣确认单》在本案中的作用，导致错误认定本案事实。因此，结合《商品房认购书》、《嶺海汇会所会员申请表》、《嶺海汇会费抵扣确认单》、《商品房买卖合同》来看，涉案房屋的购房款实际分为两部分，一部分是《商品房买卖合同》中约定的154.6万元，另一部分是由会费转变为购房款的30万元，周炜要求临海达物业公司退还已经抵扣购房款的会费没有事实与法律依据。周炜辩称，一、《商品房认购书》只是双方对购房意向的表示，而后签订的《商品房买卖合同》才是双方之间房屋买卖协商的最终结果，双方均应按照《商品房买卖合同》约定的权利义务去履行。临海达物业公司一再坚持双方应当按照《商品房认购书》的购房价格进行支付，显然扭曲了双方最终的真实意思表示，其提出周炜所支付的全部费用是按照《商品房认购书》所约定的价格支付购房款，该观点无法体现本案的客观事实。二、《商品房买卖合同》约定的价格实为双方购买房屋的最终结果。临海达物业公司主张因30万元会费抵扣了30万元购房款，才将《商品房认购书》中的总房款调整为154.6万元，而事实上《嶺海汇会费抵扣确认单》只是证明双方有抵扣的意向，但实际上抵扣的结果是否发生，总房款是否因抵扣结果发生而调整为154.6万元，临海达物业公司均无法提出直接证据证明，而《商品房买卖合同》能直接证明当时经双方最终协商后所确认的购房款就是154.6万元。三、关于购房款的确认。《商品房买卖合同》上明确写明总房款为154.6万元，临海达物业公司主张周炜一次性支付184.6万元款项全为购房款并不符合事实，事实是该184.6万元款项实为购房款154.6万元以及会员保证金30万元，分别有购房发票以及30万元会费收据予以证明。周炜缴交154.6万元购房款的事实并非不合逻辑，仅仅说明当时抵扣的结果没有发生，而周炜一次性支付的184.6万元表明其根据《商品房买卖合同》的约定缴交了购房款154.6万元以及因为申请会员的需要支付了30万元的会员费，合情合理，并非临海达物业公司所说的多支付60万元。四、购房款与会费的收款人并不一致。周炜所交的购房款实际收款人是临海达置业公司，而30万元会费的收款人是临海达物业公司，据此可得出，周炜所缴交的30万元会费其性质不可能转变为购房款。首先，由物业公司收取购房款不符合逻辑，其次，根据常理可知，物业公司也没有权限就其收取的会费抵扣应由临海达置业公司收取的房款。综上，临海达物业公司未能举证证明抵扣的结果实际发生，也未提交证据证明购房款154.6万元并非最终的购房款。因此，请求驳回上诉，维持原判。周炜向一审法院起诉请求：一、判令临海达物业公司向周炜返还保证金30万元并支付利息损失（利息以30万元为本金，按照同期同类银行贷款利率，自2013年1月28日暂计至2017年1月14日为68684.99元，实际应计至债务偿清之日止）；二、判令临海达物业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：临海达置业公司公布《嶺海2012年12月至2013年3月营销政策》后，2013年1月27日，周炜递交了《嶺海汇会所会员申请表》；同日，临海达物业公司向周炜出具一份《收据》，注明：今收到周炜嶺海汇会员保证金（如阁下在三亚海天花园购房并签订《商品房买卖合同》即自动成为皇家卡会员，上述保证金即予退还），金额30万元。当日，周炜与临海达置业公司签订《商品房认购书》，约定：周炜购买临海达置业公司开发某园房，建筑面积为96.9平方米，总房价款为3120180元，购房定金20万元，签约时应付款为281.5万元，认购书重要说明处注明”特价房32200元单价，93折后总价减86768元”。同日，周炜与临高金润装饰工程有限公司签订一份《海天花园-嶺海1期房屋装修协议》，约定装修工程费用包干总计为96.9万元，临高金润装饰工程有限公司向周炜出具一份《收款收据》，注明今收到周炜交来××楼装修款96.9万元。同日，周炜还签署一份《嶺海汇会费抵扣确认单》，确认已交会费金额（以财务部开具的收据金额为准）30万元，现抵扣房款金额30万元。同日，周炜向临海达置业公司刷卡支付了184.6万元，临海达置业公司向周炜出具一份《收款收据》，注明今收到周炜交来××楼购房款（嶺海1期）154.6万元。2013年1月28日，周炜与临海达置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：周炜购买临海达置业公司开发的位于三亚市××路第某幢某单元某层某号房，该商品房建筑面积共96.9平方米，其中，套内建筑面积78.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.99平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19591.94元，总金额为154.6万元。之后，临海达置业公司向周炜出具购房发票，注明某房购房款154.6万元。2017年1月12日，周炜诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：《商品房认购书》及《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按合同约定全面恪守履行。《商品房认购书》只是双方有购房意向的表示，虽然认购书约定的房价款为184.6万元，周炜也签署了会员保证金30万元抵扣房款的确认单，但之后签订的《商品房买卖合同》才是双方房屋买卖协商的最终结果，对房屋买卖行为，双方均应按《商品房买卖合同》约定的权利义务履行。《商品房买卖合同》约定，周炜购买临海达置业公司开发的位于三亚市××路第某幢某单元某层某号房，该商品房建筑面积共96.9平方米，其中，套内建筑面积78.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.99平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19591.94元，总金额为154.6万元，临海达置业公司给周炜出具的购房发票金额也是154.6万元，应认定涉案房屋的总金额为154.6万元。周炜向临海达置业公司支付了购房款184.6万元，根据临海达物业公司向周炜出具的收条，应认定周炜支付的184.6万元购房款中有30万元为嶺海汇会员保证金，临海达物业公司与临海达置业公司主张周炜没有实际支付嶺海汇会员保证金30万元，不予采纳。根据临海达物业公司出具的收据中约定：如阁下在三亚海天花园购房并签订《商品房买卖合同》即自动成为皇家卡会员，上述保证金即予退还。在2013年1月28日，周炜与临海达置业公司签订了正式的《商品房买卖合同》，也支付了购房款，已履行购房义务，根据约定，已自动成为皇家卡会员，临海达物业公司应按照约定退还周炜嶺海汇会员保证金30万元。临海达物业公司至今未履行退款义务，构成违约，应承担违约责任。周炜诉求临海达物业公司返还保证金30万元及支付利息，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：临海达物业公司应于判决生效之日起10日内返还周炜嶺海汇会员保证金30万元及支付利息（利息以30万元为本金，自2013年1月29日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款利率计算至债务付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3415元（周炜已预缴），已减半收取，由临海达物业公司负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《商品房认购书》、《嶺海汇会费抵扣确认单》及《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。根据临海达物业公司向周炜出具的《收据》，会员保证金在周炜签订《商品房买卖合同》、成为皇家卡会员后予以退还，但在此之后，周炜又签署了《嶺海汇会费抵扣确认单》，确认将会员保证金抵扣购房款，改变了之前双方约定的退回会员保证金的约定。本案中，《商品房认购书》约定签约时应付款为281.5万元，扣除装修费用96.9万元后，房价款实为184.6万元，周炜在签订《商品房认购书》的当日签署了《嶺海汇会费抵扣确认单》，确认已交会员保证金30万元抵扣房款30万元，故房价款在抵扣后实为154.6万元。周炜在签订《商品房认购书》和《嶺海汇会费抵扣确认单》的当日即向临海达置业公司支付了184.6万元，该184.6万元实际包含购房款154.6万元和会员保证金30万元，并分别由临海达置业公司出具购房款154.6万元的收据和临海达物业公司出具30万元会员保证金的收据。《商品房买卖合同》在签订《商品房认购书》之后签订，约定的购房款为154.6万元（不含装修费96.9万元），该款刚好是《商品房认购书》中约定的房款抵扣30万元会员保证金之后的数额，故临海达物业公司主张30万元会员保证金已抵扣购房款30万元的理由成立。周炜主张没有实际抵扣，但未提交证据证明，故其诉求临海达物业公司退回会员保证金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，临海达物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实和适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初796号民事判决；二、驳回周炜一审诉讼请求。一审案件受理费3415元，二审案件受理费6830.27元，均由周炜负担。本判决为终审判决。审判长李新建审判员扆成塘审判员高建刚二〇一七年九月二十六日法官助理钟凤娟书记员吴璟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；