江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣03民终452号上诉人（一审原告、反诉被告）：甘强，男，汉族，1970年9月6日出生，住萍乡市，委托代理人：应维，上海得勤律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：李琼芳，女，汉族，1980年4月20日出生，住萍乡市，上诉人（一审被告、反诉原告）：李树萍，男，汉族，1955年2月12日出生，住萍乡市，上诉人（一审被告、反诉原告）：李琼波，男，汉族，1982年4月5日出生，住萍乡市，上诉人甘强与上诉人李琼芳、李树萍、李琼波因房屋租赁合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初1139号民事判决，向本院提出上诉。本院2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人甘强及其委托诉讼代理人应维，上诉人李琼波到庭参加诉讼。上诉人李树萍、上诉人李琼芳未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。甘强上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项；二、依法改判李琼芳、李树萍、李琼波向上诉人支付租赁房屋装修残值125500元、鉴定费6000元、退回押金10000元、并支付违约金24800元，以上共计166300元；三、本案一、二审诉讼费用由李琼芳三人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，被上诉人出租房屋漏水已经构成根本性违约，上诉人拒付房租系行使先履行抗辩权和不安抗辩权，因此上诉人根本不存在违约行为。（一）被上诉人没有交付符合开办舞蹈学校特定用途的房屋，且无法通过维修达到上诉人的使用要求，致使合同无法继续履行，已经构成根本违约。漏水问题无法彻底修复，构成违约。上诉人租赁房屋进驻后不到一个月即发现房屋漏水，对于房屋漏水、地面被侵泡、以及多次请专业队伍维修仍在漏水等事实，被上诉人在庭审中均予认可。2、房屋漏水致上诉人无法正常使用，合同无法继续履行，被上诉人构成根本违约。房屋漏水存在严重安全隐患，不符合舞蹈学校开办的基本要求，漏水严重影响教学秩序，严重影响学校招生和开展。（二）上诉人拒付房租是行使先履行抗辩权和不安抗辩权的合法行为，而并非违约，故不应当承担违约责任。上诉人在与被上诉人的磋商过程中一直承诺，彻底修缮好了并赔偿了上诉人的损失，上诉人一定会按照合同约定支付房租，但被上诉人对于上诉人的担忧非但没有提出有效的解决措施，给出明确的承诺，反而明确表示，漏水系自然灾害，拒不修理。（三）租赁房屋已由被上诉人收回上锁并挂牌出租，上诉人不应再支付房租。上诉人自2016年6月3日起即已没有承租房屋，也没有占用房屋，自然不应再支付房租。二、一审判决法律适用不当，逻辑错误，应予改判。退一万步讲，如果上诉人的违约确实成立，那么本案为双方违约导致的合同解除，双方违约责任有大小，人民法院应当区分各自违约责任的大小，确定合同解除后损失的分担比例。如果本案确系双方违约，那么，装修残值、鉴定费、诉讼费、房租损失、违约金等均应按照双方违约责任的大小分担损失。李琼芳、李树萍、李琼波上诉请求：一、改判一审判决第二项的双方责任比例为各50%，并以鉴定意见书中装饰装修残值损失为95820元，由上诉人承担47910元（数额比一审判决少44140元）；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审法院对事实认定存在错误，剩余租赁期内的装饰装修残值损失以鉴定意见书确定的数额计算，应当为95820元。上诉人认为，所谓形成附和，是指两个或两个以上不同所有人的物结合在一起，虽能辩认原物，但已不可分离或强行分离所需要费用过大的添附形式。在鉴定意见书中设施设备金额鉴定部分所列举的物品，如木桌等明显不属于已经形成附和的物品。鉴定书中的广告宣传部分，未附和在涉案租赁房屋中，更未与涉案房屋形成附合。对涉案房屋的装饰装修，仅限于建筑物的外表和内部，对于在建筑物之外的广告宣传，不属于对建筑物的装饰装修。甘强辩称：李琼波认为租赁合同中各占50%的责任不符，房屋因漏水，5月被水淹后导致无法开学，甘强才拒绝支付房租，李琼波把房屋大门锁住，至今无法使用，主要的责任是在李琼波，我方不存在违约情况，李琼波的上诉请求无事实依据，应驳回。李琼波、李琼芳、李树萍辩称：一、答辩人一方并未构成违约，根据双方的《店面租赁合同》，无任何一条显示承租人租赁该房屋用于何种用途，答辩人认为，答辩人无法确定或者有权指令被答辩人租赁该房屋用于何种用途，只需要提供符合一般条件的房屋即可以。至于被答辩人需要用于开办舞蹈学校或者用于其他行业，不是答辩人能左右的。答辩人已经提供了符合约定的房屋给被答辩人，适当的履行了合同，不存在违约行为。二、在现行抗辩权通说中，并无被答辩人所称的“先履行抗辩权”。在双方签订的合同中并未约定履行的顺序，从实际生活中的房屋租赁来看，存在先租用后付租金或者现预付租金再租用的情形，故也不能依交易习惯来确定履行顺序。答辩人已经提供了符合合同约定的房屋，先履行了合同，被答辩人拒绝支付租金是基于错误认识。被答辩人不履行支付租金的义务是不当行使抗辩权，实质是违约，应当依据合同的约定承担违约责任。三、答辩人才有权利行使不安抗辩权，收回房屋。在答辩人提供符合约定的房屋后，被答辩人拒绝支付租金，已经先适当履行了合同义务提供了符合约定房屋的答辩人，才有权中止履行。本案的引发，实际是因为2016年4月份暴雨引发公共水管爆裂，该水管不属于答辩人所有，是属于公共设施，该水管爆裂导致被答辩人自行添附的设施受到损失，与答辩人无关。应当驳回上诉。甘强在一审起诉请求：1、依法解除与李琼芳三人签订的《店面租赁合同》并退回10000元租房押金；2、判令李琼芳三人赔偿甘强因解除合同带来的直接损失127114.51元；3、判令李琼芳三人支付甘强违约金24800元（年租金40%计算）、律师费8000元及其他实现债权费用；4、诉讼费用由李琼芳三人承担。李琼芳、李树萍、李琼波在一审反诉请求：1、依法解除《店面租赁合同》，判令甘强支付拖欠2016年5月、6月租金合计10333元、水费340元；2、判令甘强拆除房屋的装饰装修、归还原物，并承担违约金43200元；3、判令甘强支付从2016年7月1日起至被反诉人完全归还租赁物止的租金。一审法院认定事实：2013年11月1日，原告与敖顺金、钟增华共同和被告李琼芳签订了《店面租赁合同》，合同约定被告将其位于萍乡经济技术开发区金陵西路金陵大市场二楼的2号店面整层出租给甘强和敖顺金、钟增华，实际上是甘强和敖顺金、钟增华分别单独租用该层的东、西半层，分别缴纳房租和押金；租金为每月9000元，租金按季度付款，并按每年递增5%为标准，租赁期限为5年，从2013年11月1日起至2018年10月30日止；第五条约定了乙方（即原告）的责任；第七条约定房屋因不可抗拒的自然灾害导致毁损，甲方（即被告）不负任何赔偿，本合同自然终止；第九条违约责任，约定任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的40%作为违约金，由于一方造成对方损失超过违约金的，还应赔偿超过部分的损失，甘强逾期一个月未交付租金的，李琼芳三人有权终止合同或按半年租金的3%向原告收取滞纳金。后甘强将租用被告的该东半层开办萍乡市体育舞蹈艺术学校金陵分部至2016年4月，期间在房屋存在漏水情况，但并未根本影响使用。2016年4月下旬，因连续降雨导致该租赁房屋内一根下水管破裂漏水，造成教室大面积浸水。5月6日，甘强致律师函给李琼芳，就租赁房屋漏水事情提出处理意见：要求其提供符合适用要求的房屋、继续履行修缮义务并赔偿损失，否则将单方解除合同等。在未得到李琼芳的答复情况下，甘强拒绝支付房租。李琼芳三人遂于6月3日封堵了甘强开办的舞蹈学校大门。甘强就其在该租赁房屋内已形成附合的装修物残值申请司法鉴定，经法院委托，萍乡公平司法鉴定中心于2017年2月20日作出赣萍鉴字[2017]第06号司法鉴定意见书，结论为，甘强租赁李琼芳三人位于萍乡经济技术开发区××路××市场××体育舞蹈艺术学校金陵分校的装饰装修物（含部分土建、安装、设施、广告宣传项目）价值人民币一十二万五千五百元整（125500元）。甘强租赁的房屋实际属于李琼芳三人的家庭共同财产，登记所有权人为被告李树萍，而收取租金的是李琼波。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间签订的《店面租赁合同》系双方平等自愿签订的，故该合同合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应当遵照合同约定行使各自的权利并履行各自的义务。本案中李琼芳三人虽然已经按合同约定履行其交付房屋义务，但根据审理查明的情况，其提供的房屋确实存在漏水的瑕疵，且在2016年4、5月间发生的漏水严重影响了甘强对租赁房屋的使用，故李琼芳三人的违约情形是存在的；而甘强以其的租赁房屋存在漏水就不按合同约定及时履行其支付租金的行为属违约行为，对本案纠纷的发生双方均应当负一定的责任鉴于双方在审理过程中均同意解除合同，故本案的房屋租赁法律关系可依法终止。剩下的就是如何依据法律规定来处理双方的诉请。首先，对于甘强要求退回一万元租房押金、赔偿甘强因解除合同带来的直接损失127114.51元、支付违约金24800元（年租金40%计算）、律师费8000元及其他实现债权费用的诉请，因李琼芳三人的房屋漏水情况非根本性违约，其不应承担全部责任，对甘强装修部分的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项之规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案双方均存在违约，故李琼芳三人应退还甘强押金款10000元；甘强租赁李琼芳三人房屋开办的萍乡市体育舞蹈艺术学校金陵分校的装饰装修物残值（含部分土建、安装、设施、广告宣传项目）价值人民币125500元及鉴定费6000元，由甘强承担30%、李琼芳三人承担70%为宜；对甘强提出的违约金24800元因双方均存在违约，依法不宜计算违约金；对甘强提出的律师费8000元，考虑到双方均聘请了律师，且双方在《店面租赁合同》对此未约定，依法也不予支持。故甘强的诉请依法应支持的为装饰装修物残值125500元及鉴定费6000元的70%，即92050元。其次，对于李琼芳三人反诉要求甘强支付拖欠2016年5月、6月租金合计10333元、水费340元、承担违约金43200元、支付从2016年7月1日起至完全归还租赁物止的租金的诉请，因李琼芳未提供水费340元的证据，故该一诉请依法不能支持；对李琼芳三人提出的违约金43200元因双方均存在违约，依法不宜计算违约金；对李琼芳三人要求甘强支付拖欠2016年5月、6月租金合计10333元及支付从2016年7月1日起至完全归还租赁物止的租金的诉请的意见依法应予支持，其中2016年度每月的租金为5166.67元、2017年度的每月租金为5425元，即2016年5月至12月的租金为5166.67元×8=41333.36元，2017年1月至5月的租金为5425×5=27125元，共计68458.36元。综合以上情况，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项之规定，判决：一、解除甘强与李琼芳、李树萍、李琼波于2013年11月1日签订的《店面租赁合同》。二、李琼芳、李树萍、李琼波向甘强支付租赁房屋的装饰装修物残值125500元及鉴定费6000元的70%、退回押金10000元，共计102050元。三、甘强于判决生效后十日内向李琼芳、李树萍、李琼波支付租赁房屋自2016年5月至2017年5月租金共计68458.36元（从2017年6月1日起至甘强完全归还租赁物止的租金另计。）四、驳回甘强的其他诉讼请求。五、驳回李琼芳、李树萍、李琼波的其他反诉请求。本案受理费共4071元（含本诉3498元、反诉费573元），由甘强承担2071元，李琼芳三人承担2000元。本院二审期间，上诉人甘强提交了照片一张，欲证明上诉人李琼波从2016年6月3日就一直锁了学校大门。上诉人李琼波质证认为，确实锁了大门，不是2016年6月3日锁的，具体日期不记得了，但是甘强拖欠房租几个月后锁的。本院认为，该份证据可以达到证明上诉人李琼芳三人锁住本案涉诉的租赁房屋的证明目的，且与一审判决认定的事实一致，本院予以采信。上诉人李琼芳三人在二审期间未提交证据，本院以双方在一审程序中经庭审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于上诉人甘强的装饰装修损失确定问题，装饰装修物分为未形成附合的装饰装修物和已形成附合的装饰装修物。未形成附合的装饰装修物，可由承租人在不损害房屋的前提下进行拆除。对于已经形成附合的装饰装修物，因附合装饰装修物与房屋系不同的所有权人，且附合物已达到不可分离的程度或强行分离所费过大，故只能根据残值损失来确定已经形成附合装饰装修物的价值。根据萍乡公平司法鉴定中心出具的赣萍鉴字[2017]第06号司法鉴定意见书确定，本案上诉人甘强租赁房屋的装饰装修物损失由设备设施、广告宣传、装饰装修三个部分组成。本院认为，以上三个部分的损失中，关于装饰装修部分（含部分土建、安装项目）已经与房屋形成附合，属于已形成附合的装饰装修物，上诉人李琼芳三人提出上诉时对该部分损失亦表示认可。然而，关于设备设施和广告宣传部分，均为可拆卸和搬动并与房屋相分离的物品，不宜纳入已形成附合装饰装修物的损失范畴，上诉人甘强可自行拆除。因此，关于上诉人甘强的装饰装修物损失应当计算为已形成附合部分的装饰装修物的损失，即95820元（125500元-11960元-17720元）。关于上诉人甘强装饰装修物损失的承担问题，上诉人甘强与上诉人李琼芳三人的合同性质系房屋租赁合同，上诉人李琼芳三人作为出租人，应当提供符合租赁用途的房屋。然而，根据本案的证据和双方当事人的陈述，本案涉诉的房屋在承租人使用过程中，存在严重的漏水现象，出租人李琼芳等经过多次修理仍未得到改善。虽然双方的合同中未约定承租人的租赁用途，但是房屋严重漏水亦是一般人无法容忍的，何况上诉人甘强租赁该房屋用于开办舞蹈学校，房屋漏水现象足以影响其办学安全和学校环境，上诉人李琼芳三人的行为已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人对于租赁物有法定的维修义务，并且应当以实现承租人正常使用租赁物为维修目的。所以，租赁合同履行过程中，出租方提供符合约定的租赁物或提供维修后达到正常使用标准的租赁物与承租人交付租金均系合同的主要义务内容，本案中，上诉人李琼芳三人提供的租赁物存在严重漏水情形，上诉人甘强基于此亦向出租方致函告知，在严重漏水问题未得到妥善解决后拒付租金，系合法履行抗辩权，并非实质违约行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。故上诉人李琼芳三人作为出租方，应当承担装饰装修损失的全部责任，即赔偿上诉人甘强95820元。关于鉴定费6000元由上诉人甘强承担3000元，由上诉人李琼芳、李树萍、李琼波承担3000元。关于房屋租金的问题，上诉人甘强自2016年5月开始未向上诉人李琼芳三人交付租金，虽然上诉人甘强拒交租金系因房屋严重漏水问题未得到解决，但直到2016年6月3日上诉人李琼芳三人将租赁物锁住时止，上诉人甘强一直占有使用租赁物，所以，上诉人甘强应当向上诉人李琼芳三人支付2016年5月的租金，即5166.67元。对于2016年6月及以后的租金问题，因双方合同已经解除，且双方均没有再继续出租或承租的意思表示，上诉人李琼芳三人亦将租赁物锁住另行张贴招租广告，故上诉人甘强无需再支付2016年6月以后的租金。关于上诉人甘强主张的违约金问题，虽然上诉人李琼芳三人提供的租赁物存在严重漏水的情形，但出租方亦多次修理积极履行维修义务，且房屋漏水也非出租方故意所为，鉴于上诉人李琼芳已经承担上诉人甘强有关装饰装修损失的全部责任，不予支持上诉人甘强关于违约金的主张。综上所述，上诉人甘强的上诉请求部分成立，本院予以支持；上诉人李琼芳、李树萍、李琼波的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实有误，处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初1139号民事判决第一项，即“解除甘强与李琼芳、李树萍、李琼波于2013年11月1日签订的《店面租赁合同》”；第四项，即“驳回甘强的其他诉讼请求”；第五项，即“驳回李琼芳、李树萍、李琼波的其他反诉请求”。二、撤销萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初1139号民事判决第二项、第三项；三、上诉人李琼芳、李树萍、李琼波向甘强支付装饰装修物残值95820元及鉴定费3000元，退回押金10000元，共计108820元。四、上诉人甘强向上诉人李琼芳、李树萍、李琼波支付房屋租金5166.67元。上述赔偿款于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计8472.5元，上诉人甘强负担4000元，由上诉人李琼芳、李树萍、李琼波负担4472.5元。本判决为终审判决。审判长 易 康审判员 严林伟审判员 黄 薇二〇一七年九月二十五日书记员 易丽娟