北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8820号上诉人（原审被告）:北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。法定代表人：王彬，总经理。委托诉讼代理人：赵胜利，男，1974年10月7日出生。被上诉人（原审原告）：刘建民，男，1949年1月22日出生。上诉人北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣公司）因与被上诉人刘建民合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初4490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金宣公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘建民一审全部的诉讼请求。事实和理由：我公司在合同到期后用微信方式向刘建明表明合同到期，要求退房，并且从涉案房屋搬出，解除合同做法合法有效。刘建民出示的《补充协议》上没有公司盖章，不具备法律效力。刘建民出示的录音，是无效的证据。一审法院判了违约金，还判决房屋使用费，这对我公司不公平。刘建民辩称，我方同意一审判决，不同意金宣公司的上诉请求和上诉意见。刘建民向一审法院起诉请求：1.判令金宣公司给付我2017年1月11日至2017年4月10日租金9600元；2.判令金宣公司支付违约金7000元；3.判令金宣公司支付我月租金差额300元；4.判令金宣公司支付我疏通下水道费用800元；5.判令金宣公司支付我维修暖气设备费用450元；6.判令金宣公司支付迟延支付我租金履行金198元；7.本案诉讼费由金宣公司支付。一审法院认定事实：2016年1月10日，刘建民作为委托人（甲方），金宣公司第八分公司作为乙方，双方签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将坐落于北京市×××36号的房屋委托乙方进行出租，出租代理期自2016年1月11日至2017年1月10日，共计一年。出租代理期限可延长三个月。房屋代理期中开始的前60天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。甲方应于2017年1月11日前将房屋交付给乙方。出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。双方约定每月房屋租金为3500元。乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2016.1.11，第二次2016.4.11，第三次2016.7.11，第四次2016.10.11。甲方不承担与房屋有关的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费及室内设施维修费。出租委托代理期限内房屋及附属物品、设备设施的维修责任中厨房及卫生间的下水道疏通属于乙方负责维修的范围。双方约定在甲方不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的，乙方有权单方解除合同。乙方未按规定划付租金已达5日以上的，甲方有权单方解除合同，且如乙方存在该种情形的，应按照月租金的200%向甲方支付违约金。2016年5月9日，刘建民作为甲方，乙方书写为闫××（北京金宣置地房地产），双方签订《补充协议》，约定：“经双方协商，对原合同（编号×××）做如下修改和补充。1、出租代理期：自2016年1月11日至2017年4月10日；2、乙方将各期租金划入甲方账户日期：第五次2017年1月11日。3、租金标准：由原月租金3500元降为3200元。4.上、下水、电，屋内外维修，空调设备、自采暖设备维修均由乙方负责。原合同此协议矛盾之处，以此协议为准。”金宣公司于2016年1月10日向刘建民卡号的×××的账户中转入3500元；于2016年5月9日、2016年7月11日以及2016年10月11日每次向刘建民上述账户中转入9600元。现刘建民诉讼法院，请求：1.判令金宣公司给付其2017年1月11日至2017年4月10日租金9600元；2.判令金宣公司支付违约金7000元；3.判令金宣公司支付月租金差额300元；4.判令金宣公司支付疏通下水道费用800元；5.判令金宣公司支付刘建民维修暖气设备费用450元；6.判令金宣公司支付迟延支付租金履行金198元；7.本案诉讼费由金宣公司支付。金宣公司以答辩意见不同意刘建民诉讼请求。庭审中，金宣公司称《补充协议》并非公司授权闫××签署，故对合同真实性不予认可，并认为在双方签订《北京市房屋出租委托代理合同》中特别提示载明：“……补充协议只有加盖乙方公章（不包括乙方的任何门店章等其他印鉴），才为乙方的意思表示；本合同履行过程中，乙方没有授权乙方的任何经办人员对甲方作出任何承诺。乙方（金宣公司第八分公司）在本合同书记载内容以外对甲方所作出的任何许诺，只有乙方以加盖公章（不包括乙方的任何门店用章等其他印鉴）的书面方式出具，才为乙方承诺”；刘建民提交录音材料，证明其根据特别提示中的投诉电话进行询问，其总部认可《补充协议》的有效。金宣公司认可上述录音资料的真实性，但不认可合法性，且合同约定是盖章不是签字。因双方均认可上述录音资料的真实性，故法院对上述录音资料的真实性予以确认。刘建民为证明其疏通下水道支付费用800元提交收条一张；金宣公司对该份证据的真实性不认可，并认为刘建民没有进行通知。诉讼过程中，金宣公司于2017年4月5日当庭明确表示不再继续履行合同，经法院释明，刘建民坚持要求继续履行双方之间的委托租赁合同，亦不同意进行收房。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，刘建民与金宣公司第八分公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规范，应属有效。庭审中，金宣公司及其第八分公司称《补充协议》并未授权闫××签署，且未按照《特别提示》中规定由公司盖章确认，但闫××为金宣公司工作人员，同时结合刘建民提交其与金宣公司工作人员的电话录音以及金宣公司实际支付刘建民房屋租金的情况，法院有理由认为金宣公司第八分公司系按照《补充协议》对《北京市房屋出租委托代理合同》变更后的条款履行合同，故《补充协议》对刘建民及金宣公司均具有法律约束力。另，因金宣公司第八分公司系金宣公司分支机构，无独立法人资格，其民事责任由金宣公司承担。对于刘建民要求金宣公司支付自2017年1月11日至2017年4月10日期间的租金9600元的诉讼请求，因金宣公司虽表示其于2017年1月10日解除合同，并将涉案房屋交还刘建民，但金宣公司未提交证据予以佐证，法院对于金宣公司主张其双方于2017年1月10日解除房屋租赁合同关系的意见不予采纳，且搬离房屋行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，同时结合双方约定合同到期日为2017年4月10日，故金宣公司应当按照约定支付上述期间的房屋租金，法院对于刘建民该项诉讼请求予以支持。对于刘建民要求金宣公司支付违约金7000元的诉讼请求，因双方合同约定金宣公司未按规定在2017年1月11日划付租金并已达5日以上，应按月租金的200%向刘建民支付违约金；但双方亦在《补充协议》中约定月租金标准变更为3200元，故金宣公司应当支付刘建民违约金6400元。对于刘建民要求金宣公司支付2017年4月租金差额300元的诉讼请求，因双方在《北京市房屋出租委托代理合同》约定房屋月租金3500元，后双方在2016年5月9日签订的《补充协议》中约定租金变更为3200元，金宣公司于签订《补充协议》当日向刘建民支付2016年4月11日至2016年7月10日期间的房屋租金9600元，即按照每月3200元支付上述期间租金，刘建民收取上述租金后并未提出异议，应当视为其对于上述期间租金标准的认可，故刘建民的该项主张法院不予支持。对于刘建民主张金宣公司支付疏通下水道费用800元的诉讼请求，双方在合同中明确约定厨房及卫生间的下水道疏通属于金宣公司第八分公司负责维修的范围，但刘建民提交的证据不足以证明其维修下水道及维修费用支付的发生，故法院对其该项诉讼请求不予支持；对于刘建民要求金宣公司支付维修暖气设备费用的诉讼请求，因截至庭审，刘建民尚未对暖气设备采取维修措施且其主张数额亦缺乏依据，故法院对其诉讼请求亦不予支持。对于刘建民主张金宣公司支付迟延支付租金履行金198元的诉讼请求，因双方在合同中未有关于迟延支付租金履行金之约定，且双方对于迟延履行已约定了相应的违约责任，故刘建民的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年5月作出判决：一、自判决生效之日起七日内，北京金宣置地房地产经纪有限公司支付刘建民二〇一七年一月十一日至二〇一七年四月十日期间的房屋租金九千六百元。二、判决生效之日起七日内，北京金宣置地房地产经纪有限公司支付刘建民违约金六千四百元。三、驳回刘建民的其他诉讼请求。本院二审期间，金宣公司、刘建民均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，金宣公司的分支机构金宣公司第八分公司与刘建民签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规范，应属有效。另有金宣公司员工闫××与刘建民签订的《补充协议》在案。虽金宣公司不认可该《补充协议》，但闫××为金宣公司工作人员，结合刘建民提交的其与金宣公司工作人员的电话录音以及金宣公司实际支付刘建民房屋租金的情况，一审判决认定在案《补充协议》对刘建民及金宣公司均具有法律约束力，是正确的。对于涉案租金，金宣公司虽表示其于2017年1月10日解除合同，并将涉案房屋交还刘建民，但金宣公司未提交充分证据证明其主张，且搬离房屋行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，同时结合双方《补充协议》约定合同到期日为2017年4月10日，故一审判决判令金宣公司支付刘建民自2017年1月11日至2017年4月10日期间的租金9600元，亦是正确的。对于涉案违约金，因金宣公司未按规定划付租金达5日以上，根据双方合同约定，金宣公司应按月租金的200%向刘建民支付违约金；而双方在《补充协议》中约定月租金标准变更为3200元，故金宣公司应当支付刘建民违约金6400元。综上，金宣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费244元，由北京金宣置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 孟 龙审判员 李 桃二〇一七年九月十一日书记员 房依彤