北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6077号上诉人（原审原告）:田铭奇，男，1974年12月23日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）:北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦C座616。法定代表人：彭明林，董事长。委托诉讼代理人：陈昆，女，北京城承物业管理有限责任公司法务部部长。被上诉人（原审被告）:北京城建投资发展股份有限公司，住所地北京市海淀区大柳树富海中心2号楼19层。法定代表人：陈代华，董事长。委托诉讼代理人：梅晗，女，北京城建投资发展股份有限公司员工。上诉人田铭奇因与被上诉人北京城承物业管理有限责任公司(以下简称城承物业公司)、北京城建投资发展股份有限公司(以下简称城建投资公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，因本案没有新的事实和理由，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。田铭奇上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，城建投资公司在未获得多数业主授权的情况下变更了《××中心小区前期物业管理服务合同》的主要条款，与城承物业公司另行签订了《××中心小区前期物业管理服务合同》，缩减了城承物业公司的合同义务，使我的合法权益受损，其行为违反了我国民法通则所规定的“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则”。2.一审法院认定事实不清，一审法院认定田铭奇要求城承物业公司自行进行车辆停车管理于法无据，属于认定事实错误，我在一审中从未提出这样的诉求，我主张城承物业公司履行合同第三章第六款的义务，物业合同第八款无效。我国的物业管理条例规定允许物业管理企业委托专业的单位对物业专业服务内容提供服务，但本案中城建投资公司选聘了两家物业企业提供物业服务，有悖于物业管理条例第34条的规定，即一个物业管理区域必须由一个服务企业实施管理。3.一审法院认定事实证据不足，城承物业公司称其履行“监管行为”，证据不足，城建投资公司并未提交证据证明其对停车场或车位拥有所有权，《物业管理公约》中未载明××中心区划内存在停车场，停车库为公用配套设施，一审法院未查明停车场设立的依据。4.一审法院未对《物业管理公约》的效力进行认定。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。城承物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。前期物业管理服务合同是物业公司和开发单位签订的，与田铭奇没有任何关系，田铭奇不是合同的主体。洁雅公司之前是一家停车管理公司，后来企业更名为北京洁雅物业管理有限公司。由开发企业委托这家公司进行管理，我公司也承担管理工作。城建投资公司辩称：本案不涉及商业停车场问题，地下停车位的产权是我公司的，没有对外出售，我公司是出租给业主使用，委托了一家停车物业管理公司。首先，涉案物业服务合同属于前期物业服务合同，主要是由于小区业主没有按照规定成立筹备组，向相关部门申请成立业委会，所以一直属于前期物业服务阶段。田铭奇主张前期物业管理服务合同无效是没有任何依据的，因为签约主体是开发商和物业公司，田铭奇并非是签约主体，前期物业合同是有效的，并没有出现法律上的无效或者其他情形。第二，《物业管理公约》和前期物业管理服务合同不存在效力高低的情况。第三，我公司是车位的产权人，有权对车位进行相关的经营活动，不存在田铭奇所述的违反义务情形。我公司系聘用专门的管理公司和小区物业公司共同对车位进行日常管理。同时我方和物业公司签订的前期物业管理服务合同约定的内容中并未要求只能由物业公司单独管理车位。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。田铭奇向一审法院起诉请求判令：1、城承物业公司、城建投资公司签订的《××中心小区前期物业管理服务合同》第三条第8款无效；2、城承物业公司履行《物业管理公约》第三章第6条的义务。本案的诉讼费由城承物业公司、城建投资公司负担。一审法院认定事实：田铭奇系北京市海淀区××中心××号楼××号的业主。城建投资公司系××中心小区的房地产开发企业，城承物业公司系××中心小区的物业管理企业。《物业管理公约》第三章第6条约定：负责本物业交通秩序及车辆停泊的管理，应做到车辆停放有序。《××中心小区前期物业管理服务合同》第三条第8款约定：城承物业公司与城建投资公司聘用的车场管理单位共同负责小区内的交通秩序及车辆停放；机动车、非机动车出入、行驶安全有序；停车场内整洁、设施完好无损；车辆管理有序，无乱停放机动车、非机动车，交通指示标志明显，定期检查、维护、保持洁净。另查，现城建投资公司委托北京洁雅物业管理有限公司经营管理××中心小区的停车场。田铭奇主张，《××中心小区前期物业管理服务合同》第三条第8款与《物业管理公约》第三章第6条存在矛盾，故要求确认《××中心小区前期物业管理服务合同》第三条第8款无效。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，田铭奇以《××中心小区前期物业管理服务合同》第三条第8款与《物业管理公约》第三章第6条存在矛盾为由，要求确认《××中心小区前期物业管理服务合同》第三条第8款无效的诉讼请求，显然不符合上述法律规定，故法院对于田铭奇的该项诉讼请求，不予支持。《物业管理公约》第三章第6条约定：负责本物业交通秩序及车辆停泊的管理，应做到车辆停放有序。该条款仅是约定城承物业公司作为物业服务企业应当承担的义务，田铭奇以该条款作为依据，要求城承物业公司自行进行停车管理，于法无据，法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回田铭奇的全部诉讼请求。本院二审期间，城建投资公司、城承物业公司没有提交新证据。田铭奇提交王璟签名的承诺书（复印件），据此证明《物业管理公约》的效力高于前期物业管理服务合同的效力。城承物业公司的质证意见为：真实性、关联性、证明目的均不认可。城建投资公司的质证意见为：真实性、关联性、证明目的均不认可。田铭奇还提交申请书，请求事项为：裁定责令城建投资公司提交××中心建设项目北京市规划委员会批准文件、规划平面图、竣工平面图；裁定责令城承物业公司提供2007年至2017年××中心前期物业服务合同。本院对上述证据的认证意见为：田铭奇提交的承诺书为复印件，本院不能确认其真实性，且承诺书内容为业主承诺遵守物业管理公约，与本案无关，本院不予采信。田铭奇申请的事项，不属于法院裁定的范围，本院不予采纳。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。上述事实，还有双方当事人二审陈述、田铭奇提交的承诺书及申请书等证据在案佐证。本院认为：根据本案查明的事实，《物业管理公约》第三章第6条的内容与《××中心小区前期物业管理服务合同》第三条第8款的内容虽不完全一致，但不存在矛盾。《物业管理公约》第三章第6条中仅是约定了城承物业公司作为物业服务企业应当承担的管理义务，《物业管理公约》未约定城建投资公司不得将停车等专项服务承包给专业性服务企业。根据《北京市物业管理办法》第八条第三款规定，建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。城建投资公司为涉案小区的建设单位，承担前期物业服务责任，其将涉案小区的停车管理承包给专业性服务企业，不违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。田铭奇并未举证证明《××中心小区前期物业管理服务合同》第三条第8款存在上述法律规定的导致合同无效的情形，仅称该条款与《物业管理公约》第三章第6条存在矛盾，并以此为由要求确认该条款无效，本院不予支持。综上所述，田铭奇之上诉理由不成立，应予驳回，对其要求撤销原判、发回重审或依法改判之上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由田铭奇负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  陈立新审 判 员  汤 平代理审判员  赵小军二〇一七年九月五日法官 助理  黄慧婧书 记 员  周 玮