.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市中级人民法院民事判决书（2017）内02民终1541号上诉人（一审被告）：包头市京典洲际文化传播有限公司，住所：内蒙古自治区包头稀土高新区青工南路8号（国税局院内西附楼）。法定代表人：赵秀海，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋安平，内蒙古丹树辰洋律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：包头市收藏文化交流展示中心，住所：内蒙古自治区包头市昆都仑区民族东路东侧美德亨机电采集中心4-6楼。法定代表人：裴占有，该单位总经理。委托诉讼代理人：张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，内蒙古字仁律师事务所律师。上诉人包头市京典洲际文化传播有限公司（以下简称京典公司）因与被上诉人包头市收藏文化交流展示中心（以下简称收藏中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人京典公司的法定代表人赵秀海及委托诉讼代理人宋安平、被上诉人收藏中心的委托诉讼代理人张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京典公司上诉请求：一、撤销原判决的第三、四项，依法改判；二、改判第四项为京典公司不支付违约金5万元；三、改判第三项为京典公司不支付空调费、供暖费；四、维持原判决的第一、二项；五、本案一、二审诉讼费用由收藏中心负担。其上诉主张的事实和理由是：一、京典公司并不存在违约的问题。收藏中心未依约交付第6层房屋，先行违约，其要求京典公司承担违约责任既不合理也不合法。京典公司依约于2015年5月25日已经进场，根本不存在违约，也不可能有证据证明。京典公司曾于2016年初分两次向收藏中心预付租金6万元，其中3万元交给收藏中心的副会长王志忠、3万元交给三森公司的叶卫华，有相关的证人证言为证。合同并未约定预付租金交付的最终期限。二、收藏中心于2015年7月1日向京典公司送达解除合同通知，此时未达到合同法第94条规定的法定解除条件和双方约定解除条件，严重影响了京典公司的正常经营，造成无法收回装修投入的损失，收藏中心应承担违约责任赔偿京典公司43万元。三、2015年7月1日收藏中心送达解除合同通知时，未进入供暖期，收藏中心本应在供暖之前办理停暖手续而没有办理，导致产生金额巨大的供暖费用，一审判决京典公司承担该费用显失公平。再者，没有该费用的详细明细、相关发票、收据、收款单位等。收藏中心辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，京典公司上诉请求缺乏事实和法律依据。二、京典公司对一审判决第一项、第二项未提起上诉，收藏中心对此不再赘述。三、京典公司一直占用诉争房屋，按照合同第七条约定其应承担采暖费、空调费等，由于京典公司怠于向物业公司交费，收藏中心只能先行垫付相关费用，京典公司应向收藏中心支付该费用。京典公司提出的收藏中心应在2015年申请停暖的主张十分荒谬，第一，收藏中心无权单方要求为京典公司停暖；第二，房屋并非集中供暖而是采用中央空调供暖和送冷，收藏中心也无法要求物业公司为京典公司停用空调；第三，京典公司也从未向物业公司要求过停止采暖及空调服务。四、京典公司明显违约，其应承担违约金。一审判决第四项并无任何不当，不应撤销。收藏中心向一审法院起诉请求判令：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、京典公司腾出并返还租赁收藏中心的美德亨机电采集中心一号楼5层的房屋（1873.46平方米），并将房屋恢复原状；三、京典公司自2015年7月1日起按每月每平方米17元的标准支付逾期腾房的占有使用费，直至京典公司将房屋腾出返还为止；四、京典公司支付采暖费、空调费等费用314741元及逾期付款利息；五、京典公司赔偿5万元违约金；六、本案诉讼费由京典公司承担。一审法院认定事实：2015年2月10日收藏中心与京典公司签订了《房屋租赁合同》，约定：收藏中心将坐落于包头市民族东路东侧美德亨机电采集中心一号楼5层、6层1-13轴房屋出租给京典公司使用，房屋用途为打造艺术家产业园；租期共计10年，从2015年元月起至2025年元月底止；其中2015年元月至2020年元月免收租金，2020年元月至2025年元月租金为建筑面积每月每平方米17元；合同到期后租赁部分的装修、装饰归美德亨机电采集中心所有，京典公司不得拆除、搬移及破坏；京典公司入驻时间为2015年5月底前，否则视为违约，按第十条执行，并回收场地；付款方式为签订合同后先预付部分租金10万元，每年预付10万元，直至到第五年全部付清（2020年的租金），其余租金待有偿租赁时每年的年初支付。合同第7条约定京典公司在租期内承担费用款项有采暖费、空调费、电费、水费及约定租金，其他费用不承担。《房屋租赁合同》履行后，京典公司入驻美德亨机电采集中心一号楼5层、6层1-13轴房屋，后将6层返还收藏中心。美德亨机电采集中心一号楼5层、6层1-13轴房屋的所有权人为包头市三森置业有限公司（以下简称三森公司），三森公司（甲方）曾与收藏中心的法定代表人裴占有、副总经理张祥士（乙方）签订合作协议及三份合作补充协议，其中《合作补充协议2》内容有“甲方同意乙方以包头市收藏文化交流展示中心名义打造艺术产业园，并可以转租他人，但必须从事文化产业项目”。京典公司称租赁的房屋收藏中心给上了锁，收藏中心称京典公司一直在使用租赁房屋，锁是京典公司自己上的，双方对此均不能举证。京典公司称给收藏中心的王志忠交付预付租金6万元，收藏中心否认，称没有收到过预付租金，对此京典公司不能举证。在一审审理期间，京典公司曾向一审法院提交反诉状，反诉被告为收藏中心、三森公司、包头市美德亨物业服务有限公司（以下简称物业公司）。一审法院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，法院予以确认。现收藏中心请求解除该合同，京典公司同意解除，法院予以支持；收藏中心请求京典公司将租赁的美德亨机电采集中心一号楼5层的房屋（1873.46平方米）腾出并返还收藏中心，法院予以支持，因京典公司对租赁房屋进行过装修，收藏中心请求京典公司将房屋恢复原状，法院不予支持；收藏中心请求京典公司自2015年7月1日起按每月每平方米17元的标准向收藏中心支付逾期腾房的占有使用费，因双方的《房屋租赁合同》约定2015年元月至2020年元月免收租金，故收藏中心的该项请求不予支持；收藏中心请求京典公司向收藏中心支付采暖费、空调费等费用314741元，因双方的《房屋租赁合同》约定采暖费、空调费、电费、水费由京典公司承担，收藏中心已代京典公司向物业公司缴纳了综合管理费（采暖费、空调费等）314741元，故收藏中心的该项请求法院予以支持；对于收藏中心请求的利息，因双方没有约定，不予支持；收藏中心请求京典公司赔偿违约金5万元，因京典公司未按合同约定向收藏中心交付预付租金，京典公司构成违约，故收藏中心的该项请求法院予以支持。京典公司称租赁的房屋收藏中心给上了锁，收藏中心否认，其不能举证，法院不予认定；京典公司称给收藏中心的王志忠交付预付租金6万元，因其不能举证，法院不予认定。京典公司提交的反诉状，反诉被告为收藏中心、三森公司、物业公司，与本诉原告不一致，本案不予审理，京典公司可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十三条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除收藏中心与京典公司签订的《房屋租赁合同》；二、京典公司将租赁收藏中心的美德亨机电采集中心一号楼5层的房屋（1873.46平方米）腾出并返还收藏中心；三、京典公司向收藏中心支付采暖费、空调费等费用314741元；四、京典公司支付收藏中心违约金5万元；五、上述款项于本判决生效之日起30日内履行完毕；六、驳回收藏中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3385元，由京典公司负担。京典公司在二审书面申请证人鲁某出庭作证，以此证明收藏中心严重违约。在二审庭审时称证人能够证明收藏中心擅自锁门，导致京典公司无法正常使用房屋。鲁某出庭作证称其于2015年底至2016年过年前领孩子在涉案房屋5楼上课，电梯不让上，物业公司说是上级让锁门的，过年之后就没上成课。收藏中心质证称，证人是在京典公司开办的培训班上课孩子的家长，与京典公司有很大的利害关系，因此不应采信。本院二审经审理查明：本案所涉房屋属于三森公司所有。2015年1月至2月7日期间，裴占有、张祥士陆续与三森公司签订一份合作协议及三份合作补充协议，约定裴占有、张祥士从2015年1月开始承租该房屋，并以收藏中心的名义打造艺术家产业园，房屋可以转租但必须从事文化产业项目。收藏中心于2013年6月19日经包头市民政局批准登记成立，属于民办非企业单位，具有法人资格。2015年2月10日，收藏中心与京典公司签订《房屋租赁合同》，约定收藏中心将涉案房屋出租给京典公司。对于该合同的具体约定内容，本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。《房屋租赁合同》签订后，收藏中心将房屋交给京典公司，双方没有签订书面交接手续。2015年7月1日、12月7日，收藏中心均以京典公司未依约于2015年5月底前入住、未依约预付部分租金10万元为由，向京典公司送达了解除合同通知。上述事实有合作协议及其补充协议、《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、公证书等书证予以证明，双方当事人亦无异议。就京典公司的上诉主张，本院又查明以下四个方面的事实：①关于《房屋租赁合同》所涉第6层房屋是否交付的相关事实。京典公司在2017年5月15日一审庭审中陈述“6层漏水严重，故6层已经交回”。京典公司上诉主张收藏中心拒不交付6层，收藏中心对此予以否认，京典公司对此未提供证据予以证明。②关于京典公司是否预付6万元租金的相关事实。京典公司承认不能向法庭提供预付6万元租金的收据。对于6万元的交付经过，京典公司在一、二审陈述不一致：2017年5月15日其在一审庭审中陈述均是交给了收藏中心的副总经理王志忠；在上诉状及二审庭审中称3万元给的王志忠、另3万元交给三森公司的叶卫华。京典公司就其陈述未向法庭提供证据予以证明。③关于涉案房屋使用情况的有关事实。京典公司对其使用房屋的时间在一、二审的陈述不一致：京典公司在一审庭审时陈述其于2015年4月下旬至2015年10月下旬期间使用涉案房屋；在二审庭审时称其从2015年3月15日开始装修，2016年1月中旬腾出房屋，同时又称还有部分物品至今留在房屋内。对于房屋锁门情况，京典公司在一审庭审时称是收藏中心锁门的；二审庭审时称其自己锁的里面的门，收藏中心锁的外面的门。④关于涉案房屋供暖情况的有关事实。双方当事人均承认涉案房屋的供暖设施是房屋内安装的中央空调，并未并入城市集中供热管网。2017年2月10日，收藏中心向物业公司交付2015年2月10日至2017年2月10日期间的综合管理费（包括采暖费、空调费、电梯费、保安费）314741元，收藏中心向一审法院提供了该份收据，收据上载明收费期间、项目、费用价格，并加盖收款单位印章，京典公司在一审庭审质证时对该收据的真实性并无异议。本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》是有效合同，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。双方当事人均同意解除该合同、返还房屋，对一审判决中相关判决内容亦服判，本院对此予以确认。双方争议的焦点问题有两个，一是京典公司应否支付收藏中心采暖费、空调费等费用314741元；二是京典公司应否支付收藏中心5万元违约金。对此，从以下几点进行分析判断。一、关于京典公司应否支付收藏中心采暖费、空调费等费用314741元的问题。首先，从合同约定内容看。双方在《房屋租赁合同》第7条约定“京典公司在租期内承担费用款项有采暖费、空调费、电费、水费及约定租金，其他费用不承担”，京典公司在承租期间应依约支付采暖费、空调费等约定费用。其次，从京典公司承租房屋的具体时间看，京典公司在一、二审期间对此问题的陈述不一致，京典公司应就其提出的未经过采暖期就不再使用房屋，因此不应支付采暖费的主张承担举证证明责任，否则应承担不利后果。京典公司并未提供证据证明其该主张成立。第三，从收藏中心向物业公司交付费用情况看，收藏中心交付的314741元中包括采暖费、空调费、电梯费、保安费。其中的电梯费、保安费，双方当事人未在合同中约定，但京典公司并未对此提出上诉，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法司法解释》）第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院对此不予审理。第四，京典公司在一审庭审时认可该314741元收据的真实性，其上诉提出的“没有该费用的详细明细、相关发票、收据、收款单位等”理由明显不能成立。综上，京典公司不承担采暖费、空调费的上诉主张不能成立。二、关于京典公司应否支付收藏中心5万元违约金的问题。首先，京典公司上诉主张收藏中心未依约交付合同约定的第6层房屋，这与其在一审庭审时陈述“6层已交回”不一致。根据《民诉法司法解释》第三百四十二条第一款“当事人在一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力”的规定，京典公司的该上诉主张明显不成立。其次，退一步讲，即使京典公司上诉主张收藏中心未依约交付合同约定的第6层房屋是指“6层漏水严重”，那么在履行合同中京典公司交回房屋、收藏中心予以接收的行为表明，双方当事人均同意租赁房屋不再包括第6层房屋，即双方以履行行为变更了租赁物，况且双方在一审庭审中均认可租赁房屋是第5层计1873.46平方米，故这种变更行为是有效的。现京典公司以此为由主张收藏中心未依约交付出租房屋没有合同和法律依据。第三，京典公司就其已支付6万元租金主张，在一、二审庭审时均未举证证明，且京典公司对6万元的支付情况在一、二审陈述不一致，其该项上诉主张不能成立。第四，双方当事人虽然约定前五年租期免租金，但是双方在《房屋租赁合同》第6条明确约定“签订合同后先预付部分租金10万元，每年预付10万元，直至到第五年全部付清2020年的租金，其余租金待有偿租赁时每年的年初支付”，京典公司未履行预付租金的合同义务，依法应承担违约责任。因双方在该合同第10条约定违约责任为“如遇违约除赔偿相关的损失外，另需无条件赔偿对方5万元人民币”，一审法院据此判决京典公司支付收藏中心5万元违约金正确。京典公司就该5万元违约金提出的上诉主张不能成立。京典公司在二审时向法庭提供的证人证言与其上诉主张的事实没有关联性，不能证明其上诉主张成立，本院不予采信。综上所述，京典公司提出撤销并改判一审判决第三、四项的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6770元，由上诉人包头市京典洲际文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长范丽宏审判员乔瑞全代理审判员董婷婷二○一七年九月三十日书记员常慧青附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……