湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0105民初4582号原告：李彪奇，男，1984年6月16日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。原告：张慧玉，女，1983年11月22日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：王智，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧敏，北京德恒（长沙）律师事务所实习律师。被告：当代置业（湖南）有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区双杨路芙蓉万国城销售中心二楼。法定代表人：张鹏。委托诉讼代理人：唐曼谷，女，1989年5月7日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，该公司工作人员。原告李彪奇、张慧玉与被告当代置业（湖南）有限公司（以下简称当代置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序，由审判员解钢独任审判，公开开庭进行了审理。代理书记员陈飞担任庭审记录。原告李彪奇、张慧玉的委托诉讼代理人王智，被告当代置业公司的委托诉讼代理人唐曼谷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李彪奇、张慧玉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告当代置业公司立即为原告李彪奇和原告张慧玉购买的万国城三期7栋2层203房办理好土地使用权证；2、请求判令被告当代置业公司支付给原告李彪奇和原告张慧玉违约金人民币30516元（违约金以人民币627900元为基数按照每日万分之一的标准暂时从2016年4月10日起计算至2017年8月9日止，详见违约金计算表）；3、请求判令被告当代置业公司以人民币627900元为基数按照每日万分之一的标准支付给原告李彪奇和原告张慧玉从2017年8月10日起至办妥万国城三期7栋2层203房土地使用权证之日止的违约金；4、请求判令被告当代置业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年3月17日，原告李彪奇、张慧玉与被告当代置业公司经协商，签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：715060468203）一份，合同约定原告李彪奇和原告张慧玉按照合同约定以按揭方式及时、足额支付全部购房款、契税、维修基金等，被告当代置业公司亦向原告李彪奇和原告张慧玉交付了房屋。依据原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第十六条约定，被告应在合同签订并生效后360个工作日内办妥上述房屋的房屋产权证并在办妥房屋产权证后一年内办好土地使用权证，否则被告应从合同约定的期限第二日起至实际办理登记之日止以原告向被告支付的购房款为基数按照每日万分之一的标准，向原告支付违约金。2015年4月9日，被告为原告购买的万国城三期7栋2层203房办妥了房屋产权证，依据原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第十六条约定，被告应在2016年4月8日前办好上述房屋的土地使用权证，但时至原告起诉时，被告仍没有为原告购买的万国城三期7栋2层203房办妥土地使用权证，严重违反原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》之约定。为维护原告的合法权益，原告故诉至法院，依法判如所请。被告当代置业公司辩称，被告不存在实际违约行为，存在国家政策调整的情势变更情形。一是合同关于产权登记的约定，在合同生效之日起360天内办理房屋所有权证，办理房屋所有权证后一年内办理好土地使用权证。因此对产权登记的预期期限至少2年。被告因工作人员失误，过早为原告办理房屋所有权证，导致办理土地证的条件不成熟，加上遭遇2015年改革使其延后，被告没有违约故意。二是不动产权属证书于2015年12月在长沙推行。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据长沙市人民政府于2016年8月19日颁布的《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》自2016年8月19日停止办理土地使用权证，按照“不变不换”原则，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记时逐步更换为新不动产权证书，即土地使用权证不再办理，业主持有的原产权证也是权属证明，不影响持有者权利。由于政策的调整，土地权属证办理已微乎其微。三是原告是按揭买房，房产证在银行抵押，对原告没有产生实际损失。经审理查明，2015年3月17日，原告李彪奇、张慧玉与被告当代置业公司签订了一份（合同编号：715060468203）《长沙市商品房买卖合同》及其附件（以下简称“合同”）。原告购买被告开发的位于长沙市开福区××单元××号房屋，建筑面积89.70平方米，房屋总价为627900元。合同第十六条关于产权登记的约定“自本合同生效之日起360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后一年内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”。被告于当日向原告交付了房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋的所有购房款，其中含首付367900元，向银行按揭的260000元。另外，原告还向被告支付了物业维修基金、契税、印花税、住房抵押登记费等代收费用合计27967元。2015年4月9日，被告为原告李彪奇、张慧玉购买的房屋办理了长房权证开福字第××号和长房权证开福字第××号房屋所有权证，但至今未为原告办理所购房屋的土地使用权证，遂原告诉至本院。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，由长沙市国土资源局颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放。按照“不变不换”原则，对其中已经发放了房屋所有权证但没有办理国有土地所有权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证，此情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新不动产权证书。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、房屋所有权证、不动产统一发票、契税印花税缴款书、维修基金收据及缴存证明、住宅抵押登记费、长政发[2016]15号文件、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，一是关于被告为原告办理土地使用权证的问题。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告已经依约履行了交付购房款等相关义务，被告于2015年4月9日为原告办理了房屋所有权证，按照合同第十六条约定，被告应在2016年4月9日前为原告办妥所购房屋的土地使用权证，但被告至今未履行该合同义务，故被告存在违约行为，应当承担支付违约金的违约责任。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）的文件精神，长沙市城区自2016年9月9日起实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。对已经发放了房屋所有权证但还没有办理国有土地所有权证的，原房屋所有权证继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权证书，但不再发放新的国有土地使用权证。为此，考虑到长沙地区不动产政策的调整，该政策出台前原告发放了房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，面临国有土地使用权证停止发放的情形。被告确实存在未按约定办理土地使用权的行为，但被告实际上无法继续为原告办理所购房屋的土地使用权证书，该义务已属履行不能。对原告要求被告立即为原告办理所购房屋的土地使用权证的诉求，本院不予支持。原告可以根据长政发[2016]15号的文件精神，自行前往长沙市国土资源局在办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权证书。二是关于原告诉请两部分违约金的问题，第一部分是以627900元为基数按照每日万分之一的标准暂从2016年4月10日起计算至2017年8月9日止共计30516元和第二部分是以627900元为基数按照每日万分之一的标准从2017年8月10日起至办妥万国城三期7栋2层203房土地使用权证之日止的违约金。本院认为，根据合同的约定，被告应当在2016年4月9日前为原告办妥所购房屋的土地使用权证，但被告未履行该合同义务，据此，被告的违约时间应从2016年4月10日开始起算。对计算违约金的截止时间，本院根据长沙市不动产统一登记的实施时间，确认为2016年9月9日止，即违约金的起止时间应从2016年4月10日计算至2016年9月8日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，并作出裁决。本案中，被告主张原告请求的违约金过高，原告并未造成实际损失。被告的违约行为，是受到情势变更的影响，而非自身故意，原告在庭审中也没有提供任何证据证实因被告逾期办理土地使用权证导致原告产生实际损失，原告现要求被告按合同约定以627900元为基数按照每日万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此造成的损失，对此应当予以酌减。本院经综合考虑后，将违约金的标准核减为以627900元为基数按照每日万分之零点五的标准计算，更加符合法律公平之义。据此，本院酌定被告应向原告支付违约金从2016年4月10日至2016年9月8日止（计152天），为4772元（152天×627900元×0.05‰），对原告超过部分的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告当代置业（湖南）有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李彪奇、张慧玉支付逾期办理土地使用权证的违约金4772元；二、驳回原告李彪奇、张慧玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费563元，因适用简易程序减半收取281.5元，由被告当代置业（湖南）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  解钢二〇一七年九月二十二日代理书记员  陈飞