江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏民申2013号再审申请人(一审原告、二审上诉人）：南京市江宁区鲜德坊饺子馆，住所地江苏省南京市江宁开发区双龙大道****号B1－3。经营者：王丽梅，女，1973年11月7日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被申请人(一审被告、二审被上诉人）：南京金轮房地产开发有限公司新都汇商业管理分公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区双龙大道1118号新都汇广场。负责人：王钦贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱元杰，江苏诺法律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾云根，江苏诺法律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人）：南京金轮房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区中华路278号。法定代表人：王钦贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱元杰，江苏诺法律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾云根，江苏诺法律师事务所律师。再审申请人南京市江宁区鲜德坊饺子馆（以下简称鲜德坊饺子馆）因与被申请人南京金轮房地产开发有限公司新都汇商业管理分公司（以下简称新都汇管理分公司）、被申请人南京金轮房地产开发有限公司（以下简称金轮房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01民终字7157号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。鲜德坊饺子馆申请再审称：1、新都汇管理分公司在改建工程消防验收合格前将商铺出租给鲜德坊饺子馆，违反法律强制性规定，双方的租赁合同应认定为无效。2、即便合同有效，因新都汇管理分公司未完成消防验收合格的先合同义务，及擅自停止供电，将承租房屋内的所有物品搬走，致使合同目的不能实现，故新都汇管理分公司为根本违约方，鲜德坊饺子馆有权解除合同。一、二审法院对新都汇管理分公司的违约行为未予认定，及对鲜德坊饺子馆要求新都汇管理分公司返还租金和赔偿514817元经济损失的主张不予支持，属认定事实和适用法律错误。3、新都汇管理分公司要求解除合同的主张属于反诉的范围，一审法院在其未提出反诉的情况下，确认其有权解除合同，审理程序违法。4、鲜德坊饺子馆向一审法院申请调取承租店铺内的电脑及监控录像以证明店铺空调漏水、消防喷淋设施漏水等情况，一审法院未依法准许，审理程序亦违法。5、一审法院无视新都汇管理分公司2014年10月16日、2014年10月23日向王丽梅发送短信的原因和鲜德坊饺子馆提供该两条短信的举证目的，导致对事实认定错误。新都汇管理分公司当时明确承诺在后三个月租金付清的前提下免租三个月。6、一、二审法院对消防部门的检查验收意见表述不完整，遗漏该意见书第5页，导致对本案定性错误。综上，鲜德坊饺子馆依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。被申请人新都汇管理分公司、金轮房地产公司提交意见认为：1、双方租赁合同有效，鲜德坊饺子馆一审的诉讼请求亦是要求解除合同，一、二审法院针对其诉讼请求所做的认定是正确的。2、根据双方签订的租赁合同，鲜德坊饺子馆应提前一个月缴纳三个月的租金，故新都汇管理分公司于2014年10月16日发送了催缴租金的短信，且出于人性化考虑，免除了一个月的租金，但管理费并未免除，故短信内容包含了两个月租金和一个月免租期的管理费。2014年12月23日短信催收的是2015年1月18日至4月17日的租金，因鲜德坊饺子馆仅缴纳了61540元，少缴10000元，故新都汇管理分公司开具收条上载明的收款事由也为2015年1月18日至2015年4月4日期间的租金。上述两条短信证明了新都汇管理分公司催收租金的事实，而无法体现双方有免除三个月租金的约定，实际也无此约定。3、根据一审法院向消防部门的调查，鲜德坊饺子馆可以自行单独申报安全消防检查，该项检查不需要以其所在商场公共区域装修后消防验收合格为前提，而事实上鲜德坊饺子馆于2014年10月18日已经开始营业，在其经营期间，从未受到任何消防事宜的影响。4、鲜德坊饺子馆没有证据证明新都汇管理分公司采取了停电措施。5、金轮新都汇商场已于2013年12月26日消防验收合格，鲜德坊饺子馆从2014年10月18日开始一直正常营业，从其店长梁学平陈述每个月有6、7万元的营业额就可以看出。故鲜德坊饺子馆认为商场不符合入驻条件，没有依据。6、关于装修损失的问题，因鲜德坊饺子馆欠缴租金在前，新都汇管理分公司在几次催缴无果后对物品进行清理封存的做法，符合合同约定。综上，鲜德坊饺子馆申请再审理由不能成立，请求驳回其再审申请。本院经审查认为，首先，关于双方签订的《金轮新都汇租赁合同》效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；(二)租赁房屋权属有争议的；(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定情况的。”故根据上述司法解释的规定，出租房屋即便违反法律、行政法规关于房屋使用强制规定，就该房屋而签订的租赁合同，亦属于当事人基于合同履行情况而可以主张解除的合同，即其效力并非无效。本案中，涉案商铺所在地金轮新都汇广场在2013年12月26日已通过建设工程消防验收，新都汇管理分公司在此情况下将涉案商铺出租，并不违反消防法关于房屋使用的强制性规定。虽然金轮房地产公司在2015年1月向南京市消防局申报的金轮新都汇广场地下一层至地上四层改建装修工程经综合评定消防验收不合格，但此时双方的租赁合同已签订且已履行，且二次改建装修工程验收是否合格，根据上述司法解释的规定，亦非影响合同效力的因素。故鲜德坊饺子馆主张双方的租赁合同为无效，不能成立。其次，关于鲜德坊饺子馆要求解除合同应否支持的问题。本院认为，如前所述，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定情况的，不影响租赁合同的效力，但如果影响合同履行的，承租人可以主张解除租赁合同。本案中，金轮新都汇商场新建工程已经于2013年12月26日消防验收合格，新都汇管理分公司于2014年6月6日签订合同将涉案租赁房屋出租，符合法律规定。鲜德坊饺子馆在2014年10月18日已经开始营业，其并未提供证据证明因商场改建装修工程消防不合格影响其经营或停业。其在一审中亦认可系在双方发生纠纷后，向消防部门举报才得知商场的改建装修工程未经消防验收合格，亦认可未接到过消防部门的处罚决定。而根据消防部门的答复，在金轮新都汇商场土建消防验收合格的情况下，鲜德坊饺子馆可自行单独申报消防安全检查，且该消防安全检查无需以其所在商场公共区域装修后消防验收合格为前提。故在2015年1月，金轮新都汇商场改建装修工程是否消防验收通过与鲜德坊饺子馆能否取得消防安全检查合格证并无关联性。鲜德坊饺子馆在一审中也认可并未向消防部门申报消防安全检查，故无法证实其未申报消防安全检查的原因在于新都汇管理分公司。鲜德坊饺子馆又主张租赁房屋存在空调、消防喷淋漏水等情形影响其经营，但其并未提供充分证据证明。即便存在漏水情形，鲜德坊饺子馆也认可其仍在继续经营，故该情形并未导致停业，即不能主张合同目的因此不能实现。综上，鲜德坊饺子馆以金轮新都汇商场改建装修工程消防验收不合格导致双方合同无法继续履行为由主张解除合同，依据不足，一、二审法院对其该项主张不予以支持，并无不当。第三，关于鲜德坊饺子馆要求返还租金61540元能否支持的问题。双方租赁合同约定的起租日为2014年9月15日，租金支付方式为季付，提前30天支付。鲜德坊饺子馆主张新都汇管理分公司承诺给予三个月的免租期，但并未提供证据证明，新都汇管理分公司对此亦不认可。而根据新都汇管理分公司于2014年10月16日向王丽梅所发短信的内容，反而显示新都汇管理分公司要求鲜德坊饺子馆于第二天缴清二个月的租金及一个月免租期的管理费合计52033.33元。因鲜德坊饺子馆未缴纳，新都汇管理分公司又分别于2015年1月16日和1月30日发送《催款函》和《停电函》，而鲜德坊饺子馆仍未缴纳。故新都汇管理分公司在鲜德坊饺子馆经多次催告后仍不支付租金的情况下，有权解除合同。2015年8月30日，王丽梅收到新都汇管理分公司寄送的《关于提前终止租赁合同函件》。一、二审法院据此认定双方租赁合同于该日解除，并无不当。鲜德坊饺子馆主张其实际经营至2015年2月2日，根据双方合同约定的租金标准，鲜德坊饺子馆至该日应缴纳的租金以及管理费为63793.33元，鲜德坊饺子馆已经缴纳的61540元尚不足以支付，故一、二审法院对鲜德坊饺子馆要求返还租金61540元不予支持，亦无不当。第四，关于鲜德坊饺子馆要求新都汇管理分公司、金轮房地产公司赔偿各项损失514817元是否应当支持的问题。因鲜德坊饺子馆未按约支付租金及管理费，新都汇管理分公司依据合同约定及法律规定有权解除合同。而根据双方租赁合同的约定，租赁期限届满之日或合同提前终止后五日内，鲜德坊饺子馆应当自行将商铺连同其所有的附属物、装置、附加物，按合同规定，恢复至毛坯状态或符合新都会管理分公司认可的状态，并于规定日准时将该商铺交还新都会管理分公司，如逾期超过三天，则视为鲜德坊饺子馆放弃商铺内所有装修、设施和物品的所有权或使用权，新都会管理分公司有权决定将该商铺内所有装修、设施和物品保留或拆除。2015年8月24日，新都汇管理分公司向王丽梅邮寄了《关于提前终止租赁合同函件》，2015年9月29日，又向王丽梅邮寄了《关于金轮新都汇商声B1－3商铺内物品处理函件》，要求其于2015年10月10日前办理物品交接手续。但王丽梅收到该函件后，仍未与新都汇管理分公司办理物品交接。故鲜德坊饺子馆因合同解除及未及时办理交接而导致的各项损失，应当自行承担，鲜德坊饺子馆要求新都汇管理分公司赔偿的主张不能成立，一、二审法院不予以支持，并无不当。综上，鲜德坊饺子馆的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百五十条第二款之规定，裁定如下：驳回南京市江宁区鲜德坊饺子馆的再审申请。审判长 王 芬审判员 高 洪审判员 秦岸东二〇一七年九月五日书记员 万丹丹