安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终2030号上诉人��原审原告）：孟宪民，男，1968年7月17日出生，汉族，农民，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：师博，安徽仲天律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙自荣，安徽仲天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：阜南宏伟房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇运河路，统一社会信用代码91341225559228751F。法定代表人：陈伟，该公司经理。委托诉讼代理人：董阔，安徽董阔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李韦，安徽董阔律师事务所律师。上诉人孟宪民因与被上诉人阜南宏伟房地产开发有限公司（以下简称阜南宏伟公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2016）皖1225民初2175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，因当事��未提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孟宪民上诉请求：撤销一审判决，改判阜南宏伟公司支付逾期交房违约金98147元。事实和理由：阜南宏伟公司未取得完整的《工程竣工验收报告》，应支付逾期交房违约金至符合交付条件时止，一审判决计算逾期交房违约金至2015年1月3日显系不当。孟宪民向一审法院起诉请求：要求判决阜南宏伟公司支付逾期交房违约金98147元（自2014年10月31日计算至2016年5月23日，其后违约金按每日万分之三的标准并以572953元为基数计算至房屋通过竣工验收之日止）。一审法院查明事实：2013年12月12日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：孟宪民购买阜南宏伟公司开发建设的位于阜南县现代商贸城北侧药监局东侧的“锦绣名城”内第1幢2单元504号房屋一套，面积123.52平方米���总价款为572953元。合同第六条关于付款方式及期限的约定：“按揭付款：合同签订当日交纳商品房总金额40%的首付款计232953元，340000元余款办理银行按揭贷款”。合同第八条关于交付期限中约定：阜南宏伟公司应当于2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付孟宪民使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因施工中遇到异常困难或较大技术问题，以及图纸的变更不能及时解决或遭遇灾害的天气如长时间雨雪天气等，房地产有关的政策问题，银行按揭而导致的交付延期问题，除双方协商同意解除合同或变更合同外，可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的���限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期不超过60日的，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至世纪交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。孟宪民按约定交纳了购房首付款232953元，余款340000元办理了银行按揭贷款。2015年1月4日，阜南宏伟公司将房屋交付给孟宪民使用。2016年8月19日，阜南宏伟公司申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，2016年11月17日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具皖中信估字[2016]K-034号《房地产租金估价报告》，评估意见为：孟宪民位于阜南县锦绣名城小区3#1单元901室住宅[建筑面积为73.95平方米]，自2015年1月1日至2016年5月31日的年租金市场价值结果为10612元。2013年11月22日，阜南宏伟公司于取得涉案房屋所在的锦绣名城1#楼的商品房预售许可证。2016年8月19日，阜南宏伟公司取得由阜南县住房和城乡建设局核发的《竣工验收备案表》，编号为3412251607040101-JX-008。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。孟宪民依合同的约定支付了购房款，阜南宏伟公司应按约定在2014年10月30日前将经验收合格的房屋交付给孟宪民，但阜南宏伟公司未按约履行交付义务，构成违约。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》是证明商品房经验收合格的依据。阜南宏伟公司已经于2016年8月19日取得建设行政主管部门颁发的《竣工验收备案表》，故涉案房屋已具备法定交付条件。孟宪民已于2015年1月4日接收了房屋，完成了涉案房屋的转移、占有，阜南宏伟公司的房屋交付行为���经完成，阜南宏伟公司在交付房屋时涉案房屋已经竣工验收，具备使用条件，且在法庭辩论终结前取得《竣工验收备案表》，已具备了交付条件。孟宪民在接收了房屋后又以阜南宏伟公司未如期交付为由主张交付以后的逾期交房违约金，不予支持，对孟宪民在接收房屋前从2014年10月31日至2015年1月3日期间的逾期交房违约金，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。租金损失是指由于开发商逾期交房，导致原告需另行租赁房屋，或者将原房屋出租或将所购房屋出租等产生的费用。购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等诸多因素的影响。在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，虽可以实现其对房屋使用之目的，但孟宪民因阜南宏伟公司延迟交房，丧失的不仅仅只有房屋租金，还存在占有、收益、处分该房屋的多种权益，同时可能或者事实上给孟宪民的生活造成其他损失：诸如购房款利息、子女就学、装修费上涨等。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是双方的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，孟宪民按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又���利于保护公平交易。综上，阜南宏伟公司不能举证证明其逾期交付房屋给孟宪民造成的确切损失，要求仅按租金的标准减少违约金没有法律依据，不予采信。对于孟宪民要求按照合同约定的计算标准，支付房屋交付之前的延迟交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。按照双方合同约定，阜南宏伟公司逾期交房65天（2014年10月31日至2015年1月3日），逾期交房违约金每日应付171.89元（572953元×0.0003），阜南宏伟公司应支付孟宪民逾期交房违约金11172.85元（171.89元/天×65天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：阜南宏伟房地产开发有限公司于判决���效之日起十日内赔偿孟宪民逾期交房违约金11172.85元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2254元，减半收取计1127元，由阜南宏伟房地产开发有限公司负担79元，孟宪民负担1048元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，一审庭审时，孟宪民提交了《物业服务合同》证明阜南宏伟公司于2015年1月4日交付房屋的事实主张，一审判决据此认定孟宪民于2015年1月4日接收房屋正确。买受人接收房屋后，以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任，一审诉讼期间，出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》的，对买受人所主张接收房屋以后的逾期��房违约金，可不予支持。孟宪民于2015年1月4日接收涉案房屋时，该房屋虽不符合交付条件，但一审中，阜南宏伟公司提交的《竣工验收备案表》，能够证明涉案房屋已于2016年8月19日竣工验收备案的事实。故一审法院基于该事实，计算逾期交房违约金至孟宪民接收房屋时止，而对于其主张的接收房屋后的逾期交房违约金不予支持并无不当。孟宪民称阜南宏伟公司未取得完整的《工程竣工验收报告》，应支付逾期交房违约金至符合交付条件时止，一审判决计算逾期交房违约金至2015年1月3日显系不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1974元，由孟宪民负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年九月二十八日书记员  宁楠楠附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；