贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0402民初2665号原告：张胜宝，男，1988年12月18日生，汉族，贵州省安顺市人，个体，现住贵州省安顺市西秀区。原告：封志秀，女，1963年5月29日生，汉族，贵州省安顺市人，无业，现住贵州省安顺市西秀区。原告：张翠平，男，1960年5月29日生，汉族，贵州省安顺市人，无业，现住贵州省安顺市西秀区。原告封志秀及张翠平委托诉讼代理人：张胜宝，男，1988年12月18日生，汉族，贵州省安顺市人，个体，现住贵州省安顺市西秀区。系原告封志秀与张翠平之子，代理权限：特别授权。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所：贵州省安顺市西秀区南华路*号。法定代表人：阳正威，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨超，男，1982年9月23日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，系该公司员工，代理权限：特别授权。原告张胜宝、封志秀、张翠平诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张胜宝、封志秀及张翠平的委托诉讼代理人张胜宝、被告今旦公司委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张胜宝、封志秀、张翠平向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告购买的位于安顺市××××段丰景华府B3-24-2的商品房房屋所有权证书交付给原告;2、判令被告按照原告已付购房款总额498372元为基数，按日万分之一支付原告逾期办证违约金42362元，并判令支付剩余逾期办证违约金至被告交付原告房屋产权证之日；3、被告负担本案诉讼费用。经本院向原告释明，原告所称的房屋所有权证书现为《不动产登记证》。事实和理由：原、被告双方于2013年7月26日签订《商品房买卖合同》，原告所购商品房位于安顺市××××大街丰景华府B3-24-2，所购房屋建筑面积142.8平方米，套内建筑面积为118.93平方米，该房屋按套内面积每平方米单价4190.46元，房屋总价款为498372元。原告已支付购房总价489372元，维修基金9282元，四通费4319元，其他520元。该房屋已于2014年9月30日交付，但由于被告的原因，至今被告未为原告办理房屋所有权证。原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告在2014年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书并交付给原告。被告逾期办证构成违约，按照合同约定，原告要求被告支付逾期办理房屋登记的违约金。现原告向法院提出如上诉讼请求。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告在本案向被告购买房屋并已支付购房款的事实。表示目前尚不能为原告办理相关不动产登记。关于违约金的诉讼请求，根据《民法通则》规定的诉讼时效，被答辩人起诉的时间也已超过两年，应当适用倒推法，对于超过两年诉讼时效的违约金依法不应当得到支持。请求人民法院依法判决。审理中，被告自认原告所购买丰景华府房屋因工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋权属证书条件。经审理查明，原告向被告购买被告所开发的丰景华府小区B3-24-2房屋一套，约定购房总价498372元，约定被告于2014年12月31日为原告办理商品房转移登记的相关文书并交付原告。同时《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记部分的第四项双方约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属移转登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第2款第（2）分项约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。同时查明原告曾于2017年5月22日向本院递交民事诉状提起诉讼。上述事实有原、被告陈述，原告提供的商品房买卖合同、中国工商银行《个人购房借款/担保合同》一份、《安顺市商品房预售合同备案登记表》、被告出具给原告的收据三张，被告提供的《安顺市商品房预售合同备案登记表》、《房屋所有权转移（预购商品房）预告登记申请登记表》、《安顺市房屋所有权登记审核表》，本院依职权在安顺市住建局调取的房屋所有权证《情况说明》、本院在（2017）黔0402民初2015号卷宗调取张胜宝曾向被告提起诉讼的《民事起诉状》等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。本院认为，被告今旦公司承认原告已全部支付完毕购房款及被告尚未办理房屋权属证书的事实，故对原告陈述的事实予以确认。因丰景华府房屋工程局部未竣工验收，尚未达到办理房屋权属证书条件，故原告现要求被告办理原告所购买房屋的不动产登记证交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。现本案的争议焦点是：关于逾期办证违约金的计算问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）分项约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告辩称原告主张违约金已过两年诉讼时效，应采用倒推法，超过诉讼时效的部分不应得到支持。因根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；”，结合《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”故被告关于诉讼时效的辩称本院予以采信。根据原告主张权利之日（2017年5月22日）起倒推两年，即2015年5月23日开始起算逾期办证违约金。现原告诉请支付逾期办证违约金计算至被告交付原告房屋的不动产登记证之日止，因被告能为原告办理房屋不动产登记证并交付的期限不能确定，故该逾期办证违约金应从2015年5月23日起暂计算至原告起诉并立案之日（即2017年7月17日）止，之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。该违约金的计算方式根据双方签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算，从2015年5月23日起计算至2017年7月17日，共计787日，现以原告已交购房款498372×787日×万分之一=39222元，即被告应支付原告逾期办证违约金为39222元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告张胜宝、封志秀、张翠平从2015年5月23日起至2017年7月17日止的逾期办证违约金人民币39222元。二、驳回原告张胜宝、封志秀、张翠平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币910元，减半收取人民币455元，由原告张胜宝、封志秀、张翠平承担人民币65元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币390元（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效后五日内支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  顾然然二〇一七年九月十八日书记员  刘玉莹