重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初4902号原告：重庆巨亚物业管理有限公司（统一社会信用代码91500225565630341R），住所地重庆市大足区棠香街道文昌路148号。法定代表人：黄兴明，经理。委托诉讼代理人：孙向东，重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙云霞，重庆德循律师事务所律师。被告：舒安全，男，1968年12月30日出生，汉族，户籍地重庆市铜梁区，现住重庆市大足区。原告重庆巨亚物业管理有限公司（以下简称巨亚物业公司）与被告舒安全物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员邓美玲独任审判，于2017年8月9日、2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告巨亚物业公司法定代表人黄兴明、特别授权委托诉讼代理人龙云霞、被告舒安全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告巨亚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的2016年3月至2017年8月物业服务费149.65平方米×0.9元/月.平方米×18个月=2426元，并从逾期之日起按每日万分之零点一支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告巨亚物业公司自愿放弃对违约金的主张。事实和理由：原告与被告所居住小区的开发商重庆洋龙置业有限公司签订《前期物业服务合同》，将其开发建设的盈彩美居.玛丽公馆.巴厘右岸小区委托原告管理，并对委托管理的物业服务事项进行了约定。另约定管理区域的物业服务收费按多层住宅建筑面积0.45元/月.平方米收取，高层0.9元/月.平方米收取。原告依约定向被告提供了物业服务，但被告未按约定交纳物业服务费，至今共欠费2426元。原告工作人员多次进行催收，而被告推诿至今，拒不缴纳拖欠的物业服务费。为维护原告的合法权益，现起诉来院，请求法院依法裁判。被告舒安全辩称，原告确实为被告所居住的XXXX小区提供了物业服务，之前被告一直是按照0.9元/月.平方米支付的物业服务费，被告欠原告2016年3月-2017年8月物业费属实，但2017年4月中下旬被告已将涉案住房过户给他人，且小区开发商法定代表人邓功灿开办了由被告担任法定代表人的旭日升煤炭销售公司和原告公司，但是没有支付工资给被告，还导致被告账户被冻结了，被告现在没钱支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的营业执照、法定代表人身份证明、前期物业服务合同、足发改[2011]15号文件，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的小区编号情况说明，系原告单方出具的材料，无相关证据佐证，本院不予采信。对原告提交的证明两份、缴费收据两份，与原、被告当庭陈述相吻合，能够相互映证，证明原告自2011年起一直为玛丽公馆、盈彩美居等楼房所在的大足区XX街道XXX号小区提供服务至今。原告提供的重庆市商品房联机备案登记表、司法查询具有客观真实性，与原、被告的当庭陈述相互映证，能够证明被告舒安全和杨XX所有的原房号X-X-XXX号住房（建筑面积149.65平方米）已于2017年4月17日转让给案外人舒XX并办理了过户登记的事实。本院经审理认定事实如下：重庆洋龙置业有限公司是重庆市大足区XX街道XX路XXX号包括玛丽公馆、盈彩美居、巴厘右岸等楼房在内的小区的建设单位，被告舒安全原系该小区X栋XX-X号（原房号X-X-XXX）高层住房的所有权人，该房屋的建筑面积为149.65平方米。2011年3月16日，重庆洋龙置业有限公司与巨亚物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由巨亚物业公司对其开发建设的位于重庆市大足区XX街道XX路XXX号XXXX小区提供物业服务，并对物业服务事项进行了约定。合同自2013年3月21日止效。对于物业服务费用，合同第六条约定：住宅0.60元/月.平方米（以物价局核定为准）、商业物业0.80元/月.平方米（以物价局核定为准）。对于物业服务费用的缴纳时间，合同第八条约定：业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金……物业服务费用或者物业服务资金按/（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每年/每季/每月）前三日内履行交纳义务。合同第三十三条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之0.1的标准向乙方支付违约金。2011年3月31日，原大足县发展和改革委员会以足发改[2011]15号《关于变更“翠堤华府.盈彩美居”物业管理服务收费主体的通知》，同意将“翠堤华府.盈彩美居”小区的收费主体由重庆澄海物业管理有限公司变更为巨亚物业公司，并确定收费标准为：1.多层住宅公共服务费按建筑面积0.45元/月.平方米收取；2.高层住宅公共服务费按建筑面积1.00元/月.平方米收取（含住宅电梯费，电梯费包括：电梯运行费、日常维修及保养费、年检费等）……4.开发公司在售房时，对物业服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺服务执行。另查明，XXXX所在小区，实际由单独命名为玛丽公馆、盈彩美居、巴厘右岸等多栋楼房组成，统称“盈彩美居”。合同签订后，原告进驻该小区，对包含玛丽公馆、盈彩美居、巴厘右岸在内的所有小区楼房提供了物业管理，并对其中高层住房实际按照0.9元/月.平方米收取物业服务费。该小区至今未成立业主委员会。《前期物业服务合同》期满后，原告未撤场，一直为该小区提供物业服务。从2016年3月起至今，被告舒安全未向原告缴纳物业服务费。再查明，2017年4月17日，被告舒安全将该房屋转让给案外人舒安兵，并办理了过户登记手续。现原告以被告拒不交纳物业服务费、经催收无果为由提起诉讼，并提出如上诉讼请求，诉讼中，原告自愿放弃对违约金的主张。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照法律规定，建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。支付物业管理费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。本案中，重庆洋龙置业有限公司作为XXXX所在小区的建设单位，其与原告巨亚物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，效力及于被告舒安全。虽合同约定的服务期限已过，但原告按照《前期物业服务合同》的约定继续为小区提供了物业服务，被告也已接受，故2013年3月21日之后，原告与被告之间属事实上的合同关系。原告作为被告居住小区的物业管理单位，已按照合同约定履行了物业管理职责，被告作为小区业主，亦应遵守、履行上述物业服务合同约定的义务，支付相应的物业管理费。被告关于小区开发商法定代表人邓功灿未向其支付工资等辩解，被告未提供证据予以证明，且系另一法律关系，故本院不予采纳。综上，本院对原告巨亚物业公司的请求作如下确认并支持：1、关于物业服务费，被告舒安全作为大足区XX街道XX路XXX号XXXX高层住房的所有权人，其房屋建筑面积为149.65平方米，原告巨亚物业公司与重庆洋龙置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，约定其物业服务费以物价局核定为准，物价局核定该小区高层住宅公共服务费按建筑面积1.00元/月.平方米，其后，原告实际按照0.9元/月.平方米向被告所在小区收取物业服务费至今，不违反合同约定，故本院对原告主张按照0.9元/月.平方米计算物业服务费的诉讼请求予以支持。被告从2016年3月至2017年8月未交纳物业服务费，鉴于该房屋于2017年4月17日因转让过户给案外人，故被告应向原告交纳2016年3月至2017年4月17日期间共计13个月17天的物业服务费，为149.65平方米×0.9元/平方米×（13个月+17天÷30天）=1827.68元；2、关于违约金，原告在诉讼中已自愿放弃主张，系原告对自身权利的处分，未损害被告利益，本院予以确认并支持。故被告尚欠原告物业服务费1827.68元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告舒安全在本判决生效后十日内给付原告重庆巨亚物业管理有限公司2016月3月至2017年4月17日期间的物业服务费共计1827.68元；二、驳回原告重庆巨亚物业管理有限公司其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告舒安全负担。本判决为终审判决。代理审判员  邓美玲二〇一七年九月二十五日书 记 员  邓茹双