江苏省张家港市人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏0582执异38号异议人（竞买人）张家港市枫景物资经营有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇暨阳东路143号。法定代表人薛非非，该公司总经理。委托诉讼代理人陈林，国浩律师（苏州）事务所律师。申请执行人严林平，男，1961年9月19日生，汉族，住所地江苏省张家港市。委托诉讼代理人吴慧斌，江苏颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人田亚东，江苏颐华律师事务所实习律师。被执行人崔仙勇，男，1978年8月7日生，汉族，住所地浙江省仙居县。委托诉讼代理人钱欢，江苏正大律师事务所律师。第三人齐小扬升，男，1968年7月25日生，汉族，住所地浙江省仙居县。委托诉讼代理人崔荷仙，女，1973年10月3日生，汉族，住所地江苏省常熟市，系齐小扬升妻子。本院在执行严林平与崔仙勇民间借贷纠纷一案中，竞买人张家港市枫景物资经营有限公司（以下简称枫景公司）申请撤销网络司法拍卖。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并通知与本案有利害关系的齐小扬升作为第三人参加诉讼。本案于2017年7月3日举行了听证，异议人枫景公司的委托代理人陈林，申请执行人严林平的委托代理人吴慧斌，被执行人崔仙勇的委托代理人钱欢，第三人齐小扬升及其委托代理人崔荷仙到庭参加了听证。现已审查终结。枫景公司称，贵院于2017年4月拍卖的常熟市海虞南路蓝天家园7幢305商业服务房地产，在拍卖信息中注明了齐小扬升系拍卖房屋承租人，并根据租赁关系具有优先购买权。异议人认为齐小扬升提交至法院的《房屋租赁合同》系伪造，是为了抗拒法院强制执行而专门制作的虚假合同。理由是：1、拍卖所涉不动产的真实占有、使用人系案外人徐高峰〔常熟市虞山镇果廷商务宾馆（以下简称果廷宾馆）经营者〕，不是本次拍卖中主张承租人身份的齐小扬升。徐高峰为经营果廷宾馆，于2010年12月30日与齐小扬升签订租赁合同后，齐小扬升将房产过户至崔仙勇名下，按照买卖不破租赁的原则，徐高峰仍是被拍卖房产的承租人，齐小扬升转让房产后，即退出了与该房产的一切法律关系。2、齐小扬升提交的《房屋租赁合同》不具备真实性，不符合客观常理，不应认定其承租人身份。本案被执行人崔仙勇的姐姐崔荷仙是齐小扬升的妻子，两人存在非常直接的亲属关系。《房屋租赁合同》约定的租金支付方式是一次性付清10年的租金300万元，这明显违背房屋租赁市场中租金支付的常理。齐小扬升提供的两份转账凭证并不是《房屋租赁合同》的当事人，转账资金的性质也不是租金。且该两人（张美珍、蒋丽君）存在大量的民间借贷纠纷案件，两人系从事民间融资业务的人员，齐小扬升提供的该两份资金转账记录极有可能系双方其他的资金往来，而不是所谓的租金。齐小扬升提交的与崔仙勇签订的《房屋租赁合同》（2014年6月15日）与齐小扬升与徐高峰签订的《房屋租赁合同》（2010年12月30日），两者租金的标准明显违背常理。齐小扬升提交的与崔仙勇签订的《房屋租赁合同》中仅305一层的租金为30万/年，而与徐高峰签订的《房屋租赁合同》包括了305、405、505三层的租金为31万元，且租金是一年支付一次，且齐小扬升提交的《房屋租赁合同》仅针对305，具有对执行标的物的显著针对性。因此，齐小扬升提交的《房屋租赁合同》、银行交易记录，明显与真实的租赁关系、房屋占有使用情况相矛盾，在该情况下，不应据此确认齐小扬升具备承租人身份和优先购买权资格。综上，本次常熟市海虞南路蓝天家园7幢305商业服务房地产的拍卖，由于在拍卖公告信息中，公告的齐小扬升具备房产承租人身份的内容严重失实，致使我方产生重大误解，虚构的租赁期限极长，致使购买目的无法实现。为此，请求撤销常熟市海虞南路蓝天家园7幢305商业服务房地产（二拍）的拍卖。申请执行人严林平辩称，原司法拍卖公告信息中所述的齐小扬升系承租人的情况不属实。同意异议人的撤销司法拍卖要求，因为如被拍卖标的物上附着有不真实的租赁关系将会影响拍卖标的物的最终成交价格，损害申请执行人的利益。被执行人崔仙勇辩称，被执行人与第三人在2014年6月15日签订《房屋租赁合同》，合同期限10年，第三人已付清10年全部租金，合同合法有效。张家港法院在拍卖过程中将相应的《房屋租赁合同》进行公示并且将拍卖标的物所存在的一些瑕疵进行了完全的披露，异议人在充分了解之后进行竞拍，并且最终拍得房屋，拍卖合法有效。请求驳回异议人请求撤销网络司法拍卖的申请。第三人齐小扬升辩称，提交法院的《房屋租赁合同》是真实的，现在的承租人李刚仅是代持人，我们夫妻才是宾馆真正的投资人。本院查明，严林平与崔仙勇民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月15日出具（2015）张民初字第00341号民事调解书。2016年7月26日，严林平向本院申请执行。执行中，因崔仙勇不履行民事调解书确定的义务，本院于2017年2月7日作出（2016）苏0582执3584号执行裁定书，裁定：拍卖崔仙勇所有的位于常熟市海虞南路蓝天家园7幢305房产。当天，本院发布拍卖公告，确定第一次拍卖竞价时间为2017年3月15日10时至2017年3月16日10时止，并同时公告了在工商局备案的果廷宾馆经营者徐高峰与齐小扬升、崔荷仙于2010年12月30日签订的《房屋租赁合同》。拍卖公告发布后，齐小扬升于同月17日向本院提出异议，认为其与崔仙勇在2014年6月15日就拍卖房产签订有租赁合同，租赁合同期限10年（自2014年7月1日至2024年6月30日止），且10年租金已全部付清。对此，齐小扬升提供了：1、2014年6月15日齐小扬升与崔仙勇签订的《房屋租赁合同》；2、2016年5月15日齐小扬升与李刚签订的《协议书》及常熟市虞山镇绿色果廷商务宾馆（以下简称绿色果廷宾馆）营业执照和李刚身份证复印件；3、张美珍于2014年7月4日、2014年7月10日分别转账给蒋丽君100万元、200万元的电子回单。之后，本院将公告的徐高峰与齐小扬升、崔荷仙于2010年12月30日签订的《房屋租赁合同》换成2014年6月15日齐小扬升与崔仙勇签订的《房屋租赁合同》予以公告。因第一次拍卖流拍，本院于2017年3月20日发布第二次拍卖公告，确定第二次拍卖竞价时间为2017年4月11日10时至2017年4月12日10时止，并将2014年6月15日齐小扬升与崔仙勇签订的《房屋租赁合同》予以了公告。在二拍过程中，枫景公司于2017年4月12日以757万元的最高价竞得该房地产。在支付拍卖余款期间，枫景公司提出网络司法拍卖中公布的租赁合同系齐小扬升与被执行人崔仙勇伪造的，要求撤销网络司法拍卖。另查明，常熟市海虞南路蓝天家园7幢305、405、505原为齐小扬升、崔荷仙夫妇所有。2010年12月30日，齐小扬升、崔荷仙（甲方）与徐高峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将常熟市海虞南路蓝天家园7幢三、四、五楼面积约为3874.15平方米的房屋出租给乙方，租赁期限共9年（自2011年1月8日起至2020年4月7日止，2011年1月8日至2011年4月7日为装修期），租金第一年至第三年为31万元/年，第四、五、六三年租金在第三年基础上递增5%，第七、八、九年的租金在第六年的基础上递增5%，租金支付方式为签订合同时付清第一年租金，先付后用，以后在每年1月7日前按期支付下一年度的租金。2011年9月30日，徐高峰注册成立了果廷宾馆，经营场所为常熟市海虞南路蓝天家园7幢305-505。登记时，徐高峰将其与齐小扬升、崔荷仙在2010年12月30日签订的《房屋租赁合同》在工商部门进行了备案。2014年6月，齐小扬升、崔荷仙将常熟市海虞南路蓝天家园7幢305、505转让给崔仙勇（崔荷仙弟弟）。2014年9月5日，崔仙勇将常熟市海虞南路蓝天家园7幢305抵押给严林平。2016年5月30日，崔仙勇与李刚签订《租赁合同》，约定：崔仙勇将常熟市海虞南路蓝天家园7幢305-505，面积3874.15平方米的房屋出租给李刚，租赁期限15年（自2010年12月30日起至2025年12月30日止），租金为43万元/年，一年付一次，先付后用。第一次应于签订合同时支付，第二次及以后付租金，应提前一个月付清。2016年6月2日，果廷宾馆注销登记。同日，李刚向工商部门申请成立绿色果廷宾馆，并提交了其与崔仙勇于2016年5月30日签订的《租赁合同》作为经营场所证明。同月15日，绿色果廷宾馆注册成立。再查明，齐小扬升与崔仙勇于2014年6月15日签订的《房屋租赁合同》，主要内容是：崔仙勇将常熟市海虞南路蓝天家园7幢305号（面积约1461.12平方米）出租给齐小扬升，租赁期限共10年（自2014年7月1日起至2024年6月30日止），租金30万元/年，齐小扬升在签订合同后一个月内一次性付清10年的租金。齐小扬升与李刚于2016年6月15日签订的《协议书》的主要内容是：齐小扬升出资成立绿色果廷宾馆，委托李刚代持，李刚系名义的投资人与经营者。又查明，齐小扬升、崔荷仙是夫妻，崔仙勇、蒋丽君是夫妻，崔仙勇与崔荷仙是姐弟关系，张美珍是他们的亲戚。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案在拍卖涉案房产过程中，案外人齐小扬升对涉案房产的租赁权提出书面异议，并提供了其与崔仙勇签订的《房屋租赁合同》。由于本次异议期间新出现了在工商部门备案的崔仙勇与李刚于2016年5月30日签订的《租赁合同》，该份《租赁合同》与公告的《房屋租赁合同》在承租人、租赁面积、租金标准、租金支付方式等方面，存在巨大差异，由于对拍卖标的物上存在的租赁权未进行审查，导致拍卖公告发布涉案房产的租赁情况说明严重失实。因此，本院2017年4月12日对常熟市海虞南路蓝天家园7幢305房产进行的第二次网络司法拍卖，应予以撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项的规定，裁定如下：一、张家港市枫景物资经营有限公司提出的异议成立。二、撤销本院于2017年4月12日对熟市海虞南路蓝天家园7幢305房产的第二次拍卖。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向苏州市中级人民法院申请复议。审 判 长  陈晓红人民陪审员  吕翠萍人民陪审员  吴 平二〇一七年九月十九日书 记 员  于新月