山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁16民终1401号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘杰，男，1983年4月12日生，汉族，居民，住山东省阳信县。委托诉讼代理人：王玉生，阳信鲁信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马克东，男，1968年10月27日生，汉族，居民，住山东省阳信县。委托诉讼代理人：顾宗新，山东王田律师事务所律师。上诉人刘杰因与被上诉人马克东房屋租赁合同纠纷一案，不服阳信县人民法院2016鲁16**民初1180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘杰上诉请求：1.依法撤销阳信县人民法院2016鲁16**民初1180号民事判决书、发回重审或直接改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。1、一审法院认为，被告未按约定期限缴纳第二年租金，未经原告同意，单方终止合同。这与最基本的客观事实严重不符。上诉人与被上诉人于2015年9月16日签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定，上诉人租赁的楼房一幢，即一层整体，面积约950平方米。合同签订后，在租赁物的交付过程中，被上诉人没有按照合同的约定交付租赁物，被上诉人实际交付房屋面积870平方米，门头17米，实际交付10米，剩余部分由被上诉人自用，当时上诉人也提出了意见，一是按照租赁合同约定，全部交付租赁物，二是调整租金数额，被上诉人表示同意。因当时正在装修房屋，也没有留下书面文件，房屋装修完毕后，也就是2016年6月30日前，双方没有达成书面一致意见，但双方口头上达成共识，即双方中止房屋租赁合同，上诉人超支的装修费用和其他经营损失互不追究。这是双方真实意思的表示，也不违反法律禁止性规定，这一口头协议，对双方具有法律上的约束力，也符合《中华人民共和国合同法》第61条之规定：合同生效后，当事人就质量、价款或报酬等内容没有约定，或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，被上诉人未能全部交付租赁物是一个不争的事实，根据租赁合同约定，被上诉人违约在先，这在其诉状的诉讼请求上看，要求被告实际交纳保证金5万元，只因保证金没有实际到位，才产生了疑问。租赁房屋没有全部交付，双方又没有达成统一的处理意见，被上诉人让其付清第一年的租金，中止房屋租赁合同。2、一审法院认为，2016年9月15日，上诉人撤离所租房屋构成违约，与客观事实不符。2016年9月15日上诉人搬出所租房屋，是根据双方达成的口头协议即终止房屋租赁合同，限期搬出，不追究责任的约定搬出的，是上诉人与被上诉人双方约定的、熟知的、认可的，怎么会是构成违约的条件呢。如被上诉人不同意搬出，怎么会有在上诉人的租赁期间内，被上诉人向社会告示，一楼整体出租的告示呢？上诉人又怎么会忍受着巨大的经营损失，提前五天腾空租赁房屋呢？3、一审法院认为，拆走由原告出资装饰的门头招牌，构成违约。时装百货是上诉人在经营期间使用的经营名称，其所有权归上诉人所有，这一事实在一审庭审中双方已经确认，根据租赁合同约定，被上诉人留有8万元的装修费用，而上诉人实际支出装修费126892元，装修费超支46892元，其超支的部分是由上诉人出资，又怎会是一人出资呢？而且所装修的实物全部留给了被上诉人。4、一审法院认为，所租一楼面积和一楼门头装饰空间是上诉人默许同意的，更是没有任何依据，租赁合同约定上诉人租赁的是一楼整体并包括一楼门头，且明确约定了上诉人的使用面积和一楼整体，而被上诉人又没有全部交付给上诉人，在签订租赁合同后，在交付租赁物时，上诉人就提出异议，双方发生了矛盾，被上诉人没有全部履行双方签订的《房屋租赁合同》。上诉人租赁房屋，已缴纳了租金，上诉人具有全部的使用权。被上诉人使用上诉人的租赁标的物，一是应当交纳使用费或应当减少租金。在一审中，上诉人已经提出了反诉，要求被上诉人交纳占用费30000元和房屋装修超支部分20000元，符合法律规定、租赁合同的约定。一审法院对上诉人的反诉请求不予支持，于法于理均不通。马克东辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院查明事实，驳回其上诉，维持一审判决。1.上诉人称2016年9月15日上诉人搬出所租赁的房屋时，双方达成口头协议，这一诉称与事实不符。双方已签订书面的房屋租赁合同，约定租赁期限是5年，在2016年9月15日上诉人搬出租赁房屋事先并未通知被上诉人，也未与被上诉人达成口头协议，所以上诉人擅自搬出，擅自违约合同。2.上诉人称被上诉人未按合同约定交付租赁物，这一诉称与事实不符。双方合同第一条明确约定租赁物一层的面积约为950平方米，是个约数，同时在租赁前，上诉人到楼房内看过，对楼房的结构、面积已经了解，事实上上诉人认为被上诉人没有全部交付租赁物的主要理由是在一层冲门的位置有一个上二楼的楼梯，而对该楼梯的位置上诉人已经清楚，不存在未全部交付租赁物。3.双方合同约定第四条租赁到期后，装修物应无偿交付给被上诉人，而上诉人却拆走租赁物，违反了双方约定，应承担违约责任。马克东向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告履行双方于2015年9月16日签订的房屋租赁合同；2、请求法院依法判令被告向原告支付因不按时交纳租金应承担的保证金50000元；3、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求，1、依法解除原被告于2015年9月16日签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告向原告支付2016年9月20日至2016年11月9日期间的租赁费53095元；3、依法判令被告向原告支付违约金20万元；4、依法判令被告赔偿原告装饰款8万元；5、依法判令被告返还原告出租商场门头上方的四个招牌大字时光百货及英文字母，并恢复原状，依法拆除在租赁楼房斜对面悬挂的时光百货的招牌。刘杰向一审法院反诉请求：1.依法判令原告向被告偿还装饰费、场地占用费5万元；2.反诉费由原告承担。一审法院认定事实：2015年9月16日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定：原告为出租方，被告为承租方，一、被告自愿承租原告位于阳信县阳城四路以北、幸福三路以西的沿街楼房一楼，面积约950平方米。二、期限5年，自2015年9月20日至2020年9月19日。三、租金及支付方式，第一年租金为38万元，合同签订之日预交定金10万元，2015年10月1日前交租金20万元，剩余8万元用于被告装修门头。以后每年租金在上一年基础上递增2%，并于每年6月30日前预交下年租金。签订合同时，被告预交保证金5万元，合同到期后被告如果履行了合同四至八条款，原告如数退还保证金，否则不予退还。四、租赁期间被告征得原告同意，可以对屋内进行营业性装修，但不得损坏楼房的主体结构及主体面积，如有损坏按实际损失的评估价值赔偿原告。合同到期后被告按房屋装修原状无偿交付原告。如履行中解除合同，被告装修物及楼内设施无偿归原告所有。五、租期内被告有权将室内空间转租他人，但转租期限不能超过原被告所签合同约定的租期。到期后室内承租人要无条件搬出，如有个别承租人拒不搬出，视为被告违约，造成损失由被告承担。如被告整体对外转租需征得原告同意。租赁期间工商税务、水电及其它各项收费由被告自担。六、租期内任何一方均不得擅自修改或随意终止合同，否则违约方赔偿对方损失20万元。七、承租方必须按约定向出租方交纳租金。八、租赁期间承租方应遵守法律法规，服从管理，如有违规，责任自负。九、租期内承租方有下列行为之一的，出租方有权终止合同，收回房屋，由此造成的损失，承租方应予赔偿。1、未经出租方同意，转租、转借承租房屋；2、未经出租方同意，拆改变动房屋结构；3、不按约定交纳房屋租金，超过10日，出租方无需催告，有权终止合同。十、合同到期日下午五点前承租方必须无条件搬出房屋。十一、本合同未尽事宜，双方协商解决，协商不成向阳信县人民法院起诉。十二、本合同一式两份，双方各执一份，双方签字生效。合同签订后，同日被告向原告出具5万元保证金欠条，原告向被告交付所租房屋，被告分期向原告交纳第一年租金30万元，余8万元租金用于所租房屋的门头装修（含二楼童话王国招牌）。合同履行过程中，被告未按约定向原告交纳第二年租金，并于2016年9月15日腾空撤离所租房屋，同时将门头装饰招牌“时光百货”拆走，导致本案纠纷发生。另外，被告撤离承租房屋后，原告已对外发布楼房招租广告。一审法院认为，原被告双方在自愿基础上签订的涉案房屋租赁合同，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应遵守履行。履行过程中，被告未按约定期限交纳第二年租金，未经原告同意单方终止合同，并于2016年9月15日撤离所租房屋，拆走由原告出资装修的门头招牌，其行为构成违约，应承担违约责任。鉴于原告诉求的第2项租金，第4项装修费，第5项返还招牌恢复原状，与第3项违约金存在重复主张，法律规定的违约金即具有损失补偿性质，故原告主张的第2、4、5项诉求本院不予支持。原告主张的违约金诉求，根据原告主张的各项损失，本院酌情按10万元确定赔付，其诉求超出部分不予支持。原告要求被告拆除出租房屋斜对面悬挂的时光百货招牌，无证据证明是被告悬挂，且被告辩称该招牌与其无关，因此原告的该项诉求，无法律依据，不予支持。被告的抗辩及反诉主张，原告不予认可。其主张的二楼楼梯占用的所租楼层面积和二楼童话王国招牌占用的门头装饰空间，原告未全部交付与事实不符。签订合同时，被告对所租房屋内的楼层楼梯是明知认可的，其装修门头包含二楼童话王国招牌是其默许同意的，否则可以拒绝。因此，被告的反诉请求无合理合法依据，不予支持。其以双方达成口头协议终止合同限时搬出互不追究的抗辩，无相关证据证实，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告马克东与被告刘杰签订的涉案房屋租赁合同；二、被告刘杰于本判决生效后十日内向原告马克东赔付违约金10万元；三、驳回原告马克东的其他诉讼请求；四、驳回被告刘杰的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6296.43元，原告马克东承担3996.43元，被告刘杰承担2300元。反诉案件受理费1050元，由被告刘杰承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院认定诉讼双方在自愿基础上签订的涉案房屋租赁合同，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应遵守履行正确。合同履行过程中，刘杰未按约定期限交纳第二年租金，并于2016年9月15日撤离所租房屋，一审法院认定刘杰违反了合同约定，酌情判决刘杰支付10万元违约金也无不当。上诉人刘杰上诉称一审法院认定事实不清、证据不足，双方口头上达成共识中止房屋租赁合同，上诉人超支的装修费用和其他经营损失互不追究，但未能提供相应的证据证实，并且双方在房屋租赁合同中也约定刘杰对马克东所出租的楼房做了充分了解，因此，其上诉请求本院不能支持。综上所述，上诉人刘杰的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人刘杰负担。本判决为终审判决。审判长  崔诗君审判员  王正真审判员  张 珊二〇一七年九月十三日书记员  王 楠