北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0118民初6322号原告：北京紫金长宁房地产开发有限责任公司，住所地北京市密云区河南寨镇滨河工业开发区。统一社会信用代码：×××。法定代表人：吴丹，总经理。委托诉讼代理人：张晨，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：廉立红，男，1969年9月24日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王书玉（廉立红之妻），住北京市密云区。委托诉讼代理人：廉杰（廉立红之子），住北京市密云区。第三人：北京兴苑永利经济合作社，住所地北京市密云区密云镇南菜园村。统一社会信用代码：XXX。法定代表人：辛长江，社长。委托诉讼代理人：唐淑华，北京市鑫宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志勤，北京市鑫宝律师事务所律师。原告北京紫金长宁房地产开发有限责任公司（以下简称紫金长宁公司）与被告廉立红、第三人北京兴苑永利经济合作社（以下简称兴苑永利合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫金长宁公司之委托诉讼代理人张晨，被告廉立红及其委托诉讼代理人王书玉、廉杰，第三人兴苑永利合作社之委托诉讼代理人唐淑华、张志勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫金长宁公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《建设用地租赁合同》；2.判令廉立红支付拖欠租金109040元(自2001年9月1日至2016年8月30日)；3.诉讼费由廉立红承担。事实和理由：原密云县XX镇XXX村经济合作社（以下简称原XXX村经济合作社）与廉立红于2001年8月14日签订《建设用地租赁合同》。合同约定：原XXX村经济合作社将地处XXX村东，原XX路X侧，东西侧一段建设用地，南北9.4米，东西8米，计总面积75.2平米，出租给廉立红个人经营使用，租期为18年，即2001年9月1日起至2019年8月30日止；租金逐年递增。2001年1月31日，我公司以有偿出让的形式取得诉争土地。2001年2月2日，我公司与原XXX村经济合作社之间签订了《委托代管土地协议书》。2002年2月4日，我公司取得京密国有(2002)出字第X号国有土地使用证，该国有土地使用证权利包含了诉争土地在内。我公司作为诉争土地的产权人，委托原XXX村经济合作社代为管理诉争土地，包括代为出租与收取权益。自代管协议签订后，原XXX村经济合作社（现兴苑永利合作社）只交给我公司部分土地收益权，其余土地收益权并未收取。2016年密云区政府对诉争土地所在街区进行整治，督促我公司尽快开工建设，并实施断水断电、建立围挡，现诉争土地已不具备实际经营、使用条件。廉立红自使用土地以来，从未向我公司或兴苑永利合作社交过租金。经兴苑永利合作社多次催讨无果，廉立红的行为已构成根本违约，望法院公正判决。廉立红辩称：紫金长宁公司的国有土地使用证权属范围包括涉案租赁的土地，我确实没有交过租金。但我不同意紫金长宁公司的诉讼请求，理由如下：1.紫金长宁公司不享有本案的诉讼主体资格；2.紫金长宁公司与原XXX村经济合作社之间的委托代管土地协议书未成立；3.紫金长宁公司提起诉讼的案由错误；4.紫金长宁公司提起诉讼的真实目的是变相逼迁；5.相关单位违法征收导致我履行不能，我不存在违约情形，紫金长宁公司涉嫌恶意诉讼，诉讼费由紫金长宁公司承担。第三人兴苑永利合作社对紫金长宁公司所述事实表示认可。紫金长宁公司围绕其诉讼请求，向本院提交了国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证及相关的建设用地规划许可证、宗地草图、委托代管土地协议书、《建设用地租赁合同》等证据材料，本院经审查，认定如下：1.国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证及相关的建设用地规划许可证、宗地草图。根据国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证的记载，2002年2月4日，紫金长宁公司与原密云县国土资源和房屋管理局（以下简称原密云国土局）签订《北京市密云县国有土地使用权出让合同》【京密房地出(合)字（2002）第X号】，约定紫金长宁公司依据该合同以出让方式取得合同范围内的国有土地使用权。当月，紫金长宁公司取得该地块的国有土地使用证【京密国用（2002出）字第X号】。廉立红认可其租赁的土地在上述地块范围内，但对该地块的土地征收程序的合法性提出异议，进而对紫金长宁持有的国有土地使用权证的合法性提出异议。本院认为，原密云国土局作为国有资产的管理部门，与紫金长宁公司签订的国有土地使用权出让合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，国有土地使用权证系有权机关颁发的证书，对该证书的真实性本院予以确认。廉立红对该证的合法性提出质疑，应通过其它程序予以解决，对该答辩意见本院不予采纳。对上述两个证据材料及其附属材料的真实性、合法性、关联性本院予以确认。2.《委托代管土地协议书》。协议书的内容为：1.甲方（紫金长宁公司）于2001年以有偿转让方式取得包括“XXX村东、原XX路西侧门面房”范围内的乙方（原XXX村经济合作社）集体土地使用权，国有土地变更手续正在办理中，乙方对此表示认可；2.乙方与村民已签署的《建设用地租赁合同》等范围内的土地租赁协议的效力，甲方表示认可；3.从2002年1月1日起至范围内的土地租赁协议到期之日止，相关土地租金等收益由乙方代为收取后交给甲方；4.如范围内土地的承租人未能按原有约定支付相关土地租金等收益，甲方有权随时收回违约方的土地使用权，乙方表示认可；5.遇不可抗拒的因素造成《建设用地租赁合同》等范围内土地租赁协议的履行发生困难，甲方有权随时收回土地使用权，乙方表示认可。该协议书签订的时间是2001年2月2日，廉立红提出，根据紫金长宁公司的营业执照记载，该公司于2001年10月9日成立。而该公司取得国有土地使用权证书的时间是2002年2月，因此，该协议签订时，紫金长宁公司尚未设立且未取得涉案土地的国有土地使用权，不具备签订该协议的主体资格。紫金长宁公司对上述时间差进行了解释，称2001年的1月，北京檀州房地产开发有限公司（以下简称檀州房地产公司）取得了涉案土地的开发权，并于2001年1月31日与原XXX村委会签订了征地协议书，基于该协议，檀州房地产公司和原XXX村经济合作社签订了《委托代管土地协议书》，所以提供给法庭的《委托代管土地协议书》的时间是上述协议签订的时间。该协议签订后，紫金长宁公司取得了该地块的国有土地使用权，檀州房地产公司与原XXX村经济合作社委托代管土地协议书终止。紫金长宁公司在与原XXX村经济合作社签订新的《委托代管土地协议书》时，只是在原协议的基础上进行了变更名称的处理，协议签订的时间未更改。兴苑永利合作社对此表示认可。本院认为，《委托代管土地协议书》系紫金长宁公司与原XXX村经济合作社之间的协议，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。合同本应于双方签字盖章之日起成立并生效。但该书面协议记载的时间与双方实际签订协议的时间不一致，紫金长宁公司未举证证明该协议实际签订的时间，因其只有在取得国有土地使用权后，才能有权利与原XXX村经济合作社签订委托代管协议，故以其取得国有土地使用权的时间为该协议对其生效的时间。其持有的国有土地使用权证记载的时间为2002年2月，未显示具体日期，以2002年2月的最后一日为协议生效时间。3.《建设用地租赁合同》。紫金长宁公司、廉立红、兴苑永利合作社对该合同的真实性、合法性、关联性均表示认可，本院对该证据予以确认。廉立红就其抗辩意见未向本院提供证据予以证明。但向本院提供了下述证据材料：建设工程规划许可证、个体工商户营业执照、出租门脸房的租金收据。本院在庭审过程中就上述证据材料组织当事人进行了质证。结合双方的质证意见，本院认定的事实为：1999年8月27日，原XXX村委会取得了建设工程规划许可证（编号1999-密规建字-X），建设项目为经商用房。原XXX村委会将该土地出租后，允许承租人自行出资在土地上建设房屋，廉立红在其承租的土地上建设了房屋，并以该房屋为注册地址，开办了北京XX门窗加工厂。廉立红提供的收据没有其它证据材料相佐证，故对其仅以此单一证明已出租和收取租金的事实，本院不予确认。廉立红在审理过程中，还提出其已取得涉案土地的土地使用权以及其与原XXX村委会达成过减免2003年、2004年租金以及紫金长宁公司在履行合同过程中有断水、断电等行为的主张，但未向法庭提供证据予以证明。兴苑永利合作社向本院提供了原密云县人民政府及北京市人民政府有关撤销原XXX村建制及农用地转用和征地的批复。对该两个批复的真实性法庭予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年8月14日，原XXX村经济合作社与廉立红签订《建设用地租赁合同》。合同约定：XXX村经济合作社将地处XXX村东，原XX路西侧，东西侧一段建设用地，南北9.4米，东西8米，计总面积75.2平方米，出租给廉立红个人经营使用，租期为18年，即2001年9月1日起至2019年8月30日止。第二条“租金交付方式及租金”约定：1.“租金按年度计收，逐年递增，定期调整的方式收取，即第一年度50元/m2，第二年度60元/m2……依次至第六年度100元/m2止，不再递增，2011年8月30日起视情况调整租金，上下浮动限定在30%以内。2.承租起点：2001年9月1日起执行。3.租金交付方式为上交租金，时间限定在每一租赁年度的月日至月日内，一次性交清，逾期视为违约。合同第五条“违约责任”第3项约定，“乙方如不按期足额交付租金，从拖欠日起，需按拖欠额的日万分之四支付滞纳金，至交齐之日止，如租金拖欠壹年未交齐的，按乙方自行终止合同处理”。廉立红自2001年9月1日使用涉案土地至今，没有交付过租金。2002年2月4日，紫金长宁公司与原密云国土局签订《北京市密云县国有土地使用权出让合同》，取得合同项下国有土地的使用权。后紫金长宁公司与原XXX村经济合作社签订委托代管土地协议书，委托原XXX村经济合作社与村民签订《建设用地租赁合同》、代收土地租金等。2003年7月22日，北京市人民政府作出京政地【2003】第154号《关于密云县城镇批次用地农用地转用和征地的批复》，内容为，同意征用密云县XX镇XX村菜地4.1999公顷（63.00亩）、园地4.4100公顷（66.15亩）、村庄工矿用地0.1600公顷（2.4亩）；长安村粮田5.0556公顷（75.83亩）。另使用国有建设用地1.1186公顷（16.78亩）。以上共计14.9441公顷（224.16亩），并将上述13.6655公顷（204.98亩）农用地转为建设用地。同时，同意XXX村863名农业户口转为非农业户口，将XXX村、XX村建制予以撤销。鉴于XX镇XXX村、XX村全部成员转为城镇居民，同意将剩余土地收归国有，要求区政府依法组织落实征地补偿安置事宜，安排好被征地单位群众的生产生活。2004年6月15日，原密云县人民政府作出密政复字（2004）X号《关于解决XX、XX、XX和XXX等4个村占地农转工有关问题的批复》，内容为：同意XX、XX、XX和XXX等4个村整体转制，同时撤销4个村建制；4个村剩余土地全部收归国有，由土地部门统一管理；土地收益全部用于安置补偿。在本院审理期间，兴苑永利合作社向本院陈述称，原XXX村整改撤销建制后，原XXX村的全部土地均收归国有，原XXX村委会和原XXX经济合作社的职能和相应的权利义务均由兴苑永利合作社承继。本院认为：本案的争议焦点为：一、紫金长宁公司是否享有本案的诉讼主体资格；二、廉立红应否向紫金长宁公司支付租金；三、双方签订的《建设用地租赁合同》应否解除。一、关于紫金长宁公司是否享有本案的诉讼主体资格问题原XXX村经济合作社与廉立红签订的《建设用地租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同生效后，该土地的性质及权属均发生变化，紫金长宁公司依法取得该土地的国有土地使用权，成为该土地的合法权利人，依照法律规定，租赁物在租赁期间发生权属变动的，不影响租赁合同的效力，只是新的权利人取代原权利人成为租赁合同的主体。本案中，紫金长宁公司取代原XXX村经济合作社成为租赁合同的出租人，系争议法律关系的主体，当然是本案合格的诉讼主体，故廉立红主张的紫金长宁公司不享有本案诉讼主体资格的意见，本院不予采纳。关于原XXX村撤销建制、农用地转用和征地的两级政府批复时间在后的问题，属于行政程序事项，本案不予评价，但无论时间前后，均能够证明原XXX村撤销建制和土地收归国有的事实，并且不影响双方签订的《建设用地租赁合同》的效力。因原XXX村整体改制，兴苑永利合作社承继了原XXX村经济合作社的权利义务，故对兴苑永利合作社主张的原XXX村经济合作社在《委托代管土地协议书》中的权利义务由其承继，本院予以确认。二、关于廉立红应否向紫金长宁公司支付租金问题依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，紫金长宁公司成为租赁合同的当事人后，通过与原XXX村经济合作社签订《委托代管土地协议书》，委托原XXX村经济合作社代为行使合同项下权利，代为履行合同项下义务，紫金长宁公司通过其受托人原XXX村经济合作社向廉立红提供了土地并协助廉立红办理了地上物的建设审批手续，廉立红占有使用涉案土地至今，但未按合同约定向出租人交付租金，故对紫金长宁公司要求廉立红支付租金的请求，本院予以支持。关于租金的起算期限，虽然原XXX村经济合作社与廉立红签订的《建设用地租赁合同》的租期是从2001年9月1日起算，但紫金长宁公司取得合同主体地位的时间系在该合同签订之后，即其取得涉案土地国有土地使用权证之日，本案中，国有土地使用权证记载的时间为2002年2月，本院以2002年2月最后一日为紫金长宁公司取得《建设用地租赁合同》主体地位的时间。紫金长宁公司只能就其成为合同当事人之后的租金享有请求权，对其取得合同主体地位之前的租金支付请求，本院不予支持。廉立红主张其与原XXX村委会、经济合作社达成过减免2003年、2004年租金以及紫金长宁公司在履行合同过程中有断水、断电等行为的主张，但未向法庭提供证据予以证明，本院对其抗辩意见不予采纳。三、关于双方签订的《建设用地租赁合同》应否解除问题双方在《建设用地租赁合同》中约定，“如乙方拖欠租金一年未交齐的，按乙方自行终止合同处理”，按照该条约定，在廉立红拖欠租金一年以上时，紫金长宁公司有权解除合同，故对紫金长宁公司要求解除合同的请求，本院予以支持。本案争议的法律关系为建设用地租赁合同关系，紫金长宁公司与廉立红分别是租赁合同的出租方和承租方，廉立红在答辩时主张的本案案由错误、本案属变相逼迁无依据，本院对该意见不予采纳。征收系有关机关的具体行政行为，廉立红在本案中对征收行为提出异议，不属民事诉讼的管辖范围，本案不予处理。廉立红在本案中虽提供证据证明其在租赁的土地上建盖了房屋，但没有就该房屋损失等提出独立的诉讼请求，本院在审理过程中组织双方进行了调解，但未达成一致意见。合同解除后，廉立红可就地上物补偿等问题另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京紫金长宁房地产开发有限责任公司与被告廉立红签订的《建设用地租赁合同》；二、被告廉立红于本判决生效之日起七日内给付原告北京紫金长宁房地产开发有限责任公司租金十万七千一百六十元；三、驳回原告北京紫金长宁房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百九十一元，由原告北京紫金长宁房地产开发有限责任公司负担二十四元（已交纳）；由被告廉立红负担一千三百六十七元（原告北京紫金长宁房地产开发有限责任公司已预交），限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张如林二〇一七年九月三十日书记员  王 艳