北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6879号上诉人（原审原告）：谢修元，女，1976年10月06日出生。委托诉讼代理人：王琮玮，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京肆维基业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区南口镇龙虎台村西。法定代表人：吴国英，董事长。委托诉讼代理人：卢宇浩，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：时光远，北京市中伦律师事务所律师。上诉人谢修元因与上诉人北京肆维基业房地产开发有限公司（以下简称肆维基业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第40668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢修元上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判肆维基业公司向我支付迟延办理房屋所有权证的违约金93647.98元（自2014年6月1日起暂计至2014年8月31日止，以已交房款5033634.92元为基数，按中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准计算），要求支付至房屋所有权证办理完毕之日止。上诉理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定肆维基业公司逾期办理产权证的原因是项目开发建设中相关责任人涉嫌经济犯罪导致项目资金被查封，肆维基业公司并非故意拖延为谢修元办理房产证，且对于违约金数额根据肆维基业公司“主观过错等因素依法判定”，以上认定没有任何证据佐证，一审法院也未将逾期办证的真实原因调查清楚，又认定“本案逾期办证违约金计算的起止时间为2014年6月1日至2016年12月30日”，以上认定均与事实不符。2、一审法院适用法律错误。一审法院在确认“双方当事人在合同中未明确约定违约金的计算标准”的前提下，又以谢修元“所主张的违约金数额过高，具体金额由一审法院综合考虑谢修元的实际损失、肆维基业公司的主观过错等因素依法判定”，系自由裁量权的滥用，明显适用法律错误。肆维基业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判肆维基业公司不承担违约责任。上诉理由：一审法院认定事实错误。肆维基业公司不能办理房屋产权证属于不可抗力。肆维基业公司不应承担违约责任，谢修元并没有实际损失。肆维基业公司生产经营面临重大困难，已经无力支付巨额债务，濒临破产。肆维基业公司已由军队接管，判决肆维基业公司承担违约责任，将使军队财产遭受重大损失，且面临后续业主集体诉讼，亦不利于问题的根本解决。谢修元、肆维基业公司均不同意对方的上诉请求。谢修元向一审法院起诉请求：判令肆维基业公司限期为我办理并交付1203号房屋的所有权证，判令肆维基业公司赔偿我自2014年6月1日起至房屋所有权证交付之日止的逾期办理房屋所有权证的违约金，暂计算至2014年8月31日为93647.98元。本案诉讼费由肆维基业公司负担。一审法院认定事实：2011年1月27日，谢修元（买受人）与肆维基业公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）及附件，约定购买该公司开发位于本市1203号房屋。预售合同内容包括：该商品房的用途为普通住宅，预测建筑面积工110.82平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币54964.35元，总价人民币肆佰玖拾柒万陆仟肆佰柒拾贰元整。出卖人应当在2012年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。买受人同意委托出卖人代交下列第（6）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（6）产权代办费。产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。双方同意按照下列第2种方式处理，2、本合同继续履行，出卖人应按下款约定办理商品房的转移登记。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：(2)买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）由于买受人原因（包括但不限于买受人未按合同约定办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于政府部门未在法定期限内办妥行政事务、不可抗力）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担任何违约责任。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。附件五付款方式及期限的约定：商业按揭贷款：（1）首付款1976472.00元，其中，买受人于2011年1月27日之前支付第一笔首付款976472.00。剩余首付款：100万元，买受人应在该商品房交付之日前付清。剩余房款：300万元，买受人应当以商业按揭贷款方式支付，即在2011年2月26日之前付清。上述合同签订后，谢修元向肆维基业公司支付了全部约定购房款。2012年6月1日，谢修元根据肆维基业公司通知办理了入住手续，同时补付了部分房款57162.92元，并交纳契税、公共维修基金、印花税、产权代办费、登记费、物业费等。此后至今，肆维基业公司未能在上述合同所约定的期限内为谢修元办理该房屋的所有权证。另查，上述房地产项目系由肆维基业公司与中国人民解放军总参谋部军训和兵种部第四管理处联合取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，由肆维基业公司取得相应地块的《国有土地使用证》及其中部分商品房的《北京市商品房预售许可证》。庭审中，谢修元以肆维基业公司违约未履行办证义务为由，要求该公司限期继续履行并赔偿相应违约金。肆维基业公司确认负有为谢修元办理并交付房屋所有权证之义务，且对未在约定期限内履行相应义务之事实无异议，其中包括未按约定取得该商品房竣工验收备案及初始登记。肆维基业公司表示同意尽快为谢修元办理并交付相应房屋所有权证，但未能承诺具体时限。肆维基业公司另称军队司法部门介入对公司和军队合作单位主要负责人在项目实施过程中所涉违法问题的调查，导致项目停建并影响了相关手续的办理，并以此为由主张免责，但未得到谢修元的认可。肆维基业公司还对谢修元主张的违约金标准提出异议。一审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《北京市商品房预售许可证》、《北京市商品房预售合同》、发票等证据材料在案佐证。一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应严格遵照执行。本案中，肆维基业公司是上述军地家苑项目的开发商，并取得了相应商品房销售的许可。谢修元与肆维基业公司签订商品房预售合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据双方合同约定，谢修元主要负有依约支付相应购房款之义务，肆维基业公司主要负有依约交付房屋并办理产权转移登记等义务。合同在实际履行中，谢修元履行了支付全部购房款义务，肆维基业公司亦向谢修元交付了房屋，但该公司未能在约定的期限内履行为谢修元办理房屋初始登记及转移登记的义务，其行为违反了合同约定。现谢修元依据合同约定要求肆维基业公司支付延期办证的违约金，具有事实和法律依据，法院予以支持。但肆维基业公司逾期未能办证的原因系项目开发建设中相关责任人涉嫌经济犯罪导致项目资金被查封，该情形应属肆维基业公司在签订涉案商品房预售合同之时不能主观预见的，涉案合同的履行在客观上已非肆维基业公司能够掌控，该公司并非故意拖延为谢修元办理房产证。法院虽对肆维基业公司的免责主张不予采纳，但鉴于上述情况，又因双方当事人在合同中未明确约定违约金的计算标准，现谢修元所主张的违约金数额过高，具体金额由法院综合考虑房屋买受人的实际损失、肆维基业公司的主观过错等因素依法判定。因无法确定办证的具体时间，故本案逾期办证违约金计算的起止时间为自2014年6月1日至2016年12月30日。因肆维基业公司根据当前情况在客观上仅凭自身努力确实无法确定具体的办证时间，谢修元要求该公司办理房产证的诉请虽然合理，但因不具备现实的履行条件，故法院对该项诉请不予支持。肆维基业公司自本判决后，应该尽快为谢修元办理房屋产权证。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、北京肆维基业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向谢修元支付自二○一四年六月一日起至二〇一六年十二月三十日止的逾期办证违约金四万七千五百一十七元五角一分。二、驳回谢修元的其它诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同具有法律效力。买受人与肆维基业公司签订的商品房预售合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应依约定履行各自义务。在履行合同期间，买受人履行了支付购房款的义务，肆维基业公司亦向买受人交付了房屋，但该公司未在合同约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未在约定的期限内协助买受人办理房屋转移登记，从而取得房屋所有权证书，基于此，肆维基业公司违反了合同约定，应承担相应的违约责任。本案中，虽双方在合同中未明确约定违约金的数额，但原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、肆维基业公司过错程度以及合同金额，根据公平原则和诚实信用原则所定金额并无不当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。谢修元、肆维基业公司的上诉请求因无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2142元，由谢修元负担1071元（已交纳），由北京肆维基业房地产开发有限公司负担1071元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 范 磊二〇一七年九月二十日书记员 杨 帆