江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0412民初4910号原告：沈小平，男，1966年4月9日生，汉族，常州市人，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：刘艳、应雨馨，江苏名友律师事务所律师。被告：诸文兴，男，1968年10月25日生，汉族，常州市人，住江苏省常州市武进区。被告：武进区礼嘉永芝卤菜店，住所地武进区礼嘉镇百兴商贸城*幢***号。经营者：邹永芝，女，1965年3月8日生，汉族，常州市人，住江苏省常州市武进区，系永芝卤菜店业主。原告沈小平诉被告诸文兴、武进区礼嘉永芝卤菜店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日受理后，依法由审判员刘伟叙独任审理，于同年8月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘艳、应雨馨、被告储文兴到庭参加诉讼，被告武进区礼嘉永芝卤菜店经营者邹永芝经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈小平诉称，常州市武进商贸城3幢113号房产原所有权人为杨立刚，2013年4月15日，由李伟淇与被告一签订房屋租赁合同，约定将百兴商贸城3幢113号房屋租赁给被告一使用，租期为十年，从2013年4月15日至2023年4月14日止，年租金为20000元，支付方式为一年一付，先付后租。后被告一将该房屋转租给被告二。2016年原告依据常州市中级人民法院出具的（2014）常复执字第00016号之二民事裁定书，取得了武进商贸城3幢113号房产所有权，并办理了房屋所有权登记证书。经被告一确认，其房屋租金仅向原房屋所有权人支付至2017年4月14日。到期后，原告多次向被告方催要2017年4月15日起的租金，均未果。因此，被告一的行为构成违约，原告有权解除房屋租赁合同。故特向法院起诉，请求判令：一、解除原告与被告一间的房屋租合同、二、判令被告二立即搬迁腾空租赁房屋、恢复租赁房屋原状。三、判令被告二支付自2017年4月15日起至实际搬出之日止按54.79元/日计算的房屋租金。本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更讼请求为：一、确认被告一、二间签订的租房协议无效；二、判令被告二立即腾空房屋，将案涉房屋交付给原告；三、判令两个被告共同向原告支付自2017年4月15日起至实际搬出案涉房屋之日止按年租金2万元每年（即54.79元/日）计算的租金。被告储文兴辩称，李伟淇欠我款项，故由李伟淇以案涉房屋出租给我，2015年6月，我将房屋转租给被告邹永芝使用的。被告武进区礼嘉永芝卤菜店在答辩期限内未向本院提交书面答辩状及相关证据，也未到庭参加诉讼。经审理查明，江苏省常州市中级人民法院立案受理了申请人中国工商银行股份有限公司常州武进支行申请执行被执行人常州市华发皮件有限公司、江苏特锐重工机械有限公怀、蒋立刚、王华英、杨立刚、孙美凤金融借款合同纠纷一案（执行案号为2014常复执字第00016号），该院在执行过程中依法查封了被执行人杨立刚、孙美凤位于常州市武进区礼嘉镇百兴商贸城3幢113号、118号的房产（案涉房屋为3幢1**号），执行中，该院依法评估、拍卖了杨立刚、孙美凤的上述房产，该院于2016年6月29日10时至6月30日10时在淘宝网司法拍卖网络平台上进行了第三次拍卖，买受人陈峰以381832元拍得被执行人位于武进区礼嘉镇百兴商贸城3幢118号的房产；买受人沈小平即本案原告以274232元拍得上述地点的113号房产，并全额支付了成交价款。常州市中级人民法院遂于2016年8月3日作出（2014）常复执字第00016号之二执行裁定书：被执行人杨立刚、孙美凤位于武进区礼嘉镇百兴商贸城3幢113号的房产归买受人沈小平所有。上述房地产的财产权自本裁定送达买受人时起转移，买受人可持本裁定书到有关机关办理相关产权过户登记手续。该院于同日还向常州市不动产登记交易中心武进分中必发出了协助执行通知书，要求武进分中心协助办理被执行人杨立刚、孙美凤位于武进区礼嘉镇百兴商贸城3幢113号的房产过户至买受人沈小平名下，原产权证予以注销。2016年9月28日，买受人即本案原告取得了案涉房屋的不动产权登记证书。另查明，本案原告沈小平参与竞拍前，了解到案涉房屋被拍卖前尚存在租赁事实，被拍卖的案涉房屋的租赁情况，由买受人与承租人依法处理租赁事宜，租期至2023年4月14日，现租金已支付至2017年4月。庭审中，被告诸文兴述称，2013年4月15日，因李伟淇结欠被告诸文兴相关款项，李伟淇又实际掌控位于武进区礼嘉镇百兴商贸城3幢113号的房屋，遂由李伟淇与被告诸文兴协商后签订了租房协议书一份，该租房协议约定：李伟淇将位于武进区礼嘉镇百兴商贸城3幢113号的房屋出租给诸文兴，租赁期限自2013年4月15日至2023年4月15日止，年租金2万元，一年一付，先付后租。2015年6月1日，被告诸文兴作为甲方与邹永芝作为乙方签订租房协议书一份，由邹永芝以租赁房屋以武进区礼嘉永芝卤菜店的名义对外经营（武进区礼嘉永芝卤菜店系个体工商户，实际经营者为邹永芝）。该租房协议约定：乙方租用甲方位于百兴商贸城3幢113号的商铺，租房时间自2015年6月1日至2018年5月31日，租用期3年，期满如果续租，同等条件乙方优先，年租金15000元，一年一付，先付后租，租金自协议签订日起付清，下一年度租金必须在上年度房租金到期前5日一次付清。庭审中，诸文兴当庭陈述其与邹永芝签订的租房协议的年租金为15000元，并于庭后向本院提交了租房协议。诸文兴陈述：邹永芝租用其房屋的房租，邹永芝已将2017年6月至2018年5月31日的房屋租金15000元给付了被告诸文兴。又查明，原告沈小平取得了案涉房屋的不动产权证书后，原告于2017年5月19日委托江苏名友律师事务所向诸文兴发出了律师函，该函载明：2017年4月14日前的房屋租金已支付给了前房屋所有权人，现房屋所有权人已变更登记在沈小平名下，根据租赁协议的约定，要求诸文兴向沈小平支付自2017年4月15日起的房屋租金。诸文兴收到该函后，因故未向沈小平支付租金。原告沈小平与被告协商未果，遂于2017年7月13日向本院起诉，提出诉请如上。以上事实，由原告向本院提交的2014常复执字第00016号民事裁定书、执助执行通知书、拍卖调查表、案涉房屋不动产权登记证书、李伟淇与诸文兴间租房协议（复印件）、邹永芝的卤菜店工商登记信息各一份、被告诸文兴提交的其与邹永芝的租房协议（复印件）1份及原告与被告诸文兴的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，原告沈小平通过司法拍卖平台网络拍得百兴商贸城3幢113号的案涉房屋一套，并依法领取了不动产权证书，原告是案涉房屋的合法所有权人，故现原告请求确认被告诸文兴与武进区礼嘉永芝卤菜店间的租赁合同无效，判令被告武进区礼嘉永芝卤菜店立即腾空租赁房屋、将租赁房屋交还给原告的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持，具体理由如下:1、李伟淇不是案涉房屋的所有权人，其无权将房屋出租给被告诸文兴，故李伟淇与诸文兴间的租赁合同无效，故被告诸文兴与武进区礼嘉永芝卤菜店间的租赁合同也无效。2、原告沈小平在参与竞拍案涉房屋时，虽然其知道案涉房屋存在对外出租的事实，但其取得案涉房屋所有权后，通知了被告诸文兴，要求诸文兴向其履行支付房屋租金的义务，但被告诸文兴收到函件后，且收取了邹永芝给付的2017年6月至2018年5月30日止的案涉房屋租金，又未能交付给原告，故原告依法行使房屋所有权人的权利，并不违反法律规定，故本院对原告该请求依法予以支持。对于原告要求两被告共同支付自2017年4月15日起至实际搬迁之日止的案涉房屋租金，因诸文兴系原承租人，且被告诸文兴当庭陈述其已收取了邹永芝交付的自2017年6月1日至2018年5月31日一年间的房租15000元，又未向原告交付房租。故原告主张的租金应由被告诸文兴向原告支付。至于租金标准，可参照年租金20000元计算，并从原告主张的2017年4月15日起算至被告武进区礼嘉永芝卤菜店实际搬迁之日止。被告武进区礼嘉永芝卤菜店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利并承担由此产生的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第四条、第三十二条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告诸文兴与被告武进区礼嘉永芝卤菜店间的租房协议无效。二、被告武进区礼嘉永芝卤菜店于本判决生效之日起十日内搬迁、腾空案涉房屋，并将位于武进区礼嘉镇百兴商贸城3幢113号的房屋交还原告沈小平。三、被告诸文兴承担自2017年4月15日起至被告武进区礼嘉永芝卤菜店实际搬迁、腾空案涉房屋之日止按每天54.79元/日计算的房屋租金，由被告诸文兴直接支付原告沈小平。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告诸文兴、武进区礼嘉永芝卤菜店共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘伟叙二〇一七年九月二十六日书记员  石嫦娥