北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初6924号原告：王靖，男，1972年5月29日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李洪云，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。被告：张连成，男，1961年11月26日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈洁，北京市东清律师事务所律师。被告：北京青远房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区旱河路临372号，注册号:110XXXXXXXX6332。法定代表人：沈志刚，总经理。委托诉讼代理人：唐硕，北京市则度律师事务所律师。被告：北京创辉房地产开发有限公司，住所地北京市密云区河南寨镇密顺路18号产业基地办公楼420室-2994（河南寨镇集中办公区），统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘优良，董事长。委托诉讼代理人：史炳武，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗贵平，北京市浩天信和律师事务所律师。原告王靖与被告北京青远房地产开发有限公司（以下简称青远房地产公司）、被告张连成、被告北京创辉房地产开发有限公司（以下简称创辉房地产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王靖及其委托诉讼代理人李洪云，被告张连成及其委托诉讼代理人陈洁，被告青远房地产公司的委托诉讼代理人唐硕，被告创辉房地产公司的委托诉讼代理人史炳武、罗贵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王靖向本院提出诉讼请求：1.依法确认青远房地产公司与张连成签订的《×购销合同》无效；2.案件受理费由张连成、青远房地产公司负担。诉讼过程中，王靖变更第一项诉讼请求为：张连成、青远房地产公司、创辉房地产公司按照×小区201室（以下简称201号房屋）、×小区301室（以下简称301号房屋）的市场价赔偿我损失，暂定800万元。事实和理由：我是北京市海淀区×乡×村村民，1994年经我父亲王某某申请审批给我×村宅基地0.23亩（以下简称涉案宅基地），并取得了《建房户施工许可证》，此后我父亲在×村建房一处，在尹×房屋正后门没有门牌号。2006年，上述房屋被列为拆迁项目，张连成作为被拆迁人与拆迁人青远房地产公司、创辉房地产公司签订《北京市某补偿协议》，由张连成获得货币补偿22757.30元及两处安置房，即201号房屋、301号房屋。我认为，创辉房地产公司、青远房地产公司和张连成签署协议所涉房屋为我所有，张连成并非×村本村的村民，也没有拆迁房屋的权属证明，不具备拆迁安置补偿资格，青远房地产公司在张连成未提供被拆迁房屋权属证明的情况下与其签订《北京市某补偿协议》存在过错，故诉至法院。张连成辩称，我与王靖并不相识，我二人间也不存在任何合同关系；我是从案外第三人杨某处购买的此处房屋，且在房屋内居住多年，一直没有人提出异议。因此，王靖原告主体资格不适格，其无权要求拆迁利益。另，拆迁实行的是货币补偿，买房不是拆迁补偿协议的一部分，拆迁政策没有强制性或必然性，我拆迁买房也是经过双方合意的，购买的这两套房屋和王靖主张的侵权行为无关。青远房地产公司辩称，我公司签订的两份协议是尽到了审慎注意义务，不存在任何过错；拆迁的补偿方式是货币补偿，买房是被拆迁方的自愿行为，王靖主张的损失是或然的关系，并非是必然的关系。创辉房地产公司辩称，我公司在拆迁过程中不存在过错，依照相关的规定履行了拆迁协议，在村委会主持下与张连成签订协议。拆迁是货币补偿不是房屋兑换，王靖主张房屋现价值补偿没有依据。现购销合同有效，且即使购销合同无效，我公司也不是该合同的义务主体，不应当承担赔偿义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依照上述有效证据，本院认定事实如下：王靖为海淀区×乡×村村民，张连成为居民。2005年12月，创辉房地产公司、青远房地产公司张贴《海淀区×乡×村地区拆迁通知书》，上载明：一、补偿方式：货币补偿；八、各种奖励、补助费标准：4.拆迁人提供回购楼房为期房，施工周期为二年之内，均价3600元/平方米。购买楼房面积允许在原正式住房建筑面积的基础上增加20%；再（在）此基础自然超出部分，在回购房价格的基础上每平方米增加1000元计算房款。2006年5月18日，拆迁人（甲方）创辉房地产公司、青远房地产公司与被拆迁人（乙方）张连成签订《北京市某补偿协议》，被拆迁房屋为乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋8间，建筑面积160.99平方米。在册人口0人，实际居住人口1人，分别为产权人：张连成。被拆迁房屋补偿款780313元；拆迁补助费5529.80元。海房（2005）拆估字第×号-第×号《北京市房屋拆迁评估结果报告》所附《北京市房屋拆迁评估明细表》，区位补偿房价529255元，房屋重置成新价173305元，设备及附属物补偿价77753元。2006年6月30日，卖方（甲方）青远房地产公司与买方（乙方）张连成签署两份《泰顺园住宅楼拆迁认购（期房）购销合同》，约定张连成分别购买201号房屋、301号房屋。购房款分别为346310元（89.4平方米*3700元/平方米=330780元超15.53平方米*1000元/平方米=15530元）、441484元。张连成需于2006年6月30日前一次性支付全部房价款。后，张连成因拆迁获得810551.30元补偿（安置协议载明785842.80元+补贴24148.50元+周转费560元），其中787794元折抵购房款，实际领取款项22757.30元。2006年6月29日，张连成提交《保证书》一份，上载明：位于海淀区×镇×村无号院座一处，房产建筑面积160.99平方米。现居住人张连成已签订拆迁协议书，拆迁后如出现任何法律纠纷及经济纠纷与拆迁及拆迁人无任何关系，由本人张连成负责。2006年至今，王靖与杨某、张连成、创辉房地产公司、青远房地产公司之间存在多个诉讼。其中2013年，王靖以拆迁安置补偿合同纠纷为由将创辉房地产公司、青远房地产公司诉至本院，要求确认上述拆迁协议无效。本院审理后作出（2013）海民初字第×号民事判决书，判令：创辉房地产公司、青远房地产公司与张连成于2006年5月18日签订的《北京市某补偿协议》无效。该判决书本院认为部分载明：本案中，王靖提交的证据证实了青远房地产公司、创辉房地产公司与张连成签订的拆迁补偿协议所涉及房屋即王某某于1994年在×村西北角建造的房屋。青远房地产公司、创辉房地产公司在明知张连成没有诉争房屋权属证明的情况下，仅凭张连成在诉争房屋居住即确定张连成为被拆迁人并与之签订拆迁补偿协议显然缺乏法律依据，故该拆迁协议应属无效。创辉房地产公司、青远房地产公司、张连成不服该判决提起上诉。北京市第一中级人民法院开庭审理后作出（2013）一中民终字第×号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决书本院认为部分载明：×村村委会虽然没有宅基地审批权，但就王靖所申请的宅基地的位置，能证明在尹×房屋的后面，与王靖起诉杨某案件中杨某所认可的其买的房屋前面是尹×家一致。现张连成在上诉状中认可其从杨某处买的房屋，故应认定王靖所主张的房屋即为创辉房地产公司、青远房地产公司与张连成签订拆迁协议的房屋。张连成不服该判决提起再审申请。北京市高级人民法院审理后于2014年11月20日作出民事裁定书，驳回张连成的再审申请。另查，201号房屋、301号房屋尚未取得房屋所有权证书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.庭审中，王靖主张张连成基于被拆迁人身份而享有回购房资格，因此《北京市某补偿协议》无效后的返还利益及于201号房屋、301号房屋。张连成、青远房地产公司、创辉房地产公司对此不予认可，认为拆迁采取的是货币补偿，回购房屋是基于张连成自由意志表示而购买，《北京市某补偿协议》无效的返还利益仅及于拆迁款。对此，本院认为，虽然《北京市某补偿》中明确双方是货币补偿，但张连成基于被拆迁人的身份而享有回购房的权利，回购房屋的面积和价格亦是基于原拆迁房屋面积确定。现张连成基于居住而获得的被拆迁人的身份被否定后，其无权继续享有回购房屋的利益。因此，本院依法确认《北京市某补偿》返还利益及于201号房屋、301号房屋。2.张连成主张已将201号房屋以180万元价格出售给案外人李某，将301号房屋以260万元价格出售给案外人张某1、张某2，且实际取得购房款，王靖对售房价格不予认可，认为两购房人均为张连成的亲属，但未向法庭提交上述房屋交易不实的证据。综上，本院结合2015年5月19日庭审笔录中张某1、李某的证人证言，依法认定张连成主张的事实。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，已生效判决确认张连成与青远房地产公司、创辉房地产公司签订的《北京市某补偿协议》无效，张连成作为居民购买集体组织土地上房屋，并基于购买而享有被拆迁人的身份缺乏法律依据。张连成获得的被拆迁人身份被否定后，其无权继续保有拆迁利益，应就其依上述协议获得的利益予以返还。但因原房屋已被拆除而无法返还，同时原房屋及宅基地已转化为现有的腾退搬迁利益，且上述转化的利益已经固定，故张连成与青远房地产公司、创辉房地产公司应承担返还不能的赔偿责任，本院将依法处理腾退搬迁所得利益，并在该问题的处理上考虑各方当事人对合同无效应当承担的责任。王靖作为宅基地上的合法权利人，在房屋出售后长达10余年间均未主张权利，直至房屋拆迁时才提起诉讼，显属对其权益疏于管理，且违反诚实信用原则，对于合同无效的后果应承担过错责任。张连成作为房屋买受人明知禁止买卖而购买房屋，故应承担过错责任。青远房地产公司、创辉房地产公司在明知张连成没有诉争房屋权属证明的情况下，仅凭张连成在诉争房屋居住即确定张连成为被拆迁人并与之签订拆迁补偿协议，未尽到审慎注意义务，故应对张连成不能履行上述义务的情况下承担补充赔偿责任。综上，本院综合考虑双方对于合同无效所应承担的责任大小，张连成长期使用被拆除房屋直到腾退，而王靖早在宅基地被出售时即失去对房屋的使用利益以及涉案宅基地采用的是货币补偿方式等因素，依法判令张连成按两套房屋售房款、实际领取拆迁款的30%比例赔偿王靖。青远房地产公司、创辉房地产公司抗辩张连成保证自行承担相应责任，但该协议系三方就的内部约定，不能当然及于王靖，故本院对青远房地产公司、创辉房地产公司的抗辩，不予采信。现王靖依照《北京市某补偿协议》无效要求张连成、青远房地产公司、创辉房地产公司按照市价赔偿其损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告张连成于本判决生效后十五日内赔偿原告王靖1326827.19元；二、被告北京创辉房地产开发有限公司、被告北京青远房地产开发有限公司在张连成不能履行上述第一项付款义务时就不能履行的款项承担补充赔偿责任；三、驳回原告王靖的其他诉讼请求。如果未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元（原告王靖已预交5400元），由原告王靖负担30510元，于本判决生效后七日内交纳；被告张连成负担37290元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马潇潇人民陪审员  巩煜龙人民陪审员  刘 民二〇一七年九月二十九日书 记 员  高 蕾