延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉24民终1202号上诉人（原审被告）：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，住所地吉林省延吉市延龙路南苑小区17号楼2楼4号。法定代表人：程国栋，该公司经理。委托诉讼代理人：金雪梅，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘杨，男，汉族，1980年5月15日生，延吉市至诚公证处职员，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：程雅芳，吉林孝信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马晓晶，女，汉族，1979年12月4日生，延边英大保险公司职员，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：程雅芳，吉林孝信律师事务所律师。上诉人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司与被上诉人刘杨、马晓晶商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，因二审无新证据，不开庭进行了审理。上诉人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司的委托诉讼代理人金雪梅,被上诉人刘杨、马晓晶的委托诉讼代理人程雅芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司上诉请求：撤销延吉市人民法院（2017）吉2401民初1203号民事判决书，判令驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：被上诉人依据合同第15条约定主张违约金，依此规定，只有因为出卖人的责任不能取得房屋产权证的情形，出卖人才能承担违约责任。本案中未能按期办理房屋产权证的原因均不在上诉人，是延吉市政府没有履行相关义务（由政府接入开发区域水、电、气、热、通讯等市政设施）、政府调规、出现恐龙化石等因素，影响了工程进度，不是上诉人在订立合同时所能预见的，不属于商业风险的范畴。原审判决错误，应予撤销改判。被上诉人刘杨、马晓晶辩称：上诉人上诉无新的事实和依据。本案事实清楚，证据充分。上诉人提出的一些事实及理由即使存在，也不属于不可抗力，不能减轻或免除上诉人应当承担的违约责任。一审“酌定”按日万分之一计算违约金予以判决，是错误的，由被上诉人支付诉讼费用也是错误的。一审法院认定事实：2013年5月5日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的位于延吉市延龙路海兰江花园小区0519幢2单元201室、建筑面积148.83平方米的房屋，每平方米单价5282.1元，房屋总价款786135元。付款方式为2013年5月5日前支付总房款的36%，即286135，余款50万元按被告通知的时间向银行申请按揭贷款。房屋交付时间为2013年10月31日前，被告应在商品房交付使用后120日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。违约责任为原告逾期付款在60日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得产权证书的，原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2013年9月11日向被告交付购房款286135元；同年10月17日，原告以银行贷款的方式向被告交付购房款50万元，共计786135元。2014年8月28日，经原、被告双方结算确认，原告购买的房屋建筑面积由148.83平方米变更为149.21平方米，房屋总价款为788142元。2014年10月4日，原、被告签订确认书，确认：被告应付原告逾期交付房屋违约金57387.85元，此款折抵原告应向被告补交的房屋差价款2007元。2014年10月30日，被告将合同约定的房屋交付给原告，但被告至今未能办理房屋产权证书。一审法院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案原告按合同约定已将购房款交付给被告，其合同约定的义务已履行完毕；被告于2014年10月30日向原告交付房屋后，未能按照合同约定的期限在120日内为原告办理房屋产权登记，其行为构成违约，应自2015年3月1日起承担违约责任。关于原告要求调整违约金的主张，双方在合同中约定被告逾期办理房屋产权登记的违约金为已付房款的1%明显过低，而合同约定原告逾期交付购房款的违约金为日万分之二，根据合同权利义务对等的原则，结合被告的违约过错程度，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告要求调整违约金为按已付房款的日万分之二计算的主张，本院酌定按已付房款的日万分之一计算，即788142元X日万分之一X721天（2015年3月1日至2017年2月17日）=56825元。故原告要求被告支付违约金113651.23元的诉讼请求，本院予以支持56825元。关于被告提出未能办理房屋产权登记是由于政府的配套设施延误、规划部门调整方案所导致的主张，因该主张与本案无因果关系，被告可另行解决，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决生效后立即给付原告刘杨、马晓晶违约金56825元。如果被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘杨、马晓晶的其他诉讼请求。案件受理费2573元、减半收取1286.5元（原告已预交），由原告刘杨、马晓晶负担676.5元；由被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担610元。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。二审还查明：双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：……”本院认为：刘杨、马晓晶与延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。按照合同约定，延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司应于商品房交付使用后120日内为刘杨、马晓晶办理房屋权属证书。虽然双方通过协商签订确认书，延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于2014年10月30日将诉争房屋交付给刘杨、马晓晶占有，但因该房屋至今未经过综合验收，亦未取得《建设工程竣工验收备案证》，即尚未达到商品房的法定交付条件，故此交付不属于商品房的法定交付。双方在合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”其中的“商品房交付使用”，在双方签订合同时的真实意思表示也应为达到法定条件的“交付使用”。现该房屋未达到商品房的法定交付条件，合同约定的“商品房交付使用后120日”的期间亦即尚未开始起算。此时刘杨、马晓晶向延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司主张逾期办理房屋权属证书的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。待房屋达到法定交付条件，上诉人逾期办理权属登记备案手续的，被上诉人可另行起诉。综上，一审判决认定主要事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初1203号民事判决；二、驳回刘杨、马晓晶的诉讼请求。一审案件受理费1286.5元，由刘杨、马晓晶负担676.5元，由延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担610元；二审案件受理费2573元，由刘杨、马晓晶负担610元，由延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担1963元。审 判 长  刘景秋审 判 员  池东波代理审判员  黄 伟二〇一七年九月二十八日书 记 员  张晨光