北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8406号上诉人（原审原告）：徐荃子，女，1984年5月1日出生。被上诉人（原审被告）：芦瑷珍，女，1961年7月1日出生。上诉人徐荃子因与被上诉人芦瑷珍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初8096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。徐荃子上诉请求：1、撤销一审判决，判令芦瑷珍向徐荃子支付违约金1384000元；2、一、二审案件诉讼费用��芦瑷珍承担。事实和理由：1、一审法院认定主要事实不清。一审法院忽视徐荃子短期内因特定房价飞速上涨所遭受的巨大经济损失的客观事实，且合同约定的违约金的计算标准在双方合理预期内；2、一审法院适用法律错误，抛开徐荃子遭受的巨大损失，单方认定合同约定的违约金过高，进行大幅度调整，仅要求芦瑷珍支付20万元违约金，系适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护徐荃子的合法权益。芦瑷珍辩称，同意一审判决，不同意徐荃子的上诉请求。徐荃子向一审法院起诉请求：1、判令芦瑷珍支付违约金1384000元；2、判令芦瑷珍承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月27日，芦瑷珍（出卖人）与徐荃子（买受人）经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居���签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定：第一条房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为北京市西城区×××1301号，建筑面积为59.47平方米。第二条房屋权属情况。第三条成交方式。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为4660000元。（二）经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2260000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金1000000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。（四）关于贷款的约定。买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为2330000元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付给买受人。第七条违约责任。第八条税、费相关规定。第九条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起62日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第十条不可抗力。第十一条争议解决方式。同日，芦瑷珍（出卖方、甲方）、徐荃子（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计6920000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2017年2月27日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2017年3月7日前将第二笔定金900000元以理房通支付的方式支付甲方。4、首付款：（1）乙方于2017年4月26日前将第一笔首付款2330000元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付甲方；（2）乙方于2017年4月26日前将第二笔首付款1220000元以理房通支付的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于2017年4月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年4月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。7、户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。8、物业交割：甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至��方。第三条关于交易房屋学区名额的约定：甲方确认，交易房屋在本合同签署之时为育才小学和陶然亭小学学校的学区房，交易房屋学区名额未被使用。第四条税费的承担。第五条违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第六条其他。上述合同签订当日，徐荃子支付芦瑷珍购房定金100000元。2017年3月3日，芦��珍向徐荃子和链家公司出具《声明》，内容为“本人芦瑷珍系北京市宣武区×××1301房屋的业主，本人与购买方徐荃子就上述房屋经链家公司居间于2017年2月27日签署了房屋买卖合同，本人由于时间仓促，未与家里孩子沟通，告知孩子房屋已签署买卖合同后，孩子反对出售此房，现本人欲单方面终止此买卖合同，不继续履行该合同，现通知乙方徐荃子及居间方链家公司！”同日，芦瑷珍将徐荃子支付的100000元定金交给了链家公司。2017年3月8日，徐荃子向芦瑷珍发出《解除房屋买卖合同通知书》，内容为“我方与你方经居间方链家公司就坐落于北京市宣武区×××1301的房屋于2017年2月27日签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等房屋买卖合同文件，我方已于2017年2月27日按照《补充协议》的约定将第一笔定金100000元支付你方，你方却于2017年3月3日向��方和经纪公司发出书面《声明》，明确表示你方欲单方面终止此房屋买卖合同，不再继续履行。在之后的沟通过程中，你方也明确表明拒绝支付合同约定数额的违约金。为此我方依据《补充协议》第五条违约责任第2（4）项规定及《合同法》第九十三条第2款、第九十四条第2款、第九十六条的规定，向你方发出解除房屋买卖合同通知，现通知如下：自本通知到达你方之时，即解除你方与我方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等合同文件。”芦瑷珍于2017年3月9日收到了该通知书。2017年3月11日，链家公司将购房定金100000元退还给了徐荃子。2017年3月9日，徐荃子与案外人孙延馨签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：徐荃子购买北京市西城区新明胡同2号楼8-402号房屋，建筑面积为57.9平方米，房屋总价款为7960000元。现徐荃子诉至法���，要求芦瑷珍支付违约金1384000元。芦瑷珍则主张合同约定的违约金过高，其在合同签订后4天就提出解除合同并退还定金，没有给徐荃子造成损失。审理中，徐荃子主张合同解除给其造成的损失为：1、诉争房屋价格上涨了1480000元；2、其另行购买房屋多支出1040000元购房款；3、其另行购买房屋多支出税费64200元；4、由于受到国家调控政策影响，其另行购买房屋首付款提高了10%，需多支付首付款650000元，该650000元系借款支付，产生了巨额利息；5、其支出律师费50000元、诉讼费9078元；6、其孩子无法就读理想学校。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，徐荃子与芦瑷珍签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容���违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。芦瑷珍于2017年3月3日单方面提出终止合同、拒绝出售房屋的行为，已构成根本违约，徐荃子依据合同约定向芦瑷珍发出解除合同通知书，芦瑷珍于2017年3月9日收到了该通知书，故双方的房屋买卖合同于2017年3月9日解除。芦瑷珍构成根本违约，应承担违约责任，芦瑷珍提出合同约定的违约金过高，考虑到芦瑷珍在合同签订后第4天就提出解除合同并退还定金、徐荃子在芦瑷珍提出解除合同后第6天也已另行购买了房屋的实际情况，合同约定的违约责任确实过高，法院综合考虑双方合同的履行情况、芦瑷珍的过错程度、徐荃子的损失情况等相关因素对违约金的数额予以调整。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，芦瑷珍支付徐荃子违约金二十万元；二、驳回徐荃子的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行义务。本案中，徐荃子与芦瑷珍签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等房屋买卖合同文件，约定芦瑷珍将涉案房屋出售给徐荃子。依据双方《补充协议》第五条，甲方若拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。根据本案现已查明的事实，上述合同签订当日，徐荃子依约支付芦瑷珍购房定金100000元，2017年3月3日，芦瑷珍向徐荃子和链家公司出具《声明》，表示拒绝将涉案房屋继续出售给徐荃子。芦瑷珍拒绝出售房屋的行为违反双方合同约定，已构成根本违约。徐荃子有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，该通知自到达芦瑷珍时发生合同解除的法律效力。现徐荃子要求芦瑷珍支付违约金的诉讼请求，具有合同依据。但须指出的是，关于违约金的具体数额，我国合同法范畴下的违约金系以补偿性为原则，惩罚性为例外，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院依据当事人诉辩意见，结合本案的实际情况，考虑到芦瑷珍从签订房屋买卖合同到出具声明终止履行之间相隔时间较短及其过错程度、徐荃子短期内已另行购房的实际情况、徐荃子的实际损失及其预期利益、房屋市场价值变化等因素，对芦瑷珍应当支付违约金的具体数额予以酌减，处理原则正确，酌定数额适当，本院予以确认。综上所述，徐荃子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17256元，由徐荃子负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周梦峰审判员  李 珊审判员  姚 颖二〇一七年九月三十日书记员  胡 月