四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书(2017)川2022民初1372号原告：成都鸿博物业咨询服务有限公司，住所地成都市金牛区抚琴小区抚琴街南三巷1号。统一社会信用代码：915101066743129833。法定代表人：袁晓虹，总经理。委托诉讼代理人：陆桂琼，女，系公司职工。被告：尹发国，男，1965年2月6日出生，汉族，住四川省乐至县。原告成都鸿博物业咨询服务有限公司（简称鸿博物业公司）诉被告尹发国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆桂琼到庭参加诉讼，被告尹发国因其他方式无法送达，经公告向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知审判庭组成人员通知书、开庭传票及廉政监督卡等法律文书，现公告期已届满，被告尹发国未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告鸿博物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的物管费1897.44元及从2016年1月11日起至付清之日止按合同约定每日0.2%标准计算的违约金（截至2017年4月30日的违约金为1779.79元）2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年6月1日，原告公司与乐至众信房地产投资有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。约定委托原告对位于通达路“XX小区”进行前期物业服务管理，约定在每季度第一个月10日前交纳物业服务费，住宅用房物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，逾期交纳按每日应交费用的0.2%支付违约金。2014年12月27日，原告设立成都鸿博物业咨询服务有限公司乐至分公司对小区实施前期物业管理服务。被告系该小区业主，房屋建筑面积为79.06㎡。被告于2014年12月27日入住该小区，从2016年1月至2017年4月止，被告拖欠物业服务费16个月共计1897.44元，经催收未果，特诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告尹发国未到庭，亦未提出答辩。原告为证实自己的主张，向本院提交以下证据材料：证据材料1：原告营业执照、组织机构代码证，法定代表人身份证明、被告身份信息。拟证明双方当事人的主体资格；证据材料2：前期物业管理服务协议。拟证明原告与被告签订物业管理服务协议，载明被告系XX小区业主及房屋建筑面积为79.06平方米，协议同时对物业服务费收费标准、时间、违约责任进行了约定；证据材料3：催缴通知书2份。拟证明原告对被告进行催收的事实；证据材料4：交房流程表。拟证明被告系XX小区业主；证据材料5：交费凭据。拟证明被告在交房后向原告交纳了2015年的物业服务费。被告未到庭，未举证、质证。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1系原、被告身份信息，由相关职能部门出具，来源合法，反映内容客观真实，予以采信；证据材料2系原始书证，来源合法，反映内容客观真实，与证据材料4交房流程表形成有效锁链，能证实被告系XX小区业主，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定了原被告的权利义务及物业服务收费标准，与本案具有关联性，应予采信；证据材料3系催缴通知书，无证据证实向被告送达，不予采信；证据材料5系被告交费凭据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。经上述由本院确认的证据证实，并结合原告的陈述，查明本案事实如下：2014年12月27日，被告尹发国就购买XX小区商品房办理交房程序，同日，原告（甲方）与被告尹发国（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。合同与本案有关的内容：甲方是建设单位通过招标选聘的物业服务企业，前期物业管理服务指自房屋出售之日起，至业主委员会成立后与物业管理服务企业签订《物业服务合同》生效止，其间的物业管理服务。物业名称为XX商住楼。乙方所购房屋基本情况为：类型：电梯公寓，建筑面积：79.06平方米。第二条物业服务的内容：一、房屋共用部位的维修和管理，共用部位是房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、地下室、设备机房等。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、供水系统、供配电系统、通讯线路、闭路监控系统、共用照明、供气线路、消防系统、门禁系统、绿地、道路、室外上下水管道、路灯、沟渠、池、化粪池、井、绿化、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、提供环境清洁卫生服务，包括本物业区域公共区域的清洁、养护；本物业区域内生活垃圾的清理；四、本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。五、公共秩序维护。第四条物业管理基础服务费用。住宅用房物业管理基础服务费按建筑面积每月每平方米1.5元。以后将根据国家物价政策或物业管理相关法规的调整而做相应的调整；乙方在接房办理入住手续时，甲方将一次性收取12个月物业管理费用，乙方应一次性缴纳上述费用，在正常情况下，乙方应在每季度的第一个月10日前履行交纳义务；第十二条违约责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应向甲方补交应交费用，并承担每日应交费用0.2%的滞纳金（从应缴之日起至实际补交之日止）。原告依据该协议内容对XX小区进行物业管理。被告系该小区电梯房屋业主，其房屋面积为79.06平方米，被告拖欠从2016年1月1日起至2017年4月30日止物业管理费1897.44元。庭审中，原告主张将违约金调整为以拖欠物业服务费1897.44元为基数从2017年5月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮40%计算。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效。协议中对原告系XX小区物业服务企业、被告系该小区业主的身份及房屋建筑面积均予以确认，原告按协议约定为该小区提供了物业服务，被告系该小区业主，亦应按照协议约定履行义务。本院受理此案后，依法向被告公告送达了应诉通知书、举证通知书、起诉状副本等法律文书，公告期满后，截止开庭时止，被告仍未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料，应视为自愿放弃辩驳权利，对原告主张的事实视为认可，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求成立，本院予以支持，被告拖欠原告物业服务费为1897.44元（2016年1月1日至2017年4月30日：79.06㎡×1.5元/㎡×16个月）。关于逾期交纳物业管理费的违约责任问题。被告未按协议约定时间交纳物业管理费，构成违约，依法应承担违约责任。前期物业管理服务协议约定业主未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应承担每日应交费用0.2%的滞纳金。现原告主张违约金从2017年5月1日起按中国人民银行逾期贷款利息计收标准计算至给付完毕之日止。最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题。……”规定，罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%，2017年5月中国人民银行的贷款年基准利率（一年以内）为4.35%，逾期年利率上浮40%为6.09%（月利率5.075‰），现原告的请求未违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告尹发国在本判决生效后十日内给付原告成都鸿博物业咨询服务有限公司物业服务费1897.44元及以1897.44元为基数从2017年5月1日起至给付完毕之日止按月利率5.075‰计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费50元，由被告尹发国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 长  李 丹审 判 员  唐 军人民陪审员  任全祥二〇一七年九月二十八日书 记 员  谢 红