江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终2199号上诉人：吕正林，男，汉族，1979年9月17日出生，住江苏省常州市武进区。上诉人：吴代云，女，汉族，1982年1月10日出生，户籍地安徽省金寨县，现住江苏省常州市武进区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：石岩，江苏常运律师事务所律师。被上诉人：薛钢，男，汉族，1981年7月16日出生，住江苏省常州市武进区。上诉人吕正林、吴代云因与被上诉人薛钢房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2017)苏0412民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吕正林、吴代云上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回薛钢诉讼请求，诉讼费由薛钢承担。事实和理由：本案事实不清，证据不足，适用法律错误。一、本案中，吕正林、吴代云向薛钢出具的收条载明转让费22000元，薛钢主张转让费中包含剩余租金应由其举证，如果其无法举证证明转让费中包含租金，应当在房屋租赁期届满后交房。二、涉案收条载明房租到2017年3月底到期，薛钢应弥补我方租金损失，双方已就交付房屋的日期为租赁期限届满达成了一致意见，只是当初并无另行签订书面转让协议，故只在收条上注明到房租到期日。三、转让费22000元相较同时间同地段其他房屋的转让费已经非常优惠，我方之所以同意该转让价格也是因为薛钢称已与房东达成房屋买卖协议，打算自己从事经营活动，到期不再出租，我方当时正在对该房屋进行装修，费用支出高达7万元，为减少损失，才答应以22000元的价格转租，并约定租赁到期交付房屋。四、双方当事人均认可房东知晓该转让行为，我方在租赁期限届满时，多次通知薛钢与房东续租，交接房屋，房东也询问过薛钢是否签订租赁协议，薛钢均以已向法院提起诉讼为由拒绝，薛钢的行为明确表示了其违反约定无理要求解除双方转让协议的意思，我方也已已于房租到期前搬离了诉争房屋，薛钢要求解除双方转让协议，退还转让费没有法律依据。薛钢辩称，吕正林、吴代云陈述转让费不包括剩余租金明显与事实不符，双方当时协商的过程中并未提及剩余租金的具体金额，按照正常逻辑，商谈转让协议，转让费和租金应该是一起协商，不可能是另行协商。假设按吕正林、吴代云所说，我不需要支付剩余租金，而是等到房租到期后再将房屋租给我，我也不可能提前8个月时间跟对方签订转让协议，并支付了转让费，而且房屋到期后我可以直接和房东进行协商，也不需要和对方当事人协商。吕正林、吴代云陈述其一再联系我交付店面，对此情况我不知情，该店面在一审审理阶段已经由吕正林、吴代云转让给其他人开店，并且收取了转让费。对方通过房东告诉我，说我必须再拿2万元，不然休想拿到店面。吕正林、吴代云说相同地段的转让费已经达到2.5万元一年，事实上该地段店铺很难转出。吕正林、吴代云称是因为我已经与房东达成房屋买卖协议，才打算转租给我，如果真是这种情况，我完全可以不付钱，等房租到期直接买下房屋，吕正林、吴代云的陈述明显前后矛盾。吕正林、吴代云辩称在对该房屋进行装修，费用达7万元与事实不符。2016年7月份的时候前黄经历洪水，店铺进水，我是7月15日与吕正林、吴代云商谈店面事宜，当时地板全部泡入水中，墙纸脱落，没有装修的迹象。薛钢向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方当事人之间的租赁合同关系；2、判令吕正林、吴代云共同退还薛钢店面转让款22000元；3、本案诉讼费用由吕正林、吴代云承担。一审法院认定的事实：2016年7月20日，吕正林、吴代云向薛钢出具收条一份，载明“今收到薛钢店面转让费贰万贰仟元整”，该收条下方另有“附：房租到2017年3月底到期”字样。同年8月15日，薛钢向吕正林、吴代云出具通知一份并张贴至“徽韵足道”店门口的墙上，并拍照为证。该通知载明“本人薛钢，因常州市武进区前黄镇西街建工楼“徽韵足道”所在店面转让事宜，我已与你们两人达成转让约定。你们已经同意将上述地址店面转让于我使用，转让费用及剩余房租金等共计人民币贰万贰仟元整，款项付清之日即将上述店面交于我经营使用。现我已于2016年7月20日将上述款项22000元交付给你们，但你们至今未将该店面交付给我使用，也拒不退还已收款项。现我特通知你们，在7日内将该店面交付给我，并协商处理这段时间内我的损失。如你们逾期仍未联系我，则将视作你们无故违反转让约定，我将终止该店面的一切转让事宜，并通过法律途径挽回我的损失。希望你们在看到本通知后，及时与我联系。特此通知。”吕正林、吴代云认可照片显示的张贴地点确系其经营的店面前门，但否认曾经看到其店面处张贴有该通知。且，吕正林、吴代云称直至2016年10月来法院调解时才看到此通知内容。一审审理中，薛钢提交了朱志明、王中南出具的证明一份，该证明载明“本人系常州市武进区前黄镇西街建工楼“徽韵足道”所在店面之房屋所有人，薛钢与吕正林、吴代云店面转让一事本人早已知悉，本人同意该转让约定，即该店面转让后由薛钢来经营使用。特此证明。”对此，吕正林、吴代云称：对证明的真实性无法确认，但房东朱志明、王中南确实知道双方之间的店面转让一事。就收条所载内容，经一审法院询问，双方一致认可收条所涉店面即“徽韵足道”；且吕正林、吴代云一致陈述称，该店实际经营者为吕正林，吴代云仅系帮吕正林管理，且该店并未在工商主管部门进行注册登记。吕正林称曾于2017年3月份短信通知薛钢可以交付“徽韵足道”所在房屋了，但未提交证据予以证明。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据证明；当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，就收条所载22000元的性质，吕正林、吴代云先是抗辩称该22000元系店面经营权转让款，后又改称系因薛钢要购买其所租房屋，故要求吕正林、吴代云在所承租房屋租赁期到期后搬出而承诺补偿的补偿款，前后陈述不一致，且并未提交证据予以证明其主张。而收条明确载明了该22000元系店面转让款，因收条并未约定交付时间，吕正林、吴代云虽抗辩称收条下方备注的房租到期日即交付日期，但现有证据无法证明吕正林、吴代云的上述辩称意见，故对吕正林、吴代云的该辩称意见不予采纳，薛钢依法可随时要求吕正林、吴代云履行交付义务。现薛钢已于2016年8月15日在吕正林、吴代云经营店面处张贴了要求交付店面的通知，已履行了通知义务并给予吕正林、吴代云必要的准备时间，吕正林、吴代云应自收到通知之日起按薛钢要求履行交付店面义务。但吕正林、吴代云未能按时履行交付义务，薛钢依法可解除合同，并要求吕正林、吴代云退还已收取的店面转让款22000元。综上所述，对薛钢的诉讼请求依法予以支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除薛钢与吕正林、吴代云的转让合同。二、吕正林、吴代云应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告薛钢返还22000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元（已减半收取），由吕正林、吴代云共同负担。二审中，吕正林、吴代云提交证据一、房屋租赁协议两份，分别是吴代云与王中南于2010年3月27日签订，租期一年，租金为11000元；吴代云与朱志明于2013年3月15日签订，租期一年，租金为10000元。证明两间房屋的年租金为21000年，房租到期为2017年3月份，剩余租金为14000元，如果需要在收取转让费的同时交付房屋的话，转让费及房租不可能仅为22000元。证据二、蒋荣明和朱尚全2017年5月7日出具的证明各一份，证明与涉案店面同地段位于建工楼的店面房一间的转让费用约为25000元。薛钢质证称，证明为今年出具，反映的是今年的转让费，今年对面造了个大超市，房租涨价和去年情况不同。本院对一审查明的事实予以确认。二审审理中，对涉案房屋现状，吕正林、吴代云称涉案房屋在租期到期后由房东租给其他人，吕正林、吴代云没有参与，也没有收取转让费。对薛钢所述，房子租期快到时，房东跟薛钢说，吕正林表示房子还要租的话，就再付2万元，否则另行处置。吕正林称，是房东主动帮他要的2万元，认可这个事情。本院认为，一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案系双方当事人因转租产生纠纷，薛钢提供的收条可以证明，其已经履行了自己的义务，于2016年7月20日向吕正林、吴代云支付了转让费，吕正林、吴代云应当及时履行交付房屋的义务。吕正林、吴代云主张双方约定涉案房屋在租期到期后交付，但未提供证据予以证实，本院不予支持。二、当事人在民事活动中均应恪守诚信原则，根据二审中吕正林、吴代云的陈述，案涉房屋租期到期后由房东另行租赁给了他人，吕正林、吴代云未参与，也未收取转让费，结合吕正林、吴代云二审提交的两份租房协议，其中也无转租的相关约定，可见案涉房屋到期后，其租赁权在房东手中，这与吕正林、吴代云主张的租期到期后由其二人转租给薛钢相矛盾，吕正林、吴代云履行转租义务的基础不存在。同时，吕正林、吴代云也认可房东在其租期快到时，要求薛钢另行支付2万元才能承租房屋，这显然不符合薛钢与吕正林、吴代云的约定，吕正林、吴代云也应就此承担双方转租合同未能履行的责任。综上，吕正林、吴代云的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由吕正林、吴代云负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢 力审 判 员  杨 迪审 判 员  吴立春二〇一七年九月二十六日法官助理  王 浩书 记 员  浦 萍