云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0126民初988号原告：李群英，男，1943年12月5日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告：云南天景旅游文化产业集团有限公司，住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处石林中路石林会议中心对面春悦花园酒店2-3楼。法定代表人：张琨，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂泽屏、刘杰，云南文策律师事务所律师。特别授权代理。原告李群英被告云南天景旅游文化产业集团有限公司（以下简称：天景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李群英，被告云南天景旅游文化产业集团有限公司及其委托诉讼代理人聂泽屏、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李群英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔付原告购房本金和资金占用费及违约金合计806171.65元（捌拾万陆仟壹佰柒拾壹元陆角伍分）。其中：（1）购房本金514057.00元。（2）根据《协议书》，按双方约定的年利率6.90%计算的从2011年9月20日至2017年6月20日的资金占用费240708.98元。（3）违约金51405.70元。上述三项合计：806171.65元。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年6月30日签订了《商品房购销合同》，双方约定，原告购买石林县巴江温泉1号B幢2单元4楼405号住宅一套，套内面积93.79m2，房屋成交价514057.00元。原告提前付清了全部购房款，履行了自己的合同约定义务。但因被告违反了建设部令88号《商品房销售管理办法》第二十四条，构成违约行为，经双方平等协商，被告同意退房，于2014年8月12日签订了退房《协议书》，约定被告于2015年1月30日前一次性全额退还原告所交购房款，并按年息6.90%支付给原告所欠款项的利息。时至今日，被告并未兑现优先支付原告款项的承诺。鉴于被告长期、多次、连续的违约行为，损害了原告的合法权益，要求被告支付购房本金10%的违约金。原告几年前看中的昆明商品房，如今该区域房价已大幅上涨，使原告丧失了购房良机，原告遭受无形的经济损失。由于被告怠于履行退款义务的行为，已构成违约，严重损害了原告的合法权益。特诉至法院，请求判决支持原告之诉讼请求。庭审中，原告请求将违约金51405.70元变更为“违约经济损失赔偿金51405.70元”，认为本案案由应为合同纠纷而非商品房销售合同纠纷，因为双方签订的《商品房购销合同》已经解除。被告天景公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，应及时到我公司办理接房手续，履行合同义务。2011年6月30日原告与我公司签订《商品房购销合同》，购买我公司开发的“巴江明珠-嶺城”B栋2单元405号房屋，价款514057.00元，款项分三次付清，首次支付200000.00元；二次支付150000.00元（2011年9月20日），第三次支付164057.00元（2011年12月31日）。房屋竣工后，公司通知原告接房，原告以各种借口拒绝接房，并四处无端诬告我公司，公司在非自愿的情况下，于2014年8月12日与原告签订协议书，同意退款、退房，但这个协议书是附条件的，前提是原告要积极配合办理该套房屋的解除备案手续。但是，原告至今都没有配合办理撤销房屋备案手续。导致公司无法处置该套房屋，原告不配合解除房屋备案的行为，否定了2014年8月12日协议书的效力。其在诉讼请求中主张违约金再次充分证明，原告认可《商品房购销合同》仍然有效。故原告要求支付购房款及资金占用费的诉讼请求不能成立，应及时到我公司办理接房手续，履行合同义务。同时，本案确系商品房销售合同纠纷，立案案由准确。原告李群英在庭审中围绕诉讼请求依法举证如下：1.《商品房购销合同》一份；2.00258949号发票一张；3.《协议书》；4.房款延期支付说明；5.手机短信截屏图片；6.中国移动回复的系统短信；7.云南省肿瘤医院常规病理检查报告单。欲证实原、被告双方就案涉房屋签订了《商品房购销合同》，原告按约定向被告全额支付了购房款；原、被告双方签订《协议书》，约定被告于2015年1月30日前一次性全额退还原告所交购房款，并按年利率6.9%计算利息，但被告未按约定向原告退还购房款并支付利息。被告天景公司依法提交：1.《商品房购销合同》；2.《关于巴江明珠·嶺城商业配套设施建设的申请》、石建证字【2015】6号工程验收证。欲证实双方签订的《商品房购销合同》合法有效，按照该合同补充协议第3页关于“规划、设计变更相关事宜”部分的约定，原告购买的房屋并未发生根本性的改变，只是对外立面的功能稍微作了一些调整，且改变规划经过了住建部门审批并经验收合格，被告方并不存在违约。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的原告提交证据1、2、3、4及被告提交的两组证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的其他证据和事实，本院依法认定如下：1.对原告方提交的手机短信截屏及中国移动系统回复短信，因无证据证实发件人的身份，故本院不予采信；原告提交的云南省肿瘤医院常规病理检查报告单与本案并无关联性，本院亦不予采信。对其余事实本院将进行综合认定。本院经审理确认以下法律事实：2011年6月30日，原告李群英与被告天景公司签订《商品房购销合同》，并办理了商品房买卖合同备案登记。该合同约定被告天景公司将其开发建设的石林巴江明珠·嶺城B栋2单元405号房出售给原告李群英，该房套内面积95.79平方米，单价为每平方米5366.50元，总金额514057.00元；付款方式为分期付款：首期付款200000.00元于2011年6月30日付清，第二次150000.00元于2011年9月20日前付清，尾款164057.00元于2011年12月31日前付清，合同签订后，原告向被告全额支付了购房款，被告于2011年12月25日向原告出具了发票。后因原告认为被告改变了自己所购房屋底下楼层的规划，于2014年8月12日与被告协商签订《协议书》，约定：1.甲方（被告）于2015年1月30日前一次性全额退还乙方（原告）所交的购房款（按合同金额）；2.甲方同意按中国人民银行同期贷款年利率6.9%（足年按年息，不足年按月息）支付乙方资金占用费，乙方不得以任何理由向甲方要求追加其他任何费用；3.利息计算时间按《购房合同》中约定的第二次交款之日（2011年9月20日）起计算……5.本协议签订之日起，甲方有权处置该套（B栋2单元4层405号）房，乙方积极配合。双方在协议签订后即视为乙方所有权已转移至甲方所有，如甲方在处置房屋时，乙方不予配合则视为乙方违约，甲方有权向人民法院提起诉讼……2015年7月30日，被告天景公司向原告出具《关于房款延期支付的说明》，载明“云南天景旅游文化产业集团有限公司欠李群英先生的房款（详情见2014年8月12日双方签订的协议书），因天景公司现在不能给予支付，经双方约定，天景公司根据自己的资金情况，于2015年11月20日之前分期或者一次性优先支付给李群英先生”。因被告一直未向原告退还购房款并支付资金占用费，原告诉至本院。结合双方诉辩主张及庭审查明的情况，本院归纳本案争议焦点为：一、本案案由应为商品房销售合同纠纷还是合同纠纷；二、双方签订的《商品房购销合同》是否已经解除；三、原告主张的购房款、资金占用利息及违约经济损失赔偿金是否应当得到支持。针对第一个争议焦点，本院认为商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案双方争议确系因商品房买卖合同的履行及解除而引发的纠纷，本院认为本案案由为商品房销售合同纠纷并无不当。对第二个争议焦点，根据《合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案原、被告双方在2014年8月12日签订的《协议书》中约定由被告全额退还原告购房款，并约定“协议签订之日起，甲方有权处置该套（B栋2单元4层405号）房，乙方积极配合。双方在协议签订后即视为乙方所有权已转移至甲方所有，如甲方在处置房屋时，乙方不予配合则视为乙方违约，甲方有权向人民法院提起诉讼……”，该《协议书》中虽无合同解除的字眼，但从其文义上可以看出，该《协议书》签订后，原双方签订的《商品房购销合同》不再继续履行，就已履行的部分双方也约定了相互返还，故该《协议书》应视为双方对之前签订的《商品房购销合同》的约定解除。被告虽辩解该合同的解除需以解除备案登记为条件，但双方在《协议书》中对此并无明确约定，被告方也未能举证证实原告未尽到配合被告处置房屋的义务，且被告于2015年7月30日出具的《关于房款延期支付的说明》中对该《协议书》的内容再次予以确认，故本院认为双方签订的《商品房购销合同》已于2014年8月12日解除，被告的辩解并无事实和法律依据，本院不予采纳。关于第三个争议焦点，对原告主张的购房款及资金占用费，双方在《协议书》中已有明确约定，该《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规之强制性规定，属合法有效之协议，双方均应遵循诚实信用原则，严格按协议约定的内容履行各自的权利和义务，被告应当按照约定履行向原告退还购房款514057.00元，并按年利率6.9%的标准计算支付该款自2011年9月20日起的资金占用费。故原告要求被告按年利率6.90%的标准计算支付从2011年9月20日起自2017年6月20日期间的资金占用费具有事实和法律依据，本院予以支持，但原告计算有误，该期间资金占用费应为203952.11元（514057.00×6.9%×5+514057.00×6.9%÷12×9），本院予以纠正。对原告主张的违约经济损失违约金，首先，双方《协议书》对违约损失赔偿并无明确约定，且《协议书》中载明“乙方不得以任何理由要求追加其他任何费用”，原告在庭审中也未提交证据证实其因此遭受的具体损失，故原告的该项主张无事实依据；其次，原告主张的违约经济损失赔偿金实质为违约金，具有补偿原告遭受损失的性质，而原告主张的资金占用费已得到支持，其损失已得到补偿，故本院认为原告的该项主张亦无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南天景旅游文化产业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李群英退还购房款514057.00元，并按年利率6.9%的标准计算支付该款项自2011年9月20日起至2017年6月20日止的资金占用费203952.11元。二、驳回原告李群英的其他诉讼请求。案件受理费11862.00元，减半收取5931.00元，由原告李群英负担500.00元，由被告云南天景旅游文化产业集团有限公司负担5431.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李翠芬二〇一七年九月四日书记员  高一梅