北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0118民初6235号原告：马文玲，女，1958年12月30日出生。被告：许明海，男，1967年5月24日出生。原告马文玲与被告许明海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马文玲、被告许明海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马文玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除我与许明海签订的关于久润小区车库的购房协议；2.请求判令许明海返还购买车库款50万元；3.请求判令许明海支付赔偿金50万元；4.诉讼费由许明海承担。事实及理由：2011年12月19日，许明海将久润东区11号楼16号车库以35万元的价格出售给许博、张凤珍夫妇。2013年3月24日，张凤珍以41万元的价格将此车库出售，并取得了房款。2014年1月26日，许明海又将涉案车库以50万元的价格出售给我，并承诺2014年3月20日给补手续，承诺如出现手续方面的问题，双倍返还房款。2016年3月15日，北京市第三中级人民法院（2016）京03民终689号判决书判决该车库权属不归许明海所有。许明海的行为导致我无法取得房屋产权，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求法院公正判决。许明海辩称，我不同意马文玲的诉讼请求。车库的产权人是我，马文玲给过我40万，另外10万元是我给她打的空条子，我已经把钱全退给他了。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月26日，许明海与马文玲签订《购房协议》，协议约定：“今X花园X号楼X号门脸，特售给马文玲（女士），全款为伍拾万元整，现先入住，手续2014年3月20日给补，在此期间，如出现手续方面的问题，许明海将双倍返还房款”。签订协议当日，马文玲给付许明海车库房款40万元。2014年1月28日，许明海出具收条，“今收取马文玲购买久润车库款壹拾万元整（100000.00）。收款人许明海，于2014年1月28日”。许明海称他虽出具该收条，但实际未收到马文玲给付的房款，但未向本院提供证据予以证明。另查明，2014年1月26日,马文玲与杨秀会签订协议，内容为：“今将X花园X号楼X号门脸特售给杨秀会（女士），全款为伍拾万元整。现已办理入住，手续2014年3月20日给补，在此期间如出现手续方面的问题，由马文玲（女士）负责”。在协议的下方，马文玲签字确认收到杨秀会给付房款共计50万元。在本院审理过程中，马文玲向本院陈述称，2014年1月26日当天，许明海通过马文玲将涉案车库交付给杨秀会占有。2015年5月7日，案外人郑书华以马文玲和许明海为被告，向法院提起诉讼，要求许明海、马文玲腾退并归还密云县X东区X号楼X号车库，并给付相应占用费用。本院经审理，于2015年11月9日作出（2015）密民初字第3322号民事判决书，判决书认定事实如下：2011年12月19日，许明海与张凤珍签订《协议书》，其中约定许博以35万元的价格从许明海处购买涉案车库、房款待许博有钱时再还许明海。同日，许明海在加盖北京檀营房地产开发有限公司印章的《出库单》上注明：“同意办理入住手续”，并出具《批条》，载明：“现同意张凤珍同志办理涉案车库入住手续。”2012年1月5日，张凤珍与许博经本院调解离婚，分割财产时未涉及涉案车库。2012年2月1日，许博、张凤珍签订《协议书》，其中约定涉案车库归张凤珍所有、房款由张凤珍归还。2013年3月22日，张凤珍办理了涉案车库的入住手续，向物业单位交纳了物业、供暖、入网等费用。2013年3月24日，张凤珍与郑书华签订《车库买卖协议》，约定郑书华向张凤珍购买涉案车库，价款41万元。此后，郑书华将涉案车库出租。2014年初，许明海将涉案车库的承租人赶走，并占有涉案车库。2014年1月26日，许明海、马文玲签订《购房协议》。该判决书最后判令许明海、马文玲于该判决生效之日起七日内将密云县X东区X号楼X号车库腾退并返还给郑书华。宣判后，许明海、马文玲不服提起上诉，2016年3月15日，北京市第三中级人民法院以（2016）京03民终689号判决书判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，郑书华向本院申请执行，执行过程中，杨秀会向本院提出书面异议，本院经审查认为，“案外人争议所指向的车库，已经生效判决确认马文玲不具有善意占有，不能取得涉案车库的相关权益。马文玲将不享有相关权益的车库出售给杨秀会，即便杨秀会已足额支付全款并占有，杨秀会对所购车库亦不享有权利，不足以阻止判决的执行”，鉴于此，本院于2016年9月22日作出（2016）京0118执异54号执行裁定书，裁定驳回案外人杨秀会所提执行异议申请。杨秀会收到裁定后，于2016年10月28日将涉案车库返还给郑书华。2016年10月9日,杨秀会以马文玲为被告向本院提起诉讼，要求解除双方于2014年1月26日签订的车库买卖协议，同时要求马文玲返还购买车库款50万元，赔偿装修费用4.9万元、赔偿利息损失10万元。在审理过程中，经本院主持调解，于2016年12月7日作出（2016）京0118民初7706号民事调解书，调解书确认双方当事人自愿达成如下协议：一、解除杨秀会与马文玲于2014年1月26日签订的车库买卖协议；二、马文玲于2016年12月14日前给付杨秀会60万元；案件受理费10290元，减半收取计5145元，由马文玲负担（于本调解书生效后七日内交纳）。调解书生效后，杨秀会向本院申请执行，该案正在执行过程中。本院认为：许明海与马文玲签订的购房协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。但是，经法院生效判决确认，郑书华为涉案车库的合法占有人，许明海在向马文玲出售车库时，对涉案车库已经不具有合法权利，虽然许明海曾经向马文玲交付涉案车库，但为履行生效法律文书确定的义务，马文玲已经将涉案车库返还给权利人郑书华，依照法律规定，许明海因对涉案车库不具有相关权利，不能再向马文玲履行交付车库的义务，因此，对于马文玲要求解除合同、返还房款的请求，本院予以支持。许明海否认收到过2014年1月28日收条记载的10万元购房款，但该收条系许明海本人出具，作为一个成年人，许明海在出具收条时应当意识到该行为的法律后果，且许明海未向本院提供证据证明其没有收到该笔款项，故本院对该辩解意见不予采纳。关于马文玲要求许明海赔偿损失50万元的请求，许明海认为数额过高，请求法院予以调整，本院认为，双方在协议中约定的“如出现手续方面的问题，许明海将双倍返还房款”中，除返还已付房款50万元外，另外返还50万元的约定在性质上应当属于对于违约责任的约定。根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。本案中，因许明海不能向马文玲交付涉案车库，直接造成马文玲不能向其后手买受人杨秀会交付涉案车库，由此而导致的马文玲的损失应当作为许明海向马文玲赔偿损失的参考，具体数额由本院根据实际情况予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告马文玲与被告许明海于二〇一四年一月二十六日签订的《购房协议》；二、被告许明海于本判决生效之日起七日内返还原告马文玲购买车库款五十万元；三、被告许明海于本判决生效之日起七日内赔偿原告马文玲违约损失二十万元；四、驳回原告马文玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千九百元，由原告马文玲负担一千五百元（已交纳）；由被告许明海负担五千四百元（原告马文玲已预交），限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇一七年九月八日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖