河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀04民终4268号上诉人（原审被告）：段章海，男，1969年9月22日出生，汉族，现住邯郸市魏县。委托诉讼代理人：王子敏，河北君鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐民，男，1974年7月15日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：徐为革，男，1971年5月10日生，汉族，住永年区。委托诉讼代理人：侯玉鸽，女，1966年3月15日生，汉族，住邯郸市丛台区。上诉人段章海因与被上诉人徐民租赁合同纠纷一案不，不服邯郸市邯山区人民法院（2017）冀0402民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。段章海上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实后改判或发回原审法院重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定上诉人支付租金到2016年9月15日错误。上诉人支付租金应为被上诉人换锁之日。理由：2015年1月，被上诉人将出租书平换掉，使上诉人不能正常使用。因此，自2015年1月起，上诉人不应再支付租金。上诉人同意再支付被上诉人4个月房租，即自2014年4月10日至2015年底，尚欠4个月房租。共计32000元。徐民答辩：1、关于换锁芯问题。是和段章海沟通之后为维修交换机而换的，修好交换机随后就将锁芯挽回。房屋钥匙仍由段章海持有，房屋仍由其使用。在多次录音谈话中证实，是我方履次要求段章海支付租金，告知其如果不继续租房就腾退房屋，段章海多次表示继续租房并答应抽时间结清房租。但就是不见面，有多次电话录音及在出租房屋门口张贴的通知为证。2、关于所欠房租的时间问题。我方与段章海的多次谈话录音明确记录了所欠房租时间、金额，段章海都承认并称以后结清，他的回答很明确为“是”或“知道”。综上，租房的事实及拖欠房租的事实客观存在。要求维持原判，维护我方的合法权益。徐民向一审法院起诉请求：1.请求判令段章海向徐民支付拖欠的房屋租金186000元，物业费、水电费6380元，暖气费9600元（暂计算至2016年9月15日）共计201980元；2.请求判令段章海承担逾期交付房屋租金产生的损失6520.5元（按同期银行贷款基准利率自逾期之日起起暂计算至2016年9月15日止）；3.请求判令解除双方的租赁合同，段章海交还徐民的钥匙、电卡、家具等物品；4.诉讼费用由段章海承担。一审法院认定：2014年04月10日，徐民与段章海签订租房合同一份，约定，徐民将位于邯郸市和平路同仁花园1号楼1单元7号的房屋出租给段章海居住使用，租赁期限自2014年4月15日至2017年4月15日，计36个月；房屋月租金为人民币8000元，按年计算，每年租赁到期前30日内，段章海向徐民支付全年租金；段章海在租赁期间，负担水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它因居住而产生的费用；租赁结束时，段章海须交清欠费；段章海同意预交4000元作为保证金，合同终止时，当做房租冲抵；房屋租赁期为12个月，从2014年4月15日至2015年4月15日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，如果徐民转让该房屋，段章海享有优先购买权。……就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向房屋所在地人民法院提起诉讼，请求司法解决。协议下方有徐民、段章海签字捺印。2014年4月15日，段章海向徐民支付50000元（保证金4000元，剩余为房屋租金46000元），2014年10月15日起段章海以在外地无法交费为由，未按约定支付剩余租金，经原告多次催要，段章海委托其工作人员陈向温于2015年1月5日与徐民委托的亲属徐为革签订字条一份，内容为：“因房屋租赁已到期，迟迟不能交上房屋租赁费，所以先把出租房屋钥匙交给出租方1把，等租费交清后，拿走屋内物品，在房租结清前，屋内物品及财产丢失，出租方不成（承）担任何责任。出租方徐为革租赁方陈向温2015年1月5日”。诉讼中，徐民提交与段章海谈话录音，主要内容：“徐民：我们光通电话都通一年多了，你再忙，你抽出半天时间咱见个面说说，这么长时间了，你也不给房租，你也不能让我们占，是不是。段章海：中中中。徐民：这都一遍一遍地催，大楼一百多个电话了，也不见个面。…段章海：那个不要紧哥，到时候一次就清了…”后又经徐民催要租赁费未果，导致诉讼。一审法院认为，徐民与段章海签订的租房合同系双方真实意思表示，未违背强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。徐民已实际向段章海交付房屋，段章海已向徐民缴纳保证金及六个月房屋租金，双方亦实际履行合同，后段章海自2014年10月份即开始未按照合同约定支付房屋租金、物业费，已构成合同违约。段章海辩称自2015年1月份前因徐民擅自将房屋换锁，使其不能使用该租赁房屋，但未提交证据予以证明此主张，且该抗辩理由与《租房合同》第五条：“任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方”，及徐民提交的录音内容相违背，段章海亦未搬离其物品，实际占用房屋至今，对其抗辩法院不予采信。故对徐民解除租赁合同的请求，法院予以支持。徐民请求截止2016年9月15日共计欠付租金186000元，经法院计算自2014年10月15日至2016年9月15日期间租金共计184000元（8000元/月*23个月），应扣除段章海预交保证金4000元，租金应为180000元，超出部分法院不予支持。段章海占用房屋期间应当按照合同约定支付物业费等费用，故对徐民诉请段章海支付物业费6380元，法院予以支持。庭审中徐民自愿放弃水电费、暖气费的主张，系其自行处分权利。对于徐民诉请段章海承担逾期交付房屋租金产生的损失6520.5元，因《房屋租赁》合同中对此未有约定，故法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除徐民与段章海在2014年4月10日签订的《租房合同》，段章海在本判决生效后十日内将所承租徐民的房屋内物品搬清；二、段章海于本判决生效之日起十日内向徐民支付截止2016年9月15日房屋租金180000元、物业费6380元；三、驳回徐民的其他诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4330元，由段章海负担。本院二审中，当事人双方均未提供新证据。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：本案中，段章海租赁徐民的房屋，双方签订有租房合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照租赁合同约定履行相应的义务。段章海逾期交纳房屋租金及相关费用，已构成违约，应当承担违约责任。段章海称，因徐民更换出租房屋门锁，导致其不能正常使用，自2015年1月起不应再支付租金。徐民称，其并未更换门锁，而是在维修出租房屋内的交换机时临时更换的锁芯，随后就将锁芯换回，房门钥匙一直由段章海持有，并未影响上诉人正常使用。根据徐民提供的与段章海的多份谈话录音显示，徐民每次都要求与段章海见面结算房租，并告知段章海如果不继续租用房屋就腾退房屋。段章海明确表示继续租用，并答复回来后结清前面所欠房租，在电话谈话中，段章海没有一次提及房屋不能正常使用问题。由此可知，段章海上诉称不能正常使用出租房屋的抗辩与事实不符，本院不予采信。一审认定事实清楚，所作判决并无不当，应予维持。综上所述，上诉人段章海的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4030元，由上诉人段章海负担。本判决为终审判决。审判长  杨海山审判员  陈建英审判员  冯 雪二〇一七年九月八日书记员  常新蕊