北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5446号上诉人（原审原告）：李晋，男，1994年7月16日出生。委托诉讼代理人：李钧钊，北京市北人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金朝晖，女，1969年3月28日出生。委托诉讼代理人：韩冬平，北京市盈科律师事务所律师。原审被告：李端，男，1960年1月1日出生。委托诉讼代理人：朱晓东，北京市天元律师事务所律师。上诉人李晋因与被上诉人金朝晖、原审被告李端合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2015)昌民初字第17886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李晋之委托诉讼代理人李钧钊、被上诉人金朝晖及其委托诉讼代理人韩冬平、原审被告李端之委托诉讼代理人朱晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李晋上诉请求：撤销一审法院判决第二项，改判金朝晖协助李晋办理1-2层房屋50%产权的权属转移登记手续。事实与理由：1.李伟利出资为李晋购买房屋，李晋与金朝晖、李端存在借名买房关系，金朝晖查看房屋联系中介等均是基于李伟利的委托；2.因为存在借名购房关系，购房相关票据由金朝晖保存，金朝晖负有返还义务，其未返还是未履行义务，不能说明其是房屋所有权人；3.李伟利是实际出资人，因李晋购房时是外国国籍，根据北京的限购政策无法将房屋落户在李晋名下，基于李伟利与金朝晖之间是老板与员工的身份情况，可以得出双方确实系借名买房的结论；4.金朝晖曾主张其支付购房定金，但未提交证据，此后又变更为以李伟利应向其支付的利润分成、劳动报酬折抵购房出资，其关于出资的陈述前后矛盾不应采信；5.金朝晖并未对诉争房屋进行装修，亦未实际使用，诉争房屋处于闲置荒废状态，其所主张的共同购房不合常理；6.李端的陈述可以佐证借名购房的事实存在。金朝晖辩称，1.李晋在起诉状和上诉状中均表明所谓的委托关系或借名购房关系发生在李伟利与李端和我之间，但本案当事人是李晋，所以主体不适格；2.我与李伟利是生意伙伴的关系，双方于2010年9月共同购买涉案房屋，房屋定金协议也写明是“共同购买”，我享有涉案房屋50%的所有权，李晋未提供证据证明双方之间存在委托或借名购房的关系；3.我的工资、报酬以及分红都从房屋价值中扣，我才同意签署共同购买的定金协议，在房屋之外我没有拿过工资和分红，我与公司之间的利益关系是在诉争房屋中体现的；4.我交纳了购买诉争房屋的居间服务费，并对房屋进行装修、交纳物业费，并且一直使用至今；5.李晋主张借名购房有以下不符合常理之处：（1）涉案房屋价值千万，双方之间没有书面协议，仅仅依据口头委托，（2）房屋借名登记在我与李端两个人名下，却不是登记在李伟利的妻子名下，（3）李端庭审表述参与了委托事项，但所有协议中并没有他的签字，（4）李晋表示购房是为了上学和生活，但此处房产周边没有学校，而且李晋在房屋登记后长达四年才起诉，期间对我的使用不闻不问。因此，我与李晋之间不存在借名购房关系，我是与李伟利共同购买诉争房屋。同意一审判决，不同意李晋的上诉请求及理由。李端辩称，1.我同意李晋的上诉请求，同意将诉争房屋50%的产权过户到李晋名下；2.我不同意金朝晖的意见，我与金朝晖均是代李晋购房，属于典型的借名买房的关系，李晋取得北京市户口后具有购房资格，我与金朝晖应将全部产权过户到李晋名下；3.一审判决后，我去诉争房屋查看并拍摄了照片，房屋一直未上锁，故一审法院以金朝晖持有诉争房屋钥匙从而认定金朝晖使用房屋是错误的。李晋向一审法院起诉请求：1.金朝晖、李端协助我办理1至2层房屋过户登记手续，将诉争房屋登记到我名下；2、诉讼费由金朝晖、李端承担。一审法院认定事实：2010年9月25日，案外人胡树娟（卖方）与案外人李伟利（买方）、金朝晖（买方）签订一份《定金协议》，内容为：胡树娟今收到李伟利、金朝晖用于购买22号的购房定金50万元。标的物成交价格为960万元，买方应于本协议签订之日起90日内向卖方支付全部购房余款910万元，买方应承担该房屋交易过程中的各项相关费用，卖方应于收到全部购房款当日与买方办理产权转移手续。协议还约定了其他内容。同日，李伟利向胡树娟的中国农业银行现金存入50万元。2010年12月24日，李伟利又向胡树娟的该中国农业银行账户转账910万元。同日，胡树娟（卖方）与金朝晖（买方）、李端（买方）签署《购房款确认函》，对房产信息及购房款情况予以确认，卖方胡树娟，买方金朝晖签字确认，见证方北京森柏房地产经济有限公司盖章，经办人常某签字。案外人李伟利与李晋系父子关系，李伟利系新加坡国籍，关于李伟利的购房资格问题，法院工作人员前往北京市涉外建设项目国家安全事项审查办公室进行询问，被告知该单位只负责审核外籍人士所购买的房屋是否涉及国家安全等，并不涉及有无购房资格问题。李晋于2011年6月23日由菲律宾迁来北京，获得购房资格。李晋主张李伟利出资为其购买了涉案房屋，李晋持有付款凭证原件。另查，经法院工作人员前往北京市国土资源局昌平分局核实，1至2层全部房屋产权人为胡树娟。2010年12月13日，胡树娟（出卖人）、与金朝晖（买受人）、李端（买受人共有人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定所售房屋1层全部。该房屋成交价格为400万元，该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定。买受人向出卖人支付定金50万元，定金支付方式为直接支付给出卖人，支付日期为2010年10月21日。金朝晖代李端在买受人处签名。2010年12月24日，胡树娟作为卖房人（转让方），李端、金朝晖作为买房人（受让方），金朝晖作为买房人（受让方）委托代理人在房屋所有权转移登记申请书上签字，现诉争房屋共有情况为按份共有，共有人金朝晖，共有份额50%，共有人李端，共有份额50%。现李端所持的房屋所有权证书已转交给李晋。经过现场勘验，涉案房屋现在处于无人居住状态，屋内地面杂物较多，墙面刷白。金朝晖自述其曾对涉案房屋进行过装修，李晋自述因购买的是二手房，屋内系前房主装修的。经与该别墅物业公司核实，金朝晖物业费交至2012年。庭审中，当事人均认可李伟利系北京印象东方投资发展有限公司（以下简称印象东方公司）实际控制人，金朝晖为该公司总经理，李端为该公司监事。金朝晖自述其交纳了房屋契税、房屋登记费用、部分物业费并持有购房发票、房产证及涉案房屋钥匙。再查，2014年2月24日，李晋曾向北京市昌平区人民法院起诉金朝晖、李端所有权确认纠纷，要求确认1至2层房屋归李晋所有，判令金朝晖、李端在判决生效后3日内协助李晋办理房屋产权变更登记手续。经一审审理，作出（2014）昌民初字第12089号民事判决书。金朝晖不服该判决，提出上诉。经北京市第一中级人民法院二审审理，作出（2015）一中民终字第07903号民事裁定书，裁定撤销上述判决，发回重审。上述事实，有定金协议、存量房屋买卖合同、银行存款业务回单、存款凭条、房屋所有权转移登记申请书、房屋产权证、情况说明、公证书、户口本及当事人当庭陈述等相关证据在案佐证。一审法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。此外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李端认可是李伟利为其子李晋买房，并同意将其所有的诉争房屋50%的产权过户给李晋，法院不持异议。本案的争议焦点在于，李晋与金朝晖之间是否系借名买房关系。当事人双方之间是否存在借名登记的约定是认定是否构成借名买房关系的关键，根据本案查明事实，综合考虑房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有情况，李晋提供证据仅能证明其对房屋购买存在出资关系，不足以证明双方存在借名登记约定，故其要求金朝晖将诉争房屋50%产权转移登记至其名下的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。对于其对购买诉争房屋的出资，其可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李端于本判决生效后十日内协助李晋办理1至2层房屋50%产权的权属转移登记手续；二、驳回李晋的其他诉讼请求。双方当事人围绕争议事实提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。本院经审理认定事实如下：1.李伟利系菲律宾国籍，一审法院认定有误。2.1006号房屋于2010年7月20日登记在印象东方公司名下。3.金朝晖在收房时交纳售楼费用共计12849.43元，此后又交纳物业费32435元和电视费899元，物业费交纳至2012年4月。4.诉讼期间，李晋交纳了2012年6月至2017年7月期间的物业费，金朝晖代理人韩冬平交纳了2017年8月的物业费，但各方当事人均未实际居住使用房屋，目前房屋仍处于空置状态。本院询问过程中，李晋申请李伟利到庭作证。李伟利陈述，诉争房屋系其为儿子李晋来京上学准备，全部由其本人出资，包括960万元的购房款和12万元契税。购房款中50万元定金是由其控制的西虎汽车公司向卖房人支付，910万元房款从其个人账户直接支付卖房人。税费系金朝晖从印象东方公司支取后支付。因李晋在2010年购房时没有北京户口不具备购房资格，故将房屋登记在金朝晖和李端的名下，各为50%。李端对此予以认可。金朝晖不认可李伟利陈述的真实性。金朝晖申请一审证人常某出庭作证，常某陈述主要内容为：其作为诉争房屋的中介参与房屋买卖的过程。李伟利与金朝晖曾共同看房。李伟利曾向其表达李伟利与金朝晖系合伙购房，并表示共有份额为各占50%。房屋买卖合同及居间协议现均已销毁，无法提供。其收取中介费用十几万元，具体数额记不清楚，但未开具中介费发票。李伟利本人是否在房屋买卖合同上签字无法确定。李晋认为，常某对于中介费、房屋买卖合同、定金的交付情况等与房屋买卖相关的基础事实均陈述模糊，却对于共同共有的细节明确陈述，不符合常理，不认可证人证言的真实性。李端认为常某证言不能证明李伟利与金朝晖存在共同购买、各占50%份额的约定。关于税费和物业费的款项来源，李晋提交了：1.印象东方公司日期为2010年12月21日、12月22日、12月23日的三张支出凭单，一张日期为2010年12月21日的银行回单。2010年12月21日的支出凭单上载明“为李总购房取现金（税款）”，金额为12万元，在收款人处有金朝晖签字，2010年12月21日银行回单载明存入金朝晖银行账户12万元。2010年12月22日的支出凭单载明“金总为李总购房税提现金”、2010年12月23日的支出凭单载明“金总为李总购房税付现金”，金额分别为12万元和7万元，该两张凭单在领款人处落款为“金办签”。2.印象东方公司的账目明细，其中载明：（1）12月21日从华夏银行提现金（李总购房税）120000元；12月22日从华夏银行提现金交金总付李总房税120000元。此两笔账目竖向排列，后部两行中间位置签有“金代办”、“金朝晖”字样，竖向排列。（2）12月23日，金总为李总交税款70000元（预付），其后有金朝晖签名。（3）2月23日报李总购房费302849.43元此账已报；2月23日金报差旅费26215.95元。在该两笔竖向排列的账目后部，金朝晖在中间部位签名。（4）2月23日金总交来购房余款7150元，该笔账目没有金朝晖签字。以上两份证据共同证明房屋系李伟利委托金朝晖购买，金朝晖从公司取款，代李伟利支付购房税费。金朝晖认可2010年12月21日的支出凭单系其本人所签，认可该支出凭单及银行业务回单的真实性，对另两份无其签字的支出凭单不认可。对于账目明细，金朝晖表示对12月21日、12月22日账目中的“金朝晖”三个字没有印象，对真实性不认可。认可12月23日签字的真实性。对于2月23日的签名，金朝晖主张是针对2月23日报销差旅费而签字，与上半部的购房费内容无关。李晋提交印象东方公司刘忠祥的书面说明，欲佐证前述公司账目。金朝晖不认可刘忠祥说明的真实性。对于以上证据，本院认定如下：印象东方公司的支出凭单以及账目明细中，有金朝晖本人签字的部分的真实性予以确认。金朝晖虽不认可公司账目明细中2010年12月21日、2010年12月22日两笔账目后部“金朝晖”系其本人所签，但未就此提供相反证据，本院对其否认不予采信。对于金朝晖仅认可2011年2月23日账目中关于差旅费的记录，而不认可购房费的意见，因“金朝晖”字样位于两笔账目的中间部位，且覆盖于笔记本两行之间原有的分割线上，按照通常行为模式以及账目明细中其他类似的记录方式，签字系对于两笔款项的一并确认，金朝晖关于其签字只是针对下面一行差旅费账目的认可的辩解，与常理不符，本院对此不予采纳。关于房屋的装修情况，金朝晖提交了其与陈哲雄、蒋凤春的电话录音、邮件接收记录及工程项目预算单，用于证明金朝晖实际占有并使用，由金朝晖决定装修事宜，故李伟利指派西虎公司员工陈哲雄联系装修公司，后陈哲雄将报价及预算明细通过邮件发给金朝晖，由金朝晖进行决定。李晋不认可上述证据的真实性，李端对于陈哲雄通话录音以外的证据真实性不予认可。李晋、李端主张，金朝晖在北京却没有由金朝晖在北京找装修公司，而是李伟利指派陈哲雄在厦门找了在北京的设计装修的人进行报价，证明本案房产是李伟利购买的，装修是由李伟利主持和决定的。金朝晖对于其出资对房屋进行了实际的装修未提供证据。关于50万元购房定金的出资情况，在北京市第一中级人民法院2015年10月13日的开庭过程中，金朝晖代理人陈述该50万元为金朝晖支付。本案发回一审法院重审后，在2015年11月9日询问中，金朝晖代理人陈述定金50万元为金朝晖支付。2015年12月4日的开庭过程中，李晋第一次出示了50万元定金存入胡树娟账户的银行卡存款业务回单。金朝晖代理人当庭陈述金朝晖向其表示该50万元为金朝晖使用现金支付。金朝晖本人书写的落款日期为2015年12月4日的《关于金朝晖支付定金50万元的情况说明》中记载，金朝晖支付定金50万元，从此前与李伟利的“合作获利款”中支付，由金朝晖让公司员工到农业银行柜台存入原房主的银行账户，定金50万元与李伟利无关。2015年12月17日的询问过程中，金朝晖表示，李伟利向其承诺用房屋价值的一半作为劳务和利益分成，其知道包括定金在内的购房款都是通过李晋方经手汇到胡树娟卡上，她并不清楚钱是谁存入胡树娟账户的，也没有说过钱是她付的，钱从其劳务和此前投资的分成中扣。本院审理过程中金朝晖陈述，在交定金时，由李伟利拨通西虎汽车公司会计的电话后，由金朝晖指示西虎汽车公司的同事支付。认可50万元定金系由李伟利支付，并非金朝晖支付，但支付后从金朝晖应得的工资中扣除。在2015年12月17日的询问中，金朝晖陈述910万元的付款是按照定金协议履行的，在公司有备案，公司的员工知道这件事情。本院审理过程中，金朝晖主张，房屋是其与李伟利共同购买，之所以在公司账目中写为李总购房，是因为其作为总经理不可能要求财务人员写她的名字，员工的心理会不平衡，所以不能写的太细。本院认为，李晋主张李伟利出资代其购买诉争房屋，购买房屋的法律效果归属于李晋。李伟利对此表示认可，并主张其为了实现购房目的，委托金朝晖代为办理买卖事宜，并登记在金朝晖、李端名下。因此，李伟利系基于其与李晋之间的约定，以及购买房屋的目的而从事民事法律行为，相关的法律效果归属于李晋，现李晋起诉要求金朝晖、李端履行过户义务，李晋与本案有利害关系，为本案适格原告。李晋主张其与金朝晖、李端之间存在借名购房合同关系，据此要求金朝晖履行过户义务，金朝晖对此予以否认，主张其与李伟利系共同购买诉争房屋，二人构成共有关系。故本案的争议焦点在于，李晋与金朝晖之间是否存在借名购房合同关系。因双方之间不存在书面的借名购房协议，故对于双方之间是否存在口头上的借名购房约定，应当从购买房屋的出资情况、购房合同及购房票据的持有情况、房屋的实际使用情况等方面进行认定。首先，关于购房款的支付问题。现有证据可以证明，2010年12月24日，李伟利账户内转账取款960万元，并于当日转账存入胡树娟账户910万元，故该笔910万元购房款系李伟利支付。关于购房定金50万元，李晋持有向胡树娟账户存款凭证，且各方均认可系由李伟利指示他人支付。故全部购房款均由李伟利支付。金朝晖主张购房款系用其在印象东方公司的劳务费用和投资回报分成折抵，但金朝晖就此未能提供证据，且金朝晖关于房款，特别是定金的支付情况及款项来源的陈述前后多次变化，相互矛盾。而印象东方公司购买的1006号房屋于2010年7月20日取得登记且并未出售的情况下，本案诉争房屋于2010年9月25日支付购房定金，在如此短的时间内，以取得的“合作获利款”支付定金或房款的主张不符合常理，故本院对金朝晖所持该项主张不予采信。其次，关于相关税费的交纳。李晋二审期间提交的支出凭单、公司账目明细所载明的“金总为李总交税款”、“报李总购房费”、“金总为李总购房税提现金”等内容均能够说明，金朝晖认可房屋系李伟利购买，金朝晖从印象东方公司支取款项的目的为代李伟利支付购房税费。故购房税费为李伟利实际支付，金朝晖并未出资。第三，关于房屋的使用情况。金朝晖虽主张诉争房屋由其装修并居住使用，但未就此提供证据。金朝晖二审期间提供的关于装修问题的证据，无法证明其以所有权人的身份，主动联系、安排装修事宜，反而是李伟利对于装修作出安排，仅李伟利委托他人将装修报价及明细发给金朝晖的事实，不足以证明金朝晖进行了装修，亦不足以证明金朝晖是房屋的共有权人。现有证据可以证明，诉争房屋长时间空置无人使用，仅依据金朝晖持有房屋钥匙的事实，无法认定金朝晖系基于与他人共有的主观状态使用或利用诉争房屋。综上，李伟利支付全部购房款、税费，金朝晖未出资，金朝晖曾作出认可房屋系李伟利出资购买的意思表示，其作为登记的共有人并未使用或利用诉争房屋。据此，本院认定金朝晖基于李伟利的委托为李晋购买诉争房屋，并基于双方之间的约定，将诉争房屋50%的份额登记在金朝晖名下的事实，具有高度的可能性。仅凭金朝晖持有购房票据原件及一份房屋产权证原件的事实，不足以否定借名购房关系的存在。定金协议中虽写明买方为李伟利与金朝晖，但在定金协议签订时，定金已经支付完毕，该协议的目的是对定金款项收付情况的证明以及剩余款项、费用支付的约定，并不在于明确真实的买受人。金朝晖亦认可，在定金协议签订时，李伟利并不确定自己是否具备购房资格。在定金协议内容与实际的出资情况不符、金朝晖未支付任何房款及税费且关于出资来源问题陈述多次变化的情况下，仅依据定金协议并不足以证明李伟利与金朝晖之间存在共同购买、按份共有的约定，亦不足以否定借名购房事实存在的高度可能性。综上所述，本院认定李晋与金朝晖、李端之间存在借名购房合同关系，现李晋要求金朝晖、李端履行过户义务，应予支持。一审法院认定事实错误导致判决结果错误，应予更正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院(2015)昌民初字第17886号民事判决；二、金朝晖、李端于本判决生效后十日内协助李晋办理1至2层房屋的所有权转移登记手续。一审案件受理费70元，由金朝晖、李端各负担35元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由金朝晖负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年九月二十二日书记员 赵梦芸书记员 刘 瑾