贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔26民终1321号上诉人（一审原告）：吴大吉，女，1985年11月27日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：吴国武，男，1982年9月21日出生，侗族，现役军人，户籍地贵州省黎平县，系吴大吉丈夫。被上诉人（一审被告）：贵州省黎平利南房地产开发有限公司，住所地：贵州省黎平县德凤镇正阳街��麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志艺，该公司销售部经理。上诉人吴大吉因与被上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴大吉上诉请求：撤销贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初720号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定被上诉人逾期办证未影响上诉人的居住生活属认定事实错误。被上诉人逾期办证注定会使上诉人的商品房难以取得合法产权，加上小区设施不完善，经常断水断电，环境生活舒适性大打折扣，造成上诉人的房产贬值。2、一审判决认定双方约定违约金���显过高，并以损失难以计算予以调低错误。被上诉人因存在违规情况至今仍然没有通过相关部门验收，造成上诉人的房屋超过约定时间的五倍多不能办证进而不能办理抵押、转让、过户，就是严重贬值的损失。3、一审判决以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，且只加收30%，明显低于各家银行的利率，偏袒被上诉人。因双方对违约金有约定，故一审判决适用法律不当，造成判决错误，请查明事实，分清是非，依法予以纠正。贵州省黎平利南房地产开发有限公司二审中未提交书面答辩意见。吴大吉向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金199600元；2、依法判令被告限时整改违规情况通过验收，履行合同义务办理商品房权属证书。一审法院认定事实：2013年7月27日，原告与被告签订《商��房买卖合同》，原告购买被告利南家园5幢2单元8层3号商住房，建筑面积为126.11平方米、房屋总价款为409858元，交房日期为2014年8月30日前。同时合同第八章第二十二条第三项约定：出卖人于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款409858元。被告按期交房，但至原告起诉时都未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转���登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为409元，月达12270元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务���本案被告尚未办理竣工备案表，无法办理房产证，原告要求被告承担违约金的时间为2015年12月30日至2017年5月2日，被告同意。本院予以确认，逾期天数为517天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为409858元×6.18％÷365天×517天=35877元。原告请求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告吴大吉逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金35877元。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告吴大吉交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商��房产权转移登记。三、驳回原告吴大吉的其他诉讼请求；案件受理费4292元，减半收取2146元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担400元，原告吴大吉负担1746元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合各方当事人的主张，本案的争议焦点是：在双方约定违约金的情况下，一审判决调整违约金是否正确？合同是当事人意思表示的合意，双方在订立案涉商品房预售合同时，对违约金作了约定，但按照该约定，本案的违约金日高达409元，月达12270元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损��的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因此，在当事人主张调减时，一审法院予以调整符合法律规定。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案双方虽约定了违约金，但上诉人所提因被上诉人逾期办证致其难以取得合法产权，其环境生活舒适性大打折扣，造成房产贬值，以及被上诉人因存在违规情况仍然没有通过相关部门验收，造成上诉人的房屋超过约定时间的五倍多不能办证进而不能办理抵押、转让、过户等就是严重贬值的损失而非损失难以确定的上诉理由，结合上述司法解释规定的“损失数额难以确定”，本案中上诉人并未提供因逾期办证致其具体损失数额的相关证据，故一审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并无不当。综上所述，吴大吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民��诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4292元，由吴大吉负担。本判决为终审判决。审判长  郑厚祥审判员  李南楠审判员  沈 智二〇一七年九月二十五日书记员  龙冬冬