江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初3130号原告：徐州成功物业管理有限责任公司，住所地徐州市泉山区中山南路成功大厦七楼。法定代表人：杨韧，该公司执行董事。委托诉讼代理人：原磊，该公司经营部工作人员。委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。被告：张蕊。委托诉讼代理人：陈顺利，江苏苏旭律师事务所律师。原告徐州成功物业管理有限责任公司（以下简称成功物业公司）诉被告张蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序于同年8月31日公开开庭进行了审理。原告成功物业公司的委托诉讼代理人原磊、夏飞阳、被告张蕊的委托诉讼代理人陈顺利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成功物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告给付2016年2月28日至2017年2月28日的物业服务费6814元、违约金746元。事实和理由：2014年10月24日原告与房产开发商签订了一份龙熙庄园前期物业服务协议，被告于2011年12月28日办理上房手续，根据协议条款第二十九条规定：该小区物业管理公共服务费按物价部门核定的，按照业主建筑面积1.80元/月/平方米的标准向业主收取。根据协议条款第四十二条规定：业主和物业使用人违反本合同的，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起逾期物业服务费按每天万分之三交纳违约金。被告一直未按此两项规定交纳物业费和滞纳金，原告于2016年12月26日向被告出具欠交物业服务费通知，2017年5月8日出具律师函，被告一直未交纳。被告张蕊辩称，原告未按照物业服务合同履行相应的物业服务义务，根据合同法第六十条之规定当事人应当全面履行合同义务；被告在物业服务期间小区的公共绿地被占用，导致被告无法正常出行并且被告的三楼房屋用水出现严重问题，太阳能热水器无法上下水；原告没有按照物业服务协议约定的相关义务履行，属于违约在先，所以被告不应当支付相应的物业费用、滞纳金。经审理查明，2010年11月原告开始为龙熙庄园小区提供物业管理服务。2014年10月24日徐州华安房地产开发有限责任公司（甲方）和原告成功物业公司（乙方）签订一份龙熙庄园前期物业管理服务协议，协议约定：甲方委托乙方管理龙熙庄园小区物业共用部位、公共设施设备（含配电室、水系、监控、道路、给排水、路灯等）的维修、养护、运行与管理，市政共用设施和附属建筑物的管理，服务设施、文化娱乐、体育活动场所的管理及维修保养，对小区内的主要通道、停车场交通及设施和各种车辆的统一管理，小区的保洁卫生、垃圾的收集清运等，小区内公共绿化的维护和管理，小区的公共秩序维护、消防和治安协防工作；乙方向业主、物业使用人收取物业管理公共服务费、预收公共部位水电费、小区公共能耗分摊费用、停车管理服务费用等；委托管理期限自2014年11月1日至2015年10月31日止，在本协议期限内龙熙庄园业主委员会成立并与物业公司签订物业管理服务委托合同生效时，本合同自动终止；甲方交付使用的物业符合龙熙庄园商品房买卖合同上约定的验收标准，按照住宅质量保证书规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；因维修物业或公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意，临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状；乙方对业主和物业使用人违反法规、规章的行为提请有关部门并及时跟踪督办；乙方应及时向全体业主书面通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；乙方对业主或物业使用人的装饰装修房屋进行监督，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改公用管线等损害公共利益的现象及时劝阻、制止，劝阻无效的，应及时向有关部门报告并跟踪督办；乙方提供的前期物业管理服务质量标准为普通住宅小区物业管理二级服务标准；小区物业管理公共服务费按物价部门核定的，按照业主建筑面积1.80元/月/平方米的标准向业主收取；小区内公共设施设备运行电费及各类公共用电、公共用水费为公共分摊费用，由乙方单独列账，按实按户分摊；业主应于甲方通知上房之日起，开始向乙方交纳物业服务费用，上房时需预交一年的物业服务费，上房后物业服务费按一年交纳，业主或物业使用人应在每年末之前付清下一年度的费用，购房业主上房后未装修、空置房屋的，需向乙方申请备案，其收费标准按《江苏省物业服务收费办法》的规定执行；业主和物业使用人违反本合同，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求责任人补交，并从逾期之日起逾期物业服务费按每天万分之三交纳违约金。甲乙双方还就委托管理事项的服务质量等事项进行了约定。2016年1月26日甲乙双方签订关于龙熙庄园前期物业管理补充协议，协议约定：甲方龙熙庄园前期物业仍委托乙方延续管理，时间从2015年11月1日起至2016年12月31日止；所委托的内容及相关条款仍按照2014年10月24日双方签订的龙熙庄园前期物业管理服务协议执行。同年5月30日原告对物业服务合同在徐州市云龙区房产服务中心进行了登记备案。2017年1月4日甲乙双方签订关于龙熙庄园前期物业管理补充协议，协议约定：甲方龙熙庄园前期物业仍委托乙方延续管理，时间从2017年1月1日起至2017年12月31日止；所委托的内容及相关条款仍按照2014年10月24日双方签订的龙熙庄园前期物业管理服务协议执行。被告为龙熙庄园小区A8#-2-102室房屋所有权人，房屋建筑面积329.60平方米（后变更为315.46平方米），于2011年12月28日办理上房手续，其尚欠原告2016年2月28日至2017年2月28日期间的物业服务费315.46平方米×1.80元/月/平方米×12个月=6813.93元。本院认为，2014年10月24日原告成功物业公司和徐州华安房地产开发有限责任公司签订的龙熙庄园前期物业服务协议及2016年1月26日、2017年1月4日签订的补充协议合法有效，对龙熙庄园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告成功物业公司具有从事物业管理服务的资质，为龙熙庄园小区提供了物业管理服务。被告张蕊为该小区业主，其应当及时给付原告物业服务费。虽然龙熙庄园前期物业管理服务协议约定业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每逾期一日按应交纳物业服务费的万分之三支付滞纳金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，且业主并非无故拒绝交纳物业服务费，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。被告张蕊办理上房手续后至变更房屋建筑面积前按照房屋建筑面积329.60平方米向原告交纳了物业服务费用，原告应向被告返还多收取的物业服务费用1260元。鉴于被告办理上房手续后有关业主长期、持续无故占用、毁坏公共绿地，影响了被告的正常通行，而原告未提供相关证据证明其已及时履行劝阻、制止或向相关部门反映的义务，原告仅在2016年8月才对有关业主在本院提起排除妨碍诉讼，故本院确定被告应向原告交纳的物业服务费用为6813.93元×90%-1260元≈4870元。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张蕊应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州成功物业管理有限责任公司物业服务费4870元。二、驳回原告徐州成功物业管理有限责任公司要求被告张蕊支付违约金746元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州成功物业管理有限责任公司负担5元、被告张蕊负担20元（原告已预交，被告张蕊应负担的20元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一七年九月八日书记员  于淼