北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5409号上诉人（原审被告、反诉原告)：王琪瑞，女，1984年9月3日出生。委托诉讼代理人：仲某（王琪瑞之夫）。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：刘光远，男，1972年11月20日出生。委托诉讼代理人：李亚非，北京市融智律师事务所律师。原审第三人：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东三环中路9号4层501号。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：姜博，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司职工。上诉人刘光远因与被上诉人王琪瑞、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称满懿房地产公司）北京分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2016)京0109民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人王瑞琪之委托诉讼代理人仲某、李欣，被上诉人刘光远及其委托诉讼代理人李亚非到庭参加诉讼；满懿房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑞琪上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回刘光远的诉讼请求。事实和理由：一审认定解除合同的理由是仲某和刘光远签订过《补充协议》，协议约定了一个日期，不交纳120万购房款，则解除合同，该协议没有原件，只有一份复印件，一个证人出庭的证言以及一份电话录音。李某当庭陈述存疑，录音材料并不能印证《协议》的存在。刘光远辩称，仲某很早把钥匙拿走了，一次次违约。我要求维持一审判决。满懿房地产公司向本院提交书面材料表示刘光远的请求均是针对王琪瑞，该公司不发表意见。刘光远向一审法院起诉请求：1、要求解除双方于2015年8月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2、要求王琪瑞按照2015年8月15日签订的《补充协议》第四条的约定给付违约金576000元。王瑞琪向一审法院反诉，要求刘光远协助办理北京市门头沟区1402号房屋的所有权过户手续，满懿房地产公司予以协助。一审法院认定事实：2015年8月15日，刘光远与王琪瑞签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王琪瑞购买1402号房屋，价款288万元，王琪瑞应于签订合同当日给付定金30万元，王琪瑞向公积金管理中心申办购房按揭贷款，拟贷款金额120万元。合同第九条约定逾期付款违约责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，王琪瑞、刘光远及满懿房地产公司签订《补充协议》，该协议第二条约定：乙方于2015年8月18日给付定金30万元，乙方支付首付款时，该定金视为购房款的一部分。关于首付款的支付，甲乙双方同意分期支付的方式履行，乙方于2015年8月18日将第一笔首付款壹拾叁（该“叁”字体较小）万元（不包括已支付的定金30万元）自行支付刘光远。乙方于2015年11月19日将第二笔首付款75万元自行支付给甲方，乙方在过户前一天将第三笔首付款50万元通过资金监管的方式支付。双方应于60个工作日内前往贷款机构办理贷款申请，并于60个工作日内办理产权转移登记。第四条关于违约责任：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效的，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部购房款项冲抵违约金，多退少补。签订上述合同当天，刘光远即将涉案房屋交付王琪瑞，由王琪瑞装修居住至今。2015年8月18日，王琪瑞通过王琪瑞的账户向刘光远转帐11万元，并于当日通过王琪瑞之夫仲某的账户转账10万元，于2015年8月19日通过仲某的账户向刘光远转账10万元、于20日通过仲某的账户向刘光远转账7万元、于25日通过仲某的账户向刘光远转账2万元，并于8月25日给付2万元现金。2015年8月18日，刘光远出具“收条”一份，载明：收到王琪瑞购买1402号房屋定金叁拾万元，第一笔首付款拾万元，第二笔首付款2万元，共肆拾贰万元整。2015年12月28日，王琪瑞通过其账户向刘光远转账100万元。2016年1月4日双方办理了网签手续，并签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定将30万元存入资金监管账户。同日，双方与北京市门头沟区住房和城乡建设委员会签订《存量房自有交易资金划账协议》，对资金监管账户进行了约定。另查，2016年10月10日，北京住房公积金管理中心门头沟管理部出具情况说明：借款人王琪瑞的公积金贷款初审已于2016年2月23日初审完毕，并且在初审后已告知买卖双方可以履行过户手续。庭审中，双方关于刘光远与仲某是否达成2016年3月14日的协议产生争议：刘光远主张：我与王琪瑞之间的房屋买卖事宜一直是王琪瑞爱人仲某负责，我只在签合同时见过王琪瑞，合同履行细节都是我和仲某在沟通。合同履行过程中，王琪瑞一直未给付第二笔首付75万元，经我催要，王琪瑞给付了我100万元，我也没提出异议，也没要求解除合同，只是催促仲某尽快办理贷款。后因我另购房曾向案外人借款，需要用1402号房屋出卖款偿还借款，后来案外人催我还款，我就与仲某协商让他先支付我一笔钱，他当时同意，但提议写一份协议。2016年3月14日，双方在中介人员李某在场的情况下达成了协议，协议内容是我和仲某协商的，协议是中介李某书写的，至少写了两份，两份都是李某手写的，协议书写后，我多次催促仲某付款，但他一直没有给付，导致我的欠款未能按期偿还，产生大笔违约金。王琪瑞主张：我爱人仲某和刘光远并未签订2016年3月14日的协议。我和刘光远签订买卖合同后一直按照合同约定支付购房款，后续的房屋买卖事宜均是我爱人仲某在办理。因我的公积金贷款一直没有信，刘光远后来要求我们将剩余的购房款包括存资金监管的款项都给付他，我们当时不同意。我的公积金贷款申请通过预审后，我们在中介的陪同下办理过户手续时发现涉案房屋需要多交一部分税费，当时我爱人仲某没带那么多钱，我们就和刘光远协商能否双方各承担一半税费，刘光远不同意。后我们凑足税费款项后要求刘光远办理过户手续，其要求我们再多给几十万元才能办理过户，我当时也同意，但要求刘光远负担资金监管的款项，当时刘光远也同意，但主张其暂时没有那么多钱，什么时间有钱了就存资金监管，最终双方没有协商一致，刘光远后就拒绝配合办理过户手续。刘光远为证明其主张，向本院提交了《协议》一份及刘光远与中介李某的录音材料和刘光远与仲某的录音材料，并申请证人李某出庭。刘光远主张《协议》系原件，该协议载明：“甲方（出卖方）：刘光远，乙方（买方）仲某，经甲乙双方协商关于1402号房屋所欠购房款达成以下协议：1、乙方2016年3月18日之前为甲方筹措资金壹百贰拾万元（￥1200000元），此壹百贰拾万元（￥1200000元）整。乙方公积金贷款壹百贰拾万元（￥1200000元）拨付至甲方指定贷款账号后三个工作日内退还给乙方。2、房屋过户前，甲方筹措资金肆万元（￥40000元）整，乙方筹措贰拾陆万元（￥260000元）整，共计叁拾万作为资金监管，此资金监管归甲方所有。3、违约责任：①如2016年3月18日之前未能筹措资金壹百贰拾万元（￥1200000元）整，双方房屋买卖终止，按合同约定应付未付房款违约金按合同（月息1.5％），日期按合同规定时间应付未付之日起计算。②如甲方收到乙方公积金贷款后未按约定时间退还给乙方，按应付未付日期支付违约金（月息1.5％）支付给乙方，双方未尽事宜，可到法院起诉。2016年3月14日。”该协议中有刘光远、仲某字样签名。证人李某陈述：“刘光远和王琪瑞的房屋买卖事宜系我居间介绍，因仲某和王琪瑞系夫妻，后续房屋买卖的事宜均是仲某出面办理。因王琪瑞要办理贷款，刚开始我带着他们通过我公司申请贷款，但通过我公司申请贷款比较慢，仲某说认识门头沟公积金中心的人，我就跟随仲某夫妇、刘光远一起到门头沟公积金管理中心办理贷款。但公积金需交纳满一年才能贷款，王琪瑞曾在河北省唐山市缴存过公积金，在北京也缴存过一段时间，所以王琪瑞需要到唐山开证明，导致后续合同没有按照约定的时间办理。双方购房款的支付情况我不清楚，都是他们自行支付的，没有通知我。后因刘光远欠别人钱，着急用钱，而王琪瑞的贷款一时办不下来，刘光远给我打电话让仲某先把钱借给他，等贷款批下来再还，仲某为了安全，找我做个见证人，这样双方协商由仲某先给付130万元，但协议书上写的120万元。刘光远提交的协议系我书写的，当时在我们公司书写的，就我们三个在场，我书写了一份原件，双方签字之前我复印了一份，然后刘光远和仲某分别在原件和复印件上签名，我留了一份原件保存，刘光远留有复印件上签名的那份，我认为该协议系刘光远向仲某借款的协议。刘光远与王琪瑞房屋买卖的过程都是我一个人参与的，没有其他人协助。2016年4月，我就从公司离职了，双方的买卖事宜我没有再参与。2016年5月30日，仲某找我，让我把原件给他，我就把协议原件给了他。”关于刘光远提交的录音材料，部分系刘光远与中介李某的录音，录音中李某认可曾签署过3月14日的协议。关于刘光远与仲某的录音，其中，2016年3月15日的录音中第11秒，刘光远问“你发短信是啥意思，你中午弄不来了是吗？”仲某回答“不是，关健问题是，确实费劲啊你知道吗？”关于该段对话的具体意思，仲某主张系刘光远让其给付贷款的120万元，其表示给不了。在2016年3月17日的录音中第1:10分，刘光远问“明天这钱能不能到？”仲某回答“关健问题是，我这边也有困难”。关于该段对话中“钱”的指向，刘光远主张指2016年3月14日协议中的120万元。仲某主张系刘光远要求其将剩余的房款都给付，包括应当贷款的120万元。4分34秒，刘光远说“咱们就说这个礼拜五你答应的能给我钱吧”，仲某答“对”。关于该段对话中“钱”的指向，刘光远主张指2016年3月14日协议中的120万元，仲某主张指刘光远要求其给付的剩余房款中的120万元。6:08分，刘光远说“你现在老说重复话，那写着很清楚，过户的时候你找二十六万，我给你搁上四万，怎么现在又不行了。”仲某说“行，这行。”关于该段对话中提到的款项，刘光远主张指2016年3月14日协议中的资金监管的30万元。仲某主张双方曾协商过资金监管，如果按照刘光远的要求其将资金监管的款项和后续的贷款120万元都给付刘光远，其总共给付的购房款就超过了合同约定4万元。所以刘光远提议资金监管由刘光远负担4万元，其就同意了。8:14分，刘光远说“你别说我考虑你，你签协议干嘛啊，我考虑你这个，你干嘛呀翻来覆去的，你光考虑你了，你考虑过我吗，问问你。”仲某说“我这不是为大家互相考虑吗。”经质证，满懿房地产公司对该协议的真实性无法确认。王琪瑞不认可该协议的真实性，主张该协议系复印件，即使该协议书是真实的，但协议内容是对房屋买卖合同作出的重大变更，应当由购房人王琪瑞与出卖人协商达成一致意见。王琪瑞申请对《协议》系复印件进行鉴定，并交纳鉴定费9540元。经鉴定，北京明正司法鉴定中心向本院出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：检材字迹不是原件，系复印件。经向双方送达鉴定意见书，王琪瑞及满懿房地产公司对鉴定意见书没有异议。刘光远不认可鉴定意见书，主张当时中介李某书写了一份协议，双方没有签字的情况下复印了一份，后仲某和刘光远分别在手写版和复印版上签名，李某给了仲某一份原件，店里留了一份原件，刘光远拿走了复印件。后刘光远申请对协议书中仲某的签字真实性进行鉴定，法大法庭科学技术鉴定研究所向本院出具《情况说明》，认为协议为复印件，根据现有情况，无法受理本鉴定。庭审中，经释明，王琪瑞之夫仲某坚持认为其与刘光远未签订2016年3月14日的协议，其手中亦没有该份协议。对于证人证言，刘光远不认可证人陈述的协议系借款协议，主张协议系仲某与刘光远关于购房款的支付和解除情况达成的协议，对证人其他陈述没有异议。王琪瑞认可证人系双方买卖合同的中介人员，但对证人证言不认可，证人陈述刘光远拿走的是双方在复印件上签名的一份协议，但刘光远提交的系复印件，仲某也没有拿走协议，对协议内容亦不认可，双方从未签署过此类协议。且中介服务一般是两个人，证人陈述仅他一个人服务，违背了行业规定。满懿房地产公司对李某的身份情况认可，对证人陈述的情况，主张因证人陈述书写协议的情况均是其个人行为，没有向公司进行汇报，故对其证言无法确认。对于录音材料，经质证，王琪瑞认可录音材料的真实性，但录音中双方并未陈述过协议的内容和还款的金额以及还款的方式，录音中并未明确签订的是什么协议，仲某在录音中并未承认签过刘光远提交的协议。满懿房地产公司对录音真实性认可，对录音内容因没有参与不予质证。一审法院认为，根据鉴定意见，刘光远提交的2016年3月14日的《协议》系复印件，在证据分类上，该证据属于书证。《中华人民共和国民事诉讼法》第70条规定“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条规定“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；……”故该复印件能否作为认定本案案件事实的依据，需看是否有其他证据予以印证，而结合刘光远提交的其他证据，本院认为，对协议应予以确认，理由如下：首先，证人李某系王琪瑞房屋买卖合同的居间中介人员，且与双方当事人均无利害关系，其出庭陈述其亲身经历的双方协商及签订协议的过程，无存疑和不合理之处，其证言具有较高的真实性和证明力。其次，刘光远提交了多份与仲某的谈话录音材料，在3月17日的录音中，刘光远多次提及双方约定好明天（3月18日）仲某应该给120万元，仲某未予以否认。刘光远又问仲某是不是答应过礼拜五（3月18日）给钱，仲某亦予以认可。双方谈话过程中亦有关于30万元监管资金如何负担的陈述。上述内容均与3月14日协议的内容能够对应。且仲某对录音的真实性并无异议，而其虽未在谈话中明确陈述其与刘光远签订了3月14日的协议，但在刘光远就协议约定的履行内容多次追问其的情况下，其均未表示否认。如果双方并无上述约定，其在录音中的言辞不符合常理。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院审查并结合相关事实，确信待证事实的存在高度可能性的，应当认定该事实存在。故本院结合证人证言和录音材料，认为刘光远所提交的3月14日的协议虽系复印件，但有其他证据予以佐证，证明力达到高度盖然性标准，可以确认，刘光远和仲某于2016年3月14日确达成了刘光远提交的协议。根据查明的事实，虽刘光远是与王琪瑞签订的房屋买卖合同，但王琪瑞购房应系家庭共同购房的行为，且其自认后续合同履行事宜均是其爱人仲某在办理，刘光远有理由相信仲某作出的关于房屋买卖合同履行的相关决定系代表其家庭作出的意思表示，现仲某与刘光远关于后续购房款的支付及合同解除达成新的协议，王琪瑞应受该协议约束。根据《补充协议》第四条的约定，乙方支付20％的违约金主要针对该条约定的乙方构成根本违约的情形。后仲某与刘光远达成2016年3月14日的《协议》，《协议》中并未约定违约方依据《补充协议》的约定支付违约金，现王琪瑞未按照2016年3月14日的《协议》履行，存在违约，刘光远要求王琪瑞按照《补充协议》的约定给付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。判决：一、解除王琪瑞与刘光远于二○一五年八月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王琪瑞与刘光远、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司于二○一五年八月十五日签订的《补充协议》；二、驳回刘光远的其他本诉诉讼请求；三、驳回王琪瑞的反诉诉讼请求。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。刘光远、王琪瑞于2015年8月15日签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案争议焦点系刘光远与仲某是否于2016年3月14日就后续购房款支付及合同解除达成新的约定以及该约定的效力能否及于王琪瑞。1、根据鉴定意见，刘光远提交的2016年3月14日的《协议》系复印件，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条规定“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；……”，根据前述规定，该复印件不能独立使用。但是除此之外，刘光远又提供了证人证言及录音资料，证人证言与录音资料可以与《协议》内容相互印证，因此一审法院确认2016年3月14日的《协议》存在且有效客观、公正。2、虽然与刘光远签订房屋买卖合同的是王琪瑞一人，但王琪瑞与仲某系夫妻关系，在无特殊约定时二人所购房屋为夫妻共同财产，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。仲某全程参与了房屋买卖过程，王琪瑞自认后续合同履行事宜均是仲某在办理，故刘光远有理由相信仲某作出的承诺代表其家庭，《协议》约束王琪瑞。根据《协议》约定，王琪瑞、仲某未能在2016年3月18日给付刘光远120万元，一审法院判决解除王琪瑞与刘光远签订的房屋买卖合同正确。综上所述，王琪瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49368元，由王琪瑞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 赵 蕾审 判 员 辛 荣二〇一七年九月十九日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍