葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽1403民初1644号原告孙秀莉，女，汉族，无业，住葫芦岛市。委托代理人郭巍，辽宁一鸣律师事务所律师。委托代理人刘宇阳，辽宁一鸣律师事务所律师。被告葫芦岛市弘基房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人岳红，该公司经理。委托代理人陈国才，男，蒙古族，该公司股东，住朝阳市双塔区。委托代理人宋扬，男，汉族，该公司职员，住葫芦岛市连山区。原告孙秀莉诉被告葫芦岛市弘基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙秀莉及其委托代理人刘宇阳、郭巍，被告葫芦岛市弘基房地产开发有限公司委托代理人陈国才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年被告开发位于葫芦岛市××区商住楼项目，2009年9月17日，原告与被告签订《弘基·华府认购书》，并交付购房款152,196.00元（含定金20，000.00元），双方在认购书中就认购的房号、面积、单价及房款的交付方式等相关事宜均作了约定，被告承诺弘基·华府小区预计在2011年12月31日交工。自原告交付购房款至今已八年之久，被告尚未能履行合同，原告无数次与被告协商无果，现被告对交付认购楼房已履行不能，故原告诉至法院，要求：一、被告立即返还购房款152,196.00元及利息（以交付购房款为本金，自2009年9月17日起至给付之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算利息）；二、被告返还定金20，000.00元；三、被告承担诉讼费用和保全费用。被告辩称，一、不能按期交工是在稳定压倒一切的政策下政府指令造成的，原告认购的弘基华府项目”搁置及停工”是政府的指令导致不能按期交工，面对政府从”发展”为主导转而越来越注重”稳定”、”民生”的政策变化，被告只能按政府的指令停工；二、原告至今没有解除认购书退房退款责任在原告自身，原告是以集体的形式团购的，被告先后于2011年12月28日和2012年12月5日前后，在葫芦岛日报和晚报上通知，告知：”弘基华府项目由于本公司以外的原因，无法开工建设，风险巨大，......办理解除《认购书》事宜，取回购房款及约定利息，超过上述期限，一切风险后果自负”。但原告不解除合同、不退房、不退款；三、现今情形下如何退房、退款，被告须得到龙港区政府指示，2015年6月16日，葫芦岛市、龙港区、市法制办及开发单位举行会议，在会议中议定：”弘基华府项目不能在原址建设，龙港区政府为弘基华府项目另行选址置换土地建设”。2015年10月10日，在人民网地方领导人留言上给一位团购人的回复中明确：”......2、区政府将另外选取茨齐路北侧一地块用于弘基华府小区建设。3、如购房者不同意择址建设，区政府将与开发商协商对不同意者予以退款”。所以现在原告提出退款，被告须要跟龙港区政府协商后决定如何予以退款。2015年11月，原告集体协商同意了龙港区提出的茨齐路的地块，也对退款的方式达成了一致，所以不能说原告与被告无数次协商无果，而是原告在最初阶段不相信”不能如期建设存在风险后果自负”的告知，中间阶段在异地建设和原址建设来回摇摆，后来主张要退款。2015年11月，原告代表与被告一起签署形成书面材料上报了龙港区政府，至此，换地工作正式启动，但原告在2016年5月又去市政府上访，提出了包括仍在原址建设的诉求，2016年12月末，市政府召开专门会议议定弘基华府项目在原址建设，但因周边居民上访，龙港区政府没有按会议决定批准原址建设复工，所以现阶段原告提出解除合同退房款，弘基公司需要得到龙港区政府批示。四、弘基公司也理解项目不能正常建设给原告带来的困扰，除了已经退款的认购人外，在政府提出异地建设的过程中，原告与弘基公司对想解除合同退房退款的人，在时间和方式上已经达成了一致意见，由于现在公司暂时没有钱，在新地块手续下来之后，马上融资解决。弘基公司没有放弃省市区三级政府做出的异地建设的行政行为，原告的反悔也让市政府重新做出原址建设的决定，这两样都没有最终结果，所以不能说交付认购楼房一事已履行不能。请相信弘基公司，弘基公司是讲诚信的。五、被告弘基公司没有违反约定，登报告知，原告仍不退款，弘基公司积极与原告协商，按认购书的约定和协商结果来推进项目，没有违约的行为。对项目的停工心急如焚，向省、国家信访局、中纪委巡视组反映问题，希望尽快能够解决，在这个项目上，弘基公司也是受害者，弘基公司从新股东接手公司后，就一直非常愿意给原告退房退款，是原告不退，如今即便弘基公司接受原告提出的退房退款，也只能按合同约定在扣留定金后退还已交认购款，而不能按活期或者同期贷款利率支付利息，因为2011年12月末，弘基公司登报提示过风险自负。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第六项规定，在一定期限不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理，请求人民法院驳回原告起诉。经审理查明，2009年被告开发位于葫芦岛市××区商住楼项目，2009年9月17日，原告与被告签订《弘基·华府认购书》，并交付购房款152,196.00元（含定金20，000.00元），双方在认购书中就认购的房号、面积、单价及房款的交付方式及违约责任违约的解决方式等相关事宜均作了约定，被告承诺弘基·华府小区预计在2011年12月31日交工。至今该工程也未开工建设，现原告诉至法院，要求判如所请。上述事实，有原、被告陈述、认购书、收据等证据载卷，经庭审质证，可以认定。本院认为，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，2009年9月17日，原、被告签订《弘基·华府认购书》，该认购书性质为商品房预售合同，但至今该工程仍未开工，更未取得商品房预售许可证明，故该认购书应依法认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因被告的原因，认购书项下的工程至今仍未开工，更未取得商品房预售许可证明，导致合同无效，被告对此有过错，应承担返还已付购房款、支付双倍返还定金的责任，同时还应赔偿原告因此受到的损失；第二，关于原告的损失问题，原、被告签订《弘基·华府认购书》第九条约定：”如果甲方延期交房，乙方不愿意继续等待的，甲方退还乙方房款并支付房款的银行同期活期存款利息”。虽然原、被告签订的认购书被依法认定无效，但《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：”合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。故被告应按照认购书中解决争议方法的约定，自交付购房款次日起，以交付的购房款为基数，支付银行同期活期存款利息；第三，被告抗辩称因不可抗力、原告的原因等造成违约，但被告未有充分的证据予以证实，故对被告的抗辩主张依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告葫芦岛市弘基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙秀莉购房款132,196.00元并支付利息（自2009年9月18日起至给付时止，以132,196.00元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算利息）；二、被告葫芦岛市弘基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告孙秀莉定金款40，000.00元。三、驳回原告孙秀莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,875.00元（减半收取，缓交至执行阶段），保全费1,381.00元（缓交至执行阶段），合计3,256.00元，由被告葫芦岛市弘基房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  于丹二〇一七年九月十五日书记员  秦娜