湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0104民初2128号原告:交通银行股份有限公司武汉硚口支行,住所地：武汉市硚口区建设大道609号。负责人：曹郁，该行行长。委托代理人：章勇辉、余超，北京大成（武汉）律师事务所律师。（一般代理）被告:周敏燕，女，汉族，1980年1月3日出生。委托代理人：姜华，湖北楚润律师事务所律师。（特别授权）被告：中维地产武汉有限公司,住所地：武汉市汉南区汉南大道342号。法定代表人：梁斌，该公司董事长。委托代理人：周欣，该公司员工。（特别授权）原告交通银行股份有限公司武汉硚口支行（以下简称“交行硚口支行”）诉被告周敏燕、中维地产武汉有限公司（以下简称：“中维公司”）借款合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员任甜担任审判长，与人民陪审员田刚萍、王红霞组成合议庭，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告交行硚口支行的委托代理人章勇辉、被告周敏燕的委托代理人姜华、被告中维公司的委托代理人周欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交行硚口支行提出诉讼请求：1.判令被告周敏燕立即偿还原告借款本金54219.81元，并支付所欠利息、罚息及复利3208.7元，共计人民币57428.51元，以及从2017年2月24日起至付清之日止的所有利息；2.判令被告中维地产武汉有限公司对上述债务承担连带担保责任；3.判令原告对抵押物武汉市硚口区解放大道128号金叶SOLO国际第A栋2-10-3号房产享有优先受偿权；4.判令上述被告承担本案诉讼费、律师代理费等其他因原告提起诉讼所产生的全部费用，判令该费用在上述抵押物拍卖或变卖款中优先受偿。事实和理由：2005年2月，原告与被告周敏燕签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定原告为被告周敏燕提供贷款14万元，贷款期限15年，贷款年利率5.31%，被告周敏燕同意以其名下位于武汉市硚口区解放大道128号金叶SOLO国际第A栋2-10-3号房产为前述贷款提供抵押担保，并办理了期房抵押登记手续，被告中维公司为上述贷款提供连带担保责任。《个人房产抵押贷款合同》签订后，原告即依约履行了发放贷款的义务，其后被告周敏燕违反合同约定没有按期归还贷款，经原告工作人员多次催讨，截止到2017年2月23日，被告周敏燕共拖欠原告贷款本金、利息、罚息及复利等共计57428.51元。且经查湖北金叶房地产开发有限公司名称已于2011年2月23日变更为中维地产武汉有限公司即本案的被告。被告周敏燕辩称：原告起诉的利息、罚息计算过高，应按照同期银行贷款利率计算。被告中维公司辩称：原告诉请的第二、三项不应同时得到法院支持。在被告周敏燕取得涉案房屋权利证明后，原告作为涉案房屋抵押权人，对涉案房屋享有优先受偿权，应免除被告中维公司的保证责任。经审理查明：2005年2月28日，原告（乙方）与被告周敏燕（甲方）、被告湖北金叶房地产开发有限公司即中维公司（丙方）签订《个人房产抵押贷款》，约定：甲方为购买武汉市硚口区解放大道128号金叶SOLO国际A1045号房屋向乙方贷款；贷款金额为14万元，贷款期限为15年，贷款年利率为5.31%，如遇贷款利率调整，放款前，直接执行调整后的利率；放款后，贷款期限在一年以上的，当年仍执行调整前利率，于次年1月1日起，按相应利率档次执行调整后的利率；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月21日；丙方为合同项下的贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利以及实现债权的费用；甲方取得上述房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，丙方的保证责任解除；甲方将上述房屋作为抵押物抵押给乙方，抵押担保的范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利以及实现债权的费用；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定的用途使用贷款的，乙方有权按逾期或者挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付的利息计收复利。合同签订后，原告与被告周敏燕办理武汉市期房抵押证明（武房期硚字第200501328号），该证明上载明的抵押房屋为：硚口区武汉市桥口区解放大道128号金叶SOLO国际第A栋2-10-3。原告于2005年3月14日向被告周敏燕发放了贷款14万元。原告发放贷款后，被告周敏燕出现多次逾期还款，截至2017年2月23日，被告周敏燕尚欠原告借款本金54219.81元，利息、罚息及复利3208.7元。另查明，2011年2月23日，湖北金叶房地产开发有限公司名称变更为中维地产武汉有限公司。以上事实，有原告提交的个人房产抵押贷款合同、借款凭证、武汉市期房抵押证明、企业信息咨询报告、欠款本息明细，以及原、被告庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照约定全面履行各自的义务。原告依约履行了发放贷款14万元的义务后，被告周敏燕未按约定还款，原告有权按照合同的约定宣布借款提前到期，要求被告周敏燕提前清偿所欠贷款本息。故被告周敏燕应向原告偿还贷款本金54219.81元及截至2017年2月23日的利息、罚息、复利3208.7元，2017年2月24日至付清之日止的利息、罚息、复利（按《个人房产抵押贷款合同》的约定计算）。对被告周敏燕提供抵押的房屋，原告有权就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。根据合同约定，在被告周敏燕取得房屋产权证明，且原告就该房屋取得现房抵押登记证明文件正本后，方可解除被告中维公司的担保责任；现原告尚未取得现房抵押登记证明文件，故被告中维公司的担保责任不能免除，应按合同约定对被告周敏燕的贷款承担相应的连带担保责任。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”之规定，被告周敏燕作为债务人提供了房屋作为担保，原告应当先就抵押物的担保实现债权，对于不足部分，保证人中维公司应承担连带保证责任。关于原告主张的律师代理费用，因未向本院提交相关证据，本院不予支持。综上，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条，第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周敏燕于本判决生效之日起七日内向原告交通银行股份有限公司武汉硚口支行偿还借款本金54219.81元及截至2017年2月23日的利息、罚息、复利3208.7元，从2017年2月24日起至借款还清之日止的利息、罚息及复利按《个人房产抵押贷款合同》约定计算。二、如被告周敏燕未履行上述还款义务时，原告交通银行股份有限公司武汉硚口支行有权就被告周敏燕位于硚口区武汉市桥口区解放大道128号金叶SOLO国际第A栋2-10-3房屋优先受偿。三、被告中维地产武汉有限公司对原告交通银行股份有限公司武汉硚口支行在行使本判决第二项优先受偿权后仍未能受偿部分的债权承担连带清偿责任。四、驳回原告交通银行股份有限公司武汉硚口支行的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1236元，由被告周敏燕负担（此款原告已垫付，被告在支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  任 甜人民陪审员  田刚萍人民陪审员  王红霞二〇一七年九月十四日书 记 员  李梦云