山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终3985号上诉人（原审被告）：青岛集力塑钢异型材有限公司。法定代表人：薛清纪，总经理。委托诉讼代理人：徐山，山东光浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛康达城实业有限公司。法定代表人：米超，总经理。委托诉讼代理人：时圣华，山东胜华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑璇，山东胜华律师事务所律师。原审被告：青岛蓓丽服饰有限公司。法定代表人：藏家国，经理。委托诉讼代理人：徐山，山东光浩律师事务所律师。上诉人青岛集力塑钢异型材有限公司（以下简称集力公司）因与被上诉人青岛康达城实业有限公司（以下简称康达城公司）、原审被告青岛蓓丽服饰有限公司（以下简称蓓丽公司）合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初2813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人集力公司、原审被告蓓丽公司的共同委托诉讼代理人徐山，被上诉人康达城公司的委托诉讼代理人时圣华、郑璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。集力公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判集力公司向康达城公司减少赔偿金额至804,368.27元；2、一、二审诉讼费由康达城公司承担。事实和理由：1、涉案房地产估价报告的签名估价师并未真实参与涉案项目勘察等估价环节，违反国家有关标准；2、估价报告未考虑已有租约的情况，背离了涉案项目的客观状态；3、涉案房屋周边的真实租赁价格最高不超过0.3元/平方米/天，即使按照该价格计算，赔偿总额也仅为804,368.27元。康达城公司辩称，一审判决所依据的估价报告经法院依法委托，评估公司按照法定程序予以评估。双方在一审中已经对估价报告进行质证，评估机构也当庭进行了答疑，估价报告应当作为判案依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。蓓丽公司述称，本案与蓓丽公司无关。其他事项同意集力公司的上诉意见。康达城公司向一审法院起诉请求：1、集力公司、蓓丽公司赔偿康达城公司自2014年5月14日起至2015年12月7日止侵占康达城公司房产造成的租赁费损失1,136,779.45元；2、诉讼费、保全费由集力公司、蓓丽公司承担。一审法院认定事实：2014年1月28日，青岛维康太阳能玻璃模具有限公司（以下简称维康公司）作为原告，以集力公司为被告、以蓓丽公司为第三人向一审法院提起诉讼，请求判决：1、集力公司、蓓丽公司立即腾交维康公司所有的位于青岛经济技术开发区团结路199号的土地及地上附着物1号厂房；2、集力公司、蓓丽公司赔偿由于其非法占用给康公司的厂房土地给该公司造成的损失80万元（自2013年6月4日起至起诉之日止，按每月10万元计算），自起诉之日起至腾出土地及厂房之日止的损失按每月10万元计算。2014年9月19日，一审法院作出（2014）黄民初字第1834号民事判决书，认定：“本案涉案的土地及厂房即位于青岛经济技术开发区团结路199号的土地及地上附着物1号厂房。经（2010）黄民初字第2231号民事判决书及（2011）青民一终字第2247号民事判决书认定，在集力公司于2004年11月1日与青岛市黄岛区兴存租赁有限公司签订《商品房买卖合同》时，该厂房及土地仍处于人民法院查封期间，双方在此期间对被查封的厂房所进行的产权转移行为无效。该判决书已经生效。根据该判决的认定，青岛市黄岛区兴存租赁有限公司仍对涉案的土地及厂房拥有财产权利，且一审法院已于2013年6月24日以（2000）黄执字第344-6号民事裁定书将该涉案土地及厂房的财产权转移给维康公司。该裁定书已经生效。集力公司虽已办理了涉案厂房的产权登记证书，但该产权登记不能对抗一审法院司法裁判对财产权属作出的确认。根据（2000）黄执字第344-6号民事裁定书的裁定，涉案土地及地上建筑物的财产权自裁定送达买受人维康公司时起转移，而该裁定书于2013年6月24日送达维康公司，故自当日起维康公司即为涉案土地的使用权人及涉案厂房的所有权人。涉案土地已为维康公司拥有使用权，但被集力公司实际占用，故集力公司应当将涉案土地及厂房腾出并交付给维康公司。“集力公司在其提起的案外人执行异议之诉案件审理期间将涉案厂房出租给蓓丽公司，集力公司在出租该厂房时明知该厂房有争议尚未解决而出租，且经（2010）黄民初字第2231号民事判决书及（2011）青民一终字第2247号民事判决书认定对被查封的厂房所进行的产权转移行为无效，该厂房的租赁合同因出租的主体不适格而无效。蓓丽公司虽称其承租厂房为善意，但其承租厂房时该厂房已经被一审法院查封，对于厂房被查封的情况蓓丽公司应当明知。故蓓丽公司不属于善意承租，应当与集力公司共同承担腾出厂房并交付给康达城公司的责任。“康达城公司要求集力公司、蓓丽公司赔偿由于占用康达城公司厂房土地给该公司造成损失的主张，因康达城公司于2013年6月24日成为涉案土地及厂房的财产权利人，而此后至今蓓丽公司仍使用该厂房，故集力公司应向康达城公司支付该厂房的租赁费用。蓓丽公司租赁该厂房不属于善意承租，应与集力公司共同承担支付厂房租赁费用的责任。厂房租赁费用的数额，经一审法院依法委托司法鉴定，自2013年6月24日起至2014年5月13日止的房地产租赁费用为612,810元；2014年的租赁单价为0.4081元/平方米/日，该厂房建筑面积为4,695.67平方米，2014年5月13日至2014年12月31日期间的租赁费用据此计算；此后的损失应通过司法鉴定确定。”基于上述事实，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：集力公司腾出位于青岛经济技术开发区团结路199号的土地；集力公司、蓓丽公司腾出位于青岛经济技术开发区团结路199号土地上的1号厂房（权证字号为青房地权黄自第1902号）；集力公司、蓓丽公司赔偿维康公司自2013年6月24日起至2014年5月13日止的厂房租赁费用损失612,810元及自2014年5月14日起至实际腾出上述土地及厂房之日止的经司法确认的租赁费损失。判决作出后，集力公司、蓓丽公司不服，向本院提出上诉。2015年4月28日，本院作出（2015）青民一终字第69号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2015年12月4日，一审法院发出公告，载明：“本院已于2015年11月26日向被执行人下达了执行通知书，责令蓓丽公司、集力公司于执行通知书送达之日起4日内自行腾出，但被执行人至今未履行法律文书确认义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，本院责令被执行人蓓丽公司、集力公司在2015年12月7日前自行腾出位于青岛经济技术开发区团结路199号的土地及土地上的1号厂房。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。”2016年5月5日，维康公司变更名称为“青岛康达城实业有限公司”。位于汾河路45号土地上的厂房，即原团结路199号的一号厂房。庭审中，康达城公司申请对涉案的青岛市黄岛区汾河路45号土地上的厂房租赁费单价进行评估。一审法院委托青岛青房房地产评估事务所有限公司进行评估。2016年8月11日，该评估事务所作出青房估字2016-HZ08013号《房地产估价报告》，估价结果为：“2014年5月14日-2015年12月31日的时间段内租赁单价为：①2014年5月至2014年12月的租赁单价为0.410元/平方米/天；②2015年的租赁费单价为0.431元/平方米/天。”康达城公司对估价报告无异议。集力公司、蓓丽公司质证称：对估价报告不予认可；经过询问估价人员，发现估价人员并未到涉案房产周边进行现场询价和比对，估价报告署名估价师未到涉案现场实际勘验，对已经有租约的事实，也未考虑，因此该估价报告不应被采纳；据集力公司、蓓丽公司了解，涉案房产周边的租赁市场价格较低，远远低于评估价格，即使康达城公司此后对外出租，实际价格也远远低于评估价格。一审法院经审查认为，结合（2014）黄民初字第1834号案件中评估机构作出的房屋租金的评估认定以及对青岛青房房地产评估事务所有限公司作出的估价报告的技术分析，该报告中房屋租金的价格符合市场价格自然增长的规律，且评估过程和估价报告并无明显瑕疵，故对该估价报告依法予以采信。一审法院认为，本案争议的土地及厂房即位于青岛经济技术开发区汾河路45号的土地及地上附着物1号厂房，经（2014）黄民初字第1438号民事判决书、（2015）青民一终字第69号民事判决书认定为康达城公司所有，集力公司、蓓丽公司占有使用直至一审法院下达执行公告规定的期限即2015年12月7日，应当赔偿由于占用康达城公司厂房土地给该公司造成的损失。关于厂房租赁费用的数额，经一审法院依法委托司法鉴定，2014年5月14日至2014年12月31日期间的租赁单价为0.410元/平方米/天，厂房建筑面积为4,695.67平方米，总计446,652.13元；2015年1月1日至2015年12月7日期间的租赁单价为0.431元/平方米/天，厂房建筑面积为4,695.67平方米，总计690,127.32元。综上，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：集力公司、蓓丽公司于判决生效后10日内赔偿康达城公司厂房租赁费用损失1,136,799.45元。案件受理费15,031元，评估费1,000元，由集力公司、蓓丽公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为，涉案土地及厂房经生效的法律文书认定归康达城公司所有，集力公司、蓓丽公司占有使用该土地及房屋，依法应当向康达城公司赔偿租赁费损失。一审法院依法委托评估机构对租赁费损失进行评估，评估过程和估价报告并无明显瑕疵，该估价报告应当作为本案认定依据。集力公司主张估价报告违反国家有关标准，依据不足，本院不予采纳。集力公司主张涉案房屋周边的真实租赁价格最高不超过0.3元/平方米/天，但未提交证据予以证明，本院不予采信。综上所述，集力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,286元，由青岛集力塑钢异型材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢雄心审判员  李晓波审判员  徐镜圆二〇一七年九月二十七日书记员  韩明玉书记员  于国英