广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13035号上诉人（原审被告）：广东华南新城房地产有限公司，住所地广州市番禺区南村镇南大路168号华南新城碧泉居9、10座。法定代表人：谢宝鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓徇、何天云，均系该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：冯燕华，女，1957年10月31日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：孙敏，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。上诉人广东华南新城房地产有限公司（以下简称华南新城公司）因与被上诉人冯燕华商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初10431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华南新城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回冯燕华的全部诉讼请求；2.本案一审、二审受理费由冯燕华承担。事实和理由：涉案《商品房买卖合同》约定以套内面积确认面积及处理面积差异，合同有约定的应按约定处理。一审不采纳华南新城公司关于诉讼时效的抗辩，属适用法律错误，本案的对价款是基于合同所产生的一种债权请求权，应适用诉讼时效。即使华南新城公司存在违约情形，需退补相应的面积差额款项，关于如何计算退补金额也应当以合同约定的为准。经核实，涉案房屋的公摊部分建设费用为2638.12元/平方米，因此，华南新城公司只需向冯燕华退还27246.5元公摊面积差价款。冯燕华二审辩称，一审法院认定事实清楚，华南新城公司提出以公摊部分建设费用2638.12元/平方米计算违约金，无事实和法律依据。冯燕华向一审法院起诉请求：1.判决华南新城公司返还冯燕华公共分摊面积减少部分的购房款148766元；2.华南新城公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2007年6月18日，冯燕华、华南新城公司签订了编号为穗（番）房合字NO.0547657号《商品房买卖合同》，约定：冯燕华向华南新城公司购买广州市番禺区南村镇华南新城御弘轩×座××××号商品房，该商品房建筑面积312.031平方米，其中套内面积252.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积59.241平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米17338.22元，总金额4382928元；公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；冯燕华、华南新城公司选择以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准；商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意以下方式进行处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；3、面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人有权退房。买受人不退房时，实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；面积误差比=（实测计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。上述《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。上述《商品房买卖合同》是由广州市国土房管局、广州市工商局监制的示范文本。上述合同签订后，冯燕华向华南新城公司共支付了4382928元房款。广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明的房屋坐落为广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷××号××××，建筑面积为300.49平方米，套内建筑面积为251.84平方米，共有分摊面积48.65平方米。根据《商品房买卖合同》中对公共部位与公用分摊建筑面积的明确约定及冯燕华取得涉案房屋产权证书中载明的建筑面积及套内建筑面积大小，涉案房屋公共部位与公用分摊建筑面积差异为：59.241-（300.49-251.84）=10.591平方米。因冯燕华认为涉案房屋公共部位与与公用分摊建筑面积存在缩水达10.591平方米，故冯燕华要求华南新城公司返还公共分摊面积缩水购房款148766元。一审法院认为，冯燕华与华南新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。通过冯燕华、华南新城公司双方的诉辩及庭审查明的事实可知，本案争议的焦点在于公共部位与公用房屋分摊建筑面积缩水相应违约责任问题。冯燕华、华南新城公司双方签订的《商品房买卖合同》中约定冯燕华所购商品房总价款的计价方式为按套内建筑面积计算。同时该《商品房买卖合同》亦约定“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”，由此可见，在合同约定的房屋总价款中显然包含了公摊面积的价值。通过产权证书核准的面积与合同约定的公共部位与公用分摊建筑面积相比较，涉案房屋的公共部位与公用分摊建筑面积缩水10.591平方米。现华南新城公司交付给冯燕华的房屋公共部位与公用分摊建筑面积大幅减少，且华南新城公司亦未能举证证实其就此存在合理免责事由，华南新城公司实际交付的合同标的物不符合合同约定，已构成违约，华南新城公司应对涉案房屋公用分摊面积的减少予以补偿。冯燕华要求华南新城公司按总价款÷(套内面积+分摊面积)×缩减面积的标准赔偿面积减少损失，符合公平合理原则、市场交易常理及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应予支持。即华南新城公司应当向冯燕华赔偿公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款为4382928÷(252.79+59.241)×10.591=148765.95元。因房屋面积差异款属于取得不动产物权的对价，并不适用诉讼时效，华南新城公司诉讼时效的抗辩理据不充分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2017年2月20日作出如下判决：一、广东华南新城房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向冯燕华赔偿公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款人民币148765.95元；二、驳回冯燕华其余的诉讼请求。案件受理费1638元，由冯燕华负担25元，由广东华南新城房地产有限公司负担1613元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、华南新城公司应否返还公用分摊建筑面积减少的购房款以及该部分购房款的计价标准如何确定；二、房屋面积差异款是否适用诉讼时效。关于争议焦点一。华南新城公司与冯燕华签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的公用分摊建筑面积为59.241平方米，但房产证上记载的公用分摊建筑面积为48.65平方米，冯燕华按照合同约定的价款支付了购房款，最终取得的房屋公用分摊建筑面积却比合同约定减少了10.591平方米，华南新城公司此行为违反了合同的约定。根据公平合理原则，华南新城公司应对涉案房屋公用分摊建筑面积的减少予以补偿。至于华南新城公司上诉称涉案商品房买卖合同为行政机关单位提供的版本，有利于保护购房者的合法权益且更具公信力等问题，因双方合同对涉案房屋交付面积作出明确约定，华南新城公司未交付符合合同约定的标的物，理应承担相应责任，一审处理与合同条款并无冲突，法院亦未否认双方合同效力，华南新城公司以此为由主张不应返还公用分摊建筑面积减少的购房款缺乏依据，本院不予支持。对于公摊面积减少房款的计价标准问题，一审法院根据公平原则，按总价款÷（套内面积+分摊面积）×缩减面积的计算公式确定华南新城公司应返还给冯燕华的购房款，并无不当，本院予以维持。华南新城公司上诉主张应按房屋公摊部分建设费用每平方米2638.12元的标准计算面积差价款，但未提供任何证据予以证明，亦未举证推翻一审上述认定，故华南新城公司该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。房屋面积差异款属于不动产物权的对价，华南新城公司主张该对价款是基于双方签订的商品房买卖合同所产生的债权请求权，不应适用诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，华南新城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3275元，由上诉人广东华南新城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 张 怡审判员 余 盾二〇一七年九月十二日书记员 游瑞娜贾妍