广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终3334号上诉人（原审原告）：佛山市禅城区怡翠宏璟花园第一届业主委员会，住所地广东省佛山市禅城区彩虹路98号。负责人：刘淑坤，该委员会主任。委托诉讼代理人：李旺东，广东盈达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄燕婷，广东盈达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区能兴物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南五路10号，统一社会信用代码91440605708115815K。法定代表人：钟乃江，该公司总经理。委托诉讼代理人：何万龙，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉虹，广东龙浩律师事务所实习律师。上诉人佛山市禅城区怡翠宏璟花园第一届业主委员会（以下简称怡翠宏璟第一届业委会）因与被上诉人佛山市南海区能兴物业管理有限公司（以下简称能兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初13028号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡翠宏璟第一届业委会上诉请求：1.确认《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》在判决生效日终止；2.确认《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》第四条第六款无效；3.一、二审诉讼费由能兴物业公司承担。事实和理由：案涉前期物业服务协议系不容购房者单独或整体磋商变更的格式合同。2014年4月14日，怡翠宏璟第一届业委会成立，合同各方本应转签正式的物业服务合同，但能兴物业公司滥用自己的优势地位，一直在否定和攻击业委会的成立，并于2014年3月、2014年8月、2015年初、2016年4月、2016年5月25日及本案诉讼过程中多次拒绝怡翠宏璟第一届业委会发出的签约要求，以期达到不当占据物业服务地位并单方调升物业管理服务收费标准的意图。格式合同提供者即能兴物业公司的该行径，有违契约精神和约定，构成加重业主一方责任，有意阻止原合同终止条件成就，既不公平合理，也是对物权秩序和服务秩序的一种挑战和破坏。对于前期物业服务合同，循举行业主大会续聘选聘物业服务企业后以新合同取代原合同，这是《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》设定的一种合法路径，但耗时耗力，对于户数基数庞大的住宅小区而言很难实现，实践中给了物业服务企业欺压业主并持久不公平合理服务之机。循民事诉讼程序寻求司法干预，判决终止前期物业服务合同、确认格式条款无效，以此敦促双方签署正式合同或者选聘签署新合同，这也是《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》设定的另一种合法途径。两者均属意思自治、民事权利自决的路径，均可由业主委员会选择行使。本案恰属后者。经查，《佛山市禅城区怡翠宏璟花园业主大会议事规则》尤其是第十五条内容，业主大会既可决定通过招投标方式选聘物业服务企业，也不排除可以通过起诉终止前期物业协议后改签正式物业服务合同的方式来续聘物业服务企业。后者也是民事主体行使民事权利的一种合法方式，更为经济可行，兼有法律和社会效果。更何况，结合《物业管理条例》第二十六条及案涉合同之约定，鉴于怡翠宏璟第一届业委会一方已经再三要求签订正式合同而另一方即物业服务企业再三阻止和放弃签订正式的物业服务合同，宜理解为法定及约定的前期物业服务合同终止条件成就。本案的症结不在于业主组织一方不遵守契约及规则，反而是物业公司一方破坏契约及规则。一审判决有违契约精神及双方约定，对于提供格式合同及条款的物业公司恶意加重业主负担并且持续阻止公平磋商合同的行径不下判纠正，没有实现实质正义。能兴物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。（一）案涉协议是业主与能兴物业公司之间签订的合法有效合同，是双方的真实意思表示，应受到法律保护。案涉协议不存在法定及约定的终止条件，该协议依法存续有效，对双方仍具有约束力。（二）案涉协议中物业服务收费条款并非格式条款，不存在无效事由，怡翠宏璟第一届业委会诉请确认第四条第六款无效，无任何事实及法律依据。（三）案涉协议中已对物业服务收费标准优惠期作出明确约定，能兴物业公司结束收费优惠期并恢复正常收费标准符合案涉协议中的约定，不存在单方调升物业服务收费的行为。（四）《业主大会议事规则》第十五条对选聘、解聘物业服务企业作出了明确规定，怡翠宏璟第一届业委会作为业主大会的执行机关，应严格遵守规定，履行应尽的职责。（五）能兴物业公司不存在无理拒绝和阻止签订正式物业服务合同的情况。怡翠宏璟第一届业委会向一审法院起诉请求：1.判令《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》至2016年12月1日终止；2.确认《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》第四条第六款无效；3.判令能兴物业公司在前期物业服务协议终止的判决生效30日内如未获续聘签订正式的物业服务合同，应在30日内退出物业服务区域、向怡翠宏璟第一届业委会移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金、公共收益；4.能兴物业公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2009年4月14日，怡翠宏璟花园的开发商案外人佛山市怡翠房地产开发有限公司（甲方）与能兴物业公司（乙方）就甲方将怡翠宏璟花园委托乙方实行物业管理，签订《怡翠宏璟花园物业管理委托合同》，内容包括物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等。向佛山市怡翠房地产开发有限公司购买了怡翠宏璟花园的各业主，均与能兴物业公司签订了《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》，内容包括能兴物业公司与各业主的权利义务、物业管理服务内容、物业服务质量、物业服务费等，其中约定：前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务公司签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业服务；（第四条第六款）2014年4月1日起，物业服务收费标准为2.58元/平方/月（电梯住宅）、3.88元/平方/月（别墅）……其后如再调整，调整价格将按政府指导价经过业主大会或者业主委员会审定后执行，2014年4月1日前，物业服务收费标准为2.18元/平方/月（电梯住宅）、3.18元/平方/月（别墅）……以上管理费不足部分佛山市怡翠房地产开发有限公司支付给能兴物业公司。怡翠宏璟第一届业委会提起本案诉讼，于2014年4月11日依法向佛山市禅城区石湾镇鸿翔社区居民委员会备案，备案资料包括《业主大会议事规则》、《业主委员管理规约》、业委会备案申请表、筹备组申请书、筹备业主大会倡议书、筹备组会议记录、业主大会成立申请记录等。前述《业主大会议事规则》第十五条的内容为：业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业，可授权其执行机构业主委员委托招标代理机构办理事实招标活动的相关事宜；业主大会选聘物业服务企业或其他人管理之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决；召开业主大会会议之前，业主委员会应通过业主代表会议、征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业或其他管理人选聘的意见和要求，并结合本物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方式和草拟物业服务合同；选聘方式和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告；业主委员会应当按照本规则第十二条的约定，将以上公告内容提交业主大会会议表决，并在物业管理区显著位置公告。怡翠宏璟第一届业委会的成员均在该《业主大会议事规则》末页签字确认。2014年10月15日，广东能兴房地产开发有限公司与怡翠宏璟第一届业委会、能兴物业公司就怡翠宏璟第一届业委会是否合法等问题，在禅城区国土城建水务局指导下，进行了协商座谈会，会中能兴物业公司充分理解和肯定了怡翠宏璟第一届业委会自筹组开展工作以来的辛劳，双方就此前的矛盾、误解进行了沟通，决定顾全大局为怡翠宏璟花园广大业主的根本利益和小区长远建设共同奋斗……一审中，怡翠宏璟第一届业委会确认：提起本案诉讼不涉及解聘、选聘且怡翠宏璟第一届业委会有意与能兴物业公司签订正式的服务合同，故认为不需召开业主大会或得到业主大会的特别授权；至庭审日止，怡翠宏璟第一届业委会尚未就案涉小区物业服务与除能兴物业公司外的其他物业服务公司进行过初步的协商或有任何阶段性的成果。一审法院认为，就怡翠宏璟第一届业委会主体资格及其各项诉讼请求，一审法院逐一分析如下：首先，关于怡翠宏璟第一届业委会主体资格是否适格的问题。怡翠宏璟第一届业委会与能兴物业公司经过数年来的沟通、互动，尤其是经过2014年10月15日，双方已用实际行动确认对方作为民事活动主体的资格。怡翠宏璟第一届业委会作为至今唯一的经备案的案涉怡翠宏璟花园的业委会，其自筹备以来的各项对内、对外的行为均是围绕怡翠宏璟花园的业主大会、物业管理等工作进行的，故其与怡翠宏璟花园小区的物业服务是存在直接利害关系的。参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释(2009)8号]第二条“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予以支持”的规定，结合怡翠宏璟第一届业委会在本案中的第二项诉讼请求，一审法院认为怡翠宏璟第一届业委会的主体适格，故对能兴物业公司的该项抗辩意见不予采纳。其次，关于怡翠宏璟第一届业委会请求确认《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》终止的问题。对此，无论是《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》中就“前期物业服务”的定义，或对怡翠宏璟第一届业委会各成员均有约束力的《业主大会议事规则》第十五条中关于“业主大会选聘物业服务企业或其他人管理”相关事宜的程序、条件等，均未违反《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，从双方各自在诉讼中举出前述证据可知双方均认可《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》终止的条件为业主委员会与物业服务公司签订正式物业服务合同。怡翠宏璟第一届业委会由数位成年人组成，无论是怡翠宏璟第一届业委会或其成员，在民事活动中均应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及承担的义务作充分认识，在契约订立过程中理应清晰了解条款内容，综合均衡各方利益再行签订契约，对经怡翠宏璟第一届业委会全体成员签字确认《业主大会议事规则》中的规则，怡翠宏璟第一届业委会应遵守并承担相应法律后果。结合一审法院查明的事实，怡翠宏璟第一届业委会至今亦并未就案涉小区物业服务与除能兴物业公司外的其他物业服务公司进行过初步的协商或有任何阶段性的成果，更莫论签订正式的物业服务合同，故一审法院认为案涉《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》的终止条件未成就，怡翠宏璟第一届业委会的该项诉讼请求一审法院不予支持。对怡翠宏璟第一届业委会第三项关于前期物业服务协议终止后退出物业服务区域、移交资料等诉讼请求，相应也不予支持。最后，关于《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》第四条第六款的效力问题，怡翠宏璟第一届业委会诉称法律依据为《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，认为能兴物业公司在怡翠宏璟第一届业委会已成立的情况下仍不与之签订正式的物业服务合同而要求确认该条款无效。一审法院认为《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》形式合法、为当时各方当事人的真实意思表示，合法有效，亦非附条件合同，更不因怡翠宏璟第一届业委会的成立与否而影响其效力。《中华人民共和国合同法》对合同效力有明确的规定，现怡翠宏璟第一届业委会未能举证证实该协议第四条第六款存在任何法律规定的无效情形，其请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《物业管理条例》第八条、第十条、第十一条第一款第（四）项、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回怡翠宏璟第一届业委会的全部诉讼请求。本案适用简易程序，一审案件受理费减半收取525元，由怡翠宏璟第一届业委会负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据双方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点为：案涉《怡翠宏璟花园前期物业服务协议》第四条第六款的效力；怡翠宏璟第一届业委会是否有权解聘能兴物业公司。关于案涉协议第四条第六款的效力问题。怡翠宏璟第一届业委会上诉主张，案涉协议第四条第六款为格式条款，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定，“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，怡翠宏璟第一届业委会未举证证明存在合同法第五十二条、第五十三条规定的情形，上述合同条款的内容也不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故怡翠宏璟第一届业委会有关案涉协议中的上述条款属于无效的格式条款的主张于法无据，本院不予采纳。关于怡翠宏璟第一届业委会是否有权解聘能兴物业公司的问题。怡翠宏璟第一届业委会在一、二审中均主张，本案诉讼请求为终止案涉协议，不涉及解聘能兴物业公司的问题。本院认为，怡翠宏璟第一届业委会诉请终止案涉协议，其实质就是通过解除案涉协议以达到解聘能兴物业公司的目的，因此本案的争议焦点为怡翠宏璟第一届业委会是否有权解聘能兴物业公司。《物业管理条例》第十一条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则;（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”本院认为，根据《物业管理条例》的规定，无论案涉协议是否约定服务期限以及约定的服务期限是否届满，怡翠宏璟花园业主大会成立后均有权通过法定程序决定是否解聘原物业管理公司以及选聘新物业管理公司。解聘物业管理企业是业主大会的职权，应由其作出决定。业主委员会只是业主大会的执行机构，只能执行业主大会作出的解聘决定，无直接决定权。本案中，怡翠宏璟第一届业委会在未就解聘物业管理公司一事召开业主大会进行表决的情况下，直接诉请解聘能兴物业公司，不符合前述司法解释和行政法规的规定，本院不予支持。一审法院驳回能兴物业公司的诉请，处理结果正确，本院予以维持。综上所述，怡翠宏璟第一届业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由上诉人佛山市禅城区怡翠宏璟花园第一届业主委员会负担。本判决为终审判决。审审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年九月十一日书 记 员  梁 理