河南省浚县人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0621民初1622号原告：胡矿生，男，1975年8月20日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：李宏亮，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限为代为立案，代为签收法律文书等。委托诉讼代理人：秦建宾，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限为代为立案，代为签收法律文书等。被告：魏家魁，男，1960年2月16日出生，汉族，住浚县。委托诉讼代理人：王一民，男，河南达剑律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，上诉，代收法律文书。被告：刘素清，女，1972年8月18日出生，汉族，住浚县。委托诉讼代理人：王一民，河南达剑律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，上诉，0代收法律文书。被告：胡兰平，男，1961年11月13日出生，汉族，住浚县。被告：黄素琴，女，1960年12月7日出生，汉族，住浚县。委托诉讼代理人：胡晓楠，女，汉族，1986年12月18日出生，汉族，住北京市朝阳区，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原告胡矿生与被告魏家魁、刘素清、胡兰平、黄素琴案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月6日公开开庭进行了审理，原告胡矿生及其委托诉讼代理人李宏亮、秦建宾，被告魏家魁及魏家魁、刘素清的委托诉讼代理人王一民，被告黄素琴及其委托诉讼代理人胡晓楠到庭参加了诉讼。被告胡兰平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年5月8日，被告胡兰平将其位于鹤壁市淇滨区黄山路龙祥圣府4号楼6层西户的一套房屋（夫妻共同财产）出卖给了原告。原告支付了全部购房款，被告胡兰平也将诉争房屋交付给了原告，由原告使用至今。非原告过错，该房屋至今尚未办理产权过户手续。胡兰平、黄素琴夫妇因向魏家魁、刘素清借款，而被贵院强制执行。贵院现已将诉争房屋进行拍卖，并要求原告腾房。现原告要求停止对鹤壁市淇滨区黄山路龙祥圣府4号楼6层西户房屋的强制执行。被告魏家魁、刘素清辩称：1、原告胡矿生与被告胡兰平所签订的房屋买卖协议为无效协议。因为双方签订的房屋买卖协定名为房屋买卖，实为被告胡兰平为向原告借款而签订的房屋抵押协议。且双方在签定协议时胡兰平向原告提供的房产证是伪造的。房产证上面登记的房屋坐落位置与诉争房屋坐落位置不一致。由此可以推定，被告胡兰平签订房屋买卖协议出卖其房屋并不是其真实意思表示；另一方面，诉争房屋并不是登记在被告胡兰平名下，而是登记在其妻子黄素琴名下，双方在签定协议时真正的房屋所有权人黄素琴并未在协议上签字，而且事后黄素琴不同意被告胡兰平出卖诉争的房屋。所以，双方所签订的协议应为无效协议。2、原告胡矿生并未合法占有诉争的房屋。原告是在与被告胡兰平联系不上，在追要借款无果的情况下，趁被告黄素琴不在家，强行进入诉争房屋中，并将房锁换掉强行入住。因此，其入住行为不属于合法占有，应认定为非法占有。综上两点，被告魏家魁、刘素清认为，原告与被告胡兰平签订的协议不是胡兰平真实意思表示，且胡兰平的行为也未取得黄素琴的确认。原告占有被告黄素琴的房屋属非法占有。因此，原告诉请人民法院停止执行既缺乏事实根据又无法律依据，请法庭查明事实依法驳回原告的诉讼请求。被告黄素青辩称：1、原告与胡兰平的债务关系我完全不知情。2、此房屋的房产证是我的名字。3、原告是××期间私自强行将门锁换掉入住。当时我们已经在鹤壁市淇滨区九州公安分局报案。胡兰平签订的房屋买卖协议上我没有签字，且完全不知情。对于非法私自强占房屋属于违法行为，我们房屋内自己的物品也丢失了。被告胡兰平未答辩。根据原、被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：原告要求停止对鹤壁市淇滨区黄山路龙祥圣府4号楼6层西户房屋的强制执行，有无事实根据及法律依据。原告提交的证据及被告的质证意见：房屋买卖协议一份。证明2014年5月8日原告和胡兰平签订了房屋买卖协议，胡兰平将涉案房屋以205000元的价格出售给了原告。银行转帐凭证和收款条1份。证明2014年5月8日被告胡兰平收到了原告交付的买房款205000元。3、2016年12月24日龙祥圣府物业公司收据一份。证明2015年、2016年的涉案房屋的物业费用由原告缴纳。鹤壁市水务集团业务受理单一份。证明涉案房屋的水费由原告进行缴纳。河南天伦燃气集团有限公司帐单一份。证明涉案房屋的燃气费用由原告实际进行缴纳。收条2份。证明在2014年8月14日和8月19日胡兰平以出售的房屋价格过低为由又收取了原告8万元购房款。上述证据可以证明，胡兰平在2014年5月8日将涉案房屋出售给了原告，原告对涉案房屋进行了合法占有使用。房屋买卖已是事实，且原告缴纳了全部购房款，实际占有了房屋，因为被告胡兰平、黄素琴拒不给原告办理过户手续，原告对此没有过错。对于这样的房屋，法院依法不应当查封、冻结，更不应进行拍卖。被告魏家魁、刘素清对原告提交的证据均有异议。房屋买卖协议上的甲方为胡兰平和苏兰凤，而胡兰平和苏兰凤并不是诉争房屋的所有权人，因此，胡兰平和苏兰凤无权出卖诉争的房屋。原告提交的证据均无法证实原告取得了诉争房屋所有权这一事实。被告胡兰平在签订房屋买卖协议时，向原告提供的是伪造的一份假证，而且原告在占有诉争房屋时采用的是非法的强行入住手段，非法入住后所缴纳的相关费用不能证明原告胡矿生已经取得了该房屋所有权。被告黄素琴对原告提交的证据均有异议，认为诉争房屋以20万元的价格出售给原告是不可能的，因为该房屋当时是以35万元的价格购买。另外即便该房屋是夫妻共同财产，在我没有签字的情况下胡兰平是没有权利与胡矿生签定买卖协议的。收款条与转帐信息只能证明胡兰平借过原告的钱。对于居住缴纳的各项费用，原告属于强行入住，而不是合法占有。被告魏家魁、刘素清提交的证据及其他各方当事人的质证意见：1、被告胡兰平在鹤壁市公安局金山分局询问笔份两份。证明被告胡兰平因为向原告借款将诉争房屋抵押给原告胡矿生，并与胡矿生签订了房屋买卖协议一份；在签定协议时被告胡兰平将伪造的所有权为胡兰平的假房产证给了原告胡矿生；原告所提供的房屋买卖协议卖方的签名是被告胡兰平和案外人苏兰凤。对黄素琴做的询问笔录一份。证明被告胡兰平将房屋抵押给原告胡矿生，本人不知情也不同意将房屋出卖。胡兰平之女胡晓楠的询问笔录一份。证明原告胡矿生强行入住诉争房屋，胡晓楠向派出所报案的事实。胡兰平在签订买卖协议时向原告出具的假房产证复印件一份。证据来源于浚县人民法院执行局的执行卷宗。证明胡兰平卖房不是真实意思表示。原告对被告魏家魁、刘素清提交的证据的真实性均无异议。但对被告要证明的问题有异议，认为胡兰平、黄素琴是本案的被告，从证据形式上看，该笔录仅是当事人的陈述，在客观上存在着不真实的因素，且其陈述在事实上也不真实。其中，胡兰平陈述是向原告借款而将诉争房屋抵押，这种陈述是没有事实依据的，原告与胡兰平之间是买卖合同关系，而并不是借款抵押关系。黄素琴陈述，胡兰平将房屋抵押并不知情，也不同意卖房的陈述也是不真实的，从2014年5月8日至今，原告一直在涉案房内居住，黄素琴从来没有到涉案房屋去进行过任何的看望、探视，这本身是不正常的。如果说黄素琴不知道房屋已经卖掉，不可能在长达几年时间内不去自己居住的房屋，这是不符合常理的，说不同意卖掉房屋，仅仅是自己现在的观点，黄素琴从来没有向原告进行过任何的主张，也没有向司法机关提出过任何的请求。对于胡晓楠的询问笔录，胡晓楠是本案黄素琴的代理人，其陈述在客观上也存在着不真实的因素，没有相应的证据证实。房产证复印件与本案不具备关联性，该份房产证是××号楼6层西户，而本案诉争的房屋是4号楼6层西户。况且，提供这样房产证并不能证明胡兰平没有卖房的这种意识。综上所述，被告提供的证据不能证明其欲要证明的问题。被告黄素琴对该证据均无异议。被告胡兰平未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，综合原告胡矿生与被告魏家魁、刘素清所提交证据，诉争房屋为鹤壁市淇滨区黄山路龙祥圣府4号楼6层西户，该房屋所有权人登记为黄素琴。但是原告提交的房屋买卖协议甲方（卖方）签订人为胡兰平和苏兰凤。据此，原告主张的已出资购买了该诉争房屋的理由不能成立，其占有该房屋的行为没有合法依据，对其提交的相关证据本院不予采信。被告魏家魁、刘素清提交的证据内容与事实相符，本院依法予以采信。经庭审举证质证，依据上述有效证据，本院认定以下案件事实：胡兰平、黄素琴原系夫妻关系。婚姻关系存续期间，2009年8月3日，黄素琴购买了位于鹤壁市淇滨区××南侧、××路西侧龙祥圣府4号楼6层西户的房屋一套，黄素琴取得了房屋所有权证，登记的房屋所有权人为黄素琴。2014年6月20日，胡兰平、黄素琴在浚县民政局办理了离婚登记。2014年5月8日，胡兰平与案外人胡矿生签订了一份《房屋买卖协议》，约定将4#、6#商住楼的房产以205000元价格卖给胡矿生。胡兰平给了胡矿生房产证，该房产证载明的房屋为××号楼6层西户，并非4号楼6层西户。协议签订后，胡矿生占有了4号楼6层西户的房屋。但未办理房屋过户登记。2014年11月，胡矿生向鹤壁市公安局金山分局报案，称其到房管部门查询，被告知胡兰平的房产证是假证。在鹤壁市公安局金山分局对胡兰平的讯问笔录中，胡兰平称给胡矿生的房产证是其花100元钱办理的假证，胡兰平称签订房屋买卖协议是为了向胡矿生借200000元钱而用房产证抵押，黄素琴对此事并不知情。在鹤壁市公安局金山分局对黄素琴的询问笔录中，黄素琴称对胡兰平用假房产证抵押的事，其并不知情。在本院对黄素琴的询问笔录中，黄素琴称对胡兰平与胡矿生签房屋买卖协议的事，其并不知情，也没有参与，并明确表示不同意胡兰平卖房。魏家魁、刘素清与被告胡兰平、黄素琴民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月22日受理后，于2014年10月24日作出（2014）浚民初字第1453号民事裁定，查封了位于鹤壁市淇滨区××南侧、××路西侧龙祥圣府4号楼6层西户的房屋。2015年3月25日本院作出（2014）浚民初字第1453号民事判决：被告胡兰平、黄素琴于判决生效后十日内偿还原告魏家魁、刘素清借款404000元。原告垫付案件受理费7500元及保全费4000元。判决生效后，在执行过程中，因胡兰平、黄素琴二人下落不明，本院依法向胡兰平、黄素琴公告送达了执行通知书、执行裁定书、价值评估司法鉴定意见书等，并自2015年9月1日起，先后将送达上述文书的公告及拍卖公告、腾房通知书张贴在涉案房屋门前及龙祥圣府小区内。在执行过程中原告胡矿生作为案外人对本院查封拍卖的房屋提出执行异议。2017年6月12日本院作出（2017）豫0621执异11号执行裁定书，驳回了案外人胡矿生的异议请求。本院认为，被告胡兰平以欺骗的形式伪造一份房产证与原告胡矿生签订了房屋买卖协议，且在卖房过程中隐瞒事实真相，未经房屋所有权人黄素琴同意，让与该诉争房屋没有任何关系的第三人苏兰凤在协议上作为卖方人签字。在房屋买卖过程中原告胡矿生对房屋所有权证的内容也没有进行认真细致的审查。因此，原告胡矿生与被告胡兰平之间签订的房屋买卖协议为无效协议。即便原告胡矿生支付了购房款，占有了诉争房屋，原告胡矿生与被告胡兰平之间只能属于债权债务关系，其占有房屋的行为不具有合法性。据此，胡矿生对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国物权法》第六条、第十六条、第十七条之规定，判决如下：驳回案外人胡矿生的异议请求。案件受理费4375元，由原告胡矿生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  游新宇审 判 员  董胜利人民陪审员  田雪峰二〇一七年九月二十九日书 记 员  毛明慧