四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9306号上诉人（原审原告、反诉被告）：肖中平，男，1963年2月11日出生，汉族，住四川省射洪县。委托诉讼代理人：徐方元，四川品森律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都市锦江区人民防空办公室。住所地：四川省成都市锦江区海椒市街**号。法定代表人：方宏，主任。委托诉讼代理人：龚梅，四川科信律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘翃，四川科信律师事务所律师。原审第三人：成都市锦江区危旧房改造中心。住所地：四川省成都市锦江区锦东路***号尖东旺座*楼。法定代表人：许亮，主任。委托诉讼代理人：伍应涛，四川海德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静文，四川海德律师事务所律师。上诉人肖中平因与被上诉人成都市锦江区人民防空办公室（以下简称人防办）、原审第三人成都市锦江区危旧房改造中心（以下简称危改中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第8127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人肖中平上诉请求：撤销一审判决第一项，改判人防办支付肖中平拆迁安置补偿款95304元及停产停业损失补偿款。后二审中肖中平明确上诉请求为：撤销一审判决，人防办支付肖中平停产补偿款95304元。事实和理由：1.一审判决根据合同法第九十四条第（一）项认定双方均不对合同解除承担违约责任，以此证明肖中平不享有案涉房屋有关的拆迁补偿款，属于适用法律错误。肖中平系案涉房屋承租人，出资将通道修建为商铺，并进行装修、安装电话、宽带，投资办理经营许可证等，肖中平主张拆迁补偿款中有一部分是自己应得的，而非主张人防办违约；2.拆迁补偿款95304元及停产停业损失补偿款应属于肖中平所有。肖中平对通道进行改善并增设设施设备，添附所形成的价值和功能是原通道所不具有的；《锦江区安居巷模拟搬迁改造项目补偿安置方案》第五条政策性补偿载明，对因搬迁非住宅造成被搬迁人停产停业损失的补偿，此条中明确此项目的补偿对象为被搬迁人，本案中被搬迁人应当是肖中平，人防办应以补偿协议中确定的该笔补偿款支付肖中平。被上诉人人防办辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回肖中平的上诉。拆迁补偿款享有的主体为房屋所有权人，人防办是案涉房屋所有权人，才有权享有拆迁补偿款；肖中平是案涉房屋的承租人，并不法律规定的被征收主体，拆迁补偿协议与肖中平没有任何关系。案涉房屋因旧城改造属于拆迁范围，人防办与肖中平的房屋租赁合同因不可抗力而解除，双方均不承担违约责任。危改中心给人防办的拆迁款依据是证载面积，与房屋是否出租，出租何人都没有关系。原审第三人危改中心述称，危改中心模拟搬迁针对的是房屋所有权人，与肖中平没有任何关系。一审判决正确，请求改回上诉，维持原判。肖中平向一审法院起诉请求：1.人防办给予肖中平因房屋拆迁应得的补偿款共计100000元（包括“停产停业经济损失补助费”、“搬家补助费”、“奖励费”、“装修补偿费”“电话移机”、“空调移机”、“有线电视迁装”、“宽带迁装”、“一户一表”、“天然气初装”等费用）；2.危改中心直接将肖中平应得补偿款支付给肖中平(后当庭撤回该项诉讼请求)。人防办反诉请求：判令肖中平向人防办支付2015年4月1日至2016年1月31日租赁期间的房屋租金共计25000元（每月2500元）。一审法院认定事实：肖中平（承租方）与人防办（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋地址为西丁字街24号,合同约定租期共计36个月，从2013年4月1日至2016年3月31日止；承租方每年向出租方缴纳租金人民币叁万元整，出租方应出具收据，租金分两次交清，即半年缴纳一次，三年租金总额为玖万元整；出租方应按其对房屋及附着涉及进行检修，正常的房屋检修费用由承租方承担；因承租方管理不善造成的房屋及附着设施损坏，由承租方负责修缮或赔偿损失；承租方因需要改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需征得有关部门和出租方书面同意，投资由承租方自理，退租时，除另有约定外，出租房有权要求承租方恢复原状或向出租房缴纳恢复工程所需费用；若出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房屋所有者继续有效，但应通知承租方，取得房产所有权的第三方即成为本合同的出租房，享有原出租方权利，承担原出租方义务；任何一方违反本合同规定，按年租金的%作为违约金。承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，出租方有权按未交租金的%向承租方加收滞纳金；如因不可抗力的原因而使承租房屋及设备损坏的，双方互不承担责任。肖中平支付了截止2015年3月31日前的租金。肖中平取得《成都市灵活就业（营业）辅导证》，就业（营业）场所为锦江区西丁字街24号，就业（营业范围）为零售、日杂、餐具用品，证件有效期为2013年4月23日至2013年12月31日。2014年11月5日，危改中心张贴《关于开展安居巷、西丁字街、锦兴路片区地块旧城改造民意征询相关工作的通知》，对安居巷19号、西丁字街20号、锦兴路61号片区住户及商铺业主搬迁意愿进行征询。后危改中心张贴《关于启动安居巷模拟搬迁改造项目签约工作的公告》，经征询，该片区76户均同意实施模拟搬迁，模拟搬迁范围为成都市锦江区安居巷19号（含附号）、西丁字街20号（含附号）、锦兴路61号（含附号），签约时间从模拟搬迁安置方案及评估价格公示之日起至2015年4月20日18时止（遇节假日顺延），签约生效条件为，在签约期限内，项目实施单位组织该项目范围内业主签订《模拟搬迁补偿安置合同，若合同签约率达到100%，《模拟搬迁补偿安置合同》即行生效，若合同签约率达不到100%，项目模拟搬迁终止。征询后，危改中心张贴《锦江区安居巷模拟搬迁改造项目补偿安置方案》，其中第二条“被搬迁房屋认定”载明：被搬迁房屋办理有房屋产权证书的，对权属证书正式记载的房屋所有权（或共有人）进行补偿安置；被搬迁房屋产权证书未注明套内、公摊（楼间）面积的，套内面积以具备测绘资质并在成都市房产管理部门备案的测绘机构所确定的测绘结果为准；非住宅房屋的认定，安全生产证书正式记载的房屋性质，或本着实事求是的原则，以事实为依据，连续营业两年以上，持有营业执照和税务登记证，且有连续的纳税记录或按成都市对非住宅认定的相关政策予以认定。第三条“补偿安置方式”载明：非住宅（商业营业房、生产办公用房），采取货币终结补偿安置，被搬迁房屋建筑面积乘以评估单价进行计算、补偿。第四条“政策性补助”载明，被搬迁人安装电话、有线电视、宽带、天然气、电表和空调移机等政策性补偿费用，按照以下标准支付：1.电话移机非住宅158元/部，空调移机200元/台，有线电视迁装340元/户，宽带迁装320元/户、一户一表1200元/户、天然气初装：3200元/户。第五条“政策性补助”载明：对因搬迁非住宅造成被搬迁人停产停业损失的补偿，被搬迁人可以在以下方式中只选择一种由搬迁人给予停产停业损失补偿，（1）按从业人员工资收入计算，搬迁商业、办公生产用房等非住宅房屋，停产停业经济损失补助费以成都市统计部门公布的上年度城区职工平均工资（3971元/月/人）为准，按照被搬迁房屋的实际从业人员（不含临时人员）支付，选择货币补偿安置的，一次性发放3个月补助费；停产停业经济损失补助费人数的认定，以工商行政管理部门核准的从业人数为基准，并需提供为从业人员缴纳的社保凭证、在劳动部门备案的劳动合同，无法核定实际从业人数的，按照被搬迁非住宅证载面积每10平方米计算1人的方式认定；（2）按被搬迁房屋租金收益计算，按照税务部门确认的租赁合同约定的月租金额度，一次性发放3个月补助费；（3）被搬迁房屋净利润损失计算，按照上一年度税务部门认定的月净利润额度，一次性发放3个月补助费；（4）按不超过被搬迁房屋评估总价（产权证书记载面积乘以评估价）的3%计算。3.搬家补偿费，非住宅房屋的补偿由搬迁人和被搬迁人协商，原则上按以下标准支付：80平方米以下不超过3500元/次/户，80-200平方米不超过6000元/次/户，200平方米以上不超过12000元/次/户，如协商不成，搬迁人负责搬迁，据实支付搬家费用。第六条“政策性补贴”载明，选择货币补偿安置的，住宅按被搬迁房屋评估价的30%给予购房补贴，非住宅房屋按被搬迁房屋评估价的20%给予购房补贴；物管费补贴，被搬迁房屋建筑面积在90平方米以下的，按普通商品住房建筑面积90平方米、1.8元%/平方米/月计算，一次性给予5年物管费补贴，被搬迁房屋建筑面积超过超过90平方米的，按照1.8元%/平方米/月标准据实计算，一次性给予5年物管费补贴。第八条“装修因素”载明：按分类评估价格计算被搬迁房屋补偿安置款的，经搬迁人对搬迁房屋自行装饰进行现场拍照、认定其标准后，对被搬迁房屋装修因素按所有权证记载的建筑面积（或经确认后的实际测绘面积）给予0-1000元/平方米的装修补偿，被搬迁房屋在3年内进行重新装修的，若双方对装修费协商达不成一致，由抽取的评估公司对该房屋进行装修评估。第十条“未经登记房屋的认定”载明：对政府组织相关部门认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的应当给予补偿，对认定的违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。第十一条“合同签订及生效”载明“自本补偿安置方案公布之日自至2015年4月20日18时（遇节假日顺延）为补偿合同签约期，若在签约期内，本项目中被搬迁人签订补偿安置合同比例达到100%，整个项目的补偿安置合同正式生效，补偿安置合同自动转为正式补偿安置合同；如本项目中被搬迁人签订补偿安置合同比例未达到100%，由搬迁人终止实施，如提前达到100%签约率，补偿安置合同提前生效，被搬迁人向搬迁人交出被搬迁房屋时间为2015年4月30日18时（遇节假日顺延）。2015年5月22日，人防办出具《搬离通告》，要求肖中平搬离案涉房屋。2015年6月2日，人防办委托迪泰律师事务所出具《律师函》，要求肖中平腾退案涉房屋。人防办与肖中平因拆迁致使租赁合同终止进行过协商，未能达成一致意见。2015年3月20日，危改中心与人防办签订《房屋模拟搬迁补偿安置合同》，合同除包含房屋模拟搬迁价值补偿款外，根据《锦江区安居巷模拟搬迁改造项目补偿安置方案》，其他款项包含按非住宅用房按证载面积（每十平方米计算1人）的方式认定停产补偿款95304元、按房屋面积计算装修补偿费75980元、电话移机费158元、搬家费3500元、一户一表费1200元补偿费。目前危改中心已支付人防办部分房屋搬迁补偿款，尚有余款300000元未支付。该次搬迁是模拟搬迁，参照使用的文件是成房发2012（131）号文。上述被搬迁房屋被认定为营业房是依据房屋历史状况，人防工程的特殊用途等情况，按照模拟搬迁方案确定的原则和实事求是的原则进行认定。一审法院认为，肖中平与人防办签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”，危改中心出具《锦江区安居巷模拟搬迁改造项目补偿安置方案》，为完善中心城市基础配套设施拟进行建设工作，属于不可抗力。案涉房屋处于被拆迁范围，致使肖中平与人防办签订租赁合同目的不能实现，符合解除合同的条件，双方均不对合同的解除承担违约责任。危改中心与人防办于2015年3月20日签订《房屋模拟搬迁补偿安置合同》，危改中心就案涉房屋的拆迁对人防办进行补偿，肖中平并非《房屋模拟搬迁补偿安置合同》的相对方，不能享有合同的权利，故肖中平主张人防办向其支付补偿款共计100000元，并无事实及法律依据，不予支持。关于人防办要求肖中平支付租金，因案涉房屋已经拆迁，人防办已签订《房屋模拟搬迁补偿安置合同》，是将案涉房屋的权利全部让与危改中心从而取得房屋拆迁的补偿款，该《房屋模拟搬迁补偿安置合同》已经生效，《房屋模拟搬迁补偿安置合同》生效后，人防办对案涉房屋不再享有权利，而肖中平已经支付租金至2015年3月31日，故对于人防办要求肖中平支付2015年3月31日以后租金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十七条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回肖中平的全部诉讼请求；二、驳回人防办的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费1150元，由肖中平负担；反诉案件受理费231元，由人防办负担。各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，肖中平与人防办签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉房屋拆迁导致《房屋租赁合同》解除，对此双方均无异议。本案二审争议的焦点为人防办是否应支付肖中平停产补偿款95304元。人防办、肖中平在《房屋租赁合同》中对因拆迁而解除合同如何支付停产停业损失补偿费并未做出约定。《锦江区安居巷模拟搬迁改造项目补偿安置方案》第五条第2款载明“对因搬迁非住宅房屋造成被搬迁人停产停业损失的补偿，被搬迁人可以在以下方式中只选择一种由搬迁人给予被搬迁人停产停业损失补偿”，停产停业损失补偿系给予“被搬迁人”，而并非房屋所有权人。案涉房屋在拆迁以前人防办已出租给肖中平作为经营用房，而停产停业损失系因停产、停业使被搬迁人失去获得利润的机会，即该项费用是拆迁人对被搬迁人因停产停业造成损失的补偿，肖中平作为承租人因承租的房屋拆迁而需要停产停业，其主张停产停业损失应予支持。现危改中心已将拆迁补偿款的大部份支付给人防办，故肖中平主张人防办支付停产停业损失95304元应予支持。综上所述，肖中平的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第8127号民事判决第二项，即“驳回成都市锦江区人民防空办公室的全部诉讼请求”；二、撤销成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第8127号民事判决第一项，即“驳回肖中平的全部诉讼请求”；三、成都市锦江区人民防空办公室于本判决生效之日起十日支付肖中平停产停业损失95304元；四、驳回肖中平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由肖中平负担54元，由成都市锦江区人民防空办公室负担1096元；反诉案件受理费231元，由成都市锦江区人民防空办公室负担；二审案件受理费2300元，由成都市锦江区人民防空办公室负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一七年九月二十五日书记员  袁龙飞