重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终4600号上诉人(原审原告)：何祥银，男，汉族，1950年9月28日生，住重庆市九龙坡区。上诉人(原审原告)：何心秀，女，汉族，1952年6月5日生，住重庆市江北区。二上诉人委托诉讼代理人：赵波，重庆渝韬律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赵忠俊，男，汉族，1986年7月26日生，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：万发全，重庆俊霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦强文，重庆俊霖律师事务所律师。上诉人何祥银、何心秀因与被上诉人赵忠俊合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初8109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何祥银、何心秀上诉请求：1.撤销（2016）渝0107民初8109号民事判决，改判赵忠俊向何祥银、何心秀赔偿因房屋交易价格低于市场合理价格的损失172600元及按月利率1.5%计算，从2015年9月25日起至损失付清之日止的利息。2.一审案件受理费、房屋评估费、上诉费由赵忠俊承担。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院直接认定涉案房屋的计税价值作为房屋的市场价值属于事实认定不清。2.何祥银、何心秀向赵忠俊出具的《公证委托书》并未授权赵忠俊享有决定房屋出售价格的权利，赵忠俊以远低于市场价值的26万元出售本案所涉房屋明显不合常理，一审法院视17余万元的房屋交易差价为房屋交易中合理的风险范围，违背了民事法律所倡导的公平、正义原则。赵忠俊辩称，赵忠俊接受何祥银、何心秀全权委托，所有的后果应该由何祥银、何心秀承担。请求驳回何祥银、何心秀的上诉请求，维持原判。何祥银、何心秀向一审法院起诉请求：1.赵忠俊返还何祥银、何心秀售房款260000元；2.赵忠俊赔偿何祥银、何心秀因房屋出售价格低于市场合理价格的损失172600元；3.赵忠俊向何祥银、何心秀支付以市场合理价432600元为本金，从2015年9月25日起按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至本金付清时止的利息；4.赵忠俊支付何祥银、何心秀评估费1000元；5.本案诉讼费由赵忠俊承担。一审法院认定事实：2015年3月4日，重庆市大渡口区公证处出具《公证书》。该公证书载明：何祥银、何心秀、赵忠俊于2015年3月2日在本公证员面前在《委托书》上签名、捺指印。2015年3月2日《委托书》载明，何祥银、何心秀（委托人）委托赵忠俊（受托人）作为代理人并以何祥银、何心秀名义办理重庆市九龙坡区石美路X号房屋的如下事宜：代为办理房屋银行提前还款相关事宜并领取相关资料和《房地产权证》；代为办理房屋的解除抵押、注销抵押登记并领取《房地产权证》；办理房屋的过户相关手续并缴纳相关税费；代为签订该房屋的买卖合同并通过受托人账户收取房款……；受托人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，委托人均予承认，委托期限自2015年7月1日至2016年7月1日止。2015年9月24日，赵忠俊作为何祥银、何心秀委托代理人以何祥银、何心秀的名义将讼争房屋出售给案外人陈家培并签订《重庆市房屋买卖合同》，合同约定成交金额为26万元。何祥银、何心秀、赵忠俊共同确认讼争房屋实际交易价格为26万元。2015年11月4日，何祥银、何心秀代理律师以重庆渝韬律师事务所名义作为委托方委托重庆宏丰房地产土地资产评估有限公司（以下简称宏丰公司）对讼争房屋在2015年9月24日市场参考底价进行评估。2015年11月6日，宏丰公司出具《房地产抵押估价报告》载明评估价值为43.26万元。同日，何祥银、何心秀支付宏丰公司评估费1000元。一审审理中，何祥银、何心秀为证明讼争房屋价值为42万元，赵忠俊出售房屋价格过低，举示经过公证的何祥银、何心秀与案外人温金建于2015年3月2日签订的《个人借款协议》，该协议载明：何祥银、何心秀向温金建借款23万元，借款期限为2015年3月2日至2015年6月1日，借款利率为月利率1.5%，逾期罚息为借款余额的日千分之一，何祥银、何心秀将讼争房屋抵押给温金建，双方确认讼争房屋在协议缔结之日市值约为42万元，实际抵押额为23万元。赵忠俊认可该证据的真实性，但认为与本案无关。一审审理中，赵忠俊为证明讼争房屋在出售时的市场价格应以税务部门核定价格为准，举示《中华人民共和国税收完税证明》。该证明载明讼争房屋计税依据为336272.51元。何祥银、何心秀认可该证据的真实性，但认为税务机关非专业房屋评估机构，所作估价仅为计税依据，且价格远低于市场价格。一审审理中，何祥银、何心秀、赵忠俊及案外人温金建三方共同确认：本案中赵忠俊收取房款26万元中的23万元用于偿还借款本金，剩余3万元用来冲抵何祥银、何心秀应当支付给温金建的借款利息及罚息，该26万元全部用于偿还借款本息以解除抵押登记，温金建已收取赵忠俊付款26万元，何祥银、何心秀与案外人温金建双方关于23万元的借贷关系全部结清。一审审理中，赵忠俊陈述：赵忠俊与何祥银、何心秀口头协商出售讼争房屋底价为23万元，且出售房屋时赵忠俊也告知何祥银、何心秀成交价格，何祥银、何心秀并未提出异议。何祥银、何心秀陈述：何祥银、何心秀、赵忠俊并未口头协商过房屋出售价格且赵忠俊在出售时也未联系何祥银、何心秀。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《委托书》系何祥银、何心秀、赵忠俊双方真实意思表示且经过公证，具有法律效力，赵忠俊应当在何祥银、何心秀委托权限范围内以何祥银、何心秀的名义实施委托事项。《委托书》载明何祥银、何心秀委托赵忠俊办理房屋解除抵押并收取房款，因何祥银、何心秀、赵忠俊已共同确认赵忠俊收取的购房款26万元全部用于偿还何祥银、何心秀的借款本息以解除抵押登记，赵忠俊并未实际占有购房款，故对于何祥银、何心秀诉请赵忠俊返还何祥银、何心秀售房款26万元及利息，一审法院不予支持。关于赵忠俊出售讼争房屋是否低于市场合理价值给何祥银、何心秀造成损失问题。首先，何祥银、何心秀举示的《房地产抵押估价报告》系单方庭前作出，程序上缺乏合法性，一审法院对于其评估价格不予采信，该评估产生的费用也应由何祥银、何心秀自行承担，另《个人借款协议》载明的讼争房屋在协议缔结之日市值约为42万元系何祥银、何心秀与出借人的主观估价，不具有参照性，一审法院亦不予采信；其次，赵忠俊举示的《中华人民共和国税收完税证明》系税务机关对房屋交易价格的的计税依据，系市场指导价格，能真实反映赵忠俊出售房屋时的市场价值，一审法院予以采信；再次，房屋出售时计税价值为336272.51元，而转让价格26万元已达到交易时交易地的指导价的百分之七十，转让价格不应视为明显不合理的低价；最后，本案中，何祥银、何心秀在《委托书》中并未明确出售房屋的价格区间，在市场经济条件下，要求各种交易中按照评估价值或指导价值进行交易，达到完全对等的给付是不可能的，任何交易风险都是当事人自愿承担的，何祥银、何心秀在出具给赵忠俊《委托书》时就应该想到这一点，何祥银、何心秀也未举示任何证据证明赵忠俊在出售房屋时存在主观过错或者恶意串通行为。综上，赵忠俊出售房屋的价格并非明显不合理的低价，并未给何祥银、何心秀造成损失，赵忠俊实施的代理行为所产生的一切后果均由何祥银、何心秀自行承担，故对于何祥银、何心秀诉请赵忠俊赔偿何祥银、何心秀因房屋出售价格低于市场合理价格的损失172600元及利息，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回何祥银、何心秀的诉讼请求。案件受理费7804元，由何祥银、何心秀负担。本院二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，“无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”本案中，《委托书》是何祥银、何心秀、赵忠俊双方真实意思表示并经过公证，具有法律效力。该《委托书》明确载明“：受托人办理重庆市九龙坡区石美路X号房屋的如下事宜：代为办理房屋银行提前还款相关事宜并领取相关资料和《房地产权证》；代为签订该房屋的买卖合同并通过受托人账户收取房款……；受托人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，委托人均予承认，委托期限自2015年7月1日至2016年7月1日止。”可见，何祥银、何心秀与赵忠俊就出售本案所涉房屋建立了委托合同关系，委托中并未明确约定具体价格区间，且该委托为无偿委托。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”。本案中，何祥银、何心秀请求赵忠俊赔偿因不当履行委托合同给其造成的损失，需举证证明赵忠俊因故意、重大过失或超越委托权限给其造成损失。虽然何祥银、何心秀举示了《房地产抵押估价报告》和《个人借款协议》，拟证明涉案房屋价值为40多万元，但是《房地产抵押估价报告》系单方庭前作出，《个人借款协议》系何祥银、何心秀与案外人温金建的主观估价。以上证据均不足以证明涉案房屋价值为40多万元，也无法证明赵忠俊以26万出售系明显不合理的低价，更不能证明赵忠俊存在故意、重大过失、或超过委托权限。因此，何祥银、何心秀应当承担举证不能的法律后果。基于上诉分析，何祥银、何心秀请求赵忠俊赔偿损失的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述,根据现有证据，何祥银、何心秀的上诉理由依据不足，不能成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审诉讼费负担维持不变。二审案件受理费3772元由何祥银、何心秀负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈秀良审 判 员  王丽丹代理审判员  吴跃辉二〇一七年九月二十五日书 记 员  邹春蕾