重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0242民初2531号原告：陈永亮，男，1956年12月8日出生，住本县。委托代理人：陈伟，重庆汇润律师事务所律师。被告：重庆市宇帝房地产开发有限公司。住所地：重庆市南岸区南坪街道开发路**号****号。统一社会信用代码：91500108681456942J。法定代表人：文跃武，该公司董事长。委托代理人：冉彧光，重庆渝鑫律师事务所律师。原告陈永亮与被告重庆市宇帝房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月12日受理后，依法适用简易程序，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告陈永亮的委托代理人陈伟、被告重庆市宇帝房地产开发有限公司的委托代理人冉彧光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈永亮诉称：2010年2月10日，原、被告就原告的房屋拆迁安置事宜达成《房屋拆迁产权调换安置协议》，约定被告拆迁原告建筑面积为514.30平方米的房屋，按照“拆一还一”的原则还建原告“宇帝·城市之光”X层X户型商品房2套（232.32平方米）、X户型商品房1套（89.81平方米）、第2层商品房1套（320平方米），共计4套房屋；约定由被告在两年内完成安置房产权调换并办理房地产权证。原告于2012年3月10日对3套商品房接房入住，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，被告存在违约。另外，被告开发上述楼盘房屋的评估价为1697元/㎡。为维护自身合法权益，故原告诉至人民法院，请求判决：1.由被告立即为原告办理3套房屋的《房地产权证》；2.由被告支付原告逾期办证违约金222248元（从2012年2月6日至2017年5月25日按日以原告房屋价格546654.61元的万分之2.1为标准计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：1.被告系房地产开发商，并非办理房地产权证的行政机关，无权为原告办理房地产权证；2.根据原、被告双方的协议，并未约定违约金的支付方式，违约金应以实际损失为限；请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年2月5日，原告陈永亮（乙方）与被告重庆市宇帝房地产开发有限公司（甲方）就原告位于酉阳县钟多镇城北社区酉兴路某号的房屋拆迁安置补偿事宜签订了《房屋拆迁产权调换安置协议》，其中第二条第2款约定：“原拆迁房屋建筑面积514.3平方米（混合结构），按‘拆一还一’的原则选择还建安置房靠南面X户型X层建筑面积116.16平方米、靠北面X户型X层116.16平方米、靠北面X户型X层89.81平方米、第2层320平方米（详见界限附图为准）房屋共计4套，房屋建筑面积共642.13平方米”。第二条第4款约定：“还建安置房标准按相关部门验收合格的商品房标准执行”。第四条第2款约定：“甲方负责按照规划、设计方案在二年内落实还建安置房进行产权调换”。第四条第3款约定“甲方负责在相互结清产权调换差价的前提下，由甲方按有关规定给乙方办理房地产权证四套”。《房屋拆迁产权调换安置协议》还对奖励金额、乙方的责任、违约责任等进行了约定。2012年2月19日，原告对被告安置补偿的房屋位于酉阳县桃花源街道酉兴路“宇帝·城市之光”X层某1（房屋建筑面积为116.16平方米）、某2（房屋建筑面积为89.81平方米）、某3（房屋建筑面积为116.16平方米）的3套房屋接房入住。另查明，本院于2016年11月4日作出的（2016）渝0242民初2681号民事判决书中认定，与原告陈永亮在同一栋楼的案外人杨胜沛的安置补偿房屋价格为1697元/㎡。原告主张房屋价格按1697元/㎡计算。原、被告均认可涉案房屋已经取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。以上事实，有原告的身份证复印件、被告的营业执照、房屋拆迁产权调换安置协议、民事判决书、酉阳县金安物业管理有限公司出具的证明以及当事人的陈述等证据在卷相互佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，原、被告应按照约定履行自己的义务。针对原告的诉讼请求，本院评述如下：一、关于被告是否应当为原告办理《房地产权证》的请求。根据《房屋拆迁产权调换安置协议》第四条第2项的约定，应由被告按有关规定为原告的安置补偿房屋办理《房地产权证》。现涉案房屋已经竣工验收，被告已经取得了涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等相关手续，已经具备办理《房地产权证》的条件。因此，被告应当按照《房屋拆迁产权调换安置协议》的约定为原告办理《房地产权证》，但原告应协助被告将办理《房地产权证》需由原告提供的相关资料提供给被告。二、关于被告是否应当向原告支付逾期办证违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，涉案房屋虽为拆迁安置补偿房屋，但可以参照适用该司法解释的相关规定。原、被告在《房屋拆迁产权调换安置协议》中约定了由被告为原告办理《房地产权证》，虽然双方对办证时间并未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当自房屋交付使用之日起90日内办理，但被告未在上述期间内办理，被告存在违约。被告于2012年2月19日将涉案房屋交付原告使用，则被告应在90日内即2012年5月18日前为原告办理《房地产权证》，但被告至今仍未为原告办理《房地产权证》，被告应当向原告支付相应的逾期办证违约金，违约金的起算时间应为2012年5月19日。原告主张违约金计算至2017年5月25日，符合法律规定，本院予以支持。原告主张房屋价格按1697元/㎡计算，结合本院生效判决所确认的事实，参照本地房屋价格，对于原告主张按1697元/㎡计算房屋价格，本院予以支持。因此，房屋总价款应为1697元/㎡×322.13㎡=546654.61元。原、被告双方未约定逾期办证违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院支持按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，但应以原告的主张即以不超过每日万分之2.1为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下:一、由被告重庆市宇帝房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内为原告陈永亮位于酉阳县桃花源街道酉兴路“宇帝•城市之光”X层X、X、X的三套房屋办理《房地产权证》（原告陈永亮应当协助被告重庆市宇帝房地产开发有限公司提供办理《房屋产权证》应由原告提供的相关资料）；二、由被告重庆市宇帝房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告陈永亮从2012年5月19日起至2017年5月25日止的逾期办证违约金（违约金的计算标准为：以546654.61元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，但以不超过每日万分之2.1为限）；三、驳回原告陈永亮的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4731元已由原告陈永亮预交，因适用简易程序审理减半收取2365.50元，由被告重庆市宇帝房地产开发有限公司负担，退回原告4731元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 徐 锒二〇一七年九月二十二日书 记 员 庹骊骅