广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初5789号原告：惠州市天益城商业有限公司，住所地：广东省惠州市仲恺高新区陈江街道金湖路1号天益广场2#商业楼。法定代表人：陈小锋。委托代理人：丘德坤、邱峰，均系公司员工。被告：王敏，女，汉族，1975年8月20日出生，户籍住址：河南省淮滨县。原告惠州市天益城商业有限公司诉被告王敏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市天益城商业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年12月7日签订的《天益城租赁合同》；2、被告除支付自2017年3月份至2017年5月份三个月共计已拖欠的28303元租金外(租金暂计至2017年5月底），还应按11000元/月标准继续支付租金至被告将商铺实际返还原告之日止；3、被告除支付自2017年2月份、4月份、5月份三个月共计已拖欠的1642元水电费外（水电费暂计至2017年5月底），还应按每月实际使用金额另加3%的损耗费标准继续支付水电费至被告将商铺实际返还原告之日止；4、原告已收取的履约保证金24000元不予返还被告；5、被告向原告支付违约金48000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月7日，原告与被告签订了《天益城租赁合同》，根据该合同约定，由被告承租原告位于惠州市仲恺高新区莞惠城际轻轨陈江站出口“天益城”内第四层第F4-016号商铺，该商铺套内面积为49平方米；租期2年，租金起始日为2016年12月24日；每月被告需缴纳的相关费用分为两种，分别为：租金和水电燃气等能源费用，其中，租金第一年按244.9元/平方米/月×套内面积49平方米=1200元/月计算(后原告见被告经营状况不好，主动提出自2017年6月1日开始，每月租金减去1000元，即租金按11000元/月标准收取）；水电费则按被告每月实际发生金额另加3%的损耗费向甲方缴纳。租金是每月10号前缴纳本月费用；合同第四条还约定：合同签订后5个工作日，被告须向原告支付履约保证金24000元，该保证金因被告违约而被原告单方解除合同时不予返还；合同第十九条第3项还规定：被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的……逾期超过30日，原告有权单方解除合同，被告应按履约保证金的双倍向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将该商铺交由被告经营，原告完全依约履行了出租方的合同义务，但被告并未依约履行其按时缴纳租金、水电费等相关费用的义务，自2017年2月份开始，被告方开始拖欠上述应缴费用，截至2017年5月底，被告拖欠2017年3月份租金尾款4303元、拖欠4月份租金12000元、拖欠5月份租金12000元，合计拖欠租金达28303元；拖欠2月份水电费697元、4月份水电费630元、5月份水电费315元，合计拖欠水电费达1642元，上述拖欠的租金、水电费总计达29945元，已严重违约，因此，原告方除有权要求被告方支付上述拖欠费用外，被告方还应根据合同之约定标准继续支付上述费用至被告将该商铺搬迁腾空正式交还原告之日止，否则，无法保证原告方的合法权益，除此之外，由于被告严重违约，原告方还有权根据合同第四条、第十九条第3项之约定，单方解除合同、不予退还履约保证金并还可要求被告方按履约保证金数额双倍支付违约金。综上所述，为了维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请人民法院判如所请。被告王敏在庭审中辩称：一、我同意解除双方签订的《租赁合同》。二、我已支付原告3月份租金7697元，现尚欠原告租金16303元。5月份时，原告停了案涉商铺的水电导致我无法正常营业，故5月份的租金不应缴纳。三、我对原告所称的我方拖欠2017年2月份、4月份、5月份共计三个月水电费人民币1642元的事实没有异议。四、我方没有违约，是原告不给我经营，保证金应退还给我方，且不应支付违约金。查明的案件事实经审理查明：2016年12月7日，原告与被告签订了一份《天益城租赁合同》，约定原告将位于惠州市仲恺高新区仲恺大道莞惠轻轨仲恺站“天益城广场”内四层F4-016号商铺转租给被告用于经营商业项目；双方确认本合同租赁商铺套内使用面积为49平方米，建筑面积为82平方米，被告在租赁商铺内经营品牌为御质贡茶，经营项目为饮品、小吃；租赁期限：本合同项下租赁期限为2年，自2016年12月24日起至2018年12月23日止；履约保证金：在本合同签订后五个工作日内，被告应当向原告支付24000元作为被告在租赁期限内的履约保证金，本合同履行完毕后30日内，扣除被告依照本合同约定应缴纳的相关费用后，履约保证金余额（如有）无息返还给被告（但因被告违约而被原告单方解除合同的不予返还）；被告应缴交的费用及计费方式、标准：1、租金，按计租面积计算，固定租金标准为244.9元/㎡/月，总计为12000元/月，每一年递增5%，被告应在每月10日前缴交当月租金。2、因使用租赁商铺所产生的水、电、燃气等能源费用，水电费被告按实际金额加3%的损耗费向原告缴交，由原告代缴；结算方式：被告必须在每月10日前一次性将当月租金及有关费用缴交给原告，原告提供提供相应的收据给被告，迟交者原告按月租的0.1%每日加收被告滞纳金，该月底最后一天仍未缴交的，原告有权终止合同，不退还保证金，并追讨被告所欠一切费用；违约责任：被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每逾期一日，被告应按所欠款项的5‰向原告支付违约金直至付清所欠全部款项之日止，逾期超过30日，原告有权单方解除合同，被告应按履约保证金的双倍向原告支付违约金。被告逾期缴纳本合同租金、管理费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过原告书面催告，被告仍不缴纳的，原告可以对租赁商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告履行相关付款义务为止，原告无需因此而向被告或第三方承担任何责任。在被告欠付租金、管理费等费用期间，未经原告批准，被告不得将放置于租赁商铺内的货物、财物转移出租赁商铺。被告违约被原告单方解除合同的，除执行本条上述条款约定的违约金外，若该违约金不能弥补原告全部损失的，原告还有权就该损失的不足部分向被告进行追偿；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告依约将案涉商铺交付给被告使用，被告向原告支付了履约保证金24000元。因被告未按时支付租金及水电费，原告于2017年5月22日向被告发送《律师函》，要求原告在接到该函之日起3天内付清所欠缴的全部款项，否则原告将实施清空场地设备、没收履约保证金等强制措施。被告确认收到该函。2017年6月13日，原告以被告拖欠租金及水电费为由诉至本院，请求判如所请。庭审中，双方确认，被告已支付原告2017年3月部分租金7697元；双方还确认，因被告拖欠租金，原告催缴无效后于2017年5月中旬暂停供应案涉商铺的水电，被告遂停止经营至今，现被告尚未将放置于案涉商铺内的物品搬离。另查，在该案审理过程中，原告在本院所作的询问笔录称被告于2017年7月26日要求搬离放置于案涉商铺内的物品，但其予以拒绝，本院告知原告如不同意被告搬离放置于案涉商铺内的物品，其将无权要求被告支付自2017年7月26日起至案涉商铺内的物品搬离之日止的占用费。判决理由和结果本院认为，原、被告之间签订的《天益城租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。被告承租原告上述商铺后，至今未支付2017年3月、4月、5月租金及2017年2月、4月、5月水电费，其行为已构成违约，按双方的合同约定，原告有权解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金及水电费。故，原告要求解除其与被告签订的《天益城租赁合同》，支付上述月份拖欠的租金及水电费的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。按双方约定，被告逾期缴纳租金及水电费超过15日，经催告仍不缴纳的，原告可以对租赁商铺暂停部分或全部能源供应，直至被告履行相关付款义务为止，原告无需因此而向被告承担任何责任，故，被告辩称原告于2017年5月暂停了案涉商铺水电导致其无法正常营业，其不应支付5月份的租金的抗辩意见，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。被告已支付原告2017年3月部分租金7697元，该部分租金应予以扣减，故，被告还应支付原告2017年3月租金4303元、4月租金12000元、5月租金12000元，合计28303元。被告对原告主张的拖欠2017年2月、4月、5月期间的水电费合计1642元的事实没有异议，本院予以确认。因被告尚未将放置于案涉商铺内的物品搬离，故，被告应支付继续占用案涉租赁物期间的租金，但原告在本院所作的询问笔录称被告于2017年7月26日要求搬离放置于案涉商铺内的物品，其予以拒绝，本院已告知其如不同意被告搬离，其将无权要求被告支付此后的租金，因此，上述租金应计算至2017年7月26日。原告要求被告支付自2017年7月26日起至放置于案涉商铺内的物品实际搬离之日止的租金，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予以支持。被告自认案涉商铺自2017年6月1日起每月租金降为11000元，故，被告应支付原告2017年6月1日至2017年7月26日期间的租金20225.8元（11000元＋11000元÷31天×26天）。因原告未举证证明案涉商铺在上述占用期间有产生水电费，故，原告要求被告按每月实际使用金额另加3%的损耗费支付占用期间的水电费，证据不足，本院不予支持。双方还约定，因被告违约而被原告单方解除合同的，履约保证金不予返还，故，原告主张被告已支付的履约保证金24000元不予返还，合法有理，本院予以支持。因原告已没收被告支付的履约保证金24000元，故，在原告未能举证证明其因被告违约遭受的损失除租金损失外还有其他损失的情况下，原告还要求被告按履约保证金的双倍支付违约金，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告惠州市天益城商业有限公司与被告王敏于2016年12月7日签订的《天益城租赁合同》予以解除。二、被告王敏应于本判决生效之日起七日内向原告惠州市天益城商业有限公司支付租金人民币48528.8元（28303元＋20225.8元）。三、被告王敏应于本判决生效之日起七日内向原告惠州市天益城商业有限公司支付水电费1642元。四、原告惠州市天益城商业有限公司无需返还被告王敏已支付的履约保证金24000元。五、驳回原告惠州市天益城商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为2439元（原告已预交），由原告惠州市天益城商业有限公司负担1039元，由被告王敏负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  赵顺喜审 判 员  苏绿琴人民陪审员  曾国斌二〇一七年九月六日法官 助理  李欢思书 记 员  古杏蓓