陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终9603号上诉人（原审被告)：陕西恒泰同吾典当行有限公司。住所地：西安市雁塔区电子三路**号兰乔圣菲*号楼*层***号。法定代表人：弋志刚，董事长。委托代理人：刘恒，男，汉族，1985年11月13日出生，籍住西安市高陵县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：谢华，女，汉族，1980年7月2日出生，籍住陕西省志丹县。委托代理人：苏小军、王崇望，陕西邦维律师事务所律师。上诉人陕西恒泰同吾典当行有限公司（以下简称恒泰公司）与被上诉人谢华抵押合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初8277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新证据、事实和理由，不开庭进行了审理。上诉人恒泰公司委托代理人刘恒、被上诉人谢华委托代理人苏小军到到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒泰公司上诉请求：1.撤销西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初8277号民事判决第一项；2；将案件发回重审或驳回谢华的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由谢华承担。事实与理由：上诉人并未将案外人贾玉抵押的房屋变卖抵偿借款，王佳与杨某签订的房屋买卖合同为了保证公司能控制房屋所有权以便在借款人偿还借款后能将房屋过户回借款人名下，在房地局备案的房屋买卖合同载明的830000元房价款不是买卖双方的真实意思表示，其并没有变卖涉案房屋，也未取得相应的价款。谢华辩称：按照合同约定，上诉人有权处分抵押的房产，上诉人将抵押贷款的房屋卖了830000元，有备案的买卖合同和完税凭证为证，去除上诉人应当收取的借款，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。谢华向一审法院起诉请求：1.被告返还原告300000元；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告谢华曾以借款合同纠纷为由起诉被告陕西兆恒投资有限公司、被告王佳，要求二被告连带支付原告300000元并承担本案诉讼费，本院审理后以原告诉请主体有误作出（2014）雁民初字第06394号民事裁定书驳回了原告的起诉，该裁定书现已发生法律效力,（2014）雁民初字第06394号民事裁定书中查明：2013年11月7日，原告谢华、案外人贾玉（甲方、借款人、抵押人）与恒泰公司（乙方、贷款人、抵押权人）签订《房地产典当借款（抵押）合同》，合同约定甲方以谢华名下的位于西安市××新区××花园××楼建筑面积为127.55平方米的房产一套作为抵押担保向乙方借款，借款金额600000元，借款期限自2013年11月7日至2014年2月6日，借款期限届满后5日内，经甲乙双方协商同意可以续当，届时双方另行签署续当凭证，续当凭证上确定的借款终止日为本合同的借款终止日，本合同约定的事项在续当期间继续有效。借款利息按借款金额1.2%/月计算，典当期限不足5日的按5日计算；综合费用按借款金额1.8%/月计算。抵押担保的范围为借款本金（当金）、利息、综合费用、违约金、乙方为实现债权而发生的诉讼费用、律师费（按诉讼标的额3%计算）等。本合同有约定具体数额的按照约定，没有约定的依据相关单位出具给甲方的收款凭据额为准。甲方在办理抵押借款手续时应当先向乙方支付综合费用或由甲方在支付当金时预扣。借款期限或借款续当期届满后5日后，甲方既不续当又不赎当的，乙方有权处分本合同项下的抵押房地产。甲方不履行本合同约定的担保义务的，乙方可不经诉讼程序直接向人民法院申请拍卖、变卖抵押财产。自乙方交付当金之日起直至本合同项下全部担保债务清偿完毕止，该期间无论是诉讼还是非诉讼原因，甲方仍需按本合同约定综合费率和利率标准向乙方支付当金的利息、综合费用。甲方逾期支付上述利息和综合费用的，应向乙方支付逾期费用0.5%/天的违约金。甲方违反本合同约定，乙方有权对房地产做绝当处理。自绝当之日起，除综合费用、利息外，乙方有权向甲方收取所欠当金0.5%/天的违约金。同日，原告谢华、案外人贾玉给王佳出具委托书一份，委托内容为：“我因工作原因，不能亲自办理有关房产的相关手续，特委托王佳为我的代理人代表我办理位于西安市××新区××花园××楼的房产（建筑面积127.55平方米），房屋所有权证编号：西安市房权证高新区字第××号）的相关手续，具体代理权限如下：1、代为联系买主、定价、议价、代签《房屋买卖契约》，代收售房款、协助买方办理房产过户手续、核档、递件、代缴税费及有线电视、物业管理费、水、电、天然气、大修基金过户的交接手续。若买方为银行按揭贷款购房，则协助买方办理在银行按揭过程中所需的一切相关事宜及办理上述房产过户过程中有关部门要求办理的相关事宜。若需用上述房产在金融结构、典当行、担保公司及个人办理借款抵押、解押手续，则受托人有权办理上述房产抵押、解押登记及与上述事项有关的相关事宜。受托人在上述权限范围所签署的一切文件及提供的材料、缴纳的费用委托人均予以承认，由此引起的法律后果由委托人承担。委托期限自2013年11月7日到2014年11月6日。2013年11月8日，原告谢华、案外人贾玉与恒泰公司就上述《房地产典当借款（抵押）合同》在西安市××区公证处办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，同时就委托书也在同一公证处办理了公证。合同签订后，陕西兆恒投资有限公司法人代表刘恒确认受恒泰公司委托向原告谢华及案外人贾玉支付借款600000元，并受恒泰公司委托代为收取贾玉给付的还款144000元，同时在借款人逾期未偿还借款的情况下，受恒泰公司委托处置抵押房产。就此委托事实，陕西兆恒投资有限公司提交了恒泰公司出具的委托书一份，委托内容：关于借款人谢华、贾玉（夫妻关系）共同向我陕西恒泰同吾典当行有限公司借款陆拾万一事，特委托我公司员工刘恒（身份证号：）全权负责贷前调查、贷中催收及抵押房屋处置等所有事宜。委托书落款处加盖有公司公章及法人弋志刚签字，时间为2014年2月1日。就委托书的真实性，本院前往该公司进行调查，其公司业务总监常盾确认该委托书内容及落款处加盖的公章及法人签名均为真实，确认对贾玉、谢华所贷600000元一事的借款给付、还款的收取及抵押房屋的处置均委托刘恒办理，同时确认其公司与贾玉、谢华所签借款合同真实性，并愿意以借款人身份承担相应法律责任。陕西兆恒投资有限公司法人代表刘恒确认，因借款人逾期未还款，为保证公司能控制房屋所有权以便在借款人偿还借款后能将房屋过户回借款人名下，2014年7月1日，陕西兆恒投资有限公司法人代表刘恒指示王佳作为原告谢华、贾玉的受托人与兆恒公司员工杨某签订买卖合同，合同约定房产交易价格为830000元，购房款于2014年7月1日前以现金形式一次性支付，房屋也于当日交付。杨某签订购房合同后，向中国邮政储蓄银行股份有限公司贷款600000元，2014年7月7日，中国邮政储蓄银行股份有限公司将贷款支付至王佳名下，王佳随后将600000元转账至谢晓亮名下，谢晓亮又转账至刘恒名下，现该房产已过户至杨某名下，并抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司。该600000元贷款目前由刘恒按月向中国邮政储蓄银行股份有限公司还款。兆恒公司法人代表刘恒确认之所以将房产交易价格约定为830000元，是因为从银行一般按照房产交易价格的60%-70%提供贷款，故以目标贷款额600000元倒推计算出交易价格为830000元，但房屋并未实际交易830000元。为证明上述事实，兆恒公司提交证人杨某证人证言、完税证明、房屋交易手续费票据、个人购房借款及担保合同、杨某、王佳、刘恒银行流水等证据，证人杨某也出庭对上述事实进行了证明。兆恒公司法人代表刘恒确认王佳、杨某均系受其指示履行职务行为。另查，原告与案外人贾玉原系夫妻关系，两人于2014年9月24日协议解除婚姻关系，双方在离婚协议第三项约定所有房产在谢华名下归谢华所有。一审法院认为，被告向原告及案外人出借借款后，被告为保障在借款人无法清偿债务的情况下能够取得对抵押财产的控制，即在借款合同签订的同时由原告及案外人向陕西兆恒投资有限公司员工王佳出具授权委托书，由原告委托王佳对抵押房屋进行买卖并办理相关的过户手续，现王佳已将房屋以830000元卖于案外人杨某，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十八条之规定：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。据此，抵押财产变卖后价款超过债权数额的部分应归抵押人所有。因案外人贾玉已放弃对抵押房屋的所有权，故抵押财产变卖后价款超过债权数额的部分归谢华所有。关于被告辩解抵押财产出卖给杨某并非真实交易，830000元实属为获得贷款600000元而倒退出来的金额的辩解一节，依据被告提交的个人所得税、契税完税证明、房屋买卖合同、公证费、登记费票据等证据可知，王佳作为代理人将房屋出卖给杨某的房屋买卖交易是真实存在的，现房屋已登记在杨某名下，房屋所有权已经转移，且契税完税证明显示计税金额亦为830000元，上述证据足以认定涉案房屋被卖出830000元价款的事实是真实存在的，被告辩解830000元是倒推出来的数据的辩解证据不足，本院依法不予采信。依据借款合同约定，按年利率24%从借款当日2013年11月7日至房款支付之日2014年7月7日止，产生利息96000元，扣减原告已偿还144000元，被告应向原告退还278000元。被告逾期不予退还，被告还应自2014年7月7日起至起诉之日以278000元为基数按人民银行同期贷款利率向原告支付逾期利息，原告主张2万元利息符合法律规定，本院依法予以支持。判决:一、被告陕西恒泰同吾典当行有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告谢华278000元及逾期付款利息20000元，合计298000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案诉讼费5800元，由被告承担。鉴于原告已预付，故被告在偿付上述款项时一并向原告支付。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的事实属实。本案当事人争议的事实是产权人为谢华的房屋是否被恒泰公司以830000元价格变卖。2014年7月1日，杨某作为买受人与谢华、贾玉的委托代理人王佳签订房地产买卖契约，以830000元购得抵押的房屋，付款方式约定为支付现金。2014年7月4日，杨某向西安市房产交易中心缴纳了765元房屋交易手续费。同年7月8日，谢华向西安市地方税务局高新技术产业开发区分局交纳个人所得税8300元，杨某向西安市国家税务局高新技术产业开发区分局交纳契税124500元。综合交易契约、交易手续费单据和完税凭证，可以互相印证谢华为贷款所抵押的房屋已经被恒泰公司出售，所得价款为830000元。二审同时查明，恒泰公司为可以从事房地产抵押典当业务的企业法人。《典当管理办法》第三十七条规定：“典当当金利率，按中国人民银行公布的银行机构6个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行。”第三十八条规定：“典当综合费用包括各种服务及管理费用。房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27‰。”本院认为，恒泰公司称其未将本案涉及的借款抵押房屋变卖的理由缺乏证据佐证，其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，唯按年利率24%作为从借款当日2013年11月7日至房款支付之日2014年7月7日期间的利息计算标准不当。该期间的利率标准应当按照《典当管理办法》的规定计算，恒泰公司已经收取谢华利息144000元的利息并未超出法定的标准.故原判认定恒泰公司应退还谢华已支付的利息48000元不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初8277号民事判决第一项，即：驳回原告其余诉讼请求。二、变更西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初8277号民事判决第二项为：被告陕西恒泰同吾典当行有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告谢华230000元及逾期付款利息20000元，合计250000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。案件受理费各5800元，二审案件受理费5770，共计11570元，由谢华负担1570元，陕西恒泰同吾典当行有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长 高 伟审判员 王西平审判员 何育凯二〇一七年九月十八日书记员 焦 欣