河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 裁 定 书(2017)豫0191民初10267号原告（反诉被告）赵创，男，1990年3月1号出生，汉族，住河南省新野县。委托代理人陈金盼，河南英泰律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人郭冰冰，河南英泰律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）郑州宝龙商业物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业东路与九如路交汇处宝龙城市广场B3130室。法定代表人许××董事会主席。被告（反诉原告）郑州宝龙房屋租赁有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区农业东路33号-1。法定代表人许××董事长。二被告委托代理人王志光，河南永晖律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）赵创与被告（反诉原告）郑州宝龙商业物业管理有限公司（以下简称“宝龙物业公司”）、被告（反诉原告）郑州宝龙房屋租赁有限公司（以下简称“宝龙租赁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵创及其委托代理人郭冰冰，被告（反诉原告）宝龙物业公司及被告（反诉原告）宝龙租赁公司的共同委托代理人王志光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵创诉称，2015年5月29日，原告赵创（乐果树学校老师）与被告签订房屋租赁合同，约定被告将郑州宝龙城市广场内的部分商铺（面积592.32平方米）租赁给原告使用，租赁用途为儿童培训（乐果树）。原告同时与被告宝龙物业公司签订物业服务合同，约定由郑宝龙物业公司提供租赁商铺的物业服务。在房屋交付使用后，原告发现下雨时房屋严重漏水，无法正常教学。原告及时将此问题反映给二被告，但二被告维修后仍然不能正常使用。因房屋漏水导致学生不能正常上课，给原告经济带来严重的损失，原告多次和被告交涉无果，故诉至法院请求判决：1、解除原告赵创和被告宝龙租赁公司的房屋租赁合同；2、二被告共同承担原告直接经济损失760320元；3、被告宝龙租赁公司承担违约金53308.8元；4、被告宝龙租赁公司返还原告履约保证金82924.8元；5、被告宝龙物业公司返还原告经营保证金7000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。被告宝龙租赁公司辩，一、原告诉称“下雨时房屋严重漏水，根本无法正常教学”，“维修后仍然不能正常使用”，不是事实，不存在所诉的上述情形。被告宝龙租赁公司提供的房屋质量合格，期间偶尔出现过漏水（漏水区域不到租赁面积的十分之一），但漏水的原因系原告安装空调室外机管道时，从房顶打洞，破坏了防水层，导致下雨时空调洞出现漏水。为了解决原告的漏水问题，被告宝龙租赁公司对整个房顶重新进行了防水改造，解决了原告的漏水问题。原告正常经营至2017年4月30日后退场（然而，2017年5月1日到3日原告退场时，拆除了空调管道，再次破坏了防水，对此问题，被告宝龙租赁公司保留诉权）。二、原告要求解除租赁合同的诉求应当驳回。首先，原告要求解除合同没有“约定解除”的合同依据。其次，作为出租人，被告宝龙租赁公司履行了场地交付原告使用的基本义务，并且在原告造成漏水的情况下，宝龙租赁公司也对漏水进行了维修并解决，宝龙租赁公司履行合同没有过错。原告正常经营至2017年4月30日后退场，在合同履行期间不存在因为宝龙租赁公司违约导致原告无法实现合同目的的情形，因此，原告要求解除合同不具备“法定解除”的法定条件。再次，因为原告违约逾期缴纳租金等费用超过30天，宝龙租赁公司依照合同约定已经于2017年4月27日发出解约函，解除了双方之间的租赁合同，原告要求解除，没有意义。最后，原告经营至2017年4月30日后退场，即使不考虑被告宝龙租赁公司解除合同的情形，双方的租赁合同也已经期满终止，原告要求解除也属于客观上履行不能的请求。三、被告宝龙租赁公司没有违约，系原告违约，原告要求被告宝龙租赁公司赔偿经济损失没有法律依据。原告一直经营至合同期满后退场，不存在无法经营的情形，客观上也没有经济损失，其要求赔偿没有事实依据。无论被告宝龙物业公司有无赔偿责任，被告宝龙租赁公司与原告之间、宝龙物业公司与原告之间均是独立的、完全不同的法律关系，不存在共同赔偿的法律基础；从程序上看，也是两个不同的法律关系产生的两个不同的诉权，不能作为“一个诉”在一个案件中审理。（此外，仅仅从主体来考虑；如果原告成立学校从事经营，则原告的行为属于职务行为，真正的承租人是学校，即使有损失，原告的索赔主体也不适格；如果原告没有成立学校，则属非法经营，非法经营获利不属于法律保护范围，即使有非法经营获利的减少，原告的索赔也因不具有合法性而不能成立）。四、被告宝龙租赁公司没有违约，原告要求支付违约金的诉求没有事实和法律依据，应当予以驳回。五、原告没有按照合同4.4.3条的约定，在2017年3月25日之前缴纳2017年4月份的租金及物业费，构成违约；截至2017年4月25日已经超过30日，构成合同13.2条约定的根本违约；被告宝龙租赁公司依照13.2条的约定有权并已经解除了合同；依照合同5.3条的约定，因原告违约导致合同被解除的，被告宝龙租赁公司有权没收履约保证金不予退还。因此，原告要求退还履约保证金不符合合同约定，应当予以驳回。被告宝龙物业公司辩称：一、原告诉称“下雨时房屋严重漏水，根本无法正常教学”，“维修后仍然不能正常使用”，不是事实，不存在所诉的上述情形。期间偶尔出现过漏水（漏水区域不到租赁面积的十分之一），但漏水的原因系原告安装空调室外机管道时，从房顶打洞，破坏了防水层，导致下雨时空调洞出现漏水。为了解决原告的漏水问题，被告宝龙物业公司对整个房顶重新进行了防水改造，解决了原告的漏水问题。原告正常经营至2017年4月30日后退场（然而，2017年5月1日到3日原告退场时，拆除了空调管道，再次破坏了防水，对此问题，被告宝龙租赁公司保留诉权）。二、被告宝龙物业公司与原告之间是物业服务合同关系，房屋出现漏水与物业服务之间不存在因果关系；依照物业合同6.5（3）、6.5（8）条约定，因原告自己装修导致的损害、或者因物业自然或人为原因造成的任何损失，物业公司不承担责任；在合同履行过程中，原告逾期缴纳物业费，属于违约方。因此，原告要求被告宝龙物业公司进行赔偿没有事实和法律依据。三、无论被告宝龙租赁公司有无赔偿责任，被告宝龙物业公司与原告之间、宝龙租赁公司与原告之间均是独立的、完全不同的法律关系，不存在共同赔偿的法律依据；从程序上看，也是两个不同的法律关系产生的两个不同诉权，不能作为“一个诉”在一个案件中审理。综上，原告起诉与事实不符，且属于原告自行违约，原告要求宝龙物业公司承担责任不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）宝龙租赁公司、宝龙物业公司共同诉称：2015年5月29日，赵创和宝龙租赁公司签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，承租郑州宝龙城市广场B区编号为B3024号的商铺，租赁用途为乐果树儿童教育，面积592.32㎡，期限自2015年5月1日至2017年4月30日;第一年租金标准为20731.2元/月,第二年租金标准为26654.4元/月,租金按季度支付,每个季度末月25日前支付下一季度租金,如逾期超过30天构成根本违约,宝龙租赁公司有权解除合同,并对其他权利义务进行了约定。2015年6月11日，赵创与宝龙物业公司签订《宝龙城市广场商铺物业服务合同》，约定宝龙物业公司为赵创租赁的商铺提供物业服务，物业费25元/㎡/月，每季度末月25日前支付下一季度物业费，并对其他权利义务进行了约定。依照合同约定，赵创应当于2017年3月25日前支付2017年4月份租金26654.4元、物业费14808元，但直至2017年4月25日仍未缴纳，构成根本违约。无奈，宝龙物业公司于2017年4月25日通知赵创解除租赁合同，赵创经营至2017年4月30日退场。宝龙租赁公司及宝龙物业公司认为，合同虽然解除，但欠费仍需缴纳，赵创严重违约，应当承担违约责任。故依法提出反诉，请求法院依法判令：1、赵创支付拖欠租金、物业费41462.4元；2、赵创自2017年3月36日起，以41462.4元为基数，按照每日5‰的比例，支付逾期付款违约金至上述欠款清偿之日止。（暂计算至2017年7月27日为25706.6元）；3、本案的诉讼费用由赵创承担。原告（反诉被告）赵创辩称，因宝龙租赁公司及宝龙物业公司以各种理由无限制拖延维修房屋导致赵创损失过大，赵创多次与宝龙租赁公司及宝龙物业公司协商，宝龙租赁公司及宝龙物业公司承诺在其修理完善之日再向其缴纳租金，但直至今日，宝龙租赁公司及宝龙物业公司仍未对该房屋进行修理，赵创基于法律规定相应顺延缴纳租金不存在过错。2017年4月份，赵创根本无法使用该房屋，因此宝龙租赁公司及宝龙物业公司主张缴纳租金和物业费无事实和法律依据。本案在庭审过程中，赵创自认其由河南乐果树教育科技有限公司（以下简称“乐果树公司”）聘请，参与学校教学和管理并参与分红的，其系宝龙校区的实际负责人，其与宝龙租赁公司签订租赁合同是受该乐果树公司安排而签订，租赁费及物业费均由乐果树公司实际缴纳，而学生缴纳课时费的收取主体亦是乐果树公司，其本人没有校长资格证及教师资格证。赵创另称，其曾向宝龙物业公司、宝龙租赁公司披露了乐果树公司的存在，及其与该公司的关系，在赵创进场时，宝龙物业公司、宝龙租赁公司即知道此种情况，其并曾要求宝龙租赁公司开具以乐果树公司交款人的租赁费发票。宝龙租赁公司亦认可其签订合同即知道乐果树公司的存在。本院认为，涉案的房屋租赁合同虽系赵创以自己名义与宝龙租赁公司签订，但赵创系受乐果树公司委托所为的职务行为，且合同签订时宝龙租赁公司即知道乐果树公司的存在，事后房屋租赁合同亦实际由乐果树公司履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。故乐果树与宝龙租赁公司就涉案房屋建立房屋租赁合同法律关系，相应的权利义务义务应由该两公司承受，赵创并非租赁合同的真正主体，其不应承受租赁合同的相关权利义务，赵创在本案中的诉讼主体不适格，应依法驳回原告赵创的起诉及反诉原告宝龙租赁公司、宝龙物业公司的反诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告（反诉被告）赵创的起诉。驳回被告（反诉被告）郑州宝龙商业物业管理有限公司、被告（反诉原告）郑州宝龙房屋租赁有限公司的反诉。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一七年九月八日书记员  李 娟