北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5300号上���人（原审被告、反诉原告）：张辉，男，1980年11月20日出生。委托诉讼代理人:谷良坤，北京市中地律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郝亮，男，1980年12月26日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：樊义，女，1980年9月8日出生。二被上诉人之委托诉讼代理人：魏威，北京市致知律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司员工。第三人：刘海波，男，1981年4月3日出生。委托诉讼代理人：谷良坤，北京市中地律师事务所律师。上诉人张辉因与被上诉人郝亮、樊义、北京链家房地产���纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人刘海波房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张辉及第三人刘海波之委托诉讼代理人谷良坤，被上诉人樊义、郝亮之委托诉讼代理人魏威到庭参加诉讼。链家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。张辉上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的原审反诉请求，驳回樊义、郝亮的一审诉讼请求。事实与理由：1.张辉解除第二笔抵押与樊义、郝亮交付首付款系两个独立行为，樊义、郝亮迟于8月1日向张辉交付首付款构成根本性违约；2.张辉明确表示可以将首付款时间宽限至2016年9月5日。樊义、郝亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持一审判决，驳回张辉的上诉请求。樊义、郝亮支付100万元定金是用于张辉解除第二笔抵押。链家公司书面意见辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，同意一审判决。刘海波辩称，同意张辉的上诉请求。樊义、郝亮在一审法院起诉请求：1.张辉继续履行合同并限期协助郝亮、樊义办理房屋所有权登记手续；2.本案诉讼费用由张辉负担。张辉在一审法院提出反诉请求：1.确认双方所签房屋买卖合同及补充协议已于2016年9月26日解除；2.郝亮、樊义尽快协助张辉办理撤销网签的手续；3.郝亮、樊义向张辉支付违约金726000元；4.反诉费用由郝亮、樊义负担。一审法院认定事实：2016年6月22日，张辉（甲方，出售人）与郝亮、樊义（乙方，购买人）、链家公司（丙方，居间人）签订《买卖定金协议���》（编号D×），约定：“交易房屋坐落于北京市昌平区顺沙路×号院，产权证明文件所载建筑面积352.68平方米，房产证号京（2016）昌平区不动产权第XX**号，产权人张辉；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币815万元整的总价款购买，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费；甲乙双方同意本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担；乙方的房款支付方式为商业贷款，且乙方首付款不低于350万元；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金10万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金90万元，托管定金将按照本协议及托管协议的约定进行划转或退回，无需另行征得甲乙任何一方的同意；甲乙双方应于签署本协议后一个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件，甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还；甲乙双方同意由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费203750元；本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求甲方和/或乙方支付本条约定的全部居间代理费。”三方在该协议中还约定了其他内容。该协议附张辉出具的收据一张，称其已收到郝亮、樊义购买前述房屋的定金10万元。同日，郝亮、樊义、张辉和链家公司签订《房屋买卖业务签约文件合订本》（编号为100XXXXXXXX9），内含《链家地产签约提示》、《交易资金托管提示函》、《��易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《居间服务合同》。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的合同当事人为出卖人张辉、买受人郝亮、共同买受人樊义，双方约定：“出卖人所售房屋为楼房，坐落为北京市昌平区顺沙路×号院，产权证明所载建筑面积共352.68平方米；该房屋所有权证号为京（2016）昌平区不动产权第XXXX号；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为500万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价315万元；买受人向出卖人支付定金100万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为350万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。”双方在该合同还约定了其他内容。《居间服务合同》的合同当事人为张辉（甲方，出卖人），郝亮、樊义（乙方，买受人）及链家公司（丙方，居间人）。合同约定：“鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于北京市昌平区顺沙路×号的房屋于2016年6月22日签订了《房屋买卖合同》，甲、乙、丙三方在友好协商的基础上订立本居间服务合同；甲、乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人；因本次交易涉及房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费179300元整，由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。”三方在该合同中还约定了其他内容。同日，张辉（甲方，出卖方）与郝亮、樊义（乙方，买受方）及链家公司（丙方，居间方）还签订《补充协议》，在该协议第二条，三方对房屋交易具体事宜进行了约定，即：“1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2016年6月22日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于2016年6月23日将第二笔定金90万元以理房通托管的方式支付甲方。2.还款解押：交易房屋已经设定抵押，甲方应于2016年8月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年8月31日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押：乙方第一笔首付款用于甲方还款解押。3.房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4.首付款：乙方于2016年8月1日将第一笔首付款3630000元（不包含前期支付全部定金）以自行支付方式支付甲方。5.申请购房贷款：甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机��办理贷款申请手续；6.权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后5个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……”在该协议第四条，三方还对违约责任进行了约定，即：“1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲��出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各���互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。”三方在该协议中还约定：“如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准；乙方支付的人民币100万元用于甲方办理本房屋解除第二笔抵押，甲方应于2016年7月30日前办理完成本房屋解除第二笔抵押手续，逾期办理导致本合同无法进行，由此产生的一切责任由甲方承担。”同日，张辉（甲方），郝亮、樊义（乙方）还与北京中融信担保有限公司（丙方，服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定由丙方在甲、乙双方房屋交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行产生的争议或纠纷。2016年6月22日，郝亮、樊义向张辉转��10万元。2016年6月23日，樊义向理房通转账90万元。2016年9月9日，郝亮通过余额宝向张辉中国建设银行账户转账3万元。郝亮与链家公司均称三方经过协商，链家公司同意补偿张辉一个月的贷款利息3万元，合同继续履行；张辉称该笔款项系郝亮、樊义未如期支付首付款的补偿款。2016年9月22日，张辉（甲方），郝亮、樊义（乙方）与北京中融信担保有限公司（丙方，服务方）签订《自行支付购房款用于赎楼协议》，约定因甲方以交易房屋作为抵押物进行了借款或者为其他借款人提供了担保，为顺利进行交易需先行解除抵押登记，故各方就乙方在交易房屋过户前，自行支付购房款（不含定金）以供甲方解除交易房屋的抵押登记事宜及丙方担保事宜达成如下协议。该协议在第一条约定了支付条件。该协议第二条对抵押情况进行了约定，即：截止本协议签署之日，甲方以交易房屋作为抵押物进行了借款或为其他借款人提供了担保，甲方或被担保的债务人欠款情况为尚欠债权人中国建设银行北京分行本金、利息及其他费用共计4060000元，抵押权人为中国建设银行北京分行。该协议第四条约定，如经丙方审查，甲方不满足前述第一条约定的支付条件，则各方协商一致，各方免责解除本协议，甲乙双方自行协商确认购房款支付方式及时间。该协议附件二还附有张辉于2016年8月30日签名出具的《个人征信客户授权书》。庭审中，郝亮称该协议并非三方同时签署，其签署该协议时在其工作地点。张辉不认可其于2016年9月22日签署该协议，但未提供相关证据。2016年9月28日，北京中融信担保有限公司向郝亮、樊义出具《风险告知书》，称因业主离异，离婚协议未对产权归属做明确规定，未达成自行支付条件。2016���9月29日，北京市昌平区顺沙路×号房屋的该次交易进行了网签，存量房合同网上签约信息显示签约机构为链家公司，出卖人为张辉，买受人为郝亮。庭审中，张辉称其并未委托链家公司进行网签。2016年9月26日，张辉委托北京安济律师事务所向郝亮、樊义发出《律师函》，该函称：“解除《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号：100XXXXXXXX9）及《补充协议》；将采取相应的法律手段就你们迟延支付首付款的违约行为追究你们的法律责任，并就可能因此所遭受的经济损失向你们进行索赔；用于购买房屋支付的定金不予退还。”2016年10月1日，郝亮用顺丰速运向张辉快递了《告知函》，该函称其并未违约并通知张辉尽快预约银行提前还款并明确提前还款账户，共同完成首付支付程序。另，刘海波与北京华世柏利房地产开发有限公司签订《北京市商品房认购书》，约定由刘海波认购北京市昌平区沙河镇北沙河延秋园项目中的×号住宅楼一单元×号。刘海波与张辉均称前述房屋即为本案涉案房屋，因刘海波无本市购房资格，故由张辉实际签约购买。再，张辉于2008年11月29日与蒋容登记结婚，于2014年2月11日登记离婚，双方的离婚协议书显示双方无共同财产分割。庭审中，郝亮、樊义表示能够全款支付购房款。一审法院认为，当事人签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》（编号为100XXXXXXXX9）中的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》以及《补充协议》是合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照约定履行相应权利义务。《补充协议》明确约定解除第二笔抵押和支付首付的日期，但当事人在履行该协议过程中均���自己的实际行动表明对前述履行日期进行了变更。故张辉未按期解除第二笔抵押，郝亮、樊义未按协议指定日期交付首付款均不应构成违约。从本案当事人提供的证据及庭审陈述来看，三方一直就首付款支付时间进行协商，并未就2016年9月5日作为给付首付款日期达成一致意见，故张辉以郝亮、樊义逾期付款而造成根本违约无事实及法律依据，本案房屋买卖合同不符合约定解除的条件，亦不存在法定解除的条件，应当继续履行。故郝亮、樊义主张要求继续履行合同的请求于法有据，法院予以支持；张辉主张解除合同、撤销网签并要求郝亮、樊义支付违约金之请求无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张辉、郝亮、樊义继续履行双方于2016年6月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》，郝亮、樊义于本判决生效之日起十日内向张辉支付剩余购房款七百一十五万元整，张辉于郝亮、樊义履行完上述支付剩余购房款义务之日起三日内配合郝亮、樊义办理坐落于北京市昌平区顺沙路×号号房屋的转移登记手续，将上述房屋转移登记至郝亮、樊义名下；二、驳回张辉的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。上述事实，有《房屋买卖业务签约文件合订本》、《补充协议》、离婚证、离婚协议书及当事人陈述等证据在案佐证。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。张辉与郝亮、樊义、链家公司在《补充协议》中约定郝亮、樊义支付的人民币100万元用于张辉办理本房屋解除第二笔抵押，张辉应于2016年7月30日前办理完成本房屋解除第二笔抵押手续。2016年6月22日、6月23日郝亮、樊义支付了100万元的首付款，张辉未按期履行解除房屋第二笔抵押手续的义务，因此郝亮、樊义拒绝履行支付剩余首付款的义务，于法有据，不构成违约。张辉以郝亮、樊义未支付剩余首付款为由向郝亮、樊义发出解除通知，不发生解除合同的法律后果，其要求法院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》于2016年9月26日解除、撤销网签手续及郝亮、樊义支付其违约金的请求，没有事实与法律依据，原审法院判决驳回其诉讼请���正确，本院予以确认。张辉上诉称双方最后达成支付剩余首付款的时间系2016年9月5日，但其于2016年9月22日与郝亮、樊义、北京中融信担保有限公司签订《自行支付购房款用于赎楼协议》对支付首付款内容进行了约定，与其上诉理由相矛盾，本院对其主张不予采信。综上所述，张辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11060元，由张辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王茂刚审判员  辛 荣审判员  赵 蕾二〇一七年九月二十二日书记员  刘芳芳