江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终6177号上诉人（原审原告）陈小和，女，1939年1月1日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：汪建军，江苏世纪天合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）钱建芬，女，1963年3月15日出生，汉族，住常熟市。上诉人陈小和因与被上诉人钱建芬房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2016)苏0581民初13207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈小和的上诉请求：撤销原判，确认争议房屋归陈小和所有，支持陈小和一审诉讼请求。事实和理由：诉争的老宅是陈小和的祖产，钱建芬支付2000元并非房屋转让款。陈小和向法院提供的落款为2006年3月16日的房屋租赁协议书即使是事后补签的，也是双方真实意思表示，并且当地政府于2014年根据该租房协议对钱建芬住房作了安置，钱建芬在相应利益实现后又推翻租房协议。无权取得现铁琴花园的安置房。钱建芬辩称，涉案房屋是钱建芬于2006年初以2000元现金向陈小和购买了其附房的残垣断壁，独资翻建的临时住房。租房协议是在村委会的见证下签订的，村委会出具的书面说明已经还原了产生租房协议的真实背景，说明涉案房屋为钱建芬翻建，与陈小和之间不存在真实的租赁关系。租房协议是钱建芬在陈小和胁迫下签订，不是真实意思表示。陈小和向一审法院起诉请求：1、解除与钱建芬签订的租房协议；2、钱建芬支付拖欠的租金19000元，并腾让房屋；3、诉讼费用由钱建芬承担。一审法院认定事实：常熟市古里镇湖东村原东港2组陈保生户住房西面的附房，由陈小和父母建造，并居住至过世。嗣后，该附房一直空关闲置。钱建芬与丈夫离婚后带着女儿无房居住，经陈某3、陈某1介绍，出资2000元向陈小和购买了上述房屋，并于2006年由钱建芬对房屋进行了翻造。房屋翻造后，钱建芬与其女儿一直居住在该房屋内。2014年12月常熟市古里镇人民政府落实对钱建芬安置廉租房，陈小和向古里镇湖东村村委会提出，钱建芬居住的两间附房是钱建芬在其父母遗留的房产上翻建，不能作为钱建芬的临时住房进行拆除。经村里组织双方协商，双方于2014年12月30日补签了2006年3月的租房协议。嗣后，陈小和要求钱建芬归还房屋，钱建芬认为要等政府安置其商品房后其才同意归还，为此而引起纠纷，陈小和于2016年11月17日诉至法院。在第一次庭审中，陈小和数次明确表示，其提供的租房协议是2006年签订的，在第二次庭审中，陈小和表示，对租房协议签订的具体时间记不清了，可能是2014年补签的，但即使是2014年补签，也意味着双方对房屋租赁关系的追认，因此与钱建芬之间是房屋租赁关系，钱建芬辩称是房屋买卖关系没有提供书面证据，故坚持诉请。钱建芬则认为，讼争的房屋是由钱建芬出资建造的，陈小和提供的租赁协议不是事实。如果是租赁关系，都是先有房再租赁，陈小和连租房协议的形成过程都无法给出一个准确的时间、地点，且陈小和多年未讨要所谓的租金也有违常理。请求法院驳回陈小和的诉请。因双方意见不一，致调解未成。以上事实，由证人证言、常熟市湖东村村委会出具的情况说明及一审法院的调查笔录、庭审笔录等证据为证。陈小和为证明其诉讼主张，向一审法院提供以下证据：1、租房协议一份，该租房协议载明：甲方陈小和，乙方钱建芬。一、甲方原陈金口男宅基地房两间，产权属于陈小和所有。由于钱建芬无房居住特向陈小和承租房屋二间。二、每年租金2000元。三、原房屋修建费用有乙方暂时支付，完工后总修建费用在每年租金中扣除。四、乙方如退租房屋提前告知甲方，房子必须完好。水电费等乙方承担结清。甲方：徐仁达代陈小和，乙方钱建芬，2006年3月16日。陈小和据此证明与钱建芬之间存在租赁关系。钱建芬经质证后认为，其没有签过这样的协议，其是陈小和女婿徐仁达厂里的职工，陈小和很容易获得钱建芬的签名。其只签过湖东村副书记杨某拿过来的一份租房协议，其签名的租房协议产生的真相是：2014年12月，在政府按相关政策落实对钱建芬安置的过程中，要拆除钱建芬建造的2间小屋，陈小和向村委会提出，该小屋是钱建芬在其父母遗留的房产基础上翻建的，不能作为钱建芬的临时住房拆除。故在湖东村副书记杨某的多次协调下，钱建芬与徐仁达在古里铆焊厂签订了一份租房协议，是先由徐仁达在租房协议上签名，再交由杨某让钱建芬签名，目的是为了帮助陈小和保留2间小屋。当时协议只签了一份，并由杨某保管。2、由朱某、陆卫良、陈某2、钱保生、陆正元、钱元元签名的证明一份，证明陈小和父亲陈金口男湖东村人有宅基地及房屋二间，位置在陈保生住房西。钱建芬经质证，对此证据无异议。钱建芬为支持其答辩意见，向一审法院提交以下证据：1、由陈保生、陈某2、朱某、蒋正林、王琴保、陈某3、钱元林、钱保生、钱元元、钱某2、徐建良、钱桂保等人签名的证明一份，证明陈小和父亲陈金口男湖东村人（原××村2组）有倒塌房屋两间，位置在陈保生住房西。陈小和经质证，对该份证明不予认可，认为证人应出庭作证。2、由陈保生、陈某2、蒋正林、王琴保、陈某3、钱元林、钱保生、钱元元、钱某2、徐建康、张建明、蒋杏保等人签名的证明一份，证明钱建芬按照乡俗，在每年的清明节、七月半、过年时在陈保生家西面房屋内进行祖宗祭拜活动。陈小和经质证，认为钱建芬在租赁的房屋内进行祖宗祭拜与本案没有关联性。3、由周某、蒋根元、黄永增、顾某签名的情况说明一份，证明2006年4月，钱建芬聘请泥水匠工头周某带领的施工队来到原××村陈保生家西面相邻的地基上建房，原地基上杂草丛生，一间房屋倒塌、一间破损垮掉，完全不能住人。整个建房工程从破土到建成历时一个礼拜多，花费工时50工上下，支付周某工钱3850元，顾某800元。陈小和经质证，认为房屋存在破损，由钱建芬进行维修是事实，但对于房屋完全倒塌的事实不予认可。4、由陈小云签名的证明一份，证明2006年4月由陈小云及一个外地人为钱建芬拖运铺设外场地等用料并进行铺平场地。陈小和经质证，认为场地是钱建芬铺设的。5、由单金元签名的证明一份，证明在东港××队陈保生西面的2间小房是钱建芬造的，由其为钱建芬做的木工活。陈小和经质证，认为钱建芬是租赁陈小和的房屋后对房屋进行了维修，不认可房屋是由钱建芬建造。6、由常熟市古里镇湖东村村委会出具的情况说明一份，证明钱建芬临时住房于2006年3月由双方协定在钱建芬付给对方2000元现金的前提下，在陈小和父母生前遗留附房基础上自行出资翻建而成，当时村委会考虑到钱建芬的实际困难（离婚带一女无房户），且周边邻居无反对的前提下，默许钱建芬翻建暂住。在2014年12月政府落实钱建芬安置实施过程中，陈小和向村委会提出该两间老屋是父母遗留下来的房产，不能作为钱建芬的临时住房而拆除，村委会经调查核实考虑到双方利益，为妥善处置双方的矛盾冲突，经协商，双方在2014月12月30日签了2006年3月的租赁协议，向镇安置办说明钱建芬翻建的两间临时用房是钱建芬向陈小和租住的，政府只评估拆除两间房屋的外围附属设施，保留的两间附房由陈小和向钱建芬议价收回。后因政府在安置过程中对钱建芬未一次性安置到位，故钱建芬提出待政府5年后完成全部安置才肯履行先前之协议，因此钱建芬的两间住房在村委会的主持下锁门搁置，双方不得使用，待钱建芬安置全部落实后再履行先前承诺，协商彻底解决。陈小和对此未发表质证意见。7、接处警工作登记表一份，证明钱建芬与陈小和因房子问题发生纠纷，钱建芬方报警的情况。陈小和经质证，没有异议。审理中，陈小和申请证人周某出庭作证。证人周某陈述，其是泥水匠。2016年12月，钱建芬方及陈小和方均叫其签过证明，内容都是他们预先写好的，其没有看过是什么内容就签字的。房子是钱建芬叫其去造的，工钱也是钱建芬给的。当时去造房时东面那间的房子不行了，西面的房子是漏雨的，但可以住住的。陈小和经质证，对证人证言无异议；钱建芬经质证，对其给证人工钱无异议，但认为房子已完全塌掉了，不能住人了。钱建芬申请证人陈某1、顾某出庭作证。证人陈某1陈述，其与钱建芬系堂姐妹关系。2006年的时候，其与陈某3一起干活时讲起钱建芬没有房子住，陈某3讲陈小和家的房子塌掉了，让钱建芬去搭了房子住，经过其与陈某3牵线介绍，陈小和答应的。后来钱建芬造好后看看房子蛮好，就给了陈小和2000元钱，这个钱是钱建芬母亲死了过“五七”的时候与陈某3一起去给陈小和的，这个房子是钱建芬出钱造的，不是向陈小和租的。陈小和经质证，认为钱建芬所住的房子是经陈某1及陈某3介绍的，但对其作证的内容不认可；钱建芬经质证，对证人证言无异议。证人顾某陈述，其是泥工，大约在十年前，其去为钱建芬造小屋，当时的泥工作头是周某，他们去做时房子已塌了，大约是2间房。后来他们造了2间朝南的房子，房子造好后还浇了场地，工钱是钱建芬付的。陈小和经质证，认为基本情况属实；钱建芬经质证，对证人证言无异议。为查明本案事实，一审法院向证人陈某2、朱某、陈某3、钱某1、钱某2、钱某3（上述人员均为陈小和原某）、杨某进行了调查。证人陈某2陈述，钱建芬与陈小和原来的关系蛮好的，钱建芬带了个女儿蛮可怜，队里人也都同情她的，造房的钱是钱建芬出的，当时的房子前面的屋面全部塌掉了，墙头是有点的，钱建芬来造房时那个房子已塌掉好多年了。证人朱某陈述，在现在的两间小房重新造之前，房子的前面已全部塌掉，后面有点墙头还有几根毛竹撑着，房子造好后就一直由钱建芬及其女儿居住。原、钱建芬经质证，对上述两位证人的证言均无异议。证人陈某3陈述，陈某1与其一起看经编机时讲起，钱建芬离婚了没有地方住，带了个女儿很可怜，其就出了个点子让她与陈小和商量把房子买下来，当时钱建芬出了2000元，是她们自己交接的钱。在钱建芬买下房子时，那房子已好几年没有人住了，破得不像了，现在的附房钱建芬已住了十多年了。当时钱建芬落难时陈小和把地基让她造了房，现在钱建芬拿到了房子应该把地还给陈小和的。原、钱建芬经质证，陈小和对证人证言无异议，钱建芬认为2000元钱是其与陈某3一起去给陈小和的。证人钱某1陈述，钱建芬出了2000元买下了陈小和的老房，当时老房已空关了好几年，基本塌掉了。现在的2间房子是钱建芬造的。证人钱某2陈述，钱建芬是离婚的，带了个女儿，她当时过来造房时，原来的房子一间是毛竹房，一间是冷摊瓦的，西面的全部塌掉了，东面有一个屋角还在，现在的房子都是钱建芬重新造的，房子是在钱建芬母亲死之前造好的，钱建芬在母亲死后的第二天搬过来的，当时是出了2000元买下来的。证人钱某3陈述，原来的附房是陈小和父亲的房子，陈小和的母亲老早就过世了。钱建芬离婚后没有地方住，经陈某3介绍，钱建芬于2005年左右出了2000元钱买下了地头造的房子，当时的附房塌来不像样了，是钱建芬着地造起来的。房子造好了钱建芬与女儿一直住在内，一直住到搬到廉租房里，平时陈小和从来不来的。陈小和、钱建芬经质证，陈小和对上述证人证言有异议，认为钱建芬出2000元向陈小和买房不是事实，钱建芬对证人证言无异议。证人杨某陈述，其是常熟市古里镇湖东村村委会副书记，钱建芬是陈小和女婿徐仁达厂里的员工。陈小和原来的房子在湖东××××组，后来她父母将房子造到了4组，之后她父母又回到2组，在2组原来的屋基旁边造了小附房2间，造好后由陈小和父母一直居住到过世。2006年钱建芬与丈夫关系紧张，离婚后带了女儿没有地方住，通过中间人介绍，给了陈小和2000元后钱建芬对附房进行了翻建，当时的房子已空关了好几年，墙塌壁倒了，是钱建芬重新翻建的。当时钱建芬翻建附房是没有审批手续的，因为隔壁乡邻比较同情她，也没有反对她翻建。2014年政府对钱建芬进行安置，要拆掉钱建芬居住的房屋，陈小和女婿徐仁达想保留房子，就和村里讲房子不要拆了，不管估下来多少钱，由他给钱建芬，村里同意了这件事，就在2014年签了份租房协议，时间签的是2006年的时间。根据钱建芬的情况，政府给予其廉租房的安置，并在五年后为其安排商品房，钱建芬要求待政府安置其商品房后再让出房屋，后来隔壁人家的亲戚借住在附房中，陈小和认为她将附房出租而产生纠纷。现在附房空关，上了三把锁，双方当事人各一把、村里一把。经向其出示陈小和提供的租房协议，其认为该租房协议是在2014年动迁的大背景下签订的。陈小和经质证，对钱建芬出了2000元向陈小和买房的事实不认可，钱建芬对证人证言无异议。二审经审理查明,涉案房屋由陈小和提供给钱建芬居住，并收取了钱建芬2000元，但双方未签订书面协议。二审另查明，2013年8月26日，钱建芬以女儿陆斐名义向常熟市古里镇镇政府申请住房一套，陆斐在钱建芬以陆斐的名义称：2000年母亲离异后，与母亲租住在陈小和家已达十三年。该份申请落款为钱建芬本人签名。2013年10月23日，陆斐向常熟市古里镇湖东村村民委员会申请，将现有农宅置换到镇政府统一规划区公寓房内，同时自愿将原有宅基地永久性放弃，腾房结束后将原农宅和辅房全部拆除，不留痕迹。2014年1月28日，陆斐与常熟市古里镇人民政府签订了一份保障居住房租赁合同，向常熟市古里镇人民政府承租位于铁琴花园小区房屋一套，面积121平方米，租期三年，年租金8712元。以上事实，由陈小和在二审中提供的两份申请及租赁合同予以证明。二审还查明，钱建芬在一审中申请堂妹陈某1出庭作证，陈某1当庭陈述：2006年钱建芬没有房子住，讲起陈小和家塌掉了，让钱建芬去搭了房子住，陈小和同意的。二审经审理查明的其他事实与一审一致。钱建芬二审中确认陈小和提供的两份申请上其与陆斐的签名属实，并确认与常熟市古里镇政府签订了租赁合同，拿到了保障居住房，但镇政府并未安置到位。钱建芬称2013年8月26日其以女儿陆斐的名义向政府申请住房，当时换房心切，有人帮忙打印好了其在申请上签字，没有看申请的内容。陆斐称其未向村委会出具过该份申请，也未授权任何人打印该份申请。钱建芬二审中确认在涉案房屋居住到2014年底。陈小和二审中陈述，因钱建芬翻建房屋投入了资金，离婚后带着女儿生活，家庭条件困难，因此未向其催讨过租金，本案中，向钱建芬主张2006年到2014年共计八年的租金19000元。本院要求陈小和法院提供主张租金19000元的依据，陈小和在规定期限内未提供其主张租金的证据。本院认为：2006年3月陈小和将父母遗留的祖宅提供给钱建芬居住，钱金芬支付了2000元，并出资对房屋进行翻建。对此事实各方均无异议，本院予以确认。本案争议焦点是陈小和与钱建芬之间为房屋租赁关系还是房屋买卖关系。陈小和主张其将房屋出租给钱建芬居住，提供了2014年与钱建芬补签的租赁协议，以及钱建芬于2013年8月26日向政府申请住房时称租住在陈小和家已达十三年。钱建芬主张涉案房屋是其以2000元的价格向陈小和购买，对此应由钱建芬承担举证责任。钱建芬在一审中提供的证人陈某1、顾某证实了其出资翻建房屋并居住的事实。而一审法院向证人做调查，有证人陈述陈小和把地基让给钱建芬建造房屋，钱建芬应当将房屋返还给陈小和。也有证人陈述钱建芬向陈小和购买的房屋。各证人证言相互矛盾，且均未陈述证人是如何获知涉案房屋买卖或租赁的事实，因此对证人证言本院均不予采用。常熟市古里镇湖东村村民委员会出具的情况说明证明了陈小和与钱建芬在2014年12月30日补签了落款日期为2006年3月该租赁协议的事实，并确认争议房屋为钱建芬向陈小和租住，房屋保留由陈小和向钱建芬议价收回，但钱建芬以政府未安置到位为由拒绝返还的事实。因此，陈小和主张其将房屋出租给钱建芬具有证据优势，钱建芬认为涉案房屋系其向陈小和购买除证人证言外，无其他证据可印证，其主张依据不足，本院不予支持。据此，本院认定陈小和与钱建芬之间房屋租赁合同成立。因双方合同未约定租赁期限，视为不定期租赁，陈小和主张解除租赁合同于法有据，应予支持。根据租赁协议的约定，钱建芬修建房屋的费用应在每年租金中扣除，陈小和起诉要求钱建芬支付八年的租金19000元不符合合同约定，也未扣除钱建芬翻造翻造房屋的费用，故对陈小和该诉讼请求本院不予支持。综上，陈小和的上诉请求部分成立，予以驳回；根据陈小和二审提供的新证据，一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初13207号民事判决。二、解除陈小和与钱建芬签订的日期为2006年3月8日的租房协议。三、钱建芬于本判决生效后十日内向陈小和返还原陈金男宅基地上陈小和的房屋两间。四、驳回陈小和的其他诉讼请求。一审案件受理费356元，由陈小和负担178元，钱建芬负担178元。二审案件受理费356元，由陈小和负担178元，钱建芬负担178元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年九月二十五日书记员  沈华君