河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0681民初2862号原告李璐璐，住北京市。委托诉讼代理人刘野，北京市京师律师事务所律师。被告涿州宝利房地产开发有限公司。法定代表人杨宝利，董事长。地址：涿州市。委托诉讼代理人崔雨苗，河北精伟律师事务所律师。原告李璐璐与被告涿州宝利房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李璐璐及其委托诉讼代理人刘野、被告涿州宝利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔雨苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李璐璐向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖协议》；2、请求判决被告返还原告已支付的购房款214448元及利息（按中国人民银行同期贷款利息自2017年7月13日起至实际支付之日止）；3、请求判决免除原告偿还被告借款及违约的义务；4、请求判决被告赔偿原告损失435292元；5、请求判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年1月2日签订了《商品房买卖协议》，约定原告购买由被告开发的位于涿州市开发园区的宝利新仕界住宅小区2幢1单元401号房屋，建筑面积114.43平米，每平米14196元，总房款1624448元。同日双方签订了《借款协议》，约定被告出借32万元给原告，用于支付购房首付款中的20%，2017年6月30日还清。原告于2017年1月2日向被告支付了4万元购房款，又于2017年7月8日支付了10%的首付款174448元，被告均向原告出具了收据。后原告得知该房屋规划变更，原告购买的一套114.43元平米房屋已变更为58平米和55平米两套房屋，被告已构成根本违约，已无法履行原合同，故原告未在约定时间偿还被告32万元借款，并向被告沟通解除合同，返还已付购房款。同时该房屋市场价已大幅上涨，该房屋被告现在的销售均价为2万元，被告的违约行为造成原告巨大经济损失，被告应予以赔偿。经原告与被告多次协商未果。故诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告涿州市宝利房地产开发有限公司辩称，一、答辩人没有违约行为，不同意解除双方签订的《商品房买卖协议》。因为在该协议签订后，原告和答辩人又达成一致，对该协议的履行内容作出了变更，即将协议约定的“第2幢1单元401号房”变更为“第２幢２单元404号房”，房屋面积、户型、楼层均一致。因此不符合《合同法》第94条规定的情形，原告要求解除合同于法无据，应继续履行该协议。二、原告早已违约，应承担相应责任。2017年1月2日，双方签订借款协议，协议约定：“二、借款期限自2017年1月2日起至2017年6月30日止。三、乙方应在本协议约定的借款期限内按时归还借款本金，本借款在规定期限以内还清的免息。四、乙方自甲方通知办理按揭贷款手续之日起，需在七个工作日内办理按揭相关手续。如乙方逾期未办理，甲方有权解除此协议；且乙方向甲方支付总房款百分之十的违约金”。实际上，在规定的还款期限内，答辩人多次要求其支付相关款项，与其协商相关事宜，但是原告迟迟不履行其合同义务，反而在超过还款期限后，为了逃避违约责任，于2017年7月13日起诉，要求解除合同，这种行为是恶意的，答辩人将对原告的逾期还款等违约行为另案要求承担相应责任。三、对原告主张的损失435292元不认可。首先，原告并没有违约行为，合同的签订和变更都是在双方达成一致的情况下形成；其次，若原告不继续履行合同，导致合同解除，答辩人已经收取的定金答辩人不予返还；另外，原告主张的数额不合理，该《商品房买卖协议》第九条已经对规划设计变更后的处理方式作出了约定，即“将已付款退还给买受人，并按中国人民银行发布的同期活期存款利率给付利息”。在规划变更后，答辩人及时通知了原告此情况，并且积极与原告协商，后来达成一致进行了房屋的更换，答辩人已经尽到相关通知等义务。原告主张的损失明显过分高于其实际损失，即银行利息。最后房价上涨或下跌属于市场波动，是不可抗力，不属于可预见的利益或损失，不属于《合同法》第113条规定的“违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，原告要求赔偿损失的主张不应得到支持。综上，请求法院依法驳回其诉讼请求。本院经审查认定事实如下：原告李璐璐因欲购买涿州宝利新仕界住宅小区房屋一套，于2017年1月2日向宝利新仕界销售部支付电商款4万元，又于2017年1月8日向被告涿州市宝利房地产开发有限公司支付了10%的首付款174448元。并于2017年1月2日原、被告双方签订了《商品房买卖协议》一份，约定原告购买由被告开发的位于涿州市开发园区的宝利新仕界住宅小区2幢1单元401号房屋，该房屋建筑面积114.43平米，单价按每平米14196元，总房款1624448元。该协议中第五条付款方式及期限约定，买受人已交齐首付款174448元整，借款32万元整，剩余房款113万元整申请按揭贷款，最终首付比例以银行政策为准；第七条交付期限约定，出卖人暂定在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、因政府主管部门原因造成无法按合同约定交付房屋，按照国家法律和政府规定发生非出卖人所能控制的意外情况，造成不能按合同约定交付房屋的；第九条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行发布的同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。因买受人原因导致出卖人变更通知无法送达的，视为买受人同意接受变更。签订合同时，该出售房屋规划设计方案尚在审批当中，原告对被告未取得预售许可情况已知晓。后原、被告双方又于同日签订了《借款协议》一份，约定被告出借32万元给原告，用于支付购房首付款中的20%，该款需在2017年6月30日前还清。后于2017年6月底原告得知该房屋规划变更，经与被告方沟通核实，得知原告购买的114.43平米房屋一套，经审批的规划中原位置已变更为58平米和55平米两套房屋，后经双方多次协商，更换房屋事宜未达成一致意见。现原告起诉来院，要求：解除原、被告双方签订的《商品房买卖协议》、返还原告已支付的购房款214448元及利息（按中国人民银行同期贷款利息自2017年7月13日起至实际支付之日止）；免除原告偿还被告借款及违约的义务；按照估算市场价18000元每平米赔偿原告差价损失435292元；诉讼费用由被告承担。又查明，原、被告双方签订的《借款协议》，约定由原告用于支付20%购房首付款的32万元借款并未实际发生。本院认为，原告李璐璐与被告涿州市宝利房地产开发有限公司在签订《商品房买卖协议》时，被告尚未取得出售房屋的预售许可，原告对此也已明知。在诉讼前，原告购买的被告开发的位于涿州市开发园区的宝利新仕界住宅小区2幢的商品房预售许可已取得，且《商品房买卖协议》系双方自愿签订，应视为有效，双方应共同遵守。因被告最终取得的涉及该出售房屋的审批规划出现较大变更，致使原告无法达到其合同目的，要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖协议》，本院应予支持；原告要求退房的同时，主张按照市场估算价格每平米18000元与原告购房时的差价，赔偿原告的预期损失435292元，却未提交有效证据证实其损失的存在，且对于因规划变更导致退房的违约责任，原、被告双方已在签订的《商品房买卖协议》第九条中作出明确约定，综合考虑买卖房屋所在地房地产市场现状，适用该约定条款并未显失公平，故双方应遵照该约定条款执行；对于《借款协议》中约定的拟用于支付首付款的32万借款，因并未实际发生，故对原告偿还32万元借款的责任应当免除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、依法解除原告李璐璐与被告涿州市宝利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》；二、于本判决生效后15日内，被告涿州市宝利房地产开发有限公司返还原告已支付的购房款214448元及利息（利息自2017年7月13日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至实际支付之日止，）；三、免除原告偿还被告借款及承担违约责任的义务；四、驳回原告其他诉讼请求。。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10297元，由原告李璐璐负担6899元、被告涿州宝利房地产开发有限公司负担3398元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  郎振颖人民陪审员  孟令丹人民陪审员  邢远征二〇一七年九月二十八日书 记 员  王慧珠