江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初5036号原告：昆山城开锦亭置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路18号亚太广场1号楼2501-2516室,统一社会信用代码：913205836770038608。法定代表人：杨彪，该公司董事长。委托代理人：顾春秀，上海市金茂（昆山）律师事���所律师。被告：张臻，女，1986年11月1日生，汉族，住上海市。被告：朱轶霆，男，1986年12月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：邹勇富，上海繁锦律师事务所律师。委托代理人：方翠萍，上海繁锦律师事务所律师。原告昆山城开锦亭置业有限公司（以下简称城开锦亭公司）与被告张臻、朱轶霆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日受理后，依法由代理审判员何跃武独任审理，于2017年4月6日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭并适用普通程序于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告城开锦亭公司的委托代理人顾春秀到庭参加二次庭审,被告朱轶霆的委托代理人邹勇富���庭参加第一次庭审，被告朱轶霆的委托代理人方翠萍到庭参加第二次庭审。被告张臻经本院依法传唤（公告送达），无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城开锦亭公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的合同编号为2013043196号的《商品房购销合同》；2.判令被告向原告支付违约金20000元；3.判令被告自2016年11月17日起至实际解除合同并办理注销备案之日止按85元/天的标准向原告支付违约金；4、判令被告承担原告律师费20000元；5、上述第二、三、四项费用，从被告已支付原告的款项中予以抵扣；6、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月29日，原、被告签订了合同编号为2013043196号的《商品房购销合同》（下称“购销合同”）。被告向原告购买位于昆山市××桥镇XX中心XX幢XX单元XX号房屋，总价850000元。根据购销合同第六条第3款规定，被告应在2013年9月29日前向原告支付首付款450000元，余款400000元应于2013年11月29日前通过贷款方式支付，被告应于签订本合同后5天内向原告协助联系的银行申请贷款，如不能获得银行贷款，或所获得银行贷款不足以支付剩余房款的，被告应在接到原告书面通知之日起10日内以现金方式付清剩余房款。根据购销合同第七条第1款第2项的规定，被告逾期付款超过60日的，原告有权解除购销合同，且被告应按累计应付款的5%向原告支付违约金；根据合同附件四条第五条规定，如被告逾期办理解除合同及注销合同备案手续的，每逾期一天，按房屋总价的日万分之一向原告支付违约金。在购销合同签署后名被告仅向原告支付了450000元。截止2017年3月9日，经原告多次催告，被告至今均未向原告支付剩余的房款，被告逾期支付房款已远远超过60日。被告朱轶霆辩称，不同意原告诉讼请求，原告不享有合同解除权利。导致原、被告之间的购销合同不能履行的原因在于原告不能按时交付符合合同标准的房屋，被告不存在违约，故被告不同意支付违约金。原告主张的律师费不属于赔偿范围，被告不予认可。被告张臻未作答辩。经审理查明，2013年9月29日，原告（甲方）与被告张臻、朱轶霆（乙方）签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2013043196）一份，约定由被告购买原告开发的位于昆山市××桥镇绿地大道258号XX中心XX幢XX单元XX号房一套，合同约定办公楼建筑面积共70.58平方米，房屋总价款850000元。合同第六条“付款方式及期限”约定：首付款买受人于2013年9月29日前支付房价款450000元整，余款400000元应于2013年11月29日前通过贷款方式支付，被告应于签订本合同后5天内向原告协助联系的银行申请贷款，如不能获得银行贷款，或所获得银行贷款不足以支付剩余房款的，被告应在接到原告书面通知之日起10日内以现金方式付清剩余房款。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日���出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定房屋交付日期为2014年5月31日前。合同附件四补充协议第一条第2.5条款中载明，若买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的，买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相应违约金，否则出卖人有权解除合同，因上款原因导致合同解除的，出卖人有权扣除以下费用后将买受人已付房款的剩余款项无息返还给买受人，出卖人有权扣除的费用包括其为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。补充协议第五条载明：“出卖人依据本合同有关条款的约定单方面解除本合同的，买受人应承担总房价5%的赔偿金，买受人应在收到出卖人通知后10日内依照出卖人通知办理解除合同及注销合同备案的相应手续。如买受人逾期办理的，每逾期一天，按该房屋总价的日万分之一向出卖人支付违约金，同时因买受人逾期而造成出卖人的其他经济损失，由买受人一并承担。违约金及其他经济损失将于解除本合同时一并由出卖人自买受人已支付的房款中扣除。如买受人已支付的房款不足以支付赔偿金、违约金及其他经济损失金额的，买受人应另行补足，在解除本合同时一并支付。”合同签订后，被告支付原告房款450000元，剩余房款400000元被告并未申请贷款，且一直未付。2016年9月6日，原告向二被告发出告知函，告知其一直未履行合同义务支付余额，并告知被告于接函后十日用现金或其他方式向原告支付余款400000元，否则将承担相应的逾期责任。被告对此并未予以回应。另查明：审理中被告朱轶霆提交反诉状，要��继续履行购销合同并要求原告赔偿违约金。为此，被告向本院提交了其与其他购房者的聊天记录、照片等，证明涉案房屋存在质量问题，原告作为开发商存在违约，并以此抗辩称由于原告违约故房款未继续支付。原告对上述证据均不予认可。被告朱轶霆并未在本院规定的期限内交纳反诉费用。涉案房屋一直未交付。再查明，2016年8月25日原告与上海市金茂（昆山）律师事务所签订聘请律师合同，委托其代理参与本案诉讼，律师费用20000元，该律师事务所开具了相应的发票。上述事实有《昆山市商品房购销合同》、销售不动产发票、告知函、律师函、律师费发票及邮寄凭证、聊天记录、照片等，以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。被告未支付剩余款项400000元超过合同约定期限60日已属违约，故本院对于被告朱轶霆所主张的原告逾期交房故房款未付的抗辩理由不予采纳。现原告要求解除合同，本院对其该项主张予以认定，原、被告于2013年9月29日签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2013043196）解除。合同解除后，被告应当协助原告办理上述合同的网签备案注销手续。原告收取的被告支付的首付款450000元应当予以返还。关于原告主张的被告因逾期付款而产生的违约金20000元，以及被告未及时办理解除合同及注销合同备案的相应手续的违约金，本院认为，当事人约定违约金过高的，对方可以主张适当调低，约定违约金过低的，对方可以主张适当减少，违约金的金额应以损失救济为主。就原告主张的逾期付款���约金20000元，根据2016年9月6日原告的发函，其要求被告补足余额，在被告未及时补足的情况下，原告并未及时行使合同解除权并向被告主张违约责任。原告长期怠于行使解除权期间占用被告已付购房款450000元至今的资金利息足以弥补被告按照约定应承担的违约金，故原告实际并无损失。至于原告主张的被告未及时办理解除合同及注销合同备案的相应手续的违约金，因原告2016年9月6日通知函不属于合同解除通知书，不发生合同解除效力及产生被告应协助办理解除合同及注销合同备案的相关义务，故对于原告该项主张本院不予支持。另外，涉案房屋所在区域的房价在合同解除时较合同约定客观上存在一定幅度的上涨，合同解除后原告将因此获益。综合考虑上述因素，本院认为，原告未能举证证明其因被告的违约行为导致其存在实际损失，故其要求被告支付违约金的诉请缺乏事实依据，本院对此不予支持。对于原告主张的律师费用20000元，原、被告双方在合同附件四补充协议中所涉律师费用是针对被告逾期还贷情况下，原告经贷款银行要求承担了担保责任后的费用承担，并不适用于本案中被告逾期付款情形，故对于原告该项主张亦不予认定。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告昆山城开锦亭置业有限公司与被告张臻、朱轶霆于2013年9月29日签订的《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2013043196）解除。被告张臻、朱轶霆协助原告昆山城开锦亭置业有限公司办理前述合同的网签备案注销手续，于本判决生效后十日内履行完毕。二、原告昆山城开锦亭置业有限公司返还被告张臻、朱轶霆房款450000元，于本判决生效后十日内支付完毕。三、驳回原告昆山城开锦亭置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元，公告费690元，两项合计12990元，由被告张臻、朱轶霆承担。此款原告已经预交，本院不再退还，被告张臻、朱轶霆在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何跃武人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年九月五日书 记 员  颜晓龙附：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解��后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。