河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终11151号上诉人（原审原告）：胡圆慧。委托诉讼代理人：余林，胡趁英，河南良笛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贾柳青。委托诉讼代理人：李新刚，系贾柳青的丈夫。委托诉讼代理人：司玲玲，山东保君律师事务所律师。原审第三人：郑州中瑞房地产营销策划有限公司。法定代表人：何波，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴迪，该公司员工。上诉人胡圆慧、上诉人贾柳青因与原审第三人郑州中瑞房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依法进行了审理。上诉人胡圆慧的委托诉讼代理人余林、胡趁英，上诉人贾柳青的委托诉讼代理人李新刚、司玲玲，原审第三人委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡圆慧上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判赔偿损失数额3万元为78410元；2.依法判令贾柳青承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定本案部分事实错误，应依法予以改判。二、胡圆慧一审主张贾柳青承担其所缴纳的中介费、贷款代收代办费等损失，一审判决不予认定没有事实与法律依据，应依法予以改判。贾柳青辩称，答辩意见同上诉意见。郑州中瑞房地产营销策划有限公司述称：无意见。贾柳青上诉请求：撤销原审判决书第一项和第二项判决，并驳回胡圆慧一审中的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、原审法院认定事实错误，贾柳青明确表明，当初贾柳青的委托人李新刚去办理银行贷款手续时，只有第三人的工作人员一起，并不是李新刚同胡圆慧一起去办理的。2、一审法院认为贾柳青未完成房屋套内面积的变更存在违约属于事实认定错误。3、一审法院在未考虑现实政策的情况下就认定贾柳青违约，属于事实认定不清。胡圆慧辩称，一审判决认定胡圆慧与贾柳青签订的房屋买卖合同关系中，贾柳青有义务配合办理按揭贷款和网签等相关手续，但贾柳青在履行合同中怠于履行合同义务，存在违约行为，应当承担违约责任的事实认定正确，且合法有据，应予以维持。郑州中瑞房地产营销策划有限公司述称：无意见。胡圆慧向一审法院的诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令贾柳青双倍返还胡圆慧定金4万元；3.依法判令贾柳青支付胡圆慧违约金42000元，赔偿胡圆慧所支付的中介费16800元、贷款代办费11610元及经济损失50000元共计78410元；4.贾柳青承担全部诉讼费用。原审法院经审理查明：2016年8月12日，李晴晴代贾柳青（甲方）、胡圆慧（乙方）与第三人签订《房屋买卖合同》，甲方将其拥有的位于中原区汝河西路X号院XX号楼X单元X层X号的房产出售给乙方，房屋面积78.56平方米，成交价格为84万元，乙方于合同签订时支付定金2万元，付款方式采取按揭贷款方式，乙方应当在立契的当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。甲乙双方应在本合同签订后90个工作日内持相关证件共同到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。其他约定事项为：甲方需在丙方的协助下将房本面积由套内面积变更为建筑面积；建筑面积为91平以上；丙方于2016年8月20日前确认房本是否能够变更为建筑面积，如不能变更，则甲方不承担违约责任，购房定金丙方无条件退还。2016年8月12日，李晴晴代贾柳青出具定金收条，收到胡圆慧定金2万元，该定金后由第三人保管。贾柳青委托其配偶李新刚办理房屋买卖交易、贷款相关事宜，对委托进行了公证，公证书上显示房屋收款人为贾柳青，开户行为农行（山东省济南市和平路支行），后受托人与胡圆慧到交通银行办理按揭贷款手续，双方在相关材料上签字，但后来因公证书上显示的银行信息不是交通银行，交通银行要求重新办理委托并公证，贾柳青未办理，后协商变更贷款银行未协商成。在办理银行贷款过程中，河南吉家房地产营销策划有限公司出具收据，暂代收代管贷款费用11610元。涉案房屋仅显示套内面积，未显示建筑面积，贾柳青及第三人到房管部门咨询称可以予以变更，但需要三至四个月的时间，后没有办理。2016年12月3日，胡圆慧向贾柳青发送短信，内容为：双方于2016年8月12日签订的房屋买卖合同，因为你们原因（房本未更换，不配合办理银行贷款手续），致使至今未能履行房屋过户手续完毕，致现在经济损失较大，故特正式通知合同正式解除、双倍返还定金，支付违约金、承担中介费及贷款代办费，另行购房经济损失等。贾柳青称同意解除合同。庭审中胡圆慧对定金和违约金选择主张定金。郑州市政务服务网公布2016年8月住宅二手房成交均价为9233元/平方米，2016年12月住宅二手房成交均价为10329元。原审法院认为：双方之间存在房屋买卖合同关系，贾柳青有义务将产权清晰、权属完整的房屋出售给胡圆慧，且有义务配合办理按揭贷款和网签等相关手续。但在合同履行过程中，贾柳青并未完成房屋套内面积的变更，在按揭贷款手续办理过程中，没有按照银行的要求变更委托公证，在合同本来可以履行的情况下怠于履行义务，存在违约行为，故应当承担违约责任。胡圆慧于2016年12月3日向贾柳青发出解除合同通知，贾柳青同意解除，双方房屋买卖合同自该日解除，胡圆慧要求解除合同的主张原审法院不再处理。胡圆慧主张的损失包括房屋涨价的差价损失、中介费损失和贷款代办费损失等原审法院分析认定如下：房屋差价损失，按照房屋所有权证证书上显示的套内建筑面积78.56平方米，依据郑州市政务服务网公布的2016年8月住宅二手房成交均价为9233元/平方米，2016年12月住宅二手房成交均价为10329元的标准，计算出差价为86101.76元，胡圆慧主张损失50000元在该范围之内，原审法院予以认定；关于中介费用，因无收据原件，不能证明款项是否交付或者第三人是否返还，故该主张，原审法院不予认定。关于贷款费用，因收据的出具方为河南吉家房地产营销策划有限公司，而该公司非本案当事人，且收据上显示了暂代收代管，并未明确该费用是否为实际发生的数额，故对该主张原审法院不予认定。胡圆慧即主张了定金又主张了违约金，按照法律规定，胡圆慧选择了定金，按照定金罚则，应当双倍返还，即应当返还4万元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案赔偿定金部分2万元，但认定的损失为5万元，扣除2万元后贾柳青应当赔偿3万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、贾柳青自判决生效之日起十日内向胡圆慧双倍返还定金4万元（其中2万元部分如第三人郑州中瑞房地产营销策划有限公司保管则由其直接向胡圆慧返还）；二、贾柳青自判决生效之日起十日内向胡圆慧赔偿损失3万元；三、驳回胡圆慧的其他诉讼请求。如果贾柳青未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2668元，由胡圆慧负担1501元，由贾柳青负担1167元。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为：合同履行过程中，贾柳青在按揭贷款手续办理过程中，没有按照银行的要求变更委托公证，在合同本来可以履行的情况下怠于履行义务，存在违约行为，故应当承担违约责任。胡圆慧主张损失5万元低于房屋差价损失予以认定，胡圆慧主张了定金又主张了违约金，按高的5万元数额计算，退还定金2万元后贾柳青应当赔偿3万元。关于中介费用，因无收据原件，不能证明款项是否交付或者第三人是否返还，不予认定。关于贷款费用，收据上显示了暂代收代管，不能确定该费用已实际发生。综上，贾柳青和胡圆慧的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审贾柳青预交的案件受理费1550元，由上诉人贾柳青负担；二审胡圆慧预交的案件受理费1010元，由上诉人胡圆慧负担。本判决为终审判决。审判长  马清来审判员  陈启辉审判员  宋江涛二〇一七年九月四日书记员  赵利媛