江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终1613号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖庆丰，男，1965年11月19日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：王爱风，女，1970年8月31日生，汉族，住兴化市，系上诉人肖庆丰之妻。被上诉人（原审原告、反诉被告）：威加利刀具（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区南码头路101号606室。法定代表人：丁春富，董事长。委托诉讼代理人：戴福和，江苏天棱律师事务所律师。上诉人肖庆丰因与被上诉人威加利刀具（上海）有限公司（以下简称威加利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2017）苏1281民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人肖庆丰及其委托诉讼代理人王爱风、被上诉人威加利公司的委托诉讼代理人戴福和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人肖庆丰上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持肖庆丰的一审反诉请求。事实和理由：案涉厂房是经过主管部门批准建设的，租赁合同应当有效，威加利公司无正当理由单方毁约，应承担肖庆丰的全部损失；即便如一审认定租赁合同无效，威加利公司也应当支付房屋占有使用费，威加利公司2016年12月12日缴纳定金后即将机器设备搬进案涉厂房，直至2017年3月1日，应支付实际使用的标准仓储使用费9万元；案涉厂房及仓储处有威加利公司的机器共18台，不是其起诉所称的11台。被上诉人威加利公司辩称，案涉厂房没有合法手续，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回肖庆丰的上诉。威加利公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2016年12月11日签订的房屋租赁合同无效；2、判令肖庆丰返还已收取的租金50000元；3、判令肖庆丰不得阻止、妨碍威加利公司将11台机器设备搬离租赁合同的标的物（兴化市万丰金属表面处理厂）。肖庆丰向一审法院提出反诉请求：1、判令威加利公司支付租金10万元；2、判令威加利公司支付政府土地租金1.44万元；3、判令威加利公司支付已实际使用的标准仓房仓储使用费9万元；4、判令威加利公司支付逾期未交房租的逾期费每天150元；5、判令威加利公司支付本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月11日，威加利公司（乙方）、肖庆丰（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将建筑面积2400平方米的厂房出租给乙方使用，租赁期限从2017年3月1日至2019年2月28日，租金每年15万元等。合同签订后，威加利公司已支付肖庆丰租金50000元。后威加利公司组织设备陆续进场，在使用过程中发现所租赁的厂房无法满足其生产经营需要，遂陆续撤出部分机器设备，但仍有部分设备存放于肖庆丰厂区。双方为此纠纷协商未果，威加利公司诉至法院。一审法院认为，肖庆丰建设案涉房屋并未取得合法的建设手续，该房至今无法领取产权证书，双方就案涉房屋签订的租赁合同应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。双方约定的租赁期限从2017年3月1日开始，虽然在2016年12月12日的收条上注明“厂房租赁合同生效”，但不能以此证明租赁期限从此时开始，租赁期限应当从2017年3月1日起算。而威加利公司于2017年3月1日已提起诉讼，之后威加利公司的设备继续存放于肖庆丰处不能视为因威加利公司的原因占有使用案涉房屋。威加利公司也没有义务参照合同约定的租金标准支付肖庆丰房屋占有使用费。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故威加利公司要求肖庆丰返还租金50000元及搬离机器设备的请求符合法律规定，予以支持。关于肖庆丰的反诉请求，因双方签订的租赁合同无效，肖庆丰主张的租金10万元、土地租金1.44万元、逾期未交房租的逾期费均无法律依据，不予支持；没有证据证明双方就实际使用仓库的使用费另行进行了约定，肖庆丰主张已实际使用的标准仓房仓储使用费9万元亦无法律依据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条规定，判决：一、确认威加利公司与肖庆丰于2016年12月11日签订的房屋租赁合同无效；二、肖庆丰于判决生效后十日内返还威加利公司租金50000元并不得阻碍威加利公司将其所有的位于租赁厂房内即兴化市万丰金属表面处理厂内的机器设备搬离；三、驳回肖庆丰的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费1050元，减半收取525元；反诉案件受理费2182元，减半收取1091元，均由肖庆丰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人肖庆丰提交用地协议、盖有兴化市戴南污水处理厂有限公司及兴化市戴南镇规划建设局印章的戴南环保小区（北）平面示意图、戴南镇环保工业园区规划示意图复印件各一份，证明该交给政府的相关费用肖庆丰都交了，案涉厂房是经过主管部门批准建设的。被上诉人威加利公司质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，三份证据都不是原件，且不能证明案涉房屋有合法手续。对一审法院认定的事实，本院予以确认。另对威加利公司实际占有使用案涉厂房的时间这一事实，本院认定如下：威加利公司自认其自2016年12月31日陆续进场，肖庆丰主张2016年12月12日威加利公司交纳定金后即进场，双方均未提供证据证明自己的主张，从2016年12月11日双方签订的租赁合同内容看，实际交房前肖庆丰还需完成地面破损、屋顶缺失的修补、墙体加固、墙壁粉刷、新建厕所等工作，因此威加利公司关于进场时间的陈述更加可信，应认定威加利公司自2016年12月31日起占有使用案涉厂房。关于实际占有使用的截止时间，因威加利公司于2017年3月1日已提起诉讼，之后该公司的设备继续存放于案涉厂房内不能视为因该公司的原因占有使用房屋，故威加利公司实际占有使用案涉厂房的截止时间应为2017年3月1日。综上，威加利公司实际占有使用案涉厂房的时间应为2016年12月31日至2017年3月1日，合计61天。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，肖庆丰未能提供案涉厂房的建设工程规划许可证，其提供的证据亦不能证明案涉厂房系经主管部门批准建设，故案涉厂房租赁合同应认定无效。威加利公司实际占有使用案涉厂房61天，应按合同约定的租金标准支付实际占有使用费25068.49元（61天/365天×150000元/年），肖庆丰主张威加利公司应支付标准仓房仓储使用费9万元，无事实和法律依据，应不予支持。此外，肖庆丰一审其他反诉请求均无事实和法律依据，一审判决未予支持，并无不当。综上所述，上诉人肖庆丰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省兴化市人民法院（2017）苏1281民初1730号民事判决第一项、第二项；二、撤销江苏省兴化市人民法院（2017）苏1281民初1730号民事判决第三项及诉讼费负担部分；三、被上诉人威加利刀具（上海）有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人肖庆丰房屋占有使用费25068.49元；四、驳回上诉人肖庆丰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1050元，减半收取525元，反诉案件受理费2182元，减半收取1091元，合计1616元，由肖庆丰负担1316元，威加利刀具（上海）有限公司负担300元；二审案件受理费3232元，由肖庆丰承担2632元，威加利刀具（上海）有限公司承担600元（二审案件受理费肖庆丰已预交，威加利刀具（上海）有限公司于本判决生效后十日内给付肖庆丰600元）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  缪翠玲审判员  潘贻杰二〇一七年九月二十五日书记员  黄 璐