江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣11民终1103号上诉人（原审被告）：婺源县博锦农业开发有限公司。住所地：江西婺源县紫阳镇文博路*****号****号，机构代码59183341－7。法定代表人：鲍同万，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪学勇，江西时空律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：婺源县华阳实业有限公司。住所地：江西婺源县紫阳镇文博路，统一社会信用代码913611307363671639。法定代表人：周剑凭，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐项锋，该公司法律顾问。上诉人婺源县博锦农业开发有限公司（以下简称博锦公司）因与被上诉人婺源县华阳实业有限公司（以下简称华阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省婺源县人民法院（2016）赣1130民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。博锦公司上诉请求：1.撤销原审判决，并判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定案件基本事实不清，证据不足，具有重大瑕疵。1.上诉人在购买本案诉争的六套店面时，并不知被上诉人与包翼飞等三人之间的房屋买卖合同关系，而原审法院却以在2013年9月29日向郑宇星询问时，原、被告尚未因房屋买卖合同关系发生纠纷，亦在被告向原告出具欠条之前为由，认定上诉人知悉被上诉人与包翼飞等人的买卖合同关系，偏离了客观事实；2、被上诉人提供的合同备案证明中的房号与本案所涉及合同载明的房号不一致，并经上诉人提出异议时，原审法院仍认定被上诉人提供的合同备案证明与本案所涉合同一致，此认定非常不客观。3.虽然本案及案外所涉店面的大部分购房款都是通过于颖支付，也无法应因此说明于颖必须知道。她只是一个员工，没有一定知晓公司所有账目的必然，事实上，确是因于颖不清楚上诉人已经付清购房款的事实，而出具欠条，属重大误解；4.双方当事人案外案内所购买的房产数量较多，涉及金额较大，往来账目会出一点错误正常。上诉人先前没有追究并不是不追究，也不代表上诉人就承认多支付的购房款就是所谓应支付给被上诉人的购房款。原审法院对上诉人的抗辩意见不作任何采纳错误。华阳公司辩称：本案上诉人与被上诉人之间的欠款事实清楚、明确，有上诉人公司财务人员于颖经手并加盖公章的欠条为证，且被上诉人在一审时就该欠条的构成做了明确的解释，并提供了相应的证据，上诉人所抗辩的理由不能成立。正如一审所说，上诉人一直在回避本案诉争的店面实际上是从案外人王建华等人处购买的事实。为了证明这一事实，被上诉人在一审时提交了王建华等人的商品房买卖合同付款凭证，一审法院也调取了王建华在婺源县法院另一诉讼材料佐证证明了在上诉人向被上诉人购买之前，涉案的商品房已出售给案外人王建华的事实。本案所涉及超出商品房买卖合同总价之外的款项，实际上是上诉人支付给案外人的差价款，与被上诉人无关。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。华阳公司向一审法院起诉请求：判令被告支付购房款43万元及逾期付款违约金38,700元。一审法院认定事实：郑宇星系华阳公司经理，于颖系博锦公司职员。原、被告签订《商品房销售合同》六份，合同的落款时间均为2011年1月11日，合同约定，被告向原告购买位于婺源县蚺城街道文博路婺源民俗风情街清华园住宅小区D5栋01至06室六间店面，每间店面面积均为71.08平方米，每平方米售价3,400元，每间店面售价241,672元，六间店面总价1,450,032元；付款方式及期限为合同签订当日或办理按揭前支付每间店面购房款121,672元,“余款12万元申请银行抵押贷款”。2012年11月5日，原、被告到婺源县房地产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。在被告购买诉争店面同时，被告的原法定代表人叶良勇与原告签订了《商品房销售合同》，购买了位于婺源紫阳××民俗风情街××、××、××三间店面，每间店面售价237,632元，三间店面总价712,896元。上述九间店面的购房款大部分都是通过于颖支付。2012年6月12日，于颖支付原告B4栋1、2、3号三间店面购房款15万元，原告向于颖出具了收条一份，并约定于2012年6月29日支付533,520元购房款。2012年6月26日，于颖通过农村信用合作联社转账支付郑宇星购房款533,520元。之后，于颖于2012年8月30日通过工商银行转账支付原告200,872.84元，于2012年10月20日通过工商银行转账支付郑宇星125万元，于2013年4月3日通过农村信用合作联社向原告汇款20万元，于2013年6月28日通过农村信用合作联社向原告汇款12万元。2013年10月10日，被告以店面租金抵付原告购房款6万元。2013年12月12日，被告向原告支付购房款3万元。2013年12月26日，被告向原告支付购房款17,979.54元。2014年10月14日，于颖代表被告向原告出具欠款金额为46万元的欠条一份。2014年10月16日，被告支付原告购房款5万元。2015年12月30日，被告支付原告购房款3万元。另，原告代缴诉争六间店面契税计58,001.28元，代缴住宅专项维修基金28,998元，向房管局代缴登记费3,300元、合同打印费300元，向土管局代缴交易费1,800元、地籍调查费180元、土地登记费120元、代办打印费300元、测绘费8.16元，合计代缴各项税费93,007.44元；原告代缴叶良勇购买的三间店面各项税费46,052.94元，总计代缴各项税费139,060.38元。本案争议的事实为被告是否从包翼飞、李明月、王建华三人受让诉争店面。被告称其是直接向原告购买的店面，合同签订时间即是合同落款时间，对于原告与包翼飞等三人的买卖合同关系并不知情，亦与其无关，原告交付被告的店面是毛坯房。原告为证明六间店面系被告于2012年从王建华等三人处受让而来，原告提供了其与王建华等三人分别签订的《商品房销售合同》各一份及王建华等三人支付部分购房款的付款凭证,商品房买卖合同备案证明六份，并申请该院调取了（2013）婺民二初字第189号黄山风驰汽车销售服务有限公司（以下简称风驰公司）与王建华房屋租赁合同纠纷一案案卷。被告对原告提供的上述证据真实性和关联性均有异议。被告称商品房买卖合同备案证明中的房号与《商品房销售合同》载明的房号不一致，该院认为，证明与合同关于房号表述虽有部分差异，但其他内容一致，且被告未提供其他商品房买卖合同备案予以反正，故该院认定原告提供的商品房买卖合同备案证明与《商品房销售合同》是一致的。经审查，（2013）婺民二初字第189号案卷第42页为王建华与风驰公司于2011年5月13日签订的《房屋租赁协议》，该协议约定出租的民俗风情街六间店面名称与商品房买卖合同备案证明称呼一致，故该协议中的店面即为本案诉争的六间店面；该案卷第36至38页为诉争店面照片；该案卷第23页至28页为庭审笔录，王建华在庭审中陈述其于购买店面一年多后，经原告帮助将店面转让他人；该案卷第84页和第85页为该院于2013年9月29日制作的询问笔录，被询问人为郑宇星，郑宇星在该询问笔录中陈述经原告协调王建华将店面转让给了被告，店面转让事宜由原告操作，被告曾与风驰公司协商店面租赁事宜。结合王建华等人支付原告购房款的付款凭证，该院对（2013）婺民二初字第189号案卷中的《房屋租赁协议》及诉争店面照片予以采信。该院认为，依据（2013）婺民二初字第189号案卷中的庭审笔录、《房屋租赁协议》等及原告提供的《商品房销售合同》，可以认定王建华等人向原告购买诉争店面并自2011年起实际占有使用诉争店面；该院于2013年9月29日向郑宇星进行询问时，原、被告尚未因房屋买卖合同关系发生纠纷，亦在被告向原告出具欠条之前，结合王建华等人占有使用诉争店面的事实，该院对该询问笔录中的证人证言予以采信。综上，对被告与原告、王建华等人协商，由王建华等人解除与原告签订的关于诉争店面购房合同，被告再与原告签订购房合同的事实，该院予以确认。一审法院认为，被告向原告购买房屋，且原告已经将房屋过户给了被告，被告应依约支付购房款。根据已查明的事实，截止至2013年4月3日，于颖已支付的款项便已达2,334,092.84元，超过了《商品房销售合同》约定的九间店面购房款及过户费用之和（2,301,988.38元），但在长达约三年有余的时间里，被告一直未提出异议，并继续支付购房款，且仍由于颖经手出具了欠款金额46万元的欠条。被告在原告起诉后才提出其出具欠条系重大误解，既未提供的充分证据证明，亦不能做出合理解释，同时隐瞒了其与王建华等人协商转让诉争店面的事实，因此，该院对被告的该抗辩意见不予采纳。综上，原告对《商品房销售合同》约定的店面售价不是九间店面的实际成交价格，实际成交价格在合同约定的售价之上还有支付王建华等人的转让差价的主张，以及九间店面的交易经过和欠条的形成做出了合理的解释，并提供了相应的证据予以佐证，因此，该院认定被告出具欠条系其真实意思表示，被告在出具欠条后支付了原告两笔购房款共计8万元，被告还应支付原告购房款38万元。诉争店面的交易价格远高于《商品房销售合同》约定的价格，该六份《商品房销售合同》隐瞒了房屋实际成交价格，规避税收，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定，为无效合同，同时，欠条未约定付款时间，也未约定违约金，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告婺源县博锦农业开发有限公司支付原告婺源县华阳实业有限公司购房款380,000元；二、驳回原告婺源县华阳实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费8,330元，减半收取计4,165元，由原告婺源县华阳实业有限公司负担656元，被告婺源县博锦农业开发有限公司3,500元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院二审审理查明，对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，博锦公司主张涉案欠条是于颖在不清楚已付清房款的情况下出具的，系重大误解，经查，涉案欠条上不仅有于颖的签名，而且加盖了博锦公司的印章。华阳公司对欠条的形成做了合理的解释并提供了证据，而博锦公司未能对欠条的出具做出合理解释，亦未提供充分的证据予以证明，故本院对博锦公司的该上诉主张不予支持。博锦公司上诉还提出其在购买本案诉争六套店面时，并不知被上诉人与包翼飞等三人的房屋买卖合同关系，原审认定其知悉他们之间的买卖合同关系偏离客观事实的上诉理由，经查，（2013）婺民二初字第189号案卷材料及本案王建华等三人与华阳公司签订的《商品房销售合同》、付款凭证可以充分证明博锦公司是从包翼飞、李明月、王建华等三人受让诉争六间店面的事实，故本院对博锦公司的该上诉理由亦不予采纳。博锦公司又提出华阳公司提供的合同备案证明中的房号与《商品房销售合同》载明的房号不一致，原审认定一致，此认定不客观的上诉理由，本院认为，涉案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同备案证明》均盖有博锦公司的公章，“证明”与合同中关于房号的表述虽有部分差异，但其他内容一致，而博锦公司未提供证据证明除了本案所涉的六间店面之外，还存在其他六间店面的备案证明或买卖合同予以反证，故本院对博锦公司的该上诉理由不予采信。综上所述，博锦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,000元，由婺源县博锦农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱晖华审判员  罗 玮审判员  周立峰二〇一七年九月四日书记员  林 炜