广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初8540号原告（反诉被告，以下统称原告）深业集团（深圳）物业管理有限公司，住所地为广东省深圳市罗湖区文锦中路1027号深业大厦5楼，统一社会信用代码为91440300618859546M。法定代表人王荣辉。原告（反诉被告，以下统称原告）深业集团（深圳）物业管理有限公司东莞分公司，住所地为广东省东莞市厚街镇桥头第三工业区桥头山庄管理处一楼，统一社会信用代码为91441900770973255T。法定代表人刘黎。两原告共同委托代理人亓成杰、聂计谋，均系广东国锋律师事务所律师。被告林岚（反诉原告，以下统称被告），女，汉族，1979年10月19日出生，住广东省东莞市南城区，委托代理人张鼎铭，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人梁佩瑶，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。原告深业集团（深圳）物业管理有限公司、深业集团（深圳）物业管理有限公司东莞分公司诉被告林岚及被告林岚反诉原告深业集团（深圳）物业管理有限公司、深业集团（深圳）物业管理有限公司东莞分公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告的委托代理人亓成杰、聂计谋，被告的委托代理人张鼎铭、梁佩瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠原告2012年12月至2016年10月的物业管理费18884.6元；2.被告立即支付2012年12月至2016年10月期间的违约金8919.85元；3.被告立即支付垫付的水费984.07元、排污费453.28元、垃圾处理费106.96元；4.本案诉讼费由两被告承担。原告在庭审时明确表示其诉请如下：一、判令被告立即支付被告拖欠原告2012年12月至2017年5月的物业费21697.2元；二、判令被告支付2012年12月至2017年5月期间的水费1191.33元；三、判令支付2012年12月至2017年5月违约金12343.82元；四、判令支付排污费554.86元，垃圾处理费127.19元。事实和理由：2011年1月6日，被告与东莞市深业房地产有限公司订立商品房买卖合同，被告购买东莞市南城区黄金路888号御泉山庄高层住宅第2栋2单元401、402号房（401号房建筑面积为82.76平方米、402号房建筑面积为84.66平方米）。上述房屋于2011年5月19日交付使用。根据深业御泉山庄临时管理规约，原告是被告上述物业的物业服务公司，被告有义务支付物业管理费。物业管理费的收费标准是根据原告与被告签署的《深业御泉山庄临时管理规约》第6页第五章业主的共同利益第二十九条：高层洋房物业服务费标准为2.4元/平方米/月，每月7日前支付当月物业服务费，逾期按每日万分之三支付违约金。从2012年12月份起被告一直拖欠管理费，经原告屡次催讨，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告针对原告答辩及被告反诉事实与理由：被告于2011年5月19日收楼，于2011年11月入住案涉小区。自入住以来，被告发现案涉小区物业管理存在诸多问题和漏洞。被告曾单独、联同其他业主从2011年开始多次向原告反映物业管理问题，并提出整改要求，但原告均置若罔闻。原告的种种不当作为与不作为不但违反了物业管理合同，而且对被告造成了侵权。具体如下：1.擅自将别墅区与高层建筑区隔离，将两区间的门槛上锁，不允许非别墅业主进入公用部位。擅自将业主共用的公共设施变为收费场所，比如网球场、游泳池；2.原告从未向全体业主公布过管理费用（包括泳池用水费用、小区公共设施用电费用等）及小区内电梯和室内外各种广告的收支账目；3.原告对部分业主在装修时私自拆改建筑物承重结构、擅自挖掘公用地块的行为视而不见；4.案涉小区内交通管理杂乱无章，机动车与非机动车随意停放；5.案涉小区内监控、照明系统不完善。原告对小区房屋及设施、设备的维修、养护不及时、维护不完好，小区内设施存在安全漏洞。被告虽多次反映，原告并未改正。被告的生命、财产安全得不到保障；6.案涉小区环境受到污染，物业并未有作为。小区游泳池2016年水质监测未达标。综上，原告的物业管理服务存在诸多问题，在被告多次反映的情况下仍未作改正。至于违约金，面对原告对其义务的履行不适当，被告不支付物业管理费的行为是被告行使同时履行抗辩权的表现。被告反诉诉请：一、原告将2012年12月至2016年10月物业管理费降低至1.5元/平方米；二、原告在一个月之内作出以下整改：1.开放别墅区的公共区域；2.开放网球场、游泳池供业主免费使用；3.依法公示小区2011年11月至今的物业管理费的收支情况及小区电梯广告费的收支情况；4.阻止别墅区业主私挖公共山体，并要求其恢复山体原貌；5.对小区内机动车与非机动车乱停乱放现象进行管理整治；6.回应《整改函》中关于监控的问题，在小区死角处加装监控（比如：127号车位尾部部分、2栋到4栋的小区道路、2栋地下停车场电梯入口、10栋东侧、9栋门前、水池旁道路、会所往山体公园段）、增加小区外围红外监控（靠康华医院北门这边，汽车入口处到11栋范围）；7.回应《整改函》中关于路灯的问题，增加、增亮小区内路灯照明系统；8.在小区所有池塘的过道上加建防护栏，对水池定期进行清理消毒净化；9.回应《整改函》中关于对管理外来人员进出小区的问题，对外来人员进出小区加强审查管理；10.回应《整改函》中关于对装修施工队加强管理的问题，加强对装修施工队的管理监督，禁止装修施工队在非装修时间施工；11.加强对小区游泳池的水质监测与管理，保证游泳池达到国家安全标准；12.对地下停车场2栋2单元附近125号车位外墙钢筋爆裂，228号车位顶板钢筋爆裂、2栋2单元及周边多处地面渗水现象（尤其是122号车位和231号车位周边、118号车位到120号车位之间、236号车位处以及顶梁板）进行维修；13.增设周六物业财物值班人员以便业主交管理费；三、原告在一个月内达到一级物业管理服务等级的要求，具体如下：1.物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验；2、百分之八十以上物业管理人员应持有物业管理上岗证；3.百分之八十以上物业管理人员应具有大专以上学历；4.小区内设置服务中心，实行24小时物业服务接待，公示服务联系电话。适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务，公示服务项目及收费价目。采取多种形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查，保证每年与50%以上业户做有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到95%；5.清洗、修理小区外墙、楼梯间的面砖、玻璃灯、粉刷涂料墙面。做到房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象，室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；6.对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，阻止，报告并协助有关部门依法处理；7.保证房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料、日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝止，并报告有关部门；8.在小区主出口设小区房屋、道路平面分布图，保证小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观；9.对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志；10.对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件设置应急处理预案并公示（每年预演一次）；11.设置垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，做到有效控制蝇、蚊等害虫孳生（由其是水池附近）；四、被告不需向原告支付2012年12月至2016年10月期间的违约金8919.85元；五、原告承担本案的全部诉讼费用。被告当庭明确反诉请求为：一、判令原告将2012年12月至2017年5月物业管理费降低至1.5元每平方米标准收取。二、判令原告在一个月内作出以下整改：1、小区内开放别墅区的公共区域供全体业主使用；2、依法公示游泳池自开业以来水费、电费的收支使用情况；3、依法公示小区2011年11月至2017年5月物业管理费的收支情况及小区电梯、广告费的收支情况；4、阻止别墅区业主私挖公共山体，并要求原告恢复被破坏的山体原貌；5、对小区内机动车与非机动车乱停乱放现象进行管理、整治；6、回应整改函中关于监控的问题，在小区死角处加装监控，比如127号车位尾部部分，2栋到4栋的小区道路，2栋地下停车场，电梯入口，10栋东侧，9栋门前，水池旁道路，会所往山体公园段，增加小区外围红外监控，靠康华医院北门汽车入口处到11栋范围；7、回应整改函中关于路灯的问题，增加增亮小区内路灯照明系统；8、在小区所有池塘的过道上加建防护栏，对池水定期进行消毒净化，防止蚊虫滋生。9、回应整改函中关于对外来人员进出小区的问题，对外来人员进出小区加强审查管理，如需要征得被访业主的同意才可放人进入；10、回应整改函中关于对装修施工队加强管理的问题，加强对装修施工队的管理监督，禁止装修施工队在非装修时间施工，如有违反的要采取措施，禁止违反制度的装修队继续进场施工。11、加强对小区游泳池的水质监测与管理，保证游泳池达到国家安全标准；12、对地下停车场2栋2单元附近125号车位外墙钢筋爆裂，228号车位顶板钢筋爆裂，2栋2单元周边多处地面渗水现象，尤其是122号车位和231号车位周边118号车位到120号车位之间，236号车位以及顶梁板等处进行维修；13、增设周六物业财务值班人员值班，以便业主交管理费。三、请求依法判令原告在一个月内达到一级物业管理等级的要求，具体如下：1、物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验。2、百分之八十以上物业管理人员应持有物业管理上岗证。3、百分之八十以上物业管理人员应具有大专以上学历；4、小区内设置服务中心，实行24小时物业服务接待，公示服务联系电话，适应业主需求开展有偿特约服务及代办服务，公示服务项目及收费项目，采取多种形式服务反馈，如走访业主，电话沟通，问卷调查等保证每年与百分之五十以上业主做有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达百分之九十五。5、每年一次清洗修理小区外墙，公共楼梯间的面砖，玻璃灯，粉刷涂料墙面，做到房屋外观包括屋面、天台完好，整洁，外墙及公共空间无乱张贴，乱涂乱划，乱悬挂现象，室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。6、对违反规划，私打乱占，及擅自改变房屋用途现象及时劝告，阻止，报告并协助有关部门依法处理，必要时依法向法院起诉。7、保证房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录，装修公司及装修人员登记以及相关材料，日常巡查记录，及验收手续等，对私改乱拆管线，破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时制止，并报告有关部门，必要时向法院起诉。8、在小区康华医院北010岗处的主出口设小区房屋道路平面分布图，保证小区内各路口、洞、门、户及其他公共配套设施，场地标志齐全，规范，美观。9、对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位设置安全防范警示设施和标志。10、对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事犯罪、交通事故等突发事件设置应急处理预案，并公示，每年预演一次。11、设置垃圾中转站的地方根据实际需要进行修缮，做到有效控制苍蝇蚊虫等害虫滋生，尤其是水池附近。四、判令被告无需向原告支付2012年12月至2017年5月的违约金12343.82元。五、判决原告承担本案的所有诉讼费用。原告针对被告反诉辩称，一、针对被告提出反诉请求第一项无任何事实与法律依据，原告依据与开发商所签订的物业管理合同及临时管理规约，约定收取物业管理费，且物业管理委托合同第六章第二十二条第二项约定管理服务费按政府指导价调整，而根据东莞市2014年东莞市政府对东莞市住宅物业政府收费政府指导价中，已将多层有电梯的小区物业收费标准从2.4每平米涨至2.75每平米，而从2014年至今原告未对其管理的该小区提高物业管理费，而本案中被告却要求降低1.5元每平米，无事实依据，且根据相关文件，原告将于近期对小区物业管理费按政府指导价提高至2.75元每平米。针对被告提出反诉请求第二项，1、别墅区公共区域是由于别墅区全体业主要求将该区域进行封闭化管理以保证别墅区的治安安全。2、网球场原告对其管理、收费已经履行了公示公告义务且对小区业主有一定时限的免费服务。根据物业管理委托合同第十四条规定原告有权为保证网球场的合理有序使用及日常正常维护而收取一定的费用，针对游泳池因原告并非专业的游泳池管理服务单位，因此对游泳池采取外包方式，让有资质的管理企业予以管理，其管理收取费用与原告无关且是管理服务应收的合理费用。3、原告履行了物业管理费的公示。4、针对别墅区业主私搭乱建行为，原告履行了警告、管理并报告给政府相关部门，且该事项已经予以处理，且本案原告并非政府执法部门其义务只能是劝诫，警告，并报告给相关部门。5、原告履行了对小区内机动车、非机动车乱停乱放的管理工作。被告所提交的乱停乱放图片是小区一楼业主私自停放且停放后原告有履行管理告知义务并要求该停放业主纠正且在明显区域有摆放禁止停车的相关告示。6、针对监控问题，首先原告在管理小区时已经采购了大量的监控设施设备，对小区的安保范围足以达到相关的监控，小区的物业管理不可能达到全无死角的视频监控，如即使是万达这样的企业也无法做到全无死角的视频监控，在本庭审前万达曾在停车场发生抢劫事件媒体报道该事件中该受害人停车场无监控，属于监控死角，原告在没有视频监控处有相关的安保人员巡查，足以达到监管目的。7、针对小区路灯照明系统，原告在进驻小区管理过程中已投入大量资金配置路灯照明系统，足以达到在夜晚业主行走时的合理亮度，如果继续增加亮度底层业主会提出反对，会认为给他们的休息造成影响，对他们造成了光污染。8、针对池塘、防护栏问题，原告提交了关于发布行业标准公园设计规范的通知。该文件的第三节第4.3.2条规定硬底人工水体的近岸2米范围内的水深不得大于0.7米，达不到此要求的应设护栏，无护栏的园桥、丁部附近2米范围内的水深不得大于0.5米，而案涉小区池塘近岸水深均小于0.5米，该设计符合国家标准，水池水体的净化原告均定期采取了相关措施。9、针对小区外来人员、外来车辆的管理，原告均是严格对其进行登记，审核，履行了相关的监管义务。10、针对装修施工队管理问题，原告均严格要求装修公司提交相关的资质，装修图纸，并对其施工时间进行严格的约定，要求装修施工对在周一至周五上午8点至12点，下午2点至6点期间施工。11、游泳池的水质是由原告外包的公司进行运营管理，原告严格要求该运营公司按照国家规定定期检测并更换水质，被告所提交的2016年东莞市人工游泳池检测结果名单之所以会出现近200家小区游泳池不达标情况是由于在检测时前两天连续下雨且该时段游泳池未有人员游泳，在该检测后游泳池管理公司严格更换了合格水质达到安全水质标准。12、针对被告所称外墙钢筋爆裂，地面渗水等情况，是因为小区已入住7年，建起后历经9年，该情况需要对相关部位进行大修，该费用需要由全体业主承担，本案后原告会在一个月内制定相关更换、修复方案及费用承担方案，由全体业主予以决定是否更换、维修。13、针对被告提出的周六财务值班人员值班问题，因周末是属于休息日，业主提出该要求公司会慎重予以讨论决定。三、针对被告提出反诉请求第三项，首先，被告提出的一级服务要求无任何事实、法律及国家标准，原告应符合国家标准依法取得物业管理一级资质，证实原告的资质问题，其次，从对方提出的第4到11点来看：4、小区物业安保实施24小时服务业主有任何问题均可以向物业安保人员进行反映，安保人员会给予热情周到的服务，也会及时向公司领导反映相关情况，业主的有偿特约服务及代办服务无法予以统一公示，只能根据业主所需要的服务内容，难易程度而具体商定服务费用，且原告所提供的服务也仅限于物业管理范围而并不能任何事情都进行代办，如业主家因水电不通等问题要求原告提供服务，原告都可以为其服务，并收取相关服务费。针对要求采取多种服务反馈问题，原告在小区范围内设有物业服务咨询办公室，业主有相关问题均可在该服务办公地点予以反馈，原告对于服务投诉有效处理均达到了百分之九十五以上。5、清洗外墙问题不属于物业管理委托合同所约定的物业服务内容，修理问题原告均予以履行，房屋外观完好整洁，外墙及公共空间无乱张贴，整齐有序等义务原告均已履行。6、对违反规划私搭乱建房屋用途现象，原告均及时劝告、组织、报告并协助有关部门予以处理。7、对于装修问题，均履行了相关的装修管理义务。8、被告提出的第8点原告对于配套设施，场地标示均达到了标示齐全、规范，美观的标准，至于其中所提出的平面分布图，该平面分布图原告会在近期予以悬挂。9、被告提出的设计安全防范警示标志，原告均达到国家设计要求。10、消防演练原告每年均进行了相关的演练并有相应的记录文件。11、原告有设计垃圾中转站，且为了保证垃圾气味不外流还另外加设了垃圾中转站的卷闸门，并对于垃圾中转站要求物业人员及时清理、杀菌消毒，已有效防止蚊虫滋生。四、针对被告提出反诉请求第四项，被告拒不交纳物业管理费、水费等相关费用，理应按照临时管理规约第二十九条的规定支付违约金。五、针对被告提出反诉请求第五项，该诉讼费理应由被告承担。经审理查明，被告是东莞市南城区黄金路888号深业·御泉山庄2栋2单元401号、402号商品房的业主。原告是一家物业管理有限公司，其资质为一级。2011年6月20日，东莞市深业房地产有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定：1、东莞市深业房地产有限公司委托原告对深业·御泉山庄进行物业管理，委托管理期限自2011年6月16日起至2013年6月25日；2、每三个月原告向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；3、住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取。御泉山庄高层洋房物业管理综合服务标准约定：关于房屋共用部位共同设施设备的维护约定：一、房屋：……2、房屋外观完好、整洁、无缺损现象；照明设备按规定时间定时开关、定期检查、及时更换；……5、房屋装修符合管理规定，无私改乱放现象。……关于安全防卫约定：……四、交通车辆管理有序：1、机动车辆出入登记、按序停放，确保消防车、救护车、110警车等特种车畅通和主干道无汽车停放；2、非机动车辆按序停放，夜间入库。五、危及住户安全处，设有明显标志。……关于绿化环境卫生约定：……五、小区建立清扫、保洁制度，定时清扫垃圾，小区全天候全方位保持清洁；定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清。六、房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象。……八、环卫设施整洁，无臭味、无蚊蝇等。……十一、应采取有效措施防止油烟、噪音等环境污染，并协助环保部门对其进行监测以达到环保要求。关于服务质量收费管理约定：……二、有完善的物业管理方案，质量管理、档案管理等制度健全；有完善的保修、维修和回访记录。……五、认真对待群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%以上。关于相关条件约定：一、硬件环境：1、小区符合规划要求，区容区貌好，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；……二、物业管理企业：3、人员培训，持证上岗率90%以上，其中企业经理、部门经理、管理员全部持有物业管理从业人员岗位证书；……。2013年6月26日，东莞市深业房地产有限公司与原告签订补充协议，约定服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《深业御泉山庄临时管理规约》第二十九条约定，高层洋房物业服务费标准为2.4元/平方米·月；每月7日前支付当月物业服务费，逾期按每日万分之三支付违约金。2011年5月19日，被告在承诺书上签名声明其已详细阅读深业御泉山庄临时管理规约，同意遵守临时规约，同意承担违反临时规约的相应责任。被告于2011年5月19日收楼使用，被告已经向原告缴纳了至2012年11月的物业管理费，物业管理费是按照每平方米2.4元，建筑面积167.42平方米（82.76平方米+84.66平方米），即401.8元/月的标准缴纳的。被告至今未向原告缴纳2012年12月至2017年5月的物业管理费、水费1191.33元、排污费554.86元、垃圾处理费127.19元。原告在庭审时表示，由于被告没有按时缴纳水费，原告已经为被告垫付了相关费用，因此原告要求被告水费按照每日百分之一的标准计算违约金；排污费及垃圾处理费不主张违约金。被告主张原告的服务达不到以及物业服务标准，故原告无权按照2.4元/平方米的标准收取物业管理费，应将物业管理费降低至1.5元/平方米，按照三级物业服务标准进行收费。被告主张部分业主曾于2011年9月25日、2012年5月2日向原告反映物业管理存在并要求整改的问题，并提供了相应的整改函予以证明。其中被告在2012年5月2日的整改函中签名。关于被告诉请原告整改的物业管理事项，原、被告之间存在以下争议：1、关于被告诉请小区内开放别墅区的公共区域供全体业主使用的问题。原告表示别墅区隔离状态是开发商开发时进行的规划，获得规划局的批准，原告接收案涉小区时，已经存在，并非是原告擅自进行的隔离。被告则表示其不清楚别墅区什么时候隔离的，是原告分割的。2、关于被告诉请依法公示游泳池自开业以来水费、电费的收支使用情况，以及加强对小区游泳池的水质监测与管理，保证游泳池达到国家安全标准的问题。被告在庭审时明确要求公示的是2016年4月1日至2017年7月期间游泳池的水费、电费。被告确认案涉游泳池从2016年以后由东莞市浩盛体育管理服务有限公司经营管理。根据原告提供的其与东莞市浩盛体育管理服务有限公司签订的租赁合同显示，2016年5月16日，原告与东莞市浩盛体育管理服务有限公司签订御泉山庄游泳池场地出租合同，约定由东莞市浩盛体育管理服务有限公司承包经营御泉山庄游泳池，期限为2016年4月1日起至2021年3月31日止；东莞市浩盛体育管理服务有限公司自行组织人员经营游泳池的水质处理等；水电费按照实际用量计算，东莞市浩盛体育管理服务有限公司应于每月15日前向原告缴纳上月水电费。3、关于被告诉请依法公示小区2011年11月至2017年5月物业管理费的收支情况及小区电梯、广告费收支情况的问题。原告主张每个季度都在物业管理处的公告栏张贴收支情况，业主可以到管理处查询相关的收支情况，但被告从来没有要求过查看，原告为此提供公告栏公示2012年第四季度、2013年第四季度、2014年第四季度以及2015年第四季度的管理服务费收支情况表的照片予以证明。被告则表示从来没有看到过相关公示张贴，被告曾口头提出要求查看相关收支情况，但是原告不允许。4、关于被告诉请原告阻止别墅区业主私挖公共山体，并要求原告恢复被破坏的山体原貌的问题。原告表示其针对别墅区的违建行为已经履行相关义务，配合执法部门进行执法。根据原告提交的东莞市城市综合管理局责令限期改正通知书、整改通知书可知，东莞市城市综合管理局对相关违建行为进行了处理，且原告向相关负责人发出了整改通知。被告则表示违建依然在进行，原告应该不停向东莞市城市综合管理局投诉直到违建完成整改才是履行了合同义务。5、关于被告诉请原告对小区内机动车与非机动车乱停乱放现象进行管理、整治的问题。原告表示针对小区停车，原告要求业主停放在小区的地下停车库，原告在发现业主乱停放后，都会进行相关的劝导，要求业主按规定停放；但是也无法杜绝不文明的业主临时乱停乱放行为。6、关于被告诉请原告回应整改函中关于监控的问题。原告表示从被告提交的照片来看无法区分是否属于监控死角，且按照物业服务委托合同约定，小区配备摄像头118个，而案涉小区实际已经配备设摄像头178个。7、关于被告诉请原告回应整改函中关于路灯的问题，增加增亮小区内路灯照明系统的问题。被告在庭审中表示原告已经将原来的低杆路灯换为高杆路灯，但是还是不满意路灯的亮度。8、关于被告诉请原告在小区所有池塘的过道上加建防护栏，对池水定期进行消毒净化，防止蚊虫滋生的问题。原告为此提交了池塘水深照片及国家规定，证明池塘建设是符合国家法律规定，无需加装护栏。根据原告提供的照片显示2017年6月6日池塘水深为40厘米，9、关于被告诉请原告回应整改函中关于对外来人员进出小区，对外来人员进出小区加强审查管理的问题。原告表示对小区陌生人进出均有严格的登记及询问，并提交了《车辆出入登记表》、《外来人员登记表》予以证明。10、关于被告诉请原告回应整改函中关于对装修施工队加强管理的问题。被告在庭审中表示在其反诉后，原告加强了相关的管理，装修施工得到明显的改善。11、关于被告诉请原告对地下停车场2栋2单元125号车位外墙钢筋爆裂、228号车位顶板钢筋爆裂，2栋2单元122号车位和231号车位周边、118号车位到120号车位之间、236号车位顶梁板等处进行维修的问题。原告表示不存在漏水的情况，是地下渗水；原告之前为了排出地下车库渗水开挖了沟槽；现被告提出反诉后，原告已经将沟槽封闭了。被告表示由于原告并未处理钢筋爆裂的问题，原告即使将沟槽封闭了也无法解决渗水问题，故应该处理好钢筋爆裂的问题。被告主张业主于2011年9月和2012年5月提出的整改函，并没有得到原告的有效处理和回应，故申请证人钟某出庭作证。钟某在庭审时表示小区物业管理存在一些问题，其中2栋负一层地下室出入口顶上漏水、原告不监管业主私自打通楼板问题、对于整改函的内容没有进行整改等。以上事实，有原告提交的入伙资格证明、资料发放登记表、客户登记表、物业管理委托合同及补充协议、临时管理规约及承诺书、欠费明细表、交费情况查明表明细、收据联、催收快递底单、短信催收记录、委托中伦文德律师事务所发送的律师函及妥投单、资质证书、照片、国家规定、内部维修登记表、公共设施维修保养记录、保修指令、房屋质量问题保修单、会议纪要、整改通知书、装修监管巡查表、整改通知书、改造复核结果、东莞市城市综合管理局责令限期改正通知书、执法图片、御泉山庄游泳池场地出租合同、地下车库维修情况图片、物业管理费的公示图片、在小区入口处展示的小区整体区域图；被告提交的关于御泉山庄物业管理问题及业主要求整改函、关于御泉山庄物业管理问题及业主再次要求整改函、小区管理问题商讨分享会签到表、照片、2016年游泳池监测结果名单、物业服务标准、御泉山庄业主微信群聊天记录截图、证人证言，以及本院开庭笔录为证。本院认为，本案为物业管理纠纷案件。第一，关于被告第二项诉请要求原告整改各项事项的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被告有权要求原告整改不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的事项。其中，1、关于被告诉请小区内开放别墅区的公共区域供全体业主使用的问题。由于被告没有证据证明系原告隔离别墅区，故被告诉请原告开放别墅区的公共区域供全体业主使用，本院不予支持。2、关于被告诉请依法公示游泳池2016年4月1日至2017年7月期间的水费、电费收支使用情况，以及加强对小区游泳池的水质监测与管理，保证游泳池达到国家安全标准的问题。被告确认案涉游泳池从2016年以后由东莞市浩盛体育管理服务有限公司经营管理。原告与东莞市浩盛体育管理服务有限公司签订的租赁合同，即并非原告对该游泳池进行管理，故被告要求原告公示游泳池的水费、电费收支使用情况以及对小区游泳池的水质监测与管理，没有依据，本院不予支持。3、关于被告诉请依法公示小区2011年11月至2017年5月物业管理费的收支情况及小区电梯、广告费收支情况的问题。原告表示业主可以到管理处查询相关收支情况，故被告可自行到原告处查询相关收支情况，原告积极予以配合。4、关于被告诉请原告阻止别墅区业主私挖公共山体，并要求原告恢复被破坏的山体原貌的问题。由于并非原告破坏山体，且原告已经提供证据证明该事项已由相关的行政部门进行处理，故对被告上述主张，本院不予支持。5、关于被告诉请原告对小区内机动车与非机动车乱停乱放现象进行管理整治以及整改函中关于监控、路灯的问题。被告没有提供证据证明原告未对机动车与非机动车乱停乱放现象进行管理整治，也没有提供证据证明对于监控、路灯的设置有其他具体约定。或原告对该些事项的管理不符合约定，故被告上述主张，本院不予支持。6、关于被告诉请原告在小区所有池塘的过道上加建防护栏，对池水定期进行消毒净化，防止蚊虫滋生的问题。原告提交了池塘水深照片及国家规定，证明池塘建设是符合国家法律规定，无需加装护栏，在被告没有证据予以反驳的情况下，本院依法予以采信。但原告作为物业管理公司应加强对池塘周边安全的巡查，定期对池水进行消毒净化，维护小区环境。7、关于被告诉请原告回应整改函中关于对外来人员进出小区，对外来人员进出小区加强审查管理的问题。原告表示对小区陌生人进出均由严格的登记及询问，并提交了《车辆出入登记表》、《外来人员登记表》予以证明，在被告没有证据予以反驳的情况下，本院依法予以采信。8、关于被告诉请原告回应整改函中关于对装修施工队加强管理的问题。被告在庭审中表示原告加强了相关的管理，装修施工得到明显的改善，本院依法予以确认。9、关于被告诉请原告对地下停车场2栋2单元125号车位外墙钢筋爆裂、228号车位顶板钢筋爆裂，2栋2单元122号车位和231号车位周边、118号车位到120号车位之间、236号车位顶梁板等处进行维修的问题。原告提供了证据证明已经将沟槽封闭，但是其仍未处理钢筋爆裂的问题，该问题属于原告的物业管理范围，故被告诉请原告对上述位置的钢筋爆裂进行维修，本院依法予以支持。第二，关于被告诉请原告在一个月内达到一级物业管理等级的要求。原告提交的资质证书显示其是资质为一级的物业管理公司，故被告该项诉请，没有依据，本院不予支持。第三，被告是否应当缴纳物业管理费的问题。东莞市深业房地产有限公司与原告签订了《物业管理委托合同》及补充协议，其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。被告作为东莞市南城区黄金路888号御泉山庄高层住宅第2栋2单元401、402号房的业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述《物业管理委托合同》及补充协议对被告具有法律约束力，被告应当依法向原告缴纳物业管理费。第四，关于物业管理费标准问题。原告主张按照每月2.4元/平方米的标准收取，被告则主张原告的服务达不到一级物业服务标准，应当按照1.5元/平方米的标准收取。本院认为，《物业管理委托合同》及《深业御泉山庄临时管理规约》对于物业管理费的标准有明确约定，即每月2.4元/平方米；且被告在2012年12月份之前都是按照此标准向原告缴纳，故被告是知晓该物业管理费的标准；另一方面，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，评判原告所提供的物业服务是否达标属于公共管理权的事项，应由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，由业主共同决定，共同管理。在没有证据证明有法定数量的业主认为原告服务不达标的情况下，被告仅作为小区的一户业主，对上述公共部分的管理服务质量提出异议，并以此作为拒缴物业服务费的理由，本院不予采纳。被告提交的证据也不足以证明原告提供的物业服务明显不符合约定，由于《物业管理委托合同》、《深业御泉山庄临时管理规约》并无约定可扣减物业管理费的情形，故被告应按照每月2.4元的标准向原告缴纳物业管理费。原告主张案涉商品房的每月物业管理费为401.8元，有利于被告，本院依法予以照准。故被告应向原告支付2012年12月至2017年5月的物业管理费21697.2元（401.8元/月×54个月）。根据《深业御泉山庄临时管理规约》约定，被告逾期缴纳物业管理费，其行为构成违约，故其应向原告支付上述期间物业管理费的违约金（每月以401.8元为基数，分别从产生物业管理费当月8日起，按照每日万分之三的标准，计算至付清之日止，但违约金总额以21697.2元为限）。原告超出上述金额的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告缴纳2012年12月至2017年5月期间的水费1191.33元、排污费554.86元、垃圾处理费127.19元，被告对金额予以确认，故本院依法予以支持。原告诉请被告按照每日百分之一的标准支付水费违约金，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告林岚在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深业集团（深圳）物业管理有限公司、原告深业集团（深圳）物业管理有限公司东莞分公司支付2012年12月至2017年5月的物业管理费21697.2元；二、被告林岚在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深业集团（深圳）物业管理有限公司、原告深业集团（深圳）物业管理有限公司东莞分公司支付2012年12月至2017年5月物业管理费的滞纳金（每月以401.8元为基数，分别从产生物业管理费当月8日起，按照每日万分之三的标准，均计算至付清之日止，但违约金总额以21697.2元为限）；三、原告深业集团（深圳）物业管理有限公司、原告深业集团（深圳）物业管理有限公司东莞分公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内公示东莞市南城区黄金路888号深业·御泉山庄小区2011年11月至2017年5月的物业管理费、小区电梯、广告费的收支情况，便于被告林岚自行查阅；四、原告深业集团（深圳）物业管理有限公司、原告深业集团（深圳）物业管理有限公司东莞分公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内对东莞市南城区黄金路888号深业·御泉山庄2栋2单元125号车位外墙钢筋爆裂、228号车位顶板钢筋爆裂，2栋2单元122号车位和231号车位周边、118号车位到120号车位之间、236号车位顶梁板处钢筋爆裂进行修复。五、驳回原告深业集团（深圳）物业管理有限公司、原告深业集团（深圳）物业管理有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。六、驳回被告林岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费533.72元，反诉受理费25元，均由被告林岚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  柯 颖审 判 员  王晓坤人民陪审员  郭浩辉二〇一七年二〇一七年九月二十九日书 记 员  刘念秋陈慧敏