四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初4439号原告：宜宾市港亿物业管理有限公司，住所：宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段315号3栋415-428号，统一社会信用代码：915115005883822134。法定代表人：陈瑞光，总经理。委托诉讼代理人：袁俊才，该公司员工。被告：宋永生，男，汉族，1963年1月18日出生，住四川省眉山市东坡区。委托诉讼代理人：秦彦林，四川贤辩律师事务所，执业证号：15105200910303367。原告宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称港亿物业公司）与被告宋永生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告港亿物业公司的委托诉讼代理人袁俊才,被告宋永生及其委托诉讼代理人秦彦林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告港亿物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告租金、物管费等共计70354.6元；2、判令被告立即退还租赁物，并依据原合同约定的租金、物管费标准支付自合同期满之日起至返还租赁物之日止租赁物占有使用期间的使用费、物管费17588元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据原、被告签订的《商业物业租赁合同》约定，被告承租原告位于宜宾临港区长江北路西段“西南轻工博览城”x幢X、X号共10间房屋（面积366.43㎡），租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止，租金按照12元/㎡/月计算，物管费按4元/㎡/月收取，被告应于2015年9月1日前交租金52766元，物管费按季度预交。截止2017年7月1日止，被告拖欠合同租金和物管费未支付。现为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告宋永生辩称，本案港亿公司不是本案租赁商铺的产权人，诉讼主体不适格；原告经营管理中国西南轻工博览城X号楼精品馆存在严重的安全隐患，消防不合格，同时该商场属于公共聚集场所，未经公安机关消防机构消防安全验收是不能投入使用和营业，只有通过消防安全检查验收以后才能开业，才能确定租赁合同起始日，原告不能够要求支付在此之前的租金和物管费；我从来没有收到过原告送达的开业通知，原告方没有组织商户开业；原告与我签订租赁合同的时候，存在欺诈行为，故意隐瞒事实真相，利用合同的格式条款限制了我的权利，原告没有告知租赁房屋的使用面积和公摊面积，我进场以后才发现公摊面积高达51%左右，导致承租人作出错误的判断，因此要求撤销原告因为隐瞒真实性情况关于合同面积的约定这部分的合同条款；原告违背诚实信用的原则，没有按照合同约定的义务以及招商时的承诺来履行，构成违约，没有对博览城进行广告推广、宣传等，使得承租人的商铺销售能力以及市场的竞争能力没有达到一般商城应当具备的销售环境和经营环境；没有严格按照招商时承诺的规划的业态进行招商；原告在精品馆内经营的基本设施（空调、安保监控等）都不具备；原告在招商时承诺开通多条公交线路，道路上见指示牌等等，原告均未兑现，由于原告违反合同和招商时的承诺，导致众多商铺投资巨大的资金与预期的目的形成极大的反差，并给我造成巨大的损失；商场没有任何一个管理人员，商城的服务台也无任何服务人员，有严重的危害整个商场安全的行为，我东西被盗了几次，找商场解决，也不了了之，我店铺漏水问题，两年多都没给我解决，当时商场还承诺大巴车免费接客户来轻工博览城来购买家具，也没有兑现，商场没有任何大巴车。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求并赔偿答辩人的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：位于宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”x幢X号、X号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号商铺共10间，属宜宾亿联置业投资有限公司所有。2014年4月1日，宜宾亿联置业投资有限公司与原告港亿物业公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，委托原告对上述商铺对外租赁并实行市场运营和物业管理，委托期限从交房之日起10年，即自2014年4月1日起至2024年3月31日止；宜宾亿联置业投资有限公司不向港亿物业公司收取委托租赁期前三年（自2014年4月1日起至2017年3月31日止）的租金，并无条件同意该期间商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿物业公司行使和处置，第四年后的租金按季度转付；商铺出租期间产生的物业管理费、市场经营管理费、经营保证金等费用由实际使用人直接支付给港亿物业公司，宜宾亿联置业投资有限公司对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等。2013年11月22日，原告港亿物业公司就上述10间商铺与被告宋永生签订《商业物业租赁合同》约定：宋永生（乙方、承租房）向港亿物业公司（甲方、出租房）租赁“西南轻工博览城”1幢x、x号共10间商铺，面积366.43㎡；租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止,若中国西南轻工博览城实际开业日与租赁期起始日不一致的，以实际开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延；租金按照12元/㎡/月，合同期内租金共计158298元，甲方免收2013年12月1日至2015年11月30日止的租金；乙方应于2015年9月1日前向甲方一次性缴清租金52766元；乙方应在2013年12月1日前向甲方一次性缴纳经营保证金30000元；乙方租赁商铺的市场物业服务费为4元/㎡/月，乙方共租赁366.43㎡，合计4397元/季度，并按季度向甲方缴纳市场物业服务费（每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费），逾期按每日万分之五收取滞纳金；乙方在进场装修前应缴纳装修保证金3664元（10元/㎡×租赁面积366.43㎡）；租赁期满乙方缴纳的经营保证金在抵扣应由乙方承担的全部费用后，其余部分甲方应于120天内无息全额返还乙方。在港亿物业公司和宋永生签订合同后不久，宜宾亿联置业投资有限公司对港亿物业公司作出授权说明，对港亿物业公司的上述出租权予以追认。上述合同签订后，港亿物业公司将商铺交付被告宋永生经营至今，宋永生只向港亿公司交付了经营保证金30000元。2014年5月1日，中国西南轻工博揽城举行了开业典礼。2014年3月20日，宋永生对上述10间商铺申请进行装修，并于2014年9月10日申请装修验收。在合同约定的交租期到期后，经原告多次催收，被告一直未缴纳租金及物业服务费。诉讼中，原告港亿物业公司陈述，为降低乙方经营成本，共同培育市场，甲方给予乙方扶持优惠政策，同意免收乙方部分租金，优惠后，被告应向原告缴纳租金52766元、物业服务费17588.6元。庭审中，原告认可被告缴纳的经营保证金30000元，可在被告上述应缴纳的费用中抵扣。上述租赁合同到期后，被告宋永生经营至今，未将租赁商铺退还原告，双方也未续签租赁协议。2014年1月11日，宜宾市公安消防支队临港开发区大队向宜宾亿联置业投资有限公司出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定中国西南轻工博览城x、x卖场及x、x、x、x商务办公楼新建工程，经资料审查，现场拍样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。本院认为，案涉10间商铺的业主（所有权人）已委托原告对商铺对外出租，且委托租赁期间前三年（自2014年4月1日起至2017年3月31日止）商铺的使用权、租赁权、收益权等均由原告行使和处置，虽然港亿物业公司和宋永生签订合同时，港亿物业公司并没有取得上述商铺的，但签订合同后，宜宾亿联置业投资有限公司对此予以追认，故原告港亿物业公司以出租人身份就案涉10间商铺与被告签订租赁合同，主体适格。本案所涉房屋宜宾市公安消防支队临港开发区大队已消防验收合格，因此对于被告宋永生辩称的未经安全检查，不能投入使用和营业的意见，不予采纳。原告港亿物业公司与被告宋永生就上述10间商铺所签订的《商业物业租赁合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。现原告已按约将10间商铺交付被告经营，被告也应按合同约定于2015年9月1日前向原告缴纳经免租优惠后的租金52766元，现被告未向原告支付租金，故原告请求被告支付租期内拖欠的租金52766元，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，被告应于2015年9月1日前向原告缴纳第一季度物业服务费，以后的市场物业服务费按季度收取，于每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费。现被告的租期已届满，且未向原告缴纳过任何物业服务费，现原告请求被告支付12个月的物业服务费17588.64元（366.43㎡×4元/㎡/月×12个月），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告港亿物业公司认可被告宋永生缴纳的经营保证金30000元可抵扣应缴纳的租金等，本院予以确认。因此，品迭被告已支付的经营保证金30000元后，被告宋永生还应支付原告港亿物业公司租赁期间的租金和物业服务费共计40354.64元（52766元+17588.64元-30000元）。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。现原被告租赁期已届满，被告至今未退还原告租赁物，故原告请求被告立即返还租赁物符合上述法律规定，本院予以支持。2014年5月1日，中国西南轻工博揽城开业，根据双方合同约定，租赁期间应从中国西南轻工博揽城实际开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延起，因此原、被告双方的租赁期间应从2014年5月1日起至2017年4月30日止。双方合同租期届满后，被告宋永生应当将所租赁的本案所涉10间商铺返还原告港亿物业公司，但被告宋永生依然占有使用着本案所涉10间商铺，因此被告宋永生应从2017年5月1日按合同约定支付占用期间的租金和物管费直至其返还租赁物之日的。根据双方合同约定，租赁单价为12元/㎡/月，物业服务费为4元/㎡/月，租赁面积为366.43㎡，因此被告宋永生占用期间的租金和物业服务费为5862.88元/月。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告宋永生于本判决生效后30日内腾空、退还租赁原告宜宾市港亿物业管理有限公司的位于宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”x幢x、x号商铺共10间商铺。二、被告宋永生于本判决生效后30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司截止2017年4月30日的租金和物业服务费共计95006元。三、被告宋永生于本判决生效后30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司从2017年5月1日按5862.88元/月的标准支付房屋占用期间的租金和物业管理费直至其腾空、退还租赁物之日止。四、驳回原告宜宾市港亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1998元,减半收取为999元，由被告宋永生承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  陈顺兰二〇一七年九月十四日书记员  王雨潇