北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9278号上诉人（原审原告）:欧阳爱容，女，1966年7月10日出生。委托诉讼代理人：柯进忠，北京市智多鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林鑫，男，1962年7月25日出生。委托诉讼代理人：马超，北京市京师律师事务所律师。上诉人欧阳爱容因与被上诉人林鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初9628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧阳爱容上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判林鑫赔偿我经营损失150000元、房屋装饰装修损失17000元、返还合同押金10万元；一、二审诉讼费由林鑫承担。事实和理由：一审法院认定案件事实部分不清，适用法律部分错误，判决解除合同，应对解除合同的法律后果一并作出裁判，林鑫与我签订合同时隐瞒、欺诈行为导致我承租的宾馆经营的门脸被封，林鑫应依法承担完全赔偿责任，包括持续履行合同所获得的经营利益损失及装修损失，所以请求二审法院支持我的上诉请求。林鑫辩称,我同意一审判决，不同意欧阳爱容的上诉请求和上诉意见。欧阳爱容向一审法院起诉请求：1、判令解除我与林鑫2016年5月15日签订的《承包协议书》；2、判令林鑫退还押金10万元；3、判令林鑫赔偿2017年3月22日至2021年5月22日的经营损失40万元、装修损失5.88万元、转让费损失23万元，合计68.88万元；4、判令林鑫承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月15日，案外人林××受林鑫委托与欧阳爱容签署《承包协议书》，约定林鑫同意将×××101、102和三门101、102号房屋（以下简称涉案房屋）给予欧阳爱容承包，林鑫同意将金天坛商标在欧阳爱容经营期内用于招待所名称使用。承包期限为5年，自2016年5月23日至2021年5月22日。承包金额每年30万元，每半年为一个交付期，欧阳爱容应于每个交付期提前15日交纳下一个交付期的金额。协议签署时，欧阳爱容应向林鑫缴纳押金10万元，作为欧阳爱容全面履行协议各项条款的保证金，在欧阳爱容全部履行本协议各项条款规定的情况下，协议到期后，欧阳爱容如不续签，林鑫10日后将全部押金退还欧阳爱容。欧阳爱容在协议有效期内非因林鑫原因解除合同的，需提前通知林鑫，押金不予退还。如欧阳爱容计划自行对房屋进行改造装修，应提前与甲方协商，其装修内容在不破坏整体结构的基础上，林鑫予以大力支持协作，费用自理。协议另约定：由于地震、火灾、水灾等自然灾害，以及其他不可抗力事件，不能归咎于林鑫的原因，使欧阳爱容蒙受损失时，双方协商解决；由于承租人或第三者原因，致使欧阳爱容蒙受损失时，林鑫不负责任，但有义务协助欧阳爱容向侵害人追偿。上述协议为续签协议，欧阳爱容、林鑫之前曾签署了两份《承包协议书》，承包期限分别为2005年3月23日至2011年5月22日和2011年5月23日至2016年5月22日。2016年5月15日《承包协议书》签订后，欧阳爱容以北京市金天坛招待所名义对外经营住宿业务，现欧阳爱容已依约交纳了2017年5月22日之前的承包费和10万元押金。2017年3月22日，因政府开展“开墙打洞”整治工作，相关部门对涉案房屋临街开启房门进行了封堵并拆除了门前台阶。庭审中，欧阳爱容、林鑫均认可林鑫最初向欧阳爱容交付涉案房屋，临街开启房门就已经存在，且该门户一直作为北京市金天坛招待所对外经营的门脸使用。因双方均同意解除合同，庭审过程中，法院组织双方尽快办理房屋交接，双方因腾退房屋时间意见不一致，欧阳爱容拒绝办理交接，现涉案房屋依然由欧阳爱容占有使用，且欧阳爱容庭审中自认住户可以通过小区门进入，目前还在经营。关于欧阳爱容主张的经营损失一节，欧阳爱容向法院提交了2016年度的部分经营发票和欧阳爱容自行制作的客人入住明细表，以证明欧阳爱容经营损失。林鑫对此不予认可。比对欧阳爱容提交发票和其自行制作明细表，两者从入住人名称、金额、入住时间等均存在较大不一致。欧阳爱容对其经营损失未进一步举证。关于欧阳爱容主张的装修费损失一节，欧阳爱容向法院提交了收条两张，并主张2011年12月31日支付装修费13万元、2016年12月份支出装修费1.7万元。林鑫不认可该证据真实性，并主张依照双方协议约定，欧阳爱容装修施工前应告知林鑫，但欧阳爱容并未告知装修情况，装修费即使实际发生也是发生在之前的协议期内，和本案涉诉的协议无关。欧阳爱容对装修施工前曾与林鑫协商一致，未举证。关于欧阳爱容主张的转让费一节，欧阳爱容向法院提交了2006年9月28日欧阳爱容和案外人签署的《转让协议书》，林鑫不认可真实性和证明目的。另，庭审中，欧阳爱容主张林鑫曾承诺政府治理“开墙打洞”工作施工期间免去欧阳爱容租金，林鑫对此不认可，欧阳爱容对此未举证。一审法院认为,欧阳爱容与林鑫2016年5月15日签署的《承包协议书》虽名为承包，但根据该合同约定的承包期限、承包费及缴纳方式、风险负担等可以认定，该协议书实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，依照双方协议约定，欧阳爱容承租涉案房屋系用于经营招待所的商业经营目的。林鑫未经城市规划行政主管部门批准，通过开墙打洞方式，将涉案房屋临街窗户改为门户，并将改造施工后的房屋交付欧阳爱容使用，现政府部门已经依法对开墙打洞的违规行为进行了整治，封堵了临街门户，而该门户一直作为招待所经营门脸，现欧阳爱容以合同目的无法实现为由，要求解除双方租赁合同关系，于法有据，且林鑫同意解除合同，故欧阳爱容该项诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，欧阳爱容提交的发票和明细表存有较大出入，且欧阳爱容未提交其他证据，现欧阳爱容证据不足以证明其主张的经营利润损失，但招待所经营门脸被封，对欧阳爱容实际经营确有一定不利影响，考虑到欧阳爱容租赁涉案房屋进行经营属于市场行为，其利润受各种因素影响，不具有客观准确性及可预期性，法院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素酌定欧阳爱容的损失金额为8万元。至于欧阳爱容主张的装修费和转让费一节，欧阳爱容现有证据不足以证明装修费和转让费的真实性。且即使欧阳爱容确实支付上述费用，因欧阳爱容、林鑫前两份协议已经履行完毕，2011年12月31日的装修费和转让费均应已摊销完毕；欧阳爱容亦无证据证明2016年12月份装修施工行为经林鑫同意后实施，欧阳爱容无权要求林鑫赔偿该笔装修费损失，故欧阳爱容要求林鑫赔偿装修损失5.88万元及转让费23万元的诉讼请求，法院不予支持。另，依照双方合同约定，押金作为欧阳爱容全面履行协议各项条款的保证金，现涉案房屋依然由欧阳爱容实际占有使用，双方并未就房屋、水电等进行交接，现欧阳爱容无权要求林鑫返还押金，故欧阳爱容该项诉讼请求，法院亦不予支持。据此，一审法院于2017年7月作出判决：一、解除欧阳爱容与林鑫之间的房屋租赁合同关系；二、林鑫于判决生效后七日内赔偿欧阳爱容经营损失八万元；三、驳回欧阳爱容的其他诉讼请求。本院二审期间，欧阳爱容、林鑫均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案涉案合同系欧阳爱容、林鑫的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现欧阳爱容、林鑫均同意解除合同。对此，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，欧阳爱容提交的证据不足以证明其主张的经营利润损失，但招待所经营门脸被封，对欧阳爱容实际经营确有一定不利影响，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑本案情况酌定欧阳爱容的损失金额为8万元，并无明显不当。至于欧阳爱容主张的装修费一节，欧阳爱容现有证据不足以证明其主张，依法欧阳爱容应承担举证不能的法律后果，对欧阳爱容的该项诉讼主张，一审法院未予支持，符合法律规定。另，依照双方合同约定，押金作为欧阳爱容全面履行协议各项条款的保证金，现涉案房屋仍由欧阳爱容实际占有使用，双方并未就房屋、水电等进行交接，现欧阳爱容无权要求林鑫返还押金，故欧阳爱容该项诉讼请求，一审法院未予支持，亦是正确的。欧阳爱容的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳；对欧阳爱容的上诉请求，本院亦不予支持。综上，欧阳爱容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4040元，由欧阳爱容负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 孟 龙审判员 李 桃二〇一七年九月二十日书记员 房依彤