广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终2537号上诉人（原审被告）：柏文胜。委托代理人：钟昆旻、李志科，均系广东创通顺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王彩琴。委托代理人：陈继车、夏加良，均系浙江正昌律师事务所律师。原审被告：惠州市家家顺房产经纪有限公司。法定代表人：罗立平。原审第三人：柏圳。委托代理人：钟昆旻、李志科，均系广东创通顺达律师事务所律师。原审第三人：华夏银行股份有限公司深圳福田支行。负责人：刘彤。上诉人柏文胜因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审的意见原审原告王彩琴向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告柏文胜、惠州市家家顺房产经纪有限公司签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》已于2016年6月14日解除；2、原告王彩琴没收被告柏文胜交付的房产交易定金40000元；3、诉讼费由两被告共同承担。王彩琴诉称：2016年1月20日，原告与被告柏文胜、惠州市家家顺房产经纪有限公司签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，合同主要约定：原告向被告柏文胜转让坐落于惠州市大亚湾区西区大亚湾大道XX号仁和卫城花园x栋二单元x号房，转让总价款为470000元，交易定金40000元，被告柏文胜须于2016年2月28日之前支付除定金之外的首期款210000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；如被告柏文胜逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并可没收定金或要求被告柏文胜支付转让总价款20%的违约金。同日，原告与被告柏文胜、惠州市家家顺房产经纪有限公司签订《资金托管协议》，并按被告惠州市家家顺房产经纪有限公司的要求与指定人员办理委托手续。合同签订后，被告柏文胜仅仅支付定金40000元。之后被告柏文胜未按合同期限付清首期转让款项，原告曾多次请求被告柏文胜及被告惠州市家家顺房产经纪有限公司履行合同义务，但被告柏文胜一再拖延，同时被告惠州市家家顺房产经纪有限公司怠于行使应尽的义务。原告于2016年6月13日委托律师通过邮寄方式，按照合同约定的通信地址，以《律师函》告知被告柏文胜根据合同行使合同解除权，并发函被告惠州市家家顺房产经纪有限公司停止一切授权的行为。根据法律规定及合同约定，被告柏文胜拖延支付房屋转让价款的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。故原告特向法院起诉，提出如上诉请。原审被告柏文胜辩称，原告所诉不实。被告柏文胜没有违约情形，相反是原告没有赎楼违反了合同约定。原告应当承担继续履行等违约责任，而不能擅自决定解除合同。被告没有违约，原告无权没收被告所交定金。原审被告惠州市家家顺房产经纪有限公司辩称，原告所诉不实。原告所诉的合同签订后，我方积极配合原告和被告柏文胜履行合同约定的居间服务义务，没有违约行为，依据合同约定有权收取居间服务佣金。我方不是原告和被告柏文胜之间的房屋买卖合同当事人，该合同是否解除与我方无关。因此，原告无权要求我方承担诉讼费。原审第三人柏圳述称，同意被告柏文胜的答辩意见。原审第三人华夏银行股份有限公司深圳福田支行未予答辩。原审被告柏文胜提出反诉请求：1、判决原告继续履行《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，并立即赎楼，赎楼后办理过户手续，将房屋过户至第三人柏圳名下；2、判令原告向被告柏文胜支付违约金，违约金以47万元为基数按每日万分之五的比例，从2016年6月18日计至原告履行合同义务办理完成赎楼手续之日止；3、原告承担本案（本诉和反诉）全部诉讼费用。事实和理由：第三人柏圳是被告柏文胜的女儿。被告柏文胜实质是代第三人柏圳与原告及被告惠州市家家顺房产经纪有限公司签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》的。合同签订后，我方和第三人柏圳积极履行合同义务，并且与被告惠州市家家顺房产经纪有限公司一道，积极配合原告的委托代理人办理资金监管、申请银行按揭贷款等手续。但是，在我方和第三人柏圳取得银行贷款承诺后，原告拒绝继续履行合同。原告的行为已经构成违约，我方要求原告承担继续履行和支付违约金等违约责任。合同继续履行期间，我方愿意为原告赎楼垫付全部赎楼款，并愿意在原告赎楼后一次性支付剩余购房款。原审原告王彩琴反诉答辩称，一、被告柏文胜与原告签订的二手房买卖合同已于2016年6月14日解除，不存在继续履行的问题；二、根据合同约定，取得贷款承诺函后才能办理赎楼等手续，但被告柏文胜并未提交贷款承诺函，所以无法继续办理赎楼及解除抵押手续；三、原告的委托人蔡纪欢与被告柏文胜恶意串通损害原告利益所签订的资金监管协议及二手房买卖协议应当认定无效；四、即使原告存在违约，违约金也过高，请求法院酌情认定。原审法院查明的事实原审法院审理查明：被告柏文胜与第三人柏圳系父女关系。2010年，原告王彩琴购买了位于惠州大亚湾西区大亚湾大道x号仁和卫城花园第x幢二单元x号房屋，总价款为452331元。原告王彩琴支付142331元首期款后，剩余31万元购房款向第三人华夏银行股份有限公司深圳福田支行申请办理了银行按揭贷款。其后，该房屋办理了以原告王彩琴为权利人的房地产权证书，房地产权证号为：粤房地权证惠州字第××号。目前该房屋已经办理抵押登记，抵押于第三人华夏银行股份有限公司深圳福田支行名下。2016年1月20日，原告王彩琴作为卖方，被告柏文胜作为买方，被告惠州市家家顺房产经纪有限公司作为居间方，三方签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定：1、由原告将其位于惠州大亚湾西区大亚湾大道x号仁和卫城花园第x幢二单元x号房屋转让给被告柏文胜，总价款47万元；2、该房产交易定金共计为4万元，买卖双方一致同意将定金交由居间方托管；3、被告柏文胜须于2016年2月28日之前支付除定金之外的首期款21万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；4、本合同约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；5、该房产处于抵押状态，原告王彩琴需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起15个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，被告柏文胜应予协助，原告王彩琴在被告柏文胜取得银行贷款承诺函后配合担保公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，若原告王彩琴虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，原告王彩琴应在7个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由原告王彩琴承担；6、在银行出具贷款承诺函、原告王彩琴赎出房地产证原件且注销抵押登记之日3日内（含当日），买卖双方签署《惠州市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；7、如原告王彩琴未按照合同约定期限履行义务，被告柏文胜有权要求原告王彩琴以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；8、如原告王彩琴逾期履行超过十五个工作日的，则被告柏文胜有权解除合同并可要求原告王彩琴双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；9、如被告柏文胜未按照合同约定期限履行义务，原告王彩琴有权要求被告柏文胜以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；10、如被告柏文胜逾期履行超过十五个工作日的，则原告王彩琴有权解除合同并可没收定金或要求支被告柏文胜付转让总价款20%的违约金。同日，三方签订了《资金托管协议》，约定定金4万元交被告惠州市家家顺房产经纪有限公司免息托管。上述合同签订后，原告王彩琴向被告柏文胜出具4万元定金收据，被告柏文胜将4万元定金直接交付给被告惠州市家家顺房产经纪有限公司接收管理。2016年1月22日，原告王彩琴向蔡纪欢出具公证委托书，全权委托蔡纪欢代为办理上述房产的按揭贷款清偿、抵押权注销、配合买方申请银行按揭贷款和房地产转让过户等手续，但没有办理银行资金监管、冻结及解支付业务手续的授权。2016年1月26日，原告王彩琴的委托人蔡纪欢代表原告及被告惠州市家家顺房产经纪有限公司，与第三人柏圳一同前往兴业银行办理申请银行按揭贷款及相应的资金监管手续，但因原告是法院判决离婚而不能提交银行要求的离婚证，以及原告没有兴业银行的银行卡，此次申请办理按揭贷款和办理相应的资金监管手续未能成功。2016年3月18日，被告惠州市家家顺房产经纪有限公司将托管的前述4万元定金交还给原告，原告给第三人柏圳出具了收到其4万元定金款的收据。其后，原告王彩琴的委托人蔡纪欢与第三人柏圳选择到广发银行股份有限公司惠州分行（以下简称广发银行）办理申请按揭贷款和相应的资金监管手续。因该银行提出办理资金监管手续需要原告王彩琴特别授权，原告王彩琴根据其委托人蔡纪欢的要求，于2016年4月6日第二次办理公证委托，增加了授权蔡纪代为原告办理办理资金监管、冻结及解止付业务的内容。2016年4月12日，第三人柏圳与原告代理人蔡纪欢一同前往广发银行股份有限公司惠州分行了申请银行按揭贷款和资金监管手续。蔡纪欢代表原告与第三人柏圳、广发银行股份有限公司惠州分行，三方签订了《交易资金托管协议》。因广发银行股份有限公司惠州分行审核后，认为可为第三人柏圳提供30万元额度的按揭贷款，故蔡纪欢代表原告与第三人柏圳在协议中将买方应当提交银行资金监管账户进行监管的购房首期款约定为13万元。同日，第三人柏圳将13万元购房首期款存入上述资金监管账户进行监管止付。2016年6月12日，广发银行股份有限公司惠州分行下发《关于柏圳3000000元人民币二手住房按揭贷款的批复》，批准了第三人柏圳的30万元按揭贷款申请。同年6月17日，被告惠州市家家顺房产经纪有限公司通过手机短信告知原告王彩琴，并要求告知原告下一步应办理赎楼手续。原告对此未予答复，也没有办理赎楼手续。2016年6月28日，蔡纪欢代理原告与第三人柏圳签署了关于购买涉案房屋的《广东省房地产买卖合同》。该合同的房屋转让方为原告王彩琴，房屋受让方为第三人柏圳。合同主要内容是：原告王彩琴将上述房屋转让给第三人柏圳，交易总金额为47万元；受让方于2016年3月28日前支付第一期房款19万元，最后一期付款为28万元，在转让方办理好转让手续并核发新的房地产权证时付清，已付定金在最后一期付款时冲抵；付款方式是按揭；如转让方决定中途不卖及逾期仍未交付房地产时，作转让方毁约处理，本合同即告解除，转让方在毁约之日起7日内将所收定金及购房款退还给受让方，另赔偿受让方19万元违约金；如受让方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作受让方毁约处理，本合同即告解除，受让方所交定金，转让方不予退回，已付购房款由转让方在7日内退回给受让方，另赔偿转让方违约金19万元。2016年6月13日，原告委托律师向被告柏文胜邮寄《律师函》，声称因被告柏文胜未按合同期限支付剩余购房款，并且经多次请求而一再拖延，因此告知被告柏文胜在收到本律师函之日解除原告委托人与被告柏文胜签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》，并没收4万元定金。该函件寄出后被退回。同日，原告委托律师向被告惠州市家家顺房产经纪有限公司发出《律师函》，声称因被告柏文胜违约未按期支付剩余购房款，导致交易无法履行，并且原告的委托人已按照法律规定和合同约定解除合同，因此告知被告惠州市家家顺房产经纪有限公司在收到本律师函之日解除原告委托人与被告惠州市家家顺房产经纪有限公司签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》，在收到本律师函之日解除原告委托人与被告惠州市家家顺房产经纪有限公司签订的《委托书》，被告惠州市家家顺房产经纪有限公司基于该《委托书》代为委托人办理任何手续均为无效行为。同年7月4日，原告再次委托律师向被告惠州市家家顺房产经纪有限公司发出《律师函》，要求其告知合同履行情况及其他有关信息等。另查明，原告与其前夫李某离婚纠纷案，于2010年8月9日向浙江省苍南县人民法院起诉，该院于2010年11月18日作出离婚判决，判决准许原告与其前夫李某离婚。原告的委托人蔡纪欢系被告惠州市家家顺房产经纪有限公司职员，于2016年4月26日办理了离职手续。原告两次公证的委托书中的受托人均是蔡纪欢，而不是被告惠州市家家顺房产经纪有限公司，庭审中，被告柏文胜要求继续履行合同，并表示愿意垫资为原告赎楼，并一次性支付剩余购房款。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案争议的焦点主要涉及代理权、合同内容、违约责任等三个方面的问题。一、关于代理问题被告柏文胜声称自己是代为第三人柏圳买房才与原告签订房屋买卖系列合同的，因此，第三人柏圳以自己名义代理被告柏文胜履行该案合同的行为，对被告柏文胜有效，其行为后果应当由被告柏文胜承担。原告经两次公证的委托书中的受托人，均是蔡纪欢个人，而不是被告惠州市家家顺房产经纪有限公司。因而，原告于2016年6月13日向被告惠州市家家顺房产经纪有限公司寄出律师函，告知解除原告委托人与被告惠州市家家顺房产经纪有限公司签订的《委托书》的行为，不能产生解除原告于蔡纪欢之间委托关系的效力。即使原告的律师函里面确实有关于解除蔡纪欢委托的内容，由于原告不能举证证明被告惠州市家家顺房产经纪有限公司已将原告的解除委托律师函内容告知了蔡纪欢，原告的解除委托行为，仍然不能对蔡纪欢生效。二、关于合同内容及其效力问题原告与被告柏文胜、被告惠州市家家顺房产经纪有限公司签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》，原告的委托人代理原告与第三人柏圳签订的《广东省商品房买卖合同》，以及原告的委托人代理原告与第三人柏圳同广发银行股份有限公司惠州分行签订《交易资金托管协议》，其中涉及原告与被告柏文胜、被告惠州市家家顺房产经纪有限公司的约定内容，构成原告与被告柏文胜的房屋买卖合同，以及原告与被告柏文胜、被告惠州市家家顺房产经纪有限公司之间的居间服务合同的组成内容。该合同是当事人真实和一致的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。被告惠州市家家顺房产经纪有限公司将托管的被告柏文胜交纳的4万元定金交给原告后，原告直接给第三人柏圳补写了相应的定金收据。其后，第三人直接以自己名义向银行申请按揭贷款和办理资金监管手续，以及与银行签订资金监管协议，原告的委托人均代表原告给予了积极配合。并且，原告的委托人还代理原告，直接与第三人柏圳签订了该案房屋的商品房买卖合同。原告及其委托人的行为表明，原告对被告柏文胜所说的要通过履行合同的形式，将所购原告的房屋登记到第三人柏圳名下的意思表示，是予以认可的。被告的该项意思表示内容，应当认定为原告与被告柏文胜、惠州市家家顺房产经纪有限公司所签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》的组成内容。合同签订后，原告的代理人蔡纪欢和当事人柏圳分别代表原告和被告柏文胜，一同前往银行申请办理办理资金监管及银行按揭贷款手续中。在原告方提交的资料不符合兴业银行的要求后，双方又改向广发银行股份有限公司惠州分行申请办理了上述手续。在此过程中，双方根据实际情况和银行要求，约定变更了提交资金监管的金额和时间。该约定对原告和被告柏圳有效，应当视为是双方代理原告和被告柏圳对其房屋买卖合同相应条款的修改。第三人柏圳代理被告柏文胜，和原告的委托人代理原告签订的《广东省商品房买卖合同》，属于原告和被告柏文胜之间的房屋买卖合同的组成部分。该《广东省商品房买卖合同》签订时间在后，该文件与原告和被告柏文胜先前签订的合同存在不同约定的内容，应当视为是对先前合同内容的修改和变更。《广东省商品房买卖合同》签订时间是2016年6月28日，该合同约定的关于被告柏文胜应当于2016年3月28日前支付第一期房款19万元的内容，与合同签订时间不一致，按照通常的理解，该约定应当理解为：柏文胜应当在签订合同时即2016年3月28日支付第一期房款19万元。此时，被告柏文胜应当要求原告配合，将第三人柏圳代理交至银行监管账户的13万元办理解除止付而支付给原告，并另行向原告支付剩余的第一期购房款6万元。被告柏文胜未履行付款义务，已构成违约。三、关于违约责任及违约处理问题原告不按约履行办理赎楼的合同义务，应当依约承担相应的违约责任。被告柏文胜未办理首期款监管资金的解除止付手续而向原告支付第一期19万元购房款，也构成违约，应依约承担相应的违约责任。被告柏文胜逾期不向原告支付第一期19万元购房款，逾期超过了15个工作日，合同解除条件成就，原告据此有权决定解除合同。合同解除后，原告应当将被告柏文胜所交4万元定金退还给被告柏文胜，并协助第三人柏圳将其为被告柏文胜提交银行监管的130000元监管资金，办理解除冻结监管手续。因原、被告双方均有违约行为，故在合同解除后，双方因此所受损失应当各自承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十五条、第四百零三条规定，判决如下：一、解除原告王彩琴与被告柏文胜之间关于惠州大亚湾区西区大亚湾大道XX号仁和卫城花园x栋二单元x号房屋的房屋买卖合同。二、原告王彩琴于本判决生效之日起10日内向被告柏文胜退还定金40000元。三、原告王彩琴于本判决生效之日起10日内协助第三人柏圳办理完成其提交广发银行股份有限公司惠州分行监管的130000元监管资金的解除冻结手续。四、驳回原告王彩琴其他的诉讼请求。五、驳回被告柏文胜其他的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，反诉案件受理费800元，合计为1600元，由原告王彩琴负担800元，被告柏文胜负担800元。当事人二审的意见上诉人柏文胜不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、被上诉人王彩琴继续履行三方签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，并立即赎楼、赎楼后办理过户手续；3、被上诉人王彩琴向上诉人支付违约金，违约金按47万元为基数每日万分之五从2016年6月18日计至被上诉人履行合同义务，即办理赎楼手续之日止，暂计至起诉之日约23500元；4、被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审认定上诉人柏文胜未办理首期款监管资金的解除止付手续向原告支付第一期19万元购房款，构成违约，属于认定事实严重错误。1、第一期购房款为13万元。柏圳已经向王彩琴支付了定金4万元，2016年4月12日广发银行股份有限公司惠州分公司核定贷款金额为30万元，柏圳与被上诉人王彩琴代理人蔡纪欢、广发银行股份有限公司惠州分行签订了《交易资金托管协议》将资金监管的首期购房款约定为13万元，并办理了资金监管账户。2016年6月12日广发银行股份有限公司惠州分行批准了柏圳的30万元按揭购房贷款申请。定金4万元、第一期款13万元、按揭款30万元合计47万元正好为总房款。2、《广东省商品房买卖合同》是为办理过户手续而签订的合同，各方权利义务应该按照《惠州市二手房买卖及居间服务合同》及《交易资金托管协议》来履行。2016年6月28日签订的《广东省商品房买卖合同》，约定2016年3月28日前支付第一期房款19万元，该约定不具备履行条件，该条款无效，而且约定的付款金额也是错误的，总房款为47万元，该合同约定定金4万元，第一期房款为19万元，最后一期付款28万元，合计为51万元，超过了总房款，而且2016年6月12日贷款已经批复为30万元，所以双方房屋买卖的付款金额、时间应以《惠州市二手房买卖及居间服务合同》及《交易资金托管协议》的约定为准。二、上诉人没有违约，贷款30万元已经批复，该二手房买卖合同具备履行条件，依法应继续履行。1、未能办理首期款监管资金的解除止付手续的责任不在上诉人，《交易资金托管协议》第四条明确约定，双方完成房产交易，且房产权证已过户至乙方(柏圳)名下，乙方(柏圳)无条件同意，甲方(王彩琴)有权单方出具委托书给丙方(监管银行)办理解冻并划转托管资金，所以，只要被上诉人王彩琴履行赎楼手续，办理过户手续后，其单方可以将首付款13万元划至其个人账户作为购房款，柏圳在签订《交易资金托管协议》已经将13万元付至资金监管账户，上诉人没有违约。2、被上诉人王彩琴见房价上涨提出解除合同，违背社会诚信信用原则，破坏良好的市场秩序，不予得到支持。2016年1月20日三方签订合同，2016年1月22日被上诉人王彩琴公正委托蔡纪欢办理房屋买卖相关事宜，因未委托办理资金监管等事务无法开设资金监管账户，2016年4月6日王彩琴再次公正委托蔡纪欢办理包括资金监管等事务。2016年4月12日签订《交易资金托管协议》，柏圳将13万首期款付至监管账户银行申请按揭贷款，2016年6月12日广发银行股份有限公司惠州分行批复贷款30万元，贷款下来后中介公司打电话通知被上诉人赎楼，被上诉人一直不办理，2016年6月17日多次通过短信告知被上诉人贷款已经下来，要求其赎楼并办理过户手续，合同在履行过程中，顺顺利利。2016年6月份起大亚湾二手房价再次上涨，被上诉人见利忘义，违反基本诚实信用，要求解除合同，于理于法都不予支持。3、上诉人愿意替被上诉人赎楼，不会损害第三人华夏银行的合法利益，而且贷款已经批复，该房屋买卖合同完全具备继续履行的条件，依法应继续履行。综上，原审认定事实错误，依法应撤销原判，请上级法院依法改判支持上诉人的诉请。被上诉人王彩琴答辩称，一、一审法院判决以事实和证据为准绳，据理分析双方责任和义务，体现了法律的公平和正义，应当维持。二、上诉人要求按2016年1月20日签订的《惠州市二手房屋买卖及居间服务合同》履行没有事实和法律依据。1、合同约定上诉人在2016年2月28日前支付首付款，但上诉人没有履行，构成违约，被上诉人有权解除合同；2、该合同应视为定金合同，在合同明确约定在达成付款条件时在签订《惠州市二手房买卖合同》，故本合同目的及合同履行定金情况是为了将来房产交易的进行担保合同；3、在2016年6月28日签订《二手房买卖合同》，被上诉人也未在2016年3月28日支付首付款19万，上诉人也未履行，被上诉人有权解除合同。三、因上诉人违反合同约定，导致合同解除，被上诉人无需承担责任。四、对上诉人事实和理由的部分被上诉作如下答辩：1、上诉人以定金4万+首付13万+贷款30万的付款是单方面意思表示，没有事实根据也违反合同约定。首先，贷款额度审批是不确定，同时贷款审批的时限非常漫长，按上诉人付款等到贷款额度审批后，在进行配套付款不切实际不符合交易习惯。其次，双方签订两份合同均约定明确约定首付款金额及时间。2、房款总价为47万，上诉人以定金4万，第一期19万，第二期28万，总价超出认为该条款无效，是其故意曲解合同条款意思表示。3、银行交易资金托管协议第四条约定目的：是双方授权丙方(银行)在达到某种条件时可以，无需任何一方同意就可以对监管资金的处分。并不是约定上诉人认为解除止付责任就是在于被上诉人一方，上诉人又任意曲解合同条款。所以，被上诉人认为上诉人对双方签订合同条款任意曲解、违背合同付款义务，已经构成违约，非但不承担违约责任，更以房屋市场涨价为由污蔑被上诉人违约。同时，在被上诉人提起一审诉讼之后，为达成其目的，与第三人中介公司及被上诉人委托人也作为本案证人出庭蔡纪换在庭审中编造以下虚假事实，妄图将违约责任强加于被上诉人：1、虚构被上诉人在第一次办理按揭贷款不提供离婚证，而第二次办理按揭贷款成功是被上诉人配合提供了离婚证，其目的将过错责任强加到被上诉人身上。但是，在一审提交的民事判决书及户口本根本没有所谓《离婚证》这一物，由此确认双方虚构事实。2、在一审一次开庭时(第三人缺席)，上诉人指示被上诉人委托人(蔡纪欢)作为证人出庭，被上诉人明确询问其是否一直在第三人公司任职，有无收到被上诉寄给第三人公司的律师函要求其停止授权行为，蔡纪欢肯定表示一直在第三人公司任职，但没有收到通知。但第三人在参加二次开庭后，因被上诉人解除合同函、停止授权函均发给第三人公司店长易尤辉签收，所以第三人就提供了蔡纪欢早己在4月份离职。虽然，被上诉人无法确定蔡纪欢是否真实离职，但有点可以确定的，第三人及上诉人存在自相矛盾的，必定有一方做虚假陈述。3、上诉人取得贷款30万批复，因为伪造了被上诉人许多贷款材料，经被上诉人要求也已经被银行撤销，所以一审是上诉人提出全款支付房款。综上，上诉人违背社会诚信信用原则，破产良好市场秩序，违法合同约定，虚构事实，恳请法院驳回上诉，维持原判。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，处理本案的关键是认定：上诉人与被上诉人在合同履行过程中是否存在违约行为。关于上诉人是否违约。首先是上诉人是否足额支付首期款。要对该问题作出评判，需对上诉人应付首期款是13万元，还是19万元作出认定。其一，三方签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第四条第2款约定“买方（上诉人）须于2016年2月28日之前支付定金之外的首期款……本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。”依据该约定，在双方约定的上诉人应支付的首期款如与资金监管协议的金额不一致时，应以监管协议的为准。而根据原审第三人柏圳与被上诉人王彩琴代理人蔡纪欢、广发银行股份有限公司惠州分行签订的《交易资金托管协议》的约定，托管资金总额为13万元，因此，结合居间合同第四条第2款的约定可以认定，上诉人应付首期款数额为认定为13万元。协议签订后，上诉人已支付该首期款13万元。其次，被上诉人王彩琴与柏圳于2016年6月28日签订的《房地产买卖合同》，虽约定2016年3月28日前支付首期购房款19万元，但因约定的支付时间在买卖合同签订之前，双方以已过去的时间作为支付购房首期款的期限，属履行不能，即不能据此认定首期房款为19万元。再次，房款总价为47万，被上诉人已付定金4万元，第一期19万元，第二期28万元，总价为51万元，超过了总房款。若按照定金4万元、第一期款13万元、按揭款30万元合计47万元，恰好为总房款，由此亦可以推定首付金额为13万元，而非19万元。因上诉人已向被上诉人支付13万元首期款，故其已足额支付首期购房款。原审判决认定上诉人应支付的首期款为19万元，并据此认定上诉人未足额支付首期款错误，本院予以纠正。其次是上诉人是否迟延支付首期款及办理银行按揭手续。虽然，《惠州市二手房屋买卖及居间服务合同》约定上诉人在2016年2月28日前支付首付款，而上诉人未在该约定的日期前支付首期款，但，从王彩琴于2016年4月6日委托蔡纪欢办理包括资金监管等事务和王彩琴与柏圳于2016年4月12日签订《交易资金托管协议》，约定柏圳将13万元首期款付至银行监管账户等内容以及王彩琴与柏圳于2016年6月28日签订《广东省商品房买卖合同》的行为等，可以推定，王彩琴与柏圳已对上诉人支付首期款的时间（及数额）和向银行办理按揭手续的时间作了延后支付、办理的变更，且没有证据证明在上诉人于2016年6月12日取得广发银行股份有限公司惠州分行批准贷款30万元前，王彩琴曾因认为上诉人迟延支付首期款而向上诉人提出意见。因此，王彩琴认为上诉人应在2016年2月28日前支付首付款，理由不成立，本院不予支持。至于被上诉人王彩琴与柏圳于2016年6月28日签订的《房地产买卖合同》，约定2016年3月28日前支付第一期房款19万元，但，如上所述，因该约定属履行不能，不能作为认定上诉人缴交首期款数额和认定上诉人迟延支付首期款、办理银行按揭手续的依据。关于被上诉人是否违约。在上诉人已依约履行合同义务的情况下，被上诉人未依约完成赎楼义务，并协助上诉人办理涉案房屋的过户登记手续，已构成违约。关于违约金的计算。如上所述，上诉人已履行合同约定义务，而被上诉人未依合同约定完成赎楼义务及协助上诉人办理涉案房屋的过户登记手续，已构成违约。故上诉人请求继续履行《惠州市二手房买卖及居间服务合同》和请求被上诉人支付违约金，理由成立，本院予以支持。按照《惠州市二手房买卖及居间服务合同》约定：“卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。”上诉人请求以总房价47万元为基数，按每日万分之五计算违约金，于法有据，本院予以支持。根据上诉人柏文胜在2016年6月17日获得银行30万元贷款的审批通过的事实，违约金应从2016年6月18日计至办理赎楼手续之日止。被上诉人应在本判决生效后一个月内完成赎楼手续。上诉人应配合被上诉人完成赎楼手续，若因上诉人的缘故造成赎楼手续无法在一个月内完成或无法办理，相应责任应由上诉人承担。综上所述，上诉人上诉有理，本院予以支持；原审认定事实和实体处理均有错，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1969号民事判决；二、上诉人柏文胜与被上诉人王彩琴、原审被告惠州市家家顺房产经纪有限公司签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》继续履行；三、被上诉人王彩琴应在本判决生效后一个月内完成赎楼手续；四、被上诉人王彩琴向上诉人柏文胜支付违约金（违约金以47万元为基数，按每日万分之五的标准，从2016年6月18日计至赎楼手续办理完成之日止）；五、被上诉人王彩琴应协助上诉人柏文胜办理涉案房屋的过户登记手续；六、驳回被上诉人王彩琴的诉讼请求。一审本诉受理费800元、反诉受理费800元，二审案件受理费1600元，均由被上诉人王彩琴负担，限被上诉人王彩琴在本判决生效后分别向原审法院和本院缴交。逾期未交，待执行本生效判决时一并执行。上诉人柏文胜预交的二审案件受理费1600元，由本院退回。审判长  邓耀辉审判员  曾 莹审判员  寇 倩二〇一七年九月二十七日书记员  叶婷婷附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者损害赔偿等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。