广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初7679号原告张杰斌（反诉被告，以下统称“原告”），男，汉族，1982年5月7日出生，住广东省高州市，被告东莞市金湾宾馆，住所地：广东省东莞市石龙镇红棉路通达大楼。投资人邹海燕。委托代理人李皓，广东环广律师事务所律师。被告张水坤（反诉原告，以下统称“被告”），男，1963年7月28日出生，汉族，住广东省丰顺县，委托代理人黄金荣，广东砝码律师事务所律师。原告张杰斌与被告东莞市金湾宾馆、张水坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日受理后，依法组成合议庭，分别于2017年6月19日、2017年8月3日公开开庭进行审理。两次庭审原告张杰斌，被告东莞市金湾宾馆的委托代理人李皓，被告张水坤的委托代理人黄金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告东莞市金湾宾馆原法定代表人张水坤签订租赁合同，租期3年3个月，从2014年10月1日至2017年12月31日，由于被告张水坤与一手房东发生租赁合同纠纷，一手房东告二手房东违约，导致二手房东搬离住所，严重影响到原告店铺，导致原告已交的店铺押金32000元无法追讨，现在被告张水坤不肯正面解决事情，打电话不接，发信息不回，将原告的店铺押金据为己有。原告为维护自身权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告退还原告所交的店铺押金32000元。2、被告支付本案所需诉讼费用。被告东莞市金湾宾馆辩称，本案被告东莞市金湾宾馆并非适格被告，原因：1、原告租赁的案涉物业，其出租权利并非属于被告东莞市金湾宾馆，根据原、被告签订的租赁合同，虽然甲方写的是被告东莞市金湾宾馆，但被告东莞市金湾宾馆从未取得过案涉物业出租的权利，被告东莞市金湾宾馆向法庭提交了被告张水坤与案涉物业的原权利人东莞富城饰物包装品公司签订的租赁合同，被告张水坤才是案涉物业的出租人，而原告提交的铺位保证金的收款收据，有经手人被告张水坤签名，证明了被告东莞市金湾宾馆的主张。2、被告东莞市金湾宾馆已经在2016年由被告张水坤转让给邹海燕，在铺位转让合同规定，转让前的宾馆债务由被告张水坤承担，从转让时至本案起诉之日，被告张水坤从未告知被告东莞市金湾宾馆其收取了原告铺位保证金。3、从被告张水坤的收款收据上看，被告张水坤于2014年9月9日以现金方式个人收取铺位保证金，与本案被告东莞市金湾宾馆账户、收支无任何关系，该款应当由被告张水坤承担退还责任。被告张水坤辩称，原告于2014年10月1日起租用被告张水坤位于石龙镇红棉路一店铺，每月租金为16000元，原告须于每月15日前向被告张水坤交当月租金，双方签有租赁合同为证，但原告自2016年6月起，一直未足额向被告张水坤交纳租金，经被告张水坤多次催收后原告竟串通多间店铺拒向被告张水坤交租，致被告张水坤无力向一手房东交租，房产于2017年2月28日被一手房东收回，造成被告张水坤重大损失。被告张水坤，原告严重违约在先，按合同第三条第3项约定，视为原告单方面毁约，押金归被告张水坤所有，原告应赔偿被告张水坤相应损失。被告张水坤反诉称，原告于2014年10月1日起租用被告张水坤位于石龙镇红棉路一店铺，每月租金为16000元，原告须于每月15日前向被告张水坤交当月租金，双方签有租赁合同为证，但原告自2016年6月起，一直未足额向被告张水坤交纳租金，经被告张水坤多次催收后原告竟串通多间店铺拒向被告张水坤交租，致被告张水坤无力向一手房东交租，房产于2017年2月28日被一手房东收回，造成被告张水坤重大损失。被告张水坤，原告严重违约在先，按合同第三条第3项约定，视为原告单方面毁约，押金归被告张水坤所有，原告应赔偿被告张水坤相应损失。被告张水坤为维护自身权益，特起诉至法院，请求判令：1、原告支付从2016年6月至2017年2月拖欠的租金48500元，2017年1、2月电费1224元，滞纳金48500元，三项合计98224元；2、本案全部诉讼费由原告承担。原告辩称，2016年6月至2017年1月，合同约定月租16000元，因生意难做，原告与被告张水坤协商，被告张水坤口头答应减租，每月交的租金不足16000元，但那是经被告张水坤同意的，原告当时要求被告张水坤签补充协议，但被告张水坤说不需要。2017年2月，原告收到一手房东通知，说不要交租给被告张水坤，于是原告没有交2017年2月的租金。关于2017年1月、2月的电费，原告给了2月后半月的电费给一手房东，1月和2月上半月没有给电费，因为原告在2017年2月15日接到一手房东口头通知说不要交费用给被告张水坤。被告东莞市金湾宾馆述称，不清楚原告与被告张水坤之间的法律纠纷，请法院定夺。经审理查明，案外人东莞富城饰物包装品有限公司（下称“富城公司”）与案外人张昌方于2005年1月10日签订《租赁合同》，合同约定：富城公司将坐落在东莞市石龙镇红棉路的一处自置房产（即案涉商铺所在大楼）出租给案外人张昌方，房产共9层，建筑面积6100平方米。租赁期限为2005年1月1日至2014年12月31日。2006年1月10日，案外人富城公司、被告张水坤、案外人张昌方签订补充协议，约定将上述租赁合同的案外人张昌方权利义务人由被告张水坤继受。被告张水坤与案外人富城公司于2012年6月5日签订《续租协议》，约定续租三年，续租期限从2015年1月1日至2017年12月31日。原告与被告东莞市金湾宾馆于2014年9月9日签订《租赁合同》，合同约定：被告东莞市金湾宾馆将坐落在东莞市石龙镇红棉路的金湾宾馆地下第二间房产出租给原告，建筑面积约320平方米；租赁期限为2014年10月1日至2017年12月31日，每月租金16000元，原告须于每月15日前缴付当月租金和上月水电费。签订合同时，原告需向被告东莞市金湾宾馆缴交相当于两个月的租金作为押金及一个月上期租。如原告逾期缴付租金，应向被告东莞市金湾宾馆支付每日5%的滞纳金。如原告拖欠租金在十五天，仍未缴交租金和滞纳金的，被告东莞市金湾宾馆有权单方面终止合同视为原告单方面违约，押金归被告东莞市金湾宾馆所有。原告在签订合同当天向被告东莞市金湾宾馆支付铺位押金32000元。被告东莞市金湾宾馆、张水坤均主张该押金32000元实际由张水坤收取，并未转入被告东莞市金湾宾馆账户。原告主张案涉租赁合同已于2017年2月17日解除，被告张水坤主张案涉租赁合同于2017年2月28日解除。另查，被告东莞市金湾宾馆成立于2006年3月28日，是个人独资企业，上述合同签订时投资人为被告张水坤。2016年4月13日，投资人由被告张水坤变更为邹海燕。被告张水坤主张，原告每月应付租金为16000元，但2016年6月原告只支付14000元租金，2016年7月原告只支付13500元租金，2016年8月原告只支付12000元租金，2016年9月原告只支付12000元租金，2016年10月原告只支付12000元租金，2016年11月原告只支付12000租金，2016年12月原告只支付10000元租金，2017年1月原告只支付10000元租金，拖欠电费756元，2017年2月原告没有支付租金，拖欠电费468元。原告确认被告张水坤陈述的实际缴纳租金数额，也确认没有支付2017年1月、2月的电费1224元。原告主张因经营困难，与被告张水坤协商后，被告张水坤同意减少租金，但不肯签订书面协议。原告提交被告张水坤出具的2016年6月至2017年1月租金收据，主张如没有足额支付租金，被告张水坤不会开具收据。被告张水坤则主张，原、被告之间从未就减租事宜达成一致意见，虽然原告曾要求其减租，但其从未答应原告减租。以上事实，有租赁合同、收款收据、告知书、交接确认单、缴纳租金通知书、宾馆转让协议、对账单、续租协议、房产证、裁定书、产权转让合同、补充协议、东莞农村商业银行对账单、客户业务回单及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告之间的租赁合同，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉租赁合同解除前，仍对原、被告双方有约束力，双方均应切实履行，一方不履行合同义务的，应该承担相应的违约责任。被告张水坤与案外人富城公司就案涉商铺所在大楼签订租赁合同，再由被告东莞市金湾宾馆将案涉商铺出租给原告。案涉商铺押金23000元由被告张水坤个人实际收取，被告张水坤也承认案涉商铺由其出租给原告，本院认定被告东莞市金湾宾馆、张水坤是案涉商铺的出租人。案外人东莞富城饰物包装品有限公司在2017年2月17日单方面解除与被告张水坤租赁合同后，原告与被告之间的转租关系也归于消灭，案涉租赁合用也随即解除。关于原告有没有足额支付2016年6月至2017年2月租金的问题。根据案涉租赁合同第三条第三项，如承租方逾期缴付租金，应向出租方支付每日5%的滞纳金，拖欠租金及滞纳金十五天以上，出租方可单方面解除终止合同，没收押金。被告张水坤主张原告在2016年6月至2017年1月内没有按照合同约定足额支付租金，但在长达八个月时间内被告张水坤均无向原告主张违约责任。根据一般交易习惯，如原告没有足额支付本月租金，在下个月交纳租金时应优先支付差额部分。但根据被告张水坤出具的八张租金收据，均没有载明租金差额部分是否已补交，租金差额部分如何处理。综上，本院认定原告已根据与被告张水坤协商后的租金标准足额支付租金。关于2017年2月的租金，原告确认没有支付。因案涉租赁合同在2017年2月17日已解除，当月租金只能计算至合同解除之日。租赁合同解除后，原告未及时腾房的，应由东莞富城饰物包装品有限公司向其主张占有使用费。故原告应支付2017年2月1日至17日的租金为10000元×（17/28）=6071元。根据被告张水坤提交的东莞农村商业银行对账单、业务回单，其已向东莞富城饰物包装品有限公司法定代表人李杰汇入2017年1月、2月租金。故原告应向被告支付2017年2月1日至17日的租金6071元。另外，原告确认拖欠2017年1月、2月的电费1224元，该款项应支付给被告。原告并无违约，故不需支付违约金。关于案涉店铺的押金，被告张水坤主张原告拖欠2016年6月至2017年2月的租金，根据租赁合同的约定，押金归被告所有。根据租赁合同第三条第4项，如原告拖欠租金及滞纳金十五天以上的，押金归被告所有。根据前面的论述，原告已足额支付2016年6月至2017年1月的租金，对于2017年2月1日至17日的租金，根据富城公司与被告张水坤签订的补充协议以及该公司于2017年2月17日向原告出具的缴纳租金通知书，原告应将租金支付给富城公司。现被告张水坤提供证据证明已向富城公司支付拖欠的租金，原告才应向被告张水坤支付租金。故原告没有逾期支付该部分租金。案涉租赁合同已解除，被告应向原告退还押金32000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告东莞市金湾宾馆、张水坤应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告张杰斌退回押金32000元；二、原告张杰斌应在本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市金湾宾馆、张水坤支付2017年2月1日至17日的租金6071元及2017年1月、2月电费1224元，上述共计7295元。三、驳回被告张水坤的其他诉讼请求。本案本诉受理费600元（原告已预交），反诉受理费2255.6元（被告已预交），合计2855.6元，由原告张杰斌负担160元，被告东莞市金湾宾馆、张水坤负担2695.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  谭  审 判 长  谭添荣人民陪审员  林惠湘人民陪审员  莫炳强二〇一七年九月二十八日书 记 员  梁彬仪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。