广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初2892号原告：吴伟权，男，1983年8月31日出生，汉族，身份证住址广东省高要市。原告：文瑞玲，女，1988年12月6日出生，汉族，身份证住址广东省高要市。两原告的共同委托代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地肇庆市端州区信安路东侧109区，统一社会信用代码：914412006947684861。法定代表人：何昶明。委托代理人：陈玉球，该公司营业部负责人。原告吴伟权、文瑞玲诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘金星、容志鹏，被告的委托代理人陈玉球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉认为，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买商品房一套。合同约定该套房产建筑面积共100.95平方米，其中套内建筑面积81.57平方米；该商品房属预售，按套内面积计算，该商品房单价为每平方米5950.09元，总金额485349元。合同签订后，原告依约履行了付款义务。但原告后来才得知该房产的产权登记建筑面积为99.76平方米，套内建筑面积为80.15平方米，比合同约定的面积有所减少。合同第十五条约定了办理房产证的相关事宜，合同附件四第十条对有关《房地产权证》进行了补充约定。但被告却拖延办理房地产权证，违反合同约定的义务，应当按已付房价款的0.5%支付违约金。原告与被告多次协商解决面积减少和逾期办理房产证的相关赔偿问题，均无果。故请求法院判令：1、被告向原告退还面积减少的房款8449.13元及利息2730.39元（利息以本金8449.13元，按年利率6.4%从2012年7月18日算至还清之日止，暂计至2017年8月4日为2730.39元）；2、被告立即向原告支付逾期办理房产证违约金2426.75元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：一、我方对退还房屋面积差异款本金没有异议，关于利息的问题，双方签订的商品房买卖合同没有约定面积差异需要支付利息，面积差异超过3%时业主提出退房，我公司才需要支付利息，计算标准是以退款日同期银行固定资产贷款利率计算。二、认可逾期办证，计算方式应该以实际收到的房款为基准（总房款减去应当退回的面积差异的房款乘以0.5%）。经审理查明：肇庆市端州区信安二路16号“天誉花园”与肇庆市端州区信安路东侧109区“骏景湾豪庭”为同一楼盘。2012年7月2日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××路东侧××房，建筑面积100.95平方米，套内建筑面积81.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.38平方米。其中合同第四条“计价方式与价款”约定,该商品房属预售,按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为5950.09元/平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为4807.82元/平方米，总金额为485349元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定(当事人选择按套计价的，不适合本条约定),该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异的双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房,选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)；面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积-合同约定计价套内建筑面积）/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定,买受人选择第3种方式付款：按揭贷款付款方式付款,买受人已付首期款(人民币)155349元整,余款（人民币）330000元整办理银行按揭，自签订本合同之日起三日内办理好银行按揭申请书手续，并按照银行规定的按揭方式付款。双方在合同中还对交付期限、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告于2012年7月2日支付了首期款155349元，2012年7月18日原告通过中国建设银行划付了按揭贷款330000元。此后，被告亦将所购的商品房交付给原告使用，期间原告发现所购的商品房存在面积差异，《不动产权证书》里核准的专有建筑面积只有80.15平方米，与《商品房买卖合同》约定的套内面积减少了1.42平方米，双方因而产生纠纷，原告遂诉至本院。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告于2012年7月2日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。对于本案争议的问题，本院作如下认定：一、关于案涉商品房是否存在面积差异问题及其处理。首先，关于面积差异的问题。合同约定的涉案的商品房的建筑面积100.95平方米，套内建筑面积81.57平方米，而肇庆市不动产登记中心出具的涉案商品房《不动产权证书》上记载的建筑面积则为99.76平方米，专有建筑面积80.15平方米,涉案商品房《房地产权证书》存根上记载的建筑面积比商品房买卖合同约定的建筑面积少1.19平方米，套内建筑面积则少1.42平方米。而合同第五条对面积确认及面积差异处理方式作了明确约定，该条规定合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因此，涉案商品房的面积应为建筑面积99.76平方米，套内建筑面积80.15平方米,面积差异百分比达1.74%。根据合同约定，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。因此，被告理应依约退回涉案商品房多收取的面积差额款给原告。其次，关于面积差异的计价问题。根据合同第五条的约定，面积差异百分比是依据套内建筑面积进行计算，且我市城区近几年房地产市场的交易习惯亦是以套内建筑面积计价出售的，故面积差异的退款应以套内建筑面积进行计价，因此，依据合同第三条、第四条关于房屋面积及计价方式的约定，被告应退回的面积差额款为（81.57平方米－80.15平方米）×5950.09元／平方米＝8449.13元。二、关于原告要求被告支付占用原告多付的8449.13元房款的利息（按年利率6.4%计算，暂从2012年7月18日起计至2017年8月4日，以后的计至还清款项之日止）的请求。由于合同约定计价面积与产权登记面积发生差异而致原告多交了房款，被告确实占用了该部分款项，因此，根据被告占用款项的期间，原告从付清全部房款之日主张因面积差异而多支付款项的利息的请求合理合法，本院予以支持。三、关于原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的问题。原告在2012年7月18日已经支付完全部购房款485349元，但直至2017年才办理出《不动产权证书》，有违房管部门办理房产证的合理期限，且被告未能提供证据证明其在合理期限内向房管部门提交了办证资料，应承担举证不能的法律后果。根据商品房买卖合同第十五条的规定，被告应向原告支付已付的房价款的0.5%的违约金2384.50元[（485349-8449.13）×0.5%＝2384.50元]。原告的该项诉讼请求，本院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内退回面积差异的购房款8449.13元给原告吴伟权、文瑞玲。二、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内支付上述购房款的利息给原告吴伟权、文瑞玲，利息以8449.13元为基准，从2012年7月18日起按年利率6.4%计至支付完毕之日止。三、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内逾期办证违约金2384.50元给原告吴伟权、文瑞玲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费140元(已由原告吴伟权、文瑞玲预交)，由原告吴伟权、文瑞玲承担0.43元，被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司承担139.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖 旦审 判 员  郭 锦人民陪审员  何焕芳二〇一七年九月十三日书 记 员  梁思颖