河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0303民初1200号原告：洛阳金马市场管理有限公司，住所地洛阳市西工区解放路42号2-3-602号。法定代表人：熊智乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：付小曾，河南达兴律师事务所执业律师。被告：马丽，女，回族，1963年11月7日出生，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：杜鹏，河南洛太律师事务所执业律师。原告洛阳金马市场管理有限公司(以下简称金马公司)与被告马丽租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日受理后，依法适用普通程序，被告马丽在答辩期内提出管辖异议，本院于2017年4月11日作出（2017）豫0303民初1200号民事裁定书，裁定驳回马丽对本案管辖权提出的异议。被告马丽对此裁定不服，提出上诉，洛阳市中级人民法院于2017年6月26日下发（2017）豫03民辖终488号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告金马公司的委托诉讼代理人付小曾，被告马丽及其委托诉讼代理人杜鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金马公司向本院提出诉讼请求：请求依法判决1.被告向原告支付自2014年8月16日起至2014年11月4日止其拖欠原告的租金79161.21元，并按日0.5%向原告支付滞纳金；2.被告向原告支付自2014年5月16日起至2014年11月4日止其拖欠原告的空调费20422.5元，并按日0.5%向原告支付滞纳金；3.被告向原告支付自2014年5月16日起至2014年11月4日止其拖欠原告的水电费5370.5元，并按日0.5%向原告支付滞纳金；4.被告向原告支付自2014年5月16日起至2014年11月4日止其拖欠原告的物业费4668元，并按日0.5%向原告支付滞纳金；5.被告自2014年5月16日起至租金、空调费、水电费、物业费全部清偿之日止，按日以每月租金的0.5%标准向原告支付违约金；6.本案的诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告对上述2-4项滞纳金起止时间予以调整，即从2014年8月16日至同年11月4日。事实和理由：2014年4月原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，由被告租赁原告位于洛阳市西工区纱厂南路“金阳国际洛阳小商品城”三层一区316、317号商铺，该商铺的建筑面积为389平方米，用于经营儿童游乐场。合同明确约定了租期、租金、空调费、水电费、物业费、违约责任等。合同签订后原告依约履行义务，被告仅将租金付至2014年8月16日，空调费、水电费、物业费付至2014年5月16日，便不再履行合同义务。后原告多次催要，被告以经营不善等各种理由，拒绝缴纳上述各项费用。被告的行为已经违约，由于合同对逾期支付及违约的后果均有明确约定，故被告应依据合同约定向原告承担责任。为维护自身合法权益，原告特依法向法院提起诉讼。被告马丽辩称，一、本案原告的诉讼请求已全部超过诉讼时效。在被告诉原告的财产损害赔偿纠纷诉讼中，法院多次提醒原告可以采取反诉或者重新起诉的方式来主张自己的权利，但原告以自己的实际行动放弃了自己的诉讼利益，原告认为打砸变卖被告商铺内的财产行为就是自己的权利实现方式。二、原告诉求租金的计算方式错误，与合同自相矛盾，且超过诉讼时效。根据双方签订的租赁合同和缴费记录，被告在2014年4月21日已经缴纳了2014年6月21日至2014年9月22日的租金，并且交纳了三个月的租金保证金，被告事实上的租金应使用到2014年12月21日。原告在2014年9月30日采用断水断电封铺打砸等违法手段单方解除了和被告的租赁合同，却要求被告支付自2014年8月16日起至2014年11月4日的租金是无比荒谬的。三、原告诉求空调费的计算方式不合理，且超过诉讼时效。首先，根据原、被告双方签订的商铺租赁合同，空调费每月12元/平方米，自空调启动前缴纳，因为原告商场刚经营不久就撤场，空调开放时间很不稳定，经常是开开关关很不正常，因此在经营期间原告没有向被告主张过空调费，在被告诉原告的诉讼中更没有主张过空调费，现在离空调费应缴纳时间已经超过三年多，明显超过诉讼时效。其次，合同约定的空调费每月12元/平方米，远远高于洛阳市其他市场的空调费收费标准，是极其不公平的，且原告提供的空调不能保证正常运营，应按行业的平均收费标准和实际的空调开放时间收取空调费。再次，被告店铺的起租时间是2014年6月22日起，到2014年9月30日被告已经被原告封铺没有再使用过空调，况且2014年5月份商场的空调没有开始启动，原告再主张2014年5月16日起至2014年11月4日空调费是无比荒谬的。请求原告提供原始的空调开启和运营记录。四、水电费、物业费应按合理的方式分摊，且被告已经预交了水电费和高额的装修保证金及装修管理费，不存在拖欠水电费的情况。被告经营的店铺是装有电表的，被告还为此向原告交纳了电表箱费240元，原告不按电表的读数收取电费，随意的向被告收取水电费，是明显不合理的。且水电费在被告经营期间，因为费用不合理，原告和被告一直处在协商之中，费用并没有确定，故不存在拖欠水电费和因此产生的滞纳金问题。要求原告提供电业局和水务公司的原始收费票据。五、洛阳市中级人民法院（2016）豫03民终5070号民事判决书对原告的打砸行为已经作出定性，原告采用了私力救济的方式来主张自己的权利，现在又以提起诉讼的方式来主张自己的权利，是明显的逃避法律责任的行为。六、被告已经向原告交纳房租64185元、房租保证金64185元、装修保证金5000元、预交水电费2000元、电表箱费240元、装修管理费1167元，共计136777元。根据被告对租赁房屋的实际使用情况和正常的水电费、空调费、物业费计算，原告还应向被告退还四万多元的多缴费用，只是因为被告被之前和原告的诉讼纠纷所累，暂时没有主张。被告保留通过法律途径向原告主张退还房租保证金、装修保证金、电表箱费等款项的权利。综上，希望法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：1、原告金马公司（甲方）与被告马丽（乙方）于2014年4月签订《商铺租赁合同》一份，由被告租赁原告位于洛阳市西工区纱厂南路“金阳国际洛阳小商品城”三层一区316、317号商铺，该商铺的建筑面积为389平方米，用于经营儿童游乐场。租赁期三年，自2014年4月22日起至2017年4月21日止，免租期为2014年4月22日至2014年6月21日，自2014年6月22日起计租。合同约定第一年每月租金为21395元，每季度最后一个月的后5个工作日向甲方缴纳下季度租金；每月物业管理费778元，每月空调费12元/平方米，自空调启动前缴纳；水电费等其他相关费用按商城有关规定执行；乙方逾期支付租金、物业费、空调、水电费等，则每日按每月租金、物业费、空调、水电费等费用千分之五的标准支付滞纳金，并承担甲方因代乙方履行缴纳该些费用而产生的经济损失；物业管理费、水电费、空调费等费用按实际使用加分摊的公共部分，按公司规定的分摊办法执行。合同还对双方责任、合同终止及提前终止、期满财产处置等进行了约定。2、合同签订后，被告马丽于2014年4月21日向原告缴纳三个月租金64185元、房租保证金64185元、装修保证金5000元、预收水电费2000元、电表箱费240元、装修管理费1167元，总计136777元。3、在案件审理过程中，原告提交了被告马丽儿童乐园水电费明细表，载明：2014年5月16日至6月15日用电310度、分摊电量为571.83度，分摊用水量为23.34吨；6月16日至7月15日用电368度、分摊电量为882.25度，分摊用水量为25.67吨；7月16日至8月15日，用电224度、分摊电量为548.49度，分摊用水量为31.51吨；8月16日至9月15日，用电258度、分摊电量为494.03度，分摊用水量为23.73吨；9月16日至10月15日，用电量218度、分摊电量为1871.09度，分摊水量为19.84吨；电费1元/度，水费3.75元/吨，合计2163.5元。被告马丽认可明细表中自己用电的度数和第一个月分摊的用电度数及用水的吨数，但认为原告所收水、电费标准明显高出国家相关水电费收费标准，应该依据水务部门和电力部门的收费票据来确认水、电费的收费标准。经查询，洛阳市2014年工商业用电标准为0.865元/度，非居民用水的收取标准为3.35元/吨。原、被告对上述水电费收费标准均无异议。4、马丽于2015年3月以洛阳市公安局金谷分局为被告、金马公司为第三人向我院提起行政诉讼，我院于同年6月作出（2015）西行初字第39号行政判决，驳回马丽的诉讼请求。后马丽以金马公司为被告向我院提起民事诉讼，要求金马公司赔偿其设备设施损失费用，我院于2016年9月作出（2016）豫0303民初1811号民事判决，因原、被告双方均不服该判决向洛阳市中级人民法院提起上诉，洛阳市中级人民法院作出（2016）豫03民终5070号民事判决，该判决认定，马丽于2014年4月25日开始装修该商铺，其后使用至2014年10月10日被金马公司以其欠费为由停水停电。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原告金马公司与被告马丽签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方应按照诚实信用原则履行各自的权利义务。该合同约定本案所涉商铺自2014年6月22日起计租，另根据生效的民事判决书可以确认原告于2014年10月10日将马丽所租商场停水停电，故本案所涉房屋的租金计算至2014年10月10日较为适宜。同理，空调费、物业费也计算至2014年10月10日较为适宜。据此，被告还应向原告支付2014年9月22日至同年10月10日的租金13550元（21395元÷30天×19天）。关于水、电费，原告起诉被告支付水、电费的数额依据不足，本院以被告认可的数字为准，马丽认可的用电度数为：（310+368+224+258+218）+（571.83×5）=4237.15度；用水吨数为：23.34+25.67+31.51+23.73+19.84=124.09吨。据此，马丽应支付电费为3665.13元，水费为415.70元，冲抵马丽缴纳的水电费押金2000元后，马丽还需支付水电费2080.83元。关于空调费，被告认为合同约定的标准每月12元/㎡过高，但未提供证据证实，故本院认定应按照双方约定的标准计算；原告主张自2014年5月16日开始计算空调费，但无证据证实，本院酌定自2014年6月1日起计算至同年10月10日，相应的空调费用为：20228元（389㎡×12元/㎡×4个月+389㎡×12元/㎡÷30天×10天）。关于物业费，自2014年5月16日至2014年10月10日止，按778元/月收取，即3760.33元（778元×4个月＋778元÷30天×25天）。双方签订的合同中并未约定可用房租押金抵扣租金，且被告表示保留通过法律途径向原告主张退还房租保证金、装修保证金、电表箱费等款项的权利，故本案对此不予处理，被告就其缴纳的房租保证金、装修保证金等费用可另案另诉。原告要求的违约金过高，被告申请法院予以调整，本院酌定自原告起诉之日（2017年3月13日）起按年利率4.35%计算相应的利息损失作为违约金的数额。原告超出上述标准的费用，本院不予支持。因原、被告自租赁合同签订之后一直存在纠纷，马丽为此两次起诉金马公司主张自身权利，故马丽关于金马公司的诉求已过诉讼时效的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告马丽自本判决生效之日起十日内向原告洛阳金马市场管理有限公司支付拖欠的房屋租金13550元；二、被告马丽自本判决生效之日起十日内向原告洛阳金马市场管理有限公司支付空调费20228元；三、被告马丽自本判决生效之日起十日内向原告洛阳金马市场管理有限公司支付水电费2080.83元（马丽缴纳的水电费押金2000元已冲抵）；四、被告马丽自本判决生效之日起十日内向原告洛阳金马市场管理有限公司支付物业费3760.33元；五、被告马丽自本判决生效之日起十日内向原告洛阳金马市场管理有限公司支付拖欠上述费用的违约金（以39619.16元为基数，按年利率4.35%，自2017年3月13日起计算至本判决确定的给付之日止）；六、驳回原告洛阳金马市场管理有限公司的其他诉讼请求。如被告马丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2492元，由原告洛阳金马市场管理有限公司负担1692元，被告马丽负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  赵晓丽代理审判员  孙雨涵人民陪审员  夏晓梅二〇一七年九月二十二日书 记 员  任俊丽