山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0921民初2088号原告：泰安市胜华房地产信息咨询有限公司，住所地泰安市。法定代表人：周立红，职务总经理。委托诉讼代理人：陈帅，山东惠锦律师事务所律师。被告：刘冬，男，1990年11月5日出生，汉族，住宁阳县。委托诉讼代理人：张卫星，宁阳磁窑法律服所法律工作者。原告泰安市胜华房地产信息咨询有限公司（以下简称胜华公司）与被告刘冬居间合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胜华公司的委托诉讼代理人陈帅到庭参加诉讼，被告刘冬的委托诉讼代理人张卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胜华公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付服务佣金11600元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告委托被告作为中介，代理原告求购唐訾路中段岱岳区工商局宿舍15号楼1单元2楼东户的房产，双方签订《物业需求看房单》。原、被告双方约定“甲方确认：在此次带看房屋前，无任何一家中介代理机构及个人向甲方推荐和带看过上述物业，并且乙方为甲方求购/求租上述物业的独家代理服务机构；甲方及其关系人（此处关系人指甲方配偶、父母、子女、兄弟、姐妹、情侣）不能避开乙方或者通过其它中介（××）与乙方提供物业的房源方私下交易。”另外双方约定被告需支付原告服务佣金，为成交价的2%，被告与业主签订买卖合同时一次性向原告支付。合同签订后原告方工作人员梁某多次带领被告去看合同约定房源，并与原房主交涉相关买卖事宜。现被告已与提供物业的房源方（唐訾路中段岱岳区工商局宿舍15号楼1单元2楼东户）签订了房屋买?卖协议并且办理了过户事宜。对于合同约定的服务佣金，被告拒绝向原告支付。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求贵院判如所诉。被告刘冬辩称，一、原告所述不属实，2017年2月13日，我向原告咨询购房事宜，原告向我推荐多处房产（包括涉案房产），并带我看房，但在看房过程中，原告方工作人员对房屋结构、房源区位优势、房屋贷款等不了解。原告方工作人员业务素质低，故我中止了与原告的委托。后我委托泰安兴成不动产经纪公司协助我购房，该公司也带我查看了涉案房产，最终，在该公司居间介绍下，我购买了涉案房产，并向泰安兴成不动产经纪公司支付了中介费13000元。二、原告公司工作人员业务水平低、业务素质差、服务领域狭窄即居间能力差，是我决定放弃原告公司而另选其他公司的原因。原告工作人员对房源产权、购房抵押贷款、水暖气供应、购房后孩子上学等问题均不能及时回复，尤其是我表示未婚现状时，原告不能协助我办理抵押贷款事宜。三、原告提供的物业需求看房单系原告拟定的格式条款，依据该合同，原告只需带人看房即可取得佣金，明显加重了我的责任，免除了自己责任，应认定为无效。我购买涉案房产，并非绕开原告独自与涉案房主交涉后购得，并非利用原告提供的信息，而是其他公司居间介绍的结果，与原告无关。涉案房主与原告并非独家委托，而是一般委托。综上，请求法院驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：1、原告营业执照，证明原告主体适格。2、被告户籍信息，证明被告主体资格。3、原告签订的物业需求看房单，证实双方为居间合同关系，佣金为成交价的2%。4、泰安市房产中心出具的产籍证明，证明涉案房产已被被告购买，并办理了过户手续。5、证人梁某的证言，证人梁某系原告公司工作人员，其出庭作证称：被告刘冬签署看房单后，其多次带领刘冬看房，期间查看了涉案房产，刘冬曾要求其询问房主房屋确切价格，刘冬向其表明未婚单身是否可以贷款购买房产时，其表示很麻烦。另外，其证实公司是从炒房者赵兴志处得知房源信息的，并未与涉案房主签订委托合同。原告据此证明原告方已经向被告解释了看房单条款，被告未按照看房单约定如实遵守相应义务。被告对第一组、第二组、第四组证据真实性无异议，本院认为该组证据来源合法，与本案有关联性，依法认定为有效证据。被告对第三组证据有异议，认为看房单中部分内容为原告方后期添设，字迹不同，该看房单不具备居间合同的内容，部分内容为无效条款。本院审查认为，原告确实签署了看房单，看房单可以作为有效证据使用，但对于看房单效力及证明目的，本院将结合其他证据在后文予以综合评价。对于证人证言，被告有异议，被告认为证人梁某曾明确表示其未婚单身的现状无法办理房屋贷款，而非手续麻烦，对其他证实内容无异议。对该证言，本院将结合其他证据予以综合评价。被告刘冬为证明其主张，提交以下证据：1、泰安兴成不动产经纪有限公司证明一份、看房单一份、营业执照复印件一份；2、被告刘冬、涉案房产业务、兴成公司三方签订的房屋买卖合同；3、居间佣金收据；4、委托授权公证书；5、个人购房借款/担保合同。以上证据综合证明涉案房产的房主委托兴成公司出售房产，被告在兴成公司居间介绍下，与涉案房产房主签订房屋买卖合同，在兴成公司协助下，办理了过户手续、房产贷款手续，之后被告向兴成公司支付了佣金13000元。原告对被告提供的泰安兴成不动产经纪有限公司证明有异议，认为泰安兴成不动产经纪有限公司所述涉案房主委托其公司销售涉案房屋缺乏证据支持。对其他证据的真实性无异议，但认为被告与兴成公司签订看房单是在2017年5月5日，是在刘冬与本公司签订看房单之后，说明被告严重违约。本院审查认为，原告提供的证据真实有效，可以作为有效证据使用，依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院经审理认定事实如下：被告刘冬为在泰安购置房产，于2017年2月13日到原告处咨询购房事宜，原告向其推荐多处房产，其中包括涉案房产（坐落于泰安市唐訾路中段的岱岳区工商局宿舍15号楼1单元201户），原告方工作人员梁某带被告查看了涉案房产，被告刘冬（作为甲方）在查看房产前签署了原告公司（作为乙方）拟定的物业需求看房单，该看房单约定：“甲方确认在此次看房前，无任何一家中介代理机构及个人向甲方推荐和带看过上述物业，并且乙方为甲方求购/求租上述物业的独家代理服务机构，……，服务佣金，购买为成交价的2%，甲方与业主签订买卖合同时一次性向乙方付清。甲方及其关系人不能避开乙方或者通过其他中介与乙方提供物业的房源私下交易。甲方不能将乙方提供的房源信息提供给其他公司或者中介公司，否则视为甲方违约，甲方要按照约定双倍支付乙方佣金。”被告刘冬在查看涉案房产时，曾表明其未婚单身现状，询问原告方工作人员是否可以贷款购房，原告方工作人员的答复未令被告刘冬满意，被告刘冬遂中止了与原告公司的联系。2017年5月5日，被告刘冬与泰安兴成不动产经纪有限公司（以下简称兴成公司）取得联系，双方签订物业需求看房单，兴成公司亦向被告刘冬推荐了涉案房产，后在兴成公司的居间介绍下，被告刘冬与涉案房产房主、兴成公司三方签订房屋买卖合同，合同约定购房款位57.8万元，购房定金为2万元，首付款为12万元，余款通过银行商贷支付，并约定合同签订时，刘冬应向兴成公司支付中介服务费13000元。之后，被告刘冬如约支付购房定金、首付款及中介费，并在兴成公司协助下于2017年5月19日办理了抵押贷款，房屋于2017年6月6日过户至被告刘冬名下。另查明，原告胜华公司并未与涉案房产原房主签订独家委托销售合同，该房产出售信息系原告胜华公司自案外人赵兴志处得知。本院认为，原告诉求能否得到支持应从以下方面分析，第一、原被告签订的物业需求看房单的效力。原告与被告签订的看房单系原告事先拟定好的格式条款，对于该条款涉及内容是否有效，应根据合同法第四十条之规定审查该条款是否具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。该看房单中约定了“原告为被告的独家代理服务机构，禁止被告通过其他中介公司交易”的条款，原告在未取得涉案房产原房主独家授权出售的前提下，以该项条款禁止被告选择其他优质中介机构促成交易，在此前提下，该项条款免除了自身提供更合理价格、更优质服务的义务，排除了对方选择更优质机构的权利，违反了合同法第四十条规定，应属无效条款，原告以此要求被告支付佣金不能成立。第二、被告是否利用了原告胜华公司提供的有效信息，是否存在故意逃避支付佣金的恶意。在本案中，被告在原告胜华公司职员的带领下，查看了多处房源，但其认为被告公司职员的业务素质欠佳，故其中止了对原告公司的委托行为。原告对此不认可，但是根据之后的事态发展，被告选择了比原告中介费用更高的兴成公司，中介公司服务质量很大程度源于被服务人员的内心感受，被告刘冬愿意支付更高的居间费用，足以证明其个人内心确认原告方不能为其提供满意的居间服务，被告刘冬后期如约支付了更高价的居间费，亦可证明其无故意逃避支付佣金的恶意。另外，经查证，涉案房产信息并非为原告独家掌握，涉案房产的房主也未委托原告独家挂牌出售涉案房产，原告无证据证明被告绕开其公司后与原房主签订合同，系利用了原告提供的有效信息。综上，原告要求被告支付佣金的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告泰安市胜华房地产信息咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费45元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王强二〇一七年九月十一日书记员  陈铎