广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初10435号原告：袁志坚，男，汉族，1949年1月3日出生，住广东省东莞市，委托代理人：廖辉林，广东星啸律师事务所律师。被告：东莞市远大皮革制品有限公司，住所地：广东省东莞市石碣镇同富东路石碣新世纪花园盈拓郦苑4栋商铺128。法定代表人：彭勇。被告：东莞市七里香置业投资有限公司，住所地：广东省东莞市石碣镇新风路三村路口。法定代表人：贾本全。委托代理人：余前远，广东万言律师事务所律师。委托代理人：张娟，广东万言律师事务所律师。原告袁志坚诉被告东莞市远大皮革制品有限公司（以下简称“远大皮革公司”）、东莞市七里香置业投资有限公司（以下简称“七里香置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，原适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁志坚及其委托代理人廖辉林，被告七里香置业公司的委托代理人余前远、张娟两次到庭参加了诉讼。被告远大皮革公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告袁志坚向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2008年5月18日签订的《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》于起诉之日解除；2、被告立即向原告退还购房款28658元及利息（以28658元为本金，从2008年5月15日起计至实际支付之日止，暂计至2017年4月14日为15332.03元，按中国人民银行同期同类贷款基准利率6%计算）；3、被告立即向原告支付违约金286.58元；4、被告立即向原告赔偿损失28658元；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告为房地产开发企业。原告与被告远大皮革公司当时的法定代表人袁智贤的父亲相识多年，经袁智贤父亲推荐，原告于2008年5月1日到七里香美食娱乐广场销售中心看楼。当天即2008年5月1日，原告与两被告签订《七里香CI公寓认购书》，约定：被告将位于广东省东莞市石碣镇崇焕西路刘沙路口七里香CI公寓2栋10层24号房的使用权转让给原告，折后成交价为77316元。原告通过东莞市石碣通用模具厂账户将8套公寓的诚意金共40000元汇款至被告远大皮革公司的账户。原告于2008年5月15日转账206979元到被告远大皮革公司账户作为8套公寓的首期款。2008年5月18日，原、被告双方签订《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》，就房屋的编号、面积、转让款、交付日期等事宜作出了约定。但被告一直没有按约定将房屋交付原告使用。原告多次催促被告交楼，但两被告均以各种理由搪塞。中途，两被告将该开发项目名称变更为东ＸＸ府重新包装出售。后原告得知两被告根本没有为原告办理网签等购房手续。原告认为，两被告通过隐瞒、欺骗的方式，骗取了原告的购房款至今已近九年多，东莞房价已今非昔比，原告购房时均价为1851.14元/平方米，2015年年底至2016年年初，两被告售卖的东ＸＸ府的售价每平方米为5500元至6000元，故原告诉求28658元的损害赔偿金合情合理，是原告对自身权利的处分。为维护自身权益，原告特向法院起诉。被告远大皮革公司既没有答辩，也没有提供证据。被告七里香置业公司辩称，1、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。根据合同约定，原告应当在2009年12月31日前付清所有款项，如逾期付款超过180天，被告有权解除合同，截止庭审之日，原告一直未付清所有款项。依据合同第7条约定，该合同已经解除，因此若原告向被告主张返还房屋使用权转让款及利息、违约金，赔偿损失的诉讼时效应从2010年6月30日起计算，截至原告起诉之日已有6年之久，故原告主张的权利已过诉讼时效。原告主张其在2013年起就催促被告交付房屋，即说明原告最晚不迟于2013年就知道合同不能履行，但原告一直未向原告主张权利，截止原告起诉之日也有4年之久。2、退一步讲，若法院认为原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，那原告同时主张利息、违约金、赔偿金对被告来说不公平，应当驳回原告的利息、违约金的诉请。赔偿损失的数额应按合同，不能按东ＸＸ府的价格与合同中的价值相比，因案涉合同的标的物没有明确，没有可比性。经审理查明，2008年5月1日，原告与两被告签订一份《七里香CI公寓认购书》，约定原告向两被告认购位于广东省东莞市石碣镇崇焕西路刘沙路口七里香CI公寓2栋10层24号房，物业定价103088元，在签署认购书时缴付定金5000元，折后成交价为77316元；原告应于2008年5月15日前支付总房款的50%即38658元，并到东莞市七里香营销中心签署正式的《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》及办理相关手续。2008年5月18日，两被告与原告签订《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》。合同约定，两被告将东莞市石碣镇崇焕西路与刘沙路口交汇处的东莞市七里香CI公寓2栋10层24号房屋使用权转让给原告；该房屋建筑面积为37.27平方米，套内建筑面积为29.42平方米；该项目建设用地位于东莞市××镇××路与××处，地块面积为25853.95平方米，土地使用权证号为东府国用（2006）第特608号，土地使用年限至2054年9月13日；转让房屋使用权期限自2009年12月31日起至2054年9月13日止；房屋使用权转让款总价为67316元；付款方式为分期付款，首期转让款（含定金）28658元，原告应于2008年5月16日前支付；第二期转让款23195元，原告须于2008年12月31日前支付（注：以实际封顶之日为准）；余款15463元，原告须于2009年12月31日前付清；两被告应在2009年12月31日前，将符合合同约定的房屋交付给原告使用；逾期交付超过180天的，原告有权解除合同，两被告收到原告要求解除合同的通知后30天内退回原告已付款，并按原告已付款的百分之一向原告支付违约金。原、被告双方签订8份《七里香CI公寓认购书》和8份《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》，约定由原告向两被告合共购买8套房屋的使用权。2008年3月26日，原告通过其经营的个体工商户东莞市石碣通用模具厂的银行账户转账40000元给被告远大皮革公司，用以作为包括案涉房屋在内的8套房屋的定金，每套房屋的定金为5000元。2008年8月15日，原告再次通过东莞市石碣通用模具厂的银行账户转账206979元给被告远大皮革公司，用以作为包括案涉房屋在内的8套房屋的首期款。按照8份《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》约定的首期款和原告的实际付款金额计算，两被告实际收取原告案涉房屋的首期款为28658元。被告七里香置业公司也确认已收取原告案涉房屋首期款28658元。另查，案涉七里香CI公寓所在的地块东府国用（2006）第特608号，使用权人为被告远大皮革公司。本院向东莞市国土资源局进行调查所得的东莞市土地登记资料查询结果表显示，该土地的用途为城镇住宅用地。被告七里香置业公司向本院提供的东府国用（2006）第特608号土地使用权证复印件显示，该土地的用途为工业用地。被告七里香置业公司认为其与被告远大皮革公司是合作关系，共同合作开发案涉的七里香CI公寓项目。被告在本院规定的期限内没有提供案涉七里香CI公寓项目的立项、规划、建设等资料到庭。本院向东莞市住房和城乡建设局进行调查，证实案涉的七里香CI公寓没有办理商品房预售许可证或商品房现售备案证书。因案涉的七里香CI公寓项目缺乏相应的房地产开发手续，故本院向原告释明，如案涉合同无效，原告是否变更诉讼请求，但原告明确表示不变更。以上事实，有原告提供的《七里香CI公寓认购书》、《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》、进账单及存根、个体户机读档案登记资料、收据，被告七里香置业公司提供的东府国用（2006）第特608号土地使用权证复印件，本院调查所得的东莞市土地登记资料查询结果表、东莞市住房和城乡建设局的复函以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，虽然原、被告在双方签订的《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》中约定，原告向两被告购买的是房屋使用权，但根据合同的内容看，该合同实际是一份房屋买卖合同，故本案应定性为房屋买卖合同纠纷。被告远大皮革公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交相关的证据予以反驳，本院视为被告远大皮革公司放弃对原告提交的证据进行质证，以及对原告陈述的事实进行抗辩的权利。由于原、被告先后签订《七里香CI公寓认购书》、《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》，两份资料在房屋编号、房屋成交价等内容上约定不一致，但《七里香CI公寓认购书》只是双方对交易房屋有关事宜的初步约定，为预约合同，因此，本院认定有关房屋的编号、成交价、面积等问题，应根据签订时间在后的《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》来确定。本案的争议焦点为：一、案涉的《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》效力；二、原告提起本案诉讼是否已过诉讼时效；三、若没有超过诉讼时效，原告主张两被告返还购房款、支付利息和违约金，以及赔偿损失是否合法有据。就第一个争议焦点。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第二十六条第一款“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，本案中，被告远大皮革公司持有的国有土地使用证复印件载明案涉土地为工业用地，而本院调查所得的东莞市土地登记资料查询结果表显示案涉土地的用途为城镇住宅用地。目前，案涉房屋并没有办理商品房预售许可证或商品房现售备案证书，两被告也没有提交证据证明其已经办理了该房地产项目所需的有关开发手续，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本院确认原告与两被告签订的案涉《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》无效。关于第二个争议焦点。基于上述的论述，因案涉《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》被认定为无效合同，故原告提起本案诉讼，并没有超过法定的诉讼时效。被告七里香置业公司提出的诉讼时效抗辩依法不成立，本院不予采纳。关于第三个争议焦点。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。两被告作为《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》中的共同出让方，应依法共同承担返还购房款的义务。本案有关证据显示两被告实际收取原告案涉房屋的首期款为28658元，两被告应共同返还购房款28658元及其利息给原告。利息以28658元为本金，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算，从2008年5月16日起计至本金付清之日止。因案涉的《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》为无效合同，原告要求被告支付违约金286.58元，于法不合，本院不予支持。原告在本案中所提供的证据不足以证明其因合同无效而产生除利息以外的其他损失，故对于原告所提出的要求被告赔偿损失28658元的请求，本院予以驳回。综上所述，依照上述援引的法律及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告袁志坚与被告东莞市远大皮革制品有限公司、被告东莞市七里香置业投资有限公司于2008年5月18日签订的案涉《七里香CI公寓房屋使用权转让合同》无效。二、被告东莞市远大皮革制品有限公司、被告东莞市七里香置业投资有限公司于本判决法律效力之日起五日内共同返还原告袁志坚购房款28658元及其利息（利息以28658元为本金，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算，从2008年5月16日起计至本金付清之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1624元（原告已预交），由原告袁志坚负担649.6元，由被告东莞市远大皮革制品有限公司、被告东莞市七里香置业投资有限公司共同负担974.4元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄伟强审 判 员  叶凤嫦人民陪审员  陈淑珍二〇一七年九月三十日书 记 员  刁小花黎慧君