陕西省吴堡县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0829民初447号原告：宋海兵，男，汉族，个体户。被告：薛爱军，男，汉族，农民。原告宋海兵与被告薛爱军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告宋海兵、被告薛爱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋海兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告薛爱军继续履行合同，并办理房屋过户手续；2、判令被告薛爱军支付原告违约金80000元。事实和理由：2006年8月4日，被告薛爱军与榆林市文昌房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定该商品房单价为每平方米1966元，共计224402元。被告薛爱军向榆林市文昌房地产开发有限公司支付首付款78402元，剩余购房款146000元被告在榆林农行城郊支行按揭贷款。2007年1月19日，原告与被告签订《房屋转让合同》，合同约定：1、价格及付款方式：甲方（被告）将位于榆林市乡镇企业城建设东路文昌荟景名园一栋一单元301号楼房转让给乙方（原告），转让房屋总价为329000元，双方签字之日起生效，乙方将以下列付款方式付清甲方，当日交付80000元，于2007年2月1日交付105304.98元，下余贷款143695.02元由乙方逐月付给榆林农行城郊支行，银行借款本金及利息根据银行贷款合同执行；2、房产交接：房产证、土地证由甲方配合乙方在文昌房地产开发有限公司更名在乙方名下，房产证由乙方永久保存，办理房产证件的费用由乙方承担；3、相关事宜：房屋售后的费用由乙方负责，乙方需办理房产证时，甲方要积极协助办理，由甲方同文昌房地产开发有限公司协调将房产过户在乙方名下；4、违约责任：如一方违约，违约方支付对方80000元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款80000元，银行转账105304.98元，共计185304.98元。剩余按揭贷款143695.02元由原告根据贷款合同支付榆林农行城郊支行的借款及利息，被告薛爱军从该转让房屋中获利104598元。根据按揭借款合同约定，该笔借款应在2021年8月6日还清为止，但原告于2017年6月20日全部还清按揭贷款。现被告对该房屋不积极配合办理过户手续，并说原告办理过户手续超过期限，但根据按揭贷款合同约定于2021年8月6日到期，相反，原告提前四年还清了按揭贷款，故原告不存在违约行为。综上，根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期届满之前要求其承担违约责任。”综上，原告认为被告未能按照合同约定履行义务，对原告造成损失，为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼。被告薛爱军辩称：1、被告没有任何违约情形，双方合同明确约定付款时间，过户登记事项，被告依据合同完全履行了约定。原告所述的一次性还款被告并不知情，也没有收到原告还款信息，被告也没有提前履行合同的义务。按照银行借款合同约定，房产证在银行抵押，被告没有任何违约情形，款项支付完毕后才能履行配合办理产权变更登记义务；2、原告违反合同约定给被告造成了损失，被告与原告约定，购房按揭贷款在被告名下不变更的情况下，贷款应在2至3年内还清，期限届满后由原告一次性偿还银行贷款，但原告未按约定履行，给被告造成直接的经济损失及购房指标的丧失，这一事实由中介人冯利书和薛应文可以证实。综上，基于原告给被告造成的损害事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的4组证据，被告薛爱军对第2组证据中的契税证及第4组证据农业银行业务还款凭证提出异议，对于房屋契税证，被告认为该房屋契税证由被告办理，并交付费用3392元，对于农业银行业务凭证，被告认为原告给银行打款时并没有通知被告，被告不知情。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于房屋契税证，原告认可由被告办理，并交纳了费用，本院对该事实予以确认；对于农业银行业务还款凭证，被告虽提出异议，但客观真实，故本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月19日，原告宋海兵（乙方）与被告薛爱军（甲方）签订了《房屋转让合同》，合同约定：1、房屋价格及付款方式，甲方将位于榆林市乡镇企业城建设东路文昌荟景名园一栋一单元301号楼房转让给乙方，转让房屋总价为329000元，双方签字之日起生效，乙方将以下列付款方式付清甲方，当日支付80000元，于2007年2月1日交付105304.98元，下余按揭贷款143695.02元由乙方逐月支付给榆林农行城郊支行，银行借款本金及利息根据银行贷款合同执行，借款期限至2021年8月6日止；2、房产交接，房产证、土地证由甲方配合乙方在文昌房地产开发有限公司更名在乙方名下，房产证由乙方永久保存，办理房产证件的费用由乙方承担；3、相关事宜，房屋售后的费用由乙方负责，乙方需办理房产证时，甲方要积极协助办理，由甲方同文昌房地产开发有限公司协调将该房产过户在乙方名下；4、违约责任，如一方违约，违约方支付对方违约金80000元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付房款80000元，银行转账105305元，共计185305元，剩余按揭贷款由原告根据借款合同约定，清偿在榆林农行城郊支行的本金及利息。原告于2017年6月21日将剩余按揭贷款56680.92元一次性清偿完毕，后要求被告薛爱军协助办理房屋产权过户手续未果，故原告诉至法院。本院认为，本案的争议焦点为被告薛爱军在房屋买卖合同中是否有违约行为。经查，原、被告之间签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告依照合同约定向被告交纳了购房款，被告薛爱军收到购房款后将该房屋及与本案有关的国有土地使用权证、契税证等票据交给了原告宋海兵，双方履行了合同主要义务。因办理房屋产权、土地使用权过户手续，需双方持买卖合同和相关证件及材料到当地房地产交易管理部门、国土管理部门办理过户手续，即必须出卖方协助才能完成。现原告提前清偿了银行按揭贷款，办理产权过户手续条件成就，当原告要求协助时，被告有协助原告办理产权过户手续的附随义务。被告辩称原告付清银行按揭贷款自己并不知情，但原告诉至法院，本院庭审后通过调解，被告拒不协助原告办理产权过户手续，这一不作为行为显属违约，应承担继续履行合同、赔偿损失等违约责任，故原告宋海兵请求被告薛爱军协助办理产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付违约金有《房屋转让合同》及相应的法律为依据，本院也予以支持，但原告主张的违约金金额过高，应当予以适当调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，故本院酌定被告薛爱军支付原告宋海兵违约金40000元。被告薛爱军辩称，被告并未违约，且原告违反合同约定给被告造成损失。经查，被告只有口头陈述，并未向法庭提供相关证据证明原告宋海兵在购房时，允诺二至三年内清偿银行的按揭贷款，被告的抗辩理由缺乏事实依据和法律依据，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告薛爱军于本判决生效之日起五日内，协助原告宋海兵办理位于榆林市乡镇企业城建设东路文昌荟景名园小区一栋一单元301号楼房的产权过户手续；二、被告薛爱军于本判决生效之日起五日内支付原告宋海兵违约金40000元；三、驳回原告宋海兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告薛爱军负担1400元，原告宋海兵负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  张 鹰代理审判员  李慧媛人民陪审员  丁增年二〇一七年九月一日书 记 员  张海润