江西省上饶市广丰区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣1103民初1654号原告：广丰县大众发购物广场，住所地江西省上饶市广丰区洋口镇瀛洲大道。法定代表人周丽云，负责人。委托诉讼代理人李玉珍，江西贤和律师事务所律师。被告：刘礼华，男，1963年4月2日生，汉族，江西省广丰县人，个体户，住江西省广丰县，被告：刘衰华，男，1966年12月28日生，汉族，江西省广丰县人，个体户，住江西省广丰县，被告：刘三华，男，1969年1月6日生，汉族，江西省广丰县人，个体户，住江西省广丰县，被告：刘礼兴，男，1975年12月4日生，汉族，江西省广丰县人，个体户，住江西省广丰县，共同委托诉讼代理人：詹发响，广丰洋口法律服务所法律工作者。原告广丰县大众发购物广场与被告刘礼华、刘衰华、刘三华、刘礼兴房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广丰县大众发购物广场的法定代表人周丽云和委托诉讼代理人李玉珍及被告刘衰华、刘礼华及四被告的共同委托诉讼代理人詹发响到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广丰县大众发购物广场向本院提出诉讼请求：1、判令四被告立即返还原告100,000元；2、判令四被告赔偿违约损失合计人民币518,000元；3、本案的诉讼费由四被告承担。事实与理由：四被告是兄弟关系，四被告有坐落于广丰区××大道××号相邻房屋四直（四被告各一直）。2013年8月15日，四被告与原告签订了《房屋租赁合同》，约定四被告将上述房屋拆旧建新后出租给原告经营超市使用，租期15年，因当时被告刘三华本人在国外打工，故刘三华委托刘衰华代为签名。合同签订后，原告即按约定先行支付了四被告10万元，并为经营超市作了大量前期准备工作，包括但不限于向厂家购置相关设备、器材、承租与被告相邻房屋（为达到经营规模）等等，投入了大量资金。当原告为经营超市的这些前期工作完成后，四被告突然以刘三华名义提起诉讼要求解除合同，原告坚决不同意，双方的纠纷经历一年，最终经上饶市中级人民法院判决，仅确认《房屋租赁合同》中涉及刘三华的部分无效，但四被告竟然在诉讼过程中就共同将上述房屋实际租赁给他人使用，致使原告经营超市的合同目的完全落空。这样，原告之前为超市经营而承租的与被告相邻的房产及向厂家订购的所有设备全部失去了用途，不得已原告只好与各厂家解除购买合同，原告已经支付的订金全部被厂家没收，原告承租的与被告相邻的房屋也一直闲置。四被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，故原告依法提起诉讼。被告刘礼华辩称，一、双方签订的房屋租赁合同无效。双方签订的租赁合同经过一审、二审，最终被上饶市中级人民法院作出（2015）饶中民一终字第844号民事判决书判决该合同无效。该判决书中记载：该诉争租赁物为被上诉人（本案被告）正在拆旧建新的房屋，按照相关法律规定，应当向有关部门办理相关审批法律手续后才能重建，但是被上诉人未在相关部门办理相关审批手续就重建，该房屋被广丰区城乡规划局认定为违法建筑。按照相关法律规定，出租人就未取得建设工程许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。所以原、被告签订的租赁合同整体无效。从原告诉讼请求也可知，原告认可房屋租赁合同无效。二、原告产生损失不合理。房屋租赁合同第二条：租期从开张之日起计算；第十条：甲方（被告）原则上在本协议签订之日起一年内完成本协议第四条交付给乙方使用，但交付时间超过五年乙方有权解除本合同。本案租赁标的物交付时间是在签订合同后5年内交付。本案租赁合同是在2014年8月15日签订的，不可能在不到一个月时间就向厂家购买相关设备、器材等经营超市的前期工作。被答辩人经营其他超市，其购买的设备是用于其正在经营的其他超市。原告不能在被告房屋还没有开始动工（拆旧建新）就花巨额款项购买设备等行为，是不符合常理。原告只是在双方上一次诉讼中的重审阶段主张过该事实，在此之前的一审、二审均未提到。原告称其已经支付的订金全部被厂家没收，依据法律规定，厂家没有没收的权利。三、房屋租赁合同中没有无法履行的违约条款。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。所以该房屋租赁合同全部条款无效。四、原告存在过错。本案房屋租赁合同是原告拟好的，根据该合同中第四条：本协议生效后，甲方（被告）应将临街店面一栋拆除按框架结构重建，地面水平用水泥浇好交付乙方使用，但相关拆旧建新房的相关手续办理妥当，避免给乙方（原告）造成经济损失。该条内容足以证明原告意识到拆旧重建的手续难，导致被告后来重建多次遭到城乡规划局处罚。被告因为居住问题不得不违法重建。期间，因停工、返工造成被告经济损失巨大。五、原告主张扩大损失无法律依据。被告在2014年10月13日通过律师函以及在当月通过起诉方式告知原告解除合同。上饶市中级人民法院作出终审判决认定双方签订的租赁合同无效。所以原告也应知道租赁合同无法继续下去的事实。因此，在被告第一次起诉之后的损失为扩大损失，原告没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。被告刘衰华、刘礼兴答辩意见与被告刘礼华答辩意见一致。被告刘三华辩称，其未在房屋租赁合同上签名，与其无关。本院经审理认定事实如下：被告刘三华、刘礼兴、刘礼华、刘衰华系同胞兄弟。位于广丰区××大道××底层房屋××四兄弟按份共有财产，四直房屋同基共墙，每人各一直。2014年8月15日，原告广丰县大众发购物广场与被告刘礼兴、刘礼华、刘衰华签订一份《房屋租赁合同》，约定四被告共有的位于洋口镇河北××××底层面积约750平方米整体出租给原告用于商业经营；合同生效后应将该房屋拆旧翻新，租期为15年。被告刘三华在国外未参与签订房屋租赁合同，被告刘衰华代签刘三华姓名。房屋租赁合同签订后，原告向被告刘礼华支付60,000元押金,向该房屋原租户许金发支付40,000元补偿款。之后，被告刘礼华向被告刘三华告知房屋租赁事宜，刘三华知道该事后从国外赶回，明确表示不同意出租该房屋，也不同意拆旧翻新，故原告四兄弟对整体出租房屋产生纠纷。2014年10月13日，被告刘礼华、刘衰华以四兄弟无法达成一致意见及被告刘三华以未追认代签行为等为由而委托法律事务所书面告知原告，要求解除合同。同年11月29日，被告刘礼兴、刘礼华、刘衰华经协商，达成决定与原告解除房屋租赁合同的协议。原告收到书面告知书后未与被告刘礼兴、刘礼华、刘衰华协商解除房屋租赁合同。后刘三华向法院起诉，请求法院解除房屋租赁合同。2015年12月24日，上饶市中级人民法院经审理作出终审（2015）饶中民一终字第844号民事判决书，判决确认广丰县大众发购物广场与刘衰华代刘三华于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》中涉及刘三华房产租赁合同无效。2017年5月，原告以四被告违约行为造成原告巨大经济损失为由向本院提起诉讼。经调解，双方未能达成一致意见。另查明，四被告于2014年9月对上述房屋未经审批而拆旧翻新，已临街建成四直五层框架房屋。2015年5月4日，广丰区城乡规划局书面责令四被告停止违法建筑行为。诉争房屋至今未办理相关审批手续。上述事实，有《房屋租赁合同》、上饶市中级人民法院（2015）饶中民一终字第844号民事判决书及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，关于该《房屋租赁合同》中涉及被告刘三华房产部分的租赁合同效力，上饶市中级人民法院已经作出生效判决，确认了该部分房产租赁合同无效。关于该《房屋租赁合同》中涉及被告刘礼华、刘衰华、刘礼兴房屋部分的租赁合同效力问题，涉及被告刘礼华、刘衰华、刘礼兴诉争租赁物为该三被告拆旧翻新的房屋，按照相关法律规定，应先向有关部门办理相关审批法律手续后才能原地重建，但是被告刘礼华、刘衰华、刘礼兴未办理相关审批法律手续就重建，该行为被广丰区城乡规划局部门认定为违法建设，根据出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效的法律规定，本院认定原告与被告刘礼华、刘衰华、刘礼兴之间的《房屋租赁合同》无效。经本院向原告释明，原告表示坚持认为该合同属有效合同，并拒绝变更诉讼请求。因该《房屋租赁合同》无效，故，原告要求四被告赔偿违约损失的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告广丰县大众发购物广场与被告刘礼华、刘衰华、刘礼兴签订的《房屋租赁合同》中涉及被告刘礼华、刘衰华、刘礼兴房产租赁合同无效；二、驳回原告广丰县大众发购物广场的诉讼请求。案件受理费9980元，减半收取4990元，由原告广丰县大众发购物广场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  黎金涛二〇一七年九月八日书记员  韩泽炎