广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初1570号原告（反诉被告）：黄超，男，汉族，1987年3月6日出生，住址：陕西省三原县，委托诉讼代理人：包盈盈，广东格衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹，广东格衡律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱会清，女，汉族，1977年1月23日出生，住址：湖北省襄樊市襄阳区，委托诉讼代理人：曾献林，广东旗轩律师事务所律师。第三人：东莞馨新乐实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇中惠金士柏山花园商业2幢101。法定代表人：吴亮宇。第三人：东莞银行股份有限公司黄江支行，住所地：广东省东莞市黄江镇黄江大道353、355、357、359号。负责人：梁密坤。委托诉讼代理人：易飞，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓欣，广东砝码律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称“原告”）黄超诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）朱会清、第三人东莞馨新乐实业投资有限公司、东莞银行股份有限公司黄江支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告黄超及其委托代理人刘丹、包盈盈，被告朱会清的委托代理人曾献林，第三人东莞银行股份有限公司黄江支行的委托代理人易飞到庭参加诉讼。第三人东莞馨新乐实业投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄超诉称，经第三人东莞馨新乐实业投资有限公司介绍，2015年10月29日原告与被告签订了《房地产临时买卖合同》，并于2016年1月19日三方签订了《房地产临时买卖合同补充协议》。原告以535000元的对价购买被告位于东莞市黄江镇中××花园××414的物业。该物业的抵押权人为第三人东莞银行股份有限公司黄江支行。合同签订后，原告依合同约定，在签订合同之日向被告支付了20000元定金，并在2015年11月17日向被告支付了首期款145000元。因被告称其购买涉诉房屋不足两年，想两年后再过户可少缴营业税，又因原告买涉案房屋系做婚房使用，双方约定被告先将涉诉房屋交付原告使用，为此原、被告双方于2015年12月4日签订了《房屋装修协议》后，被告将涉诉房屋交付给原告。原告认为，上述合同是双方真实意思表示，原告已经履行了合同义务，被告也应当履行合同义务，然而被告却迟迟不去赎楼也不办理过户，使原告购买的涉案房屋处于危险之中，严重损害了原告的合法权益。故此，为了维护自身权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告与第三人东莞馨新乐实业投资有限公司继续履行《房地产临时买卖合同》；2、被告在判决生效后十日内偿还案涉房屋的贷款并解除涉案房屋的抵押登记，第三人东莞馨新乐实业投资有限公司、东莞银行股份有限公司黄江支行予以配合；3、被告和第三人东莞馨新乐实业投资有限公司在判决生效后30日内配合原告办妥涉案房屋过户手续，将涉案房屋100%产权登记到原告名下（过户的税费中营业税由被告承担，其他由原告承担）；4、原告在房屋过户后30日内付清剩余楼款370000元；5、被告承担本案的诉讼费用。被告朱会清辩称，1、被告不存在故意拖延、不履行合同义务情形，原告是案涉房产买卖合同不能继续履行的过错方，应由原告承担相应违约责任。2、被告以明显低于正常市场价格向原告转让案涉房产是因生意周转急需大量现金，不可能存在如原告所述拖延交易行为，房产交易不能履行过错在于原告。3、案涉房产因原告在收楼后未配合办理赎楼手续且未按照约定按时支付银行案涉贷款，导致被告于2017年4月7日被东莞银行股份有限公司黄江支行起诉至东莞市第三人民法院，原告与被告案涉房产买卖合同关系已失去继续履行基础。第三人东莞银行股份有限公司黄江支行辩称，第三人东莞银行股份有限公司黄江支行对被告享有的债权，未得到全部清偿的情况下，案涉房屋抵押登记不得解除。第三人东莞馨新乐实业投资有限公司未答辩，也未提交任何证据到庭。被告朱会清反诉称，2015年10月29日，原告与被告在第三人东莞馨新乐实业投资有限公司居间下就买卖位于东莞市黄江镇中××花园××414物业签订《房地产临时买卖合同》，合同约定该物业转让价款535000元，于签订该合同时支付定金20000元，于原告赎楼扣款当日前支付第一笔首期楼款（不含定金）145000元，剩余楼款通过银行按揭方式支付。因原告称购买案涉物业作婚房使用，双方约定被告在收到赎楼款当日向原告交付物业，由原告支付赎楼款来办理赎楼手续，且交楼后的费用由原告承担。合同签订后，被告积极配合原告办理赎楼及银行按揭手续，且提前将案涉物业交付给原告使用，但原告却违反《房地产临时买卖合同》约定，一直未向被告支付赎楼款，导致案涉房产因未办理赎楼而无法继续履行其他交易手续，且因原告并未实际支付合同约定首期楼款而无法提供有向被告支付首期楼款银行流水而无法通过银行贷款审批。被告多次要求原告支付赎楼款以办理赎楼手续并要求其按照《房地产临时买卖合同》约定向被告一次性支付未支付楼款，但原告采取各种借口拖延，在原告收楼至今，原告也未按照约定支付因未能办理赎楼手续所产生每月按揭款。原告行为严重违反《房地产临时买卖合同》约定，双方已失去继续履行合同的基础，故请求法院依法判令：1、解除原告与被告签订的《房地产临时买卖合同》；2、原告向被告支付违约金125350元；3、诉讼费用全部由原告承担。原告黄超辩称，1、原告积极配合中介履行合同义务，是被告严重违约，一再拖延办理赎楼及过户手续的时间。2、被告主张由原告支付赎楼款办理赎楼手续没有依据，依据合同约定被告负有赎楼义务。3、原告已依据合同支付了定金和首期楼款，且已实际装修入住，合同应继续履行。第三人东莞银行股份有限公司黄江支行辩称，与本诉的答辩意见一致，本案应中止审理。第三人东莞馨新乐实业投资有限公司未答辩，也未提交任何证据到庭。经审理查明，2015年10月29日，原告与被告在第三人东莞馨新乐实业投资有限公司的居间下签订《房地产临时买卖合同》，约定由被告将位于东莞市黄江镇中××花园××414物业以535000元的价格卖给原告。合同第三条第（二）款约定：该物业转让须向有关部门支付的税费由买方承担，其中营业税由卖方承担……合同第四条约定：1、定金支付方式：买卖双方约定签署本合同时买方支付定金20000元。2、楼款支付方式：515000元为第二部分楼款（不含定金）。买方按下列方式支付：银行按揭方式（1）买方于卖方赎楼扣款当日前向卖方支付第一笔首期楼款（不含定金）145000元；剩余楼款370000元；由买方用该物业办理银行贷款手续，以所获得贷款等额的部分向卖方支付。该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。贷款手续因有关法律、法规、按揭银行等原因，导致不能办理银行手续或公积金手续的，买方应采用其他付款方式，并不得因此追究卖方及经纪方的责任（买方应付首期最终经银行账号审批中心审批额同进行调整，首期不足部分，买方应在30个工作日以现金形式一次性支付给卖方或办理其他贷款方式，但所有手续必须在30日内完成，否则视为买方违约）。（2）买方应于签署本合同后在收到经纪方通知之日起30天内签订该物业的抵押贷款文件，并提交全部贷款所需资料及支付所需费用，买卖双方应按银行要求全力配合办理银行按揭或公积金贷款手续，直到卖方收到按揭款为止，否则视为不配合方违约。合同第六条约定，买卖双方同意卖方在收到赎楼款当日向买方交付物业，买卖双方同意在交付使用前该物业名下发生的水电费、物业管理费、电话费、有线电视费、网络使用费等一切费用由卖方付清，交楼后费用由买方承担。第八条约定，因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所资料或逾期办理交易、按揭等转让相关手续、逾期交付房产、逾期支付楼款等无故不履行配合本合同以下义务，则：1、逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日该物业总楼价的1‰支付滞纳金，本合同继续履行。2、逾期超过十天未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同并且要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方，如买方违约则卖方可以没收定金）及支付等于该物业总楼价的1%的违约金，且违约金须承担守约方应向经纪方支付的经纪服务费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，卖方已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还，房款退还予买方后，卖方有权另行出售该物业。2016年1月19日，原告与被告签订《房地产临时买卖合同》补充协议，约定如卖方或买方单方面终止该合同，则视为违约，守约方有权依法向违约方追偿，赔偿条件参照该合同第八点，并且附加赔偿金100000元。2015年10月29日，原告向被告支付定金20000元。2015年11月17日，原告向被告支付首期款145000元。经原告申请，本院向第三人东莞银行股份有限公司黄江支行发函进行调查“1、2015年，黄超是否有就东莞市黄江镇中××花园××414号房屋向贵行申请过二手房按揭抵押贷款？贵行是否有出具过同贷书？是因何种原因未能放款？2、办理二手房按揭抵押贷款，在之前的房屋按揭贷款未结清且未过户给买方的情况下，有哪些办法可以提前放款？3、黄超在贵行办理二手房按揭抵押贷款是否有担保公司参与？担保公司是哪家？”，第三人东莞银行股份有限公司黄江支行复函称“1、2015年，黄超、冯娇（黄超的配偶）向我行申请贷款370000元，贷款资金用于购买东莞市黄江镇中××花园××414号。该笔贷款于2015年12月15日通过审批，我行并没有向该客户出具同意贷款意向书，但是已告知客户贷款已经通过审批。售房人朱会清的按揭贷款在我行办理，没有结清，且多次逾期，审批通过后我支行工作人员咨询过中介，中介称该笔贷款需要赎楼，时间较长，并告知我行正在办理赎楼手续，因此一直没有达到放款条件。2、办理二手房按揭抵押贷款，在之前的房屋按揭贷款未结清且未过户给买方的情况下，我行暂时没有对应的制度提前放款。3、由于售房人的按揭抵押贷款没有结清，中介称需要赎楼，但是没有告知我行是售房人赎楼还是通过担保公司赎楼。”原告提交了工程承揽合同书、管理费、水费收费通知单、电费交费账单、装修材料及家具购买票据到庭，以证实案涉房屋已经交付给原告使用，且原告已经装修并入住。原告提交了与吴亮宇、中介公司员工的微信及短信聊天记录，证明原告一直在积极配合中介履行合同义务，并不断催告被告及中介履行办理贷款申请及赎楼手续，原告愿意一次性付款，而被告及中介无故推托，不履行赎楼及过户的合同义务，导致房屋买卖合同没有履行。原告提交了个人资信证明书到庭，证明其在中国建设银行持有储蓄存款451028.75元。庭审中，原告称同意代被告归还其所欠第三人东莞银行股份有限公司黄江支行的贷款。被告提交了吴亮宇的个人账户汇总信息清单到庭，以证明当时原告在签订合同后支付的首期楼款是通过信用卡套现产生的，无实际支付能力，原告无法提供向被告支付首期款的流水记录导致无法办理赎楼手续及相应的银行按揭贷款手续。第三人东莞银行股份有限公司黄江支行提交了购房按揭抵押贷款合同、借据、他项权证书、东莞银行个人贷款管理系统显示欠息情况、个人贷款还款明细、个人贷款还款计划执行明细、东莞市第三人民法院受理案件通知书到庭，以证实被告与第三人东莞银行股份有限公司黄江支行之间存在借贷关系，被告尚欠贷款本息，第三人东莞银行股份有限公司黄江支行对案涉房产享有抵押权，系第一顺序抵押权人，且因第三人东莞银行股份有限公司黄江支行已起诉被告，本案应中止审理。另查明，案涉房屋登记于被告名下，房产证号：粤房地权证莞字第××号。案涉房屋经被告朱会清抵押给了第三人东莞银行股份有限公司黄江支行，现被告朱会清仍拖欠第三人东莞银行股份有限公司黄江支行借款本金442267.22元及利息、罚息、复息等费用。以上事实，有《房地产临时买卖合同》、《房地产临时买卖合同》补充协议、收款收据、房屋装修协议、房地产权证、工程承揽合同书、管理费、水费收费通知单、电费交费账单、装修材料及家具购买票据、与吴亮宇、中介公司员工的微信及短信聊天记录、个人资信证明书、吴亮宇的个人账户汇总信息清单、购房按揭抵押贷款合同、借据、他项权证书、东莞银行个人贷款管理系统显示欠息情况、个人贷款还款明细、个人贷款还款计划执行明细、东莞市第三人民法院受理案件通知书以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,第三人东莞馨新乐实业投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。本案属于房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的《房地产临时买卖合同》属于双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。依据合同第四条约定，原告支付给被告的楼款分三笔支付，第一笔系定金20000元，第二笔系首期款145000元，第三笔系剩余楼款370000元，现原告提交了收款收据证实已向被告支付了定金20000元及首期款145000元，而剩余的楼款370000元，经本院向第三人东莞银行股份有限公司黄江支行发函调查，第三人东莞银行股份有限公司黄江支行也于2015年12月15日通过了原告的贷款审批，被告庭审中提出的原告在签订合同后支付的首期楼款是通过信用卡套现产生的，无实际支付能力，原告无法提供向被告支付首期款的流水记录导致无法办理赎楼手续及相应的银行按揭贷款手续的抗辩理由，本院不予采信。依照《房地产临时买卖合同》约定，原告已经按照合同约定履行了支付楼款的义务，且原告提交了个人资信证明书到庭，证明其有能力一次性支付剩余楼款，而原告也确认愿意代被告偿还其所拖欠第三人东莞银行股份有限公司黄江支行的贷款，现原告要求按照《房地产临时买卖合同》约定继续履行，本院予以支持。鉴于案涉房屋抵押给了第三人东莞银行股份有限公司黄江支行，且被告仍拖欠第三人东莞银行股份有限公司黄江支行的贷款，故原告应在代被告偿还其所拖欠第三人东莞银行股份有限公司黄江支行的贷款后，由第三人东莞银行股份有限公司黄江支行及被告协助原告办理解除案涉房屋的抵押登记手续并协助原告办理案涉房屋的过户手续，根据合同第三条约定，过户中产生的税费除了营业税外由原告承担。按照《房地产临时买卖合同》约定，原告需向被告支付的剩余楼款为370000元，而被告拖欠第三人东莞银行股份有限公司黄江支行的贷款数额大于370000元，故原告在代被告偿还其所拖欠第三人东莞银行股份有限公司黄江支行的贷款后，可就超出部分向被告追偿。至于被告提出的反诉请求，因赎楼义务不在原告，原告并未违约，被告诉请解除《房地产临时买卖合同》及要求原告支付违约金的请求，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告黄超与被告朱会清于2015年10月29日签订的《房地产临时买卖合同》继续履行；二、原告黄超代被告朱会清偿还其所拖欠第三人东莞银行股份有限公司黄江支行的贷款后十日内，第三人东莞银行股份有限公司黄江支行及被告朱会清协助原告黄超办理解除东莞市黄江镇中惠金士柏山花园32幢414物业的抵押登记手续并协助将东莞市黄江镇中惠金士柏山花园32幢414物业（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）过户至原告黄超名下（过户中产生的税费除了营业税外由原告黄超承担）；三、驳回原告黄超的其他诉讼请求；四、驳回被告朱会清的全部诉讼请求。本案案件受理费9150元，保全费2370元，由被告朱会清负担。原告黄超已预交案件受理费9150元，保全费2370元。反诉案件受理费2807元，由被告朱会清负担。被告朱会清已预交反诉案件受理费2807元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  朱 畅人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一七年九月十八日书 记 员  罗春梅周淑君附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。