济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0191民初2271号原告：王保玲，女，1972年10月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：崔睿佳，北京盈科（济南）律师事务所律师。被告：王文静，女，1963年1月15日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：鹿艺，山东齐华律师事务所律师。第三人：济南海蔚房地产咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：许汝红，执行董事。原告王保玲与被告王文静、第三人济南海蔚房地产咨询有限公司（以下简称“海蔚房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王保玲委托诉讼代理人崔睿佳，被告王文静委托诉讼代理人鹿艺到庭参加诉讼。第三人海蔚房产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王保玲向本院提出诉讼请求：1、解除《房屋买卖（居间）合同》。王文静返还购房定金人民币5万元；2、王文静根据《房屋买卖（居间）合同》的约定承担违约责任，赔偿王保玲损失707400元（按照合同约定的计算标准，违约金为房屋总价款的百分之三十）；3、王文静承担本案全部诉讼费用、保全费用、律师费用、鉴定费用。事实和理由：2016年8月18日王保玲与王文静及海蔚房产公司签订《房屋买卖（居间）合同》，标的房屋所有人为李治，王文静与房屋所有人为母子关系。王文静以房屋所有人李治委托代理人的身份，通过海蔚房产公司出售房屋，与王保玲磋商购房事宜并签订《房屋买卖（居间）合同》。该合同是双方真实意思表示，真实有效，双方应按照合同约定履行合同义务。合同约定王文静代理其儿子出售坐落于济南市高新区崇华路1587号黄金时代X区X号楼X,X的房产给原告，所有权证书编号：济高字第XXXXXX，建筑面积251.83平方米，地下室面积约18平方米，房产总价款为？358000元。王保玲在签订买卖合同当天，按照合同第三条第（一）项约定向王文静支付定金5万元整，王文静出具收条。王文静同时将《房屋所有权证》原件交由王保玲放置在海蔚房产公司处，海蔚房产公司出具收条。签订合同后，王文静的违约行为致使合同无法继续履行。王文静在未经过王保玲和海蔚房产公司同意的情况下，自行取走《房屋所有权证》原件，王保玲要求王文静提供房主账号以便于王保玲交付首付款，王文静以各种理由拒绝提供收款账号，至起诉时止王文静还无法提供相关手续，致使无法办理贷款、房产过户手续。王文静的违约行为致使合同无法继续履行，并且严重侵害了王保玲的合法权益，给王保玲造成重大损失，根据合同第九条第4项、第2项，第十条第2项之约定承担违约责任，赔偿损失，金额为合同总房价的30%。王保玲为维护自己合法权益，诉至法院，请求判如所请。王文静答辩称：双方签订的《房屋买卖（居间）合同》属于无效合同，因此违约条款无效，王保玲的诉讼请求无法律依据。涉案房屋产权人为李治，因李治出国，将房产证交由王文静保管，王文静系通过网站挂房屋租赁信息。李治出国后，海蔚房产公司和王文静通电话称有人愿意购买涉案房屋，故王文静抱着观望的态度到海蔚房产公司处与王保玲见面，王文静明确告知了王保玲及海蔚房产公司，房子是李治的。李治出国了，王文静没有委托书，不能签订合同，要求等李治确定卖房提供了委托书以后再签订合同，如果李治决定不卖房子，将无法签订合同。海蔚房产公司及王保玲极力撮合王文静先签合同再补委托手续。签订合同期间，王文静几次要离开，但海蔚房产公司及王保玲将王文静拦住，声称可以先签订合同再补委托手续，实在补不到委托手续再解除合同，无奈王文静在王保玲及海蔚房产公司的极力劝说下在合同上签了名字收取了定金。本案属于自然人之间的纠纷，涉案房屋的产权人为案外人李治，虽王文静在《房屋买卖（居间）合同》上签字，但王文静并未提供产权人李治签字的授权委托书，因此合同属于效力待定合同，后因合同签订后产权人李治拒绝追认合同，所以该合同不发生法律效力，为无效合同。且王保玲的诉讼请求仅为返还定金并承担违约责任赔偿损失，并未要求解除合同或继续履行合同，由此可以看出王保玲亦认可该合同为无效合同。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，王保玲作为完全民事行为能力人，在明知王文静并非房屋产权人亦没有产权人委托手续的情况下仍极力劝说王文静签订合同，属于自身原因给其造成的损失，与王文静无关。海蔚房产公司作为专业的房地产经纪公司，签订合同当日，明知王文静非产权人，且无书面授权，仍要求王文静签订合同以获取佣金。未尽到应有的严格审查义务，导致王保玲无法取得交易房屋，海蔚房产公司应当承担相应责任。王文静签订合同并非出于本意而是被海蔚房产公司及王保玲蒙蔽，王文静已经将自己并未取得产权人授权委托书的情况告知了海蔚房产公司及王保玲，尽到了提示义务，王文静对合同最终无法继续履行不存在过错，不应承担责任。因此，王保玲的起诉无事实及法律依据，应当驳回。王保玲围绕诉讼请求提交了证据：1、《房屋买卖（居间）合同》一份，证明2016年8月18日，王文静以标的房屋产权人李治代理人的身份与原告签订《房屋买卖（居间）合同》，王文静与标的房屋产权人李治为母子关系；2、购房定金收条1份，证明2016年8月18日王保玲按照合同约定向王文静支付定金50000元，王文静出具收条；3、产权证收到条1份，房产证复印件1份，证明王文静在签订合同当日将房产证原件交到海蔚房产公司，王文静通过出示房产证，存放在海蔚房产公司的方式证明王文静是房屋产权人授权的代理人，有处分权；4、微信聊天记录1份，证明签订合同交付定金后，自2016年8月19日起，王保玲多次催促王文静提供房屋产权人的书面授权委托书，但王文静以房屋产权人没有时间、准备考试等理由拖延提供，王文静无法按照合同约定提供真实有效的书面授权委托书并且有故意拖延行为，王保玲曾向王文静表明可以支付房屋首付款，但王文静未配合履行合同；5、山东省增值税普通发票1张，委托代理协议1份，证明王文静违约行为给王保玲造成损失，王保玲为维护自己合法权益支付律师费25000元；6、购房合同、房产证、房屋权属状况信息、百度地图截图4页，证明与合同标的房屋相同地段房屋价格大幅上涨，因王文静未按照合同约定提供有效书面授权委托书及王文静故意拖延的行为致使诉争合同无法继续履行，导致王保玲只能另行寻找同地段房源，支出更高的购房款，诉争合同约定的房屋单价为8738元每平方米，王保玲购买相同地段房价为17105元每平方米，王保玲承担购房款差价损失共计1271824元。王文静质证称：1、王保玲明知王文静未取得房屋产权人委托手续，依然签订《房屋买卖（居间）合同》，王保玲对合同的签订存在过错，王文静在无书面委托书的情况下签订了合同，该合同未得到产权人的追认，因此属于无效合同，合同约定的违约条款属于无效条款；2、不动产所有权变更以登记为基础，不能仅凭自我承诺就证明对不动产具有处分权，王保玲及海蔚房产公司对此属于明知，王保玲对合同的签订存在审查不严和过错，责任应由王保玲自己承担；3、王文静明确告知王保玲房屋产权人李治拒绝卖房，所以《房屋买卖（居间）合同》不产生法律效力，王文静才不收首付款。4、王文静认为定金一般为1万或者2万，已经支付的定金数额是王保玲未与王文静协商的情况下直接支付；5、对微信记录，真实性不予认可，内容不予认可；6、对与委托代理协议，王文静认为律师费用的支出与合同履行无关，是王保玲自愿支出，不应由王文静承担；7、对于地图截图，王文静认为记载内容与本案无关，对于房产证和签订文件合订本，王文静认为与本案损失无关，不能证明市场的变化，王文静在合同签订时以及合同签订后反复多次告知过王保玲产权人拒绝委托，房屋买卖无法进行，房屋买卖合同签订以后的损失不应由王文静承担。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月18日王文静与王保玲通过海蔚房产公司居间签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：李治出售坐落于济南市高新区崇华路XX号黄金时代X区X号楼X、X的房产，房屋所有权证书号济高字第XXXXXX；双方商议房屋总价款为？358000元；合同签订时王保玲向李治支付定金50000元，王保玲于2016年之前，支付首付款？10000元，剩余房款？48000元在银行发放按揭贷款时由银行向李治支付；双方签订合同后，如果任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总价款的千分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失；王文静承诺为李治的委托代理人，并承担签定此合同的一切法律责任。合同签订当日，王文静将产权证号为济高字第XXXXXX号房产证原件交由海蔚房产公司处保管，海蔚房产公司出具收到条，王保玲向王文静支付购房定金50000元，王文静出具购房定金收到条。2016年8月24日11时11分，王保玲通过微信聊天方式向王文静表明要支付部分首付款，王文静未接受支付。2016年10月31日14时23分，王文静通过微信向王保玲表明房产不能交易，要求退定金和补偿款。2016年10月18日，王保玲委托崔睿佳律师为本案诉讼代理人，并支付律师费25000元，2016年10月21日北京市盈科（济南）律师事务所开具金额为25000元的发票。2017年2月16日，王保玲以？600000元的价格购买案外人王俊华的房产。另查明：王文静与房屋产权人李治为母子关系。本院认为，2016年8月18日王文静代理房屋产权人李治与王保玲通过海蔚房产公司居间签订《房屋买卖（居间）合同》，系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，该合同为有效合同。合同签订后，王文静未提交房屋产权人李治的授权委托书，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，且王文静在合同中承诺王文静承诺为李治的委托代理人，并承担签定此合同的一切法律责任，签订该合同的法律后果应由王文静承担。因王文静无法提供书面授权委托书，导致房产无法过户，致使合同无法继续履行，王保玲要求解除《房屋买卖（居间）合同》并返还购房定金人民币5万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方在合同中约定的违约方承担合同总房价30%的违约金，是指逾期履行应承担的违约责任。在本案中原、被告于2016年8月18日签订房屋买卖合同原告向被告支付定金5万元，被告于2016年10月31日向原告表明该房产不能交易后，原告未向被告支付首付款，被告未向原告提供过户手续。原告提交其2017年2月16日重新购买房屋的手续证实其损失，要求被告按照合同约定房屋总价款的百分之三十支付违约金707400元，本院不予支持。根据双方的交易过程及原告向被告支付款项的情况，本院酌定王文静向原告支付违约金15万元。因原告的诉讼请求没有全部得到支持，被告应按比例承担原告支付的律师代理费6602元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王保玲与被告王文静签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、被告王文静于本判决生效之日起十日内返还原告王保玲购房定金人民币5万元；三、被告王文静于本判决生效之日起十日内向原告王保玲支付违约金15万元。四、被告王文静于本判决生效之日起十日内支付原告王保玲律师代理费6602元。五、驳回原告王保玲的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11374元，由原告王保玲负担8371元，被告王文静负担3003元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 蕾人民陪审员  孙红玲人民陪审员  曹振贵二〇一七年九月二十五日书 记 员  冯 森