江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0103民初1880号原告：南昌市城市客运管理处，住所地：南昌市安石路**号。法定代表人：揭任成，该管理处处长。委托诉讼代理人：郭心通，江西豫章律师事务所律师。被告：南昌市西湖区新天福副食品自选店，住所地：南昌市安石路**号。经营者：刘爱文，男，汉族，1976年12月5日生，住南昌市西湖区，委托诉讼代理人：王林春，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘庆，北京大成（南昌）律师事务所律师。原告南昌市城市客运管理处（以下简称客运管理处）诉被告南昌市西湖区新天福副食品自选店（以下简称新天福店）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告客运管理处委托诉讼代理人郭心通，被告新天福店业主刘爱文及其委托诉讼代理人王林春、刘庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告客运管理处向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房租共计7013元（自2015年10月1日起至2016年3月31日期间的部分房租），及违约金181290（至2017年3月）；2.判令被告向原告支付非法占用南昌市客运大楼附一楼导致原告的房租损失共计154289元（自2016年4月1日起暂算至2017年3月31日，实际费用计算至被告结束占用行为之日）；3、判令被告向原告支付水费、电费共计27026元（自2015年8月1日起暂算至2017年3月31日，实际费用计算至被告结束占用行为之日）；4、判令被告立即搬出南昌市客运大楼附一楼（位于南昌市安石路21号），将前述房屋归还原告；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告客运管理处委托南昌市交通综合开发公司与被告刘爱文在2011年4月1日签订《客运大楼场地租赁合同书》，将原告所有的南昌市客运大楼附一楼（位于南昌市安石路21号）334平方米店面租于被告，租期为5年，即自2011年4月1日起至2016年3月31日止，月租金为10020元，月租金自2013年4月1日起每年在上一年租金基础上上涨10%。房租应当月交清，逾期则每月支付10%的违约金。2015年经南昌市相关部门决定，原告的本案房产将由南昌市市直行政事业单位国有资产管理中心统一经营。原告于2015年12月22日书面告知被告，若在租期届满前其未能续租本案房产，则其应于2016年4月1日将本案房屋交还原告。租赁期限届满前原、被告双方未能达成新的租赁合同，但被告至今仍非法占有原告房产，拒不搬离，使原告损失巨大。被告自2015年8月1日始拒绝向原告交付房租及水、电费用。今年，3月被告交付了部分房租。截止2017年3月31日被告已拖欠原告水费1266元、电费25760元。原告提供证据如下：证据一、原告组织机构代码证复印件，证明原告的主体身份。证据二、被告营业执照、身份证复印件，证明被告的主体身份。证据三、房产证复印件，证明本案房产的权属是原告的。证据四、客运大楼场地租赁合同书复印件，证明原、被告关于本案租赁物的约定。证据五、告知函复印件，证明原告已给予了被告合理的搬离时间。证据六、水、电费通知单复印件，证明原告所欠水、电费用。证据七、情况说明复印件、洪交综司[2011]03号函、洪城客管函字（2011）第01号复函、南昌市城市客运大楼委托管理协议，证明南昌市交通综合开发公司受客运管理处委托，以南昌市交通综合开发公司的名义与刘爱文签订了《南昌市交通综合开发公司客运大楼场地租赁合同书》。证据八：收条一份，证明被告交纳的20000元押金已经退回给被告。被告新天福店辩称：一、原告不是适格的当事人，被告与原告之间并不存在租赁协议。原告依据被告与南昌市交通综合开发公司签订的《客运大楼场地租赁合同书》向法院起诉，由于其并不是协议签订的主体，因此不存在主张被告违约的资格。原告声称其委托南昌市交通综合开发公司与被告签订的《客运大楼场地租赁合同书》，但是签约时被告并未见相关委托书。即使存在，根据合同相对性的原则，原告不是本协议适格的当事人。二、本案中，原告主张租金、违约金的诉讼时效已过，原告的相关诉讼请求不应得到支持。依据《客运大楼场地租赁合同书》第三条第3款，“每月15日前，乙方（被告）向甲方（南昌市交通综合开发公司）交付当月租金”以及该协议第二条第1款，“本合同约定租用期限为5年，即2011年4月1日至2016年3月31日止。”因此，被告应最迟在2016年的3月15日前将最后一个月的租金支付完毕。因此，即使被告迟延支付租金，原告一直也没有向被告追讨，根据民法通则第一百三十六条之规定，原告于2017年4月20日起诉，该诉请也不应得到支持。三、被告为何没有及时交付租金，是因为原告给被告造成的损失以及拖欠被告的货款，实际上是以损失和货款补抵租金。被告多次找到原告要求协商解决店面漏水造成的货损及修缮等问题，但是，原告承认该房屋损害造成被告货物损失的事实，却一直没有协商处理好赔偿被告的损失及修缮问题，对被告的巨大经济损失也置之不理，对此被告有权要求原告先履行义务。另一方面，原告至今拖欠被告45166.1元的货款没有支付，被告认为原告不支付其货款，正是基于双方的租赁关系，不及时追究被告的租金交付，以货款抵补租金。被告并非非法占用该店面，而是实际上构成事实上的续租关系，属于合法占用。被告于2017年2月8日向原告缴付了房屋租赁金，有6张南昌市非税收入专用缴款单及一张银行银行取款回单为证。被告缴纳租金的事实清楚，续租关系成立。原告不顾被告的反对，将本应由被告租赁的12平米的门面位置，以及被告搭建装修好的经营场所约80平米，直接转租给他人，给被告造成巨大经济损失。为此，该处12平米的店面位置租金，及被告搭建改造的装修费用，原告并没有返还给被告。被告有理由主张事实续租后租金的减免，甚至提起反诉，主张被告或南昌市交通综合开发公司违约，并赔偿损失。被告提供证据如下：证据一、南昌市交通综合开发公司客运大楼场地租赁合同书一份、南昌市交通综合开发公司客运大楼消防安全责任状及消防治安管理规定，证明被告与南昌市交通综合开发公司的承租关系，原告诉讼主体不适格。证据二、南昌市非税收入专用缴款单、江西银行取款回单，证明被告依据事实租赁关系于2017年2月8日向原告缴纳了租金。租金按原告提供的缴款单每月交纳11688.6元。证据三、南昌市城市客运管理处工会委员会的收据一份，证明被告已交租赁房屋押金20000元。证据四、关于租赁房屋漏水及损失的告知及确认函，证明房屋严重漏水的事实以及造成被告损失的事实。原告没有处理的实际情况。原告相关责任人已签字确认。证据五、关于原告拖欠货款的店铺经营账本一份，水票7580元，证明原告拖欠被告货款的事实，以及以此抵扣相关租金的默认事实。证据六、房权证西湖区字第××号的楼层平面图纸一份，证明原告不顾被告反对，擅自将合同约定的被告的12平米门面私自转租给他人，且将80平米被告自建装修的店面转租给他人。本院经审理认定事实如下：原告客运管理处系南昌市客运大楼（南昌市安石路21号）房屋所有权人。2011年3月，原告与南昌市交通综合开发公司（以下简称交通公司）签订《南昌市城市客运大楼委托管理协议书》一份，约定原告委托交通公司管理南昌市客运大楼物业（含对外出租），管理年限暂定贰年，即从2011年3月1日起至2013年2月28日止。2011年4月1日，交通公司以自己的名义与被告刘爱文签订《南昌市交通综合开发公司客运大楼场地租赁合同书》（以下简称《客运大楼租赁合同》），约定南昌市客运大楼附一楼面积334平方米店面租赁给被告，每平方米租金30元（不含物管费），月租金10020元，2年后每一年每平方米按上年基础上的10%上涨。租期5年，自2011年4月1日起至2016年3月31日止。签订合同3日之内被告缴纳履约保证金20000元。每月15日之前，被告向交通公司缴纳当月的租金，如被告超过一个月仍未付清，交通公司可从被告已交纳的履约保证金中扣除月租及相应的滞纳金（每月10%）。每月15-20日为租金、水电费、物管费收取时间。合同签订后，被告按约开始承租涉案店面。2011年7月12日，交通公司向原告出具《关于终止城市客运大楼委托管理协议的函》，载明“因我公司无物业经营资质及物业管理能力，难以承担贵处委托的大楼相关工作。经公司办公会研究决定，至2011年7月31日止终止委托协议，并办理移交工作，结清相关费用，请予谅解”。2011年9月29日，原告向交通公司出具《关于城市客运大楼相关管理问题的复函》，同意交通公司终止客运大楼委托管理协议，从2011年10月1日起由原告正式接管客运大楼的管理工作。交通公司告知刘爱文直接向原告履行客运大楼场地租赁合同的义务，向原告缴纳房租及水电费等。自2011年以后，被告直接向原告交纳租金及水电费等。租赁期届满，原、被告未续签合同，被告仍占有涉案店面不予搬出，原告诉至本院，请求判如上述所请。另查明，被告欠原告2015年10月1日至2016年3月31日6个月的租金以及2016年4月1日之后占用店面的租金未缴。被告于2017年2月8日按每月11688.6元一次性补缴给原告六个月的租金。原告认为被告系补缴2015年10月1日至2016年3月31日拖欠的6个月部分租金，并称被告应按每月12857.46元缴纳，其少交了7013元。被告则认为其是补缴2016年4月1日之后的租金，并称租金是根据原告开具的缴款单去银行缴纳的，不存在少交的问题。还查明，根据客运大楼场地租赁合同约定，租赁期满2年以后每一年每平方米租金在上年基础上上涨10%。因此，自2013年4月1日始月租金应为12857.46元。每年以此类推。再查明，2014年7月4日被告向南昌市城市客运管理处工会委员会缴纳押金20000元。原告于2016年3月4日将20000元押金退回被告。此外，被告对原告诉请的截止2017年3月31日所欠水电费合计27026无异议。本院认为，原告委托交通公司与被告签订的《客运大楼场地租赁合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故合法有效。本案争议焦点一、原告主体是否适格。被告称租赁协议是其与交通公司签订的，其与原告之间并不存在租赁关系，并且在其与交通公司签订租赁合同时，未见相关委托书，即使存在，根据合同相对性，原告亦不是本案适格当事人。本院认为，虽然租赁合同系交通公司与被告所签订。但原告为证明其与交通公司系委托关系，不仅提供了被告所承租的涉案店面系原告所有的相关证据，并且还提供其与交通公司签订的《南昌市城市客运大楼委托管理协议书》，证明涉案店面系原告委托交通公司进行管理和出租等。此外，原告还提供2011年10月原告与交通公司协商终止客运大楼委托管理协议的相关证据。除原告提供的上述证据外，在原告与交通公司终止客运大楼委托管理协议后，被告也直接向原告交纳租金及水电费。且于2014年7月4日向原告所属工会委员会缴纳押金20000元，上述事实和证据表明原告与交通公司系委托关系，被告对此也是明知或应知的。即便被告在签订合同时不知原告与交通公司存在委托关系，根据我国合同法的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。依据上述事实和法律，原告应系本案适格的主体。被告的上述抗辩理由，不予采纳。争议焦点二、原告诉请租金是否已超过诉讼时效。根据我国法律规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。从原告诉请被告欠付2015年10月1日至2016年3月31日的租金时间来看，本案于2017年5月10日立案，原告亦未提供诉讼时效发生中断的相关证据，原告该项诉请已过一年诉讼时效。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条规定“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”。被告于2017年2月8日已向原告缴纳该部分租金。尽管被告称其缴纳的是2016年4月1日之后的租金，但在被告尚欠原告此之前的租金情况下，应视为偿付之前的租金。但原告主张2015年10月1日至2016年3月31日被告少交的租金7013元以及该期间延付租金的违约金181290元，因已过诉讼时效，不予支持。关于原告主张2016年4月1日合同到期之后被告占用店面期间的租金，被告认可原告在2016年4月后原告向其催讨过租金，故原告主张被告占用店面期间的租金未超过诉讼时效，原告该诉请应予支持。另关于被告称原告欠其货款以及因房屋漏水造成其货物损失，双方实际以货款和损失抵补租金，原告对此不予认可。因被告该辩称意见与本案系不同的法律关系且与本案无关，不予审理。被告可另行主张。关于被告称原告将其租赁的12平方米门面及另外搭建并装修好的约80平方米经营场所转租他人，造成其损失，被告未提供证据，不予采信。综上，被告在合同到期后，仍然占用原告店面，缺乏事实和法律依据。原告诉请被告搬出店面，应予支持。原告主张被告占用店面期间的租金（按每月租金12857.46元计算），于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：一、被告刘爱文于本判决生效之日起十五日内从南昌市客运大楼附一楼（南昌市安石路21号）搬出，将店面归还原告南昌市城市客运管理处。二、被告刘爱文于本判决生效之日起三十日内偿付原告南昌市城市客运管理处租金（租金自2016年4月1日始按每月12857.46元计算至搬出之日止）。三、被告刘爱文于本判决生效之日起三十日内偿付原告南昌市城市客运管理处垫付的水费、电费合计27026元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25674元，由原告负担12800元，被告负担12874元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到江西省南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 长  程 琳人民陪审员  万康康人民陪审员  蔡靓靓二〇一七年九月二十七日书 记 员  李星颖