重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0241民初181号原告：唐康林，男，1949年3月11日出生，汉族，重庆市大渡口区人，住该区。被告：秀山腾达房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山县中和街道朝阳路12号，统一社会信用代码：915002417094773598。法定代表人：杨贤勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：石贵华，重庆春雨律师事务所律师。原告唐康林诉被告秀山腾达房地产开发有限责任公司（以下简称腾达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理，2017年7月11日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐康林，被告秀山腾达房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人石贵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐康林向本院提出诉讼请求，1、判决被告2016年年底前为将原告的房地产权证办理完毕，交付给原告，2、被告逾期办理，从2017年1月1日起按总房款千分之一按日支付违约金。庭审中原告明确办理土地使用权证和房屋产权证，是指位于×街道×路×号第×栋×单元×-×和×-×两套房屋，逾期违约金的计算基数买房价款总额，3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2004年5月7日与被告签订房屋买卖合同，约定购买被告开发的位于重庆市秀山县两套住房，房屋单价69000元每套，房屋总价款138000元，双方签订合同后，被告至今没有办理房屋产权证及土地使用权证。2016年8月15日原告向政府行政审批中心查询得知，被告的房地产总证已办理，早已具备分户办理房屋产权证及土地使用权证的条件，原告曾向被告提供完整的办证资料，但被告迟迟不向政府提供原告的相关个人办证资料，致使原告至今未能办理房屋产权证及土地使用权证。购房合同中明确了费用的承担，产生的费用应该由被告承担。2013年已经能够办理房产证，原告现在重庆已经有房屋，现在办证不是按照初次办证的费用收取，需要增加费用，差额原告自愿承担。原告为维护合法权益，依法诉讼。被告腾达公司答辩辩称：1、本案被告主体不适格，被告不是合同当事人，从本案房屋销售合同看，原告不是与被告签订的商品房买卖合同，是与秀山县站前大道工程指挥部签订的，合同约定的内容和义务，与本案被告不存在关联性。2、被告无法律上的义务办证。被告不是本案合同当事人，没有法律义务。原告与被告之前达成的民事调解，被告是代为向本案的原告支付违约金以及其他义务。原来的房屋销售合同以及补充协议约定的债权、债务关系已经结清和终止。综上所述，答辩人认为被告不是本案合同的当事人，不应该承担合同的责任，请求法庭驳回原告的起诉。3、被告无法律依据承担合同违约责任，违约金的诉讼请求不成立。原告唐康林为证明主张的事实和请求，开庭审理时提交了以下证据材料：1、房屋销售合同两份，证明买卖房屋的事实，被告承担交房义务，被告延期交房应该支付迟延履行金和违约金，要求被告按照合同的约定进行赔偿；2、（2011）秀法民初字第02568号民事调解书，除其他证明目的外，民事调解书中第三条放弃的是针对原告请求被告支付30多万元违约金；3、备忘录，证明被告腾达公司是适格的被告主体，备忘录是杨贤勇作为被告法定代表人签的字，所以被告主体适格。被告腾达公司对原告提交证据的质证意见；证据1真实性无异议，该证据不能证明被告是合同当事人，也不能按照合同中，原告认为的千分之一承担违约责任；证据2真实性无异议，对原告所证明的目的有异议，该调解书第三条明确约定，原告对房屋销售合同和备忘录中享受的合同权利、义务关系以及债权债务关系已经结清，所以不存在违约和损失的问题。约定的权利原告已经放弃，本案原告是完全民事行为能力人，能够对自己的权利作出处分，约定是有效的，不能达到原告诉状所称的债权、债务没有放弃的目的。调解书约定的是被告代为支付，如果被告是当事人，被告就是自己支付了，而不是代为支付；证据3内容真实性值得怀疑，内容部分具有客观性，该证据没有被告的签章，且2004年杨贤勇还不是腾达公司的法定代表人，其签字不能代表腾达公司，不能达到原告的证明目的。2017年6月26日本院根据原告唐康林申请，向秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局调取了被告腾达公司商品房屋登记材料，原告的房屋未申请办理房屋产权登记，商品房屋的总证已经办理，提示现在可以办理房屋产权登记，原告申请证据的证明目的是：被告已经办理总证，已经具备办证的条件，所以被告应该承担办证的责任。被告对该证据的质证意见：真实性无异议，对关联性有异议，被告虽然办理了总证，但是不是本案被告应该去完成合同确定的权利义务。被告腾达公司为证明作出的辩解，开庭审理时提交了如下证据材料：1、房屋销售合同，证明本案原告2004年5月7日与秀山县站前大道工程指挥部签订合同，本案被告不是合同当事人，不是本案的适格被告；2、民事调解书，证明2012年3月19日，原告唐康林与被告腾达公司达成调解协议，调解内容：被告为房屋销售主体秀山站前大道工程指挥部代为支付了40000元，本案原告在该调解书中明确放弃了房屋销售合同和备忘录中约定的权利义务、关系，债权、债务已经全部结清。原告要求被告承担办证责任，承担支付违约金无事实依据，原告对该项权利作出了明确的处分。原告唐康林对被告腾达公司提交证据的质证意见：证据1买卖合同真实，被告是合同主体，达不到被告的证明目的；证据2民事调解书真实、合法，被告对民事调解书的理解和解释有误，放弃的只是针对30多万元的违约金，取得两证的权利是法律规定，不能够放弃，办证是被告应该支付给政府的费用，不应由原告支付。原告唐康林、被告腾达公司提交的证据，均为书证，经本院审核认定，真实、合法，与本案有关联，具有证明效力，作为查明本案事实的依据。根据当事人双方证据证明的事实，综合当事人各方陈述的事实，举证、质证、辩论意见，本院查明以下案件事实：2004年5月7日，原告唐康林（乙方）与被告腾达公司（甲方）签订《房屋销售合同》二份，合同约定乙方在甲方处购买商品房二套，即×街道×路×号第×栋×单元×-×和×-×房屋，房屋单价69000元一套，单价448元每平方米，总价款138000元，房屋价款支付，分四次进行。乙方2004年5月7日支付购两套房首付款各55200元，余款按约定支付。合同对主体结构、外墙装饰、房屋交付、主体工程质量标准、违约责任、未尽事宜、其它进行明确约定。特别约定：房屋竣工、验收合格，乙方交清房款，甲方交钥匙给乙方，同时办理土地使用权证和房屋产权证，两证费用由甲方支付。购房合同盖章时甲方公章为秀山土家族苗族自治县站前大道工程指挥部，签名王健康。2006年4月29日原告唐康林与被告腾达公司签订备忘录，明确双方于2004年5月7日签订的《房屋销售合同》，由乙方预付，甲方开发，交房日期2004年12月30日前，乙方于合同签订之日支付二套房屋预付款110000元。2004年12月30日因甲方房屋未竣工验收，乙方未接房屋，双方因此达成谅解协议，甲方承诺2006年9月30日前如期交房，甲方逾期交房承担违约责任，每日金额27.6元，2006年12月31日前甲方办理土地使用权证和房屋产权证，逾期办理，每日按房款比例0.1%承担违约金。本备忘录作为房屋买卖合同的补充，与原合同条款同等效力。2011年9月22日因被告腾达公司违约交房、办证，原告唐康林向本院提起诉讼，请求判决被告支付违约金302192元，审理过程中，双方达成庭外和解，和解内容，本院（2011）秀法民初字第02568号民事调解书予以确认，协议内容：1.被告于2012年3月17日代为向原告交付房屋，2.被告在2012年3月25日前一次性代为补偿原告40000元，原告所欠的房款28000元不再支付，3.原告放弃房屋销售合同、备忘录中约定的权利，一切债务清结，并放弃其他诉讼请求。另查明，原告唐康林购买的二套房屋，被告没有申请办理房屋产权登记，该商品房屋已统一办理房屋登记，现在提交资料和缴纳办证费用和契税后，可以独立办理商品房屋产权登记。根据原告唐康林主张的事实、请求，辩论意见，被告腾达公司的辩解，当事人双方举证、质证、辩论意见，本院确认本案的争议焦点为：被告腾达公司是否为原告唐康林办理房地产权证、土地使用权证，及办证费用如何承担，2、从2017年1月1日被告腾达公司是否对原告唐康林承担支付逾期办证违约金。本院评述如下：商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案原、被告签订的《房屋销售合同》及《备忘录》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，对双方具有拘束力，当事人双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。原、被告双方在《房屋销售合同》、《备忘录》中对办理产权登记进行了约定，被告应在原告交清全部有效资料后，为原告办理房屋所有权证，并且按日向原告支付违约金。但是原、被告在2012年3月17日和解协议中，被告一次性补偿原告40000元，原告尚欠的房款28000元不再支付，原告放弃房屋销售合同、备忘录中约定的权利，一切债务清结，并放弃其他诉讼请求，本院依法确认。调解时商品房屋尚不能办理产权登记，产权登记属于行政职权，对产权登记双方未明确协商。现在办证条件成就，被告应当为原告办理产权登记，原告配合被告提供办证登记资料。关于办证费用的承担，被告应否承担违约金，双方虽然在《房屋销售合同》、《备忘录》约定由被告承担，逾期被告承担支付逾期办证违约金，但双方在和解协议中，原告获得补偿40000元，不再支付房屋余款28000元后，明确放弃房屋销售合同、备忘录中的权利，一切债务清结，并放弃其他诉讼请求，现原告提出被告支付违约金，明显不当，本院不予支持。房屋产权登记费用的承担，双方虽然明确被告与原告一切债务清结，但前提条件是合法条件下的债务，双方当时是产权办证不能，对于办证费用的项目和金额无法确定，双方又明确约定被告承担支付办证费用，因此，现二套房屋的办证费用，应当由被告负担。关于房屋买卖契税，原告承认系重复购买房屋，自愿承担契税因二次购房增加部分，依照买卖房屋的办证规定，房屋交易契税依法由买方承担，原告在调解时明确放弃其他请求，而且契税不属于办证费用，因此，应当由原告自已承担。被告辩解不是《房屋销售合同》的主体，不是适格当事人，双方在《备忘录》明确了合同的相对方，被告法人代表在《备忘录》目签字确认，被告的辩解不成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告秀山腾达房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内为原告唐康林办理位于×街道×路×号第×栋×单元×-×和×-×房屋的房地产权证（原告唐康林配合提供办证资料，办证登记费用由被告秀山腾达房地产开发有限责任公司负担，房屋买卖契税由原告唐康林负担）；二、驳回原告唐康林的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告秀山腾达房地产开发有限责任公司负担。如未在本判决指定的期间履行给付金钱外的其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张才明二〇一七年九月一日书记员  肖莉莎