成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初1820号原告：成都美洲地产有限公司。住所地：成都高新区芳草西二街**号。法定代表人：王若洋。委托诉讼代理人：徐述纲，四川昊通律师事务所律师，一般授权代理人。被告：瞿旭海，男，1984年3月28日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：谭斌，四川汉雅律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：王少军，四川汉雅律师事务所律师，一般授权代理人。第三人：成都华人房地产开发有限责任公司。住所地：成都高新区南三环路五段***号。法定代表人：王若洋。委托诉讼代理人：史云明，男，汉族，1986年9月17日出生，住成都市金牛区。系公司员工，特别授权代理人。委托诉讼代理人：陈伟，男，1974年9月6日出生，汉族，住成都市青羊区。系被告公司员工，特别授权代理人。原告成都美洲地产有限公司（以下简称“美洲地产”）诉被告瞿旭海、第三人成都华人房地产开发有限责任公司（以下简称“华人地产”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。本院于2017年4月21日第一次公开开庭进行了审理，原告美洲地产的委托代理人徐述纲，被告瞿旭海及其委托代理人谭斌，第三人华人地产的委托代理人陈伟参加诉讼；于2017年9月11日第二次公开开庭进行审理，原告美洲地产的委托代理人徐述纲，被告瞿旭海及其委托代理人谭斌、王少军，第三人华人地产的委托代理人史云明到庭参加诉讼。于2017年9月15日第三次公开开庭进行审理，原告美洲地产的委托代理人徐述纲，被告瞿旭海的委托代理人谭斌，第三人华人地产的委托代理人史云明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美洲地产向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2015年6月12日签订的《房屋（商铺）租赁合同》（合同编号：SZM（2015）004）；2、被告瞿旭海向原告美洲地产支付管理费（管理费按照房屋每月管理费42000元，从2016年8月28日起计算至被告实际腾退并交还房屋之日止，暂计算至2016年12月15日已拖欠管理费151000元）；3、判令被告瞿旭海向原告美洲地产支付迟延履行违约金（迟延履行违约金计算如下：其中2015年9月1日至2016年12月15日期间因被告未能按时支付管理费而实际产生的迟延履行违约金为190003元；后续产生的迟延履行违约金从2016年12月16日起按照被告所拖欠租金为基数按照每天5‰标准计算至被告实际支付完毕之日止）。事实和理由：原告于2015年6月12日与被告以及第三人签订一份《房屋（商铺）租赁合同》，约定被告瞿旭海租赁第三人华人地产位于成都32号、34号及对应二层、三层房屋共762.31平方米，用于经营洋酒酒吧，并由原告美洲地产公司负责对所出租房屋进行管理并向被告瞿旭海收取管理费，合同还对租赁期限、租金、管理费用、违约责任等进行了明确约定。同时，原被告及第三人还共同签订了《关于承租人向出租人退还商铺的约定》。合同签订后，原告及第三人华人地产公司按约向被告瞿旭海交付了承租房屋，并由原告对房屋进行委托管理。被告随即对房屋进行装修改造，在装修过程中，在未经原告及华人地产同意的情况下，擅自将房屋临街部分建筑进行拆除重建并改变房屋结构，在此过程中曾受到城管部门调查。改造完成后，被告开始营业并实际经营一年多时间。被告在承租过程中，违反合同约定，每期管理费均未按时按期支付，每期支付均构成违约。并且自2016年9月9日支付了一次款项后即未支付租金或管理费用，并且还拖欠物业单位自2016年8月22日至今的物业管理费用、水费、电费等费用，物业中心已多次催要。2016年11月2日，被告起诉原告及第三人要求解除合同，但至今被告仍实际占用使用涉案房屋。综上，被告瞿旭海违反合同约定，在合同履行过程中未严格按照合同约定按时支付费用，已构成违约。被告瞿旭海答辩称，1、美洲要求解除合同的理由不成立，被告瞿旭海发生纠纷是华人地产门店的房屋产权不齐，由此受到行政管理部门的查处，整个过程中，华人地产拒不提供相关合法建设的手续，导致城管部门干预，严重影响被告的经营，被告要求原告和第三人出面解决此事，但华人地产拒不履行相关的义务，此情况下，被告瞿旭海就没有按时交纳租金；2、我们承租的房屋不但包括了楼的本体建筑而且还包括外面的门店，我方租赁了该房屋之后肯定会对门店面积进行装修。在装修过程中，城管要求我们出具相关合法手续，这才知道华人地产没有相关的产权，协商中，华人地产也给我们提供了相关的手续，是华人地产和城管部门出具的相关报告，要对门店进行整改重建，所以我们的装修完全是按照经营需要，华人地产也是同意了的。华人地产说我方是擅自装修、重建门店该事实不能成立；3、9月30日之后房屋就没有由我方占有使用了，因为出租方派人来把门店锁了，我们也不敢把锁打开，就一直没有使用房屋，为此我们还报警了；4、关于租金和管理费缴纳是否存在逾期的问题。合同约定的是提前15天缴纳下期租金，在合同履行过程中，双方又达成了口头协议，协议的内容是租金和管理费每月交一次，具体哪天来，双方没有进行明确的约定，一直到2016年过完年之后，双方才说每个月交租金和管理费。如要计算逾期缴纳违约金，在2016年7月之前的部分我们不认可，因为双方是有口头协议缴纳时间。2017年7月有部分租金和管理费晚了几天；5、原告美洲地产主张的所有违约金计算比例过高，请求法院调低，请求按照人民银行同期存款利率计算；6、9月30日之后，华人地产和美洲地产把租赁房屋上锁收回，一直锁到现在，9月30日之后的租金和管理费都不应当再缴纳。第三人成都华人房地产开发有限责任公司答辩称，同意美洲地产的诉讼请求。经审理查明，原告成都美洲地产有限公司（管理方，丙方）与被告瞿旭海（承租方，乙方），第三人成都华人房地产开发有限责任公司（出租方，甲方）于2015年6月12日签订了《房屋（商铺）租赁合同》约定：1、出租房屋坐落于成都市32号、34号及对应二层、三层，总建筑面积762.31平方米；2、乙方拟将承租房屋用于经营洋酒超市及酒吧用途；3、租赁期限5年零15天，租赁时间自2015年6月16日起至2020年6月30日止；4、甲方委托丙方对上述房屋进行租赁管理，乙方同意并接受丙方的管理，丙方代为管理出租房屋的期限为5年零15天，自2015年6月16日起至2020年6月30日止；5、租金的支付：自2015年6月16日起，乙方以每2个月为一期交纳租金一次，每期租金应于本期租赁时间开始前15天支付给甲方；6、租金数额：2015年6月16日起到2016年6月30日止，商铺租金每月4万元，每期应交租金8万元；2016年7月1日起到2017年6月30日止，每月4.2万元，每期应缴纳8.4万元；2017年7月1日起至2018年6月30日止，每月44100元，每期应缴纳88200元……乙方于2015年6月16日入驻商铺前，向甲方支付2015年7月1日至2015年8月31日止的租金共计人民币8万元；7、管理费：乙方向丙方交纳管理费的结算方式：自2015年6月16日起，乙方以每2个月为一期交纳管理费一次，每期管理费应于本期租赁时间开始前15天支付给丙方，2015年6月16日起到2016年6月30日止，商铺管理费每月4万元，每期应交管理费8万元；2016年7月1日起到2017年6月30日止，每月4.2万元，每期应缴纳8.4万元；2017年7月1日起至2018年6月30日止，每月44100元，每期应缴纳88200元……乙方于2015年6月16日入驻商铺前，向丙方支付2015年7月1日至2015年8月31日止的租金共计人民币8万元；8、履约保证金：乙方于2015年6月16日入驻前，向丙方交纳履约保证金16万元，租赁期满，乙方结清所有应付费用，且无其他违约行为的，丙方在收到乙方退还的租赁房屋后办理退款手续，无息退还乙方履约保证金。9、乙方违约：乙方拖欠甲方租金、丙方管理费或该房屋的物业管理费、水电费等应付费用达一个月的视为乙方违约，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方应向甲方支付违约金16万元，履约保证金抵作部分违约金。同时，乙方应立即向甲方、丙方支付欠付的房租费及管理费。10、如乙方未能按合同约定的时间向丙方交纳任何一期管理费，每逾期一天，则乙方应每天（违约当期应交纳租金的5‰）标准向丙方支付延迟履行违约金。11、甲方出租房屋产权关系不清造成纠纷，影响乙方营业的，视为甲方违约，乙方有权解除本合同，丙方应立即退还乙方履约保证金及已交租金及管理费中按剩余时间折算的部分，乙方的装修损失由甲方承担，同时，甲方向乙方支付违约金16万元。合同签订当日，第三人成都华人房地产开发有限责任公司向被告交付了案涉房屋，被告向第三人成都华人地产交付了首期租金，被告向原告美洲地产交纳了16万元履行保证金及首期管理费，三方签署了《名人苑房屋（商铺）交接清单》载明：“草西二街32号、34号及对应二层、三层（762.31平方米）……”。双方还签订了《关于承租人向出租人退还商铺的约定》对合同终止后承租方退还商铺的具体事宜进行了约定。美洲地产在庭审中确认履约保证金为代华人地产收取，华人地产对此予以确认。另查明，案涉房屋一层商铺前面有一约70平方米突出部分，为钢架与玻璃构成的建筑物，占用商铺前面的部分人行道，该建筑物在华人地产将案涉房屋出租给原告之前已经存在，并挂有上一承租人的招牌“腾龙阁.茶楼.棋牌”被告接收房屋后，进行了装修，成立5M酒吧用于经营洋酒超市及酒吧。装修过程中，被告对上述约70平方米突出部分建筑物进行了部分装修改造，但并未改变结构，并未多占用面积。2015年7月6日，成都高新区城市管理行政执法局发出《通告》：“经成都高新区规草西二街32号（原腾龙阁茶楼）房屋外侧新建面积约70平方米钢架结构建（构）筑物未取得城乡规划行政主管部门审批手续，属违法建设……现将有关强制拆除决定通告如下：一、限上述地点的违法建（构）筑物当事人，于2015年7月10日24时前，自行拆除该处违法建（构）筑物。”同时下发的还有《责令停止违法建设行为决草西二街32号（原腾龙阁茶楼）：你单位未取得建设工草西二街32号擅自建设钢架结构建（构）筑物的行为……现责令你单位立即停止违法建设行为，接受我局进一步调查。”第三人华人地产于2015年7月12日向高新区城市管理和环境保护局，于7月16日向高新区规划局发送《报告》载明：“2001年3月1日经高新区规划建设管理局市政处同意，由我公司投资将芳草西二街“名人苑”前火烧堰河道80米段，进行了绿化改造示范，效果显著。并被高新区选为优秀光彩工程项目，参加了成都市光彩工程成果展。为了更好的进行环境意识宣传，我公司在绿化改造示范段内，增设了60M2展示亭一个。现在因原增设的60M2亭十分破旧，严重影响城市形象，我公司决定对该亭进行同等同面积的更换修整，请予批准。”其后，成都高新区城市管理行政执法局未再进一步处理，被告完成装修，正常营业。2016年8月15日，成都高新区城市管理行政执法局向被告发出《成都市城市管理行政执法机关调查通知书》载明成都高新区草西二街32号外擅自违法建设一事，请你于2016年8月16日至成都高新区城管执法大队接受调查。”2016年7-8月的管理费按合同为8.4万元，原告实缴8万，其中7月12日交纳40000元，8月10日交纳30000元，9月9日交纳10000元，尚有4000元未支付。至于原告提出的双方达成合意，因免租期延长，涨租日应以2016年9月开始，因原告未能提供证据予以证明，故不予采信。2016年9月18日，原告、第三人与被告就租金支付问题进行沟通，要求被告交纳9月租金8.4万元（审注：包括4.2万管理费）及7-8月所欠8000元（审注：包括4000元管理费），双方沟通短信载明：“被：我们口头协商的你们现在不认帐了是吧？原：请看清楚，现在交纳9月租金8.4万元（审注：包括4.2万管理费）及7-8月所欠8000元（审注：包括4000元管理费）。被：我就是问你们公司不答应我们月底缴清是不是？原：就向你们上面所说的，珍重合同及口头协商！被：我们之前口头协议的每个月交算不算数？原：按合同你们是两个月提前15天交纳租金一次。因你们说2个月交纳较困难，1个月交纳租金1次，交着交着你们就不按口头协议办了。被：我们哪个月又没交呢？原：7月、8月都还未结清。被：那是你们同意我们先付八万的吧。原：从来没有过。”三方未能就租金与管理费支付事宜达成一致，原告亦未再支付管理费，三方就此产生争议。2016年9月30日，三方就租金及管理费支付产生争议并报警，《接（报）处警登记表》载明：“报警内容：芳草西二街5M酒吧，有人锁门；处警情况：本日16时03分接群众指令（，成都市高新区芳草西二街32号5M酒店因拖欠成都华人房地产开发有限责任公司的房租费，双方因房租问题发生矛盾……”当日，案涉房屋门被锁闭。原告及第三人在庭审中否认涉案房屋为其锁闭。2017年5月9日，在法院主持之下，三方到场，将案涉房屋门锁打开，三方确认从2017年5月10日至2017年5月31日为腾退期，房屋交被告自行上锁看管，被告将房屋内所属财产搬离。2017年6月1日，被告将房屋钥匙交与原告与第三人。另查明，2001年2月1日，第三人成都华人地产向成都高新区市政处呈交《报告》载明：“由我公司投资将芳草西二街“名人苑”前火烧堰河道80米段，进行了绿化改造示范，效果显著，并被高新区选为优秀光彩工程项目，参加了成都市光彩工程成果展。为了更好的进行环境意识宣传，我公司拟在绿化改造示范段内，增设60M2展示亭一个。请批准并办理占道手续为盼。”高新区规划建设管理局市政处2001年3月1日批复：“同意设置，如城市建设需要无条件拆除。”并加盖公章。本院认为，原、被告及第三人三方签订的《房屋（商铺）租赁合同》及系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案争议的焦点在于：1、约60M2钢架建筑是否应该包括在租赁合同之中，是否为违法建筑；2、在合同履行过程中，被告是否违约；3、谁实施的锁门行为及其举证责任。一、约60M2钢架建筑是否应该包括在租赁合同之中，是否为违法建筑。《房屋（商铺）租赁合同》以及《名人苑房屋（商铺载明租赁标的为芳草西二街32号、34号及对应二层、三层（762.31平方米）没有涉及到成都华人地产没有产权的约60M2钢架建筑，但是从三方所举证据来看，上述钢架建筑在被告租赁房屋之前即已经存在，并为上一承租人所用，而且从实际使用来看上述钢架建筑位于合同约定房屋之前，为合同约定租赁房屋主要开门之处且与租赁房屋连为一体，因此，约60M2钢架建筑应该包括在租赁合同之中。上述钢架建筑建于2001年，由第三人成都华人地产向成都高新区市政处呈交《报告》申请建设，高新区规划建设管理局市政处2001年3月1日书面批复：“同意设置，如城市建设需要无条件拆除。”因此，上述钢架建筑为临时建筑，而非违法建筑。虽2015年7月6日成都高新区城市管理行政执法局发出《通告》要求拆除，但是通过第三人成都华人地产呈送《报告》说明情况后，原告顺利完成了装修，并正常营业。至于2016年8月15日成都高新区城市管理行政执法局发出的《调查通知书》，也仅为调查并未要求限期拆除并进行处罚。故对被告认为案涉房屋中存在违法建筑，符合14.2.2条约定的产权关系不清，第三人因此而存在违约行为的主张不予支持。二、被告在合同履行过程中是否违约。三方诉争的基础法律关系为房屋租赁法律关系，第三人作为房屋的出租方其主要义务为房屋的交付，被告的主要义务为按时支付租金及合同约定应该支付给原告的管理费。合同履行过程中，第三人华人地产已经按照合同约定向被告瞿旭海交付了房屋，而被告瞿旭海亦实际占有并使用案涉房屋，就应该按照合同的约定向第三人支付租金，合同约定租金为两个月一付，后双方通过口头约定将租金调整为一月一付，虽原告与第三人在庭审中对上述调整不予认可，但是通过瞿旭海提供的短信聊天记录可以证明三方就租金包括管理费支付方式的变更达成了一致，并且原告亦未追究被告延迟交纳管理费的违约责任，因此，对于原告在诉讼中提出的在合同履行过程中被告存在迟延履行而承担违约金的诉求不予支持。但是被告对于其未缴纳9月租金以及8月租金尚有部分未交纳的事实予以确认，因此，被告瞿旭海在合同履行过程中存在违约行为。三、谁实施的锁门行为以及其后的租金承担。本案案涉房屋于2016年9月30日被人上锁，被告瞿旭海认为是原告及第三人所为，而二者皆予以否认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，作为案涉房屋的实际占有使用人被告瞿旭海，应该对谁实施了锁门行为承担证明责任，现被告瞿旭海提供的证据包括其提供的《接处警登记表》以及两次申请法院调查取证，调查的内容都不能证明是原告及第三人实施了锁门行为，应该承担举证不力的责任，应该承担锁门之后的管理费。但是依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合同费用，由违约方承担。”第三人作为出租人也具有减少损失的义务，依据合同约定第三人华人地产在被告瞿旭海未交纳租金或管理费超过一个月之时就取得了合同解除权，而第三人成都华人地产在被告一直未交付租金的情况下，第三人有义务减少损失的进一步扩大，应该在两个月未收到租金而被告亦拒绝交付租金的情况下及时解除合同，收回房屋，而第三人却一直到合并审理的（2016）川0191民初13153号案件中才提出反诉行使解除权，对于损失扩大部分不予支持。第三人2016年11月1日以后的租金损失部分不应得到支持。因此，对于2016年11月1日以后的管理费损失，因第三人怠于减少损失，不应该归于被告承担，故对原告主张被告欠付的2016年10月31日之前的管理费予以支持。综合原告8月尚欠的管理费4000元，总计应向被告支付欠付的管理费88000元。关于迟延履行交付管理费的违约金，因被告违约应该支付其欠付8月、9月、10月管理费的迟延履行违约金，但是违约金的确定以实际损失为依据，因被告延迟支付管理费，原告损失的是资金利息，因此对于原告主张的违约金，本院按年息5%的标准计算，计算的基数也应该截止至2016年10月，具体为:2016年8月1日至8月9日，以2000元为基数，以年息5%计算为2.47元；2016年9月1日至9月9日，以14000元为基数，年息5%计算为17.26元；2016年9月10日至9月30日，以4000元为基数，年息5%计算为11.51元；2016年10月1日至2016年10月31日以46000元为基数，以年息5%计算为195.34元；2016年11月1日起以88000元为基数，以年息5%计算至被告实际付清之日止。关于合同解除，因三方都在诉讼中提出解除《房屋（商铺）租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，对于三方解除合同的诉请予以支持，《房屋（商铺）租赁合同》于本案起诉状副本送达之日2016年11月29日解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、原告成都美洲地产有限公司、被告瞿旭海、第三人成都华人房地产签订的位于成都市高新区芳草西二街32号、34号及对应二层、三层，总建筑面积762.31平方米的《房屋（商铺）租赁合同》于2016年11月29日解除；二、被告瞿旭海应于本判决生效之日起十五日内向原告成都美洲地产有限公司支付欠付的管理费88000元；三、被告瞿旭海应于本判决生效之日起十五日内向原告成都美洲地产有限公司支付迟延交付管理费的违约金（具体计算方式为2016年8月1日至8月9日，以2000元为基数，以年息5%计算为2.47元；2016年9月1日至9月9日，以14000元为基数，年息5%计算为17.26元；2016年9月10日至9月30日，以4000元为基数，年息5%计算为11.51元；2016年10月1日至2016年10月31日以46000元为基数，以年息5%计算为195.34元；2016年11月1日起以88000元为基数，以年息5%计算至被告瞿旭海实际付清之日止）;四、驳回原告成都美洲地产有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3208元，由原告成都美洲地产有限公司承担2208元，由被告瞿旭海承担1000元。（此款原告已预交，被告在履行上述支付义务时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年九月十五日书记员 韩亚群