江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0321民初29号原告：徐州威盛工艺品有限公司，住所地丰县王沟镇单楼街188号。法定代表人：于世启，该公司董事长。原告：齐艳秋，女，1968年6月10日出生，汉族，农民，住丰县。二原告共同委托诉讼代理人：张保朝，江苏弘润律师事务所律师。被告：亓红，女，1978年3月21日出生，汉族，个体工商户，住丰县。委托诉讼代理人：杨进，江苏凯旋律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓伟，男，个体工商户，住丰县。被告：徐州正道餐饮有限公司，住所地丰县解放路凤凰嘉园5栋1-2层，送达地址丰县白云楼楼下食物恋。法定代表人：刘俊峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔涛，男，该公司经理，住丰县。原告徐州威盛工艺品��限公司（以下简称威盛公司）、齐艳秋诉被告亓红、徐州正道餐饮有限公司（以下简称正道公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理。依法先适用简易程序，后转为普通程序，于2017年3月14日、3月24日、5月5日、6月15日公开开庭进行了审理。原告威盛公司的法定代表人于世启、原告齐艳秋及二原告的共同委托诉讼代理人张保朝，被告亓红的委托诉讼代理人杨进、亓伟、被告正道公司的委托诉讼代理人孔涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威盛公司、齐艳秋向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告和被告亓红签订的房屋买卖合同，并判令被告亓红退还已收取的租赁费、赔偿贷款利息损失计9876000元（其中包括被告亓红应退还已收取的租赁费210万元）；2.解除原被告之间房屋租赁合同补充协议，由被告正道公司向原告支���下余的租赁费；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月17日，原告和亓红签订房产买卖合同，约定亓红购买原告位于丰县凤凰嘉园的房屋，同时约定了价款、付款期限等事宜。因当时房屋已经出租给正道公司使用，原告和亓红、正道公司共同签订补充协议，约定租赁费由亓红收取。协议签订后，亓红严重违约收取部分租赁费后拒不履行约定的付款义务，致使原告既不能得到售房款，又无法正常收取租赁费，银行贷款不能偿还。亓红辩称，原告和答辩人签订的房屋买卖合同合法有效，不能随意解除，即使解除也要分清责任。因买卖合同明确约定，租赁费属于答辩人所有，原告要求答辩人返还租赁费不符合约定。原告要求赔偿损失也无依据，因为原告违约。原被告三方的协议合法有效，不能随意解除，正道公司不应当向原告��付租赁费，根据协议约定应当向答辩人支付。后亓红在庭审中又同意解除房屋买卖合同。正道公司辩称，无异议。经征求双方当事人意见，本案的争议焦点为：第一，原告要求解除合同是否符合合同约定条件或者法定条件；第二，如解除合同被告是否违约及如何承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人对证据进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月17日，原告威盛公司和被告正道公司签订房屋租赁合同，威盛公司将丰房权证公字第××号丰县凤凰嘉园5幢4-6层1-5号、9-12号商服房屋出租给正道公司使用，租赁期限自2010年11月17日起至2029年2月28日止，从2010年11月17日至2011年2月28日为免租期，租赁开始的前五年每年租金为30万元，第六年到第十五年每年租金为40万元，第十六年到第十八年每年租金为49万元，租金第一年每半年支付一次，从第二年到第十八年每年的1月28日前一次性付清当年的租金。同日，原告齐艳秋和被告正道公司签订房屋租赁合同，齐艳秋将丰房权证私字第××号丰县凤凰嘉园5幢1-3层101、201、202、301、302、303、304、305、309、310、311、312#商服房屋出租给正道公司使用，租赁期限自2010年11月17日起至2029年2月28日止，从2010年11月17日至2011年2月28日为免租期，租赁开始的前五年每年租金为35万元，第六年到第十五年每年租金为40万元，第十六年到第十八年每年租金为49万元，租金第一年每半年支付一次，从第二年到第十八年每年的1月28日前一次性付清当年的租金。2013年7月17日���两原告作为甲方，被告亓红作为乙方，就上述两份房屋租赁合同中记载的房屋签订房屋买卖合同，甲方将上述房屋以3200万元价款出售给乙方，合同第二条约定：“乙方在2013年7月17日付给甲方人民币600万元，甲方在丰县农商行的2400万元贷款，由乙方在贷款到期之日偿还，在未过户之前银行贷款所产生的利息由甲方偿还，偿还银行贷款后7日内办理房产过户手续，办理完过户手续后3日内，乙方将剩余200万元转入甲方指定账户。”合同第三条约定：“甲方在2013年7月18日将上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。”第五条约定：“本合同经双方签字盖章后生效。”第八条约定：“甲方与徐州正道餐饮有限公司的租赁权在合同生效之日同时移交给乙方，并协助乙方与租赁方重新签订租赁协议。房租费在房产过户之前由甲方收取，房产过户之后由乙方收取。”2013年9月4日，亓红作为甲方，正道公司作为乙方，威盛公司和齐艳秋作为丙方，就上述房屋签订房屋租赁合同补充协议，约定：丙方与与乙方签订的租赁合同继续有效，甲方同意继续按照原合同执行；自签订本协议起（不管该房的产权甲方与丙方有没有完成过户）该房收益（即房租）归甲方所有，乙方将房租按期交给甲方或打入甲方指定账户（2013年2月17日至2014年1月28日的乙方已付给丙方）；本协议作为2010年11月17日丙方与乙方签订的房屋租赁合同的补充协议，与租赁合同具有同等法律效力。2012年1月19日，威盛公司与原丰县农村信用合作联社签订流动资金循环借款合同，威盛公司向原丰县农村信用合作联社借款，约定：合同项下的借款额度为1200万元，借款人使用上述循环借款额度的期限自2012年1月19日至2015年1月16日止，在该期限内，借款人可循环使用上述借款额度，但在该期限内任一时点上的借款余额不得超过该借款额度。2012年3月9日，威盛公司又与原丰县农村信用合作联社签订流动资金循环借款合同，威盛公司向原丰县农村信用合作联社借款，合同约定借款人使用循环借款额度的期限自2012年3月9日至2015年3月8日止，合同约定的涉及上述借款合同的内容基本一致。2014年3月10日，威盛公司偿还借款本金1200万元、支付正常利息281294.19元，计息起止日期自2013年12月21日至2014年3月10日共计79日，本次偿还借款的贷款发放日为2013年3月27日，贷款到期日为2014年3月10日。2014年3月11日，威盛公司偿还借款本金1200万元、支付正常利息288886.94元，计息起止日期自2013年12月21日至2014年3月11日共计80日，本次偿还借款的贷款发放日为2013年3月28日，贷款到期日为2014年3月15日。以上屋租赁合同补充协议签订后，被告正道公司已经支付给被告亓红2014年1月28日至2016年1月28日期间的房租220万元。本院认为，当事人应当按照合同约定履行义务，否则，应当承担与该违约行为相对应的违约责任。第一，关于原告要求解除合同是否符合合同约定条件或者法定条件问题。根据合同法规定，当事人可以协商解除合同，也可以依据法定条件单方解除合同。本案中，原告提出解除房屋买卖合同及房屋租赁合同补充协议，被告亓红虽在第一次庭审时不同意解除合同，但在后来的庭审中同意解除合同，应当认定双方就合同解除本身达成了一致意见，故，原告要求解除房屋买卖合同，本院予以支持。由于原被告签订的房屋租赁合同补充协议的前提是此前原告和被告亓红签订的房屋买卖合同，及原告和被告正道公司的房屋租赁合同，现原告和被告亓红解除了房屋买卖合同，原被告签订的房屋租赁合同补充协议也失去了存在的基础条件，原告要求解除该补充协议本院亦予以支持。第二，关于解除合同被告是否违约及如何承担违约责任问题。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，由于原告和被告亓红已经协商解除房屋买卖合同，亓红收取被告正道公司的220万元租金应当返还给原告，而原告在本案中要求被告亓红返还210万元房租于法并无���合，本院予以支持。原告还要求亓红赔偿未及时偿还丰县农商行贷款的利息损失，本院认为：1.从双方房屋买卖合同约定的亓红偿还银行贷款的期限看，原告在丰县农商行的2400万元贷款，由被告亓红“在贷款到期之日偿还”，根据原告提供的偿还该笔借款的书面手续看，原告2014年3月10日偿还的1200万元及相应利息的贷款到期日为2014年3月10日，2014年3月11日偿还的1200万元及相应利息的贷款到期日为2014年3月15日，由此可以看出，原告偿还上述借款时并未超过与银行约定的贷款到期日，由此不能认定被告亓红偿还借款违反“在贷款到期之日偿还”的约定。2.从房屋买卖合同约定的偿还银行贷款利息的主体看，“在未过户之前银行贷款所产生的利息由甲方偿还”，涉案房屋未过户，原告要求被告亓红赔偿银行贷款产生的利息，亦不符合此处的约定。3.从实际使用贷款的受益主体看，实际使用该笔银行贷款的主体是原告而不是被告亓红，原告实际使用资金支付给银行利息是应有之义，其要求未实际使用银行贷款的被告亓红赔偿利息损失不符合民法上的权利义务对等原则。综上，原告要求被告亓红赔偿银行贷款利息，不符合合同约定，也不符合权利义务对等原则，本院不予支持。原告还要求被告亓红赔偿的其他利息损失，未提供证据证明，本院不予支持。至于被告亓红主张的签订房屋买卖合同时已经以其和原告于世启欠其借款折抵了600万元购房款，由于双方未在合同中明确具体约定该房款的付款方式，也未提供证据证明其主张，经本院组织双方对账、质证，也不能明确得出其主张的事实，在此情况下，双方均同意就双方的资金往来另行主张权利，根据特定的违约行为承担相对应的违约责任的法律适用原则，这不影响本案诉求的处理。原告要求被告正道公司将其余的房租直接支付原告的诉求，本院认为，原被告三方签订的房屋租赁合同补充协议解除后，恢复到原告和被告正道公司原来签订房屋租赁合同的履行状态，原告要求被告正道公司直接将其余房租支付给原告，应当予以支持。综上所述，应当解除原告和被告亓红签订的房屋买卖合同、原被告签订的房屋租赁合同补充协议，被告正道公司将其余租赁费直接支付给原告，被告亓红返还给原告房租210万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原告徐州威盛工艺品有限公司、齐艳秋和被告亓红2013年7月17日签订的房屋买卖合同，及原告徐州威盛工艺品有限公司、齐艳秋和被告亓红、徐州正道餐饮有限公司2013年9月4日签订的房屋租赁合同补充协议；二、被告亓红于本判决生效后十日内返还给原告徐州威盛工艺品有限公司、齐艳秋2014年1月28日至2016年1月28日期间的房租210万元；三、被告徐州正道餐饮有限公司将涉案其余房租直接支付给原告徐州威盛工艺品有限公司、齐艳秋；四、驳回原告徐州威盛工艺品有限公司、齐艳秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案��受理费80932元，诉前保全费4520元，合计85452元，由原告徐州威盛工艺品有限公司、齐艳秋负担42726元，被告亓红负担42726元（随案款直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  周洪林审 判 员  凌 燕人民陪审员  胡荣军二〇一七年九月十五日书 记 员  胡劲草