江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初12602号原告（反诉被告）：金庆嗣，男，1971年10月1日出生，汉族，住上海市卢湾区。被告（反诉原告）：昆山中旭房地产发展有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇。法定代表人：孙懋，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。原告金庆嗣与被告昆山中旭房地产发展有限公司（以下简称中旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法适用简易程序于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告金庆嗣、被告中旭公司委托诉讼代理人孙君宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金庆嗣向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金61343.48元（2206600元×日万分之一×248天+2206600元×0.3%）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月5日，被告与原告签订《昆山市商品房购销合同》，原告购买了被告开发建设的位于昆山市××中××路南侧紫荆庄园××室房屋一套，总价款为2206600元，双方就房屋面积、付款方式、交房时间及违约责任等均作出了详细规定。合同签订后，原告按照合同约定，履行了房款的支付义务，但是被告违反合同第八条关于交付期限的约定（被告应在2015年10月31日前交付房屋），实际于2016年7月6日交付房屋，按照合同约定，被告理应承担违约责任，支付原告违约金及赔偿金等，但是被告拒绝支付。原告为维护自身正当合法权益，特向贵院提起诉讼。被告中旭公司辩称，逾期交房违约金计算方式正确，但是原告直至2016年12月3日收房，被告要求向原告主张逾期收房的违约金。反诉原告中旭公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期收房违约金60000元（自2016年8月1日起计算至2016年12月3日，按照每日500元计算）；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告金庆嗣签订《商品房销售合同》，反诉被告购买了反诉原告开发建设的位于昆山市××中××路南侧紫荆庄园××室房屋一套，总价款为2206600元，双方就房屋面积、付款方式、交房时间及违约责任等均作出了详细规定。在履约过程中，反诉被告存在逾期收房的情况，根据合同的约定，反诉原告要求反诉被告支付违约金。反诉被告金庆嗣辩称，请求法院驳回反诉原告的反诉请求，反诉被告对反诉原告主张的违约金的起算时间不认可，每日500元的计算标准过高，而且在合同中该条文是格式条款，未提醒当事人，应属无效，反诉被告没有收到反诉原告的书面催告书。本院经审理认定事实如下：2015年2月5日，原、被告签订《商品房购销合��》，约定被告中旭公司将昆山市淀山湖镇中旭路南侧XX庄园XX幢XX号房屋一套出售给原告金庆嗣，总价款为2206600元，合同第六条约定买受人于2015年2月5日付款666600元，出卖人协办贷款154000元。合同第八条约定出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付买受人使用，第九条约定逾期不超过30日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，合同继续履行，出卖人除向买受人支付上述违约金外，另需支付买受人已付款的0.3%的赔偿金。合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规��的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房未住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人应当发出书面催告书一份，买受人未按催告书规定日期办理该房屋验收交接手续，则自该催告书发出之日起第二日起，视为该房屋已交付给买受人，该房屋的风险责任转移由买受人承担，买受人并需按每日500元的标准向出卖人支付逾期收房违约金。原告金庆嗣按照合同约定的方式支付了全部购房款，被告中旭公司于2016年7月17日和2016年8月19日两次向原告金庆嗣发生交房通知书，原告金庆嗣实际于2016年12月3日接收房屋。上述事实有房屋买卖合同、发票��快递记录等及原被告当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守履行。原告金庆嗣按约支付房款，被告理应继续履行合同向原告交付房屋，逾期应当承担违约责任，对于逾期交房责任，原告金庆嗣按照被告通知的收房时间2016年7月6日主张违约金61343.48元（2206600元×日万分之一×248天+2206600元×0.3%），被告中旭公司对此没有异议，本院予以确认。反诉原告中旭公司要求反诉被告金庆嗣支付逾期收房违约金，反诉被告金庆嗣称未收到催告书，庭审中反诉被告金庆嗣认可反诉原告中旭公司于2016年7月17日和2016年8月19日两次向其发送交房通知书，2016年8月19日第二次发出的交房通知书是在反诉被告未按照交房通知书指定的时间及时收房而第二次发出，实际具有催告的性���，因此，2016年8月19日视为反诉原告的催告日期，2016年8月20日起至反诉被告金庆嗣实际收房日期2016年12月3日止，反诉被告金庆嗣应当承担该期间的逾期收房违约金。反诉原告按照500元/日的标准主张逾期收房违约金，反诉被告主张该计算标准过高，反诉原告未举证证明其实际损失，故本院酌情调整按照总房价的万分之一计算，故反诉被告金庆嗣应当支付反诉原告中旭公司逾期收房违约金23169.3元（2206600元×日万分之一×105天）。反诉被告金庆嗣辩称向反诉原告的工作人员确认过可以逾期收房且不承担违约责任，但是未举证证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告昆山中旭房地产发展有限公司支付原告金庆嗣逾期交房违约金61343.48元。二、反诉被告金庆嗣支付反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司逾期收房违约金23169.3元。以上一、二项折抵后，昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付金庆嗣38174.18元。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或者昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1334元，减半收取667元，由被告昆山中旭房地产发展有限公司负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费1300元，减半收取650元，由反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司负担399元，反诉被告金庆嗣负担251元。反诉被告负担部分，反诉原告已预交，本院不再退还，反诉被告于本判决生效之日起十日内支付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审判员  胡小娟二〇一七年九月二十七日书记员  徐梦丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措���或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。