北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9322号上诉人（原审被告）：王冬冬，男，1986年1月20日出生。委托诉讼代理人：胡浩，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺沿沿，男，1991年9月15日出生。被上诉人（原审原告）：赵雁，女，1960年11月4日出生。委托诉讼代理人：王争，北京市易行律师事务所律师。上诉人王冬冬因与被上诉人赵雁委托合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王冬冬的委托诉讼代理人胡浩、贺沿沿，被上诉人赵雁及其委托诉讼代理人王争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王冬冬上诉请求：1.请求撤销一审法院判决第一项，依法改判驳回赵雁的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由赵雁承担。事实与理由：1.一审法院错误认定王冬冬以570万元售房超越授权范围；2.一审法院未结合其他相关因素综合考虑，错误认定570万元为不合理低价，王冬冬存在故意或重大过失；3.一审法院采信评估报告，缺乏法律及事实依据。赵雁辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审法院判决，不同意王冬冬的上诉请求及理由，请求依法驳回王冬冬的上诉请求，维持一审法院判决。赵雁向一审法院起诉请求：1.判令王冬冬支付赵雁损失315.33万元（评估价值-售卖价值）；2.本案诉讼费用由王冬冬承担。一审法院认定事实：2014年11月15日，赵雁（委托人）向王冬冬（受托人）出具委托书，写明：“委托人有坐落在北京市×××302号【房屋所有权证号：X京房权证通字第×××号】的房产一处，因委托人事务繁忙，现委托受托人代为办理如下事宜：一、签订房屋买卖合同、签订网签合同及撤销网签；二、办理产权过户登记手续；三、代缴相关税费；四、代收房价款；五、协助买方办理银行贷款；六、办理物业交割手续；其他与上述房产出售有关的一切事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，委托人均予以承认，并由委托人承担一切法律责任。受托人有转委托权。委托期限：自2015年1月14日起两年。”赵雁在委托人处签字并按手印，该份委托书由北京市中信公证处予以公证。2015年1月20日，王冬冬以赵雁委托代理人的身份与敬轩公司针对北京市×××302号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋成交价格为570万元。2015年1月23日，王冬冬与敬轩公司签订房屋网签合同。当日，北京市×××302号房屋变更登记至敬轩公司名下。赵雁于2015年8月18日将王冬冬以委托合同纠纷为由起诉至法院，审理过程中，赵雁与王冬冬均认可出售涉诉房屋的日期为2015年1月23日，故法院依赵雁的申请委托北京百成首信房地产评估有限公司就北京市×××302号房屋的房地产市场价值进行评估。价值时点为2015年1月23日，估价对象包括北京市×××302的结构、装修及附属于房屋的设施设备部分，不含可移动的家具及装饰品等。北京百成首信房地产评估有限公司于2016年1月8日出具的房地产评估报告（编号：百成首信估字[2015]×××号）确定估价对象的市场价值为人民币815.33万元，单价为人民币28055元/㎡。其后，赵雁撤回起诉。2014年11月6日，赵雁向吴某出具借条，借款金额为100万元，借期为2个月（自2014年11月6日起至2015年1月6日止），若到期未能全额归还，赵雁额外向吴某每天多支付借款总金额5‰的违约金。同日，赵雁向吴某出具收到100万元借款的收条。2014年11月7日，赵雁向王冬冬出具借条，借款金额为30万元，借期为1个月（自2014年11月7日起至2014年12月7日止），若到期未能全额归还，赵雁额外向王冬冬每天多支付借款总金额5‰的违约金。同日，赵雁向王冬冬出具收到30万元借款的收条。2014年11月14日，赵雁向吴某出具借条，借款金额为440万元，借期为2个月（自2014年11月14日起至2015年1月14日止），若到期未能全额归还，赵雁额外向吴某每天多支付借款总金额5‰的违约金。同日，赵雁向吴某出具收到440万元借款的收条。赵雁与吴某于2014年11月14日就上述100万元、440万元借款签订借款合同，借款合同经由北京市中信公证处予以公证。两份借款合同中均约定：借款的月利率为同期银行贷款利率的四倍；赵雁同意以其有全部所有权及处分权的房屋向吴某提供抵押担保，并承诺在本合同签订之日起两日内配合吴某办理抵押登记手续，若赵雁到期不能履行对吴某的按期还款义务，吴某有权依法处分上述抵押物，并享有优先受偿权。抵押房产：房屋座落：北京市×××302号【房屋所有权证号：X京房权证通字第×××号】。抵押期间，赵雁必须将该抵押物的房产证、土地证原件及有关证明的原件交由吴某保管。2015年1月23日，吴某出具收条，写明：“今收到王冬冬代赵雁还款伍佰肆拾万元整（5400000）。”庭审中，赵雁表示，因其与前夫梁某已经就离婚后财产纠纷达成调解：位于北京市×××302号房屋归赵雁所有，赵雁给付梁某450万元。因赵雁无能力付款，故其向吴某和王冬冬借款用于履行上述调解协议。赵雁仅是应王冬冬的要求填写材料，但其现在也无法记清楚填写的具体内容。关于委托事项，赵雁从未委托王冬冬决定出售涉诉房屋的价格，且王冬冬出售房屋时并未告知赵雁，亦未对出售房屋的价格获得赵雁的授权，因王冬冬和吴某均是赵雁的债权人，赵雁认为王冬冬系以与债权同等金额的价格恶意出售赵雁房产，出售价格已经低于市场价格的30%，故王冬冬在履行受托事务中存在过错，应赔偿赵雁的损失。因赵雁认可出售的房款用于偿还债务，故损失的金额应为房屋的评估价格减去房屋的出售价格。王冬冬对此不予认可，其表示2014年11月5日，双方签订房屋买卖合同时，赵雁明确表示能支付570万元现金就可以出售涉诉房屋，故王冬冬是得到了赵雁的授权才向案外人出售涉诉房屋。庭审中，王冬冬向法院递交了由赵雁签订的房屋买卖合同，房屋买卖合同中，由赵雁填写出售人及房屋的基本信息，且在填写处均按有指纹确认，赵雁在房屋买卖合同的每页下方空白处签字、书写日期，并按有指纹确认，唯有关于房屋成交价格处为王冬冬本人书写并按有指纹，且房屋买卖合同上的大部分空白处未填写内容。经询问，赵雁明确表示其签字时并没有房屋价格，是王冬冬后添加的，没有经过赵雁的同意。王冬冬表示，赵雁借款时出借人就知悉赵雁通过出售涉诉房屋进行还款。所以填写房屋买卖合同时，王冬冬是作为代理人在落款处签字。关于房屋买卖合同中570万元上王冬冬签字并按手印的问题，其表示因赵雁明确表示支付570万元现金即可出售涉诉房屋，故王冬冬就把这个金额写了上去，赵雁已经在该房屋买卖合同中签字确认了，故没有必要要求赵雁在金额处签字确认。欠款到期后王冬冬开始着手卖房，王冬冬与敬轩公司签署房屋买卖合同的时间已经告知赵雁，但赵雁未去。因敬轩公司签订合同时要求签署其提供的房屋买卖合同版本，故并未使用赵雁签署的空白版房屋买卖合同。庭审中，双方均认可涉诉房屋的实际出售价格为570万元，该笔款项用于偿还赵雁向吴某及王冬冬的借款。法院多次要求王冬冬出庭应诉，但王冬冬均以多种理由未到庭参加诉讼。另查，赵雁与案外人梁某于2013年11月20日办理离婚手续。其后，赵雁以离婚后财产纠纷为由将梁某起诉至北京市西城区人民法院，法院委托北京东华天业房地产评估有限公司对北京市×××302号房屋的市场价值进行评估。北京东华天业房地产评估有限公司出具京东华估（2014）字第×××号房地产估价报告，确定：×××302号房地产（建筑面积290.62平方米及相应分摊土地面积）在2014年8月8日的价值为：人民币655.85万元，评估单价为22567.33元/平方米。北京市西城区人民法院于2014年11月6日制作（2014）西民初字第01274号民事调解书，约定：“一、位于×××302号房屋（房产证号：X京房权证通字第×××号）归赵雁所有；2014年11月14日之前赵雁给付梁某房屋折价款、房屋装修和物品折价款共计四百五十万元，该房内物品归赵雁所有；赵雁给付梁某上述折价款之日，梁某配合赵雁办理房屋过户手续。二、2014年11月14日之前，梁某从×××302号房屋腾出，将该房交予赵雁。三、车牌号为×××的奥迪小轿车一辆归梁某所有。车牌号为×××的凯宴小轿车一辆归赵雁所有。四、二〇〇四年四月二十七日，赵雁与北京晓松房地产开发有限公司签订的《×××购房合同》（合同编号：×××）之权利义务由梁某享有及承担；该合同所涉及的房屋具备过户条件时，赵雁配合梁某办理房屋过户手续。五、双方各自名下存款归各自所有，各自名下债务由各自承担。”一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。赵雁向王冬冬出具委托书，且将该委托书予以公证，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点为：一、王冬冬以赵雁委托代理人的身份与敬轩公司签订房屋买卖合同，房屋售价为570万元，该价格是否得到赵雁的授权；二、本案系无偿委托，王冬冬作为受托人，在从事委托事务过程中是否存在故意或者重大过失。关于争议焦点一，王冬冬称其是按照赵雁指示价格570万元售房，未超越授权范围，且赵雁于2014年11月5日交予王冬冬的房屋买卖合同第四条中明确了涉诉房屋出售价格为570万元，赵雁在房屋买卖合同的下方签字，应视为赵雁对出售房屋价款的确认。法院认为，第一，从房屋买卖合同的内容看，赵雁在合同上填写出售人及房屋的基本信息，且在填写处均按有指纹确认，并在房屋买卖合同的每页下方空白处签字、书写日期，并按有指纹确认，唯有关于房屋成交价格处为王冬冬本人书写并按有指纹，且房屋买卖合同上的大部分空白处未填写内容。按正常逻辑，房屋价格是买卖合同的最核心条款，结合其他空白条款的情况，即便赵雁作为出售人在填写完房屋信息后没有亲自书写房屋出售价格，也应在王冬冬书写的价格处签字确认，而不应简单的在每页合同的下方签字，这与常理不符；第二，从赵雁借款的目的和用途来看，赵雁借款的原因是为了给付前夫梁某款项，取得涉诉房屋的所有权，民事调解书约定赵雁需向前夫梁某支付450万元以取得涉诉房产，故由此看出赵雁对该房屋的价款有明确的认知，按照王冬冬陈述的意见，赵雁在借款时同意将涉诉房屋以570万元的价款出售，用以向出借方还款，显然有悖常理。综上，赵雁在房屋买卖合同中的每页下方均签字确认，但在涉及房屋价款的关键位置却仅由王冬冬书写并按手印，考虑到合同原件在王冬冬处保存，法院有理由怀疑王冬冬在书写价款时并未就涉诉房屋价款为570万元得到赵雁的授权。在王冬冬未提交其他相关证据的情况下，法院不能仅以赵雁在合同下方的签字确认作为其对出售价款的确认，故关于王冬冬辩称其是按照赵雁指示价格570万元售房，未超越授权范围的答辩意见，法院不予采信；关于焦点二，本案系无偿委托，王冬冬作为受托人在从事委托事务过程中是否存在故意或者重大过失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部分指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，因评估机构已确认涉诉房屋的市场价格为815.33万元，现王冬冬在未取得赵雁同意的情况下，以570万元的价款出售涉诉房屋，未达到市场交易价值的70%，可以认定王冬冬以明显不合理的低价出售涉诉房屋。受托人在处理委托事务中应按照诚实信用原则，为委托人之利益依约履行委托事务并尽到谨慎的注意义务，现王冬冬以明显不合理的低价出售涉诉房屋，显然存在故意或重大过失情形。根据相关法律规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，赔偿损失金额应认定为房屋评估的市场价值815.33万元减去房屋的实际出售价格570万元，经核算，损失金额为245.33万元，故关于赵雁要求王冬冬赔偿损失315.33万元的诉讼请求，法院仅支持其中的245.33万元，其余部分，法院不予支持。一审法院于2017年6月判决：一、王冬冬赔偿赵雁损失245.33万元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回赵雁的其他诉讼请求。二审审理中，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明一致。本院认为：无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。根据查明的事实，赵雁（委托人）向王冬冬（受托人）出具委托书，委托王冬冬出售涉诉房屋事宜，虽然含有“签订房屋买卖合同、签订网签合同及撤销网签”、“其他与上述房产出售有关的一切事宜”等全项委托内容。但涉诉房屋售价是委托合同的核心内容，王冬冬未能举证证明其取得赵雁的同意以570万元的价款出售涉诉房屋，因涉诉房屋售价未达到市场交易价值的70%，一审法院认定王冬冬以570万元售房超越授权范围且为不合理低价并无不当。本案中，王冬冬存在故意或重大过失应该赔偿赵雁因此遭受的损失。另外，赵雁在关联诉讼中已对涉诉房屋2015年1月23日的市场价值进行鉴定，即人民币815.33万元。该价值系对涉诉房屋既往时点的价值评估,不受房地产市场波动的影响,只要评估报告的估价时点在案件所需要的时点，其评估结论就可作为证据使用。一审法院采信评估报告确定的赔偿数额亦无不当。综上，王冬冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26426.4元，由王冬冬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  胡新华审 判 员  孙 妍代理审判员  陈亢睿二〇一七年九月十一日书 记 员  王 雨书 记 员  李月明