重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初9154号原告：王全秀，女，1967年5月11日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）被告：重庆国能投资开发有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路46号，统一社会信用代码91500110056486265X。法定代表人：陈祖华，董事长。委托诉讼代理人：阳长荣，重庆北信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所律师。原告王全秀与被告重庆国能投资开发有限公司（以下简称：国能投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月23日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告王全秀、被告国能投资公司的委托诉讼代理人杨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王全秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理合同登记备案违约金6389.02元；2.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告于2016年6月20日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买坐落于万盛经开区“国能天街”小区x幢xx房屋，价款为248629元。合同约定被告应于合同签订之日起10日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因被告的责任未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，逾期超过30日以上被告应向原告支付已付房款按日万分之一的违约金。按合同约定被告应于2016年6月30日前完成合同登记备案，但被告2017年3月14日才办理合同登记备案手续，被告严重违约。现提起诉讼，请求判如所请。被告国能投资公司辩称，原告与被告的合同关系及合同登记备案违约事实无异议，由于原告所购的x幢已于2017年3月2日取得《不动产权证书》，因此被告对原告的备案违约金应从合同签订第11天起至2017年3月2日。再是被告虽然违约，但没有给原告造成损失，因此，请求法院依法调减违约金。本院经审理认定事实如下：被告系依法成立的有限责任公司，是具有独立民事能力的企业法人，经营范围包括房地产开发（二级）、物业管理等。2016年6月20日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订1份《重庆市商品房买卖合同》。该合同载明：原告购买由被告开发建设的位于万盛经开区万盛大道“国能天街”小区项目x幢xx号住房1套；房屋建筑面积为77.94平方米，总价款为248629元；付款方式为2016年6月20日支付房款248629元；交房时间为2016年5月31日前；该合同第十二条载明：1、预售商品房的，自本合同登记之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同第十三条载明：……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订当日，原告向被告付清了房款248629元。被告已将房屋交付原告使用。另查明，2017年3月2日，被告取得万盛区松林路xx号x幢即“国能天街”x幢的《不动产权证书》。2017年3月14日不动产登记机构对原告所购买商品房进行现房买卖备案登记。原告于2017年5月16日取得该房的《不动产权证书》。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼，本院在审理中。庭审中，原告同意合同登记备案违约金计算至x幢的《不动产权证书》取得之日即2017年3月2日。原告未陈述被告的逾期办理合同登记备案行为给其造成的具体损失，亦未提供证据证明损失数额。同时，被告认为原告无具体损失，请求法院依法调减违约金。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《不动产权证书》、《重庆市商品房联机备案登记表》、购房发票等书证和当事人陈述笔录在卷佐证，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，原、被告于2016年6月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。本案的争议焦点为：一、原告所购房屋是预售商品房还是现售商品房；二、逾期办理合同登记备案违约金是否调整。围绕上述争议焦点，本院评述如下：一、原告所购房屋是预售商品房还是现售商品房根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第七十二条第（五）项“商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格并办理房地产权属登记的商品房出售给购房人，并由购房人支付房价款的行为”之规定，现售商品房应当满足竣工验收合格和已办理房地产权属登记两个条件。本案中，原告购买房屋所在的楼幢（x幢）已于2017年3月2日取得《不动产权证书》，在此之后该幢楼即属于现房。换言之，在此之前则为商品房预售。原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》时间为2016年6月20日，且该合同中已明确载明原告所购房屋为预售商品房。因此，本院认定原告所购房屋为预售商品房，双方的商品房买卖合同应为商品房预售合同。但2017年3月2日后此房已转换为现房，已不能办理预售商品房合同登记备案，因此之后即不产生逾期办理预售商品房合同登记备案违约金，原告对此亦认可。二、逾期办理合同登记备案违约金是否调整根据本院查明的事实，被告逾期未能办理合同登记备案并取得登记受理单，已构成违约，应当承担相应的违约责任。违约金主要功能是弥补违约行为对守约方造成的损失。在主张违约金时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合判断。商品房买卖合同登记备案的主要目的是保障商品房交易秩序和安全，保护购房人的合法利益，防止一房二卖，取得房屋和房屋的产权证书。本案中，被告已经将房屋交付原告使用，现已办理完成不动产权证书，合同目的已完全实现，逾期办理合同登记备案的不利影响已经消除。虽然原告陈述其因被告的违约行为产生了损失，但未举示证据证明其损失的具体数额。鉴于此，本院综合考虑违约行为的影响、原告的实际损失等因素，认定原告请求的违约金数额过高，可以予以适当调整。根据本案的实际情况，本院酌情将被告应支付的逾期办理合同登记备案违约金数额调整为2000元。另外，原告举示的《重庆市商品房联机备案登记表》中载明的申请事由为“商品房现房买卖备案登记”，与合同约定的预购商品房合同登记备案不同，并不能由此认定被告于2017年3月14日办理了符合约定的商品房预售合同登记备案。综上所述，原告要求被告支付逾期办理合同登记备案违约金6389.02元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《重庆市城镇房地产交易管理条例》第七十二条第（五）项之规定，判决如下：被告重庆国能投资开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告王全秀逾期办理合同登记备案违约金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆国能投资开发有限公司负担（原告已预交受理费，被告于上述义务履期内支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 赵大平二〇一七年九月二十五日法官助理 许 朋书 记 员 周 妮