福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0921民初2610号原告（反诉被告）：李鸿，男，1983年5月3日出生，汉族，住霞浦县。原告（反诉被告）：陈琴桃，女，1984年2月5日出生，汉族，住霞浦县。共同委托诉讼代理人：曾亦挺，霞浦县中心法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：霞浦东方伟业商用置业有限公司，住所地霞浦县松港街道福宁大道32号百花新村B号楼B-4。法定代表人：张朝华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈郑凡，福建建达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洋熠，福建建达律师事务所律师。原告（反诉被告）李鸿、陈琴桃与被告（反诉原告）霞浦东方伟业商用置业有限公司（以下称东方伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鸿、陈琴桃共同委托诉讼代理人曾亦挺，被告东方伟业公司委托诉讼代理人陈郑凡、陈洋熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鸿、陈琴桃向本院提出诉讼请求：1.判令东方伟业公司支付逾期交房违约金12608.7元（按自逾期之日起每日按已付款0.01%计算违约金至2016年7月20日止），且继续履行合同;2.本案诉讼费由东方伟业公司承担。事实与理由：李鸿、陈琴桃于2013年6月18日与东方伟业公司签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20130400141），购买东方伟业公司开发的霞浦县松港街道东兴社区九龙商业街东侧3幢1602号商品房一套，总价款627299元。其依约已全部支付总房款。根据买卖合同第八条约定，该商品房应于2015年12月31日前验收合格并交付使用；根据第九条第二款约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。但时至2016年7月20日东方伟业公司才将房屋交付给其使用，东方伟业公司的行为已构成违约，应当向其支付逾期交房违约金，请求支持诉请。东方伟业公司辩称，1、首先李鸿、陈琴桃的诉请没有事实依据，其公司已于2015年12月24日向业主发出了交房通知书，且在该交房通知书发出后，讼争房屋的其他业主均已至其公司办理房屋交接手续，李鸿、陈琴桃至2016年7月份才办理房屋交接手续，属怠于行使权利，并不能归责于其公司；其次李鸿、陈琴桃在履行合同过程中存在尚未缴清物业费及迟延付款等行为，根据合同约定其无权主张要求公司承担违约责任。2、在讼争合同签订后至其公司向业主发出交房通知单期间，项目所在地因遭遇了台风以及高考停工等不可抗力因素，因此造成部分房屋交房的顺延，应不承担违约责任。东方伟业公司向本院提出反诉请求：1.依法判令李鸿、陈琴桃向其公司支付逾期交付贷款的违约金12080元；支付逾期缴交面积差异结算款违约金13801元；2.本案诉讼费用由李鸿、陈琴桃承担。事实和理由：2013年6月18日双方签订《商品房买卖合同》及附件，买卖合同第九条约定：“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，附件六第三条第（3）款约定：“买受人应当按照本条款约定时间恪尽配合义务，确保自本合同签订之日起30个日历日内获得银行放款许可”，第十三条第（9）款约定，买受人未缴交面积差异结算款的按合同总价款的万分之一每日计付违约金，合同对双方在履行合同过程中的其他权利义务做出明确具体的约定。合同签订后，李鸿、陈琴桃存在逾期交款40万元的违约情形（实际放款日为2014年5月20日，逾期302天），且存在未在约定期限内缴纳房屋面积差异结算款的违约事实，应按照合同约定支付相应违约金。李鸿、陈琴桃辩称，一、东方伟业公司反诉请求不成立。1，其在签订商品房买卖合同时，东方伟业公司同意其先支付的首付款227299元，余款400000元到东方伟业公司指定的银行办理按揭房贷。其在付了首付款后，须等待开发商通知买受人到哪一家银行去办理按揭贷款手续，在商品房买卖合同附件六第三条第2款约定：“买受人应于签订本合同的当日向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭资料，并于签订本合同后7个日历日内携配偶及有关证件到出卖人/银行指定地点签署相关文件，办妥银行要求的所有按揭手续。…”，其已全面完成按揭贷款中的义务，至于按揭贷款银行什么时候审批下来，什么时候转入东方伟业公司账户，这是银行与开发商之间的事，其无法把控。2，按揭贷款的发放是买受人、出卖人、银行三方共同行为，不能简单将银行延迟发放贷款的责任归结于买受人，其在本案银行发放贷款过程不存有任何过错，根本不存在违约行为，不用承担违约责任。二，东方伟业公司反诉其按未缴面积补差款违约金，没有事实依据。其收到东方伟业公司通知其可以办理领证手续后。就及时去领证，领证前未缴面积补差款已经缴纳，不存在违约事实。因此，东方伟业公司反诉其按未缴面积补差款承担违约金的反诉请求，没有事实依据，应当予以驳回。本院经审理查明事实如下：2013年6月18日，李鸿、陈琴桃与东方伟业公司签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20130400141），购买东方伟业公司开发的霞浦县松港街道东兴社区九龙商业街东侧3幢1602号商品房一套，总价款为627299元；李鸿、陈琴桃在签订合同后已支付房屋首付款227299元，余款40万元向银行申请按揭贷款，2014年4月16日东方伟业公司收取购房余款。合同约定交房时间为2015年12月31日，2015年12月24日东方伟业公司向业主发出交房通知单，李鸿、陈琴桃收到通知后认为交房条件不成就未交房，后于2016年7月20日交房并交纳物业费。东方伟业公司在2017年5月23日通知领取不动产权证，李鸿、陈琴桃交纳房屋面积差款后，领取了不动产权证。2017年7月6日李鸿、陈琴桃向本院提起诉讼，要求东方伟业公司按合同约定支付逾期交房违约金。诉讼中，东方伟业公司提起反诉，要求黄陈兴、陈玉玲按照合同约定支付逾期交付购房款的违约金及支付逾期缴交面积差款的违约金。庭审中，李鸿、陈琴桃向本院提供霞浦县住建局出具的东方伟业工程质量监督报告，体现工程竣工验收合格时间是2016年11月31日；东方伟业公司提供房屋建筑工程竣工验收报告体现，建筑工程验收合格的最后一项消防验收已于2016年2月5日完成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，李鸿、陈琴桃与东方伟业公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方应当按照约定积极履行义务。根据当事人的陈述及合同的约定，李鸿、陈琴桃支付购房款的方式为首付与按揭贷款相结合，东方伟业公司已认可受领了购房首付款，但认为业主没有按照合同约定时间交付按揭贷款，需承担违约责任，该主张与事实不符，不予支持；按揭贷款是一种特定的贷款，仅限于房地产开发过程中适用，购房业主根据房地产商的指定，仅需提供合法有效证件到指定银行办理贷款申请手续即可，至于放贷时间是银行与房地产商之间的事情与购房业主无关，买卖合同第九条及附件六第三条第（3）款约定对购房业主逾期交付按揭贷款应没有约束。同时，东方伟业公司亦没有提供证据证明银行贷款延迟发放系业主过错造成，故其诉请李鸿、陈琴桃支付银行逾期发放贷款的违约金，没有事实和法律依据，不予支持。关于房屋面积误差款的支付是否需承担违约责任问题，李鸿、陈琴桃作为业主事先也无法知晓面积误差及需支付多少差款，该款系在东方伟业公司催告后才得知，李鸿、陈琴桃已在合理期限内支付。东方伟业公司未提供证据证明业主有逾期支付该款，主张业主逾期交纳房屋面积误差款应支付违约金的主张没有事实依据，不予支持。关于逾期交房问题，根据商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买卖人使用：1，该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道、燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。….”合同第十一条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。….”东方伟业公司提供的“福建省房屋建筑工程竣工验收报告”时间为2015年12月25日，提供的“宁德市公安消防支队建设工程消防验收意见书宁公消验字（2016）第0032号”，消防验收合格时间为2016年2月5日。东方伟业公司向业主发出的交房时间为2015年12月24日，此时工程交房的条件尚未满足，业主拒绝交房理由充足，而消防验收合格后已具备交房条件了，出卖人东方伟业公司却没有及时通知业主办理交付手续，期间有过失，业主主张要求出卖人承担逾期交房违约金的主张予以支持。但业主主张以工程竣工验收合格时间2016年11月31日作为商品房交付截止时间，不符合商品房买卖合同约定。由于业主的不作为，造成履行合同不完整，造成双方对合理交房时间有争议，出卖人有过错，应承担违约赔偿责任。本院考虑本案的实际情况，酌情确定东方伟业公司在满足交房条件三个月内有义务通知业主交房，期间没有尽到通知义务视为违约，违约时间从2016年1月1日起计至2016年5月4日，天数确定为124天。李鸿、陈琴桃主张要求东方伟业公司以购房款627299元总额日万分之一计算违约金，符合合同约定，违约金确定为7778.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，判决如下：一、霞浦东方伟业商用置业有限公司应于本判决生效之日起三日内向李鸿、陈琴桃支付逾期交付违约金7778.5元；二、驳回霞浦东方伟业商用置业有限公司反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取58元，反诉受理费547元，由霞浦东方伟业商用置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员 王 莹二〇一七年九月二十九日书记员 刘康玲附注：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。