重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初7625号原告重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人张应龙，总经理。委托代理人刘卿，中豪律师集团（重庆）律师事务所律师。被告张芬，女，汉族，1982年8月5日出生，住重庆市开县。原告重庆市城投公租房建设有限公司诉被告张芬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆市城投公租房建设有限公司的委托代理人刘卿，被告张芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市城投公租房建设有限公司诉称：原告与被告于2014年1月7日签订茶园城南家园商业配套房屋商铺租赁合同，并于2014年7月4日将租赁房屋交付给被告使用。合同约定在租赁期限内如果被告未按合同约定交纳租金自应付清之日起原告有权向被告按其拖欠租金金额的2%收取滞纳金直至被告缴清租金之日止。被告拖欠房屋租金15日以上的，原告有权立即单方面终止租赁合同收回租赁房屋。被告必须按照合同约定租金的10%向原告支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还。合同签订后，被告未按期履行支付房租的义务，故原告起诉至法院，请求判令1、立即解除双方签订的租赁合同，被告立即将房屋交还原告。2、要求被告支付2015年10月4日至2017年1月3日的租金187230元。3、要求被告支付从2017年1月4日至交还房屋之日止的房屋占用费，按日租金的416.07元计算。4、要求被告以欠费金额为基数从欠费之日起至付清日止按拖欠租金的30%支付违约金。5、诉讼费由被告承担。被告张芬辩称：不同意解除租赁合同，租赁房屋漏水问题原告一直没给被告解决。租赁该房屋后被告投入的装修和其他费用接近1000000元，由于一直亏损现在无钱缴纳租金。房租占用费不同意支付，因为被告亏损严重无力支付。违约金不同意支付，约定的计算标准过高。经审理查明：原告系位于重庆市南岸区水云路15号附421、444、445号房屋的业主，以上房屋建筑面积178.32平方米。2014年1月7日原、被告签订《茶园城南家园商业配套房屋商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市南岸区茶园城南家园公租房项目水云路15号附421、444、445号商铺（租赁面积为178.32平方米）及其设施出租给被告使用，租赁期限为5年（自2013年10月1日至2018年9月30日），免租期为2013年10月1日至2014年2月28日，后经原、被告协商，免租期延长至2014年12月3日，以及2015年6月4日至2015年10月3日亦为免租期。2014年10月1日至2015年9月30日租金为70元/月/平方米，2015年10月1日至2016年9月30日租金为70元/月/平方米，2016年10月1日至2017年9月30日租金为70元/月/平方米，2017年10月1日至2018年9月30日租金为73.5元/月/平方米。合同同时约定被告按照先交租金后使用的方式按半年预付租金，提前30日向原告支付了下半年的租金。在租赁期限内如果张芬未按合同约定交纳租金自应付清之日起原告有权向被告按其拖欠租金金额的2%收取滞纳金直至被告缴清租金之日止。被告拖欠房屋租金15日以上的，原告有权立即单方面终止租赁合同收回租赁房屋。被告必须按照合同约定租金的10%向原告支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还。合同签订后，原告于2014年7月4日将租赁房屋交付给被告使用。2014年12月4日至2015年6月3的租金74892元被告已付清。之后被告未再支付租金，原告分别于2016年7月4日和9月13日向被告发出《欠租催收通知书》，被告仍未缴纳，故原告于2017年2月21日起诉至法院，提出诉请如前。本院于2017年4月27日向被告送达了开庭传票、诉状副本等法律文书。上述事实，有《茶园城南家园商业配套房屋商铺租赁合同》、《欠租催收通知书》、照片以及当事人的陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《茶园城南家园商业配套房屋商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告按照约定将房屋交付给被告使用，被告应当按照约定的期限支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第94条第3款的规定当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。第96条第1款规定，当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，租赁合同第9条第1款第4项约定，被告拖欠房租累计15日以上的，原告有权解除合同。被告未缴纳租金的时间已超过15日，同时原告曾向被告发出过催收通知书，被告仍未履行支付租金的义务，故原告有权解除合同。对于解除合同的时间，原告要求解除合同，应当通知被告，被告于2017年4月27日收到本院送达的起诉状副本，故合同自通知到达对方时解除，即2017年4月27日。合同解除后，被告应当将房屋归还给原告。对于原告请求的租金187230元（70元/月/平方米×178.32平方米×15个月），从2015年10月4日至2017年1月3日。庭审中，被告认为由于房屋漏水导致无法正常经营，但被告提交的证据不能达到其证明目的，故本院对被告的抗辩理由不予采信。根据双方合同约定，2015年10月1日至2017年9月30日租金均为70元/月/平方米。被告从2015年10月4日起未再支付租金，故对原告要求被告支付从2015年10月4日至2017年1月3日的租金187230元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告请求的房屋占用费，从2017年1月4日起至还房之日止，按70元/月/平方米计算。由于租赁合同于2017年4月27日解除，因此从2017年1月4日至4月27日仍应计算租金，为70元/月/平方米÷30天×178.32平方米×114天=47433.12元。合同解除后至今，被告仍占用房屋，故对原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。对于计算标准，原告请求参照合同期内租金70元/月/平方米计算，不违反法律规定，本院予以支持。故从2017年4月28日起至还房之日止，被告应按70元/月/平方米的标准支付原告房屋占用费。对于违约金，原告已向被告提供了租赁物，而被告未按照约定向原告交纳租金，被告行为已构成违约，结合本案具体情况，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原合同约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为以欠费金额为基数，从逾期之日起按照中国人民银行公布的商业银行人民币同期同类贷款基准利率计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、重庆市城投公租房建设有限公司与张芬在2014年1月7日签订的《茶园城南家园商业配套房屋商铺租赁》合同于2017年4月27日解除。二、张芬于本判决生效之日起十五日内将位于位于重庆市南岸区水云路15号附421、444、445号房屋交还给重庆市城投公租房建设有限公司。三、张芬于本判决生效之日起十五日内支付重庆市城投公租房建设有限公司2015年10月4日至2017年4月27日租金234663.12元，并以所欠租金为基数，从欠费之日起按中国人民银行公布的商业银行人民币同期同档贷款基准利率支付违约金，利随本清。四、张芬于还房之日起十五日内支付重庆市城投公租房建设有限公司房屋占用费（以70元/月/平方米为基数，从2017年4月28日起计算至还房之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4284元，由张芬承担（此款由重庆市城投公租房建设有限公司垫付，张芬支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  鞠 劼人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  郑玉梅二〇一七年九月三十日书 记 员  周秀清