广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤5322民初770号原告：蔡柳清，男，1967年2月2日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。被告：林文凤，男，1982年7月4日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。原告蔡柳清与被告林文凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月3日公开开庭进行了审理，原告蔡柳清,被告林文凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡柳清向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2008年8月1日签订的《铺位出租合同书》；2.被告将郁南县**镇**路**号首层房屋十天内维修好门、窗、水电等并将房屋退回原告；3.被告付清从2017年2月至5月份的租金：4个月×2500元=10000元，水电欠费802元，诉讼费及误工费（另计）。事实和理由：2008年8月1日，原、被告签订合同约定：2016年8月1日至2017年7月30日期间，原告将都城中山路171号首层租予被告，每月租金2500元，并于每月5日前存到原告存折，双方中途不得终止合同，违约方赔偿对方由此造成的损失，被告经营产生的各种税费、水电费均由被告负责，但被告仍拒不支付2017年2月起的租金、水电费等。原告现先追讨2017年2月至5月的租金10000元、水电费802元，余下损失原告保留法律权利。被告林文凤辩称，1.原告不是正当的原告，原告于2011年6月己书面中止租赁合同，收回房屋使用权，原合同无效所以无权起诉，起诉不合法，请求法院依法予以驳回；2.原告是原业主已终止原合同收回房屋，我就一直交租给蔡法坚，原告（原业主）将房屋转售给他人违约在先，因为我不是交租给原告，原告无权要求我付房租；3.双方口头也说过停止租赁解除合同，原告也发信息十天不交租明确要收回铺面，事实从2月份开始铺面已由原告管理，原告一直在转让招租，我早己搬出了；4.如果原告认为双方还属于合同期内就不应当在网上公布招租转让及门口张贴招租，并通知我2、3、4、5月份要继续经营使用并交租金，我事实不在铺面经营，所以从2月起应视双方己默认解除合同，无需再付房租；5.如果原告认为双方未解除合同，合同期内就无权网上发布招租转让并出租给他人经营；6.请求法院追返租房押金伍仟元，及原告房屋转售，租方有优先购买房屋的权利，并保留追补我其他损失的法律权利，恳请法院查明事实依法判决。原告围绕诉讼请求依法提交了铺位出租合同书、2017年2月电费、电费违约金发票、用户收费历史、2017年3月至2017年5月水费、垃圾处理费发票；被告提交蔡柳清终止合同通知、相片10张。本院组织原、被告对上述证据进行了质证，对双方无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郁南县**镇**路**号前座首层属原告蔡柳清所有。原告蔡柳青（甲方）与被告林文凤（乙方）签订《铺位出租合同书》，约定将郁南县都城镇中山路171号商铺租予乙方，租期自2008年8月1日至2018年7月31日。每月租金1700元，租金每年每月上涨100元（即2016年8月1日至2017年7月31日期间每月租金为2500元），并于每月5日前存至甲方存折，逾期十天，甲方有权停止租赁。押金5000元于租期满后退还乙方，乙方中途退出则押金不予返还。乙方负担经营产生的各种税费、管理费、水电费。双方不得中途终止合同，违约方须赔偿对方由此造成的经济损失。乙方使用房屋若有人为损坏，由乙方负责维修或赔偿。合同自甲乙双方签订之日起生效。合同签订后，被告交5000元押金给原告，原告将商铺租予被告使用。被告自2011年起将案涉商铺转租第三人。因被告转租及欠租金，原告曾于2011年6月通知被告收回商铺，但原告其后未与被告终止合同，被告仍按原告指示将租金存至原告侄女蔡法坚银行账户。被告已缴清案涉商铺2017年1月前的租金。第三人于2017年3月搬离案涉商铺。原告于2017年6月将案涉商铺另租予他人。截至2017年4月，被告未缴交案涉商铺的水费及垃圾处理费355元、电费及电费违约金447元。原告代缴上述费用合共802元。庭审中，被告对解除双方签订的《铺位出租合同书》无异议。原告明确不要求被告修复水电表及赔偿误工费。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。位于郁南县都城镇中山路171号的商铺属原告蔡柳清所有。原告对商铺享有处分权、收益权。原告与被告签订《铺位出租合同书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，合同双方应严格依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告将商铺交给被告经营。现原告请求解除《铺位出租合同书》，被告对此无异议，且被告及第三人已搬离案涉商铺，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告在知道被告转租后六个月内未提出异议，视为同意被告转租。被告转租的，原租赁合同仍对被告有约束力。第三人在租用商铺后，应按约定缴交租金。被告或第三人提前解除租赁合同的，应提前与原告协商，经原告同意后才能解除租赁合同，否则被告需对擅自退租而造成原告的损失承担责任。因被告及第三人未提前与原告协商而退租，使案涉商铺闲置而造成原告损失租金，且双方的租赁合同当时仍未解除，第三人仍应按约定交租及缴交水电费用。现第三人未按时足额缴交租金，被告应对第三人所欠租金及水电费用承担责任。原告请求被告支付解除租赁合同前，即2017年2月至2017年5月共4个月的租金，理据充分，本院予以支持。被告应支付租金10000元（2500元/月×4个月）给原告。原、被告在租赁合同中约定租赁期间的水电费及其他税费由被告承担，故被告应返还原告代交的案涉商铺的水电费用802元给原告。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”根据上述法律规定，原告未提供证据证明被告承担维修门窗的义务，故对原告请求被告维修案涉商铺门窗的诉讼请求，本院不予支持。原告明确放弃要求被告修复水电表及赔偿误工费，属于对其诉讼权利及民事权利的处分，本院予以准许。原、被告约定被告中途退租，则押金5000元不予返还，对被告请求原告返还押金的主张，本院不予支持。被告认为其对案涉商铺有优先购买权，该请求不属于本案的审理范围，本院在本案中不作处理。综上，原告诉讼请求其合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告蔡柳清与被告林文凤签订的《铺位出租合同书》；二、被告林文凤应在本判决生效之日起七日内支付租金10000元给原告蔡柳清；三、被告林文凤应在本判决生效之日起七日内支付水电费用802元给原告蔡柳清；四、驳回原告蔡柳清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135.03元（已减半收取），由被告林文凤负担。该款原告已预付，被告在履行上述款项时一并返还给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  李志雯二〇一七年九月一日书记员  傅子玲