陕西省南郑县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0721民初821号原告:李西甫,男,生于1939年8月18日，汉族。被告:李长贵,男，生于1958年10月5日，汉族。原告李西甫与被告李长贵租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李西甫、被告李长贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李西甫向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告租赁合同，将承租房屋交还原告。2、判令被告支付拖欠原告的房屋租金44000元。3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告此前给原告修建了房屋。2015年8月，经原被告口头协商，原告将其位于南郑县大河坎镇油坊社区四组的一间门面房租给被告使用，每年租金22000元，租期两年，合计租金44000元。前不久（2017年3月），原告找被告索要房租无果，得知被告又将房屋转租他人，并收取了房屋租金。原告在庭审中称，被告李长贵为其装修门面房花费10000元，在租金中扣除后，尚欠其租金34000元，请求被告支付给原告。被告李长贵辩称，被告并未与原告签订房屋租赁合同。原告的房屋位于南郑县大河坎镇油坊社区，同地段门面房租金都在14000元左右，原告诉称年租金22000元不属实。被告在给原告修房时，原告欠被告施工承包费，原告便把一楼一间门面房交给被告，让被告使用两年，期限自2015年9月至2017年9月，以此来折抵所欠被告修建费用四五万元。2015年9月，被告将房屋租给张芳，租期2年，年租金15000元，被告收了2年的租金，合计30000元。张芳承租房屋后，因为门前堆有渣土，原告没及时清运，影响张芳经营，被告便同意延长租期至2018年2月。原告的诉讼请求，没有事实根据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于合同形式与内容。原告李西甫与被告李长贵没有签订书面合同。原告称其与被告口头约定将原告位于南郑县大河坎镇油坊社区的街面房一间以年租金22000元的价格租赁给被告，租期为二年，自2015年9月至2017年9月止。被告辩称原告因欠自己的施工费四五万元无力偿付，才答应让被告使用其一间门面房，期限为两年，以折抵所欠债务。但原告未提供直接证据。被告对自己的反驳主张亦未提供证据。原被告双方仅对被告占有房屋的期限为两年，自2015年9月起至2017年9月止的约定无异议。二、关于被告转租房屋的期限和收取房租的事实。原被告均未提供被告李长贵租赁房屋给张芳的证据。原告提供的2016年9月4日被告李长贵作为甲方，张芳作为乙方，张骞作为丙方签订的《房屋出租与转让合同》。合同主要内容为乙方张芳自愿租赁甲方李长贵在大河坎油坊街农贸市场一楼一间门面房做瓜子生意，租期为农历2016年1月15日至农历2018年1月15日（公历2016年2月22日至2018年3月2日），共二年，房租为30000元。乙方张芳自愿将此房以43800元的价格转租给丙方张骞做餐饮生意（其中包括农历2018年1月15日以前的房租与转让费），乙方与丙方自愿达成协议，在农历2018年1月15日前，甲方与丙方无任何经济关系，甲方同意乙方将此房转让给丙方做餐饮生意，此合同生效之日起，房屋与乙方无关。合同还约定了丙方租期届满后，若丙方续租，甲丙双方签订新的租房合同等内容。被告对原告提供的该份合同所载明的内容未提出异议。该合同内容证明，被告先是将房屋租赁给张芳，期限二年，自2016年2月22日起至2018年3月2日止。张芳经被告同意以43800元的价格转租给了张骞。但原被告均未提供被告与张芳的租房合同，本院也未收集到该证据。根据我院调查收集的现承租人张大闹提供的2017年3月6日签订的《房屋出租与转让合同》证实，该房屋经被告李长贵同意，承租人张骞又以31300元的价格转租给了李大闹，租期届满日仍为农历2018年1月15日。三、关于原告收取李大闹房屋租金的事实。根据本院调查收集的现承租人李大闹提供的收条证实，原告李西甫于2017年3月24日收取刘兆梅（李大闹之妻）补交租金5000元，并约定房租到期时间为2017年12月31日。四、关于被告李长贵为原告李西甫、李西仑兄弟建房的事实，原被告双方并无争议。原告提供的2016年11月11日李长贵出具的“清条”，其内容为：李长贵给大河坎李西甫、李西仑兄弟二人建房人工工资已算清已结（注包括一切所有账清了）。在此次结算中，原告未提及被告租用原告房屋或原告向被告催收租金或以租金抵偿建房债务的请求。本院依职权调查过李西仑及其女儿李芳，均称对原被告之间是否存在法律关系并不知情。原告李西甫与刘兆梅约定补交租金5000元，租赁合同期限于2017年12月31日届满，被告李长贵不持异议。由此可以认定原告李西甫已经开始行使其房屋所有权。本院认为，我国城市房地产管理法第五十四条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。但原告对其主张的与被告订立租赁合同的事实未提供证据。原告诉称系口头合同，但其陈述的合同内容，被告又予以否认。虽然被告占有原告房屋并出租收取租金的事实存在，但原告并未提供证据证明被告对其房屋的占有使用收益的行为违约或违法。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告作为房屋所有权人，主张与被告设立了房屋租赁关系，但并未提供书面证据或证人证言等其他证据加以证明，故对原告主张的与被告订立租赁合同以及合同内容本院不予采信，原被告的房屋租赁合同不成立。但被告在庭审中承认对原告房屋的占有使用期限于2017年9月届满，而被告与他人签订租赁合同的期限届满日均为2018年3月。后因原告出面干预才将与被告与张大闹等人的合同期限变更为2017年12月31日。按照被告自认的事实，被告应当在2017年9月底前向原告交还房屋，但因被告擅自延长租赁期限未能按期履行归还房屋的义务，原告虽然向刘兆梅收取了补交的5000元租金，该民事行为系原告作为房屋所有权人与承租人刘兆梅之间设立的民事法律关系，与被告履行义务无关。由于被告擅自延长租赁期限，给原告造成了一定的经济损失，被告应当承担相应的赔偿责任。赔偿额可参照被告实际收取租金的数额确定，即年租金15000元，月租金1250元，向原告迟延交还房屋的期限认定为自2017年10月1日至同年12月31日止，为期3个月。综上所述，原告主张解除与被告的租赁合同并由被告支付租金34000元的诉讼请求，因其提交的证据不足以证明其主张成立，本院不予支持。被告迟延交还原告房屋的行为构成侵权，应当承担相应的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、驳回原告李西甫的诉讼请求。二、被告李长贵赔偿原告李西甫经济损失3750元，限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，原告李西甫负担600元，被告李长贵负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长  邓亚波人民陪审员  宋文富人民陪审员  米剑忠二〇一七年九月十八日法官 助理  朱 虹代理书记员  王 莎