云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0302民初1773号原告云南工投曲靖经开区产业投资开发有限公司。法定代表人史顺。统一社会信用代码：915303005551012270。住所地：云南省曲靖市翠峰路**号。委托代理人冯岗勇，云南勤业律师事务所律师。（特别授权）委托代理人殷琼，云南勤业律师事务所实习律师。被告云南乾宸投资管理有限责任公司法定代表人董燕。注册号：530300000051437。住所地：云南省曲靖市开发区迎霞路教苑花园*幢*号。原告云南工投曲靖经开区产业投资开发有限公司诉被告云南乾宸投资管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日受理后，依法组成合议庭于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯岗勇、殷琼到庭参加了诉讼。被告云南乾宸投资管理有限责任公司经本院公告传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2015年6月1日，原告与被告签订了《专用厂房区租赁合同》。约定原告将位于曲靖经济技术开发区西城工业园区人民工社专用厂房区2号钢结构厂房面积4154平方米的房屋出租给被告使用。被告在使用房屋后未按约定向原告支付租金，经原告多次催要，被告仍未支付租金。请求人民法院判令解除原告与被告于2015年6月1日签订的《专用厂房区租赁合同》并返还房屋；由被告向原告支付截止2017年3月31日的租金484898.04元变压器使用费31250.00元、水电费11125.6元、违约金104680.80元，扣除履约保证金200000.00元，并按合同约定承担自2017年3月31日至返还房屋期间的租金、变压器使用费、水电费、违约金；被告承担诉讼费、保全费。原告针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、原告的营业执照、法定代表人身份证明书、被告的营业执照，用以证明原被告的主体资格；2、《专用厂房区租赁合同》、催款通知四份、业务联系函、承诺书、水电费通知、水电费明细通知，用以证明双方当事人的权利和义务，被告除合同约定交纳了200000.00元履约保证金外未按约定支付租金，并经原告多次催要均不履行义务，按合同约定被告逾期三个月未履行合同义务，原告可解除合同，并可要求被告履行合同，赔偿损失。被告经本院合法传唤未到庭对上述证据进行质证，是质证权利的放弃，产生的后果由其承担。作出承诺书的自然人是毛德成、法人是乾宸体育文化发展有限公司，且内容与涉案合同无关联性，本院不予确认为本案定案证据；水电费通知、水电费明细通知是物业公司针对被告发出的交费通知，原告无证据证实其已代为交纳了该费用，合同也未约定由原告代为收取，所以，其用以主张被告应承担水电费的依据不足。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年6月1日，原告与被告签订了《专用厂房区租赁合同》，约定原告将位于曲靖经济技术开发区西城工业园区人民工社专用厂房区2号钢结构厂房面积4154平方米的房屋出租给被告使用；自原告将租赁物交付给被告至2015年12月31日为装修期，不收取租金；租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日；2016年每季度的租金为104680.8元，2017年每季度的租金为109914.84元，2018年每季度的租金为115398.12元，2019年每季度的租金为121130.64元，2020年每季度的租金为127237.02元；按季度支付租金，每季度第一个月1日支付；被告在租赁期间须每年向原告支付变压器使用费25000元，在每年支付第一季度租金时同时支付；水电费、垃圾清运费等服务费由被告承担；在合同签订之日起7日内被告向原告交纳履约保证金200000.00元，在被告不依约交纳租金时，原告可用以冲抵为租金予以扣除；被告逾期三个月未向原告交纳应交租金，原告有权单方面解除合同，被告向原告支付违约金104680.8元。合同还约定了其他内容。2016年6月15日被告向原告交纳了履约保证金200000.00元。2016年1月25日、7月14日、8月3日在被告不交纳租金与变压器使用费时，原告向被告发出了催款通知。2016年11月23日因租赁物漏水受潮，双方达成赔偿协议，由原告赔偿损失43740元，此赔偿款可冲抵为应付的租金，在抵消后，2016年的租金为374983.2元，同时原告两次向被告发出了催款通知。2016年12月19日，原告向被告发出催款通知，明确2016年的租金为418723.2元、变压器费25000元，因被告退还部分租赁物，2016年的租金调整为383829.6元，请被告于2016年12月25日前交纳租金和变压器使用费，被告于2016年12月20日予以签收。被告于2017年1月份左右未使用房屋，也未将房屋交由原告管理。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的合同是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，也不损害他人的利益，合法有效，双方当事人必须履行各自的义务。原告按照约定向被告交付了租赁物，被告应当按照合同约定支付租金及合同约定的相关费用，被告未按约支付租金及相关费用的行为已违反合同的约定和法律的规定，构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。被告不交纳2016年的租金及变压器使用费的行为已满足合同约定的解除条件，解除条件已成就，原告可解除合同，原告请求解除合同，本院予以支持。原告同意被告退还一部分租赁物时，将2016年的租金调整为383829.6元，说明退还的租赁物面积为346.17平方米，扣除原告应当赔偿给被告的损失43740元，被告应当向原告支付租金340089.6元，再扣除被告交纳的保证金200000元，被告实际应当向原告支付2016年的租金140089.6元。被告退还了部分租赁物，2016年以后的租金计算面积应当是3807.83平方米（4154-346.17）。原告于2017年3月30日提起诉讼，本院及时送达，在直接送达不能时采取公告的方式送达，原告在诉讼请求中首先明确主张租金截止2017年3月31日，所以本院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机关确认解除的效力。”之规定，确认合同解除时间为2017年3月31日。《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”、第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期占有使用费的，人民法院应予支持。”说明在合同解除后守约方可请求违约方按合同约定的租金标准支付腾房期间的占有使用费。所以，原告要求被告继续支付租金的请求成立，本院予以支持，但请求的变压器使用费，本院支持至2017年3月份。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告无权要求被告承担给付违约金的合同责任。本案未采取诉讼保全，原告要求被告承担保全费的请求不成立，本院不予支持。原告请求被告承担水电费，因其不是债权人，其也无证据证明其代为被告予以交纳了此费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告云南工投曲靖经开区产业投资开发有限公司与被告云南乾宸投资管理有限责任公司于2015年6月1日签订的《专用厂房区租赁合同》，并由被告云南乾宸投资管理有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内腾让租赁物（厂房）。二、由被告云南乾宸投资管理有限责任公司于本判决发生法律效力后三十日内向原告云南工投曲靖经开区产业投资开发有限公司支付2016年租金140089.6元、变压器使用费31250元，并承担自2017年1月1日（按月租金33585.06元计算）至腾让厂房完毕止的资金占用费。三、驳回原告云南工投曲靖经开区产业投资开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10135元，原告预交7780元，由原告承担元2867元，被告承担7268元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。审 判 长 ：龚占金人民陪审员 ：武昔花人民陪审员 ：贾丽萍二〇一七年九月二十五日书 记 员 ： 朱 颖