黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑06民终1899号上诉人（原审原告）：战荫华，男，1969年9月8日出生，汉族，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：王显坤，大庆市龙凤中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地大庆市龙凤区。法定代表人：孙洪海，该公司经理。委托诉讼代理人：卢俊良，男，1969年10月26日出生，汉族，住大庆市龙凤区。上诉人战荫华因与被上诉人大庆久隆房地产开发股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2017）黑0603民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人战荫华上诉请求：1、请求二审法院对原审判决依法予以撤销并改判；2、请求二审法院对上诉人要求被上诉人给付逾期办理房屋权属证书的违约金54745元的诉讼请求给予支持；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由为：原审判决认定事实清楚，但适用中国人民银行逾期贷款利率的标准错误，请求二审法院给予纠正。原审已经查明，2011年1月17日，上诉人与被上诉人签订了华彩园后七栋认购书，上诉人以17万元的价格购买了被上诉人开发的龙凤区东城领秀华彩园一车库，车库面积为22.84平方米。2011年10月28日，上诉人付清全部购房款后，于2011年11月1日接受使用了该车库。可是，被上诉人未能按照法律规定为该车库办理房屋权属证书。上诉人多次要求未果，于2017年4月5日向大庆市龙凤区人民法院提起诉讼，要求被上诉人按照中国人民银行逾期贷款年利率6%的标准给付逾期1959天的违约金54745元。原审判决对双方购买房屋以及至今未给办理房屋权属证书的事实给予了认定，但是在判决给付赔偿数额时，参照中国人民银行公布的个人住房公积金贷款的年利率3.25%的标准给付，实属适用标准有错误，请求二审法院依法给予撤销并改判。被上诉人大庆久隆房地产开发股份有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。战荫华向一审法院起诉请求：1、被告赔付自2011年10月28日至2017年3月10日逾期办理房屋权属证书违约金54745元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2011年1月17日，原告与被告签订华彩园后七栋认购确认书，原告购买被告开发的龙凤区华彩园一车库，车库面积为22.84平方米，价款为人民币17万元。2011年10月28日，原告交纳了购买车库的全部房款17万元。2011年11月1日，原告购买的车库交付使用。2016年6月28日，被告对华彩园六栋住宅楼业主下发通知，通知内容为：久隆房地产公司即将办理完成以上六栋住宅楼预售许可证，预计七月上旬开始收取剩余住宅房款。为保证交款工作顺利进行，望此区域业主做好尾款交纳（现金交款或贷款）相关准备工作，届时久隆公司营销中心将进行正式通知。2013年和2014年，原告两次到大庆石化公司信访办公室求助，要求办理房屋权属证书未果。2017年3月10日，被告电话通知原告可以签订房屋权属证书。原告购买的车库所有权证书至今未办理。一审法院认为，原、被告签订华彩园后七栋认购确认书，双方主体合格，意思表示真实，约定内容不违反国家强制性法律规定，该确认书具备商品房买卖合同的主要特征，具有合同性质，依法成立，合法有效。本案争议的焦点系被告是否应当承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。关于被告是否违约问题：根据合同法第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。据此，出卖人协助买受人办理房屋所有权证书是其应履行的主合同义务。原告按合同约定交纳了全部购房款，已履行了合同义务，被告做为房屋出卖方应履行协助原告办理所购车库权属证书的义务，并就未按约定或法定期限履行办理房屋所有权证书义务系其自身原因亦或行政主管部门原因所致承担举证责任。具体而言，被告应就其是否履行了在约定或法定期限届满前完成了房屋初始登记，并将协助办证所需材料备齐提交房屋登记机关等义务负举证责任，如举证不能，将承担合同约定或法律规定的违约责任。依据2016年6月28日，被告向相关业主发布的通知可以认定，被告未办理房屋预售许可证系导致未办理房屋产权证书的原因之一，被告未举证证明其已履行了协助办证义务，本院认定系由于被告原因致原告未取得房屋所有权证书的事实。关于违约期限问题：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。由于出卖人的原因致使买受人在该期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应承担违约责任。本院依据原、被告签订合同的时间2011年1月17日，按照90日的届满期限，计算至被告通知原告办证的时间2017年3月10日。原告主张被告支付自2011年10月28日至2017年3月10日的违约金，属于对其实体权利的自由处分，符合法律规定，本院准予。据此，计算被告的违约期间为：自2011年10月28起至2017年3月10日止。关于违约金计算问题：本院认为，原告主张按年利率6%计算逾期违约金，庭审中，经本院向被告释明，被告主张如支持原告关于违约金的请求，也应当调整。本院依被告请求和公平原则，予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款相关规定，参照中国人民银行2017年4月公布的年贷款利率3.25%（五年以上）计算。被告应支付的违约金为29653元（170000元×3.25%×1959天/365天）。综上，被告未按法定的期限按时为原告购买的车库办理房屋所有权证书，应承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金。本院对原告诉讼请求合理部分予以支持。判决：一、被告大庆久隆房地产开发股份有限公司支付原告战荫华违约金29653元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告战荫华其他诉讼请求。案件受理费1167元，原告承担626元，被告承担541元，减半收取583.50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人举示民事判决书二份（复印件），欲证明：已经发生法律效力的大庆市龙凤区人民法院（2017）黑0603民初759号民事判决书认定，2014年至2017年期间，中国人民银行贷款平均年利率为5.1%。经质证，被上诉人对证据的真实性无异议，对所证明的问题有异议，其认为上述判决是依据相关法律规定作出的判决，但判决所依据的规定并不是法官对本案作出判决的唯一法律依据，法官完全可以依照相关的法律规定作出判决，上诉人提供的赔偿金的计算方式只可供本案法官参考。因被上诉人对证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。上诉人举示中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发251号）一份（打印件），欲证明：2012年6月至2015年10月期间，各年度利率标准平均为5.1%以上，根本没有3.25%的标准，原审法院适用标准错误。经质证，被上诉人对证据的真实性有异议，认为该证据并不是从人民银行专业网站下载，没有制定机关生效日期，而一审判决已经明确参照中国人民银行2017年4月通过的年贷款利率，应予支持。本院认为，因该份证据为网上打印件，无法证实其真实性，故对该证据的真实性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是关于违约金的计算问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二审庭审中，上诉人战荫华主张按照2014年年贷款利率5.6%、2015年年贷款利率5.35%、2016年年贷款利率4.35%，平均年贷款利率为5.1%计算违约金，该标准并未超过自2011年10月28日起至2017年3月10日止，即被上诉人大庆久隆房地产开发股份有限公司逾期1959天以来的银行平均贷款利率，系对其权利的正当处分，不违反法律规定。故按照此标准，被上诉人大庆久隆房地产开发股份有限公司应支付的违约金为46533元（170000元×5.1%/365天×1959天）。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律略有不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持黑龙江省大庆市龙凤区人民法院(2017)黑0603民初1173号民事判决第二项；二、撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院(2017)黑0603民初1173号民事判决第一项；三、大庆久隆房地产开发股份有限公司支付原告战荫华违约金46533元，于本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1167元，减半收取583.5元，由上诉人战荫华负担102元，由被上诉人大庆久隆房地产开发股份有限公司负担481.5元。二审案件受理费1167元，由上诉人战荫华负担204元，由被上诉人大庆久隆房地产开发股份有限公司负担963元。本判决为终审判决。审判长  王东辉审判员  王海燕审判员  张雪冬二〇一七年九月二十一日书记员  王素杰