陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终8942号上诉人（原审原告）：鲁良杰，男，汉族，司机，1990年8月21日出生，住西安市未央区。委托代理人：刘先梅，陕西方益律师事务所律师。委托代理人：席丹，陕西方益律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：魏小锋，男，汉族，无业，1978年11月28日出生，住西安市。原审第三人：西安高和房地产经纪有限公司。住所地：西安市未央区太元路华远君城**幢*单元*****室。法定代表人：高小春，系该公司总经理。委托代理人：王萌，1993年3月9日出生，男，汉族，系员工，住。上诉人鲁良杰与被上诉人魏小锋、原审第三人西安高和房地产经纪有限公司（以下简称高和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初4773号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鲁良杰及其委托代理人刘先梅、席丹与被上诉人魏小锋、原审第三人高和公司之委托代理人王萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鲁良杰上诉请求：1、请求二审法院依法撤销西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初4773号判决，将本案发回重审或依法改判。2、一审诉讼费、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院判决合同无效，无事实与法律依据，且判决内容与一审本院认为部分相互冲突。2、由于被上诉人不出售房屋，其违约行为导致上诉人严重受损，应当按合同约定承担违约金及房屋上涨部分的损失，一审法院减低违约金数额，违反法律规定。3、一审判决程序错误，遗漏当事人贾小娟。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，遗漏当事人，请求二审法院发回重审或依法改判。魏小锋辩称：合同签订的时候我明确说过我和我妻子有矛盾，这1万元是诚意金不是定金，按照合同应当是交纳10%的定金。贾小娟和我现在已经离婚，我当时说的是合同签订后我先说服我妻子，之后贾小娟不同意我就说了房子不能卖，当时的房价并没有上涨。高和公司辩称：签合同当天魏小锋说这件事情他能做主而且当面给其爱人打了电话，之后他爱人把结婚证的照片发了过来，1万元是定金还打了定金收条。我们认可上诉人的上诉。鲁良杰向一审法院起诉请求：1、解除鲁良杰、魏小锋及第三人签订的合同编号为GHF0000234西安市存量房屋买卖居间合同。2、魏小锋退还其购房定金10000元、赔付其中介费4000元、支付其合同违约金73500元，以上共计87500元。3、一审诉讼费、二审上诉费由魏小锋承担。一审法院审理查明，2017年2月18日，鲁良杰、魏小锋、第三人高和公司签订了《西安市存量房买卖居间合同》，合同约定，甲方（魏小锋）所出售的房屋坐落于西安市未央区北二环辛家庙街道办泰和御景豪庭1号楼2单元4层20402号面积约126.68㎡。该房屋交易价格为735000元。其中购房定金为人民币10000元，乙方（鲁良杰）于2017年2月18日前支付给甲方（魏小锋）。乙方（鲁良杰）应按合同约定交易价格的0.58%向丙方（高和公司）支付中介费和代收费。甲方（魏小锋）若未按合同第二、三、四条之约定向乙方（鲁良杰）履行义务的。则每逾期一日，甲方（魏小锋）支付乙方（鲁良杰）本合同约定交易价格1‰的滞纳金。逾期超过30日，甲方（魏小锋）应额外向乙方（鲁良杰）支付本合同约定交易价格10%的违约金。合同签订后，鲁良杰依约向魏小锋支付了1万元定金，并向第三人高和公司支付居间费4000元。后因魏小锋拒绝向鲁良杰出售上述房屋，鲁良杰于2017年3月22日诉至一审法院，请求如前所述。庭审中，魏小锋提供了《商品房买卖合同》，证实上述房屋系其与其妻贾小娟的夫妻共同财产。鲁良杰及第三人均认可知道该房屋系魏小锋的夫妻共同财产，亦主张魏小锋在签订合同时出示了结婚证，并当面向其妻贾小娟拨打了电话确认卖房事宜。另查明，第三人高和公司在居间时未让魏小锋出示其妻的授权委托书。魏小锋之妻贾小娟表示其并不知道魏小锋卖房一事，亦不追认魏小锋与鲁良杰签订的《西安市存量房买卖居间合同》。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权限的，该代理行为有效。本案中，魏小锋出售的泰和御景豪庭房屋系魏小锋与其妻贾小娟的夫妻共同财产，魏小锋一人不能处分该房屋，第三人高和公司及鲁良杰均主张魏小锋在签订合同时向鲁良杰及第三人出示了结婚证及当面拨打了魏小锋之妻贾小娟的电话，故可以认定鲁良杰及第三人有理由相信魏小锋之妻贾小娟委托魏小锋出卖房屋，故鲁良杰与魏小锋及第三人高和公司签订的《西安市存量房买卖居间合同》有效。现因魏小锋原因不能出卖该房屋，故鲁良杰要求解除《西安市存量房买卖居间合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。魏小锋退还定金10000元及居间费4000元。鲁良杰主张的违约金过高，应当适当降低，一审法院酌情认定魏小锋应当支付的违约金为15000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告鲁良杰与被告魏小锋、第三人西安高和房地产经纪有限公司签订的《西安市存量房买卖居间合同》无效。二、被告魏小锋于本判决生效之日起五日内退还原告鲁良杰定金10000元，居间费4000元及支付违约金15000元。三、驳回原告鲁良杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1987元，原告已预交，现由被告魏小锋承担587元，原告承担1400元。被告承担部分于上述款项（二）给付时一并付给原告。二审中鲁良杰提交58同城网站的截图，证明涉案房屋现在仍在对外销售。魏小锋称这是之前网站拍过照片，而且并不是其挂在网上的，上面留的电话也并不是其的。高和公司认为截图是真实的，但是上面显示的信息确实是之前的。经本院审理查明，一审认定事实属实。另外，魏小锋与鲁良杰、高和公司签订的《显示存量房屋居间合同》第七条违约责任第一款约定：本合同签订后，甲方（魏小锋）若出现下列情形之一，均视为甲方违约，乙方（鲁良杰）有权单方面解除合同并要求甲方承担违约责任。甲方应在违约行为发生之日起5个工作日，向乙方退还已收取的房款和定金，并支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取甲、乙方的中介费不予退还，由甲方直接赔付乙方。其中第（4）项为：本合同签订后，甲方拒绝将该房出售给乙方；第（7）项为：本合同履行过程中，发现甲方隐瞒该房屋严重瑕疵或相关事项，导致交易困难，无法交易或交易后给乙方或丙方造成重大损失的。另查，一审中魏小锋并未就双方约定的违约金过高请求人民法院降低。良杰与魏小锋、高和公司签订《西安市存量房买卖居间合同》属实，该合同所出售的房屋属于魏小锋与贾小娟共有，高和公司作为专业的房地产中介公司了解了涉案房屋的情形，高和公司、鲁良杰均称魏小锋在签订合同时向鲁良杰、高和公司出示了结婚证及当面拨打了贾小娟的电话，故鲁良杰有理由相信魏小锋有权处理涉案房屋，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，一审法院认为该协议有效正确，但是一审法院却在判决主文中判定鲁良杰与魏小锋、高和公司签订的《西安市存量房买卖居间合同》无效，与其认定不一致，且与法律规定相悖，故该判决错误。因魏小锋以其妻不同意为由不履行合同义务，违反合同约定，构成违约，鲁良杰要求解除该合同，应予准许，合同解除后，魏小锋应当退还定金及居间费。并承担合同约定的违约责任。一审中魏小锋并未就合同约定违约金过高请求人民法院降低，一审法院予以降低酌情判决缺乏法律和事实依据。二审中魏小锋虽然提出违约金过高，但是其并没有提供相应证据证明其主张，结合2017年上半年西安市房屋价格上涨情况，魏小锋要求降低的理由本院不予采信。综上，一审判决不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销西一、撤销西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初4773号民事判决第三项；二、变更西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初4773号民事判决第一项为：鲁良杰与魏小锋、西安高和房地产经纪有限公司签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》有效，应予解除。三、变更西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初4773号民事判决第二项为：魏小锋于本判决生效之日起五日内退还鲁良杰定金10000元，居间费4000元及支付违约金73500元。一审案件受理费1987元、二审案件受理费1987元（鲁良杰均已预交），均由魏小锋承担。本判决为终审判决。审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱代理审判员  张 楠二〇一七年九月十三日书 记 员  郑 瑜