北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0102民初15984号原告：ＸＸ，男，1980年3月21日出生，住址北京市房山区。委托代理人：袁玉柱，北京市京师律师事务所律师。被告：北京庄胜房地产开发有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街6号庄胜广场办公楼第一座16楼。法定代表人：周建和，董事长。委托代理人：冉宁，男，该公司职员，住同公司。原告ＸＸ与被告北京庄胜房地产开发有限公司（以下简称庄胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨成龙适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ之委托代理人袁玉柱、被告庄胜公司之委托代理人冉宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2006年4月5日签订的《北京市商品房预售合同》、于2009年12月15日签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《北京市商品房现房买卖合同补充协议》。2.判令被告退还原告购房款782679元，并支付上述款项的利息（以782679元为基数，自2006年4月5日起按中国人民银行同期二年期定期存款利率计算至实际付清之日止）。3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年4月5日，原告购买被告开发的位于北京市宣武区（现西城区）宣武门外大街东侧庄胜城商业中心北京庄胜崇光百货商场（Ⅱ）1230号房屋，双方签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y228692，以下简称《预售合同》）。合同签订当日，原告依约向被告支付了购房款782679元。2007年，因被告责任，导致原告不能取得房屋所有权证书，原告向被告协商解除预售合同，被告要求原告配合办理了预售合同网签注销手续，收回了原告持有的预售合同原件，但未同原告签订终止合同并向原告退还购房款，原告亦未通知房屋承租人北京庄胜崇光百货商场将房屋退还给被告。因被告不能退回购房款，又不能恢复预售合同的网签备案手续，原告与被告经过协商于2009年12月15日重新签订了《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《现房合同》）及《北京市商品房现房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。现房买卖合同第九条约定“出卖人（即本案被告，下同）应当于2006年6月1日前向买受人（即本案原告，下同）交付该商品房”；现房买卖合同第十八条第（三）款约定“买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，1、如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行存款利率付给利息……”其中，现房买卖合同第九条约定内容与预售合同第十一条相同，现房买卖合同第十八条第（三）款约定内容与预售合同第二十二条第（二）款相同。因被告原因，原告至今仍不能取得房屋所有权证书。庄胜公司辩称：同意解除原、被告双方签订的三份合同，有关诉争房屋、房款支付、房屋所有权证书的事实均无异议，同意退还购房款。但认为双方所签预售合同于2007年4月28日已解除。不同意原告2007年11月至2009年12月期间的购房款利息主张，原因在于被告已经以向原告支付租金的形式支付了相应利息,剩余利息应自2009年12月16日以后起算；同时认为原告所主张利息的计算标准过高。本院认定事实如下：2006年4月5日，原告ＸＸ（买受人）与被告庄胜公司（出卖人）签订《预售合同》（合同编号：Y228692），合同约定原告购买被告开发的位于北京市西城区（原宣武区）宣武门外大街东侧庄胜城商业中心北京庄胜崇光百货商场（Ⅱ）1230号房屋，建筑面积12.81平方米，总价款为789437元。合同第十一条交付条件约定，出卖人应当在2006年6月1日前向买受人交付该商品房。合同第二十条产权登记第（一）款初始登记约定，出卖人应当在2007年6月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……；第（二）款转移登记约定，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行存款利率给付利息。合同签订当日，原告向被告实际支付购房款782679元。同日，原告（买受人）、被告（出卖人）、北京庄胜崇光百货商场（承租人）三方签订协议书，约定买受人愿意购买庄胜广场南裙楼部分商业面积出租给承租人，以收取租金。租赁期限自签订本合同至2025年8月31日。合同对租金约定了明确标准。三方确认本协议签订时商品房依预售合同应向买受人交付的工程已全部完工，后续工程皆为承租人根据商场经营需要进行的装修工程。买受人委托出卖人将商品房直接交付给承租人进行商业装修。2007年4月28日，原告向被告提交退铺申请，该申请显示：本人于2006年4月5日购买庄胜南馆1230号商铺，面积12.81平方米，合同总价789437元，实交782679元。本人于2006年7月26日领取贵公司致客户函，现该承诺函9个月日期已到合同仍未能备案。因此决定退铺，并以租金作为补偿。请贵公司在3个月之内办完所有退铺手续。落款处有原告签字。接到上述退铺申请后双方办理于2007年10月18日办理了预售合同网签注销手续。2009年12月15日，原告ＸＸ（买受人）与被告庄胜公司（出卖人）又签订《现房合同》，现房合同约定原告购买上述诉争房屋，总价款为789437元。约定出卖人应当在2006年6月1日前向买受人交付该商品房。其中第十八条第（三）款约定：买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行存款利率付给利息。同日，双方另签有《补充协议》，约定：业主ＸＸ于2009年12月15日购买诉争商铺。双方签订北京市商品房现房买卖合同，经双方友好协商达成如下共识：（1）与该业主草签该商铺合同协议书（该业主认可现购房合同无法网签）和三方租赁协议书；（2）以租金标准补偿自2007年11月至2009年12月份应退购房款利息，这期间租金税率按12%结算，2010年以后的租金税率按7%结算。再查，被告现未取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，原告亦未取得涉案房屋的房屋所有权证书。原告要求解除双方所签预售合同、现房合同、补充协议。被告同意解除现房合同、补充协议，并表示预售合同于网签注销时已解除。原告要求被告退还已交纳的购房款本金，被告对此予以同意。关于利息问题。原告主张，自2006年4月5日至今被告一直持有原告交纳的购房款，应支付相应利息。被告则表示，2006年4月至10月、2010年1月至实际退款日期间计算利息无异议，但2007年11月至2009年12月期间的利息已通过一次性支付的方式支付给原告，不应另行支付利息。即使该段时间房租未付，该时间段对应的利息已超过诉讼时效（一般债权诉讼时效为2年，从2009年12月开始计算，至2011年12月16日诉讼时效已届满）。对此，原告表示，利息系房款产生的孳息，并非债权，不受诉讼时效的限制。利息的计算具有连续状态，计算诉讼时效也应在连续状态结束后才起算。庄胜商场从未通知支付的房租用于折抵利息。对此，本院查明，原告提交的银行明细显示，租金正常支付至2007年10月。签订上述现房合同、补充协议后，2010年1月19日，原告账户一次性收到117231.36元。对此，被告表示该部分款项即为双方约定的2007年11月至2009年12月期间应退购房款利息补偿。原告则主张该笔款项为该段时间应得租金，而非利息补偿。本院认为：原、被告所签《预售合同》、《现房合同》、《补充协议》均系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。当事人应依约定行使权利，履行义务。原告要求解除双方所签现房合同、补充协议，被告对此予以同意，本院对此不持异议并予以确认。对原告相应诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告退还购房款本金，被告对此予以同意，本院对此不持异议并予以确认。对原告相应诉讼请求，本院予以支持。关于预售合同解除的问题。根据上述查明的情况，双方签订预售合同后，2007年4月28日，原告向被告发送上述退铺申请，且在退铺申请中明确表达退铺、要求被告补偿的意思表示。被告认可原告退铺的意思表示，且双方于2007年10月已办理预售合同网签注销手续。据此可以认定双方已通过办理网签注销手续的实际行动将所签预售合同予以解除。原告要求解除预售合同的诉讼请求，本院予以支持。具体解除时间，以双方办理预售合同网签注销的为准。关于双方争议的利息问题。本院分两个时间段分别认定。第一个时间段。2006年4月5日至2007年10月期间的利息、2010年1月1日至实际付清日止的利息。第二个时间段。2007年11日至2009年12月期间的利息。关于第一个时间段的利息。被告认可该段时间应向原告支付利息，本院对此不持异议，并予以确认。对原告该部分诉讼请求本院予以支持。关于利息的具体标准。因《现房合同》中约定的计算利息的利率不明确，本院依据公平原则确定以中国人民银行公布的同期二年期定期存款利率为标准计算。关于第二个时间段利息。针对本段时间利息问题争议焦点在于，2010年1月原告收取的117231.36元是否已为该段时间购房款利息。根据上述预售合同解除的认定意见可知，2007年10月双方所签预售合同已解除，原告已无法再依据预售合同收取诉争房屋相应租金。结合双方2009年12月签订补充协议中以租金标准补偿2007年11月至2009年12月期间应退购房款利息的约定、2010年1月依据约定付款的客观事实，可以认定，被告已向原告支付了2007年11月至2009年12月期间购房款利息。被告该部分抗辩意见合理，本院予以采纳。对原告该段时间利息主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：一、确认原告ＸＸ与被告北京庄胜房地产开发有限公司于二零零六年四月五日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y228692）于二零零七年十月十八日解除。二、解除原告ＸＸ与被告北京庄胜房地产开发有限公司于二零零九年十二月十五日签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《北京市商品房现房买卖合同补充协议》。三、本判决生效之日起七日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司返还原告ＸＸ购房款七十八万二千六百七十九元。四、本判决生效之日起七日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司给付原告ＸＸ利息（以七十八万二千六百七十九元为基数，第一笔自二零零六年四月五日起至二零零七年十月三十一日止，第二笔自二零一零年一月一日起至实际付清之日止，利息标准按中国人民银行同期二年期定期存款利率计算）。五、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费五千八百一十三元，由被告北京庄胜房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨      成      龙二〇一七年九月二十九日书记员 陈光华书记员高雅书记员肖彦青