福建省平和县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0628民初281号原告：平和县科莱益房地产开发有限公司，住所地福建省平和县小溪镇正兴大道正兴学校教师公寓3栋308室。统一社会信用代码91350628570983459P。法定代表人：梁文伟，总经理。委托诉讼代理人：王生腾、林卫闽，福建远大联盟（长泰）律师事务所律师。被告：余尔添，男，1984年9月20日出生，汉族，户籍地为福建省永泰县，现住福建省平和县。被告：蔡少华，女，1985年3月9日出生，汉族，住福建省平和县。第三人：中国农业银行股份有限公司平和县支行，住所地平和县小溪镇北环路88号。统一社会信用代码91350628856915785T。负责人：陈智来，行长。委托诉讼代理人：叶彩眉，女，系中国农业银行股份有限公司平和县支行客户经理。原告平和县科莱益房地产开发有限公司与被告余尔添、蔡少华，第三人中国农业银行股份有限公司平和县支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后,依法适用简易程序公开进行了审理，因案情比较复杂,本院于2017年6月15日裁定转为普通程序,公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王生腾、被告蔡少华、第三人中国农业银行股份有限公司平和县支行委托诉讼代理人叶彩眉到庭参加诉讼，被告余尔添经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平和县科莱益房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除平和县科莱益房地产开发有限公司与余尔添、蔡少华2014年8月4日签订《商品房买卖合同》（合同编号35062808017800099）及注销备案登记；2.判令余尔添、蔡少华立即支付平和县科莱益房地产开发有限公司代偿的截止2017年2月8日银行按揭贷款48939.28元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止）；3.判令余尔添、蔡少华支付违约金53017元；4.判令余尔添、蔡少华支付平和县科莱益房地产开发有限公司支出的律师服务费12000元；5.判令余尔添、蔡少华承担本案诉讼费。事实和理由：平和县科莱益房地产开发有限公司与余尔添、蔡少华夫妻于2014年8月4日签订《商品房买卖合同》（合同编号35062808017800099），合同约定：余尔添、蔡少华向平和县科莱益房地产开发有限公司购买位于平和县小溪镇奇兰路西南尊府2号楼305室商品房，总价530170元。余尔添、蔡少华选择付款方式为按揭抵押，于2014年8月4日向平和县科莱益房地产开发有限公司支付首付款160170元，余款370000元，由平和县科莱益房地产开发有限公司协助办理银行按揭贷款。平和县科莱益房地产开发有限公司提供阶段性担保期间，余尔添、蔡少华累计三个月未偿还银行或公积金贷款本息，平和县科莱益房地产开发有限公司均有权解除《商品买卖合同》，收回房屋，并可要求余尔添、蔡少华赔偿平和县科莱益房地产开发有限公司一切经济损失（包括但不限于商品房收回办理产权过户变更登记全部税费损失、因诉讼产生的一切调查费、律师费、诉讼费等损失），因余尔添、蔡少华原因导致解除合同的，余尔添、蔡少华应支付房款总额10%的违约金并赔偿平和县科莱益房地产开发有限公司的损失。合同签订后，余尔添、蔡少华向中国农业银行股份有限公司平和县支行申请按揭贷款，余尔添、蔡少华、平和县科莱益房地产开发有限公司签订贷款合同，余尔添、蔡少华以贷款所购房屋提供抵押担保，平和县科莱益房地产开发有限公司作为借款保证人提供阶段性连带保证担保。后余尔添、蔡少华逾期未向中国农业银行股份有限公司平和县支行归还贷款，致使平和县科莱益房地产开发有限公司承担保证责任，截止2017年2月8日代为偿还借款本息48939.28元。蔡少华辩称,答辩人不同意解除平和县科莱益房地产开发有限公司与余尔添、蔡少华2014年8月4日签订《商品房买卖合同》（合同编号35062808017800099）和支付违约金，其愿意偿还平和县科莱益房地产开发有限公司代为支付的48939.28元及利息,之后的按揭贷款答辩人会按时按期履行。其同意承担诉讼费，律师费自行与平和县科莱益房地产开发有限公司协商解决。余尔添、蔡少华的经济条件无法承担每月近7000元的按揭贷款,现在确实无法按期支付。余尔添未作答辩。中国农业银行股份有限公司平和县支行述称,本案应由平和县科莱益房地产开发有限公司与余尔添、蔡少华协商解决，如平和县科莱益房地产开发有限公司与余尔添、蔡少华要继续履行，余尔添、蔡少华要按期缴交按揭款项。余尔添、蔡少华已经连续12期未缴交按揭款项，均由保证人平和县科莱益房地产开发有限公司代为支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告余尔添经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年8月4日平和县科莱益房地产开发有限公司与余尔添、蔡少华签订《商品房买卖合同》（合同编号35062808017800099），2014年8月21日向平和县住房保障与房地产管理局进行商品房销售备案登记。《商品房买卖合同》附件6《合同补充协议》第七条约定：“因买受人原因而致使解除合同的，买受人应支付房款总价的10%的违约金并赔偿出卖人的损失”，第六条约定“出卖人阶段性担保贷款期间，买受人累计三个月未偿还银行或公积金按揭贷款本息，出卖人有权选择解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并可要求买受人赔偿出卖人的一切经济损失（包括但不限于商品房收回办理产权过户变更登记全部税费损失、因诉讼产生的一切调查费、律师费、诉讼费等损失。买受人为办理商品房抵押贷款的责任人，出卖人协助办理。如因买受人的原因（包括但不限于不具备购房资格或办理按揭贷款资格；信用记录不良；提供资料不实或不齐全；办理手续不及时等）而未按本条第1款约定时间付清购房款的，买受人应对未付购房款按原合同第七条逾期付款条款承担违约责任”。商品房买卖合同补充协议第6条第7项的约定“买受人应严格履行与贷款银行签订的借款合同。若因买受人违反借款合同，致使出卖人被银行要求担保责任的，买受人应赔偿出卖人因此所受的损失，包括但不限于出卖人因此向银行支付的款项（如买受人借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、费用等，出卖人另行支付的诉讼费、律师费及其他费用等）”，并按每日万分之三支付出卖人前述代垫款项的利息，且出卖人有权解除商品房买卖合同，收回房产”。2015年1月12日，借款人蔡少华与中国农业银行股份有限公司平和县支行签订《个人购房担保借款合同》，抵押人为蔡少华、余尔添，保证人为平和县科莱益房地产开发有限公司。购房担保借款合同签订后，截止2017年2月8日，蔡少华、余尔添连续7期未向中国农业银行股份有限公司平和县支行支付按揭还款款项合计48939.28元，其中本金41698.8元、利息和罚息7240.48元，该款项均由保证人为平和县科莱益房地产开发有限公司代为履行。经房地产登记信息查询，平和县小溪镇奇兰路西南尊府2号楼305室商品房已签约备案,预告抵押,查封中,未发证。2017年1月19日，平和县科莱益房地产开发有限公司向福建远大联盟（长泰）律师事务所支付律师费12000元。本院认为,依法成立的合同受法律保护，平和县科莱益房地产开发有限公司和蔡少华、余尔添签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对该合同的效力予以确认，双方应诚实信用履行合同的权利和义务。截至2017年2月8日平和县科莱益房地产开发有限公司代蔡少华、余尔添履行按揭还款合计7期48939.28元，符合商品房买卖合同补充协议第六条明确约定的解除条件，平和县科莱益房地产开发有限公司请求解除商品房买卖合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。蔡少华、余尔添存在违约事实，平和县科莱益房地产开发有限公司依据《商品房买卖合同》附件6《合同补充协议》第七条约定，要求蔡少华、余尔添按合同的总价530170元的10%支付违约金53017元，合理部分本院予以支持。由于平和县科莱益房地产开发有限公司提交的证据未能证明其经济损失，蔡少华提出抗辩不需要支付违约金、要求对违约金进行减少，综合考虑房价上升等因素,按合同的总价530170元的10%确定违约金明显偏高，违约金调整为530170元×5%=26508.5元，超出部分本院不予支持。关于蔡少华、余尔添支付的首付款项,在《商品房买卖合同》解除后，应由平和县科莱益房地产开发有限公司予以返还。关于第三人中国农业银行股份有限公司平和县支行依据《个人购房担保借款合同》发放的按揭款项，由于平和县科莱益房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司平和县支行均未要求予以解除《个人购房担保借款合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定:“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。第三人中国农业银行股份有限公司平和县支行未提出诉讼请求，可就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，不在本案中一并处理。关于平和县科莱益房地产开发有限公司要求蔡少华、余尔添立即支付平和县科莱益房地产开发有限公司代偿的截止2017年2月8日银行按揭贷款48939.28元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止），虽符合商品房买卖合同补充协议第6条第7项的约定，但该贷款的本金41698.8元属于购房款，且该款项已包含在中国农业银行股份有限公司平和县支行发放的370000元按揭款项中，平和县科莱益房地产开发有限公司诉求解除《商品房买卖合同》后，不应再由蔡少华、余尔添支付购房款，但代为偿还的利息、罚息部分7240.48元应由蔡少华、余尔添负担。平和县科莱益房地产开发有限公司要求余尔添、蔡少华支付其支出的律师服务费12000元，符合合同约定，且不违反强制性法律规定，本院予以支持。余尔添经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上所述，平和县科莱益房地产开发有限公司与余尔添、蔡少华双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号35062808017800099）的主体资格和内容不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，合同真实、合法、有效，当事人应诚实信用履行，违反合同约定应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除平和县科莱益房地产开发有限公司与余尔添、蔡少华双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号35062808017800099），注销合同备案登记。二、余尔添、蔡少华应于本判决生效之日起十日内支付平和县科莱益房地产开发有限公司代偿的截止2017年2月8日银行按揭贷款利息、罚息7240.48元。三、余尔添、蔡少华应于本判决生效之日起十日内向平和县科莱益房地产开发有限公司支付违约金26508.5元。四、余尔添、蔡少华应于本判决生效之日起十日内支付平和县科莱益房地产开发有限公司支出的律师服务费12000元。五、平和县科莱益房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内将购房首付款项160170元返还余尔添、蔡少华。六、上述二、三、四、五项判决平和县科莱益房地产开发有限公司和余尔添、蔡少华相互应支付款项抵扣后，平和县科莱益房地产开发有限公司应向余尔添、蔡少华支付114421.02元，款限于本判决生效后十日内付清。七、驳回平和县科莱益房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2780元，由余尔添、蔡少华负担1112元，平和县科莱益房地产开发有限公司负担1668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  朱杰光审 判 员  黄伟兵人民陪审员  黄丽琼二〇一七年九月二十八日书 记 员  曹琳莉执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。