湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂02民终1241号上诉人（一审原告）：周玲玲，女,1984年10月22日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：吕细送，系大冶市罗桥法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：柯军民，男，1972年3月23日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（一审被告）：柯军发（柯军民之弟），1989年9月29日出生，住大冶市。上述两被上诉人的委托诉讼代理人：陈希，系湖北湛月律师事务所律师。上诉人周玲玲因与被上诉人柯军民、柯军发排除妨害纠纷一案，不服大冶市人民法院（2017）鄂0281民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。周玲玲不服一审判决，上诉请求二审法院依法改判：1、撤销一审判决，支持其的诉讼请求；2、案件诉讼费用由柯军民、柯军发承担。事实和理由：1、其与柯敏琴签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋，是双方当事人真实意思表示，符合当事人意思自治原则，而小产权房作为一种物权，也有占有、使用、收益、处分的性质，其支付合理的购房款，购买涉案房屋后，柯敏琴将房屋钥匙交给其，则应视为其已经实际占有了涉案房屋，柯军民、柯军发在未经柯敏琴同意及其不知晓的情况下私自将涉案房屋大门锁芯更换并侵占该涉案房屋，明显侵犯了其合法权益；2、其的诉讼请求是要求排除妨碍，是属于侵权纠纷并非属于房屋买卖合同纠纷，一审法院不审理侵权纠纷而审理房屋买卖合同的效力，从而认定其与柯敏琴签订的《房屋买卖合同》为无效合同，其无权主张涉案房屋的占有、使用、收益、处分权利，间接的支持了柯军民、柯军发的恶意侵权行为，明显属于适用法律错误；3、柯军民、柯军发应排除妨害，腾退涉案房屋给其。柯军民、柯军发辩称：1、在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政��城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。案外人柯敏琴并无任何证据证实所建筑的房屋已取得建设工程规划许可证或者其他相关审批手续，故柯敏琴所修建房屋系违章建筑。我国法律所保护的是公民的合法财产，而涉案房屋系违章建筑，并非周玲玲的合法财产，故不应受法律保护。若对周玲玲违章建筑权利予以保护，无疑是变相地将该房屋的违章性在司法程序中予以合法化，变相地纵容违章建房行为，故周玲玲无权就该违章建筑主张相关权利；2、周玲玲与柯敏琴所签订的《房屋买卖协议书》第四条之约定，“甲方负责协助和提供房屋相关的资料和相关证件给乙方办理合法房屋小产权证”，由此可见，周玲玲明知所购买房屋属于“小产权房”，也即该房屋并非法律意义上的商品房，周玲玲诉请实际上是变��的将讼争房屋产权确定为合法所有，这与事实和法律相悖，不应支持。本案如确定其有排除妨害的义务，即赋予了周玲玲对讼争房屋的合法所有权，也应建立在周玲玲所购买的房屋系经国家备案确认，在城市规划范围内且取得相应许可证的前提下；3、周玲玲与柯敏琴所签订的《房屋买卖协议书》违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，根据我国合同法的相关规定，周玲玲与柯敏琴之间签订的合同依法应为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因此周玲玲无权以一份无效的合同来主张合同的从权利；4、周玲玲与柯敏琴之间存在房屋买卖关系的证据不充分，无法证明已取得该房屋的所有权。周玲玲称于2015年3月已购得涉案房屋，但直至2016年11月份也未进行居住，长达将近两年的时间内对房屋搁置不管，也未办理水电开户手续，不符常理。根据涉案房屋所处地段以及面积进行推算，该房屋价值远不止15万元，周玲玲也并未支付足额的购房款，不符合法律意义上的善意第三人，周玲玲并未实际取得房产，周玲玲仅提供收条一份以证明支付购房款明显依据不足，支付的15万元房款应有相应转账记录予以佐证以证明其购买属实。希望维持一审判决。周玲玲向一审法院起诉请求判令：1、排除柯军民、柯军发对其所购买房屋的妨害，腾退出其购买柯敏琴开发的座落于大冶市经济开发区××村叶家坝小学旁第12层A户型房屋；2、由柯军民、柯军发承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月18日，案外人柯敏琴与案外人叶开乾签订《房屋建筑合同》一份，约定叶开乾将其承包的面积约700㎡的养殖场作为出资与柯敏琴共同“开发”房屋，房屋建筑费用由柯敏琴承担，建成房屋由叶开乾与柯敏琴按4：6的比例分���；该合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。2012年4月6日，柯军民与案外人柯敏琴签订《房屋建筑承包合同》，约定由柯军民以800元/㎡的价格以包工包料的方式承建该房屋，建筑面积约6500㎡；双方还对工程承包范围、工期、质量要求、结算及付款方式等进行了约定。此后，双方在未取得建设工程规划许可证的情况下擅自建造成十三层半的楼房，亦未依法按相关法律规定补办有关手续等改正措施完善建房手续，未依法办理房屋土地使用证及房屋所有权证。2015年4月10日，案外人柯敏琴丈夫余显禄与柯军民签订补充协议一份，双方对该处工程进行了初步结算，约定在差欠柯军民工程款的前提下，住户房屋装修前，小户每户付款5万元，大户每户付款10万元给柯军民以折抵差欠的工程款；如未付款进行装修，所造成的后果由余显禄负责。至2016年5月1日止，如逾期未付��程款，柯军民可以按1400元/㎡的价格抵押所欠工程款，户型由柯军民自选所剩房屋，余显禄不得以任何借口违反此协议。周玲玲长期居住在本市区，在大冶城关无房产，为方便小孩进城读书而买柯敏琴“开发”的涉案房屋。双方于2015年3月6日签订《房屋买卖协议书》一份，约定柯敏琴将该处第12层A户房屋以总价款15万元出卖给周玲玲，房屋面积101平方米，双方还对其他权利和义务进行了约定。当天，柯敏琴向周玲玲出具了收取购房款15万元的收条。房屋购买一年后，周玲玲准备装修诉争房屋时发现钥匙被换。后得知柯军民于2016年11月份以柯敏琴下欠其建筑工程款为借口，将周玲玲购买的房屋撬门换锁，并出卖给其弟柯军发。现周玲玲要求柯军民、柯军发腾退出所占房屋未果，故而成讼。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣���的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。所谓“小产权房”是指在农村集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等费用，未取得建设工程规划许可证而进行建设，没有国家土地管理部门及房屋管理部门核发的土地使用证及房屋所有权证。国家为了规范商品房交易市场，禁止“小产权房”进入市场交易。本案诉争房屋未办理合法的审批手续，周玲玲虽称已经过政府建设管理部门整顿及交纳建筑管理方面的相关费用，但未能提供证据证实显系违法建筑，故该讼争房屋不应进入市场交易。周玲玲与案外人柯敏琴签订的《房屋买卖协议书》第四条之约定，“甲方负责协助和提供房屋相关的资料和相关证件给乙方办理合法房屋小产权证”，由此可见，周玲玲明知其所购买房屋属于小产权房，也即该房屋并非法律意义上的商品房，不应适用商��房买卖的相关法律规定。上述买卖协议违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，故周玲玲与柯敏琴之间签订的合同依法应为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。周玲玲在签订房屋买卖协议时没有尽到应有的注意义务，不符合善意取得该房屋的法律规定，其并未依法取得讼争房屋的所有权，故周玲玲无权主张基于该房屋所有权所属的占有、使用、收益及处分权利，应当驳回其要求排除柯军民、柯军发对讼争房屋的妨害、腾退出该房屋的请求。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，周玲玲可另行主张相关权利。至于柯军民、柯军发是否依法享有该房屋的所有权并非本案必须审理的范围。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国城乡规划法》第二条、第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回周玲玲的诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实，本院予以确认。本院认为，周玲玲请求的事项主要是针对柯军民、柯军发的侵权行为妨害了其对涉案房屋的占有，从而要求排除妨害，而一审法院主要是围绕周玲玲与案外人柯敏琴签订的《房屋买卖合同》效力进行审理，偏离了案件审理的方向和重心，致使法律适用出现错误，本院依法予以纠正。涉案房屋的性质和法律效力地位认定及处理系房产、土地行政管理部门的权责范畴，在该行政部门认定并处理之前，人民法院无权予以审查。根据民事诉讼审理的基本原则，周玲玲请求的是基于占有而取得的物权保护，那么人民法院仅需考虑其对该房产是否实际占有。本案中，根据周玲玲提供的证据及审理查明的事实可以确定，周玲玲是出于方便小孩在大冶市城关读书，才与案外人柯敏琴于2015年3月6日签订的《房屋买卖协议书》购买涉案房屋，于当日一次性交付15万元全额购房款，案外人柯敏琴交付了涉案房屋钥匙，向周玲玲交付了涉案房屋。同时，柯军民、柯军发未向法院提供证据证明案外人柯敏琴与周玲玲针对涉案房屋签订《房屋买卖协议书》存在恶意逃避他人债务行为，故周玲玲已经实际占有了涉案房屋。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产被侵占，占有人有权请求返还原物，对妨害占有��行为占有人有权请求排除妨害或者消除危险，因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。柯军民、柯军发侵占涉案房屋，已对周玲玲构成侵权，周玲玲有权要求柯军民、柯军发排除妨害，返还涉案房屋，故周玲玲的上诉理由成立，本院应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大冶市人民法院（2017）鄂0281民初1689号民事判决；二、柯军民、柯军发于本判决书生效十日内向周玲玲返还柯敏琴开发的座落于大冶市经济开发区叶家坝村叶家坝小学旁第12层A户型房屋。一审审案件受理费100元，由柯军民、柯军发负担；二审案件受理费100元，由柯军民、柯军发负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  乐 莉二〇一七年九月二十六日书记员  田 梦