江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5893号上诉人（原审原告）：周志勇，男，1983年12月25日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：韩诗锐，女，1988年12月6日出生，汉族，河南省武陟县。上诉人周志勇因与被上诉人韩诗锐房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2017）苏0583民初2500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周志勇的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一审、二审诉讼费由韩诗锐承担。事实与理由：1、周志勇与韩诗锐分别签订《房屋买卖（置换）合同》、《存量房买卖合同》两份合同，均合法有效，合同中约定的条款并无冲突之处。《房屋买卖（置换）合同》中约定应于2016年4月8日前办理过户手续，但韩诗锐因未能按约还清贷款，导致不能按约办理过户，已经构成违约。根据《房屋买卖（置换）合同》第6条第3款第4项违约责任条款的规定，应由韩诗锐向周志勇支付房屋成交价的10%（55000元）作为违约金，并承担周志勇已经缴纳的佣金3500元。《存量房买卖合同》中约定交房时间为2016年5月31日，但韩诗锐并未按期交房，构成违约，造成周志勇租赁房屋6个月，产生租金损失8100元。根据《存量房买卖合同》第13条的规定，房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，应由双方按照规定各自缴纳，韩诗锐应当承担个税3524.40元。此外，一审诉讼费791元、二审诉讼费1582元、律师费500元也应由韩诗锐承担，以上金额共计72997.40元。2、税与费的收取主体是两个，不能混为一谈，《房屋买卖（置换）合同》约定的是费用由周志勇承担，而《存量房买卖合同》中约定税费由双方按照规定各自缴纳，因此应由韩诗锐承担个人所得税。3、一审法院认定韩诗锐至2016年4月12日18时止清偿银行贷款及涤除抵押权没有相应证据。4、一审法院认为周志勇同意过户时间延迟至2016年12月与判令韩诗锐承担损失互相矛盾。5、一审法院认为周志勇的履约行为不符合合同约定的期限不尊重事实，且过户时间变更为8月2日是通过中介得知。6、周志勇从未认可韩诗锐丢失身份证的事实，且身份证丢失是韩诗锐自身保管不善，给周志勇造成了损失，应当承担赔偿责任。韩诗锐辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周志勇向一审法院起诉请求：1、韩诗锐赔偿周志勇2016年6月1日至2016年11月30日房屋租金8100元，中介服务费3500元，个人所得税3524.4元，共计15124.4元，2、诉讼费用由韩诗锐承担。2017年3月10日，周志勇增加诉讼请求：韩诗锐承担违约金55000元，为追讨经济损失而产生的误工费、差旅费、诉讼费、律师费等相关费用，总计71300.9元。一审法院认定事实：2016年3月13日，周志勇与韩诗锐签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定：韩诗锐依法取得位于昆山市××浦镇××室的房屋，韩诗锐自愿将该房屋出售给周志勇，建筑面积84.51平方米，随房屋出售的配套设施：冰箱1台、电视1台、洗衣机1台、床2张、桌子1张、沙发1张、空调1台；实际成交价格为550000元，该房屋产权或租赁权及配套设施过户的相关税费承担方式为：周志勇承担全部过户费用；周志勇须向中介方交纳服务佣金5500元，交付时间为过户当天支付。周志勇于2016年3月13日支付韩诗锐定金20000元，双方约定资金托管总金额为520000元，韩诗锐于权属过户结束自资金托管账户领取；韩诗锐承诺于领取全部托管资金前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于周志勇；双方约定于2016年4月8日前办理过户手续，此合同售价550000元包含车库价格。上述合同签订当日，周志勇向韩诗锐支付定金20000元。2016年4月12日，韩诗锐还清关于涉案买卖房屋的银行贷款，涤除抵押权。2016年4月12日，周志勇委托江苏卓岳律师事务所所向韩诗锐发送律师函，载明：韩诗锐应于2016年4月8日办理过户事宜，周志勇已按约筹备好购房首付款并将贷款等相关资料全部交予中介，韩诗锐未按约配合办理，请于接函后5个工作日内主动联系周志勇和中介，并做好办理房屋过户事宜中应予配合的全部准备工作。周志勇将上述律师函以邮寄的方式寄送至苏州吴中经济开发区商贸城5号楼14幢105室，韩诗锐庭审中陈述未收悉。周志勇为起草上述律师函向江苏卓岳律师事务所所支付咨询费500元。2016年5月3日，双方签订《存量房买卖合同》（备案合同）一份，载明：房屋坐落于昆山市××浦镇××楼××室，056室车库，房屋交款461620元，房屋成交价为439452元，车库成交价为22168元，贷款350000元，首付房款111620元，若贷款与实际审批额度存在差额，差额部分交房前一次性付清；韩诗锐应当于2016年5月31日前腾空该房屋，并将上述房地产交付给周志勇；双方定于2016年4月30日前办理房屋权属转移登记手续，如因一方责任致使未能按期办理的，责任方应当按逾期时间承担违约责任，造成对方其他损失的，需另行赔偿；房屋过户过程中应当缴纳的有关税费，由双方自行按照规定各自缴纳。双方一致确认涉案买卖房屋的成交总价是550000元。对于剩余购房款的支付情况，周志勇在庭审中陈述：周志勇于2016年5月3日向韩诗锐支付房款68380元，其余资金461620元于2016年5月3日按约支付给资金托管中心，其中350000元为周志勇申请按揭贷款而取得，2016年5月20日已付中介费500元，2016年11月3日已付中介费3000元。周志勇还陈述：按揭贷款350000元是2016年6月12日由银行发放的，于2016年5月3日交付资金托管中心。2016年7月28日，周志勇书面告知韩诗锐：周志勇的购房贷款已经到位，可以进行办理正常过户，请您携带相关证件与中介人员一起按约定的日期2016年8月2日到达昆山房产交易管理中心办理过户等相关手续。经物流跟踪查询，韩诗锐于2016年7月30日签收上述书面材料，韩诗锐在庭审中否认收悉。2016年11月15日，周志勇向税务部门缴纳购房个人所得税3524.4元。2016年12月3日，韩诗锐协助周志勇将涉案买卖房屋的产权过户至周志勇名下。同日，周志勇取得涉案买卖房屋由中介方移交的钥匙，韩诗锐尚欠物业费1419元。另查明，韩诗锐对于涉案房屋产权过户时间迟延的原因，陈述是其居民身份证丢失，而后补办，周志勇及中介方对身份证丢失之事已将知晓，并且同意过户时间迟延至2016年12月。周志勇认可韩诗锐于2016年9月9日通过微信联系并告知其身份证办理事宜，但2016年10月18日就可以领证。又查明，周志勇于2016年3月13日与案外人沈末根签订《房屋租赁合同》，约定租期自2016年3月15日至2018年3月14日，租金为每月1350元。一审法院认为，周志勇与韩诗锐之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方均已履行合同义务。本案周志勇以韩诗锐延期履行协助过户义务、延期交房为由主张韩诗锐违约，因此要求韩诗锐承担税费、违约金并赔偿损失。根据上述查明事实可知，双方实际按2016年3月13日签订的《房屋买卖（置换）合同》履行各自的义务，房屋总价款为550000元，该合同约定过户时间为2016年4月8日，交房时间为领取全部购房款前，但根据双方庭审中陈述，周志勇定金20000元交付时间为2016年3月13日，房款68380元的支付时间为2016年5月3日，其余资金111620元于2016年5月3日支付给资金托管中心，另350000元贷款所得款项于2016年6月12日由银行发放至资金托管中心，周志勇上述履约行为并不符合合同约定的期限，可见双方在合同履行过程中对部分合同内容有所变更。周志勇主张双方约定产权过户时间变更为2016年8月2日，韩诗锐虽不予认可，但根据周志勇提供的EMS物流跟踪单查询，显示韩诗锐已于2016年7月30日签收，一审法院认定双方变更产权过户时间为2016年8月2日前。韩诗锐以居民身份证不慎丢失为由辩称过户时间并未迟延，周志勇认可2016年9月9日已知悉韩诗锐丢失身份证事宜，但认为补办完成时间在2016年10月18日，韩诗锐迟延至2016年12月3日过户并无合同依据也无合理事由，一审法院认为韩诗锐迟延履行过户义务的期间应自2016年9月9日计算至2016年12月3日（共计85日），周志勇认可韩诗锐因丢失身份证的客观原因履行不能之事实，可视为认可扣除自2016年9月9日至2016年10月18日共计39日，因此韩诗锐迟延履行产权过户义务的期间为46日。因韩诗锐迟延履行协助过户义务，周志勇交付资金托管中心的房款未付至韩诗锐，韩诗锐在未收到房款前亦未交付房屋，导致周志勇迟延取得涉案房屋，并产生租房损失，根据周志勇提供租赁房屋的相关证据，一审法院认定韩诗锐应赔偿周志勇的损失为2070元（1350/30×46=2070）。关于违约金，因双方在《房屋买卖（置换）合同》中并未明确约定迟延履约的违约责任，且韩诗锐向周志勇赔付违约损失，故一审法院认为另行承担违约金未有合同依据，不应予以支持。关于周志勇主张的中介费、个人所得税、律师费损失，双方在合同中约定由周志勇承担全部过户费用、中介服务佣金，但约定未交纳的中介费由违约方承担，故韩诗锐应承担的中介费2000元，该款收取方并未在本案中主张权利，一审法院不予理涉，其余已付中介费、个人所得税应依约由周志勇负担。周志勇主张律师费，该项费用发生并非周志勇因本案诉讼必要产生之合理费用，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：韩诗锐于判决生效后十日内向周志勇赔偿租金损失2070元。案件受理费1582元，减半收取791元，由周志勇负担770元，韩诗锐负担21元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，周志勇提交周志勇与韩诗锐、苏州睿房房地产经济有限公司胜浦店员工杨芳的微信聊天记录截屏1份共15页，证明韩诗锐屡次违约，造成周志勇不能拿到房产；中介公司与双方约定了过户时间，但是韩诗锐再次违约。韩诗锐质证称：聊天记录和中介公司都是真实的。本院认为：本案二审中的争议焦点为：1、韩诗锐应当和周志勇办理过户手续的时间。2、2016年12月3日协助过户是否构成逾期而应当承担违约责任及承担违约责任的范围。对于办理过户手续的时间，双方在《房屋买卖（置换）合同》中约定应于2016年4月8日前办理过户手续，在《存量房买卖合同》中约定应于2016年4月30日前办理过户手续，但是从周志勇与中介公司员工杨芳的微信聊天记录、周志勇向韩诗锐发出的按时办理过户手续告知书、按时办理过户手续告知书的EMS跟踪查询单可以看出，双方均已知晓办理过户手续的时间变更为2016年8月2日前且均未表示反对，因此本院认定韩诗锐应当和周志勇办理过户手续的时间应当为2016年8月2日前。对于韩诗锐于2016年12月3日才协助办理过户是否构成违约。虽然存在韩诗锐身份证丢失的客观原因，但韩诗锐身份证丢失属于自身保管不善，不属于不可抗力，且根据周志勇提供的昆山市房产交易中心的网站回复，临时身份证可以办理过户手续，因此韩诗锐迟延办理过户手续的行为构成违约，应赔偿周志勇由此造成的损失，韩诗锐逾期履行过户义务的期间为2016年8月2日至2016年12月3日（共计122日），根据周志勇提供的房屋租赁合同，本院认定韩诗锐应当赔偿周志勇的损失为1350/30*122=5490元。关于违约金，因《房屋买卖（置换）合同》中未明确迟延履行的违约责任，且周志勇的损失已经由前述赔偿进行弥补，因此本院对于周志勇违约金的诉请不予支持。关于个人所得税、中介费的承担，因《房屋买卖（置换）合同》中明确约定“相关税费的承担方式为：乙方承担全部过户费用”、“乙方需向丙方交纳服务佣金人民币伍仟伍佰元整”，故本院对于周志勇要求韩诗锐承担个人所得税3524.40元、中介费3500元的诉请不予支持。关于律师费，因该项费用的发生并非周志勇本案诉讼的必要及合理费用，本院对周志勇要求韩诗锐承担律师费500元的诉请不予支持。综上所述，周志勇的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初2500号民事判决；二、韩诗锐于本判决生效后十日内向周志勇赔偿租金损失5490元。三、驳回周志勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。一审案件受理费1582元，减半收取791元，由周志勇负担730元，韩诗锐负担61元；二审案件受理费1582元，由周志勇负担1460元，由韩诗锐负担122元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年九月十五日书记员  沈华君