黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0822民初900号原告：李朝臣，男。委托诉讼代理人：武艳波。被告：佳木斯万基房地产开发有限公司。法定代表人：于文波。委托诉讼代理人：杨士玲。第三人：颜世芹，女。委托诉讼代理人：刘庆刚，男。原告李朝臣与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称“万基公司”）、第三人颜世芹商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告李朝臣及其委托诉讼代理人武艳波到庭参加诉讼，被告万基公司诉讼委托代理人杨士玲，第三人颜世芹及委托诉讼代理人刘庆刚经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴李朝臣向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行房屋买卖合同，并协助原告办理不动产权证书，提供办证所需手续;2.要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年8月21日，原告与被告万基公司签订了《商品房投资协议书》，协议约定：原告购买万基公司在桦南县隆吉小区三期开发的2号楼5单元502室，房屋面积64.03平方米，原告交付了全部价款。后期原告到桦南县房产局办理产权证照时，得知原告购买的房屋由万基公司与第三人之间办理了机打合同，导致原告无法办理房屋产权证照，故提起诉讼。万基公司辩称，关于房屋买卖事宜不清楚，我公司没有将争议房屋出卖给原告，也没有与原告签订认购合同和收取房款，该地段的实际投资兴建人为张敬科，他作为实际投资人和受益人应当承担法律责任；另外我公司也没有将原告的房屋出售给第三人，并没有与其签订房屋买卖合同和收取房款，均是张敬科所为，应当将其追加为本案被告查明事实，否则必然影响案件的公正审理，故请求法院驳回原告的诉讼请求。颜世芹未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1.原告的居民身份证复印件，证明原告的主体身份；2.房屋投资协议书及购楼收据二份，证明涉案房屋是原告于2012年4月1日以147456元的价款从被告处购买。2016年1月29日销售不动产统一发票一份，证明该房屋是原告购买；3.实际居住的相关证据，包括2012年8月21日入户时交费收据、采暧费结算收据及物业费缴费收据、水、电费收据等，证明原告购买房屋后实际居住并交纳相关费用的事实。为查明案情，本院依职权调取了桦南县公安局经侦大队及桦南县房地产管理局的相关涉案证据：第一组证据，万基公司企业法人营业执照、组织机构代码证，证明万基公司获准从事房地产开发经营的的相关信息。第二组证据，万基公司出具的授权委托证明书，证明万基公司在桦南县开发建设的隆吉小区三期为其与贾东阳（实际为张敬科）合作项目，万基公司将房屋销售及款项所得等一切事宜均移交贾东阳全权负责的事实。第三组证据，隆吉小区三期房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预销售许可证，证明隆吉小区三期的开发建设及销售均得到了政府相关职能部门的批准。第四组证据，2017年5月11日公安机关讯问张敬科笔录，证实内容：1.隆吉小区三期是其挂靠万基公司投资开发的，一次性支付费用十几万元，具体指派贾东阳办理；2.回迁安置和房屋销售情况为2011年年底前就结束了，一户没剩，回迁是按安置协议书分房，销售则出具了购楼现金收据及商品房买卖合同，但大部分没有签订买卖合同；3.2013年因其筹建桦南县秀北工程棚改项目资金不足，便将隆吉三期的456套商品房做抵押，在佳木斯宏源小额贷款公司、颜世芹、贺红艳等人处进行了高息抬款，总额近5000万元；实际房主对此并不知情，但借款人都知道抵押的房子有房主了，只是为了得到高息及相信秀北工程能收回借款，借款的手续包括借据、借款协议、抵押物清单和房产局出具的机打商品房买卖合同，具体贾东阳参与办理的。第五组证据，2017年3月28日公安机关询问颜世芹笔录，证实内容为：其与张敬科是朋友关系，分别于2012年至2014年多次借款给张敬科，具体数额记不清了，张敬科是用桦南县隆吉三期小区的住宅和商服、车库作抵押担保和在桦南县房产局办理了房屋买卖手续备案登记的事实。第六组证据，商品房买卖合同，证明贾东阳代表万基公司于2013年2月6日就涉案房屋与颜世芹在桦南县房地产管理局办理了商品房备案登记。本院经审查认为，上述证据，一是来源合法，表现为商品房买卖合同、万基公司证明及购楼收据均为基于房屋买卖双方真实意思表示所签订，并加盖了万基公司的公章，其他电力销售发票、采暧费结算收据及物业费缴费收据也都是相关收费部门据实出具，证人证言及其他书证均由本院依职权向政府机关所调取；二是证实内容客观真实，反映了原告因居住需要向被告购买房屋的事实及张敬科为借款提供担保而将涉案房屋与第三人以买卖的形式在房产部门备案登记的情节；三是与本案具有关联性，即无论是合同、收据等书证，还是张敬科、颜世芹在公安机关的笔录，都清晰、准确地体现了本案地产合作开发、房屋出售买卖及借款以房屋登记备案担保的事实。况且被告万基公司及第三人颜世芹未出庭质证，故本院对上述证据的效力予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：桦南县隆吉小区三期建设项目系被告万基公司与案外人张敬科合作开发。2012年4月1日，原告与万基公司签订《商品房投资协议书》，约定购买隆吉小区三期2号楼2单元502室，房屋面积61.44平方米。原告李朝臣交付购房款147456元后，于2012年8月21日入住。此后，当原告到桦南县房地产管理局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被第三人颜世芹备案登记，导致原告无法实现权利，故提起诉讼。另查明，2013年2月6日，因案外人张敬科开发桦南县秀北小区向第三人颜世芹借款，便将涉案房屋作为担保签订了商品房买卖合同，并在桦南县房地产管理局办理了预售合同备案登记。另查明，该小区二号楼开始时的单元号与房产测绘时不一致，原来的单元号是从东往西为一至六单元，房产在测绘时，是从西向东数为一至六单元。从而使得原告居住的单元号变为五单元。本院认为，案件的争议焦点，一是被告万基公司与第三人颜世芹签订的《商品房买卖合同》的效力问题；二是原告李朝臣与被告万基公司签订的《商品房投资协议书》的效力及履行问题。关于被告万基公司与第三人颜世芹签订的《商品房买卖合同》的效力问题。首先，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”因此，当事人的意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。万基公司的合伙人张敬科与颜世芹之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保，张敬科与颜世芹将涉案房屋办理了备案登记。可见双方的真实“意思”是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在“表示”为签订商品房买卖合同并办理备案登记，因此双方签订商品房买卖合同这一民事行为的“内在意思”与“外在表示”不一致，意思表示并不真实，应为无效。其次，我国采取物权法定原则，《中华人民共和国物权法》第五条规定“物权的种类和内容由法律规定。”本案中，被告与第三人采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被《中华人民共和国物权法》或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则；最后，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款也规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”从该条规定来看，我国法律并不承认让与担保，民间借贷中更应坚持买卖合同的从属性原则和坚持基础法律关系审理的原则。综上分析，被告与第三人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方真实的法律关系是民间借贷关系，出借人向借款人支付的款项实为借款，并非房屋买卖合同的价款，出借人并未履行买卖合同的价款支付义务，应为无效。关于原告李朝臣与被告万基公司签订的《商品房投资协议书》的效力及履行问题。第一，该买卖协议约定了商品房的基本状况，商品房总价款、单价、付款方式及交付日期等，具备商品房买卖合同的必要条款，双方并在落款处签字盖章，可见双方订立商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效；第二，原告履行了房屋价款的给付义务，被告出具了收据及入户费收据，且已将涉案房屋交付于原告；第三，原告已对房屋进行了占有使用，有其提供的采暖、供电、供水及物业收费的票据为凭。综上，原告李朝臣与被告万基公司签订的《商品房投资协议书》依法成立，原告已依约履行了房屋价款的给付义务，被告不仅负有交付房屋的占有使用之义务，且应承担转移房屋的所有权与原告，协助原告办理房屋所有权证书的义务，这不仅是被告作为出卖人的合同义务，也是法定义务，该义务虽未明确记载于双方签订的商品房投资协议书，但却实际存在于合同履行之中，故原告的此项诉求本院予以支持。综上所述，被告万基公司与第三人颜世芹签订的商品房买卖合同名为商品房买卖，实为借款担保，意思表示不真实，此担保方式违反物权法定原则和民间借贷的法律规定，应为无效；原告李朝臣与被告万基公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，具备商品房买卖合同的要件，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，也无法律、行政法规规定的其他无效情形，应为有效合同。在该合同依法成立的情况下，被告万基公司负有协助原告李朝臣办理涉案房屋产权登记的附随义务。此外，关于被告万基公司提出因张敬科是隆吉小区三期建设项目的实际投资人和受益人，应承担法律责任的辩解，因与本案所查明的事实及法律规定不符，故不予采信。理由是万基公司在其所出具的授权委托证明书中明确承认该项目为其与贾东阳（实际为张敬科）合作经营，即使二者属民事法律行为中的挂靠关系，但因其系政府批准备案的房地产开发主体理应担责。被告万基公司及第三人颜世芹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对民事权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第五条、第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与第三人颜世芹于2013年2月6日签订的《商品房买卖合同》无效；确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与原告李朝臣2012年4月1日签订的《商品房投资协议书》有效；被告佳木斯万基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告李朝臣办理黑龙江省桦南县隆吉小区三期2号楼5单元502室（面积64.03平方米，产籍号4-0001-865-050502）房屋产权登记手续。案件受理费100元由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  林佳智审 判 员  孙枫林人民陪审员  张晓东二〇一七年九月十八日书 记 员  郜 宇