重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初10217号原告:重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，总经理。委托诉讼代理人：文凤，女，1982年1月25日出生，汉族，公司员工，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：况怡，女，1983年2月19日出生，汉族，公司员工，住重庆市江北区。被告：肖昌海，男，1963年6月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：张旭（系被告侄子），1989年10月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）与被告肖昌海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员魏东独任审判，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告城投公司委托诉讼代��人文凤、况怡、被告肖昌海及其委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被双方于2015年2月6日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2、要求被告按照393.55元/月的标准，支付从2016年7月1日起至合同实际解除之日止欠付的租金（截止2016年12月31日为2361.3元）；3、要求被告按照393.55元/月的标准，支付从2016年7月1日起至2016年12月31日的违约金100.47元；4、要求被告向原告支付恢复住房使用功能费用共计840.30元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年2月6日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定由原告将位于重庆市巴南区云篆山水云锦路325号16幢18-1号房屋出租给被告居住使用，双方对租期、租金和违约责任等进行了约定，合同签订当日，原告将租赁房屋交付被��使用，被告按约支付了履约保证金1180.8元及三个月租金1180.8元。但被告从2016年7月1日起至2016年12月31日止一直拖欠租金，原告于2016年12月20日张贴了房屋租金催缴通知书，次日向被告送达了《重庆市公租房清退告知书》，通知被告于同月31日前交清房租，否则解除合同，收回房屋。因被告仍未缴纳，原告于2017年1月1日强制收回租赁房屋，并自行恢复承租房屋功能，现原告认为被告已构成根本违约，故起诉至法院。被告肖昌海辩称：被告尚欠原告2016年7月1日至2016年12月31日共计6个月租金属实。由于当时被告人在外地，被告担心按照以往直接将租金转账给原告公司工作人员的方式存在安全风险故未支付，被告曾给原告打电话承诺回重庆后支付。被告回到重庆后，发现原告已将租赁房屋强行收回并已出租他人，原告没有及时合理的告知被告。原告围绕��讼请求依法提交了证据：1.《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2.租金催缴通知单；3.《重庆市公租房清退暨收回房屋告知书》及张贴照片一张；4.邮寄存根；5.发票3张、收据3张、费用报销单1张。经被告肖昌海质证后，上述书证经本院审查，对真实性予以采信。被告肖昌海未提交证据。本院经审理认定事实如下：重庆市巴南区云篆山水云锦路325号公共租赁用房产权人为原告城投公司，重庆市房屋管理局云篆山水房屋管理中心（以下简称云篆山水房管中心）负责对该片区公共租赁用房的管理。2015年2月6日，原告城投公司与被告肖昌海签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，双方约定原告将位于重庆市巴南区云篆山水云锦路325号16幢18-1号公共租赁住房出租给被告肖昌海居住使用，租赁期限从2015年2月6日起至2020年2月5日止，租金为每月393.55元，被告需���每月20日前缴纳当月租金；被告还需在合同签订当日支付原告1180.8元作为履约保证金，如合同期满或终止，履约保证金在抵扣租金、违约金和赔偿金后，剩余部分无息返还；如被告拖欠租金累计6个月以上，原告有权书面通知其解除合同，收回房屋；被告应在合同解除或终止之日搬出公租房内自有物品，并在结清租金、物管费、保证金、水、电、气、通讯、违约金、赔偿金等费用后，将住房附属设施设备和相关物品按原状返还原告，双方应对房屋附属设施设备及水电气使用等情况进行现场交验，同时被告向原告移交房屋钥匙，水、电气卡，有线电视机顶盒等相关物品，双方在《房屋及设施设备交割单》上签字后，视为被告腾退房屋；如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。合同签订当日，原告城投公司按约向被告肖��海交付了租赁房屋，被告肖昌海按约交纳了履约保证金1180.8元及三个月租金1180.8元。合同履行中，被告自2016年7月1日起未再缴纳租金。2016年12月20日，云篆山水房管中心向被告肖昌海发出了租金催缴通知单。次日，云篆山水房管中心在被告租赁房屋大门张贴了《重庆市公租房清退暨收回房屋告知书》，并于2017年2月27日通过邮寄方式向被告户籍地送达了该告知书，通知被告肖昌海自2016年7月起至今未按约缴纳租金，已欠租6个月，构成违约，要求被告肖昌海于2016年12月31日前交清房租、物业费等，否则出租人将于2017年1月1日解除租赁合同并收回房屋。2017年1月1日，因被告肖昌海未按通知缴纳租金并腾退房屋，云篆山水房管中心强制收回了案涉房屋，原告为了恢复租赁房屋的住房功能，更换了防盗门锁，花费80元，更换门把手，花费70元，更换信箱锁，花费30元��拆空调、电视、热水器，花费180元，恢复室内装饰，花费50元，搬家费200元，清洁费200元，电费1元，水费4.3元，补水电气卡15元，车费10元，合计花费840.3元。因原告城投公司多次要求被告肖昌海支付欠付的租金、恢复住房功能费用等未果，遂于2017年7月13日诉至本院。审理中，由于双方意见分歧，本院调解未果。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告按约履行了向被告交付租赁房屋的义务，但被告肖昌海自2016年7月1日起未按约支付租金，被告肖昌海的行为已构成违约。经本院审查，首先，被告肖昌海从2016年7月1日起欠付租金至今，已符合合同关于“对欠付租金累计6个月以上的，出租方有权解除合同并收回房屋”的约定，故原告城投公司诉请解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以主张。由于被告肖昌海至2016年12月20日欠付租金满6个月，达到合同约定解除条件，原告在发出解除合同通知后，于2017年1月1日收回了案涉及房屋，故原、被告双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》实际已于2017年1月1日解除。其次，合同解除后，被告仍应承担支付合同解除前尚欠租金的义务以及造成损失的赔偿责任。根据合同约定，被告肖昌海应承担其欠付租金之日即2016年7月1日起至合同解除之日即2017年1月1日止欠付的租金，且被告肖昌海在庭审中承认原告要求其支付租金2361.3元的诉讼请求，故对原告要求被告支付欠付的租金2361.3元的诉讼请求，本院予以主张；合同解除后，因被告未将租赁房屋恢复原状交还原告，原告为恢复租赁房屋住房功能所花费的840.3元系被告未交房需实际发生的费用，故被告应当予以赔偿，故对原告要求被告支付恢复住房使用功能的损失840.3元的诉讼请求，本院予以主张。第三，被告逾期支付租金的行为已构成违约，被告应按合同约定向原告支付违约金。本院经审查后认为，租赁合同中“如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金”的约定，对违约金金额存在约定过高的情形，本院依法予以调整，即自被告逾期支付租金之日起即2016年7月1日起至合同解除时即2017年1月1日止以月租金393.55元为基数按年利率24%计付违约金，计47.23元。第四，因被告在签订合同时已经向原告支付了1180.8元的履约保证金，按照合同约定可用于抵扣租金、赔偿金以及相关费用，以上费用品迭后，被告实际应支付原告2068.03元（2361.3元+840.30元+47.23元-1180.8元）。为此��依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告肖昌海于2015年2月6日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》已于2017年1月1日解除；二、被告肖昌海于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司欠付的租金、违约金、恢复住房功能损失，合计2068.03元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告肖昌海负担（本案诉讼费由已原告垫付，被告肖昌海于��判决生效之日起五日内径付原告，本案诉讼费不做清退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  魏 东二〇一七年九月二十七日法官助理  陈 宸书 记 员  张怡佳