.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区贺兰县人民法院p t ” > 民 事 判 决 书(2017)宁0122民初3734号原告：宁夏海亮物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川海亮国际社区5号地5-4-8号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孔红华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：牛彬，女，汉族，1987年9月21日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，宁夏海亮物业服务有限公司法务主管，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：蔡逸兰，女，汉族，1965年12月9日出生，现住宁夏回族自治区银川市。原告宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）与被告蔡逸兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的委托诉讼代理人牛彬到庭参加了诉讼，被告蔡逸兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海亮物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费18632.88元；2.判令被告承担逾期付费所产生的违约金4384元（暂计算至2017年4月24日，按每日万分之五计算，应算至被告实际交费之日止）；3.本案诉讼费均由被告承担。事实与理由：原告系被告所在小区海亮国际社区的物业服务公司。2013年6月29日，原告与该小区开发商签订了《前期物业服务合同》，委托由原告为银川海亮国际社区提供物业管理服务，管理期限为2013年6月29日至2016年6月28日。《前期物业服务合同》约定，若本合同到期，开发商或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至开发商或业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同为止。同时，合同约定商业物业的物业服务费为每月每平方米2元，按年支付，每次交纳费用时间为每个缴费期的首月10日前。被告系海亮国际社区2-12-6商业的业主，该房屋建筑面积为258.79平方米，每年应付物业服务费为6210.96元。原告已按约定提供了物业服务，但被告一直未支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费18632.88元，产生违约金4384元。就欠费事宜原告多次催讨未果，现诉至本院，请求判如��请。被告蔡逸兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据海亮国际社区2号地前期物业服务合同原件一份，该证据加盖原告及案外人宁夏海亮房地产有限公司的公章，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实原告与案外人宁夏海亮房地产有限公司签订前期物业服务合同，由原告为银川海亮国际社区提供物业管理服务的事实，本院予以采信；贺兰县物业管理中心前期物业服务合同备案表原件一份，该证据有贺兰县物业管理中心的盖章确认，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实被告将涉案小区的物业服务费进行备案的事实，本院予以采信；海亮国际社区一期备案标准复印件一份，该证据虽系复印件，但该证据载明的物业费收费标准能够与前期物业服务合同、贺兰县物业管理中心前期物业服务合同备案表相互印证，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实涉案房屋的物业费收费标准，本院对该证据中载明的物业费收费标准予以采信；入伙办理流转表原件一份、入住声明原件一份、房屋查验记录单原件一份，该证���中的入伙办理流转表、房屋查验记录单虽无被告签字，但结合被告签字确认的入住声明能够证实被告确已接收涉案房屋的事实，与本案具有关联性，对上述证据，本院予以采信；发票存根原件一份，能够证实被告在办理房屋交接手续时已按照开发商通知的交付时间缴纳过2013年12月31日至2014年12月30日期间的物业费6211元的事实，本院予以采信；海亮国际社区1、2、8、14号地日常保洁服务合同原件一份、海亮国际社区4、5、6、7月绿化物料采购合同原件四份、海亮国际社区2号地高层楼栋一月份巡更记录表打印件一份，该组证据与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实原告提供了保洁、垃圾清运及保安巡逻等物业服务，本院予以采信；物业费律师催缴函复印件一份、EMS邮寄单复印件一份、送达回证打印件一份，能够证实原告向被告邮寄物业费催缴单，被��拒收的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告蔡逸兰系海亮国际社区2号地12-6号商业房的业主，房屋建筑面积为258.79平方米。原告海亮物业公司与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供前期物业服务，服务期限为2013年6月29日至2016年6月28日，若本合同到期，开发商或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如原告愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至开发商或业主委员会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止，合同同时约定了物业服务收费标准及时间，具体到本案为商业用房的物业费为2元/平米/月，每年交纳一次，每次交纳费用时间为每个缴费期的首月十日前，逾期未交纳有关费用的，被告有权要求业主补交从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。被告实际以2元/平方米/月交纳了2013年12月31日至2014年12月30日一年的物业费6211元。被告未按时交纳物业服务费，原告向被告邮寄送达律师催告函，投递记录显示被告拒收。因被告至今未履行交费义务，原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意，而业主不能以此为由拒绝交纳物业费，因为这将导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于营造小区乃至整个社会的和谐环境，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。业主可以通过向物业公司反映问题，提出合理化建��及通过其他途径向物业公司主张权利。本案中，原告与被告所在小区的开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，并实际对该小区进行物业管理，其与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系。原告有权向该小区的业主收取物业服务费用。该《前期物业服务合同》中约定物业费按年支付，在每个交费期的首月十日前交纳，但原告并没有提交证据证明开发商宁夏海亮房地产有限公司在物业销售前将《前期物业服务合同》内容向被告明示，并予以说明，该约定并不当然对被告具有约束力，此外，原、被告未明���约定物业费的交费期限，故原告要求被告按照《前期物业服务合同》约定的期限支付物业服务费，于法无据，本院对原告要求被告支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，仅支持2015年1月1日至本院立案当月即2017年7月1日期间的物业服务费共计15527.4元（258.79㎡×2元/㎡×30个月=15527.4）。关于原告主张的违约金问题，因原告未按照准确地址向被告送达催缴物业费通知单，故关于原告诉请的违约金部分，本院不予支持。被告蔡逸兰经本院合法传唤未到庭应诉，也未提交书面答辩意见，视为放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、被告蔡逸兰支付原告宁夏海亮物业服务有限公司2015年1月1日至2017年7月1日期间的物业服务费15527.4元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏海亮物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间��债务利息。案件受理费188元（已减半收取），由原告宁夏海亮物业服务有限公司负担61元，被告蔡逸兰负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员刘燕军二〇一七年九月十九日法官助理郝永春书记员马晶