湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0405民初246号原告：衡阳市某某物业管理有限公司。法定代表人：贺某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖某某。委托诉讼代理人：凌受邦，湖南溥天律师事务所律师。被告：李某。被告：衡阳市珠晖区东风街道某某某社区居民委员会。负责人：彭某某，该居委会主任。原告衡阳市某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）与被告李某、衡阳市珠晖区东风街道某某某社区居民委员会（以下简称居委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖俊东、被告李某及被告居委会负责人彭礼花到庭参加诉讼。本案中本院已另行依法裁定驳回原告某某公司对被告居委会的起诉，本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告共同向原告支付物业管理费1900.8元和违约金1900.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：家和苑小区按前期物业服务管理合同约定由原告按每月0.7元/平方米收取物业管理费。被告李某在小区住房面积为113.14平方米，欠交有2012年至2014年度的物业管理费。2014年10月8日家和苑小区业主委员会通知原告并终止物业服务合同，2015年1月13日原告、家和苑小区业主委员会及居委会达成协议，约定业主欠交的物业费等费用由居委会负责收取并转交给原告。现二被告至今未向原告交清物业费，故向人民法院提起诉讼，请求判如诉请。被告李某辩称：1、原告某某公司没有按照合同履行义务，相关配套实施也不完善，如下水道不清理、化粪池未清理、卫生很差等；2、对于前期物业服务合同根本不知情；3、对于原告起诉是物业管理费，被告是交了钱的，被告将钱交给了业主委员会。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对营业执照、资质证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、前期物业管理服务合同、衡阳市前期物业服务收费申报审核表、二份通知、催缴函、移交协议、入住承诺书、收据等证据本院予以了审查，认为符合证据的“三性”原则，予以认定。经审理查明，原告某某公司与衡阳市红荣房地产开发有限公司(家和苑小区开发商）于2011年9月19日签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定的主要内容有：委托服务期限自2011年9月19日起至业主委员会成立后，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；物业服务公司对业主提供公共性服务费用由物业公司按物价局收费标准公开收费，业主及物业使用人应于2011年9月5日起交纳管理服务费，其中住宅为0.8元/平方米，车库为0.8元/平方米，另加服务费；业主首次缴纳须预交一年的物业管理费，第二年收费在第一年的10个月10号前缴纳次年物业管理费可每半年收取一次，逾期不交的从未交物业管理费之日起加收0.3%滞纳金（应交物业管理费总额乘以0.3%乘以欠费天数）；开发商代表维护全体业主及物业使用人的合法权益，交房移交各项手续后，物业合同内的一切责任由物业公司承担；此外，双方还对其他相关事项进行了约定。2011年11月11日，经衡阳市物价局审批，家和苑住宅小区公共性物业服务费指导标准为每月每平方米建筑面积多层无电梯住宅0.7元。家和苑小区业主于2014年7月30日联名向居委会递交成立业主委员会申请书，并附业主公约、业主章程及全体业主花名册，该申请得到衡阳市东风街道办事处及居委会的同意，2014年8月7日家和苑小区业主召开全体业主会议，推选了11名业主委员候选人，2014年9月10日通过业主大会选出袁绪礼等11名业主委员会成员。2014年10月8日家和苑业主委员会以某某公司服务不到位、工作失职、全体业主表决同意为由通知某某公司终止该公司的物业管理服务。2015年1月19日某某公司、居委会、家和苑业主委员会九位代表签署了一份《某某物业管理公司与某某某居委会、家和苑业主委员会的移交协议》，协议相关的主要内容有：家和苑小区已入住的业主未交清的物业费由某某某居委会及家和苑业主委员会在2015年4月1日以前一次性向某某公司结清所欠的物业服务管理费；某某公司向居委会、家和苑业主委员会移交小区的各项资料，其中包括业主、车库名单、业主欠交物业管理费统计表（附件四）、车库欠物业管理费统计表（附件六）等内容；欠费和押金数额有误差的，凭原始收据核对无误后进行差额补取；某某公司2014年9月25日前因公共设施、设备所产生的水电费由某某公司承担，现因欠费停电，先由业主委员会或居委会代交开通后，费用在收回物业管理费后在结账中扣除；小区所有欠款收回后其总额的20%，某某公司用作赞助居委会和家和苑业主委员会对家和苑小区的基础设施建设维护金；此外，双方还对其他相关事项进行了约定。另查明，被告李某是家和苑小区C栋704户的业主，于2011年12月22日签署入住承诺书并办理入住手续，其住房面积为113.14平方米，欠交原告某某公司物业费1900.8元（按0.7元/平方米，从2012年10月1日计算至2014年10月1日）。2016年7月5日，被告李某将2013年至2016年12月底物业费共计2100元交至家和苑小区业主委员会。家和苑小区业主与原告因物业管理、服务的原因多次产生过意见和纠纷。原告催收物业费未果后，遂向法院提起诉讼。本院认为，开发商与某某公司签订的《前期物业服务合同》主要内容真实、有效，对业主具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。家和苑小区业主对开发商聘请的物业服务企业有权依法更换，原告某某公司于2014年10月8日被家和苑业主委员会通知终止物业服务合同，原告计算物业费至2014年10月1日的方式不违反合同的规定。某某公司、居委会、家和苑业主委员会九位代表签署了一份《某某物业管理公司与某某某居委会、家和苑业主委员会的移交协议》，业主委员会是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。但根据移交协议，家和苑小区业主委员会于2015年4月1日前代收物业管理费，其后未经某某公司授权，不具有直接收取物业管理费的权利。原告依约为被告提供物业服务后，被告李某应将物业管理费直接交给原告。被告认为原告未依照相关约定履行义务，其可以选择通过合法途径另行主张原告承担采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。本案中《前期物业管理服务合同》中关于滞纳金（违约金）每日0.3%的约定过高，应依法予以调整，结合本案实际情形，被告逾期支付物业费1900.8元计两年时间，按人民银行同期贷款年利率6%计算逾期付款违约金较为妥当，对此原告亦予以认可，经计算违约金为231.26元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告衡阳市某某物业管理有限公司支付物业费1900.8元，支付违约金231.26元，合计2132.06元；二、驳回原告衡阳市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  周 帆审 判 员  杨海雁人民陪审员  聂红春二〇一七年九月十一日书 记 员  廖金沙附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。