河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初10314号原告朱增云，女，1987年2月16日出生，汉族，住河南省中牟县。被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司，住所地固始县蓼北路468号，统一社会信用代码：91411525757129615T。法定代表人张水杰，总经理。委托代理人李保华，河南陆达律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，男，1986年6月23日出生，汉族，住河南省许昌县，该公司职工。原告朱增云诉被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司（以下简称“固始龙泽公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱增云，被告委托代理人李保华、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2014年4月4日与被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买位于中牟县××××北，通惠路东龙泽嘉园小区11幢1单元11层1103号房屋出卖给原告，建筑面积为116.84平方米，总价款744000元，原告已按照合同约定履行了付款义务，按照合同第八条的约定，被告应于2015年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告。同时合同第九条约定，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一违约金。截至起诉之日，原告未收到被告的交房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告造成了损失，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令1、被告向原告支付逾期交房的违约金自2015年6月1日至实际交房之日止（暂计算至2017年5月12日为52824元）；2、本案诉讼费由被告负担。被告固始龙泽公司答辩称，一、逾期交房不是被告原因造成，被告不应向原告支付逾期交房的违约金，应依法驳回原告的诉讼请求。被告购买的本案诉争房屋逾期交付是因政府相关部门不为被告办理商品住宅交付使用批准文件，且施工单位亦不配合办理竣工验收及备案工作造成的，并非被告刻意逾期交付，因此，被告不应向被答辩人支付逾期交房违约金。二、原告诉讼请求中主张的逾期交房违约金计算时间及金额错误，依法不应得到支持。1、被告已于2015年10月13日通知原告交付本按诉争房屋，但原告迟迟不履行房屋接受程序，因此，自该日起，不应再计算被告逾期交房的违约金，原告向被告主张的该日之后的违约金没有事实和法律依据。2、截止2017年7月份，被告已通过代原告支付物业费等方式向原告支付逾期交房违约金4427元，上述金额应折抵原告主张的逾期交房违约金，原告主张的违约金金额错误。综上，本按房屋逾期交付不是被告原因造成，被告不应向原告支付逾期交房的违约金，且原告主张的逾期交房的违约金计算错误，应依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提交以下证据：《商品房买卖合同》一份，发票两份，证明双方存在商品房买卖合同关系，并约定了交房时间，原告已支付房款，被告没有按照约定交付房屋。被告固始龙泽公司质证称，对以上证据真实性无异议，公告确实发过，对证明目的有异议，被告已于2015年10月13日通知原告接受本案诉争房屋，自该日之后不应再支付违约金。经本院审查，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告固始龙泽公司提交如下证据材料：第一组证据：交房通知、交房通知领取登记表，证明被告已于2015年10月13日通知原告，向原告交付本案诉争房屋，因此，自2015年10月14日起不应再计收逾期交房的违约金；第二组证据：房屋验收表、房屋装修申请表、消防安全责任书、临时管理规约、前期物业服务协议，证明被告已于2016年9月11日入住使用本案诉争房屋；第三组证据：业主物业费拨付表、龙泽嘉园小区前期物业服务委托协议、前期物业管理服务费用拨付协议、收据、业主水电费折抵违约金统计表、抄表记录、电费支付发票，以上证据证明截止2017年7月份，被告已通过代原告支付物业费等方式，向原告支付逾期交房违约金共计4427元，上述金额应从原告主张的违约金金额中予以扣减。原告朱增云质证称，对第一组证据无异议；对第二组证据证明目的有异议，原告是于农历2017年1月25日入住涉案房屋的，不是被告所称的2016年9月11日；对第三组证据证明目的有异议，被告确实为原告交过水电费，但物业费部分，由于被告没有交房，该笔费用不应发生。经本院审查，被告提交的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况，查明事实如下：原告朱增云与被告固始龙泽公司于2014年4月4日签订商品房买卖合同（编号为：ZM140××××2439）一份，约定原告购买被告开发的位于中牟县××××北，通惠路东11幢1单元11层1103号房屋一套，建筑面积116.84平方米，单价为每平方米6367.68元，房款共计人民币744000元。合同第八条约定，被告应于2015年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告。合同第九条约定，出卖人逾期交付房屋的期限超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起60内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告朱增云按照合同约定向被告支付了购房款，2015年10月15日，原告朱增云在交房通知领取登记表上签字。2016年9月11日，原告朱增云分别在房屋验收表、消防安全责任书、房屋装修申请表上签字确认。2016年6月1日、2016年7月13日、2016年8月4日固始龙泽公司分别在小区张贴公告、龙泽嘉园1期交房处置方案、致广大业主的公开信，对延期交房违约金的补偿标准、补偿期限以及交房时间进行确认。被告固始龙泽公司与郑州时空物业服务有限公司签订《前期物业管理服务费用拨付协议》约定，拨付涉及范围为龙泽嘉园小区10＃、11＃、12＃楼所有房屋共计385套；拨付标准为已售房屋按1.1元/平方米/月，未售房屋按100元/套/月，拨付资金用专项用于前期物业管理服务开支范围。被告自2015年6月至2017年7月为原告拨付前期物业管理服务费用共计3342元，被告为原告代缴水电费自2016年9月11日至2017年7月11日合计1085元。本院受理后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款并缴纳了契税。2016年9月11日，原告朱增云分别在房屋验收表、消防安全责任书、房屋装修申请表上签字确认，并已实际装修入住。本院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告朱增云在房屋验收表、房屋装修申请表上签字，视为原被告双方关于交付条件的变更，因此，本案房屋的实际交付时间为2016年9月11日。本案中，被告自2016年9月11日起2017年7月31日止（共计323天）代原告缴纳物业管理服务费1384（116.84×1.1÷30×323）元，代原告缴纳水电费自自2016年9月11日起2017年7月31日止共计1085元。关于被告主张其代原告支付物业费等方式已向原告支付逾期交房违约金4427元，本院认定该笔费用实际发生2469元，该笔费用应折抵被告逾期交房违约金。关于原告请求被告按日万分之一向原告支付自2015年6月1日起至实际交房之日止逾期交房的违约金（暂计算至2017年5月12日共计52824元）的诉讼请求，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告实际接收房屋的时间为2016年9月19日，根据合同约定，被告应按日万分之一向原告支付自2015年6月1日起至2016年9月11日止（共计468天）的违约金34819元，扣除被告实际为原告代缴的物业服务费、水电费共计2469元，被告实际应向原告支付逾期交房的违约金为32350元。被告辩称，本案诉争房屋逾期交付的原因是政府相关部门不为其办理商品住宅交付使用批准文件，且施工单位不配合办理竣工验收及备案，被告未提交证据证明其主张，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告朱增云支付逾期交房违约金32350元；二、驳回原告朱增云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1121元，减半收取561元，由被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司负担344元，由原告朱增云负担217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一七年九月十九日书记员  李晓菲