广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初2340号原告：曹伟强，男，1970年4月25日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。原告：莫四兰，女，1970年7月5日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。上述两原告的委托诉讼代理人：李璐、李小玲，均系广东曜政律师事务所律师。被告：肇庆市进南房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区棠岗路6号星湖尚景苑D幢701室，统一社会信用代码：9144120072650678B。法定代表人：伍剑能。委托诉讼代理人：李炳球，系广东勤思进律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗伟佳，系广东途龙律师事务所律师。原告曹伟强、莫四兰与被告肇庆市进南房地产开发有限公司（以下简称进南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，于同年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李璐、李小玲，被告的委托诉讼代理人李炳球、罗伟佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第X幢第X层XX号商品房的房地产权属证书等手续；2、被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金，违约金自2014年3月11日起计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止，现暂计至2017年4月30日止的违约金为人民币53336元；3、本案的受理费、保全费等一切诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2012年5月21日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：2012052116268554，以下简称“涉案合同”)，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××路东侧××美誉小区××号商品房（以下简称“涉案房屋”），总房款为465410元，原告按银行按揭方式支付。涉案合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期每日被告向原告支付已付房款的万分之一的违约金。涉案合同签订后，原告依约向被告支付了首期款155410元、余款310000元办理了银行按揭贷款。2014年1月9日，原告对涉案房屋进行收楼并向被告支付了涉案房屋房地产权证的办证费及缴交了相关的物业维修基金。涉案合同签订后，被告既未按照涉案合同第二十四条的约定完成合同备案手续，也未按照涉案合同第十五条约定在2014年3月10日前办理涉案房屋的产权登记备案。直至起诉日，被告仍未能向相关部门提交办理涉案房屋产权登记备案的手续，致使原告至今未能取得房屋的权属证书，被告的行为显属违约。被告辩称：一、无法办理《工程竣工验收备案表》及产权登记手续不能归责于被告。被告与原告于2012年5月21日签订《商品房买卖合同》，被告将坐落于肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第X幢第X层XX号房以人民币465410元的总金额出售给原告，并且已经交付给原告使用。被告早于2013年12月27日组织施工、设计、勘察、监理五方主体进行了建设工程竣工验收并通过了验收，业主也早己收楼装修入住。但因有大部分业主违反原设计规划和合同的约定，擅自违章搭建、改建房屋及外立面，存在违章致使涉案楼盘不符合原定规划，从而导致无法通过规划验收，无法取得《工程竣工验收备案表》及办理产权登记。但是被告在通过竣工验收和交付房屋给原告使用以后，也一直提交涉案楼盘的相关资料给肇庆市建设工程质量监督站、规划部门，以便办理备案手续。直至2017年5月8日被告取得工程竣工验收资料回执，证明被告一直尽力提交备案材料办理备案手续。但是由于涉案楼盘有违章建筑的问题存在，仍然导致不能办理产权证等手续。被告在2014年12月24日接收到城乡规划局关于涉案小区中违反搭建行为自行整改的通知书后，高度重视，即刻要求物业管理公司履行监管职责。物业管理公司多次在小区张贴栏、电梯内等显眼的地方张贴《通知》，要求违法业主在15日内自行拆除违法建筑物，按照原方案进行复原。但截止本案进入诉讼程序之日止，私自搭建违章建筑的业主仍然没有拆除违章建筑。由于其他业主没有对自己的违建进行整改、恢复原设计规划，故在目前而言，原告请求被告立即办理备案以及房地产权证书等手续，属于履行不能且责不在被告，因此只有在上述阻却事由消失之后才能办理产权证书等手续。请求法院依据本案事实依法驳回原告的该诉讼请求。二、原告的第二个诉讼请求的诉讼时效已届满。依据《民法通则》第135条的规定，即若原告认为其权利受侵害的，应在诉讼时效内提出。但是原告在起诉状中主张违约金应该从2014年3月11日起算，而原告提起本次诉讼的日期为2017年4月27日。在违约金起算日到起诉日期间又没有出现诉讼时效中止或者中断的事由，已经超过了两年，原告丧失了保护民事权利的胜诉权。现被告向贵院提出时效抗辩，请求贵院驳回原告的该诉讼请求。三、退一步讲，即使原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，违约金的起算日期也违背合同的约定。正如上述，由于原告的违建行为导致涉案楼盘通过规划验收而不能备案和办证，责不在被告。而即使被告有责任，也要在分清各自责任的基础上，按合同约定承担。被告除了与原告签订《商品房买卖合同》外，还签订了补充协议。补充协议第五条对原合同第十五条“关于产权登记的约定”作了增补。其中第一款约定“出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权备案。在备案后550日办理《房地产权证》”。根据该款约定，违约金应当在备案后550日起算。而原告收楼日期为2014年1月9日，被告最晚应在2014年3月10日前办理备案。加上备案期后的550日办理《房地产权证》期间，则违约金起算日应为2015年9月13日。补充协议第五条第二款还约定“出现下列情形之一的，出卖人可据实顺延办理和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异房价款或因违约产生的违约金等……”签订原合同之时原告还有31万房款尚未付清，合同约定该款项以按揭贷款方式在2012年5月28日前付清，但被告直到2012年6月29日才收到该笔款项，原告已实际逾期付款32天。根据补充协议第五条第二款的约定，被告可以是顺延办理和交付《房地产权证》32天，并免除32天违约责任。因此违约金计算日期从2015年9月13日起再顺延32天，即从2015年10月16日起算。本院经审理认定事实如下：2012年5月21日，原告曹伟强、莫四兰与被告进南公司签订合同编号为2012052116268554的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于肇庆市××州区××路东侧××美誉××房，房屋总价款465410元。其中，合同第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第3种方付款……3、买受人已付首期款￥155410元整，余款￥310000元整，定于2012年5月28日前办理银行按揭贷款付清”。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2013-12-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……4、‘该商品房经验收合格’是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。同时第八条还约定了出卖人可据实予以延期的4种原因“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遭遇恶劣天气或遇到意外事件，如台风、雨天、火灾等；3、政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为导致市政设施批准、安装之延误；4、非出卖人所能控制的其它事由，包括但不限于政府规划政策的改变、政府及相关部门要求暂停施工、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等因素影响”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约；逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。《广东省商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，合同补充协议第五条对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补为“（一）出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在备案后550日办理好《房地产权证》。（二）出现下列情形之一，的出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等；2、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人售楼部向出卖人提交办理产权登记和《房地产权证》需要由买受人提供的全部证件资料并签署有关文件；3、买受人未能依约办理收楼手续的；4、出卖人在《商品房买卖合同》约定时间内已向政府产权登记部门提交办理房屋权属证书的资料，因产权登记部门的原因造成迟延领取《房地产权证》的；5、买受人未能自接获出卖人书面通知之日起7日内自行到出卖人指定地点领取该商品房《房地产权证》的……”。上述合同签订后，原告曹伟强、莫四兰向被告进南公司于2012年6月29日通过银行贷款支付购房款余款310000元。2012年6月5日、2014年1月9日，两原告分别向税务部门和被告缴交了契税6981.15元和办理房地产权证费用2300元。期间，两原告在2014年1月9日办理了收楼手续。两原告因被告没有为其办理案涉房屋房地产权属证书，遂于2017年7月5日向本院提起诉讼。诉讼中，被告确认位于肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区工程尚未经规划部门规划验收。又查明：诉讼期间，关于江南美誉商住小区未进行规划验收的原因，本院依法向肇庆市城乡规划局调查取证，该局在2017年8月28日出具《复函》答复“一、经核查，项目开发商肇庆市进南房地产开发有限公司至今尚未就“江南美誉”项目向我局申请规划条件核实（规划验收）。二、该建设工程在规划跟踪管理过程中存在未按原批准方案建设的违法行为，其中属于已入住业主擅自改、搭建的部分，我局原城东规划管理站在2014年12月曾发出整改通知。根据《广东省人民政府关于在肇庆市开展综合行政执法工作的公告》（粤府函[2014]237号）的精神，自2015年1月1日起端州城区规划监督检查及查处违法建设的行政执法职能已移交肇庆市城市管理和综合行政执法局（下称执法局）行使。因此，有关违章的问题，建议咨询执法局。因此在规划条件核实过程中发现违法建设的，需按《广东省城乡规划条例》第八十条的规定处理善后方可办理规划条件核实手续。三、该项目尚未按规定缴清中小学校、社区公共用房配套建设费，申请规划条件核实前须按规定缴清该项费用”。本院收到上述复函后即至函肇庆市城市管理和综合行政执法局，查询肇庆市江南美誉商住小区的违建情况。肇庆市城市管理和综合行政执法局复函如下“一、经查，江南美誉小区未经规划部门验收，我局缺乏依据对该小区涉嫌违建的行为定性为违建行为。二、建议贵院发函至规划部门，待小区申请规划验收时，由规划部门要求该小区开发商肇庆市进南房地产开发有限公司对部分业主封闭阳台或加装铝合金窗等违建等行为进行清理。三、我局至今未受理、处理该小区违建情况的案件”。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告曹伟强、莫四兰与被告进南公司于2012年5月21日签订的《广东省商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。一、关于两原告要求被告立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉商住小区第X幢第X层XX号商品房的房地产权属证书等手续的诉讼请求。本案中，由于案涉商品房所在的楼房至今尚未通过规划验收，以致未能在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。因此，在案涉商品房至今尚未具备办理备案及权属登记所必需条件的情形下，原告的该项请求，本院不予支持。二、关于两原告要求被告支付逾期办理房地产权证书的违约金的诉讼请求。（一）关于诉讼时效。《广东省商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3、买受人不能据此为由退房解约，逾期每日被告按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，同时合同补充协议第五条对商品房买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”增补约定“（一）出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在备案后550日办理好《房地产权证》”。因此，从案涉房屋交付使用后计算，被告应在610日内即2015年9月11日办理好《房地产权证》，此时原告才知道自己的权利受到侵害。两原告在2017年7月5日提起本案诉讼，尚未超过二年的诉讼时效。故被告对于诉讼时效的抗辩意见，本院不予以采纳。（二）关于被告要求顺延办证期限，并免除该期间违约责任的问题。被告认为两原告存在逾期付款的行为，根据合同补充协议第五条第（二）款“出现下列情形之一的，出卖人可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1、买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异车位款或因违约产生的违约金等……”的约定，被告可据实顺延办证期限。对此本院认为，买受人在商品房符合办证条件或交付使用前付清购房款和缴清相关税费，并不影响出卖人的办证行为，故出卖人可据实顺延办证期限的前提为商品房已符合办证条件或交付使用后买受人仍存在未付清购房款或交清相关税费之情形。本案中，案涉房屋至今尚未符合办证条件，两原告在案涉商品房交付使用前已足额支付购房款及支付相关税费，并不属于上述合同条款约定的出卖人可据实顺延办证期限情形，故对被告要求顺延办理产权证书期限，并免除该期间违约责任的意见，本院不予采纳。（三）关于逾期办理房地产权证违约金的计算。本案中，虽然案涉商品房至今尚未具备办理备案及权属登记所必需条件，但不影响原告依约主张逾期办证的违约金。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在商品房交付使用后60日内即2014年3月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于被告并未能举证证明其已在合同约定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，因此被告已构成了违约，理应对此承担违约责任，逾期办理房产证违约金应从2014年3月11日起算，即被告应以原告已付的房价款465410元自2014年3月11日起按每日万分之一的标准向原告支付逾期办理房产证违约金至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日时止。综上，两原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市进南房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曹伟强、莫四兰逾期办证违约金，违约金以465410元为基准，按日万分之一从2014年3月11日起计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日时止。二、驳回原告曹伟强、莫四兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币1133元（原告已交纳），由两原告负担50元，被告负担1083元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  梁凯文审判员  黄卓贤审判员  杨力田二〇一七年九月二十九日书记员  黄 捷