重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初7529号原告：重庆东林物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区东溪镇二居正街，统一社会信用代码：91500222693908141J。法定代表人：孙莉丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓光先，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。被告：李仁秀，女，1969年10月9日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区。委托诉讼代理人：余忠彬，男，1985年10月27日出生，汉族，住重庆市綦江区，系李仁秀侄儿。原告重庆东林物业管理有限公司（以下简称东林物业公司）与被告李仁秀物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法由审判员黄滟适用简易程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理，原告东林物业公司之委托诉讼代理人邓光先、被告李仁秀之委托诉讼代理人余忠彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告东林物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告李仁秀立即支付原告2013年1月至2016年12月期间所欠的物业管理费1129元，并从2017年7月起按重庆农村商业银行同期同类贷款利息支付资金占用利息。2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年12月31日签订《前期物业管理服务合同》，被告在签订合同后，从2013年1月至2016年12月期间因各种借口拒绝向原告缴纳合同约定的物业管理费。原告曾向被告进行催收，但被告至今未履行相关义务，根据合同约定至今被告应支付原告物业管理费1129元。所以诉至法院。被告李仁秀辩称，不同意缴纳物管费，楼道的清洁没有做好，很少扫，也没有拖；小区网线乱拉，从我家阳台拉过，物管公司无人管；楼下开火锅店，导致我们一直受烟熏；原告有一段时间不干了，也没有告知我们，后来又来接着干。经审理本院认定事实如下：被告李仁秀系原告东林物业公司提供物业管理服务的重庆市綦江区XX镇XX小区业主。被告李仁秀作为甲方，重庆东林物业管理有限公司作为乙方，双方于2010年12月31日签订《前期物业管理服务合同》。合同约定：“……第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；2、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，甲方或使用人自行将生活垃圾袋装或密闭后清运到物业服务公司指定地点，物业公司定时收取生活垃圾并清运到市政中转站，保障小区清洁处于良好状态；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护等事项的协助管理；7、装饰、装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、建筑及其设施在国家规定的保修期内协调开发商、承建商进行对甲方单元内的墙体、水、电、气、通讯、排污、排水系统等建筑体系保修，保修期满后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修。第三条、在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、开展社区文化活动，创建小区良好的人文环境；2、重大节日对公共地方进行适当的节日装饰，营造节日气氛。第四条、甲方可委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第五条、本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：1、物业服务费用由甲方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅0.38元/月·平方米、商业1.00元/月·平方米，物业服务费用主要用于以下开支：（1）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）、物业管理区域清洁卫生费用；（4）、物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；……若单元、楼层实际测绘面积与《商品房买卖合同》约定面积有差异的，则以实际测绘面积为依据，从收到测绘部门测绘数据的次月起调整物业管理费计费面积，收到测绘部门测绘数据之前的管理费仍按《商品房买卖合同》约定面积收取，已按《商品房买卖合同》约定面积收取的管理费乙方不作退补处理。2、其它费用：……（4）小区公共能耗公摊费:小区共用部位、共用设施设备的用水、用电费用等未进入物业服务收费成本，实行独立计量，每月据实向全体业主或物业使用人分摊。第六条、甲方应于开发商签发的《接房通知书》注明的接房日期起交纳物业服务费用，如提前接房的，按实际接房日期起交纳物业服务费用。甲方已收到《接房通知书》，但因个人原因未按时办理接房手续的，或已办理接房手续但因各种原因尚未入住的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，甲方负连带交纳责任，甲方与物业使用人之间的缴费约定，应及时书面告知乙方。甲方办理接房手续时，一次性向乙方预交6个月的物业服务费用，之后的物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。……第十条、乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施、设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方和物业使用人应给予配合。第十一条、乙方可采取规劝、警告、制止、提请有关行政管理部门处理、使用法律手段等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。……第十七条、甲方或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。……第二十条、服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。……”。2010年12月10日，綦江县发展和改革委员会关于对XX（一期）物业管理服务收费标准的批复（綦发改价［2010］106号文件）载明，多层住宅物管服务费：按建筑面积每月每平方米0.38元计收，其中含公共设备设施日常维修养护费0.12元。被告李仁秀拥有物业的重庆市綦江区XX镇X栋X单元X号建筑面积为X平方米。原告曾向被告张贴催收通知，被告拒不交纳相关费用，未交费的时间是2013年1月至2015年2月，2015年9月至2016年12月，共计42个月。现原告起诉要求被告支付物业管理费1129元（0.38元/月·平方米×70.71平方米×42个月）和资金占用利息（从2017年7月起按重庆农村商业银行同期贷款利息计算）。庭审中，原告东林物业公司举示考勤记录表和保安巡逻表，证明其为被告提供了物业服务。被告辩称楼道的清洁做得不好，原告称其有两名清洁工，每天都进行清扫，有考勤表为证。被告辩称小区网线乱拉，从其阳台拉过，物管公司无人管。原告称在网络公司安装网线时，其已跟网络公司进行过沟通，网络公司为了方便才这样安装的，原告已尽到义务,责任主体不是原告。被告认可其并未跟网络安装部门进行沟通，只向物管公司反映情况。被告辩称楼下开火锅，导致其一直受烟熏。经查，2014年原告将其拥有的物业租赁给他人经营火锅，该火锅店私自在墙上开了洞，安装焕气扇。被告认为该行为导致火锅气味影响了其生活。原告称有多家业主反映，其与该火锅店租赁户多次沟通并要求其整改未果，后于2014年底提前终止原为5年的租赁合同，火锅店楼上的业主田茂德等均已将物业管理费交纳到了2017年12月，并举示田茂德的交费收据予以证明。被告认可田茂德在火锅店楼上，但称火锅店的油烟对被告的影响较田茂德更大。被告称近期又有一家火锅店开了窗户，气味对其有影响，但原告没有发现。原告称该窗户开的位置隐蔽，不但原告没有发现，附近的其余业主均没有发现，经被告此次反映后已要求该业主进行整改，且将继续跟近。被告反映小区的健身器材全部坏了，没有更换。原告称因小区物业服务费的收入和支出不成正比，因经费原因正在逐步更新中。另查明，因大部分业主未交纳物业服务费，2015年3月至8月期间物业服务人员有所减少，服务质量有所下降，但9月过后物管公司引资入注，对物业服务进行整改，为小区安装了监控设备、门禁等提升了物业服务质量。为此，原告对2015年3月至8月期间的物业管理服务费原告自愿放弃收取。被告认为原告未尽告知义务，说走就走，说来就来。原告称其已张贴公告，而且并没有走，只是服务人员有所减少。本院认为，原告东林物业公司与被告李仁秀签订的《前期物业管理服务合同》依法成立并生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告举示的证据能够证明原告主张被告支付物业费的期间，原告为被告提供了物业服务，故被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务费用。被告李仁秀辩称原告清洁做得不好，未举示证据，本院不予采信。原、被告签订的《前期物业管理服务合同》并未到期，而2015年3月至8月期间，原告因服务质量下降放弃收取物业管理费，故被告以原告没有提供服务为由辩称，本院不予采信。而被告提出的火锅店的油烟排放对其造成了影响，从原告中止租赁合同和其余业主的交费情况可见，原告履行了相尽的义务。被告称安装的网线对其有影响，原告认为其不是责任主体，且已与相关网络安装部门进行过沟通。以上两种情形，被告均可向责任主体主张权利。被告提出的小区健身器材损坏后未更新，原告称因经费原因正在逐步更新中。被告提出的理由还不足以对抗物业服务费用的交纳。被告应自觉交纳物业服务费用，以防止小区服务水平的降低。原告亦应按合同约定履行自己的义务，提高服务水平，加大与业主的沟通交流。如物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。物业服务关系整个小区业主的利益，物业服务费用的收取率也直接影响到该小区的整体物业服务质量，故被告李仁秀未交纳原告诉称期间的物业服务费用，也影响了其他业主的利益，原告有权依法要求被告李仁秀予以交纳。对原告要求被告按照合同约定向原告交纳物业服务费的请求，本院予以支持。被告应交纳的物业服务费为：0.38元/月·平方米×70.71平方米×42个月=1128.53元，原告请求1129元，超过部分本院不予支持。被告以上述理由对抗物业服务费的交纳，虽然不足以对抗，但未交纳物业服务费，主观上没有恶意，不宜认定构成违约，故对原告要求被告从2017年7月起按重庆农村商业银行同期同类贷款利息支付资金占用期间的利息至付清之日止的请求，本院不予支持。综上所述，对原告要求被告李仁秀立即支付原告2013年1月至2016年12月期间所欠的物业管理费1129元，本院支持为，被告李仁秀立即支付原告2013年1月至2015年2月、2015年9月至2016年12月期间的物业服务费共计1128.53元。对原告要求从2017年7月起按重庆农村商业银行同期同类贷款利息支付资金占用期间的利息至付清之日止的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李仁秀在本判决生效后五日内支付原告重庆东林物业管理有限公司2013年1月至2015年2月、2015年9月至2016年12月期间的物业服务费共计1128.53元；二、驳回原告重庆东林物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李仁秀负担（原告重庆东林物业管理有限公司已纳25元，由被告李仁秀在履行上述判决义务时一并支付原告重庆东林物业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 黄 滟二〇一七年九月二十九日书记员 裴川灵