北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终4658号上诉人（原审原告）：李园花，女，1984年8月12日出生。委托诉讼代理人：邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。上诉人（原审被告）:郭燕生，男，1960年12月27日出生。委托诉讼代理人：田素青，女，1960年5月11日出生。委托诉讼代理人：冯继刚，北京博刚律师事务所律师。上诉人李园花、上诉人郭燕生因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李园花上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判郭燕生支付延期交房违约金，截止到2016年6月30日共计534220元；2、一、二审诉讼费由郭燕生负担。事实和理由：1、一审遗漏事实，双方于2015年8月14日共同办理贷款面签手续，银行于2015年9月批准贷款254万元，一审将银行实际放款日期认定为我获得批贷的时间是错误的；2、郭燕生配合办理贷款面签，其明知并认可贷款金额由200万元变更为254万元，我不存在违约；3、我于2015年9月16日向监管账户及北京中融信担保有限公司存入154万元，双方2015年9月18日办理过户，郭燕生在过户时已经明知首付款变更的事实，我不存在逾期付款行为，不同意支付违约金；4、郭燕生逾期腾房构成违约，应当支付违约金。郭燕生上诉请求：1、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项；2、改判李园花支付我违约金856000元；3、李园花承担本案诉讼费。事实和理由：《融信托管协议》上并非我本人的签字，我要求进行笔迹鉴定。李园花没有提供证据证明双方变更了首付款比例，李园花迟延了两个月才把款项支付给我，构成违约，应当按照合同约定支付违约金，由于李园花违约在先导致房屋不能按时腾退，由此造成的损失应由李园花自行承担。李园花向一审法院起诉请求：1、依法判令郭燕生立即腾退北京市海淀区401室房屋（以下简称诉争房屋）并交付李园花；2、依法判令郭燕生支付延迟交房违约金截止到2016年6月30日共计534220元；3、本案诉讼费由郭燕生承担。郭燕生向一审法院反诉请求：1、依法判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、依法判令李园花将401号房屋过户至我名下；3、依法判令李园花支付违约金856000元。一审法院认定事实：李园花与宋某1系夫妻关系。2015年3月29日宋某1（买受人）与郭燕生（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买郭燕生名下诉争房屋。合同内容包括：该房屋成交价格为364万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价64万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金20万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为200万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），由买受人自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给出卖人。出卖人应当按照约定时间2015年10月1日将房屋交付给买受人。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将房屋交付买受人的，逾期在15日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起160日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，郭燕生（甲方）、宋某1（乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方，以下简称链家公司）三方签订了《补充协议》，内容约定：甲乙双方约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计人民币428万元，乙方于2015年3月29日向甲方支付定金20万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。乙方于批贷后且于2015年9月25日前将第一笔首付款人民币164万元整（不包含前期支付全部定金人民币20万元整）以建委资金监管方式支付甲方；乙方于批贷后且于2015年9月25日前将第二笔首付款人民币44万元整以资金托管方式支付甲方。甲乙双方应于打出网签且于2015年8月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在批贷后且于2015年9月25日前，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。合同签订后，宋某1向郭燕生支付定金20万元。2015年9月16日，李园花向海淀区建委资金监管账户及北京中融信担保有限公司资金托管账户共存入154万元首付款，9月25日郭燕生收到该笔款项。2015年9月18日，郭燕生与李园花办理了401号房屋过户手续，将该房屋过户至李园花名下。2015年11月6日，李园花获得银行批贷共254万元，该笔贷款转入郭燕生账户，此时全部房款已付清。因郭燕生认为李园花未如期依约支付首付款构成根本违约，故未向李园花交付诉争房屋。诉讼中，郭燕生称根据合同约定李园花应于2015年9月25日前支付首付款共计208万元，但实际上只支付154万元首付款。李园花对此表示根据双方2015年9月16日签订的《融信托管协议》及2015年11月6日签订的《二手房转账付款委托协议》，双方已经将首付款变更为154万元。郭燕生对此不予认可，认为该两项证据并没有明确约定首付款数额变更。一审法院认为，李园花与郭燕生签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，关于给付首付款问题，双方在《补充协议》中对首付款支付时间及金额做出了明确约定，应为双方真实意思表示。后李园花实际支付首付款金额与协议约定存在不一致，又未能提供充分证据证明双方对首付款金额变更达成一致，故构成违约，依法应承担相应违约责任。郭燕生认为根据《补充协议》约定，李园花逾期支付首付款行为构成了根本违约，故要求解除合同。鉴于诉争房屋已经过户到李园花名下，郭燕生也收取了李园花全部购房款，另考虑到李园花逾期时间及过错程度，本案不宜判定解除双方房屋买卖合同，故对于郭燕生要求解除合同、将房屋过户至郭燕生名下的反诉请求，法院不予支持。但酌情判定李园花应向郭燕生支付违约金的具体数额。对于李园花要求郭燕生立即腾退房屋的请求，法院予以支持。但对其要求郭燕生支付延迟交房违约金一项，因郭燕生延迟交房的责任主要在于李园花逾期支付首付款，故法院对此项请求无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、郭燕生于本判决生效后十五日内将四Ｏ一号房屋腾退并交付李园花；二、李园花于本判决生效后十五日内给付郭燕生违约金人民币十万零八千元；三、驳回李园花的其他诉讼请求；四、驳回郭燕生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。本院另查明，二审中，双方当事人认可在房屋买卖合同履行过程中，买受人由宋某1变更为李园花。郭燕生自认，其中国光大银行账户于2015年9月18日收到首付款109万元，于2015年9月24日收到首付款45万元。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、李园花是否存在逾期付款的违约行为；二、郭燕生迟延交房是否应当承担违约责任。一、李园花是否存在逾期付款的违约行为。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人协商一致，可以变更合同。变更合同也可以有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同约定的买受人拟贷款金额为200万元整，从合同文义来看，该金额为拟贷款金额，并非已确定的贷款金额，亦说明该贷款金额是可变的。合同实际履行过程中，李园花向银行申请办理254万元的贷款，郭燕生亦前往贷款机构配合李园花办理了254万元贷款的申请手续，并配合完成了房屋所有权的转移登记，应视为郭燕生已经同意李园花的贷款金额变更为254万元。郭燕生主张其因眼花等原因未能看清各项手续中载明的贷款金额，但其作为完全民事行为能力人，应当对自己签字认可的材料尽到谨慎的注意义务并承担相应的法律责任，故其该项主张不能成立。因贷款金额发生变更，且254万元的贷款款项将由贷款机构直接支付郭燕生，故李园花应当支付的首付款亦相应的发生变更，由208万元变更为154万元。郭燕生通过实际的履行行为认可贷款金额的变更，则应视为其对首付款金额的变化亦是认可的。郭燕生现自认其已于2015年9月25日之前收到两笔共计154万元的首付款，故李园花并未逾期支付首付款。一审法院认定李园花未能提供充分证据证明双方对首付款金额变更达成一致，构成违约，系认定事实错误，本院予以纠正。李园花上诉主张不同意支付违约金是正确的，应予支持。郭燕生主张李园花逾期支付首付款，与事实不符，不能成立，本院不予支持。郭燕生另主张李园花支付剩余房款存在迟延，但双方合同约定，剩余房款采用贷款形式，由贷款机构按其规定将剩余房款直接支付给郭燕生，李园花亦在郭燕生的配合下依照合同约定申请贷款并获贷款机构批准，李园花并不存在迟延履行的行为，故郭燕生该项主张亦无事实依据，不能成立，本院不予支持。当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。郭燕生主张《融信托管协议》上并非其本人签字，要求进行笔迹鉴定，以证明其对贷款金额变更一事并不知情，但根据上文论述，鉴于李园花系在郭燕生配合下办理完成254万元的贷款手续，从郭燕生配合履行的行为已经可以推定郭燕生应当知道并认可贷款金额的变更，故郭燕生申请鉴定的事项对证明待证事实并无意义，对其申请，本院不予准许。综上，李园花不存在迟延付款的违约行为，一审法院认定李园花违约并判决其支付违约金，认定事实错误，本院予以纠正。郭燕生主张李园花逾期付款应当支付违约金的上诉请求缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。李园花不同意支付违约金的上诉请求是正确的，应予支持。二、郭燕生迟延交房是否应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方合同约定，出卖人应当按照约定时间2015年10月1日将房屋交付给买受人。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将房屋交付买受人的，逾期在15日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。郭燕生至今未将诉争房屋交付李园花，构成违约，李园花有权要求郭燕生支付违约金。郭燕生抗辩称因李园花逾期支付房价款构成违约，故其未按期交付房屋，但根据上述意见，李园花并不存在逾期付款的违约行为，郭燕生该项抗辩不能成立，本院不予支持。一审法院认定郭燕生迟延交房的责任主要在李园花迟延支付首付款，认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。因双方合同约定的违约金数额过高，本院予以调整，结合当事人的实际损失、双方房屋买卖合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定郭燕生按照每日150元的标准支付违约金。李园花主张的违约金中过高的部分，本院不予支持。综上所述，一审判决关于双方违约责任的认定错误，本院予以纠正；上诉人李园花上诉请求中的合理部分应予支持，不合理部分，应予驳回；郭燕生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第七十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初1531号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初1531号民事判决第二项、第三项、第四项；三、郭燕生于于本判决生效后十五日内，按照每日150元的标准向李园花支付自2015年10月2日起至2016年6月30日的违约金40950元；四、驳回李园花其他诉讼请求；五、驳回郭燕生全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9142元，由李园花负担8441元，由郭燕生负担701元；反诉案件受理费12360元，由郭燕生负担；二审案件受理费21502元，由李园花负担8441元，由郭燕生负担13061元。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘秋燕代理审判员  朱文君二〇一七年九月十三日法官 助理  王湘羽书 记 员  明 玥