石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0105民初3928号原告郝某某，女。委托代理人李江波，河北冀华律师事务所律师。委托代理人吕品，河北冀华律师事务所律师。被告石家庄市某某汽车贸易有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区建设大街与南二环交叉口河北某某汽车交易市场北门东侧。法定代表人杜某某，该公司经理。委托代理人杜永立，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。第三人石家庄某某物资运输有限公司，住所地石家庄市某某大街456号。法定代表人曹某，该公司董事长。委托代理人王某某，该公司总经理。委托代理人黄某某，该公司副经理。原告郝某某与被告石家庄市某某汽车贸易有限公司（以下简称某某汽贸公司）、第三人石家庄某某物资运输有限公司（以下简称石家庄某某物资运输有限公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张璞独任审判，公开开庭进行了审理。原告郝某某的委托代理人李江波、被告某某汽贸公司法定代表人杜某某及其委托代理人杜永立、第三人石家庄某某物资运输有限公司委托代理人王某某、黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年8月1日，第三人石家庄某某物资运输有限公司与被告某某汽贸公司签订了《土地租赁协议书》，出租位于石家庄市××××号院内土地，租赁期限自2010年8月1日始至2030年7月31日止，租金为每年人民币34万元，前三年不变，从第四年开始在前三年的基础上每5年递增6%，每半年一交，上打租，每次提前15天交纳。合同还约定了如转租须经出租方同意。2011年12月9日，石家庄市新华区人民法院出具了执行裁定书，上述租赁的土地所有权转移给本案原告郝某某。2012年1月20日，国土资源局向原告郝某某颁发了土地使用权证书。在之后租赁期间，原告郝某某发现被告某某汽贸公司未经原告同意擅自转租，原告郝某某与被告某某汽贸公司多次协商，双方也未达成合意。综上所述，为了维护原告的合法权益，依据双方合同约定，故提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、确认被告某某汽贸公司与第三人石家庄某某物资运输有限公司于2010年8月1日签订的《土地租赁协议书》已于2017年7月29日解除；2、判令被告某某汽贸公司立即返还原告郝某某租赁土地及地上附属建筑物；3、判令被告某某汽贸公司支付违约金20万元；4、因本案引发的一切费用由被告承担。被告某某汽贸公司辩称：1、被告某某汽贸公司没有将租赁土地使用权进行转租；2、石家庄某佳汽车贸易有限公司（以下简称某佳汽贸公司）是被告某某汽贸公司与他人合伙成立的，被告持有该公司40%的股份；3、被告某某汽贸公司按期足额缴纳租金，并不存在违约行为；4、本案发生的根本原因是原告郝某某想变更《土地租赁协议书》，想涨租金，故被告某某汽贸公司不同意原告郝某某单方解除合同。第三人辩称：本案诉争土地已为原告郝某某所有，与我第三人无关，故本案与我第三人也没有关系。原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：证据一、2011年12月《执行裁定书》，证据二、2012年1月20日《国有土地使用证》，证据三、原告交纳给第三人的土地转让费，证据四、2010年《土地租赁协议书》，证据五、2012年1月11日《协议书》，证据六、银行流水，证据七、2017年7月29日原告向被告发出的《解除租赁合同通知书》及快递详单，证据八、2016年12月被告与案外人某佳汽贸公司签订的《补充协议书》，证据九、2017年6月18日案外人某佳汽贸公司出具的《情况说明》，证据十、2016年案外人某佳汽贸公司转给被告的租金银行流水。被告发表质证意见：被告某某汽贸公司对证据一、二、三不知情；对证据四的真实性、合法性、关联性予以认可；证据五与被告无关；对证据六的真实性、合法性、关联性予以认可，租金是第三人石家庄某某物资运输有限公司指定被告向原告郝某某的账户打款的；证据七，被告某某汽贸公司未收到；对证据八被告不予认可，案外人某佳汽贸公司是被告和他人合伙成立的，被告占股40%，被告撤股后与案外人某佳汽贸公司因撤股结算问题发生纠纷，该《补充协议》是案外人某佳汽贸公司的法定代表人为了进行授信而签订的，并不是真正的租赁合同，另外，从《补充协议》的内容来看，合同标的物是4S店，并不是原告所称的土地使用权；对证据九的真实性不予认可，且案外人某佳汽贸公司没有到庭；对证据十，两张票据金额分别为18896元、10804元，与原告所称的租金不相符。第三人无质证意见，并陈述在2013年8月左右将本案诉争土地已转让给原告的事实告知了被告，且被告知道其向原告所打款项为租金。被告为支持其抗辩理由，提交以下证据：书面证据，石家庄某佳汽车贸易有限公司的企业信用信息公示报告，证明案外人某佳汽贸公司成立于2014年4月15日，其中登记的股东陈某，系被告员工，代被告持有案外人某佳汽贸公司40%的股份。证人陈某、付某。原告发表质证意见：对书面证据的真实性没有异议，关联性有异议，被告证明的事项与本案没有关联，这只是一个公司股东的正常变更，而且被告所称的代持股没有相关的证明，不予认可；证人陈某与被告某某汽贸公司有利益关系，对其证言存有异议；上述两位证人均证实，从2014年开始案外人某佳汽贸公司就已经在北二环××号经营，即本案所诉争的土地上经营，更加证实了被告擅自转租的行为。第三人无质证意见，亦无证据提交。经审理查明，2010年8月1日，第三人石家庄某某物资运输有限公司（甲方）与被告某某汽贸公司（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：甲方所出租的土地位于石家庄市××××号院内土地；土地租赁期限为20年（贰拾年），即自2010年8月1日始至2030年7月31日止；该地块土地租金为每年人民币34万元，前三年不变，从第四年开始在前三年的基础上每5年递增6%，每半年一交，上打租，每次提前15天交纳；第四条第（一）款第5项约定乙方如转租经营须经甲方同意；第五条约定甲乙双方在合同期内均不得无故终止本协议，甲方违约，由甲方按乙方在租赁期间建设的建筑物、附着物及实际投资额赔偿乙方；乙方违约，乙方所投资地上附着物无偿归甲方所有，同时，违约方支付对方20万元违约金。2011年12月19日，石家庄市新华区人民法院出具（2011）新法执字第620-1号执行裁定书裁定，第三人石家庄某某物资运输有限公司用坐落于新华区××××号土地（即本案诉争土地）评估作价6261500元抵偿原告郝某某欠款。2012年1月20日，石家庄市国土资源局向原告颁发了新华国用（2012）第00007号《国有土地使用证》，确定其不动产权益。2012年1月11日，第三人石家庄某某物资运输有限公司与原告郝某某签订《协议书》，协议第三条约定转让土地上的出租费用自2012年1月1日起由原告收取。各承租方与第三人签订的租赁协议继续执行。2013年8月份左右，第三人将本案诉争土地已转让给原告的事实告知被告，被告向原告支付租金。后原告发现被告违反《土地租赁协议书》约定，未经其许可将本案诉争土地出租给案外人某佳汽贸公司。2017年7月29日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，后被告未置可否，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，第三人石家庄某某物资运输有限公司与被告某某汽贸签订的《土地租赁协议书》、第三人石家庄某某物资运输有限公司与原告郝某某签订的《协议书》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等的强制性规定，本院依法确认以上合同合法有效，故原告郝某某为本案诉争土地使用权的受让人，依照《合同法》第二百二十九条买卖不破租赁的规定，第三人石家庄某某物资运输有限公司在《土地租赁协议书》中的权利义务由原告概括承受，被告未经原告同意擅自转租，依照《合同法》第二百二十四条第二款规定，原告有权解除《土地租赁协议书》。被告某某汽贸公司虽主张对本案诉争土地流转的事实不知情，但其向原告支付租金的事实，加之，第三人石家庄某某物资运输有限公司确认已将土地流转情况告知被告，本院认为被告的主张不能成立。被告主张案外人某佳汽贸公司在2014年成立之初是其与他人合伙成立，并通过公司员工代持某佳汽贸公司40%的股份，其只是将本案诉争土地用作经营，并不存在擅自转租行为。对此本院认为，被告某某汽贸公司与案外人某佳汽贸公司是分别两家具有独立民事主体资格的公司法人，被告虽为某佳汽贸公司的股东，亦不能否认某佳汽贸公司独立的民事主体资格。依据被告与某佳公司签订的《补充协议》和两位证人的证言，可以认定被告存在擅自转租行为。对于被告未收到《关于解除租赁合同的通知》的主张，因快递物流信息查询系统显示其单位已于2017年7月30日收到，其主张不能成立。故《土地租赁协议书》约定被告如转租须经原告同意，被告未经原告同意擅自转租，已构成违约，被告应依照合同约定承担违约责任，其所投资地上附着物归原告所有，并应向原告支付20万元的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告石家庄市某某汽车贸易有限公司与第三人石家庄某某物资运输有限公司签订的《土地租赁协议书》于2017年7月30日解除；二、被告石家庄市某某汽车贸易有限公司于本判决书生效之日起一个月内返还原告郝某某新华区北二环西路xx号(新华国用（2012）第00007号)的土地使用权，其地上附着物归原告郝某某所有；三、被告石家庄市某某汽车贸易有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告郝某某支付200000元的违约金。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告石家庄市某某汽车贸易有限公司承担。如果被告石家庄市某某汽车贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  张璞二〇一七年九月十四日书记员  齐枫