安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0103民初5260号原告:董加亮,男,1968年10月30日出生,汉族,无固定职业，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：郑中华,安徽点赞律师事务所律师。被告：安徽荣远置业有限责任公司，住所地合肥市庐阳区大杨镇照山社居委B区移民安置区39栋28号。法定代表人：舒世发，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：耿召军，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦麒，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原告董加亮与被告安徽荣远置业有限责任公司（下称荣远置业公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年7月21日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董加亮及其委托诉讼代理人郑中华,被告荣远置业公司的委托诉讼代理人秦麒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告董加亮向本院提出诉讼请求：1、判决解除董加亮与荣远置业公司签订的【墨荷名邸】定购协议；2、判决荣远置业公司退还董加亮购房款386693元；3、判决荣远置业公司赔偿其违约给董加亮造成的损失648307元（现房屋价值1035000元与已付购房款386693元的差额）；4、判决荣远置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：董加亮与荣远置业公司通过协商，就董加亮购买荣远置业公司所属的墨荷名邸xx室达成协议，2012年11月19日董加亮向荣远置业公司支付了全额购房款后，双方签订了《【墨荷名邸】订购协议》。约定董加亮购买荣远置业公司所属的墨荷名邸1幢，面积86.20平方米，单价为每平米4486元，总价386693元。同时，双方口头约定在双方签订该协议后七天之内，双方签订正式购房合同并备案；若双方没有签订正式的购房合同并备案，则该协议视为购房合同，对双方具有法律效力。但在双方约定的期限内，荣远置业公司没有与董加亮签订购房合同并备案，后董加亮多次催促，荣远置业公司以各种借口推拖予以拒绝。随后荣远置业公司又告知董加亮，由于公司特殊原因，不再与董加亮签订购房合同，因董加亮已支付全额购房款，【墨荷名邸】定购协议即为购房合同，对双方具有法律效力，荣远置业公司应按该协议履行交房义务。在房屋建成后，荣远置业公司未按承诺向董加亮交付房屋，还以各种借口拖延履行合同。至今涉案房屋由于荣远置业公司原因，已被司法部门查封并变更了所有权，导致现在荣远置业公司已无法履行协议交付房屋。荣远置业公司的违约行为严重损害了董加亮的利益，给董加亮造成了极大的经济损失。综上，荣远置业公司的违约行为已侵害董加亮的合法权益，荣远置业公司不仅要返还董加亮已支付的购房款386693元，还要赔偿董加亮因此所遭受的损失648307元。故诉至法院，望判如所请。荣远置业公司辩称，一、案涉房屋被司法查封，在其他案件中被拍卖，案涉购房协议已无法履行，故同意解除房屋买卖合同关系；二、董加亮实际仅支付101202元，其余未实际支付，而是充抵与安徽兴昌防水节能建材集团有限公司之间的债务，在合同解除后应将所有法律关系恢复原状，荣远置业公司仅需退还董加亮实际支付的101202元；三、董加亮诉请的房屋涨价损失不应当支持，董加亮主张1035000元不应认定。司法拍卖之前均有估价报告，且基准日为一年，董加亮未能提供估价报告且不能证明估价报告可以适用，估价一般偏离市场价格，故拍卖价格不应该认定为市场价格，房型相同但位置朝向不同均会影响房屋价格，董加亮以其他房屋的拍卖价格主张房屋损失不应当支持。荣远置业公司不是主动违约，不存在一房两卖的事实，也没有在与董加亮签订购房协议后设置担保等权利，与最高院对房屋买卖司法解释规定应承担损失的情形不一样，不应当支持，但荣远置业公司愿意承担已付购房款的利息。董加亮围绕诉讼请求提交如下证据：【墨荷名邸】订购协议、荣远置业公司出具收据四张、《合肥市西二环与北二环交口墨荷名邸住宅小区1号、2号、3号、5号楼部分房产司法拍卖公告》、《合肥市西二环与北二环交口墨荷名邸住宅小区1号、2号、3号、5号楼部分房产司法拍卖成交公告》。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，荣远置业公司对董加亮提供的证据真实性无异议，但对董加亮提供收据及墨荷名邸住宅小区xxx楼70套房产拍卖及拍卖成交公告的证明目的有异议，认为董加亮仅实际支付101202元，其余为充抵与安徽兴昌防水节能建材集团有限公司的债务，荣远置业公司仅需退还董加亮101202元。董加亮主张1035000元不应认定，拍卖价格不应认定为市场价格，董加亮以其他房屋的拍卖价格主张房屋损失不应当支持。本院认为，荣远置业公司未提供董加亮未支付收据所载明款项的证据，故本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理查明的事实如下：2012年11月19日，荣远置业公司作为出卖人与董加亮签订了【墨荷名邸】定购协议。协议约定，董加亮向荣远置业公司购买【墨荷名邸】xx室，房屋建筑面积86.20平方米，单价4486元/平方米，总价386693元，付款方式一次性。协议约定董加亮对定购房屋的房型、朝向、结构形式、尺寸、层高、内外装修、设备及设施内外环境等设计及相关情况做了充分了解且予以认可。董加亮于2012年8月28日向荣远置业公司分别支付定金13488元和21440元。2012年11月19日，董加亮向荣远置业公司分别支付首付款285491元和66274元，荣远置业公司向董加亮出具收据。董加亮与荣远置业公司未签订《商品房买卖合同》。另查明：由于荣远置业公司与案外人的纠纷，董加亮购买的墨荷名邸小区xx室被司法查封，并进入司法拍卖。本院认为，董加亮与荣远置业公司签订定购协议已包含了房屋位置、面积、价款等商品房买卖合同的主要内容,并且荣远置业公司已经按照约定收受了董加亮支付的房款,依据最高院商品房买卖司法解释规定，涉案定购协议应当认定为商品房买卖合同。荣远置业公司应按定购协议约定履行出卖人义务。因荣远置业公司自身债务问题,致董加亮购买的房屋被司法查封,并司法拍卖，荣远置业公司已无法向董加亮交付案涉的xxx室房屋，故荣远置业公司应当承担相应的违约责任。董加亮要求解除双方签订的商品房买卖合同，荣远置业公司亦同意解除，本院予以支持。虽荣远置业公司对董加亮的实际付款数额提出异议，但其未提供反驳证据，且从其出具收据载明的数额，表明其已确认董加亮的付款数额，故对董加亮要求荣远置业公司退还购房款386693元的请求，本院予以支持。至于董加亮主张荣远置业公司赔偿其损失648307元（房屋现价与已付购房款差额）的请求，由于该请求并不符合商品房买卖合同司法解释规定的承担赔偿责任情形，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除董加亮与安徽荣远置业有限责任公司签订的商品房买卖合同关系；二、被告安徽荣远置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还董加亮购房款386693元；三、驳回董加亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7098元，董加亮负担4098元，安徽荣远置业有限责任公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  吴艳二〇一七年九月二十日书记员  周倩附本案适用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。