湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终5958号上诉人（原审被告）:湖南地泰置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段106号。法定代表人：陈国新，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡革欣，湖南骏熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘俐，女，1973年6月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：胡孟强，湖南华麟律师事务所律师。上诉人湖南地泰置业有限公司（以下简称地泰公司）因与被上诉人甘俐定金合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初1780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。地泰公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回甘俐的起诉。事实与理由：甘俐原系地泰公司房地产开发范围的拆迁户，2015年1月30日，地泰公司发布《地质家园二期（御璟苑）车位销售办法》，明确约定业主拥有车位优先认购权，回迁户缴清全部房款或已签订《商品房买卖合同》方可认购。2015年2月6日，甘俐与地泰公司签订《御璟苑车位认购单》，认购须知也载明：地质家园二期回迁户须缴清全部房款或已签订《商品房买卖合同》方可参加认购，2016年1月25日，地泰公司车位销售开盘，但由于甘俐未能达到上述条件，未能参加选购，2017年2月27日，地泰公司再次发出第二批车位选购通知，但甘俐仍未办理车位选购手续。甘俐未能选购车位是因为甘俐未能满足双方关于车位的认购条件，地泰公司不存在违约，故请求二审法院改判驳回甘俐的诉讼请求。甘俐辩称，本案是车位认购合同，非车位买卖合同。虽然地泰公司签订或发布车位认购时注明认购条件为：回迁户须缴清全部房款或签订商品房买卖合同方可认购，这是签订车位认购合同的前置条件；在甘俐车位认购合同过程中，地泰公司对甘俐车位认购人的资格进行了审查，且经销售经理审查合格；地泰公司与甘俐签订《御璟苑车位认购单》，意味着甘俐认购车位的资格是经地泰公司认可符合车位认购条件的。地泰公司与甘俐签订《御璟苑车位认购单》后，甘俐交纳了车位认购定金，车位开盘时，地泰公司又以甘俐“未交清房款不能交车位款”为由拒绝履行合同，致使甘俐的174号车位选购序号不能使用，甘俐不能选购车位，地泰公司构成违约，应双倍返还甘俐交纳的定金。甘俐向一审法院起诉请求：1、判决地泰公司双倍返还甘俐车位购买定金160000元；2、判决地泰公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年1月29日，地泰公司与甘俐签订《机关大院房屋拆迁补偿协议》一份，约定，地泰公司拆迁甘俐位于长沙市人民中路152号省地矿局大院9栋504号房屋后以旧换新，就地安置。2015年1月30日，地泰公司发布《地质家园二期（御璟苑）车位销售办法》，公示约定地质家园二期（御璟苑）业主拥有车位优先认购权，车位认购对象为地质家园二期回迁户和御璟苑项目市场购买客户；车位认购定金80000元/个，车位销售价格140000元-160000元/个；回迁户须缴清全部房款或已签订《商品房买卖合同》方可认购；经审查合格的产权人或委托代理人凭《车位认购单》在项目部缴纳认购定金，财务开具定金收据；业主凭认购编号的先后顺序在车位开盘当日挑选车位。2015年2月6日，甘俐与地泰公司签订《御璟苑车位认购单》，认购须知载明，地质家园二期回迁户须缴清全部房款或已签订《商品房买卖合同》方可参加认购；甘俐的认购序号为174号。甘俐于当日向地泰公司交付御璟苑车位定金80000元，地泰公司向其出具了定金收据。2016年1月25日，地泰公司车位销售开盘。当甘俐持有《御璟苑车位认购单》到地泰公司处办理车位选购和余款交纳手续时，地泰公司以“未交房款不能交车位款”为由拒绝履行合同，致使甘俐的174号车位选购序号不能使用，甘俐不能选购车位。2017年2月27日，地泰公司发出第二批认购车位的通知，告知因未交齐购房款未选购车位的回迁户，从即日起交齐全部房屋款项后可选购车位，车位选购截止日期为2017年3月20日。甘俐因办理购房按揭贷款手续的问题，于2016年2月才与地泰公司签订购房合同、付清购房款，但甘俐不愿参加第二批认购车位，于2017年3月23日诉至一审法院，请求判如所诉。一审法院认为，地泰公司在销售御璟苑车位时设置了认购条件即“回迁户须缴清全部房款或已签订《商品房买卖合同》方可认购”。甘俐作为回迁户，因为购房按揭贷款的问题当时并未与地泰公司签订《商品房买卖合同》，而地泰公司仍与甘俐签订了《御璟苑车位认购单》，并收取了定金80000元。《御璟苑车位认购单》是地泰公司提供的格式合同，虽然上面约定了“地质家园二期回迁户须缴清全部房款或已签订《商品房买卖合同》方可参加认购”的条款，但根据地泰公司与甘俐签约、提供认购顺序号、收取定金的行为，表明双方对合同条款进行了变更，应依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，作出不利于地泰公司的解释，该条款应对甘俐没有约束力。地泰公司不按合同约定让甘俐依据认购顺序号选购车位，构成违约，根据定金罚则，应当双倍返还定金。但双方约定的定金80000元违背了《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，因此该定金超过合同标的额20%的部分无效。地泰公司公示的车位销售价款最高额为160000元，应收取定金32000元，该部分由地泰公司双倍返还，超过部分48000元，按原数额返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十一条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决：一、湖南地泰置业有限公司应于判决生效后7日内返还甘俐定金112000元；二、驳回甘俐其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取1750元，由湖南地泰置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，地泰公司发布的《地质家园二期（御璟苑）车位销售办法》中虽公示约定：车位认购对象为地质家园二期回迁户和御璟苑项目市场购买客户，回迁户须缴清全部房款或已签订《商品房买卖合同》方可认购，经审查合格的产权人或委托代理人凭《车位认购单》在项目部缴纳认购定金，财务开具定金收据，业主凭认购编号的先后顺序在车位开盘当日挑选车位。地泰公司与甘俐签订《御璟苑车位认购单》，并同意甘俐向地泰公司交付车位定金80000元，地泰公司也向甘俐出具了定金收据并向甘俐发放了车位认购序号，地泰公司的系列行为应认定其认可甘俐符合车位认购条件，因此，甘俐与地泰公司之间的《御璟苑车位认购合同》已成立并生效。地泰公司不按车位认购合同约定让甘俐依据认购顺序号选购车位，构成违约，根据定金法则，地泰公司应双倍返还甘俐定金。地泰公司与甘俐约定的定金超过了合同标的额20%，超过部分无效。地泰公司公示的车位销售价款最高额为160000元，应收取定金的最高额为32000元，该部分由地泰公司双倍返还，超过部分48000元，则按原数额返还。综上所述，地泰公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人湖南地泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 唐亚飞审判员 张芳芳二〇一七年九月二十五日书记员 高沁莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。