成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初5371号原告：邓卫民，男，汉族，1988年9月12日出生，住四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：刘兵，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：陈丹丹，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理。被告：成都天赐房地产开发有限责任公司，住所地成都市金牛区解放路一段194号。法定代表人：邓倩，执行董事。委托诉讼代理人：王媛媛，四川尚上律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：赵梅，四川尚上律师事务所律师，一般授权代理。原告邓卫民与被告成都天赐房地产开发有限责任公司（以下简称天赐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2017年8月22日公开开庭进行了审理，原告邓卫民及委托诉讼代理人刘兵、陈丹丹，被告天赐公司的委托诉讼代理人王媛媛、赵梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓卫民向本院提出诉讼请求：请求判令天赐公司1.支付逾期办证违约金12416.1元（从应办证之日起至房产证办理之日止，按照日万分之三计算）；2.办理不动产权证。事实与理由：2013年6月22日，与天赐公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买位于新都的天赐•江陵半岛3-1-1604号商品房，合同约定于2013年12月13日前交房，并约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，买受人不退房，合同继续履行，出卖人应自取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起，至实际取得权属证明登记之日止，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金。双方在补充协议第四条约定：“……在房屋所有权证办理完毕后的壹年内为买受人提供办理国有土地使用权证的资料。”邓卫民支付了购房款和办理土地证的费用，天赐公司未能按时办理房产证，迟延办证115天，而且一直不办理土地证。违反合同约定，应承担违约责任。被告天赐公司辩称，1.按合同约定，天赐公司如期办理房屋产权证，没有违约，不应支付违约金；2.天赐公司没有义务办理不动产权证，请求驳回邓卫民的诉讼请求。经审理查明，2013年6月22日，邓卫民与天赐公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买天赐公司开发的天赐•江陵半岛3栋1单元16层4号房屋，房价款359887元。双方约定邓卫民采取按揭付款方式付款。合同约定天赐公司应在2013年12月30日前交付商品房。在合同第十九条关于转移登记载明“…….2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列⑴或⑵种方式处理……⑵买受人不退房，合同继续履行，出卖人应自取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起，至实际取得权属证明登记之日止，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金。”补充协议关于权属办理的补充约定为“……3.在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。4.出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理完毕后的壹年内为买受人提供办理国有土地使用证的资料。”合同签订后，邓卫民支付了购房首付款，并办理了银行按揭贷款。2013年12月13日，邓卫民与天赐公司签订了《天赐•江陵半岛面积差异处理协议》、《更改房屋编号的协议》，交纳了维修基金、契税、办证费用等，天赐公司交付了房屋。2015年4月7日，邓卫民取得了《房屋所有权证》。邓卫民认为天赐公司逾期办证，要求给付逾期办证违约金，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、2014年10月11日，邓卫民向新都区房管局申请查询其名下房屋登记信息，由新都区房管局出具了《个人及家庭房屋登记记录信息证明》。二、《不动产登记暂行条例》颁布后，新都区从2016年10月25日起，实行房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。2017年6月15日，邓卫民的《不动产权证》已办理。上述事实有《商品房买卖合同》及补充协议、《天赐•江陵半岛面积差异处理协议》、《更改房屋编号的协议》、费用票据、发票、《房屋所有权证》、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》、《不动产权证》以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，邓卫民与天赐公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，邓卫民按约向天赐公司支付了全部购房款，并交纳了契税、维修基金等费用，履行了合同约定的全部义务，天赐公司交付了房屋，现已为邓卫民办理了《房屋所有权证》。现双方争议的焦点为天赐公司是否违约，针对争议焦点论述如下：补充协议第四条约定“在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。”天赐公司在交付房屋时，邓卫民交纳了维修基金、契税及办证费用，根据该约定，可以认定邓卫民提交了代办产权的资料。双方合同中明确约定商品房验收交付的365日内办理房屋所有权证，邓卫民于2013年12月13日收房，故应于2014年12月13日内取得房屋所有权证书，但邓卫民实际于2015年4月7日取得了房屋所有权证。天赐公司抗辩“邓卫民于2014年10月11日向房管局查询了其名下房屋登记情况，以便办证前由税务机关核实税费，其提交完毕全部有效资料的最早期限不可能早于该时间，而天赐公司于2015年4月7日为其办理了房屋所有权证，是在合同约定的一年时间内，不构成违约。”首先，天赐公司没有提交证据证明自己在交房后一年内向有关机关提交了办证资料，其次，如果邓卫民的办证资金不齐，需要补交，天赐公司也没有提交证据证明自己履行了通知义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”根据该规定，本院认为天赐公司的抗辩主张不能成立，天赐公司未能在交房后365天内办理房屋所有权证，违约事实清楚明确。综上，天赐公司逾期办理房屋所有权证，邓卫民要求其承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述法律规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。就本案具体情况来看，天赐已将房屋实际交付，未按期办理房屋产权证的行为并未影响邓卫民对该房屋进行占有、使用等权利，并且邓卫民也未提交因逾期办证而遭受具体损失的相关证据。综合以上原因，本院酌定逾期办证违约金为2500元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告成都天赐房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告邓卫民逾期办证违约金2500元；二、驳回原告邓卫民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元，由原告邓卫民负担105元，由被告成都天赐房地产开发有限责任公司负担50元（此款已由原告邓卫民预交，被告成都天赐房地产开发有限责任公司在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄文利二〇一七年九月一日书记员  范 珺