江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终2103号上诉人(原审被告)：蒋楠，男，汉族，1961年11月4日生，住常州市钟楼区。被上诉人（原审原告）：江苏中兴物业服务有限公司，住所地常州市新北区创业中心C座三段。法定代表人：沈建中，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾祎，江苏禾邦律师事务所律师。上诉人蒋楠因与被上诉人江苏中兴物业服务有限公司（以下简称中兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋楠上诉请求：请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：中兴公司及其从业人员没有相应资质。中兴公司应提供前期物业合同的原件。前期物业合同应通过招投标方式签订或者由主管部门批准、招聘，法院应对前期物业合同的效力作出认定。业主享有知情权，中兴公司应该将物业收费标准等予以公示。中兴公司不但没有公示，而且至今没有将相关材料提供其阅读。前期物业合同中没有涉及电梯费，也无违约金条款。中兴公司提供的物业服务有不到位的地方，比如收费没有开发票，私吞停车费，没人及时打扫等。其确缴纳了1100元，但800元不是物业费，而是预付款。因为其不交钱就拿不到房子。中兴公司开具了物业费收据，没有开发票，因为没有其他收据，故用物业费收据代替的。中兴公司有错在先，其在没有证实中兴公司合法身份前有权拒交物业费。一审法院判其缴纳滞纳金是不合理。中兴公司辩称，其公司是具有从业资质的物业公司，从业人员也都具备资质。前期物业合同是经协商一致签订的，并经常州市武进区房管处备案登记，是有效的。其公司已将相关规定张贴公示。前期物业合同中确未约定电梯费，但常价房（2006）132文件中对此有明确规定。蒋楠称物业服务有不到位待改进的地方，应提供相关证据，后期会改进，做到更好。中兴公司向一审法院起诉请求：1.判令蒋楠支付物业费、电梯费11889元（自2010年9月11日起至2017年2月10日）、滞纳金5072元，合计16961元；2.蒋楠承担诉讼费用。一审法院认定事实：蒋楠系常州市武进区湖塘镇名仕佳园小区12幢203室业主，该房产建筑面积140.37平方米。2009年5月20日，常州华凌房地产发展有限公司（甲方）与常州中兴科技物业服务有限公司（乙方）签订一份《名仕家园前期物业服务合同》，约定：双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对名仕家园（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立该合同，由乙方对名仕家园小区提供前期物业管理服务。双方还就物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金、违约责任等事宜进行具体约定。其中特别约定：物业服务费用，住宅由业主按0.7元/平方米·月交纳，如业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按《江苏省物业管理条例》中第三十八条的标准向乙方支付违约金。该合同自签订之日（2009年5月20日）起生效，业主委员会成立后，签订新的物业管理委托合同后终止。该份合同经过常州市武进区房地产管理处备案登记。另外，中兴公司还提供了一份《常州市物业服务合同》。该合同的委托方（甲方）为湖塘镇大一社区名仕家园物业管理委员会，受委托方（乙方）为中兴公司。该合同中载明“甲方委托乙方进行物业管理服务”，并就物业概况（即名仕家园）、物业服务管理内容、物业交接、物业管理规定等事宜进行约定。该合同上加盖了常州市武进区湖塘镇物业管理科、常州市武进区物业服务合同备案专用章。该合同中具体约定：1、物业服务费用，普通住宅由业主按0.7元/平方米·月向乙方缴纳、电梯运行维护费由业主按其拥有物业的建筑面积按0.4元/平方米·月的标准由乙方统一收交；2、物业服务费用和电梯运行费用按年交纳，每个服务年度的下半年开始收缴；3、业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，物业管理委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，并向业主按万分之五每天的标准收取违约金；4、本合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，原合同权利义务对双方具有约束力。关于电梯费用的收取标准，中兴公司提供了常价房〔2006〕132号《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法（试行）》。该办法第五条第三项载明：在业主委员会成立前，住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元收取，其不足部分由开发建设单位补足，结余部分由成立后的业主大会处置。一审另查明，2012年2月20日，常州中兴科技物业服务有限公司变更为江苏中兴物业服务有限公司，并经常州工商行政管理局高新区（新北）分局准予变更登记与备案。关于蒋楠已缴纳物业费及电梯费情况，双方一致陈述：蒋楠办理交房手续时已缴纳一年费用；自2010年9月11日至2017年2月10日，按合同约定标准计算，蒋楠应缴纳物业费、电梯费计11889元；因蒋楠逾期付款，按合同约定逾期按万分之五每天的标准收取违约金，经计算违约金为5072元。以上合计16961元。一审法院认为，根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。中兴公司提供的两份物业管理合同对业主均具有约束力。中兴公司已经按照合同约定为被告提供相应的物业服务，蒋楠应当支付物业服务费用。合同中对物业服务费用的收取标准及逾期交纳的违约金进行明确约定，故对中兴公司要求蒋楠承担物业服务费用及滞纳金的诉请，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。蒋楠抗辩其2014年10月份前未实际入住，应按照70%收取物业费。中兴公司对此不予认可，蒋楠也未能提供证据证明其实际入住时间，故对该抗辩意见不予采信。对于蒋楠提出的不应缴纳电梯费的抗辩意见，中兴公司依法定标准收取电梯费，蒋楠也已缴纳交房后第一年的电梯费用，且未提出异议，故对该抗辩意见不予采信。对于蒋楠提出的其他抗辩理由，不属于可拒交物业费的正当理由，不予采信。当然，中兴公司应当加强与业主的沟通和协调，不断改善服务水平，争取业主的理解和配合，共同营造和谐的物业服务环境。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第三十六条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：蒋楠于本判决发生法律效力之日起十日内支付中兴公司自2010年9月11日起至2017年2月10日的物业费、电梯费11889元，滞纳金5072元，合计16961元。案件受理费210元，减半收取计105元，由蒋楠负担。二审中，针对原审判决确认事实部分，蒋楠认为：其2014年前没有入住，2014年10月才将房屋出租。各方当事人对原审确认的其余事实均无异议，本院依法对原审判决确认事实部分中双方当事人均无异议部分的事实予以确认。二审中，中兴公司提供了潘彩芬、邱玉国的物业管理人员职业资格证书。蒋楠质证认为：看不出什么问题；中兴公司还提供了《名仕家园前期物业服务合同》、《常州市物业服务合同》。蒋楠质证认为：《名仕家园前期物业服务合同》的效力有待确定。以前看到的《常州市物业服务合同》无签署时间和备案日期，中兴公司现提供的《名仕家园前期物业服务合同》可能是伪造的；中兴公司又提供了2014年6月16日颁发的物业服务企业资质证书。蒋楠质证认为：《名仕家园前期物业服务合同》签订于2009年。中兴公司最后提供了2005年1月20日颁发的物业管理企业资质证书（复印件）。蒋楠质证认为：复印件是不对的。二审中，本院还会同双方当事人到涉案小区进行了实地勘验，并拍照附卷。本院认为，关于中兴公司资质和物业合同效力问题。中兴公司在二审中已提供了企业资质证书、从业人员职业资格证书、《名仕家园前期物业服务合同》、《常州市物业服务合同》，足以证明中兴公司具备相应资质，且是合法对涉案物业提供服务。需要说明的是，第一、根据同期的《物业管理企业资质管理办法》规定，我国的物业管理企业分三级资质管理，其中最低的三级资质物业管理企业都可以承接20万平方米以下住宅项目的物业管理业务。涉案小区总建筑面积才约13万平方米。第二、中兴公司提供的《名仕家园前期物业服务合同》上加盖有“常州市武进区房地产管理处”的备案公章，即已获得了主管部门的审核、批准，并无不妥。关于电梯费问题。《名仕家园前期物业服务合同》中确未涉及电梯费的收取问题，但同期的《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法（试行）》第五条规定：……在业主委员会成立前，住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元收取……已成立业主委员会的住宅小区，住宅电梯运行维护费的收取可按上述标准预收，也可按上述标准加楼层系数预收（具体的收费办法和楼层系数由业主委员会与物业管理企业协商确定）……。现中兴公司主张按每月每平方米0.40元收取电梯费，并无不妥。另外，《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法（试行）》第六条规定：……电梯受益业主在办理入住手续后未入住，应事先书面向物业管理企业说明情况，期间的电梯运行维护费按规定标准的70%交纳。根据该规定，办理入住手续后未入住的电梯受益业主想只缴纳70%电梯运行维护费，前提条件是必须书面向物业管理企业说明情况。本案中，蒋楠并未提供任何证据证明其已履行了向中兴公司书面告知的义务。中兴公司长期以来一直对涉案物业进行了管理、服务，理应获得相应对价。即使蒋楠认为中兴公司的管理、服务存在诸多问题，也应通过合法途径予以救济，而不是简单地拒付任何物业费、电梯费。这样，不仅是一种严重的违约情形，更对其他按约缴纳相关费用的业主造成了间接伤害。不过，经现场勘验，中兴公司的管理、服务确存在一些瑕疵，对业主的知情权也未予以充分重视和保护，收费也存在仅开具收据的情形，蒋楠应缴纳的物业费、电梯费可酌情扣减。本院综合服务标准、履约情况及每月每平方米0.70元的收费标准，酌情确定蒋楠应缴纳物业费、电梯费金额为10500元。至于滞纳金，《常州市物业服务合同》中约定“……逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，并向业主按万分之五每天的标准收取违约金”，《名仕家园前期物业服务合同》中也规定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按《江苏省物业管理条例》中第三十八条的标准向乙方支付违约金”。中兴公司据此有权向拖欠物业服务费用的业主主张滞纳金。不过，中兴公司在履约过程中也存在瑕疵，对纠纷的发生也应负有一定的责任。特别是在拖欠物业服务费用的情形发生后，中兴公司未能在合理时间内及时主张自己的权利，尽可能减少损失，对损失的扩大也负有一定责任。综上，对中兴公司主张的滞纳金酌情扣减为2500元。综上所述，蒋楠的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初190号民事判决；二、蒋楠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏中兴物业服务有限公司自2010年9月11日起至2017年2月10日的物业费、电梯费10500元，滞纳金2500元，合计13000元；三、驳回江苏中兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费210元，减半收取105元，由江苏中兴物业服务有限公司负担10.5元，由蒋楠负担94.5元。二审案件受理费210元，由江苏中兴物业服务有限公司负担21元，由蒋楠负担189元。本判决为终审判决。审判长  周宁平审判员  卢云云审判员  丁 飞二〇一七年九月四日书记员  沈 晁