琼海市人民法院判 决 书(2017)琼9002民初998号原告：赵成龙，男，1980年3月21日出生，汉族，住河北省涿州市双塔区。委托诉讼代理人：邱金福，海南法立信（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎宥辰，海南法立信（琼海）律师事务所实习律师。被告：丁雪，女，1983年8月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：邓传龙，海南瑞来律师事务所律师。被告：琼海世宝房地产营销策划有限公司，住所地：琼海市嘉积镇春晖商住区。法定代表人：杨宝，总经理。委托诉讼代理人：陈夏平，该公司员工。第三人：陈夏平，女，1991年8月6日出生，汉族，住琼海市嘉积镇富海路。原告赵成龙与被告丁雪、琼海世宝房地产营销策划有限公司、第三人陈夏平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵成龙的委托诉讼代理人邱金福、黎宥辰，被告丁雪的委托诉讼代理人邓传龙、被告琼海世宝房地产营销策划有限公司（以下简称世宝公司）的委托诉讼代理人亦即第三人陈夏平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵成龙向本院提出诉讼请求：1、判决二被告依约共同履行协议将位于琼海市银海路万泉绿洲小区xxx房转移登记于原告名下；2、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月21日，原告赵成龙授权李旺代理其签订购买位于琼海市××镇xxx房与被告世宝公司、丁雪签订意向金协议书，在世宝公司的组织下，三方于2017年1月22日以传真方式签订意向金协议，同日，世宝公司将2017年1月16日收到原告的意向金20000元人民币以陈文娟的账户转给丁雪作为原告的购房定金，且丁雪已出具收据确认。2017年2月22日，被告丁雪依照协议经公证授权委托第三人陈夏平办理房产相关事宜。陈夏平在丁雪的授权委托下，于2017年2月28日代理丁雪还清xxx房的银行贷款及办理银行贷款解押手续和办理不动产合证手续，丁雪也依据协议约定把授权给陈夏平的公证书原件递交世宝公司保管，原告也依约于2017年4月13日以银行转账方式向丁雪支付了购房尾款205000元。原告付完尾款后，被告丁雪却以各种理由推脱，且以明示方式表示不依照协议履行。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告丁雪辩称，一、原、被告尚未签订《房屋买卖合同》，涉案《意向金协议书》已经解除，原告无权要求被告配合办理房屋所有权转移手续。原告与被告丁雪、世宝公司于2017年1月22日通过传真方式签订了《协议书》，约定由丁雪到公证处办理公证授权委托书给原告指定的委托人即第三人陈夏平全权代理丁雪进行房屋买卖事宜。由于世宝公司、陈夏平在出卖房屋过程中对房屋处理事宜有隐瞒、欺骗等行为，丁雪遂表示不再进行卖房，并于2017年4月10日从深圳到琼海办理了撤销委托的公证，撤销了对第三人的授权，且明确告知原告、被告世宝公司不再进行卖房，解除《协议书》，因此，《协议书》已经解除。《协议书》仅是意向协议、居间协议，没有包含《商品房销售管理办法》第16条的主要内容，原、被告需另行签订《房屋买卖合同》才能确定房屋买卖关系，实现房屋的所有权转移。本案原告仅支付了20000元的意向金，没有支付购房款。根据《协议书》第五条第二款的约定，在被告明确表示不再出售房产，已经通知原告及世宝公司解除《协议书》以及在未达到支付购房款的条件下，原告于2017年4月13日下午强行通过银行转账给被告购房款，立即于2017年4月14日提起诉讼，是事前计划好，为了达到强行买卖房屋的目的，其实施的一系列行为严重损害了被告的利益。二、退一步讲，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第117条、海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第11条规定及《协议书》第二条第3款的约定，被告有权、愿意以双倍返还意向金为代价解除《协议书》，不再出卖涉案房产。三、涉案房屋系夫妻共同财产，被告未经配偶同意属于无权处分，《协议书》无法履行。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。被告世宝公司辩称，被告丁雪当时是同意这个价格将房屋出卖给原告的，并且当时丁雪的配偶也是同意出卖房屋的，事前世宝公司也将房产过户需要丁雪及其配偶共同到不动产登记中心协助办理，丁雪也答复如有需要会配合。第三人陈夏平没有陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1、《意向金协议书》，证明原告向被告丁雪购房的事实。2、公证委托书，证明第三人陈夏平代理行为合法。3、收据，证明被告世宝公司已收取原告购房意向款20000元。4、授权委托书，证明第三人办理不动产登记证行为的合法性。5、汇款凭证，证明原告已付给被告丁雪购房尾款。6、圆通速递单，证明被告丁雪与第三人信件往来事实。7、房产证复印件，证明被告丁雪已授权第三人售房事实。被告丁雪质证认为，对证据1、2、5、7的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容不认可，证据1仅能证明原告与被告丁雪达成了购房意向，证据2仅能证明陈夏平有代理权，但其代理权限也于2017年4月10日撤回，证据5的转款时间显示为2017年4月13日13点55分，是原告明知被告丁雪不同意卖房之后强行转账给丁雪，证据7仅能证明房屋及土地使用权人为丁雪；证据3不涉及到被告，不予质证；对证据4真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议，不是世宝公司出具，也不能证明第三人办理不动产登记行为合法，是案外人琼海兆南房地产开发有限公司出具，是为了让丁雪办理房产证分证使用；证据6的真实性、合法性、关联性均不认可，没有丁雪的签收页，也不清楚邮件内容。被告世宝公司、第三人陈夏平对原告所提供的证据真实性、合法性、关联性均予以确认。被告丁雪提供的证据：机票、海南海汽运输集团股份有限公司汽车客票、（2017）琼海证字第xxx号公证书、（2017）深证字第xxx号公证书、微信截图，证明因第三人在代理过程中有所隐瞒、欺骗，被告丁雪明确表示解除合同，并于2017年4月10日从深圳到琼海办理撤销授权委托公证，且明确向原告以及被告世宝公司、第三人陈夏平表示不再卖房，解除《意向金协议书》，同时证明原告明知被告丁雪不卖房的情形下在2017年4月13日下午转账给丁雪。原告质证认为，对机票、汽车客票的真实性无异议，但与本案无关；（2017）琼海证字第2012号公证书的真实性无异议，证明内容有异议，仅证明被告丁雪取消了委托陈夏平办理不动产的事实，不能证明双方买卖合同已经解除；（2017）深证字第xxx号公证书的真实性、合法性、关联性无异议；微信截图是被告丁雪与第三人之间的聊天记录，真实性无法确定。被告世宝公司及第三人对被告丁雪所提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议。第三人陈夏平提供的证据：1、房源委托书，证明被告丁雪将涉案房源给被告世宝公司出售。2、微信聊天记录，证明双方关于买卖谈话过程。原告质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证据2的真实性无法确定。被告丁雪质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容不认可，后来被告丁雪与世宝公司的聊天记录改变了当时房屋出卖的价格；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，恰好证明了在实际履行意向金协议书的过程中对房屋价款的事宜作出了变更。被告世宝公司对第三人所提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院审查认为，对原告提供的证据1-5、7的真实性、合法性、关联性予以确认，证据6无法确认邮寄物品及内容，未能实现原告的证明目的，不予确认；对被告丁雪提供的所有证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对第三人陈夏平提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年1月16日，原告向被告世宝公司支付万泉绿洲xxx房购房意向金20000元。同年1月22日，原告与被告丁雪、世宝公司签订《意向金协议书》，约定：甲方（原告）拟购买乙方（被告世宝公司）所介绍的物业，房产为毛坯房，座落于琼海市嘉积镇银海经济开发区（兆南·万泉绿洲）怡静阁xxx房，面积约52平方米，总价225000元，过户产生的税费和手续费用由甲方承担；甲方先支付20000元定金丙方（被告丁雪），丙方就先办理本房银行贷款解押手续和办理不动产合证手续，丙方合成不动产证后，到公证处办理授权公证委托书给甲方指定受托人陈夏平名下后，并把公证书原件递交中介公司保管后，甲方再一次性支付剩余购房款205000元给丙方；本协议签订当日，甲方为表示购房诚意同意向乙方先支付意向金20000元，由乙方代购以上意向房产，如代购不成，全额无息退还意向金给甲方，乙方不承担违约责任，如丙方同意甲方的条件，乙方以代理人的身份有权将意向金交付给丙方，作为购房定金；如果丙方同意甲方条款并签字确认后，甲方反悔不买或不按上述条件规定签订房屋买卖合同等行为的，则上述定金（原意向金）由丙方全部没收；甲方与丙方或乙方签转让合同后，意向金（定金）转为房款；如丙方签字确认后，不愿意依约履行时，丙方应双倍定金返还给甲方，以解除双方承诺之交易，并由收到违约金的一方支付乙方的部分服务报酬，数额相当于定金的50%；在本协议之有效期内，甲丙双方达成上述条件一致并签字之日起120日内到琼海市房地产管理部门办理房屋过户手续；丙方确认，本人作为本意向书的丙方已仔细阅读上述条款，并愿意全部接受甲方的上述购买条件将上述物业出售给甲方，如果本人反悔不卖或变更出售条件等其他行为致使交易不成功的，愿双倍返还承购方定金，特签订确认，传真件可视同原件，具有同等法律效力等。协议书签订当日，被告丁雪收到陈文娟转来的20000元，并出具收据，载明：“今收到陈文娟转来万泉绿洲xxx号房的意向金2万元整（贰万元整）。”2017年2月22日，被告丁雪到广东省深圳市深圳公证处办理委托公证[（2017）深证字第xxx号]，委托陈夏平办理涉案房产的抵押注销手续、房产信息变更登记、转让房产的相关事宜等。2017年2月28日，丁雪提前还清了涉案房产的按揭贷款。后丁雪在与陈夏平沟通房屋买卖事宜过程中，双方对房价是否约定为235000元各执一词，且丁雪表示其丈夫不同意出售房屋，并要求提高售价，否则拒绝出售房屋。2017年4月10日，被告丁雪到海南省琼海市公证处进行公证[（2017）琼海证字第xxx号]，以第三人陈夏平在代理过程中有所隐瞒、欺骗，对其权益造成不利为由撤销（2017）深证字第xxx号公证书中的委托行为。同时，被告丁雪告知被告世宝公司、第三人陈夏平不再出售房屋，并通过陈夏平告知原告。同年4月13日，原告通过银行转账向被告丁雪在中国工商银行的账户汇入205000元。4月14日，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，原告与被告丁雪、世宝公司签订的《意向金协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、《意向金协议书》是否已解除；二、二被告应否将涉案房屋转移登记至原告名下。关于争议焦点一。合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，其行使须遵循法律规定。被告丁雪主张因被告世宝公司及第三人在处理房屋买卖事宜过程中有隐瞒、欺骗等行为，故其不再出卖房屋并已明确告知原告及被告世宝公司解除《意向金协议书》。因房屋买卖的当事人为原告与丁雪，丁雪以此为由解除合同，不符合合同约定或法律规定，且丁雪与原告并未就合同解除达成一致，故被告丁雪主张《意向金协议书》已解除，缺乏理据，本院不予采信。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。本案中，原告与二被告签订的《意向金协议书》约定了房屋座落、房款、支付方式、过户时间、定金罚则等内容，是房屋买卖合同的必备条款，但上述约定不足以表明房屋买卖合同已经成立。该协议书对房屋交付时间、逾期过户、逾期付款等涉及到房屋买卖合同双方主要权利义务的条款均未进行约定。此外，协议书约定：“……如果丙方同意甲方条款并签字确认后，甲方反悔不买或不按上述条件规定签订房屋买卖合同等行为的，则上述定金（原意向金）由丙方全部没收；……如丙方签字确认后，不愿意依约履行时，丙方应双倍定金返还给甲方，以解除双方承诺之交易……”。可见，原、被告就涉案房屋在将来签订房屋买卖合同以明确房屋买卖的具体内容，具有明确的意思表示。因此，《意向金协议书》只是买卖双方就涉案房屋建立买卖关系的预约合同，是对房屋买卖达成的初步合意，双方并未就房屋买卖的相关主要条款达成最终意见，不能视为买卖合同本约。虽然被告丁雪在《意向金协议书》生效后反悔，拒绝出售房屋，其行为有违诚实信用原则，构成违约，应承担相应的违约责任，但因《意向金协议书》属于预约合同，本约尚未成立，故原告要求二被告继续履行合同，将涉案房产转移登记至其名下，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告赵成龙的全部诉讼请求。案件受理费人民币4675元，由原告赵成龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  符儒超审 判 员  周英俊人民陪审员  李 钰书 记 员  黄鹏飞二〇一七年九月一日