山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终2450号上诉人（原审原告）：王在霞，女，1979年9月13日出生，汉族，住济阳县。被上诉人(原审被告)：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳县。法定代表人：李在明，经理。委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。上诉人王在霞因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2016）鲁0125民初3193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王在霞上诉请求：1.变更一审判决，改判全部支持王在霞一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由帝华公司承担。事实和理由：一、一审判决未考虑实际损失，确有错误。一审判决按合同约定的日万分之一承担逾期交房违约金，不足以赔偿王在霞的直接损失。根据合同法规定，约定违约金低于实际损失的，王在霞有权主张实际损失。二、一审认定的有关事实确有错误。一审法院认定“被告逾期交房……其租赁房屋的租金应当参照其购买房屋的同期同地段的房屋租赁价格”欠妥，虽然济南市和济阳县的房租有差价，但是面积与价格应该作为直接损失的比较，王在霞因在济南租房面积约50平方米，想改善住房条件才购买帝华公司的房产90平方米，租赁房屋与所购房屋的租金没有差别。综上所述，请二审法院依法据实，支持王在霞的上诉请求。帝华公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决适用法律正确，请求维持一审法院判决。王在霞向一审法院起诉请求：1.判令帝华公司给予准确交房时间，并承担自2014年10月31日—2016年10月30日二年的违约金按实际损失计算，共计43200元，及2016年10月31日后到实际收房日止的违约金以每月租金1800元计算；2.帝华公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年1月7日，王在霞与帝华公司签订《商品房买卖合同》一份，王在霞购买帝华公司开发的位于济北开发区银河路东、汇鑫路西“帝华·北岸新城”小区A区x幢小单元xx号房及储藏室，房屋建筑面积为87.97平方米，每平米2745.3元，商品房价款为241504元，储藏室建筑面积为4.39平方米，每平米1898元，储藏室价款为8332元，总计价款为249836元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条第（２）项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，王在霞依照合同约定向帝华公司缴纳了购房款249836元。帝华公司曾向王在霞通知其逾期交房。截至一审法庭辩论终结之日，帝华公司未向王在霞交付合同约定的房屋，且上述房屋未经综合验收合格。本案的争议焦点问题是帝华公司逾期交房违约金是否应当调增。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”；第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。帝华公司逾期交房，王在霞租赁房屋的租金可以视为其实际损失，但是王在霞在济阳县购房，其租赁房屋的租金应当参照其购买房屋的同期地段的房屋租赁价格，王在霞在济南市天桥区租赁房屋，其租赁房屋的地点和价格与济阳县差距较大，因此，对于王在霞主张其违约金按照每月房租1800元予以调增的请求，一审法院不予支持，逾期交房违约金按照合同约定计算。综上所述，王在霞与帝华公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。王在霞已依约履行合同义务支付了购房款，帝华公司没有在合同规定的2014年10月31日前将符合交付条件的房屋交付给王在霞，且涉案房屋未经过综合验收并未达到交付条件，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，帝华公司应支付自2014年11月1日起至实际交付之日止，以购房价款249836元为基数，按日万分之一计算违约金。实际交付之日属不确定之日，王在霞主张的违约金可以计算至法庭辩论终结之日，即自2014年11月1日起至2016年12月7日止的违约金为19187.40元（249836元／天×0.0001×768天）。对于王在霞主张的帝华公司给予准确交房时间，因合同中已经明确约定交房时间，该请求毫无实际意义，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告王在霞自2014年11月1日起至2016年12月7日止逾期交房的违约金19187.40元；二、驳回原告王在霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取450元，由原告王在霞负担225元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担225元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。关于王在霞主张的房租损失。在一审期间，王在霞提交了租赁位于济南市天桥区织纺街x号楼x单元xx室房屋的租赁合同，主张其租赁的房屋面积50余平方米，月租金1800元；同时提交了交纳电费的发票，证明该房屋租赁合同已实际履行。在二审期间，又提交了2016年12月30日签订的租赁位于济阳县花园小区x区x号楼x单元xx室房屋的租赁合同，主张其租赁的房屋面积80余平方米，月租金1900元；同时提交了交纳电费、物业费的发票，证明该房屋租赁合同已实际履行。王在霞据此主张其租赁费损失应按每月1800元计算。帝华公司对王在霞提交的证据和主张不认可，但未提交相反证据。一审法院认定事实属实。本院认为，本案争议焦点是王在霞主张的租金损失应否支持。王在霞租赁的济阳县花园小区x区x号楼x单元xx室房屋，位置、面积与双方买卖房屋相近，月租费用1900元可以作为王在霞租金损失的参照。王在霞依据其租赁济南市天桥区织纺街x号楼x单元xx室房屋的租金标准主张其损失为每月1800元，虽然该房屋与涉案房屋不在同一区域，但王在霞主张的损失不超出双方买卖房屋所在地域同类房屋的租金范围，本院予以采信。综上，王在霞以约定的违约金低于造成的损失为由要求按月租金1800元计算租金损失，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持济阳县人民法院（2016）鲁0125民初3193号民事判决第二项；二、撤销济阳县人民法院（2016）鲁0125民初3193号民事判决第一项及诉讼费负担；三、被上诉人济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人王在霞自2014年11月1日起至2016年12月7日止逾期交房的违约金45420元。一审案件受理费450元，二审案件受理费900元，均由被上诉人济南帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王德强审判员  施 红审判员  唐鸣亮二〇一七年九月二十一日书记员  刘 红