湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘31民终613号上诉人（原审被告）：石元芳，女，1974年7月7日出生，苗族。上诉人（原审被告）：张科武，男，1970年11月12日出生，苗族。委托诉讼代理人：田晏，湖南董艺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司。法定代表人：阳坚。委托诉讼代理人：向显鹏，湖南茶源律师事务所律师。上诉人石元芳、张科武与被上诉人邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司（以下简称“美利亚古丈分公司”）房屋置换合同纠纷一案，石元芳、张科武不服古丈县人民法院（2016）湘3126民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，通过询问双��当事人进行了书面审理。本案现已审理终结。石元芳、张科武的上诉请求：一、依法撤销古丈县人民法院（2016）湘3126民初263号民事判决，并且依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案属于房屋置换合同纠纷，被上诉人交付的房屋不符合协议约定的条件。第一，没有满足上诉人的门面开间宽度。上诉人原来的门面开间宽度是3.4米，被上诉人现交付的宽度是2.8米，图纸记载的虽是3.6米，而实际被上诉人设计中有80公分大的圆柱占据了门面开间，现场是可以丈量；第二，被上诉人没有按照协议第三条履行开通义务，增加了上诉人的各项费用；第三，被上诉人没有履行协议约定的独立安装电表，独立缴纳电费，额外增加了上诉人的物业管理费用；第四，协议明确约定必须是两层复式结构，而被上诉人没有执行。二、一审法院计算门面的面积方式不统一。按照统一的计算模式，上诉人置换前的门面面积是35.02㎡，被上诉人交付的门面面积是42.39㎡。双方协议第二条约定甲方保证建后总面积41.54㎡，照此计算，被上诉人交付的房屋超出的部分只是0.85㎡。而房屋测量时没有减掉圆柱的占地面积，上诉人实际面积扣减三个圆柱的面积约1.5㎡后实际得到的面积只有40.89㎡，没有满足协议约定的面积。一审法院将上诉人的原有面积按照图纸计算，没有包括公摊面积直接与被上诉人的公摊面积一并换算，事实明显错误。三、一审法院判决结论错误。第一，2015年12月29日被上诉人单方给上诉人办理了房屋登记手续，按照协议约定，超出的面积如果需要购买，被上诉人理应提出支付房价款的请求。被上诉人不但未提出请求也未告知面积有出入，其登记��的行为明显属于对等置换，不存在补差问题。第二，一审判决计算面积不合理，将置换前的门面面积没有包含公摊部分，然后将置换后的公摊部分面积一并抵减计算，其中的面积差距显而易见，导致结果明显不公。第三，被上诉人的置换行为违反协议。协议约定保证门面的原有宽度的面积，而事实上缩小了门面的开间，拉长门面的深度，从而扩大上诉人的面积，缩小经营的临街门面，影响了上诉人的经营和发展，目前上诉人门面宽度不够，不得不租赁相邻门面，无形中造成了上诉人的经营成本增加。被上诉人美利亚古丈分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。被上诉人美利亚古丈分公司作为原审原告，向一审法院起诉请求：一、责令被告石元芳、张科武支付门面款235050元；二、本案的诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：原告张科武与石元芳系夫妻关系。被告美利亚古丈分公司与原告张科武作为甲乙双方于2010年11月19日签订了一份《补偿协议书》，约定乙方（被告将自己拥有产权座落在原古丈县供销联社综合办公楼一楼面积为35.02平方米的临街门面一间，作为与甲方（原告）置换就地安置的房产，甲方在原有面积基础上增加10%的面积给乙方（被告），并保证建成后总面积合计41.54平方米。甲方在修建设计时，必须符合国家质量标准，保证每一个门面空高在4.5米以上，保证原有门面开间宽度（3.4米宽），修建卫生间，配套水、电、闭路、网线等设施，并装设门面卷闸门、窗户为铝合金窗，内墙粉平，地面为水泥地面找平给乙方。乙方搬离现有门面之日起，由甲方按乙方出租金或参考左右门面租金价格给乙方补偿租金，半年支付一次，如完工交户前不足半年按月补偿，不足月按天补偿。租金3750元每月，另补偿经营户一次性搬迁费1000元整。新修乙方门面如因通道等设施需要，可在现处门面位置8米左右挪动，在原有位置处无法挪动的，甲方按15000元每平方乙方补偿收购，乙方也可在全部开发范围内自选面积均等门面。甲方在保证乙方原有位置的门面面积（包括无偿增加面积）交户后，乙方如需增加面积按15000元每平方向甲方购买……详见协议书”。2013年5月17日该工程竣工验收合格。2015年12月29日原告给被告办理了该门面的房屋所有权证，产权面积为54.19平方米，原告要求被告按15000每平方给付门面增加面积的门面款，被告以原告交付的门面达不到交付要求，且被告也没有需要增加门面面积，拒绝支付增加面积的门面款。2016年6月28日原告诉至该院。一审法院认为：本案是房屋拆迁安置补偿合同纠��。原告与被告张科武于2010年11月19日签订的《补偿协议书》，是双方在平等自愿的基础上达成的，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方应按协议约定履行义务。该协议书的第二项约定，甲方（原告）负责给乙方（被告）修建好，保证现有门面面积，并在原有面积基础上增加10%的面积无偿给乙方，保证建后总面积合计41.54平方米。被告的原有门面面积为35.02平方，置换后无偿增加10%面积，置换后的门面面积应为38.52平方，该面积是门面的实际面积，没有分摊面积，双方约定的41.54平方米除去分摊面积，实际面积也只有38.5平方米左右，故协议书约定的面门建后总面积41.54平方米，应为无偿的置换面积。现原告交付给被告的门面面积为54.19平方米，比约定交付的面积超出了12.65平方米。本案的争议焦点是，超出的12.65平方米面积是不是被告方同意增加的面积���对此，原告认为，被告已给门面办理了房产证，而且使用了门面，证明被告是同意增加面积的；被告认为，协议书第六项明确约定，被告如需要增加面积，按15000元每平方向原告购买，被告从未向原告表示过需要增加门面面积，实际被告也不需要增加面积，所以超出的面积应按商品房买卖合同的司法解释的规定处理，被告支付3%的误差面积。该院认为，超出的12.65平方米面积应视为被告同意增加的面积，理由是：首先，根据该院（2014）古民初字第363号民事判决书查明的事实，原、被告双方在签订《补偿协议书》的同时还签订了《天润茶都开发置换补偿方案》，以下简称《补偿方案》，而且签订《补偿协议书》附有《补偿方案》，《补偿方案》明确约定门面置换后增加或减少部分面积按每平方米15000元互补；其次，在门面办理产权过户时，被告对超出面积并未提出异议，在房屋转移登记申请有上同意转让54.19平方米；第三，以原告门面销售价格来看，该地段门面销售平均价格在每平方30000元左右，按15000元每平方互补，对被告明显有利。故被告的辩称理由不能成立，对原告要求被告给付超出面积部分的门面款的诉讼请求，该院予以支持。在庭审中被告提出原告交付的门面宽度不符合约定的要求，给被告造成损失57万多元，该本院明示，被告明确表示不提出反诉，被告该项损失可以另行起诉，在本案中该院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、判决如下：被告张科武、石元芳应在本判决生效后十日内支付原告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司门面款189750元。案件受理费4826元，由被告张科武、石元芳共同负担，限于本判决生效后七日内交���。二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，且当事人没有提出实质性异议，对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为：上诉人石元芳、张科武是否应该按照房产证面积54.19平方米结清购房款的问题。本案中，依据双方当事人签订的房屋置换等书面协议，门面置换后增加或者减少部分按照每平方米15000元互补。现上诉人石元芳、张科武在房屋转移登记申请表上同意转让54.19平方米的门面面积，并未对增加的12.65平方米的面积提出异议，且已办理至上诉人石元芳、张科武名下，该门面属于上诉人石元芳、张科武的独立产权，具有完全的市场价值属性，且古丈县城目前该地段的商业门面销售价格在每平方米30000元左右，上诉人石元芳、张科武以15000元每平方米的价格置换，显然对上诉人方有利。现上诉人石元芳、张科武面主张“以前门面置换时，没有计算公摊分摊面积”的观点，本院经审查认为，双方签订的房屋置换补偿协议，就是依据房产证面积35.02平方米进行置换，不存在计算公摊分摊面积的情况，且假如上诉人石元芳、张科武与他人发生门面买卖交易，交易的标的物也是房产证登记的54.19平方米的建筑面积，上诉人的该项主张不符合正常的市场交易逻辑，不能作为不支付剩余房款的正当理由。因此，上诉人石元芳、张科武没有正当理由拒交剩余房款，应积极、忠实地履行付款义务。至于上诉人石元芳、张科武认为交付的门面不符合合同约定的观点，由于一审法院已向上诉人石元芳、张科武释明相关法律程序，其明确表示不提起反诉，上诉人石元芳、张科武可与被上诉人美利亚古丈分公司进行协商或者��行起诉解决争议。综上所述，上诉人石元芳、张科武的上诉请求于法无据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4826元，由上诉人石元芳、张科武负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨光福审 判 员  向才文审 判 员  曾浩恒二〇一七年九月五日代理书记员  闵 敏附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。