北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终4699号上诉人（原审原告）:王新立，男，1985年10月1日出生。委托诉讼代理人：刘闯，北京市合川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：艾静，女，1970年3月28日出生。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永峰，男，北京市门头沟区中医医院推荐。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司专员。上诉人王新立因与被上诉人艾静、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初5413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王新立之委托诉讼代理人刘闯，被上诉人艾静之委托诉讼代理人杨练兵，第三人链家公司之委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新立上诉请求：撤销原判，依法改判支持王新立一审诉讼请求或者发回重审。事实与理由：1.通知到达对方时解除，对方有异议应在3个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；2.房屋买卖合同的履行期限是3个月；3.艾静在签订合同时不具备购房资格。艾静辩称，艾静出售自己的房子购买本案的房屋，2016年11月8日取得购房资格。链家公司述称，同意一审判决。王新立在一审提出诉讼请求：1.解除王新立与艾静于2016年8月21日签订的《买卖定金协议书（编号D×）》以及王新立与艾静于206年8月24日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号×）》，包括《交易资金托管提示函》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《补充协议（合同编号×）》。2.诉讼费由艾静承担。一审法院认定事实：各方无争议事实如下：2016年8月21日，王新立与艾静及链家公司签订《买卖定金协议书（编号D×）》，艾静于当日支付王新立定金5万元，王新立确认收到艾静支付的定金5万元；2016年8月24日，王新立与艾静及链家公司签订《房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号×）》，包括《交易资金托管提示函》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《补充协议（合同编号×）》。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第一条第一款约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落为：北京市门头沟区冯石环路×号，该房屋所在楼栋建筑总层数为：12层，其中地上12层，地下0层。该房屋所在楼层2层，产权证明所载明建筑面积共95.84平方米。第二条第一款约定，该房屋所有权证号为：京（2016）门头沟区不动产权第XXXX号。第四条第一款约定，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：人民币1250000元整。第四条第二款约定，经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：人民币2340000元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。第四条第三款约定，买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金人民币300000元整，定金支付方式为直接支付给出卖人。第四条第四款约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币1000000元整。第九条第一款约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议（合同编号×）》第一条约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为3590000元整（人民币），此价格为甲方净得价，不含税。第二条约定，1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年8月21日将第一笔定金50000元整以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于核房申请通过后3个工作日将第二笔定金250000元整以自行支付的方式支付甲方。3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款：（1）乙方于乙方申请的贷款机构批贷后3个工作日内将第一笔首付款人民币250000元整，以理房通托管的方式支付甲方；（2）乙方于乙方申请的贷款机构批贷后3个工作日内将第二笔首付款人民币2030000元整以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款，甲乙双方应于丙方收到评估报告后5个工作日内（请约定支付时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在乙方申请的贷款机构批贷后5个工作日内（请约定支付时间或条件）甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条约定，违约责任，3、乙方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。2016年8月28日，链家公司工作人员与王新立核验房屋。2016年8月30日，艾静支付王新立第二笔定金25万元，王新立确认收到艾静支付的第二笔定金25万元。2016年9月29日，王新立发出解除通知，解除通知的内容为“艾静：贵我方于2016年8月24日签订了《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）（合同编号×）》以及《补充协议（合同编号×）》。其中《补充协议》第四条第3款的约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。经查实，贵方不具备北京市存量房的购房资质，根本无法办理房屋所有权转移登记手续，已构成根本违约。现我方书面通知贵方，自本通知送达之日起正式解除《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）（合同编号×）》以及《补充协议（合同编号×）》。同时，请贵方尽快与我方联系办理违约金结算手续，以防给双方造成进一步的损失。”2016年10月19日与10月26日，王新立发出两份律师函，两份律师函内容相同，均为“艾静：您好！就您与王新立履行门头沟区冯石环路×号号房屋买卖合同的相关事宜，北京周玉顺律师事务所依法接受王新立的委托，指派周玉顺律师出具此律师函，函告内容如下。就购房款的下列问题，请您予以回复：1、如已办理贷款，请您告知我方批款时间及具体的贷款进度，2如未办理贷款，请您告知理由，并告知我方办理贷款的具体时间；3、如不通过贷款，请您告知我方购房款的筹集方式及付款时间。请您收到本函后3日内就函告内容，以书面形式答复我方，若您未如期答复，相关法律后果将由您本人承担。”王新立签收第一份律师函但未回复，王新立拒签第二份律师函。11月8日，艾静取得购房资格。有争议的证据和事实如下：一、关于在2016年8月21日王新立与艾静及链家公司签订《买卖定金协议书（编号D×）》以及8月24日王新立与艾静及链家公司签订《房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号×）》时，王新立是否知晓艾静没有购房资质的问题。王新立主张在合同订立时，链家公司告知王新立艾静具有购房资质，王新立方是在9月中旬才通过链家公司业务员知道艾静没有购房资质的。艾静主张在合同订立时已告知王新立及第三人，艾静需要卖房再买房，是连环单，正在腾指标，当事人尚未就其主张向法院提交证据。经法院传唤，证人链家公司业务员王某出庭证实：在订立合同时误以为艾静具有购房资质，链家公司于9月中旬对艾静进行资质审核时，方知晓艾静没有购房资质，并于此时告知艾静没有购房资质。经质证，王新立认可证人称述的链家公司告知王新立艾静有购房资质，但艾静实际上在签订合同时并没有购房资质的证言。艾静认为链家公司知道艾静是连环单，应该知道艾静的购房资质情况。二、关于合同履行期限问题。王新立主张链家公司业务员李某1曾经承诺三个月内拿到全款，为证明其主张，王新立提交如下证据：证据1，书面材料“交易流程”，内容为“9月21日办理网签、9月25日办理预审、10月10日办理初审、10月25日办理面签、10月30日过户、11月15日放尾款100万”。证据2，书面材料“解决方案一”、“解决方案二”，“解决方案一”内容为“一，由于丙方违背承诺，（乙方有购房资质），甲方发现迟迟未进入网签，追问丙方发现，乙方要离婚，重新申请购房资质。由于丙方未如实告知甲方，且导致房屋买卖合同无法连续履行，给甲方造成巨大经济损失。二，众所周知，（一）丙方必须要维护甲乙双方的共同利益，（二）如情况变化，要及时告知甲乙双方，（三）合同签订时丙方有责任明确界定所办事由环节、步骤的具体日期，（四）原合同自始至终未体现所办事由的具体时间，导致甲方被欺骗。特此要求：终止合同，走法律程序维护甲方利益！”。“解决方案二”内容为“如丙方按照文字承诺如期进行：面签：10月25日，过户10月30日，3个工作日放首付款228万,11月15日放款100万元，甲方愿意接受。否则只能走法律程序维护甲方利益。王新立、王守义。2016年9月25日。”证据3，2016年10月1日、2016年10月17日、2016年12月4日三份录音材料。艾静认为：1、“交易流程”、“解决方案一”、“解决方案二”无法确定为链家公司出具，即使是链家公司工作人员书写，也只是一个大概的流程参考意见，不能作为合同内容看待，不是双方一致的意思表示，对买方没有约束力；2、10月1日与12月4日的录音材料与本案无关；3、10月17日的录音内容是争议发生后三方的沟通过程，并未达成一致意见，录音内容不能代替合同内容，合同履行期限应以合同约定为准。第三人认为，1、如果双方没有发生矛盾按照书面材料的流程走，如果发生矛盾，还是则以合同约定为准；2、“解决方案一”、“解决方案二”两方案上链家公司工作人员的签字仅代表我方收到了该材料，并不能证明我方与客户达成一致意见；3、12月4日的录音材料与本案无关，10月1日与10月17日的录音中，业务员也并未承诺三个月给全款，录音的内容是争议发生后的沟通过程，三方并未达成一致意见。艾静主张合同履行期限为三方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第一款约定的150天过户时限。王新立认为，王新立是在合同签订后才发现约定了150天过户期限，发现后向链家公司提出了质疑，链家公司答复是为了防止特殊情况而给出的时间宽限，故王新立没有坚持把时间改掉，而且合同签订时，并未对合同进行宣读，故王新立方不认可合同履行期限为150天内过户。当事人尚未就其主张向法院提交证据。艾静认为，在签订合同的时候就跟王新立说过是连环单，还要办贷款，因此需要时间比较长，所以才约定150天的，这个约定的时间是王新立认可的，才写到合同上的。在签订合同当天，链家公司是安排业务员向双方宣读合同内容的，而且王新立方在订立合同时是王新立和王守义两位成年人参加的，不可能没有注意150天过户期限的约定，所以艾静认为，150天的过户期限是双方真实的意思表示，是合法有效的。为查明本案事实，法院传唤证人链家公司店长李某2出庭作证：卖方在签订合同时知道艾静是连环单，需要的时间比较长，合同的产权证号、户口迁出迁入时间、过户时间、房屋坐落位置等合同上划了横杠上的内容都是三方协商后填上的，在填上以后还要再跟双方确认，本案合同是业务员李某1向双方宣读的，办理网签是11月8日左右，此后联系卖家一直未得到答复，所以一直没有办理面签。我方通知事情都是联系梁筱玲，电话是182XX****XX，王新立的电话一直打不通，卖家明确告诉我方相关事项联系梁筱玲。经质证，王新立方认为，证人的证言具有主观倾向，王新立方提供的“解决方案一”、“解决方案二”可以证明我方是要继续履行合同的，梁筱玲不能代表王新立。艾静认为，艾静是连环单，链家公司应该知道艾静的购房资格不会是马上取得的，182XXXX****这个电话就是合同所留电话，无论是谁接的电话，都应视为送达。为查明本案事实，法院传唤证人链家公司业务员李某1出庭作证：合同签订之前，我方没审核艾静的购房资质，王新立一方对艾静没有购房资质的情况并不知道。合同签订时，是我向双方宣读的合同，合同签订以后第二天，王守义曾经问过我150天过户的事情，我回答他，正常情况下是三个月完成过户，为了避免一些特殊情况，所以才约定了150天的，我并没有承诺卖家三个月拿到全款，王守义也没有再提出要修改该条款，我是说过三个月有可能给首付款，但并没有承诺一定能给首付。王新立认为，证人证言证明了双方对给付首付款是有约定的，而且如果艾静明确告知了王新立的购房资质及真实情况，可以如约在三个月内付款，我方是愿意履行合同的，之所以起诉，就是因为艾静的购房资质状况导致合同不能履行，从而影响了王新立不能及时取得房款，影响了王新立尽快拿到房款的合同目的的实现。艾静认为，三个月给首付款的事情我方并不知情，艾静在购房时没有购房资质的事情我们认为链家公司是知情的，只是链家公司没有告知对方，证人证言证实了我方与链家公司均未承诺三个月给付对方全款。对双方争议的事实，法院认定如下：关于在签订合同时，王新立是否知晓艾静没有购房资质的问题。链家业务员王某的证人证言证明链家公司于9月中旬发现艾静没有购房资质，并告知艾静，该证人证言可以与王新立、艾静陈述、其他证人证言及艾静取得资质时间的事实互相印证。艾静主张其连环单，正在腾指标，并未提供证据证明其在签订合同之时已告知对方艾静没有购房资质。故王新立关于在8月21日定金合同与8月24日订立合同合订本时，并不知晓艾静没有购房资质的主张，法院予以认可。关于合同履行期限问题。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第一款约定，“双方当事人同意，自本合同签订150天日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”证人链家公司店长李某2、业务员王某、业务员李某1三人证实，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第一款关于150天内完成过户的条款是买卖双方协商一致的，该条款也向双方进行了宣读。合同签订以后，王守义曾经有过质疑，但并未要求修改该条款。故艾静认为合同履行期限为自合同签订签订150天日内过户的主张，法院予以认可。“交易流程”、“解决方案一”、“解决方案二”均没有买方的签字，第三人工作人员的签字并未加盖单位公章，不能视为艾静、链家公司对该材料内容的认可。三份录音材料中三方并未对合同履行期限达成一致，并未形成为合同内容的变更，故对王新立关于买卖合同在三个月内履行完毕的主张，法院不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方未约定评估、乙方支付首付款及办理贷款、权属转移登记的具体时间，根据《补充协议》（合同编号×）第二条第三款、第四款、第五款、第六款约定，亦无法确定评估、乙方支付首付款及办理贷款、权属转移登记的具体时间。双方未就没有约定及约定不明确的内容达成一致。根据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第一款约定，可以确定，当事人双方同意，自合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的，构成预期违约。当事人对预期违约的事实应提交确切的证据予以证明，且对方将会或不能履行的义务为合同的主要义务。王新立于2016年10月19日及2016年10月26日所发两份律师函均为询问贷款事宜、要求答复贷款进程，该内容并非合同的主要义务，贷款亦非此履行阶段的关键事项，结合王新立曾于此前的2016年9月29日发出《解除房屋买卖合同的通知》，对两份律师函的未答复或拒收，不属于艾静不履行合同主要义务、以行动不履行合同的意思表示。艾静在订立合同时，不具有购房资质，但三方并未就艾静取得购房资质的时间作出明确约定，且艾静在11月8日取得资质，此时距合同履行期届满有三月有余的时间，并不必然导致150日内无法完成过户。根据交易习惯，无论全款或贷款，均不存在在过户前拿到全款的可能性。因此，王新立认为艾静在签订合同时没有购房资质，合同签订后两个月没有履行行为将致使其无法拿到全款，无法实现合同目的的主张，依据不足。故王新立认为艾静构成预期违约的主张，法院不予认可。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王新立诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。上述事实，有《买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及当事人陈述等证据材料在案佐证。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点在于艾静在签订合同之时不具备购买北京市住房资格是否构成王立新解除合同的事由。本院从法定解除和约定解除两个方面予以分析：一、艾静在签订合同之时不具备购房资格是否符合法定解除权情形。购房资格的含义及其法律性质：2011年02月16日发布的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》规定，自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。购房资格是行政机关对过户设定的前提条件，系买受人应具备的履行房屋买卖合同义务的能力。本案中艾静在签订合同之时不具备北京市购房资格。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。王新立主张艾静符合上述第（二）、（三）、（四）项情形。本院分项予以论述：针对其中第二项、第三项情形，房屋买卖合同的主要债务是指出卖人的过户、交付义务，买受人的付款义务。因此购房资格的取得并非房屋买卖合同的主要债务内容。本案不适用上述第二项、第三项情形。针对第四项情形，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。双方合同中并不存在关于购房资格的约定，因此未违反合同约定的义务。关于法律规定的义务，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。艾静没有如实陈述自己尚不具备购房资格，违反了法律规定的依据诚实信用原则而产生的如实告知义务，构成违约。但该违约行为是否致使不能实现合同目的？即是否构成根本违约。房屋买卖合同，从出卖人方面来看是取得购房款的所有权，从买受人方面来看是取得房屋的所有权。通常以下情形可以认为构成根本违约：履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益；继续履行不能得到合同利益；债务人拒绝履行合同的全部义务；履行质量与约定严重不符，无法通过修理、替换、降价的方法予以补救。艾静在履行期限届满前未取得购房资格，不导致合同不能继续履行，双方继续履行房屋买卖合同，王新立仍可以得到合同利益。购房资格系过户的必备条件，系属买受人履行债务的能力范畴，买受人不具备购房资格，出卖人可以中止履行，但暂不具备履行债务的能力，并非根本违约，故艾静的违约行为并未致使不能实现合同目的。本案亦不存在法律规定的解除合同情形。故王新立依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定行使法定解除权，依据不足，本院不予支持。二、艾静在签订合同之时不具备购房资格是否构成合同约定的卖房人行使解除权情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。王新立与艾静签订的《补充协议》约定，乙方（艾静）若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方（王新立）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。其中包括：提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。艾静于2016年8月24日签订购房承诺书，承诺其遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。在签订购房承诺书之初，艾静未取得北京市购房资格，但是在签订合同之前出售自己名下一套房屋，并于履行期限届满前取得了购房资格。并未导致无法办理房屋所有权转移登记手续，因此本院认为本案不符合合同约定的卖方行使解除权情形。综上所述，王新立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35520元，由王新立负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 赵 蕾审判员 柳适思审判员 范 磊二〇一七年九月六日书记员 刘芳芳