重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0231民初3195号原告：垫江县家家庆房屋中介服务部，住所地重庆市垫江县桂溪街道工农路217号6号门市（现金凤大厦6号门市）。统一社会信用代码：91500231MA5U3J8C07（以下均简称家家庆中介服务部）。负责人：高玉碧，该中介服务部投资人。被告：卢治琼，女，1966年11月4日出生，汉族，居民，住重庆市渝中区。委托代理人：卢道荣，男，1948年4月27日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。原告垫江县家家庆房屋中介服务部与卢治琼合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄德彬适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告垫江县家家庆房屋中介服务部负责人高玉碧、被告卢治琼及其委托代理人卢道荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告卢治琼因自有住房需出售，便将其房屋信息提供给我服务部向外发布，并联系买方。因卢治琼长期在外，便由其父亲卢道恒到我中介服务部处理房事出售相关事宜。我中介服务部联系到买家查某某后，于2017年2月4日与卢道恒签订了《房屋买卖定金合同》，该合同第一条约定：甲方自愿出售坐落于垫江县桂溪镇XXX号房屋。出售价格为138000元净收。垫江县家家庆房屋中介服务部最后促成的成交价格若高于此价格时，甲方同意高出部分的全部价款作为垫江县家家庆房屋中介服务部的通讯费、交通费、咨询费、代办手续费等相关费用归作为丙方的垫江县家家庆房屋中介服务部所有。该合同第五条约定：乙方﹙该合同文本中未明确乙方是谁？实为买方査富军﹚委托丙方于2017年2月4日交给甲方购房定金5000元。该合同第八条约定：违约责任，若乙方不买，甲方定金不退；甲方不卖，甲方需双倍退还定金给乙方，并赔偿给垫江县家家庆房屋中介服务部总价的2%﹙2600元﹚的中介信息费。合同签订后，我中介服务部当即将5000元定金交给被告卢治琼的父亲卢道恒。嗣后，在约定的签订正式合同期限（2017年2月10日）之前，被告卢治琼却突然提出不愿意出卖该房屋，致使原告在与查某某）签订的《房屋买卖预定协议》中违约，并承担了相应的违约责任。被告卢治琼的行为，违反了与我中介服务部签订的《房屋买卖定金合同》，应承担双倍返回定金10000元的违约责任，故遂诉至贵院，请求被告双倍返回垫江县家家庆房屋中介服务部定金10000元，并赔偿2600元的中介服务费，同时承担本案诉讼费。被告辩称：我父亲卢道恒收取了原告5000元定金并与其签订的《房屋买卖定金合同》属实，但我并没有向其父亲卢道恒出具委托书，委托父亲代为处理买房事宜，加之父亲没有文化，故其与原告垫江县家家庆房屋中介服务部签订的《房屋买卖定金合同》应属无效合同。其次，原告垫江县家家庆房屋中介服务部在《房屋买卖定金合同》中约定房屋成交价格为133000元，而垫江县家家庆房屋中介服务部实际向房屋买受人收取150000元，从中赚取差价，故垫江县家家庆房屋中介服务部与我签订的《房屋买卖定金合同》存在欺诈行为，我不应承担返还定金10000元责任，因垫江县家家庆房屋中介服务部并未卖出房屋我也不应赔偿其中介信息费2600元，综上，我只愿返还收取的定金5000元，不应承担任何责任。经审理查明，被告卢治琼因位于垫江县桂溪镇XXX号的自有住房需出售，便将其房屋信息提供给家家庆中介服务部向外发布，并联系买方。因卢治琼长期在外，便将房屋钥匙、房屋产权证等交给其父亲卢道恒保管，以方便其处理房事出售相关事宜。家家庆中介服务部将原告房屋出售信息后，有买房需求的查某某到原告处要求购买该房，并于2017年2月4日与家家庆中介服务部签订了《房屋买卖预定协议》，协议约定由垫江县家家庆房屋中介服务部向其提供可选购的房源，査某某自愿认购了被告卢治琼坐落于垫江县桂溪镇XXX号房屋。该协议约定“该房的预定价格为人民币150000元包过户（含定金，其中包括中介费、按揭服务费、房屋总款和房屋过户费）。协议第3条约定：原告应于签定协议当日向垫江县家家庆房屋中介服务部交纳人民币10000元，该款项作为预定金，并由垫江县家家庆房屋中介服务部转交给房屋出卖方。该房源由垫江县家家庆房屋中介服务部为原告保留至2017年2月10日。在此期间，如该房出卖方同意收取订金，则由买卖双方约定签订房屋买卖合同时间；如卖方不同意收取订金至交易不能完成，垫江县家家庆房屋中介服务部则全额退还已缴纳的预定金及中介信息费。同日下午，原告垫江县家家庆房屋中介服务部电话通知被告卢治琼之父卢道恒协商办理卢治琼房屋出售事宜，卢道恒到原告处后，与原告签订了《房屋买卖定金合同》，该合同第一条约定：甲方自愿出售坐落于垫江县桂溪镇XXX号房屋。出售价格为138000元净收。垫江县家家庆房屋中介服务部最后促成的成交价格若高于此价格时，甲方同意高出部分的全部价款作为垫江县家家庆房屋中介服务部的通讯费、交通费、咨询费、代办手续费等相关费用归作为丙方的垫江县家家庆房屋中介服务部所有。该合同第五条约定：乙方﹙该合同文本中未明确乙方是谁？实为买方査某某﹚委托丙方于2017年2月4日交给甲方购房定金5000元。该合同第八条约定：违约责任，若乙方不买，甲方定金不退；甲方不卖，甲方需双倍退还定金给乙方，并赔偿给垫江县家家庆房屋中介服务部总价的2%﹙2600元﹚的中介信息费。合同签订后，卢道恒收取了垫江县家家庆房屋中介服务部交付的定金5000元。嗣后，在约定的签订正式合同期限（2017年2月10日）之前，被告卢治琼明确告知垫江县家家庆房屋中介服务部不愿意出卖房屋，致使买方查某某购买此房屋目的未能实现。查某某因退还定金与垫江县家家庆房屋中介服务部发生纠纷，并将垫江县家家庆房屋中介服务部和卢治琼作为被告向本院提起诉讼，本院经审理后于2017年6月2日作出(2017)渝0231民初898号民事判决书，判决由垫江县家家庆房屋中介服务部在判决发生法律效力后10日内双倍返还查某某定金20000元。现该判决已发生法律效力。在庭审中，经本院当庭释明，原告垫江县家家庆房屋中介服务部明确表示，若法律明确规定，不能同时主张双倍返还定金和赔偿违约金时，就选则要求被告双倍返还定金。上述事实，有原、被告的陈述，原告举示的《房屋买卖定金合同》、收条等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案《房屋买卖定金合同》虽系原告垫江县家家庆房屋中介服务部与卢道恒签订立的，但因卢道恒系被告卢治琼明之父，原告垫江县家家庆房屋中介服务部有理由相信其签约及收取定金的行为系受被告卢治琼明的委托，且被告在外出期间，也一直将房屋钥匙、房屋产权证等交给其父亲卢道恒保管，以方便其处理房事出售相关事宜，故可以认定卢道恒与原告的签约及收取定金的行为系受被告卢治琼明委托的代理行为。该《房屋买卖定金合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于合同效力的禁止性规定，应当合法、有效。该《房屋买卖定金合同》对被告收取5000元现金，明确约定了“定金罚则”，该约定亦符合《中华人民共和国担保法》第八十九条关于定金的规定，故原告垫江县家家庆房屋中介服务部交给卢道恒的5000元现金系定金，因被告方违约致交易不成，应由其双倍返还定金。关于被告辩称原告垫江县家家庆房屋中介服务部在《房屋买卖定金合同》中约定房屋成交价格为133000元，而与房屋买受人查某某签订的房屋出售价却为150000元，从中赚取差价，存在欺诈行为，故不应承担双倍返还定金责任。因该价差系房屋买卖双方交易完成后应缴纳的费税及原告应收取的有偿中介服务费等，采取价差的方式代房屋买卖双方缴纳费税及赚取有偿中介服务费，既符合市场交易规则，也未违反法律、行政法规的禁止性规定，故被告的抗辩理由不能成立。关于原告垫江县家家庆房屋中介服务部要求被告卢治琼赔偿其2600元中介信息费的问题，本院认为，在《房屋买卖预定金合同》第八条违约责任条款中约定的赔偿2600元中介费，系对违约金的一种约定，定金本身具有惩罚性质，在原告选择定金的同时要求被告支付违约金，于法无据，故本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、由被告卢治琼在本判决发生法律效力后10日内双倍返还原告垫江县家家庆房屋中介服务部定金10000元。二、驳回原告垫江县家家庆房屋中介服务部的其他诉讼请求。如果被告卢治琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，由被告卢治琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 黄德彬二〇一七年九月二十八日法官助理 杨海红书 记 员 谭 垚