福建省清流县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0423民初822号原告：戴太森，男，汉族，1963年9月11日出生，住清流县。原告：葛玉华，女，汉族，1968年12月16日出生，住清流县。被告：三明市景鸿房地产开发有限公司，住所地：福建省清流县龙津镇长兴北街501号。统一社会信用代码91350423579268689X。法定代表人：罗国旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓昌广，三明景鸿房地产开发有限公司常年法律顾问。原告戴太森、葛玉华与被告三明市景鸿房地产开发有限公司(以下简称景鸿公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴太森、葛玉华,被告景鸿公司的委托诉讼代理人邓昌广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴太森、葛玉华向本院提出诉讼请求：1、判令景鸿公司支付延期交房违约金（自2015年9月1日至2016年9月30日）共计38,493元（按银行同期逾期贷款利率日0.02042%计算）；2、判令景鸿公司支付延期办理房屋产权证违约金（自2017年1月1日起至房屋产权证给原告止）暂计算至2017年8月24日（按银行同期基准利率日0.01361%计算）共计15,529元。事实和理由：2015年5月5日双方签订《商品房买卖合同》，该合同为格式条款，但该合同与同小区大多数人签订的《商品房买卖合同》违约条款不同，其中逾期交房违约金和逾期办理房屋产权证书违约金条款都不同且明显偏低，合同第九条（1）约定延期交房违约金别人每日万分之五，原告的是万分之一；第十四条（1）约定延期办理房屋产权证书违约金别人每日0.03%，原告的是0.0005%，这样的合同条款明显补偿偏低。1、最起码的支付银行贷款利息都不够（银行及信用社都要月利率0.57%以上甚至更高）；2、参照本县当年政府拆迁安置同地段房屋补偿租金18元/月/建筑平方米也不够；3、原告首付30%全部找别人按2%月利率借来的利息损失更差的多。原告认为，此合同不公平又远低于原告没有及时获得该房屋处分权造成的实际损失，是一种霸王条款。依照《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；以此为据原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求贵院增加违约金数额，判令被告按照银行同期逾期贷款利率日0.02042%计算向原告支付延期交房违约金和按银行同期基准利率日0.01361%计算向原告支付延期办理房屋产权证违约金。因景鸿公司的原因导致2016年9月底10月初在配套设施不完善的情况下匆忙交房给部分业主先装修。其行为已构成违约，按照合同第九条之约定，甲方应支付乙方延期交房违约金，自2015年9月1日至2016年9月30日逾期13个月（395天）的违约金共计38,493元。根据合同第十四条约定，应向买受人按日支付违约金（自2017年1月1日起暂计算至2017年8月24日）逾期236天共计15,529元。为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。景鸿公司辨称，1、答辩人已经履行了双方签订的《商品房买卖合同》义务，该房屋在合同约定的交房期间符合交房条件，已经建设、勘察、设计、监理、施工等单位和消防验收合格。在生活给排水、用电、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件，小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他等公共配套建筑、基础设施按规划设计建设要求已经完成。2、原告已经签收本案涉案的房屋，并签订了物业管理协议，证明该房屋符合条件已经交房，答辩人履行了交房义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定：如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：（1）买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；（2）买受人同意接受，出卖人支付买受人违约金。现在原告签收了该房屋，买受人同意接收的，视为放弃了拒接交接的权利，也即视为放弃了追究其逾期交房的违约责任。3、该小区部分工程交付房屋前部分没有完善的原因主要是不可抗力的因素所致，主要有：一是天气原因：2012年7月至2015年6月清流县城关日降水量≥50MM，每月下雨天数多，严重影响了工程进度。二是政府未能及时交付土地，没有处理好周边居民的相关矛盾纠纷，没有及时解决征地补偿问题，造成工地经常停工，也严重影响了该工程项目施工进度。4、原告认为违约金偏低的问题。根据法律规定是约定低于造成的损失，可以请求予以增加。原告没有证据证明其实际损失，而不能想当然的按照银行同期利率计算违约金。所以原告请求增加违约金数额明显没有事实依据。5、关于房屋产权办证问题，答辩人认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条规定，出卖人只有协助原告办证的义务，没有直接为原告办证的义务。如需代办，根据该条约定：经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。根据本案查明的事实，原告没有证据证明其已委托答辩人代办权属登记这个事实，所以，答辩人不存在办理权属登记的义务。本案涉案房屋答辩人均已向当地房屋登记机构办理了房屋所有权初始预登记。根据权属登记程序规定，原告要求答辩人承担迟延办证的违约责任于法无据。6、退一步讲，如果认定答辩人存在迟延交付房屋或者违约事实，那么原告诉请要求答辩人承担违约金的数额也过高，合同中所约定的违约金比例不会偏低。根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。综上所述，答辩人履行了合同义务，涉案房屋符合交房条件，产权登记的责任非答辩人。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据(戴太森、葛玉华提供的身份证复印件两份、《商品房买卖合同》复印件一份，收款收据复印件三张、销售不动产统一发票复印件二张、收据复印件一张、物业验收确认单复印件一份；景鸿公司提供的营业执照、法定代表人身份证明复印件各一份、《单位工程竣工验收证明书》复印件一份、《景鸿世纪广场入伙通知书领用花名册》（5#）一份、《三明市新建建筑物防雷装置检测报告》、《绿化工程竣工验收申请表》、《建筑工程消防验收意见书》、《住宅信报箱工程专项验收合格意见书》、《防空地下室均工验收认可文件》、《民事调解书》、《天气证明》等各一份、房屋中介评估机构出具的房屋租金鉴定报告一份；本院调取的清流县不动产登记中心出具的证明函一份、清流县价格认证中心出具的价格证明一份)，本院予以确认并在卷佐证。依据上述有效证据及庭审笔录，本院确认案件事实如下：一、2015年5月5日，戴太森、葛玉华向景鸿公司购买位于清流县龙津镇长兴北街景鸿世纪广场第5幢1701室商品房一套，双方于当日签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定：出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金。但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、……。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限逾期交房不超过90日的从规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金；同日景鸿公司向戴太森收取代办证费652元。二、戴太森、葛玉华于2015年6月3日向景鸿公司支付153,436元，2015年12月31日以按揭贷款方式支付330,000元，合计483,436元。三、2016年10月9日，景鸿房地产公司建造的景鸿世纪广场小区5号楼工程竣工经勘察、设计、施工、监理等五个部门验收合格，符合交房条件。四、2016年9月13日，景鸿房地产公司以入伙通知的方式通知戴太森、葛玉华接收所购商品房，领取钥匙，戴太森在该入伙通知领用花名册上签字并注明时间2016.9.13。五、戴太森、葛玉华于2017年8月29日诉至本院。另查明，1、景鸿公司已于2017年8月29日进行总确权登记，具备办证条件。2、清流县龙津镇景鸿世纪广场从2015年至今，(110--130平方米/套)住房租金价格在1,000--1,200元/月一套。本院认为，戴太森、葛玉华与景鸿公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。一、关于逾期交房违约金的问题。景鸿公司以天气原因及政府未及时交付土地是不可抗力，作为其逾期交房的免责理由。由于日降雨量大于50mm的天气是影响施工工期的不可抗力因素，没有事实依据；而政府迟延交地的事实发生在戴太森、葛玉华与景鸿公司签订《商品房买卖合同》之前，该两项情形不属于不可抗力。且景鸿公司在庭审中自认其未按《商品房买卖合同》第八条约定将天气原因及政府未及时交付土地导致延期交房书面告知戴太森、葛玉华。对于景鸿公司主张逾期交房的免责理由不能成立，本院不予支持。景鸿公司未能在合同约定时间将讼争商品房交付给戴太森、葛玉华，已构成违约。其应从2015年8月31日起承担逾期交房的责任。景鸿公司提供证据证明讼争房屋在2016年10月9日取得竣工验收合格报告、达到竣工备案条件和基本交房条件，戴太森、葛玉华于2016年9月13日以接收钥匙，并对讼争房屋进行了装修，应视为交房。逾期交房违约金应计算至2016年10月9日止。戴太森、葛玉华主张逾期交房违约金按银行同期逾期贷款利率日0.02042%的标准计算；景鸿公司主张标准过高，应予以调整。逾期交房的主要损失为房租，根据清流县价格认证中心的价格认定涉案房屋所在楼盘的月租金为1,000-1,200元，《商品房买卖合同》第八条约定的逾期交房90日内每日违约金为已付购房款的万分之一，90日后每日违约金为已付购房款的万分之一，违约金明显过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定逾期交房的每日违约金为已付购房款的万分一，超出的部份，不予支持。逾期交房违约金为：395天(2015年9月1日至2016年9月30日)×483,436元×0.01％＝19,095.72元。二、关于逾期办证违约金问题。景鸿公司主张其是为戴太森、葛玉华代办房屋权属证书，代理行为产生的后果应由委托人即戴太森、葛玉华承担，无论是否逾期办证，后果均应由戴太森、葛玉华承担的抗辩；本案中，涉案房屋部分购房款是用银行按揭贷款，《商品房买卖合同》附件六第七条明确约定有办理按揭借款的买受人必须委托出卖人代办权属证书，且景鸿公司实际收取了买受人的委托办证费用，对其该项辩解，不予采纳。双方订立的《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人原因，买受人不能在讼争商品房交付使用后2个月内即2015年6月1日前（含1日），向当地房屋权属登记机构办理初始预登记，……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03％支付违约金。本案中，在景鸿公司代办权属证书的情况下，景鸿公司于2016年9月13日将房屋交付戴太森、葛玉华使用，直至2017年8月29日才符合登记办证的相关材料交由清流县不动产登记中心，办理房屋所有权总确权登记，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。根据清流县不动产登记中心在其对本院回函中确认景鸿公司对景鸿世纪广场房地产项目在2017年8月29日办理了总确权登记，从2017年8月30日起涉案商品房的购房户提供符合不动产登记材料后，可办理不动产登记发证的事实，酌定景鸿公司提交办证资料并已具备办证条件的时间为2017年8月29日，逾期办证违约金计算至该日为止。本案讼争房屋已实际交付使用至今，逾期办证的损失数额虽难以确定，但明显比逾期交房更低。因此，合同约定的违约金标准亦属过低。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，考虑到景鸿公司已对涉案商品房在不动产登记机关办理了总确权登记，从2017年8月30日起买受人可以自行申请办理权属证书的情况，酌定逾期办证每日违约金为已付购房款的0.05%。戴太森、葛玉华主张逾期办证违约金按236天(2017年1月1日至2017年8月24日)×483,436元×0.005％＝5,704.55元，并不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、三明市景鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付戴太森、葛玉华逾期交房(自2015年9月1日起至2016年9月30日止)的违约金19,095.72元。二、三明市景鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付戴太森、葛玉华(自2017年1月1日起至2017年8月29日止)逾期办证违约金5,704.55元。三、驳回戴太森、葛玉华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,151元，减半收取为575.5元，由戴太森、葛玉华负担275.5元，三明市景鸿房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审判员  邓长峰二〇一七年九月二十八日书记员  杨桂珍附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。申请执行提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。