福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终3984号上诉人（原审被告）：福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司，住所地福建省长乐市解放路66号团结小区1座901、902室。统一社会信用代码913501827395409535。法定代表人：邹长泉，执行董事。委托诉讼代理人：陈声梁，福建建达（长乐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秀燕，福建建达（长乐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈光辉，男，1966年8月30日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：林如微，福建宇开律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢锦鹏，福建宇开律师事务所律师。上诉人福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司（以下简称新纪建筑公司）因与被上诉人陈光辉商品房销售合同纠纷一案，不服福建省长乐市人民法院(2017)闽0182民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新纪建筑公司上诉请求：依法撤销一审民事判决，将本案发回重审或直接改判驳回被上诉人陈光辉的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认为上诉人新纪建筑公司与陈光辉间“商品房买卖适用涉案《商品房买卖合同》”，缺乏事实和法律依据。涉案合同上仅有陈光辉签字而无新纪建筑公司的签章，故双方间并不成立商品房买卖合同。2.一审判决以陈光辉自述认定讼争房屋交房时间，事实不清，证据不足。双方并未签订《商品房买卖合同》，一审法院却以该合同第八条约定以及陈光辉主张的时间，在无其他相关证据佐证情况下，认定讼争房屋实际交付时间并作为计算违约金依据，事实不清。3.一审判决判令新纪建筑公司需向陈光辉支付逾期办证的违约金，缺乏事实和法律依据。（1）根据长乐市人民政府[2015]183号《福临洞江项目办理竣工备案等有关问题协调会议纪要》（以下简称《会议纪要》）完全可证实无法办理房屋所有权证的原因并不在新纪建筑公司，而是市政管网尚未建设所致，而一审判决却认为《会议纪要》不能充分证明，明显与事实不符。（2）市政管网未建设，属于法律上规定的不可抗力之政府行为，根据《中华人民共和国民法通则》第107条规定，新纪建筑公司无须为此向陈光辉承担逾期办证的责任。一审判决认为此系新纪建筑公司与相关行政部门之间的问题，缺乏法律依据。陈光辉答辩称，1.关于交房时间，一审判决认定事实清楚，被上诉人陈光辉一审时已提交了《商品房买卖合同》，其中明确约定了交房时间，上诉人新纪建筑公司无证据证明交房时间推后一年。2.一审法院判令新纪建筑公司向陈光辉支付违约金正确。逾期办证非不可抗力，而是新纪建筑公司自身原因导致。新纪建筑公司提交的《会议纪要》可证明，建设市政管网需新纪建筑公司缴纳相应费用，由于新纪建筑公司的不作为才导致房屋至今无法通过验收。3.新纪建筑公司主张双方未签订《商品房买卖合同》是不属实的。陈光辉已于签订合同时向新纪建筑公司全额支付了购房款，足以说明双方存在商品房买卖合同关系。即使法院认定双方签订的合同因缺少新纪建筑公司公章而不成立，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，可以按照已付购房款，根据中国人民银行规定的金融机构计收贷款的标准进行判决。陈光辉向一审法院起诉请求:1.被告新纪建筑公司向原告陈光辉支付自2012年10月29日至2017年4月18日期间逾期办理房屋所有权证的违约金105317元，之后的违约金按上述标准计至办理产权登记之日；2.本案诉讼费由新纪建筑公司负担。一审法院认定事实：2011年，原告陈光辉与被告新纪建筑公司购买由新纪建筑公司开发建设的位于长乐西洋北路福临·洞江名苑第1幢203号、204号商品房（以下简称203、204号房屋），双方约定购房价款分别为392621元、252309元，共计644930元。期间，新纪建筑公司向陈光辉提供《商品房买卖合同》两份（新纪建筑公司未加盖公章），上述合同均约定：出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金（第十四条）。之后，陈光辉按约付清购房总价款644930元，新纪建筑公司亦将203、204号房屋交付给陈光辉，陈光辉同意接收使用。203、204号房屋建设项目至今未通过竣工验收，新纪建筑公司亦无法将讼争房屋权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条关于“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”之规定及《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方虽未签订书面《商品房买卖合同》，但原告陈光辉已经支付了全部购房款，被告新纪建筑公司亦将203、204号房屋交付陈光辉使用，双方均已履行了合同主要义务，陈光辉与新纪建筑公司间的商品房买卖合同关系成立。本案争议的焦点在于：1.新纪建筑公司与陈光辉间的商品房买卖是否适用涉案《商品房买卖合同》？2.新纪建筑公司将203、204号房屋交付陈光辉的时间？3.不能办理房屋所有权证的责任？关于争议焦点1，双方在商谈商品房买卖事宜过程中，新纪建筑公司虽未在合同上加盖公章，但该合同属格式合同，根据市场交易习惯，陈光辉有理由相信其与新纪建筑公司间的商品房买卖关系受该合同约束。新纪建筑公司对此虽有异议，但其未提供证据证实涉案商品房在销售过程中还存在其他格式内容的《商品房买卖合同》，新纪建筑公司应承担举证不能的法律后果。此外，根据一审法院调取的（2016）闽0182民初3810号判决书、（2016）闽01民终5291号民事判决书，新纪建筑公司在对其他买受人承担违约责任时，均是按照合同约定的日0.01%计算违约金，综合本案实际案情，新纪建筑公司在赔偿陈光辉违约金时，亦应参照该标准。综上，新纪建筑公司与陈光辉间的商品房买卖适用涉案《商品房买卖合同》。关于争议焦点2，涉案《商品房买卖合同》约定，新纪建筑公司应于2012年7月30日前将符合各项约定条件的商品房交付陈光辉使用，但203、204号房屋项目至今仍未通过竣工验收。庭审时，陈光辉自认于2012年7月30日同意接收房屋，应当视为双方已就交房条件的变更达成合意，故本案讼争房屋交付使用时间应为2012年7月30日。关于争议焦点3,新纪建筑公司辩称本案逾期办理房屋产权登记并非其造成，而是建设项目不能通过环保验收，其原因在于长乐市人民政府，故新纪建筑公司不应承担违约责任。一审法院认为，虽然新纪建筑公司所提交的《会议纪要》载明：“由于福临洞江小区内的污水管网未接入市政污水管网，无法通过环保验收，又因未办理规划核实验收，故项目无法办理竣工备案和房屋产权证”，但该证据不能充分证明逾期办理房屋产权登记的责任在于长乐市人民政府，且小区污水管道与市政污水管网的连接是新纪建筑公司与相关行政部门之间的问题，新纪建筑公司抗辩逾期办证理由不成立，不予采信。综上，新纪建筑公司应自203、204号房屋交付（2012年7月30日）90日后（即2012年10月29日），按已付购房款644930元的日0.01%向陈光辉支付违约金，直至办理涉案房屋初始登记之日止。据此，一审法院判决：新纪建筑公司于本判决生效后十日内向陈光辉支付逾期办理产权权属证书违约金（违约金数额计算方式，以644930元为基数，按日0.01%计，自2012年10月29日开始，计算至新纪建筑公司办理涉案房屋初始登记之日止）。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审法院认定的事实均无异议，故本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于上诉人新纪建筑公司提出其与被上诉人陈光辉之间不存在商品房买卖关系的意见，经查，双方当事人对203、204号房屋已支付购房款及已实际交房并无异议。双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但陈光辉已依约向新纪建筑公司全额支付购房款，履行了商品房买卖合同的主要义务，新纪建筑公司接受陈光辉的购房款并向其开具《销售不动产统一发票》；新纪建筑公司已向陈光辉实际交付房屋，陈光辉同意接收房屋，双方均履行了商品房买卖合同主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，陈光辉与新纪建筑公司之间就203、204号房屋已成立商品房买卖关系。综上，新纪建筑公司该项上诉意见不予采纳。关于新纪建筑公司提出本案不应适用涉案《商品房买卖合同》的意见，经查，涉案《商品房买卖合同》系由新纪建筑公司制作，是其与福临·洞江名苑的其他买受人签订商品房买卖合同时使用的格式文本。陈光辉主张其作为福临·洞江名苑的买受人之一、与新纪建筑公司之间的商品房买卖关系应受该合同约束，符合商品房买卖交易习惯；新纪建筑公司未能提出相反证据推翻该交易习惯，故新纪建筑公司该项上诉意见不予采纳。关于新纪建筑公司提出一审法院对203、204号房屋交房时间认定错误的意见，经查，新纪建筑公司作为讼争房屋的开发商，有能力保存房屋交接凭证。新纪建筑公司虽对陈光辉认可的交房时间提出异议，但未提交相应证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故新纪建筑公司该项上诉意见不予采纳。关于新纪建筑公司提出的203、204号房屋逾期未办理权属系因市政排污管道未完成所致，属不可抗力，可免除违约责任的意见，经查，新纪建筑公司提交的《会议纪要》无法证明市政污水管网未接入是203、204号房屋无法办理竣工备案和房屋产权证的唯一原因。另，市政污水管网能否及时接入属于新纪建筑公司应当自行承担的商业风险，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，新纪建筑公司需就该原因造成的违约，对陈光辉承担违约责任。故新纪建筑公司该项上诉意见不予采纳。综上所述，上诉人新纪建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2406元，由上诉人福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林守霖审 判 员 俞贤忠审 判 员 杨淑艳二〇一七年九月十九日法官助理 陈 青书 记 员 唐巧灵附：本案相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。