云南省陆良县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0322民初1741号原告（反诉被告）：满江红，男，汉族，生于1969年10月13日，云南省陆良县人，住陆良县。（未出庭）原告（反诉被告）：王晓娣，女，汉族，生于1971年10月9日，云南省曲靖市人，住陆良县。委托诉讼代理人：石贵荣，云南同乐律师事务所律师。（特别授权代理）被告（反诉原告）：陆良县盛世房地产开发有限公司，住所地陆良县中枢镇四河村委会15组3—1号。法定代表人：杨林华，系公司总经理。（未出庭）委托诉讼代理人：柴林，云南大韬律师事务所律师（特别授权代理）原告满江红、王晓娣与被告陆良县盛世房地产开发有限公司（以下简称“盛世地产”）商品房购销合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，在提交答辩状期间，被告盛世地产于2016年10月10日提出管辖异议，本院审查后于2016年10月20日裁定驳回管辖异议，被告盛世地产于2016年11月10日提起反诉，本院依法适用普通程序于2016年12月9日公开合并开庭进行了审理。因案情复杂，报请本院分管院长延长审限六个月。原告王晓娣及其委托诉讼代理人石贵荣到庭参加了诉讼、被告盛世地产的委托诉讼代理人柴林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告满江红、王晓娣向本院提出诉讼请求：１.依法裁判被告向原告支付自2016年4月1日起至2016年8月31日期间逾期交房的违约金58650元，自2016年9月1日起至房屋交付条件成就之日止被告每日按391元向原告支付逾期交房的违约金；2.依法裁判被告承担本案的案件受理费。事实和理由：两原告系夫妻，2015年10月17日原被告双方订立了《商品房购销合同》，合同约定：买卖标的物是被告开发的盛世铭城家园第13幢03号期房；买卖价款是782610元；房屋交付期限是2016年3月31日前；逾期交房的违约责任，逾期60日以内的被告每日按50元的标准向原告支付违约金承担违约责任，逾期超过60日的被告每日按原告巳付购房款的0.05%的标准向原告支付违约金；房屋交付标准是经验收合格后方可交付使用。原被告双方还在合同中约定了项目建设依据、销售依据、面积误差的处理、付款方式及期限、逾期付款的违约责任、关于产权登记的约定及其他约定等内容。合同生效后，原告按照合同约定全面履行了支付合同价款的义务。被告未按合同约定的房屋交付期限交房，构成违约，双方为此产生纠纷。原被告双方所订立的合同是合法有效的民事合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定履行房屋交付义务已构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金承担违约责任。违约金的计算：每日按782610元*0.05%=391元计算；计算日期起自2016年4月1日，止于房屋交付条件成就之日。综上所述、原告主张的诉讼请求有事实和法律依据，请求依法予以支持。被告盛世地产辩称：1.双方合同约定的交房时间是2016年3月31日前，但根据陆良县气象局证实2015年3月至2015年10月期间，陆良县发生持续74天的大到暴雨的降雨，导致工程无法施工。根据双方合同第九条第二款约定，该情形为答辩人免责的情形，故交房时间应顺延至2016年6月13日；2.答辩人工程2016年7月19日经竣工验收合格，并于2016年8月7日和2016年9月2日通知原告接房，但原告于2016年9月15日才完成接房，故答辩人逾期交房时间仅为59天。综上所述，请贵院依法判决，驳回原告不合理诉讼请求。反诉原告盛世地产向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人满江红、王晓娣连带支付反诉人逾期付款的违约金1450元及自2016年9月8日起至2016年9月15日止的逾期接房的违约金800元，上述共计2250元；2.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人与反诉人于2015年10月17日签订《商品房购销合同》[合同编号：陆盛字(2015）13-3号]，约定被反诉人购买反诉人开发的盛世铭城家园第13幢03号房。合同第四条第1款约定，该房屋按建筑面积计价，建筑面积193.38平方米，单价为（人民币）每平方米4047元〔已包含分摊的共有建筑面积的价格〉，总金额为人民币782610元。合同第六条第3款的约定，被反诉人在签订本合同时支付首付款，即购房款总价款的31%计242610元，剩余购房款540000元，被反诉人应于2015年10月25日前办理完毕银行按揭手续，以按揭方式向反诉人支付。合同第十条的约定，被反诉人应在接到交房电话通知30日内到反诉人指定地点办理交接手续，超过交房时限30日仍未交接，视反诉人已履行交房义务，被反诉人逾期接房按每天100元支付逾期接房违约金。实际上，被反诉人满江红、王晓娣应付首付款242610元，分别于2015年10月14日支付242610元，但两被反诉人并未按合同约定于2015年10月25日前办理完毕银行按揭手续向反诉人支付尾款，而是在2015年11月23日才向反诉人支付尾款540000元。并且在收到反诉人2016年8月9日交房的通知后，于2016年9月15日才履行接房义务。反诉人认为，被反诉人逾期付款、逾期接房构成违约，根据双方购销合同第八条和第十条的约定，被反诉人应向反诉人承担逾期付款和逾期接房的违约责任，支付逾期付款违约金1450元、逾期接房违约金800元。为保护反诉人合法权益不受损害，反诉人特依照《民事诉讼法》第51条的规定，提出反诉，请贵院依法公正判决。请求人民法院依法驳回被告陆良县盛世房地产开发有限公司的反诉请求。反诉被告满江红、王晓娣辩称：1.被告主张原告未按合同约定办理银行按揭手续，原告应承担逾期付款违约责任的反诉请求不成立。原告作为商品房买卖合同中的买受人办理银行按揭贷款手续的具体操作流程是提供贷款资料交由被告，被告将原告提交的贷款资料连同经过备案的商品房买卖合同（备案日期是2015年10月27日）报送到银行，银行受理审批后由被告或银行通知原告办理。到银行办理按揭贷款手续时原被告双方必须同时到场。所以原被告双方关于以按揭方式支付房款的期限约定是不明确的。原告已经按被告的通知在合理的期限内到银行办理了按揭贷款后履行了支付房款的合同义务，不存在逾期付款的事实，被告主张原告应承担逾期付款的违约责任的反诉请求不成立。2.被告主张原告承担逾期接房违约金的反诉请求不成立。被告开发的商品房至今为止仍未经验收合格，不可以交付使用。在标的物不符合交付使用标准的情况下，原告有权拒绝接收被告交付的房屋。所以，被告主张原告逾期接房应承担违约金的反诉请求不成立。综上所述、被告主张的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回被告主张的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告盛世地产提交的陆良县气象局出具的2015年度陆良日降水量计量表一份、《云南景乾建筑工程有限公司承建的陆良县盛世铭城家园小区工期顺延申请》三份、《盛世名城家园工程临时/最终延期报审表》一份，用于证明盛世铭城在施工建设过程中由于降雨的不可抗力造成工程停工，延长工期74天，根据合同第九条第二款之约定被告免责，交房时间顺延至2016年6月13日。原告方质证认为降雨属于不可抗力的理由不成立，工期顺延申请及报审表与原告无关。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”理论上通常认为不可抗力主要包括以下情形:自然灾害，如台风、洪水、地震等；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱等。而本案中被告抗辩的大雨或者暴雨，根据气象局提供的降水量计量表所示大雨或者暴雨为间歇性的、偶有持续性的，这在订立合同时，双方是能够预见或者应当预见到雨季来临时，施工会出现延期情况，但具体延期多长时日是无法预见的，同时本案的商品房建设工程为室外施工，降雨天施工会影响工程的质量，故对前述证据的证明效力应予以确认。2.被告盛世地产提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，用于证明工程于2016年7月19日竣工验收合格，符合法定及合同约定的交房条件。原告质证认为，竣工验收表不真实，该工程未通过环保、规划、消防、人防的验收，该工程仍属于未经验收合格、不能交付使用的工程。本院认为，该竣工验收备案表仅仅通过了勘察、设计、施工、监理、建设等单位的签章署名同意验收，并未经备案登记，而且被告也自认该工程正在进行综合性验收，尚未取得消防、人防的等部门出具的认可文件。双方签订的《商品房购销合同》第十条第一款约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话的形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。”根据此约定，涉案商品房的交付条件是经组织验收合格后方具备交付条件。根据2000年4月7日发布施行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》第四条规定：“建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表;（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案涉案的商品房尚未取得工程竣工验收报告、规划、公安消防、环保等部门出具的认可或者准许使用的文件，不具备案登记的条件，被告所举证据不足以证明涉案商品房已经验收合格，具备了交付条件。3.被告盛世地产提交的《建筑工程施工许可证》，用于证明工程开工日期是2015年3月8日和竣工日期是2016年3月8日。原告质证认为该证中的开工日期和竣工日期的月、日有改动痕迹，且该证的颁证日期是2015年4月10日,这说明实际施工时间早已准许施工的时间，应予实际施工的时间予以确认。本院认为，施工许可证的施工日期和竣工日期即使有改动，按照该证记载的日期早已许可施工的日期，对本案的审理并不产生实质影响，施工许可证的真实性，原告方也不持异议，故对其证明效力予以确认。4.反诉被告满江红、王晓娣针对反诉辩称其不存在逾期付款的情形，向本院提交了一份《个人购房借款担保合同》，经质证，反诉原告盛世地产认为反诉原告仅负有协助义务，不控制、不支配贷款协议的签订。本院认为，反诉原被告双方于2015年10月17日签订的《商品房购销合同》，该合同约定反诉被告支付首付款31%即242610元，余款54万元应于2015年10月25日前通过银行办理按揭支付。反诉被告于2015年10月14日支付了首付款242610元，2015年11月23日到中国工商银行股份有限公司陆良支行签订了《个人购房借款/担保合同》，办理了贷款54万元汇入了反诉原告指定的账户。综上而言，对支付54万元房款的时间是超过了购房合同约定的付款时间，反诉被告存在逾期付款的情形。根据庭审中当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）满江红、王晓娣系夫妻，欲购买被告（反诉原告）盛世地产开发的位于陆良县城××××区盛世铭城家园的商品房，并于2015年10月14日支付了31%的首付款即242，610元。2015年10月17日，双方签订了陆盛字（2015）13-3号《商品房购销合同》，合同约定：出让标的物为预售商品房（13幢03号，地上三层）；建筑面积193.38平方米，单价4,047元，价款合计782,610元，首付款31%即242,610元，下差房款54万元通过银行应于2015年10月25日前办理完毕按揭手续；出让方被告盛世地产应于2016年3月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给受让方原告；自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，支付货币一方按每天50元向接收货币一方支付违约金，合同继续履行；自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，出让方按每天50元向受让方支付违约金我，合同继续履行；逾期60天后，出让方按受让方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行，若因政府政策因素或遇不可抗力因素，双方免责；该商品房经建设单位组织验收合格后，出让方应以电话形式通知受让方办理交接手续，交接时，出让方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；由于出让方的原因，未能按期交接的，责任由出让方承担；由于受让方的原因，未能按期交接的，责任由受让方承担，受让方在接到交房电话通知30日内到出让方指定的地点办理交接手续，超过交房时限30日仍未交接，视为出让方已履行了交房义务，受让方逾期接房按每天100元支付逾期接房的违约金；受让方选择银行按揭贷款时，须在签订合同之日起五日内向出让方递交齐全按揭贷款资料。购房合同签订后，原告满江红、王晓娣作为借款人，被告盛世地产作为保证人，中国工商银行股份有限公司陆良支行作为贷款，于2015年11月23日签订了《个人购房借款/担保合同》，办理了45万元的银行按揭贷款，当日由中国工商银行股份有限公司陆良支行一次性划入借款合同约定的被告盛世地产的账户。盛世地产开发的盛世铭城家园项目在施工过程中，由承建方云南景乾建筑工程有限公司先后三次申请因降雨致工程延期共计74天，得到了监理机构云南建宇建设咨询监理有限公司的同意，同时经过了开发商被告盛世地产的审批同意。2016年7月19日工程竣工后，该房屋建筑工程的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在竣工验收备案表中签署了“同意验收”的意见，但该建筑工程直到庭审结束前均未经相关部门验收合格并报住建部门备案。2016年8月7日、9月2日，被告（反诉原告）盛世地产先后两次通知原告（反诉被告）方应于2016年8月9日前交接房。2016年9月15日，原告（反诉被告）到被告（反诉原告）处办理了房屋交接。本院认为，本案存在以下几个争议焦点：其一，延长的工期74天应否在延迟交房的天数中予以扣除？其二，延迟交房违约金的计算方法是否分段计算？其三，购买方延迟支付房款的违约责任能否免除？其四，延迟接房的违约金应否免除。针对争议焦点之一，降雨虽为订立合同时双方能够预见或者应当预见的情形，但具体降雨量的多少或者降雨时间的长短并非双方能够或者应当预见的情形，且涉案的房屋工程为室外泥砂施工，遇到降雨是不能施工的，否则会影响工程质量，最终损害的也是购房者的利益，因降雨延长工期74天的事实是客观存在的，工程施工延长工期必然会影响到交房的期限，因降雨延长工期也是为了保证房屋质量，也就是为了买受人的利益，故根据公平原则，延长工期74天应由双方各负一半的责任，即延长工期可按37天折算扣减相应的逾期交房天数。针对争议焦点之二，根据《商品房购销合同》的原文第九条的约定：自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天50元支付违约金；逾期60天后按已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金。双方对此约定产生分歧，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定的“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”据此条法律之规定，根据合同原文所使用的词句来解释，应当分段计算，即60天内按每天50元计算，60天后的应按已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金。本案原告满江红、王晓娣在2016年9月15日接房，被告盛世地产延迟交房168天，扣除降雨天的折算天数37天，实际延迟交房131天，应支付的违约金为：50元/天×60天+782,610元×0.05%×71天＝30782.66元。原告满江红、王晓娣已于2016年9月15日实际接房，对其主张的被告盛世地产应按每天391元支付自接房之次日起即2016年9月16日起至房屋交付条件成就之日止的逾期交房违约金，不予支持。针对争议焦点之三，双方订立的《商品房购销合同》约定在签订合同时支付首付款即购房总价款的31%为242610元，剩余房款54万元应于2015年10月25日前办理完毕银行按揭。本案原告按约定的时间交付了首付款，但余款于2015年11月23日方办理银行按揭，延迟了29天，原告方未提交证据证明延迟交付房屋尾款可以免除其违约责任，根据《中华人民共和国合同》第一百二十一条之规定，即使第三人的过错造成的违约，也应当承担违约责任，故原告方延迟交付剩余房款54万元并不能免除违约责任，应当按照合同约定的付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，按每天50元支付违约金应为1450元。针对争议焦点之四，本案被告盛世地产所开发的房屋未经相关部门验收的情形下，通知原告方接房，原告方有权拒绝接房，故对其被告盛世地产反诉要求支付延迟接房的违约金不予支持。综上所述，原告满江红、王晓娣的诉讼请求已产生并部分成立，反诉原告盛世地产的反诉请求也已产生并部分成立。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第一百二十八条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、由被告陆良县盛世房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付原告满江红、王晓娣逾期交房的违约金30782.66元。二、驳回原告满江红、王晓娣的其他诉讼请求。三、由反诉被告满江红、王晓娣于判决生效后三十日内支付反诉原告陆良县盛世房地产开发有限公司逾期支付房款的违约金1450元。四、驳回反诉原告陆良县盛世房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述一、三项互抵，被告（反诉原告）陆良县盛世房地产开发有限公司还需支付原告（反诉被告）满江红、王晓娣29332.66元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本诉案件受理费1266元，减半收取633元，由被告陆良县盛世房地产开发有限公司负担200元，原告满江红、王晓娣负担433元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，予以免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年期限内向本院申请执行。审 判 长  秦 文人民陪审员  张发贵人民陪审员  马俊山二〇一七年九月十五日书 记 员  皮志艳