四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终641号上诉人（原审原告）：陈宏文，女，汉族，1968年6月14日生，住泸四川省州市纳溪区。委托诉讼代理人：李孟平，四川五月花律师事务所律师。委托诉讼代理人：古熔，四川五月花律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省新三江房地产营销策划有限公司，住所地：泸州市江阳区酒城大道三段12号1号楼12层1206号，统一社会信用代码：91510502692266562T。法定代表人：吴召国，公司总经理。委托诉讼代理人：张玉川，四川时代永嘉律师事务所律师。原审被告：戚联棚，男，汉族，1981年5月17日生，住四川省泸州市江阳区。上诉人陈宏文因与被上诉人四川省新三江房地产营销策划有限公司（以下简称新三江公司）、戚联棚合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2016）川0502民初3147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈宏文的上诉请求：撤销原判第四项，改判被上诉人新三江公司向上诉人承担赔偿责任并承担本案的一、二审诉讼费用。其主要上诉理由是：一、一审判决错误认定被上诉人不存在过错。被上诉人在本案中存在故意隐瞒于订立合同有关的重要事实并提供了虚假情况，损害了上诉人利益，具有严重过错。被上诉人应当承担对出卖人主体适格性的审核义务。然而涉案房屋共有人刘璐未出面也未出具委托书的情况下，被上诉人与上诉人、戚联棚签订《房屋买卖及居间合同》存在严重过错。作为专业的机构，被上诉人对双方签订买卖合同可能存在因戚联棚无权处分导致买卖合同无效的风险应当是明知的。合同上手书部分“女方产权人因在外地工作不能到场签订合同，特此说明在过户约定时间以前班里公证委托书回来，由男方全权办理房屋相关手续”也是妄自推断，其隐瞒了共有人刘璐未委托戚联棚代为出卖房屋。如果被上诉人在合同订立时明确告知未联系过共有人刘璐，不清楚刘璐是否同意出卖房屋，上诉人是绝对不会与戚联棚签订房屋买卖合同的。一审判决在被上诉人未举出任何证据的情况下认定被上诉人对案涉房屋进行了必要的调查了解和对上诉人进行了如实告知，不存在过错，认定错误。二、被上诉人应当承担赔偿责任的范围。因被上诉人不能提供共有人刘璐出卖房屋的意思表示相关证据，导致与上诉人签订买卖合同的戚联棚携款消失，无财产可供执行，上诉人支付的订金及首付款共21万元无法追回，被上诉人应当对该款及上诉人为此主张经济损失而支出的费用承担赔偿责任。三、一审判决放任中介机构审查的不严密性，判决不公，导致消费者权益无法得到保障，也无形纵容二手房地产交易市场秩序的混乱。上诉人之所以找到中介机构，也是“花钱买个放心”，基于中介机构特殊性，不仅仅需要报告相关资料，也需要进行专业审查。整个交易过程中，被上诉人单方面与戚联棚联系，上诉人不放心，数次询问工作人员是否交易安全，特别是知道房屋已办理银行抵押，申请人数次要求被上诉人工作人员将查询资料交给自己查看，以确认贷款金额及年限，均被拒绝。导致上诉人在被上诉人陪同下支付定金和购房款后，等待戚联棚完成过户，最后无法联系戚联棚。被上诉人新三江公司答辩称：上诉人的上诉理由不成立，被上诉人在居间过程中尽到了相应的告知和合同约定义务，没有任何过错，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告戚联棚未陈述意见。陈宏文向一审起诉的诉讼请求：1、解除双方之间签订的《房屋买卖及经纪合同》；2、戚联棚返还陈宏文支付的房屋首付款210000元，并支付违约金21000元；3、新三江公司对戚联棚的赔偿义务承担连带赔偿责任。本案诉讼费由戚联棚和新三江公司负担。一审法院认定：2016年7月18日，陈宏文与戚联棚、新三江公司签订《房屋买卖及经纪合同》，约定戚联棚将其所有的位于泸州市江阳区珠子街48号楼1单元2301号房屋出卖给陈宏文，合同约定转让价款为45万元，买方在签署本合同时向卖方支付定金2万元（卖方出具相应的收款收据），余下43万元由买方于2016年7月20日支付首期款21万元，其余房款通过办理银行按揭付款，卖方收齐全部房款当天交房。合同产权过户条款中约定：买卖双方约定在2016年8月10日之前到相应部门缴纳有关税费并到房产部门办理产权交易转移手续等。违约责任条款中约定：因卖方责任导致的，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自解除合同书面通知送达之日起十日内退还买方全部已付房款并向买方支付已付房款10%的违约金；买方不解除合同的，合同继续履行，自本合同有关条款约定的期限届满次日起至实际办理申请之日止，卖方按日向买方支付已付房款万分之五的违约金。合同第七条经买卖双方自行协商约定：1、从履行本合同时如因遇国家政策等原因导致不能正常办理相关手续则正常顺延。2、因产权人是夫妻产权，女方产权人因在外地工作不能到场签买卖合同，特此说明在过户约定时间以前办理公证委托书回来，由男方全权办理房屋相关手续。3、由于房屋产权证书在银行抵押起得，由买方打款赎证，买方所打首期款只做赎证使用，如卖方挪作它用，则卖方承担相应法律责任。4、在履行合同时，如出现查封、冻结等，由卖方承担相应责任。5、因卖方户口在泸州是唯一一套住房，需到派出所咨询相关处理方式，六个月内迁走。合同中还对税费、佣金支付等作了约定。合同签订后，陈宏文支付了戚联棚定金2万元，于7月20日通过其儿子母宗铭向戚联棚转款19万元，戚联棚向陈宏文出具收据一张，注明收到房款21万元。过后，由于戚联棚无法联系，双方未继续履行合同，陈宏文遂于2016年8月16日向一审法院提起诉讼。同时查明，本案讼争房屋位于泸州市江阳区，登记产权人为戚联棚与刘璐，该房屋在签订合同前办理了抵押登记，抵押权人为四川叙永农村商业银行股份有限公司。一审法院认为，陈宏文与戚联棚、新三江公司签订的《房屋买卖及经纪合同》，实际包括了陈宏文与戚联棚之间的房屋买卖合同和双方与新三江公司之间的经纪合同，陈宏文与戚联棚约定将其所有的房屋出卖给陈宏文，双方均应按合同约定履行各自权利义务。陈宏文根据合同约定交付戚联棚首期款21万元，过后戚联棚未按约定向陈宏文办理过户手续且无法联系导致合同无法履行，合同目的无法实现，陈宏文请求解除房屋买卖合同一审法院予以支持。由于戚联棚的行为已构成违约，应向陈宏文承担违约责任，根据双方约定，买方解除合同的，卖方应当自解除合同书面通知送达之日起十日内退还买方全部已付房款并向买方支付已付房款10%的违约金，因此陈宏文请求戚联棚退还购房款21万元和支付违约金2.1万元一审法院予以支持。对于陈宏文请求新三江公司承担连带赔偿责任的主张，一审法院认为，本案中，新三江公司促使房屋买卖双方订立合同，履行的是居间人的权利义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”即新三江公司应诚实履行如实报告义务。在双方签订的合同中载明，本案讼争房屋产权人系戚联棚和另一共有人刘璐、该房屋尚在银行抵押中，且陈宏文与戚联棚也在合同中约定由另一共有人办理委托手续用于过户，对于首付款也载明用于银行赎证，说明新三江公司对标的房屋进行了必要的调查了解和对陈宏文进行了如实告知，对讼争房屋的权属情况和权利负担陈宏文在签订该合同时即知晓，陈宏文也应当知晓该房屋买卖存在的交易风险。新三江公司并未向陈宏文隐瞒该重要事项或向陈宏文提供虚假情况，相反在合同中还特别载明戚联棚应尽的义务。戚联棚收取陈宏文首期款后未为原告办理过户，过错并不在于新三江公司，因此陈宏文要求新三江公司承担连带赔偿责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。虽然新三江公司同意解除经纪合同，因该合同与本案买卖合同系不同法律关系，对此一审法院不予处理，陈宏文与新三江公司可另行予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告陈宏文与被告戚联棚于2016年7月18日签订的位于泸州市江阳区房屋的买卖合同；二、被告戚联棚退还原告陈宏文购房款210000元，于本判决发生法律效力后十五日内付清；三、被告戚联棚支付原告陈宏文违约金21000元，于本判决发生法律效力后十五日内付清；四、驳回原告陈宏文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4765元，诉讼保全费1570元共计6335元，由被告戚联棚负担。”二审期间，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为新三江公司是否应当承担赔偿责任。新三江公司与陈宏文之间系居间合同关系,根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”之规定，居间人有如实报告的义务，违反如实报告义务损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。首先，就本案三方签订的合同内容来看，新三江公司并未隐瞒房屋抵押及存在共有人的事实，买卖双方的陈宏文与戚联棚对支付首付款及办理转移登记等事项进行了特别约定，新三江公司不存在故意隐瞒与订立合同有关情况的事实或者提供虚假情况。其次，陈宏文作为完全民事行为能力人，对于自己民事行为法律后果应当自行承担，其在明知合同标的物房屋存在抵押且共有人未在合同上签字的情况下向戚联棚转款，现戚联棚携款下落不明，导致买卖合同不能履行被解除，新三江公司对该行为结果不应承担民事赔偿责任，故陈宏文上诉要求新三江公司作为居间人承担损害赔偿责任无相应事实依据。综上，陈宏文的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4765元，由陈宏文负担。本判决为终审判决。审判长  范升山审判员  王志红审判员  李 霞二〇一七年九月二十二日书记员  贾滟茹