广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初10437号原告：袁志坚，男，汉族，1949年1月3日出生，住广东省东莞市，委托代理人：廖辉林，广东星啸律师事务所律师。被告：东莞市远大皮革制品有限公司，住所地：广东省东莞市石碣镇同富东路石碣新世纪花园盈拓郦苑4栋商铺128。法定代表人：彭勇。被告：东莞市七里香置业投资有限公司，住所地：广东省东莞市石碣镇新风路三村路口。法定代表人：贾本全。委托代理人：余前远，广东万言律师事务所律师。委托代理人：张娟，广东万言律师事务所律师。原告袁志坚诉被告东莞市远大皮革制品有限公司（以下简称“远大皮革公司”）、东莞市七里香置业投资有限公司（以下简称“七里香置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，原适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁志坚及其委托代理人廖辉林，被告七里香置业公司的委托代理人余前远、张娟两次到庭参加了诉讼。被告远大皮革公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告袁志坚向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2008年1月26日签订的《“七里香美食娱乐广场”商铺使用权转让合同》无效；2、被告立即向原告返还购房款710549元及利息（以710549元为本金，从2008年1月16日起计至实际清偿之日止，暂计至2017年4月15日共9年3个月利息为394354.7元，按中国人民银行同期同类贷款基准利率6%计算）；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告为房地产开发企业。原告与被告远大皮革公司当时的法定代表人袁智贤的父亲相识多年，经袁智贤父亲推荐，原告于2008年1月16日到七里香美食娱乐城广场销售中心看楼。经现场售楼人员游说，原告当日即与两被告签订正式的《七里香美食娱乐广场委托经营管理协议书》，约定原告将其位于七里香美食娱乐广场E区119号商铺委托两被告经营、管理、招商或代租，委托管理年限为从2008年6月28日起至2013年6月27日止共5年，两被告支付原告委托经营的固定收益217665元，一次性在原告购买此商铺使用权的首期款中抵扣。原告依约在2008年1月16日支付给两被告第一期款132884元，被告七里香置业公司向原告出具收据。2008年1月26日，两被告与原告签订《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》，约定原告以710549元的总金额购买东莞市××里香美食娱乐广场E区119号商铺的使用权，转让土地使用权期限自2008年3月28日起至2056年11月20日止，土地使用权期限届满，商铺使用权交回给两被告；两被告应当在2008年3月28日前，将符合合同约定的商铺交付给原告使用。自2013年起，原告屡次催两被告如何解决原告投资事宜，两被告均以各种理由搪塞。直至2016年11月底，原告才了解到东莞市××里香美食娱乐广场商铺是小产权房，根本不可能办理房产证。为维护自身权益，原告特向法院起诉。被告远大皮革公司既没有答辩，也没有提供证据。被告七里香置业公司辩称，原告请求确认合同无效与其所提出的利息请求相矛盾。依据合同法第五十八条的规定，在原告请求确认合同无效的情况下，原告与被告因七里香商铺使用权合同产生的纠纷，原告要求被告返还购房款，原告也应该同时退还商铺给被告，被告无需支付利息。实际上，被告也只收取了原告购房款人民币492884元，即使合同无效，原告也应当将依据该合同所取得的收益返还给被告，收益的标准参照五年返租期间的标准计算，计算至原告返还商铺给被告止。经审理查明，2008年1月16日，原告与两被告签订一份《七里香美食娱乐广场委托经营管理协议书》。该协议书约定，原告将其位于七里香美食娱乐广场E区119号铺位委托两被告经营、管理、招商或代租；委托时间从2008年6月28日起至2013年6月27日止，共5年；不论两被告是否使用或能否出租，原告只收取两被告经营的固定收益人民币217665元，在2008年1月13日一次性在原告购买此商铺使用权的首期款中进行抵扣，不再另行支付。同日，原告支付了七里香美食娱乐广场E区119号铺第一期款132884元，被告七里香置业公司向原告出具了收据。2008年1月26日，两被告与原告签订《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》。合同约定两被告将东莞市××里香美食娱乐广场E区119号商铺的使用权转让给原告；该项目位于东莞市××镇××路与××处，地块面积为31073.7平方米，土地使用权证号为东府国用（2006）第特279号，土地使用年限自2006年11月21日至2056年11月20日；转让商铺使用权期限自2008年3月28日至2056年11月20日止，土地使用权期限届满，商铺使用权交回给两被告；商铺建筑面积为56.65平方米，总价为710549元；付款方式为分期付款，第一期款人民币132884元于2008年1月13日前付清，余款人民币360000元按照农村信用合作联社10年期（120期）的同期贷款条件自2008年3月起逐月等额有息支付，原告供楼款总期数为120期，该款应于2018年4月1日前付清；两被告应在2008年3月28日前，将符合合同约定的商铺交付给原告使用；自通知书发出15天内，原告仍不办理验收、交接手续的，视为两被告已将铺位交给了原告，原告并由此承接权利和责任、风险。2010年11月20日，被告七里香置业公司出具收据，确认收取了原告交付的七里香美食娱乐广场E区119号铺使用权转让款余款人民币360000元，并在收据中注明“全部付清”。2017年4月25日，原告以案涉《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》无效为由，诉至本院要求解决。另查，案涉七里香美食娱乐广场项目所在的地块东府国用（2006）第特279号，使用权人为被告远大皮革公司，使用权面积为31073.70平方米，用途为工业。被告七里香置业公司认为其与被告远大皮革公司是合作关系，共同合作开发案涉的七里香美食娱乐广场项目。被告在本院规定的期限内没有提供案涉七里香美食娱乐广场项目的立项、规划、建设等资料到庭。被告七里香置业公司认为案涉商铺在2008年3月28日前已经交付给原告，在《七里香美食娱乐广场委托经营管理协议书》约定的委托经营管理期限届满后，已经将商铺交还给原告，但被告七里香置业公司没有就该主张提供相应的证据。因案涉的七里香美食娱乐广场项目缺乏相应的房地产开发手续，故本院向原告释明，如案涉合同无效，原告是否变更诉讼请求，但原告明确表示不变更诉讼请求。被告七里香置业公司也明确表示，如合同无效，其因合同无效所产生的租金损失将另案起诉。以上事实，有原告提供的《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》、《七里香美食娱乐广场委托经营管理协议书》、收据两份，被告七里香置业公司提供的东府国用（2006）第特279号土地使用权证复印件，本院调查所得的东莞市土地登记资料查询结果表、东府国用（2006）第特279号土地使用权证以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，虽然原、被告在双方签订的《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》中约定，原告向被告购买的是商铺使用权，但根据合同的内容看，该合同实际是一份房屋买卖合同，故本案应定性为房屋买卖合同纠纷。被告远大皮革公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交相关的证据予以反驳，本院视为被告远大皮革公司放弃对原告提交的证据进行质证，以及对原告陈述的事实进行抗辩的权利。本案的争议焦点为：一、案涉的《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》效力；二、原告主张两被告返还购房款及支付利息是否合法有据。就第一个争议焦点。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第二十六条第一款“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，本案中，被告远大皮革公司持有的国有土地使用证复印件载明案涉土地为工业用地，而案涉土地上的建筑物即案涉商铺却为商业用途。目前，两被告并没有提交证据证明案涉商铺已经取得了房屋所有权证，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本院确认原告与两被告签订的案涉《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》无效。关于第二个争议焦点。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。两被告作为《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》的共同出让方，应依法共同承担返还购房款的义务。虽然案涉的《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》约定案涉商铺的总价款为710549元，但由于原、被告双方另行签订《七里香美食娱乐广场委托经营管理协议书》，约定以5年期间的委托经营管理的固定收益217665元折抵部分购房款，因此，本院认定两被告实际收取原告的购房款为492884元。两被告应共同返还购房款492884元及其利息给原告。利息按中国人民银行同期同类基准贷款利率分段计算，第一段以132884元为本金，从2008年1月17日起计至本金付清之日止；第二段以360000元为本金，从2010年11月21日起计至本金付清之日止。对原告超出部分的本金及利息请求，本院予以驳回。综上所述，依照上述援引的法律及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告袁志坚与被告东莞市远大皮革制品有限公司、被告东莞市七里香置业投资有限公司于2008年1月26日签订的《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》无效。二、被告东莞市远大皮革制品有限公司、被告东莞市七里香置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内共同返还原告袁志坚购房款492884元及其利息（利息按中国人民银行同期同类基准贷款利率分段计算，第一段以132884元为本金，从2008年1月17日起计至本金付清之日止；第二段以360000元为本金，从2010年11月21日起计至本金付清之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14744元（原告已预交），由原告袁志坚负担5898元，由被告东莞市远大皮革制品有限公司、被告东莞市七里香置业投资有限公司共同负担8846元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄伟强审 判 员  叶凤嫦人民陪审员  陈淑珍二〇一七年九月三十日书 记 员  刁小花黎慧君