.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}拟稿人：马宏坤核稿人：马宏坤签发人：河北省玉田县人民法院民事判决书（2017）冀0229民初2962号原告（反诉被告）：玉田县窝洛沽镇东定府庄村民委员会，住所地玉田县窝洛沽镇东定府庄村。法定代表人：赵庆超，系该村民委员会主任。被告（反诉原告）：许铁金，男，1984年12月18日出生，汉族，农民，现住玉田县窝洛沽镇东定府庄村。委托诉讼代理人：莫文龙，河北鸿翔律师务所律师，特别授权。原告玉田县窝洛沽镇东定府庄村民委员会与被告许铁金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉田县窝洛沽镇东定府庄村民委员会法定代表人赵庆超、被告许铁金及其委托诉讼代理人莫文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉田县窝洛沽镇东定府庄村民委员会（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方于2017年5月25日签订的协议书有效；2.排除被告妨碍，令被告退出原租赁的房屋，腾清物品，将院门钥匙交付给原告，并令原告支付违约金（违约金自2017年5月28日起至履行完义务之日止每天按100元的标准支付）。事实和理由：被告系原告村村民，2017年3月15日窝洛沽镇原基金会经公开招投标，原、被告签订租赁合同一份，后经双方协商，于2017年5月25日签订协议书一份，载明：“﻿协议书，甲方：玉田县窝洛沽镇东定府庄村民委员会，法定代表人：赵庆超，系村委会主任职务。乙方：许铁金，男，1984年12月18日出生，住玉田县窝洛沽镇东定府庄村中兴街9号，身份证号：×××。甲乙双方于2017年3月15日签订一份老基金会《租赁合同》，现就该合同的解除问题，经双方充分协商，自愿达成如下协议：一、双方协商一致同意解除2017年3月15日签订的《租赁合同》；合同解除之日起，双方的权利义务终止，互不追究对方责任。二、乙方在《租赁合同》签订之时向甲方交纳650020元（陆拾伍万零贰拾元）租赁费。甲方于本合同签订之时一次性退给乙方420020元，此款笔下交清，乙方收款后为甲方出具收据；欠款230000元（大写贰拾叁万元）因甲方暂时无力退还，先为乙方出具贰拾叁万元欠条。三、关于余款貳拾叁万元的偿还问题，双方约定：﻿1、甲方为保证村委会正常的开支和运转，其账户余额不足叁万元时，不予偿还该笔欠款；超出叁万元的账面资金优先偿还给乙方。2、乙方不得要求甲方出售、发包村集体的财产予以偿还欠款，不得干涉村委会的事务。3，乙方不要求甲方支付该笔欠款的利息。四、本协议签定后，乙方应在三曰内腾清自己的物品、退出租赁的房屋，将房屋交付给甲方；如有违反，毎逾期一日向甲方支付违约金100元。对乙方已经租出门市的租赁费7000元交给村委会，乙方已经租出门市自2018年4月23日起交由甲方管理。五、本协议签定后，不因甲方法定代表人的变更而影响合同的效力。六、本协议一式三份，甲乙方各执一份，镇政府留存一份，每份效力相同。七、本协议自双方签字或盖章后生效。”协议签订后，原告于2017年5月26日通过窝洛沽镇政府经管站将420020元转账给被告，被告收款后，从窝洛沽镇政府工作人员手中将该协议书骗走。后窝洛沽镇政府工作人员报警，被告称已将该协议书销毁。现除协议书中约定的已出租门市外，被告仍占用余下的十间房屋及院落，并将大门院落锁上，在院墙上书写“此院出租，1-69年”。后原告找被告协商，但未果。被告许铁金（反诉原告）辩称，原告诉请要求排除妨碍，返还钥匙，原告不具有主体资格，本案涉及的房屋不属于原告，原告无使用该房产的相关证据，因此应当驳回原告诉讼请求，如果将该土地及房屋交由原告，可能损害本案案外人的房屋及土地使用权。被告许铁金（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求依法撤销反诉原告与反诉被告于2017年5月25日签订的协议书；2、请求依法判决反诉被告支付反诉原告欠款230000元。事实和理由：原告未取得涉案土地及房屋出售的授权手续，即以租赁方式对外招标出让，名为租赁实为买卖，村委会已超过法定期限的租赁合同及能过户为诱饵隐瞒事实，属于合同法的欺诈行为，所签租赁合同应属无效，可撤销，被告认为原告以合法手段签订协议方式诱导被告形成还款协议，免除了原告依法应承担的责任。反诉原告与反诉被告于2017年5月25日签订的协议书，约定反诉被告解除于2017年3月25日签订的租赁协议，并在反诉被告账面超过三万元时支付反诉原告剩余23万元租金。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的协议书中对返还租金条款无法明确具体支付期限，反诉被告支付剩余租金期限存在不确定性，反诉原告无法在确定期限内向反诉被告主张剩余租金的返还，这属于最高院指导案例中履行期限不明，依据合同法第62条第四款规定，被告可以随时主张权利要求原告返还剩余租金。被告是从村委会买的，同意与村委会过户，不同意与镇政府基金会过户。村主任说两委会通过决议可以修路，如果不同意退40万元的话，村过几天就修路，钱就开支没有了，被告不得以签订此协议，以便尽最大限度挽回损失。因此，依据《中华人民共和国合同法》第54条规定订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销、第61条规定合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，反诉原告依法请求撤销与反诉被告于2017年5月25日签订的协议书并返还欠款23万元。原告（反诉被告）针对被告的反诉辩称，村委会签第一份租赁合同时没有找律师咨询，但当时向镇政府咨询能过户，但费用高，签第二份协议时村委会找律师咨询了，第二份协议签订后，第一份租赁合同就作废了。被告许铁金与村所签协议是其自己认可签订，被告许铁金要求过户，经咨询过户费过高，且其超出第二个投标人十多万元，故被告找到村委会要求反悔退钱，当时被告要求有多少钱退给他多少钱，下欠的钱何时有何时退。村委会议定修路是在产生纠纷之前，村委会没有以修路为由胁迫被告签协议，而且协议是经镇政府包片领导杨卫民多次协调才达成的，是经村两委会及村民代表会议讨论通过的，而且讨论此协议时未到的村民代表也是许铁金自己叫来的，剩余23万元的还款方式也是被告自己认可的，双方签完协议后，村委会会计将420020元汇给被告后，被告即从镇政府经管站工作人员处将三份协议全部骗走，不腾空房屋不交钥匙，还在门口写上承包1-69年，被告主张的反诉请求不合情不合法，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：窝洛沽镇经济联合社将占地1.4亩窝洛沽镇合作基金会协议归窝洛沽镇东定府庄村民委员会管理使用。被告系原告村村民，2017年3月15日原告对此地上建筑公开招投标，租赁期限70年，大产权可以过户，过户费用买方负担，村委会配合过户。被告以650020元中标，同日原、被告签订租赁合同一份，租赁期限70年，2017年3月25日被告将租赁费650020元给付原告，原告出具收据一张。租赁合同签订后被告反悔，经镇政府包村领导杨卫民从中协调，与被告许铁金将协议条款逐一确认，并将协议交被告一份，让被告去找律师咨询，后于2017年5月25日原、被告签订协议书一份，载明：“﻿协议书，甲方：玉田县窝洛沽镇东定府庄村民委员会，法定代表人：赵庆超，系村委会主任职务。乙方：许铁金，男，1984年12月18日出生，住玉田县窝洛沽镇东定府庄村中兴街9号，身份证号：×××。甲乙双方于2017年3月15日签订一份老基金会《租赁合同》，现就该合同的解除问题，经双方充分协商，自愿达成如下协议：一、双方协商一致同意解除2017年3月15日签订的《租赁合同》；合同解除之日起，双方的权利义务终止，互不追究对方责任。二、乙方在《租赁合同》签订之时向甲方交纳650020元（陆拾伍万零贰拾元）租赁费。甲方于本合同签订之时一次性退给乙方420020元，此款笔下交清，乙方收款后为甲方出具收据；欠款230000元（大写贰拾叁万元）因甲方暂时无力退还，先为乙方出具贰拾叁万元欠条。三、关于余款貳拾叁万元的偿还问题，双方约定：﻿1、甲方为保证村委会正常的开支和运转，其账户余额不足叁万元时，不予偿还该笔欠款；超出叁万元的账面资金优先偿还给乙方。2、乙方不得要求甲方出售、发包村集体的财产予以偿还欠款，不得干涉村委会的事务。3，乙方不要求甲方支付该笔欠款的利息。四、本协议签定后，乙方应在三曰内腾清自己的物品、退出租赁的房屋，将房屋交付给甲方；如有违反，毎逾期一日向甲方支付违约金100元。对乙方已经租出门市的租赁费7000元交给村委会，乙方已经租出门市自2018年4月23日起交由甲方管理。五、本协议签定后，不因甲方法定代表人的变更而影响合同的效力。六、本协议一式三份，甲乙方各执一份，镇政府留存一份，每份效力相同。七、本协议自双方签字或盖章后生效。”协议签订后，原告为被告出具欠条一张，未注还款期限。2017年5月26日玉田县窝洛沽镇农村财务委托代理服务中心通过河北玉田农村商业银行股份有限公司窝洛沽支行将420020元转账到被告的账户，同日被告将租赁给冯征房屋的租赁费7000元给付原告，原告出具收据一张。后被告从窝洛沽镇政府将三份协议书取走并销毁。现被告仅有该处地上建筑的大门钥匙一把，没有任何物品存放在此处，且门市租赁者冯征亦有大门钥匙一把。上述事实有原、被告陈述及原告提交的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告玉田县窝洛沽镇东定府庄村民委员会与被告许铁金于2017年5月25日签订的协议书，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按协议约定履行义务。原告要求依法确认双方于2017年5月25日签订的协议书有效、排除妨碍、返还房屋并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但违约金数额不超过欠款数额230000元的30%。被告主张原告以村已议定修路，如不签此协议，村委会将修路无钱返还被告，未向本院提交证据，被告要求撤销双方于2017年5月25日签订的协议书及支付欠款230000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告玉田县窝洛沽镇东定府庄村民委员会与被告许铁金于2017年5月25日签订的协议书有效；二、被告许铁金于本判决生效之日起五日内将大门钥匙一把返还给原告玉田县窝洛沽镇东定府庄村民委员会；三、被告许铁金自2017年5月29日起至大门钥匙返还之日止每天按100元计算给付原告玉田县窝洛沽镇东定府庄村民委员会违约金；四、驳回反诉原告许铁金的诉讼请求。案件受理费80元，由被告许铁金负担，被告于本判决生效之日起五日内向本院交纳80元。反诉费4750元，由被告许铁金负担，如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长马宏坤人民陪审员郭丹丹人民陪审员刘帆二〇一七年九月二十八日书记员冯兴涛