重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初6251号原告：张荣，男，1984年10月5日出生，汉族，住重庆市大足区。原告：田艳琼，女，1984年11月5日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：重庆石诚建设投资有限公司（统一社会信用代码91500225577155832D），住所地重庆市大足区棠香街道办事处建新路63号“财税园区”附17号。法定代表人：陈正权，董事长。委托诉讼代理人：沈小庆，女，1986年1月1日出生，汉族，住重庆市大足区，系公司员工。原告张荣、田艳琼诉被告重庆石诚建设投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2017年9月4日受理后，依法由审判员周学均独任审判，于2017年9月25日公开开庭进行了审理，原告张荣、田艳琼与被告重庆石诚建设投资有限公司特别授权代理人沈小庆到庭参加诉讼，被告重庆石诚建设投资有限公司法定代表人陈正权经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2015年9月11日，原告张荣、田艳琼与被告重庆石诚建设投资有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将被告开发的坐落于大足区棠香街道XX号XX幢XX号住宅，以565595元出卖给原告。原告支付了全部房款。并约定于2016年9月30日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按合同约定履行了全部义务，被告不按合同约定时间交付房屋，至2017年的8月22日取得竣工验收备案登记证，才符合交房条件。特向贵院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金18438元；2、诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求举示如下证据材料：1、原告身份证，证明原告的主体资格；2、购房合同及接房通知，证明原告购买了被告开发的房屋，房屋总价款为565595元。合同约定交房时间为2016年9月30日，逾期交房的应当按照合同第9条的约定承担日息万分之一的违约金，但被告至2017年8月22日逾期326天交房；3、收据，证明原告按照合同约定全款支付了房款及税费。被告辩称：被告公司未按时交房的原因是由于市政配套管网改造造成，因为政府的电力配套设施没有开通，导致不能取得综合验收的备案登记证，根据补充协议的约定，不属于被告公司的原因，应当免责，因此被告不应当承担违约责任。被告为支持其辩称意见，向本院举示如下证据：1、关于尽快启用马家坡变电站经佛都大道至五星大道沿线高压电缆沟的再次请示；关于绿港·北山时代城项目用电协调的请示；关于解决新建小区供电的请示；关于北山时代城一期用户安全用电申请书；2014年11月21日关于尽快供电的申请；重庆市大足区人民政府关于大铜路等6条市政道路电力及配套管网改造有关事宜的会议纪要；重庆市大足区城乡建设管理委员会关于解决“北山庄园”等6个新建小区供电设施的函；2016年7月21日关于尽快供电的申请，证明由于电力配套管网改造的原因，造成被告不能及时交房，现在所有验收已经通过；2、重庆市防雷装置验收意见书，关于重庆石诚建设投资有限公司通电投运的函，重庆市渝大水务有限公司证明，重庆市驻地网项目通信设施建设达标确认书，重庆市华源天然气有限公司出具的验收证明，消防备案登记证等，证明公司已通过全部验收并取得备案登记证；3、重庆市商品房买卖合同补充协议第6条6.5.4条，证明非甲方原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的，甲方可以免责，不承担违约责任。4、竣工验收备案登记证，证明公司房屋经验收合格并于2017年8月22日已取得竣工验收备案登记证消防、水、气、电、配套基础设施、园林绿化、配套路灯灯饰指标核查，规划核实确认书、防雷装置意见书、建设工程安全生产竣工评定表，证明房屋验收已经通过，还没有办理备案登记证。3、重庆市商品房买卖合同补充协议，证明：第6.5条6.5.4项，非甲方原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的，甲方可以免责，不承担违约责任。被告对原告举示的证据无异议，原告对被告举示的证据真实性、合法性无异议，但不认可关联性，认为不能达到被告的证明目的经庭审质证，本院对原、被告举示的证据均予以认定。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2015年9月11日，原告张荣、田艳琼与被告重庆石诚建设投资有限公司双方协商就被告开发的房屋买卖达成协议，与被告签订《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称“补充协议”）。2015年9月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：1、原告以565595元的价格购买被告公司开发建设的位于重庆市大足区棠香街道XXX号XXX号预售商品住宅一套，建筑面积111.72平方米；2、被告公司于2016年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；3、商品房交付使用时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；4、逾期交付房屋在90日内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付房屋超过90日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房款百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2015年9月11日，原告交付房款565595元，交纳印花税、预告登记费、抵押登记费、产权工本费等115元，交纳大修基金4469元，契税8484元。2017年4月，被告通知各购房户办理接房手续。因不符合交房条件，原告没有接房。被告于2017年8月22日取得竣工验收备案登记证。同时查明，《补充协议》第一条关于承诺与保证的补充约定1.1本协议虽由甲方起草，但实际是甲乙双方共同协商达成一致意见且无异议的结果，双方均熟知并认可本协议约定的一切内容。乙方不得以本协议是由甲方起草原因，而套用格式合同所适用的法律条款，向甲方追偿或追诉法律权利，以及减少或变更任何权利和义务。1.2甲方在签订合同之前已向乙方明示原合同示范文本及本协议、全部销售依据（《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《重庆市商品房预售许可证》、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》）等信息，乙方对此予以确认。第六条关于房产交接的补充约定6.1房产交接时间：花园电梯洋房住宅(二期)：暂定2016年9月30日。6.2在甲方取得商品房竣工验收备案表、商品房质量保证书和使用说明书后，即视为该商品房已具备原合同约定的交付条件，乙方应按约定接收该商品房。…6.4由于项目规模大、购房业主众多等原因，乙方同意甲方从9月30日起90个工作日内向乙方发交房通知，在此期限内甲方发交房通知给乙方则甲方不承担逾期交房的违约责任。若超过90个工作日因甲方原因未通知乙方接房，则按合同关于逾期交房的条款由甲方承担违约责任。6.5双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，甲方可据实予以延期，并不承担违约责任：…6.5.4非甲方原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的。第十五条其他…15.3本协议的约定与原合同的约定不一致的，则以本协议的约定为准。15.4以上合同内容双方均理解和明白其真实意思，甲方并向乙方详细解释了合同及补充协议有关内容，双方对原合同的理解完全一致，本协议在双方签字之日起生效。原告张荣、田艳琼便以被告重庆石诚建设投资有限公司未按合同约定交房为由起诉至本院，要求法院1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金18438元（计算至2017年8月22日计326天）；2、诉讼费由被告承担。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，本院依法确认其效力。根据双方在合同中约定的交房条件规定，房屋交付时已通过竣工验收，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而本案标的物至2017年8月22日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，才符合合同约定的交房条件。关于逾期交房违约被告是否免责。本院认为，根据双方签订的《补充协议》6.5.4条的约定，被告免责的前提是市政配套设施的批准或安装延误造成，而被告提供的证据在建设过程中与相关部门衔接往来函件，反映的是其正常建设过程，并不能证明逾期交房是由于市政配套设施的批准或安装延误所造成。本院认为，双方在《重庆市商品房买卖合同》第七条约定的交房时间为2016年9月30日，因此逾期交房的开始时间应自2016年10月1日开始计算。因被告至2017年8月22日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，合同约定的房屋才具备交付条件，其逾期交房违约金原告主张计算至8月22日共326天，标准为日息万分之一，565595×0.0001×326=18438元，应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决如下：由被告重庆石诚建设投资有限公司定于本判决生效后10日内支付原告张荣、田艳琼逾期交房违约金18438元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元（已减半），由被告重庆石诚建设投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  周学均二〇一七年九月二十七日书记员  刘 艺