洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0304民初1039号原告：张辰修，男，汉族，1948年4月5日出生，住河南省洛阳市涧西区。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，总经理。委托代理人：刘兴邦，该公司法律顾问，特别授权。原告张辰修诉被告洛阳懿皇房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张辰修，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司委托代理人刘兴邦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张辰修诉称：2013年9月初，原告欲在瀍河区恒大绿洲小区购买二手房一套。被告工作人员多次带原告在小区内看房，最终看中一套142平方米的房产，双方就成交价、付款方式、中介费、过户期限、过户费等主要事项进行了洽谈。被告最终的解释归纳为：总房价82万元，只要交纳5000元诚意金、16400元中介费、800元过户费，并按合同付款，办证时原告跟被告去外，其余事情不用原告再管。2013年9月23日，原被告签订了买卖合同，并交纳了上述各项费用及可以转作购房款的尾款2万元。诚意金、中介费、过户费三项被告开具了收据，尾款2万元没有开具收据。被告称该费用只是代管，将来房屋过户后，把它作为购房款付给卖方。2013年10月15日，原告向被告转账45万元。几天后被告工作人员带原告到17-1-801室，打开房门说钥匙给原告，可以打扫卫生了。打扫过程中原告经辨认并确认给钥匙的房屋并不是原来看中那套。对此原告非常生气并予以责备，并表示不要了。经被告店长冀苗苗协调吴喜军与原告认可互换，并约定谈成后各自付款。2013年10月30日，吴喜军把原告交付的45万元首付款退还原告，其他相关手续也由被告协助吴喜军进行了办理。原告所交的诚意金5000元、中介费16400元、过户费800元、代管的房屋预留尾款2万元经原告多次讨要，被告借故推诿。吴喜军和被告利益均没有受损。被告与原告签订合同后，以掉包方式指鹿为马的欺诈行为，违背了诚实信用原则。被告接受原告退回的房屋钥匙也证明已经解除了居间合同。现原告诉至本院，请求：1、判令被告退还诚意金5000元、中介费16400元、过户费800元，返还代管的房屋预留尾款2万元；2、判令被告支付上列欠款共计42200元的中国人民银行同期4倍利率的利息；3、本案诉讼费由被告承担。被告洛阳懿皇房产经纪有限公司辩称：1、2013年9月15日原告与被告签订了《房屋委托购买协议》，委托被告购买位于恒大绿洲小区17-1-801的房屋。被告公司收取原告诚意金5000元。2013年9月23日被告公司居间中介基础上原告与戴小明（代理人为李晓娟）签订了《房屋买卖（居间）合同》，买卖戴小明所有的位于恒大绿洲小区17-1-801房屋（该房屋系原告委托被告公司购买的同一房屋），合同价格为82万元。被告公司在收取张辰修中介费16400元、过户服务费800元、预留款20000元，共计收取各项费用42200元。该两份合同系当事人的真实意思表示，不违背法律强行规定和社会公共利益，为有效合同。2、2013年10月中旬原告支付卖方首付款后，卖方向原告交付房屋。所交付的房屋是合同约定买卖的17-1-801房屋，原告收到的也是17-1-801房屋。这一事实原告在诉状中也是认可的，怎么能说被告采取掉包的方式交付房屋？3、2013年10月13日在被告公司居间的基础上卖方陈锐与买方吴喜军签订了《房屋买卖（居间）合同》买卖陈锐位于瀍河区恒大绿洲32-1-1002号房屋，价格81万元。原告收到17-1-801号房屋后反悔，对该房屋不满意，自行与吴喜军协商，与32-1-1002房屋互换。被告公司已经履行法定义务，合同已经履行完毕。原告与吴喜军互换房屋的行为是原告与吴喜军的个人行为，与被告公司无法律关系。4、2013年9月29日被告已经将诚意金5000元退还原告，原告要求退回中介费没有法律依据。5、2013年11月8日，被告公司按照规定将2万元预留款支付给李晓娟，对诚意金、中介费、过户服务费、预留尾款事宜原告一直未提出异议，直到2016年12月中、下旬原告找到被告公司门店，提出要求被告公司退还2万元预留尾款。被告对此作出解释说明。原告的起诉无法律依据和事实依据，并已经超过法定的2年诉讼时效。经审理查明：2013年9月23日，原告通过被告在瀍河区恒大绿洲小区购买了17-1-801室142平方米的房产，双方就成交价、付款方式、中介费、过户期限、过户费等主要事项进行了洽谈。最终确定总房价82万元，原告于2013年9月分别向被告交纳了5000元诚意金、16400元中介费、800元代办过户费用。2013年9月23日，原告与被告及戴小明签订了买卖合同，并交纳了上述各项费用及可以转作购房款的尾款2万元。该合同约定：“。四、。4、经纪方代为托管的房屋房款（预留尾款）20000元待房屋全部手续办理完毕，买卖双方确认该房屋相关费用或租赁情况交接清楚，并已在房屋交接清单上签字后5个工作日内，由经纪方代买方向卖方支付。六、。6、在签署本合同时，买方要求卖方将房屋相关有效产权证原件：预售合同YS0069908托管于经纪方作为办理产权转移手续之用。十二。备注：经甲乙双方友好协商，乙方帮甲方解压房款肆拾伍万元整，解压完毕后充首付款，过户完毕，余款叁拾伍万元付给甲方，在此合同签订之日起之前产生的物业、水电由甲方负责结清于过户之前，之后产生的费用由乙方负责，证件下发前维修基金等由甲方负责，丙方负责此房屋过户评估房价不超过柒拾万元整。”2013年10月15日，原告向戴小明转账45万元，并拿到该房屋的钥匙。后吴喜军购买了原本约定由原告购买的该套位于恒大绿洲小区17-1-801室的房屋。2013年10月30日，吴喜军把原告交付的45万元首付款支付原告。2013年11月8日，被告将20000元支付给了李晓娟。约定由被告代原告办理的房屋过户手续未实际办理。2016年12月28日，洛阳懿皇房产经纪有限公司向原告出具其于2013年11月8日将尾款20000元转至李晓娟账户的转账凭证。2013年9月29日，被告通过白松朝账户将5000元诚意金支付给原告张辰修。现原告诉至本院，请求：1、判令被告退还诚意金5000元、中介费16400元、过户费800元，返还代管的房屋预留尾款2万元；2、判令被告支付上列欠款共计42200元的中国人民银行同期4倍利率的利息；3、本案诉讼费由被告承担。本院认为,原告张辰修与被告洛阳懿皇房产经纪有限公司签订合同，洛阳懿皇房产经纪有限公司作为居间人，促成了原告张辰修与卖方戴小明的房屋买卖合同，且原告已经支付首付款并拿到房屋钥匙。因原告与吴喜军换房才导致本案所涉房产最后未实际过户，被告已经履行了居间义务，故原告请求被告返还中介费用的请求，本院不予支持。关于5000元诚意金因已经退还，故本院不再处理。房屋预留尾款2万元根据合同约定，在房屋全部手续办理完毕后充作购房款。但房屋最后并未办理过户，而是实际由吴喜军购买，首付款由吴喜军支付给了原告，后期过户等手续并未办理，原告并未支付房屋剩余款项，故被告在房屋买卖合同已经实际解除之时将该20000元支付给李晓娟不符合合同公平原则。原告请求被告返还该款项，本院予以支持。因被告并未代原告办理房屋过户手续，故800元代办过户费亦应当由被告退还原告。利息部分因合同并未约定，故应当自起诉之日开始计算至本判决履行完毕之日止。原告的其他过高请求于法无据，本院依法不予支持。被告辩称本案已经超过诉讼时效，因本案约定房屋的过户手续未办理，不存在在房屋交接清单上签字的情况，原告对于该尾款去向无法实际控制，亦无法举证。原告于2016年12月28日才拿到白松朝支付给李晓娟2万元的付款凭证，故诉讼时效应当自2016年12月28日开始计算，本案原告的起诉未超过诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张辰修房屋尾款及代办过户费20800元，并自2017年8月3日起按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算利息至本判决履行完毕之日止;二、驳回原告张辰修的其他诉讼请求。如果被告洛阳懿皇房产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费855元减半收取428元，由原告张辰修负担214元，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司负担214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 员 陈寿卫二〇一七年九月七日代书记员 屈 欢