广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1303民初259号原告（反诉被告）：郭秀云，女，汉族，1981年6月15日出生，住址：江西省赣州市宁都县，委托诉讼代理人：何敏，广东鸿浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：巨龙房地产开发（惠州）有限公司，地址：惠州市惠阳区淡水镇第一城兴华阁19楼E室。法定代表人：杨九三。委托诉讼代理人：刘福来，广东百德律师事务所律师；委托诉讼代理人：周重庆，广东百德律师事务所实习律师。第三人：黄林清，男，汉族，1979年9月25日生，住址：江西省赣州市宁都县，委托诉讼代理人：何敏，广东鸿浩律师事务所律师。原告（反诉被告）郭秀云与被告（反诉原告）巨龙房地产开发（惠州）有限公司、第三人黄林清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年01月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告及第三人委托诉讼代理人何敏，被告委托诉讼代理人刘福来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告郭秀云向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行与原告郭秀云签订的《广东省商品房屋买卖合同》（房屋交易总价55万元整）；2、依法判令被告将《广东省商品房买卖合同》原件递交原告持有一份；3、依法判令被告收取原告38.5万元购房尾款，并开据55万元足额购房发票给原告；4、依法判令被告立即向惠阳区不动产登记局为原告办理商品房转移预告登记；5、依法判令被告立即向原告交付房屋，并在交付后协助原告办理不动产权证书；6、依法判令被告向原告支付律师费35400元；7、本案诉讼费、担保费、保全费由被告承担。事实和理由：本诉原告与第三人黄林清作为合同当事人与本诉被告于2015年6月15日签订《商品房订购书》和《广东商品房买卖合同》，约定购买本诉被告开发的金沙花园1栋6层002号房，建筑面积116.03平方米，房屋总价55万元，合同约定一年分期付清首付款16.5万元，余款38.5万元由双方共同办理银行按揭手续。合同签订后，本诉原告及第三人即按约定履行了全部支付义务，支付了维修基金及办证费等11000、首期款16.5万元。但在合同履行过程中，本诉被告迟迟未依法办理商品房合同登记备案和商品房预告登记，2017年1月7日，原告收到被告《催款通知》要求原告接到通知之日起五日内将购房款一次性付清。原告收到通知后立即连续多次前往本诉被告售楼处了解情况，如确实属于银行拒贷情形也表示愿意履行一次性付清购房尾款，然而被告违反双方约定对原告置之不理，且拒收原告购房尾款38.5万。被告在未提交按揭银行的拒贷证明，即向原告要求购房尾款一次性付清的行为违反相关法律程序，意图恶意违约。且通过本诉被告反诉和举证，确认了在办理按揭贷款过程中，经被告、本诉原告郭秀云、第三人黄林清三方协商，关于涉案交易房产的权利义务已全部转移给了原告郭秀云，有本诉被告的反诉状及于2016年5月12日签订了《商品房买卖合同》为证，但本诉被告并未将已签订的合同交由本诉原告的一份。本诉原告与第三人于2016年10月12日已离婚，对此事实，本诉被告也在反诉状和举证的离婚证加以确认，本诉原告与第三人已无亲属关系，本诉原告郭秀云属完全独立的买受人。综上，鉴于房价上涨，本诉被告作为开发商意图通过拒收本诉原告的购房尾款，欲恶意成就本诉原告逾期违约的条件，收回涉案房产，基于本诉被告的反诉进一步确定了本案的部分事实，为维护原告的合法权益，望准如所请。本诉原告对其陈述的事实提供如下证据：1、原告身份证复印件；2、国家企业信息查询；3、商品房订购书、商品房买卖合同；4、催款通知、村委会证明；5、借款协议书、收款收据、银行转账记录；6、律师代理费。本诉被告辩称，原告郭秀云、第三人黄林清违约在先，合同依法应予解除，其诉请被告继续履行合同，没有事实和法律依据，依法应予驳回。鉴于原告郭秀云、第三人黄林清在商品房买卖合同履行过程中未在规定的期限内一次性付清房款，违约在先的事实，被告已向惠阳区法院提起反诉，要求解除合同，并由原告郭秀云、第三人黄林清承担违约责任。具体事实经过在反诉状中已经详细陈述。这里强调几个事实，一是商品房买卖合同2016年5月12日与原告郭秀云、第三人黄林清签订成立，2016年10月20日变更合同主体，变更为与原告郭秀云单独签订，内容不变。二是被告2016年5月12日、2016年10月20日、2016年12月7日多次与原告郭秀云、第三人黄林清共同前去办理合同按揭贷款手续，时间长达6个多月。三是按揭贷款手续未能办理的原因责任在于原告郭秀云、第三人黄林清账户流水、个人征信、资料不真实等问题。四是合同附件五补充协议第二条约定“因买受人原因、国家政策原因或其他原因导致无法成功办理银行按揭贷款的，或在本协议签订之日起3个月内未成功获得银行按揭贷款的，买受人应在出卖人通知之日起15日内缴清房款给出卖人，逾期按应付金额每日2‰向出卖人支付违约金。逾期未能缴清的，出卖人有权解除商品房买卖合同并另行出售房屋，买受人无异议。出卖人依本条解除商品房买卖合同，买受人应于出卖人发出解除合同通知之日起30日内到出卖人售楼处办理退回已付房款手续并退回已付房款（不计利息），同时买受人应按购房总价款的20%向出卖人支付违约金，该违约金在应退房款中直接扣除。”五是被告已正式发出了催款通知，2016年12月21日邮件已签收，证明原告郭秀云、第三人黄林清已应当知晓该通知的具体内容，至于谁代收，什么时候转交与被告无关。六是原告郭秀云、第三人黄林清在合同约定的15日内没有前来缴款。所以，被告一直在依约办事，违约的是原告郭秀云、第三人黄林清。原告郭秀云、第三人黄林清在起诉书中陈述被告“意图恶意违约”，完全是不顾事实，恶意诽谤中伤被告，严重伤害了被告的感情。因被告已提交反诉状，请法院依法查明事实，驳回原告郭秀云、第三人黄林清该项诉讼请求，并支持被告的反诉请求。二、原告郭秀云、第三人黄林清诉请被告办理商品房合同登记备案手续和商品房预告登记没有合同依据，依法应予驳回。合同附件五补充协议第十一条明确约定：“买受人未通过银行按揭贷款审批的，或买受人未付清购房款的，出卖人有权不向相关部门办理商品房预售（或销售）合同备案登记手续。”本案中，原告郭秀云、第三人黄林清既未通过银行按揭贷款审批，又未在合同规定的期限付清购房款，被告当然有权不办理相关手续。原告郭秀云、第三人黄林清在起诉书中陈述被告“迟迟未依法办理商品房合同登记备案手续和商品房预告登记”与事实不符，且被告已反诉解除合同，所以，原告郭秀云、第三人黄林清该项诉请依法应予驳回。三、原告郭秀云、第三人黄林清诉请被告交房同样没有合同依据，依法应予驳回。合同附件四补充协议第三条第5项明确约定：“买受人未付清全部购房款（含银行按揭手续未办妥）之前，出卖人有权拒绝向买受人交房且不承担逾期交房责任。”本案中，原告郭秀云、第三人黄林清既未通过银行按揭贷款审批，又未在合同规定的期限付清购房款，被告当然有权拒绝向买受人交房。现被告已反诉解除合同，所以，原告郭秀云、第三人黄林清该项诉请同样也依法应予驳回。四、原告郭秀云、第三人黄林清诉请被告承担本案诉讼费、担保费、保全费没有事实依据，依法不应当得到支持。合同附件五补充协议第十四条明确约定：“……，败诉方承担因诉讼发生的费用，包括但不限于案件受理费、保全费、律师费、公诉费、合同备案预告登记注销费用等。”原告郭秀云、第三人黄林清在合同履行过程中违约在先，其诉请被告承担本案诉讼费、担保费、保全费没有事实依据，当然依法不应当得到支持。本诉被告对其辩称的事实提交证据：1、反诉人营业执照副本、法定代表人身份证明；2、二被反诉人的身份证复印件；3、商品房订购书、商品房买卖合同；4、反诉人关于办理银行按揭情况说明；5、被反诉人办理按揭手续提交的个人征信、账户流水、离婚证明、收入证明等材料；6、郭秀云20**年12月7日个人贷款申请审批表；7、催款通知书；8、辽湖邮局国内挂号信函收据、信函查询结果；9、委托代理合同、律师服务收费管理实施办法。反诉原告巨龙房地产开发（惠州）有限公司提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告郭秀云的商品房买卖合同；2、判令反诉被告郭秀云、第三人黄林清向反诉原告支付合同名下房产总房款55万元的20%计110000元的违约金；3、判令反诉被告郭秀云、第三人黄林清向反诉原告支付本诉、反诉事宜的律师代理费35400元；4、本案全部诉讼费用由反诉被告郭秀云、第三人黄林清承担。事实与理由同其答辩状一致。反诉原告巨龙房地产开发（惠州）有限公司对其陈述的事实提供的证据与其本诉答辩证据一致。反诉被告郭秀云答辩称，通过反诉原告的反诉可以确定两个事实，第一根据其反诉状可知其在明知反诉被告郭秀云与第三人黄林清已办理离婚，并于2016年10月20日，黄林清与郭秀云及反诉原告协商变更了合同买卖人的主体为原告郭秀云一人，由此可知，黄林清除了与前期付款有关以外，合同的权利义务均转给了郭秀云。第二反诉原告在明知合同权利义务转给反诉被告郭秀云的情况下，仍然依照他方拟定的格式条款内容送达给非合同义务当事人的黄林清，并由此发生的催款期限，并强行要求郭秀云履行设定的期限，是一种恶意的行为。最后，反诉被告郭秀云随时可以一次性付款，要求继续履行合同。反诉被告郭秀云为其答辩意见提供的证据与其在本诉提交的证据一致。第三人黄林清的答辩意见与反诉被告郭秀云一致。本院根据上述证据，经审理查明，2015年6月15日第三人黄林清与本诉被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司签订一份《商品房定购书》，约定第三人黄林清认购本诉被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司开发的位于惠州市××区淡水白云××路内环××房。房款总价为550000元，首付款165000元（含签订本认购书时应立即支付的定金20000元）应于2016年5月10日之前付清，余款385000元办理银行按揭。上述定购书签订后，第三人黄林清与本诉原告郭秀云陆续支付了首期款165000元，并支付了维修基金11000元。上述款项支付后，第三人黄林清、本诉原告郭秀云曾与本诉被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司就上述房产的购买事宜签订一份《广东省商品房买卖合同》，虽三方均有签字确认但并未署合同签订的日期。之后，第三人黄林清与本诉原告郭秀云于2016年10月12日办理了离婚登记手续，因第三人办不到按揭贷款，经第三人及本诉的原、被告三方协商就涉案房产买卖事宜，重新确认以本诉原告郭秀云为合同当事人与本诉被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司重新签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定：本诉原告郭秀云购买本诉被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司开发的位于惠州市××区淡水白云××路内环××房，房屋总价为55000元，首付款为165000元，余款385000元有银行按揭贷款支付。附件四合同补充协议还约定：若因买受人不符合银行按揭贷款条款而无法办理银行按揭的，买受人应于银行通知或出卖人通知起三十日内一次性付清全部房款，逾期视为买受人违约，出卖人有权解除合同并要求买受人按房款总价的20%支付违约金。附件五合同补充协议再次约定：因买受人原因、国家政策原因或其他原因导致无法成功办理银行按揭贷款的，或在本协议签订之日起3个月内未成功获得银行按揭贷款的，买受人应在出卖人通知之日起15日内缴清房款给出卖人，逾期未能缴清的，出卖人有权解除商品房买卖合同，同时买受人应按购房总价款的20%向出卖人支付违约金，该违约金在应退房款中直接扣除。上述合同及补充协议签订后，本诉原、被告即共同向银行申请银行按揭贷款，因提供的按揭贷款手续不符合银行部门的相关规定，未获银行审批通过。故本诉被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司于2016年12月15日向本诉原告及第三人发出《催款通知书》，通知其二人接到本通知之日起五日内一次性付清涉案房屋尾款。本诉被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司以挂号信的形式将上述《催款通知书》邮寄至本诉原告及第三人的户籍地，亦是本诉原告在《广东省商品房买卖合同》中确认的通讯地址，邮件于2016年12月21日妥投。本诉原告收悉上述《催款通知书》后，未向本诉被告支付剩余房款，而是于2017年1月18日向本院提起诉讼。另查明，第三人黄林清与本诉原告郭秀云在与本诉被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司签订定购书及第一份《广东省商品房买卖合同》前为夫妻关系，且首期款165000元及维修基金11000元亦是在夫妻关系存续期间支付，但于2016年10月12日办理了离婚登记手续，并重新确认以本诉原告郭秀云为合同当事人与本诉被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司重新签订一份《广东省商品房买卖合同》。故郭秀云及黄林清起诉时均以原告的诉讼地位提起诉讼，后两人协商申请变更诉讼主体，申请变更黄林清为本案第三人，本院予以准许。再查明，本诉原、被告为提起本案诉讼均有委托相关律师事务代理，本诉原告与广东鸿浩律师事务所签订代理合同，并支付律师代理费35400元，本诉被告与广东百德律师事务所签订代理合同，合同约定律师代理费为35400元。本院认为，原、被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》及附件均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同。原告郭秀云及第三人黄林清亦依照合同约定支付了首期款及维修基金。原告郭秀云与被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司向银行就剩余房款申请按揭贷款，因提供的按揭贷款手续不符合银行部门的相关规定，未获审批通过致使被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司不能收到剩余房款，被告的合同目的不能实现，被告据此向原告及第三人发出《催款通知书》，但原告接到通知书后，未能按约定时间向被告一次性付清购房尾款，故被告反诉解除其与原告郭秀云之间的《广东商品房买卖合同》，有事实及法律依据，予以支持，合同解除后，原告郭秀云与第三人黄林清支付的首期购房款165000元及维修基金11000元应予退还。关于原告郭秀云第一、二、三、四、五项诉请请求，因银行贷款未获审批通过，原告郭秀云确实存在未能按约定支付剩余房款的事实，导致被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司的合同目的未能实现，故本院支持被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司解除合同的诉请后，原告郭秀云的上述诉讼请求已无事实依据，故不予支持。关于原告郭秀云答辩称，被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司《催款通知书》的送达问题，虽被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司发出在挂号信填写的收件人是第三人黄林清，但邮寄地址为原告郭秀云的户籍地址，且为其在《广东省商品房买卖合同》中确认的通讯地址，故本院认定被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司已依法向原告郭秀云送达了《催款通知书》，《催款通知书》于2016年12月21日妥投，而原告郭秀云于2017年1月18日向本院提起诉讼，已过28天，无论是《催款通知书》上的付款期间还是合同约定的付款期间，均已超过，故对原告郭秀云关于《催款通知书》的答辩意见，本院不予采纳。另关于被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司反诉原告郭秀云支付违约金110000元的诉请，虽合同附件五第二条有约定若国家政策原因或其他原因导致无法成功办理银行按揭贷款的，其解除合同后有权请求购房者支付违约金，但该格式条款加重了购房者的责任，故该格式条款应认定为无效条款，故对被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司该部分诉请，理由不充分，不予支持。再关于原告郭秀云及被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司均诉请对方支付律师代理费问题，原告郭秀云诉请的律师费虽然提供了代理合同及律师费发票作为证据佐证，但因原告郭秀云的主要诉请均被本院予以驳回，其应承担败诉带来的诉讼费等相关费用的支出，故对原告郭秀云诉请的律师代理费，本院不予支持。被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司仅提供了律师委托代理合同，并未提供相关发票证实律师代理费的实际支持，故本院亦不予支持被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司律师代理的诉请。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第九十四条、第一百一十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告郭秀云于2016年5月12日与被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》。二、被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还首期购房款165000元及维修基金11000元给原告郭秀云及第三人黄林清。三、驳回原告郭秀云其他诉讼请求。四、驳回被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司其他反诉请求。本案本诉受理费4651元（已减半），保全费3270元，共计7921元由原告郭秀云负担，反诉费1704元由被告巨龙房地产开发（惠州）有限公司负担1604元，由原告郭秀云负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  杨伟国二〇一七年九月二十九日书记员  李春琴