广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终5953号上诉人（原审原告）：佛山市三水年丰投资开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：梁健开。委托诉讼代理人：杜圣操，广东浩淼律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州工商学院，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：邵宝华。委托诉讼代理人：张卫东，广东翔途律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊，男，1963年11月9日出生，黎族，住广东省广州市花都区。原审第三人：邵宝华，男，1969年5月23日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：张卫东，广东翔途律师事务所律师。原审第三人：梁健开，男，1963年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：吴志林，广东迅衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚良朋，广东迅衡律师事务所律师。上诉人广州工商学院因与上诉人佛山市三水年丰投资开发有限公司（以下简称年丰公司）、原审第三人邵宝华、梁健开合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初3332号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。广州工商学院提起上诉请求：1.撤销一审判决，依法认定合同有效；2.本案的一、二审诉讼费用全部由年丰公司负担。事实和理由：一、一审判决认定双方意思为土地出让关系及合同主体错误。2009年12月，广州工商学院与年丰公司签订《广州工商职业技术学院三水校区的合作办学框架协议》，2010年1月签订《合作办学框架协议补充协议》。之后广州工商学院依约全面履行合同，迄今对三水校区投资已达8亿多元，学校拥有教职员工1300余人，在校学生21000余人。《补充协议》约定，“C.余下的已规划给学院使用的地块，标号为A-11（面积约350亩），各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让丙方，丙方须支付600万元作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让的进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩），余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方。”依上述协议，年丰公司将拥有使用权的该宗土地交付广州工商学院使用，广州工商学院交付定金600万元。该宗土地的现状是，年丰公司通过租赁方式取得50年的土地开发使用权，土地所有权的性质是集体用地，建设规划是教育用地。A-11地块的约定涉及用地的申请、征用、出让合同签订、出让金支付等事项，这些事项和申办程序年丰公司作为开发区建设单位和投资人，广州工商学院作为用地单位都是清楚的。根据当时的土地使用现状及合作进程，合同双方认为广州工商学院完全可以合法取得用地登记，故双方约定由广州工商学院作为用地主体，年丰公司代为办理用地申请等登记手续，判断的佐证理由有二：（一）根据“丙方按用地转让的进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩）”的约定可知，办理A-11地块用地的申请、缴纳出让金、签署出让合同、使用权出让登记等手续，明确表示了是以广州工商学院的名义进行，广州工商学院是用地主体。其中的（约7万元/亩）标注，指的是当时土地出让市场的交易价格，也就是说，双方约定的是由广州工商学院与政府土地管理部门签署土地出让合同，土地受让的主体是广州工商学院，年丰公司仅是处于土地使用权出让合同代办人地位的履约辅助人，而非合同当事人。至于“各方同意丙方以每亩18万元的价格计算”的约定，系由年丰公司以180000元/亩包干的价格为广州工商学院办理国有土地使用权出让登记，扣除（约7万元/亩）的出让金的余额由年丰公司用于集体土地征用的补偿等开支，盈亏风险由年丰公司自行负担。以上分析可以看出，该条款包含两个意思，一是代为办证的约定，一是费用支付、结算的约定，但多个意思并不导致合同性质的变化。（二）年丰公司提交的起诉书中称：“A-11号土地实际面积358.75亩，未办理由土地使用权证，广州工商学院又不提供学院项目资料办理A-11号土地使用权证，……”。由需要“提交学校的资料”的表述也可以看出，双方均知道必需使用广州工商学院的教学资格才能符合土地规划的主体要求，才能向政府土地部门提出用地的申请。通过对本条款的真实意思分析可以知道，虽然条款字面书写的是年丰公司将土地使用权转让给广州工商学院，但是双方的本意是由年丰公司受托代为办理用地申请、出让登记等手续，广州工商学院负担所需费用。合同约定的出让土地使用权的主体是政府土地管理部门和广州工商学院，而不是一审判决认定的由年丰公司将A-11地块的使用权出让给广州工商学院。本款的约定并不存在违法和无效的情形，应予以鼓励、保护合法交易，一审判决没有探及合同双方的真实意思，系合同解释方法错误。二、合同条款有效，双方应继续履行。2007年3月18日，年丰公司与广东省佛山市三水区××镇××村委员会××村民小组（以下简称××村民小组）签订《土地租用合同》，××村民小组将A-11地块在内的共计约460余亩土地以50年期限出租给年丰公司，年丰公司在2057年3月31日前拥有完全的租赁开发使用权。也就是说，年丰公司对A-11地块的租赁使用权是有权作为交易对象交付广州工商学院使用的。根据国土规划批文，A-11地块的使用性质已经确定为教学用地，广州工商学院完全符合该地块的使用权受让资格，年丰公司具备继续履行为广州工商学院办理土地使用权登记的条件。况且，2010年初，A-11地块已年丰公司规划建设使用，早已形成学校教学设施整体不可分割的一部分。故该地块现实中也无法予以返还。本案并不是一个简单的合同交易，而是涉及到2万余名学生和地方高等教育资源配置的重大社会公益项目，虽然年丰公司存在严重逾期办理用地申请的违约行为，但合同双方均具备继续履行合同的能力，合同目的仍可以实现。所以，一审判决认定合同条款无效错误。三、一审判决法律适用错误。一审法院引用的《中华人民共和国土地城镇国有土地出让条例》并不存在，引用土地出让的规定及判决的理由，与本案合同交易的法律适用也没有关系。年丰公司提起上诉请求：1.维持一审判决的第一项；2.撤销一审判决第二、三项；3.改判支持年丰公司一审的全部诉讼请求；4.本案诉讼费用全部由广州工商学院负担。事实和理由：一、一审判决未列明当事人所提交的证据材料及彼此之间对相对方所提供证据的质证意见。二、一审判决认为合同虽无效，但广州工商学院据此取得的财产却无须返还错误。1.一审判决认为广州工商学院无须返还土地的第一个理由，是存在转化为合法履行的可能性。但司法审判关注的只能是现实的可操作性或在未来可确定时间内的可操作性，而不能是毫无任何计划、步骤和安排的主观臆测之可能性。就本案而言，由于缺乏用地指标，从前述协议签订至今已经历了6年之久，可以确定地说，就案涉土地而言，其通过所谓招拍挂流程取得土地使用权的可能性几乎没有。2.一审判决认为广州工商学院无须返还土地的第二个理由，是会损害学校的教学秩序及公共利益。但这种说法是故意回避了广州工商学院违法建设的事实。首先，广州工商学院无视法律规定，在明知A-11号土地是尚未办理土地征用手续的农村集体用地的前提下，故意违法进行建设，其行为根本不值得同情，更不能够支持；其次，如果广州工商学院基于前述违法建设而获得教育部批复为本科院校，那么，这个所谓的“本科院校”也必然是不合法的，是应当予以撤销的。由于前述投资建设及院校审批均系广州工商学院明知的前提下故意实施的违法行为，其不利法律后果只能由广州工商学院自己承担，决不可能也不允许转嫁给年丰公司。至于公共利益，也必须是合法利益，而不是集体违法而强行获得的团体利益。3.一审判决认为广州工商学院无须返还土地的第三个理由，是年丰公司违反了诚实信用原则。《合作办学框架协议补充协议》的“第二、C”条款之所以无效，是因为A-11号土地尚未国有化且年丰公司不具备出让土地的资格，是基于法律禁止性规定而确认无效的，并非因为年丰公司主观上意图悔约而人为地促成其无效，那么，年丰公司又何来违反诚实信用原则。三、一审判决未考虑年丰公司合法权益。首先，案涉土地是能够返还且有必要返还的；其次，即使判决广州工商学院不返还土地，也应当同时判决对年丰公司进行折价赔偿。四、广州工商学院应按照同一地段的其他地块租金标准向年丰公司支付案涉土地占有使用费。年丰公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决年丰公司与广州工商学院、邵宝华、梁健开于2010年1月12日签订的《合作办学框架协议补充协议》的“第二、c”条款“第二、c.余下的已规划给学院使用的地块（详见××职业技术学院规划图），标号为A-11（面积约350亩），各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让给丙方，丙方须支付600万元人民币作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让地进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩），余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方”无效；2.判令广州工商学院停止占用位于佛山市三水××工业区××小区西区的A-11号土地（面积358.75亩）；3.判令广州工商学院拆除位于佛山市三水××工业区××小区西区的A-11号土地（面积358.75亩）上的运动场、驾校教练场、地上构筑物，将土地恢复原状；4.判令广州工商学院向年丰公司支付位于佛山市三水××工业区××小区西区的A-11号土地（面积358.75亩）的最近二年的占有使用费9184459.20元，占有使用费自起诉之日起按照每月382685.80元计至实际停止占用之日止；5.本案诉讼费用全部由广州工商学院承担。一审法院查明事实：2008年8月28日，广东省人民政府作出粤府函2008号137号《关于同意筹建佛山××职业技术学院的批复》，同意年丰公司筹建佛山××职业技术学院。2008年10月28日，佛山市规划局三水分局向年丰公司颁发位于广东三水工业园区××开发区西区A-9，A-10，A-11、A-12号土地的建设用地规划许可证，项目名称为广东××职业技术学院。2009年6月1日，佛山市三水区发展和改革局向年丰公司下发《关于佛山市××职业技术学院首期一区工程项目核准意见的函》，同意年丰公司建设佛山××职业技术学院项目，项目建设地址为广东三水工业园××开发西区A-9，A-10，A-11、A-12号地，首期一区建设地址为A-9号地。2009年12月10日，年丰公司与广州工商学院、邵宝华、梁健开签订《合作办学框架协议》，拟在佛山××职业技术学院项目用地的基础上，合作筹建广州工商职业技术学院三水校区。2010年1月12日，年丰公司与广州工商学院、邵宝华、梁健开签订《合作办学框架协议补充协议》，双方约定：乙方（年丰公司）在土地转让过程中，由于受政策及土地他项权影响的原因，不能如期把500亩以上土地转让到甲方（广州工商学院）名下，经各方协商，达成如下一致意见：a.丙方按办理国有土地使用证进程的需要，支付合计不超过6100万元人民币给乙方，作为在金融机构取消土地他项权登记的费用，并根据办证需要，直接代乙方支付办证的各项税费。b.乙方和戊方有义务在2010年3月底前将乙方名下的A-9、A-10号土地转到甲方名下，另将二期及标敦地块由原来的工业用地用途改为教育用地用途，并于2010年4月底前过户到甲方名下。C.余下的已规划给学院使用的地块(详见××职业技术学院规划图)，标号为A-11(面积约350亩)，各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让给丙方，丙方须支付600万元人民币作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让的进度向相关部门直接缴纳各项税费(约7万元/亩)，余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方。d.原丙方借给戊方人民币3000万元的条款取消。原戊方借甲方的人民币600万元转成A-11用地的定金。e.各方同意在乙方名下的A-9、A-10及二期土地，丙方以红线面积每亩人民币18万元的价格计算(超出红线面积的蓝线面积按人民币10万元/亩计算)、建筑物按每平方米人民币900元价格承让。总价格应为A-9：177.69亩×18万元/亩+14.01亩×10万元/亩=3338.52万元；A-10：149.86亩×18万元/亩+14.34亩×10万元/亩=2840.88万元；二期土地：97.4亩×18万元/亩+20.48亩×10万元/亩=1958万元；二期土地上的建筑物：21729m×0.09万元/m'=1955.61万元；三项合计：人民币10093.01万元。以上款项扣除了丙方代为支付的取消土地他项权登记的款项6100万元人民币，及戊方应付的首期投资款1100万元人民币，余款丙方应在2010年10月支付给乙方。f.标敦地块由乙方和戊方负责协助丙方向佛山市标敦汽配科技有限公司承让，价格为每亩17.5万元人民币，税费由丙方负责，以上费用由丙方直接向标敦支付。2010年1月5日，广东省教育厅向广州工商学院下发《关于广州工商职业技术学院征地建设新校区的复函》，同意广州工商学院在佛山市三水区征地950亩创建新校区。2010年8月31日，广东省教育厅下发粤教规函[2010]137号《关于广州工商职业技术学院启用三水校区请示的批复》，同意广州工商学院在各类校舍和配套设施完工并经验收合格的基础上，启用三水校区。2010年11月17日，佛山市三水区发展规划和统计局向广州工商学院作出《关于佛山市××职业技术学院工程项目投资主体变更核准意见的函》，同意佛山市××职业技术学院工程项目投资主体变更为广州工商职业技术学院。该项目变更后，原已立项的首期一区工程项目的建设地址、建设内容、建设规模、投资估算、招标核准等保持不变，具体按照原批文的要求执行。2010年11月2日，佛山市三水区××镇国土城建和水务局、佛山市城乡规划局同意将编号为建字第××号、编号为建字第××号建设工程规划许可证的建设单位变更为广州工商职业技术学院。2014年5月27日，教育部下发教法行[2014]146号《关于同意在广州工商职业技术学院基础上建立广州工商学院的函》，同意在广州工商职业技术学院基础上建立广州工商学院，同时撤销广州工商职业技术学院的建制。2016年8月29日，佛山市三水区××镇国土城建和水务局向广州工商学院作出《关于广州工商学院三水校区土地问题的答复》，内容为：广州工商学院三水校区地块总用地面积816.83亩，根据《××镇土地利用总体规划图》核查，已具备建设用地规模的有768.43亩，其中，在有建设规模的范围内仅有426.95亩已办理了国有土地使用证。截至复函时，该地块仍有48.4亩土地未落实建设用地规模。关于完善土地使用手续的问题佛山市三水区××镇国土城建和水务局意见如下：第一，在土地已征收及兑现完所有征地补偿款和征地时对农民的承诺且农民无意见的条件下，佛山市三水区××镇国土城建和水务局可按照相关政策程序，对有建设用地规模的地块分期、分批办理用地报批手续。第二，用地报批完成后，有批文的用地须按照相关政策程序要求，进行招拍挂流程，公开出让土地。广州工商学院可以参与拍卖。第三，关于来函中提到广州工商学院已交付了首期土地转让资金的情况。经查，××镇政府目前并未收到任何广州工商学院交付的土地款，且无任何票据、账簿记录证明土地款的存在。广州工商学院经招拍挂手续后如成功竞得该地块使用权，必须按政策缴交出让价款和相关税费。且按现有土地管理政策，土地价款不能退还。另查明，广州工商学院已经办理A-9、A-10号土地的国有土地使用权证，A-11号土地系年丰公司通过与××村民小组签订土地租用合同的形式取得处分权。目前尚未办理相关的征用手续，广州工商学院已在A-11号土地上建设了运动场、驾技教练场、餐厅等设施。再查明，2009年11月30日，广州工商学院向梁健开支付借款600万元。根据《合作办学框架协议补充协议》的约定，该600万元己转成A-11号土地的定金。一审法院认为，一、关于《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》的签订背景：年丰公司在与广州工商学院签订《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》之前已经广东省政府批复同意筹建佛山××职业技术学院，佛山市规划局三水分局向年丰公司颁发位于广东三水工业园区××开发区西区A-9，A-10，A-11、A-12号土地的建设用地规划许可证，项目名称为广东××职业技术学院。此后，年丰公司未能按期筹办佛山××职业技术学院，在取得相关职能部门的同意后，与广州工商学院合作筹建广州工商职业技术学院三水校区，从而与广州工商学院签订《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》。上述协议，除涉及A-11号土地转让条款外的其他内容，符合相关的法律规定，属于有效约定。二、关于《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》中有关A-11号土地转让的相关条款的效力问题。由于年丰公司不具备土地征用、土地出让的权利资格且在与广州工商学院签订《合作办学框架协议》及《合作办学框架协议补充协议》时，也未取得涉案土地的使用权，涉案土地仍属于集体土地性质。依照《中华人民共和国土地城镇国有土地出让条例》第十一条之规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”，所以年丰公司在与广州工商学院签订《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》有关A-11号土地转让的相关条款无效；三、关于A-11号土地转让条款无效后的法律后果问题。依照《中华人民共和国合同法》相关规定，合同无效后，广州工商学院取得的财产应予返还。但从本案实际情况看，具有以下特殊原因：第一、根据佛山市三水区××镇国土城建和水务局的答复意见，广州工商学院对A-11号土地可以在办理土地征用后，通过招拍挂流程取得土地使用权，从而转化为合法使用的履行可能性；第二、广州工商学院在A-11号土地上已经建设了相关的教学设施，并经教育部批复为本科院校，若简单因为无效返还涉案土地将严重损害学校的教学秩序以及损害公共利益；三、年丰公司明知其对A-11号土地无相应的权限和资格，仍与广州工商学院签订《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》,现为自身利益最大化，请求一审法院确认年丰公司与广州工商学院、邵宝华、梁健开于2010年1月12日签订的《合作办学框架协议补充协议》的“第二、c”条款“第二、c.余下的已规划给学院使用的地块（详见××职业技术学院规划图），标号为A-11（面积约350亩），各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让给丙方，丙方须支付600万元人民币作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让地进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩），余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方”无效，属于违反诚实信用原则的行为。因此，对于年丰公司要求确认年丰公司与广州工商学院、邵宝华、梁健开于2010年1月12日签订的《合作办学框架协议补充协议》的“第二、c”条款“第二、c.余下的已规划给学院使用的地块（详见××职业技术学院规划图），标号为A-11（面积约350亩），各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让给丙方，丙方须支付600万元人民币作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让地进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩），余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方”无效以及拆除相关教学设施，恢复原状的请求，一审法院不予支持；四、关于广州工商学院应否向年丰公司支付A-11号土地占用费问题，由于双方《合作办学框架协议》以及《合作办学框架协议补充协议》中均未对A-11号土地审批、办证期间的占用费作出明确约定，年丰公司在诉讼也未举证证明其占用费损失，所以年丰公司的诉请广州工商学院向年丰公司支付位于佛山市三水××工业区××小区西区的A-11号土地（面积358.75亩）的最近二年的占有使用费9184459.20元，占有使用费自起诉之日起按照每月382685.80元计至实际停止占用之日止的请求证据不足，一审法院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《中华人民共和国土地城镇国有土地出让条例》第十一条之规定，判决：一、确认《合作办学框架协议补充协议》》中第二条c条款：“第二、c.余下的已规划给学院使用的地块，标号为A-11（面积约350亩），各方同意丙方以每亩18万元的价格计算，由乙方转让给丙方，丙方须支付600万元人民币作为承让以上土地的定金，丙方按用地转让地进度向相关部门直接缴纳各项税费（约7万元/亩），余款在办好土地使用证之日起一年内由丙方直接支付给乙方”无效；二、驳回年丰公司的其他诉讼请求。案件受理费81091元，由年丰公司负担。二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点有：1.案涉《合作办学框架协议》及《合作办学框架协议补充协议》中有关A-11号土地的相关条款之效力认定；2.广州工商学院应否将案涉标号A-11地块返还予年丰公司并负责拆除相关地上建筑物；3.广州工商学院应否向年丰公司支付案涉A-11号地块占用费的问题。第一，关于案涉《合作办学框架协议》及《合作办学框架协议补充协议》中有关A-11号土地转让的相关条款之效力认定问题。根据一审法院查明的事实看，案涉A-11号土地系年丰公司向案外人××村民小组以承租的形式取得相应的使用权益。就该土地的性质而言，属农村集体土地，且2008年10月28日佛山市规划局三水分局向年丰公司颁发案涉A-11号地块的建设用地规划许可证。上述合同签订时，年丰公司未依法取得案涉A-11号地块的土地使用权，并不具备相应的转让土地使用权之资格，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，年丰公司未取得案涉土地使用权而签订的关于案涉土地转让之约定，并不影响双方当事人相关合同条款的效力，而只是涉及并影响该合同条款的实际履行问题。故案涉《合作办学框架协议》及《合作办学框架协议补充协议》中有关A-11号土地转让的相关条款应为有效条款。在合同相关条款成立并有效的前提下，基于作为建设用地变更土地使用权登记主体还需要依法经过土地征收并通过招拍挂程序进行国有建设用地使用权转让流程之事实，合同当事人如何办理土地征收、用地报批手续、依法办理招拍挂手续，属于合同的具体履行过程。一审判决对此认定错误，本院迳予纠正。第二，关于广州工商学院应否将案涉标号A-11地块返还予年丰公司并负责拆除相关地上建筑物的问题。对此，本院认为，如前所述，案涉合同及相关条款内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在此前提下，案涉土地亦已经事实上交付广州工商学院使用，广州工商学院在该地块上已经建设了相应的教学设施，并经教育部批复为本科院校，况且其于当时用地的规划用途亦属于教育用地，故此，广州工商学院继续使用该地块具有合同依据，年丰公司的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。第三，关于广州工商学院应否向年丰公司支付案涉A-11号地块占有适用费的问题。基于前述，从双方当事人签订的《合作办学框架协议》及《合作办学框架协议补充协议》中对于双方之间的权利义务、案涉地块的使用方式等具体约定事项来看，本案纠纷涉及的并非是一个简单的土地租赁或者其他有偿使用关系，广州工商学院应否向年丰公司支付土地占有使用费的确定应以上述协议的约定内容为主要依据进行判断。而基于前述，案涉协议均为有效合同，且亦在实际履行过程中，那么，在案涉合同未被依法确认无效或被解除的情况下，案涉地块在完成全部流转手续并完成变更登记之前，双方当事人对于广州工商学院就案涉土地应否支付使用费并未作出明确约定，故对于年丰公司的该项上诉主张，因缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。综上，年丰公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。广州工商学院的上诉请求，理由充分，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2016）粤0607民初3332号民事判决；二、驳回佛山市三水年丰投资开发有限公司的全部诉讼请求。二审案件受理费81141元，由上诉人佛山市三水年丰投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年九月二十六日书记员  陆灏珺