江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终6183号上诉人（原审被告、反诉原告）：俞峰，男，1974年7月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：颜芳，女，1976年7月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：商智成，男，1978年1月17日出生，汉族，住江苏省苏州市。原审第三人：昆山北区房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇人民南路15-14号楼2066室。法定代表人：林宏毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐起明，该公司员工。上诉人俞峰、颜芳因与被上诉人商智成、原审第三人昆山北区房产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2016)苏0583民初16395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。俞峰、颜芳上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判一审判决第一、二项；2、一、二审案件受理费由商智成负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，程序违法，故意的偏袒商智成。合同无效。合同签订时，上诉人颜芳是被欺瞒，事实不知情。房屋买卖合同上首付金额378000元有重大争议。2、合同订立时，并无房屋产权人颜芳签字及委托书。合同房屋价格及首付金额，和合同上无法对应。存在重大问题及欺骗性，有失公平。商智成违约在先，未按合同日期支付定金。商智成辩称，1、我在6月25日签订房产买卖的合同。在7月23日当时支付了298000元钱。当时是颜芳本人收款。2、自始至终没有任何人跟我提出颜芳要重签合同。后来中介又跟我讲颜芳一共要涨价十万。我方不同意。3、对方提到的相差50000元钱的事情，我按合同约定将五万元定金给了中介，具体中介如何支付给俞峰我不清楚。昆山北区房产咨询有限公司辩称，关于50000元钱合同上有约定，3万是定金，2万是尾款，我方收到五万后，我方支付给俞峰3万元，2万在我方这里。我们是6月25日签约的，7月23日将这笔钱转账至颜芳账户，用于还贷，收款账户是由颜芳自己提供，一直到10月期间，我方一直在和俞峰沟通联系办理过户手续，但是对方一直到10月份他项权证解除抵押出来，俞峰提出涨价10万元。我方协调不成只好约双方见面还是没有协调成功。商智成向一审法院起诉请求：1.俞峰、颜芳继续履行《房屋买卖合同》，协助并配合商智成办理位于昆山市玉山镇××支路××室房屋的过户手续；2.本案诉讼费用由俞峰、颜芳承担。俞峰、颜芳向一审法院反诉请求：1.确认双方于2016年6月25日签订的房屋买卖合同无效；2.商智成赔偿违约金50000元；3.本案诉讼费由商智成承担。一审法院认定事实：商智成（乙方）与俞峰（甲方）于2015年10月31日在昆山北区房产咨询有限公司人民南路店（丙方）的居间服务下签订了《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将其名下位于昆山市玉山镇××支路××室房屋出售给乙方，房屋建筑面积68.06平方米，价款为748000元，合同签订时支付50000元作购房定金，双方同意自合同生效之日起60日内，乙方向甲方支付378000元作为房屋首付款，购房定金在支付首付款时冲抵；双方同意于2016年8月25日前办理过户手续，乙方需贷款400000元；甲乙双方若有任何一方未按合同约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金；补充约定为：乙方留20000元尾款存放丙方，待交房完成后由丙方交给甲方……合同还对其他事项作出了约定。该合同载有商智成、俞峰签字及昆山北区房产咨询有限公司人民南路店加盖公司公章。当日，商智成向昆山北区房产咨询有限公司支付20000元，2016年6月29日商智成向昆山北区房产咨询有限公司支付30000元。2016年7月23日，商智成向颜芳转账支付298000元，同日昆山北区房产咨询有限公司向颜芳支付了30000元。昆山北区房产咨询有限公司认可剩余房款20000元现在其处。关于涉案房屋的交易过程，昆山北区房产咨询有限公司的委托诉讼代理人在庭审中陈述：2016年6月25日我带原告去看房，被告不在，看完以后约俞峰过来，双方分歧不大，就签订了买卖合同。当时俞峰说有三套房子联名抵押，有贷款，我们单独一笔也没有办法还，就拖了几个月，原告一直催促，我方也多次联系俞峰，后来俞峰说可以付钱了，我们是之前与颜芳联系好了才去打的首付款，打款的银行账户系被告颜芳本人提供，我们就联系原告把首付打给了他。之后还掉了银行的贷款，10月份的时候被告俩夫妻说要涨价，后来我们联系双方谈了一次，没有谈成功，第二次在10月份又约了一次，也没有谈成，后来一直没有谈下去，原告就起诉了。商智成陈述：签合同时看过房产证复印件，在10月9日到10月28日之间有一天中介跟我讲要涨价。7月23日中介通知我打了首付款。除了10月28日见面协商外没有跟俞峰、颜芳见面协商过。俞峰陈述：签合同时我偷偷摸摸去的，我老婆不知道。签完后一直没有告诉，后来我老婆知道后就说我卖便宜了，要求跟商智成协商一下把交易达成。协商时我跟我老婆都去了，我们表示房价上涨了，希望加个10万元，把交易达成。颜芳陈述：我作为房屋的所有人，签合同当日我并不知情，我认为合同无效。我与俞峰感情不稳定，之前跟俞峰说过这套房子以后我自己要住。到7月23日时我才知情，当时打款时我跟中介在银行，我提出了合同上没有我的签字，金额也不对，合同要重新签过，加点钱，中介也表示合同要修改。中介方一直说要协商，首付款打过来后定金还没给，我催了以后商智成才给的定金，定金给付日期与合同上不符。关于首付款金额。商智成陈述实际首付款金额系348000元。俞峰、颜芳不予认可认为合同无效。昆山北区房产咨询有限公司陈述，合同约定总价为748000元，贷款金额为40万元，余额348000元为首付款，378000元为工作失误。2016年10月28日，昆山北区房产咨询有限公司委托诉讼代理人、商智成、颜芳及俞峰商谈录音中，颜芳及俞峰明确表示涨价10万元，否则不卖。昆山市玉山镇××支路××室房屋登记所有人为颜芳、共同共有人为其配偶即俞峰。商智成于2017年3月30日将剩余购房款400000元提存至一审法院账户。上述事实由房屋买卖合同、收据、转账凭证、回单、微信聊天记录、录音资料及当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，关于本案房屋买卖合同的效力。出卖人在缔约时对标的物是否具有所有权或者处分权，与合同效力无涉。本案中，无论俞峰对涉案房产是否具有完全的所有权、处分权，其与商智成订立的房屋买卖合同均未违反法律禁止性规定。俞峰、颜芳以其不知情为由主张俞峰与商智成之间的房屋买卖合同无效，无法律依据，一审法院不予支持。商智成与俞峰签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，应属合法、有效，双方均应恪守。根据第三人陈述，首付款系与颜芳联系确认后，颜芳提供了银行卡号，之后才通知商智成打款到颜芳账户，颜芳接收了首付款，仅对合同首付款金额提出异议，并没有要求重签合同。颜芳辩称其对房屋买卖合同的签订不知情，事后也要求重签。双方的联系一直是通过昆山北区房产咨询有限公司沟通，买房是大宗交易，商智成及昆山北区房产咨询有限公司均认可是在与颜芳沟通确认的情况下付款，故对于昆山北区房产咨询有限公司的陈述意见一审法院予以确认。颜芳提供其银行卡号，并实际接收购房款的行为，表示其对涉案房屋买卖合同的追认，同时俞峰、颜芳系夫妻关系，基于俞峰的家事代理权，其应受商智成与俞峰签订房屋买卖合同的约束。现商智成已将剩余购房款400000元提存至法院账户，商智成主张继续履行合同，一审法院予以支持，俞峰、颜芳应协助商智成办理昆山市玉山镇××支路××室房屋的过户手续。昆山北区房产咨询有限公司扣押的2万元尾款也应支付给颜芳、俞峰。关于首付款金额。结合商智成及昆山北区房产咨询有限公司的陈述，同时结合合同前后文，一审法院认可合同上签订的378000元系笔误，实际首付款金额系348000元。关于违约责任。商智成在合同签订当日向昆山北区房产咨询有限公司支付了20000元定金，6月29日支付了30000元定金。2016年7月23日支付了298000元房款。买卖双方之间的交易一直是通过昆山北区房产咨询有限公司联系，商智成将定金支付给昆山北区房产咨询有限公司的行为并无不妥，虽其部分定金支付时间晚了几天，但并不构成根本性违约。俞峰、颜芳接受房款后，不配合过户，并要求加价的行为，致使合同无法继续履行，构成根本性违约。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告商智成与被告俞峰于2016年6月25日签订的《房屋买卖合同》继续履行。二、被告俞峰、颜芳于本判决书生效后十日内协助原告商智成办理昆山市玉山镇××支路××室房屋的过户手续；原告商智成在被告俞峰、颜芳履行完过户义务的同时向其支付剩余房款400000元；第三人昆山北区房产咨询有限公司在被告俞峰、颜芳履行完过户义务的同时向其支付剩余房款20000元。三、驳回反诉原告俞峰、颜芳对反诉被告商智成的诉讼请求。本诉案件受理费11280元，保全费4260元，合计15540元，由被告俞峰、颜芳负担。反诉案件受理费5890元，由反诉原告俞峰、颜芳负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，俞峰与商智成订立的房屋买卖合同均未违反法律禁止性规定，合法有效。俞峰对涉案房产是否具有完全的所有权、处分权，不影响合同效力。俞峰、颜芳主张合同无效的理由不能成立。商智成通过昆山北区房产咨询有限公司向俞峰交付定金，其中3万元虽有延迟，但不构成根本性违约。颜芳本人接受首付款的行为，以行为表明对合同效力及与其本人的追认，以及对定金延迟履行的认可。结合合同前后文以及当事人陈述，一审法院认为合同上签订的首付款378000元系笔误，实际首付款金额应为348000元，依据充分。在商智成已履行合同约定义务情况下，颜芳要求调整合同价款，不配合办理过户手续，已构成违约。一审判决合同继续履行并无不当。俞峰、颜芳认为商智成先行违约的上诉理由不能成立。综上，俞峰、颜芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1128元，由上诉人俞峰、颜芳负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年九月三十日书记员  姜 瑛