北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6674号上诉人（原审被告、反诉原告）：李艳波，女，1970年9月13日出生。委托诉讼代理人：王宏利（李艳波之夫），1963年10月28日出。委托诉讼代理人：罗强，北京市营建律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某1，女，1977年11月20日出生。委托诉讼代理人：罗婕，北京京创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东庐，北京京创律师事务所律师。第三人：北京奥华美美容美体会所有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路48号2号楼15A。法定代表人：张晋，总经理。上诉人李艳波因与被上诉人刘某1、第三人北京奥华美美容美体会所有限公司（以下简称奥华美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初5078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。李艳波上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持我的一审反诉请求；2、诉讼费由刘某1负担。事实和理由：1、刘某1未按照协议约定向我出具户口迁出保证金90万元的收据，违约在先；2、一审对过户时间认定错误，导致违约责任承担和租金认定错误；3、刘某1未提交额外费用发生的证据，一审判决我支付额外费用5万元认定事实不清；4、一审法院对我需要返还租金的时间认定错误；5、一审认定双方房屋过户日视为交付日是错误的。刘某1辩称，我同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。奥华美公司述称，同意一审判决。刘某1向一审法院起诉请求：1、李艳波继续履行于2016年4月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2016年7月20日签订的《补充协议》，向我交付诉争房屋；2、奥华美公司协助李艳波履行诉争房屋交付义务；3、李艳波向我支付其同意补偿的50000元；4、李艳波向我支付违约金20万元；5、李艳波向我返还2016年10月20日至2017年2月19日房租111833元以及我垫付的9月、10月物业费2942元；6、本案涉及的诉讼费等相关费用由李艳波承担。李艳波向一审法院反诉请求：1、刘某1向我支付违约金180万元；2、刘某1将90万元户籍押金转入法院账户，待我将户口迁出后，由法院将押金一次性转入我的账户；3、本案本诉及反诉费由刘某1承担。一审法院认定事实：2014年9月22日，李艳波与奥华美公司签订房屋租赁合同，约定李艳波将诉争房屋出租给奥华美公司，租期二年，自2015年1月1日至2016年12月31日。租金每月26500元，押金50000元。2016年4月10日，刘某1（乙方）与李艳波（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋成交价9000000元。签约当日支付定金30万元，商业贷款300万元。甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。签约当日，刘某1支付定金5万元，4月13日支付定金10万元，4月17日支付定金15万元。2016年7月18日，李艳波、王宏利以夫妻名义办理公证委托书，委托姚某、周某代办诉争房屋的产权过户等一切手续。2016年7月19日，刘某1支付房屋首付款480万元，用于偿还李艳波就诉争房屋的银行抵押贷款。该笔钱款交易时间为14:00:23。2016年7月20日，李艳波（甲方）与刘某1（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方同意于2016年7月19日14:00前，与甲方共同到：浙商银行股份有限公司北京分行，代甲方偿还标的房屋现有的抵押贷款480万元。此笔还款额作为《买卖合同》中交易房屋的部分房款。乙方因紧急筹措解抵押款项，产生了额外费用，甲方承担五万元，于房屋交割时直接支付给乙方。完成过户手续、并且办理完毕抵押登记手续后5日内，甲乙双方进行房屋交割，双方当面结清物业、水、电、气、通讯等费用；乙方同意现承租户继续租用至2016年底，但需于交房日由乙方与租户重新签订合同，甲方需配合。如甲方无法于房屋过户前迁出全部户口，甲方同意乙方扣押90万元做为户口迁出保证金，乙方给予甲方两年时间（自房屋过户日起算）用于迁出全部户口，此期限内甲方迁出全部户口，并当面通知乙方确认，乙方于5日内全额退还甲方保证金，逾期按万分之五/日支付罚金。上述情况发生，乙方除贷款金额外的购房余额90万元，作为甲方户口迁出保证金押在乙方处，过户前乙方开具90万元保证金收据给甲方，当日办理过户手续。甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。2016年9月3日，诉争房屋过户至刘某1名下。2016年11月1日，中国建设银行向刘某1出具个人贷款支付凭证，金额为300万元。2017年1月18日，刘某1与奥华美公司签订租赁合同。另，李艳波尚未将户籍从诉争房屋中迁出，并自认自2016年9月3日后继续收取奥华美公司租金共计111833元。对有争议的证据和事实，法院认定如下：刘某1出示短信记录若干，证明李艳波一再提出要将户口保证金共管，李艳波未予质证，法院对上述短信记录予以采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘某1与李艳波签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。就李艳波主张刘某1迟延支付定金一节，李艳波虽主张与刘某1就定金的支付时间达成新的口头协议，但未提交证据证明，法院对此不予采信，从时间上考察，刘某1存在逾期支付定金的情形，因逾期在十日之内，刘某1应按逾期应付款的万分之五/日向李艳波承担违约责任，李艳波据此要求刘某1支付违约金180万元明显不当，法院将对违约金数额予以调整。就李艳波主张刘某1迟延支付房款问题，双方虽在《北京市存量房屋买卖合同》中约定首付款为570万元，但在《补充协议》中对首付款又进行了清晰明确的重新约定，首先是刘某1代李艳波偿还抵押贷款480万元，该笔还款作为房屋的房款，其次是除贷款金额300万元外的购房余额90万元作为户口迁出保证金押在刘某1处。相关条款的表示不存在任何文字歧义，刘某1依约向李艳波支付480万元房款已完成其首付款的支付义务，法院不仅对李艳波所称刘某1迟延或不付房款的说辞不予支持，而且对其诡辩的行为予以批评。就李艳波所称刘某1未开具90万元保证金收据一节，根据法院认可的短信记录显示，李艳波从未向刘某1索要过90万元保证金收据，反而一再要求将90万元保证金的支付方式从押在刘某1处变更为存入双方在工商银行的共管账户，并导致双方之后的矛盾。可见李艳波未收到刘某1保证金收据责任并非刘某1，李艳波据此要求刘某1支付违约金无事实及法律依据，法院不予支持。经双方认可，李艳波现仍未将户籍迁出，则刘某1按照《补充协议》约定，继续自行扣押户口迁出保证金90万元并无不当，李艳波现要求刘某1将90万元户籍押金转入法院账户，纯属无理取闹，法院不予支持。就刘某1要求李艳波交付房屋、奥华美公司予以协助一节，双方均认可关于交付房屋的问题应适用《补充协议》第三条第8项即“完成过户手续、并且办理完毕抵押登记手续后5日内，甲乙双方进行房屋交割，双方当面结清物业、水、电、气、通讯等费用”，经查证，双方当事人自房屋过户日开始，诉争房屋的物业费、取暖费即由刘某1承担，水电费、燃气费由承租人奥华美公司承担，此日应视为交接已经完成，不存在李艳波再行将诉争房屋交付刘某1的问题，刘某1主张李艳波迟延交接房屋并要求违约金的诉请，法院也同样不予支持。就刘某1要求李艳波支付的补偿款5万元，李艳波虽然以刘某1未实际发生该额外费用为抗辩理由不同意支付，但《补充协议》中对此费用有明确约定，且《补充协议》签订于刘某1筹措钱款并代李艳波偿还抵押款之后，表明李艳波对该额外费用是明知、认可并同意支付的，故法院对李艳波的抗辩不予支持，其理应支付刘某1此笔费用，但刘某1以李艳波未支付此费用为由要求其支付违约金20万元显失公平，对违约金数额，法院将根据相关情况予以调整。就刘某1因未与房屋实际承租人重新签订租赁合同而要求李艳波支付违约金20万元一节，在买卖不破租赁规则下，能否重新签订租赁合同关键在于奥华美公司是否同意，李艳波对此仅有配合义务，客观上讲，新的租赁合同未在交付日成功签订是多发因素导致，在刘某1无证据证明此责任根本在于李艳波未完成配合义务的情况下，法院对刘某1该主张不予支持。就刘某1要求李艳波返还的房屋租金，自刘某1取得诉争房屋的所有权、李艳波将诉争房屋交接给刘某1开始，刘某1即取得该房屋占有、使用、收益的权利，则李艳波理应将其代为收取的相应房屋租金收益返还刘某1，但《补充协议》中对租金问题并未涉及，故刘某1因李艳波未予返还租金而要求适用《补充协议》中的违约金条款，法院不予支持。就刘某1向李艳波索要的物业费，因双方在过户日完成交接，则之后的物业费理应由刘某1负担，法院对刘某1该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李艳波于本判决生效后三日内给付刘某1额外费用五万元；二、李艳波于本判决生效后三日内退还刘某1租金十一万一千八百三十三元；三、李艳波于本判决生效后三日内给付刘某1违约金九千元；四、刘某1于本判决生效后三日内给付李艳波违约金九千元；五、驳回刘某1的其他诉讼请求；六、驳回李艳波其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，本院另查明，双方当事人在二审中均认可，诉争房屋过户时间为2016年9月23日，一审法院对该事实认定有误，本院予以纠正。刘某1认可诉争房屋于2016年10月14日办理完毕抵押登记。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、刘某1是否存在迟延支付90万元的违约行为；二、李艳波是否应当退还刘某1租金以及租金数额；三、李艳波是否应当支付刘某1额外费用5万元。一、刘某1是否存在迟延支付90万元的违约行为。本案中，李艳波上诉主张其在贷款金额外只收到480万元房款，刘某1尚欠90万元房款未付。但依据双方合同约定，如甲方无法于房屋过户前迁出全部户口，甲方同意乙方扣押90万元做为户口迁出保证金。刘某1称，因联系不上李艳波故其将保证金90万元通过中介公司托管，保证金条在中介公司。李艳波主张合同约定保证金条应打给李艳波而非中介公司，刘某1构成违约。就此本院认为，保证金的收条与保证金的托管方式属于不同概念，双方合同并未明确约定保证金90万元应当存放于何处，刘某1采取中介公司托管的方式并不违约。李艳波确未将户口迁出，其应当支付90万元保证金，因此，刘某1的房款应视为已经全额支付。李艳波上诉主张刘某1违约并要求其支付180万元违约金的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。二、李艳波是否应当退还刘某1租金以及租金数额。双方《补充协议》约定，完成过户手续、并且办理完毕抵押登记手续后5日内，甲乙双方进行房屋交割，双方当面结清物业、水、电、气、通讯等费用。合同履行过程中，诉争房屋于2016年10月14日办理完毕抵押登记，故李艳波至迟应于2016年10月19日与刘某1办理房屋交割手续，自2016年10月20日起，诉争房屋的租金应由刘某1收取。包括押金转化的租金在内，现李艳波实际收取第三人支付的2016年10月20日后的租金111833元，李艳波应当退还给刘某1，故一审法院判决李艳波退还租金111833元是正确的，应予维持。李艳波不同意退还租金，无事实和法律依据，本院不予支持。三、李艳波是否应当支付刘某1额外费用5万元。双方当事人在《补充协议》中明确约定，刘某1因紧急筹措抵押款项，产生额外费用，李艳波承担五万元。该补充协议签订时，刘某1已经筹措钱款并代李艳波偿还完抵押款，李艳波签订该协议系其真实意思表示，应当依约履行。现李艳波上诉以刘某1没有额外费用为由不同意支付该五万元，与双方约定相悖，本院不予支持。综上所述，李艳波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20443元，由李艳波负担。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘 磊代理审判员  朱文君二〇一七年九月十八日书 记 员  杨梓薇