河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0684民初2365号原告（反诉被告）：刘金龙，男，1987年3月23日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：胡英伟，河北诚创律师事务所律师。被告（反诉原告）：李晓强，男，1971年7月5日出生，汉族，户籍：黑龙江省汤原县，现住。被告（反诉原告）：王洪明，女，1963年7月6日出生，汉族，现住址同上。二被告委托诉讼代理人：崔大庆、窦立华，河北章海律师事务所律师。第三人：保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部。地址：白沟镇富润晶典商用房西商30号。经营者：陈贺。委托诉讼代理人：陈龙蛟，该公司职员。原告（反诉被告）刘金龙与被告（反诉原告）李晓强、王洪明、第三人保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告李晓强及二被告的委托诉讼代理人、第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金龙向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方2017年3月14日签订的房屋买卖合同有效；2、判令二被告继续履行合同，协助原告办理坐落于白沟镇××路西侧阳光××城小区××楼××单元××室（房产证号：保定市房权证白沟新城字第××号）房产过户手续、交付房屋（价值77万元）；3、判令二被告向原告支付购房价款百分之三十的违约金231000元；4、诉讼费用由本诉被告承担。事实和理由：2017年3月14日，原告与被告及第三人签订房屋买卖合同，约定：被告将坐落于白沟镇××路西侧阳光××城小区××楼××单元××室（房产证号：保定市房权证白沟新城字第××号）房屋卖与原告，房屋成交价格为77万元，购房定金3万元，原告以按揭贷款方式购买该房屋，首付款24万元。涉案房屋尚有银行按揭贷款，原告替被告提前偿还贷款，办理抵押注销手续后到银行协助原告办理按揭贷款手续，贷款获批后再办理房产过户手续，原告如期履行了合同上述义务，双方也到银行办理了面签手续，在贷款银行通知增加贷款额度需要再次面签手续时被告不予协助配合，现原告可以合款购买该房屋，双方多次协商未果，被告已构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持各项诉讼请求。被告李晓强、王洪明共同辩称，1、因原告迟延交付购房款，导致原、被告签订的房屋买卖合同无法在合理期限内继续履行，根据相关法律规定，被告可以要求解除合同，现我方已提出反诉。2、因被告并非白沟新城本地户籍，根据保定市白沟新城管理委员会于2017年4月5日颁布的《关于稳控市场的实施意见》第一条第二款的规定，涉案房屋在取得房产证未达五年的不得上市交易，被告取得房屋产权登记证书的时间为2013年3月25日，原、被告所签订的合同也因政策性的原因无法继续履行。3、因被告未有任何违约行为，不应承担违约金。综上，根据相关法律规定，被告愿返还原告所支付的首付款并按同期银行代款利率的标准支付同期银行的存款利息。第三人保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部辩称，合同签订后即2017年4月5日，白沟政府根据雄安新区的成立出台新的房地产调控规定，所以银行通知贷款额度需要增加10%，在我方向被告电话通知后被告称房屋不再出卖。被告答辩意见中所适用的相关规定是指2017年4月5日前签订的合同可以继续履行，调控的只是2017年4月5日后所签订的合同。后期我方再向被告电话联系被告已拒接。反诉原告李晓强、王洪明反诉称，2017年3月10日、3月14日，反诉人与被反诉人及其配偶张翠签订了坐落于白沟镇××路阳光××小区××楼××单元××室房屋买卖合同两份。2017年3月20日反诉人与被反诉人办理银行面签手续。因被反诉人未按合同约定在面签后30日内向反诉人交付尾款，经反诉人多次催要被反诉人仍未支付剩余房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后的三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。因被反诉人迟延履行，已构成违约，故此请求人民法院判令解除反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同，并向反诉人支付违约金。反诉被告刘金龙辩称，反诉人的反诉请求没有事实基础及法律依据，反诉人违约在先，不享有合同解除权，其也未在合理期间内通知被反诉人解除合同，造成本案诉讼的直接原因是被告违约所致，我方不同意解除合同，要求继续履行。本院经审理认定事实如下：原告刘金龙（乙方）做为买受方、被告李晓强（甲方）做为出卖方、第三人保定白沟新城嘉和房屋信息咨询服务部（丙方）做为居间方，三方于2017年3月14日签订《房屋买卖合同》，约定由被告李晓强将其与妻子王洪明共同共有的坐落于白沟镇××路西侧阳光××城小区××楼××单元××室的房屋（房权证号：保定市房权证白沟新城字第××号）出卖予原告刘金龙，房屋建筑面积为116㎡，单价为6639元/㎡，成交总价为770000元。付款方式为：原告于2017年3月14日向被告支付定金30000元交由第三人暂为保管；原告申请贷款的金额为530000元，贷款年限为30年（贷款额度与贷款年限以银行最终审批结果为准）等；原告应于2017年3月30日前将该房屋首付款240000元交予原告（该首付款由第三人暂时保管），在贷款审批通过后，进行过户时第三人将首付款交于被告方；另约定由被告承担交房之前的物业费、电梯费和供暖费，原告承担交房之后的费用等。税费的承担：经甲乙双方协商一致，在办理房本过程中产生的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。其他约定事项：甲乙双方协商从面签当日算起30个工作日甲方将收到尾款，如收不到尾款，乙方将以全款方式购买本房。1、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方因提供虚假资料或不真实交易而引发的经济纠纷；（2）甲方应协助乙方办理产权过户、二手房贷款；（3）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权证；（4）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（6）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向乙方支付违约金；由甲方直接赔付乙方，甲方并应向丙方支付违约金壹万元整。2、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠、合法、有效。如贷款银行调查其所提供材料、证明内容不属实或其资信不够造成的贷款未果。乙方需承担相应责任及经济损失，需全款支付甲方房款；（2）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担；（3）乙方必须严格履行本合同及与银行签订的二手房抵押、贷款合同；（4）乙方需按规定支付银行要求的其他费用，如评估费。贷款期间如遇银行政策调整，乙方应按调整后的政策执行；（5）拒绝购买该房屋的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向甲方支付违约金；乙方向甲方已付的全部款项冲抵违约金，多退少补；乙方并应向丙方支付违约金壹万元整。合同签订后，原告刘金龙于2017年3月15日支付被告银行按揭款45000元，2017年3月20日支付购房首付款240000元。被告付清银行贷款后将取得的房屋所有权证书原件交付原告刘金龙。首付款付清后被告将银行按揭贷款45000元向原告进行了返还。双方于2017年3月20日到银行办理了首付款比例40%的面签手续，后银行通知因政策性调整，首付款比例上涨至50%，需要重新办理面签手续，第三人向被告进行通知时，被告不予配合并向第三人表明不再出售涉案房屋。现原告要求按合同约定全额支付剩余房款，被告拒绝履行。原告刘金龙与张翠系夫妻关系，被告李晓强与王洪明系夫妻关系。原告刘金龙之妻张翠曾于2017年3月10日与被告李晓强签订《房屋买卖居间合同》，但该合同并未实际履行。后于2017年3月14日双方针对同一房产签订的《房屋买卖合同》应视为对原合同的取代，且双方当事人均按2017年3月14日的《房屋买卖合同》履行了部分合同义务，经质证，各方当事人对此均不持异议。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案各方当事人在平等自愿的基础上签订房屋买卖合同，系真实意思表示，相关约定不违反法律、行政法规的强制性规定，且各方当事人均无异议，本院确认三方于2017年3月14日就坐落于白沟镇××路西侧阳光××城小区××楼××单元××室的房屋（房权证号：保定市房权证白沟新城字第××号）签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效。合同签订后，原告依约履行了支付首付款的义务，在进行银行面签阶段时，因遇政策性调整银行贷款首付比例上涨至50%（增长10%），双方于2017年3月20日以首付款比例40%办理的银行面签手续未能成功取得贷款，界时因雄安新区成立导致房屋价格上涨，被告拒绝配合原告办理新的银行面签手续，因未获得银行贷款原告同意全额支付剩余房款，但被告拒绝继续履行。现原告主张依据合同约定在未获得银行贷款的情况下全额支付剩余购房款530000元后，由被告配合办理房屋过户手续并交付，该主张符合当事人约定及法律规定，应予支持。因政策性调整面签手续未能办理成功故而原告未成功取得贷款，第三人提交通话录音证实，在居间方电话通知被告办理新的面签手续时其表明不再出卖房屋，该行为已构成违约，其违约行为违反诚实信用原则，原告主张依据双方约定由违约方支付房屋总价款的30%即231000元做为违约金，依法有据，应予支持。被告反诉称因原告未按时支付尾款故要求解除合同，本院认为，合同约定由双方先办理银行面签手续，在不符合银行贷款条件不能取得贷款时由原告支付剩余全部购房款，而在办理银行面签手续过程中，因遇政策性调整需要双方重新办理面签手续，依据合同约定被告应协助办理而拒绝办理，被告违反合同约定在先，原告在被告表明其不再同意出售房屋的情况下未支付剩余房款的行为系行使顺序履行抗辩权，不构成违约，且本案不符合约定解除、法定解除的情形，故对被告要求解除合同的反诉请求不予支持。反诉原告的其他主张均无证据证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认三方当事人于2017年3月14日签订的《房屋买卖合同》有效。二、原告刘金龙于本判决生效后二十日内向被告李晓强、王洪明支付剩余购房款530000元，并由被告李晓强、王洪明于上述购房款支付后一个月内协助原告刘金龙办理房屋过户手续（坐落于白沟镇富民路西侧阳光凯旋城小区13号楼2单元702室，房权证号：保定市房权证白沟新城字第××号）同时交付房屋。三、被告李晓强、王洪明于本判决生效后二十日内支付原告刘金龙违约金231000元。三、驳回反诉原告（本诉被告）李晓强、王洪明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6905元（已减半收取）、财产保全费4370元以及反诉案件受理费50元（已减半收取），均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  程革江二〇一七年九月十三日书记员  裴满杰