江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初2440号原告:连云港市锦程置业有限公司,住所地东海县牛山街道晶都大道899号锦程佳园3-101。法定代表人：李红旺，董事长。委托代理人：周恒高，江苏华天人律师事务所律师。被告:崔爱君,男,1983年12月22日出生,汉族，住东海县。被告:陈志华,女,1986年2月11日出生,汉族，住东海县。原告连云港市锦程置业有限公司与被告崔爱君、陈志华商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告连云港市锦程置业有限公司的委托诉讼代理人周恒高到庭参加诉讼，被告崔爱君、陈志华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告连云港市锦程置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告间签订的编号为LYGSPF2013277958《商品房买卖合同》；2.判令被告赔偿原告损失51130.28元；3.判令被告向原告支付违约金3461.3元；4.本案所涉诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月29日，被告夫妇购买原告开发的天地锦程佳园第18幢1单元902室房屋，约定：房屋总价款42.3万元，签约当日支付首付款12.8万元，余款29.5万元办理按揭，按揭贷款担保在产权抵押给银行之前由原告提供保证担保，担保期间，被告应按约偿还贷款，如被告未及时偿还贷款累计超过三个月，并原告代为偿还后，被告仍不主动偿还原告代偿款项的，原告有权立即解除商品房买卖合同，并要求被告按合同第七条约定承担违约责任，并签订书面合同。被告支付首付款后，与银行签订了《个人一手房贷款合同》，原告依约为被告办理按揭贷款29.5万元提供了保证担保。被告在贷款后，仅偿还了2014年10月11日之前的贷款本息，对之后的本息一直不予偿还。贷款银行于2016年1月28日依据《个人一手房贷款合同》的约定及相关法律规定诉至法院，主张二被告及原告连带偿还全部借款本金、利息、罚息，并承担律师代理费、诉讼费等损失，贵院审理后判决支持贷款银行的全部诉求。判决生效后，被告仍拒绝履行判决义务，在银行申请执行过程中，法院扣划原告账户金额346130.28元。原告认为，被告未履行还款义务，导致原告利益受损，原告有权依据约定解除合同并向被告主张赔偿责任。特诉至贵院，请依法判决。被告崔爱君、陈志华在法定期限内未答辩。本院经审理认定事实如下：2013年1月29日，被告崔爱君、陈志华购买原告连云港市锦程置业有限公司开发的天地锦程佳园第18幢1单元902室房屋，并签订一份《商品房买卖合同》，该合同载明：商品房总价款为42.3万元；付款方式为买受人于2013年1月29日付清首付款，剩余房款于2013年2月9日前以银行按揭贷款方式汇入甲方账户；按揭贷款由出卖人担保至产权抵押给银行，在担保期间，买受人应按约偿还贷款，如买受人未及时还贷累计超过三个月（含三个月），出卖人作为担保人，在贷款银行向出卖人发出催款通知，出卖人按房产抵押合同约定代为偿还买受人（抵押人）所欠抵押权人的有关款项后十五日内，买受人（抵押人）仍未主动偿还出卖人（担保人）所代为支付的款项的，出卖人有权立即解除《商品房买卖合同》，终止双方商品买卖关系，房屋产权归出卖人所有，并由买受人按商品房买卖合同第七条第一种方式承担违约责任；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。签约当日，被告崔爱君、陈志华支付首付款12.8万元。2013年2月27日，被告崔爱君、陈志华与中国银行股份有限公司东海支行签订《个人一手房贷款合同》，该合同载明：被告崔爱君、陈志华向中国银行股份有限公司东海支行贷款29.5万元；原告连云港市锦程置业有限公司对上述借款提供阶段性连带责任担保。被告崔爱君、陈志华在贷款后，仅偿还了2014年10月11日之前的贷款本息，对之后的本息一直未予偿还。2016年1月28日，中国银行股份有限公司东海支行以崔爱君、陈志华、连云港市锦程置业有限公司为被告诉至本院，本院于2016年4月8日作出判决：一、被告崔爱君、陈志华于本判决生效之日起10日内共同向原告中国银行股份有限公司东海支行偿还借款本金274251.4元、利息和罚息（截至2015年12月8日的利息为19052.8元、罚息为1973.7元，之后的利息和罚息按借款合同约定计算），并支付律师代理费20300元。二、被告连云港市锦程置业有限公司对以上款项承担连带清偿责任。判决生效后，被告崔爱君、陈志华拒绝履行判决义务，中国银行股份有限公司东海支行向本院申请强制执行，本院在执行过程中依法扣划原告连云港市锦程置业有限公司账户金额346130.28元，包括借款本金274251.4元，利息、罚息43862.88元，律师费代理费20300元，诉讼费3016元，执行费4700元。庭审中，原告连云港市锦程置业有限公司称已向被告崔爱君、陈志华发出解除合同的通知。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人一手房贷款合同》、（2016）苏0722民初745号民事判决书、（2016）苏0722执2554号财产报告令、当事人缴款通知书、中国银行《结算业务通知书》及原告当庭陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，对于原告连云港市锦程置业有限公司的诉讼请求和提供的证据，被告崔爱君、陈志华既不进行答辩，亦未在法定举证期限内提出相反证据，经本庭合法传唤后也未到庭参加诉讼，系放弃自己的诉讼权利。原告连云港市锦程置业有限公司与被告崔爱君、陈志华之间的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律与行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告应按照合同约定全面履行义务。关于合同解除条件，《商品房买卖合同》载明：按揭贷款由出卖人担保至产权抵押给银行，在担保期间，买受人应按约偿还贷款，如买受人未及时还贷累计超过三个月（含三个月），出卖人作为担保人，在贷款银行向出卖人发出催款通知，出卖人按房产抵押合同约定代为偿还买受人（抵押人）所欠抵押权人的有关款项后十五日内，买受人（抵押人）仍未主动偿还出卖人（担保人）所代为支付的款项的，出卖人有权立即解除《商品房买卖合同》，终止双方商品买卖关系，房屋产权归出卖人所有，并由买受人按商品房买卖合同第七条第一种方式承担违约责任。本案中，原告连云港市锦程置业有限公司的要求解除《商品房买卖合同的》诉讼请求，符合上述约定解除条件，本院予以支持。关于违约责任，《商品房买卖合同》载明：出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。本案中，商品房总价款为42.3万元，被告崔爱君、陈志华已支付首付款12.8万元，应付款为29.5万元。故被告应向原告支付违约金违约金为2950元，故对原告连云港市锦程置业有限公司要求被告崔爱君、陈志华支付违约金3461.3元的诉讼请求，本院予以部分支持。原告连云港市锦程置业有限公司对被告的银行借款提供阶段性连带责任担保，因被告崔爱君、陈志华未按约偿还本息，本院在执行过程中依法扣划原告连云港市锦程置业有限公司账户金额346130.28元，除去待付房款29.5万元，原告连云港市锦程置业有限公司实际损失为51130.28元，故对原告连云港市锦程置业有限公司要求被告崔爱君、陈志华向其赔偿损失51130.28元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告连云港市锦程置业有限公司与被告崔爱君、陈志华于2013年1月29日签订的《商品房买卖合同》；二、被告崔爱君、陈志华于本判决生效后十日内赔偿原告连云港市锦程置业有限公司损失51130.28元，并向其支付违约金2950元；三、驳回原告连云港市锦程置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费7645元，由被告崔爱君、陈志华负担（已由原告连云港市锦程置业有限公司垫付，被告崔爱君、陈志华于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告连云港市锦程置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费7645元。收款人：连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李明哲审 判 员  吴 鹏人民陪审员  魏忠田二〇一七年九月十八日法官 助理  季二超书 记 员  赵方会法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（二）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。