湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0124民初3812号原告：周胜男，女，1984年2月11日出生，汉族，居民，住宁乡县。委托诉讼代理人：肖堃，湖南华略律师事务所律师。被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路408号。法定代表人：贺赛军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：程安春，女，1975年1月4日出生，汉族，系宁乡县恒源房地产开发有限公司法务，住宁乡县。原告周胜男与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人与被告的法定代表人、委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周胜男向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告交付原告所购商铺，并办证，继续履行合同之责任；2、判令被告支付原告逾期交房违约金48900元；3、判令被告支付逾期办理合同备案、预告登记违约金50240元；4、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年5月14日，原、被告双方签订了编号为：20140144A-xx号《宁乡县商品房买卖合同》，原告购买被告位于玉潭镇××路交汇处（义乌小商品批发城）第一幢xx号商铺。合同约定被告于2015年5月30日前经竣工验收后交付，并先于交付15日前书面通知交房。同时，原告于2015年5月14日向出卖人交付首期房款112292元（剩余房款110000元向宁乡农商银行申请贷款，每月按揭支付）和代收费用4243元，但被告至今未交房。依合同第11条约定：“买受人要求履行合同的，合同继续履行，自交付届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。”与附件《承诺书》“如2017年5月1日前不动产权证未办理完毕，违约金自2015年1月20日起按合同的三倍计算”，至诉讼之日，被告应支付原告违约金48900元。被告未为原告办理合同备案、预告登记。合同第20条约定“自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构申请办理，如因出卖人的责任，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日支付已付房款0.1‰的违约金”与附件《承诺书》“如2017年5月1日前不动产权证未办理完毕，违约金自2015年1月20日起按合同的三倍计算”，至诉讼之日，被告应支付原告违约金50240元。据此，原告要求被告支付三倍违约金，并要求被告完成交房等相关义务，继续履行合同之责任。在诉讼过程中，原告将诉讼请求第二项变更为要求被告支付逾期交房违约金52615元，撤回第三项要求被告支付逾期办理预告登记违约金50240元的诉讼请求。被告恒源公司辩称，被告没有违约行为，其理由如下：1、原、被告签订有商铺委托经营合同，应当视为被告已经向原告交房；2、被告未为原告办理产权证书是因为合同约定的580个工作日尚没有届满；3、办理合同备案、预告登记的立法目的是防止开发商一房多卖，被告无此行为。本院经审理认定事实如下：位于宁乡县××××金鑫路交汇处的“义乌小商品批发城”系被告开发的商品房。2015年5月14日，周胜男与被告签订了合同编号为：20140144A-xx号《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定周胜男购买被告开发的玉潭镇××路交汇处的（义乌小商品批发城）第1幢xx号房屋。合同有如下约定：一、总房价款为223292元，买受人在本合同签订之日向出卖人交付首期房款112292元，剩余房款111000元向湖南宁乡农村商业银行股份有限公司新康支行申请贷款。二、出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合两项条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。三、产权登记的约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于30日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记；出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任；商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下述第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告按合同约定的方式向被告交纳了购房款223292元，向原告交纳了代收费用4243元。另查明，1、本案涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案。2、自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》开始实施。2016年7月22日，宁乡县人民政府印发宁政法（2016）40号关于实施不动产统一登记的通告，该通告规定，自2016年8月15日起，在全县范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。自2016年8月5日至8月14日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务。3、2015年6月4日，被告为原告办理了房屋预告登记。4、2016年10月11日和2017年2月27日，众多宁乡义乌小商品城的购房业主聚集一起要求被告办理房产权证时，被告法定代表人贺赛军应业主的要求两次书写了承诺书。2016年10月11日的承诺书中承诺被告公司在2016年12月31日前办理完房产证，逾期未办理按照购房合同条款承担违约责任。2017年2月27日的承诺书承诺在2017年5月1日前办理完不动产权证，如在2017年5月1日不动产权证未办理完毕，违约金自2015年元月20日起按合同的三倍计算。5、原告作为甲方，湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司作为乙方，恒源公司作为丙方，三方共同签订了湖南宁乡义乌小商品批发城商铺委托经营合同，原告委托湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司经营所购买恒源公司的本案涉案商铺，合同约定委托经营期限为三年，委托起始之日原则上从本市场开业之日起计算，开业日期最迟不超过2015年5月30日。原告自愿将在湖南宁乡义乌小商品批发城所购商铺在本合同规定的期限内，以不向乙方收取任何商铺收益的形式委托乙方运营使用。上述事实，有购房合同、购房发票、收款单、承诺书、委托经营合同等证据及当事人的当庭陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，一、原告与被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行义务。二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，本案涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案，在此之前的房屋交付行为，因违反法律的强行规定，本院不予认可。故本院认为本案的交付房屋的行为在2017年1月12日之后才能发生法律效力。原告办理不动产权证的履行期限亦应根据合同约定的期限履行。而本案中，原、被告合同约定的被告办理不动产权证书的期限尚未届满，故本院对原告要求被告办理不动产权证的诉讼请求不予支持。三、被告法定代表人贺赛军出具的两份承诺书系应对众多业主诉求、平息群体纠纷而作的答复，且2016年10月11日的承诺书承诺在2016年12月31日前办理完房产证，但本案中的涉案房屋在2016年12月31日前尚不具备办证条件，该两份承诺书的效力不足以推翻原、被告之间的具体约定，本院对该两份承诺书中加重被告责任的情形不予支持。四、根据原、被告合同的约定，被告应在2015年5月30日前将达到交付条件的房屋向原告交付，被告虽辩称已通过签订委托经营合同向原告交付房屋，但直至2017年1月12日涉案房屋才竣工验收合格并办理备案手续，而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。且根据原、被告双方合同约定，“已经竣工验收备案”是交房的必备条件，故直到2017年1月12日才具备法定及约定交房条件，且被告未按照合同约定向原告办理房屋交接手续，故被告逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张以299801元为基数，按照日万分之三的标准，自2015年5月31日计算至2017年1月12日止，要求被告支付逾期交房违约金，被告抗辩不同意支付违约金。本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，酌情支持由被告以原告已付款227535元（223292元+4243元）为基数，按日万分之一点五的标准向原告支付逾期交房的违约金，自2015年5月31日计算至2017年1月12日止。原告自愿撤回要求被告支付逾期预告登记违约金的诉讼请求，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内将玉潭镇xx路交汇处的（义乌小商品批发城）第1幢xx号房屋交付给周胜男；二、宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付周胜男逾期交付房屋的违约金（以已付款227535元为基数，从2015年5月31日起至2017年1月12日止，按日利率万分之一点五计算）；三、驳回周胜男的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2278元，减半收取1139元，由原告周胜男负担639元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢寅斌二〇一七年九月十三日书记员  邓令君附相关法律条文：《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。