江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终2728号上诉人（原审被告)：宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地宜兴市宜城街道荆溪中路773号。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵海、蒋永军，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴跃平，男，1971年7月11日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审原告）：王顺琴，女，1974年4月27日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：吴跃平，系王顺琴丈夫。被上诉人（原审原告）：吴卓航，男，1998年12月17日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：吴跃平，系吴卓航父亲。上诉宜兴恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）与被上诉人吴跃平、王顺琴、吴卓航商品房销售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2016)苏0282民初12832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。恒东公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法发回重审或者改判驳回吴跃平等人的诉讼请求，一、二审诉讼费由吴跃平、王顺琴、吴卓航承担。事实与理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第三条约定：……如遇该商品房存在属于工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，但买受人不得以此拒绝收房……吴跃平等人违反约定拒绝收房，应承担房屋无法交付所造成的损失。2.原审判决支持的违约金过分高于吴跃平等人的损失，应适当减少。吴跃平、王顺琴、吴卓航共同辩称：我方去收房时发现大面积渗水，不具备收房条件，且恒东公司营销部副总告知让我们维修好再收房。违约金是根据合同约定及在一审法院公示的内容提出要求的。请求二审维持原判。吴跃平、王顺琴、吴卓航向一审法院起诉请求：1.要求恒东公司继续履行2012年10月10日签订的商品房买卖合同；2.恒东公司承担以房款1785643元为基数，自2014年1月1日起至2016年11月30日止按每日万分之一计算的违约金。一审法院认定事实：2012年10月10日，吴跃平、王顺琴、吴卓航与恒东公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定吴跃平、王顺琴、吴卓航购买恒东公司开发的誉珑湖滨花园第18幢301号房屋，建筑面积178.59平方米，单价为9998.56元，总金额为1785643元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第三条约定，出卖人在交付房屋时须达到买卖合同第八条约定的房屋交付条件，如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，但买受人不得以此拒绝收房。该商品房各部分的保修期按《住宅质量保证书》中的规定执行，保修期自该商品房竣工验收合格之日起计算。同日，吴跃平、王顺琴、吴卓航向恒东公司交付房款1785643元。审理中，吴跃平、王顺琴、吴卓航出具如下证据材料：1.为证明房屋存在漏水及墙面开裂等质量问题，提供2014年3月13日、10月24日、2015年6月29日、9月7日、10月26日、2016年5月3日、7月7日、10月4日房屋保修联系单及修葺通知单共计8份，其中2014年3月13日联系单上报修详细内容中载明墙面开裂，业主还未收房，情绪不稳定加急维修,建筑部核实维修情况中载明已整改完成；2015年6月29日房屋保修联系单报修详细内容中载明东面房间、东面卫生间多处漏水，没有修好，东墙点渗；同年9月7日修葺通知单报修详细内容载明18#301东墙渗水，18#302卫生间渗水，已修多次，但还是渗水，要求外墙修理；2016年10月4日修葺通知单报修内容仍载明卫生间和主卧东墙渗水。对上述证据，恒东公司质证认为对真实性无异议，但只能证明吴跃平、王顺琴、吴卓航就该房屋提出过质量问题，并不能证明现在尚存在这些质量问题。2.房屋内拍摄的照片9张，反映房屋内渗水情况。对此，恒东公司质证认为对真实性存在异议，无法证明所拍摄的照片是在本案所涉房屋中拍摄，且无法证明拍摄时间。3.2014年3月13日恒东公司出具的承诺书一份，载明：（1）关于维修，我司将于3月31日全部完成维修，个别需要加工门窗的可能稍有推迟另行协商；（2）如3月31日未能完成维修而又影响入住使用的，按合同交楼日期（2013年12月31日）第二天起至维修完成止，按日向业主支付万分之一的违约金……同时加盖恒东公司合同专用章及陈华签名。吴跃平、王顺琴、吴卓航认为由于当时小区房屋大面积出现质量问题，导致业主集体与恒东公司交涉，最后恒东公司向全体业主出具了该份承诺，提交该份证据以此证明房屋当时确实存在质量问题，且双方就违约金的计算方式也做了约定。恒东公司质证认为承诺书真实性无异议，是其公司出具，但只能证明小区的房屋确实存在质量问题，而无法证明本案所涉房屋存在质量问题，即使本案所涉房屋存在质量问题，也要看质量问题出现的时间，若发生在该承诺书之后，就不应当适用承诺中的约定。审理中，恒东公司提出根据《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第三条约定，吴跃平、王顺琴、吴卓航在发现房屋存在质量问题时可以要求其维修，但不得以此为由拒收。对此，吴跃平、王顺琴、吴卓航认为恒东公司通知其验收房屋时，双方共同前往准备办理交付房屋手续，但发现房屋存在漏水及墙面开裂问题，不符合交付条件，亦无法正常使用，故恒东公司的工作人员杨兢提出待房屋维修好后通知收房，故当时未办理收房手续。之后，房屋漏水问题始终未解决，吴跃平、王顺琴、吴卓航也未再收到恒东公司的书面或口头要求收房的通知。审理中，经双方当事人一致确认，案涉房屋尚未交付，目前漏水问题已修复，墙体开裂问题不影响入住，房屋目前可以交付。双方对漏水问题维修完成的时间一致确认为2016年11月30日。以上事实，有商品房买卖合同、房屋保修联系单、修葺通知单、照片、通知书、EMS快递凭证、承诺书及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为案件争议焦点为：1.恒东公司是否存在违约情形，案涉房屋系吴跃平、王顺琴、吴卓航拒绝收房还是恒东公司未按约完成交付？2.若恒东公司违约，违约金该如何计算？一审法院认为：恒东公司存在违约，未按约向吴跃平、王顺琴、吴卓航交付房屋。商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，吴跃平、王顺琴、吴卓航购买的房屋在交付时存在质量问题，无法入住，故未交付完成。后经多次维修，直至2016年11月30日才修复完成。恒东公司认为其已通知交房，虽然存在质量问题，但应先收房再进行维修，认为未交付的原因系吴跃平、王顺琴、吴卓航拒绝收房引起，对该抗辩意见，于法无据，不予采信。对于违约金的计算方式，因2014年3月13日恒东公司出具的承诺书中已约定如3月31日未能完成维修而又影响入住使用的，按合同交楼日期（2013年12月31日）第二天起至维修完成止，按日向业主支付万分之一的违约金，故吴跃平、王顺琴、吴卓航主张以房款1785643元为基数，自2014年1月1日起至2016年11月30日止按每日万分之一计算违约金，予以支持。现双方一致确认房屋的漏水问题已修复完成，可以达到交付条件，故对吴跃平、王顺琴、吴卓航要求继续履行合同的主张，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、吴跃平、王顺琴、吴卓航与恒东公司应于判决发生法律效力之日起10日内继续履行2012年10月10日签订的商品房买卖合同。二、恒东公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿吴跃平、王顺琴、吴卓航以房款1785643元为基数，自2014年1月1日起至2016年11月30日止按每日万分之一计算的违约金。三、驳回吴跃平、王顺琴、吴卓航的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2052元，由恒东公司负担。该款已由吴跃平、王顺琴、吴卓航垫付，恒东公司于判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给吴跃平、王顺琴、吴卓航。二审中双方均未提供新证据，对一审查明的事实均无异议。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明：案涉房屋于2016年11月修复完毕，打开外墙粉刷层批腻子，再做防水修复。本案争议焦点为：案涉房屋被拒收的责任应由谁承担，违约金是否过高需要调整。本院认为：案涉房屋在交房时因存在严重漏水问题而被吴跃平、王顺琴、吴卓航拒收，根据一审提供的房屋保修联系单及通知单，案涉房屋存在房屋开裂、漏水、渗水问题，结合其后的修复方式，法院有理由认为案涉房屋的漏水、渗水等问题系严重影响入住的质量问题。因此，虽然双方签订的《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第三条约定买受人不得以质量问题拒绝收房，但该合同系格式合同，该第三条约定排除了合同一方的主要权利，故该约定无效。至于违约金，系恒东公司真实意思表示，恒东公司未能提供证据证明违约金高于实际损失，故二审不予调整。综上，本案事实认定清楚，法律适用正确，程序适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4104元，由恒东公司承担。本判决为终审判决。审判长  姜丽丽审判员  胡 伟审判员  朱光烁二〇一七年九月二十日书记员  吴 君