安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终4200号上诉人（原审被告）：连福双，男，1973年12月1日出生，汉族，住合肥市瑶海区，被上诉人（原审原告）：合肥元一物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区二环路以北龙门岭路以东青年创业大厦A2007号，统一社会信用代码9134010073003646XC（1-1）。法定代表人:黄明裕，董事长。委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。上诉人连福双与被上诉人合肥元一物业管理有限公司（以下简称元一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2016)皖0102民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。连福双上诉请求:1、撤销合肥市瑶海区人民法院(2017)皖0102民初715号民事判决；2、依法支持上诉人的一审答辩请求，判令驳回被上诉人要求上诉人向其支付2016年5月11日之后物业费的诉讼请求;判令被上诉人免收、减收《物业管理服务合同》期内2016年1月1日至2016年5月10日期间的物业费；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决在认定事实及适用法律方面，都存在错误，应予撤销。一审判决在经审理查明部分说:2008年9月19日，合肥鸿维物业发展有限责任公司与元一物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定:合肥鸿维物业发展有限责任公司委托元一物业公司对元一名城小区进行前期物业管理，委托管理期限自签订之日起至业主委员会成立之日止;委托管理内容包括:房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品的维护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等。2016年5月11日，“元一名城”业主大会成立。(回避业主委员会已告成立)在本院认为部分说:安徽鸿维物业发展有限责任公司与元一物业公司签订的《物业管理委托合同》是当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，元一物业公司按约对“元一名城”小区提供物业管理服务，经元一物业公司催告，连福双作为合肥元一名城小区B区12幢101室所有人，应支付元一物业公司主张的2016年1月1日至2016年12月31日物业费1835.12元。首先，一审判决对于上诉人在一审中提交法庭的大量证明被上诉人在合同期间，没有按照约定提供物业管理服务的证据，庭审中如何举证、质证，法庭如何认定等等，刻意回避、只字不提。而上诉人在一审中提供的证据，能够证明被上诉人自2008年9月接受合肥鸿维物业发展有限公司委托，承担元一名城小区物业管理服务以来，一直缺乏服务意识，长期不能全面正确履行《物业管理委托合同》第四、第五、第六、第七、第八、第九、第十、第十一、第十六、第十七、第二十、第二十四条约定的义务，致使小区内长期存在消防、水电设施毁损、缺失，电线私拉乱接、电梯故障频发、安全措施缺位，安全隐患严重，小区内杂草从生、垃圾随处可见，环境卫生状况很差，盗窃案件频频发生，车辆被砸、被划、被偷，小区设施及业主财物常被毁损现象屡见不鲜，物业管理形同虚设。特别是，对于小区内存在的诸多问题，被上诉人或者视而不见、或者听而不闻。在接获业主(包括上诉人)反映、投诉、举报后，常常采取敷衍拖延的态度，反应迟缓，屡屡表现出不耐烦的情绪，甚至与业主发生肢体冲突。对于应予养护、维修的设施、设备，应予养护、修剪的绿化、绿地，应予修复、补齐配置的消防、供电设施等等，在嘉山××参与联合检查，并提出整改意见后，也未按照要求采取纠正、补救实施，致使这些问题至今一直存在。因此，一审判决上述关于“合同签订后，元一物业公司按约对“元一名城”1、区提供物业管理服务”观点，是错误的。一审法院在查明双方的合同期限至业主委员会成立之日(2016年5月11日)止，双方之间没有签订新的物业服务合同、权利义务己经终止等的情况下，仍然认为上诉人应该支付被上诉人2016年5月11日至2016年12月31日的物业费，不符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，由此可见，一审法院认为上诉人应该支付被上诉人2016年5月11日至2016年12月31日的物业费，与上述法律的规定相悖。综上，一审判决在事实认定和法律适用上，都存在错误，请求二审法院还原本案真相，依法维护当事人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。元一物业公司辩称：1、一审中提交证据及查明事实，被上诉人自2008年起为合法业主，物业公司连续向业主提供了物业服务，上诉人认为一审法院依约向业主提供物业服务不属实的上诉理由无法成立；2、上诉人依据司法解释第十条作为上诉依据，该司法解释规定物业公司拒不撤场，并以事实服务主张物业费法院不予支持，该法适用前提为物业公司必须达到法定撤场条件，目前案涉小区业主大会形成的授权业委会以招投标形式选定新物业公司的决议，该决议因违反物权法有关规定，被嘉山路街道依据安徽省物业管理条例规定予以撤销，业委会基于该协议进行的招投标及与所谓的中标单位签订物业管理合同行为均为非法及无效的；3、业主大会未能形成有效选聘新物业企业的决议，虽业委会成立后，前期物业服务协议已经终止，但物业公司在小区内提供事实服务，上诉人应缴纳物业费。综上一审法院事实认定清楚，判决正确。请求二审法院依法驳回，维持原判。元一物业公司向一审法院起诉请求判令：1、判令被告立即支付物业管理费1835.12元，逾期违约金61.94元（2016年1月1日至2016年6月30日，按日万分之五计，后期按日万分之五计至付清之日止），合计1897.06元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：连福双系合肥元一名城小区B区12幢101室房屋业主，建筑面积127.44平方米。合肥元一名城小区由合肥鸿维物业发展有限责任公司开发建设。2008年9月19日，合肥鸿维物业发展有限责任公司与元一物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定：合肥鸿维物业发展有限责任公司委托元一物业公司对元一名城小区进行前期物业管理，委托管理期限自签订之日起至业主委员会成立之日止；委托管理内容包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品的维护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生的清理，交通与车辆停放秩序的管理等；负责向业主和物业使用人收取以下费用：物业管理服务费、能耗分摊费用、车位综合服务费等（收费项目和标准按市物价局批文执行）；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起滞纳金按每天应交管理费的百分之0.2交纳。合同签订后，元一物业公司开始对元一名城小区提供物业服务。2016年1月15日，合肥市瑶海区物价局核发元一名城小区物业服务价格登记证，有效期2016年1月至2018年2月，元一名城物业综合服务费有电梯为每月每平方米1.3元。连福双自2016年1月1日至2016年12月31日，未交纳物业服务费，物业服务费为：127.44平方米*1.3元/平方米·月*12月=1988元。起诉前，元一物业公司对上述物业费向连福双送达过催交物业费通知。2016年5月11日，“元一名城”业主大会成立。2016年9月6日，合肥市瑶海区元一名城第一届业主委员会出具《合肥市瑶海区元一名城业主大会会议决定》，同意授权业主委员会以公开招标方式选聘新物业公司。2016年9月18日，合肥市瑶海区嘉山路街道办事处撤销“元一名城”业主大会于2016年9月6日通过的《合肥市瑶海区元一名城业主大会会议决定》。原审法院认为：安徽鸿维物业发展有限责任公司与元一物业公司签订的《物业管理委托合同》是当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，元一物业公司按约对“元一名城”小区提供物业管理服务，经元一物业公司催告，连福双作为合肥元一名城小区B区12幢101室所有人，应支付元一物业公司主张的2016年1月1日至2016年12月31日物业费1835.12元。连福双辩解理由部分成立，予以采纳。元一物业公司要求连福双支付违约金，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、连福双于本判决生效后十日内给付合肥元一物业管理有限公司2016年1月1日至2016年12月31日的物业费1835.12元；二、驳回合肥元一物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果连福双未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告连福双负担。二审期间，连福双提交证据一，照片一组，证明案涉房屋被楼上多次淹水后，屋顶及墙壁全部被水泡发霉；证据二、合肥市瑶海区元一名城第一届业主委员会告广大业主书，证明业委会通知广大业主不要缴纳物业费；元一物业公司质证认为：证据一，三性有异议，家中漏水属于相邻权纠纷，与本案无关。证据二，真实性无异议，合法性及关联性有异议，业主大会无权出具告知书干预业主对合同义务的履行，且与本案无关。连福双在二审所提交证据并不能达到其上诉所称的证明目的，本院不予确认。二审查明的事实与原审一致。本院认为：元一名城第一届业主委员会于2016年5月11日成立，元一物业公司前期物业服务合同即到期，元一名城第一届业主委员会虽未即时与元一物业公司签订物业服务合同，但没有证据证明元一物业公司已撤离该小区而不再提供物业服务。因此，元一物业公司有权按事实物业服务合同关系向业主主张其物业服务费。业委会通知小区业主不要缴纳物业费对元一物业公司不产生法律效力。连福双自2016年1月1日起至2016年12月31日未交物业费，应当对其拒交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。连福双在一审提交的照片等证据认为元一物业公司在物业服务过程中存在瑕疵等现象，但造成上述现象存在多方面原因。物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响元一物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。连福双对于元一物业公司不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。鉴于原审法院考虑到元一物业公司的服务瑕疵因素，对元一物业公司主张连福双承担逾期付款违约金的诉请不予支持，该处理并无不当。综上，连福双上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持。一审法院处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人连福双负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  张 健审判员  陆文波二〇一七年九月十三日书记员  汪 磊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。