湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘31民终277号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘春兰，女，1968年2月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：龙晶晶，湖南四维律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:凤凰县城郊经济区供销合作社。法定代表人：邓德辉。委托诉讼代理人：杨秀柏，凤凰县法律援助中心律师。委托诉讼代理人：石琳莉，湖南延群律师事务所律师。上诉人刘春兰因与被上诉人凤凰县城郊经济区供销合作社租赁合同纠纷一案，刘春兰不服凤凰县人民法院（2016）湘3123民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘春兰的委托诉讼代理人龙晶晶，被上诉人凤凰县城郊经济区供销合作社的法定代表人邓德辉及委托诉讼代理人杨秀柏、石琳莉到庭参加诉讼。上诉人刘春兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘春兰不服一审判决向本院提起上诉，请求：判令被上诉人给付上诉人停产停业损失441882元，改造费5250元；撤销一审判决第六项，改判被上诉人给付上诉人搬迁费2500元；判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审遗漏征收部门因拆迁给上诉人造成的损失已计算在被上诉人各项补偿款内的重要事实。2016年10月14日，凤凰县房屋征收办公室与被上诉人签订了征收补偿协议，补偿给被上诉人各项费用38275140元，其中包括室内装修费1946299元、搬迁费32032元、停产停业损失2552373元。根据评估机构的评估，涉案房屋的一层商业价值为22071164元，上诉人的装修价值为185808元。二、上诉人主张停产停业损失具备充分的事实、法律和政策依据，应予以支持。上诉人的租赁期限至2017年4月30日，政府拆迁致使提前终止合同，给上诉人造成巨大损失。根据物权法相关规定，不动产征收，用益物权人有权请求补偿，根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，当事人有权要求赔偿损失。根据凤凰县棚改的补偿安置办法，停产停业损失应补偿给承租人。基于政府的相关规定，上诉人应获得的停产停业损失为441882元。三、上诉人主张的水电改造费依据充分，应当予以支持。根据评估结果表显示，装饰装修没包括水电改造费用，上诉人承租门面后进行了水电改造，上诉人有权按照单价70元每平方米，主张105平方米的水电改造费用。四、一审法院仅支持1000元搬迁费是错误的，搬迁费应按照1000元每间计算。上诉人承租两间半门面，应补助2500元搬迁费。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实后予以改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人凤凰县城郊经济区供销合作社答辩称：一审认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审依法驳回上诉人的上诉。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十四条等，均规定了停产停业损失费是由征收人补偿给被征收人即房屋产权人的损失，并未涉及房屋承租人，规定征收人仅与房屋所有权人发生关系，承租人不属于征收人的范畴，也即在国有土地上房屋征收与补偿的法律关系中，承租人不是被征收和补偿的主体。在本案中，被上诉人系涉案房屋的所有权人，而上诉人是房屋承租人，因此，根据上述规定，停产停业损失本应归房产所有人。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，建议二审驳回上诉。被上诉人凤凰县城郊经济区供销合作社向一审法院起诉请求：解除原、被告签订的租赁合同，被告将承租的南华商场1－3（1/2）号门面交还原告，支付至2016年11月所欠租金160000元，本案受理费由被告承担。上诉人刘春兰向一审法院反诉请求：1、反诉被告返还反诉原告门面押金40500元；2、反诉被告给予反诉原告搬迁费2500元、装饰装修补偿金185805元、停产停业损失441882元、水电改造费5250元等补偿共计635437元。一审法院认定事实，2014年3月22日，原告城郊供销社与被告刘春兰签订了《南华商场门面租赁合同》，合同约定被告承租原告商场1－3（1/2）号门面，租赁期限从2014年5月1日起至2017年4月30日止，月租金16000元。2015年11月23日，凤凰县人民政府发布凤政公（2015）14号《关于凤凰县棚户区改造项目中心片区(含古城片区）房屋征收决定公告》，被告承租门面在征收范围内，2015年11月26日，原告向被告送达了该公告及门面初步评估结果。后原、被告双方因解除合同发生纠纷，原告诉至该院，请求判令解除原、被告签订的租赁合同，被告交还承租门面，支付2016年月2月至2016年11月所欠租金160000元，承担本案诉讼费用。本案审理过程中，被告提起反诉，要求反诉被告返还门面押金40500元，给予反诉原告搬迁费2500元、装饰装修补偿金185805元、停产停业损失441882元、水电改造费5250元等补偿共计635437元。另查明，被告向原告交纳押金40500元，门面租金被告已交至2016年1月，被告至今未搬离承租的原告南华商场门面。2016年10月14日，原告与凤凰县房屋征收办公室签订了《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》。一审法院认为，原告城郊供销社与被告刘春兰签订的《南华商场门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有法律拘束力。本案中，《南华商场门面租赁合同》第十一条约定：租赁期内，非因国家政策、原告破产、不可抗拒的自然因素，单方终止合同的，应为违约。本案被告承租的门面在凤凰县人民政府公告的棚户区改造项目房屋征收范围内，原告要求解除合同，符合合同第十一条约定的因国家政策终止本合同的情形，故原告诉请解除原、被告签订的租赁合同，交还承租的门面，该院予以支持。凤凰县人民政府2015年11月23日发布征收公告后，原告出租给被告的门面状态发生改变，不符合合同的约定，且原告与房屋征收部门已签订了征收补偿协议，已对原告的停产停业损失作出了补偿，故原告诉请被告支付2016年2月至2016年11月租金，该院不予支持。本案原告系因国家政策因素要求解除租赁合同，不构成违约，不应承担违约责任，故被告反诉请求原告给予停产停业损失，无法律依据，该院不予支持。因解除合同双方均不构成违约，被告反诉请求返还门面押金，该院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故被告反诉请求给予装饰装修补偿，该院予以支持，补偿数额参照凤凰县棚户区改造中心片区被征收房屋价值初步评估修正结果，被告装饰装修价值为185805元。被告反诉请求给予搬迁费，该院酌情考虑1000元，被告反诉请求给予水电改造费，证据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告凤凰县城郊经济区供销合作社与被告刘春兰2014年3月22日签订的《南华商场门面租赁合同》；二、被告刘春兰于本判决生效之日起十日内将南华商场1－3（1/2）号门面腾清交还给原告凤凰县城郊经济区供销合作社；三、驳回原告凤凰县城郊经济区供销合作社的其他诉讼请求；四、反诉被告凤凰县城郊经济区供销合作社于本判决生效之日起五日内返还反诉原告刘春兰押金40500元；五、反诉被告凤凰县城郊经济区供销合作社于本判决生效之日起五日内给付反诉原告刘春兰装饰装修补偿185805元；六、反诉被告凤凰县城郊经济区供销合作社于本判决生效之日起五日内给付反诉原告刘春兰搬迁费1000元；七、驳回反诉原告刘春兰的其他反诉请求。案件受理费100元，反诉费10559元，共计10659元，由原告凤凰县城郊经济区供销合作社负担3777元，由被告刘春兰负担6882元。在二审期间，上诉人刘春兰向本院提交了四份证据资料。证据资料1，国税、地税注销的《证明》，拟证明上诉人于2016年5月10日停业；证据资料2，《订货合同》，拟证明上诉人于2015年下半年开始进行打折处理货物，产生了大量的损失；证据资料3，2016年1月14日的《收据》，拟证明上诉人的租金交至2016年1月底；证据资料4，购电卡，拟证明上诉人自行对电力设施进行改造。被上诉人凤凰县城郊经济区供销合作社质证认为:上诉人提交的证据不属于新证据，与本案没有关联。被上诉人凤凰县城郊经济区供销合作社质证认为:上诉人提交的四份证据资料不属于新证据，对证据资料1、3没有异议，上诉人提交的证据资料1、2、3与本案无关联性，所提交的证据资料与停产停业损失无关。本院认证认为，证据资料1，能够证明上诉人办理了税务注销手续，以及其经营的店面于2016年4月11日停业，被上诉人该事实也无异议，故本院予以采信；证据资料2，只能证明上诉人与服装生产商之间的合同，不能证明上诉人的具体损失，故不应采信；证据资料3，能够证明上诉人门面租金交至2016年1月，被上诉人对此也无异议，故予以采信；证据资料4，不能证明上诉人对电力设施进行改造，故不应采信。二审查明的案件事实与原审查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人是否应当补偿上诉人因停产停业造成的损失；被上诉人是否应当支付给上诉人搬迁费。关于争议焦点一。涉案门面属于政府进行棚户改造的区域，被上诉人与政府征收部门达成了征收补偿协议，系征收与被征收的关系，两者受征收相关法律的调整。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，停产停业损失费是由征收人补偿给被征收人（即房屋产权人）的费用，并未涉及房屋承租人，因此，在征收法律关系中，停产停业损失应归属房产所有人。上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，该合同合法有效，双方形成了房屋租赁法律关系，均受到该合同的约束。根据双方当事人签订的租赁合同，上诉人的租期从2014年5月1日至2017年4月30日。上诉人可在租赁期内使用该门面，可在该门面经营而获得收益。上诉人在租赁期内，因政府的征收行为，致使双方当事人签订的租赁合同无法继续履行，后被上诉人诉请解除租赁合同，被上诉人对此也无异议。而租赁合同解除后，上诉人无法继续使用涉案门面，不能在剩余的租赁期内经营生产，上诉人因无法经营而停产停业造成的损失客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同是在履行过程中解除的，上诉人原租赁期限未能使用完毕，其租赁房屋目的未能完整实现，故上诉人向被上诉人主张因停产停业造成的损失于法有据，本院予以支持。民事活动应当遵循自愿、平等、公平、等价有偿、诚实信用原则。根据民事行为的公平原则，考虑到上诉人在剩余租期存在停产停业损失，以及在征收公告后未足额交付租金和未按期交付钥匙的情况，加之上诉人的该行为对被上诉人获得征收补偿款的影响，本院酌定对上诉人因停产停业的损失适当支持441882元×0.3=132564.6元。关于争议焦点二，对于上诉人诉请的水电改造费，根据民事诉讼谁主张谁举证原则，上诉人无证据证实，应承担举证不利后果，故一审以证据不足驳回上诉人主张的水电改造费诉请并无不当，本院予以确认。上诉人主张被上诉人给付搬迁费2500元，根据民事诉讼举证规则，上诉人应举证证明其因搬迁产生费用的事实。因上诉人在一、二审期间均未能举证证明因搬迁产生的具体费用，而上诉人经营的门面物件较多，其搬迁必然产生费用，据此，原审判决被上诉人支付上诉人1000元的搬迁费，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人刘春兰的上诉部分理由成立，本院对其提出的部分上诉请求予以支持。原判审判程序合法、认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：维持湖南省凤凰县人民法院（2016）湘3123民初508号民事判决第一、二、三、四、五、六项，即“一、解除原告凤凰县城郊经济区供销合作社与被告刘春兰2014年3月22日签订的《南华商场门面租赁合同》；二、被告刘春兰于本判决生效之日起十日内将南华商场1－3（1/2）号门面腾清交还给原告凤凰县城郊经济区供销合作社；三、驳回原告凤凰县城郊经济区供销合作社的其他诉讼请求；四、反诉被告凤凰县城郊经济区供销合作社于本判决生效之日起五日内返还反诉原告刘春兰押金40500元；五、反诉被告凤凰县城郊经济区供销合作社于本判决生效之日起五日内给付反诉原告刘春兰装饰装修补偿185805元；六、反诉被告凤凰县城郊经济区供销合作社于本判决生效之日起五日内给付反诉原告刘春兰搬迁费1000元”；二、撤销湖南省凤凰县人民法院（2016）湘3123民初508号民事判决第七项，即“驳回反诉原告刘春兰的其他反诉请求”；三、被上诉人凤凰县城郊经济区供销合作社于本判决生效之日起十日内支付上诉人刘春兰因停产停业的造成损失132564.6元；四、驳回上诉人刘春兰的其他反诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如果义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果义务人未按判决书指定的期间履行其他义务的，应支付迟延履行金。一审本诉、反诉案件受理费合计10659元，二审案件受理费10659元，一、二审案件受理费共计21318元，由上诉人刘春兰负担6000元，由被上诉人凤凰县城郊经济区供销合作社负担15318元。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  张安成审判员  田竺青二〇一七年九月十二日书记员  张 艺附：适用法律条款：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。