广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初2884号原告：陈志源，男，1987年7月2日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。委托代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区信安路东侧109区，统一社会信用代码914412006947684861。法定代表人：何昶明。委托代理人：陈玉球，该公司营销负责人。原告陈志源诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房预售合同纠���一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人容志鹏，被告的委托代理人陈玉球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还面积减少的房款9028.42元及利息2860.6元（利息以本金9028.42元，按年利率6.4%从2012年8月23日起计算至还清之日止，暂计至2017年8月4日为2860.6元）；2、被告向原告支付逾期办理房屋产证违约金2593.13元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买商品房一套，合同约定该房产建筑面积100.95㎡，套内建筑面积81.57㎡，套内建筑面积的单价为每平方米6358.04元，总金额518625元。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但原告后来才得知该房产的产权登记建筑面积为99.76㎡，套内建筑面积为80.15㎡,比合同约定的��积有所减少。合同第十五条约定了办理房产证的相关事宜，合同附件四第十条对有关《房地产权证》进行了补充约定,但被告却拖延办理产地产权证，违反合同约定的义务，应当按已付房价款的0.5%支付违约金。被告辩称：一、对于原告请求的退还房屋面积差异款本金没有异议，关于利息的问题，双方签订的商品房买卖合同没有约定面积差异需支付利息，面积差异超过3%时业主提出退房，我公司才需要支付利息。二、认可逾期办证，计算方式应该以实际收到的房款为基准（总房款减去应当退回的面积差异的房款乘以0.5%）。本院经审理认定事实如下：2012年8月4日，原告（买受人）与被告（出卖人)签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××路东侧“××”××房预售商品房××套，合同约定建筑面积100.95㎡，其中套内建筑面积81.57㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.38㎡，其中合同第四条“计价方式与价款”约定,该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币6358.04元/㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币5137.44元/㎡，总金额为人民币518625元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定（当事人选择按套计价的，不适合本条约定)，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准,产权面积与合同约定计价面积发生差异的双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补���退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=(产权登记套内建筑面积-合同约定计价套内建筑面积)/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定,买受人选择第3种方式按揭贷款付款：买受人已付首期款158625元，余款360000元办理银行按揭，自签订本合同之日起三日内办理好银行按揭申请手续，并按照银行规定的按揭方式付款。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%纳买受人支付违约金。合同附件四“合同补充协议”第十条关于办理《房地产权证》的补充约定:“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记所需的契税、印花税、登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准，出具房地产权证的时间由登记部门确定”。合同附件四第十四条约定“本补充协议与本合同正文有冲突时，以补充协议为准”。合同签订后，原告依约分别于2012年8月23日办理银行按揭，向被告支付了房款余款360000元。此后被告将案涉商品房交付给原告使用。2012年9月3日、2014年5月14日、2014年5月24日，原告分别向税务部门、住建部门及被告缴纳了案涉商品房的契税及印花税7779.38元、维修基金7773.15元、商品房产权办证费500元。期间原告领取《不动产权证书》[粤（XX）肇庆市不动产权第XXXX号]后发现所购的位于肇庆市××州区××天××花园××房房屋建筑面积为99.76㎡、专有建筑面积为80.15㎡、分摊建筑面积为19.61㎡，专有建筑面积与《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积减少了1.42㎡双方因而产生纠纷，原告遂于2017年8月7日诉至本院。又查明，本院因受理了骏景湾豪庭业主与肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司（被告）商品房预售合同纠纷的系列案件曾向肇庆市不动产登记中心发函了解被告开发的“骏景湾豪庭”有关情况和《不动产权证书》中“专有建筑面积”是否为套内建筑面积。肇庆市不动产登记中心函复本院：1、位于肇庆市××州区××号天誉花园，曾用地址为肇庆市XX区XX路东XX区骏景湾豪庭；2、根据《房屋登记簿管理试行办法》对建��物面积的规定，专有部分建筑面积为套内建筑面积。另查明，2012年7月6日至2014年11月21日间，中国人民银行公布的金融机构三至五年（含五年）期人民币贷款基准利率为年利率6.4%。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告于2012年8月4日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。关于案涉商品房面积差异问题。合同约定的涉案的商品房的建筑面积为100.95㎡，套内建筑面积为81.57㎡。根据《不动产权证书》[编号为粤（XX）肇庆市不动产权第XXX号]所载，案涉之房屋即肇庆市××州区××天××花园××房的建筑面积99.76㎡，专有建筑面积（即套内建筑面积）80.15㎡，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积少了1.19㎡,套内建筑面积少了1.42㎡，面积差异百分比达1.741%。根据合同约定，面积差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。因此，被告理应依约退回涉案商品房多收取的面积差额款给原告。至于面积差异的计价问题，根据合同第五条的约定，面积差异百分比是依据套内建筑面积进行计算，且我市城区近几年房地产市场的交易习惯亦是以套内建筑面积计价出售的，故面积差异的退款应以套内建筑面积进行计价，综上，依据合同第三条、第四条关于房屋面积及计价方式的约定，被告应根据套内建筑面积差异退回原告面积差额款为9028.42元[(81.57㎡-80.15㎡)×6358.04元/㎡=9028.42元]。原告请求被告退回房屋面积差异金额9028.42元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付占用原告多付的9028.42元房款的利息2860.6元(利息以本金9028.42元，按年利率6.4%从2012年8月23日起计至还清之日止，暂计至2017年8月4日)的请求。根据本院上述认定，由于合同约定计价面积与产权登记面积发生差异以致原告多交了房款9028.42元，而原告于2012年8月23日已交清房款，至原告起诉时已超过三年未满五年，故原告主张以9028.42元为本金，从其付清全部房款之日起按同期2012年7月银行3至5年贷款年利率6.4%的标准计算利息合理合法，本院予以支持。2012年8月23日至2017年8月4日期间的利息2860.6元，自2017年8月5日起的利息应以9028.42元为基准按年利率6.4%计算至本判决确定给付之日届满时止。关于逾期办理房地产权证的违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但在附件��“合同补充协议”第十条约定“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准”，此应视为双方对办理房地产权登记期间的变更，本案应以“合同补充协议”第十条约定的期间来衡量违约情形。原告分别在2012年9月3日、2014年5月14日、2014年5月24日向被告及相关部门交缴了办理商品房产权登记所需的契税、印花税、登记费等，因此原告已于2014年5月24日向被告交付办理商品房产权证所需资料，被告理应根据附件四“合同补充协议”第十条的约定在365日内即2015年5月23日前向登记部门提交完整的登记资料，但被告至本案庭审时仍未提交如期履行该项义务的相关证据��因此，原告根据合同约定主张逾期办理房产证违约金合理合法，本院予以支持。但其主张违约金的金额有误，应予纠正。逾期办理房产证违约金应为2547.98元[（518625元-9028.42元）×0.5%=2547.98元]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内退回面积差异的购房款人民币9028.42元给原告陈志源。二、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日支付利息人民币2860.6元给原告陈志源，上述利息已计至2017年8月4日，从2017年8月5日起的利息以人民币9028.42元为基准按年利率6.4%的标准计至本院指定履行义务期间届满之日止。三、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力起七日支付逾期办理房产权属登记违约金人民币2547.98元给原告陈志源。四、驳回原告陈志源其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币162元（已由原告预交），由原告负担1元，被告负担161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  梁凯文审判员  黄卓贤审判员  杨力田二〇一七年九月二十日书记员  黄 捷