北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)京03民终9804号上诉人（原审原告）：孙某1，男，1948年5月28日出生。上诉人（原审原告）：孙某2，女，1971年9月10日出生。二上诉人之委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市密云区巨各庄镇塘子村民委员会，住所地北京市密云区巨各庄镇塘子村。法定代表人：曹思生，村民委员会主任。委托诉讼代理人：张晓敏，北京市鑫宝律师事务所律师。上诉人孙某1、孙某2因与被上诉人北京市密云区巨各庄镇塘子村民委员会（以下简称塘子村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院(2017)京0118民初3398号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙某1、孙某2及其委托诉讼代理人岳仁东，被上诉人北京市密云区巨各庄镇塘子村民委员会之法定代表人曹思生及其委托诉讼代理人张晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某1、孙某2上诉请求：依法撤销一审裁定，指令一审法院进行实体审理。事实和理由：依照北京市农村工作委员会、北京市规划委员会下发《京政农发【2016】10号关于确定北京市2006年新农村规划建设试点村的通知》、北京市规划委员会密云分局出具《关于建设项目拟建设地点规划情况的复函》，可以认定涉案房屋虽系建设在农村集体土地之上，但与“小产权”不同。上诉人在法庭陈述时，称涉案房屋系“小产权”，是由于上诉人法律知识欠缺，错误的把没有产权证的房屋理解为小产权。原审法院以双方认可涉案房屋系小产权，即认定涉案房屋是小产权是错误的。涉案房屋的性质应由相关部门予以确认，且小产权并非是法律概念。涉案房屋是建设在宅基地上的房屋，与农村居民所建设的住宅并无差异。本案系农村房屋买卖合同纠纷，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定。双方当事人签订的合同，现因合同产生纠纷，且被上诉人的行为已侵害了上诉人的权益。本案涉及的合同效力问题系合同纠纷并非所有权纠纷。查询相关案例，人民法院均以合同无效处理此类纠纷。对孙某1、孙某2提出的三项诉求请求即合同效力认定为无效，返还房款，赔偿损失，但原审法院仅对第一项诉讼请求以缺乏实体法依据予以驳回，对第二、三项诉讼请求未做任何的评述。综上，本案属于人民法院受理民事诉讼的范围，人民法院应依据查清的事实，依照法律规定作出实体判决。原审法院认定事实错误，适用法律错误。塘子村委会辩称，同意一审裁定，不认可孙某1、孙某2的上诉请求，理由同一审法院裁定的理由，属于小产权房应不予处理。孙某1、孙某2向一审法院起诉请求：判决双方签订的合同无效；塘子村委会返还孙某1、孙某2购房款37万元；同时赔偿可信赖利益损失。一审法院认定事实：2006年7月24日,北京市农村工作委员会、北京市规划委员会下发《京政农发﹝2006﹞10号关于确定北京市2006年新农村规划建设试点村的通知》：密云县，…巨各庄镇塘子村；…。2006年8月4日，北京市规划委员会密云分局出具《规密函[2006]166号关于建设项目拟建设地点规划情况的复函》：建设地点，密云县巨各庄镇塘子村，建设内容及规模，综合楼1192平方米（含办公用房850平方米已批）、附属设施1352平方米、村民新居8591平方米。2007年3月20日，塘子村委会（甲方）与署名为“北京妙杰房地产经纪有限公司”（乙方）签订《租赁协议》：乙方承租甲方兴建的所有房屋（约8591平方米），自2007年1月起不低于70年的使用权，并享有此期间内房屋的经营管理权…村民新居的建设由甲方与施工方订立合同，乙方按850元/平方米支付甲方建筑费用，同时甲方负责办理兴建房屋所必要的政府批准文件手续，乙方予以协助；乙方在使用期限内，转让或部分转让经营管理权的，甲方有义务为新租户办理相关手续（即重新签订合同，出具单独票据，办理新房屋使用权证等）并予以认可新租户的转租行为…。塘子村委会之法定代表人与署名为“卢某”在合同内签字。后孙某1、孙某2与塘子村委会签订《合同》：塘子村委会将位于北京市密云区巨各庄镇塘子村村民新居内×房屋所有权及所占用的土地（含庭院）使用权移交给孙某1、孙某2使用，房屋占地面积169平方米（含房屋建筑面积、庭院占地面积，不包含共用部位与共用房屋分摊面积），建筑面积168平方米，土地使用年限为，自合同签订之日起至2057年10月31日止；房屋土地租赁金额为370000元；孙某1、孙某2同意在合同签订3日内将37万元全部汇入塘子村委会指定收款单位；塘子村委会同意在2009年7月30日前向孙某1、孙某2交付房屋；塘子村委会将房屋、土地交付给孙某1、孙某2后，同时将房屋的管理使用权交给孙某1、孙某2，塘子村委会不再为其房屋的自然损害负责，如需修缮，由孙某1、孙某2向塘子村委会提出申请，塘子村委会按照物业管理收费标准为其进行有偿维护、修缮；…塘子村委会有权按照合同约定收取各项费用的权利，…对孙某1、孙某2转租、赠予的物业具有知情权；…孙某1、孙某2有按期按实际发生额向塘子村委会物业管理中心交纳各项费用的义务；双方同意在房屋交付使用后30日内发给孙某1、孙某2房屋使用证…。2009年7月20日，塘子村委会向孙某2出具“南山大满园×购房款370000元收据1份。2009年8月5日,密云县巨各庄镇塘子村民委员会向孙某2出具《房屋使用权证》：房屋座落，村民新居×，占地面积169㎡，建筑面积168㎡，使用年限50年。2014年1月3日，孙某2向塘子村委会交纳2009-2013年物业费4800元，2010年取暖费3718元，2011年1432元，门牌50元。一审另查，涉案房屋为坐北朝南的二层复式结构房屋。双方认可，该房屋系孙某1、孙某2经由“卢某”购买或出租，并由塘子村委会出具了《合同》及收据；孙某1、孙某2在购买或承租房屋后，未装修，未入住，现涉案房屋已被塘子村委会出售给本村村民“王某”，售价45万元。一审审理中，双方认可涉案房屋系塘子村委会在其集体土地上建设的小产权房；孙某1、孙某2要求对涉案房屋进行价值评估，塘子村委会以该房屋系出租给孙某1、孙某2，不存在鉴定的前提，不予同意。上述事实，有双方当事人陈述、《京政农发﹝2006﹞10号关于确定北京市2006年新农村规划建设试点村的通知》、《规密函[2006]166号关于建设项目拟建设地点规划情况的复函》、《租赁协议》、《合同》、《房屋使用权证》、收据、《购房协议书》等证据在案佐证。一审法院认为，本案诉争的房屋系建设在村集体所有土地之上、缺少合法规划审批手续的房屋，即通常所说的小产权房。小产权房屋权属登记方面存在瑕疵，影响小产权房屋权利基础及其流转。现有关小产权房的法律法规及处理原则尚未出台，如何界定小产权房的相关权利尚无定论，孙某1、孙某2对涉案房屋享有何种权利难以通过现行法律法规确定。在目前相关法律法规对该类房屋没有明确意见的情况下，人民法院不宜直接对此类纠纷进行处理。故孙某1、孙某2起诉要求确认其与塘子村委会签订的合同无效之请求，缺乏实体法依据，起诉应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条规定，一审法院裁定：驳回孙某1、孙某2之起诉。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：现虽有《北京市农村工作委员会、北京市规划委员会关于确定北京市2006年新农村规划建设试点村的通知》（京政农发﹝2006﹞10号）、北京市规划委员会密云分局《关于建设项目拟建设地点规划情况的复函》（规密函[2006]166号），但本案诉争房屋的建设并未取得合法的规划审批手续，属于通常所说的小产权房。在目前相关法律法规对该类房屋没有明确意见的情况下，人民法院不宜直接对此类纠纷进行处理。故一审法院对于孙某1、孙某2起诉予以驳回并无不当。对于孙某1、孙某2上诉中提到的相关生效法律文书，因与本案情况不同，故对其主张本院难以支持。综上所述，孙某1、孙某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  宋洪印代理审判员  方 玉代理审判员  于洪群二〇一七年九月四日法官 助理  王天冕书 记 员  王 彬