四川省内江市东兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1011民初1039号原告（反诉被告）：内ＸＸ联购物中心有限公司，住所：内江市东兴区。法定代表人：吴焕文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑华军（特别授权），系四川盛豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：王庆芳，女，1969年8月5日出生，汉族，内江市东兴区人，个体经营者，住内江市东兴区。委托诉讼代理人：童俊（一般授权），系四川朴治律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惠萍（一般授权），系四川朴治律师事务所律师。原告（反诉被告）内ＸＸ联购物中心有限公司（以下简称内ＸＸ联）与被告（反诉原告）王庆芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日受理立案并判决后，被告不服上诉至内江市中级人民法院。2017年2月24日内江市中级人民法院以原判决认定基本事实不清发回本院重审。本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）内ＸＸ联的委托代理人郑华军和被告（反诉原告）王庆芳及其委托诉讼代理人童俊、张惠萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）内ＸＸ联向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》并要求退还租赁房屋；2、请求被告向原告支付欠付租金及物业管理费，截止2016年3月暂定租金及物业管理费296741.77元，直至被告退还房屋为止；3、请求被告向原告支付在2013年12月10日至2014年1月21日免去的所有租金和物业管理费共计25230.6元；4、请求被告向原告以欠付租金每逾期一日，按日租金的0.5%标准支付违约金；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于内江市东兴区汉安大道西段89号购物中心三层F3-16租赁给乙方用于经营使用，店铺名称为开心哈乐，房屋面积为237平米，租赁期为3年。租金按月支付，租金分三年计段收费，第一年2014年1月21日至2015年1月20日，每月固定租金为9371.38元，第二年2015年1月21日至2016年1月20日，每月固定租金为10092.25元，第三年2016年1月21日至2017年1月20日，每月固定租金为10885.21元，同时约定该房屋的物业管理费为每月8650.5元。协议签订后，被告未按约履行部分付款义务，至今还欠付原告2014年9月-12月租金及物业费，2015年4月-2016年3月租金及物管费。原告多次书面告知被告要求履行付款义务，但被告均以种种理由拒绝，致使原告遭受重大损失。故诉至法院，要求支持其诉讼请求。针对反诉原告王庆芳的反诉请求，反诉被告内ＸＸ联辩称：1.原、被告之间是租赁合同关系，而非合作关系。2.对王庆芳主张退还2016年6-8月的物管费以及赔偿损失的诉请，因内ＸＸ联不构成违约，因此，不应承担违约责任，请求法院依法驳回王庆芳的反诉请求。被告（反诉原告）王庆芳辩称并反诉称，原，被告间虽然签订了房屋租赁合同，但原、被告并非单纯的租赁关系，而是合作关系。王庆芳入住北京华联进行的施工及其日常管理，都要在内ＸＸ联认可的情况下才能组织实施。内ＸＸ联引进的淘气堡项目，因与王庆芳经营的项目相同，内ＸＸ联存在违约。因内ＸＸ联的原因导致北京华联购物中心迟延开业，应免收王庆芳2014年6月-8月物管费，但王庆芳已在之前交纳了该笔物管费，因此，原告内ＸＸ联应予返还。原告内ＸＸ联自本案起诉后，不给王庆芳供电，并对王庆芳经营的项目进行干扰，导致王庆芳无法正常经营，为此给王庆芳带来377082元的损失。该损失内ＸＸ联应予以赔偿。因此对内ＸＸ联主张的自2016年5月起的租金和物管费的诉讼请求，法院不应支持。为保护反诉人的合法权益，根据相关法律的规定，特向贵院提起反诉，请求人民法院依法判令：1.原告（反诉被告）退还被告（反诉原告）物管费25951.5元；2.原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）损失377082元，3.原告（反诉被告）承担本案诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。本案无争议的事实为：2013年12月5日，原告内ＸＸ联购物中心有限公司作为甲方、被告王庆芳（开心哈乐）作为乙方签订《北京华联房屋租赁合同》以及附件（二）《北京华联内江购物中心专用条款》，该合同以及附件（二）《北京华联内江购物中心专用条款》均是原告内ＸＸ联提供的格式条款合同。《北京华联内江购物中心专用条款》约定：“第一条出租房屋情况。1.1出租方出租给承租方的房屋座落在四川（省）市内江区（县）东兴区汉安大道西段89号购物中心三层F3-16单位。1.2承租方租赁该房屋用于经营儿童游乐品类（明细），所经营店铺的名称为“开心哈乐”且在租赁期间未征得出租方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，承租方不得擅自改变上诉约定的使用用途。第二条房屋租用面积。2.1双方同意，该房屋的租用面积为237平方米。第三条出租房屋的交付、装修期、租赁期限及开业日。3.1出租方应于2013年12月10日将该房屋交付给承租方。3.2出租方同意在租赁期内给予承租方自该房屋交付日起42天的装修期3.3租赁期限叁年（大写）即自2014年1月21日起至2017年1月20日止。3.4该房屋的起租日为2014年1月21日。3.5购物中心的开业日暂定为2014年1月21日。第四条出租房屋租金4.1自起租日起，该房屋的租金计算方法为：该房屋的月租金为下述固定租金和提成租金中金额较高者：该房屋的月固定租金按照该房屋的租用面积计算，第一年：2014年1月21日至2015年1月20日。每日每平方米固定租金为人民币1.30元即每日历月固定租金为人民币9371.38元，该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的10%；第二年：2015年1月21日至2016年1月20日每日每平方米固定租金为人民币1.40元，即每日历月固定租金为人民币10092.25元，该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的10%；第三年：2016年1月21日至2017年1月20日每日每平方米固定租金为人民币1.51元，即每日历月固定租金为人民币10885.21元，该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的10%；。5.4承租方应自起租日起至租赁期结束，向出租方或管理公司支付该房屋的物业管理费和广告推广费。该房屋目前的物业管理费按照租用面积每平方米每日人民币1.20元计算，每个日历月共计人民币8650.50元。2013年12月5日，王庆芳在《房屋租赁合同》乙方栏内签名捺印。2014年5月26日，内ＸＸ联购物中心有限公司在《房屋租赁合同》附件（二）《北京华联内江购物中心专用条款》出租方栏内加盖印章，合同签订后，被告依约进入内ＸＸ联装修后，开始经营“开心哈乐”。王庆芳仅向内ＸＸ联缴纳部分租金、物业管理费，尚欠2014年9月-12月的房租租金和物管费计72087.52元，2015年4月起，至今未向内ＸＸ联缴纳租金、物业管理费。另查明，原，被告之间执行的房屋租金是每月固定租金，房屋的月提成租金没有实际执行。原，被告之间的房屋租赁合同已于2017年4月13日解除，王庆芳也于当日搬离并将房屋交还内ＸＸ联。庭审中内ＸＸ联明确表示放弃第1项诉讼请求。被告予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一.原、被告之间是房屋租赁关系还是合作关系。本案中，于2013年12月5日，原告内ＸＸ联作为甲方，被告王庆芳（开心哈乐）作为乙方签订《北京华联房屋租赁合同》以及附件（二）《北京华联内江购物中心专用条款》。合同中明确约定了月租金和租赁期限，且原、被告已实际履行近一年的时间。被告王庆芳辩称，王庆芳经营的（开心哈乐）入住北京华联商场，要接受原告内ＸＸ联的统一管理，统一布局，统一营业时间，王庆芳仅据此否认原、被告间是租赁关系的理由不成立。因此，本案中原、被告是租赁关系。二.被告王庆芳是否应支付2013年12月10日至2014年1月21日的租金和物管费25230.6元。被告在庭审中称没有缴纳上述期间的租金和物业管理费，是因为内ＸＸ联延期开业作出承诺全商场免交租金和物业费。且原、被告间签订的租赁合同约定的租期是从2014年1月21日开始起算的，2013年12月10日至2014年1月21日是约定装修期间，并未约定租金，所以原告内ＸＸ联要求被告王庆芳支付上述期间的租金和物管费，于法无据，本院不予支持。三.本案房屋租赁期限截止时间应计算至何时。庭审中，被告王庆芳称自2016年5月诉讼开始以来，原告内ＸＸ联对被告王庆芳经营进行干扰，所以王庆芳经营的项目已于2016年10月开始停业，此后停业期间的租金物管费不应再交纳。但本案中，被告王庆芳一直占有使用租赁房屋，并未提前腾空返还租赁房屋。且于2017年4月6日，双方才签订撤场协议，当月13日，王庆芳腾空交回租赁房屋，所以本案中，租赁期限应算至2017年4月13日。四.被告（反诉原告）王庆芳交纳的2014年6月-8月的物管费25351.5元是否应退还。王庆芳称是内ＸＸ联的原因导致北京华联购物中心延期开业，所以内ＸＸ联应免除2014年6月-8月的物管费。庭审中，内ＸＸ联出示王庆芳于2014年12月8日出具的承诺书载明：“家宝贝儿童乐园承诺于2014年12月31日前付清5月物管费5119.2元，剩余2014年6月-8月的物管费于2015年2月15日付清。如到期未付清自愿承担由此造成的一切后果”。该承诺证明王庆芳应交纳上述物管费。王庆芳没有证据证明内ＸＸ联应免收该物管费。因此王庆芳要求内ＸＸ联退还2014年6月-8月的物管费25351.5元的诉请，本院不予支持。五.被告（反诉原告）王庆芳要求原告（反诉被告）内ＸＸ联赔偿损失377082元的问题。本案中，王庆芳要求内ＸＸ联赔偿因其擅自停电给王庆芳造成的损失，王庆芳就内ＸＸ联擅自停电的基础事实，仅仅提供两张2016年5月、6月电费交费发票，证明内ＸＸ联擅自停电的事实，显然证据不足，加之内ＸＸ联在庭审中对断电一事予以否认，王庆芳应承担举证不能的法律后果。所以本院对被告（反诉原告）的该项反诉请求，不予支持。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，上级人民法院发回重审的案件，仍然适用第一审普通程序，因此反诉原告申请变更诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。庭审中原告内ＸＸ联明确表示放弃第1项诉讼请求，被告王庆芳予以确认，本院予以支持。根据案件查明的事实，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及附件二《北京华联内江购物中心专用条款》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应全面履行合同。原告内ＸＸ联按约将出租房屋交付被告王庆芳使用，王庆芳理应按约交纳租金和物管费。本案中，王庆芳交纳了部分租金和物管费，尚欠2014年9月-12月租金和物管费72087.52，2015年4月-2016年1月租金和物管费187427.5元，2016年2月-2017年4月13日租金和物管费281993.86元，三项合计541508.88元未按约支付，属违约，应承担本案支付租金和物管费的责任。因此对原告内ＸＸ联要求被告王庆芳支付拖欠的租金和物管费541508.88元的诉讼请求，本院予以支持。根据查明的事实，原、被告间签订的租赁合同约定租期是从2014年1月21日开始起算的，2013年12月10日至2014年1月21日是约定装修期间，并未约定租金，所以原告内ＸＸ联要求被告王庆芳支付免去的2013年12月10日-2014年1月21日的租金和物管费25230.6元诉请，于法无据，本院不予支持。根据查明的事实，原被告双方在《房屋租赁合同》中约定了违约金的计算方法。但双方在履约过程中，因原告内ＸＸ联首先违约，延期开业，增加了被告的运行成本，加之原告内ＸＸ联在管理上缺乏与被告沟通，引进与被告同类型的项目，使被告王庆芳的经营受到影响。所以，本案中，虽然被告王庆芳未按约支付租金和物管费，存在违约，但结合本案的实际，对原告内ＸＸ联要求被告王庆芳支付欠付租金按每日租金的0.5%的标准支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据查明的事实，内ＸＸ联出示王庆芳于2014年12月8日出具的承诺书载明，王庆芳应支付内ＸＸ联2014年6月-8月的物管费25351.5元，王庆芳没有提供证据证明内ＸＸ联应免收该物管费。所以王庆芳交款后，又要求内ＸＸ联返还该款项，于法无据，本院不予支持。根据查明的事实，王庆芳反诉称内ＸＸ联擅自停电，仅提供了两张2016年5月、6月电费交费发票，用以证明内ＸＸ联擅自停电的事实，显然证据不足，加之内ＸＸ联在庭审中对断电的事实予以否认，因此王庆芳应承担举证不能的法律后果。所以本院对王庆芳要求内ＸＸ联赔偿损失377082元的反诉请求，不予支持。综上所述，本院在查明事实、分清是非的基础上，组织双方调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告王庆芳于本判决生效后10日内向原告内ＸＸ联购物中心有限公司支付2014年9月-12月租金和物管费72087.52元，2015年4月-2016年1月租金和物管费187427.5，2016年2月-2017年4月13日租金和物管费281993.86元，三项合计541508.88元；二、驳回原告内ＸＸ联购物中心有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王庆芳的反诉请求。如未按上述指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3881元，反诉费2588元，共计6469元。由原告（反诉被告）内ＸＸ联购物中心有限公司承担1469元，被告（反诉原告）王庆芳承担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。（本页无正文）审判长 张         蕴审判员 肖燕玲人民陪审员刘红英二〇一七年九月二十八日书记员 王  杰  (  兼  ）