江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5905号上诉人（原审被告）：陈汝英，女，1977年9月23日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：边瑞鹏，江苏蓝之天律师事务所。被上诉人（原审原告）：戴红星，男，1978年6月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：殷明兰，江苏柏庐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瞿兰兰，女，1979年7月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：殷明兰，江苏柏庐律师事务所律师。原审第三人：昆山侨福房地产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路65号，统一社会信用代码91320583581000032R。法定代表人：林宏毅，系该公司总经理。原审第三人：昆山侨福房地产咨询有限公司亭林店,住所地江苏省昆山市玉山镇马鞍山东路177号，统一社会信用代码9132058332377975XR。负责人：胡晶晶。上诉人陈汝英因与被上诉人戴红星、瞿兰兰、原审第三人昆山侨福房地产咨询有限公司、昆山侨福房地产咨询有限公司亭林店房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2016)苏0583民初11503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈汝英上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回戴红星、瞿兰兰的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由戴红星、瞿兰兰负担。事实和理由：一、原审认定事实错误。1、陈汝英未说过房屋不卖，也没有不承认房屋买卖合同效力的问题。2016年5月10日当日陈汝英代理人汤香铃在中介处等待，反而是戴红星、瞿兰兰当天没有出现。2、一审判决对认定授权委托书效力问题上态度模糊。一审判决对此授权委托书是否有效的认定上态度前后矛盾。3、合同并未全面履行。戴红星、瞿兰兰没有在2016年5月10日支付首付款。二、原审适用法律错误，处理结果不当。一审判决陈汝英返还5万元定金，又支付32.7万元违约金，是对定金和违约金的双重使用。即使认定陈汝英违约，也应适用定金罚则而不能适用违约金条款。判决陈汝英承担32.7万元违约金明显过高。戴红星、瞿兰兰辩称，陈汝英签订合同之后，一直都没到场。按照合同约定，付定金五万同时陈汝英应提供房产证、土地证购房发票、契税单，但其未能提供。之后陈汝英出具委托书，委托其母亲汤某来处理房屋交易事宜，汤某表示陈汝英合同无效，还到公安机关进行信访。陈汝英从未提供其银行账号。汤某2016年5月10日到中介也没有向中介表示是来接收房屋首付款的。一审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回陈汝英的上诉请求。戴红星、瞿兰兰向一审法院起诉请求：1.判令陈汝英返还定金5万元及支付违约金32.7万元；2.诉讼费用由陈汝英负担。一审法院认定事实：2016年2月25日，戴红星、瞿兰兰（乙方）、陈汝英（甲方）、昆山侨福房地产咨询有限公司亭林店签订《房屋买卖合同》，合同约定，甲方将其所有的位于昆山市玉山镇香榭水岸景观花园X号楼XX室的房屋出售给乙方（建筑面积130.78平方米）、总价163.5万元，合同签订时，乙方支付5万元作为购房的定金；乙方于2016年5月10日前支付86.5万元给甲方，购房定金在付款时冲抵，2016年5月16日前办理过户手续，登记名义人由乙方自行指定；乙方需贷款77万元，由丙方代为乙方办理贷款手续；甲乙双方中若有任何一方未按合同约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时违约方需要丙方缴纳该房成交总价的2%的服务费；乙方承担所有的税费；乙方预留5万元至丙方处代为保管，代交房完成由丙方返还甲方，甲方确保房屋无任何问题，否则由甲方全权负责所有法律责任；甲方须配合乙方、丙方办理贷款、过户手续，并承诺提供真实有效证件且签约确认产权共有人委托出售并代为签约，如有不实，则承担定金罚则；乙方需配合甲方、丙方办理贷款、过户等手续。上述合同签订后，戴红星、瞿兰兰支付陈汝英定金5万元。另查明：2016年4月12日，陈汝英母亲汤某至昆山市公安局信访科反映陈汝英系××患者，房子被中介强行买卖，要求确认合同无效。在一审法院审理的（2016）苏0583民初9833号一案笔录中，汤某作为陈汝英的代理人陈述其确认合同是有效的，从没有表示说不卖，一直在等待戴红星、瞿兰兰付款。对于款项支付，戴红星、瞿兰兰表示与昆山侨福房地产咨询有限公司亭林店联系，让陈汝英过来，但陈汝英没有来，后中介多次联系，陈汝英也说房子不卖了，并且委托了其母亲处理此事。又查明：案涉房屋原系陈汝英与吴建文共有，后陈汝英作出变更登记，登记的时间为2016年3月18日。变更后，陈汝英并未将更换的房产证、契税单、购房发票等原件交给昆山侨福房地产咨询有限公司亭林店。再查明：何永亮出庭证实，我与瞿兰兰系同事，在今年2月底瞿兰兰说自己定了一套房子，正好是我看过的小区的房子，我就问了相关情况，我说能不能我来买，当时瞿兰兰不同意，我找瞿兰兰说过几次，后来瞿兰兰说如果房东同意卖，她就同意，如果房东不同意，就她来买。大概3月初，瞿兰兰说房东要来，让我过去，我去中介没看到人，就打电话给戴红星，让戴红星和我一起去亭林公园东门那，戴红星说是房东的妈妈过来，当时我质疑为什么是房东的妈妈，戴红星说他也不清楚，过了一个小时左右，房东的妈妈过来了，我问她，能不能让我来接受这套房子，她说不存在这种情况，房子不卖，她说她女儿是被绑架的，她女儿神志不清，精神上有问题，并且说已将她女儿的相关证明给中介了，我一看这种情况没法往下谈了，她还说她女儿没有民事行为能力，合同是无效的，以后的事情就和我没有关系了。证人李某出庭证实，我与瞿兰兰母亲系好朋友，这样才认识瞿兰兰的，中介起诉要中介费时我去旁听了，开庭前，我才知道房东的母亲说房东有神经病，合同是无效的。证人汤某出庭证实，4月20日左右，我与戴红星接触，因戴红星说他没钱，由他表弟出钱，然后产证写他表弟的名字，我说戴红星没有能力付50万元，我将5万元还给他，后来戴红星写了个协议让我签字，协议上写房屋由戴红星处理，后来没谈拢，就让中介告我，现在看来，何永亮不是戴红星的表弟，戴红星说可以提早付钱，后来我到中介后，戴红星、瞿兰兰没来，我认为中介应该通知买家的，当时签订合同的时候有提供银行账户，我一直在催款，但是戴红星他们仍不付，我问为什么，他们说5月10日一定付，我那天等了一个多小时，也没有付，晚上我打电话给瞿兰兰，后来又打电话给戴红星，戴红星说他没有钱，后来我也没说什么了。我说合同无效是针对中介说的，我一直按照合同的约定时间去中介，但是戴红星他们一直没有付钱，他们说合同无效才不汇款的，那合同无效为什么还要告我们。庭审中昆山侨福房地产咨询有限公司亭林店提供委托书及陈汝英的病历材料复印件，当时系陈汝英的母亲汤某与戴红星一起来的，汤某说她女儿让她代理人，并说合同是无效的，因为她女儿有××，该店称这个委托书没有用的，需要公证。5月10日那天，汤某是到店里来过，当时还问她为什么来店里，有约好吗？她说没有约好，在这等一下，等什么不清楚。陈汝英认为授权委托书及病例材料系复印件，不予质证。戴红星、瞿兰兰明确系在合同解除基础之上要求陈汝英返还定金并支付违约金，对于合同解除，陈汝英表示予以认可。以上事实由房屋买卖合同、收据、笔录、证人证言、房产证、房屋产权登记信息查询、群众来访登记、委托书、病历、当事人陈述等在卷予以证实。一审法院庭后向被告陈汝英及其委托诉讼代理人曾嵘发函，告知陈汝英因其母亲汤某在昆山市公安局信访科反映其有关精神方面的问题，若经查实即涉及到本案案涉合同效力问题的认定，故要求陈汝英在收到一审法院通知书之日起七日内向一审法院提供相关的病史材料，并向一审法院递交一份行为能力鉴定申请书，但是陈汝英在接到一审法院通知书后并未向一审法院提供。一审法院认为，虽陈汝英母亲汤某反映过陈汝英精神方面的问题，但是庭审中，陈汝英委托诉讼代理人曾嵘并未向一审法院提出陈汝英的精神方面的问题，另陈汝英在收到一审法院通知其提供相关的病史材料及鉴定申请后也未向一审法院提供，故陈汝英应承担相应的法律后果，基于上述理由，一审法院对该案案涉合同的效力问题认定上，认为《昆山住商房屋买卖合同》系陈汝英与戴红星、瞿兰兰的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。在履行合同的过程中，陈汝英通过其母亲汤某递交一份授权委托书给昆山侨福房地产咨询有限公司亭林店委托汤某处理售房事宜，但未进行公证。汤某在中介处声明合同为无效合同，据此还到昆山市公安局信访科反映，汤某亦告知戴红星、瞿兰兰合同无效并不再出售案涉房屋，陈汝英的上述行为构成了根本违约，且合同履行中，陈汝英一直未出面，未将更换后的产证等交给昆山侨福房地产咨询有限公司亭林店，也未配合戴红星、瞿兰兰办理贷款审批、网签等手续、委托书的形式也不符合规范，付首付款当日，陈汝英并未出现，陈汝英以其实际行为表明了不再履行合同，陈汝英应对合同未能继续履行承担违约责任。故一审法院对戴红星、瞿兰兰主张在合同解除基础上的违约金的诉讼请求予以支持，根据目前昆山房价上涨以及双方的过错程度，一审法院对戴红星、瞿兰兰诉请的违约金金额并不过高，一审法院依法予以支持。同时，因合同已解除，陈汝英应将收取的5万元的定金予以返还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告陈汝英返还原告戴红星、瞿兰兰定金5万元，于本判决生效后十日内履行。二、被告陈汝英支付原告戴红星、瞿兰兰违约金327000元，于本判决生效后十日内履行。案件受理费6956元，保全费2420元，合计9376元，由被告陈汝英负担，于本判决生效后十日内直接支付原告戴红星、瞿兰兰。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院已对陈汝英是否具有完全民事行为能力予以充分注意，并通知陈汝英提交相应依据、申请鉴定。陈汝英未提供相应依据，未申请对其是否具有完全民事行为能力进行鉴定。二审中，也未提供达到人民法院应当依职权启动相关鉴定情形的相应依据。故陈汝英应承担相应的法律后果。因此本院认定涉案房屋买卖合同合法有效。合同履行中，陈汝英一直未出面。汤某持陈汝英出具的授权委托书至中介处声明合同为无效合同，告知戴红星、瞿兰兰合同无效并不再出售案涉房屋。经昆山侨福房地产咨询有限公司亭林店多次联系陈汝英，陈汝英亦未出现。陈汝英上述行为足以使戴红星、瞿兰兰、昆山侨福房地产咨询有限公司亭林店认为陈汝英具有不继续履行合同的意思表示。且陈汝英未将更换后的产证等交给昆山侨福房地产咨询有限公司亭林店，也未配合戴红星、瞿兰兰办理贷款审批、网签等手续。付首付款当日，陈汝英并未出现。陈汝英出具的委托书的形式也不符合继续办理房屋买卖合同所须的规范。陈汝英以其实际行为表明不再履行合同，构成根本违约。陈汝英主张戴红星、瞿兰兰先违约，其母亲汤香铃持其授权委托书2016年5月10日当日出现在中介处表明其愿意继续履行合同的上诉理由，不能成立。合同约定根本违约违约金为总价款20%。一审判决陈汝英退还定金并支付327000元违约金，并无不当。陈汝英认为定金和违约金的双重使用的理由不能成立。陈汝英主张违约金过高并未提供相应依据，其请求对违约金金额调整的理由依据不足，不予采纳。综上，陈汝英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6956元，由上诉人陈汝英负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年九月二十一日书记员  姜 瑛