江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初5722号原告（反诉被告）：南京名仕园置业有限公司,统一社会信用代码9132011506707950X2,住所地南京市江宁区天元中路99号(科学园)。法定代表人：余晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷远军，江苏金鼎英杰律师事务所律师。被告（反诉原告）:潘某,女,1977年10月5日生,汉族。被告（反诉原告）：刘某2，男，1977年11月19日生，汉族。被告（反诉原告）：刘某1，女，2000年10月1日生，汉族。被告（反诉原告）刘某2、刘某1共同委托诉讼代理人：徐江波，江苏当代国安律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司南京江宁支行，统一社会信用代码91320115835614983M，住所地南京市江宁区东山上元大街458号。负责人：孙晓平，该行行长。委托诉讼代理人：王诚平，中国工商银行股份有限公司江苏省分行员工。委托诉讼代理人：鲍华，中国工商银行股份有限公司南京江宁支行员工。原告（反诉被告）南京名仕园置业有限公司（以下简称名仕园公司）与被告（反诉原告）潘某、刘某2、刘某1商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2017年6月5日，原告名仕园公司申请追加中国工商银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称工行江宁支行）为第三人参加诉讼，本院予以准许。原告（反诉被告）名仕园公司的委托诉讼代理人雷远军，被告（反诉原告）潘某，被告（反诉原告）刘某2、刘某1的共同委托诉讼代理人徐江波，第三人工行江宁支行的委托诉讼代理人王诚平、鲍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名仕园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告于2015年9月6日签订的关于南京市江宁区淳化街道平和路8号武夷名仕园××室的《南京市商品房预售合同》；2.判令三被告支付违约金178124.4元（房屋总价的20%）及垫付款370305.11元；3.判令三被告协助其办理解押手续和注销合同登记备案手续；4.判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月6日，其与被告潘某、刘某2、刘某1签订了关于江宁区淳化街道平和路8号武夷名仕园××室的《南京市商品房预售合同》，并于2015年10月19日鉴证。合同约定三被告购买其开发的上述房屋，总价890622元；并约定在甲方（其公司）为乙方（三被告）承担按揭贷款担保期间，乙方连续2个月或累计2个月没有足额偿还银行贷款本息的，甲方有权不经催告直接解除本合同，乙方应向甲方支付相当于房款总额20%的违约金。被告潘某作为购房者与其公司及贷款方第三人工行江宁支行签订了有关贷款协议、抵押合同等。但在合同履行过程中，三被告存在贷款偿还严重逾期的行为，经其多次催告仍拒不履行，致使其承担了担保责任，其因此享有合同解除权并有权要求三被告承担违约责任及偿还其公司代为偿还的贷款。故其提起诉讼。被告潘某辩称并反诉称：1.其同意解除商品房预售合同；2.违约金和代垫费用应当由三被告共同承担；3.首付款扣掉违约金和代垫费用后由三被告平分，每人三分之一；4.其同意协助原告名仕园公司办理解押和注销合同登记备案手续。因其同意解除商品房预售合同，故名仕园公司应当将首付款及其已还贷款返还给其，其因此向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告名仕园公司返还已还贷款的二分之一即5591.14元给其；2.判令名仕园公司返还首付款520622元的三分之一即173540.6667元给其；3.反诉费用由名仕园公司承担。被告刘某2、刘某1共同辩称并反诉称：1.被告潘某作为主贷人未按时支付贷款，原告名仕园公司因此有权解除合同，其二人也同意解除案涉商品房预售合同；2、至于违约金，其二人不同意承担，因为潘某与刘某2感情不和，潘某于2017年2月23日起诉要求与刘某2离婚，分割夫妻共同财产，刘某2认为虽然双方感情不和，但是潘某作为按揭贷款主贷款人应按约履行义务，若依约履行还款义务就不存在承担违约金问题，因此潘某作为主贷款人未按时还款的责任应当由潘某自行承担；3、即使法院认定刘某2、刘某1应当承担违约责任，违约金也应当以直接损失为准，合同中约定的违约金过高，请求法院予以调整；4、其二人愿意依法承担代垫贷款。依据合同法的规定，合同解除后，名仕园公司应当将购房首付款及已付购房款本金返还给其二人，故其二人向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告名仕园公司返还已还贷款的二分之一即5591.14元给刘某2与刘某1；2.判令名仕园公司返还首付款520622元的三分之二即354536.187元给刘某2与刘某1；3.反诉费用由名仕园公司承担。反诉被告名仕园公司辩称：在三名反诉原告支付的首付款、按揭款项中扣除其公司垫付的款项以及应由三名反诉原告承担的违约金后，剩余尾款由法院判决。对于三名反诉原告主张的份额由法院依法处理。合同解除的原因在于三名反诉原告违约，故本案本诉、反诉的诉讼费用均应当由三名反诉原告承担。第三人工行江宁支行述称：借款人潘某于2015年9月6日向其行申请了总金额为370000元的个人一手房组合贷款，用于购买江宁区淳化街道平和路8号武夷名仕园××室房屋。该笔贷款于2016年3月11日发放。该笔贷款自2016年9月15日出现逾期，其行在催收无果后要求开发商即名仕园公司垫还逾期贷款并结清，现贷款已经全部结清。截至贷款结清之日，借款人潘某共计还款本息17682.54元，名仕园公司共计垫付本息370305.11元。本院经审理认定事实如下：2015年9月6日，名仕园公司（甲方）与潘某、刘某1、刘某2（乙方）共同签订《商品房预售合同》，合同约定：甲方将其开发的位于南京市江宁区淳化街道平和路8号武夷名仕园××室房屋（以下简称××室房屋）预售给乙方，总价为890622元，乙方应于2015年9月6日前支付520622元，预购商品房抵押贷款商业性贷款70000元、公积金贷款300000元。合同补充协议第10条约定：甲方为乙方承担按揭还款担保期间，乙方连续2个月或累计2个月没有足额偿还银行贷款本息的，则甲方有权不经催告直接解除本合同，乙方应向甲方支付相当于房款总额20%的违约金，……。该合同已于2015年10月19日办理了商品房预售合同登记备案。2016年3月7日，潘某作为借款方与贷款方工行江宁支行、保证方名仕园公司签订了《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》，贷款金额为370000元，其中住房公积金贷款金额为230000元，商业性贷款金额为140000元。该合同甲方落款处有潘某、刘某2、刘某1（代）签名。同日，潘某作为抵押人（甲方）、工行江宁支行作为抵押权人（乙方）、名仕园公司作为担保人（丙方）共同签订了《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定甲方购买丙方建设的商品房，向乙方借款并将所购商品房抵押给乙方，作为借款担保，且丙方自愿为甲方担任该借款的保证人。该合同抵押人落款处有潘某、刘某2、刘某1（代）签名。上述贷款合计370000元已于2016年3月拨入名仕园公司账户。2016年9月15日起，上述贷款出现逾期还款的情况。2016年12月，名仕园公司委托江苏金鼎英杰律师事务所向三被告送达了律师函，内容主要为因涉案房屋按揭贷款银行及公积金中心多次反馈三被告存在未支付贷款逾期的情况已达数月，名仕园公司通知三被告自收到律师函之日起3日内向按揭贷款银行账户及公积金账户支付足额资金保证正常还款，逾期未能办理者，名仕园公司将依法追究包括但不限于解除合同在内的法律责任。2017年3月，名仕园公司再次委托江苏金鼎英杰律师事务所向三被告送达了律师函，内容主要为因涉案房屋按揭贷款银行及公积金中心多次反馈三被告存在未支付贷款逾期的情况已达数月，并且在名仕园公司及律师多次函告的情况下置之不理导致名仕园公司承担了相关费用，现名仕园公司通知三被告自收到律师函之日起3日内向按揭贷款银行账户及公积金账户支付足额资金保证正常还款，并向名仕园公司支付被扣除的资金并承担相关法律责任，逾期未能办理者，名仕园公司将依法追究包括但不限于解除合同在内的法律责任。在收到上述函件后，三被告仍未偿还贷款，也未将名仕园公司代垫贷款返还给名仕园公司，因此引发本案诉讼。名仕园公司委托江苏金鼎英杰律师事务所代理本案诉讼。另查明，前述总金额为370000元的个人住房购房贷款已全部结清，借款人潘某共计还款本息17682.54元，其中商业贷款还款5339.43元（本金2534.62元、利息2804.81元），公积金贷款还款12343.11元（本金7184.96元、利息5158.15元）；名仕园公司共计还款本息370305.11元，其中商业贷款还款142992.32元（本金137465.38元、利息5526.94元），公积金贷款还款227312.79元（本金222815.04元、利息4497.75元）。审理中，名仕园公司与潘某、刘某1、刘某2一致确认在不考虑违约金、诉讼费用等诉讼成本的情况下，扣除名仕园公司垫付的贷款，名仕园公司应当退还三被告的购房款为520316.89元。在不考虑违约金、诉讼费用等诉讼成本的情况下，刘某1、刘某2、潘某一致确认名仕园公司应当退还三被告的购房款520316.89元中由潘某实际偿还的贷款本金9719.58元的二分之一以及剩余款项（520316.89元-9719.58元）的三分之一归潘某，即175058.89元归潘某，其余款项345258元（520316.89元-175058.89元）归刘某1、刘某2二人。再查明，潘某与刘某2原系夫妻关系，刘某1系潘某与刘某2之女。××年××月××日，潘某与刘某2离婚，刘某1由刘某2抚养教育。上述事实，有《商品房预售合同》、《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、个人贷款逾期归还凭证、个人贷款还款结清证明、住房公积金贷款结清证明、房地产抵押权注销申请、律师函、民事调解书及当事人的陈述等证据材料证实。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告（反诉被告）名仕园公司与被告（反诉原告）潘某、刘某2、刘某1签订的关于××室房屋的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应当依约履行各自的义务。因潘某、刘某2、刘某1未按期偿还该房屋的购房贷款，导致担保人名仕园公司代垫了贷款，在名仕园公司向被告方送达律师函予以催告后，三被告仍未偿还贷款，根据商品房预售合同补充协议第10条的约定，名仕园公司依法享有合同解除权。因此，名仕园公司要求解除与三被告的商品房预售合同的诉讼请求，于法有据，三被告在2017年7月14日开庭审理时也表示同意解除，故本院对该诉讼请求予以支持，认定案涉商品房预售合同于2017年7月14日解除。因案涉商品房预售合同系因三被告未按约偿还购房贷款而解除，三被告应当依法承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。商品房预售合同补充协议第10条约定的违约金为房款总额的20%，被告刘某2、刘某1认为该约定的违约金过分高于违约行为给名仕园公司造成的损失，要求法院予以减少。结合名仕园公司提起本次诉讼的律师代理费、办理解除合同事宜的人力成本、再次出售房屋的人力成本、名仕园公司垫付贷款的利息损失等，本院酌定三被告支付原告名仕园公司违约金100000元。对于刘某2、刘某1关于潘某系购房贷款的主贷人，故未及时还款导致合同解除的违约责任应当由潘某承担的辩解，因三被告系××室房屋的共同预购人，刘某2系××室房屋购房贷款的共同还款人，且刘某2、刘某1均在《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》上签名，故相应的违约责任应当由三被告共同承担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。名仕园公司要求三被告协助办理解押以及注销合同登记备案手续，三被告亦同意协助，本院予以支持。名仕园公司应当将三被告已付购房款扣除名仕园公司代垫款项后返还给三被告。名仕园公司与三被告一致确认在不考虑违约金、诉讼费用等诉讼成本的情况下，扣除名仕园公司垫付的贷款，名仕园公司应当返还三被告的购房款为520316.89元，本院对此予以认定。三被告对于应当返还的购房款的分割方式陈述一致，不违反法律规定，本院予以确认。名仕园公司应当返还三被告的购房款与三被告应当支付名仕园公司的违约金相互冲抵后，名仕园公司仍应当返还三被告购房款420316.89元，按照三被告一致认可的分割方式计算，名仕园公司应当将其中的141725.56元[即9719.58元÷2+（420316.89元-9719.58元）÷3]给付潘某，将剩余的278591.33元（即420316.89元-141725.56元）给付刘某2与刘某1二人。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）南京名仕园置业有限公司与被告（反诉原告）潘某、刘某2、刘某1于2015年9月6日签订的《南京市商品房预售合同》于2017年7月14日解除；二、被告（反诉被告）潘某、刘某2、刘某1于本判决发生法律效力之日起10日内涤除××室房屋的抵押，并于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告（反诉被告）南京名仕园置业有限公司办理注销商品房预售合同登记备案手续；三、被告（反诉原告）潘某、刘某2、刘某1支付原告（反诉被告）南京名仕园置业有限公司违约金100000元；四、原告（反诉被告）南京名仕园置业有限公司返还被告（反诉原告）潘某、刘某2、刘某1购房款520316.89元；上述第三、四项相互冲抵后，原告（反诉被告）南京名仕园置业有限公司应当返还被告（反诉原告）潘某、刘某2、刘某1420316.89元，其中141725.56元返还给被告（反诉原告）潘某，剩余278591.33元返还给被告（反诉原告）刘某2、刘某1，均于本判决发生法律效力之日起15日内付清；五、驳回原告南京名仕园置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告潘某及反诉原告刘某2、刘某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取4882元，由被告潘某负担1628元，由刘某2、刘某1共同负担3254元。本案反诉案件受理费，由反诉原告潘某负担1941.50元，由反诉原告刘某2、刘某1共同负担3295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张映秋二〇一七年九月二十日书记员  孙秋君