江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终2401号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏国美永乐家用电器有限公司，住所地无锡市解放西路135号。法定代表人：黄秀虹，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴珍、王志强，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨政，男，1980年10月2日生，，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：潘伟，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。上诉人江苏国美永乐家用电器有限公司（以下简称国美公司）因与被上诉人杨政房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2016）苏0282民初11228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国美公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.根据其提供的视频资料及公函，可以证明案涉租赁房屋存在严重漏水问题，其租赁房屋系用于家用电器的销售，房屋漏水对其产生了严重的影响，租赁房屋的目的无法实现，故其不应支付租金，退一万步讲，2016年7月1日至2016年12月期间严重漏水的18天的租金应予扣减。2.对其主张的因漏水产生的8台电视机损失、净利润损失、人工损失已经提供了证据予以证明，杨政应予赔偿上述损失。杨政答辩称：1.其已经履行了对租赁房屋的维修义务，国美公司应当支付租金；即使存在因漏水产生的损失，也应由1-4层全体业主负担；2.国美公司对其主张的电视机损失、净利润损失、人工损失并未提供直接证据证明系因漏水造成。综上，请求驳回上诉，维持原判。杨政向一审法院起诉请求：要求国美公司支付租金341086元。国美公司向一审法院反诉请求:1.确认国美公司与杨政的租赁关系于2016年12月7日解除；2.杨政赔偿国美公司各项经济损失合计566802.8元。一审法院认定事实：2007年2月15日，出租人张伟良与承租人国美公司签订房屋租赁合同，约定国美公司承租张伟良所有的位于宜兴市××街道人民中路××号房屋，该房屋共计4层。双方在违约责任中约定:在租赁期内若一方违约，导致合同无法履行或提前解除，则违约方应向另一方支付违约金。鉴于1-4楼对承租方来讲是一个整体，不可分割，故双方约定，如1楼出租方违约，则视同本合同出租方违约。合同又约定：出租人应负责房屋排水的通畅及维修、房屋结构和外墙面、屋面及附属场地维修，维修费用由出租人承担。承租人在使用中发现问题应及时通知出租人，出租人必须在12小时内派人予以修复。2011年10月9日，张伟良、张静与国美公司又签订了续租扩租协议，约定上述房屋续租6年，至2018年4月30日，双方对租金又进行了约定，同时约定与原合同冲突部分以本协议为准，本协议未约定的有关租赁双方的权利义务按原合同执行。后上述房屋1-3层所有权被沈立平等取得，第四层房屋所有权被杨政竞拍取得。2015年9月14日，甲方沈立平、潘圣平，乙方杨政，丙方国美公司签订补充协议，约定鉴于上述房屋所有权人变更，故甲乙丙三方共同签订本补充协议，各方均认可国美公司与原所有权人签订的两份合同，租期至2018年4月30日，三方房屋租金进行分割后确定自2015年6月24日起，丙方应向甲乙双方支付租金如下，其中支付给乙方为2015年4月1日-2015年6月3日12560元……2016年7月1日-2016年9月30日170543元、2016年10月1日-2016年12月31日170543元……由出租人先开具租赁发票给国美公司，先票后款，如出租人未开具发票，国美公司有权暂不支付租赁费，且不承担违约责任。本协议是对主合同（包括上述房屋租赁合同、续租扩租合同）的完善与补充，与主合同具有同等法律效力，本协议与主合同有冲突的，以本协议为准，本协议未提及的，仍以主合同为准。涉案房屋共4层，1-4层有扶手电梯，一楼除消防电梯外，无其他可直接到达4楼的电梯。在国美公司租赁使用租赁房屋过程中，国美公司支付杨政租金至2016年6月30日，后未支付租金。国美公司在承租涉案房屋的使用过程中，因房屋发生漏水情况，遂多次向杨政发出商函，请求解决。其中2016年2月1日商函内容大概为：就涉案房屋存在严重漏水的情况，至今仍未妥善解决。2016年1月26日涉案房屋四层区域大面积漏水并因漏水致使部分展示商品损坏，导致我司卖场四层无法营业。故请你在一周内解决内部漏水问题，在一个月内根本解决四层屋顶漏水，避免日后再次出现漏水影响我司经营。对于此次因漏水导致的部分商品的损坏，请求赔偿。2月24日的商函大概内容为：我司2月1日发函反映四层存在严重漏水的问题，至今未解决。请贵方立即履行房屋漏水的维修义务，并赔偿相应损失。请贵方对于上述漏水问题予以重视并于2016年2月29日修复，否则我司将根据合同约定追究相应损失，同时不排除按照合同约定行使退还四层卖场区域。2016年5月3日商函大概内容为：关于四层漏水的问题，经我司两次发函，贵方于2016年3月中旬才派员修理，期间造成四层卖场彩电区域多台商品顺坏，现今收到厂家告知函及商品损失清单，我司认为系贵方未及时履行合同相关修为义务导致，现请求赔偿该部分损失，如不予赔偿，将在租金中扣除。目前四层仍有漏水点尚未解决，提醒贵方重视并确保修缮完毕。2016年9月6日的商函内容为：根据合同约定，对于使用中发现的问题应及时通知出租人，出租人应于收到通知之后12小时内派人予以修复。现四层漏水经多次发函后至今仍未修复，仍存在漏水问题，已严重影响我司四层卖场的日常经营，导致房屋租赁合同的根本目的无法实现。现我司通知贵方解除双方的租赁关系。我司计划于2016年10月31日交还房屋，并请贵司按照合同约定赔偿我司相关损失。9月23日商函大概内容为：你方律师函我司已收悉，现声明因多次催促仍未解决漏水问题，故将归还房屋并要求赔偿损失。10月18日商函大概内容为：因房屋严重漏水导致无法实现租赁房屋的目的，我司再次重申将于2016年10月31日腾空退还房屋，解除双方的租赁关系并赔偿损失，暂不支付租金。10月26日的商函大概内容仍与前述商函基本一致，并将杨政开具的2016年7月1日至2016年12月31日的租金发票退回。2016年12月13日，国美公司将四层房屋腾空并经宜兴市公证处公证，并将公证书、物品交接表、钥匙等材料邮寄给杨政，因杨政不同意解除合同，所以拒收该快递（拒收并退回时间为2016年12月17日）。关于房屋漏水的事实，国美公司提供视频资料11段及现场照片，证明2016年1月26日至29日、4月21日至23日、7月1日-13日、9月16日、10月8日、10月21日、22日、26日漏水的事实。经播放后，杨政质证认为：对于照片和光盘看不出是在国美公司营业厅四楼，而且显示不出时间，故对该组证据的证明目的不予认可。关于修复事实，杨政提供2016年3月份、12月份一方科技发展有限公司（以下简称一方公司）与第三方签订的工程承揽合同两份及付款申请单，证明在得知漏水后，杨政已找人进行了维修，并支付费用，由于7月份下大雨又漏水，其再次找人维修。其中杨政是一方公司的法定代表人。对此，国美公司认为合同相对方并不是杨政，与本案无关联性。即使杨政维修过该房屋，也没有解决漏水问题。国美公司反诉中主张损失如下：1、商品损失42799元，提供TCL公司出具的损失确认函、用户换机鉴定、用户服务单等，证明因漏水导致7台T**、1台创维彩电浸水。杨政认为其并未看到受损的电视机，对于是不是存在受损的事实不能确定。因为鉴定单等证据是在2017年1月份，而国美公司称受损时间为2016年1月份，所以其对相关证据真实性不予认可。2、装修损失及维修费用，提供国美公司与上海本邦建设工程有限公司签订的装饰装修施工合同及确认函，合同内容为人民中路238号第四层房屋装修，确认函为施工单位确认本次装修金额合计36968.04元。证明因漏水需要拆除吊顶、灯槽安装、过道吊顶拆除、安装、维修，配电间损毁维修的费用。杨政认为据了解国美公司在2016年一直在装修1-3楼，其不清楚上述装修是否与漏水有关，也不确定是不是四楼的装修。3、净利润损失469173.71元，提供利润表2份。对此杨政不予认可。4、租金损失12494.02元，系2016年1至6月漏水期间的租金损失1784.86元/天×7天。杨政不予认可，因为国美公司未支付租金。5、人工损失5368.03元，国美公司认为在漏水期间2016年7月1日-7月13日四名员工的工资应由杨政负担。杨政对人工损失的真实性不予认可。关于双方争议事实的认定：1、漏水事实双方均不否认，国美公司提供的视频及照片也能反映出漏水的状况及事实，但对于视频、照片是否与国美公司所陈述的时间段相符，该证据尚不足以证明。2、维修事实，杨政提供的合同抬头为一方公司，且国美公司多次向杨政发出商函邮寄地址也为一方公司，故对于杨政称以一方公司的名义所签的维修合同法院予以采信。同时根据国美公司的陈述及商函所反映的问题，可以与杨政提供的维修合同相印证，故法院确认杨政对涉案房屋的漏水维修过的事实，但根据实际情况，对于彻底修复的事实不予确认。一审法院认为，租赁合同是出租人交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是双务合同，承租人应当按照约定支付租金，同时出租人也应按照约定履行自己的维修等义务。本案中，国美公司原与张伟良签订租赁合同，承租人民中路238号房屋，后因租赁房屋所有权的变更，沈立平等与杨政先后取得涉案房屋1-3层及4层的所有权，并与国美公司重新签订了补充协议。根据双方的协议，实际上将涉案房屋根据所有权的不同而对国美公司享有的租金收益情况进行了分割，所有权人单独向国美公司收取。对于补充协议未涉及到的权利、义务，原租赁合同相应的约定仍对三方具有约束力，国美公司应按照约定向杨政支付租金。三方签订的补充协议实际上是所有权人对租赁物进行了区分后分别与国美公司存在租赁关系，杨政根据原合同约定“鉴于1-4楼对于承租方来讲是一个经营整体，不可分割，故双方约定如1楼出租方违约视为本合同出租人违约”抗辩国美公司不能单独解除4楼的房屋租赁关系，但该约定是对承租人权益保护的约定，而不必然可以反推出承租人若解除合同，则必须将1-4楼合同一并解除。故国美公司在存在合同解除的事由时，可以要求单独解除与杨政之间的租赁合同关系。关于国美公司是否有权解除双方的租赁合同关系，根据双方约定及法律规定，杨政应负担房屋漏水的修复义务。但本案中，自2016年初涉案房屋出现漏水国美公司发函要求维修后，杨政虽于2016年3月、12月份进行了修复，但在长时间内未彻底解决漏水问题，国美公司作为家用电器卖场，对于潮湿环境具有较高的敏感性，故在此情况下国美公司要求解除合同依法有据。杨政抗辩屋顶属于全体业主共有，但其作为出租人不得以此理由对抗承租人。众所周知宜兴在相应时期确实出现了寒冷天气及持续下雨天，但该天气原因并不会必然导致屋顶的漏水，该事由不属于不可抗力。对杨政的上述抗辩，不予采信。国美公司因房屋漏水向杨政多次发函，也表达过要求解除的意思表示，但杨政因不同意解除而拒收钥匙。现国美公司要求确认双方之间的租赁关系至腾空房屋并向杨政邮寄钥匙时已解除，法院予以确认，但解除时间应以快递达到杨政而杨政拒收时即2016年12月17日为准。关于国美公司反诉各项损失及应支付杨政租金的确认：1、商品损失，国美公司未能提供证据可以证明电视机损坏系漏水造成的直接证据，对其该项请求不予支持。2、装修损失及维修费用36968.04元，国美公司提供了相应的合同及价款确认单，且修复具有合理性及必要性，对该项请求予以支持。3、租金损失12494.02元有相应的合理性，予以支持。4、净利润损失及人工损失，国美公司现提供的证据不足以证明系漏水直接造成，对其该部分损失的主张不予支持。以上合计49462元（四舍五入取整数）。在租赁期间，国美公司应按约支付租金，国美公司抗辩因漏水所以其公司拒付租金，但国美公司现提供的证据尚不足证明在该期间房屋不能使用，其公司认为严重影响使用的7天时间在其公司主张的损失中，法院已依法予以支持。另外，如果确实存在无法使用租赁房屋的情形，其公司应及时解除双方的租赁关系或根据约定自行修复以避免损失的扩大。综上，法院确认杨政与国美公司依据2015年9月14日所签订的补充协议及国美公司与原房东之间所签定的相关租赁协议所产生的租赁关系已于2016年12月17日解除。国美公司尚需支付杨政拖欠的2016年7月1日-2016年12月17日之间的租金315134元（因双方约定按季度结算租金，不足整季度的计算时法院酌情计算至每天的租金按照天数计算，计算时四舍五入取整数）。同时，对于因房屋漏水给国美公司造成的损失49462元，应由杨政赔偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认国美公司与杨政之间关于宜兴市××街道人民中路××号房屋第4层的租赁合同关系已于2016年12月17日解除；二、国美公司于判决发生法律效力之日起十日内支付杨政租金315134元；三、杨政于判决发生法律效力之日起十日内赔偿国美公司损失49462元；四、判决第二项与第三项相革除后，国美公司尚需支付杨政265672元；五、驳回杨政的其他诉讼请求；六、驳回国美公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费6416元，由杨政负担523元，由国美公司负担5893元；反诉诉讼费4734元（已减半收取），由国美公司负担4321元，由杨政负担413元。综上，杨政应负担诉讼费936元，国美公司应负担诉讼费10214元。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，国美公司提供了其主张因漏水受损报废的7台电视机的进货发票和1台电视机的供货截图，证明8台电视机的进货价格为40760元，其受损金额亦为40760元。本案二审争议焦点为：一、国美公司是否应当支付租金，若应当支付，租金金额为多少；二、国美公司主张的电视机损失、净利润损失、人工损失，杨政应否予以赔偿。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应承担不利后果。关于争议焦点一，国美公司主张因漏水导致房屋租赁合同目的不能实现，故其不应支付租金，但其提供的证据尚不能证明在租赁期间租赁房屋不能使用，合同目的不能实现，国美公司应承担举证不能的法律后果。按照房屋租赁合同及协议的约定，国美公司应当向杨政支付2016年7月1日至2016年12月17日期间的租金。租赁期内，房屋确实存在漏水之事实。一审法院对国美公司主张的已付租金期间因严重漏水7天要求7天租金损失的诉请予以支持，杨政对此亦未上诉。基于此，本院认为，2016年7月1日至2016年12月17日期间同样存在严重漏水的18天的租金应予扣减，即国美公司应付租金为315134-1785×18=283004元。关于争议焦点二，国美公司主张电视机损失、净利润损失、人工损失，但其提供的证据不足以证明该部分损失系漏水直接造成以及该部分损失已经实际发生，故对国美公司的该主张，本院不予支持。综上，上诉人国美公司的上诉请求部分成立。一审判决应予部分纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持宜兴市人民法院（2016）苏0282民初11228号民事判第一、三、六项；二、撤销宜兴市人民法院（2016）苏0282民初11228号民事判决第二、四、五项；三、江苏国美永乐家用电器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付杨政租金283004元；四、杨政与江苏国美永乐家用电器有限公司相互给付进行抵消后，江苏国美永乐家用电器有限公司尚需支付杨政233542元；五、驳回杨政的其他诉讼请求。如果国美公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6416元，由杨政负担871元，由国美公司负担5545元；反诉诉讼费4734元（已减半收取），由国美公司负担4321元，由杨政负担413元。综上，杨政应负担诉讼费1284元，国美公司应负担诉讼费9866元。二审案件受理费12619元，由杨政负担603元，国美公司负担12016元。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 华敏洁审判员 龚 甜二〇一七年九月五日书记员 吴 赟