广东省德庆县人民法院民事判书(2017)粤1226民初761号原告：梁炳时，男，1972年7月19日出生，汉族，住德庆县。被告：德庆和煌酒店管理有限公司，住所地德庆县德城街道德庆大道财政局后背。诉讼代表人：广东曜政律师事务所，该公司破产清算管理人。委托诉讼代理人：冼健康，广东曜政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，广东曜政律师事务所律师。原告梁炳时与被告德庆和煌酒店管理有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁炳时，被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人广东曜政律师事务所的委托诉讼代理人冼健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁炳时向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2013年10月15日签订的商品房买卖合同有效。2.被告立即协助原告办理金汇豪庭小区A栋1408单元号房不动产权属登记和房地产权属证书。3.被告支付延期交房违约金共计26520元（173388元×0.3‰×510日）。4.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2013年10月15日与被告签订商品房买卖合同，向被告购买位于德庆县德庆大道财政局后背的阿尔戈斯公馆金汇豪庭小区A栋1408单元。合同签订后，原告向被告支付了173388元购房款，其中首付现金53388元，银行按揭120000元，并向被告支付1000元办证综合费用和1733.88元契税等费用。然而，被告收取了原告上述款项后，并未按照合同约定为原告办理房屋过户手续，更未办理不动产权属证书。为此，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人广东曜政律师事务所辩称，1.原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同不存在合同法规定的无效情形，所以合同有效；2.合同有效的前提下，如果原告已支付了全部的房款，我方愿意按合同约定协助原告办理房屋产权登记手续。3.办理登记手续过程中的税费，按有关单位的相关规定各自负担。原告缴纳的1000元的办证综合服务费，建议原告在案外向破产清算管理人提出，按实际数额，多除少补。4.原告请求我方支付违约金的问题，由于被告已经进入破产清算程序，原告主张的违约金属于企业破产普通债权，建议原告另行向破产清算管理人提出。本院经审理认定事实如下：被告德庆和煌酒店管理有限公司是由法人股东广州市海北经济发展有限公司和自然人股东梁成坚于2008年4月30日在德庆县市场监督管理局申请注册登记的企业法人，法定代表人为梁成坚，该公司经营范围包括酒店管理和咨询、房地产开发等。该公司成立后，在德庆县德城街道德庆大道财政局后背兴建阿尔戈斯公馆（金汇豪庭），2013年3月7日领取了广东省肇庆市商品房预售许可证（编号：德预许字第2013002），并于2013年初开始对外销售。2013年10月8日，原、被告签订一份金汇豪庭认购书，原告认购被告坐落于肇庆市德××县××（街道）××大道财政局后背阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）A栋14层1408号房屋，同年10月15日，原、被告签订一份编号20131001商品房买卖合同。约定原告购买被告坐落于肇庆市德××县××（街道）××大道财政局后背阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）A栋14层1408号房屋，建筑面积为45.18平方米，其中：套内建筑面积为37.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为7.60平方米，价款173388元。合同同时约定：定金30000元，第一期购房款23388元须于2013年10月12日前付清，余下房款120000元办理银行按揭。合同第八条和第九条还分别约定：被告交楼日期为2014年12月30日；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之2.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10.00%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3.00的违约金。合同签订后，原告向被告支付了定金、第一期购房款共53388元，余下房款120000元，在德庆县农村信用合作联社办理银行按揭贷款，并于2014年4月30日支付给了被告。同时还于2013年12月12日支付税费1733.88元。原告向被告支付全部购房款并于2016年5月24日收楼后，由于各种原因，被告一直没有为原告开具全额购房发票，以致原告无法办理不动产权属登记和房地产权证书。2014年底，在金汇豪庭尚未竣工验收前，被告德庆和煌酒店管理有限公司的实际控制人陈华突然失联，该公司已完全停止经营运作，处于歇业（后经协调并注资，金汇豪庭已经验收竣工并交付使用）。经申请人黎浩斌申请，本院于2017年4月26日作出（2016）粤1226破申1号民事裁定书，受理黎浩斌对德庆和煌酒店管理有限公司的破产清算申请。2017年5月9日，本院作出（2017）粤1226破申1号决定书，指定广东曜政律师事务所为德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人。为此，原告提起诉讼，要求确认其与被告签订的商品房买卖合同有效以及德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人依法协助原告办理房屋产权登记；并要求被告支付延期交房违约金26520元。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的金汇豪庭认购书和商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原、被告应当按照约定履行自己的合同义务。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定精神，已交付全部或者大部分购房款消费者的物权期待权予以特殊保护。本案原告作为给付了全部购房款的消费者，其购买商品房的物权期待权，优先于建设工程价款优先权，更优于抵押权等其他物权。因此，原告有权请求确认双方签订的商品房买卖合同有效，并要求被告继续履行协助为原告办理金汇豪庭A栋1408单元房地产权属证书的义务。鉴于被告破产申请已由本院受理，该义务应由被告破产清算管理人履行。况且被告破产清算管理人也同意履行与原告于破产申请受理前签订的商品房买卖合同。至于原告要求被告支付延期交房违约金26520元的诉讼请求，由于该债务属于企业破产债权申报的范围，本案不作处理，原告可另循途径解决。综上所述，原告诉请确认其与被告签订的商品房买卖合同有效以及被告协助其办理金汇豪庭A栋1408单元房地产权属证书的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。但办理房屋所有权手续的税费和办证综合费，原、被应依相关规定及合同约定缴纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国破产法》第十八条第一款、第二十五条第（六）、第（七）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，判决如下：一、原告梁炳时与被告德庆和煌酒店管理有限公司于2013年10月15日签订的商品房买卖合同合法有效；二、被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告梁炳时办理位于肇庆市德庆县德城镇（街道）德庆大道财政局后背阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）A栋1408单元（建筑面积45.18平方米）商品房不动产权属登记和房地产证书（办理不动产权属登记和房地产权属证所需的费用，由原、被告按相关规定及合同约定承担）。三、驳回原告梁炳时的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告德庆和煌酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员  黄梁汉二〇一七年九月十九日书记员  麦镇浩