北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6697号上诉人（原审原告、反诉被告）：易焱，女，1973年7月20日出生。委托诉讼代理人：何伊丽，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告):唐英，女，1968年3月28日出生。委托诉讼代理人：王有泉，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫川，北京市金台律师事务所律师。上诉人易焱因与被上诉人唐英房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初5471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。易焱向本院提出上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人双倍返还上诉人定金100万元，被上诉人偿还上诉人已支付的居间服务费和保障服务费574020元；由被上诉人承担一、二审所有的诉讼费用;同意一审判决第一、三项。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人将涉案房屋过户给其前夫张某的行为属于“履行双方《补充协议》的约定”系认定事实错误。本案中，被上诉人变更涉案房屋所有权人已使原购房合同无法继续履行，属于违约行为。二、一审法院以双方“合意以变更涉诉合同交易主体的方式继续履行”来认定双方合同仍在继续履行属于事实认定错误，以此为由认为上诉人的行为“不构成不安抗辩”系法律适用错误。唐英辩称，上诉人和被上诉人是以家庭为交易主体，为了促成“满五唯一”的约定条件，在所有的交易中张某和唐英都是同时出现并以促成交易为目的。上诉人的上诉理由，无事实及法律依据。被上诉人同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。易焱向一审法院起诉请求：解除易焱与唐英于2016年11月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件；判令唐英双倍返还易焱已经支付的定金共计100万；判令唐英偿还易焱已经支付的居间服务费和保障服务费574020元。唐英向一审法院反诉请求：确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件于2017年1月9日解除；判令易焱向唐英偿付逾期违约金159450元；判令易焱赔偿唐英精神损失费10万元。一审法院认定事实：2016年11月21日，易焱（买受人）与唐英（出卖人）经北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：出卖人所售房屋坐落位于海淀区301室，建筑面积共226.15平方米；该房屋成交总价为21260000元，含地下车位两个，净房屋价格为11340000，家具、家电、装饰装修、附属配套设备、搬迁补偿金等价格为人民币9920000元。合同附件二约定：买受人以自行交接方式支付定金2000000元，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付人民币500000元，剩余人民币1500000元于房屋解押完成、房屋核验完成前（含当日）以自行交接方式支付；抵押权人为民生银行，出卖人应于2016年11月30日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户；出卖人已将该房屋出租，租赁期至2017年3月31日，出卖人应于过户当日解除该房屋的租赁关系，将房屋交付买受人；买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》；买卖双方权利义务以本附件及《买卖合同》为准，《买卖合同》与本附件不一致的，以本附件为准。同日，唐英（甲方）与易焱（乙方）签订《补充协议》，约定：1、甲方确认该房屋《契税票》或《房屋所有权证》的登记日期至今已满五年且该房屋为甲方家庭唯一住房，甲方在甲乙双方之间本次交易未办理完结权属转移登记手续前不再购买其他房屋，否则由此导致甲乙双方之间本次交易需要缴纳个人所得税的，由甲方承担；2、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，居间方留存一份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字之日起生效；3、甲方配合满五年唯一手续，由麦田房产李某陪同办理，甲方配合出具各种材料，身份证、户口本、结婚证等，如因甲方材料原因造成的甲方承担，如因麦田房产李某拖延原因造成的由麦田承担。同日，唐英（甲方）与易焱（乙方）签订《购房资格协议》，约定：为改善居住条件，乙方购买甲方位于海淀区301室的房屋，甲乙双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》，根据上述规定，乙方确认签订本协议时已具备购房资格。2016年11月21日，易焱通过麦田公司向唐英支付第一笔定金50万元并向麦田公司支付居间服务费和保障服务费574020元。后，唐英办理了301室的解抵押手续；11月29日，唐英将301室房屋过户至唐英之夫张某名下；12月19日，301室房屋完成核验；12月29日，唐英与张某办理了离婚登记手续，离婚协议中约定301室房屋归张某所有。唐英与张某办理房屋过户手续及离婚手续均由麦田公司房产经纪人李某全程陪同，唐英确认办理房屋过户手续及离婚手续是为了使301室房屋达到“满五年唯一”条件，即履行双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。后，易焱与其夫王某办理离婚手续，并要求将《北京市存量房屋买卖合同》的买受人变更为王某。2016年12月28日、12月31日双方就房屋买卖事宜进行了协商，但未能达成一致。2017年1月2日，易焱、王某与唐英及其委托代理人闫川、张某、麦田公司职员刘某、李某继续协商本案所涉合同的履行事宜，就双方的协商情况，唐英提交了录音，在该录音中，张某称：“……继续履行这个事儿，为什么今天要重新签合同，就是因为卖房人变我了，买房人变你（王某）了”，王某称：“要不咱们给律师看是吧”……张某称：“那我跟你说你这是违约在先了”，王某称：“您要非得强调违约，那是法庭上强调的事儿，您要非得这么说，那咱们今天就掰扯这个事儿，这不继续签合同和违约有什么关系”，张某称：“我先跟你说，我同意继续签新合同，不用老合同，你要说违约这个事儿，你违约，你到今天了没打定金，对吧？”，王某称：“哎呀，具体技术细节的事情咱就不说了，普法的事情也不干了”，张某称：“你看，你要是想继续履行老合同，我还是那句话，可以，可以吗？”，王某称：“你看，咱们今儿来干什么来了？”，张某称：“一个是签新合同，一个是履行老合同，两个方面”，王某称：“你选择哪个？”，张某称：“听你的”，王某称：“我听你说，听你的”，张某称：“我签新合同”，王某称：“行，那你呢？同意吗?”，李某称：“行”……张某称：“那就不用研究，行了呗？因为当时易老师是买受人，现在她是不是改成他（王某）了？对不对？”，易焱称：“我们还没有改呢”，张某称：“没改呢？不改了？改不改？”，易焱称：“反正这个合同在”，张某称：“新合同改不？”，易焱称：“新合同？咱先不说新合同。老合同这儿，这个合同是不是有价钱，后来是你说要涨钱的，是不是？但是您没有同意的这个价格”，张某称：“那不涨了，不涨了”，唐英称：“不涨了，就按老合同执行吧，该怎么执行怎么执行。你们光说我们改变这个价格了，说2138了，2138这个12万你们自始至终也没给我。”……王某称：“那就按原合同执行。”易焱称：“那就按原合同执行”，闫川称：“对对，没说别的嘛”，张某称：“那就按原合同执行，你们该怎么弄怎么弄”。易焱对上述录音的真实性无异议，但认为录音仅仅表明双方在协商，而且可以证明唐英自认涨价12万的事实。双方最终未能达成一致，此后双方未进行协商。2017年1月9日，唐英通过短信通知易焱因易焱未按合同附件二约定支付定金，故《北京市存量房屋买卖合同》、附件及补充协议已经解除，定金不予退还。庭审中，易焱要求解除合同，唐英要求确认合同已于2017年1月9日解除。另查，易焱未向唐英支付第二笔定金150万元。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，易焱与唐英签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且无损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公共利益及违反法律、行政法规强制性规定的内容，故均为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《补充协议》，唐英配合办理“满五年唯一”手续，由麦田公司李某陪同办理；双方虽未明确约定301室房屋办理“满五年唯一”手续的具体方式，但唐英办理301室房屋过户及离婚手续均由麦田公司房产经纪人李某陪同办理，上述手续办理完成后，301室房屋达到”满五年唯一”条件，因此，唐英办理房屋过户系履行双方《补充协议》的约定，易焱主张唐英擅自变更房屋所有权人，法院不予采信。双方在《补充协议》中虽未明确约定301室房屋完成“满五年唯一”条件后双方履行合同的方式，但在301室所有权人变更之后，根据双方的协商情况，双方合意以变更涉案合同交易主体的方式继续履行，因此双方的合同仍在继续履行中。易焱虽主张张某拒绝配合其按照原合同重新签署房屋买卖合同且提出涨价要求，而根据双方在1月2日最后一次协商的录音，唐英确认其在之前提出过涨价要求，但在双方最后一次协商的过程中，张某、唐英均表示不涨价，按原合同执行，因此易焱的主张，与事实不符，法院不予采信。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》附件二的约定，易焱应于房屋解押完成、房屋核验完成前向唐英支付第二笔定金150万元，但易焱未按合同约定支付；对此易焱虽主张其系行使不安抗辩权，但唐英办理房屋过户系履行双方《补充协议》的约定，使301室房屋达到”满五年唯一”条件，且双方合同仍在继续履行，因此易焱的行为不构成不安抗辩，其未按合同约定支付定金的行为已经构成违约。唐英通过短信告知易焱解除合同，不符合合同解除通知的法定要求，不产生解除合同的法律效力，因此唐英要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件于2017年1月9日解除的反诉请求，法院不予支持。现双方均表示解除合同，对此法院不持异议。关于合同的解除，因易焱未按合同约定支付定金，故应承担相应的违约责任，已经支付唐英的定金不予退还。因此，易焱要求唐英双倍返还定金、赔偿居间服务费和保障服务费的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。关于唐英要求易焱支付违约金的反诉请求，因唐英主张的违约金系迟延履行的违约金，现合同已经解除，不再继续履行，故唐英的该项反诉请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。唐英要求易焱赔偿精神损失的反诉请求，于法无据，法院不予支持。易焱主张唐英涨价造成双方合同无法继续履行，举证不足且与法院查明的事实不符，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除易焱与唐英于二〇一六年十一月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、驳回易焱的其他诉讼请求。三、驳回唐英的反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。唐英、易焱签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。一审法院判决解除易焱与唐英签订的《北京市存量房屋买卖合同》，双方均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点系唐英、易焱在合同履行期间是否存在根本违约行为。针对上述争议焦点，结合全案证据材料，本院论述如下：首先，《补充协议》约定“房屋为甲方家庭唯一住房……甲方配合满五年唯一手续，由麦田房产李某陪同办理”。为履行约定义务，使诉争房屋满足“甲方家庭满五唯一”的约定交易条件。唐英在合同履行期间将房屋过户至配偶张某名下并办理离婚登记手续，且系列行为均由麦田公司房产经纪人李某陪同办理。上述行为系唐英的履约行为，而非根本违约。其次，由于合同中未明确约定诉争房屋办理“满五唯一”的具体实现方式,在房屋过户至张某名下后，易焱应与张某重新签订房屋买卖合同或与唐英达成补充协议。在双方协商过程中，出卖人提出房屋价款增加12万元不构成违约；在新合同尚未签订，亦未达成补充协议的情况下，买受人未按照原合同约定在房屋解押、房屋核验完成前支付第二笔定金150万元亦不构成违约。一审法院认定易焱未交纳第二笔定金构成违约不当，本院予以纠正。在唐英、易焱均无根本违约行为，且对于解除涉案合同均无异议的情况下，已支付的50万元定金应予返还。综上所述，易焱上诉请求中的合理部分，本院予以支持。其他上诉请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初5471号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初5471号民事判决第二项；三、唐英于本判决生效后七日内返还易焱定金五十万元；四、驳回易焱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9483元，由易焱负担6448.4元（已交纳），由唐英负担3034.6元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5192元，由唐英负担（已交纳）。二审案件受理费9483元，由易焱负担6448.4元（已交纳），由唐英负担3034.6元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 辛 荣审 判 员 赵 蕾二〇一七年九月十一日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星