广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初3806号原告：温树刚，男，汉族，1974年1月16日出生，住址:河南省息县。委托代理人：魏兴英，系广东卓凡（仲恺）律师事务所律师。被告：李维，女，汉族，1987年3月7日出生，住址：重庆市城口县。委托代理人：余刚贤，系其丈夫。被告：余刚贤，男，汉族，1983年8月16日出生，住址：武汉市黄陂区。原告温树刚诉被告李维、余刚贤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告温树刚诉称，2014年9月26日，原告与被告一、二签订《二手房屋买卖合同》，合同约定：原告购买登记在李维名下所有的房产一套（房屋产权证号：粤房地权证惠州字第××号），房屋总价66万元，首期款25万元，余款41万元银行按揭。合同约定因被告任何问题导致不能过户，应双倍赔偿首期款。在双方签订合同之前，原告已经履行充分的注意义务，于2014年9月24日到房产局查询档案信息显示没有第三方查封。合同签订当日，原告向被告支付购房款15万元，又于2014年11月19日支付10万元购房款，累计支付购房首期款25万元。被告一与被告二系夫妻关系，涉案房产因被告二的个人债务原因被查封，导致原告不能办理房产过户手续。涉案《二手房屋买卖合同》事实上不能履行。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：一、确认解除原、被告双方签订的《二手房屋买卖合同》；二、判令被告一、二向原告返还购房款250000元，并从起诉之日按银行同期同类贷款利率向原告支付利息，利息计至款项清偿之日止；三、判令被告一、二向原告支付违约金132000元；四、判令被告一、二赔偿原告为履行合同支付的赎楼款28076元，并从起诉之日按银行同期同类贷款利率向原告支付利息，利息计至款项清偿之日止；五、本案的诉讼费、保全费（若有）由被告承担。庭审中，原告称，因双方约定的定金数额过高，其请求的违约金按照法律规定自愿降低为房款总额的20%。被告李维、余刚贤辩称，双方签订的二手房买卖合同是真实的，请求法院将涉案房屋的拍卖款中分配部分给原告，剩余部分由我个人承担；我同意退还购房款，但不同意支付违约金。赎楼款是原告支付给第三方的，楼没有赎回，原告应当向第三方要回赎楼款。我与原告是朋友关系，有生意、业务上的来往，双方签订买卖合同是在2014年9月，涉案房屋被查封是2014年10月，我对房屋被法院查封并不知情，故我方不存在隐瞒房屋被查封的事实。涉案房屋我购买时是4800元/平方米，不可能出售时才4600元/平方米。查明的案件事实经审理查明，2014年9月26日，原告温树刚与被告李维签订了《二手房屋买卖合同》，合同约定：甲方（被告李维）自愿将坐落于惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山明苑GC-2栋2单元五层03号房，建筑面积为142.66平方米的房屋出售给乙方（原告）；成交价格为人民币660000元，乙方在签署本合同时支付定金人民币25万元，如甲方收取定金后因自身原因不出售给乙方，甲方需赔偿乙方双倍定金；双方在房产局签署二手房买卖合同时支付的定金转为首付款；剩余410000元办理银行按揭。为履行上述合同，原告向被告支付了250000元，其中，30000元为2014年9月11日被告余刚贤向原告的借款，剩余的220000元，原告分别于2014年9月26日向被告李维转账支付了120000元，于2014年11月19日向被告李维转账支付了100000元。为解决剩余款项的支付及赎楼解押，2014年11月21日，原告温树刚（甲方）与被告李维、余刚贤（乙方）及案外人广东南枫融资担保集团有限公司（丙方）签订了《二手楼交易贷款担保服务合同》，合同约定：“甲乙双方同意委托丙方提供法人担保向建行申请贷款500000元；甲乙双方一致同意委托丙方办理乙方上述房产赎楼事项，乙方已向丙方签署《借款借据》；甲乙双方一致同意委托贷款银行将甲方的贷款直接划至丙方指定的账户，该款项用于结清本案所涉贷款在原贷款银行的贷款余额。原告称，上述合同签订后，其交纳了赎楼担保费28076元，并提交了网上银行转账汇款电子回单，该回单显示，原告温树刚于2014年11月20日向深圳泛华联合集团有限公司惠州分公司支付了28076元。原告还称，在该担保合同签订前，本案所涉房产已被查封，但原告当时并不知情，按照约定，如果涉案房产存在权利瑕疵或被查封，已交的赎楼担保费不予退回。另查，本案所涉房屋2014年9月23日的房屋权属档案信息查询结果显示：坐落于惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山明苑GC-2栋2单元五层03号房（房产证号为：粤房地权证惠州字第××号）的登记产权人为被告李维，该房产于2013年11月20日办理了抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司惠州分行，抵押类型为一般抵押，抵押所担保的债权数额为470000元；查封情况：“无”。2014年10月24日，本案所涉房产因两被告与他人的另案纠纷[（2014）惠城法仲保字第141号]被本院查封，现已被本院执行拍卖。原告为维护其合法权益于2017年4月14日诉至本院，请求判如诉请。裁判的理由和结果本院认为，原、被告之间签订的《二手房屋买卖合同》，合法有效，应受法律保护，合同双方均应恪守、履行。买卖合同签订后，本案所涉房产因两被告与他人之间的另案纠纷而被法院查封，并已被执行拍卖，因此，原、被告之间的房屋买卖合同已无法履行，原告签订本案房屋买卖合同的目的已无法实现。根据我国《合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告请求解除其与被告之间签订的《二手房屋买卖合同》，合法有据，本院予以支持。我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的房屋买卖合同因被告违约而解除后，原告已支付的250000元购房款两被告理应返还，因此，原告请求两被告返还其已付的250000元购房款及自其起诉之日起至款项返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的相应利息，理据充分，本院予以支持。按照双方签订的《二手房屋买卖合同》的约定，原告在签署本合同时支付定金人民币250000元，如被告收取该定金后因自身原因不出售该房屋给原告，需赔偿原告双倍定金。但根据我国《担保法》第九十一条的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。在双方约定的上述定金数额已超过本案所涉房屋总价（660000元）的20%的情况下，原告请求按照该房屋总价款的20%即132000元确定定金数额，并请求两被告承担返还另一倍定金132000元的违约责任，合法有据，本院予以支持。对于原告请求的赎楼款问题，虽然原告提交了其与两被告及案外人广东南枫融资担保集团有限公司签订的《二手楼交易贷款担保服务合同》，但其提交的网上银行转账汇款电子回单显示，其系向深圳泛华联合集团有限公司惠州分公司支付了28076元，在未有其他相应证据予以佐证的情况下，原告称该28076元系其为履行本案房屋买卖合同所支付了赎楼款，事实依据不足，本院不予采信，原告请求两被告赔偿该28076元款项及相应利息，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告温树刚与被告李维于2014年9月26日签订的《二手房屋买卖合同》。被告李维、余刚贤应于本判决生效之日起十日内向原告温树刚返还购房款250000元及利息（自2017年4月14日至款项返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、被告李维、余刚贤应于本判决生效之日起十日内向原告温树刚赔偿违约损失132000元。四、驳回原告温树刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费7551元，由原告温树刚负担511元，由被告李维、余刚贤负担7040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 丁   金   亮代理审判员 张   淦   如人民陪审员 何   子   贤二〇一七年九月五日法官 助理 杨婉怡书记员赵瑶