北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8618号上诉人（原审被告）：李蔚，女，1973年1月13日出生。委托诉讼代理人：张丑俊，北京市九洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：林枫，北京市九洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建伟，男，1978年4月26日出生。委托诉讼代理人：苏向东，北京市凯誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京太月房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区太阳园5号楼底商。法定代表人：程俭，总经理。委托诉讼代理人：郭文前，男，该公司第二分部店长。上诉人李蔚因与被上诉人张建伟、被上诉人北京太月房地产经纪有限公司（以下简称太月公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初4431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李蔚上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回张建伟的诉讼请求。事实和理由：依法成立的合同对双方具有约束力，合同在履行过程中虽然出现了首付款比例调整的情况，但是并不必然导致张建伟丧失履约能力，且我同意以同等条件向张建伟提供无法贷款的差额，故双方合同应当继续履行，不同意张建伟要求解除合同的诉讼请求。张建伟辩称：同意原判，不同意李蔚的上诉请求。太月公司辩称：同意原判。张建伟向一审法院起诉请求：1.确认张建伟与李蔚签订的《北京市存量房屋买卖合同》、张建伟与李蔚、太月公司签订的《补充协议》、《居间成交确认书》、《按揭贷款、过户代理合同》于2017年2月7日解除；2.判令李蔚返还购房定金100万元整。一审法院认定事实：2016年9月29日，张建伟与李蔚签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定张建伟购买李蔚名下位于北京市西城区×××55号5幢1单元501号房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积267平方米，房屋成交价格为3200万元，定金100万元，拟贷款金额800万元。同日，张建伟（乙方）、李蔚（甲方）、太月公司（丙方）签订《补充协议》，约定诉争房屋总价3200万元，其中房价款1150万元，装修款2050万元。房款支付：2016年9月29日乙方向甲方支付50万元定金，2016年10月10日前支付剩余定金50万元。定金在交易中自动转为首付款的一部分。2017年3月10日（合同误写为2016）前乙方向甲方支付首付款1950万元。2017年3月20日前（合同误写为2016），乙方将350万元存入网签合同监管账户。乙方向银行申办商业贷款，拟贷款金额为人民币800万元。房屋过户日期不迟于2017年3月29日。同日，张建伟、李蔚、太月公司三方签订居间成交确认书、按揭贷款、过户代理合同，对居间、代理过户等事项进行了约定。2016年9月29日、10月1日，张建伟分别通过转账方式向李蔚支付定金50万元，共计100万元。另查，我市930政策规定，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%。购买非普通自住房屋的，首付款比例不低于70%（我市规定建筑面积140平方米以下的为普通住宅，建筑面积140平方米以上的为非普通住宅，本案诉争房屋为非普通住宅）。张建伟提供的结婚证、产权证显示，张建伟之妻邓攀名下有一套房屋，产权登记日期为2008年1月4日。诉讼中，原审法院对930政策实施前后，贷款购买房屋的政策进行了咨询，银行答复表示，930政策实施确会导致非普通住宅首付比例由30%提升为70%。再查，2016年10月10日，太月公司向张建伟发送因政策调控提高首付比例的告知函，该函显示：张建伟先生，根据2016年9月30日北京市政府办公厅转发的市住建委等部门制定的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（京政办发【2016】46号文）第四条的规定，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。您与李蔚2016年9月29日通过本公司居间签订的买卖合同，合同约定首付三成、贷款七成，即首付1150万*30%=345万元、贷款1150万*70%=805万元。根据上述文件第四条规定，您需要首付七成、贷款三成，即首付1150万*70%=805万元，贷款1150万*30%=345万元。受9月30日调控政策影响，您需要额外多准备460万元首付款，请提前做好资金准备。对此，李蔚表示，太月公司并非实际办理贷款的机构，其无权判断房贷变化。房屋贷款应以评估价值进行放贷，而不以房子约定价款进行贷款。太月公司无权判定贷款的变化。对此，太月公司表示，上述告知函系9月30日政策出台后公司咨询经常合作的银行后，依据银行的意见告知了张建伟。张建伟对该告知函予以认可。2017年2月6日张建伟向李蔚发送告知书，2月7日李蔚收到该告知书，告知书载明：李蔚女士，本人遗憾地通知您，自您或您代理人收到本告知书之日起，您与本人经太月公司居间签订的买卖合同、补充协议、居间成交确认书、按揭贷款、过户代理合同因政策调整无法继续履行而解除。请于上述合同及协议解除后3日内将本人交付的定金100万元返还本人。告知书其他内容基本与张建伟起诉要求解除相关合同的理由一致。关于是否有权解除合同。张建伟主张，合同约定的除贷款800万元以外的2400万元通过出卖已有房屋、向亲朋好友借款的方式进行筹措，930政策使得购买诉争房屋的可贷款数额由805万元（合同约定的1150万元的70%）变为345万元（1150万元的30%），需额外再筹措460万元现金，此条件已远超承受能力，买卖合同等协议因政策调整已无法继续履行，有权解除合同。李蔚则表示，协议中3200万元房款并未细分房款和装修款，应以3200万元作为核算商业贷款的基数。约定以自有资金支付人民币2400万元未超张建伟根据930政策需自行支付的首付款2240万元（3200万元*70%），张建伟无权解除合同。对此，太月公司表示，补充协议中明确区分房价款、装修款是为了适应国家税收要求，1150万元房款符合当时的区域指导价格，该价格就是双方约定的网签价款，该价格直接作为计算商业贷款的基数。诉讼中，李蔚表示，我可以自有资金向张建伟出借其主张无法贷款的差额460万元（按银行同等条件计息，可提存，要求办理抵押登记），以保证合同的继续履行。对此，张建伟表示，460万元的款项抵押标的房屋差价太大，民间借贷风险过大，不同意李蔚的提议。一审法院认为，争议的买卖合同、补充协议、居间成交确认书、按揭贷款过户代理合同均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在法律规定其他无效情形，应属合法有效。本案的争议焦点在于张建伟是否享有合同解除权。解决该问题需要对张建伟解除权的基础进行审查。根据上述查明的张建伟婚姻、家庭房屋情况、双方约定贷款的情况可知，张建伟购买本案诉争房屋属于930政策规定的拥有1套住房再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房屋的情况，依照相关规定其首付款比例不低于70%（即贷款比例不得高于30%）。对比930政策出台前后的贷款政策可知，张建伟购买诉争房屋可贷款比例由70%变为30%，即张建伟自筹资金上浮40%。根据双方合同约定贷款的相关条款可知，贷款政策变化导致张建伟自筹资金数额增加460万元。在合同约定张建伟自筹资金2400万元情况下，再增加460万元自筹资金构成对张建伟履约能力的重大影响。李蔚主张按3200万元（含装修款2050万元）核算相关贷款、首付款变化的意见，不具有合同约定基础。李蔚据此主张张建伟履约能力未受政策变化影响的意见，缺乏依据，法院不予采纳。双方未就通过借款方式继续履约的方案达成一致，该方案无法解决上述履约困境。政策变化导致的上述情况属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行的情况，张建伟享有合同解除权。享有解除权情况下，张建伟通过书面通知方式向李蔚送达解除通知的行为，符合法律规定，其要求确认解除合同的诉讼请求，法院予以支持。太月公司同意解除相关合同，法院对此不持异议。基于上述合同解除的分析意见，李蔚应将已收取的定金返还张建伟。对张建伟相应诉讼请求，法院予以支持。李蔚不同意返还定金的意见，法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，于2017年4月判决：一、确认张建伟与李蔚签订的《北京市存量房屋买卖合同》、张建伟、李蔚、北京太月房地产经纪有限公司签订的《补充协议》、《居间成交确认书》、《按揭贷款、过户代理合同》均于二零一七年二月七日解除；二、判决生效后七日内，李蔚向张建伟返还定金一百万元。如当事人未按判决确定的内容支付金钱，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。2017年3月17日北京市出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，对于已拥有一套住房的居民家庭购买非普通住宅的首付比例进一步提高到80%。双方对政策内容不存在争议，李蔚仍坚持原审意见，愿意通过借贷的形式向张建伟提供增加的首付款。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，李蔚与张建伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》、李蔚与张建伟、太月公司签订的《补充协议》、《居间成交确认书》、《按揭贷款、过户代理合同》均系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。现因合同履行过程中北京市出台相关政策，张建伟主张其履约能力受到严重影响，要求解除合同，并要求李蔚退还定金100万元。根据查明的事实，张建伟与李蔚于2016年9月29日签订买卖合同，2016年9月30日北京市即出台限贷政策，张建伟购买诉争房屋的首付款比例应由原来的不低于30%提升为不低于70%；且在一审审理过程中，2017年3月17日北京市又出台新政，商品住房销售的信贷政策进一步收紧，张建伟如购买诉争房屋的首付比例应不低于80%。应当指出，上述政策的变化导致张建伟与李蔚之间的房屋买卖合同无法按照既定的约定继续履行，且上述差别化信贷政策不仅会提高张建伟购房的首付款比例，对于商品住房销售的贷款利率、贷款年限等亦有相应调整，故该政策对张建伟的贷款审批、还贷能力等亦会造成相应影响。综合上述因素考虑，新政的实施确会对张建伟的履约能力造成重大影响。李蔚主张张建伟的履约能力未受政策变化影响，但并未就此提交证据予以证明，故本院对此不予采纳。因上述政策变化系不可归责于双方当事人的原因，由此导致合同无法继续履行，张建伟要求解除合同，并要求李蔚退还100万元定金，本院予以支持。太月公司亦同意解除上述合同，本院对此不持异议。李蔚的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90800元，由李蔚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  姚 颖审判员  周梦峰二〇一七年九月二十八日书记员  林晓天