.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2017）琼0108民初3782号原告：海南明珠广场投资有限公司。住所地：海口市海秀东路**号明珠广场*层。统一社会信用代码：×××。法定代表人：王成，总经理。委托诉讼代理人：任云，海南威盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖海燕，海南威盾律师事务所律师。被告：海南创新书店有限公司。住所地：海口市海秀东路**号明珠广场***层。统一社会信用代码：×××。法定代表人：黄桂提，董事长。委托诉讼代理人：林建才，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪曼云，海南外经律师事务所实习律师。原告海南明珠广场投资有限公司与被告海南创新书店有限公司物权保护纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖海燕、被告委托诉讼代理人林建才、纪曼云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南明珠广场投资有限公司诉称，原告与被告于2004年1月10日签订为期八年零二个月的租赁合同（合同号为：明珠租字第5F（2004）年01号）。合同约定：租赁位置为明珠广场地上第五层东南区域，场地建筑面积（含公摊）为1410.67平方米；租赁期限自2004年6月1日至2012年7月31日止；租金费用为2004年6月1日至2008年6月30日间，乙方（被告方）每月向甲方（原告方）缴纳租金22570.72元；2008年7月1日至2012年7月31日间，乙方（被告方）每月向甲方（原告方）缴纳租金25392.06元；乙方（被告方）须在每月10日前缴纳本月租金，如有拖欠，每月按拖欠金额的4%加收滞纳金，如拖欠时间超过30天，视为乙方违约，甲方（原告方）有权解除本合同，履约保证金归甲方所有。该合同1410.67平方米的租赁面积，其中1177.53平方米产权已按照法定程序转移至他公司，原告拥有的233.14平方米租赁面积产权，自2012年7月31日租赁合同届满至今被告实际占有和使用，就此，原被告双方均认可为无固定期限合同，且认可该租金按照原合同租金，即依照18元/平方米/月标准，每月4196.52元收取租金。但自2012年8月至今被告一直拖欠租金，原告数次索要未果，无奈只有诉之法律。特请求：1.判令被告支付原告租金（自2012年8月1日至2017年7月31日止）251791.20元，违约金377686.80元，合计629478元；2.判令被告退还原告233.14平方米商铺；3.本案诉讼费用由被告承担。被告海南创新书店有限公司辩称，《租赁合同书》是被告和原告双方于2004年1月10日签订，租赁期限为2004年6月1日至2012年7月31日，共八年二个月，租赁面积为1410.67平方米。2012年7月31日合同期限届满后，被告和第三人就其中的1177.53平方米签订了新的租赁合同。剩余的233.14平方米的建筑面积，被告要求与原告签订新的租赁合同，但原告迟迟不同意。原告依据原合同诉请租金、违约金、退还商铺与事实不符。一、原告诉请五年租金人民币251791.2元尚在合理的范围之内，但是没有双方约定，仍显偏高。原合同约定的租金标准过高，不应适用于新的租赁关系中。被告原先向原告承租的明珠广场地上第五层东南区域，场地建筑面积为1410.67平方米。2012年8月1日起，被告实际使用面积仅剩233.14平方米，租赁面积严重缩减，使用价值严重降低，已无法满足被告最初承租的目的。自2012年7月31日起，原告从未履行过维修义务，亦未向被告支付维修费用，租金计算时应该考虑该费用。故，原告不能按照原合同约定的18元／平方米／月的标准计算租金。二、原告没有就违约责任与被告进行过约定，诉请支付违约金人民币377686.80元不但畸高，而且没有事实和法律根据。原合同在合同主体、租赁面积、租赁费用、违约责任等内容方面已经完全改变，1177.53平方米面积的场地已经是由第三人直接租赁给被告，并且签订了新的《租赁合同》。原合同的订立基础已丧失，租金、缴纳期限和违约金等条款根本无法适用。另外，原告迟迟没有就233.14平方米的建筑面积产权与被告签订租赁合同，被告在被诉前不知道缴纳多少租金。在没有书面或口头约定的前提下，被告并不清楚应该按照何标准、何时缴纳租金，不存在拖欠租金的主观故意。故，原告诉请支付违约金没有事实和法律根据，按照原合同约定的按日4‰计算违约金更有违公平原则。三、原告诉请收回233.14平方米商铺不利于被告对创新书店的统一管理和利益最大化。被告把该商铺与其他商铺作为一个整体统一管理和使用，共同用于经营创新书店。而该商铺位于书店内，人为被分割，将削弱商铺的价值，书店也无法统一正常经营，无法得到充分利用和发挥价值。故，为了促进双方的发展和利益最大化，原告最好将该233.14平方米的商铺租赁给被告继续使用。被告和原告双方共同协商，订立租赁合同，确定合理的租金标准、缴纳期限等事宜。届时被告将全面履行合同，按时支付租金。综上，原合同已经发生实质性变化，不能延期使用。原告没有与被告签订新的租赁合同，租金、缴纳期限、违约责任等尚未约定。原告诉请支付违约金于法无据，诉请的五年租金仍偏高。为了公平处理本纠纷，被告愿意在合理范围内支付租金，但请求驳回原告关于支付违约金等其他诉讼请求。经审理查明，2004年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定乙方租赁甲方所有的位于明珠广场地上第五层东南区域，场地建筑面积（含公摊）为1410.67平方米，租赁期限自2004年6月1日至2012年7月31日；2004年6月1日至2008年6月30日间，乙方每月向甲方缴纳租金22570.72元，2008年7月1日至2012年7月31日间，乙方每月向甲方缴纳租金25392.06元；乙方负责按四楼装修标准对本区域的场地进行装修并承担费用，本合同终止后本区域的装修物归甲方所有，乙方还必须保证本区域的空调系统、消防系统等建筑装修完好归还甲方；乙方须在每月10日前缴纳本月租金，如有拖欠，每天按拖欠金额的4‰加收滞纳金，如拖欠时间超过30天，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，履约保证金归甲方所有。2004年3月25日，位于海口市海秀路16号明珠广场第五层原告所出租场地中的233.14平方米被登记在原告名下（证号：海口市房权证海房字第XX**号）。《租赁合同书》期限届满，原、被告未就所租赁场地中原告享有所有权的233.14平方米场地签订租赁合同，被告占用该场地至今，且未向原告支付费用。2017年7月13日，原告向本院提起诉讼。本院所确认的上述事实，有《租赁合同书》、房屋所有权证、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系物权保护纠纷。原、被告于2004年1月10日签订的《租赁合同书》期限届满后，双方未就所租赁场地中原告享有所有权的233.14平方米场地签订租赁合同，被告继续占用该场地，且不向原告支付费用，构成侵权。原告按照18元/平方米/月计算租金损失合理，予以支持。被告应向原告赔偿2012年8月1日至2017年7月31日止的租金损失251791.20元（18元/平方米/月×233.14平方米×60个月），并返还所占用的场地。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定，判决如下：一、被告海南创新书店有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南明珠广场投资有限公司赔偿租金损失251791.20元。二、被告海南创新书店有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内将登记在原告海南明珠广场投资有限公司名下位于海口市海秀路16号明珠广场第五层的233.14平方米场地返还给原告海南明珠广场投资有限公司。三、驳回原告海南明珠广场投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5047.39元，由原告海南明珠广场投资有限公司负担3028.43元，被告海南创新书店有限公司负担2018.96元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员黄亮二〇一七年九月二十七日法官助理吴天昊书记员赵曼君书记员赵曼君速录员吴静