江西省婺源县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣1130民初812号原告：吴镜华，男，1979年8月12日出生，汉族，个体工商户，住江西省婺源县。委托诉讼代理人：查旺平，婺源县法律服务所法律工作者。原告：李富弟，女，1980年3月3日出生，汉族，个体工商户，住江西省婺源县。委托诉讼代理人：查旺平，婺源县法律服务所法律工作者。被告：婺源县腾飞房地产开发有限公司，住所地江西省婺源县紫阳镇种德里路8号，统一社会信用代码91361130081487438L。法定代表人：洪有瞧，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王雨，江西盛义（婺源）律师事务所律师。原告吴镜华、李富弟与被告婺源县腾飞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴镜华、李富弟及其委托诉讼代理人查旺平，被告婺源县腾飞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴镜华、李富弟向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年4月18日签订的二份《商品房买卖合同》；2.判令被告立即返还两原告购房款810,000元，并赔偿原告损失690,000元。事实和理由：两原告系夫妻关系。2017年4月18日，两原告与被告签订了二份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于婺源县江湾镇礼家坞房地产项目中的1-3号房产1楼、2楼、3楼、4楼售卖给两原告，其中1楼是店铺，建筑面积122.13㎡，每平方米价格为4,174元，店铺总价款为509,790元；2楼、3楼、4楼是住宅，建筑面积共计340.06㎡，每平方米价格为3,500元，房屋总价款为1,190,210元。在签订合同前后，原告陆续支付给被告购房款累计810,000元，其余房款双方约定原告以银行按揭方式分期支付。合同签订已近两个月，被告既没有为原告办理银行按揭手续，也没有按规定为原告办理购房网签手续。2017年6月12日，两原告才得知被告竟于2016年9月8日就原告所购买的房屋与案外人签订了《商品房预订协议书》，后经该案外人申请，婺源县人民法院已将原告所购买的房屋予以查封。综上，原告认为被告已经以实际行为表明不履行合同，两原告的合同目的已无法实现，故诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告婺源县腾飞房地产开发有限公司辩称，原、被告所签订的二份《商品房买卖合同》合法有效，原告要求解除合同，被告予以同意，但原告要求赔偿损失的主张没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：１.原告提交的《商品房预订协议书》、《租房协议》复印件各一份，拟证明被告在将案涉房屋卖给原告之前已于2016年9月8日卖给了案外人江庆余，后江庆余于2016年12月26日又将该房屋租给了被告；2.原告提交的《关于婺源县江湾镇锦绣家园售楼部房屋（Ａ1-××号）及公司账本的处理意见》复印件一份，拟证明被告已将案涉房屋卖给案外人江庆余并与其发生纠纷的事实；3.原告提交的本院（2017）赣1130财保11号民事裁定书复印件一份，拟证明在被告将案涉房屋“一房两卖”后，另一购房者即案外人江庆余已申请法院将该房屋予以查封。被告经质证认为，上述证据均系复印件，真实性存疑，不能证明被告将案涉房屋卖给案外人的事实，商品房预订协议书只能说明案外人有购房意向，但双方并未形成真实的房屋买卖关系，案外人没有实际获得该房屋所有权，租房协议双方也未实际履行，法院作出民事裁定查封房屋是错误的。本院经审查认为，商品房预订协议书及民事裁定书虽系复印件，但民事裁定书有据可查，二者的内容可以相互印证，可以确定其真实性，且其亦与本案待证事实有关联，本院予以采信；租房协议及处理意见均系复印件，均无原件与其核对，且来源不明，无法确定其内容真实性，尤其是租房协议中出租人姓名前后记载不一致，处理意见中的相对人身份亦不明，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。2017年4月18日，两原告与被告签订了二份《商品房买卖合同》，约定被告将其在婺源县江湾镇礼家坞开发的房地产项目江湾新城（又名锦绣家园）1号楼1单元3号房的第1、2、3、4层售卖给两原告。其中第1层用途为店铺，建筑面积122.13㎡，每平方米价格为4,174元，总价款为509,790元；其中第2、3、4层用途为住宅，建筑面积共计340.06㎡，每平方米价格为3,500元，总价款为1,190,210元。同时，合同还约定被告应当在2017年12月31日前将合同约定的商品房交付给原告使用。在签订商品房买卖合同前后，原告于2017年4月6日支付被告定房款10,000元，2017年4月7日支付被告定房款490,000元，2017年4月19日支付被告定房款290,000元，2017年4月20日支付被告定房款20,000元，以上合计810,000元。此外，原、被告在《商品房买卖合同》中还约定其余房款由原告以银行按揭方式按期付款，但此后双方并未办理银行按揭手续。另查明，2016年9月18日，被告与案外人江庆余签订《商品房预订协议书》，约定案外人向被告预订由被告在婺源县江湾镇礼家坞开发的房地产项目锦绣家园（又名江湾新城）103号房，但协议书中均未记载房产面积、价格、订金数额、预订期间等情况。再查明，2017年6月1日，案外人江庆余向本院申请诉前财产保全，要求查封被告在婺源县江湾镇礼家坞开发的房地产项目江湾新城1-3、1-4号房产。同年6月2日，本院作出（2017）赣1130财保11号民事裁定书，查封了江湾新城1-3、1-4号房产，期限为二年。综上，原告认为其与被告所签订的《商品房买卖合同》的合同目的已无法实现，于是诉至本院要求解除合同，并申请本院于2017年7月5日作出(2017)赣1130民初812号民事裁定书，查封了被告在婺源县江湾镇礼家坞开发的房地产项目江湾新城14-1、14-2、14-3号房产，期限为二年。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.在原、被告订立商品房买卖合同前后被告是否有违约行为；2.如被告存在违约行为，则原告所主张的损失如何确定。对此，本院论述如下：关于被告是否有违约行为的问题。原告认为，被告存在下列违约行为是导致本案合同目的不能实现的主要原因：（1）被告在与原告订立合同之前已将案涉房屋卖给了案外人且现已被法院予以查封；（2）被告在与原告订立合同之后未到房管部门申请登记备案（网签手续）；（3）被告将案涉房产抵押给银行贷款；（4）被告在与原告订立合同之后没有为原告办理银行按揭手续。对此，本院认为：（一）根据已查明的事实，被告虽在与原告订立合同之前与案外人签订了商品房预订协议书，但该预订协议书中并未约定定金等，对协议双方均缺乏约束力，而最为关键的在于该预订协议不具备商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同，其仅是当事人就在一定期限内签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对行为结果的直接确认，不产生设立、变更、转让、消灭房屋所有权的效果，故原告主张被告“一房两卖”不成立。至于案涉房产被法院查封的问题，查封属于司法行为，不以本案当事人的意志为转移，故不应将此归结为被告有恶意违约行为。（二）原告认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条约定，被告未在本合同生效之日起30日内向房管局申请登记备案应属违约。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定关于商品房预售合同登记备案问题，主要是基于稳定商品房市场秩序而为，从我国现行的有关不动产登记的立法规定来看，商品房预售合同的登记备案应属于房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，并不是确认合同效力或者保障合同履行的必要条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款规定的精神，本院认为被告是否向房管部门申请登记备案是其与有权机关之间的问题，并不必然直接导致本案合同目的不能实现。（三）关于被告是否将案涉房产抵押给银行贷款的问题，因原告未对其主张提供证据予以证明，无法确定原告该项主张的真实性，本院不予支持。（四）关于办理银行按揭手续的问题，根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条约定，买受人采用银行贷款付款方式需要按揭的，应当在出卖人签订买卖合同后7天内备齐银行规定的应由买受人提供的资料，于出卖人通知办理按揭的时间到按揭银行办理银行按揭手续。本案中原告认为被告在合同签订后一直没有通知其办理按揭手续，而被告则主张其在签订商品房买卖合同之后已通知原告办理按揭手续，但根据“谁主张谁举证”的原则，被告未对其已通知原告到银行办理按揭手续的主张提供证据予以证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，应由被告承担举证不能的不利后果。故本院认为被告未履行通知原告到银行办理按揭手续的义务，应属违约行为。而该违约行为致使原告未能订立商品房担保贷款合同进而导致商品房买卖合同不能继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，原告可以要求解除合同和赔偿损失。因此，原告要求解除合同、返还购房款及赔偿损失的主张于法有据，本院予以支持。关于原告的损失如何确定的问题。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应承担不超过原告已付购房款810,000元一倍的赔偿责任，但原告仅主张被告赔偿原告690,000元的损失。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，在仅具有下列五种情形之一时，才可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，由于原告未对上述五种情形提供有效证据予以证明，加之被告又不予认可，故本院不能认定本案中有存在上述五种情形之一的事实，因而对原告所主张的赔偿损失数额690,000元本院不予确认。但由于双方又没有在合同中约定赔偿损失的计算标准，根据最高人民法院于2016年11月30日公布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条第二款规定的精神，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“……既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持……。”故原告的损失应以已付购房款为基数，从原告支付被告购房款之日起按年利率6%的标准计算至被告返还完毕购房款之日止。经本院核算，截至判决之日即2017年9月29日止，原告的损失具体为：（1）2017年4月6日支付10,000元，对应的损失为289元；（2）2017年4月7日支付490,000元，对应的损失为14,096元；（3）2017年4月19日支付290,000元，对应的损失为7,770元；（4）2017年4月20日支付20,000元，对应的损失为533元，以上合计22,688元。综上所述，本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》及作为附件的补充协议，从内容上看并未违反法律、法规的强制性规定，属双方真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应按合同（含附件）的约定自觉行使权利和履行义务。在本案合同履行过程中，因被告一方的原因致使原告未能订立商品房担保贷款合同，并导致本案商品房买卖合同不能继续履行，原告据此提出解除《商品房买卖合同》符合相关法律规定和合同约定，且被告也同意解除，本院予以确认。而造成本案合同解除的原因系被告未履行通知办理银行按揭的义务而导致原告无法办理按揭手续，此应属被告过错，原告有权要求被告承担返还已付购房款及赔偿损失的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吴镜华、李富弟与被告婺源县腾飞房地产开发有限公司于2017年4月18日签订的二份关于婺源县江湾镇礼家坞房地产项目江湾新城1号楼1单元3号房（含第1、2、3、4层）的《商品房买卖合同》；二、被告婺源县腾飞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告吴镜华、李富弟购房款810,000元；三、被告婺源县腾飞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告吴镜华、李富弟损失（截至2017年9月29日止的损失为22,688元，从2017年9月30日起至购房款返还完毕之日止的损失以810,000元为基数按年利率6%的标准计算）；四、驳回原告吴镜华、李富弟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,300元，减半收取计9,150元，保全费5,000元，合计14,150元，由原告吴镜华、李富弟负担4,000元，被告婺源县腾飞房地产开发有限公司负担10,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  姚文杰二〇一七年九月二十九日书记员  朱苏云