湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1002民初643号原告：崔明钧，男，汉族，出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：万国亮，湖北思捷律师事务所律师。被告：荆州晶崴国际大酒店投资有限公司，住所地荆州市沙市区公园路12号。法定代表人：肖其茂，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖斌，湖北荆楚律师事务所律师，该公司法律顾问。原告崔明钧诉被告荆州晶崴国际大酒店投资有限公司（以下简称：晶崴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔明钧的委托诉讼代理人万国亮、被告晶崴公司的委托诉讼代理人肖斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔明钧向本院提出诉讼请求：1、判令确认沙市区公园路晶崴国际大酒店二期房屋归原告所有；2、判令被告即刻为原告办理房屋权属变更登记；3、判令被告从始至被告为原告办理完房屋过户手续止按每月30万元赔偿原告违约金（其中截止止应按每月30万元赔偿原告违约金（其中截止至应赔偿原告120万元违约金）；4、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2016年8月26日，原、被告签订一份房屋买卖合同，约定：被告将其开发建设的位于沙市区公园路晶崴国际大酒店二期房屋以395万元的总价出卖给原告；被告于2016年11月30日前为原告办理房屋过户手续；被告逾期为原告办理房屋过户手续的，每逾期一个月赔偿违约金30万元等。同时，被告为规避交易税费，要求原告配合在房屋买卖合同上只注明房屋交易总价为300万元，而实际交易价格为395万元。该房屋买卖合同签订后，原告按时履行向被告提供的银行账户打款376万元，应被告要求另外支付现金给被告的代表人19万元，至此原告已向被告付清全部房款。按合同约定被告应该最迟在2016年11月30日前为原告办理房屋过户手续，而经原告多次催促，被告却拒不履行，其行为已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失。被告晶崴公司辩称，原告诉请1、2不在确认范围，房屋归属属于不动产登记部门；违约金被告不应当承担，被告已经明确无误的告知原告，原告购买的案涉房屋在抵押范围内；原告购买房屋的事实、交钱事实是属实的。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织被告进行了证据质证，由于被告对证据的真实性均无异议，故本院对原告提交的证据的内容予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月26日，原告崔明钧与被告晶崴公司签订了一份《房屋买卖合同》，约定：崔明钧向晶崴公司购买坐落于沙市区公园路晶崴国际大酒店二期房屋（建筑面积：334.83平方米）；房屋交易单价为8960元/平方米，总价为300万元；签订合同当天内一次性付清300万元房款；双方同意于2016年11月30日前给原告办理房屋转移登记手续；被告保证上述房地产权属清楚，无产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税款及租金等，被告均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由被告承担全部责任，由此给原告造成的经济损失由被告赔偿，原告在签订此合同时已知晓该栋房屋现由被告抵押在农业银行沙市支行；若被告原因导致双方未能在规定时间内给原告办理不动产的过户转移手续，每逾期一个月则由被告支付原告违约金30万元（不足一月按一月计算）。签订合同当日，原告崔明钧向被告晶崴公司账户转账300万元、向被告晶崴公司原法定代表人祁进响的个人账户转账76万元。被告晶崴公司也于同日向原告开具两张收据，载明收到崔明钧支付购房款共计376万元，并将案涉房屋交付给原告崔明钧使用。截止至庭审当日，案涉房屋的不动产权仍登记在被告晶崴公司名下，原告故而成讼。另查明：案涉房屋于2016年5月23日办理了抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行，抵押期限自2015年5月23日至2021年5月22日。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，故本案案涉房屋的所有权归属应以不动产登记为准，而本案系合同之诉，对于案涉房屋所有权归属的确认，不属于本案审理范围，故原告主张确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押的除外”，该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，并不影响抵押财产转让合同的效力。故本案原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的规定，该合同合法有效，双方应履行其各自的合同义务。原告崔明钧依约向被告支付了全部购房款，并已占有使用了案涉房屋，被告应履行将案涉房屋转移登记至原告崔明钧名下的合同义务，但由于案涉房屋设定有抵押登记，在抵押登记未涂销时其不动产权无法转移，经本院向原告释明，原告坚持不变更诉讼请求，故原告主张被告即刻为原告办理房屋权属变更登记的诉讼请求，本院不予支持。本案中，原告提出双方约定的购房总价为395万元，而双方签订的房屋买卖合同中载明的购房价款为300万元，此行为是为了逃避纳税义务，而被告只反驳双方实际约定购房总价为376万元，对与合同约定购房款金额不一致的原因未予否认，故本院以双方当事人的真实意思表示来确定房屋价款。而原告虽主张购房款为395万元，但其提交的证据只能证明被告晶崴公司收取了购房款376万元，对于原告提出“另行支付了19万元现金”的陈述，缺乏有效证据予以证实，故本院认定原、被告之间就案涉房屋转让的真实价格为376万元。由于被告未在合同约定时间内注销抵押登记，从而导致案涉房屋至今无法转移登记至原告名下，故被告应按合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，经本院向被告释明是否请求调整违约金后，被告提出调整请求，本院认为双方合同约定被告未能按期办理不动产过户手续则每月支付违约金30万元，相对于购房总价376万元而言，其约定的违约金计算标准高达月利率8%，已过分高于原告的损失，故本院依法对违约金进行调整。由于本案中逾期办理不动产过户手续对原告造成的损失数额难以确定，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”处理，被告应以原告已支付的购房款总额376万元为基数按年利率24%向原告支付自2016年12月1日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告荆州晶崴国际大酒店投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告崔明钧支付自2016年12月1日起至实际办理过户手续之日止的逾期过户违约金（以购房款总额376万元为基数按年利率24%计算）；二、驳回原告崔明钧的其他诉讼请求。如被告荆州晶崴国际大酒店投资有限公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15604元，减半收取7802元，诉前财产保全费5000元，共计12802元，由原告崔明钧负担2502元，被告荆州晶崴国际大酒店投资有限公司负担10300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员 李 娅二〇一七年九月十四日书记员 徐雪峰