安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0603民初2380号原告：淮北市建投控股集团有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：顾俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王清源，安徽北方之光律师事务所律师。被告：丁渊，女，1968年11月11日出生，汉族，住安徽省淮北市。原告淮北市建投控股集团有限公司（以下简称淮北建投公司）与被告丁渊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月29日、2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告淮北建投公司委托诉讼代理人向亚勇到庭参加诉讼，被告丁渊到庭参加诉讼。诉讼过程中，因双方当事人申请庭外和解，扣除审理期限一个月。本案现已审理终结。淮北建投公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除淮北建投公司与丁渊之间的房屋租赁合同，并判令丁渊将房屋交还淮北建投公司；2.依法判决丁渊向淮北建投公司支付房屋租金20750元（计算至2017年3月23日，之后房屋租金按每季度12150元标准计算至房屋交还日止）；3.判令丁渊向淮北建投公司支付违约金4108.5元（违约金计算至2017年3月23日止，以后违约金以未付租金为基数，按日3‰标准计算至租金付清之日止）；4.诉讼费用由丁渊承担。诉讼过程中，淮北建投公司变更第1、2项诉讼请求为：1.判令丁渊将房屋交还淮北建投公司；2.依法判决丁渊向淮北建投公司支付房屋占用期间的租金（房屋租金按每季度12150元标准，自2017年8月15日计算至房屋交还日止），第3、4项诉讼请求不作变更。事实和理由：2014年11月，我公司与丁渊签订了房屋租赁合同，我公司将位于淮北市相山北路26号4号楼房屋出租给丁渊使用，租期3年，自2014年8月15日至2017年8月14日止，合同总价款145800元。租金每���个月为1期，先交付房租，后使用，每期租金需提前交纳。并在房屋租赁合同中约定，如承租方未按约定交付租金，每逾期1天，应当按合同金额的日3‰承担违约金。丁渊在履行租赁合同期间，自2016年2月起开始拖欠租金。至2017年1月共欠租金20750元，经催要无果，为维护我公司合法权益，特向贵院提起诉讼。丁渊辩称：1.我确实欠付过淮北建投公司房屋租金，我已经于2017年6月6日支付房租2万元、2017年6月9日支付房租1.2万元、2017年6月16日支付房租900元，房屋租金已经交到2017年8月14日，至此我已经将合同期内的房屋租金全部履行完毕；2.关于违约金，我租赁该处房屋多年，一直是该缴纳费用时淮北建投公司提前提醒，自去年起，因家中屡遭不幸，资金出现困难，不得已和淮北建投公司协商，对方同意暂缓。现淮北建投公司未提前提醒我缴纳房租，导致我违约，淮北建投公司有过错，我不应承担违约责任；3.淮北建投公司违约金的计算标准太高，请求法院重新计算。经庭审举证、质证，结合当事人陈述，本院查明事实如下：2014年11月20日，淮北建投公司与丁渊签订房屋租赁合同，合同约定淮北建投公司将其管理的位于淮北市相山北路26号4楼房屋出租给丁渊作商业使用，使用面积约200平方米，租赁期限共3年，自2014年8月15日至2017年8月14日；出租房屋三年总租金为145800元，租金按季度支付，每年租金为48600元，每期租金为12150元；租期内每年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日前支付下一期租金，先付款后使用；首次租赁时应向淮北建投公司一次性交纳履约保证金8100元，于支付第一期租金时一并交纳,租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金情形时不计息返还；未按约定支付租金���，除应及时如数补交租金外，每逾期1天，应支付未交付租金3‰的违约金；应支付的违约金，淮北建投公司有权从履约保证金中直接扣除，不足部分丁渊应予以补齐等内容。合同订立后，丁渊如约交纳履约保证金8100元及前期房租，但自2016年2月份开始，出现拖欠房租情况。2016年5月23日，淮北建投公司在涉案出租房屋门上张贴欠费通知书，通知丁渊限期支付欠付房屋租金24300元。但丁渊未完全支付。至2017年3月，丁渊尚欠房租20750元，淮北建投公司遂诉至本院。诉讼过程中，丁渊于2017年6月6日、6月9日、6月16日分别支付租金2万元、1.2万元、900元，共计32900元。至此，丁渊已全额支付合同期内租金。另查明，2017年，中国人民银行公布的一年以内（含一年）银行贷款利率为年利率4.35%。以上事实由双方当事人陈述及淮��建投公司提供的房屋租赁合同、欠费通知书、照片、银行流水，丁渊提供的履约保证金收款证明等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。淮北建投公司与丁渊订立房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该租赁合同合法有效。淮北建投公司依约将涉案房屋交付丁渊使用，现合同约定履行期限届满，丁渊应当在合理期限内将涉案房屋交还淮北建投公司。淮北建投公司请求丁渊按合同约定支付房屋占用期间的租金，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金问题。丁渊未按照双方约定履行租金交付义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。淮北建投公司主张丁渊应自2017年1月16日起，按照合同约定，以未交付租金的日3‰支付违约金，丁渊辩称该违约��约定过高。本院认为，合同虽约定违约金按日3‰支付，但违约金应参考其实际损失计算，双方约定违约金标准过高，故本院酌定按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率（年息4.35%）为标准计算。2017年1月15日至同年4月14日（共计三个月），丁渊欠付租金20750元，应支付违约金225.66元；2017年4月15日至同年6月5日（共计1个月21天），丁渊欠付租金32900元，应支付违约金202.75元；2017年6月6日至同年6月8日（共计3天），丁渊欠付租金12900元，应支付违约金4.68元；2017年6月9日至同年6月16日（共计8天），丁渊欠付租金900元，应支付违约金0.87元。丁渊应支付违约金共计433.96元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告丁渊于本判决生效后十五日内将淮北市相山北路26号4楼房屋交还原告淮北市建投控股集团有限公司。二、被告丁渊于本判决生效后十五日内支付淮北市建投控股集团有限公司自2017年8月15日起至房屋交还之日止期间的租金（以每季度租金12150元为标准）。三、被告丁渊于本判决生效后十五日内支付淮北市建投控股集团有限公司违约金433.96元。四、驳回原告淮北市建投控股集团有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务��息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由原告淮北市建投控股集团有限公司负担20元，被告丁渊负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  崔景瑞二〇一七年九月十四日书记员  吕 晴附法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。2、《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，受法��保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。