江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终2291号上诉人（原审被告）：扬州新能源天地房地产开发有限公司，住所地在扬州市安康路899号售楼部。法定代表人：邵祖全，董事长。委托诉讼代理人：姚庆伟，江苏锦登律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙化洲，男，1951年12月12日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：朱祥，江苏盛祥律师事务所律师。上诉人扬州新能源天地房地产开发有限公司（以下简称新能源公司）因与被上诉人孙化洲商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2016)苏1002民初3898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新能源公司上诉请求：撤销原判，改判免除上诉人的违约责任，或对上诉人应承担的违约金予以调减。事实和理由：1、因政府行为引发房屋拆迁迟延导致消防设施建设以及验收备案登记迟延，属于合同中约定的可以免责的事由；2、被上诉人已接收房屋并正常使用，并无损失，原判违约金过高。被上诉人孙化洲辩称：一审判决公平公正，适用法律恰当，请求二审法院维持原判。孙化洲向一审法院起诉请求：1、判令新能源公司支付逾期交房违约金488509元（从2014年2月1日起至2015年4月1日止，总共452日，以3831447元为基数，按照日万分之三计算）；2、判令新能源公司支付逾期办理产权登记违约金38117.31元。一审法院查明，原、被告于2012年12月13日签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的运河一品35栋506、507、508、509、510、511、512、513房屋，建筑面积438.13平方米，每平方米8700元，房屋总金额3811731元，物业维修基金19716元，商品房总价款3831447元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年1月31日前将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：（1）取得建设工程规划许可证；（2）取得工程竣工验收备案证明；（3）取得商品房交付使用备案证明。第九条约定：出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，按第3项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。特别约定：土地证在运河一品开发完毕后到土管部门办理登记备案，买受人方可办理土地使用证。合同签订后原告支付了价款。被告于2014年2月19日向原告交付了上述房屋的钥匙，但被告在2015年4月1日取得商品房交付使用备案证明，2015年5月被告到扬州市房屋权属登记中心办理房屋产权登记手续。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告应按合同约定履行各自的义务。合同约定被告应在2014年1月31日前将取得商品房交付使用备案证明的商品房交付给原告，但被告直至2015年4月1日才取得商品房交付使用备案证明，在此之前交付的房屋不符合合同约定，被告应承担违约责任。双方约定被告逾期交房按合同约定的最迟交付日的第二日起至实际交付日止按万分之三承担违约责任，被告提出原告在2014年2月19日领取了房屋，并没有给原告造成实际损失，违约金请求法院予以减少。对此，本院对2014年1月31日至2014年2月18日共18天的违约金按双方约定利率计算，即3831447元*18天*万分之三为20690元，对2014年2月19日至2015年4月1日的违约金按同期同档银行贷款利率的1.3倍计算。2015年4月1日被告交付的房屋符合交付条件，被告于2015年5月将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并未违反合同的约定，原告请求支付逾期办证的违约责任，不予支持。至于被告提出的由于政府对项目范围内的两套房屋拆迁延迟导致部分设施无法验收通过，应免除被告责任的观点，合同约定：“非因出卖方因素的政府行为或足以致使工程受损、延误的其他客观情况”出卖人可据实予以延期，本院认为合同该项约定的政府行为不包含被告与政府或拆迁公司的拆迁行为，该合同所称的客观情况，应为不可抗力等情形，被告所提事由不应为合同第八项可以延期交付的情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告扬州新能源天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙化洲支付2014年1月31日至2014年2月18日间的迟延交付房屋违约金20690元及2014年2月19日至2015年4月1日基数为3831447元按同期同档银行贷款利率1.3倍计算的违约金；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8686元，由被告承担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点为：1、上诉人新能源公司是否应当承担逾期交付的违约责任？2、原审法院认定的违约金是否应再予调减？本院认为，上诉人新能源公司与被上诉人孙化洲签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同履行，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。关于上诉人新能源公司是否应当承担逾期交付的违约责任问题。本案中，合同约定上诉人应在2014年1月31日前将取得商品房交付使用备案证明的商品房交付给被上诉人，但上诉人直至2015年4月1日才取得商品房交付使用备案证明，在此之前交付的房屋不符合合同约定，此为事实。上诉人主张，由于政府延迟交地，导致消防设施不能按期完成，致使房屋交付使用备案证明逾期，依据合同第八条约定，非出卖方因素的政府行为或足以致使工程受损、延误的其他客观情况，出卖人可据实予以延期交房，并免予向被上诉人承担违约责任。本院认为，土地拆迁工作能否如期完成本是商品房开发建设中可以预见的商业风险，而本案中新能源公司所称的迟延拆迁交地问题，在其与被上诉人签订商品房买卖合同时已经存在，并非不可预见。新能源公司在已经明知拆迁迟延可能对按期交付房屋产生影响的情况下，仍在合同中约定于2014年1月31日前交付商品房，显然不属于合同约定的“非因出卖方因素的政府行为或其他客观情况”的免责事由，故本院对其该上诉请求不予采纳，其应当承担逾期交房的违约责任。关于对一审法院认定的违约金是否应再予调减的问题。本院认为，按照合同法规定，当事人可以在合同中约定违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由可以请求减少。本案属于双方已约定违约金的情形，约定标准是日万分之三。上诉人主张违约金过高，要求调整，一审法院已予考量，一是按时间分段计算（2014年1月31日至2014年2月18日），二是将第二时段（2014年2月19日至2015年4月1日）标准调整为按同期同档银行贷款利率1.3倍计算，较双方约定标准已经有所减轻。现上诉人再行要求调减，但其作为违约方，并未能提供相应证据证明其主张，故本院对其该上诉请求不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费8686元，由上诉人扬州新能源天地房地产开发有限公司承担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 红审 判 员  宦广堂审 判 员  邱世国二〇一七年九月三十日法官助理  杨 帆书 记 员  强 俊