江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5762号上诉人（原审被告）:王灿，男，1991年6月20日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：陈琳，苏州市吴江区松陵法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）:赵配茂，男，1982年3月13日生，汉族，住安徽省霍邱县。被上诉人（原审原告）:胡安宝，男，1977年3月23日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：刘元军，江苏名古城律师事务所律师（代理上列二被上诉人。原审第三人：彭家俊，男，1978年11月6日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。原审第三人：周土生，男，1956年1月16日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原审第三人：杨法娜，女，1962年8月17日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人王灿因与被上诉人赵配茂、胡安宝及原审第三人彭家俊、周土生、杨法娜房屋租赁合同纠纷一案，上诉人王灿不服苏州市吴江区人民法院(2016)苏0509民初11933号民事判决，向本院提起上诉。���院于2017年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王灿上诉请求：1、依法撤销(2016)苏0509民初11933号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：本案是买卖合同关系，双方当事人之间的买卖行为合法有效且已履行完毕。被上诉人与彭家俊的租赁合同经法院调解解除，为被上诉人对租赁合同的自由处分，上诉人对此并无过错，不应承担被上诉人与彭家俊因解除合同而来的民事责任。一审法院认定上诉人在向被上诉人转让涉案店面时应当知道涉案房产已被法院查封的事实依据不足。一审审理期间，没有对饭店物品进行查证。被上诉人赵配茂、胡安宝在诉讼中答辩称：被上诉人与上诉人之间系合同转让关系，上诉人收取被上诉人17万转让费包含了付经营期限的店面设施买卖及合理利��，而非上诉人上诉状提到的店铺用品。被上诉人转让涉案店铺其根本目的在于酒店的持续经营，因此被上诉人与第三人彭家俊签订了三年的租赁合同，现在涉案店铺被法院查封，被上诉人无法经营，合同目的无法实现，一审法院将涉案店铺店面设施判给上诉人，被上诉人与上诉人之间并没有建立关于店铺用品的买卖合同关系，在司法实践中店铺转让收取转让费的形式很常见。彭家俊与周土生的租赁关系一审已经查明，彭家俊对涉案房屋享有租赁权，因为没有依照法律规定递交执行异议书其租赁权最终没有得到支持，被上诉人酒店因为店铺被查封无法经营，在整个过程中被上诉人无从知晓，无任何过错。被上诉人与上诉人之间的转让协议虽然可能涉及店铺物品的具体数量及价值，但这与案件判决无任何意义，一审法院支持被上诉人与上诉人之间解除转让协议，将涉案店铺内设施判给上诉人，所以涉案店铺数量无需查清。一审法院结合被上诉人与上诉人转让店铺当时的具体情况，结合被上诉人胡安宝与上诉人之父王力国的录音资料确定上诉人在转让酒店时是明确知道店铺被法院查封的事实，是符合客观情况的。综上恳请法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人彭家俊在诉讼中答辩称：我知道房子在拍卖，不知道被查封。当时房子我转租给别人的，实际使用人也不是我，我也是受害人。本案与我无关，我没有收取一分钱转让费，房租租金在另案中已经结清，现在饭店的租赁合同我也在上诉期间，是我起诉新房东韩佳倩。原审第三人周土生、杨法娜在诉讼中均未作答辩。原审原告赵配茂、胡安宝向一审法院起诉请求：1、判令解除赵配茂、胡安宝与王灿之间的转让协议；2、判令王灿向赵配茂、胡安宝��还转让款17万元；3、本案诉讼费由王灿承担。一审法院认定事实：周土生、杨法娜原系坐落于苏州市××区××横××社区南××路××房产的所有权人。该套房产原抵押给中国工商银行吴江支行，抵押登记债权116万元。因周土生不能清偿到期债务，中国工商银行吴江支行于2015年3月11日起诉至本院。2015年4月15日，苏州市吴江区人民法院作出（2015）吴江商初字第0446号民事调解书，确定：一、周土生、杨法娜应归还中国工商银行吴江支行借款本金2999999.99元及暂计算至2015年2月21日的利息245616.94元，并支付自2015年2月22日起至实际清偿之日止按照合同约定利率计算的利息，以上款项于2015年6月15日前一次性履行完毕；二、若周土生、杨法娜未按期履行上述债务，中国工商银行吴江支行有权就周土生、杨法娜所有的用于抵押的上述房产折价或者变卖、拍卖，所得价款在抵押登记债权金额116万元范围内优先受偿，并有权就周土生、杨法娜所有的用于抵押的上述房产占用范围内的土地使用权折价或者变卖、拍卖，所得价款在抵押登记债权金额184万元的范围内优先受偿；三、案件受理费减半收取16382元，由周土生、杨法娜负担，并于2015年6月15日前直接给付中国工商银行吴江支行。因周土生、杨法娜未按照上述调解书的内容履行法律义务，中国工商银行于2016年6月16日申请本院强制执行，苏州市吴江区人民法院于同日立案，并开始进入执行案件程序。又因周土生、杨法娜共有的上述房产于2015年2月4日被苏州工业园区人民法院优先登记查封，之后苏州市吴江区人民法院于2015年4月9日轮候登记查封。2015年7月15日，苏州工业园区人民法院至该房产处实地张贴查封公告，2016年2月22日，苏州市吴江区人民法院至该房产处实地张贴查封公告。经苏州市���江区人民法院与苏州工业园区法院协调，由苏州市吴江区人民法院对该房产进行处置。苏州市吴江区人民法院于2016年2月29日将该房产拍卖成交，韩佳倩买得该房产。2016年4月9日，彭家俊至法院提交执行异议书，主张其对该房产具有合法租赁权。2013年2月6日，周土生与彭家俊签订《协议书》一份，约定：“周土生将吴江区横××社区南××路××号店面四间二层和里面别墅底层租给彭家俊使用或者转租。租期自2013年2月6日起至2021年2月6日止，租期捌年，租金为人民币80万元，大写捌拾万元。付款方法：彭家俊自双方签字之日起一年内向周土生分期付清全部租金捌拾万元，否则周土生可视彭家俊违约并将房屋收回。周土生将房屋中的固定资产、低值易耗品全部借给彭家俊使用，周土生不再装修、添置任何资产，如彭家俊在使用过程中需装修、添置或维修均由彭家俊自行解决，但装修时不影响房屋结构及一切设施，如有损坏彭家俊将承担一切责任。彭家俊在租赁期间，有权将房屋转租给第三人经营饭店或作他用，但第三方必须遵守周土生和彭家俊之间的约定。”之后，彭家俊在一年内分数次共计支付了周土生租金80万元。2015年5月15日，彭家俊与韩大超签订《协议书》一份，约定：“彭家俊将吴江区横××社区南××路××号店面四间二层和里面别墅底层租给韩大超使用。租期自2015年5月15日起至2020年5月15日止，租金为人民币11万元，大写壹拾壹万元。付款方法：韩大超自双方签字之日起一次性付清租期内第一年租金，下一年度租金韩大超须在到期前一个月内付清，否则彭家俊可视韩大超违约并将房屋收回。彭家俊不再装修、添置任何资产，如韩大超在使用过程中需装修、添置或维修均由韩大超自行解决，但装修时不影响房屋结构及一切设施，如有损坏韩大超将承担一切责任。韩大超在租赁期满如不续租，其固定装修设施不得拆除。下一年租金随市场价调整，市场调价最高不超过租金的5%。”之后韩大超在此经营饭店半年左右，不再经营，将饭店转让给王灿。2015年11月12日，彭家俊与王灿签订《协议书》一份，约定：“彭家俊将吴江区横××社区南××路××号店面四间二层和里面别墅底层租给王灿使用。租期自2015年11月12日起至2016年5月15日止，租金为人民币11万元，大写壹拾壹万元。付款方法：王灿自双方签字之日起一次性付清。彭家俊不再装修、添置任何资产，如王灿在使用过程中需装修、添置或维修均由王灿自行解决，但装修时不影响房屋结构及一切设施，如有损坏王灿将承担一切责任。王灿在租赁期满如不续租，其固定装修设施不得拆除。下一年租金随市场价调整，市场调价最高不超过租金的5%。”之后王灿在此经营饭店至2016年4月不再经营，将饭店转让给赵配茂。2016年赵配茂与胡安宝达成《合伙协议书》，约定赵配茂与胡安宝共同从王灿手中转让位于苏州市××区横××社区南××路××号的饭店惊醒共同经营。2016年4月，由赵配茂出面与王灿达成口头协议，约定：王灿将其经营的位于吴江区横××社区南××路××号饭店（含设施）转让给赵配茂，转让价共计17万元。之后，赵配茂支付了王灿转让款17万元。赵配茂做了补充装修，开始经营饭店。2016年5月15日，经王灿介绍，彭家俊与赵配茂签订《协议书》一份，约定：“彭家俊将吴江区横××社区南××路××号店面四间二层和里面别墅底层租给赵配茂使用。租期自2016年5月15日起至2019年5月15日止，租金为人民币11万元，大写壹拾壹万元。付款方法：赵配茂自双方签字之日起一次性付清租期内第一年租金，下年度租金赵配茂需在到期前一个月内付清，否则彭家俊可视赵配茂违约并将房屋收回。彭家俊不再装修、添置任何资产，如赵配茂在使用过程中需装修、添置或维修均由赵配茂自行解决，但装修时不影响房屋结构及一切设施，如有损坏赵配茂将承担一切责任。赵配茂在租赁期满如不续租，其固定装修设施不得拆除。下一年租金随市场价调整。”赵配茂支付了彭家俊租金11万元。2016年7月15日，苏州市吴江区人民法院至吴江区横××社区南××路××号店面处张贴迁让公告。因赵配茂未从该店面搬出，2016年8月24日，苏州市吴江区人民法院对该店面张贴封条，予以查封，致赵配茂无法经营至今。2016年9月9日，赵配茂、胡安宝致函王灿，称因饭店被查封，无法继续经营，要求解除转让协议，并由王��退还转让款17万元。以上事实，由当事人提交的《合伙协议书》、《协议书》、收条、银行卡交易明细、补充装修单据、涉案房屋拍卖信息、查封照片、通知函、邮寄单据，苏州市吴江区人民法院（2015）吴江执字第3394号卷宗中房产查封信息等证据以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人应当全面履行自己的合同义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人另一方可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵配茂、胡安宝与王灿之间口头达成的关于吴江区横扇社区538号店面的转让协议依法���立，且不违法法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该转让协议的内容实质包含着附经营期限的店面设施买卖及合理利润等内容。该合同在履行过程中，赵配茂、胡安宝已经向王灿交付了转让款17万元，履行了自己的合同义务；王灿虽然向赵配茂交付了店面设施，但因该店面所在的房产被法院拍卖后，现被法院查封，限期迁出，故赵配茂、胡安宝受让该店面的合同目的已经不能继续实现，双方的转让合同客观上已经无法继续履行。故赵配茂、胡安宝有权解除合同。2016年9月9日，赵配茂、胡安宝已经依法致函通知了王灿要求解除合同，故本合同自2016年9月9日起解除。关于转让款的退还问题，本院应当结合合同性质、合同履行情况、双方的过错等情况综合考虑。本案转让合同转让款17万元中包含了赵配茂、胡安宝代付的自2016年4月至2016年5月15日之间租���，赵配茂、胡安宝已经实际占用该房产并经营，故该部分租金应当予以折算扣除；因赵配茂、胡安宝已经自2016年4月底实际经营至2016年8月24日，故该期限内的转让款应当予以折算扣除。又因本案所涉房产在2015年已先后被苏州工业园区法院、苏州市吴江区人民法院登记查封，予以公示，且苏州市吴江区人民法院在2016年2月22日在该房产实地张贴查封公告，彭家俊还至苏州市吴江区人民法院提出执行异议，主张过租赁权。而王灿自2015年11月至2016年4月期间在本案所涉房产经营饭店，之后经王灿介绍，彭家俊与赵配茂签署期限为三年的租赁合同，故王灿在向赵配茂、胡安宝转让案涉店面时应当知道案涉房产被法院查封的事实，王灿对此予以隐瞒，具有重大过错。同时，赵配茂、胡安宝在租赁、受让该房产和店面时未尽到审慎的注意义务，对自己的损失也具有一定的过失。���合以上因素，本院酌情认定王灿应当退还赵配茂、胡安宝转让款114400元。转让合同所涉及的由王灿转让给赵配茂、胡安宝的店面设施依法返还给王灿。对于王灿提出的答辩意见，本院不予采纳。第三人彭家俊、周土生、杨法娜经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法视为其放弃相关诉讼权利。遂判决：王灿于判决生效后十日内返还赵配茂、胡安宝转让款人民币114400元案件受理费3700元，由赵配茂、胡安宝负担925元，由王灿负担2775元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，王灿与赵配茂、胡安宝签订的店面转让系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。该转让协议并未列明具体的转让物品清单，显然17万元转让款主要是涉案房产的租赁使用权及饭店经营权和预期可得收益的价值体现。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，涉案房产在2015年已先后被苏州市两家法院查封，且苏州市吴江区人民法院在2016年2月22日在该房产实地张贴查封公告。彭家俊为此向苏州市吴江区人民法院提出执行异议，主张过租赁权，而当时王灿在涉案房产内经营饭店，故王灿在向赵配茂、胡安宝转让案涉店面时应当知道案涉房产被法院查封的事实，王灿对此予以隐瞒，具有重大过错。因经营所必须的房产被法院查封，致使赵配茂、胡安宝的合同目的无法实现，赵配茂、胡安宝要求解除与王灿的转让合同并返还转让款的请求，符合法律规定，应予支持。一审法院判决王灿返还114400元，属一审法院依照当事人在订立及履行合同中的过错等因素而作出的依法裁量，并无不当，本院予以维持。据此，王灿的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人王灿负担。本判决为终审判决。审判长 包 刚审判员 郑 雄审判员 杨 兵二〇一七年九月八日书记员 杨颖颖