北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7094号上诉人（原审原告）：于红伟，男，1983年3月19日出生。委托诉讼代理人：周海山，北京国锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩平，北京国锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京泰格经济开发公司，住所地北京市平谷区滨河工业区零号区22号。法定代表人：刘庆，职务董事长。委托代理人：叶月琴，北京市华鹏律师事务所律师。上诉人于红伟因与北京泰格经济开发公司（以下简称泰格公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。于红伟上诉请求：撤销原判，支持我方原审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院无权调低违约金。2、我方主张未能正常使用燃气的损失，合理合法。3、我方主张未能正常使用停车场的损失有理有据。泰格公司辩称：同意一审法院判决。于红伟向一审法院起诉请求：1、判令泰格公司向于红伟支付迟延交房违约金（以购房款2288896元为计算基数，每日以0.02%计算标准，从2016年6月26日计算至实际交房之日止）。2、判令泰格公司向于红伟支付迟延办理初始登记产权证违约金（以购房款2288896元为计算基数，每日以0.01%计算标准，从2016年10月31日计算至实际产权证办结之日止）。3、判令泰格公司向于红伟支付未能正常使用燃气的违约金（以购房款2288896元为计算基数，每日以0.02%计算标准，从2016年6月26日计算至实际交房之日止）。4、判令泰格公司向于红伟支付未能正常使用停车场的违约金（以购房款2288896元为计算基数，每日以0.02%计算标准，从2016年6月26日计算至实际交房之日止）。5、判令泰格公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：于红伟与泰格公司于2013年12月7日签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）。该合同约定，于红伟购买泰格公司开发建设的位于北京市昌平区401号房屋，总价款为2288896元，预测建筑面积为89.41平方米。该合同第十二条约定：“（一）出卖人应当在2016年6月25日前向买受人交付该商品房。”该合同第十三条约定：“市政基础设施和其他设施的承诺。1、市政基础设施。……（4）燃气：2016年6月25日达到接通入户条件；……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）上述市政基础设施应在2016年6月25日前达到使用条件，如未能在2016年6月25日前达到使用条件按照本合同第十四条之约定处理。2、其他设施。……（3）公共停车场：2016年6月25日达到停车条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）上述其他设施应在2016年6月25日前达到使用条件，如未能在2016年6月25日前达到使用条件按照本合同第十四条之约定处理。”该合同第十四条约定：“除不可抗力，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）（1）逾期在30日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”该合同第二十二条约定：“（一）初始登记。出卖人应当在2016年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”该合同附件十一《补充协议》第四条约定：“关于房屋的交付。……2、因买受人的原因，致使未能按照合同约定的日期办理房屋交接手续的，按照以下两种情况处理：（1）逾期不超过30日的，视为出卖人已于房屋交付通知书载明的买受人应收房的起始日期向买受人交付了房屋……3、除不可抗力外，因遵守国家法律法规和政府命令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程，或因政府部门公布的公共卫生事件，导致房屋无法按时交付及/或市政基础设施及/或其他设施不能如期如约达到使用条件的，出卖人可据实予以延期，并无需因此承担违约责任。但，双方协商一致同意解除合同或变更合同的除外。4、双方确认，如预售合同第十三条约定的一项或数项市政基础设施在约定的期限内未达到使用条件的，出卖人须按照约定的违约金支付比例向买受人支付违约金，但该违约金的比例不进行数项的累加。”合同签订后，于红伟分三次向泰格公司交付了购房款2295215元。2016年8月29日，泰格公司向于红伟送达《入住通知书》，告知于红伟在2016年9月2日下午办理入住手续。2016年9月2日，于红伟实际办理了入住手续，并在房屋交接单上签字确认。于红伟另举证泰格公司曾发送过一份《逾期入住违约金说明》。该说明载明，按照《商品房预售合同》约定，泰格公司已经延期交付房屋，构成违约。但是违约的原因是因为政府相关命令导致。政府相关命令包括：京建发【2014】418号、京建发【2015】97号、京建发【2015】275号。泰格公司认为因政府命令导致工程停工37天。该天数应当从延期天数中扣除，该期间不计算违约金。泰格公司认可《逾期入住违约金说明》的真实性，但称该说明只在公司内部传阅，并未向业主发放。经查：京建发【2014】418号文要求，在2014年APEC会议召开期间（11月3日零时-11日），本市行政区域内的所有房屋建筑和市政基础设施工程施工现场停止一切施工作业。京建发【2015】97号文要求，为做好全市施工现场扬尘污染防治工作，自3月20日零时至3月31日24时，全市所有施工工地停止土石方、渣土运输等作业，施工现场的渣土、砂石运输车严禁上路行驶。京建发【2015】275号文要求，为做好纪念反法西斯战争胜利70周年纪念活动，自8月20日零时至9月4日24时，全市所有施工工地停止土石方、建筑拆除作业，并做好裸露土方的覆盖及洒水降尘工作。以上三次停工，泰格公司提交了施工单位制作的《停工报告》。庭审过程中，泰格公司另举证新闻报道、政府公告证明因雾霾预警、工地事故等，政府相关部门要求工地停止施工。泰格公司认为，因以上原因导致的施工延期亦应从违约天数中扣除。另查，2017年1月26日，泰格公司取得了于红伟购买房屋所在楼栋的不动产权证书。再查，2015年12月20日，北京某某燃气有限公司验收了涉案楼栋的天然气供应工程。2015年12月16日，泰格公司验收了施工单位施工的涉案房屋所在小区的地下车库施工工程。2016年5月12日，泰格公司验收了施工单位施工的涉案房屋所在小区地上道路（包括地上停车场铺装）施工工程。2016年11月7日，北京某某燃气有限公司发布通知，定于2016年11月11日-12日对涉案房屋所在楼栋开始置换通气及验收，用户家中留人。于红伟认为泰格公司没有在交付房屋前通知北京某某燃气有限公司测试主管道是否漏气，导致该项工作迟延，致使用户在收房后不能立即使用燃气。泰格公司认为其已经完成了合同约定的接通入户条件，何时通气并不是他们公司的义务。于红伟在庭审中提交了交房后地下车库入口的照片，证明地下车库在交房后一直没有正常使用，导致小区业主停车难。泰格公司称地下车库空间包括有产权的车位和人防工程，目前出售或出租方案尚未得到有关部门的答复。一审法院认定上述事实，有《北京市商品房预售合同》（住宅类）、京建发【2014】418号通知、京建发【2015】97号通知、京建发【2015】275号通知、停工报告、《入住通知书》、《逾期入住违约金说明》、竣工验收单、照片、北京某某燃气有限公司通知、不动产权证书及双方庭审陈述在案佐证。一审法院判决认为：双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。一方当事人履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。泰格公司违约延期交付房屋和办理楼栋所有权初始登记，应当向于红伟承担违约责任。泰格公司延迟交付房屋和办理楼栋初始登记是否存在合理地免除或减轻违约责任的事由是本案争议的焦点之一。依据双方签订的《北京市商品房预售合同》附件《补充协议》第四条第3款约定，因政府命令导致房屋延期交付的，延期期间不承担违约责任。现泰格公司提交了北京市住建部门关于工地临时停工的三次通知，并据此要求扣除相应停工的天数37天。但是三次通知要求停工的范围和内容不一致。后两次通知是为了避免产生工地扬尘，要求停止土石方作业。泰格公司并未举证证明在通知发布时其工程施工的进度和是否存在停工的必要性。故泰格公司要求扣除后两次通知要求工地停工的期间的辩解本院不予采信。法院在计算违约期间时仅扣除第一次通知的9天。泰格公司虽然举证因为其他原因工地可能也要停工，但其没有提交停工报告，无法证明停工真实发生。故泰格公司举证的该部分期间不能作为延期交房的免责事由。关于计算逾期交房违约金的截止日期，依据《补充协议》第四条第2款第（1）项的约定，应以泰格公司通知的交房日期而不是实际收房的日期确定。双方签订的《北京市商品房预售合同》中并未约定可以免除或减轻逾期办理楼栋初始登记违约责任的合理理由，故泰格公司应当按实际逾期天数计算并支付违约金。关于燃气管道建设和公共停车场建设是否存在逾期，是否需要承担违约责任是本案争议的另一个焦点。依据合同的相关约定，燃气建设必须达到“接通入户”条件，公共停车场建设必须达到“停车条件”。该两项约定是指的建设标准，是客观情况，而与是否交付房屋并不必然相关。泰格公司虽然延迟交付房屋，但依据其举证，其在交付房屋前燃气管道和公共停车场就已经验收合格，故不存在违约的情形。关于是否真的达到合同约定的标准，双方观点不一。燃气设备方面，于红伟在收房时已经检查确认了完好无损，故从硬件要求上看，泰格公司建设已经达到了合同约定标准。何时开通燃气并不属于开发商的合同义务。于红伟也未能举证证明泰格公司有义务在交付房屋前通知燃气公司完成管道安全检测。故交付房屋时燃气不能立即使用并不属于泰格公司违约。公共停车场达到“停车条件”，应当理解为具备停车的可能，例如场地硬化、划线、设置标示等。泰格公司交付房屋之时，小区地上停车场已经可以停车。小区地下车库虽然不能实际使用，但也具备了停车条件。地下车库确因租售政策未定，导致业主无法使用，并不能归责于泰格公司。因此，于红伟要求泰格公司承担该两项违约责任的请求，法院不予支持。关于泰格公司承担的全部违约金数额，法院认为应当以于红伟的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。泰格公司认为合同约定的违约金金额过高，要求降低。法院将综合考虑于红伟的实际损失，对泰格公司要求降低违约金的请求予以支持，并确定最终的违约金数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告北京泰格经济开发公司于本判决生效之日起7日内向原告于红伟支付逾期交付房屋、逾期办理楼栋初始登记违约金21482元；二、驳回原告于红伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实正确，本院予以确认。经本院释明，上诉人主张自己因泰格公司未能及时交付房屋、办理产权证而遭受到的损失包括延期交房期间产生的每月6000元的房租损失、将来出售房屋多交所得税损失50000元、家庭经济损失50000元等。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上诉人主张一审法院无权调低违约金，与法律规定不符。上诉人提出的因逾期交房、逾期办证受到的各种损失，缺乏证据证明，法院不能全部采信。约定的违约金明显高于其损失，原审法院减少违约金符合法律规定。燃气和停车场均于双方约定的交付时间前完成竣工验收，上诉人主张此两项违约金缺乏事实基础。综上所述，于红伟上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一千九百六十七元，由于红伟负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘国俊审 判 员 刘 磊二〇一七年九月二十一日法官助理 郭仁鑫法官助理 叶康喜书 记 员 张 超