盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽1104民初2249号原告：盘锦源隆物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：梁玉武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈枭枭，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。被告：刘广柱，男，1950年12月13日出生，满族，住盘锦市大洼区。委托诉讼代理人：赵月琴（系被告刘广柱妻子）。原告盘锦源隆物业管理有限公司与被告刘广柱物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦源隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈枭枭、被告刘广柱的委托诉讼代理人赵月琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盘锦源隆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2015年11月1日至2017年10月31日的物业费2284元及违约金（违约金自催交之日起按应交纳额的日3‰计算至实际给付之日止）；2、判令被告支付拖欠的2014年12月3日至2017年12月2日的电梯费1440元。事实和理由：原告作为物业管理公司于2013年8月正式接管进驻清华园项目，被告是清华园小区26号楼1单元301室（住宅面积为79.28平方米）业主。被告于2013年8月31日办理了入住手续，并于2013年10月5日与原告签订了《清华园前期物业服务协议》，协议约定，由原告为被告所居住的清华园小区提供物业管理服务，并约定物业费的收费标准为每月1.2元／平方米，业主于每年度首月10日前交纳物业费。被告逾期交纳物业费，原告有权让其补交，并让其自逾期之日起按应交纳额的日3‰支付违约金。但2014年11月30日后，被告再未交纳过电梯费，且2015年10月30日以后，被告也再未向原告交纳过物业服务费用，至今已累计欠付原告物业服务费及电梯费共计3724元。提起诉讼前，原告已针对被告所欠费用多次进行催交，被告仍拒绝交纳。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。望法院依法判如诉请。刘广柱辩称，刘广柱从来不坐电梯，所以我不同意交电梯费。物业费用问题，我的房屋顶裂开了，我要求物业公司给予维修，我们在房屋里住都害怕，他们没有给我维修。墙裂了物业公司只是糊弄给我修了两次，但是又坏了，这些现在一直没有人管，后来物业公司就把我起诉了。我要求开发商给我10万元保险金，或者给我换一栋楼我自己选。现在空气污染，物业公司不管。小区里楼下抽油烟机的废气都跑到我家里，我让物业公司管理，他们不管。还有就是物业费太贵，别的小区都是六角钱，我们现在按每月1.2元每平方米收取。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的清华园前期物业管理服务协议，证明被告刘广柱是清华园小区业主，原、被告之间已经形成了合法有效的物业服务合同关系。根据协议约定，原告有权按照每月每平方米1.2元的标准向被告收取物业服务费。被告逾期缴纳物业费，原告有权自其逾期之日起，按应交额的日千分之三向被告收取违约金。被告质证认为，对前期物业管理服务协议有异议，我们都不懂，原告给我们写上了，没有给我们读协议内容，扣我们这钱那钱。本院认为，该证据具有真实性，合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。2、原告提供收费许可证、催缴照片3张及附联3份，证明原告具备物业服行业的收费资质，按每月1.2元每平方米收取物业费，是经过辽宁省物价局批准的。在提起诉讼前，原告已经多次通过书面方式向被告催缴过物业费。被告质证认为，收费标准过高，别的小区收费比我们低。我没有看见过物业公司的催缴单，物业公司只是派人去我们家要了两次物业费，我和他们反映我的情况，他们就再不理我了。本院认为，该组证据具有真实性，合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。3、原告提供收款收据2张，证明原、被告就电梯费的收费标准已经达成协议，被告已经按照协议约定履行过缴费义务。被告质证认为，那时我不答应物业就不给钥匙，我没有房子住，所以没有办法就交了。本院认为，该证据具有真实性，合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。3、原告提供照片16张，证明原告提供的物业服务符合双方约定的事实。被告进行质证认为，扫雪是扫了，打扫卫生的事情也属实。本院认为，该证据具有真实性，合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系清华园小区的物业服务企业。被告系清华园小区26号楼1单元301号房业主，该房屋建筑面积为79.28平方米。2013年10月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《清华园前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所居住的清华园小区提供物业服务，物业费自《入伙通知书》规定的入伙之日起开始计收，并在办理入伙手续时预缴一年的物业费；住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，每次交纳费用时间为每年度首月10日前交纳；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金。协议签订后，原告按照约定提供了物业服务，被告向原告交纳了一年的物业费和电梯费。自2015年11月1日起至2017年10月31日止，被告拖欠原告物业费2283.26元（1.2元∕平方米∕月×79.28平方米×24个月），自2014年12月3日起至2017年12月2日止，被告拖欠原告电梯费1440元（40元∕月×36个月），共计3723.26元。2015年8月13日和2017年2月19日，原告以在被告家房门上张贴催缴费用通知单和派人上门向被告催交的方式，向被告催交物业费和电梯费，但被告仍未向原告交纳物业费和电梯费。现原告诉至法院，请求：1、判令被告支付拖欠的2015年11月1日至2017年10月31日的物业费2284元及违约金（违约金自催交之日起按应交纳额的日3‰计算至实际给付之日止）；2、判令被告支付拖欠的2014年12月3日至2017年12月2日的电梯费1440元。本院认为，原告与被告签订的《清华园前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。现原告依据《清华园前期物业管理服务协议》为清华园小区的业主提供了物业服务，被告作为业主享受到了原告提供的服务，故应当按照协议的约定，履行交纳物业费的义务。被告未按约定交纳物业费其行为已构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。原、被告在《清华园前期物业管理服务协议》中约定，被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金，因双方约定的违约金过高，已超过原告的实际损失，故对本案的违约金，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，被告应自原告催交之日起向原告支付违约金。被告系高层楼房业主，依据约定应当向原告履行交纳电梯运行费用的义务。综上所述，原告要求被告给付物业服务费2283.26元及违约金、电梯费1440元的诉讼请求，符合相关法律的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告刘广柱于本判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业管理有限公司物业费2283.26元及违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中2015年11月1日至2016年10月31日物业费的违约金以1141.63元为基数，自2015年8月13日起计算至本判决确定给付之日止；2016年11月1日至2017年10月31日物业费的违约金以1141.63元为基数，自2017年2月19日起计算至本判决确定给付之日止）。二、被告刘广柱于本判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业管理有限公司电梯费1440元（2014年12月3日至2017年12月2日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（盘锦源隆物业管理有限公司已预交），减半收取25元，由刘广柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员  杨凤林二〇一七年九月二十五日书记员  孙宏友