河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终4730号上诉人（原审被告、反诉原告）：李振华，男，汉族，户籍所在地为陕西省西安市阎良区，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王亚飞，河南仕起律师事务所执业律师。特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王亚波，女，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所执业律师。特别授权。上诉人李振华与被上诉人王亚波因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李振华上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审,本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决由上诉人返还房屋租金450元没有事实与法律依据，侵害了上诉人的合法权益。首先，原租赁合同期限届满后，被上诉人继续占有使用租赁房屋并交纳两个月租金3600元，说明原租赁合同继续有效，双方仍应按照合同履行。而合同第四条第二款明确约定，租住不满一月，租金按一月收取，一审判决上诉人返还半个月租金违反了合同约定及诚实信用原则。其次，一审法院认定基本事实不清，判决结果相互矛盾，显失公平公正，上诉人无须返还被上诉人租房押金300元。租房合同第三条约定：租赁期间，乙方（××）租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费，以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方承担。上诉人就被上诉人拖欠水电费的事实提起反诉，一审判决支持了被上诉人的此项反诉请求，证明被上诉人未按照租房合同约定支付水电费，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据租房合同第四条第五项约定，××拖欠应缴费用，出租人可以终止合同，收回房屋并不退房屋押金。一审法院判决上诉人返还房屋押金，与其认定事实相互矛盾。最后，根据租房合同第四条第五款约定，租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成租用房屋及配套设施损坏，应当恢复房屋及配套设施原装，无法恢复的应酌情赔偿。被上诉人在租赁房屋期间，未妥善保管、使用租赁物，造成租赁物多处损坏，应向上诉人承担赔偿责任。王亚波答辩称：上诉人关于原租赁合同继续有效的说法不成立。租金及租赁期均发生了变化，如果上诉人坚持原租赁合同有效，那么租金和租赁期限均不能发生变化，上诉人每月多收134元没有法律依据，八个月多收1072元，该款应认定为不当得利予以返还。上诉人称损坏房屋租赁物品与事实不符且没有证据证明发生损坏的租赁物的具体情况，上诉人的诉求属于恶意上诉。王亚波向一审法院提出诉讼请求：1.判令李振华返还押金及租金共计1200元；2.判令李振华承担押金及租金三倍的赔偿责任共计3600元；3.判令李振华退还王亚波忘在阳台上的毯子和毛巾被；4.诉讼费由李振华承担。李振华向一审法院提出反诉请求：1.判令王亚波支付李振华垫付的半年水电费和卫生费及其他费用309.62元；2.判令王亚波赔偿李振华因打扫房屋以及家具家电损坏造成的各项损失5000元；3.判令王亚波承担本案的反诉费等相关费用。一审法院认定的事实：2015年8月31日，王亚波与李振华签订《租房合同》一份，约定：租赁期共12个月，从2015年9月1日起至2016年9月1日，租金为2万元，王亚波一次性支付，押金300元；租赁期间，王亚波如有正当理由要求解除合同时，必须提前一个月通知对方，经对方同意解除合同归还房屋，如王亚波需续租，须提前一个月与李振华协商，同等条件下，王亚波有优先续租权；租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费以及其它居住产生的费用由王亚波负担；王亚波有下列情形之一的（转租、转让或转借/进行非法活动，损害公共利益/拖欠租金累计达一个月/严重影响他人生活/故意拖欠应缴费用），李振华有权终止合同，收回房屋并不退押金；王亚波需退房的，应提前30天告知李振华，否则押金不退，租住不满一月，租金按一个月收取；王亚波逾期不搬迁，李振华可视其屋内物品为丢弃物，李振华有权将该屋内物品采取丢弃处理；租赁期间，王亚波因故意或过失造成租用房屋及配套设施损坏，应负责恢复房屋及设施恢复原状，无法恢复的酌情赔偿。上述合同签订后，在合同期限内，双方无争议。2016年9月1日，合同到期后，双方未再签订新的书面合同，王亚波继续使用租赁房屋，并按1800元/月向李振华交纳半年房租。2017年3月1日，半年期满后，王亚波又按1800元/月向李振华交纳2个月房租。2017年4月15日，王亚波不再租赁，向李振华母亲交付了租赁房屋。李振华提交其父李志良在单位系统内的工资条，证明2016年10月至2017年3月租赁房屋产生的水电费、卫生费为209.62元，该费用发生在租赁期内，应由王亚波承担，而王亚波未支付。王亚波对证据真实性无异议，对李振华主张的事实予以认定。对有争议的证据和事实作如下认定：1.王亚波称其交付租赁房屋时遗留在房屋阳台内有毯子、毛巾被，但未提供证据证明，李振华也不予认可，对此事实不予认定。2.李振华提交照片23张，证明王亚波所交还的租赁房屋及相关设施有损坏，王亚波应予以赔偿。王亚波对该证据真实性有异议。因该组照片无拍摄时间、地点，也无法看出具体的损坏程度及损坏与租赁之间的关联性，对李振华主张的事实不予认定。一审法院认为，王亚波与李振华之间签订的《租房合同》系双方真实意思表示，依法有效。合同约定的租赁期限为一年，到期后，双方未再签订新的合同，但王亚波提出继续使用租赁房屋半年，但租金标准及租赁期限均发生变化，双方形成事实上新的租赁合同关系。在半年期限届满后，之后的租金按1800元/月标准双方均无异议，但租赁期限上有争议，王亚波主张为1.5个月，李振华主张为2个月，双方均无法证明自己的主张，在租赁期限不明确的情况下，视为无固定期限。王亚波于2017年4月15日交还租赁房屋，其支付的租金有900元未实际使用，就该900元的返还问题上，王亚波作为××有提前通知的义务，李振华仅预期王亚波会于2017年5月1日交付，李振华对中间的15天丧失租赁房屋的下一步安排，对其房屋租赁有一定的影响，故从公平角度出发，该900元应由双方平均分担，即李振华向王亚波返还450元。李振华主张2016年10月至2017年3月的水电费、卫生费共计209.62元，王亚波未提供证据证明其已交纳，故对李振华的该项主张，予以支持。王亚波称其之前交纳的水电费、卫生费超过实际发生费用，因其未提出相应的主张，对此不予审理，王亚波可另行主张权利。本案为租赁合同纠纷，王亚波也无证据证明李振华存在欺诈行为，其主张三倍赔偿，于法无据，不予支持。王亚波的返还毯子、毛巾被主张，以及李振华主张的打扫房屋、家具家电损坏等，均无充分证据予以证明，不予支持。王亚波于租赁之初交纳有押金300元，在李振华无证据证明王亚波存在违约不应退还押金的情况下，现双方租赁关系已经终止，李振华应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李振华于本判决生效后三日内返还王亚波租金450元、押金300元，共计750元。二、王亚波于本判决生效后三日内支付李振华水电费、卫生费共计209.62元。三、驳回王亚波的其他诉讼请求。四、驳回李振华的其他反诉请求。以上第一、二项冲抵后，李振华应向王亚波支付款项540.38元。如李振华未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元，反诉受理费25元，各自缴纳的各自负担。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方当事人在《租房合同》到期后未再签订新的合同，王亚波继续租赁使用李振华的房屋,因租金标准及租赁期限均发生了变化，且双方对于约定的租赁期限存在争议，一审判决认定双方形成新的事实租赁合同关系并按照无固定期限租赁处理并无不当。一审判决对所余租金900元的处理符合情理，李振华主张不应返还租金450元、押金300元的理由不能成立，本院不予支持。李振华关于租赁物损坏损失的上诉请求证据不足，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李振华承担。本判决为终审判决。审判员  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一七年九月十九日书记员  邵羽菲