重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终6207号上诉人（原审被告）:刘本容，女，1964年4月20日出生，汉族，住重庆市。被上诉人（原审原告）:重庆林田物业管理有限责任公司，住所地：重庆市北碚区城北新区林田花园，统一社会信用代码91500109203226472R。法定代表人：聂肖萌，职务执行董事。委托诉讼代理人：叶扬骥，男,该公司员工。上诉人刘本容与被上诉人重庆林田物业管理有限责任公司（以下简称林田物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2017)渝0107民初9222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘本容，被上诉人林田物业的委托诉讼代理人叶扬骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘本容上诉请求：撤销一审判决，并依法予以改判。主要事实和理由：一审判决认定事实错误，涉案小区的物业管理混乱，工作不作为是长期存在的事实，并非某一个时间段才存在。从上诉人接房开始，涉案小区就属于开放式小区，任何人员都可以从小区正门、后门以及车库等各个入口进入小区，上诉人的生命、财产安全存在重大隐患。随着巴国绿云市场定期赶场规模不断扩大，占道经营等现象给业主出行带来了不方便和安全隐患，这问题直到政府部门处理后才得到改善。依据《巴国绿云业主临时规约》等约定，被上诉人应当据实向业主公布分摊的公用水、电账目，但被上诉人从未公布，小区公共区域的收益也从未向业主公布，侵犯了业主的合法权益。涉案小区存在违章搭建的情况，被上诉人没有尽到管理责任，给业主带来了安全隐患。涉案小区很多灭火器都过期了，影响居住安全。被上诉人未按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务，上诉人有权拒绝缴纳物业费。因此，一审判决违反公平公正的原则，请求二审予以改判。林田物业答辩称，被上诉人作为小区物业服务企业，仅对小区现状依据合同约定提供服务。涉案小区客观属于开放式小区，上诉人可以通过召开业主大会的方式封闭小区，被上诉人无权对该状况改善，只能在工作中加强管理。公用水、电费按照合同约定应当据实分摊，但被上诉人实际上从未向上诉人收取过该费用，本案也未涉及该笔费用。公共收益的情况，待小区业主委员会成立后可以进行结算，上诉人可以另案提出知情权诉讼，与本案无关。涉案小区存在违章建筑，被上诉人发现后已经向有关行政主管部门进行了报告，已经履行了职责。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。林田物业向一审法院请求：一、刘本容支付2014年9月1日至2017年3月31日的物业服务费4,313.1元、电梯使用费1,078.44元；二、刘本容以拖欠费用金额为基数按每日千分之五计付滞纳金；三、本案诉讼费由刘本容承担。一审法院认定事实：刘本容为重庆市九龙坡区红狮大道22号2幢X-X号房屋业主，房屋建筑面积81.69㎡。林田物业（乙方）与重庆广田房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定：由林田物业为位于重庆市九龙坡区九龙园区的巴国绿云小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为暂按住宅每月1.6元/㎡（初期实行约定备案制，以后由物价部门批复文件为准，文件下来以前收取的物业服务费不予退补），电梯使用费按房屋建筑面积每月0.4元/㎡收取，公摊费据实分摊，业主应在每月10日至15日内缴纳物业服务费，逾期缴纳则应按每日千分之五支付滞纳金；合同期限从巴国绿云项目整体竣工，经有关部门验收合格文书下达之日起至本小区依法成立业主委员会后，与续聘或选聘的物管企业签订新的物业服务合同生效时止。巴国绿云小区现未成立业主委员会。2014年4月9日，刘本容接房后装修完毕入住，一直以建筑面积为基数按1.6元/㎡·月向林田物业缴纳物业服务费至2014年8月，未缴纳电梯使用费。后经林田物业催收，刘本容未交纳物业服务费。刘本容向一审法院提交《巴国绿云前期物业管理委托服务合同》1份，拟证明该合同约定的住宅物业服务费为1.8元/㎡·月。林田物业对上述证据真实性均予认可，当庭请求按照《巴国绿云前期物业管理委托服务合同》中高层住宅物管费为1.8元/㎡·月（含电梯费）向刘本容主张收取物业服务费。一审法院认为，林田物业依据其与巴国绿云小区的建设单位重庆广田房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，成为巴国绿云小区的合法物业服务单位。该前期物业服务合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，因此对于林田物业和作为业主的刘本容均具有法律约束力。林田物业依合同约定向巴国绿云小区提供了物业服务，刘本容作为业主应当按合同约定向林田物业支付物业服务费等相关费用。刘本容虽辩称林田物业提供的物业服务存在各种问题，但未否认林田物业根据前期物业服务合同为刘本容居住小区提供物业服务这一基本事实，刘本容向林田物业按期足额支付物业服务费是其根据前期物业服务合同应履行的主要义务，刘本容以拒绝支付物业服务费对林田物业进行抗辩，缺乏合同和法律依据。由于物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现刘本容未提供证据证明因林田物业的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，刘本容辩称小区的服务、安保管理等存在问题，没有达到约定的基本要求，其证据不足，一审法院对该意见不予采纳。关于电梯使用费，因小区电梯本属于公共设施，而公共设施的维护保养理应系物业管理服务范畴，其相应成本费用应包含于物业服务费中，考虑林田物业提供的物业服务水准且实际亦未收取电梯使用费，对其主张的电梯使用费，一审法院不予支持。至于物业服务费收取标准，本案《前期物业服务合同》约定1.6元/㎡·月为暂定价格且明确以备案文件为准，而林田物业未举示相应备案文件，但实际履行中除小区二楼业主外均按1.6元/㎡·月予以收缴，应视为双方自行达成一致意见，亦符合小区具体情况。本案，一审法院认定按1.6元/㎡·月收取为宜。综上，刘本容应立即向林田物业支付2014年9月至2017年3月期间的物业服务费4,051.82元（81.69㎡×1.6元/月·㎡×31个月），刘本容拖欠上述费用，属违约行为，一审法院酌定违约金50元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：“一、被告刘本容于本判决生效后十日内向原告重庆林田物业管理有限责任公司支付物业服务费4051.82元及违约金50元，合计4101.82元；二、驳回被告重庆林田物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。”如果刘本容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，减半收取为25元，由刘本容负担”。二审中，上诉人刘本容举示二审开庭前拍摄的视频资料一份，照片6张，拟证明涉案小区为开放式小区，任何人都可以随意进出；清洁工作不到位。被上诉人质证后认为该证据不是新证据，对其三性均不予认可。本院认为，刘本容提交的上述证据不能证明林田物业的管理长期存在重大瑕疵，本院对上述证据不予认定。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，被上诉人林田物业已经按照《前期物业服务合同》的约定为涉案小区提供了物业服务，故上诉人刘本容作为该小区的业主，亦应按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务，现上诉人刘本容欠缴2014年9月至2017年3月期间的物业服务费用，已构成违约。上诉人刘本容认为被上诉人提供的物业服务存在诸多问题，如涉案小区开放式管理，清洁卫生不到位等，但上诉人刘本容举示的证据并不足以证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，也不能成为上诉人拒交物业服务费的合理事由。同时，也应指出，林田物业对业主应予以充分的尊重并注意听取业主的意见和建议，对物业服务存在的瑕疵加强管理以更好地为业主提供物业服务。对于上诉人要求被上诉人公布公摊水、电费情况及小区公共收益的请求不属于本案的审理范围，上诉人可另行处理。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘本容负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  夏兴芸代理审判员  陈 莹二〇一七年九月二十八日书 记 员  陈 丽