四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9732号上诉人（一审被告）：中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司。住所地：成都市金牛区站西桥东街**号。法定代表人：孔亮，总经理。委托诉讼代理人：李维，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈博，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄莉，女，1975年9月29日出生，汉族，住成都市成华区。被上诉人（一审原告）：毛刚，男，1972年2月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：黄莉，女，1975年9月29日出生，汉族，住成都市成华区。上诉人中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司（以下简称中铁八局）因与被上诉人黄莉、毛刚商品房预约合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初2738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人中铁八局上诉请求：撤销一审判决，驳回黄莉、毛刚的诉讼请求。事实和理由：1.中铁八局采取了“对《商品房定购协议》第八条进行加粗加黑的特殊处理”以及“要求黄莉、毛刚捺指印确认”两种方式提请黄莉、毛刚注意该条约定，已经尽到《合同法》第三十九条要求的合理提示义务。一审法院认为中铁八局未尽到合理提示义务属事实认定错误，适用法律错误。2.《定购协议》第八条的约定未排除黄莉、毛刚协商合同条款的权利，且中铁八局已经采取合理方式提示其注意，一审法院认定第八条无效，属事实认定错误，适用法律错误。3.中铁八局在销售现场公示了《商品房买卖合同》、补充协议等文本，黄莉、毛刚也可以通过查看公示的合同文本知晓全部合同条款内容。被上诉人黄莉、毛刚辩称，中铁八局根本就没有证据证明其履行了合同第八条约定的义务，合同是在中铁八局工作人员的带领下签订的，黄莉根据没有了解过相关的条款，工作人员也未告知，也未带黄莉查看相关的合同文本。黄莉签订合同后第二天即去找工作人员协商，但工作人员根据不与黄莉协商，不理会其意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄莉、毛刚向一审法院起诉请求：1.解除黄莉、毛刚与中铁八局签订的《商品房定购协议》；2.中铁八局返还黄莉、毛刚订金1万元。一审法院认定事实：2016年12月12日，黄莉以自己及其丈夫毛刚名义（乙方）与中铁八局（甲方）签订《商品房定购协议》，约定乙方订购甲方开发的“中铁瑞景汇中心”项目1幢1单元20层2012号房屋。《商品房定购协议》约定如下主要内容：1、在该协议签订同时，乙方即向甲方支付定金1万元（该协议第五条）；2、乙方须在本协议签订后7日内，即2016年12月19日前，主动到中铁瑞景汇中心售楼现场与甲方签订《商品房买卖合同》及相关协议，并按约定支付房款。若乙方自动放弃或逾期，视为放弃定购权利，甲方有权将所定购商品房另行处理，并不退还定金（该协议第六条）；八、甲、乙双方在签订本定购协议之前，乙方已经实地前往观察项目的地理位置和周边环境，确认已充分了解所定购商品房有关信息，甲方已向乙方明示《商品房买卖合同》示范文本、《补充协议》及全部附件等文本，双方对协议中各项条款及其内容已协商达成一致，均无异议，双方届时将据此签订《商品房买卖合同》及相关协议。若乙方以对合同条款异议为由拒绝签订上述合同，甲方将不予退还其缴纳的定金，并有权将所定购商品房另行处理（该协议第八条）。上述《商品房定购协议》系中铁八局提供的固定格式合同，该协议书除标题外，文本字号较小，而且文本第八条的文字与其他条款文字的字体字号一致，仅略有加粗加黑，相较并不明显。黄莉在协议上除以自己与毛刚名义签名捺手印外，还在协议第八条处捺有指印。该协议签订当日，黄莉向中铁八局缴纳购房定金1万元。毛刚对黄莉所签订上述协议没有异议。此后，双方因故未能按上述协议约定签订《商品房买卖合同》及相关协议。黄莉因要求中铁八局退还定金未果，曾于2016年12月26日，仅以自己名义向一审法院提起诉讼，要求解除《商品房定购协议》，并要求中铁八局双倍返还定金，后于2016年3月7日撤诉。2016年12月28日，中铁八局曾向黄莉、毛刚邮寄《通知函》，载明：因黄莉、毛刚未在约定期限（2016年12月19日）内前往中铁八局中铁瑞景汇中心售楼部签订正式《商品房买卖合同》及补充协议等附件，其行为已经严重违反了《“中铁瑞景汇中心”商品房认购协议》之约定，构成违约，中铁八局将不予退还黄莉、毛刚缴纳的定金1万元，黄莉、毛刚所定购的房屋中铁八局也将另行出售。前述《通知函》于2016年12月29日寄到黄莉处。另，2016年11月8日，四川省成都市中大公证处出具《公证书》载明，2016年11月4日下午，公证人员到成都市的“中铁?瑞景汇”售楼部，看到《四川省商品房买卖合同（预售）》等资料已公示在该售楼处，但是公证书所附公示资料中没有前述《商品房定购协议》第八条中载明的《补充协议》。一审法院认为，黄莉、毛刚与中铁八局签订的《商品房定购协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。从查明事实看，黄莉于2016年12月26日向法院起诉要求解除《商品房定购协议》，而中铁八局于同年12月28日向黄莉邮寄《通知函》告知不退还定金1万元，并将约定房屋另行出售，实际上双方对解除《商品房定购协议》已无异议，并且中铁八局在诉讼中也认可《商品房定购协议》当时已解除。因此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款之规定，案涉《商品房定购协议》在本案诉讼前已经解除，黄莉、毛刚诉请要求解除该协议已缺乏法律依据，也无实际意义，一审法院不予支持。本案争议的焦点在于导致合同解除的责任归属和中铁八局是否应当返还黄莉、毛刚所交购房定金1万元。黄莉、毛刚主张中铁八局售楼人员未按《商品房定购协议》第八条约定向其明示《商品房买卖合同》示范文本、《补充协议》及全部附件等文本，导致其在准备签订正式《商品房买卖合同》及《补充协议》时，因对部分合同条款不能与中铁八局达成一致而未能签订，致使《商品房定购协议》未能履行的责任在中铁八局，故中铁八局应当返还购房定金。中铁八局则认为其将《商品房买卖合同》示范文本、《补充协议》及全部附件等文本均在案涉房屋售楼部公示，黄莉、毛刚可自行阅读，且黄莉在《商品房定购协议》第八条处加盖了指印，依据该第八条载明内容也表明中铁八局提醒了黄莉阅读《商品房买卖合同》示范文本、《补充协议》及全部附件等文本，并进行了说明，因此黄莉、毛刚未按约在2016年12月19日前到案涉房屋售楼部签订《商品房买卖合同》及相关协议，已经违约，按照合同约定，不应返还定金。一审法院认为，首先，《商品房定购协议》系中铁八局提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。从案涉《商品房定购协议》第八条内容看，该条款明显属于中铁八局一方免除或者限制其责任的格式条款，中铁八局在签订协议时负有应当采取合理的方式提请黄莉、毛刚注意该协议第八条注意的义务。从查明事实看，该《商品房定购协议》文本的协议第八条文字相对其他条款文字仅是字体略微加粗加黑，区别并不明显，尚不足以引起相对方当事人对该条文的注意。虽然黄莉在《商品房定购协议》第八条处加盖指印，但是中铁八局并未能举出其他证据证明其履行了提请黄莉在加盖指印前注意并按要求予以说明的义务。而且，黄莉在协议第八条处加盖指印的行为也不足以证明中铁八局对该条款的内容和法律后果对黄莉进行了充分说明。其次，《商品房定购协议》第八条预先载明“甲方已向乙方明示《商品房买卖合同》示范文本、《补充协议》及全部附件等文本，双方对协议中各项条款及其内容已协商达成一致，均无异议，双方届时将据此签订《商品房买卖合同》及相关协议。若乙方以对合同条款异议为由拒绝签订上述合同，甲方将不予退还其缴纳的定金，并有权将所定购商品房另行处理”，不等于该项说明所述情形已经实际发生。同时，该内容明显属于对购房者在签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》时依法享有协商确定合同条款这一合同主要权利的事先排除，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方排除对方主要权利的，该条款应无效。第三，《商品房定购协议》第八条约定中铁八局应向黄莉、毛刚明示的文本包括《商品房买卖合同》示范文本、《补充协议》等，但中铁八局提供的《公证书》仅能证明2016年11月4日下午当时在案涉房屋售楼部公示有《四川省商品房买卖合同（预售）》等资料，且公示资料中未包含有《补充协议》文本。因此，中铁八局在未能提供其他证据印证情况下，仅凭该《公证书》也不足以证明中铁八局关于黄莉、毛刚有条件阅读并已实际阅读到《补充协议》的主张。综上，一审法院认为，中铁八局不能提供充分有效的证据证明其在签订《商品房定购协议》前确已向黄莉、毛刚履行了提请注意和说明《商品房定购协议》第八条的义务，也不能提供充分证据证明按约向黄莉、毛刚出示了《补充协议》，故黄莉、毛刚未能与中铁八局协商一致签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并不属于黄莉、毛刚的违约行为导致。由于双方已解除《商品房定购协议》，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，黄莉、毛刚主张中铁八局向其返还购房定金10000元，于法有据，理由成立，一审法院予以支持。中铁八局关于黄莉、毛刚违约导致《商品房定购协议》解除，不应退还定金10000元的意见，与查明事实不符，理由不成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、中铁八局于判决生效之日起十日内返还黄莉、毛刚定金1万元；二、驳回黄莉、毛刚的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由中铁八局负担。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，中铁八局与黄莉、毛刚签订的《商品房定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《商品房定购协议》解除，双方均无异议。本案二审争议的焦点有两个，现分别评述如下：一、关于《商品房定购协议》第八条的效力问题。《商品房定购协议》系中铁八局提供的格式合同，其中第八条与其他条款相比较，并未明显加粗加黑，不足以引起签订合同的相对人对该条款的注意。且该条款内容为“甲方已向乙方明示《商品房买卖合同》示范文本、《补充协议》及全部附件等文本，双方对协议中各项条款及其内容已协商达成一致，均无异议，双方届时将据此签订《商品房买卖合同》及相关协议。若乙方以对合同条款异议为由拒绝签订上述合同，甲方将不予退还其缴纳的定金，并有权将所定购商品房另行处理”，排除了购房人在签订《商品房买卖合同》及相关协议时享有的协商合同条款的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《商品房定购协议》第八条应为无效，一审判决认定正确，本院予以维持。二、关于中铁八局是否应返还黄莉、毛刚定金1万元的问题。从本案一、二审双方陈述可知，黄莉于签订《商品房定购协议》后与中铁八局进行过协商，虽双方对于协商内容陈述不一致，但如前所述，在中铁八局提交的证据不足以证明其向黄莉出示过《商品房买卖合同》示范文本等相关资料的情况下，黄莉就《商品房买卖合同》及补充协议条款等与中铁八局进行协商，是其作为购房人的权利，而双方协商不成导致不能签订正式的《商品房买卖合同》，责任不可归责任于双方。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，中铁八局应将定金1万元返还黄莉、毛刚。综上所述，中铁八局的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中铁八局集团成都旧城改造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一七年九月二十五日书记员  袁龙飞