广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13516号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州团租资产管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路689号1006房，统一社会信用代码91440101304656199R。法定代表人：徐再军，该公司总经理。委托代理人：何剑方，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：石广清，女，1976年12月19日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。上诉人广州团租资产管理有限公司（以下简称团租公司）因与被上诉人石广清房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初2414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人团租公司上诉请求：1、判令石广清缴纳延迟交纳租金产生的滞纳金1300元，换房时拖欠款204元，短租房费补差价3010元，合计赔偿4514元；2、诉讼费由石广清承担。事实和理由：一、2015年8月8日，石广清与团租公司签订了租房租赁协议，合同期限：2015年8月8日至2016年8月31日，公寓地址位于天河区兴盛路17号博雅御轩D栋1202房F房，在租赁期间，石广清由于在公共区域堆放大量杂物，严重影响其他租客的生活，进而引发跟其他租客发生争斗，故将石广清换房到天河区花城大道663号甲子花园3栋1006房D房，新合同期限2015年11月29日至2016年8月31日，换房时结算石广清拖欠团租公司204元未付。二、2016年8月合同即将到期，团租公司工作人员电话告知石广清租赁合同即将到期，询问是否继续续租，石广清明确告知团租公司工作人员续租一年，即新合同期为2016年9月1日至2017年8月31日。团租公司工作人员多次催促石广清前来团租公司签订续租合同，但石广清以水电费未结算为由(水电费在租客退租后一次性结算，租住期内租客可查询，但不结算)，迟迟未签订续租合同，并延迟交租金。经团租公司工作人员多次催促沟通，石广清才交纳租金，但仍然以没空为由未签续租合同。因石广清补交租金，故团租公司根据相关合同法，视石广清认可按上期合同条款续租。团租公司未对石广清进行租金上调。房租价格原本为1450元／月，享受优惠后的价格为1348元／月，按团租公司规定，如果合同租期不足一年，视为短租，短租不给予租金优惠，而且租金上涨500元／月(该方案在微信公众号上公示，因该微信公众号提供报修，门锁系统管理等功能，所有租客都会关注该微信公众号)，则石广清应付租金为1950元。但石广清实际支付租金为1348元／月，实际享受了一年期长租的租金优惠。正因为石广清已口头明确表示续租一年，团租公司才没有对石广清进行租金上调。根据石广清交租的金额，可以看出石广清一直享受年租租金优惠。这也进一步说明石广清认同上期合同条款，续租租期为一年，即新合同期为2016年9月1日至2017年8月31日。另外，从石广清交租的银行回单中也可以看出，石广清租金已交至2017年1月底，而石广清却在2016年12月份以种种理由要求解约退租，由此可见，事实上石广清已经认可租期的，只是因为个人原因临时想提前解约退租。石广清应当按违约赔偿团租公司2个月押金2780元。如果石广清以未签合同为由提前退租，应按短租的价格1950元／月补足租金差价给团租公司，2016年9月至2017年1月合计补差价3010元。三、根据合同约定，每延迟一天交纳租金，滞纳金为50元／天。石广清应于2016年7月31日前交纳2016年8月至2016年10月份租金，石广清实际交租日期为2016年8月10日，延迟交租10天，应付滞纳金500元。石广清应于2016年10月31日前交纳2016年11月至2017年1月份租金，石广清实际交租日期为2016年11月18日，延迟交租18天，应付滞纳金900元，两次都拖延迟交，根据合同约定，石广清应合计支付1300元滞纳金。四、一审判决对团租公司所提供的证据和证词未作任何采纳，显失公平，并且判决书中存在数据失误，石广清原本按1348元／月(合同有效的价格)的租金向团租公司支付租金，但在判决书中却要求团租公司以1390元／月的价格返还租金给石广清。被上诉人石广清答辩称：对于团租公司要求石广清承担的204元水电费，因团租公司从未向石广清提供过水电费清单，只是每月在收取300元，故团租公司要求石广清承担并不合理。团租公司要求石广清支付滞纳金是没有依据的，因为团租公司在2015年11月4日和2015年12月29日连续两个月收取了石广清半年的房租，石广清收到团租公司发出的催租短信后就向其交租，但石广清一直没有去查询这是正确的，还是错误的。因相邻租客退租的其中一个原因就是因为团租公司会收错租，这才引起了石广清的注意，石广清即要求团租公司向石广清出具收款清单。故石广清不存在需要向团租公司支付滞纳金的情形，因为团租公司已经多收了石广清的租金。关于团租公司主张的短租房费补差价是不合理的，因为团租公司没有通知石广清去续签合同。团租公司上诉请求超出一审反诉请求，石广清不同意其上诉请求。2017年1月16日，石广清向一审法院起诉请求：1、团租公司向石广清返还押金2780元、2017年1月租金1390元、物业管理费150元、水电费150元；2、团租公司承担本案诉讼费用。团租公司提起反诉要求：1、团租公司没收石广清押金2780元；2、石广清承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月8日，石广清（乙方）、团租公司（甲方）签订《入住协议》，约定：乙方入住甲方广州市天河区兴盛路17号博雅御轩D栋1202房F房，租赁起算日2015年8月8日，租赁终止日2016年8月31日，押金2780元，房屋租金费1390元/月，服务费150元/月，水电燃气费150元/月，另约定：合同期满或者中途转租，在清理结算完毕后，7个工作日内把押金退还乙方指定的银行账户，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同月租金两倍向甲方支付违约金等。当日，团租公司出具收据确认收取石广清租赁押金2780元、小区业主卡押金50元。2015年11月，石广清提出更换承租房屋，转租至团租公司另外的房屋，双方于2015年11月29日签订《入住协议》，约定：乙方入住甲方广州市天河区花城大道663号甲子花园3栋1006房产D房，租赁起算日2015年11月29日，租赁终止日2016年8月31日，押金2780元，房屋租金1450元/月，服务费150元/月，水电燃气费150元/月，另约定：合同期满或者中途转租，在清理结算完毕后，7个工作日内把押金退还乙方指定的银行账户，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同月租金两倍向甲方支付违约金等。2016年12月31日，石广清搬出甲子花园3栋1006房产D房，团租公司予以确认。一审庭审时，团租公司确认石广清交付租金、物业管理费、水电费至2017年1月31日，但认为双方曾口头协商达成租期续签一年，石广清提前解除合同故没收押金，石广清予以否认双方协商续租一年，其在2016年8月31日合同期满后一直使用房屋并每月支付租金，团租公司未提出异议。另团租公司出示其与他人签订的短期租赁协议，主张同类型的短租比一年期的租金标准高出500元/月，石广清否认双方曾达成其他协议。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2015年8月8日，双方签订《入住协议》，及后双方就标的物进行变更，原租赁押金转至2015年11月29日的《入住协议》，并事实履行，双方的租赁关系应遵循2015年11月29日的《入住协议》。该协议约定合同终止日为2016年8月31日，双方在合同期满后未达成书面协议就租赁期限作出延续，团租公司主张双方协议续租一年缺乏事实依据，不予采纳。合同期满后，石广清继续向团租公司交租及使用房屋，团租公司未有异议，双方成立不定期租赁关系，双方均可在合理时间提出解除，现石广清于2016年12月31日搬迁，终止不定期租赁关系，并无不当。团租公司主张没收押金缺乏合同依据，不予采纳，对其反诉请求，予以驳回。石广清主张返还押金具有法律依据，予以支持。石广清向团租公司支付租金、物业管理费、水电费至2017年1月31日，2017年1月期间，石广清未使用房屋，不应支付相应费用，其主张返还该款具有事实依据，予以支持。至于房卡押金，团租公司无据继续持有，应予返还。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年4月26日作出判决：一、广州团租资产管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还石广清押金2780元、房卡押金50元、2017年1月房租1390元、物业管理费150元、水电费150元；二、驳回广州团租资产管理有限公司的反诉请求。本诉受理费50元、反诉受理费25元，均由广州团租资产管理有限公司负担。本院二审认定事实：双方对一审法院查明事实无异议，本院予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院针对团租公司的上诉请求作出认定。团租公司一审期间的反诉请求为没收石广清押金2780元，其上诉请求为要求石广清支付迟延交纳租金产生的滞纳金1300元、换房时拖欠款204元、短租房费补差价3010元，超出其一审反诉请求的范围。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，现石广清明确表示不同意其上诉请求，故本院对团租公司的上诉请求不予调处，团租公司可另循途径解决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州团租资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一七年九月二十七日书记员 张 利彭诗敏