四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9562号上诉人（原审被告）：代维，女，1990年1月16日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：尤运生，男，1952年12月3日出生，汉族，住成都市成华区。系成都市金牛区新村河边街社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：四川深联物业管理有限公司，住所地成都市金牛区西体北路2号3号楼1层。法定代表人：张志，总经理。委托诉讼代理人：王晓华，四川法奥律师事务所律师。上诉人代维因与被上诉人四川深联物业管理有限公司（以下简称深联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3045号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。代维上诉请求：撤销一审判决，改判前期物业合同于2010年11月19日终止，深联物业公司无权收取其后的物管费。事实和理由：被上诉人属于前期物业服务企业，双方诉争的争议焦点是前期物业管理服务合同何时终止。上诉人有相反证据证明2010年4月小区业委会成立后，选聘物业服务企业的决议达到“双过半”的法定要求，深联物业公司即应退出小区，而非按照《前期物业管理服务合同》的约定判令至2014年1月19日到期，深联物业公司无权收取其后的物管费。被上诉人深联物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。深联物业公司向一审法院起诉请求：1.代维支付自2010年4月至2014年10月的物业费8661.5元，支付2014年7月至2014年10月水费41.16元、电费178.41元；2.代维从逾期之日起按每日千分之一支付至2014年10月31日的违约金7015.73元，上述费用共计15896.8元。一审法院认定事实：成都联合中银实业有限公司（以下简称联合中银公司）系位于成都市××西××北路××号“书香门第”住宅小区的复工建设方。2005年9月9日联合中银公司与深联物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定联合中银公司委托深联物业公司对书香门第小区实行委托物业管理，其中合同第十八条约定：鉴于本项目没有前期物业费用补偿，特确定委托期限为9年，自2005年9月9日至2014年9月19日止；第三十二条约定：联合中银公司承诺务必保证深联物业公司实际管理该项目的时间不得早于本合同委托期限2014年1月19日，否则联合中银公司应承担因管理年限减少给深联物业公司造成的全部损失；第三十四条约定：本物业业主委员会成立后，本协议自然终止，经业主委员会同意，可续订本物业管理服务协议。合同签订后，深联物业公司依约进入书香门第小区从事物业管理服务。2006年12月1日，联合中银公司与深联物业公司签订《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》，该协议将原合同第三十二条修改为：联合中银公司继续承诺保证深联物业公司实际管理该项目时间即原合同委托期限到2014年1月19日；第三十四条修改为：本物业业主委员会成立后，由业主代表大会依据《物权法》等相关法律规定，投票决定是否续聘“深联物业公司”。2009年9月7日至2010年4月30日，书香门第首次业主大会经金牛区人民北路街道办事处组织召开，会议选举产生金牛区书香门第第一届业主委员会（以下简称业委会），业委会任期为2010年4月23日至2014年4月22日。后业委会与深联物业公司因前期物管服务期限发生争议，深联物业公司于2010年12月8日向一审法院起诉，请求判令业委会继续履行前期物管合同，业委会于2010年12月21日提起反诉，以业委会成立后前期物管协议已自然终止、业主大会已解聘深联物业公司、另行选聘物管公司为由，请求判令深联物业公司退出书香门第建筑区划物业管理服务并在10日内办理移交事宜。该案审理过程中深联物业公司撤回本诉。该案作出一审判决后业委会提出上诉，本院将该案发回重审后，一审法院另行组成合议庭对该案进行了审理。一审法院经审理后认为，深联物业公司与建设单位联合中银公司签订的《前期物业管理服务合同》《〈前期物业管理服务合同〉修改协议》对业主具有约束力。根据修订协议，前期物业管理服务合同条款“本物业业主委员会成立后，本协议自然终止，经业主委员会同意，可续订本物业管理服务协议”已修改为“本物业业主委员会成立后，由业主代表大会依据《物权法》等相关法律规定，投票决定是否续聘深联物业公司”，前期物业管理服务合同中关于协议自然终止的条款已由修订协议作了更改，业委会主张前期物业管理服务合同自然终止无事实根据和法律依据，理由不能成立。鉴于前期物管协议已于法庭辩论终结前到期，双方未续签协议，故判令深联物业公司退出书香门第小区并向业委会办理相关移交事宜。宣判后，深联物业公司提出上诉，本院于2014年9月3日作出终审判决，认为联合中银公司与深联物业公司在《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》中已经明确前期物业服务合同的期限至2014年1月19日，且深联物业公司在2014年1月19日后亦未与书香门第业委会另行签订物业服务合同，其继续在金牛区书香门第小区提供物业服务并收取相关费用的法律依据及合同依据均不存在，故驳回上诉，维持原判。后深联物业公司于2014年11月4日退出书香门第小区。一审另查明，代维系书香门第小区1栋3单元22楼4号业主，入住时间为2006年，房屋建筑面积为121.14平方米。自2010年4月开始代维没有向深联物业交纳物业管理费。2005年9月9日联合中银公司与深联物业公司签订的《前期物业管理服务合同》第二十二条约定，住宅的物业管理服务费收费标准为每平方米1.3元。后深联物业公司向成都市金牛区物价局申请备案，成都市金牛区物价局于2005年11月8日发出《关于同意“书香门第”物业服务收费备案的函》，对书香门第高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.3元备案。一审再查明，2005年9月9日联合中银公司与深联物业公司签订的《前期物业管理服务合同》第二十五条第2款约定，煤气费、电费、生活用水等费用按实结算，由深联物业公司向业主或物业使用人进行代收代缴。2006年1月23日，深联物业公司作为用电人就西体北路2号书香门第小区的用电与成都电业局签订《高压供用电合同》。2006年2月10日深联物业公司作为用水人就西体北路2号书香门第小区的用水与成都市自来水有限责任公司签订《城市供用自来水合同》。至2014年11月4日退出书香门第小区前，深联物业公司尚有部分水电费未向电力及自来水供应部门交清。一审法院查明上述事实，有（2011）金牛民初字第64-1号民事判决、（2011）金牛民重字第25号民事判决、（2014）成民终字第3615号民事判决、房屋信息摘要、《前期物业管理服务合同》、《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》、《关于同意“书香门第”物业服务收费备案的函》、《“书香门第”小区前期物业管理协议》《高压供用电合同》、《城市供用自来水合同》及当事人在庭审中的陈述等证据在案为证。一审法院认为，关于代维提出《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》系深联物业公司伪造，双方的前期物管合同关系自2010年4月业委会成立起就已自然终止的抗辩意见，一审法院认为，对于业委会与深联物业公司签订的前期物管合同是否在2010年4月自然终止，业委会在（2011）金牛民重字第25号案件起诉时已向一审法院提出过上述主张并经一审进行审理，一审法院在该案件审理中已经作出了业委会的这一主张不能成立的判决意见，本院作出的生效判决对一审法院的（2011）金牛民重字第25号民事判决也予以维持。故对代维的这一主张一审法院不予支持。按照《前期物业管理服务合同》及《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》的约定，前期物管合同在2014年1月19日到期终止，到期前对双方均具有约束力，至前期物管合同到期前深联物业公司一直在书香门第小区从事物业服务，代维应当按照《前期物业管理服务合同》及《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》的约定向深联物业公司支付物业管理服务费，从2010年4月（含本月）至2014年1月19日，共计7187元（121.14平方米×1.3元每月每平方米×3年零9个月零19天）。对深联物业公司提出的2014年1月20日起至2014年10月的物业管理服务费的主张，因前期物管合同已于2014年1月19日到期终止，深联物业公司在2014年1月19日后未与书香门第业委会另行签订物业服务合同，业委会也作出要求其退出小区的意思表示，深联物业公司自2014年1月20日起就应当退出书香门第小区，其继续在金牛区书香门第小区提供物业服务并收取相关费用的法律依据及合同依据均不存在，故对深联物业公司的这部分主张一审法院不予支持。对代维提出的物管费应当按照1元每月每平方米标准收取的主张，因前期物管合同中已对物业管理服务费进行了约定且已向物价局履行备案手续，对所有小区业主均有效，故对代维的这一主张一审法院不予支持。对代维提出的深联物业公司要求其支付物管费已经超过诉讼时效的主张，一审法院认为，业委会与深联物业公司发生争议后自2010年12月起就前期物管合同是否继续履行一直进行诉讼，深联物业公司虽未就物管费提出诉讼请求，但双方诉争的内容与深联物业公司应否收取物管费有直接的因果关系，应当引起本案诉讼时效的中断，故对代维的这一主张不予支持。对深联物业公司提出的违约金的主张，因代维提出违约金约定过高，且深联物业公司未提交证据证明其损失，故一审法院对深联物业公司提出的违约金的主张不予支持。对深联物业提出的要求代维支付水费、电费的主张，一审法院认为，根据前期物管合同，深联物业对水电费仅有代收代交的义务，在履行完代交义务前其无权向业主主张水电费，现深联物业并未代交完书香门第小区的水电费，故对深联物业的这一主张一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条的规定判决：一、代维应于本判决生效之日起十日内向深联物业支付2010年4月至2014年1月19日的物业管理服务费7187元。二、驳回深联物业的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取98.5元，由代维负担。二审中，代维向本院提交以下证据材料：1.“书香门第”初始登记证（1-4栋）；2.成房测字（2005）345号文，拟证明“书香门第”的建筑物总面积实为114716.16平方米，业委会选聘新物管公司已符合“双过半”标准，“修订协议”被终止；3.（2016）川民申2423号民事裁定书，拟证明上述证据材料与本案具有关联性。经质证，深联物业公司认为上述证据均与本案无关。本院认为，证据1.2不能直接反映与案涉深联物业公司与代维就物管服务合同纠纷的关联性；证据3再次确认“修订协议”有效，而不能达到上诉人拟证明业委会选聘新物管公司已符合“双过半”标准的证明目的。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于代维主张《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》的效力，因该协议的效力已经本院（2014）成民终字第3615号生效民事判决确认真实有效，本院在本案中不再赘述。根据该协议的约定，深联物业公司的前期物业服务的期限至2014年1月19日，现有证据均表明在2014年1月19日之前案涉小区一直由深联物业公司提供物业服务义务，深联物业公司有权要求“书香门第”业主代维支付物业服务费。代维上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费197元，由上诉人代维负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  谈光丽审判员  莫 雪二〇一七年九月七日书记员  刘梦汀