河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初8810号原告柴慧月，女，1990年10月20日出生，汉族，住河南省新密市。委托代理人丁龙，河南陈州律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告郑州市华宿酒店��理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）心怡路与商鼎路交叉口东南角永和宇宙星24层2428室。法定代表人王志晓，总经理。委托代理人张武强，河南科序律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南省永和置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路21号永和国际广场1幢B单元6层601号。法定代表人雷全有，董事长。委托代理人张燕民，北京盈科（上海）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人李丽，女，1988年11月20日出生，汉族，住河南省郑州市，系公司员工。代理权限：特别授权。被告郑州楼市信息技术有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务内环2号楼中油新澳大厦805号。法定代表人李应举，总经理。委托代理人吕海振，北京���成（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人杨娣，北京大成（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告柴慧月与被告郑州市华宿酒店管理有限公司（以下简称“华宿酒店”）、河南省永和置业有限公司（以下简称“永和置业”）、郑州楼市信息技术有限公司（以下简称“郑州楼市”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人丁龙，被告华宿酒店委托代理人张武强，被告永和置业委托代理人张燕民、李丽，被告郑州楼市委托代理人杨娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年9月22日，原告与被告华宿酒店签订2609号房屋的《房屋租赁协议》，2015年9月28日，原告与被告华宿酒店签订2423号房屋的《房屋租赁协议》，协议主要约定：华宿酒���承租原告位于郑州市郑东新区××路心××路交汇处××和宇宙星的2609号与2423号房屋两间；租赁期限15年，自2015年8月1日起到2031年1月31日止；租金为每平方米每天2.05元，租金每两年递增8%，第一年支付全年租金，以后租金每半年支付一次，每个付款周期开始前10天支付本周期租金；物业费、空调费、水费、电费等相关费用由被告华宿酒店承担。协议签订后，被告华宿酒店依照协议约定足额支付了首年的全年租金，但在支付第二个周期租金时，被告华宿酒店以代交纳税款为由，擅自扣除部分租金，依照双方的协议约定，被告华宿酒店的行为，已构成违约。被告永和置业在授权被告郑州楼市发布售卖房源信息以及销售现场售卖给原告房屋和代表被告华宿酒店与原告签订《房屋租赁协议》时，多次明确告知原告协议约定租金均为税后。被告永和置业在售卖房屋和《租赁��议》的签订中有严重的过错，应承担一定的责任。被告郑州楼市在其公司的微信公众号中，多次发布永和置业包租售房广告，称待售房屋有十五年租约，租金一平方一天2.05元，且租金均为税后，每两年上涨8%，十三年回本。原告通过上述广告，才决定购买被告永和置业宣传的房屋。同时被告永和置业支付给被告郑州楼市销售金额2%作为宣传酬劳。但被告郑州楼市未对租赁协议进行审查，导致本次事件的发生，郑州楼市存在重大过错，应对其过错承担相应责任。被告华宿酒店无正当理由擅自扣除应付房屋租金，其行为已构成违约，给原告造成了极大的经济损失。经原告多次协商未果，故诉至本院，请求依法判令：1、确认原告与被告华宿酒店签订的《房屋租赁协议》约定租金为税后租金；2、被告华宿酒店全额支付擅自扣除的租金共计14551.77元，其中2423号房屋租���7284.92元，2609号房屋租金7266.85元；3、被告华宿酒店支付违约金1万元；4、被告永和置业、郑州楼市对被告华宿酒店擅自扣除的差额租金承担补充责任；5、三被告承担本案诉讼费等必要费用。被告华宿酒店辩称，1、原告与被告华宿酒店通过被告永和置业下属的派铂利物业管理有限公司郑东新区分公司签订了租赁合同，被告华宿酒店随后按合同将第一年租金通过该公司给付了原告。在合同签订前后，被告永和置业和原告从没有提出过由被告华宿酒店承担税费，被告华宿酒店在任何场合、合同签订前及经营过程中均没有向任何人承诺承担租赁税费，也未授权任何人和单位向外承诺。原告提供的证据也不能证明被告华宿酒店曾做出过税后租金的承诺。原告称在购房现场会中华住集团公司杨总公开表示租金为税后，但在原告提交的其他证据中能够证明杨总本人不���可这一说法，原告也没有提供直接证据证明杨总这一承诺，且华住集团公司与被告华宿酒店不是一个法人公司，被告华宿酒店从未给华住集团公司任何授权，华住集团公司无权替华宿酒店做出承诺。对杨总的真实身份原告未提供证据予以证明，杨总非被告华宿酒店的员工也未接触过华宿酒店的相关人员，其行为与被告华宿酒店无关。被告华宿酒店认为按照相关法律规定原告收到租金后就应出具发票，这是法定义务，也是合同法中的附随义务。原告签订的合同日期各不相同，是原告拿到合同后经过充分审查后才签字给被告，被告华宿酒店确认盖章后双方各执一份，期间原告也从未主张租金为税后。被告华宿酒店与原告签订的租赁合同中并未约定租金为税后租金，在被告华宿酒店正常交纳第一年租金后因为原告迟迟不开具发票，华宿酒店才通知原告在内的业主给付税��，接到通知后一部分业主已经提供了税票，合同正常履行，另一部分包括原告在内的业主未出具发票（被告已向税务部门举报反映，如无结果将另案起诉处理前期税票问题），被告华宿酒店无奈才依据《郑州市城市房屋租赁管理办法》第十二条第二款规定出租房屋应当依法纳税，税款由税务部门征收，也可以由房地产管理等部门或单位根据税务部门委托代征。第二十一条第二款规定出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的税票，出租人不开具税票的，承租人可以拒付租金等相关规定，暂停今年原告应付税款部分款项，这是被告华宿酒店正常行使不安抗辩权，并未违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（六）项之规定履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。而《中华人民共和国个人所得税法》第二条第八款规定“财产租赁所得应缴纳个人所得税”；《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条第四款第（五）项之规定“财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得”，据此可以认定，原告有法定纳税义务，应当依法缴纳税款并给被告华宿酒店出具租赁税发票。2、被告华宿酒店从未向任何人承诺租金为税后租金，也未授权任何单位和个人对外发布这一消息，原告在买房时参与的团购活动是由被告郑州楼市、永和置业组织的，此前被告永和置业的物业公司已经和被告华宿酒店签订了装修、租赁合同，并没有承诺和签订是税后租金。被告郑州楼市宣传、销售期间并未通知被告华宿酒店参加，华宿酒店也未授权任何人参加或发布信息。被告郑州楼市作为一个盈利性质的营销公司，在不具备合法授权的情况下，为了尽快出售房屋获取利益，对外发布广告进行宣传时将租赁宣传为税后租金，扩大宣传内容，其应当承担虚假宣传的后果。被告郑州楼市在随后发表文章提到团购信息及其与永和置业如何谈判、如何承诺等也没有通知被告华宿酒店，被告华宿酒店对此不知情，也不认可。造成这样的后果，完全是因为郑州楼市虚假宣传，原告偏听偏信造成的，应由原告和郑州楼市根据各自过错承担这一依法纳税的责任。综上，被告华宿酒店对税款部分暂缓支付并无不当，原告应当按照相关法律规定依法纳税，如其认为自己不应当承担租金税费，应当以被告郑州楼市虚假宣传给其造成误解，由被告郑州楼市来承担其过错造成的后果和责任。如其要求支付下余租金，就应当按照法律规定给被告华宿酒店出具税务发票。对于原告提出的其他诉讼请求，因其违约在先，被告华宿酒店正常行使不安抗辩权，本身不存在过错，法院应���明事实，依法予以驳回。被告永和置业辩称，一、本案当事人之间的法律关系清晰，永和置业不应列为本案被告，将永和置业列为被告属于主体资格认定错误。原告与被告华宿酒店是房屋租赁法律关系，双方的权利义务应依据《房屋租赁协议》的约定予以确定，该法律关系与永和置业无关。原告与永和置业是房屋买卖合同关系，双方的权利义务应依据《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的约定予以确定。被告郑州楼市与永和置业独立签订了2份《房地产代理销售合同》，双方是房屋销售代理关系，双方的权利义务应依据《房地产代理销售合同》的约定予以确定。原告与被告郑州楼市之间是虚假广告引起的侵权法律关系，该法律关系与永和置业无关。原告与案外人华住酒店集团（以下简称“华住集团”）之间是民事欺诈引起的侵权法律关系，该法律关��与永和置业无关。本案审理的是原告与华宿酒店之间的房屋租赁合同纠纷，双方的各项权利义务包括租金缴纳、税金承担都应依据《房屋租赁协议》来确定。永和置业不是该合同的当事人，根据合同相对性原则，原告基于《房屋租赁协议》提起的租金支付诉求与永和置业无关，因此，本案将永和置业列为被告属于主体资格认定错误；二、案外人华住集团实施民事欺诈行为对原告造成民事侵权，应依法向原告承担赔偿责任。被告郑州楼市发布未经核实的虚假广告存在主观过错并对原告造成侵权，应依法向原告承担赔偿责任。被告郑州楼市发布虚假广告的行为与永和置业无关。1、依据原告提交的第四组证据《关于永和宇宙星广场带租约公寓产品是否含税的情况说明》及本案庭审调查情况，原告及郑州楼市均当庭认可本案涉及的“税后租金”之说来自华住集团杨总，原��也承认其本人在2015年8月29日亲临永和宇宙星项目选房现场见到过华住集团杨总，并亲自听到华住集团杨总现场关于“税后租金”的承诺，原告有义务自行评估投资风险、确定和核实交易信息的真伪，并对自己的投资行为负责。“税后租金”之说与永和置业没有任何法律关系。2、永和置业与郑州楼市签订的2份《房地产代理销售合同》均未授权郑州楼市对外发布含有“税后租金”内容的广告。因此，原告与郑州楼市的虚假广告侵权纠纷及原告的诉讼请求与永和置业均无任何关系。3、依据《房地产代理销售合同》第6.2条约定，郑州楼市有义务对项目的特性和状况向客户如实介绍，不得夸大、隐瞒或超越甲方授权向购房方做出承诺。郑州楼市在没有得到案外人华住集团书面授权的情况下，应本着专业负责的态度向客户进行“税后租金仅是华住酒店集团的意向性意见，一��以书面合同约定为准”的风险提示，不应主观臆断、擅自发布未经核实的广告信息。4、郑州楼市作为自媒体，在对外发布广告时应本着依据事实、依据授权、依据合同的原则勤勉尽责的履行代理义务。正如原告提交的《关于永和宇宙星广场带租约公寓产品是否含税的情况说明》一文中第四条第2款所述“公示的租赁协议里并未明确标注是否税后，郑州楼市及现场准业主要求永和置业及华住集团杨总公开接受此条款，永和公司并未对该条款做出解释而是要求华住集团杨总解释，杨总当场承诺该租金是税后，相关税费由全季酒店想办法规避。”庭审时郑州楼市也当庭表示“税后租金之说是从华住集团杨总处获悉”，其提交的证据“聊天记录”也清楚记录“租金税费是有(由)华住承担”,因此，郑州楼市应在发布广告时明确告知客户“税后租金”这一说法的真实来由，应向���户进行必要的风险提示，郑州楼市应自行承担过错责任；三、原告依据《房屋租赁协议》提起本案的诉求，根据合同相对性原则，合同当事人任何一方无权依据合同向与其没有合同关系的第三人提出请求或提起诉讼，合同只能对当事人产生约束力，而不及于第三人或不能对第三人产生拘束力。因此，原告基于《房屋租赁协议》提起的租金支付诉求与永和置业无关；四、原告与永和置业之间是独立的商品房买卖合同法律关系，独立于本案审理的租赁合同纠纷，永和置业在《商品房买卖合同》及各类补充文件中均未对原告做过“税后租金”的承诺。永和置业也没有在任何法律文件中对被告在《房屋租赁协议》中的履约行为承担保证责任，因此，原告的诉讼请求及被告华宿酒店的履约行为均与永和置业无任何关系；五、原告与永和置业签订的《合同补充协议》第十二条��确约定“出卖人、买受人双方均同意：双方合意的内容以书面形式经双方签署确认后，才能成为购房合同的有效附件，任何口头承诺或通讯通话记录等非双方书面确认的内容对对方均无约束力。”依据该条约定，双方已经以书面形式确认了合同成立的方式，明确否认了任何口头承诺或通讯通话记录不具备合同效力。《合同补充协议》第十三条明确约定“出卖人所有的宣传资料与本合同有冲突之处，均以本合同为准。出卖人的宣传资料不构成对购买人的任何承诺”。原告作为具有完全民事行为能力的自然人，上述合同约定符合双方的真实意思表示，原告有义务自行辨析投资风险，不应听信个别媒体不负责任的虚假宣传报道，不应将与永和置业无关的投资损失转嫁至永和置业。根据上述合同条款的约定，被告郑州楼市未经授权、单方发布的售卖房源信息对原告与永和置业的商品房买卖关系不具有任何约束力，也不可视为永和置业对购买人的承诺；六、原告所购的“永和宇宙星26层房产”不是永和置业委托郑州楼市代销的房产，其购房行为与郑州楼市代销的房源无关。永和置业与郑州楼市分别于2015年8月17日及2015年11月份签订过2份《房地产代理销售合同》，委托郑州楼市2015年8月18日至2015年8月30日期间、2015年11月1日至2015年12月10日期间代理销售永和宇宙星广场24/25层、27/28层合计120套房源，本案审理的原告所购买的“永和宇宙星26层房产”不是上述委托房源中的房产，原告的购房日期也不在上述委托日期之内，原告起诉状所述与事实不符，其购房行为与郑州楼市代销的房源无关，原告通过混淆事实方式变相追究永和置业的法律责任。七、被告郑州楼市提交的“聊天记录”、“三方协调会录音”等证据不是原始存储介质，是其自行编辑���理的，是经过删除、篡改后合成的，无证明效力。1、郑州楼市提交的“聊天记录”、“三方协调会录音”证据内容全部是其后期制作的，不是完整的原始证据，因此对本案诉争的事实无证明效力。2、“聊天记录”、“三方协调会录音”中的所谓“税后租金”之说仅仅是对可能存在的“华住集团租赁意向”的信息传达，而不是永和置业的承诺。3、“聊天记录”中的聊天人员身份、聊天内容均未经过永和置业授权，聊天内容仅是一般性的信息交换、交易条件的商榷，连合同成立的要约邀请都不是，更非决定性的合同内容变更和重大事项的确定。4、“聊天记录”中的聊天时间是发生在《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《房屋租赁协议》签订之前，因此，本案涉及的各方权利义务均应以后期实际签订的合同约定为准。5、“聊天记录”中所涉及的“永和宇宙星团购项目的推广稿件”，郑州楼市自始至终也没有向法庭出示，也没有证据显示得到了永和置业的书面确认。综上所述，原告的诉讼请求与永和置业无任何法律关系，对原告的诉讼请求，无论是合同约定还是法律规定，永和置业都无需承担任何责任。被告郑州楼市辩称，第一、郑州楼市非本案适格被告：首先，郑州楼市基于与永和置业签订的《房地产代理销售合同》经授权在公众号上发布团购信息，对指定房源进行推广宣传，但并不参与销售环节。根据此合同具体内容，郑州楼市与永和置业实际上形成的并非法律意义上的代理关系，而是委托推广关系。郑州楼市并未与原告发生商品房买卖合同关系或房屋租赁关系，并非商品房买卖合同和房屋租赁合同的签订主体，不应承担上述合同义务；其次，补充责任基于法律的规定而产生，是一种侵权行为责任，在第��人和补充责任人疏于履行法律规定的监督、注意义务的事实相结合造成权利人受损的情况下，且直接侵权人不能承担全部赔偿责任时才适用。本案并非侵权责任纠纷，而是合同纠纷，郑州楼市也并未负有法律规定的任何义务，不应适用补充责任的规定。因此原告要求郑州楼市为华宿酒店承担补充责任的主张于法无据，即郑州楼市既非本案涉及租赁合同的当事人，也非依法应承担补充责任的责任人，其非本案适格被告。第二，郑州楼市严格遵守与永和置业签订的协议，发布所有信息来源真实合法：在本次团购中，郑州楼市发布的团购稿件等信息经永和置业审核通过后发布，“业主购房后获得的租金为税后租金”这一信息经过永和置业多次确认，郑州楼市不存在虚假陈述。第三，郑州楼市在本次团购中尽到了合理审查租赁协议的义务：在团购选房现场，郑州楼市发现华宿酒店公示的租赁协议中未明确约定“租金为税后租金”后，现场要求华宿酒店对此进行了解释。同时，郑州楼市向业主明确表示同意为意向退房的客户协调退房退款事宜，但仅有一名业主选择了退房退款，其余客户自愿选择与华宿酒店签订了没有明确“租金为税后租金”的《租赁协议》。第四，业主与华宿酒店发生纠纷后，郑州楼市组织并参与了业主与永和置业、华宿酒店的多次协商沟通会议。综上，郑州楼市非本案适格被告，且在整个过程中均无任何过错，不应承担任何责任。经审理查明：2015年9月28日，原告与被告永和置业签订了合同编号为D150××××0595的《商品房买卖合同》一份，2015年12月28日，原告与被告永和置业签订了合同编号为D150××××2426的《商品房买卖合同》一份，其中编号为D150××××0595的合同约定被告永和置业将位于郑州市郑东新区商��路南、心怡路东1幢24层2423号商品房出售给原告，该商品房用途为办公，建筑面积62.25平方米，房屋单价为每平方11900元，总金额为740775元；编号为D150××××2426的合同约定被告永和置业将位于郑州市郑东新区商鼎路南、心怡路东1幢26层2609号商品房出售给原告，该商品房用途为办公，建筑面积61.94平方米，房屋单价为每平方12100元，总金额为749474元。二份合同尾部买受人处均有原告签名捺印确认，出卖人处均有被告永和置业及其法定代表人签章确认。合同签订后，原告依约向被告永和置业缴纳了购房款项。针对上述两套房屋，原告与被告华宿酒店分别签订《房屋租赁协议》二份，约定原告将其所购买的上述2423号、2609号房屋均出租给被告华宿酒店。两份协议均约定租赁期限为15年，均自2015年8月1日起至2031年1月31日止。原告给予被告华宿酒店六个月免租期，自2015年8月1日至2016年1月31日止。计租日从免租期结束之日的次日。中央空调费、水费、电费、热水费等相关费用由被告华宿酒店按永和宇宙星广场物业管理公司相关规定向郑州派铂利物业管理有限公司郑东新区分公司缴纳。被告华宿酒店已向被告永和置业缴纳了首年全年租金。以后每半年向房屋产权人即原告支付一次租金，每个支付周期开始前10天向房屋产权人即原告支付本周期租金。如付款恰逢法定节假日，则顺延至法定节假日结束的次日。合同附件的租金明细表显示，合同签订后前两年租金按照2.05元/平/天计算，此后租金每两年递增8%。其中2423号房屋前两年月租金均为3828元，2609号房屋前两年月租金均为3809元。上述租赁协议签订后，被告华宿酒店依约支付了上述两套房屋2016年2月1日至2017年1月31日的租金，原告确认已收到该款项。后被告华宿酒店以原��未向其开具税务发票为由，于2017年1月19日向原告支付上述两套房屋2017年2月1日至2017年7月31日的租金31270.23元。被告华宿酒店称其按照印花税、房产税、土地使用税、个人所得税的计算方法，暂扣原告该阶段的租金14551.77元。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、购房款凭证、《房屋租赁协议》、租金凭证，被告华宿酒店提交的暂扣税费说明及扣款明细，被告永和置业提交的《商品房买卖合同》及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告华宿酒店签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对合同双方具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定全面、适当地履行各自的义务。依照《房屋租赁协议》及附件关于月租金的约定，被告华宿酒店应向原告支付涉案两套房屋2017年2月1日至2017年7月31日的租金45822元，其实际仅支付31270.23元，尚欠14551.77元，故对原告要求被告华宿酒店支付该阶段剩余租金14551.77元的诉讼请求，本院予以支持。被告华宿酒店辩称因原告未向其开具税务发票，其行使不安抗辩权而暂扣原告相应款项，本院认为本案系房屋租赁合同纠纷，其显著特点是出租方转移房屋使用权，依合同约定对租赁房屋进行收取租金利益，对价关系的债务应是提供房屋和收取租金，开具发票是附随义务，合同的附随义务不构成行使不安抗辩权的先决条件，承租人不能以此理由作为抗辩而拒绝支付租金，故其答辩理由本院不予采纳。被告华宿酒店未按时足额缴纳房租的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采���补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告华宿酒店签订的《房屋租赁协议》并未明确约定违约金及损失赔偿标准的计算标准，本院酌定按照银行同期贷款利率的标准，以拖欠房租数额为基数自违约之日起（2017年1月20日）计算至起诉之日2017年6月1日为232.10元。对原告主张过高部分，本院不予支持。对于原告要求确认与被告华宿酒店签订的《房屋租赁协议》约定租金为税后租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国税收征收管理办法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关是税收的主管机关，税务法律关系应由税务部门依法处理，不应当由人民法院主管，故对此本院不予审理，在此予以释明，有关人员或单位如认为对此存在其他方面的纠纷，均可通过合法途径寻求救济。关于原告要求被告永和置业、郑州楼市承担补充责任的诉讼请求，因本案系房屋租赁合同纠纷，被告永和置业、郑州楼市均非《房屋租赁协议》的当事人，故原告要求被告永和置业、郑州楼市对被告华宿酒店擅自扣除的差额租金承担补充责任并无相应的合同依据及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州市华宿酒店管理有限公司自本判决生效后十日内支付原告柴慧月2017年2月1日至2017年7月31日的租金14551.77元及2017年1月20日至2017年6月1日的违约金232.10元；二、驳回原告柴慧月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理���414元，由原告柴慧月负担165元，由被告郑州市华宿酒店管理有限公司负担249元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘红丽人民陪审员  魏林露人民陪审员  白珺珺二〇一七年九月十八日书 记 员  王远松