北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5708号上诉人（原审被告）：乔春艳，女，1975年11月19日出生。委托诉讼代理人：刘伟涛，北京知仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨莉，女，1956年9月7日出生。委托诉讼代理人：康建民（杨莉之夫）。被上诉人（原审被告）：北京锦绣大地房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区碧桐园4号楼2层02号。法定代表人：于飞，董事长。委托诉讼代理人：王冰，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人乔春艳因与被上诉人杨莉、北京锦绣大地房地产开发有限公司房屋（以下简称锦绣大地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初40988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔春艳上诉请求：1、撤销原判，依法判决确认杨莉与锦绣大地公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同；2、依法判决确认乔春艳与锦绣大地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；3、本案上诉费用由杨莉、锦绣大地公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律错误。一审法院认定杨莉与锦绣大地公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，事实未查清，且认定事实错误。杨莉未提供北京市海淀区万柳小区309号房屋（现名称：北京市海淀区万柳锋尚名居309号房屋，以下简称万柳锋尚309号房屋）来源的证据，未提交办理该房屋的交付证据。杨莉提交的物业费收据及户籍迁入该房屋的证据，不能证明该房屋已经交付给杨莉以及杨莉就是该房屋的合法所有权人。一审法院认定乔春艳与锦绣大地公司所签署的《商品房买卖合同》无效无证据依据。杨莉辩称：同意一审判决，不同意乔春艳的上诉请求。万柳锋尚309号房屋是我们通过两次置换购买的，2002年12月12日签订的该房屋的买卖合同，并于2005年8月付清购房款。2003年春天我们入住该房屋，至今已经15年，每年交纳物业费。不能办理房产证是乔春艳的原因导致。锦绣大地公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。杨莉已经提交置换万柳锋尚309号房屋的相应证据。杨莉和锦绣大地公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且双方已经实际履行。至今未能完成房屋所有权转移登记是因为涉案房屋上存在一个假按揭的虚假《商品房买卖合同》，该买卖合同当年做了预售登记，如果不注销预售登记，真实购房人办理房屋所有权证的意图就无法实现。乔春艳与锦绣大地公司签订的《商品房买卖合同》是以套取银行贷款的虚假合同，依法应认定为无效。杨莉向一审法院起诉请求：1、确认锦绣大地公司、乔春艳签订的《商品房买卖合同》无效，并判令注销其商品房预售登记；2、判令锦绣大地公司继续履行与杨莉签订的《商品房买卖合同》，为杨莉办理万柳锋尚309号房屋的所有权转移登记；3、本案诉讼费由锦绣大地公司、乔春艳承担。一审法院认定事实：2002年8月14日，大地实业公司向锦绣大地公司发出《关于办理订购锦绣大地公寓入住手续的通知》，内容为订购锦绣大地公寓A-C-1103一套房子，全部房款已交给大地实业公司，请予以办理该购房户入住手续。该通知原件由杨莉持有。2002年12月12日，杨莉作为买受人与锦绣大地公司作为出卖人签订合同编号为XNo.400号的《商品房买卖合同》，约定杨莉购买锦绣大地公司开发的万柳锋尚309号房屋，总价款1012214元，交房日期为2003年3月30日前。合同第十一条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十三条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同落款处除加盖有锦绣大地公司合同专用章、法定代表人于某的人名章外，还有锦绣大地公司总经理张某的签字。合同签订后，杨莉实际入住并占有万柳锋尚309号房屋。2003年8月，大地实业公司、杨莉、案外人中化金桥国际贸易公司、案外人陈某四方签订《四方协议》，约定杨莉以自有的北京市海淀区暂安处302号房屋抵偿大地实业公司对中化金桥国际贸易公司的欠债，陈某同意以408611元的总价受让该房产，并将转让款直接支付给中化金桥国际贸易公司，款项归中化金桥国际贸易公司所有。2003年8月27日，杨莉与陈某签订《房屋买卖协议》，将杨莉名下的北京市海淀区暂安处302号房屋作价408611元转让给陈某。2005年10月10日，大地实业公司出具《收据》一张，内容为收到A309房款现金20万元整，交款人为杨莉。自2004年至2016年，杨莉持续交纳了万柳锋尚309号房屋的物业费。2004年11月21日，杨莉将其居民户口簿上的住址迁至万柳锋尚309号房屋，房屋名称为海淀区万柳锋尚名居309号。另查明，锦绣大地公司成立于1999年8月19日，注册资本80000000元，大地实业公司持有其80%的股权，北京锋尚房地产开发有限公司持有其20%的股权。2016年6月20日，大地实业公司将持有的锦绣大地公司80%的股权转让给北京大地兴业投资有限公司。再查明，2003年4月22日，乔春艳作为买受人与锦绣大地公司作为出卖人签订合同编号为No.290603号的《商品房买卖合同》，约定乔春艳购买锦绣大地公司开发的海淀区万柳小区309号房屋（与杨莉所购买的万柳锋尚309号房屋系同一房产），总价款1670000元。合同附件五约定，乔春艳应于签订合同时向锦绣大地公司交纳340000元，余款1330000元由乔春艳向银行申请个人住房贷款。该合同落款处除加盖有锦绣大地公司公章、法定代表人于某的人名章外，也同时有锦绣大地房地产公司总经理张某的签字。该合同于2003年4月29日办理了预售登记备案。审理中，锦绣大地公司与乔春艳均认可锦绣大地公司未向乔春艳交付过万柳锋尚309号房屋。在签订No.290603号《商品房买卖合同》后的十四年中，乔春艳称曾口头要求锦绣大地公司交付万柳锋尚309号房屋，但未能举证。锦绣大地公司称与乔春艳签订No.290603号《商品房买卖合同》就是其总经理张某为了套取银行的贷款，房屋买卖的事实是虚构的，合同根本未履行，乔春艳对此是知情的，并出示了2016年1月至11月期间张某每月向乔春艳账户存入8600元用以偿还银行贷款的存款凭证。乔春艳称与锦绣大地公司存在真实的买卖关系，双方签订的合同是有效的，但由于搬家材料丢失，无法出示其签订的No.290603号《商品房买卖合同》的原件、首付款发票、个人住房借款合同、银行贷款还款凭证等任何与其购买万柳锋尚309号房屋有关的证据。关于购房首付款的支付情况，以及住房贷款的偿还情况，乔春艳也无法向法庭加以证明。乔春艳对XNo.400号《商品房买卖合同》与No.290603号《商品房买卖合同》中锦绣大地公司总经理张某签名的真实性与一致性予以认可。一审法院认为：本案的争议焦点为锦绣大地公司与杨莉和乔春艳之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，以及一房数卖中买受人的权利顺位问题。本案中，杨莉出示了以已购公有住房与锦绣大地公司置换海淀区万柳锋尚名居一套房屋，后又调换为万柳锋尚309号房屋并补交房屋差价款的相关证据原件，并自入住至今持续交纳了万柳锋尚309号房屋的物业费，亦将户籍住址迁至万柳锋尚309号房屋，锦绣大地公司对上述事实不持异议，且认可其控股股东大地实业公司代其收取杨莉购房款的行为。乔春艳虽否认杨莉与锦绣大地公司所签订的XNo.400号《商品房买卖合同》的真实性，但未能提供充分证据。乔春艳质疑杨莉购房时大地实业公司不是锦绣大地公司的股东，小区名称不叫万柳锋尚名居，但均与本案所查明的事实不符。故此，法院认为，杨莉与锦绣大地公司签订的XNo.400号《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律、法规的强制性规定,应属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。现锦绣大地公司未按合同约定为杨莉办理万柳锋尚309号房屋的所有权转移登记，杨莉要求锦绣大地公司继续履行合同，于法有据。本案中，锦绣大地公司明确表示与乔春艳之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，签订No.290603号《商品房买卖合同》只是为了套取银行贷款。乔春艳虽否认锦绣大地公司的说法，称双方存在真实的房屋买卖关系，但未向法庭提交任何证据。结合案件情况来看，锦绣大地公司并未向乔春艳交付过房屋，乔春艳也未支付过购房首付款和偿还银行贷款，乔春艳既无法证明在长达十几年的时间里曾向锦绣大地公司主张交付房屋，也无法出示任何与其购买万柳锋尚309号房屋有关的材料，故法院认为锦绣大地公司的意见符合实际情况。依据本案查明的事实，可以认定锦绣大地公司与乔春艳签订的No.290603号《商品房买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，双方之间并不存在商品房买卖的事实，而是锦绣大地公司借用乔春艳的名义套取银行贷款，该合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。乔春艳虽未实际占有万柳锋尚309号房屋，但应与锦绣大地公司办理该房屋的商品房预售登记备案注销手续。再者，锦绣大地公司就309号房屋分别签订数份买卖合同，均未办理房屋所有权转移登记，而杨莉已实际合法占有该房屋，且已经实际支付购房款，所签订的买卖合同也成立在先，因此，从确定权利保护顺位的角度，对杨莉所提出的继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认北京锦绣大地房地产开发有限公司与乔春艳签订的合同编号为290603号的《商品房买卖合同》无效；二、北京锦绣大地房地产开发有限公司与乔春艳于本判决生效后七日内办理北京市海淀区万柳小区309号（现名称：北京市海淀区万柳锋尚名居309号）房屋的商品房预售登记备案注销手续；三、北京锦绣大地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助杨莉办理将北京市海淀区万柳锋尚名居第A座309号（现名称：北京市海淀区万柳锋尚名居309号）房屋的所有权转移登记至杨莉名下的过户手续。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审庭审中，杨莉向法庭提交如下证据：1、北京锋尚物业管理有限公司2017年8月14日出具的情况说明两份，证明万柳锋尚309号房屋业主为杨莉，杨莉自2004年5月至今一直缴纳物业相关费用。2、万柳锋尚309号房屋入住通知书，证明杨莉为该房屋业主。3、锦绣大地公寓A座1103号房屋交钥匙通知书和钥匙交接记录，证明万柳锋尚309号房屋是由锦绣大地公寓A座1103号房屋置换的事实。乔春艳对上述证据的真实性和证明目的均不认可。锦绣大地公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均认可。锦绣大地公司向法庭提交一份通话录音光盘以及录音整理材料，内容为2016年9月12日锦绣大地公司财务人员杨某与乔春艳丈夫张某1的通话记录。乔春艳及其丈夫张某1是北京锋尚房地产开发有限公司的员工，是以员工名义与公司签订《商品房买卖合同》做假按揭。在录音中，张某1承认乔春艳签的万柳锋尚309号房屋的《商品房买卖合同》实际上就是为了做假按揭，并没有买卖房屋的真实意思表示。乔春艳认为该份证据不属于新证据，不认可其证明效力。杨莉认可该份证据的真实性及证明目的。本院认为，当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。综合全案证据，锦绣大地公司与乔春艳之间并不存在商品房买卖的事实，而是锦绣大地公司借用乔春艳的名义套取银行贷款，双方签订的《商品房买卖合同》并非当事人真实意思表示。乔春艳与锦绣大地公司基于假按揭签订万柳锋尚309号房屋的《商品房买卖合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。乔春艳应与锦绣大地公司办理万柳锋尚309号房屋的商品房预售登记备案注销手续。原审判决双方办理诉争房屋的商品房预售登记备案注销手续并无不当。杨莉与锦绣大地公司签订的万柳锋尚309号房屋的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。锦绣大地公司应按照合同约定为杨莉办理万柳锋尚309号房屋的所有权转移登记。根据大地实业公司出具的《收据》，杨莉已于2005年10月10日付清万柳锋尚309号房屋购房款。自2004年至2017年，杨莉一直缴纳物业相关费用。2004年11月，杨莉户籍亦迁至万柳锋尚309号房屋。原审判决锦绣大地公司协助杨莉办理万柳锋尚309号房屋的所有权转移登记至杨莉名下的过户手续正确，本院予以确认。乔春艳上诉请求确认杨莉与锦绣大地公司签订的《商品房买卖合同》无效，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，乔春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由乔春艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 赵 蕾二〇一七年九月十五日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍