江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0104民初6415号原告（反诉被告）：中国人民解放军73850部队，住所地南京市鼓楼区江边路23号。负责人：吴君，政委。委托诉讼代理人：刘雪梅，江苏益邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琴，江苏益邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京通南娱乐有限公司，住所地南京市秦淮区石鼓路193号，组织机构代码：67904561-8。法定代表人：江浩强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：东卫兵，男，员工，住址同上。第三人：南京市秦淮区壹捌玖酒店，住所地南京市秦淮区石鼓路***号***号楼。经营者：张东华。原告（反诉被告）中国人民解放军73850部队（以下简称73850部队）与被告（反诉原告）南京通南娱乐有限公司（以下简称通南公司）及第三人南京市秦淮区壹捌玖酒店（以下简称壹捌玖酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）73850部队的委托诉讼代理人刘雪梅、周琴，被告（反诉原告）通南公司的委托诉讼代理人东卫兵到庭参加诉讼。第三人壹捌玖酒店经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）73850部队向本院提出本诉诉讼请求：1、请求法院确认原、被告之间的租赁合同已于2017年7月19日到期终止；2、被告按合同约定的租金标准支付自2017年8月20日至实际交还房屋止的房屋使用费；3、被告、第三人将位于南京市秦淮区石鼓路193号x号楼的涉案房屋交还原告。事实和理由：原、被告自2008年签订《军队房地产租赁合同》，形成租赁合同关系，最近一期的合同系2014年7月20日签订的《军队房地产租赁合同》，根据该合同，被告向原告承租位于本市××区石鼓路××楼××层，房屋建筑面积475平方米，场地面积240平方米，用途餐饮；租期自2014年7月20日至2017年7月19日；年租金510000元，按月支付，应于每月的前10日内支付。因部队全面停止有偿服务，合同到期后，原告无法再行续租合同，故于2017年6月27日向被告致送《律师函》，通知被告合同到期终止，不再续租，同时要求被告于合同到期日将涉案房屋、包括场地交付原告，但被告至今未交付。另查，涉案房屋实际由第三人经营使用。原告诉至法院。被告（反诉原告）通南公司辩称，根据双方订立的租赁合同、补充协议，涉案合同到期时间应为2018年7月19日；如原告不认可补充协议，坚持解除合同，被告愿意配合，但原告应对被告的损失进行弥补；对军队房地产管理部门的鉴证章意见不认可，对被告没有约束力。被告（反诉原告）通南公司向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告退还补充协议的递增租金650000元；2、反诉被告补偿涉案房屋建造与装修费用925000元；3、反诉被告支付第三人经营损失500000元、人员解除补偿金200000元，合计700000元。2017年9月18日撤回第一项诉讼请求。事实与理由：双方在2008年8月20日已订立房屋租赁合同，考虑反诉原告对涉案房屋要投资改造，双方又订立补充协议，约定租赁期限为10年，至2018年7月19日止，补充协议约定租金逐年递增，双方均应按约履行。2014年7月20日，双方所订合同是对2014年7月20日至2017年7月19日三年租金额的约定，租金标准依照上一年51万元而确定。因考虑被告续租原因，对合同的最后一年没有约定租金写入该合同。现反诉被告违约，提前中止租赁合同造成反诉原告经济损失巨大，故反诉原告提起反诉。原告（反诉被告）73850部队辩称，补充协议是无效的，关于重新装修费用，改建人是谁并无证据，而且装修时没有经过反诉被告同意；对反诉原告的各项诉请均不予认可。本院经审理认定事实如下：本市秦淮区石鼓路93号房屋及场地属原告管理使用。2008年5月22日，73850部队与通南公司签订《军队房地产租赁合同》，约定，73850部队将涉案房屋，建筑面积315平方米、场地面积400平方米，出租给通南公司，租赁用途为餐饮；租赁期限自2008年7月20日起至2011年7月19日止；年租金400万元，租金按月结算，于每月的前十日内交付；合同签订后，通南公司向73850部队支付房地产租赁保证金100000元，通南公司履行合同约定义务的，73850部队应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给通南公司，通南公司未履行合同约定义务的，73850部队不退还房地产租赁保证金，73850部队未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；租赁期间，通南公司不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得73850部队书面同意，费用自理，权属归73850部队所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给73850部队；通南公司不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向73850部队提供建设方案，征得其书面同意，费用自理，权属归73850部队所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给73850部队；通南公司必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归73850部队的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经73850部队同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续；因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任；本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。同日，双方还签订《军队房地产租赁合同补充协议》，约定，租赁期10年，自2008年7月20日到2018年7月19日；自2009年8月1日始逐年递增5%，分别为420000元、441000元、463000元、486000元、510000元。2008年8月20日，经审批，《军队房地产租赁合同》加盖中国人民解放军南京军区房地产管理局租赁合同审核专用章，同时注明此合同外的所有合同一律无效。2011年7月18日、2014年7月20日，双方又两次续签《军队房地产租赁合同》。其中2014年7月20日签订的《军队房地产租赁合同》约定，租赁房屋位于本市××区石鼓路××楼××层，建筑面积475平方米、场地240平方米，租赁期限自2014年7月20日至2017年7月19日，年租金510000元；房地产租赁保证金200000元；其余条款与2008年签订的《军队房地产租赁合同》约定基本相同。承租期间，通南公司支付房地产租赁保证金100000元，将租金支付至2017年7月19日，房屋增盖二、三两层。2017年6月27日，73850部队委托江苏益邦律师事务所向涉案房屋地址发出《律师函》，告知通南公司合同将于2017年7月19日到期，合同到期后，将不再续租，请到期日将涉案房屋交付73850部队。该函于次日投递签收。涉案房屋现由第三人经营使用，至今未交还73850部队。另查明，2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。庭审中，73850部队同意通南公司移走x号楼的所有中央空调的外主机。通南公司陈述，涉案房屋承包给第三人经营，没有签订书面合同；2013年以前进行翻建和简装，2013年进行精装，装修、消防、房屋加固、门头装饰、中央空调费用3880000元，宾馆内的床上用品、电器、家具100多万元，合计4880000元。诉讼中，通南公司于2017年9月8日给付73850部队49228元，73850部队认为该笔费用为2017年7月20日至8月19日的房屋使用费。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方签订的《军队房地产租赁合同》三份系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自的权利义务。根据2014年签订的《军队房地产租赁合同》，租赁期限于2017年7月19日届满，通南公司应当于2017年7月20日将涉案房屋腾空并返还给73850部队。现涉案房屋由第三人占有使用，73850部队关于确认原、被告双方的租赁合同于2017年7月19日到期终止、第三人返还涉案房屋、通南公司按合同约定支付自2017年8月20日起至实际还房日止的以每月49228元标准计算房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但房屋使用费应当扣除通南公司已支付的保证金100000元。通南公司关于根据双方补充协议租赁期限应至2018年7月19日、不认可管理部门鉴证章意见的辩称意见，本院认为，双方虽签订有补充协议，但双方持有的《军队房地产租赁合同》中明确“此合同外所有合同一律无效”，故仍应以最后一份《军队房地产租赁合同》约定的合同期限为准；即便双方签订的补充协议有效，根据《军队房地产租赁合同》约定，军队政策调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任，通南公司仍应终止合同履行，故对通南公司的该项辩称意见本院不予采信。根据双方合同约定，租赁期满后对房屋的改造、装修或增扩等归属于73850部队，故对通南公司提出的对二、三楼的工程造价及一至三楼的装修造价进行评估的申请，不予准许。被告（反诉原告）关于房屋建造装修费用925000元及第三人剩余一年的经营损失500000元、人员解除合同补偿金200000元的反诉诉请，因无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、中国人民解放军73850部队、南京通南娱乐有限公司之间的租赁合同已于2017年7月19日到期终止。二、被告（反诉原告）南京通南娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军73850部队按每月49228元的标准支付自2017年8月20日至实际还房之日的房屋使用费（支付时应扣除保证金100000元）。三、第三人南京市秦淮区壹捌玖酒店于本判决生效之日起十日内将本市秦淮区石鼓路193号x号楼（包括加盖的二、三楼）腾空并交还给原告（反诉被告）中国人民解放军73850部队。四、被告（反诉原告）南京通南娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内拆移本市秦淮区石鼓路193号x号楼的所有中央空调外主机。五、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军73850部队的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）南京通南娱乐有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9285元、反诉案件受理费9712.5元，共计18997.5元，由被告（反诉原告）南京通南娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 员  尹春二〇一七年九月二十八日见习书记员  章涵