重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝01民终6596号上诉人（原审原告）：陈芝美，女，1981年5月18日出生，汉族，住重庆市长寿区，委托诉讼代理人：刘仁华，重庆潜卫律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨涛，男，1981年5月28日出生，汉族，住重庆市长寿区，委托诉讼代理人：刘仁华，重庆潜卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市长寿区浩湖渔业有限公司，住所地重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路25号，统一社会信用代码91500115582805836K。法定代表人：杨俊伟，董事长。委托诉讼代理人：王国忠，重庆江泰律师事务所律师。上诉人陈芝美、杨涛因与被上诉人重庆市长寿区浩湖渔业有限公司（以下简称：浩湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2016）渝0115民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月25日进行了询问，上诉人杨涛及其委托诉讼代理人刘仁华，上诉人陈芝美的委托诉讼代理人刘仁华，被上诉人浩湖公司的委托诉讼代理人王国忠到庭参加询问。本案现已审理终结。陈芝美、杨涛上诉请求撤销原审判决，依法改判为浩湖公司支付陈芝美、杨涛违约金2万元，赔偿损失126697.14元。主要事实和理由：1、浩湖公司存在违约，依照合同约定定金不予退还并赔偿违约金2万元；2、浩湖公司应按照月租金200元/平方米的标准，向陈芝美、杨涛赔偿2015年10月13日至2016年3月8日期间的租金损失32037.08元；3、浩湖公司赔偿陈芝美、杨涛为偿还银行贷款而自行借款产生的利息损失56100元；4、浩湖公司赔偿陈芝美、杨涛拆除室内装修、门面恢复原状的费用23020元；5、原所欠水电物管费损失1758.06元；6、陈芝美、杨涛因提前偿还银行贷款，银行收取的违约金13782元。浩湖公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈芝美、杨涛向一审法院起诉请求：1、判令浩湖公司赔偿陈芝美、杨涛为偿还银行贷款而自行借款产生的利息损失56100元；2、判令浩湖公司赔偿陈芝美、杨涛因提前偿还银行贷款而由银行收取的违约金13782元；3、判令浩湖公司向陈芝美、杨涛支付违约金2万元；4、判令浩湖公司按照月租金200元/平方米的标准向陈芝美、杨涛赔偿2015年10月13日至2016年3月8日期间的租金损失32037.08元；5、判令浩湖公司陈芝美、杨涛拆除室内装修将门面恢复原状的费用21278.06元。事实和理由：2015年10月13日，在重庆市长寿区鼎腾房屋经纪有限公司（以下简称：鼎腾公司）居间介绍下，陈芝美为甲方，浩湖公司为乙方，鼎腾公司为丙方，三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落在长寿区号的商业用房，建筑面积为32.47㎡卖给乙方，成交价1410664元；乙方于当天向甲方交定金2万元，甲方不得将该门面转售给第三方；乙方于甲方在取出房屋产权解押后10天内向甲方支付购房款1390664元；甲方应在2015年10月13日将该物业交给乙方；本合同签订之日，由甲乙双方各向丙方交付中介服务费500元；若甲方违约不卖给乙方，将另外赔偿乙方经济损失5万元；由乙方支付甲方大修基金80元/㎡，房屋过户前乙方支付甲方租金4000元；���约责任：1、若因甲方原因违约导致本合同不能实际履行，则视为违约，甲方须返还乙方购房首付款及双倍定金，并赔偿乙方违约金2万元；2、若因乙方原因违约导致本合同不能继续履行，则视为违约，所交定金不予退还并赔偿甲方违约金2万元；3、如买卖双方任何一方违约或双方自愿解除本合同，丙方所收中介费不退还，违约方赔偿丙方违约金1000元。合同签订当天，浩湖公司向陈芝美支付购房定金2万元，陈芝美将门面交付浩湖公司使用，双方均向鼎腾公司支付中介费500元。为履行该合同，陈芝美、杨涛向他人借款55万元，借款利率为月利率3%；提前偿还银行按揭贷款本金及利息567879.90元，并支付了提前偿还贷款的违约金13782元。2015年12月10日，交易门面解除抵押。事后，浩湖公司未按约定付款。2015年12月18日，陈芝美向浩湖公司发出《催收房款的函》，但浩湖公���收到该函件后仍未付款。2016年1月10日，陈芝美向浩湖公司发出《解除合同通知书》，浩湖公司于2016年1月13日收到该通知书。因交易门面系陈芝美、杨涛夫妻二人的共同财产。故陈芝美、杨涛为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。一审法院认定事实：陈芝美、杨涛系夫妻。2015年10月13日，陈芝美为甲方，浩湖公司为乙方，鼎腾公司为丙方，三方签订了《房屋买卖合同》，约定由浩湖公司购买陈芝美所有的位于重庆市长寿区桃源东一路1号14幢1-10号商业房屋，房屋总价款为1410664.00元。《房屋买卖合同》第三条约定：“付款办法的约定（本条各款项均不计利息）1、（√）一次性付款①、乙方于2015年10月13日向甲方支付购房定金¥2万元（大写：人民币贰万圆整），当甲方收到购房定金之日起不得再以任何理由将该房屋转售给第三方；���、乙方于甲方在取出房产权解押后10天内向甲方支付购房款¥1390664.00元（大写壹佰叁拾玖万零陆佰陆拾肆圆整），（定金自动冲抵购房款）；③……”第四条约定：“过户与交房1、甲、乙双方应在签订本合同30天内提交完整的贷款或产权变更登记所需的相关资料及付清按揭贷款所需费用。2、甲、乙双方于该房屋的评估报告完成后办理该物业的产权过户（公证）手续。3、甲方应在2015年10月13日将该物业（含本合同附件载明的全部设施）交给乙方。”第八条约定：“违约责任1、如因甲方原因（包括但不限于另行出售此物业，权属不清晰，未能取得共有人同意、价格变动等）导致本合同不能实际履行,则视为违约，甲方须返还乙方购房首付款及双倍定金、并赔偿乙方违约金人民币¥2万元（大写：人民币贰万圆整）。2、若因乙方原因（包括但不限于购买意图改变、延迟付��、不履行合同约定的内容等）导致合同不能实际履行，则视为违约，所交定金不退还，并赔偿甲方违约金人民2万元（大写：人民币贰万圆整）。3、如买卖双方任何一方违约或双方自愿解除合同，丙方所收中介费均不退还，违约方赔偿丙方违约金人民币¥1000.00元（大写：人民币壹仟圆整）。”第十一条约定：“其他约定事宜：若建房违约不卖给乙方，将另外赔偿乙方经济损失人民币伍万元整。由乙方支付甲方大修基金80/平方米。甲乙双方约定在现房在过户之前只支付甲方门面租金现金肆仟元整。”杨涛作为陈芝美的代理人在该合同上签字捺印。合同签订当日，浩湖公司向杨涛交付定金2万元，租金4000元，杨涛将本案所涉门面交付浩湖公司占有使用。浩湖公司将本案所涉门面进行了装修。2015年11月26日，��芝美向中国工商银行提前偿还本案所涉门面的按揭贷款，并向银行支付了提前还款违约金13782元，后于2015年12月10日获取本案所涉门面的房地产权证。2015年12月12日，陈芝美、杨涛通知浩湖公司次日办理门面产权过户登记手续。2015年12月13日，浩湖公司、陈芝美、杨涛与鼎腾公司共同前往房管部门办理门面产权过户登记手续。在办理门面产权过户登记手续的过程中，陈芝美、杨涛要求浩湖公司先行支付门面价款后再行办理门面产权过户登记手续，而浩湖公司要求陈芝美、杨涛先行办理门面产权过户登记手续后再行付款。因杨涛、陈芝美与浩湖公司双方对“先付款还是先过户”发生争议，且经鼎腾公司调解未果，当天杨涛、陈芝美与浩湖公司双方未办理本案所涉门面的产权过户登记手续，浩湖公司亦未向陈芝美、杨涛支付房款。2015年12月18日，陈芝美向浩湖公司寄送《催收房款的函》，并抄送鼎腾公司。该函件载明：“重庆市长寿区浩湖渔业有限公司：我们双方在重庆市长寿区鼎腾房屋经纪有限公司（以下简称‘鼎腾公司’）主导下，于2015年10月13日签订了《房屋买卖合同》。因为我出卖的该门面是在银行办理了按揭贷款的。为了履行该合同，我向他人高利借款，提前偿还按揭贷款，并支付了向银行提前还款的违约金。2015年12月10日下午我方到长寿区房产管局领解押房产证。我领到证后就通知鼎腾公司，由鼎腾公司通知贵公司按照《房屋买卖合同》约定准备支付房款。鼎腾公司告诉我于2015年12月11日已经通知贵公司。由于贵公司没有付款，我方于2015年12月18日再次要求鼎腾公司通知贵公司依照《房屋买卖合同》中约定的时间支付房款。依照《房屋买卖合同》第三条中的约定，贵公司应该在我取出门面产权证解押后10天内向我支付购房款1390664元。结合我房产证解押后的取得时间（2015年12月10日）及相关情况，贵公司应该在2015年12月20日前向我支付房款。我的银行卡的基本情况：户名陈芝美；开户行重庆农村商业银行晏家支行；银行卡号62×××59。请贵公司在2015年12月20日前，将购房款1390664元打入我的上述银行账户。我希望贵公司严格依约按时付款，请贵司予以支持，希望我们双方合作愉快。贵司若逾期付款，就是违约，就应该依法承担违约责任，支付违约金并赔偿我因此而遭受的损失。”同日，陈芝美向鼎腾公司发函，要求鼎腾公司督促浩湖公司尽快向其支付房款。2015年12月28日，浩湖公司向陈芝美寄送《复函》。该函件载明：“陈芝美：你给本公司的函已于2015年12月21日收到。现予以复函。一、鉴于你已申明双方中介公司（重庆市长寿区鼎腾房屋经纪有限公司）签订的《房���买卖合同》你未签字，本公司也未见到你委托他人代签的书面材料。为此，本公司认为有必要签订补充协议，确认杨涛代签的合同是你真实意愿，进一步明确双方的权利和义务。二、杨涛于2015年10月13日代签的《房屋买卖合同》中约定双方应在30天内提交产权过户的相关手续，你于12月11日通知中介公司办理过户，已违反此约定。三、本公司只承担法律或政策规定过户时由本公司承担的税等费用，其它过户费用由你承担。由于你对本公司缺乏信任，如你有意将此房销售给本公司，在双方达成一致的情况下，采取提存公证的形式在过户手续完成前将购房款划入长寿区公证处指定的账户。四、由于你所留的通信地址不太清晰，复函未能及时有效送达的相关责任由你承担。”2016年1月10日，陈芝美向浩湖公司寄送《解除合同通知书》，并抄送鼎腾公司。该通知书载明：“重庆市长寿区浩湖渔业有限公司：我们双方在重庆市长寿区鼎腾房屋经纪有限公司（以下简称‘鼎腾公司’）主导下，于2015年10月13日，三方签订的《房屋买卖合同》。贵公司依约支付了定金2万元，我方依约将标的物交付给贵公司。因我出卖的该门面是在银行办理了按揭贷款的。为了履行该合同，我向他人高利借款，提前偿还银行按揭贷款，并支付了向银行提前还款的违约金。2015年12月10日下午，我方到长寿区房产管局领解押房产证后就通知鼎腾公司，由鼎腾公司通知贵公司按照《房屋买卖合同》约定时间及金额准备支付房款。鼎腾公司告知：于2015年12月11日已经通知贵公司。由于贵公司没有按照《房屋买卖合同》中的约定支付购房款，我又给贵公司致《催收房款的函》，但贵公司至今都没有打算向我支付购房款，只是在回函中找了些所谓的理由，仍然拒不支付购房款。因此，贵公司的拒不支付房款，已超过付款期限20天，毫无诚意可言。贵公司的行为已经严重违约，应该承担违约责任。我依法享有解除合同的权利；贵公司应该承担违约责任：支付违约金，恢复原状，返还财产，赔偿因此给我造成的全部经济损失（损失包括不限于提前偿还按揭贷款的高利息及违约金、门面租金等）。为此，我根据《中华人民共和国合同法》相关规定，特通知如下：解除我们三方于2015年10月13日签订的《房屋买卖合同》。”2016年1月13日，浩湖公司收到《解除合同通知书》。2016年3月3日，浩湖公司向陈芝美、杨涛寄送《关于要求履行合同的函》。该函件载明：“陈芝美、杨涛：我司与你们于2015年10月13日签订《房屋买卖合同》。我司购买你们位于长寿区的商业用房，合同生效后，我司按合同支付了定金，你们也将门面交付给我司���我司为了经营需要，对该门面进行了维修、装修等，共计花费约10万元。但你们为了自己的利益，不但不继续按合同履行，还一方面起诉我司返还门面，另一方面又采取非法手段影响我司的正常经营。现我司再次致函你们，你们的要求是没有法律依据的，不但我司不会同意，也不会得到法院的支持。希望你们遵守法律，履行合同义务，办理门面产权过户手续。若再用非法手段影响我司的正常经营，我司将依法维护自身合法权益，并保留要求你们赔偿给我司造成的损失的权利。”2016年3月10日，陈芝美、杨涛将本案所涉门面收回并自行经营。2016年3月15日，浩湖公司认为陈芝美、杨涛未在《房屋买卖合同》签订后30天内办理完毕门面按揭解押手续并办理门面产权过户登记手续，不同意解除杨涛、陈芝美与浩湖公司双方签订的《房屋买卖合同》，遂诉至一审法院，请求：确认陈芝美、杨涛要求解除《房屋买卖合同》的《解除合同通知书》无效；判令陈芝美、杨涛继续履行《房屋买卖合同》，办理门面产权过户手续。一审法院于2016年8月8日作出（2016）渝0115民初2142号民事判决书，判决：驳回浩湖公司的诉讼请求。该判决已生效。浩湖公司不服（2016）渝0115民初2142号民事判决书向重庆市第一中级人民法院申请再审，该院于2017年1月10日立案受理，于2017年3月27日作出（2017）渝01民申2号民事裁定书，裁定：驳回浩湖公司的再审申请。对于上述当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：杨涛、陈芝美举示《民间借贷合同》二份、银行转账回单、借记卡交易明细清单、查询结果，拟证明，杨涛、陈芝美为提前解除交易门面的按揭抵押手续，分别向李羿���借款40万元、向白任秀借款16万元，并约定按照月利率3%的标准向二人支付借款利息。因陈芝美、杨涛为履行《房屋买卖合同》，解除交易门面的按揭抵押手续以便办理门面过户手续进行自主筹措资金，该资金的筹措方式属于陈芝美、杨涛的可控范围，其与他人约定利率标准系陈芝美、杨涛与出借人的意思表示，与浩湖公司没有关联。故杨涛、陈芝美举示的前述证据与本案不具有关联性，一审法院不予采信。杨涛、陈芝美举示《收条》二张、恢复费用估算清单、物业管理服务费缴费通知书，拟证明：杨涛、陈芝美收回本案所涉门面后将室内装修恢复原状，向樊小波支付500元，向黄隆刚支付1000元，并花费装修费用13778.06元；浩湖公司使用门面期间，产生物业管理费、水电费用1818元。因杨涛、陈芝美只提供了樊小波、黄隆刚出具的《收条》，而未提供其他证据佐证其对室内装修恢复了原状及实际产生了费用，且恢复费用估算清单系陈芝美、杨涛自行制作，故一审法院对杨涛、陈芝美举示的收条》二张、恢复费用估算清单的真实性不予确认，对前述证据不予采信。杨涛、陈芝美举示的物业管理费缴费通知书载明：2016年2月（2016年1月1日至2016年1月31日）门面水费228.8元；2016年3月门面物管费（2016年2月1日至2016年3月31日）129.8元；2016年3月门面电费（2016年1月1日至2016年2月29日）1164.5元。因杨涛、陈芝美于2016年3月10日收回门面，故一审法院根据该缴费通知书确认：浩湖公司使用门面期间产生2016年2月（2016年1月1日至2016年1月31日）门面水费228.8元；2016年3月门面物管费（2016年2月1日至2016年3月9日）84.37元；2016年3月门面电费（2016年1月1日至2016年2月29日）1164.5元，以上共计1477.67元。3、浩湖公司举示《收条》，拟证明：浩湖公司因买卖本案所涉门面于2015年10月13日向当时的门面承租人王飞支付了门面转让费35000元。杨涛、陈芝美对该《收条》的真实性未予确认，但陈芝美、杨涛在庭审中举示了《门面租赁合同》，该合同载明交易门面的第一年度（即2015年5月8日至2016年5月7日）的租金为55440元，并认可其收取了承租人王飞缴纳的第一年租金。浩湖公司作为门面的购买人在租赁合同约定的租赁期限未届满，且承租人已提前缴纳第一年度的租金的情况下，根据已缴纳租金对应的剩余租赁期限向承租人支付转让费符合交易惯例，故一审法院对浩湖公司举示的《收条》的真实性予以确认，即确认浩湖公司因买卖本案所涉门面向交易当时的门面承租人王飞支付门面转让费35000元的事实。一审法院认为，杨涛、陈芝美与浩湖公司双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定内容享受权利、履行义务。浩湖公司未按合同约定履行付款义务，杨涛、陈芝美依法行使合同解除权后，仍有权依法要求浩湖公司承担违约责任。现杨涛、陈芝美要求浩湖公司赔偿损失（包括提前偿还贷款而产生的违约金损失、筹集资金的利息损失、浩湖公司占用使用期间的门面租金损失、水电物管费用损失、恢复原状费用损失）、支付违约金等，但浩湖公司在签订《房屋买卖合同》时已向陈芝美、杨涛缴纳定金2万元以及门面租金4000元，故本案的争议焦点在于陈芝美、杨涛能否在不退还定金的情况下，再行要求浩湖公司给付违约金并赔偿损失。关于陈芝美、杨涛能够同时要求浩湖公司支付定金及违约金的问题。陈芝美、杨涛称，《房屋买卖合同》第八条第2款约定：“若因乙方原因（包括但不限于��买意图改变、延迟付款、不履行合同约定的内容等）导致合同不能实际履行，则视为违约，所交定金不退还，并赔偿甲方违约金人民币¥2万元约定”，现浩湖公司逾期付款导致合同解除，故陈芝美、杨涛有权不退还浩湖公司已交付的定金2万元，同时浩湖公司还应按照该前述约定向陈芝美、杨涛再行支付违约金2万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据该条法律规定，为避免义务人因其同一违约行为承受两种不利后果，故在合同同时约定有定金和违约金时，守约方只能选择其中一样主张权利。故一审法院认为，陈芝美、杨涛也实际收取浩湖公司交纳的定金2万元，在定金未退还的情况下，陈芝美、杨涛再行要求浩湖公司支付违约金2万元，违反法律规定，一��法院不予支持。关于陈芝美、杨涛能否同时要求浩湖公司支付定金，并赔偿损失的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。根据该条规定，买卖合同约定定金条款的，应首先适用定金条款；如果损失超过定金数额，权利人提出请求，人民应予支持，但赔偿总额以不超过权利人的损失为限，以防止权利人因赔偿而获得额外利益。故陈芝美、杨涛有权同时要求浩湖公司支付定金，并赔偿损失，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因浩湖公司逾期付款对陈芝美、杨涛所造成的损失。关于陈芝美、杨涛因浩湖公司逾期付款导致《房��买卖合同》解除而产生的损失如何确定的问题。陈芝美、杨涛主张其因浩湖公司的违约行为而产生的损失包括：1、提前偿还贷款而产生的违约金损失；2、筹集资金的利息损失；3、浩湖公司占用使用期间的门面租金损失；4、水电物管费用损失；5、恢复原状费用损失。一审法院针对前述损失逐一评判如下：1、提前偿还贷款而产生的违约金损失。浩湖公司逾期付款导致《房屋买卖合同》解除，致使陈芝美、杨涛出售门面并收取门面价款的合同目的不能实现，陈芝美、杨涛先期为履行合同义务而支出的合理费用应纳入损失范畴。陈芝美、杨涛为办理门面过户手续向银行提前清偿按揭贷款办理门面解押手续，银行因故收取陈芝美、杨涛提前偿还贷款的违约金13782元，该费用系陈芝美、杨涛为履行合同义务而支出的合理费用。故一审法院认定，陈芝美、杨涛因提��偿还贷款而产生的违约金13782元系因浩湖公司逾期付款导致《房屋买卖合同》解除而对陈芝美、杨涛造成的损失。2、筹集资金的利息损失。陈芝美、杨涛称，其为提前解除交易门面的按揭抵押手续，分别向李羿洪借款40万元、向白任秀借款16万元，并约定按照月利率3%的标准向二人支付借款利息。陈芝美、杨涛为履行《房屋买卖合同》解除交易门面的按揭抵押手续以便办理门面过户手续进行自主筹措资金，该资金的筹措方式、是否产生利息、计算利息的标准等均属于陈芝美、杨涛的可控范围，其与他人约定利率标准系陈芝美、杨涛与出借人的意思表示，该约定只约束合同当事人，与浩湖公司没有关联，也不是杨涛、陈芝美与浩湖公司双方在签订《房屋买卖合同》时能够预见的损失，故陈芝美、杨涛将其筹集资金的利息损失纳入因浩湖公司逾期付款导致��房屋买卖合同》解除而对陈芝美、杨涛造成的损失的范畴，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。3、浩湖公司占用使用期间的门面租金损失。陈芝美、杨涛于签订《房屋买卖合同》的当日（2015年10月13日）将门面交付浩湖公司使用，于2016年3月10日自行收回门面。陈芝美、杨涛要求浩湖公司赔偿2015年10月13日至2016年3月8日期间的租金损失。本案所涉门面于2015年5月8日由陈芝美、杨涛出租给案外人王飞使用，陈芝美、杨涛在庭审中陈述其实际收取了王飞缴纳的第一年度（即2015年5月8日至2016年5月7日）的租金为55440元（每月租金4620元/月），而浩湖公司在杨涛、陈芝美与浩湖公司签订《房屋买卖合同》时已向承租人王飞支付门面转让费35000元，且浩湖公司另行向陈芝美、杨涛缴纳了门面租金4000元。结合王飞实际使用门面的期间（2015年5月8日至2015年10月12日）���浩湖公司实际使用门面的期间（2015年10月13日至2016年3月9日）以及陈芝美、杨涛于2016年3月10日将门面收回自用的情况，陈芝美、杨涛已实际收取了2015年5月8日至2016年5月7日的租金55440元，并由浩湖公司向承租人支付了门面转让费用35000元，故并不存在因浩湖公司占有使用门面期间（2015年10月13日至2016年3月9日）陈芝美、杨涛无法将门面出租他人并收取租金的损失。故陈芝美、杨涛将浩湖公司占用使用期间的门面租金损失纳入因浩湖公司逾期付款导致《房屋买卖合同》解除而对陈芝美、杨涛造成的损失的范畴，缺乏事实依据，一审法院不予支持。4、水电物管费用损失。一审法院根据物业管理费缴费通知书确认：浩湖公司使用门面期间产生2016年2月（2016年1月1日至2016年1月31日）门面水费228.8元；2016年3月门面物管费（2016年2月1日至2016年3月9日）84.37元；2016年3月门面电费（2016年1月1日至2016年2月29日）1164.5元，以上共计1477.67元。该费用产生于浩湖公司占有使用门面期间，理应由浩湖公司缴纳，现浩湖公司未缴纳该费用，故陈芝美、杨涛将浩湖公司占用使用期间的水电物管费用损失纳入因浩湖公司逾期付款导致《房屋买卖合同》解除而对陈芝美、杨涛造成的损失的范畴，一审法院予以支持。5、恢复原状费用损失。陈芝美、杨涛未提供充分证据对其收回门面后将浩湖公司装修拆除并将门面室内装修恢复原状所产生的实际费用予以证实，杨涛、陈芝美与浩湖公司在庭审中均未提交证据证实本案所涉门面的室内装修原始状况。但浩湖公司在陈芝美、杨涛交付门面后，对门面进行了装修，陈芝美、杨涛在《房屋买卖合同》解除并自行收回门面后，对本案所涉门面进行恢复原状符合常理，故一审法院根据客观情况，酌情主��陈芝美、杨涛将本案所涉门面的室内装修恢复原状的费用4000元。综上，陈芝美、杨涛因浩湖公司逾期付款导致《房屋买卖合同》解除而产生的损失共计19259.67元。浩湖公司已向陈芝美、杨涛缴纳定金2万元，陈芝美、杨涛未退还该定金，而浩湖公司因逾期付款导致《房屋买卖合同》解除对陈芝美、杨涛产生的损失金额19259.67元小于浩湖公司缴纳的定金金额2万元，故陈芝美、杨涛再行要求浩湖公司赔偿损失，缺乏法律规定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告杨涛、陈芝美的诉讼请求。本案案件受理费1582元，由原告杨涛、陈芝美方负担���本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交举示证据。二审审理中，杨涛、陈芝美提出，原判认定陈芝美、杨涛在庭审中举示了《门面租赁合同》，该合同载明交易门面的第一年度（即2015年5月8日至2016年5月7日）的租金为55440元，并认可其收取了承租人王飞缴纳的第一年租金错误。《门面租赁合同》第三条约定，第一年房租以半年一缴。杨涛、陈芝美实际只收到王飞半年租金。浩湖公司对此认为，杨涛、陈芝美在一审庭审中陈述，是按年收取租金，且收了一年租金。本院审查一审庭审笔录，杨涛、陈芝美在庭审中陈述，《门面租赁合同》上写的月租金应为年租金，实际上也是按照年租金交付的租金。本院查明的其它事实与前述一审审理查明的事实相同。本院认为：在签订《房屋买卖合同》时，杨涛、陈芝美履行《门面租���合同》约定仅5个月8天，尚余6个月23天，按年租金为55440元计算剩余时间房屋租赁的租金不足32000元。浩湖公司支付承租人35000门面转让费，多余剩余租赁时间的租金，原判依据杨涛、陈芝美在庭审中陈述，认定其认可收取了承租人王飞缴纳的第一年租金并无不当。《房屋买卖合同》是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《房屋买卖合同》第八条第2款约定：若因乙方原因导致合同不能实际履行，则视为违约，所交定金不退还，并赔偿甲方违约金2万元。浩湖公司存在逾期付款的违约行为，陈芝美、杨涛可以选择适用《房屋买卖合同》的违约金或者定金条款。杨涛、陈芝美在一审诉讼中，诉请浩湖公司赔偿损失、支付违约金，该诉请的前提是不退还定金，诉请适用违约金条款。据此原判在定金未退还的情况下，对陈芝美、杨涛再行诉请浩湖公司支付违约金2万元，不予支持符合法律规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。据此，陈芝美、杨涛诉请浩湖公司支付定金、赔偿损失符合法律规定。陈芝美、杨涛诉请的具体损失，原判已逐项评判，本院认可原判裁判理由，认定陈芝美、杨涛的损失金额小于浩湖公司缴纳的定金金额2万元。据此，陈芝美、杨涛诉请浩湖公司赔偿损失，原判不予支持并驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，陈芝美、杨涛的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3234元，由陈芝美、杨涛负担。本判决为终审判决。审判长  赖生友审判员  刘 毅审判员  乔 艳二〇一七年九月二十八日书记员  陈 胜