呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书(2017)内0105民初2028号原告：康艾爽，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丹，内蒙古典和律师事务所律师。被告：南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司。负责人：黄志平。被告：南昌市第一建筑工程公司。组织机构代码：15837XXXX。法定代表人：刘扬国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志亮，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚俊，北京大成（南昌）律师事务所律师。原告康艾爽与被告南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司（南昌一建呼和浩特分公司）、被告南昌市第一建筑工程公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月27日作出（2015）赛民初字第04256号民���判决。南昌市第一建筑工程公司不服该判决，向呼和浩特市中级人民法院提起上诉。呼和浩特市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）内01民终3583号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康艾爽委托诉讼代理人刘利军、赵丹，被告南昌市第一建筑工程公司委托诉讼代理人李志亮、姚俊到庭参加诉讼，被告南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康艾爽向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》（以下简称《内部认购协议》）；2、要求二被告返还原告已经支付的房屋价款548366元；3、依法判令被告向原告支付违约利息54837元（计算方式为548366元×6%×20个月÷12（2014.3.1-2015.11.1）=54837元），应当继续至本息付清之日止。4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年3月1日，原被告双方签订了《内部认购协议》，原告向被告购买位于金桥开发区化肥厂生活区东侧”爱巢8090项目”X号楼X单元XXX户房屋，总价款为548366元。原告于签约当日一次性支付了所有购房款，但至今被告仍无法向原告交付房屋，交工的期限仍然遥遥无期。经查实，被告至今没有交付房屋，也无法交付房屋，根本违约，另外，被告应当退还原告已经支付的全部购房款，并应当承担违约的法律后果，赔偿原告的利息损失。另外南昌一建呼市分公司系南昌一建总公司下设的分公司，其民事责任应当由南昌一建总公司承担。南昌一建呼和浩特分公司未到庭，也未提交书面答辩材料。南昌一建辩称，首先对合同和收据的真实性均不认可。南昌一建以及呼和浩特分公司均没有收到购房款，也与原告之间不��在借贷关系，那么，南昌一建以及呼和浩特分公司不负有向原告返还购房款及利息的责任。第二，依据原告之前的陈述购房款是由借款转化的，所以，原告应当按照民间借贷法律关系主张其权利，而南昌一建及呼和浩特分公司并非借款主体。在借贷关系未经查实的前提下，不应认定转化为购房款。第三，在购房款的案件中，南昌一建及呼和浩特分公司不是真实的售房主体，该义务应当由真实的受益方蒙海和公司承担，应当追加蒙海和公司为本案被告，第四，本案合同中有樊某的签章，应当追加其为被告。第五，该合同系无效合同，按照法律规定无效合同自始无效，双方的权利义务关系应当恢复至合同签订之前，原告也没有因本合同遭受任何损失，也没有因本合同支付对价，因此，南昌一建以及呼和浩特分公司不应就本合同向原告承担任何责任。七、因合同系无效合同，原告主张利息没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告南昌一建呼和浩特分公司作为”爱巢8090”工程项目的承包方，因前期资金紧张，通过焦健（证人）向康艾爽借款人民币本金48万元，约定给付利息。后南昌一建呼和浩特分公司由于无法偿还欠款，拿房抵债，并于2014年3月1日与原告纪爱娟签订了《内部认购协议》，约定由原告购买金桥开发区化肥厂生活区东侧”爱巢8090”项目3号楼2单元1003户，房屋面积暂测为119.6平方米，单价4585元，房屋总价548366元。房屋定于2014年12月30日交付，如逾期未交付，则返回全部款项银行同期利率的双倍的补偿。双方约定：”买受��在接到出卖人电话通知（或书面通知）七日内到爱巢8090售楼处与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》，双方的权利与义务最终以《商品房买卖合同》为准”。该认购协议由南昌一建呼和浩特分公司加盖印章并由樊某加盖个人印章。2014年3月1日，南昌一建呼和浩特分公司向康艾爽出具了收据，确认收到康艾爽交付的房屋全款548366元。交款人为”焦健代交”。出具收条后，南昌一建呼和浩特分公司将借款凭证收回。本院认为，该案的争议焦点包括：1、双方基础法律关系及购房款的金额；2、双方签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》性质、效力问题；3、在认定合同效力的基础上，解除合同的事实和法律依据。针对争议焦点，认定如下：1、在本案审理过程中，双方对借贷基础关系争议较大，被告对借款关系真实性存疑，并认为向原告借���行为应属案外人樊某个人行为，不属于南昌一建呼和浩特分公司的公司行为。通过证人焦健的的证言及原被告双方对证人的询问和原告提供的中国银行、中国建设银行转账凭证及交易明细账户支出清单，及证人提供的其向案外人呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司银行账户汇款凭证，本院对借款基本事实予以认定。关于购房款548366元与借款金额480000元不一致的问题，由于借款凭证已经收回，无法准确确定借款时间和还款期限及是否约定了利息。根据日常经验法则判断，民间借贷行为一般都会约定给付利息，并高于同期银行贷款利率。因此，原告购房款比借款金额多出的部分应认定为借款的利息。2、原、被告签订的《内部认购协议》约定了：买受人向出卖人预定商品房事宜；在接到出卖人通知七日内正式签订《商品房买卖合同》，双方的权利义务最终以《商品房买卖合同》为准。同时，协议仅对房屋具体位置、单价、暂测面积及付款方式做了规定，其他事项均无明确约定。故该协议应属于双方交易房屋有关事宜的初步确认，是认购人在购房前作为签订正式《商品房买卖合同》的保证，原、被告双方签订的《内部认购协议》应属于认购合同，不具备商品房买卖合同性质；原告康艾爽的购房款来源于借款，是被告南昌一建呼和浩特分公司无法清偿借款的情况下，将债务转为”以物抵债”的方式进行清偿，签订的认购协议系双方真实意思表示，该清偿方式既未加重债务人责任又未侵害第三人的利益，应为有效行为。因此双方签订的《内部认购协议》应为有效合同。3、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。据本院查明，涉案工程目前处于停工状态，无法开��，购房目的无法实现，符合合同法定解除条件，原告康艾爽有权要求解除合同，并要求被告退还房款。另，南昌一建申请对《内部认购协议》、收据上加盖的南昌一建呼和浩特分公司公章、财务专用章进行鉴定。综合原告方向法庭提供案外人樊某与南昌一建签订的《劳动合同书》，约定无固定期限劳动合同自2013年1月4日至法定终止条件时至，并约定工作地点为呼和浩特市，身份为分公司经理。同时，也没有证据表明原告与案外人樊某存在恶意串通行为，因此，樊某对外签订合同及收款行为构成表见代理，其行为足以使合同相对人有理由相信其有权代表南昌一建呼和浩特分公司。所以，对南昌一建印章鉴定申请，本院不予支持。综上所述，被告南昌一建呼和浩特分公司与原告康艾爽签订《爱巢8090项目团购内部认购协议》有效成立，由于工程停工���致使无法实现合同目的，合同依法解除，其收取原告的购房款应全部退还，并支付相应的利息。南昌一建呼和浩特分公司系被告南昌一建依法设立的分支机构，其对外签订合同的行为对被告南昌一建产生法律效力，由此产生的法律责任也应由被告南昌一建承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《中华人民共和国公司法》第十四条以及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：1、解除原告康艾爽与被告南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司于2014年3月1日签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》。2、被告南昌市第一建筑工程公司在本判决生效后十日内向原告康艾爽返还购房款548366元并自2014年3月1日起按照年���率6%支付利息至实际付清之日止。3、驳回原告对被告南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9832元（原告已预交），由被告南昌市第一建筑工程公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 员  迟玉青代理审判员  董春晖人民陪审员  王宝兰二〇一七年九月二十日书 记 员  张莉媛