河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初11768号原告杨洋，女，1976年6月29日出生，汉族，住河南省睢县。委托代理人王兴伟，河南言正律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王江龙，河南言正律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南克尔达信息技术有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商都路5号136号楼6层01号。法定代表人徐佳，执行董事兼总经理。原告杨洋与被告河南克尔达信息技术有限公司（以下简称“克尔达信息公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王兴伟到庭参加诉讼，被告克尔达信息公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月23日，原告杨洋和被告克尔达信息公司签订《代理房屋出租合同》，双方约定被告同意将其代理位于郑州市祥盛街北中兴路西4号楼1单元13层1309号房屋及设施，在良好状态下租给原告杨洋作为居住使用，租赁期自2016年6月25日起至2017年6月24日，保证金3200元，房屋租金每月3200元，原告需提前一个月支付房租，并以半年付的方式付款。原告杨洋租住被告代理出租的房屋后，按时缴纳房租和保证金，并于2016年12月份将房租一次缴纳至2017年6月24日合同到期之日。但原告杨洋在该房屋居住至2017年3月时，被该房屋的房主以其与被告签订的《郑州市房屋出租委托合同》于2017年3月16日到期为由，要求搬出该房屋。根据原被告双方签订的《代理房屋出租合同》第四条第4项规定，“租赁期内被告不得无故收回出租房屋，如确需收回，必须提前三十天通知原告，并赔偿一个月租金的违约金”。因被告的原因，造成原告搬出该房屋，增加了麻烦和损失，加之被告并未履行提前三十天的通知义务，因此被告应承担的赔偿违约金应该为两个月的租金6400元，加上原告已付的三个月租金9600元，保证金3200元，共计19200元。被告于2017年2月10日将名称由郑州克尔达房地产营销策划有限公司变更为河南克尔达信息技术有限公司。为维护合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法判令：1、被告承担原告房租9600元、保证金3200元、违约金6400元，以上共计19200元；2、被告承担本案诉讼费。被告未答辩。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：1、被告的企业信用信息公示报告1份，证明被告主体资格以及被告于2017年2月10日进行了名称变更，由郑州克尔达房地产营销策划有限公司变更为河南克尔达信息技术有限公司；2、《代理房屋出租合同》及中介费票据各1份，证明原、被告签订租赁合同，被告将其代理的郑州市祥盛街北中兴路西4号楼1单元13层1309号的房子出租给原告使用，租赁期自2016年6月25日起至2017年6月24日，保证金3200元，房屋租金3200元，中介费1700元；3、保证金收据、租金收据，证明2016年6月25日，被告出具加盖有其财务专用章的收据两张，一张是3200元的保证金，一张19200元的首期租金（2016.6.25-2016.12.24）。2016年12月19日被告出具盖有其财务专用章的收据，系付二期租金19200元（2016.12.25-2017.6.24）；4、马芳云身份证复印件、《郑州市房屋出租委托合同》、《房屋交验清单》、《商品房买卖合同》、情况说明各1份，证明马芳云为郑州市祥盛街北中兴路西4号楼1单元13层1309号房子的所有权人，委托郑州金铭房地产经纪有限公司代为出租房屋，但该房屋实际由克尔达信息公司出租给原告，马芳云没反对，但至2017年3月16日，马芳云称该房屋代为出租的租期到期，要求原告搬出房屋，原告联系不上被告，故诉至法院。被告未发表质证意见。经审查，本院认为，原告提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。被告未向本院提交证据材料。依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：2016年6月23日，原告杨洋与被告克尔达信息公司签订《代理房屋出租合同》，约定被告克尔达信息公司同意将其代理的位于郑州市祥盛街北中兴路西4号楼1单元13层1309号房屋及设施，在良好状态下租给原告作为居住使用。租赁期自2016年6月25日起至2017年6月24日，租赁期届满之日，租赁关系自然终止，被告无需另行通知。房屋租金为每月3200元，并交纳3200元作为保证金。租赁期内被告不得无故收回出租房屋，如确需收回，必须提前三十天通知原告，并赔偿一个月租金的违约金。签约之日起，原告不得借故解除合同，因特殊情况需要退房，必须提前三十天以书面形式通知被告解除合同，在三十天内配合被告出租房屋，并支付一个月租金给被告作为违约补偿金，结算完原告应承担租金及该房屋其他相关费用后，租赁保证金正常退还，若有遗留问题未解决，所需费用从租赁保证金内扣除。若原告单方面违约且提前不满三十天通知被告解除合同的，需支付二个月租金给被告作为违约补偿金，并且被告不予退还保证金。租赁期满前一个月，如原告不与被告续签合同则须在合同终止前一个月配合被告委托代理人陪同新的承租人看房。原告首次向被告支付陆个月房租￥19200，时间2016年6月25日至2016年12月24日，房屋保证金￥3200，房租提前一个月支付，2016年7月24日。合计22400元，大写贰万贰仟肆佰元整。合同签订当日，原告杨洋向被告缴纳中介费1700元，被告出具收据载明：“今收到杨洋人民币壹仟柒佰圆整￥1700，系付雅宝4-1-1309中介费”。2016年6月25日，原告向被告缴纳房屋租金及保证金，被告分别向原告出具收据载明：“今收到杨洋人民币壹万玖仟贰佰圆整￥19200，系付首期租金￥19200（2016、6、25-2016、12、24）”。“今收到杨洋人民币叁仟贰佰圆整￥3200，系付保证金￥3200”。2016年12月19日，原告向被告缴纳房屋租金19200元，被告出具收据一份，载明：“今收到杨洋人民币壹万玖仟贰佰元整￥19200，系付二期租金￥19200（2016、12、25-2017、6、24）”。2017年3月份，马芳云以房屋租赁合同到期为由要求原告搬离涉案房屋。2017年3月16日，原告搬离涉案房屋。另查明，1、马芳云系涉案房屋的实际所有人。2015年3月16日，马芳云与郑州金铭房地产经纪有限公司签订《郑州市房屋出租委托合同》，约定将涉案房屋委托给郑州金铭房地产经纪有限公司代为出租，代理期限自2015年3月17日至2017年3月16日。后马芳云得知该房屋实际由被告出租给原告，并未提出异议。2、被告河南克尔达信息技术有限公司原名称为郑州克尔达房地产营销策划有限公司。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，被告在明知转租期限超过与马芳云约定的剩余租赁期限的情况下，仍将涉案房屋转租给原告，其超过部分的约定无效。根据原、被告之间签订的《代理房屋出租合同》约定，租赁期内被告不得无故收回出租房屋，现因被告行为导致原告在其与被告约定的租赁期间被房屋产权人马芳云要求搬离，原告现已实际搬离。故被告应将原告已实际交纳但未实际使用房屋期间的租金予以退还，并承担相应的违约责任。关于退还租金的数额，每月租金为3200元，原告已实际交纳房屋租金至2017年6月24日，原告于2017年3月16日搬离涉案房屋，故对于2017年3月17日至2017年6月24日之间的房屋租金，被告应当退还给原告，现原告仅主张被告支付三个月的租金，对于超出天数视为原告自动放弃，对原告要求被告退还租金9600元（3200×3）的诉讼请求本院予以支持。原告主张被告承担保证金3200元、违约金6400元，依照合同约定，合同期满原告须持本人身份证原件、各项费用票据、保证金条及合同到被告处结清各项费用，被告退还保证金，现被告在上述合同中构成违约，原、被告之间的合同已实际提前终止，故对原告主张被告退还保证金3200元的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定被告不得无故收回房屋，如确需收回，需提前三十天通知原告，并支付一个月租金作为违约金，故被告应当向原告支付违约金3200元，对原告主张过高部分，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告河南克尔达信息技术有限公司于本判决生效后十日内向原告杨洋退还租金9600元；被告河南克尔达信息技术有限公司于本判决生效后十日内向原告杨洋退还保证金3200元、支付违约金3200元；驳回原告杨洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，由被告河南克尔达信息技术有限公司负担233元，由原告杨洋负担47元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李建涛审 判 员  刘红丽人民陪审员  白珺珺二〇一七年九月六日书 记 员  李 娟