河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0681民初2458号原告（反诉被告）何艳梅，女，1979年10月9日出生，汉族，住江苏省东台市。委托代理人潘龙根，男，1978年10月21日出生，汉族，住江苏省东台市。原告何艳梅之夫。被告（反诉原告）涿州鸿泰房地产开发有限公司。法定代表人李红松，总经理。委托代理人时光，该公司员工。原告（反诉被告）何艳梅诉被告（反诉原告）涿州鸿泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何艳梅委托代理人、被告（反诉原告）涿州鸿泰房地产开发有限公司委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何艳梅诉称，2014年8月9日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的鸿坤理想湾项目24号楼2单元1302室房产一套。原告交付首付款后，由于房价上涨，被告以各种理由推拖，要求与原告解除房屋买卖合同，将原告起诉于涿州市人民法院，后又上诉于河北省保定市中级人民法院。原告请求判令被告继续履行房屋买卖合同，判令被告为原告办理房屋入住手续、产权登记手续，诉讼费由被告承担。被告涿州鸿泰房地产开发有限公司辩称，原告诉状所述与事实不符，双方2014年8月9日签订的商品房买卖合同及补充协议，至今逾3年不能全面履行的原因是原告既不按约定办理银行贷款，也不与被告变更合同付款方式所致，与涉诉房屋价格上涨无关。被告开发建设的该项目规划可售房屋近万套，目前仍有逾千套未售房源，与签约客户解约对被告无任何好处。被告前期对包括原告在内的买受人提起诉讼皆因其不按约定支付房款、被告催告不予理会所致。原告未履行给付购房款义务并承担违约责任前，被告有权不向其交付房屋和办理产权登记。买受人应向出卖人给付买卖标的物的对价，不履行合同义务要承担违约责任，这是限制行为能力人也应知道的社会基本规则。被告办理涉诉房屋产权登记的诉请目前未到履行的期限和条件，补充协议约定出卖人在实际交房之日起720日内办理权属登记证书完毕，现在期限尚未起算。诉讼费不应由被告承担，被告始终按合同约定履行义务，协议未能履行的原因是原告不按约定办理贷款，也不变更付款方式和承担违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议为格式合同，已在建设主管部门备案，双方皆应受其约束。被告认为原告无权在其不履行自身合同义务的情况下要求被告单方履约。原告滥用诉权应自行承担本案诉讼费用。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告涿州鸿泰房地产开发有限公司诉称，反诉原告与反诉被告2014年8月9日签订商品房买卖合同及补充协议，约定反诉被告向反诉原告购买涿州市高铁新区鸿坤理想湾项目24-2-1302房屋，房款总价589609元，其中首付款239609元，剩余35万元由买受人申请银行按揭贷款支付。合同签订后反诉被告仅支付了首付款，未向银行申请贷款。反诉原告多次催告要求其向银行申请贷款，提交银行要求的材料并向反诉被告要求支付逾期付款的违约金，但反诉被告未予理会。截止反诉原告提起反诉之日，反诉被告未支付剩余购房款已逾期1115天，根据合同约定应偿付违约金。请求判令反诉被告向反诉原告支付购房欠款35万元及实际给付之日的迟延付款违约金，计至2017年8月29日金额78050元，本诉及反诉费用由反诉被告承担。反诉被告何艳梅辩称，对反诉的事实不认可，没有法律依据。经审理查明，2014年8月9日，原告（反诉被告）何艳梅、被告（反诉原告）涿州鸿泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同、补充协议各一份，其中双方签订的《商品房买卖合同》中，约定何艳梅以589609元总价购买由涿州鸿泰房地产开发有限公司开发建设的鸿坤理想湾项目第24幢楼2单元1302室房产一套。该合同第六条“付款方式及期限”约定由买受人按第三种方式按期付款，该第三种方式明确为“其他方式”，并特别注明“买受人已付清首付款239609元整”。该合同就买受人逾期付款承担违约责任约定按第1种方式处理，即“按逾期时间分别处理（不作累加）。⑴逾期在60日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过＿日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金；本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的按相应的分项应付款与该期的实际已付款的差额确定”。该合同第十五条就产权登记约定，“出卖人应当于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理”，该第3项全文内容为“详见补充协议”。查明，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条第4项中，出卖人承诺在实际交房之日起720日内协助买受人办理《房屋所有权证》。查明，2016年涿州鸿泰房地产开发有限公司以合同约定买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同、买受人按逾期应付款的2%支付违约金、公司多次向买受人要求及时履行合同、买受人拒不履行、出卖人已通知买受人解除合同为由向本院起诉，请求确认双方签订的商品房买卖合同已解除，请求判令买受人协助出卖人办理商品房预售合同登记备案注销手续，请求判令买受人支付违约金并承担诉讼费。本院经审理查明该房产除首付款239609元于合同签订时付清外，剩余款项的付款方式约定为银行按揭贷款，因贷款手续未得到银行批准未缴纳，本院审理后认为双方签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同有效，买受人于合同签订当日已完成支付首付款义务，不能按期交纳的余款依约为银行贷款，买受人对不能办理银行贷款本身无过错、过失责任，且合同中并未明确约定债款付清的时间，出卖人以逾期付款为由要求解除合同并支付违约金理由不足，不予支持；本院作出的（2016）冀0681民初1855号民事判决书，驳回了涿州鸿泰房地产开发有限公司的诉讼请求。本院一审判决作出后，涿州鸿泰房地产开发有限公司不服向河北省保定市中级人民法院提起上诉，保定市中级人民法院在审理后认为，主合同中并未约定交付剩余房款的时间，上诉人提交的补充协议系格式合同，上诉人不能证明就格式合同中的格式条款向被上诉人进行了明示和告知，给被上诉人的发送催款函未提交证据证实，双方签订的商品房买卖合同并未约定应由哪一方办理银行按揭贷款，上诉人不能证明未办理按揭贷款系被上诉人之过错所导致，主张被上诉人承担违约责任的证据不足。保定市中级人民法院在审理后作出（2016）冀06民终1823号民事判决书，维持了本院一审判决。本案在审理过程中，双方当事人均认可该项目之房产已于2016年交付，大部分购房户已经入住。因何艳梅就银行贷款未成功办理至今未得入住。本案庭审中，何艳梅称诉讼请求中的“办理入住手续”即指办理房产交付手续，其本人自愿以现金方式全额缴纳剩余购房款。以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、付款凭证一组，民事判决书一组，并有本案庭审笔录为证。本院认为，当事人签订的商品房买卖合同、补充协议系双方真实的意思表示，具有法律效力。何艳梅于合同签订当日按约定缴纳首付款239609元的事实清楚。剩余购房款35万元依约为银行贷款，双方签订的合同中并未约定应由哪一方办理银行按揭贷款，涿州鸿泰房地产开发有限公司不能证明未办理按揭贷款系何艳梅之过错所致，加之交付剩余房款的时间未约定,故本院认为涿州鸿泰房地产开发有限公司主张何艳梅应承担违约责任证据不足，主张其支付违约金本院不予支持。何艳梅自愿以现金方式缴纳剩余购房款35万元符合法律规定，本院予以支持。双方既已在签订的补充协议中约定在实际交房之日起720日内，由涿州鸿泰房地产开发有限公司协助买受人办理《房屋所有权证》，当事人则应遵照协议约定履行。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何艳梅于本判决书生效后十日内，将所欠购房款35万元向被告（反诉原告）涿州鸿泰房地产开发有限公司履行清偿义务。同时被告（反诉原告）涿州鸿泰房地产开发有限公司于上述期限内，将位于河北省涿州市鸿坤理想湾项目第24幢楼2单元1302室房产一套向原告（反诉被告）何艳梅履行交付手续，交付给何艳梅使用。二、自涿州鸿泰房地产开发有限公司向何艳梅交付本案涉诉房产之日起720日内，由该公司协助何艳梅办理房屋产权登记手续。三、驳回原告（反诉被告）何艳梅的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）涿州鸿泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果被执行人未在法律文书指定的期限内履行给付金钱义务，需要加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9696元，由原告何艳梅、被告涿州鸿泰房地产开发有限公司各自承担4848元。反诉案件受理费3860元，由反诉原告涿州鸿泰房地产开发有限公司承担3000元，由反诉被告何艳梅承担860元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  刘海虹代理审判员  韦忠长人民陪审员  赵 兴二〇一七年九月十二日书 记 员  何立娜