成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初8185号原告：成都华商房屋开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区顺城大街*号中环广场*座*****楼。法定代表人：林成泰，董事长。委托诉讼代理人：代渠阳，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泠竹，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。被告：罗斌，男，1961年9月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告成都华商房屋开发有限公司(以下简称华商公司)与被告罗斌租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告罗斌下落不明，本院依法裁定将本案转为普通程序于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告华商公司的委托诉讼代理人代渠阳、陈泠竹到庭参加诉讼，被告罗斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。原告华商公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金52771.27元及违约金4746.42元（违约金分段计算，按每月应付金额的日千分之三计算，暂计至2016年10月8日，实际计算至被告付清之日止）；2、被告向原告支付拖欠的物业管理费18696.31元、水电费1098.9元，共计20803.25元及违约金1388．25元（违约金分段计算，按每月应付物业管理费、水电费的日千分之三计算，暂计至2016年10月8日，实际计算至被告付清之日止）；3、被告补足免租期租金1058元；4、被告支付解约后房屋占用费6419元（按日租金计算，自2016年7月10日至2016年8月15日）；5、被告支付解约赔偿金17560元（按照三个月房租）。被告罗斌未作答辩，也未向本院提交证据材料。原告华商公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、华商公司营业执照、罗斌身份证复印件。拟证明双方主体资格。2、房屋所有权证、《中环广场租赁合同》及附件。拟证明双方建立了房屋租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，合同对违约行为及违约责任进行了明确约定，罗斌知悉相关不利的法律后果，应按约承担责任。3、关于罗斌逾期支付中环广场房屋装修保证金及房屋租金违约事宜之函告一份（含欠缴明细）。拟证明虽经华商公司多次催促房屋租金等应付费用，但罗斌均以各种理由拒绝。4、《解除合同通知书》收件人确认、搬离告知书（二）。证明华商公司已于2016年7月9日依法解除双方租赁合同关系，要求罗斌8月搬离租赁房屋。5、违约金跟进表、违约金明细表、电费发票。拟证明截止到2016年10月8日，被告拖欠原告房屋租金52771.27元和违约金4746.62元，拖欠物业管理费及电费20803.25元及违约金1388．25元。经庭审审查，华商公司提交的证据其来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，而罗斌未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对华商公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，对华商公司提交的证据本院予以采信，作为本案证据使用。依据上述有效证据及华商公司的陈述，本院认定以下事实：2014年3月，华商公司(出租方，甲方)与罗斌(承租方，乙方)签订《中环广场租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有所有权证明的位于成都市锦江区X房屋或场地(以下统称“租赁房屋”)出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积62.27平方米，以此面积计付租金、物业管理费及其它相关费用。租赁期自2014年4月1日至2020年4月30日止，共计73个月。房屋租金按约定建筑面积进行计算，为人民币85元/平方米/月，每月租金总额为5292.95元，租赁期租金总金额为485706元；免租期从2014年4月1日至2014年4月30日止，在免租期内乙方可进入大厦进行房屋装修；免租期系基于乙方完整履行本合同所设定的优惠权，但如本合同因乙方原因而提前终止时，甲方有权取消该优惠，则乙方应补足本项免租期的租金；乙方须按季向甲方或甲方聘用的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准以人民币11元/平方米/月计算，收费标准按建筑面积计算，每月物业管理费总金额为684.97元；乙方在其租赁区域内，所发生的水、电使用费用，由乙方自行承担；履约保证金为17560.14元；乙方逾期未支付租金、物业管理费以及水电、空调等因使用房屋而发生的费用，甲方有权直接在乙方交纳的履约保证金中扣取相应金额的费用；如乙方在租赁届满时或本合同因任何原因提前终止后，未获得甲方书面同意而继续占用租赁房屋，则甲方有权按合同期满前或解除前最后一月（非免租期）的日平均租金标准的两倍要求乙方按日支付占用租赁房屋的违约金，同时，甲方聘用的物业管理公司有权据实收取该阶段的物业管理费等费用；合同约定的付款条件成就后，乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、空调费等应付费用、或逾期支付或逾期补足履约保证金及甲方垫付的费用的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按应付而未付款总金额的3‰向甲方支付违约金，按日累计；乙方发生下列情况之一的，甲方有权但非必须解除合同：拖欠租金、物业管理费以及水电、空调等因使用房屋而发生的费用累计达五次以上(包括五次)的、或拒绝支付因拖欠费用产生的违约金的、逾期支付租金达15日以上的等；若由于乙方违约，导致甲方解除合同，或者在租赁期内未经甲方书面同意，乙方擅自解除合同的，自书面解除合同通知到达对方或甲乙双方达成解除协议后，本合同终止，甲方有权要求乙方承担相当于履约保证金金额的违约金，若违约金不足以弥补因解除合同给甲方造成的全部损失的，乙方仍应负责足额赔偿。合同签订后，华商公司按约将房屋交给罗斌使用，罗斌在使用租赁房屋期间出现拖欠租金的情况。2015年3月12日，华商公司向罗斌寄送《关于贵方逾期支付中环广场1座701-06室、1座801A室，2座601-06室及2座701-06室房屋装修保证金及房屋租金违约事宜之函告》，告知罗斌所欠装修保证金及房屋租金的情况，要求足额缴纳。2016年7月9日，华商公司向罗斌发送关于解除《中环广场租赁合同》的函，告知从罗斌收到本通知书之日起，双方签订的《中环广场租赁合同》解除。罗斌在解除函签字确认。2016年8月，华商公司向罗斌发送《搬离告知书》，告知华商公司已于2016年7月9日与罗斌解除租赁合同关系，要求罗斌于2016年8月搬离租赁房屋。另查明，位于成都市锦江区X层办公用房（建筑面积24659.88平方米、权1294968）登记所有权人系华商公司。罗斌尚欠2015年10月1日至2016年7月9日的房屋租金为52771.27元，2014年4月1日至2016年8月15日的物业管理费19527.25元以及2015年6月1日至2016年9月1日的电费1276元。本院认为，华商公司与罗斌签订的《中环广场租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。华商公司已按合同的约定向罗斌履行了交付租赁物的义务。罗斌应按约支付租金及物业管理费，因罗斌连续拖欠租金，已构成违约。2016年7月9日，华商公司与罗斌解除租赁合同。合同解除后，罗斌仍应结清合同解除前的房屋租金。根据合同约定，罗斌因租赁案涉房屋产生的物业管理费可以向华商公司支付，其实际使用的电费已由华商公司垫付，故华商公司要求罗斌支付物业管理费和电费，符合双方合同约定。庭审中，华商公司陈述，截止2016年10月12日（起诉之日），罗斌尚欠房屋租金52771.27元，物业管理费19527.25元、电费1276元，共计73574.52元。因罗斌未到庭参加诉讼而放弃其对华商公司的诉讼请求进行抗辩，本院对罗斌欠付上述房屋租金、物业管理费、电费的事实及数额予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，现华商公司诉至法院，要求罗斌立即支付尚欠房屋租金、物业管理费、电费的请求，于法有据，本院予以支持。双方合同中有关于“履约保证金为17560.14元；乙方逾期未支付租金、物业管理费以及水电、空调等因使用房屋而发生的费用，甲方有权直接在乙方交纳的履约保证金中扣取相应金额的费用”之约定，履约保证金17560.14元应抵扣罗斌欠付的房屋租金，经品迭，罗斌还应给付华商公司的款项为56014.38元。关于违约金及赔偿金。双方合同中有关于“合同约定的付款条件成就后，乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、空调费等应付费用、或逾期支付或逾期补足履约保证金及甲方垫付的费用的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按应付而未付款总金额的3‰向甲方支付违约金，按日累计”、“若由于乙方违约，导致甲方解除合同，或者在租赁期内未经甲方书面同意，乙方擅自解除合同的，自书面解除合同通知到达对方或甲乙双方达成解除协议后，本合同终止，甲方有权要求乙方承担相当于履约保证金金额的违约金，若违约金不足以弥补因解除合同给甲方造成的全部损失的，乙方仍应负责足额赔偿”之约定，罗斌在使用租赁房屋期间，存在未全面履行给付租金义务的情形，故原告要求其支付违约金，符合事实与法律，本院予以支持。违约金的性质和功能系以对守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，同时华商公司主张的赔偿金也具有弥补损失的功能，故华商公司在本案中主张的违约金及赔偿金在性质与功能上具有重合之处，综合考虑双方合同的履行情况及约定，基于公平原则，对华商公司主张的违约金和赔偿金标准予以裁减，合并确定为由罗斌以所欠房屋租金、物管费及电费共计73574.52元为基数，自2016年10月12日（起诉之日）起至债务清偿完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准支付违约金。关于免租期租金。双方合同中有关于“免租期系基于乙方完整履行本合同所设定的优惠权，但如本合同因乙方原因而提前终止时，甲方有权取消该优惠，则乙方应补足本项免租期的租金”之约定，现因罗斌违约未按期缴纳租金，致华商公司解除合同，华商公司依据上述约定，主张免租期租金，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。关于该免租期租金的金额，合同约定免租期为2014年4月1日至2014年4月30日止，免租期租金为5292.95元，华商公司仅要求按实际租期的比例计算免租期租金为1058元，是对其诉讼权利的自由处分，本院予以确认。关于房屋占用费。华商公司未提供证据证明罗斌实际腾退时间，故对华商公司诉请要求罗斌支付2016年7月10日至2016年8月15日的房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告罗斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都华商房屋开发有限公司支付房屋租金52771.27元、物业管理费19527.25元、电费1276元以上合计73574.52元。此款与被告罗斌向原告成都华商房屋开发有限公司交纳的保证金17560.14元品迭后，被告罗斌应给付原告成都华商房屋开发有限公司的款项为56014.38元；二、被告罗斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都华商房屋开发有限公司支付应付上述房屋租金、物业管理费、电费的违约金（违约金的计算方式为：以应付的房屋租金、物业管理费、电费73574.52元为基数，自2016年10月12日起至债务清偿完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算）；三、被告罗斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都华商房屋开发有限公司支付免租期租金1058元；四、驳回原告成都华商房屋开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2394元，公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告罗斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李玉佳人民陪审员  王 越人民陪审员  陈 德二〇一七年九月二十八日书 记 员  韩 霞附：本判决所适用的法律条文全文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。