广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1102民初2298号原告：刁祥兰，女，1963年10月26日出生，汉族，住梧州市万秀区。委托代理人：邱文博，广西灵丰律师事务所律师。委托代理人：钟丽梅，广西灵丰律师事务所实习律师。被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。法定代表人：覃展敏，董事长。委托代理人：欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。被告：欧贤山，男，1987年5月8日出生，汉族，住贺州市八步区。被告：方意兰，女，1989年6月20日出生，汉族，住贺州市八步区。系欧贤山之妻。二被告委托代理人：吴志鸿，广西汇豪律师事务所律师。被告：陈丽，女，1976年7月8日出生，汉族，住桂林市象山区。原告刁祥兰诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）、欧贤山、方意兰、陈丽商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月13日公开开庭进行审理。原告委托代理人邱文博、钟丽梅，被告桂东公司委托代理人欧兴国、被告欧贤山、方意兰及其委托代理人吴志鸿、被告陈丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除被告桂东公司与被告欧贤山之间签订的《商品房定向开发协议》；2、解除原告与被告欧贤山、方意兰之间签订的《商品房协议》；3、被告桂东公司返还原告已付房款104115元及违约金35175.9元（按中国人民银行同期贷款利率支付原告从2011年12月9日起暂计至2017年4月30日，请求支付至实际还清日止），被告欧贤山、方意兰、陈丽对上述款项承担连带返还责任；4、被告欧贤山、方意兰返还原告38000元转让费；5、四被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年2月16日,被告桂东公司与被告欧贤山签订了《商品房定向开发协议》，约定:1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城15#楼2单元502号房；2、交房时间为2014年12月30日前，并且约定了迟延交房的违约条款；3、预测面积为86.77平方米，商品房单价为每平方米2410元，总金额为209116元。约定协议签订后3日内向甲方（即桂东公司）交纳预算总房价的20%定向开发合作金为41823元、2012年5月25日向桂东公司交纳总房价的20%定向开发合作金为41823元、2012年10月25日前向桂东公司交纳总房价的10%定向开发合作金为20469元；4、协议还约定了物业的收费标准等事项。合同签订后，被告欧贤山已按协议约定按时履行了付款义务，向被告桂东公司付款合计104115元。2014年1月1日，原告通过被告陈丽的中介服务，被告欧贤山、方意兰与原告签订了《商品房协议》，协议约定：1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城15#楼2单元502号房；2、转让价格为：已交付给桂东公司定向开发合作金104115元+转让费38000元+此房未付款部分；3、付款方式：2013年12月24日，由原告支付给被告欧贤山定金5000元；2014年1月1日前由原告一次性付给被告欧贤山137115元；其余房款由原告按开发商的时间内付清；成交后被告欧贤山在签本协议当天支付服务费2400元给中介房地产信息中心。该协议签订后，原告按协议约定履行了付款义务，付款合计144515元。原告认为，原告与被告欧贤山、方意兰签订的《商品房协议》，已将被告欧贤山与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》中的债权债务概括性地转让给原告。现实中，《商品房定向开发协议》中约定的2014年6月30日的交房时间已超过二年有余，被告桂东公司除了在2012年将15#楼的地皮用挖掘机开挖了一个土坑外，至今一直没有进行15#楼的施工。被告欧贤山与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》属于预约合同,该合同是以双方签订《商品房买卖合同》与交房为目的，合同约定了2014年6月30日前交房，即意味着双方应在此前签订《商品房买卖合同》，但直至今日被告桂东公司没有履行上述义务。原告认为被告桂东公司已经严重违约，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，基于上述的债权债务转移关系，原告可据此请求法院解除《商品房定向开发协议》，并要求被告承担相应的违约责任。此外，原告与被告欧贤山、方意兰签订的《商品房协议》是以被告欧贤山、方意兰与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》作为实现基础的，《商品房协议》的合同目的同为签订《商品房买卖合同》与交付商品房，上述的合同目的已经无法实现，符合《合同法》规定的法定解除情形。被告陈丽作为中介服务人没有履行审核交易房产是否正规合法手续齐全的义务，涉案期房一直没有办理商品房预售许可证，因此，要求被告陈丽承担连带偿还已付房款。原告对其陈述事实向法院提供的证据有：1、《商品房定向开发协议》一份，证明被告桂东公司与被告欧贤山签订的《商品房定向开发协议》为预约合同，合同约定了双方的义务并明确了交房时间在2014年6月30日前。2、收款收据三份，证明被告欧贤山向被告桂东公司支付了104115元。3、《商品房协议》一份，证明被告欧贤山将其与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》的债权债务概括转移给原告，并收取了原告房款104115元、转让费38000元，合计142115元；被告陈丽原经营的中介公司向原告和欧贤山、方意兰提供了中介服务，并收取了中介费的事实。4、收条三份，证明被告欧贤山收取了原告购房款、转让费合计142000元。被告桂东公司辩称：1、原告与被告欧贤山签订的商品房协议承受了欧贤山与桂东公司原来的权利义务，没有通知桂东公司，该转让行为和协议对桂东公司没有约束力，不具有效力。桂东公司不是本案适格被告。2、桂东公司与欧贤山的定向开发协议是在桂东公司未取得商品房预售合同的条件下签订的有预售性质的合同，已被贺州市建设主管部门作出了行政处罚，根据处罚和认定及最高法关于商品房买卖合同的司法解释，该协议属于无效的商品房买卖合同。桂东公司愿意按照无效合同处理，返还欧贤山已缴纳的款项，原告与另三个被告之间的关系与桂东公司无关。被告桂东公司对其辩称向法院提交的证据：行政处罚（听证）告知书、听证会通知书、行政处罚决定书。证明桂东公司与欧贤山签订的定向开发协议经贺州市住房和城乡建设局认定该协议是商品房预售性质的合同，根据相关规定，桂东公司未取得商品房预售许可证的前提下与欧贤山签订的定向开发协议、收取款项违反法律规定，做出了行政处罚。根据司法解释，本案定向开发协议是无效的。被告欧贤山辩称，1、欧贤山与桂东公司签订的商品房定向开发协议是双方当事人真实意思表示，其并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该办法的第十六条中的第5、6、7、10、11款都没有在定向开发协议中明确，理应属于预约合同，且该合同没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。欧贤山已履行了协议约定的义务，没有违约行为。2、欧贤山与原告签订的商品房协议，与被告方意兰没有关系，签协议时欧贤山与方意兰并不是夫妻关系，方意兰仅是见证而已，并不是合同相对方，欧贤山已将上述其与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》享有的权利义务一并转让给原告的行为是双方真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效。欧贤山与原告进行商品房预约合同权利义务的转让是合法的民事行为，应当受法律保护，欧贤山并没有违约行为，不存在过错，不应承担责任。欧贤山已将合同的权利义务全部转让给原告，已退出合同关系，不再享有合同权利，也不再承担合同义务。桂东公司逾期交房，原告应追究桂东公司的违约责任。3、欧贤山与原告签订的商品房协议的合同目的是转让预约合同，该目的已实现，并不存在法定的解除情形，签订协议时，原告已知晓该房产的状况，因此不应解除欧贤山与原告之间的商品房协议，欧贤山不应返还原告38000元转让费。4、原告起诉距离商品房定向开发协议约定的2014年6月30日的交房时间已超过二年多，原告的诉请超过诉讼时效。综上，请求驳回原告对欧贤山不合理的诉讼请求。被告方意兰辩称，方意兰并不是被告欧贤山与原告所签订的商品房协议的合同相对人，该商品房方意兰没有份额。方意兰仅在协议上签了一个名字，最多是作为见证人而已。方意兰也没有收取原告支付的款项。因此，原告诉状的第二、三、四项诉讼请求与方意兰无关，请求法院驳回原告对方意兰不合理的诉讼请求。被告欧贤山、方意兰对其辩称没有证据向法院提交。被告陈丽辩称，陈丽原是开中介服务公司的，2016年该公司已经注销。陈丽带原告去看房，已经告知房屋还没有建好，原告同意购买。原告不愿意交中介费，卖方欧贤山是陈丽亲戚，交了2400元中介费，中介公司和陈丽都没有收取其他款项。原告要求陈丽承担责任不合理。被告陈丽对其辩称没有证据向法院提交。本院对证据的分析认定：原告的证据1、2、3、4与本案有关联，其能证明的内容大部分与三被告陈述的相符，被告的证据与本案也有关联，均可作为本案的定案依据，本院予以认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2012年2月16日,被告桂东公司与被告欧贤山签订了《商品房定向开发协议》。协议约定，为了签订正式《商品房买卖合同》，双方签订商品房定向开发协议，乙方（欧贤山）选购贺州桂东.汇豪国际城15#楼2单元502号房，甲方（桂东公司）承诺在2014年6月30日前交付该房，并且约定了迟延交房的违约条款；贺州桂东.汇豪国际城15#楼2单元502号房预测面积为86.77平方米，单价为每平方米2410元，总金额为209116元。约定协议签订后3日内乙方向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金为41823元、于2012年5月30日前向甲方交纳总房价的20%定向开发合作金为41823元、于2012年10月30日向甲方交纳总房价的10%定向开发合作金为20469元。具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可证签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳定向开发合作金抵作购房价款。2012年2月16日、5月25日、10月25日，欧贤山向桂东公司分别交纳了定向开发合作金41823元、41823元、20469元,共计104115元。2013年12月24日，经中介贺州市八步福隆房地产信息中心介绍，被告欧贤山把购房名额转让给了原告，原告向被告欧贤山交纳了5000元定金。2014年1月1日，双方签订了《商品房协议》。商品房协议的甲方为欧贤山，乙方为刁祥兰。因欧贤山、方意兰已经结婚，应原告的要求，被告方意兰在商品房协议的甲方处也签上名字。期房转让协议约定：1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城15#楼2单元502号房；2、转让价格为：原价2410每平方米，原总价209116元，现价2850元每平方米，现总价247295元，含转让费38000元，乙方应付甲方房款原交房款104115元，加转让费38000元。合计142115元。3、付款方式：在2013年12月24日乙方交给甲方定金5000元；乙方在2014年1月1日一次性把余款137115元付清给甲方，其余房款由乙方按开发商的时间内付清。当天，甲方把该房屋所有相关的原件交给乙方保管。4、甲乙双方责任和义务：甲乙双方任何一方违约都要给违约金伍万元，如甲方违约，则甲方按乙方所交的全部房款退回给乙方，再赔违约金给乙方；如乙方违约，则甲方退回乙方已交的全部房款，但乙方须赔违约金给甲方；成交后甲方在签本协议当天支付服务费2400元给福隆地产。协议签订当日，原告向被告欧贤山分别支付款项83000元、54000元，至此，原告共向被告欧贤山支付购房款及转让费合计142000元。庭审中，原告确认被告欧贤山收取的转让费为37885元。被告欧贤山向中介贺州市八步福隆房地产信息中心支付了2400元中介费。因资金困难等原因，从2013年开始至今，被告桂东公司停止了贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的地基建设施工。至2017年4月,被告桂东公司仍未能办理贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的商品房预售许可证，也不能与《商品房定向开发协议》的相对方签订《商品房买卖合同》。贺州市八步福隆房地产信息中心是陈丽于2009年4月17日注册的个体工商户，已于2016年6月17日注销。因个体工商户已注销，遂原告起诉其经营者陈丽，由此陈丽涉诉。本院认为：本案争议的焦点：一是原、被告之间签订的《商品房定向开发协议》、《商品房协议》是否合法有效？二是上述合同如果是无效合同,其产生的法律效果应如何承担？一、关于合同效力问题。本院认为，被告桂东公司与被告欧贤山签订的《商品房定向开发协议》,不但明确了被告欧贤山购买的具体房号、具体面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且被告欧贤山依照协议约定向被告桂东公司交纳了50%的款项。该笔款项虽然在定向开发协议中注明为“定向开发合作金”，但是又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，这笔款项的实质为购房款。定向开发协议已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定向开发协议已具有商品房买卖本约合同的性质。被告桂东公司没有在承诺的期限内交付房屋，停止了贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的地基建设施工已有两年多，至今仍未能办理贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，本案的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。原告与被告欧贤山签订的《商品房协议》是基于《商品房定向开发协议》而产生的，基于同一事实和理由，《商品房协议》也应当认定为无效。二、关于认定合同无效后的法律责任承担问题。被告桂东公司的行为，导致本案《商品房定向开发协议》和《商品房协议》无效。在履行《商品房定向开发协议》过程中，原告与被告欧贤山、方意兰均无过错，过错的原因在被告桂东公司，《商品房定向开发协议》被认定为无效后的法律责任应由被告桂东公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告桂东公司收取了被告欧贤山代原告垫交的三期定向开发合作金合计104115元，应当由被告桂东公司返还给原告，并赔偿相应的损失。原告主张被告支付违约金（按基数104115元计算利息损失）问题，实质是因合同无效要求被告赔偿损失，被告桂东公司收足三期定向开发合作金104115元的时间是2012年10月25日止，向原告支付利息损失的时间应从2012年10月26日起计算。导致《商品房定向开发协议》无效的原因不在被告欧贤山、方意兰、陈丽，其没有过错，被告欧贤山、方意兰、陈丽不应承担共同返还原告已付定向开发合作金104115元并赔偿损失的责任。关于原告主张被告欧贤山、方意兰返还转让费问题。原告与被告之间的《商品房协议》也是无效合同，原告主张被告欧贤山返还转让费，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,有事实和法律依据，本院予以支持。因《商品房定向开发协议》是被告欧贤山与被告桂东公司签订的，签订《商品房协议》时被告方意兰在协议上签字是作为见证方，是被告欧贤山收取了原告的转让款37885元，原告要求被告方意兰共同承担退还转让费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二条,《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告刁祥兰已付定向开发合作金104115元并赔偿损失（损失以支付利息方式计算：以104115元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2012年10月26日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。二、被欧贤山返还原告刁祥兰已付的转让费37885元。三、驳三、驳回原告刁祥兰的其他诉讼请求。本案受理费3846元，减半收取1923元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担1513元,由被告欧贤山负担410元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审判员  莫衍扬二〇一七年九月二十六日书记员  潘红熹