福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽03民终2608号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄彩霞，女，1967年1月7日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑才铆，男，1963年6月17日出生，汉族，农民，住福建省永泰县，委托诉讼代理人：陈金顺，福建兆恩律师事务所执业律师。上诉人黄彩霞因与被上诉人郑才铆房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院(2016)闽0302民初4222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄彩霞上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回郑才铆的诉讼请求并支持黄彩霞的反诉请求；2、本案一审、二审全部诉讼费用由郑才铆承担。事实和理由：1、根据本案的二手房屋买卖合同第三条，郑才铆须将45万元购房款一次性汇入黄彩霞指定的账户，后郑才铆断断续续分五笔汇入31万元，至今仍有14万元未支付，导致黄彩霞无法协助办理土地证过户手续。2、郑才铆从嘉兴市广恒置业有限公司（以下简称广恒公司）获得的谢向军、陈杰购买房屋的佣金与郑才铆向黄彩霞购买房屋的购房款没有关联性，属于不同的法律关系，黄彩霞与郑才铆也从未对用佣金抵扣购房款进行约定，且该佣金也因谢向军、陈杰的退房而取消。郑才铆答辩称：1、黄彩霞上诉称一审法院认定事实错误不成立，从本案证据来看，一审中双方均已经提交了证据，并充分进行了质证。虽然双方约定45万元购房款由郑才铆汇入指定的账户，郑才铆也的确依约汇入31万元的款项，剩余14万元的款项以佣金直接抵扣购房款，黄彩霞对该事实没有异议，并向郑才铆出具了收条，确认收到了购房款45万元的事实。黄彩霞主张郑才铆还有14万元购房款未支付没有事实依据。也不存在黄彩霞催讨无果的问题。黄彩霞的上述主张不能作为其拒绝办理土地证过户手续的理由。2、黄彩霞所称郑才铆支付的佣金与黄彩霞的购房款没有关联不是事实。用佣金作为购房款的一部分进行折抵是各方协商确认的，黄彩霞要求取消该佣金是不合理的。黄彩霞认为佣金不能抵扣购房款不成立，佣金抵扣购房款已经是事实，所以黄彩霞才出具了收条。3、谢向军、陈杰与广恒公司之间的商品房买卖合同到目前还未解除。黄彩霞所称郑才铆将部分人骗到嘉兴买房不是事实，实际上是黄彩霞组织人员到嘉兴买房，并从中赚取中介费。4、黄彩霞的儿子陈杰等人购房时，14万元的佣金已经抵为购房款，事后出具的情况说明及证明均不能撤销该事实。郑才铆向一审法院起诉请求：1、判令黄彩霞配合至土地交易部门办理莆国用（2014）第J05033号《国用土地使用权证》的过户手续；2、本案的诉讼费用由黄彩霞负担。诉讼期间，郑才铆将第一项诉讼请求明确为：“判令黄彩霞配合至土地交易部门办理莆国用（2014）第J05033号《国用土地使用权证》的过户手续，并将该证过户给郑玉瑞”。黄彩霞向一审法院提出反诉请求：1、判令郑才铆支付购房款14万元及该款自2014年8月21日起至还清之日止按年利率24%计算的违约金；2、本案的反诉费用由郑才铆负担。一审法院认定事实：郑才铆与郑玉瑞系夫妻关系，黄彩霞与陈杰系母子关系。2014年8月20日，黄彩霞（甲方，卖方）与郑才铆（乙方，买方）、鼎辉（福建）房地产销售有限公司（丙方，居间方，以下简称“鼎辉公司”，郑才铆系该公司的法定代表人，也是股东）签订《二手房屋买卖合同（三方）》一份，约定乙方以45万元的价格向甲方购买坐落在莆田市城厢区产。合同第三条约定：1、本合同签订之日，乙方向甲方一次性支付购房款45万元；2、本合同签订之日起15日内，在莆田市房屋管理交易中心缴纳税费，办理房产证过户手续；3、《土地使用证》过户待房产证办理7天内甲、乙双方到土地交易部门办理过户手续；4、以上购房款项乙方一次性汇入甲方指定账户：开户行：工商银行嘉兴大华分理处，户名：广恒公司，账号：12×××54……。合同第四条约定：房屋交易过户及税费分担：1、甲方出售的房屋保证正常交易过户到乙方指定名下，如甲方存在该房屋纠纷，财物纠纷，不能正常交易过户至乙方指定的名下，若造成乙方经济损失由甲方承担全部经济法律责任。……。合同还就房屋交付、违约责任等作出约定。同日，黄彩霞出具给郑才铆《收条》一份，内容为：“今收到郑才铆购买黄彩霞（身份证号码）莆田万达广场A座19层1914房约43平方米，出售总价45万元（肆拾伍万元整）的房款，双方签订购房协定于2014年8月30日”。同年8月21日，广恒公司（出卖方）与谢向军、陈杰（买受方）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由谢向军、陈杰以总价款197万元的价格向该公司购买浙江省嘉兴市世茂中心1幢403室房屋，合同第七条约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：买受人于2014年8月21日支付购房款99万元整，余款计98万元整于2014年8月30日前办毕银行按揭手续。合同还就交付期限及条件、违约责任等作出约定。同年11月28日，讼争的莆田市城厢区屋的所有权人变更为郑玉瑞（房屋所有权证号为：莆房权证城厢字第××号）。2014年3月7日，广恒公司(甲方)与莆田市鼎辉房产代理有限公司（乙方，以下简称“鼎辉公司”）签订《分销代理协议》一份，约定甲方委托乙方作为嘉兴世界贸易中心项目的代理商在福建莆田开展销售代理工作。合同还就双方的权利义务、代理服务费及其支付、违约责任等作出约定。2016年11月18日，广恒公司出具给黄彩霞《证明》一份，内容为：“2014年8月21日，谢向军、陈杰二人与我司签订浙江省《商品房买卖合同》（合同编号：2014预0001187），向我司购买嘉兴市世界贸易中心1号楼403室。我司先后收到谢向军实际支付人民币45万元整，黄彩霞代陈杰实际支付人民币9万元整，郑才铆实际支付人民币31万元整，合计收到谢向军、陈杰购买1号楼403室首付款人民币85万元整”；2017年1月13日，广恒公司出具给郑才铆《证明》一份，内容为：“一、2014年8月21日，谢向军、陈杰二人与我司签订浙江省《商品房买卖合同》（合同编号：2014预0001187），向我司购买嘉兴市世界贸易中心1号楼403室。我司先后收到谢向军实际支付人民币45万元整，黄彩霞代陈杰实际支付人民币9万元整，郑才铆实际支付人民币31万元整，合计收到谢向军、陈杰购买1号楼403室首付款人民币85万元整。（2016年11月18日开出证明有误，漏算‘莆田市鼎辉房产代理有限公司’销售所得的佣金14万元整，合计99万元。）；二、兹证明黄彩霞、谢向军购买嘉兴世茂中心1幢403室，首付款为99万元整。其中，黄彩霞、谢向军支付54万元整，余款由郑才铆汇入31万元整，另有14万元整郑才铆用‘莆田市鼎辉房产代理有限公司’销售所得佣金中抵扣给黄彩霞、谢向军作为首付款。至此嘉兴世茂中心1幢403室首付款已全部付清，并开具销售不动产统一发票两张共计99万元整（发票号：282338、282339）”；后广恒公司又出具给黄彩霞《情况说明》一份，主要内容为：“……谢向军、陈杰于2015年7月17日提出退房申请，希望嘉兴广恒置业有限公司能够在2015年9月16日前退还谢向军、陈杰首付款共计人民币990000元整。经查该笔金额中，谢向军实际支付金额为人民币540000元，鼎辉房产郑才铆支付人民币310000元，另外人民币140000元该套房成交后的佣金抵扣。广恒公司亦同意退还谢向军、陈杰该笔购房款中850000元，并要求谢向军、陈杰退还购房产生的所有票据，退回之前签订的购房合同，并要求协助办理退房手续”。2016年9月29日，郑才铆以黄彩霞拒不将讼争房屋的土地使用权证过户至指定的郑玉瑞名下为由，诉至一审法院。一审法院认为，黄彩霞与郑才铆、鼎辉公司签订的《二手房屋买卖合同（三方）》，系各方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，各当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同约定购房款45万元由郑才铆一次性汇入黄彩霞指定广恒公司的银行账户，现郑才铆已依约将其中31万元汇至指定的银行账户，余下14万元以鼎辉公司代理广恒公司销售房产所得佣金抵扣，该45万元系用于谢向军、陈杰向广恒公司购置房产的首付款，且广恒公司也开具了金额为99万元（包括前述郑才铆实际支付的45万元）的销售不动产统一发票两张给谢向军、陈杰，因此郑才铆已实际履行了支付45万元购房款的义务。现黄彩霞虽已将讼争房屋的房屋所有权证书配合过户至郑才铆指定的郑玉瑞的名下，但却拒不在约定的期限内将土地使用权证书配合过户至郑玉瑞名下，其行为已构成违约，故现郑才铆要求黄彩霞配合将土地使用权证书过户至郑玉瑞名下有理，一审法院予以支持。因广恒公司已与谢向军、陈杰签订《商品房买卖合同》并开具了金额为99万元的首付款发票给二人，该公司已以实际的行为认可了郑才铆以鼎辉公司销售房产所得的14万元的佣金抵扣谢向军、陈杰购房的首付款，故黄彩霞主张郑才铆实际只向约定的银行账户转账支付购房款31万元，另14万元的购房款系郑才铆以其在广恒公司的佣金抵扣，该佣金的结算抵扣与本案购房款的支付没有关联性，属不同的法律关系，且实际上陈杰、谢向军提出解除与广恒公司签订的《房屋买卖合同》后，广恒公司也只同意退购房款85万元，并不包含前述购房款14万元，即实际上郑才铆尚有14万元未支付，并据此请求郑才铆支付购房款14万元及该款自2014年8月21日起至还清之日止按年利率24%计算的违约金均缺乏依据，一审法院对其该请求不予支持。若广恒公司确系只肯退还85万元的购房款给谢向军、陈杰，谢向军、陈杰亦可另行向广恒公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、黄彩霞应于本判决生效之日起三十日内配合郑才铆将莆田市城厢区产的土地使用权证书过户给郑玉瑞；二、驳回黄彩霞的反诉请求。案件受理费100元，反诉费2267元，均由黄彩霞负担。本院二审期间，黄彩霞提交如下证据：1、广恒公司加盖公章的《证明》一份，欲证明谢向军、陈杰购买的房屋，因为购房人无法办理银行按揭贷款导致买卖合同被解除。郑才铆必须把佣金退还开发商（该《证明》一审已经提供）。2、广恒公司加盖公章的《商品房买卖合同撤销协议》，欲证明谢向军、陈杰与广恒公司之间的商品房买卖合同已经撤销，郑才铆收取广恒公司的佣金应退还。3、落款时间为2017年7月10日，加盖有广恒公司公章的《佣金抵扣房款的情况说明》，欲证明广恒公司已经明确商品房买卖合同已经解除，14万元的佣金不能抵扣购房款。4、郑才铆签字确认的加盖鼎辉（福建）房地产销售有限公司公章的《嘉兴世界贸易中心佣金结款确认表》（无原件），欲证明该14万元的佣金是从谢向军、陈杰这一套房子的买卖中得到的。郑才铆质证认为：1、该证明一审已经提供，不予质证。2、对该协议附条件质证，对真实性有异议，该撤销协议没有落款日期，且重大的商品房买卖合同解除不可能只有一句话带过而没有约定解除的其他条款且没有落款时间，可以看出该协议是虚假的，到底现在合同有没有解除无法确定。从字迹上来看，谢向军的签名与其其他的签名也不一致。3、对该情况说明附条件质证，从该情况说明来看广恒公司已经确认14万元佣金抵扣购房款，佣金已经作为购房款抵扣，该情况说明不能撤销抵扣的事实。这也是广恒公司与郑才铆之间的事情，与黄彩霞无关。4、对该确认表附条件质证，没有原件，真实性无法确认。本院经审查认为：广恒公司的证明黄彩霞在一审已经提供，不属于二审的新证据，本院不予采信。撤销协议没有落款时间，且谢向军、陈杰与广恒公司签订商品房买卖合同时广恒公司加盖的是合同专用章，而该撤销协议加盖的是广恒公司普通的公章，故该协议的真实性无法确认，本院不予认定。广恒公司出具的情况说明系其单方陈述，可以证明广恒公司已经向谢向军、陈杰开具99万元的发票的事实，但即使广恒公司与谢向军、陈杰解除了商品房买卖合同，广恒公司关于14万元佣金不再抵扣购房款的陈述也不能作为定案依据。佣金结款确认表无原件核对，真实性无法确认，本院不予采信。郑才铆在二审期间没有提交新的证据。经审理查明，黄彩霞对一审查明的事实中“（2016年11月18日开出证明有误，漏算‘莆田市鼎辉房产代理有限公司’销售所得的佣金14万元整，合计99万元。）；二、兹证明黄彩霞、谢向军购买嘉兴世茂中心1幢403室，首付款为99万元整”有异议，认为佣金不能作为购房款，因为佣金与购房款是两个不同的法律关系，不能折抵，99万元的发票是先开具发票，实际上金额里还有45万元还没到账，是开发商经商量，并由郑才铆担保的情况下预先开的发票。黄彩霞对一审查明的其他事实没有异议。郑才铆对一审查明的事实没有异议。对一审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。本院认为，根据黄彩霞与郑才铆、鼎辉公司签订的《二手房屋买卖合同（三方）》，郑才铆有支付购房款的义务，黄彩霞有交付房屋及办理房产证、土地证过户手续的义务。结合广恒公司向谢向军、陈杰出具两张共计99万元（包括郑才铆支付的31万元及14万元的佣金抵扣）发票和黄彩霞向郑才铆出具收到45万元购房款收条的事实以及广恒公司2017年1月13日出具的证明中对14万元佣金抵扣谢向军、陈杰购房首付款的自认，可以认定郑才铆已经履行了支付购房款的义务。黄彩霞虽然履行了交付讼争房屋及办理房屋所有权证过户手续的义务，但其至今未办理讼争房屋的土地使用权证过户手续，已经构成违约，故一审法院判决黄彩霞配合郑才铆办理讼争房屋的土地使用权证书过户手续是正确的。黄彩霞主张郑才铆尚有14万元购房款未支付，依据不足，本院不予支持。黄彩霞辩称本案郑才铆抵扣购房款的14万元佣金系从谢向军、陈杰的商品房买卖中取得，该14万元佣金因商品房买卖合同的解除而取消，但未举证证明，依据不足，本院不予采信。且即使该事实成立，也应当由郑才铆的鼎辉公司向广恒公司退还相应的佣金，与本案黄彩霞、郑才铆之间的房屋买卖合同没有关联性，谢向军、陈杰可向广恒公司另行主张权利。综上所述，黄彩霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2367元，由上诉人黄彩霞负担。本判决为终审判决。审判长  王鹏程审判员  林美双审判员  李 忠二〇一七年九月二十七日书记员  黄周翔附注：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。