成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初8183号原告：成都华商房屋开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区顺城大街*号中环广场*座*****楼。法定代表人：林成泰，董事长。委托诉讼代理人：代渠阳，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泠竹，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。被告：罗斌，男，1961年9月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。被告：四川台渝投资有限公司。住所地：南充市高坪区小龙十里街开发区。法定代表人：瞿仁贵。原告成都华商房屋开发有限公司(以下简称华商公司)与被告罗斌、四川台渝投资有限公司(以下简称台渝公司)租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告罗斌下落不明，本院依法裁定将本案转为普通程序于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告华商公司的委托诉讼代理人代渠阳、陈泠竹、被告罗斌、被告台渝公司的法定代表人瞿仁贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华商公司向本院提出诉讼请求：1、被告罗斌向原告支付拖欠的房屋租金1510720.57元及违约金116741.64元（违约金分段计算，按每月应付金额的日千分之三计算，暂计至2016年10月8日，实际计算至被告付清之日止）；2、被告罗斌向原告支付拖欠的物业管理费866515.51元、水费116898.1元、电费21671.38元，共计1005084.99元及违约金59503.58元（违约金分段计算，按每月应付物业管理费、水电费的日千分之三计算，暂计至2016年10月8日，实际计算至被告付清之日止）；3、被告罗斌补足免租期租金732514.26元；4、被告罗斌支付解约赔偿金1008595元（按照三个月房租）；5、被告台渝公司对被告罗斌的上述应付款项向原告承担连带清偿责任。被告罗斌辩称，被告无法正常经营是因为原告不能提供被告办理消防执照的相关手续，也不同意被告改变租赁性质。根据合同16.11条约定，因原告原因导致被告不能正常经营所造成的损失，及原告违约并给被告造成实际损失的，被告有权要求原告承担赔偿责任。不认可原告主张的租金及违约金，根据《租赁合同》中第3.1条约定房屋所在物业规划用途为办公楼，租赁房屋的经营业态限于办公，会议中心、会所，但根据成都消防支队对会所装饰装修进行验收的情况记录，该装修性质仅为办公，对其商业会所用途使用性质不予认可，原告方先违约，不认可原告主张的租金及违约金及其它所有费用。被告台渝公司辩称，我方认为根据《租赁合同》中第3.1条约定房屋所在物业规划用途为办公楼，租赁房屋的经营业态限于办公，会议中心、会所，但根据成都消防支队对会所装饰装修进行验收的情况记录，该装修性质仅为办公，对其商业会所用途使用性质不予认可，因此原告存在违约行为，应承担主要责任，被告为了会所的经营花费了三千多万元装修款，对原告主张的租金无异议，对违约金、物业管理费等费用均不予认可。经审理查明，2011年12月，华商公司(出租方，甲方)与美国联企（香港）有限公司(承租方，乙方)签订《中环广场租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有所有权证明的位于成都市锦江区X房屋或场地(以下统称“租赁房屋”)出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积2954.56平方米，以此面积计付租金、物业管理费及其它相关费用。租赁期自2012年1月1日至2031年12月31日止，共计20年。房屋租金按约定建筑面积进行计算，为人民币108.79元/平方米/月（73284906.24元/2954.56平方米/实际付租期228个月）；免租期从2012年1月1日至2012年12月31日止，在免租期内乙方可进入大厦进行房屋装修；但如本合同因乙方原因而提前终止时，则乙方应在合同终止之日起七天内补足免租期的租金（免租期的租金按照本合同约定的建筑面积乘以租赁期内的平均基础租金）；免租范围：鉴于乙方作出了长达20年的租赁承诺，甲方同意另提供1座及2座6楼室外平台及1座8楼03室办公室一间供乙方使用，但是，上述范围免租的前提是：乙方完整、如期交付基础租金且乙方无合同项下其他违约情形，一旦违反上述前提或本合同因乙方原因提前终止，则乙方应在合同终止之日起七天内补足本款所述的免租范围的租金，具体租金计算标准为：室外平台（以乙方最终使用及甲方另行确认的面积为准），每平方米计费标准为50元/月，办公室共计151.44平方米，每平方米计费标准为100元/月；因乙方原因导致合同终止的情形发生时，第6.3款和6.4款所述免租期、免租范围的租金将累计计算；乙方须按季向甲方或甲方聘用的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准以人民币5元/平方米/月计算，收费标准按建筑面积计算，每月物业管理费总金额为14772.80元；乙方免租范围内的办公室的物业管理费按照16元/平方米/月计算，并由乙方全额缴纳予物业管理公司；乙方在其租赁区域内，应安装独立的水表、电表等并承担因此产生的全部审批、许可、安装、人工等费用，以便独立计算其所耗用的有关费用；履约保证金1008598.15元；乙方逾期未支付租金、物业管理费以及水电、空调等因使用房屋而发生的费用，甲方有权直接在乙方交纳的履约保证金中扣取相应金额的费用；乙方负责自行申请办理合法经营的全部证照，包括但不限于营业执照、卫生许可、防疫许可、安全许可、消防许可等，任何因证照不齐、不实导致无法如期开张，或虽开张但被相关部门要求停止营业，或因无证经营导致查处的后果，由乙方自行负责承担，与甲方无关，乙方如因上述原因要求终止本合同的，视为根本违约；如乙方在租赁届满时或本合同提前终止后，未获得甲方书面同意而继续占用租赁房屋，则甲方有权按合同期满前或解除前最后一月的日平均租金标准的两倍要求乙方按日支付占用租赁房屋的违约金，直至甲方收到乙方支付的足额恢复费用；乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、空调费等应付费用、或逾期支付或逾期补足履约保证金及甲方垫付的费用的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按应付而未付款总金额的3‰向甲方支付违约金；乙方发生下列情况之一的，甲方有权解除合同：拖欠租金、物业管理费以及水电、空调等因使用房屋而发生的费用累计达五次以上(包括五次)的、或拒绝支付因拖欠费用产生的违约金的、逾期支付租金达15日以上的等；若由于乙方违约，导致甲方解除合同，或者在租赁期内未经甲方书面同意，乙方擅自解除合同的，自书面解除合同通知到达对方或甲乙双方达成解除协议后，本合同终止，甲方有权要求乙方按照下列方式承担责任：履约保证金全额不予退还、对应年度对应金额补缴甲方应得租金，上述方式仍不足以弥补甲方全部损失的，乙方仍应足额赔偿。2012年9月15日，华商公司(出租方，甲方)、罗斌（新承租方，乙方）与美国联企（香港）有限公司(原承租方，丙方)签订《中环广场租赁合同主体变更协议》一份，约定：甲方与丙方就丙方承租甲方位于成都市锦江区X房屋的相关事宜；经乙方、丙方申请，本协议三方共同协商一致，同意原租赁合同项下承租人由丙方变更为乙方，由乙方概括承受原租赁合同项下丙方的全部权利义务。同日，台渝公司(保证人)、罗斌（被保证人）与华商公司(出租人)签订《担保书》一份，约定：保证人自愿为被保证人在租赁文件及主体变更协议项下的全部责任及义务提供连带担保，保证担保的范围包括主债权（含租金、物业管理费、水电费、空调费、维修费、恢复费等租赁文件所约定的各费用）及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；担保期限为相关债务、责任、义务履行期限届满后两年。合同签订后，华商公司按约将房屋交给罗斌使用，罗斌在使用租赁房屋期间出现拖欠租金的情况。2015年3月12日，华商公司向罗斌寄送《关于贵方逾期支付中环广场1座701-06室、1座801A室，2座601-06室及2座701-06室房屋装修保证金及房屋租金违约事宜之函告》，告知罗斌所欠装修保证金及房屋租金的情况，要求足额缴纳。2016年7月9日，华商公司向罗斌发送《关于解除中环广场租赁合同的函》，告知因罗斌自2015年3月以来长期拖欠租金、物业管理费等其他相关费用，已达到租赁合同约定的解除条件，自罗斌收到本函之日，双方租赁合同解除；罗斌需在租赁合同解除之日起2日内，按华商公司要求搬离租赁房屋内相关物品，并办理相关搬离手续；罗斌需在租赁合同解除之日起20日内，按租赁合同约定将租赁房屋恢复原状；罗斌在收到本函之日起3日内，将拖欠租金、违约金及合同约定的其他全部费用足额支付给华商公司。该函件由罗斌签字确认。2016年8月，华商公司向罗斌发送《搬离告知书》，告知华商公司已于2016年7月9日与罗斌解除租赁合同关系，要求罗斌于2016年8月搬离租赁房屋。另查明，位于成都市锦江区X层办公用房（建筑面积24659.88平方米、权1294968）登记所有权人系华商公司。罗斌尚欠2015年10月1日至2016年7月9日的房屋租金1510720.57元（其中包括2015年10月1日至2015年12月31日的房屋租金224963.11元、2016年1月1日至2016年7月9日的房屋租金985757.46元、附加租金300000元）、2014年7月1日至2016年8月15日的物业管理费866515.51元、2015年5月1日至2016年8月15日的水费116898.1元、电费21671.38元，上述水费、电费已由华商公司先行支付物业管理公司。以上事实有当事人陈述及以下证据在案为证：原告华商公司提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告罗斌身份证复印件、被告台渝公司企业法人营业执照、房屋所有权证、《中环广场租赁合同》及附件、《主体变更协议》、《担保书》、《关于贵方逾期支付中环广场房屋装修保证金及房屋租金违约事宜之函告》、关于解除《中环广场租赁合同》的函、搬离告知书（二）、欠租客户违约金跟进表、关于罗斌欠费违约金之明细表、水费及电费发票，被告罗斌提交的建筑工程消防验收意见书（复印件）、建设工程竣工验收消防备案凭证（复印件）、关于租户罗斌严重欠租暂停租赁房屋供电之函告。本院认为，《中环广场租赁合同》、《中环广场租赁合同主体变更协议》系当事人真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。华商公司已按合同的约定向罗斌履行了交付租赁物的义务。罗斌应按约支付租金及物业管理费，因罗斌连续拖欠租金，已构成违约。2016年7月9日，华商公司与罗斌解除租赁合同。合同解除后，罗斌仍应结清合同解除前的房屋租金。根据合同约定，罗斌因租赁案涉房屋产生的物业管理费可以向华商公司支付，其实际使用的水电费已由华商公司垫付，故华商公司要求罗斌支付物业管理费和水电费，符合双方合同约定。截止2016年10月12日（起诉之日），罗斌尚欠房屋租金1510720.57元，物业管理费866515.51元、水费116898.1元、电费21671.38元，共计2515805.56元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，现华商公司诉至法院，要求罗斌立即支付尚欠房屋租金、物业管理费、水费、电费的请求，于法有据，本院予以支持。双方合同中有关于“履约保证金为1008598.15元；乙方逾期未支付租金、物业管理费以及水电、空调等因使用房屋而发生的费用，甲方有权直接在乙方交纳的履约保证金钟扣取相应金额的费用”之约定，履约保证金1008598.15元应抵扣罗斌欠付的房屋租金，经品迭，罗斌还应给付华商公司的款项为1507207.41元。关于违约金及赔偿金。双方合同中有关于“合同约定的付款条件成就后，乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、空调费等应付费用、或逾期支付或逾期补足履约保证金及甲方垫付的费用的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按应付而未付款总金额的3‰向甲方支付违约金，按日累计”、“若由于乙方违约，导致甲方解除合同，或者在租赁期内未经甲方书面同意，乙方擅自解除合同的，自书面解除合同通知到达对该或甲乙双方达成解除协议后，本合同终止，甲方有权要求乙方承担相当于履约保证金金额的违约金，若违约金不足以弥补因解除合同给甲方造成的全部损失的，乙方仍应负责足额赔偿”之约定，罗斌在使用租赁房屋期间，存在未全面履行给付租金义务的情形，故原告要求其支付违约金，符合事实与法律，本院予以支持。违约金的性质和功能系以对守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，同时华商公司主张的赔偿金也具有弥补损失的功能，故华商公司在本案中主张的违约金及赔偿金在性质与功能上具有重合之处，综合考虑双方合同的履行情况及约定，基于公平原则，对华商公司主张的违约金和赔偿金标准予以裁减，合并确定为由罗斌以所欠房屋租金、物管费、水费及电费共计2515805.56元为基数，自2016年10月12日（起诉之日）起至债务清偿完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准支付违约金。关于免租期租金。双方合同中有关于“如本合同因乙方原因而提前终止时，则乙方应在合同终止之日起七天内补足免租期的租金（免租期的租金按照本合同约定的建筑面积乘以租赁期内的平均基础租金）”之约定，现因罗斌违约未按期缴纳租金，致华商公司解除合同，华商公司依据上述约定，主张免租期租金，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，故对华商公司要求罗斌按照合同约定补足免租期租金732514.26元的诉讼请求，本院予以支持。台渝公司为罗斌向华商公司的租赁合同提供连带保证责任担保，担保范围包括租金、物业管理费、水电费、空调费、维修费、恢复费等租赁文件所约定的各费用及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。故对华商公司要求台渝公司对罗斌的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。台渝公司承担连带清偿责任后，有权向罗斌追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告罗斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都华商房屋开发有限公司支付房屋租金1510720.57元、物业管理费866515.51元、水费116898.1元、电费21671.38元以上合计2515805.56元。此款与被告罗斌向原告成都华商房屋开发有限公司交纳的保证金1008598.15元品迭后，被告罗斌应给付原告成都华商房屋开发有限公司的款项为1507207.41元；二、被告罗斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都华商房屋开发有限公司支付应付上述房屋租金、物业管理费、水费、电费的违约金（违约金的计算方式为：以应付的房屋租金、物业管理费、水费、电费共计2515805.56元为基数，自2016年10月12日起至债务清偿完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算）；三、被告罗斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都华商房屋开发有限公司支付免租期租金732514.26元；四、被告四川台渝投资有限公司对被告罗斌的上述债务向原告成都华商房屋开发有限公司承担连带清偿责任。被告四川台渝投资有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告罗斌追偿；五、驳回原告成都华商房屋开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52882元，公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告罗斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李玉佳人民陪审员  王 越人民陪审员  陈 德二〇一七年九月二十八日书 记 员  韩 霞附：本判决所适用的法律条文全文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。