四川省西充县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1325民初2070号原告:黄灿军,男,汉族，生于1962年2月15日，住四川省西充县。原告:赵淑均,女,汉族，生于1963年8月10日,住四川省西充县。委托诉讼代理人（以上原告共同委托）：刘红，西充县金龙法律服务所法律工作者。被告：南充市弘泰房地产开发有限责任公司，住所地南充市嘉陵区。法定代表人：赵凤琼，董事长。委托诉讼代理人：刘燕，女，汉族，生于1991年3月29日，住四川省宜宾县，系公司员工。原告黄灿军、赵淑均诉被告南充市弘泰房地产开发有限责任公司（简称南充市弘泰房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄灿军、赵淑均向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告南充市弘泰房地产公司立即为原告黄灿军、赵淑均办理所购商品房的不动产权登记；2、依法判令被告南充市弘泰房地产公司赔偿损失并退还“两管三线”费；3、本案诉讼费由被告南充市弘泰房地产公司承担。事实与理由：2009年11月11日，原、被告就买卖商品房达成合意，当日签订了书面《商品房买卖合同》，按商品房买卖合同的约定原告黄灿军、赵淑均全面履行了义务，但被告南充市弘泰房地产公司至今未给原告黄灿军、赵淑均办理不动产权登记。并且被告南充市弘泰房地产公司在原告黄灿军、赵淑均处收取了“两管三线”费至今未退还。经原告黄灿军、赵淑均多次催收未果。被告南充市弘泰房地产公司的行为严重违约，应承担违约责任继续履行合同义务，为了维护原告黄灿军、赵淑均的合法权益，特依法提起诉讼。被告南充市弘泰房地产公司辩称：根据我司与喻善林、谢光益签订的《内部房地产开发项目承包经营合同》，应由喻善林、谢光益负责办证与我司无关。原告黄灿军、赵淑均诉求赔偿损失已过诉讼时效，退“两管三线”费用没有依据，不应得到支持。原告黄灿军、赵淑均为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、身份信息。证明原、被告诉讼主体适格。2、商品房买卖合同及付款证明。证明原、被告签订了《商品房买卖合同》和付清房款的事实。3、西充县不动产统一登记处遗工作领导小组办公室的会议纪要及不动产登记中心的证明及上访材料。证明西充县关于不动产登记处遗和上访情况。4、西充县发改局、工商局、住建局联合发（2011）105号文件。证明2009年2月1日之后签订的商品房买卖合同，只要违规收取了“两管三线”费用的均应予以清退。5、南充市中级人民法院终审判决书一份。证明本案违约损失的计算方法应参照该案例。被告南充市弘泰房地产公司对原告黄灿军、赵淑均提交的证据质证意见是：第1组证据无异议；第2组证据商品房买卖合同上未约定违约责任；第3组证据和本案无关联性；第4份证据无异议，但原告黄灿军、赵淑均未提供缴纳“两管两线”费用的票据；第5组证据和本案无关联性。被告南充市弘泰房地产公司向本院提交了《内部房地产开发项目承包经营合同》。证明该项目是承包给喻善林、谢光益的。原告黄灿军、赵淑均的质证意见是：被告南充市弘泰房地产公司向本院提交的《内部房地产开发项目承包经营合同》是被告南充市弘泰房地产公司内部行为与本案无关联性。原告黄灿军、赵淑均所举的证据1、2、3、4、5组本院予以确认，被告南充市弘泰房地产公司所举的证据《内部房地产开发项目承包经营合同》是被告内部的承包经营行为，对外没有约束力，本院不予认可。本院经审理认定事实如下：原、被告于2009年11月11日签订了书面《商品房买卖合同》、合同编号XF0000***，原告黄灿军、赵淑均购买被告开发的位于西充县晋城镇某某巷底楼门面14号房屋，建筑面积28.5平方米，每平方米3000元，总房款85500元。被告南充市弘泰房地产公司于2012年1月6日证明原告黄灿军、赵淑均付清房款，房屋已交付使用。《商品房买卖合同》上加盖的印章是“南充洪泰房地产开发有限责任公司”（后更名为南充市弘泰房地产开发有限责任公司）。另查明，“两管三线”安装费为闭路费400元，水管费2080元，气管费3235元，合计5715元。被告南充市弘泰房地产公司至今未给原告黄灿军、赵淑均办理所购房屋不动产权证，原告黄灿军、赵淑均多次找被告及上访未果，特提起诉讼。本院认为，一、原告黄灿军、赵淑均与被告南充市弘泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告应按照合同约定和法律的规定行使权利、履行义务。原告黄灿军、赵淑均履行了给付购房款的义务，被告南充市弘泰房地产公司应按照法律的规定，除履行交房义务外，还应履行为原告黄灿军、赵淑均办理不动产登记义务，原告黄灿军、赵淑均主张要求被告南充市弘泰房地产公司办理所购房屋不动产权登记，本院应予支持。二、被告南充市弘泰房地产公司辩称与喻善林、谢光益签订了《内部房地产开发项目承包经营合同》，应由喻善林、谢光益负责办证，本院不予采纳。因为《商品房买卖合同》是原、被告签订的，被告南充市弘泰房地产公司与喻善林、谢光益签订的《内部房地产开发项目承包经营合同》属其内部管理事务，对外没有约束力。三、被告南充市弘泰房地产公司对违约金损失请求已经过了诉讼时效的辩称，因原告黄灿军、赵淑均购房后持续不断的向相关部门反映并要求解决案涉纠纷，故对该辩称不予采纳。四、根据川价发（2008）196号四川省物价局、建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知及西充县发展和改革局、西充县工商行政管理局、西充县住房和城乡规划建设局2011年6月15日共同发布的《关于进一步明确新建商品房销售价格中“两管三线”收费有关问题的紧急通知》：“从2009年2月1日起，各房地产开发企业或商品房销售商品房应将“两管三线”安装费计入商品房总价，2009年2月1日前的商品房销售以双方签订的合同执行，2009年2月1日后购房户订立了认购协议、定购协议、草签协议、正式合同等多种文本，只要违规收取了“两管三线”费用的均应予以清退”的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》是2009年11月11日符合清退的条件，被告南充市弘泰房地产公司对原告黄灿军、赵淑均的“两管三线”费5715元应予退还。五、原、被告签订的《商品房买卖合同》没有约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告黄灿军、赵淑均已付房款85500元，从2012年4月7日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至本判决履行期限届满之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南充市弘泰房地产开发有限责任公司在本判决发生效力后三十日内为原告黄灿军、赵淑均办理位于西充县晋城镇某某巷1单元5-2号（合同编号XF0000***）房屋不动产权证；二、被告南充市弘泰房地产开发有限责任公司在本判决发生效力后三十日内退给原告黄灿军、赵淑均“两管三线”费5715元；三、被告南充市弘泰房地产开发有限责任公司按原告黄灿军、赵淑均已付房款85500元，从2012年4月7日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至本判决履行期限届满之日止；四、驳回原告黄灿军、赵淑均其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告南充市弘泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  李跃辉人民陪审员  帅国建人民陪审员  谢国海二〇一七年九月五日书 记 员  袁 媛