安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终4331号上诉人（原审原告、反诉被告）：李云云，女，1993年7月20日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：张方，安徽中天恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张苹苹，安徽中天恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：范晓燕，女，1981年3月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，委托诉讼代理人：司权，男，1976年5月29日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，上诉人李云云因与被上诉人范晓燕房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安徽省庐阳区人民法院（2016）皖0103民初6692号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人李云云的上诉请求为：1、撤销（2016)皖0103民初6692号民事判决；2、支持李云云的全部诉讼请求，驳回范晓燕的全部诉讼请求；3、本案的全部诉讼费用由范晓燕承担。事实和理由：1、《存量房买卖合同》及《补充协议》签订后，李云云依约于2016年8月1日向范晓燕支付购房定金贰万元。另剩余380000元房款双方约定存入托管账户，根据合肥市国土资源局不动产产权登记中心关于资金托管的相关规定，办理资金托管必须由买卖双方到场签订资金托管协议，因范晓燕一直不配合办理，李云云无法将剩余购房款存入托管账户，因此购房款逾期支付系范晓燕不配合办理而导致，李云云并无过错，因此李云云不存在违约行为。另，范晓燕于2016年8月31日在中介公司处明确表示“不卖了”，系明确拒绝履行案涉房屋买卖合同；并于2016年9月20日与案外人费翔就案涉房屋另行签订《存量房买卖合同》，构成“一房二卖”的违约行为，因此，本案系范晓燕严重违约。范晓燕虽办理了委托公证，但并未将公证书交至李云云手中，且范晓燕又于当日明确表示拒绝继续履行合同，因此李云云已无可能单方面继续履约。2、李云云与范晓燕于2016年8月1日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是双方在平等协商基础上达成的一致真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，故该合同对双方均具有约束力。李云云已依约履行了交付20000元定金等合同义务，并积极准备剩余购房款，而范晓燕却一直以各种理由拒绝办理托管手续以及申请存量房转移登记手续等。现李云云坚持要求继续履行房屋买卖合同，根据契约精神和诚信原则，范晓燕应当继续履行双方于2016年8月1日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。根据合同约定，范晓燕应当立即协助李云云将剩余购房款存入托管账户，并将案涉房屋转移登记至李云云名下。3、范晓燕拒绝办理托管手续以及将案涉房屋转移登记至李云云名下，该违约行为严重侵害了李云云的合法权益，根据合同约定，应当支付李云云因此而支出的律师费。被上诉人范晓燕答辩称：范晓燕已按合同约定履行全部义务；李云云没有履行合同，主动违约，又不想承担违约责任。范晓燕多次催促李云云尽快打款，并办理委托公证。可是李云云以种种理由，故意拖延履行。范晓燕于8月31日再次催促李云云履行合同，同时告知要及时过户，并主动到杏林派出所开具空户证明。如范晓燕不想过户，为何还要主动开此证明。范晓燕办理完委托公证后，李云云还是没有给范晓燕打余款，并一直拖到17点30分房产局下班，已不能进行资金托管。这时范晓燕发现上当受骗，并赶到天投地产公司总部，向甄圣林讨要说法，同时催促李云云给范晓燕购房余款，可李云云一直到晚上18点30分左右，还是没给范晓燕钱。范晓燕有亳州路派出所出警记录证明。范晓燕一直没有撤销委托公证，李云云却一直到9月10日也没有进行资金托管或打余款给范晓燕。李云云向一审法院的诉讼请求为：1、范晓燕继续履行房屋买卖合同，协助李云云办理房屋过户手续；2、范晓燕支付李云云支出的律师费5000元；3、本案诉讼费用由范晓燕承担。范晓燕向一审法院的反诉请求为：1、解除范晓燕与李云云于2016年8月1日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、李云云支付范晓燕违约金合计40000元、逾期违约金6300元（违约金计算至2016年10月23日）；3、本案的诉讼费由李云云承担。一审法院查明：2016年8月1日，李云云与范晓燕签订《存量房买卖合同》一份，约定范晓燕将位于合肥市庐阳区阜阳北路杏林花园北村36幢501室（产权证号：合庐字第13001516号）出售给李云云，房屋转让价款为400000元。合同第八条约定，李云云未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期未超过十日的，李云云应按日向范晓燕支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，李云云未支付转让存量房价款给范晓燕的，范晓燕有权单方解除合同，李云云应按日向范晓燕支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果李云云愿意继续履行合同，经范晓燕同意，合同继续履行。同时合同附件四约定李云云同意在2016年8月31日前将400000元（含定金）存入托管账户。同日，李云云与范晓燕又签订一份《补充协议》，约定双方同意李云云一次性支付范晓燕房款；李云云同意自本协议生效之日向范晓燕支付购房定金20000元，该定金在履行存量房买卖合同后抵作房价款。另约定范晓燕承诺此房为全产权房，且无任何产权纠纷，相关产权人可配合办理房屋相关手续；范晓燕同意做公证于李云云；李云云承诺于2016年8月31日前一次性付余款380000元。当日，李云云支付范晓燕购房定金20000元。2016年8月31日，范晓燕到合肥市公安局杏林派出所开具存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明，明确涉案房屋户内已无户口。同日，范晓燕、司权向李云云公证委托书，授权李云云处理涉案房产的签订买卖合同、办理产权过户、房屋交接、领取售房款等一系列事项。委托公证办完后，李云云未将购房余款支付给范晓燕。范晓燕于当日18时10分到安徽省天投房地产销售代理有限责任公司颖上路分公司询问并与甄圣林发生纠纷，期间范晓燕表示不卖房了。2016年9月14日李云云诉至法院，要求判如所请。2016年9月20日,范晓燕与案外人费翔就涉案房屋另行签订《存量房买卖合同》。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，范晓燕与李云云签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照协议的约定履行合同义务、享有合同权利。房屋买卖合同从其法律特征考量属于双务合同，买受人主要合同义务系支付购房款，而出卖人的主要合同义务系交付房屋并将房屋权属转移登记至买受人名下。本案争议焦点系李云云的迟延付款行为是否构成违约及范晓燕是否因李云云的迟延付款行为取得合同解除权。涉案合同约定李云云应于2016年8月31日前一次性支付范晓燕购房尾款380000元，李云云未在2016年8月31日前支付该笔购房款，属于逾期履约。李云云主张系因范晓燕当日明确表示不卖房故其未支付购房尾款，一审法院认为范晓燕已于当日配合开具了空户证明并完成委托公证，将涉案房屋的出售、过户、代收款项等相关事宜均公证委托给李云云，表明李云云只要取得公证书即具备涉案房屋合法有效的处分权。范晓燕虽于当日表示不卖房，但仅系其在办完委托公证后仍未收到购房尾款情况下的激动言语，此后范晓燕并未撤回委托公证，此时李云云亦具备单方继续履约的可能。范晓燕已经履行了自己主要的合同义务，李云云应当依约支付购房尾款，但其未依约履行付款义务，且在逾期十日后仍未支付范晓燕购房余款，构成根本违约。根据《存量房买卖合同》第八条的约定，范晓燕有权单方解除合同。2016年10月24日，范晓燕反诉请求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，系依法行使单方解除权，故确认双方之间的《存量房买卖合同》及《补充协议》于2016年12月5日向李云云送达反诉状时解除。对于李云云诉请要求继续履行合同并主张律师费，于法无据，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因李云云系根本违约方，故应当按照合同约定向范晓燕支付违约金，但范晓燕在未通知李云云解除合同的情况下，又将涉案房屋出售给案外人，亦存在过错，故对范晓燕诉请的违约金予以酌减。对于李云云支付的购房定金，范晓燕可不予返还，对于范晓燕主张的其他违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条规定判决：一、确认李云云与范晓燕于2016年8月1日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》于2016年12月5日解除；二、驳回李云云的全部诉讼请求；三、驳回范晓燕的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：本案中范晓燕已于2016年8月31日开具了空户证明并完成委托公证，将涉案房屋的出售、过户、代收款项等相关事宜均公证委托给李云云，其已经履行了主要的合同义务，根据协议的约定，李云云应于2016年8月31日前一次性支付范晓燕购房尾款380000元，但其未依约履行付款义务，且在逾期十日后仍未支付范晓燕购房余款，构成根本违约。根据《存量房买卖合同》第八条的约定，范晓燕有权单方解除合同。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7376元，由李云云负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年九月二十日书记员 林 森附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。