西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0117民初1882号原告中国农业银行股份有限公司西安高陵区支行，住所地：西安市高陵区泾河工业园长庆大道邮电十字。负责人王波，系该行行长。委托代理人向波，陕西赢弘律师事务所律师。委托权限：一般授权。委托代理人姬祥，陕西赢弘律师事务所实习律师。委托权限：一般授权。被告黄哈比代。被告陕西富欣实业有限公司，住所地：西安市莲湖区高新二路2号山西证券大厦1幢11502、11503室。法定代表人张恩，该公司总经理。本院在审理原告中国农业银行股份有限公司西安高陵区支行诉被告黄哈比代、陕西富欣实业有限公司借款合同纠纷一案中，本院受理后，依法适用简易程序审理，原告中国农业银行股份有限公司西安高陵区支行的委托代理人向波、姬祥到庭参加了诉讼，被告黄哈比代、被告陕西富欣实业有限公司（以下简称富欣公司）经本院依法传票传唤未到庭，本庭依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判决解除原告与两被告于2013年9月2日签订的《个人购房担保借款合同》；2、判决被告黄哈比代向原告偿还借款本金240877.83元、截止2017年5月15日的利���5742.84元、罚息32.95元、复利41.85元，以上共计246695.97元；其后利息自2017年5月18日按借款合同约定的执行利率6.55%上浮百分之五十即9.825%的标准支付至实际还清借款本金之日止；3、判决被告富欣公司对上述债务承担连带偿还责任；4、若被告黄哈比代未按第2项请求履行债务，原告有权拍卖、变卖高陵县环城西路北段北城尚品小区1-3-1902号房屋并对房屋价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费由两被告承担。原告诉称：2013年8月10日，被告黄哈比代为购买被告富欣公司开发的高陵县环城西路北段北城尚品小区1-3-1902号房向原告提出住房按揭贷款申请，2013年9月2日，两被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定：1、原告为被告黄哈比代提供借款人民币260000元，借款期限20年；2、借款执行利率6.55%，罚息执行利率在此基础上上浮50%，对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利；3、如被告未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回借款并要求被告承担违约责任；4、被告黄哈比代以高陵县环城西路北城尚品1-3-1902号房为其借款合同项下债务提供抵押担保；5、被告富欣公司对借款合同项下债务提供连带责任保证担保；同时，对三方的其他权利与义务亦作了详细约定。随后，原、被告在高陵区房产管理所办理了预售商品房抵押登记手续。合同签订后，原告于2013年9月12日足额发放了贷款。自2016年12月起被告黄哈比代未按照借款合同约定履行还本付息义务，截止2017年5月15日，被告已逾期长达半年之久，其行为构成违约。被告富欣公司在被告黄哈比代违约的情况下未向原告承担连带偿还责任。基于上述事由，为维护自身权益，原告特向贵院提起诉讼，请贵院判如所诉。经本院审理查明，2013年9月2日，原告与被告黄哈比代、富欣公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定原告作为贷款人向被告黄哈比代借款用于被告黄哈比代支付被告富欣公司开发的位于高陵区环城西路北城尚品小区1幢3单元19层02号房屋一套的剩余房款260000元，借款期限为2013年9月2日至2033年9月1日共240个月。该合同在担保项下的第十条详细列明了担保方式、担保人的责任及抵押人应承担的责任范围及抵押权效力、抵押物占管、抵押预告登记抵押权转让、抵押权实现等详细事宜。其中第十条第10.1.4保证人声明、保证和承诺第（8）项约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或者部分债权。第十条第10.1.4保证人声明、保证和承诺第（9）项约定：本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权时，保证人承诺仍然按照合同约定承担连带保证责任。其中第十条项下10.1.5约定:保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用。其中合同项下违约责任项下第十二条约定了借款人、担保人的违约责任，其中第十二条第12.1款约定:借款人未按照约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。其中第十二条第12.3款约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。其中第二十条项下20.3款约定：贷款人依照法律规定或者合同约定行使合同解除权的，借款人、担保人的异议期间为七个工作日，自贷款人以书面或者其他形式通知相关当事人之日起计算。该合同第二十八条约定借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础后确定;第三十一条约定还款方式为等额本息还款法；第三���三条约定了借贷担保方式为阶段性保证和抵押，由阶段保证人陕西富欣实业有限公司按借款合同10.1和10.3款约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3款约定提供抵押担保；借款合同项下借款人为黄哈比代，保证人陕西富欣实业有限公司，抵押人为黄哈比代。2013年9月2日，原告和被告黄哈比代签订了高陵县房地产抵押合同，该合同约定被告黄哈比代为抵押人，原告为抵押权人，合同内容为被告黄哈比代将位于高陵区环城西路北段北城尚品1幢3单元19层02号住宅房屋一套抵押给原告；第四条主债权的数额及期限约定，被告黄哈比代担保的贷款金额为贰拾陆万元，期限自2013年9月2日至2033年9月1日，该合同项下抵押人一栏签章为黄哈比代。另查，中国农业银行信贷管理系统的基本信息显示被告黄哈比代凭证余额为236300.13元，逾期正常利息为5742.84元，逾期罚息32.95元、逾期复利41.85元。另查，2013年8月12日，被告黄哈比代和被告富欣公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告黄哈比代购买被告富欣公司开发的高陵区环城西路北段北城尚品1幢3单元19层02号房屋一套，建筑面积92.33平方米，单价为4711.36元/平方米，总价款为肆拾叁万伍仟元整。以上事实，有个人购房担保借款合同、高陵县房地产抵押合同、还款明细、商品房买卖合同、中国农业银行信贷管理系统的基本信息及欠款明细、庭审笔录等相关证据在卷佐证。本院认为，原被告双方签的借款合同及抵押合同系原被告三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。对于依法成立的合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，现被告黄哈比代不按照约定向原告按时还款，且迟延支付的行为��持续数月，故原告订约合同目的已无法实现，原告有权依法解除借款合同。对于原告主张被告偿还借款本金240877.83元，合同解除后，被告应返还原告的借款本金，根据中国农业银行信贷管理系统的基本信息，本院确定被告黄哈比代应返还的借款本金为236300.13元；对原告主张的逾期利息5742.84元，系在正常履行借款合同情形下原告应支付的2016年12月至起诉前的正常利息，本院认为该利息系原告的直接损失，也未违反法律规定，本院对该利息诉讼请求予以支持；对于原告主张的2015年5月18日后的逾期利息按借款合同约定的执行利率6.55%上浮百分之五十即9.825%的标准自本判决生效后支付至实际还清借款本金之日止的诉讼请求，系合同约定，也未违反法律规定，但该期间产生的利息不应为逾期利息，而应是合同解除后被告不返还借款资金产生的资金占用损失，对于资金���用损失本院对原告主张的计算方式予以认可，该项诉讼请求本院予以支持；对于原告主张的逾期罚息32.95元、逾期复利41.85元，系合同约定条款，未违反法律规定，本院对该诉讼请求予以支持；对于原告请求被告富欣公司对被告黄哈比代债务承担连带责任，因借款合同第三十七条明确约定被告富欣公司应承担连带债务保证责任，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持；对于原告要求对被告黄哈比代将位于高陵区环城西路北段北城尚品1幢3单元19层02号房屋拍卖价款行使优先受偿权的诉请，因借款合同的抵押项下第10.2款明确约定了行使优先受偿权条件及情形，故本院对该项诉讼请求予以支持。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第一条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司西安高陵区支行与被告黄哈比代、陕西富欣实业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告黄哈比代在本判决生效之日起十五日内向原告中国农业银行股份有限公司西安高陵区支行返还借款本金236300.13元并支付利息5742.84元、逾期罚息32.95元、逾期复利41.85元，以上共计242117.77元，若被告黄哈比代逾期不返还占用的本金，逾期占用的资金损失应自2017年5月19日起计算，按照年息9.825%计算至借款本金还清为止；三、被告陕西富欣实业有限公司对被��黄哈比代的债务承担连带偿还责任；四、若被告黄哈比代未按本判决判项第二项履行债务，原告中国农业银行股份有限公司西安高陵区支行有权拍卖、变卖高陵区环城西路北城尚品小区1幢3单元19层02号房屋并对房屋价款享有优先受偿权。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司西安高陵区支行的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5000元，减半收取2500元，由被告黄哈比代、陕西富欣实业有限公司承担（原告已经预交5000元，本院退付原告2500元，二被告在履行义务时一并支付原告2500元）。��不服本判决，在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。代理审判员 王 坤二〇一七年九月二十六日书 记 员 胡丽萍