河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀06民终4054号上诉人（原审被告）：张明慧，女，汉族，1965年7月11日出生，住北京市石景山��。委托诉讼代理人：任向东，男，汉族，1966年1月2日出生，住北京市石景山区，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：北京安华兴业热能科技有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼9338房间。法定代表人：马美杰，该公司经理。上诉人张明慧因与被上诉人北京安华兴业热能科技有限公司（以下简称安华兴业公司）供用热力合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院(2017)冀0681民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张明慧及其委托诉讼代理人任向东、被上诉安华兴业公司的法定代表人马美杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张明慧上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实存在如���错误：1、安华兴业公司在一审中未将“业主公约”作为证据提供；2、安华兴业公司一审提交的是“会议纪要”，一审判决在查明事实及本院认为部分错误使用了“决议”。3、张明慧对安华兴业公司提交的“通知”的真实性不认可。二、安华兴业公司的主体资格不合法。尽管安华兴业公司与物业公司及开发商签订了“供热运营托管合同”，但安华兴业公司未按照上述合同第六款第2条的规定与张明慧签订采暖或不采暖的协议。三、2015年7月11日“关于琉璃湖小区业主大会的会议纪要”的内容和程序均不合法。1、该“会议纪要”签到的人数只有40人，而小区共201户，参会人数仅占小区住户的19.9%。2、张明慧的委托诉讼代理人任向东出席了此次会议。因大部分业主不同意采暖费涨价，故未形成任何决议，签到簿上的签名不能作为证据使用。3、安华兴业公司和一审法院以没有法律效力的“会议纪要”作为采暖费涨价的依据，侵害了业主利益。四、涿州市物价局发布的涿价管字【2015】2号文件，对居民用热价格等已作出明文规定，安华兴业公司单方上调供热价格及不供热用户的收取比例属违法行为。安华兴业公司辩称，由于该小区住户少，管线长，为一户采暖和为二百户采暖的成本是一样的，导致2014年到2015年采暖亏损，故于2015年7月11日召开业主大会，拟提高采暖费标准。张明慧的上诉理由不成立，故请求二审法院驳回上诉,维持原判。被上诉人安华兴业公司向一审法院起诉请求：请求判令张明慧立即缴纳其所欠的采暖服务费4016.15元及违约金93.81元。一审法院认定事实：张明慧为涿州市东仙坡镇琉璃湖别墅小区的业主，张明慧在该小区房屋面积为349.23平米。安华兴业公司提供证据有：证1、供热运营托管合同一份，约定安华兴业公司对琉璃湖小区提供采暖服务。证2、2015年7月11日琉璃湖小区业主大会的会议纪要一份。证3、业主公约。证4、132张交纳采暖费的收据，证明有132户业主实际按照23元∕平米交纳的采暖费。证5、通知一份。以上证据证明张明慧应向安华兴业公司交纳采暖费及各种相关费用，采暖费为23元∕平米。张明慧对以上证据的真实性没有异议。但张明慧主张签到人数只有40人，采暖费标准应为19元∕平米。即使有些业主按照23元∕平米的标准交纳采暖费，也只是为了息事宁人。安华兴业公司主张其通过微信群和公示栏通知业主，已尽到公示义务。小区共201户，按照23元∕平米的标准交纳采暖费的有132户。张明慧出示的证据有：证1、琉璃湖服务中心采暖协议复印件3页，证明安华兴业公司主体不合法，采暖费标准在2014年签订托管协议时就是19元∕平米，安华兴业公司对上述情况是明知的。证2、涿价管字【2015】2号文件复印件，证明安华兴业公司的诉求没有法律依据。证3、（2015）涿民初字第3127号民事判决书，可作为本案裁判依据。安华兴业公司质证意见：证1、证3与本案无关。证2没有强制力。张明慧辩称其与安华兴业公司没有任何关系，2014年签订的托管协议证明安华兴业公司认可19元∕平米的收费标准。一审法院认为，安华兴业公司于2014年9月29日与北京盛邦基业房地产开发有限公司及涿州市瀚泊物业服务有限公司签订了一份供热运营托管合同，为涿州市东仙坡镇琉璃湖别墅小区提供采暖服务的供热公司。由于该小区全部住宅均为别墅，供热管线长、热损大，供热服务费用相对较高，经召开业主大会决定将采暖费标准上调至23元∕平米，不采暖的缴费比例按全额的50%，并且小区大部分业主均按此标准交纳了采暖费。按该标准收取采暖费并不违反法律规定，应得到支持。张明慧为该小区业主，应按业主大会决议以23元∕平米交纳采暖费。张明慧房屋面积为349.23平米，张明慧拖欠2015-2016年度采暖费为23元／平米×349.23平米×50%=4016.15元。安华兴业公司要求张明慧交纳2015-2016年度采暖费4016.15元符合法律规定，应予以支持。安华兴业公司要求张明慧给付违约金93.81元，无证据证实，不应予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条；《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告张明慧于本判决生效后十日内给付原告北京安华兴业热能科技有限公司2015至2016年度采暖费4016.15元。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照���中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张明慧负担。”二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张明慧认可一审卷中被上诉人安华兴业公司提交的《琉璃湖（仙坡庄园）业主临时公约》，并对该公约所附承诺书中承诺人“张明慧”的签名亦表示认可，但主张该公约与本案无关。被上诉人安华兴业公司提交了2015-2016年度琉璃湖小区137所住户交纳采暖费收据的记账联和存根联的原件，其中有5户为2017年交纳的，上述票据证实该小区共137户业主按照23元∕平米的标准交纳2015-2016年度采暖费。上诉人张明慧质证上述收据无法律效力，应以正式发票为准。收据系收付款项时开具的凭证，且均盖有被上诉人的财务专用章，上诉人虽不认可其真实性，但未提交证据予以反驳，故对上述收据的真实性本院予以采纳。其余事实与一审查明无异。本院认为，本案的二审审理焦点为：一、被上诉人能否作为本案诉讼主体向上诉人主张采暖费；二、被上诉人提交的业主大会会议纪要能否作为其收取2015-2016年度采暖费的依据。关于诉讼主体的问题。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业。本案中北京盛邦基业房地产开发有限公司履行前期物业管理职责，组织制定业主临时公约，且已经业主同意。该公约约定琉璃湖小区的物业管理企业为涿州市瀚泊物业服务有限公司。根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，本案中琉璃湖小区的物业管理企业涿州市瀚泊物业服务有限公司与安华兴业公司签订了供热运营托管合同，该合同约定琉璃湖小区的供热服务由被上诉人安华兴业公司提供，而该小区的供热服务也确由被上诉人安华兴业公司提供，故被上诉人安华兴业公司作为本案原审原告向上诉人张明慧主张采暖费并无不妥。关于业主大会会议纪要的问题。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”和第十二条“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，琉璃湖小区的采暖及收费事项属于第十一条中“（七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。综合安华兴业公司在一审提交的2015年7月11日业主大会会议纪要及所附签到名单、2015-2016年度交纳采暖费的137张票据计算，同意2015-2016年度采暖费按照23元∕平米交纳且不采暖业主按照全额的50%交纳的��主人数已超过小区业主总数的半数，专有部分所占建筑物总面积亦超过半数，符合《物业管理条例》的相关规定，故该决议内容对全体小区业主具有约束力。上诉人张明慧在二审庭审中主张应按政府相关文件规定交纳采暖费，因琉璃湖小区采暖方式并非政府统一集中采暖，且上诉人张明慧未能提交证据证明涉案的采暖费价格违反了法律禁止性规定，故上诉人张明慧应按23元∕平米交纳2015-2016年度采暖费用4016.15元。综上所述，上诉人张明慧的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张明慧负担。本判决为终审判决。审判长 白 月审判员 翟乐光审判员 王洪月二〇一七年九月六日书记员 王溪溪