北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初13506号原告：杜文萍，女，1953年8月15日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王利，北京市恒嘉律师事务所律师。被告：杨志明，男，1955年2月15日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：宋春荣，北京市智远律师事务所律师。原告杜文萍与被告杨志明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜文萍及其委托诉讼代理人王利，被告杨志明及其委托诉讼代理人宋春荣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杜文萍向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告房屋买卖合同无效。2.请求依法判令被告返还原告坐落于北京市房山区城关街道洪寺村白塔沟某号的房屋及土地。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年6月8日，原被告签订《房屋买卖协议》一份，约定原告杜文萍以25000元价格将自家坐落于北京市房山区城关街道洪寺村白塔沟某号房屋及土地卖给被告杨志明。原告认为，被告并非本村村民，且非本村农民户口，不具备宅基地买卖主体资格，双方买卖行为违反相关法律强制性禁止规定，该协议应属无效。根据现有法律和政策，农村宅基地只能在农村组织内部成员之间转让，被告系居民户，户口也未迁至洪寺村，并非本村村集体成员，合同应属无效，特提起诉讼。被告杨志明辩称：不同意原告的诉讼请求，无法将房屋交给原告，原告请求无法律依据，亦无法履行。一、就案件事实说，18年前，双方经证人见证了买卖过程，支付了房款，履行完毕，被告稳定居住3年后，2002年经村委会同意，被告将争议房屋重建。原告一家陆续在该村建了4处宅基地房屋，原告无任何理由破坏交易行为和生活状态的稳定。双方买卖18年，原告是为了拆迁利益所致，原告先后有4处宅院，并且经确认了二处宅基地，已经享受了部分拆迁利益。现在被告是被拆迁人，并且签订了评估报告、拆迁协议，进行了公示，原告对公示没有提出异议，被告是符合拆迁政策的实际使用人，顺利签订了评估报告和协议，现在原告提起诉讼是无任何合法依据的。因此，买卖合同是双方真实意思表示，村集体认可。二、就法律层面，目前没有法律法规规定此类买卖合同无效，此协议没有违反法律法规强制性规定。原告起诉中也没有相应的具体内容，原告已丧失房屋和土地权利，其已在村另有宅基地，根据土地法规定农村村民一户一宅，如果法院支持原告主张意味着原告有2处以上宅基地房屋，和法律违背。三、从房屋本身分析，所有权已转移给被告，土地所有权因原告另有宅基地已丧失了，并且村委会已将土地使用权人已变更为杨志明，有村委会公章确认，表明了被告使用房屋占有土地合法，被告盖房行为有合法根据，原告对房屋无任何权益，其取回宅基地房屋无任何理由。村委会已在原告有宅基地时，已经收回本院宅基地，村委会是土地权利人而不是原告，原告无权起诉。买卖行应当遵守诚实信用原则，买卖行为已经完成，双方应遵守契约，信守承诺，不得反悔。综上原告起诉无事实法律依据，请驳回。经审理查明：1999年6月8日，双方签订买房房屋协议，约定：今有洪寺村民杜文萍家有宅院一处，有北房四间、东房二间、西房二间，棚子三间，树大小拾棵，房外四面围墙，水电气暖设备齐全，影壁一个，铁门二对，此宅院因闲置无用，续（需）要卖出。今有城建分局杨志明因无房居住，原（愿）将此房买下为业。经双方多次协商，此宅院定价为贰万伍仟元正。双方均无异议，现款笔下付清，永不反悔。卖方处有贾某签字，买方处有杨志明签字，中证人孙某，代书人王某。双方均认可买卖房屋协议均履行完毕。另查，原告杜文萍与贾某原系夫妻关系，二人于2017年5月10日协议离婚，离婚协议中约定，诉争宅院的权利归原告所有。本案诉争宅院位于北京市房山区城关街道洪寺村白塔沟某号，该宅院1993年颁发的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为杜文萍，用地面积772.90平方米，批准面积266.67平方米。该集体土地建设用地使用证的备注栏另附有变动，洪寺村村委会2005年5月26日盖章说明，四公司杜文萍的集体土地建设用地使用证号现变更给杨志明使用。另查，购买房屋时被告及其家人户口均为居民户口，截止庭审结束，被告及其家人户口并未迁至诉争中宅院。经现场勘验，位于北京市房山区城关街道洪寺村白塔沟某号内有北房、东房、院墙、影壁、棚子等建筑物，双方一致认可均属于被告翻建。庭审中，被告提交一份光盘及文字材料，是村委会确定给原告家宅院分宅时的大会视频，内容大概为：贾某一家老房子出卖了，现在的宅子面积大按照政策能够分宅，但是因三个孩子的户口没在这个院，无法分宅，会议最终决定将贾某家的另外一个院子认定为新宅，进行了拆迁补偿。被告依此证据并结合评估结果通知单、贾某的评估结果通知单、确权公示明细表、被告的拆迁协议等，来证明诉争宅院及房屋与原告无关，原告一家因拆迁已经得到了两处以上宅院的拆迁利益。原告对被告的评估结果通知单、贾某的评估结果通知单、确权公示明细表不认可关联性，对拆迁协议书、视频及文字材料不认可合法性，认为村委会没有权利将被告认定为本村村民。审理中，被告申请法院调取杨志明确权部分的会议视频、确权证明、评估报告、拆迁协议等证据，后自愿撤回申请。审理中本院曾向北京市燕房新城投资有限公司申请调取拆迁协议及评估报告，工作人员称，该院的评估报告及拆迁协议尚未审计通过，目前无法调取。上述事实有双方当事人陈述，原告提交的宅基地申报表、不动产登记结果查询、买卖协议、离婚证、离婚协议书，被告提交的评估结果通知单、确权公示明晰表、集体土地建设用地使用证、拆迁协议书、确权会议视频光盘，以及我院制作的勘验笔录、照片等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中诉争宅院的集体土地建设用地使用证登记权利人为原告杜文萍，依据买卖合同的内容，结合贾某与杜文萍的关系及双方的离婚协议书，认定该房屋买卖合同的实际当事人应为杜文萍与杨志明。该合同系双方当事人的真实意思表示，本院对其真实性予以确认。宅基地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让，农村宅基地私自转让给城镇居民的，势必造成集体土地权益的流失，违反社会公共利益。诉争宅院及房屋坐落于北京市房山区城关街道洪寺村，被告杨志明及其家人购买房屋时均系居民，且户口一直未迁入洪寺村，非该村集体经济组织成员，且诉争院落的宅基地使用权亦未经县级以上人民政府土地行政主管部门批准变更登记，依据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，原被告之间的房屋买卖合同的行为应属无效行为，诉争房屋买卖合同应属无效。虽然农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会管理，但是村委会盖章、确权的行为，并不属于合法有效的集体土地使用权变更行为，故被告主张已经合法变更的辩解，本院不予采信。对于原告请求返还诉争房屋的请求，因该宅院已经交付拆迁机构，已经签署了相应的拆迁协议，双方可就合同无效后的返还及赔偿问题一并另行解决。原告合理请求予以支持，不合理过高部分，不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告杜文萍与被告杨志明于1999年6月8日签订的关于北京市房山区城关街道洪寺村白塔沟某号院落及房屋的《买卖房屋协议》无效。三、驳回原告杜文萍的其他诉讼请求。案件受理二百一十三元，由原告杜文萍负担六十三元（已交纳），由被告杨志明负担一百五十元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，于判决书收到之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇一七年九月二十七日书记员  安 雪