福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽0902民初4069号之一原告：颜金凤，男，1978年11月17日出生，汉族，住福建省福清市，委托诉讼代理人：蔡友玳，福建闽律律师事务所律师。被告：宁德市华府房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨区东海商务广场3幢603B，统一社会信用代码91350901749089799L。法定代表人：何传焰，董事长。委托诉讼代理人：李贵珍，福建宽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽平，女，1983年9月16日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，系公司员工，原告颜金凤与被告宁德市华府房地产开发有限公司（以下简称华府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜金凤的委托诉讼代理人蔡友玳、被告华府公司的委托诉讼代理人李贵珍、刘丽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜金凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行备案号为20150100419的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即向原告出具《销售不动产统一发票》；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以购房款602321元为基数，按日万分之0.5从2017年3月1日起计算至房屋实际交付给原告之日止）；4.判令被告赔偿原告律师费14000元。事实与理由：原、被告双方于2015年2月6日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买被告开发的位于宁德市惠风路1号华府豪庭15幢29层2904单元商品房，总金额为602321元；被告应当在2016年12月31日前，将该商品房交付原告使用。若被告未按合同约定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过30天，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交房款万分之0.5的违约金。另外，原、被告的合同补充协议还约定了违约方应当承担律师费、差旅费等内容。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。然而，时至今日，被告仍然未能将符合交付条件的房屋交付给原告使用，且拒绝承担违约责任。原告认为，因被告至今未能提供达到交付条件的商品房，被告的行为已构成违约，应当承当相应的违约责任。被告华府公司辩称，一、华府公司与原告签订房屋买卖合同，系为借款提供担保，并非买卖房屋的真实意思表示。二、本案讼争买卖合同不是被告出售房屋真实意思表示，仅以该合同作为借款的担保。三、原告利用被告公司经营困境，以明显低于市场价格的方式与被告签订买卖合同，作为借款的担保。该合同系原告趁人之危，致使合同显失公平，属于可撤销合同。四、若法庭最终确认本案买卖合同有效，那么原告收到的何传强的125万汇款及211.5万利息款，都将构成不当得利。综上，原告将作为借款合同担保的非交易合意的买卖合同作为主张权利的依据，没有事实和法律依据，被告请求法庭驳回其诉求为盼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实：2015年2月6日，原、被告双方于签订《商品房买卖合同》备案号为20150100419，约定由原告向被告购买被告开发的位于宁德市惠风路1号华府豪庭15幢29层2904单元商品房，房屋购房总价总为602321元。合同约定：若被告未按合同约定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过30天，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交房款万分之0.5的违约金。2015年2月16日，原、被告签订《购房协议》，约定：一、甲方（被告）将位于宁德市东侨区惠风路1号的“华府豪庭”二期商品房六套房产（即15#楼2401、2406、2904、3204、3206、3306）以共计肆佰万贰仟肆佰陆拾元人民币（￥4002460）的价格出售给乙方（原告），乙方同意购买上述房产。二、甲、乙双方确认本协议签订时乙方已付清上述购房款。三、如果甲方在本购房协议签订之日起壹年内要求以伍佰捌拾捌万元人民币的价格回购上述六套房屋并实际支付购房款，乙方应当无条件同意甲方的上述回购条件。同日，原告颜金凤在《购房协议》上另外声明：1、何传强如按照双方于2015年2月16日签订的购房协议履行完条款三，乙方应将原2013年12月1日何传强出具的借款契约归还何传强；2、已收何传强44.7万元人民币。2015年8月11日，本案讼争商品房办理了房屋预告登记。2015年11月27日，被告华府公司出具两份《担保书》，内容为何传强于2013年9月26日向颜金凤借款100万元，利息按月利率3%计算，��传强于2013年12月1日向颜金凤借款322万元，利息按月利率3.3%计算，上述借款系用于华府公司建设项目使用，华府公司对借款承担连带保证责任。本院另查明：2014年1月16日，何传强担任被告华府公司董事；2014年2月26日，何传强担任被告华府公司经理；2015年3月13日，何传强担任被告华府公司法定代表人；2016年3月9日，华府公司法定代表人由何传强变更为何传焰。本案的争议焦点是：1.原、被告签订《商品房买卖合同》是真实的商品房买卖意思表示还是作为借款的担保；2.本案是否存在借款经结算后转化为购房款的情形。围绕争议焦点，本院予以调查、分析，认定如下：一、原、被告签订《商品房买卖合同》是真实的商品房买卖意思表示还是作为借款的担保。原告认为双方是真实的商品房买卖合同关系，原告分别于2015年2月2日、2月3日向被告转账60万元，65万元，合计125万元，支付了《购房协议》约定的六套房屋首付款；之后原告于2015年7月28日用现金支付剩余的购房款2752460元，原告已全部履行《商品房买卖合同》约定的支付购房款的义务。被告认为，华府公司于2015年1月30日转账65万元给何传强，何传强于2015年2月2日转60万元给颜金凤，颜金凤当日转回给华府公司；华府公司于2015年2月3日转账65万元给何传强，何传强又将该款转给颜金凤，颜金凤亦当日转回给华府公司；以上情况说明原告转给被告公司的款仅仅是走账用的，原告实际上没有支付首付款，而原告所称的在福清取现金270几万再背到宁德以现金方式支付剩余购房款更不是事实。经审查本院认为，关于原告颜金凤与何传强之间的借款，证人俞某出庭作证说2013年12月3日左右颜金凤通过其银行账户转给何传强300万元，约定利息按月利率3.3%计算，按季度付息。原告提供银行转账凭证可以证明何传强分别于2014年3月3日、6月3日、9月1日、12月12日（证人俞某代付）、2015年3月16日分别支付给颜金凤利息297000元，该转账金额与转账时间可以与证人证言相互印证，证实2013年12月何传强向颜金凤借款300万元，月利息3.3%，季度结息。2013年9月26日原告颜金凤与何传强另有100万元的经济往来。原告颜金凤称其所付的购房首付款125万元是何传强还给他的借款，但是2015年2月6日原、被告签订《商品房买卖合同》后，2015年3月16日何传强支付的利息金额还是与之前每季度一样，为297000元；被告在庭审中亦确认何传强借款本金没还，利息有还过部分；2015年11月27日被告华府公司出具《担保书》时确认的借款金额为100万元及322万元。以上事实说明2015年2月2日、3日何传强转给颜金凤125万元后，他们之间的借款本金及利息并没有发生变动，该款与他们之间的借款没有关系，该款是华府公司转给何传强，何传强转给颜金凤，颜金凤又转给华府公司的。原告颜金凤称其在福清取款2752460元，再带到宁德以现金方式支付给被告，与一般购房流程及日常生活经验法则不符，被告亦不承认，本院不予采信。综上，原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告实际上并未支付购房款，双方签订的“回购”条款以及原告颜金凤在《购房协议》上的声明，可以进一步说明双方签订《商品房买卖合同》并非是双方当事人买卖商品房的真实意思表示，其根本目的是作为被告公司法定代表人何传强借款的担保，只要借款到期还本付息了，原告须无条件同意被告的回购要求。二、本案是否存在借款经结算后转化为购房款的情形���在目前司法实践中，借款人到期后无法偿还借款的，允许当事人对借款本息进行结算，结算后的借款本息可以转化为购房款。但在本案中，2015年2月6日原、被告签订《商品房买卖合同》后，一直到2015年11月20日，何传强陆续有在支付部分利息，2015年11月27日被告华府公司出具《担保书》时也是按原先约定的借款金额进行担保，所以本案不存在借款到期经结算后转化为购房款的情形。综上所述，本院认为，本案原告与被告虽然签订的是《商品房买卖合同》，六套房屋总价为4002460元，但双方另外约定了“回购”条款，只要被告在购房协议签订之日起一年内支付588万元给原告，原告须无条件同意被告的回购要求，并且原先被告公司法定代表人何传强的借款契约要归还借款人。该“回购”条款说明商品房买卖并非是双方当事人真实意思表示，双方��间进行的商品房买卖不是实现合同的根本目的，即名为商品房买卖实为借贷关系，被告公司及何传强获取该借款用于项目建设使用、原告收回借款本息才是双方当事人实现合同的根本目的。综上，原告颜金凤主张继续履行《商品房买卖合同》、要求被告出具《销售不动产统一发票》、支付违约金、律师费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。庭审中，本院对原告进行了释明，原告不同意变更诉讼请求按民间借贷法律关系处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：驳回原告颜金凤的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长 陈 庄人民陪审员 陈 芬人民陪审员 陈 芳二〇一七年九月十二日书 记 员 薛梦玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。