湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0982民初483号原告：林国庆，女，1952年10月1日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。原告：高林鹏，男，1978年11月10日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。原告：胡静，女，1983年2月3日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。以上三原告共同委托诉讼代理人：李娟，湖北浩法律师事务所律师。被告：湖北环球置业有限公司。住所地：武汉市武昌区中北路**号龙源大厦A-1-712。统一社会信用代码：9142000073084968X5。法定代表人：陈翠莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤木梓、曾妮娜，湖北熠耀律师事务所律师。原告林国庆、高林鹏、胡静与被告湖北环球置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林国庆、胡静及其委托诉讼代理人李娟，被告湖北环球置业有限公司的委托诉讼代理人汤木梓、曾妮娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林国庆、高林鹏、胡静向本院提出诉讼请求：2013年5月7日，原告为购买房屋与被告签订了《商品房买卖合同》一份，原告按照合同约定向被告交付了购房款合计274801元购买被告位于安陆市××家园（××家园××室），该房屋于2013年5月7日合同签订前已经交付房屋，按照《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在该房屋交付后180天内，为原告办理房地产权属证书，否则，被告应当向原告承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当向原告支付违约金的标准为：按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告至今未按照合同约定办理该房屋的产权证书，经原告多次催促未果。自被告应当办理完房地产权属证书时间2013年11月7日至今2017年2月20期间共计1200天，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告应当支付原告违约金合计58950元。原告为维护自己合法权益，现提起诉讼，请求法院公正判决。被告湖北环球置业有限公司辩称，一、被告环球置业公司已按约定全面、适当地履行合同义务，不存在违约行为。被告环球置业公司已取得紫金路5号地的土地使用权、持有相应建设规划许可证和施工许可证等，符合商品房销售条件。同时被告按双方签订的《商品房买卖合同》全面履行了合同义务，保证了公共配套建筑（供电、水、气等）的使用条件，并于合同约定的时间内向原告林国庆、高林鹏、胡静交付了房屋，亦在合同约定期间内将办理权属证需由自身提供的资料报产权登记机关备案，不存在任何违约行为。因《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，应当依法予以遵守。原告诉称的“被告应在房屋交付使用后180日之内为原告办理房产证”明显有违合同约定。根据该合同第十五条明确约定，被告在交房后180日内应当履行的是备案义务，而非原告所说的180日内办理房产证。根据被告提供的备案登记录，被告环球置业公司已于2013年4月6日向安陆市房地产登记机关提供材料办理备案登记，履行了合同义务。二、房屋产权证未办理是因原告怠于履行应当承担的义务，该责任应由原告自己承担。第一，被告代办房产证是基于双方的委托关系，该义务的履行需要原告提供相应资料。虽然合同附件四补充协议中有约定“买受人所购商品房办理房屋权属证书……由出卖人承担”，但被告环球置业公司履行代办房产证义务，是基于原告的委托，双方存在委托合同关系。被告履行该义务不仅需要原告委托授权，同时也要求原告按合同约定提供不动产登记查询证明，并到相关主管部门缴纳公共维修基金及契税，否则被告无法代办房产证。原告在不提供上述材料或凭证时，要求被告环球置业公司承担因未能办证的违约金无事实和法律依据。第二，原告不履行提供相关资料及证明的义务是导致房屋产权证未能办理的根本原因。共同协作履行是债的履行原则之一，它要求债权人根据诚实信用原则，为债务人履行债务的行为创造条件、提供方便，对此《中华人民共和国合同法》第六十条第二款也有明确规定。而本案原告却拒不履行协助办证义务。从原告提供的证据可知，还建前旧房所有权登记人为刘俊涛及林鸿才，而合同当事人及原告所要求的还建房屋所有权登记人为林国庆、高林鹏、胡静。且林国庆通过买卖及继承取得的房屋面积远远小于现还建房面积。根据《商品房买卖合同》附件四的补充协议，所有权人不一致及超出还建面积时所需公共维修基金、契税等费用应当由原告承担，而原告一直未将上述缴费凭证提交被告。同时，办理房产证所需的不动产登记查询证明原告林国庆也一直未提交。最后，被告已通过邮件方式通知原告补充材料，适当的履行了通知义务。在原告上述材料缺乏的情形下，被告环球置业公司根据《商品房买卖合同》附件四所约定的通知方式，多次通知原告补充资料以便办证，上述事实有通知、快递单为证。可见，被告环球置业公司在原告怠于履行房屋产权证办理的协助、配合义务时已多次通知、提醒对方，被告的所有行为不仅符合合同约定，亦完全符合民法中的诚实信用原则。房屋产权证未能办理的责任应由原告自己承担。三、原告要求以购房款为基数按年利率6%计算违约金无事实和法律依据。一方面，《房屋买卖合同》第十五条约定的被告环球公司支付违约金的前提是“因出卖人的责任，买受人不能取得房地产权证书”，而本案中房产证未能办理的原因在原告自己而非被告（前以详述），即不符合合同约定的被告承担违约责任的条件。另一方面，合同第十五条明确约定“买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理（即买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金）”，可知，原、被告双方已通过协议的方式排除了逾期办理权属证书的违约责任。属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“当事人有特殊约定外”，故被告不应当承担违约责任，原告主张的以购房款为基数按年利率6%并无依据。可见，原告要求被告支付违约金不仅不符合违约责任的承担条件，也有违双方排除违约金适用的约定。四、原告诉讼请求不成立，应当依法驳回。原告以被告逾期办理房产证为由要求被告承担违约责任无任何依据。一则被告无法代为办理房产证；二则在合同双方对办理房产证无在原告没有出具委托授权手续、没有提供相应材料的条件下，具体时间约定的条件下，被告不存在“逾期”“违约”。综上所述，被告环球置业公司在房屋买卖过程中已全面、适当的履行了合同义务。原告要求被告承担逾期办理房产证的诉讼请求无事实及法律依据，应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：2013年5月7日，被告与原告签订了编号为028844的《商品房买卖合同》，约定将位于湖北省安陆市府城办事处紫金路5号东方家园B区60幢7层706号房出售给原告，双方在该合同中约定了交易的价格、交付房屋的时间、违约责任等条款，其中房屋总价为274801元。该房产系原粮机职工拆迁补偿户。后因各种原因，该房产的产权证未能予以办理，三原告遂以双方约定由被告办理产权证，但被告未办理构成违约提起诉讼，要求被告湖北环球置业有限公司办理产权证并支付违约金。本院认为,原、被告于2013年5月7日签订安陆市紫金路5号东方家园B区60幢7层706号房屋买卖合同是双方真实意思的表示，该合同并不存在违反法律法规的强制性规定的情形，故该合同合法有效，该合同的全部条款对于双方均具有法律意义上的约束力，对于该合同的履行，原告认为被告在产权证的办理上存在违约行为，在该合同第十五条中，双方作出了如下约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……”，从该条款可以看出，双方所约定的出卖人义务仅限于“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而非原告在诉讼中所主张的“按照合同约定，被告应在房屋交付使用后180日之内为原告办理房产证”，同时原告亦未在诉讼中举证证明双方就办理产权证进行重新的约定或变更，本院无从确认办理房产产权证系被告的约定义务，亦不能认定被告需因此承担违约责任，故原告的诉请缺乏相应的事实依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:驳回原告林国庆、高林鹏、胡静的诉讼请求。本案受理费1274元减半收取637元，由原告林国庆、高林鹏、胡静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李波林审 判 员  徐 斌人民陪审员  郑凯瑞二〇一七年九月八日书 记 员  胡建毅