重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初9134号原告：蒋双，女，1989年8月26日出生，汉族，职业不详，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：李爽，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：黄娟，女，1979年3月25日出生，汉族，职业不详，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：刘仕海（系黄娟丈夫），男，职业不详，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：马新喜，重庆佳程律师事务所律师。第三人：重庆友家房屋经纪有限公司一分公司，住所地重庆市沙坪坝区西永组团U4-2-3/02、U4-2-1/02地块8-4-1及8-4-2幢1-商铺31，统一社会信用代码91500106MA5U7W1D1F。诉讼代表人：刘力文，重庆友家房屋经纪有限公司一分公司负责人。原告蒋双与被告黄娟、第三人重庆友家房屋经纪有限公司一分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，由审判员ＸＸ独任审判，于2017年7月4日、2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告蒋双及其委托诉讼代理人李爽、朱杰，被告黄娟的委托诉讼代理人刘仕海、马新喜，第三人重庆友家房屋经纪有限公司一分公司的诉讼代表人刘力文到庭参加了诉讼。经本院传票传唤，原告未到庭参加2017年7月4日庭审，第三人重庆友家房屋经纪有限公司一分公司未到庭参加2017年9月6日庭审，本院依法缺席审理。诉讼中，因原告申请对房屋价值进行评估，扣除审限43天。本案现已审理终结。原告蒋双向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告、被告、第三人于2017年3月21日签订的《房地产买卖（转让）合同》；2、要求被告退还原告定金30000元；3、要求被告赔偿原告损失305600元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月21日，原告、被告、第三人签订《房地产买卖（转让）合同》，约定通过经纪方即第三人，原告购买被告位于沙坪坝区某房屋；成交价为1015000元，合同签订当日原告支付定金30000元，过户之日支付185000元，银行放贷之日支付800000元；银行贷款审批通过后五个工作日内进行过户；被告承诺该房屋无抵押；如果被告违约，原告可以选择定金罚则或者要求按照房屋总价款10%的违约金等内容。合同签订后，原告向被告支付了定金30000元。2017年4月24日，原告的贷款申请通过了银行审批，之后，原告和第三人多次要求被告办理房屋过户登记手续，但是被告一直推诿不予配合。被告的行为构成违约，原告现起诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告黄娟辩称，1、同意解除合同。2、原告既要求被告返还定金，又要求被告赔偿损失，原告的主张不符合法律规定，二者不能同时主张。3、原告要求被告赔偿损失305600元没有法律依据，涉案房屋现在的市场价与合同约定的成交价之间的差额305600元属于预期利益损失，该损失在合同签订时原告、被告是不能预见的，不同意赔偿原告该损失。且原告的实际损失未达到合同约定的违约金标准，被告只同意按照原告实际损失赔偿原告。4、合同约定的房屋成交价低于合同签订时该房屋的市场价，即使赔偿房屋差价损失，也应当以涉案房屋现在的市场价减去合同签订时涉案房屋的市场价来计算。5、不同意承担本案诉讼费。第三人重庆友家房屋经纪有限公司一分公司辩称，原告所述属实，合同签订后被告不按照合同的约定履行义务，多次催促后被告仍不履行。本院经审理认定的事实如下：2017年3月21日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方）签订《房地产买卖（转让）合同》，合同约定经丙方居间，甲方将位于沙坪坝区某号、建筑面积113.94平方米、完全产权的房屋出售给乙方；转让价格为1015000元，乙方于签署本合同的同时支付30000元作为购房定金，2017年4月20日或之前于签订重庆市房地产买卖合同即过户之日支付185000元作为首期房款，余款800000元于2017年5月10日或之前（以银行放款为准）支付，如乙方办理银行按揭，贷款银行批准的按揭金额由贷款银行直接划入甲方在该贷款银行所开设的账户，实际按揭金额与房价余款的差额由乙方以现金直接支付给甲方；本合同签订后，如甲方行为违反本合同规定内容以及不按照合同规定履行到期义务或者迟延履行到期义务，单方反悔终止、解除合同，不按时提供相关有效证件或不配合办理该物业的过户等相关手续，提供虚假材料导致合同无效或者不能办理相关转移、登记、公证、按揭等手续，不按时交付该物业，以及无权处分或者无完全处分该物业的权利导致合同无效或者不能正常交易、实现合同目的等行为，均视为甲方违约，其违约责任由乙方选择定金罚则或要求按照该物业总价款的10%的标准承担违约金；本合同签订后，如乙方行为违反本合同约定以及不按照合同约定履行到期义务或者迟延履行到期义务（因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外），单方反悔终止、解除合同，不按时提供相关有效证件或不配合办理该物业的过户等相关手续，提供虚假材料导致合同无效或者自身原因未按时、按要求提供相关材料办理相关转移、登记、公证、按揭等相关手续，只要是自身原因导致不能正常交易、实现合同目的等行为，均视为乙方违约，其违约责任由甲方选择定金罚则或要求按照该物业总价款10%的标准承担违约金；甲、乙双方须按时准备齐全银行相关资料与银行签订按揭合同，甲方承诺该房屋无另外相同类别之抵押，甲、乙双方须于乙方银行贷款审批通过后五个工作日内进行过户；本合同签字或盖章后立即生效等内容。合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金30000元。2017年4月25日，原告（借款人）与中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人二手住房购置贷款，金额为800000元，本合同项下贷款用于购买坐落于沙坪坝区某号、建筑面积113.94平方米的房屋等内容。原告的贷款申请通过银行审批之后，被告拒不履行合同约定的房屋过户义务，泰和泰（重庆）律师事务所受原告委托分别按照被告的户籍地址和被告在《房地产买卖（转让）合同》中所留地址、联系电话通过EMS向被告邮寄了《律师函》，要求被告继续履行合同约定的房屋过户义务等。第三人按照被告在《房地产买卖（转让）合同》中所留地址、联系电话通过EMS向被告邮寄了《催促交易函》。被告收到上述《律师函》、《催促交易函》后仍拒不履行合同约定的房屋过户义务。在本案审理中，原告申请对涉案房屋现在市场价进行评估，经双方协商一致，本院委托重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司进行评估。2017年8月11日，重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司出具房地产估价报告，认为该房屋现价值估价总额为1320600元。经庭审举证、质证，原、被告对该报告均无异议。另查明，涉案房屋登记的所有权人系被告，2015年6月25日设立了土地房屋抵押权（地房）登记，抵押权人为唐静，抵押人系被告。对于原告的诉讼请求，被告同意解除合同，但是不认可原告主张的损失，被告只同意赔偿原告已实际产生的定金、中介费、按揭手续费损失。因原、被告双方分歧较大，本院调解未成。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告提供的《房地产买卖（转让）合同》、《个人购房借款/担保合同》、律师函、EMS快递单、快递查询记录，第三人提供的涉案房屋产权证、催促交易函、EMS快递单以及重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》等证据在案证实，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告、被告、第三人自愿签订《房地产买卖（转让）合同》，合同内容不违反强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方应遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务，原告的贷款申请通过银行审批后，经原告催促，被告一直未履行合同约定的办理过户登记的义务，被告的行为构成违约，被告的违约行为导致原告无法取得涉案房屋所有权，原告签订合同的目的不能实现，原告要求解除合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定，且被告同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行合同债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，由于被告的违约行为导致合同解除，原告作为守约方选择适用违约金条款要求被告返还已付定金并赔偿损失，原告并没有选择适用要求被告双倍返还定金的定金条款，原告要求被告返还已付定金并赔偿损失的请求符合法律规定，被告提出的返还定金和赔偿损失二者不能同时主张的答辩意见不成立，对被告该答辩意见本院不予采纳，对原告要求被告返还定金30000元的诉讼请求和要求被告赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。对于赔偿损失的金额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同签订后涉案房屋市场价值出现波动，这属于合同签订时原、被告双方均能预见到的情况。根据规定，涉案房屋价格上涨的差价部分属于合同履行后原告可以获得的利益，该差价属于被告违约给原告造成的损失。对于被告提出的合同约定的成交价低于合同签订时该房屋的市场价，应当以涉案房屋现在市场价与合同签订时涉案房屋的市场价之间的差额来计算损失赔偿额的答辩意见，本院认为，合同约定的成交价系原、被告双方自愿协商达成一致的，被告没有提供证据证明合同约定的成交价低于合同签订时涉案房屋的市场价以及合同签订时涉案房屋市场价的金额。因此，对被告提出的损失赔偿额计算方法本院不予采纳。经评估，涉案房屋现在市场价与合同约定的成交价差额为305600元，原告要求被告赔偿损失305600元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。经本院传票传唤，第三人未到庭参加2017年9月6日庭审，本院依法予以缺席裁判。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告蒋双、被告黄娟、第三人重庆友家房屋经纪有限公司一分公司2017年3月21日签订的《房地产买卖（转让）合同》。二、限被告黄娟于本判决发生法律效力后三日内退还原告蒋双定金30000元。三、限被告黄娟于本判决发生法律效力后三日内赔偿原告损失305600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6334元，减半收取计3167元，以及保全费3047元、鉴定费8000元，合计14214元（原告已预交），由被告黄娟负担。此款限被告黄娟于本判决发生法律效力后三日内迳付原告蒋双。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  ＸＸ二〇一七年九月十三日书记员  陈林