北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6714号上诉人（原审被告）：北京水韵风情物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园2号楼。法定代表人：张彤，总经理。委托诉讼代理人：刘惠珍，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨建新，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：吴宗之，男，1963年3月13日出生，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王莹（吴宗之之妻），现住北京市昌平区。被上诉人（原审被告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。法定代表人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：张福东，北京市腾之信律师事务所律师。上诉人北京水韵风情物业管理有限公司（以下简称水韵风情物业公司）因与被上诉人吴宗之、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第15739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。水韵风情物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回吴宗之的诉讼请求或依法改判；2.一、二审诉讼费由吴宗之、长城物业公司承担。事实和理由：1.吴宗之提起诉讼明显超过诉讼时效期间；吴宗之自2010年我公司从水韵风情庄园撤出小区至一审诉讼之日从未就涉案赔偿事宜向我方主张权利；2.涉案水管损坏部位不属于公共管道部分，并且吴宗之涉诉损失是由于自身过错造成，我方不应该承担责任；3.业委会解除我方物业管理权在先，吴宗之损失在后，我方不应承担责任。吴宗之辩称，同意一审判决，不同意水韵风情物业公司的上诉请求和理由。1.吴宗之并未私自动过水管，由于跑水现象发生在新老物业交接时期，吴宗之先找了新签的长城物业公司，但长城物业公司刚进小区没有工具，因此吴宗之找了之前的水韵风情物业公司前来维修；2.水韵风情物业公司和长城物业公司分别承诺说如果是他们的问题就给吴宗之用物业费抵扣。长城物业公司辩称，同意一审判决，不同意水韵风情物业公司的上诉请求。吴宗之向一审法院起诉请求：1.水韵风情物业公司、长城物业公司赔付吴宗之房屋及设备损坏费63647元；2.本案诉讼费用由水韵风情物业公司、长城物业公司承担。一审法院认定事实：吴宗之系北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园二区X号房屋的业主，房屋建筑面积为315.71平方米。2009年12月24日，吴宗之（乙方）与水韵风情物业公司（甲方）签订了《水韵风情庄园物业管理合同书》，约定由甲方为乙方房屋所在水韵风情庄园小区提供物业管理服务，物业管理服务费标准为3.15元/建筑平方米·月。该合同第一条“甲方的权利义务”中第一项约定，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿地、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。该合同第二条“物业管理服务基本内容”中第二项“共用设施设备的日常维修养护、运行和管理”中约定，共用设施设备包括：共用照明、水系景观、消防系统、安防系统、自来水分户水表以外计费水表以内的水管道、排污主管道……该合同第六条“违约责任”中第一项约定，因甲方原因违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权通过业主委员会要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2010年1月4日，北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园业主委员会（以下简称“业委会”）（甲方）与长城物业公司（乙方）签订了《北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园物业服务合同》，约定由长城物业公司为水韵风情庄园小区提供物业管理服务。该合同第二条“物业交接”中第一项约定，甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同签订之后，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由乙方承担。该合同第五条约定，物业服务期限为三年，自2010年1月8日至2013年1月7日。如因原物业公司交接迟延，则服务期限从乙方实际进驻之日起计算。当日，业委会向水韵风情物业公司发出《交接通知书》，内容为：在北七家镇社区办的监督下，经过严格的招投标程序，业委会已与长城物业公司签订了《物业服务合同》，现要求水韵风情物业公司在2010年1月8日上午10：00在小区南门口办理交接手续。后水韵风情物业公司并未按照上述时间办理物业移交。后业委会将水韵风情物业公司诉至法院，经（2010）昌民初字第9321号民事调解书确认：“一、水韵风情公司将水韵风情庄园小区的物业管理权移交给业委会，双方于2010年7月17日十时之前交接完毕。二、2010年7月17日十时之前，水韵风情物业公司向业委会移交下列资料及设施设备：工程图纸七十六本、自来水卡二十九个、读卡器一个、水泵十七台、循环泵三台、中水站一座、中水站内设备一套、地热站及站内设备一座、配电室三座、变压器三台、装修档案三百三十八份，其他设备设施按照小区内的现状进行移交……”业委会与长城物业公司共同于2010年7月18日在小区内发出《关于长城物业接管水韵风情庄园的通告》，内容为：原物业服务公司水韵风情物业公司自2010年7月15日下午5时起停止对水韵风情庄园小区物业管理权，不再承担物业服务义务。与上述交接同步，业委会向长城物业交付水韵风情庄园物业服务权，至2010年7月17日上午10时，交付完毕。长城物业公司从2010年7月15日下午5时开始正式接管水韵风情庄园物业管理权，履行物业服务义务。根据《北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园物业服务合同》约定，物业服务收费期自2010年7月16日起计算，并将于2010年10月16日开始收取。另查，2010年4月12日，吴宗之所居住房屋地下室入户水表前管道破裂，导致吴宗之家地下室浸水，房屋及部分家具、家电有不同程度损坏。经法院工作人员现场勘验，确认损坏物品有水表及水表前管道、中央空调机箱、东芝液晶电视机一台、新科DVD一台、星宝牌台球桌一张、三开门酒柜一套、双开门酒柜一套、西门子滚筒洗衣机一台、单人床床垫，另有房屋地下室部分屋顶墙皮、墙面贴纸损坏。庭审中，吴宗之明确表示不申请对此次事故造成的损失进行评估，同意由法院予以确定。吴宗之向法院提交了维修空调室内控机主板的费用发票一张（3250元）、维修空调室内电机的费用发票一张（2000元）、更换水表及配件的费用收据两张（157元）。吴宗之明确表示损坏的家具、家电购买时的票据已经无法找到，并向法院提交了同品牌、型号或相似品牌、型号家具、家电的当前网络报价，同时提交了北京艺弘尚格装饰工程有限公司对吴宗之房屋地下室重新装修的参考报价。上述事实，有当事人的当庭陈述以及提交的房屋所有权证书、照片、发票、收据、《水韵风情庄园物业管理合同书》、《北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园物业服务合同》、工程预算书、网页截图、交接通知书、民事调解书、《关于长城物业接管水韵风情庄园的通告》、勘验笔录等证据材料在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，吴宗之与水韵风情物业公司签订的《水韵风情庄园物业管理合同书》、业委会与长城物业公司签订的《北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园物业服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，均未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对各方当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。现吴宗之居住的房屋因地下室入户水表前管道破裂，导致房屋装修及部分家具、家电受损，虽然管道破裂的部位位于吴宗之屋内地下室，但该部位位于入户水表前，根据相关法律法规的规定和合同约定，该部分应属于小区的共用设施设备，因此，提供物业服务的物业公司未能对上述共用设施设备进行合理的巡查和维护，导致该处管道断裂漏水，给吴宗之的生活造成影响，财产造成损失，对此提供物业服务的公司应承担相应的管理责任。本案的争议焦点，具体承担上述责任的主体是长城物业公司还是水韵风情物业公司，或者是水韵风情物业公司、长城物业公司共同承担？对此问题，法院认为，虽然长城物业公司与业委会签订合同约定的服务期限自2010年1月8日起，而当天业委会也向水韵风情物业公司发出了《交接通知书》，要求水韵风情物业公司在2010年1月8日上午10：00办理交接手续，但水韵风情物业公司一直怠于办理交接手续，并未从该小区退出，系业委会采取司法程序后，直到当年7月份才完成了前后两家物业公司的全面交接。因此，在4月份吴宗之家发生本案争议事件时，虽然水韵风情物业公司、长城物业公司均未收取该时段的物业服务费用，且水韵风情物业公司、长城物业公司均派人与吴宗之协商解决问题，但根据相关法律法规和合同约定，因水韵风情物业公司的拖延交接，导致此时长城物业公司并未完成接管小区物业服务的法定程序，该小区内的物业服务企业仍应认定为水韵风情物业公司，吴宗之因此事件所遭受的损失，理应由水韵风情物业公司承担相应的物业管理责任。现吴宗之要求水韵风情物业公司承担赔偿责任，于法有据，法院予以支持；吴宗之对长城物业公司的起诉，依据不足，法院不予支持。关于赔偿的具体数额问题，吴宗之向法院提交了维修空调室内控机主板、维修空调室内电机、更换水表及配件所花费用的票据，共计5407元，对此部分赔偿数额，法院予以认可。吴宗之主张的家具、家电及装修损失，法院参考吴宗之提交的证据，综合考虑现场勘验的物品实际损坏情况、折旧情况、现阶段的市场参考价格等因素，酌情予以确定为三万元。水韵风情物业公司、长城物业公司均辩称本案吴宗之的起诉已经超过诉讼时效，对此，法院认为自事件发生以来，吴宗之始终在与水韵风情物业公司、长城物业公司的相关工作人员进行协商调解，直至本案起诉，不存在怠于行使权利的情况，故对于水韵风情物业公司、长城物业公司的此项答辩意见，缺乏法律依据，法院不予采信。水韵风情物业公司、长城物业公司的其他答辩意见，对其合理部分，法院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京水韵风情物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔付吴宗之各项损失共计三万五千四百零七元；二、驳回吴宗之的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，水韵风情物业公司提供照片2张，欲证明管线都是带保温的，预防水管被冻导致水管破裂，如果拆除了会导致水管破裂。吴宗之不认可该证据的真实性，长城物业公司认可该照片的真实性，不认可证明目的。本院认证意见为，照片上的管线与本案事实认定无关，本院不予认证。本院认为，业委会向水韵风情物业公司发出《交接通知书》后，水韵风情物业公司一直怠于办理交接手续，未从该小区退出，业委会采取司法程序后，直到当年7月份才完成了前后两家物业公司的全面交接。因水韵风情物业公司的拖延交接，导致此时长城物业公司并未完成接管小区物业服务的法定程序。故在4月份吴宗之家发生本案争议事件时，应认定该小区内的物业服务企业仍为水韵风情物业公司，吴宗之因此事件所遭受的损失，应由水韵风情物业公司承担相应的物业管理责任。根据吴宗之与水韵风情物业公司签订的物业管理合同，供用设施设备的日维修养护、运行和管理,包括“自来水分户水表以外计费水表以内的水管道……”，涉案管道破裂的部位入户水表前，该部分应属于小区的共用设施设备。另，本案水管破裂的时间处于新旧物业交接时间段，在义务主体不明情况下，吴宗之向水韵风情物业公司亦或长城物业公司主张权利都是在积极维护自己的权利，不能认定吴宗之对自己相关权利的怠于行使。因此一审法院认定本案未超过诉讼时效并无不当。综上所述，水韵风情物业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费774元，由北京水韵风情物业管理有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  陈立新审 判 员  汤 平代理审判员  赵小军二〇一七年九月十八日法官 助理  李 程书 记 员  苏 杭