重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终5368号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：许蓉，女，汉族，1976年8月28日出生，无业，住重庆市南岸区南坪会展中心。委托诉讼代理人：沈丽，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：深圳房智网络科技有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道宝民二路浩泰大厦301A，统一社会信用代码91440300311781756F。法定代表人郑玉军，总经理。委托诉讼代理人：吴小理，北京德恒（重庆）律师事务所律师。上诉人许蓉与被上诉人深圳房智网络科技有限公司（以下简称房智公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初6807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人许蓉的委托诉讼代理人沈丽、张幸，被上诉人房智公司的委托诉讼代理人吴小理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许蓉上诉请求：1、请求撤销（2017）渝0108民初6807号《民事判决书》第三项判决内容，改判支持上诉人在一审中的全部反诉请求；2、本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致其作出了错误的判决应予纠正。（一）一审判决仅凭被上诉人口头陈述就认定上诉人于2016年7月底更换了涉案房屋的门锁，实际控制了该房，导致被上诉人不能继续使用该房屋，违反出租人的基本义务，属于认定事实错误。（二）一审判决认定被上诉人未支付涉案房屋2016年7月28日之后产生的租金给上诉人造成的损失是上诉人自身行为引起，被上诉人可不支付租金、亦不赔偿逾期搬出产生的房屋占用损失，属于认定事实错误。（三）一审判决认定本案所涉房屋租赁合同的解除时间为2017年2月16日，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》被解除的实际原因是被上诉人逾期缴纳房屋租金和其它费用，构成根本性违约，上诉人出租房屋收取房租的合同目的不能实现，故上诉人依法发出解除函告解除了双方签订的《房屋租赁合同》。本案应适用的法律是《合同法》第九十四条（二）、（三）、（四），第九十六条第一款、第九十七条，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条。但一审判决依据《合同法》第九十四条第（二）项、第二百一十六条作出判决属于适用法律错误。房智公司辩称，一审对于上诉人自认更换门锁的时间、控制涉案房屋的时间认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。房智公司向一审法院起诉请求：判决撤销房智公司与许蓉于2016年5月28日签订的《房屋租赁合同》。许蓉向一审法院起诉请求：1.判决许蓉解除《房屋租赁合同》的行为合法有效，该合同已于2016年9月7日解除；2.若第一项诉讼请求不能成立，则请求判决立即解除双方签订的《房屋租赁合同》；3.判令房智公司按照20万元/年的标准向许蓉支付2016年7月28日起至合同解除之日止的房屋租金，并以拖欠的租金为基数以月利率2%为标准从之后每月1日起，向许蓉赔偿因逾期支付租金造成的损失；4.判令房智公司向许蓉支付已垫付的涉案房屋2016年7月产生的电费1353元、2016年7月28日至9月7日期间的物业服务费1830.99元；5.判令房智公司赔偿许蓉从合同解除之日起至2017年3月11日期间给许蓉造成的房屋占用损失，损失以20万元/年为计算标准。一审法院认定事实：涉案玖玺台3栋9xx号房屋亦即位于南岸区亚太路9号3幢9-x号房屋，登记产权人为许蓉。2016年5月28日，许蓉作为甲方与房智公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期自2016年5月28日至2019年5月28日；年租金为20万元，租金按约结算，每月1号由乙方支付给甲方；租赁期间，电费、物业服务费等由于乙方居住而产生的费用由乙方负担；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书；若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金1万元。合同签订后，许蓉向房智公司交付了涉案房屋，房智公司向许蓉支付了2016年7月28日之前的房屋租金、物业管理费，之后未予支付。房智公司在承租涉案房屋后，置办了桌椅、冰箱等家具、物品。涉案房屋在2016年7月产生电费1353元，在同年7月28日至9月7日产生物业服务费1830.99元，均由许蓉缴纳。双方因房屋租赁问题发生纠纷，许蓉于2016年9月5日向房智公司寄送了《关于解除玖玺台3栋9xx房屋〈房屋租赁合同〉的函告》，以房智公司拖欠房屋租金及其他费用，经多次催收未果为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求房智公司搬离涉案房屋及付清拖欠的房屋租金、电费、物业服务费等费用。庭审中，房智公司称其于同月7日收到该份函告。庭审中，许蓉述称其于2016年8月中旬向房智公司寄送了催收房屋租金及其他费用的函件，房智公司述称未收到催收函件，但许蓉未能证实确曾向房智公司寄送过催收函件并成功送达。但是，房智公司在2017年2月16日庭审时，明确表示不再继续履行《房屋租赁合同》；并称该份合同系因欺诈而订立，但未举证证明许蓉在订立合同时存在欺诈行为。2017年3月11日，许蓉打开涉案房屋门锁，房智公司将其家具、物品等全部搬离涉案房屋，并将涉案房屋归还给许蓉。庭审中，房智公司称2016年7月底许蓉更换了涉案房屋的门锁，导致房智公司无法使用该房。许蓉承认其更换了涉案房屋门锁，但称已记不清更换门锁的时间。一审法院认为，当事人对其提出的主张，有责任提供证据。未提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，应当依法承担相应的不利后果。房智公司认为，其与许蓉之间的《房屋租赁合同》系因许蓉的欺诈而订立，但其并未举证证实许蓉在订立该份合同时存在欺诈行为，故一审法院对其要求撤销《房屋租赁合同》的请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。在2017年2月16日庭审时，房智公司明确表示不愿再继续《房屋租赁合同》，而许蓉请求解除该份合同，该份合同应予解除，解除的时间为2017年2月16日。双方发生纠纷后，许蓉更换了涉案房屋的门锁。关于许蓉更换门锁的时间，一审法院认为，许蓉作为门锁的更换人，理应举证证明明确的更换时间，但许蓉仅表示记不清更换时间了，且其表示并未构成对房智公司主张的门锁更换时间的反对。因此，可以认定房智公司主张的门锁更换时间成立，即许蓉更换涉案房屋门锁的时间为2016年7月底。在《房屋租赁合同》期间内，许蓉应当将涉案房屋交付房智公司使用并保持该房符合约定的用途。合同签订后，许蓉向房智公司交付了涉案房屋，但2016年7月底许蓉更换了涉案房屋的门锁，实际控制了该房，导致房智公司不能继续使用该房，故许蓉违反了作为出租人的基本义务。虽然房智公司未支付涉案房屋在2016年7月28日之后产生的租金，会给许蓉造成一定损失，但该损失系因许蓉自身行为所引起，房智公司不应继续支付租金。同理，《房屋租赁合同》解除后至房智公司实际搬离之日所产生的房屋占用损失，也系因许蓉自身行为所引起，不应由房智公司给予赔偿。对于涉案房屋在2016年7月份产生的电费1353元，因在此期间内，涉案房屋实际是由房智公司在使用，《房屋租赁合同》已约定该费用应由房智公司负担，且该费用已由许蓉垫付，故房智公司应当将该笔电费支付给许蓉。对于涉案房屋在2016年7月28日至9月7日期间产生的物业服务费1830.99元，因在此期间内由于许蓉更换涉案房屋门锁，导致房智公司不能实际使用该房，所以该费用应由许蓉自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回本诉原告深圳房智网络科技有限公司的诉讼请求；二、限反诉被告深圳房智网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告许蓉支付重庆市南岸区亚太路9号3幢9-x号房屋在2016年7月产生的电费1353元；三、驳回反诉原告许蓉的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费减半收取40元，由本诉原告深圳房智网络科技有限公司负担（已缴纳），反诉案件受理费减半收取1300元，由反诉原告许蓉负担（已缴纳）。本案二审期间，上诉人许蓉围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。证据1系涉案房屋物管公司对上诉人联系开锁的说明；证据2系小区保安出具的开锁证明；证据3系开锁人员出具的开锁证据；证据4系公证书及照片，证明因被上诉人拖欠上诉人房租后，上诉人无法了解房屋情况，通过小区物管联系开锁，开锁人员和公证人员共同到涉案房屋，开锁后一起进入房屋进行录像保全证据。同时，上诉人许蓉申请门锁公司派来的开锁人员王朝伟和涉案房屋所在的小区的保安杨玥轩出庭作证，上述证据均证明2016年10月10日，上诉人才找人开锁，将涉案房屋的房门打开。被上诉人房智公司质证后认为，对上诉人举示的证据1、2、3的真实性合法性均不予认可。对证据4公证书内容形成于一审开庭之前，一审中未向法庭举示，故不属于二审中新发现的证据。对王朝伟的证言，被上诉人认为门锁公司的工作人员没有任何身份证明，不能证明是门锁公司的工作人员，也没有其从事门锁行业的资格证明，对所作的陈述不予认可。对杨玥轩的证言，被上诉人认为杨玥轩所作的证言前后矛盾，对其证言的真实性不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对其提出的主张，有责任提供证据。未提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，应当依法承担相应的不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定“二审程序中的新证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。”上诉人许蓉在二审中举示的《关于为融创·玖玺台小区3栋9-x号房屋业主许蓉联系入户门锁供应商开锁的情况说明》、保安《开锁证明》、开锁人员《开锁证明》从证明内容、证据形式来看，其证明更换门锁时间发生于2016年10月10日，但三份证据出具时间为2017年7月20日；证据《公证书》也形成于一审开庭前，且仅仅公证涉案房屋内物品状况，并未涉及开锁的过程。上述证据均不属于新证据，其证明内容和证人所作的证言亦不足以证明上诉人许蓉的主张，不能作为认定案件事实的依据。一审法院根据对上诉人许蓉的询问和被上诉人房智公司的陈述，认定上诉人许蓉更换涉案房屋门锁为2016年7月底并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人许蓉的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人许蓉负担。本判决为终审判决。审判长  周海燕审判员  周 舟审判员  秦 敏二〇一七年九月十五日书记员  陈园媛