重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0104民初4260号原告：金伟锋，男，1988年9月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：樊四华，重庆联纵律师事务所律师，特别授权。被告：重庆市大渡口区海宁皮革发展有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1048号翠云街18号，统一社会信用代码91500104MA5U64MU2G。法定代表人：孙伟，该公司执行董事。原告金伟锋诉被告重庆市大渡口区海宁皮革发展有限公司（以下简称“海宁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金伟锋的委托诉讼代理人樊四华、被告海宁公司的法定代表人孙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金伟锋向本院提出诉讼请求：1.判令海宁公司退还保证金20000元和因租赁房屋实际面积少于合同约定的面积而多收取的租金20279.8元；2.判令海宁公司赔偿金伟锋因2017年3月1日至2017年4月30日期间不能经营而产生的损失36759.7元和因装修、装潢等方式对租赁房屋所投入的费用70000元；3.本案诉讼费由海宁公司承担。事实和理由：2016年12月20日，金伟锋与海宁公司签订房屋租赁合同，双方约定海宁公司将位于重庆海宁皮革时尚广场商铺东区3F-05号店铺（建筑面积为183.8平方米）租赁给金伟锋，租金为34738元、经营综合服务费为69476元、物业管理费6065元、市场管理综合保证金20000元，租赁期限自2016年11月1日至2017年4月30日。后来金伟锋发现租赁房屋实际面积（包括公摊面积）仅有150平方米左右。显然，海宁公司存在欺诈行为。2017年2月22日，因海宁公司消防不合格的问题，被重庆市大渡口区公安消防支队处罚停产停业，导致金伟锋停产停业并造成重大经济损失。之后，金伟锋找到海宁公司，要求海宁公司将租赁期顺延至可以恢复经营之后两个月，海宁公司予以拒绝。2017年4月30日，海宁公司将金伟锋的物品强行搬走，且未经金伟锋的允许将该房屋租赁给其他人。之后，金伟锋要求海宁公司退还保证金遭拒。为维护金伟锋的合法权益，遂诉至法院。海宁公司辩称，1.金伟锋租赁商铺到期后按规定办理退房手续后海宁公司确需返还其保证金20000元，未返原因是金伟锋并未前来办理退房手续；2.租赁房屋面积与实际相符，并无面积差异，海宁公司不存在违约行为；3.金伟锋实际经营到2017年4月30日，期间商场保持正常营业，并未影响金伟锋的正常经营，因此不存在任何损失赔偿。综上所述，请求驳回金伟锋的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月20日，金伟锋（承租方）与海宁公司（出租方）签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：一、商铺位于东区3F-05号，现改成东区3F-16号，建筑面积183.8平方米，租赁期限自2016年11月至2017年4月30日，有下列情况之一的，出租方可终止合同，收回房屋：（1）承租方擅自将承租房屋转租、转让或转借的；（2）承租方利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；租金合计34738元；二、租赁期间租赁房屋修缮由出租方负责，承租方装饰装潢承租房屋须经出租方同意，其费用由承租方承担；三、合同争议的解决方式：（1）向重庆市仲裁机构申请仲裁；（2）向法院起诉。同日，金伟锋（乙方）和海宁公司（甲方）还签订《重庆海宁皮革城时尚广场商铺租赁、管理协议》，主要约定：1.乙方租赁经营了甲方重庆海宁皮革城时尚广场原商铺号为东区3F-05号现改为东区3F-16号商铺，建筑面积183.8平方米，经营范围为裘皮服饰区；2.租赁期限为2016年11月1日至2017年4月30日，乙方在与甲方签协议前交清商铺的租赁费，经营综合管理服务费为69476元，物业管理费6065元，乙方还需向甲方交纳市场管理综合保证金20000元；3.甲方负责对市场各共用部位和共用设施进行维修保养，保障市场经营活动的正常开展；4.乙方承诺在甲方规定的时间内进场装修和开业，乙方进场装修前，应将施工图纸、使用材料等报甲方审批，甲方审批同意后进行装修，并缴纳装修保证金、装修管理费及垃圾清运费，装修结束后，由甲方验收合格后方可营业；经营期满或租赁经营关系解除之日起，乙方在该商铺内投入的可移动物品须在一天内移走，一天内未移走的物品无偿归甲方所有并作无资处理，其他附着设施无偿归甲方所有，乙方不得损坏或移走，甲方对乙方自行装修的部分不做任何经济补偿，乙方擅自拆除或人为损坏商铺原有结构，须负赔偿责任；5.甲方对市场共有部位和共用设施进行维护和修理时，乙方应给予配合，由此给乙方造成损失的，甲方按停业天数退还乙方费用，不再承担其他责任；乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除本协议并收回商铺或对乙方进行处罚，同时，乙方缴纳的履约保证金作为违约金处理，不予归还：在租赁期限内，属正常营业时间（未书面通知同意息业的）且未经市场管理部许可而擅自连续关门停业达15天（含15天）以上的，针对此影响市场正常秩序的行为，处罚金200元/天且公司无条件将商铺收回，综合保证金作违约金处理，不予以归还并终止本协议；6.商铺经营户承担商铺的消防安全责任，要增强消防安全意识，遵守消防安全制度，做好经常性的消防安全防范工作，自觉服从，并接受消防安全管理和监督，经常做好消防安全自查工作，及时发现并消除事故隐患；7.争议解决办法：本协议在履行过程中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，任何一方均可依法向商铺所在地的人民法院提起诉讼；8.本协议经双方签名（盖章）之日起生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。另查明，2016年5月31日，海宁公司向金伟锋出具加盖了该公司财务专用章的《收据》，该《收据》上载明：今收到金伟锋交来东3F-05(2016.6-2017.4)商铺租赁费34738元。同日，海宁公司还向金伟锋出具了加盖该公司财务专用章的《收据》，该《收据》上载明：今收到金伟锋交来东3F-05（2016.6-2017.4）经营管理费、公共装修费、市场推广费69476元。此外，在同日海宁公司还出具加盖该公司财务专用章的《收据》，载明收到金伟锋东3F-05经营综合保证金20000元。再查明，2017年5月9日，重庆市大渡口区公安消防支队信访办公室向金伟锋作出《公安消防部门受理信访事项告知单》：金伟锋，你于2017年5月9日反映大渡口区海宁皮革城未通过消防验收擅自开业，消防器材损坏，防火卷帘失效，防火门无自动关闭功能，无疏散指示标志，请求消防部门按照规定认真处理火灾隐患问题的信访事项，根据《信访条例》及《公安消防部门信访工作规定》，我单位已于2017年5月9日受理，并将在60日内向你作出书面答复意见。2017年6月28日，重庆市大渡口区公安消防支队信访办公室向金伟锋作出《公安消防部门处理信访事项答复意见书》：金伟锋，你2017年5月9日反映大渡口区海宁皮革城未通过消防验收擅自开业，消防器材损坏，防火卷帘失效，防火门无自动关闭功能，无疏散指示标志，请求消防部门按照规定认真处理火灾隐患问题的信访事项，经调查，现答复如下：2017年5月9日，支队执法人员前往大渡口区海宁皮革城进行了实地核查，经核查发现：大渡口区海宁皮革城位于重庆市大渡口区春晖路街道松青路1048号翠云街18号，经营者为重庆市大渡口区海宁皮革发展有限公司，工商注册名称为重庆市大渡口区海宁皮革发展有限公司，建筑面积19845平方米，主要经营皮革制品，经现场核查，信访人所反映的“未通过验收擅自开业，防火门无自动关闭功能”情况属实，防火卷帘失效为商场重新装修后对防火分区进行了重新划分，部分原有防火卷帘未拆除所致；“无疏散指示标志”经核查情况不属实；“消防设施损坏”经核查，除部分防火门损坏外，其余功能测试结果正常，对于未经验收擅自开业的问题，支队已于2017年2月22日对该单位作出了责令停产停业并处罚款十万元的行政处罚，现该商场已停止营业，待整改完毕并完善相关手续后方可继续经营，对于部分防火门损坏的问题，支队已于2017年5月24日对该单位作出了罚款五千元的行政处罚，并责令其改正。庭审中，金伟锋和海宁公司一致确认自2017年3月1日起至2017年4月30日止，金伟锋的商铺并未开门。此外，双方还确认金伟锋的商铺装修是得到过海宁公司的允许。2017年5月3日，金伟锋被海宁公司强制清场，现涉案商铺已由海宁公司另行出租他人。上述事实，有经当庭质证的《商铺租赁合同》、《重庆海宁皮革城时尚广场商铺租赁、管理协议》、《收据》、《公安消防部门受理信访事项告知单》、《公安消防部门处理信访事项答复意见书》及到庭当事人的陈述等证据作证，证据充分，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金等违约责任。本案中，金伟锋与海宁公司于2016年12月20日签订的《商铺租赁合同》和《重庆海宁皮革城时尚广场商铺租赁、管理协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。海宁公司对退还金伟锋20000元保证金的诉讼请求无异议，本院对该请求予以支持。对于金伟锋主张的因租赁房屋实际面积少于合同约定的面积而多收的租金20279.8元的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，金伟锋与海宁公司的合同中明确约定涉案商铺面积为183.8平方米，该商铺一直由金伟锋承租，现金伟锋未举示任何证据证明涉案商铺的实际租赁面积与合同面积不一致，故应当承担举证不利的法律后果，故对其诉请要求海宁公司退还租赁房屋面积少于合同约定面积而多收取的租金20279.8元的诉讼请求，不具有事实依据，本院依法不予支持。海宁公司的该项答辩理由成立，本院依法予以采纳。对于金伟锋主张的自2017年3月1日至2017年4月30日期间不能经营而产生的损失36759.7元的问题。根据庭审查明的事实，因为海宁公司未经验收擅自开业，重庆市大渡口区公安消防支队已于2017年2月22日对海宁公司作出了责令停产停业并处罚款十万元的行政处罚，该支队确认该商场已停止营业，待整改完毕并完善相关手续后方可继续经营，故金伟锋自2017年3月1日至2017年4月30日期间客观经营不能，又因双方租赁合同中明确约定了海宁公司应对市场共有部位和共有设施进行维护和修理，由此给金伟锋造成损失的，海宁公司按停业天数退还金伟锋费用，故对于该期间金伟锋的损失，应由海宁公司承担，该损失应参照金伟锋客观支出的租金、综合管理服务费和物管费计算，故该费用为（34738元+69476元+6065元）/6个月×2个月=36759.7元。金伟锋该项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持，海宁公司的答辩理由，于法无据，本院不予采纳。对于金伟锋诉请的装修残值70000元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案中，金伟锋系经海宁公司同意进行装饰装修，后因租赁期间届满，按照上述司法解释，金伟锋请求海宁公司补偿符合装饰装修费用的，本院依法不予支持。此外，双方签订的合同中亦明确约定了海宁公司对金伟锋自行装修的部分不做任何经济补偿，故对于金伟锋诉请海宁公司支付装修残值费用70000元，无事实和法律依据，本院依法不予支持。海宁公司的该项答辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、重庆市大渡口区海宁皮革发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还金伟锋保证金20000元；二、重庆市大渡口区海宁皮革发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付金伟锋因2017年3月1日至2017年4月30日不能经营的损失36759.7元；三、驳回金伟锋的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1621元，由金伟锋承担995元，由海宁公司承担626元（该费用已由金伟锋垫付，由海宁公司于本判决生效之日起十日内支付金伟锋）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。代理审判员  何津二〇一七年九月二十七日书 记 员  毛谨