江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终1629号上诉人（原审原告）：淮安市瑞林商业管理有限公司。法定代表人：李向东。委托诉讼代理人：刘国振。委托诉讼代理人：宋建道。被上诉人（原审被告）：江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司。法定代表人：周明。上诉人淮安市瑞林商业管理有限公司（以下简称瑞林公司）因与被上诉人江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司（以下简称华天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院于2017年4月12日作出的(2016)苏0804民初6694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭于2017年8月17日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞林公司提起上诉，请求二审改判支持其一审提出的诉讼请求。主要理由是：每期租金为45587.58元是第一个租赁年度优惠后的租金标准，此后的租金标准在租赁合同中明确约定为28元/月/平方米，原审以优惠标准计算第一年之后的租金，导致租金数额计算错误信息，其尚欠上诉人租金为257982.88元；原审仅判令被上诉人支付6个月租金是错误的，其2016年4月份租金尚未支付；原审对上诉人提出的支付滞纳金的请求未作处理是错误的；上诉人实施正常的管理行为，原审却认定上诉人在履行合同过程中有违约行为，应承担违约责任是错误的。被上诉人答辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告瑞林公司提起一审诉讼，请求判令：1.被告给付2016年4月1日至10月31日租金257982.88元。2.被告承担本案诉讼费。原审认定事实为：2011年12月22日，江苏瑞林置业有限公司（甲方）与淮安市华天家世界装饰中心（乙方）签订项目合作协议，主要内容为：1.甲方将瑞林国际广场大厅二楼不少于3500平方米的室内场地出租给乙方。出租场地由乙方自主运营管理，营业时间由乙方自行安排。2.租赁期限为5年，自瑞林国际广场正式开业之日起计算。3.出租场地的租金为28元/每平方米，优惠后第一年年租金总计45万元整。乙方在签订正式合同之日按年度一次性缴纳租金给甲方，第2至5年的租金按优惠后的租金为基础每年递增6%。另外，江苏瑞林置业有限公司（甲方）与淮安市瑞林商业管理有限公司（乙方）针对淮安翔宇北道99号“红星美凯龙”项目投资及经营等事项签订市场委托租赁经营合同，合同主要内容为：1.“红星美凯龙瑞林店”项目前期房屋工程由甲方投资建设，甲方将房屋建成后出租给乙方，后续的改造、装饰装修工程及相关设备安装、市场经营等发生的成本费用均由乙方承担。2.租赁期限为2011年10月1日至2017年9月30日。3.租金标准：根据市场行情及标准展位位置确定，具体见“红星美凯龙”与承租人的租赁合同。2015年2月11日，淮安市瑞林商业管理有限公司（甲方）、上海红星美凯龙管理有限公司淮阴分公司（乙方）、江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司（丙方）共同签订补充协议，主要内容为：1.原合同期延迟两月生效，从2013年7月1日开始生效。2.由于丙方经营原因，经三方协商从2014年11月1日开始租赁面积减少2162平方米，剩余1338平方米继续经营，按原合同执行。3.退出部分面积公共部位大堂（公共电梯）、卫生间装修一次性折价，共计15万元整，抵消所欠租金的部分金额。4.继续经营部分的面积1338平米从2014年11月1日起至2015年1月31日尚欠租金45587.58元，同装修折价、合同延迟的金额抵消后尚欠的租金163500元，合计209087.58元分期付款一年之内按季度付清。5.2015年2月1日至2015年4月30日租金45587.58元，自签订补充协议之日起十日交清。租金支付方式按照原合同执行。2015年3月18日，淮安市瑞林商业管理有限公司（出租方）、上海红星美凯龙管理有限公司淮阴分公司（管理方）、江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司（承租方）共同签订红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同，主要内容为：1、展位计租面积为1338平方米，展位仅限于经营装饰公司类商品，品牌及系列为华天装饰公司及其签约品15年。2、租金单价为28元/平方米/月，承租方于第一租赁年度应付的首期租金为45587.58元，末期租金为45587.58元，期间每期租金均为45587.58元（优惠后租金）。3、支付方式：承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后于每付款周期之前的25日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金和管理费。自第二合同年度起，租金和管理费按照红星美凯龙统一制定的收费政策调整。每年以租金总额的6%递增。4、租赁期和服务期限均自2014年11月1日起至2018年6月30日止。租金的起算时间为2014年11月1日，管理费的起算时间为2014年11月1日。租金和管理费的付款周期为3个月。自2015年2月1日，原告一直以每个季度45587.58元标准向被告收取租金，至2016年5月，被告尚欠原告2015年5月租金。自2016年6月起，被告以辩称的理由拒绝缴纳租金，2016年10月27日，被告向原告缴纳租金2万元，至2016年10月31日期间，被告仅向原告缴纳租金2万元。另查明：1、原告将被告经营场所的邻近区域租赁给振宇国际健身会所，原二楼南北各有一个公共卫生间，原告将北边的公共卫生间划到健身房区域内，据原告提供的电子数据，健身房在正常经营期间所播放音乐的音量较大。被告所在的红星美凯龙经营场所统一在早上9时通电，晚上10时全部停电，各个展厅早上7时通电。2、被告于2016年7月27日向红星美凯龙管理公司送达告知函，要求其解决总经理办公室处空调风机噪音、健身房音乐声音太大、他人占用其公司样板间、二楼卫生间无法使用等问题。原审认为，原、被告之间的租赁合同未违背法律行政法规，属有效合同，应受法律保护。关于租金数额问题，原告主张应按照每平方米28元标准计算，但依照2015年3月18日三方签订的红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同，原、被告约定的租金应是优惠后的价格即每个季度45587.58元，且双方一直按照此数额履行合同，故本案原、被告仍应按每季度45587.58元标准计算租金。由于原告在收取租金时工作失误，未收取2015年5月份租金，故被告自2015年5月至2016年10月31日期间尚欠原告的租金总额应为71175.16元（45587.58元÷3月×6月－2万元）。原告作为出租人，应当为租赁人提供正常使用房屋的基本条件，尽管原告已将出租房屋委托给案外人上海红星美凯龙管理有限公司淮阴分公司统一管理，但并不能免除该项义务，所以，原告未能及时解决被告所提出的办公场所无法正常用电、经营场所域外音乐声太大等问题，客观上已对被告正常经营活动产生了一定的消极影响，属于违约行为，理应承担相应的违约责任。被告作为承租人，尽管原告存在违约行为，但该违约行为并没有严重到妨碍被告无法经营，亦未构成根本违约，不能成为被告拒绝缴纳租金的抗辩事由，故被告不支付租金的行为属于违约行为，也应承担相应的违约责任。结合双方的过错程度以及纠纷产生的起因，酌定被告向原告支付租金51175.16元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十二条的规定，判决：一、被告江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起10内一次性向原告淮安市瑞林商业管理有限公司支付租金2015年5月至2016年10月31日期间的租金51175.16元。二、驳回原告淮安市瑞林商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4875元，由原告淮安市瑞林商业管理有限公司负担3035元，被告江苏华天驰宇建筑装饰工程有限公司负担1840元。二审期间，上诉人提交下列证据：1、资金往来明细表一份；2、2015年1月30日订立的协议书一份；3、2015年12月31日的租金抵扣申请。证明2016年4月份的租金尚未支付。对2016年12月7日的原审第一次庭审时主张的尚欠租金期间变更为现在的主张。被上诉人质证称：证据2、证据3真实性无异议，证据1系上诉人单方制作的，被上诉人需要财务部门核对。一审审理期间双方财务已经核对过，且没有异议。二审期间，被上诉人提交付款申请单复印件一份，称原件由上诉人的财务入账了，证明上诉人应当向被上诉人支付的工程款3240元，用于主张抵扣应付租金。上诉人质证称对复印件真实性不予认可。二审期间，上诉人当庭陈述：租金支付始终是按照优惠后标准计算，实际履行过程中没有按照递增标准收取。2016年1—3月份租金给付了，按照每季度45587.58元标准通过银行转账支付的。被上诉人租赁场所的供电在合同中没有时间限制，实际操作中是7时-22时供电，其他时间不供电。租赁合同订立后，公共卫生间使用确实发生变化。二审期间，被上诉人当庭陈述：租金支付是按照优惠后标准计算，实际履行过程中没有按照递增标准履行。对截止2015年12月31日还欠上诉人租金140804.14元没有异议，2016年也支付租金的。关于2016年4月份租金给付问题，一审判决已经支持了2015年5月至2016年10月期间的租金，已经涵盖了上诉人本案中主张的2016年4月份租金。上诉人违约情形包括：1、噪音问题；2、卫生间使用问题；3、用电问题；4、空调机房的位置设置问题；5、房屋进行转租的过程中，上诉人一些行为侵犯被上诉人的权益。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，2017年3月9日，原审法院开庭审理本案时作出法庭小结：“被告于2015年5月至2016年10月31日期间尚欠原告2015年5月租金，2016年6月份至2016年10月31日期间的租金仅缴纳2万元，其余租金均未交付。”双方当事人均表示无异议。经双方当事人一致确认，本案争议焦点为：1、应当以何种租金标准计算被上诉人尚未给付的租金；2、上诉人在履行合同过程中是否存在违约，被上诉人是否应当向上诉人支付尚欠租金的滞纳金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定，全面履行自己的义务。一、关于租金标准问题。双方当事人自2014年11月1日建立租赁合同关系，虽然在合同中作出对租金标准逐年递增的约定，但在实际履行过程中，被上诉人始终按优惠后的每个季度45587.58元的租金标准支付租金，并未按租赁合同中约定的28元/月/平方米的标准支付，上诉人对此也未持异议，应视为双方实际变更了租金标准，因而原审仍按每季度45587.58元标准计算租金并无不当。本案一审期间，双方当事人均认可2015年被上诉人尚欠付5月份的租金。而在二审期间，上诉人又主张被上诉人尚欠付2016年4月的租金而并未主张2015年5月的欠付租金。因租金标准并未发生变化，因而无论是2015年5月的还是2016年4月的租金，欠付的仅是一个月的租金，数额也是一致的，原审判决计算了2015年5月至2016年10月31日期间的欠付租金数额，其中也包含了期间任何一个月份的租金，因而对上诉人关于欠付租金数额的主张，本院不予采纳。二、关于滞纳金问题。上诉人作为房屋出租人，应当为承租人提供符合租赁目的的房屋使用条件，但从查明的事实看，上诉人未能解决好被上诉人夜间办公用电、办公场所噪声等问题，变更了公共卫生间的使用条件，存在违约现象。原审根据双方的违约状况，认定的事实清楚，说理详实，酌定的租金数额亦无不当。综上所述，原审判决认定事实当事人，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5170元，由上诉人淮安市瑞林商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  朱 云二〇一七年九月五日书 记 员  徐 海书 记 员  徐 丹