江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4785号上诉人（原审被告）:世茂天成物业服务集团有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市姑苏区长吴路1号。负责人：吴懿。委托诉讼代理人：吴香柱，江苏凯尔富律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琳，江苏凯尔富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:冯顺，男，1969年9月14日生，汉族，住所地常熟市。委托诉讼代理人：李韦，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔萍，江苏狮山律师事务所实习律师。原审被告：苏州世茂置业有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区长吴路1号401、403室。法定代表人：汤沸，董事长。原审被告：世茂天成物业服务集团有限公司，注册地江苏省南京市鼓楼区南通路99号，现实际经营地上海市东方路69号。法定代表人：金华杰，董事长。上诉人世茂天成物业服务集团有限公司苏州分公司（以下简称世茂物业苏州分公司）因与被上诉人冯顺及原审被告苏州世茂置业有限公司（以下简称世茂置业公司）、世茂天成物业服务集团有限公司（以下简称世茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2016)苏0508民初2458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世茂物业苏州分公司上诉请求：1、请求撤销苏州市姑苏区人民法院(2016)苏0508民初2458号民事判决，并依法改判驳回被上诉人冯顺的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：上诉人已经按约履行了物业服务合同的义务，上诉人不存在违约行为，不应该承担违约责任。冯顺损失发生的原因是楼上业主的侵权行为，以及其自身疏于日常管理义务所致，与上诉人无涉。原审法院认定冯顺损失的范围以其重新装修的价值作为依据，存在认定错误。上诉人不应承担赔偿责任，世茂物业公司也不应承担所谓的补充清偿责任。被上诉人冯顺在诉讼中答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。理由：不管一审审理和认定还是上诉人自认，被堵塞的下水管系共用水管，根据物管规定该共用设施的管理人和维护人是上诉人，上诉人应按物管合同的约定履行管理职责，确保业主能够使用该公用设施，现该共用设施发生堵塞，并无证据证明系被上诉人或第三人故意予以堵塞，因此上诉人不应以堵塞物的现状而主张免责，需要强调的是物管合同系上诉人单方提供的格式合同，其中的免除上诉人的责任的条款系无效的，对被上诉人及其他业主并无约束力。对一审判定的赔偿数额被上诉人认为无法弥补自己的损失，但由于我方并未上诉，所以我们对该数额予以认定，一审中对被上诉人的损失核定是谨慎的，虽然没有做鉴定，但由于双方都提供的了现场照片及视频，对事发时当时的损失情况是能够确认的，同时被上诉人也向法庭提供了发生粪水外溢之前自己家中的装修，该装修离此次事故仅仅一年多，应该是全新的装修，且向法庭提供了两次装修的工程结算单及付款证明，因此被上诉人在一审中对认定的损失具有事实基础，请求法庭查明事实驳回上诉人的上诉请求。原审被告世茂置业公司、世茂物业公司在诉讼中均未作答辩。原审原告冯顺向一审法院起诉请求：1.判令世茂置业公司、世茂物业公司、世茂物业苏州分公司赔偿其各项财产损失共计227104.7元（其中，装修费150424.7元、租金损失20400元、现场清理人工费10600元、家具损失35680元、误工费10000元）；2.诉讼费由世茂置业公司、世茂物业公司、世茂物业苏州分公司负担。一审法院认定事实：冯顺与配偶张艳系苏州市尚运苑2幢201室房屋业主，该房屋建筑面积为138.24平方米。该幢房屋于2013年4月12日进行了室内排水管道通球试验记录，通球率100%。冯顺于2013年12月28日办理了验收交房手续。世茂置业公司为该小区的开户商，选聘上海世茂南京物业服务有限公司（即世茂物业公司前身）作为该小区的前期物业管理企业，共同与冯顺签订了《尚运苑（二期）前期物业管理服务协议》。2016年2月9日晚，冯顺家中被发现有粪水从门缝溢出。经世茂物业苏州分公司工作人员通知，冯顺赶回家中进行处理，发现粪水从卫生间地漏返出，漫延至整个客厅及房间。检查后发现，堵塞物出现在一楼101室（世茂物业公司称该房为物业用房，现为员工宿舍）卫生间排污立管顶部，从世茂物业苏州分公司提供的现场照片来看，堵塞物为包装袋等杂物，其中有一半圆形物体，世茂物业分公司称该半圆形物体为空调孔阻风圈，但冯顺对此不予确认。该排污立管为该单元业主共用的管道，向下进入排污总管。冯顺家中受损后，自行聘请苏州泓格设计装饰工程有限公司进行了重新装修。合同约定工期为2016年3月2日至5月8日，工程总价为15万元。2016年2月20日制作的工程预算单总金额为150427.70元。2016年7月30日制作的工程决算单总金额与预算金额一致。冯顺出示了工程款收据三份，金额合计150400元（含基础工程直接费用143264.47元及5%施工管理费7163.22元）。工程决算单中包含一大项内容为“拆除及新建工程”，项目总金额为6669.86元，其中“铲除墙面、顶面涂料”285.69平方米，价格为1999.86元；顶面批涂合计5480.64元；现场木制品部分包含门、书柜、衣柜、门板等，价格为28077.28元；窗帘价格为7570.20元。从冯顺提供的受损前后照片及装修过程的照片可见，冯顺家中地面原铺设地板，下有地暖设备。受损后，撬开的地板下积水较多。另查明，《尚运苑（二期）前期物业管理服务协议》附件一中明确了物业管理企业提供物业管理服务的事项范围，其中第二条为：包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）……协议附件二约定了物业管理企业提供的物业管理服务质量，其中关于排水设施的维护与管理约定按《省标》（即《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》）六级执行。另，《苏州世茂尚运苑（二期）临时管理规约》关于“共用设备”的定义约定为：单幢楼宇内，由整幢楼宇的业主、使用人共同使用的供电、供水、供排气管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。关于物业管理者责任中明确，管理者应确保物业的所有公用污水渠、排水渠、管道及水管无淤塞情况。一审审理中，世茂物业分公司提供了设施设备维护保养记录单一组，欲证明其尽到了物业管理责任。但冯顺对此不予认可，认为系物业公司自行记录，不能达到其证明目的。冯顺还提供租金票据一份，主张因房屋装修在外租房六个月产生的租金损失20400元（3400元/月）。世茂置业公司、世茂物业公司、世茂物业苏州分公司对此不予认可。一审法院认为，冯顺与世茂置业公司、世茂物业公司三方签订了《尚运苑（二期）前期物业管理服务协议》，而其中关于世茂置业公司的权利义务均已于2014年6月底终止，冯顺再依该合同向世茂置业公司主张缺乏合同依据，本院不予支持。冯顺有权依据物业协议向世茂物业苏州分公司及世茂物业公司主张权利。该协议及临时管理规约都明确了物业公司的服务范围，即包含了共用的上下水管道、落水管等，本案所涉堵塞位置在101室卫生间排污立管顶部，该立管向下通入排污总管。该排污立管即为本单元内业主共用排水设备，属于世茂物业苏州分公司服务范围。世茂物业苏州分公司虽提供了自行制作的设施设备维护保养记录单，但从堵塞的结果来看，该共用的排污管道并不畅通。该排污立管中出现了堵塞物并导致201室卫生间地漏返出污水，致冯顺家中产生损失，应由世茂物业苏州分公司承担赔偿责任。冯顺主张的各项损失，本院结合证据依法认定。关于装修损失部分，因冯顺自行对受损房屋进行了维修，本院无法再行组织鉴定，故应结合冯顺提供的照片、视频等资料进行认定。该照片和视频一定程度上能反映房屋内部受损情况，比如污水渗透到原地板下方，已经达到一定深度，冯顺对受污染的地板及地暖设备进行更换，是合理的。其后期装修铺设了地砖，价格未超出原铺设的地板价格，本院予以认定。冯顺家中立柜较多，过道、房间均设有立柜，但照片、视频中未反映柜体受损的情况，故本院对于现场木制品部分的金额28077.28元不予支持。而墙面被污水浸泡进行铲批涂，具有一定合理性，但顶面也进行铲批涂并无必要，故本院不予认定，决算单中关于顶面批涂的金额均予以扣除，扣除金额为5480.64元。决算单中第八部分拆除及新建工程中铲除墙面、顶面涂料中的顶面铲除部分亦予以相应扣减，即581.28元；其他新建工程亦予以扣减，即4670元。决算单中关于窗帘的价格为7570.20元，窗帘为可移动物品，由于冯顺并未提供证据证明其原购买的窗帘价格，故本院酌情确定窗帘损失2000元。决算单中其他项目价格尚无畸高，且世茂物业苏州分公司及世茂物业公司未提供相反证据，故本院予以认定。因此，装修损失部分扣减项目金额合计44379.4元，基础工程直接费金额认定为98885.07元，计施工管理费5%为4944.25元，故装修损失合计103829.32元。关于租金损失，冯顺虽提供了六个月的租金票据，主张3400元/月的租金损失，但其装修合同中确定的工期仅为两个月，为通常合理的维修期间，故本院认定租金损失为6800元。关于现场清理人工费，世茂物业苏州分公司认为地面污物的清理是由其进行的，故对该部分不予认可，但对家具搬运及打地板等由冯顺找他人完成并无异议。冯顺提供了施工单予以佐证，但无其他证据予以佐证，对其中载明的金额无法具体确认，故对该项目本院酌情认定为2000元。关于家具损失，由于冯顺提供的照片及视频中不能反映家具受损程度，是否需要更换不能认定，故本院对该项目不予支持。至于冯顺主张的误工费，并不属于直接损失，本院不予认定。因此，上述损失合计112629.32元，由物业服务活动的具体实施人世茂物业苏州分公司承担赔偿责任，世茂物业公司承担补充清偿责任。遂判决：一、被告世茂天成物业服务集团有限公司苏州分公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告冯顺各项损失112629.32元；二、被告世茂天成物业服务集团有限公司对被告世茂天成物业服务集团有限公司苏州分公司的上述赔偿义务承担补充清偿责任；三、驳回原告冯顺的其他诉讼请求。案件受理费4707元，由原告冯顺负担2373元，被告世茂天成物业服务集团有限公司苏州分公司、世茂天成物业服务集团有限公司负担2334元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案所涉《尚运苑（二期）前期物业管理服务协议》及《苏州世茂尚运苑（二期）临时管理规约》均合法有效。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，冯顺在本案中的损失系其所住单元楼共用排污总管堵塞，导致污水外溢所致。根据《尚运苑（二期）前期物业管理服务协议》的约定及《苏州世茂尚运苑（二期）临时管理规约》中关于“共用设备”的定义，单元楼共用排污总管属于小区尚运苑（二期）小区内的共用设备。虽然根据现有证据无法确定排污总管内的堵塞物来自哪里，但作为提供物业服务的物业公司，有义务保证其所服务小区内的公用设施完好和正常使用，冯顺现选择向提供其所在小区物业服务的世茂物业公司及世茂物业苏州分公司提出赔偿请求，符合法律的规定和合同的约定，应予支持。一审法院依照冯顺实际发生的修复费用对其损失数额所作的认定，属一审法院依法裁量范围，并无不当。据此，世茂物业苏州分公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4707元，由上诉人世茂天成物业服务集团有限公司苏州分公司负担。本判决为终审判决。审判长 包 刚审判员 郑 雄审判员 杨 兵二〇一七年九月二十日书记员 杨颖颖