广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14393号上诉人（原审原告）：广州市启胜物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河路230、232号万菱国际中心A座1503-04单元。法定代表人：陈锦辉，职务：董事总经理。委托诉讼代理人：朱天养、朱晓敏，广东泰扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章伶，女，1963年10月10日出生，香港居民。委托诉讼代理人：王美富、李云燕，广东合富律师事务所律师。上诉人广州市启胜物业管理有限公司（以下简称“启胜公司”）与被上诉人章伶物业服务合同纠纷一案，上诉人广州市启胜物业管理有限公司不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。启胜公司上诉请求：1.变更一审判决第一项为：章伶应于十日内向其公司支付2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费207535.2元；2.本案一审、二审的诉讼费用由章伶承担。事实和理由：一、一审认定其公司的部分主张已超过两年诉讼时效是错误的。启胜公司每年都有向章伶邮寄催款通知书来主张拖欠的物业服务费，一审中章伶确认收到2016年6月1日的催款通知及2016年7月25日的律师函，因此邮寄单所载邮寄地址及电话是恰当的，一审法院以章伶不予确认为由不予认定其公司主张权利的事实明显不当。物业服务合同尚在履行中，启胜公司每年向章伶邮寄催款通知书，应产生诉讼时效中断的效力。二、一审认定物业服务费从章伶办证之日即2011年7月1日起计算于法无据。1.章伶于2010年8月1日签署《承诺书》，同意遵守《九龙湖悦源庄临时管理规约》，同日又签署了《玖珑源消防安全责任书》，表明章伶从2010年8月1日就应当承担物业服务费。2.广州中级人民法院（2016）粤01民终4925号民事判决书，已认定章伶以大门位置不符合合同约定的交付条件为由不予收楼的理由不能成立。该商品房在2010年6月23日已办理竣工验收备案表，根据商品房买卖合同的约定，因章伶的原因逾期交房的，视为已按时交房，物业服务费用由章伶承担。章伶辩称，我方同意一审判决，不同意启胜公司的上诉请求和事实理由。理由如下：1.一审法院认定2014年7月1日之前启胜公司所主张的诉讼请求的诉讼时效已过，这是有法律依据的，应当予以维持。在一审以及今天对方当庭提供的证据看，启胜公司并没有任何证据显示2016年6月27日之前向我方主张过物业管理费，故2014年7月1日之前的物业管理费不应当得到支持。2.启胜公司在2015年4月15日才将涉案房屋的钥匙交给我方，物业管理费应当从2015年4月15日开始计算，但由于一审判决之后我方没有提起上诉，因此我方同意一审判决的判项。启胜公司于2017年3月3日向一审法院起诉请求：1.判决章伶向其公司支付位于广州市花都区xx大道3号xx街房屋从2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费207535.20元（共48个月，按每平方米5元的标准，涉案房屋的面积是864.73平方米，每月按照4323.65元计算）。2.判决章伶向其公司支付逾期支付上述物业服务费的滞纳金，滞纳金分别以每月所欠的物业服务费4323.65元为基数，从次月1日起按日万分之五的标准计算至章伶付清款项之日止。3.本案诉讼费用由章伶承担。一审法院认定事实：启胜公司于2004年2月10日依法成立，具有一级物业管理资质。涉案房屋位于广州市花都区xx大道3号xx街。2009年1月10日，启胜公司（乙方）与案外人广州九龙湖房地产开发有限公司（以下简称九龙湖公司，甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由乙方对九龙湖悦源庄住宅小区提供前期物业管理服务，乙方提供的前期物业管理服务包括房屋建筑本体共享部位的维修、养护和管理、房屋建筑共享设施、设备的维修、养护、公用设施、附属配套服务设施的维修、养护、管理和运行服务；公共环境的清洁卫生及维护；公共绿地、花草、树木、园林等的养护与管理等。委托管理期限自本合同签字之日起至九龙湖悦源庄业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》后终止。合同还就其他权利义务进行了约定。2009年5月23日，章伶（乙方）与案外人九龙湖公司（甲方）签订《商品房买卖合同》及附件，约定章伶购买涉案房屋，建筑面积854.16平方米，第十条、甲方应当在2010年7月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十一条、甲方交付的房屋应当符合下列条件：该上平方已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续。双方可以就该商品房的装饰、附属设备的规格、标准等进行协商，达成的一致意见作为本合同的附件。第十二条、商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日3日前通知乙方办理交接手续。乙方应在收到该通知之日起15日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志是乙方签署《收楼手续单》。在双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。所购商品房为住宅的，甲方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交接书》。如果甲方不出示上述证明文件及有关资料或出示不齐全，乙方有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方确认以本合同第十条约定的交房期限届满之日视为甲方实际交付商品房，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由乙方承担。其中附件三为前期物业服务合同，委托方、甲方为九龙湖公司，受委托方、乙方为广州市启胜物业管理有限公司，委托管理期限以签字之日起计算，至九龙湖悦源庄业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》后终止。乙方收取的管理服务费如下：1、别墅住宅5元/月.平方米向业主收取。6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理各项费用的，从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交纳滞纳金。附件五为本合同补充协议，九、对《商品房买卖合同》第十条的补充：1、如乙方未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款及有关滞纳金等），甲方有权推迟该商品房的交付时间直至乙方完全履行本合同约定的各项义务，因此产生的责任由乙方承担。2、甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照《商品房买卖合同》第二十五条承担保修责任。乙方以此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的，视为因乙方原因未能按期交付。该商品房交付时间确定为《商品房买卖合同》中约定的交房期限届满之日。3、自甲方将该商品房交付乙方或视同交付乙方之日起，该商品房的风险责任由甲方转移给乙方，与该商品房有关的一切税费及物业服务费等费用均由乙方负担。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。启胜公司认为涉案房屋已于2010年7月30日前具备交楼条件，为此提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》予以证明。启胜公司认为九龙湖公司已于2010年10月31日通知章伶收楼，章伶在2010年8月1日前往收楼并签订了《玖珑湖悦源庄临时管理规约》及承诺书。章伶认为其在2010年前往涉案房屋进行验收时发现房屋与规划不一致，要求开发商对该问题进行整改，后直至2015年4月15日才接收房屋。为此，章伶于2015年向一审法院提起对九龙湖公司的诉讼，要求九龙湖公司支付逾期交房滞纳金17378796元，一审法院经审查作出判决【（2015）穗花法民三初字第1214号】，判决：九龙湖公司向章伶支付2013年5月7日至2015年4月15日期间的逾期交房滞纳金；驳回章伶其他诉讼请求。判决后，九龙湖公司及章伶均不服判决向广州市中级人民法院提起上诉，该院经审理后作出判决，判决：撤销一审法院（2015）穗花法民三初字第1214号民事判决；驳回章伶的全部诉讼请求。后章伶向广东省高级人民法院申请再审，该院经审理作出裁定：驳回章伶的再审申请。启胜公司为证明其在涉案小区提供物业管理服务，向一审法院提供《九龙湖捕蛇服务项目合同》、《消杀服务合同》、《保安服务合同》、《保洁服务合同》、《垃圾清运服务合同书》等予以证明。启胜公司认为因章伶拖欠物业服务费，其从2012年6月13日起每年有通过章伶在商品房买卖合同留下的通讯地址寄送催款通知书向章伶催收物业服务费，为此提交催款通知书及邮寄的快递单予以证明，邮寄快递单未提交妥投情况予以佐证，其中2016年6月27日寄送的催款通知书于2016年7月1日签收，章伶对此不予确认，认为除了2016年6月27日之外的其他催收函均未收到。另查，涉案房屋于2011年7月1日办理权属登记在章伶名下，登记的建筑面积为864.73平方米。一审法院认为：启胜公司是具有物业管理资质的物业管理公司，章伶与九龙湖公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，其中附件三前期物业服务合同明确约定启胜公司为涉案小区的物业管理公司，现启胜公司依约对涉案小区提供物业管理服务，章伶作为涉案小区内房屋的所有权人，在享受启胜公司提供的物业管理服务后，理应向启胜公司支付物业服务费。关于章伶应当支付物业服务费起算时间的问题，一审法院认为，涉案房屋已在2011年7月1日办理权属登记于章伶名下，无论房屋在此时是否已交付给章伶，章伶从2011年7月1日起已对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，在章伶对涉案房屋享有所有权的情况下，其理应开始支付物业服务费。启胜公司未能举证证明涉案房屋已于2011年1月1日前交付给章伶，因此启胜公司主张从2011年1月1日起计算物业服务费，依据不足，不予采纳。关于2011年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，因启胜公司未能提交其他证据证明其在2016年7月1日之前有向章伶催收过物业服务费，且章伶对启胜公司的催收行为不予确认，对此启胜公司应承担举证不能的后果，现章伶抗辩启胜公司的起诉超过诉讼时效，合理有据，予以采纳，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”启胜公司要求章伶支付2011年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费的诉讼请求已超过诉讼时效，不予支持。因此，章伶应向启胜公司支付2014年7月1日至2014年12月31日共6个月期间的物业服务费合计25941.90元（5元/月/平方米×864.73平方米×6个月），超出部分，不予支持。关于滞纳金，因章伶认为涉案房屋存在规划问题而未接收，并与九龙湖公司就房屋交付问题进行诉讼，故章伶拖欠物业服务费的行为并非恶意，因此其要求调整逾期支付物业服务费的滞纳金标准，合理有据，予以采纳，因此章伶应以每月所欠物业服务费4323.65元（5元/月/平方米×864.73平方米）为基数，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至章伶付清款日止，超出部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，于2017年4月27日作出如下判决：一、章伶在判决发生法律效力之日起十日内向广州市启胜物业管理有限公司支付2014年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费25941.90元；二、章伶在判决发生法律效力之日起十日内向广州市启胜物业管理有限公司支付2014年7月1日至2014年12月31日期间每月物业服务费的滞纳金，分别以每月欠缴的物业服务费4323.65元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从欠费次月1日起计至章伶付清款日止，上述各月物业服务费的滞纳金金额以不超过当月应交的物业服务费为限；三、驳回广州市启胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3324元，由广州市启胜物业管理有限公司负担2875元，由章伶负担449元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，启胜公司提交以下证据：1.2016年8月1日章伶向其公司发出的复函；2.2016年8月8日章伶向其公司发出的广东合富律师事务所的律师函；证据1、2拟证明章伶确认未支付2011年1月11日之后的物业管理费，并认为其公司应当向开发商追讨。3.2010年10月、12月的发票，拟证明章伶在2010年支付物业管理费的事实。证据1、2有原件，证据3的发票已经入帐，因此无法提供原件。我方明确二审提交的新证据是证据1、2，两张发票供法庭参考。章伶质证称：确认证据1、2的真实性，但对证据中所反映的事实作出澄清。2016年8月1日的复函是对启胜公司发出的催款通知书的回复，实际上启胜公司发出催款通知书是在2016年6月27日，我方收到启胜公司的催款通知书是在2016年7月1日，之后我方在8月1日作出复函，这是一审法院查明的事实中予以确认的。我方的回函以及律师函并没有确认同意从2011月1日开始缴纳物业管理费。证据1、2的函件都是针对对方在2016年6月27日的催款通知书所作出的回复，因此启胜公司提交的证据不能反映诉讼时效中断的事实。二审中,启胜公司表示:1.其仅针对一审判决第一、二项中的起算时间进行上诉，起算时间应以2011年1月1日进行起算；2.对于催收物业服务费的函件没有提交妥投证明。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：争议的物业管理费及滞纳金的起算时间。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为《民法通则》第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……”。据此可知，权利人以邮寄催收的方式主张权利的情形下，权利人的举证应足以证明该催收文件到达义务人，由此才能产生诉讼时效的中断效力。本案中，启胜公司主张其催收物业管理费的依据为催款通知书以及邮寄的快递单，但并未提交催收文件实际到达章伶的相关证据，因此，依据上述法律规定，启胜公司主张其在2016年7月1日前催收过争议物业管理及滞纳金，缺乏事实依据，本院不予采信。一审法院依据诉讼时效的规定认定物业管理费及滞纳金的起算时间均为2014年7月1日正确，本院予以维持。至于启胜公司二审提交的证据均不能证明其在2016年7月1日前有实际送达催收函件，故上述证据不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。综上所述，启胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3932元，由上诉人广州市启胜物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年九月七日书记员  袁蕾游瑞娜