广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0105民初1675号原告：白云海，男，1976年11月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：广州康策物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港西路＃12-＃18号137房（自编A1-A4栋裙楼及地下室）。法定代表人：陈佩珍，总经理。原告白云海诉被告广州康策物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白云海到庭参加了诉讼。被告经本院公告，期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2013年10月3日签订了《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》（下称“场地使用合同”），约定场地的使用年限为10年，使用费为528000元，该使用费在五年内属于保证金。被告为了便于实现项目统一经营管理，绑定广州市布城首站物业管理有限公司(下称“布城首站物管公司”)作为场地经营管理者，要求原告在与其签约的同时必须与布城首站物管公司签订《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》（下称“委托经营合同”），并在场地使用合同中约定委托经营合同为其重要组成部分，共同构成原、被告双方必须共同遵守的全部合同权利和义务。原、被告双方签订合同后，被告并没有依约如期履行其义务，布城首站物管公司从2016年1月1日开始违约，没再向原告支付经营回报，其所经营管理的商铺也处于停业关闭状态。根据场地使用合同第13.3条的约定原告有权解除合同，并由被告承担违约赔偿金。因此，由于被告不能依约依时向原告支付合同收益，致使原告不能实现合同目的，被告的行为显然严重侵犯了原告的利益，原告为维护自身的合法权益，故起诉请求判令：1、解除原告与被告签订的《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》及《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》；2、被告向原告偿还租赁商铺的保证金528000元；3、被告向原告支付违约赔偿金100000元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告没有提交答辩意见及举证。经审理查明：2013年9月30日，原告与被告签订《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》约定，原告向被告认租位于广州市新港西路12-18号【双号】“日之泉”皮草皮革总汇富一层M5区76号铺位，租赁期限10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止，租金和场地综合使用费保证金为528000元。2013年10月3日，原告（乙方）又与被告(甲方)签订《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》约定：甲方将坐落于广州市海珠区新港西路12-18号【双号】“日之泉”皮草皮革总汇M层五街76号铺物业交付给乙方有偿经营使用，该物业建筑面积约为14.45平方米，用途为商业。使用期限为10年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期。本合同期内乙方应向甲方缴纳使用费总额为528000元；因乙方存在场地交付使用伍年后可能按第十二条执行回购，故本使用费在这伍年内属保证金；乙方分期支付使用费，合同签订当日按使用费总额的50%支付首期款共264000元（含定金），在2013年10月30日前支付88000元，在2013年11月30日前支付88000元，在2013年12月30日前支付88000元。双方暂定该物业的交付时间为2013年12月31日，乙方对于该物业的使用期限自2014年1月1日起计算；如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限；并据此相应调整场地使用期限的结止日期。乙方应当于接到甲方交付通知后10日内办理物业交付手续；乙方在甲方发出书面通知后10日内不接收该物业的，视为甲方已将该物业交付乙方，甲方不再另行通知。为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起伍年内，将该物业委托给广州市布城首站市场管理有限公司进行管理和经营；委托期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；具体委托合作方式、双方的权利义务等以双方订立的《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》约定为准；委托经营期满，如乙方主张收回该物业自主经营的，应当提前180天书面通知甲方，也可以与甲方订立新协议继续合作经营。第十二条回购保障（12.1）乙方有权在伍年委托经营期满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知对方时应当在委托经营期满前提前180天送达对方；如甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在伍年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回。（12.2）甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将本合同项下的全部使用费扣除相关税费后无息退还乙方。第十三条合同的解除和终止（13.3）甲方有以下情形之一的，乙方有权解除合同：……(2)因甲方原因造成乙方不能正常使用该物业超过六十日以上的，乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期的使用费金额的20%支付乙方违约赔偿金。(第十八条)《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》为本合同的重要组成部分，与本合同一起构成甲、乙双方必须遵守的全部合同权利和义务。被告在2013年9月30日开出《收款收据》给原告，载明收到76号81号铺定金100000元。被告在2013年10月3日、10月27日、11月27日和12月28日分别开出涉案商铺协议款214000元、88000元、88000元和88000元的《收款收据》给原告。另查：2013年10月3日，布城首站物管公司（甲方）与原告（乙方）签订《“日之泉”皮草皮革总汇委托经营合同》约定：自2013年12月31日起乙方将涉案商铺的经营使用权交由甲方管理和使用；甲方利用自身的优势充分发挥该物业的商业价值，保证乙方的合同收益；委托期限为伍年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。原告以不能正常使用涉案商铺为由，于2017年3月8日提起本案诉讼。被告经本院公告送达起诉状副本及证据，于2017年6月5日期满。诉讼中，布城首站物管公司到庭确认因业主方的纠纷，涉案商铺所在场地不在其控制范围之内，涉案商铺所在的整层都被法院查封了。原告与布城首站物管公司确认已支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的经营回报款。本院认为：涉案《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》及《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》均为有效合同，当事人应按约定全面履行自己的义务。据布城首站物管公司陈述，涉案商铺所在场地已不在其控制之下，涉案商铺所在的整层都被法院查封了，布城首站物管公司从2016年1月1日起没有向原告支付经营回报，故可认定原告已不能正常使用涉案商铺的事实，被告的行为已构成违约。据此原告要求解除其与被告签订的涉案合同，符合合同约定，本院予以支持。原告提起本案诉讼后，被告经本院公告送达起诉状副本及证据，于2017年6月5日期限届满，故可认定原、被告签订的涉案合同在此时已解除。由于原告与布城首站物管公司的伍年委托经营期限尚未届满，本案原告也不是以经营期限届满为由解除涉案合同，故原告以合同第12.1条约定，要求被告偿还租赁商铺保证金528000元，理据不足，本院不予支持。根据合同第13.3（2）约定，“因甲方原因造成乙方不能正常使用该物业超过六十日以上的，乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期的使用费金额的20%支付乙方违约赔偿金”。故被告应将2017年6月6日起至2023年12月31日期间的使用费346867元（按528000元÷120个月×78个月+528000元÷120个月÷30天×25天计）退回给原告，并按346867元的20%即69373.4元支付违约赔偿金给原告，对原告主张超出该金额部分的违约赔偿金请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告白云海与被告广州康策物业管理有限公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇商铺认租书》和《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告退回使用费346867元；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付违约赔偿金69373.4元；四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10080元，由原告负担3427元，被告负担6653元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  李伟坚人民陪审员  彭 海二〇一七年九月二十九日书 记 员  陆惠敏林润华