广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0202民初1358号原告:上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行，住所地：广西柳州市晨华路9号碧桂苑4#楼，统一社会信用代码：914502006697499021。法定代表人：杨大志，该分行行长。委托诉讼代理人：曾华林，广西超仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱月香，广西超仁律师事务所律师。被告：覃贻辉，男，1979年3月25日出生，汉族，住广西柳州市。被告：郑丽，女，1982年6月4日出生，汉族，住广西柳州市。被告：柳州市新越嘉房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市雀儿山路7号9栋4层，统一社会信用代码：91450200667045661P。法定代表人：王宇，总经理。委托诉讼代理人：崔宇平，广西信和律师事务所律师。原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行（以下简称浦发银行柳州分行）与被告覃贻辉、郑丽、柳州市新越嘉房地产开发有限公司（以下简称新越嘉房开）借款合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，并于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告浦发银行柳州分行的委托诉讼代理人朱月香及被告新越嘉房开的委托诉讼代理人崔宇平到庭参加诉讼。被告覃贻辉、郑丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浦发银行柳州分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告覃贻辉于2013年1月28日签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告覃贻辉、郑丽立即共同向原告偿还借款本金257398.06元、利息5091.14元、罚息110.49元（上述利息和罚息暂计至2017年2月10日，之后的利息、罚息按合同约定另计至被告实际偿还借款时止）；3.被告覃贻辉、郑丽向原告支付律师代理费12316元；4.确认原告对位于广西柳州市××××号房屋享有优先受偿权；5.被告柳州市新越嘉房地产开发有限公司对被告覃贻辉、郑丽的以上债务承担连带保证责任；6.本案诉讼费和其他相关费用全部由被告负担。庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求第2项为：被告覃贻辉、郑丽立即共同归还原告贷款本金257398.06元并支付利息5091.14元、罚息110.49元（上述利息、罚息暂计至2017年2月28日，之后至实际清偿之日止的利息、罚息根据合同约定的利率另计）。事实和理由：被告覃贻辉与被告郑丽系夫妻关系。2013年1月28日，被告覃贻辉因购买柳州市××××号房屋与原告签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，被告覃贻辉向原告借款357000元，借款期限10年，采用等额本息还款法偿还贷款；被告覃贻辉、郑丽将购买的柳州市××××号房屋抵押给原告，被告新越嘉房开为被告覃贻辉的贷款提供阶段性连带责任担保。合同签订后，双方于2013年3月15日在柳州市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，房屋预告登记证号：柳房预字第××××号。原告于2013年3月25日向被告覃贻辉发放贷款357000元。自2016年11月15日起，被告却开始违反该合同约定未能按时向原告偿还贷款本息，并违反该合同的其他约定。根据该合同第2.4条约定，被告的贷款利率为中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率，而根据该合同第2.5、12.1条对罚息的约定，原告有权对贷款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50％执行，对于不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；截止2017年2月28日，被告共计拖欠原告贷款本金257398.06元、利息5091.14元、罚息110.49元。该合同第6.3条约定，被告向原告抵押的房屋担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师费、诉讼费及其他原告为实现债权及抵押权等产生的合理费用。该合同第6.6条约定，抵押权人对抵押物享有第一顺位的优先受偿权，因此原告有权就该抵押物的价值在判决确认被告的债务范围内优先受偿。该合同第7.2条约定，被告向原告保证担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师费、诉讼费及其他原告为实现债权产生的合理费用。该合同第7.3条约定，被告新越嘉房开作为保证人，根据本合同对借款人所欠债务在担保范围内承担连带保证责任。合同7.4条约定，保证人的保证期间为阶段性连带责任保证。本案处于保证人的保证期间。依照该合同第11.1条的约定，现被告覃贻辉已经发生连续6个月累计共13次未按时足额偿还贷款本息和相关费用的行为，己构成违约。按照合同12.1条的约定，原告有权要求解除与被告覃贻辉签订的《个人购房担保借款合同》，并提前要求被告清偿全部贷款本金及利息、罚息及其他费用。合同第5.6条、6.3、7.2条约定，由于被告的违约行为产生了诉费讼、律师费、拍卖费等费用均由被告承担。现原告已经多次向三被告催告还款，但被告均未履行还款义务。由于被告的违约行为，引起了本案的诉讼，原告为实现自己债权聘请了律师提供法律服务，并支付了相关的律师代理费12316元。该合同第14.7条的约定，贷款人所在地法院为管辖法院，故本案应当由柳州市城中区人民法院管辖。综上所述，被告的行为已经构成违约，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告新越嘉房开辩称，根据被告新越嘉房开与原告、被告覃贻辉、郑丽签订的合同，以及相关法律规定，被告覃贻辉、郑丽所欠债务同时存在预购商品房的抵押担保和被告新越嘉房开提供的保证担保，依法应当先用抵押担保物优先受偿，被告新越嘉房开在担保物不足抵偿债务的范围内承担保证责任。被告覃贻辉、郑丽未出庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条第二款、第六十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，视为上述二被告放弃答辩、举证和质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了贷款申请表、被告覃贻辉与被告郑丽的结婚证、《个人购房担保借款合同》、预购商品房抵押权预登记、个人贷款借款凭证、贷款清单、个人贷款还款通知单、委托代理合同、律师代理费收据等证据，被告新越嘉房开对上述证据中的《个人购房担保借款合同》、预购商品房抵押权预登记、个人贷款借款凭证的真实性及证明目的均无异议，本院予以确认。被告新越嘉房开对上述证据中的贷款申请表、被告覃贻辉与被告郑丽的结婚证、贷款清单、个人贷款还款通知单、委托代理合同、律师代理费收据的真实性无法确认，但其未能提交相反证据足以推翻上述证据的真实性，本院对上述证据的真实性予以确认。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认本案法律事实与原告诉称的事实一致。庭审过程中，原告明确其诉请的利息、罚息从2016年11月15日暂计至2017年2月28日。另查明，《个人购房担保借款合同》中还载明：被告新越嘉房开提供的保证方式为阶段性连带责任保证；保证期间自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除，但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或借款人的违约而引起本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任；保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任，保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。再查明，被告郑丽在被告覃贻辉提交的个人贷款申请表的配偶落款处签名；原告与被告覃贻辉就抵押房产进行的是预告登记，双方未办理正式抵押登记手续；原告为实现本案债权支付律师代理费12316元。本院认为，原告与被告覃贻辉、郑丽、新越嘉房开签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，借款人被告覃贻辉未按期履行还款义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。《个人购房担保借款合同》中约定了借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即部分或全部提前到期，故现原告以被告覃贻辉违约为由要求提前还款，解除双方签订的《个人购房担保借款合同》，有事实和法律的依据，本院予以支持。截至2017年2月28日，被告覃贻辉共计拖欠原告贷款本金257398.06元、利息5091.14元、罚息110.49元（上述利息、罚息从2016年11月15日暂计至2017年2月28日，之后至实际清偿之日止的利息、罚息根据合同约定的利率另计），故原告诉请被告覃贻辉归还上述款项，亦有事实和法律的依据，本院予以支持。《个人购房担保借款合同》中对律师费的承担亦作出了明确约定，故被告覃贻辉还应承担原告为实现本案债权而支出的律师代理费12316元。被告郑丽在被告覃贻辉向原告提交的个人贷款申请表的配偶落款处签名，结合原告提交的该二被告的结婚证复印件，本院确认被告覃贻辉与被告郑丽在申请贷款时系夫妻关系的事实。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十四条第一款的规定，本案债务发生在夫妻关系存续期间，故被告郑丽应对被告覃贻辉的上述债务承担共同偿还责任。关于被告新越嘉房开作为保证人的责任问题。被告新越嘉房开辩称应先以被告覃贻辉、郑丽提供的抵押担保房屋对债务优先受偿，对抵押担保房屋不足抵偿债务的范围，被告新越嘉房开才应承担保证责任。本院认为，《个人购房担保借款合同》中明确载明保证人明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩，故对被告新越嘉房开提出的上述辩称意见，本院不予采纳。被告新越嘉房开又辩称其与原告另行签订了合作协议，约定先就物的担保实现债权，但被告新越嘉房开未能提交相关证据对此予以证实，本院不予采信。综上，被告新越嘉房开作为保证人在《个人购房担保借款合同》上盖章确认，现原告未取得正式的房屋他项权利证正本，根据《个人购房担保借款合同》中的约定，仍处于被告新越嘉房开的保证期间，故被告新越嘉房开应对被告覃贻辉、郑丽的上述债务承担连带保证责任，被告新越嘉房开在其保证范围内承担责任后，有权依法向被告覃贻辉、郑丽追偿。关于原告是否对约定抵押物享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，原告与被告覃贻辉办理了抵押房屋的预购商品房抵押权预告登记，但预告登记不等同于抵押权登记，不产生抵押权的效力，故原告主张的优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行与被告覃贻辉、郑丽、柳州市新越嘉房地产开发有限公司于2013年1月28日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告覃贻辉、郑丽于本判决生效之日起十日内共同向原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行偿还借款本金257398.06元、利息5091.14元、罚息110.49元（上述利息、罚息从2016年11月15日暂计至2017年2月28日，之后至实际清偿之日止的利息、罚息根据合同约定的利率另计）；三、被告覃贻辉、郑丽于本判决生效之日起十日内共同向原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行支付律师代理费12316元；四、被告柳州市新越嘉房地产开发有限公司对被告覃贻辉、郑丽的上述债务承担连带保证责任，被告柳州市新越嘉房地产开发有限公司在其保证范围内承担责任后，有权依法向被告覃贻辉、郑丽追偿；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费5424元，保全费1895元，合计7319元（原告已预交），由被告覃贻辉、郑丽、柳州市新越嘉房地产开发有限公司共同负担；公告费700元（原告已预交），由被告覃贻辉、郑丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  周芷宇人民陪审员  李 萍人民陪审员  杨春鸿二〇一七年九月二十八日代书 记员  岑琳琳