湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0984民初375号原告:刘艳红，女，汉族，湖北省汉川市人，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：朱圣传、许俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：武汉川南置业有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区省军区副食品基地南湖分基地。法定代表人：杨芝先，总经理。委托诉讼代理人：狄志龙，湖北敏讷律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：杨学超，男，汉族，湖北省阳新县人，住湖北省阳新县。被告：裴先，女，汉族，湖北省阳新县人，住湖北省阳新县。被告：杨凯敏，男，汉族，湖北省阳新县人，住湖北省武汉市洪山区。被告：王登媛，女，汉族，湖北省宜都市人，住湖北省宜都市。上列四被告委托诉讼代理人：简冰毳，湖北敏讷律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告刘艳红与被告武汉川南置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2017年1月22日诉至本院，本院受理后，原告向本院申请追加了杨学超、裴先、杨凯敏、王登媛为被告。本院依法适用普通程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原、被告各自委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签定的商品房买卖合同，原告退还商铺；2.判令被告返还原告全部购房款283945元；3.判令被告赔偿原告贷款利息（以购房款为基数，按住房按揭银行贷款年利率5.39%，自合同约定办理产权证之日起算至被告履行完义务之日止）、商铺装修费33600元、垃圾清运费220元；4.判令被告杨学超、裴先、杨凯敏、王登媛与被告武汉川南置业有限公司负连带责任；5.诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年12月31日，原告刘艳红与被告武汉川南置业有限公司签订了一份商品房预售合同，购买被告开发的汉川C**中心城B幢二层D2-27号商铺。原告按合同约定支付了全部购房款283945元。被告交房后，原告花费33600元装修商铺，开始营业。但被告武汉川南置业有限公司任意更改建筑规划，违建商住楼和商铺，致使市场通道狭窄，整体经营环境太差，商铺无法开门经营，也无法办理两证，给原告造成了极大的经济损失和精神伤害，故原告提起诉讼。被告杨学超、裴先、杨凯敏为武汉川南置业有限公司股东，杨学超与裴先系夫妻，杨凯敏与王登媛系夫妻，杨凯敏系杨学超、裴先之子，王登媛系原告起诉时武汉川南置业有限公司法定代表人，现任法定代表人杨芝先系杨学超之姐，上述被告均系家庭成员，随意变更法定代表人，减少注册资本，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害了债权人利益，故要求以上被告承担连带责任。被告武汉川南置业有限公司辩称：1.原告以违法建筑为由要求解除合同无事实和法律依据。汉川市CBD中心城二期建筑符合市政府规划设计和控制性详细规划，被告一直积极补办相关手续，目前未被任何政府部门认定为违法建筑。即使该二期建筑被认定为违法建筑，也非原告解除房屋买卖合同的法定事由，违法建筑应由政府行政机关追究被告的行政责任，而不是民事责任；2.原告以未办理房产证为由解除合同无事实和法律依据。CBD中心城一期A、B栋房屋相关手续已经办理完毕，房产证正在办理中，房屋买卖合同解除权已逾一年行使期限，解除权消灭；3.原告不应将商铺未能盈利的损失以解除合同的方式转嫁给被告。原告在对二期建设知情的情况下办理入住手续，原告此前只提出过办理两证的要求，直至2016年，原告因不能获得预期利润才提出解除合同。被告作为出卖人已履行了交付房屋的义务，市场风险应由原告自行承担，而不能以退房赔款的方式转嫁给被告。原告的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告杨学超、裴先、杨凯敏辩称：1.股东损害公司债权人利益责任纠纷非本案案由，超出本案审理范围；2.即使股东损害公司债权人利益纠纷为本案审理范围，原告追加被告承担连带责任亦无事实依据。武汉川南置业有限公司减少注册资本的行为系股东会行使职权的合法行为，未损害原告利益。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告王登媛辩称：1.原告要求追加其承担连带责任无法律依据。法定代表人以法人名义从事民事活动，法律后果应由法人承担。汉川市CBD中心城商品房的规划、设计、建设、销售均为公司行为，应由公司承担相应法律责任；2.原告要求其承担连带责任无事实依据。法定代表人变更为公司正常人事变动，符合公司法及公司章程的规定，未损害原告的合法利益。原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕其诉讼请求均依法提交了证据，并对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。原、被告对对方证据证明目的的异议，也即双方当事人的争议焦点，本院在之后一并阐述。双方当事人对原告向被告武汉川南置业有限公司购买商铺、原告已按合同约定支付购房款、被告开发的汉川C**中心城A幢、B幢楼办理了商品房预售许可证、被告武汉川南置业有限公司注册资本及法定代表人变更的事实无争议，对无争议的事实本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年12月31日，原告刘艳红与被告武汉川南置业有限公司签订了一份商品房预售合同（合同编号HC201000385），购买被告武汉川南置业有限公司开发的汉川欢乐街CBD中心城B幢二层D2-27号商铺，商铺总价款为283945元，合同约定被告于2011年12月31日前向原告交付验收合格的商品房，且被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，合同还约定：逾期付款或逾期交房的，逾期在60日内，违约方向对方支付违约金，逾期超过60日的，非违约方有权解除合同……。当日，原告首付了购房款143945元，其余房款14万元办理个人住房贷款（贷款年利率5.39%）手续后，2011年10月31日由银行直接支付给了被告武汉川南置业有限公司，此后原告逐月向银行归还贷款本息。被告武汉川南置业有限公司交房后，原告装修商铺并开始营业。2012年4月26日，原告向该中心城物业管理处交纳了垃圾清运费220元。被告武汉川南置业有限公司在开发汉川C**中心城A幢、B幢商品房时办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和工程竣工验收备案证明书。之后被告武汉川南置业有限公司未经行政规划、许可，自行开发汉川C**中心城二期工程2幢、3幢楼，CBD中心城全部建筑因此均未能办理产权登记备案。原告多次向被告维权无果，遂对被告武汉川南置业有限公司提起诉讼，在审理过程中，原告向本院申请追加了杨学超等人为被告，要求股东个人对公司债务承担连带责任。武汉川南置业有限公司于2004年10月14日登记成立，成立时法定代表人为被告杨学超，注册资本和实收资本为2000万元，股东（发起人）为杨学超（占股65%）、杨凯敏（占股30%）、裴先（占股5%）。2009年12月3日，该公司增加注册资本为3000万元。2016年3月1日，该公司法定代表人变更登记为王登媛。2016年9月29日，该公司减少变更注册资本为100万元，同年10月10日，又变更法定代表人为杨芝先。本院认为，本案双方当事人争议的焦点在于：1.关于是否解除商品房买卖合同：被告武汉川南置业有限公司在开发汉川C**中心城A栋、B栋楼时，依法办理了相关建房和售房手续，原、被告所签定的商品房买卖合同意思表示真实，该商品房买卖合同合法有效；原、被告在合同中约定了逾期付款、逾期交房的，对方可解除合同，对逾期办理产权证，双方未约定可解除合同，且双方已各自履行了合同主要义务，合同目的已基本实现，解除合同比继续履行合同造成的损失更大，故原告要求解除合同的诉求本院不予支持，原告可另行要求被告武汉川南置业有限公司履行办理产权登记备案的合同义务。2.关于原告的经济损失：交付合格房屋并协助办理产权登记，是房地产出卖人的基本义务，双方在合同中约定了被告武汉川南置业有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报登记机关备案，被告武汉川南置业有限公司至今未给原告办理相关产权登记手续，违反合同和法律规定，原告依法有权要求其赔偿因违约而造成的经济损失。双方未约定逾期办理产权登记的违约责任，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在同期银行贷款利率基础上加收30%-50%。原告诉求的经济损失计算依据，在法律规定范围内，本院予以支持；合同约定的交房日期为2011年12月31日，办理产权登记手续的日期为交房之后90日，则为2012年3月31日前，被告对原告的经济损失亦未提出抗辩事实和证据，原告按此日期起算经济损失，合法有据，本院予以支持。原告已实际占有并使用商铺，物业费是其应付的服务费用，并非经济损失，故原告诉求的物业费损失本院不予支持。3.关于被告杨学超等股东的连带责任：本案为商品房销售合同纠纷，股东的责任不属本案审理范围，原告可在被告武汉川南置业有限公司的法律责任确定后，另行主张，本案中本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉川南置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告刘艳红赔偿相应经济损失（以购房款283945元为基数，按年利率5.39%，自2012年3月31日起算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回原告刘艳红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件诉讼费6842元由被告武汉川南置业有限公司负担5342元，原告负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈绪武审 判 员  胡 雯人民陪审员  吴锦萍二〇一七年九月二十六日书 记 员  张 勇法律条文附录：《中华人民共和国合同法》1.第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2.第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3.第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。