重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0104民初1896号原告:重庆中交丽景置业有限公司，住所地重庆市大渡口区。法定代表人：程凌刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘宾，该公司员工，一般授权。委托诉讼代理人：康锋，该公司员工，一般授权。被告：重庆燕英君能餐饮管理有限公司，住所地重庆市大渡口区。法定代表人：黄燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐江波，重庆渝敏律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：肖奎，重庆渝敏律师事务所律师，一般授权。被告：黄燕，女，1985年7月13日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：徐江波，重庆渝敏律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：肖奎，重庆渝敏律师事务所律师，一般授权。被告：张君，男，1985年8月3日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆中交丽景置业有限公司（以下简称：中交公司）诉被告重庆燕英君能餐饮管理有限公司（以下简称：燕英君能公司）、黄燕、张君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并于2017年5月26日公开开庭进行审理。原告中交公司的委托诉讼代理人潘宾，被告张君，被告燕英君能公司及黄燕及其委托诉讼代理人徐江波、肖奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中交公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告重庆燕英君能餐饮管理有限公司之间的租赁合同；2、判令燕英君能公司支付拖欠的租金187569.28元；3、判令燕英君能公司以所欠租金187569.28元为基数，按日千分之三的标准向原告支付违约金，从2016年7月26日起算，直至付清之日为止；4、判令燕英君能公司立即腾空房屋、将房屋恢复原状交还原告，并按租赁合同租金标准支付房屋占用损失（从合同解除之日起计算至房屋腾空恢复交还为止）；5、判令燕英君能公司支付物业管理费28244.60元（截止到2017年3月）；6、判令燕英君能公司支付水费、电费及公摊费5911元（截止到2017年3月）；7、判令燕英君能公司支付本案诉讼费；8、判令黄燕、张君对前述请求承担连带责任。事实与理由：原告与黄燕于2015年4月30日就大渡口区商铺签订了《租赁合同书》及《补充协议》。随后原告与燕英君能公司、黄燕就租赁合同转让事宜达成了《租赁合同转让协议》，三方同意由黄燕将其租赁合同的权利义务一并转让给燕英君能公司，并由燕英君能公司重新与原告签订租赁合同，黄燕对转让后的承租人义务承担连带责任。依照租赁合同及补充协议约定，租金采取先缴后用原则，按季支付，燕英君能公司应当于每季度末20日至25日支付下一季度租金。燕英君能公司应当于2016年7月25日前支付2016年8月至10月租金，在2016年10月25日前支付2016年11月至2017年1月的租金，并在2017年1月25日前支付2017年2月至2017年4月租金。虽经原告多次催收，燕英君能公司未依约支付租金。按照合同约定，燕英君能公司应按时缴纳物业费、水费、燃气费和其他费用，但其未按时缴纳，截止到2017年3月，被告累计拖欠租金187569.28元，拖欠物管费、水费、电费、公摊费共计34920.60元。被告逾期支付租金超过30日，原告有权依照合同约定，单方解除合同。合同解除后，燕英君能公司未将商铺腾空交付原告，而是继续占有经营，致原告利益受损，原告有权要求被告按照租金标准赔偿损失。合同约定延期支付租赁费用超过5个工作日，被告应当按日向原告支付拖欠租金千分之三的违约金。被告拖欠2016年8月至10月的租金的违约金，应当以24392.32元为基数，按日千分之三计算，自2016年7月26日起至付清为止。分段计算。依照《租赁合同转让协议》约定，黄燕应当对燕英君能公司的债务承担无限连带责任。被告张君系黄燕配偶，与黄燕共同参与燕英君能公司的经营，由此产生的债务，属于夫妻共同债务，应当承担连带责任。被告燕英君能公司及黄燕辩称，1、原被告双方的租赁合同已于2017年1月6日解除；2、租期一共是11个月零5天，应付租金303690.50元，已付220373.12元，尚欠83317.38元；3、原告违约在先，未按合同约定向被告提供合法有效的相关票据，原告单方解除合同，应当承担相应的违约责任；4、被告可立即腾空房屋，但不应恢复原状、支付房屋占用损失。原告发出解除租赁合同通知后，被告积极采取措施准备搬离商铺，但原告阻止被告无法搬离，原告也没有来收商铺，放之任之，恢复原状无标准可循；5、收取物业费、水电费、公摊费的主体是重庆中交物业管理有限公司，与原告分属不同法律主体，又根据合同相对性原则，原告无权收取；6、原告主张金额过高，诉讼费以法院最终判决为准；7、合同约定被告燕英君能公司再次转让商铺才承担连带责任，被告燕英君能没有再次转让，故原告无权主张黄燕、张君承担连带责任。被告张君辩称，原告主张被告承担连带责任没有举示证据予以证明，故不承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2015年4月30日，原告中交公司作为甲方，与被告黄燕作为乙方签订《租赁合同书》，合同主要约定，被告黄燕租赁原告位于重庆市大渡口区的房屋，面积为849.88平方米；乙方将租赁物用于开设火锅餐饮及相关产品的配套；租赁期限为4年零6个月（暂定2015年12月15日至2020年6月14日），具体房屋交付时间以甲方书通知和双方交接确认书为准；乙方应在接到甲方租赁房屋已具备交付条件的书面通知之日起15日内到现场检查和确认；乙方在本合同签订之日起7个工作日内向甲方支付30000元的履约保证金，乙方在合同履行过程中无违约行为的，租赁期满后10个工作日内，甲方应将履约保证金一次性全额无息返还给乙方；租赁费用：第一个计租年度，2015年12月15日-2016年6月14日，租金32元/月/平米，物业管理费5元/月/平米；第二个计租年度，2016年6月15日-2017年6月14日，租金32元/月/平米，物业管理费5元/月/平米；第三个计租年度，2017年6月15日-2018年6月14日，租金33.60元/月/平米，物业管理费5元/月/平米；第四个计租年度，2018年6月15日-2019年6月14日，租金35.28元/月/平米，物业管理费5元/月/平米；第五个计租年度，2019年6月15日-2020年6月14日，租金37.04元/月/平米，物业管理费5元/月/平米；租金及物业管理费采取先缴后用原则，按季度支付，乙方在每季度末20日-25日期间支付下一季度的租赁费用，首季度租金乙方应在接房进场后5日内向甲方支付，如遇节假日，则提前至每季度末10日-15日期间支付，物业管理费由乙方自行按时间向物业公司缴纳；如乙方逾期缴纳租赁费用超过5个工作日的，自第5个工作日起，每延迟一日应按拖欠总金额的每日千分之五向甲方支付违约金，逾期达到30个日历天的，甲方有权单方面解除合同；因乙方逾期缴纳租赁费用导致合同解除的，甲方有权不予退还乙方履约保证金；乙方送达地址及收件人为“重庆市巴南区黄燕”。合同签订当日，被告向原告缴纳了履约保证金30000元。2015年4月30日，原告为甲方与被告黄燕为乙方签订补充协议。协议主要约定，甲方同意在原合同基础上给予乙方6个月装修免租期（2015年6月15日至2015年12月14日），并暂定于2015年6月10日将竣工验收备案的房屋交付给乙方进行装修。装修免租期内不支付租金，但应自行缴纳装修保证金、除渣费、水费、电费、气费、物管费（按原合同物业管理费标准收取）以及相关费用，并按原合同履行其他承租人义务。等。2016年5月11日，原告作为甲方与被告黄燕作为乙方、燕英君能公司作为丙方签订《租赁合同转让协议》。协议主要约定，甲乙丙三方最终共同确认租赁物业的租赁期限（含装修免租期）为2015年8月1日至2020年7月31日；共同确认装修免租期为2015年8月1日至2016年1月31日，共计6个月；共同确认租赁物业的计租起算日为2016年2月1日起，租赁期限确定后具体租赁费用支付为：第一个计租年度，2016年2月1日-2016年7月31日，租金32元/月/平米，物业管理费5元/月/平米；第二个计租年度，2016年8月1日-2017年7月31日，租金32元/月/平米，物业管理费5元/月/平米；第三个计租年度，2017年8月1日-2018年7月31日，租金33.60元/月/平米，物业管理费5元/月/平米；第四个计租年度，2018年8月1日-2019年7月31日，租金35.28元/月/平米，物业管理费5元/月/平米；第五个计租年度，2019年8月1日-2020年7月31日，租金37.04元/月/平米，物业管理费5元/月/平米；甲乙丙三方一致同意乙方将其与甲方签订的《租赁合同书》、《补充协议（一）》中承租人权利义务一并转让给丙方；租赁合同转让后，丙方应按本协议最终确认的租赁期限、装修免租期、计租标准以及原《租赁合同书》、《补充协议（一）》的其他约定履行承租人义务，乙方与甲方的租赁关系即告终止，乙方同意对丙方的承租人义务承担无限连带责任；乙方缴纳的履约保证金30000元转为丙方履行租赁合同的履约保证金；原《租赁合同》、《补充协议（一）》与本协议不一致的，以本协议为准，其余未尽事宜以原《租赁合同书》、《补充协议（一）》为准。2016年5月11日，原告作为甲方与被告燕英君能公司作为乙方签订《租赁合同书》，该合同书约定的租赁物地址、用途、租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任均与前述《租赁合同书》及《租赁合同转让协议》一致。合同签订后，被告黄燕将租赁物业用于火锅经营，于2015年9月5日，向原告缴纳租金27196.20元；于2015年10月30日向原告缴纳租金54392.32元；于2016年6月29日向原告缴纳租金27196.16元；于2016年7月31日向原告缴纳租金10000元；于2016年9月11日向原告缴纳租金10000元；于2016年9月28日向原告缴纳租金17196.16元；于2016年10月29日向原告缴纳租金17196.16元；于2017年1月11日向原告缴纳租金5000元；于2017年1月14日向原告缴纳租金5000元；于2017年1月15日向原告缴纳租金5000元；于2017年1月17日向原告缴纳租金5000元；于2017年2月8日向原告缴纳租金5000元；于2017年2月16日向原告缴纳租金5000元。经原告自认，被告方向原告支付租金共计220373.12元。截止到2017年1月6日，实际租赁期限为11个月零5天，应付租金为303690.45元。另查明，2017年1月6日原告向被告燕英君能公司发出解除租赁合同的函，以被告未支付2016年9月1日至2017年1月31日的租金为由，要求解除合同并收回租赁物。被告于当日收到该函件。再查明，被告黄燕与张君于2011年9月6日登记结婚。以上事实，有原告被告陈述、《租赁合同书》、《补充协议（一）》、《租赁合同转让协议》、收据、付款凭证、解除合同通知、物业合同及缴费收据、结婚证复印件等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务，并享有合同权利。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告燕英君能公司及黄燕签订的租赁合同合法、有效，原告已按合同约定向被告交付了房屋，被告应当按合同约定缴纳租金。被告燕英君能公司延期支付，经原告催收后，仍未履行，原告要求解除合同，于2017年1月6日向被告燕英君能公司发出解除合同函件，被告燕英君能公司于当日收到，故本院确认原告与燕英君能公司的租赁合同于2017年1月6日解除。被告累计支付租金220373.12元，实际租赁期限为11个月零5天，依据双方租赁合同约定之租金标准，应付租金为849.88平方米×32元×11个月＋849.88平方米×32元÷30天×5天＝303690.45元。本院确认被告燕英君能公司应支付原告租金83317.33元。被告辩称，因原告未向被告提供合法有效的票据，故被告可暂停支付下季度租金，经查，双方虽有合同约定，但合法有效的票据亦包括收据，是否提供发票系行政管理措施，双方合同也未明确约定原告必须提供发票，故被告以此抗辩而拒付租金不成立，本院不予支持。被告逾期支付，应当承担违约责任。但双方合同约定日千分之三，明显过高，本院予以调整，支持违约金计算为按所欠租金83317.33元为基数，按年利率24%自2017年1月7日起算至付清为止。合同解除后，按照双方合同约定，被告应当在15日内腾空房屋并交还原告，本院对原告主张被告腾空房屋交还原告的诉请予以支持。原告主张恢复原状，但并未向本院提交房屋原状之证据，故本院对原告主张恢复原状的诉讼请求，不予支持。合同解除后，被告应当按照合同约定在15日内腾退房屋，继续占用租赁物，于法无据，对原告的损失应当予以赔偿。故本院支持被告燕英君能公司自2017年1月22日起按照月租金27196.16元为基数赔偿原告房屋占用损失至腾退房屋为止。原告主张被告燕英君能公司支付物业管理费及水电费、公摊费，因原告作为物业所有人并未垫付上述费用，收取物业管理费及水电费、公摊费的主体系第三人，与本案亦属不同法律关系，故本院不予支持。原告主张被告黄燕对上述债务承担连带责任，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告黄燕与张君系夫妻关系，张君亦参与火锅店经营，上述债务发生在夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，故对原告主张被告张君对上述债务承担连带责任的诉请，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二十四条之规定，判决如下：一、原告重庆中交丽景置业有限公司与被告重庆燕英君能餐饮管理有限公司于2016年5月11日签订的《租赁合同书》于2017年1月6日解除；二、被告重庆燕英君能餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中交丽景置业有限公司截止到2017年1月6日的租金83317.33元；并以83317.33元为基数，按年利率24%从2017年1月7日起至付清时止支付违约金；三、被告重庆燕英君能餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中交丽景置业有限公司房屋占用损失，计算方式为自2017年1月22日起按照月租金27196.16元为基数计算至腾退房屋为止；四、被告黄燕、张君对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回重庆中交丽景置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2990元，由被告重庆燕英君能餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院审判员  李成杨二〇一七年九月二十六日书记员  李国茜