福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽03民终2199号上诉人（原审原告、反诉被告）方忠华，男，1975年7月20日出生，汉族，农民，住福建省莆田市城厢区���委托诉讼代理人：王乘波、郭龙英，福建兆恩律师事务所执业律师。上诉人（原审被告、反诉原告）莆田国货精品商贸有限公司，住福建省莆田市城厢区新街口大唐广场1号楼7层702号房，统一社会信用代码9135030076408948X8。法定代表人陈范，董事长。委托诉讼代理人：杨明宇、马红，福建众益律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）莆田国货精品物业管理有限公司，住所地福建省莆田市城厢区新街口大唐广场1号楼7层701号房，统一社会信用代码913503006692969741。法定代表人林金献，总经理。被上诉人（原���被告）陈颖，女，1977年3月17日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。上诉人方忠华、上诉人莆田国货精品商贸有限公司（以下简称国货商贸公司）因与被上诉人莆田国货精品物业管理有限公司（以下简称国货物业公司）、陈颖房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方忠华上诉请求：撤销一审判决，改判支持方忠华在一审的诉讼请求，并由国货商贸公司、国货物业公司和陈颖承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1.虽然国货商贸公司未按时足额交纳租金，但其一直在履行合同，讼争租赁合同处于履行状态。国货商贸公司每一次转账支���租金就中断租金和违约金的诉讼时效。国货商贸公司的每次转账支付租金应先按顺序补足上季度租金的不足部分及其相应违约金。讼争租金支付方式虽为分期履行，使各期租金的支付具备一定的独立性，但并不否认租金债务的整体性。若从每一期租金履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁的主张权利，动摇双方之间的信任，不利于保护债权人，更背离诉讼时效制度的价值目标。故2015年第一、二季度租金和违约金的诉讼时效都应重新计算，没有超过诉讼时效。2.双方签订的《大唐方场一号楼商铺租赁合同》系由国货商贸公司单方提供的格式合同，是双方的真实意思表示，双方均应按上述合同的约定履行义务。该合同中关于双方租金的约定是双方当事人的真实意思表示，一审法院以该违��金明显过高为由进行调整是错误的。3.方忠华认为，国货商贸公司每一季度的转账应先按顺序补足上季度租金的不足及其相应违约金，之后再计算本季度的租金和违约金，一审法院将每季度租金和违约金都孤立单独计算，割裂了租金债务的整体性，且一审法院对于租金和违约金的算法明显偏于国货商贸公司，在计算租金的时候也漏掉2016年第二季度的租金。4.国货商贸公司向方忠华支付租金时，直接代扣租赁税，并未提供正式发票给方平通收执，租赁税是否有发生不能确定，其也未提供相关证据来佐证。国货商贸公司辩称：1.本案租金每一季度支付一次，方忠华未收到短缺租金事实是清楚的，一审法院认定超过诉讼时效是正确的。2.双方签订的合同虽有约定双倍租金，但双方真实意思表示并不代表合法，违约金过高的问题相关法律有规定，法院也可以依职权审查。3.国货商贸公司代缴租金税费，并提供税费明细。一审法院扣除税费明细有事实依据。方忠华的上诉请求没有事实依据，应予以驳回。国货商贸公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判驳回方忠华的诉讼请求，支持国货商贸公司的反诉请求，并由方平通负担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定国货商贸公司提供的《解除合同通知》及回执无法证明双方有通过书面协议，协商变更或终止讼争合同是错误的。在讼争合同解除之前，国货商贸公司都是按合同的约定向方忠华支付租金。方忠华在收到解除通知书后按照约定收取补偿金。根据方忠华接收解除合同通知、收取补偿金的民事行为看，应当推定国货商贸公司与方忠华间的租赁合同是通过协议解除的。2.合同解除权属于形成权，解除合同通知一经到达对方时合同解除，有异议应当请求人民法院确认效力。但方忠华未在法定时间内提出，合同于2015年4月11日已解除，该事实应当予以认定。3.方忠华并未举证因国货商贸公司的违约造成其经济损失，一审法院按日32元、36元计算违约金缺乏依据。方忠华辩称：1.陈颖作为被告主体不适格。2.根据合同法的相关规定，国货商贸公司作为根本违约的一方不能行使解除权，其行为损害了方平通的利益，且在推脱责任。3.双方签订的合同已经约定租金和违约数额的计算方法，故无需再举证证明方平通的损失。国货物业公司和陈颖未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。方忠华向一审法院起诉请求：判令国货商贸公司、国货物业公司、陈颖连带支付给方忠华租金7314.96元及未按合同约定及时支付租金而应支付给方忠华的双倍租金43688.48元（暂计至2016年3月31日）。国货商贸公司、国货物业公司向一审法院反诉请求：确认方忠华与国货商贸公司、陈颖于2008年3月7日签订的《大唐广场一号楼商铺租赁合同》于2015年4月11日已解除。一审法院认定事实：坐落于莆田市××区××胜利北街××楼××室（所有权证号：莆房权证城厢字第××）属方忠华单独所有。2008年3月18日，方忠华与陈颖、国货物业公司（陈颖的委托付款方）、国货商贸公司（担保方）签订《大唐广场一号楼商铺租赁合同》一份，约定：方忠华出租的房屋坐落于莆田市区××广场××楼××＃号，面积34.87㎡，总购房价为人民币43万元。方忠华拥有该出租房屋的产权，并持有租赁房屋的合法证明���陈颖已对原告出租物的性质和租赁面积等实际情况，作了充分的了解。租赁期限为十年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止，陈颖按上述房产的总购房价为基数，以第1、2年平均年租金5%、第3、4年平均年租金6%、第5、6年平均年租金7%、第7、8年平均年租金8%、第9、10年平均年租金9%的回报率向方忠华承租该房产。租金按季度支付，由国货物业公司向陈颖代收租金。国货物业公司应于每季度第一个月5日前，根据方忠华提供的账号13×××36，以转账的方式，向方忠华支付当季度的租金（季度租金为年租金的四分之一）。国货物业公司向方忠华支付租金时，直接代扣租赁税（按税务部门规定的当时的税率），但必须提供正式凭据给方忠华收执。在本合同有效期内，经双方协商一致，通过书面协议，可协商变更或终止本合同。陈颖应按约定及时支付租金，若国货物业公司没有按时支付租金，则每逾期一日，陈颖应向方忠华支付日租金双倍的租金，方忠华还有权单方解除合同。陈颖若有违约，造成的一切后果由国货商贸公司承担连带责任。国货物业公司分别于2015年1月8日、同年4月13日、同年5月13日、同年7月6日、同年11月13日、2016年1月7日、同年4月7日支付租金8170元、2723.33元、4085元、6127.5元、8850.83元、7135.21元、7135.21元给方忠华，前述实付租金已分别扣除税金430元、143.33元、215元、322.5元.376.25元、389.79元、389.79元。2016年5月6日，方忠华以国货商贸公司、国货物业公司、陈颖未按时足额缴纳租金为由，向一审法院提起诉讼。一审法院认为，方忠华与国货商贸公司、国货物业公司、陈颖签订的《大唐广场一号楼商铺租赁合同》系各方的真实意思表示，且没有违反法律、法规效力性强制性��定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。国货物业公司、国货商贸公司主张方忠华所有的房屋所有权证载明的地址与合同上的地址不能对应，但结合双方签订的租赁合同、国货商贸公司提供的银行流水账单及庭审情况，陈颖确有向方忠华承租位于莆田市区××广场××楼××＃号房屋，且国货物业公司也一直有支付租金给方忠华，故其该主张缺乏依据，不予采信。国货物业公司、国货商贸公司另主张本案租赁合同已解除，根据双方签订的租赁合同第六条第1项的约定：“在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可协商变更或终止本合同”，国货商贸公司提供的《解除合同通知书》及回执无法证明双方有通过书面协议，协商变更或终止本合同，其又未提供其他证据予以佐证，故该主张缺乏依据，不予支持。根���《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，方忠华主张国货商贸公司、国货物业公司、陈颖自2015年第一季度起就未按时交纳租金，依照租赁合同第三条的约定，租金由国货物业公司按季度向陈颖代收后，由国货物业公司于每季度第一个月5日前，向方忠华支付，即应分别于2015年1月5日前、4月5日前向方忠华支付2015年第一、二季度的租金，故方忠华于2015年4月6日起应当知道其权利已被侵害，而方忠华于2016年5月6日才向一审法院提起诉讼，其要求国货商贸公司、国货物业公司、陈颖支付2015年第一、二季度租金和相应违约金的诉讼时效已超过，不予支持。2015年是租赁合同签订的第八年，年租金为43万元×8%=34400元，每季度租金为34400元÷4=8600元，故国货商贸公司、国货物业公司、陈颖应再支付给方忠华2015年第三季度的租金为8600元-税金322.5元-已付租金6127.5元=2150元；在扣除相应税金后共支付给方忠华2015年第四季度的租金8850.83元，已多支付250.83元，应予以扣除；同理，国货商贸公司、国货物业公司、陈颖应再支付给方忠华2016年第一季度的租金为43万元×9%÷4-税金389.79元-已付租金7135.21元=2150元。综上所述，陈颖应再支付给方忠华租金2150元-250.83元+2150元=4049.17元。双方签订的合同约定国货物业公司应于每季度第一个月5日前支付租金，每逾期一日，陈颖应向原告支付日租金双倍的租金，而国货物业公司分别于2015年7月6日（逾期1日）、同年11月13日（逾期49日）、2016年1月7日（逾期2日）、同年4月7日（逾期2日）向方忠华支付2015年第三、四、2016年第一、二季度的租金，均存在逾期支付的情况，但双方约定按日租金的双倍计算违约金明显过高，应��法予以调整，酌定2015年度按每日34元、2016年度按每日38元计算违约金，即陈颖应支付给方忠华的违约金应为34元+34元/天×49天+38元/天×2天+38元/天×2天=1852元，超过部分不予支持。双方约定国货商贸公司为陈颖的担保方，为本案的违约后果承担连带责任，故国货商贸公司应对上述债务承担连带偿还责任。国货物业公司系陈颖的委托付款方，合同中未约定国货物业公司的相关违约责任，现方忠华要求国货物业公司承担连带责任缺乏依据，不予支持。陈颖经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，依法进行缺席审理和判决。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、陈颖、莆田国货精品商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内连带支付给方忠华租金4049.17元及违约金1852元；二、驳回方忠华对莆田国货精品物业管理有限公司的诉讼请求；三、驳回反诉原告莆田国货精品物业管理有限公司、莆田国货精品商贸有限公司对反诉被告方忠华的诉讼请求。本案案件受理费1075元，减半收取计537.5元，由方忠华负担475.31元，陈颖、莆田国货精品商贸有限公司负担62.19元。反诉案件受理费537.55元（已减半收取），由莆田国货精品物业管理有限公司、莆田国货精品商贸有限公司负担。本院二审期间，国货商贸公司向本院提供以下证据：1.莆田市新街口大唐广场一号楼四－五层平���示意图（复印件）一份，欲证明讼争店面的位置。2.税务发票复印件12张和大唐业主2016年租金表复印件4张，欲证明承租者的租金缴税情况均按税务局的规定执行。经庭审质证，方忠华对证据1认为其当时购买店面时仅签订合同，对讼争房屋在这ＸＸ面图的位置其并不清楚。对证据2的真实性没有异议，但认为2016年的税票无法证实方平通个人所应缴纳的税款。经审查认为，证据1系复印件，且方忠华作为讼争店面的所有权人却表示不清楚讼争店面所在的位置，故本院亦无法审查确认。方忠华对证据2的真实性没有异议，本院对该份证据的真实性予以确认，与本案是否有关联性待下文予以阐述。经审理查明，方忠华对一审法院查明的2015年1月8日至2016年4月7日支付的租金的事实有异议，认为国货商贸公司在这期间支付的款项不是租金，而是转账汇款，用于抵扣上季度的租金和违约金后，余额用于抵扣当季度的租金。方忠华对一审法院查明的其他事实没有异议。国货商贸公司对一审法院查明的事实没有异议，但认为一审法院遗漏查明本案合同已经解除的事实。国货物业公司和陈颖未到庭亦未对一审法院查明的事实提出书面异议，视为其对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的各方当事人均没有异议的事实予以确认，对有争议的上述事实待下文予以一并阐述。本院认为，方忠华与陈颖、国货商贸公司对各方签订的《大唐广场一号楼商铺租赁合同》的效力问题均没有异议，在此不再赘述。因陈颖是上述合同的乙方，且对一审判决其承担连带偿还责���未提出异议，故方忠华诉称陈颖不是本案的适格被告缺乏事实依据，不予采纳。鉴于国货商贸公司自2015年5月后至今一直在履行支付租金的义务，且本案各方签订的合同期限也将届满，故其诉称涉案合同应于2015年4月10日解除缺乏实际意义，理由也不能成立，予以驳回。关于国货商贸公司未按合同约定数额支付2015年第一、二季度租金是否超过诉讼时效的问题。经审查认为，双方对2015年1月至4月支付租金的情况均无异议，予以确认。2015年5月－6月国货商贸公司虽未按合同的约定支付足额租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，方忠华未在法定期限内向国货商贸公司主张权利，诉讼时效已超过法定期限，一审法院据此不予支持方忠华的上述请求并无不当。关于双方是否达成一致口头协议，约定自2015年5月起讼争店面年租金按合同总价款的7%计算���问题。经审查认为，合同订立的形式包括书面形式和口头形式。因国货商贸公司于2015年5月起至2016年3月31日止年租金均按讼争店面总价款的7%向方忠华支付租金，而方忠华于2016年5月6日才向法院提起诉讼，在这一年时间内方忠华对该变更事实未提出任何异议。方忠华上述默认行为及国货商贸公司一直按讼争店面总价款的7%支付租金的履行行为，互相印证了国货商贸公司诉称的双方已达成一致口头协议的事实，故国货商贸公司上述主张有事实依据，且在市场经济不景气的情况下也兼顾了方忠华的出租利益，亦合情合理，予以采纳。又因国货商贸公司自愿从2015年7月份起年租金按讼争店面总价的8%支付及承担租金多出一个百分点的税金，故2015年第三季度至2016年第一季度的租金应为：43万元×8%÷4×3＝25800元，而国货商贸公司于2015年7月6日支付��金6127.5元（已扣除税金322.5元）、于2015年11月13日支付租金8850.83元（已扣除税金376.25元）、于2016年1月7日支付租金7135.21元（已扣除税金389.79元）共计22114元，则国货商贸公司应再支付租金3686元给方忠华。因双方对租金支付问题已达成一致的口头变更协议，故方忠华请求国货商贸公司承担违约责任的理由不能成立，予以驳回。国货物业公司和陈颖经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利。综上所述，国货商贸公司的上诉请求有理部分予以支持，无理部分予以驳回。方忠华的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一、二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持福建省莆田市城厢区人民法院(2016)闽0302民初2046号民事判决第二、三项；二、撤销福建省莆田市城厢区人民法院(2016)闽0302民初2046号民事判决第一项；三、陈颖、国货商贸公司应于本决生效之日起十日内连带支付给方忠华租金3686元。四、驳回国货商贸公司的其他上诉请求。五、驳回方忠华的上诉请求。本案一审案件受理费1075元，减半收取计537.5元，由方忠华负担。反诉案件受理费537.55元（已减半收取），由国货商贸公司负担。二审案件受理费1075元，由国货商贸公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄珊珊审判员  陈利强审判员  许秋红二〇一七年九月二十七日书记员  高小福附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定除外，适用第一审普通程序。