山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0681民初4012号原告：王士平，男，1967年6月13日出生，汉族，居民，住江苏省连云港市新浦区。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李颖慧，女，该公司职工。原告王士平与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王士平的委托诉讼代理人马国盛，被告海基置业公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王士平向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的《商品房预售合同》及补充协议；2、返还原告购房款329273元及利息（从2013年6月26日至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、返还原告车库款57008元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月21日，原被告双方签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，原告购买被告开发的龙口东海黄金海岸怡天海景D区5-3-201室，并购买车库一处。原告依约交纳全部房款及车库款，合同约定被告方应于2013年12月31日向原告交付房屋，但至今未交付，原告诉至法院，请求依法判令所请。被告海基置业公司辩称，原告所述与事实不符，原告至今未按合同约定交齐全部房款，被告就涉案房屋仅收取了原告部分房款，后期款项原告并未交纳，依据双方签订的合同补充协议第二条的约定，被告有权不予交房。综上，被告不存在违约行为，不应承担任何责任。双方的商品房合同应继续履行。原告应履行其交款义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月21日，原告王士平与被告海基置业公司签订《商品房预（销）合同》及补充协议，购买龙口东海黄金海岸怡天海景D区5-3-201室。该合同载明出卖人为“烟台海基置业有限公司”，委托代理机构为“青岛吉兴房地产开发有限公司”，合同出卖人一栏加盖“烟台海基置业有限公司”公章，下方加盖“青岛吉兴房地产开发有限公司”公章。合同第四条约定，房屋总价款为329273元；第六条“付款方式及期限”约定，于商品房认购书签订之日起7日内支付房款总额的40%，计131709元整；商品房认购书签订之日起三个月内支付房款总额的30%，计98782元整；至商品房交付前15日，买受人应付清总房款329273元整；第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1款第2项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；该条第2款约定，根据本条款规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房现状，并同意继续履行本合同。合同签订当日，原告交纳房款293992元，由海基置业公司出具收款收据；2013年6月26日原告交纳房款35281元，由青岛吉兴房地产开发有限公司（下称青岛吉兴公司）出具收据。至此，原告共交纳房款329273元。原告另向被告购买车库一处，并于2012年4月20日付清车库款57008元，海基置业公司向其出具收款收据。另查明，原告与海基置业公司均认可涉诉房产的开发商为海基置业公司，委托代理销售机构为青岛吉兴公司。涉诉房屋尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，亦未交付原告。本案的焦点问题有二，一是原告的房款是否已付清；二是原告是否有权请求解除合同。一、关于原告的房款是否已付清。本院认为，原告共分2笔支付房款329273元，其中一笔293992元由海基置业公司收取，一笔35281元由青岛吉兴公司收取。海基置业公司主张原告只支付了房款293992元，后期款项并未交纳，故原告的房款并未付清。本院认为，从原、被告及青岛吉兴公司三方签订的商品房预售合同载明的内容看，涉诉房产的出卖方为海基置业公司，委托代理机构为青岛吉兴公司，海基置业公司对该事实亦予以认可，但不认可青岛吉兴公司收取房款的行为。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。该条规定确定了表见代理制度，即代理人虽超越代理权，但其以被代理人的名义实施的行为，能够使善意相对人相信其具有代理权，在该情形下，由被代理人对善意的相对人承担责任。本案中，海基置业公司作为被代理人，在其未对原告明示青岛吉兴公司的代理权限即被代理人授权不明的情况下，原告作为善意相对人，有充分的理由相信既然青岛吉兴公司为涉诉房产的委托代理机构，就有权代理涉诉房产的所有销售事宜，包括销售房产、收取房款。故海基置业公司应对青岛吉兴公司收取的原告房款承担责任。海基置业公司的辩称理由不符合法律规定，本院不予支持。青岛吉兴公司收取的房款亦应认定为原告向出卖方交纳的房款，故原告已付清全部房款329273元。二、关于原告是否有权请求解除合同。本院认为，合同中约定涉诉房产交付时间为2013年12月31日，逾期超过90日，原告有权解除合同。但同时约定，原告应在自有权解除之日起十五日内行使合同解除权，原告未在该期限内行使解除权，约定解除权即归于消灭，视为原告认可逾期交房的现状，同意继续履行该合同。故原告一直等待被告交房，但直至法庭辩论终结被告亦不具备交房条件，诉讼中双方也无法再行协商涉诉房屋的交付时间，致使合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的”。故原告虽然未在约定期间行使解除权，约定解除权归于消灭，但仍有权据此法律规定主张法定解除权，请求解除涉诉合同。原告主张解除合同的请求于法有据，本院予以支持。综上，本院认为，原告与海基置业公司、青岛吉兴公司签订的《商品房预售合同》系各方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合法有效，各方均应守约履行。本案中原告已付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。海基置业公司作为出卖人，按期向原告交付符合合同约定的交付标准的房屋为其基本义务。但由于被告的原因，致使涉诉房屋一直未能交付，合同目的无法实现，原告有权行使合同解除权，解除与被告签订的商品房预售合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求海基置业公司返还购房款329273元及车库款57008元于法有据，本院予以支持。同时，涉诉合同的解除系因海基置业公司的违约行为所致，由此给原告造成的损失，原告有权要求赔偿，其要求赔偿房款利息的主张一并支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王士平与被告烟台海基置业有限公司针对龙口东海黄金海岸怡天海景D5-3-201室签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王士平购房款329273元及赔偿利息损失（从2013年6月26日至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王士平车库款57008元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7194元，减半收取3597元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年九月二十六日书记员 邹向东