汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0702民初819号原告:刘某,男,汉族,辽宁省辽阳市人,现住陕西省汉中市。委托代理人：杨武亮，汉台区东大法律服务所法律工作者。被告:汉中蒙娜丽莎婚纱摄影设计有限公司，公司地址：汉台区北大街86号。法定代表人：夏仲阳，该公司总经理。委托代理人卢飞，陕西锐博律师事务所律师。原告刘某诉被告汉中蒙娜丽莎婚纱摄影设计有限公司（以下简称：蒙娜丽莎摄影公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘某的委托代理人杨武亮、被告蒙娜丽莎摄影公司的委托代理人卢飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年8月7日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于汉台区石马立交桥东侧兰馨园小区一号楼一楼入二楼的通道门面一间及二楼楼层，建筑面积1144平方米，租赁六年，自2010年8月10日起至2016年8月9日止。前两年每年租金为人民币16万元，自起租日起，每满两年，租金递增6%，以此类推。在租赁期内，由乙方导致房屋内部设施损坏，包括门窗、水电等维修由被告承担。2011年9月1日，原被告签订《补充协议》，明确约定，被告在租赁期满负有恢复租赁房屋原貌、推迟交房则按原租金按天计费的合同义务。2016年8月9日，租赁合同期满，被告虽告知原告不再续租，也将租赁房屋内自己物品搬离，但至今未向原告交还房屋及房屋钥匙，仍无理非法占用原告的房屋，更未依约对租赁房屋的毁损进行修复、恢复原貌。被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，现具状法院，请求判令被告支付自2016年8月10日起至交还房屋钥匙、退还租赁房屋期间非法占用原告房屋的经济损失，另判令被告赔偿原告房屋的修复、恢复原状费用，暂确定为25万元。被告辩称，原、被告之间的房屋租赁是事实，但其主张缺乏事实依据。一、被告在房屋租赁合同期满后，已经交还了房屋钥匙，并且已经恢复了房屋，原告对2016年9月以后的损失有放任扩大的责任；二、关于原告修复费用的诉求，“修复”是一种行为，而被告已经履行了房屋修复的义务；三、被告已经交付了5万元保证金，原告也没有进行退还，对此被告已提起反诉，现申请撤回反诉请求，由法院依法合并处理。经审理查明，2010年4月13日，汉中市中级人民法院以（2010）汉中执字第18号《执行裁定书》裁定，将陕西汉中新世纪房地产开发有限责任公司位于汉台区石马立交桥东侧蓝馨园小区一号楼一、二层及地下室抵偿给刘某所有。同年8月7日，刘某作为出租方即甲方与蒙娜丽莎摄影公司作为承租方即乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于该兰（蓝）馨园小区一号楼，其中包括二楼整层及一楼入二楼的通道门面房一间，门面房（8米*3.1米），建筑面积约1144平方米。租期六年，自2010年8月10日起至2016年8月9日止；前两年每年租金为人民币壹拾陆万元整（￥160000元），每满两年，租金递增6%，以此类推；租赁期满后，乙方可拆除并搬走属于乙方的全部设备和可移动财产……（其他条款略）；之后，被告即进行了装修，经原告同意又贴了瓷砖地板。2011年元月1日，双方又签订了一份《补充协议》，约定：一、乙方同意支付甲方五万元的房屋装修恢复保证金。租赁期满，乙方交房前应恢复房屋原结构原貌并达到标准，经甲方验收合格后退还保证金，否则可用保证金交他人施工，恢复原结构原貌。如逾期交房推迟，按原租金按天计费。二、具体恢复内容：1、被拆除的五所卫生间，1.4米*1.46米*高，二楼一面墙3.1米*2.1米*高；2、被拆除的二楼的水电线路；3、拆除二楼整体和一楼通道的所有地板砖；4、房屋里外墙体的打孔等其他部位，恢复原貌。三、……（略）。四、……（略）。五、……（略）。被告向原告支付了保证金5万元，其一直经营到合同期满，被告对合同期间的租金均无拖欠，原告对此亦无异议，但被告在腾房搬离时除拆除了原先的装修装饰物，并按原告要求拆除了附着于地板的瓷砖，但因地面存在不平整、厕所未恢复、墙面残留膨胀螺丝及孔洞、电路走向混杂及插孔损坏、玻璃贴纸未清除等问题，双方为此发生争议，致房屋交付无法履行，并造成房屋空置至今。本案在审理过程中，被告因保证金问题提出反诉申请，后又撤回反诉，本院已口头裁定予以准许，并对5万元保证金一项予以合并审理；本案虽经多次调解，但因双方意见分歧较大，未能达成调解协议，调解未成。上述事实,经当庭举证、质证，认定的证据有：1、原告的身份证明及被告的工商登记公开信息;2、汉中市公证处（2010）汉证执字第1号，汉中市中级人民法院（2010）汉中执字第18号《执行裁定书》；3、《房屋租赁合同》及《补充协议》；4、房屋承租前及腾房后的现场照片；5、原、被告的陈述。本院认为，被告因经营需要，与原告自愿签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，经原告同意，被告对所承租房屋进行了装饰装修，于租赁期间届满，被告应当返还所租赁房屋，返还时应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态，否则原告可用保证金交他人施工以恢复原状，但在租赁期满时，被告拆除了未附合的装饰物以及已形成附合的地面瓷砖，因未能达到原告要求恢复的范围及标准而产生纠纷，原告也未使用保证金交付他人施工以恢复原状，房屋空置至今，致损失扩大。本院综合造成房屋空置的原因及双方责任，并考虑原告房屋的经营风险因素以及被告并未实际使用的事实，对原告诉求由被告自2016年8月10日起至退还租赁房屋期间的经济损失，现由原被告双方分担较为公平。庭审中，被告庭审辩称其已履行修复义务并交还钥匙，经查看租赁现场及比对租赁前后照片，的确存在地面不平整、厕所未恢复等实际问题，故而被告应当予以恢复，如限期不予恢复，则由第三方施工恢复,并由被告承担相应恢复费用;被告已支付的5万元保证金于执行时一并折抵债务。为维护当事人的合法权益,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、限被告汉中蒙娜丽莎婚纱摄影设计有限公司于本判决生效后十日内对原租赁原告刘某的房屋即位于汉台区石马立交桥东侧蓝（兰）馨园小区一号楼一楼入二楼的通道门面房一间、二楼整层（建筑面积1144平方米）恢复原状，其中包括：1.地面；2.卫生间5间（1.4米*1.46米*高）；3.二楼一面墙（3.1米*2.1米*高）的恢复；4.二楼的水电线路；5.墙面(包括立柱及屋顶面)的损伤修复；6.玻璃的粘贴物清理或同等质量更换；上述恢复的地面及墙面应当达到基本平整（执行时可参照本案照片的状态）；5间卫生间应当通水通电，能正常使用；水电线路包括正常开关及插座并应能正常使用。上述判决恢复内容，被告在自动履行期内履行，可视情况延长20天；被告在自动履行期内不履行，原告可以持生效判决书申请强制执行，执行中，被告于限期内仍不予履行，则可交由第三方施工以恢复，所支出的费用由被告承担。二、由被告汉中蒙娜丽莎婚纱摄影设计有限公司于本判决生效后十日内按50%比例赔付原告刘某房屋空置经济损失104869.33元（从2016年8月10日起按年租金16万元并每两年递增6%计算为179776元/年至2017年10月10日），2017年10月10日以后的房屋空置经济损失，仍按上述标准及赔付比例继续计算至房屋恢复交付之日或执行完毕时止，被告已交付给原告的保证金50000元，可在执行时予以折抵。三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6002元，由原告刘某负担2402元，由被告汉中蒙娜丽莎婚纱摄影设计有限公司负担3600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。审 判 长 晏 旭人民陪审员 郭 恒人民陪审员 鲁春梅二〇一七年九月二十九日书 记 员 辛 晨