湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1081民初409号原告：廖小平。被告：黎忠朝。被告：黄小红。两被告委托诉讼代理人：刘贤锋，湖南春鸿律师事务所律师。原告廖小平与被告黎忠朝、黄小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖小平，被告黎忠朝及两被告的委托诉讼代理人刘贤锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖小平向本院提出诉讼请求：1.判令被告黎忠朝、黄小红共同付清所欠原告的购房款6870元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2006年因资兴发生“7·15”、“7·26”洪灾，根据资兴市委、市政府的指示，原告尽一份爱心将自己在兴宁新汽车站院内靠老粮站方向700多平方米房屋拆除，兴建一栋六层住房，二至六层用于优惠出售给因洪灾造成房屋倒塌的30户全倒户，两被告购买了第3层3号房屋，合同约定的面积为98.8㎡，房价为525元/㎡，计51870元。但两被告仅交兴宁政府15000元，黎泽洪代收30000元，尚欠6870元。原告兴建的住房于2007年1月份完工，两被告为了2007年春节前住进新房领政府奖补，被告私自装修，根据事实和法律规定已是房屋交付使用，按合同约定应将全部购房款交付给原告。原告每年多次向被告追讨购房尾欠款，被告也答应付清，但被告一直拖着不付。原告还每年两次以上分别向兴宁社区、兴宁镇政府要求督促对灾民集资安置住房购房者付清购房款，而兴宁社区、兴宁镇政府领导因灾民购房户欠款一事把原告当成了维稳对象，每年也有几次做原告的工作会解决此事，但至今无果。综上，原告为维护自身权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。2016年4月11日，原告廖小平向本院申请增加诉讼请求，主张两被告拖欠原告的购房款至今未付清，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，参照中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的付款通知（银发[2003]251号）的规定被告应赔偿原告逾期付款的损失。据此，请求法院判决两被告向原告赔偿逾期付款损失5866.94元。原告廖小平为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原、被告的身份信息资料，拟证明原、被告的身份基本情况；2.原、被告签订的灾民集资建房合同，拟证明被告购买原告所建住房的情况及被告拖欠购房款构成违约的事实；3.（2015）郴民一终字第965号判决书，拟证明：①该房屋买卖合同纠纷案原告未放弃权益，起诉未超过诉讼时效；②购房户为了获取国家政策上的补助款，于2007年元月份购房户自行开始装修入住，法律意义上于2007年元月份房屋以交付使用，被告赔偿原告逾期付款损失应从2007年2月1日起计算；4.（2015）郴民一终字第962号判决书，拟证明：①、②点内容同证据3；③原告办好了土地权、房屋产权等证，现在由雷乔惠保管；④唐廷财、黄跃池之妻（雷乔惠）没有担保责任，不存在收被告欠原告的购房款资格；5.公布榜，拟证明该公布榜被告欠原告的实际购房款；6.关于兴宁镇灾民点房屋验收报告，拟证明于2007年元月份完工，确保了灾民在春节之前住进了新房，被告赔偿原告逾期付款损失应从2007年2月1日起计算；7.购房户于2015年12月12日《关于反驳兴宁社区作伪证一事报告》，拟证明：①第6份证据《关于兴宁镇灾民点房屋验收的报告》是全体灾民的签名；②被告没有交过欠原告的购房款给唐廷财、黄跃池，唐廷财、黄跃池也没有催收过灾民户的建房款和建房尾欠款，只是收了灾民户需办证之前房屋的公共场地未建所需款及办证费；8.贷款基准利率表，拟证明2007年2月1日贷款基准利率6.12%；9.2016年7月23日原告与黎泽洪通话录音，证明黎泽洪向30户购房者收取270元，系住户到兴宁水厂自来水开户的费用，还开了发票。被告黎忠朝、黄小红辩称：引发本案诉争的起因是原告严重违反灾民集资建房合同约定。本案诉争的房屋买卖发生在一个特定的历史时期，一个特定的特殊时代背景下，当时是政府极力干预，由灾民集资、政府补贴、社会人士捐助的情况下冲忙上阵，短期必须完工的一个建房、卖房工程。涉案楼房从拆除旧房、报建相关手续，到施工、完工、竣工交付使用，才经历了五个月时间，工期紧，加之原告选择施工承包人严重失误，而且期间一段时间原告又因事进了班房，导致该工程建设期间，问题不断，特别是资金问题，购房户交纳的首付款用完之后，原告无力拿出资金，施工承包人周显文也无力垫资，眼看该工程就要成为烂尾楼，这种情况之下，迫于政治压力，兴宁政府派专人监督协调，组建建房管理小组，监督施工，筹集资金，购买材料，到2007年1月30日，才勉强完成了主体施工及部分室内工程，很多室内工程没有完工，而这个关键时候，周显文又因不能按期完工及欠债等原因逃走，原告也束手无策，鉴于此情况，政府又出面主导，建房管理小组号召鼓励各购房户自己动手，自己垫资完成未完工的部分室内工程，购房户响应政府号召，自己完成了部分室内工程，才保证当年春节之前住进了新房。正式由于上述事实，原告没有组织好房屋建设，无法在约定时间交付房屋，政府、灾民不得不自力更生，自己动手施工，才造成今日的购房款争议，故原告应承担完全的违约责任。此外，被告已经不欠原告购房款，合同约定被告应付购房款51870元，原告委托政府代收15000元，委托建房管理小组代收30270元，委托办证负责人黄跃驰、唐廷财代收3900元，河沙一车抵购房款320元，另被告自己垫资完工部分室内工程开支9030元，共计58520元，原告还应退还被告6650元。综上，被告根本不存在原告诉称的欠购房款的事实，更谈不上逾期付款的违约行为，敬请法院核准情况，依法驳回原告的诉讼请求。两被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1.票据十张，拟证明被告交购房款49590元；2.被告垫资完工部分室内工程费用统计表，拟证明被告因施工室内工程垫资9030元；3.灾民集资建房合同，拟证明原告违约，室内装修标准未达到合同要求；4.2007年7月8日拍摄的房屋照片，拟证明原告严重违约，房屋2007年7月8日还未完工。庭审中，本院组织当事人双方进行了举证质证，两被告对原告廖小平提交证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，证明方向有异议；对证据3、4、7、8的真实性无异议，关联性有异议；对证据5、6、9的真实性、合法性、关联性有异议。原告廖小平对两被告提交证据的质证意见为：对证据1中2006年8月31日收15000元、2007年3月22日收5000元、2006年12月22日收25000元共三张票据予以认可，认可两被告已交纳购房款45000元，对其他票据不予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议；对证据3的真实性无异议，证明方向有异议；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。本院对原告廖小平提交的证据认证如下：证据1能证实当事人双方的基本身份信息，本院予以认定；证据2系双方签订的购房合同，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以认定；证据3、4系法院就原告起诉购房户唐廷财、雷乔惠两案作出的终审判决书，唐廷财、雷乔惠与被告均属涉案灾民购房户，本院对该两份判决书认定的事实予以确认；证据5系一份记录当时各购房户交纳购房款情况的公布榜，可以佐证在建房过程中被告等灾民户交购房款的情况，本院对此予以确认；证据6系24位涉案灾民购房户联名出具的一份《关于兴宁镇灾民点房屋验收的报告》，该报告的主要内容为“市建设局：我们是来自坪石、白廊、兴宁、青腰、波水等乡镇的7•15洪灾灾民。2006年8月，通过多方努力与廖小平协议上达成一致，廖小平自愿提供兴宁汽车站的土地与灾民一起集资建房。在上级有关部门的关心和帮助下，经过几个月的建设，房屋已于2007年1月份完工，确保了灾民在春节之前住进了新房，到目前为止所有的后续扫尾工程已全部完成。目前30户灾民迫切要求办理房产证和土地证，特向市建设局申请组织相关职能部门来兴宁给该房屋进行工程验收。”兴宁镇人民政府在该报告上盖章，并注明“情况属实，请予以支持。2008年8月13日”等字样，资兴市建设工程质量监督站在该报告盖章，并注明“除一层门面外，其他30户住房已验收。2009.元.12.”等字样，本院对上述内容予以确认；证据7系被告等27位涉案灾民购房户于2015年12月12日联名出具的一份《关于反驳兴宁镇社区作伪证一事的报告》，主要的内容是“兴宁社区于2015年9月7日出具的关于兴宁汽车站灾民安置点2006年7•15洪灾集资建房证明：社区与灾民集资建房户谎称进行过房款问题调解协商，并无此事，纯属伪证。事实上兴宁社区从未组织过办证等相关事宜，廖小平也未与我灾民去办证。所以灾民在无奈的情况下，只能自己向有关单位申请验收办证，并全体灾民户于2008年在申请验收书上签名要求办理房产等证。同时，灾民推选唐廷财、黄跃驰办理房产三证，并每户还交了钱，兴宁社区和廖小平并没有参与出面为我们办证。证明说兴宁社区多次找我们协商调解过房款问题完全属假，毫无依据，纯属乱作为行为，因为我们从来没说过要每户交办证费600元。2009年我们办理三证后，未组织过灾民开会领证，所以现有部分户尚未领证，我唐廷财和黄跃驰没有收过灾民户的建房款和建房尾欠款，只是收了灾民户需办证之前房屋的公共场地未建所需款及办证费。为此，我们全体灾民户对社区从未找过灾民户进行过任何调处而作伪证及乱作为行为表示强烈不满。”本院对上述内容予以确认；证据8系央行发布的贷款基准利率，本院予以确认；证据9系原告与涉案灾民购房户黎泽洪通话的录音，可以证明被告等灾民户向黎泽洪交纳了270元水电安装费，本院对此予以确认。本院对两被告提交的证据认证如下：证据1中，对原告无异议的三张票据本院予以认定，另，因黎泽洪属于涉案建房管理小组成员，法院生效判决书已经认定了建房管理小组收取购房款的权利，故对黎泽洪2007年8月6日出具的“收到黎忠朝交建房款270元整”的票据，本院予以认定，对于其他票据，因两被告无法证实与本案交纳购房款有关联，本院不予认定；证据2系被告单方制作的垫资费用统计表，本院无法核实真实性，故不予认定；证据3系双方签订的购房合同，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以认定；证据4系一组照片，本院无法核实照片画面所反映的时间空间位置，故对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月，因受7.15洪灾影响，资兴市境内许多村民房屋倒塌，市政府为解决群众的住房问题，同意原告在其原先购买的兴宁镇原阀门厂的一块土地上兴建一栋六层灾民安置房对灾民进行出售，并批示在建房过程中对相关税费按政策予以减免。被告黎忠朝与黄小红系夫妻关系，两人属于灾民户，2006年8月31日，被告黄小红以黎忠朝的名义与原告签订了一份《灾民集资建房合同》，合同约定被告黎忠朝购买原告兴建的该栋灾民安置房的第三层第三号房屋，房屋建筑面积为98.8㎡，价格为525元/㎡，总房款为51870元，付款方式为被告报名时交首付款15000元，主体工程完工时应交足80%即26496元，竣工验收交付使用时应交20%即10374元，并约定原告保证2007年1月30日前交付房屋，被告最迟不能迟于2007年1月30日交清购房款，合同还就所购房屋概况、装饰装修标准、双方职责、违约责任等作出了约定。合同签订后，被告黎忠朝按约定交纳了购房首付款15000元。2006年10月份左右，原告聘请施工队伍开始动工兴建该栋安置房屋，到同年年底，该栋安置房屋封顶，主体工程完工。另查明，原告兴建的该栋安置房共30套住房，分别出售给了30户灾民，资兴市及兴宁镇两级人民政府都对该栋安置房的兴建事宜十分重视。在房屋建设过程中，为了确保该栋安置房的顺利建设完工，政府相关部门组织该30位购房户在原告廖小平家里开会推选成立了由黎泽洪、谢细明、谢开定三人组成的建房管理小组。建房管理小组成立以后，被告黎忠朝等购房户都将部分购房款交给了建房管理小组，被告黎忠朝向建房管理小组交纳了30270元购房款。原告与被告黎忠朝等30位购房户履行房屋买卖合同过程中，产生了较大争议，购房户认为原告没有按照合同标准交房，扫尾工程没有做，应抵扣相应购房款，于是30位购房户均拒绝向原告支付剩余购房款。2015年5月，原告就剩余购房款支付问题先行起诉了唐廷财、雷乔惠两位购房户至本院，本院经审理，认定原告的起诉超过了诉讼时效，驳回了原告的诉请，后原告上诉至郴州市中级人民法院，该院终审判决认定原告的起诉未超过诉讼时效，支持了原告的部分诉讼请求。2016年8月，唐廷财就郴州市中级人民法院的终审判决向湖南省高级人民法院申请再审，同年12月，湖南省高级人民法院驳回了唐廷财的再审申请。2016年4月，原告因剩余购房款支付问题将剩余28位购房屋全部起诉至本院，共立28起案件，本案系其中之一。另，唐廷财向湖南省高级人民法院申请再审时，本院依法中止了该批案件的审理。本院认为，本案原、被告双方签订的灾民集资建房合同实为房屋买卖合同，虽合同签订之时，是被告黄小红以被告黎忠朝的名义与原告签订，但从事后被告黎忠朝交纳购房款的行为看，黎忠朝实际上追认了该购房合同，故本案合同合法有效，双方当事人应当遵守合同约定履行合同义务。被告黎忠朝购买房屋后，应当履行交付购房款的义务，根据本院认定的交款票据，黎忠朝已经交纳购房款45270元，尚欠原告购房款6600元，对该欠款，被告黎忠朝应当予以清偿。被告黄小红与被告黎忠朝系夫妻关系，该笔欠款属于夫妻共同债务，原告诉请两被告共同偿还，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿逾期付款损失的诉请，因本案原、被告双方在实际履行房屋买卖合同过程中，双方产生了较大争议，双方合同权利义务一直处于相对不明确状态，原告虽有向政府有关职能部门反映情况寻求解决，但其怠于行使诉权仍是导致其遭受损失的重要原因，故本院对原告要求被告赔偿逾期付款损失的诉请不予支持。此外，对于被告答辩时提出的原告未完成房屋的建设施工、房屋不合格等抗辩主张，因缺乏充分证据予以证实，本院不予支持。综上所述，原告廖小平的诉讼请求部分符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告黎忠朝、黄小红于本判决生效后十日内支付原告廖小平购房尾款6600元；二、驳回原告廖小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，由原告廖小平负担68元，被告黎忠朝、黄小红负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  何学鹏人民陪审员  黄国益人民陪审员  欧阳乐二〇一七年九月五日书 记 员  李 巍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。