北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5958号上诉人（原审原告）：李进英，女，1935年2月9日出生。委托诉讼代理人：李玉岭（李进英之子）。被上诉人（原审被告）：北京市门头沟区永定镇人民政府，住所地北京市门头沟区石龙西路58号。负责人：赵威，镇长。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。上诉人李进英因与被上诉人北京市门头沟区永定镇人民政府（以下简称永定镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2017)京0109民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人李进英的委托诉讼代理人李玉岭、被上诉人永定镇政府的委托诉讼代理人王汉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李进英上诉请求：撤销原判，改判支持李进英的全部诉讼请求。事实和理由：永定镇政府违约事实清楚，李进英主张的违约金是按照实际交纳的购房款计算出来的，已经很低了，不应再打折。永定镇政府辩称，延期交房是由于建设主体变更，区政府上报市政府审批，耽误了时间，并非永定镇政府的责任，在延期交房期间已经支付了周转费。李进英向一审法院起诉请求：1.判令永定镇政府支付违约金79398元（以双方签订《北京市定向安置房购房协议》中约定的购房款495000元为基数，按照日万分之二的标准自2013年12月21日计算至实际交房时止）；2.判令永定镇政府支付自交房次日始至本判决生效之日止以上述违约金为基数按照6.15%的年利率标准计算的逾期支付违约金的损失。一审法院认定事实：2010年12月，李进英作为被腾退人与腾退人北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）就北京市门头沟区26号院所有的房屋及附属物订立了腾退补偿协议，协议中载明的被认定人口为2人，李进英可以在北京市门头沟永定镇S1线区域组团项目定向安置房“何各庄”地块购买一套三居室，永鸿世业公司应向李进英支付包括周转费在内的腾退补偿款，周转费发放标准为每位被认定人口每月500元。2010年12月，李进英（乙方）与永定镇政府（甲方）签订购房协议（协议编号：S1-SH-0223），约定：乙方自愿购买北京市门头沟区永定镇S1线区域组团项目定向安置房“何各庄”地块一套三居室，合计面积110平方米。本项目回购均价为4500元/平方米，因楼层原因在此基础上有一定浮动，暂定回购均价核算总价款，安置房房款共计495000元。乙方于腾退房屋之日起15个工作日内向甲方一次性交纳全部购房款，由乙方委托指定银行统一代扣代缴。购房协议第六条约定：甲方应于2013年12月20日之前，使该定向安置房达到交付条件，甲方应当在交付日的15日前，书面（或电话）通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。购房协议第七条约定：1、非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按照第六条约定的期限将该商品房屋交付买受人的，甲方不承担任何违约责任；2、非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。（1和2不作累加）（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送到之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。协议签订后，李进英向永定镇政府交纳了购房款495000元。李进英按照腾退补偿协议确定的标准领取了签订腾退补偿协议后、安置房交付前的周转费。后李进英选定位于北京市门头沟区188号的一套安置房，并于2016年3月2日取得选定的安置房屋钥匙。上述安置房位于北京市门头沟区S1线区域组团12地块（以下简称12地块）范围内。12地块安置房屋原定建设主体于2011年确定为中建京西建设发展有限公司，后经北京市人民政府批准，建设主体由中建京西建设发展有限公司变更为国信嘉业公司，2013年7月4日，北京市门头沟区人民政府向国信嘉业公司出具授权委托书，由国信嘉业公司全权负责12地块安置房屋的建设。一审法院认为，依法成立的合同，对各方均有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李进英与永定镇政府签订的购房协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。本案争议焦点在于安置房屋应交付时间及永定镇政府是否存在免责情形的问题，对于上述争议焦点，法院作如下认定：关于安置房屋应交付时间的问题。根据购房协议第六条的规定，甲方应于2013年12月20日之前使安置房达到交付条件；第七条第2款约定，非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。法院认为，购房协议第六条虽未明确确定2013年12月20日为房屋交付时间，但第七条第2款已经明确载明甲方应在第六条约定的期限向买受人交付商品房，因此法院确定2013年12月20日应为安置房的应交付截至时间。关于永定镇政府是否存在免责情形的问题。根据购房协议第七条第1款的约定，政府行为导致永定镇政府未能按照约定期限将房屋交付买受人的，永定镇政府不承担任何违约责任。根据永定镇政府提交的证据材料可以看出，12地块安置房建设主体虽经过报请批准发生了变更，但申请报批变更建设主体仅是履行行政审批手续的过程，该变更并非由于政府颁布行政法规、规章和实施行政措施等所导致，不属于购房协议约定的可以免责的情况。根据购房协议约定，永定镇政府应当于2013年12月20日之前将安置房交付李进英，但实际于2016年3月2日安置房才完成交付，永定镇政府应按照购房协议的约定承担逾期交付房屋的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，安置房建设主体的确定及变更均需履行相关审批手续，法院将综合考虑双方合同约定的违约救济方式、合同履行情况、永定镇政府的过错程度及逾期交房造成的损失等因素，适当减少永定镇政府应向李进英支付的逾期交房违约金的数额。根据购房协议第七条第2款第（2）项的约定，永定镇政府应于房屋交付之日起15日内支付逾期交房违约金，但未按约支付，故法院对李进英要求永定镇政府给付其未支付逾期交房违约金损失的诉讼请求予以支持，其主张的利息损失标准及起算时间缺乏依据，具体损失由法院予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京市门头沟区永定镇人民政府于本判决生效之日起十日内给付李进英逾期交房违约金51673元。二、北京市门头沟区永定镇人民政府于本判决生效之日起十日内给付李进英逾期支付交房违约金的损失（以51673元为基数，自二〇一六年三月十八日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回李进英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李进英与永定镇政府签订的购房协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院有关安置房屋应交付时间的认定以及永定镇政府不存在免责的认定正确，本院予以确认。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。一审法院认定永定镇政府逾期交房违约，并综合考虑双方合同约定的违约救济方式、合同履行情况、永定镇政府的过错程度及逾期交房造成的损失等因素，适当减少永定镇政府应向李进英支付的逾期交房违约金的数额，并无不当，本院予以确认。综上所述，李进英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1784元，由李进英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 柳适思二〇一七年九月十五日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍