广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13088号上诉人（原审被告）：曾文庆，男，1978年5月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄海勇、颜玉冰，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何倩，女，1981年8月7日出生，汉族，住广东省高州市。上诉人（原审被告）：何伯海，男，1955年3月19日出生，汉族，住广东省高州市。上诉人（原审被告）：甘荣坚，女，1957年3月8日出生，汉族，住广东省高州市。上诉人（原审被告）：何亮，男，1984年8月6日出生，汉族，住广东省高州市。上诉人何倩、何伯海、甘荣坚、何亮的共同委托诉讼代理人：邓如钢，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李淼，男，1976年6月30日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：李相伦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小云，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。上诉人曾文庆、何倩、何伯海、甘荣坚、何亮因与被上诉人李淼房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初6990号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人曾文庆的委托诉讼代理人颜玉冰，上诉人何倩、何伯海、甘荣坚及委托诉讼代理人邓如钢，被上诉人李淼的委托诉讼代理人李相伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曾文庆上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、如不撤销一审判决，请求改判曾文庆只须返还28万元给李淼，何倩、何伯海、甘荣坚、何亮需要承担连带担保责任；3、判决确认一审案件受理费按相关规定收取16420元。事实和理由：一、根据《房地产买卖三方合约》，广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司（以下简称华碧分公司）为本案必须参加诉讼的当事人。李淼作为当事人既无申请追加，一审法院也无依职权追加，华碧分公司未作出放弃合同权利的明确表示，故应裁定撤销一审判决，发回重审。二、李淼拒绝提供其符合购房政策条件的证明，同时一直口头承诺只要曾文庆及时退回100万元款项及提供担保，其放弃赔偿请求，并保证不会提起诉讼。故曾文庆只应返还李淼28万元，何倩、何伯海、甘荣坚、何亮承担连带担保责任。三、曾文庆收取100万元定金后向李淼退还了72万元，故定金应认定为28万元。四、一审法院对本案按照解除《房地产买卖三方合约》中约定的购房价款605万元确定案件受理费为54150元，但李淼在一审中请求解除合约是双方争议的合同效力问题，没有诉讼请求的金额或价款，属于非财产性诉讼请求，应按件收取案件受理费100元，本案涉及的财产性案件诉讼请求金额李淼在一审中变更为128万元，故按此比例收取案件受理费16320元。上诉人何倩、何伯海、甘荣坚、何亮共同上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、如不撤销一审判决，请求改判曾文庆、何倩只须双倍返还定金共56万元给李淼，何伯海、甘荣坚、何亮不承担连带担保责任；3、判决确认一审案件受理费按相关规定收取16420元。事实和理由：一、根据《房地产买卖三方合约》，华碧分公司为本案必须参加诉讼的当事人。李淼作为当事人既无申请追加，一审法院也无依职权追加，华碧分公司未作出放弃合同权利的明确表示，故应裁定撤销一审判决，发回重审。二、李淼拒绝提供其符合购房政策条件的证明，同时一直口头承诺只要曾文庆及时退回100万元款项及提供担保，其放弃赔偿请求，并保证不会提起诉讼。故曾文庆只应返还李淼28万元，何伯海、甘荣坚、何亮不承担连带担保责任。三、曾文庆收取100万元定金后向李淼退还了72万元，故定金应认定为28万元。四、一审法院对本案按照解除《房地产买卖三方合约》中约定的购房价款605万元确定案件受理费为54150元，但李淼在一审中请求解除合约是双方争议的合同效力问题，没有诉讼请求的金额或价款，属于非财产性诉讼请求，应按件收取案件受理费100元，本案涉及的财产性案件诉讼请求金额李淼在一审中变更为128万元，故按此比例收取案件受理费16320元。被上诉人李淼辩称：一、一审判决并无遗漏参加诉讼的当事人。华碧分公司在合同履行过程中与李淼和曾文庆之间是居间法律关系，不存在争议。另一法律关系是房屋买卖关系，产生了争议才诉讼，故一审判决不需追加华碧分公司参加诉讼。二、李淼符合购房政策，曾文庆也无要求李淼提供相关的符合购房政策的证明。三、何倩、何伯海、甘荣坚、何亮是自愿承担连带责任。四、定金数额一审认定正确。五、案件受理费以法院认定的为准。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回各上诉人的上诉请求。2016年8月15日，被上诉人李淼向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除《房地产买卖三方合约》；2.曾文庆向李淼返还人民币150万元；3.何倩、何伯海、甘荣坚、何亮对曾文庆的上述债务承担连带保证责任；4.曾文庆、何倩、何伯海、甘荣坚、何亮承担本案全部诉讼费、保全费。经一审法院当庭询问，李淼表示曾文庆确实在一审诉讼中又支付22万元给李淼，将诉讼请求第二项调整为请求判令曾文庆向李淼返还人民币128万元，但不同意何倩所提出的减少赔偿额或放弃何伯海、甘荣坚承担连带保证责任的意见。一审法院认定事实：2016年3月20日，李淼与曾文庆、经纪人华碧分公司签订一份《房地产买卖三方合约》，约定曾文庆将名下位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝天苑2街126号房屋（以下简称涉案房屋）以605万元出售给李淼。协议第七条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行和合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任……协议对其他合同事项也作了相关约定。2016年3月21日，李淼向曾文庆名下转账定金人民币100万元，曾文庆向李淼出具金额为100万元的定金收款收据。2016年5月6日，曾文庆名下的涉案房屋因其他纠纷被广州市天河区人民法院以（2016）粤0106民初5605号案件查封。2016年6月21日，李淼、曾文庆、经纪方华碧分公司、何倩签订一份《补充协议》，约定如曾文庆未能在2016年7月5日还清所欠浦发银行红棉支行的贷款，则应向李淼双倍返还定金共计200万元，何倩对上述义务承担连带保证责任。2016年7月7日，曾文庆通过案外人林某向李淼转账人民币50万元。2016年7月22日，何伯海、甘荣坚出具一份《担保书》，内容为“保证人何伯海（身份证号）、甘荣坚（身份证号）愿意为买方曾文庆（身份证号）就履行本补充协议（上页所列）的义务向买方李淼（身份证号）承担连带保证责任。”2016年8月1日，何亮向李淼出具一份《担保书》，愿意对当事人于2016年6月21日签订的《补充协议》项下曾文庆的义务承担连带保证责任。在本案一审诉讼过程中，曾文庆向李淼支付22万元人民币。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。曾文庆与李淼就房屋买卖合同签订《房地产买卖三方合约》，并约定了办理过户手续的时间、定金、违约责任等，双方当事人均应当按照该合约履行各自的义务。李淼已经依约支付定金100万元，曾文庆收取定金后，因其他债务纠纷导致涉案房屋被法院依法查封，双方当事人无法继续履行合同，按照合同约定，作为守约方的李淼可以主张解除合同。故对于李淼要求解除《房地产买卖三方合约》的请求，依法予以支持。曾文庆因自身过错导致合同无法履行，其应当按照合同约定向李淼承担违约责任。合同中约定了违约金，又约定了定金规则，现李淼主张适用定金规则。李淼要求曾文庆双倍返还定金共计200万元，因曾文庆支付了部分款项共计72万元，现要求曾文庆返还欠款128万元，其主张合法有据，亦予以支持。何倩在补充协议中以保证人身份签名，承诺对曾文庆双倍返还定金200万元承担连带保证责任；何伯海、甘荣坚、何亮分别出具担保书，承诺对补充协议中双倍返还定金200万元的义务承担连带保证责任，故对于李淼要求何倩、何伯海、甘荣坚、何亮对曾文庆返还128万元欠款承担连带保证责任的请求，予以支持。曾文庆、何伯海、甘荣坚、何亮经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2017年1月28日作出如下判决：一、解除原告李淼与被告曾文庆于2016年3月20日签订的《房地产买卖三方合约》；二、被告曾文庆应在本判决生效之日起七日内向原告支付欠款人民币128万元；三、被告何倩、何伯海、甘荣坚、何亮对被告曾文庆的上述义务承担连带保证责任。案件受理费54150元、财产保全费5000元，由被告曾文庆、何倩、何伯海、甘荣坚、何亮负担。二审中，上诉人曾文庆提交了广州轩道诗珠宝有限公司企业信用信息公示报告，拟证明上诉人曾文庆、何倩、何亮在购买涉案房屋时均是该公司股东，因该公司及其他股东当时不具备购房资格，故借用上诉人曾文庆购房资格购买涉案房屋，涉案房屋的买卖均非上诉人曾文庆的个人行为，由此产生的违约责任不应由上诉人曾文庆承担。上诉人何倩、何伯海、甘荣坚、何亮对上述公示报告无异议。被上诉人李淼质证确认上述公示报告的真实性、合法性，但不属新证据，不应被采纳，且涉案房屋产权在上诉人曾文庆个人名下，其与其他股东之间的约定不能对抗善意第三人，其仍应承担违约责任。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案是上诉人曾文庆与被上诉人李淼就涉案房屋买卖合同所产生的纠纷，而非双方与华碧分公司之间的居间合同纠纷，故上诉人曾文庆、何倩、何伯海、甘荣坚、何亮关于本案应追加华碧分公司参加诉讼的上诉意见不成立，本院不予采纳。根据本案查明的事实，上诉人曾文庆在收取了被上诉人李淼依约支付的定金100万元后，因其他债务纠纷导致涉案房屋被法院依法查封，双方当事人无法继续履行合同，一审判决对于守约方即被上诉人李淼依约要求解除涉案《房地产买卖三方合约》的请求予以支持正确。上诉人曾文庆因自身过错导致合同无法履行，其应当按照合同约定向被上诉人李淼承担违约责任。一审判决已就被上诉人李淼要求上诉人曾文庆返还欠款128万元以及要求上诉人何倩、何伯海、甘荣坚、何亮对上诉人曾文庆返还128万元欠款承担连带保证责任予以支持的理解作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以确认。涉案房屋登记在上诉人曾文庆个人名下，上诉人曾文庆以其个人名义与被上诉人李淼签订涉案房屋买卖合同，亦以其个人名下账户收取被上诉人李淼定金，其在二审中提交的广州轩道诗珠宝有限公司企业信用信息公示报告并不能证明该公司借用其购房资格购买涉案房屋，上诉人曾文庆关于涉案房屋的买卖非其个人行为、违约责任不应由其承担的抗辩不成立，本院不予采纳。本案是关于财产（房屋）的买卖合同应否解除及应否承担合同违约责任的诉讼案件，一审判决按《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定计收案件受理费并无不当。综上，上诉人曾文庆、何倩、何伯海、甘荣坚、何亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费54150元，由上诉人曾文庆、何倩、何伯海、甘荣坚、何亮负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年九月五日异书记员  党春婷