安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初3928号原告：吴延顺，男，汉族，住合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：周洋，安徽华人律师事务所律师。被告：合肥易璇商业地产管理有限公司，住所地庐阳区宿州路55号机关办公楼329室，统一社会信用代码91340100573012623T。法定代表人：李波，总经理。委托诉讼代理人：侯鹏，安徽徽商律师事务所律师。原告吴延顺诉被告合肥易璇商业地产管理有限公司（以下简称易璇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法由审判员占峰适用简易程序，分别于2017年8月17日、2017年9月4日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告吴延顺的委托诉讼代理人周洋、被告易璇公司的法定代表人李波均到庭参加了诉讼；第二次开庭原告吴延顺及其委托诉讼代理人周洋到庭参加了诉讼，被告易璇公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴延顺向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2017年4月18日解除；2.被告立即返还合同解除后剩余的5至6月份房屋租金46060元、履约保证金20000元及上述资金占有使用费暂计1277元（自2017年4月18日起按照同期银行贷款利率四倍，暂计至2017年5月28日，顺延至上述费用全部清偿之日止）；3.被告支付合同解除的违约金50000元；4.被告支付擅自解除合同造成原告的财产损失50000元；5.被告承担本案的全部诉讼费及保全费。事实与理由：2016年5月4日，原、被告签订了一份商铺租赁合同约定：乙方（原告）承租甲方（被告）位于合肥市××与××交口同××广场××楼××、509建筑面积为490平米的商铺，租赁期限为十年，合同每三年一签，前三年租期为自2016年7月1日至2019年6月9日。合同同时约定租金按年支付，第一年租金为276360元，自第二年起每年年租金递增5%，第一年租金在合同签订之日起三日内一次性全额支付完毕，此后每年年租金乙方提前30日一次性支付完毕。合同还约定，乙方需在合同签订日向甲方支付20000元的履约保证金，该保证金在合同期满全额退还。且合同履行期内任何一方提前单方解除合同的，应当赔偿对方50000万元的违约金，并承担因违约行为造成对方的损失。后原告按合同约定全额支付了履约保证金及第一年租金，并花费数万元对房屋进行装修，积极履行合同项下的各项义务。但合同履行期间内，被告在原告毫不知情的情况下，擅自进入原告租赁的房屋内，将房屋内部的装潢及相关设施予以破坏、损毁，此后更是在未事先告知及未经原告同意的情况下，于2017年4月18日擅自将原告租赁的房屋转租给他人，直接导致原告无法正常经营、使用租赁物。期间原告多次与被告协商，但被告一直不予理睬，被告的行为已构成严重违约，并造成原告巨大的财产损失。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望支持为盼。被告易璇公司答辩称：对于原告方的诉讼请求全部不予认可，原告诉状中第二段的陈述是不属实的，如果在原告正常租赁的房屋的情况下我方需要收回房屋，原告肯定会报警。我方提供的证人证言中可以反映证人王某原先在望岳教育中开设美术课，共收取3000元的费用，2017年4月27日，望岳教育的何某通知他到涉案房屋中有事，证人到了以后，何某说望岳教育不做了，因为其他股东没有到场，要求王某将学费退还家长，但是王某不同意，于是何某将王某带至被告公司，当时就是法定代表人李波接待的，何某跟李波陈述王某继续使用教室，有5节课共1000元学费，何某将该1000元交给李波，由王某继续使用房屋从事教学，故原告诉称不属实。不是我方擅自转租的。何某是望岳教育其中一个股东的妻子，并且是望岳教育的实际上的经营者。经审理查明，2016年5月4日，被告易璇公司（甲方，出租方）与原告吴延顺（乙方、承租方）签订合同编号为2016-11的《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方的商铺是指位于合肥市××与××交叉口同××广场××楼××、509商铺，建筑面积为490㎡；租赁期限为10年，合同3年一签，即自2016年7月1日至2019年6月9日止；本商铺租金为按年度支付，第二年起每年年租金递增5%。每年租金分别为：2016年7月1日至2017年6月30日，租金276360元/年，2017年3月17日至2018年3月26日，租金290178元/年，2018年3月27日至2019年3月26日，租金304642元/年；第一年的租金乙方应于本合同签订之日起三日内一次性全额支付完毕，其后，先支付租金后使用，每年的租金乙方提前30天一次性支付完毕；乙方在合同签订当日向甲方支付履约保证金20000元（大写贰万元整），用于作为乙方安全使用房屋及履行合同的保证。履约保证金在租赁期间不得冲抵租金。合同期满，如果乙方未出现违约行为，甲方将该履约保证金向乙方无息返还；乙方承租租赁房屋的用途为教育培训。乙方承诺接受甲方的统一管理、指导及规划；在双方未出现违约的情况下，任何一方提前单方面解除本合同的，应当赔偿对方损失50000元。合同还对房屋交付等进行了约定。合同签订后，原告于2016年5月4日支付履约保证金20000元，后于2016年5月6日支付2016年7月1日-2017年6月30期间房租共计276360元。被告依约交付房屋，原告与他人合伙经营，使用涉案房屋用于开办“望岳教育”课外辅导机构，该辅导机构由原告的合伙人徐峰峰及其妻子何某负责日常管理。2017年4月25日，原告经与被告法定代表人李波联系后向其发送短信，内容为：“现委托何某为全权代理人，处理合肥市蜀山区望江西路与怀宁路交口同乐汇广场5楼房屋租赁事宜，请予以支持”，李波当即回复：“合同终止了”，原告短信回复：“谢谢支持”。同年4月27日，原告经营的“望岳教育”辅导机构搬离了涉案房屋。现今，“东方童画少儿创意美术中心”使用案涉部分房屋进行经营。庭审中，原告申请证人何某出庭作证，证人陈述因第三方从被告公司处租赁涉案房屋，自2017年4月18日其代表原告与被告公司法定代表人李波协商解除租赁合同事宜，双方就解除合同后退款及交接事宜达成一致，故2017年4月27日第三方进场装修施工时原告就从涉案房屋搬离，但被告至今并未返还款项。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、收据两份、照片、光盘、证人何某的证言，被告提交的短信聊天记录截图，以及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。原告提交的《费用催缴单》、《收款收据》、购货凭证、收据、订货合同、销货单、装饰改造工程决算、快递回执、快递查询单、律师函、水电结算记录、短信聊天记录，不能达到其证明目的，故本院对其证据的证明效力均不予确认。被告申请的证人王某、韩某未出庭作证，不符合证据的法定形式，本院对其证据三性及证明效力均不予确认。本院认为：原、被告之间签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方形成合法、有效的租赁合同关系，双方均应恪守履行。被告依约交付涉案房屋，原告按照合同约定先后支付了履行保证金20000元、2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金276360元。2017年4月18日起，证人何某代表原告与被告法定代表人李波协商解除租赁合同相关事宜，同年4月25日，原告与李波通过短信交流形式就解除租赁合同协商一致，故案涉《商铺租赁合同》已于2017年4月25日解除。原告已于2017年4月27日搬离涉案房屋，故原告要求被告退还已经缴纳的2017年5月及6月份的租金共计46060元（276360元÷12个月×2个月）的请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。《商铺租赁合同》约定：“如果乙方未出现违约行为，甲方将该履约保证金向乙方无息返还”，现被告并无证据证明原告在租赁期间存在违约行为，故该20000元履约保证金应予返还，本院对于原告该项诉请亦予以支持。原告要求被告按照同期同类银行贷款利率的四倍支付上述租金及保证金的资金占有使用费（逾期付款利息），合同中对此并无约定，故本院不予支持，被告应自起诉之日2017年6月7日起以未返还的租金及保证金数额为计算基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准向原告支付逾期付款利息至欠款实际付清之日止。鉴于本案原、被告双方协商一致解除案涉租赁合同，故原告要求被告支付合同解除违约金50000元及擅自解除合同造成财产损失50000元的请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴延顺与被告合肥易璇商业地产管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2017年4月25日解除；二、被告合肥易璇商业地产管理有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性返还原告吴延顺2017年5月至6月份的租金46060元、履约保证金20000元，并自2017年6月7日起以未返还的租金及保证金数额为计算基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准向原告吴延顺支付逾期付款利息至欠款实际付清之日止；三、驳回原告吴延顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3647元，减半收取计1823.5元，由原告吴延顺负担1103元，被告合肥易璇商业地产管理有限公司负担720.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 占 峰二〇一七年九月六日书记员 时丁玲附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。