湖南省韶山市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0382民初325号原告：胡辉，男，1967年12月21日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。原告：ＸＸ，女，1966年11月17日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。两原告共同委托诉讼代理人：扶婷，湖南晶石律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司湘潭分行，住所地湘潭市雨湖区韶山中路1号。负责人：朱炎生，该分行行长。委托诉讼代理人：罗铁辉，男，1964年12月8日出生，汉族，该分行员工，住湘潭市雨湖区城正街道城正街***号*栋*号。委托诉讼代理人：刘灿，女，1978年5月3日出生，汉族，该分行员工，住湘潭市雨湖区建设北路***号*栋*单元***号。被告：中国工商银行股份有限公司韶山支行，住所地韶山市清溪镇英雄路34号。负责人：刘依慧，该支行行长。委托诉讼代理人：彭洪，男，1967年5月2日出生，汉族，该行员工，住韶山市清溪镇英雄路**号*栋*单元***号。原告胡辉、ＸＸ诉被告中国工商银行股份有限公司湘潭分行（以下简称湘潭工行）、中国工商银行股份有限公司韶山支行（以下简称韶山工行）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月25日向湘潭市雨湖区人民法院提起诉讼。该院审理过程中发现该案没有管辖权而移送至本院审理。本院受理后，于2016年12月6日作出(2016)湘0382民初325号民事判决书，胡辉、ＸＸ及湘潭工行不服提起上诉，湖南省湘潭市中级人民法院经过审理认为一审判决认定事实不清，裁定发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡辉及其与原告ＸＸ的共同委托诉讼代理人扶婷，被告湘潭工行委托诉讼代理人罗铁辉、刘灿，被告韶山工行委托诉讼代理人彭洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡辉、ＸＸ共同向本院提出诉讼请求：1、由被告赔偿原告的装修费用等各项损失1820549.5元及利息损失（自2013年3月8日起至付清之日止以此为基数按三年期银行同期贷款利率计算）；2、由被告以每月6600元标准支付看守场地人员工资直至被告支付经济损失日止；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年3月7日原告与毛智勇、庞韧签订协议，由原告以100万元受让其租赁的由被告所有的韶山工行老办公楼的韶山滴水龙涎休闲会所（以下简称滴水龙涎会所）的经营权、装修、配套设施等，对此被告予以认可，并将办公楼的图纸交予原告由原告进行装修，并决定与原告签订为期三年的租赁合同，后被告公告解除与毛智勇、庞韧的合同并对租赁内容进行公示。原告即对房屋进行装修并改名为金色阳光会所并进行工商核准，在装修即将完工并要投入使用时被告提出对房屋整体处置而要求原告停止使用。原告认为被告的行为违反合同法相关规定，并使原告所投入的资金不能产生效益而遭受损失，依法应承担相应的民事赔偿责任，原告因此提起诉讼，请求依法判决。被告湘潭工行辩称：1、原告从案外人毛智勇处受让的是经营权而非房屋租赁权，原告称其租赁未成功而要求被告承担损失没有依据；2、原告在未签订书面租赁合同而对使用的房屋进行装修，特别是2014年7月22日原告收到被告停止使用通知书后仍进行装修，其因此发生原告所称的损失，是原告自身原因所致，与被告无关；3、本案案涉房屋并非登记于被告湘潭工行名下，湘潭工行不是房屋的所有权人，且未与原告签订租赁协议，不是本案适格被告。综上，请求法院依法查明事实，维护被告湘潭工行的合法利益。被告韶山工行表达了与被告湘潭工行前述1、2项的答辩意见，并提出本案案涉房屋登记于被告韶山工行名下，但韶山工行是根据上级银行的整体处置方案对包括案涉房屋在内的房屋进行处理。请求法院根据事实和法律依法处理。为支持其诉讼请求，原告胡辉、ＸＸ共同向法院提交了如下证据：1、原告身份信息及被告营业登记信息，拟证明原、被告具有相应的诉讼主体资格；2、原告与毛智勇、庞韧签订的协议、工资发放明细，拟证明原告以100万元受让被告原租赁给毛智勇的房屋的经营权及相关设施，并发放员工工资，应作为因被告的行为给原告造成的损失；3、湘潭工行闲置处置房产拟续租项目公示，拟证明被告对原告受让房屋经营权及就房屋租赁进行协商的事实，双方存在租赁合同关系；4、个体工商户名称预先核准通知书、消防安全检查合格证、健康证明，拟证明原告租赁并使用被告房屋做了相应的准备，并在被告同意下进行装修；5、律师函，拟证明原告曾多次要求与被告签订租赁合同，但被告以需整体处置为由一直不与原告签订合同；6、建设工程造价编审认定表，拟证明被告对原告租赁被告房屋的装修进行评估，同意对原告该损失予以赔偿；7、工资发放表，拟证明原告在受让房屋后一直由原告支付工资请人对房屋进行管理，其相应支出应由被告负担；8、会议记录录音光盘及文档，拟证明在协商过程中湘潭工行同意赔偿原告损失。为支持被告答辩意见，被告湘潭工行和韶山工行向法院提交了如下证据：9、原告与毛智勇、庞韧之间签订的协议、原告关于变更房屋租赁主体的请示及拟续租项目登记表，拟证明原告通过抵债取得的是案涉房屋的经营权，被告并未与原告签订租赁合同，仅是达成租赁意向。10、关于对装修予以评估认定的请示、会议纪要及结算审核报告，拟证明原告是以资产处置为前提达成对装修损失进行评估，其中原告所谓的代付工资及2014年7月22日后的扩大损失应由原告自行承担。审理中，被告根据法院的要求提交了被告与毛智勇、庞韧的租赁合同，同时本院依法调取了本院关于毛智勇另案起诉时相关财产被查封的相关材料。庭审中，原、被告双方对上述证据发表了如下质证意见：被告对证据1的真实性和合法性无异议，但是否适格无法证明，且被告湘潭工行不是合同主体；对证据2的真实性未提出异议，但提出该组证据与本案不具有关联性，不能达到其证明目的，该协议是抵债协议，并非租赁权受让协议；对证据3的真实性无异议，但该证据不能证明双方存在租赁合同关系，仅能说明双方存在相应房屋租赁意向；对证据4的真实性未发表意见，但认为该组证据不能达到证明原告损失的目的，且与本案不具有关联性；对证据5的真实性、合法性和关联性均存异议，其系原告方的意见，与本案不具有关联性；对证据6的真实性无异议，但该审计报告中所指的损失不完全是装修损失，不能完全作为原告损失的依据，且以房屋处置为前提；对证据7的真实性有异议，并提出案涉房屋无需值守，其相应支出不应作为原告的损失，证据8无异议。原告对证据9、10的真实性无异议，该两组证据原告已作为证据提交，坚持原告举证的目的和意见，不能达到被告的证明目的。原、被告对被告根据法院审理需要所提交的与毛智勇、庞韧租赁合同无异议；同时原告对法院关于毛智勇另案起诉时相关财产被查封的相关材料的真实性未提出异议，但提出原告在与毛智勇、庞韧签订协议时对此并不知情，而被告则认为原告知道相关财产被查封的事实，请求法院依法认定。根据原、被告的举证、质证意见，结合法庭调查和相关法律规定，本院对上述证据分别作如下分析与认定：证据1，内容真实、来源合法，符合原、被告为相应主体的证明要求，本院予以认定；证据2，内容真实、来源和证据形式合法，与待证事实有关联性，本院予以认定，被告提出该证据不能达到原告的证明目的，不影响其证据效力的判断；证据3内容真实、来源合法与待证事实相关联，能够证明原、被告双方就房屋租赁进行协商的过程，本院予以认定；证据4内容真实、证据来源合法，能够证明原告为租赁所进行相应的准备过程，本院予以认定；证据5、8的相关内容反映了双方就相关事宜进行协商的过程，可作为原、被告协商过程的证据；证据6内容真实、来源合法，与待证事实有关联，本院予以认定，被告的质证意见涉及其证据效力的认定；证据7虽然系原告单方出具，被告予以否认，但是可以与审核报告的该内容相互印证，本院予以认定；证据9、10内容真实、来源合法，与待证事实有关联，本院予以认定。被告根据法院审理需要所提交的与毛智勇、庞韧租赁合同及本案关于毛智勇另案被起诉时相关财产被查封的相关材料能反映本院相关事实，本院予以认定。根据以上认定的证据以及庭审情况，查明事实如下：案涉房屋（以下称出租房屋）位于韶山市清溪镇迎宾路16号，原系韶山工行行政、业务大楼，韶山工行另址办公、营业后该房屋闲置。2010年9月27日，韶山工行（出租方、甲方）与以毛智勇为代表的滴水龙涎会所（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，其主要内容是：出租房屋建筑面积为1500平方米，双方同意将出租房屋现有装修、附属设施设备状况列为附件后作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还房屋的验收依据；乙方向甲方承诺出租房屋作为休闲健身使用，房屋租赁期限为2010年12月10日至2013年12月10日，租赁期满甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续租赁该房屋的，则应于租赁期届满前1个月，向甲方提出续租的书面要求，在同等条件下经甲方同意后重新签订租赁合同；租金为9万元/年，在每年的12月10日前支付；乙方在租赁期内，需事先征得甲方书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人，乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同，甲方书面同意方为有效，在租赁期内，乙方不得将该房屋转让给他人或与他人承租的房屋进行交换，在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（5）甲方上级行要求收回出租房屋的及其他事项。协议签订后，毛智勇即对出租房屋进行装修，装修完毕后以滴水龙涎会所（未办理登记）进行营业。2012年11月5日，毛智勇因拖欠他人债务被诉至人民法院，上述会所内的设备被依法查封。2013年3月7日，毛智勇及毛智勇之子庞韧（以下为甲方）因无法偿还胡辉、ＸＸ（以下为乙方）的到期借款，经协商愿意以其名下财产抵偿所欠乙方债务，并签订协议书，主要内容是：截止2013年3月7日甲方欠乙方借款本金65万元、利息16.25万元，共计81.25万元，甲方同意以滴水龙涎会所经营权、所有装修及会所内所有实物和配套设施等作价100万元，用于抵偿所欠乙方债务；甲方保证所列抵债财产享有所有权或者合法的处分权、没有设立任何担保物权或者其他权利负担及甲方没有卷入任何诉讼和仲裁和任何第三人提出异议；甲方必须在2013年3月12日之前将本协议第二条约定的抵债财产以及相关的资料、手续交付给乙方，在抵债价额内的余款在政府监督下支付甲方所欠员工工资及会所水电费，甲方在本协议签订后三日内必须无条件配合、协助乙方完成房屋、场地租赁变更手续。2011年前后，湘潭工行根据上级行相关要求，统一对本行及下辖支行相关闲置房产进行统一管理，胡辉即于2013年3月29日向湘潭工行出具关于变更房屋租赁主体的请求，其内容是：……已支付了毛智勇所拖欠的员工工资，拟正式接管经营滴水龙涎会所，为使滴水龙涎会所能办理有关证照，正常营业，请求终止与毛智勇的租赁合同，重新签订三年以上的房屋租赁合同，并承诺承担核准后的毛智勇所拖欠的房租、水电费，在正式签订租赁合同后60日内结清。2013年5月2日韶山工行在湘潭日报刊登公告，其主要内容是：滴水龙涎会所自2012年12月10日以来拖欠租金、水电费等23.26万元，租赁房屋关闭，人员无法联系，根据合同规定自公告之日起解除与滴水龙涎会所的房屋租赁合同，要求腾空房屋、支付租金及水电费。此后，韶山滴水龙涎会所因拖欠员工工资被诉至本院，在本院主持下胡辉代毛智勇支付员工工资16.5万元后，并在与毛智勇协议签订后胡辉全面接管租赁房屋及相关设备和设施。之后，胡辉分别与韶山工行和湘潭工行协商房屋租赁事宜，并确定租赁房屋同前（韶山工行与毛智勇的），租赁期限原则上以三年为合同周期、租金14万元/年等内容的租赁方案。湘潭工行将租赁方案根据相关要求报工行湖南省分行批准后签订正式租赁合同，在协商和报批过程中胡辉投入部分资金准备对滴水龙涎会所进行改造，并向相关部门办理相关手续和以金色阳光商务会所进行名称预先核准。工行湖南分行在审查批准过程中，提出不再对上述房屋对外租赁，拟进行整体处置而对被告湘潭工行报批的租赁方案未予批准。2014年3月31日，胡辉向湘潭工行递交关于尽快签署租赁合同的请示，后又于4月18日委托律师向湘潭工行发出律师函，提出双方存在租赁合同关系并依法成立，其整体处置对买受人仍然有效，并要求签署书面租赁合同或在资产处置时对租赁事实进行披露和在房屋上的投资一并进行评估、拍卖。随后胡辉多次与湘潭工行进行沟通，10月27日湘潭工行召开联席会议，决定对该办公楼及其院落统一处置，并将原告在该办公楼的投入纳入评估范围，胡辉即于11月18日根据该会议精神向湘潭工行提出关于对装饰装修予以评估认定的请示，提出方案一（将原韶山工行办公楼所有装饰装修及本人在会所的所有投入纳入评估范围，按实予以审计）和方案二（将本人接管的投入凭相关合同和实际发生的支出、往来票据予以评估认定，明细为转让费、代付工资、消防设施配备及检验、看护人员工资及伙食补贴、差旅费、设计及装饰装修及楼梯间改造费、配电房动力改造及屋面防水、相关规费等共227.7万元）。2015年3月25日,在胡辉列席的情况下湘潭工行关于韶山工行营业办公用房资产处置小组会议，对胡辉提交的前述请示进行会商并认定：转让费和差旅费不予认可，对房屋装修改造投入由湖南华信求是工程造价咨询有限公司（以下简称华信公司）进行结算审计（审计定案结果应遵循以下原则：取费标准在国家定额的基准上下浮7%；税费等杂费予以剔除；现场未使用的材料费予以核减，只计算20%采办费用），为维稳而支付的费用（即代付工资）审核为142286元，门卫工资及伙食补贴（自2013年5月-2014年7月两名看护人员，以3000元/月/人）为8.4万元，将此两者计226286元由华信公司计入装饰工程结算审计结果，作为公开处置该资产的前置条件，胡辉同意此方案。2015年5月4日，华信公司根据此会议纪要精神和湘潭工行和胡辉的书面认定，向湘潭工行出具韶山工行老办公楼装修工程结算审核报告，其审核结果为820549.5元（其中茶餐厅精装修工程234729.27元、屋面重做防水包干26000元、新增消防楼梯及走廊67031.81元、其他费用项目226286元、材料费用补偿89709元、安装工程51793.42元、水电费用125000元），应当特别说明的是，该审核结果中确定的水电费12.5万元原告并未实际向韶山工行交付。后双方继续协商仍未能就此达成协议，胡辉、ＸＸ遂诉至法院。本院认为，一、原告胡辉、ＸＸ在受让毛智勇的经营权及相关财产后，即向被告湘潭工行和韶山工行提出变更租赁主体，被告湘潭工行和韶山工行对租赁主体变化未持异议，为此双方就房屋租赁合同的订立多次进行磋商，并就租赁房屋、租赁价格、租赁期限以及待完成内部承租审批手续后再正式签订房屋租赁合同等事项达成初步意见，并由湘潭分行作为出租房产拟租项目主体在报纸进行公示，因此对双方之间将建立房屋租赁合同关系一事，原告胡辉、ＸＸ已深信不疑，并投入资金进行装修，但被告湘潭工行、韶山工行却以上级行未审批同意并要求整体处置为由在原告胡辉、ＸＸ等待一年多后拒绝与之签订房屋租赁合同，这一行为违反了诚实信用原则，属于缔约过失；按照《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为”的规定，被告应当依据上述法律规定对原告因此造成的损失承担损害赔偿责任。二、缔约上的过失请求赔偿的范围应为信赖利益的损失，包括因他人的缔约过失行为而致信赖人的直接财产的减少和应增加而未增加的利益。为此双方在共同委托华信公司进行结算审核时已确定对原告的100万元受让款不认可，对此原告当时不持异议，现原告将100万元受让对价作为损失要求被告赔偿的依据不足，本院不予支持；原告受让的财产包括滴水龙涎会所经营权和所有装修，根据相关事实以及庭审中当事人意见，应采信华信公司的《审核报告》，即原告投入的820549.5元在扣减未付的水电费12.5万元后可作为其因此遭受的损失，被告湘潭工行、韶山工行应予赔偿。三、原告主张由两被告赔偿银行同期贷款利率三倍计算的利息损失的请求，经查，原告因诉争房屋的租赁承担了以上资金损失，则原告至少可以获得将该资金存入银行的利息。虽原告该三倍计算贷款利率的主张缺乏法律依据和事实依据，但本院依法可予以酌情部分支持，即由两被告共同支付自损失确定（2014年5月4日）的次日起至履行完毕之日止按同期银行贷款利率计算的利息。四、原告主张由被告承担看守人员工资的请求，经查，原告从毛智勇处取得案涉房屋的经营权后进行装修，为财产安全聘请人员看守，有相关证据证实，且导致该情形的出现与两被告的缔约过失相关联，因此应由两被告承担该人员至判决生效之日止的工资（2014年7月2日之前的已经纳入审核报告，其后的另外按月6600元计算至判决生效之日止），对原告该请求，本院亦予以支持。五、案涉房屋登记被告韶山工行为权利人，被告湘潭工行作为韶山工行的上级行对该房屋行使相应的管理权，共同参与合同磋商，对导致经过磋商合同仍然不能订立存在相应的过错，原告提出被告湘潭工行与被告韶山工行承担共同责任的主张，本院予以支持。被告湘潭工行辩称不是房屋登记权人而不应承担责任的理由，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项之规定，判决如下：一、由被告中国工商银行股份有限公司湘潭分行、中国工商银行股份有限公司韶山支行在本判决生效后十日内共同赔偿原告胡辉、ＸＸ695549.5元及支付自2014年5月5日起至履行完毕日止按同期银行贷款利率计算的利息，及自2014年8月起至本判决生效之日止按每月6600元的标准向原告支付看守人员工资。二、驳回原告胡辉、ＸＸ的其他诉讼请求。本案受理费21180元，由被告中国工商银行股份有限公司湘潭分行、中国工商银行股份有限公司韶山支行共同负担16000元，由原告胡辉、ＸＸ负担5180元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  罗明伟审 判 员  肖凯文人民陪审员  彭 芳二〇一七年九月六日书 记 员  许佳均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(三)有其他违背诚实信用原则的行为。