西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0103民初3012号原告:刘蒙,女,1989年5月17日出生,汉族,无业。委托诉讼代理人：王伟，陕西声远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张光宗，陕西声远律师事务所律师。被告：西安市秦淮米谷餐饮服务有限公司。法定代表人：薛美琴，总经理。委托代理人：赵恩西，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。第三人：西安亚建房地产开发有限公司。法定代表人：李楚华,董事长。委托代理人：周铁锤，男，该公司法务。委托代理人：刘晓梅，女，该公司营运部经理。第三人：冯亮，男，1983年12月19日出生，汉族，无业。原告刘蒙与被告西安市秦淮米谷餐饮服务有限公司（以下简称秦淮米谷公司）、第三人西安亚建房地产开发有限公司（以下简称亚建公司）、第三人冯亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王伟、被告秦淮米谷公司委托诉讼代理人赵恩西、第三人亚建公司委托诉讼代理人周铁锤和刘晓梅、第三人冯亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘蒙向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销原、被告双方于2015年7月28日签订的《西安筷乐仙美食广场房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告装饰装修的现值损失162500元，以及添置的设备现值损失70040元，并按照合同约定支付原告违约金108072元；3、判令被告退还原告向其交纳的租金保证金108072元、设施设备使用押金10000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月28日，原告与被告签订了《西安筷乐仙美食广场房屋租赁合同》一份，合同约定由被告将位于本市二环南路西段155号怡丰城B1层筷乐仙美食广场C002号228平方米房屋租赁给原告经营餐饮；租赁期限为2015年6月15日至2017年6月15日；房租每月36024元，每平方米158元。另外，原告还给被告缴纳了租金保证金108072元，装修押金5000元。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，向被告缴纳了各项费用，并对房屋进行了装饰装修，添置了各项经营必须的设备、用具等，办理了营业所需的各项手续，2015年12月30日正式开业试运营。2016年8月底，第三人亚建公司告知原告要收回房屋，理由是房屋的承租人冯亮与其签订的租赁合同已经到期。此时原告经过了解才知道原来是被告公司原法定代表人冯亮与第三人亚建公司签订的租赁合同于2016年6月14日到期，而第三人冯亮却隐瞒重要事实，提供虚假情况，以被告秦淮米谷公司的名义跟原告签订了上述租赁合同，该租赁合同约定的租赁期限超过了第三人冯亮与第三人亚建公司签订的租赁合同约定的租赁期限。2016年8月，由于无法与第三人亚建公司协商一致，第三人阻止原告继续经营，使得原告投入的巨资无法产生应有的收益，时至今日，原告仍无法继续经营，故诉至法院。被告秦淮米谷公司辩称：1、原告要求撤销原、被告双方签订的《西安筷乐仙美食广场房屋租赁合同》已经过了除斥期间，原告已经丧失了撤销的权利。2、原告没有对租赁房屋进行装修，不存在装修损失，也没有添置设备，原告使用的是上一家承租户的餐饮设备，原告要求支付违约金没有合同依据。3、违约金和实际损失只能主张一项，不能同时主张。被告向原告收取的租金保证金确实是108072元。其次，原告拖欠被告房租72048元（2016年6月16日至8月15日）、水电费12253.1元（截止2016年8月1日），2016年8月1日至8月15日拖欠水电费2668.6元，各项费用相互抵消后，被告实际上应给原告退还31102.3元。4、原告于2016年5月份在没有通知被告的情况下自行撤场，并逾期缴纳租金，根据合同约定，双方之间的租赁合同已经在2016年5月自行解除。第三人亚建公司述称：原告的诉求与其无关，不发表诉讼意见。第三人冯亮述称：其是代表被告秦淮米谷公司履行职务，本案纠纷与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于以下没有争议的事实，本院依法予以认定：2015年7月28日，原告与被告签订了《西安筷乐仙美食广场房屋租赁合同》一份，约定：由被告将位于本市二环南路西段155号怡丰城B1层筷乐仙美食广场C002号228平方米房屋租赁给原告经营餐饮；租赁期限为2015年6月15日至2017年6月15日；房租每月36024元，每平方米158元；原告需给被告交纳租金保证金108072元、装修押金5000元；租赁关系终止时，被告应在原告交还该房屋后三十个工作日内将租金保证金一次性无息退还原告；出现本合同规定情形而被告行使解除本合同之权利的，被告解除本合同前原告已支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，原告还须按下列规定向被告支付违约金，违约金为三倍保证金数额或其他经被告书面同意的赔偿金额，同时，被告还有权根据本合同其他条款和/或法律规定就本合同解除之日前被告因原告违约而遭受的损失向原告索赔。合同签订后，原告按约给被告交纳租金保证金108072元。2015年6月15日，原、被告签订了《补充协议一份》，约定:被告同意将店铺内的所有设施设备提供给原告使用，被告为此收取原告押金10000元。如原告履行完合同期，被告则将10000元押金退还给原告。后原告按约支付被告10000元设施设备使用押金。现被告明确表示不再要求原告向其返还上述设施设备，同意退还原告押金10000元。原告的租金已支付至2016年6月15日。2016年8月15日，原告撤出上述租赁房屋。对于以下当事人有争议的证据和事实，本院认定如下:原告提交了《建筑装饰工程施工合同》、收款收据、《合同书》，证明其装修花费了325000元，购置设备花费了140080元。由于被告和第三人亚建公司的原因，导致原告无法继续经营，故被告应承担赔偿原告相应损失的责任。被告对《建筑装饰工程施工合同》收款收据的真实性均不认可，称原告没有装修，收款收据不具备形式要件，不能证明原告装修的花费。被告认为《合同书》没有原件，故对其真实性不予认可。被告认为上述证据中盖章处均是陈公馆小厨的印章，本案原告是刘蒙，这些证据均和本案无关。第三人亚建公司、冯亮认为上述证据与其无关，故均不予质证。由于原告上述证据中盖章处均是陈公馆小厨的印章，并没有原告的任何信息，故这些证据与本案的关联性无法确认。因此，对原告这些证据的证明目的不予采信。第三人亚建公司提交了《商铺租赁合同》一份，证明：1、与其公司签订租赁合同的是第三人冯亮，不是本案被告。2、这份租赁合同的截至日期是2016年6月14日。3、这份合同中有明确约定，如果承租人转租需要经过其公司书面同意；在承租人冯亮和次承租人合同期间的权利义务由冯亮承担；冯亮在签订转租合同时要让次承租人出具承诺函，具体内容是在其公司要求收回租赁商铺时，承租人应无条件的腾空租赁商铺交给其公司。原告对这份证据的真实性及证明目的均无异议，认为这份证据恰恰说明原租赁合同的租赁期限为1年，其作为次承租人与冯亮签订租赁合同时对此是不知情的，被告并没有给第三人亚建公司出具书面的承诺函，佐证了被告在与其签订租赁合同时隐瞒了重大事实，被告没有权利与其签订租赁合同。被告对这份证据的真实性和证明目的均无异议，但强调说明上述租赁合同的内容和原、被告签订的租赁合同内容是一致的，只是签订合同的当事人不一样。第三人冯亮认为这份证据与其无关，不发表质证意见。上述《商铺租赁合同》签订于2011年2月25日，租赁房屋位于西安市碑林区二环南路西段155号怡丰城B1层B1-10，B1-11，B1-12，B1-13号。被告公司成立于2011年10月19日，被告公司成立时登记的法定代表人为第三人冯亮，工商登记的住所地为西安市碑林区二环南路西段155号怡丰城B1层B1-10，B1-11，B1-12，B1-13号。2014年12月第三人冯亮从被告公司离职。2016年5月11日，被告公司的法定代表人变更为薛美琴。被告公司主张被告冯亮系代表其公司与第三人亚建公司签订了上述《商铺租赁合同》，这份合同的租金全部是其公司交纳的，是从其公司财务人员的个人账户转至第三人亚建公司的账户，第三人冯亮没有给第三人亚建公司交纳过租金。因此，上述《商铺租赁合同》应视为第三人冯亮代表被告公司与第三人亚建公司所签。上述《商铺租赁合同》的租赁期限为2011年6月15日至2016年6月14日，被告公司将本案涉案商铺转租给原告时并未征得第三人亚建公司的同意，故被告与原告所签《西安筷乐仙美食广场房屋租赁合同》中超过上述期限的部分依法无效。被告主张原告拖欠水电费14921.7元（截止2016年8月1日拖欠12253.1元，此后至8月15日拖欠2668.6元），但未提出反诉，也未提交证据证明。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。第三人冯亮代表被告与第三人亚建公司签订的《商铺租赁合同》的租赁期限为2011年6月15日至2016年6月14日。被告与原告所签《西安筷乐仙美食广场房屋租赁合同》的租赁期限为2015年6月15日至2017年6月15日。虽然被告将本案涉案房屋转租给原告时并未书面征得第三人亚建公司的同意，但第三人亚建公司知道被告的转租行为后并未要求解除上述《西安筷乐仙美食广场房屋租赁合同》，故应视为第三人亚建公司事后认可被告的转租期限中未超过其出租期限的部分。因此，上述《西安筷乐仙美食广场房屋租赁合同》的租赁期限中超过上述《商铺租赁合同》租赁期限的部分依法无效，也就是说，上述《西安筷乐仙美食广场房屋租赁合同》的租赁期限中2015年6月15日至2016年6月14日这一部分是有效的，由于这一部分已经履行完毕，故原告要求撤销上述《西安筷乐仙美食广场房屋租赁合同》无事实和法律依据，依法不予支持。原告要求被告赔偿其装饰装修的损失162500元、添置设备的损失70040元，由于原告用以证明其装饰装修损失和添置设备损失的证据未被采信，故对原告该项诉讼请求依法不予支持。上述《西安筷乐仙美食广场房屋租赁合同》约定:由于出现本合同规定情形而被告行使解除本合同之权利的，原告须按下列规定向被告支付违约金，违约金为三倍保证金数额或其他经被告书面同意的赔偿金额。原告要求被告根据这一约定支付其违约金108072元。由于这一约定规定的是原告违约须给被告支付违约金的情形，而非被告违约须给原告支付违约金的情形，故对原告上述违约金之诉讼请求，依法不予支持。上述《西安筷乐仙美食广场房屋租赁合同》约定:租赁关系终止时，被告应在原告交还该房屋后三十个工作日内将租金保证金一次性无息退还原告。2016年8月15日，原告已经撤出上述租赁房屋，故原告要求被告退还其交纳的租金保证金108072元之诉讼请求，依法予以支持。被告明确表示不再要求原告向其返还上述设施设备，同意退还原告押金10000元。故对原告要求被告退还其设施设备使用押金10000元之诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下:一、被告西安市秦淮米谷餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘蒙向其交纳的租金保证金108072元、设施设备使用押金10000元。二、驳回原告刘蒙其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8180元，由原告刘蒙负担6074元，由被告西安市秦淮米谷餐饮服务有限公司负担2106元（此款原告已预付，被告负担部分于本判决生效后十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马巧会人民陪审员  唐金琳人民陪审员  单军田二〇一七年九月二十五日书 记 员  段秀莉