彭山县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1403民初1218号原告(反诉被告)：龙君，女，生于1974年4月16日，汉族，住重庆市沙坪坝区，委托诉讼代理人：夏娟，重庆泽渝律师事务所律师。被告（反诉原告）:吴文静，女，生于1967年10月17日，汉族，住四川省郫县，被告（反诉原告）:陆镇军，男，生于1965年10月11日，汉族，住广东省廉江市，二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：罗德强、夏挽岚，四川高维律师事务所律师。第三人：成都乐居百年房地产经纪有限公司，住所地成都高新区元华二巷11号1层，注册号510109000375961。法定代表人：宁粮彬。委托诉讼代理人：邹浩，四川航都律师事务所律师。原告（反诉被告）龙君与被告（反诉原告）吴文静、陆镇军、第三人成都乐居百年房地产经纪有限公司（以下简称：乐居百年公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙君及委托诉讼代理人夏娟、被告吴文静和陆镇军及共同委托诉讼代理人罗德强和夏挽岚、第三人成都乐居房地产经纪有限公司委托诉讼代理人邹浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙君向本院提出诉讼请求：一、判决二被告继续履行《房屋买卖合同》，按合同约定履行房屋过户手续,并将房屋交付给原告；二、判决二被告退还原告已支付的中介费7800元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告经中介机构第三人乐居公司介绍，购买被告位于眉山市彭山区“恒大金碧天下”XXX号X单元X楼X号的房屋。2016年10月12日，原、被告和第三人签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价88万元，原告龙君应于2016年10月12日支付定金15万元，递件过户成功当日支付23万元，余款由原告向银行贷款支付。二被告应于2017年5月31日对该房屋解除抵押，并于递件过户成功当日将房屋交付给原告。中介费由原、被告双方各承担8800元，任何一方违约，守约方中介费由违约方承担。合同签订后，原告按约向被告交付购房定金15万元。2017年5月，被告将房屋解除了抵押，双方约定在2017年5月23日过户，但在2017年5月20日，中介方转告原告，现在被告不愿意买房。于是原告与被告取得联系，被告明确告知房屋不卖。两天后，原告又于被告当面协商，要求二被告继续履行合同，但仍遭拒绝。原告认为，依法成立的合同应当受到法律保护，被告的行为严重违约，为维护自身合法权益，故起诉来院。被告吴文静、陆镇军辩称，为急需置换一套郫都区商品房，故与原告及第三人签订《房屋买卖合同》出售二被告名下的案涉房屋。为实现急售的目的，三方均同意由第三人收取快速办证费，第三人承诺在一个月左右办理好涉案房屋权属证书，并完成过户。但第三人未按其承诺，拖延过久，时遇成都市发布成都市商品房“限购令”，导致被告原计划用出售案涉房屋的房款购买成都其他房屋的目的不能实现，故应当驳回原告的诉讼请求，解除三方签订的房屋买卖合同。反诉原告吴文静、陆镇军向本院提出反诉请求：一、判决解除原、被告及第三人于2016年10月12日签订的《房屋买卖合同》；二、判决第三人退还反诉人缴纳的契税、维修基金、交易手续费、工本费、快速办证费、佣金共计36182元；三、判决第三人立即返还反诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份；四、判决被反诉人和第三人承担本案所有诉讼费。事实和理由：为急需置换一套郫都区商品房，故与原告及第三人签订《房屋买卖合同》出售二被告名下的案涉房屋。为实现急售的目的，三方均同意由第三人收取快速办证费，第三人承诺在一个月左右办理好涉案房屋权属证书，并完成过户。但第三人未按其承诺，拖延过久，时遇成都市发布成都市商品房“限购令”，导致被告原计划用出售案涉房屋的房款购买成都其他房屋的目的不能实现，故请求解除三方签订的房屋买卖合同。反诉被告龙君辩称，被反诉人并不知道反诉人卖房的真正意图，且也无需知道。被反诉人与反诉人之间签订的《房屋买卖合同》中即没有约定被反诉人有催促第三人快速办证义务，亦不知道反诉人与第三人之间的约定。房屋买卖合同的权利义务约束的是买卖人双方，反诉人与第三人之间的约定与本案房屋买卖合同无关，若反诉人认为因第三人的行为造成损失，可向第三人进行索赔。反诉人诉称被反诉人未在合理期限内要求反诉人履行房产过户义务不是事实。“限购令”对被反诉人同样存在，“限购令”不是情势变更。事实上，反诉人欲解除合同的根本原因系房价上涨。被反诉人没有任何违约行为，反诉人欲解除合同，缺乏法定解除事由及约定解除事由。综上，我方请求法院驳回反诉原告的反诉请求，继续履行房屋买卖合同。第三人乐居百年公司辩称，第三人作为原、被告买卖合同的居间人已经履行完大部分居间义务，促成了双方合同签订，为反诉人办理了房屋初始登记证。第三人认为根据双方约定案涉房屋买卖合同应当继续履行。针对反诉人要求第三人返还相关费用，上述费用已经进行了代缴，不存在返还义务，且代缴费用及佣金的约定是反诉人真实意思表示，第三人也优先对此房屋买卖进行了处理，并且于2017年4月22日为其办理了不动产权证。反诉人在2016年12月解除银行抵押登记，并不能说明第三人及被反诉人存在违约行为，因未达成一致才产生了本案诉讼，违约方系反诉人。在签订合同时，反诉人并未告知第三人系基于购买其他房屋，而且涉案房屋与成都发布的“限购令”没有关联性。因此反诉人因限购令解除双方房屋买卖合同，其理由不能成立。故第三人认为应当继续履行合同，驳回吴文静、陆镇军的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月12日，龙君与吴文静、陆镇军、乐居百年公司签订《成都市存量房屋买卖合同》一份，该合同约定：吴文静、陆镇军将位于眉山市彭山区“恒大金碧天下”XXX号X单元XX号的房屋出让给龙君。房屋建筑面积为187.35㎡，总房款为88万元。龙君应当于签订合同当日前向吴文静、陆镇军支付定金15万元，于递件过户成功当日支付23万元，余款50万元由龙君所贷款银行直接支付到吴文静、陆镇军账号。出卖人应当在2017年5月31日前办理抵押注销手续,并在递件过户成功当日前将该房屋交付给买受人。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下方式处理：逾期在15日内,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日向买受人支付违约金,合同继续履行。逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起15日内退还全部已付款。逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照以下方式处理：逾期在15日内，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。若出卖人违约，则出卖人双倍返还买受人已付全部费用，若买受人违约，则买受人已付费用不予退还。买卖双方的佣金由违约方支付给中介方。合同一经签署，视为交易达成。若在合同履行中，有任何一方违约，无论交易手续是否完成，中介方有权向违约方收取合同中约定的全部总佣金。并约定买卖双方应向中介方乐居百年公司支付居间代理费共计17600元，由出卖人、买受人分别承担8800元等事项。同日，龙君向吴文静、陆镇军银行转款150000元。吴文静向龙君出具收条一张载明：“今收到龙君购买恒大金碧天下XXX栋X号房屋购房定金150000元”。龙君向乐居百年公司交纳佣金7800元，吴文静向乐居百年公司交纳佣金7800元、快速办证费10000元，并交付中介公司代收的办证费用（契税12000元、维修基金5620元、交易手续费562元、工本费200元）。2017年4月11日，案涉房屋登记在吴文静、陆镇军名下【权证号：川（2017）彭山区不动产权第XXXXXXX号】。2017年5月22日，吴文静在与龙君的手机通话中表示不愿出卖房屋。至今，案涉房屋所有权人仍为吴文静、陆镇军，二被告亦未向原告交付房屋。另2016年5月至2017年2月期间，被告通过互联网查看卖房相关信息。2016年10月至2017年5月期间，被告曾与第三人公司工作人员就房屋买卖合同相关事宜通过手机短信及微信方式进行沟通。庭审中，原、被告双方及第三人均认可《房屋买卖合同》签订时间为2016年10月12日。被告吴文静认可曾于2017年5月22日与原告龙君的电话通话内容，但对其录音的合法性不予认可。原告陈述，愿意在办理完毕房屋过户手续后立即向被告支付购房余款。以上事实，有龙君、吴文静、陆镇军身份证、乐居百年公司企业信息、《房屋买卖合同》、银行转款明细清单、《收条》、《收款收据》、房屋信息摘要、电话录音、手机短信、微信记录、网络看房记录以及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告及第三人乐居百年公司于2016年10月12日签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述房屋买卖合同合法有效，本院予以认可。反诉原告吴文静、陆镇军诉称，因急需卖房用于另购房屋，故向第三人乐居百年公司交纳佣金及快速办证费，且第三人承诺在一个月内完成相应的手续。因第三人拖延办证，导致反诉原告现无法另购房屋，认为其合同目的不能实现。但反诉原告所提交的相关证据即《房屋买卖合同》及与第三人工作人员的通讯记录均不能证明其与第三人之间已达成快速办证即为在一个月内完成相应手续的约定，亦不能证明第三人存在违约的行为。另根据查明的事实，原告龙君已按合同约定履行了交付定金的义务，龙君在履行合同的过程中，并不存在违约行为。反诉原告主张龙君存在违约行为，缺乏事实依据。从本案房屋买卖合同交易双方各自的目的来看，买房人为取得房屋所有权、卖方为获得房款、中介方为收取相应的报酬。现卖方即被告主张其卖房目的为获得房款后另购新房。从双方签订的《房屋买卖合同》中看，其合同本身并未载明被告的上述卖房目的，且原告亦无从知晓。故对被告主张的其现无法另购房屋的情形不能达到合同目的的事实，本院不予认可。故对反诉原告吴文静、陆镇军主张的解除房屋买卖合同，并由第三人退还相关费用、返还《商品房买卖合同》及《补充协议》原件的请求，其理由不能成立、证据不足，本院不予支持。依法成立的合同对双方均有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。现原告已履行约定中应付部分房款的义务，且办理过户至原告名下的条件已成就。根据双方的合同约定，吴文静、陆镇军应当协助原告办理案涉房屋的过户手续，并交付房屋。对原告主张的继续履行房屋买卖合同并由吴文静、陆镇军协助办理房屋过户手续、交付房屋的请求，其理由正当、证据充分，本院予以支持。另根据查明的事实，在此前吴文静曾明确表示不愿出售房屋，且从二被告于2017年4月11日取得房屋所有权时至今仍未配合原告办理过户手续，本案中主张解除合同。被告的上述行为已表示其不愿继续履行合同，协助原告办理过户手续，被告的行为已构成违约。根据合同约定，由原告已支付的佣金（中介费）应当由被告承担。现原告主张由二被告退还原告已支付的中介费7800元，符合合同约定，且不违反法律规定，对此本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：一、继续履行原告龙君与被告吴文静、陆镇军、第三人成都乐居百年房地产经纪有限公司于2016年10月12日签订的《房屋买卖合同》。二、被告吴文静、陆镇军于本判决生效后十五日内协助原告龙君办理眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下XXX栋X单元X楼X号的商品房【权证号：川（2017）彭山区不动产权第XXXXXXX号】过户手续，并向原告龙君交付房屋。三、被告吴文静、陆镇军于本判决生效后十五日内赔偿原告龙君已支付的中介费7800元。四、驳回反诉原告吴文静、陆镇军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6339元、财产保全费4920元，两项共计11259元，原告已垫付，由二被告负担，此款随上述应支付的中介费一并向原告给付。反诉受理费452元,被告已垫付，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员 吴 伟二〇一七年九月二十二日书记员 谢小丽