.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终6981号上诉人（原审被告）：大连长兴伟业房地产开发有限公司，住所地大连长兴岛经济区三堂村。法定代表人：张凤利，该公司董事长。委托诉讼代理人：包伟民。委托诉讼代理人：马宝龙。被上诉人（原审原告）：陈双。委托诉讼代理人：曲道春，辽宁万正律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市共济办事处新华路10号。负责人：王曙光，该行行长。委托诉讼代理人：陈祺。委托诉讼代理人：孙国孝。上诉人大连长兴伟业房地产开发有限公司（以下简称长兴伟业公司）因与被上诉人陈双、原审第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称交通银行瓦房店支行）商品房销售合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初3851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长兴伟业公司的委托诉讼代理人包伟民、马宝龙，被上诉人陈双的委托诉讼代理人曲道春，原审第三人交通银行瓦房店支行的委托诉讼代理人陈祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长兴伟业公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人实质购买的是二手房，被上诉人是从案外人李志国处购买的此房屋，同时被上诉人的首付款及银行发放的按揭贷款已全额被案外人李志国领取走。上诉人与被上诉人及案外人签订的商品房转让协议书是真实有效的，是三方的真实意思表示。二、一审法院认定上诉人向交通银行瓦房店支行承担利息、违约金、罚息没有事实与法律依据。上诉人与交通银行瓦房店支行不存在合同关系，没有义务承担此笔款项。违约金、罚息是由于被上诉人过错而产生的，应由被上诉人承担此笔款项。陈双辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人不存在任何过错，过错是上诉人导致的，被上诉人在2015年5月起诉要求解除商品房买卖合同和借款合同，因上诉人的过错导致合同无法履行，责任应由上诉人承担。交通银行瓦房店支行述称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，要求上诉人承担利息、罚息和复利，也符合中国人民银行的相关监管规定。我方在借款合同履行过程中并没有过错，被上诉人逾期还款行为是上诉人未按期交房的过错导致，因此，一审关于诉讼费的负担分配并无不妥。陈双向一审法院起诉请求：1、解除原告陈双与被告大连长兴伟业房地产开发有限公司于2012年10月24日签订的合同编号为WHT201204894号商品房买卖合同；2、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司返还给原告陈双购房首付款91,838元及违约金9055元；3、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司返还原告陈双截止2015年5月10日已付给第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行的借款本息40,499元；4、解除原告陈双与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行于2012年12月13日签订的编号为×××个人房产抵押贷款合同；5、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司返还第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行贷款本金185,500元，并按原告陈双与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行签订的个人房产抵押贷款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；6、本案一切诉讼费用由被告承担。交通银行瓦房店支行向一审法院诉讼请求：1.判决陈双偿还交通银行瓦房店支行借款本金人民币195,676.60元及款项还清前的所有欠息（包括利息、罚息、复利），其中截至2017年6月21日欠息总数为人民币19,955.49元，所欠本息合计人民币215,632.09元；2.交通银行股份有限公司大连瓦房店支行对抵押物享有优先受偿权；3.案件全部诉讼费用由陈双承担。一审法院认定事实：2012年10月24日，原告陈双（买受人）与被告大连长兴伟业房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人位于大连长兴岛临港工业区金鸡路757号1单元14层2号房屋，建筑面积为60.61平方米；该商品房单价为每平方米4980元，总房款为301,838元；付款方式为按揭贷款，其中首付款91,838元，贷款21万元；出卖人应当在2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，逾期超过180日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。该商品房买卖合同于2012年11月1日在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心办理商品房合同登记备案。2012年10月24日原告陈双将案涉房屋的首付款91,838元交付给被告大连长兴伟业房地产开发有限公司。2012年12月13日原告陈双（甲方）与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行（乙方）签订个人房产抵押贷款合同，编号为×××。该抵押贷款合同约定，甲方以其所购买的房屋即大连长兴岛临港工业区金鸡路757号1单元14层2号房屋为抵押物，贷款金额为人民币21万元，贷款期限为240个月，月利率4.639583‰，还款以月为一期；甲方选择等额本息还款法，每期还款1452.58元，还款日为每期末月的10日；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的各项费用。2012年12月13日原告陈双以其购买的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路757号1单元14层2号房屋作为抵押物办理了抵押登记，抵押权人为第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行。2013年1月10日第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行按照与原告陈双签订的贷款合同的约定，将案涉商品房的贷款21万元通过原告陈双的贷款账户支付给被告大连长兴伟业房地产开发有限公司。原告陈双在2015年5月10日前按期向第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行偿还借款本金及利息。截止至2015年5月10日，原告陈双偿还借款本金14,323.4元、利息26,168.74元。自2015年5月10日以后，原告陈双未再履行还款义务。2015年6月10日至2017年6月10日原告陈双应还未还借款本金15,782.57元、未还利息17,674.78元、未还罚息1007.37元、未还利息复利1229.26元、未还罚息复利44.08元，总计35,738.06元。2012年10月24日被告大连长兴伟业房地产开发有限公司（甲方）、案外人李志国（乙方）与原告陈双（丙方）签订商品房抵债转让协议书。该协议书内容为：依据我国相关法律、法规的规定甲、乙、丙三方在平等自愿协商一致的基础上就甲方开发，乙方负责建设的商品房抵顶工程施工款事宜达成如下协议；三方履约共同遵守。一、商品房地理位置、价格：该抵顶房屋位于大连长兴岛敦豪海郡三期，楼号15#1-14-2，建筑面积60.61平方米，抵顶（转让）单价5580元／㎡，合计总价款338,203元；二、抵顶房屋原则：1、甲方同意抵顶给乙方的房屋转让给第三人（丙方），甲方有义务协助乙方和第三人（丙方）办理相关转让手续；2、乙方必须严格履行与甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的条款，并执行国务院《建设工程质量管理条例》中对施工单位的质量责任和义务及保修条款的规定；3、未经甲方书面同意乙方将房屋转让给第三人（丙方）的行为无效，并由乙方承担不利后果。甲乙丙三方发生抵顶、转让房屋时法人单位必须由公司签章，法定代表人或委托代理人签名；自然人应出具本人合法有效证件、本人签字后转让协议生效，否则本协议效力终止等。甲方在协议书上盖章，乙方、丙方分别在协议书上签名。《商品房产权登记审批流程》中记载，表格填写时间：2012年10月24日，房屋建筑号15#1-14-2，房屋行政街号金鸡路575#，建筑面积60.61平方米，房屋单价5580元，房屋总价338,203元，备案合同单价4980元，备案合同总价301,837.8元。结算方式为贷款，贷款金额21万元。认购人李志国，转受人陈双。2013年1月16日，被告大连长兴伟业房地产开发有限公司将原告陈双购房贷款21万元给付案外人李志国。至2015年5月5日，被告大连长兴伟业房地产开发有限公司没有按照商品房买卖合同的约定于2013年12月30日前向原告陈双交付案涉房屋，被告辩称没有交付的原因是政府配套设施没有完善。另查，原告陈双在庭审中明确要求被告大连长兴伟业房地产开发有限公司返还购房款91,838元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算。第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行同意在本案诉讼中一并审理原告陈双要求解除借款合同的诉讼。一审法院认为：被告大连长兴伟业房地产开发有限公司与案外人李志国、原告陈双就案涉房屋达成的商品房抵债转让协议，约定以案涉房屋抵顶工程款338,203元，实际是被告大连长兴伟业房地产开发有限公司与案外人李志国之间以案涉房屋抵顶工程款的协议。由于被告大连长兴伟业房地产开发有限公司与案外人李志国没有办理案涉房屋产权登记转移手续，故案涉房屋的所有权没有发生变动。在此前提下，原告陈双与被告大连长兴伟业房地产开发有限公司签订了有关案涉房屋的商品房买卖合同。现原告陈双提起的诉讼请求是基于被告大连长兴伟业房地产开发有限公司未如期履行商品房买卖合同中有关交付房屋的义务，符合合同相对性原则。原告陈双与被告大连长兴伟业房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是平等民事主体之间订立的协议，系双方真实意思表示，其形式和内容符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，对该合同的合法性、有效性，予以确认。合同签订后，双方当事人应当遵照合同约定履行义务，原告陈双已依约支付首付款、办理按揭贷款并将贷款支付给被告，被告大连长兴伟业房地产开发有限公司应当依照合同约定履行交付房屋等义务。本案中，被告大连长兴伟业房地产开发有限公司逾期交房且逾期时间超过180日，已构成违约，应承担违约责任。原告陈双要求解除其与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同解除后，被告大连长兴伟业房地产开发有限公司应将收取的首付款91，838元返还给原告陈双。原告陈双要求被告承担首付款的贷款利息不是按照合同约定已付款的3％支付，其实质是主张提高违约金的计算标准。违约金是违约方支付守约方因违约行为而遭受的实际损失。本案原告的实际损失应为被告逾期交房期间原告已付购房款按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。原、被告签订的商品房买卖合同中约定的违约金过低，予以调整。本案中第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行同意在本案中一并审理原告陈双要求解除借款合同的诉讼，予以合并审理。原告陈双为购买案涉房屋与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行签订的个人房产抵押贷款合同系原告与第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现原告陈双请求解除与被告签订的商品房买卖合同，该合同解除后，抵押贷款合同设立的目的亦无法实现，无继续履行的必要，故原告要求解除与第三人签订的个人房产抵押贷款合同的诉讼请求，予以支持。被告大连长兴伟业房地产开发有限公司应偿还原告陈双按照与第三人签订的贷款合同已偿还的借款本金及利息。被告大连长兴伟业房地产开发有限公司应将原告陈双与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行签订的抵押贷款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已经办理了抵押登记，在被告公司将原告与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行签订的抵押贷款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金全部返还给第三人之前，第三人交通银行股份有限公司对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押贷款合同解除及返还义务全部履行完毕后，原告陈双、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司和第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。各方当事人将各自义务履行完毕后，案涉房屋所有权归被告大连长兴伟业房地产开发有限公司。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈双与被告大连长兴伟业房地产开发有限公司于2012年10月24日签订的合同编号为WHT201204894号商品房买卖合同；二、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还给原告陈双购房首付款91,838元及利息；三、解除原告陈双与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行于2012年12月13日签订的编号为×××个人房产抵押贷款合同；四、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿还原告陈双截止至2015年5月10日已付第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行的借款本息共计40,492.14元；五、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行贷款本金195,676.60元，并按照原告陈双与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行签订的个人房产抵押贷款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；六、第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行对案涉房屋享有优先受偿权；七、待第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行全部债权受偿后，原告陈双、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司及第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连长兴伟业房地产开发有限公司所有；八、驳回原告陈双的其他诉讼请求；九、驳回第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6203元，案件受理费4534元，保全费1620元，由被告大连长兴伟业房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审查明：1.二审庭审中，长兴伟业公司明确表示其对一审判决除第五项关于违约金、罚息的认定部分不服外，对一审其他判项均表示服从，长兴伟业公司的上诉请求明确为要求对一审判决第五项中判令其承担违约金和罚息的内容予以改判；2.经核实，交通银行瓦房店支行认可抵押贷款合同中没有约定违约金事项，一审判决第五项中的违约金与罚息系包含关系，合同约定的违约责任指向的是罚息、利息复利和罚息复利。截至2017年9月7日，罚息数额为1232.31元，利息复利为1477.91元，罚息复利为59.18元。陈双、长兴伟业公司对一审确认的按照抵押贷款合同计算的罚息、利息复利和罚息复利计算方式没有异议。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：”第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，陈双、交通银行瓦房店支行均对一审判决表示服判，长兴伟业公司在二审庭审中明确表示其对一审判决除第五项关于违约金、罚息的认定部分不服外，对一审其他判项均表示服从，长兴伟业公司的上诉请求明确为要求对一审判决第五项中判令其承担违约金和罚息的内容予以改判，因此，结合长兴伟业公司的上诉请求，本案二审围绕违约金、罚息的负担问题进行审理。本案中，抵押贷款合同违约责任产生的原因是陈双自行停止了向交通银行瓦房店支行偿还款项，对此，陈双主张其停止还款系由于长兴伟业公司未能按约定交付房屋，故其要求解除商品房买卖合同和贷款合同，在此情况下不再向银行还款，当时并未考虑停止还款可能产生的违约责任。对此，本院认为，合同在未经合法解除之前，对合同当事人仍依法具有拘束力。如陈双依据贷款合同约定持续还款，则交通银行瓦房店支行主张的该项违约责任就不会发生，陈双接续还款产生的本金和利息可通过在本案中一并主张维护权利，现陈双在商品房买卖合同及抵押贷款合同未经合法解除之前，未按照抵押贷款合同约定向与其存在合同关系的交通银行瓦房店支行继续还款，由此产生违反合同约定的逾期还款违约责任，依法应由陈双负担。本案二审庭审中，长兴伟业公司明确表示对一审判决除第五项关于违约金和罚息认定外的其他判项予以服从，由此，抵押贷款合同应于该日发生解除效力，陈双承担的违约责任应截止计算至该日即2017年9月7日，经庭审核对，款项数额为罚息1232.31元，利息复利1477.91元，罚息复利59.18元。在贷款合同解除以后，合同条款对当事人不再具有约束力，陈双、长兴伟业公司均无需再按照合同约定承担违约责任。一审认定有误之处，本院依法予以纠正。另外，因各方当事人在庭审中均认可一审判决判项中所列违约金已包含罚息，同时判令承担该两项存在重复，故本院将一审判项中关于违约金的判决内容予以撤销。关于长兴伟业公司提出要求调整案件受理费和保全费负担一节，经审查，由于长兴伟业公司对一审判令其向交通银行瓦房店支行承担责任的大部分判项表示服从，故一审判令其负担该部分案件受理费并无不妥，也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定。但由于二审调整了长兴伟业公司提出上诉的违约责任的负担，故对应一审案件受理费部分亦应调整。另外，财产保全措施系针对长兴伟业公司享有权利的案涉房屋专项作出，故一审关于长兴伟业公司应负担财产保全费用的认定并无不妥。综上所述，长兴伟业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初3851号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项、第八项；二、撤销瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初3851号民事判决第九项；三、变更瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初3851号民事判决第五项为：本判决生效后十日内，大连长兴伟业房地产开发有限公司返还交通银行股份有限公司大连瓦房店支行贷款本金195,676.60元，并按照陈双与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行签订的个人房产抵押贷款合同约定的标准承担利息；陈双于本判决生效后十日内，向交通银行股份有限公司大连瓦房店支行偿付罚息1232.31元，利息复利1477.91元，罚息复利59.18元；四、驳回交通银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6203元（陈双预交），由大连长兴伟业房地产开发有限公司负担；案件受理费4534元（交通银行股份有限公司大连瓦房店支行预交），由陈双负担50元，大连长兴伟业房地产开发有限公司负担4484元；保全费1620元（交通银行股份有限公司大连瓦房店支行预交），由大连长兴伟业房地产开发有限公司负担。二审案件受理费6203元（大连长兴伟业房地产开发有限公司预交），由陈双负担50元，大连长兴伟业房地产开发有限公司负担6153元。本判决为终审判决。审判长季烨审判员阁成宝审判员刘丽媛二〇一七年九月十九日书记员滕子美