宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)宁01民初54号原告：但步云，男，1979年12月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：杨峰，北京市盈科（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建明，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告：绿地集团银川商业运营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区兴水路1号。法定代表人：陈军，该公司总经理。委托诉讼代理人：程德智，北京市（中银）银川律师事务所律师。委托诉讼代理人：虎润楠，北京市（中银）银川律师事务所律师。被告：绿地集团银川置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区兴水路1号。法定代表人：陈军，该公司总经理。委托诉讼代理人：程德智，北京市（中银）银川律师事务所律师。委托诉讼代理人：虎润楠，北京市（中银）银川律师事务所律师。原告但步云与绿地集团银川商业运营管理有限公司（以下简称绿地商业公司）、绿地集团银川置业有限公司（以下简称绿地置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告但步云委托诉讼代理人杨峰、李建明，被告绿地商业公司、绿地置业公司共同委托诉讼代理人程德智、虎润楠出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月24日，原告与被告绿地商业公司签订《房屋租赁合同》，合同约定被告绿地商业公司将位于银川市××区号房产出租给原告使用，租赁期间自2013年9月24日至2021年9月23日止；房屋租赁税由被告绿地商业公司承担，原告在租赁期限内对承租房屋享有优先购买权。近日，被告绿地商业公司及绿地置业公司突然以《告知书》的方式，告知原告已将租赁房产出售给他人，并将《房屋租赁合同》中的权利义务转让给他人。原告在此之前并未收到任何有关被告出售该房产的催告及通知。被告在未通知原告的情况下，将承租房产出售给他人的行为，侵害了原告的优先购买权，给原告造成了巨大的财产损失，被告应当依法承担赔偿责任。故提起诉讼，请求依法判令：1、确认被告侵害原告优先购买权；2、被告向原告赔偿损失5969860元；3、本案诉讼费由被告负担。原告为支持其诉讼主张，当庭提交如下证据：证据1：1-1《房屋租赁合同》1份、1-2《收据》1份；1-3《发票》2份、1-4《中国农业银行网上银行电子回电》2份（出示原件，提交复印件），据以证明：1、原告与被告绿地商业公司存在租赁法律关系，房屋租赁税由被告绿地商业公司承担，原告在租赁期限内对承租房屋享有优先购买权。2、2013年9月24日，原告与被告绿地商业公司签订《房屋租赁合同》，约定被告绿地商业公司将位于银川市××区号房产出租给原告使用，租赁期间自2013年9月24日起至2021年9月23日止，被告免收原告自2013年9月24日起至2016年9月23日期间的租金；自2016年9月24日起至2018年9月23日，租金为每平米28元，自2018年9月24日起至2021年9月23日，租金为每平米58元。3、原告按照合同约定，向被告交纳了50000元保证金。4、原告已向被告交纳了2016年9月24日起至2017年9月23日的租金393816元，被告并向原告出具了196908元的发票。被告绿地商业公司、绿地置业公司对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为在房屋出售后，被告多次通知原告交回收据和发票，由被告将保证金5万元及租金196908元退还，再由原告支付给第三人（杨宏福等产权人），但原告不予配合，被告遂将上述款项转交给杨宏福等人，并声明收据和发票作废。2017年3月，原告向被告支付的196908元，是原告擅自而为。被告多次要求原告直接向杨宏福等人支付，但原告仍将该款项打入被告账户；被告已经将其中的10万元退还，剩余96908元正在办理退款手续。证据2：2-1《告知书》3份；2-2《绿地置业公司【2016】05号回函》1份；2-3《回复函》2份；2-4《中国邮政EMS快递单》1份（出示原件，提交复印件），据以证明：1、二被告于2016年11月14日通过《告知书》的方式告知，其已于2014年7月将租赁房产，在未通知原告且原告不知情的情况下，出售给杨宏福、范玉霞、杨茜越。2、原告在收到二被告的《告知函》《回函》后，并不认可二被告函告的内容及所表述的意思；原告并向被告回函，认为二被告侵害了原告的优先购买权，要求被告承担赔偿责任；《房屋租赁合同》的权利义务的主体是原告与被告，与他人无关，原、被告应当按照合同约定继续履行。被告绿地商业公司、绿地置业公司对告知书、回函、2017年3月18日回复函、快递单的真实性、合法性、关联性无异议，对2016年11月22日回复函真实性、合法性、关联性无异议，但认为是否收到需要核实，对证明目的不认可，认为证据证明双方就涉案纠纷由来的情况进行通告及各方的意见；被告已经将房屋出售、租赁合同出租方变更的事实，告知了原告，但原告仍然不依法与新业主继续履行合同。证据3：3-1《银川市不动产登记信息查询单》14份、3-2《银川市商品房买卖合同》1份（复印件），据以证明：1、2016年12月12日，原告委托律师在银川市不动产登记事务中心调取到涉案房产信息，根据信息显示，涉案房产于2014年7月4日分别登记在杨宏福、范玉霞、杨茜越名下，交易价格为每平方米5000元。2、2015年9月21日，被告绿地置业公司将位于银川市××区的房产，以每平方米10326元的价格出售给案外人窦小涵。3、被告侵害原告优先购买权，原告通过比对被告出售给窦小涵与杨宏福、范玉霞、杨茜越的房屋价格，得出被告造成原告损失5969860元的事实。被告绿地商业公司、绿地置业公司对查询单真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，对《银川市商品房买卖合同》真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为该合同系由被告与案外人签订，合同具有相对性，不能以该合同与涉案房屋进行比较；更何况涉案房屋是在A区，而窦小涵所签订合同项下的房屋在B区，A区和B区的房屋在规划、设计、用途方面完全不一样，价格方面不具备可比性。被告绿地商业公司辩称，被告绿地商业公司经被告绿地置业公司授权，负责对涉案房屋进行管理经营、对外招租及签订租约，代为收取租金及解除租约等有关事项。被告绿地商业公司系被告绿地置业公司的委托代理人，根据法律规定，对其代理行为不承担法律后果。被告绿地置业公司辩称，第一、不存在被告绿地置业公司侵害原告优先购买权的情形。2013年9月24日，被告绿地置业公司委托被告绿地商业公司与原告签订房屋租赁合同，约定租期为2013年9月24日至2021年9月23日止，2013年9月24日至2016年9月23日为免租期，并对租金及双方相关权利义务进行了约定。其后，案外人杨宏福有意购买涉案房屋，被告绿地置业公司考虑到原告的优先购买权，便多次口头通知原告，并询问是否愿意在同等条件下优先购买，但原告一直未购买。被告绿地置业公司认为已履行了法律规定的告知义务，即合理期限内告知原告是否行使优先购买权。因此，2014年7月2日，被告绿地置业公司与案外人杨宏福、范玉霞、杨茜越签订了《商品房买卖合同》，杨宏福于当日以刷卡方式付清了全部购房款。涉案房屋已出售，并办理了权属登记，杨宏福、范玉霞、杨茜越已依法取得房屋所有权。根据《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告绿地置业公司在出售房屋之前已多次通知原告，但原告并未明确表示其是否行使优先购买权，一直未进行购买，也未向被告绿地置业公司证明其满足”同等条件”，应视为原告放弃优先购买权或无法在同等条件下行使该权利。故被告绿地置业公司并未侵害原告优先购买权。第二、原告主张被告绿地置业公司赔偿损失5969860元，没有依据，应当予以驳回。被告绿地置业公司与案外人杨宏福、范玉霞、杨茜越签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，被告绿地置业公司的出售行为合法有效。根据”买卖不破租赁”原则，被告绿地置业公司与原告之间签订的租赁合同继续履行，案外人杨宏福、范玉霞、杨茜越也明确表示愿意按照原合同约定的相关权利义务履行。被告绿地置业公司的出售行为，并未对原告造成任何的实际损失。三、本案诉讼费用应由原告承担。综上，被告绿地置业公司不存在侵害原告优先购买权的情形，房屋的出售也并未对原告造成任何实际损失，故原告的主张没有依据，请求人民法院予以驳回。被告绿地商业公司、绿地置业公司为支持其抗辩主张，当庭提交如下证据：1、《授权委托书》1份（出示原件，提交复印件），据以证明：2013年5月，被告绿地置业公司授权被告绿地商业公司对涉案房屋进行管理经营、对外招租、签订租约，并代为收取租金、解除租约等有关的一切事项；根据法律规定，委托代理人对其合法代理行为不承担法律后果。原告对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为这是公司内部的管理行为，原告并不知情，也无法核实其真实性，二被告应当共同承担原告的损失。2、《房屋租赁合同》1份（出示原件，提交复印件），据以证明：1、涉案房屋租期为2013年9月24日起至2021年9月23日止，2013年9月24日起至2016年9月23日为免租期；2016年9月24日起至2018年9月23日，租金为28元/平方米，2018年9月24日起至2021年9月23日，租金为58元/平方米；免租期后6个月租金为196908元，合同租金总额为3234913.2元，原告向被告支付保证金5万元；2、合同第十条约定，”租赁期间如甲方将房屋出售于第三方，则第三方和乙方均需继承本合同项下条款，履行至合同期满”，被告将房屋出售于第三人后，并未对原告的后续正常使用造成任何影响、损失，原告主张赔偿损失没有依据。原告对真实性有异议，认为本合同内容虽然与原告所提交合同的内容一致，但没有加盖骑缝章，没有签订日期；本合同上原告的签字与原告所提交合同上的签字不同，本合同是后期制作的；对证明目的也不认可，合同第十九条约定，原告在租赁期限内对承租房屋享有优先购买权。3、《房屋买卖合同》14份（出示原件，提交复印件）、房屋产权证（复印件）14份，据以证明：经被告多次通知，原告一直未购买涉案房屋，被告于2014年7月2日将涉案房屋出售给杨宏福、范玉霞、杨茜越，房屋总价款共计5605450元，并办理了房屋产权证；涉案房屋所有权人变更为杨宏福、范玉霞、杨茜越，该三人依法取得涉案房屋的出租权。原告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的不予认可，认为被告在出售上述房产前，并未在合理期限内向原告通知，也并未告知在同等条件下享有优先购买权。4、《协议书》1份（出示原件，提交复印件），据以证明：房屋免租期届满后，被告于2016年11月14日与案外人杨宏福、范玉霞、杨茜越签订《协议书》一份，约定买受人自愿履行原、被告所签订的房屋租赁合同，租金由原告直接向新的产权人支付，被告不再承担任何权利义务；被告将之前收取的房租196908元及保证金50000元退还给杨宏福、范玉霞、杨茜越，并于协议签订后书面告知原告，明确出租人已变更，原告应按租赁合同向出租人支付租金。原告对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为协议系由二被告和第三人签订，真实性无法核实；丙方落款处也不是由杨宏福、范玉霞、杨茜越签署，租赁合同应当由被告继续履行。5、《告知书》2份、《回函》1份（出示原件，提交复印件），据以证明：1、被告分别于2016年11月11日、11月14日向原告送达《告知书》，告知涉案房屋已出售，由杨宏福、范玉霞、杨茜越依法取得出租人的全部权利义务，并按原房屋租赁合同继续履行；被告不再承担相关责任，租金应向买受人直接支付；2、被告于2016年11月29日向原告送达《关于饕界26#商户但步云的回函》，明确表示被告在出售涉案房屋之前已多次通知原告是否购买，但原告一直未表示予以购买；原租赁合同继续正常履行，房屋出售并未给原告造成任何损失；被告并再次明确房屋新产权人为杨宏福、范玉霞、杨茜越，原告应当依法与新产权人继续履行原租赁合同。原告认为2016年11月11日的《告知书》未收到，对其余证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。6、付款回单2张（出示原件，提交复印件）、授权委托书3份、身份证（复印件）3份，据以证明：涉案房屋出售后，杨宏福、范玉霞、杨茜越于2016年10月2日委托杨骐羽办理房租收回事宜；2016年11月23日，被告向买受人退还了已收取的租金及保证金。原告对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为原告无法核实真实性。7、付款回单1份（出示原件、提交复印件）、对账单1份（网络打印件）、《告知书》2份（出示原件、提交复印件）、EMS快递单2份（出示原件、提交复印件）、物流状态查询2份（网络打印件），据以证明：原告在明确知悉被告已将房屋出售这一事实的基础上，于2017年3月又向被告账户支付租金196908元；被告于当日向原告送达《告知书》，再次明确告知原告直接向杨宏福等人支付租金；被告于2017年3月31日向原告退还了相关款项，并再次送达《告知书》，向原告明确房屋已经售出，由杨宏福等人与原告继续履行原租赁合同。原告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，认为在被告退款后，原告于2017年3月31日又将该笔租赁费打入被告账户；租赁关系存在于原告与被告之间，与他人无关，双方应当按照约定继续履行合同。8、发票19张，房款交款确认单28张（出示原件、提交复印件），据以证明：2014年6月27日，杨宏福以银行转账的方式一次性向被告支付购房定金1130000元；2014年7月2日，杨宏福以刷卡方式一次性向被告付清所有购房款，共计5605450元；原告经被告多次告知后，并未向被告证明其具备一次性付清所有房款的能力；根据法律规定，原告并不满足主张优先购买权的”同等条件”，故原告认为被告侵犯其优先购买权没有依据。原告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，认为被告在出售房屋前，并未向原告通知，并告知其在同等条件下享有优先购买权。9、《商品房买卖合同（预售）》2份（出示原件、提交复印件），据以证明：被告出售房屋的行为，并未对原告造成任何损失及影响；B区（企业公园）相对A区而言，整体房价贵，且根据房地产销售行业规则，地段户型不同、付款方式不同、房产面积大小不同等因素，均是造成房屋销售价格不一的主要因素；被告在销售房屋时，付款方式的不同也会导致房屋售价不同，比如全款付清比按揭贷款的价格相对低一些，房屋面积越大，售价优惠力度越大。原告对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。经审查，本院认为，原告提交的证据中，被告对2016年11月22日的回复函，不能确认是否收到，但与被告2016年11月14日制作的《告知书》、2016年11月29日制作的《关于饕界26#商户但步云的回函》能够相互印证，故予以采信；原告提交的其他证据，内容真实，来源合法，能够与其陈述相印证，予以采信。被告提交的证据1、2、3、4、6、7、8内容真实，来源合法，能够与其陈述相印证，予以采信；被告提交的证据5，其中2016年11月11日的《告知书》，原告认为未收到，且被告无证据证实送达情况，不予采信，其余证据与原告所提交一致，一并予以采信；被告提交的证据9，原告不予认可，且真实性无法确认，也与本案无关，不予采信。经审理查明，2013年5月1日，被告绿地置业公司向被告绿地商业公司出具《授权委托书》一份，委托被告绿地商业公司全权经营管理位于银川市××区的物业，具体委托权限为：以受托人或委托人的名义对该物业进行管理经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、解除租约等与该物业经营、管理有关的一切事项。2013年9月24日，原告与被告绿地商业公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告绿地商业公司将被告绿地置业公司名下位于银川市××区（以下简称涉案房产），出租给原告经营，用途为餐饮和娱乐，除双方另有约定外，原告不得改变房屋用途；在出租和使用房屋时，接受被告绿地商业公司或其指定的第三方对项目的各项经营管理制度，承租房屋的装修及改造方案等应经过被告绿地商业公司或其指定的第三方的书面认可；租赁期限自2013年9月24日起至2021年9月23日；自2013年9月24日起至2016年9月23日为优惠期，免收租金；自2016年9月24日期2018年9月23日，房屋租金按28元/平方米计收，自2018年9月24日期2021年9月23日，房屋租金按58元/平方米计收；原告应于本合同签订时向被告绿地商业公司支付租赁保证金50000元整（注：就合同项下租赁保证金，原告实际已于2013年7月3日提前交纳），作为履行本合同项下义务的担保；第一次交纳租金的时间为本合同签订之日，共计196908元（本次交纳租金为免租期后6个月租金，本合同租赁期租金总额为3234913.2元）；租赁期间如被告绿地商业公司将房屋出售于第三方，则第三方和乙方均需继承本合同项下条款，履行至合同期限届满；原告租赁房屋所发生的房产租赁税由被告绿地商业公司承担，在租赁期限内原告对所承租房屋享有优先购买权。《房屋租赁合同》并对其他事项作了明确约定。合同签订后，被告绿地商业公司将房产交付给原告使用，原告向被告绿地商业公司交纳了2016年9月24日起至2017年3月23日的租金196908元。房屋租赁期间，2014年7月2日，被告绿地置业公司与案外人杨宏福、范玉霞、杨茜越分别签订商品房买卖合同，将涉案房产项下的14套房屋以5000元/平方米的单价（总价款5605450元）出售给该三人，买方于2014年7月2日前付清房款。商品房买卖合同签订后，双方办理完毕产权变更登记，杨宏福、范玉霞、杨茜越在2014年6月27日已经支付了定金的情况下，于2014年7月2日通过刷卡方式一次性付清了全部的购房款。2016年11月14日，被告绿地商业公司、绿地置业公司针对原告及杨宏福、范玉霞、杨茜越，制作《告知书》一份，称：在租赁期限内，二被告多次通知原告购买房屋，但原告一直未购买；现涉案房屋已经出卖，原告应与杨宏福、范玉霞、杨茜越继续履行《房屋租赁合同》；二被告已经将前期租金及保证金交付给杨宏福、范玉霞、杨茜越，原告并应向该三人支付后期租金。同日，被告绿地商业公司、绿地置业公司并与杨宏福、范玉霞、杨茜越的共同委托代理人杨骐羽签订《协议书》一份，约定由杨宏福、范玉霞、杨茜越承继《房屋租赁合同》项下权利义务。2016年11月22日，原告向被告绿地商业公司、绿地置业公司作出《回复函》，称：原告承租房屋期间，从未收到二被告出售房产的催告和通知，并对房屋出售事宜并不知情；原告认为租赁合同权利义务主体系原告与二被告，与他人无关；二被告在出卖之前的合理期限内，应当通知原告，原告要求二被告将涉案房产以同等条件出售给原告，如系二被告原因侵害原告优先购买权，原告将要求二被告承担赔偿责任。2016年11月23日、2016年11月24日，被告绿地商业公司将此前已经收取的保证金及租赁费，通过银行转账支付给杨宏福、范玉霞、杨茜越的共同委托代理人杨骐羽。2016年11月29日，被告绿地商业公司、绿地置业公司向原告发出《关于饕界26#商户但步云的回函》，函告内容为：第一，二被告出售涉案房屋前曾通知原告，但原告一直未作出予以购买的意思表示，故原告主张优先购买权不能成立；第二，杨宏福、范玉霞、杨茜越自愿履行《房屋租赁合同》，故房屋出售并未给原告造成任何损失，原告主张赔偿责任不能成立；第三，因房屋产权已经发生变更，无论原告是否愿意，都应依法与新产权人履行合同，否则自行承担所造成的一切损失。2017年3月6日，被告绿地商业公司、绿地置业公司再次向原告发出《告知书》，强调原告应与杨宏福、范玉霞、杨茜越继续履行《房屋租赁合同》，否则自行承担所造成的损失。2017年3月17日，原告又向被告绿地商业公司账户支付租金196908元。2017年3月18日，原告再次向被告绿地商业公司、绿地置业公司作出《回复函》，坚持之前所提出的异议，并要求二被告就原告已支付的租赁费，在三日内提供发票。2017年3月31日，被告绿地商业公司将原告所支付的租金196908元，通过银行转账方式予以退回。2017年4月1日，被告绿地商业公司、绿地置业公司又一次向原告发出《告知书》，称：在前述《告知书》发出后，原告仍将房租转入二被告账户，给二被告正常工作带来严重影响及损害；原告应正视基本事实，否则二被告将采取提存措施，由此造成一切费用和损失由原告承担。现原告诉至本院，请求依法判如所请。本案庭审后，原告申请对涉案房产14套房屋在出售给杨宏福、范玉霞、杨茜越时的价值，进行司法鉴定。另，庭审中，就原告是否愿意按照被告绿地置业公司出售给杨宏福、范玉霞、杨茜越的房屋价格及同等条件，购买涉案房产，经本院释明后，原告庭审后向本院的答复意见为：现阶段无购买该房产的意向。本院认为，原告与被告绿地商业公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，依法成立并生效，双方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。鉴于被告绿地商业公司系受被告绿地置业公司委托，与原告签订并履行合同，故涉案房产出售给杨宏福、范玉霞、杨茜越之前，《房屋租赁合同》项下的出租人依法应确定为被告绿地置业公司。鉴于承租人优先购买权系法定权利，且《房屋租赁合同》中也已经作出约定，故被告绿地置业公司在出售房产前，就是否愿意在同等条件下购买，应当征求原告意见。就是否履行事先通知义务，双方存有争议，被告绿地置业公司在未能充分举证证实的情形下，应承担举证不能的法律后果。本案关键问题在于，在被告绿地置业公司未尽事先通知义务的情况下，原告应获得何种救济。就此，本院认为，原告所能行使的权利，应当仅限于请求撤销被告绿地置业公司与杨宏福、范玉霞、杨茜越的买卖合同，并按同等条件（同等价格、相同的付款期限及付款方式、14套房产必须一体购买）购买涉案房产。建立在上述分析，本院认为，原告第一项诉请，仅属于违法状态或事实的认定，本身并非确认之诉标的，应不予调整。原告第二项诉请，无法律依据，也不应予以支持。同理，原告申请司法鉴定事项，不应予以准许。综上，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告但步云的诉讼请求。本案受理费53589元，由原告但步云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审 判 长  牛有成代理审判员  王 刚人民陪审员  马翠兰二〇一七年九月五日书 记 员  尉欣妍