苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0591民初1383号原告：苏州市水墨花园小区业主委员会,住所地江苏省苏州工业园区兆家巷64号水墨花园东门中萨房南侧。法定代表人：王冬成。委托诉讼代理人：唐刘念，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少坤，江苏立泰律师事务所律师。被告：西安天地源物业服务管理有限责任公司苏州分公司,组织机构代码67443106-9，住所地江苏省苏州工业园区娄葑镇扬东路北泾园北社区。法定代表人：苏青钰。被告：西安天地源物业服务管理有限责任公司,组织机构代码76698122-8，住所地陕西省西安市高西区科技4路2号枫林绿洲小区。法定代表人：孙丽君。上述二被告共同委托诉讼代理人：郭峰春，江苏渟泓律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：刘艳亭，江苏渟泓律师事务所律师。原告苏州市水墨花园小区业主委员会（以下简称“水墨花园业委会”）与被告西安天地源物业服务管理有限责任公司苏州分公司（以下简称“天地源公司苏州分公司”）、西安天地源物业服务管理有限责任公司（以下简称“天地源公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告水墨花园业委会的委托诉讼代理人张少坤，被告天地源公司、天地源公司苏州分公司的共同委托诉讼代理人郭峰春、刘艳亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水墨花园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告返还水墨花园小区公共收益1865101.5元及利息暂计75267.2元（计算方式：以1865101.5元为基数，按同期银行贷款利率，自2015年1月1日起计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：苏州工业园区水墨花园小区系苏州天地源房地产开发有限公司开发建设，被告天地源公司苏州分公司是该开发商选聘的水墨花园小区前期物业管理企业，被告天地源公司苏州分公司为被告天地源公司在苏州的分公司。自2010年起，被告天地源公司苏州分公司为水墨花园小区提供前期物业管理服务，在此期间被告将小区内的部分商铺、电梯内的广告位等小区业主的共有资产对外进行出租并收取租金。2014年12月31日，被告天地源公司苏州分公司结束了水墨花园小区的物业服务工作并退出该小区。但是，被告天地源公司苏州分公司在退场后，至今也未向原告移交其在前期物业管理期间出租前述商铺、广告位等收入的剩余部分。原告为维护小区全体业主的合法权益，遂诉讼来院。被告天地源公司苏州分公司、天地源公司答辩称：首先对原告所主张的公共收益的数额不予认可。被告天地源公司苏州分公司系接受开发商的委托为水墨花园小区提供物业服务。开发商与被告天地源公司苏州分公司约定，由天地源公司苏州分公司代为收取的小区公共收益费用，可以用于补充小区的公共部位的维修费用、业委会办公室装修费及业委会办公经费等。物业公司为了更好的提供物业服务，已将收取的公共收益全部用于小区公共部位的维修，且上述维修都已经过业委会的同意，相关的费用支出均属必需且合理；其次，原告小区业委会存在内部管理混乱等问题。且在小区内公开呼吁业主不要向被告缴纳物业费，该行为不仅造成了恶劣的影响，还对被告的物业管理工作造成很大的困扰，直至现在仍有很多物业费没有顺利收缴；在此，被告为小区的公共设备进行更新及维修等支出的费用已经超出收取的公共收益。而且，截至目前被告还有小区公共维修的部分费用无力支付；最后，被告是按照业主要求对涉案小区的公共收益进行使用的，并且使用方案也都按照相关规定在小区内向业主进行了公示。此外，原告在业委会成立后的三年内，均未对被告的收益及使用情况提出过异议。综上，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：苏州市水墨花园小区系由苏州天地源房地产开发有限公司开发建设，被告天地源公司苏州分公司是苏州天地源房地产开发有限公司选聘的前期物业管理公司，被告天地源公司苏州分公司为被告天地源公司的分公司。2010年，苏州天地源房地产开发有限公司（甲方）与西安天地源物业服务管理有限责任公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，该合同第二条约定：前期物业管理期限由2010年10月开始至天地源水墨三十度全部建设完成交付使用后两年止。合同期未满，整个小区业主委员会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效的，视为本合同期限届满，本合同终止。合同第六条约定：本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，由甲方负责返修。本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在专项维修资金中支出。合同第十一条约定：物业管理区域内的属甲方所有的配套设施可委托乙方经营管理，委托合同另行签订。甲方提供本物业管理区域内的属全体业主所有的经营性商业用房(己包含在第九条物业配套用房里面)，由乙方出租经营，其收入用于补贴本物业管理及维护费用。该部分物业管理费收费标准为：4.71元/月/平方米，从收取的租金中支付。另查明：2014年12月30日，天地源公司苏州分公司的物业服务合同到期，不再担任涉案的水墨花园小区的物业服务公司。诉讼中，原告提交了《水墨租赁收入明细》复印件一份，该明细中载明在2010年至2013年间被告物业公司对于涉案小区的公共物业部分进行出租后收入的总金额为1509342.90元，应交税金的金额为642980.08元（其中营业税5.5%、所得税25%、印花税0.1%，房产税12%），可分配的总额为866362.82元，物业所得为259908.85元，业委会所得606453.98元。该《水墨租赁收入明细》中还有备注有以下内容：“截止2013年12月份，小区物业费累计欠费277.2万元，物业为被保证小区的正常管理，租赁收入已用于弥补物业的正常开支。目前，我司将经营收入账单给予业委会，我司认可业委会应得收入。我司请业委会予以监督和支持，营造良好的小区缴费氛围，我司将在欠款收回后，将属于业委会所得返还至业委会。”两被告对于上述证据的真实性不予认可，但经本院向其法律释明后，两被告并未在法定的期限内向法院提交其在物业管理期间内对上述物业进行出租管理的相关账目资料。此外，原告还提交了房屋租赁合同复印件三份，证明被告在2012至2014年期间对外出租水墨花园C4幢03室、24幢105室、4幢101室、8幢107室、108室等商铺，上述租赁合同的租赁时间、租金金额等内容能与原告提交的水墨租赁收入明细上载的内容相互印证，从而更进一步证明原告所提交的《水墨租赁收入明细》真实存在。被告表示对于上述三份租赁合同的真实性无法确认。诉讼中，两被告还补充提交了：1、由苏州工业园区地方税务局第一税务分局出具的《涉税情况核实证明》两份，证明2008年10月1日至2011年12月31日，2013年1月1日至2017年7月31日期间，被告天地源公司苏州分公司在苏州经营的项目中不存在任何违反地方税收法律、法规的情况；2、由苏州工业园区国家税务局第一税务分局出具《涉税信息查询结果告知书》一份，证明被告天地源公司苏州分公司在2008年7月1日至2017年7月31日期间无任何违反国税法律、法规的情形。原告对于上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据并不能证明公共收益应当交纳相关税款且被告具有代扣代缴相关税费的义务。在审理过程中，本院亦向江苏省苏州工业园区地方税务局征询被告天地源公司苏州分公司在2011年1月1日至2012年12月31日期间的地税交纳情况，该局出具了《涉税情况核实证明》一份，其中载明：“按照你院要求，稽查局对西安天地源服务管理有限公司苏州分公司在2011年1月1日至2012年12月31日的涉税情况进行了查实，经核实在此期间稽查局未对该公司进行过检查，现反馈你院。”原告对于该材料的真实性没有异议，但认为根据该证明并不排除被告天地源公司苏州分公司在此期间存在违反地税相关法律法规的情况。两被告则认为真实性、合法性没有异议，该材料能证明被告天地源公司苏州分公司在此期间没有地税上的违法情况。还查明：原告还提交了《房屋租赁合同》五份，证明被告天地源公司苏州分公司将涉案小区业主共有的商铺对外出租并获得收益的事实，被告该证据的真实性没有异议，但认为其中24幢104室的租金并没有收到，36幢105A室并非是物业用房，并且没有提供产权证明，且上述收取的公共收益全部用于公用设施、设备的维修，业委会办工装修费用也还有拖欠。原告还提交了上述租赁合同在《水墨租赁收入明细》表所载期间之外的租金情况汇总，根据该汇总材料（《水墨花园小区公共收益计算清单》）：1、水墨花园24幢106室自2013年12月l日至2014年12月31日期间，租金收入为73936.2元；2、水墨花园4幢101、8幢107、108室自2014年5月1日至2014年12月31日期间，西安天地源物业服务管理有限责任公司苏州分公司收取的租金为200337.6元；3、水墨花园C4幢01室自2014年9月l日至2014年12月31日期间租金为19348.8元；4、水墨花园36幢211、212室自2013年12月11日至2014年12月31日期间，西安天地源物业服务管理有限责任公司苏州分公司收取的租金为21576元；5、水墨花园36幢105A室自2013年4月1日至2014年12月31日期间租金为40560元。上述租金合计为355758.6元。还查明：诉讼中，被告提交了以下六组证据：第一组证据，苏州捷顺智能科技（水墨大门出入口管理改进）的合同2份，凭证3份，中院判决书1份，执行结算凭证，公告1份，证明就该项目被告方已实际支付的金额376118元（已扣除诉讼费、执行费等相关费用）；第二组证据，苏州格帝广告（水墨地库通道加装防雨措施）的项目合同1份、转款凭证3张，公告2份，该项目支付金额是121300.27元；第三组证据，深圳深日环保公司（水墨电梯降噪）的项目合同1份、付款凭证3份，公告1份，该项目付款总金额为216600元；第四组证据，驰俊装饰公司（外遮阳维修）的项目合同1份，公告1份，付款凭证2份，小区各户业主报修内容、维修内容汇总表，收款委托书1份，该项目支付金额合计34860元；第五组证据：苏州行顺建筑（水墨大门改造土建工程）的项目合同1份，分行1份，付款凭证5份，该项目付款金额为291925.5元；第六组证据，安居建筑（业委会办公室装修）的项目合同1份，付款凭证1份，办公用品申购清单1份，采购申请单1份，办公用品移交目录1份，被告称该部分实际付款金额为39808元，付款凭证金额是17717.5元（该费用为合同约定的装修费用），其余费用被告购买的办公用品没有相应票据。上述六组证据对应的项目，被告已实际支出的付款金额为1058521.27元（其中第六组证据所对应的改造工程暂按17717.5元计算）。原告对于上述证据的真实性没有异议，对于第一组至第五组的证据中所对于的费用金额本身没有异议，但对于第四组证据中系由被告公司员工代收相关费用的收款方式存有异议，对于第六组证据所对应的费用金额只认可有付款凭证的部分17717.5元，对于其余部分没有凭证不予认可。原告还对被告提出上述费用应在涉案的公共收益中支出的意见不予认可，并认为根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，对于公共设施、设备的维修应使用专项维修基金予以维修、更新、改造、维修，而不应直接从小区的公共收益中直接予以抵扣，原告还认为被告没有事先向原告提供改造方案，且完工后也没有经原告验收，而且被告与施工公司签订合同的时间也早于在小区内发布公告的时间，工程实施的流程不合理。以上事实有《苏州市前期物业管理委托合同》、《水墨租赁收入明细》、《房屋租赁合同》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，被告天地源公司苏州分公司在2010年至2014年12月31日期间为原告所在的苏州市水墨花园小区的物业服务公司，在物业服务期间，被告天地源公司苏州分公司代小区业主一方收取公共用房的相应租金等公共收益。关于上述期间的公共收益情况，被告作为实际管理一方在诉讼过程中经本院多次法律释明仍未提交相关账目，而原告则提交了《水墨租赁收入明细》用于证明2011年、2012年及2013年的公共收益情况，且该明细表虽为复印件但其与原告另外提交的三份租赁合同所对应的租赁期限、租金金额等能够相关印证，结合上述情况，本院对于该《水墨租赁收入明细》的真实性予以认可，根据该明细表的记载上述期间被告代收的公共收益扣除其相应税金后剩余可分配收益金额为866362.82元。原告虽对被告是否已经代扣代缴相应税金持有异议，但根据被告提交的《涉税情况核实证明》、《涉税信息查询结果告知书》及本院向税务机关的调查，被告天地源公司苏州分公司在其为涉案小区提供物业服务期间并无违反纳税法律、法规的行为，且原告也未提交证据证明被告未就上述公共收益依法缴纳相应税款，故对于该《水墨租赁收入明细》中载明的税金缴纳部分的内容，本院亦予以一并确认。另外，原告又提交了上述明细表期限之外的租赁合同五份，被告对于该五份租赁合同的真实性没有异议，原告依照该五份租赁合同统计出在上述明细表期限之外在被告终止物业服务合同之前即2014年12月31日的租金收入为355758.6元，被告对于该部分租金认为其中一部分租金虽有合同但未实际收到，对于水墨花园36幢105A室自2013年4月1日至2014年12月31日期间租金为40560元则不予认可，认为该房屋并非属于小区共同业主所有，原告亦无产权，原告确认该房屋并无产权但认为系小区全体业主共有。本院认为，对于上述明细表之外的租金收入，被告已确认合同的真实性，故原告主张该部分收入系公共收益具有相应事实依据，被告虽提出部分租金未能实际收取，但未提供证据证明，对于该抗辩意见本院不予采纳，但上述出租的房屋中水墨花园36幢105A室小区业主并无产权且在明细表中亦未涉及该部分房屋的租金收入，故被告认为该房屋出租的收入不应计入公共收益的意见，本院予以采纳。综合上述情况，本院确认在明细表之外，在被告物业期内另外收取的租金收入为315198.60元（355758.6-40560）。而该部分收入，参照《水墨租赁收入明细》中关于相应税金的内容（其中营业税5.5%、所得税25%、印花税0.1%，房产税12%，税金合计42.6%），该部分收入也应相应扣减必要的税金，扣减后金额为180924元。关于被告因小区设施维修等支出的费用，是否应在上述公共收益中予以抵扣的问题，原告对此持有异议并认为上述费用即使要支出也应在公共维修基金中支出，而不应当直接在公共收益中抵扣。本院认为开发商与被告签订的《前期物业服务合同》已明确约定，属全体业主所有的经营性商业用房与由被告出租经营，并将收入用于补贴物业管理及维护费用。该约定在原告代表业主与被告重新签订物业合同前，对于小区业主是具有约束力的，故被告主张将相应的公共收益用于抵扣其因维修小区设施所致的支出具有相应的合同依据，且并未损害小区业主的权益，本院对此予以认可。关于上述维修设施、设备的费用金额，被告提交了相关项目的合同、支付凭证等六组证据，原告该六组证据的真实性均不持异议，对于第六组证据所对应的金额只认可具有凭证的17717.5元，对于其余五组证据对于的费用金额均予以认可，本院认为第六组证据对应的小区业委会办公改造费用，被告能提交的支付凭证金额仅为17717.5元，故本院对于该项目也以该金额确认其支出，另外原告对于其他五组证据所对应的项目费用金额没有异议，故本院依法确认被告支出的小区设施维修等费用共计1058521.27元。另外，原告虽对上述项目改造的流程、是否合格等提出异议，但本院认为根据被告提交的转账凭证、合同等证据，上述费用均系因相关的维修、改造工程发生且已经实际支出，故原告认为上述费用金额不合理的意见，本院不予采纳。综上可见，在被告天地源公司苏州分公司为涉案小区提供物业服务期间，其代收的公共收益扣除相应的税金后总金额为1047286.82元（866362.82+180924），而其为小区的公共设施维修等支出的金额为1058521.27元，故两相折算已无公共收益的余额可供返还给原告。故对于原告要求被告向其返还公共收益的诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州市水墨花园小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费22264元，由原告苏州市水墨花园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  贾继祥人民陪审员  郭全男二〇一七年九月二十八日书 记 员  姚海燕第13页共13页