广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)粤01执复188号复议申请人（异议人、被执行人）：广东振海能源投资有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路191号B塔1912房。法定代表人:俞西林，该公司董事长。委托代理人：李艳波，广东联合发展律师事务所律师。申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行，住所地广东省广州市番禺区南村镇塘步西村迎宾路南村入口处塘西东侧。法定代表人：何建东，该支行行长。委托代理人：郦莉，广东瀛杜律师事务所律师。委托代理人：杜称华，广东瀛杜律师事务所律师。被执行人：贵州福泉大酒店发展有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州福泉市福泉市金山办事处洒金北路。法定代表人:俞西林。委托代理人：张杰，广东君之杰律师事务所律师。复议申请人广东振海能源投资有限公司（以下简称振海公司）不服广东省广州市天河区人民法院(2017)粤0106执异113号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年9月8日举行了听证，振海公司的委托代理人李艳波、广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行（以下简称农商行华南支行）的委托代理人郦莉、贵州福泉大酒店发展有限公司（以下简称福泉酒店）的委托代理人张杰参加了听证，现已审查终结。原审法院在执行农商行华南支行与振海公司、福泉酒店强制执行一案中，于2017年5月17日作出(2014)穗天法执字第8008号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人提供抵押的位于贵州省福泉市金山办事处洒金北路福泉大酒店第-1层至第14层房屋及土地使用权，起拍价为5959.31万元。振海公司不服该执行行为提出异议。原审法院查明，关于农商行华南支行与振海公司、福泉酒店抵押合同纠纷一案，本院作出的(2013)穗中法金民初字第1195号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决主文：一、福泉酒店对振海公司应偿还农商行华南支行逾期贷款本金129577637.89元及逾期罚息承担抵押担保责任；二、振海公司不履行上述债务时，农商行华南支行对福泉酒店提供的位于贵州省福泉市金山办事处洒金北路福泉大酒店第-1层至第14层房屋及土地使用权，有权以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。案件受理费691700元、保全费5000元由振海公司、福泉酒店负担。上述判决发生法律效力后，农商行华南支行向本院申请执行，2014年9月16日，本院以(2014)穗中法执字第2781号执行裁定指定原审法院执行。原审法院于2014年10月22日以(2014)穗天法执字第8008号案立案执行。2015年10月26日，原审法院裁定查封涉案房产及土地使用权。2017年5月17日，原审法院以(2014)穗天法执字第8008号《执行裁定书》裁定拍卖涉案房产及土地使用权，起拍价为5959.31万元(即首拍在评估价基础上下调了30%)，振海公司因此提出执行异议。另查，涉案房产2011年12月16日登记在福泉酒店名下，建筑面积合计21124.8平方米(负1层至14层)。2012年6月4日，福泉酒店将涉案房产设立抵押登记，权利价值1.3亿元，抵押权人为本案申请执行人农商行华南支行。执行期间，原审法院依法委托广东均正房地产与土地估价有限公司对涉案房产评估，该司于2017年2月10日作出房地产估价报告，截至价值时点2017年2月7日，上述房产的市值为8513.3万元整，参考单价为4030元／㎡。原审法院认为，涉案财产处置是执行程序的重要环节，直接关系债权人权益的实现。司法拍卖是涉案财产处置变现的基本手段，实行网拍，通过公开透明、便捷高效、成本低廉、广泛参与的方式，对解决执行难，全面保护当事人合法权益更有利。本案中，原审法院依法通过摇珠委托，对涉案房产进行评估，程序合法、公开透明。因此，原审法院作出(2014)穗天法执字第8008号《执行裁定书》裁定拍卖涉案房产及土地使用权，起拍价为5959.31万元(即首拍在评估价基础上下调了30%)，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，合法有据。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》上述规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。起拍价是涉案房产网拍的参照评估价确定的起始价，并非最终成交价。成交价是由市场价格确定，即由商品的价值和这种商品在市场上的供求状况决定。本案中，就是涉案房产依法依规通过网络平台，在市场上公平公开竞价后达成的买卖价格，既不是由拍卖程序中的评估价、参考价、保留价、起拍价决定价格，也不是作为委托方的司法部门、第三方的评估公司、拍卖单位能左右价格。综上，振海公司、福泉酒店的异议理由不成立，原审法院遂裁定驳回振海公司、福泉酒店的异议。复议申请人振海公司向本院申请复议称:第一、天河区人民法院裁定驳回异议的理由出现逻辑错误，无法得出让人信服的结论。裁定驳回振海公司异议的理由是“起拍价是涉案房产网拍的参照评估价确定的起始价，并非最终成交价，成交价是由市场价格确定，即由商品的价值和这种商品的市场上的供求状况决定”。按照天河区人民法院的这一理论，既然成交价是由市场价格确定，又认定本案对福泉酒店的评估价体现了市场价值，那么本案就应当参照评估确定的评估价作为起拍价，那法院更不必在评估价的基础上下调30%作为起拍价。第二、天河区人民法院曲解《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题》的规定第十条的规定，违背立法宗旨，作出了错误裁定，严重损害了振海公司合法权益。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题》第十条规定了起拍价由人民法院参照评估价确定，并对起拍价的下限作出了强制规定(不得低于评估价或者市价的百分之七十)。该规定强调的是首先要参照评估价格确定起拍价，而不是规定第一次拍卖就必然要按评估价下调30%作为起拍价。在本案中，福泉酒店是首次进行司法拍卖，竞拍情况和拍卖结果尚未可知，天河区人民法院就应当参照评估价来确定起拍价。但是天河人民法院却在毫无依据的前提下，对福泉酒店直接降价30%进行起拍。请问是天河区人民法院直接降价30%的依据是什么，为何不参照评估价而是直接降价30%?难道天河法院能推断出只有降价30%才能拍卖成功、按评估价起拍就必然会导致流拍?相信天河法院无法出具得出这一结论的证据，没有证据就是没有依据。“不得低于评估价或者市价的百分之七十”是最高院对起拍价作出的限制性规定。而不是规定第一次拍卖就一定要按评估价下调30%作为起拍价。作为人民法院在行使自由裁量权过程中，也应当根据实际情况，现天河区人民法院曲解该条法律，直降30%对福泉酒店进行拍卖，毫无事实依据，该毫无依据的裁定结果，损害了振海公司的合法权益。第三、福泉酒店的评估价已经明显低于市场价值，人民法院再在评估价的基础上下调30%作为起拍价，违背了市场规律，扰乱了市场的正常交易秩序。福泉酒店位于具有“亚洲磷都”之称的黔南州福泉市形象大道“洒金大道”中央核心地段，采用新古典建筑风格，装修上融入民族文化符号，是福泉市最高的城市标志性建筑。2012年为向农商银行抵押贷款，经深圳市国策房地产土地估价有限公司广州分公司评估，2012年4月23日的评估市值为19366.87万元。近几年的房地产价格普遍上涨，现在福泉酒店其周边的商业用房均价在10000元／㎡。以上，而且福泉酒店是福泉市是集客房、餐饮、会展、娱乐、休闲及商务接待为一体的四星级商务酒店，其星级及商业品牌也应为该房产的的附加值。而本案评估结果没有综合体现评估对象的地理位置、商业品牌、酒店用途等方面，其作出的评估结果8513.3万元已经严重低于市场价值。人民法院再在评估价的基础上下调30%作为起拍价，违背了市场规律，扰乱了市场的正常交易秩序，同时严重损害了振海公司的合法权益。故请求：撤销天河区人民法院于2017年5月17日作出的(2014)穗天法执字第8008号《执行裁定书》，按评估价作为起拍价对福泉市金山办事处洒金北路福泉酒店负1层至第14层房产进行拍卖。本院经审查，对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”原审法院对涉案房产及土地使用权起拍价参照评估价下调了30%，并不违反上述法律规定，且有利于提升执行财产依法变现率，减少无效处置财产的机会，属于人民法院的裁量权范畴。起拍价亦不等同于成交价，拍卖物价值最终由市场决定，原审法院对起拍价的设定并无不当，振海公司复议理由依法不成立，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回广东振海能源投资有限公司的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院(2017)粤0106执异113号执行裁定。本裁定为终审裁定。(此页无正文)审判长 赵 彤审判员 叶洁靖审判员 黄晓清二〇一七年九月二十日书记员 梅书慧