广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终6383号上诉人（原审原告）：张美凤，女，1963年10月6日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：李强，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路12号401室，统一社会信用代码914406005744527005。法定代表人：招应璋。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。上诉人张美凤因与被上诉人佛山市圆方房地产有限公司（以下简称圆方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初3396号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张美凤上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判决圆方公司赔偿张美凤可期待利益损失96200元；2.本案一、二审诉讼费由圆方公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，圆方公司在与张美凤签订购房合同之前，无论是宣传单还是购房补充协议中提到的签约前就知悉的《预存房业务合同》均对于涉案房屋签约后的处置做出了明确约定，即“带租约出售”“私享家连锁经营收益有保证”“租期五年”，这些约定明确具体，应视为要约，一审认定为普通宣传手段错误。其次，佛山市私享家酒店管理有限公司（以下简称私享家公司）拟定了格式合同《预存房业务合同》，并由圆方公司在与所有购房者签约前出示，证明售后返租，而且在《购房合同补充协议》中明确记载，购房者在签约前己完全知悉《预存房业务合同》内容。购房者基本都是签订购房合同时即与私享家公司签订《预存房业务合同》，这足以说明圆方公司与私享家公司在包租承诺法律关系上应视为同一法律主体，同时也说明张美凤与私享家不是独立于圆方公司之外单独成立租赁合同关系，事实上承诺承租是圆方公司作出的，圆方公司引入私享家公司，一是规避国家明令禁止的售后返租，二是为摆脱责任。二、一审法院适用法律错误，张美凤是因圆方公司的欺诈作出投资的决定，如圆方公司如约履行承租协议，张美凤五年的租金收入是有保障的，而该利益也是在双方签约时可以合理预见到的，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，圆方公司应赔偿张美凤的损失。圆方公司辩称：一、一审法院对可期待利益的认定事实清楚，适用法律正确。二、根据合同相对性原理，张美凤与私享家公司签订的《预存房业务合同》为双方之间的意思表示，与圆方公司无关，从张美凤与私享家公司自行达成协议并终止《预存房业务合同》，私享家公司亦向大部分购房者支付补偿款的事实可知,《预存房业务合同》的实际履行、善后解约、补偿全过程均是张美凤与私享家公司独自完成，与圆方公司无关。三、私享家公司已经出具情况说明，证明私享家公司已经与张美凤结清全部债权债务，张美凤已将案涉物业出租或自行使用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回张美凤的上诉请求。张美凤向一审法院起诉请求：1.圆方公司向张美凤支付延迟交房违约金7837元，可期待利益（租金）损失96200元；2.案件受理费由圆方公司负担。一审法院认定事实：2015年2月4日，张美凤（买受人）与圆方公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：1501002676），约定张美凤向圆方公司购买涉案佛山市禅城区江湾一路2号四座714房，主要内容为：“……第三条、买受人所购商品房的基本情况。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区江湾一路2号四座714房。该商品房的用途为办公用房，属钢筋混凝土结构……该商品房合同约定建筑面积共32.74平方米，其中，套内建筑面积22.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.86平方米……。第四条、计价方式与价款。……该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米11375.57元，总金额260273元。……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误及政府部门对项目验收之延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率比小于第（1）项种的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按本合同上所记载的买受人的地址寄信通知或者直接送达书面通知买受人办理交付手续，在通知规定的期限内，买受人未能到出卖人指定地点办理商品房交接手续或者买受人无正当合法理由拒绝办理商品房交接手续的，则视为买受人已办理完毕交接手续。买受人自出卖人通知办理交付手续期限届满之次日起承担物业管理费……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：√2、出卖人以同等质量的材料设备代替，或双方协商由出卖人补回装饰设备差价……”上述合同附有附件一至四，附件一为《房屋平面图》；附件二为《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》；附件三为《装饰、设备标准》，但未对房屋各部位的具体装饰装修或设备标准作出约定；附件四为《合同补充协议》，包含质量保证书及住房能源消耗指标和节能措施内容。同日，张美凤与圆方公司签订《合同补充协议》，主要内容为：“双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》（以下简称‘本合同’）的补充：一、该商品房的装饰、设备（一）公共部分1、外墙：高级外墙砖。2、办公楼大堂：地面，墙身采用高级瓷砖装修，天花造型装修。3、电梯：上海三菱。4、信箱：按邮局部门标准安装不锈钢信箱。5、办公楼通道、电梯前室地面、墙身采用高级瓷砖装修天花造型装修。6、地下室停车场：地面水泥砂浆找平，墙身及天花刮塑两道。（二）智能化系统停车场入口设置智能卡道闸，地下室和大堂入户门设置门禁系统。（三）办公室单元1、入户通道地面高级瓷砖装修。2、茶水间地面做防水处理，墙身贴高级瓷砖、设有壁柜、不锈钢洗菜盆，水台下设有地柜，预留洗衣机位置，配有抽油烟机、电磁炉、热水壶、水龙头、冰箱、洗衣机、微波炉。3、卫生间墙身及地面做防水处理，室内设有座便器、洗手盆、浴花洒、电热水器、排气扇、不锈钢毛巾架、纸巾盒、水龙头、吹风筒。4、卧室地面铺为高级地毯，墙身刮塑、防潮处理、贴墙纸、床背景墙、电视背景墙、天花刮塑、油乳胶漆、配有空调、衣柜、床架、床垫、床头柜、单人沙发、脚蹬、行李蹬、电视柜、电视、妆镜、写字椅、写字台、台灯、水晶灯、窗帘、预留水箱位置。5、门扇入户门为豪华实木门，带猫眼、智能锁，卫生间为豪华铝合金推拉门，窗台面铺大理石，飘窗台设有不锈钢护栏、飘窗顶板安装升降晾衣架。6、管线（1）供电、供水各安装独立表。（2）电话、电视、宽带设有总箱，线路安装到各使用位置。（3）配高级电器面板。……十条、本大厦的办公楼4号楼的5-9层，甲方交由指定的酒店管理公司进行统一经营管理，乙方同意其办公室物业交由该指定的公司进行统一经营管理。乙方已知悉《预存房合同》具体内容，同意酒店管理公司有权使用其所购单位公共区域。……十一、其他……3、……出卖人按本合同所记载的买受人的地址向买受人邮寄通知等文件，或者在收到买受人变更地址的书面通知后按其变更的地址向买受人邮寄通知等文件，均视为该文件有效送达给买受人，该文件交邮后，出卖人即已履行向买受人送达的义务。……5、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若两者不一致的，以本补充协议内容为准……”2016年1月23日，张美凤与案外人私享家公司签订《预存房业务合同书》，双方约定由张美凤向案外人私享家公司出租涉案714房，租赁期限为五年，自2016年5月30日至2021年5月29日，租金标准为1850元/月。2016年2月27日，张美凤签收圆方公司发出的《明福智富广场收楼书》，确认收楼。该通知书上载“物业管理费由2016年2月28日开始计费。”2016年7月8日，案外人私享家公司向张美凤发出《解除合同通知函》，告知因小区物业公司及政府政策方面原因致其经营受阻、损失重大。依据《预存房业务合同书》的相关约定，案外人私享家公司自2016年8月8日起提前终止上述合同书，并要求张美凤于该日前办理房屋交接手续。2016年5月25日，案外人私享家公司与张美凤签订《终止预存房业务合同书协议书》一份，确认双方于2016年1月23日签订的《预存房业务合同书》自2016年5月25日终止。诉讼中，张美凤、圆方公司一致确认：张美凤已按合同约定价款金额支付完毕购房款，但张美凤、圆方公司没有另行约定装修期限，张美凤亦未另行支付装修款。张美凤陈述：张美凤签订合同购买的是带装修房屋，广告也注明带装修。圆方公司陈述：涉案楼宇有几十层，其中案外人私享家公司参与管理的仅是其中五层，并非整座楼宇，故原合同约定的交付标准为不带装修，只有签订合同补充协议的房屋是带装修出售。另，圆方公司系于2016年1月25日向张美凤邮寄发出收楼通知。另查明一，2015年1月23日，案外人广州置佳商业管理有限公司向张美凤出具收据，确认收取张美凤支付的涉案房屋的团购金合计30000元。另查明二，涉案佛禅（挂）2011-004号地块明福智富广场项目于2015年12月8日竣工验收，于2015年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查明三，一审法院共立案受理包括本案原告在内的明福智富广场业主诉圆方公司房屋买卖合同纠纷系列案35件，据其他关联案件原告提交的《物业交接通知书》，圆方公司于上述通知书中均要求各业主于2016年1月25日至2016年2月27日办理房屋交接手续，如未按时办理房屋交接手续的，视为圆方公司已按期交房，并从2016年2月28日起计收物业管理费。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，张美凤与圆方公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，张美凤、圆方公司均应依据上述合同及补充协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于张美凤主张圆方公司支付逾期交房违约金的诉请。根据《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，圆方公司应于2015年10月31日前将经竣工验收合格的商品房交付张美凤使用，但据一审法院查明的事实，包含涉案房屋在内的建设工程项目至2015年12月8日才完成竣工验收，圆方公司亦自认至2016年1月25日才向包含张美凤在内的相关买受人发出《物业交接通知书》，故圆方公司已构成逾期交房违约行为。圆方公司抗辩认为上述合同所约定的交易房屋标准为毛坯房，且其已于2015年10月31日前组织安排案外施工单位进场装修，而在双方未约定装修期限的情形下，后续装修应预留合理装修期限，故其并未构成逾期交房的违约行为。一审法院对上述抗辩意见不予采纳，理由如下：第一，依据《广东省商品房买卖合同》第十三条及《合同补充协议》第一条、第十一条第5点的约定，张美凤、圆方公司实际已通过签订《合同补充协议》的方式对所售房屋装饰装修具体标准作出明确约定，即圆方公司交付使用的房屋装饰装修标准应以《合同补充协议》第一条约定为准。此外，张美凤、圆方公司一致确认张美凤未向圆方公司另付装修款，亦可证实《广东省商品房买卖合同》约定的购房价款实已包含装修款。据此，应认定《广东省商品房买卖合同》所约定的交易标的为带装修房屋，上述事实亦与张美凤、圆方公司庭审关于涉案房屋系带装修出售的陈述意见相符，则综合合同及补充协议全文，圆方公司于2015年10月31日前交付的房屋应为经竣工验收合格的带装修房屋。第二，张美凤与案外人私享家公司签订的《预存房业务合同书》所成立的法律关系与本案房屋买卖合同关系不同，该合同书中所约定的交付房屋时间属合同双方当事人意思自治，并不能推定张美凤已预知并同意增加装修期限，不能对抗《广东省商品房买卖合同》所约定的圆方公司按期交房的合同义务。第三，依据《广东省商品房买卖合同》第十一条关于“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定，圆方公司履行合同交付义务的形式为发出书面收楼通知，圆方公司以2015年10月31日前案外施工单位已进场装修为由主张其已完成交付房屋义务无合同依据。综上，圆方公司的上述抗辩意见无理，一审法院不予采纳。因圆方公司已构成逾期交房违约行为，故其应依据《广东省商品房买卖合同》第九条关于“（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金”的约定向张美凤支付逾期交房违约金。依据采信的《明福智富广场收楼书》可知，张美凤于2016年2月27日收楼，据此，圆方公司应向张美凤支付2015年11月1日至2016年2月27日期间（合计119天）的逾期交房违约金。张美凤自愿按逾期交房天数90天向圆方公司主张违约金，系张美凤对其自身权利义务的自由处分，一审法院予以确认。经计算，圆方公司应向张美凤计付的逾期交房违约金合计7027.37元（260273元×0.3‰×90天）。张美凤抗辩认为涉案房屋实际购房款应含团购金，共计290273元，但据张美凤提交的收款收据，该团购金不冲抵房款，且收款主体亦为案外人广州置佳商业管理有限公司，而涉案房屋购房发票亦明确载明购房总价为260273元，故张美凤的上述抗辩意见无事实与合同依据，一审法院不予采纳，对张美凤诉请超出部分亦不予支持。关于张美凤主张圆方公司赔偿可期待利益损失的诉请。据一审法院查明事实，张美凤系与案外人私享家公司签订《预存房业务合同书》成立房屋租赁合同关系，并以此合同关系基础获取租金收益。本案中，张美凤并无有效证据证明系圆方公司原因导致上述合同解除，且宣传单中关于“带租约出售”“私享家酒店连锁经营收益有保证”的相关宣传内容仅为宣传手段之一，张美凤、圆方公司双方并未以合同形式作出确认，不应认定为要约，故依据合同相对性原则及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，张美凤的上述诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、圆方公司于判决发生法律效力之日起十日内，向张美凤支付逾期交房违约金7027.37元；二、驳回张美凤的其他诉讼请求。案件受理费1190元，由张美凤负担1107元，由圆方公司负担83元。一审法院二审期间，张美凤、圆方公司均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：圆方公司是否应向张美凤赔偿可期待利益损失96200元。张美凤上诉主张由于圆方公司在与张美凤签订购房合同前，在宣传单中作出“带租约出售”“私享家连锁经营收益有保证”“租期五年”的宣传，同时在签订《合同补充协议》中亦明确张美凤已知悉私享家公司需使用案涉房屋的事实，这些约定明确具体，应视为要约，故圆方公司应赔偿私享家公司违约而给张美凤造成的可期待利益的损失。对此，本院认为，圆方公司的上述行为为一种宣传手段，且该宣传亦非虚假宣传，张美凤在签订《合同补充协议》时亦被告知案涉房屋将被交由酒店管理公司统一经营，而非由圆方公司自身出租经营。张美凤亦与案外人私享家公司签订《预存房业务合同书》，合同内容为张美凤将案涉房屋出租予私享家公司作商业公寓，双方就租金标准及租赁期限、双方的权利和义务、违约责任等均进行了详细的约定，张美凤与私享家公司之间成立了租赁合同关系，根据合同相对性原理，圆方公司并非该租赁合同关系的相对方。后私享家公司称由于小区物业公司及政府政策方面的原因，导致其经营困难，从而向张美凤发出《解除合同通知函》，张美凤亦与私享家公司签订了《终止〈预存房业务合同书〉协议书》，终止了双方之间的房屋租赁合同关系，张美凤亦收到私享家公司的违约赔偿金。综上，圆方公司所作“带租约出售”“私享家连锁经营收益有保证”“租期五年”仅为一种宣传手段，不构成要约，涉案租赁合同关系的相对方是私享家公司，而非圆方公司，而且圆方公司与张美凤之间也未明确约定圆方公司承诺私享家公司经营管理涉案房屋的期间，故张美凤主张圆方公司赔偿因私享家公司违约导致其遭受的可期待利益的损失无事实和法律依据，本院不予支持，一审法院对此不予支持正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。张美凤的上诉主张理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2205元，由上诉人张美凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年九月十七日书 记 员  许佩珊