贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔06民终923号上诉人（一审原告）：铜仁辉腾商业运营管理有限公司，`住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道555号。法定代表人：李瑞清，公司总经理。委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：任迎东，1972年8月28日出生，汉��，贵州印江人，居民，住贵州省印江土家族苗族自治县。上诉人铜仁辉腾商业运营管理有限公司（以下简称“辉腾公司”）为与被上诉人任迎东房屋租赁合同纠纷一案，不服思南县人民法院（2017）黔0624民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。辉腾公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人辉腾公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决在对《商铺租赁合同》的法律效力予以确认的情况下，对被上诉人的违约行为不予认定错误。被上诉人任迎东拖欠租金是客观事实。二、一审判决认为“合同约定的交纳租金时间与房屋交付的时间与客观实际不相符”，违反合同相对性及权利义务对等的原则，该认定明显错误。预交租金后使用房屋的约定没有违反法律��定。在被上诉人未提出反诉的情况下，一审依职权擅自否定合同条款效力，显失公平。按合同约定被上诉人应当在2016年4月15日前交纳第二年度即2017年1月10日至2018年1月9日的租金，该约定并未损害被上诉人合法权益，不存在对承租人不公平的情形，何来权利义务不对等。三、上诉人的请求符合合同约定，于法有据，应当得到支持。合同约定，被上诉人逾期交纳租金超过30日，视为违约，上诉人有权单方解除合同，且有权不返还租金保证金。辉腾公司向一审法院起诉提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告订立的《商铺租赁合同》，并将商铺返还原告；2、判令被告按合同的约定支付所拖欠的租金（按照每月2323.2元/月，从2017年1月10日起至商铺实际返还为止）；3、依法判令被告所缴纳的保证金5700元原告不再退还；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月9日原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：由被告承租原告运营管理的位于思南.西南国际商贸建材城铺位，即26栋1-24、1-25二间铺位，总面积为105.6㎡。合同载明：租赁期限为5年，自2015年9月1日起至2020年4月30日止（具体起租日期以开业时间为准）；租金标准按年度计算，第一年度租金为6970元，第二年度租金为9293元，第三年度租金为12830元，第四年度租金为20529元，第五年度租金为34214元；租金按年度缴纳，于每年的4月15日前预缴下年度租金；如被告延至第30日仍未缴清费用，则视被告违约，原告有权单方面解除合同，被告所缴纳的租赁保证金概不退还。合同签订后，被告于2015年6月9日向原告缴纳第一年度的租金及租赁保证金，共计人民币12670元。2016年1月10日商铺正式开业，原告按约定交付商铺给被告使用并对其依合同约定进行管理，并开始计算起租时间。一审法院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。原告诉称被告未按照合同的约定缴纳第二年租金，要求解除所签订的合同的诉求，根据合同的约定，被告已于2015年6月9日签订合同时缴纳了第一年租金，第二年租金应于2016年4月15日前缴纳，但房屋的交付时间是2016年1月10日，并且从该时间开始计算起租时间；而合同约定的缴纳租金时间和房屋交付的时间与客观事实不相符，按照合同的相对性及权利义务相对等的原则，费用的缴纳理应按照房屋租赁的起租时间和合同约定的缴费时间相对应，原告在合同约定的时间还未到的情况下起诉被告，不符合法律的规定和合同的约定，故对原告的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：驳回原告铜仁辉腾商业运营管理有限公司对被告任迎东的诉讼请求。案件受理费260元，减半收取130元，由原告铜仁辉腾商业运营管理有限公司负担。二审查明事实与一审认定事实无异，予以确认。另查明，双方签订的中国思南.西南国际商贸城商铺租赁合同》第三条租金及费用，约定内容：“二、关于租金标准：1、第一承租年度自2015年9月1日至2016年8月30日止。从2015年9月1日起至2015年11月31日止，共3个月，月租金2323.2元/月；免租经营期：从2015年9月1日起至2016年8月30日止，共9个月；全年租金6970元。2、第二承租年度自2016年9月1日至2017年8月30日止。从2016年9月1日起至2016年12月31日止，共4个月，月租金2323.2元/月；免租经营期：从2017年1月1日起至2017年8月31日止，共8个月；全年租金9293元。3、第三承租年度自2017年9月1日至2018年8月31日止。从2017年9月1日起至2017年1月31日止，共5个月，月租金2566.08元/月；免租经营期：从2018年2月1日起至2018年8月31日止，共7个月；全年租金12830元。……”第四条租金及管理费的缴纳，关于缴纳方式约定：租金按年度缴纳，于4月15日前预缴下年度租金；管理费按季度缴纳，在上季度未月的15日前缴纳下季度物业管理费及其他费用。关于违约责任，约定：乙方（任迎东）应于各承租年度每季度未月的15日前向甲方缴纳下季度的铺位租金、物业管理费及其他相关费用。如乙方逾期不缴纳，应向甲方支付违约金，金额为拖欠日乘以所欠额的5‰。乙方拖欠应缴费超过15日的，甲方有权停止相关服务，如乙方延至第30日仍未缴清费用，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本租赁合同，乙方所缴纳的租赁保证金概不退还。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案双方当事人所签订《商铺租赁合同》属格式合同条款。合同约定“租金按年度缴纳，于4月15日前预缴下年度租金”，在违约责任部分又约定“乙方应于各承租年度每季度未月的15日前向甲方缴纳下季度的铺位租金、物业管理费及其他相关费用”。合同对租金支付时间是按年缴纳还是按季度缴纳，约定不一致。根据上述规定，应当作出不利于提供格式条款的出租人即上诉人辉腾公司一方的解释，第一承租年度应从2016年1月10日至2017年1月9日，第二承租年度则为2017年1月10日至2018年1月9日。承租人任迎东已预缴第一承租年度的租金，任迎东应当于2017年第一季度末月即3月15日前缴纳下季度租金，拖延超过30日，辉腾公司才有权方面解除租赁合同。而合同又约定从2017年1月1日起至2017年8月31日止为免租经营期。辉腾公司起诉要求解除合同，不符合合同约定，一审对其要求解除合同的诉请不予支持，并无不当。由于合同约定不明，辉腾公司上诉主张任迎东应于2016年4月15日缴纳第二承租年度的租金的理由不成立。综上所述，辉腾公司上诉请求不成立，不予支持。一审判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和���民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由铜仁辉腾商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 全审 判 员  芦化莉代理审判员  吴爱民二〇一七年九月二十一日书 记 员  李正雷