重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终6209号上诉人（原审被告）:周铭记，女，1977年10月23日出生，汉族，住重庆市。被上诉人（原审原告）:重庆林田物业管理有限责任公司，住所地：重庆市北碚区城北新区林田花园，统一社会信用代码：91500109203226472R。法定代表人：聂肖萌，职务执行董事。委托诉讼代理人：叶扬骥，男,该公司员工。上诉人周铭记与被上诉人重庆林田物业管理有限责任公司（以下简称：林田物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2017)渝0107民初9220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周铭记，被上诉人林田物业的委托诉讼代理人叶扬骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周铭记上诉请求：撤销一审判决并予以改判。主要事实和理由：一审判决认定事实错误，涉案小区的物业管理混乱，工作不作为是长期存在的，并非某一个时间段才存在。从上诉人接房开始，涉案小区就属于开放式小区，任何人员都可以从小区正门、后门以及车库等各个入口进入小区，上诉人的生命、财产安全存在重大隐患。随着巴国绿云市场定期赶场规模不断扩大，占道经营等现象给业主出行带来了不方便和安全隐患，这问题直到政府部门处理后才得到改善。依据《巴国绿云业主临时规约》等约定，被上诉人应当据实向业主公布分摊的公用水、电账目，但被上诉人从未公布，小区公共区域的收益也从未向业主公布，侵犯了业主的合法权益。涉案小区存在违章搭建的情况，被上诉人没有尽到管理责任，给业主带来了安全隐患。涉案小区很多灭火器都过期了，影响居住安全。被上诉人未按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务，上诉人有权拒绝缴纳物业费。林田物业答辩称，被上诉人作为小区物业服务企业，仅对小区现状依据合同约定提供服务。涉案小区客观属于开放式小区，上诉人可以通过召开业主大会的方式封闭小区，被上诉人无权对该状况改善，只能在工作中加强管理。公用水、电费按照合同约定应当据实分摊，但被上诉人实际上从未向上诉人收取过该费用，本案也未涉及该笔费用。公共收益的情况，待小区业主委员会成立后可以进行结算，上诉人可以另案提出知情权诉讼，与本案无关。涉案小区存在违章建筑，被上诉人发现后已经向有关行政主管部门进行了报告，已经履行了职责。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。林田物业向一审法院请求：（一）周铭记支付2014年12月1日至2017年3月31日的物业服务费3，564.4元、电梯使用费890.96元；（二）周铭记以拖欠费用金额为基数按每日千分之五计付滞纳金；（三）本案诉讼费由周铭记承担。一审法院认定事实：周铭记为重庆市九龙坡区红狮大道22号5幢X-X号房屋业主，房屋建筑面积79.56㎡。林田物业（乙方）与重庆广田房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定：由林田物业为位于重庆市九龙坡区九龙园区的巴国绿云小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为暂按住宅每月1.6元/㎡（初期实行约定备案制，以后由物价部门批复文件为准，文件下来以前收取的物业服务费不予退补），电梯使用费按房屋建筑面积每月0.4元/㎡收取，公摊费据实分摊，业主应在每月10日至15日内缴纳物业服务费，逾期缴纳则应按每日千分之五支付滞纳金；合同期限从巴国绿云项目整体竣工，经有关部门验收合格文书下达之日起至本小区依法成立业主委员会后，与续聘或选聘的物管企业签订新的物业服务合同生效时止。巴国绿云小区现未成立业主委员会。2014年7月15日，周铭记接房后进行装修入住，后一直以建筑面积为基数按1.6元/㎡·月向林田物业缴纳物业服务费至2014年11月，未缴纳电梯使用费。后经林田物业催收，周铭记未交纳物业服务费。周铭记向一审法院提交照片一组，拟证明小区小区安保形同虚设，小区消防通道堵塞、消防设施不达标，绿化、清洁未达到合同标准，且小区公共区域收益也未向业主公布。林田物业对照片真实性不予认可。一审法院认为，林田物业依据其与巴国绿云小区的建设单位重庆广田房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，成为巴国绿云小区的合法物业服务单位。该前期物业服务合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，因此对于林田物业和作为业主的周铭记均具有法律约束力。林田物业依合同约定向巴国绿云小区提供了物业服务，周铭记作为业主应当按合同约定向林田物业支付物业服务费等相关费用。周铭记虽辩称林田物业提供的物业服务存在各种问题，但未否认林田物业根据前期物业服务合同为周铭记居住小区提供物业服务这一基本事实，周铭记向林田物业按期足额支付物业服务费是其根据前期物业服务合同应履行的主要义务，周铭记以拒绝支付物业服务费对林田物业进行抗辩，缺乏合同和法律依据。由于物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现周铭记提供证据不足以证明因林田物业的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，故一审法院对该周铭记的该抗辩意见不予采纳。关于电梯使用费，因小区电梯本属于公共设施，而公共设施的维护保养理应系物业管理服务范畴，其相应成本费用应包含于物业服务费中，考虑林田物业提供的物业服务水准且实际亦未收取电梯使用费，对其主张的电梯使用费，一审法院不予支持。至于物业服务费收取标准，本案《前期物业服务合同》约定1.6元/㎡·月为暂定价格且明确以备案文件为准，而林田物业未举示相应备案文件，但实际履行中除小区二楼业主外均按1.6元/㎡·月予以收缴，应视为双方自行达成一致意见，亦符合小区具体情况。本案，一审法院认定按1.6元/㎡·月收取为宜。综上，周铭记应立即向林田物业支付2014年12月至2017年3月期间的物业服务费3,564.29元（79.56㎡×1.6元/月·㎡×28个月），周铭记拖欠上述费用，属违约行为，一审法院酌定违约金50元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：“一、被告周铭记于本判决生效后十日内向原告重庆林田物业管理有限责任公司支付物业服务费3,564.29元及违约金50元，合计3,614.29元；二、驳回原告重庆林田物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。”如果周铭记未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，减半收取为25元，由周铭记负担。二审中，上诉人周铭记举示视频资料一份，照片6张，拟证明涉案小区为开放式小区，任何人都可以随意进出；清洁工作不到位。被上诉人质证后认为该证据不是新证据，对其三性均不予认可。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，林田物业已经按照《前期物业服务合同》的约定为涉案小区提供了物业服务，上诉人作为该小区的业主，亦应按约承担合同相应缴纳物业服务费用的义务，上诉人欠缴费用构成违约。上诉人认为被上诉人提供的物业服务存在诸多问题，如涉案小区开放式管理，清洁卫生不到位等，但上诉人举示证据并不足以证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，也不能成为上诉人拒交物业费的合理事由。同时，也应指出，林田物业对业主应予以充分的尊重并注意听取业主的意见和建议，对物业服务存在的瑕疵加强管理以更好地为业主提供物业服务。对于上诉人要求被上诉人公布公摊水、电费情况及小区公共收益的请求不属于本案的审理范围，上诉人可另行处理。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周铭记负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  夏兴芸代理审判员  陈 莹二〇一七年九月二十八日书 记 员  陈 丽