北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5412号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘秀霖，男，1980年3月23日出生。委托诉讼代理人：杨博，北京威诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：于雅丽，女，1981年8月10日出生。委托诉讼代理人：王侃，北京市天江律师事务所律师。上诉人刘秀霖因与被上诉人于雅丽房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初4920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘秀霖上诉请求：撤销原判，依法改判或者将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院未对剩余220万元房款进行审理。2.于雅丽未按照合同约定支付25万元构成违约。3.于雅丽未能在合同约定时间取得批贷函，亦未自行筹集剩余房款，构成根本违约。4.于雅丽存在根本违约，刘秀霖有权解除合同。于雅丽辩称，我方不仅没有违约，而且还在合同约定的期限内提前履行了合同付款义务。合同之所以未能履行，原因在于我方已将大部分首付款交付刘秀霖，在办理资金监管时，需要刘秀霖将资金支付到监管账户，双方因此发生争议。房屋已经交付于雅丽，并重新装修，具备可履行性。双方合同并未对网签及申请贷款的时间作出明确约定，双方合同履行之所以不顺利，先是刘秀霖补办房产证，第一次网签时又发现刘秀霖的房产证姓名与身份证姓名差一个字，又要变更房本，致使2016年12月27日才办理第二次网签。刘秀霖向一审法院起诉请求：1.判令解除刘秀霖与于雅丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；2.判令于雅丽支付刘秀霖违约金822000元；3.判令于雅丽支付刘秀霖为本案所支出的律师费18万元；4.于雅丽承担本案诉讼费用。于雅丽向一审法院反诉请求：1.判令于雅丽与刘秀霖继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《存量房屋买卖合同》，判令刘秀霖配合办理坐落于北京市昌平区301号房屋的转移登记手续；2.判令刘秀霖承担本诉与反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月16日，经北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司居间介绍，刘秀霖与于雅丽签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘秀霖将301号房屋出售给于雅丽，房屋总价为411万元，其中定金20万元，买受人于签订合同当日支付。合同第七条约定于2017年1月16日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第九条约定了违约责任，买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金。1.不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的；2.在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。签订《北京市存量房屋买卖合同》当日，刘秀霖与于雅丽签订《房屋交易资金自行划转声明》，约定了买方向卖方支付房款的具体方式：2016年9月16日前支付20万元；2016年12月15日前支付120万元；2017年1月10日前支付51万元，剩余房款220万元由银行直接支付给出卖人。《北京市存量房屋买卖合同》签订以后，双方当事人按合同约定履行了各自的义务，2016年9月16日，于雅丽向刘秀霖支付购房款20万元，于2016年11月18日向刘秀霖支付房款121万元。2016年12月2日，于雅丽再次向刘秀霖支付房款25万元，自有交易资金部分仅余25万元未付。2016年12月9日，刘秀霖将301号房屋交付于雅丽，于雅丽已实际装修使用。2016年12月14日，刘秀霖将301号房屋解押手续办理完毕，并将房产证更名完毕。2016年12月27日，双方办理网签合同，约定买受人通过北京市昌平区住房和城乡建设委员会（以下简称为昌平住建委）存量房自有交易资金监管账户划转自有资金119万元。至此，双方当事人就将自有交易资金存入监管账户的问题产生分歧，最终未能协商一致。而于雅丽未按照《房屋交易资金自行划转声明》的约定，于2017年1月10日前将剩余房款25万元支付完毕。2017年2月28日，刘秀霖以房屋买卖合同纠纷起诉至法院。另查，2016年11月14日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称为北京市住建委）与中国人民银行营业管理部联合发布《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》（发文字号：京建发[2016]16号，以下简称为《通知》），规定委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有资金。《通知》自2016年12月15日起执行。就该《通知》的规定，法院于2017年5月10日咨询了昌平住建委，昌平住建委称，在《通知》施行后，凡是经过中介机构达成的房屋买卖合同（编号为C开头的），其自有交易资金均应经过监管。在2016年12月15日之前办理网签的，其交易不受影响，在2016年12月15日之后办理网签的，自有交易资金必须进行资金监管，即网签的价格减去贷款的数额。同时，法院向北京市住建委发函咨询了相关问题，于2017年5月16日收到复函，称“自2016年12月15日起，由房地产经纪机构提供房屋买卖经纪服务且未完成存量房合同网上签约的，存量房自有交易资金应存入监管账户纳入监管”。一审法院认为，刘秀霖与于雅丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋交易资金自行划转声明》系双方当事人真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应当本着诚实信用的原则，全面履行各自的合同义务。截止2016年12月15日，于雅丽已实际支付购房款166万元，尚余25万元未支付。刘秀霖也已经将301号房屋交付于雅丽，并为办理网签手续做好准备。关于当事人主张另一方怠于履行网签义务，致使在《通知》施行前未能办理网签一节，法院认为，双方在《北京市存量房屋买卖合同》中并未约定办理网签的具体日期，况且，双方互相配合，在具备办理网签条件后的合理期限内办理了网签手续，当事人主张对方怠于办理网签手续的观点，法院均不予采纳。2016年12月15日，北京市住建委发布的《通知》正式施行，该《通知》规定委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有资金。2016年12月27日，双方当事人完成网签，根据网签合同约定，于雅丽应将自有交易资金119万元存入监管账户，但是根据《房屋交易资金自行划转声明》约定，于雅丽已将大部分自有交易资金支付刘秀霖。至此，如果要求于雅丽继续按照《房屋交易资金自行划转声明》支付房款，显然不公平，同时也无法实现房屋买卖合同的合同目的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”法院认为北京市住建委《通知》的施行，对双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》的履行产生了实质影响，且非双方当事人在订立合同时所能预见或者避免的，属情势变更。但《通知》的施行并未导致《北京市存量房屋买卖合同》履行的基础丧失，买卖双方应在公平平等的基础上对合同的履行做出变更，然而在法院法庭调查结束之前，双方并未就合同的变更达成一致意见。双方当事人因情势变更，未能就变更合同履行达成一致意见之前而中止履行合同义务，事出有因，不构成违约。因此，刘秀霖以于雅丽迟延支付购房款尾款25万元为由，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》并主张违约金、律师费的诉求，法律和事实依据不足，法院不予支持。而于雅丽关于继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，刘秀霖配合办理过户手续的主张于法有据，法院予以支持。在庭审过程中，法院征求了双方当事人关于继续履行合同的意见，双方当事人同意由刘秀霖支付94万元，于雅丽支付25万元共同存入昌平住建委自有交易资金监管账户，但刘秀霖坚持要求于雅丽支付总房款20%的违约金，而于雅丽坚持按照合同原价款履行。既然双方当事人对监管的出资额达成一致意见，而且该方式也符合《通知》关于资金监管的要求，法院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回原告刘秀霖的全部诉讼请求。二、反诉原告于雅丽与反诉被告刘秀霖于2016年9月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及于2016年12月27日签订的《存量房买卖合同》继续履行，反诉被告刘秀霖于本判决生效后七日内将反诉原告于雅丽已经支付的自有交易资金九十四万元存入北京市昌平区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户，反诉原告于雅丽于本判决生效后七日内将自有交易资金二十五万元存入北京市昌平区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户，反诉被告刘秀霖于本判决生效后三十日内协助反诉原告于雅丽办理北京市昌平区301号房屋的所有权变更登记手续。三、驳回反诉原告于雅丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，刘秀霖与于雅丽于2016年12月30日到银行办理面签，刘秀霖于2017年1月10日补齐银行所需材料，于雅丽于2017年2月3日获得银行批贷函。批贷函有效期1个月，于雅丽获得的批贷函已经过期。二审的审理中，刘秀霖明确表示不愿意继续配合于雅丽办理银行贷款，于雅丽明确表示同意以现金方式支付全部剩余房款。于雅丽已支付房款166万元，剩余房款245万元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘秀霖与于雅丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋交易资金自行划转声明》系双方当事人真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，刘秀霖与于雅丽均在积极履行合同。由于北京市住建委于2016年11月14日发布《通知》，北京市落实该《通知》的要求是在2016年12月15日之后办理网签的，自有交易资金必须进行资金监管，监管金额为网签的价格减去贷款的数额。按该规定，于雅丽应将119万元存入监管账户，但因为于雅丽已经按照《房屋交易资金自行划转声明》的约定自行支付刘秀霖166万元，除银行贷款外剩余房款仅为25万元，不能满足资金监管需要，在此情况下，导致合同未能如约履行，不能归责于任何一方，刘秀霖与于雅丽之间的合同应继续履行，且不存在承担违约责任的问题，一审法院判决驳回刘秀霖的诉讼请求正确，本院予以确认。一审法院判决刘秀霖协助于雅丽办理转移登记手续正确，但因为于雅丽于2017年2月3日获得银行批贷函已经超过有效期，一审法院只判决于雅丽与刘秀霖共同完成资金监管，无法保障刘秀霖获得全部房款，鉴于二审中于雅丽明确表示同意一次性支付剩余房款，本院对一审法院的该项判决内容予以变更。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初4920号民事判决第一项、第三项；二、变更北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初4920号民事判决第二项为：于雅丽于本判决生效后30日内一次性给付刘秀霖剩余房款245万元，刘秀霖于收到上述245万元房款后10日内协助于雅丽将坐落于北京市昌平区301号房屋的产权转移登记到于雅丽名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费13818元，由刘秀霖负担6909元（已交纳），由于雅丽负担6909元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一七年九月二十五日法官助理 黄旭宁书 记 员 舒 妍