四川省大邑县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0129民初510号原告：大邑聚仁物业管理有限公司。住所地：四川省成都市大邑县。法定代表人：董卫东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李星雨，四川蓉信律师事务所律师。被告：刘某，女，汉族，四川省崇州市人，住四川省崇州市。原告大邑聚仁物业管理有限公司（以下简称“聚仁物业公司”）与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后,依法适用普通程序由审判员张颖担任审判长，与人民陪审员岳涛、何玉华组成合议庭公开开庭进行了审理。原告聚仁物业公司的委托代理人李星雨到庭参加了诉讼，被告刘某经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告聚仁物业公司诉称，被告系原告所管理的邑都上城小区的业主。被告于2009年4月18日与开发商大邑银都房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得邑都上城**栋**单元*楼*号房，建筑面积141.67㎡。同日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积0.8元/㎡的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每天5‰的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2013年1月至2016年6月，被告共欠物业管理费4,760.11元、垃圾费168.00元，滞纳金5,141.00元。原告多次对其书面及上门催缴，均无果。为此，现起诉要求判令：1、被告给付原告2013年1月至2016年6月的物业管理服务费4,760.11元、垃圾费168.00元；2、被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告刘某经本院公告传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。庭审过程中，原告将第一项诉讼请求的物业费给付起止时间明确为自2013年1月1日至2016年6月30日止。经审理查明，大邑银都房地产开发有限公司（以下简称“大邑银都公司”）开发了位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号的“邑都·上城”小区，原告聚仁物业公司系大邑银都公司委托的该小区前期物业管理公司，被告刘某于2009年4月18日购买了“邑都·上城”小区建筑面积为141.67㎡的27栋1单元3楼5号房（以下简称“诉争房屋”）。同日，原、被告就诉争房屋签订了《“邑都·上城”前期物业管理服务协议》一份，约定：原告为被告居住的大邑县住宅提供物业服务；物业管理服务内容：环境卫生管理、公共秩序安全、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修管理等事项；物业管理服务费用：按业主所拥有的物业面积计算，每月交纳一次，被告交纳费用时间为每月的前五天（1-5号），在办理入住手续时需预先支付六个月的物业管理服务费用，被告交纳管理服务费用的起算时间按交房公告通知日期办理交房手续之日起计算，未按期收房的以开发商刊登交房公告的第十日起计算；多层住宅按建筑面积0.8元/平方米·月计收；被告出租物业的，物业管理服务费由被告交纳；代收代缴费服务：原告若受有关部门或者单位的委托，可提供代收代缴服务，收费与标准按政府规定办理；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交，并从逾期之日起就其应交而未交的费用按每天0.5%交纳违约金等内容。合同签订后，原告履行了合同义务，被告自2013年1月1日起未交纳物管费。2013年7月1日，原告与大邑县邑都上城业主大会业主委员会签订了《邑都上城小区物业管理服务合同》，约定原告为邑都上城小区继续提供为期三年的物业管理服务，期限从2013年7月1日起至2016年7月1日止，收费标准住宅0.8元/月/㎡等内容。物业服务合同到期后，原告撤离了“邑都·上城”小区，并于2016年7月25日张贴了催收欠缴物管费及滞纳金的公示公告。2016年7月30日，原告向四川省成都市律政公证处申请对其在小区张贴的上述公示公告办理保全证据公证。2016年9月2日，该公证处出具（2016）川律公证内民字第83119号《公证书》，载明2016年7月31日至2016年8月31日，前述公示均在原处未被损坏，张贴内容与公证书相粘连的公示内容相同，本公证书所附照片十五张系公证人员现场拍摄所得，与实际相符等内容。同时查明，大邑县人民政府在2005年6月发文，从2005年6月起开始征收城市生活垃圾处理费，城市规划区内居住户每户每月应缴纳4元的垃圾费。2009年6月17日，大邑县城市管理局根据上述文件委托原告代其向业主收取垃圾费，并与原告签订了《大邑县城市管理局委托小区物管代收生活垃圾处置费协议》。原告已实际为被告代缴了自2014年1月至2016年6月共计30个月的垃圾费，被告从2014年1月起未按时缴纳垃圾费。另查明，本院于2017年1月17日立案受理原告大邑聚仁物业管理有限公司诉被告刘某物业服务合同纠纷一案，因原告聚仁物业公司未按开庭时间到庭参加诉讼，该案按撤诉处理。该案卷宗显示，在向被告刘某送达起诉书副本、开庭传票等诉讼文书的送达回证上载明“本人收后未签名。”上述事实，有原告的陈述，原告提供的《前期物业管理服务合同》、房屋信息摘要及登记信息证明、《“邑都·上城”前期物业管理服务协议》、《邑都上城小区物业管理服务合同》、《大邑县城市管理局委托小区物管代收生活垃圾处置费协议》、大邑府发（2005）57号文件、大邑县城市管理局出具的垃圾费票据及情况说明，大邑县人民法院（2017）川0129民初90号民事裁定书、送达回证等证据所证实。本院认为，原告聚仁物业公司与被告刘某签订的《“邑都·上城”前期物业管理服务协议》、《前期物业管理服务合同》，以及原告聚仁物业公司与大邑县邑都上城业主大会业主委员会签订的《邑都上城小区物业管理服务合同》意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。合同签订后，原告已按约履行了提供物业服务的义务，被告刘某每月应缴纳的物业费应为141.67平方米×0.8元/平方米＝113.34元，对于原告要求被告支付自2013年1月1日至2016年6月30日期间，共计42个月的物管费共计4,760.11元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告从2013年1月1日起至今未按合同约定向原告支付物业服务管理费，应承担支付欠缴物管费及相应滞纳金的违约责任。原告主张的滞纳金属于违约金性质，现原告提供的证据不能证明被告未交物管费除给其造成资金利息损失外，还存在其他损失的情形，因此原告要求被告按照每日千分之三标准支付逾期付款滞纳金过高，应予调减，本院将该标准酌定为按每日万分之五计算。关于原告代被告垫付的垃圾费，由于双方在合同中约定了由原告根据有关部门或者单位的委托为被告提供代缴服务，被告应按时按量缴纳。现原告已根据大邑县城市管理局的委托，实际代被告缴纳了2014年1月至2016年6月的垃圾费用，而被告从2013年1月起就未按合同约定缴纳垃圾费，故，对原告要求被告支付其已代缴的自2014年1月至2016年6月共计30个月垃圾费4元/户/月×1户×42月=120.00元的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃了证据的诉讼权利或抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘某在本判决生效之日起十五日内支付原告大邑聚仁物业管理有限公司自2013年1月1日至2016年6月30日期间，共计42个月的物管费共计4,760.11元及违约金（计算方式：以每月应交物管费113.34元为基数，按每日万分之五，从合同约定的每月5日起计算至本判决确定的支付之日止；若未按本判决确定的支付之日支付物管费的，上述违约金计算至物管费付清之日止）。二、被告刘某在本判决生效之日起十五日内支付原告大邑聚仁物业管理有限公司代缴的自2014年1月至2016年6月共计42个月垃圾费120.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费52.00元,由被告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 张 颖人民陪审员 岳 涛人民陪审员 何玉华二〇一七年九月二十三日书 记 员 刘也牧