.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终2567号上诉人（原审被告）：陈慈淮，男，1966年10月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。委托诉讼代理人：杨周，海南威盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢孔照，男，1973年9月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：李传荣，海南方圆律师事务所律师。上诉人陈慈淮与被上诉人邢孔照房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈慈淮上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除陈慈淮与邢孔照于1999年2月4日签订的房改房产权指标《协议书》；2.一、二审受理费由邢孔照承担。事实与理由：一、陈慈淮与邢孔照1999年2月4日订立的《协议书》系海南红塔卷烟有限责任公司(前身为海南卷烟厂)房改房产权指标转让，现因海南红塔卷烟有限责任公司将其涉案房屋土地已整体拍卖并成交给浙江新南北置业集团有限公司（以下简称浙江南北公司），且该涉案房屋目前已列入拆迁规划（即将被拆除），实属无法继续履行其协助过户登记义务，理应解除。陈慈淮将依约返还邢孔照已购房款及利息。1、陈慈淮已于2014年签订涉案房屋的《关于确定拆迁安置补偿办法的决议》和《协议书》。也就是说，涉案房屋的土地使用权不归陈慈淮所有，其原因是涉案房屋不同于一般的商品房买卖。陈慈淮认为，一审未清楚界定已购公有住房即房改房与普通商品房买卖两者之间的异同。2、已购公有住房，按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。对房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是享受公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用5年以后才可出售，指职工以标准价或成本价购买的公有住房。3、海南红塔卷烟有限责任公司将其持有的中维地产海南有限公司100%的股权及37693.74342万元债权通过网络竞价的方式公开拍卖，2014年12月29日，浙江南北公司以74155.74342万元的价格竞拍成交。同时，浙江南北公司将对登记在中维地产海南有限公司名下的土地使用证号为海口市国用（2013）第005490号的宗地，在安置职工拆迁住房前提下进行商业开发。涉案房屋属于拆迁并开发的宗地范围内。反之，浙江南北公司竞拍成交的标的物中包括涉案房屋的土地使用权。4、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据《关于确定拆迁安置补偿办法的决议》和《协议书》，目前邢孔照已另分配房屋一套。为此，即使现在解除双方1999年2月4日订立的房改房产权指标《协议书》，对邢孔照不会产生其他不利影响。5、涉案房屋确系陈慈淮于1996年3月15日向海南卷烟厂购买的房改房。双方1999年2月4日订立的《协议书》与国务院于1999年5月1日施行的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定相悖。结合《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条可以知道，已购公有住房即房改房在已取得合法产权证书的前提下可上市交易，但仍规定了八项不得上市交易的行为。相反，涉案房屋在1999年交易时并未取得合法产权证书，也就是不得上市交易。二、在1999年2月份签订《协议书》以后，邢孔照从未向陈慈淮提出协助办理房屋产权过户的要求，直到涉案房屋面临拆迁时才提出。在2013、2014年期间邢孔照与陈慈淮曾多次沟通，希望陈慈淮以合理价格回购涉案房屋，其大致理由为如办理涉案房屋登记则会影响其重新分配房屋。后因邢孔照个人原因终止。加之目前即将拆迁和涉案房屋土地使用权已整体拍卖给浙江南北公司。所以，邢孔照亦无权按《合同法》的规定强制要求陈慈淮履行协助办理过户义务，强行转移房屋所有权。另外，陈慈淮与中维地产海南有限公司于2017年7月30日签订了房屋拆迁补偿安置协议，涉案房屋将于2017年9月1日腾空交由拆迁人并拆除。邢孔照辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。陈慈淮请求解除陈慈淮与邢孔照签订的协议书没有事实和法律依据。双方于1999年2月4日签订的协议书是意思真实表示，内容没有违反法律的禁止性规定，也不存在合同无效的情形。涉案房屋协议签订后邢孔照已按协议的内容履行支付完转让费用，支付完后，陈慈淮把涉案房屋交付给邢孔照居住，至今为止已有19年。从以上事实可以看出双方合同已履行，且合同目的也已实现。陈慈淮现主张协议无效显然违背了诚实信用原则，违背了双方的协议义务。陈慈淮以涉案房屋位于拆迁范围或属于房改房为由主张履行合同不能，协议无效，没有事实和法律依据。一审法院审理查明，1999年2月4日，邢孔照与陈慈淮签订《协议书》，主要约定：1、陈慈淮自愿将其拥有的海南××区的房产权（该房屋所有权的60%归陈慈淮，40%由厂方拥有）有偿转让给邢孔照；2、如厂方出让40%产权时，陈慈淮应保证产权证归到邢孔照名下，转让费由邢孔照负责，与陈慈淮无关，陈慈淮也不得提出增加费用或收回房产权。办理房产证时，陈慈淮必须协助邢孔照办好房产证，办理房产证的费用由邢孔照负责；3、陈慈淮不得以任何理由提出增加转让费或收回房产权，邢孔照也不得以任何理由提出减少转让费或退回房产权；4、转让后，陈慈淮应将单位所给的房改收据交由邢孔照保管。合同签订当天，邢孔照将51000元房屋转让款支付给陈慈淮，陈慈淮当即向邢孔照出具内容为”兹收到邢孔照先生交来烟厂宿舍六栋502房产权转让费人民币伍万壹仟元整（￥51000元）”的收据。陈慈淮亦依约将卷烟厂出具给陈慈淮的房改定金收据交给邢孔照保管，同时将涉案房屋交付邢孔照使用。邢孔照于1999年2月5日入住生活至今。2014年12月19日，邢孔照以陈慈淮的名义以61139.21元的价格向海南红塔卷烟有限责任公司购买该公司对涉案房屋享有的40%的产权。2015年4月2日，涉案房屋的所有权证办证登记在陈慈淮名下，办理房屋所有权证所需费用均是由邢孔照负担。房产证登记的涉案房屋的性质为房改房，房屋建筑面积为66.15平方米，套内建筑面积为58.82平方米。截止一审法院辩论终结前，涉案房屋没有抵押、查封情形。一审另查：海南红塔卷烟有限责任公司将其持有的中维地产海南有限公司100%的股份及37693.74342万元债权通过网络竞价的方式公开拍卖，2014年12月29日，新南北公司以74155.74342万元的价格竞拍成交。新南北公司将对登记在中维地产海南有限公司名下的土地使用证号为海口市国用（2013）第005490号的宗地，在安置职工拆迁住房前提下进行商业开发。涉案房屋属预拆迁并开发的宗地范围内，截止法庭辩论终结前，含涉案房屋在内的关于红塔卷烟厂职工拆迁安置补偿办法没有最终确认的方案，邢孔照、陈慈淮均未签订相关的安置补偿协议。一审法院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的《协议书》效力问题；二、涉案房屋的产权是否具备过户条件。关于《协议书》效力问题。邢孔照、陈慈淮签订《协议书》是合法有效的。首先，邢孔照、陈慈淮签订的《协议书》是双方真实意思表示，陈慈淮主张其签订《协议书》时存在重大误解，但仅系其单方辩解，并未提供证据予以证明，故陈慈淮的抗辩主张不成立，不予采信。其次，虽然陈慈淮转让涉案房屋时，对涉案房屋仅享有60%的产权，没有完全的处分权，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，陈慈淮对涉案房屋在没有完全处分权情况下与邢孔照签订的《协议书》也应是有效的，陈慈淮认为《协议书》系效力待定的合同，没有法律依据。第三、根据《中华人民共和国合同法》第五十一条”无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，即使本案的陈慈淮在签订《协议书》时是无权处分海南卷烟厂所享有涉案房屋40%的产权，但在《协议书》签订后，陈慈淮已经取得涉案房屋的100%的产权，即具有完全的处分权，因此，根据上述规定，《协议书》是有效的。第四、双方签订《协议书》后，邢孔照已依约支付51000元的房屋转让款，此外又以61139.21元的价格向海南卷烟厂购买海南卷烟厂对涉案房屋享有的40%的产权，即邢孔照已支付房屋全部对价，陈慈淮亦已交付涉案房屋给邢孔照，邢孔照对涉案房屋已占有使用近19年，此事实表明合同已经履行，合同约定的目的业已实现。综上，邢孔照要求确认双方签订的《协议书》合法有效的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于涉案房屋是否具备过户条件。邢孔照、陈慈淮签订《协议书》系合法有效的，对邢孔照、陈慈淮均具有约束力，双方应按《协议书》的约定全面履行各自的义务，邢孔照付款义务已履行完毕，陈慈淮理应依约协助邢孔照办理房产证，但陈慈淮以涉案房屋上市出售后形成新的住房困难、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内为由主张涉案房屋属于不得上市交易的范畴，认为无法履行合同约定的过户义务，但陈慈淮提供的证据不足以证明其现在住房困难，且涉案房屋的预拆除不属于政府征收土地的拆迁，陈慈淮也无证据证明存在户籍冻结的情形，故陈慈淮抗辩主张没有依据。现涉案房屋的房屋所权证已办证登记在陈慈淮名下，涉案房屋也无被查封、抵押的情形，亦未拆除，不存在履行不能的情形，陈慈淮在具备产权转移条件的情况下，拒不协助邢孔照办理产权转移手续，违反了诚实信用原则。故邢孔照主张陈慈淮将涉案房屋的产权过户至邢孔照名下的诉请，于法有据，予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、六十条、一百零七条、《最高人民法院》第三条第一款之规定，判决：一、邢孔照与陈慈淮于1999年2月4日签订的《协议书》合法有效；二、限陈慈淮于本判决生效之日起十日内协助邢孔照将位于海口市××镇房的房屋所有权（产权证号：海口市房权证海房字第XX**号）办理过户登记至邢孔照名下。案件受理费1150元，由陈慈淮负担。陈慈淮二审提交如下证据：1.拆迁安置补偿协议；2.海口市公有住房买卖协议。邢孔照质证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2有异议，认为不属于二审新证据。本院对上述两份证据的真实性予以确认。邢孔照二审期间未提交证据。双方当事人对一审判决认定事实无异议。二审另查明，2017年7月30日，陈慈淮与拆迁人中维地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，由中维地产公司拆除涉案房屋，陈慈淮选择房屋产权调换方式进行补偿，并约定陈慈淮须于2017年9月1日前将被拆迁房屋腾空交由拆迁人拆除。本院认为，邢孔照与陈慈淮签订的《协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规规定。双方签订合同当日邢孔照即向陈慈淮支付房款51000元，陈慈淮将涉案房屋交付邢孔照使用。期间2014年12月19日又以陈慈淮名义向海南红塔卷烟有限责任公司支付61139.21元。据此，邢孔照支付了该房屋100%产权的价款，已全面履行合同义务。因此，双方签订的《协议书》合法有效。由于陈慈淮于2015年4月2日取得涉案房屋所有权证，期间，海南红塔卷烟有限责任公司将包括涉案房屋在内的其所有的登记在中维地产海南有限公司名下的（2013）海口市国用（2013）第005490号宗地进行拍卖，由新南北公司通过竞买取得项下土地并对该宗地进行商业开发。二审期间，陈慈淮作为被拆迁人与中维地产公司作为拆迁人签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，陈慈淮同意以房屋产权调换方式对涉案房屋进行补偿。现陈慈淮以涉案房屋被拆迁无法履行协助办理过户义务为由请求解除合同，由于双方未约定解除合同，在邢孔照已全面履行协议的情况下，陈慈淮要求解除合同的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，陈慈淮的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人陈慈淮负担。本判决为终审判决。审判长陈文红审判员何姿玲审判员陈璐二〇一七年九月十三日书记员陈宁婴速录员刘梦微附：适用本案的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......