龙岩市中级人民法院执 行 裁 定 书(2016)闽08执异43号案外人：钟春雷，男，1967年1月28日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，申请执行人：福建上杭农村商业银行股份有限公司，住所地上杭县临江镇振兴路171号，组织机构代码55757770-4。法定代表人：袁秀英，董事长。被执行人：龙岩市金宏房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区东城军民路17号，组织机构代码72973096-4。法定代表人：卢晓琴，董事长。本院在执行申请执行人福建上杭农村商业银行股份有限公司（以下简称上杭农商行）与被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司（以下简称金宏公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人钟春雷对执行新罗区东城军民路松涛花园2幢1801室房产提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人钟春雷称，2013年9月25日，案外人与金宏公司签订了《松涛花园商品房认购书》（编号：STHY-201309006)，认购书就案外人向金宏公司认购龙岩市新罗区东城军民路松涛花园2幢1801室房产事宜作出了约定。后案外人按照约定于2013年9月25日交付了第一笔款500，000元，2013年9月30日交付第二笔款900,000元，并于2013年10月9日依金宏公司要求缴纳购房契税40,500元。就涉案房屋案外人已支付1，440，500元，占房屋总价款的96.03%。案外人与金宏公司于2014年3月16日签订《商品房买卖合同》，同时金宏公司将涉案房屋钥匙交付案外人，并将复式楼二层水泥楼板按照案外人提供的设计图纸建好。案外人开始装修房屋，于2014年6月20日与龙岩市城市花园服务有限公司签订装修管理责任书，并于2014年8月2日装修完毕，2014年8月5日入住至今。现案外人被告知涉案房屋因金宏公司与上杭农商行之间存在法律纠纷而被法院查封并即将拍卖。案外人已于2014年3月16日取得涉案房屋的所有权并占有使用该房屋。为维护案外人的合法权益，现特向人民法院提出异议，请求人民法院依法查明事实，并解除对涉案房屋的查封以及对该房屋的任何执行措施。为证明其主张，案外人钟春雷向本院提交了：1、编号：STHY-201309006《松涛花园商品房认购书》；2、编号：MF-2007-01《商品房买卖合同》及《补充协议》，地下人防车位租赁协议；3、《装修管理责任书》、《房产验收确认书》、《交房通知书》；4、《城市花园服务有限责任公司收款收据》四份；5、《龙岩市金宏房地产开发有限公司收款收据》四份；6、《银行历史流水》二张；7、东城街道松涛居委会《证明》、《居民户口簿》（复印件）各一份；8、龙岩市不动产登记中心出具《房屋登记信息证明》一份。申请执行人上杭农商行答辩称，一、案外人对所涉房产不享有所有权。理由：1、《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”；第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。无论案外人与被执行人签订的房屋买卖协议是否有效，根据不动产物权登记生效的规定，由于案外人与被执行人双方买卖房屋后至今未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力。即使案外人支付全部价款、实际占有，但未进行物权权属登记，案外人对房产仍无法享有物权，只享有对被执行人的债权。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”涉案房产系由被执行人进行开发建设，不动产登记的权属人为被执行人，至今并未发生变更、转让和消灭等登记。法院依据相关法律规定查封被执行人名下相关财产，符合法律规定，程序得当，应予支持。二、案外人主张的权利不能排除执行。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在本案中，无论异议人于被执行人签订的房屋买卖协议是否有效，是否已经支付了超过合同约定总价款的百分之五十，因案外人钟春雷向被执行人金宏公司购买的松涛花园二期2号楼1801号房产并非异议人的唯一住房，案外人也没有向法院提供相关证据证明涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。所以案外人主张的权利不能排除执行。2、答辩人即申请执行人享有的担保物权合法有效，依法具有优先于案外人基于合同产生的债权的效力。申请执行人依法享有抵押权，可以就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。综上，案外人的异议请求，于法无据，不能成立，请法院依法驳回其异议。被执行人金宏公司答辩称，案外人钟春雷与金宏公司于2013年9月签订新罗区东城军民路松涛花园2幢1801室房产购房合同，并分两次向金宏公司缴纳了共1，400，000元的购房款，由于金宏公司因欠税无法在房管局备案，所以造成今天的局面，此事纯属金宏公司失误。该房在上杭农商行办理抵押之前已经签售钟春雷。本院查明，申请执行人上杭农商行与被执行人金宏公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月3日作出（2016）闽08民初5号民事调解书，该调解书确认金宏公司应归还上杭农商行借款本金59，000，000元及相应利息，金宏公司“同意坐落于龙岩市新罗区东城军民路东西两侧2-32-100号地块“松涛花园二期”未售房地产复式住宅1645平方米（10套）、店面738.85平方米（10间）、地下非人防车位8569.86平方米（236个）的折价、拍卖、变卖价款由原告福建上杭农村商业银行股份有限公司优先受偿（附房地产抵押清单）”。因被执行人金宏公司未主动履行，申请执行人上杭农商行于2016年3月9日申请强制执行，本院同日立案，执行案号（2016）闽08执35号。前述调解书确认的房地产抵押清单中包括本案讼争的新罗区东城军民路松涛花园2幢1801室房产。前述抵押财产登记于2014年6月23日，抵押登记权证号龙房建字第2014019号。本院在执行另案申请执行人黄新玉与被执行人金宏公司民间借贷纠纷一案中，于2014年8月21日以（2014）岩执行字第116号执行裁定书和协助执行通知书查封了金宏公司所有的前述房地产抵押清单所列10套房产、10间店面及236个车位。前述查封到期后，本院以（2016）闽08执35号执行裁定书和协助执行通知书继续查封了前述标的物。另根据案外人钟春雷提供《商品房买卖合同》约定：如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上，监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。监管银行：建设银行股份有限公司龙岩分行新罗支行，监管账户：35×××23；根据龙岩市不动产登记中心出具的《房屋登记信息证明》，案外人钟春雷于2016年6月30日注销了其名下所有的位于龙岩市××××（五洲财富中心）1幢905、1005室房产。本院认为，被执行人金宏公司未履行生效民事调解书所确定的义务，本院依法有权对其提供抵押的登记在其名下的财产（包括本案讼争的新罗区东城军民路松涛花园2幢1801室房产）采取查封措施。案外人为证明新罗区东城军民路松涛花园2幢1801室房产归其所有，向本院提交《松涛花园商品房认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《银行历史流水》，证明案外人签订了《商品房买卖合同》并已付清了全部购房款，但根据其提供的《银行历史流水》显示，案外人汇款的收款人为潘文金，与《商品房买卖合同》约定房价款存入账户不一致，无法认定案外人已支付1，400，000元的购房款。根据案外人提交龙岩市不动产登记中心出具《房屋登记信息证明》，案外人在申请异议时，名下有位于龙岩市××××（五洲财富中心）1幢905、1005室房产。讼争房产并非案外人的唯一住房。综上，案外人的异议主张应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九之规定，裁定如下：驳回案外人钟春雷的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 王跃进审 判 员 林发富审 判 员 王乔金二〇一七年九月二十五日法官助理 邹 晖书 记 员 魏闽杰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。