广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终2009号上诉人（一审原告）：珠海市泰达物业管理有限公司。法定代表人：谢秾佳。委托诉讼代理人：聂秀凤，广东莱特律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：苏业兵，男，汉族。上诉人珠海市泰达物业管理有限公司（以下简称泰达公司）因与被上诉人苏业兵物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2016）粤0402民初7296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人泰达公司的委托诉讼代理人聂秀凤、被上诉人苏业兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰达公司的上诉请求：1、依法撤销（2016）粤0402民初7296号《民事判决书》第二项，依法改判为被上诉人立即向上诉人支付2015年3月至8月的公摊费人民币97.64元、2015年3月至8月门禁维护费36元；2、依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交纳上述费用的利息人民币38元（按同期人民银行贷款利率4.35%/年计算，自2015年12月1日开始计算，暂计至2016年5月31日）及实际付清时止的利息。3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认为“泰达公司并未提供证据证明双方已就公摊费用及门禁系统维护费的标准和支付方式达成一致协议，且未能证明上述费用是否已实际发生”与事实及常理均不符。一、上诉人前后共与开发商签订了三份物业管理合同，合同第八条第2款第（2）项明确约定“分摊电费每月每平方米0.15元”，因此上诉人与被上诉人就公摊费用的约定清楚、明确，事实依据充分。二、上诉人在一审中未能提供相关供电部分票据相印证的原因，是因为票据是几年前公司已分门别类做好账本，收集该票据的工作量非常大且异常非常繁琐。加之上诉人认为小区整栋楼房的公共区域及小区内公共区域发生、垫付电费是必然的，更是符合目前小区管理的一般模式，上诉人垫付公共区域的水电等公摊费用后，再根据标准及面积分摊至各业主名下是符合常理及法律规定的。被上诉人苏业兵答辩称:执行时有一个和解协议第3条,关于小区在移交前确实发生的由上诉人支付的水电费申请人需向上诉人支付依照相关部门的票据据实结算,扣除2015年3月份以来上诉人向小区业主收取的物业管理费等相关费用,依据上诉人提供的相关单据据实结算,本工作于2015年12月1日前完成,由两物业公司依据单据结算。我们当时签的和解协议，物业费我们交给了后面的物业公司，上诉人收取了相当一部分的物业管理费，用多还少补的方式，上诉人可能已经多收取了物业费2.门禁费用的问题，我作为业主委员会的主任，门禁维护费没有经过业主大会、业主委员会和政府相关职能部门的批准同意，是擅自收取的费用，业主委员会提供一份自2007年6月25日成立到现在���来没有上诉人签订过任何关于漾湖明居物业管理的相关协议，根据前面上诉人上诉部分业主欠缴管理费的问题，珠海中院已经终审判决从2009年8月15日开始上诉人没有任何管理资格和收费资格，也就是说上诉人在漾湖明居的存在是非法的，判决书为（2012）珠中法民终107号民事判决书。泰达公司向一审法院起诉请求:1.判令苏业兵向泰达公司支付自2013年1月至2015年8月份的停车位管理费人民币1600元、2015年1月至8月的公摊费用人民币97.64元、2015年3月至8月门禁系统维护费人民币36元，本项费用共计人民币1727.8元；2.判令苏业兵支付逾期缴纳的上述费用的利息38元（按同期人民银行贷款利率4.35%计算，自2015年12月1日开始计算，暂计至2016年5月31日）及实际付清时止的利息；3.本案诉讼费、公告费等均由苏业兵承担。一审法院认定事实:2006年8月15日，泰达公司与开发商珠海弘明房产有限公司签订了一份物业管理合同（前期物业管理服务协议），该合同主要内容为：珠海弘明房产有限公司将其开发建设的珠海市香洲区前山港昌路903号漾湖明居小区交给泰达公司进行物业管理，委托期限自2006年8月15日至2009年8月14日。小区小高层（有电梯）综合物业管理费：（1）物业管理费每月每平方米1.20元、（2）分摊电费每月每平方米0.12元、（3）电梯电费每月每户40元。小区车位使用费：（1）车位管理费（车位已出售）：50元/月/位、（2）车位租赁费：250元/月/位。泰达公司与苏业兵于2006年10月28日签署《车位使用权租赁合同》，约定苏业兵向泰达公司租赁车位，租赁期限自2006年10月28日起20年，一次性缴纳车位租金5万元。苏业兵另需缴纳车位情节、水、电费50元/月/位。2009年8月15日，泰达公司与开发商珠海弘明房���有限公司续签订了一份物业管理合同（前期物业管理服务协议），该合同主要内容与2006年8月15日的合同基本一致，委托期限变更自2009年8月15日至2012年8月14日。2012年8月15日，泰达公司与开发商珠海弘明房产有限公司续签订了一份物业管理合同（前期物业管理服务协议），该合同主要内容与2006年8月15日的合同基本一致，委托期限变更自2012年8月15日至2015年8月14日。珠海市香洲区前山街道办事处出具《证明》，载明：“截至2015年3月11日，珠海市泰达物业管理有限公司目前仍在漾湖明居小区进行管理。特此证明。2015年3月11日。”泰达公司与珠海市香洲区漾湖明居业主委员会签署的《和解协议》，泰达公司于2015年11月11日撤出小区管理，将相关物业服务用房及相关设施移交给珠海市香洲区漾湖明居业主委员会。另查，泰达公司具���物业管理企业三级资质。苏业兵所有的珠海市××××号漾湖明居10栋3单元402房建筑面积101.71平方米，苏业兵于2005年2月1日办理房产证，截至2016年5月10日，苏业兵仍是该房的所有权人。再查，一审法院于2015年5月27日下发的（2015）珠香法民三初字第457号民事判决书以及珠海市中级人民法院于2015年8月27日下发的(2015)珠中法民三终字第368号民事判决书查明了以下事实：2007年6月，漾湖明居小区成立业主委员会，并于同月25日报珠海市香洲区建设局备案登记。2014年7月，漾湖明居小区召开业主大会换届选举了第二届业主委员会。2014年10月23日，珠海市泰达物业管理有限公司书面致函泰达公司，称公司常年亏损，无力继续经营，要求自愿放弃漾湖明居小区的物业管理权，并承诺最迟于2014年年底撤场。2015年1月6日，漾湖明居小区召开业主大会，招标选聘珠海市东启物业管理有限公司管理小区物业。2015年2月9日，泰达公司与珠海市东启物业管理有限公司签订了《漾湖明居物业管理服务合同》。2015年3月1日，珠海市东启物业管理有限公司进驻漾湖明居小区管理，但苏业兵没有退出小区。珠海市东启物业管理有限公司自进驻后持续在管理小区，3月1日后的小区物业管理费由珠海市东启物业管理有限公司收取。另上述一审法院下发的一审民事判决书判决泰达公司退出漾湖明居小区服务区域，二审民事判决书维持了该项判决。泰达公司于庭审中陈述，苏业兵欠缴2013年1月至2015年8月共32个月的管理费，欠缴2015年1月至2015年8月的公摊费用97.64元，欠缴2015年3月至2015年8月每月6元的门铃维护费。泰达公司有在苏业兵门上黏贴催收单，但苏业兵一直并未处理。一审法院认为:苏业兵经一审法院合法传唤后未到庭应诉，视为放弃答���和举证、质证权利，应由其自行承担相应的不利后果。泰达公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，其符合从事物业管理活动的资格。泰达公司与开发商签订《前期物业管理合同》、泰达公司与苏业兵签订《车位使用权租赁合同》，上述合同是合同双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，是有效的合同，对合同双方均有有效的约束力。苏业兵作为业主已受用了泰达公司提供的车位管理服务，应向泰达公司支付相应的管理服务费用。现泰达公司主张苏业兵支付2013年1月至2015年8月的停车位管理费有合理依据，其标准并未超过相关法律法规的规定，一审法院予以支持。至于泰达公司请求苏业兵支付公摊费用及门禁系统维护费，泰达公司并未提交证据证明双方已就公摊费用及门禁系统维护费的标准和支付方式达成一致协议，且并未能证明上述费用是否已实际发生。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”泰达公司没有完成其证明责任，应承担证据失权的不利后果。一审法院对于泰达公司请求苏业兵支付公摊费用97.64元及门禁系统维护费36元的主张不予支持。至于逾期缴费利息，根据一审法院审理的漾湖明居小区的系列案件中小区业主提交的图片及资料证实了泰达公司在管理服务中存在诸种缺陷，上述服务质量问题可证明泰达公司履行物业管理合同存有瑕疵，系违约行为，苏业兵未缴交车位管理费有一定的“正当理由”，属于行使合同履行的抗辩权的行为。故泰达公司请求苏业兵支付逾期利息的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、苏业兵于本判决发生法律效之日起十日内支付珠海市泰达物业管理有限公司车位管理费1600元；二、驳回珠海市泰达物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元，由泰达公司负担5元，由苏业兵负担45元。本院二审期间,泰达公司提供证据水费、电费发票证明其已交纳2015年2月2日-2015年8月10日。苏业兵提供证据一、和解协议、业主委会证明，证明泰达公司在苏业兵所在漾湖明居小区是非法存在。证据二、电费发票，证明其已向东启物业管理有限公司交纳了2015年3月至11月公摊电费。泰达公司、苏业兵均对上述证据三性无异议，本院予以确认。本院经审理查明,2015年11月泰达公司与漾湖明居业委会签订《和解协议》第三条约定,小区在移交前由泰达公司支付相关费用的事实确实存在，依据泰达公司提供的相关单据由两物业公司据实结算,结算工作于2015年12月1日前完成。其他查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，结合双方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、苏业兵是否应向泰达公司支付2015年3月至8月的公摊电费人民币97.64元的问题。2015年2月9日，泰达公司与珠海市东启物业管理有限公司签订了《漾湖明居物业管理服务合同》。2015年3月1日，珠海市东启物业管���有限公司进驻漾湖明居小区管理，根据泰达公司和苏业兵双方均认可的《和解协议》第3条约定,泰达公司垫付的漾湖明居公摊水电费用应由两家物业公司依据单据结算，结算工作于2015年12月1日前完成。《和解协议》约定的是两家物业公司依据单据结算，而不是由泰达公司向漾湖明居各业主收取，苏业兵作为漾湖明居业主将公摊电费交给接管漾湖明居小区的珠海市东启物业管理有限公司并无不妥。泰达公司要求苏业兵再次交纳公摊电费依据不足，本院不予支持。二、泰达公司上诉请求苏业兵支付门禁系统维护费的上诉理由是否成立的问题。泰达公司一、二审并未提供证据证明门禁系统维护费已实际发生，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的���实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故本院对泰达公司的该主张不予采纳。综上，上诉人泰达公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人珠海市泰达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年九月三十日书记员 谭慧莹