四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初4746号原告：宜宾逸祥物业管理有限责任公司，住所：宜宾市兴文县半岛和居3号楼1单元1层1号，统一社会信用代码：91511528662790208T。法定代表人：王敏，公司总经理。委托诉讼代理人：廖戎，女，1977年8月14日出生，汉族，住址：四川省宜宾市翠屏区，公司员工，一般授权。被告：宜宾市银龙房地产开发有限公司，住所：宜宾市旧州开发区五粮液大道中段戎洲大厦，组织机构代码：70906702-6。法定代表人：夏光利，公司董事长。委托诉讼代理人：郭强，男，1986年11月29日出生，汉族，住重庆市渝北区，公司员工，特别授权。原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司（以下简称：逸祥物管公司）与被告宜宾市银龙房地产开发有限公司（以下简称：银龙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告逸祥物管公司的委托诉讼代理人廖戎,被告银龙公司的委托诉讼代理人郭强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逸祥物管公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告给付天池小区属银龙公司29套住房物业管理费136180元和滞纳金32683元合计168863元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由，2013年5月1日，原告与天池雅苑业主委员会签订《天池雅苑物业管理委托合同》，于2013年5月1日入住天池雅苑小区提供物业管理。按照《四川省物业管理条例》规定开发商为出售的空置房应缴纳物业服务费。2015年5月1日，原告与天池雅苑业主委员会续签了《天池雅苑物业管理委托合同》，委托管理期限为2年，从2013年5月1日起至2017年4月30日止。合同期内被告未按期缴纳物业管理费，经原告与天池雅苑业主委员会核对，被告自2013年5月1日至2017年4月30日止，尚欠物管费136180元。按照《天池雅苑物业管理委托合同》约定，“业主或物业使用人逾期20天未交物业管理费的，从逾期之日起每天按所欠物业管理费的5‰缴纳滞纳金。被告共逾期4年（48个月），应缴纳滞纳金32683元（按月计算）。依照民事法律规定，向你院提起民事诉讼，请求依法判决。被告银龙公司辩称，被告的房产已经卖了部分，只是还没有办理产权转让，所以费用不应由我们承担，应该由实际居住的人承担。有一部分卖的房产是在他们物业入住之前就已经卖了的。不认可他们的违约金，因为有一部分不是我们的，而且之前协商也未达成共识。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的原告提供的企业法人营业执照正副本复印件，法定代表人身份证明书，资质证书复印件，授权委托书，委托服务合同，宜宾市房地产管理局住宅专项维修资金管理中心资金划拨清册，业委会盖章确认欠物业费明细,催收物业费的律师函的快件单，被告方代表签收物业服务费催缴通知，业委会盖章确认催收物业费的通知，物业服务满意度调查等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的业委会盖章确认被告公司欠物业费明细。被告对该证据的真实性无异议，但称其中部分房屋已出卖，欠费应予以扣除，故本院对上述证据依法予以采信。2、被告提供了部分商品房买卖合同的复印件以证明这部分房屋已变卖，其物管费不应由其公司承担应予以扣除，原告对被告上述买卖合同的真实性不予认可。因被告提供的商品房买卖合同系复印件。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第六十九条第四项规定无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。据此规定，因被告未提供其他证据予以佐证其商品房买卖合同的真实性，对被告提供的该证据本院不予确认。根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：翠屏区天柏组团地块系被告银龙公司开发的银龙·天池雅苑小区。2013年4月7日原告逸祥物管公司与该小区的宜宾市翠屏区天池雅苑业主委员会签订一份《天池雅园物业服务委托合同》，成为该小区物业服务企业，按照物业服务委托合同的约定为该小区提供物业服务。《天池雅园物业服务委托合同》第十五条,委托管理期限为：贰年，从2013年5月1日起至2015年4月30日止。试用期为三个月（按合同第35条办理）。第二十条,物业管理服务费：1、进场管理第一年：物管按原标准执行，即：多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取；小高层房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.85元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取。2、进场管理第二年，物管费以市场物价（行情）为参考，双方另行协商。3、空置房屋的物业管理服务费：以本条的第1点和第2点执行。4、从物业交房之日起至业主接房期间未出售或业主未接房的空置房的物管费由开放商承担（由乙方与开发商交涉），业主接房之日后的由业主自行承担。5、业主或物业使用人逾期20天未缴纳物业管理费的，从逾期之日起将由乙方依法向拖欠者每天收取所欠物业服务费的千分之五的纳滞纳金。6、业主或物业使用人须按季度交纳物业服务费（按先交费后享受服务的原则办理），交费时间为每月20日至30日之间。7、业主或物业使用人出租物业时，物业服务费用由业主或物业使用人自行交纳。8、业主或物业使用人转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用和其他相关费用。9、停车位收费标准：与业委会商讨后决定。合同到期后2015年4月30日，双方又签订了一份《天池雅苑物业服务委托合同》，，合同约定的管理期限为2015年5月1日起至2017年4月30日，未交管理费逾期违约金为业主或物业使用人逾期20天未缴纳物业管理费的，从逾期之日起将由乙方依法向拖欠者每天收取所欠物业服务费的千分之五的滞纳金，其余约定与第一份合同一致。根据原告提供的证据在原告提供物业服务期间银龙公司有29套房屋未出售，其2013年4月至2017年40月30之间所欠的物业管理费136180元也未缴纳，原告经催收未果，遂提起本诉讼。本院认为，原告逸祥物管公司与宜宾市翠屏区天池雅苑业主委员会签订的《天池雅苑物业服务委托合同》是双方真实意思表示，该协议并不违反相关法律规定是有效协议。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。国务院发布的《物业管理条例》第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。根据上述法律、法规规定，《天池雅苑物业服务委托合同》对银龙·天池雅苑小区的全体业主具有约束力，该小区的业主均应按照协议的约定履行自己的义务。《国务院物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。《中华人民共和国物权法》第三十条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。银龙·天池雅苑小区的房屋系被告银龙公司建造，其修建的房屋在出卖前，其是房屋的所有权人，也就是说其系银龙·天池雅苑小区空置房屋的业主，《天池雅苑物业服务委托合同》对被告具有约束力，同时《四川省物业管理条例》第五十二条第一款，已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。据此规定，原告按《天池雅苑物业服务委托合同》提供了物业服务，被告就应当按照该约定缴纳其未出售的29套房屋的物业服务费，其未缴纳构成了违约应当按照合同约定支付物业服务费和滞纳金。按照合同约定其违约金为每日按欠款总额的千分之二，现原告自愿降低为每月按欠款总额的万分之五计算，被告逾期4年（48个月）滞纳金为32683元，是其对自己权利的处分，该请求本院予以支持。被告辩称原告所述未出售的29套房屋其中已有部分已出卖，但其提供的证据不能证明，该辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院物业管理条例》第六条、第十七条，《四川省物业管理条例》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国的解释》第九十条、第九十一条的规定判决如下：一、宜宾市银龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日支付所欠宜宾逸祥物业管理有限责任公司物管费用136180元；二、宜宾市银龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付宜宾逸祥物业管理有限责任公司滞纳金32683元。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3678元减半收取为1839元由宜宾市银龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 张 涛二〇一七年九月二十七日书记员 陈利萍