浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0602民初7276号原告：绍兴市美怡居物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区武勋坊24号。法定代表人：郑华。委托诉讼代理人：郦海忠，浙江鉴水律师事务所律师。被告：王永林，男，1966年1月30日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。原告绍兴市美怡居物业管理有限公司(以下简称“美怡居物业公司”)与被告王永林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理，由代理审判员张蓓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美怡居物业公司委托诉讼代理人郦海忠，被告王永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美怡居物业公司向本院提出诉讼请求:1.被告王永林支付绍兴市越城区府山西路208号3幢404室及地下B1号车库2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费用4564.20元，并支付自2017年1月1日起至款清日止按日万分之五计算的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告美怡居物业公司依据与绍兴市翰林越府业主委员会签订的物业管理服务合同，为位于绍兴市越城区的绍兴市翰林越府物业小区提供物业管理服务合同，被告王永林系绍兴市翰林越府小区3幢404室（多层住宅，建筑面积为133.48㎡）及地下B1号车库的业主，虽经催交，被告至今尚未支付涉案物业2016年1月1日至2017年12月31日共计4564.20元的物业管理服务费用（包括物业费、地下B1号车库服务费）。现原告诉至法院，要求被告支付涉案物业服务费用并支付逾期付款违约金，望法院予以支持。被告王永林辩称：一、诉讼主体不合法。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第三、四款，第二十条之规定，翰林越府小区从来没有召开业主大会和选举过业委会，所谓的业委会是非法产生，是原告私下叫人代替业委会签订的无效物业管理服务合同。侵犯了广大物业的合法权益。二、诉讼标的不符。退一步说，现有的翰林越府小区物业管理服务合同就算作为依据的话，那么，合同的第四章第十八条第8款规定，也只有2282.10元，而非4564.20元。三、原告没有履行义务。根据现有的翰林越府小区物业管理服务合同第五章第二十四条第7、8款，原告没有履行。四、原告颠倒是非。物业公司按约提供服务和业主按约缴费都是天经地义的事。被告自小区建成至2015年都按期缴费，是由于原告没有按照现有的物业管理服务合同第二章第四条规定办事，被告多次书面及口头反映要求修理，但原告一直置之不理。2016年9月14日被告委托社区转交要求修理的书面申请，原告至今还是不予理睬。被告是想等原告上门催讨物业费时当面理论，可是原告从未上门催讨。此宗物业服务合同纠纷案是原告没有履行职责所造成，被告不承担滞纳金及诉讼费，被告保留追究原告所造成损失的权利。当事人围绕各自主张依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：证据1，国内挂号信函照片打印件1份，国内挂号信函收据1份，律师函复印件1份，要求证明2017年5月15日原告向被告寄送了挂号信函，内容为向被告要求交纳自2016年1月1日至2017年12月31日物业费的书面通知。被告质证认为该信件其并未收到过，不予认可。经本院网络查询，该挂号信已于2017年6月5日签收，故对原告提供证据真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日，绍兴市“翰林越府”小区业主委员会与原告美怡居物业公司签订《“翰林越府”小区物业管理服务合同》一份，合同约定原告美怡居物业公司为翰林越府小区提供物业管理服务，委托管理服务期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。其中服务费收费标准为：多层住宅物业费按房屋建筑面积每平方米每月1.2元收取，双层住宅物业费按房屋建筑面积每平方米每月1.4元收取，排屋住宅物业费按房屋建筑面积每平方米每月1.6元收取，营业房物业费按房屋建筑面积每平方米每月1.4元收取，地下室物业服务费按每间每月30元收取。业主的物业服务费按年度缴纳。业主逾期缴纳服务费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用的百分之五加收违约金。2017年4月22日，绍兴市“翰林越府”小区业主委员会与原告美怡居物业公司签订《“翰林越府”小区物业管理服务合同》一份，合同约定委托管理期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。其中物业服务费收费标准、交费期间及预期违约金约定均与前述合同标准一致。被告自认其自2016年1月1日起至今未交纳物业管理服务费及地下室物业服务费。本院认为，原告与翰林越府小区业主委员会签订的《“翰林越府”小区物业管理服务合同》，双方主体适格，内容合法，应为有效，对所有业主均具有约束力，被告王永林应按照合同约定履行交纳物业管理服务费等相关义务。结合原、被告双方争议焦点，本院认定如下：一、关于2017年度物业费交纳期间的问题。物业合同中约定：“业主的物业费按年度缴纳”，由此可知，原、被告之间并未就每年物业费缴纳期间作出明确约定，现原告认为其可随时向被告主张交纳2017年度的物业费，被告则认为未到期的物业费原告无权主张，现原、被告就该条款的理解发生争议。本院认为，该条款系原告美怡居物业公司制作的格式条款，依法应作处有利于被告王永林的解释，即2017年度的物业费交纳截止时间应为2017年12月31日，现未到2017年度物业费交纳截止时间，故原告无权就2017年度物业费向被告主张。二、关于2016年度物业费违约金问题。鉴于物业合同约定，若业主逾期交纳物业费，则原告可以从逾期之日起按应缴费用的百分之五加收违约金。现原告主张按日万分之五的标准计算违约金，已超出双方合同约定标准，本院依法参照合同约定标准予以确认。鉴于被王永林对2016年物业费收费标准、建筑面积及车位服务费用均无异议，本院对此予以确认。综上，被告王永林应向原告美怡居物业公司支付自2016年1月1日起至2016年12月31日止的车位服务费360元、物业管理服务费1922.11元及该款逾期违约金96.11元。关于被告王永林提出的要求原告对其漏水房屋予以修复后再交物业费的抗辩意见，因被告王永林未提起反诉，故其主张在本案中不予处理，被告王永林可另案主张。关于被告王永林提出的原告诉讼主体不合法以及其非违约方不承担违约金的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王永林支付原告绍兴市美怡居物业管理有限公司自2016年1月1日起至2016年12月31日止的车位服务费360元、物业管理服务费1922.11元及该款逾期违约金96.11元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告绍兴市美怡居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告绍兴市美怡居物业管理有限公司负担12元，由被告王永林负担13元，被告王永林负担部分于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  张蓓二〇一七年九月十二日书 记 员  周萍本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。?*MERGEFORMAT?7?