广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0404民初1427号原告：杨武庆，男，1954年5月18日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托代理人：马锋云，广东正拓律师事务所律师。委托代理人：刘琪凤，广东正拓律师事务所律师。被告：商光旭，男，汉族，1955年4月29日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：彭晓笛，广东加通律师事务所律师。委托代理人：陈世来，广东加通律师事务所实习律师。被告：珠海市平沙金湾实业总公司，住所地：珠海市平沙镇大海环社区海城办公综合楼四楼402室。法定代表人：黄春光，总经理。委托代理人：刘佩香，广东广和（珠海）律师事务所律师。原告杨武庆与被告商光旭、被告珠海市平沙金湾实业总公司所有权确认纠纷一案,本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨武庆的委托代理人马锋云，被告商光旭及其委托代理人彭晓笛，被告珠海市平沙金湾实业总公司的委托代理人刘佩香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨武庆向本院提出诉讼请求：1.确认位于珠海市金湾区××东路××2581.01平方米住宅楼一栋（土地面积980平方米）归原告杨武庆所有；2.判令被告商光旭、被告珠海市平沙金湾实业总公司协助将珠海市金湾区××东路××2581.01平方米住宅楼一栋（土地面积980平方米)登记至原告杨武庆名下；3.确认位于珠海市××××1743.39平方米住宅楼一栋（基地面积244.07平方米）归原告杨武庆所有；4.判令被告商光旭、被告珠海市平沙金湾实业总公司协助将珠海市××××1743.39平方米住宅楼一栋（基底面积244.07平方米）登记至原告杨武庆名下；5.判令被告商光旭向原告返还土地出让金本金人民币294,400元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率（5年以上）标准自2010年5月26日起计算至被告商光旭全部付清之日止，暂计至2017年6月15日利息为133,078.5元，合计427,478.5元；6.判令本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告撤回第二项、第四项诉讼请求。事实和理由：原告依法取得了涉案珠海市××××街13幢（美平一号区）660平方米土地使用权和平沙镇美平东路××（美平四号区）980平方米土地使用权，并分别在上述两块土地上投资、开发建设了一栋住宅楼。因历史原因，上述660平方米土地使用权及980平方米土地使用权当时均登记在被告商光旭、被告珠海市平沙金湾实业总公司名下，后确权至原告名下。因此，原告在当时开发建设该两栋住宅楼过程中均是以被告商光旭、被告珠海市平沙金湾实业总公司的名义办理报建、规划等手续。现两栋住宅楼己竣工。因该两栋住宅楼是以被告商光旭、被告珠海市平沙金湾实业总公司的名义办理报建等手续，如将涉案房地产登记至原告名下，则需要被告商光旭、被告珠海市平沙金湾实业总公司协助配合办理。经过沟通，被告珠海市平沙金湾实业总公司表示愿意配合原告办理涉案房地产登记手续，但被告商光旭却拒不配合原告办理相关手续，导致涉案房地产至今未能登记至原告名下，被告商光旭的行为严重损害了原告的合法权益。另，2010年5月12日，珠海市国土资源局高栏港分局对用地面积3280平方米土地（原告和被告商光旭各占50%份额）（含涉案980平方米土地）出具《珠海市征收国有土地使用权出让金收入缴款通知书》，原告为办理涉案房地产开发、建设手续，又因珠海巿国土资源局高栏港分局不允许按各自份额交费，无奈之下原告只能垫付被告商光旭应负担的50%土地出让金294,400元，并于2010年5月25日交齐了3280平方米土地出让金人民币588,800元。原告为被告商光旭垫付的294,400元，经多次催要，至今被告商光旭未向原告返还。为维护自身合法权益，特向贵院提起本案诉讼。原告杨武庆向本院提交了以下证据：（2016）粤04民终1944号民事判决书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、珠海市征收国有土地使用权出让金收入缴款通知书、银行转账凭证、广东其他非税收入通用票据、珠海市建设工程竣工规划验收测量记录册（建筑工程）。被告商光旭辩称，一、原告请求法院确认珠海市金湾区××东路××2581.01平方米住宅楼一栋（土地面积980平米）、金湾平沙镇美平西松街13栋1743.39平方米住宅楼一栋（基地面积244.07平米）归其所有的诉讼请求，被告商光旭认为此项诉讼请求不属于法院审理范围，理由有2点：1、原告请求法院对二栋建筑物的确权，是商品房的首次大确权，原告应该去房地产登记机关依法进行申请，提交相关的资料，要求房地产登记机关对该房地产的权利进行确认。房地产登记机关会依照法律、政策的规定，对原告的申请进行审核，如果符合规定就是发放权利证书，确认该房地产权利的归属。因此，对涉案二栋建筑物的首次确权，是一种行政行为，不属于法院审理范围；2、在（2016）粤0404民初348号案和（2016）粤04民终1944号案中，杨武庆曾对上述请求项下的土地使用权请求确权，得到法院支持（见珠海中院2016粤04民终1944号判决书第三判项）。判决生效后，杨武庆己经在金湾区法院申请强制执行，且金湾区法院已经向相关行政部门发出协助执行通知书。根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）第八条：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。既然案涉房屋占用范围内的土地使用权原告已经通过诉讼进行了确权，根据房随地走的基本原则，土地上的建筑物所有权的确权如果资料完善、条件具备的话，只是上一个案子的执行问题，原告的此项诉讼请求是重复诉讼。二、原告请求法院判令被告商光旭协助将珠海巿金湾平沙镇××区美平东路××2581.01平方米住宅楼一栋（土地面积980平米）、金湾平沙镇美平西松街13栋1743.39平方米住宅楼一栋（基地面积244.07平米）登记至其名下的诉讼请求，模糊且不具体明确，不符合民事诉讼法对诉讼请求必须明确具体的规定，不应得到支持。被告商光旭认为原告的这项请求应该是针对房屋的初始登记而言。《房屋登记办法》第十条规定：房屋应当按照基本单元进行登记。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。案涉住宅楼的基本单元是什么？成套住房还是非成套住房？办理登记手续应该向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交相关的申请登记材料，原告向金湾房产登记中心提出申请了吗？有需要被告商光旭协助履行的具体手续吗？上述问题原告没有明确，就一个笼统模糊的请求，以期能够回避其在实际操作过程中无法回避的硬伤，如在国有土地上建筑的商品房能否初始登记在个人名下？因此，被告商光旭认为原告的此项诉讼请求不应得到支持。三、原告请求被告商光旭返还土地出让金本金人民币294,400元及利息没有事实依据，应予以驳回。根据被告商光旭与原告2008年7月11日签订的《产权转让协议》第四条：“杨武庆负责办理相关转让手续和开发事宜，并承担相应全额费用及责任”（见（2016）粤04民终1944号判决书第九页）。因此，原告2010年5月补缴土地出让金58万多元是原告的合同义务，无权要求被告商光旭返还。否则，原告在前面提起的二个案件中就会提出了，不会等到今天。再者，该部分土地出让金是2010年5月缴纳的，原告现在要求返还也早已过了诉讼时效。综上，被告商光旭认为原告的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，请求法院予以驳回。被告商光旭未向本院提交证据材料。被告珠海市平沙金湾实业总公司辩称，初始登记属行政行为，且目前涉案房产并未确权在被告珠海市平沙金湾实业总公司名下，所以不存在被告珠海市平沙金湾实业总公司有协助登记的义务。从原告提交的证据来看，金湾平沙镇美平西松街13栋住宅楼还没有经过综合验收备案登记，尚不具备办证条件。涉案房产均未进行初始登记，不具备需要被告珠海市平沙金湾实业总公司协助办理不动产权证的条件。另外，原告与被告珠海市平沙金湾实业总公司没有签订合同，相互没有合同义务，被告珠海市平沙金湾实业总公司对土地开发事宜均不知情。（2016）粤04民终1944号判决书是在被告商光旭和被告珠海市平沙金湾实业总公司之间的确权未经审理情况下作出的，且该判决书与现有证据不符，被告珠海市平沙金湾实业总公司认为判决有误，不应作为定案的依据。至于原告请求返还土地出让金的诉讼请求，被告珠海市平沙金湾实业总公司认为签订合同时的转让价是对以前土地支出的作价，合同签订后因土地产生的费用应由受让方承担。被告珠海市平沙金湾实业总公司未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：原告因涉案房产所在土地的使用权与两被告产生争议向珠海市金湾区人民法院提起诉讼，原告请求：1.确认原告享有粤房地权证珠字第××号及粤房地权证珠字第××号项下合计3280平方米土地50%的土地使用权；2.被告商光旭履行协助将粤房地权证珠字第××号房地产权证项下980平方米土地使用权及粤房地权证珠字第××号房地产权证项下2300平方米中的660平方米（以13幢住宅楼基底面积244.07平方米为中心确定四至）土地使用权变更登记到原告名下；3.被告珠海市平沙金湾实业总公司协助将上述土地使用权变更登记到原告名下；4.被告商光旭返还转让款人民币8万元；5.被告商光旭向原告赔偿鉴定费损失人民币57,600元。该案案号为（2016）粤0404民初348号。珠海市金湾区人民法院于2016年5月19日作出一审判决，原告杨武庆与被告商光旭均不服提起上诉，二审案号为（2016）粤04民终1944号。一、二审法院经审理查明以下事实：1992年，原平沙管理区城镇规则办公室给予办理了商光旭、卫东分场位于平沙美平一号区一块住宅用地（用地面积：3280平方米）的报建手续，批准兴建四幢住宅楼，合计建筑面积为7360平方米，该用地设施配套费共738,000元、规划费1312元、钻探费1312元、报建费27,600元，合计768,224元，由被告商光旭成立的公司珠海经济特区西部海外实业有限公司通过银行转帐方式一次性支付。2007年6月，该用地已建好两幢七层住宅楼，后由于各种原因，工程被迫停工，形成了烂尾工程。2008年，原告在该用地上建好了第三幢住宅楼（13幢），基底面积为244.07平方米，建筑面积为1743.39平方米。三幢住宅楼用地面积合计为2300平方米。因上述用地规划调整，已不能再按原平沙管理区批准的报建方案统一在该宗地上兴建第四幢住宅楼。2010年，珠海市国土资源局对未建成的一幢住宅楼采取调地方法处理，调整到平沙镇××区，面积为980平方米，功能为住宅楼，建筑面积≤2160平方米，同时珠海市国土资源局高栏港分局于2010年5月12日对上述两地块合计用地面积3280平方米的土地出具征收国有土地使用权出让金收入缴款通知书，应缴土地出让金收入金额为588,800元。2010年5月25日，原告分三笔付清588,800元土地出让金，后原告在平沙镇××区980平方米土地上建成第四幢住宅楼。粤房地权证珠字第××号房地产权证显示，被告珠海市平沙金湾实业总公司与商光旭共同共有珠海市平沙镇美平一号区2300平方米土地（宗地编号：03040149），登记时间为2012年10月18日，该宗地性质为国有，地上已建成三栋住宅楼，属原规划核定建设规模7300平方米的一部分。粤房地权证珠字第××号房地产权证显示，登记时间为2012年10月18日，被告平沙金湾公司与商光旭共同共有珠海市平沙镇××区980平方米土地（宗地编号：03040151），该宗地性质为国有，地上有在建工程，规划报建面积为2160平方米。被告珠海市平沙金湾实业总公司分别于2007年3月13日、2010年9月6日出具内容相同的证明，证明内容为：“商光旭、杨武庆两人于1992年全额出资购买平沙美平一号区3280平方米商住用地。经查帐核实，当时购地是挂靠在卫东分场，实属在该购买地项目中，卫东分场未有出资购买此地。由于平沙实行多次体制改革，原卫东分场已由金湾实业总公司接管，2004年5月17日之后由平沙镇农业资源管理中心负责管理。”2008年7月11日，原告与被告商光旭就转让位于平沙镇美平一号新村中两栋未建商住楼用地一事签订《产权转让协议》，协议约定：“一、商光旭同意转让该产权给原告，原告同意接受。二、转让价格为五十五万元，分两次支付，本协议签定后5天内，杨武庆向商光旭支付转让定金（首期款）二十万元，杨武庆打桩后经商光旭现场确认，杨武庆一周内支付余款三十五万元。三、杨武庆将转让款全额进到商光旭帐户后，本协议正式生效。四、杨武庆负责办理相关转让手续和开发事宜等，并承担相应全额费用及责任，商光旭给予配合办理。转让手续的快慢、成功与否不影响本协议的付款条件。五、遇有分歧问题双方协商处理，协商不成的向珠海市人民法院诉讼处理。六、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字、全额付款后生效。”2009年6月10日，珠海市规划局、珠海市规划测绘大队出具竣工验测[2009]0091392号《珠海市建设工程竣工规划验收测量记录册（建筑工程）》，项目名称为商光旭住宅楼13、28、45幢，其中规划验收平面勘测图显示，13幢长21.04米、宽11.74米，13幢与45幢楼间距（即13幢西边墙与45幢东边墙间距）为8.82米，13幢东边墙距离2300平方米用地的蓝线图最右边为7.7米，北边墙距离2300平方米用地的蓝线图最上边为3.51米，南边墙距离公用道路为9.11米。2016年10月14日，珠海市中级人民法院作出（2016）粤04民终1944号民事判决书，认定购买涉案土地所需全部资金系由被告商光旭担任法定代表人的珠海经济特区西部海外实业有限公司支付，被告珠海市平沙金湾实业总公司未出资购买土地，仅是名义登记共同共有产权人，商光旭为全部土地的实际产权人，有权利以个人名义出让涉案土地，《产权转让协议》合法有效。原告已经支付《产权转让协议》约定的全部转让款，《产权转让协议》生效，被告商光旭应履行协助过户义务，被告珠海市平沙金湾实业总公司作为名义登记产权人亦应予以配合。珠海市中级人民法院最终判决：被告商光旭于判决生效之日起五日内协助将珠海市平沙镇××区980平方米土地使用权（粤房地权证珠字第××号）及珠海市平沙镇美平一号区中660平方米土地使用权（以商光旭住宅楼13幢基底面积244.07平方米为中心确定四至）过户至原告杨武庆名下，被告珠海市平沙金湾实业总公司协助原告杨武庆履行上述商光旭的过户义务等。原告提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，珠海市平沙镇××区珠海市平沙镇金湾实业总公司商光旭住宅楼（建筑面积2581.01平方米，层数：6+1层）于2014年2月17日取得竣工验收备案表。庭审中，原告确认珠海市××××街13幢住宅楼（建筑面积1743.39平方米）未通过竣工验收备案。另查明，原告曾在（2016）粤04民终1944号案中上诉请求被告商光旭返还土地出让金及利息合计411,895.44元，二审法院以原告未在一审提出、超出二审审理范围为由不予审处。再查明，珠海市平沙镇××区980平方米土地位于珠海市××××路，其上建造的涉案住宅楼现门牌号码为××。珠海市金湾平沙镇美平一号区2300平方米土地位于珠海市××××街。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”；第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。生效判决已认定原告与被告商光旭转让涉案土地的《产权转让协议》合法有效且已生效，并判决被告商光旭协助将珠海市平沙镇××区980平方米土地使用权（粤房地权证珠字第××号）及珠海市平沙镇美平一号区中660平方米土地使用权（以商光旭住宅楼13幢基底面积244.07平方米为中心确定四至）过户至原告杨武庆名下，被告珠海市平沙金湾实业总公司协助履行上述商光旭的过户义务。生效判决亦查明，原告在珠海市××区及珠海市金湾平沙镇美平一号区各出资建造了一栋住宅楼，即珠海市××××路××住宅楼（土地面积980平方米，建筑面积2581.01平方米，层数：6+1层）及珠海市××××街13幢住宅楼（基底面积244.07平方米，建筑面积1743.39平方米，层数：7层）。原告在其购买的土地上合法建造了住宅楼，现该两栋住宅楼已竣工，两被告不予认可但未提交相反证据予以反驳，现原告请求确认上述两栋住宅楼归原告所有，符合上述法律规定，本院予以支持。关于原告请求被告返还土地出让金及利息。原告于2010年5月25日支付涉案土地共3280平方米的土地出让金588,800元，原告认为根据《产权转让协议》，被告商光旭应负担其中的一半。被告商光旭辩称原告的该项诉求已经超过诉讼时效。对此，原告回应在（2016）粤04民终1944号案就主张过，在更早之前也多次找过被告商光旭解决。对此被告商光旭予以否认，只认可原告曾在2016年（2016）粤04民终1944号案二审诉讼中提过。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”原告于2010年5月25日支付土地出让金，如原告认为根据《产权转让协议》土地出让金应由原告与被告商光旭各负担一半，则原告自2010年5月25日起就知道或应当知道其权利被侵害，该土地出让金请求权的诉讼时效自2012年5月24日止。原告提交的证据显示其最早于2016年向被告商光旭主张土地出让金，原告未举证证明期间有诉讼时效中断、中止的事由，因此，对被告辩称原告土地出让金的诉讼请求已超过二年的诉讼时效，本院予以采纳，对原告请求被告支付土地出让金294,400元及利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、确认位于珠海市平沙镇美平东路2131号住宅楼一栋（土地面积980平方米，建筑面积2581.01平方米，层数：6+1层）归原告杨武庆所有；二、确认位于珠海市金湾区平沙镇美平西松街13幢住宅楼一栋（基底面积244.07平方米，建筑面积1743.39平方米，层数：7层）归原告杨武庆所有；三、驳回原告杨武庆其他诉讼请求。案件受理费人民币13,110元，由原告杨武庆承担人民币2309元，由被告商光旭、被告珠海市平沙金湾实业总公司共同承担人民币10,801元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员  谢潇潇二〇一七年九月二十六日书 记 员  徐春荣