重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初6722号原告：罗光兰，女，1957年12月30日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：重庆国能投资开发有限公司，住所地:重庆市綦江区（原万盛区）万东北路46号，统一社会信用代码91500110056486265X。法定代表人：陈祖华，董事长。委托诉讼代理人：阳长荣，重庆北信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所律师原告罗光兰与被告重庆国能投资开发有限公司（以下简称“国能投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告罗光兰、被告国能投资公司的委托诉讼代理人杨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗光兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理合同登记备案违约金6500元；2.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告于2016年6月4日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买坐落于万盛经开区“国能天街”小区X幢XX-X号房屋，价款为282098元。按合同第十二条的约定，被告应于合同签订之日起10日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因被告未能按期提交办理合同登记备案，逾期超过30日以上，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。按合同约定被告应于2016年6月14日前完成合同登记备案，但被告一直未办理合同登记备案手续。现提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告国能投资公司辩称，原告所购房屋在2016年5月11日办理了竣工验收，而合同于2016年6月20日签订，该房屋属于现房销售，不需要再办理合同登记备案。原告所购房屋已交付原告且现已办好不动产权证书，逾期办理合同登记备案没有产生不良后果。被告未能按约定期限办理该房屋的不动产权证书，已通过法院调解确定向原告支付逾期办理不动产权证书违约金8012元。逾期办理合同登记备案与逾期办理不动产证书并没有给原告造成损失，不宜重复计付。原告请求的违约金数额过高，应当予以调整。现不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系具有完全民事行为能力的自然人。被告系依法成立的有限责任公司，是能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（二级）、物业管理等。2016年6月4日，原告与被告签订1份《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，原告（乙方）购买由被告（甲方）开发建设的位于万盛经开区万盛大道“国能天街”小区X幢XX-X住房1套；房屋建筑面积为89.84平方米；房屋总价款为282098元；原告于2016年6月4日向被告支付总房款282098元等内容。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）【2014】预字第（018-1）号。”该合同第十二条载明：“1、预售商品房的，自本合同登记之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同第十三条载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订当日，原告向被告付清了房款282098元，被告亦于2016年6月4日向原告交付了上述房屋。另查明，2016年5月11日，被告取得“国能天街”小区X号楼（即X幢）的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年2月28日，被告取得该幢房屋的《不动产登记受理通知单》。2017年3月2日，不动产登记机构颁发了原告所购万盛经开区松林路XXX号X幢XX-X住房的《不动产权证书》。2017年7月11日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付逾期办理不动产权证书的违约金。2017年8月17日，原、被告在本院达成调解协议，约定被告于2017年11月30日前支付原告逾期办理不动产权证书违约金8012元。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房联机备案登记表》、《不动产权证书》等书证和当事人陈述笔录在卷佐证。本院认为，原、被告于2016年6月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。本案的争议焦点为：一、原告所购房屋是预售商品房还是现售商品房；二、逾期办理合同登记备案违约金是否调整。围绕上述争议焦点，本院评述如下：一、原告所购房屋是预售商品房还是现售商品房根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第七十二条第（五）项“商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格并办理房地产权属登记的商品房出售给购房人，并由购房人支付房价款的行为”之规定，现售商品房应当满足竣工验收合格和已办理房地产权属登记两个条件。本案中，原告购买房屋所在的楼幢（X幢）虽然已于2016年5月11日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，但是该幢楼的权属登记受理时间为2017年2月28日，在此之后该幢楼才属于现房。换言之，该幢楼的商品房从2017年2月28日起才符合商品房现售的条件，被告在此之后进行的商品房销售才属于商品房现售，之前则为商品房预售。原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》时间为2016年6月4日，且该合同中已明确载明原告所购房屋为预售商品房。因此，本院认定原告所购房屋为预售商品房，双方的商品房买卖合同应为商品房预售合同。被告辩称本案属于现房销售，不需要办理合同登记备案，理由不足，本院不予采纳。二、逾期办理合同登记备案违约金是否调整根据本院查明的事实，被告逾期未能办理合同登记备案并取得登记受理单，已构成违约，应当承担相应的违约责任。此外，被告逾期办理不动产权证书，亦应支付逾期办理不动产权证书违约金。即从2016年8月4日起，被告同时存在逾期办理合同登记备案和逾期办理不动产权证书两个违约行为。对此，原告认为两个违约行为均造成其损失，两项违约金应当分别计算，同时主张。被告则认为两个违约行为重复期间的违约金相加额过高，要求予以调整。本院认为，违约金主要功能是弥补违约行为对守约方造成的损失。在主张违约金时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合判断。原告陈述其因被告的两个违约行为对其造成了损失。但在被告的两个违约行为重合期间，原告的损失并没有明显增大，原告未能举证证明其损失的实际数额，本院认定原告请求的违约金数额过高，可以予以适当调整。商品房买卖合同登记备案的主要目的是保障商品房交易秩序和安全，保护购房人的合法利益，防止一房二卖。本案中，被告已经将房屋交付给原告，现已办理完成不动产权证书，合同目的已完全实现，逾期办理合同登记备案的不利影响已经消除。因此，根据本案的实际情况，综合考虑两种违约行为的影响，原告的实际损失以及被告支付逾期办理不动产权证书违约金数额等因素，本院认定逾期办理合同登记备案和逾期办理不动产权证书重复期间的违约金不宜同时主张。换言之，被告支付的逾期办理合同登记备案违约金应当从逾期办理合同登记备案之日（2016年6月15日）起计算至逾期办理不动产权证书之日（2016年8月3日）止，共计50天，即282098元×50天×0.0001/天=1410元。综上所述，原告要求被告支付逾期办理合同登记备案违约金6500元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《重庆市城镇房地产交易管理条例》第七十二条第（五）项之规定，判决如下：被告重庆国能投资开发有限公司于本判决生效后5日内向原告罗光兰支付逾期办理合同登记备案违约金1410元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告重庆国能投资开发有限公司负担（原告已预交受理费，被告在履行上述给付义务时一并支付原告25元）。本判决为终审判决。审判员 秦 雨二〇一七年九月二十五日书记员 黎黛玉