福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初870号原告：陈秀美，女，1973年9月26日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区，被告：福州市台江区红庆市场管理服务部，住所地福建省福州市台江区上海街道工业路118号东辉花园美居亭1#、2#、4#、5#楼综合一层111C115-119店面，统一社会信用代码91350103MA3463HL7U。投资人：周邦坤，男，1987年6月5日出生，汉族，住福建省大田县，原告陈秀美与被告福州市台江区红庆市场管理服务部（以下简称红庆市场服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀美到庭参加诉讼，被告红庆市场服务部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀美向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告预收取的一年租金中未承租使用四个月期限租金16666元及押金5000元；2.判令被告承担违约赔偿金12500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月9日与被告签订《租赁合同》，承租被告经营管理的位于福州市××市场XX摊位，经营猪肉。合同约定：租赁押金为5000元，首年租金为50000元，租赁期限自2016年3月9日起至2019年3月8日止。此外，双方补充约定租金由开业之日起算，开业第一个月为免租期。合同签订后，原告向被告缴纳首年租金5万元、押金5000元，并对该摊位进行装修、购买设备支出1万元。原告承租后，因市场管理混乱，致使部分承租商户罢工，但原告仍努力做好经营。2017年2月14日，福州市台江区红庆生鲜市场出现停电现象，而后于同月17日被整体关闭，原告无法继续经营。该事件经福州晚报报道后，原告才知被告并未向福州市台江区XX市场业主缴交租金，导致业主对市场停水、停电并锁闭整个市场。原告认为，原告已向被告缴交整年的租金，现因福州市台江区XX市场整体关闭无法继续经营，被告应将原告缴纳的剩余四个月租金、押金退还原告，并赔偿原告因此造成的损失。为此，原告诉至本院，要求判如所请。被告红庆市场服务部未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告红庆市场服务部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利，上述证据的形式真实性在本案中本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月9日，原告陈秀美（乙方、承租方）与被告红庆市场服务部（甲方、出租方）签订《福州市台江区XX市场租赁合同》，其中包含《市场铺（档）位租赁》以及《食品安全管理责任书》两份合同。上述合同主要约定：1、陈秀美向红庆市场服务部承租福州市××市场XX号摊位，经营土猪肉；2、租赁期限自2016年3月9日起至2019年3月8日止；3、陈秀美在签订合同时须向红庆市场服务部交纳5000元押金，期满后无息退回或抵偿因合同而产生的债权债务；4、陈秀美在签合同时必须向红庆市场服务部全额交纳年租金5.4万元，第二年起租金年递增百分五。注：实收年租金为5万元整；5、陈秀美不得擅自在市场内（含商铺内）拉结水、电和增设负荷。陈秀美如需对摊位进行装修、改造、扩建或增设负荷，必须书面征得红庆市场服务部同意后方可施工；租赁期满或陈秀美中途违约致使合同解除时，陈秀美增设的设施不能拆除，无偿归红庆市场服务部所有；陈秀美如将租赁物及设施（含增设设施）损坏、毁坏，必须照价赔偿或恢复原状；6、租金由开业之日算起，开业之日算起第一个月为免租期。上述合同还约定其他事项。原告陈述，合同签订后原告向被告支付现金3000元，作为租赁摊位的部分押金，并于2016年3月11日，向被告的会计（案外人“檀喜梅”）的银行账户汇入52000元。2016年3月9日、2016年3月11日，被告向原告分别出具收款金额为5000元、52000元的收款收据两张，确认收到原告缴交的押金以及首年租金。2016年5月7日，福州市台江区XX市场开业。2017年2月18日，福州市台江区XX市场因另案房屋租赁合同纠纷被权利人停水、停电、锁闭。本院认为，原、被告签订的《福州市台江区XX市场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方均需依约履行。合同签订后，被告红庆市场服务部收取原告全年租金共计50000元，应当保证原告在2016年5月7日至2017年6月6日期间（其中2016年5月7日至2016年6月6日为免租期）对承租摊位的占有和使用。现因案外人主张权利，原告实际仅使用摊位至2017年2月17日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，原告可以要求减少租金或者不支付租金。现原告诉请被告退还部分租金、租赁保证金，于法有据，被告应向原告退还租金14835元{50000元/年÷364天（2016年6月7日至2017年6月6日）×108天（2017年2月18日至2017年6月6日），四舍五入取整}、租赁保证金5000元，原告诉请金额超出本院上述确认部分，本院不予支持。另，根据《福州市台江区XX市场租赁合同》约定，原告如需对摊位进行装修、改造、扩建或增设负荷，必须书面征得被告同意后方可施工，但原告未能提供被告同意原告进行装修、改建等行为的书面函件，亦未能就其他损失数额完成举证证明责任，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，本院对原告诉请的12500元损失不予支持。被告红庆市场服务部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条、第二百四十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告福州市台江区红庆市场管理服务部应于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈秀美退还租金14835元；二、被告福州市台江区红庆市场管理服务部应于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈秀美退还租赁保证金5000元；三、驳回原告陈秀美的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654元，由原告陈秀美负担274元，由被告福州市台江区红庆市场管理服务部负担380元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 董 清人民陪审员 吴 鑫人民陪审员 何汉杰二〇一七年九月十四日书 记 员 马艳珍附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。第二百四十五条出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第二十八条个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。