重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终5715号上诉人（原审原告）：重庆亚西亚娱乐有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路2号雨林商都3层3-1号，统一社会信用代码91500107MA5U7BAU0H。法定代表人：何成，总经理。委托诉讼代理人：叶俊雄，重庆康渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓兰，重庆康渝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆雨林实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路79-60号，统一社会信用代码91500107203119175G。法定代表人：陈悦霖，总经理。委托诉讼代理人：杜美玲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：周龙海，重庆于杨律师事务所律师。上诉人重庆亚西亚娱乐有限责任公司（以下简称亚西亚公司）因与被上诉人重庆雨林实业有限公司（以下简称雨林实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人亚西亚公司的委托诉讼代理人叶俊雄、赵晓兰，被上诉人雨林实业公司的委托诉讼代理人杜美玲、周龙海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。亚西亚公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人封闭了商场外部通往租赁房屋的主要通道，属未按约交付租赁物。2、合同约定的解除条件已成就。中央空调未按约定开放，致舞厅不能正常营业；未按约定时间安装观光电梯且安装后也不能满足营业使用；未给上诉人办理外墙广告。被上诉人的以上行为均构成违约。雨林实业公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。亚西亚公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告返还原告租金及保证金共计323400元；3、判决被告支付原告因违约造成的直接经济损失共计834170元；4、判决被告支付原告违约金81360元；5、本案诉讼费由被告承担。一审审理中，原告自愿变更第三项诉讼请求为：判决被告支付原告因违约造成的直接经济损失共计831270元。一审法院认定事实：2016年3月28日，出租人雨林实业公司（甲方）与承租人亚西亚公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其坐落于重庆市九龙坡区某商都第三层3-1号（建筑面积约为678平方米）的房屋出租给乙方用于经营舞厅。合同第三条约定：租赁期限为8年，即自2016年4月1日至2024年3月31日止。合同第五条约定：房屋不含税租金：合同期内的第一年、第二年的房屋不含税租金为50元/月/平方米。从第三年开始，不含税租金在上一年度的年租金基础上逐年递增6%。合同第六条约定：双方约定按照先交房租后使用的原则执行，租金半年（6个月）支付一次，乙方应于合同签订后7日内向甲方支付第一个半年期租金203400元。为配合甲方观光电梯安装，乙方承诺合同签订后7日内提前支付下半年租金壹拾万元整给乙方，甲方需在三个月内完成观光电梯的安装以供甲方经营使用。由此乙方在观光电梯上和甲方广告位的招牌免收费用。合同第七条约定：本合同签订当日，乙方向甲方支付保证金贰万元，双方约定，如乙方已进入装修状态而未能成功办理营业执照，甲方应无条件退还该保证金；若乙方未进入装修状态而未能成功办理营业执照，乙方已缴纳的保证金，甲方不予退回。物业服务费（含中央空调使用费）按12元/月/平方米（如乙方未使用甲方中央空调，物业服务费标准另行商议），即每月物业服务费为8136元。中央空调开放须满足乙方营业温度需求，开放时间与乙方营业时间保持一致（9:30-11:30,13:30-17:30,19:30-23:30），并且室内温度保持26℃。物业服务费按月结算，即在每5日前，乙方将上月物业服务费支付给甲方。合同期内，甲方免收第一年、第二年的物业服务费（含中央空调使用费）。水电费按实际使用量计费，收费标准为：水4.6元/吨，电1.0元/度。合同第十三条约定：房屋租赁期限内，甲方有以下情形的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿由此产生的全部直接和间接经济损失，并要求甲方按照当年年租金的20%支付违约金。不能按时交房，甲方的给水、排水未接到乙方指定位置和甲方新建的观光电梯无法投入使用；甲方的中央空调使用达不到乙方营业时的温度和时间使用要求（含制冷或供暖）或因甲方其他原因致乙方不能正常营业的（因机器设备维保或故障等不可抗力行为因素的除外）。合同签订后，被告将涉案房屋交给原告，原告共计向被告支付了半年的租金203400元和为配合使用观光电梯而预交的下半年租金100000元共计303400元，并向被告支付了20000元的履约保证金。此外,雨林商都设置安装的观光电梯于2016年12月9日正式运行。一审审理中，原告举示被告2016年12月9日向其发送的《关于物业服务费及房屋租金起算时间确认函》一份，载明如下内容：重庆亚西亚娱乐有限责任公司：贵司与我司于2016年3月28日就贵司承租我司位于重庆市九龙坡区某商都第三层3-1号房屋的使用，签订了《房屋租赁合同》。1、合同中约定：承租期限为8年，即自2016年4月1日起至2024年3月31日止。现商都新设置安装的观光电梯已于2016年12月9日正式运行。因此贵司所承租的该房屋租金起算时间为2016年12月9日。2、合同中约定甲方免收第一年、第二年的物业服务费。鉴于贵司已于2016年8月29日开业，至今均已正常经营，因此，我司免收贵司物业服务费时间段为2016年8月29日至2018年8月28日止。落款为：重庆雨林实业有限公司。一审另查明，原告曾向重庆市公证处申请证据保全公证，2017年1月11日中华人民共和国重庆市公证处出具公证书，载明：在申请人委托代理人叶俊雄的带领下，公证员来到重庆市九龙坡区某商都某号的“重庆亚西亚娱乐有限责任公司”的经营场所。经查看，上述经营场所旁的观光电梯在当时已不能使用，进入该楼层的部分消防通道大门已关闭且不能随意打开。公证员对上述情况摄像并录制光盘。对此，被告陈述原告提供的该份证据，是在外面拍摄的，而舞厅里面有两扇门，是与消防通道连通的，当时视频里面显示观光电梯不能使用，是因为当时正在维修，平时观光电梯都是可以使用的。2015年12月20日重庆市九龙坡区人民政府发出《关于中环督（渝）转（2016）487号信20161214-012信访案件调查处理情况的报告》，载明重庆亚西亚娱乐有限责任公司因噪声扰民问题被投诉。经现场监测，监测数据显示噪声超标。处理结果为：1、由区环保局对该公司噪声超标的环境违法行为实施行政处罚并责令整改；2、由区文化委、石桥铺街道加强对亚西亚舞厅及全区娱乐场所巡查、监管，发现违法行为立即查处，强化部门协同，开展联合执法行为，形成监管合力，禁止娱乐场所违规营业、超时营业。其中该报告的附件4《重庆市九龙坡区公安消防支队关于亚西亚舞厅消防通道不畅信访问题的回复》中载明：2016年12月15日16时，重庆市九龙坡区公安消防支队消防监督执法人员对区环保督查交办的九龙坡区某商都三楼的亚西亚舞厅通道不畅的情况进行了核查，经现场核查发现，亚西亚舞厅共有4个安全出口且均保持畅通状态，厅内只摆放有极少量桌椅，未设置有堵塞通道的物品，不存在通道不畅的情况。执法人员督促经营管理负责人员应加强日常管理和防火巡查。一审审理中，原告陈述其要求解除合同是因为被告存在以下违约行为：1、被告将消防通道锁住，并且将公共区域出租给其它商户作为办公室，违反《合同法》约定的出租人基本出租义务。2、被告的中央空调，达不到原告营业时候的要求，根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告按当年的租金的百分之二十支付违约金。3、甲方修建的观光电梯无法投入使用，违反合同约定。4、根据被告方出具的举报信可以看出是被告恶意干涉原告正常经营，违反合同约定甲方不得干涉乙方正常经营的内容。5、观光电梯没有为原告办理广告以及外墙广告，违反合同约定。6、被告约定在合同签订后3个月内完成安装观光电梯并给原告使用，但被告违反合同约定。针对原告提出的以上内容，被告逐一进行答复如下：1、被告并未堵塞消防通道，消防支队的回复函可以说明。原告舞厅所在楼层近3000平方米，舞厅仅占其中678平方米，其他空间是他人租用做办公室，他人有权安装电子门等必要措施保证其办公环境安全，均与舞厅通道无关。2、被告方的中央空调外机及其管网是远大燃气中央空调系统，供大楼商场负1层-3层、第8层酒店使用，室外自然温度需达到相应的条件后，中央空调才启动。对此原告也是充分理解和认同的，故原告在进行装修时自行独立安装了7台空调。根据被告举示的原告舞厅的电费清单，可以证明原告也是使用了被告的中央空调的；3、应原告的要求，被告在房屋物体外侧全新设置安装观光电梯供其使用，合同签订后，被告开始准备观光电梯的报建手续，于2016年12月9日正式投入使用。原告对此也是充分理解。4、被告并没有举报原告干涉其经营，举报信上载明的内容主要是因为原告在进行舞厅装修时未进行隔音防噪处理导致严重扰民，被周围商户和居民举报，被告也曾要求原告进行整改。5、原告入住后，仅口头向被告提出需要设置广告，被告要求其提交书面的广告设计方案、内容、制作形式以便进行规划设计，但原告至今未向被告提交任何书面设计方案。同时合同约定观光电梯建好之后被告对于广告是免予收取费用的，至今被告也没有向原告收取任何的广告费用。6、观光电梯报建及建设过程中，被告曾明确向原告陈述观光电梯审批情况及时间节点，同时观光电梯投入使用前被告对于原告经营的舞厅不收取租金，被告对此也表示理解。综上被告不同意解除合同，也认为自己没有违约行为。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。针对原告提到的消防通道问题，结合被告提交的证据，消防部门经过现场核查并未发现亚西亚舞厅通道不畅的情况，故原告以此认定被告存在违约行为，不予支持。针对原告提出的中央空调未达到其经营所需温度，双方之间的合同并未明确约定中央空调开放的具体时间，且因对经营舞厅特殊温度条件的要求，原告在经营之初就自行购买空调，也可说明原告对于被告处空调开放时间及温度等情况系明知且认可，同时原告也并未举证证明因中央空调的问题导致其不能正常营业。现原告以此为由要求解除合同，并未达到合同约定的解除条件，故对此不予支持。针对观光电梯问题。根据庭审查明的事实，被告的观光电梯于2016年12月9日已经投入使用，合同第十三条约定的解除条件是“甲方新建的观光电梯无法投入使用”，显然原告要求解除合同的条件并未成立。此外，尽管被告未按照合同约定的时间确保观光电梯投入使用，但在此后发出的《关于物业服务费及房屋租金起算时间确认函》中已经明确租金的起算时间从观光电梯安装好之日起算，原告也收到此函且表示对于此事双方进行过沟通，即说明原告对于观光电梯安装时间问题以及在观光电梯启用之前不收取租金的事实是明知的，双方也在继续履行合同，故被告的行为不构成根本性违约，原告以此要求解除合同不能成立，不予支持。针对外墙广告问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》中并没有相关约定，原告以此要求解除合同没有任何依据，故不予支持。综上所述，原告要求解除双方之间的合同没有达到合同约定的解除条件且被告不同意解除，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，不予支持。对于原告要求返还租金、保证金、装修损失、违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十三条之规定，判决：“驳回原告重庆亚西亚娱乐有限责任公司全部诉讼请求。本案诉讼费用减半收取为7975元，由原告重庆亚西亚娱乐有限责任公司负担。”本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中亚西亚公司主张雨林实业公司违约且符合合同约定的解除条件，依法应承担举证责任。本案一、二审审理中，针对亚西亚公司主张的雨林实业公司违约的几个事实即消防通道问题、中央空调使用问题、观光电梯问题、外墙广告问题，雨林实业公司均作出了合理解释。一审法院针对诉辩意见作出的认定正确，本院予以采纳，不再赘述。上诉人的上诉理由不能成立，其请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15950元，由重庆亚西亚娱乐有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  夏兴芸代理审判员  陈 莹二〇一七年九月二十六日书 记 员  黄献丽