河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初10193号原告赵伟，男，1981年3月14日出生，汉族，住河南省遂平县。委托代理人李卫富，河南尚天律师事务所律师。委托代理人靳华阳，河南尚天律师事务所律师。被告郑州锦润置业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧青年路南侧郑东宽豪斯4号楼115铺。法定代表人李伟，执行董事兼总经理。委托代理人孔政龙，河南成务律师事务所律师。委托代理人佘陈平，河南成务律师事务所律师。原告赵伟诉被告郑州锦润置业有限公司（以下简称“锦润公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李卫富，被告委托代理人孔政龙、佘陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月27日，原、被告双方签订了商品房买卖合同（编号为：ZM140××××2673）一份，约定原告购买被告开发的位于现郑东新区康庄大道东侧，热电厂西侧“丹桂苑”小区房屋一套，建筑面积192.03平方米，房屋交付期限为2016年12月31日前，逾期交房的，按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了877578元购房款，并按照被告的要求支付了维修基金12482元，全面履行了合同义务。但时至今日，被告仍未按合同约定的条件和期限向原告交付房屋，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令1、被告依法履行合同义务，自2017年1月1日起至达到法定及约定交房条件且向原告实际交付房屋之日期间，按原告购房款的日万分之五向原告支付逾期交房的违约金（暂计算至2017年1月15日为6581.83元）；2、本案诉讼费由被告负担。被告锦润公司答辩称，第一、商品房的法定交付条件为建设单位组织验收合格，案涉房屋已经于约定交房期限前竣工验收合格，符合法定交房条件；第二、双方合同第八条约定，交房条件为取得商品住宅交付使用批准文件，没有将取得竣工验收备案证作为交付条件，也没有法律、法规及河南省地方性法规对此作出规定，将批准文件推定为竣工验收备案证没有依据；第三、单位工程验收合格后，既满足法定和合同约定的交房条件，竣工验收备案仅仅是小区包括非住宅在内整体竣工后才完成的手续；第四、被告通知原告办理交房手续，而其并未办理所造成的一切后果应由原告承担，且按照合同约定，案涉房屋于约定的交付日期视为已交付原告；第五、合同约定违约金标准过高，应根据当地租金标准予以减少。原告为支持其诉讼请求提交以下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明合同约定了付款期限和违约责任，其中合同第八条、第十一条约定交付期限与交付条件、交接手续，合同第九条、第十四条约定了出卖人逾期交房的违约责任。被告未按照约定期限交付房屋，房屋未达到法定与约定的交付使用条件；证据二、销售不动产统一发票两份，证明原告依据合同约定履行了交付房款的义务，原告无违约行为。被告锦润公司质证称，对以上证据真实性无异议，证明目的有异议，被告无违约行为。经本院审查，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告锦润公司提交如下证据材料：第一组证据、1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理办法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条；2、《建设部办公厅关于对深圳市建设局的复函》；3、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第八条，以上证据证明商品房的交付使用条件为建设单位组织竣工验收合格。第二组证据、1、《住宅工程质量分户验收合格证书》一份；2、《单位工程质量竣工验收记录》9份；3、《房屋建筑工程质量保修书》2份；4、郑州市《商品住宅质量保证书》一份；5、郑州市《商品住宅使用说明书》一份；6、特种设备注册登记表及电梯使用标志各14份；7、郑州市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》一份；8、《建设工程档案初验认可证》2份，以上证据证明案涉房屋已经于合同约定的交付期限前竣工验收合格，满足法定及合同约定的交付使用条件。第三组证据、1、2015年8月14日《河南省人民政府办公厅关于中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念日调休放假的通知》；2、2016年12月5日河南省大气污染防治攻坚战领导办公室《关于做好12月5日至10日扬尘管控工作的紧急通知》；3、2016年12月16日郑州市城乡建设委员会《关于启动重污染天气红色预警I级响应建筑扬尘污染减排措施的通知》；4、2016年12月23日郑州市城乡建设委员会《关于启动重污染天气黄色预警III级响应建筑扬尘污染减排措施的通知》，以上证据证明因政府原因影响工期17天，在影响工期范围内，交房日期应当相应顺延。第四组证据、1、河南邦达物业管理有限公司《证明》一份；2、白沙镇镇政府邮件及被告回复邮件；3、证人证言，以上证据证明被告已经交付房屋，被告多次通知原告办理交房手续而其与其办理，所造成的一切后果应由原告承担。原告赵伟质证称，对第一组证据法律法规及规范性文件真实性无异议，证明目的有异议，原被告双方的购房合同明确约定了房屋交付的期限及交付的条件，且该约定没有违反任何法律法规，故被告的该组证据不能对抗双方合同的约定；对第二组证据中2-1有异议，该证书并非五大主体验收，缺少勘察单位、房屋质量管理部门的验收，对2-2真实性无异议，但该证据是为了满足合同约定的房屋交付条件所进行的必要的前置程序，2-3至2-5的证据均是由被告单方出具的，都是房屋交付所必备的文件之一，不能证明被告房屋达到了合同约定的交付条件，对2-6真实性无异议，这是房屋通过验收的必备条件，对2-7真实性无异议，但消防验收的时间是2017年1月16日，消防验收是综合验收的前置条件，消防验收之前不可能通过综合验收，对2-8真实性无异议，但工程档案初验是2017年5月27日，但与竣工验收备案表是不同的概念，总之第二组证据不能达到被告的证明目的，不能证明原告购买被告的房屋已经达到了合同约定的交付条件；对第三组证据真实性无异议，但该组证据与本案无直接关联性；对第四组证据真实性无异议，但不能证明被告房屋已经达到了交付条件，原告有权利拒绝接收房屋，被告也没有权利强行交房。经本院审查，被告提交的第一、二组证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信，第三组证据与本案无关，本院不予审查，第四组证据客观，真实，但不能达到其证明目的，故本院不予采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况，查明事实如下：原告赵伟与被告锦润公司于2014年11月28日签订了商品房买卖合同（编号为：ZM140××××2673）一份，约定原告购买被告开发的位于现郑东新区康庄大道东侧，热电厂西侧“丹桂苑”小区C幢2单元9层902号房屋一套，建筑面积192.03平方米，单价为每平方米4570元人民币，房款共计人民币877578元，买受人应于2014年11月27日向被告支付总房款的65.82%，即577578元，剩余30万元采用银行按揭贷款的方式支付，买受人自合同备案之日起30日内及时办理银行按揭贷款，并把款项划拨至出卖人的账户。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇城市人民政府重大城市规划，市政工程、地下文物障碍本合同约定工期的，在影响工期范围内，双方同意顺延交房日期；3、遇到恶劣的气候影响工期的，双方同意顺延交房日期；遇到恶劣的气候影响工期的，双方同意顺延交房日期；4、法律法规或政策原因等，非出卖人造成的。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2014年11月27日，原告赵伟向被告锦润公司支付房屋首付款577578元，并由被告锦润公司出具销售不动产统一发票一份，2016年4月5日，原告赵伟通过银行按揭的方式向被告锦润公司支付剩余房款30万元，并由被告锦润公司出具销售不动产统一发票一份。2016年12月5日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程进行了验收，同日，被告锦润公司作为发包人与承包人中建二局第二建筑工程有限公司签订《房屋建筑工程质量保修书》。2016年12月10日，被告锦润公司出具郑州市《商品住宅质量保证书》与郑州市《商品住宅使用说明书》。2016年12月21日，被告曳引与强制驱动电梯经检验合格，并获得郑州市质量监督局的行政审批。2017年1月16日，郑州公安消防支队向被告出具建设工程消防验收意见书显示消防验收合格。2017年5月27日，郑州市城市建设档案馆向被告发放了建设工程档案初验认可证。被告称该房屋竣工验收合格相关材料已提交备案，但尚未取得竣工验收备案表。本院受理后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告赵伟按照合同约定向被告锦润公司支付了购房款共计877578元，有加盖有被告锦润公司发票专用章的销售不动产统一发票为证。关于双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的商品房需取得商品住宅交付使用批准文件的交付条件，本院认为，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。本案中，被告取得建设工程档案初验认可证的时间及建设工程消防验收合格的时间均超过了商品房买卖合同约定的交付房屋的时间，且被告未提供相关证据证明建设工程竣工验收报告及相关部门的认可文件进行了备案，被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。关于原告请求被告继续履行合同，并且按日万分之五向原告支付自2017年1月1日起至达到法定及约定交房条件且实际交房之日止逾期交房的违约金（暂计算至2017年1月15日）6581.83元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故对于违约金是否应当调整的问题，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法第114条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。本案中，商品房买卖合同中关于出卖人逾期交房的违约责任约定的违约金标准过高，综合考虑被告的违约时间、违约程度、违约原因原告的可期待利益等因素，本院酌情确定被告自2017年1月1日起至实际交房之日止，按购房款的日万分之三向原告赵伟支付逾期交房的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州锦润置业有限公司按购房款（877578元）的日万分之三自2017年1月1日起向原告赵伟支付逾期交房违约金至实际交房之日；二、驳回原告赵伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费403元，由被告郑州锦润置业有限公司负担242元，由原告赵伟负担161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一七年九月五日书记员  李晓菲