淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0813民初1728号原告：淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司，住所地江苏省淮安市洪泽区东风路83号2幢508室。主要负责人：解军，该公司经理。被告：洪泽中兴房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区高良涧街道东三街68号。法定代表人：张兴根，该公司董事长。委托诉讼代理人：许杰，江苏泽之源律师事务所律师。被告：顾锐，男，1976年1月29日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司与被告洪泽中兴房地产开发有限公司（以下简称：中兴公司）、顾锐物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告主要负责人解军、被告中兴公司委托诉讼代理人许杰到庭参加诉讼，被告顾锐经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业费12413元（2015年3月1日至2016年12月31日）及违约金3706元（按日万分之五计算）；2.被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：原告系洪泽区中兴名都小区的物业管理公司，被告中兴公司系该小区43幢2、3、4号商铺业主，被告顾锐系该商铺承租人。原告与被告中兴公司于2008年1月22日签订中兴名都前期物业服务合同，双方约定，被告中兴公司按年向原告预交物业费，逾期按日万分之五支付违约金。合同签订后，原告已履行公共服务义务，而二被告欠交2015年3月1日至2016年12月31日期间的物业费12413元，另应按合同承担违约金3706元。原告多次索要未果，故诉至法院。被告中兴公司辩称：1.与被告中兴公司签订前期物业服务合同的乙方是淮安新区物业管理有限公司，原告作为分公司，无权提起诉讼，原告主体不适格；2.原告未按约定提供物业服务，被告中兴公司有权拒绝交纳物业费；3.被告中兴公司已将涉案商铺出租给被告顾锐，并约定由被告顾锐承担相关物业费，原告应向该商铺的实际使用人被告顾锐主张相关权利。被告顾锐没有到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及任何证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月22日，淮安新区物业管理有限公司与被告中兴公司签订中兴名都前期物业服务合同，双方约定由原告为被告中兴公司建设的中兴名都小区提供物业服务，其中商业用房的物业费计算标准为0.65元/月·平方米，按年度预交物业服务费，逾期按日万分之五支付违约金。2015年2月11日，被告中兴公司与被告顾锐签订房屋租赁合同，被告中兴公司将中兴名都小区43幢2、3、4号商铺（建筑面积868.05平方米）出租给被告顾锐，租赁期间自2015年2月27日起至2020年5月26日止，租赁期间涉及租赁物的所有规费，包括但不限于治安、环卫、物业管理、水电等费用由被告顾锐承担。该商铺出租后，二被告一直未交纳物业费。被告中兴公司认为原告未能按照约定提供物业服务，向本院提供涉及中兴名都物业服务的洪泽论坛相关图片和文字等证据进行证明。另查明：原告于2016年12月31日退出该小区物业管理服务工作。上述事实，有原告和被告中兴公司的当庭陈述、前期物业管理服务合同、房屋租赁合同、照片、图片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业使用人应按约定及时交纳物业费，业主负连带交纳责任。业主、使用人未按照约定交纳物业费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。涉案前期物业服务合同的签订主体双方为被告中兴公司（甲方）和淮安新区物业服务有限公司（乙方），虽然原告为乙方分公司，但被告中兴公司已与原告就中兴名都小区物业进行了交接，原告已按合同实际履行了相关物业服务义务，被告中兴公司也已实际接受。因此，原告作为本案诉讼主体，有事实和法律依据，被告中兴公司主张原告主体不适格，本院不予采纳。本案淮安新区物业服务有限公司与被告中兴公司签订的中兴名都前期物业管理服务合同、被告中兴公司与被告顾锐签订的涉案房屋租赁合同，双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。被告顾锐作为涉案商铺的承租人，应按约定交纳物业费，被告中兴公司作为业主应负连带交纳责任。被告中兴公司辩称原告未履行应尽义务，未按约定提供物业服务，但是原告提供的物业服务不可能绝对完美、没有任何瑕疵，物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交纳物业服务费，物业服务就无法正常开展下去，既不利于物业服务的长远发展，也不利于维护广大业主的利益，对被告中兴公司的该辩解主张，本院不予采纳。原告主张二被告2015年3月1日至2016年12月31日期间应交纳物业费12413元（868.05平方米×0.65元/月·平方米×22月），有事实依据，符合相关规定，本院予以支持。本案前期物业管理服务合同已经为二被告预留了30日的物业费交纳期限，但二被告持续2年多不交纳物业费，应按约定承担违约金。原告要求被告按照每日万分之五的标准支付违约金，不违反法律、法规的强制性规定。原告主张违约金元3706元，符合相关标准，本院予以支持。综上，原告要求二被告支付物业费和违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、江苏省《物业管理条例》第二十四、三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第十二条规定，判决如下：一、被告顾锐于判决生效后十日内向原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司支付2015年3月1日至2016年12月31日期间的物业费12413元，并承担违约金3706元，合计16119元；二、被告洪泽中兴房地产开发有限公司对上述债务负连带清偿责任，实际清偿后，可向被告顾锐追偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费202元，减半收取，计101元，由被告顾锐和洪泽中兴房地产开发有限公司共同负担；原告已预交的，可直接向原告支付。本判决为终审判决。审判员 严 银二〇一七年九月二十五日书记员 李晓鸥附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。江苏省《物业管理条例》第二十四条物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。第三十九条业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。