江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终2601号上诉人（原审原告）：桑艳，女，汉族，1971年8月10日出生，住扬州市广陵区。委托代理人暨上诉人（原审原告）：张国庆，男，汉族，1970年10月1日出生，身份证号码3210021970********，住扬州市维扬区梅岭东路**号。上诉人（原审被告）：扬州华纺置业有限公司，住所地扬州市桑园路48号晶典星城1幢2楼。法定代表人：周增根，董事长。委托代理人：钱忠杰，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。委托代理人：叶加杰，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。张国庆、桑艳因与扬州华纺置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服扬州市广陵区人民法院(2017)苏1002民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张国庆、桑艳的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、一审仅判决办理权属登记备案手续，未涉及办理成功；2、一审判决对方应在一个月内办理权属登记备案手续，但未判决长期不办理所承担的法律后果；3、张国庆、桑艳放弃了本次诉讼的退房诉讼，实质是行使选择权，并不是放弃退房权、解除合同权，但法院认定商品房买卖合同第9页第十五条约定“逾期办理房产权属证书……买受人不退房”为有效条款，从法律上讲剥夺了张国庆、桑艳的的选择权，属认定事实错误；4、一审判决主文“按照同期银行同类贷款利率”表述不清。华纺公司答辩称：桑艳、张国庆提出的上诉请求、理由没有事实依据，予以驳回。华纺公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《补充协议》第九条关于产权登记的条款约定“出卖人代为办理的，买受人应当在出卖人指定的期限内向出卖人提供办理房屋权属证书及他项权证所需文件资料以及相关税费缴纳证明，办妥委托代办手续，和出卖人签订交房结算单，结清面积差。如买受人在出卖人通知指定的期限内未能向出卖人提供办理房屋权属证书及他项权证所需文件资料、相关税费缴纳证明、未签订《交房结算单》并结清差价，致出卖人无法为买受人代为办理房屋权属证书，由此带来的一切不利后果均由买受人承担全部责任。”双方于2016年4月办理交房手续，签订《交房结算单》并收取了代办产权证的相关费用。桑艳、张国庆于2017年4月17日向税务机关缴纳了契税，并于次日将发票交付华纺公司，故应按《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定执行。而一审判决关于“房屋交付前后，华纺公司均未提示桑艳、张国庆及时办理不动产登记契税，导致办证逾期的责任在华纺公司，桑艳、张国庆要求与华纺公司履行代办不动产权属登记证书的请求依法予以支持。”的认定错误。华纺公司于房屋交付后即口头告知买受人须先缴税后办证，故一审判决华纺公司承担逾期办证的违约责任不当；二、一审判决适用法律错误。自桑艳、张国庆缴纳契税并交付华纺公司起计算180个工作日后华纺公司才需承担违约责任，华纺公司现未构成违约，不应当承担违约责任，故应判决驳回桑艳、张国庆的诉讼请求。桑艳、张国庆答辩称：华纺公司的上诉理由不能成立，对方未尽到告知义务，逾期办证的责任在华纺公司，其应承担逾期办证的违约金。桑艳、张国庆向一审法院起诉请求：1、请求判令华纺公司在判决生效30天内为桑艳、张国庆办理房屋所有权证；2、请求判令华纺公司按已付房款的日万分之四支付逾期办理房屋所有权证的违约金，计算违约日期自2016年7月1日起，至华纺公司为桑艳、张国庆办理成功房屋所有权证。目前截至2017年4月为143*4*280天=160160元；3、请求判令如华纺公司在2017年7月1日前未为桑艳、张国庆办理成功房屋所有权证桑艳、张国庆有权退房；4、请求法院判令华纺公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实:桑艳、张国庆与华纺公司于2014年12月24日签订《商品房买卖合同》，桑艳、张国庆购买华纺公司开发的扬州市万福西路运河晶典1幢302室128.74平方米房屋及车库，该商品房总价款1439155元。合同约定于2015年12月31日前交付房屋。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，……买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但非出卖人的原因除外。”华纺公司在2016年4月1日向桑艳、张国庆交付了房屋，并向桑艳、张国庆支付了逾期交房的违约金，收取了桑艳、张国庆交付的代办房产权证的费用，后桑艳、张国庆以华纺公司给付的逾期交房违约金不符合约定为由另案诉讼。2017年4月17日，桑艳、张国庆向税务机关缴纳了契税，并于次日将发票交付华纺公司。至本案审理终结前，桑艳、张国庆未收到不动产权属登记权证。诉讼过程中，桑艳、张国庆自愿放弃要求退房给华纺公司的诉讼请求，并将要求华纺公司按已付房款的日万分之四支付逾期办理房屋所有权证的违约金变更为按同期银行贷款利率1.3倍承担逾期办理房屋所有权证的违约金。一审法院认为，桑艳、张国庆与华纺公司所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，依法认定合同有效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条就由于出卖人原因买受人未取得房屋权属证书的期限规定了三种情形，一是合同约定办理房屋所有权登记的期限；二是对于交易标的物为尚未建成的房屋为房屋交付使用之日90日；三是对于交易标的物为已竣工房屋为合同订立之日起90日。可见，有关办证期限，有约定的从约定，没有约定的可根据具体情况具备对待。本案中，双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，应当按照该约定处理。房屋交付前后，华纺公司均未提示桑艳、张国庆及时办理不动产登记契税，导致办证逾期的责任在华纺公司，桑艳、张国庆要求与华纺公司履行代办不动产权属登记证书的请求依法予以支持。合同采用的是由房管部门提供的统一格式的制式合同，合同约定的逾期办证违约条款为双方真实意思表示，该条款并未减轻或免除出卖人违约责任和限制买受人权利，该条款有效。合同约定的逾期办证违约条款所确定的出卖人承担的违约金标准过低，低于买受人实际损失，故桑艳、张国庆有权请求人民法院予以增加，要求华纺公司按照同期银行同类贷款利率1.3倍承担违约金，结合本案实际情况，应予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、扬州华纺置业有限公司在判决生效后一个月内将桑艳、张国庆购买的扬州市万福西路运河晶典1幢302室房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案;二、扬州华纺置业有限公司在本判决生效后一个月向桑艳、张国庆支付逾期办理不动产权属登记的违约金（以房款总价1439155元为基数，按照同期银行同类贷款利率1.3倍支付自2016年12月17日起至本判决确定的办理权属登记备案手续之日，期满后未履行办理权属登记备案手续的，违约金继续计算至实际办理权属登记备案手续之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1792元，由扬州华纺置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。桑艳、张国庆提交证据如下：延期交房违约金领取单复印件一份，证明办理交房手续的公司不够专业，未提醒我缴契税。华纺公司的质证意见：对真实性无异议，但不能达到对方的证明目的。华纺公司提交证据如下：一、房屋产权和交易管理收件收据，证明华纺公司已经将办理产权的相关资料提交给相关部门。二、税收缴款书，证明该小区其他住户已从2016年6月开始陆续缴纳相关契税，华纺公司交房时已口头告知张国庆需要缴纳相关购房契税。桑艳、张国庆的质证意见：与本案没有关联性，也不能证明华纺公司已告知我。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，华纺公司二审提供早在2016年6月15日缴纳契税的运河晶典1-405室业主未能领取房屋所有权证书。华纺公司所开发的扬州市万福西路运河晶典府小区至今尚未有业主领取房屋所有权证书。本案二审的争议焦点是：华纺公司是否应承担逾期办证的违约责任？如果应当承担，应当如何承担？本院认为：华纺公司应承担逾期办证的违约责任。理由：双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。现华纺公司已于2016年4月1日向桑艳、张国庆交付了房屋，其应在商品房交付后180个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以便买受人领取房屋所有权证书。但华纺公司所开发的扬州市万福西路运河晶典府小区至今尚未有业主能够领取房屋所有权证书，即便华纺公司提供的早在2016年6月15日缴纳契税的运河晶典1-405室业主现亦未能领取产权证书，故桑艳、张国庆至今未能办理房屋所有权证书的责任在华纺公司，华纺公司应承担逾期办证的违约责任。对于逾期办证的违约金如何计算的问题，按照双方合同第十五条的约定，逾期办证的违约金应当自房屋交付即2016年4月1日后第180个工作日之次日起算。对于计算标准，双方合同约定出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，桑艳、张国庆认为偏低主张调高，一审判决支持其按照同期银行同类贷款利率1.3倍的标准计算违约金并无不当。至于华纺公司上诉认为小区其他住户已从2016年6月开始陆续缴纳相关契税，其交房时已口头告知张国庆需要缴纳相关购房契税，但张国庆直到2017年4月17日才缴纳契税，按《补充协议》第九条的约定华纺公司不构成违约，不应承担违约责任。对此，本院认为，张国庆至今未能领取产权证书的原因在于华纺公司，与张国庆缴纳契税的时间并无关联，即便张国庆户于2016年6月缴纳购房契税，其也无法领取产权证书，故华纺公司据此主张不承担违约责任的理由不能成立。综上，桑艳、张国庆与华纺公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理3584元，由双方各半承担。（已交）本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一七年九月二十一日书记员  张金梅附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。