广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13597号上诉人（原审被告）：杨潘正，男，1973年10月9日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：许晃庆，广东伟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟佳伟，广东伟通律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市镜湖工业园管理有限公司。住所地：广东省广州市花都区新华街石塘村。法定代表人：黄国森，董事长。委托诉讼代理人：谭维红，广东穗华律师事务所律师。上诉人杨潘正因与被上诉人广州市镜湖工业园管理有限公司（以下简称镜湖公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初4902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨潘正向本院上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项；2、请求二审法院确认《土地租赁合同》为有效合同；3、一、二审诉讼费由镜湖公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下:一、2008年1月18日杨潘正与镜湖公司签订的《土地租赁合同》是为办证所签的形式合同，案涉土地应当按照2007年1月27日签订的《土地租赁合同》约定条件支付租金。2007年1月27日，杨潘正与案涉土地所有人广州市花都区新雅街石塘村第七经济合作社（以下简称石塘村七社）签订《土地租赁合同》，约定将位于广州市花都区新雅街石塘村第七经济合作社旧房屋宅基地改建约6亩的土地租给杨潘正自行建设及使用，租赁期限为29年���第一年至第五年租金每年每亩8000元人民币，每五年递增10%，并约定建筑工期期间不收取租金，如遇填土或其它问题令工期延迟，甲方不收取租金期限顺延。杨潘正租赁案涉土地后随即进行填土及平整土地工程，由于建筑工程尚未完成，杨潘正无需交纳租金，直到2008年1月，石塘村七社告知杨潘正，为便于案涉土地的开发和管理，要将案涉土地纳入新设立的镜湖公司进行工业园管理，为了配合办理相关的证件，石塘村七社要求杨潘正与镜湖公司另外签订一份形式合同并预交半年租金。于是，为了办证需要，杨潘正与镜湖公司在2008年1月18日签订了《土地租赁合同》，并向镜湖公司预付了24808元租金。杨潘正认为，2008年1月18日与镜湖公司签订的只是为了办证所需签订的形式合同，2007年1月27日与案涉土地的所有权××××七社签订的合同才是双方的真实意思表示，该合��有石塘村七社全体村民代表签名确认。根据与石塘村七社的合同约定，案涉土地是租给杨潘正作自行建设及使用的，杨潘正可根据案涉土地的性质进行合理使用，该合同为合法有效合同。另外，该合同还约定交租条件为建筑工期届满，但事实上，杨潘正至今未完成工程建设，仍未达到合同约定的交租条件。由于镜湖公司主张杨潘正预交的24080元为2008年4月19日至2008年10月18日的租金，但此期间杨潘正无需缴纳租金，故杨潘正有权要求镜湖公司退还预付的24080元租金。二、根据杨潘正与石塘村签订的《土地租赁合同》显示，案涉土地为旧房屋宅基地，不是农用地。根据杨潘正在对案涉土地进行挖土、填土工程时的了解，案涉土地的地下确实埋有建筑物的地基，可见案涉土地曾为房屋宅基地，不属于农用地，因此杨潘正与石塘村七社和镜湖公司签订的合同均不违反法律的��制性规定。三、一审法院将案涉土地认定属于农用地为认定事实不清。一审法院在审理过程中向广州市花都区国土资源和规划局发函询问案涉土地的性质，该局复函称，根据2015年土地利用现状数据，该宗土地含农用地137345.85平方米，建设用地32732.94平方米。杨潘正认为，该复函的内容并不能证明杨潘正所租赁的6亩土地全部位于农用地范围内，若案涉的6亩土地全部位于建设用地范围内，即案涉的合同便为有效合同，退一步讲，即使部分案涉土地位于农用地位于农用地范围内，杨潘正也可将案涉土地作为农业建设用途，并不必然导致合同无效。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。被上诉人镜湖公司答辩称,同意一审判决，不同意杨潘正的上诉请求，请求二审法院予以驳回。镜湖公司向一审法院起诉请求：1.杨潘正支付拖欠的2008年10月18日至2016年10月17日土地租金415534元（按照合同约定的标准计算租金）；2.杨潘正支付滞纳金（滞纳金每天以应交租金总额的千分之五由2008年10月19日起计算至租金交清日止）暂计10000元；3.本案的诉讼费用由杨潘正承担。诉讼中，经一审法院释明，镜湖公司表示假如涉案合同被认定为无效，其将第一项诉讼请求中的租金变更为占有使用费，其余诉讼请求不变更。一审法院经审理查明：案涉土地位于广州市花都区新雅街石塘村镜湖工业园内，面积为6.202亩，镜湖公司称所有权人为广州市花都区新华街石塘村第七经济合作社农民集体。2008年1月18日，镜湖公司（甲方）与杨潘正（乙方）签订《土地租赁合同》，相关内容约定如下：一、甲方同意将位于广州市花都区石塘村镜湖工业园用地为6.202亩的土地租给乙方自行建设工业厂房使用（附图说明）；不得作商业服���。（厂房、办公楼、宿舍必须用钢筋混凝土建造）。二、租赁期限共20年，从2008年1月18日起至2028年1月17日止。三、租金计算及缴交办法：1、由签订合同之日2008年1月18日起至2008年4月18日止为建筑工期，此期间不收租金。2、第一年至第五年租金每年每亩8000元，以后每五年递增10%，即：2008年1月18日至2013年1月17日，每年每亩租金8000元；2013年1月18日至2018年1月17日，每年每亩租金8800元；2018年1月18日至2023年1月17日，每年每亩租金9680元；2023年1月18日至2028年1月17日，每年每亩租金10648元。3、甲方收取乙方租金开收据给乙方，在签订合同的十天内缴交下半年的租金，以后在每半年的头十天内收取下期半年的租金，乙方逾期十天不交租金的，按应交租金总额的千分之五每天计算罚滞纳金，超过三个月不交租金的，甲方有权终止合同，并收回所出租的土地，没收所有建筑物���所有生产设备。四、合同期内，甲方协助乙方办理相关手续和搞好治安、保卫、劳动安全工作，协助乙方申领报装用水、用电、营业执照、报建、防火等手续，费用由乙方负责。十五、违约责任：乙方违约，按当年租金总额的50%计罚违约金给甲方，建筑物及附着物归甲方所有，甲方违约，要赔偿乙方所建的建筑物及附着物，赔偿金额具体由国家评估机构评估金额为准。合同签订当日，杨潘正向镜湖公司支付了2008年4月19日至2008年10月18日期间共半年的租金，镜湖公司出具了收据。镜湖公司将案涉土地交付给杨潘正使用，杨潘正对案涉土地进行了填土，后多次欲进行厂房建设，均被行政职能部门叫停，案涉土地现处于空置状态，其上无建筑物、构筑物，杨潘正目前未将案涉土地交还给镜湖公司。庭审中，镜湖公司陈述案涉土地性质为农用地。��湖公司称因案涉土地上进行的建设被行政职能部门叫停，镜湖公司曾多次与杨潘正协商，村委会于2015年召集杨潘正等人开会要求支付租金或解除合同。镜湖公司未提交证据证明其向杨潘正主张权利的情况。杨潘正认为，直至本案起诉，镜湖公司才向杨潘正主张权利。诉讼中，一审法院向广州市花都区国土资源和规划局发函询问案涉土地的性质，该局复函称，通过最新土地登记系统核实，来文所指穗集有（2012）第03011998号集体土地所有权证已经变更为穗集有（2015）第03000143号；根据2015年土地利用现状数据，该宗地内含农用地137345.85平方米、建设用地32732.94平方米。一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十四条第一款：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”和第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”镜湖公司与杨潘正签订的《土地租赁合同》虽是双方当事人的真实意思表示，但案涉土地属于农用地，没有取得农用地转用审批手续而出租给杨潘正用于非农建设，违反了上述法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，镜湖公司与杨潘正签订的《土地租赁合同》应为无效。杨潘���应当向镜湖公司支付其实际占有涉案土地期间的占有使用费，镜湖公司在明知涉案土地性质用途的情况下与杨潘正签订《土地租赁合同》，镜湖公司对于合同无效亦有过错，杨潘正应支付的土地占有使用费标准应参照合同约定标准的一半为宜。关于诉讼时效问题，镜湖公司于2016年5月19日提起诉讼向杨潘正主张2008年10月18日至2016年10月17日的占有使用费，镜湖公司称其向杨潘正多次主张权利，但并未提交证据予以证明且杨潘正不予确认，因此，一审法院对镜湖公司的上述陈述不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。该法第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。应当从每期占有使用费欠交之日起算诉讼时效，双方约定分期支付，每半���为一期，每半年头十天内应交下期半年的款项，每一期的占有使用费为独立债权，应当对每一期的占有使用费分别计算诉讼时效，镜湖公司于2016年5月19日起诉，2015年4月18日之前案涉土地的占有使用费已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。镜湖公司主张2015年4月18日至2016年10月17日的占有使用费，理据充分，一审法院予以支持，经核算，2015年4月18日至2016年10月17日期间涉案土地的占有使用费为40933.20元（8800元÷2×6.202亩×1.5年），镜湖公司诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，镜湖公司诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。案涉合同无效，镜湖公司请求杨潘正按照合同约定支付滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第���款、第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，作出判决：一、杨潘正于本判决发生法律效力之日起十日内向镜湖公司支付2015年4月18日至2016年10月17日期间位于广州市花都区新雅街石塘村镜湖工业园内面积为6.202亩土地的占有使用费40933.20元；二、驳回镜湖公司的其他诉讼请求。案件受理费3842元，由广州市镜湖工业园管理有限公司负担3472元，由杨潘正负担370元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，杨潘正在二审期间提交如下证据：1、照片五页，拟证明目前涉案土地的现状，除了案涉的6亩多土地外，案涉土地周围的其他地块已经用于非农建设，并非像一审法院所称的案涉土地为农用地和建设用地；2、杨潘正与花都区新雅街石塘村七社在2007年1月27日签订的《土地租赁合同》，拟证明案涉土地并非农用地。镜湖公司对杨潘正提供的证据质证如下：1、对照片拟证明的内容不认可，案涉土地是农用地；2、对2007年与2008年的两份合同，我方认为2008年重新签订的合同是重新明确了双方的权利义务，应以此合同为准。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，双方当事人均表示案涉土地性质为农民集体所有，而双方签订的《土地租赁合同》明确约定杨潘正租赁案涉土地的目的是建设工业厂房使用,但通过上述法律规定可知，通过租赁方式合法取得农民集体所有的土地用于非农业建设仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的情况，本案中并不具备上述条件，《土地租赁合同》的内容明显违反了上述法律规定。故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定杨潘正与镜湖公司签订的《土地租赁合同》无效正确，本院予以确认。至于案涉土地是否属于农用地并非认定案涉《土地租赁合同》效力的必要条件。杨潘正认为案涉《土地租赁合同》有效的主张不能成立，本院不予支持。杨潘正二审提交的证据均与本案的实体处理无关，本院均不予采信。至于杨潘正二审提出的要求镜湖公司退还预付的24080元租金的问题，杨潘正在一审中并未就此提出反诉，本院二审对此不予调处。综上，上诉人的上诉缺乏依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费823元，由上诉人杨潘正负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  谢国雄二〇一七年九月十九日书记员  李苇镟