四川省三台县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0722民初676号原告：绵阳市稼阳物业有限公司。公司住所：绵阳市临园路东段**号。法定代表人：岳汶其，该公司执行董事。委托代理人：王定伦，四川蜀仁律师事务所律师。系特别授权。委托代理人：张超，四川蜀仁律师事务所律师。被告：四川波龙房地产开发有限公司。公司住所：三台县潼川镇后北街***号。法定代表人：董万龙，该公司执行董事。委托代理人：杨刚，三台县潼川法律服务所法律工作者。系特别授权。原告绵阳市稼阳物业有限公司（以下简称稼阳公司）与被告四川波龙房地产开发有限公司（以下简称波龙公司）物业服务合同纠纷一案，该案于2016年3月7日立案后，本院经审理依法作出（2016）川0722民初855号民事判决书，被告波龙公司不服判决提起上诉，案经绵阳市中级人民法院审理后，裁定撤销本院（2016）川0722民初855号民事判决书，发回本院重申。本院于2017年2月14日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告稼阳公司法定代表人岳汶其及委托诉讼代理人王定伦、张超，被告波龙公司及委托诉讼代理人杨刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告稼阳公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付给原告物业服务费169227.41元及资金占用利息；2、由被告承担应缴费用总额的5%违约金7500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开发的“时代豪庭”（原名：文豪名居）房地产，前期物业服务由原告管理。2012年8月17日双方签订了“前期物业服务合同”、“文豪名居二期前期物业补充协议”约定：被告未出售的住宅空置房、商铺空置房及未交付买受人空置房的物业服务费由被告支付。原告自2014年1月1日起承接被告物业管理工作以来，按双方合同约定，履行了义务，应依法享有收取物业服务费的权利。经原告多次催收，被告至今未履行给付义务，为维护原告的合法权益，特依法起诉。被告波龙公司辩称，双方是签订了前期物业合同及其补充协议，但原告的诉讼请求与事实不符，双方签订合同后，原告就应当知道享有诉讼权利，其主张已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告波龙公司开发建设了位于三台县××××中段的“时代豪庭”（原名文豪名居二期）住宅小区。2012年8月17日，以波龙公司为甲方，稼阳公司为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定：位于三台县××中段的文豪名居二期属多层住宅、高层住宅，建筑面积约80486.20平方米；物业承接验收2012年8月17日至本小区业主大会选聘物业服务企业；物业服务按绵阳市物价局《绵价费〈2004〉56号》物业管理服务质量标准及服务内容提供三级物业服务，多层住宅0.40元/平方米·月，高层1元/平方米·月，营业用物业1.20元/平方米·月，办公用物业1.20元/平方米·月，住宅改商用（办公）多层1元/平方米·月、高层1.20元/平方米·月；甲方未出售的物业或未交给买受人的物业的物业服务费，根据《发改价格〔2003〕1864》文的规定，全额向甲方收取，费用自物业承接验收开始计算，不足半月按半月计，超过半月按全月计，按月结算。双方对其他相关事项进行了约定。《前期物业服务合同》签订后，向三台县城乡规划建设和住房保障局进行了前期物业管理备案。2012年8月17日以波龙公司为甲方，稼阳公司为乙方，同时签订了《文豪名居二期前期物业补充协议》，协议约定：一、甲方权利义务：……㈧全额支付已竣工但尚未出售或尚未交付给购房人物业的物业服务费，按约定方式交付给业主的物业，由业主全额支付物业服务费。稼阳物业公司于2014年1月1日进驻“时代豪庭”（原名文豪名居二期）住宅小区提供物业服务至今。“时代豪庭”小区共两个单元，住宅房屋400套，一楼、二楼、三楼为营业用房。波龙公司销售住宅房屋后，向购房户出具《“文豪名居二期·时代豪庭”项目交楼流转表》或者《安置房移交通知书》，由购房户持《“文豪名居二期·时代豪庭”项目交楼流转表》或者《安置房移交通知书》在稼阳公司时代豪庭物管部领取房屋钥匙，购房户领取房屋钥匙后开始向稼阳物业公司缴纳物业管理费。原告稼阳公司提供了到2015年12月31日止“时代豪庭”小区住户在稼阳物业公司提供物业服务后入住及至今未入住房屋共计158户的物业管理费清单，费用金额80584.83元，同时提供了“时代豪庭”小区商铺到2015年12月31日止的物管费清单，金额87672.36元（其中一楼2134.01平方米，物管费计费24个月，金额61459.4元，二楼2234.83平方米，计费5个月，金额13408.90元，三楼2134.01平方米，计费5个月，金额12804.06元）。在原审中，被告波龙公司提交了“时代豪庭”小区一楼商铺由四川省三台县波龙物资销售有限公司于2015年1月15日办理房屋所有权证，记载建筑面积为1579.4平方米，二楼商铺由绵阳正顺农业开发有限公司于2015年1月15日办理房屋所有权证，记载建筑面积2234.83平方米，三楼商铺由四川省三台县波龙物资销售有限公司于2015年1月15日办理房屋所有权证，记载建筑面积为2134.01平方米，被告波龙公司当庭认可办理一楼、二楼、三楼商铺所有权登记前后未通知稼阳物业。据此，在诉讼过程中，稼阳公司调整了被告应该承担的商铺的物业管理费用，稼阳公司当庭认可对“时代豪庭”小区商铺物管费按1.20元/平方米计算，二楼、三楼因承租人从2014年6月起向稼阳物业公司缴纳了物业管理费，稼阳公司认为波龙公司应支付从2014年1月1日至2014年5月31止二楼、三楼物业管理费。通过对原告稼阳公司提供的“时代豪庭”小区欠费名单和波龙房产公司向购房户出具的《“文豪名居二期·时代豪庭”项目交楼流转表》或者《安置房移交通知书》，以及波龙房产公司提供的《文豪名居时代豪庭业主接房明细》进行对比，原告提供的“时代豪庭”欠费名单中，原告稼阳物业认为2单元5楼2号住房可以减少5个月计费（即75.64平方米×1元/月×5个月＝378.2），2单元6楼4号可以减少2个月计费（即102.99平方米×1元/月×2个月＝205.98元）。2016年2月26日，稼阳公司向波龙公司邮寄了催收物业服务费的相关资料。另查明：“时代豪庭”二期两个单元共有住宅房屋400套，出售了的房屋均是在原告处领取钥匙。从原告提供的158户欠费住户中，其中有15户至今未到原告处领取房屋钥匙，其余143户均是在2014年2月1日之后不同时间内领取的钥匙。本院要求被告提供该158户的房屋买卖合同，被告至今未予提供。上述事实，有双方当事人陈述、营业执照复印件、《前期物业服务合同》、《文豪名居二期前期物业补充协议》复印件、《“文豪名居二期·时代豪庭”项目交楼流转表》复印件、《安置房移交通知书》复印件、“时代豪庭”小区欠费名单、《文豪名居时代豪庭业主接房明细》复印件、房屋所有权证复印件等证据在卷佐证。本院认为：前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《四川省物业管理条例》第五十二条规定：已竣工验收但尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担；建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。本案中，被告波龙公司与原告稼阳公司签订《前期物业服务合同》及《文豪名居二期前期物业补充协议》，约定了稼阳公司为波龙公司开发建设的“时代豪庭”小区提供前期物业服务，双方理应按合同约定履行各自义务和享有权利。原告稼阳公司从2014年1月1日开始向被告的“时代豪庭”小区提供前期物业服务，因此享有从该时间开始向业主收取物业服务费的权利。被告波龙公司与原告稼阳公司签订《前期物业服务合同》及《文豪名居二期前期物业补充协议》时，双方约定“全额支付已竣工但尚未出售或尚未交付给购房人物业的物业服务费，按约定方式交付给业主的物业，由业主全额支付物业服务费”，因此，被告波公司应向稼阳公司承担“时代豪庭”小区已竣工但尚未出售和尚未交付给购房人的房屋的物业服务费。原告稼阳公司起诉要求被告波龙公司给付物业服务费169227.41元，其中包括一至三楼商铺和158户住户，关于158户住户欠费金额，原告提供的相关证据证实，其中有15户尚未出售。为了确认该158户住户具体有多少未出售，以及已经出售的具体购买时间，约定的交房时间，本院要求被告提供相关《房屋买卖合同》，但被告至今拒不提供，致使本院无法查清特别是158户住房现已具体出售多少，未出售多少？已经出售房屋具体交付方式以及物业服务费的进行的如何约定？因此，本院只能按照双方履行前期物业服务合同的习惯，即被告波龙公司向购房人交付房屋时，均由波龙房产公司向购房人出具《“文豪名居二期·时代豪庭”项目交楼流转表》或《安置房移交通知书》，由购房人持《“文豪名居二期·时代豪庭”项目交楼流转表》或《安置房移交通知书》在稼阳公司在“时代豪庭”小区的物管部领取房屋钥匙进行认定。审理中，通过对原告稼阳公司提供的“时代豪庭”小区欠费名单和波龙公司向购房户出具的《“文豪名居二期·时代豪庭”项目交楼流转表》或者《安置房移交通知书》，以及波龙公司提供的《文豪名居时代豪庭业主接房明细》进行对比，原告提供的“时代豪庭”欠费名单中，原告稼阳公司认为2单元5楼2号住房可以减少5个月计费（即75.64平方米×1元/月×5个月＝378.2元），2单元6楼4号可以减少2个月计费（即102.99平方米×1元/月×2个月＝205.98元）。对稼阳公司提供“时代豪庭”小区应由波龙公司承担物业服务费的住宅房屋158户的物业管理费80584.83元，减去误计两户金额584.18元后，本院认定波龙房产公司应向稼阳公司给付住宅房屋的物业服务费80000.65元。关于“时代豪庭”小区商铺物业服务费，原审已经查实一至三楼商铺在2015年1月15日已经办理房屋所有权证转移登记，那么2015年1月15日前的服务费，理应由被告波龙公司给付。商铺所有权证转移之后的服务费，就不应该由被告给付，因为不管是《前期物业服务合同》还是《文豪名居二期前期物业补充协议》，均未约定被告在出售了房屋后，必须通知原告，故对一楼商铺的服务费应从2014年1月1日计算至2015年1月14日，即一楼商铺物业服务费（1579.4平方米ｘ1.20元/月×12.5个月=23691元），二楼商铺物业服务费13408.90元（即2234.83平方米×1.20元/月×5个月）、三楼商铺物业服务费12804.06元（即2134.01平方米×1.20元/月×5个月）；因此，被告波龙公司应向原告稼阳公司给付物业服务费总额认定为129904.61元（即80000.65元＋23691元＋13408.90元＋12804.06元）。原告稼阳公司在为“时代豪庭”小区提供物业服务过程中，未及时与被告波龙房公司对“尚未出售或尚未交付给购房人”相关情况进沟通核对，对未能及时收到物业服务费亦有一定过错，对其要求波龙公司给付所欠物业服务费的资金利息和违约责任的诉讼请求，本院不予支持。被告波龙公司认为与事实不符的辩解，无证据证实，其辩解理由不能成立；其认为已经超过诉讼时效的辩解，因其欠物业服务费存在持续性，且稼阳公司已于2016年2月26日通过邮寄方式向波龙房产公司主张权利，故该辩解理由不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：一、由四川波龙房地产开发有限公司给付绵阳市稼阳物业有限公司物业服务费129904.61元。此款限本判决书发生法律效力之日起十日内付清。二、驳回绵阳市稼阳物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1756元，由绵阳市稼阳物业有限公司负担156元，四川波龙房地产开发有限公司负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  廖前锋审 判 员  李红斌人民陪审员  李素辉二〇一七年九月五日书 记 员  王 姝