江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终1947号上诉人(原审被告)：淮安雨润置业有限公司。法定代表人：祝义财，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄玉婷，该公司员工。被上诉人(原审原告)：白晶。上诉人淮安雨润置业有限公司因与被上诉人白晶商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2016）苏0891民初4832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。淮安雨润置业有限公司上诉请求：1、撤销一审法院（2016)苏0891民初4832号民事判决书第一项；2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。被上诉人自认《商品房买卖合同》和《借据》上的签名不是其本人所签，故《商品房买卖合同》处于无效状态，被上诉人无权要求上诉人交付房屋。即使存在被上诉人追认情形也过了法律规定的期限，一审判决上诉人交付房屋不合理。2、被上诉人与江苏雨润物业公司淮安分公司存在借款关系，江苏雨润物业公司淮安分公司已将债权转让给上诉人，该债权与本案存在关联性，《借据》的效力应予认定。白晶答辩称：1、《商品房买卖合同》虽然不是我本人签字，双方后来的履行行为我已经认可了该协议，购房款已经全部付清。我在《商品房买卖合同》中的义务已经全部履行完毕。2、借款《借据》我本人并不知情，从双方履行情况看，反映的并不一致。请求驳回上诉，维持原判。白晶向一审法院提出诉讼请求：判令被告立即向原告交付星雨华府17幢503室房屋并支付逾期交房违约金34633元（以633125元为基数，按日万分之一点五，自2015年12月31日计算至2016年12月28日，之后顺延计算）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2014年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的星雨华府17幢1单元503号商品房，房款总价633125元。关于付款，合同约定买受人在签订合同当日支付首付款193125元（其中含定金1万元），余款44万元，买受人应当在签订合同后7个工作日内，向指定银行书面申请按揭贷款，因买受人原因不能贷款的，买受人应于收到通知起7日内，以现金方式支付，否则应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五违约金。关于房屋交付，合同第八条约定：被告应在2015年12月30日前，依国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一点五违约金。关于房屋交接，合同约定：商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付，出卖人采用按本合同约定的地址发挂号信或在《淮海晚报》刊登交房通知，买受人逾期未办理的视为交付。合同补充协议（一）第二条约定：原告必须付清全部房款后方可按合同约定办理交付，否则被告有权拒绝交付；若原告不能及时付清全部房款除应承担相关的逾期付款的违约责任外，同时也应承担合同约定的逾期收房违约责任；原告未能按合同约定及时支付房款的，应向被告承担逾期付款的责任，若房屋交付前原告仍未能主动向被告承担逾期付款违约责任的，则在可能出现的房屋迟延交付情形下，原告将无权追究被告逾期交房违约责任……。合同还约定了其他相关条款。以上合同签订当日，原告向被告支付首付款103125元（含2014年11月9日支付1万元及营销欠款抵房款45000元）被告开具了发票；2015年5月31日至2015年12月，原告先后向被告支付房款23万元（其中含营销欠款抵房款87550元），被告分别于2014年12月6日及2015年12月8日开具9万元及14万元的发票。2016年1月12日，原告以按揭方式贷款30万元支付给被告，原告共计付款633125元。2016年3月26日，被告依合同约定的方式向原告邮寄交房通知书，交房时间定于2016年4月1日。同年4月1日，被告办理了涉案17号楼房竣工验收备案手续。2016年12月28日，原告诉至法院并提出前列诉讼请求。审理中，原告还称其是淮安凯域房地产营销代理有限公司实际经营人，原、被告认可该公司为被告提供房产营销服务，被告以部分应支付给该公司的服务费抵充原告应付的部分房款。关于被告主张原告为购买涉案房屋于2015年1月30日向江苏雨润物业公司淮安分公司借款40万元，被告并提交借款协议及借据3份，原告对被告所举证据表示签名及指纹并非其本人所为，真实性不予认可，且借款协议与本案不是同一法律关系。被告还称江苏雨润物业公司淮安分公司对原告享有的债权已转让给被告并以电话方式通知原告，原告对此表示异议，双方不存在债权债务，也未接到债权转让通知。被告还主张原告于2015年1月30日出具承诺，表示在其未还清江苏雨润物业公司淮安分公司借款及违约金之前，被告有权拒绝向原告移交商品房登记资料，上述情况不视为被告延期交房或违约。被告提交署名“白晶”的承诺书，原告对承诺书的真实性表示异议，也非其签名，且承诺书载明借款内容不是事实。关于被告主张以书面方式通知原告办理交房，被告提交了交房通知书、邮件交寄及查询凭证，原告表示其未收到被告的通知。审理中，被告对其主张的原告应承担的逾期付款违约金，表示将另案主张。根据当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点为被告应否承担原告所主张的逾期交房责任。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，约定合法有效，当事人应按约行使权利并履行义务。涉案房屋于2016年4月1日取得工程竣工验收备案达到交付的条件，被告于同年3月26日通知原告于4月1日办理交房，据此，应确认被告依约履行了合同约定的通知义务。原告虽主张没有收到，但理由无据不能成立，不予采信。根据合同约定，涉案房屋应于2015年12月30日前交付，被告未按约定时间交付构成违约，其应当承担自2015年12月31日至2016年3月31日期间的逾期交房违约责任。但是，原、被告所订合同的补充协议还约定“若房屋交付前原告仍未能主动向被告承担逾期付款违约责任的，则在可能出现的房屋迟延交付情形下，原告将无权追究被告逾期交房违约责任”。原告在履行《商品房买卖合同》中，亦未能按约及时履行付款义务，依合同约定也应承担违约责任，由于原告就其逾期付款行为未依约向被告承担违约责任，因此，根据补充协议的约定，原告无权向被告追究相应的逾期交房违约责任。被告对此抗辩符合约定，应予采纳。对原告要求被告承担逾期交房违约责任的主张不予支持。被告对原告依合同约定应承担的违约责任，表示将另案提出主张，故本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定，判决：一、被告淮安雨润置业有限公司于本判决生效后十日内，向原告白晶交付星雨华府17幢503室房屋；二、驳回原告白晶其他诉讼请求。案件受理费666元，由原告白晶负担。二审确认一审法院查明的事实。二审另查明，一审卷宗载有具名为白晶的《委托书》和《承诺书》，二审中询问白晶《委托书》和《承诺书》是否是其出具，是否知道《委托书》和《承诺书》的内容。白晶回答《委托书》和《承诺书》不是其出具也不知其内容。对于《委托书》和《承诺书》上的签名，双方均陈述是对方所签。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中上诉人淮安雨润置业有限公司将自己开发的商品房出售并与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》上白晶的签名不是被上诉人白晶本人所签订，但被上诉人白晶履行了该合同的主要义务即支付了全部购房款，上诉人出具了购房发票，被上诉人白晶以实际行为履行了《商品房买卖合同》。并且上诉人作为开发商也向购买方发出了交房通知，视为对双方合同的确认。双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，合同合法有效，当事人应按约行使权利并履行义务。被上诉人白晶已履行了付款义务，上诉人淮安雨润置业有限公司应依合同约定交付房屋。上诉人淮安雨润置业有限公司以被上诉人白晶欠其借款未还为由拒绝交付房屋没有法律依据，因《商品房买卖合同》和借款是两个不同的法律关系，被上诉人白晶履行了《商品房买卖合同》的义务后，应由上诉人淮安雨润置业有限公司履行交付房屋的义务。上诉人淮安雨润置业有限公司的上诉请求无事实和法律依据。综上所述，淮安雨润置业有限公司的上诉理由不成立，予应驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人淮安雨润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓明审判员  孙 艳审判员  张桂林二〇一七年九月二十日书记员  唐小捷