彭山区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1403民初1571号原告：四川首创远大房地产开发有限公司，住所地眉山市彭山区彭溪镇滨江大道二段1号，统一社会信用代码：91511422699162547A。法定代表人：霍道臣，董事长。委托诉讼代理人：潘怀伟，四川怀志律师事务所律师。委托诉讼代理人：张盼，四川怀志律师事务所律师。被告：唐小娟，女，1990年2月4日出生，汉族，住四川省彭山县观音镇文昌村*组，现住彭山区，委托诉讼代理人：郑瑛，四川同序律师事务所律师。原告四川首创远大房地产开发有限公司（以下简称首创公司）诉被告唐小娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人潘怀伟、张盼，被告唐小娟及其委托诉讼代理人郑瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首创公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。2、判令被告立即向原告支付违约金323720.4元。庭审中原告提供损失计算表，确定违约金下限为116080.23元，上限为133938.73元。事实和理由：被告通过2014年10月31日《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》购买原告开发的位于彭山区“首创成南郡206幢1层4号房屋（以下简称案涉房屋）”，建筑面积79.25㎡，并网上办理了合同备案（合同备案号34084）。合同约定：案涉房屋总价为1079068元，采用贷款方式付款：由被告在合同签署之日向原告支付首付房款549068元，其余全部房款530000元被告以向中国建设银行申请房屋抵押贷款的方式进行支付。但无论被告最终是否取得或部分取得贷款，被告均应在补充协议签订之日起三个月内付清其余全部房款，否则构成逾期付款；若被告延迟支付剩余房款达10天的，原告有权立即随时解除合同……，被告并应按照案涉房屋总价的30%向出卖人承担违约金……。合同签订后，被告按约向原告支付首付房款549068元，但其余全部房款530000到期未付，被告的违约行为已致原告未能实现合同目的，原告有权解除合同并由被告承担违约责任。被告辩称：同意解除原被告之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。要求原告退还被告已付购房款。补充协议约定买受人逾期付款的违约金按总房款的30%计算，而出卖人逾期交房的违约金按3%计算，属双重标准，加重了买受人的责任，且属格式条款，该条款无效。如果按商品房买卖合同第九条（2）项，计算违约金（即按累计的逾期应付款的20%），违约金过高，请求调减。原告没有尽到协助被告在原告合作银行办到按揭贷款的义务，也是导致被告无力支付剩余房款的原因之一。经审理查明：双方对存在商品房买卖的事实无争议，本院予以确认。2014年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：唐小娟购买首创公司位于，面积79.25平方米，总价款1079068元。第九条逾期付款责任（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金……。第十二条逾期交房责任（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金……。第二十六条，本合同双方签字（盖章）之日生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同补充协议》第二条B.1买受人采取贷款方式付款的，应在买卖合同及本补充协议签署之日向出卖人支付首付款549068元，其余全部房款530000元买受人以向中国建设银行申请房屋抵押贷款的方式进行支付。但无论买受人最终是否取得或部分取得贷款，买受人均应在本补充协议签订之日起三个月内付清其余全部房款，否则买受人均构成逾期付款。B.2买受人采取贷款方式付款的，只能向已与出卖人签订合作协议的银行申请贷款；出卖人协助买受人向贷款银行办理该商品房抵押贷款手续，但不保证买受人的贷款申请必然获得贷款银行批准。C2.3.2若买受人延迟支付剩余房款达10天的，出卖人有权立即随时解除买卖合同及本补充协议，买卖合同及补充协议自出卖人发出解除通知之日起解除，买受人并应按照该商品房总价款的30%向出卖人承担违约金（出卖人有权直接从买受人已付房款中扣除）。C2.5买受人逾期付款违约责任的约定：买受人逾期付款导致出卖人行使合同解除权的，买受人应当按照买卖合同第九条、本补充协议相关约定与法律规定承担违约责任……。第四条4.4买受人必须在付清全部商品房价款后方能办理该商品房的交接手续。4.6出卖人逾期交房的，按买卖合同第十二条之相关约定处理。第八条8.2出卖人与买受人一致同意将买卖合同第二十六条变更如下：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同与补充协议有抵触之处，以补充协议为准。买卖合同第二十六条按照上述变更后的内容执行。合同及补充协议签订后，被告按约定已付原告购房款549068元，剩余房款530000元，因被告未贷到款，故未付原告剩余房款。2017年5月11日，原告向被告送达催告函，要求被告在2017年5月20日前付清剩余房款，若无力支付，在取得原告同意后可再次宽限，若在前述期限内付清的，原告可酌减被告其他责任，若仍逾期，原告将解除合同并追究违约责任。事后，被告仍无力支付尾款，原告也未交房给被告，原告起诉至本院。上述事实有原告营业执照，法定代表人身份证及身份证明、被告身份证、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、收款凭证，催告函，原、被告陈述及庭审笔录在案为证。本院认为：一、原被告双方一致同意解除商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，本院予以确认。二、关于商品房买卖合同补充协议第二条C2.3.2款和第八条8.2款的效力问题，该补充协议为格式条款，与商品房买卖合同对比，加重了买受人的责任，根据商品房买卖合同第二十六条的约定，故该补充协议第二条C2.3.2款和第八条8.2款并不产生法律效力，仍应以《商品房买卖合同》第九条和第二十六条的相关约定为准。三、关于违约金的问题。被告未按约定支付剩余房款，已构成违约，应承担违约责任。被告辩解的商品房买卖合同第九条，买受人（被告）逾期付款，应按照累计的逾期应付款的20%向出卖人（原告）支付违约金；第十二条出卖人逾期交房，按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金的违约责任不对等，不公平，请求调减的辩解理由成立，其调减请求符合法律规定，本院予以支持，故被告应酌情向原告支付逾期应付款13%的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议。二、原告于本判决生效之日起十日内退还被告已付购房款549068元。三、被告唐小娟于本判决生效之日起十日内支付原告四川首创远大房地产开发有限公司违约金68900元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3278元，原告已预交，由被告负担，被告在支付原告违约金时一并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员 高 朝 兴二〇一七年九月十五日书记员 毛扬天1