陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕06民终733号上诉人（原审原告）：宗世文，男，1973年1月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：李芳栋，男，汉族。上诉人（原审被告）：张晓娥，女，1974年1月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：梁栋渤，陕西智晖律师事务所律师。上诉人宗世文因房屋买卖合同纠纷，不服陕西省吴起县人民法院（2016）陕0626民初1486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宗世文及其委托诉讼代理人李芳栋、上诉人张晓娥及其委托诉讼代理人梁栋渤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗世文上诉请求：一、原审判决张晓娥返还给上诉人宗世文支付购房款224328元正确，对31000元转让费及所有利息未支持不服，要求上级人民法院依法改判。二、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审未判决张晓娥支付224328元购房款利息及31000元转让费显失公平、公正，请上级法院依法改判。张晓娥辩称，原审判决所定案由是房屋买卖合同纠纷是错误的，应当是经济纠纷。原审法院认定事实不清，证据不足，不着重实际调查，判决带有随意性。被上诉人的起诉主体不适格。仅凭李玉兰的记账交款收据起诉仅证明该房屋的所有权和使用权是李玉兰的，但李玉兰与宗世文实际并不认识，宗世文以去世的傅选明的虚构的口头协议起诉，法律上及常理上是不可能的。本案是经济纠纷而不是房屋买卖合同纠纷，原审判决房屋产权及使用权归上诉人所有是正确的，但判令返还购房款是没有事实根据和法律依据的。关于被上诉人在原审中提供的证据原审法院认定错误。张晓娥上诉请求：一、撤销吴起县人民法院（2016）陕0626民初1486号民事判决，并改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人的起诉主体不适格。仅凭李玉兰的几张交款收据起诉牵强附会，只能证明该房屋的所有权和使用权属于李玉兰，事实上李玉兰与宗世文并不认识，宗世文以傅选明和其有过虚构的口头协议起诉，在法律和常理上是不可能的。张晓娥虽然是傅选明的妻子，但此事与张晓娥没有任何关联性。其次，李玉兰为房屋所有人，傅选明没有处分该房屋的权利，即使处分也应当通过全体家庭成员的同意，并以书面协议才有效，否则不受法律保护。宗世文没有证据证明自己缴纳了相关费用，其持有缴房款条据等系因傅选明遗失后由其捡到。李玉兰和宗世文根本不认识。另外，根据相关规定，灾后移民安置房任何人不得转让。二、重审判决房屋产权及使用权归上诉人所有是正确的，但判令返还购房款没有事实依据和法律依据。三、宗世文在原审中提供的证据重审法院认定错误。四、宗世文没有证据证明其与傅选明达成买卖房屋的合意，宗世文也没有实际交付购房费的事实。五、重审法院既然未判决转让费，该房屋的产权使用权归李玉兰，说明不存在宗世文缴纳房屋款的事实。宗世文辩称，答辩人认为原审法院在开庭审理本案时，对宗世文交房款的经济来源及银行取款时间和给宗世文提供账户打款的时间能够相互印证，并有原审原告在一审开庭时所提供证据和证人出庭的证言，还有原审法院以法律职权调取宗世文在长城信用社打款时在场的一个证人证言，原审法院全部采纳，故原审判决书事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，作出的原审判决基本公正，请求上级人民法院查明事实驳回上诉维持原判，但原审法院未判令原审被告张晓娥返还宗世文给付31000元转让费及利息，显失公平、公正，上级人民法院应当依法改判。宗世文向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告房屋转让费、购房款及大修基金等费用共计255328元；2.判令被告赔偿原告上述费用的利息共计129817.4元；3.由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告宗世文与被告张晓娥之夫傅选明于2013年11月29日达成口头协议，约定傅选明将其母亲李玉兰名下的移民安置房购买指标转让给原告宗世文，后原告通过随机摇号的方式取得吴起县保障性住房石湾5号楼20层2002号房屋的购房指标。2013年12月18日，原告宗世文在中国农业银行吴起县支行营业部、纪念塔分理处分别取款138000元、56617.65元，2013年12月19日原告宗世文与傅选明在陕西吴起农村合作银行长城支行缴纳购房款220996元。2014年8月26日，原告宗世文以被告李玉兰名义缴纳了大修基金、装修保证金、物业管理费、垃圾清运费、装修管理费、运送材料费等费用共计7332元，并与吴起县房产开发管理服务中心签订了商品房买卖合同。2014年11月29日傅选明因病去世，原、被告双方就房屋转让行为发生纠纷,被告阻止原告占用房屋，且于2015年9月19日缴纳了水费、电费、物业管理费等费用。一审法院认为，根据《经济适用住房管理办法》相关规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。傅选明在转让本案争议房屋购买指标时，其本身并无该房屋的购买指标，因此本案中原告宗世文与被告李张晓娥之夫傅选明口头达成的转让该房屋的协议无效。原告宗世文要求被告张晓娥返还房屋转让费，但其仅提供了证人证言，未提供其他相关证据予以佐证，现在合同的一方当事人傅选明死亡，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。原告与傅选明在达成口头协议后按约定缴纳了购房款、大修基金等款项，并提供了相关交易票据，被告在没有支付房屋价款及相关费用的情况下取得该房屋的所有权，作为实际受益人被告应当返还原告所支付的购房款项等费用，故对于原告要求被告返还购房款等各项费用诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿利息的请求，因双方未约定，原告也未提供相关证据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告辩称本案争议房屋是其丈夫傅选明购买，但未提供相关证据证明交易情况，且其提供的商品房买卖合同在吴起县房产开发管理服务中心无备案，故对其辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张晓娥返还原告宗世文已支付购房款等各项费用共计224328元，于本判决生效后十五日内付清。二、驳回原告宗世文其他诉讼请求。案件受理费4665元，由被告张晓娥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：房款220996元实际由谁交纳。上诉人张晓娥提交的缴费记账凭证复印件与宗世文提交的凭证一致，本院对真实性予以认定，但仅凭该凭证无法证明实际缴款人，故本院对该证据证明目的不予采信。上诉人张晓娥主张的事实不能成立，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，李玉兰丈夫先于李玉兰去世，其儿子傅选鹏、付选录、女儿付选霞向法院表示房屋交由张晓娥使用、居住，三人自愿放弃主张分割并继承该房屋的权利。本院认为，经济适用房是根据国家经济适用房建设计划安排建设的住宅，具有社会保障性，对购房者设置限制条件，购房者对房屋拥有有限的产权，购买经济适用房住房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案中，涉案房屋系以李玉兰名义申请的具有保障性质的灾后移民安置房，该类房屋是国家政府对于住房困难群体的政策性保障，代表的是社会公共利益，对于购买主体资格和房屋转让有明确的资格和时间限制，傅选明自身无购房指标，亦未获得李玉兰的授权委托，其私下与宗世文达成房屋转让的口头协议侵犯了社会公共利益和李玉兰的个人利益，故该转让协议无效。张晓娥称宗世文未与傅选明达成买卖房屋的口头协议。经查，宗世文向法院提交的取款凭证、支付房款的记账凭证、商品房买卖合同、选房通知书、物业收款收据、证人证言等可以相互印证，可证明宗世文与傅选明达成买卖房屋的口头协议，并支付房款及物业费等的事实，张晓娥称房款系傅选明支付，物业费由其缴纳，但称票据遗失无法提供，亦无法说明缴费款项的来源，且其对于宗世文取得上述票据、合同的解释不符合常理，故综合双方提供证据的证明力，原审认定宗世文与傅选明之间达成房屋买卖的口头协议并支付房款及其他费用并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。合同无效的，应该合同取得的财产应当返还。本案中，因傅选明与宗世文达成的房屋买卖口头协议无效。双方因该合同取得的财产即涉案房屋和房款等费用应当相互返还，现房屋产权人仍为李玉兰，但李玉兰、傅选明已去世，房屋实际由张晓娥占有、使用，李玉兰的其他继承人明确表示放弃继承并分割房屋的权利，由张晓娥使用房屋并无异议。故张晓娥作为实际受益人，系本案适格被告，其应当返还宗世文缴纳的房款和物业费等费用共计224328元。宗世文要求张晓娥支付224328元的利息，因房屋由张晓娥占有、使用，其应当向宗世文支付资金占用期间的利息，故宗世文要求张晓娥赔偿已付房款和相关费用的利息的请求本院予以支持，但其要求按照月利率1.5分计算无事实依据与法律依据，依据宗世文在原审的请求的期限，房款220996元从2013年12月19日起至2016年10月19日止、物业费3332元，从2014年8月26日起至2016年10月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，共计38952.53元，由张晓娥依法向宗世文返还。关于宗世文主张的转让费31000元是否支付，应否退还。因傅选明已经去世，上诉人宗世文仅提供证人证言证明31000元转让费已经交付，无其他证据相印证，故本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持陕西省吴起县人民法院（2016）陕0626民初1486号民事判决第一项；二、撤销陕西省吴起县人民法院（2016）陕0626民初1486号民事判决第二项；三、上诉人张晓娥于本判决生效之日起十五日内向上诉人宗世文支付占用资金期间的利息38952.53元；四、驳回上诉人宗世文其他诉讼请求。一审案件受理费4665元，由上诉人张晓娥负担；二审案件受理费5240元，由上诉人张晓娥负担4665元，上诉人宗世文负担575元。本判决为终审判决。审 判 员  闫小虎审 判 员  武 烨代理审判员  李欣南二〇一七年九月八日书 记 员  张 良