上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第1410号原告：上海孙林物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：吴孙林，总经理。委托诉讼代理人：牛应忠，公司员工。委托诉讼代理人：杨静华，公司员工。被告：上海嘉励投资有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张四维，经理。委托诉讼代理人：缪正方，公司员工。原告上海孙林物业管理有限公司(以下简称“孙林公司”)与被告上海嘉励投资有限公司(以下简称“嘉励公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙林公司委托诉讼代理人牛应忠、杨静华以及被告嘉励公司委托诉讼代理人缪正方到庭参加诉讼。原告孙林公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2013年9月1日起至2017年6月30日止的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)197118.28元；2.被告支付延迟支付上述款项的违约金59135元。事实与理由：原告系上海市陆家浜路688弄金日世家小区的物业服务公司，自2007年7月1日进入金日世家小区为业主提供物业服务至今，被告所有的上海市陆家浜路XXX-XXX号房屋属于原告提供服务的范围，应该按照合同约定向原告支付物业管理费，但被告自2013年9月1日至今未向原告支付物业管理费，原告多次催讨无果，故诉至法院。被告嘉励公司辩称：被告房屋外墙、顶部渗水问题由来已久，一直未得到任何改善，被告不得不将渗水房屋空置；2015年3月，原告两位负责人查看渗水情况后承诺10天内解决渗水问题，问题不解决前可暂不支付物业管理费，被告表示同意；事后原告确实派人维修过，但渗水问题并未解决；关于物业管理费的标准，被告自2008年取得该房屋至今，从未按照4.08元的标准支付过物业管理费，被告一直主张按照调解书确定的每月3600元的标准支付物业管理费，双方未达成一致所以未支付物业管理费；渗水问题和违章搭建问题一直未解决，也没有提供保安、保洁服务，被告不同意全额支付2013年9月至2017年6月的物业管理费，只愿意支付合同约定的物业管理费的一半。原告孙林公司提供下列证据：1.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；2.《物业服务合同》两份(2008年和2014年签订)；3.《要求证明的函》；4.《物业管理费催缴通知单》；5.《防水工程承包综合同》；6.《紧急告示》；7.《外墙开裂渗水专项维修报告》；8.《有关外墙体脱落一事的回函》；9.《关于对嘉励公司发布不实之词的回函》；10.《情况说明》；11.《黄浦区物业服务行业工业联合会关于表彰2014年物业服务行业立功竞赛优秀集体和优秀个人的决定》；12.《关于物业大修和专项维修、更新、改造使用维修资金的决议》、《商品住宅维修资金支取汇总表》；13.《物业大修和专项维修、更新、改造使用维修资金的公示》、《维修工程实施方案公示》、《物业大修和专项维修、更新、改造工程实施方案报批表》；14.《房屋维修工程施工承包合同》；15.上海银行业务回单；16.《请求工程验收的函》；17.《情况证明》；18《物业服务合同》两份(均为2015年签订)、《要求证明的函》。被告嘉励公司对原告孙林公司提供证据的质证意见如下：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但之前没有看到过，被告也没有享受过合同约定的物业服务；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，被告收到了，但是物业管理费收费标准不一致，与原告主张不同；对证据5、7无异议；对证据6、8表示没有看到过；对证据9、10真实性有异议，被告没有收到过；对证据11无异议；对证据12、14真实性有异议，动用维修资金大修的决议如果发生在2015年5月，原告在2015年6月开庭时为何未提起此事；对证据13表示没有看到过；对证据15真实性无异议；对证据16、17有异议，上海景銮装饰工程有限公司(以下简称“景銮公司”)和原告是关联企业，并没有对系争房屋进行修理；对证据18不予认可，原告提供的两份《物业服务合同》复印件约定的起止日期不同，同一原始文本出现合同起止日期不同有违常理，被告对原始合同本身的合法性提出质疑，《要求证明的函》虽有业委会盖章并签署意见，但没有负责人签字，也无法证明原告提供的物业服务符合合同约定。经审查本院认为，原告孙林公司提供的证据1-8、11、15具有真实性、合法性及关联性，本院依法确认上述证据具有证明力；证据9、10系原告单方表述，不具有证明力；证据12-14、16、17，被告关于景銮公司和原告是关联企业的意见没有证据证明，且被告也认可系争房屋确实曾进行修理，因此本院确认上述证据具有证明力；证据18，虽然原告提供了两份合同终止日期不同的《物业服务合同》(其余条款均相同)，但原告自2015年4月至今为金日世家小区提供物业服务是事实，被告对此也予以认可，只是对服务质量提出质疑，因此本院确认原告自2015年4月至今为金日世家小区提供物业服务。被告嘉励公司提供了如下证据：1.《情况反映》；2.照片；3.(2014)沪二中民二(民)终字第672号民事调解书；4.发票、支付凭证；5.被告公司内部费用处理文件、承租户书面反映；6.《关于原告擅自中止物业服务的函》；7.照片。原告孙林公司对被告嘉励公司提供证据的质证意见如下：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但这是修理之前的照片，违章搭建可以向相关部门投诉，原告无权强制执行；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，但认为调解确定的物业管理费金额是协商的结果，被告应该按照合同约定的金额支付物业管理费；证据5真实性不予认可；对证据6表示收到了，原告也作出了回函；对证据7不予认可，被告照片只拍摄了局部，看不清楚。经审查本院认为，被告嘉励公司提供的证据1-4具有真实性、合法性、关联性；证据5真实性无法确认，证据6系原、被告来往函件之一，内容真实性无法确认，不具有证明力；证据7照片拍摄的为局部情况，无法确认拍摄的是系争房屋，不具有证明力。本院经审理认定事实如下：原告系上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX-XXX号金日世家小区物业服务单位，被告系原告提供服务的上海市陆家浜路XXX-XXX号1层、2层房屋(建筑面积共计1050.29平方米)产权人。原告自2007年7月起为金日世家小区提供物业服务。2008年6月27日，原告与上海市黄浦区金日世家业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为金日世家小区提供物业服务，服务期限为2008年7月1日至2010年6月底；商业用房物业管理费为每月每平方米4.08元(包括综合管理服务费0.80元，共用部位、公用设施设备日常运行、保养、维修费用1.20元，公共区域的清洁卫生服务费用1元，公共区域秩序维护服务费用0.80元，光电烟感报警0.08元，消防系统0.20元)；物业管理费按季交纳，业主应在每季首月履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按每天3‰收取。合同期满后，原告继续为金日世家小区提供物业服务。2014年4月20日和2015年4月20日，原告与上海市黄浦区金日世家业主委员会两次签订《物业服务合同》，服务期限分别为2014年4月20日至2015年4月20日和2015年4月21日至2017年4月20日，商业用房物业管理费的标准、交纳时间和逾期交纳违约金的约定与2008年签订的《物业服务合同》相同。2014年5月27日，上海市第二中级人民法院就原、被告之间的物业服务合同纠纷作出《民事调解书》，内容为被告于2014年6月10日之前向原告支付2009年7月1日至2013年8月31日的物业管理费18万元。2014年6月10日，被告向原告支付18万元。2013年9月之后物业管理费未支付。2014年9月，原告向被告发出《物业管理费催缴通知单》，要求被告支付2013年9月至2014年9月物业管理费54849.36元。原告和案外人景銮公司于2014年签订《防水工程承包总合同》，约定原告将管理的小区住宅外墙防水及屋面渗漏维修委托景銮公司进行待查勘及维修，承包方式为包工包料，承包日期自2015年1月1日至2017年12月31日；小区内零星报修执行本合同，涉及大项目维修，由双方协商依据本合同相关条款另行签订合同。2015年1月，系争房屋的承租人向被告反映系争房屋存在严重漏水情况，被告遂向原告报修。2015年5月3日，上海市黄浦区金日世家业主大会、原告与景銮公司签订《房屋维修工程施工承包合同》，约定由景銮公司为金日世家商铺实施修补房顶开裂漏水工程，开工日期为2015年5月15日，竣工日期为2015年6月10日，合同价款为31201.30元。根据上海市房屋维修资金管理系统的资料，金日世家业主大会曾在2015年向商铺业主发布《关于物业大修和专项维修、更新、改造使用维修资金的决议》，表示修补房顶开裂漏水的项目已于2015年5月1日至2015年5月9日发送《物业大修和专项维修、更新、改造实施方案征求意见表》，经汇总统计，同意实施该方案的业主数符合法定要求，业主大会决定实施该项目，并根据有关规定委托物业服务企业具体组织实施，工程预算总金额为31201.30元。2015年6月9日，景銮公司向原告发函称房屋维修工程自2015年5月15日开始施工，所有的漏水、渗水点均已完工，请原告通知业主委员会前来验收，并将工程款及时划归景銮公司。2015年，原告向金日世家小区业主委员会提交《物业大修和专项维修、更新、改造工程实施方案报批表》，项目名称为修补房顶开裂漏水，实施范围为1号楼商铺(龙文教育顶面)，决算金额为31201.30元，分摊范围为商铺业主，施工单位为景銮公司，资金决算方式为维修资金支付，实施时间2015年5月。2015年10月25日，金日世家业主委员会批复：“仅限于该商铺自身的维修资金，审核后按规定支付。”2017年3月，原告支取维修基金向景銮公司支付防水工程款2913.77元。审理中，原告曾对系争房屋渗水问题又进行了维修，但被告认为未彻底修复不肯支付物业管理费，双方协商未果。本院认为，上海市黄浦区金日世家业主委员会代表小区全体业主与原告签订的《物业服务合同》合法有效，对小区每一个业主均有约束力。原告作为被告房屋所在小区的物业管理单位，应按照《物业服务合同》的约定履行物业管理职责，被告作为该小区的业主，应按照合同约定的标准支付物业管理费，被告要求以民事调解书确定的金额支付物业管理费的意见，因该调解书的内容仅针对2009年7月1日至2013年8月31日的物业管理费，并不涉及之后的物业管理费标准，故被告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告辩称原告未解决系争房屋渗水等问题，只愿意支付合同约定的物业管理费的一半，本院认为，系争房屋存在渗水情况属实，原告也进行了维修，渗水部位在室内，被告对维修结果不满，亦可自行请人维修，物业管理服务是包括共用部位、公用设施设备日常运行、保养、维修，公共区域的清洁卫生服务和公共区域秩序维护服务等在内的综合服务，被告享受了原告提供的其他物业服务，以房屋渗水为由要求少付一半物业服务费的依据不足，但系争房屋渗水久未修复确实对被告使用房屋造成影响，本院酌情从被告应付的共用部位、公用设施设备日常运行、保养、维修费用每平方米1.20元中扣除0.58元，其余物业管理费用仍应按合同约定缴纳。又鉴于原告在物业管理方面的瑕疵，加之被告拒付物业管理费确实事出有因，原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海嘉励投资有限公司应于本判决生效之日起10日支付原告上海孙林物业管理有限公司自2013年9月1日起至2017年6月30日的物业服务费人民币169096.92元；二、原告上海孙林物业管理有限公司要求被告上海嘉励投资有限公司支付逾期付款违约金人民币59135元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5143.80元(原告已预缴)，由原告上海孙林物业管理有限公司负担人民币1463.80元，被告上海嘉励投资有限公司负担人民币3680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  常彩玲人民陪审员  毛伟新二〇一七年九月七日书 记 员  黄晓静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。