四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川17民终1268号上诉人（原审被告）：达州市通川区西外佳乐购物中心。经营者：胡玮，男，1973年11月6日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：胡明杨，四川泰仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡玮，男，1973年11月6日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：胡明杨，四川泰仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙艳，女，生于1981年10月18日，汉族，自由职业，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人（特别授权）：王远程，系世纪明珠业主委员会主任，四川省达州市通川朝阳街道办事处团包梁社区推荐的诉讼代理人。被上诉人（原审被告）：达州市通川区世纪明珠商贸有限公司，住所地达州市通川区朝阳西路41号。法定代表人：李银乔，总经理。上诉人达州市通川区西外佳乐购物中心（以下简称西外佳乐购物中心）、胡玮因与被上诉人孙艳、原审被告达州市通川区世纪明珠商贸有限公司（以下简称世纪明珠公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。西外佳乐购物中心、胡玮上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、被上诉人既与二上诉人无租赁合同关系，也与二原审被告无租赁合同关系，只与世纪明珠公司存在投资经营合同关系，故一审法院确定本案案由为租赁合同纠纷错误。被上诉人要么以《投资经营合同书》为依据向世纪明珠公司主张权利，要么以排除妨碍为案由向二上诉人主张权利；2、一审判决商铺占用损失费的支付主体及按照《投资经营合同书》的计算标准计算占用损失费用错误，应予纠正。被上诉人以《投资经营合同书》中的35.78元/日为标准计算费用，则只能向世纪明珠公司主张；3、二上诉人只能按市场租金行情为标准支付费用。占购物中心总面积60%以上的业主已与二上诉人签订合同，标准为负一楼40元/㎡/月，一楼60元/㎡/月，二楼40元/㎡/月，说明该租金标准为市场行情。孙艳辩称，1、本案案由定为租赁合同纠纷正确。上诉人一直按租赁合同约定的红利支付租金给被上诉人。原租赁合同到期后，继续履行的是不定期的租赁合同。2、《委托经营合同》或《投资经营合同》所表述的红利就是租金，从2012年至2015年一直按该标准履行未有异议，租金应该按原合同计算，一审对租金的计算客观合理。3、佳乐购物中心既不按合同支付租金，也不腾房，是实际占有人，应当是谁使用谁支付，一审判决佳乐购物中心和胡玮为支付义务主体正确。孙艳向一审法院起诉请求：1、判令三被告立即按原状返还原告位于通川区朝阳西路世纪明珠大厦负一层第×号商铺（即按原有装饰装修、自动扶梯、消防、安全设施现状）；2、判令三被告承担向原告支付逾期商铺占用损失费暂算至起诉之日7093元（7093元÷12月×14月）及利息（按银行同期商业贷款利率1倍计算），并最终计算至实际腾房交付之日止的连带责任。一审法院认定事实：2011年1月5日，原告作为甲方与作为乙方的被告世纪明珠公司签订了《世纪明珠商铺委托经营合同》，该合同主要约定：“甲方将位于达州市西外朝阳西路‘世纪明珠大厦’负一层第×号商铺，委托给乙方经营，面积为6.22平方米，总价款71530元。一、委托经营期限及费用：1、期限：委托期限为5年，自2011年1月5日至2015年12月31日止。2、分红：第一次共2年（2011年1月5日至2012年12月31日）每年分红8%￥5722元，第2-4次共3年（2013年1月1日至2015年12月31日）每年分红8.5%￥6080元，合计分红29685元。二、红利分配方式及时间：签订本协议之日起，乙方已一次性给付甲方前两年（第一次）的红利。第三年在第二年期满时将第三年的红利一次性付给甲方，以此类推。红利领取时间为当年1月5日。三、在经营期间所产生的水、电费、物管费及一切税费由乙方自行交纳。各种设施的损坏，由乙方自行维修，甲方不承担任何费用。四、租赁期满后，甲方可继续委托乙方同意经营管理，也可由业主委员会同意经营管理。…六、违约责任：1、乙方必须按期按时分红，否则按当年红利的日万分之二赔偿违约金”等等。合同签订后，原告按约将商铺交付给明珠公司，明珠公司也按约定向原告支付年投资收益金。2012年6月28日，明珠公司的法定代表人李银乔作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告胡玮签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：“租赁物情况：甲方将位于达州市西外镇世纪明珠大厦负一楼、负二楼原德惠超市用于库房冻库部分，正一楼（临街门市部分除外）、正二楼A区房屋，总建筑面积约为6000平方米，整体以现状出租给乙方（甲方现有固定设施不另作增减），乙方对该租赁物进行整体装潢经营（租赁物详情以甲方提供的附件一为准）；租赁期限从甲方将租赁房屋交付之日起至2015年12月31日；租赁期间，乙方按自己需求对租赁物进行配套二次装饰和装修，其费用由乙方投资承担。租赁期内由乙方投资的设施、设备和装饰归乙方所有。租赁期满，乙方投资的设施、设备除动产部分及可拆除设备、设施（不包括灯具、电线）外全部归甲方所有，凡甲方出资装修部分权属归甲方所有，租赁期内供乙方无偿使用；租赁金及支付方式：1、本合同执行年租金制，第一年租金为260.00万元人民币（贰佰陆拾万元）。从第二年起，每年租金按上年租金数额5%递增。2、租金支付方式：第一年租金在交付房屋之日交付100万元，余额按甲方提供的业主返租表进行支付；甲方当年下差业主的返租金，由乙方用第二年租金仍按甲方提供的业主返租金表进行支付，以此类推”等等。该合同还约定了双方的权利和义务及违约责任等。合同签订后，明珠公司将租赁场地交付给承租人胡玮，租赁场地中含原告的商铺。2012年9月28日，胡玮利用所租场地在达州市通川区工商质监局以个体工商户注册登记成立了“达州市通川区西外佳乐购物中心”，经营者为胡玮，经营场地为达州市通川区世纪明珠大厦负一、负二、正一、正二房屋。胡玮利用所租场地经营佳乐中心至2015年12月31日租赁期限届满后，并未与出租方续签租赁合同。同时，原告与明珠公司所签订的《投资经营合同书》也至2015年12月31日期满，双方也未再续签合同。由于明珠公司与胡玮就租赁期间的租金以及其他费用、期满续租等事宜发生争议，胡玮至今仍占有、使用租赁场地而未予返还，也未支付期满占用期间的费用，致明珠公司无法向原告返还商铺。同时，原告认为合同期满，有权收回自己的商铺，故起诉主张其诉讼请求。一审法院认为，原告与被告世纪明珠公司在自愿、平等的基础上签订的《世纪明珠商铺委托经营合同》没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认合法有效。双方按合同约定履行至合同期满未再续签合同，原告要求世纪明珠公司返还商铺的请求，应予以支持。鉴于合同履行期间世纪明珠公司将包括原告商铺在内的约6000平方米场地租赁给被告胡玮经营佳乐中心，二者之间的《房屋租赁合同》同时期满后，胡玮经营的佳乐中心实际占有原告的商铺未予返还，而佳乐中心是胡玮开办的个体工商户，故佳乐中心及胡玮应承担向原告返还商铺的民事责任。对于原告主张返还房屋应当保持附合装饰装修、自动扶梯、消防设施现状的请求，因《投资经营合同书》中对此没有约定，故原告要求返还的商铺应以原状予以返还。由于《世纪明珠商铺委托经营合同》期满后，原告的商铺一直由胡玮经营的佳乐中心实际占有、使用至今，且未向出租方或原告支付占有、使用期间的费用，故原告要求胡玮及佳乐中心向原告支付从合同期满后的2016年1月1日起按年投资收益额计算至返还商铺时止的占用商铺给原告造成的损失的请求，应予以支持。胡玮成立并经营的“达州市通川区佳乐购物中心”是个体工商户的性质，故向原告赔偿合同期满后占有、使用该商铺给原告造成损失的民事责任应由被告佳乐中心及被告胡玮承担。原告损失应按《世纪明珠商铺委托经营合同书》中确认的原告应得的年投资收益额6080元，即16.65元/天计算至返还商铺时止。判决：一、被告达州市通川区西外佳乐购物中心、被告胡玮、被告达州市通川区世纪明珠商贸有限公司在本判决生效后十日内向原告孙艳原状返还位于达州市通川区朝阳西路“世纪明珠大厦”负1层第×号商铺；二、被告达州市通川区西外佳乐购物中心、被告胡玮在本判决生效后十日内向原告孙艳偿付自2016年1月1日起按每日16.65元计算至返还商铺时止的商铺占用损失费；三、驳回原告孙艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告达州市通川区西外佳乐购物中心负担。二审中，上诉人提交世纪明珠负一楼、一楼、二楼商铺已签租赁合同花名册及佳乐购物中心与黄峰、覃洪亮、范德述在2016年11月28日、2017年1月4日、2016年10月10日签订的商铺租赁合同作为新证据，用以证明原合同到期后，上述业主愿意接受上诉人的价格并达成协议，租金为负一楼每平方米每月40元，一楼是每平方米每月60元，二楼是每平方米每月30元，以上标准是市场行情，应按该标准向业主支付租金。本院经审查认为，上诉人提交证据中的业主与上诉人约定的租金标准不能约束本案业主孙艳，该两组证据与本案无关联性，不予采信。一审认定的案件事实准确，本院予以确认。本院认为，2011年1月5日，被上诉人孙艳与原审被告世纪明珠公司签订《商铺委托经营合同书》，将世纪明珠大厦负一层的第×号商铺委托给世纪明珠公司经营，该合同约定的委托期限至2015年12月31日止，世纪明珠公司按照合同约定按期向孙艳支付红利。该合同第四条约定：租赁期满后，孙艳可继续委托世纪明珠公司统一经营管理，也可由业主委员会统一经营管理。世纪明珠公司在委托经营期间，于2012年6月28日与上诉人胡玮签订《房屋租赁合同》，将包括本案涉及商铺在内的6000平方米商铺租赁给胡玮经营西外佳乐购物中心，其租赁期限至2015年12月31日止。2015年12月31日，孙艳与世纪明珠公司签订的《商铺委托经营合同》履行期满。按照该合同的约定，孙艳可以继续委托世纪明珠公司统一经营管理，也可以由业主委员会统一经营管理。在孙艳未与世纪明珠公司续签合同委托其继续管理的情况下，世纪明珠公司应当将商铺归还给孙艳。世纪明珠公司在委托经营期限内将商铺租赁给胡玮经营西外佳乐购物中心，其租赁期限与委托经营期限是一致的。胡玮、西外佳乐购物中心在租赁期满可就本案涉及商铺的租赁事宜直接与孙艳协商以达成一致。若协商未达成一致，在世纪明珠公司无权继续受委托经营的情况下，胡玮、西外佳乐购物中心在租赁期满应当将本案涉及的商铺返还给世纪明珠公司，再由世纪明珠公司返还给孙艳。但胡玮、西外佳乐购物中心在租赁期满后，既未与孙艳就继续租赁事宜协商达成一致，又不向孙艳返还商铺且仍继续使用，故胡玮、西外佳乐购物中心应当支付其实际、占有使用商铺期间的商铺占用损失费。一审参照《投资经营合同书》中确认的孙艳应得的年投资收益额计算，确定16.65元/天的日收益额并无不当,该数额也非上诉所称的35.78元/天的日收益额。胡玮、西外佳乐购物中心上诉称应按市场行情确定租金，是在占有案涉门市将自己的意思表示强加于孙艳，有悖于《合同法》第三条、第四条的规定，其理由不能成立。综上，上诉人胡玮、西外佳乐购物中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡玮、达州市通川区西外佳乐购物中心负担。本判决为终审判决。审判长  王继跃审判员  陈 洁审判员  谭 兴二〇一七年九月二十九日书记员  陈 芬