陕西省西安市新城区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0102民初1078号原告（反诉被告）：王贵州，男，1968年12月8日出生，住河南省杞县。委托代理人：张旭东，陕西云德律师事务所律师。委托代理人：丁洁，陕西云德律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西万悦商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区长乐西路128号。法定代表人：肖同林，董事长。委托代理人：赵刘中，男，1981年9月4日出生，该公司法务。被告：陕西华东房地产有限公司，住所地西安市新城区长乐西路128号。法定代表人：肖同春，董事长。委托代理人：赵刘中，男，1981年9月4日出生，该公司法务。原告（反诉被告）王贵州与被告（反诉原告）陕西万悦商业运营管理有限公司、陕西华东房地产有限公司租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王贵州之委托代理人张旭东、丁洁，被告（反诉原告）陕西万悦商业运营管理有限公司、陕西华东房地产有限公司之共同委托代理人赵刘中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王贵州诉称，2014年12月25日王贵州与陕西万悦商业运营管理有限公司（以下简称万悦公司）签订《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》以及《华东·万悦城物业管理服务协议》和《配套设施设备使用费协议》约定万悦公司将位于西安市商铺在建设完成后租赁给王贵州，该商铺面积171.6平方米，租赁期限共五年，为2015年4月18日起至2020年4月17日止，进场日为2014年12月25日，免租装修期为2015年1月18日至2015年4月17日，开业日为2015年4月18日，计租日自2015年4月18日开始，第一二年租金为87元/m2・月，半年租金89575.2元，第一二年配套设施设备使用费58元/m2・月，半年费用59716.8元，以上费用每六个月支付一次；物业费40元/m2・月，半年支付一次；经营保证金50000元，于合同签订时支付，原告在该商铺内经营品牌为“江南三月”，经营品类为餐饮。合同签订后，王贵州按照合同约定向万悦公司交付了经营保证金、房屋租金等费用，按商场规定完成装修，并为合同约定的开业作了大量准备工作，商场餐饮区却因不具备开业条件未能如期开业。一直到2015年10月份，在餐饮区许多地方都有围挡设施，顾客也极为稀少，商场一次消防和环境影响评价都未通过的情况下，极个别商铺在商场的安排下开业。因商场一直未通过一次消防验收，且商场的人气、环境等都不具备开业条件，王贵州经营的“江南三月”未能办理营业执照等手续。另，万悦公司招商时无论是宣传资料亦或大型宣讲活动，均声称其为商业综合体，但开业时却是经营服装批发的专业性商业体，万悦公司之行为显属违约，使王贵州无法实现合同目的，且遭受巨额损失。王贵州与万悦公司多次协商解决此事，均未果。现请求1、判决解除王贵州与陕西万悦商业运营管理有限公司签署的《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》，以及与该合同配套的《华东·万悦城物业管理服务协议》和《配套设施设备使用费协议》；2、判令万悦公司返还王贵州已支付万悦公司的经营保证金50000元、2015年4月18日至2015年10月17日的租金89575.2元、配套设施设备费59717元、物业费30888元、及装修押金2000元、装修垃圾费686元、装修队押金8000元、店面转让费20000元，合计260800元；赔偿因商场不符合开业条件造成的原告装修损失218500元，共计479366元；并要求由万悦公司承担本案诉讼费用。陕西万悦商业运营管理有限公司辩称，本案纠纷是王贵州违约所致，王贵州应承担违约责任。合同生效后万悦公司已履行了合同义务。王贵州装修完毕未按照合同约定申请验收及开业经营。本案纠纷合同及附属合同已解除，王贵州诉请无事实及法律依据。万悦公司经营的商场是名副其实的商业综合体，1-5层是服装、6-7层是餐饮、7-8层是影视传媒以及集住宅、酒店、写字楼为一体，不存在虚假宣传。现商场经营一切正常，与王贵州一同租赁商铺的租户都已办理了营业证照在正常经营。王贵州装修完毕后未按照合同约定申请验收及开业经营属于自身原因，万悦公司不负有为王贵州办理证照的义务，王贵州是否申请办理经营证照或者申报未能成功与万悦公司无关。现表示不同意王贵州的诉讼请求，并提出反诉要求王贵州支付拖欠的2016年4月1日至2016年9月1日租金74645.7元、物业费25740元、配套设施设备费49764.2元、2016年9月1日至2016年11年18日房屋占用费37322.8元及相关违约金22522.4元，合计209995.1元。陕西华东房地产有限公司辩称，本案为租赁合同纠纷，合同的双方为王贵州与陕西万悦商业运营管理有限公司，王贵州将陕西华东房地产有限公司追加为被告是错误的，请求法院驳回王贵州对陕西华东房地产有限公司的起诉。王贵州针对陕西万悦商业运营管理有限公司反诉辩称，反诉事实不实，无事实和法律依据，表示不同意反诉诉请。本院经审理认定事实如下，2014年12月25日王贵州为乙方，陕西万悦商业运营管理有限公司为甲方，双方签订（《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》一份，合同约定甲方将商铺租赁给乙方王贵州使用,租赁商铺的套内面积171.6平方米，第一、二年租金为87元/m2・月，半年租金为89575.2元，租期为2015年4月18日起至2020年4月17日止，共计60个月，乙方向甲方支付人民币50000元作为经营保证金。甲乙双方就违约责任约定，乙方延迟交纳租金及其他费用的，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。第八条8.1约定：“至少在7.1款所述进场日15日前，乙方应当同时向甲方提供其对该商铺的装修设计文件（本合同所述装修设计文件是指乙方按照甲方要求向甲方提供有关装修图纸等文件资料）及工程安装一切险的的保单，供甲方审查，并且在获得甲方的批准后方可开始对该商铺装饰装修；同日，王贵州与万悦公司签订《配套设施设备使用费协议》和《华东·万悦城物业管理服务协议》约定租赁商铺的配套设施设备使用费第一、二年为58元/m2・月，半年使用费为59716.8元，物业管理费为40元/m2・月。并在《服务协议》第六条6.4约定，“乙方在进场装修前应向消防管理部门进行二次（商铺装饰装修工程）消防报备案登记，完成报备案登记后方可进场装修，乙方装修时应经甲方和消防部门审批且不得损坏改变商铺结构或调增移动各类附属设施设备。如未经甲方同意擅自施工，除恢复原状外赔偿由此给甲方造成的全部损失”。王贵州提供《陕西万悦商业运营管理有限公司收款收据（专用）》2份,《收据》5份,显示2014年12月28日王贵州向万悦公司交纳了经营保证金50000元、2014年12月29日王贵州向万悦公司交纳了2015年4月18日至2015年10月17日租金89575元、配套设施设备费59717元、物业费30888元及装修垃圾费686元、装修押金2000元，为王贵州装修的西安优瑞装饰设计有限公司向万悦公司交纳装修队押金8000元。因王贵州装修完未开业经营亦未交付后期租金，万悦公司向王贵州发出解除《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》、《配套设施设备使用费协议》和《华东·万悦城物业管理服务协议》的通知，2016年9月9日，万悦公司通过EMS特快专递向双方约定的通知地址寄送该通知，并于2016年9月13日经陕西省西安市雁塔区公证处（2016）西雁证民字第1420号公证书公证。另查，经王贵州申请，万悦公司同意，王贵州于2017年4月6日已将店铺内剩余设备拉走。以上事实有《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》、《配套设施设备使用费协议》、《华东·万悦城物业管理服务协议》、收款收据、客户信息登记表、装修管理承诺书、公证书及双方当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，王贵州、万悦公司签订的《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》及《配套设施设备使用费协议》、《华东·万悦城物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决以前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王贵州与万悦公司在《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》在第二十二条约定了合同解除的条件，在王贵州拒绝履行交纳租金义务后万悦公司提出解约，万悦公司行使解除权，双方约定的解除条件成就后，合同即宣告解除，王贵州现诉请解除合同无事实依据。因涉案房屋在王贵州租赁期间未能完成消防验收手续，合同解除后王贵州请求返还已支付给商城的经营保证金、装修押金，理由成立，对此本院依法予以支持；王贵州未及时交付后期租金造成违约导致合同解除，此期间因王贵州实际占有、装饰该商铺，现王贵州要求返还交纳的租金、配套设施设备费、物业费，本院依法不予支持；西安优瑞装饰设计有限公司为王贵州装修所交纳的装修队押金，应由西安优瑞装饰设计有限公司向万悦公司主张返还；《华东·万悦城（餐饮区）租赁合同书》第二十四条约定“乙方已经撤离该商铺之后，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权”，王贵州因因自身经营需要进行的装修，后因违约致合同解除，对王贵州请求返还装修垃圾费及请求赔偿因商场不符合开业造成的王贵州装修费损失的诉请不予支持；王贵州主张返还店面转让费，未提供相应证据，本院依法不予采信；根据合同相对性，因王贵州与华东公司并无租赁关系，王贵州对华东公司的诉请不能成立。万悦公司反诉要求王贵州支付2016年4月1日至2016年9月1日租金、物业费、配套设施设备费及违约金，因此期间王贵州占用涉案商铺，对此诉请本院依法应予支持；因双方就拉走设备协议的事项未协商一致，对此结果双方均有责任，万悦公司反诉要求王贵州支付2016年9月2日至2016年11月18日房屋占用费，对此诉请本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、本判决生效之日起30天内由陕西万悦商业营运管理有限公司返还王贵州已支付的经营保证金50000元、装修押金2000元，合计52000元；二、本判决生效之日起30天内由王贵州支付陕西万悦商业运营管理有限公司2016年4月1日至2016年9月1日租金74645.7元、物业费25740元、配套设施设备费49764元，合计150149.7元；并支付2016年4月1日至2016年9月1日违约金；（违约金参照中国人民银行同期贷款利率计算）三、驳回王贵州对陕西万悦商业运营管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回陕西万悦商业运营管理有限公司对王贵州的其余反诉请求；五、驳回王贵州对陕西华东房地产有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8490元，由王贵州负担7569元，陕西万悦商业运营管理有限公司负担921元；反诉案件受理费2225元，由王贵州负担1591元，陕西万悦商业运营管理有限公司负担634元。（本诉案件受理费王贵州已预交，反诉案件受理费万悦公司已预交，两项相抵，由万悦公司支付王贵州案件受理费670元）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  高更生审判员  陆 虹审判员  王 洋二〇一七年九月二十一日书记员  张卫莉