新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2017)兵1202民初844号原告（反诉被告）：雷鑫，男，1984年1月26日出生，住新疆哈密市。被告（反诉原告）：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密地区哈密市大营房37栋3单元302室。法定代表人：金辉。委托诉讼代理人：杨燕，新疆君始律师事务所律师。代理权限特别授权。原告（反诉被告）雷鑫与被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷鑫，被告（反诉原告）春天公司的委托诉讼代理人杨燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）雷鑫向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回房款48980元；2、判令被告自《红星国际城15#、16#交房补偿协议》签约之日至2017年7���18日的违约金，按0.03%/日向原告支付26449元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2014年1月1日，原告与被告签订了关于购买位于哈密市红星国际城一期16幢2单元701室的《商品房买卖合同》，总房款为326535元，约定于2015年10月30日前交房。到期后，房屋并未竣工，被告违约无法交付。2016年10月18日，经原告与被告协商后，双方签订了《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，约定于协议签订的30个工作日内退房款48980元，并支付相应违约金，到期后被告拒绝交付并再次违约。为维护原告合法权益现诉至法院，请求判令所请。被告（反诉原告）春天公司辩称，原告确实向被告购买了房屋，但原告的第1项诉讼请求数额错误，根据补偿协议，下调15%后再与原告应支付的大修基金相抵扣后，被告应退款是41858元。对原告的第2项诉讼请求不同意支付，按照双方协议，对被告延迟交付房屋，已经下调总房款对原告进行了补偿。被告认为补偿协议中关于按照原告已付款的每日万分之三承担违约责任显示公平，就该约定被告已提起了反诉。对诉讼费请法院判决处理。被告（反诉原告）春天公司向本院提出反诉请求：1、判决撤销其与反诉被告雷鑫于2016年10月18日签订的《红星国际城15#、16#交房补偿协议》中逾期付款按照反诉被告雷鑫的已付款的每日万分之三承担违约责任的条款；2、由反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：2014年1月，反诉被告雷鑫从反诉原告春天公司处购买了一套房屋，因为春天公司逾期交房，双方在2016年10月18日签订《红星国际城15#、16#交房补偿协议》一份，约定春天公司给予雷鑫在原有房价的基础上下浮15%作为补偿，该补偿包含了任何形式的补偿。经过计算和大��基金折抵后，春天公司应该退给雷鑫41858元。春天公司在签订协议30日内将退款汇入雷鑫账户，逾期未退，按照雷鑫已付房款的每日万分之三支付违约金。春天公司认为该补偿协议中约定的按照雷鑫已付房款的每日万分之三支付违约金属于严重显示公平，现提起反诉，请求判令所请。原告（反诉被告）雷鑫针对反诉原告春天公司的反诉请求答辩称,反诉原告春天公司已经三番两次违约，已经没有信誉度可言，春天公司在补偿协议中已经加盖了公章，不能说撤销就撤销。而且补偿协议中约定的按照雷鑫已付房款的每日万分之三支付的违约金还不够抵扣因春天公司延迟交房给雷鑫带来的各种损失，所以认为不应当撤销该条款。本院经审理认定事实如下：2014年1月4日，被告春天公司作为出卖人，原告雷鑫作为买受人，双方��订了一份由新疆维吾尔自治区建设厅和工商行政管理局监制的格式《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发建设的红星国际城小区15幢1单元1703号房，建筑面积共101.74平方米，每平方米3209.5元，房款总金额为326535元。合同第六条付款方式及期限约定原告于合同签订之日起付清首付款106535元，剩余房款220000元通过银行贷款支付。合同第八条交付期限约定出卖人即被告应当在2015年10月30日前将符合约定验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条对被告逾期交房的违约责任作了相应的约定。该合同还对产权登记、保修责任等有关事项亦作了约定。合同签订后，原告雷鑫按照约定向被告春天公司交清了全部房款，但被告却未在2015年10月30日前向原告交房。2016年10月18日，经原告雷鑫与被告春天公司协商一致，双方又签订了一份《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，主要约定：由于被告春天公司延期交房，经双方协商，对原告进行房款补偿政策，即对原告所购买的房屋，在原成交价格的基础上下浮15%作为补偿款。原告房屋已付款326535元，应补偿房款48980元，抵扣原告应缴纳的大修基金7122元后，被告最后向原告应退房款为41858元。被告在该协议签订日起30个工作日内即2016年11月29日前将应退房款汇入原告指定账户。被告如逾期未退，按照原告已付房款的每日万分之三作为违约金支付给原告，原告15%的房款补偿依然享有。但上述交房补偿协议达成后，被告至今都未向原告支付应退的房款41858元。原告现诉至法院，请求判令被告：1、判令被告退回房款48980元；2、判令被告自《红星国际城15#、16#交房补偿协议》签约之日至2017年7月18日的违约金，按0.03%/日向原告支付26449元；3、本案诉讼费由被告承担。在本案审理中，被告春天公司认为2016年10月18日其与原告雷鑫签订的《红星国际城15#、16#交房补偿协议》中约定的按照原告雷鑫已付房款的每日万分之三支付违约金属于严重显示公平，故向本院提起反诉，请求判令：1、撤销其与原告雷鑫于2016年10月18日签订的《红星国际城15#、16#交房补偿协议》中逾期付款按照雷鑫已付款的每日万分之三承担违约责任的条款；2、由雷鑫承担本案反诉费用。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告雷鑫与被告春天公司经协商一致，达成的《商品房买卖合同》、《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，均���双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。对于原告雷鑫要求被告春天公司退回房款48980元的请求，被告同意退还41858元。根据原被告双方2016年10月18日签订的《红星国际城15#、16#交房补偿协议》约定，原告房屋已付款326535元，被告对原告应补偿48980元，抵扣原告应缴纳的大修基金7122元后，被告最后向原告应退房款为41858元。上述约定不违反法律禁止性规定，合法有效。故对原告的该项诉讼请求，本院确认支持为41858元。对于原告要求判令被告自《红星国际城15#、16#交房补偿协议》签约之日至2017年7月18日的违约金，按0.03%/日向原告支付26449元的诉讼请求。被告春天公司辩称双方签订的交房补偿协议中约定的被告逾期未退按照原告已付款的每日万分之三作为违约金支付不公平，且在本案审理中被告春天公司向本院提起反诉，请求撤销补偿协议中逾期付款按照雷鑫已付款的每日万分之三承担违约责任的条款，被告提出的反诉请求，其实质系被告认为上述违约金计算标准约定过高。本案中，原告主张的违约金，其实质却系因被告未按双方签订的交房补偿协议中约定的时间向原告支付应退房款41858元，原告才要求被告承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于涉案交房补偿协议中约定的违约金是否过高，应当依照上述规定并结合本案的实际进行判断。在本案中，被告向原告迟延交付房屋的违约责任，已通过双方协商后被告对原成交价格下浮15%后向原告退还房款扣除已退的剩余应退41858元作为补偿款的方式予以解决。���被告未按约定期限退还该41858元，给原告造成的实际损失是该41858元的资金被占用期间的利息损失。按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，自逾期还款之日按年利率6%支付资金占用期间的利息。参照上述计算标准，原告41858元的资金自交房补偿协议签订日起30个工作日后即2016年11月29日至2017年7月18日资金被占用期间的利息损失为41858元×6%（年利率）×229日/360日=1597.58元。按照双方当事人在交房补偿协议中约定的计算方法计算的违约金则为按起诉前已付房款326535元×0.3‰/日×229日，原告主张的是26449元，已超过原告实际损失1597.58元的1655.57%。因此，双方当事人约定的逾期退款的违约金属于过分高于造成的损失的情形。因被告实际占用原告资金数额为41858元，故原告主张的被��应承担的违约金应自2016年11月29日开始计算，至2017年7月18日，应以41858元为基数，按双方约定的日利率万分之三计算为41858元×0.3‰/日×229日=2875.64元。故对被告的反诉请求，因于法无据，本院不予支持，对原告的该项请求，合法部分，本院予以支持。综上所述，原告雷鑫的各项诉讼请求、被告春天公司的反诉请求，对符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司向原告（反诉被告）雷鑫退回房款41858元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司向原告（反诉��告）雷鑫支付违约金2875.64元（自2016年11月29日至2017年7月18日，以41858元为基数按日利率万分之三计算），于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）雷鑫的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取843元，由被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  王圣佳二〇一七年九月十五日书记员  张金海