辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽01民终7982号上诉人（原审被告）：沈阳奥林匹克置业投资有限公司，住所地沈阳市东陵区奥园街6-1号。法定代表人：李博，该公司董事长。委托诉讼代理人：解桐，男，1949年3月12日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：王孝楠，辽宁智库律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高文霞，女，1962年9月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：白建中，男，1954年6月24日出生，蒙古族，社区推荐，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孙长江，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原审被告：沈阳北方建设股份有限公司，住所地沈阳市大东区东北大马路143号。法定代表人：李兴国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李丽，女，1971年1月30日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：范广志，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人沈阳奥林匹克置业投资有限公司（简称奥林公司）因与被上诉人高文霞、原审被告沈阳北方建设股份有限公司（简称北方公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第02092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。奥林公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回高文霞的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由高文霞承担。事实及理由为：1.一审判决认定事实错误，渗漏水问题发生在五年防水质量保修期过后，高文霞要求我公司超出保修期承担责任，没有合同依据及法律依据；2.一审判决曲解国家建筑质量监督检验中心司法鉴定所出具的《鉴定检验报告书》，属于认定事实错误，该报告书所述的各种渗漏水原因（即使存在），三项中有两项都是高文霞自行装修、外接扩建所导致，而非由我公司承担；3.一审判决依据国家建筑质量监督检验中心司法鉴定所出具的《鉴定检验报告书》判案，本身属于认定事实错误，该报告书存在勘验内容与现场实际情况不符，适用规范错误等问题，并不能作为认定事实的根据；4.一审判决在对涉案房屋地面及墙面渗水现象的原因、责任的事实认定不清，证据不足的情况下，判令解除购房合同并由我公司向高文霞赔偿房屋差价损失，属于适用法律错误，该房屋即使存在渗漏水问题，也根本达不到“严重影响房屋的居住使用功能”、需要解除购房合同的程度。高文霞辩称，一审判决认定事实清楚，证据采信合法、正确，请求驳回奥林公司的上诉，维持原判。北方公司述称，奥林公司提起的上诉没有针对我公司，请求维持原判；鉴定机构的鉴定报告认定的渗漏水原因与我公司无关；一审判决认定事实清楚，证据采信合法、正确，请求驳回奥林公司的上诉，维持原判。高文霞一审起诉请求，1.要求解除双方《房屋买卖合同》，由奥林公司、北方公司退还房屋本金874247元，并赔偿该房现差价损失每平方米5000元，计1199900元，合计2074147元。2.赔偿办理房证、契税的损失。3.判令奥林公司、北方公司承担因房屋质量不合格承担维修费486137.92元（详见维修明细）。4.奥林公司、北方公司承担2009年1月至2015年6月30日因房屋质量不合格，我不能居住租房产生的费用每月4600元×78个月的租房费用358800元。5、本案的一审案件受理费，二审的上诉费，本案的鉴定费由奥林公司、北方公司承担。一审法院认定事实：2004年12月，高文霞与奥林公司签订《商品房买卖合同》一份，约定高文霞从奥林公司处购买位于沈阳市东陵区奥园街10－9号T7栋104号房屋一处，建筑面积239.98平方米，房屋总价款为874247元，该房屋由北方公司施工。合同签订后，高文霞依约交付全部购房款。2006年8月22日，高文霞、奥林公司办理房屋交接手续，高文霞取得该房屋，并办理房屋所有权证。在高文霞入住后，案涉房屋发生严重渗漏，造成大量积水，室内装修和家具等设施被浸泡，故高文霞于2007年9月30日到法院起诉，要求奥林公司和北方公司赔偿损失，一审法院于2009年1月5日作出[2007]东陵民二初字第451号民事判决，判决北方公司赔偿高文霞房屋出租损失、财产损失、看雇人员工资、采暖费、物业费等共计经济损失445203元，并由奥林公司承担连带责任。该判决已经二审维持，并已履行完毕。高文霞重新装修案涉房屋过程中，发现房屋地面及墙围下部出现渗水现象，且在装修施工过程中发现房屋北面、南面地下1.2米处有地下水返水现象，即使使用水泵反复抽水，仍无法解决返水问题。因高文霞与奥林公司就维修方案未能协商一致，故高文霞诉至一审法院，要求解除房屋买卖合同，退还购房款及房屋升值损失、房租损失（每月4500元）、装修损失。在诉讼过程中，高文霞申请撤回要求奥林公司、北方公司支付装修损失的诉讼请求。另查明，高文霞申请对争议房屋渗水原因、能否继续居住及修复方案进行鉴定，一审法院依法委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见为T7楼建筑物处于所在小区的较低位置，雨水渗入土层后向低处渗流。T7楼周边没有排雨水措施和排水坡度，建筑周边散水下的填土内夹杂砖块、石块等建筑垃圾，不能起到应有的阻水作用，下雨时排水不畅形成汇积水区域，水位高时通过防水不良的高低跨墙体渗漏进位置较低的T7楼04户1层客厅；04户南门口台阶地面高于室内地面且没有排水坡度，雨水管排在门外的雨水可以通过门下口等处流入室内，造成渗水；04户厨房北墙外接的1间砖砌自建房阻挡了其东侧的室外地面排水，形成积雨水区域，自建房东墙和北墙外地面均高于其室内地面，汇集的雨水通过没有防潮防水措施的自建房外墙和室内地面渗入，导致自建房地面、北墙及东墙渗漏水。高文霞为此花费鉴定费用60000元。又查明，经高文霞申请，法院委托辽宁慧通房地产评估有限责任公司对案涉房屋现值进行评估，该公司于2016年8月16日作出辽慧通法评字[2016]第016号房地产估价报告，认定案涉房屋在2016年8月10日时的市场价值为1163900元，高文霞为此支付鉴定费6000元。一审法院认为，高文霞、奥林公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。本案中，高文霞已依约交纳全部购房款，完全履行了合同义务，奥林公司应按合同约定交付符合居住使用功能的房屋。高文霞接收房屋后，陆续发现房屋存在渗水的问题，根据国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所出具的鉴定结论，案涉房屋处于所在小区的较低位置，雨水渗入土层后向低处渗流。案涉房屋周边没有排雨水措施和排水坡度，建筑周边散水下的填土内夹杂砖块、石块等建筑垃圾，不能起到应有的阻水作用，下雨时排水不畅形成汇积水区域，水位高时通过防水不良的高低跨墙体渗漏进位置较低的T7楼04户1层客厅；北墙外地面均高于其室内地面，汇集的雨水通过没有防潮防水措施的室内地面渗入，导致北墙及东墙渗漏水，故房屋存在的渗水问题与房屋的设计、施工、地理位置均存在因果关系，且案涉房屋多次维修都未能维修彻底，至今房屋仍存在地面、墙面渗水的情况，严重影响房屋的居住使用功能，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故高文霞要求解除与奥林公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。高文霞要求奥林公司退还全部购房款并支付房屋现价差值的诉讼请求，因案涉房屋存在质量问题导致商品房买卖合同解除，且高文霞至今尚未实际使用案涉房屋或产生收益，经鉴定，案涉房屋现值1163900元，差值289653元的损失，应由奥林公司承担。关于办理房屋所有权证的费用损失，因高文霞未提供证据证明其金额，不予支持。至于契税损失，因合同解除后，高文霞可办理退税手续，该费用不属于高文霞的损失，对高文霞的该项请求不予支持。关于房屋租金损失，因该损失的产生系基于奥林公司的违约行为，即房屋存在质量问题，而已支持房屋增值损失，且本案系解除合同之诉，高文霞要求奥林公司赔偿房屋无法居住而产生的租金损失，于法无据，不予支持。关于高文霞要求北方公司承担赔偿责任的诉讼请求，因本案为商品房销售合同纠纷，高文霞与北方公司之间并无商品房买卖合同关系，且现有证据也无法证明房屋存在的渗水等质量问题与北方公司的施工有直接关系，故高文霞要求北方公司承担赔偿责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条一款之规定，判决：一、高文霞与沈阳奥林匹克置业投资有限公司于2004年12月签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起立即解除；二、沈阳奥林匹克置业投资有限公司于本判决生效之日起三日内退还高文霞购房款874247元；三、沈阳奥林匹克置业投资有限公司于本判决生效之日起三日内给付高文霞房屋现值损失289653元；四、驳回高文霞的其他诉讼请求。案件受理费10543元、鉴定费66000元均由沈阳奥林匹克置业投资有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，高文霞没有证据证明涉案房屋在2012年5月之前存在房屋地面及墙围下部渗水现象。高文霞认可涉案房屋的防水保修期为五年。又查明，国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所出具的鉴定意见中提到的04户厨房北墙外接的1间砖砌自建房为高文霞自建，高文霞未提供证据证明自建该处房屋经过奥林公司同意。还查明，国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所于2016年2月25日出具的回函明确涉案房屋的渗漏情况可修复。奥林公司庭审同意对涉案房屋的渗漏问题进行维修。高文霞庭审中明确表示不同意维修，要求解除涉案房屋销售合同。本院认为：关于涉案房屋地面及墙围下部出现渗水现象的保修期确定问题，高文霞没有证据证明涉案房屋在2012年5月之前存在房屋地面及墙围下部渗水现象。高文霞与奥林公司办理交接手续、取得涉案房屋的时间为2006年8月22日，至2012年5月，期间已经经过五年。高文霞认可涉案房屋的防水保修期为五年。故可以确定涉案房屋地面及墙围下部出现渗水现象的时间已经超出五年保修期。关于涉案房屋地面及墙围下部出现渗水现象的责任承担问题，国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所出具的鉴定结论可以确定奥林公司对于涉案房屋地面及墙围下部出现渗水现象应承担责任。涉案鉴定结论中提到的04户厨房北墙外接的1间砖砌自建房为高文霞自建，高文霞未提供证据证明自建该处房屋经过奥林公司同意，在此属于高文霞未能举证证明自建房屋存在合理根据，且涉案鉴定结论亦确定高文霞外接的1间砖砌自建房阻挡了其东侧的室外地面排水，形成积雨水区域，自建房东墙和北墙外地面均高于其室内地面，汇集的雨水通过没有防潮防水措施的自建房外墙和室内地面渗入，导致自建房地面、北墙及东墙渗漏水，则高文霞对于涉案房屋地面及墙围下部出现渗水现象亦应承担责任。关于涉案商品房买卖合同是否应予解除的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。高文霞以涉案房屋存在质量问题、严重影响正常居住使用为由请求解除涉案合同，考虑涉案房屋地面及墙围下部出现渗水现象的时间已经超出五年保修期，且高文霞对于涉案房屋地面及墙围下部出现渗水现象亦应承担部分责任，则在此不宜认定涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题。国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所于2016年2月25日出具的回函明确涉案房屋的渗漏情况可修复，奥林公司庭审同意对超过保修期的涉案房屋渗漏问题进行维修，故涉案合同不具备解除条件，高文霞的全部诉讼请求应予驳回。关于诉讼费及鉴定费的承担问题，考虑高文霞主张解除涉案合同无事实及法律依据，故诉讼费应由高文霞承担。考虑涉案房屋确实存在地面及墙围下部渗水现象，且奥林公司对此存在过错，故鉴定费应由奥林公司承担。综上所述，奥林公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第02092号民事判决；二、驳回高文霞的诉讼请求。一审案件受理费10543元，二审案件受理费10543元，总计21086元，由高文霞负担；鉴定费66000元，由沈阳奥林匹克置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一七年九月二十日书记员  齐 萌本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。