云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0824民初747号原告：林昌盛，男，1980年6月30日生，汉族，现住：云南省普洱市景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）。被告：李永康，男，1970年1月1日生，彝族，现住：云南省普洱市景谷县。原告林昌盛诉被告李永康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日受理后，因被告李永康无法查找到，本院进行公告送达，公告期满后于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告林昌盛到庭参加诉讼，被告李永康经本院公告后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林昌盛向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告和被告签订的租房合同；2、判令被告归还原告20000.00元的租房定金，并赔偿原告因被告违约造成的经济损失40000.00元；3、判令被告支付按照银行贷款利息0.08073计算的利息5458.40元；3、判令被告支付按照本金20000.00元的25%计算4年的违约金共计20000.00元；5、判令被告承担诉讼过程的一切费用。事实和理由：原、被告于2014年11月1日签订租房合同，由原告向被告租位于益智乡新集镇四间房屋用于经营商铺；双方合同约定租期五年。共同签订后被告不履行义务，经原告多次催促交房，但被告一拖再拖，至今被告仍没有履行合同的约定，原告多次与被告协商不交房就归还租房定金20000.00元，但被告也不归还且还找些自己认为的理由推脱。为了维护原告的合法权益，故成诉。被告李永康未到庭进行答辩。原告林昌盛为了支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：一、《租房合同》一份，欲证实原告和被告签订了租房合同并约定双方的权利义务的事实；二、收条一份；欲证实原告向被告支付了20000.00元租房订金的事实。被告李永康未到庭发表质证意见。被告李永康未向法庭提交书面证据材料。经审核证据材料，本院认为，原告林昌盛提交的两组证据来源合法、客观真实和本案具有关联性，故对该证据，本院予以采信。根据原、被告双方当事人的诉辩主张及对证据的分析、认定，本院依法确认以下案件事实：2014年11月1日，原、被告双方签订一份《租房合同书》，该合同约定被告李永康将位于益智乡新集镇的四间房屋（建筑面积190平方米）租赁给原告林昌盛；约定的租期为5年（即自2014年12月30日起至2019年12月30日止）；约定的租金为150000.00元，约定付款方式为原告林昌盛在合同签订后一次性支付给被告李永康；同时该合同还对通水通电及水电费支付方式、原告林昌盛的自主经营权及优先续租权进行了约定。另查明，2014年10月31日原告林昌盛向被告李永康支付20000.00元订金，被告李永康向原告林昌盛出具一份内容为：“今收到林昌盛房租费订金20000.00元大写贰万元整，收款人：李永康，2014年10月31日。”的收条一份。后原告林昌盛在书写诉讼材料的过程中将订金书写为定金。合同签订以后，被告李永康一直未将房屋交付给原告林昌盛，也未退还订金。再查明，被告李永康租赁给原告林昌盛位于益智乡新集镇的四间房屋是因为建设糯扎渡水电站将原益智乡老集镇集体搬迁，并经统一规划后建成的。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。综合本案案情，本案的争议焦点为：一、原被告双方签订的《租房合同书》是否有效，是否可以解除的问题；二、原告林昌盛诉请的第二、三、四项诉讼请求是否应得到支持的问题。（一）、关于原被告双方签订的《租房合同书》是否有效，是否可以解除的问题。本院认为，被告李永康经本院公告送达开庭传票后，未到庭参加诉讼，应当视为放弃自己的诉讼权利。依照《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条第二款：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”、第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中被告李永康出租给原告林昌盛的房屋已经取得建设工程规划许可证且按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，故原告林昌盛和被告李永康签订的《租房合同书》有效。同时依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，本案中原、被告双方约定的租赁期限为5年，故本案中不存在超过部分无效的情形。另依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本案中原、被告已经以书面的形式签订了《租房合同书》，故该租赁合同非不定期租赁，应当为定期租赁。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，本案中，原、被告约定交房的时间为2014年12月30日，但直至原告林昌盛起诉时被告李永康仍未将房屋交付给原告林昌盛，逾期已经达到2年零10个月，被告李永康的行为已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，故按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，原告林昌盛要求解除合同的诉请于法有据，本院予以支持。（二）、关于原告林昌盛诉请的第二、三、四项诉讼请求是否应得到支持的问题。本院认为，被告李永康经本院公告送达开庭传票后，未到庭参加诉讼，应当视为放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中原、被告双方在《租房合同书》中明确约定原告林昌盛应当在合同签订后即2014年11月1日将房屋租金150000.00元一次性支付给被告李永康，但原告林昌盛在2014年10月31日支付了20000.00元的房屋租房订金后，未在合同签订的当日一次性付清租金，原告林昌盛有违约行为；同时被告李永康也未在原、被告双方约定的交房时间即2014年12月30日将房屋交付给原告林昌盛，亦有违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，原、被告应当各自承担相应的责任，即被告李永康应当将20000.00元的房屋租房订金返还原告林昌盛，故原告林昌盛要求被告李永康返还20000.00租房订金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告林昌盛诉请的第二、三、四项的其他诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第二百一十四条第一款、第二百一十五条、第一百二十条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、原告林昌盛与被告李永康于2014年11月1日签订《租房合同书》解除；二、被告李永康于本判决生效之日起十日内返还原告林昌盛支付的20000.00元租房订金；三、驳回原告林昌盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936.00元，由被告李永康承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  吴治旭审 判 员  王 芳人民陪审员  何艾聪二〇一七年九月十四日书 记 员  ＸＸ晶附：本案案所涉法条《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条第二款：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由;(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由;(三)判决结果和诉讼费用的负担;(四)上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。