广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14990号上诉人（原审被告）：刘德民，男，1971年4月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。委托代理人：冯升，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗云龙，男，1964年2月2日出生，汉族，身份证地址浙江省义乌市。委托代理人：涂崇义，广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：黄杰雄，广州金鹏律师事务所律师。上诉人刘德民因与被上诉人罗云龙房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初4563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘德民上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回罗云龙的全部诉讼请求；2、罗云龙承担全部诉讼费。事实与理由如下：一、双方签订的《解除协议》实际上已丧失了履行基础，一审法院不应再强行要求双方履行。《解除协议》是双方在误以为涉案商铺无法过户到罗云龙名下的背景下签订的，是刘德民诚实守信的一种体现。该协议的履行应以刘德民无法履行《商铺买卖合同》为基础，但刘德民实际上已于2014年4月22日将涉案商铺成功过户到罗云龙名下。罗云龙已经实际控制并使用了商铺，时间两年有余。实际上，罗云龙在签订《解除协议》后并未立即到相关部门办理中止过户的手续，在得知涉案商铺已经成功过户到其名下时也未提出任何异议，更没有将涉案商铺重新过户回刘德民名下。罗云龙既占有涉案商铺又要求刘德民退款赔偿的行为明显违反公平原则。因此，罗云龙依据《解除协议》的约定要求退款赔偿已经丧失了基础，不应得到法院支持；二、既然涉案商铺已成功过户给罗云龙，那么维持买卖的稳定性应更符合买卖双方及社会的利益。罗云龙现持有涉案商铺，可以通过出租或转卖牟利。如果依照原审判决执行，刘德民退款，那么罗云龙必然要退铺，退铺产生的税费、手续费等应由罗云龙承担。而且，罗云龙占有使用涉案商铺两年多所产生的收益也应退回给刘德民。依此，价值几十万的商铺，一番周折就消耗了价值的一大部分。不动产实行的是公示公信原则，房地产的登记应当是明确房屋所有权的途径，法院不应轻易改变房屋买卖交易的结果，让人无所适从；三、罗云龙的诉请已过诉讼时效。综上，一审判决认定事实上有所偏差，请求二审法院予以撤销。被上诉人罗云龙答辩称：本案自处理至今已历经三四年。双方之间首先签订了一份商铺买卖合同，后罗云龙将所有费用交付给了刘德民，由刘德民去办理房屋的过户手续，但刘德民一直未能办理。之后双方经协商一致，签订了《解除协议》。在签订该协议书时，双方都不知晓涉案房屋的具体状态。对罗云龙来讲，《解除协议》就是双方针对商铺买卖所达成的最后合意，也就是双方已经协商解除了合同，罗云龙有权要求刘德民将相应的房款以及部分违约金支付给罗云龙。针对解除协议书，刘德民提起了撤销之诉，但已经法院终审判决驳回。在此情况下，罗云龙依据上述解除协议书要求刘德民返还房款及支付违约金。综上，刘德民的上诉请求及事实理由不成立，不同意刘德民的上诉请求。2016年4月8日，罗云龙向原审法院起诉请求判令：1、刘德民退还罗云龙已支付的房款793249元及税费25030元，并支付利息（从2014年5月26日起按照同期应付而未付的数额为计算基数，每月按应付而未付的数额的2%为标准计至被告退还之日止）；2、刘德民向罗云龙支付违约金79324.9元，（即按已付房款793249元的10%计算）。原审法院经审理查明：2013年1月12日，罗云龙（为买受人）与刘德民（为出卖人）的委托代理人广州骏腾商业经营管理有限公司（下简称骏腾公司）签订《商铺买卖合同》（尾页盖有刘德民私章），约定：买受人向出卖人购买广州市越秀区北京路147号二层379号铺，与房管部门出具的房地产权证地址（门牌号码）广州市越秀区北京路147号二层2332号对应相同位置，建筑面积共5.60平方米，其中套内面积2.27平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额793249元；买受人一次性付款，2011年10月31日前支付498249元（包含定金），2013年1月12日前支付295000元；出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。上述合同签订后，罗云龙分笔向刘德民支付了定金50000元、首期房款448249元、尾款294250元及750元；另还向刘德民支付了税费25030元。2014年4月22日，罗云龙（为买受人）和刘德民（为出卖人）的委托代理人骏腾公司签订《解除〈商铺买卖合同〉协议》（尾页盖有刘德民私章），约定：买卖双方经平等协商，一致同意解除之前双方于2013年1月12日签订的关于“广州市越秀区北京路147号二层379号铺”的《商铺买卖合同》，对合同解除的相关事项安排如下：一、买受人已缴交的款项合共金额818279元。已包括购房款、税费等全部款项。双方经友好协商，出卖人将按如下方式分期退还给买受人：1.2014年5月25日支付金额20000元；2.2014年6月25日支付金额266093元；3.2014年7月25日支付金额266093元；4.2014年8月25日支付金额266093元。二、双方均确认，自所有款项退完之日起，本协议将自动结束，双方互相不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任。三、如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任。四、本协议自买卖双方签字盖章之日起生效。上述协议签订后，刘德民至今没有支付过协议约定的款项。2015年4月16日，刘德民向原审法院提起诉讼，请求判令撤销上述《解除协议》。原审法院经审理后作出（2015）穗越法民三初字第962号民事判决书，判决撤销刘德民与罗云龙于2014年4月22日签订的关于广州市越秀区北京路147号2332号商铺的《解除协议》。后罗云龙不服原审判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2015年10月21日作出（2015）穗中法民五终字第4181号民事判决书，判决：一、撤销广州市越秀区人民法院(2015）穗越法民三初字第962号民事判决;二、驳回刘德民要求撤销刘德民与罗云龙于2014年4月22日签订关于广州市越秀区北京路147号2332号房屋《解除协议》的诉讼请求。原审法院认为：刘德民与罗云龙自愿签订的《商铺买卖合同》、《解除〈商铺买卖合同〉协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方签订的《解除〈商铺买卖合同〉协议》的约定，该协议系对刘德民与罗云龙之间因广州市越秀区北京路147号二层379号铺而签订的《商铺买卖合同》的处分，属独立的合同，双方签订的《商铺买卖合同》业已解除，本案纠纷系因刘德民违反该协议的约定引致。因刘德民未能按约定期限将已收款项退还给罗云龙，罗云龙现要求刘德民返还应退还而未退还的房款及税费，依据充分，予以支持。至于罗云龙主张的要求刘德民从2014年5月26日起每月按应付而未付数额的2%为标准支付应退款项的利息的问题，如前所述，因该协议属独立合同，刘德民逾期退还款项的利息应自约定的每期退款日之次日起计付逾期还款的利息。至于利息标准，考虑到罗云龙并未举证证明其实际损失，依据公平合理原则，原审法院酌情调整利息的标准为按中国人民银行同期同类贷款利率计付为宜。至于罗云龙主张要求刘德民负担的违约责任的问题，根据《解除〈商铺买卖合同〉协议》的约定，刘德民应分四期返还房款，如未能按时退还款项的，罗云龙有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究刘德民的违约责任。即《解除协议》约定了在刘德民未按期退还款项的情况下，该违约责任准用《商铺买卖合同》的约定。虽然上述《解除协议》中并未明确应准用的违约责任条款，但根据《商铺买卖合同》关于刘德民逾期交付商铺及逾期申办交易过户的违约责任的约定，刘德民若逾期交付商铺超过15日的，应按已付房价款的10%标准向罗云龙支付违约金；刘德民若逾期申办交易过户的，应按房价款的10%的标准向罗云龙支付违约金。故对罗云龙主张按其已付房款793249元的10%计付违约责任予以支持。本案纠纷系因刘德民的违约行为而引起，故案件受理费应由刘德民负担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，于2016年10月8日作出如下判决：一、刘德民应于本判决发生法律效力之日起十日内，向罗云龙一次性返还广州市越秀区北京路147号二层379号铺的房价款793249元、税费25030元及逾期退款的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付，其中第一期应付款项的利息自2014年5月26日至实际付款之日，以20000元为基数；第二期应付款项的利息自2014年6月26日至实际付款之日，以266093元为基数，第三期应付款项的利息自2014年7月26日至实际付款之日，以266093元为基数，第四期应付款项的利息自2014年8月26日至实际付款之日，以266093元为基数）；二、刘德民应于本判决发生法律效力之日起十日内向罗云龙支付违约金79324.9元；三、驳回罗云龙的其他诉讼请求。本案受理费15537元，由刘德民负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，刘德民向本院提交房地产权证书，拟证明：在2014年4月22日，刘德民将涉案房屋过户至罗云龙名下，刘德民已经按照商铺买卖合同的约定履行了主要义务，故罗云龙只能主张迟延办证违约金，而不能主张解除合同。罗云龙对此发表如下质证意见：对该房地产权证的真实性予以确认，但其从未收到这份房产证，亦不清楚该房产证于何时取得。且，刘德民取得房地产权证与双方协商解除商铺买卖合同之间不存在矛盾。本院认为：依据已查明的事实，双方已于2014年4月22日签订《解除协议》，约定解除双方于2013年1月12日签订的《商铺买卖合同》，并对刘德民返还已收款项的期限和违约责任作出相应约定，该约定合法有效，对双方均具有约束力。因此，罗云龙在本案中诉请刘德民依据前述《解除协议》履行返还房款、税费及支付违约金的义务合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。刘德民上诉认为前述《解除协议》已丧失履行基础并无法律依据，亦与（2015）穗中法民五终字第4181号生效民事判决结果相悖，故刘德民以此为由上诉请求撤销原审判决，理由不成立，应不予采纳。另，涉案商铺已登记至罗云龙名下的事实不构成刘德民拒绝履行《解除协议》的合法正当事由，故刘德民以此为由上诉认为其无需履行《解除协议》亦缺乏法律依据，应予以驳回。此外，罗云龙在（2015）穗越法民三初字第962号及（2015）穗中法民五终字第4181号民事诉讼中对刘德民撤销《解除协议》的诉请提出异议，构成就《解除协议》提出相应的权利主张，诉讼时效因此而中断，故刘德民上诉认为罗云龙的诉请超过诉讼时效缺乏事实根据与法律依据，亦应不予采纳。综上所述，刘德民的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15537元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年九月二十五日书记员  杨娟娟