广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14394号上诉人（原审被告、反诉原告):卢锐辉，男，1985年2月11日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区。委托诉讼代理人：李运平、罗立之，广东东方昆仑律师事务所律师及实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）:黎志杰，男，1972年7月15日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：王泽楷，广东富颂达律师事务所律师。原审第三人：广州市淏赢房地产经纪有限公司，住所地广州市花都区新华街三东大道106号101号商铺。法定代表人：刘顺菊。上诉人卢锐辉与被上诉人黎志杰、原审第三人广州市淏赢房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，上诉人卢锐辉不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初11045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卢锐辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判黎志杰继续履行双方于2016年4月19日签订的《房屋买卖三方合约》，按108万元的房价将广州市花都区xx路19号1602房出售并过户给卢���辉；3.黎志杰向其支付违约金108000元；4.案件的全部诉讼费用由黎志杰承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。卢锐辉并没有隐瞒其不具备广州购房资格的事实，并且其不存在逾期办理银行按揭贷款的意思，从2016年9月、10月的支付行为可以证实卢锐辉在涉案房屋的交易上是积极的，违约的原因不在于卢锐辉。二、双方在合同的实际履行过程中，已经变更合同的约定。1.双方于2016年4月19日签订《房屋买卖合同三方合约》，但由于卢锐辉不满足在广州的购房资格，经与黎志杰协商，同意以卢锐辉弟弟卢盛辉的名义办理购房，合同继续履行，该事实从涉案《个人贷款承诺书》可以证实。2.卢锐辉从2016年9月开始，每月向黎志杰支付一万元，以作为增加首期房款的支付部分，该事实有2016年9月、10月的《收据》及证人邹某的证言予以证实。另2016年11月17日的起诉行为��际是黎志杰在房价飙升的情况下做出的违约行为，从起诉前双方往来的微信信息可以印证黎志杰的真实意思。黎志杰辩称：我方同意一审判决，不同意卢锐辉的上诉请求和事实理由，一审判决事实清楚，适用法律正确。广州市淏赢房地产经纪有限公司经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。黎志杰于2016年11月18日向一审法院起诉请求：1.卢锐辉向其支付违约金108000元；2.案件受理费由卢锐辉承担。诉讼中，黎志杰增加一项诉讼请求：请求判令解除黎志杰、卢锐辉、广州市淏赢房地产经纪有限公司于2016年4月19日签订的《房屋买卖三方合约》中黎志杰、卢锐辉之间的房屋买卖关系。卢锐辉向一审法院反诉请求：1.判令黎志杰继续履行双方于2016年4月19日签订的《房屋买卖三方合约》，按108万元的房价将广州市花都区xx路19号1602房出售给卢锐辉，并将房屋过户到卢锐辉名下；2.判令黎志杰向卢锐辉支付违约金108000元；3.案件的诉讼费用由黎志杰承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区xx路19号1602房，权属人为黎志杰。2016年4月19日，黎志杰（卖方）与卢锐辉（买方）及广州市淏赢房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋买卖三方合约》，约定卖方将涉案房屋出售给买方，建筑面积115.6平方米，三、涉案物业成交价为1080000元，付款方式为按揭付款：A：买方须在签署本合约时向卖方支付50000元作为购房定金，并由卖方出具定金收据给买方。B：买方首期楼款（含定金）400000元选择买方垫资赎契：卖方于签订本合约三天内须申请提前还贷，银行批准还贷之日三天内支付到卖方供楼账号上。此款项仅限于替卖方赎契，卖方出具首期楼款收据给买方。��买方首期楼款替卖方赎契金额不足部分由卖方支付。七、买卖双方的权利和义务：买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件以及办理银行按揭所需资料等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续。且卖方必须协助买方申请办理银行按揭。买方应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件及支付按揭贷款所需费用。同时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年68万元的银行按揭贷款（具体贷款金额以银行批准的结果为准）。九、买卖双方违约责任：如买方原因未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则卖方有权没收定金或有权要求买方按照总房价的10%支付违约金，且卖方有权再将该物业转卖予任何人。如卖方在收取定金后不依合约条款将物业售予买方或者再���将该物业售予其他任何人时，则卖方须返还双倍定金或买方有权要求卖方按照总房价的10%支付违约金。合同签订当日，卢锐辉向黎志杰支付定金50000元，在2016年6月16日支付了首期款350000元，后黎志杰将收取的400000元用于清偿涉案房屋原有的按揭贷款，涉案房屋于2016年7月20日注销抵押登记。黎志杰表示一直催促卢锐辉办理按揭贷款及交易过户手续，但卢锐辉开始均以各种理由推托，后才告知不具备购房资格，黎志杰表示不清楚卢锐辉是否已找按揭机构办理按揭手续，但后来在知悉卢锐辉不具备购房资格后就通过电话方式告知卢锐辉解除合同。卢锐辉对黎志杰的陈述不予确认，认为双方开始同意以卢锐辉弟弟卢盛辉的名义购买涉案房屋，为此提交兴业银行广州分行于2016年5月16日出具的个人贷款承诺书及2016年9月13日黎志杰作为卖方与卢盛辉作为买方的网���存量房买卖合同予以佐证，其中承诺书载明该银行同意与借款申请人卢盛辉就涉案房屋办妥贷款的相关手续，办理抵押登记后发放贷款68万元；存量房买卖合同未有买卖双方的签字。后在2016年9月发现卢盛辉亦无法取得购房资格，而卢锐辉则须到2017年1月才够3年的缴税时间，遂与黎志杰协商确定将涉案房屋的交易过户时间变更为2017年1月，因变更了房屋交易时间，而黎志杰急于用钱，就从2016年9月起每月向黎志杰支付10000元作为增加的首期款，为此提交2016年9月24日及2016年10月29日出具的收款收据、2017年1月10日黎志杰作为卖方与卢锐辉作为买方的网签存量房买卖合同及申请证人邹某出庭作证，该网签合同未有买卖双方的签字，邹某表示其当时是涉案房屋经纪方的工作人员，现已离职，故作为证人出庭作证。黎志杰对卢锐辉的陈述不予确认，认为双方并未就涉案房屋的交易时间推迟至2017年1月达成一致意见，认为卢锐辉提交的两份网签合同均没有黎志杰的签字，均是经纪方擅自操作的，黎志杰表示其出售房屋是急需用钱，所以在卢锐辉提出以其弟弟卢盛辉的名义购买时就签订了经纪方提供的相关文件，但最后卢锐辉还是无法完成房屋过户手续，因此在2016年9月至2016年11月期间通过电话及微信告知卢锐辉解除合同，为此提交微信记录予以佐证。对于在2016年9月及10月分别收取卢锐辉支付的10000元，黎志杰表示是卢锐辉认为违约而对黎志杰作出的补偿，后来等到2016年11月就起诉至法院要求解除合同。一审诉讼中，一审法院依职权发函兴业银行广州分行调查卢盛辉办理的按揭贷款问题，兴业银行函复一审法院称该行在2016年5月13日收到卢盛辉的个人二手房贷款申请资料，并在2016年5月16日审核通过并出具个人贷款承诺书，出具该承诺书前需买卖双方提供户籍证明、婚姻证明、购房合同复印件及房产证复印件等，因卢盛辉至今未进一步提供贷款所需资料，故无法签订借款合同。另查，根据卢锐辉提交其名下的个人所得税纳税清单，显示卢锐辉从2014年2月10日开始缴纳个人所得税。广州市花都区国土资源和规划局出具的证明显示卢锐辉截至2017年4月10日具备广州市住房限购区域内住房购买资格。一审法院认为：黎志杰与卢锐辉及广州市淏赢房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖三方合约》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查黎志杰与卢锐辉之间的房屋买卖合同关系。本案的争议焦��为在合同履行过程中何方违约。对此，一审法院分析如下：合同签订后，卢锐辉依约支付首期款400000元，黎志杰在收取该400000元后申请提前还贷并于2016年7月20日注销抵押登记，而卢锐辉至庭审辩论终结时仍未按合同约定的时间办理银行按揭贷款，虽然根据卢锐辉提交的个人贷款承诺书及兴业银行的复函，可知在2016年5月时黎志杰同意以卢盛辉的名义购买房屋，但卢锐辉表示后来因卢盛辉亦无法取得购房资格故没有继续涉案房屋的交易，截至黎志杰提起本案诉讼即2016年11月18日时卢锐辉仍未符合连续交纳3年以上个人所得税的购房资格，因此采信黎志杰陈述的卢锐辉因不具备购房资格而无法完成房屋交易过户的意见。在涉案房屋注销抵押登记的2016年7月至本案立案的2016年11月期间，根据黎志杰与卢锐辉就涉案房屋交易的微信往来可知，黎志杰已就合同的履行催告卢锐辉���向卢锐辉作出解除合同的意思表示，而卢锐辉未能对其不按合同约定的时间办理银行按揭贷款的行为作出合理解释，在此情况下，卢锐辉的行为违反合同约定，依约应承担相应的违约责任，故黎志杰要求解除涉案合同并按合同约定要求卢锐辉支付违约金108000元，合理有据，均予以支持。虽然黎志杰在2016年9月及10月分别收取的10000元在合同中未有约定，但该行为无法证明双方已就涉案房屋的交易过户时间变更为2017年1月，卢锐辉对此未提交其他证据予以佐证，黎志杰对此亦不予确认，对此卢锐辉应承担举证不能的后果，因此在卢锐辉未按合同约定履行其办理银行按揭贷款义务的情况下，卢锐辉反诉要求继续履行合同并要求黎志杰支付违约金108000元，依据不足，均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（��）款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年5月4日作出如下判决：一、解除黎志杰与卢锐辉及广州市淏赢房地产经纪有限公司于2016年4月19日签订的《房屋买卖三方合约》中黎志杰与卢锐辉之间的房屋买卖合同关系；二、卢锐辉于判决生效之日起十日内向黎志杰支付违约金108000元；三、驳回卢锐辉的全部反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2460元及反诉案件受理费7656元，均由卢锐辉负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，卢锐辉提交以下证据：1.王桦强提供的情况说明以及身份证复印件，拟证明卢锐辉与黎志杰曾口头协议将房屋过户时间延期至2017年1月即等到卢锐辉有购房资格再过户。2.证人邹某提供的情况说明以及身份证复印件，证明其曾与王桦强一同参加与卢锐辉、黎志杰的三方协商。协商过程中卢锐辉与黎志杰曾口头协议将房屋过户时间延期至2017年1月即等到卢锐辉有购房资格后再过户。黎志杰质证称：1.对上述证据材料的三性均不予确认，证据不属于本案的新证据，卢锐辉在一审完全有条件可以提交，但没有提交属于逾期条件。另该情况说明属于证人证言，根据法律规定，民事案件证人应当出庭作证，无正当理由不出庭作证的不能作为案件认定事实的依据。2.卢锐辉申请证人出庭作证的申请已经超过了举证期限，因此我方不同意卢锐辉的申请证人出庭作证的申请。二审中,双方当事人合同就没有继续履行的原因及责任存有争议，卢锐辉表示:由于其没有购房资格，故银行��法办理审批手续，但双方当事人之间存有口头协议，即黎志杰应等到卢锐辉具备购房资格再去办理过户，因此，合同解除系黎志杰违反口头协议；黎志杰则表示：合同解除的原因在于卢锐辉不具备购房资格，也没有按照合同约定办理银行按揭，故黎志杰的合同目的无法实现。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉合同应否解除及解除的责任认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。由此可知，合同约定解除条件成就时，当事人可以主张解除合同。本案中，《房屋买卖三方合约》约定，卢锐辉应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件及支付按揭贷款所需费用，并向银行申请20年68万元的银行按揭贷款。如卢锐辉原因未能履行��合约之条款以至本合约不能顺利完成，则黎志杰有权没收定金或有权要求卢锐辉按照总房价的10%支付违约金。根据案件查明事实，卢锐辉至黎志杰提起本案诉讼之时尚不具备广州市住房限购区域内住房购买资格，且亦没有依约办理银行按揭贷款，因此，黎志杰主张解除案涉合同中的房屋买卖合同关系，符合法定及约定解除条件，一审法院予以支持正确，本院予以维持。至于合同解除的责任认定问题，卢锐辉上诉提出因双方在合同履行过程中达成了口头协议且黎志杰表示同意等到卢锐辉具备购房资格再办理交易过户，但黎志杰对此不予认可。二审中，卢锐辉为证明双方达成一致意见申请证人出庭作证，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，在买卖合同应由买卖双方当事人缔结约定的情况下，第三���的陈述显然不足以证明发生合同约定的行为，卢锐辉提出的申请因不能支持其上诉理由，本院不予采纳。在双方当事人没有明确约定变更原合同内容的情况下，一审法院认定由卢锐辉承担合同解除的过错责任，并据此判令向黎志杰支付违约金，该处理并无不当，本院予以维持。综上所述，卢锐辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15492元，由上诉人卢锐辉负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年九月七日书记员  袁蕾游瑞娜