四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5978号上诉人（原审原告）：宋光奎，男，1955年3月14日出生，汉族，住四川省开江县。委托诉讼代理人:兰华开，四川谦信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周国良，男，1949年5月12日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：严辉，四川运逵律师事务所律师。原审第三人：梁建勤，女，1965年11月25日出生，汉族，住四川省彭州市。原审第三人：江小兰，女，1972年6月14日出生，汉族，住四川省广元市中区。原审第三人：吴建，男，1975年11月13日出生，汉族，住四川省彭州市。原审第三人：四川省彭州市三昧禅林。住所地：四川省成都市彭州市。法定代表人：释广成，住持。委托诉讼代理人：李红旗，四川运逵律师事务所律师。上诉人宋光奎与被上诉人周国良，原审第三人梁建勤、江小兰、吴建、四川省彭州市三昧禅林（以下简称三昧禅林）租赁合同纠纷一案，不服成都市彭州市人民法院（2016）川0182民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，原审第三人梁建勤、江小兰、吴建经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法组成合议庭进行了缺席审理，本案现已审理终结。宋光奎上诉请求：依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：宋光奎与周国良之间的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人利益，当属合法有效的合同。一审法院无法律直接依据认定租赁合同属无效合同系错误。一审法院认定租赁合同无效未引用任何全国人大常委会的法律和国务院的行政法规。一审法院未阐述任何理由，也未引用任何直接的法律依据，就直接说宋光奎与周国良之间的租赁合同属无效。更何况，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条相关规定和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”之规定，需要明确违反了什么样的法律与国务院的行政法规。一审法院既认定租赁合同的“三性”，又在后文认定为无效，属前后自相矛盾。宋光奎与周国良均认可的(2013)彭州民初字第2549号案件的开庭笔录和调解书。原一审法院对宋光奎与周国良均认可的(2013)彭州民初字第2549号案件开庭笔录的三性均予以认可。(2013)彭州民初字第2549号民事调解书，根据《中华人民共和国民事诉讼》之规定，属于合法生效的法律文书，宋光奎已按照该调解书早已履行支付了45万元。因此，(2013)彭州民初字第2549号调解书认定的事实已属于合法有效的事实。原一审法院在已有(2013)彭州民初字第2549号调解书认可确认该租赁合同有效的事实，又作出新的否认该租赁合同为无效的裁判，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：(四)己为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”之规定，显然是同一法院对同一事实作出了前后矛盾的认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，租赁关系强调的是合法占有，该条法律规定强调的是转移租赁物的使用和收益，却未考虑其他因素。周国良的行为已属于根本性违约，无法实现宋光奎的租赁的实施目的，双方的租赁合同应当依法解除。宋光奎承租周国良的房屋主要目的是兴办养老机构，并报经相应部门审批。但周国良却一直不予以配合宋光奎，交付合同约定的全部房屋及其他附属设施。直接导致宋光奎承租房屋的目的无法实现。宋光奎也多次催告要求周国良按照合同约定交付全部房屋及附属设施。宋光奎在一审也提供了大量证据予以了佐证。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条相关规定，宋光奎与周国良之间的租赁合同应当依法解除。宋光奎的起诉请求于法有据，合理合法，应当全额得到支持。宋光奎与周国良之间于2013年3月27日的《租赁合同》系宋光奎与周国良的真实意思表达，系合法有效的合同关系。双方均应当按照合同约定履行各自的约定义务，任何一方构成违约均应当承担相应的约定责任。因此，根据该《租赁合同》第七条第2款之约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，周国良应当承担违约的后果，即由周国良承担赔偿宋光奎75万元违约金给宋光奎。(2013)彭州民初字第2549号民事调解书已于2013年法院调解确认。周国良应当按调解书确认的内容承担违约责任。然而，在周国良与宋光奎订立、履行合同过程中，皆违背该承诺，并直接导致案外人王静波与宋光奎解除《三昧水圣水阁转让协议》并索赔，致使宋光奎不能取得转让协议所约定130万元转让费及未到期一年租金16.5万元余额。因此，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，周国良应当赔偿宋光奎的上述直接损失163万元。一审法院认定事实的程序违法，所作出的判决应当违法无效。周国良辩称，一审法院认定合同无效属于认定事实清楚，并且有相关的法律依据。最高院相关审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的司法解释有明文规定，宋光奎的司法解释是1999年出台的，而本案所涉司法解释是2009年出台。因此，一审法院认定合同无效是有法律依据的。本案所涉房屋没有取得规划许可以及相关的权属证明，一审法院对该事实进行查明，并作出相应的判决并无不当。宋光奎基于根本违约，主张解除合同，既无事实依据，也无法定解除条件。关于宋光奎以违约而主张的各项违约责任以及赔偿，是基于无效的合同进行的主张，显然没有依据。宋光奎应当另案起诉，以合同无效后如果给宋光奎造成了损失，应当按照过错大小进行分担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回宋光奎的请求，维持原判。三昧禅林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。原审第三人梁建勤、江小兰、吴建经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、质证的权利。宋光奎向一审法院起诉请求：一、请求判令解除宋光奎与周国良于2013年3月27日签订的《租赁合同》；二、判令周国良支付其违约金750000元、赔偿其损失1630000元、支付其房租165000元、支付其因转让失败相关赔偿金1490000元、装修费453016元、预期收益损失2880000元、其它损失150000元、平整停车场的费用18060元、向江小兰支付的转让费115540元。一审法院认定事实：2010年7月27日，周国良与三昧禅林签订《租赁合同》，约定座落于三昧禅林自养区圣水阁的营业房（门面后1-4层共计37间）和门面12间及破障池租给周国良作营业房使用，同时租用房屋前面的公共停车场交由周国良管理、经营，租期50年，租赁期间周国良可根据自身的经营情况对承租标的进行转租等内容。2010年8月4日，周国良与吴建签订《租赁合同》，约定了周国良将停车场、圣水阁、12间铺面转租与第三人吴建，租期自2010年11月1日至2020年10月31日止等内容。2011年3月12日，周国良与吴建、江小兰签订《补充协议》，约定了从2011年3月12日起，吴建将与周国良签订的《租赁合同》的权利义务全部转让与江小兰等内容。2012年8月23日，宋光奎与江小兰签订《转让协议》，约定了2012年8月23日宋光奎与江小兰签订的《转让协议》，载明了江小兰将其承租于周国良承租的三昧禅林圣水阁的场地转租权及从事的餐饮、住宿、停车场经营投入的相关财产全部转租与宋光奎（场地范围以吴建与周国良签订的租赁合同为准，转让资产以双方确认的资产清单为准或宋光奎认可并确认的江小兰在该场地内投入的现有全部财产）；周国良同意将江小兰作为承租方的权利义务全部转让与宋光奎，转让价款600000元，宋光奎于2012年8月26日前向江小兰一次性付清，该转让款包括江小兰向周国良支付的前三年租金；江小兰应于2012年9月1日前将场地及相关资产正式移交宋光奎等内容。2012年9月2日周国良、江小兰、梁建勤、宋光奎签订的《补充协议》，载明了从2012年9月3日起，周国良同意将江小兰作为承租方的权利义务全部转让与宋光奎等内容。2013年3月27日宋光奎与周国良签订的《租赁合同》，合同约定：周国良租给宋光奎圣水阁内所有的房屋设施设备、12间铺面、寺庙山门前的整个大坝用于商业经营，宋光奎在不损害房屋主体结构安全的情况下对房屋进行装修；租赁期限20年（其中江小兰转下的7年，另在周国良名下续租13年，租赁时间从2013年7月1日起至2033年7月1日止；履行前江小兰转下的7年时间，如7年一次性交清租金，按每年租金143000元，如每三年交纳按150000元计算，以后每交一次，在150000元的基础上递增10%租金计算，如一次性缴10年或20年，按每年150000元租金计算；支付方式原则上每三年支付一次，合同签订后宋光奎先补付原12间门市的租金（按原定合同租金，从2013年4月1日到2013年7月1日），从2013年7月1日开始缴纳所签订的20年合同租金，限当日必须缴纳三年或三年以上的租金，以后各次租金支付期限为所缴租金年租期满前三个月提前一次性支付下三年或三年以上的年租金；在经营过程中，若周国良违反合同中任一条款或合同租赁宋光奎经营设备设施及房屋场地的真实性和单方终止合同，视为周国良违约，由周国良全额赔偿宋光奎租赁期满的一切损失（包括房屋现时增值的转让费、装修费、效益收入等），若周国良违约给宋光奎造成经济损失，宋光奎有权向周国良追究经济赔偿，并承担赔偿五年所缴纳年租金作为违约金，宋光奎继续经营至合同期满等内容。在宋光奎承租的租赁期间，江小兰将租赁财产交与宋光奎时未向宋光奎办理移交清单。一审法院另查明，该租赁财产未取得相关权属凭证。一审法院认为，该案诉争租赁物至今未取得相关权属凭证，宋光奎、周国良签订的《租赁合同》，因违反法律规定，应属无效。但经一审法院释明后，宋光奎不变更诉讼请求，坚持以《租赁合同》有效来主张权利。故对宋光奎请求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失的规定，宋光奎所主张的损失应根据双方的过错程度来确定。故宋光奎以合同有效所主张的违约金及赔偿损失，因不符合该案事实及法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条第一款、第二款的规定，判决：驳回宋光奎的诉讼请求。案件受理费25840元，由宋光奎负担。本院二审期间，宋光奎向本院提交彭州市民族宗教事务局出具的《信访事项处理意见书》、《关于尽快启动三昧水佛教文化旅游区建设项目的通知》，拟证明案涉房屋具备政府的规划。周国良、三昧禅林对上述意见书、通知真实性、合法性不持异议，但均认为与本案无关联。本院认为，根据民族宗教事务局法定职能，其并非房屋权属凭证审批、核发机关。上述意见书、通知虽合法、有效，但不能直接、单独作为证明案涉房屋权属情况的证据。且根据上述意见书、通知载明的内容，仅能印证三昧禅林相关建设项目符合规划，并不能证明案涉房屋取得了建设工程规划证及和相关权属凭证，故不予采信。宋光奎还向法院提交视频资料一份，拟证明三昧禅林具有案涉房屋权属证明。周国良、三昧禅林对该视频资料的来源持异议，认为不能证明宋光奎的主张。本院认为，《中华人共和国民事诉讼法》第七十一条规定，人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。而宋光奎提交的视频资料即便来源合法，因属间接证据，无其他证据印证，故不予采信。二审经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：1、宋光奎、周国良签订的《租赁合同》是否属合法有效；2、如前述《租赁合同》有效，宋光奎要求周国良支付其违约金、损失等诉讼请求是否应当得到支持。对此，本院做如下评述：关于宋光奎、周国良签订的《租赁合同》效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，一审法院根据彭州市城乡规划和建设局出具的《对彭州市三昧禅林相关规划手续办理情况的核实报告》等，认定本案诉争房屋未取得相关权属凭证。并据此认定宋光奎、周国良就案涉房屋签订的《租赁合同》无效并无不当。二审中，宋光奎虽向本院提交了《信访事项处理意见书》、《关于尽快启动三昧水佛教文化旅游区建设项目的通知》等证据，但不能证明其关于案涉房屋已经取得权属凭证的主张。因前述已就上述意见书、通知等的真实性、合法性、关联性及不予采信的理由做评述，此处不再赘述。也即，宋光奎在二审中提交的证据不能证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，宋光奎应承担举证不能的不利后果。至于宋光奎主张四川省彭州市人民法院（2013）彭州民初字第2549号《民事调解书》所认定的事实已属于合法有效的事实。但经本院审查，上述调解书并未就案涉房屋权属情况进行认定。故对宋光奎上述主张不予采纳。综上，一审法院根据案涉房屋未取得相关权属凭证的事实，认定宋光奎、周国良签订的《租赁合同》无效，且在向宋光奎释明而宋光奎不变更诉讼请求的情况下，驳回宋光奎基于《租赁合同》有效而提出的相关诉讼请求并无不当。综上所述，宋光奎的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25840元，由上诉人宋光奎负担。该判决为终审判决。审判长  夏旭东审判员  范艾玓审判员  冯 燕二〇一七年九月二十日书记员  宋沁蔚