陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0802民初8458号原告：榆林市第三小学。法定代表人：李小鹏。委托诉讼代理人：张延平、胡海洋。被告：候明。委托诉讼代理人：胡永生、黄海艳。原告榆林市第三小学与被告候明物权保护纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告榆林市第三小学法定代表人李小鹏的委托诉讼代理人张延平、胡海洋与被告候明的委托诉讼代理人胡永生、黄海艳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告榆林市第三小学向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告候明立即腾房交于原告；2、依法判令由被告候明向原告支付因占用期间房屋租金损失，按日租金151元计算从2015年10月10日起至实际搬离之日；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月11日，榆林市第四中学与被告候明签订租房合同，合同约定将榆林四中南楼一楼临街门市从东至西第17间铺产出租给被告候明，租赁期限为三年，每年租金55000元，合同到期后再未续签。2015年10月10日，榆阳区国有资产管理所、榆阳区教育局为整合榆阳区教育资源，决定将榆林市第四中学所有的固定资产（包括房屋、校舍、教学设备等）转让予原告榆林市第三小学，并经四方盖章确认签订了国有资产转移审批表等，原告榆林市第三小学开始对原属于榆林市第四中学的资产拥有所有权，包括对被告候明占用的房屋享有物权效力。2017年4月27日，原告通知原四中房屋租赁户召开会议，协商租赁户交付租金、续租事宜，但双方未能协商一致；此后原告通过发出腾房通知、律师函要求包括被告候明在内的租赁户腾房、缴纳占用房屋费用也未果。原告认为被告现占用的铺产属于原告依法受让取得的国有资产，原告有权行使物权权利，要求被告腾房并支付租房合同期满后占用期间的费用，为此原告涉诉到院，提出前述诉讼请求。被告候明辩称：1、原告主体不适格，不能向被告主张权利。被告是与榆林市第四中学签订的租房合同，根据相对性原则，该合同对原告不具有法律效力；且原告取得房屋所有权也未告知被告，也不主张与被告签订合同，故本案适格主体应为榆林市第四中学而非原告；2、基于前述理由，原告无权请求被告腾房，且被告腾房也应给予合理期限；3、原告诉请被告支付租金费用参考的是被告之前与榆林市第四中学签订的租金标准过高，但应考虑到近年来本市经济形势下滑，被告经营状况恶化，负担不起之前租金，2015年被告找榆林市第四中学协商降租时，相关负责人曾口头承诺同意降租；4、原告接收本案涉及房产后，并未积极与被告协商续租事宜，导致被告对租房前景不明确，且经常断水断电，影响被告正常营业，故原告未善尽法定义务，不应完全享有权利；5、原告主张2015年10月即取得被告承租房屋所有权，但直到2017年4月27日才开始与被告协商房租及续租事宜，原告行使权力诉讼时效已过；综上，原告向被告主张各项请求应当予以驳回，由其自行承担诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2012年6月11日，榆林市第四中学与被告候明签订租房合同，合同约定榆林市第四中学将南楼一楼临街门市从东至西第17间房产出租给被告候明，租赁期限为三年，从2012年6月1日起至2015年5月31日止，每年租金55000元，每年4月30日前交付当年租金，被告向榆林市第四中学交付财产押金8000元。合同到期后，被告候明再未缴纳房租，继续占用该房屋至今。2015年7月30日，榆林市第四中学向被告送达通知一份，载明（摘要）：“接教育局最新通知，榆林市第四中学南一楼17间门市原租赁户只可续租门市一年（即从2015年6月1日起至2016年5月31日止）到期门市收回，不再出租。本期租赁书面合同（包括租金收取）及具体条款由榆林市第三小学负责办理。租赁门市财产押金转交榆林市第三小学负责管理。”2017年4月27日，原告榆林市第三小学通知原四中房屋租赁户召开会议，协商租赁户交付租金、续租事宜，但双方未能协商一致；此后原告通过发出腾房通知、律师函要求包括被告候明在内的租赁户腾房、缴纳占用房屋费用也未果。对于上述事实，原、被告双方没有争议，本院予以认定。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：对原告所举的第一组证据事业单位法人证书、法定代表人身份证复印件一份，用于证明榆林市第三小学是本案适格原告，第二组证据《国有资产转移审批表》、《固定资产移交清单》、《房屋所有权证书》，用于证明榆林市第三小学拥有上述资产的所有权，亦对被告所占用的房屋享有物权效力，原告主张被告腾交房屋应当支持；被告对上述两组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为房屋的所有权人还是第四中学，原告无权向被告主张权利；本院经审查认为榆林市第四中学向原告榆林市第三小学转移国有资产已经相关国有资产管理部门确认并已实际完成，原告对被告占用房屋拥有物权，对上述两组证据予以认定。对原告提供的第三组证据租赁合同书，用于证明被告适格，其占用房屋超出原租赁合同约定期限，原告主张腾交房屋的请求应当支持以及被告超出租赁合同约定期间占用原告房屋，应当比照原租赁合同金标准赔偿原告的租金损失；被告对该组证据的真实性无异议，但同样认为原告无权主张被告腾房且请求占用房屋费用不应以之前租赁合同标准计算；本院对租赁合同的真实性及原告拥有被告占用房屋无权予以认定。对原告提供的第四组证据榆林市第三小学门市租赁户会议通知单、腾房通知、律师函，用于证明被告拒绝腾房，亦不缴纳因占用房屋期间所造成原告的经济损失的事实；被告对该组证据的真实性无异议，但认为原告自认从2015年取得房屋所有权，直到2017年才向被告主张，导致被告未提前规划；本院对被告该项质证意见不予采信，对该组证据予以认定。对被告提供的第一组证据收据十一份，用于证明被告于2012年5月30日签订合同后，交给榆林市第四中学押金8000元的事实；原告质证对真实性无异议，但需要跟榆林市第四中学核实该事实（包括两支押金收据非签订租赁合同人名字）；本院经核实，被告与榆林市第四中学签订租赁合同时，确实缴纳8000元财产押金，现该押金转至原告榆林市第三小学处，故本院对该事实予以认定。对被告提供的第二组证据房屋租赁合同及谈话笔录，用于证明原告在诉讼请求里所主张的租赁费用过高，根据目前的租金情况，16、7平米门面房屋租赁费也只有1万元左右；原告对该组证据的真实性及证明目的均有异议，认为该组证据不符合证据的形式要件，且证明对象与本案并无关联性；本院认为该组证据不能直接反应本案事实情况，认定意见同原告质证意见一致，对该组证据不予认定。对被告提供的第三组证据代办费明细、门市现状图片、协议书一份，用于证明由于被告没有签订租赁合同、2015年10月份整个冬季原告没有给被告商铺提供暖气、经常断水、断电等原因导致被告无法正常经营，营业情况恶化都是由原告造成的；被告质证对真实性有异议，且认为与本案不具有关联性；本院认定意见同原告质证意见一致，对该组证据不予认定。对被告提供的第四组证据通知书一份，用于证明房屋转交给原告办理，且租赁费要协商决定，8000元的押金也转交给原告，2015年至2016年行使权力还是榆林市第四中学；原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据能体现2015年7月30日被告已经知道承租房屋已移交至原告的事实；本院对该组证据的真实性予以认定。本院认为：本案的主要争议焦点包括原告榆林市第三小学对被告候明占用的房屋是否拥有物权；原告据此要求被告腾房及支付房屋占用期间的费用是否合理（包括以何标准计算费用）、原告向被告主张权利是否超过诉讼时效。首先，原告作为政府教育机构，按照上级部门整合教育资源的安排部署从榆林市第四中学处取得包括被告候明占用房屋在内的国有资产的行为经过相关国有资产管理部门的确认并履行相应手续（区别于其他法人、个人所有不动产物权登记确定权利归属），被告占用房屋作为国有资产经由相关部门确定由原告榆林市第三小学享有占有、使用和收益的权利，原告榆林市第三小学作为用益物权人有权向被告主张相应权益，故被告提出原告主张权利主体不适格的抗辩理由本院不予采信，确认原告具备合法的主体资格。原告拥有对被告占用房屋的用益物权。从被告自己提供的第四组证据通知书及庭审陈述可以确定被告于2015年7月份即得知其占用房屋物权管理人已变更为原告榆林市第三小学，原告向被告送达腾房通知、律师函等至今已为其留够合理的腾房搬离时间，故原告诉请被告腾房的诉讼请求本院依法予以支持。至于原告请求被告支付房屋占用期间费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在榆林市第四中学向本案被告送达通知时，双方签订三年租赁合同期已届满，榆林市第四中学作为原出租人已通知到被告应与原告榆林市第三小学协商租赁事宜，而被告在继续占用该房屋的情况下，并未主动与原告榆林市第三小学另行协商租赁事宜，可以认定其对之前租赁合同中条款（如租赁费用、押金等）默认接受，原告可以请求被告支付占用期间房屋租金损失，标准以之前租赁合同年租金计算。被告提出原告以之前租赁合同租金计算标准过高，但未能提供有效证据证明房屋占用期间的市场价格。本院在审理本案的过程中充分考虑到被告陈述其经营困难的客观情况，经多次调解工作，原告榆林市第三小学同意降低诉请，变更为以2万元年租金标准请求被告候明占用房屋费用，即55元/日，本院予以确认并支持。被告之前向榆林市第四中学（转至原告榆林市第三小学处）缴纳的8000元押金作为已付部分予以扣除。最后关于被告提出原告主张已超诉讼时效的问题，因原告榆林市第三小学从2015年10月10日正式取得被告承租房屋的物权，故原告提起诉讼之日未超诉讼时效，被告提出该项抗辩意见本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）、项、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、本判决生效后五日内，被告候明腾空所占用的原告榆林市第三小学南楼一楼临街门市从东至西第17间房产并交还原告。二、本判决生效后五日内，由被告候明向原告榆林市第三小学支付从2015年6月1日起至其实际搬离之日止的房屋占用费用，以55元/日标准计算。（已付8000元）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，由被告候明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员 成 熙二〇一七年九月二十九日书记员 刘统帅