云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2301民初2202号原告:楚雄金申物业管理有限公司，住所地：楚雄开发区太阳历大道金时代会所，统一社会信用代码：91532300MA6K4HT09C。法定代表人:李卫良，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚立祖，该公司员工，代理权限为特别授权。被告：李美春，男，1978年10月12日生，彝族，大学文化，云南省楚雄市人，公务员。原告楚雄金申物业管理有限公司与被告李美春物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告楚雄金申物业管理有限公司的委托诉讼代理人姚立祖、被告李美春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚雄金申物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李美春支付原告自2013年1月1日起至2017年7月1日止的物业服务费共计15645元；2、判令被告李美春支付原告至2017年7月1日止的滞纳金7991元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告李美春购买了楚雄市金时代华庭25幢2号房屋，于2009年12月30日与楚雄金时代物业管理有限公司签订了物业管理合同，物业合同中载明被告房屋的建筑面积为260.78平方米，物业服务费为1元/月/平方米。2016年4月1日，楚雄金时代华庭小区业主委员会与原告签订物业委托管理合同，由原告管理服务金时代华庭小区的物业，同时，楚雄金时代物业管理有限公司出具情况说明一份给原告，将其在管理服务期间部分业主所欠公司的电费、水费、物业服务费及垃圾清运费由原告代为收取。被告自2013年1月起至今没有缴纳物业服务费，共拖欠物业管理费15645元，原告多次催要均无果。被告李美春辩称：1、原告未履行《物业委托管理合同》约定的义务，被告拒交物业服务费，合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业服务费，依法对物业服务企业进行抗辩。楚雄金时代物业管理有限公司是金时代华庭房地产公司成立的一家物管公司，现在的楚雄金申物业管理公司与楚雄金时代物业管理有限公司事实上就是一家公司，只是换了一下公司名称而已，物管公司人员和管理的模式、服务质量等未发生任何变化。由于物管公司不能履行合同义务，不能为业主提供任何服务，导致金时代华庭小区三分之二以上的业主拒交物业服务费。根据合同法的规定，被告行使先履行抗辩权，拒交物业服务费，合理合法；2、由于物业公司未提供服务或者提供的服务严重不符合合同约定，业主基于最高人民法院的司法解释不交物业服务费，依法行使先履行抗辩权。物业公司没有履行共用电力维修义务，按有关规定共用电力线由楚雄市鹿城供电局负责维修，但由于物管公司一直未将小区内的电力产权移交给楚雄市鹿城供电局，电力产权人仍为物管公司。被告提交的证据证明，本应由原告负责的工作和承担的费用，被迫由被告承担（更换进户电缆线共计12000元，由25幢的4户人承担，每户3000元）。2016年10月18日，被告居住的25幢进户线电缆老化停电一星期，25幢的4户人向楚雄市鹿城供电局报修电力故障，电力人员到现场检查后，提出须更换进户电缆线，但由于小区内的电力产权还未移交给楚雄市鹿城供电局，因此，维修义务人是小区物管公司，而不是楚雄市鹿城供电局，我们4户多次向物管公司反映，要求物管公司尽快维修电缆线，恢复通电，但物管公司的答复是：公司没有钱，让自己解决。无奈之下，被告垫付费用更换了电缆线。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主按约定缴纳物业服务费，先服务后收费，而不是不服务收费，服务不符合约定也收费。原告对小区的管理服务严重不负责任，小区内绿地被严重损毁，小区卫生脏乱差，业主的水、电、太阳能、下水道阻塞、房顶漏水等问题都是业主请人来做，物管公司不提供任何服务，盗窃、车辆被撞等事件经常发生，但物管公司置之不理；3、原告未履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业服务费；4、被告不需要承担滞纳金，被告拒交物业服务费完全是由于物业公司违约行为造成，被告是行使正当的抗辩权，不应承担违约责任；5、原告的诉请无法律依据，且已过诉讼时效，对于2013年至2015年发生的物业服务费已超过诉讼时效，原告无权主张。原告楚雄金申物业管理有限公司围绕自己的诉讼请求向本院提交了以下证据：1、《金时代华庭物业管理服务、管理合同》、《物业委托管理合同》，欲证明被告是楚雄金时代华庭小区25幢2号别墅住宅业主，原、被告之间存在物业管理服务合同关系的事实；2、情况说明，欲证明金时代华庭业主从交房起至2016年4月1日止，欠楚雄金时代物业管理有限公司的电费、水费、物业服务费及垃圾清运费由原告收取的事实；3、准予变更登记通知书，欲证明2010年11月10日中国轻纺城楚雄市场物业管理有限公司经楚雄州工商行政管理局决定准予更名为楚雄金时代物业管理有限公司的事实；4、律师函，欲证明原告向被告催要物业服务费的事实。经质证，被告李美春对原告提交的证据1中的《金时代华庭物业管理服务、管理合同》无异议，对《物业委托管理合同》不认可；对证据2、3、4无异议。被告李美春针对其辩称向本院提交如下证据：1、更换电缆线的收款收据，欲证明物业管理公司的服务不到位，没有为楚雄金时代华庭小区25幢的四户业主更换电缆线，导致四户业主支付了更换电缆线的费用12000元，每户3000元；2、小区照片，欲证明由于物业管理公司不负责任，小区内车辆乱停放，外来车辆随意进入小区，小区环境卫生脏乱杂，小区存在安全隐患，被告房屋楼顶漏水，原告不予修复，是被告自己修复；3、光盘，欲证明小区存在安全隐患，小偷到小区内进行偷盗踩点，外来的车辆允许进入小区。经质证，原告对被告李美春提交的证据1不予认可，因收款收据不是正式发票；对于证据2的真实性无异义，但对被告的证明目的不认可，被告提交的照片只反映了小区的局部环境，没有反映小区的全部面貌；对证据3不认可。本院认为，原告提交的证据1－4，证明2009年12月30日，中国轻纺城楚雄市场物业管理有限公司与被告李美春签订《金时代华庭物业管理服务、管理合同》，被告李美春系楚雄金时代华庭小区25幢2号别墅住宅业主，其房屋建筑面积为260.78平方米，2010年11月10日，中国轻纺城楚雄市场物业管理有限公司经楚雄州工商行政管理局决定准予更名为楚雄金时代物业管理有限公司。楚雄金时代物业管理有限公司于2016年4月1日决定，楚雄金时代华庭业主自交房起至2016年4月1日止欠楚雄金时代物业管理有限公司的电费、水费、物业服务费及垃圾清运费由原告收取。2016年4月1日，楚雄金时代华庭小区业主委员会与原告签订《物业委托管理合同》，该合同约定原告对楚雄金时代华庭小区进行物业管理服务，管理期限自2016年4月1日起至2021年3月30日止；物业服务费收费标准：别墅住宅按1.00元/月/平方米收取。2017年4月14日，原告委托律师事务所向被告李美春发出律师函催要物业服务费，本院均予以采信。被告李美春提交的证据1，仅能证明被告更换电缆线交纳费用的事实，对其真实性本院予以采信；证据2、3，反映了楚雄金时代华庭小区局部面貌及现状的事实，对其真实性本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2009年12月30日，中国轻纺城楚雄市场物业管理有限公司与被告李美春签订《金时代华庭物业管理服务、管理合同》，该合同约定：中国轻纺城楚雄市场物业管理有限公司对楚雄金时代华庭小区进行物业管理服务，管理期限自2009年12月30日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签定的物业管理合同生效时终止；物业服务费收费标准：别墅住宅按1.00元/月/平方米收取。被告李美春系楚雄金时代华庭小区25幢2号别墅住宅业主，其房屋建筑面积为260.78平方米。2010年11月10日，中国轻纺城楚雄市场物业管理有限公司经楚雄州工商行政管理局决定准予更名为楚雄金时代物业管理有限公司。楚雄金时代物业管理有限公司于2016年4月1日决定，楚雄金时代华庭业主自交房起至2016年4月1日止欠楚雄金时代物业管理有限公司的电费、水费、物业服务费及垃圾清运费由原告收取。2016年4月1日，楚雄金时代华庭小区业主委员会与原告签订《物业委托管理合同》，该合同约定：原告对楚雄金时代华庭小区进行物业管理服务，管理期限自2016年4月1日起至2021年3月30日止；物业服务费收费标准：别墅住宅按1.00元/月/平方米收取。自2013年1月1日起，被告李美春未交纳物业服务费。2017年4月14日，原告委托律师事务所向被告李美春发出律师函催要物业服务费。本院认为，被告李美春与中国轻纺城楚雄市场物业管理有限公司签订的《金时代华庭物业管理服务、管理合同》及楚雄金时代华庭小区业主委员会与原告签订的《物业委托管理合同》，均是双方在平等、自愿的基础上对楚雄金时代华庭小区的物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。中国轻纺城楚雄市场物业管理有限公司根据《金时代华庭物业管理服务、管理合同》、原告根据《物业委托管理合同》的约定提供了物业管理服务，被告李美春作为楚雄金时代华庭小区业主，应根据合同的约定支付相应的物业服务费,中国轻纺城楚雄市场物业管理有限公司经楚雄州工商行政管理局决定准予更名为楚雄金时代物业管理有限公司，楚雄金时代物业管理有限公司决定，楚雄金时代华庭业主自交房起至2016年4月1日止欠楚雄金时代物业管理有限公司的电费、水费、物业服务费及垃圾清运费由原告收取，因此，被告自2013年1月1日起至2017年6月30日欠楚雄金时代物业管理有限公司及原告的物业服务费，均由原告收取，但被告李美春提出了原告起诉的2013年至2015年度的物业服务费已超过诉讼时效的抗辩，根据《中国人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”及第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算”之规定，楚雄金时代物业管理有限公司及原告明知被告李美春拒绝交纳物业服务费，应在诉讼时效期间内对被告提起诉讼，而原告于2017年6月29日才向被告提起诉讼，在《金时代华庭物业管理服务、管理合同》及《物业委托管理合同》中，均没有约定业主交纳物业服务费的具体时间，根据本地实际情况，物业公司通常是在每年度初开始收取全年的物业服务费，业主最迟应在每年度物业公司提供物业服务结束时交纳，2013年度的物业服务费，业主应在2013年度末交纳，楚雄金时代物业管理有限公司最迟应在2015年12月31日提起诉讼，2014年度的物业服务费，被告应在2014年度末交纳，原告最迟应在2016年12月31日提起诉讼，原告于2017年4月14日向原告发出的律师函，不能作为诉讼时效中止、中断的情节，楚雄金时代物业管理有限公司、原告明知其权利受到侵害，却未在诉讼时效期间内主张2013至2014年度的物业服务费，故对被告提出诉讼时效的抗辩，本院予以部分采纳，原告主张由被告支付其2013年度、2014年度物业服务费的诉请，本院不予支持。2015年度以后的物业服务费，原告在诉讼时效期间内提起诉了诉讼，本院予以支持，故被告应交纳自2015年1月1日起至2017年6月30日止的物业服务费，即为7823元（260.78平方米×1.00元/月/平方米×30个月）。对被告提出的原告提供物业服务不符合约定不应交纳物业服务费等辩解，本院不予采纳。对于原告主张的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告李美春支付原告楚雄金申物业管理有限公司自2015年1月1日起至2017年6月30日止的物业服务费7823元；二、驳回原告楚雄金申物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取193元，由被告李美春负担（未交）。以上应由被告李美春执行的款项，限本判决生效后10日内履行，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  徐红燕二〇一七年九月二十二日书记员  施永芳