江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初12672号原告:上海茂轩实业有限公司，住所地上海市嘉定工业区惠普路333号3幢1040室，统一社会信用代码91310114568003319L。法定代表人：吕珠莲，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈胜，湖北耿信律师事务所律师。被告:王明，男，1977年2月28日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。原告上海茂轩实业有限公司（以下简称茂轩公司）与被告王明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法由代理审判员刘春香独任审判，分别于2017年8月7日、2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈胜、被告王明两次庭审均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告茂轩公司向本院提出诉讼请求：1.要求与被告解除合同，被告支付租金51333元（2017年5月1日至6月14日），使用费（参照租金标准自2017年6月15日至实际搬离之日止）；水电费20327元、生活卫生和保安管理费1933元；2.要求被告支付违约金37500元；3.要求被告承担本案的诉讼费用。第一次庭审后，被告王明向原告支付了租金及水电费等费用，故第二次庭审时，原告将诉讼请求变更为：1.要求与被告解除合同，被告于2017年8月31日搬离厂房并将厂房交付给原告；2.要求被告参照租金标准39767元支付占有使用费，从2017年9月1日至实际搬离之日止；3.要求被告支付违约金37500元；4.要求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年11月13日，原告与被告签订一份租赁合同，合同约定：“租金四个月支付一次”，“每次租金提前10天支付，拖交房租超过15天的，甲方有权没收保证金，可以单方终止合同”，“未经甲方同意将厂房转租给第三者的，甲方有权单方解除合同”等条款。2017年4月20日，被告本应支付房租但一直没有按时支付，累计拖欠房屋租159066元，同时还拖欠2017年4月水电费8970元、5月水电费11357元，后经原告多次催促被告仍未支付。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。被告王明第一次庭审时辩称：不同意与原告解除合同，要求继续履行合同。水电费、生活卫生和保安管理费现已全部支付完毕。2017年5月1日至2017年9月1日的租金合计159066元，在庭审前我已经陆续支付了79066元。不同意向原告支付违约金37500元。第二次庭审时辩称：不同意与原告解除合同，要求继续履行合同。2017年8月31日前的租金、水电费、生活卫生和保安管理费已经全部支付完毕。我在合同履行过程中不存在违约行为，租金延期交付前我有和原告联系过，但双方沟通不畅。经审理查明：2013年11月13日，原告茂轩公司（甲方、出租方）与被告王明（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》。合同约定：“一、地址、时间：1.甲方将位于江苏省昆山市周市镇XX路XX号第C幢XX室，建筑面积、含公摊面积约2600平方米，出租给乙方加工使用。2.租赁期限从2013年11月13日至2022年11月12日止。二、租金、保证金的支付方式和期限：1.租金每年合计人民币420000元（大写肆拾贰万元整不含税）租金应以肆个月支付一次，每次支付租金须提前10天，应付现金140000元。2.租赁协议签订时，乙方应向甲方支付37500元（大写：叁万柒仟伍佰元）人民币作为租赁保证金。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定有乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。3.乙方完成支付租金外，每月还须支付生产、生活用水费每吨按照周市自来水公司标准、基本电费按照周市供电局标准和变压器年租金8000元，电费每度按照周市供电局标准计算。（当国家、当地政府水电价调整时，按现有单价上涨或下跌的幅度调整，水费电费单独装表、按量计算，另每月生活卫生费1000元，每月物业管理费1000元。4.租金递增：（1）2016年11月13日至2019年11月13日，租金递增6%，即每年445200元人民币。（不包括2亩空地租金）……三、违约责任与解除或终止：1.每拖缴超过一天按日租金的5%滞纳金收取，超过15天，甲方将采取停电、水、关闭大门等措施，并有权收回出租房屋，收取房屋滞纳金，同时有权终止合同。2.任何一方违约将以半个月的租金作为违约金赔偿另一方，此外双方将不做其他任何赔偿，乙方不按时交房租超过15天，甲方有权没收乙方租房保证金，并有权对承租人厂房（仓库）内物资进行扣留。3.有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1.未经甲方同意或有关部门批准，乙方擅自改变房屋用途；2.未经甲方同意，乙方将厂房转租给第三者。……十一、补充：（其他的约定事项）1.房租租金从2014年1月1日起算，2014年1月1日前为乙方免租期。……”。合同签订后，原告将上述承租房屋交付被告用于加工生产，被告也向原告支付了37500元的租赁保证金。后因被告未按合同约定提前10天向原告支付2017年5月1日至2017年8月31日期间的租金，原告于2017年6月10日通过短信的方式向被告发送告知函，内容载明：“王明：2013年11月13日我公司与你签订了租赁合同，合同约定了租期、价格、转租、解除合同、违约后果等相关条款。2017年4月20日至今开始你就没有按时支付房租及水电费等，累计拖欠房租16万余元。其中拖欠2017年4月、5月水电费数千元。同时发现，你存在未经过我公司书面同意擅自将该租赁物转租给第三方的事实，现我公司多次联系你，一直杳无音讯。基于上述事实，由于你转租和拖欠房租水电费的行为，请你在6月12日前付清完毕所有欠款。逾期未履行的我公司解除合同，清理场内你转租的其他租户，并采取相应措施。同时启动相应的法律程序，请三思。”。2017年6月13日，被告通过微信转账及现金方式向原告支付了30000元，剩余租金及相关费用一直未付，故原告诉至法院，由此引起本案纠纷。另查明，位于昆山市周市镇XX路XX号XX号房登记的房屋所有权人为昆山市剑龙建筑装饰有限公司。2013年9月23日，昆山市剑龙建筑装饰有限公司与原告茂轩公司签订一份《厂房租赁合同》，约定将上述房屋租赁给原告使用，租赁期限为玖年。被告王明与原告签订《租赁合同》后，将部分租赁房屋转租给张翔、唐帅等。被告王明确认次承租人均有按约将租金支付给他。庭审中，原告确认仅要求处理与被告王明签订的租赁合同，不要求追加次承租人。第一次庭审后，被告王明向原告支付了2017年5月1日至2017年8月31日期间的房租及结欠的水电费、生活卫生和保安管理费，但2017年9月1日至2017年12月31日期间的租金未支付。上述事实，有租赁合同、短信及微信记录、工业厂房租赁合同、房屋所有权证、厂房租赁合同及本院庭审笔录、当事人的陈述等予以证实，本院予以认定。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且不违反相关法律规定，依法应当受到保护。原告按照协议约定将涉案房屋交付被告使用，被告也应当依约向原告支付房租。本案中，根据合同约定“租金应以肆个月支付一次，每次支付租金须提前10天”，因2014年1月1日前为乙方免租期，故本院认定被告应于2017年4月20日前向原告支付2017年5月1日至2017年8月31日期间的租金，但被告一直未付，直到2017年6月10日原告向被告发送告知函后，被告仅向原告支付了30000元。原告于2017年7月11日向法院提起诉讼，本院于2017年8月7日第一次开庭审理本案，庭审中被告陈述起诉后已向原告支付了部分租金79066元，2017年8月23日本院第二次开庭审理本案，庭审中原告确认被告已经支付了2017年5月1日至2017年8月31日的租金及水电等相关费用，但2017年9月1日至2017年12月31日的租金尚未支付。在合同履行过程中，被告未按约定向原告支付租金，经原告催告后仍未支付，虽在本案审理期间被告已支付了2017年5月1日至2017年8月31日的租金及水电等相关费用，但不能改变其违约的事实，且2017年9月1日之后的租金，被告也尚未支付，现原告根据租赁合同的约定以及《中华人民共和国合同法》的规定，要求与被告解除租赁合同，本院予以支持，因被告已支付租金至2017年8月31日，故本院认定合同解除时间为2017年9月1日。关于原告要求被告搬离承租房屋并支付合同解除后相应占有使用费的诉请，本院认为，合同解除后，被告无权继续占有、使用上述承租房屋，现原告要求被告搬离承租房屋，于法有据，本院予以支持。原告要求被告按照租赁合同的租金标准即每月39767元[其中包含2017年每月房屋租金37100元、每月生活费卫生费1000元、每月物业管理费1000元、变压器月租金667元（8000元÷12月）]，自2017年9月1日起至实际搬离房屋之日期间的占有使用费，于法不悖，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，本案中，被告王明未按约向原告支付租金等费用，应当承担逾期付款的违约责任，根据合同约定“任何一方违约将以半个月的租金作为违约金赔偿另一方，此外双方将不做其他任何赔偿”，同时合同又约定“乙方不按时交房租超过15天，甲方有权没收乙方租房保证金”，上述均是对违约责任的约定，存在一定的矛盾，按照上述约定若被告逾期支付房租超过15天，原告有权没收租房保证金并要求支付半个月的租金作为违约金，而在原告违约的情况下，仅需支付半个月的租金作为违约金，双方利益存在不平衡，故本院认定被告按照合同中“任何一方违约将以半个月的租金作为违约金赔偿另一方，此外双方将不做其他任何赔偿”的约定向原告支付逾期付款违约金，因房屋每月租金为37100元，故被告应向原告支付违约金18550元。因本案中，被告在租房时已向原告支付租赁保证金37100元，现双方租赁合同解除，被告要求在本案中一并处理租赁保证金，为减轻双方诉累，本院予以认可，原告在扣除被告应支付的逾期付款违约金18550元及占有使用费后，若存在剩余租赁保证金应返还给被告王明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海茂轩实业有限公司与被告王明于2013年11月13日签订的关于昆山市周市镇XX路XX号第C幢XX室房屋的《租赁合同》于2017年9月1日解除。二、被告王明于本判决生效之日起十日内腾让、迁出昆山市周市镇XX路XX号第C幢XX室房屋、交还原告。三、被告王明于本判决生效之日起十日内按月租39767元的标准向原告上海茂轩实业有限公司支付2017年9月1日起至实际搬离租赁房屋之日期间的占有使用费。四、被告王明于本判决生效之日起十日内向原告上海茂轩实业有限公司支付违约金18550元。五、原告上海茂轩实业有限公司在扣除被告王明应支付的上述第三、四项费用后，若存在剩余租赁保证金应返还给被告王明。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费2522元，减半收取1261元，由被告王明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  刘春香二〇一七年九月二十七日书 记 员  徐鸣杰1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。