广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终2411号上诉人（原审被告、反诉原告）：严星华，男，汉族，1957年1月4日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：严志锋，男，汉族，1976年3月19日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄伟华，男，汉族，1969年3月15日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊娅君，广东天舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗艳枝，女，汉族，1969年3月4日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊娅君，广东天舜律师事务所律师。上诉人严星华、严志峰因与被上诉人黄伟华、罗艳枝租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初2332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2010年5月5日，黄伟华与严星华签订《租赁合同》，约定严星华将位于佛山市高明区西安东西村松岗咀的用地及厂房连带水电设施（含80千瓦变压器）租赁给黄伟华用作实木家具加工场，租赁期限为2010年7月1日至2020年6月30日；第一、二年每月租金为3500元，第三年开始租金递增10%，此后每隔三年再以当年租金为基数递增10%，在每月8日前缴交当月的租金；黄伟华向严星华交付保证金25000元；黄伟华超期一个月拖欠租金的，严星华有权终止合同，收回出租物，并向黄伟华追讨拖欠的租金，没收保证金。合同签订后，黄伟华于2010年5月6日向严星华交付了保证金25000元。并在租赁的土地及厂房以其妻子（原告罗艳枝）的名义开办了佛山市高明区荷城明润实木家具厂（个体工商户）。2011年7月至2012年12月期间，黄伟华对租赁厂房的变电设施进行了更换，共花费了29480元。2015年12月31日及2016年1月29日，佛山市高明区安全生产监督管理局两次向佛山市高明区荷城明润实木家具厂发出《安全生产行政执法文书》：宿舍、车间贴近山体，且山体出现滑坡现象，存在安全隐患，建议宿舍全部搬走，必须停止一切生产作业。2016年1月28日，佛山市高明区荷城街道国土城建和水务局向佛山市高明区荷城明润实木家具厂发出《安全提示卡》：连日来，我区出现大暴雨及连续降雨，经我局巡查，该处山体滑坡点存在重大安全隐患，请立即撤离现场。2016年6月28日，原告罗艳枝注销了佛山市高明区荷城明润实木家具厂的工商登记。2016年6月30日，黄伟华、罗艳枝将佛山市高明区荷城明润实木家具厂搬离了上述租赁的土地及厂房。另查，诉讼中，黄伟华、罗艳枝与严星华、严志锋均确认：黄伟华、罗艳枝对本案涉及的权利和义务是共同的；严星华、严志锋对本案涉及的权利和义务是共同的。黄伟华、罗艳枝原审诉请：1.黄伟华与严星华于2010年5月5日签订的《租赁合同》无效；2、严星华、严志峰退还租赁保证金25000元及2016年1月至6月的租金25410元；3.严星华、严志峰立即赔偿变电设施损失29480元；4.本案诉讼费由严星华、严志峰承担。严星华、严志峰反诉称：1.黄伟华、罗艳枝连带支付2016年7月1日至8月8日的房屋占用费5364元；2、没收租赁保证金25000元；3.黄伟华、罗艳枝将租赁厂房的钥匙交还给严星华、严志峰；4.黄伟华、罗艳枝立即将擅自加建的喷油漆沉淀池、喷漆房地砖、喷池房内的三个分割墙拆除，恢复原有的挡土墙，封堵5个风机孔，重新搭建一米宽的排水沟；5.黄伟华、罗艳枝承担全部诉讼费用。原审法院认为，涉案的厂房地处农村，属于村庄规划区范围内的房屋，建成时间较早，在建成后亦取得了《集体土地建设用地使用证》，且上述厂房出租给黄伟华后，相关部门审核资料后也给原告罗艳枝颁发了佛山市高明区荷城明润实木家具厂的营业执照，可体现黄伟华、罗艳枝使用涉案厂房得到相关部门认可，不存在经营方面的障碍。基于以上事实，黄伟华、罗艳枝要求确认黄伟华与严星华于2010年5月5日签订的《租赁合同》无效的诉讼请求缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。上述合同履行过程中，因出现大暴雨及连续降雨，发生山体滑坡而导致租赁的厂房存在安全隐患。有关部门责令佛山市高明区荷城明润实木家具厂停止一切生产作业，立即撤离现场。基于上述原因，合同目的已不能实现，应予解除。因此，严星华、严志锋应将保证金25000元退还给黄伟华、罗艳枝。严星华、严志锋反诉要求没收保证金25000元的诉讼请求，原审法院不予支持。黄伟华、罗艳枝在2016年6月30日才将佛山市高明区荷城明润实木家具厂搬离上述租赁的土地及厂房，实际使用租赁标的物至2016年6月30日。因此，黄伟华、罗艳枝要求严星华、严志锋退还2016年1月至6月的租金25410元的诉讼请求，原审法院不予支持。严星华、严志锋反诉要求黄伟华、罗艳枝支付2016年7月1日至8月8日的房屋占用费5364元的诉讼请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。上述合同履行过程中，黄伟华、罗艳枝于2011年7月至2012年12月期间对租赁厂房的变电设施进行了更换，共花费了29480元。而该变电设施不适宜拆除，应归严星华、严志锋所有。严星华、严志锋为受益人，故严星华、严志锋应对黄伟华、罗艳枝进行适当补偿。综合本案的具体情况，黄伟华、罗艳枝于2012年12月完成改造，使用至2016年6月30日，而双方签订的《租赁合同》约定于2020年6月30日期满。2012年12月完成改造至2020年6月30日合同期满共7年半（即90个月），而黄伟华、罗艳枝使用至2016年6月30日共使用了3年半（即42个月）。按月折旧计算，严星华、严志锋应向黄伟华、罗艳枝补偿15722.67元[29480元÷90个月×（90个月-42个月）]。上述租赁的厂房使用的为可随时更换的普通锁具，而严星华、严志锋亦没有举证证明曾向黄伟华、罗艳枝交付过钥匙。故严星华、严志锋反诉要求黄伟华、罗艳枝将租赁厂房的钥匙交还的诉讼请求，原审法院不予支持。案涉的租赁标的物为旧厂房，黄伟华与严星华签订上述《租赁合同》时并没有对租赁标的物的现状进行记录，而严星华、严志锋亦未能举证证明黄伟华、罗艳枝对租赁标的物进行过改动。故严星华、严志锋反诉要求黄伟华、罗艳枝将擅自加建的喷油漆沉淀池、喷漆房地砖、喷池房内的三个分割墙拆除，恢复原有的挡土墙，封堵5个风机孔，重新搭建一米宽的排水沟的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项、第九十七条的规定，判决如下：一、严星华、严志锋于判决发生法律效力之日起十日向黄伟华、罗艳枝退还保证金25000元；二、严星华、严志锋于判决发生法律效力之日起十日内向黄伟华、罗艳枝补偿变电设施更换费用15722.67元；三、驳回黄伟华、罗艳枝的其他诉讼请求；四、驳回严星华、严志锋的反诉请求。本诉案件受理费1797元，适用简易程序减半收取898.5元，由黄伟华、罗艳枝承担440.5元，严星华、严志锋承担458元；反诉案件受理费559元，由严星华、严志锋承担。上诉人严星华、严志锋不服原审判决，提出上诉：一、关于本案的客观事实。涉案合同已经明确约定租赁期内承租人要求遵纪守法，违反责任自负；要维护租赁物完好，如有认为损坏，要负责修复；承租人超期一个月拖欠租金的，出租人有权终止合同，收回出租物，追讨租金，没收保证金；承租人负责对变压器日常检修维护，租赁期满后经承租人检查完好后才能退还保证金等。2011年底，承租人在承租的房屋外扇子掏挖墙体约深四米长九米、并拆除了房屋外的挡土墙和堵塞排水沟加减了喷漆沉淀池，在房屋墙体上开挖了八十厘米直径风孔五个，将喷漆房内油漆废气用风机抽至喷漆沉淀池，以达到环保要求；但现实中是油漆废气对山体上树林和杂草毒害至枯萎，荒漠的山体经雨淋和掏挖山体陡坡作用下导致了2016年初的山体滑坡。山体滑坡导致政府安监、城建和水务部门安全通告。承租人拿着通告要挟出租人免租，并且拒缴2016年4月至5月租金，出租人多次追讨未果，于同年5月16日下发决定通知承租人。6月2日，电力部门获悉变压器已于2012年底被更换而未报批，下文决定对出租人罚款并责令重新报建。出租人才获悉变压器被更换，并按照电力部门要求重新申报，电力部门于8月11日对变压器审验合格才批准用电。承租人6月补缴了4至6月租金，7月8日承租人向出租人送达了一份通知，称其6月30日已清空厂房并退还涉案房屋。二、原审判决存在以下错误：1.诉讼对象错误，严志峰是严星华之侄，分属两辈人二个家庭的成年人，受严星华委托收取租赁物的租金，非租赁物的所有人和租赁合同的当事人，代收租人严志峰非当事人，不应作为被告。罗艳枝非租赁合同的当事人，不具备原告条件。2.采信证据错误，承租人在一审中自始至终未出庭，采信律师陈述欠妥；另违背通俗常识；3.未尊重当事人意愿尊重合同约定进行判决；4.原审判决未考虑出租人变压器报废损失，却判令出租人对承租人破坏电力设施的行为负责并承担赔偿责任；5.山体滑坡系承租人不当行为导致。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.驳回黄伟华、罗艳枝的全部诉讼请求；3.黄伟华、罗艳枝支付2016年7月1日至8月8日的租金5364元；没收黄伟华、罗艳枝租赁保证金25000元；黄伟华拆除擅自加建的室外喷油漆沉淀池、室内喷漆房内三个分隔墙即地砖、回复室外挡土墙、封堵五个风机口、重新搭建一米宽室外排水沟；4.一、二审案件本诉、反诉费用以及代理费，均由黄伟华、罗艳枝承担。被上诉人黄伟华、罗艳枝答辩认为，原审查明事实清楚，适用法律准确，请求二审法院予以维持。上诉人严星华、严志峰为证明其主张，向法庭提交南洲村民委员会证明2份，吴邦贵、谭锦文、黄剑军、欧腾文证人证言；工程预算书一份；现场平面图；个体户机读档案登记资料；照片10张；录音、文字资料等，拟证明梁富荣对洪锦来、卢科全家房屋的严重破坏。被上诉人黄伟华、罗艳枝认为，除了对个体户机读档案资料的真实性没有异议，但关联性有异议外，其他证据的真实性均有异议。本院认为，对于以上证据是否予以采信，本院将结合案件事实统一论述。经核查，原审查明事实清楚无误，本院予以确认。本院认为：本案租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人严星华、严志峰与被上诉人黄伟华、罗艳枝的诉辩意见，本案的争议焦点是：涉案合同的效力；黄伟华、罗艳枝应否支付2016年7月1日至8月8日的租金（或占有使用费）；严星华、严志峰主张没收保证金25000元是否有事实和法律依据；变电设施更换费用应由谁承担；严星华、严志峰主张恢复原状是否应予支持。关于涉案合同的效力。涉案租赁合同是否有效主要取决于涉案房屋是否存在法律缺陷，是否为合法建筑。经核查，涉案房屋仅有《集体土地建设用地使用证》，承租人凭借这个证明已办理营业执照，原审法院以此认定涉案合同有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。承租人使用涉案房屋并取得营业执照并不能代表涉案房屋的建设已经过相关职能部门的规划许可。如若仅凭承租人取得工商登记就视为涉案房屋为合法建筑，则规避了国家对房屋质量、消防等系列行为的监管，使得违法建筑在现行体制以外生存，直接危及社会的公共安全以及人民群众的生命财产安全。至此，因违法建筑直接损害国家和社会公共利益，并不是当事人私权范畴内就能解决的问题，故涉案租赁合同无效。原审法院的认定明显与事实不符，于法无据，本院予以纠正。关于黄伟华、罗艳枝应否支付2016年7月1日至8月8日的占有使用费。严星华、严志峰上诉认为黄伟华、罗艳枝直至2016年7月后仍占有使用涉案房屋，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据”之规定，严星华、严志峰并未提交任何证据证实涉案房屋在2016年7月后仍处在黄伟华的占有、使用之中，故严星华、严志峰要求黄伟华、罗艳枝支付该期间的占有使用费因缺乏事实依据，本院不予支持；原审法院的认定并无不当，本院予以维持。严星华、严志峰主张没收保证金25000元是否有事实和法律依据。原审法院以合同目的不能实现为由解除涉案合同并判令保证金应予以返还。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，因涉案合同无效，出租人要求承租人为保证涉案合同的履行而缴纳的保证金，应予返还。出租人主张没收保证金的诉请因缺乏理据，不应支持；原审法院论理有误，本院予以纠正；但最终的处理结果正确，本院予以维持。变电设施更换费用应由谁承担。严星华、严志峰上诉认为该变动设施的更换费用不应由其承担。经核查，涉案房屋的变电设施系承租人在2011年7月至2012年12月期间对涉案房屋的变电设施进行了更换。由于涉案合同无效，该变电设施虽系承租人在承租期间更换，但不宜拆除返还，且最终该变电设施仍归出租人收益，故原审法院根据承租人的实际租赁期限与计划租赁期限之比例进行折价补偿的认定并无不当，本院予以维持。关于恢复原状的问题。严星华、严志峰上诉要求黄伟华拆除擅自加建的室外喷油漆沉淀池、室内喷漆房内三个分隔墙即地砖、恢复室外挡土墙、封堵五个风机口、重新搭建一米宽室外排水沟，并提交个体户机读档案资料、村委会证明等证实涉案房屋确系在2010年前一直作为粮食加工厂的仓库使用。本院对此分析如下：尽管严星华、严志峰并未提交涉案房屋在交付承租人使用之初的原貌图片等证据，但严星华、严志峰提交的个体户机读档案资料等已初步证实涉案房屋曾经作为粮仓，亦即涉案房屋在交付之初的原状中不应存在风机口、沉淀池等，故此严星华、严志峰要求黄伟华封堵风机口、拆除室外喷漆沉淀池的诉请，属于恢复原状的内容，本院予以支持；而至于室内喷漆房内三个分隔墙即地砖、室外挡土墙以及重新搭建一米宽室外排水沟等，鉴于严星华、严志峰并未提交证据证实该部分内容属于承租人使用后改建的部分，故本院不予支持。综上，原审判决认定的事实部分清楚，部分有误，本院依法应予改判。依据第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初2332号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初2332号第四项；三、被上诉人黄伟华、罗艳枝应于本判决发生效力之日起三十日内拆除室外喷油漆沉淀池、封堵五个风机口。四、驳回上诉人严星华、严志峰的其他反诉请求。一审案件受理费1457.5，由上诉人严星华、严志峰负担957.5元，被上诉人黄伟华、罗艳枝负担500元；二审案件受理费1727.16元，由上诉人严星华、严志峰负担1500元，被上诉人黄伟华、罗艳枝负担272.16元。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年九月十一日书 记 员  梁 理