江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0302民初1631号原告：萍乡市三晟科技贸易公司，住所地萍乡市安源区跃进北路祥景明珠20层2004室，统一社会信用代码91360300556011290U。法定代表人：陈戈，总经理。委托诉讼代理人：何腾云，江西商海律师事务所律师，特别授权代理。被告：余永英，男，1978年8月28日出生，汉族，户籍所在地福建省仙游县，原告萍乡市三晟科技贸易有限公司（以下简称三晟公司）与被告余永英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月17日公开开庭��行了审理。原告三晟公司的委托诉讼代理人何腾云到庭参加诉讼。被告余永英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三晟公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠商铺租金248705元，违约金151233元，应付租金计算至实际支付日止；2.解除原告与被告的商铺租赁合同；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求中的违约金151233元含履约保证金149223元，余款2000元以原告每月拖欠租金为基础按日5%计算的违约金，并要求被告在半个月内交还商铺。事实和理由：2016年11月6日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，被告却未按照合同约定支付租金，自2017年2月起至2017年6月止，被告拖欠原告5个月的租金，按每月租金49740元计算，累计拖欠��金248705元。原告多次催讨未果，特诉至法院，请求判如所请。被告余永英经本院传票传唤未到庭答辩，亦未向本院提交任何答辩材料。原告三晟公司针对其诉讼请求向本院提交了证据，被告余永英经本院传票传唤未到庭质证，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及原告三晟公司的证明目的作如下认定：1.原告营业执照一份，欲证明原告主体资格。本院经审查认为，该证据系原件，形式真实、合法，与本案有关联，予以认定。2.南昌新田置业发展有限公司的证明一份，欲证明案涉商铺已由原告购买，房产证在办理中。本院经审查认为，综合原告证据6，该证据系案涉商铺所有权人出具的证明，形式真实、合法，与本案有关���，在被告未提供反驳证据的情况下，予以认定。3.商铺租赁合同一份，欲证明原、被告间的合同关系及权利义务。本院经审查认为，该证据系原件，有原告盖章及被告签名，在被告未提供反驳证据的情况下，予以认定。4.银行交易记录一份，欲证明被告于2016年11月8日向原告支付了履约保证金、电费押金及装修拆除补偿款，共计249223元，该款支付至原告公司员工易鹏账上。本院经审查认为，综合原告证据3约定的内容和原告证据5，对该证据予以认定。5.收款收据三份，欲证明被告是根据原告出具的收据金额向原告支付款项。本院经审查认为，该组证据的内容与原告证据3、4一致，本院予以认定。6.国有土地使用权证两份、房屋���有权证三份，及商铺租赁合同一份，欲证明原告享有本案案涉商铺的转租权。本院经审查认为，该组证据系原件，形式真实、合法，与本案具有关联，在被告未提供反驳证据的情况下，予以认定。被告余永英未向本院提交任何证据材料。本院经审理认定事实如下：2016年11月6日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定：1.原告将步行街E栋3楼及1楼公摊面积租赁给被告经营网咖、台球、电玩、简餐，租赁期限为5年，自2017年2月1日起至2022年1月31日止（2016年11月6日至2017年1月31日为装修免租期）。2.1楼与麦克老狼共用入口租金为3700元/月，3楼面积为1534.7㎡，租金为30元/月/㎡；其中2017年2月1日至2018年1月31日每月租金为49741元整按月支付，2018年2月1日至2019年1月31日每月租金为52228元按月支付，租金每年在上一年基础上递增5%（物业管理费另签合同，不包含在房屋租金内）。3.租金提前5日支付下月租金，且须按合同租金依法缴纳商铺所产生的所有税费，租金和税费逾期给付的，在10日内（含10日）按所欠金额每日5%向原告支付滞纳金，超过10日的原告有权单方面解除合同，被告履约保证金不予退还。4.被告在合同签订当日向原告支付履约保证金149223元、用电押金20000元。合同期满后，在被告未发生任何违约情况下，原告自被告退还商铺并付清所有费用之日起10日内将履约保证金无息退还给被告。4.违约方因违反合同的约定，除按相应条款执行外，还应向另一方支付违约金，违约金数额为履约保证金数额。2016年11月8日，被告向原告职工易鹏的江西银行账户支付249223元，该款原告于2016年11月6日向原告开具了3张收款收据，其中履约保证金149223元、用电押金20000元、���除补偿费80000元。合同签订后，被告对商铺进行了部分装修但一直未营业，亦未向原告支付租金。另查明：案涉商铺登记在南昌新田置业发展有限公司（以下简称新田公司）名下，地类为商服，规划用途为非住宅。2014年5月7日，新田公司向原告出具一份《证明》，称案涉商铺的301商铺已销售给原告，产权正在办理中。2014年6月1日，原告与新田公司签订一份《商铺租赁合同》，约定新田公司将案涉商铺租赁给被告经营娱乐、餐饮，租赁期限自2014年6月1日起至2023年5月1日止，在租赁期内原告有权对外转租、分租。在本案审理过程中，原告自称拆除补偿费80000元系被告向原告支付的拆除原装修的补偿费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义���。原告与被告余永英于2016年11月6日签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。现因被告承租原告商铺后一直未向原告支付租金，导致原告诉至院，要求解除合同、支付租金，本案案由为房屋租赁合同纠纷。争议的焦点为：1.原告关于要求解除合同、支付租金的诉求能否得到支持；2.原告关于要求被告支付违约金151223元的诉求能否得到支持。关于解除合同和租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，根据原、被告在《商铺租赁合同》第四条租金支付方式在中约定：“租金提前5日支付下月租金，超过10日未支付的原告有权单方面解除合同”。自2016年11月6日承租原告商铺后，除去装修免修期自2016年11月6日起至2017年1月31日止，被告仅对商铺进行部分装修，未营业，亦未向原告支付自2017年2月1日起至今的租金，时间长达半年之久。故原告有权依法根据双方合同约定，解除双方于2016年11月6日签订的《商铺租赁合同》，本院对原告的该诉求予以支持。关于租金，从原告所起诉的事实、理由及诉求可以看出，其自称被告自承租商铺后从未支付过租金，原告所诉租金248705元，系自2017年2月1日起至2017年6月30日止的租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，根据原、被告合同约定，原告应提前5日支付下月租金。现被告未按照约定向原告支付租金，原告有权要求被告支付所欠租金，故对于原告要求被告支付���2017年2月1日起至2017年6月30日所欠租金49741元/月×5月=248705元的诉求，本院予以支持。同时，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。被告自承租商铺后一直未营业又未将商铺交还给原告，现原告要求解除双方的租赁合同，并要求被告在半个月内交还商铺。该诉求，符合法律规定，本院予以支持。原告关于要求被告应付租金计算至实际支付日止的诉求。本院经审查认为，该诉求表述不明确，具有不确定性，亦不符合法律规定，本院不予支持。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告在租赁合同中约定：“租金逾期10日内（含10日）支付的，按所欠金额每日百分之五缴纳滞纳金，逾期10日的原告有权单方面解除合同，被告履约保证金不予退还”，同时约定：“违约方因违反合同的约定，除按相应条款执行外，还应向另一方支付违约金，违约金数额为履约保证金数额”。由此可见，被告向原告支付的履约保证金是一种担保被告履约的保证金性质，在违约时，它便转化为违约金性质。根据原、被告的约定，租金逾期10日内支付的，被告向原告支付所谓的“滞纳金”，逾期10日支付的，履约保证金转为违约金，原告不予返还给被告。故原告关于将履约保证金转为违约金的同时要求被告另按日5%支付违约金的诉求，本院不予支持。关于履约保证金转为违约金，被告在未向本院提出适当减少的要求，本院依法根据原、被告的合同约定支持原告诉求。即被告向原告支付违约金149223元，该款已由被告于2016年11月8日支付。对于被告于2016年11月8日支付的20000元用电押金，因原、被告双方均未在本案中提及，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、解除原告萍乡市三晟科技贸易有限公司与被告余永英于2016年11月6日签订的《商铺租赁合同》；二、被告余永英于本判决生效之日起十五日内将步行街E栋3楼及1楼公摊面积交还给原告萍乡市三晟科技贸易有限公司，并向原告萍乡市三晟科技贸易有限公司支付自2017年2月1日起至2017年6月30日止所欠的租金248705元；三、被告余永英向原告萍乡市三晟科技贸易有限公司承担违约金149223元，该款为被告余永英于2016年11月8日向原告萍乡市三晟科技贸易有限公司支付的履约保证金；四、驳回原告萍乡市三晟科技贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7298元，由被告余永英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决书规定履行期间的最后一日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行期限为二年。审 判 员  刘雨姬二〇一七年九月四日代理书记员  柳 婷