北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0113民初11908号原告：孙香兰，女，1943年10月26日出生，北京市顺义区居民，身份号码×××。委托诉讼代理人：倪仕田（孙香兰之子），男，1967年1月24日出生，汉族，北京市顺义区居民。被告：杨惠芳，女，1984年8月8日出生，北京市顺义区妇幼保健院医生，住北京市顺义区,身份号码×××。委托诉讼代理人：遇海波（杨惠芳之夫），男，1980年2月8日出生，汉族，北京丽都医疗美容医院医生，住北京市顺义区。原告孙香兰与被告杨惠芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙香兰的委托诉讼代理人倪仕田、被告杨惠芳及其委托诉讼代理人遇海波到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告孙香兰诉称：2015年9月30日，我与被告签订了《房屋租赁合同》，在合同中明确了双方的权利及义务。房屋租赁期限为1年，自2015年10月1日至2016年9月30日止，每月租金为2500元，租金交纳方式为6个月交纳一次，上交款。合同履行期间，被告在2016年2月27日利用速递方式，告知我此房被告不再租赁。被告在租赁中途终断租赁合同显然已经违反了合同，而且被告在租赁期间将原告房屋墙面涂画各种图案，屋内沙发烧坏，造成我再次出租延长两个月的时间，损失5000元。并且被告也未能及时将电卡、水卡、燃气卡及3把房门钥匙及时返还给我。此事我想找被告协商，但我给被告打电话被告不接，我不知道被告居住地，故无法与其联系。无奈，为了维护自己的合法权益，诉至法院。要求：1.被告给付我房屋维修费5800元，赔偿我沙发损失款2000元，并返还我电卡、水卡、燃气卡及房门钥匙3把；2.被告给付我房屋延期租赁损失费5000元（2个月，每月2500元）；3.诉讼费由被告承担。被告杨惠芳辩称：确实签了1年的合同，认可中途退租。合同上有附加协议，如果一方提前退租需提前1个月告知另一方，可不视为违约。被告说我们把墙面画花，沙发烧坏，我们不认可。不认可延期租赁损失费5000元。水卡、电卡、燃气卡、3把门钥匙确实在我这，同意返还。孙香兰诉状中说联��不上我们，我不认可。经审理查明：2015年9月30日，孙香兰作为出租方、甲方与作为承租方、乙方的杨惠芳及作为居间方、丙方的北京博爱房地产经纪有限责任公司签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于北京市顺义区×房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用。该房屋建筑面积99.75平方米；租赁期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止；每月租金为2500元，按半年支付，每次应提前5天预交下次租金。甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋押金2500元。租赁期满，或合同解除后，该押金扣除应由乙方承担的各种费用后，剩余部分返还乙方；租赁期内，甲乙双方各自承担的费用为，乙方承担水费、电费、天然气费、网费、有线电视收视费。甲方承担暖气费、物业费；在租赁期内，甲方应保证出租房屋使用安全。乙方应合理使用其所承租的���屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施破坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿；（第九条第2款）在租赁期内乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按照合同一个月租金的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿；合同终止与解除：1.乙方应于房屋租赁期届满后一日内，将承租房屋及附属设施设备交还甲方。2.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。未经甲方同意留存物品视为乙方已做放弃，甲方有权任意处置，乙方不得提出异议；（第十三条）经甲乙双方协商，若一方有提前退租，需提前一个月告知另一方，可不视为违约。该合同为倪仕田（孙香兰之子）之妻黄艳青作为孙香兰的代理人与杨惠芳签订。合同签订当日，杨惠芳交付黄艳青租金等费用共计19125���，黄艳青出具了收条。收条内容为：今收到杨惠芳交来六个月租金及押金共17500元。水费、电费、天然气费共1409元，已结清。歌华有线216元已结清。合同签订后，孙香兰将涉案房屋交杨惠芳使用。租赁期间，涉案房屋由杨惠芳夫妇及杨惠芳夫妇于2012年9月2日出生的孩子居住使用。2016年2月27日，杨惠芳向孙香兰邮寄了一份通知。通知内容为：至孙香兰、黄艳青，我与你们于2015年9月30日签订的房屋租赁合同，现正在履行中，因孩子上学不便，现欲解除合同，根据合同第九条第2项及第十三条，现向你们提前一个月提出书面解除合同。2016年3月30日杨惠芳在未告知孙香兰的情况下，自行搬离涉案房屋。诉讼中，孙香兰认可上述邮件寄出后2至3天收到了该邮件，但未予答复；杨惠芳称，在发出上述通知前与孙香兰协商过解除合同事宜，但孙香兰没有同意，无奈之下通过快递方式发出了解除合同通知，对方没有答复，其只有自行搬走了。孙香兰认可在发出上述通知前，杨惠芳曾与其协商过解除合同事宜，称杨惠芳要求其退一个月房租和押金，其要求杨惠芳负担暖气费，按合同约定是租一年，其出暖气费，住半年，暖气费得租户出，杨惠芳没有同意。2016年4月1日，倪仕田曾电话联系杨惠芳。诉讼中，双方对通话内容存在争议，杨惠芳称告知了倪仕田“我们已经搬走了”。倪仕田予以否认，称“2016年4月1日确实是我跟杨惠芳联系的，但是没告诉我她们搬走了，我跟她说把房钥匙给我，把房给我装修了。她说你不退一个月押金就不管。2016年4月2、3号我通过邻居知道2016年3月30日他们搬走了。我补的水卡、电卡。”2016年4月2日，孙香兰作为出租人、甲方与作为承租人、乙方的案外人张新及作为居间人（丙方）的北京丁丁优房科技信息有限公司针对涉案房屋签订了一份《北京市房屋租赁合同》，合同约定：房租租赁期自2016年4月2日至2017年4月1日。甲方应于2016年4月2日前将房屋按约定条件交付给乙方；月租金标准为每月2800元。支付方式为押1付6。乙方应于2016年4月2日前向甲方支付押金，于2016年4月2日前向甲方支付首期租金。若乙方为现金方式支付，则甲方应向乙方开具收据。合同签订当日，孙香兰与张新进行了交房确认，确认交房日期为2016年4月2日；张新按合同约定交付了房租及押金。倪仕田以收款人身份为张新出具了收据。收据内容为：收6个月房租16800元，押一个月房租2800元整。收款人：倪仕田。日期：2016.4.2。庭审中，倪仕田称：“张新看完房，我说过2个月再租给她，她说行，她怕租不上，4月2日就签了合同。实际只收了4个月租金。张新是2016年6月1、2号入住的。”但对��据注明的“收6个月房租16800元”与其陈述的“只收了4个月租金”不一致，孙香兰未作出合理解释，称：“我收3年的与她这个没关系，别人我想怎么收就怎么收，我跟别人签的合同跟她有什么关系？”诉讼中，双方认可杨惠芳搬走前，杨惠芳剩余电费822元、天然气费120元未使用。2016年10月13日庭审中，杨惠芳已将其持有的涉案房屋电卡、水卡、燃气卡返还孙香兰，现杨惠芳仍持有涉案房屋3把房门钥匙。诉讼中，倪仕田称，由于当时墙面好多画痕，其不简单粉刷一下无法出租，所以自己先简单粉刷了一下，后来又找装修公司进行了装修。就其主张的杨惠芳在租赁期间将涉案房屋墙面涂画各种图案、沙发被烧坏以及其主张的房屋维修费，孙香兰提交了以下证据予以证明：1、照片。孙香兰用以证明在杨惠芳租住期间人为地把两个卧室和客厅墙面画花��，沙发烫坏了。杨惠芳经质证否认其搬离涉案房屋时墙上有画痕，称其搬走时墙是整洁的白墙，沙发也没有被烫。2、证人侯某及邹树林（与孙香兰系同村村民）的证人证言，证人并出庭作证。孙香兰用以证明涉案房屋在杨惠芳租住期间造成的损坏情况。侯某陈述：“她这房不租了，2016年4月4日我和倪仕田就一块进去，看客厅、卧室的墙上被孩子画了，沙发被火燎了一块，厨房开关坏了，卫生间洗澡的花洒坏了，我和倪仕田，还有我们村另外一个人进去的，倪仕田说一个人进去看说不清楚，就一块去了。那时房没租出去。杨惠芳看房的时候我跟倪仕田爱人一块去的。”杨惠芳经质证不认可侯某的陈述，称涉案房屋再出租的时间是2016年4月2日，不可能2016年4月4日去看房。邹树林陈述：“2016年4月3日还是4日，倪仕田找的我和侯某一块看看房，一进屋，看见墙被画了，除���南主卧没画，客厅和北卧室墙上都被画了，卫生间花洒的卡子掰折了，厨房一个开关坏了，沙发烫了一块。”杨惠芳经质证不认可邹树林的陈述，称：不认可我方把墙面画花了，沙发我们也不知道。3.孙香兰作为发包方、甲方与作为承包方、乙方的北京腾跃路鑫装饰装潢有限公司于2016年4月15日签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》（该合同为孙香兰于2016年9月5日庭审中出示）、侯翀出具的证明及北京腾跃路鑫装饰装潢有限公司于2016年10月10日出具的金额为5800元的北京增值税普通发票（该发票孙香兰于2016年10月13日庭审中出示）。《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》约定：施工队负责人侯翀；工程地点为顺义区×室；工程装饰装修面积99平方米。工程期限为15日，开工日期为2016年4月15日，竣工日期为2016年4月22日；工程造价为5800元。开工三日前支付3190元，工程进度过半支付2320元，竣工验收合格支付290元；本合同不含保洁、不含发票。侯翀出具的证明内容为：顺义区×粉刷墙体，是我公司干的活，建筑面积100平米，具体粉刷面积早已忘记，时间太久了，钱是5800元，我公司有账。孙香兰称合同约定的5800元为装修完毕验收合格后一次性支付，付款时没有打手续。孙香兰用以证明其花钱雇人维修了涉案房屋，打磨和粉刷了客厅东、西两面墙，北卧室除了有窗户那面的其他三面墙、南卧室门后面一点的部分墙面。杨惠芳经质证认为，合同没有设计图纸、验收证明、装修日期跟新租户的租房日期相矛盾，故不认可合同的真实性；发票是虚假的，实际上没有装修；对侯翀出具的证明，杨惠芳亦不予认可，称侯翀说有账目，应提交账目，装修图纸及验收材料。经本院询问，孙香兰表示侯翀不能出庭作证。本院询问孙香兰“装���公司是把被画的部分重新刷了，还是把整面墙刷了”孙香兰称：“应该不是整面墙，但是刷的比画的面积要大”。就其主张的沙发损失，孙香兰称，沙发是2014年在杨惠芳前一个租户租住时花2800元买的。2000元损失款是其自己估的，现在沙发还有，新租户使着呢。庭审中，本院电话向为孙香兰与张新签订《北京市房屋租赁合同》提供居间服务的北京丁丁优房科技信息有限公司工作人员邰春波进行了核实，邰春波证实：孙香兰与张新的合同是看完房过一两天签的，看了两次房，当时没有说重新装修房的问题，房是精装修，也不需要重新装。墙面应该没有孩子画的笔印，墙面挺干净的，沙发没有被烧坏的痕迹，房子很干净，业主看租户怀孕了，比较犹豫，我们给说好话就租给这个租户了。业主当时就把钥匙给了，租户说她不方便过一两天等她老公有时间了再搬家，具体哪天搬的就不清楚了。孙香兰经质证对邰春波的陈述不予认可，称看房时不可能看那么清楚。诉讼中，本院于2016年9月21日在涉案房屋对张新及其丈夫赵超进行了调查，张新称：我是2016年6月底的预产期，头生10天半个月搬进来的。房租交了6个月的，押1个月的。看完房过一两天签的合同。当时赵超看的房，看见这墙上被画了，具体被画什么样没太注意，屋也挺乱的，我们就要求房东归置。客厅西北角这位置能看到被刷的痕迹，北卧室门后还能看到画的，房东什么时候归置的房不知道，我们搬进来就归置好了。沙发现在还有印，我们入住前房东把沙发刷了一下，我们住进来又刷了一下。当时因为归置屋口头说延两月，我们头一回租房，就租1年，也无所谓了，就没写书面的。根据张新夫妇指认的痕迹，承办人进行了查看，张新夫妇所述属实，本院并根据张新夫妇的指认拍摄了照片。本院于2016年10月13日庭审中出示上述调查结果及照片，杨惠芳经质证认为张新夫妇做了假证，称其没发现沙发上有脏的东西，没发现墙上有画痕，法院去的时候是9月份，张新家住了将近5个月了，而且按照倪仕田的说法，他已经装修过了，装修过的画痕不能说是之前的，沙发上的印记其搬走时没有看到。杨惠芳并提交了一份2016年9月4日在涉案房屋杨惠芳夫妇与张新等人的谈话录音证实其主张。录音显示，杨惠芳、遇海波提到搬走后打扫了房间，张新称：我说这屋还挺干净的，然后他说干净什么啊，你们没有来之前，我就刚请了小时工。张新还称：然后我们2号就搬了吗，签完之后。针对该录音，孙香兰提交了一份赵超出具的证明，内容为：我已经看过语音笔录，情况不属实，我们5月份下旬搬到×室。杨惠芳经质证称，赵超当时不在场，录音是真实的。另查明，2016年4月14日，杨惠芳将孙香兰诉至本院，要求孙香兰退还房屋押金2500元及剩余电费及天然气费941元。案号为(2016)京0113民初5414号。本院将本案与该案合并审理。上述事实，有《房屋租赁合同》、《北京市房屋租赁合同》、证明、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、录音、照片及本院庭审笔录、调查笔录、照片等在案佐证。本院认为:孙香兰与杨惠芳签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》第十三条约定，经甲乙双方协商，若一方有提前退租，需提前一个月告知另一方，可不视为违约。杨惠芳于2016年3月30日搬离涉案房屋前，已提前一个月以口头和书面方式告知孙香兰其要求解除合同，该告知行为符��上述约定，故杨惠芳提前解除合同的行为，并不构成违约。相关证据显示，孙香兰与张新于2016年4月2日即已签订了《北京市房屋租赁合同》，且在签订合同前一两天已查看了涉案房屋，故孙香兰主张其于2016年4月2、3号才通过邻居得知杨惠芳已搬离涉案房屋，本院不予采信。合同解除后，杨惠芳应将涉案房屋的电卡、水卡、燃气卡及房门钥匙返还孙香兰。孙香兰主张因杨惠芳在租住期间将涉案房屋墙面涂画各种图案，曾对涉案房屋进行装修，且因装修于2016年4月2日实际只收取了新住户张新4个月租金，但倪仕田于2016年4月2日为张新出具的收条，明确注明收取6个月房租16800元，且为孙香兰与张新提供居间服务的北京丁丁优房科技信息有限公司工作人员邰春波证实在查看涉案房屋时“墙面挺干净的，沙发没有被烧坏的痕迹”，故孙香兰的主张本院难以采信。孙��兰提交的照片、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、证人证言等证据与孙香兰于2016年4月2日已将涉案房屋再次出租且自2016年4月2日起即已收取租金的事实相互矛盾，故本院对孙香兰提交的上述照片等证据不予采信。张新夫妇向本院指认的涉案房屋墙面画痕、沙发痕迹虽然存在，但本案证据并不能证明上述痕迹为杨惠芳租住期间形成。综上所述，孙香兰要求杨惠芳给付房屋维修费、沙发损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持；孙香兰要求杨惠芳返还电卡、水卡、燃气卡及房门钥匙的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。鉴于杨惠芳已在庭审中将电卡、水卡、燃气卡返还，故对孙香兰的相应请求，本院不再赘判；对涉案合同解除，杨惠芳并未构成违约，且孙香兰自2016年4月2日起即已自张新处获取了涉案房屋租金，故孙香兰要求杨惠芳���付延期租赁损失费的诉讼请求亦没有事实及法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、被告杨惠芳返还原告孙香兰涉案房屋房门钥匙三把，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告孙香兰的其他诉讼请求。案件受理费一百二十元，由原告孙香兰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 红 艳人民陪审员 焦 晓 卫人民陪审员 刘 淑 霞二〇一七年九月二十八日书 记 员 ��李娜