山西省万荣县人民法院民 事 判 决 书(2017)晋0822民初1276号原告（反诉被告）杜彩霞，女，1963年8月14日出生，汉族，万荣县解店镇，农民。委托代理人黄森，男，1962年8月26日出生，汉族，万荣县解店镇，农民。系原告之夫。被告（反诉原告）黄孟学，男，1957年8月29日出生，汉族，万荣县解店镇，农民。委托代理人薛国宁，男，1985年6月9日出生，汉族，万荣县解店镇法律服务所法律工作者。原告杜彩霞与被告黄孟学房屋租赁合同纠纷及反诉原告黄孟学与反诉被告杜彩霞不当得利纠纷一案，本院于2016年8月21日作出（2016）晋0822民初781号民事判决书，判决：1、解除原告杜彩霞与被告黄孟学之间的房屋租赁合同。2、被告黄孟学于2017年1月1日前腾出租赁原告杜彩霞的位于万荣县解店镇新城村第三组的四间房屋，并交还原告杜彩霞。3、被告黄孟学支付原告杜彩霞租金650元。4、驳回原告杜彩霞的其他诉讼请求。5、驳回反诉原告黄孟学的其他诉讼请求。判后被告（反诉原告）黄孟学不服上诉至运城市中级人民法院。2017年5月28日运城市中级人民法院以（2017）晋08民终1102号民事裁定书认定：原判认定事实不清，应进一步查清争议房屋及宅基归谁所有。裁定：撤销山西省万荣县人民法院（2016）晋0822民初781号民事判决；发回万荣县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人黄森、被告黄孟学及委托代理人薛国宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜彩霞诉称，1999年，原告将自己位于第三组的房屋出租给被告人黄孟学与黄森锁二人经营水泥生意，约定房租为每年650元，还约定被告黄孟学按原告杜彩霞的要求随时腾房。多年来被告一直按月支付房租。2015年9月原告杜彩霞告知被告黄孟学不再出租房屋，并限其三个月腾房。但被告黄孟学仍占有该房屋，且未支付2016年、2017年的房租。为维护原告的合法权益，请求依法判令解除原被告的房屋租赁合同；被告返还原告的四间房屋；给付原告2016年、2017年的房租1300元。被告黄孟学辩称，原告杜彩霞诉讼主体错误，应告黄森锁而非黄孟学；原告没有诉争房屋和土地的所有权、使用权、收益权；根据原告杜彩霞的陈述，本案案由应为侵权纠纷，宅基地的使用权确权应属行政管理范畴。故应驳回原告杜彩霞的诉讼请求。反诉原告黄孟学诉称，1999年反诉人在内自行投资建筑房屋使用，其房屋所有权归反诉人所有，经营水泥生意，但反诉被告杜彩霞称该建房土地系自己祖业所有，多次寻找反诉人麻烦，反诉人为使生意不受干扰，每年给付被反诉人650元费用安置被反诉人，双方并不存在租赁事实，应驳回被反诉人的诉求。经反诉人多方查证，反诉人建房所占地地基系村委会集体所有，被反诉人向反诉人多年索要钱物不合理，应返还反诉人的10400元。反诉被告杜彩霞辩称，1999年是反诉原告托人找我要求租我的房屋，这10400元是付我的房租。该房屋的宅基是我外祖父的祖业。原告杜彩霞针对自己的主张提供的证据有：1.证人黄森锁的当庭证言，该证人证明：1999年，因其与黄孟学合伙经销水泥，便与妻子找到杜彩霞夫妇，最后达成口头协议：杜彩霞夫妇将其的两间老房屋租赁给其本人，实际该房屋是由他和黄孟学合伙租赁，每年房租650元。之后，他和黄孟学拆除了租赁的两间老房的屋顶部分，利用原老墙并扩建成四间油毡房，之后与黄孟学销售水泥。二人合伙每年给原告付房租650元。合伙经营三年后其退出合伙，退伙时告知了原告杜彩霞，该房由黄孟学一人承租，房租也由黄孟学支付。2.房窑证。万泉县房窑证，证明该出租房屋所占基地系其外祖父所有，其继承了其外祖父的房屋。被告黄孟学对证人黄森锁的证言未提出异议；对房窑证提出已不具有法律效力。反诉原告黄孟学提供的证据有：1.证人赵良竹的证言。该证人到庭证明：黄孟学卖水泥的房子是黄孟学自己盖的，因她和黄森（杜彩霞丈夫）是邻居，见黄孟学盖房子了；证人黄向洲的证言。该证人证明：黄孟学卖水泥的房子是黄孟学自己建的，地基听说是集体的；证人黄勤某的证言。该证人证明：黄森锁和黄孟学建房时他阻挡过，后来知道不是黄森盖，就没再挡。地基以前是黄森的，后来村里把地基收回了；证人黄森合的证言,该证人证明：黄孟学卖水泥的房子当年是黄孟学和黄森锁找他盖得。2.解店镇委会证明材料，主要证明：根据万政土（1984）42号文件，关于冯森（黄森）强占集体饲养场基的裁决书，裁决第三条：限十五日将历史宅基的门楼一间拆除，基地交给集体。此宅基已归集体所有至今。3.万荣县人民政府土地办公室文件万政土（1984）42号，其中第三条规定：限十五日将历史宅基的门楼一间拆除，基地交给集体。对上述证据，原告杜彩霞均提出异议。经审理查明，1999年黄森锁与被告黄孟学合伙做经销水泥生意，经黄森锁与原告杜彩霞夫妇协商达成口头协议：杜彩霞夫妇将其位于的两间房屋出租给黄森锁，实际由黄森锁与黄孟学用于合伙经销水泥生意，每年房租650元。之后黄森锁与黄孟学拆除了租赁的两间房屋的屋顶部分，利用该房屋的老墙基础进行扩建，建成四间油毡房，二人利用该房经销水泥，每年由黄森锁按约支付给杜彩霞夫妇650元租金。三年后黄森锁退出与黄孟学的合伙，该房由黄孟学独自租赁，房租由黄孟学支付。之后黄孟学每年支付原告杜彩霞房租650元至2015年。2016年原告杜彩霞向被告黄孟学提出腾房要求，双方发生争执，原告诉至本院。反诉原告黄孟学主张因反诉被告杜彩霞多年来与其无理取闹，其为求得安然共给付反诉原告杜彩霞10400元。反诉原告黄孟学未提供证据。反诉被告杜彩霞辩解该10400元即是反诉原告黄孟学付给其的房屋租金。本院认为，原、被告虽未签订房屋书面租赁合同，但涉案房屋先由黄森锁租赁并向原告交付租金，与被告黄孟学合伙经营水泥；在黄森锁退出合伙后至发生纠纷前，一直由被告黄孟学独自经营并向原告杜彩霞交付租金，应当认定原、被告间形成不定期租赁合同法律关系。现原告杜彩霞要求解除与被告黄孟学的房屋租赁合同并给付其尚未交付的租金的请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告黄孟学辩解诉争房屋是自己所建的意见。原告杜彩霞的证人黄森锁的证言证明，其在与原告杜彩霞签订口头租赁协议时原告杜彩霞即有两间房屋，现诉争房屋被告黄孟学虽提供证人证明是黄孟学所建，但其实质是当时黄森锁和黄孟学根据其使用需要对租赁物的改善或增设，该抗辩理由不足以推翻原、被告间的房屋租赁关系，该抗辩理由不能成立。至于被告黄孟学所提供的其他证据以及其他辩解意见，也不足以推翻原、被告间形成的房屋租赁关系，对其所提供的证据及辩解意见本院不予采纳。关于反诉原告黄孟学主张支付给反诉被告杜彩霞的10400元是不当得利，应予返还的诉讼请求。反诉原告黄孟学提出因多年来反诉被告多次找其闹事，其为求得安然才给反诉被告钱，反诉被告杜彩霞不予认可，反诉原告未能提供相关证据，反诉原告黄孟学的该诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：解除原告杜彩霞与被告黄孟学之间的房屋租赁关系。被告黄孟学于2018年1月1日前腾出位于解店镇的租赁原告杜彩霞的房屋。被告黄孟学在本判决书生效后十日内给付原告杜彩霞2016、2017年二年租金1300元。驳回反诉原告黄孟学的反诉请求。案件受理费50元由被告黄孟学承担；反诉费30元由反诉原告黄孟学承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向山西省运城市中级人民法院预交上诉费。逾期不交的，按撤回上诉处理。审 判 长  张小丽人民陪审员  范侠琪人民陪审员  薛春晓二〇一七年九月十一日法官 助理  李青芳书 记 员  岳姣迎