北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6571号上诉人（原审原告）：北京金石腾飞投资管理中心，住所地北京市石景山区黑石头南街**号。法定代表人：张国明，董事长。委托诉讼代理人：仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人：李德华，男，北京金石腾飞投资管理中心员工。被上诉人（原审被告）：陈某2，男，1955年12月15日出生。委托诉讼代理人：屈子英，北京市汇源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某，女，1930年12月19日出生。委托诉讼代理人：陈某2，同被上诉人陈某2。上诉人北京金石腾飞投资管理中心（以下简称金石腾飞中心）因与被上诉人陈某2、李某租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初2199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金石腾飞中心上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持我中心一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：1.我中心与李某、陈某2之间是租赁合同关系，李某、陈某2未提供证据证明签订租赁合同是为了解决没有审批陈某宅基地的问题；2.租赁合同的签订时间是2005年4月1日，2002年石景山地区一次性农转居，2005年时不具备取得宅基地条件；3.土地管理法规定农村用地应经乡镇人民政府审核，审批宅基地是行政行为，以合同形式审批宅基地没有法律依据；4.我中心没有宅基地审批的权限，相关行政机关也没有进行审批，一审法院认定租赁合同具有审批宅基地契约性质，缺乏依据；5.一审法院认定租赁合同是宅基地审批契约，又同时认定合同的期限和不具备解除合同的条件，此两项认定是自相矛盾的，宅基地审批不需要合同约定期限，不存在合同解除的情形；6.一审法院认定诉争土地是宅基地，等于认定地上房屋属于李某、陈某2所有，侵犯了集体经济组织的权益；7.2009年北京市国土资源局石景山分局发出征地公示，构成不可抗力导致合同目的无法实现，依据合同法第94条第一项已经具备了解除条件；8.安置补偿的问题是否达成一致或者是否解决不是合同解除的前提条件。安置补偿问题是合同解除后的处理事宜，一审法院以未解决安置补偿问题不解除合同是错误的；9.一审法院在民事诉讼审理过程中认定租赁合同是宅基地审批契约，将非宅基地变成了宅基地，一审法院实质上行使了行政审批权，超越了法院的职权，李某、陈某2辩称，我们原来居住在山上，因生活不方便于80年代初搬到山下。黑石头大队没有解决宅基地问题，后经过大队同意，1984年安置陈某一家居住在涉案房屋，一直延续到今天。虽然2002年经过农转非，但宅基地的问题一直没有解决。因为我们居住的是危房，需要翻建手续，我们才跟原来的黑石头大队签的房屋租赁合同，但实际上就是宅基地的问题，普通的租赁合同是不会约定没有宅基地的问题的。租赁合同只是为了翻建房子走的形式。同意一审法院判决，不同意金石腾飞中心的上诉请求及理由。金石腾飞中心向一审法院起诉请求：1.解除我中心与陈某于2005年4月1日签订的《房屋场地租赁合同》；2.李某、陈某2于判决生效之日起七日内腾退场地及房屋，并返还我中心。一审法院认定事实：陈某与李某系夫妻关系，育有四子二女，长子陈某1（已死亡），次子陈某2，三子陈某3，四子陈某4，长女陈某5，次女陈某6。陈某、李某、陈某3、陈某4系黑石头公司集体经济组织成员，现为金石腾飞中心股东。陈某与李某原居住于陈家沟村。陈家沟村位于山上，不适合人员居住，1981年陈某一家下山居住。由于黑石头大队未解决陈某的宅基地，1984年陈某经黑石头大队同意居住于涉诉房屋内。2002年石景山区进行农转非，对于集体土地上宅基地以及建设房屋没有审批部门。2005年陈某欲翻建房屋，于2005年4月1日与黑石头公司签订《房屋场地租赁合同》，约定：由于陈某、李某年老体弱多病，年近80岁，无房基地，黑石头公司同意将原南北队破旧房一处180平方米，北队旧房60平方米，共240平方米；陈某在租赁场地内自建的房屋由其管理和修缮；陈某每年上交房屋场地租赁费300元整；租赁期限暂定20年，自2005年4月1日至2025年4月1日止；在合同签订之日起陈某向黑石头公司交房屋场地租赁费每年300元整，20年一次性付清，共计6000元；如合同到期，陈某继续使用，合同双方协商，另签订合同。陈某2代陈某在合同上签字确认。合同签订后，陈某将涉诉场地内原旧房拆除，重新建房用于自家人居住。2007年陈某死亡。现李某居住于涉诉房屋内，为方便照顾李某，陈某2与其一起居住。另查明，2011年7月21日，北京市石景山区人民政府集体经济办公室作出《关于对北京市石景山区黑石头农工商联合公司转换改制主体的请示的批复》，载明：同意黑石头公司以2011年4月30日为基准日对公司集体资产进行二次评估，评估后的集体资产归全体现成员所有，并在量化股权后，改制注册新公司。因历史原因，黑石头公司不是法人单位，不能作为改制主体，因此需将黑石头公司进行二次评估的集体资产全额转移到北京市石通农工贸中心，该企业是由黑石头公司独资建立的集体性质企业，法人代表为张国明。上述资产转移后，改制主体由黑石头公司转换为北京市石通农工贸中心，并在二次评估完成后改制申办股份合作制企业。2012年2月16日，北京市石通农工贸中心名称变更为金石腾飞中心。2009年6月11日，北京市国土资源局石景山分局发出征地公示。根据京国土会（2009）9号的联席会会议纪要批准，北京市土地整理储备中心、北京市土地整理储备中心石景山分中心拟建设04地块土地一级开发项目，拟征用黑石头公司集体土地21.2565公顷318.8475亩，北京市国土资源局石景山分局将拟征用土地位置及面积、征地补偿标准（人员）安置方案等内容予以公示。庭审中，李某、陈某2认可涉诉场地位于此次征地范围之内。但提出负责拆迁人员没有到涉诉场地内现场进行测量和评估，也未就涉诉房屋的补偿及人员安置问题进行过商谈。不同意金石腾飞中心曾提出的补偿房屋价值的补偿方案。上述事实，有《房屋场地租赁合同》、北京市石景山区人民政府集体经济办公室作出《关于对北京市石景山区黑石头农工商联合公司转换改制主体的请示的批复》、征地公示、当事人陈述等证据材料，在案佐证。一审法院认为：陈某与李某均为黑石头公司集体组织成员，因其所在集体组织未解决宅基地问题，黑石头公司才同意陈某在涉诉场地居住，双方于2005年4月1日签订的《房屋场地租赁合同》，名称虽为租赁合同，但根本目的在于安置没有审批宅基地的其集体经济组织成员陈某与李某的居住问题，虽以合同形式表现，但实质具有审批宅基地契约的性质。《房屋场地租赁合同》约定的租赁期限尚未届满，陈某虽已死亡，李某仍健在。自2009年，北京市国土地资源局石景山分局启动征地至今，金石腾飞中心未就涉诉场地房屋的补偿及人员安置与李某达成一致。诉讼期间，金石腾飞中心仍不能提供具体的房屋补偿及人员安置方案。因此，在金石腾飞中心与李某就安置补偿等问题尚未解决的前提下，合同解除的条件未成就。对金石腾飞中心要求解除《房屋场地租赁合同》并腾退房屋的主张，缺乏法律和事实依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：驳回北京金石腾飞投资管理中心的诉讼请求。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，金石腾飞中心主张双方当事人之间系租赁合同性质，因出现不可抗力致使合同目的无法实现，据此主张要求解除合同并腾退房屋场地。李某、陈某2主张双方之间不是租赁合同关系,《房屋场地租赁合同》系为了翻建房屋而签订。故本案的争议焦点在于2005年4月1日黑石头公司与陈某签订的《房屋场地租赁合同》的法律性质。首先，陈某、李某作为原黑石头大队的集体经济组织成员，未取得宅基地。陈某一家自1984年开始长期、稳定的居住于涉案房屋及土地，系经黑石头大队批准。故陈某一家取得居住、使用诉争房屋场地的权利并非因签订《房屋场地租赁合同》而产生，而是基于陈某一家作为集体经济组织成员的身份以及其应当获得稳定居住条件的权利。其次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即出租人的合同目的在于获取租金，承租人的合同目的在于取得对租赁标的使用、收益的权利。根据《房屋场地租赁合同》的内容，陈某一家居住在诉争地点，与其未取得房基地的事实相关。2005年时，石景山区已经整体农转非，宅基地的取得及翻建房屋客观上无法进行审批，《房屋场地租赁合同》的签订与翻建房屋有关。故《房屋场地租赁合同》签订的目的，并不在于使陈某一家因此取得使用诉争房屋场地的权利。因此，《房屋场地租赁合同》并不产生在双方当事人之间因建立起租赁关系的法律效果。一审法院对于《房屋场地租赁合同》性质及目的的认定并无不当。对于金石腾飞中心以出现不可抗力导致合同目的无法实现为由要求解除合同的上诉请求，本院不予支持。应当指出，集体经济组织虽享有集体土地所有权，但不具有行政审批权，一审法院所使用的“实质具有审批宅基地契约的性质”表达欠准确，本院对此予以指正。现李某、陈某2对诉争房屋土地并非无权占有，北京市国土资源局石景山分局于2009年启动征地程序，金石腾飞中心未提供证据证明就补偿与安置问题曾与李某进行协商或曾要求解决，故对于金石腾飞中心要求李某、陈某2腾退诉争房屋场地的上诉请求，本院不予支持。应当指出，本案仅涉及对《房屋场地租赁合同》应否解除以及是否应当腾退诉争房屋场地进行审理，不涉及地上物权属的确认。金石腾飞中心上诉主张一审法院侵犯了集体经济组织对地上房屋权益的理由不能成立。综上所述，金石腾飞中心的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京金石腾飞投资管理中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘国俊审判员 范 磊二〇一七年九月十三日书记员 赵梦芸书记员 马子萌