福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽09民终1325号上诉人（原审被告）：吴秀珠，女，1982年5月7日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：林洪楠，福建法炜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。法定代表人：郝晓华，局长。委托诉讼代理人：刘春光，福建图傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晶玉，福建人文律师事务所律师。上诉人吴秀珠因与被上诉人中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称：南京军区房管局福安分局）租赁合同一案，不服福安市人民法院(2017)闽0981民初5777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人吴秀珠及其委托诉讼代理人林洪楠、南京军区房管局福安分局的委托诉讼代理人刘春光、刘晶玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴秀珠上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回南京军区房管局福安分局的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用全部由南京军区房管局福安分局负担。事实与理由：上诉人租赁福安八一市场经营服装生意15年之久，自租赁开始与被上诉人签定统一拟定的《军队房地产租赁合同》。该合同第四条约定“租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方”。合同履行后，到每半年交租时间，都是由被上诉人到每家店面逐一通知大家交租。被上诉人迟延通知，经营户也就延迟交租，从租赁开始至今一直如此。从2016年开始，被上诉人没有通知续订合同，也没有告知全体经营户军队要收回店面。租金支付时间一到，被上诉人也正常来通知交租。2016年开始，在被上诉人通知交租时，上诉人往往会有资金周转不便时，经常拖延交租，而被上诉人也表示认同。自此以后，上诉人与被上诉人交付租金的时间已事实上转为不定期交租。整个八一市场一半以上租户都是如此，而被上诉人也没有提出异议。2017年上半年的店租，被上诉人拖延到3月中旬来通知，这季节正是淡季，上诉人与以往一样正筹钱交租。被上诉人在八一市场其他店铺一边通知租户交租金，一边让承租户签收终止合同的协议。上诉人在2017年5月19日突然收到被上诉人的《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》。上诉人认为，被上诉人不经协商擅自解除合同的行为，严重违背法律法规规定。一、从被上诉人2017年5月19日发出的《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》可看出，其于一年前就收到中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。而被上诉人却没有提交通知上诉人解除合同的时间，造成上诉人未及时处理积压的服装，反而按正常营业流程一直进货。现被上诉人突然提出终止合同，给上诉人造成巨大财产损失。二、一审认为上诉人未按合同约定支付租金至今仍占用该房屋并支持被上诉人提出解除合同的诉求，是错误的。首先，上诉人与被上诉人已经形成不定时的交租时间。根据合同法第六十一条、第二百二十六条规定，上诉人没有拒交租金。只是按习惯交租，并无过错。其次，被上诉人提出终止合同违背合同法第二百三十二条“不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审支持上诉人的诉讼请求。南京军区房管局福安分局辩称：一、一审认定南京军区房管局福安分局主张解除与吴秀珠的房屋租赁关系符合合同约定及法律规定完全正确。1.由于从2016年1月1日起，南京军区房管局福安分局与吴秀珠之间形成不定期的房屋租赁关系，根据《合同法》第二百三十二条之规定，南京军区房管局福安分局有权随时解除合同，在本案中，南京军区房管局福安分局在2017年5月19日通知吴秀珠解除合同，并要求吴秀珠在2017年6月30日前搬迁，符合法律规定，一审对此予以认定完全正确。2.根据《合同法》第二百三十六条之规定，在南京军区房管局福安分局与吴秀珠之间形成不定期租赁关系后，原租赁合同所约定的吴秀珠交纳租金的期限的条款继续有效，即吴秀珠逾期交纳租金超过30日，南京军区房管局福安分局有权解除合同的约定继续有效。因此，一审认定因吴秀珠逾期交纳租金超过30日南京军区房管局福安分局有权解除合同完全正确。3.南京军区房管局福安分局向吴秀珠送达解除房屋租赁关系通知书的时间为2017年5月19日，根据《合同法》第九十六条第一款之规定，双方的房屋租赁关系于2017年5月19日解除。二、根据《合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院对南京军区房管局福安分局在合同解除后要求吴秀珠返还租赁物、交纳拖欠租金及违约金、支付房屋占用费、管理费的诉讼请求予以支持完全正确。综上所述，一审判认定事实清楚，适用法律正确，吴秀珠上诉无理，请求二审判决驳回吴秀珠的上诉，维持原判。南京军区房管局福安分局向一审法院起诉请求：1.解除南京军区房管局福安分局与吴秀珠之间关于福建省福安市城区房屋租赁关系;2.吴秀珠立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区房管局福安分局;3.吴秀珠向南京军区房管局福安分局支付其所拖欠的租金9400.21元[2016年1月1日至2017年5月19日拖欠的租金为9400.21元，计算如下：24684元/年÷365天×504天-（12342元+12342元）]，以及逾期支付租金的违约金（自2017年5月20日起计算至实际支付之日止，违约金以逾期支付的租金为基数，按月利率2％的标准计算）;4.吴秀珠向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费360元；5.吴秀珠向南京军区房管局福安分局支付占用房屋的使用费[自2017年5月20日起至实际腾房之日止，以日租金67.63元/天计算（24684元/年÷365天）]。诉讼过程中,南京军区房管局福安分局变更第四项诉讼请求为：吴秀珠向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费80元。一审法院认定事实：2014年1月16日,南京军区房管局福安分局(甲方)与吴秀珠（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2014]140165号0018365-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位福建省福安市城区房（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积12.87平方米出租给乙方使用……；2.租赁用途：店面；3.租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；4.租金总额为49368元，年租金为24684元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费240元。（其它与本案争议无关内容略）南京军区房管局福安分局作为甲方在合同上盖章，吴秀珠作为乙方在合同上签字。2015年12月31日，合同约定的租赁期满后，吴秀珠仍继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局没有对吴秀珠继续使用租赁房屋的行为提出异议。之后，吴秀珠分别于2015年12月22日、2016年10月18日支付了2016年度的租金共计24684元及管理费共计120元，2017年1月1日之后的租金及管理费吴秀珠未支付。2017年5月19日，南京军区房管局福安分局向吴秀珠送达《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，告知吴秀珠解除双方之间的房地产租赁关系，并要求吴秀珠于2017年6月30日前搬迁完毕及支付拖欠的租金。庭审中，吴秀珠确认其有收到上述通知书。至今，吴秀珠仍在使用诉争租赁物。另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。在租赁期间，南京军区房管局福安分局向吴秀珠收取租金及管理费均有出具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。一审法院认为：因案涉租赁合同已于2017年5月19日解除，故南京军区房管局福安分局要求吴秀珠将承租的房屋腾空并交还给南京军区房管局福安分局的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。南京军区房管局福安分局与吴秀珠自2016年1月1日起至2017年5月19日租赁关系解除之日止形成不定期租赁合同关系，故该期间的租金、管理费可参照2014年1月16日的《军队房地产租赁合同》约定的标准计算，南京军区房管局福安分局主张按24684元/年计收不定期租赁关系期间的租金并无不当。吴秀珠在2016年1月1日至2017年5月19日期间拖欠的租金为9400.21元（24684元/年÷365天×504天-24684元），故南京军区房管局福安分局要求吴秀珠支付拖欠的租金9400.21元的诉讼请求，予以支持。吴秀珠未按约定支付租金，构成违约，应按未交租金金额的日千分之三支付违约金，该约定的违约金明显过高，现南京军区房管局福安分局自动调整为按月利率2%计算，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，予以支持。按合同约定，吴秀珠应于每半年的前10日内支付租金，即吴秀珠应在2017年1月10日前支付半年租金，现南京军区房管局福安分局主张自2017年5月20日起计算逾期支付租金的违约金，系其自由处分其民事权利行为，不违反法律规定，应予支持。根据案涉合同第十五条约定，吴秀珠应向南京军区房管局福安分局交纳租赁期限内的管理费240元，即每月的管理费为10元。因案涉租赁合同已于2017年5月19日解除，故管理费应计算至合同解除之日。因此，吴秀珠应向南京军区房管局福安分局支付从2017年1月1日起至2017年5月19日止的管理费46.27元（10元/月×4个月+10元/月÷30天×19天）。南京军区房管局福安分局主张吴秀珠支付2017年1月至2017年8月的管理费80元，超出部分，不予支持。吴秀珠在合同解除后至今仍占有使用诉争租赁房屋，应支付占有使用租赁物的费用，南京军区房管局福安分局主张参照年租金24684元，以日租金67.63元/天（24684元/年÷365天）的标准计算从2017年5月20日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费，于法有据，予以支持。吴秀珠关于南京军区房管局福安分局非法收取管理费、签订阴阳合同、账外设账等的辩解，但未提供证据加以证明，不予采纳。判决：一、中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与吴秀珠的租赁关系于2017年5月19日解除；二、吴秀珠应于本判决生效之日起十日内腾空坐落福安市房的房屋，并将该房屋交还中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局；三、吴秀珠应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付拖欠的租金9400.21元及逾期付款违约金（自2017年5月20日起计至租金实际支付之日止，以拖欠的租金9400.21元为基数，按月利率2%的标准计算）；四、吴秀珠应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付管理费46.27元；五、吴秀珠应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付房屋占有使用费（自2017年5月20日起计至实际交还房屋之日止，按67.63元/日的标准计算）；六、驳回中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局的其他诉讼请求。案件受理费184元，由中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局负担1元，吴秀珠负担183元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的问题本院分析、认定如下：本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”案涉《军队房地产租赁合同》约定租期届满后，双方未继续签订书面租赁合同，吴秀珠继续使用租赁房屋并按原合同标准计算租金，南京军区房管局福安分局对此亦无异议，故原租赁合同对双方仍具有约束力，但应认定双方转为不定期租赁关系。吴秀珠未按合同约定及时交付2017年1月份应当交付的半年租金，南京军区房管局福安分局有权按原合同约定行使合同解除权。一审法院认定2017年5月19日南京军区房管局福安分局向吴秀珠送达解除合同通知时合同解除，有事实和法律为据。虽然吴秀珠在《军队房地产租赁合同》约定的租期内存在未严格按合同约定时限交付租金，南京军区房管局福安分局亦未向其主张违约金或行使合同解除权，但这属于南京军区房管局福安分局自由处分其违约金请求权和合同解除权的行为，并非南京军区房管局福安分局同意租金变更为不定时交付。吴秀珠关于本案租金已事实上变更为不定时交付的主张，依据不足。因吴秀珠未及时交付租金已构成严重违约，南京军区房管局福安分局依合同约定，有权随时解除双方之间的不定期租赁合同。综上所述，本院认为，吴秀珠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费183元，由吴秀珠负担。本判决为终审判决。审判长  沈鸣鸣审判员  陈富强审判员  易丽容二〇一七年九月二十七日书记员  彭杨清书记员  何斌坤