广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2017)粤71行终1108号上诉人（原审原告）：广州佳地房地产开发有限公司。住所地：广州市天河区高新技术产业开发区工业园建工路**号*楼。法定代表人：吴卫升，总经理。委托代理人：孔宁军，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市越秀区吉祥路**号。法定代表人：彭高峰，主任。原审第三人：广东省建材有限公司。住所地：广州市越秀区北较场横路**号*楼。法定代表人：谢国诚，执行董事。委托代理人：陈篇，广东三民律师事务所律师。委托代理人：刘冰屹，广东三民律师事务所实习律师。上诉人广州佳地房地产开发有限公司因诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会以及原审第三人广东省建材有限公司房产登记一案，不服广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初3027号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明:2010年9月3日，广州市天河区人民法院作出作出（2009）天法民四初字第2646号民事判决书，判决原告协助广东省建材公司（本案第三人广东省建材有限公司）办理广州市天河区高新技术开发区员村工业园内佳地厂区自编B座第五层、第六层各半层（总建筑面积为1223.22平方米）房屋的产权过户及房地产登记手续，并将办妥的《房地产权证》交付给广东省建材公司。该判决书查明广东省建材公司与广州佳地投资有限公司（原深华工贸总公司广州公司，以下简称深华公司）协商后，与原告共同于1996年1月15日签订《协议》一份，约定由原告将其名下物业广州市天河区高新技术开发区员村工业园内佳地厂区自编D座第六层（建筑面积1223.22平方米），抵偿深华公司欠款2735405元。1997年3月，三方再次签订《协议》，约定原告改用佳地厂区自编B座第五层、第六层各半层（总建筑面积为1223.22平方米）作抵偿。1997年5月30日三方又签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第96066709号）再次约定双方的权利义务。该合同于1997年6月10日办理了预售契约监证手续。1998年10月6日，原告将案涉房产交付给广东省建材公司指定的广东省物资产业（集团）有限公司使用，双方办理了收楼手续，广东省建材公司确认自此收楼使用至今等。原告对上述判决不服，向广州市中级人民法院提出上诉。该院经审理后作出（2010）穗中法民五终字第3868号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。2013年6月5日，广州市天河区人民法院向被告广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局）发出（2011）穗天法执字第2596号《协助执行通知书》，注明协助广东省建材公司单方面办理广州市天河区高新技术开发区员村工业园内佳地厂区自编B座第五层、第六层各半层（总建筑面积为1223.22平方米），即广州天河高新技术产业工业区工业园内L2栋5、6层A号产权过户及房地产登记手续。2015年7月20日，第三人向被告提交了广州市房地产转移登记申请书、穗房预契第96066709号《房地产预售契约》、身份证明、门牌变更证明等材料申请办理广州市建工路12号502房的转移登记，其中门牌变更证明注明广州市天河区高新技术开发区员村工业园内佳地厂区第L2幢第五、六层A房（即自编B座第五层、第六层各半层）曾变更为广州市天河区建工路11号502、602房，现地址及门牌号码已变更为天河区建工路12号502、602房。被告经审查后于2015年8月10日向第三人核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》（房产登记号：2015登记字9012451，房产地址为天河区建工路12号502房）及粤房地权证穗字第××号《��地产权证》（房产登记号：2015登记字9012455，房产地址为天河区建工路12号602房），其中502房《房地产权证》载明套内建筑面积为563.6064平方米；建筑面积为634.686平方米为等；602房《房地产权证》载明套内建筑面积为572.6588平方米；建筑面积为644.88平方米等。原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”法释[2004]6号《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》规定：行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围。但如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成其损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理。本案讼争房屋虽经法院判决由原告协助第三人办理产权过户及房地产登记手续，并且天河区人民法院也向被告发出协助执行通知书为第三人单方面办理讼争房屋的过户及登记手续，但上述判决书及协助执行通知书均明确注明总建筑面积为1223.22平方米，而现涉案502房及602房产权证注明的建筑面积合计为1279.566平方米，超出法律文书内注明的总建筑面积56.346平方米，故原告作为讼争房屋的原权利人，其认为被告协助执行时扩大了范围提起本案诉讼请求撤销涉案产权证，主体资格适格且符合行政诉讼案件受案范围。《房屋登记办法》第八十六条第一款规定：“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（��）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。”《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（���）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”虽然涉案502房及602房实测办证建筑面积大于法律文书注明的总建筑面积，但该房屋原告于1998年已交付给第三人指定的公司使用并办理了收楼手续，而且房屋经过法院判决由原告协助第三人办理产权过户登记手续，因此案件争议的���的物是确定的，被告据此核发涉案产权证并无不当。至于房屋面积误差原告可另循法律途径解决，其以此为由要求撤销涉案产权证的理由不充分，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告的诉讼请求。上诉人广州佳地房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：(一)被上诉人利用公权力侵害私有产权的行为，应予纠正。根据广州市天河区人民法院作出的民事判决以及协助执行通知书可知，被上诉人应为原审第三人办理产权过户的房屋总建筑面积是1223.22平方米（五层、六层抵债面积之和），而不是1279.566平方米（502、602面积之和）。然而，被上诉人为原审第三人办理的房屋产权过户总建筑面积为1279.566平方米，超出法院判决及协助执行通知注明面积56.346平方米，导致上诉人的财产严重损失，原审第三人不当获利，应当对被上诉人的侵权行为予以纠正。（二）上诉人与原审第三人之间的民事纠纷经过法院判决并处理完毕，本案是因被上诉人的行政渎职行为引起，并非原审法院所认定的民事合同纠纷。上诉人与原审第三人的民事纠纷，早已通过法院作出了明确的判决和执行，超出判决面积部分属于上诉人，应不予过户，被上诉人无视法院协助执行和判决，将上诉人合法财产擅自处置给原审第三人是行政渎职，不属于民事法律关系调整范畴。原审法院对被上诉人行政侵权行为造成上诉人财产损失，却让上诉人另循法律途径解决，明显错误。（三）原审法院有意回避被上诉人违法行政的行为，却以原审第三人一直占有、使用超出执行面积部分为由，驳回上诉人的原审诉求有违司法公正，也违背了《物权法》的立法原则。原审法院适用《房屋登记办法》���《广州市城镇房地产登记办法》、《商品房销售管理办法》等相关法规作为驳回上诉人的原审诉求，超范围将属于上诉人房产面积擅自过户给原审第三人，是典型的滥用公权力的行为。原审法院认为原审第三人一直使用超出执行部分的面积就享有对该部分房屋面积的所有权，并依此驳回上诉人的诉求，间接认定被上诉人的行为合法，不仅逻辑错误，也是对被上诉人滥用公权力的行为司法不作为。综上所述，请求二审法院判决：1.撤销原审判决;2.撤销被上诉人核发给原审第三人的建工路12号502房的2015登记90××51号《房地产权证》；3.被上诉人按(2011)穗天法执字第2596号《协助执行通知书》、(2009)穗天法民四初字第2646号《民事判决书》判决执行的面积重新核发房地产权证；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人广州市国土资源和规划委员会二审未提交答��意见。原审第三人广东省建材有限公司二审未陈述诉讼意见。经审理查明，原审法院认定事实清楚，且有相应证据予以证实，本院予以确认。本院另查明：1997年5月30日，上诉人（甲方）与原审第三人（乙方）签订《房地产预售契约》，第二条约定：乙方向甲方预购甲方开发建设的佳地工业园L2幢五、六层A02号，建筑面积为1223.22平方米；第十七条约定：本契约所列的建筑面积和土地使用面积（共用）及庭园土地使用面积是按规划部门批准的施工图计算的面积。实际面积以经广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载的房屋建筑面积和土地使用面积（共用）及庭园土地使用面积为准。甲乙双方同意并确认，允许本契约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载的面积的误差值为±1%，如在±1%以内（含±1%），双方无需做任何补偿或赔偿；如误差值超过±1%，按本契约第四条规定的房屋建筑面积或庭园土地使用面积每平方米价格计算（不计利息），双方进行多退少补。本院认为，《房屋登记办法》第十二条第二款第二项规定：“有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请:……(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书���或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，原审第三人与上诉人签订的《房地产预售契约》约定预售房产位于佳地工业园L2幢五、六层A02号（建筑面积1223.22平方米），并约定预售契约所列建筑面积是按规划部门批准的施工图计算的面积，实际面积以房管部门核发的房地产证记载的面积为准。由此可见，上诉人与原审第三人虽然约定预售房产建筑面积为1223.22平方米，但该面积只是按照施工图计算的面积，并非房产实测面积，同时又约定实际面积以房管部门核发的房地产证记载的面积为准，上述合同内容经法院生效判决认定合法有效。上诉人在合同签订后于1998年就按照合同约定将涉案房产交付给原审第三人的指定单位使用，且从未对交付的使用面积提出异议。广州市天河区人民法院向被上诉人发出的协助执行通知书也同时注明房产地址为“广州天河高新技术产业工业区工业园内L2栋5、6层A号”，该地址门牌号码后变更为天河区建工路12号502房、602房，故双方约定的预售房产以及实际交付的涉案房产具有确定性和一致性。被上诉人根据法院的协助执行通知书以及原审第三人提交的申请资料，向原审第三人核发天河区建工路12号502房的房地产权证，具有事实和法律依据，并无不当。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。上诉人主张被上诉人超出法院生效判决和协助执行通知书确定的面积擅自将上诉人的房产过户登记给原审第三人的行为违法，应撤销被诉房地产权证的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州佳地房地产��发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁 玮审 判 员  余树林代理审判员  金 霞二〇一七年九月十五日法官 助理  李婷婷书 记 员  吴 艳