苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初12037号原告苏州市吴江城市投资发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇江陵南路81号。法定代表人金伟华，董事长。委托代理人丁晟，北京市中银（苏州）律师事务所律师。委托代理人陈文金，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被告吴发海。委托代理人高志龙，江苏金东吴律师事务所律师。第三人汪志成。第三人沈利明。委托代理人陈曦，江苏东大舟律师事务所律师。委托代理人朱莉明，江苏东大舟律师事务所律师。第三人蒋军华。委托代理人范立雄，苏州市吴江区同里法律服务所法律工作者。原告苏州市吴江城市投资发展有限公司（下称吴江城投公司）与被告吴发海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2016年10月19日、11月9日公开开庭进行了审理。原告吴江城投公司的委托代理人丁晟、被告吴发海及其委托代理人高志龙均到庭参加诉讼。审理中，本院追加沈利明、蒋军华为本案第三人参加诉讼，依法由审判员姚民、人民陪审员丁松林、张芹芳组成合议庭适用普通程序于2017年7月25日公开开庭进行了审理，原告吴江城投公司的委托代理人丁晟、被告吴发海及其委托代理人高志龙、第三人沈利明的委托代理人陈曦、朱莉明，第三人蒋军华的委托代理人范立雄到庭参加诉讼；后又追加汪志成为本案第三人参加诉讼，依法由审判员姚民、人民陪审员仓公鼎、沈舜心组成合议庭于2017年8月11日公开开庭进行了审理，原告吴江城投公司的委托代理人陈文金、被告吴发海及其委托代理人高志龙、第三人汪志成、第三人沈利明的委托代理人陈曦、朱莉明，第三人蒋军华的委托代理人范立雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴江城投公司诉称：2010年4月21日，吴江市人民政府国有资产监督管理办公室（下称吴江国资办）、吴江市种子站（下称吴江种子站）与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：由被告承租吴江市××综合楼底层××、××、××2间房屋（下称涉案房屋），租赁期限3年（自2010年6月15日起至2013年6月14日止）。租期届满前，出租方通知被告不再续租。租期届满后，出租方又多次要求被告搬离涉案房屋，但被告始终不予配合。原告为涉案房屋的合法产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益的权利，被告无偿占用该房屋的行为已侵害了原告的合法权益，给原告造成严重损失。现要求判令：1、被告搬离涉案房屋；2、被告支付房屋占有使用费（自2013年6月15日起至实际搬离之日止按12万元/年计算）；3、被告支付违约金5万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告吴发海辩称：一、原告的诉讼主体不适格。1、起初，涉案房屋的租房协议是由梁勇奇与吴江种子站签订的，后梁勇奇将该租赁权转让给了被告，并由被告于2008年6月14日与吴江种子站签订租房协议，租期至2010年6月14日止，被告为此支付了一定数额的转让费，上述协议签订时，涉案房屋所有权人为吴江种子站。2、在租赁期间，被告又通过竞拍取得了涉案房屋的后续租赁权，并于2010年4月21日与作为出租方的吴江国资办及作为原产权单位的吴江种子站签订租房协议，租期自2010年6月15日起至2013年6月14日止。3、上述租房协议的权利义务均由吴江资国办及吴江种子站享有和承担，被告也一直与吴江种子站履行租房协议，未与原告有过任何联系。根据合同相对性原则，原告并不是本案适格的诉讼主体。二、原告的诉讼请求不能得到法律支持。1、在租房协议约定租期内，因涉案房屋在政府规划拆迁范围内，吴江种子站向被告发出通知，被告随即回复要求续租，并要求其前来协商租赁事宜，但吴江种子站未予答复。协议到期后，被告又发函给吴江种子站，再次要求其前来协商租赁事宜，而吴江种子站仍未予答复，与此同时采取断水断电措施，致使被告无法经营。后被告多次与吴江种子站交涉，吴江种子站均不予答复，并拖延至今。被告不仅没有正常经营，而且雇用人员看管自己的物品至今，已造成重大损失。2、根据协议约定：“若期限届满，丙方有意续租的，应提前一个月通知”。被告表现出强烈的续租愿望，而吴江种子站不予理睬，消极拖延时间，是造成其自身及被告损失的原因所在，且被告也无任何符合出租方单方终止租房协议的条件，故仅凭吴江种子站单方不再续租的通知，对被告不发生法律效力。3、被告虽有强烈的续租意愿，但吴江种子站不予理睬，基于此种情况，被告也同意搬离，经与吴江种子站多次交涉，吴江种子站均不予理睬并拖延至今，从而造成了损失的扩大，该部分扩大的损失不应由被告承担。同时，考虑到被告存在大量投资的情况下，应根据公平合理原则以及“装修的不动产归出租方所有”的约定，给予被告适当经济补偿。三、租房协议签订至今，被告已缴纳2万元保证金。综上，请求驳回原告要求被告支付房屋占有使用费及违约金的诉讼请求。第三人汪志成述称：2016年3月17日，第三人汪志成与张钢钢签订一份《承包协议》，约定将位于苏州市吴江区松陵镇中山南路2153号的“吴江千岁鱼餐饮店”一楼、二楼房屋及一切装修和设施发包给第三人汪志成使用经营，年承包金为6万元，承包期限自2016年3月20日起至房屋拆迁时止。协议签订后，第三人汪志成向张钢钢支付了2万元承包款，并开始经营“吴江千岁鱼餐饮店”，经营不到2个月，第三人汪志成将该店转租给了第三人沈利明，并于2016年8月1日与第三人沈利明签订一份《承包协议》，之后又签订一份《补充协议》。《承包协议》签订后，第三人汪志成将张钢钢交给第三人汪志成的房屋钥匙连同房屋内的设施一起交给了第三人沈利明，并向第三人沈利明收取了包括酒水、充电费在内的2.5万元转租款。事后，第三人汪志成将张钢钢带到第三人沈利明处，因张钢钢不同意转租而要求第三人沈利明关门，第三人沈利明问其投资的钱怎么办，张钢钢回答其并没有收取房租，这时，第三人汪志成就说这事不管了，房租也不收了，就这样不了了之。第三人沈利明述称：2016年8月1日，第三人沈利明从第三人汪志成处取得“吴江千岁鱼餐饮店”一楼、二楼房屋的租赁权，并缴纳了半年租金2.5万元。2016年8月14日，第三人沈利明又将上述房屋转租给了第三人蒋军华，第三人蒋军华至今未向第三人沈利明支付过任何租金。第三人蒋军华述称：第三人沈利明与第三人蒋军华签订一份租期为3年的合同，并花费了35万元对所租房屋进行装修，现该房屋由第三人蒋军华在占有使用，如原告要求第三人蒋军华搬离，则第三人沈利明应赔偿第三人蒋军华装修损失35万元。经审理查明：2008年6月14日，吴江种子站（甲方）与吴发海（乙方）签订一份《租房协议》，约定：甲方将位于吴江市松陵镇中山南路2153号底层2间、二层、三层2间房屋出租给乙方，年租金12万元，租赁期限自2005年6月15日起至2010年6月14日止；乙方缴纳押金5000元，押金在租期届满前、乙方将房屋完好归还给甲方、并完全履行协议后退回，押金不计利息；乙方不得破坏房屋的结构，装修方案应书面征得甲方同意，乙方到期后不得对装修进行拆除或除坏，甲方对于乙方的装修费用不予补偿；房屋及其配套的水、电设备产权归甲方，乙方在租赁期内，应对租用的房屋及设备合理使用维护，租赁结束时全部归还甲方，如损失应照价赔偿，租赁期间房屋设备自然损坏，由甲方负责维修；乙方在租赁期内不得转租，否则作违约处理；乙方违约须支付给甲方违约金2万元，甲方有权提前终止协议；乙方到期后应立即搬出，将钥匙交回甲方，在到期后7天未搬出的付给甲方2万元违约金、超过15天的支付给甲方5万元违约金，甲方还将向乙方追讨各种损失。同日，吴江国资办（甲方）、吴江种子站（乙方）与吴发海（丙方）签订一份《吴江市属行政事业单位房地产租赁合同三方补充协议》（下称《补充协议》），载明：吴江国资办代表市政府对房地产实施归口管理，丙方承租的房屋产权已移交给甲方，甲方行使原乙方所管资产的占有、投资、收益、监督和处置权，为了更好地履行合同，实行规范化管理，吴江国资办、原出租合同签订单位与承租方签订如下租赁合同补充协议：一、乙方将租赁合同的出租主体变更为甲方，原丙方向乙方交纳的租金变更为向甲方交纳，并由甲方统一开票。二、乙方与丙方签订的原合同的条款不变，继续执行，但本补充协议签订之前的应交租金也统一缴入甲方专户，由甲方统一按规定处理。三、原租赁合同如产生乙方与丙方的纠纷，由乙丙双方协调处理。四、乙方继续履行管理权、维护权和部分收益权，乙方取得租金收入扣除税费后的70%，作为管理维护费。2010年4月21日，吴江国资办（甲方）、吴江种子站（乙方）与吴发海（丙方）签订一份《房屋租赁合同》，载明：吴江国资办代表市政府对房地产实施归口管理，丙方承租的房屋产权乙方已移交给甲方，乙方承担房屋维护管理，甲、乙按照“公开、公平、公正”原则进行招租和拍租，根据苏州景宏拍卖行拍租，丙方取得租赁权，为此约定：丙方同意承租位于吴江市××综合楼底层××、××、××2间房屋（建筑面积约325平方米），租赁期限3年（自2010年6月15日起至2013年6月14日止），年租金12万元；若期限届满，丙方有意续租的，应提前一个月通知甲、乙方，甲、乙方按照“公开、公平、公正”原则重新进行招租或拍租，在同等条件下，丙方对承租房屋具有优先权；本合同项下的房屋未经甲方书面同意，丙方不得擅自进行转租、分租；乙方同意丙方对房屋进行适当装修，但变动房屋结构必须提前7天以书面形式通知乙方，在得到乙方书面认可后方可改变房屋结构，装修费及装修行为由丙方负责；丙方应妥善保管使用房屋，合同结束应将房屋完好移交给甲、乙方，丙方自行购置的动产部分由丙方自行处理，装修的不动产部分归甲方所有，如因丙方原因导致房屋出现毁损的，甲方可依法要求丙方作价赔偿；若丙方违约，应支付给甲方违约金5万元，丙方应将装修的房屋完好地归还给甲方，若甲、乙双方违约，甲方应支付给丙方5万元违约金；丙方在交纳第一年租金时同时支付给乙方履约保证金1万元，于租赁结束时水、电、电话等费用结算后，多退少补。2013年6月15日，苏州市吴江区人民政府国有资产监督管理办公室（原吴江市人民政府国有资产监督管理办公室，下仍称吴江国资办）与苏州市吴江区种子站（原吴江市种子站，下仍称吴江种子站）联合向吴发海发了一份《通知书》，载明：你承租我方位于苏州市吴江区松陵镇中山南路的房屋于2013年6月14日到期，我方已提前于2012年11月23日、2013年5月27日两次发函催告于你，请到期按时搬离。但时至今日，租期已届满，你仍未将钥匙交还我方，也未搬离，已构成对我方房屋的非法占用。为此，我方再次发函通知你，请你立即停止营业，并于2013年6月21日前搬离房屋，结清水、电等费用，将钥匙交还于我方，如到期仍不搬离，则我方将依法强制收回，行使我方作为房主的所有权和管理权，届时，一切损失均由你自行承担。2014年5月13日，吴江国资办与吴江种子站再次向吴发海发了一份《通知书》，载明：你原承租位于苏州市吴江区松陵镇中山南路2153号的房屋已于2013年6月14日到期，此前我方已四次书面通知你搬离并交还房屋钥匙，至今你仍未交还，现再次通知你于2014年5月20日前搬离，交还我方房屋钥匙，5月20日后将由供电部门注销供电。另查明：位于苏州市吴江区松陵镇中山南路2153-2157号的房屋于2008年8月26日登记在吴江城投公司名下，总建筑面积为2920.97平方米；位于苏州市吴江区松陵镇中山南路38号的国有土地使用权于2008年10月19日登记在吴江城投公司名下，使用权面积为3654.3平方米。2016年9月18日，吴江城投公司（甲方）与吴江国资办（乙方）共同出具一份《情况说明》，载明：2010年4月21日，乙方、吴江种子站与吴发海签订房屋租赁合同，约定由吴发海承租中山南路2153号综合楼底层2间、二层、三层2间，租赁期限为3年（自2010年6月15日起至2013年6月14日止）。甲方为上述房屋的产权人，乙方作为租赁合同的出租人，甲方为该合同项下实际权利人。甲、乙双方对该租赁合同均无异议，该合同真实合法有效。审理中，吴江城投公司承认吴发海除租期内租金已付清外还支付了2万元款项。又查明：2016年3月17日，张钢钢以吴发海名义与汪志成签订一份《承包协议》，抬头甲方栏中打印为吴发海，乙方栏中打印为汪志成，甲方同意将吴江××鱼餐饮店（××）一楼、二楼房屋及一切装修和设施设备承包给乙方使用经营，经甲、乙双方协商达成以下协议：一、承包期限为2016年3月20日至拆迁为止，乙方不得提前终止。二、年承包金为6万元，先交后用，一次付清，第二年必须提前3个月交承包金（时间为2016年12月20日，以此类推）。三、乙方承包期间独立经营，自负盈亏，经营期间一切费用支出由乙方承担，包括维修的一切费用等。四、该店水没有，乙方自行解决。五、违约责任：1、在乙方承包期间，甲方有权监管，乙方应积极配合，乙方如有违规或转让给第三方，甲方有权立即收回承包权及房屋；2、乙方按时交纳应交的费用，店内的装修不得随意更改，乙方在承包期内增加的投入，是为乙方自己所用，甲方不承担任何赔偿费用，乙方承包结束后可以带走自己投资可移动的物品；3、乙方在承包期内保管好店内厨具、桌椅、空调、冰柜等设施，要维修的物品一切费用由乙方承担；4、乙方在承包期内应注意安全生产，防止火灾的发生，若发生事故由乙方自行承担；5、如房屋产权人要收回房屋前提甲方也同意，乙方必须无条件让出，退还房屋，停止经营，同时甲方退还多交的承包金（按月计算），但甲方不赔偿乙方的其它任何经济损失。协议落款处，甲方栏中签有吴发海、张钢钢名字，乙方栏中签有汪志成名字。2016年3月20日，张钢钢向汪志成出具一份《收条》，写明：今收到汪志成承包款2万元，剩余4万元自2016年5月15日至2016年12月15日每月各支付5000元。审理中，吴发海承认其与张钢钢系同居关系，但否认落款处甲方栏中的名字系其本人所签。2016年8月1日，汪志成（甲方）与沈利明（乙方）签订一份《承包协议》，该承包协议除“承包期限为2016年8月1日至拆迁为止”外，其余内容与张钢钢和汪志成所签《承包协议》完全一致。上述《承包协议》签订当日，沈利明向汪志成支付了5个月房租金，共计2.5万元。2016年8月23日，汪志成（甲方）与沈利明（乙方）签订一份《补充协议》，载明：2016年8月1日甲、乙双方就吴江中山南路2153号千岁鱼餐饮店承包一事签订《承包协议》，协议书中第五条第二款明确约定：乙方不得更改甲方原有的装修。协议签订后，甲方发现乙方装修破坏更改了原有的装修，经甲、乙双方再次协商，达成如下补充协议：一、乙方装修不得破坏房屋主体结构，影响房屋使用寿命，如造成房屋损坏的，应当予以作价赔偿；二、乙方于签订本协议时支付承包押金1万元给甲方，待协议终止后乙方不违约的情形下如数退还；三、乙方承诺相关所有装修，待协议终止后归甲方所有，甲方不补偿乙方任何损失；四、乙方承包期限不得将该店面进行转让、转租。乙方的承包金只仅为甲方的装修实物使用费，不包含其他费用，使用费为5000元/月，即6万元/年，乙方一次付清，该6万元就是原协议中年租金；五、本协议只是对2016年8月1日双方签订协议的补充，相关事项仍按2016年8月1日双方签订协议执行。2016年8月14日，沈利明与蒋军华签订一份《租房合同》，抬头出租方栏中写明为沈利明、吴发海（甲方），承租方栏中写明为蒋军华（乙方），为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。一、甲方将坐落在吴江××鱼餐饮店（××）店面转租给乙方使用，房屋以现状为准。二、租赁期限为3年（甲方从2016年9月18日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年9月18日收回）。三、甲、乙双方议定年租金18万元，租金一月一付，需提前60天交纳，押金1万元，在签协议当天交纳，本合同期满退房时，乙方结清水、电、交还钥匙，由甲方验房后退还押金给乙方。四、甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、门窗完好，以保障乙方正常使用。乙方应当安全使用，不可人为破坏，乙方自行排除安全隐患，如因此造成一切责任，均由乙方承担，并赔偿甲方损失。五、乙方按时交纳应交的费用（电费、税金等），乙方在租期间增加的投入，是为乙方自己所用，甲方不承担任何赔偿费用，乙方租期结束后可以带走自己投资可移动的物品，不可移动装修在本合同期满时归甲方所有。六、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，不返还租金和押金：1、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、分租、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、未按时交纳房租。七、违约责任。1、甲方未按本合同第一、第二条的约定向乙方交付房屋，甲方返还乙方押金，并赔偿乙方押金同等金额；2、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按年租金的1%以天数计算向甲方交付违约金。八、免责条款。1、房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲、乙双方互不承担责任；2、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失，互一不承担责任；3、因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。九、争议解决的方式……。十、合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。合同落款处，甲方栏中签有沈利明、吴发海的名字，乙方栏中签有蒋军华的名字。审理中，吴发海否认上述《租房合同》中的名字系其本人所签，蒋军华承认位于苏州市××区××底层××、××层房屋现由其占有使用。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《情况说明》、房产证、土地证、《通知书》，被告提供的《租房协议》、《补充协议》，第三人沈利明提供的《承包协议》、收据、《租房合同》，第三人汪志成提供的《补充协议》、收条及本案庭审笔录予以证实。本案当事人争议的焦点：一、本案原告的诉讼主体是否适格。原告主张其诉讼主体适格。原告认为：原告作为吴江市松陵镇中山南路2153号底层2间、二层、三层2间房屋的所有权人，有权就上述房屋委托吴江国资办与被告签订房屋租赁合同，并有权依据该合同主张相应的权利，因此，原告的诉讼主体适格。被告主张原告的诉讼主体不适格，为此提供了如下证据材料：1、房屋所有权证、国有土地使用证各1份，房屋所有权证载明：位于吴江市松陵镇南门街29号的房屋在1994年11月16日登记在吴江市种子公司名下，最高层为二层，建筑面积总计1396.46平方米；国有土地使用证载明：位于吴江市松陵镇中山南路38号的国有土地使用权登记在吴江市种子公司名下，使用权面积为3654.3平方米。以证明涉案房屋所有权人自1994年11月16日起登记在吴江市种子公司（即吴江种子站）名下之事实。2、吴江种子站（甲方）与梁勇奇（乙方）于2005年4月15日签订的《租房协议》1份，该协议约定：甲方将位于吴江市松陵镇中山南路2153号底层2间和二层房屋出租给乙方，年租金12万元，租赁期限自2005年6月15日起至2010年6月14日止。以证明起初涉案房屋是由梁勇奇向吴江种子站租赁之事实。3、被告于2013年6月6日、2013年7月26日、2014年5月16日向吴江种子站发出的《告知书》3份，以证明被告要求续租及要求吴江种子站前来协商续租事宜之事实。4、缴款书及房租金发票各1份，以证明吴江种子站向被告收取1万元保证金、吴江国资办向被告收取12万元房租金之事实。被告认为：起初，涉案房屋的租房协议是由梁勇奇与吴江种子站签订的，后梁勇奇将该租赁权转让给了被告，并由被告与吴江种子站签订租房协议，在协议签订时，涉案房屋所有权人为吴江种子站。租赁期间，被告又通过竞拍取得涉案房屋的后续租赁权，并与作为出租方的吴江国资办及作为原产权单位的吴江种子站签订租房协议，上述租房协议的权利义务均有吴江资国办及吴江种子站享有和承担，被告也一直与吴江种子站履行租房协议，租期届满后，又积极与吴江种子站协商后续租赁事宜，而与原告未有过任何联系。根据合同相对性原则，原告并不是本案适格的诉讼主体。经质证，原告对证据1的真实性没有异议，承认原吴江市松陵镇南门街29号就是现苏州市吴江区松陵镇中山南路2153号，但该房屋自2008年8月26日起已登记在原告名下；对证据2的真实性不予认可，认为系复印件，且与本案没有关联性；对证据3不予认可，认为没有收到；对证据4的真实性没有异议，并同意被告所缴纳的1万元在违约金中予以抵扣。本院认为：根据原、被告所提供的房屋所有权证、国有土地使用证可认定：1、本案所涉位于苏州市吴江区松陵镇中山南路2153号底层2间和二层房屋自1994年11月16日起登记在原吴江市种子公司名下，自2008年8月26日起登记在原告名下；2、本案所涉位于苏州市××区××2间房屋自2008年8月26日起登记在原告名下。由此可见，吴江国资办、吴江种子站于2010年4月21日与被告签订《房屋租赁合同》时，本案所涉房屋已全部登记在原告名下。根据《房屋租赁合同》载明的内容，被告在签订该合同时对于其承租的房屋已由吴江种子站移交给吴江国资办、吴江国资办只是对政府房地产实施归口管理是知道的，对于该房屋已登记在原告名下也应当是知道的，且吴江国资办在所出具的《情况说明》中也表明合同的实际权利人系原告，因此，现原告以房屋所有权人来主张权利并无不当。二、被告是否应支付房屋占有使用费。原告主张被告应支付房屋占有使用费，为此，提供了苏州市吴江区种子站（原吴江市种子站，下仍称吴江种子站）于2012年11月23日发给吴发海发的《通知书》1份，该《通知书》载明：我站租给你的房屋将于2013年6月14日到期，到期后我站不再出租，请你按合同约定及早做好搬离准备。以证明租期届满前已通过吴江种子站明确告知被告到期不再续租之事实。原告认为：2010年4月21日的《房屋租赁合同》明确约定租赁期限至2013年6月14日止，在租赁期限届满前，已通过吴江种子站明确告知被告到期后不再续租，在租赁期限届满后，吴江种子站、吴江国资办又多次通知被告搬离租赁房屋，但被告至今仍占用原告的房屋，故被告应承担租期届满后至实际搬离期间的房屋占有使用费。至于租期届满后停电、停水是因被告未交纳水电费，事后是被告自己去交纳水电费的。经质证，被告对上述证据不予认可，认为并没有收到该《通知书》。被告主张其不应支付房屋占有使用费。被告认为：被告所租房屋在到期后2-3个月开始停水、停电，已不符合租赁条件，且该房屋所属区域已被纳入政府拆迁范围，为此，被告专门派人看管自己的装修设备，等待吴江种子站前来商谈补偿事宜，但吴江种子站迟迟未予答复，后因看管费用实在难以承受，故被告于2015年年底退出，之后有关房屋的情况被告一概不知。由于租期届满后，涉案房屋已不符合租赁条件，被告并没有实际经营，且损失的扩大是吴江种子站故意拖延处理造成的，涉案房屋也于2015年年底返还，因此，被告不应承担房屋占有使用费。本院认为：由于租期届满次日吴江国资办、吴江种子站已通知被告要求其搬离涉案房屋，且到期后无论是原告还是吴江种子站、吴江国资办均未向被告收取过租金，因此，本案《房屋租赁合同》因到期而终止。合同终止后，被告负有返还涉案房屋的义务，被告未返还的，应支付房屋占有使用费。被告以租期届满后涉案房屋因断水、断电不符合租赁条件，扩大的损失系吴江种子站造成，以及被告已于2015年年底返还涉案房屋为由拒付房屋占有使用费，缺乏相应依据，理由如下：1、合同终止后，因对涉案房屋被告已不享有租赁权，故该房屋是否符合租赁条件不影响原告要求其支付房屋占用使用费；2、合同终止后，被告应主动将所购置的动产搬离并返还涉案房屋，这是被告应负的义务，被告又无证据证实其曾通知原告收房但原告拒绝接收的事实，因此，涉案房屋至今未返还不能归责于原告方；3、对于被告已于2015年年底返还涉案房屋之说法，被告并无证据证实，且与被告未对涉案房屋内购置的动产予以处置相矛盾。综上，被告的抗辩理由不能成立。现原告要求被告参照原租金支付房屋占有使用费（自2013年6月15日起至房屋实际返还之日止按12万元/年计算），本院予以支持。三、被告是否应承担违约金。原告主张被告应承担违约金。原告认为：房屋租赁合同到期终止后，被告应返还涉案房屋，被告未返还的，已构成违约，应按约承担5万元违约金。被告主张其不应承担违约金。被告认为：租期届满后，被告表现出强烈的续租愿望，且也无任何符合出租方单方终止租房协议的条件，故被告并不存在违约，不应承担违约金。本院认为：本案《房屋租赁合同》因到期而终止，合同终止后，被告负有返还涉案房屋的义务，被告未返还的，已构成违约。根据《房屋租赁合同》约定，被告违约的，应支付5万元违约金。考虑到近几年租金随房价也在上涨，而被告拒不返还涉案房屋除应支付房屋占有使用费外，还存在到期后原告无法出租的租金差价损失，因此，合同约定的违约金并不过分高于被告违约所造成的损失，现原告要求被告支付5万元违约金并无不当，本院予以支持。综上，本院认为：本案房屋租赁合同成立并生效，该合同因到期而终止。根据《房屋租赁合同》约定，合同终止后，被告应将所购动产搬离并返还涉案房屋，被告未返还的，已构成违约，应承担违约责任。鉴于出租给被告房屋中的底层2间、二层现为第三人蒋军华实际占用，第三人蒋军华又无证据证实其有合法占有使用该房屋的权利，因此，原告基于对该房屋的所有权及合同的约定有权要求第三人蒋军华及被告共同返还该房屋。现原告要求被告、第三人蒋军华共同返还位于苏州市××区××底层××、××层房屋及要求被告返还位于苏州市××区××2间房屋，并要求被告支付违约金5万元及房屋占有使用费（自2013年6月15日起至房屋实际返还之日止按12万元/年计算）的请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：一、被告吴发海、第三人蒋军华于本判决生效之日起10日内共同将位于苏州市吴江区松陵镇中山南路2153号底层2间、二层房屋返还给原告苏州市吴江城市投资发展有限公司；同时，被告吴发海将位于苏州市吴江区松陵镇中山南路2153号三层2间房屋返还给原告苏州市吴江城市投资发展有限公司。二、被告吴发海于本判决生效之日起10日内支付原告苏州市吴江城市投资发展有限公司违约金50000元及房屋占有使用费（自2013年6月15日起至涉案房屋实际返还之日止按120000元/年计算）；同时，原告苏州市吴江城市投资发展有限公司将20000元款项返还给被告吴发海，该款项直接在上述被告吴发海应付款项中予以抵扣。如果被告吴发海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，由被告吴发海负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告苏州市吴江城市投资发展有限公司，原告苏州市吴江城市投资发展有限公司已预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  姚 民人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  沈舜心二〇一七年九月十八日书 记 员  魏秀婷