广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0184民初2417号原告：广州农村商业银行股份有限公司从化支行，住所地：广州市从化区城郊街层。负责人：郑宜城。委托代理人：潘斌、沈少杏，该银行职员。被告：邓基星，男，汉族，1979年11月19日出生，住广东省阳春市，被告：惠州市金润隆房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号。法定代表人：郑少聪。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行诉被告邓基星、惠州市金润隆房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案,本院受理后依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托代理人潘斌到庭参加了诉讼，被告邓基星、惠州市金润隆房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月20日，被告邓基星因购买惠州××头××大道××东方公寓××房向原告申请贷款，并与原告签订了《楼宇按揭合同》（编号：0707004201100037）及相关《补充协议》，合同约定：被告邓基星向原告借款160000元用于购房，借款期限360个月，还款方式为按月等额归还借款本息，每月还款日为15日，月利率为5.5275‰。被告邓基星提供案涉借款购买的住房作抵押担保，且原告已办理了预购商品房预告登记。被告惠州市金润隆房地产开发有限公司与原告签订了《楼宇按揭合作协议》，约定被告惠州市金润隆房地产开发有限公司对被告邓基星的债务承担阶段性连带担保责任。《楼宇按揭合同》及相关《补充协议》签订后，原告已依合同约定于2011年3月2日发放借款160000元。截至到2017年6月5日，被告邓基星已归还借款本金9063元及相应利息，仍欠原告借款本金150937元及利息13471.3元，逾期供款19期。被告惠州市金润隆房地产开发有限公司作为担保人也没有对上述借款本息承担连带清偿责任。该款经原告多次催收未果，现特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告邓基星签订的《楼宇按揭合同》（编号：0707004201100037)及《补充协议》；2、两被告立即偿还借款本金150937元及利息（含罚息、复利）暂计至2017年6月5日止13471.3元，从2017年6月6日起至贷款清偿之日止按合同及补充协议的约定利率计算给原告；3、被告惠州市金润隆房地产开发有限公司对第二项债务承担连带清偿责任；4、原告对被告邓基星提供的位于惠州××头××大道××东方公寓××房的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由二被告承担。原告为证明其诉求，向本院提交了下列证据：原告单位营业执照、被告身份证、被告商事登记基本信息、商品房买卖合同、楼宇按揭合同、补充协议、借款借据、楼宇按揭合作协议、商品房买卖合同、房地产预告登记证明、欠息情况表、还款记录表、个人逾期贷款催收通知书。被告邓基星、惠州市金润隆房地产开发有限公司无答辩。经审理查明：2010年10月22日，被告邓基星向被告惠州市金润隆房地产开发有限公司购买了位于惠州××头××大道××东方公寓××房，并签订了《商品房买卖合同》。2011年1月20日，被告邓基星与原告签订了《楼宇按揭合同》（合同编号：0707004201100037），约定被告邓基星向原告借款160000元，用于购买位于惠州××头××大道××东方公寓××房，借款期限30年，从贷款发放之日计360个月，按月等额归还借款本息，还款日为每月15日，贷款利率为按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率下浮16%执行，贷款利息按月计收，在合同期内，如遇国家调整利率，原告有权执行中国人民银行有关规定，相应调整利率。未按合同约定期限归还贷款本息的，原告有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息逾期罚息为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；对不能按时支付的利息，原告有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。并约定借款人任意一期供款的违约，即为对原告全部借款的违约，原告有权采取相应的方式实现全部债权。若借款人在还款期内连续三期或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，构成违约，原告可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权，借款违反合同规定之任何条款，可能影响原告债权实现的，原告有权单方解除合同，要求借款人提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。2011年2月28日，被告邓基星与原告签订《补充协议》，将原合同项下的中国人民银行规定的同期同档次基准利率下浮16%执行调整为中国人民银行规定的同期同档次基准利率上浮0.5%执行。本协议为借款人与原告签订的原合同的补充协议。如本协议与原合同存在不一致的地方，以本协议的约定为准，其他未尽事项按照原合同的约定执行。如原合同终止，本协议相应终止。借款人须保证按时偿还贷款利息，如连续欠息时间超过90天，原告有权单方面解除本补充协议，并按照中国人民银行的有关规定计收罚息。在《楼宇按揭合同》中双方约定被告邓基星自愿以位于惠州××头××大道××东方公寓××房为合同项下的贷款作抵押担保。2011年2月17日原告与被告邓基星就抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记，并取得了房地产预告登记证明（粤房地预登惠州字第××××号）。2011年3月2日，原告向被告邓基星发放贷款160000元，双方并签订借款借据，约定借款月利率为5.5275‰，还款方式为等额法，借款日为2011年3月2日，到期日为2041年3月2日。被告邓基星于次月开始按月还款，但在2015年11月15日之后再未向原告还款。原告与被告惠州市金润隆房地产开发有限公司于2010年7月12日签订《楼宇按揭合作协议》，约定被告惠州市金润隆房地产开发有限公司为位于惠州市大亚湾××大道××（××）为“金润东方公寓”商品楼宇的购房人偿还原告购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期间自原告向每个购房人发放的贷款到期日，（包括分期到期日及原告宣布贷款提前到期日）起两年，但在为该购房人办妥房屋所有权证及他项权证之日，所负的保证义务即解除。保证范围是原告为每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权而支出的诉讼费、律师费等费用。原告可以先行请求被告惠州市金润隆房地产开发有限公司对全额债务承担保证责任，也可以先行行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，原告再向购房人和惠州市金润隆房地产开发有限公司继续追索。另查明，截止2017年6月5日被告邓基星尚欠原告的借款本金为150937元，利息为13471.3元（含正常利息、罚息、复利），被告惠州市金润隆房地产开发有限公司也未代为还款。再查明，涉案位于惠州××头××大道××东方公寓××房没有办理房产证，原告也未办理他项权证。本院认为：原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行是具有从事金融存、贷款业务资格的单位，其与被告邓基星签订的《楼宇按揭合同》、《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的禁止性规定，是有效合同。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告邓基星在2015年11月15日开始未再向原告还款，其行为已经违约，并达到合同约定的解除条件，为此，原告要求解除双方签订的《楼宇按揭合同》、《补充协议》、提前收回贷款的请求有理，本院予以支持。截至2017年6月5日，被告邓基星尚欠原告借款本金150937元，利息为13471.3元（含罚息、复利），故对原告要求被告邓基星偿还借款150937元及截止至2017年6月5日的利息13471.3元（含罚息、复利），之后的利息（含罚息、复利）按照合同及协议约定支付的请求，本院予以支持。关于原告对抵押物是否享有优先受偿权的问题。被告邓基星向原告借款，自愿以位于惠州××头××大道××东方公寓××房的房产作抵押物，为借款提供担保，且办理了房地产预告登记证明，但未在房产管理部门办理正式的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列是财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；。”；第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，据此，原告仅对该房产办理了抵押备案登记，至今仍未办理抵押登记，故对外不产生优先受偿的法律效力。为此，原告主张对位于惠州××头××大道××东方公寓××房的房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告惠州市金润隆房地产开发有限公司应否承担保证责任的问题。根据原告与被告惠州市金润隆房地产开发有限公司签订的《楼宇按揭合作协议》，在保证期限内，被告惠州市金润隆房地产开发有限公司对购房人被告邓基星的贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期间自原告向每个购房人发放的贷款到期日起两年，但在为该购房人办妥房屋所有权证及他项权证之日，所负的保证义务即解除。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，且本案中被告惠州市金润隆房地产开发有限公司并未为被告邓基星办理房产证，原告也未能取得他项权证，故原告请求被告惠州市金润隆房地产开发有限公司承担连带保证责任有理，本院予以支持。被告惠州市金润隆房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告邓基星追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行与被告邓基星于2011年1月20日签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0707004201100037）及于2011年2月有28日签订的《补充协议》；二、被告邓基星自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行借款本金150937元元，并支付利息（含罚息、复利）至本判决确定的还款日期止[暂计至2017年6月5日的利息13471.3元（含罚息、复利），之后的利息(含罚息、复利)按双方签订的《楼宇按揭合同》、《补充协议》约定的利率计付]；三、被告惠州市金润隆房地产开发有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任，被告惠州市金润隆房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告邓基星追偿；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3588.2元、由被告邓基星负担，被告惠州市金润隆房地产开发有限公司负连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吕存阳人民陪审员  邱上凡人民陪审员  刘镇聪二〇一七年九月七日书 记 员  胡 蔚