陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终9880号上诉人（原审被告）西安国中星城置业有限公司，住所地：西安市高新区新型工业园信息大道1号。法定代表人陈超，该公司执行董事。委托代理人周宝宝，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吉磊，男，1987年10月9日出生，壮族，无业，住西安市碑林区。委托代理人陈欣荣，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。上诉人西安国中星城置业有限公司与被上诉人吉磊房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初3441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西安国中星城置业有限公司之委托代理人周宝宝,被上诉人吉磊之委托代理人陈欣荣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年1月18日吉磊与西安国中星城置业有限公司签订《商品房买卖合同》，吉磊购买西安国中星城置业有限公司位于林隐天下楼盘48幢5单元1层50116号商业用房一套，总价为2986880元，付款方式为2013年12月15日前支付总房款的100%。合同第八条约定，“出卖人（即西安国中星城置业有限公司，下同）应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即吉磊，下同）使用：1.该商品房经验收合格……”。合同第九条约定，“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”。合同附件八第九条第6款约定，“如出卖人逾期交房，除非双方另行协商达成一致的本合同继续履行；但出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”合同签订后，吉磊已付清全部房款。2015年5月28日由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对林荫天下2号地块48-52号楼及地下商业、地下车库进行综合验收，结论为合格，上述单位均在建设工程竣工验收报告上签章确认。2015年5月30日西安国中星城置业有限公司按照吉磊预留的地址西安市碑林区文艺北路165号向吉磊寄出商铺交付通知，但吉磊称其未收到该通知函，对此西安国中星城置业有限公司未提供充分证据证明。2015年8月13日西安国中星城置业有限公司向吉磊交付涉案商铺。西安国中星城置业有限公司辩称吉磊未依约缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费、面积补差款，且吉磊未依约签署委托西安国中星城置业有限公司代办房屋产权证及国土证的各项手续及资料等，也拒绝缴纳办证费用，是吉磊自身的违约行为导致不能按期交房一节，因西安国中星城置业有限公司只有抗辩，未提起反诉，也未提供证据证明。庭审中双方当事人各执己见，致本案调解未果。上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、《阳光天地室外街前期物业管理服务协议》、建设工程竣工验收报告、交房通知及邮寄单、《西安阳光天地项目房屋租赁合同》、庭审笔录等在卷佐证。吉磊于2017年4月17日起诉至西安市长安区人民法院称，2014年1月18日其与西安国中星城置业有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定其购买西安国中星城置业有限公司位于林隐天下楼盘48幢5单元1层50116号商业用房一套，房屋单价为32000元/平米，总价为2986880元，西安国中星城置业有限公司应于2015年5月31日前交付涉案房屋。双方签订的补充协议约定，如出卖人逾期交房，除非双方另行协商一致，本合同继续履行，但出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。吉磊已一次性交清所有房款，但西安国中星城置业有限公司实际交房日期为2015年8月13日，逾期73天，西安国中星城置业有限公司应支付违约金共计43608.4元。请求法院判令：1、西安国中星城置业有限公司向其支付逾期交房的违约金43608.4元；2、本案诉讼费由西安国中星城置业有限公司承担。西安国中星城置业有限公司辩称，1、涉案房屋已于合同约定交付日期前具备交付条件；2、西安国中星城置业有限公司已依约通知吉磊交房。涉案房屋经验收合格后，西安国中星城置业有限公司先电话通知吉磊按期收房，2015年5月30日通过EMS向吉磊发出《商铺交付确认通知函》；3、吉磊未依约缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费、面积补差款，且吉磊未依约签署委托西安国中星城置业有限公司代办房屋产权证及国土证的各项手续及资料等，并拒绝缴纳办证费用。吉磊自身的违约行为导致不能按期交房，依据合同约定，西安国中星城置业有限公司不应向其承担任何违约责任；吉磊主张的违约金高于其实际损失30%以上，应予以适当减少，依照吉磊提供的证据能够证明其房租为160元/㎡/月，根据西安国中星城置业有限公司提供的证据能够证明同地段同类型的房租为100元/㎡/月，但其主张的损失为190元/㎡/月。故吉磊诉请没有事实及法律依据，请求法院驳回其的全部诉请。原审法院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。吉磊已按照合同的约定履行了交付房款的义务，西安国中星城置业有限公司应按照合同约定的时间向吉磊交付经验收合格并符合合同约定的商品房。西安国中星城置业有限公司称其已于2015年5月30日向吉磊邮寄商铺交付通知，但并未提供相应快递查询回单，无法证明其确已向吉磊履行了通知义务，故对其该辩称本院不予采纳。依据当事人双方签署的《阳光天地室外街前期物业管理服务协议》，证明西安国中星城置业有限公司于2015年8月13日将房屋交付给吉磊，故西安国中星城置业有限公司逾期交房共计73天，应按照合同约定承担违约责任。至于违约金的计算，吉磊主张按照补充协议的约定计算，西安国中星城置业有限公司辩称补充协议约定的违约金明显高于吉磊实际损失，应予以适当减少，根据双方约定从约定交房的第二日起至实际交房之日前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，该约定合情合理，不存在过高问题。因此西安国中星城置业有限公司应自2015年6月1日起至实际交付之日前一日止、按日向吉磊支付已付房价万分之二的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告西安国中星城置业有限公司于判决生效后十日内支付原告吉磊违约金43608.4元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费890.21元，原告已预交，由被告承担，被告在给付上述款项时将其负担的诉讼费直接给付原告。宣判后，西安国中星城置业有限公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实存在明显错误，适用法律错，进而导致判决结果有失公允，严重损害上诉人合法权益。一、涉案房屋已于2015年5月28日验收合格，上诉人已如约通知被上诉人交房。二、被上诉人系因自身原因，导致未能按期收房，即逾期收房与上诉人无关。根据《商品房买卖合同》附件八第九-2条约定，上诉人无需向被上诉人承担任何违约责任。三、假定被上诉人逾期收房与上诉人有关，但被上诉人主张的该违约金明显过高，应适当予以调减。上诉请求：1、依法撤销西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初3441号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金43608.4元的一审诉求；3、本案全部上诉费用由被上诉人承担。吉磊辩称，一、原审对西安国中星城置业有限公司逾期交房事实及逾期时间认定清楚。西安国中星城置业有限公司上诉称其于2015年5月30日向吉磊邮寄商铺交付通知，但吉磊根本未收到该通知，西安国中星城置业有限公司也未能向原审法院提供相应快递查询回单，无法证明其确已履行了通知义务。二、西安国中星城置业有限公司关于违约责任承担的抗辩理由不能成立。其上诉意见仅是西安国中星城置业有限公司在本案中诉讼策略的调整，不能改变案件客观事实，这在之前的同类案件的民事判决书可以确认，且西安国中星城置业有限公司也未能向原审法院提供相关证据证明。因此，西安国中星城置业有限公司上诉理由不能成立，依法应予驳回。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，吉磊与西安国中星城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。吉磊已按照合同的约定履行了交付房款的义务，西安国中星城置业有限公司应按照合同约定的时间向吉磊交付经验收合格并符合合同约定的商品房。西安国中星城置业有限公司未按合同约定日期向吉磊交付房屋，逾期交房73天，应按合同约定每日万分之二向吉磊支付违约金。西安国中星城置业有限公司称其已于2015年5月30日向吉磊邮寄商铺交付通知，但并未提供相应快递查询回单，无法证明其确已向吉磊履行了通知义务，故对其该上诉理由本院不予采信。西安国中星城置业有限公司上诉称违约金明显过高，应适当予以降低。合同约定每日万分之二违约金并不属于过分高于实际损失，故该上诉请求本院依法不予支持。西安国中星城置业有限公司上诉称吉磊未交付相关费用及签署委托手续等，依据合同附件八第九-2条约定其不应承担违约责任一节，该条约定不能免除其通知吉磊交付房屋之前的逾期交房违约责任。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费890元由西安国中星城置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一七年九月二十日书 记 员  王晓平