广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终7016号上诉人（原审原告）：胡剑光，男，1976年5月7日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：胡崇威（上诉人父亲），男，1944年10月8日出生，汉族，联系地址。被上诉人（原审被告）：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。原审被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区先烈南路23号13号楼312房。法定代表人：涂国钧。上诉人胡剑光因与被上诉人涂国钧、原审被告广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡剑光上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令涂国钧向胡剑光支付逾期交铺的违约金（自2014年10月2日起至实际交付商铺之日止，每日按房价款524898元的1‰标准计付）；3、本案诉讼费由涂国钧承担。事实和理由：1、一审判决忽略胡剑光购买分摊面积的事实，认定事实不清。涉案商铺按套内面积计价只是计价方式，计算出的对价不等于只对套内面积，还包含分摊面积，且分摊面积4.15平方米大于套内面积3.54平方米。2、涂国钧所交付的涉案商铺首层电梯口的公共部位及以轻钢龙骨硅钙板作间隔的公共部位不符合该商铺房产证及《商铺买卖合同》记载的标准，胡剑光购买了该商铺的公共部位与公用房屋分摊面积，涂国钧不按约定标准交付该商铺的公共部位，一审法院对此并未认定。3、一审认定胡剑光拒绝收铺属事实认定错误，本案涂国钧一审时并未反诉胡剑光拒绝收铺，其也未在一审庭审中指责胡剑光拒绝收铺，且胡剑光并未拒绝收铺，只是要求涂国钧按照交付公共部位的约定继续履行合同，一审判决的该认定属超越当事人诉求判案。4、一审判决不采信公证书而采信房产证来证明儿童城首层仍为先前房产证标示的状况是不正确的。公证书的出具时间与交铺时间最为接近，能对现状事实作证，而房产证只能证明核发时的状况。5、该房产证所载内容与事实不符，该商铺结构是轻钢龙骨硅钙板的框架结构，并非记载的钢筋混凝土结构；该房产证不能证明该商铺的公共部位不变，其间隔材料可以轻易拆除，现该商铺的公共部位已经改变，首层电梯口的空间大为缩小；该房产证不能证明交铺时该商铺公共部位的状况，该商铺的公共部位和商铺的间隔已被陆续拆除，并非是房产证核发时所标示的状况。6、涂国钧通知胡剑光收铺时，表示正在办理涉案商铺的消防验收，还没有办理好。胡剑光于2015年10月8日向一审法院起诉请求：1、涂国钧自2014年10月1日起至实际交付广州市海珠区前进路×××号首层×××号商铺之日止，每日按上述商铺已付房价款524898元的千分之一标准向胡剑光计付违约金；2、万城公司对涂国钧的违约金负连带责任；3、案件诉讼费用由涂国钧、万城公司承担。一审法院认定事实：2010年8月31日，涂国钧经广东省广州市广州公证处公证签署了（2010）粤穗广证内经字第99504号《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为万城公司；委托人是坐落在广州市海珠区前进路×××号×××房的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续；有权收取所有售房款；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2010年9月30日，万城公司（注册地址：广州市越秀区先烈南路××号××号楼×××房）代涂国钧（出卖人）与胡剑光（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺（现铺）属框架结构（以下简称“该商铺”，房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区前进路×××号首层×××号铺；该商铺【合同约定】建筑面积共7.69平方米，其中，套内建筑面积3.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.15平方米（第二条）；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为524898元，根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算（第三条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。该商铺的使用责任由最终承租人承担，与买受人无关（第六条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权，因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列方式处理：(2)逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金（第九条）；出卖人不得擅自改变与该商铺有关联的公共部位和设施的使用性质（第十三条）；等。广州市海珠区房地产交易登记所于2011年12月26日开具了付款方为胡剑光、收款方为涂国钧、销售的不动产楼牌号为海珠区前进路×××号×××房、金额为524898元、税额为53538.29元的发票。广州市国土资源和房屋管理局核发了坐落于海珠区前进路×××号×××房的房产证，权属人为胡剑光，建筑面积7.9㎡，套内建筑面积3.53㎡，登记时间2012年1月5日，共有情况为单独所有。2014年9月18日，万城公司向胡剑光发出《收铺通知书》，通知胡剑光于2014年9月23日至2014年9月27日前往广州市海珠区前进路148号办理胡剑光购买的位于广州市海珠区前进路×××号首层×××号商铺的交接手续；等。胡剑光就其主张还提交了以下证据：1、胡剑光于2014年9月30日按照万城公司的注册地址通过邮政速递向涂国钧发出的《函》，主要内容为：当用房地产权证的房地产分户图及商铺买卖合同附件二《儿童城首层平面图》对照现场实地分户时，发现了如下问题：1、有两张手扶电梯的梯口预留空间与分户图及平面图不相符。梯口的通道也与分户图及平面图不相符。2、首层×××号铺房地产权证登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积小了0.01平方米。3、首层看不见厕所。而分户图标示首层通道可以直通厕所的……您履行合同时，不单要如图履行套内建筑面积，还要如图履行共有面积部分。但您提交给业主的商铺扶梯口空间位置及其通道明显不符合商铺买卖合同附件二《儿童城首层平面图》。2、广东省广州市海珠公证处于2014年11月4日出具的（2014）粤广海珠第23914号《公证书》，公证事项是保全证据，内容是：2014年10月21日上午，公证员与公证处工作人员黄维随胡剑光来到广州市海珠区前进路的“前进儿童反斗城”。公证员与公证处工作人员黄维对胡剑光指认的上述铺位的现状及“前进儿童反斗城”的门面进行了拍摄；等，证明涂国钧、万城公司交付商铺两电梯口空间不符合合同附件二电梯口公共部位标准。一审诉讼中，胡剑光表示：1、由于涉案商铺存在证据1中的三个原因，所以胡剑光不同意收铺，但本案中胡剑光认为涉案商铺套内面积少了0.01平方米不是影响收铺的理由，消防不通过是其不收铺的一个理由，主要是涂国钧、万城公司交铺不符合约定标准。2、其购买涉案商铺时现场是一个大的空的场地，没有间隔；现场是万城公司向胡剑光发出收铺通知书之前的一个月左右间隔好的。3、合同附图中没有标识存在厕所。一审法院认为：万城公司代涂国钧与胡剑光签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对胡剑光和涂国钧具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故胡剑光以万城公司是签约售铺和现场交铺的代理人为由要求万城公司承担责任的请求，依据不足，不予支持。合同约定，出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。万城公司于2014年9月18日已向胡剑光发出《收铺通知书》，胡剑光主张首层看不见厕所，与约定不符，但胡剑光也自认合同附图中没有标识存在厕所，故胡剑光以首层看不见厕所为由拒绝收铺，依据不足，一审法院不予采纳。胡剑光还主张涉案商铺所在的场地有两张手扶电梯的梯口预留空间与分户图及平面图不相符，梯口的通道也与分户图及平面图不相符，并主张消防不通过，据此拒绝收铺。但根据合同约定，涉案商铺按套内建筑面积计价，且房管部门已于2012年1月5日核发了所有权人为胡剑光的房产证，故胡剑光拒绝收铺的上述理由，依据不足，一审法院也不予采纳。综上所述，胡剑光主张涂国钧在约定期限内未按标准交付商铺，须支付违约金，依据不足，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年1月10日作出如下判决：驳回胡剑光的全部诉讼请求。案件受理费4612元，由胡剑光负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案《商铺买卖合同》第七条约定“出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同。如因买受人不配合出卖人办理该商铺交付手续，而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺全部交付手续前，买受人以该商铺全部房价款为标准，按每日1‰向出卖人支付违约金。根据本合同第六条的约定，2011年10月1日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年9月30日之前归出卖人所有，买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用。2011年10月1日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续；出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年10月1日前按本合同约定的装修标准（装修标准见附件一），将该商铺交付买受人使用”。二审期间，胡剑光称涂国钧没有在2011年10月1日之前通知其收铺，而是于2014年9月18日向其发出收铺通知书，要求其在2014年9月23日至9月27收铺。胡剑光称其主张涂国钧改变与涉案商铺有关联公共部位和设施的使用性质的理由在于：从房产证所附分户图以及合同附件二的比例来看，涂国钧存在缩小了公共部位的情况，商铺与电梯口的距离缩短了。胡剑光确认涉案商铺符合合同附件一的标准，确认合同附件二没有标示具体尺寸，该附件二与房地产分户图基本一致，只是分户图×××铺附近的电梯口没有标识，但该电梯实际上是存在的。本院认为，本案二审的争议焦点在于:胡剑光要求涂国钧支付逾期交铺违约金的主张是否成立。涉案《商铺买卖合同》约定，胡剑光购买的商铺建筑面积共7.69平方米，其中套内建筑面积3.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.15平方米。根据该商铺房产证的记载，该商铺的建筑面积为7.9㎡，套内建筑面积3.53㎡，一审法院已对上述事实予以查明，胡剑光关于一审法院忽略其购买分摊面积的事实，造成认定该事实基本不清的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，根据双方所签订的《商铺买卖合同》的约定、实际履行情况以及胡剑光的诉讼请求，本案中所指的商铺交接应为2014年10月1日的商铺交接。根据涉案《商铺买卖合同》约定，涂国钧负责于2014年10月1日前按该合同约定的装修标准将商铺交付给胡剑光使用。胡剑光称涂国钧存在缩小了公共部位的情况，但未能提供充分证据予以证实，本院对其该主张不予采信。涉案房屋于2012年1月5日被登记在胡剑光的名下，根据胡剑光的陈述，万城公司已于2014年9月18日通知其接收涉案商铺，涉案商铺已符合合同附件一的标准，一审法院对胡剑光拒绝收铺的理由不予采纳并无不当。胡剑光对涉案商铺房产证所载明的商铺面积、商铺结构有异议，应向相关行政主管部门提出诉求，本案中不予调处。综上所述，上诉人胡剑光的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一项）的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4612元，由上诉人胡剑光负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 张 怡审判员 余 盾二〇一七年九月五日书记员 游瑞娜陈莹颖