西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0112民初4264号原告（反诉被告）西安未央正泰医院。住所地：未央区纬二十六街**号。统一社会信用代码52610112693811219P。法定代表人梁战武，院长。委托代理人李莉，陕西邦维律师事务所律师。被告（反诉原告）胡端昂，男。委托代理人管祥，陕西勇智律师事务所律师。原告西安未央正泰医院与被告胡端昂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李莉、被告委托代理人管祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其与被告于2015年9月1日签订《租赁合同》，约定由其将位于西安市纬二十六街59号副1号，面积为3100平方米房屋及150平方米地下一层仓库出租给被告用于经营酒店，租赁期限自2015年9月1日起，至2024年5月15日止，年租金为120万元；合同签订之日起每半年支付租金一次，支付期限为到期日的前一个月内；被告若不按期交纳租金，则按年租金每逾期一天按日计万分之二点一计算违约金；若不按时交纳水电费，则应支付应缴纳水电费10%的违约金。同时双方补充约定，在签订合同时，被告需一次性向其支付转让费60万元，其同意减免期间的房租，起租日期从2016年5月15日开始。合同签订后，其依约将房屋交付被告使用，但被告未按合同约定支付转让费、租金及水、电费，截止2017年3月15日拖欠租金50万元未付，截止同年3月10日拖欠水电费126386.4元未付。现起诉，请求判令被告向原告支付转让费60万元，租金50万元（暂计算至2017年3月15日）及违约金（以120万元为基数，从2016年11月16日起至租金付清之日止按日万分之二点一计算），水电费126386.4元及违约金12638.64元（暂计算至2017年3月10日），上述共计1239025.04元；以及直至判决给付之日止的租金、水电费及违约金；案件受理费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为，请求判令被告向原告支付转让费60万元，租金46万元（暂计算至2017年3月15日）及违约金（以120万元为基数，从2016年11月16日起至租金付清之日止按日万分之二点一计算），水电费125289.6元及违约金12528.96元（暂计算至2017年4月10日），上述共计1197818.56元；以及直至判决给付之日止的租金、水电费及违约金；案件受理费由被告承担。被告辩称，其与原告于2015年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定租期自2016年5月15日起算，给予两个月免租装修期。合同签订后，其如约履行了相关合同义务，并着手酒店装修，但涉案房屋自双方签订合同后就因原告与之前承租人存在经济纠纷被西安市灞桥区人民法院查封，导致其不能如期装修，造成损失近80万元。其与原告签订租赁合同后，原告多处违约，不能按期交房，致其不能如期开业经营，且物业存在消防安全隐患，多次发生水管爆裂直接造成被告方财产损失，经多次要求原告赔偿损失均被拒绝。另，物业系原告承租于西安市莲湖区农村信用合作联社，原告对该物业没有转租权，该物业至今没有取得消防验收合格证书，故原告的诉请于法无据，请求法院结合本诉及反诉维护当事人的合法权益。并反诉，请求判令原告赔偿各项损失共计1265599元；案件受理费由原告承担。原告对被告反诉辩称，双方签订租赁合同后，其即将房屋交付被告，并给被告两个月的免租期。由于与之前承租人有纠纷，故其在合同第十五条之后签订补充条款，补充条款第三条及第五条专门约定给被告减免了停业期间的房租，将房屋的起租日从2016年5月15日开始计算，故被告在反诉状中主张不能如期营业造成损失的事实不存在。被告主张水管及消防喷淋爆裂造成的损失，因房屋系被告自行装修，且按照合同约定，其仅对房屋外屋面、主体结构，主干水、电设施负有修缮义务，被告对房屋内的水电设施及消防设施负有维修义务，故维修费用应由被告自行承担。被告提出酒店没有进行消防验收之事，因酒店系被告开办，而相关证照颁发前必须经消防验收，否则酒店无法开业，故被告反诉无事实依据及法律依据，应予驳回。经审理查明，2015年9月1日，原告西安未央正泰医院与被告胡端昂签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于西安市龙首北路59号副1号，一层东边过厅，2-7层安全门以东，面积为3100平方米，以及150平方米的地下一层仓库出租给被告用于经营酒店，租赁期限自2015年9月1日起，至2024年5月15日止，年租金为120万元；合同签订之日起，每半年支付租金一次，支付期限为到期日的前一个月内；房租三年后开始每年递增5%（以上一年度房租为基准）；被告在租赁期间的水、电由被告自行承担，按时缴纳各项费用；原告对出租房屋外的屋面及主体结构，主干水、电设施负有检查、修缮的义务，以保证被告的安全及正常使用，所需费用由原告承担；被告对承租房屋的门窗及屋内设施，包括水、电、排污的设施负有维修义务，所需费用由被告承担；被告不按期缴纳租金，除补齐应缴纳的租金外，应向原告支付滞纳金，按年租金，每逾期一天，按日万分之二点一计算；被告不按时缴纳水电费的，除补齐应缴纳的水电费外，应向原告支付应缴纳水电费的10%的违约金（水电费原、被告双方同等价格）。同时双方在该合同中约定了补充条款：“签订合同时被告需一次性付给原告转让费人民币60万元整；因上任酒店债权人造成被告不能正常营业及停业的，由原告协助被告负责解决，原告同意减免停业期间的房租；被告办完租赁手续后，需给原告备案一份完整的经营手续；原告同意起租日期从2016年5月15日开始。”合同签订后，原告将房屋交付被告，被告开始装修，此后开始经营宝玥酒店，但未支付60万元转让费。经营期间，被告支付部分租金及水电费，截止2017年4月10日欠水电费125289.6元未付，截止同年3月15日欠租金46万元未付。后因被告拖欠房租及水电费，引起原告不满，致成诉讼。庭审中，被告对水电费有异议，认为水电费系原告自行摘抄计算的，原告未经其同意私自更换电表，致使产生的电量与前期不一致，明显存在错误；而2015年9月14日，其所承租的房屋被西安市灞桥区人民法院查封，经其与该法院沟通，大约一两个月后才解封，导致其不能如期营业造成损失应由原告赔偿。另，2016年6月7日，2016年9月19日，酒店一楼大厅因主体下水管爆裂，造成大厅吊顶漏水，203客房喷淋突爆，未能及时关阀楼体泡水，为此进行维修的损失费用应由原告承担。原告则认为，自被告承租房屋后，未曾更换过水电表，水电费一直由其垫付，再根据被告实际使用的度数和方量支付费用，抄表是在被告监督下进行的，且被告前期亦是按此支付费用，并无异议。考虑到酒店被西安市灞桥区人民法院查封的事实，才与被告补充约定，减免租金至2016年5月15日。对于被告所说酒店一楼大厅下水管爆裂，造成大厅吊顶漏水，以及203客房喷淋突爆，未能及时关阀楼体泡水之事不知情，且合同约定被告对承租房屋内的水、电、排污设施负有维修义务，费用应由被告自行承担。因双方各持己见，致调解未果。上述事实，有《房屋租赁合同》、双方协议、水电费发票、水电费清单、现场勘察笔录、调查笔录、当事人陈述、庭审笔录及相关证据在卷佐证。本院认为，原告西安未央正泰医院与被告胡端昂于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方均已自觉履行。原告依约履行了向被告交付房屋的义务，被告也实际使用该房屋经营酒店，并支付部分租金及水、电费，此后租金及水、电费亦应支付。拖欠不付，构成违约，应当承担违约责任。现原告要求判令被告支付转让费60万元，租金46万元（暂计算至2017年3月15日），要求计算至判决给付之日止之请求于法有据，依法应予支持。原告要求被告以120万元为基数，从2016年11月16日起，至租金付清之日止按日万分之二点一计算租金违约金之请求，因合同有明确约定，故该请求应予支持。原告要求被告支付水电费125289.6元（暂计算至2017年4月10日）之请求，根据原告提供的证据以及双方的交易习惯，可以相互印证，故原告请求亦应支持。原告要求被告按照应缴纳水电费的10%支付违约金12528.96元之请求，合同亦有明确约定，亦应支持。被告以物业至今没有取得消防验收合格证书进行抗辩一节，因原告出租的是房屋，该房屋已取得消防验收合格证，而被告装修后，用于经营酒店，故对于酒店的消防验收合格证应由被告负责办理。被告反诉要求判令原告赔偿2015年9月至同年11月员工工资139311元之请求，因合同虽然约定的租赁期限自2015年9月1日开始起算，租赁物也于同日交付被告，但合同还特别约定，原告同意将交付租金的时间延长至2016年5月15日，给被告减免了八个半月的租赁费用，故被告反诉请求不予支持。被告反诉大厅主体水管爆裂造成损失及维修费18440元及酒店203号房消防喷淋爆裂造成损失及维修费43378元，以及2016年10月至2017年3月营业损失106447元之请求，因所提供的证据不足以证明该损失系原告造成，故该反诉请求亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零九条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告胡端昂于本判决生效后十日内向原告西安未央正泰医院支付转让费60万元，租金46万元（租金计算至2017年3月15日，此后至判决给付之日每月按照10万元计算租金），并以120万元为基数，从2016年11月16日起，至租金付清之日止，按照日计万分之二点一计算违约金。二、被告胡端昂于上述时间向原告西安未央正泰医院支付截止2017年4月10日水、电费125289.6元，违约金12528.96元。三、驳回被告胡端昂反诉之请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15951元（原告已预交），由被告负担，于上述付款时间一并内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张 平审 判 员  曹英萍人民陪审员  陈建芳二〇一七年九月六日书 记 员  叶 丹