.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终773号上诉人（原审原告）：段先华委托诉讼代理人：蒙翔宇，海南追根律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：修惠庆被上诉人（原审被告）：张京华原审第三人：杨志芳上诉人段先华因与被上诉人修惠庆、张京华、原审第三人杨志芳房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016)琼0271民初4401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人段先华及其委托诉讼代理人蒙翔宇到庭参加诉讼，被上诉人修惠庆、张京华、原审第三人杨志芳经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。段先华上诉请求：撤销原判，改判支持段先华一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审未查明及未认定”签订房屋买卖合同后，涉案房屋已实际交付给段先华使用至今和以段先华名义交付涉案房屋近十年物业管理费等”重要案件事实。2005年3月3日，段先华与修惠庆、张京华的委托代理人杨志芳签订《房屋转让合同》后，涉案房屋便实际交付给段先华使用，物业管理费都是段先华缴纳至今，该部分事实间接证明了修惠庆、张京华对段先华与杨志芳签订的《房屋转让合同》及段先华实际占有使用涉案房屋这一事实是知晓及认可的，并且多年来都没有提出异议。据此认为，段先华与修惠庆、张京华的代理人签订的《房屋转让合同》是合法有效的，并已经实际交付取得房屋的使用权和所有权。一审中段先华提交的证据足以证明涉案房屋房款已经支付和房屋交付给段先华使用至今没有争议的基本事实，但是一审法院对该重要事实在判决中只字未提，也没有查明案件涉及的相关事实。二、一审认定”段先华一次性代修惠庆还清房屋银行按揭贷款本息118025.92元”的事实与作出”驳回段先华诉讼请求”的判决自相矛盾。《房屋转让合同》约定的购房款为483056元，合同签订之日支付459304元，剩余房款23752元在办理完房屋过户手续后付清，除此之外并无其他付款义务。涉案房屋系修惠庆、张京华以抵押贷款的方式购买，银行按揭房款本金及利息118025.92元系修惠庆、张京华应当承担的银行债务，段先华没有义务替修惠庆、张京华偿还该笔银行按揭房款本息。段先华基于房屋买卖关系取得该房屋的使用权及所有权，如果不代替修惠庆、张京华还清房屋银行按揭贷款本金及利息，将面临涉案房屋被银行实现抵押权收回的法律风险，为此便代替修惠庆、张京华还清房屋银行按揭贷款本金及利息。不论段先华与修惠庆、张京华之间是否存在房屋买卖法律关系，修惠庆、张京华都应当向段先华支付该笔银行按揭贷款本息。然而，一审法院一方面认定该事实，一方面却判决驳回段先华要求支付垫付房屋银行按揭贷款本息的诉讼请求。三、一审适用法律错误，程序违法。一审中，段先华提供了《房屋转让合同》、《公证书》、《收条》、《存折明细》、《转账凭证》、《个人住房贷款凭证》、《中国工商银行汇款凭证》、《逸海苑小区2005年至2016年物业费收据》及银行取款记录等证据证明段先华与修惠庆、张京华存在房屋买卖法律关系的事实。虽然没有直接的证据能够证明杨志芳系修惠庆、张京华的委托代理人，但段先华提供的以上证据足够间接证明修惠庆、张京华委托的代理人即杨志芳签订的《房屋转让合同》是合法有效的，双方之间存在房屋买卖法律关系。若非如此，修惠庆、张京华怎会公证委托一个陌生人（段先华）来办理房屋过户手续。其次，也不会将涉案房屋实际交付给段先华使用至今不闻不问。据此认为段先华提供的证据足以证明其与修惠庆、张京华之间确实存在房屋买卖法律关系。一审法院以段先华的诉讼请求证据不足驳回其全部诉讼请求系适用法律错误，程序违法。修惠庆、张京华、杨志芳未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。段先华向一审法院起诉请求：一、依法确认段先华与修惠庆、张京华签订的《房屋转让合同》合法有效；二、修惠庆、张京华向段先华支付按揭房款118025.92元；三、修惠庆、张京华将该房屋过户至段先华名下；四、修惠庆、张京华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年3月3日段先华（乙方）与杨志芳签订一份《房屋转让合同》，约定段先华购买修惠庆（甲方）所有商住楼某房，建筑面积为148.45平方米，房价为475040元，维修基金8016元，共计483056元，段先华应于合同签订之日向修惠庆支付459304元，剩余房款23752元在办理完过户后付清。修惠庆开户行：工商银行三亚市分行，户名三亚久峰房地产顾问有限公司，或开户行三亚工商银行，户名杨庆逢。杨志芳在修惠庆委托代理人处签名，另外，还有担保人闫春来签字。同日，杨志芳向段先华出具一张《收条》，载明”今收到段先华交来购买室房款肆拾伍万玖仟叁佰零肆元（包括维修基金8016元）”。2006年6月21日，修惠庆与张京华在北京市第二公证处公证一份委托书，内容为：”修惠庆是位于海南省三亚市××区商住楼屋所有权人房产证号：张京华是法定共有财产所有人，二人系夫妻关系，现我们二人想将上述房产出租、出售，因我们在北京工作，不能亲自办理有关出租、出售事宜，特委托段先华(女)全权替我们办理上述房产出租、出售事宜，包括代我们办理此房产的买卖交易手续、签定房屋租赁合同、房屋买卖合同，代我们到房地产交易管理部门办理房产产权转移、过户事宜、协助买方办理贷款、低押的相关手续、代我们收取相关售房款等等。委托期限：自委托之日起至上述委托事项办完为止”。2016年6月22日北京市公证处对上述内容作出编号为（2006）京二证字第19912号的《公证书》。2013年4月25日，段先华向修惠庆转账117802.3元用于个人贷款提前归还，并支付利息218.62元。段先华主张杨志芳系修惠庆的委托代理人，《房屋转让合同》系杨志芳代修惠庆签订，但段先华并未提供修惠庆的授权委托书予以证明。庭后，段先华提交了工商银行的存折明细，证明其在2005年3月3日支取了汇款50万元。一审法院认为，本案争议焦点是修惠庆、张京华与段先华就涉案房屋是否存在房屋买卖法律关系。段先华为证明其主张，提供了《房屋转让合同》、《公证书》、《收条》，《存折明细》、《转账凭证》为证。从本案查明的事实来看，《房屋转让合同》上委托代理人处签名的杨志芳及担保人处签名的闫春来并未出庭认可该事实，段先华亦未能提供直接证据证明修惠庆、张京华委托杨志芳出售涉案房屋；其次，段先华提交的工商银行存折明细仅证明段先华2005年3月3日当天支取50万元的事实，不能证明其向修惠庆、张京华支付房款459304元。再次，段先华提交的北京市第二公证处(2006）京二证字第19912号《公证书》载明的内容系修惠庆、张京华授权段先华代为出租、出售涉案房屋，不能证明修惠庆、张京华将涉案房屋出售给段先华。最后，段先华提交的《个人住房贷款凭证》及《个人还款凭证》，虽然能证明段先华于2013年4月25日一次性代修惠庆还清房屋银行按揭贷款本息118025.92元，但也不能证明段先华与修惠庆、张京华存在房屋买卖的法律关系，故段先华的诉讼请求证据不足，应予驳回。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回段先华的诉讼请求。案件受理费4212元（段先华已预交），由段先华承担。经审理查明，一审认定的事实除”2016年6月22日北京市公证处对上述内容作出编号为（2006）京二证字第19912号的公证书”实为”2006年6月22日北京市公证处对上述内容作出了编号为（2006）京二证字第19912号的公证书”及”2013年4月25日，段先华向修惠庆转账117802.3元”实为”2013年4月25日，段先华向中国工商银行转账117802.3元”外，其余属实，本院予以确认。另查明，《房屋转让合同》第五条”关于产权办理规定”约定：本合同签订后，甲乙方应向所在区县房地产交易所申请办理房屋买卖过户手续，并按照有关规定申领房屋所有权证，办理上述房产时所产生的税费及相关的费用，由甲乙双方按照国家规定缴纳，包括维修基金。一审中段先华提交几张逸海苑B704房的物业收费凭证，证明2005年3月3日的物业费及电梯维修费等为修惠庆所交，而2006年至2008年2月，2014年至2016年12月的物业费为段先华所交。二审中，闫春来提交一份《证明》，内容如下：2005年3月3日杨志芳代理修惠庆、张京华签订《房屋转让合同》当时我本人在场，杨志芳代理签字转让房屋系修惠庆、张京华的意思，转让的房屋为””并在房屋转让合同中作为担保人签名，担保上述事项属实。室登记在修惠庆名下，证号为：，目前该证由段先华持有。本院认为，本案争议焦点如下：一、涉案房屋买卖是否真实；二、修惠庆、张京华是否应将涉案房屋过户至段先华名下；三、修惠庆、张京华是否应向段先华支付按揭房款本息118025.92元。关于涉案房屋买卖是否真实的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。段先华为证明自己的主张，提供了《房屋转让合同》、《收条》、《公证书》、《存折明细》、《个人住房贷款凭证》、《中国工商银行汇款凭证》、《某小区2005年至2016年物业费收据》、《证明》等证据，均有原件，真实性予以认定。涉案合同转让方虽没有修惠庆、张京华签名，但代理人一栏有杨志芳的签名，闫春来也作出了担保。二审中，闫春来出具的关于”杨志芳代理签字转让房屋系修惠庆、张京华的意思表示”的书面证明，与段先华在使用房屋后以自己的名义交纳物业费，代修惠庆、张京华偿还银行贷款本息，以及修惠庆、张京华《公证》委托段先华代理其办理涉案房屋过户手续等一系列事实相互印证，修惠庆、张京华对杨志芳代理其转让涉案房屋应当知情。段先华主张自涉案房屋实际交付后修惠庆、张京华未提出异议，但修惠庆、张京华经法院传唤未出庭抗辩，结合段先华实际占有房屋并交纳物业费用的事实，该项主张的事实具有高度的可能性，应予采纳。从修惠庆、张京华未提异议的行为来看，应当认定其认可房屋交付的事实。因此，杨志芳代理转让涉案房屋的行为应当是修惠庆、张京华的意思表示。涉案合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于修惠庆、张京华是否应将涉案房屋过户至段先华名下的问题。涉案合同有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。按合同约定，段先华应于合同签订之日向修惠庆支付459304元，剩余房款23752元在办理完过户后付清。合同签订当日，段先华从自己的账户内支出50万元，杨志芳亦于当日向段先华出具收到459304元房款的收据。杨志芳与修惠庆、张京华是委托代理关系，其行为代表修惠庆、张京华的行为，可见段先华已按合同约定履行了付款义务，修惠庆、张京华亦应履行合同的相应义务。根据合同第五条”关于产权办理规定”的约定，双方应向所在区县房地产交易所申请办理房屋买卖过户手续，故段先华主张修惠庆、张京华将该房屋过户至其名下的诉讼请求符合合同约定，应予支持。关于过户所产生的税费及相关的费用，亦应按合同约定，由双方按照国家规定缴纳。关于修惠庆、张京华是否应向段先华支付银行按揭房款本息118025.92元的问题。《房屋转让合同》约定的房屋总价为475040元，段先华已按合同约定在合同签订之日向修惠庆支付459304元，段先华为避免房屋被银行收回而代修惠庆偿还的银行贷款本息118025.92元不是法定或者合同约定的义务，考虑该行为与本案有一定的关联性，为避免当事人的诉累，可在本案中一并处理，故段先华主张修惠庆、张京华偿还该款项，应予支持。综上，段先华的上诉理由成立，应予支持。一审认定事实和适用法律错误，应当纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2016)琼0271民初4401号民事判决；二、确认段先华与修惠庆、张京华签订的《房屋转让合同》合法有效；三、修惠庆、张京华应于本判决生效之日起十五日内向段先华支付按揭房款118025.92元；四、修惠庆、张京华应于本判决生效之日起十五日内将某小区［证号：某号］过户至段先华名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4212元，二审案件受理费8425元，均由修惠庆、张京华负担。本判决为终审判决。审判长李新建审判员扆成塘审判员陈太洪二〇一七年九月二十日法官助理蒋炯书记员吴璟附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；