宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书(2017)宁0402民初1378号原告(反诉被告)：张秀红，女，1973年11月24日出生，汉族，居民，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：张岳，宁夏张岳律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：银川中诚房地产开发有限公司，住所地：银川市兴庆区。法定代表人：邓凤伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：马宁，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）张秀红与被告（反诉原告）银川中诚房地产开发有限公司（以下简称银川中诚房产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秀红的委托诉讼代理人张岳，被告银川中诚房产公司的委托诉讼代理人马宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年度、2016年度及2017年度商品房租赁费115200.00元；2、判令被告支付原告违约金34560.00元（上述两项合计149760.00元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于固原市政府街51号尚都国际9#楼5号面积为89.66平方米的商铺，租期为10年（自2014年1月1日至2024年1月1日）。经双方协商决定，前五年月租金为3200.00元，年租金为38400.00元，并约定被告在每年3月1日前支付原告租金。同时，按照合同第八条第二项约定如被告违约，给原告造成经济损失，应以年租金的30%支付违约金给原告。在合同履行过程中，被告未向原告支付2015年度、2016年度和2017年度的租金共115200.00元。被告该行为已构成违约，应向原告支付违约金34560.00元。原、被告经多次协商未果。现原告起诉。被告（反诉原告）银川中诚房产公司辩称，其对原告（反诉被告）的第一项诉请无异议，但其不承担原告主张的违约金：房屋自被告租赁以来，一直处于闲置状态，未产生经济价值，支付租金被告已经属于亏损状态，再支付违约金有失公平。同时被告（反诉原告）提出反诉请求：1、判令解除反诉原告、反诉被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：2014年1月1日，反诉原告和反诉被告签订了《房屋租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告位于固原市政府街51号尚都国际9#楼5号面积为89.66平方米的商铺，租期为10年。经协商，前五年月租金为3200.00元，年租金为38400.00元，每年3月1日前支付反诉被告租金，反诉原告租赁房屋用于开商场。《房屋租赁合同》签订后，由于市场不景气，反诉原告成立的商场一直处于亏损状态，直至停业。由于客观原因，导致反诉原告租赁房屋的目的无法实现；其次，反诉原告也没有能力继续履行支付房屋租金的能力；反诉原告和反诉被告之间签订的《房屋租赁合同》依法应当解除。综上所述，反诉原告和反诉被告之间签订的《房屋租赁合同》因不可抗力及反诉原告履行不能，导致合同目的不能实现，2017年3月14日，反诉被告起诉反诉原告要求支付租金，反诉原告愿协商解除合同，但反诉被告不同意。故反诉原告提出反诉，请法院查明事实，支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）张秀红辩称，不同意被告（反诉原告）要求解除租赁合同的反诉请求。原告（反诉被告）张秀红为证明其主张提供了二组证据：1.《房屋租赁合同》（原件）1份，证明原、被告双方就涉案房屋签订租赁合同，约定租赁期限、租金的标准、违约情形及违约金支付方式等相关事宜的事实；2.（2016）宁0402行初第20号行政判决书（原件）1份，证明被告将原告房屋租赁后，违规在9号楼和10号楼之间增加连接体，将原告原来的门面房变成了商场的商铺，由被告统一经营，现被告要求解除租赁合同，导致原告的房屋无法向他人租赁，也无法自行营业，所以原告不同意解除合同。被告（反诉原告）对原告证据1的三性无异议；对证据2的真实性与合法性无异议，但认为该证据与本案无关，达不到原告的证明目的，因该判决只是确认固原市规划局作出的（2010）建字第209号《建设工程规划许可证》违法，并未说明被告修筑的连接体侵犯原告的利益。被告（反诉原告）就其本诉抗辩和反诉提供证据一组：《房屋租赁合同》（复印件）1份，证明反诉原告与反诉被告之间存在房屋租赁关系，现要求解除合同的事实。原告对被告证据的三性无异议，但认为不能达到其证明目的，合同本身无法证明被告不能履行合同，要求解除合同。本院对原、被告提供的证据认定如下：原告证据1和被告证据《房屋租赁合同》为同一合同，双方对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信，作为定案依据；原告证据2为生效的法律文书，具备证据的真实性、合法性，但与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，原告（反诉被告）张秀红（甲方）与被告（反诉原告）银川中诚房地产开发有限公司的法定代表人邓凤伟（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定由邓凤伟租赁原告位于固原市政府街51号尚都国际9#楼5号面积为89.66平方米的商铺，租期为10年（自2014年1月1日至2024年1月1日）。合同约定，前五年月租金为3200.00元，年租金为38400.00元，租赁期间后5年的价格需根据当地房地产租赁市场来协商定价。承租人在每年3月1日前支付租金。合同还对房屋转让、转租、违约责任等作了约定。但合同对合同解除的情形未作约定。在合同履行过程中，被告未向原告支付2015年度、2016年度和2017年度的租金共115200.00元。被告对欠付原告租赁费的事实认可，但不承担违约损失，并提起反诉要求解除合同。本院认为，本案合同相对人为邓凤伟，而邓凤伟系被告银川中城房地产开发有限公司的法定代表人，被告公司在本案中对其法定代表人所签订的租赁合同未提出异议，故应视为邓凤伟代表被告公司与原告签订了《房屋租赁合同》。上述合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应当受到法律保护。被告在合同履行中欠付原告2015、2016、2017年的租赁费115200.00元的事实清楚，被告亦认可，故对原告的该项诉请本院予以支持。本案争议的焦点在于：一、原告要求支付违约金的请求是否成立；二、被告反诉要求解除《房屋租赁合同》的请求是否成立。关于违约金，双方在合同中有明确约定：”乙方支付给甲方租金按年支付（具体每年3月1日前支付）”，被告未按期支付租赁费属违约行为。合同第八条对违约责任亦有约定，故原告按照合同约定年租金的30%计算违约金不违反法律规定，因此被告应当按约定承担支付违约金的责任；关于被告反诉要求解除房屋租赁合同的请求，其一，本案双方当事人未在合同中约定合同解除的条款，原告亦不同意解除合同；其二，《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》对承租人设定解除权的前提是出租人违约或不可抗力。本案中原告并无违约行为，而被告提出由于市场不景气，被告经营的商场一直处于亏损状态，直至停业，是其经营管理的范畴，更不是法律意义上的不可抗力导致被告履行不能。综上所述，原告的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告的反诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：一、由被告(反诉原告)银川中诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张秀红2015年至2017年房屋租赁费115200.00元，并承担上述逾期支付租赁费的违约金34560.00元；二、驳回被告（反诉原告）银川中诚房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3296.00元、反诉费100.00元，由被告银川中诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长  哈永祥审 判 员  马艳华人民陪审员  虎存清二〇一七年九月十一日书 记 员  余 红