天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初6098号原告：张喆，女，1978年4月30日生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张琛，北京市亿达律师事务所律师。被告：田洪路，男，1986年10月17日生，汉族，住天津市武清区黄庄街城上村8区**号，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：刘雨生，天津津北斗律师事务所律师。原告张喆与被告田洪路房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员随奎独任审判，公开开庭进行了审理。原告张喆及其委托诉讼代理人张琛，被告田洪路及其委托诉讼代理人刘雨生均到庭参加了诉讼，��案现已审理终结。原告张喆向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年3月12日签订的房地产买卖居间合同；2、判令被告退还原告定金45万元；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2017年3月12日原、被告经中介介绍签订了房地产买卖居间合同。合同约定，被告将其所有的坐落于武清区黄庄街泉雍路东侧澜景园4-1-1001的房屋卖给原告，合同总价款为人民币240万元。合同签订当日，原告向被告支付定金2万元，后又于2017年3月13日向被告支付定金43万元，并签订补充协议。2017年3月31日，天津市出台限购政策，被告不再具有购房资格，原、被告就返还定金协商未果，故原告诉至法院。被告辩称：原、被告签订房地产买卖居间合同的情况及原告给付被告45万元定金的情况属实。但提出如下答辩意见：2017年3月31日，天津市出台的限购政策，该政策于2017年4月1日起开始实施。2017年3月31日下午六时许，被告给原告丈夫打电话通知原告来办理网签，当日房管局是加班工作到凌晨，但是原告之夫在电话中表示原告在北京，开车到武清需要两个半小时，表示其想买房，但原告本人不想在购买该房屋，被告告知原告丈夫当日可以办理网签，原告丈夫答应过后回电话，但后来没有回电。因此被告认为原告系违约。原告给付被告的定金45万元，被告已经于2017年3月15日用来偿还房屋银行贷款，原告违约的行为给被告造成了损失，包括利息损失和房屋差价损失，被告保留诉讼的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据：1.房地产买卖居间合同一份；2.定金收据及工商银行转账记录一份；2.银行汇款凭证一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本���认定如下：原告提供户口页复印件一份、天津市限购政策文件一份证实原告不符合购房资格。被告质证称，对真实性没有异议，但是原告户口页不能显示其婚姻状态为离异。本院对上述证据的真实性予以确认。被告向本院提供证据：1.不动产登记核准注销通知书、房产证各一份，交通银行清贷记录5份，证明被告已经清理完房屋银行贷款，不存在过户障碍。原告质证称，对证据1真实性认可，证明目的不予认可。本院对上述证据的真实性予以认可。2.资金监管账户存折一份，证明2017年3月27日开立了银行监管账户，原告质证称，对该证据不认可，不能证明是监管账户。3.光盘录音及书面整理材料一份，证明被告于2017年3月31日通过案外人高会通知原告办理网签。原告质证称对该证据合法性、关联性、证明目的均不认可，案外人高会并不能代表原告真实意思表示。本院在审���证据基础上，对该证据真实性认可。本院审理查明事实如下：2017年3月12日原、被告经中介介绍签订了房地产买卖居间合同。合同约定，被告将其所有的坐落于武清区黄庄街泉雍路东侧澜景园4-1-1001的房屋卖给原告。其中合同第二条约定：“成交价格及其他费用：1.甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币贰佰肆拾万元整（小写：2400000）。2.乙方签订本合同当日交付定金肆拾伍万元整（小写：450000）于甲方处，该定金将在双方办理过户手续同时由甲方返还给乙方，或作为房款差价补于甲方。3.人民币壹佰贰拾伍万元整（小写：1250000）作为第一部分房款，由乙方于本合同签订之日起50日内存入天津市国土资源及房地产管理局（以下简称“房管局”）指定的资金监管机构（以下简称“该机构”）办理代收代付手续。4.人民币壹佰壹拾伍万元整（小写：1150000��作为第二部分房款，付款方式如下……”。合同签订当日，原告向被告支付定金2万元，后又于2017年3月13日向被告支付定金43万元，并签订补充协议，协议载明被告已经收到45万元定金。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅出台了《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，该意见第一条规定：“对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。”另查明，原告张喆常住人口登记卡载明其婚姻状态为离婚，户籍地为北京市丰台区。本院认为，原、被告签订的房地产买卖居间合同中的买卖合同关系系原、被告双方真实意思表示，该法律关系合法有效���受法律保护。所签协议成立并生效后，在协议约定的履行期内，天津市人民政府办公厅出台了《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即原告作为非本市（天津市）户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需要提供在本市3年内连续交纳两年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房的有效凭证。根据该项限购政策之规定，原告不再符合购房条件，继续履行已不能实现合同目的。限购政策的出台属于“不可归责于双方当事人的事由”，导致合同无法履行的，双方当事人均不存在过错，亦不应承担责任。另参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，结合本案的实际情况，该合同中原、被告之间的买卖合同关系应予解除，原告支付被告的房屋定金应予返还。另鉴考虑到该合同涉及到案外人天津伟业房地产经纪有限公司与原、被告之间的居间合同法律关系，该居间合同法律关系应由原、被告与案外人天津伟业房地产经纪有限公司另行解决。庭审中，被告主张2017年3月31日下午六时许，被告给原告丈夫高会打电话通知原告来办理网签，但原告未能来津办理网签，因此被告认为原告系违约。鉴于被告在合同履行期内要求提前履行合同系对合同内容的变更，需原告明确表示同意，本案被告未能提供充分有效的证据证明原告明确表示同意，亦未提供证据证实在合同履行过程中原告明确表示不履行合同，且限购政策的出台和实施系在合同履行期内，故本院对被告的答辩意见不予采信。本案经调解未果，故依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告张喆与被告田洪路于2017年3月12日签订的房地产买卖居间合同中原、被告之间的买卖合同关系；二、被告田洪路于判决生效之日起5日内返还原告张喆购房定金45万元；三、原告的其他诉讼请求，不予支持。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费保全��共计6295元，由被告田洪路担负。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  随奎二〇一七年九月十一日书 记 员  孙丹附：本裁判文书所引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。2.《中华人民共和国合同法》第二十五条承诺生效时合同成立。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的���当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”