四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川16民终1121号上诉人（原审被告）：四川新锐置业有限公司，住所地武胜县。法定代表人：黄海滨，执行董事。委托诉讼代理人：尹努，四川君尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王仁林，男，生于1969年12月25日，汉族，住武胜县。被上诉人（原审原告）：杨丽君，女，生于1971年12月16日，汉族，住武胜县。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐建明，四川信和信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司武胜支行，住所地武胜县。负责人：李宏伟，副行长。委托诉讼代理人：蒲维，男，生于1987年4月18日，汉族，住广安市广安区，系公司员工。委托诉讼代理人：邓成鹏，男，生于1987年4月19日，汉族，住广安市广安区，系公司员工。上诉人四川新锐置业有限公司（以下简称新锐公司）因与被上诉人王仁林、杨丽君、中国工商银行股份有限公司武胜支行（以下简称工行武胜支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2016）川1622民初2427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人新锐公司的委托诉讼代理人尹努，被上诉人王仁林、杨丽君及其委托诉讼代理人徐建明，被上诉人工行武胜支行的委托诉讼代理人蒲维、邓成鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新锐公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人王仁林、杨丽君的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人王仁林、杨丽君负担。事实和理由：1.一审认定事实错误。首先，根据一审查明的事实来看，上诉人已经向被上诉人王仁林、杨丽君发出了交房通知，但被上诉人王仁林、杨丽君不按照通知接房。其次，相关法律并未明确规定建筑工程必须取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书后可交付使用，据此一审认定上诉人未按照约定交房及未达到交房条件，构成违约，系认定事实错误。2.一审适用法律错误，导致判决结果错误。被上诉人王仁林、杨丽君没有按照合同法第十九条规定向上诉人发解除合同通知书，而一审法院却按照该条判决解除合同，系适用法律错误，从而导致判决结果也错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王仁林、杨丽君辩称，1.虽然上诉人发出了交房通知书，但交房不符合双方合同约定的条件，故解除合同符合合同的约定。2.解除合同是当事人的权利，且也符合合同法第九十三、九十四条规定。综上请求，二审法院驳回上诉，维持原判。工行武胜支行辩称，上诉人新锐公司与工行武胜支行签订了《按揭贷款业务合作协议》，并为被上诉人王仁林、杨丽君的按揭贷款提供阶段性连带保证责任。工行武胜支行的债权合法有效，应得到支持。王仁林、杨丽君向一审法院起诉请求：1.请求解除王仁林、杨丽君与新锐公司签订的《商品房买卖合同》；2.请求解除王仁林、杨丽君与工行武胜支行于2016年2月3日签订的《个人购房借款/担保合同》；3、请求判令新锐公司返还王仁林、杨丽君购房首付款219,712元，并自2015年10月8日起按年利率6%支付资金占用利息；4、请求判令新锐公司向王仁林、杨丽君支付已偿还的按揭贷款本金及利息（具体数额以实际偿还数额为准）。并向王仁林、杨丽君支付违约金5397.12元。5、判令新锐公司向工行武胜支行返还购房贷款本金及利息。一审认定事实：2015年10月4日，王仁林、杨丽君与新锐公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于武胜县沿口镇东街延伸段“新锐城市首座”XX幢XX层XX-1号住房一套，总价值539,712元，采用贷款方式付款，首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。新锐公司应当在2016年6月30日前向王仁林、杨丽君交付该商品房，该商品房交付时应当符合如下条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书2、有资质的房产机构出具的该商品房实测技术报告书。出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，王仁林、杨丽君按照合同约定总共向新锐公司支付了219,712元购房款。2016年2月23日。王仁林、杨丽君与工行武胜支行签订个人购房借款/担保合同。约定王仁林、杨丽君向工行武胜支行贷款32万元，用于购买住房，借款期限10年，利率遇基准利率调整，按约定的浮动比例确定执行利率，按月等额本息还款，工行武胜支行一次性将贷款划入新锐公司账号：231655411XXXXXXXXXX。新锐公司为该笔借款提供连带保证责任，王仁林、杨丽君以其所购房屋在抵押登记机关办理了抵押预登记。工行武胜支行于2016年2月3日向王仁林、杨丽君发放个人一手房住房购置贷款32万元，执行利率5.39%。王仁林、杨丽君于2016年3月开始按约向工行武胜支行支付贷款本息。截止一审起诉之日，王仁林、杨丽君总共向工行武胜支行归还了借款本金18,492.14元和利息12,606.23元，共计31,098.37元。2016年6月27日，新锐公司在星空快讯上向城市首座各位业主发出交房通知，告知业主城市首座已顺利竣工，已具备交付条件，从2016年7月1日起房屋可交付使用。庭审中，新锐公司自认现未取得规划验收批准文件和建筑工程验收备案书。一审法院认为，王仁林、杨丽君与新锐公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，王仁林、杨丽君已按合同约定向新锐公司足额支付了购房首付款，并办理完成了银行按揭贷款相关手续，且按按揭贷款合同约定偿还贷款本金及利息，履行了买受人的全部义务，新锐公司应按照合同约定的条件和期限交付房屋，新锐公司至今未达到合同约定的交房条件，也至今未向王仁林、杨丽君交房，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定乙方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中王仁林、杨丽君与新锐公司在《商品房买卖合同》中约定：未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应按照买受人全部已付款1%向买受人支付违约金。因此，王仁林、杨丽君请求解除与新锐公司签订的《商品房买卖合同》、返还购房首付款及承担违约责任的诉请事实清楚，证据充分，依法予以支持。但王仁林、杨丽君请求的违约金过高部分不予支持，应按照合同约定，以已付购房款的1%计算违约金，依法认定违约金为21,971元。王仁林、杨丽君主张已付购房款的资金占用利息没有事实和法律依据，不予支持。新锐公司辩称：已通过电话、登报公告等方式通知了接房，但王仁林、杨丽君拒不接房，新锐公司并未违约，请求依法驳回王仁林、杨丽君诉请。涉案《商品房买卖合同》中不仅约定了出卖人新锐公司应在2016年6月30日前向买受人即王仁林、杨丽君交付房屋而且还约定了该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书等条件，但本案在审理中新锐公司自认至审理之日尚未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书，因此新锐公司通知接房，向王仁林、杨丽君交付不符合交付条件的房屋，王仁林、杨丽君有权以此拒绝接房，且拒绝接房的行为不等于违约行为，但新锐公司未按照合同约定的交房时间向王仁林、杨丽君交付符合约定条件的房屋，事实上构成违约，因此其辩称意见无事实和法律依据，不予采信。因王仁林、杨丽君与新锐公司的购房合同被解除，导致王仁林、杨丽君与工行武胜支行签订的商品房担保贷款合同目的不能实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。”的规定，王仁林、杨丽君主张解除与工行签订的《个人购房借款/担保合同》的请求依法予以支持。在贷款合同解除后，新锐公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给工行武胜支行和王仁林、杨丽君。故对于王仁林、杨丽君主张新锐公司向其支付已偿还的按揭贷款本金及利息，并向工行武胜支行返还购房贷款本金及利息的请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条之规定，判决：一、解除王仁林、杨丽君与新锐公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除王仁林、杨丽君与工行武胜支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、新锐公司返还王仁林、杨丽君首付购房款219,712元和王仁林、杨丽君已向工行武胜支行支付的贷款本金和利息31,098.37元（以实际发生数额为准）；四、新锐公司向王仁林、杨丽君支付违约金21,971元；五、新锐公司返还工行公司武胜支行购房贷款本金及利息。（本金数额=32万元-被告四川新锐置业有限公司支付给王仁林、杨丽君已归还给中国工商银行股份有限公司武胜支行的按揭贷款本金；利息=中国工商银行股份有限公司武胜支行按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算至实际给付之日止实际占用天数的利息-新锐公司支付给王仁林、杨丽君已归还工行武胜支行的按揭贷款利息）；六、驳回王仁林、杨丽君的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。一审案件受理费9,252，由新锐公司负担。二审中，双方当事人未提供新证据。二审查明，截止2017年9月3日，王仁林、杨丽君向工行武胜支行归还贷款本金及利息共计65,653.17元。2016年9月20日王仁林、杨丽君委托四川信和信律师事务所向新锐公司发函，要求退房并承担违约责任，新锐公司与2016年9月21日签收。其他案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，上诉人虽然于2016年6月27日通知被上诉人王仁林、杨丽君接房，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，上诉人交付房屋时必须取得规划验收批准文件和建筑工程验收备案书，经过一审、二审审理，上诉人均未提交规划验收批准文件和建筑工程验收备案书，故上诉人虽有通知被上诉人王仁林、杨丽君接房，但交付条件不符合合同约定，被上诉人王仁林、杨丽君有权拒绝接房。本案中，上诉人逾期交房已超过90日，故根据《商品房买卖合同》第十三条约定，被上诉人王仁林、杨丽君有权解除合同并要求上诉人退还购房款及承担违约责任。被上诉人王仁林、杨丽君在提起本案诉讼前就向上诉人发出了律师函，要求退房并承担违约责任，上诉人收到律师函后亦没有提出异议。据此，一审法院法院根据《中华人民共和国合同法》第九十条规定，解除双方签订的《商品房买卖合同》认定正确，本院予以维持。另外，被上诉人王仁林、杨丽君在提起本案诉讼时，要求被上诉人新锐公司返还贷款本金及利息的金额以实际偿还数额为准，一审判决第三项中的贷款本金及利息系截止起诉之日，但上诉人王仁林、杨仁菊为避免失信在一审、二审审理期间仍然向工行武胜支行偿还按揭贷款本金及利息，截止2017年9月3日共计65,653.17元，故上诉人新锐公司应向被上诉人王仁林、杨丽君返还的贷款本金及利息为65,653.17元（含一审判决第三项的贷款本息）。综上所述，上诉新锐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,252元，由上诉人四川新锐置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 强审判员 吴丽华审判员 蒋 濒二〇一七年九月四日书记员 陈 雪