四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9727号上诉人（原审被告）：王财成。委托诉讼代理人：鲜雨桥，四川康庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾新宇，四川康庄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄春辉。委托诉讼代理人：王立波，四川承道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄福来。委托诉讼代理人：王立波，四川承道律师事务所律师。原审被告：王贵发。上诉人王财成因与被上诉人黄春辉、黄福来，原审被告王贵发房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初7519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王财成的委托诉讼代理人鲜雨桥、曾新宇，被上诉人黄春辉、黄福来的共同委托诉讼代理人王立波，原审被告王贵发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王财成上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黄春辉、黄福来的全部诉讼请求。事实和理由：1、根据约定，黄春辉、黄福来以400万元的总价购买案涉商铺，但一审中，黄春辉、黄福来仅提交了10万元的银行转账凭证，不能证明其已履行全部付款义务的主张。同时，黄春辉、黄福来陈述与王财成之间另外还存在90万元的民间借贷，一审法院未对该笔转账是属于民间借贷资金还是购房款进行审查。本案中，黄春辉、黄福来主张其支付的购房款系由合同签订前双方的债权债务形成，但却没有证据证明合同签订前双方之间存在民间借贷关系，一审法院也未对民间借贷关系是否成立进行审查，导致判决结果错误。2、实际上，在案涉房屋存在被查封、被抵押的情况下，王财成是以案涉房屋作为向黄春辉、黄福来借款90万元的担保，故本案应按民间借贷关系进行审理。3、一审判决认定黄春辉、黄福来已于2013年1月前交付完毕是错误的。《商铺买卖协议书》中约定2013年3月为最后履行期限，并且约定了高达每日一万元的违约金，表明黄春辉、黄福来急于完成房屋买卖的交易。但其直至2016年11月7日才提起诉讼，自知道其权利受侵害之时至起诉之时，已长达四年之久，其怠于行使权利的行为明显有悖常理。4、合同约定的办证期限是2013年3月20日，黄春辉、黄福来提起本案诉请，已超过诉讼时效。一审法院认定其诉讼请求具有物权属性，适用法律错误。案涉房屋一直在王财成的名下及实际控制下，黄春辉、黄福来从未取得房屋的所有权或用益物权。根据最高人民法院及司法实践中的倾向性意见，房屋买卖合同关系约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人可以根据约定要求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，应当受到诉讼时效的约束。只有当出卖人已将房屋交付于买受人，买受人已实现了对房屋的占有后，买受人要求出卖人转移房屋所有权、办理房屋产权过户手续的请求权才具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。黄春辉、黄福来共同辩称，1、一审中，黄春辉、黄福来提交的收条及证人石某的证言，已能充分证明购房款全部支付的事实。400万元中的380万元系王财成之前累计尚欠黄春辉的款项，合同签订后，黄春辉、黄福来又转款110万元给王财成，其中20万元是为补齐购房款的差额，其余90万元是黄春辉、黄福来依据合同第三条的约定给王财成的借款。至于购房款中380万元的相关凭证，在双方以支付购房款的方式抵偿后已灭失，但不影响对购房款已支付的认定。2、之所以王财成在合同签订后仍占有房屋，是基于合同第六条对售后返租的约定，恰恰证明黄春辉、黄福来已对案涉房屋享有用益物权，王财成关于诉讼时效的抗辩意见不能成立。3、王财成逾期办证的违约行为客观存在，应当向黄春辉、黄福来支付违约金，一审判决对该项主张没有支持，是错误的。请求驳回上诉，维持原判。王贵发述称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院支持王财成的上诉请求，驳回黄春辉、黄福来的全部诉请。黄春辉、黄福来向一审法院共同起诉请求：1、王财成依法履行《商铺买卖协议书》义务，将成都市金牛区的房屋所有权过户给黄春辉、黄福来，并承担50%过户手续费；2、王财成依法向黄春辉、黄福来支付逾期办理房屋产权过户事宜的违约罚款1305000元（按每天1000元从2013年3月21日至房屋产权过户至原告名下止，暂计算至2016年10月21日共1305天的违约罚款为1305000元）。一审法院认定事实：2013年王财成与黄春辉、黄福来签订了《商铺买卖协议书》约定：“王财成、王贵心拥有金府五金机电城商铺一套（总共272.28平方米），现经和黄春辉、黄福来协议商量后，以人民币400万元正，（大写：肆佰万元正。）卖给黄春辉、黄福来。因其与杨金柱有经济纠纷，故被杨金柱起诉至金牛区法院，此商铺被法院办理财产保全，因此没办法马上和黄春辉、黄福来办理商铺财产过户手续。另有本人用此商铺做抵押向华夏银行贷款，到期后无法偿还此笔贷款，须再向黄春辉、黄福来另借人民币90万元，（大写：玖拾万元正），月息2.5%，每月付息，用以偿还华夏银行的贷款。王财成及王贵心保证商铺一定在2013年3月20日之前和黄春辉、黄福来办理产权过户手续。如没在2013年3月20日规定期限内办理产权过户手续或者推托、推诿办理过户手续，逾期不办理，每日付给黄春辉、黄福来罚款人民币10000元直至办理完产权过户手续为止后此罚款才终止。商铺产权过户手续费用每人各承担50%。商铺所有权归属：在本协议签署完生效后，商铺所有权归黄春辉、黄福来所有。另注：商铺卖给黄春辉、黄福来后，王财成与黄春辉、黄福来商量返租事宜：1、每年租金按人民币28万元正；2、商铺出租时间按2013年5月30日开始算起返租，以后租金按每年的5月30日开始收取租金；3、由于租金受市场波动，租金每年按市场变化，双方相互协商升降调整。本协议一式两份，买卖双方各持一份，都具有法律效应。本协议生效后卖方无权再对此商铺作出转卖，抵押等一切事务，如卖方作出本条规定买方有权上诉法院终止卖方及其他买方人的侵权行为。以上协议经友好协商达成，故俩不后悔。经双方签字按押后生效，具有法律效应，买卖双方否应共同遵守此协议内容。王财成、黄春辉、黄福来、王贵心及中证人石某在此商铺买卖协议书上签字。2013年1月23日，王财成向黄春辉出具收条，证明今卖给黄春商铺，总计272.28㎡，总计人民币400万元，收款人王财成、中证人石某均在该收条上签字。另查明，一、王贵发为王财成之子，其真实名字为王贵发。二、2013年1月21日，黄春辉通过中国农业银行向王财成转款110万元。三、证人石某证实：石某、黄春辉、黄福来、王财成均系老乡且相互熟悉，由于诉争商铺牵涉金额较大，故石某作为见证人证实商铺买卖。商铺本身价值为400万元，其中380万元是黄春辉、王财成之前的累计交易所形成的欠款，另王财成需偿还其他款项，故王财成以商铺作为抵押向黄春辉借款110万元用于偿还银行的贷款。四、房屋产权信息载明诉争房屋坐落于金牛区××号，房屋所有权人为王财成，建筑面积为272.37㎡，套内建筑面积为268.55㎡，档案保管号为：权1557992，证件号：成房权证监字第××号，该诉争房屋为商业用地，土地使用权面积85.63㎡，证件号为：金国用××号。一审法院认定上述事实采信了如下证据：商铺买卖协议书、收条、转款凭证、庭审笔录以及各方当事人的陈述。一审法院认为，王财成、黄春辉、黄福来签订的《商铺买卖协议书》系当事人真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力，各方均应依约履行义务。故黄春辉、黄福来主张王财成履行《商铺买卖协议书》义务，王财成将成都市金牛区的房屋所有权过户给黄春辉、黄福来，并按照协议书承担50%过户手续费的主张，一审法院予以支持。根据房屋信息资料及庭审查明的事实，诉争商铺系王财成所有且登记在王财成名下，故王贵发不应承担相关责任。关于诉讼时效，由于本案《商铺买卖协议书》产权过户手续未进行变更一直处于持续状态，且黄春辉、黄福来请求办理过户等手续具有物权属性，故王财成辩称已过诉讼时效的观点不予采纳。对于黄春辉、黄福来主张王财成支付逾期办证的违约金，属于债权请求权，应从合同约定或者法定期限届满至次日计算诉讼时效期间。本案中，《商铺买卖协议书》约定在2013年3月20日规定期限内办理产权过户手续，如逾期每日支付罚款，主张逾期办证罚款的诉讼时效最迟应为2015年3月21日，但本案于2016年11月7日诉讼，故黄春辉、黄福来主张支付逾期办理房屋产权过户事宜的违约罚款的诉讼时效已超过，对此请求一审法院不予支持。本案争议的焦点是黄春辉、黄福来购买诉争商铺380万元是否真实合法。本案中虽380万元无转款凭证，但根据庭审查明此款系王财成与黄春辉之前多年交易累计形成的款项，在《商铺买卖协议》、《收条》中王财成均对购房总款及收到的400万元予以确认，根据“谁主张、谁举证”的观点，王财成认为此商铺买卖协议系赌债赌资及受胁迫的情形下签订，但未向一审法院提供证据证实其观点，由于《商铺买卖协议》、《收条》在签订、收到至本案诉讼长达三年之久，未向相关有权机关报案或采取其他救济方式，明显有违常理；且黄春辉、黄福来、证人石某均予以否认系赌债赌资及被迫签订协议等事实，故其辩称的观点一审法院不予采纳。由于诉争商铺仅登记在王财成名下且属于王财成所有，故王贵发不应承担相关责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，一审法院判决：一、王财成于判决书生效后十五日内将位于金牛区××号（建筑面积为272.37㎡，套内建筑面积为268.55㎡）房屋所有权过户给黄春辉、黄福来，并承担50%的过户手续费；二、驳回黄春辉、黄福来的其他诉讼请求。案件受理费48935元，保全费5000元，合计53935元，由王财成负担。二审中，王财成提交以下证据：1、王财成分别与案外人李勇亮、钱良、邓平等人签订的《租赁合同》，拟证明案涉房屋一直由王财成占有并享有收益权；2、王财成在中国农业银行、中国建设银行的交易流水，拟证明自2013年起，王财成陆续清偿黄春辉债务189999元；3、经成都市国力公证处公证的王财成与华夏银行股份有限公司于2010年1月21日签订的《华夏卡自主贷款》、《个人最高额抵押合同》、《最高额保证合同》，拟证明因王财成将案涉房屋抵押给银行，还款期限临近，为保留房屋的所有权，王财成迫于还款压力而向黄春辉借款，由此签订《商铺买卖协议书》；4、华夏银行流水明细，拟证明王财成于2013年1月23日收到黄春辉转来的110万元借款后，用于偿还华夏银行的贷款；5、（2012）金牛民初字第4476号民事判决，拟证明王财成向黄春辉借款时，背负巨额债务，急需用钱；6、（2015）成民终字第8486号民事判决、最高人民法院（2016）最高法民申1234号民事裁定书，拟证明在买受人未占用房屋的情况下请求办理房屋过户手续的主张，属于债权请求权，适用诉讼时效的相关规定。经质证，黄春辉、黄福来认为：证据1的真实性不能确认，即使属实，王财成售后回租案涉房屋，与双方在《商铺买卖协议书》中的约定相符，并不能证明房屋未向黄春辉、黄福来交付的事实；2、对证据2的真实性、合法性予以认可，但所涉资金是属于王财成归还的借款还是支付的租金目前不能确定，且黄春辉、黄福来对此已分别以民间借贷、追索租金为由向一审法院提起诉讼，该组证据与本案无关联性；3、对证据3、4、5的真实性、合法性、关联性予以认可，恰恰证明双方之间的房屋买卖交易是真实的，黄春辉借款给王财成是为帮助其度过难关；4、对证据6的真实性、合法性予以认可，但认为上述判例所涉事实与本案不同，既不具有关联性，也没有任何的参考意义。本院审查认为，证据1系王财成与案外人之间签订的若干份租赁合同，形成时间均在本案一审法院立案受理之前，而王财成在一审中未举示上述证据，且在案外人未出庭作证的情况下，无法核实合同的真实性；即使上述合同属实，但因《商铺买卖协议书》中存在关于售后返租的约定，故由王财成作为出租方将房屋出租给他人的事实，并不能必然证明黄春辉、黄福来尚未实现对案涉房屋的占有、使用，因此该证据不能达到王财成的证明目的。证据2的真实性，因黄春辉、黄福来不持异议，本院予以确认；但王财成向黄春辉转账支付的款项并未注明款项性质，不能确认上述付款是属于王财成归还的借款，还是王财成支付的商铺租金，且黄春辉、黄福来已就借款、租金分别向一审法院另案提起诉讼，而双方之间的借款合同纠纷、房屋租赁合同纠纷与案涉纠纷并非同一法律关系，该组证据与本案无关联性。证据3、4、5的真实性、合法性本院予以确认，但王财成向黄春辉借款的原因，与本案中王财成应否履行房屋产权过户手续协助义务的认定之间不具有关联性。证据6系生效的民事判决、裁定文书，其真实性、合法性应予确认，但上述判例与本案事实不具有关联性，依法不属于证据。故，本院对王财成在二审中提交的上述证据均不予采信。双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。另查明，一审中，黄春辉、黄福来提交了一份《购房款情况说明》，陈述其向王财成支付400万元购房款的构成明细为：其中380万元系在《商铺买卖协议书》签订之前王财成已有的欠款，在《收条》出具后，黄春辉、黄福来将涉及380万元的欠款凭证退还王财成；《商铺买卖协议书》签订当日，黄春辉、黄福来还向王财成支付110万元，连同之前王财成的欠款380万元，共计490万元，该490万元中的400万元用于支付案涉购房款，其余90万元即为《商铺买卖协议书》第三条中约定的借款。本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、案涉法律关系的性质及效力认定。本案中，根据《商铺买卖协议书》中关于“王财成、王贵心拥有金府五金机电城商铺一套（总共272.28平方米），现经和黄春辉、黄福来协议商量后，以人民币400万元正卖给黄春辉、黄福来”以及“王财成及王贵心保证商铺一定在2013年3月20日之前和黄春辉、黄福来办理产权过户手续。如没在2013年3月20日规定期限内办理产权过户手续或者推托、推诿办理过户手续，逾期不办理，每日付给黄春辉、黄福来罚款人民币10000元直至办理完产权过户手续为止后此罚款才终止。商铺产权过户手续费用每人各承担50%”的约定，王财成、王贵发将案涉商铺的所有权转移给黄春辉、黄福来，由黄春辉、黄福来支付价款400万元，一审法院据此认定双方之间建立了房屋买卖合同关系正确，本院予以确认。庭审中，王财成主张本案应系借款合同纠纷，案涉房屋实际是王财成为90万元借款提供的担保财产。对此，本院认为，《商铺买卖协议书》中虽然约定“另有本人用此商铺做抵押向华夏银行贷款，到期后无法偿还此笔贷款，须再向黄春辉、黄福来另借人民币90万元，月息2.5%，每月付息，用以偿还华夏银行的贷款”的内容，能够认定双方之间除案涉房屋买卖合同关系之外，还存在其他的法律关系，但是，从合同约定的内容看，王财成并未作出以案涉房屋作为90万元借款担保的意思表示；本案中，王财成亦未举示任何证据证明双方之间对以案涉房屋作为借款的担保达成一致，故，王财成的该主张既无合同约定，亦缺乏法律依据，本院不予支持。《商铺买卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利和义务。二、黄春辉、黄福来是否已向王财成支付案涉400万元购房款，进而王财成应否协助黄春辉、黄福来办理案涉房屋的产权过户手续及承担50%的过户手续费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，本案中，黄春辉、黄福来作为买受人，应对其主张已支付全部购房款的事实承担举证责任。对此，黄春辉、黄福来在一审中提交了以下证据：王财成于2013年1月23日出具的《收条》、证人石某的证人证言及银行交易流水，并陈述了400万元购房款的构成明细；而王财成抗辩主张尚有380万元购房款未实际支付。本院认为，根据黄春辉、黄福来对其已支付400万元的构成陈述，除20万元系通过银行转账方式支付外，其余380万元既无转款凭证，也无其它直接支付证据，黄春辉、黄福来虽主张该380万元系《商铺买卖协议书》签订之前王财成与黄春辉多年交易形成的累计欠款，但对双方之间何时建立交易关系、存在何种交易，黄春辉、黄福来并未作出合理说明，其关于380万元购房款系由《商铺买卖协议书》签订前已有欠款转化而来的主张，除自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，王财成对此亦不予认可，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，黄春辉、黄福来的该主张不成立，本院不予支持。在此情况下，黄春辉、黄福来关于其已付清全部购房款的主张，证据不足。房屋买卖合同关系中，买受人支付对价，与出卖人交付房屋及协助办理产权转移手续，应系对等义务，案涉《商铺买卖协议书》中，双方未约定购房款支付时间与办理产权过户手续的先后顺序，王财成以黄春辉、黄福来尚未支付380万元购房款为由，抗辩主张拒绝履行产权过户协助义务，符合《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”的规定，本院予以支持。一审法院认定黄春辉、黄福来已向王财成支付案涉400万元购房款，并据此判令王财成为黄春辉、黄福来办理案涉房屋的产权过户手续及承担过户手续费，适用法律错误，本院对此予以纠正。至于黄春辉、黄福来请求办理案涉房屋产权过户手续的主张是否已超过诉讼时效的问题。本院认为，房屋买卖合同关系中，买受人请求出卖人协助办理房屋产权过户手续的主张，应系物权请求权而非债权请求权，依法不适用诉讼时效的规定。故王财成上诉认为黄春辉、黄福来的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。综上，王财成的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初7519号民事判决；二、驳回黄春辉、黄福来的诉讼请求。一审案件受理费48935元，保全费5000元，合计53935元，由黄春辉、黄福来负担；二审案件受理费48935元，由被上诉人黄春辉、黄福来负担。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一七年九月十九日书记员 梅芳芝