广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14266号上诉人（原审被告）:张大平，男，1983年10月30日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人:郭大新，广东仁美律师事务所律师。委托诉讼代理人：许可，广东仁美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:熊智芳，女，1981年4月1日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人:陈力，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启哲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人张大平因与被上诉人熊智芳租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张大平上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费用全部由熊智芳承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，熊智芳在履行《商铺租赁合同》过程中屡次拖欠张大平租金，其该违约行为导致张大平不能如期向业主姜辉支付房租，熊智芳属于违约在先。此外，张大平与业主姜辉的租赁合同是于2016年12月才解除，在上述日期之前熊智芳应继续履行与张大平之间的《商铺租赁合同》，但熊智芳没有按照约定履行合同，在租赁期限内擅自搬离广州市环市东路421号之四、之五首层的使用面积为70平方米的商铺（以下简称涉案商铺），该违约行为直接导致了张大平逾期利益的损失。而一审法院并没有就上述事实进行详细的审查即认定张大平须承担违约责任。因此，请求二审法院依法查明事实，维护张大平的合法权益。熊智芳辩称，同意一审判决，不同意张大平的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：熊智芳已如期交付了租金，熊智芳在一审提交的搬离商铺通知书原件以及业主姜辉委托律师发出的律师函，均能证明姜辉解除合同的时间以及其自行收铺的时间，因此，一审判决查明事实清楚，请求二审法院驳回张大平的上诉，维持一审判决。熊智芳向一审法院起诉请求：张大平赔偿熊智芳损失724190元（包括装修费270190元、入场费150000元、押金76000元的四倍金额即304000元）。一审法院认定事实：熊智芳（承租人、乙方）与张大平（出租人、甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定；甲方同意将涉案商铺出租给乙方使用；2015年4月6日至2015年4月20日为免租期；2015年4月21日至2016年4月20日，月租金为38000元；2016年4月21日至2017年4月20日，月租金为39900元；2017年4月21日至2018年4月20日，月租金为41895元；2018年4月21日至2019年4月20日，月租金为43990元；乙方在每月27日前支付下个月租金给甲方；乙方向甲方支付房屋租赁押金76000元，本合同一经签署，乙方即应支付首月租金38000元与租赁押金72000元给甲方，入场费150000元将在2015年4月6日前支付给甲方，否则视为乙方单方违约；甲方向乙方出示商铺的相关资料原件和给乙方与原件一致的复印件，如果业主对商铺主张权利，使乙方无法使用商铺，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失（包括入场费、装修费、房屋租金、押金的四倍金额）；如果因甲方只限于该铺面于业主发生的法律纠纷导致乙方无法使用商铺的，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失；等。熊智芳于2015年3月23日转账40000元，2015年3月25日转账50000元、24000元，2015年4月6日转账50000元，2015年4月10日转账100000元，收款账号均为62×××10，收款人均为张大平。2015年3月25日，张大平写下《收据》，内容为：今收到熊智芳关于环市东路421号之四、之五首层租赁2押1租，合计114000元的余款74000元，至此熊智芳的2押1租已全额付清。2016年11月11日，姜辉向熊智芳等租客发出《搬离商铺通知书》，大致内容为：姜辉为涉案商铺的业主，2014年11月27日与张大平签订了《租赁合同》，并约定未经业主同意不得转租或分租；2015年4月，姜辉发现张大平擅自转租以及迟延支付房租、擅自装修改造商铺内部结构等，姜辉曾向法院起诉，要求解除合同，事后张大平口头承诺限期3个月与租客沟通并完成备案手续和缴纳税费，但直到2016年4月，张大平仍未兑现其承诺，并且拖欠租金，故姜辉于2016年4月21日向张大平发出解除合同的律师函，并再次提起诉讼，双方的租赁关系于2016年4月11日解除，因张大平迟迟不肯与租户协商搬离商铺事宜，加之张大平已拖欠场地占用费，故姜辉以业主的身份通知要求限期10天内搬离。在该通知书上，注明：沁欣潮式鱼蛋粉商铺已于2016年11月18日退还业主姜辉。熊智芳为了证明涉案商铺的业主为姜辉及张大平转租的事实，向一审法院提交了广州市越秀区环市东路421号之五首层房屋属姜辉的《房地产权证》复印件及2014年11月27日姜辉与张大平签订的《商铺租赁合同》复印件。该《商铺租赁合同》中记载，房屋地址为广州市环市东路421号之四首层商铺，租期为2013年11月26日至2019年2月13日。熊智芳为了证明其装修损失，向一审法院提交了2015年4月11日的广州沁欣潮式鱼蛋粉店（甲方）与梁鸿楷（乙方）签订的《装饰工程施工合同》（其中约定工程地点为环市东路421号之四、之五首层，工程总造价为270190元）、《沁欣潮式鱼蛋粉店工程报价单》（总金额为270190元，其中第8、18、21、28、34项涉及的金额共为54500元）、2015年11月18日梁鸿楷的《收条》（其中内容为收到沁欣潮式鱼蛋粉店熊智芳付给的装修款270190元）。庭审中，熊智芳表示：签订合同以后，即2015年4月初，张大平将商铺交付给熊智芳使用，在2015年4月至2016年11月承租期间，业主并无提出异议;商铺内的所有装修，熊智芳都没有拆除，因为业主直接来锁门，之后办了书面交接，熊智芳也没有向业主提出搬走空调等设备，上述《沁欣潮式鱼蛋粉店工程报价单》上的第8、18、21、28、34项中，空调可以拆除，其他虽然可以拆除，但对于熊智芳也没有什么价值，空调也是安装在天花板上，拆除后对熊智芳没有价值，所以没有拆;现在涉案商铺内的装修已被业主拆除。一审法院认为，张大平签收了一审法院的开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩的权利。根据熊智芳提供的证据及庭上的陈述，可以认定是因张大平的原因导致熊智芳承租的商铺被业主收回，张大平应承担相应的违约责任。熊智芳要求张大平赔偿装修费、入场费、押金的四倍金额304000元，符合合同的约定，一审法院予以支持。但装修费应考虑减去部分可移动拆除的装修价值和熊智芳使用期间相对于整个租期的折旧，入场费应考虑熊智芳使用期间相对于整个租期的分摊，故一审法院在考虑上述因素后，酌定张大平应赔偿给熊智芳的装修费为130313元，入场费为90625元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、于判决生效之日起十日内，张大平应一次性向熊智芳赔偿装修费130313元、入场费90625元及押金的四倍金额304000元；二、驳回熊智芳的其他诉讼请求。一审案件受理费11042元，由熊智芳负担3038元，由张大平负担8004元。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，张大平确认熊智芳一审提交证据的真实性、合法性和关联性。并称双方在2016年11月17日曾协商过业主要求交铺的事实，但没有协商一致。同日，张大平还通过短信、电话向熊智芳催缴租金、水电费。熊智芳则表示业主在发函前已多次口头说其要收回商铺，张大平在2016年11月17日要求其配合房东。熊智芳并没有多次欠租，张大平也没有向其催缴租金。二审中，张大平提交如下证据：1.姜辉于2017年9月5日出具的《证明》，拟证明张大平与姜辉签订的租赁合同于2016年12月19日解除；2.计费时段为2015年12月5日至2016年12月5日的电费发票联，拟证明涉案商铺2016年12月前均由张大平支付；3.熊智芳欠缴租金明细，拟证明熊智芳欠张大平租金。熊智芳认为上述证据不属新证据，因无法判断证据1是否为业主姜辉出具，故不确认证据1的真实性，对于证据2的真实性予以确认，但不确认其拟证明的内容，证据3是张大平单方制作的清单，熊智芳没有拖欠其任何租金，张大平也从未向熊智芳主张过权利，故对该证据的真实性、合法性和关联性均不确认，本院认为:二审双方当事人争议的焦点是熊智芳无法继续使用涉案商铺的责任认定以及法律后果的处理。关于熊智芳无法继续使用涉案商铺的责任认定问题。熊智芳认为由于张大平欠付涉案商铺业主的租金，该业主于2016年11月11日向熊智芳等人发出《搬离商铺通知书》，要求熊智芳限期搬离商铺，并于2016年11月18日收回涉案商铺，导致熊智芳无法继续使用该商铺。张大平在二审中确认上述证据的真实性，自认其未能如期向业主交付房租的事实，并表示其曾于2016年11月17日与熊智芳协商过业主要求交铺事宜，因此，一审法院认定因张大平原因导致熊智芳承租的商铺被收回，张大平应向熊智芳承担相应的违约责任，并无不当，本院予以确认。张大平上诉认为熊智芳在合同履行过程中擅自搬离涉案商铺构成违约与事实不符，本院不予采纳。关于熊智芳无法继续使用涉案商铺的法律后果处理问题。承上所述，基于熊智芳无法使用涉案商铺的责任在于张大平，且张大平在一审放弃到庭抗辩的权利，故一审法院根据熊智芳与张大平签订的《商铺租赁合同》中关于如果业主对商铺主张权利，使熊智芳无法使用商铺，张大平应赔偿熊智芳所蒙受一切损失（包括入场费、装修费、房屋租金、押金的四倍金额损失）的约定，判决支持熊智芳主张张大平赔偿押金的四倍，并考虑减去部分可移动拆除的装修价值和使用期间相对于整个租期的折旧以及入场费相对于整个租期的分摊后，酌定张大平赔偿熊智芳装修费和入场费，并无不妥，本院予以维持。张大平认为是熊智芳拖欠租金，导致其未能如期向业主支付房租，但并无提供充分证据证明其曾向熊智芳催缴过欠租，且根据《搬离商铺通知书》载明的内容可知，涉案商铺被业主收回不仅仅是张大平存在迟延支付租金的事实，还包括张大平未经业主同意擅自转租、分租以及改变商铺内部结构等原因。即便熊智芳存在拖欠租金的行为，张大平也完全可以依据双方签订的《商铺租赁合同》向熊智芳主张相应权利，但该行为不必然导致涉案商铺被业主收回。因此，张大平以熊智芳拖欠租金为由，主张撤销一审判决，缺乏理据，本院不予支持。至于张大平二审提供的证据不属新证据，且不能支持其上诉主张，本院均不予采纳。综上所述，上诉人张大平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11042元，由上诉人张大平负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年九月二十九日书记员 李志康游瑞娜