成都市温江区人民法院民 事 裁 定 书(2017)川0115民初2490号原告：四川省家大实业股份有限公司。住所地：成都市高新区天府大道北段****号*栋*单元*层***号。法定代表人：陈祥荣。委托诉讼代理人：李德江，成都市温江区柳城法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托诉讼代理人：吴俊文，男，1951年6月20日出生，住成都市武侯区，该公司员工。一般授权代理。被告：成都市蓉森实业有限公司。住所地：成都市温江区柳城干道。法定代表人：沈益学。委托诉讼代理人：ＸＸ元，男，汉族，1963年3月14日出生，住重庆市巫山县。一般授权代理。第三人：四川文鼎房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区太升南路**号。法定代表人：文利云。委托诉讼代理人：李乾，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。原告四川省家大实业股份有限公司（以下简称家大公司）诉被告成都市蓉森实业有限公司（以下简称蓉森公司）、第三人四川文鼎房地产开发有限责任公司（以下简称文鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员魏义欢公开开庭进行审理。原告家大公司委托诉讼代理人李德江、吴俊文，蓉森公司委托诉讼代理人ＸＸ元，文鼎公司委托诉讼代理人李乾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家大公司提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，将柳城鱼凫路569号X幢X单元X层X号房屋予以过户到原告名下；2、判决被告赔偿原告初始登记违约金26966.02，赔偿转移登记违约金16765.06元（上述办法暂计至2017年6月30日，直至履行完毕为止）；3、木案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月5日，原告与被告同签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于温江区柳城鱼凫路569号X幢X单元X层X号房屋以295680元的价格出卖给原告。原告在签合同前已付完购房款，被告于2013年4月7日出具收到295680元的购房款的收据。该合同第19条第（一）、（二）款对产权初始登记、产权转移登记作了详细约定：原告应当在2014年12月31日前取得房屋权属证明，如违约则承担按日承担房屋总价款万分之一违约金的违约责任。原告应当在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。否则承担按日承担房屋总价款万分之一违约金的违约责任。因被告对上述两处登记均违约，原告至今未取得上述涉案房屋所有权证书。并进一步导致一直无法办理过户手续。鉴于以上事实，原告认为，房屋买卖合同是在经协议双方签字后已经成立并生效，即具有法律约束力，买卖双方应当严格遵守。综上所述，为维护原告的合法权益，促使被告积极履行合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告蓉森公司辩称，该小区所有的房子都是属于蓉森公司签章，但是行政管理的事务不是蓉森公司具体操办的。原告提交的商品房买卖合同是蓉森公司和原告签章确认的，蓉森公司和文鼎公司有个委托关系，我们蓉森公司只是一个戴帽公司，当时签订委托合同的时候约定由文鼎公司承担一切法律责任。和原告签订房屋买卖合同是文鼎公司要求我们在合同上盖章，要求我们把房屋备案在家大公司名下。家大与文鼎公司之间是融资的行为，文鼎公司借了家大的钱，文鼎公司用本案的房屋抵押给了家大公司，同时文鼎与家大也有融资的往来账目。请法院调查，保护实际购房人的权益。第三人文鼎公司述称：文鼎公司与蓉森公司确实合作开发鱼凫阳光这个项目，由文鼎公司融资开发，由蓉森公司供地，文鼎公司和家大公司有融资借款行为，文鼎公司和蓉森公司协商，由文鼎公司向家大公司借款，蓉森公司把涉案房担保给家大公司，备案在其名下，为借款进行融资担保。家大公司陈述的以买卖房屋作为借款的融资担保的行为属实。因为文鼎公司没有房屋销售的资格，蓉森公司有对外销售的资质，有预售和销售房屋证，所以最后由蓉森公司进行对外房屋销售。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月5日，蓉森公司和家大公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告蓉森公司将位于温江区柳城鱼凫路569号X幢X单元X层X号房屋以295680元的价格出卖给原告。《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2009年12月30日前向买受人交付该商品房”。2013年4月7日《商品房买卖合同》办理了登记备案手续。《商品房买卖合同》签订后，家大公司并未向被告蓉森公司支付购房款。2013年4月7日，成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部向家大公司出具的收据载明收到购房款295680元，但该购房款295680元不是家大公司向蓉森公司单独支付涉案房屋的购房款，而是从家大公司出借给文鼎公司的借款中扣除。另查明，四川省家大实业股份有限公司在2014年7月24日变更登记之前为四川家大投资股份有限公司。案涉房屋所在小区的商品房系蓉森公司和文鼎公司合作开发建设，由蓉森公司具体负责对外签订合同和办理合同登记备案手续等房屋销售事项。又查明，为开发建设案涉房屋所在小区房地产项目，文鼎公司以华盟公司的名义向家大公司借款，家大公司以员工张志婕的名义多次向文鼎公司出借款项，为担保文鼎公司能够按时向家大公司归还借款，文鼎公司指定具有房屋销售资质的蓉森公司将文鼎公司和蓉森公司合作开发的涉案房屋以房屋买卖的形式登记备案给家大公司。以上事实，有当事人陈述、以及原告向法庭提交的四川省家大实业股份有限公司的营业执照、《商品房买卖合同》、收据、商品房现售合同摘要等证据在卷予以佐证。本院认为：本案原告家大公司诉讼请求为：请求法院依法判决被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，将柳城鱼凫路569号X幢X单元X层X号房屋予以过户到原告名下。上述诉讼请求所依据的主要事实和前提应为，双方存在真实的商品房买卖合同关系。但经本院审查，原、被告双方于2013年4月5日签订涉案房屋买卖合同中约定的交易价款为295680元，但原告并未向被告蓉森公司支付该购房款，且双方在合同中约定被告应当在2009年12月30日前向买受人交付涉案房屋,这种约定房屋交付在前、合同成立在后的房屋买卖合同明显不符合常理，且原告家大公司、被告蓉森公司、第三人文鼎公司均当庭确认家大公司和蓉森公司签订《商品房买卖合同》并办理合同登记备案的目的是为了担保文鼎公司能够按时向家大公司归还借款，而非真实的房屋买卖合同关系。基于上述事实，本院认为，原、被告之间存在的纠纷应系民间借贷纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。根据上述法律规定，对本案法律关系及诉讼请求，经本院向原告家大公司当庭释明，其有权变更诉讼请求。但原告家大公司认为本案法律关系为房屋买卖合同纠纷，并明确表示不变更诉讼请求。因此，本院认为，原告家大公司的诉讼请求，与本院认定的事实和法律关系不符，经本院释明后原告家大公司拒绝变更，其起诉应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条规定，裁定如下：驳回四川省家大实业股份有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  魏义欢二〇一七年九月十一日书记员  陈 强附：相关法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。