江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终2424号上诉人（原审被告）：江苏威如房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区人民南路110号312室。法定代表人：林诗河，职务董事长。委托诉讼代理人：廖辉清、孙娜，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵新奉，男，1983年12月13日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告）：严婵娟，女，1987年12月16日出生，汉族,住淮安市淮阴区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱洪兵，江苏昊震翰律师事务所律师。上诉人江苏威如房地产有限公司（以下简称威如房产）因与被上诉人赵新奉、严婵娟商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初2604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人威如房产上诉请求：撤销一审判决，依法公正处理；案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。上诉人因市场原因，出现资金紧张，歇业重整一年有余，导致未能按期交付房屋。延期交房后，众多业主情绪激动，多次围堵上诉人大门，且公安机关也已出警。上诉人为息事宁人，与被上诉人签订的《补充协议》将《商品房买卖合同》约定的违约金提高至日万分之三，但涉案小区周边同等面积的房屋月租金目前在1500元左右。现上诉人同意支付违约金，但违约金过高，请求人民法院予以调整至日万分之一点五。被上诉人赵新奉、严婵娟辩称：1、涉案《补充协议》系双方真实意思表示，自愿达成的，故合法有效，对双方具有约束力。2、《补充协议》约定日万分之三的赔偿标准并未超过法律规定，同时，涉案房屋至今仍没有验收备案手续，因此《补充协议》将逾期交房违约金调整至日万分之三系对被上诉人的补偿。综上，请求二审予以维持原判。赵新奉、严婵娟向一审法院起诉请求：1、判令威如房产支付逾期交房的违约金47074.67元；2、支付延期办理房地产权属证书违约金8605元（暂计算至2017年3月28日），并延续计算至实际办理好房地产权属证书为止；3、威如房产承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月8日，双方签订《商品房买卖合同》约定：赵新奉、严婵娟购买威如房产开发的位于淮安市清江浦区解放西路100号友创南门尚城3区3号楼1202室的商品房（建筑面积75.73平方米），总价421816元。合同第八条约定交房时间为2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，赵新奉、严婵娟支付了全部购房款421816元。因威如房产未能按约定时间交付商品房，2015年8月12日，赵新奉、严婵娟（乙方）和威如房产（甲方）就延期交房赔偿问题达成《友创南门尚城延期交付赔偿补充协议》，协议载明：“乙方购买甲方开发的友创南门尚城项目3号楼1202室，总价421816元（含车库）；根据甲乙双方签订的《商品房买卖合同》之约定，应于2015年3月31日将商品房交付乙方使用，因故延期交付。经甲乙双方协商达成如下意见：1、甲方同意按照合同总价每日万分之三标准赔付乙方（自2015年4月1日起至交房当日），交房时现金结算赔付款；2、甲方免除乙方所购房源两年物业管理费，从交房之日算起；3、本协议签订后，乙方不得再就本房源的延期交房事宜向甲方提出其他要求。本协议一式2份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。注：本协议只针对友创南门尚城住宅房源（特价房除外）”。补充协议签订后，威如房产按补充协议约定的万分之三标准支付了赵新奉、严婵娟2015年4月1日至同年5月31日期间的违约金，此后的违约金一直拖欠未付。2016年6月6日，威如房产向赵新奉、严婵娟交付了房屋，当日，赵新奉、严婵娟（乙方）和威如房产（甲方）又签订了《补充协议》一份，载明：“乙方购买甲方开发的友创南门尚城项目3号楼1202室，总价421816元（含车库）；根据甲乙双方签订的《商品房买卖合同》之约定，甲方因故延期。同意按合同及承诺书内容支付相应违约金。经甲乙双方协商达成如下意见：1、该房屋相应违约金支付到通知交付当日（2016年6月6日）；2、甲方免除乙方所购房源两年物业管理费，从交房之日算起；3、本协议签订后，乙方同意上述条款，不得向甲方提出其他要求。”后因威如房产未能履行剩余违约金支付义务，赵新奉、严婵娟遂提起诉讼。案涉房屋目前尚未取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》，威如房产尚未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务，否则，违约方应向守约方按合同约定承担违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》、《友创南门尚城延期交付赔偿补充协议》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应当按照该合同及补充协议约定履行各自的义务。由于威如房产未按约履行交房，故应当承担违约责任。双方虽在在合同中约定逾期交房违约金标准为日万分之一，但后来双方又通过补充协议对该标准调整为日万分之三，由于该标准并不超出法律允许的范围，故对赵新奉、严婵娟要求按此标准计算违约金的诉讼请求予以支持，对威如房产要求降低此标准的主张不予采纳。同时，威如房产再支付赵新奉、严婵娟2015年4月1日至同年5月31日期间违约金，故威如房产应当自2015年6月1日起给付剩余违约金至补充协议约定的2016年6月6日，经计算，共371天，违约金应为46948元，赵新奉、严婵娟计算错误部分不予支持。关于赵新奉、严婵娟主张的逾期办证违约金。赵新奉、严婵娟已于2016年6月6日领取涉案房屋，按照合同第十五条关于产权登记的约定，威如房产应在商品房交付使用后90日内，即2016年9月4日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但威如房产至今未能履行备案义务，已构成违约，故威如房产依约应按已交付房款万分之一标准支付赵新奉、严婵娟自2016年9月5日起至2017年3月28日期间的违约金，经计算为204天×421816元×0.0001=8605元。关于赵新奉、严婵娟主张继续计算违约金至实际办理好房地产权证书为止的请求。威如房产依约负有尽早完善备案手续，协助赵新奉、严婵娟办理房屋所有权证书的义务，但办理房屋所有权证书的义务主体还是赵新奉、严婵娟，目前威如房产并未能提供案涉房屋已经相关机构竣工验收的相关证据，该房屋客观上是否具备产权登记备案的条件也处于不明状态，故赵新奉、严婵娟可待威如房产完善备案手续后，另行主张剩余违约金，本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、江苏威如房地产有限公司于本判决生效后十日内一次性支付赵新奉、严婵娟2015年6月1日起至2016年6月6日期间的延期交房违约金46948元；二、江苏威如房地产有限公司于本判决生效后十日内一次性支付赵新奉、严婵娟2016年9月5日起至2017年3月28日期间的延期办证违约金8605元；三、驳回赵新奉、严婵娟的其他诉讼请求。案件受理费1192元，减半收取592元，由赵新奉、严婵娟负担92元，江苏威如房地产有限公司负担500元。二审中，当事人均未提供新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，2015年8月12日的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。现因上诉人逾期交房，故应向被上诉人支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故上诉人有权请求人民法院对违约金予以调整。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张违约金过高，并提出按照涉案小区周边同等面积的房屋的年租金1.8万元左右予以调整，但上诉人对此并未举证证明，故上诉人应承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。综上所述，威如房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1192元，由江苏威如房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许玉虎审 判 员  孙 坚代理审判员  朱 云二〇一七年九月二十七日书 记 员  潘春节