南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0112民初1316号原告：林飞，男，1990年3月20日生，汉族，上饶市广丰县人，户籍所在地：上饶市广丰县。委托诉讼代理人:赵臻、付瑜，系上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。被告熊美珍，女，1983年3月26日生，汉族，南昌市人，户籍所在地：南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：董斌，系江西朗秋律师事务所律师。第三人：江西齐家房地产综合服务有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区会展路唐宁街A座B座写字楼B座709、710、711室，统一社会信用代码：91360125067450030Q。法定代表人：凌秀庄。原告林飞与被告熊美珍、第三人江西齐家房地产综合服务有限公司(以下简称房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林飞、被告熊美珍到庭参加诉讼。第三人房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林飞向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告的房屋买卖合同有效，并责令被告限期将合同项下的房屋过户于原告名下。2、要求被告承担违约损失2万元。3、本案的诉讼费、保全费等一切费用由被告承担。事实与理由：2017年4月22日在第三人房产公司的推介下，原告与被告达成了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》。双方约定，被告将其名下新建区望城新区璜溪大道东侧-320国道南侧公寓楼住宅-1414（公元九珑）产权证号：赣20**新建区不动产权证第0002708号”的房屋卖给原告。房屋总价28.70万元，并约定在产权证下发之日起十个工作日内办理过户。原告依约支付首付款107000元，并垫付了第三人的中介费1万元。合同签订后，原告在开发商处查悉2017年3月份房屋产权证在就已下发，但被告避而不谈过户之事，并称不卖房，要将原告的首付款退回。原告认为双方已经签订了房屋买卖合同，且原告已履行了合同的主要义务，故双方的合同应是合法有效的。被告损害了原告的合法权益。故原告为了维护自身的合法权益，诉至法院。被告熊美珍辩称：1、原告支付的首付款和垫付的中介费合计107000元；2、原告购买涉案房屋时知晓房屋已经抵押，至今仅支付了部分款项，该房屋买卖行为违反强制买卖规定，属无效合同；3、要求被告承担违约损失及诉讼费和保全费没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人房产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、收条、《房地产求购委托协议》、代收款收据、公证书及收费发票、涉案房屋产权复印件，上述证据，被告对真实性、合法性均无异议，对关联性有异议。本院认为，上述证据相互印证，与本案的关联性予以确认。原告提交的第三人业务员胡祖传说明书、原告与被告微信、短信聊天记录，均系复印件，被告提出异议，本院不予确认。本院根据当事人的陈述、举证、质证，认定事实如下：2017年4月20日原告与第三人房产公司签订一份房地产求购委托协议，协议委托交易的房产是南昌市望城新区璜溪大道东侧-320国道南侧公寓楼住宅-1414（公元九珑），建筑面积为50.49平方米，房款为290000元。原告于当日向第三人支付了意向金5000元。2017年4月22日，原、被告与第三人三方签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》。合同约定：被告将其合法拥有的位于新建区望城新区璜溪南大道东侧-320国道南侧公寓楼住宅-1414（公元九珑）的房屋卖给原告，建筑面积为50.49平方米，房屋总价287000元；合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元，该定金由被告委托第三人代为保管；为保证合同履行，被告的房屋所有权证及有关房屋过户资料原件交给原告，原告委托第三人代为保管，第三人出具收件收据；定金在过户时应优先支付第三人相关服务费后，多余款项可转为过户费用或按揭费用。合同还补充约定：1、原、被告在2017年4月25日之前办理全权公证至原告名下，原告当日支付首付款100000元给被告；2、被告已交清一手房费用（维修基金、契税、面积补差等），被告承担二手房过户费用；3、被告在已交清的情况下净得287000元整；4、被告不动产权下来之日起10个工作日内办理过户手续；5、被告银行贷款在下证之日起2个工作日内自行还清。上述合同签订后，原告当日向第三人支付了15000元，和前述的意向金5000元，共计20000元，作为购房定金。2017年4月25日，被告出具一份委托书，委托原告为其的代理人，全权代表被告办理涉案的房屋属于被告的产权份额的下列事项：1、代为依法办理上述不动产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证、不动产登记证明和房屋所有权证、土地使用权证、不动产权证书等一切相关事宜；2、代为依法办理上述不动产的查档、撤档、注销、房屋信息改错相关事宜；3、代为办理该不动产转让（出售）及相关的一切事宜并签署相关协议和文件等等。被告在出具上述委托书的当日就委托书上其的签名在江西省××东湖公证处进行了公证。原告于2017年4月25日通过网银汇给被告97000元。另外10000元从原告支付的由第三人保管的定金20000元中支付10000元，此款被告同意由第三人保管作为被告向其支付的保证金。被告于同日向原告出具了收到原告购房款共计107000元的收条一张。第三人房产公司于本案庭审结束后，向本院提交一份说明，说明原、被告签订上述合同及合同的履行情况，与本院查明的事实相符。又查明，被告熊美珍购买南昌市望城新区璜溪大道东侧-320国道南侧公寓楼住宅-1414（公元九珑）室，南昌市新建区不动产登记局于2017年3月17日下发不动产权证书。证书登记的房屋坐落是南昌市望城××××（公元.九珑）27栋公寓楼1414室房产（不动产权证书号：赣【2017】新建区不动产权第0002708号），系本案的涉案房屋，被告购买时采取银行按揭的方式在上海浦东发展银行南昌分行办理了170000元的贷款。并在房管部门办理了抵押登记。截止至2017年9月26日，被告尚欠银行贷款本金66853.91元未还。被告在2017年8月初领取了涉案房屋产权证书。2017年6月10日，被告向原告明确提出不想将上述房屋卖给原告。本案审理期间，本院征询涉案房屋抵押权人上海浦东发展银行南昌分行的意见，该行回复本院，在结清熊美珍名下该笔贷款全部本息后，银行同意释放抵押物。本院认为：原告林飞与被告熊美珍签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因涉案的房屋存在银行抵押贷款的情形，按双方合同约定，被告的银行贷款在取得房产证之日起2个工作日内自行还清，以注销抵押登记，在原告依约按期向被告支付购房款的情形下，被告并未按照合同约定履行自身的义务，并拒绝将涉案房屋卖给原告，已构成违约。本案诉争的房屋虽抵押给银行，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依据上述法律规定，因抵押而产生的债务被清偿后，使抵押权消灭。因此该房屋上设定抵押权并不影响双方买卖合同的效力。且抵押权人上海浦东发展银行南昌分行表示在结清熊美珍名下该笔贷款全部本息后，银行同意释放抵押物。故被告辩称原告购买涉案房屋时知晓房屋已经抵押，该房屋买卖行为违反强制买卖规定，属无效合同的辩解意见，本院不予采纳。因被告未按双方签订的合同约定，在取得房产证之日起2个工作日内自行还清银行贷款。现原告林飞明确表示愿意替被告熊美珍清偿涉案房屋的抵押贷款，并解除涉案房屋的抵押登记，要求被告限期将合同项下的涉案房屋过户到原告名下的诉请，合理合法，予以支持。上述清偿的贷款及费用数额应在未支付的房款余款中扣除，剩余房款由原告按合同约定付清给被告。原告要求被告承担违约损失20000元，未提供相应的证据证实被告违约给其实际造成的损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告林飞与被告熊美珍签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》有效；二、在本判决生效之日起五日内，原告林飞直接向上海浦东发展银行南昌分行清偿涉案房屋（不动产权证书号：赣【2017】新建区不动产权第0002708号）尚欠的抵押贷款本金66853.91元（暂计至2017年9月26日）及相关提前还贷的费用；三、在原告林飞清偿上述判决第二项的本金和费用后的五日内，上海浦东发展银行南昌分行和被告熊美珍协助原告林飞办理涉案房屋的抵押登记注销手续；四、在涉案房屋的抵押登记注销手续办妥后五日内，被告熊美珍协助原告林飞办理涉案房屋过户至原告林飞名下的登记手续；五、驳回原告林飞的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5905元，财产保全费1955元，合计7860元，由被告熊美珍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  熊军二〇一七年九月二十七日书记员  熊菁