成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0107民初2808号原告：成都来福士实业有限公司。住所地;成都市。法定代表人：龚志浩，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘颖璘，女，1990年8月4日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区，系公司员工。被告：成都品奇餐饮管理有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人：罗莉芳，职务不详。原告成都来福士实业有限公司诉被告成都品奇餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告成都来福士实业有限公司委托诉讼代理人刘颖璘到庭参加了诉讼，被告成都品奇餐饮管理有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告成都来福士实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付至解除之日止拖欠的2016.11-2017.1的租金153377.57元，2016.11-2017.1的物管费31080.6元，2015.10、2016.2、2016.5、2016.7-2017.1的水电费141157.29元；判令被告支付租赁期内减免租金24250.76元；共计欠费本金349866.22元；2.判令被告支付直至欠费本金还清之日的逾期履行违约金（按合同约定欠费金额0.1%计算，截至2017年1月31日逾期违约金28780.35元）；3.请求法院确认原告解除租赁合同的法律行为有效，并判令被告支付原告解除合同违约金192704.91元；4.判令被告支付拆除房屋装修和恢复原状的费用25031.58元。事实与理由：2014年9月17日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于成都市武侯区来福士广场2019号商铺。租赁面积为172.67㎡，租赁期限3年，自2014年12月10日起至2017年12月9日止；租赁合同还对相关费用、逾期费用、解除合同的条件、违约责任及合同终止后装修的拆除等作了明确的约定。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋并履行了合同约定的其他义务。但被告却为按约履行租赁合同确定的承租方的义务，在租赁期间屡次发生未按约支付租金、物管费、水电费等违约行为，截至2017年1月被告累计拖欠原告相关费用301364.7元。经原告多次催收未果，并于2017年1月擅自关门停业，原告被迫与2017年1月提前终止租赁合同。被告的上述行为，已构成根本违约，给原告造成严重的经济损失及负面影响，故诉至人民法院。被告成都品奇餐饮管理有限公司未作答辩。经审理查明，2014年9月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都市人民南路四段3号成都来福士广场12层2019号面积为172.67㎡的房屋出租给被告作餐饮经营使用。该合同第一部分“通用条款”第3.2条约定：承租方应于本合同签订之前或房屋交付的同时或之前（已日期在在先者为准）向出租方预付第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由承租方于每月第一个工作日或之前付清；第4.2.2条约定：承租方应于本合同签订之前或房屋交付的同时或之前（已日期在在先者为准）向出租方或管理公司预付第一个月的物管费，其后各月预付的物管费，应由承租方于每月第一个工作日或之前付清；第10.2条约定：承租方逾期支付租金及其他各项费用的，每逾期1日，则应按逾期款项的0.1%向出租方支付违约金，逾期支付超过15天的，出租方有权停止有关能源、设施设备等的供应或禁止承租方使用，由此造成的一切后果由承租方自行承担；第10.5条约定：若承租方需于本合同19.4条约定的商场营业时间内暂停或停止经营，应事先书面通知出租人并获得其书面同意方可暂停或停止经营，承租方擅自停止经营达10天（含10天）以上的，视为承租方中途退租，须按本合同第12.2条承担违约责任；第12.2条约定：双方同意，承租方有逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的或超过十日以上未正常营业的，出租方可书面通知承租方解除本合同。承租方已支付的所有租金以及保证金和其他费用均不予退还。同时，承租方还需向出租方支付相当于六个月的租金与六个月的物管费之和的金额作为违约金，如仍不足以弥补因此给出租方造成的损失的，承租方应补足其差额；第13.1条约定：承租方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向出租方交还该房屋，承租人应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离租赁房屋，并将其添置的与房屋形成附合部分的装修、设备设施及增建改建物品拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由承租方承担。承租人逾期未拆除的，出租人有权自行拆除，并要求承租人承担相应费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经出租方方同意保留房屋现状的，则附和部分归出租方所有，出租方对此不予任何补偿；第19.4条约定：商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内上午10:00至晚上10:00，出租方有权经提前书面通知承租方调整前述营业时间；该合同第二部分“专用条款”第20条约定：该房屋的租赁期限自出租方同意的装修期届满次日起3年时间，即自2014年12月10日起至2017年12月9日止，装修期为房屋交付之日起45天，承租方无需承担该装修期内的租金、物管费及宣传推广费，除此之外本合同约定的其他费用承租方仍应承担。双方约定的房屋交付日期为2014年10月26日。第21条约定：自装修期满后的次日起，该房屋租金按保底租金或提成租金中结算额较高的实际收取。其中，保底租金按租用面积计算：（1）第一个租金计收年度的月租金为270元/㎡，月保底租金为46620.90元；（2）第二个租金计收年度的月租金为288.90元/㎡，月保底租金为49884.36元；（3）第三个租金计收年度的月租金为312.01元/㎡，月保底租金为53874.77元；提成租金计算方式为:（1）第一个租金计收年度的月提成租金为承租方该年度每月营业额的14%；（2）第二个租金计收年度的月提成租金为承租方该年度每月营业额的15%；（3）第三个租金计收年度的月提成租金为承租方该年度每月营业额的16%；且承租方须在合同签订前或房屋交付时向出租方支付房屋租赁保证金192704.90元，该房屋每月物管费为10360.20元。2014年10月12日，被告授权四川省红地装饰艺术有限公司员工李勇杰办理租赁商铺的交接手续。双方于2014年10月13日完成商铺交接手续。并由李勇杰在《来福士商场交铺确认明细表》及《交铺通知单上》签名予以确认。2016年11月21日，原告向被告发出一封《通知函》，该函载明：截至2016年11月21人日，被告拖欠原告9月-11月租金、物管费、水电费等费用合计264240.57元；要求被告于2016年11月24日下午17:00前付清全部欠款，如逾期未付清，将按合同约定停止其水电能源供应，由此造成的损失由被告自行承担。该《通知函》于2016年11月23日由被告员工雷攀签收。2016年12月26日，原告再次向被告发出一封《通知函》，该函载明：截至2016年12月26人日，被告拖欠原告11月-12月租金、物管费、水电费等费用合计225284.23元；要求被告于2016年12月28日中午12:00前付清全部欠款，如逾期未付清，将按合同约定停止其水电能源供应，由此造成的损失由被告自行承担。该《通知函》由被告员工罗莉芳签收。2016年12月28日，原被告双方签订《减租补充协议》约定，（1）原告同意自2016年7月1日起至2016年12月31日止期间给予被告租金、物管费等减租优惠。具体如下①该期间的保底租金按原合同第一年保底租金执行，即每月270元/㎡，月租金为46620.90元，期间的物管费为10360.20元；②租赁期间，被告在租赁房屋区域外的营销活动、外摆等所获营业收入，均应计入被告租赁当月的营业额并计提租金。（2）自2017年1月1日起，该房屋的租金及物管费仍按原合同的标准执行…（4）如在租赁期限内，因被告原因或被告违约导致《房屋租赁合同》被提前终止或解除，则被告须无条件退还原告依据本协议所减免的租金及物管费，并承担约定的相关违约责任。2017年1月4日，原告向被告发出《停业警告函》，该函载明：被告于2017年1月4日10时00分，在未经原告书面同意的情况下，擅自停止经营，给原告造成严重不良影响。要求被告立即恢复正常营业并至原告营运部接受处理，若被告不予整改，原告将按合同约定条款执行，造成的损失由被告自行承担。并将此函张贴于被告承租的商铺门上。2017年1月17日，原告向被告发出《解除合同通知书》，表示，因被告一直拖欠租金、物管费及水电费，经原告多次催收未果，且在未或允许的情况写擅自停业，被告的行为已构成根本违约，故要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并于收到本函3日内一次性付清拖欠的各项费用共计655872.91元，同时。要求被告收到本函后3日内（最迟于2017年1月17日前）严格按约定腾退房屋，逾期未履行该义务，视为被告拒绝履行该义务，并放弃室内物品所有权，原告有权自行处置，另行请第三方施工单位拆除与恢复原状，由此产生的费用由被告全部承担。该函以邮寄方式向被告送达，被告于2017年1月21日由单位收发章签收。同时，原告与2017年1月18日以邮件方式向被告发送了该《解除合同通知书》。被告自2016年11月1日自2017年1月31日，共计拖欠（1）租金：153377.57元[（应于2016.11.1支付2016.11租金498884.36元，实付0元，欠付49884.36元，逾期92天，逾期违约金4589.36元）；应于2016.12.1支付2016.12租金52716.26元（49884.36元/31天×9天+53847.77元/31天×22天），实付0元，欠付52716.26元，逾期62天，逾期违约金3268.41元；应于2017.1.1支付2017.1租金53874,77元，实付0元，欠付53874.77元，逾期31天，逾期违约金1670.12元）。同时，被告于2016.7.1支付租金53000.19元，超过应付金额3115.83元，二者相抵扣，仍欠付153377.57元]；（2）物管费：31080.6元（分别应于2016.11.1、2016.12.1、2017.1.1支付2016.1-2017.1物管费共计10360.20元×3=31080.60，实付0元，拖欠金额为31080.60元，分别逾期92天、62天、31天，逾期违约金分别为953.14元、642.33元、321.17元）；（3）水电费:2015.8-2017期间共计欠付141157.29元，逾期违约金共计17335.82元)。上述费用欠付本金合计325615.46元，逾期违约金合计28780.35元。另查明，原告在减租期限内为被告减免租金合计金额为24250.76元。另有原告提供一份恢复租赁房屋原状所需费用的询价表，显示该项工程总计需花费25000元-60000元左右。以上事实，有《房屋租赁合同》、《减租协议》、《商铺交付确认明细表》、《交付通知》、《租赁商铺移交授权委托书》、《欠费催收函》、《停业警告函》、照片、《解除合同通知书》、快递查询单、邮件送达记录、用水用电抄表记录、发票、款项明细、《询价表》及当事人当庭陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同双方应当按照约定履行合同义务。关于原告要求被告支付拖欠的租金、物管费及水电费的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告作为承租人以按约符合约定的房屋交付于承租人使用、收益，作为承租人的被告有义务按约定履行支付房租的义务。同时，根据合同约定，被告以应按约向原告或管理公司缴纳物管费及水电费。故原告该项请求于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付减免租金的诉求，因该《减免租金补充协议》明确表示原告给予被告减免优惠是建立在被告按约定履行合同的前提下的，若因被告原因或被告违约导致《房屋租赁合同》被提前终止或解除，则被告须无条件退还原告依据本协议所减免的租金及物管费。被告在原告给予其减免优惠后，仍未履行支付义务，最终导致合同因此而提前解除。故原告请求被告按原合同标准支付各项费用的主张符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期履行违约金的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中。双方明确约定了逾期付款的违约金的计算方式，则按合同约定的违约金计算方式被告应支付违约金金额为28780.35元，故本院对原告该项诉求予以支持。关于原告要求确认解除租赁合同的法律行为有效的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方合同约定，当被告逾期未支付租金及其他应付款项超过一个月的，原告有权以书面通知的方式通知被告解除合同。先合同解除条件已成就，原告按约定方式以书面通知方式行使解除权的法律行为应属有效，故本院对原告的该项诉求予以支持。关于原告要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求，因本案解除合同违约金与逾期付款违约金二者在性质上，都是对被告未按时支付应付款项的一种惩罚措施，原告在已经主张逾期付款违约金的前提下，若在主张解除合同违约金，则过分加重了被告的责任，亦是对原告损失的重复计算，故本院对原告该项诉求不予支持。关于原告要求被告支付拆除房屋装修和恢复原状的费用的诉求，因该费用并未实际发生，属原告的逾期损失，故本院不予支持，但该项损失发生及金额确定后，可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告成都品奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都来福士实业有限公司支付租金153377.57元、物管费31080.6元、水电费141157.29元，减免租金24250.76元，合计349866.22元；二、被告成都品奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都来福士实业有限公司支付逾期付款违约金合计28780.35元；三、确认原告成都来福士实业有限公司解除与被告成都品奇餐饮管理有限公司之间的《房屋租赁合同》的法律行为有效；四、驳回原告成都来福士实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的受理费9764元，由被告成都品奇餐饮管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  陈思静人民陪审员  周学辉人民陪审员  杜春荣二〇一七年九月十五日书 记 员  张 兰