广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初10539号原告：东莞市中堂镇江南股份经济联合社，住所地：广东省东莞市中堂镇江南社区办公楼。负责人：钟灿坤，任董事长。委托诉讼代理人：周国辉，广东文国律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎婉珊，广东文国律师事务所律师。被告：刘炽林，男，1972年12月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：东莞市亿林实业有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇江南社区江南大桥边。法定代表人：刘国彬。原告东莞市中堂镇江南股份经济联合社（以下简称江南联合社）诉被告刘炽林、东莞市亿林实业有限公司（以下简称亿林公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江南联合社的委托诉讼代理人黎婉珊、被告亿林公司的法定代表人刘国彬到庭，被告刘炽林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江南联合社向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告刘炽林于2008年4月1日签订的《租赁合同》；二、判令两被告共同支付原告2016年1月1日至2017年3月15日期间的租金合计1784293.88元；三、本案诉讼费用及诉前财产保全费由两被告承担。事实与理由：原告与被告刘炽林于2008年4月1日签订了《租赁合同》，约定原告将其位于东莞市中堂镇江南社区江南大桥西、东江河边的土地及地上建筑物、附属设施等出租给被告刘炽林使用，其在使用该租赁物期间依法出资注册设立、经营东莞市浩楠服装有限公司，后于2009年6月9日变更为东莞市亿林实业有限公司。两被告自2016年1月1日至2017年3月15日期间一直未按上述租赁合同之约定向原告缴纳租金，原告依据上述合同第十五条之规定要求解除案涉租赁合同。然，被告刘炽林出资设立、经营的东莞市亿林实业有限公司现已于2017年3月9日停止生产经营，拖欠工人工资、货款及案涉租金未付，且至今无法联系被告刘炽林本人。被告亿林公司辩称，亿林公司与本案原告不存在租赁关系，与原告存在租赁关系的是刘炽林，且双方签订见证书时也明确约定租金由刘炽林自行承担，故亿林公司在本案中无需承担责任。被告刘炽林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何证据及书面答辩状。经审理查明：江南联合社（出租方）与刘炽林（承租方）于2008年4月1日签订了一份《租赁合同（一）》，约定江南联合社将其位于东莞市中堂镇江南社区江南大桥西、东江河边的土地及地上建筑物、附属设施等出租给刘炽林作制衣生产经营使用，租赁期限为2008年4月1日至2028年3月30日，其中2008年4月1日至2013年3月30日的租金标准为117195元/月，2013年4月1日至2018年3月30日的租金标准为123054.75元/月，租金按季结算，由刘炽林在每季度第一个月的第10日前缴纳本期租金，刘炽林支付定金800000元，刘炽林不履行协议的，支付的定金不予退还，另需赔偿江南联合社损失1000000元，江南联合社不履行协议的应双倍返还刘炽林支付的定金，并赔偿刘炽林损失1000000元。江南联合社主张，双方签订上述合同后，刘炽林一直按照合同的约定向其支付租金，但2016年1月1日至2017年3月15日期间的租金合计1784293.88元（123054.75元/月×14.5个月）则至今未付，刘炽林一开始将案涉厂房交付给东莞市浩楠服装有限公司（以下简称浩楠公司）使用，刘炽林、刘庆标是该公司的股东，后浩楠公司于2016年6月9日变更登记为亿林公司，同时将股东变更为刘炽林、刘国彬，而刘国彬是亿林公司的法定代表人，故亿林公司是案涉厂房的实际使用人，其应与刘炽林共同承担上述租金的清偿责任。江南联合社并主张，因案涉厂房是集体土地建设用地，无法办理房产证、建设工程规划许可证等，若法院认定其与刘炽林签订的案涉租赁合同无效，其则变更诉讼请求为诉请刘炽林、亿林公司参照租金标准支付2016年1月1日至2017年3月15日期间的厂房使用费合计1784293.88元（123054.75元/月×14.5个月）。亿林公司确认浩楠公司于2016年6月9日变更登记为亿林公司，同时将股东变更为刘炽林、刘国彬的事实，亦确认其是案涉厂房的实际使用人，但称案涉租赁合同是由刘炽林与江南联合社签订的，租金也一直是由刘炽林支付，且刘炽林曾与浩楠公司的股东刘庆标出具过一份证明书，确认案涉厂房是由刘炽林交付给刘庆标进行办厂经营，案涉租赁合同的相关责任由刘炽林本人承担。亿林公司并提交一份证明书予以佐证。江南联合社对该份证明书的真实性无异议，但坚称亿林公司是案涉厂房的实际使用人，其依法应与刘炽林共同承担案涉债务的清偿责任。江南联合社、亿林公司确认，亿林公司已停止经营，亿林公司并已于2017年3月15日将案涉厂房交还给江南联合社。另查明，江南联合社称，其与刘炽林签订案涉租赁合同后，刘炽林曾向其支付了定金合计800000元，但该定金中的450000元已退还给刘炽林用于案涉厂房的基础设施建设，350000元用以支付2008年4月至6月期间的部分场地使用费。再查明，江南联合社于2017年4月5日向本院申请诉前财产保全，要求对刘炽林、亿林公司价值1800000元的财产进行保全，本院于2017年4月5日作出（2017）粤1971财保92号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结刘炽林、亿林公司价值1800000元的财产。案件申请费5000元由江南联合社负担。以上事实，有原告江南联合社提交的租赁合同、工商查询结果、被告亿林公司提交的见证书等证据以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为，刘炽林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对江南联合社的主张也没有向本院提交答辩状和证据予以抗辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果均应由其自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉厂房既未取得房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的厂房。因此，江南联合社与刘炽林签订的案涉租赁合同应为无效合同，但刘炽林实际使用了江南联合社的案涉厂房，其依法仍应向江南联合社支付厂房2016年1月1日至2017年3月15日期间的使用费，该厂房使用费的计算可参照双方约定的租金标准，即按每月123054.75元/月的标准计算，具体金额为1784293.88元（123054.75元/月×14.5个月）。至于江南联合社诉请亿林公司对刘炽林的上述债务承担共同清偿责任的问题，由于本案为租赁合同纠纷，且江南联合社确认与其签订案涉租赁合同并按照合同约定向其支付租金的均是刘炽林，故根据合同的相对性，本案的相关责任应由刘炽林承担，江南联合社的该项诉请缺乏依据，本院依法不予支持。至于江南联合社诉请刘炽林、亿林公司承担诉前财产保全申请费的问题，由于江南联合社已向本院申请诉前财产保全，并实际负担申请费5000元，其诉请刘炽林支付申请5000元，合法有据，本院依法予以支持，但如前所述，亿林公司无需承担本案责任，故江南联合社诉请亿林公司支付申请费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告东莞市中堂镇江南股份经济联合社与被告刘炽林于2008年4月1日签订的《租赁合同（一）》无效；二、限被告刘炽林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市中堂镇江南股份经济联合社支付厂房使用费1784293.88元；三、限被告刘炽林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市中堂镇江南股份经济联合社支付诉前财产保全申请费5000元；四、驳回原告东莞市中堂镇江南股份经济联合对被告东莞市亿林实业有限公司的诉讼请求；五、驳回原告东莞市中堂镇江南股份经济联合的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20858.64元（原告已预付），由被告刘炽林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周昭君人民陪审员  闻锐铭人民陪审员  骆文明二〇一七年九月二十八日书 记 员  黎晓明钟雪梅附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规定许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。