.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终5577号上诉人(原审原告)：王会勇,汉族，无职业，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：董发林，辽宁拓衡律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：唐英，汉族，无职业，住辽阳市。委托诉讼代理人：杨琳，辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽，辽宁青松律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：南纭菲汉族，无职业，住大连市中山区。委托诉讼代理人：刘辉，辽宁亚太律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大连仟顺房地产置业代理有限公司，住所地大连市西岗区民权街84号3单元5层2号。法定代表人：李贵。委托诉讼代理人：崔玉辉，大连乾顺隆达公司职员。上诉人王会勇因与被上诉人唐英、南纭菲、大连仟顺房地产置业代理有限公司（以下简称仟顺公司）居间合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年06月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王会勇及其委托诉讼代理人董发林，被上诉人唐英的委托诉讼代理人杨琳、马丽，被上诉人南纭菲的委托诉讼代理人刘辉，被上诉人大连仟顺房地产置业代理有限公司的委托诉讼代理人崔玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王会勇上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判被上诉人南纭菲返还购房款33万元，并自2012年7月23日起到付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率4倍赔偿损失。被上诉人唐英、仟顺公司承担连带返还购房款和赔偿损失的责任。唐英双倍返还定金1万元。事实和理由：2012年7月17日，上诉人与唐英、南纭菲、仟顺公司订立《房地产合同发票更名居间服务合同》（以下简称《更名居间合同》），上诉人于2012年7月23日向南纭菲账户转款32万元，同日南纭菲给上诉人出具收条，唐英和南纭菲均认可该款项由南纭菲收取后未给付唐英。后来，上诉人发现早在2003年6月12日，案外人平顶山市城市投资开发经营公司就购买了坐落于大连市西岗区新开路的房屋建筑面积962平方米，并取得房屋所有权证书，该房屋所有权人未发生变更。仟顺公司在明知没有合同约定的房屋的情况下，虚构事实，发布虚假广告，唐英在没有与房地产开发商大连圣华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，也没有实际向开发商交纳房款433060元的情况下，谎称其购买了房屋，诱使上诉人作出错误意思表示而订立合同，一审法院不顾欺诈的事实，作出错误判决，应当改判。一、《房地产合同发票更名居间服务合同》实质是房屋买卖居间服务合同，根据该合同第五条、第六条第2项的约定，足以证明仟顺公司提供居间服务，唐英在该合同中以33万元的价格将房屋卖给上诉人。该合同的出卖人是唐英，买受人是上诉人。二、唐英根本没有《更名居间合同》中约定出卖的房屋，虚构房源，仟顺公司故意隐瞒真实情况，诱使上诉人作出错误的意思表示订立合同，该合同应当无效。三、合同无效，因该合同取得的财产应当互相返还。一审判决认定唐英、南纭菲、仟顺公司已经按约定履行居间服务合同相关义务，王会勇未提供证据证明三原审被告有任何违约情形，故三被告无需向王会勇返还钱款的判决与事实不符。四、唐英的代理人在庭审中辩称唐英没有委托南纭菲收受所谓房屋买卖款，唐英也没有实际收到该款项，因此，南纭菲无权代收房款，应当将该款返还上诉人。唐英辩称，不同意上诉人上诉请求。唐英与王会勇之间不存在房屋买卖合同，双方只存在合同发票更名居间合同，关于南纭菲代为收取款项的问题，上诉人在一审起诉时认为该款项系房屋买卖款，而不是合同发票更名项下的款项。唐英没有授权南纭菲接收所谓的房屋买卖款，上诉人王会勇也没有依据合同法的相关规定向唐英催告南纭菲的代理权问题，而向法院提起诉讼。如果法院经审理认为案涉33万元款项系与唐英有关的合同和发票更名居间合同项下的款项，且该合同依法有效，唐英态度是不因为王会勇向没有代表权的南纭菲支付了所谓的款项，而继续要求王会勇履行付款义务，唐英将与南纭菲在庭后协商处理他们之间的款项交接问题，如果经审理认定该款项需返还王会勇，则根据合同法第48条规定，因南纭菲没有取得唐英的授权，唐英依法不承担所谓连带责任。南纭菲辩称，不同意上诉人的上诉请求，本案上诉人陈述的理由没有事实根据，原审认定的事实和理由是充分的，证据确凿，请求维持原判。上诉人对本案主体问题认识错误，上诉人认为本案卖方是唐英，买方是王会勇，这是错误的，因为圣华房地产开发公司（以下简称圣华公司）自始至终是本案开发商，本案是变名和合同更名的居间纠纷，原来唐英和圣华公司签订的商品房买卖合同，卖方是圣华公司，买方是唐英，通过更名居间合同只是把买方的唐英便成了王会勇，卖方仍然是圣华公司，合同不存在欺诈。唐英没有房源，房源是圣华公司的，上诉人以房屋属于平顶山房屋开发有限公司，从而认为合同存在欺诈行为依据不足。整个项目是圣华公司开发给宝隆国际的项目，案涉房屋在宝隆国际开发项目中的一栋楼，原来就有，不是建筑的楼房，而是改造的楼房。平顶山有限公司有这栋楼中的12层，其中有一间房子没有改造完，上诉人买的是期房，在宝隆项目完成后才能确定房屋的面积等，才能登记备案产权转移，由于这个楼房没有改造完毕，宝隆项目没有做完毕，产权没有办理过户手续，但是不能因此而认定平顶山投资公司不同意圣华房地产开发公司改造，也不能证明不同意圣华公司改造完毕后买卖，上诉人没有向本庭提供这两份证据，仅提供当时2003年房屋产权属于平顶山，没有提供宝隆项目出台后，实际占有人是谁，所以上诉人依据产权人不是圣华公司，也不是唐英，认为唐英或中介公司有欺诈行为观点是不正确的，没有任何依据。这个房子卖房人不是唐英，不需要唐英来授权将房款给南纭菲，通过本案所有证据证明如果圣华公司不授权上诉人把这个购房款给南纭菲，圣华公司不会给上诉人出具收据，也不会给上诉人出具合同。仟顺公司不同意上诉人上诉请求，请求维持原判。王会勇向一审法院起诉请求：1、三被告共同返还购房款330000元；2、被告仟顺公司承担违约定金10000元；3、三被告共同给付以330000元为基数自2012年7月23日至款项付清之日的银行同期贷款利息。一审法院认定事实：2012年7月17日，原告（乙方）与被告唐英（甲方）、南纭菲（甲方代理人）、仟顺公司（丙方）签订《房地产合同发票更名居间服务合同》一份，约定：甲方已于2012年6月19日与房地产开发商大连圣华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，甲方购买开发商出售的坐落于大连市西岗区新开路建筑面积36．7平方米的商品房，甲方已实际向开发商交纳房款433060元；现甲乙丙三方明确，本合同旨在通过丙方将此房相关材料（包括《商品房买卖合同》及发票等）由甲方更名到乙方名下；甲方负责办理此房更名到乙方名下的相关手续，如需费用由甲方承担，甲方应当从乙方交齐款项之日起7个工作日内办理完毕，乙方应当于签订本协议当日支付给甲方更名定金10000元交由丙方保管，剩余款项乙方应当于签订本合同之日起10日内交付丙方代为保管；乙方按甲方（或丙方）通知日期，在丙方陪同下到开发商处办理更名手续，并签订《商品房买卖合同》或《购房诚意书》，在开发商出具收据后，经乙方同意，丙方将全部款项330000元给付甲方，至此丙方服务结束；房屋办理产权、贷款及入住等费用和手续，由乙方自行承担并到开发商处统一办理；乙方应在签订当日支付丙方委托报酬10000元。合同签订当日，原告向被告仟顺公司交付10000元。2012年7月23日，原告通过中国建设银行向被告南纭菲×××账号中转账320000元。同日，被告南纭菲向原告出具收条一张，内容为：”今收到王会勇房款人民币叁拾叁万元整（330000元），位于西岗区新开路97号12层12号，面积36．7平方米，合同编号B2-142。收款人唐英，南纭菲代签。”被告唐英和南纭菲均认可前述款项由被告南纭菲收取后并未交给被告唐英。另查，2003年6月12日，案外人平顶山市城市投资开发经营公司购买了坐落于大连市西岗区新开路房屋，建筑面积为962平方米，取得该房屋所有权证。至2014年7月9日，该房屋所有权人未发生变更。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告起诉要求三被告共同返还购房款330000元及利息并要求被告仟顺公司承担违约定金10000元，原告应提供确实、充分的证据证明其与三被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，且三被告违约并符合应当返还购房款的法律要件。对此分析如下：首先，我国《合同法》第五十八条规定：”合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还......”即，返还因合同取得财产的前提条件是合同无效或被撤销。本案中，原告未提交任何证据证明其与三被告签订了案涉房屋的买卖合同，其在立案时提交的2012年7月17日与被告唐英、南纭菲（唐英代理人）、仟顺公司签订的《房地产合同发票更名居间服务合同》（复印件）虽然在庭审中并未作为证据使用，但经本院询问，原、被告均承认签订了该份居间服务合同，该居间服务合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，故合法有效。居间服务合同明确约定了”本合同履行目的为在开发商处将案涉房屋相关资料（包括《商品房买卖合同》及发票等）由被告唐英更名为原告，原告代替被告唐英承担《商品房买卖合同》的权利、义务”等内容，根据该约定，被告唐英的合同义务是自原告交齐款项之日起七个工作日内办理完毕案涉房屋更名到原告名下的相关手续，原告的合同义务是签订合同当日支付定金10000元，剩余款项于签订合同之日起十日内交付被告仟顺公司。从原告提交的收条和银行转账凭证来看，能够证明其向被告南纭菲支付了共计330000元，且收条中写明收到的系房款，所指向的房屋即居间服务合同中约定的房屋，因此可以认定原告向被告南纭菲支付的330000元系基于居间服务合同的约定。原告未提供其与被告唐英、南纭菲、仟顺公司之间签订其他房屋买卖合同，仅以收条中记载收到房款而主张其与被告唐英、南纭菲、仟顺公司之间是房屋买卖关系不成立。原告与被告唐英、南纭菲、仟顺公司之间的合同关系为居间合同法律关系，而非房屋买卖合同法律关系。原告未提供证据证明居间服务合同无效或者已被撤销，因此居间服务合同合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。其次，关于居间服务合同是否履行完毕即案涉房屋的《商品房买卖合同》及发票等是否已变更到原告名下的问题。原告主张未更名，被告唐英称不清楚合同履行情况，被告南纭菲称更名手续已办理完毕。被告唐英、南纭菲虽未能提供证据证明已更名，但根据居间服务合同的约定，《商品房买卖合同》应是原告同开发商签订，发票亦应是开发商向原告出具，因此被告唐英、南纭菲客观上不可能提供相关证据。从原告提交的收条内容来看，原告已将被告唐英应得款项330000元交付给被告南纭菲，按普遍的交易规则分析，如案涉房屋的《商品房买卖合同》及发票等未变更至原告名下，原告不可能将全部款项交付给被告南纭菲，因此居间服务合同应当已经履行完毕。此外，原告提供的《收条》主要内容为”收到案涉房屋房款330000元，合同编号B2-142。”原告称其没有收到也没有见过编号为B2-142合同，收条内容是南纭菲所写。被告南纭菲则主张B2-142合同应为原告与开发商所签订的合同，收条中除了签名以外的其他内容不是其书写。经一审法院释明后，原告作为收条的持有人表示不对收条中除南纭菲签名部分的其他字迹是否为南纭菲本人书写进行司法鉴定。收条的出具时间为2012年7月23日，居间服务合同的签订时间为2012年7月17日，从时间上看，收条在居间服务合同之后，进一步可以认定收条中记载的款项应为居间服务合同约定的款项，至于编号为B2-142合同，与本案原告的诉求无关。现被告唐英、南纭菲、仟顺公司已按约定履行居间服务合同相关义务，原告未提供证据证明三被告有何违约情形，故三被告无需向原告返还钱款。最后，关于原告主张因被告未能取得房屋的所有权或处分权，导致房屋买卖不能，三被告存在欺诈、恶意串通损害原告利益，应承担合同不能履行责任一节。案涉房屋的所有权人确系案外人平顶山市城市投资开发经营公司，但根据居间服务合同的约定，三被告的合同义务仅是协助原告在开发商处办理《商品房买卖合同》及发票等更名，房屋交付不是三被告的义务，居间服务合同明确约定房屋产权由原告到开发商处统一办理。因此现有证据不能证明三被告签订合同时存在欺诈、恶意串通损害原告利益情形，对原告的上述主张一审法院不予支持。综上，原告提供的证据不能证明其与三被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系且三被告违约应当返还购房款，因此，原告的全部诉讼请求均没有法律上和事实上的依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：驳回原告王会勇的全部诉讼请求。案件受理费7300元，保全费2520元，邮寄送达费60元，公告送达费560元，合计10440元由原告王会勇负担。本院二审期间，上诉人王会勇提交了一份房屋买卖合同和两张大连圣华房地产开发有限公司加盖财务专用章的收款收据，其中一张记载的金额为433060元，另一张记载金额为25984元。王会勇提交的《房屋买卖合同》上记载的合同编号是B2-142，合同当事人分别为大连圣华房地产开发有限公司与王会勇，该合同的主要内容为圣华公司将位于大连市西岗区新开路97号12层12号、建筑面积36．7平方米的房屋转让给王会勇，总价款为433060元，该合同的签订日期为2012年7月23日。二审庭审中，上诉人对仟顺公司已经返还收取的10000元定金没有异议，并当庭放弃要求仟顺公司给付10000元违约定金的诉讼请求。根据唐英、南纭菲、王会勇一审和二审庭审陈述以及王会勇提供的证据，本院另确认以下事实：本案最初系南纭菲与圣华公司间签订案涉房屋买卖合同，合同订立后，南纭菲将该案涉房屋转让给唐英，并将其与圣华公司订立的合同的买受人和收款收据的交款人更名为唐英，后来由于唐英没有付款，因此，南纭菲再次在星海会展中心二手房交易市场上网出卖该房屋，王会勇看到该消息后，通过仟顺公司与唐英订立了案涉《房地产合同发票更名居间服务合同》。合同订立后，经南纭菲联络，将已经登记为唐英的案涉合同和收款收据的交款人更名为王会勇，南纭菲以唐英代理人名义收受了王会勇给付的33万元。本院认为，上诉人在二审中当庭放弃要求仟顺公司给付10000元违约定金的诉讼请求，系对自己权利的处分行为，符合法律规定，本院予以照准。上诉人在二审中提出的要求唐英给付10000元违约定金的诉讼请求，系在一审中没有提出的新的请求，经本院调解，唐英不同意该请求，故本院对此不予审理。本院认为，根据《房地产合同发票更名居间服务合同》第四条的约定，该合同的履行目的为在开发商处将唐英更名为王会勇，并由王会勇替代唐英承担《商品房买卖合同》的权利义务，因此该合同的实质是唐英将其与圣华公司订立的《商品房买卖合同》项下的权利义务概括转让给王会勇，使王会勇成为前述商品房买卖合同的一方当事人。根据该合同第五条和第六条第2项的约定，王会勇应当向唐英支付款项33万元，显然，王会勇支付的该合同价款33万元系支付转让合同债权的对价款。故，南纭菲提出的王会勇支付的该款项系向开发商即圣华公司支付的房屋买卖款的理由不能成立，因为《房地产合同发票更名居间服务合同》已经明确约定该款项的给付对象为唐英，而非圣华公司，且本案系唐英将其与圣华公司合同项下的权利义务转让给王会勇，该合同第一条还约定了唐英已经实际向开发商交纳了房款433060元（实际上系南纭菲已经在此之前给付圣华公司），故王会勇作为债权的受让人，不需要再向圣华公司支付购房款。南纭菲主张其系根据圣华公司的授权而收取王会勇应当向圣华公司交纳的购房款，缺乏法律和事实依据，该抗辩理由不能成立。由于受让唐英对圣华公司的债权时，王会勇支付了合同对价33万元，故该合同系有偿合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百七十四条的规定，法律对买卖合同以外的有偿合同没有规定的，参照买卖合同的有关规定，因此，本案王会勇受让唐英对圣华公司债权的部分应当适用《合同法》关于买卖部分的相关规定。参照《合同法》第一百三十二条、第一百五十三条的规定，唐英对转让给王会勇的债权应当承担瑕疵担保责任，即确保该转让的债权真实有效，不存在权利瑕疵。由于自2003年6月12日起，案外人平顶山市城市投资开发经营公司一直登记为案涉房屋的所有权人，因此，圣华公司与南纭菲间订立房屋买卖合同，构成无权处分，现南纭菲和唐英均不能提供证据证明平顶山市城市投资开发经营公司同意圣华公司将案涉房屋出卖给南纭菲，因此，尽管南纭菲与圣华公司间订立的房屋买卖合同并不因此无效，但因为圣华公司不是案涉房屋的所有权人，在圣华公司不能给付房屋的情况下，南纭菲只能向圣华公司主张违约责任，不能主张履行给付房屋的义务。故圣华公司与南纭菲的房屋买卖合同，在平顶山市城市投资开发经营公司未予以追认或者同意转让的条件下，南纭菲不能取得要求圣华公司给付案涉房屋的权利，其转让给唐英的债权存在权利瑕疵，同理，唐英转让给王会勇的案涉债权存在同样瑕疵。由于圣华公司不是房屋的所有权人，王会勇不能向圣华公司主张交付房屋并移转房屋所有权，因此，唐英转让给王会勇的债权自始无效。由于唐英明确表示其没有授权南纭菲替其领取对价款33万元，本案也没有其他证据可以证明南纭菲有代理唐英领取该款项的权利，故，王会勇向南纭菲给付33万元不能发生唐英受领的法律后果，唐英不需要向王会勇承担返还33万元的义务。南纭菲并未取得唐英的授权，收取王会勇的33万元没有法律根据，在王会勇主张返还的条件下，应予返还，其未予返还，应当自王会勇主张之日（起诉次日）起承担逾期付款的利息。综上所述，王会勇的上诉请求部分成立，本案应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十九条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2016）辽0203民初155号民事判决；二、南纭菲于本判决生效之日起十日内返还王会勇33万元，并自2016年1月14日起，以前述未给付款项金额为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付逾期付款的利息至本判决确定之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回王会勇的其他诉讼请求。一审案件受理费7300元，保全费2520元，邮寄送达费60元，公告送达费560元，合计10440元（王会勇均已预交），由南纭菲负担9820元，王会勇负担620元；二审案件受理费7300元（王会勇已预交），由南纭菲负担7300元。本判决为终审判决。审判长董凯审判员吕瑛审判员刘畅二〇一七年九月十九日书记员王亮