重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0152民初2177号原告（申请执行人）:李长富,女,汉族,1936年7月3日出生,住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：张梅（系原告李长富之女），女，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：秦旭，重庆水木律师事务所律师。被告（案外人）:陈龙,男,汉族,1990年3月5日出生，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：曾勇，重庆曾勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨首林，重庆曾勇律师事务所实习律师。被告:李某1（案外人）,男,汉族,2005年2月11日出生，住重庆市潼南区。法定代理人：何某1（系被告李某1之母），女，汉族，1974年1月2日出生，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：曾勇，重庆曾勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨首林，重庆曾勇律师事务所实习律师。被告（被执行人）：重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处金潼大道133号，统一社会信用代码91500223696575100J。法定代表人：付东宇，董事长。原告李长富与被告陈龙、李某1、重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司（以下简称时代灯具公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李长富的委托诉讼代理人张梅、秦旭，被告陈龙、李某1的委托诉讼代理人曾勇、杨首林到庭参加诉讼，被告时代灯具公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李长富向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院在（2016）渝0152执字第2461号执行案件中准予对登记在时代灯具公司名下的位于潼南区梓潼街道办事处金潼大道X号X栋X-X号129.31平方米商业门市的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告时代灯具公司民间借贷纠纷一案，经潼南区人民法院出具民事调解书并申请执行。期间，经原告的申请，由潼南区人民法院于2017年3月10日出具（2016）渝0152执2461号执行裁定书，对讼争的房屋进行了保全。案外人对此提出书面异议，于2017年4月10日，由潼南区人民法院出具（2017）年渝01**执异13号执行裁定书，中止对诉讼房屋的执行。原告不服中止执行的裁定，案外人提供的有部分证据材料未在法庭当庭举示，其真实性及合法性我方表示质疑。况且，原告与时代灯具公司于2016年1月签订了《借款抵押合同》并办理了抵押登记。中止执行裁定书以案外人与时代灯具公司签订了《潼南县时代灯具市场开发有限公司商业门市买卖合同》等，从而中止对诉争房屋的执行，显然裁定错误。简述理由如下：一、案外人与时代灯具公司的商业门市买卖合同属于债权行为，原告与时代灯具公司的抵押登记属于物权行为，抵押登记符合物权变动的公示、公信原则，根据《中华人民共和国物权法》以及城市房地产管理法等相关法律规定，抵押担保物权效力优先于买卖合同的债权效力；二、假如案外人与时代灯具公司的商业门市买卖行为是在我方与时代灯具公司办理抵押登记行为之前，案外人完全可以到房管部门办理预约登记，从而排除我方的抵押登记。不然，我方还可以要求时代灯具公司另行提供抵押物，从而实现抵押担保物权。为此，其责任显然应该由案外人承担；三、讼争房屋的购房款是属于工程抵款，并且讼争房屋属于商业门市，并不是普通的住房。法律优先保护的是交付了全部或者大部分购买住宅用房款项的消费者，而不是商业门市的经营者。综上所述，中止对讼争房屋的执行，不符合法律相关规定，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告陈龙、李某1辩称，原告诉讼请求不能成立，6-1-12号房屋应当归陈龙和李某1所有。原告事实和理由不能成立，物权优先于债权，建设工程款的优先受偿权优先于原告的抵押权，没有预约登记是灯具城没有按照合同履行，不属于被告的责任，法律保护的是支付了全部或大部分购房款的消费者，这个保护并没有指定一定是购买住宅的消费者，所以原告的诉求不能成立。被告时代灯具公司未到庭亦未作答辩。本院经审理认定事实如下：根据被告陈龙、李某1的陈述及到庭证人裴建伟的证言，2014年，案外人裴建伟承包了西南国际灯具城标准厂房土建工程后，将其中的劳务工程分包给了案外人张春燕。2015年12月，张春燕因未获得全部工程款与裴建伟一起找到时代灯具公司协商解决，三方达成以门市抵工程款的约定。涉案房屋X-X-X系时代灯具公司因无力支付工程款抵押给裴建伟，裴建伟又将房屋抵给张春燕。2016年1月12日，陈策（作为陈龙的委托代理人）、李永东（作为李某1的法定代理人）与时代灯具公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定时代灯具公司将位于重庆市潼南区梓潼街道办事处金潼大道X号X幢X号的门市出售给陈龙、李某1；房屋总价款为711205元；陈龙、李某1一次性支付房款；合同落款时间为2015年12月20日。根据庭审中陈龙、李某1一方的陈述，合同实际签订时间为2016年1月12日，因张春燕与时代灯具公司系2015年12月20日签订的合同，因此陈龙、李某1替换张春燕与时代灯具公司签订的合同落款时间也为2015年12月20日。同时，2016年1月12日，陈策、李永东作为陈龙、李某1的代理人与时代灯具公司签订《西南国际灯具城商铺返租协议》，约定自陈龙、李某1将购得的门市返租给时代灯具公司，租期自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金直接汇入李永东银行账户。合同签订后，2016年1月13日，陈龙以其妻子在民生村镇银行的账号向张春燕转款29万元，以其父亲陈策在中国工商银行的账户通过网上银行向张春燕转款12万元，以陈策在重庆三峡银行的账户向张春燕转款18万元。同时，时代灯具公司向陈龙、李某1出具了711205元的收款收据，收据上日期显示为2016年1月12日。2016年5月20日，时代灯具公司向李永东支付了2016年第一季度返租金8534.46元。2016年6月25日时代灯具公司为陈龙、李某1开具销售不动产统一发票711205元。在庭审中，被告陈龙、李某1一方主张涉案房屋系从张春燕手中购得，实际成交价格为64万元，并举示了与张春燕签订的协议以及三张转款凭证用以证明购房款实际系分期向张春燕支付共计59万元，而张春燕则是因抵工程款而获得该房屋的处置权，并申请了裴建伟作为证人出庭作证证实，结合被告向法庭出示的时代灯具公司2017年4月11日出具的情况说明以及签订返租协议的时间，陈龙、李某1与时代灯具公司签订购房合同的时间应为2016年1月12日。另查明，涉案房屋位于重庆市潼南区梓潼街道办事处金潼大道X号X幢X-X，于2015年9月11日登记在时代灯具公司名下，房屋产权证号为208房地证2015字第0XXXX号，时代灯具公司为该房屋的房地产开发企业。还查明，2016年1月，李长富与时代灯具公司的民间借贷纠纷一案，经本院调解出具了（2015）潼法民初字第04871号民事调解书，调解由时代灯具公司偿还李长富借款203.8万元。其后，时代灯具公司以其名下的位于潼南区梓潼街道办事处金潼大道X号X幢X-X、X幢X-X号门市两套予作为抵押担保，并签订《借款抵押合同》，并于2016年1月28日办理了抵押登记。本院认为，根据法律规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。限制物权是在他人之物上设定的权利，实际上是根据所有权人的意志设定的所有权上的负担，起着限制所有权的作用，因此限制物权有较为优先的效力。担保物权属于限制物权的范畴，依法设立或取得的担保物权属于所有权的负担，优先于所有权获得保护。本案中，李长富与时代灯具公司签订《借款抵押合同》以涉案房屋X-X-X号门市作为抵押并办理了抵押登记，则李长富享有的担保物权即对涉案房屋的抵押权具有优先受偿性，在因实现抵押权向法院申请执行时，享有对抗案外人提出的执行异议的权利。另外，本案中时代灯具公司虽为房地产开发商，但被告陈龙、李某1从时代灯具公司处购得的并非是保障生存权的唯一住房，而是商业门市，因此不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对消费者物权期待权之规定。陈龙、李某1提出的执行异议的申请并不能排除法院的执行，因此，对原告请求法院准予涉案房屋的执行的诉求本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：准许执行登记在被告重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司名下的位于重庆市潼南区梓潼街道办事处金潼大道X号X幢X-X号门市（房屋产权证号为208房地证2015字第0XXXX号）案件受理费80元，由被告陈龙、李某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本院（2017）渝0152执异13号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  徐 旭代理审判员  吴红梅人民陪审员  颜怀丽二〇一七年九月十九日书 记 员  葛 蓉