安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0881民初839号原告：安徽东跃运贸有限公司，住所地安徽省桐城市鲟鱼镇，统一社会信用代码91340881762787719Ｂ（1－1）。法定代表人：高兰香，该公司经理。委托诉讼代理人：刘宝国，安徽文都律师事务所律师。被告：程学忠，男，汉族，1963年11月13日出生，个体经营，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：谢志琴,系被告妻子。被告：谢志琴，女，汉族，1963年6月20日出生，无业，住安徽省桐城市。原告安徽东跃运贸有限公司（以下简称“东跃运贸公司”）诉被告程学忠、谢志琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后,依法适用简易程序，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘宝国、被告程学忠、谢志琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东跃运贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告程学忠签订的房屋租赁合同；2、被告立即支付房屋租金893766元；3、支付逾期腾房占有使用费每月54166元，自2017年3月15日直至被告返还全部租赁房屋；4、支付物业费130000元（截止2017年3月14日），并支付物业费每月5000元，自2017年3月15日直至被告返还全部租赁房屋；5、支付违约金600000元；6、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告单位负责人（原告法定代表人的丈夫）陆跃进与程学忠（安徽金维果餐饮娱乐有限公司法定代表人）系朋友关系，2015年1月16日原告作为出租方同承租方程学忠签订房屋《租赁合同》，约定将原告所有的桐城市盛唐国际大厦第四层（2700平方米）和一至四层的楼梯、电梯通道出租给程从事金维果分店ＫＴＶ经营。租期自2015年1月15日至2025年1月14日，前五年租金为每年65万元（月均54166元），但第一年租金为35.21万元（前5.5月不计租金，利于程从事装潢）并于2015年5月15日付清，以后每年租金于1月1日前交清上半年租金，下半年租金6月1日前付清。物业费为每月5000元，于每年12月30日前付清。期满退租的，装修及附属设施的归属由承租方自行处理与原告无关。并约定“承租方违约，未及时缴纳房租，如因特殊情况给予10日延长期，否则按逾期每日10%的年租金支付违约金”。合同签订后被告于2015年1月27日交纳了订金5万元，原告交付了约定的全部租赁物，可被告承租至今，经原告多次催讨，被告仍未按约定缴纳租金、物业费。因被告违约，造成原告巨大经济损失。谢志琴系程学忠妻子，应依法承担连带清偿责任。原告遂起诉至法院，请求判准原告诉求。被告程学忠、谢志琴辩称，程学忠与原告签订租房合同并实际承租使用是事实。1、因房屋已进行了装修，是否解除合同可以协商解决。2、房屋租金计算问题认可，但对支付逾期腾房占有使用费不认可，因合同没有解除。3、从租房之后电、水费可以认，但是物业费不认可，因装修工程停了工，关了门，所以不应承担物业费。4、当时由于租赁房屋消防问题没有通过验收，影响到被告装修工程的进行，导致被告在履行合同中出现问题，所以违约责任也不应由被告全部承担。这也是房租没有给付的原因。另外，被告谢志琴没有在合同上签字，原告与被告程学忠之间的纠纷与被告谢志琴无关，被告谢志琴在本案中不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告双方无争议的事实，本院认定如下：被告谢志琴与被告程学忠系夫妻关系。原告单位负责人（原告法定代表人的丈夫）陆跃进作为出租方(甲方)与程学忠系朋友关系。2015年1月16日原告作为出租方(甲方)同承租方程学忠(乙方)签订房屋《租赁合同》一份，约定将原告的桐城市盛唐国际大厦第四层（2700平方米）和一至四层的楼梯、电梯通道出租给程学忠从事ＫＴＶ经营。双方约定：租期自2015年1月15日至2025年1月14日止。其中2015年1月15日至2015年5月15日为免租期。前五年租金为每年65万元。第一年租金扣除免租期5个月为35.21万元应于2015年5月15日前付清，以后每年租金于1月1日前交清上半年租金，下半年租金6月1日前付清；租赁期间，因房屋产生的水电费、物业费等相关费用由乙方承担。物业费为每月5000元，于每年12月30日前付清；期满退租的，装修及附属设施的归属由承租方自行处理与原告无关。违约责任约定为：“如承租方违约，未及时缴纳房租，特殊情况给予10日延长期，否则按逾期每日10%的年租金支付违约金。”合同签订后被告于2015年1月27日交纳了订金5万元，原告交付了约定的全部租赁物，程学忠承租后，虽经原告多次催讨，一直未按约定向原告缴纳租金、物业费。原告遂以被告的违约行为造成原告经济损失为由，诉至本院，要求依法判准原告诉求。原、被告双方有争议的事实，本院认定如下：1、对于被告程学忠承租的房屋，是否通过消防部门验收问题。根据原告提交的桐城市公安消防大队“建设工程消防验收意见书”，可以认定，诉争租赁房屋，已于从2015年7月20日通过了消防部门验收。2、关于房屋租金和逾期腾房占有使用费计算问题。在本案租赁合同中，双方约定：租期自2015年1月15日至2025年1月14日止。其中2015年1月15日至2015年5月15日为免租期。依据该约定被告应自2015年5月16日起开始支付房租，在庭审中原告考虑到消防验收至2015年7月20日才通过，明确表示在将2015年9月底以前的租金予以免收，即自2015年10月起至2017年3月14日收取租金94.3766万元，扣除被告已付订金5万元，原告主张要求被告支付房屋租893766元。因此，本案承租人自2015年10月1日起给付租金。原告要求被告支付逾期腾房占有使用费，实为原告向法院起诉要求解除租赁合同之日起，直至被告返还全部租赁房屋期间，按原约定前5年的月租金标准计算。3、关于被告承租房屋的物业费。双方签订的房屋租赁合同约定了月缴费标准5000元，于每年12月30日前付清。原告主张自2015年1月15日即合同开始履行之日起至原告向本院起诉时止，以26个月计算为13万元。并按每月5000元标准，支付自2017年3月15日至被告返还全部租赁物房屋之日止，其间产生的物业费用，符合合同约定；合同解除后至房屋归还出租人之日前，由于该房屋仍被出租人实际占用，其间所产生的物业费用，仍应当由承租人继续给付。被告认为租赁房屋已关门，不应承担物业费的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。本院认为：原告东跃运贸公司与被告程学忠签订的房屋租赁合同，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。被告租赁原告房屋后，未按约定给付租金，显属违约。本案争议的焦点是：1、涉案合同是否应该解除？我国《合同法》规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案被告程学忠在承租原告房屋后，应当自从2015年7月20日起开始给付租金，但其一直未予给付，原告在经多次催要无果的情况下，要求解除合同，符合法律规定，应当予以支持；同时，被告应当依据合同约定给付原告自2015年9月20日起至2017年3月14日的租金，并应按每月54166元计算，给付自2017年3月15日起至被告返还租赁全部房屋之日止，因逾期返还租赁全部房屋所产生的占有使用费。2、关于原告是否存在违约行为问题。被告以租赁房屋未通过消防为由，认为原告存在先期违约行为，但对此原告已提交了租赁房屋于2015年7月20日通过了消防部门验收的证据，且放弃收取因消防验收迟于合同签订期间的房租。故现在原告不存在违约行为。3、关于被告是否应该承担违约金问题。原被告签订的房屋租赁合同第八条第2款约定，“乙方违反合同约定，未及时缴纳房租，如因特殊情况给予10天的延长期，否则按逾期每日10%的年租金支付违约金。”本案原告依据该条款要求被告支付违约金60万元。被告则认为不承担违约金。对此，本院认为，原被告对于违约金的约定，主要是针对被告因迟延履行给付房租义务，而应承担的违约责任。被告程学忠未按约给付租金，给原告所造成的损失应仅限于迟延给付租金的利息损失。本案当事人约定按逾期每日10%的年租金支付违约金，明显过高，若要求被告按此约定支付违约金，则显失公平。虽然原告起诉时并未按该标准据实计算违约金，但其主张的金额仍然过高，根据原告实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依据公平原则，酌定按原告起诉时要求被告支付房屋租金893766元的10%计算违约金，即被告给付原告违约金89376元。故对原告要求被告承担违约金的请求，本院予以部分支持。4、关于被告谢志琴是否应与被告程学忠承担连带清偿责任问题。由于被告谢志琴未在原告与被告程学忠签订的房屋租赁合同上签名，谢志琴非本案合同当事人，根据合同相对性原则，该合同对被告谢志琴无约束力。故原告要求被告谢志琴与被告程学忠承担连带清偿责任的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告安徽东跃运贸有限公司与被告程学忠于2015年1月16日签订的房屋《租赁合同》；二、被告程学忠欠原告安徽东跃运贸有限公司的房屋租金893766元，并支付违约金89376元，合计983142元；此款限于本判决生效之日起二十日内付清；三、被告程学忠给付原告安徽东跃运贸有限公司因逾期返还房屋所产生的占有使用费，此款按每月54166元，自2017年3月15日起给付至被告返还租赁全部房屋之日止。四、被告程学忠给付原告安徽东跃运贸有限公司的物业管理费130000元（自2015年1月16日起至2017年3月14日止）；并按每月5000元，自2017年3月15日起给付至返还租赁全部房屋之日止物业管理费。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19414元，减半收取9707元，由原告安徽东跃运贸有限公司负担2200元，被告程学忠负担7507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  王从庆二〇一七年九月十一日书记员  陈佳伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方当事人可以请求其履行，支付价款或者报酬，并可以请求其承担其它适当的违约责任。当事人一方迟延支付价款或者报酬的，除已支付价款或者报酬的外，还应当承担其它违约责任，如支付违约金、赔偿逾期利息。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）五、违约责任第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。