湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0203民初109号原告（执行案外人）：潘朝刚，男，汉族，1976年10月14日出生，住湖北省黄石市黄石港区。被告（申请执行人）：姚永忠，男，汉族，1968年6月3日出生，住广东省广州天河区。第三人（被执行人）：李名忠，男，汉族，1962年7月8日出生，住湖北省大冶市。第三人（被执行人）：黄石天域房地产开发有限公司，住所地：湖北省黄石市白马路1号。法定代表人：胡长青，董事长。委托代理人：张绪杰，该公司副经理。代理权限：一般代理。第三人（执行案外人）：石从希，男，汉族，1963年10月2日出生，住湖北省大冶市新冶大道**号绿色佳园*栋****号。公民身份号码：。原告潘朝刚诉被告姚永忠、第三人黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）、李名忠、石从希执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告潘朝刚、被告姚永忠、第三人天域公司委托代理人张绪杰到庭参加了诉讼，第三人李名忠、石从希经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘朝刚诉称，2014年6月17日，原告与第三人天域公司签订两份《认购书》，原告购买“天域•名流天地”二期9栋3单元2701号房和7栋1单元2803号房，《认购书》约定9栋3单元2701号房总房价款为861324元，约定7栋1单元2803号房总房价款为524536元。因原告对第三人石从希享有债权，第三人对天域公司享有债权，所以三方协商债权相互抵销，两房由原告以债权抵销购房款的方式履行付款义务，该手续购房当日已完成。2016年3月24日第三人天域公司将上述二套房屋交付给原告，原告对该房屋装修后已经入住。2016年6月3日，被告天域公司工作人员告知原告，因姚永忠与李名忠、天域公司民间借贷纠纷执行一案，法院查封了“天域•名流天地”二期9栋3单元2701号、7栋1单元2803号房并进入执行拍卖程序。原告认为法院查封、拍卖两套房屋是错误的，侵害了原告作为财产所有权人的合法权益，因此依据《民事诉讼法》的规定向法院提出了执行异议申请，请求终止执行，解除查封。但法院以“债权抵购房款没有实际支付购房款、未办理过户登记手续”为由认为两房仍不属于原告所有，2016年12月30日裁定驳回了原告的异议申请。原告认为裁定的上述理由不能成立，它是将支付购房款等同于以现金支付。实际上支付购房款只是买房人的义务，这一义务以何种方式履行可以由买房人与房地产开发公司协商，债权债务相互抵销也是法律认可的履约方式，它与以现金支付达到的效果完全一样，裁定对司法解释“支付价款”作了过窄的解释。同时，未办理过户手续并不影响所有权的获得。原告认为，法院一旦将本案所涉两房强制进入执行拍卖程序，必然会损害原告的合法权益。因此，原告现依据《民事诉讼法》第227条之规定向贵院提起案外人执行异议之诉，请求：1、判决对“天域•名流天地”二期9栋3单元2701号、7栋1单元2803号房产解除查封，不得对该标的执行；2、确认《认购书》合法有效，确认原告对“天域•名流天地”二期9栋3单元2701号、7栋1单元2803号房产拥有所有权。3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：(以下证据均系复印件)证据一、原告、石从希、李名忠身份证。证明其主体适格。证据二、黄石天域房地产开发有限公司工商登记信息。证明其主体适格。证据三、原告和石从希的认购书共四份。证据四、石从希向黄石天域房地产开发有限公司出具的联系函一份。证据五、原告的购房收据、装修时在物业拿的门牌卡。证据三-证据五证明房屋买卖是真实，是在查封之前就已经购买了该房屋，该房屋已经装修使用的事实。被告姚永忠辩称，原告诉讼请求全部不成立。原告不是被告天域公司的债权人，原告称其对第三人石从希享有债权，石从希将其对天域公司的债权转给原告，进而以此房抵债。以上债权债务关系令人生疑。原告声称其与第三人天域公司就此房于2014年6月17日签有一份《认购书》，未提供证据证明借贷资金银行转账凭证等情况，无法对此房买卖的真实性及相关问题进行核实。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”具体到本案，此房未办理过户登记手续，所有权未发生变动，仍属于本案第三人天域公司，不属于本案原告。贵院对此房另案执行查封没有错误。原告对未办理过户登记手续存在明显过错。天域公司将此房出卖给本案原告，即便原告已经支付全部价款，查封前未实际占有，但原告对未办理过户登记手续存在过错的，人民法院仍可以对此房进行查封并执行。原告占有此房亦不在查封之前，异议不符合人民法院支持条件。（1）原告除查封前签订的《认购书》系效力待定合同，其收楼时间为2016年3月24日，系在此房查封13个月之后，不属于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”情形，加之原告情形亦不符28条第3款和第4款之规定。因此，原告对登记在天域公司名下的此房提出查封异议，不符合上述法律规定情形故其权利不能够排除执行，贵院依法不应支持原告异议。案涉二份《认购书》处于效力待定状态，不能对抗善意第三人姚永忠的债权查封。此房所有权及其他物权不能转移，仍属本案第三人天域公司所有。综上所述，对原告困境的救济途径不是向被告姚永忠起诉而是要依法向第三人天域公司提出退房并索赔。涉案二套商品房权属系第三人天域公司所有的事实清楚，证据确实充分。贵院对涉案商品房的查封行为符合法律规定。请求贵院对原告提出的全部诉讼请求予以驳回。被告姚永忠为支持其抗辩理由，向本院提交的了（2016）鄂0203执异41号裁定书复印件一份。第三人李名忠、石从希未到庭参加诉讼，在举证期限内，亦未向本院提交证据及书面答辩意见。第三人天域公司陈述称，原告所述属实。第三人天域公司在举证期限内，未向本院提交证据。经庭审质证，被告姚永忠对原告提交证据的质证意见如下：对认购书实际的情况表示怀疑，不能证实实际交易情况。石从希在天域公司的债权口说无凭。原告没有提供证据，证明其与天域公司有债权债务关系。第三人对原告提交的证据都无异议。天域公司是自愿签订合同的，天域公司项目是在银行做了开发贷款，所有预售房屋必须经过银行解押。第三人天域公司对原告的证据均无异议。原告对被告姚永忠提交的证据真实性无异议，对内容有异议。第三人天域公司对被告姚永忠提交证据的真实性无异议。当事人围绕诉讼请求及辩驳主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院将结合其他证据及查明的事实综合予以认定。经审理查明：本院在执行申请执行人姚永忠与被执行人天域公司、李名忠民间借贷纠纷一案中，查封了天域公司开发的“天域•名流天地”二期9栋3单元2701号、7栋1单元2803号房产。潘朝刚以其是房屋的所有权人为由，向本院提出异议，本院审查后，于2016年12月28日作出（2016）鄂0203执异41号执行裁定书，驳回潘朝刚的异议。潘朝刚不服，遂提起执行异议之诉。另查明：2014年6月17日，第三人石从希对第三人天域公司出具《联系函》，载明：本人石从希同意将名下“天域•名流天地”二期商品房9-3-2701号、7-1-2803号共两套房产转给潘朝刚先生，同时已收到转让的全额房款，现请贵公司与潘朝刚先生办理相关购房手续。同日，原告与第三人天域公司签订《认购书》两份，约定，原告认购第三人天域公司开发的“天域•名流天地”二期9栋3单元2701号、7栋1单元2803号房产，认购房款总额分别为861324元、524536元。天域公司还向原告出具了金额分别为861324元、524536元的收据两张。本院认为，一、关于《认购书》效力问题。《认购书》系商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书。本案原告与天域公司签订的《认购书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性的规定，合法有效。《认购书》中载明“自签署商品房买卖合同之日起失效”，可见其性质属于意向书，并不能代替《商品房买卖合同》。因此，本案原告与被告天域公司并未签订书面商品房买卖合同。二、关于涉案房屋的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案争议的房产仍登记在天域公司名下，对外公示的所有权人仍为天域公司，在不动产登记没有变更的情况下，涉案物权变动并未完成，原告尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，故原告在本案中提出的确认涉案房屋权属的诉求，本院不予支持。三、原告主张的实体权利是否足以阻却人民法院执行该项财产。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条的规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。因此可见，原告只有在满足上述规定的情形，才能享有足以排除本院强制执行的民事权益。结合本案查明的事实，原告虽然同被告天域公司约定了以抵偿债务的形式支付购房款，但因原告未办理不动产登记，其与被告之间的抵债协议仅能产生债法上的效力，其目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。故，原告不符合《执行异议规定》第二十八条和第二十九条所规定的情形，即使其已实际占有、使用该房屋，但因其并未签订书面买卖合同、未实际支付购房款，也不能阻却人民法院的执行。因此原告主张停止对诉争房屋的强制执行，并解除查封的诉请，依据不足，本院不予支持。综上所述，原告没有取得诉争房屋的物权，同时对诉争房屋不享有足以排除强制执行权的民事权益，其诉讼主张不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告潘朝刚的诉讼请求。本案案件受理费240元，由原告潘朝刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  邱 梅人民陪审员  程良军人民陪审员  柯有广二〇一七年九月二十七日书 记 员  蔡帆帆