河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0311民初3725号原告：张向阳，男，汉族，1976年10月16日生，住洛阳市吉利区。委托代理人：马青山，河南洛太律师事务所律师，特别授权。委托代理人：轩军强，河南洛太律师事务所律师，特别授权（未到庭）。被告：李银丽，女，汉族，1972年9月9日生，住河南省义马市。被告：李改平，女，汉族，1969年2月24日生，住洛阳市洛龙区。委托代理人：李巧灵，河南锐达律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳银磊房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区纱西1街坊美城1幢6-102室，组织机构代码证：07783250-X。法定代表人：李彦利，总经理。委托代理人：孙希源，该公司员工，特别授权。原告张向阳诉被告李银丽、李改平及第三人洛阳银磊房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日审查立案后，于2017年8月17日适用简易程序公开开庭审理本案。原告张向阳及委托代理人马青山，被告李银丽、及李改平委托代理人李巧灵，第三人洛阳银磊房地产经纪有限公司委托代理人孙希源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张向阳诉称：2017年3月8日，被告李改平代被告李银丽与原告签署《房屋买卖（居间）合同》，第三人洛阳银磊房地产经纪有限公司作为居间人介绍，合同约定：原告购买被告李银丽所有的洛阳市××区××街××院××楼××单元××房，房屋所有权证号：00313522，价款为人民币35.8万元整。被告李改平系被告李银丽的姐姐，被告李改平向原告及第三人出示涉案房产证、契税发票、维修基金发票及李银丽身份证，并代理李银丽在涉案《房屋买卖（居间）合同》上签字，原告签约当日交付定金5000元整，向第三人支付中介费用5000元。原告签订合同后，积极主动履行合同，首期款筹集到位。因洛阳洛龙区房价上涨较快，2017年6月15日，在合同双方约定交付房款、办理过户登记的时间，被告明确表示拒绝履行《房屋买卖（居间）合同》。《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，合法、有效；被告违反合同约定，拒绝将涉案房屋过户给原告构成违约，给原告造成巨大经济损失。请求法院：1、判令解除原、被告及第三人之间2017年3月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告返还原告5000元，赔偿原告经济损失16万元、律师费8000元、中介费5000元，以上共计17.8万元；第三人承担连带责任；3、判令被告承担本案的所有诉讼费用。原告张向阳向法院提供以下证据材料：第一组：1、房屋买卖（居间）合同；证明：2017年3月8日，在第三人银磊公司居间下，由李改平代李银丽同原告签订该合同。2、洛龙区永泰街77号4幢2-3006号房屋房产证、维修资金专用票据（复印件）；证明:被告李改平持房产证及维修资金票据（原件）签订房屋买卖合同,原件按照合同约定在第三人处保管。3、洛龙派出所出警证明;证明：2017年6月15日，双方约定的继续履行合同时间，原告至第三人处要求继续履行合同，被告拒绝履行。原告报警，民警出警后认为系经济纠纷。4、第三人员工孙希源证人证言。上述证据总体证明：1、由第三人居间，李银丽委托李改平同原告，签订《房屋买卖（居间）合同》；2、合同签订并部分履行后，被告单方违约，拒绝继续履行；原告有权依据合同法解除合同。第二组：原告各项损失依据：5、李改平出具收条；6、银磊公司出具的收据；7、律师费发票和委托代理合同。证明：1、原告的损失有中介费5000元、定金5000元、律师费8000元。2、另可得利益损失，即合同履行完毕后，原告取得房屋，房屋升值部分可依据房屋评估实际情况确定。被告李银丽辩称：李改平与原告及洛阳银磊房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，未取得李银丽授权。李改平是答辩人姐姐长期居住洛阳，答辩人准备出售涉诉房屋，让其在网上发布售房信息，钥匙、房产证等手续均放在姐姐李改平家，李银丽夫妻长期在外打工，以方便长期出租此房时需要（中介要查看手续）。2017年3月，李改平未征求本人意见，就和原告及第三人洛阳银磊房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，然后将合同交给本人。本人明确告诉李改平，坚决不同意签订的合同约定。因本人未授权李改平，所签《房屋买卖（居间）合同》无约束力。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。由此可见，李改平未取得房屋产权人授权，所签《房屋买卖（居间）合同》没有效力，李银丽人不应被列为被告。请人民法院依据事实和法律，驳回原告诉讼请求。被告李改平辩称：2017年3月8日，与原告及洛阳银磊房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》是客观事实，未取得房屋产权人的授权也是客观事实。李改平与本案涉诉房屋产权人李银丽系姊妹关系，其经常居住地在义马，本人长期居住洛阳，告诉本人想出售涉诉房屋，让帮忙在网上发布售房消息，将房屋钥匙、房产证等手续交于本人保管，以方便有意购房者看房、查验。原告看房、查验房产证后，提出签订房屋买卖合同，李改平当时就提出没有取得授权委托书，原告和洛阳银磊房地产经纪有限公司都说没问题，在此情况下，李改平就在洛阳银磊房地产经纪有限公司填写的《房屋买卖（居间）合同》上签上了产权人及李改平的名字。《房屋买卖（居间）合同》给产权人李银丽时，坚决不同意这个价格。至此，才知道做错事了，与洛阳银磊房地产经纪有限公司联系说明情况，洛阳银磊房地产经纪有限公司让我与原告联系，不能达成一致意见。本人未取得房屋产权人授权，所签《房屋买卖（居间）合同》未生效，对各方当事人均无约束力。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。所签《房屋买卖（居间）合同》未取得房屋产权人授权，又未经房屋产权人追认，该合同无效对各方当事人均无约束力，原告不能以未生效合同作为主张赔偿损失的依据。原告及洛阳银磊房地产经纪有限公司的重大过失也是导致合同无效的重要原因，他们均知道该房屋产权人是李银丽，李改平没有授权委托书，特别是专业从事二手房交易的洛阳银磊房地产经纪有限公司，在李改平没有授权委托书，仍坚持让签署合同，是造成《房屋买卖（居间）合同》无效的重要原因，均应承担造成的后果，请人民法院依据事实和法律，根据各自应承担的法律责任公正裁判。第三人洛阳银磊房地产经纪有限公司述称：2017年3月8日被告李改平去公司签订三方合同，之前原告要购买房屋时，李改平就说先不卖了，之后3月6、7号，李改平打电话说她们又统一意见，同意卖房，让我问问原告是否还愿意买，原告表示愿意购买，从郑州回洛阳。签订合同当天，已明确告诉李改平，委托代理需要去公证处做委托，李改平说不用办委托手续，她可全权代理，面签当天妹妹本人到场。办理面签之前（6月10日左右），李改平又称妹妹不愿意卖房子了，我公司居间调解多次无果。被告李银丽、李改平及第三人洛阳银磊房地产经纪有限公司均未向法庭提交证据。本案的争执焦点为：1、张向阳和由李银丽姐姐李改平代签的房屋买卖合同是否合法有效？应否予以解除？2、张向阳请求二被告赔偿17.8万元是否有法律依据？3、第三人公司是否承担连带责任？经过庭审对原、被告提交证据材料的质证、认证，可以确认以下案件事实：2017年3月8日，原告张向阳与被告李改平、第三人洛阳银磊房地产经纪有限公司（下称银磊公司）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方李银丽将名下坐落于洛龙区永泰街77号4幢2-3006号房屋（包括室内装修及家具）出售给乙方，成交总价为35.8万元。房屋基本情况;房屋建筑面积38.28平方米，房屋所有权证号：00313522。乙方于合同签订当日交付定金5000元；2017年6月15日，交付11.3万元作为房屋首付款，剩余房款以贷款方式支付，约定6月15日前准备齐本次贷款所需要的真实证件到现场办理相关手续。双方约定了违约责任，卖方无法将房屋出售或未能按时履行合同约定，支付该房屋成交价的10%作违约金。买房不能按合同约定买入该房屋，或者违约而无法买入该房屋，应向卖方支付该房屋成交价的10%作为违约金。并约定由于乙方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约方承担。另查明：签订房屋买卖（居间）合同时，房屋产权人李银丽未到现场，其姐姐李改平代为签字。并向原告张向阳及第三人出示涉案房屋产权证、维修基金票据、契税发票及李银丽身份证等资料原件，让签订合同的各方予以审验。签订合同当时，原告支付5000元定金，李改平出具收条一张；同时，原告亦向银磊公司支付5000元定金（中介费），公司出具了编号为9990710的收据一张。2017年6月初，被告方致电原告及第三人告知房屋不予交易，请求解除合同。2017年6月15日，约定支付首付款日，双方到第三人银磊公司内协商，因达不成一致意见，致使矛盾升级并报警。本院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，并依法可以委托代理人订立合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。李改平在没有书面授权委托书的情况下，代李银丽签订《房屋买卖（居间）合同》的买卖合同无效，李改平对此理应承担法律责任。第三人银磊公司虽在签合同时，审验了房屋所有权人的身份证、房屋所有权证、维修基金及契税票据原件，但明知房屋买卖时，代办人应当持有合法有效的授权代理手续，在李改平没有书面授权委托书的情况下，仍旧支持张向阳和李改平签订房屋买卖合同，并在合同上签字加章，未尽到全面审查义务。原告张向阳作为完全民事行为能力人，在银磊公司提出李改平委托手续不完备时，理应提高警惕，全面审慎审查对方合法代理手续，保护自己合法利益不受侵害，不能因急于买房，忽视对于房屋买卖风险的评估，放弃自己的审查责任和义务，对于签订合同造成的结果亦应承担一定责任。原告李银丽称未授权李改平帮其卖房，实际又将房屋的手续及本人的身份证原件交予李改平，让其帮忙在网上发布售房消息，此行为本身亦有一定授权，加之3月8日收到定金，不愿卖房当即就应当到第三人处解除合同，而不是快到约定首付之日及办理面签时提出，没有及时快捷说明及解除合同，亦存在相应过错。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告张向阳主张被告赔偿其经济损失16万元没有依据，不予支持。鉴于买卖合同的签订虽无效，原告也为此造成一定损失，参照合同约定的违约金计算方式，酌定其损失为房屋成交价的10%左右。根据公平和诚实信用原则予以衡量，原告、二被告及第三人在签订合同之时均存在一定过错，对损失都应以各自的方式承当相应的责任。故此，本院依照《中华人民共和国民法通则》一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告张向阳与被告李改平及第三人签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告李改平于本判决书生效十日内归还原告张向阳定金5000元，并赔偿原告张向阳损失2.5万元。三、第三人银磊公司于判决生效十日内退还原告中介费5000元，并赔偿原告张向阳损失2000元。四、驳回原告张向阳的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3960元，减半收取1980元，由被告李改平、李银丽共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨洪璞二〇一七年九月二十日书记员  张 月