北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终9635号上诉人（原审被告）：陈宇，男，1983年7月8日出生。委托诉讼代理人：关长军，北京市雄志律师事务所律师。委托诉讼代理人：任海涛，北京市雄志律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李燕龙，男，1988年12月1日出生。委托诉讼代理人：李兆伟（李燕龙之父）。上诉人陈宇因与被上诉人李燕龙房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2017)京0111民初5177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈宇上诉请求：撤销原判，改判驳回李燕龙的全部诉讼请求。事实和理由：我与李燕龙之间的房屋买卖合同已经履行完毕，双方约定面签时支付首付款，但我并未办理贷款所以不存在面签，故我不存在违约行为，且我已给付李燕龙5000元作为由贷款变更为全款履行方式的补偿，故我不同意李燕龙的诉讼请求。李燕龙辩称：同意原判，不同意陈宇的上诉请求。李燕龙向一审法院起诉请求：判令陈宇支付我违约金49.2万元。一审法院认定事实：2015年12月27日，李燕龙与陈宇经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈宇购买李燕龙所有的房山区×××A14#住宅楼3层5单元303号房屋，房屋成交价格为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1460000元，买受人向出卖人支付定金50000元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为80万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用方式解决。同时，该合同第七条违约责任条款约定买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，李燕龙、陈宇及北京链家房地产经纪有限公司工作人员李岩签订补充协议，该补充协议第二条第5项约定陈宇于2015年12月27日向李燕龙支付定金50000元。陈宇于申请面签当日将第一笔首付款1600000元以理房通托管的方式支付给李燕龙，该补充协议第四条违约责任同时约定陈宇逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，陈宇构成根本违约，且李燕龙有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，陈宇应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向李燕龙支付违约金;陈宇向已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；中介方收取陈宇的费用不予退还。另查，李燕龙与陈宇曾按照合同约定申请办理贷款即申请面签，但后经相关部门审核因陈宇个人原因贷款未能成功，双方协商付款方式由贷款变更为现金支付。对于申请面签的时间李燕龙称为2016年3月22日，陈宇称记不清了。再查，合同签订后，陈宇于签订合同当日给付李燕龙定金50000元，2016年3月22日陈宇向北京理房通支付科技有限公司汇入700000元，于2016年4月7日向该公司汇入1500000元，以上款项由理房通进行监管，2016年4月11日上述房款共计2200000元转入李燕龙的账户，2016年4月7日，陈宇向建委监管账户汇入购房款200000元，2016年4月11日，李燕龙收到该200000元购房款。2016年4月8日，陈宇给付李燕龙房款10000元。庭审中，陈宇辩称2016年3月22日支付700000元是在申请面签之前，且付款方式的变更已经经过李燕龙同意，另外双方办理物业交接时其多给付李燕龙5000元作为贷款变更为全款的补偿，并提交物业结清证明一份，其中载明“关于建邦华庭东区3号楼5单元303的物业费、水、电、燃气费及合同中约定的物业保证金壹万元整及双方约定的伍千元整，共计壹万陆仟叁百叁拾捌元伍角已全部结清……”,对以上辩称及陈宇提交的物业结清证明，李燕龙均不认可，并称其主张的是逾期支付160万元房款的违约金，而并非是由贷款变更为全款的违约金，并称陈宇没有多给付5000元，该5000元是物业保证金。除李燕龙在本案主张的违约金外，涉案合同已履行完毕。上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、中国工商银行历史明细清单、北京理房通科技有限公司回执单、网页截图、房屋所有权证、付款凭证等在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。李燕龙与陈宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与北京链家房地产经纪有限公司工作人员李岩签订的补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。本案争议焦点为：一、双方是否已经申请面签，首付款160万元的付款条件是否已经成就。根据双方签订的买卖合同及补充协议约定，陈宇应于申请面签当日将第一笔首付款160万以理房通托管的方式支付给李燕龙，根据庭审调查，本案最终未能以贷款方式支付房款，对于房款支付方式进行了变更，其原因是在申请贷款即面签之后因陈宇个人原因无法办理本案所需贷款，由此可见本案中双方已经申请了面签，首付款160万元的付款条件已经成就。二、双方申请面签的时间，以及陈宇是否未按合同约定于申请面签当日支付160万元首付款，陈宇是否构成违约。对于申请面签的时间，李燕龙称为2016年3月22日，陈宇称记不清楚了，但未提供相反证据推翻李燕龙的主张，且根据双方合同及补充协议约定，除定金之外双方约定的第一笔购房款160万元的支付时间为申请面签当日，而陈宇除定金之外首次向北京理房通支付科技有限公司汇入房款70万元的时间为2016年3月22日，双方协商变更付款方式是在申请面签之后，故对于陈宇辩称首次支付70万元房款的时间是在申请面签之前的意见法院不予采信，综合双方陈述及双方提交的证据法院确认双方申请面签的时间为2016年3月22日。在陈宇未能提供证据证明李燕龙同意申请面签当日不按合同约定支付首付款160万元的情况下，陈宇未按合同约定于2016年3月22日申请面签当日支付首付款160万元的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。三、陈宇是否应就逾期支付首付款的行为向李燕龙支付违约金，以及应支付违约金的数额。李燕龙称其所主张的违约金系因陈宇未按合同约定于申请面签当日支付首付款160万元的违约金，故陈宇辩称已经就因由贷款转变为现金全款方式支付购房款给付了李燕龙5000元的赔偿金与李燕龙主张无关，陈宇逾期付款的行为已经构成违约，应当支付违约金。关于违约金的计算标准，李燕龙主张适用的是补充协议第四条第3项，要求陈宇按照总房价款的百分之二十支付违约金，对此法院认为，综合该条款以及买卖合同本身的约定，从该条款的设立目的解释，该条款实际是明确了陈宇根本违约的情形，以及李燕龙在行使合同解除权的情形下陈宇需承担的违约责任，但本案陈宇虽未按补充协议约定履行付款义务且超过十五日，但李燕龙并未行使合同解除权，本案合同已履行完毕，故对于陈宇的违约行为不应适用该条款的约定，陈宇应按照双方签订的存量房屋买卖合同第七条第二项之约定承担违约责任，即从约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，以逾期应付款万分之五的标准按日向李燕龙支付违约金，根据已查明的事实，2016年3月22日当日陈宇应支付160万元购房款，但其仅于该日支付70万元，后又于4月7日支付150万元，故陈宇应自2016年3月23日起至2016年4月7日止以逾期付款数额90万元为基数按照日万分之五的标准向李燕龙支付违约金共计7200元。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年6月判决：一、陈宇于判决生效后十日内给付李燕龙违约金七千二百元；二、驳回李燕龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李燕龙与陈宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与北京链家房地产经纪有限公司工作人员李岩签订的补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。按照双方合同约定，陈宇应在面签当日支付李燕龙1600000元，陈宇虽主张因其未贷款即不存在面签，故其不存在违约行为。应当指出，双方在原审期间均认可买卖双方及居间方曾共同前往银行申请贷款，后由于陈宇的个人原因被告知无法贷款，故变更了合同的履行方式，因此，应当视为合同约定的首付款付款条件已经成就。因陈宇无法说明面签的具体时间，故原审法院综合双方陈述及支付第一笔700000元房款的时间，确定2016年3月22日为首付款1600000元的付款期限并无不当，本院对此予以确认。陈宇未按照合同约定支付全部首付款存在违约，应承担相应的违约责任。关于陈宇主张双方已变更履行方式及已给付5000元作为变更履行方式的补偿一节，因双方变更履行方式主要体现在是否通过贷款方式支付购房款，故此履行方式的变更并不影响双方约定的首付款的履行，陈宇亦无证据证明双方对首付款的履行方式也进行了变更；进而，陈宇主张的已支付5000元作为变更履行方式的补偿亦与李燕龙在本案中主张的首付款逾期行为无关。关于陈宇主张定金50000元应包含在首付款1600000元中一节，根据双方《补充协议》第二条中首付款的约定：陈宇于面签当日将第一笔首付款1600000元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付李燕龙。根据上述合同约定，双方约定的首付款1600000元中应不包含定金，此约定与定金视为首付款的一部分并不矛盾。故原审法院以陈宇逾期付款的数额900000元为基数，参照合同约定的应付款的日万分之五为标准，确定陈宇逾期付款的违约金数额并无不妥，本院对此不持异议。陈宇的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  姚 颖审判员  周梦峰二〇一七年九月二十七日书记员  林晓天