北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7033号上诉人（原审原告）:李翠平，女，1950年5月3日出生。委托诉讼代理人：张俏睿，北京市冠衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：田奕彤，北京市冠衡律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王以战，男，1969年1月10日出生。委托诉讼代理人：刘元龙，北京市惠诚律师事务所律师。上诉人李翠平因与上诉人王以战房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初7912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人李翠平之委托诉讼代理人张俏睿、田奕彤，上诉人王以战及其委托诉讼代理人刘元龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李翠平上诉请求：依法改判支持我的诉讼请求。事实和理由：因王以战违约，我遭受了三方面损失：房屋税费损失、房屋价格损失、换房差价损失，一审判决酌定的违约金无法弥补我的实际损失，起不到惩戒的作用。王以战辩称，我不存在违约情况，应当驳回李翠平的上诉请求。李翠平购买房屋时提出暂不过户，要求我配合办理一切手续，全权委托崔某，涉案房屋不能过户原因是对方自身的责任。王以战上诉请求：撤销原判第一项，依法改判驳回李翠平的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定我违约的证据不足，一审在没有足够证据证明李翠平履行通知义务的情况下，自行推断李翠平履行了通知义务属于审查事实不清。李翠平辩称，完成公证手续并不意味着王以战的合同义务已经完成，如果需要户口本等是需要王以战配合的。我已经说明去王以战家取户口本复印件，王以战不配合。李翠平向一审法院起诉请求：判令王以战按照《北京市存量房屋买卖合同》约定，按我已支付房款每日万分之五的标准，支付自2014年8月6日至其实际履行完毕之日的违约金。一审法院认定事实：2013年12月22日，李翠平与王以战经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定王以战将其名下坐落于北京市昌平区502号房屋（以下简称502号房屋）出售给李翠平，价格为225万元，建筑面积99.68平方米；关于房屋的交付，合同第六条约定，出卖人应当在领取全部房款当天将该房屋交付给买受人；关于权属转移登记，合同第十条第（二）款约定，如买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起三日内向买受人支付。”同日，双方还签订《补充协议》一份，约定双方于签合同当天2013年12月22日买受方支付给出卖方定金5万元，并承诺于2014年1月1日前支付首付款35万元，因出卖方房屋存在户口现无法迁出，故买受方留有房屋尾款25万元直至出卖方户口迁出后支付，双方同意于2014年4月30日前办理过户手续或委托公证，同时买受方向出卖方支付剩余房款160万元。上述合同及补充协议还约定了其他内容。合同履行过程中，2013年12月28日，王以战收到李翠平支付的购房定金共计40万元。2014年4月30日，李翠平向王以战支付首付款10万元。2014年5月5日，王以战与崔某（李翠平之子）在北京市海诚公证处办理了公证委托，委托崔某作为其合法代理人，全权代表其办理涉案502号房屋出售事宜，包括：1、到房管局查阅与该房产相关的一切档案资料，办理网签和注销网签合同；2、房屋的立契过户、权属登记相关一切手续；3、代办出售上述房地产的产权过户、税务登记等一切手续；4、代为缴纳转让上述房地产过程中的有关税费等等。同时，王以战将房产证原件、购房合同原件以及全部房屋手续材料交给了崔某。当日，李翠平向王以战支付了150万元购房款。收到上述共计200万元购房款后，王以战向李翠平交付了房屋，李翠平在该房屋居住至今。后因王以战户口不能及时迁出的原因，双方曾就剩余房款25万元如何支付进行协商。在王以战迁出户口后的2015年2月3日，王以战出具一份手写材料，称“李翠平欠王以战502号房屋尾款25万元，因户口问题王以战本人承担15万元违约金，李翠平将剩余十万元付予王以战，双方再无任何经济纠纷”。因此，李翠平实际支付购房款为210万元。此后，双方又因办理房屋所有权过户事宜发生争议，李翠平称崔某持王以战公证书办理缴税、缴纳土地出让金以及过户过程中，发现仍需王以战本人到场并提供其户口本、身份证原件等相应材料，但王以战以各种理由推脱，拒不配合。王以战认为委托公证已经办理，相应材料均已提供给李翠平及崔某，且从未收到李翠平或崔某告知其必须本人到场配合的通知，故认为办理不了过户不是王以战的责任。庭审中，李翠平提交通话录音证明2016年5月23日其曾电话通知王以战希望其提供户口本复印件以配合办理过户，但王以战拒绝配合。王以战认可通话的真实性，但认为户口本复印件已经提供给李翠平，且已明确告知李翠平自己当时有事让下个月联系，并没有拒不配合，李翠平录音里要求的事项和诉讼中要求的事项不一致，说清楚配合的事项是王以战履行义务的关键。李翠平还提交与我爱我家公司客服电话录音以证明其多次向我爱我家公司求助，要求督促王以战过户，并曾向昌平区建委投诉认为我爱我家公司未尽到居间义务。王以战认为李翠平与我爱我家公司之间的录音真实性无法核实，并认为李翠平投诉并不能证明其已经通知王以战进行配合。另查，2017年4月17日，本案涉案房屋的房屋买卖合同完成网签备案手续。第一次庭审结束后，李翠平先行预约缴税及过户时间，再经由本院通知王以战配合办理相应事宜，双方已于2017年5月25日自行办理了缴纳税费、过户事宜，涉案房屋已过户至李翠平名下。以上事实，有房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、公证书、存量房买卖合同、定金款交付确认函、收条、手写材料、通话录音及当事人陈述等证据在案作证。一审法院认为：李翠平与王以战签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。虽然双方在补充协议中约定由王以战委托李翠平之子崔某代为办理涉案房屋出售事宜，且已实际办理了公证委托手续，但合同履行环节中如需王以战本人到场，王以战仍负有配合履行义务，但具体履行方式和履行时间应由李翠平一方负责通知。现根据李翠平提交的证据及生活常理推断，李翠平及其子崔某曾就缴税、过户事宜与王以战进行过沟通，但证据不足以证明李翠平是否在沟通中明确告知需要王以战配合的具体内容以及告知的时间，仅有2016年5月23日的录音可以证明其要求王以战提供户口本复印件，但未明确要求王以战本人到场。因此，本院认为，王以战虽不认可李翠平及其子崔某曾尽到通知义务，但最迟至2016年5月23日，王以战已明知过户事宜仅凭原委托公证无法办理，其未能及时配合办理房屋买卖合同的后续事宜，存在违约行为；于此同时，本案房屋买卖合同办理网签备案的时间为2017年4月17日，故在办理网签备案程序之前，涉案房屋也不具备过户条件。综合以上分析，李翠平要求王以战支付违约金的合理部分，本院予以支持，但李翠平主张自2014年8月6日起计算违约金欠缺事实依据，且双方约定的违约金过高，本院依法酌情调整为二万元。判决如下：一、被告王以战于本判决生效之日起七日内赔偿原告李翠平违约金二万元；二、驳回原告李翠平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，李翠平与王以战签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。李翠平与王以战约定王以战委托崔某代王以战办理房屋过户手续，此举说明崔某有代理权，且其在代理权限内行为的后果应当由王以战承担，但委托行为并不能免除王以战的合同义务，办理过程中需要提交任何相关材料，王以战应当积极配合。事实上通过录音资料可知王以战未能配合，其亦承认李翠平向其索要过户口本，故王以战行为应视为违约，一审法院判令其承担违约责任正确。关于违约金的数额，一审法院综合王以战的违约程度、违约后果、房屋市场价格的变动情况酌定王以战支付李翠平违约金2万元正确。综上所述，李翠平、王以战的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由李翠平负担5800元（已交纳），由王以战负担300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一七年九月二十六日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍