四川省井研县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1124民初49号原告：乐山市万事兴物业有限公司，住所地乐山市中心城区泌水院商业步行街D区。法定代表人：王胜，总经理。委托诉讼代理人：陈杰，女，公司员工。委托诉讼代理人：罗忠，四川武阳律师事务所律师。被告：左学明，男，汉族，1963年8月28日出生，住四川省井研县。委托诉讼代理人：左桂红（系左学明之女婿），男，农民，汉族，住四川省井研县。被告：周碧容，女，汉族，1965年3月20日出生，住四川省井研县。委托诉讼代理人：左丽群（系周碧容之女），女，农民，汉族，住四川省井研县。原告乐山市万事兴物业有限公司与被告左学明、周碧容物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万事兴物业公司的委托诉讼代理人罗忠、被告左学明及其委托诉讼代理人左桂红、被告周碧容及其委托诉讼代理人左丽群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告给付原告2017年7月9日前各项物业管理服务费用3150.00元；2.请求依法判令被告给付原告欠缴的“物业管理服务费”违约金（计算至2017年7月24日）945.00元;3.请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告从2011年11月6日开始为被告服务，对被告的欠费行为，原告每年都在小区范围内多次公告和上门催收。为了更好地收取物业服务费，2015年11月29日，井研县盛世融城小区成立业主委员会，代表全体业主与原告签订了《井研县盛世融城小区物业服务合同》（以下简称“合同”）。该合同第九条规定：本物业管理区域物业收费实行包干制的形式；第十条物业服务费和本合同规定的相关费用的交纳，业主、使用人员负连带交纳责任，物业服务费不包含停车管理服务费，不包含业主专有部分内的其他服务费；第十二条物业服务费从2017年1月1日起物业服务费普提0.10元/㎡/月；第十三条空置房屋的物业服务费人交房批次之日起全额交纳；第十五条卫生费，即生活垃圾清运费，按户6.00元/户/月，同交物管费时一并交纳；第十六条收费办法1、物管费和其他应收费用的交纳，实行预收制（先交费后享受）；第十八条乙方责任和义务4、对欠费者，有权限期交纳。对逾期不交纳者，有权在本小区内公布相关业主名单。2016年7月原告委托律师进行了书面催缴，但现仍有极少数业主未按时按催缴的时限缴费。2017年7月9日，原告应该小区业主委员会的要求终止了2015年11月29日原告与小区业主委员会签订的合同，交小区业委会自行管理，对2017年7月9日前被告所欠费用，由原告自行收取。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院起诉，请求判如所诉。被告左学明辩称，房屋住第一天就被盗，所以就没有住人，找过物管公司的人也没有解决纠纷，物管公司的人说没有解决就不交物管费。依照《物权法》第一百三十五条规定，两年内的物业费我们愿意交纳，超过两年的我们不交纳。物管公司没有管事，所以不付，如果把房屋被盗、房屋质量问题解决了，管了事我就付。被告周碧容辩称，2017年1月1日物管费涨价，我们没有接到过通知，业主委员没有说过要涨价，物管公司涨价没有依据。我们没有交物业费，是因为房屋被盗，依照《物权法》第一百三十五条规定，两年内的物业费我们解决，超过两年的我们不解决。物管公司没有管事，所以不付，如果管了事我就付。本院经审理认定事实如下:原告于2003年3月28日成立；经营范围为：物业管理、停车服务、楼宇清洁；资质等级为三级。被告左学明、周碧容系井研县研城镇迎宾大道13号1幢3单元4楼1号的房屋业主。该房系多层房，建筑面积107.47㎡。2011年11月6日，被告左学明与原告签订《【盛世融城】前期物业服务协议》，约定由原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维修、养护、管理，公设（即电梯楼）均摊运行费用用户均每月缴纳费用18.00元，底楼住户除电梯运行电费不分摊外，其他二项公设（即多层楼）均摊运行费用每户缴纳8.00元/月，月超额部分由物业公司支付。被告左学明作为该房产业主之一在该协议上签字捺印确认，原告也在该协议上盖章确认。此后，二被告支付了2011年11月6日至2013年8月31日的物业服务费。2015年11月29日，通过井研县盛世融城小区业主委员会开展业主大会讨论后，井研县盛世融城小区业主委员会于当日与原告签订了《井研县盛世融城小区物业服务合同》，约定盛世融城小区业委会选聘原告为该小区提供物业管理，服务内容为物业共有部位的维修、养护管理、物业共用设施设备的日常运行维修养护、物业共用部位和相关场地清洁卫生服务、公共绿地养护服务等。物业服务费按业主产权面积计算，从每批次交房之日起，多层住宅、电梯底层住宅按0.50元/㎡/月计算，门市商铺按0.70元/㎡/月计算，并从2017年1月1日起物业服务费普提0.10元/㎡/月。卫生费，即生活垃圾清运费为6.00元/月.户。对拖欠物管费的，从2012年9月1日起，分批次在业委会成立后的60日内全额交清，否则对拖欠的物管费每日加收1‰的违约金。合同期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同同时对服务内容约定了相应的质量标准。由于二被告没有按时交纳物管费，原告万事兴物业公司于2014年9月1日和2015年9月1日分别张贴《通知》一张，于2015年12月21日张贴《交费通知》，于2016年8月10日张贴《物业费缴费通知》，告知二被告作为业主，其物管费从2013年9月1日起计算至2016年12月31日止。2017年2月20日，原告以张贴《2017年交费通知》的方式，告知二被告其多层住宅的物管费为0.60元/㎡/月，小区生活垃圾清运费为6.00元/月.户等内容。2017年7月9日，原告与井研县盛世融城小区业主委员会在《井研县盛世融城小区物业服务合同》上载明“从2017年7月9日上午10：30终止此合同。经办人袁殿昆”，由原告与井研县盛世融城小区业主委员会盖章确认。经催收，二被告仍未向原告交纳从2013年9月1日起至2017年7月9日止所拖欠的物管费，原告于2017年7月26日诉至本院，请求判决。以上事实有原告万事兴物业公司的营业执照、组织机构代码、资质证明、《【盛世融城】前期物业服务协议》、《井研县盛世融城小区物业服务合同》、《通知》、《交费通知》、《2017年交费通知》、《物业费缴费通知》、井研县房地产管理所出具的《证明》和《房屋信息摘要》等予以证明，二被告对上述证据材料无异议，本院予以确认。对于《物管费催收通知》，二被告陈述未见过该通知，但改组证据材料与原告张贴的《通知》、《交费通知》、《物业费缴费通知》等可以形成相关的证据锁链，且原告在此期间其物业服务仍在履行，故本院对以上证据予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.原告要求二被告支从2013年9月1日起至2017年7月9日止的物管费是否有事实依据和法律依据；2.原告主张二被告支付违约金是否有事实依据和法律依据。一、关于原告主张二被告支付从2015年9月1日起至2017年7月9日止的物管费是否有事实依据和法律依据的问题。本案中，被告左学明作为本案所涉房产的业主之一，与原告签订的《【盛世融城】前期物业服务协议》系原、被告的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以认可。虽然周碧容未在《前期物业服务协议》上签名，但是，周碧容系井研县研城镇迎宾大道13号1幢3单元4楼1号的房屋共有人（盛世融城小区业主），依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，《前期物业服务协议》对周碧容也具有约束力。庭审中，二被告陈述其未见过原告的《物管费催收通知》，且按照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条的规定，二被告只愿意承担两年内的物业费，超过两年的不再承担。但该通知与与原告张贴的《通知》、《交费通知》、《物业费缴费通知》等可以形成相关的证据锁链，且原告在此期间其物业服务仍在履行，本院可以确认原告分别于2014年8月15日、2015年8月10日、2016年12月20日以张贴《物管费催收通知》的方式向二被告催收从2013年9月1日计算至2016年12月31日的物管费2150.00元。原告与被告左学明于2011年11月6日签订的《前期物业服务协议》未约定该合同的截止时间，但该协议中约定每半年向业主预收物业服务管理费及公共设施维管均摊等费用。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”规定，本院认为系连续债务，应从合同约定的最后一期履行期限届满之日起计算本案的诉讼时效。2015年11月29日，井研县盛世融城小区业委会与原告签订的《井研县盛世融城小区物业服务合同》，约定新的合同履行期限为5年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止，故可计算出原、被告的前期物业服务诉讼时效应从2015年12月31日起开始起算两年即2017年12月30日止，原告于2017年7月26日向本院提起诉讼，并未超过其诉讼时效，故本院对于二被告要求只交纳两年内的物业服务费用的诉讼主张不予支持。本院认为，提供物业管理是原告的基本义务，而二被告作为业主交纳物管费也是其基本义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，井研县盛世融城小区业委会与原告签订的《井研县盛世融城小区物业服务合同》系盛世融城小区业主依法选举产生的业委会与物业公司签订的物业管理合同，二被告作为盛世融城小区业主，应当受该合同约束，故二被告接受了物业管理服务，理应履行其交纳物管费的义务。由于二被告没有正当理由拒绝交纳物管费，原告万事兴物业公司作为物业服务企业请求业主左学明、周碧容支付物管费，应当予以支持。该物业服务合同从2016年1月1日起开始生效，但该合同未对多层楼的公设均摊运行费进行相关的约定，故公设均摊运行费只能计算至双方合同生效之日前即2015年12月31日。截至2017年7月9日，本院确认被告尚欠物管费3057.44元未交纳[（0.50元/㎡/月×107.47㎡×40个月）＋（0.60元/㎡/月×107.47㎡×6个月）＋（0.60元/㎡/月÷30天×9天×107.47㎡×）＋（6.00元/月.户×46个月）＋（6.00元/月.户÷30天×9天）（8.00元/月.户×28个月）]。二、关于原告主张二被告支付违约金的问题。井研县盛世融城小区业委会与原告签订的《井研县盛世融城小区物业服务合同》第二十一条约定“对历欠的物管费，即从2012年9月1日起，分批次所欠的物管费，请欠费者必须在业主大会、业主委员会成立后的60日内，全额交清。否则，逾期将按拖欠的物业服务费计算，每日加收1‰的违约金，同时，业主委员会和物管企业将采取各种措施进行追缴”。本案二被告虽未与原告签订物业管理合同对违约金进行约定，但该小区业委会与原告签订的物业服务合同中对逾期付款的违约金进行了明确约定，该约定对二被告具有约束力。二被告作为业主无正当理由拖欠物管费，原告有权要求二被告按协议约定支付违约金。原告主张违约金不按二被告拖欠的时间每日计收，统一按欠费金额的30%收取违约金，低于合同约定违约金计算标准，且被告未要求本院对违约金进行调整，原告对违约金按拖欠金额的30%进行主张不违反法律规定，本院予以支持。本院对被告应支付的违约金确认为3057.44元×30%＝917.23元。综上所述，原告要求二被告支付2013年9月1日至2017年7月9日的物管费以及违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决如下：一、被告左学明、周碧容于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市万事兴物业有限公司从2013年9月1日至2017年7月9日止的物业管理服务费3057.44元；二、被告左学明、周碧容于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市万事兴物业有限公司违约金917.23元；三、驳回原告乐山市万事兴物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告左学明、周碧容负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 陈 兵二〇一七年九月二十八日书记员 雷婷婷