江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏12民终1696号上诉人(原审被告):杨耀武。上诉人(原审被告):刁建霞。委托诉讼代理人：杨耀武，系刁建霞之夫。被上诉人(原审原告):泰州市奕通物业管理有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区口泰路40号。负责人：叶庆生，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛莹，江苏胜泰律师事务所律师。上诉人杨耀武、刁建霞因与被上诉人泰州市奕通物业管理有限公司（以下除判决主文部分以外简称奕通公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院作出的（2017）苏1202民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2017年7月26日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人杨耀武，被上诉人奕通公司委托诉讼代理人薛莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨耀武、刁建霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回奕通公司的诉讼请求。事实和理由：1.杨耀武因开发商拖欠案外人的债务，于2014年9月24日签订购房协议，将案涉房屋过户到杨耀武名下，因开发商租给工程队使用而未办理交房手续给杨耀武，故奕通公司接手该小区物业后一直向开发商要物业费，并未向上诉人联系，开发商也签字确认。2016年底，奕通公司突然向法院提起诉讼，要求上诉人支付物业费，因该处房屋当时不在上诉人手中故撤回起诉。2016年12月，上诉人收回房屋后���奕通公司办理了交房手续，并就物业费达成协议，支付了2017年上半年的物业费。2017年1月11日，奕通公司起诉上诉人和开发商要求支付2017年以前的物业费。根据海陵法院（2015）泰海民初字第2380号等十二份判决书认定上诉人与开发商之间是一种房屋质押关系而不是购房关系，而现在却又认定上诉人是业主，难以让人理解。2014年9月至2017年1月1日奕通公司无偿占用了上诉人其他房屋，按照市场租金远高于应交纳的物业费。被上诉人奕通公司辩称，1.根据物权法的有关规定，不动产的产权以登记为转移，杨耀武于2014年9月24日登记为房屋所有权人，即是业主。2.（2015）泰海民初字第2380号-2391号判决书认定其与开发商不是房屋买卖关系才驳回开发商要求支付购房款的诉讼请求，无论基于质押还是购买关系，都是上诉人取得房屋所有权的一种方式而已，并不影响上��人为房屋所有权人或是业主的身份。3.根据2014年9月24日上诉人与开发商签订的协议第六条“因开发商的施工队伍暂住在该批房屋内，上诉人同意在办理房屋所有权证后仍由施工队免费使用”的约定，杨耀武明知也同意将该房屋交给开发商的施工队伍使用，故上诉人作为业主应当缴纳物业费。4.关于案涉房屋的使用及出售情况，奕通公司并不知情，所以认为开发商和业主应当同时承担责任，但这并不影响上诉人向奕通公司支付物业费。至于奕通公司曾起诉后撤回，是基于年底综合情况考虑而作出的，并不是因为案涉房屋不在上诉人手中。关于其他房屋的使用，与本案无关，且上诉人陈述与事实不符。请求驳回上诉人的上诉。奕通公司向一审法院起诉请求：1、请求判令杨耀武、刁建霞支付物业费71202.1元（截止至2016年12月31日），同时支付万分之五逾期滞纳金���拖欠之日起至实际支付物业费为止；2、本案诉讼费由杨耀武、刁建霞承担。一审法院认定事实：杨耀武于2014年3月24日向江苏华辰房地产开发有限公司（以下简称华辰公司）签订购房协议，约定：华辰公司向杨耀武出售该批房产，华辰公司负责将房屋所有权证办理到杨耀武等名下，杨耀武同意在办理好房屋所有权证后仍由华辰公司“泰茂城”项目施工队伍免费使用直至工程结束，但最长不超过2016年2月底。2014年3月杨耀武、刁建霞分别办理了尊苑花苑9幢101、201室共有所有权登记，成为房屋的所有权人即业主。9幢101房屋建筑面积为764.38平方米，9幢201房屋建筑面积为1052平方米，合计1816.38平方米。2014年8月份，奕通公司与尊园花苑业主委员会签订《尊园花苑物业管理服务合同》，约定奕通公司提供物业服务，被告按房屋建筑面积每月每平方米2元的标准交纳物���服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的万分之五交纳违约金。合同签订后，奕通公司按约定提供了物业服务，但杨耀武、刁建霞自2014年10月1日起，至今未交纳物业服务费，经催要后仍拒不交纳，涉讼。一审法院认为，奕通公司与尊园花苑业主委员会订立的物业管理服务合同，依法对奕通公司、杨耀武、刁建霞具有约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。奕通公司所提供的证据足以证明其已依约提供物业服务，杨耀武、刁建霞应当依约履行缴纳物业费的义务。杨耀武、刁建霞作为房屋所有权人，对华辰公司项目部施工队使用该房明知且认可，双方就物业费缴纳并无约定。根据合同约定，杨耀武、刁建霞应缴纳9幢101室自2014年10月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费28893.56元（2元/平方米/月×27个月×764.38平方��×0.7）、9幢201室自2014年10月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费39765.6元（2元/平方米/月×27个月×1052平方米×0.7），共计68659.16元。合同约定物业费每年缴纳一次，缴费时间为每期到期前一个月，现杨耀武、刁建霞未依约缴纳物业服务费用，奕通公司主张自2017年1月1日起按日万分之五的标准计算，在法律允许范围内，可予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨耀武于判决生效之日起十日内支付奕通公司自2014年10月1日其至2016年12月31日止期间9幢101、201室物业服务费合计68659.16元，并按日万分之五的标准计算违约金（自2017年1月1���起至判决实际履行之日止按68659.16元起算）；二、驳回奕通公司的其余诉讼请求。本院二审期间，上诉人提供如下证据：证据1.房产证复印件一份，证明案涉房屋是2014年9月25日登记至上诉人名下，并非一审认定的2014年3月；证据2.案涉小区10号楼101-103室购房协议复印件，当时对方也就该房起诉上诉人要物业费，但是后来撤诉，说明10号楼和9号楼的性质完全一样，相当于抵债用的。10号楼在办理完产权证后，按照购买程序于2014年7月2日办理了交接房手续，并在当时的物业公司确认物业费由华辰公司支付，在索要的函件中注明了“开发商免物业费”。而9号楼因当时华辰公司的项目施工队伍（南通六建公司）使用，一直未办理交房手续，物业费当然应该也由华辰公司缴纳。因为如果该房屋是烂尾楼，没有交接手续，上诉人不可能缴纳物业费��证据3.上诉人与江苏南通六建建设集团有限公司（以下简称南通六建公司）的函和回复函，回复函上面写明案涉小区9号楼101-114房屋为南通六建公司向华辰公司租用，证明该房屋在办理交房手续之前，与上诉人人无任何关系，只是抵押品。被上诉人质证认为，证据1需要原件进行比对，即使一审法院关于房屋办理登记时间认定有误，并不影响本案的审理。因为被上诉人主张的是2014年10月1日之后的物业费，而在2014年10月1日之后，该房屋也是由上诉人持有，故上诉人应当缴纳物业费。关于证据2，10号楼购房协议中明确约定了华辰公司将房屋的所有权办理到乙方名下，乙方为房屋所有权人，该购房协议与本案无关联性。关于证据3，函和回复函，证明上诉人明知并且确认将9号楼101室给南通六建公司使用，并且该房屋也由南通六建公司实际使用，但是南通六建公司与上诉人及华辰公司并没有对物业费作出约定，按照江苏省物业管理条例的相关规定，该物业费应当由上诉人承担。本院认证认为，上诉人在二审中提交的证据1和证据3在一审中已经提交，被上诉人在一审中并未提出异议或提供相反证据推翻，应予采信。关于证据2，与本案并无关联性，不予采信。二审审理查明的事实：2012年10月13日，华辰公司与杨耀武签订尊园花苑9幢合150636号商品房买卖合同，约定房屋总金额为人民币63573300元，合同中注明合150636房号由原9号楼101室、201室合并而成，备案号为9号楼101室。2014年9月24日，华辰公司（甲方）与杨耀武、刁建波（乙方）以及周雷（丙方）签订购房协议，协议约定乙方向甲方购买商品房及甲方向丙方借款事宜共同达成如下协议：“一、乙方拟向甲方购买泰州市尊园花苑楼盘9号楼101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、109室、111室、113室、114室，双方分别于2012年10月13日和2012年9月17日签订商品房买卖合同，根据目前市场行情，双方认定此批商品房总价为人民币贰仟万元整；二、该购房款由丙方代为支付，并从甲方所欠丙方的借款中扣除（甲、丙两方与浙江泰合建设有限公司、钟炳文、钟英武于2014年3月5日签订的金额为肆仟陆佰万元的《借款合同》），当甲方向乙方开具购房发票后，就视为丙方代乙方向甲方支付了购房款；三、扣除该购房款后，甲方还欠丙方本金人民币陆佰万元整及相应利息，该欠款仍需按原《借款合同》规定的还款期限（2014年5月31日）还清本金，并支付2014年5月31日到实际还款日所欠利息；四、当甲方将欠丙方及其关联人（翟汉寅、翟润晴）的所有借款还清后，甲方有权本人或指定人向乙方回购该批房产，回购金额仍为��民币贰仟万元整，回购期须在还清所有欠款后三个月之内，若在规定的回购期之内，乙方拒绝转让该房产，则双方重新以实际开票金额确认该批房产价格，冲抵甲方欠款；五、甲方负责将房屋所有权证办理到乙方名下，且甲方向乙方出售该批房产，以及甲方向乙方回购该批房产所涉及的相关税费，均由甲方承担，如乙方自行办理房屋所有权证，则乙方垫付的相关税费待房屋所有权证办理完毕后由甲方返回乙方；六、因甲方“泰贸城”项目的施工队伍暂住在该批房产内，乙方同意在办理好房屋所有权证后仍由施工队伍免费使用，直至工程结束，但最长不超过2016年2月底。”2014年9月25日，华辰公司协助将尊园花苑楼盘9号楼101室（含原101室、201室）的房屋所有权转移登记至杨耀武、刁建霞名下，但该房屋仍由华辰公司原安排的施工队继续使用。2015年，华辰公司要求杨耀���给付案涉房屋购房款诉至法院，上诉人在该案庭审中同意华辰公司进行回购，后一审法院（2015）泰海民初字第2380号生效民事判决认定双方之间不形成商品房买卖合同关系，判决驳回了华辰公司的诉讼请求。2015年至2016年9月16日期间，奕通公司多次发函给华辰公司催要包括案涉房屋在内的从2014年8月1日起相应的物业服务费，收费明细中注明案涉房屋为“已售未入伙”，华辰公司均未提出异议。2016年4月，上诉人杨耀武向南通六建公司发函要求该公司搬离案涉房屋，后该公司回复称房屋系向华辰公司租用，与上诉人杨耀武无关。2017年元旦前夕，上诉人自行占有控制案涉房屋，并于2017年1月2日向奕通公司缴纳了包括案涉房屋在内的2017年1月1日至6月30日期间的物业服务费2万元，该公司开具收据。以上事实以双方当事人陈述、购房协议、（2015）泰海民���字第2380号民事判决书、函及回复函、收款收据等证据予以佐证。二审查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是：杨耀武、刁建霞是否应当向奕通公司支付案涉房屋2014年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费68659.16元及逾期违约金。现阐述如下。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，一方面，虽然案涉房屋产权已于2014年9月25日登记至上诉人名下，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，不动产交付以转移占有为���提，而华辰公司并未将案涉房屋转移给上诉人占有，故应认定案涉房屋未交付。至于上诉人与华辰公司于2014年9月24日签订的《购房协议》第六条的约定，根据上诉人与华辰公司就案涉房屋交易的实际情况及该协议的全部内容来分析，该条款并非对房屋交付方式的约定，并未改变转移占有的房屋交付方式，不能因上诉人在该条款中同意在办理好房屋所有权证后仍由华辰公司安排的施工队使用该房而改变房屋未交付给上诉人的事实。故依据上述规定，案涉房屋交付前的物业服务费不应由上诉人交纳。另一方面，根据（2015）泰海民初字第2380号生效民事判决认定的事实，上诉人与华辰公司之间并非真实的房屋买卖关系，且从案涉《购房协议》第六条“在办理好房屋所有权证后仍由施工队伍免费使用”的约定可知，上诉人在取得案涉房屋产权后至实际占有房屋之前并未从��房获得任何利益，根据权利义务相一致原则，该房屋上述期间的物业服务费也不应由上诉人承担。因此，结合上述两方面情形，上诉人杨耀武、刁建霞以房屋未交付为由拒付2014年10月1日至2016年12月31日期间物业服务费，于法有据。一审法院判令上诉人杨耀武支付上述物业服务费错误，应予纠正。综上，上诉人杨耀武、刁建霞的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。依照《物业管理条例》第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省泰州市海陵区人民法院（2017）苏1202民初324号民事判决；二、驳回泰州市奕通物业管理有限公司的诉讼请���。一审案件受理费791元，二审案件受理费1582元，均由被上诉人奕通公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 刘艳生审判员 缪翠玲二〇一七年九月二十九日书记员 邵 峰