北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5389号上诉人（原审被告、反诉原告）：何彦，女，1967年6月15日出生。委托诉讼代理人：曹现亮，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李剑凯，男，1976年11月20日出生。委托诉讼代理人：薛晗，北京市东卫律师事务所律师。原审第三人：中保信合融资担保有限公司，住所地北京市西城区阜外大街2号万通新世界广场A1606室。法定代表人：田宇，总经理。委托诉讼代理人：方怀宇，中保信合融资担保有限公司员工。上诉人何彦因与被上诉人李剑凯、原审第三人中保信合融资担保有限公司（以下简称中保信合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何彦及其委托诉讼代理人曹现亮，被上诉人李剑凯及其委托诉讼代理人薛晗，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何彦提出上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，判处解除双方于2016年8月28日签订的《北京市存量房买卖合同》，被上诉人给付上诉人违约金57万，上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人家中三位病人，必须全款才同意卖房；2、李剑凯无力全款购房。李剑凯辩称：2016年9月28日我们得到贷款，故被上诉人能够通过贷款支付房款，后上诉人要涨价不履行合同。中保信合公司述称，同意一审判决，不参加二审庭审。李剑凯向一审法院提出诉讼请求：1.判令何彦履行与李剑凯于2016年8月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令中保信合公司履行《借款合同》，于判决生效后十日内协助何彦办理北京市昌平区601号房屋（以下简称诉争房屋）解除抵押登记手续；3.何彦于诉争房屋抵押登记解除十日内，将房屋所有权转移登记至李剑凯名下，并按合同约定将房屋交付给何彦；4.判令何彦自2016年11月27日起每日按480元（已付款96万元的万分之五）支付逾期违约金直至将房屋过户至李剑凯名下。何彦向一审法院提出反诉请求：1、解除何彦、李剑凯双方于2016年8月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》及2016年9月签订的网签《房屋买卖合同》；2、李剑凯向何彦支付违约金57万元；3、全部诉讼费用由李剑凯承担。一审法院经审理查明：2016年8月28日,李剑凯（乙方）与何彦（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同第一条约定：“甲方所售房屋坐落在601。”第四条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币285万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元。……（二）乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，2、拟贷款金额为189万元。甲乙双方一致同意，乙方分4次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于房屋查档后一个工作日内，乙方向甲方支付人民币18.5万元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于网签当日，乙方向甲方支付人民币28.5万元，资金通过自行交接方式划转。第三次，于网签后且房主解完房屋抵押后一日内，乙方向甲方支付人民币38.2万元，资金通过自行交接方式划转。第四次，于交房时，乙方向甲方支付人民币8000元，资金通过自行交接方式划转。”第七条约定：“甲方应当在收到全款到账后三十天自然日内将该房屋交付给乙方。”第九条约定：“（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。……2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。……1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定……。”第十一条约定：“（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的���式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。……。”上述合同签订当日，李剑凯与何彦又签订一份《补充协议》。该协议第五条约定：“因标的房屋处于抵押中，经三方友好协商，同意甲方在签订本协议后2016年9月30日内，自行偿还全部债务，并解除标的房屋的抵押登记。如果甲方未按本条款约定时间还清债务并解除抵押登记，则视为甲方违约，甲方应按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。”该协议第六条约定：“经甲乙双方友好协商同意，由于该房屋处于抵押中，乙方首付款不足以代甲方偿还所有贷款，甲方需另行自行筹齐剩余钱款偿还所有贷款并解除房屋抵押，解抵押过程中产生的借款利息及费用65000元由乙方承担，超过65000元的甲方自��承担。具体实际产生的费用如未超过乙方承担的上限65000元，按照多退少补原则。”该协议第八条约定：“鉴于乙方为按揭贷款购房，甲方领取贷款部分房款时间较长，经甲乙双方协商同意，双方共同向第三方担保机构申请垫资业务，具体垫资时间、费用及约定内容、权利义务，以甲乙双方与第三方担保机构签署的垫资协议为准，甲乙双方协商同意，乙方承担此垫资产生的所有费用。”上述合同签订当日，李剑凯向何彦支付定金10万元，向居间方支付居间费6.2万。2016年8月29日，李剑凯向何彦支付首付款18.5万元。2016年9月21日，李剑凯向何彦支付首付款67.5万元。同日，李剑凯与何彦办理网上签约手续。何彦同日配合李剑凯办理贷款面签手续。2016年9月28日，上海浦东发展银行北京分行批准了李剑凯的贷款申请，拟放贷金额为189万元，贷款期限为30年。当天晚��，居间方工作人员商某将批贷函在她与李剑凯、何彦、段某（中保信合公司工作人员）组成的微信群中展示。商某出庭作证证明其在此之后约双方办理房屋过户手续，但何彦先称自己有病，后说要先拿到全款才能办理过户手续。另据李剑凯提供的其在当年9月30日和10月2日与何彦的手机通话录音显示何彦谈话主要内容如下：1、何彦要求房款加钱，如果不加钱就不卖给李剑凯；2、何彦不认可批贷函的真实性；3、何彦不让段某认可批贷函的真实性。其后，诉争房屋并未办理所有权过户手续。何彦也未交付房屋。另查明，何彦为偿还个人债务，曾向中保信合公司借款170万元。2016年8月30日，何彦将诉争房屋抵押给中保信合公司。2016年8月29日，李剑凯代何彦向中保信合公司支付贷款服务费20400元。李剑凯称该笔款项是借贷利息。2016年8月30日，李剑凯向何彦支付垫资费29535元。李剑凯称该笔钱是利息的一部分，还包括了借款公证费。何彦认可是利息的一部分。2016年9月21日，何彦、李剑凯作为甲方与蔡某（中保信合公司工作人员）作为乙方签订一份公证《借款合同》。该合同约定李剑凯、何彦向蔡某借款189万元，借款期限为2个月，自2016年9月21日至11月20日。本案当事人均认为蔡某是代表中保信合公司签订的该份《借款合同》。李剑凯与何彦称，双方约定借贷的189万元由何彦拿走。李剑凯购房贷款发放后再还给中保信合公司。2016年9月28日，李剑凯向中保信合公司支付“担保费”47500元。李剑凯称该笔钱是利息费，不是垫资费。2016年9月30日，中保信合公司将该笔钱退回至李剑凯的个人账户。依据李剑凯的个人账户明细显示，李剑凯在同日又将上述47500元分两次汇入段某、蔡某的账户。关于退回47500元的原因，李剑凯称段某说在过户问题未能达成一致意见的情况下，中保信合公司不收取垫资费。段某作证称该笔钱应该由何彦交纳。何彦称李剑凯第一次交的是垫资费，被退回。第二次交的是170万元借款利息。本案当事人均认可《借款合同》并未履行，借款未发放。2016年11月29日，何彦偿还中保信合公司170万元借款。中保信合公司配合解除了对诉争房屋的抵押权登记。另查，何彦称她于2017年3月26日向李剑凯送达《解约通知书》。李剑凯称从未收到过《解约通知书》。再查，经法院释明，如果法院判决继续履行合同，何彦要求李剑凯继续支付剩余购房款。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《借款合同》、微信聊天记录、商某、段某证人证言、定金、首付款收据、网签记录、《个人二手房按揭贷款批贷函》、电话录音、收据、结清证明��李剑凯与何彦、第三人的庭审陈述等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案李剑凯与何彦双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同。在上述合同前期履行过程中，李剑凯按约且提前支付了定金和首付款，何彦配合办理了网签手续和面签手续，双方均不存在违约行为。本案当事人一致认可的事实为第三人中保信合公司并未发放垫资款。何彦意图通过垫资手续提前拿到全部购房款的希望没有按��实现。关于没有发放垫资款的原因三方陈述不一。何彦认为是李剑凯没有配合第三人核行，没有支付垫资费。但是从以下三个方面看，何彦的解释理由并不成立：1、何彦的解释并没有获得中保信合公司和段某的直接印证；2、买卖双方并未约定李剑凯有义务配合核实批贷函的真伪，依据现有证据也无法认定他人通知过李剑凯要求配合核行；3、何彦自认2016年9月28日李剑凯向中保信合公司支付的47500元“担保费”是垫资费。即便依据李剑凯的自认，该笔费用属于借贷利息，那么结合李剑凯之前支付的两笔类似性质钱款，三笔相加已经远远超过了《补充协议》第六条约定的李剑凯只负担65000元利息的上限。因此，李剑凯积极履约的行为并不能得出李剑凯拒绝支付垫资费的结论。相反，李剑凯所称因李剑凯与何彦双方在是否办理房屋过户问题上存在分歧，中保信合公司拒收���资费有录音证据和中保信合公司退费记录予以佐证。因此李剑凯陈述的理由更真实可靠。综上，在未收到垫资款问题上，李剑凯并不存在违约行为。李剑凯在获得银行贷款审批后，何彦应当配合李剑凯办理诉争房屋的过户手续。现通过李剑凯提交的其与何彦的通话录音和商某提供的证言可以看出，何彦拒绝配合办理过户且提出要涨价，此种行为属于根本违约。何彦并无证据证明李剑凯存在违约行为，故其要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、网签协议并承担违约责任的请求，法院不予支持。李剑凯要求继续履行上述协议的请求有事实依据，法院予以支持。何彦已经解除了诉争房屋的抵押登记，故李剑凯要求解除抵押登记的请求法院不予支持。李剑凯要求办理房屋过户，交付房屋的请求有事实依据，法院予以支持。李剑凯尚未支付完毕购房款，本着一次性解决纠纷的原则，法院将购房款支付期限在本案中一并确定。何彦违反合同约定，不配合办理房屋过户手续，应当承担违约责任。李剑凯要求按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第（二）款第2项约定由何彦承担违约责任的请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、何彦于本判决生效之日起15日内将位于北京市601号房屋所有权转移登记至李剑凯名下；二、何彦于上述房屋所有权转移登记之日同时向李剑凯支付逾期过户违约金（以每日480元的标准计算，期限自2016年11月27日起至实际办理完毕房屋所有权转移登记之日止）；三、李剑凯于上述房屋所有权转移登记之日起30日内向何彦���付剩余购房款189万元；四、何彦于李剑凯支付完毕剩余购房款之日同时向李剑凯交付位于601号房屋；五、驳回李剑凯的其他诉讼请求；六、驳回何彦的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，何彦、李剑凯双方于2016年8月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》及2016年9月签订的网签《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性的规定，内容合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《补充协议》第六条约定，解抵押过程中产生的借款利息及费用65000元由乙方承担，超过65000元的甲方自行承担。2016��8月30日，何彦向李剑凯出具收条，载明收到李剑凯支付的垫资费2935元，2016年9月21日，李剑凯支付了借款垫资公证费6280元，2016年9月28日，李剑凯向中保信合公司支付担保费47500元，以上费用超过了65000元，但何彦仍以李剑凯未足额支付借款利息及费用为由拒绝办理过户手续，构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。原审法院判决支持李剑凯主张的继续履行合同及要求何彦支付违约金的诉讼请求正确，本院予以维持。何彦以李剑凯未取得189万垫资款支付剩余购房款为由，要求李剑凯承担违约责任并解除合同，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，何彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29600元，由何彦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一七年九月二十八日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星