江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初6742号原告：沈红，女，1954年6月14日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人：李珍珍，江苏惟勤律师事务所律师。被告：薛昊，女，1975年11月17日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人：杨芳，女，系薛昊表妹。第三人：苏州定帆房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇和丰路108号1607室，统一社会信用代码91320583331049829T。法定代表人：权循开，该公司总经理。委托代理人：朱勇，男，系该公司员工。原告沈红与被告薛昊、苏州定帆房地产经纪有限公司（以下简称“定帆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法由代理审判员孙学谦独任审理，于2017年6月2日、7月3日两次公开开庭进行了审理。原告沈红及其委托代理人李珍珍、第三人定帆公司的委托代理人朱勇到庭参加诉讼。被告薛昊的委托代理人杨芳到庭参加了2017年6月2日的庭审，被告薛昊到庭参加了2017年7月3日的庭审。后因案情复杂，本院依法转为普通程序并组成合议庭于2017年8月25日。原告沈红及其委托代理人李珍珍、被告薛昊、第三人定帆公司的委托代理人朱勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈红向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《协议》解除；2.判令被告薛昊返还原告已支付的购房款200000元；3.判令被告薛昊支付原告违约金148600元；4.判令被告薛昊支付原告律师费损失14000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月21日，原、被告签订《协议》一份，约定被告将其购买的位于昆山市花桥镇兆丰路XX号XX幢XX室房屋以743000元的价格转让给原告，双方约定2016年12月21日支付50000元作为定金，2016年12月31日前由原告支付170000元，至交易中心过户当日支付523000元。协议签订后即2016年12月21日，原告支付被告50000元；2016年12月31日前，原告又支付被告170000元。被告于2017年1月19日取得涉案房屋的产权证书。原告多次与被告沟通，至房产交易中心办理产权过户手续，但被告不予配合。综上，原告按协议约定积极履行合同义务，但被告却不予配合，仅享受协议赋予的权利，而不履行义务，被告的行为属于违约，根据协议第八条的约定，原告已于2017年3月18日与被告解除协议，并有权向被告要求支付房款20%即148600元的违约金。为此，原告诉至法院。被告薛昊辩称，同意解除合同，但是不同意退还200000元及支付违约金和律师费的诉请，我方保留起诉原告违约的权利。法庭辩论中，被告表示同意退还原告支付的定金200000元。被告定帆公司辩称，跟我方没有利害关系，我方无法分别到底谁违约。本院经审理认定事实如下：2016年12月21日，原告（乙方）与被告薛昊（甲方）在第三人定帆公司（丙方）的居间下签订《协议》一份，约定被告薛昊将其从昆山广亭置业有限公司购得的位于昆山市花桥镇兆丰路XX号XX幢XX室房屋出售给原告，房屋总价款为743000元。协议第二条约定：产证下来后双方立即签订《昆山市房地产买卖合同》，同时进交易中心办理过户转让手续，丙方须协助办理；协议第四条“付款方式、期限”约定：2016年12月21日，乙方支付50000元作为定金；2016年12月31日前乙方支付170000元；至交易中心过户当日乙方支付523000元；协议第八条“责任条款”约定：甲方违约的，须双倍返还定金且甲方须另行向乙方赔偿总房款的20%；乙方违约的，甲方有权没收定金，且乙方须另行向甲方赔偿总房款的20%。协议还对房屋交付、税费承担等进行了详细约定。协议落款处乙方签字为“沈红”外、“沈金玲”，“沈金玲”签字上捺有手印。原告自认该份《协议》系其妹妹沈金铃代其签订。合同签订当日，原告支付被告定金50000元，定金收据上付款人为“沈金铃代”。2016年12月29日，原告向第三人支付110000元；2016年12月30日，原告又向第三人支付60000元。以上款项共计220000元。原告称因其与被告发生纠纷，故第三人将仍在其处留存的20000元进行了返还。被告认可收到其中200000元。另查明：被告称涉案房屋产证于2017年1月19日出来后即通过第三人通知原告付清剩余房款并办理过户；第三人认可确实在2017年1月19日左右接到被告的微信和电话，被告让其通知原告筹钱付清购房余款并准备过户，但原告回复钱不够，要2016年春节后才能付款。被告据此认为其签协议时强调的九时年前付款过户的，既然原告未按其要求付款，房屋就不同意继续出售了。原告则表示其有能力在年初九付清剩余房款523000元，向本院提交其姑嫂吴竟芝同意借款给其用于支付涉案房屋剩余房款的情况说明及吴竟芝的在中国工商银行开立的账号的交易流水。交易流水显示：2017年2月5日，吴竟芝的该账户余额为1047674.94元。第三人曾安排原、被告双方于2016年春节后年初九（2017年2月5日）到第三人处就付款及过户事宜进行协商。原告称当日其妹妹沈金玲带着购房余款到被告处，但未见到被告前来。第三人称原本约定当天下午三点双方碰面，原告妹妹沈金铃下午两点五十到达其公司，但被告并未前来，沈金铃随后离开，双方此次协商未果。原告称2017年2月5日当日未能在第三人处见到被告后其就报警了，警察双方要协商解决，后来就和被告约好在上海老西门协商，第三人也派了2个人一起参与，后来被告带来的人和其发生口角，其又报警，并和被告及中介一起去了老西门派出所，警察说房屋买卖要看到产证的，就要求被告回去拿产证，被告就回去把产证带到派出所，警察说产证应当押在中介处，但是第三人不敢拿，其就和沈金玲在被告离开的时候将产证原件抢了过来，一直到法院起诉时提交给法院。第三人对于原告的前述陈述予以认可。原告将涉案房屋的不动产权证原件向本院提交，产证显示的产权登记时间确为2017年1月19日。再查明：第三人在原、被告2017年2月5日协商时发生矛盾之后，又组织双方于2017年2月9日进行过协商，原告妹妹沈金铃和被告到场参与，双方达成过一份补充协议。第三人向本院提交了该份补充协议的复印件，主要内容为：被告同意将涉案房屋独家委托第三人另外销售，期限为一个月（2017年2月9日起至2017年3月8日止），一个月内第三人找到买家，三方到场，由被告将200000元购房款转入原告账户。涉案房屋产证原件由沈金玲本人保管。该份协议落款处有原告妹妹沈金铃签字、被告签字以及第三人委托代理人朱勇签字。对此，原告认为该份补充协议为沈金铃签字，并非其本人签字，其当时确实也同意被告在一个月内把200000元退还，这个事情就解决，但是被告没有按时退还，协议已经不存在法律效力。被告认可该份协议中其签字的真实性，其在过年之前就同意中介尽快将房屋出售把200000元退还给原告，但是中介一直不卖。又查明：2017年3月13日，原告通过律师向被告发出律师函，要求被告在2017年3月17日协助办理过户手续，若未能在该期限内办理，则双方签订的《协议》解除，被告需将220000元房款退还并支付违约金148600元。被告认可收到该份律师函，但对于内容不认可。另外，原告因本案纠纷委托江苏惟勤律师事务所代理其参与诉讼，并称为此支出律师费14000元。现因原告要求解除与被告签订的《协议》并要求被告承担违约责任，诉至本院。以上事实有《协议》、收款收据、不动产权证、律师函、邮寄凭证、委托代理合同、微信聊天记录、补充协议、银行流水、情况说明以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《协议》系各方的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按合同及协议的约定切实履行各自的义务。关于原告妹妹沈金铃、被告及第三人委托代理人朱勇于2017年2月9日签订的补充协议，原告虽称该份协议上的签字系其妹妹沈金铃所签，并非其本人所签，但根据沈金铃代表原告与被告签订《协议》、支付定金并多次代表原告与被告就交易事宜进行协商的事实，能够认定沈金铃有权代表原告与被告签订该份协议，故该份协议的效力应当及于原告。该份协议的主要内容为：被告将涉案房屋的产权证交由沈金铃保管并由第三人独家代理在2017年3月8日前将涉案房屋另外出售，被告再返还原告200000元购房定金。据此，本院能够认定原、被告此时已就解除《协议》达成一致合意。现原告要求解除《协议》，被告对此亦予以认可，故本院确认原、被告签订的《协议》于2017年2月9日解除。《协议》解除后，被告收取原告的房款200000元应当予以返还。本案审理过程中，被告在法庭辩论时表示同意返还原告200000元购房款，本院对此予以确认。故本院对原告要求被告返还购房款200000元的诉讼请求予以支持。本案的争议焦点为：合同履行过程中原、被告哪一方存在违约行为以及应当承担何种违约责任。原告认为被告拒不配合办理房屋过户手续，构成违约；被告则认为原告未按其要求支付剩余房款，违约方在于原告，其有权不继续出售房屋。对此，本院认为，协议约定产证下来后双方立即签订《昆山市房地产买卖合同》，同时进交易中心办理过户转让手续，剩余房款523000元于过户当日支付。但对于签订《昆山市房地产买卖合同》和办理过户的具体时间，协议并未进行明确约定，故剩余房款523000元的具体支付时间约定不明。被告于2017年1月19日通过第三人要求原告于2016年春节前将剩余房款全部支付完毕，原告回复第三人将于2016年春节后年初九(2017年2月5日)支付。被告据此认为原告未按其要求付款，构成违约。对此，本院认为，原告提出在2017年2月5日付款，距被告向原告主张付款的时间2017年1月19日仅间隔17天。考虑到双方并未对付款时间进行明确约定且523000元金额较大，被告理应给予原告一定的合理准备时间。根据日常经验法则，17天的准备时间并未超出合理限度。另外，根据原告提交的其向亲友筹款的相关材料，能够证实原告确实在积极准备款项以履行付款义务。因此，原、被告均应继续履行《协议》，被告在原告支付剩余款项以及双方办理过户手续前，即明示不再出售涉案房屋。被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告应当赔偿因其违约给原告造成的损失，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。现原告以其存在房屋市场价格上涨的差价损失为由主张被告按《协议》约定的总房款的20%即148600元支付其违约金，对此，本院认为，原、被告及第三人在庭审中确认的涉案房屋当前的市场价值与合同约定价值并没有明显出入，故原告主张其存在差价损失，依据不足，本院不予采信。原告主张被告支付148600元违约金，明显过高，应当依法予以调整。原、被告于2017年2月9日订立的补充协议约定被告应当返还原告购房款200000元，返还该笔款项的期限应当同被告委托第三人另行出售的委托期限届满之日即2017年3月8日一致。因原告未能举证证明其还存在其他实际损失，本院能够认定的被告的实际损失为其已付房款200000元自2017年3月9日起按年利率6%计算的利息损失。故本院将被告应承担的违约金调整为：以200000元为基数，自2017年3月9日起按年利率11.7%（年利率6%*1.5*1.3））计算至实际支付之日止。对于原告主张被告赔偿其律师费损失14000元，因双方签订的《协议》未对发生纠纷时产生的律师费用的承担方式进行约定，故其该项主张缺乏合同依据，本院对此不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告沈红与被告薛昊、第三人苏州定帆房地产经纪有限公司签订的《协议》于2017年2月9日解除。二、被告薛昊返还原告沈红购房款200000元并支付违约金（计算方式：以200000元为基数，自2017年3月9日起按年利率11.7%计算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内支付完毕。三、驳回原告沈红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11230元，财产保全费4235元，两项合计19160元，由原告沈红承担3318元，被告薛昊承担16942元。此款原告已经预交，本院不再退还，被告薛昊承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一七年九月二十八日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。