广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0105民初606号原告:万某，女，1979年8月24日出生，汉族，住湖北省汉川市，委托代理人：康亚西，广东的信律师事务所律师。被告：佛山托斯卡纳房地产开发有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道平洲怡海路海逸城市花园逸彩居（2号楼）108号商铺。法定代表人：谢海榆。被告：四川省双龙建筑工程有限公司，住所地四川省资中县城南开发区东干道政府广场西侧邮政综合楼。法定代表人：朱勇。委托代理人：洪巧君、袁张，分别为广东卓建律师事务所律师和实习律师。原告万某诉被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（以下简称佛山托斯卡纳公司）、四川省双龙建筑工程有限公司（以下简称四川双龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人康亚西，被告四川双龙公司的委托代理人洪巧君、袁张到庭参加诉讼。被告佛山托斯卡纳公司经本院公告送达起诉书副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼,本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、立即停止对执行标的物佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园601房的查封、拍卖等强制执行措施；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原告与被告佛山托斯卡纳公司所签订的购买佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园601号房的购房合同有效。1、根据佛山市住房保障和房地产登记信息中心网上公示，首次购买涉案房屋的业主是范秋明，其于2012年4月20日与被告佛山托斯卡纳公司签订购房合同。因范某明大部分时间居住在国外，于2014年8月28日与被告佛山托斯卡纳公司解除合同。2014年8月28日李某麟以一手更名方式与被告佛山托斯卡纳公司签订购房合同，于2014年11月7日解除合同。2014年11月7日，原告以一手更名方式与被告佛山托斯卡纳公司签订购房合同。原告向被告佛山托斯卡纳公司支付了3000元的更名手续费，在佛山市住房保障和房地产登记信息中心网办理了网上更名手续。2、原告与被告佛山托斯卡纳公司于2014年11月7日签订的购房合同编号为20141107020002，且于同日经佛山市住房保障和房地产登记信息中心网上公示。该购房合同是双方真实意思的表示，且经过政府网签公示备案，受法律保护。二、原告以一手更名方式从前手业主处购买涉案房屋，只要前手业主李某麟、范某明向被告佛山托斯卡纳公司支付了全额购房款，应视同原告向被告佛山托斯卡纳公司支付了购房款。至于原告与其前手业主李某麟是支付现金还是以三角债抵购房款是其与前手业主李某麟的内部债权债务关系，与本案无直接关系。原告以一手更名方式购买涉案房屋已经向开发商全额支付了955351元的购房款，有购房发票为证。三、原告已实际占有控制涉案房屋，于2015年5月8日收楼，并签订了《前期物业服务协议》、《业主消防安全协议书》等业主文件，支付了物业管理费、水电费、垃圾处理费。被告佛山托斯卡纳公司没有提出答辩意见及举证。被告四川双龙公司辩称，一、根据物权法的登记原则，涉案房屋一直登记在被告佛山托斯卡纳公司名下，而非原告名下，故涉案房屋的所有权归被告佛山托斯卡纳公司。法院依法执行被告佛山托斯卡纳公司的财产符合法律规定，应依法驳回原告的全部诉讼请求。二、根据《物权法》关于物权与债权相区分原则的有关规定，原告与被告佛山托斯卡纳公司之间的合同约定仅能约束合同双方当事人。被告佛山托斯卡纳公司未依约履行办理产权变更登记的义务，应由被告佛山托斯卡纳公司按约定承担违约责任。原告即使履行支付了房款的合同义务，但因未办理变更登记，故原告不能取得涉案房屋的所有权。三、原告并无充分证据证明其已经支付了购房款且实际占有涉案房屋，原告主张其系涉案房屋的实际权利人无任何事实和法律依据。四、根据《合同法》第286条的规定，涉案建设工程款应当优先受偿，被告四川双龙公司与被告佛山托斯卡纳公司之间的款项为建设工程款，依法应当优先受偿。原告对被告佛山托斯卡纳公司就涉案房屋享有的债权不足以排除被告四川双龙公司申请的强制执行。五、根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条及第312条之规定，原告提供的证据仅能证明被告佛山托斯卡纳公司未履行过户义务，原告对涉案房屋享有合同债权，该合同债权具有相对性不足以排除强制执行，无法证明原告对涉案房屋有足以排除执行的物权。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告提交的《商品房买卖合同》未加盖出卖人公章，被告佛山托斯卡纳公司未出庭，且未提交房产登记的备案信息，无法证明合同的合法性、真实性。涉案房屋于2015年9月30日被查封，原告提交的票据多为2016年之后的票据，无法证明查封前有合法占用涉案房屋。根据原告所述，涉案房屋是被告出售给了李某麒，因李某麒欠戴某钊货款，戴启钊又欠原告货款，因此用房产抵债，而原告在一审庭审时表明并没有看到李嘉麒付款的凭证。因此，原告并没有支付涉案房屋的全部价款。且上述规定的是直接向开发商支付房款的情况，并不包括这种三角债务和以房抵债的情况，原告和案外人仅存在债权关系，无权主张涉案房屋的物权。原告提交的三方协议是2014年11月8日签订的，《商品房买卖合同》是2014年11月7日签订的，原告签订的合同均在涉案房屋查封之前，但因原告自身原因未办理涉案房屋的过户登记，原告应自行承担不利后果。因此，原告的诉求不符合上述规定，其权利不能够排除执行，因此，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告四川双龙公司诉被告佛山托斯卡纳公司债权转让合同纠纷一案，经本院依法审理，于2016年7月13日作出(2016)粤0105民初23号《民事判决书》，判决佛山托斯卡纳公司在该判决生效之日起10日内向四川双龙公司支付222万元及逾期付款利息，并赔偿公告费1000元。在该案审理过程中，原审法院根据原告的申请依法采取了保全措施，于2015年9月30日以(2015)佛南法桂民三初字第105-1号民事裁定书，查封了被告佛山托斯卡纳公司所有的位于佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园601房等房屋。该案判决生效后，被告四川双龙公司向本院申请执行[案号为（2016）粤0105执5913号]。原告对此提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封，本院依法审查后于2016年12月29日作出（2016）粤0105执异62号执行裁定书，驳回万某提出的执行异议。在该案审查过程中，本院曾发函佛山市南海区国土城建和水务局查询涉案房产情况，复函回复：佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园601房已办理商品房预售许可，已办理商品房初始登记（确权），权利人为佛山托斯卡纳公司，建筑面积101.99平方米，无抵押情况。再查，2014年11月7日，原告（认购方、买受人）与被告佛山托斯卡纳公司（出售方、出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》，主要内容为原告向被告佛山托斯卡纳公司购买佛山市南海区桂城街道尖东1号（D17街区）第49栋601房，总金额955351元，在2014年11月7日前一次性支付全部价款；被告佛山托斯卡纳公司在2015年2月28日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。2014年11月7日，被告佛山托斯卡纳公司出具了销售涉案房屋的售房款金额955351元的发票给原告。诉讼中，原告表示涉案房屋是其名下唯一住房，但没有提交任何证据材料予以证实。原告在庭审时还确认了以下事实：涉案房屋是通过“一手更名”方式购买，买卖合同有进行网签，但没有办理备案登记手续；原告实际于2015年5月8日入住涉案房屋；原告支付房款共850000元分三部分，一部分是以戴启钊享有的债权605000元折抵房款，一部分是原告按照李某麒的要求向李某麒的姐姐李某雯转帐50000元，余款195000元以现金分期支付给李某麒。原告拟证明上述情况提交了如下证据：1、佛山房地产登记信息中心网上打印涉案房屋信息；2、涉案房屋的《广东省商品房买卖合同》（网签）；3、房屋转让合同书，记载转让方为李某麒，受让方为万利，见证人为戴某钊；4、缴款人为李某麒的涉案房屋维修基金《收据》复印件、被告佛山托斯卡纳公司开具给原告的更名手续费3000元的《收款收据》、李某麒开具的收齐原告购买涉案房屋房款85万元的《收据》、《三方转让房屋说明协议》以及管理费发票等；5、业主消防安全责任书；6、利海尖东半岛服务中心出具的原告于2015年5月8日收楼的《证明》；7、中国农业银行银行卡交易明细清单及转账交易成功记录，上述材料记载2016年11月20日从原告账户转账50000元至李某雯的银行账户。被告四川双龙公司质证表示对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，该材料没有住房管理处的公章，也没有对网页进行公证，对其真实性无法确认;对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，被告四川双龙公司不是该合同的当事人，真实性无法确认，根据买卖合同第十五条，出卖人未依约办理产权变更的，由出卖人承担违约责任，买受人并不必然取得涉案房屋的所有权，且该房屋买卖合同无法证明经过了网签;对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，无法证明合同签订的真实性，也无法证明案外人李某麒是否是涉案房屋的权利人，更没有任何证据证明李某麒已支付本案的购房款，其权利并不能排除执行，根据合同第三条第2款的约定，付款方式是先收取定金3万，过户当日交付60.5万元，余款21.5万元由银行支付，但原告未提交任何证据证明已按约定支付了房款，且对该证据中被告佛山托斯卡纳公司盖章的申请登记提交的材料真实性、合法性、关联性不确认，没有原件也未填写任何信息;对证据4中2014年8月28日的收款收据真实性、合法性、关联性不予确认，缴款人是李某麒而非原告，与本案无关，且未提供相应的银行流水，无法证明收据上所载明的款项是否已实际支付，下面备注“已收原件”的签收人也无法核实其身份，因无原件核实，收款收据上被告佛山托斯卡纳公司的公章无法核实；对证据4中的2014年11月7日的收款收据，银行的签购单无法核实银行的公章，对证据4中2014年11月8日李某麒出具收据的真实性、合法性、关联性不予认可，无法证明李某麒是否涉案房屋的权利人，其无权处分涉案房屋，且该收据无法证明原告也实际支付了85万元的房款；对证据4中的三方转让房屋说明协议的真实性、合法性、关联性不予认可，被告核对过该协议，并不是原件，该协议中除了原告，均非本案当事人，原告并未提交协议中所述的货款的证据；证据4中物业公司出具的收款收据，无法证明上述费用是原告交付，也无法证明收款人广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司系涉案房屋的物业管理公司，且从该证据上不能证明原告有长期实际占有涉案房屋，涉案房屋于2015年9月30日查封，原告提交的票据多为2016年之后的票据，无法证明涉案房屋是在查封前合法占有的，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条第二项规定，无法排除执行权利；证据4中的房屋平面图没有记载产权人，无法证明原告是该房产的权利人，且与本案无关；对证据4中的水费发票，真实性无法核实，且无法证明原告实际交付了费用，瀚蓝环境股份有限公司无权收取涉案房屋的水费，一般应由水利集团进行收取；证据4中2015年8月-2016年11月的管理费发票，为2016年10月和12月开具，是在涉案房屋查封之后开具的发票，且无法证明已实际支付，也看不出来支付的是涉案房屋的管理费;对证据5的真实性、合法性、关联性不予认可，无法核对公章的真实性，无法证明原告是涉案房屋的权利人;对证据6的真实性、合法性、关联性不予认可，产权情况应当以房管部门的登记为准，物业公司无权出具产权证明；对证据7的真实性、合法性确认，关联性不确认，该银行的转帐记录无法证明交易的相对方，也无法证明原告将该50000元支付给何人及款项的用途;证据7中打印的转帐交易记录没有银行的盖章，对真实性、合法性、关联性不予认可，且无法证明收款方李绮雯的身份，原告提交的证据恰恰证明了其没有支付本案的全部购房款，支付的房款应当直接支付给开发商。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现原告主张向被告佛山托斯卡纳公司购买涉案房屋，并签订了《广东省商品房买卖合同》，根据原告陈述的实际购房情况、房款支付等合同履行情况明显与该合同约定相矛盾。同时，原告也未就其与案外人之间的以房抵债协议合法有效提供充分的证据。故原告与被告佛山托斯卡纳公司签订的《广东省商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示。虽然原告表示涉案房屋是其唯一住宅房屋，但没有提供相应的证据材料予以证据，应当承担举证不能的不利后果，对原告的该项主张本院不予采信。关于原告支付房款的情况，原告主张是通过“一手更名”方式从“前手业主”李某麒处购得涉案房屋，并以对戴某钊享有的605000元债权抵扣部分房款，又以现金支付方式支付了195000元，通过银行转账方式支付了50000元，但只提交了50000元的银行转账记录亦无法证实其实际付款情况的全部主张。故原告就涉案房屋主张权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告要求立即停止对执行标的物佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园601房的查封、拍卖等强制执行措施，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告万某的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄颖慧人民陪审员  王颖仪人民陪审员  梁浩荣二〇一七年九月十四日书 记 员  张叶青张春映