江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5891号上诉人（原审被告）:庄翠霞,女,1980年5月14日出生,汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审被告）:刘强，男，1979年8月1日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈德生，江苏苏东律师事务所律师（代理上列二上诉人）。被上诉人（原审原告）:单继坤，男,1987年9月24日出生,汉族,住江苏省沛县。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。上诉人庄翠霞、刘强因与被上诉人单继坤房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初15903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人庄翠霞、刘强上诉请求：1、依法��销昆山市人民法院(2016)苏0583民初15903号民事判决第一项和第三项判决，改判合同自始无效，驳回被上诉人的上诉请求；2、一审、二审诉讼费用及保全费用均由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋所有权证书持有人为刘强。签订合同时，庄翠霞并没有保证刘强知道并同意出售此房产，更没有保证若刘强不履行合同，则由庄翠霞承担违约责任。此合同未中介公司提供的格式合同，并没有采取合理的方式提请庄翠霞注意，故此格式条款应归于无效。被上诉人未依约付足先期交易款27万元，构成重大先期违约。中介公司、单继坤、庄翠霞恶意串通订立买卖合同，损害刘强的利益，根据合同法的规定应归于无效。一审判决全部诉讼费用由两上诉人承担，适用法律错误。被上诉人单继坤在诉讼中答辩称：不同意上诉人全部上诉请求。1、本案一审多次开庭，在第一次开庭时被上诉人曾经明确向上诉人提出继续履行合同，上诉人刘强委托其代理人明确告知拒绝对庄翠霞所签合同予以追认，不同意继续履行，导致合同继续履行不能，根据双方签订的昆山市存量房买卖合同第五条鉴于共有人拒绝出售系争房屋，也拒绝对签字人的行为进行追认，则由上诉人庄翠霞承担全部违约责任，所以被上诉人要求解除合同是不得已为之。2、一审过程中被上诉人为了避免诉累才放弃了通过申请司法评估方式对系争房屋市场价予以评估，被上诉人所认可的80万价格实际上已经做出巨大让步，一审判决上诉人赔偿被上诉人14万元的损失实际上远远无法弥补被上诉人实际损失。综上，被上诉人希望法庭能够驳回上诉，维持原判。原审原告单继坤向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年7月31日就买卖昆山市××灯镇××楼××室房屋所签订的《���山市存量房买卖合同》；2、判令庄翠霞、刘强返还单继坤房款214885元；3、判令庄翠霞、刘强赔偿单继坤损失440000元（暂计，实际损失以评估为准）；4、判令庄翠霞、刘强赔偿单继坤律师费、评估费、贷款服务费等费用人民币12549元；5、本案诉讼费用由庄翠霞、刘强负担。一审法院认定事实：2016年7月31日，经昆山市金色田园房产资讯有限公司（居间方，丙方）介绍，单继坤（购买方，乙方）与庄翠霞（出售方，甲方）签订《昆山市存量房买卖合同》一份，约定：甲方同意将涉案房屋出售给单继坤，房款共计660000元；根据过户当日税费政策，税费由乙方承担；签订合同时甲方将该房产产权证及土地证交于丙方代管以利办理后续流程，甲方保证该房产产权清晰且已告知产权共有人并取得同意出售该房产，若因其债务、产权纠纷等因素或产权共有人不履行本��同，则由甲方承担本合同约定之违约责任；甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金，逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方向守约方支付总价款的20%作为违约金；若因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等等）。单继坤在该合同乙方落款处签字捺印，庄翠霞在该合同甲方落款处签字捺印，昆山市金色田园房产资讯有限公司在该合同丙方落款处盖章确认。合同签订后，单继坤于2016年7月31日支付庄翠霞50000元，于2016年9月3日支付庄翠霞164885元，以上合计214885元。单继坤为办理贷款手续，其已支出评估费2749元、贷款服务费6800元，以上合计9549元。单继坤为��次诉讼聘请律师支出律师费3000元。另查明：单继坤主张2016年7月31日其与庄翠霞签订合同时刘强在签约现场，刘强让庄翠霞签字。单继坤申请证人俞某（中介人员）出庭作证，据俞某陈述：单继坤、庄翠霞之间的房屋买卖业务是我经办的；签订合同时，庄翠霞、刘强都在我们中介公司，刘强对庄翠霞的签字未提出异议。庄翠霞、刘强对证人证言真实性不予认可，其表示证人系本案的利害关系人，有利益冲突，且证人并非讼争房屋买卖合同的经办人。又查明：涉案房屋位于昆山市××灯镇××楼××室，该房屋所有权人系刘强，房屋共有权人系庄翠霞。庭审中，双方一致确认涉案房屋价值时点2016年11月5日的市场价值为800000元。本案起诉状副本送达被告庄翠霞、刘强为2016年11月5日。以上事实，有单继坤提供的房屋所有权证、土地使用权证、房屋买卖合同、收条、转账记录、收款收据、律师费发票及庭审中以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同受国家法律保护。单继坤与庄翠霞签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，单继坤依约支付庄翠霞房款共计214885元，但庄翠霞以被告刘强未在合同上签字为由拒绝继续履行合同，责任在庄翠霞，其已经构成违约。根据双方合同约定“甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金，逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同”，庄翠霞逾期履行合同义务已经远超二十日，故单继坤依约有权解除合同。本案起诉状副本送达时间为2016年11��5日，本院确认双方之间的房屋买卖合同于2016年11月5日解除。合同解除后，庄翠霞应当将已经收取的房款214885元返还给单继坤。本院结合被告违约情况、昆山地区存量房交易价格的市场行情（双方一致确认涉案房屋于2016年11月5日价值时点的价值为800000元）、单继坤另行购买房屋所需的咨询、查勘、协商时间等因素综合考量，认定单继坤差价损失为140000元。至于评估费、贷款服务费，上述费用属于违约损失，已包含在上述赔偿费用中，故本院对单继坤有关评估费、贷款服务费的主张不予支持。关于单继坤主张的律师费3000元，根据合同约定“若因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等等）”，庄翠霞作为违约方，其应当按照合同约定赔偿单继坤律师费3000元。以上本���认定单继坤损失金额为143000元。庄翠霞、刘强作为涉案房屋的共有权人，因刘强并未在房屋买卖合同上签字，且单继坤并未提供充分证据证明刘强认可该合同效力，故房屋买卖合同不产生对刘强的合同约束力。因庄翠霞上述债务发生在夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，庄翠霞所负债务应按夫妻共同债务处理，故刘强应对庄翠霞的相关赔偿义务承担共同清偿责任。遂判决：一、单继坤与庄翠霞于2016年7月31日签订的房屋买卖合同于2016年11月5日解除。二、庄翠霞、刘强于判决生效之日起十日内返还单继坤购房款214885元。三、庄翠霞、刘强于判决生效之日起十日内赔偿单继坤损失143000元，四、驳回单继坤的其他诉讼请求。案件受理费10400元，财产保全费3820元，合计14220元，由庄翠霞、刘���负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，庄翠霞系涉案房屋的共有人，其通过房产中介与单继坤签订的《昆山市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。虽然刘强作为涉案房屋的共有人未在房屋买卖合同上签字，但根据房产中介人员的证词显示，刘强至少对涉案房屋买卖事宜是知晓的，因此庄翠霞以房屋的共有人刘强未在合同上签字为由拒绝继续履行合同，庄翠霞应依照合同的约定承担相应的违约责任，退还已收取的购房款并对单继坤因此造成的损失应作出赔偿。因庄翠霞上述债务发生在其与刘强夫妻关系存续期间，一审判决由庄翠霞、刘强共同承担，符合法律规定。据此，庄翠霞、刘强的上诉理由不能成立，一审判决认定事��清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由上诉人庄翠霞、刘强负担。本判决为终审判决。审判长 包 刚审判员 郑 雄审判员 杨 兵二〇一七年九月六日书记员 杨颖颖