福建省福安市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0981民初3450号原告：福建省九龙房地产有限公司，住所地宁德市蕉城区东侨九龙商城D栋2层，统一社会信用代码：91350900724202986Q。法定代表人：杜早治，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈颖，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈巧燕，女，系该公司工作人员。被告：陈雄，男，1980年5月20日出生，汉族，户籍地址：福安市，住福安市。被告：黄嫣然，女，1985年2月10日出生，汉族，住福安市。原告福建省九龙房地产有限公司（以下简称：九龙公司）与被告陈雄、黄嫣然商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九龙公司的委托诉讼代理人陈颖到庭参加诉讼，被告陈雄、黄嫣然经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九龙公司向本院提出诉讼请求：1.确认九龙公司与陈雄、黄嫣然签订的《商品房买卖合同》（备案编号：20120900705）已解除。2.判令陈雄、黄嫣然按购房款的30%向九龙公司支付解除合同违约金268673.7元。3.判令陈雄、黄嫣然返还九龙公司截止《商品房买卖合同》注销之日止被银行划拨款项（暂计至2016年11月30日，划拨款项为74094.17元），并按九龙公司被银行划拨款项的每日千分之二，向九龙公司支付从银行划拨之日起至陈雄、黄嫣然实际还款之日止的违约金（暂计至2016年12月30日，违约金为25492.93元）。4.判令陈雄、黄嫣然配合九龙公司向住房和城乡建设局办理《商品房买卖合同》（备案编号：20120900705）合同备案登记注销手续及向宁德市不动产登记中心办理诉争房屋及抵押权预告登记注销手续，并承担因解除合同产生的一切注销手续费用。5.判令陈雄、黄嫣然承担本案的诉讼费用。事实和理由：九龙公司与陈雄、黄嫣然于2012年10月25日签订《商品房买卖合同》，约定陈雄、黄嫣然购买九龙公司开发的位于宁德市××开发区××号楼××单元房产，购房款总计895579元，陈雄、黄嫣然于2012年9月22日支付首期房款275579元，余款62万元办理按揭贷款；若陈雄、黄嫣然未按时向银行还款，导致银行从九龙公司账户划拨，九龙公司有权向陈雄、黄嫣然收取被银行划拨款项及陈雄、黄嫣然从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算），若陈雄、黄嫣然连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，九龙公司有权解除合同，陈雄、黄嫣然还应按购房款的30%向九龙公司支付违约金。但合同签订后陈雄、黄嫣然未按时向银行偿还贷款本息，导致九龙公司多次替陈雄、黄嫣然承担担保责任，垫付相关款项。经九龙公司多次催告，但陈雄、黄嫣然至今未向九龙公司归还垫付款项，且已连续多期未按时向银行偿还贷款本息。九龙公司遂于2016年11月15日发出《解除通知书》，通知陈雄、黄嫣然解除双方签订的《商品房买卖合同》。陈雄、黄嫣然收到该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。请求依法判决支持九龙公司的诉讼请求。陈雄、黄嫣然未作答辩。九龙公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对事实认定如下：2012年10月25日，九龙公司与陈雄、黄嫣然签订备案合同编号：20120900705的《商品房买卖合同》，约定：陈雄、黄嫣然向九龙公司购买九龙公司开发建设的宁德市××路××号楼××单元房产，该商品房房款895579元；陈雄、黄嫣然于2012年9月16日交定金5万元，于2012年9月22日支付首期房款275579元（定金无息充抵房款），余款62万元办理按揭贷款；在按揭贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从九龙公司帐户划拨，则九龙公司有权向陈雄、黄嫣然收取被银行划拨的款项及从陈雄、黄嫣然拖欠之日起至陈雄、黄嫣然补足款项期间的滞纳金；若因陈雄、黄嫣然违约拖欠，导致银行对九龙公司提起诉讼，则九龙公司有权向陈雄、黄嫣然收取由九龙公司代缴款项及从陈雄、黄嫣然拖欠之日起至陈雄、黄嫣然补足款项期间的违约金，并有权要求陈雄、黄嫣然赔偿由此产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用），上述违约金的标准按照每日千分之二计算；在九龙公司为陈雄、黄嫣然担保期间，陈雄、黄嫣然若连续三个付款期或累计六个月付款期未按时向银行缴纳贷款本息，九龙公司有权解除双方签订的《合同》，同时陈雄、黄嫣然还应另按购房款的30%向九龙公司支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由陈雄、黄嫣然承担；九龙公司与陈雄、黄嫣然以本《合同》所记载的联系地址、电话为双方联络依据，双方按照该地址寄发函件，自函件寄发之日起第五日视为送达等内容。2012年12月10日，借款人陈雄与贷款人中国建设银行股份有限公司宁德分行、保证人九龙公司签订合同编号：2012年建宁蕉个个房借字249号的《个人住房借款合同》，约定：陈雄向中国建设银行股份有限公司宁德分行借款62万元，用于购置宁德市××路××号××幢××单元；借款期限240个月（即从2012年12月10日起至2032年12月10日止）；担保方式为抵押加阶段性保证，九龙公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止等内容。因陈雄未按时向银行偿还贷款本息，导致九龙公司为陈雄承担保证担保责任，截止至2016年11月30日垫付银行借款本息共计74094.17元。九龙公司按照《商品房买卖合同》记载的联系地址于2016年6月8日向陈雄、黄嫣然邮寄《垫付按揭贷款还款通知函》，于2016年7月7日向陈雄、黄嫣然邮寄《按揭贷款逾期还款催告函》。九龙公司催告陈雄、黄嫣然还款无果后，于2016年11月15日向陈雄、黄嫣然邮寄《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，陈雄、黄嫣然未签收。以上事实，有九龙公司的委托诉讼代理人陈颖的庭审陈述及提供的《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、个人贷款还款凭证、中国建设银行单位客户人民币帐户印鉴公用申请书、中国建设银行股份有限公司活期存款明细帐、《垫付按揭贷款还款通知函》、《按揭贷款逾期还款催告函》、《解除〈商品房买卖合同〉通知书》、邮寄凭证、邮件查询单等证据予以证实。陈雄、黄嫣然未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。以上证据，经庭审质证，真实、合法，与本案具有关联，符合诉讼证据要求，本院予以采信。本院认为，九龙公司与陈雄、黄嫣然签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，九龙公司与陈雄、黄嫣然应当按照合同的约定履行义务。在合同履行过程中，因陈雄连续超过三期以上未偿还银行按揭贷款本息，依据《商品房买卖合同》的约定，陈雄的行为已构成违约，九龙公司有权解除《商品房买卖合同》。九龙公司按照《商品房买卖合同》记载的陈雄、黄嫣然的联系地址向陈雄、黄嫣然邮寄《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，虽然陈雄、黄嫣然未签收，但依据《商品房买卖合同》的约定，自通知书寄发之日起第五日（2016年11月19日）即视为送达，该合同解除。合同解除后，当事人应当按照遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务，九龙公司诉求确认《商品房买卖合同》已解除，并要求陈雄、黄嫣然配合办理合同备案登记注销手续、诉争房屋及抵押权预告登记注销手续，符合法律规定，可予支持。对于九龙公司诉求陈雄、黄嫣然承担因解除合同所产生的一切注销手续费用，因尚未发生，具体数额无法确定，不予支持。对于九龙公司诉求陈雄、黄嫣然应按购房款总额的30%支付违约金，此违约金显系过高，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，陈雄、黄嫣然没有对违约金过高进行抗辩或反诉，本院对双方约定的解除合同违约金按购房款的30%计算不予调整，陈雄、黄嫣然应按购房款总额895579元的30%向九龙公司支付违约金计268673.7元。对于九龙公司诉求陈雄、黄嫣然返还截止《商品房买卖合同》注销之日止被银行划拨款项，依据《商品房买卖合同》的约定，应予支持，但九龙公司诉求按被银行划拨款项的每日千分之二支付从银行划拨之日起至陈雄、黄嫣然实际还款之日止的违约金，因陈雄未按期偿还银行按揭贷款的违约行为是导致《商品房买卖合同》解除的原因，陈雄、黄嫣然因此应承担解除合同而产生的支付违约金责任，九龙公司要求陈雄、黄嫣然再就该违约行为按银行划拨款项的每日千分之二支付违约金，系对陈雄、黄嫣然同一违约行为的双重处罚，故不予支持。陈雄、黄嫣然经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理与判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、福建省九龙房地产有限公司与陈雄、黄嫣然签订的《商品房买卖合同》于2016年11月19日解除。二、陈雄、黄嫣然应于本判决生效之日起十日内协助福建省九龙房地产有限公司办理解除《商品房买卖合同》的备案登记注销、涉案房屋及抵押权预告登记注销的手续。三、陈雄、黄嫣然应于本判决生效之日起十日内按购房款总额的30%向福建省九龙房地产有限公司支付违约金268673.7元。四、陈雄、黄嫣然应于本判决生效之日起十日内偿还福建省九龙房地产有限公司至《商品房买卖合同》注销之日止向银行垫付的款项（暂计至2016年11月30日，垫付款项为74094.17元）。五、驳回福建省九龙房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12756元，由福建省九龙房地产有限公司负担368元，陈雄、黄嫣然共同负担12388元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）审 判 长  陈建霞人民陪审员  缪映影人民陪审员  林泽霖二〇一七年九月四日本件与原本核对无异书记员缪志鹏裁判文书引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。