广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11051号上诉人（原审被告）：刘德民，男，1971年4月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。委托代理人：谭杰明，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林伟忠，男，1968年10月30日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人刘德民因与被上诉人林伟忠房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘德民向本院提起上诉称：一、涉案商铺未能办证过户属于不可抗力因素，上诉人对此并无过错，不应承担责任，上诉人只应分期退还剩余款项给被上诉人。因房管部门改变原办理手续，限制了办理商业用房分割的过户手续条件，增加了办证手续和时间，因此属于情势变更，不应归责于上诉人。二、一审判决要求上诉人按房款的10%计付违约金错误。（一）《商铺买卖合同》解除责任不在上诉人，上诉人不应承担解除《买卖合同》责任。（二）依据双方签订的《解除协议》，协议并无约定上诉人未能按时退还款项的，上诉人需按照已付房价款的10%计付违约金。（三）因房管部门限制办理商业用房分割过户手续这一情势变更客观原因，造成上诉人在涉案商铺买卖中损失，上诉人不应承担违约金。（四）退一步说，如果计付违约金成立，按照房款的10%标准计付违约金明显偏高，依据公平原则，应予以降低。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判上诉人分期退还剩余款项372951元给被上诉人；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人林伟忠答辩称：不同意上诉人的上诉理由，原审判决并无不当，应予维持。诉讼费不应由被上诉人承担，上诉人没有把符合约定的房子卖给被上诉人，亦无退还款项。上诉人的上诉请求第二项要求被上诉人承担诉讼费用是不合理的。因此被上诉人不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。林伟忠于2015年2月2日向原审法院起诉请求：1.刘德民按《解除原审法院经审理查明：2012年1月6日，林伟忠（买受人）与刘德民（出卖人，委托代理人为广州骏腾商业经营管理有限公司）签订《商铺买卖合同》，约定买受人向出卖人购买广州市北京路XXX号三层XXX号铺，建筑面积共5.47平方米，其中套内面积2.28平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额380522元；买受人按按揭付款方式付款，2012年1月6日前支付全部房价款的61%（包含定金）230522元，余下房价款150000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；出卖人应当于2012年5月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。2013年12月20日，双方还签订《商铺买卖合同补充协议》，约定上述买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付全部房价款，即2012年1月6日前支付全部房价款的61%（包含定金）230522元、2013年12月20日前支付全部房价款的39%金额150000元等。林伟忠于2012年1月3日向刘德民支付购铺定金50000元，于2012年1月6日向刘德民支付购铺首期款180522元，于2013年12月20日向刘德民支付购铺尾款150000元和税费12429元。2014年5月22日，双方签订《解除协议》，约定：双方一致同意解除之前双方于2012年1月6日签订的关于“广州市越秀区北京路XXX号三层XXX号铺”的《商铺买卖合同》；买受人已缴交的款项合共金额392951元（已包括购房款、税费等全部款项），出卖人按如下方式分期退还给买受人，2014年6月20日支付20000元、2014年7月20日支付124317元、2014年8月20日支付124317元、2014年9月20日支付124317元；双方均确认，自所有款项退完之日起，本协议将自动结束，双方互相不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任；如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任等。2014年6月20日，刘德民向林伟忠退还购房款20000元，其余款项至今仍未作返还。原审法院认为：林伟忠与刘德民签订的《商铺买卖合同》、《商铺买卖合同补充协议》、《解除协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。刘德民既未在《商铺买卖合同》约定的期限内办理涉讼房屋的过户手续，亦未按照《解除协议》约定的时点向林伟忠退还购房款项，已构成违约。林伟忠要求刘德民返还应退未退购房款项372951元，刘德民表示同意并对该数额未持异议，故原审法院予以照准。与此同时，刘德民未按双方签订的《解除协议》履行退款义务，构成违约，应承担相应的违约责任。刘德民未能按时退款，林伟忠有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究刘德民的违约责任。考察《商铺买卖合同》合同条款，最为相近的应当为有关买受人选择解除合同后出卖人应承担违约责任的约定，即《商铺买卖合同》中“若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金”，故林伟忠主张刘德民支付违约金37295元，未超出前述已付购房款10%的范围，合法有理，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年8月31日作出如下判决：一、被告刘德民自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告林伟忠一次性返还购房款项、预交税费合计372951元。二、被告刘德民自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告林伟忠一次性支付违约金37295元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7454元，由被告刘德民负担。二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审主要的焦点在于上诉人是否应承担违约责任。对此，上诉人并无充分证据证实依据双方合同约定存在免责事实。原审对此已经予以充分论述，二审不予赘述。上诉人此后承诺未予兑现，被上诉人依据双方协议内容主张上诉人按原合同承担责任，并无不当，上诉人该部分上诉理由亦无合同依据，本院不予采纳。至于违约金金额认定问题，在上诉人并无充分证据证实违约金过高的情况下，原审依据双方合同约定予以认定，亦无明显不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费732元，由上诉人刘德民负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年九月六日书记员  冯冠豪