山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终6672号上诉人（原审原告）：王昊，男，1991年10月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王玉华（系王昊之父），男，1969年12月4日出生，汉族，住山东省费县。委托诉讼代理人：许艳，山东华剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1972年9月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：黄辉，山东诚功（北京）律师事务所律师。上诉人ＸＸ因与上诉人王昊房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王昊上诉请求：1.依法改判原审判决第一、二、三项，支持王昊的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由ＸＸ承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。ＸＸ是涉案房屋买卖合同违约方，ＸＸ在一审中主张根据王昊要求把首付款打到ＸＸ银行账户是捏造事实。王昊未要求ＸＸ返还首付款；2.王昊已准备好首付款，且银行房屋按揭贷款已经审批通过，故涉案房屋买卖合同有继续履行的可能，一审法院认定合同无法继续履行属事实认定错误；3.王昊无违约行为，合同无法继续履行的原因是ＸＸ违约，ＸＸ应承担全部违约责任。ＸＸ辩称：王昊陈述与事实不符。王昊主张ＸＸ主动退回首付款与事实不符，银行帐号是王昊主动提供给ＸＸ的。因王昊超出付款时间拒不支付首付款，故ＸＸ发出解约通知，房屋买卖合同已经没有继续履行的可能。王昊的上诉请求不符合案件基本事实，应当予以驳回。ＸＸ上诉请求：1.撤销原审判决，驳回王昊的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王昊承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。王昊没有按照合同约定履行付款义务，构成根本违约；2.一审法院关于“ＸＸ在履行合同过程中，未变更涉案房屋在济南市房管局的权属信息，导致双方相关网签手续无法正常办理，具有明显过错”的认定错误，网签手续没能办理的原因是王昊没有按照合同约定给ＸＸ排除网签障碍的时间；3.因房管局没有办理网签手续，王昊要求退回首付款，表明其不愿继续履行合同，退款行为说明双方就解除房屋买卖合同达成合意。王昊辩称，1.ＸＸ所述与事实不符。因ＸＸ的房屋与前妻存在产权纠纷，无法按照合同约定将该房屋卖给王昊，故ＸＸ主动将128500元退回给王昊，且ＸＸ承诺与前妻沟通妥善之后，再配合王昊办理房屋过户手续；2.ＸＸ的房屋权属中明确记载该房屋是其与前妻共同共有，ＸＸ将房屋卖给王昊是欺骗行为，ＸＸ存在根本违约，应当承担违约责任；3.ＸＸ所陈述的王昊没有按照约定时间支付首付款与事实不符。根据双方合同约定，王昊按照约定时间支付了128500元的首付款。后期是ＸＸ主动退还首付款，王昊承诺随时听ＸＸ消息，只要合同能够继续履行，王昊随时可以支付首付款。王昊向一审法院起诉请求：1.确认双方当事人于2016年3月26日签订的存量房屋买卖合同有效并判决ＸＸ履行合同，配合王昊办理房产过户手续；2.ＸＸ向王昊支付违约金155800元。一审法院认定事实：2016年3月26日，ＸＸ（出卖人）、王昊（买受人）、链家公司（居间人）签订《存量房屋买卖合同》一份。该合同约定，房屋状况：出卖人所售房屋坐落为济南市历下区工业南路51号7号楼3-***，产权证明所载建筑面积共85.98平方米；房屋所有权证证号为历******，无共有权证，填发单位为济南市房产管理局；房屋租赁情况为出卖人已将该房屋出租，租赁期限至2016年8月31日止，承租人已放弃优先购买权，出卖人与买受人约定：在出卖人收到全款之日，出卖人、买受人、租客三方协商结清相关费用，协商后租客按照每月1800元支付给买受人至租期结束。成交价款：1.出卖人和买受人经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施的总价款为779000元，该价款不因市场价格的波动或面积的变化而变动；2.买受人于2016年3月26日向出卖人支付定金20000元（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为自行支付；3.买受人于银行审批通过叁个工作日内将第一笔购房款129000元以自行支付的方式支付出卖人。关于房款支付方式的约定为买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方在中介与银行约定好日期情况下贰拾个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，拟贷款金额为630000元。经出卖人和买受人协商一致，出卖人留存500元给链家公司作为物业保证金，待出卖人将物业费、燃气、水电网费、有线电视等相关费用结清并交房后，链家公司将该保证金无息返还给出卖人。权属转移登记：出卖人与买受人双方应于收到第一笔房款壹拾伍个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和/或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。违约责任：出卖人若出现下列情况之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或闲置转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3.与其履行本合同约定的义务超过三十日的；4.拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日其十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。同日，ＸＸ（甲方）、王昊（乙方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：1.若因甲、乙方个人原因导致甲方在2016年7月1日之前无法收到全款，则产生的违约责任由违约方承担；2.交易过程中产生的土地出让金由乙方承担。其他事宜均以《济南市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补偿协议》的约定为准。合同签订后，王昊向ＸＸ支付定金20000元，ＸＸ向王昊出具《房屋买卖定金收条》一份。2016年5月19日，王昊向ＸＸ通过银行转账128500元，并将500元作为物业保证金交至链家公司。同日，王昊、ＸＸ与链家公司前往济南市房管局办理网签手续，被告知要求ＸＸ前妻庞雪峰到场，致使手续未办理成功。后ＸＸ通过邮政储蓄银行济南市二七南路支行向王昊汇款128500元。2016年9月21日，ＸＸ向王昊邮寄送达解除房屋买卖合同通知书一份，载明“本人与您于2016年3月26日签订《存量房屋买卖合同》一式四份，约定将位于济南市历下区工业南路51号7号楼3-***的房屋转让给你，由于至今未收到合同约定的首付款129000元，您已构成违约，现本人决定解除与您签订的《存量房屋买卖合同》，合同自本通知到达您时解除。”另查明，根据王昊提交的房屋权属状况信息，显示涉案房屋所有权人为ＸＸ，共有情况为庞雪峰。又查明，ＸＸ与庞雪峰于2004年11月12日在济南市历城区民政局协议离婚，协议约定济南市历下区工业南路51号7号楼3-***号房屋归ＸＸ所有。一审法院认为，王昊、ＸＸ与居间人链家公司于2016年3月26日签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应为有效合同，一审法院予以确认。双方均应依照合同的约定全面履行各自的合同义务。合同签订后，王昊于2016年5月19日向ＸＸ支付首付款128500元，同日到济南市房管局办理网签手续，由于ＸＸ前妻，即涉案房屋的共有人庞雪峰未到场协助办理相关手续，导致当日网签手续未能办理成功。ＸＸ在履行合同过程中，未变更涉案房屋在济南市房管局的权属信息，导致双方相关网签手续无法正常办理，其具有明显过错。当日，ＸＸ将128500元退回王昊。此后，双方未就涉案房屋的履行达成一致意见，王昊亦未按《补充协议》的约定向ＸＸ支付房屋全款，且ＸＸ于2016年9月21日向王昊送达解除房屋买卖合同通知书，并在庭审过程中明确表示要求解除双方签订的合同，本案已无继续履行的可能，故一审法院对王昊主张的继续履行合同，ＸＸ配合办理过户手续的诉讼请求不予支持。关于王昊主张的ＸＸ承担违约金155800元（按照总房款779000元的20%计算）的诉讼请求，ＸＸ抗辩违约金过高，且王昊未支付房款无实际损失。但涉案合同违约金系双方合议约定，且系因ＸＸ过错导致本案合同无法继续履行，结合同期济南市房地产市场大幅上涨的实际情况，王昊没有购成涉案房屋，必然遭受了房屋的差额损失。鉴于王昊在购房过程中对涉案房屋的权属信息未尽到合理的审查义务，存在一定的过错，故一审法院对合同约定的违约金予以调整。结合双方各自的过错程度，一审法院对王昊主张的违约金酌定为120000元。判决：一、确认王昊与ＸＸ于2016年3月26日签订的《存量房屋买卖合同》有效；二、ＸＸ于判决生效之日起10日内向王昊支付违约金120000元；三、驳回王昊的其他诉讼请求。案件受理费3416元，由王昊负担785元，ＸＸ负担2631元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。ＸＸ提交其拍摄的照片打印版一组，拟证明2016年4月到6月，ＸＸ为改善居住条件正准备寻找房源、购置房屋，ＸＸ有现金需求，没有理由退还首付款。王昊质证称该证据与本案无关，不予质证。本院认为，ＸＸ提供的证据与本案无关联性，本院对该证据不予采信。王昊同时申请证人孟祥进、牛司强出庭作证，拟证明ＸＸ的房子是房改房，涉及其前妻产权，因当时ＸＸ已经再婚，房屋中介没有注意这个问题。办理过户手续过程中，发现需要ＸＸ前妻配合，否则无法过户。ＸＸ前妻表示不想参与这个事情。沟通时间有二、三个月，ＸＸ提出因前妻不配合，不想卖涉案房屋了。经质证，ＸＸ认为证人证言证明作为中介的工作人员在订立合同之初也没有发现该房改房存在共有的情况。作为中介机构其本应为合同双方提供真实可靠的房产信息，在合同签订过程中中介机构显然存在重大过失。王昊认为证人证言明确表示该房屋买卖合同无法继续履行是因为ＸＸ的房子存在产权纠纷，ＸＸ负违约主要责任。双方调解时间是二、三个月，说明在此期间王昊是一直要履行该房屋买卖合同，只是由于ＸＸ的原因导致合同一直没有履行。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有两个：一是涉案《房屋买卖合同》应否解除；二是王昊应否承担违约责任。关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，ＸＸ明确表示解除涉案合同，且已将首付款退回王昊，王昊并未提出异议，故根据上述法律规定，一审法院认定双方签订的合同解除并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点，ＸＸ作为房屋出卖方，在出售涉案房屋之前，未及时变更涉案房屋在济南市房管局的权属信息，导致双方当事人相关的网签手续无法履行，对此，ＸＸ具有明显过错。因王昊未对房屋的权属情况尽到合理的审慎义务，亦有一定的过错，故一审法院根据双方的过错，对ＸＸ向王昊支付的违约金予以酌情调整并无不当，本院予以维持。综上所述，ＸＸ、王昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6832元，由王昊负担3416元，ＸＸ负担3416元。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年九月二十五日书记员  郭婷婷