河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫04民终2901号上诉人（原审原告）：曾伟要，男，1972年12月20日出生，汉族，河南省上菜县。上诉人（原审原告）：李青丽，女，1973年10月12日出生，汉族，住河南省上菜县。二上诉人共同委托诉讼代理人：李永成，河南广宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舞钢恒大置业有限公司，住所地：舞钢市垭口办事处庙上村125号楼四楼。组织机构代码：56512897-6。法定代表人：贾飞，总经理。委托诉讼代理人：范宇航，男，1986年3月5日出生，汉族，住郑州市金水区。该公司工作人员。上诉人曾伟要、李青丽因与被上诉人舞钢恒大置业有限公司(以下简称舞钢恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服舞钢市人民法院（2016）豫0481民初2937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人曾伟要、李青丽及其委托诉讼代理人李永成，被上诉人舞钢恒大公司的委托代理人范宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾伟要、李青丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除双方的商品房买卖合同。事实和理由：一、涉案房屋存在质量问题，舞钢恒大公司破坏检材致使无法鉴定，应承担不利后果。曾伟要、李青丽在接到舞钢恒大公司的收房通知后，出于对舞钢恒大公司的信任，先行办理完收房手续，但在后续查验房屋过程中，陆续发现所购房屋存在房顶漏水、墙体渗水、地板开裂、墙体开裂等质量问题，曾伟要、李青丽及时将上述问题反映至舞钢恒大公司及物业公司，物业仅仅对一小部分进行了维修，但是在后续过程中出现了越来越多的问题，舞钢恒大公司一直无法给出满意的维修及赔偿方案，至今该房屋存在的诸多影响正常使用的问题仍无法得到解决。根据合同约定，当房屋属于主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用时，可以解除合同。在一审时，曾伟要、李青丽申请对房屋质量问题进行技术鉴定，在鉴定申请提出后，一审法院司法技术科依法通知双方当事人选择了鉴定机构。但在申请鉴定期间，舞钢恒大公司未经曾伟要、李青丽同意，擅自对房屋进行修缮，包括地面和墙壁；后当司法鉴定人员在现场勘验时，因检材中的地面原貌己破坏，故无法进行鉴定，曾伟要、李青丽的申请被退回。涉案房屋由舞钢恒大公司所有和实际管理，曾伟要、李青丽已就房屋质量问题申请司法鉴定，在此期间，舞钢恒大公司理应维持作为检材的房屋的原貌，但其无视法律规则，借修缮之名故意破坏检材。曾伟要、李青丽发现后，己及时报警制止，终因地基原貌不存在，无法鉴定，舞钢恒大公司应当承担此鉴定不能的法律后果。与曾伟要、李青丽同时起诉另外一案，案情相同，也已就房屋质量问题提出司法鉴定，现己认定严重影响正常居住使用。二者房屋距离较近，质量问题相同，特别是都存在地基下陷的问题，既然另一案房屋符合合同解除条件，本案也应当符合。二、舞钢恒大公司虚假宣传，存在欺诈行为。舞钢恒大公司发放传单广告的行为即符合法律关于要约及承诺的相关规定，应当对其具有约束力，在舞钢恒大公司提供的宣传单页中，其作出的承诺为整体开发有一期工程和二期工程，其中包括大型停车场、幼儿园及欧式商业街等配套措施。曾伟要、李青丽所购买的商铺的目的是为了做生意等盈利目的，奔着恒大在中国建筑业享有很高声誉，才选择购买商铺，目前，因为舞钢恒大公司单方原因导致停车场、幼儿园未修缮、二期工程停滞，导致小区入住率极低，地势不平，停车位缺乏，小区外侧一条不足一百米的临路商铺，商铺对面的二期商铺不修建，也只是一片荒地，连最基本的路面都未进行柏油铺垫，还是土路。根本没有任何客量，不能达成舞钢恒大公司所许诺的欧式商业街，严重损害了上曾伟要、李青丽的既得利益。三、舞钢恒大公司逾期交房超过180日，曾伟要、李青丽依法可解除合同。双方合同约定于2013年6月30日交付商品房，舞钢恒大公司应当于2013年6月30日前将建设工程竣工验收合格、取得规划、公安消防、环保条件的商品房。舞钢恒大公司于2014年8月14日方才获得公安消防认可文件，2014年9月12日才在相关部门办理了建设工程竣工备案，严重超过了合同约定交付期限，根据双方合同第十条约定，出卖人逾期交房180日的，买受人可以解除合同，故曾伟要、李青丽符合解除合同的条件。一审判决认定2013年6月14日房屋经五方验收即视为合格交付买受人是适用法律错误。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。已经法律规定消防验收通过是交付的必要条件之一，商品房是由开发商（建设单位）组织设计、勘察、施工、监理等单位进行建设的，幵发商与其他四方是承揽合同关系而且承承担连带法律贵任，相对房屋预购人来说五方是个利益共同体共同幵发建设商品房。因此，“五方验收”合格便视为达到房屋交付条件的合同约定违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。舞钢恒大公司辩称，一审判决认定的事实正确。曾伟要、李青丽未就合同解除条件进行充分举证，解除条件未成就，不应解除合同。曾伟要、李青丽一审诉讼请求：1.请求法院解除曾伟要、李青丽与舞钢恒大公司签订的商品房买卖合同；2.本案诉讼费用由舞钢恒大公司承担。一审法院认定事实：2013年5月3日，曾伟要作为买受人、李青丽作为共同共有人与舞钢恒大公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由曾伟要、李青丽购买舞钢恒大公司开发的位于舞钢市钢城路中段东侧恒大华府第5幢-1层-120铺，建筑面积68.57平方米，每平方米单价为8931.33元；房屋交付期限为2013年6月30日前，出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。同时，合同还对付款方式及期限等进行了约定。合同附件关于保修责任主要条款约定：买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。合同签订后，曾伟要、李青丽支付了全部购房款。2013年6月14日，涉案房屋整体楼层经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位联合签字、竣工验收合格。舞钢恒大公司称已于2013年7月6日将涉案房屋交付给曾伟要、李青丽，曾伟要、李青丽称一直没有正式收房，但2013年7月6日曾伟要在《恒大华府收楼手册》上签字，同日原告曾伟要与金碧物业有限公司舞钢分公司签订《前期物业管理服务协议》；涉案房屋在曾伟要、李青丽未投入使用前地面及墙壁发生质量瑕疵，双方发生纠纷诉诸法院。案件在审理过程中，舞钢恒大公司于2017年1月4日函告曾伟要、李青丽对房屋进行维修，舞钢恒大公司在施工过程中曾伟要、李青丽报警制止，维修搁置。重审中曾伟要、李青丽申请对纠纷房屋存在的质量问题进行技术鉴定，因舞钢恒大公司对瑕疵部分进行修缮，鉴定无法完成，曾伟要、李青丽的申请被技术部门退回。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，当事人对自己提出的主张有责任提供证据证明。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》对买受人所购买房屋的基本情况、计价方式与价款、交付期限、出卖人逾期交房违约责任等进行了明确约定，该约定系双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。根据庭审中曾伟要、李青丽、舞钢恒大公司提供的证据及所作陈述，无法确认曾伟要、李青丽、舞钢恒大公司所签《商品房买卖合同》符合合同的解除条件，故曾伟要、李青丽不得擅自解除与舞钢恒大公司所签《商品房买卖合同》。综上，曾伟要、李青丽对自己提出的主张未能提供确实充分的证据证明，曾伟要、李青丽的证据亦未形成完整的证据链条，对于曾伟要、李青丽的诉讼请求一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回曾伟要、李青丽的诉讼请求。案件受理费100元，由曾伟要、李青丽负担。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实相一致。本院认为，关于涉案房屋是否存在质量问题，曾伟要、李青丽在一审中已经申请司法鉴定，舞钢恒大公司也同意进行司法鉴定，一审已经将该鉴定事项移送司法技术部门委托司法鉴定，鉴定事项正在诉讼程序中，舞钢恒大公司在未告知法院，未经曾伟要、李青丽同意的情况下，擅自对该房屋进行修缮，改变鉴定的样本，使得鉴定条件丧失，无法进行司法鉴定，导致双方争议真伪不明，舞钢恒大公司的行为有违民事诉讼应当遵循的诚实信用原则，存在过错，且舞钢恒大公司在庭审中也明确认可涉案房屋存在质量瑕疵，因此，本院推定该房屋存在质量问题，影响正常居住和使用，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除合同的规定，结合双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十条解除合同的约定，解除2013年5月3日曾伟要、李青丽与舞钢恒大公司签订的《商品房买卖合同》，故曾伟要、李青丽认为涉案房屋存在质量问题的上诉理由成立，本院予以支持。关于舞钢恒大公司是否存在虚假宣传，是否存在逾期交房不影响本案的处理结果，本案不予处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销舞钢市人民法院（2016）豫0481民初2937号民事判决；二、解除曾伟要、李青丽与舞钢恒大置业有限公司于2013年5月3日签订的《商品房买卖合同》。一审案件受理费100元，由舞钢恒大置业有限公司承担；二审案件受理费100元，由舞钢恒大置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  盛华平审判员  石天旭审判员  朱海波二〇一七年九月二十三日书记员  张 苗附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事一方人迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；（四）当事一方人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(1原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(1原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(1原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。