广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终6641号上诉人（原审原告）：廖琴，女，汉族，1982年9月30日出生，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人:林繁祺，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人:周意洋，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东时代胜誉房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：岑兆雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓佳，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：游镇涛，广东信孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市隆颖昌房地产有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：段小华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文婕，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝志国，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人廖琴因与被上诉人广东时代胜誉房地产开发有限公司（以下简称时代公司）、广州市隆颖昌房地产有限公司（以下简称隆颖昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖琴上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判：（1）解除廖琴与隆颖昌公司签订的《商铺买卖合同》；（2）时代公司向廖琴返还已支付的购房款514928元及相应的利息（利息以514928元为本金，按同期银行贷款利率，自2013年10月27日起计至还清之日止）；（3）隆颖昌公司对第（2）项给付义务承担连带责任；3.一、二审诉讼费由时代公司、隆颖昌公司承担。事实和理由：一、时代公司与隆颖昌公司存在商品房包销关系，涉案商铺的买卖行为由廖琴与时代公司、隆颖昌公司共同完成，合同相对方也应为廖琴与时代公司、隆颖昌公司，故案由应为商品房买卖合同纠纷。虽然时代公司与隆颖昌公司之间存在买卖合同关系，但从未向廖琴披露这一事实，未尽到将实际情况告知廖琴的义务。此外，隆颖昌公司不是开发商，即使整体购买商铺也无法独立与小业主完成买卖行为，对外销售时使用时代公司的建设开发手续和销售许可。因此，时代公司与隆颖昌公司实际上存在商品房包销关系。最后，商品房包销是商品房销售的特殊形态，表现方式为包销人利用开发商的相关资质以买卖一手房的方式买卖二手房。如果仅将包销人一方视为商品房买卖合同唯一的出卖方，就等同于鼓励无开发商品房资质的企业通过整体购买的方式规避现行法关于商品房开发资质的相关规定，不但对于小业主的知情权等合法权益造成损害，而且明显有违相关法律法规的立法本意。综上，一审判决认定案涉合同的出卖方仅为隆颖昌公司一方属认定事实有误，解释与适用法律不当。时代公司、隆颖昌公司之间存在商品房包销关系，因买卖合同发生纠纷，出卖人和包销人均作为买卖合同的出卖方。故根据案涉商铺的买卖性质，本案的案由应当为商品房买卖合同纠纷。二、涉案合同签订时，隆颖昌公司与时代公司、谊某集团三方即在时代倾城小区销售部以“佛山谊某艺展中心”项目进行直接的、捆绑式的销售宣传，并且同时在时代倾城小区入口、显眼的公共广告位设置、悬挂了有关“佛山谊某艺展中心”的大型广告招牌。现有证据足以证明时代公司、隆颖昌公司与该项目有直接联系，且该项目具体确定并对合同订立以及售价有重大影响，应当视为要约。1、廖琴在一审中向法院提交的收款收据，不但证明了廖琴交付房款的情况，还证明了案涉商铺是直接指向“佛山谊某艺展中心”项目。其中四张收据为隆颖昌公司所出具，但明确使用了“佛山艺展”的字眼。收据0013524号所指的款项是“佛山艺展首层317号铺装修款”，恰好能与廖琴提交的《委托经营管理委托协议》所体现的“整体市场运作”这一核心内容相互印证。2、廖琴在一审中还提交了两份视听资料（分别为“佛山谊某艺展中心”的宣传视频和房产频道新闻报道），虽然无法确定是时代公司、隆颖昌公司所制作，但其内容均能体现时代倾城小区与“佛山谊某艺展中心”项目捆绑宣传，以及该项目下的商铺售价的基本情况两项重点事实。3、“佛山谊某艺展中心”这一项目与时代公司、隆颖昌公司之间的关系这一问题在一审阶段并没有得到充分的辩论，至一审判决后仍然是一个未解决的争点。由于一审程序中时代公司、隆颖昌公司均否认“佛山谊某艺展中心”是由它们推出的概念，也并没有参与开发；一审判决也认为该项目能否入驻经营并非由时代公司、隆颖昌公司控制，而该项目也不能成为廖琴购买商铺的合同目的。4、廖琴认为，尽管时代公司将首层商铺整体出售给隆颖昌公司，由隆颖昌公司自行销售。但由于商铺并未实际过户，对外而言时代公司身份仍然是开发商，隆颖昌公司只是包销人。隆颖昌公司对包含案涉商铺在内的首层商铺所享有的权利是债权并非物权，无法独立以自身名义完成招商引资。不论谊某集团加入的方式为何，可以合理推定的是“佛山谊某艺展中心”项目不可能是时代公司、隆颖昌公司、谊某集团三方中的其中一方或两方能够敲定并实施的。虽然廖琴不清楚时代公司、隆颖昌公司与谊某集团各自的分工，但首层商铺群是时代公司、隆颖昌公司与谊某集团共三家企业的利益载体，相关宣传推广活动也牵动着三方的商业利益，也必然需要三家企业予以相互配合才可完成。5、廖琴所提交的由隆颖昌公司出具的收款收据上明确使用了“佛山艺展”这一确定、排他的字眼，而且隆颖昌公司也向上诉人收取了“佛山艺展首层317号铺装修款”。隆颖昌公司及时代公司许可谊某集团在时代倾城小区的门口及其它显眼公共广告位设置、悬挂“佛山谊某艺展中心”的大型广告招牌，已经足以证明隆颖昌公司不但是时代倾城小区的包销人，而且与谊某集团存在某种协作关系，在销售过程中也通过宣传、推广“佛山谊某艺展中心”项目以招徕顾客；否则，隆颖昌公司不应收取装修费，也不需在收据上载明上述具有明显指向性的字眼，更加不可能允许谊某集团在时代倾城小区的门口及其它显眼的公共广告位设置“佛山谊某艺展中心”等大型广告招牌。因此隆颖昌上述行为应当属于对案涉商铺所作的说明和允诺，而且具体确定。6、关于案涉商铺售价是否受“佛山谊某艺展中心”项目影响的问题，廖琴认为是理所当然的，也符合生活常理。首先，根据合同约定，案涉商铺建筑面积共19.18㎡，总价为854928元，故每平方米售价高达44500元。根据佛山市国土资源和城乡规划局于2015年1月发布的《佛山市城市地价动态监测项目2014年第四季度成果》显示，至2014年第四季度，佛山市南海区商业用地地面平均地价为7636元/㎡，楼面平均地价为3818元/㎡。即使按照相关计算方式折算成一手房售价，案涉商铺近5万元/㎡的售价是相当高的。除此之外，廖琴在一审阶段提交了佛山权威房地产网的网页截图，该页面显示时代倾城小区均价为9000元/㎡（可能包括商铺和住宅）。结合案涉商铺所处的地理位置、地价以及小区均价，之所以能够卖出如此高价，与“佛山谊某艺展中心”项目有着密不可分的关系。7、综上，隆颖昌公司出具具有明确指向性的收据、统一向业主收取装修费的行为表明了隆颖昌公司与“佛山谊某艺展中心”项目的紧密联系，也构成了对该项目的宣传推广，以及对案涉商铺作出了具体确定的说明和允诺。再结合案涉商铺的售价，廖琴认为，本案适用《商品房买卖合同司法解释》第三条的相关规定，“佛山谊某艺展中心”项目构成要约。三、廖琴购买商铺的目的在于商业投资，成为“佛山谊某艺展中心”项目的一份子，而非仅为取得商铺所有权。时代公司、隆颖昌公司无法交付符合约定的商铺，导致廖琴合同目的无法实现，廖琴有权解除合同。1、一审判决认为案涉合同的合同目的仅仅在于廖琴取得商铺所有权，时代公司、隆颖昌公司取得购房款，忽略了双方签订合同的交易背景，也违反生活常理。购买商铺目的并非用于居住，而是用于投资经营。商铺本身的客观条件以及所在地区的商业环境均对业主的经营产生本质性影响。因此在探究案涉合同的合同目的时，除了立足书面合同的条文以外，还应当将“佛山谊某艺展中心”的实施情况考虑其中。2、在本案当中，廖琴购买的商铺并非一般商铺，而是时代公司、隆颖昌公司所宣传的特定商业项目规划之下的特定商铺。其购买涉案商铺经营目的以及商业价值的实现有赖于其所在商业项目整体功能的发挥，时代公司、隆颖昌公司无法交付符合约定的商铺，导致廖琴基于合同产生的合理信赖丧失、交易目的落空，合同目的明显已经无法实现。根据《合同法》第九十四条第（四）款的规定，廖琴有权解除合同。时代公司辩称，一、“商品房买卖合同纠纷”并不属于法律规定的民事案件案由。时代公司与廖琴之间亦不存在廖琴所主张的房屋买卖合同关系，廖琴购买涉案商铺的买卖关系相对人是隆颖昌公司。（一）按照《民事案件案由规定》，关于房屋买卖合同纠纷案件涉及的案由包括房屋买卖合同纠纷、商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷、经济适用房转让合同纠纷、农村房屋买卖合同纠纷。由此可见，“商品房买卖合同纠纷”并不属于法律规定的民事案件案由。（二）时代公司已将包括涉案商铺在内的“时代倾城”首层商铺统一出卖给隆颖昌公司。隆颖昌公司购得包括涉案商铺在内的整批商铺后，又将部分商铺（包括涉案商铺）转让给包括廖琴在内的其它购房人。时代公司就涉案商铺与廖琴签订《认购书》及《商品房买卖合同》、开具收据和发票，仅是在履行与隆颖昌公司签订的《时代倾城首层商铺买卖合同》约定的更名义务。时代公司与廖琴之间不存在廖琴所主张的房屋买卖合同关系。廖琴购买涉案商铺的买卖关系相对人是隆颖昌公司。综上，廖琴关于“时代公司与隆颖昌公司存在商品房包销关系，案涉商铺的买卖行为由廖琴、时代公司及隆颖昌公司三方共同完成，合同相对方也应为廖琴、时代公司及隆颖昌公司，故本案案由应为商品房买卖合同纠纷”的这一主张没有任何的事实和法律依据。二、时代公司与“佛山谊某艺展中心”项目并不存在任何关系。根据现有证据，“佛山谊某艺展中心”项目在涉案商铺所在的时代倾城小区入驻经营亦不构成涉案合同内容。（一）就涉案商铺，廖琴已与佛山谊某市场经营管理有限公司（下称“谊某公司”）达成委托经营管理协议，廖琴已自行将其购买的涉案商铺委托给谊某公司经营及管理，协议内容涉及对廖琴涉案商铺使用权的处分、委托谊某公司进行整体市场运作并打造成为专业市场等。也即，即便本案存在廖琴所称的谊某市场项目，也仅仅是其与谊某公司之间的权利义务关系。时代公司与“佛山谊某艺展中心”项目并不存在任何关系。（二）根据现有证据，“佛山谊某艺展中心”项目在涉案商铺所在的时代倾城小区入驻经营亦不构成涉案合同内容。第一，“佛山谊某艺展中心”项目仅仅是宣传的一个宏观设计理念，宣传内容涉及第三方品牌、商标、其运营受第三方经营环境、经营决策影响，其最终是否入驻经营并非由时代公司及隆颖昌公司掌控，具有不确定性因素。因此，按照《合同法》第十四条的相关规定，“佛山谊某艺展中心”项目并不符合要约的构成要件，应为要约邀请。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，可知，对要约邀请转化为要约必须同时具备二个条件:一是商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。具体到本案，廖琴在一审中已确认其是通过新闻媒体得知“佛山谊某艺展中心”项目将落户涉案商铺所在的时代倾城小区，其购买涉案商铺时亦有谊某工作人员在现场宣传。自始自终，廖琴既未提供证据证明“佛山谊某艺展中心”项目是时代公司或隆颖昌公司推出的系列宣传，又未提供证据证明“佛山谊某艺展中心”项目的系列宣传推广对涉案商铺价格的确定造成重大影响。再者，商铺作为投资的途径，是否得到回报受诸多因素影响，需要投资者自行承担一定的商业风险。廖琴作为完全民事行为能力人，亦是一名理性的购买者，其在决定大额资金投向时理应考察商铺的地理位置、经营环境、投资前景再结合相关新闻报道、宣传推广后决定是否购买涉案商铺，而其购买涉案商铺后，商铺的实际商业价值能否达到其投资时期望的价值预期，则是廖琴应当承担的商业风险。因此，“佛山谊某艺展中心”项目并不符合司法解释中所述的“要约邀请视为要约”的情形，亦即“佛山谊某艺展中心”项目在涉案商铺所在的时代倾城小区入驻经营不构成涉案合同内容。综上，廖琴关于“现有证据足以证明时代公司、隆颖昌公司与‘佛山谊某艺展中心’项目有着直接联系，且该项目具体确定并对合同订立以及售价有重大影响，应当视为要约”的这一主张没有任何的事实和法律依据。三、涉案商铺已竣工备案并确权，廖琴购买商铺的合同目的完全可以实现。“佛山谊某艺展中心”项目是否在涉案商铺所在的时代倾城小区入驻经营及经营效果如何，并不会导致廖琴无法实现合同目的，廖琴主张解除涉案合同毫无根据。第一，纵观廖琴提交的其与隆颖昌公司签订的《商铺买卖合同》，廖琴与隆颖昌公司在意思表示一致的基础上形成的合同目的为廖琴取得位于时代倾城首层的编号为317号、建筑面积为19.18平方米的涉案商铺所有权，隆颖昌公司则取得涉案商铺对应的购房款。现涉案商铺早已竣工并验收合格，并办理了初始登记，登记用途就是商铺，也即，涉案商铺完全具备交付及办证的所有条件，只要廖琴按《商铺买卖合同》的约定付齐全部购房款，廖琴完全可以实现占有使用房屋、且取得房屋权属的合同目的。第二，据了解，谊某公司在与包括廖琴在内的业主达成合意并签订《委托经营管理委托协议》后，为顺利在涉案商铺所在项目“罗村时代倾城”运营，曾开办各项活动以招商引资（包括如廖琴在上诉状中所称“在时代倾城小区设置、悬挂‘佛山谊某驿站中心’大型广告”等），而项目最终流产的原因在于与廖琴一样抱有投机心理的一大批业主至今仍未付清购房款，以致不符合收楼条件，从而无法按《委托经营管理委托协议》的约定将商铺交给谊某公司作统一经营管理，最终导致谊某公司统一经营管理以进行整体市场运作的目的未能实现。因此，廖琴对“佛山谊某艺展中心”项目流产的结果，应当负上不可推卸的责任。第三，“佛山谊某艺展中心”项目涉及第三方品牌，廖琴以涉及第三方品牌的“佛山谊某艺展中心”项目作为其与隆颖昌公司签订涉案合同的目的，明显不符合合同相对性原则。已如前述，只要廖琴按约付齐全部购房款，廖琴取得涉案商铺所有权的合同目的完全可以实现。因此，廖琴并不存在无法实现取得涉案商铺产权这一合同目的情形，“佛山谊某艺展中心”项目未在涉案商铺所在的时代倾城小区入驻经营并不会导致廖琴无法实现合同目的，廖琴主张解除涉案合同毫无依据。综上，廖琴关于“购买商铺的目的在于商业投资，成为‘佛山谊某艺展中心’项目的一份子，而非仅为取得商铺所有权，时代公司与隆颖昌公司无法交付符合约定的商铺，导致廖琴合同目的无法实现，被答辩人有权解除合同”的这一主张没有任何的事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，廖琴提出的上诉理由与事实不符，于法无据。请二审法院依法驳回廖琴的上诉请求，维持原判。隆颖昌公司答辩称，第一、廖琴因个人征信原因无法与银行办理按揭贷款手续，其存在违约行为在先。廖琴因个人原因无法办理银行按揭贷款手续，一直拖欠涉案商铺余款34万元。根据涉案《商铺买卖合同》及《认购书》的内容均约定，因廖琴原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准廖琴贷款申请的，廖琴在收到隆颖昌公司的通知3个工作日内一次性付清全部购房款，否则视为廖琴违约。由此可见，廖琴违背合同按时履行付清房款的义务，故其才是本案的违约方。第二、隆颖昌公司已经依照商铺买卖合同提供了符合法定收楼条件的商铺给廖琴，并不存在任何违约情形。廖琴以“合同目的无法实现”为由提出解除合同，缺乏事实及法律依据。1、案涉商铺的合同目的就是交付符合法定的条件的商铺，且已完全具备交楼条件。本案中，涉案商铺已经通过竣工验收，权属清晰、用途明确，符合约定的交楼条件。隆颖昌公司以及时代公司曾多次以口头和书面方式敦促廖琴前往收楼，只是遭到廖琴的无理拒绝。以上，隆颖昌公司的合同义务已完成，并不存在任何违约行为。虽然廖琴在其诉状中称“合同目的不能实现”，但事实上其完全可以通过收取涉案商铺，根据其自身经营需要规划，以实现其获得商铺的合同经营和投资目的。廖琴所称的“合同目的不能实现”，也许系其认为该商铺的商业价值未能达到期许而已。第三、一审法院遗漏了重要事实没有审查并存在认定事实错误之处，廖琴在购买商品时根本不存在“谊某”品牌商业规划一说，廖琴为了达到恶意诉讼目的，故意张冠李戴混淆视听。本案中，廖琴第一份签署《认购书》时间为2013年7月10日（原告证2—1），而隆颖昌公司所提交的关于谊某公司宣传视频，谊某公司在2013年9月前根本没有计划及对外宣布进驻讼争楼盘，也就是说，廖琴在签订合同时根本不知道谊某公司拟进场的事实，即其所为的以投资“谊某”品牌为合同目的，显然歪曲事实，浑水摸鱼，达到其恶意诉讼之目的。一审判决“审理查明”中认定事实错误。第18页判决第三段中“……原告与被告隆颖昌公司均确认涉讼商铺销售期间谊某有相关工作人员曾在现场进行宣传……”认定错误，首先一审笔录第19页原话为“我方了解到谊某公司有意在现场开展经营活动，包括本案两广告在内的业主签订过委托经营合同……”可见，廖琴陈述并非签订《认购书》时“谊某”已经进场进行宣传，而是后来谊某才与业主签署协议。第四、“佛山谊某市场”的系列宣传推广并非隆颖昌公司或者时代公司实施。1、廖琴提供的第三组证据中关于“佛山谊某市场”相关报道，倘若属实，也是属于广州“谊某”公司的正常商业宣传新闻。广州“谊某”公司为了开拓业务，增强其司在珠三角地区的影响力，并且相中了房地产行业的航母“时代地产”的优质商誉和品质，故将南海罗村作为新发展基地，并由其司投放广告介绍谊某品牌。这并非隆颖昌公司或者时代公司以“谊某”商号为招徕发布广告吸引投资。2、廖琴起诉偷换概念，将品牌价值和商铺价值混为一谈。隆颖昌公司出售的标的是商铺，商铺价值不包括“谊某”品牌价值的内容。“谊某”品牌是案外第三人，本案如廖琴投资标的系“谊某”品牌，那么其应当与谊某公司协商合作或者签订加盟协议，并且支付商标使用费，而不是通过购买不动产来实现,如果其认为“谊某”品牌没到达到其预期效果，请向案外人谊某公司主张权利。3、廖琴在购买涉案商铺之时，已经详细考察过涉案商铺的周边环境，其时“佛山谊某市场”已经在商业运作之中，不存在任何虚假宣传。首先，廖琴与案外人谊某公司签署了《委托经营管理委托协议》。该证据恰恰证明谊某公司有进驻过时代倾城项目，时代公司和隆颖昌公司以及谊某公司均无构成虚假宣传；其次，谊某公司是独立与各业主建立委托经营管理关系，该合同的权利义务独立于商铺买卖关系，故与隆颖昌公司无关；再者，从廖琴提交的《委托经营管理委托协议》显示，其在委托经营合约履约期间从未提出过任何异议，反之在合同期限届满后，谊某公司已无任何义务继续受托经营或者提供营商环境情况下，其又以“不能实现合同目的”为由提出解除买卖合同，实属无理，明显恶意诉讼。第五、关于“谊某市场”的广告宣传并不构成房屋销售的要约内容，不视为商品房买卖合同的一部分。1、从法理和实践操作来说，要约是指向特定对象，往往采用对话和信函等点对点方式；而要约邀请一般是针对不特定的相对人，故往往通过电视、报刊等媒介手段；而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。显然，相关谊某市场的商业品牌、商业价值的宣传并不具备商铺出售的内容要件，不应当被视为邀约，而属于要约邀请。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条规定：只有对“商品房开发规划范围的房屋及设施所作的说明和允诺具体确定”，且“对商品房订立产生重大影响”或“对商品房的价格产生重大影响”情况下，要约邀请才视为要约。而在本案中，并不存在上述两情形。首先，廖琴主张的“谊某项目发展规划”，只是一个宏观理念，且涉及第三方谊某商标入驻经营，不是由隆颖昌公司控制，其经营情况具有不确定性，而且商业氛围和环境发展是由市场决定的，而不是开发商能决定，即便是闻名遐迩的广州市繁华商圈北京路以及上下九步行街也遭受到被电商冲击而经营萧条的困境。其次，宣传广告不足以影响廖琴购房决定。廖琴作为完全民事行为能力和理性投资人，根本不可能仅凭一纸宣传就作出高额资金投资，还应当对涉案地理位置、经营环境、投资前景做充分考核和审慎分析，再作出是否购买的决定。而且，并无任何证据证明谊某公司投放的宣传广告对涉案商铺定价造成重大影响，廖琴依法自行承担举证不能的法律责任。最后，究其本质，廖琴购买商铺不是为了解决住房刚需，而是纯粹投资。众所周知，任何投资受市场等诸多因素影响极具风险，投资者需要对市场有精准的判断力和理性的消费心态。反观廖琴，其打着是“稳赚不赔”的如意算盘，将其整个投资风险转嫁给出卖人，这完全违背市场投资规律；试想，如果全部买受人都像廖琴一样动辄无理拒绝收铺，不配合商业体整体开业，则实际上根本没有任何商场可以正常开业和盈利，廖琴此举实质上极大扰乱了正常市场秩序，是一种极度自私和丧失诚信的行为。第六、如本答辩状第一个意见所述，廖琴要求解除《商铺买卖合同》的请求没有事实依据和法律根据，因此其要求隆颖昌公司返还购房款和支付利息、以及对时代公司的债务（若有）承担连带赔偿责任的请求，也不符合合同约定和法律规定，请贵院依法审查，全部予以驳回。廖琴一审法院起诉请求：1.解除廖琴与隆颖昌公司签订的《商铺买卖合同》；2.时代公司向廖琴返还已支付的购房款514928元及相应利息（利息以514928元为本金自2013年10月27日起计至实际返还之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计算）；3.隆颖昌公司对第2项诉讼请求承担连带责任；4.案件诉讼费由时代公司、隆颖昌公司承担。一审法院认定事实：涉讼商铺位于佛山市南海区罗村街道某路某号17-23栋首曾某号铺，规划用途为商业，开发商为时代公司；2008年8月29日，包括涉讼商铺在内的时代倾城一期（3-10、17-23、首层商业、地下室商业与车库）第二组团办理了竣工验收备案手续。2013年5月7日，时代公司（甲方）与隆颖昌公司（乙方）签订《时代倾城首层商铺买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于佛山市南海区罗村街道某路某号时代倾城首层商铺（以下简称标的物业），标的物业建筑面积共9612.91平方米，在交付标的物业时，有关已出租的物业的租赁关系由乙方承继和处理，甲方予以协助；乙方应于2013年5月7日前向甲方或甲方指定的公司支付定金20000000元，在乙方无违约行为的前提下，该定金20000000元将冲抵乙方按照本合同约定支付的最后一笔购房款；标的物业的购房款总额为2亿元，乙方应于2013年12月6日前向甲方支付完毕；在甲方累计收到购房款2亿元（包括乙方支付的购房款和乙方更名人员支付的购房款）后，甲乙双方每15日对甲方收取的购房款进行结算一次，并于结算后5个工作日内，甲方将相当于超过2亿元部分的款项支付给乙方，作为向乙方退还其已经按照约定支付的、但已经更名的商铺的购房款；就未更名的《认购书》，乙方应当于2013年12月6日前支付完毕全部购房款2亿元，及按照约定与甲方签订《商品房买卖合同》，就该《商品房买卖合同》对应的商铺，乙方可自行办理《房地产权证》，甲方予以协助。后时代公司、隆颖昌公司就《时代倾城首层商铺买卖合同》签订了补充协议一，对双方权利义务进行了补充约定。2013年10月26日，原告（乙方、认购方）和被告隆颖昌公司（甲方、销售方）签订《认购书》，认购书抬头注明发展商被告时代公司，该《认购书》约定：乙方认购涉讼商铺，成交总房价为854928元，乙方须在签订认购书同时向甲方付清定金50000元，该定金将按认购书的约定转化为房款，首期价款为464928元，其余价款340000元由乙方以申办银行按揭贷款的方式支付。同日，被告隆颖昌公司出具收据，确认收到原告支付涉讼商铺定金2000元。2013年10月27日，廖琴（乙方）和隆颖昌公司（甲方）签订《商铺买卖合同》（以下简称涉讼合同），合同抬头注明发展商为时代公司。涉讼合同约定：乙方所购的涉讼商铺（现铺），建筑面积为19.18平方米，套内建筑面积18.75平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积0.43平方米，房价款总金额为854928元，2013年10月27日前支付全部房价款60%，即514928元，余下房价款340000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入甲方指定的银行账号；乙方应当按时如期将房价款（银行房款的按揭贷款除外）支付至如下指定账户：开户行为隆颖昌公司，账号为10×××13，开户行为华夏行广州黄埔大道支行；甲方应当在2013年12月31日前，将符合合同约定的商铺交付给乙方使用，乙方同意，如乙方逾期支付房款或交付期限到期前尚未付清房款，则甲方可顺延交付涉讼商铺给乙方；乙方购买的涉讼商铺仅作商铺使用，乙方使用期间不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途；甲方应当在商铺交付使用后720日内，将办理权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如因甲方的责任，甲方不能在约定期限内办理产权登记备案，逾期在15日之内，自合同规定的期限之第二天起至实际备案之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，乙方有权解除合同，若一方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已付房价款为基数，按银行同期贷款利率向乙方计付违约金，乙方要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后备案期限的第二天起至实际申办之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款1.5‰的违约金。同日，隆颖昌公司出具收据，确认收到廖琴支付涉讼商铺余定48000元、涉讼商铺期款464928元。同日，廖琴和谊某公司签订《委托经营管理委托协议》，约定：谊某公司对廖琴委托涉讼商铺的商业体进行整体市场运作，并将该商业体打造成为专业市场，以提高廖琴经济价值，廖琴决定自委托经营管理协议签订之日起至2016年6月30日止，廖琴无偿将涉讼商铺交给谊某公司经营及管理使用。2016年12月19日，隆颖昌公司向廖琴发出通知函，提出因银行未批准廖琴的贷款申请，故通知廖琴于2016年12月30日前向隆颖昌公司支付涉讼商铺余下房款340000元。2017年1月10日，廖琴提起诉讼。诉讼中，廖琴和隆颖昌公司均确认涉讼商铺约定总价款为854928元，廖琴已支付购房款514928元，尚有部分购房款未付清；廖琴确认其是通过新闻媒体报道得知“佛山谊某艺展中心”落户涉讼商铺所在小区，时代公司、隆颖昌公司工作人员亦有向廖琴介绍相关情况；廖琴和隆颖昌公司均确认涉讼商铺销售期间谊某有相关工作人员曾在现场进行宣传；廖琴未提供证据证明涉讼商铺存在办理产权变更登记的权利限制。一审法院认为，商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，作为开发商的时代公司已将涉讼商铺出售给隆颖昌公司，隆颖昌公司再以自己名义与廖琴签订涉讼合同，故本案应为房屋买卖合同纠纷。廖琴和隆颖昌公司签订的涉讼合同系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为“佛山谊某艺展中心”项目未在涉讼商铺所在的时代倾城小区入驻经营，是否构成涉讼合同法定解除的情形。对此一审法院作如下分析：一、“佛山谊某艺展中心”项目在涉讼商铺所在的时代倾城小区入驻经营是否构成涉讼合同内容。1.《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖广告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”“佛山谊某艺展中心”项目涉及第三方品牌、商标，其运营受第三方经营环境、经营决策影响，其最终能否入驻经营并非由时代公司、隆颖昌公司掌控，具有不确定因素，不符合要约的构成要件。且廖琴确认其是通过新闻媒体得知“佛山谊某艺展中心”将落户涉讼商铺所在的时代倾城小区，廖琴购买涉讼商铺时亦有谊某工作人员在现场宣传，时代公司、隆颖昌公司否认“佛山谊某艺展中心”是其推出的系列宣传推广，而廖琴既未提供证据证明“佛山谊某艺展中心”是时代公司、隆颖昌公司推出的系列宣传，又未提供证据证明“佛山谊某艺展中心”的系列宣传推广对涉讼商铺价格的确定造成重大影响。2.商铺作为投资的途径，是否得到回报受诸多因素影响，需要投资者自行承担一定的商业风险。廖琴作为完全民事行为能力人，亦是一名理性的购买者，其在决定大额资金投向时，理应考察商铺的地理位置、经营环境、投资前景再结合相关新闻报道、宣传推广后决定是否购买涉讼商铺，而其购买商铺后，商铺的实际商业价值能否达到其投资时期望的价值预期，则是廖琴应承担的商业风险。综上，廖琴认为“佛山谊某艺展中心”项目构成涉讼合同内容没有事实依据。二、“佛山谊某艺展中心”项目未在涉讼商铺所在的时代倾城小区入驻经营是否导致廖琴合同目的不能实现。廖琴和隆颖昌公司在涉讼合同中对涉讼商铺的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、逾期付款的违约责任、交付期限、逾期交铺的违约责任及产权登记等进行了具体约定，纵观涉讼合同约定的具体内容，廖琴和隆颖昌公司在意思表示一致的基础上形成的合同目的为廖琴取得涉讼商铺所有权、隆颖昌公司取得涉讼商铺对应的购房款。现涉讼商铺已办理竣工验收备案手续，符合法定交付使用的条件，且涉讼商铺亦规划为商业、金融、信息用房，符合涉讼合同约定的涉讼商铺用作商铺使用的用途，隆颖昌公司表示在廖琴按照涉讼合同约定履行付款义务后即可向其交付商铺，至本案庭审辩论终结前，廖琴亦未提供证据证明涉讼商铺存在产权过户的权利限制，故廖琴并不存在无法实现取得涉讼商铺产权这一合同目的的情形。“佛山谊某艺展中心”项目涉及第三方品牌，廖琴以涉及第三方品牌的“佛山谊某艺展中心”项目作为其与隆颖昌公司签订涉讼合同的目的，明显不符合合同相对性原则。故“佛山谊某艺展中心”项目未在涉讼商铺所在的时代倾城小区入驻经营并不会导致廖琴无法实现合同目的，廖琴主张解除涉讼合同的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。因涉讼合同继续履行，廖琴主张时代公司、隆颖昌公司向其返还已支付的购房款514928元及相应利息均没有事实依据，一审法院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回廖琴的全部诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取4905.78元（廖琴已预交），由廖琴负担。本院二审期间，上诉人廖琴，被上诉人时代公司、隆颖昌公司均没有向本院提交新证据。经审理，除“原告和被告隆颖昌公司均确认涉讼商铺销售期间谊某有相关工作人员曾在现场进行宣传”外，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，隆颖昌公司在二审期间确认，经谊某公司提出合作意愿，其与谊某公司曾有过合作关系，也曾于2013年9月让谊某公司派员进场管理。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕廖琴的上诉请求进行审理，根据廖琴的上诉请求，本案二审的争议焦点在于本案的案由，涉案合同是否应予解除。关于本案的案由问题。廖琴上诉主张隆颖昌公司与时代公司存在包销关系，涉案商铺的买卖行为由廖琴与隆颖昌公司、时代公司共同完成，合同相对方应为廖琴与隆颖昌公司、时代公司，故本案案由应为商品房买卖合同。本院对此认为，隆颖昌公司与开发商时代公司签订《时代倾城首层商铺买卖合同》在先，双方就包括涉案商铺在内的时代倾城首层商铺的销售进行了明确的约定，已形成商品房销售合同关系。故隆颖昌公司对涉案商铺以自己的名义与廖琴签订《商铺买卖合同》已是二次销售，双方之间属房屋买卖合同纠纷。再者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条关于“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”的规定，就涉案商铺的销售，隆颖昌公司既未与时代公司签订包销合同，亦未以时代公司的名义销售，并不符合包销关系的构成要件。故廖琴的该上诉理由依据不足，本院不予支持。关于涉案合同是否应予解除的问题。廖琴上诉主张，“佛山谊某艺展中心”项目进驻涉案商铺所在的时代倾城小区经营对涉案合同的订立以及销售价格有重大影响，应视为要约；现该项目没有进驻经营，时代公司、隆颖昌公司无法交付约定的商铺，导致合同目的无法实现，廖琴有权解除合同。对此，本院分析如下：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，商品房的销售广告和宣传资料作为要约邀请转化为要约必须同时具备二个条件:一是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。本案中，首先，廖琴未提供证据证明有关“佛山谊某艺展中心”项目的系列宣传是由时代公司或隆颖昌公司推出，即该广告存在的事实尚不能确定。即使时代公司或隆颖昌公司确实推出了“佛山谊某艺展中心”项目的系列宣传，以推广涉案商铺，该宣传亦仅是一个宏观的设计理念，宣传内容涉及谊某公司的入驻品牌，谊某公司的品牌与时代公司、隆颖昌公司分属不同的主体，最终是否入驻经营，并不由时代公司、隆颖昌公司完全掌控，具有不确定因素，不符合要约的构成要件。其次，廖琴作为完全行为能力人，在决定购买商铺此等大额投资前，理应已对商铺的地理位置、经营环境、投资环境进行充分考察，新闻报道、宣传推广并不足以影响廖琴的购房决定。同时，商铺作为投资的途径，投资是否得到回报，需要由廖琴承担一定的商业风险。再者，现有的证据，还不足以证明“佛山谊某艺展中心”项目的系列宣传推广对涉案商铺价格的确定造成重大影响。故廖琴主张的“佛山谊某艺展中心”项目进驻涉案商铺所在的时代倾城小区经营并不符合上述司法解释中所述“要约邀请视为要约”的情形。2、根据廖琴与隆颖昌公司签订的《商铺买卖合同》，双方在意思表示一致的基础上形成的合同目的为廖琴取得涉案商铺的所有权、隆颖昌公司取得对应的购房款。涉案商铺现已办理竣工验收备案手续，符合法定及约定的交付条件，且其规划亦为商用，又不存在妨碍产权变更登记的权利限制，即廖琴取得涉案商铺产权的合同目的完全可以实现。如前所述，“佛山谊某艺展中心”项目在涉案商铺所在的时代倾城小区入驻经营不构成涉案合同内容，故廖琴上诉主张以“佛山谊某艺展中心”项目作为其与隆颖昌公司签订涉案合同的目的，并以该合同目的无法实现为由请求解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，廖琴请求返还房款及支付利息的基础亦不存在，一审判决驳回其该请求并无不当，本院予以维持。综上所述，廖琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9811.56元，由上诉人廖琴负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年九月二十一日书记员  陈敏仪