福建省高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)闽民申1392号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆三层。法定代表人：刘永柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘欣，福建汇成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩霞，福建汇成律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：庄银辉，男，1977年3月8日出生，汉族，住福建省连江县。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：庄文贵，男，1955年7月7日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：程琪，福建南剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：林艳，福建南剑律师事务所实习律师。再审申请人福州永昇房地产开发有限公司（以下简称永昇公司）因与被申请人庄银辉、庄文贵商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民终1274号民事判决，向本院申请再审��本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。永昇公司申请再审称，（一）讼争房产未达交付条件，并非永昇公司的原因造成，根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房的责任不应由永昇公司承担。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、自然灾害、因政府临时决定造成出卖人无法正常施工等，非出卖人所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面通知买受人”。本案中，确实存在非永昇公司原因造成讼争房屋未达交房条件的情形：1.本案一、二审判决认定讼争房屋不符合交付条件的理由是讼争房产未能竣工验收合格。但是，讼争房屋竣工验收后，由于福建省永泰县第三建筑工程有限公司扣留了该项目工程的竣工验收备案表和竣工验收报告原件，导致永昇公司不能办妥竣工验收手续,此非永昇公司原因造成。2.连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程，因征地、拆迁、设计变更等多种因素，政府部门多次临时要求停工，从而直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天，该情形属于《商品房买卖合同》约定的政府临时决定造成施工延误。3.2012年1-6月25日连江县雨水量显著偏多，雨天日数共110天。其中大雨天数达19天，暴雨天数达3天。该情形属于《商品房买卖合同》约定的不可抗力造成施工延误的情形。（二）虽然讼争房产未达交付条件，但根据《商品房买卖合同》第八条约定，庄银辉、庄文贵也应接收房产，永昇公司应承担的��约金总额为2000元；一、二审判决永昇公司在通知交房后仍应按照《商品房买卖合同》第九条、第十一条的约定支付违约金，也是错误的。讼争《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2013年6月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”。在两种处理方式中，庄银辉、庄文贵根据当时的房地产市场状况、购房价款等情况，经与永昇公司协商，自愿选择了第2钟处理方式，该第2种处理方式应属于双方特殊约定。相较而言，《商品房买卖合同》第十一条关于“出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的���关证明文件原件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”的内容，则只是合同示范文本内容，属于一般条款，已被第八条的特殊约定而排除使用。不仅如此，根据《商品房买卖合同》有关“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……”的规定，在合同履行过程中，所出现的实际情况符合适用第八条所列明的情况时，应当优先适用第八条的约定，只有不能适用第八条的约定时，方才适用第九条的约定。而“未达竣工验收合格”这一条件，是第八条约定的条件，故本案应当适用第八条的约定，而非第九条的约定。（三）由于《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给庄银辉、庄文贵造成的损失，因此，即使判决永昇公司需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至讼争商品房租金标准的130%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条明确规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”本案，出卖人逾期交房给买受人造成的损失至多只有租金收入的损失，而讼争商品房在2012年至2015期间的租金标准不超过10元/平方米。因此，《商品房买卖���同》约定的日万分之三的违约金标准过分高于因逾期交房给庄银辉、庄文贵造成的租金收入的损失，应予调整。（四）庄银辉、庄文贵未在永昇公司通知的交房日期前来收房，其逾期收房行为已经构成违约，根据合同约定，庄银辉、庄文贵应当向永昇公司支付合同约定的保管金。《商品房买卖合同》第八条第2款明确约定，即便永昇公司通知交房时讼争商品房未达交房条件，庄银辉、庄文贵仍然应当接收商品房。因此，在永昇公司通知庄银辉、庄文贵于2013年1月10日前来办理交房手续时，庄银辉、庄文贵依约应当前往办理收房手续。庄银辉、庄文贵未在永昇公司通知的交房日期内办理交房手续，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，庄银辉、庄文贵应按10元/天标准向永昇公司支付保管金，自通知交房之日2013年1月10日起至办理交房手续之日2013年11月12日止共计305天，合计3050元。综上，请求：撤销一、二审判决，将本案发回重审或对本案进行再审，改判驳回庄银辉、庄文贵一审的全部诉讼请求。本院经审查认为，永昇公司主张的“福建省永泰县第三建筑工程有限公司扣留了该项目工程的竣工验收备案表和竣工验收报告原件”，不属于讼争《商品房买卖合同》第八条约定“不可抗力”或“自然灾害、因政府临时决定造成出卖人无法正常施工等，非出卖人所能控制的延误”等可据实延期的原因。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，即��存在福建省永泰县第三建筑工程有限公司的原因，导致永昇公司不能办妥竣工验收手续的情形，永昇公司亦应当向庄银辉、庄文贵承担违约责任。关于永昇公司主张“连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程，因征地、拆迁、设计变更等多种因素，政府部门多次临时要求停工，从而直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天”的问题。永昇公司原审提交的证据无法体现与本案有关，不能证明因此导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天。关于永昇公司主张“2012年1-6月25日连江县雨水量显著偏多，雨天日数共110，属于不可抗力，并造成施工延误”的问题。对此，永昇公司提交了连江县气象���于2012年6月25日出具的《气象证明书》。但永昇公司所举证据不足以证明雨天造成出卖人无法正常施工。此外，永昇公司亦未举证证明其有依据讼争《商品房买卖合同》第八条关于“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的”之约定，30日内书面告知庄银辉、庄文贵。一、二审判决对永昇公司主张的顺延交房事由未予支持，均无不当。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，商品房经竣工验收合格和消防验收合格，系出卖人交付商品房的法定强制性条件，当事人不得以约定排除法定强制性条件的适用。永昇公司提供的商品房未经竣工验收合格和消防验收合格，庄银辉、庄文贵以此拒绝接收房屋，并要求永昇公司承担逾期交��违约责任，符合法律规定以及合同第十一条第一款之约定。永昇公司主张根据《商品房买卖合同》第八条约定，庄银辉、庄文贵不得拒绝接收房产，永昇公司仅应承担的违约金总额为2000元的理由不能成立。永昇公司主张违约金过份高于因逾期交房给庄银辉、庄文贵造成的损失，应当承担举证责任。一、二审诉讼中，永昇公司未依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条关于“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”之规定，提出租金鉴定申请，应承担举证不能法律后果，一、二审法院判决永昇公司应按照《商品房买卖合同》第九条有关约定承担逾期交房的违约责任，并无不当。永昇公司主张庄银辉、庄文贵逾期收房构成违约，应支付相应保管金3050元，缺乏依据。一、二审判决驳回永昇公司的该项诉讼请求正确。综上所述，永昇公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回福州永昇房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长  黄卉靓审 判 员  陈 曦代理审判员  俞裕铨二〇一七年九月二十二日法官 助理  朱 彤书 记 员  王世伟