北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初34293号原告：郭剑颖，女，1977年11月27日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘金辉，北京市诺恒律师事务所律师。被告：伍孟强，男，1973年11月8日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡国庆，北京市京师律师事务所律师。被告：向云生，女，1974年10月10日出生，住北京市海淀区。原告郭剑颖与被告伍孟强、向云生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭剑颖及委托诉讼代理人刘金辉与被告伍孟强及委托诉讼代理人胡国庆到庭参加了诉讼。被告向云生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭剑颖向本院提出诉讼请求：1、解除双方《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、伍孟强、向云生返还我购房款400万元；3、伍孟强、向云生支付我违约金286万元；4、伍孟强、向云生赔付我居间服务费1万元；5、本案诉讼费由伍孟强、向云生承担。事实与理由：我与伍孟强、向云生于2016年3月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，伍孟强、向云生将坐落于北京市海淀区又一村云顶水天嘉园×号楼×单元504室的房屋出卖给我，价格为1430万元。合同签订后，我按照合同约定支付首付款200万元，后又应伍孟强、向云生请求支付了200万元用于帮助其办理解抵押，并且办理了网签、贷款，但伍孟强、向云生以房屋设有抵押尚未解抵押、房屋因另案被查封、如果我代为清偿债务提高交易价格等借口至今未按约定配合办理权属转移登记手续、未交付房屋，按合同约定办理过户的期限为2016年5月19日。签订房屋买卖合同及补充协议时房屋设有抵押，抵押权人为中信银行股份有限公司总行营业部，房屋买卖合同及补充协议签订后房屋被北京市海淀区人民法院查封。双方协商解决方案时，我要求继续履行合同，伍孟强、向云生将由我代为清偿债务消除抵押权、解除查封的方案设定条件为偿还全部债务，伍孟强、向云生以原合同约定的价款不足以清偿其所负的全部债务为借口，实为增加房屋价款，涨价金额各次协商时从100万元至250万元不等，我无法接受。我于2016年9月起诉要求继续履行合同，但直到开庭审理时，房屋仍未解除抵押和查封。合同不能履行是伍孟强、向云生造成的，二人未能清偿债务消灭抵押权，隐瞒其存在其他经济纠纷导致房屋在过户前被法院查封，存在严重过错。合同不能履行的根本原因是伍孟强、向云生提高价格。伍孟强辩称，郭剑颖存在违约，其不但没有到合同明确约定的银行申办贷款，在其他银行也没有申办，除400万元外，余下的房款迟迟没有到位，且未办理资金托管手续，未具备过户的条件，其无权要求我办理产权变更登记。我由于资金紧张才无奈售房，现融资目的已经无法实现。郭剑颖的违约行为已经导致我无法实现合同目的，因此我要求解除合同。向云生未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、伍孟强与向云生系夫妻关系,位于北京市海淀区又一村云顶水天嘉园×号楼×层×单元504号房屋（以下简称诉争房屋）系伍孟强与向云生共同共有。2014年5月4日,伍孟强、向云生与中信银行股份有限公司总行营业部签订《房屋最高额抵押贷款合同》，将诉争房屋抵押，双方并于2014年5月16日办理最高额抵押权设立登记。2、2016年3月14日，伍孟强、向云生（出卖人）与郭剑颖（买受人）就交易诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定房屋成交价格为1430万元。同日，伍孟强、向云生（出卖方、甲方）与郭剑颖（买受方、乙方）签订《补充协议》，第二条约定：“1、关于定金：乙方于2016年3月12日向甲方支付购房定金人民币（大写）拾万元整，（小写）￥100000元整。乙方支付给甲方的购房定金，属于购房首付款的一部分。若乙方在约定的签署时间内未将购房定金交与甲方。甲方有权终止此次房屋买卖交易。2、关于贷款：如乙方需要申请购房贷款，甲乙双方签署完房屋买卖合同后＿个工作日内。乙方在丙方陪同下向中信银行申请购房按揭贷款相关手续。需甲方出面配合办理贷款事宜的，甲方需给予积极配合。3、关于首付款：乙方首付款总额为人民币（大写）贰佰万元整（小写）￥2000000元整。（包括定金人民币（大写）拾万元整。）甲乙双方签署完网上签约后＿日内，乙方以自行划转方式支付给甲方（双方需保留转账，付款信息作为交易凭证。若乙方未按照约定时间期限内，将购房首付款支付给甲方，则视为乙方逾期。逾期责任：每逾期一天按此套房屋总成交价的万分之五按天计算支付给甲方。若逾期超过＿日内，甲方仍未收到乙方的首付款，甲方有权解除终止此次交易。乙方购房定金人民币（大写）＿元整不予退还给乙方）。剩余款项须办理资金托管手续新房产证下发后，甲乙双方在丙方的陪同下共同到指定托管机构办理解冻手续。4、权属转移登记：甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后于5个工作日内，甲乙双方在丙方的陪同下，共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和乙方必须到场办理相关手续的，则该甲乙双方应当按照房屋登记机构的要求到场办理相关事宜。”第四条违约责任约定：“甲方若出现下列情形之一的，则甲方构成根本违约。……（2）隐瞒该房屋被查封或者限制转让，导致此次交易无法进行，乙方无法取得房屋所有权的；（3）甲乙双方签署完房屋买卖合同中途，甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，或恶意拖延过户时间；……甲方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，向当地人民法院提起诉讼。甲方须退还乙方已经支付甲方的所有购房款项，另向乙方支付该房屋总价款的20%作为违约金一并支付给乙方；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付给乙方。”2016年3月12日，郭剑颖向伍孟强支付购房定金10万元。2016年3月14日，郭剑颖向伍孟强支付首付款90万元。2016年3月15日，郭剑颖向伍孟强支付首付款100万元。2016年4月23日，郭剑颖向向云生支付购房款200万元。双方已对诉争房屋进行网上签约。审理中，郭剑颖提交微信记录及兴业银行信用业务送审表，表示2016年5月9日其告知向云生贷款初审通过，要求向云生、伍孟强解除抵押。伍孟强对微信记录及送审表的真实性不予认可，表示郭剑颖没有按期到约定的中信银行申请贷款。郭剑颖表示双方系共同到兴业银行办理的贷款。伍孟强表示其与向云生曾到兴业银行为郭剑颖做担保，但其不知道贷款的事情。郭剑颖提交执行裁定书及执行通知书，证明诉争房屋于2016年6月24日被法院查封。伍孟强对执行裁定书及执行通知书的真实性认可，表示其债务系郭剑颖的违约行为所致。郭剑颖提交录音，表示伍孟强要求涨价。伍孟强表示因郭剑颖的违约行为造成其损失，故其要求郭剑颖予以补偿而并非涨价。伍孟强提交比郭剑颖处多一页的《补充协议》，表示该页约定了郭剑颖需要到中信银行申请贷款，等待批贷成功且剩余房款到齐后，双方共同到中信银行办理资金托管手续，办理完手续十天内，双方办理过户手续。郭剑颖对伍孟强提交补充协议的真实性不认可，表示多出的一页并非补充协议的内容，亦没有双方的签字盖章，不具有合同效力。审理中，郭剑颖变更诉讼请求，要求解除买卖合同及补充协议，伍孟强、向云生返还其购房款400万元并支付违约金286万元、居间服务费1万元，但就居间服务费未提交证据。伍孟强表示同意解除合同，但认为郭剑颖存在违约行为，其不同意郭剑颖的其他诉讼请求，亦不再就解除合同提起反诉。关于违约金标准，伍孟强表示合同约定的标准过高，郭剑颖除银行利息损失外，没有其他损失。郭剑颖表示现房屋涨价，存在差价损失，且按照银行贷款利率计算，其截止到2017年5月22日的利息损失为21.85万元，伍孟强的违约行为亦对其造成律师费及工作、生活的间接损失，郭剑颖就此未提交证据。向云生经合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。3、经郭剑颖申请，本院于2017年6月7日作出（2016）京0108民初×号民事裁定书，将诉争房屋予以轮候查封。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告向云生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。郭剑颖与伍孟强、向云生签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。伍孟强、向云生在收取郭剑颖支付的首付款200万及房款200万元后，至今未能对诉争房屋解除抵押，诉争房屋在合同签署后亦因另案被本院查封，导致交易无法继续进行，且根据郭剑颖提交的录音，伍孟强曾向郭剑颖提出过涨价的要求，故根据《补充协议》的约定，伍孟强、向云生的行为已经构成违约，其应当退还郭剑颖已付房款并依约承担违约责任。现郭剑颖要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求伍孟强、向云生退还已付房款并支付违约金之诉讼请求，证据充分，本院予以支持。关于违约金的数额，伍孟强提出违约金标准过高，本院以郭剑颖主张实际损失为基础，并综合考虑合同的实际履行情况及当事人的过错程度、预期利益等因素，酌情判定伍孟强、向云生向郭剑颖支付违约金一百三十万元。郭剑颖要求伍孟强、向云生赔偿其居间服务费，未提交证据，本院不予支持。伍孟强提出郭剑颖未按约定的时间支付房款并办理资金托管，但根据《补充协议》之内容，双方并未对除首付款之外的房款支付时间进行过明确约定，且伍孟强所交比郭剑颖处的《补充协议》多出的该页内容，亦没有双方当事人的确认签字，本院对该页的内容不予采信，除此之外伍孟强亦未提交其他证据证明其主张，故本院对伍孟强的抗辩理由不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除郭剑颖与伍孟强、向云生于二○一六年三月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、伍孟强、向云生于本判决生效后七日内返还郭剑颖购房款四百万元；三、伍孟强、向云生于本判决生效后七日内给付郭剑颖违约金一百三十万元；四、驳回郭剑颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费五千元（郭剑颖已预交），由伍孟强、向云生负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费五万九千八百九十元（郭剑颖已预交五万三千八百元），由郭剑颖负担一万零九百九十元，已交纳；由伍孟强、向云生负担四万八千九百元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 晶人民陪审员  周义忠人民陪审员  马玉莲二〇一七年九月四日书 记 员  孔德翰