北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8441号上诉人（原审被告）：徐见山，男，1970年9月13日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：徐敬（徐见山之侄），1983年8月11日出生，北京玉杬昊休闲健身有限公司经理，住北京市房山区。委托诉讼代理人：田倩（徐见山之侄媳），1986年12月8日出生，北京玉杬昊休闲健身有限公司会计，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：王恩来，男，1963年10月22日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：米来福，北京市博维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新建，北京市博维律师事务所律师。原审第三人：北京日兴嘉州商业经营管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心D06。法定代表人：陈伟，总经理。委托诉讼代理人：王慧，女，1984年6月15日出生，北京日兴嘉州商业经营管理有限公司部门经理，住单位宿舍。原审第三人：北京日兴房地产发展有限公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街48号208号楼。法定代表人：王辉，董事长。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奇，北京市建诚律师事务所律师。上诉人徐见山因与被上诉人王恩来、原审第三人北京日兴嘉州商业经营管理有限公司、北京日兴房地产发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初10388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐见山上诉请求：同意原判第三、四、五、七项，请求撤销原判第一、二、六项，一、二审诉讼费由王恩来负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，我逾期交纳2016年房屋租金、商业管理费存在客观原因；北京日兴房地产发展有限公司（以下简称日兴公司）未书面函告我涉案房屋产权变更的事实；王恩来未多次向我索要租金及管理费；王恩来在我不同意增加租金的情况下，恶意造成我逾期支付租金及商业管理费的假象，通过诉讼手段获取不当利益，违背了诚实信用原则。王恩来辩称：同意一审判决。日兴公司于2015年7月3日向徐见山送达关于欠费及产权变更后换签《租赁合同》的公函一份，徐见山知晓涉案房屋已经被出售给我的事实。徐见山称由于我方违约导致其无法缴纳租金没有事实依据。我购买涉案房屋后多次通知徐见山将租金和商业管理费交给新的产权人。我通过购买涉案房屋概括继承涉案房屋租赁合同中的权利义务，有权依据原房屋租赁合同的约定主张权利，根据租赁合同的约定，承租房逾期交付租金或商业管理费超过10日的，出租方有权单方解除租赁合同。日兴公司述称：本案与我公司无关，不发表意见。北京日兴嘉州商业经营管理有限公司（以下简称日兴管理公司）述称：本案与我公司无关，不发表意见。王恩来向一审法院起诉请求：1、判令解除2014年12月22日徐见山与第三人日兴管理公司、日兴公司签订的房屋租赁合同并返还我其承租的北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心B201房屋，房屋建筑面积1800.24平方米。2、判令徐见山向我支付自2016年1月1日至2016年7月31日租金285986.12元。3、判令徐见山向我支付自2016年1月1日至2016年7月31日物业费249243.23元。4、判令徐见山向我支付自2015年1月27日至2015年9月6日滞纳金292521.06元及2016年1月1日至2016年7月31日的滞纳金342011.97元，以上共计634533.03元。5、判令徐见山支付我违约金243122.41元。6、判令徐见山按照房屋租赁合同的约定向我支付自2016年8月1日起到实际返还房屋之日止的房屋租金及商业管理费，房屋租金按0.78元/天/平方米计算、商业管理费按0.65元/天/平方米计算。7、本案诉讼费由徐见山承担。一审法院认定事实：2014年12月22日，日兴公司（出租方，甲方）与徐见山（承租方，乙方）及日兴管理公司（商业管理方，丙方）三方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：日兴公司将位于北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心B201房屋出租给徐见山经营使用，日兴管理公司是该房屋的商业管理服务单位，愿意为徐见山提供商业服务，徐见山同意接受日兴管理公司提供的商业服务，并同意支付相关费用。日兴公司出租房屋建筑面积为1800.24平方米，租赁期限为5年4个月，自2015年1月1日起至2020年4月30日止；租金按租赁房屋的实测建筑面积计算，2015年1月1日至2016年6月30日每天每平方米租金为0.74元，2016年7月1日至2019年6月30日每天每平方米为0.78元，2019年7月1日至2020年4月30日每天每平方米为0.82元。租金支付方式为每12个月支付一次租金，租金在每个付款期的最后30日前一次性支付下一个付款期的租金。如果徐见山逾期支付任何一期租金，每逾期一天应向甲方支付应付但未付款项每天千分之三的违约金，逾期超过10天的，日兴公司有权解除本合同。徐见山自本合同签订之日向日兴公司支付押金20万元。徐见山保证按时向日兴管理公司交纳商业管理费，商业管理费自2015年1月1日开始交纳，标准为每天每建筑平米0.65元，每年商业管理费金额合计427106.94元。2014年12月30日，日兴公司向徐见山出具补充说明一份，内容为：我司于2014年12月22日与徐见山（男、汉族、身份证号：×××）签订了关于北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心B201的房屋的租赁合同，由于该房屋漏水、中央空调管道漏水、下水管道长期堵塞等原因，经与承租人徐见山协商，合同签订后第一年度（即2015年度）的房屋租金及物业费可延期缴纳，于2015年9月30日前缴纳齐全即可。特此说明。2015年1月26日，王恩来与日兴公司签订《北京市商品房现房买卖合同》。合同约定：日兴公司将出租给徐见山的位于北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心B201房屋，以1916.4920万元的价格出售给王恩来。同日，王恩来与日兴公司签订《北京市商品房现房买卖合同》补充协议。补充协议第六条第13款约定，买受人已经知情并认可租赁合同的内容，买受人同意按照出卖人与承租人签订的租赁合同执行直至租赁合同终止。在买受人向出卖人支付完全部房价款后，买受人便享有租赁合同中约定的出租人的权利、并承担租赁合同中约定的出租人的义务。《北京市商品房现房买卖合同》签订后当日，王恩来将1916.4920万元的房款付清日兴公司。2015年7月3日，日兴公司向徐见山发出关于欠费及产权变更后换签《租赁合同》的公函一份。内容为：2015年1月1日您与我司签订了位于北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心B201的《房屋租赁协议》。依约您应于2015年1月1日前缴纳租金451608.20元（15.1.27-15.12.31）、商业管理费213553.47元（15.7.1-15.12.31）。鉴于您已严重违约，依据合同第十七条第2.4、4条款之规定，我司有权解除合约，另每逾期一日，按逾期缴纳款项总额的千分之三收取滞纳金。2015年2月3日，我司以书面函告上述房屋自2015年1月27日起产权由我司变更为王恩来。因此该合同租金及管理费自2015年1月27日向王恩来支付，并及时换签《租赁合同》。鉴于上述您欠费及合同换签事宜，现我司正式书面函告您、新产权人于2015年7月7日下午14:00在A座三层商业公司会议室三方协商具体事宜。2015年7月7日，日兴公司代理人陈伟、王慧，徐见山代理人徐敬及王恩来委派的杨春光，就北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心B201房屋租赁合同换签一事进行了三方协商，因杨春光未能出示房屋房产证及王恩来的委托书等原因，承租人徐见山当日未同意换签租赁合同。关于换签房屋租赁合同一事，三方协商未果。2015年7月6日，王恩来购买的位于北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心B201房屋取得房屋所有权证书。2015年9月30日前，徐见山分别向日兴公司、日兴管理公司交纳了押金及2015年度的租金、商业管理费。后日兴公司将其所收取徐见山的租金及押金转交给付王恩来。根据日兴公司、徐见山、日兴管理公司三方所签《房屋租赁合同》约定，徐见山应于2015年12月1日前分别向日兴公司、日兴管理公司交纳2016年度租金及商业管理费，但徐见山未按期交纳。后王恩来代替徐见山向日兴管理公司交纳了2016年1月1日至2016年7月31日商业管理费248073.07元。2016年1月4日，王恩来向日兴公司发出协助催收函一份。在该份催收函中，王恩来通知日兴公司自接到本通知之日起三日内协助本人向徐见山催缴欠款，督促徐见山将所欠2016年度租金926493.51元及违约金86163.90元打入其在中国建设银行股份有限公司北京南十里居支行的账户。后徐见山仍未交纳2016年度租金。2016年5月18日，北京市中信公证处接受王恩来申请，对王恩来委托杨春光向徐见山送达《催收函》进行保全证据公证。2016年5月18日，北京市中信公证处公证人员唐骞、朴永钢会同杨春光来到位于北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心B201的子轩足道长阳店前台，因徐见山不在店内，杨春光向一位自称为“程”姓的经理递交了《催收函》一份。该催收函通知徐见山将所欠2016年度租金926493.51元及违约金86163.90元打入王恩来在中国建设银行股份有限公司北京南十里居支行的账户，否则由此产生法律后果均由徐见山承担。徐见山收到上述《催收函》后，于2016年5月23日复函日兴公司，称由于对方始终未出示房产证且洽谈换签合同的相关人员并未持有真实有效的授权委托书，故其本人与对方就换签合同事宜始终未达成一致，关于2016年度租金，其本人已多次要求缴纳至贵公司，但由于王恩来不再让贵公司代为收取，故相关费用未能按合同约定交纳。2016年7月28日，王恩来诉至法院。审理过程中，双方当事人均申请调解，经法院多次调解，双方未能达成一致意见。一审法院认为：日兴管理公司、日兴公司与徐见山签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反国家法律规定，该合同合法有效。根据法律规定，租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间，转让房屋双方对此另有约定的，从其约定。首先，关于房屋租赁合同是否应予解除问题。法院认为，2015年1月26日，王恩来与日兴公司签订房屋买卖合同，日兴公司将其出租给徐见山的房屋出售给王恩来，王恩来于当日将房款付清，根据转让方日兴公司与受让方王恩来所签房屋买卖合同约定，在买受人向出卖人支付完全部房价款后，买受人便享有租赁合同中约定的出租人的权利、并承担租赁合同中约定的出租人的义务。根据该约定，2015年1月27日，王恩来与徐见山即成立了新的租赁关系。根据查明的事实，2015年12月31日前的租金，徐见山现已交清。关于2016年度的租金，根据日兴管理公司、日兴公司与徐见山三方所签房屋租赁合同的约定，徐见山应于2015年12月1日前付清，但在王恩来购得涉案房屋后，经日兴公司及王恩来多次催告，徐见山至今未按约定期限支付租金，已构成违约，应承担违约责任。在房屋租赁合同关于违约责任中约定：“如果徐见山逾期支付任何一期租金，每逾期一天应向甲方支付应付但未付款项每天千分之三的违约金，逾期超过10天的，日兴公司有权解除本合同”。依据该约定，现王恩来要求解除房屋租赁合同，法院予以支持。合同解除后，徐见山应将承租的房屋返还给王恩来，同时，王恩来应将收取徐见山的押金20万元予以返还。其次，王恩来要求徐见山支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止房屋租金的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。第三，合同履行期间，徐见山未按合同约定向日兴管理公司交纳2016年1月1日至2016年7月31日的商业管理费（即王恩来所诉物业费）249243.23元，致使王恩来待其垫付给日兴管理公司，故该笔费用，徐见山应给付王恩来。2016年8月1日以后的商业管理费，因王恩来未实际垫付，且王恩来不是主张商业管理费的权利主体，故法院对王恩来要求徐见山支付2016年8月1日以后商业管理费的诉讼请求，不予支持。第四，王恩来要求徐见山支付自2015年1月27日至2015年9月6日滞纳金292521.06元，因在2014年12月30日日兴公司向徐见山出具补充说明中已承诺2015年度的房屋租金及物业费可延期缴纳，于2015年9月30日前缴纳齐全即可，故王恩来要求徐见山支付该期间违约金的诉讼请求，法院不予支持。王恩来要求徐见山支付2016年1月1日至2016年7月31日的滞纳金342011.97元的诉讼请求及要求徐见山支付违约金243122.41元的诉讼请求，法院认为，因徐见山确实存在延期缴纳2016年度租金的违约事实，但王恩来依据房屋租赁合同第四条第4款及第十七条第1款主张两笔违约金，虽有合同约定，但属于条款竞合，且徐见山申请对租赁合同中约定的违约金标准予以降低，故法院确定徐见山应向王恩来支付违约金数额为243122.41元，王恩来主张违约金过高部分，法院不予支持。徐见山不同意解除房屋租赁合同、不同意给付物业费（商业管理费）、不同意支付违约金的辩解理由，证据不足，法院不予采信。据此，一审法院判决：一、解除徐见山与北京日兴嘉州商业经营管理有限公司、北京日兴房地产发展有限公司于二○一四年十二月二十二日签订的房屋租赁合同；二、徐见山于判决生效后十日内返还王恩来位于北京市房山区长阳镇昊天北大街48号加州水郡东区商业中心B201房屋（房屋建筑面积为1800.24平方米）；三、王恩来于判决生效后十日内返还徐见山押金二十万元；四、徐见山于判决生效后十日内给付王恩来自二○一六年一月一日起至房屋返还之日止的租金（计算标准：自二○一六年一月一日起至二○一六年六月三十日为每天每建筑平方米0.74元；自二○一六年七月一日起至房屋返还之日为每天每建筑平方米0.78元）；五、徐见山于判决生效后十日内给付王恩来商业管理费二十四万九千二百四十三元二角三分；六、徐见山于判决生效后十日内向王恩来支付违约金二十四万三千一百二十二元四角一分；七、驳回王恩来的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审无异。本院认为：日兴管理公司、日兴公司与徐见山签订的房屋租赁合同是各方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2015年1月26日，日兴公司与王恩来签订房屋买卖合同，将出租给徐见山的房屋出售给王恩来，王恩来与徐见山由此建立租赁关系，王恩来承继出租人日兴公司的相关权利义务。根据房屋租赁合同的约定，徐见山应于2015年12月1日前付清2016年度租金，王恩来不仅向日兴公司发出协助催收函，还曾通过公证方式向徐见山送达催收函，但徐见山一直未支付租金，已构成违约，应承担违约责任。徐见山上诉称王恩来故意制造其拖欠租金的假象、通过诉讼谋取不当利益，该主张与查明事实不符，本院不予采信。各方在房屋租赁合同中约定：“如果徐见山逾期支付任何一期租金，每逾期一天应向甲方支付应付但未付款项每天千分之三的违约金，逾期超过10天的，日兴公司有权解除本合同。”现王恩来要求解除房屋租赁合同，有合同依据，应予支持。合同解除后，徐见山应将承租的房屋返还给王恩来。因徐见山存在拖欠2016年度租金的违约事实，王恩来有权依据房屋租赁合同向徐见山主张违约金。本案中，王恩来依据合同约定同时主张了违约金和滞纳金，原审法院考虑到徐见山申请对租赁合同中约定的违约金标准予以降低，最后确定徐见山向王恩来支付违约金243122.41元，处理适当。综上所述，徐见山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5030元，由徐见山负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李桃审 判 员 孟龙审 判 员 王云二〇一七年九月十九日法官助理 郭融书 记 员 耿玉