广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终2403号上诉人（原审被告）：惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部，住所地：惠州市仲恺高新区陈江德赛第三工业区。负责人：薛瑜娟。委托代理人：邹斌、钟美玲，广东慧达律师事务所律师。委托代理人：金柯，系服务部经理。被上诉人一（原审原告）：惠州市德鸿置地有限公司，住所地;惠州市仲恺高新区陈江街道仲恺五路87-6。负责人：刘其。委托代理人：刘礼明，广东力臣律师事务所律师。被上诉人二（原审被告）：薛瑜娟，女，汉族，1962年1月5日出生，公民身份号码：4405241962********，住址：广东省惠州市惠城区埔前街**号。上诉人惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部因与被上诉人惠州市德鸿置地有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初8317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人委托代理人邹斌、钟美玲、金柯，惠州市德鸿置地有限公司委托代理人刘礼明，被上诉人薛瑜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部上诉请求：1、撤消(2016)粤1302民初第8317号《民事判决书》，发回重审或依法改判：2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人因不服惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初8317号民事判决，特向惠州市中级人民法院提出上诉。上诉人认为，原审认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原审判决，发回重审或者依法改判。被上诉人惠州巾德鸿置业有限公司不是涉案合同相对方，根据合同相对性原则，上诉人不具备原告资格。2011年，上诉人与案外人惠州市德赛视听科技有限公司签订《租赁合同》，承子孙其名下位于惠州市陈江德赛第三工业区视听1#号宿舍楼1楼，作为网吧经营场地，一直使用至今。上诉人与案外人惠州市德赛视听科技有限公司签订的《租赁合同》为双方意思真实表示，属于合法有效的合同，并且该合同对合同相对方产生效力，任何一方无权擅自变更。其次，《租赁合同》约定的租赁期限为五年，自2011年12月1日至2015年11月31日，在这期间，上诉人自始至终未与被上诉人发生任何经济往来及债权债务纠纷，不应由上诉人向被上诉人支付任何的费用，就是要支付费用，也是上诉人与案外人惠州市德赛视听科技有限公司之间的问题。综上所述，上诉人认为，被上诉人并非《租赁合同》的相对方，没有资格基于《租赁合同》向上诉人主张任何权利，不具备原告资格。原审判决认定事实不清、导致错误判决，恳请二审法院撤消原审判决，发回重审或者依法改判。惠州市德鸿置地有限公司答辩意见与一审起诉状一致。被上诉人薛瑜娟未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。惠州市德鸿置地有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告一的租赁合同关系，判令被告一把租赁房屋返还给原告；2、判令被告一向原告支付拖欠的租金（暂计至2016年8月31日租金为237600元，自2016年9月1日起的租金以每月4800元计直至被告一返还房屋之日为止)；3、判令被告一向原告支付拖欠租金的违约金（暂计至2016年8月31日违约金为90816.00元，自2016年9月1日起的违约金每天按逾期额的1%计算直至被告一返还房屋并付清租金为止)；4、判令被告一向原告支付拖欠的电费251200.50元（暂计至2016年7月18日，实际要求计算至被告返还所占用房屋之日为止)；5、判令被告二对以上第二、三、四项请求承担补充清偿责任；6、判令以上被告共同承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部（以下简称“鹏兴上网服务部”）与案外人惠州市德赛视听科技有限公司于2011年12月1日签订《租赁合同》，约定：甲方（即案外人惠州市德赛视听科技有限公司）将位于惠州市陈江德赛第三工业区视听1#号宿舍号1楼（租赁面积240㎡）租赁给乙方（即被告鹏兴上网服务部）使用，租赁期限自2011年12月1日起至2015年11月31日止，共计60个月；每月租金人民币4800元，乙方应将当月租金在每月5号前支付给甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每拖欠一天，则收取月租金1%的违约金，拖欠租金超过10天以上的（含），视同违约，甲方有权终止租赁合同，收回商铺，并追讨乙方拖欠的租金及滞纳金，直到乙方迁出上述商铺为止；乙方如要求续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；乙方应按时支付因租用该房屋而产生的有关费用，如水费、电费、物业管理及水电分摊费等（现行水价3.24元/方，电0.753元/度）；合同还对其它事项进行了约定。两被告确认，其自上述租赁合同签订至本案庭审时一直在使用本案所涉租赁物，其自2015年12月份开始未交纳过租金和水电费。原告称，案外人惠州市德赛视听科技有限公司已经注销，但在该公司注销前原告已取得涉案租赁物的所有权，并与惠州市德赛视听科技有限公司达成口头约定继续收取被告鹏兴上网服务部2013年至今的租金；截至2016年8月31日，被告鹏兴上网服务部已拖欠237600元租金未付；截至2016年7月18日，已拖欠251200.5元电费未付。为证明被告拖欠电费的事实，原告本院提交了《2013年每月水电费通知单》、《2015年每月水电费通知单》及《2016年每月水电费通知单》，通知单中显示，2013年1月份至12月份的电费共计62207元、2015年7月电费为94235.25元、2015年12月份的电费为37191.75元、2016年1月份至7月份的电费共计57566.25元，三份通知单中均未加盖被告方印章，被告方对此也未提出反证。为追索上述租金和电费，原告于2016年9月14日诉至本院，请求判如所请。另查，原告提交的房地产权证（粤房地权证惠州字第××号）显示，涉案租赁物的权属人已于2015年11月24日由案外人惠州市德赛视听科技有限公司变更为原告惠州市德鸿置地有限公司。再查，原告提交的《个人独资企业营业执照》显示，被告鹏兴上网服务部为个人独资企业，投资人为被告薛瑜娟。一审法院认为，原告提交的房地产权证显示，其已于2015年11月24日取得了本案所涉租赁物的所有权，而被告鹏兴上网服务部与案外人惠州市德赛视听科技有限公司签订的《租赁合同》的到期时间为2015年11月30日，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，自原告取得本案所涉租赁物所有权之日起至本案租赁合同期满之日止，原告和被告鹏兴上网服务部仍应履行上述租赁合同中其各自所负的义务，在被告鹏兴上网服务部并未举证证明上述期间的租金其已交纳的情况下，其应将上述期间的租金1120元（4800元/月÷30天×7天）支付给原告，上述租赁合同期满后，在被告方并未与原告另行签订租赁合同的情况下，原告请求被告鹏兴上网服务部将本案所涉租赁物返还给原告，合法合理，本院予以支持；原告请求被告鹏兴上网服务部支付自2015年12月1日起至租赁物交还之日止参照原租赁合同租金标准（4800元/月）计算的占用费，合法有据，本院亦予以支持；原告请求解除其与被告鹏兴上网服务部之间的租赁合同，但其并未举证证明在被告鹏兴上网服务部与案外人惠州市德赛视听科技有限公司之间的《租赁合同》到期后，其与被告鹏兴上网服务部有签订租赁合同，因此，其该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。因原告并未能举证证明本案所涉租赁物其取得所有权之前的租金及电费其有权收取，故，原告请求被告鹏兴上网服务部支付的租金及电费中2015年11月24日之前的部分，因缺乏法律依据，本院不予支持。原告请求被告鹏兴上网服务部支付的电费中2015年12月以后的部分（37191.75元+57566.25元=94758元），被告鹏兴上网服务部虽未对该电费数额书面确认，但其也未能对此提出反证，原告请求鹏兴上网服务部支付该94758元电费，本院予以支持。原告请求被告鹏兴上网服务部支付所欠租金按照日1%计算的违约金，但并未举证证明其与被告鹏兴上网服务部之间对上述违约金存在约定，因此，原告的该项请求，本院不予支持。因被告鹏兴上网服务部为个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。被告薛瑜娟作为被告鹏兴上网服务部的投资人，应对被告鹏兴上网服务部应支付给原告的上述租金、占用费及电费承担补充清偿责任。判决：一、被告惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部应于本判决生效之日起三十日内将其占用的位于惠州仲恺高新区陈江街道仲恺五路87-15（宿舍楼）一楼交还给原告惠州市德鸿置地有限公司。二、被告惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市德鸿置地有限公司支付自2015年11月24日至2015年11月30日的租金1120元及自2015年12月1日起至租赁物交还之日止的按4800元/月标准计算的占用费。三、被告惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市德鸿置地有限公司支付电费94758元。四、被告薛瑜娟对被告惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部所欠的上述租金、占用费和电费承担补充清偿责任。五、驳回原告惠州市德鸿置地有限公司的其他诉讼请求。本案受理费9596元，由原告惠州市德鸿置地有限公司负担3161元，被告惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部、薛瑜娟负担6435元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部是否应向惠州市德鸿置地有限公司相应租金、电费及占用费？惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部与惠州市德赛视听科技有限公司于2011年12月1日签订《租赁合同》约定惠州市陈江德赛第三工业区视听1#号宿舍号1楼（租赁面积240㎡）租赁给惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部，租赁期限自2011年12月1日起至2015年11月31日止；每月租金人民币4800元。惠州市德鸿置地有限公司于2015年11月24日取得该租赁房屋所有权，权属证号为粤房地权证惠州字第××号。因惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部未能证明已支付2015年11月24日至2015年11月30日期间的租赁费，因此应向惠州市德鸿置地有限公司支付该期间的租赁费1120元。2015年11月30日租赁期满后惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部未退租并继续使用，惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部应向房屋所有权人支付2015年12月1日后至退还租赁房屋期间占用费用，以每月租金人民币4800元计算合法合理，本院予以支持。故，惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部应向惠州市德鸿置地有限公司支付2015年11月24日至2015年11月30日的租金1120元及自2015年12月1日起至租赁物交还之日止的按4800元/月标准计算的占用费。本案租赁房屋2015年12月以后的电费94758元，惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部未能提出反证，作为房屋的实际使用人，应承担该项费用。综上所述，惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9596元，由惠州市仲恺高新区鹏兴互联网上网服务部负担。本判决为终审判决。审判长  徐国华审判员  沈 巍审判员  陈金升二〇一七年九月一日书记员  陈跃胜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。