湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0124民初3824号原告：唐水平，女，1969年6月25日出生，汉族，居民，住宁乡县。被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路408号。法定代表人：贺赛军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：程安春，女，1975年1月4日出生，汉族，系宁乡县恒源房地产开发有限公司法务，住宁乡县。被告：贺赛军，男，1981年3月2日出生，汉族，居民，住湖南省株洲市芦淞区。原告唐水平与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）、贺赛军商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告与被告恒源公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，被告贺赛军经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐水平向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告在2017年8月1日前办妥不动产权证；2、判令被告支付原告违约金和补偿金共计30000元；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告唐水平在宁乡县义乌小商品批发城购买第1幢xx号商铺，于2014年10月28日签订商品房买卖合同，并按恒源公司要求办理相关购置付款事宜，但被告一直未履行合同义务。因开发商对楼盘规划进行擅自更改，导致原有的物流仓库配套设施不齐全，严重影响商场开发，严重威胁业主权益，要求被告对原告30000元赔偿。经宁乡市信访局多次协调未果，被告承诺限时办理产权证、赔偿违约金。但被告言而无信，均未兑现，致使原告合法权益受损并对后期开发失去信心。在本案诉讼过程中，原告将诉讼请求第一项变更为请求判令被告为原告办妥商品房合同备案、预告登记手续和商品房不动产权证。被告恒源公司辩称，被告没有违约行为，其理由如下：1、原、被告签订有商铺委托经营合同，应当视为被告已经向原告交房；2、被告未为原告办理产权证书是因为合同约定的580个工作日尚没有届满；3、办理合同备案、预告登记的立法目的是防止开发商一房多卖，被告无此行为。被告贺赛军书面辩称，1、答辩人不应该成为本案的被告，答辩人作为恒源公司的法定代表人，所有与公司有关的行为均系职务行为，应由恒源公司承担法律责任，原告将答辩人列为被告，系主体不适格；2、答辩人因被业主胁迫，对业主出具的多份承诺书均不是公司和答辩人本人的真实意见表示，系效民事行为，不能成为原告索赔的依据。3、请求法院驳回对答辩人的各项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于宁乡县××××金鑫路交汇处的“义乌小商品批发城”系被告开发的商品房。2014年10月28日，唐水平与被告签订了合同编号为：20140144A-xx号《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定唐水平购买被告开发的玉潭镇xx路交汇处的（义乌小商品批发城）第1幢xx号房屋。合同有如下约定：一、总房价为76759元，买受人在本合同签订之日一次性付款。二、出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合两项条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。三、产权登记的约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记；出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任；商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下述第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告按合同约定的方式向恒源公司交纳了购房款76759元，原告另向恒源公司交纳了各项代收费用3517元，并向宁乡县地税局交纳了契税3070.36元。另查明，一、本案涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案。二、恒源公司没有为原告办理合同备案、预告登记及不动产权证。三、自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》开始实施。2016年7月22日，宁乡县人民政府印发宁政法（2016）40号关于实施不动产统一登记的通告，该通告规定，自2016年8月15日起，在全县范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。自2016年8月5日至8月14日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务。四、2016年10月11日和2017年2月27日，众多宁乡义乌小商品城的购房业主聚集一起要求被告办理房产权证时，被告法定代表人贺赛军应业主的要求两次书写了承诺书。2016年10月11日的承诺书中承诺被告公司在2016年12月31日前办理完房产证，逾期未办理按照购房合同条款承担违约责任。2017年2月27日的承诺书承诺在2017年5月1日前办理完不动产权证，如在2017年5月1日不动产权证未办理完毕，违约金自2015年元月20日起按合同的三倍计算。五、2014年10月28日，原告作为甲方，湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司作为乙方，恒源公司作为丙方，三方共同签订了湖南宁乡义乌小商品批发城商铺委托经营合同，原告委托湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司经营所购买的恒源公司的本案涉案商铺，合同约定委托经营期限为三年，委托起始之日原则上从本市场开业之日起计算，开业日期最迟不超过2015年5月30日。原告自愿将在湖南宁乡义乌小商品批发城所购商铺在本合同规定的期限内，以不向乙方收取任何商铺收益的形式委托乙方运营使用。六、庭审过程中，原告明确表示其诉讼请求要求被告支付原告违约金和补偿金共计30000元是指以下内容：（1）逾期备案登记、预告登记违约金7484元，其中包括购房款违约金6739元，购房款违约金是以76759元为基数，按日万分之一的标准，从2015年1月26日计算至2017年6月23日共计878天；代收费用及契税违约金745元，该违约金是以6587元为基数，按年利率4.7%的标准，从2015年1月26日计算至2017年6月23日共计878天。（2）逾期办理产权证违约金9921元，其中包括购房款违约金8934元，购房款违约金是以76759元为基数，按日万分之一的标准3倍计算，从2016年5月30日计算至2017年6月23日共计388天；代收费用及契税违约金987元，该违约金是以6587元为基数，按年利率4.7%的标准3倍计算，从2016年5月30日计算至2017年6月23日共计388天。（3）商品房租金利息512元，该利息是以租金5282元为基数，按年利率4.7%的标准，从2015年5月30日计算至2017年6月23日共计753天。（4）赔偿原告因维权造成的损失12083元，其中包括按150元/天的标准计算60天的误工费9000元，按20元/天的标准计算60天的交通费1200元，按30元/天的标准计算60天的误餐费1800元，资料复印及其他费用83元。以上四项合计30000元。上述事实，有购房合同、购房发票、收款单、承诺书、委托经营合同等证据及当事人的当庭陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，一、原告与被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行义务。二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，本案涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案，在此之前的房屋交付行为，因违反法律的强行规定，本院不予认可。故本院认为本案的交付房屋的行为在2017年1月12日之后才能发生法律效力。原告办理不动产权证的履行期限亦应根据合同约定的期限履行。而本案中，原、被告合同约定的被告办理不动产权证书的期限尚未届满，故本院对原告要求被告办理不动产权证和支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。三、被告法定代表人贺赛军出具的两份承诺书系应对众多业主诉求、平息群体纠纷而作的答复，且2016年10月11日的承诺书承诺在2016年12月31日前办理完房产证，但本案中的涉案房屋在2016年12月31日前尚不具备办证条件，该两份承诺书的效力不足以推翻原、被告之间的具体约定，本院对该两份承诺书中加重被告责任的情形不予支持。四、原、被告签订的合同中约定，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案，与合同备案时间相同，买卖双方向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定的期限次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。被告至今未为原告办理合同备案和预告登记，被告已构成违约，应为原告办妥合同备案、预告登记，并应向原告支付逾期办理预告登记的违约金，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，本院酌情支持由被告以原告已付款80276元（76759元+3517元）为基数，按日万分之零点六的标准向原告支付未按期办理合同备案和预告登记的违约金，自2015年1月26日计算至2017年6月23日止。五、原告要求被告支付商品房租金利息和维权费用的诉讼请求没有依据，本院不予支持。六、贺赛军在本案中的行为系行使恒源公司法定代表人职权的职务行为，其个人不应当对原告承担法律责任，原告要求贺赛军承担责任的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内为唐水平办理好位于宁乡县玉潭镇xx路交汇处的（义乌小商品批发城）第1幢x号房屋的合同备案和预告登记；二、宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付唐水平未办理合同备案、预告登记的违约金（以已付款80276元为基数，从2015年1月26日起至2017年6月23日止，按日利率万分之零点六计算）；三、驳回唐水平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由原告唐水平负担175元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢寅斌二〇一七年九月十三日书记员  邓令君附相关法律条文：《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。