江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1968号上诉人（原审被告）：扬州裕顺建设开发有限公司，住所地扬州市开发区裕元工业园宝顺路8号。法定代表人：郭亚明，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋梅花，江苏尚鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余涛，男，1991年9月9日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：徐悦，江苏擎天柱律师事务所律师。原审被告：江苏江都建设集团有限公司，住所地扬州市江都区新区舜天路。法定代表人：张玉柏。委托诉讼代理人：张学才，该公司员工。原审被告：扬州市创业建设工程监理有限公司，住所地扬州市江阳中路43号1210。法定代表人：宋九明，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐兴庄，该公司员工。上诉人扬州裕顺建设开发有限公司（以下简称裕顺公司）因与被上诉人余涛、原审被告江苏江都建设集团有限公司（以下简称江建公司）、扬州市创业建设工程监理有限公司（以下简称创业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服扬州经济技术开发区人民法院(2016)苏1091民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裕顺公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、一审法院认为涉案房屋不具备交付条件，属于认定事实不清、适用法律错误:（1）上诉人在交付房屋前已经取得了合同约定的规划许可证、竣工验收备案证明和商品房交付使用备案证明；（2）涉案房屋地下一层返潮问题，属于质量瑕疵，上诉人已经积极维修，不影响正常居住使用，故余涛拒收房屋不符合法律规定。2、根据施工规范，涉案房屋地下室采用了一级防水并已验收合格，一审法院要求按照扬州市开发区质量监督站（以下简称质监站）出具的《工程质量监督意见书》进行维修完全错误；且质监站于2015年12月24日向扬州市政府法制办出具的《情况说明》也载明涉案房屋“抽查的质量控制资料及实体质量未发现违反强制性标准的质量问题，并一致认为工程质量符合要求”。3、上诉人不存在逾期交房的情形，如果法院认为因上诉人维修造成被上诉人装修、居住延迟的损失，也仅能参照同时期、同地段房屋的租赁价格计算损失，时间也仅能计算2014年8-9月。被上诉人余涛辩称一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持，但对于一审没有要求江建公司和创业公司承担责任，表示难以理解。原审被告江建公司辩称，我们是按照图纸施工的，裕顺公司通知我们返修的时候虽然不是我们的责任但是我们还是予以了返修，返修之后至今没有返潮现象。原审被告创业公司辩称：1、涉案房屋地下室出现返潮是由于后期管理的时候排水泵没有及时开启才造成的，专家到现场勘查也说没有渗水的情况，将渗漏的水进行抽取并对墙面进行处理之后，至今没有返潮情况；2、建设工程在施工过程中进行设计变更实属常有，一般是以最后一次变更为准，原审法院以设计院出具的两份意见互相矛盾为由加以否认，要求按照质监站的意见进行处理，属于对证据的认定错误。余涛一审提出诉讼请求：1、裕顺公司、江建公司和创业公司按照质监站的意见整改后交付商品房；2、裕顺公司自2014年8月1日起至实际交付之日止按商品房总价款的银行利率赔偿损失，江建公司、创业公司承担连带责任。原审查明，2013年6月12日，余涛与裕顺公司签订商品房买卖合同，所购商品房为扬州市开发区蓝爵庄园39幢101室，总价款为1197574元，约定交付时间为2014年7月31日前，交付条件包括取得建设工程规划许可证、取得工程竣工验收备案证明、取得商品房交付使用备案证明。合同第9条约定的逾期交付违约责任中，逾期超过90天不足120天的，出卖人按累计付房款的每日万分之三向买受人支付违约金；超过120天的，从第121天起，支付每日万分之六违约金。合同签订后，余涛已支付了全部价款。该商品房为分层结构，地上一层为生活居住区，地下一层为车库、储藏室。储藏室设计功能为健身房、酒吧、影音室等，其通向地上一层的预留口位于地上一层的大厅内。2014年7月21日，裕顺公司向余涛发出交房通知，通知余涛于7月31日收房。余涛以房屋存在质量问题拒绝接收。裕顺公司遂通知江建公司予以修缮，江建公司于2015年1月10日向裕顺公司、创业公司出具施工单位工作联系单，载明：2014年9月21日，对101室地下室现场勘察分析，地下室地坪四周以上50cm范围墙脚返潮原因是：长期处于潮湿环境吃水饱和，短期内水分蒸发致墙面转潮；地下室常态下湿度较大且无除湿通风系统，遇水分蒸发导致墙面返潮、霉变。针对上述原因，江建公司采取了以下措施：用井点真空负压方式对地坪以下回填土进行抽湿吸潮，重新饰面，已经解决返潮、霉变问题。余涛对以上修复措施不认可，并于2015年4月27日向质监站投诉。该站于4月28日会同余涛、裕顺公司、江建公司、创业公司进行现场查勘，发现余涛反映地下室墙面根部反潮基本属实，为找出问题原因，各方一致商议待大雨后对地坪钻孔孔口回填土含水情况再次检查，该站于5月28日组织三名专家进行了工程质量鉴定。6月25日，该站出具了《工程质量鉴定意见书》，鉴定意见为：1、下沉式庭院集水井水泵未能开启及时排除庭院积水，也未有防止外水进入室内回填土的其他措施，使得室内回填土内进水，造成地下室墙面潮湿，批白掉粉；2、地下室室内砖墙墙身两侧地面标高不同时（高差为450mm），构造要求除应在该墙两侧地面以下约60cm的地方各设一道水平防潮层，尚需在回填土一侧的两道水平防潮层之间墙面设置垂直防潮层，方可避免侧墙受潮气影响。裕顺公司收到该鉴定意见后未予实施，并向扬州市建筑设计研究院有限公司征询意见，其建议室外毛石混凝土沿外墙切割一定宽度后由外至内1：2.5水泥砂浆保护层填严、1.5厚合成高分子防水卷材20厚1：3水泥砂浆找平等。该院于8月14日回复“该处理措施满足设计规范要求”。12月23日，该院向裕顺公司发出工程设计联系单，认为“该户地下墙面受潮原因为下沉式庭院集水井水泵未能及时排除庭院积水致使室内回填土含水，与回填土一侧设不设防潮层无关”。至诉讼之日，余涛仍以裕顺公司未按《工程质量鉴定意见书》的要求修复而拒绝收房。原审法院认为：余涛与裕顺公司之间的房屋买卖合同关系合法有效。裕顺公司作为出卖人，交付能够正常居住使用且符合双方约定的商品房是其主要义务，余涛作为买受人有权在收房时提出质量异议。但买受人能否以房屋存在质量问题而拒绝收房，从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第2款“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担”的规定可见，拒绝收房必须有“正当理由”。因拒绝收房即意味着房屋存在质量问题而不适合居住或严重影响居住以致不能实现合同目的，故，“正当理由”应当以房屋质量是否存在“严重影响居住”为衡量标准。涉案商品房为分层结构，地上一层为居住区、生活区，地下一层虽名为储藏室，其设计功能为休闲娱乐区。因地下一层留有通向地上一层的缺口，致两层不能完全独立，地下一层因地面墙面渗水、反潮等问题不能装修影响到地上一层的装修和使用，也使得整个商品房的使用功能不全。如将两层分别对待，不仅与购买人支付的对价不等，也为整体设计及装修造成障碍。单独装修、使用地上一层，却在大厅中间留有一大缺口或临时性遮掩物，对于任何购买人来说均不能接受。故，余涛以地下一层存在渗水、反潮、霉变而拒绝接收不违反法律规定，合情合理，裕顺公司负有修复义务并于修复完成后履行交付义务。关于修复措施问题，余涛以《工程质量鉴定意见书》的建议为依据，裕顺公司及江建公司则以建筑设计研究院的意见为依据，双方各执一词。原审法院认为，扬州市建筑设计研究院2015年8月14日回复裕顺公司时同意其处理措施，在12月23日的联系单中又提出受潮原因系未及时排水导致，与回填土一侧设不设防潮层无关，前后意见不一，故对该证据不予采信。质监站系建设工程质量监督的法定机构，其出具的监督意见及整改意见具有权威性，应予采信，裕顺公司应当按其专家鉴定意见办理。综上，裕顺公司于合同约定的时间交付存在影响居住使用的商品房不符合交付条件，余涛有权拒收，裕顺公司应承担逾期交房的违约责任。根据买卖合同第9条约定，逾期120天以上的，支付累计付款金额的每日万分之六，年利率为21.9%，现余涛主张按贷款利率标准计算低于以上标准，予以支持。因本案系合同纠纷，江建公司、创业公司不是该买卖合同的相对方，于本案中不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、裕顺公司于本判决生效后一个月内履行对余涛购买的扬州市蓝爵庄园39幢101室地下室的修复义务（具体措施按扬州经济技术开发区建设工程质量监督站出具的《工程质量鉴定意见书》中的专家鉴定意见处理），修复完毕即履行交付义务；二、裕顺公司于本判决生效后十日内支付余涛违约金（以1197574元为本金，从2014年8月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至涉案商品房修复之日止）；三、驳回余涛其他的诉讼请求。本案诉讼费1150元，由被告裕顺公司负担。二审期间，上诉人裕顺公司向本院提交了：1、质监站于2015年12月24日向扬州市政府法制办出具的《关于蓝爵庄园39#楼101室工程质量投诉处理情况说明》一份，证明涉案房屋地下室返潮系积水造成，并非房屋质量问题；2、裕顺公司自行出具的《关于“2015.7.8工程联系单”的说明》一份，说明因余涛并未同意该联系单维修方案，故该联系单未生效。经质证，被上诉人余涛认为上述证据不属于二审期间新的证据，对上述两份材料的真实性予以认可，但对关联性、合法性不认可。江建公司和创业公司对上述两份材料无异议。被上诉人余涛向本院提交了现场照片一组，证明涉案房屋地下室仍然存在潮湿、渗水情况，包括涉案房屋以外的公共部位及地下室吊顶。经质证，裕顺公司对上述照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，其认为从照片无法看出就是本案讼争房屋的地下室部位。江建公司和创业公司也均对照片三性不予认可。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，因接到对涉案房屋工程质量的投诉，质监站于2015年12月24日向扬州市政府法制办出具的《关于蓝爵庄园39#楼101室工程质量投诉处理情况说明》一份，其中载明“1、我站在监督工程竣工验收时，参加竣工验收的责任主体依据设计文件、验收标准和合同要求进行了验收。抽查的质量控制资料及实体质量未发现违反强制性标准的质量问题，并一致认为工程质量符合要求，同意验收。2、建设单位需加强交房后的物业管理，保证庭院积水井水泵正常工作，确保庭院地面不积水”。本案二审期间争议焦点：1、因涉案房屋返潮的损失应如何认定；2、涉案房屋地下室应按何种方案进行维修。关于第一个争议焦点，本院认为，双方签订的商品房买卖合同系其真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据商品房买卖合同第8条的约定，“出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、取得建设工程规划许可证；2、取得工程竣工验收备案证明；3、取得商品房交付使用备案证明。”裕顺公司在取得上述三项凭证后于2014年7月21日通知余涛于7月31日交付房屋，该行为符合合同约定，但余涛以涉案房屋地下室地面和墙体潮湿为由拒绝接收房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12、13条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。由此可见，房屋主体结构质量不合格和房屋质量存在问题严重影响正常居住是购房人解除合同的法定事由；从另一角度理解，在交付前如果房屋存在上述两种状况，购房人可以拒收房屋，而对其他一般质量问题的，购房人依法也可以获得相应的救济——“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。因余涛所购买的涉案房屋已通过竣工验收，余涛未能就房屋主体结构质量不合格举出充分证据，而涉案房屋地下室返潮等问题可以通过维修等方式予以解决，质监站和设计院也都为此出具了维修意见，故该问题属于一般质量瑕疵，购房人余涛没有因此解除合同而主张维修也能印证此点，故余涛拒收房屋的做法于法无据，但裕顺公司应当依法承担维修义务和维修期间给余涛所造成的损失。根据现有证据所反映的事实，在余涛发现涉案房屋地下室出现返潮等情形后，裕顺公司已进行过初步维修，2015年质监站也会同各方进行过现场勘查并出具了《工程质量监督意见书》，裕顺公司收到该意见书向工程设计单位征询了意见，该设计院分别于2015年8月和12月进行了书面回复，其中12月份的回复认为“该户地下墙面受潮原因为下沉式庭院集水井水泵未能及时排除庭院积水致使室内回填土含水，与回填土一侧设不设防潮层无关”，由此可见，从发现房屋质量瑕疵一年多后，裕顺公司仍然坚持己见，双方显然就维修方案已无法达成一致，余涛此时可以自行或者委托他人修复，而不能继续以拒收房屋的方式任由损失的扩大。据此，本院结合合同约定的交付条件、房屋实际状况、余涛付款情况和双方沟通的过程等因素，认定因涉案房屋地下室返潮给余涛造成的相应损失：以已付总房款1197574元为基数，自2014年8月1日起按照同期银行贷款基准年利率计算至2015年12月31日止。关于第二个争议焦点，本院认为工程设计单位对质监站出具的鉴定意见持有异议，进而导致裕顺公司和余涛对维修方案始终未能达成一致。因设计单位曾经出具的两份意见不一，质监站又是涉案工程质量监督的法定机构，另外从满足购房人正常居住需求的角度而言，应当选择更能充分保障购房人利益的维修方案，一审判决裕顺公司按照质监站出具的意见书中维修意见进行修复并无不当。综上所述，由于二审期间出现了新的情况导致一审认定事实有所变化。裕顺公司交付房屋存在质量瑕疵应当承担维修和赔偿的义务，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、一百一十二条、一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持扬州经济技术开发区人民法院(2016)苏1091民初911号民事判决主文第一项和诉讼费负担部分；二、撤销扬州经济技术开发区人民法院(2016)苏1091民初911号民事判决主文第二、三项；三、扬州裕顺建设开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿余涛相应损失（以1197574元为基数，自2014年8月1日起按照同期银行贷款基准年利率计算至2015年12月31日止）；四、驳回余涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2300元，由上诉人裕顺公司负担1150元，余涛负担1150元。本判决为终审判决。审判长 柏 鸣审判员 陈少君审判员 韩 冰二〇一七年九月十九日书记员 余 韵