山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁04民终408号上诉人（原审被告）：邱鸽，女，1988年5月12日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：聂存星，男，1974年1月3日出生，汉族，住滕州市，系邱鸽表哥。被上诉人（原审原告）：刘禄，男，1989年1月29日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：彭承涛、彭润，山东滕达律师事务所律师。原审被告：陈晨，女，1984年8月30日出生，汉族，原住滕州市，现羁押于山东省女子监狱。原审第三人：苗田，男，1985年2月15日出生，汉族，住滕州市。原审第三人：柳志刚，男，1986年1月20日出生，汉族，住滕州市。原审第三人：山东美铭投资置业有限公司。住所地滕州市新兴北路静雅商务会所（建行北侧）。法定代表人：甘志华，经理。上诉人邱鸽因与被上诉人刘禄、原审被告陈晨、原审第三人苗田、柳志刚、山东美铭投资置业有限公司（以下简称美铭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2013）滕民初字第1552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邱鸽上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判撤销被上诉人刘禄和陈晨之间的房屋买卖合同系有效合同的认定，撤销判令陈晨交付刘禄滕州市苹果花园3-3-905号房屋的判决。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、滕州市苹果花园3-3-905号房产系上诉人用自己的资金委托丈夫(原审第三人)苗田购买，上诉人是将购房资金汇入开发商美铭公司账户，美铭公司给上诉人出具了购房发票和购房合同，并且该商品房买卖合同于2012年5月21日在滕州市房地产开发管理办公室备案，是真实有效的商品房买卖合同和买卖关系。上诉人与被上诉人刘禄没有任何关系，互相不认识，也没有签订任何房屋买卖合同。二、原审认定陈晨系滕州市苹果花园3-3-905号实际所有权人，并未将该房出售与上诉人，且陈晨已偿还苗田84.7万元，房屋所有权并没有转移的认定与事实不符。该房产所有权系上诉人从美铭公司取得。与陈晨没有任何关系。陈晨现在还和苗田有债务关系，陈晨还欠苗田115万元没有归还，陈晨偿还苗田的84.7万元，与上诉人买房子的资金没有任何关系。原审第三人苗田、柳志刚在公安机关的陈述中，隐瞒了陈晨还未还清债务的事实，是幻想可以保护陈晨，让陈晨尽早从公安机关出来偿还二人债务。三、刘禄的买房行为有悖常理。刘禄和陈晨实为借贷关系。上诉人2012年5月21日已将滕州市苹果花园3-3-905房在滕州市房地产开发管理办公室备案。被上诉人刘禄是在2012年12月19日给付陈晨52.5万元，陈晨向刘禄出具了条据。之后，陈晨向刘禄出具了买受人为刘禄、出卖人为美铭公司的假商品房买卖合同。刘禄在没有查清谁是房主的情况下，就贸然给付陈晨52.5万元，违背交易常理。刘禄实为借贷给予陈晨，陈晨给刘禄出具的是欠条，已经充分表明了二人的借贷关系。滕州市人民法院作出的(2013)滕刑初字第638号刑事判决书中显示:“被害人刘某的陈述，证实2012年10月，陈晨以52.5万元的价格向其出售苹果花园3-3-905号房，后其到售楼处听工作人员说陈晨与其签订的购房合同是假的，真实的购房合同不是其弟刘禄的名，而是邱鸽的名，其在找陈晨协商未果后报警。”被上诉人刘禄在2012年10月就已经知道了房子是上诉人的，而不是陈晨的，刘禄仍然在2012年12月19日给付陈晨42.5万元，并给了介绍人钟士昌10万元。2013年2月6日，被上诉人刘禄在明知道房主是上诉人邱鸽的，四个多月后，刘禄仍然要陈晨为其出具证明，内容“今证明山东美铭投资有限公司承建苹果花园小区3单元905室，户主邱鸽，现转让刘禄名下，房款已付清，手续尚未办理。(伍拾二万伍仟元整)特此证明。房主:邱鸽，房屋经办人:陈晨，见证人:李克娥、孟艳。”以上证据证明，被上诉人刘禄和陈晨不是真实的商品房买卖合同关系，而是单纯的借贷关系，是刘禄无法回收借贷资金，而用虚假购房合同来所做的补救措施。四、原审法院认为“陈晨辩称公历2013年2月6日给刘某打52.5万元借条，口头协议2分利息，陈晨无证据证明。而陈晨在2013年4月17日滕州市公安局侦查阶段供述刘某不同意写借条而报警。原告亦不认可转为借款，且2012年12月19日条据亦在原告手中。陈晨关于房屋买卖转为借贷的辩解不予采信。”原审法院对上诉人提供的合法的、在国家机构备案的有效商品房买卖合同不予认可，而对被上诉人提供的虚假伪造的购房合同予以认可采信，并认为是合法的商品房合同买卖行为，与法律相违背，也严重侵害了上诉人的合法权益。为了保护上诉人的合法权益，特诉至贵院，恳请依法判令所请。被上诉人刘禄答辩称：一、原审法院没有判决上诉人承担民事责任，上诉人对原审民事判决提出上诉，违反法律规定，请求二审法院不予审理。原审民事判决共两项内容，均不涉及上诉人，故其无权提出上诉。上诉人请求二审法院撤销被上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同，由于原审中被上诉人作为原告没有提出与此相同或相似的诉讼请求，上诉人针对房屋买卖合同是否可撤销亦没有提起反诉，原审对该事项未有实体审理，上诉人于二审中增加请求事项，超出了二审审理范围，有悖民事诉讼程序，二审依法不应审理。另外，上诉人作为房屋买卖合同之外的当事人，如认为原审被告的处分行为侵害其合法权益，只能通过行使第三人撤销权之诉或行使合同法上的撤销权等进行救济，而不可直接在二审中通过上诉的方式进行救济。综上，上诉人的该项上诉请求，不属于二审审理范围，请求二审不予审理。二、原审法院认定涉案房屋买卖合同系有效合同，并判令原审被告陈晨交付房屋，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。滕州市苹果花园小区3号楼3单元905室房屋，系原审被告陈晨从案外人王次华处购买，2011年11月5日，房屋买卖合同中的买受人由王次华变更为陈晨。目前房屋买卖合同的买受人虽登记在上诉人名下，但根据被上诉人提供的证据和滕州市人民法院(2013)滕刑初字第638号生效刑事判决认定的事实，因原审被告陈晨向原审第三人苗田借款51万元，并约定利息为一角五分，陈晨与苗田约定以该房屋作抵押，并根据苗田的要求将房屋买卖合同的买受人由陈晨暂变更至苗田之妻即上诉人邱鸽名下，虽然购房合同的买受人由陈晨变更为邱鸽，但双方之间并非存在真实的买卖关系，其真实的目的是为陈晨向苗田借款提供担保，当事人的真实意思并非出售房屋，在陈晨归还苗田借款本息之后，房屋的所有权仍属于陈晨所有，邱鸽不是争议房屋的所有权人，其对房屋不享有实体权利。从最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的立法精神来看，邱鸽对房屋主张所有权，亦不应予以支持。上诉人主张其为涉案房屋的真实买受人，与现已查明的事实不符，与法相悖，依法不能采信。原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以确认。三、上诉人主张被上诉人与原审被告之间系民间借贷关系而非房屋买卖关系，亦缺乏事实根据，不能成立。根据目前在卷的证据，足以证实原审被告陈晨系涉案房屋的实际所有权人，其向被上诉人刘禄出售该房屋并收取房款52.5万元，事实清楚，证据充分。庭审中原审被告辩称其与被上诉人之间的房屋买卖关系已转化为民间借贷关系，被上诉人对此辩解坚决予以否认，原审被告亦不能提供证据予以证实，故对原审被告的辩解，依法不应采信。上诉人主张被上诉人与原审被告形成借贷关系，亦无证据证实。被上诉人于原审中申请证人孟某出庭作证证实:被上诉人与原审被告陈晨先前并不认识，通过证人介绍，陈晨与刘禄达成约定，陈晨将其在苹果花园小区3-3-905室房屋卖给刘禄并全额收取房款52.5万元;2013年2月6日双方补签买卖合同时，证人孟某均在场，后因陈晨违约无法向刘禄交付房屋，遂与购买人刘禄一方发生争执并向公安机关报案。因此，原审被告与被上诉人之间存在真实的房屋买卖关系，如认为刘禄将52.5万元出借给陈晨，不仅无证据证明，且有悖常理，被上诉人不可能将大额52.5万元现金一次性出借给素不相识的原审被告，亦缺乏出借资金的理由。显然上诉人的上诉主张，不能成立。综上所述，原审民事判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉请求均不能成立，且不属于二审审理范围，请求依法驳回上诉，维持原判。原审被告陈晨未作答辩。原审第三人苗田、柳志刚、美铭公司未作答辩。刘禄向一审法院起诉请求：1、判令被告邱鸽、陈晨继续履行商品房买卖合同并向原告交付房屋；2、判令被告邱鸽、陈晨协助原告办理房屋产权过户登记手续。事实和理由：2012年12月19日，原、被告经中介人介绍达成口头买卖房屋协议，约定由二被告将其从美铭公司购置的苹果花园3-3-905室商品房转卖与原告，总价款为52.5万元，于房款付清后由被告交付房屋。原告依约定向二被告全额支付房款后，被告拒不交付房屋。一审法院认定事实：滕州市苹果花园3－3－905房的原买受人是王次华，王次华已交房款20万元，2011年11月5日王次华将所购滕州市苹果花园3－3－905房转让与陈晨，买受人变更为陈晨，王次华所交20万元房款转与陈晨，滕州市房地产开发管理办公室的备案由王次华变更为陈晨。2012年5月21日，苗田、柳志刚往美铭公司账户转款259163.80元，陈晨交付苗田、柳志刚20万元购房款收据。陈晨向苗田、柳志刚出具借条：“借条，今借柳志刚现金51万元整。”该款系苗田、柳志刚二人共同向陈晨出借，口头约定利率月息一角五分。2012年5月21日，出卖人美铭公司与买受人邱鸽签订商品房买卖合同，买受人购买苹果花园第3幢3单元905号房，该商品房建筑面积为128.92平方米，其中，套内建筑面积107.84平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.08平方米。关于面积确认及面积差异处理约定：根据房产测绘机构提供的实际面积据实结算。关于付款方式及期限：总房款459163.80元买方需于2012年6月21日前一次性付清。合同补充商品房价格表：3-3-905商品房建筑面积128.92平方米，单价3190元，金额411254.80元；3-3-905储藏室建筑面积20.83平方米，单价2300元，金额47909元；合计459163.80元。该商品房买卖合同于2012年5月21日在滕州市房地产开发管理办公室备案，备案号为滕备号A440号。2012年5月21日，陈晨又申请将滕州市苹果花园3－3－905房的商品房买卖合同变更为邱鸽，滕州市房地产开发管理办公室的备案由陈晨变更为邱鸽。2012年5月24日，美铭公司向邱鸽出具了3-3-905室房款459163.80元的收据。2012年7月8日，邱鸽（出租方、甲方）与陈晨（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将滕州市苹果花园3－3－905房出租给乙方，租赁期限2012年7月8日至2013年7月7日，年租金12000元。苗田、邱鸽、柳志刚未收租金，陈晨实际未交纳租金，陈晨一直居住该房屋直到2013年4月18日被拘留。2012年12月，刘禄分批给付陈晨现金13.5万元及转账39万元，共计52.5万元，陈晨于2012年12月19日向刘禄出具条据，内容为：“欠条，收房屋款525000元（伍拾贰万伍仟元整，陈晨（签名、捺印），2012年12月19日。”之后，陈晨向刘禄出具了买受人为刘禄、出卖人为美铭公司的假商品房买卖合同。2013年2月6日，陈晨出具证明，内容“今证明山东美铭投资有限公司承建苹果花园小区3#3单元905室，户主邱鸽，现转让刘禄名下，房款已付清，手续尚未办理。（伍拾贰万伍仟元整）特此证明。房主邱鸽（捺印），房屋经办人：陈晨（捺印），见证人：李克娥（捺印）、孟艳（捺印）。”该证明上陈晨签名系本人所签，邱鸽未在场。邱鸽的签名、捺印非邱鸽本人所签、捺，为陈晨让他人冒充邱鸽所为。陈晨在2013年4月17日滕州市公安局侦查阶段供述：最后刘某说办不了手续把钱退给他们，但五一时刘禄用这个房子结婚，我同意了，但是我没有钱退给他，到现在我就说给他（刘某）写一张借条，他不同意就报警了。2015年1月19日，法院就公诉机关滕州市人民检察院指控陈晨犯诈骗罪一案作出（2013）滕刑初字第638号刑事判决，公诉机关指控：其中第4起事实：2012年12月份，被告人陈晨谎称其居住的滕州市苹果花园小区3号楼3单元905室房子为其所有，伪造房屋买卖合同，以卖房的名义，骗取刘某52.5万元用于偿还债务。而此房已被陈晨于2012年5月21日抵押给苗田、柳志刚，并把房产转让给邱鸽。关于公诉机关指控的第4起事实，法院认为，滕州市苹果花园3-3-905号房系被告人陈晨从王次华手中购得，陈晨系该房的实际所有人，其因向苗田借款51万元而与苗田约定以该房作抵押，并根据苗田的要求将该房的购房合同变更至苗田之妻邱鸽名下，被告人陈晨系用该房提供担保向苗田、邱鸽借款，而并未将该房出售给苗田、邱鸽，且被告人陈晨已偿还苗田84.7万元，房屋的所有权依法并没有转移，该房的实际所有权人仍是被告人陈晨，其出售该房屋给刘某系行使权利人自己的处分权，不能认定被告人陈晨具有非法占有刘某财物的故意，公诉机关的该项指控不成立，法院不予支持。刘某与陈晨联系为其弟刘禄买房，房款52.5万元系刘禄所有。诉讼中，孟某（曾用名孟艳）出庭作证：与陈晨是在紫藤美容院认识的，孟某和刘某都是做建材生意。当时陈晨说急等着用钱还高利贷，让最好能一次付清房钱，孟某介绍刘禄购买陈晨的苹果花园3－3－905室，陈晨领着刘禄去苹果花园售楼处签的合同，陈晨当时说她家的房子没装修好不能搬家，刘禄把房钱给清了，但没有搬进去。刘禄一共给了52.5万元。孟某以前不认识邱鸽，也没见过邱鸽，邱鸽当时在证明上签字时她自己说她叫邱鸽。上述事实，有当事人陈述、证明、收条、证人证言、（2013）滕刑初字第638号刑事判决书、商品房买卖合同、收据、租赁合同、存款回单、侦查卷宗、调查笔录、备案情况登记表及证明等证据在卷为凭。一审法院认为：陈晨辩称2012年腊月26日（公历2013年2月6日）给刘某打52.5万元借条，口头协议2分息，陈晨无证据证明。而陈晨在2013年4月17日滕州市公安局侦查阶段供述刘某不同意陈晨写借条而报警。原告亦不认可转为借款，且2012年12月19日条据亦在原告手中。陈晨关于房屋买卖转为借贷的辩解不予采信。法院（2013）滕刑初字第638号刑事判决已认定陈晨系该房的实际所有人，其因向苗田借款51万元而与苗田约定以该房作抵押，并根据苗田的要求将该房的购房合同变更至苗田之妻邱鸽名下，陈晨系用该房提供担保向苗田、邱鸽借款，而并未将该房出售给苗田、邱鸽。陈晨于2012年5月21日借苗田、柳志刚51万元，约定利率月息一角五分，随后陈晨于11个月内就该笔借款分批支付苗田、柳志刚共84.7万元，该笔借款按法律规定的合法利率计算，已偿还完毕。陈晨按苗田、柳志刚要求把滕州市苹果花园3－3－905房变更至苗田之妻邱鸽名下，由美铭公司重新与邱鸽签订商品房买卖合同，该买卖合同实为借款51万元的借贷合同的担保。陈晨申请合同更名即合同转让，其真实意思并非出卖房屋或合同转让，真实意思是为借苗田、柳志刚二人借款51万元担保，该更名（合同转让）行为因不是真实意思表示，是无效民事法律行为。陈晨将其与美铭公司的合同转让与邱鸽，实为陈晨为其借苗田、柳志刚二人借款51万元的担保，非真实商品房买卖合同的转让。基于上述陈晨申请合同更名即合同转让系无效民事法律行为，且苗田、柳志刚往美铭公司账户转款259163.80元，实为陈晨借苗田、柳志刚的借款，邱鸽并未支付房款。其后邱鸽与美铭公司签订的商品房买卖合同，签订该合同的真实目的是为了给陈晨借苗田、柳志刚51万元民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，邱鸽与美铭公司签订的商品房买卖合同无效。原先陈晨与美铭公司签订的商品房买卖合同仍有效。2013年2月6日，陈晨出具证明上邱鸽的签名、捺印非邱鸽本人所签、捺，为陈晨让他人冒充邱鸽所为。刘禄要求判令邱鸽继续履行商品房买卖合同并向原告交付房屋，判令被告邱鸽协助原告办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求不予支持。刘禄与陈晨之间的房屋买卖合同系有效合同，陈晨应履行合同，交付房屋并将房屋过户至原告名下。但该房屋的所有权尚未由美铭公司转移登记至陈晨名下，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”陈晨尚不享有该房屋的所有权，原告要求陈晨协助原告办理房屋产权过户登记手续的条件尚不具备，可待条件具备时另行主张。原告要求陈晨交付房屋的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第一款、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：被告陈晨交付原告刘禄滕州市苹果花园3－3－905房屋，于判决生效之日起15日内履行完毕；驳回原告刘禄的其他诉讼请求。案件受理费9000元、保全费3120元由被告陈晨负担。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人陈晨将其与美铭公司的商品房买卖合同转让与上诉人邱鸽，实为陈晨为其借苗田、柳志刚二人借款51万元的担保，非真实商品房买卖合同的转让，事实清楚，证据充分，该合同转让行为因不是真实意思表示，是无效民事法律行为。上诉人主张其与美铭公司之间是真实有效的商品房买卖合同关系，与事实不符，不予支持。上诉人主张刘禄和陈晨实为借贷关系，并非房屋买卖关系，证据不足，不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由上诉人邱鸽负担。本判决为终审判决。审判长 闫 冰审判员 刘海林审判员 金 颖二〇一七年九月十一日书记员 周宸旭