重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝民终135号上诉人（原审原告）：重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行,住所地重庆市九龙坡区西郊路2号，统一社会信用代码91500107676136004Q。负责人：张崇义，行长。委托诉讼代理人：杜晓华，重庆奇麟律师事务所律师。委托诉讼代理人：方志川，重庆奇麟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆立丹超市(集团)有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街25号6楼，统一社会信用代码915001077398055608。法定代表人：李素珍，总经理。委托诉讼代理人：谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙仲春，重庆志和智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市九龙坡区立丹百货有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱马王坪正街17号，统一社会信用代码915001137474789938。法定代表人：代洪全，董事长。委托诉讼代理人：谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙仲春，重庆志和智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市九龙坡区立丹兴顺百货超市有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街1层2、3号，统一社会信用代码91500107671040791B。法定代表人：易科亚，总经理。委托诉讼代理人：谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱颖颖，重庆志和智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆科易医疗设备有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路12、14号A幢1层，统一社会信用代码915001036219738331。法定代表人：易科亚，总经理。委托诉讼代理人：谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙仲春，重庆志和智律师事务所律师。上诉人重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行（以下简称农商行九龙坡支行）与被上诉人重庆立丹超市(集团)有限公司（以下简称立丹超市公司）、重庆市九龙坡区立丹百货有限公司（以下简称立丹百货公司）、重庆科易医疗设备有限公司（以下简称科易医疗设备公司）、重庆市九龙坡区立丹兴顺百货超市有限公司（以下简称兴顺百货超市公司）物权保护纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2015年12月30日作出（2015）渝五中法民初字第00324号民事判决，农商行九龙坡支行对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月23日、2017年2月24日、2017年5月27日公开开庭审理本案，农商行九龙坡支行的委托诉讼代理人杜晓华、方志川，立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司的共同委托诉讼代理人谭毅忠，兴顺百货超市公司的委托诉讼代理人朱颖颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商行九龙坡支行不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原判，依法改判，支持农商行九龙坡支行的一审诉讼请求。2.本案诉讼费用由立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司承担。事实和理由：1.一审适用法律错误。我国合同法上有“买卖不破租赁”，并无“买卖不破联营”的规定。2.农商行九龙坡支行并非联营合同当事人，也未与立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司签订任何联营协议。立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司占用房屋进行联合经营的行为损害了农商行九龙坡支行对案涉房屋享有的物权，理应进行赔偿。3.农商行九龙坡支行最早是向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼，历经管辖异议、中止审理等程序，有合理的诉讼时效中断理由。立丹超市公司答辩称，1.联营事实在先，农商行九龙坡支行取得房屋所有权在后，立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司有合法依据占有涉案房屋。2.农商行九龙坡支行在一审期间未举示关于本案诉讼时效中断、中止、延长的证据，该行提起本案诉讼已过诉讼时效。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司的答辩意见与立丹超市公司的答辩意见相同。农商行九龙坡支行向一审法院提起诉讼，请求：1.立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司赔偿从2009年8月31日起至2014年12月31日止房屋占用损失17549680.64元及资金利息（按照人民银行同期贷款利率计算）。2.立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司赔偿自2015年1月1日起至交付房屋给农商行九龙坡支行之日止的房屋占用损失（最终以司法鉴定为准）及该损失的利息（按照人民银行同期贷款利率计算）。3.本案诉讼费用及其他费用由立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司负担。一审审理查明，立丹超市公司开办的立丹百货商场于2000年左右开始营业。2003年3月18日，立丹超市公司与立丹百货公司签订《联合经营协议》，联合经营百货。合同约定立丹超市公司将其所有的杨家坪团结路负一到六共七层（16680平方米）作为联营经营场地，立丹百货公司提供全部资金并负责日常经营管理。收益分配方式为：立丹超市公司收取经营纯利润的20%。合作期限为15年，至2018年3月20日止。合同还约定了其他内容。2004年9月10日，科易医疗设备公司加入该联营，与立丹超市公司、立丹百货公司三方签订《联合经营协议》，约定科易医疗设备公司出资220万元补充流动资金到联营中。约定立丹超市公司分得纯利润的32%，科易医疗设备公司分得8%。合作期限至2018年3月20日止。该协议还对其他事项进行了约定。2008年3月8日，立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司分别作为甲、乙、丙、丁四方再次签订《联营合同》，兴顺百货超市公司加入之前的联营。该合同明确立丹百货公司和科易医疗设备公司在2004年9月30日前后已经投入约13255400元的设备及资金，以此作为联营条件，各方予以认可。兴顺百货超市公司提供500万元以上运营资金，投入到共同经营的杨家坪立丹百货超市。约定每年决算后，对税后利润进行分配，甲、乙、丙、丁分别分配30%、13%、7%、50%。亏损承担比例为甲、乙、丙、丁分别20%、10%、5%、65%。合同期至2018年3月20日止。合同还对经营管理、到期有关事宜的处理、违约等进行了约定。一审另查明，重庆市第五中级人民法院作出的（2008）渝五中民初字第3号民事调解书载明：2005年9月9日，重庆市九龙坡区农村信用合作联社老顶坡信用社签订合同贷款2800万元给立丹百货公司。立丹超市公司以其所有的重庆市九龙区坡杨家坪正街25号平街第一层2、3号建筑面积229.94平方米，平街第二层建筑面积3380.95平方米，杨家坪正街25号2单元1-1、2、3、4、5、6、7号建筑面积673.7平方米提供抵押担保，于2005年9月13日签订抵押合同并办理了抵押登记。因贷款未归还，重庆市九龙坡区农村信用合作联社提起诉讼。2008年2月25日，重庆市第五中级人民法院作出（2008）渝五中民初字第3号民事调解书，明确借款人归还债务，对抵押担保人以上抵押房产拍卖、变卖后的价款重庆市九龙坡区农村信用合作联社具有优先受偿权。后重庆市九龙坡区农村信用合作联社变更为农商行九龙坡支行。因当事人未自动履行该民事调解书，该案进入执行程序。重庆市第五中级人民法院委托重庆市天力拍卖有限公司、重庆恒升拍卖有限公司对以上抵押房产进行拍卖。拍卖公司于2009年2月20日分别在《重庆晚报》、《重庆商报》刊登拍卖公告，对以上房产进行拍卖。公告中特别注明：所拍房屋有联营，联营期限为2018年。后该次拍卖流标。拍卖公司又于2009年4月17日分别在《重庆晚报》、《重庆商报》刊登拍卖公告，对以上房产进行拍卖。公告中特别注明：所拍房屋有联营，联营期限为2018年。第二次拍卖再次流拍。后又于2009年6月9日分别在《重庆晚报》、《重庆商报》刊登拍卖公告，对以上房产进行拍卖。公告中特别注明：所拍房屋有联营，联营期限为2018年。拍卖最终流标。2009年8月17日，重庆市第五中级人民法院作出（2008）渝五中民执字第246号执行裁定书，裁定立丹超市公司以其所有的重庆市九龙坡区杨家坪正街25号平街第一层2、3号建筑面积229.94平方米，平街第二层建筑面积3380.95平方米，杨家坪正街25号2单元1-1、2、3、4、5、6、7号建筑面积673.7平方米作价2502.07万元抵偿给农商行九龙坡支行。上述房屋自裁定送达当事人时所有权发生转移。2010年3月25日，农商行九龙坡支行取得以上房屋的产权证书。农商行九龙坡支行所取得房屋全部在立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司的联营范围内。一审法院认为，农商行九龙坡支行合法取得房屋产权，其合法权利应当依法受到法律保护。但本案立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司先联营使用房屋在前，农商行九龙坡支行取得房屋产权在后，农商行九龙坡支行所有权在本案情况下不能破除涉案的联营合同。理由如下：1.并无证据足以否定联营的真实合法性。联营合同在2003年签订，后新的主体加入联营体。农商行九龙坡支行在诉讼中虽称立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司之间有关联，属于关联公司。但目前没有任何提起联营协议无效的诉讼，也没有任何生效法律文书对该联营合同作出否定性评价。在本案中，也没有任何足以否定联营合同无效的证据和理由。即便联营主体之间有股东相同等关联情况，也不能以此否定联营的真实性与合法性。2.民法上可以参照与比照适用相类似的法律条款，《合同法》第一百二十四条也明确规定参照适用类似条款。本案应参照适用买卖不破租赁的法律规定，即房屋产权变动不影响房屋上既有的租赁合同效力。同理，房屋产权变动同样不影响房屋上既有的联营合同的效力。因为房屋租赁与提供房屋进行联营的本质均是以出让房屋的占有、使用的权利为对价，二者具有本质的相似性，故法律效果上应当趋于一致。诉讼中农商行九龙坡支行认为法律规定只有买卖不破租赁，并无买卖不破联营的规定，因而本案农商行九龙坡支行新取得产权可以破除联营，一审法院对该意见不予认可。3.若产权变动可以否定房屋上的联营，必将破除原联营各方约定的权利义务关系。联营各方按照比例共享收益、共担风险的权利义务就会被改变为固定向新产权人交纳租金或占用费。尤其对出资金、设备和进行经营管理的其他联营方来说，要求其交租金就是课与其新的义务。显然，在联营合同效力未被否定的情况下，本案没有法律依据可以赋予新的法律义务。原产权人的义务是将抵押物履行担保债务，抵押物被处置后，其对申请执行人并无其他义务。原产权人事先已经将房屋交与联建，其并无向新产权人支付租金或房屋占用费的义务。新产权人在其取得房产范围内替代原产权人地位，得按照联营协议分享收益，主张权利，而不是收取固定租金或占用费。另外，从农商行九龙坡支行提供贷款，提起还款诉讼，直至执行过程中应当清楚联营情况。在法院多次公开拍卖过程中，也明确公告告知联营负担和联营期限，该提示具体明确，应当作为成交合同的内容。在此情况下，其同意接受以物抵债，应当视为对联营事实的接受，视为其接受联营合同的存在。故，现农商行九龙坡支行起诉否定联营的约束力，要求联营各方支付房屋占用损失，一审法院不予支持。立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司主张农商行九龙坡支行起诉部分超过诉讼时效，农商行九龙坡支行未能提供证据证明诉讼时效中止或中断等情形，故一审法院采信立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司主张的时效抗辩。综上，农商行九龙坡支行的诉讼请求不成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、二百二十九条的规定，判决如下：驳回农商行九龙坡支行的诉讼请求。案件受理费127098元，由农商行九龙坡支行负担。本院二审期间，农商行九龙坡支行向本院申请对案涉房屋从2012年6月2日起至今的房屋租金进行司法鉴定。经本院委托，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称谛威评估公司）出具了谛威评报字（2017）第10号《房地产估价报告》，载明案涉房屋从2012年6月2日至2016年11月3日（接受委托之日）的房屋市场租金为1539.13万元，同时载明2012年时第一层建筑面积为229.94平方米的商场平均月租金为145.07元/平方米，第二层建筑面积为3380.95平方米的商场平均月租金为59.73元/平方米，建筑面积为673.7平方米的住宅部分平均月租金为24.89元/平方米。2013年案涉房屋的市场租金为369.51万元；2014年案涉房屋的租金为404.59万；2015年案涉房屋的租金为314.5万元；2016年1月1日至2016年11月3日案涉房屋的租金为274.08万元，其中，第一层建筑面积为229.94平方米的商场平均月租金为158.13元/平方米，第二层建筑面积为3380.95平方米的商场平均月租金为65.10元/平方米，建筑面积为673.7平方米的住宅部分平均月租金为26.15元/平方米。后，农商行九龙坡支行又申请对案涉房屋2009年8月31日至2012年6月1日的房屋租金进行补充鉴定，谛威评估公司向本院出具说明，载明因年限距今较长，无法调查到该期间的市场租赁数据，无法对案涉房屋的租金进行鉴定。农商行九龙坡支行发表质证意见，对谛威评报字（2017）第10号《房地产估价报告》的真实性、合法性、关联性均无异议。立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司发表质证意见：1.对鉴定人员的资质有异议。鉴定报告所附的鉴定人员的房地产估价师资格证有效期截止时间是2016年12月，鉴定报告出具时间是2017年1月。鉴定人员在鉴定过程中很可能丧失了资质。2.鉴定报告的估价依据涉及到新旧两个不同的估价规范，对2012年-2015年的租金评估应适用1999版估价规范，对2015年-2016年租金评估应适用2015版估价规范。鉴定报告统一适用2015版的租金评估规范不当。3.对于大型的商业门面不宜采用比较法进行评估，因为周边没有一个相同或类似的房屋作为参照。4.鉴定报告的租金价格不符合实际出租的价格。就立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司提出的司法鉴定人员资格证过期问题，司法鉴定人员出庭进行说明，系司法鉴定机构的工作人员将旧的房地产估价师资格证复印件附在了鉴定报告后，资格证实际上已经更新。鉴定人员向本院提交了更新后的房地产估价师资格证，显示有效期至2019年11月6日。针对采取的租金评估标准，鉴定机构亦作出了相应回复：“根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第3.0.3条第3款规定‘价值时点应根据估价目的确定，采用公历表示，宜具体到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等。’新规范明确了回顾性评估的相关要求，故《房地产估价规范》（GB/同0291-2015）适用于本项目。”二审审理中，农商行九龙坡支行举示了如下证据：1.2011年10月20日的《民事起诉状》，内容为农商行九龙坡支行向重庆市九龙坡区人民法院起诉立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司，请求赔偿占用涉案房屋的损失。2.九龙坡区人民法院于2011年10月20日开具的案件受理费缴款收据。3.2012年5月22日的《中止审理申请书》，内容为农商行九龙坡支行向重庆市九龙坡区人民法院申请中止审理该行诉立丹超市公司等财产损害赔偿纠纷一案。4.2013年5月10日的《恢复审理申请书》，内容为农商行九龙坡支行向重庆市九龙坡区人民法院申请恢复审理该行诉立丹超市公司等财产损害赔偿纠纷一案。5.重庆市九龙坡区人民法院于2012年6月4日作出的（2012）九法民初字第00932号民事裁定书，裁定农商行九龙坡支行诉立丹超市公司等财产损害赔偿纠纷一案中止诉讼。6.重庆市九龙坡区人民法院于2013年6月13日作出（2012）九法民初字第00932号民事裁定书，裁定农商行九龙坡支行诉立丹超市公司等财产损害赔偿纠纷一案，因诉讼标的额超过该院级别管辖范围，将该案移送重庆市第五中级人民法院。7.立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司于2011年7月18日向农商行九龙坡支行发出的《函告》，载明已收到农商行九龙坡支行发出的律师函，但不同意也不能达到农商行九龙坡支行要求搬出房屋的要求。该函告下方盖有立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司的公章。8.《立丹大厦购置意向书》复印件，该意向书上记载的转让方为立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司，受让方为北京中冶投资有限公司重庆分公司，内容主要是关于立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司拟将立丹大厦整体转让给北京中冶投资有限公司重庆分公司。农商行九龙坡支行举示以上证据拟证明：1.一审以超过诉讼时效驳回农商行九龙坡支行诉讼请求有误。2.农商行九龙坡支行并非联营主体，立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司系利益共同体，房屋使用的受益人，理应连带给付占有使用费。立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司发表质证意见，称：1.农商行九龙坡支行在二审中举示的证据均不属于新证据。2.对《民事起诉状》、《中止审理申请书》、《恢复审理申请书》、缴款收据的真实性有异议。3.对（2012）九法民初字第00932号民事裁定书的真实性无异议，但不能达到农商行九龙坡支行的证明目的。4.对于2011年7月18日的《函告》真实性认可，但与本案无关。《立丹大厦购置意向书》系复印件，真实性无法确定，对关联性不予认可。本院认为，立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司就谛威评报字（2017）第10号《房地产估价报告》提出的鉴定人员资格问题以及鉴定依据标准问题，谛威评估公司都给予了合理解释，本院对该鉴定报告的真实性、合法性和关联性予以确认。对农商行九龙坡支行举示的《函告》、（2012）九法民初字第00932号民事裁定书，因各方当事人均表示对真实性无异议，本院予以确认。《民事起诉状》、《中止审理申请书》、《恢复审理申请书》、缴款收据符合证据的基本形式，立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司虽然对前述证据真实性提出异议，但未举证证明，故本院对前述证据的真实性亦予以确认。《立丹大厦购置意向书》系复印件，本院对该证据真实性不予确认。二审另查明：1.重庆市第五中级人民法院作出的（2008）渝五中民执字第246号执行裁定书送达当事人的最晚日期是2009年10月26日。2.立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司在一审庭审时确认案涉房屋目前除了150平方米是立丹超市公司出租给重庆立丹集团机车工业有限公司外均是立丹百货公司在使用。本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、农商行九龙坡支行的起诉是否超过了诉讼时效；二、立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司是否应赔偿农商行九龙坡支行的房屋占用损失。一、关于农商行九龙坡支行的起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，重庆市第五中级人民法院于2009年8月17日作出（2008）渝五中民执字第246号执行裁定书,裁定将案涉房屋作价抵偿给农商行九龙坡支行，案涉房屋自裁定送达当事人时所有权发生转移。因该裁定生效日期是2009年10月26日，故农商行九龙坡支行在2009年10月26日始对案涉房屋拥有所有权，可以就房屋被他人占用主张相应的损失赔偿。2011年10月20日的民事起诉状、缴款收据以及（2012）九法民初字第00932号民事裁定书能够证明农商行九龙坡支行曾于2011年10月20日通过向法院起诉的方式要求立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司赔偿案涉房屋占用损失，在重庆市九龙坡区人民法院于2013年6月13日作出（2012）九法民初字第00932号民事裁定书后，农商行九龙坡支行又于2015年1月21日向一审法院提起本案诉讼。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”以及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”之规定，2011年10月20日倒推两年即2009年10月20日，早于农商行九龙坡支行取得房屋所有权的日期，因此农商行九龙坡支行只能主张从取得房屋所有权之日即2009年10月26日起至交付房屋之日止的财产损失。二、关于立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司是否应赔偿农商行九龙坡支行的房屋占用损失的问题。本院认为，立丹超市公司、立丹百货公司、科易医疗设备公司、兴顺百货超市公司应赔偿农商行九龙坡支行的房屋占用损失。事实和理由：1.本案中，农商行九龙坡支行系案涉房屋所有权人。虽然法院委托拍卖公司对房屋进行拍卖时，明确在公告中注明了所拍房屋有联营，但这仅是对房屋现状的描述，不能据此推定取得了房屋所有权的人默认或许可联营主体占用房屋。2.现行法律并无“买卖不破联营”的规定。且本案中农商行九龙坡支行取得案涉房屋所有权并非是履行买卖合同的结果，而是基于抵押权的实现，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，联营各方并未举示在立丹超市公司与农商行九龙坡支行签订抵押合同前就已经将案涉房屋出租他人的证据。《联营合同》约定了立丹超市公司将该公司所有的案涉房屋的使用权作为联合经营条件，现因立丹超市公司丧失了对案涉房屋的所有权，《联营合同》无法得以继续履行，联营各方亦丧失了对房屋占用的法律和事实依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”之规定，以及《中华人民共和国民法通则》第五十二条的规定“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”在未经房屋所有权人许可的情况下，联合经营的主体对房屋进行占用，侵害了房屋所有权人享有的物权，则进行联合经营的各家公司都应承担连带赔偿责任。3.房屋占用损失金额的计算。房屋被占用后，该损失应当参照租金损失予以认定。根据司法鉴定机构出具的《房地产估价报告》，案涉房屋租金从2012年6月2日至2016年11月3日的租金总额是1539.13万元，虽然立丹超市公司等联营各方认为评估的金额高于实际租金，但并未举证证明同时期案涉房屋总的租金价值，故司法鉴定机构的意见可以作为对相应时期案涉房屋租金计价标准的认定依据。因司法鉴定机构就2009年10月26日至2012年6月1日的房屋租金无法评估，对于该期间的租金损失，本院酌定如下：根据《房地产估价报告》中载明2012年的案涉房屋平均月租金情况推算出2012年案涉房屋的年租金为3024839.19元，以3024839.19元为基数，逐年递减20%，则2011年的年租金为2419871.35元，2010年的年租金为1935897.08元，2009年的年租金为1548717.66元，并由此推算出2009年相应的月租金及日租金标准。因2009年的租金损失是从10月26日起算，则案涉房屋在2009年的租金损失为283577.98元。综上，2009年10月26日至2016年11月3日的房屋占用损失金额为21290985.6元。就2016年11月3日后的房屋租金标准，因未作鉴定，农商行九龙坡支行也未提供其他证据加以证明，而根据鉴定报告载明的2016年案涉房屋的月平均租金计算出该年案涉房屋的年平均租金为3288930.15元，本院酌定以此作为年租金损失基数进行计算。因案涉房屋的租金损失足以弥补农商行九龙坡支行因房屋被占用的损失，故在农商行九龙坡支行未举证证明该行实际遭受的损失大于前述租金损失的情况下，本院对农商行九龙坡支行就前述损失另行主张利息的请求不予支持。综上所述，农商行九龙坡支行的上诉请求部分成立，因农商行九龙坡支行在二审中提交了新证据，且一审判决适用法律有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民初字第00324号民事判决；二、重庆立丹超市(集团)有限公司于本判决生效后十日内向重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行赔偿从2009年10月26日起至2016年11月3日止的房屋被占用的损失21290985.6元；从2016年11月4日起，以每年3288930.15元为损失计算基数，支付至房屋返还时止；三、重庆市九龙坡区立丹百货有限公司、重庆市九龙坡区立丹兴顺百货超市有限公司、重庆科易医疗设备有限公司对上述债务承担连带赔偿责任；四、驳回重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费127098元，由重庆立丹超市(集团)有限公司、重庆市九龙坡区立丹百货有限公司、重庆市九龙坡区立丹兴顺百货超市有限公司、重庆科易医疗设备有限公司共同承担114388元，由重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行承担12710元。二审案件受理费148255元，鉴定费123300元，由重庆立丹超市(集团)有限公司、重庆市九龙坡区立丹百货有限公司、重庆市九龙坡区立丹兴顺百货超市有限公司、重庆科易医疗设备有限公司共同承担244400元，由重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行承担27155元。本判决为终审判决。审 判 长 黄 勇代理审判员 黄 巍代理审判员 陈青青二〇一七年九月二十八日书 记 员 ＸＸ平