广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初4823号原告：阮嘉欣，女，汉族，1986年12月15日出生，住珠海市香洲区。原告程晓宇，男，汉族，1984年3月8日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何婉婷，广东常成律师事务所实习律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区银桦路8号604。法定代表人：李伟东。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市粤海东路1150号809B室写字楼。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志峰，广东德赛律师事务所实习律师。被告：中山永通商业运营管理有限公司，住所地中山市坦洲镇大兴路117号碧涛花园10幢71卡。法定代表人：谭柏年。委托诉讼代理人：林新全，男，1983年1月20日出生，被告公司员工。原告阮嘉欣、程晓宇与被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、中山永通商业运营管理有限公司（中山永通）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮嘉欣及两原告委托诉讼代理人张德斌、何婉婷，被告时代百货及诺德置业的委托诉讼代理人王鹤云、何志峰，被告中山永通的委托诉讼代理人林新全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮嘉欣、程晓宇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告时代百货、诺德置业签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告时代百货向原告退还已付购房款505454元（150000+355454）；3.判令被告时代百货向原告双倍返还定金200000元；4.判令被告诺德置业、中山永通对上述款项承担连带清偿责任；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：两原是夫妻关系。2016年9月24日，两原告与被告二就珠海市香洲区拱北粤华东路时代广场第六层020号房（以下简称“该房”）的买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，约定被告二应当于2016年10月1日前将该房交付原告使用，但时至今日被告二仍未将该房交付给两原告使用，根据《商品房买卖合同》第九条的规定，两原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任。两原告支付房款的情况：1、2016年5月10日在被告一、二的引导下将名为代理服务费实为不开发票的购房款人民币150000元，支付至被告一、二所指定的收款方，该收款方就是被告三；2、2016年5月6日支付了定金人民币100000元与首期购房款人民币355454元。由于被告一、二逾期交房的行为已构成违约，所以应当向原告返还已付房款与双倍定金。基于以上事实和理由，并依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院查明事实后，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。庭审后原告对事实和理由部分更正如下：定金10万元给付的时间更正为2016年5月6日。第一次签订合同的时间更正为2016年5月10日，我方起诉证据的合同是因为被告把原告的名字打错了，重新再签的合同。原告何湘为其诉称提交以下证据：1.商品房买卖合同及其附件与补充协议；2.7张中国银联签购单；3.2张收据；4.特殊优惠申请表；5.结婚证。被告时代百货、诺德置业辩称，我们同意原告第一项诉请，①同意解除商品房买卖合同。②我方同意退还购房款455454元，我方不同意退还该第二项诉讼请求中的15万元，我方认为15万元是由被告三私下在被告一不知情的情况下收取的。③我方不同意双倍返还定金，因为双方已经签订了买卖合同，该定金在合同签订时已经转为购房款，双方应按合同约定的违约条款履行，不适用定金罚则。④被告一与被告二是民事代理关系，被告一对于被告二签订商品房买卖合同是有授权的。因此，被告一对于被告二的签订合同行为予以承认，被告二不应当承担连带责任。被告一二认为由于被告三私下收取15万元，被告三应该独立就该15万元进行返还，被告一、二不应该对该15万元承担责任。被告时代百货、诺德置业为其辩称提交证据：华融时代百货销售代理合同、华融·时代广场商业运营管理顾问服务合同。被告中山永通辩称，同意退还以中山永通公司名义开具的收据中的服务费，因为没有相关的合同约定，不同意对原告诉请的购房款和定金承担连带责任。被告中山永通未提交证据。经审理查明：2016年9月24日，原告（买方）与被告诺德置业（卖方）签订《商品房买卖合同》（编号：6-215），就原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目六层020号商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至珠海时代百货有限公司名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件三时代广场付款方式及期限约定，买受人在2016年5月31日前向出卖人支付该商铺第一期价款共计455454元（其中已含定金100000元）；买受人应在2017年9月30日前向出卖人支付该商铺第二期价款共455454元。2016年5月10日，原告支付定金100000元、商铺首期款355454元，时代百货出具收据；原告主张2016年5月10日在售楼处刷卡支付15万元，由中山永通向原告出具收据，载明为“代理服务费”。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购房者购买每一间商铺均向中山永通或是珠海永通商业运营管理有限公司支付15万元，收据中亦均载明为“代理服务费”，且该15万元并非包含在合同约定的总房款中。部分购房者陈述该15万是参加15年返租活动，即提前返还15万元的111%，即16.5万元从总房款中扣除；部分购房者陈述该15万元是折扣费，是参加5万抵10万元，15万元抵30万元优惠活动；部分购房者陈述该15万元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体的是珠海永通或中山永通，提出异议后售楼人员说是为了避税。被告提交了一份诺德置业与中山永通签订的《华融时代百货销售代理合同》，约定，诺德置业委托中山永通作为华融时代广场项目场外销售代理，双方按中山永通客户购买房产的回款金额乘以对应佣金比例计算佣金，由中山永通于每月10日、25日提交客户成交及汇款销售报表，由诺德置业分别于收到资料的每月15日、30日审核无误后支付；等等。被告时代百货、诺德置业主张，收取15万元款项是中山永通私下行为，被告时代百货和诺德置业不知情；中山永通主张在实际销售过程中向买方收取该笔款项时代百货和诺德置业是知情的。另查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产公司），被告时代百货公司于2014年1月向金山房产公司购买涉案6层商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074178）。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，部分原告提交了以下3份证据：1.时代百货出具的《[时代广场]销售授权书》，内容如下：兹证明珠海诺德置业顾问有限公司被委任为珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]三、五、六层商铺销售之总代理商。授权期限自2015年10月1日至2016年12月31日。2.珠海金山房产有限公司于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，内容如下：尊敬的客户，我公司名下位于珠海市香××区××路××层商场（即时代广场六层商铺）已获得珠海市商品房预售许可证，可依法对外销售。根据《珠海市城市规划技术标准与准则》之规定，我公司可以对已建成的商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。我公司将全力于推进产权分割办理事宜。致力依时完成相关手续。如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。特此声明。3.被告时代百货于2016年9月8日出具《关于时代广场公寓业主问题的声明》，内容如下：尊敬的各位商铺业主、各代理商，9月7日中午有若干时代广场公寓业主在我们销售部外集结，并于当晚于广东电视台播出了相关内容。节目提出后，无论是给时代广场项目本身及我公司商誉均带来了严重的影响，外界充斥着各种质疑的声音。现我公司声明如下：1.如报道所言，参与人员均为时代广场公寓的业主，系“金山房产”的销售行为，其申诉的对象为“金山房产”而非我公司；2.我公司于2014年1月向“金山房产”购买全楼1、2、3、5、6层商铺，已经办理完预告登记备案手续，我公司为上述商铺的合法权利人；3.我公司仅负责裙楼商业的工程、招商及销售工作，目前工程及招商工作正按计划推进；4.我公司有能力保证工程的施工、商场的开业及销售承诺的兑付；5.我公司已向金山房产了解情况，同时亦要求金山房产公司尽快完成塔楼工程，以消除给我们造成的不良影响。本院在审理其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，未签订买卖合同的购房者提交的《[时代广场]商铺认购书》中第五条约定“买卖合同一经签订，买方支付的定金自动转为房价款的一部分”。再查明，涉案6层商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市香洲区迎宾南路1188号时代广场项目尚未竣工验收。本案在审理过程中，对原告提出“被告向原告双倍返还定金20万元”诉讼请求，本院认为原告交纳的定金10万元性质上可能属于立约定金，在原、被告签订《商品房买卖合同》后该定金转化为房款的一部分，为此对原告进行了释明，原告变更了该项诉讼请求：要求被告连带返还房款100000元并按5%的标准支付违约金5000元。本院认为，原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告诺德置业签订的合同中及《[时代广场]销售授权书》均载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货公司。被告时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。被告时代百货在超过合同约定的交付期限30日后仍未向原告交付涉案商铺，原告请求解除买卖合同，并返还已付的购房款，符合法律规定，故对原告请求时代百货返还购房款355454元，本院予以支持。关于定金的返还请求，经本院释明，原告已变更诉讼请求为：返还房款100000元并支付违约金5000元，且合同第九条明确约定按已付房款的5%向买受人支付违约金，故对原告该项请求，如上所述，本院一并予以支持。关于中山永通收取的150000元款项。本院认为，根据中山永通出具的150000元收据，该笔费用系由中山永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向中山永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该150000元款项对原告而言，并非是代理服务费。虽然各购房者对150000元款项支付的缘由陈述不一致，但可以确定该150000元是在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺的支出，且缴纳的地点是在售楼处。而没有证据显示中山永通在收取该150000元款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，故虽然该款项的收款方为中山永通，但故对于购房者来说，在缴纳该150000元时主观上是向销售方，即被告时代百货缴纳的购房款。故原告请求时代百货返还150000元款项，理据充分，本院予以支持。中山永通与诺德置业和时代百货之间的代理关系，中山永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。时代百货以中山永通收取为私下行为而认为对150000元不承担返还责任的抗辩不能成立。被告诺德置业与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德置业对对时代百货的上述义务承担连带返还责任，理据不足，应予驳回。被告中山永通是150000元款项的收取方，但并非买卖合同的主体，且其同意返还150000元款项，故对原告请求中山永通对150000元款项承担连带责任，本院予以支持，对原告请求中山永通对购房款及违约金承担连带返还责任，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：一、解除原告阮嘉欣、程晓宇与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：6-215）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阮嘉欣、程晓宇返还购房款项505454元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阮嘉欣、程晓宇返还100000元，并支付违约金5000元；四、被告中山永通商业运营管理有限公司对上述第二项中的150000元款项承担连带返还责任；五、驳回原告阮嘉欣、程晓宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15293元，由被告珠海时代百货有限公司、中山永通商业运营管理有限公司负担1968元，被告珠海时代百货有限公司负担13325元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 凡审 判 员  庞 博人民陪审员  黄建华二〇一七年九月二十六日书 记 员  郑漫莹