江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0505民初2123号原告：长江湾物业管理（苏州）有限公司。法定代表人：季臻卓，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张辰，江苏永德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎晓静，江苏永德律师事务所律师。被告：朱国都，男。原告长江湾物业管理（苏州）有限公司（以下简称：长江湾物业公司）与被告朱国都物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员赵延丽独任审判，后因工作原因，变更为由代理审判员赵建荣独任审判，于2017年8月4日、8月25日公开开庭进行了审理。原告长江湾物业公司的委托诉讼代理人黎晓静，被告朱国都到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长江湾物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告签订的《长江湾广场物业管理合同》（**、**号商铺）；2、请求法院依法判决被告向原告支付物业费共计4064.4元（暂计算至2017年5月31日，实际应计算至原被告解除合同之日）；逾期付款违约金501.3元（暂计算至2017年4月21日，实际应计算至被告付清之日）；原告为本次诉讼支出的律师服务费2500元；以上共计7066元；3、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月28日，原、被告就位于长江湾广场编号为**的商铺签订了《长江湾广场物业管理合同》，合同期限与房屋租赁合同上的期限一致，年物业费为4795.2元，支付房屋租金的同时应当支付当期物业。租赁合同到期后，被告仍在该商铺经营，原告按原合同约定提供了物业服务。截止原告起诉之日，被告欠原告物业费2397.6元。2016年4月25日，原、被告就位于长江湾广场编号为**的商铺签订了《长江湾广场物业管理合同》，合同期限与租赁合同上的期限一致，月物业费为277.8元，支付房屋租金的同时支付当期物业。租赁合同到期后，被告仍在该商铺经营，原告按合同约定提供了物业服务。截止原告起诉之日，被告欠原告物业费1666.8元。综上，截止原告起诉之日，被告共拖欠原告物业费4064.4元。原告多次催讨未果故诉至法院。被告朱国都辩称，其对物业费有异议，双方没有续签合约。经审理查明，2015年1月28日，北企（苏州）商贸有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了编号为ZL1501MG-22的《长江湾广场商铺租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租位于长江湾广场编号为**的房屋一套，租赁面积为13.32平方米，租赁期间自2015年5月30日起至2016年5月29日止，该房屋第一租赁年度的单位计租面积租金为11元/天/平方米，第一期为2015年5月30日至2016年5月29日，月租金为4456.7元，租金支付方式为先付后用，双方协商采取付陆押叁的方式交付租金，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期结束前的20个工作日内向甲方足额支付下个交租期租金。同日，原告（甲方）与被告朱国都（乙方）签订了《长江湾广场物业管理合同》（合同编号ZL1501MG-22），约定乙方承租位于苏州高新区长江路815号**房屋，面积为13.32平方米，商标为广东小吃；在签订房屋租赁合同的同时，由甲、乙双方签订物业管理合同，合同期限同房屋租赁合同的期限一致；物业费每月每平方米30元，合计4795.2元/年，管理费实行先付后用原则，即先由乙方按约定金额支付甲方，再由乙方按约定期限使用租赁房屋，乙方应和房屋租金同时支付当期物业管理费；如乙方违约延迟支付或补足物业费超过5日的，每延迟一日须向甲方支付应付而未付部分1‰作为预（逾）期付款违约金。2016年4月25日，北企（苏州）商贸有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了编号为ZL1604B101-7的《长江湾广场商铺租赁合同》一份，约定租赁面积为9.26平方米，租赁期间自2016年5月1日起至2016年11月30日止。关于租金，双方约定该房屋第一租赁年度的单位计租面积租金为5元/天/平方米，第一期为2016年5月1日起至2016年11月30日，月租金为1389元，租金支付方式为先付后用，双方协商采取付叁押叁的方式交付租金，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期结束前的20个工作日内向甲方足额支付下个交租期租金。同日，原告（甲方）与被告朱国都（乙方）签订了《长江湾广场物业管理合同》（合同编号ZL1604B101-7），约定乙方承租位于苏州高新区长江路815号**房屋，面积为9.26平方米，商标为粤派风味；在签订房屋租赁合同的同时，由甲、乙双方签订物业管理合同，合同期限同房屋租赁合同的期限一致；物业费每月每平方米1元，合计277.8元/月，管理费实行先付后用原则，即先由乙方按约定金额支付甲方，再由乙方按约定期限使用租赁房屋，乙方应和房屋租金同时支付当期物业管理费；如乙方违约延迟支付或补足物业费超过5日的，每延迟一日须向甲方支付应付而未付部分1‰作为预（逾）期付款违约金。两份物业服务合同到期后，双方没有续签物业服务合同，被告朱国都一直占有并使用案涉房屋，原告为被告提供物业服务；被告自2016年12月1日之后没有缴纳过物业费。2017年3月24日，原告委托江苏永德律师事务所向被告在编号为ZL1501MG-22的《长江湾广场商铺租赁合同》中预留的地址邮寄了律师函一份，要求其在签收该函之日起五日内联系原告商讨合同续签及物业费支付问题并按时支付欠缴费用，该函于2017年3月26日退回，理由为拒收。原告故诉至本院。另查明，北企（苏州）商贸有限公司于2017年5月22日向本院提起诉讼，请求判令解除其与被告朱国都之间的租赁合同并要求被告朱国都支付租金、逾期付款违约金及案件受理费。本院于2017年7月7日向被告朱国都上门送达了起诉状副本及应诉材料，被告朱国都于当日签收。又查明，2017年4月21日，原告与江苏永德律师事务所签订《委托协议》一份，委托该所律师代为处理案涉纠纷，原告支付律师费2500元。以上事实，由原告提交的房屋租赁合同、物业服务合同、委托协议、律师费发票、进账单、照片、律师函、邮寄凭证以及庭审中原、被告的陈述等证据予以证明。本院认为，北企（苏州）商贸有限公司与被告之间签订的两份《长江湾广场商铺租赁合同》、原告与被告之间签订的两份《长江湾广场物业管理合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，属合法、有效。在合同到期后，原告与被告没有续签物业服务合同，但被告朱国都继续占有并使用房屋，原告继续提供物业服务，双方虽然未签订书面合同，但物业服务关系仍存续，视为双方之间形成事实上的物业服务合同关系，故被告应参照合同约定向原告支付物业费。因被告朱国都逾期缴纳租金，北企（苏州）商贸有限公司向本院提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同并返还涉案房屋，原告与被告之间的物业服务合同无法实现合同目的，故原告享有法定解除权。因被告朱国都于2017年7月7日签收了载有解除合同意思表示的起诉状，故原告与被告之间的物业服务合同于该日解除。关于物业费，原**号合同物业费每月399.6元，自2016年12月1日至2017年7月7日的物业费共计2887.43元（399.6*（7+7/31）），原**合同物业费每月277.8元，自2016年12月1日至2017年7月7日的物业费共计2007.33元（277.8*（7+7/31）），以上合计4894.76元，故被告应向原告支付物业费4894.76元。关于逾期付款违约金，因合同中约定支付物业费的时间与租赁期间一致，原**合同中约定先付后用，付陆押叁，原**合同中约定先付后用，付叁押叁，逾期支付物业费需支付每日1‰的违约金，故**号合同被告自2016年12月1日起逾期支付物业费2397.6元（399.6元每月*6个月）,自2016年12月1日起被告应向原告支付以2397.6元为标准，按照日息1‰，计算至被告实际付清之日止的逾期付款违约金；2017年6月1日至7月7日的物业费为489.83元（399.6元每月*（1+7/31）个月），自2017年6月1日起，被告应向原告支付以489.83元为标准，按照日息1‰，计算至被告实际付清之日止的逾期付款违约金。**合同被告自2016年12月1日起逾期支付物业费844.3元（277.8元每月*3个月），自2016年12月1日起，被告应向原告支付以844.3元为标准，按照日息1‰，计算至被告实际付清之日止的逾期违约金；被告自2017年3月1日起逾期支付物业费844.3元（277.8元每月*3个月），自2017年3月1日起，被告应向原告支付以844.3元为标准，按照日息1‰，计算至被告实际付清之日止的逾期付款违约金；被告自2017年6月1日起逾期支付物业费340.53元（277.8元每月*（1+7/31）个月），自2017年6月1日起，被告应向原告支付以340.53元标准，按照日息1‰，计算至被告实际付清之日止的逾期付款违约金。关于律师费，原告诉请于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告长江湾物业管理（苏州）有限公司与被告朱国都之间的事实上的物业服务合同关系于2017年7月7日解除。二、被告朱国都于本判决生效之日起十日内给付原告长江湾物业管理（苏州）有限公司物业管理服务费4894.76元，并支付逾期付款违约金（**号合同自2016年12月1日起以2397.6元为标准，按照日息1‰，计算至被告实际付清之日止；自2017年6月1日起以489.83元为标准，按照日息1‰，计算至被告实际付清之日止；**合同自2016年12月1日起以844.3元为标准，按照日息1‰，计算至被告实际付清之日止；自2017年3月1日起以844.3元为标准，按照日息1‰，计算至被告实际付清之日止；自2017年6月1日起以340.53元标准，按照日息1‰，计算至被告实际付清之日止）。如采用转帐方式支付，请汇入原告指定的帐户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州商业街支行，帐号6228400407001359367。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱国都负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定预交上诉费用。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10555301040017676。代理审判员  赵建荣二〇一七年九月七日书 记 员  吴心依