新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2017)兵1202民初812号原告（反诉被告）：侯路广，男，1987年5月25日出生，汉族，住新疆哈密市。委托诉讼代理人：吴晓红，新疆新创律师事务所律师。代理权限特别授权。被告（反诉原告）：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密地区哈密市。统一社信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：郭新英，新疆君始律师事务所律师。代理权限特别授权。原告（反诉被告）侯路广与被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯路广的委托诉讼代理人吴晓红，被告（反诉原告）春天公司的委托诉讼代理人郭新英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）侯路广向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付应退房款42695元；2、被告承担自应付之日（2016年12月2日）起至起诉日（2017年5月12日）的逾期违约金（按每日已付房款的万分之3计算）22366元；3、自起诉之日（2017年5月13日）起至实际支付之日的逾期违约金；4、自应付之日（2016年12月2日）起至起诉日（2017年5月12日）的赔偿金利息：43076元×6%/365天×162天=1136.97元；5、自起诉之日次日（2017年5月13日）起至实际支付日的赔偿金利息（同期银行贷款利率6%）；6、被告承担本案的诉讼费。事实和理由:2014年3月14日，原告购买了被告的红星国际城一期15号楼2单元902室，房款原告已交清，但被告未能按合同约定及时交房，被告违约。2016年10月20日，原被告又达成交房补偿协议，由被告给原告退还房款42695元，并约定如逾期不支付，则按照已付房款的日万分之三作为违约金付给乙方，现在被告已经违约，给原告造成损失，后原告多次找被告协商此事未果。现原告诉至本院以维护自身合法权益，请求判如所请。被告（反诉原告）春天公司辩称，2014年3月原告从被告处购买房屋一套，款项460216元已付。被告未按期交房，双方于2016年10月20日双方达成交房补偿协议，给原告下浮15%房款作为补偿款，应退房款69032元，减去之间已经给原告的租金12000元，折抵大修基金9337元，应当退还47695元，后期被告给原告退还房款5000元。故应退房款42695元，故对第一项诉讼请求被告认可，并愿意退还。对第二、三项诉讼请求，被告认为交房补偿协议被告给原告应退款项为42695元，其协议是按已交房款的日万分之三计息，这显失公平，460000和42695相差10倍。应以目前欠款计算违约金，并按银行年利率4.35%计算利息，并对第二项、第三项的诉讼请求被告提请了反诉。被告春天公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、依法判决撤销原被告于2016年10月20日签订的《红星国际城15#、16、交房补偿协议》中逾期付款按照被告的已付款的每日万分之三承担违约责任的条款；2、依法判决反诉费用由被告承担。事实和理由：2014年3月，反诉被告侯路广从反诉原告春天公司出购买了位于哈密迎宾大道红星国际城一期15号楼2单元902号的房屋一套，因反诉被告春天公司逾期交房，双方在2016年10月20日签订《红星国际城15#、16#、交房补偿协议》一份，约定春天公司给予反诉被告在原有房价的基础上下浮15%作为补偿，该补偿标准包含了被告签订的住宅反租标准，车位反租标准以及任何形式的补偿。经过计算在和大修基金折抵后春天公司应付退款为47695元。在协议中约定协议三十日内将退款打入反诉被告账户内，逾期未退，按照反诉原告已付款的每日万分之三作为违约金支付给反诉被告。反诉原告认为该交房补偿协议中约定的逾期未退按照已付款给被告支付违约金而且按照每日万分之三计算违约金属于严重的显失公平，现提出反诉，请求撤销该条款内容。原告（反诉被告）侯路广针对反诉原告春天公司的反诉请求辩称,原告认为被告的反诉请求不符合法律规定，原被告双方自愿达成补偿协议书，按总已付款的日万分之三支付违约金符合法律规定。按原被告签订的房屋买卖合同约定，如被告逾期交房超过60日的，则应当支付从次日至实际交付之日的违约金，而且是按照房屋总价款的万分之三计算。经过对比，按买卖合同是高于补偿协议中违约金的约定。根据合同法，双方约定的违约金不是明显过高。被告是房产公司，应当知道日万分之三违约金的约定所带来的责任，故该约定不符合显失公平的情况，应当驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月14日，被告春天公司作为出卖人，原告侯路广作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的红星国际城小区15幢2单元902号房，建筑面积共133.39平方米，每平方米3450.15元，房款总金额为460216元。合同第六条付款方式及期限约定原告于合同签订之日付房款首付款140216元，剩余房款320000元通过公积金贷款支付。合同第八条交付期限约定出卖人即被告应当在2015年10月30日前将符合约定验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条对被告逾期交房的违约责任作了相应的约定。该合同还对产权登记、保修责任等有关事项亦作了约定。合同签订后，原告侯路广按照约定向被告春天公司交清了全部房款，但被告却未在2015年10月30日前向原告交房。2015年11月26日，原告侯路广与被告春天公司签订了一份《红星国际城一期15#、16#住宅交房补充协议》，主要约定被告向原告的交房时间顺延至2016年6月30日，被告以购房返租的形式向原告承担延期交房责任。返租时限为2015年11月1日至2016年6月30日，被告每月向原告支付租金2000元。上述交房补充协议达成后，被告向原告支付了6个月共计12000元的返租租金后便再未支付。2016年10月20日，经原告侯路广与被告春天公司协商一致，双方又签订了一份《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，主要约定：由于被告春天公司延期交房，经双方协商，对原告进行房款补偿政策，即对原告所购买的房屋，在原成交价格的基础上下浮15%作为补偿款。原告房屋已付款460216元，应补偿房款69032元。已经退款12000元，剩余应退房款57032元抵扣原告应缴纳的大修基金9337元后，被告最后向原告应退房款为47695元。被告在该协议签订日起30个工作日内即2016年11月30日前将应退房款汇入原告指定账户。被告如逾期未退，按照原告已付房款的每日万分之三作为违约金支付给原告，原告15%的房款补偿依然享有。但上述交房补偿协议达成后，2017年4月25日，被告向原告退款5000元，剩余应退房款42695元被告至今未向原告支付。原告现诉至法院，请求判令被告：1、请求依法判令被告支付应退房款42695元；2、被告承担自应付之日（2016年12月2日）起至起诉日（2017年5月12日）的逾期违约金（按每日已付房款的万分之3计算）22366元；3、自起诉之日（2017年5月13日）起至实际支付之日的逾期违约金；4、自应付之日（2016年12月2日）起至起诉日（2017年5月12日）的赔偿金利息：43076元×6%/365天×162天=1136.97元；5、自起诉之日次日（2017年5月13日）起至实际支付日的赔偿金利息（同期银行贷款利率6%）；6、被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告侯路广当庭放弃主张其诉状中的第4、5项诉讼请求。另查明。在本案立案后，被告春天公司向本院提起反诉，被告春天公司认为2016年10月20日其与原告侯路广签订的《红星国际城15#、16#交房补偿协议》中约定的按照原告侯路广已付房款的每日万分之三支付违约金属于严重显示公平，故向本院提起反诉，请求判令：1、依法判决撤销原被告于2016年10月20日签订的《红星国际城15#、16#交房补偿协议》中逾期付款按照被告的已付款的每日万分之三承担违约责任的条款；2、依法判决反诉费用由被告承担。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《红星国际城一期15#、16#住宅交房补充协议》、《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告侯路广与被告春天公司经协商一致，达成的《商品房买卖合同》、《红星国际城一期15#、16#住宅交房补充协议》及《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。对于原告要求被告支付退房款42695元的请求，被告同意退还42695元，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告承担自应付之日2016年12月2日至实际给付之日止的逾期违约金，按已付房款460216元的日万分之三计算，其中截止到起诉之日2017年5月12日为22366元的诉讼请求。被告春天公司辩称双方签订的交房补偿协议中约定的被告逾期未退按照原告已付款的每日万分之三作为违约金支付不公平，且在本案审理中被告春天公司向本院提起反诉，请求撤销补偿协议中逾期付款按照侯路广已付款的每日万分之三承担违约责任的条款，被告提出的反诉请求，其实质系被告认为上述违约金计算标准约定过高。本案中，原告主张的逾期违约金，其实质系因被告未按双方签订的交房补偿协议中约定的时间向原告支付应退房款42695元，原告才要求被告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于涉案交房补偿协议中约定的违约金是否过高，应当依照上述规定并结合本案的实际进行判断。在本案中，被告向原告迟延交付房屋的违约责任，已通过双方协商后被告对原成交价格下浮15%后向原告退还房款扣除已退的剩余应退42695元作为补偿款的方式予以解决。但被告未按约定期限退还该42695元，给原告造成的实际损失是该42695元的资金被占用期间的利息损失。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，自逾期还款之日按年利率6%支付资金占用期间的利息。参照上述计算标准，原告42695元的资金自2016年12月2日至2017年5月12日资金被占用期间的利息损失为1145.65元(42695元×6%×161日/360日)。按照双方当事人在交房补偿协议中约定的计算方法计算的违约金则为按起诉前已付房款，原告主张的是22366元(460216元×0.3‰/日×162日)，已超过原告实际损失1145.65元的1952.25%。因此，双方当事人约定的逾期退款的违约金属于过分高于造成的损失的情形。因被告实际占用原告资金数额为42695元，故原告主张的被告应承担的自2016年12月2日至实际给付之日止的逾期违约金，应以42695元为基数，按双方约定的每日万分之三的利率计算。其中，自2016年12月2日至2017年5月12日的逾期违约金为2062.17元(42695元×0.3‰/日×161日)。故对被告的反诉请求，因于法无据，本院不予支持，对原告的该项请求，合法部分，本院予以支持。综上所述，原告侯路广的各项诉讼请求，被告春天公司的反诉请求，对符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司向原告（反诉被告）侯路广支付补偿款42695元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司向原告（反诉被告）侯路广支付自2016年12月2日起至实际给付之日止以42695元为基数按照利率每日万分之三计算的违约金（其中自2016年12月2日至2017年5月12日的违约金为2062.17元），于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）侯路广的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费727元，由被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  侯保生二〇一七年九月二十一日书记员  李文静