上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书��2017）沪0120民初5096号原告：上海鑫富达资产管理有限公司。法定代表人：张琪，董事长。委托诉讼代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚莉珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告:上海格亿机动车驾驶员培训有限公司。法定代表人：沈伟良，总经理。委托诉讼代理人：刘佳迪，上海天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴季杨，上海天华律师事务所律师。被告：唐秀凤。被告：张桂明。被告：周庆余。被告：沈伟良。委托诉讼代理人：刘佳迪，上海天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴季杨，上海天华律师事务所律师。被告：荘新杰。被告：赵明友。原告上海鑫富达资产管理有限公司（以下简称鑫富达公司）诉被告上海格亿机动车驾驶员培训有限公司（以下简称格亿驾校）、唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后，先依法适用简易程序，于2017年6月22日进行了公开开庭审理。原告鑫富达公司委托诉讼代理人杨文珺、戚莉珏和被告格亿驾校的委托诉讼代理人刘佳迪到庭参加了诉讼。被告唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。后因案件复杂转为普通程序组成合议庭，于2017年8月22日再次公开开庭进行审理。原告鑫富达公司委托诉讼代理人杨文珺、戚莉珏和被告格亿驾校和沈伟良的共同委托诉讼代理人刘佳迪和被告张桂明、周庆余、荘新杰、赵明友到庭参加了诉讼。被告唐秀凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鑫富达公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告鑫富达公司与被告唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友签订的《租赁合同》以及原告鑫富达公司和被告格亿驾校、唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友签订的《主体变更协议》于2017年1月10日一并解除；2、判令被告格亿驾校返还五四公路XXX号整体资产；3、判令被告格亿驾校支付拖欠的租金3,330,416元（人民币，下同）；4、请求判令被告格亿驾校按每日4,687元的标准自2016年1月22日起至实际偿还之日止逾期支付租金的违约金；5、请求判令被告格亿驾校支付合同解除违约金2,342,813元；6、请求判令被告格亿驾校按每日25,674元的标准支付自2017年1月21日起至实际返还房屋之日止的占用费；7、请求判令被告唐秀凤、张桂明、周庆余、��伟良、荘新杰、赵明友对上述第2至6项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：上海市奉贤区南桥新城建设发展有限公司（以下简称南桥新城公司）系上海市奉贤区五四公路XXX号资产的房地产权利人，南桥新城公司委托其全资子公司鑫富达公司负责管理上述资产。2014年2月1日，原告鑫富达公司与被告唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友签订合同编号为fwzl20140011的《租赁合同》，由六名自然人承租位于上海市五四公路XXX号的现状整体资产，租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日，租赁用途为机动车驾驶员培训，且《租赁合同》第二条第一款和第八条第一款明确约定不得用于其他租赁用途也不得转租。六名自然人租赁后，设立格亿驾校。2014年7月，原告鑫富达公司与被告六名自然人以及格亿驾校签订《主体变更协议》，将《租赁合同》的承租人变更为格亿驾校，同时六名自然人承诺对格亿驾校在《租赁合同》项下的义务承担连带保证责任。2016年8月，鑫富达公司发现格亿驾校违反《租赁合同》的约定，擅自将资产部分对外转租，且在此之前格亿驾校已经开始欠付租金。鑫富达公司立即就拖欠租金和违法转租问题致函格亿驾校，要求其限期支付租金并清退次承租人。2016年10月31日，鑫富达公司委托律师向格亿驾校发出《律师公函》，要求其限期支付租金、违约金、限期清退次承租人。格亿驾校针对《律师公函》进行了回复，承认其拖欠租金和擅自转租的事实并表示尽快妥善处理，但并未实际履行。2017年1月9日，鑫富达公司向格亿驾校发出《解约函》并在租赁场所进行《解约公告》的张贴，以擅自转租、改变租赁用途及未按时支付租金为由解除《租赁合同》及《主体变更协议》。综上，原��鑫富达公司与被告格亿驾校之间已无租赁合同关系，格亿驾校应当与鑫富达公司结清租金、违约金等费用，六名自然人承担连带责任。为维护原告合法权益，故诉讼来院。被告格亿驾校辩称，原告鑫富达公司是受权利人南桥新城公司委托，合同的权利义务主体应该是南桥新城公司，原告不具备诉讼主体；被告租赁场所后进行了投入，对于拖欠的租金支付也和南桥新城公司达成一致意见。不同意原告的诉讼请求。被告唐秀凤未提供答辩意见。被告张桂明辩称，所有事当时由唐秀凤一人操作。被告周庆余辩称，考虑到现格亿驾校重组情况，要求法院考虑实际情况处理。被告沈伟良辩称，同意格亿驾校的辨论依据。被告荘新杰辩称，同意周庆余的意见。被告赵明友辩称，目前驾校在重组，愿意继续���赁。本院经审理认定事实如下：2014年2月1日，原告鑫富达公司与被告唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友签订《租赁合同》，约定甲方（原告）将位于上海市五四公路XXX号（奉城镇东门港，平庄公路南侧）现状整体资产租赁给被告唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友（乙方）从事驾驶员培训相关的经营用途，不得从事与租赁用途无关的用途。租期自2014年2月1日至2019年1月31日止。租赁第一年租金为4,250,000元；第二年开始每年年租金在上年度租金的基础上递增5%计取。租赁实行先付后用，年租金按上、下年度各支付50%方式，每半个年度结束前提前至少十天向甲方支付下半年度的租金。乙方在承租期间，不得擅自将标的物部分或全部转租、或者以发包等方式变相转租给他人，或者许可他人使用，也不得与他人交换使用租��标的物。乙方未经甲方同意而改变租赁用途的、擅自将承租的标的物部分或全部转租、累计逾期支付租金达30日，且经甲方催告在合理期限（7个工作日）仍未付清的，甲方可随时单方书面通知乙方解除合同，并由乙方承担相应的违约责任，违约金相当于6个月的租赁费。乙方逾期支付租金的需承担逾期付款的违约金，违约金的计算方法是：每逾期一日，违约金为每个逾期日当年年租金的千分之一，按实际逾期天数计算。因合同解除或提前终止，违约方应赔偿的“6个月的租赁费”，是指合同解除日当月的月租金的六倍。2014年7月，原告鑫富达公司与被告唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友以及被告格亿驾校签订《主体变更协议》，将《租赁合同》的承租人变更为格亿驾校，同时被告唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友承诺对格亿驾校在《租赁合同》项下的义务承担连带保证责任。其后，由于被告格亿驾校未能按约支付租金，并存在将部分租赁场所转租情况，原告鑫富达公司于2016年8月16日向被告格亿驾校发出《公司函》，要求被告格亿驾校支付拖欠的租金，并要求解除和次承租人的租赁合同。2016年10月31日，原告委托律师再次发出《律师公函》，要求被告在十个工作日内支付拖欠租金并清退次承租人。2016年11月9日，格亿驾校向原告发出《回函》，称对于拖欠租金按分期付款计划支付；转租事宜正在协调终止相关合同。2017年1月3日，原告向被告格亿驾校发出《解约函》，认为被告格亿驾校存在转租和拖欠租金的违约行为，经催告未改正，原告依约行使单方解除权。要求十日内返还租赁物并支付拖欠租金及违约金。上述《解约函》在租赁场所进行了张贴。被告格亿驾校于2017年1月10日向原告发出《关于格亿驾校若干情况通报》，称收到解约公告，反映了格亿驾校面临的情况，希望给予宽限期。由于被告到期未能搬离，故原告诉讼来院。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告和被告唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友签订的《租赁合同》以及原告和被告唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友及被告格亿驾校签订的《主体变更协议》，是合同双方的真实意愿表示，合法有效。当事人各方应当按照约定全面履行各自的义务。上述合同签订后，由于被告未能按约履行付款义务，并擅自将租赁场所部分转租他人，经原告催告亦未能履行，原告按照合同约定发出《解约函》。故本院确认被告格亿驾校于2017年1月10日收到上述解约函之日��为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故本院对原告要求被告格亿驾校返还租赁场所并支付拖欠租金和占用使用费的请求予以支持。由于被告格亿驾校逾期付款至合同解除，原告请求按照合同约定承担逾期付款违约金和解除合同违约金的请求于法无悖。被告格亿驾校认为违约金约定过高，要求法院予以调整。本院认为，合同对于逾期付款每日按当年租金的千分之一约定确过高，本院酌情调整至万分之五为妥，即每日2,343.5元。上述逾期付款违约金应计算至合同解除之日止。对于解除合同违约金为六个月的租金的约定并不存在过高，本院不予调整。对于原告要求被告唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友对格亿驾校的义务承担��带保证责任，符合合同约定也于法无悖，本院亦予支持。被告唐秀凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应承担对其不利的后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海鑫富达资产管理有限公司与被告唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友签订的《租赁合同》和原告上海鑫富达资产管理有限公司与被告上海格亿机动车驾驶员培训有限公司以及被告唐秀凤、张桂明、周庆余、沈伟良、荘新杰、赵明友签订的《主体变更协议》于2017年1月10日解除；二、被告上海格亿机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效后十日内返还原告上海鑫富达资产管理有限公司位于上海市奉贤区五四公路XXX号租赁场所；三、被告上海格亿机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海鑫富达资产管理有限公司租金人民币3,330,416元；四、被告上海格亿机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海鑫富达资产管理有限公司逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方式：自2016年1月22日起至2017年1月10日止，按每日2,343.5元计算）；五、被告上海格亿机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海鑫富达资产管理有限公司解除合同违约金2,342,813元；六、被告上海格亿机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海鑫富达资产管理有限公司占用使用费（使用费计算方式：自2017年1月21日起至实际搬离之日止，按每日25,674元计算）；七、被告唐秀凤、张桂明、周庆��、沈伟良、荘新杰、赵明友对上述2-6项承担连带责任。案件受理费人民币70,040元，保全费5,000元，由被告负担。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  屠朝辉人民陪审员  倪梅英二〇一七年九月二十九日书 记 员  严文琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解���合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，���应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。