浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终5514号上诉人（原审被告）：刘建强,男,1959年6月13日出生,汉族,住杭州市西湖区。被上诉人（原审原告）：应方淦,男,1977年7月16日出生,汉族,住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：张巍竞，浙江天册律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地杭州市西湖区保俶北路51号二层，组织机构代码72587890-2。法定代表人：陆斌斌，副总裁。委托代理：王燕、吴苏华，该公司员工。上诉人刘建强因与被上诉人应方淦、杭州我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初2781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：杭州市登记于陈爱英名下。2016年8月22日，应方淦作为买方（甲方）与卖方刘建强（乙方）、居间方我爱我家公司（丙方）签订编号：ZD0094436《购房意向合同》一份，约定转让房屋坐落于杭州市，建筑面积78.66平方米；转让价格2690000元；付款方式为组合贷款，首付转让总价的40%，签订《杭州市房屋转让合同》后五个工作日内；甲方在签订合同时向丙方支付意向金20000元；甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解决；当乙方签署本合同后，甲乙双方需积极履行合同约定的义务，若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；其他约定事项：因产权人陈爱英去世，继承人刘建强已征得共有继承人同意出售该房屋（共有继承人为刘建平、刘建玲），若共有继承人不同意出售该房屋承担违约责任；乙方同意甲方于2016年12月22日签订《杭州市房屋转让合同》；甲方同意在刘建强办理出继承公证书当日追加定金至壹拾万元整；等。刘建强在该合同下方乙方处签名、摁印，并代陈爱英签名、摁印。应方淦向刘建强账户转账20000元。2016年10月5日，刘建强通过短信告知应方淦卖房一事出了问题，此后双方多次通过短信沟通卖房事宜，但协商未成。2017年1月10日，应方淦向刘建强邮寄《关于督促支付违约金的函》，要求刘建强支付违约金。2017年1月12日，刘建强向我爱我家公司退还购房定金，收款收据载明代客户收回购房定金。另查明，陈爱英于2011年8月15日死亡，其继承人为刘建玲、刘建平、刘建强。庭审中，刘建强、我爱我家公司同意解除编号：ZD0094436《购房意向合同》。现应方淦起诉至原审法院，请求判令：1、解除应方淦与刘建强、我爱我家公司三方所签订的《购房意向合同》（编号ZD0094436）;2、刘建强立即向应方淦支付因违约而产生的违约金26.9万元；3、刘建强立即向应方淦支付因违约而导致的损失29.908万元；4、本案诉讼费用、保全费由刘建强承担。原审法院认为：应方淦、刘建强、我爱我家公司于2016年8月22日在我爱我家公司门店签订编号：ZD0094436《购房意向合同》，约定以房屋总价2690000元购买位于杭州市房屋，并约定相应违约责任。该意思表示真实，合同条款完备，内容明确，且不悖法律、行政法规的禁止性规定，该院予以确认。案涉《购房意向合同》的落款处签有“陈爱英”，但该名系由刘建强代签，结合合同第八条的约定内容，可以认定该房屋的出卖方系刘建强，且刘建强本人亦在合同落款处签名。据此，刘建强以陈爱英已去世、无民事权利能力为由主张合同不成立，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。涉案《购房意向合同》约定在2016年11月22日前签订房屋转让合同。经多次协商后，刘建强未能与应方淦签订房屋转让合同，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。应方淦据此主张解除涉案《购房意向合同》，刘建强、我爱我家公司对此亦无异议，故该院予以支持。关于违约金。应方淦主张根据合同约定按房屋总价的10%即269000元计算。但其未能提供充分有效证据证明其实际损失，故该院根据房价的涨幅、合同履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金100000元。对应方淦多主张部分，该院不予支持。应方淦另要求刘建强支付因违约导致的损失。鉴于应方淦已主张违约金，其再要求赔偿违约造成的损失，系重复主张违约责任，而违约金能够弥补其损失，故该院对该部分主张不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除应方淦与刘建强、我爱我家公司于2016年8月22日签订的编号：ZD0094436《购房意向合同》；二、刘建强于判决生效后十日内支付应方淦违约金100000元；三、驳回应方淦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9481元，减半收取4740.5元，财产保全申请费3360元，合计8100.5元，由应方淦负担6674.5元，由刘建强负担1426元。宣判后，刘建强不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，刘建强不是本案的被告。案涉房屋的所有权人为陈爱英，仅陈爱英有权签订案涉意向合同，意向书中甲方一栏为陈爱英并填写了陈爱英的身份证号码，落款也为陈爱英，应当认定该意向书的当事人为陈爱英，刘建强对意向合同的代签行为仅仅说明刘建强是无权代理人，并不是合同当事人。故刘建强不是本案当事人。二、原审法院认定合同有效是错误的，陈爱英于2011年8月已逝世，其无民事权利能力，故案涉合同不成立(有相关判例可以证明)，且对合同的不成立三方均有过错。三、原审法院判决解除合同错误。合同既不成立，就不存在解除问题。四、原审法院判决刘建强承担违约责任是错误的，合同既不成立，合同中的条款皆未生效，违约条款也未生效，法院不应当适用违约金条款判决。综上，请求:一、撤销一审判决；二、依法改判认定购房意见书不成立，刘建强不承担违约责任；三、应方淦承担一审、二审诉讼费用。被上诉人应方淦答辩称：1、结合购房意向合同落款处签名、合同第八条约定及三方证词，可以说明合同签约方是刘建强。刘建强在交易过程中参与了缔约、磋商、履约各阶段，本案中不存在履约主体错误的问题。写陈爱英的名字是因为当时房屋产权证上名字仍是陈爱英，为保险起见，在刘建强名字旁边添加了陈爱英的名字，且购房意向合同第八条中刘建强声称其对房屋有处置权。2、购房意向合同根据法律规定是有效的，应方淦、我爱我家公司已经尽到了合理审慎义务，法律依据是物权法第15条及买卖合同司法解释第3条。购房意向合同自双方签字之日起生效，即便刘建强没有处分权也不影响该合同的生效及违约责任的承担。刘建强上诉状中提到的判例更多的是继承人之间的纠纷，与本案中外部房屋买卖合同纠纷差别较大，该判例不具有参考性。3、关于合同解除及违约金问题，合同解除是一审过程中法庭征询三方意见后三方一致同意解除的。就违约金问题，房子购买时间是G20之前，结合现在杭州房价上涨的行情，一审判决违约金数额过低，但认可一审判决的数额。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人我爱我家公司答辩称：产权人陈爱英于合同签订日前已经死亡，案涉房屋产权因继承发生转移，所有权由刘建强及刘建玲、刘建平继承，因刘建强在签约前当场电话确认另两位继承人同意出售案涉房屋，故案涉购房意向合同合法有效，一审法院对此也予以认可。一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合理，应予维持。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为:本案的争议焦点为案涉《购房意向合同》的主体问题。刘建强上诉主张，该合同的出卖方为陈爱英，其仅是无权代理人。本院认为案涉合同签订时，各方当事人对于房屋登记产权人陈爱英已去世的事实均系明知，合同第八条约定的内容也明确刘建强系在征得所有继承人同意的基础上出售房屋，刘建强在二审中亦陈述其在签订合同时认为自己作为继承人有权出卖案涉房屋，出卖方是自己，故案涉房屋的出卖主体并非陈爱英，而是刘建强。因此，案涉《购房意向合同》并不存在一方主体为无民事行为能力人的问题，该合同依法成立，且自成立时生效。至于刘建强主张的其对案涉房屋没有完全所有权的问题，鉴于出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，故该主张亦不能成为合同无效的理由。依法成立生效的合同，对当事人具有约束力，一方不履行合同义务，应当承担违约责任。支付违约金是承担违约责任的一种，本案当事人在合同中明确约定了违约金，一审法院根据案件综合情况对违约金酌情予以了调整，并无不当。综上，刘建强认为案涉合同不成立的上诉主张不成立，其以合同不成立为前提的其他上诉理由也均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由刘建强负担。本判决为终审判决。审判长 徐 丹审判员 金瑞芳审判员 陈 艳二〇一七年九月五日书记员 吴梦姣???