浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终4698号上诉人（原审原告）杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会，住所地杭州市余杭区崇贤街道府新街星海云庭花园会馆二楼。负责人邬炳炎，主任。委托代理人蔡回甜，浙江浙联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杭州欣勤物业管理有限公司，住所地杭州市余杭区星桥街道瑞金华丽嘉苑6幢6-1。法定代表人尚明才，总经理。委托代理人梁月军、熊祎，浙江卓特律师事务所律师。上诉人杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会因与被上诉人杭州欣勤物业管理有限公司车库纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初6520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审判决认定：案外人杭州崇德房地产开发有限公司（以下简称崇德公司）开发建设位于杭州市××××村的星海云庭花园建筑工程。2006年5月30日，崇德公司领取了《杭州市余杭区人防工程平时使用证》，核定使用人防工程总面积2516平方米，用途为停车，使用期限50年。2006年6月7日，杭州市公安局余杭区分局消防大队出具《关于杭州崇德房地产开发有限公司星海—云庭花园建筑工程消防验收合格的意见》，认为该工程基本符合国家消防规范技术标准。2011年6月25日，崇德公司与案外人殷成平签订《星海云庭花园地下车位使用权有偿租赁协议书》，约定殷成平向崇德公司租赁人防地下车位（编号1-45号），租赁使用年限为自合同签订之日至20年期满，20年期满后崇德公司同意殷成平免租金继续使用车位，不再另行签订使用权租赁协议，直至小区住宅土地年限期满自行解除。租赁费用为1800000元，同时约定租赁费用必须于2011年6月27日前签订协议时一次性全额付清。协议约定殷成平对所租赁的车位拥有法律法规规定的使用权并可以自主转让。2011年7月，崇德公司与殷成平签订《关于星海云庭花园保修期内维修款与星海云庭花园地下车位使用权租赁款结算协议》一份，约定崇德公司需向殷成平支付的维修款与前述租赁协议中的租赁款相互抵扣，双方互不支付款项。2013年1月15日，殷成平与杭州欣勤物业管理有限公司签订《星海云庭花园地下车位使用权有偿转租协议》，约定杭州欣勤物业管理有限公司向殷成平租赁1-45号车位，价格为1800000元，租赁费用于2013年1月20日前签订协议时一次性全额付清，租赁使用年限为自合同签订之日至20年期满止，期满后同意杭州欣勤物业管理有限公司免租金继续使用该车位，不再另行签订使用权租赁协议，直至该小区住宅土地使用年限期满自行解除。2013年10月1日，殷成平与杭州欣勤物业管理有限公司签订《星海云庭花园地下车库车位使用权租赁款支付协议》，约定由杭州欣勤物业管理有限公司分期支付租赁款，自2014年至2018年每年支付200000元租赁款，2019年12月前付清全部租赁款。后殷成平分别于2014年12月、2015年12月、2016年12月各出具收条一份，均载明收到租赁款现金200000元。后案外人崇德公司注销登记，杭州欣勤物业管理有限公司将案涉部分车库转租给星海云庭花园小区业主，并收取相应的租金，其中27个车库已经出租，剩余车库闲置。2017年4月27日，杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会诉至原审法院，请求判令：1、杭州欣勤物业管理有限公司返还星海云庭花园人防地下车库（编号为1号至45号的45个地下车库）的使用权和管理权；2、杭州欣勤物业管理有限公司返还杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会支付的车库使用费1250000元；3、杭州欣勤物业管理有限公司承担本案诉讼费。后杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会变更诉讼请求如下：1、杭州欣勤物业管理有限公司返还星海云庭花园人防地下车库（编号为1号至45号的45个地下车库）的使用权和管理权；2、杭州欣勤物业管理有限公司返还杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会支付的车库使用费1350000元；3、杭州欣勤物业管理有限公司承担本案诉讼费。原审法院认为：本案的争议焦点在杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会对案涉人防地下车库是否享有管理及使用权以及能否据此要求杭州欣勤物业管理有限公司退还相应款项。根据《人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，崇德公司是案涉人防地下车库的投资建造主体，其与业主签订的合同中也并未约定地下车库的使用权归业主所有。根据《房产测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000）附录B.3.1的规定，人防工程不计入公摊面积。杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会主张人防地下车库作为小区的附属工程或配套公建，其建设费已经纳入住宅销售价格中，故应当其收益权应当由全体业主享有。但根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。案外人崇德公司与业主签订的《商品房买卖合同》中约定房屋总价并不包括汽车库，也未约定案涉地下车库计入公摊面积。故杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会主张案涉地下车库属于全体业主共有缺乏事实及法律依据，对其要求杭州欣勤物业管理有限公司返还案涉车库的管理权及使用权并退还车库使用费的诉讼请求，原审法院不予支持。杭州欣勤物业管理有限公司的抗辩意见，合理部分，原审法院予以采信。据此，依照《中华人民共和国防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费16950元，减半收取8475元，由杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会负担。宣判后，杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实存在重大错误。1、被上诉人没有案涉人防性质地下车库的使用权。2014年3月被上诉人在社区处理纠纷过程中陈述：殷成平与崇德公司签订租赁协议，且现金支付180万元租赁费。为证明此事实，还向社区出具180万元的收据复印件。但在一审中，被上诉人却陈述以维修费抵扣该笔租赁费，双方没有进行租金的实际交付。再者，被上诉人陈述的180万元维修费不符合常理，也无证据予以佐证。结算协议是被上诉人伪造的。2、原审判决对案涉商品房买卖合同理解错误。商品房买卖合同之所以约定房屋总价不包括汽车库，是因为该份合同为买卖合同。案涉车库作为人防性质的地下室，被上诉人无处分权，故为避免买卖合同因抵触法律的强制性规定而无效所设，并不是为了保留车库的使用权而设。根据买卖合同以及房屋所有权及土地使用权一致原则，案涉车库的使用权已经随房屋所有权的转移而相应的附随到了业主，合同根本无需再赘述。3、被上诉人所称的权利有瑕疵，足以认定其对车库无使用权。被上诉人提交的使用证为崇德公司所有，人防办也没有收到任何关于案涉地下车库的有关备案信息，而且查询崇德公司的工商信息，也未查到该租赁备案信息，故不符合《人民防空工程平时开发利用管理办法》的规定。《物权法》第74条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，然而本案中开发商却将车库租赁给一个毫无关系的殷成平。二、原审判决程序存在重大问题。1、原审判决举证责任分配错误。被上诉人提交的证据不足以认定其权利。然而原审判决却以上诉人证据不足，反而认定被上诉人有案涉车库的使用权。2、原审法院忽略上诉人提交的新证据。由于被上诉人当庭提交证据和陈述事实与之前调解过程中的陈述不一致，故上诉人也向法院提交一组新证据即收据，但原审法院以该证据没有原件为由未组织质证，且在判决书中也未体现。三、原审判决适用法律错误。1、原审判决采用与理解法条错误。原审判决根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条来否定上诉人的主张，且依该条文认定车库的使用权归被上诉人所有。该第九条规定的“公用建筑面积”把作为人防工程的地下室排除在外，实际将其列入不分摊的共有面积中，与小区道路、庭阁等列为一类。根据《城市居住区规划设计规范》规定，居住区使用的人防工程部分已纳入配套公建，这部分建筑面积作为不分摊的公用建筑面积，不能获得单独的产权证，也不列入套（单元）的产权面积，但不可能作为无主建筑面积，其产权只能归小区的全体业主所共有。故原审判决对第九条错误理解就认定车库归被上诉人所有是错误的。2、根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《商品房住宅价格管理暂行办法》第五条、《浙江省商品房住宅价格构成及价格行为规范》第十一条、《关于规范防空地下室易地建设收费规定》等多部法律规定可以得出结论：建设人防工程的规定是强制性的，“结建”性质的人防地下车库的建设成本已经分摊到住宅的建设成本中，人防性质地下车库属于没有土地使用权，只能依附于具有土地使用份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积的单元房，开发商将房屋卖给了业主，车库的投资主体自然转为了业主，案涉车库的使用权自然为业主所有。3、殷成平与崇德公司根本就是以租赁合同为名，行买卖合同之实，而崇德公司根本没有出售该车库的权利，其违背了防空法的根本性规定，故案涉租赁合同是违法无效的。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。上诉人杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会在二审中提交的证据有：1、收据来源情况说明、收据（复印件），欲证明被上诉人在社区陈述内容与法庭陈述不符。2、通知，欲证明被上诉人于2014年3月阻拦上诉人使用案涉车库求且要求支付租赁费。3、人防工程平时使用证、物业移交清单，欲证明上诉人有车库的使用权。被上诉人杭州欣勤物业管理有限公司辩称：一、上诉人对车库的性质混淆不清，导致其对权利归属混淆不清。车库为人防工程，所有权属于国家，根据谁投资谁收益，由被上诉人行使使用权和收益权。二、被上诉人取得车库的使用权和收益权符合法律规定。在一审过程中，被上诉人已提交了相关证据证明被上诉人取得车库使用权、收益权的过程。就整个过程看，各方的转租行为均为真实意思表示，且不违反法律法规强制性质规定，行为合法有效。被上诉人基于整个转让过程取得车库的使用权和收益权。三、被上诉人对车库使用权的处分符合法律规定，且未侵害其他业主的利益。被上诉人已与小区业主签订了27份转租合同，出租了27个车位，已出租车位至今不存在任何纠纷，同时被上诉人也没有限制或排除其他业主正当合法的车位使用权利。其他业主不通过出租、购买的方式欲取得车位使用权，而欲通过诉讼的方式取得使用权，属于对诉权的滥用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人杭州欣勤物业管理有限公司在二审中提交人防工程管理委托书，欲证明被上诉人将涉案车库委托天一物业进行管理的事实。杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会提交的证据，杭州欣勤物业管理有限公司的质证意见如下：对证据1中的说明的真实性有异议，从时间上看该证据出具于2017年6月1日，对内容真实性有异议。第二届业主委员会成立于2015年11月5日，事发时该业主委员会尚未成立，其如何就之前的事情出具证明，说明仅为单方出具，没有被上诉人的确认。对收据因为系复印件，不予质证；对证据2可以证明被上诉人积极采取措施以维护自己合法权利；对证据3中的平时使用证真实性没有异议，对关联性有异议，天一物业与被上诉人之间有委托关系，被上诉人交给天一物业管理费，由天一物业对车库进行了管理并由其办理了平时使用证，但车库的使用权一直归被上诉人。对移交清单真实性没有异议，对关联性异议，与本案无关。杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会提交的证据，本院认定如下：证据1，不足以证明案涉车库使用权的归属，故本院不予确认。证据2，与本案上诉人的诉讼请求无关联，本院不予确认。证据3，不能证明上诉人所要证明的内容，故本院不予确认。杭州欣勤物业管理有限公司提交的证据，杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会对真实性、合法性、关联性均有异议，证据原件与复印件存在明显差异，制作主体天一物业和被上诉人的实际管理人为同一人，双方有利益关系，为单方制作，不足以证明双方之间委托的真实性，且在上诉人提交人防工程使用证由业主委员会移交给天一物业，而天一物业是由上诉人委托的，该使用证的实际使用权人为上诉人。本院认为，该证据的原件与复印件之间就公司盖章部分存在差异，故对其真实性本院不予确认。本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。本院认为：杭州欣勤物业管理有限公司系基于开发商崇德公司与案外人殷成平签订的《星海云庭花园地下车位使用权有偿租赁协议书》、殷成平与杭州欣勤物业管理有限公司签订的《星海云庭花园地下车位使用权有偿转租协议》，取得案涉地下车库的使用权。杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会认为案涉车库的使用权由星海云庭花园小区全体业主共同享有，崇德公司并无相应使用权，其应当向崇德公司主张使用权，从而确定崇德公司是否有权出租案涉地下车库使用权。现杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会直接向杭州欣勤物业管理有限公司主张权利，在无有效证据证明崇德公司无权出租案涉地下车库的情况下，杭州欣勤物业管理有限公司基于上述两份协议，行使案涉地下车库使用权，并无不当之处。故杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会要求返还案涉地下车库的使用权、管理权及车库使用费，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16950元，由杭州余杭区星海云庭花园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 韩 昱审判员 周志军审判员 余江中二〇一七年九月八日书记员 潘晓玲