福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0623民初3906号原告：漳州市万义房地产开发有限公司,住所地漳浦县绥安镇市街。统一社会信用代码913506230665977191。法定代表人：黄仕龙，执行董事。委托诉讼代理人：陈建坤，漳浦县旧镇法律服务所法律服务工作者。被告：白彩灵,女,1977年7月18日出生,汉族,住福建省厦门市同安区。第三人：中国建设银行股份有限公司漳浦支行，住所地漳浦县绥安镇府前小桥东岸楼盘1号楼D01、D02号。统一社会信用代码91350623770684189P。负责人：饶凤蔚，行长。委托诉讼代理人：胡荣鑫，男，单位员工。原告漳州市万义房地产开发有限公司与被告白彩灵、第三人中国银行股份有限公司漳浦支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳州市万义房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈建坤，第三人中国建设银行股份有限公司漳浦支行委托诉讼代理人胡荣鑫到庭参加诉讼，被告白彩灵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漳州市万义房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认漳州市万义房地产开发有限公司与白彩灵于2015年7月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为35062308007400208）自2017年7月10日起解除；2.白彩灵偿付漳州市万义房地产开发有限公司垫付的按揭款11517.96元；3.白彩灵偿付漳州市万义房地产开发有限公司违约金51148元‍‍。事实与理由：漳州市万义房地产开发有限公司与白彩灵于2015年7月20日签订了编号为35062308007400208号《商品房买卖合同》（该合同由主合同和6份附件构成，共34页），白彩灵向漳州市万义房地产开发有限公司购买了漳浦县绥安镇道周路西侧、府前街北侧学府美地3号楼1507室商品房。购房总价款为人民币511480元。签订合同当日白彩灵支付了首付款161480元，余款350000元已办理了银行按揭。在办理银行按揭贷款时，漳州市万义房地产开发有限公司依《合同补充协议》（附件六）第三条第五款第（一）项之约定，依法履行了为白彩灵的按揭贷款向贷款银行提供了保证担保义务。可是，按揭贷款合同签订后，白彩灵自2017年3月起便不再偿付每月的按揭贷款本息。依按揭贷款合同之约定，漳州市万义房地产开发有限公司为白彩灵垫付了自2017年3月至2017年7月的按揭贷款金额11517.69元。由于白彩灵长时间拒付按揭款，漳州市万义房地产开发有限公司于2017年4月1日向其发出了书面《催告函》，要求其于收到催告函之后3日内付清漳州市万义房地产开发有限公司垫付的按揭款。白彩灵于当日签收了《催告函》。然而，白彩灵至今尚未偿付原告垫付的按揭款11517.69元。其行为显然违反了《合同补充协议》(附件六)第三条第五款第（二）、（三）项之约定。白彩灵于2017年7月10日收到漳州市万义房地产开发有限公司发出的《解除商品房买卖合同通知书》。因此，双方之间签订的编号为35062308007400208号的《商品房买卖合同》自2017年7月10日起就已解除。请求依法支持漳州市万义房地产开发有限公司的上列诸项诉讼请求。白彩灵未作答辩。第三人中国建设银行股份有限公司漳浦支述称，本案讼争房产已抵押于第三人，第三人的抵押权应受法律保护；傅育兴对全部按揭款本息负有直接清偿义务，漳州市万义房地产开发有限公司负有连带清偿保证责任，截止2017年9月20日，被告尚欠第三人按揭贷款本金329876.18元未还。如买卖合同解除，漳州市万义房地产开发有限公司应将收受的购房款直接用于偿还白彩灵所欠贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，漳州市万义房地产开发有限公司提交了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同网上登记备案证明书》、《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》及《个人贷款借款借据》、中国银行“特种转账借方传票”及“国内支付业务付款回单”、《催告函》、《解除商品房买卖合同通知书》；中国建设银行股份有限公司漳浦支行提交了商品房按揭登记书、个人贷款对账单、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同；白彩灵未向本院提交证据，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。上述证据经本院庭审查证，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年7月20日，漳州市万义房地产开发有限公司与白彩灵签订了编号为35062308007400208号《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，由白彩灵向漳州市万义房地产开发有限公司购买了漳浦县绥安镇道周路西侧、府前街北侧学府美地3号楼1507室商品房一套。房屋总价款为人民币511480元。签订合同当日白彩灵支付了首付款161480元，余款350000元向中国银行股份有限公司漳浦支行办理按揭贷款支付。漳州市万义房地产开发有限公司依《合同补充协议》第三条第五款第（一）项之约定，为白彩灵的按揭贷款向贷款银行提供了保证担保。其中，《合同补充协议》第三条第五款第三项约定：“在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金，并承担由此引起的相关费用及损失。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等）后无息返还买受人。”住房贷款合同签订后，银行如期发放了贷款，白彩灵按照约定履行了支付按揭款至2017年2月，自2017年3月起便不再偿付每月的按揭贷款本息。漳州市万义房地产开发有限公司依贷款合同的约定，为白彩灵垫付了自2017年3月至2017年7月的按揭贷款金额11517.96元。2017年4月1日，漳州市万义房地产开发有限公司两次向白彩灵发出书面《催告函》，要求其于收到催告函之后3日内付清漳州市万义房地产开发有限公司垫付的按揭款。白彩灵收到《催告函》后，至今尚未偿付漳州市万义房地产开发有限公司垫付的按揭款11517.96元。2017年7月10日，漳州市万义房地产开发有限公司向白彩灵送达《解除商品房买卖合同通知书》，通知白彩灵解除双方签订的《商品房买卖合同》。审理中，漳州市万义房地产开发有限公司自愿放弃请求白彩灵支付违约金的诉讼请求。《合同补充协议》第四条第一款第一项约定：“买受人确认在‘合同双方当事人’一栏所填写的姓名、地址、电话等内容真实有效，并同意作为双方邮件联系的依据，如有变更，需在变更之日起7日内通知出卖人，否则因此产生的责任由买受人承担。”合同白彩灵确认的地址为：福建省厦门市同安区莲花镇澳溪村井内24号。本院按双方约定的通信地址以邮寄方式向白彩灵送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传唤等法律文书，因无联系到白彩灵，邮件被退回。本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。漳州市万义房地产开发有限公司与白彩灵于2015年7月20日签订的编号为35062308007400208号《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行义务。合同签订后，白彩灵虽依照约定向漳州市万义房地产开发有限公司支付首付款并办理按揭贷款，但白彩灵未能按期偿还贷款，以致漳州市万义房地产开发有限公司予以垫付，且经书面催告后仍不履行。白彩灵的行为违反合同约定，漳州市万义房地产开发有限公司依据合同约定，有权解除合同，其向白彩灵送达《解除商品房买卖合同通知书》，有双方合同约定为据，合同自通知送达白彩灵时解除，漳州市万义房地产开发有限公司请求确认与白彩灵签订的合同自通知送达白彩灵起解除，并请求白彩灵返还代为偿还的银行贷款，有双方合同约定为据，本院予以支持。漳州市万义房地产开发有限公司自愿放弃请求白彩灵支付违约金的诉讼请求，是对自己权利的合法处分，本院依法予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故漳州市万义房地产开发有限公司在合同解除后，应返还白彩灵已付购房款，但可扣除各种费用（含代为偿还贷款）。本院按双方约定的通信地址向白彩灵送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传唤等法律文书，符合《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第3条的规定。讼争房屋的抵押权，不受买卖合同解除的影响，中国建设银行股份有限公司漳浦支行有权根据《个人住房贷款合同》的约定主张权利。白彩灵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，漳州市万义房地产开发有限公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认漳州市万义房地产开发有限公司与白彩灵签订的编号为35062308007400208《商品房买卖合同》自2017年7月10日起解除；二、白彩灵应于本判决生效后10日内返还给漳州市万义房地产开发有限公司代付的银行贷款按揭款11517.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8915元，减半收取计4457.5元，由白彩灵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  刘建头二〇一七年九月二十二日书记员  林冠龙