山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终344号上诉人(原审被告)：张英文。委托诉讼代理人：周宏森，山东加舜律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：青岛兰德建设工程有限公司。法定代表人：台兰德，董事长。委托诉讼代理人：陆洋，山东海剑律师事务所律师。上诉人张英文因与被上诉人青岛兰德建设工程有限公司（以下简称兰德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初12085号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张英文的委托诉讼代理人周宏森、被上诉人兰德公司的委托诉讼代理人陆洋，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张英文上诉请求：l、请求撤销一审判决并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定错误．依法应予以撤销并改判，一审判决以上诉人与被上诉人于2014年12月1日签订《附件》，且上诉人自认双方于2015年5月11日办理交接手续，结合上诉人持有被上诉人与第三方之间的房屋租赁合同原件的事实，以及(2016)鲁0211民初4345号案件查明的事实，确认上诉人于2015年3月30日开始对涉案房屋管理使用。这一事实认定存在以下错误：1、在不同时点，上诉人管理被上诉人公司及其公司财产的权利来源于不同法律关系，一审判决对《附件》中双方权利义务的终止时点认定错误。(2016)鲁0211民初4345号案件及一审查明，双方于2014年12月1日签订《附件》，被上诉人的股东于2015年1月22日偿还50万元，即自2015年1月22日之后，双方之间的债务仅剩5万元，换句话说，按照55万元抵偿三年经营权的方式计算，最迟至2015年3月，被上诉人就应主张已抵偿《附件》的全部债务，并要求上诉人返还房屋。但与此相反的是，2015年5月11日，被上诉人的法定代表人通过《通知》的方式告知涉案房屋的第三方承租人，涉案房屋“转让”给上诉人。因此，自此时点上诉人管理被上诉人公司及涉案房屋的基础法律关系已非《附件》。被上诉人再以《附件》或者债务抵偿事由要求支付占有使用费不应得到支持。同时，在足以抵偿被上诉人5万元债务时，被上诉人不向上诉人主张返还房屋，反而告知第三方由上诉人管理房屋的行为亦不符合常理。2、上诉人持有被上诉人与第三方之间的房屋租赁合同原件，不能直接认定上诉人已实际经营管理涉案房屋，更不能以这些合同最早签订的时间，推定上诉人实际经营涉案房屋的时间。事实上，上诉人不仅持有被上诉人与第三方之间的房屋租赁合同原件，而且还持有被上诉人与第三方于2013年4月21日签订房屋租赁合同原件，以及2013年5月3日注明出租方为被上诉人，但落款由其法定代表人签字的与第三方的房屋租赁合同原件。不仅如此，上诉人还持有填制时间为2008年7月28日的被上诉人企业登记收款收据原件、自2012年5月16日至2014年5月9日被上诉人水电费缴费发票原件8份。这些材料足以说明被上诉人与第三方房屋租赁合同原件的持有与实际经营管理涉案房屋没有必然联系，更无法推定出上诉人实际经营管理涉案房屋的时间。同时，这些证据以及被上诉人与第三方的租赁合同足以证明被上诉人与上诉人关于涉案房屋的交接，仅限于合同文本及其他资料等书面材料的交接，被上诉人从未将涉案房屋已存在的承租关系清结。换句话说，上诉人是否对涉案房屋实际经营，主要的事实依据为上诉人是否收取涉案房屋的租金。但是，一审并未查明上诉人是否收取涉案房屋租金及数额。3、作为与被上诉人存在多种法律关系的自然人，上诉人作为经办人在被上诉人与第三方之间租赁合同上签字，不能作为认定上诉人对涉案房屋实际经营的事实依据。上诉人作为经办人签字，权利来源于《通知》中的权利让渡，后来源于上诉人与被上诉人法定代表人之间股权转让。4、一审未区分被上诉人的公司行为和上诉人个人行为，混淆公司与上诉人的主体资格。一审中，上诉人举证被上诉人与第三方之间的房屋租赁合同，合同均加盖被上诉人公司公章，且租赁标的也由第三方实际使用。一审法院查明，这些合同签订时间最早为2015年3月30日，结合上诉人提供的2015年5月11日的通知，被上诉人的法定代表人以个人名义通知第三方承租人，自5月11日后，案涉房屋转让给上诉人，案涉房屋的所有事务由上诉人全权负责。即被上诉人与第三方的房屋租赁关系既存在早于通知存在的，亦存在晚于通知存在的，且这些租赁关系均以被上诉人公司的名义对外���立，因此这些租赁关系区别于上诉人的个人行为。同时，一审中被上诉人提交2015年6月5日的交接清单，自认2015年6月5日之后，才将被上诉人公章交给上诉人。也就是说，一审法院认定的上诉人实际经营管理涉案房屋的时间(2015年3月30日)，被上诉人的公章仍在原法定代表人处，公司行为与上诉人个人行为具有明显区别。另外，被上诉人与第三方于2013年4月21日签订房屋租赁合同原件与上诉人在一审中提供的被上诉人与第三方之间的房屋租赁合同的合同框架、条款设置、基本权利义务高度一致，证明被上诉人作为公司，前后使用基本一致的合同文本。上诉人与被上诉人在签订《附件》前后，与第三方建立租赁合同关系均为被上诉人的公司行为，而非上诉人的个人行为。5、上诉人与被上诉人签订《附件》，约定被上诉人以案涉房屋三年的经营权抵偿上诉人55万元债权。此���附件》为双方形成新的合意，这一合意具有区别于原借款关系或欠款关系的独立性，合同的对价分别为三年的经营使用权和欠款55万。合同成立后，三年的经营使用权除非双方另行合意改变，否则不因被上诉人单方偿还欠款而改变。更重要的是，在被上诉人未足额偿还债务的情形下，上诉人对涉案房屋当然享有合法的经营权，且这种合法性不应由法院通过推定方式剥夺。一审法院径行以租金计算方式推定足额清偿55万元债务，并判决上诉人支付20余万元占有使用费，属于对债务抵偿协议肆意解释。6、上诉人与被上诉人签订《股权转让协议》，约定上诉人替被上诉人及其法定代表人偿还第三方债务，由上诉人及第三人取得被上诉人的全部股权，从而完成上诉人取得案涉房屋所有权的目的。协议签订后，上诉人召开股东会议，作出变更股东和法定代表人的决议，后上诉���根据协议为被上诉人偿还35万元债务。在股权工商登记变更过程中，因股权质押，股权转让暂时搁置。故在2016年6月5日股权转让协议签订后，上诉人对涉案房屋经营管理有充分合法的依据。综上，一审判决未查明上诉人是否对涉案房屋实际经营管理的事实，未查明上诉人管理被上诉人公司及其财产的全部法律事实，未认识到上诉人取得三年经营权来自于双方的新合意，无视被上诉人未足额清偿《附件》债务的事实，通过片面推理，认定上诉人无权经营管理涉案房屋并判决上诉人支付占有使用费显然于事实不符，于法无据，依法应予以撤销。兰德公司辩称，上诉人无视2016鲁02民初4345号及2016鲁02民终5334号民事判决书所有认定的事实及法律效力。片面强调来源不明证明事项模糊的所谓证据。应驳回上诉人无理上诉请求。兰德公司向一审法院起诉请求：1、判令张英文依法赔偿2015年4月1日开始占有使用青岛经济技术开发区峨眉山路786号商品综合楼的经济损失260099元；2、诉讼费用由张英文承担。经一审法院审理查明：1、涉案坐落于青岛经济技术开发区峨眉山路786号的商品楼属兰德公司所有。2016年3月3日，兰德公司与张英文因合同纠纷向一审法院提出诉讼，要求依法解除双方之间的商品综合楼租赁合同，并要求张英文立即交还涉案房屋。2016年5月17日，一审法院依法作出（2016）鲁0211民初4345号民事判决书，判决兰德公司与张英文之间的合同权利义务终止，张英文于判决生效后十日内将位于青岛经济技术开发区峨眉山路786号（面积为2899.32平方米）楼房一栋腾出，返还给兰德公司。张英文因不服一审法院判决，向青岛市中级人民法院提出上诉。2016年7月25日，青岛市中级人民法院作出（2016）鲁02民终5334号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。兰德公司、张英文双方对于上述判决的真实性均无异议，一审法院予以采信。2、兰德公司提交《附件》复印件，载明：“因债务拖欠，两年内甲方向乙方借款数次，累计55万元。经双方协议达成共识，甲方自愿将兰德公司名下的，位于峨眉山路786号，面积为2899.32平方米的楼房一栋出租给乙方，供乙方经营3年，抵甲方欠款55万元，在经营中乙方装修、维修产生的一切费用由乙方自行承担。出租方：青岛兰德建设工程有限公司（公章）、台兰德（签字），承租方：张英文（签字）”。双方对该证据的真实性均无异议，一审法院予以采信。3、关于涉案房屋的交付使用时间和收回时间。兰德建设称其于合同签订后2014年12月1日将涉案房屋交付给了张英文。在（2016）鲁0211民初4345号民事判决书，第四页中明确载明“张英文称涉案房屋交付时间为2015年5月11日”。在本案庭审过程中张英文再次自认“2015年5月11日以出具通知的方式办理的交接手续”。在本案中兰德公司和张英文双方均未提交能够确定房屋交付使用时间的相关证据。双方在庭审中均认可涉案房屋收回时间为2016年8月26日。4、兰德公司提交交接清单复印件，欲证明2015年6月5日其将公司的营业执照、税务登记证及公章交由张英文，因此，该时间之后加盖公章的有关涉案房屋的合同等文件均为张英文所为。张英文认为该证据系复印件，且该证据载明的事��为公司治理的相关事宜，从一定程度上佐证了双方在2015年6月5日左右即存在公司上的交接。一审法院认为该证据系复印件，不符合法律的规定，且张英文对此证据不予认可，故一审法院不予采信。5、张英文提交五份房屋租赁合同，欲证明案涉房屋租赁关系的主体为兰德公司与第三人，系将案涉房屋出租给第三人的公司行为，与张英文个人无关，张英文与兰德公司间不存在租赁合同关系；案涉房屋的租金已由兰德公司收取；案涉房屋实际由兰德公司经营使用，未由张英文个人经营使用。兰德公司认为：2015年3月30日与曾昭营、曹务占签订的租赁合同，出租方为张英文，所以该出租是张英文同意的行为；2015年6月18日与董鹏军签订的合同、2015年12月23日与徐秀宝签订的合同，虽然合同中出租方为兰德公司，但经办人为张英文，且2015年6��5日兰德公司将公司的公章执照等相关证件交给张英文管理，该时间是张英文实际控制兰德公司相应公章、执照等证件的期间，所以实际出租人为张英文并非兰德公司；2015年6月30日的合同为复印件，无法确认真实性。一审法院认为张英文提交的上述合同的签订时间最早为2015年3月30日，且其在合同中的出租方、经办人处签字，且合同原件在张英文处，可以确定上述合同系张英文实际经营涉案商品楼期间对外出租。虽然上述合同中出现兰德公司的印章，但张英文未提交证据证明上述合同与自己无关，且其未提交证据证明租金由兰德公司收取，因此，对于张英文所主张的该部分房屋由兰德公司对外出租的事实，一审法院不予认可。对于2015年6月30日的租赁合同因系复印件，不符合法律规定，且兰德公司不予认可，一审法院不予采信。5、���英文提交《股权转让协议》、《新股东决议》、农业银行交易详单，证明《附件》未实际履行，张英文管理案涉房屋的事实依据为张英文及第三人与兰德公司股东之间的股权转让事宜；张英文已实际履行《股权转让协议书》第6.6.1条约定的兰德建设的债务，为兰德公司偿还青岛友利世纪担保有限公司的债务计三十伍万元；兰德公司做出股东决议，张英文及第三人成为兰德公司新股东，张英文成为兰德公司的法定代表人。张英文及其他新股东有权控制作为公司财产的案涉房屋；张英文的股东身份具有对抗兰德公司原股东的内部对抗效力。兰德公司对于《股权转让协议》真实性无异议，但认为与本案无关。且张英文并未按照股权转让协议清偿任何债务，也并非公司股东。兰德公司对《新股东决议》有异议，该证据从形式上而言，既然是股东会决议，无需公司加盖公章，股东签字中原股东范存芝的签字及捺印系伪造，台兰德的签字及捺印并非本人所为，无法确认真实性。一审法院认为兰德公司和张英文双方之间的《股权转让协议》签订于2015年6月5日，与本案双方争议的2014年12月1日的合同无关，虽然该股权转让协议约定的内容涉及本案争议的青岛经济技术开发区峨眉山路786号1全幢，但张英文未提交工商管理部门出具的相关证据，现有证据无法证明其系兰德公司的股东，且目前涉案房屋依然属于兰德公司所有，因此可以看出该股权转让协议并未实际履行，双方因股权转让协议所产生的争议与本案无关，应另案处理，一审法院不予审理。6、张英文提交的2015年5月11日《通知》一份，载明：“因公司架构调整，现将兰德建设工程有限公司名下的，位于峨眉山路786号的商品楼房（包含各位所���用的房子），转让给张英文女士。即日起该栋楼房所有大小事务均有张英文全权负责……”。张英文欲证明涉案房屋租金已实际收取；2015年5月11日后，案涉房屋由张英文管理控制基于转让的事实，而非租赁，且原租赁关系和实际使用状态并未发生改变。兰德公司对此证据不予认可。因该证据在（2016）鲁0211民初4345号民事判决书中一审法院已予以审理，一审法院认为该证据不能证明张英文因所有权转移而取得涉案房屋的管理控制权，亦不能证明涉案房屋仍由兰德公司占有使用。一审法院认为，本案案由应为合同纠纷。根据双方提交的证据，综合本案的案情及相关法律规定，一审法院作如下分析判定：本案中张英文否认对涉案房屋进行管理使用，同时庭审��其又自认于2015年5月11日办理的交接手续，结合其提交的房屋租赁合同及兰德建设提交的《附件》、民事判决书等证据，可以确定其于2015年3月30日已经开始对涉案房屋进行了实际管理使用。张英文主张其基于股权转让获得对涉案房屋的占有使用权，且主张其并未实际受益，但其提交的相关证据不能证明其主张，因此一审法院对于其抗辩不予支持。关于本案所争议的涉案房屋自何时交付张英文使用，兰德公司主张2014年12月1日双方签订合同之日即交付房屋，张英文则主张2015年5月11日对涉案房屋进行的交接；兰德公司、张英文双方对自己的主张均未提交有效证据，目前均未形成优势证据。一审法院认为张英文当庭提交的四份房屋租赁合同原件，时间最早为2015年3月30日，因房屋租赁合同的出租人、经办人为张英文，可以确认该时间涉案���屋已经交付张英文。因双方对于房屋收回时间2016年8月26日没有争议，一审法院予以确认。因兰德公司、张英文双方对《附件》均予以认可，且该合同为债务抵偿合同，根据（2016）鲁0211民初4345号民事判决书，兰德公司足额清偿对张英文的欠款后，即涉案房屋所产生的房屋使用费达到5万元后，兰德公司基于合同权利义务终止的事实，要求张英文支付继续占有使用涉案房屋的占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。因双方曾在《附件》中约定“经营三年，抵甲方欠款55万元”，因此一审法院确认张英文应按照合同约定的价格支付其逾期腾房所产生的占有使用费，即209178元（550000÷3÷365×516-50000）。综上，兰德公司的诉讼请求，一审法院部分予以支持。一审法院判决如下：一、张英文于判决生效后十日内支付兰德公司房屋占有使用费209178元。二、驳回兰德公司的其他诉讼请求。案件受理费5101元，兰德公司已预交，减半收取2550.5元，由兰德公司负担500.5元，由张英文负担2050元，张英文应负担的部分限于判决生效后十日内支付给兰德公司。本案二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1、房屋租赁合同。证明一审认定的被上诉人持有被上诉人与第三方签订的租赁合同，与涉案房屋的实际经营管理没有必然联系，更无法推定出上诉人实际经营管理涉案房屋的时间。2013年4月21日被上诉人与第三方签订的房屋租赁合同，与一审中被上诉人与第三方签订的房屋租���合同在合同框架、条款、基本权利义务等方面高度一致，因此被上诉人与第三方签订租赁合同均系公司行为，并非上诉人的个人行为。2、票据9份，包括2008年企业登记收款收据，2012年5月16日至2014年5月9日，被上诉人水电缴费发票原价。证明一审认定的以上诉人提交签署时间为2015年3月30日的房屋租赁合同，认定上诉人实际经营管理涉案房屋，推定上诉人占有使用涉案房屋的时间没有事实依据。被上诉人质证，对真实性无异议，但是对证明事项有异议。其认为上诉人刻意回避了2015年3月30日当中，上诉人在出租方及经办人处的签字，与上诉人二审庭审中提交的租赁合同，出租方当事人明显不一致。2015年3月30日的房屋租赁合同中，上诉人作为出租方及经办人均有签字恰恰证明了其在该项房屋租赁合同中的主导作用，作为出租方，签署租赁合同，当然足以认定对涉案房屋���进行实际管理作用。被上诉人在二审期间没有新证据提交。本院认为，本案争议的主要焦点问题是：上诉人是否占有使用被上诉人的房屋并对外出租以及其是否应向被上诉人支付占用费。根据(2016)鲁0211民初4345号及(2016)鲁02民终5334号民事判决书，其中张英文针对兰德公司起诉的答辩意见中称：“兰德公司是以涉案房产的三年经营权抵偿债务，该经营权应当包括对外出租权……双方签订协议后兰德公司依协议交付了房屋，张英文正常经营，双方已经实际履行合同……”张英文的上述陈述表明其认可已经接收房屋并进行经营。而本案中，张英文一再否认多份租赁合同并非其出租经营，与前案中的陈述矛盾，且无充分证��予以推翻，本院对其该意见不予采信。上述案件一、二审判决认定兰德公司已返还张英文50万元且加上张英文使用房屋的费用足以抵偿总计55万元的债务，故而张英文的合同目的已经实现，其与兰德公司之间签订的《附件》权利义务终止，该案判令张英文将诉争房屋腾出。而张英文在实际占用诉争房屋时对应的使用费超出55万元的部分，应当向兰德公司支付使用费。关于使用时间的认定，张英文在上述案件答辩意见中认可其接收了房屋正常经营，但双方未签交接单，亦均无直接证据证明交接时间，因此，一审法院根据张英文提交的租赁合同中有其签字的最早的合同，即2015年3月30日的合同时间作为交付时间并无不当。同时，双方均认可房屋收回时间为2016年8月26日，自2015年3月30日至2016年8月26日之��的占有使用费扣减5万元，即为上诉人张英文应向被上诉人支付的占有使用费。一审法院该认定符合法律规定，本院予以维持。综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5101元，由上诉人张英文负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐   明审 判 员 王 化 宿代理审判员 高 仁 青二〇一七年九月十八日书 记 员 ���王繁