成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初4813号原告：周元勇，女，1973年12月8日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：童娟，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。委托诉讼代理人：申彪，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。被告：丁瑜，男，1986年2月28日出生，汉族，住重庆市潼南区。被告：丁素琼，女，1963年5月25日出生，汉族，住成都市锦江区。两被告共同委托诉讼代理人：张德强，成都市锦江区德强法律服务所法律工作者。两被告共同委托诉讼代理人：张勇军，成都市锦江区德强法律服务所法律工作者。原告周元勇与被告丁瑜、丁素琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告周元勇及委托诉讼代理人申彪、被告丁瑜和丁素琼的委托诉讼代理人张德强到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。原告周元勇向本院提出诉讼请求：1、依法确认周元勇与丁瑜、丁素琼于2010年3月21日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、丁瑜、丁素琼协助周元勇办理位于成都市锦江区紫东梵谷小区XXXXX房屋的所有权变更登记手续。庭审中，周元勇明确：要求丁瑜协助周元勇办理案涉房屋的产权过户手续；3、丁瑜、丁素琼向周元勇支付违约金50000元。庭审中，周元勇明确：要求丁素琼承担连带支付违约金50000元的责任；4、本案诉讼费由丁瑜、丁素琼承担。事实和理由：周元勇与丁素琼系朋友关系，2010年经丁素琼介绍周元勇购买了丁瑜所有的位于成都市锦江区紫东梵谷小区4幢1单元3楼3号房屋，经协商各方就此次买卖房屋事宜达成一致，2010年3月21日周元勇与丁瑜签订了《房屋买卖合同》，合同约定丁瑜将上述房屋作价350000元出售给周元勇，丁瑜自该合同生效后两年内交清全部银行按揭贷款，并将该房屋无条件过户给周元勇所有，丁素琼为此次交易自愿为丁瑜承担连带责任担保。合同签订后，周元勇依约向丁瑜支付了购房款300000元，丁瑜也将该房屋及《紫东梵谷商品房买卖合同》交给周元勇，但丁瑜经多次催告至今拒绝为周元勇办理该房屋的产权过户手续。案涉房屋现在已经取得了产权证，要求丁瑜协助周元勇办理案涉房屋的产权过户手续。被告丁瑜、丁素琼共同辩称，双方房屋买卖合同的事实成立，但周元勇只在2010年3月26日支付了180000元，由于周元勇没有支付剩余的170000元，所以才未办理房屋产权过户。该房屋是在合同签订2年以后才能拿到权属证明，丁瑜也只拿到了国土证。综上，丁瑜才没有办理产权过户，所以丁瑜、丁素琼不应当承担买卖合同的违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告丁瑜、丁素琼虽对原告周元勇提交的丁瑜出具的《收条》真实性持有异议，但其未向本院提交鉴定申请，也未提交证据予以推翻，故本院对该《收条》予以采信。结合双方的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2008年4月29日，丁瑜与成都花香小城镇开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：丁瑜购买成都花香小城镇开发有限公司开发的位于成都市锦江区紫东梵谷小区XXXXX号房屋，套内建筑面积74.65平方米，房屋总价款304464元，丁瑜首期支付购房总价款的30%，其余价款向中国农业银行成都市锦江支行借款支付。2010年3月21日，周元勇与丁瑜、丁素琼签订一份《房屋买卖合同》，约定：丁瑜将其所有的位于成都市锦江区紫东梵谷小区XXXXX号房屋(建筑面积74.65平方米)，以房价350000元卖给周元勇；第一次周元勇给付购房款300000元，在丁瑜将案涉房屋产权过户给周元勇所有时，周元勇给付剩余购房款50000元；丁瑜应当自本《房屋买卖合同》生效之日起两年内交清全部银行按揭贷款，并将其所有的案涉房屋产权无条件过户给周元勇所有。否则，丁瑜在两年内没有履行房屋产权过户给周元勇所有义务，属于丁瑜违约，丁瑜应当承担违约责任，给付周元勇违约金50000元。以丁瑜《房屋所有权证》名义过户至周元勇名义，所产生的过户费由周元勇承担；丁瑜将案涉房屋产权过户周元勇时，周元勇未给丁瑜余款50000元，属于周元勇违约，周元勇应当承担违约责任，给付丁瑜违约金50000元；担保人丁素琼自愿为丁瑜承担连带保证责任和义务。2010年3月21日，周元勇向丁瑜现金支付了70000元，周元勇持有丁瑜该笔现金存款的银行业务回单原件。同日，丁瑜向周元勇出具内容为“今收到周元勇紫东梵谷XXXX号房款300000元”的《收条》。2010年3月26日，周元勇向丁瑜现金支付了180000元，周元勇持有丁瑜该笔现金存款的银行业务回单原件。上述两份银行业务回单与丁瑜提交的银行卡交易明细清单载明的交易日期、现金存款金额均一致。庭审中，周元勇陈述：合同签订前，因丁素琼欠周元勇50000元债务，故用于冲抵房款；合同签订当日，因180000元现金无法当日取出，需预约，周元勇于2010年3月26日取出现金后与丁瑜、丁素琼共同将该款存入丁瑜的账户，因此丁瑜向周元勇出具了收到300000元房款的收条。上述合同签订后，丁瑜依约向周元勇交付了案涉房屋，周元勇在案涉房屋中居住至今。另查明，丁瑜于2010年2月10日取得案涉房屋产权证，案涉房屋现地址变更为成都市锦江区XXX号。案涉房屋现尚有按揭贷款未能结清，抵押权人为中国农业银行股份有限公司成都锦江支行。本院认为，周元勇与丁瑜、丁素琼于2010年3月21日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效。根据银行业务回单、银行卡交易明细清单、丁瑜出具的收条以及周元勇的陈述，可以印证周元勇已向丁瑜支付了购房款300000元，丁瑜以《收条》的形式对已支付的购房款予以确认。周元勇按合同约定履行了支付购房款的义务，丁瑜亦应当按照合同的约定两年内交清全部银行按揭贷款，将房屋过户至周元勇名下。本案中丁瑜至今未按约结清房屋按揭贷款，案涉房屋的抵押登记尚未注销，经本院释明后，周元勇仍坚持要求丁瑜协助办理房屋产权变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”，现案涉房屋上的抵押权尚未消灭，尚不具备办理该房屋产权过户的条件，故对周元勇主张丁瑜协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。周元勇可在过户条件成就后再行主张。关于违约责任。丁瑜至今未按照《房屋买卖合同》的约定办理结清银行按揭贷款消灭抵押权的手续，致使办理涉案房屋产权过户手续的条件不具备，丁瑜的行为已构成违约，应向周元勇承担违约责任。根据《房屋买卖合同》的约定，丁瑜在两年内没有履行房屋产权过户给周元勇所有义务，属于丁瑜违约，丁瑜应当给付周元勇违约金50000元。本案中丁瑜已逾期五年未协助周元勇办理产权过户手续，周元勇要求丁瑜支付违约金50000元的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据上述认定，周元勇已按约向丁瑜支付了购房款300000元，余款50000元应于房屋过户时向丁瑜支付，现案涉房屋因设定抵押未能办理过户，故丁瑜认为周元勇未支付完购房款，房屋未办理国土证，不能办理房屋过户，其不应承担违约金的辩称意见缺乏事实依据，本院不予采纳。根据《房屋买卖合同》的约定，丁素琼自愿为丁瑜承担连带保证责任，周元勇要求丁素琼对丁瑜的的债务承担连带责任，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条一项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、周元勇与丁瑜、丁素琼于2010年3月21日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告丁瑜应于本判决发生法律效力之日起十日内原告周元勇支付违约金50000元；三、被告丁素琼对被告丁瑜的上述债务承担连带责任，并在承担责任后，可以向被告丁瑜追偿；四、驳回原告周元勇的其他诉讼请求。本案案件受理费6550元，减半收取3275元，保全费2270元，合计5545元，由被告丁瑜、丁素琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  何理二〇一七年九月二十七日书记员  刘茜