陕西省铜川市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕02民初10号原告：邵忠强。原告：周益满。原告：周益海。原告：徐志光。共同委托诉讼代理人：张巍宇，陕西宇斌诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：樊芳妮，陕西宇斌诚律师事务所律师。被告：陕西温乐房地产开发有限公司法定代表人：陈安乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：董尚荣，陕西宋林科律师事务所律师。原告邵忠强、周益满、周益海、徐志光因与被告陕西温乐房地产开发有限公司（以下简称温乐公司）合同纠纷一案，前由本院审理后作出（2016）陕02民初3号民事判决，邵忠强、周益满、周益海、徐志光不服上述判决上诉后，陕西省高级人民法院认为原判决认定事实不清，以（2016）陕民终553号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。本院于2017年3月1日受理后，另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告邵忠强、周益满、周益海、徐志光的委托诉讼代理人张巍宇，温乐公司的委托诉讼代理人董尚荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵忠强、周益满、周益海、徐志光向本院起诉请求：一、依法解除双方签订的《陕西温乐房地产有限公司耀州花园商务广场商铺使用权转让协议》及《补充协议》。二、依法判令由被告双倍返还购房定金共计600万元。三、依法判令由被告返还原告已付200万元购房款及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年12月30日起至款项返还完毕之日止）。四、依法判令由被告返还原告已付购房款200万元一倍的赔偿责任。五、由告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月25日，原告与被告签订了《陕西温乐房地产有限公司耀州花园商务广场商铺使用权转让协议》，协议书约定，由原告受让耀州花园广场负一层商铺，面积大约6000平方米，每平方米单价5000元，总价30000000元人民币。转让使用权的年限为40年，从2013年12月30日至2053年12月30日（含两年建设期），实际交付期限应为2015年12月30日。付款方式为协议签订后三日内支付履约保证金300万元（后双方将此款变更为定金），2013年12月底支付200万元，主体完成后进场装修前支付500万元，并对商铺交付的标准亦作出了明确的约定。2014年4月22日原被告签订《补充协议》，对于涉案商铺的用途、消防验收以及得到政府部门审批手续的期限作出了补充约定。以上协议签订后，原告按照合同约定履行了交款义务，但时至今日，距交付商铺期限已经超过一年多之久，已构成根本违约，且涉案的商铺不但未达到交付标准，就连商业用途的性质尚未得到相关行政部门的审批手续，致使原告的合同目的无法实现。综上，请求判如所诉。温乐公司答辩称，不同意对方诉讼请求。1、负一层结构是我方按照对方要求建设的，已经完全建成待交付，合同目的能够实现。合同没有约定交付时间，只约定商铺使用期间。原告仅以没有按照约定日期交房解除合同理由不能成立。2、双倍返还定金属于解约范畴，现在合同达不到解除条件，不能适用定金罚则，双倍返还定金理由不能成立。3、对方第三、第四项诉讼请求也不应支持，理由同上。请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告邵忠强、周益满、周益海、徐志光提交以下证据：1、《陕西温乐房地产有限公司耀州花园商务广场商铺使用权转让协议》，用以证明原被告所签合同为商品房预售合同，合同中对原被告权利义务有明确规定的客观事实。耀州花园商务广场商铺是商业用途，该标的物正在建设中，所以合同性质为商品房预售合同。2、《收款收据》，用以证明被告与原告确定商品房预售合同履约保证金300万元，被告收到履约保证金300万元的事实。原被告将合同第五条约定的“履约保证金300万元”变更为“定金300万元”。3、《地下室平面图》，用以证明被告在原告对销售的商铺是否为商业性质产生怀疑时，仍然故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。4、《收款条》，用以证明被告收到原告给付的200万元房款的事实。5、照片，用于证明负一层仍不符合交付条件。温乐公司质证称：1、对协议的形式要件没有异议，证明目的有异议。本案是明确的使用权转让协议，原告对合同的性质认识错误，其证明目的不成立。2、收款收据的形式要件无异议，对证明目的不认可。合同签订当日是2013年5月25日，合同第五条明确约定是履约保证金，同日收款收据出现的“收到邵忠强人人家超市定金300万元”，不是对合同约定的变更，其性质属于履约保证金，而不是定金。3、对该证据无异议，但设计图不能证明转让的是商品房。被告方证据足以证实该图纸与使用权转让合同一致，而不是原告说的商品房买卖合同。该图纸是被告方专为原告经营超市而改变的原有图纸的方案。4、对收款条予以认可。5、照片不是负一层主体，与本案无关。温乐公司提交以下证据：1、企业法人营业执照、组织代码证、税务登记证、法定代表人身份证明，主要证明温乐公司主体资格。2、铜川市耀州区人民政府办公室铜耀政办发（2010）69号文件，证明耀州区花园饭店升级改造项目经耀州区人民政府审批。3、铜川市耀州区发展和改革局铜耀发改发（2012）86号关于花园饭店升级改造建设项目备案确认书的通知文件，用以证明耀州区发展和改革局备案确认花园饭店升级改造建设项目，该项目由四星级酒店、公寓楼、写字楼和商场组成。4、耀州区天宝路街道北街村项目影响登记表、铜耀（2012）16号耀州花园饭店升级环保函，用以证明该项目从环保角度可行及同意项目环保结论（建设性质：改扩建）。5、铜川市耀州区住房和城乡建设局2013（20）建设工程施工许可证、铜川市耀州区建设局2013（03）建设工程规划审核通知书，用以证明准予施工，规划审核要求，用地性质属于商服。6、耀州区花园饭店改造扩建建设项目合作合同，耀州区花园饭店升级改造工程项目及股权转让合同，耀州区花园饭店改造项目合作合同补充合同，用以证明合同主体、双方的权利义务及陇南新欧亚房地产开发有限公司与耀州区天宝路街道北街村村委会和温乐公司三方权利义务转让的约定，合同保证金的约定，收益的约定。7、收据，用以说明耀州区花园饭店改造项目管理处收取温乐公司2000万元保证金。8、初审庭审后，温乐公司提交铜川市耀州花园商务广场有限公司企业法人营业执照及耀州花园商务广场转让须知（主要内容：一、转让须知：1、凡转让耀州花园商务广场的商铺的业主（商户），均对商铺享有使用权属，可以依法对所筹商铺行使占有、经营、使用、收益和处分的权利。2、耀州花园商务广场的土地使用权性质为商业用地、经营期限为40年(含两年建设期)。二、认筹手续及付款方式：1、本人签署《商铺转让协议书》时，需缴纳商铺总款的20%转让金；在限定的时间内签署《耀州花园商务广场商铺转让合同》。2、本人须于签署认购协议书后依约将首期商铺款（扣除定金部分）交至本公司财务或直接存入或划入本公司银行账户，凭本公司财务开出的收款凭证，在指定的时间内到耀州花园商务广场营销中心签署《转让合同》，根据协议约定，如逾期，则是本人自动放弃转让，本公司有权将本人所转让商铺另行处置，本人所付转让金不予退还。三、注意事项。3、本人未经本公司同意之前，不得私自转让转名手续或者将《耀州花园商务广场转让协议书》的权益转让，符合转让条件的，公司收取所交款2%的手续费。），用以说明铜川市耀州花园商务广场有限公司法定代表人为赵章录，认可转让须知内容，该须知中“处分”，是在40年经营期间可以转让他人。9、重审中，被告补充提交《建设工程规划审核通知书》一份，证明项目是经过审批的，规划图也在城建局进行了备案。原告邵忠强、周益满、周益海、徐志光质证称：1、营业执照等证据的真实性、合法性、关联性认可。2、政府批文的真实性、合法性认可，关联性不认可。是否成立花园饭店片区改造办公室与本案无关联性，此文件没有证明力。3、区发改局通知的真实性、关联性认可，合法性不认可。此项目所使用的土地没有办理土地出让手续，至今未取得国有土地使用权证，该改造项目所使用土地仍是农民集体土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》及相关规定，此书证违法，对本案没有证明力。4、项目影响登记表的真实性、合法性认可，关联性不认可。本案案由是“商品房预售合同纠纷”，必须遵守商品房预售的法律法规，此书证不是商品房预售必备的条件，与本案无关联性，无证明力。5、规划及施工许可证的真实性、关联性认可，合法性不认可。《建筑法》规定：已经办理该建筑工程用地批准手续，此书证是铜川市耀州区住房和城乡建设局给耀州花园饭店升级改造项目发放的《建设工程施工许可证》，此工程用地性质属于非农业用地性质，集体土地未征用不得用于非农业建设，此建设项目用地在没有取得合法批准手续的情况下，发放《建设工程施工许可证》，显然是违法的。此证据对本案没有证明力。建设工程规划审核通知书内容中“占地权属、占地面积、占地性质”三栏空白，规避了《建筑法》应当提交适用土地的相关证明文件。此书证不合法，对本案没有证明力。6、此三份合同的真实性、关联性认可，合法性不认可。此书证为一份合作合同，合作一方为铜川市耀州区天宝路北街村委会，北街村委会是一集体经济组织，合同约定以其所属资产土地使用权出资。由此约定可见，北街村委会的行为是一种土地使用权转让行为，该行为违反了《土地管理法》第63条、81条规定，此书证内容违法，没有证明力。由于转让方陇南新欧亚房地产开发有限公司与耀州区天宝路街道北街村村委会所签合作合同违法，受让方温乐公司承接权利义务内容仍然违法。不合法内容的书证对本案没有证明力。7、收据的真实性认可，关联性、合法性不认可。北街村非法转让土地使用权，所得收入是不合法的，合作合同双方经济往来与本案没有关联性。对本案没有证明力。8、对转让须知真实性、关联性予以认可。根据转让须知第一条，说明被告宣传是一个要约邀请性质，内容是所有权转让性质，所以被告转让给原告的商铺不是使用权，而是所有权。我方并未诉铜川市耀州花园商务广场有限公司，该证据与本案无关联性。9、对于补充提交的《建设工程规划审核通知书》真实性无异议，但是对于变更为商业用途的地下停车场规划审批手续有异议。双方对对方提交的证据真实性予以认可，本院对双方提供证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：：2011年1月5日，铜川市耀州区天宝路街道北街村（甲方），与陇南新欧亚房地产开发有限公司（乙方）签订耀州区花园改造扩建建设项目合作合同。合同第十三条约定，项目建成后，乙方在合同期限内拥有宗地内建筑物及附属物的商业、酒店和其他建筑物的经营权和物业使用权。第十五条规定，合同期限内，酒店及商业街内一层、二层、三层的商业门面，负一层的商业和综合商场的日常经营管理权归乙方，甲方不得干涉。2013年1月11日，陇南新欧亚房地产开发有限公司（甲方）、陕西温乐房地产开发有限公司（乙方）、铜川市耀州区天宝路街道北街村（丙方）签订“花园饭店升级改造工程”项目及股权转让合同。甲方欲退出与丙方合作开发之“花园饭店升级改造工程”，在征得丙方同意后，甲方将其与丙方合作开发之“花园饭店升级改造工程”中所有的债权债务、资产、股权等全部转让于乙方。陕西盛源联合会计师事务所报告书记载，陈臣安系陕西温乐房地产开发有限公司股东之一。2013年5月20日邵忠强、周益满、周益海、徐志光签订合伙投资购买铜川耀州花园广场商铺协议书。内容为:一、投资合伙人邵忠强、周益满、周益海、徐志光四人每人各投资一百二十五万元（125万元）；二、与对方签合同由邵忠强作代表签名，其签名对其他三人产生效力，其他三人都予以认可；三、合伙投资过程中各合伙投资人风险平均共担，利益共享；四、上述协议条款在各投资合伙人签名并同时交付了足额投资款后，即对各投资人产生法律效力。2013年5月25日，乙方邵忠强与甲方铜川市耀州花园商务广场有限公司签订《陕西温乐房地产开发有限公司耀州花园商务广场商铺使用权转让协议书》，该协议加盖陕西温乐房地产开发有限公司印章，陈臣安在甲方法定代表人处签字，乙方为邵忠强签字。协议主要内容为：甲乙双方在平等自愿的基础上，就甲方转让耀州花园商务广场负一层，达成如下协议，一、乙方受让的商铺位于耀州花园商务广场负一层。二、该负一层暂测建筑面积（其中公摊面积为0.8%）大约为6000余平方米，楼层高度约5.4米，面积误差多退少补，最终以具有资质的测绘单位报告为准。三、该商铺单价为5000元／平方米；总铺价款为三千万元。四、转让时间为四十年，即2013年12月30日至2053年12月30日（含两年建设期），如遇不可抗力，可适当顺延。五、付款方式：协议签订后三日内支付履约保证金300万元，2013年12月底支付200万元，主体完成后，进场装修前支付500万元，剩余房款在进场三个月内开始支付，按三年银行按揭付清余款，不计利息。六、交房标准：甲方完成通风管道、消防达到验收标准，电主线接到配电柜，水桶、地暖接通，地面完成地砖铺设，负一层到一层的上下电动平梯与水泥步梯宽度定为5米宽，一层电动平梯雨棚全部建设到位，变压器600千瓦配置到位，墙体全部刷白。七、乙方在签订本协议后，除首付款外其余款项甲方将按照第五条约定告知乙方交款日期，乙方须在收到通知七日内，持本协议及收据到甲方指定的地方办理，三期款项完成后，与甲方签订《商铺转让合同》及其补充协议，逾期视为乙方违约，自动放弃受让权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出让该商铺，乙方所付款项不予退还。如甲方在上述约定期限内未经乙方同意而与第三方另行订立该商铺的转让文本，则乙方有权要求双倍返还款项。八、在签订协议书前，乙方已知悉并同意遵守甲方《耀州花园商务广场商铺转让须知》的内容，其它约定以双方签订的正式合同为准。九、本转让协议书采用实名制，签约时不得更名（配偶及子女除外）。十一、此协议书仅限耀州花园商务广场使用。2013年5月25日，原告向温乐公司交纳300万元，温乐公司出具收款收据载明，收到邵忠强人人家超市定金300万元。2014年4月23日，原告向温乐公司交纳房款200万元，温乐公司出具收款条一份。2014年4月22日原被告双方又在拟转让的地下室平面图图纸上签有下列内容为：“1、此图为铜川耀州花园负一层，功能用途为商业用途。2、应务必得到政府部门审批手续齐全，消防合格。3、如不是商业用途，甲方（温乐公司）双倍赔偿乙方（原告）。4、付款方式以合同为准，如乙方违约款项没收，终止合同。5、以上审批手续期限为5个月为准”。被告温乐开发公司陈臣安除书写“保证A区负一层为商业用途，消防合格”字样，并签名，加盖“陕西温乐房地产开发有限公司”印章。图纸中间原告周益满书写“同意此图”，并签名。温乐公司对陈臣安与原告签订的《陕西温乐房地产有限公司耀州花园商务广场商铺使用权转让协议》及收取的款项均予以认可。另查明：2010年8月2日铜川市耀州区政府（2010）69号文件主要内容：为了进一步加大城市建设力度，加快中心城市建设步伐，打造宜居城市，加快城市重点建设项目，区政府确定花园饭店片区改造等为我区近期及今后一段时期着力推进的六大城市重点建设项目。2012年5月1日铜川市耀州区发展和改革局铜耀发改发（2012）86号文件关于花园饭店升级改造建设项目备案确认书的通知文件的主要内容：该项目由四星级酒店，公寓楼，写字楼和商场组成。铜川市耀州区住房和城乡建设局颁发2013（20）建设工程施工许可证确认，耀州区花园饭店升级改造项目酒店工程，根据《中华人民共和国建筑法》第八条规定，经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工。铜川市耀州区建设局2013（03）建设工程规划审核通知书主要内容:铜川市耀州区花园饭店改造项目建设用地规划，依据城区总体规划，已经审核。本书为在城市规划区内，规划主管部门对建设用地规划的审核批准意见，与建设用地规划许可证具有同等法律效力。本院认为，本案争议的焦点是：1、双方签订的《陕西温乐房地产有限公司耀州花园商务广场商铺使用权转让协议》是否应当解除。2、邵忠强、周益满、周益海、徐志光主张的损失应否支持。一、关于双方签订的《陕西温乐房地产有限公司耀州花园商务广场商铺使用权转让协议》是否应当解除问题。双方协议约定转让商铺期间为2013年12月30日至2053年12月30日（含两年建设期），表明被告最迟应于2015年12月30日前向原告交付转让标的物商铺，被告至今未向原告交付商铺，明显迟延履行合同义务。按照合同约定的交房标准，被告应完成电动平梯、地面完成地砖铺设、墙体全部刷白等，从现场情况看，上述义务均未履行，被告的工程项目至今仍未到达约定的交房条件，温乐公司迟延至今仍不能交房的行为构成了违约。原告签订合同目的在于按时受让商铺并经营收益，由于被告的违约行为原告的合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告请求解除协议的理由成立，应予支持。二、关于邵忠强、周益满、周益海、徐志光主张的损失应否支持的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。双方在《陕西温乐房地产开发有限公司耀州花园商务广场商铺使用权转让协议书》中对于300万元性质约定为履约保证金，原告亦按照协议约定的时间缴纳了300万元。虽然该300万收款收据上记载为“定金”，但双方没有变更原约定履约保证金为定金的协议，故该300万元的性质是协议约定的履约保证金，不应适用定金罚则。原告主张被告双倍返还已购购房定金共计600万元的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，合同解除后，被告应将收到的履约保证金300万元以及房款200万元退还原告。由于被告违约，还应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，并参照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率（4.75%）支付上述500万元的资金占用损失，从原告主张的2015年12月30日起算，计算至本判决确定的本金给付之日止。因本案双方交易标的物并非商品房，原告请求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第九条的规定，承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告邵忠强、周益满、周益海、徐志光与被告陕西温乐房地产开发有限公司签订的《陕西温乐房地产有限公司耀州花园商务广场商铺使用权转让协议》及《补充协议》；二、陕西温乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告邵忠强、周益满、周益海、徐志光履约保证金300万元及利息，利息应当按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率（4.75%）支付资金占用损失，从2015年12月30日起算，计算至本判决确定的给付之日止；三、陕西温乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告邵忠强、周益满、周益海、徐志光房款200万元及利息，利息应当按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率（4.75%）支付资金占用损失，从2015年12月30日起算，计算至本判决确定的给付之日止；四、驳回邵忠强、周益满、周益海、徐志光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费81800元，由原告邵忠强、周益满、周益海、徐志光负担35640元，由陕西温乐房地产开发有限公司负担46160元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长  周少英审判员  汪 涛审判员  梁 勇二〇一七年九月十五日书记员  王冬青