四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川19民终745号上诉人（原审被告）：张天伦，男，1953年3月26日出生，汉族，建筑从业者，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：周黎明，四川宏坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李锦堂，男，1944年3月12日出生，汉族，居民，住四川省南江县。被上诉人（原审原告）：廖永冰，女，1946年5月16日出生，汉族，居民，住四川省南江县。共同委托诉讼代理人：罗骏，南江县法律援助中心法律工作者。原审被告：巴中市庆丰房地产开发有限公司（原巴中市正兴房地产开发有限公司），住所地：四川省巴中市巴州区南坝新街时代小区1号楼B幢402室。上诉人张天伦与被上诉人李锦堂、廖永冰以及原审被告巴中市庆丰房地产开发有限公司（以下简称庆丰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2016）川1922民初1496号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张天伦上诉请求：1.撤销原判，发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.程序违法，错误将庆丰公司列为被告，2011年1月6日的《城乡风貌建设协议》以及申报建设手续和实施建设发生纠纷的全过程，庆丰公司均没有参与与追认；2.漏列南江县下两政府为第三人；3.一审未查清双方签订《还房协议》时的被上诉人房屋的实际结构面积，被上诉人房屋被拆除前实际面积只有135平方米；4.一审判决未查明被上诉人房屋拆迁土地开发建设性质和真实实施业主；5.未查明上诉人的真实经济损失；6.本案《拆迁还房协议》应属无效。被上诉人李锦堂、廖永冰辩称：1.拆迁补偿协议实质是张天伦挂靠在庆丰房地产公司进行，在没有行政许可前提下，双方拆迁协议应适用合同法而非拆迁条例，合同是双方真实意思的表示，合法有效；2.该鉴定系一审法院委托，仅仅是价格的鉴定，鉴定参考了对象所在地行情，鉴定结果是客观真实的；3.下两镇镇政府与本案没有直接关系，其和上诉人之间是另一法律关系，不应追加为本案第三人。原审被告巴中市庆丰房地产开发有限公司未作答辩。原审法院认定：2010年9月11日，张天伦作为实际投资人以庆丰公司名义与李锦堂、廖永冰草签了房屋拆迁安置补偿协议，对李锦堂、廖永冰的住地实施土地开发与房屋改造，统一规划建设商住楼房。2010年9月17日，双方再次签订正式的《拆迁还房协议》，协议约定：张天伦拆除李锦堂、廖永冰所有房屋及使用其宅基地，在原址新建砖混结构楼房二楼偿还李锦堂、廖永冰住房壹套134平方米（朝南江方向），偿还李锦堂、廖永冰临街门市贰个共180平方米（靠南江方向）；约定张天伦在李锦堂、廖永冰按时搬迁后给付其过渡费1000.00元，在预付的2000.00元定金中冲减。其他不再做任何赔偿（包括青苗补偿）；同时约定张天伦负责开发建设的相关成本及费用，办理水电进门入户，并办理房产证和土地使用证，承担其按规定应承担的税费；约定李锦堂、廖永冰按张天伦施工进场的需要按时搬迁交旧房钥匙，张天伦在李锦堂、廖永冰交钥匙后一年零陆个月交还新房，遇有人力不可抗拒的自然灾害，交房时间顺延。协议签订后，李锦堂、廖永冰及时腾空房屋并将钥匙交给张天伦，履行了协议约定的义务，张天伦随即入场施工。2011年3月9日，由于张天伦未取得该商住楼建设的法定手续，被四川省南江县国土资源局下达责令停止违法行为通知书，责令其停止施工至今，致使协议约定的交房时间到期后，张天伦不能交房。庭审中，张天伦表示协议能否继续履行要看政府能否批准其完善手续后继续开发建设。另查明，2012年5月1日，在张天伦给李锦堂、廖永冰发出的函告中，明确了还房的面积为住房壹套134平方米，门市贰个共180平方米。2016年12月29日，原审法院委托四川省信和房地产评估咨询有限公司对张天伦、李锦堂、廖永冰所签订《拆迁还房协议》涉及的房屋及门市单价进行了评估，评估结果为房屋每平方米1500.00元，门市每平方米3750.00元。原审法院认为，本案的焦点在于李锦堂、廖永冰与张天伦以庆丰公司名义签订的《拆迁还房协议》是否有效？该协议实际上是一份拆迁安置补偿协议，拆迁安置补偿协议是指拆迁人依照法律规定，就拆迁人拆除被拆迁人的房屋，而对被拆迁人予以补偿和对房屋使用人予以安置等事项所达成的协议。虽然《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定：“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”及第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”和违法拆迁房屋的单位将受到法律制裁的规定，但是根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违法并不必然导致合同无效，只是违反法律、行政法规的强制性规定，才必然导致合同无效。而《城市房屋拆迁管理条例》只是对拆迁房屋单位取得房屋拆迁资格的前置约束，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋拆迁人拆迁房屋资格问题上所作出的行政管理性质的规定，而并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定。本案的《拆迁还房协议》系当事人双方充分协商后签订的，是当事人的真实意思表示，在无法定无效情形下，当事人的真实意思表示应当得到尊重。李锦堂、廖永冰要求确认《拆迁还房协议》有效的诉讼请求，因该《拆迁还房协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院予以支持；张天伦是实际开发商，以庆丰公司名义实施房地产开发，李锦堂、廖永冰按照协议约定履行了空出房屋交付钥匙的合同义务，张天伦也应当按照协议履行交房义务；张天伦辩称停工是因为李锦堂、廖永冰阻挡施工造成的，与本案事实不符，其要求李锦堂、廖永冰赔偿其停工损失的抗辩，原审法院不予支持；李锦堂、廖永冰诉请张天伦、庆丰公司交付房屋的请求，因张天伦不能取得相应的建房手续，无法进行房地产开发，不能按协议约定交付房屋，原审法院不予支持；李锦堂、廖永冰要求张天伦、庆丰公司赔偿因无法交付房屋及门市给李锦堂、廖永冰造成的损失的诉讼请求，按李锦堂、廖永冰的计算方式应当认定其是要求张天伦、庆丰公司支付房屋及门市的折价款，对于该诉讼请求，原审法院予以支持；但该折价款应当根据《房地产估价报告》中评估的单价来计算为876000.00元（住房一套134平方米×1500.00元/平方米=201000.00元，门市二个180平方米×3750/平方米=675000.00元）；张天伦支付房屋折价款后取得《拆迁还房协议》中所涉李锦堂、廖永冰的土地使用权、房屋所有权；庆丰公司是由原巴中市正兴房地产开发有限公司变更而来，对原巴中市正兴房地产开发有限公司的债权、债务，庆丰公司应当概括承受；庆丰公司明知张天伦不具有房地产开发的相关资质，而违法的允许张天伦利用公司的名义从事房地产开发，应当对张天伦向李锦堂、廖永冰支付的房屋折价款承担连带责任；对于李锦堂、廖永冰要求张天伦、庆丰公司连带赔偿因违约给原告造成的其他各项损失48000.00元的请求，因没有有效证据证实，不予支持。据此判决：一、李锦堂、廖永冰与张天伦2010年9月17日所签《拆迁还房协议》有效；二、张天伦支付李锦堂、廖永冰房屋及门市折价款876000.00元，巴中市庆丰房地产开发有限公司承担连带责任，于判决生效后三个月内履行完毕；三、驳回李锦堂、廖永冰的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应受法律保护。本案争议焦点为《拆迁还房协议》及其补充协议是否有效，庆丰公司作为本案原审被告是否适格以及因合同无法实际履行被上诉人遭受的损失。对于《拆迁还房协议》及其补充协议是否有效的问题。本院认为，本案《拆迁还房协议》及其补充协议系拆迁人张天伦、庆丰公司拆除被拆迁人李锦堂、廖永冰房屋而就对被拆迁人予以补偿和安置等事项达成的协议，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实合法有效。对于上诉人张天伦辩称其无拆迁资质应属无效的辩解，本院认为，《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁房屋单位取得拆迁许可之后方可实施拆迁，其规定的目的是为了保护被拆迁人利益而设置的，是对拆迁房屋本身行为的前置约束，是房屋拆迁管理部门对房屋拆迁市场的一种管理手段，是否取得拆迁资质以及已经实施的拆迁行为与《拆迁还房协议》本身是否合法有效并不冲突，其规定并非系对《拆迁还房协议》效力性的强制性规范，故本院对上诉人该辩解意见不予采纳。对于庆丰公司是否是本案原审适格被告问题。本院认为，张天伦与庆丰公司系该协议的相对人，虽然《拆迁还房协议》上庆丰公司没有签字盖章，但该《拆迁还房协议》上有庆丰公司的落款，且在其2011年7月10日向四川省南江县政府递交的《紧急报告》和2011年7月20日向四川省南江县下两镇政府发出的《请求南江县下两针政府协调结局不安全隐患的紧急报告》以及2012年5月1日向被上诉人发出的《函告》均系庆丰公司发出且在其中明确认可《拆迁还房协议》系庆丰公司与被上诉人签署的。故庆丰公司作为本案的被告是适格的。对于南江县下两镇政府是否应列为本案原审第三人问题。本院认为，南江县下两镇政府并非《拆迁还房协议》的合同相对人，其虽然与上诉人张天伦、庆丰公司签订了《城乡风貌建设协议》，但该协议属另一法律关系，故本院对上诉人该辩解意见不予采纳。对本案被上诉人李锦堂、廖永冰实际损失的确定问题。本院认为，补偿方式系本案当事人双方平等协商的结果，是双方真实意思的表示，不论被上诉人李锦堂、廖永冰被拆除房屋实际面积如何，上诉人均应按照合同约定履行《拆迁还房协议》以及补充协议所约定的拆迁补偿。而本案中因上诉人无法取得房屋开发建设的相关行政许可导致其《拆迁还房协议》以及补充协议无法履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案一审法院委托四川省信和房地产评估咨询有限公司对《拆迁还房协议》及其补充协议涉及的房屋及门市单价进行的评估，其本质是对被上诉人因《拆迁还房协议》及其补充协议无法实际履行遭受损失的评估，其评估合法有效。故本院对上诉人关于一审法院没有查清被上诉人房屋实际面积以及评估不真实的辩解意见不予采纳。综上所述，上诉人张天伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14934元，由上诉人张天伦负担本判决为终审判决。审 判 长 黄晓东审 判 员 郭 毅审 判 员 黎 明二〇一七年九月二十六日法官助理 苟绍阳书 记 员 邓雨欣