文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0306民初15870号原告曹玉青，汉族，1968年7月11日出生，身份证住址湖南省常宁市，委托代理人肖志云，广东生龙律师事务所律师。被告黄俊杰，男，汉族，1984年2月24日出生，身份证住址深圳市南山区，委托代理人林荣，广东宝城律师事务所律师。第三人汤梅安，男，汉族，1946年3月28日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，第三人深圳市南方航空经济发展有限公司，住所地深圳市宝安区国际机场航站四路29号南航基地内，统一社会信用代码9144030019221087X4。法定代表人吴春明。第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司，住所地深圳市南山区桂庙路民航大厦，统一社会信用代码9144030077559115XR。负责人刘国军。上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹玉青及其委托代理人肖志云，被告黄俊杰委托代理人林荣，第三人汤梅安到庭参加了诉讼。第三人深圳市南方航空经济发展有限公司、中国南方航空股份有限公司深圳分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月23日，原告经第三人汤梅安介绍，以汤梅安及原告的名义同被告签订了《南航明珠花园员工指标限价商品房转让协议书》，约定被告将其预定的由第三人深圳市南方航空经济发展有限公司开发的明珠花园118平方米的员工指标限价商品房一套及附带商业地产的购买指标转让给原告；原告按协议约定向被告支付了第一期房款250000元，银行利息30000元，房产转让费120000元。双方约定该商品房后期所需支付的房款及费用，由被告按第三人深圳市南方航空经济发展有限公司要求按时足额支付，后原告按深圳市南方航空经济发展有限公司的通知分期向第三人支付了后续全部购房款，原告接通知并于2015年5月6日参加选房，并最终确定房号及车位号。现被告见房价上涨，多次要求原告加价并到第三人深圳市南方航空经济发展有限公司处阻扰原告办理相关手续。原告起诉请求判令：确认原被告于2013年1月23日签订的《南航明珠花园员工指标限价商品房转让协议书》合法有效；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，（一）被告认可《南航明珠员工指标限价商品房转让协议书》合法有效，但该协议已经解除。被告认可2013年1月23日，被告与原告签订《南航明珠花园员工指标限价商品房转让协议书》有效。但鉴于被告因2014年向限价商品房的提供单位深圳市南方航空经济发展有限公司深圳分公司提出辞职，将可能无法享有限价商品房的风险。同时2015年4月11日深圳市南方航空经济发展有限公司出具《风险告知书》和2015年6月15日出具的《关于明珠花园申购人办理更名事宜的通知》基本确定《转让协议书》交易无法完成的客观事实，被告为了将原告的损失降到最少，被告多次明确表示解除《转让协议书》，并于2015年7月28日委托广东深天成律师事务所律师向原告发出解除《转让协议书》的律师函。原告也分别于2015年7月27日、28日书面复函，就终止《转让协议书》的问题均表示同意并确认，仅仅提出双倍返还转让款项，原告也并未要求继续履行。根据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。故，本案根据本合同从被告委托律师出具《律师函》并在原告确认收到及复函时《转让协议书》已解除。同时根据原告的回复也确认同意解除。现原告请求确认已经解除的协议合同效力的问题已缺乏事实基础。（二）关于合同的解除，被告无需承担违约责任。鉴于被告身份的变化及南方航空经济发展有限公司出具的《风险提示书》和《关于明珠花园申购人办理更名事宜的通知》基本已经确认交易无法完成，并根据双方于2013年1月23日签订的《补充协议书》约定：“如果由于公司政策的原因导致交易无法完成，在公司将退房款退予甲方后，甲方退还乙方所支付的所有款项（包括出让金，第一期房款及后续乙方支付的房款），且甲方不承担违约责任”，故被告无需承担违约责任。（三）另外，退一步讲被告自身不能履行合同的情况是客观存在，且是不可消除的。鉴于被告于2015年11月23日与中国南方航空股份有限公司深圳分公司确认终止劳动关系，不再是该公司员工，自身不具备办理条件，更无法履行本合同。故客观上原告即便要求确认《转让协议书》有效，客观上将导致继续履行不能。综上所述，虽双方签订的《转让协议书》合法有效，但合同自被告解除通知到达原告之时起解除，原告亦未主张继续履行，且因双方签订的《补充协议书》，被告亦不需承担违约责任。第三人汤梅安述称，涉案合同有效。2013年被告计划工作调动，当时深圳市南方航空经济发展有限公司规定除在公司工作满5年的不收回房产外，离职要将房产收回来，且只退本金，不退利息。在该情况下，被告想该涉案房屋转让出去，汤梅安介绍将涉案房产转让给原告，当时的转让费是120000元，当日支付了第一笔房款250000元、利息30000元，共支付400000元，后被告辞职。原告购买涉案房产也存在风险，原告称其孩子可调到深圳航空公司，所以原告接受了涉案房产。第三人深圳市南方航空经济发展有限公司、深圳市南方航空经济发展有限公司深圳分公司未提交书面陈述意见。经审理查明，被告原系中国南方航空股份有限公司深圳分公司的员工，曾于2009年向中国南方航空股份有限公司深圳分公司订购明珠花园限价商品房指标。2013年1月23日，原告与被告签订一份《南航明珠花园员工指标限价商品房转让协议书》，约定被告同意将已预订的南方航空深圳分公司明珠花园118平米的员工指标限价商品房一套及附带商业地产的购买指标转让给原告，被告已于2009年8月2日前向南方航空深圳分公司支付其预订的员工指标限价商品房第一期房款250000元、支付银行利息30000元，原告同意向被告全额支付上述房款及利息，并另行支付被告房产转让费120000元，对于房屋后期所需支付的房款及费用由原告按南航要求按时足额支付；原告于2013年1月23日向被告支付400000元；原告按南方航空深圳分公司通知时间支付员工指标限价商品房第二期等后期房款及后续各项费用，被告应在限价商品房建成后，协助原告一同办理付款手续及房屋过户手续；双方同意被告在收到原告支付的转让费、本金、利息后将南方航空深圳分公司开具的首期购房款收据交由原告保管；被告收到原告的购房款须按时缴纳，与此房产相关的合同、收据应及时交付原告；限价商品房建成后，房屋交由原告使用，在未完成法律意义上的房产登记、过户、变更手续前，原告对此房产拥有使用权及附带商业面积所带来的收益，待政府政策允许时被告应配合原告办理房产产权过户登记手续；如因被告违约造成协议无法履行的，被告应将原告所交付的第一期购房款、已支付的银行利息及转让费双倍退还原告，并全额退还原告后期支付的全部房款及各项费用；如因原告原因造成协议无法履行的，被告不予退还原告已付的第一期购房款、利息及转让费。同日，原被告还签订一份《补充协议书》，约定如因公司政策原因导致交易无法完成，在公司将房款退予被告后，被告退还原告所支付的所有款项（包括出让金、第一期购房款及后续房款），被告不承担违约责任。上述合同签订后，原告向被告支付了第一期购房款、利息及房屋转让费合计400000元，并分别于2013年3月10日、2013年12月17日、2015年8月10日代被告向深圳市南方航空经济发展有限公司转账支付180000元、130000元、310000元。2015年4月11日，深圳市南方航空经济发展有限公司发出《风险提示书》，告知明珠花园项目《土地使用权出让合同书》规定：“销售、出租、转让仅限于航空运输专业人才和高级管理人员”，经与国土部门沟通，目前尚不明确深圳市房屋登记部门将来是否会同意为与南航深圳分公司的劳动关系已发生变化的原集资申购员工办理《房地产证》，如订购人目前与南航深圳分公司的劳动关系发生变化，参加本次分房选房，届时可能面临难以办到《房地产证》的风险。2015年6月15日，被告与深圳市南方航空经济发展有限公司签订《南航明珠花园商品房订购合同》，约定被告向深圳市南方航空经济发展有限公司订购的商品房为解决民航专业人员及人才住房经深圳市政府批准建设的限价商品房，订购的房地产为位于深圳市宝安区××街道××花园××单元3Ａ房屋，建筑面积118平方米，被告自取得《房地产证》之日起10年内不得转让。2015年11月13日，因被告提出辞职，被告与深圳市南方航空经济发展有限公司解除劳动合同关系。又查明，原被告一致认可双方签订的《南航明珠花园员工指标限价商品房转让协议书》的效力。被告主张其于2015年7月25日向原告发送律师函，以南航公司不允许非南航员工受让明珠花园限价商品房为由并提出解除上述合同关系，原告未予认可并主张未收悉律师函。2015年7月27日，原告向被告致函，提出被告于2015年6月30日悔约不同意转让员工限价房指标，构成违约，原告多次找被告协调但被告均予回避，原告要求被告于2015年7月31日前按合同约定双倍退还已付款项，逾期不退还的应按市场价格退还。以上事实，有经过庭审举证、质证的《南航明珠花园员工指标限价商品房转让协议书》、《补充协议书》、银行转账凭证、函件等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原被告签订的《南航明珠花园员工指标限价商品房转让协议书》、《补充协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对合同双方均具有法律拘束力。原被告双方对于合同效力并无争议，被告提出主张认为涉案合同有效却已实际解除，鉴于合同解除与否并不影响合同效力的认定，本院在此不作审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：确认原告曹玉青与被告黄俊杰于2013年1月23日签订的《南航明珠花园员工指标限价商品房转让协议书》合法有效。本案受理费14340元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  郭映舜二〇一七年九月六日书 记 员  李玉婷书 记 员  李一军附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。