辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽14民终1263号上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行。负责人：何彬。委托诉讼代理人：秦昆。委托诉讼代理人：张赫男。被上诉人（原审原告）：齐冰。委托诉讼代理人：陈忠瑞。原审被告：中国工商银行股份有限公司兴城支行。负责人：张杰。委托诉讼代理人：秦昆。委托诉讼代理人：张赫男。原审被告：辽宁省拍卖行。法定代表人：申义。委托诉讼代理人：刘安东。委托诉讼代理人：张金。上诉人中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行（以下简称工行葫芦岛分行）因与被上诉人齐冰及原审被告中国工商银行股份有限公司兴城支行（以下简称工行兴城支行）、辽宁省拍卖行拍卖合同纠纷一案，不服兴城市人民法（2016）辽1481民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人工行葫芦岛分行及原审被告工行兴城支行的共同的委托诉讼代理人秦昆、张赫男，被上诉人齐冰及其委托诉讼代理人陈忠瑞，原审被告辽宁省拍卖行的委托诉讼代理人刘安东、张金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行葫芦岛分行上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人齐冰的诉讼请求。2、由被上诉人齐冰承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人齐冰负有现场了解拍卖房屋现状的义务，且其已经进行了现场了解，齐冰对拍卖房屋的现状是明知的，故一审判决认为上诉人未尽到对拍卖房屋的瑕疵说明义务明显错误。齐冰在拍卖前已经签收了《辽宁省拍卖行拍卖告知书》、《拍卖规则》、《竞买注意事项》等文书，根据《竞买注意事项》特别提示第3条：“标的如有被占用或者租用，竞买人应在参加竞买前充分了解、确认相关情况。”和《拍卖规则》第四条的规定，其负有现场了解拍卖房屋现状的义务。齐冰是兴城东辛庄居民，拍卖的房屋也在东辛庄，齐冰在拍卖前已经对拍卖的房屋进行了现场了解，其对拍卖房屋的现状是明知的。一审认定上诉人未尽到瑕疵说明义务及认定《辽宁省拍卖行拍卖告知书》、《拍卖规则》、《竞买注意事项》等文书内容系格式条款明显错误。二、《拍卖成交合同》已经明确约定上诉人不负有房屋交付的义务，一审认为上诉人未完成房屋交付的义务明显违反合同约定，判决上诉人交付房屋明显错误。一审也认为《拍卖成交合同书》合法有效。《拍卖成交合同书》第九条约定：标的房产如有被占用或者租用，乙方（齐冰）自行解决入住、清场等事宜。该约定并未违反法律规定，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条及《中华人民共和国拍卖法》第三十一条的规定，认为上诉人未完成法定的交付房屋义务明显错误。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人齐冰利息损失错误。上诉人不存在违约行为，不应承担任何违约责任。被上诉人齐冰答辩称：一、答辩人虽系东辛庄户籍，但早已不在东辛庄居住，即使在此居住，也不能当然推定答辩人对拍卖房屋存在使用权纠纷的状况明知。答辩人在竞拍之前到房屋现场了解时，虽看到有人看护房屋，但被告之是上诉人雇佣的看房人员，况且当时看房人与上诉人之间的纠纷并未发生，故不能据此认定答辩人对拍卖房屋与案外看房人存在使用权纠纷的事实明知。二、根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，竞买人享有知情权。该法第35条规定：“竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关材料。”为了保障竞买人知情权的实现，拍卖人有告知竞买人有关拍卖标的的真实情况的义务。该法第18条第2款规定：“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”本案中，从辽宁省拍卖行的一审答辩可知，在2014年12月15日至17日期间，对拍卖标的进行预展时，辽宁省拍卖行发现房屋又被他人使用情况，并向上诉人进行问询，上诉人对其答复是房产未被租用，也未允许任何人使用。辽宁省拍卖行和上诉人在均发现房屋有人占用的情况下，未深入了解占用的原因及是否可能产生影响交付的纠纷，未尽到法定瑕疵告知义务。三、《辽宁省拍卖行拍卖告知书》、《拍卖规则》、《竞买注意事项》是合同的组成部分，而这些合同附件是拍卖行未与对方协商，单方事先拟定好的，不允许修改供反复使用的规则，其条款均属格式条款，且存在免除己方责任、加重对方责任和排除对方主要权利的情形，属于无效条款。四、答辩人竞买房屋的目的是接收房屋，向答辩人交付房屋是上诉人的法定义务。由于上诉人隐瞒房屋被他人占用的事实，导致拍卖交易后答辩人的合同目的至今未能实现，上诉人负有交付拍卖房屋的法定义务。五、上诉人未能如约交付房屋，势必给答辩人造成经济损失，一审判决上诉人赔偿利息损失正确。综上，请求二审法院维持一审判决。齐冰向一审法院起诉请求：判令被告交付房屋并赔偿损失163552元及承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月3日，被告工行葫芦岛分行与被告辽宁省拍卖行签订了《辽宁省委托拍卖合同》，合同约定工行葫芦岛分行委托辽宁省拍卖行拍卖被告工行兴城支行所有的位于兴城市东辛庄镇东辛庄村的原东辛庄储蓄所房产（兴城市房权证东辛庄镇第006-1**号，国有土地使用权证为兴城国用2005第G1440692号，建筑面积513平方米，土地面积249.88平方米）。2014年12月9日和12月10日，辽宁省拍卖行分别在葫芦岛日报和葫芦岛晚报上刊登了拍卖公告，公告上注明了拍卖标的信息和拍卖预展时间、地点以及拍卖时间、地点等信息。2014年12月17日，原告齐冰作为竞买人与辽宁省拍卖行签署了《辽宁省拍卖行拍卖告知书》。2014年12月18日，齐冰委托案外人李巍代理其参加了拍卖，以109万元的价格成功竞拍了工行兴城支行所有的位于兴城市东辛庄镇东辛庄村的原东辛庄储蓄所涉案房产，并签订了《拍卖成交确认书》。2014年12月22日，齐冰与辽宁省拍卖行签订了《拍卖成交合同书》，并支付了房屋拍卖款109万元和拍卖费用54500元。2015年1月15日，齐冰与辽宁省拍卖行、工行葫芦岛分行签订了《关于兴城市东辛庄镇东辛庄村房屋产权证明移交单》，二被告将拍卖房屋的所有权证书及土地使用权证书交给原告齐冰。另查明，原告齐冰在庭审时自述其在竞拍前了解拍卖房产的现状系工行雇人看护拍卖房产，没人占用。在拍卖成交后原告向被告要求交付拍卖标的房屋未果，因为拍卖标的房产一直被案外人占用，原告不能实际取得和使用，经找被告协商未果。再查明，齐冰于2014年10月22日在兴城长兴村镇银行借款人民币200万元，贷款利率是9.6%，贷款种类为农户个人经营。一审法院认为：被告拍卖行受被告工行葫芦岛分行委托，对被告工行兴城支行所有的、位于兴城市东辛庄镇东辛庄村的原东辛庄储蓄所房产进行拍卖，原告齐冰与被告拍卖行签订的《拍卖成交合同书》，是经过了合法的拍卖程序后依法签订的房屋拍卖手续，该合同依法成立并生效。因此，本案拍卖合同的委托人为被告工行葫芦岛分行，拍卖人为被告辽宁省拍卖行，买受人为原告齐冰，各方应依法承担并履行各自的义务。虽然辽宁省拍卖行在《拍卖规则》第四条、第五条、第六条中对拍卖标的可能存在瑕疵，以及竞买人未发现拍卖标的瑕疵进行了免责声明，但无论是委托人还是拍卖人，均未就拍卖房产已被案外人占用且无法交付的重大瑕疵事实，在拍卖前向作为竞买人的原告作出明确的说明，《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”。第二十七条规定：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”。被告工行葫芦岛分行未提供证据证明原告齐冰明知案外人对于拍卖标的房屋的占用状态，原告齐冰庭审过程中自认拍卖前明知葫芦岛分行系雇人看护涉案房屋，并非占用，即使原告通过实地察看能够知晓该情况，也不能明确该占用人是否合法占有，故对工行葫芦岛分行辩解原告作为买受人对拍卖房屋的现状是明知的并认可的意见不予采纳。工行葫芦岛分行认为根据辽宁省拍卖行的《拍卖规则》第三条、第五条、《竞买注意事项》第五条及《辽宁省拍卖行拍卖告知书》第四条规定内容，其对涉案房屋的瑕疵不负任何担保责任，因以上免责条款明显属于格式条款，存在免除己方责任、加重对方责任和排除对方主要权利的情形，也未采取合理的方式即明确主动的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定应属于无效条款。拍卖合同作为特殊的买卖合同，出卖人无权拒绝履行《中华人民共和国合同法》第一百三十五条和《中华人民共和国拍卖法》第三十一条规定的交付标的物和转移所有权的义务，被告工行葫芦岛分行和被告辽宁省拍卖行仅移交拍卖房屋的所有权权证和土地使用权证，并不能完成法定的交付义务，故在房屋没有交付的前提下，对于被告工行葫芦岛分行关于本案原告拍卖取得房屋应由原告自行解决入住、清场，其不承担任何责任的辩解，明显属于主张免除其应尽的法律责任，法院对此不予采纳。本案中，原告齐冰主张由三被告承担连带赔偿责任，被告工行葫芦岛分行并未提供证据证明其已就拍卖房屋被第三人占用的瑕疵向被告辽宁省拍卖行进行了告知，故被告辽宁省拍卖行对此不承担责任。而依据《辽宁省委托拍卖合同》的第七条约定，交付义务应由被告工行葫芦岛分行承担，故被告辽宁省拍卖行对此不承担责任。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条之规定，拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。庭审过程中，工行葫芦岛分行自认：“拍卖之前向拍卖行介绍有占用事实存在，但具体谁占用不清楚。”工行葫芦岛分行和工行兴城支行系上下级隶属关系，对于工行兴城支行预拍卖房产的相应情况，作为委托拍卖人理应知晓涉案房屋的详细情况，并应在委托拍卖时向辽宁省拍卖人和各竞拍人具体说明。因此，被告工行葫芦岛分行在拍卖前未向拍卖行如实告拍卖标的房产的实际情况，应承担相应的责任。因被告工行兴城支行不是拍卖合同的相对人，因本案未说明的责任系委托人被告工行葫芦岛分行的过错，故应由其承担赔偿责任，辽宁省拍卖行不承担赔偿责任。关于原告以其在拍卖之前长兴村镇银行的商业贷款的利率作为赔偿利息损失依据的诉讼主张，因原告齐冰未能提供确切证据予以证明其具体遭受的损失，从原告提供的兴城长兴村镇银行的借款借据来看，贷款种类是农户个人经营贷款，未明确借款用途，借款200万元远超过本案拍卖标的109万元，不能充分证明该笔贷款用于本案拍卖的涉案房屋。因此对于原告要求被告按照贷款利率9.6%来支付违约金的主张不予支持，依法酌定以拍卖成交价109万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计息支付违约金，自2015年1月15日起至判决确定的给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百三十五条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条、第三十一条、第六十一条之规定，一审判决：一、被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行自本判决生效之日起三十日内交付原告位于兴城市东辛庄镇东辛庄村的原东辛庄储蓄所房产（兴城市房权证东辛庄镇第006-1**号，国有土地使用权证为兴城国用2005第G1440692号，建筑面积513平方米，土地面积249.88平方米）。二、被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行自本判决生效之日起三十日内，以109万元为本金按中国人民银行同期贷款利率支付原告自2015年1月15日起至本院确定的给付之日止的利息。三、驳回原告齐冰其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3570元，由被告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，辽宁省拍卖行《拍卖规则》第四条规定，竞买人一经办理竞买手续，即表示对标的的现实品质及瑕疵已详细了解，对房屋的建筑面积、户型、房屋朝向、结构设施等有无缺损，以及对相关证件、资料的有无、真伪等都予以认可，确认无误。第五条规定，竞买人应在参加竞买前认真勘察拍卖标的，参加竞买时应认真核对目录中的标的名称与标的实物是否相符，以免错投或误投。第六条规定，凡未经实地查看拍卖标的和未详细了解标的的相关情况者，请不要参与投价竞买，拍卖人、委托人对标的不承担任何瑕疵担保责任。辽宁省拍卖行《竞买注意事项》特别提示第3条规定，标的如有被占用或租用，竞买人应在参加竞买前充分了解、确认相关情况。标的成交后，入住、清场等事宜由买受人自行处理。本院认为，被上诉人齐冰与原审被告辽宁省拍卖行签订的《拍卖成交合同书》，是经过了合法的拍卖程序后依法签订的房屋拍卖成交合同，该合同依法成立并生效。虽然辽宁省拍卖行在《拍卖规则》第四条、第五条、第六条中对拍卖标的可能存在瑕疵，以及竞买人未发现拍卖标的瑕疵进行了免责声明，但无论是委托人还是拍卖人，均未就其已知的拍卖房产已被案外人占用且无法交付的重大瑕疵事实，在拍卖前向竞买人作出明确的说明，违反《中华人民共和国拍卖法》关于对拍卖人、委托人对拍卖标的的瑕疵告知义务的强制性规定，属于无效条款。辽宁省拍卖行《竞买注意事项》特别提示第3条规定，标的如有被占用或租用，竞买人应在参加竞买前充分了解、确认相关情况。标的成交后，入住、清场等事宜由买受人自行处理。因该格式条款存在免除己方责任、加重对方责任和排除对方主要权利的情形，也未采取合理的方式即明确主动的方式提请对方注意，故依据《中华人民共和国合同法》的相关规定应认定为无效格式条款。工行葫芦岛分行未提供证据证明齐冰明知案外人对于拍卖标的房屋的占用状态，对工行葫芦岛分行抗辩称齐冰作为买受人对拍卖房屋的现状是明知的并认可的意见不予采纳。工行葫芦岛分行和辽宁省拍卖行仅移交拍卖房屋的所有权权证和土地使用权证，不能完成房屋的交付义务，违法《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，工行葫芦岛分行及辽宁省拍卖行应履行交付义务并承担相应法律责任，一审判决第一、二项符合法律规定。鉴于齐冰对一审判决未提出上诉，视为其对辽宁省拍卖行依法应承担相关民事责任的放弃。综上所述，上诉人工行葫芦岛分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3570元，由上诉人中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行承担。本判决为终审判决。审判长  张国军审判员  张学荣审判员  刘 伟二〇一七年九月二十日书记员  刘晓畅