.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市小店区人民法院民事判决书（2016）晋0105民初2994号原告太原星河湾房地产开发有限公司，住所地太原市小店区星河西路2号1幢-1-2层,统一社会信用代码×××。法定代表人黄文仔，董事长。委托代理人乔丽华，女，1978年10月15日出生，公司员工，住太原市杏花岭区东后小河8号1楼1单1号。被告袁晓江，男，1977年1月24日出生，汉族，住太原市。原告太原星河湾房地产开发有限公司与被告袁晓江房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告太原星河湾房地产开发有限公司的委托代理人乔丽华到庭参加了诉讼，被告袁晓江经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原星河湾房地产开发有限公司诉称，2011年1月6日原被告签订了编号为20101022085《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》）以下简称”补充协议”），约定被告向原告购买太原市星河西路8号星河湾二号园第9幢1单元0101号房屋，建筑面积为254.26平方米，单价为16516.87元，总金额4199580元。其中首付款1269580元，剩余房价款买受人应以商业按揭贷款方式支付。被告为购买房屋于2011年3月21日与中国银行太原鼓楼支行签订了《个人购房借款及担保合同》，办理了按揭贷款，约定贷款金额为293万元，同时，原告为该笔借款提供了连带责任保证，后该合同履行。现因被告仅部分偿还贷款后停止向银行偿还贷款本息，因此银行依据合同约定宣布债务提前到期，要求被告偿还贷款本息并要求原告履行担保责任。原告因此承担了保证责任共计2624242.37元，使得银行债权得以有限受偿。根据买卖合同中关于付款方式及付款期限的约定，买卖合同及其协议附件解除。另根据补充协议约定，若因被告原因导致合同解除，原告在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使解除权的，被告须向原告支付相当于房屋总价款20%的违约金即839916元。综上，原告认为双方签订的买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应诚实履约。被告在签约后恶意违约，按照合同约定的解除条件已经成就。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令解除双方签订的合同编号20101022085《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告配合原告办理《商品房买卖合同》网签解除手续；判令被告支付违约金839916元；判令被告腾退位于星河西路8号星河湾二号园第9幢1单元0101号房屋于原告；被告承担本案诉讼费用。被告袁晓江经本院合法传唤无正当理由未到庭，也未在法定期限内提交书面答辩状及证据材料。经审理查明，2011年1月6日，原、被告签订合同编号为20101022085的《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于太原市星河西路8号太原星河湾二号园第9幢1单元0101号房屋，建筑面积254.26平方米，单价每平方米16516.87元，总金额4199580元；付款方式为银行按揭，首付款共计1269580元于2010年12月5日前付清，余款2930000元以银行按揭贷款方式支付。合同附件四合同补充协议关于付款方式及付款期限的补充约定：若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人按照银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还已到期贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人告知函送达买受人之日起三日内将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人；自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项万分之三的违约金；若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，则自出卖人代买受人向银行偿还所有按揭贷款本息之日起，本合同及其附近、其他相关协议等同时解除。原被告在《商品房买卖合同补充协议》第十三条中约定：若因买受人原因导致合同解除，则双方同意按以下方式处理：合同解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且出卖人在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期前行使合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于合同约定房屋总价款20%的违约金。出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金先行予以扣除。被告于2010年8月3日交付定金300000元，于2010年10月25日交纳房屋首付款969580元，原告出具专用收据。2011年3月21日，原告、被告以及中国银行股份有限公司太原鼓楼支行（以下简称中国银行太原鼓楼支行）签订了《个人一手住房贷款合同》，合同中被告为借款人，原告为保证人，中国银行太原鼓楼分行为贷款人，合同约定：中国银行太原鼓楼支行向被告发放贷款2930000元用于购买住房，贷款期限360个月，原告向中国银行太原鼓楼支行为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期届满包括贷款提前到期的情形之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；借款人以合同项下贷款所购房屋即太原市星河西路8号第9幢1单元0101号房屋向贷款人提供抵押担保。原告向被告邮寄发出《收楼通知书》，告知被告于2012年7月28日至2012年9月12日办理收楼手续。中国银行太原鼓楼支行于2015年10月30日向原告发出《代偿证明》，说明因被告自2015年4月20日开始出现逾期，在归还贷款本金382527.83元后已无偿还能力，故宣布贷款提前到期，并从原告账户扣划贷款本金2547472.17元、利息及罚息76770.2元，合计2624242.37元。2016年3月24日，原告以EMS的方式向被告寄送了《解约通知》，说明由于被告违约行为，原告代为偿还了贷款本息2624242.37元，现单方解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求办理解除合同的后续事宜。当日，原告对向被告邮寄送达《解约通知》情况进行了公证。以上事实有原告提供的首付款收据、《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、房款收据、收楼手续、邮政特快专递单、中国银行太原鼓楼支行出具的代偿证明、公证书以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力，原、被告应按照合同约定履行自己的义务。由于被告未按规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任向招商银行太原分行履行还贷义务，支付了剩余按揭贷款本息。根据《商品房买卖合同》附件四的约定，若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，则自出卖人代买受人向银行偿还所有按揭贷款本息之日起，本合同及其附近、其他相关协议等同时解除。鉴于双方在合同中约定的解除条件成就，原告主张解除双方所签订的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理《商品房买卖合同》网签解除手续，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此被告应当将涉案房屋退还原告。庭审中，原告表示合同解除后，针对被告已经缴纳的首付款及已实际偿还银行的借款本金，在扣除被告应当承担的损失后，同意退还剩余款项。因被告从中国银行太原鼓楼支行贷款2930000元，原告在2015年11月30日代被告偿还贷款本金计2547472.17元，故截止2015年11月30日被告向银行偿还的贷款本金为382527.83元。合同解除后，被告已经交纳的首付款1269580及已经偿还银行的借款本金382527.83元，合计1652107.83元，核减原告代被告向中国银行太原鼓楼支行偿还的逾期利息及罚息76770.2元后，由原告将剩余款项1575337.63元返还给被告。关于原告主张的违约金，《商品房买卖合同》及补充协议明确约定，若因买受人原因导致合同解除，出卖人在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于合同约定房屋总价款20%的违约金。因被告逾期还贷的违约行为导致本案《商品房买卖合同》解除，原告依约向被告主张支付房价20%的违约金839916元，符合合同约定并不违反法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告太原星河湾房地产开发有限公司与被告袁晓江签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。二、被告袁晓江于本判决生效之日起十日内将太原市星河西路8号星河湾二号园第9幢1单元0101号房屋退还原告太原星河湾房地产开发有限公司，并协助原告太原星河湾房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》网签解除手续，原告太原星河湾房地产开发有限公司退还被告袁晓江1575337.63元。三、被告袁晓江于本判决生效之日起十日内支付原告太原星河湾房地产开发有限公司违约金839916元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19078元，保全费5000元，合计24078元（原告已预交），由被告袁晓江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长卢敬丽人民陪审员张玮芳人民陪审员刘强二0一七年九月二十三日书记员赵燕