江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初951号原告：徐州市某医院，住所地徐州市鼓楼区民主北路****号。法定代表人：尹某某，该院院长。委托诉讼代理人：叶文，江苏逸诚律师事务所律师。被告：徐州市某保健有限公司，住所地徐州市鼓楼区大马路。法定代表人：王某某，该公司董事长。原告徐州市某医院诉被告徐州市某保健有限公司(以下简称徐州传承公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告徐州市某医院的委托诉讼代理人叶文到庭参加诉讼。被告徐州传承公司经本院传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市某医院诉称，位于大马路（建筑面积6341.93平方米）房屋的产权单位是原告徐州市某医院。2014年7月1日，原告与案外人徐州某商业管理有限公司签订了《彭美总部基地房屋租赁合同》，约定案外人承租前述房屋用于商业。2014年12月22日，原、被告当事人双方签订一份《意向书》，约定被告按照相关条件租赁大马路房屋，自2014年12月15日起被告直接向原告缴纳租金，并于2014年12月底前交付签约保证金首付款壹佰万，后被告继续实际承租房屋，并于意向书签订的当日，被告给付原告现金壹佰万元作为保证金。自2014年11月22日至2016年10月30日，除被告于2015年4月支付50000元水电费之外，期间被告再未向原告支付另壹佰万的签约保证金、房屋租赁费和水电费。虽经原告多次催要，无果。现诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付房屋租赁费2208351元（每平方月租金65.7元*25个月*3170.94平方米-1000000元保证金-2000000元租金）和原告为被告垫付的水电费222889元，两项合计2431240元；2、被告承担案件受理费和诉讼保全费用。在庭审中原告变更诉请：将诉请第1条变更为2208351元，放弃对水电费的主张。2017年9月30日，原告提交说明一份，变更租金计算起始点为2015年1月1日，前期自愿放弃。被告徐州传承公司未答辩。经审理查明，2012年2月6日，徐州市鼓楼区卫生局（甲方）和案外人徐州某商业管理有限公司（乙方）（以下简称彭美公司）签订了徐州彭美总部基地项目合同（某医院大楼租赁），合同约定：甲方将建筑面积为6341.93平方米的某医院及其附属设施出租给乙方，租期为15+20年。经查明，涉案房屋为徐州市某医院所有，位于大马路，建筑面积6341.93平方米。2011年1月12日，徐州市某医院更名为徐州市某医院(现原告)。原告对徐州市鼓楼区卫生局的租赁行为予以认可。2014年12月31日原告与案外人徐州某商业管理有限公司解除了合同。2014年7月1日，案外人彭美公司又将其承租的“彭美总部基地”项目中原某医院房屋转租给第三人常海峰，双方签订了彭美总部基地房屋租赁合同，约定���房屋租赁期限自2014年10月1日至2024年9月30日，租金第一年500万，第二年600万，从第三年起每年均在上一年租金的基础上按5﹪比例进行递增，直到合同终止。合同同时约定，第一年房屋租金分期支付，即首次支付租金是200万元，在本合同签订后7日内支付。其余租金在装修后一次性付清。经查明，案外人彭美公司与第三人常海峰签订的租赁合同的实际权利义务主体为彭美公司和被告。2014年12月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了房屋租赁意向书一份，双方约定，由于原告已终止与案外人彭美公司签订的徐州彭美总部基地项目合作合同（某医院大楼租赁），现原告将其合法拥有的原案外人彭美公司承租后转租给被告的坐落于大马路（建筑面积为6341.93平方米）的房屋继续租赁给被告，租赁条件按照被告与案外人彭美公司签订租赁���同相同的条件。该意向书还约定：甲方认可乙方已经向彭美公司缴纳的租金，不再向乙方收取。自2014年12月15日起，乙方直接向甲方缴纳租金。2014年12月15日前未交的房租直接向甲方补交。当日，被告以现金的方式向原告交付了1000000元保证金。2015年1月14日，原告因与案外人彭美公司的房屋租赁合同纠纷将其诉至本院，2015年8月12日，在本院调解下，原告与案外人彭美公司达成书面调解协议，约定：“一、被告徐州市彭美商业管理有限公司于2015年8月30日前向原告徐州市某医院一次性支付租金200万元，于2015年12月31日前一次性支付50万元；二、上述款项付清后，双方因2014年12月31日之前产生的租金纠纷全部了结。”另查明，2016年10月之后原告将涉案房屋另租给他人使用。以上事实有原告提交的原告和徐州彭美公司于2012年签订的《徐州彭美总部基地项目合同》一份、被告与案外人徐州某商业管理有限公司签订的《彭美总部基地房屋租赁合同》一份、2014年12月22日原、被告签订的《意向书》、票号0002324的某医院收据一张、2015鼓民初字0299号民事调解书一份、解除合同确认书一份、涉案房屋所有权证、国有土地使用证、徐州传承保健有限公司工商登记一份以及当事人陈述在卷佐证。本院认为，根据相关法律规定，双方当事人虽然没有签订书面租赁合同，但一方当事人按照意向书的约定已经履行主要义务，对方也接受的，该合同成立。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。在本案中，原、被告之间的租赁系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原告提供的证据，可以证明原告已按约履行了自己交付标的物的义务，被告却未按照约定完全履行自己支付租金的义务，因此原告请求支付租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于租赁期限的计算问题，原告主张25个月租金从2014年10月计算至2016年9月30日。2017年9月30日，原告向法庭提交说明一份，变更租金计算起始点为2015年1月1日，前期自愿放弃。本院认为，首先，在原、被告双方签订的意向书中明确约定，原告认可被告已经向案外人彭美公司缴纳的租金，不再向被告收取，自2014年12月15日起，被告直接向原告交付租金。其次，原告与案外人彭美公司的调解协议中也载明“双方因2014年12月31日之前产生的租金纠纷全部了结”，结合以上证据，原告也提交说明自愿从2015年1月1日开始计算���金，故本院认定租期的起始点为2015年1月1日。关于租期的终止时间，原告要求计算租期到2016年9月30日，鉴于双方形成事实合同关系，被告离开涉案房屋后未与原告办理交接手续，此外，2016年10月之后原告将涉案房屋另租给他人使用，在被告未提出抗辩的情形下，原告要求计算租金到2016年9月30日，不违反相关法律规定，本院予以支持。关于租金计算的问题。原告主张被告应支付其租金2208351元（每平方月租金65.7元*25个月*3170.94平方米-1000000元保证金-2000000元租金），其中每平方月租金65.7元的计算方式为5000000元÷总面积6341.93平方米÷12个月。在本案中，被告与案外人彭美公司签订的租赁合同约定第一年租金为5000000元，第二年为6000000元，之后每年按5%递增，但是原告诉讼中表示以第一年5000000元作为租金���计算标准，本院予以支持。关于租赁房屋面积的认定，在原、被告签订的意向书中约定，被告继续租赁原告所有的位于大马路房屋，建筑面积为6341.93平方米。但原告主张被告的实际租赁面积为四到六层共计3170.94平方米。本院认为，原告自认被告的实际租赁面积为四到六层，不违反相关法律规定，本院予以支持。在本案中，涉案的租赁房屋共6层，建筑面积为6341.93平方米。在被告未提出抗辩的情形下，原告主张被告的实际租赁面积为四到六层3170.94平方米（6341.93平方米÷6层×3层），不违法相关法律规定，本院予以认定。故本院计算每平方月租金如下：年租金5000000元÷6341.93平方米÷12个月=65.7元，由于租赁期限为2015年1月1日至2016年9月30日共计21个月，原告认可被告支付给案外人彭美公司2000000元租金，故被告应支付原告租金1374945.92元（每平方月租金65.7元*21个月*3170.94平方米-1000000元保证金-2000000元租金）。被告徐州市某保健有限公司经本院传票合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐州市某保健有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐州市某医院一次性支付租金1374945.92元（每平方月租金65.7元*21个月*3170.94平方米-1000000元保证金-2000000元租金）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费26250元，���告费600元，保全费5000元，合计31850元（原告已预交），由原告徐州市某医院负担13577元，由被告徐州市某保健有限公司负担18273元（与上述案款一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ元人民陪审员  张克俭人民陪审员  孙 媛二〇一七年九月三十日书 记 员  袁墨林