四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初2527号原告：王波，男，生于1970年，住巴中市巴州区。委托诉讼代理人：张道贵，男，生于1951年，住巴州区。委托（特别授权）诉讼代理人：彭述华，女，生于1956年1月19日，汉族，中师文化，蓝湾国际A区业主委员会委员，住巴中市巴州区。被告：四川省巴中市东兴房地产开发有限公司，住所地巴中市江北大道中段211号。法定代表人：侯朝友，系该公司董事长委托（特别授权）诉讼代理人：肖杰，四川宏坤律师事务所律师。原告王波诉被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理后，依法由审判员陈泓燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王波的委托代理人张道贵、彭述华，被告东兴房地产公司的委托代理人肖杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王波诉称：原告与被告于2009年8月4日签订了《商品房买卖合同》，合同编号为[(2009)0900108]。房屋建筑面积为106.58平方米，单价2240元/平方米，总价238739元，（大写：贰拾叁万捌仟柒佰叁拾玖元整）。该合同（第15-16页）第二十条“产权登记”第一款约定：“出卖人应在2011年3月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，未能在本款约定期限内区的该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理”：1、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起，至实际取得权属证之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。出卖人（被告）至今都没有经房屋权属证办理并交予买受人（原告）。致使原告的房屋不能买卖交易，不能抵押借贷，给原告造成极大经济损失。自2011年3月1日至2017年5月1日止，已违约的超出合同约定2250天，被告应当赔偿违约金予原告为购房总款238739元×0.0003元/天×2250天=161148元（大写：壹拾陆万壹仟壹佰肆拾捌元），原告只要求被告赔偿购房合同违约金100000元（大写：壹拾万元）和本案的全部费用。综上，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决：一、被告迅速为原告办理并发给房屋权属证；二、要求被告赔偿合同违约金100000元（大写：壹拾万元）；三、被告承担本案全部费用。庭审中，原告表示房屋权属证即不动产权证书。被告东兴房地产公司辩称：一、截至开庭之日，被告公司已为原告办理了不动产权证书，此前公司也为原告办理了房屋产权证，并且原告已经领取；关于土地使用权证，被告公司按期向国土局缴纳了土地出让金，并于2010年办理了结算表，但蓝湾国际宗地在2003年、2010年、2012年至2016年都因其他案件涉诉导致国土局一直未给被告公司办理土地使用权证。2013年公司提请办理土地使用权证，至2016年案件由四川省高院判决后才最终完结，国土局才为被告公司补办宗地使用权证手续，所以土地使用权证上面的时间倒签的为2013年12月27日。故上述系不可预测的行政因素干预，并非被告公司的主观过错导致，所以不应该承担违约责任；二、关于违约金的计算，首先根据合同，被告认为应当适用转移登记中的约定，双方应当协商处理，其次计算的时间过长；三、即使被告公司存在违约，法院也应综合考虑被告的主观过错、行政机关迟延办理土地使用权证以及原告的实际损失来综合调减。经审理查明：2009年8月4日，被告东兴房地产公司为出卖人（甲方）与原告王波为买受人（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于巴中市巴州桑园坝蓝湾国际XXXXXX号商品房一套。该合同第二十条（一）“初始登记”中约定：出卖人应在2011年3月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，即：买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金；（二）“转移登记”中约定：商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理，即买受人委托东兴房地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，即双方另行协商约定。同时查明，2012年7月25日，被告东兴房地产公司向原告出具销售不动产统一发票，载明房屋价款为238739元。另查明，庭审中，原、被告均表示被告已为原告办理了房屋所有权证，原告也已领取。后因实行不动登记制度，房屋所有权证及国土使用权证合为不动产权证书，被告东兴房地产公司将原已办房产证收回，现正在为原告办理不动产权证书。同时，被告表示其于2016年已取得本案诉争土地的国有土地使用证，该证上载明的时间为2013年12月27日。还查明，本案受理之前，巴中市中级人民法院和巴州区人民法院已对多起涉“蓝湾国际”房屋买卖合同请求给付违约金的与本案相类似的民事案件作出一审、二审判决。上述事实，有原、被告的身份信息，原告的陈述、被告的答辩，《商品房买卖合同》、发票、庭审笔录以及其他相关证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为：原、被告于2009年8月4日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。有效的合同对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。被告东兴房地产公司未在合同约定的时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，已构成违约。被告东兴房地产公司虽辩称土地使用权证长期未能办理不是其自身原因导致，但该情形不构成法律上的免责事由，不能对抗合同约定的义务，仍应当承担相应的违约责任。被告东兴房地产公司认为原告王波要求给付的违约金过高，请求进行调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人违约的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并参照人民法院生效判决对同一楼盘、类似情形的处理原则，对原约定的违约金进行调减，酌定被告东兴房地产公司应给付的违约金标准为按原告已付购房款238739元的3.33%计算，即7950元。关于原告王波要求被告东兴房产公司限期办理并交付不动产权证书的诉请。因《商品房买卖合同》所约定的案涉房屋的房屋所有权证书已办理，原告王波也曾领取了房屋产权证书，被告东兴房产公司已履行合同约定义务。后虽因国家政策变化，需办理不动产权证书而收回房屋产权证书，但重新办理不动产权证书非被告合同约定义务，原、被告双方也未重新就办理不动产权证书而约定时间，故原告王波的此项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王波支付未按期办理房屋权属证书的违约金7950元；二、驳回原告王波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，减半收取1150元，由被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 员 陈泓燕二〇一七年九月二十六日法官助理 曹永平书 记 员 贺琳芝