北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6013号上诉人（原审原告）：ＸＸ伟，男，1988年7月30日出生。上诉人（原审原告）：魏倩，女，1987年5月28日出生。ＸＸ伟、魏倩共同委托诉讼代理人：陈福，北京大成律师事务所律师。ＸＸ伟、魏倩共同委托诉讼代理人：张建民，北京大成（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张桦，女，1978年10月3日出生。委托诉讼代理人:张方，安徽中天恒律师事务所律师。上诉人ＸＸ伟、魏倩因与被上诉人张桦房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初18322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。ＸＸ伟、魏倩上诉请求：撤销原审判决，改判张桦继续履行合同或按约定支付违约金或发回重审；一、二审诉讼费用由张桦承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。张桦构成恶意违约，一审法院认定涉案房屋买卖合同及补充协议不能继续履行，属于事实认定错误，张桦涉嫌恶意转移财产、逃避债务，张桦主张违约金过高，应由其承担举证责任，一审法院对举证责任分配错误。涉案房屋经我方委托评估，目前评估价值为2075.63万元，我方装修涉案房屋花费807805元。张桦辩称：ＸＸ伟、魏倩上诉所称事实与客观事实不符，原审判决符合法律规定，请求驳回ＸＸ伟、魏倩的上诉请求，维持原审判决。我方对ＸＸ伟、魏倩个人委托评估的结果及其装修款凭证不予认可，不能作为其主张损失依据。双方约定的违约金过高，我方向一审法院请求降低违约金，原审判决的违约金数额我方认可。ＸＸ伟、魏倩向一审法院起诉请求：1、继续履行合同及补充协议；2、张桦支付违约金4095000元；3、诉讼费由张桦承担。一审法院认定事实：2015年3月22日，张桦与ＸＸ伟、魏倩签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：将张桦名下的位于北京市海淀区3H房屋（以下简称3H房屋）以910万元的价格出卖给ＸＸ伟、魏倩；ＸＸ与魏倩应于2015年3月22日向张桦支付定金50万元，应于2015年4月23日前以资金托管的方式向张桦支付第一笔首付款人民币350万元，该首付款包含前述50万元定金；张桦应于2015年3月24日向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2015年11月10日前办理完毕解除抵押登记手续；张桦应于2015年6月1日将房屋交付给ＸＸ伟、魏倩，双方应在银行批贷后两个工作日内办理房屋所有权移登记手续。同日，魏倩、ＸＸ伟，北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）签订了《融信赎楼协议》，约定：ＸＸ伟、魏倩于2015年4月23日前将首付款350万元存入中融信托管账户，中融信公司将350万元垫资款划至张桦账户后，如因张桦房屋被查封或者被限制转让原因导致房屋买卖交易解除、终止的，中融信公司应先行向魏倩、ＸＸ伟支付托管资金，同时魏倩、ＸＸ伟签署相关文件将其向张桦的追偿权转移给中融信公司行使。合同签订后，ＸＸ伟、魏倩依约通过中融信公司向张桦支付了350万元首付款，ＸＸ伟、魏倩于2015年6月入住3H房屋。2015年7月16日，3H房屋被安徽省潜山县人民法院查封，导致房屋不能如期过户。2016年3月15日，双方签订了补充协议（二），约定张桦于2016年9月30日前解除交易房屋的查封手续，并于2016年11月30日前配合办理完毕交易房屋的过户手续，则ＸＸ伟、魏倩不再追究张桦违约责任；若张桦逾期未能解除查封，ＸＸ伟、魏倩可单方解除和终止房屋买卖合同及补充协议，张桦需按照本次交易房屋总价款的45%向ＸＸ伟、魏倩支付违约金。后张桦未能解除安徽省潜山县人民法院查封，该房屋又被山西省平定县人民法院查封。2016年5月25日，ＸＸ伟、魏倩与中融信公司签订《解约协议书》，约定由于3H房屋被查封，双方同意解除原《融信赎楼协议》，中融信公司于本解约协议生效之日起10个工作日内向ＸＸ伟、魏倩支付托管资金350万元。ＸＸ伟、魏倩已于2016年6月收到中融信公司返还的350万元托管资金。庭审中，ＸＸ伟、魏倩要求张桦支付违约金4095000元，称该金额是综合考虑了签约后房屋价格上涨的差价及其装饰装修的损失，但并未就该损失提供证据。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、补充协议（二）、《融信赎楼协议》、《解约协议书》、收据及定金收条、（2015）潜民一初字第01425号裁定书及庭审笔录佐证且双方无争议，法院予以确认。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中张桦将3H房屋出售给ＸＸ伟、魏倩，约定最晚应于2016年11月30日前配合办理完毕交易房屋的过户手续，若张桦逾期未能解除查封，ＸＸ伟、魏倩可单方解除和终止房屋买卖合同及补充协议，张桦需按照本次交易房屋总价款的45%向ＸＸ伟、魏倩支付违约金。由于房屋被法院查封，导致张桦未能办理房屋过户手续，张桦未能履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。由于房屋被法院查封，履行房屋过户手续为法律及事实上均不能履行，该房屋买卖合同及补充协议已经不能继续履行，ＸＸ伟、魏倩已于2016年6月收到中融信公司返还的350万元托管资金。因张桦构成违约，根据双方签订的补充协议（二），张桦需按照本次交易房屋总价款的45%向ＸＸ伟、魏倩支付违约金，据此，ＸＸ伟、魏倩要求支付违约金4095000元，称该金额是综合考虑了签约后房屋价格上涨的差价，装饰装修的损失，但并未对该损失向法院提供充分证据。双方约定的违约金过高，法院予以酌减。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决:一、张桦于本判决生效后十日内给付ＸＸ伟、魏倩违约金人民币一百八十二万元；二、驳回ＸＸ伟、魏倩其他诉讼请求。如果张桦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，由于张桦涉及其他多个诉讼，涉案房屋被法院查封，导致张桦未能配合ＸＸ伟、魏倩办理房屋过户手续，双方合同未能继续履行系张桦自身原因所致，其行为已构成违约，故其应当承担相应的违约责任。一审法院已查明涉案房屋处于被法院查封状态，办理房屋过户手续在法律及事实上已不能履行，在此情况下，ＸＸ伟、魏倩要求继续履行合同及补充协议之请求，已无法实现，故一审判决对ＸＸ伟、魏倩的该项诉讼请求予以驳回，并无不当。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于违约金的具体数额，双方在补充协议（二）中约定了违约金为本次交易房屋总价款的45%，一审法院根据张桦认为违约金约定过高并要求降低的申请，结合案件事实和双方提交证据的情况，认为双方约定的违约金过高，判决酌情减少违约金，符合法律规定，并无不当。ＸＸ伟、魏倩上诉请求按约定支付违约金的依据不足，本院不予支持。综上所述，ＸＸ伟、魏倩的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39560元，由ＸＸ伟、魏倩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一七年九月六日法官助理 李 想书 记 员 刘芳芳