江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0830民初3995号原告：张银春，男，49岁，汉族，居民，住盱眙县。委托诉讼代理人：黄鑫，江苏昂格律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄果红叶，江苏昂格律师事务所实习律师。被告：范成和，男，57岁，汉族，居民，住盱眙县。原告张银春与被告范成和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告张银春的委托诉讼代理人黄鑫、黄果红叶，被告范成和到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张银春向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原、被告于2017年4月7日签订的房屋转让协议无效；2.请求判决被告返还原告已经支付的保证金8万元及利息（以中国人民银行同期贷款利率计算，后在庭审中变更为以中国人民银行同期存款利率计算，从2017年4月8日计算至款项还清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月7日，原、被告签订房屋转让协议，约定被告将盱眙县东苑小区A-1-1-4号房屋转让给被告，房屋总价款70万元，首付8万元作为保证金，7月底将剩下的62万元一次性付清，公证费各自负担一半。房屋转让协议签订后，原告于当日委托其妹妹张海云向被告的中国建设银行卡账户转入8万元保证金。2017年7月4日，双方持房屋转让协议向盱眙县公证处申请公证，因被告无法拿出房屋的合法批准手续及产权手续，故公证处拒绝对此份房屋转让协议予以公证，此时原告得知被告房屋为小产权房，在法律上属于不能向非本集体组织成员的第三人转让或出售的房屋。原告认为被告明知自己的房屋为不能转让的小产权房依然与原告签订房屋转让协议，该房屋转让协议应为无效，原告多次向被告要求返还8万元保证金未果，为维护原告的合法权益，现请求法院判令支持原告诉请。被告范成和辩称，原告所述不属实，我卖房时给原告讲的很清楚，我的房子为小产权房，我现在不同意退还8万元保证金。房屋坐落在盱眙县十里营街道新湾村，土地是集体使用土地。我户口不在新湾村，我当时在学校教书，拆迁把我们学校撵走了，让我们自己建房。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：原、被告经案外人鲍丰介绍认识，并于2017年4月7日经双方协商将被告范成和自建的位于盱眙县盱城镇十里营街东苑小区A区1-1-4号房屋转让给原告，并签订《房屋转让协议》。该协议载明：“甲方：范成和，住东苑小区A区1-1-A-4号/乙方：张银春，住大明公馆。/经双方协议甲方房屋转让给乙方，房屋总价为柒拾万元，首付现金捌万元，作为房屋保证金，柒月底将剩下的陆拾贰万元一次性付清，如一方反悔，保证金不退还，并另外补偿对方捌万元。（公证费各出一半）/（空调两个）/立据人：范成和/张银春/2017.4.7/151××××3470”。合同签订后，原告让其妹妹张海云于2017年4月7日向被告范成和在中国建设银行盱眙支行的账户中转入8万元保证金。原告未取得该房屋的钥匙，实际也未搬入该房屋中居住。另查明，原告张银春的户籍地为江苏省盱眙县盱城镇宝积山南路30-3号，被告范成和的户籍地为江苏省盱眙县盱城镇十里营街东苑小区5号，原、被告非同一集体经济组织成员。盱眙县盱城镇十里营街东苑小区A-1-1-4号房屋是被告范成和的自建��屋，土地性质属于农村集体土地，所建房屋属小产权房，没有办理土地许可和房屋产权登记，也没有领取土地使用权证书和房屋所有权证书。证明上述事实的证据有：原、被告的当庭陈述；原告提交的房屋转让协议、中国建设银行转账凭证、被告范成和出具的承诺、张海云出具的证明、被告范成和提交的盱眙县盱城街道新湾社区居民委员会出具的证明，经庭审质证、核证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：原、被告签订的房屋买卖合同是否合法有效，所交付的购房价款是否依法退还，退还购房款多少等。根据我国《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得向本集体经济组织以外的其他村民出售，不得批准���用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。涉案房屋位于农村集体土地，且原告张银春与被告范成和系非同一集体经济组织成员，被告范成和将自建的农村房屋出售给非同一集体经济组织成员即原告张银春，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，双方签订《房屋转让协议》时，原告户口没有迁入盱眙县盱城街道新湾社区，属于该集体经济组织以外的居民，且该房屋没有办理任何建房审批手续，也未领取土地使用权证书和房屋所有权证书，双方所签订房屋转让协议违反了相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同，故从原、被告签订该房屋转让协议时就没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。2017年4月7日，原告按照协议委托其妹妹张海云将首付款8万元转入被告范成和在中国建设银行盱眙支行的账户中，由原告提供的张海云的证明以及中国建设银行转账凭证予以证实，且被告范成和在庭审中予以认可，故本院予以认定。关于利息的计算，原告主张从2017年4月8日起按中国人民银行同期存款利息计算至实际返还之日止，未违反最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，故本院予以认可。本案经本院调解不成，据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二、三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第五项、第五十八条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原、被告于2017年4月7日所签订的《房屋转让协议》无效。二、被告范成和于本判决生效后十日内退还原告张银春购房款8万元及利息（以8万元为本金，自2017年4月8日起按照中国人民银行同期存款利率计算至款项还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告范成和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费1800元。审判员  罗德俊二〇一七年九月十三日书记员  刘 纯附执行付款账户户名：盱眙县人民法院账号：62×××82开户行：中国银行股份有限公司盱眙支行附相关法律及司法解释规定：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”二、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”三、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借��主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。四、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”