苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初2986号原告:苏州鑫汉置业有限公司，住所地苏州市相城区太平街道元春路。法定代表人：唐如海，总经理。负责人：查晴明，清算组组长。委托诉讼代理人：陈余，江苏五洲信友律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆敏彪，江苏五洲信友律师事务所律师。被告:朱佳竹，男，1964年3月6日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告苏州鑫汉置业有限公司（以下简称鑫汉置业公司）与被告朱佳竹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理，由审判员孙明���用简易程序独任审判。本案于2017年8月24日公开开庭进行了审理，原告鑫汉公司的委托诉讼代理人陈余、被告朱佳竹到庭加诉讼。本案现已审理完毕。原告鑫汉置业公司向本院提起诉讼，请求判决：1、请求法院判决确认原告与被告签署的编号为苏房商相合同苏房商相合同201506290534号商品房买卖合同无效。2、请求法院判令被告协助原告办理苏房商相合同商品房买卖合同201506290534网签备案注销手续。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：苏州市相城区人民法院于2015年7月24日裁定受理鑫汉置业公司的破产重整申请，并指定了管理人。经管理人调查发现,2015年6月29日，被告与原告签订协议约定，原告因经营需要，委托被告于2014年12月17日向苏州市吴中区东山农村小额贷款有限公司借款人民币300万元，于2014年12月23日向苏州市相城区元联永鼎农村小额贷款有限���司借款300万元，于2015年1月22日、3月4日、4月15日向开鑫贷融资服务江苏有限公司借款共计400万元，同时双方约定原告将其开发的位于相城区太平街道××室的房屋抵押给被告，并就该房屋签订了商品房买卖合同并办理网签备案手续。原告与被告约定如原告偿还借款本金及利息，双方应办理房屋网签撤销手续，如原告在借款到期后不能偿还，原告将抵押房屋抵偿借款本金利息，双方互不支付任何款项。原告与被告于2015年6月29日签订编号为苏房商相合同201506290534商品房买卖合同。鉴于原告与被告是在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，双方签署的商品房买卖合同实质上不是真实的买卖合同，而是债权的一种担保形式，具有担保债权实现的目的，该协议违反法律、行政法规的强制性规定应属无效。现原告起诉至法院，请求判决：确认原告与被告于2015年6月29日签订��协议无效。本案诉讼费由被告承担。被告朱佳竹辩称，不同意原告诉求，如果原告将房屋交付，可以承担银行债务。经审理查明，2015年6月29日，朱佳竹（甲方）与鑫汉置业公司（乙方）签订《协议》一份，该协议明确：乙方因经营需要，委托甲方于2014年12月17日向苏州市吴中区东山农村小额贷款有限公司借款人民币300万元，2014年12月23日向苏州市相城区元联永鼎农村小额贷款有限公司借款人民币300万元，于2015年1月22日、3月4日、4月15日向开鑫贷融资服务江苏有限公司借款计400万元；同时上述协议约定：乙方委托甲方向小贷公司所借的上述款项共计人民币1000万元整，由乙方负责归还借款本金和利息，乙方自愿将其开发的位于相城区太平街道××室的房屋抵押给甲方，乙方和甲方就该房屋签订商品房买卖合同并办理网签备案手续。如乙方偿还小贷公���借款本金及利息，甲方应配合乙方办理房屋的网签撤销手续；如借款到期乙方不能偿还，乙方将抵押房屋抵偿借款本金利息，双方互不支付任何款项。该协议甲方由朱佳竹签字，乙方由鑫汉置业公司及法定代表人盖章确认。同天，鑫汉置业公司（出卖人）与被告朱佳竹（买受人）签订编号为苏房商相合同201506290534的《商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买位于相城区太平街道××室商品房，用途为住宅，建筑面积为705.525平方米，总价款为850000元，买受人一次性付款。审理中，原告向本院作出补充说明，被告向开鑫贷融资服务江苏有限公司借款计400万元为实际出借人为开鑫贷融资服务江苏有限公司融资服务平台，由吴中区木渎小额贷款有限公司为该借款承担连带保证责任，但该款未入原告帐户，故管理人对朱佳竹申报该笔债权未予以确认，其���600万元己由出借人苏州市吴中区东山农村小额贷款有限公司、苏州市相城区元联永鼎农村小额贷款有限公司向原告申报债权。2015年7月24日，本院作出（2015）相破预字第00002号民事裁定书，认为鑫汉置业公司不能清偿到期债务，且其资产不足以清偿全部债务，故依法裁定受理鑫汉置业公司的重整申请。并于同日做出（2015）相商破字第00003号决定书，指定了管理人和清算组成员，并明确了管理人职责等内容。另查，苏州长诚会计师事务所有限公司于2016年9月5日向原告鑫汉置业公司管理人出具报告中认定：该所于2016年4月24日出具的苏长诚专审字第[2016]第044号审计报告对鑫汉置业公司抵债己签约共87套房在审计过程中，因上述抵债己签约房会计处理未作销售处理（实际未收到购房款），其中所附列明细第27位表格中载明：房源批次为三期、状态为抵债���姓名为朱佳竹、楼号为34,室号为102、签约价8500000元，抵押单位：私人抵押给小贷公司。该报告以法院裁定债权列入的明细中，朱佳竹作为债权人申报1000万普通债权，备注：“公司汇入东山小贷300万,元联永鼎小贷300万，其余资金未流入”。2015年7月24日，本院作出（2015）相破预字第00002号民事裁定书，认为鑫汉置业公司不能清偿到期债务，且其资产不足以清偿全部债务，故依法裁定受理鑫汉置业公司的重整申请。并于同日做出（2015）相商破字第00003号决定书，指定了管理人和清算组成员，并明确了管理人职责等内容。另查，本院己生效判决[如(2016)苏0507民初3641号]的相关案件中，原告鑫汉置业公司为证明其诉讼请求，另外举证管理人向原鑫汉置业公司的会计潘新梅询问关原告鑫汉置业公司与田平、胡志伟、彭莹、朱伟建、张文华、顾建东、胡海峰、张志坚、胡仁刚及费国初等人网签商品房买卖合同情况的证言，潘新梅陈述“这些人我之前是不认识的，在2015年6月底的时候，一直到这些人来公司闹事的时候我才知道这些人，知道这些人与明通精密机械有限公司有债权债务关系。这些人可能是没有交纳房款，售楼处没有收到购房款。大概在2015年6月底，这些人跑到中元商务大厦19楼鑫汉置业办公场所去闹事的，然后要求公司的出纳员魏析开具发票和收据的。网签那天晚上我当时正在家，后来接到唐如海的电话，他让我去中元商务大厦19楼鑫汉置业有限公司办公室，后来我去了办公室，看到很多人在办公室，当时唐总对我说你不要管这些事情，就按照纸上登记的人名和房号办理网签手续就行了。于是我就拿着这纸到了其他办公室办理网签手续了”。以上事实有当事人举证的协议、债权债务申报资料、本院民事裁定书、决定书、苏州长诚会计师事务所有限公司审计说明、审计报告、商品房买卖合同、本院生效判决以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，鑫汉置业公司（出卖人）与朱佳竹（买受人）在苏州市区商品房销售网上管理系统所备案的合同编号为苏房商相合同201506290534的《商品房买卖合同》，系根据原告与被告所签的《协议》中约定的原告自愿将涉案房屋抵押给被告用以偿还其委托被告对外所借的款项，故从该商品房买卖合同签订的真实目的来看，双方并非要通过支付实际价款来履行商品房买卖合同，而是通过给付房屋来抵消原告与被告之间的债务，即名为买卖，实为抵债。根据相关规定，当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求。其次，双方签订《商品房买卖合同》的时间与鑫汉置业公司被裁定破产重整的时间相隔不远，再结合原告鑫汉置业公司举证的其财务人员潘新梅的证词，苏州长诚会计师事务所有限公司审计说明以及被告朱佳竹未能证明其实际交付本案诉争房屋的购房款，应确认双方签订合同无效。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告苏州鑫汉置业有限公司与被告朱佳竹签订的编号为苏房商相合同201506290534的《商品房买卖合同》无效。二、被告朱佳竹于本判决生效之日起十日内协助原告苏州鑫汉置业有限公司办理上述第一项中的《商品房买卖合同》的网签备案注销手续。本案案件受理费减半收取为人民币35650元，由被告朱佳竹负担（此款原告已垫付，不再退还，被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  孙明二〇一七年九月二十二日书记员  赵俊