广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2017)粤71行终1302号上诉人（原审被告）:广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：洪森，该委工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:杨庚，男，汉族，1978年8月23日出生，住广州市越秀区，委托代理人：朱伟科、唐爱娣，广东踔励律师事务所律师。上诉人广州市国土资源和规划委员会因房屋登记一案，不服广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初835号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审查明：2001年1月8日，原告杨庚与国龙公司签订穗房预合字99012180《商品房预售合同》，约定原告向国龙公司购买位于国龙大厦泰兴阁23C房屋（即涉案房屋），原广州市国土局房地产管理局于2001年2月2日办理了上述预售合同的备案登记。后原告与中国农业银行广州淘金支行就涉案房产办理抵押备案登记，抵押备案号为（2001）穗押备字第16096号。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第五页第一段认定：“一、1999年至2002年间，被告单位广州市国龙房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述‘名义购买人’的名义，将‘购得’的房产作为抵押物，向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中，登记于‘名义购房人’名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；……”上述判决的附表1记载：……房号（国龙大厦）泰兴阁23C、购房人马超,已付房款（元）641300、已付其他费用（元）14108.6、登记预购人杨庚、抵押权人农行淘金支行……2010年8月26日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《关于撤销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，内容为：广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括国龙大厦泰兴阁23C房屋预售契约号99012180预售合同备案登记和备（2001）字16096号抵押备案登记。原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上发布了该公告，涉案房屋在公告列表内。庭审中，被告陈述其在作出涉案注销行为前未告知原告，在作出涉案注销公告后亦未向原告送达。原告表示其于2016年12月20通过收到被告对其作出的政府信息公开答复获悉上述公告，遂向原审法院起诉。另查，原广州市国土局房管局于2001年更名为广州市国土资源和房屋管理局；2015年，因机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权现由被告广州市国土资源和规划委员会行使。原审认为：原告与国龙公司就购买涉案房屋签订《商品房预售合同》，并就涉案房产办理相关抵押贷款，原广州市国土局房地产管理局分别办理了上述合同的预售合同备案登记和抵押登记。2010年8月，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上公告注销上述预售合同备案登记和抵押登记，该行为对原告的权利造成实际影响。原告是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知原告，之后也没有送达原告，违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，被告应对原告的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。对于被告提出的本案已超过起诉期限的抗辩意见，原审法院认为，已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗第三人的效力，为涉及不动产的具体行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，原告提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决：一、撤销广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦泰兴阁23C房屋预售契约号99012180的预售合同备案登记和抵押备案号01备16096的抵押备案登记。二、责令被告广州市国土资源和规划委员会对原告杨庚泰兴阁23C房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。上诉人广州市国土资源和规划委员会不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉房屋存在实际购房人马超，且该房屋已由马超出售给冯远文并办理了转移登记，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条、《行政诉讼法》第八十九条的规定，原审未通知其作为第三人参加诉讼，依法应发回重审。二、被上诉人提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回其起诉。上诉人于2010年8月26日作出了涉案注销公告，被上诉人如果是真实的购房人，其不可能在长达六年多的时间里对案涉房屋的登记情况下不做任何了解，也不申请办理确权登记，其所谓直到2016年9月才通过信息公开渠道查询得知备案已被注销的说法明显有悖于常理。根据(2014)穗中法民五终字第4638号《民事判决书》、(2009)越法刑初字第769号《刑事判决书》查明的事实，被上诉人作为该案证人及国龙公司法定代表人的女婿，作为该案所查明的“名义购房人”，对该案的进展以及其所“购得”的房产的预售登记和抵押登记处理情况，不可能不知情。根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条的规定，其提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回其起诉。三、被上诉人作为“名义购房人”，由国龙公司操纵虚假购房以套取银行资金，所签订的商品房预售合同及按揭贷款合同均非其真实意思，属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同，上诉人作为行政主管部门，对该扰乱预售商品房市场秩序的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记，事实清楚，依据充分，并无不当之处。根据(2014)穗中法民五终字第4638号《民事判决书》、(2009)越法刑初字第769号案中被上诉人所做情况说明和判决查明的事实，购房并非被上诉人等名义购房人的真实意思。以上行为性质，无论是在《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第12期（总第206期）所公布的典型案例还是在案情相似的(2015)粤高法民四申字第24号《民事裁定书》中，均有一致认定，上诉人作为预售商品房主管部门，有权利根据(2009)越法刑初字第769号刑事判决书所查明的事实，对该违法行为进行查处，公告注销相关的备案登记。四、上诉人以公告方式将相关注销决定进行公示，并不违反法律规定，也不会损害被上诉人的利益。首先，没有任何法律法规规定行政主管部门依职权注销前述备案登记需要事先告知被上诉人或听取其意见，也没有任何法律规定上诉人不能采取公告方式将相关注销决定进行公示，上诉人作为行政主管部门，有权根据生效法律文书认定的事实，依职权对被上诉人与国龙公司所实施的虚假购房、虚假抵押备案行为进行查处；其次，上诉人以公告方式将注销决定进行公示，也是适当的。例如《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条就规定“依职权注销登记”应进行公告。再次，依前述，被上诉人受国龙公司操纵签订名义购房合同并由国龙公司套取银行资金，被上诉人并非案涉房屋的实际购房人，对案涉房屋不能提出任何权利主张，上诉人公告注销其合同备案，也不会损害其利益。综上，上诉人请求依法撤销原判，发回原审人民法院重审，或改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人杨庚二审答辩称:一、涉案商品房预售合同和按揭合同是有效的，都是被上诉人与国龙公司签订的，双方均签字盖章，是合法有效的。二、根据楼宇按揭合同，实际偿还银行贷款的也是被上诉人，均是依法依规在上诉人处登记备案的。三、上诉人作出涉案注销登记行为，没有事实依据和法律依据，注销涉案的备案登记，对被上诉人造成了实际的影响，所以上诉人在作出注销行为时就应将作出注销的依据告诉被上诉人，在原审判决可见，上诉人没有给被上诉人送达，所以该行为违反法定程序，依法予以撤销。四、关于被上诉人的起诉是否符合法律规定的问题，如上述，上诉人在政务网上公告注销备案登记，但至今未送达被上诉人，直到2016年12月5日收到政府信息公开答复书，才知悉涉案房产登记被注销，2017年3月被上诉人向一审法院提起诉讼，可见被上诉人的起诉并没有超诉讼时效。五、跟本案同类案的判决，均判决撤销登记备案行为，广州市中级法院撤销房屋管理局作出的华翰大厦备案预售合同的公告，（2016）粤7101行初2839号也是作出了撤销房屋管理局作出的大厦预售合同，责令本案的上诉人依法作出重新处理。国龙公司没有将第一手买房情况告知第二手买房人，才出现了诈骗，但判决书没有认定两份购房合同都无效。被上诉人通过银行按揭的方式支付房款，并不是上诉人所述的没有支付，认定合同是否有效也不是看是否支付房款，根据合同法，双方签字盖章的合同是有效的。根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，上诉人没有证据证明被上诉人提交了虚假资料或隐瞒了真实情况，不属于房屋登记机构可以撤销原房屋登记的情形。经审查，原审法院查明事实清楚且有相应证据予以证实，本院予以确认。本院认为：关于上诉人提出本案诉讼已超过法律规定的起诉期限的问题，本院二审认同一审认定，不再赘述。本案中，原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月在其政务网站上公告注销被上诉人涉案房屋的预售合同备案登记和相关抵押登记。上诉人作出涉案注销行为前未告知被上诉人，在作出涉案注销公告后亦未向被上诉人送达。被上诉人作为涉案注销行为的行政相对人，该注销行为对被上诉人权利造成实际影响，涉案注销行为亦违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，上诉人应对被上诉人的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。综上，上诉人广州市国土资源和规划委员会的上诉请求理据不足，本院予以驳回。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和规划委员会负担。本判决为终审判决。审判长  肖志雄审判员  杨 芳审判员  石晓利二〇一七年九月十八日书记员  陈洁雅