广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初2871号原告：郑诚，男，1984年6月14日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区。委托代理人：郑卫铭，男，1957年7月9日出生，汉族，身份证登记住址同上。系原告的父亲。被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地肇庆市端州区，统一社会信用代码XXX。法定代表人：何昶明。原告郑诚诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理后，依法适用普通程序，于同年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑卫铭到庭参加了诉讼；被告经本院传票传唤无正当理由拒不派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还所购房屋实际面积与合同约定面积不符而多付的购房款47403.07元；2、判令被告支付多收购房款的利息6146.56元（以47403.07元为本金，按照央行规定的同期三至五年中长期贷款利率6.65%从2012年12月10日起计算至付还多收的房款及利息时止，暂计至2017年7月）；3、判令被告立即向原告支付无法取得产权证书的违约金35478.35元；4、被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告明确其第2项请求中的利息按年利率6.65%的标准从2012年12月10日起计算至付还多收的房款及利息时止，并以其笔误为由变更其第3项请求中的违约金为3547.84元。后又撤回了第3项诉讼请求。事实和理由：2012年12月10日，原告与被告就XX豪庭第X幢X层之一XX房签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买商品房一套，合同约定所购房屋建筑面积129.66㎡，其中套内建筑面积105.53㎡。原告依约支付了709567元购房款,但被告未能依约在2014年6月30日前交付房屋。2017年3月24日，原告通过查询，发现肇庆市不动产登记中心的《不动产档案详细资料》所记载的该房实际面积明显不符，不动产资料确认的建筑面积为123.37㎡，套内建筑面积为100.42㎡，合同约定的套内面积减少了5.11㎡。原告认为，双方签订了《商品房买卖合同》对双方当事人具有法律约束力，双方均应全面履行约定的义务。然而，在合同履行中，被告按连出现违约事实，对原告的合同期待权益造成严重损害。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第三款的规定，要求被告除应返还按建筑面积每㎡5472.5元售价多收取的34422.02元购房款及支付利息6146.56元外，双倍返还面积误差超过3%部分的购房款。由于被告的原因，原告在限期内未能取得权属证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，要求依合同第十五条的约定向原告支付无法取得权属证书的违约金3547.83元。被告经本院传票传唤无正当理由拒不派员到庭参加诉讼，亦没有提交答辩意见。经审理查明：2012年12月10日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××路东侧“××”××房预售商品房××套，合同约定建筑面积129.66㎡，其中套内建筑面积105.53㎡，公共部位车公用房屋分摊建筑面积24.13㎡。其中合同第四条“计价方式与价款”约定,该商品房属预售,按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币6723.84元/㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币5472.52元/㎡，总金额为人民币709567元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定(当事人选择按套计价的，不适合本条约定),该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异的双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房,选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)；面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积-合同约定计价套内建筑面积）/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定,买受人选择第3种方式(其他方式)付款：按揭贷款方式付款,买受人已付首期款(人民币)509567元整,余款(人民币)200000元整办理银行按揭,自签订合同之日起3日内办理好银行按揭申请手续，并按照银行规定的按揭方式付款。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定,出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方在合同中还对交付期限、违约责任等进行了约定。此外，在合同附件－“房屋平面图中”所附所售房屋的平面图中标注了套型、房屋内部结构等，但并未标注尺寸及误差范围。合同附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”则为空白。合同附件三“装饰、设备标准”对房屋外墙、内墙、门窗等的装饰、设备标准进行了约定。合同附件四则为“合同补充协议”，其中“补充协议”的第十条“关于办理《房地产权证》的补充约定”，买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、交付办理房地产权登记所需的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内,出卖人向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准，出具房地产权证的时间由登记部门确定；在买受人向出卖人提交了全部的办证文件与资料并交清所有购房款和相关税费的前提下，出卖人应及时为买受人办理房地产权证，出卖人将办理买受人房地产权证的有关文件与资料交给政府主管部门的，因主管部门原因不能在双方约定或法定的期限内取得房地产权证的，出卖人不承担责任；如买受人迟延签署或提交上述文件与资料或不按时交清所有购房款及办证税费的，刚办证时间相应推后，出卖人不承担延迟办证的责任，因此导致的一切损失和责任均由买受人承担。合同签订后，被告分别于2012年12月10日和2013年5月2日出具《发票》收到原告支付的购房款509567元、200000元。此后，原告发现合同约定面积与肇庆市不动产登记中心的《不动产档案详细资料》所记载的该房实际面积明显不符，《不动产档案详细资料》确认的建筑面积为123.37㎡，套内建筑面积为100.42㎡。双方因而产生纠纷，原告遂诉至本院。又查明，本院此前曾因其他案件向肇庆市住房和城乡建设局发函了解被告开发的“XX豪庭”有关情况，肇庆市住房和城乡建设局为此函复本院，其中对案涉房屋所在楼盘的门牌名称问题答复如下：根据权属证明书档案中的肇庆市民政局文件《关于对“XX豪庭”更名的批复》、肇庆市公安局端州分局黄岗派出所《关于门牌申请的回复》的材料显示，肇庆市端州区XX路XX号“XX花园”与肇庆市端州区XX路XX侧XX区“XX豪庭”为同一楼盘。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2012年12月10日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。一、关于对案涉商品房存在面积差异的处理的问题。首先，关于面积差异的问题。合同约定的涉案的商品房的建筑面积为129.66㎡，套内建筑面积为105.53㎡。根据肇庆市不动产登记中心出具的《不动产档案详细资料》所载,案涉之房屋即肇庆市端州区XX路XX号XX花园第XX幢之二XX房的建筑面积、套内建筑面积分别为123.37㎡、100.42㎡，与《商品房买卖合同》约定的面积分别少了6.29㎡、5.11㎡，面积差异百分比达3%以上。根据合同约定，面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于原告明确表明不选择退回所购的商品房，因此，被告理应依约退回涉案商品房多收取的面积差额款给原告。其次，关于面积差异的计价问题。根据合同第五条的约定，面积差异百分比是依据套内建筑面积进行计算，且我市城区近几年房地产市场的交易习惯亦是以套内建筑面积计价出售的，故面积差异的退款应以套内建筑面积进行计价，因此，依据合同第三条、第四条关于房屋面积及计价方式的约定，被告应退回的面积差额款为34358.82元[（105.53㎡-100.42㎡）×6723.84元/㎡=34358.82元]。最后，关于原告主张本案面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还的问题。本案中，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，要求面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中有关第(一)、(二)项具体处理原则,是基于合同没有约定或者约定不明确而适用，但合同有约定的，应按照约定处理。由于双方对“产权登记面积与合同约定计价面积发生差异”的处理在《广东省商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”中已作了约定，即差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。因此，对于本案涉及“产权登记面积与合同约定计价面积发生差异”的,应按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条的约定处理。综上，由于交付的房屋存在面积差异，被告应根据套内建筑面积差异退回的面积差额款为34358.82元给原告。原告的该项诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持。二、关于原告要求被告支付多收购房款的利息6146.56元（以47403.07元为本金，按照央行规定的同期三至五年中长期贷款利率6.65%从2012年12月10日起计算至清偿之日，暂计至2017年7月）的请求。由于合同约定计价面积与产权登记面积发生差异而致原告多交了房款，确实造成了损失，因此，根据被告占用款项的期间，原告按照中国人民银行同期三至五年(含五年)金融机构人民币贷款基准利率的标准主张该部分款项利息的请求合理合法，本院予以支持,但其主张从2012年12月10日起以47403.07元为基准按照年利率6.65%计付该部分利息则不当，应予纠正。上述利息应从付清全部房款之日即2013年5月2日起，以本院确认应退回的面积差额款为34358.82元为基准按照中国人民银行同期三至五年(含五年)金融机构人民币贷款基准利率即年利率6.4%的标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内退回面积差异的购房款人民币34358.82元给原告郑诚。被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日支付上述购房款的利息给原告郑诚，上述利息以人民币34358.82元为基准，从2013年5月2日起按年利率6.4%的标准计至本院指定履行义务期间届满之日止。三、驳回原告郑诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1227元(原告已预交2026元)，原告承担357元，被告承担870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  梁凯文审判员  黄卓贤审判员  杨力田二〇一七年九月二十九日书记员  林嘉慧