山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁05民终1044号上诉人（原审被告）：山东君睿置业有限公司，住所地广饶县君睿大厦06楼。法定代表人：刘书伟，总经理。委托诉讼代理人：韩庆辉，山东鲁北（广饶）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨振宇，男，1983年04月03日出生，汉族，现住广饶县。被上诉人（原审原告）：杨振环，男，1989年02月18日出生，汉族，现住广饶县。被上诉人（原审原告）：韩海芹，女，1979年09月30日出生，汉族，现住广饶县。被上诉人（原审原告）:蒋小营，女，1988年11月17日出生，汉族，现住广饶县。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：王志永，山东德衡律师事务所律师。原审被告：东营银座商城有限公司广饶店，住所地广饶县孙武路与乐安大街交汇处。代表人：范生利，总经理。委托诉讼代理人：朱清凯，男，汉族，该公司职工。原审第三人：青岛肯德基有限公司广饶孙武路餐厅，住所地广饶县孙武路以东乐安大街以南。代表人：初德政，经理。委托诉讼代理人：王欣，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄保磊，该公司职工。原审第三人：广饶永和豆浆快餐连锁店，住所地广饶县乐安大街银座商城*楼。经营者：王力德，1971年07月26日出生，汉族，现住广饶县。原审第三人：广饶县广饶街道众乐豆浆快餐店，住所地广饶县乐安大街银座商城*楼北门西侧。经营者：王军德，男，1977年07月26日出生，汉族，现住广饶县。原审第三人：广饶县中心商务区银座购物广场鑫鑫手机超市，住所地广饶县中心商务区。经营者：崔素玲，女，1979年05月13日出生，汉族，现住广饶县广饶街道办事处二村。上诉人山东君睿置业有限公司（以下简称君睿公司）因与被上诉人杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营及原审被告东营银座商城有限公司广饶店（以下简称银座公司）、原审第三人青岛肯德基有限公司广饶孙武路餐厅（以下简称肯德基公司）、广饶永和豆浆快餐连锁店（以下简称永和豆浆）、广饶县广饶街道众乐豆浆快餐店（以下简称众乐豆浆）、广饶县中心商务区银座购物广场鑫鑫手机超市（以下简称鑫鑫手机超市）租赁合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院(2017)鲁0523民初1486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人君睿公司的委托诉讼代理人韩庆辉，被上诉人杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营的共同委托诉讼代理人王志永，原审被告银座公司的委托诉讼代理人朱清凯，原审第三人肯德基公司的委托诉讼代理人王欣、黄保磊，到庭参加诉讼。原审第三人永和豆浆、众乐豆浆、鑫鑫手机超市经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。君睿公司上诉请求：依法撤销一审判决书中对上诉人与被上诉人解除租赁合同后的处理认定，即“涉及原告房产的租赁费用部分应按照返租协议的数额、按季度由银座公司直接支付给原告”。二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决超出了被上诉人的诉讼请求范围。被上诉人并未请求处理解除租赁合同后租金的支付数额和方式，一审法院不应就该项内容做出处理。二、一审法院以上诉人与被上诉人之间已经解除的租赁合同中关于租金数额的约定作为银座公司应支付给被上诉人的租金数额没有法律依据，显失公平。上诉人与被上诉人解除合同后租金的处理应以被上诉人房产面积在上诉人出租给银座公司的总面积中所占比例予以确定。杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营辩称，一、一审判决没有超出被上诉人的诉讼请求。一审判决解除上诉人与被上诉人的租赁合同后，没有支持被上诉人要求返还房屋的诉讼请求。一审法院做出上述判决是基于买卖不破租赁的法律原则，同时考虑了尽可能维护稳定的交易秩序。一审法院未支持被上诉人返还房产的诉讼请求，必须要对未来涉案房屋租赁合同的履行问题做出处理，故一审判决没有超出诉讼请求。二、一审判决明确“解除返租协议后，银座公司与君睿公司的租赁合同继续履行，但涉及原告房产的租赁费用部分应按照返租协议的数额、按照季度由银座公司直接支付给原告”，履行相关付款义务的主体为银座公司，银座公司对此认定没有异议，视为银座公司认可了一审法院确立的租金支付原则。上诉人与被上诉人的合同解除后，涉案房产后续租赁合同的履行已经与上诉人无关，上诉人无权对上述问题提出异议。三、本案房屋租赁合同解除的原因是上诉人违约，一审判决未支持被上诉人关于收回房产的诉讼请求，若涉案房产将来租赁价格低于原租赁合同约定的价款造成被上诉人可得利益损失，上诉人应当承担相应的赔偿责任。银座公司述称，依法遵守法院判决。肯德基公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。永和豆浆、众乐豆浆、鑫鑫手机超市未作陈述。杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营向一审法院起诉请求：1.依法判令被告君睿公司支付原告租金664606.8元及自起诉之日起至判决生效时的租金及利息；2.判令解除原告与君睿公司的租赁合同，第三人向原告交付租赁房屋；3.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2008年09月06日，广饶县人民政府、东营银座购物广场有限公司、君睿公司签订合同书一份，约定广饶县人民政府同意将广饶县乐安大街以南、孙武路以东60亩的土地通过招拍挂的方式出让给君睿公司，用于建设大型超市、办公及高档商铺。东营银座购物广场有限公司负责该项目区大型超市的经营管理。君睿公司确保该项目的建设，并于2009年09月30日完工，超市部分交付东营银座购物广场有限公司装修。2009年02月06日君睿公司与银座公司签订《租赁合同》，合同约定：租赁房屋的租赁期限为20年，自银座公司开业之日起计算；租金支付金额，第一个五年每年租金4200000元，第二个五年每年租金4410000元；第三个五年每年租金4630000元，第四个五年每年租金4860000元；租金支付方式为按季度支付，即在每季度初15日内支付本季度租金，所交纳租金已包括全部租赁房屋之租金；本合同签订后，东营银座商城股份有限公司在本合同项下的权利义务可由其关联公司自然继受，其不再作为本合同的当事人。根据零售商业经营的特点和惯例，期间被告银座公司将所租赁的房屋向许多商户（包括本案第三人在内）进行了租赁。2010年04月19日，案外人杨之刚、陈兰英、彭惠芳、汪素荣共同与被告君睿公司签订《合同书》一份，合同约定：杨之刚、陈兰英、彭惠芳、汪素荣共同购买君睿公司的银座A区1-10房产；被告君睿公司返租上述房产，年租金为1329213.6元，租金按年度缴纳，时间和银座合同保持一致，合同期限为20年；时间自2010年05月01日计算。后杨之刚按当时的房价向彭惠芳、汪素荣支付了房款，上述银座A区1-10的房产归杨之刚、陈兰英所有，并于2011年办理了杨之刚、陈兰英所有的房产所有权证。2016年01月05日，因君睿公司欠付房屋租赁费，杨之刚、陈兰英到一审法院起诉君睿公司和银座公司，2016年07月19日一审法院作出（2016）鲁0523民初160号民事判决书（已经生效）确认租金按照季度支付，即与君睿公司和银座公司之间租赁合同的租金支付方式一致；判决君睿公司支付给杨之刚、陈兰英2015年度第三、第四季度和2016年第一、第二、第三季度的租赁费。2016年12月20日，杨之刚、陈兰英将上述房产转交给本案原告杨振宇、杨振环、韩海芹和蒋小营，四人并于2017年01月11日办理了不动产权证。另查明，从2016年第四季度君睿公司就本案所涉房产的租赁费未曾向产权人缴纳过。一审法院认为，君睿公司与东营银座商城股份有限公司之间签订的租赁合同，银座公司与第三人签订的租赁合同，（2016）鲁0523民初第160号民事判决书确认的君睿公司与杨之刚、陈兰英、彭惠芳、汪素荣签订的合同书，杨之刚、陈兰英与彭惠芳、汪素荣关于涉案房产的转让合同，杨之刚、陈兰英与杨振宇、杨振环、韩海芹和蒋小营关于涉案房产的转让合同，均系当事人真实意思表示且不违背法律法规的规定，对合同当事人均有约束力。君睿公司与东营银座商城股份有限公司之间签订的租赁合同中约定：“本合同签订后，东营银座商城股份有限公司在本合同项下的权利义务可由其关联公司自然继受，其不再作为本合同的当事人。”，同时已生效的（2016）鲁0523民初第160号民事判决也认定租赁君睿公司房产的相对人为银座公司，故君睿公司主张其与银座公司无租赁关系的抗辩主张与事实不符，一审法院不予支持。杨之刚、陈兰英、彭惠芳、汪素荣购买本案所涉房产时，该房产已被君睿公司租赁给银座公司，为保证君睿公司与银座公司租赁合同的正常运行，君睿公司再返租该房产。本案所涉房产转至原告所有时，该产权被租赁早已成事实。根据买卖不破租赁的原则，本案所涉房产应由银座公司继续经营使用，故银座公司、第三人肯德基公司的抗辩继续租赁使用本案所涉房产的主张，一审法院予以支持。依据买不破租赁和维护最大经济利益化原则，杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营要求第三人退还租赁房产的诉讼请求，一审法院不予支持。由于涉案房产产权的变化，现原告具有产权人的所有权利，原所有权人与君睿公司签订的返租协议，其合同权利义务由现在所有权人即杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营享有。君睿公司拖欠杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营2017年01月11日起至今的租赁费用，根据合同法第227条的规定，杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营有权解除与君睿公司的返租协议。故杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营要求君睿公司支付租金的合理主张，一审法院予以支持，要求解除其与君睿公司签订的返租合同的主张，一审法院予以支持。解除该返租协议后，银座公司与君睿公司的租赁合同继续履行，但涉及杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营房产的租赁费用部分应按照返租协议的数额、按季度由银座公司直接支付给原告。第三人众乐豆浆、鑫鑫手机超市经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的处分，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营与被告山东君睿置业有限公司的租赁合同；二、被告山东君睿置业有限公司于判决生效后十日内支付给原告杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营租金295380.8元（2017年第一季度的租金）和332303.4元（2017年第二季度的租金）及到判决生效之日止的租金（按每天3692.26计算）；三、被告山东君睿置业有限公司于判决生效后十日内支付给原告杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营租金的利息（本金295380.8元，自2017年01月15日起至本判决确定履行义务最后一日止；本金332303.4元，自2017年04月15日起至判决确定的履行义务最后一日止；均按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算）；四、驳回原告杨振宇、杨振环、韩海芹和蒋小营的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10446元，减半收取5223元，由原告杨振宇、杨振环、韩海芹、蒋小营负担290元，被告山东君睿置业有限公司负担4933元。案件保全费3920元，由被告山东君睿置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。双方当事人在二审中争议的问题为：一审判决在“本院认为”部分对上诉人与被上诉人租赁合同解除后就银座公司继续使用涉案房产的租金支付问题做出的处理即“涉及原告房产的租赁费用部分应按照返租协议的数额、按季度由银座公司直接支付给原告”是否正确。本院认为，四被上诉人在一审中的诉讼请求包括解除合同及返还房产两项内容，因上诉人与银座公司的租赁合同的签订时间在四被上诉人取得涉案房产之前，根据买卖不破租赁的原则，上诉人与四被上诉人解除合同后并不能立刻向四被上诉人返还涉案房屋，银座公司有权继续使用涉案房屋，同时银座公司也应当支付使用涉案房屋的租赁费用，一审判决对涉案房屋后续租赁费的支付问题进行处理不属于超出诉讼请求。关于后续的租赁费的支付标准，在涉案合同解除之前，涉案房屋的全部面积由上诉人交于银座公司控制使用，一审判令涉及四被上诉人房产的租赁费用按照返租协议的数额、按季度由银座公司直接支付给四被上诉人符合公平原则，银座公司对此认定亦无异议，故一审判决在“本院认为”部分就涉案房产后续的租金支付问题做出的处理并无不当。一审第三人永和豆浆、众乐豆浆、鑫鑫手机超市经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对相关诉讼权利的放弃。综上，上诉人君睿公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10446元，由上诉人山东君睿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  隋宪贞审判员  王 芳审判员  王梓臣二〇一七年九月十一日书记员  张 纯