江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终6492号上诉人（原审被告）:瞿耀球，男，1958年2月7日生，汉族，住江苏省太仓市。上诉人（原审被告）:郁建梅，女，1957年2月25日生，汉族，住江苏省太仓市。被上诉人（原审原告）:邹志文，男，1979年6月22日生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：宣海东，江苏金太律师事务所律师。上诉人瞿耀球、郁建梅因与被上诉人邹志文房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2016)苏0585民初7416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瞿耀球、郁建梅上诉请求：1、请求撤销江苏省太仓市人民法院(2016)苏0585民初7416号民事判决，改判涉案《房地产买卖契约》无效，上诉人归还被上诉人定金30万元及承担相应的利息损失；2、判决上诉人与被上诉人合理分担案件受理费及保全申请费。事实和理由：涉案买卖的房屋已被一审法院查封，被司法机关查封的房屋是不能专卖的，这是法律的强制性规定，因而上诉人与被上诉人之间所签的房屋买卖合同应确认为无效。造成合同无效，双方都有责任，故上诉人一致表示归还300000元定金并支付银行利息，以弥补被上诉人的诉请。医生发运判决上诉人支付400000元违约金，无事实和法律依据。被上诉人邹志文在诉讼中答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。原审原告邹志文向一审法院起诉请求：1.瞿耀球、郁建梅共同归还定金300000元；2.瞿耀球、郁建梅共同支付违约金750000元。一审法院认定事实：瞿耀球、郁建梅于1983年登记结婚，太仓市城厢镇华侨花园8号房屋（别墅）系瞿耀球、郁建梅及女儿瞿瑛瑛共同共有，登记时间2007年6月20日，建筑面积338.29㎡，该房屋于2015年5月21日被太仓市人民法院（2015）太商初字第00481号案件查封。2015年9月1日，瞿瑛瑛办理公证委托手续委托瞿耀球代为出售涉案房屋并确定房屋交易价格、签署房产出售合同、办理房产转让过户手续、代收房款等。2016年7月4日，邹志文（甲方）与太仓经济开发区恒太房产经纪服务部（经营者肖峰）签订《意向金合同》，甲方为购买华侨花园8号房屋委托乙方前往卖方处斡旋，委托期限自2016年7月4日至2016年7月24日。2016年8月3日，在太仓市鑫恒弘房产经纪有限公司（法定代表人肖峰）居间下，郁建梅（甲方）与邹志文（乙方）签订《房地产买卖契约》，甲方将坐落在太仓市城厢镇华侨花园8号房屋出售给乙方，建筑面积338.29㎡，成交总价为7500000元，房屋价款分期支付，第一期款签订合同之日付定金300000元、第二期2200000元于预约过户时前支付，并办理房产过户手续，第三期款5000000元于过户后贷款到账后三天内付清，中介费乙方60000元；甲方中途违约，定金双倍退还给乙方，违约方还需赔偿另一方成交价10%违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担；甲方自行还清贷款、过户前结清贷款、物业费。甲方处由郁建梅签名，乙方处由邹志文签名。当时瞿耀球当场认可妻子郁建梅的上述卖房行为。当日，邹志文向郁建梅指定的瞿耀球提供的银行账户转账300000元。2016年10月24日，邹志文向瞿耀球、郁建梅邮寄《解除合同通知》，主要内容为：2016年8月3日我与你俩签订《房地产买卖契约》，我向你俩购买太仓市城厢镇华侨花园8号房屋，现因该房在2015年5月21日已被太仓市人民法院司法查封，你俩无法按《房地产买卖契约》约定向我交付房屋；你俩无法交付房屋的行为已构成根本性违约，致使《房地产买卖契约》无法履行。现我通知你俩自接到本通知之日起解除《房地产买卖契约》，并要求你俩按照《房地产买卖契约》第六条的约定承担违约责任，在接到本通知之日起3日内向我归还购房定金300000元并支付违约金750000元。瞿耀球、郁建梅于2016年10月25日收到该《解除合同通知》。2016年11月9日，太仓市人民法院因其他案件拍卖涉案房屋时涉案房屋评估价为8676100元，经过三次拍卖后，2016年12月17日最终拍卖成交价格为6700000元。另，邹志文提供2016年7月23日邹志文与刘志刚签订的《房地产买卖契约》、房产证复印件：证明其为了购买涉案房屋将自有房屋出售，邹志文出售自有房屋后又无法购买涉案房屋，导致邹志文再购买与涉案别墅房屋同样的房屋需多支付一百多万元的损失。瞿耀球、郁建梅认为该证据真实性无法确认，且邹志文出售自有房屋造成损失与被告无关。一审庭审中，瞿耀球、郁建梅称:7500000元瞿瑛瑛是不同意的，但瞿瑛瑛称因合同已经签了就算了、具体由瞿耀球、郁建梅决定卖房事宜；卖房时将民事判决书给中介看了，中介知道房子查封的事情，但其未告诉邹志文，从邹志文的询问口气看出邹志文应该不知道涉案房屋被查封，但8月24日其告诉了邹志文涉案房屋查封的事情；瞿耀球、郁建梅曾想让邹志文拿钱出来将抵押除掉后再过户给邹志文，但邹志文认为风险太大，不同意这个方案。邹志文称：8月24日瞿耀球仅说如何还贷事宜，并未说涉案房屋被查封，直到8月25日在中国银行太仓支行行长室才听行长说涉案房屋被查封。上述事实，有邹志文文提交的意向金合同、房地产买卖契约、交易明细及存款回单、房屋权属登记查询信息结果证明、解除合同通知书、快递单、投递查询，（2016）苏0585执1799号案件卷宗以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。由于我国民事立法对物权变动采用的是债权形式主义的物权变动模式，在此模式下，当出卖人与买受人订立买卖合同后，如未向买受人交付标的物并办理登记手续，标的物的所有权就不发生转移。为保证所有权的转移，买卖双方应当全面履行合同义务。对于标的物已设定负担能否交易的问题，我们认为，消除标的物的负担与对标的物进行处分应予以区分。消除标的物的负担是出卖人能否依约履行合同的问题，如不及时消除该负担导致合同无法履行出卖人即构成恶意违约，应予制裁。因此，签署涉案《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，并不存在合同法第52条无效的情形，涉案《房地产买卖契约》合法有效，瞿耀球当场认可郁建梅的卖房行为，故该《房地产买卖契约》对瞿耀球、郁建梅均有约束力，瞿耀球、郁建梅抗辩涉案房屋因被查封，涉案房屋买卖合同无效的意见缺乏法律依据，本院不予采纳。为保证涉案《房地产买卖契约》的顺利履行，瞿耀球、郁建梅应当清偿债务、涂销抵押权、申请解除对涉案房屋的查封，但瞿耀球、郁建梅隐瞒涉案房屋被查封的事实且违反上述合同义务，造成涉案《房地产买卖契约》无法履行，系根本违约。邹志文因瞿耀球、郁建梅根本违约向瞿耀球、郁建梅邮寄解除合同通知书，瞿耀球、郁建梅于2016年10月25日收到后仍未履行其义务，且瞿耀球、郁建梅对该解除合同通知书也不持异议，故涉案《房地产买卖契约》于2016年10月25日解除。依照法律规定，涉案《房地产买卖契约》解除后并不影响合同中清算和违约条款的适用，瞿耀球、郁建梅理应退还已收取邹志文的购房定金300000元；关于违约责任，邹志文依据涉案《房地产买卖契约》第六条约定要求瞿耀球、郁建梅按照房屋成交价10%支付违约金750000元，因导致涉案合同无法履行邹志文并不存在过错，结合太仓地区存量二手房整体价格上行的市场行情、涉案房屋的评估价、违约金的惩罚功能和对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素，并具体考虑本案中涉案房屋系被法院强制拍卖且拍卖价格低于涉案合同价格、瞿耀球、郁建梅不具有另售涉案房屋从中谋利的特殊情况，本院对邹志文依据涉案《房地产买卖契约》第六条约定要求瞿耀球、郁建梅按照房屋成交价10%支付违约金750000元的诉求予以适当调整，调整后酌定瞿耀球、郁建梅应共同支付邹志文违约金400000元；故瞿耀球、郁建梅应共同退还邹志文购房定金300000元并支付违约金400000元，合计700000元。遂判决：一、瞿耀球、郁建梅共同归还邹志文购房定金300000元；二、瞿耀球、郁建梅共同支付邹志文违约金400000元。案件受理费14250元，保全申请费5000元，合计19250元，由被告球、郁建梅共同负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，瞿耀球、郁建梅与邹志文签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。涉案房屋被人民法院查封并不影响对该《房地产买卖契约》效力的认定。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，由于瞿耀球、郁建梅不能履行民事判决的付款义务，导致法院对涉案房屋的保全措施一直未能解除，致使瞿耀球、郁建梅已不可能按照《房地产买卖契约》的约定履行房屋交付、过户的义务，其行为已构成违约。邹志文据此发函解除双方的《房地产买卖契约》并要求瞿耀球、郁建梅返还定金、支付违约金，符合法律的规定及双方的约定，应予支持。瞿耀球、郁建梅认为涉案房屋因被查封，故涉案《房地产买卖契约》无效的主张无相应法律依据，本院对此不予采信。据此，瞿耀球、郁建梅的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由上诉人瞿耀球、郁建梅负担。本判决为终审判决。审判长 包 刚审判员 郑 雄审判员 杨 兵二〇一七年九月二十一日书记员 杨颖颖