四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初1993号原告：李茂琼，女，生于1986年，汉族，初中文化，居民，住巴中市蓝湾国际。委托（特别授权）代理人：彭述华，女，生于1956年，汉族，中师文化，巴州区十小退休教师，住巴中市蓝湾国际。被告：四川省巴中市东兴房地产开发有限公司。法定代表人：侯俊国，系该公司董事长。住所：巴中市江北大道中段***号。委托（特别授权）代理人：肖杰，四川宏坤律师事务所律师。本院受理原告李茂琼诉被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员何知梦担任审判长，与人民陪审员张丛志、赖金华组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李茂琼及其委托代理人彭述华、被告四川省东兴房地产开发有限公司的委托代理人肖杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李茂琼诉称：原告与被告于2009年2月23日签订了《商品房买卖合同》，合同编号为[(2009)××]。合同约定：原告购买由被告开发的位于桑园坝的蓝湾国际A区×幢×单元×号房，总购房款240458.00元（大写：贰拾肆万零肆佰伍拾捌元）；被告应于2010年3月1日前交付该商品房[见合同第十一条（一）款]；原告同意委托被告办理房屋权属转移登记，被告应于该商品房交付之日360日内，取得该商品房权属证明并交付原告[见合同第二十条（二）款]。合同签订后原告依约支付了购房款，履行了全部合同义务。2010年5月1日，被告将该商品房交付于原告。但从该房交付360日（2011年4月27日）起，截止今日，被告未能办取并交付房屋权属证书于原告，给原告造成极大的经济损失。自2011年4月27日至2017年5月1日止，已违约的超出合同约定2190天，2011年中国人民银行同期贷款基本利率6.65%，罚息利率标准按加30%计。违约金240458元*6.65%*(1+30%)/360*2190天=159840.00元（大写：壹拾伍万玖仟捌佰肆拾元整）。现原告只要求被告赔偿购房合同违约金120000.00元（大写：壹拾贰万元整）；立即交付原告房屋权属证书。综上，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决：一、被告履行合同义务，限期办理并交付“房屋权属证”。二、被告即日给付原告违约金共计120000.00元（大写：壹拾贰万元整）。三、被告承担本案全部费用。被告辩称：一、截至开庭之日，被告公司已为原告办理了不动产登记证，此前公司又为原告办理了房屋产权证，并且原告已经领取；关于土地使用权证，被告公司按期向国土局缴纳了土地出让金，并于2010年办理了结算表，但蓝湾国际宗地在2003年、2010年、2012年至2016年都因其他案件涉诉导致国土局一直未给被告公司办理土地使用权证，至2016年案件由四川省高院判决后才最终完结，国土局才为被告公司补办宗地使用权证手续，故上述系不可预测的行政因素干预，并非被告公司的主观过错导致，所以不应该承担违约责任。二、关于违约金的计算，首先根据合同，被告认为应当使用转移登记中的约定，双方应当协商处理，其次计算的时间过长。三、即使被告公司存在违约，法院也应综合考虑被告的主观过错、行政机关迟延办理土地使用权证以及原告的实际损失来综合调减。经审理查明：2009年6月23日，案外人王武（系原告李茂琼之前夫）与被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称“东兴房产公司”）签订《商品房买卖合同》，合同约定购买被告东兴房产公司位于巴中市巴州区桑园坝蓝湾国际A区×幢第×层×单元×号住房一套，合同价款为240458元（2250元/㎡*建筑面积106.87㎡）。该合同第二十条（一）“初始登记”中约定：出卖人应在2011年3月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理，即双方另行协商约定。2010年5月15日，被告东兴房产公司将该商品房交付于王武并办理结算。2011年4月27日，王武与原告李茂琼签订《离婚协议书》一份，载明该涉案房屋归女方所有。2012年7月25日，销售不动产统一发票显示房屋面积为106.58㎡，总房价款为239805元。嗣后，被告东兴房产公司为原告李茂琼办理了房屋所有权证，原告李茂琼也已领取。土地使用权证经被告东兴房产公司向相关行政机关申报后，因该宗土地涉案外人诉讼，导致行政机关直至2016年才将蓝湾国际土地使权用权证[(2013)××号]办理结束（土地使用权证载明时间为2013年12月27日）。后因改“两证”为不动产登记证，被告东兴房产公司将原已办房产证收回，为原告李茂琼办理不动产登记证。2010年5月15日，被告东兴房产公司将该商品房交付于王某并办理结算。2011年4月27日，王某与原告李茂琼签订《离婚协议书》一份，载明该涉案房屋归女方所有。2012年7月25日，销售不动产统一发票显示房屋面积为106.58㎡，总房价款为239805元。嗣后，被告东兴房产公司为原告李茂琼办理了房屋所有权证，原告李茂琼也已领取。土地使用权证经被告东兴房产公司向相关行政机关申报后，因该宗土地涉案外人诉讼，导致行政机关直至2016年才将蓝湾国际土地使权用权证[(2013)××号]办理结束（土地使用权证载明时间为2013年12月27日）。后因改“两证”为不动产登记证，被告东兴房产公司将原已办房产证收回，为原告李茂琼办理不动产登记证。另查明，本案受理之前，巴州区人民法院和巴中市中级人民法院已对多起涉“蓝湾国际”房屋买卖合同请求给付违约金的与本案相类似的民事案件作出一审、二审判决。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩意见、双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《离婚协议书》、收款收据、庭审笔录以及其他相关证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为：原、被告于2009年6月23日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。有效的合同对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。被告东兴房产公司未在合同约定的时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，已构成违约。被告东兴房产公司虽辩称导致土地使用权证长期未能办理责任不在被告，但该情形不构成法律上的免责事由，不能对抗合同约定的义务，仍应当承担相应的违约责任。被告东兴房产公司认为原告李茂琼要求给付的违约金过高，请求进行调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人违约的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并参照人民法院生效判决对同一楼盘、类似情形的处理原则，对原约定的违约金进行调减，酌定对被告东兴房产公司应给付的违约金按已付购房款239805元的3.33%计算，即7986元。关于原告李茂琼要求被告东兴房产公司限期办理并交付房屋权属证的诉请。《商品房买卖合同》所约定的案涉房屋的房屋所有权证书已办理，原告李茂琼也曾领取了房屋产权证书，被告东兴房产公司已履行合同约定义务。后虽因国家政策变化，需办理不动产权登记证而收回房屋产权证书，但重新办理不动产权登记证非被告合同约定义务，原、被告双方也未重新就办理不动产权登记证书而约定时间，故原告李茂琼的此项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李茂琼支付未按期办理房屋权属证书的违约金7986元；二、驳回原告李茂琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  何知梦人民陪审员  张丛志人民陪审员  赖金华二〇一七年九月七日书 记 员  张鑫媛