北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初55469号原告：孙炎，男，1980年8月7日出生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：贾小菊，北京宣言律师事务所律师。被告：刘战红，女，1963年12月21日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡伟楠，北京知仁律师事务所律师。原告孙炎与被告刘战红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员斯晓荷独任审判,公开开庭进行了审理，孙炎及委托诉讼代理人贾小菊，刘战红及委托诉讼代理人胡伟楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙炎向本院提出诉讼请求：1、判决解除孙炎与刘战红于2017年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、刘战红返还孙炎已支付的定金20万元；3、刘战红支付违约金140.52万元。事实和理由：2017年3月12日，孙炎和刘战红签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议等，双方约定由刘战红按照“满五唯一”的条件向孙炎出售刘战红名下位于北京市朝阳区某号楼1506号房屋（以下简称涉案房屋）。但在合同的实际履行过程中，因为刘战红拒绝将涉案房屋变成“满五唯一”的房屋，从而导致涉案房屋交易新增的税费近140万元，且刘战红不同意承担新增的税费。孙炎已依约履行了义务，但刘战红拒不履行合同，故孙炎诉至法院，诉如所请。刘战红辩称，同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，但刘战红认为是孙炎违约，故不同意孙炎的其他诉讼请求。双方约定孙炎应在2017年4月25日之前以自行划转的方式向刘战红支付定金80万元，但孙炎至今未支付该笔定金。双方约定孙炎应在2017年4月25日之前以第三方担保方式支付第一笔房款100万元，但是孙炎至今未支付。刘战红认为是最近房价降低后，孙炎不愿意再履行合同了，且孙炎已在涉案房屋所在小区另购了同户型的房屋，价格低于涉案房屋的交易价格。孙炎的违约行为给刘战红造成了很大的经济损失，刘战红保留另行起诉孙炎要求赔偿损失的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月12日，孙炎和刘战红就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，双方约定:由孙炎购买刘战红名下的涉案房屋，房屋价款为702.6万元；定金100万元，孙炎于2017年3月12日将第一笔定金20万元以自行划转的方式支付给刘战红，于2017年4月25日前将第二笔定金80万元以自行划转的方式支付给刘战红；孙炎于2017年4月25日将第一笔购房款100万元以第三方担保支付的方式支付给刘战红；涉案房屋有抵押，刘战红应于2017年6月1日前提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年6月1日前办理完毕解除抵押登记手续，刘战红解押所需资金来源为孙炎支付的第一笔首付款。关于涉案房屋交易税费的承担，刘战红确认涉案房屋的所有权证满五年，且是刘战红家庭名下唯一住房；涉案房屋交易涉及的税费全部由孙炎承担；如涉案房屋状况不符合《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的约定，导致交易涉案房屋产生其他税费的，则全部由刘战红承担。关于违约责任，孙炎和刘战红约定，孙炎或刘战红任何一方出现根本违约情形的，则违约一方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于涉案房屋总价款的20%向守约方支付违约金。此外，孙炎和刘战红还约定，刘战红将涉案房屋办理赠与手续给陈某某，并同意签署变更出售方协议书，刘战红承诺办理赠与手续后，涉案房屋满五年，且是变更后新的出售方的家庭唯一住房。2017年3月12日，孙炎向刘战红支付了20万元定金。庭审中，孙炎提交中介职工与刘战红于2017年3月17日的通话录音，用以证明刘战红不同意按照涉案房屋“满五唯一”的约定履行合同，且不同意承担因涉案房屋“满五”不“唯一”而新增的税费140余万元，目的就是要解除合同。在录音中，中介职工表示涉案房屋增值税及个税大概将近140万元，孙炎不同意承担新增的税费；刘战红表示“让他再去买一个别的吧，我卖了没有意义，他们说我这样拿不出去，按你这样给我卖，我这钱转不出去”、“这不是我妈不办嘛！咱们合同上不也写着吗，我说是甲方赠与手续后是满五唯一，对不对？咱们补充协议上不也说了吗？我就看见这一条了，承诺办理完了以后是满五唯一，但现在我妈不同意。因为你们当时，我觉得你们中介很有问题，就应该我妈签完了以后，再让人家客户签”；中介职工则表示“现在面临的问题，如果像您说的，如果满五不唯一，按700万元做网签价格的话，那税费一共是151万元，就是您去哪儿找，也不可能”；刘战红表示“那我律师说了，我要把钱运出去，人家会让我提供什么资金来源，我就面临着挺不好的”，“我是承诺的，承诺办完手续以后房屋满五唯一，现在我妈不同意了，她不签，我是答应可以履行，但是她不签怎么弄呢”。2017年4月22日，孙炎委托律师向刘战红发送律师函，称刘战红自签订合同后一直反悔，不按照“满五唯一”的约定履行，且不同意承担非“满五唯一”多出的税费，孙炎多次联系刘战红，刘战红态度强硬，一直不接电话也不见面沟通，故向刘战红正式函告“1、请贵方在收到本律师函之日，办理涉案房屋属于满五唯一的交易状态或签订关于增加税费由贵方承担的补充协议。2、若贵方不同意上述方案，请在收到本律师函之日及时与本律师联系沟通，否则委托人向人民法院提起诉讼追究其违约责任……”刘战红于2017年4月23日收到该律师函，但未予以回应。2017年7月13日，孙炎再次委托律师向刘战红发送律师函，称刘战红在收到2017年4月22日的律师函后仍然没有采取行动解决问题，导致合同目的不能实现，故向刘战红正式函告“1、解除2017年3月12日《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。2、贵方在收到本律师函之日起三日内，返还委托人已付房款20万元，并支付违约金1405200元……”刘战红于2017年7月14日收到该律师函，但未予以回应。庭审中，经孙炎申请，负责居间涉案房屋交易的中介职工陈某某作为证人到庭说明如下内容：第一、2017年3月11日下午，陈某某带着孙炎去看房，当时刘战红和其母亲在涉案房屋内，刘战红提出可以将涉案房屋做成“满五唯一”，当时刘战红母亲亦未对此提出异议。第二、2017年3月13日晚上，刘战红通过微信告知陈某某涉案房屋不能按照“满五唯一”出售，因为刘战红的母亲不同意配合变更房屋所有权人。此后，孙炎多次给刘战红打电话，有一次接通了，刘战红表示涉案房屋不能按照“满五唯一”出售了，让原告另行购买别的房屋。第三、关于因涉案房屋不“满五唯一”而新增的税费，孙炎认为应当由刘战红负担，刘战红认为应当由孙炎负担，双方就此未达成一致意见。经询，孙炎认可陈某某证言的真实性，刘战红则认为陈某某证言的大部分内容与实际情况不符。经查，截至2017年4月25日，孙炎名下的银行账户内有存款180万余元。另查，孙炎于2017年5月底在涉案房屋所在小区购买了与涉案房屋同户型同面积的房屋，成交价格为686万元。经询，刘战红认为，因孙炎未按照合同约定于2017年4月25日之前支付第二笔定金80万元和第一笔购房款100万元，导致刘战红无法依照合同约定于2017年6月1日之前用孙炎支付的首付款还款解押，涉案房屋未解押，即无法通过赠与过户的形式满足满五唯一的条件，因此刘战红主张系孙炎未依约付款构成违约。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依据合同信守原则，当事人应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是孙炎与刘战红的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。孙炎和刘战红明确约定涉案房屋符合“满五唯一”的条件（通过刘战红将涉案房屋以赠与形式过户给其母亲的形式），如涉案房屋不符合该约定，则由刘战红承担新增的税费。现根据本案查明的事实，刘战红在合同履行过程中明确表示因其母亲不同意故涉案房屋无法满足“满五唯一”的条件，且让孙炎另购房屋。而就涉案房屋因不“满五唯一”新增的税费，从2017年3月17日的通话录音能看出，刘战红一直主张让买方承担新增税费，且在孙炎于2017年4月22日向刘战红发送律师函要求刘战红提供新增税费的解决方案后，刘战红亦未予以回应，基于上述原因，本院认定刘战红存在违约行为。虽然刘战红一直声称要依约履行合同，且主张孙炎未依约于2017年4月25日支付定金80万元及首付款100万元，但涉案房屋因未能达到合同约定的“满五唯一”条件而新增的税费数额较大，在孙炎要求与刘战红就新增税费的负担进行协商后，刘战红未予以回应，并在此前向中介表示让买方承担新增税费，综合上述因素，孙炎未继续付款具有合理性。孙炎作为守约方，有权选择继续履行合同或者解除合同，事实上，孙炎已于2017年7月13日向刘战红发送了解除合同的通知，刘战红于2017年7月14日收到该通知，故本院确认孙炎、刘战红之间的房屋买卖合同关系已于2017年7月14日解除，现孙炎诉请要求本院判决解除其与刘战红之间的房屋买卖合同关系，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已因孙炎行使解除权而解除，现孙炎要求刘战红返还已付定金20万元的诉请，于法有据，本院予以支持。合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，孙炎要求刘战红支付违约金，刘战红则请求法院调整违约金数额，故本院以孙炎的实际损失为基础，根据公平原则对违约金数额予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘战红在本判决生效后七日内返还原告孙炎定金20万元；二、被告刘战红在本判决生效后七日内支付原告孙炎违约金20万元；三、驳回原告孙炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9623元，由原告孙炎负担5973元（已交纳），由被告刘战红负担3650元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  斯晓荷二〇一七年九月二十日书记员  高世华