山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终4760号上诉人（原审原告）:罗玉翠，女，1950年出生，汉族，户籍所在地山东省肥城市，现住济南市。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人（原审原告）:李玲，女，1983年出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南市历城区华山街道宋刘庄村民委员会，住所地济南市。法定代表人：刘其斌，村主任。委托诉讼代理人：张渝梓，北京市君致（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，北京市君致（济南）律师事务所律师。上诉人罗玉翠、李玲因与被上诉人济南市历城区华山街道宋刘庄村民委员会（以下简称宋刘村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗玉翠、李玲上诉请求：1.依法撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6514号民事判决第四项，改判宋刘村委会因缔约过失赔偿罗玉翠、李玲的损失20万元；2.二审案件受理费由宋刘村委会承担。事实与理由：一审法院认定“原告在签订合同时未审查被告所售房屋的建设审批手续，未尽到审查义务，存在过错，其要求被告赔偿因缔约过失责任造成损失20万元的诉讼请求，本院依法不予支持”和“被告……对上述无效合同的缔约负有主要过错责任。”存在逻辑混乱，驳回罗玉翠、李玲要求宋刘村委会因缔约过失赔偿罗玉翠、李玲的损失20万元属于适用法律错误。首先，一审法院判令宋刘村委会支付罗玉翠、李玲已交购房款的利息的判项，是属于合同无效后宋刘村委会应当返还的购房款的资金占用使用费，该利息的支付不能认定为宋刘村委会应当承担的缔约过失责任，利息支付不能替代缔约过失责任。若宋刘村委会应承担的缔约过失责任仅为利息就会造成当事人利益失衡，不足以弥补罗玉翠、李玲的损失，故判决宋刘村委会支付罗玉翠、李玲已交付购房款的利息不能免除宋刘村委会承担的缔约过失责任。其次，罗玉翠、李玲要求宋刘村村委会因缔约过失赔偿罗玉翠、李玲的损失20万元有充分的法律依据。1.根据山东省高级人民法院的会议纪要（2011）的规定，对于无效的小产权房买卖合同，要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡。罗玉翠、李玲要求宋刘村委会承担缔约过失责任有充分的法律依据。2.根据最高人民法院的判例，也应当支持罗玉翠、李玲的上诉请求。见人民法院报案例精选笔记之房屋买卖合同纠纷类（四）（三十三）缔约过失责任及信赖利益损失赔偿——安徽高院判决某市质量技术监督局与气象公司房屋买卖合同纠纷案。3.参照全国其他地方的规定，利息支付不能替代缔约过失责任。如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二十五条：“房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订立其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。4.根据山东省高级人民法院民一庭、威海市中级人民法院、济南市中级人民法院《关于城市化进程中集体土地上房屋买卖合同纠纷法律适用问题的调研报告》内容，合同无效出卖人承担的是缔约过失责任，买受人的损失为信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失。直接损失包括缔约费用、准备履行所支出的费用以及两项费用的利息；间接损失是受让人丧失与第三人另订同类合同的机会所产生的损失。在农村宅基地房屋买卖合同中，间接损失是指购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会，结果是买受人无法有因房屋价格上涨而带来的增值利益。这种增值利益是将发生纠纷时房屋的市场价与双方买卖时的房价相抵减后的差额作为房屋增值利益。再次，在一审开庭之后，罗玉翠、李玲为了确定宋刘村委会承担缔约过失责任的具体数额，申请对位于济南市历城区华山街道宋刘村同位置、同地段在2016年12月期间的商品房市场价格的司法鉴定，连同罗玉翠、李玲租房的相关证据一并邮寄给一审法院，但一审法院对此置之不理。综上所述，请求二审法院支持罗玉翠、李玲的上诉请求。宋刘村委会辩称，1.本案涉诉合同为房屋买卖合同，并非商品房买卖合同，所以不存在商品房市场差价的问题；2.同类合同应当为旧村改造房产的合同，而至于罗玉翠、李玲的身份问题不存在与第三人订立同类合同的机会，且该同类房产不能上市交易也不存在差价的问题，也就不存在罗玉翠、李玲主张的20万元的间接损失。调研报告并非最高人民法院的司法解释，不能作为本案的裁判依据。罗玉翠、李玲向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原、被告于2009年1月15日签订的房屋买卖合同为无效合同；2.判令宋刘村委会返还罗玉翠、李玲购房款18万元及其利息（其中2万元自2009年1月14日起，16万元自2009年2月25日起，分别计算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令宋刘村委会因缔约过失赔偿罗玉翠、李玲损失20万元；4.本案诉讼费用由宋刘村委会负担。一审法院认定事实：罗玉翠、李玲系肥城市湖屯镇人。罗玉翠、李玲（买受人、合同乙方）与宋刘村委会（出卖人、合同甲方）于2009年1月15日签订房屋买卖合同1份，该合同约定的相关内容为：该项目位于宋刘村址上，土地性质为国有土地，土地证号为历城国用1998字第06470**号，符合济南市城市建设总体规划要求，符合宋刘村旧村改造的总体规划要求，甲乙双方在房屋交接完毕后，房屋产权归乙方所有，在小区建成完善后720个工作日内根据国家对旧村改造的政策办理房产手续，乙方承担相关费用；乙方购买的房屋位于济南市历城区华山街道宋刘村22号楼中4单元302室；该房屋约定标准层建筑面积为99.7平方米、每平方米2850元，计284145元，地下室二层建筑面积为16.15平方米、每平方米1600元，计25840元，购房总价款共计309985元；该房屋采用分期付款的方式：签订本购房合同时，乙方应向甲方付购房定金贰万元整，于2009年2月10日前再付房款壹拾柒万元整，房屋封顶时乙方应向甲方付总房款的20%，计6万元，该房屋竣工验收合格交付使用时，乙方将剩余房款59985元一次性付清；甲方应当在2009年12月29日将经过质检部门验收合格并符合本合同约定的房屋交付乙方使用；甲方逾期交房不超过60日，双方不视为违约，合同继续履行，逾期超过60日，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。罗玉翠于2009年1月15日支付购房定金2万元，于2009年2月25日支付购房款16万元，宋刘村委会为原告出具收据2份。宋刘村委会收到购房款后一直未交付房屋，亦未退还原告购房款，为此，形成诉讼。另查明，本案所涉房屋系济南市历城区华山街道宋刘村旧村改造房，无相应的建设审批手续。罗玉翠、李玲与宋刘村委会签订合同时，未审查宋刘村委会建房的相关手续。一审法院认为，原、被告所争议的房屋系旧村改造房，建设于集体土地之上，不属于商品房，依法不能对宋刘村委会本集体经济组织成员以外的主体出卖。罗玉翠、李玲不是宋刘村委会的集体经济组织成员，故原、被告所签订的房屋买卖合同为无效合同，宋刘村委会因该合同取得的18万元购房款应当返还罗玉翠、李玲。罗玉翠、李玲在签订合同时未审查宋刘村委会所售房屋的建设审批手续，未尽到审查义务，存在过错,其要求宋刘村委会赔偿因缔约过失造成损失20万元的诉讼请求，依法不予支持。宋刘村委会明知该房屋系建设于集体土地之上，不属于商品房，不能对宋刘村委会本集体经济组织成员以外的主体出卖，而仍与罗玉翠、李玲签订商品房买卖合同，对上述无效合同的缔结负有主要过错责任，故罗玉翠、李玲要求宋刘村委会支付自2009年1月15日以2万元为基数、自2009年2月26日以16万元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止资金占用期间利息损失，符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告罗玉翠、原告李玲与被告济南市历城区华山街道宋刘村民委员会于2009年1月15日签订的房屋买卖合同无效。二、限被告济南市历城区华山街道宋刘村民委员会于判决书生效之日起十日内返还原告罗玉翠、原告李玲购房款18万元。三、限被告济南市历城区华山街道宋刘村民委员会于判决书生效之日起十日内支付原告罗玉翠、原告李玲利息（利息分段计算，方式如下：自2009年1月15日始至2009年2月25日止以2万元为基数、自2009年2月26日始至判决生效之日止以18万元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率计算）。四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3763元，由被告济南市历城区华山街道宋刘村民委员会负担。上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审争议的事实，本院认定如下：罗玉翠、李玲主张宋刘村委会系按照商品房宣传方式出售涉案房屋，且在双方签订的合同中约定给予办理房产证，使罗玉翠、李玲错误的认为涉案房屋就是正规的商品房。为此提交宋刘村委会当时出售房屋时所作的涉案房屋的宣传页一份予以证实。经质证，宋刘村委会对该证据的真实性不予认可，认为该宣传页并未载明房屋具体的销售方和开发商，亦未载明房屋的地点，无法证明就是涉案房屋的宣传页。双方合同中明确约定为旧村改造房而非商品房，且即便该宣传页是涉案房屋的宣传页，也仅为要约邀请，罗玉翠、李玲提交的该项证据不能证明其主张。本院认为，该宣传页既未载明房屋性质，亦未载明开发商等信息，无法证明其主张，故对罗玉翠、李玲提交的该证据，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点为宋刘村委会应否因缔约过失赔偿罗玉翠、李玲的损失20万元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方当事人对涉案《房屋买卖合同》的真实性无异议，本院予以确认。因该合同封面印有“历城区华山镇宋刘村委会印”字样，该合同第一条约定：“甲乙双方在房屋交接完毕后，房屋所有权归乙方所有，在辖区建成完善后720个工作日内根据国家对旧村改造的政策办理房产手续，乙方承担相关费用。”且合同的出卖方为济南市历城区华山镇宋刘村委会，故涉案房屋应为旧村改造房而非商品房，罗玉翠、李玲对此亦应当是知情的。罗玉翠、李玲不是宋刘村集体经济组织成员，故双方签订的《房屋买卖合同》无效，依据前述规定，宋刘村委会应当将取得的购房款返还给罗玉翠、李玲。罗玉翠、李玲在签订合同时未审查涉案房屋相关建设审批手续，宋刘村委会明知涉案房屋不能对本集体经济组织成员之外的主体出卖而出卖，双方对涉案《房屋买卖合同》无效均具有过错，应当各自承担相应的责任。罗玉翠、李玲请求宋刘村委会因缔约过失赔偿其损失20万元无事实依据，一审不予支持不予支持并无不当。综上所述，罗玉翠、李玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3763元，由上诉人罗玉翠、李玲负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一七年九月一日书记员 孙 娜