江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0206民初5698号原告：何健兵，男，1970年11月14日生，汉族，汉族，户籍所在地江苏省滨海县，现住无锡市惠山区。原告：陈秀青，女，1968年1月14日生，汉族，汉族，户籍所在地江苏省滨海县，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：徐学友（受何健兵、陈秀青的共同特别授权委托），江苏沁园春律师事务所律师。被告：戴爱庆，男，1978年10月24日生，汉族，住江苏省无锡市。被告：陈兴红，女，1980年1月28日生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：郭志杰（受戴爱庆、陈兴红的共同特别授权委托），江苏天蝶律师事务所律师。委托诉讼代理人：史林红（受戴爱庆的特别授权委托），江苏天蝶律师事务所律师。原告何健兵、陈秀青与被告戴爱庆、陈兴红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何健兵、陈秀青及其共同委托诉讼代理人徐学友、被告戴爱庆、陈兴红及其共同委托诉讼代理人郭志杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何健兵、陈秀青向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方之间的买卖合同关系，戴爱庆、陈兴红返还原告已经支付的定金一万元整。2.请求判令戴爱庆按照合同约定立即向何健兵、陈秀青支付因其的违约行为造成的损失，计算为412600元整。陈兴红对戴爱庆承担共同还款责任。3.请求判令由戴爱庆、陈兴红承担本案的鉴定费、诉讼费、财产保全费。事实与理由：2016年3月20日，何健兵、陈秀青与戴爱庆签订《无锡房屋买卖居间合同》一份，后戴爱庆未按合同约定办理涉案房屋的抵押注销登记手续，并明确向何健兵、陈秀青表示不愿继续履行该合同，故诉至法院。被告戴爱庆、陈兴红辩称：同意解除合同并同意返还定金一万元。另该房产属于夫妻共同财产，戴爱庆并未征得其妻子同意，自行出卖，属于无权处分，陈兴红至今未追认，所以该份合同应当认定无效，在合同无效的情况下，应该回到最初状态，所以被告返还定金一万元，不应当支付违约金，请求驳回第二项诉请。即便要承担违约金，涉案合同应当认定为格式合同，违约条款约定的支付房款10%的违约金，明显高过普通家庭收入状况，对其违约金金额要求予以下调。本案的诉讼费、鉴定费、财产保全费均是由何健兵、陈秀青提起诉讼和鉴定，应当由其自行承担。本院经审理认定事实如下：无锡市惠山区金都花园198-604号房屋所有权人为戴爱庆、陈兴红。2016年3月20日，戴爱庆与何健兵、陈秀青签订编号为WX（jjht）s5414无锡房屋买卖居间合同一份，合同签订时戴爱庆、何健兵、陈秀青在场，由何健兵、陈秀青在乙方（购买人）处签字，由戴爱庆在甲方（产权人）处签字，戴爱庆提供陈兴红身份证件原件并在甲方处签署“陈兴红（代）”字样。该房屋买卖合同约定由何健兵、陈秀青购买所有权人为戴爱庆、陈兴红的无锡市惠山区金都花园198-604号房屋，总价为536800元。合同约定何健兵、陈秀青于合同签订时支付定金10000元，于过户当天支付房款520000元，于房屋交付时支付6800元。合同载明该房屋有抵押，并约定甲方应在签订本合同之日起3日内到有关单位办理抵押注销手续。合同第五条约定此次交易产权过户日期为2017年1月20日之前。合同第九条约定，甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿…。何健兵、陈秀青于同日向戴爱庆支付10000元，由戴爱庆出具收条载明：今收到何健兵人民币壹万元整作为购买无锡市惠山区金都花园198-604房屋的购房款。2016年9月22日，何健兵、陈秀青以戴爱庆为被告诉至本院，请求判令戴爱庆立即办理房屋产权抵押注销登记手续，并继续履行合同，将房屋产权过户至何健兵、陈秀青名下。2016年9月29日，本院至无锡市不动产登记中心惠山分中心调取涉案房屋的无锡市房屋登记簿证明，显示涉案房屋尚有在期间内的抵押。审理中，戴爱庆提交其妻子陈兴红出具情况说明一份，载明：本人陈兴红…于2003年5月结婚领证，婚后2009年12月购买无锡市惠山区金都花园21幢198号6楼604室，房产处办理按揭贷款28.6万元（现处于一直还款状态）；2013年7月拿房后简装出租至今。2015年缴纳各项税费办理产权登记证…房产登记为2人，属于夫妻共同财产。事后我老公私下出卖此房产，本人不知情，也无经过本人同意，作为房屋共有权人，本人有权主张本人利益，现本人不同意出售该夫妻共有房产，特此说明。戴爱庆在审理中自述其于2016年8月20日短信告知何健兵、陈秀青欲退还其1万元。本案审理中，何健兵、陈秀青于2017年3月25日申请追加陈兴红为本案被告，变更本案诉请为前文所述要求解除合同、退还定金并赔偿损失的诉讼请求，并于同日申请对涉案的惠山区金都花园198-604号房屋市场价值进行鉴定评估以确定房屋差价损失。本院依法启动鉴定评估程序，质证及现场勘查阶段，双方确认房屋勘查时简装状态与涉案合同签订时房屋状态一致，但就评估时间节点存在异议。何健兵、陈秀青认为应当以变更诉讼请求并提起鉴定评估申请的日期即2017年3月25日为基准日期，戴爱庆、陈兴红认为应当以戴爱庆明确不再出售房屋时即2016年8月20日为基准日期。2017年6月28日，无锡市金博房地产土地估价咨询有限公司出具锡金评报字[2017鉴]第084-1号、084-2号房地产估价报告。锡金评报字[2017鉴]第084-1号估价报告估价结果载明惠山区金都花园198-604号房屋在价值时点2017年3月25日市场价值为94.94万元（含装修）；锡金评报字[2017鉴]第084-2号房屋在价值时点2016年8月20日市场价值为81.39万元。经质证，何健兵、陈秀青对评估报告真实性合法性均予以确认，并认为在2017年3月25日之前双方的合同依然合法有效，其作为守约方一直主张的也是继续履行合同，该合同是有可能继续履行的，直到变更诉请时，其可得利益损失才有明确时间点，本案中应当适用基准日为2017年3月25日估价报告。戴爱庆、陈兴红认为评估价格过高，根据其在附近中介处询价，涉案房屋同户型2016年8月价格在60万元左右，且鉴定时其要求按照政府指导价评估，报告中未有相应显示，故要求重新评估；关于基准点，戴爱庆、陈兴红认为在2016年8月20日何健兵、陈秀青已经明确知道涉案合同无法继续履行，应当采取相应止损行为，否则对扩大的损失由其自行承担，故应以2016年8月20日作为基准点。以上事实，由前述所列诸证据及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。就涉案共有房屋而言，共有房屋一方以出卖人在缔约时未经其同意擅自处分房屋为由主张房屋买卖合同无效的，亦不予支持。出卖人因未取得共有人同意致使标的物所有权不能转移，买受人要求房屋出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，应予支持。故对戴爱庆、陈兴红认为合同无效的抗辩意见本院不予采信。本案中，戴爱庆与何健兵、陈秀青签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务，戴爱庆作为房屋权利人缔约，以共有人不同意售房为由拒绝履行合同义务，已构成根本违约并应承担违约责任。故本院对何健兵、陈秀青主张解除合同的主张予以支持，何健兵、陈秀青明确解除合同诉讼请求后，本院于2017年4月13日向戴爱庆、陈兴红送达了变更诉讼请求，视为解除合同通知已经到达戴爱庆、陈兴红处，因此，本院确认2016年3月20日戴爱庆与何健兵、陈秀青签订的编号为WX（jjht）s5414无锡房屋买卖（居间）合同于2017年4月13日解除。因本案合同已经解除，戴爱庆出具的收条载明收到1万元购房款，何健兵、陈秀青亦不主张适用定金罚则，因此，戴爱庆收取的1万元认定为购房款，应当返还给何健兵、陈秀青。关于赔偿损失的认定问题。合同载明如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，由于一方违约，导致合同无法履行，造成守约方订立合同的目的落空，同时也丧失另订立其他有利合同的机会，期待的合同利益无法实现。守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价，这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，本案中作为守约方的何健兵、陈秀青可以请求违约方赔偿房屋差价损失。关于差价损失的数额确定问题，可比照房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。房屋市场价的确定在本案中具体涉及到采信哪个基准时间点的问题。本院认为虽然戴爱庆在2017年3月25日之前已向何健兵、陈秀青明确不愿继续履行涉案，但戴爱庆作为违约方并无法定或约定的合同解除权，若以戴爱庆主张的其明确不再继续履行合同时即2016年8月20日作为确定市场价的基准时间点，则等同将此后的所有房屋涨价的利益损失均转嫁给守约的购房人承担，与诚实信用原则相悖。何健兵、陈秀青在提起本案诉讼时的诉讼请求为要求继续履行，在审理中双方在本院组织下进行了调解，其后何健兵、陈秀青在2017年3月25日变更诉请，请求解除双方合同并要求赔偿损失，在此之前，涉案合同仍处于可能继续履行的状态，故以2017年3月25日作为基准点进行房屋市场价评估较为合适。且因房地产市场存在波动，何健兵、陈秀青也承担了此后涉案房屋市场价格上涨或下跌的风险，也符合可预见原则。无锡市金博房地产土地估价咨询有限公司是具有评估资质的专业机构，其在针对涉案房屋现场勘查的基础上出具的评估报告具有较高的证明力，参照《评估报告》确定本案房屋差价损失比较客观。戴爱庆、陈兴红认为应在附近中介处询价、涉案房屋同户型2016年8月价格在60万元左右的意见未提供相应依据，其要求评估时按照政府指导价进行评估的意见也未提供相应依据，故对其要求重新评估的意见不予采信。本院采用锡金评报字[2017鉴]第084-1号估价报告确定涉案房屋市场价值94.94万元。结合本案的实际，根据房屋买卖合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告支付购房款的数额、合理的成本支出、房屋差价及卖方所获利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定支持何健兵、陈秀青经济损失36万元。关于返还购房款及违约责任的承担主体问题，双方确认涉案合同由戴爱庆一人作为出卖人签字，夫妻之间较之一般的身份关系来说，更易取得对方身份证件，何健兵、陈秀青亦未提供证据证明戴爱庆曾提供陈兴红关于出售房屋的书面委托，故本院认为本案尚不足以构成表见代理，共有房屋的出售亦不在家事代理范围内，陈兴红并非涉案合同的相对人。收取购房款1万元的收条系由戴爱庆一人出具，购房款应由戴爱庆负责返还。何健兵、陈秀青要求陈兴红承担损害赔偿责任，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、何健兵、陈秀青与戴爱庆于2016年3月20日签订的房屋买卖合同（编号WX（jjht）s5414）于2017年4月13日解除。二、戴爱庆于本判决发生法律效力之日起十日内向何健兵、陈秀青返还购房款10000元，并支付违约金360000元。三、驳回何健兵、陈秀青的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7639元、保全费2020元、鉴定费10440元，合计20099元，由何健兵、陈秀青负担2502元，由戴爱庆负担17597元。该款已由何健兵、陈秀青预交，戴爱庆于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担部分直接支付给何健兵、陈秀青。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄树杰代理审判员  沈子超人民陪审员  高晓琪二〇一七年九月十一日书 记 员  朱 瑶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。