重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终4713号上诉人（原审被告）：程永容，女，1978年4月16日生，汉族。委托诉讼代理人：张永义，男，1978年12月26日生，汉族。委托诉讼代理人：冉星志，男，1957年4月8日生，汉族。被上诉人（原审原告）：重庆润川商业管理有限公司，住所地重庆市永川区兴龙大道123号，统一社会信用代码915001180945370352。法定代表人：许正菊，执行董事。委托诉讼代理人：刘惬，男，1976年12月30日生，汉族。上诉人程永容因与被上诉人重庆润川商业管理有限公司（以下简称润川公司）屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2016)渝0118民初8020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人程永容及其委托诉讼代理人张永义、冉星志；被上诉人润川公司的委托诉讼代理人刘惬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程永容上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判被上诉人要求上诉人支付租金、违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。润川公司强行将程永容租赁的商铺停水、停电导致程永容无法经营，且从2016年1月20日后就一直由润川公司实际掌控租赁商铺，故润川公司根本违约，程永容不应支付租金、违约金。润川公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。润川公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付所欠租金至2016年11月30日止；2、判令被告按欠付租金的1‰∕日向原告支付违约金直至清偿全部租金为止（截止至起诉之日被告应承担违约金7581.30元）；3、依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，并判令被告将商铺清空交还给原告；4、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年5月4日，润川公司将位于永川协信中心滨湖星天地一层15-1-25号商铺租赁给程永容，并于当日签订了商铺租赁合同。合同约定了租赁期限（2015年5月4日至2020年1月17日）、租金金额（其中，2015年5月4日至2016年1月17日和2016年1月18日至2017年1月17日每月租金为4979.70元）以及租金缴纳方式等，还约定免租期为4个月，即起租期为2015年9月4日。合同签订后，程永容按照约定预交了3个月的租金14939元和履约保证金14939元。事后，程永容认为润川公司事先的招租宣传与实际相差较远，合同约定的租金过高，要求润川公司减少租金而发生纠纷。2015年7月10日，润川公司以程永容违反合同13.3条即租赁单元停业累计超过三天为由，向程永容发出《解除合同通知书》。2015年7月13日，润川公司再次向程永容发出《公函》，要求程永容搬离承租商铺，并于2015年7月30日将程永容租赁的门市锁铺，导致程永容无法经营，后经双方协商，润川公司在2015年10月16日将门锁打开，程永容继续经营。因租赁合同约定程永容应缴纳第二期租金时间届满后程永容仍未交租金时，润川公司于2016年1月20日在程永容租赁的商铺门上张贴《关于停止供应公用能源的函》，载明因程永容欠缴租金，自本函发出之日起润川公司停止对程永容水、电、通讯等能源的供应，程永容于当日停业至今。2016年8月8日，程永容另案提起诉讼，要求解除与润川公司签订的商铺租赁合同；要求润川公司返还租金和履约保证金，一审法院于2016年11月7日作出(2016)渝0118民初7532号民事判决书，判决解除程永容与润川公司签订的《商铺租赁合同》，并由润川公司返还程永容在2016年1月20日前的租金5145.69元和履约保证金14939元。后润川公司提出上诉，目前该案正在审理中。另查明，本案诉争租赁商铺的产权人为吴玉梅，2015年4月10日，吴玉梅与重庆润星商业管理有限公司（以下简称润星公司）签订《租赁合同》，吴玉梅将该房屋租赁给润星公司，租赁期限从2015年4月18日起至2020年4月17日止。合同约定，在租赁期内，吴玉梅同意润星公司自行确定出租房屋的经营方式（包括转租给任何第三方），物业管理方式及房屋的租赁用途。对此，甲方吴玉梅不得以任何理由干涉或提出异议。2015年4月18日，润星公司作为甲方与润川公司作为乙方签订《委托管理协议》，约定甲方将诉争租赁房屋委托乙方进行招商、运营管理及相关投入以培育“永川协信滨湖星天地”商业街项目，委托期限自签订之日起至2020年3月30日，乙方有权自行确定出租房屋的经营方式、物业管理方式及房屋的租赁用途。一审法院认为，吴玉梅将诉争房屋出租给润星公司，并约定可以转租给任何第三方。润星公司又委托润川公司进行招商、运营管理及相关投入，润川公司有权与程永容签订租赁合同，为此，双方于2015年5月4日签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。双方应当按照合同的约定履行好自己的义务。程永容已起诉解除合同，现润川公司要求解除合同，程永容无异议，一审法院亦应支持润川公司的该项诉讼请求。考虑到程永容已先起诉解除合同，故本案解除该合同的时间可按润川公司起诉之日确定为合同解除时间。合同解除后，程永容应当将商铺清空交还润川公司，故一审法院对润川公司主张的解除合同、交还商铺的诉求予以支持。在合同履行过程中，程永容存在未按期交纳租金的违约行为，同时，润川公司在纠纷中也存在锁铺，当程永容未按约定时间交纳租金时又采取停水、停电等违约行为，因此，双方均具有违约行为，故润川公司主张程永容按欠付租金的1‰∕日支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。润川公司虽对该商铺采取了停水、停电等措施阻碍了程永容经营，但该商铺仍然由程永容占有、使用，程永容应支付相应的租金。同时，润川公司的行为确实影响了程永容经营，故租金应相应减少，考虑到双方均有违约的行为，结合本案实际，一审法院酌情确定由程永容按合同约定租金数额的50%交纳给润川公司。因2016年1月20日前的租金已由双方在（2016）渝0118民初7532号案件中解决，故从2016年1月21日起到合同解除之日（2016年8月25日）；由于双方签订的租赁合同解除后，程永容依该合同租赁的商铺应当返还给润川公司，程永容未及时返还，应赔偿润川公司相应的租金损失，因此，一审法院根据润川公司要求程永容支付租金的诉讼请求，确定从2016年1月21日起至2016年11月30日止，计310天，由程永容按照合同约定租金数额的50%交纳租金和赔偿占用商铺租金损失25728.45元（4979.70元∕月×50%÷30天×310天）。润川公司要求程永容支付所欠租金的诉讼请求部分符合法律规定，一审法院支持其合理部分，超过一审法院确定部分，不予支持。程永容提出其租赁的商铺在2016年1月20日后被润川公司封锁的意见，未提供充分证据加以证明，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、自2016年8月25日解除原告重庆润川商业管理有限公司与被告程永容于2015年5月4日签订的《商铺租赁合同》；二、由被告程永容于本判决生效后10日内将位于永川协信中心滨湖星天地一层15-1-25号商铺返还给原告重庆润川商业管理有限公司；三、由被告程永容于本判决生效后10日内支付原告重庆润川商业管理有限公司从2016年1月21日起至2016年11月30日止的租金和租金损失25728.45元；四、驳回原告重庆润川商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取540元，由被告程永容负担270元，原告重庆润川商业管理有限公司负担270元（此费原告已预交，被告应负担部分在支付上述款项时一并支付给原告）。”双方当事人于二审中均未提交新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点在于认定双方各自的违约责任。在双方履行租赁合同的过程中，程永容因未按合同约定按期交纳租金，首先存在违约行为；润川公司在纠纷发生后未积极通过正常途径解决，反而采取擅自锁铺的行为，当程永容未按约定时间交纳租金时又采取停水、停电等行为，润川公司的前述行为亦违反合同约定，润川公司也存在违约行为。润川公司虽于2016年1月20日后对该商铺采取了停水、停电等措施阻碍了程永容的正常经营，但程永容在此期间仍然可以占有、使用该商铺。程永容上诉称案涉商铺在2016年1月20日后即由润川公司实际掌控的理由缺乏充分确凿的证据支持，故依法不予采信，程永容以此为由拒交租金的理由缺乏事实和法律依据，依法不应支持。同时，润川公司的行为确实影响了程永容的正常经营，故租金应相应减少。一审法院考虑到双方均有违约行为并结合本案实际，酌情确定由程永容按合同约定租金数额的50%交纳给润川公司，该认定并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人程永容的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1080元，由上诉人程永容负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼代理审判员  芦明玉二〇一七年九月六日书 记 员  张远馨