四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9420号上诉人（原审被告）：保利（成都）实业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区人民南路三段*号汇日央扩国际广场。法定代表人：吴章焰。委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。被上诉人（原审原告）：何铃，女，汉族，1977年3月27日出生，住四川省南部县。委托诉讼代理人：刘艳，四川君合律师事务所律师。上诉人保利（成都）实业有限公司（以下简称保利公司）与被上诉人何玲商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院(2016)川0107民初3457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保利公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，改判薛驳回何玲全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由何玲承担。事实和理由：双方合同中明确约定了买受人在房屋存在瑕疵的情况下不得拒绝收房，而生效判决已经确认了房屋存在的问题不属于主体结构质量问题，未达到严重影响何玲居住的程度；在（2015）成民终字第5941号判决生效前，保利公司不应承担任何赔偿，即使需要赔偿，也仅仅对2016年1月9日至2016年1月15日实际整改期间承担赔偿责任，对损失的扩大，应当由合理自行承担；一审赔偿标准明显过高，该房屋仅仅系未装修的清水房屋，该判决标准高于何玲的实际损失；何玲主张赔偿其实际损失，缺乏法律依据，保利公司仅仅负有整改义务。何玲辩称，对方整改严重逾期，导致何玲未能实际收房；何玲的损失已经实际发生，其主张合法有据；房屋的问题至始存在，保利公司应赔偿全部损失，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何玲向一审法院诉讼请求：一、保利公司向何玲给付因房屋质量问题导致的损失276219.2元（包括2011年8月1日至2016年7月31日的房屋租金264000元和物管费12219.2元）；二、本案诉讼费用由保利公司承担。一审法院认定事实：2010年6月25日，何玲与保利公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定何玲购买保利公司开发的保利·金香槟小区房屋，建筑面积109.14平方米，合同总价款为1156338元，保利公司应当在2011年12月31日前向何玲交付房屋；合同第十五条第二款第三项明确在交付房屋时发现问题的，应当“由出卖人按照??规范和标准，??对该商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付。”同日，何玲签署了《临时管理规约》，对物业服务的相关内容进行了约定。2011年12月27日，何玲应保利公司通知办理了收房手续，但是因何玲对房屋的开间、进深、垂直度等存在的问题有异议，经双方协商，保利公司同意对案涉房屋进行整改。后因何玲、保利公司双方对案涉房屋是否存在质量问题以及保利公司整改结果是否合格等存在争议，何玲于2014年3月向成都市青羊区人民法院提起了诉讼，并在诉讼中申请对房屋质量问题进行了司法鉴定，成都市青羊区人民法院判决保利公司对案涉房屋相应进行整改。该案后经本院二审审理，并作出（2015）成民终字第5941号民事判决，该判决中载明“本院认为，保利公司在2011年12月27日向何铃交付涉案房屋时，已经取得了成都市规划管理局出具的《建设工程规划合格证》和由成都辰园测绘有限公司出具的该商品房面积实测报告书，也向何铃提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因此，保利公司向何铃交付的房屋符合合同约定的交付条件。虽然何铃以房屋存在质量问题拒绝收房，但何铃举证证明的涉案房屋存在的开间、进深、净高不合格等质量问题不属于房屋主体结构质量问题，也未达到严重影响何铃正正常居住使用的程度，何铃拒绝收房的理由不能成立，按照合同约定应视为保利公司按期向其交付了房屋，由于保利公司交付的房屋存在质量问题是客观事实，虽然本案中保利公司依据合同约定不承担逾期交房的违约责任，但并不等同于保利公司承担整改责任后，就免除其他一切责任，如因上述质量问题给何铃造成了损失，保利公司除应承担整改责任外，还应承担相应的赔偿责任……因房屋质量损害赔偿并非本案讼争问题，故本院不予处理，双方可另案解决”，并判决“驳回上诉，维持原判”。上述判决生效后，何玲向成都市青羊区人民法院申请强制执行，保利公司对案涉房屋进行了整改，成都市青羊区人民法院于2016年8月3日所作的《执行笔录》载明，何玲“于2016年8月2日前往涉案房屋现场进行验收，现我们基本认可被执行人的整改措施，特向法院申请结案”。一审另查明，第一，2011年8月1日至2016年7月31日，何玲租赁了位于成都市××遗址路××风花园城××号房屋（建筑面积253.2平方米）用于居住，以年度为单位，共签订了五份租赁合同，房屋租金为第一年每月3800元、第二年每月4100元、第三年每月4500元、第四年和第五年每月4800元，五年租金共计264000元。第二，在2016年8月2日房屋验收后，何玲于2016年8月16日向保利公司缴纳了物业费12219.2元。一审法院认为：何玲与保利公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方应当按照合同享受权利、履行义务。在案涉房屋交付时，何玲认为房屋质量存在问题，与保利公司产生争议，何玲起诉后，经二审，（2015）成民终字第5941号民事判决确认，按照合同约定应视为保利公司在2011年12月27日按期向何玲交付了房屋，由于保利公司交付的房屋存在质量问题是客观事实，因质量问题给何玲造成了损失，保利公司除应承担整改责任外，还应承担相应的赔偿责任。由于房屋质量问题存在争议并进行了诉讼，导致何玲自房屋交付之日起直至2016年8月2日何玲认可的整改结束，何玲不能按照合同约定使用该房屋，因此另行租赁房屋居住造成的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之规定，保利公司应当承担相应的赔偿责任。何玲在未能入住案涉房屋期间，所租赁的为成都市西三环内金沙遗址附近，且建筑面积为253.2平方米的房屋，其地理位置和面积、租金均优于案涉房屋，故何玲的损失不能以何玲直接支付的租金为依据，结合案涉房屋的面积、所处地段、居住的用途，以及案涉房屋的房价和房屋租赁价格伴随着城市发展、周边配套和经济发展逐步发展和提高的过程，一审法院将何玲的房屋租金损失酌定为每月2500元。何玲主张房屋租金损失从2011年8月1日计算至2016年7月31日，一审法院认为应当从交付房屋的2011年12月27日的次日起计算，计算至何玲主张的2016年7月31日止，共计137833元。关于何玲主张的保利公司支付案涉房屋的物业费损失，一审法院认为，按照（2015）成民终字第5941号民事判决确认的内容，应视为保利公司在2011年12月27日按期向何玲交付了房屋，依照《商品房买卖合同》十五条第二款第三项的约定，无论何玲是否实际入住，何玲均应当按照合同约定及时足额缴纳物业管理费用，故对于何玲的该诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、保利公司保于本判决生效之日起十日内，向何玲支付因房屋质量问题导致的租金损失137833元；二、驳回何玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5445元，由何玲负担2720元，保利公司负担2725元。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，本院于2015年11月3日作出（2015）成民终字第5941号民事判决。本院认为，何玲与保利公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效。本案争议焦点在于保利公司是否应在完成房屋修复责任后赔偿因何玲未入住导致的损失及赔偿范围和标准。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。因保利公司交付的房屋存在质量瑕疵，故保利公司除承担修复责任外，还应就何玲因修复房屋导致无法实际居住的损失承担相适应的赔偿责任，故本院对保利公司关于其仅承担修复义务，不应承担其他损失赔偿责任的主张不予支持。关于保利公司应承担的损失赔偿范围及标准。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”该条款区分了房屋存在严重质量问题和不影响居住的一般质量问题时出卖人应承担的不同违约责任，体现了公平原则和诚实信用原则。同时，该条款中关于存在一般质量问题时，买受人可以自行或者委托他人修复的规定，亦体现了守约方负有不扩大损失的义务。因此，在本案中，出卖人保利公司应承担的违约责任应当与其违约程度相适应，应体现法律法规的上述精神。本院于2015年11月3日作出（2015）成民终字第5941号民事判决后至2016年8月2日何玲在执行笔录中确认整改完成，应视为保利公司的实际修复期间，保利公司应就该期间何玲无法实际使用房屋的损失承担赔偿责任。但2011年12月27日保利公司向何玲移交案涉房屋时，房屋符合法律规定和合同约定的交付条件，其存在的质量问题不属于房屋主体结构质量问题，未达到严重影响何铃正正常居住使用的程度，何玲拒绝接受房屋，亦未自行修复，应就损失的扩大自行承担责任。何玲关于保利公司应赔偿其从2011年12月27日起至保利公司实际修复完毕之日止的损失的主张，实质是认为在此期间案涉房屋不具备交付和使用条件，该主张与查明事实不符，本院不予支持。一审法院适用法律不当，本院依法予以纠正。一审法院根据案涉房屋的面积、地段、用途、房价及周边租赁价格、配套设施等因素，酌情确定何玲的房屋租金损失标准为每月2500元并无不当，应予维持。因此，保利公司应向何玲支付的违约金为22500元（2500元×9月）。综上所述，保利公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院(2016)川0107民初3457号民事判决第二项；二、变更成都市武侯区人民法院(2016)川0107民初3457号民事判决第一项为“保利（成都）实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向何玲支付因房屋质量问题导致的损失22500元”；三、驳回何玲的其余诉讼请求。如果保利（成都）实业有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5445元，由何玲负担5000元，保利（成都）实业有限公司负担445元；二审案件受理费5260元，由何玲负担4900元，保利（成都）实业有限公司负担360元。本判决为终审判决。审判长  张引千审判员  王 果审判员  赵 韬二〇一七年九月十一日书记员  黄 迪