四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初2326号原告暨反诉被告：巴中市江南社区物业管理有限公司，住所地四川省巴中市巴州区南滨河路西段285号。法定代表人：王国林，公司总经理。委托诉讼代理人：严慎高，男，1968年出生，汉族，初中文化，巴中市江南社区物业管理有限公司副总经理，住四川省巴中市巴州区。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘爵军，巴中市巴州区。代理权限：一般授权。被告暨反诉原告：陈斈胨，男，1968年出生，汉族，初中文化，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：蒲仕军，四川宏坤律师事务所律师。代理权限：一般授权。原告巴中市江南社区物业管理有限公司（以下简称江南物业公司）与被告陈斈胨物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案，2017年8月21日，被告陈斈胨提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告江南物业公司的委托诉讼代理人严慎高、刘爵军,被告暨反诉原告陈斈胨及其委托诉讼代理人蒲仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江南物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费3230.00元及滞纳金；2.被告承担本案诉讼费。事实及理由：2014年12月7日，原告与巴中市巴州区汇升中央公馆小区业主委员会签订《物业管理委托服务合同》，原告随即进场履行合同。对物业服务收费标准，业委会和原告联合进行了公示，公示期内没有业主提出任何异议，原告随后就按公示标准进行收费，小区入住业主80%以上认可原告服务水平，并自觉交纳物业服务费。被告经原告无数次电话、书面、上门催收，以各种理由拒不交纳2015年度、2016年度物业服务费，致原告物业服务无法正常运转。被告陈斈胨辩称，原告所诉事实与客观事实不符。1.《物业管理委托服务合同》及补充协议，只有业委会一小部分人知情，并不是大部分业主的意愿。2.原告公司专业人员欠缺，资质不足，损害了业主的利益。3.原告在管理物业期间，私自占用公共设施，停车无序，导致小区内混乱无序。4.原告对业主提出的正当要求不予理会。5.物业服务费用及计算方式不合理，原告没有达到收费标准的相应资质。反诉原告陈斈胨向本院提出诉讼请求：1.判决解除与被反诉人物业服务合同；2.判决被反诉人公示费用收取及开支情况；3.判决向反诉人分配停车收费、广告收费每年500元；4.判决被反诉人开通A栋1楼车库出口；5.判令被反诉人恢复原设置的门禁系统；6.由被反诉人承担诉讼费用。事实及理由：反诉人系巴州区汇升中央公馆业主。被反诉人与他人串通，违背广大业主的共同意愿，强行进入汇升中央公馆小区，服务态度、服务质量极差，业主多次提出整改要求，被反诉人一直未予改善。而且，将公共部位对外出租牟利据为己有，将A栋1楼车库出口封闭，交由他人开设餐馆，给业主造成极大不便并存在安全隐患，擅自拆除原设置门禁系统，现门禁系统不能满足正常要求，容许他人将公共绿化带用于私人开设茶楼。反诉被告江南物业公司辩称，1.反诉被告与汇升中央公馆小区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》及补充协议合法生效，对小区全体业主具有约束力。2.反诉被告是独立核算的法人组织，没有义务向反诉原告公示收费情况。3.因历史原因，小区停车位不能满足业主要求，经业委会同意占用公共道路增设停车位，业委会已提取相应停车收费。4.门禁系统是应业委会要求更换的。5.反诉被告提供物业服务，取得了小区80%以上业主的认可。6.公共绿化带内私人开设茶楼，反诉被告已在力所能及的范围内进行了整改。经审理查明：巴中市西城社区物业服务有限公司于2014年7月31日依法成立，2017年4月14日，更名为巴中市江南社区物业管理有限公司，经营范围为物业管理、家政服务等。陈斈胨为巴州区通佛路172（汇升.中央公馆）A（栋）26层1号房屋所有权人，房屋建筑面积112.15平方米。2014年11月20日，巴中市巴州区汇升中央公馆小区业主委员会发布招聘公告，面向社会公开招聘物业管理企业。2014年12月7日，巴中市巴州区汇升中央公馆小区业主委员会与巴中市西城社区物业服务有限公司签订《物业管理委托服务合同》。《合同》对服务项目、收费标准、双方的权利义务、服务期限等进行了约定。2015年1月5日，巴中市巴州区汇升中央公馆小区业主委员会和巴中市西城社区物业服务有限公司对物业服务收费标准进行了联合公示，其中，住宅按每平方米每月1.20元收取物业服务费。2015年2月10日，巴中市巴州区汇升中央公馆小区业主委员会与巴中市西城社区物业服务有限公司签订《新增公共设施及业主拖欠物业服务费的补充协议》，约定物业公司有权向拖欠物业服务费的业主收取月2%的物业服务费滞纳金。2017年6月14日，巴中市巴州区汇升中央公馆小区业主委员会出具“我小区业主对巴中市江南社区物业管理有限公司服务水平满意度达80%以上”的证明。同时查明，陈斈胨未交纳2015年度物业服务费1614.96元（2015年2月1日至2016年1月31日，12个月×112.15平方米×1.20元），未交纳2016年度物业服务费1614.96元（2016年2月1日至2017年1月31日，12个月×112.15平方米×1.20元），共计3229.92元。本院认为，业主委员会是由部分业主组成的常设机构，负责日常物业管理事宜，由业主大会产生并对业主大会负责。业主委员会对外可以代表业主大会，其行为的法律效力原则上及于全体业主。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。巴中市巴州区汇升中央公馆小区业主委员面向社会公开发布招聘公告，江南物业公司积极应聘，通过资格审查，双方签订的《物业管理委托服务合同》《新增公共设施及业主拖欠物业服务费的补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，为依法成立的生效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，江南物业公司随即进驻小区提供物业服务，业委会出具“服务水平满意度达80%以上”的证明，表明江南物业公司已履行自己的合同义务，服务质量和服务水平得到绝大多数业主认可。业主享受物业服务企业提供的服务，也应当履行相应的交费义务。业主拒绝交纳物业费，应当基于正当的理由，此种正当理由，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行物业服务合同有重大瑕疵。物业服务企业作为经营主体，不具有行政处罚权，对个别业主和其他人违反法律、法规以及管理规约行为，有制止、劝告义务，但这种制止、劝告仅限于言词方面，或及时向有关机关报告，不能苛责其采取过激办法处置，不构成业主拒交物业服务费的理由。陈斈胨辩解理由与审理查明事实不符，本院不予采信，其作为业主，应按合同约定，及时交纳物业服务费，未及时交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任。违约金计算方法：2015年度未交物业服务费1614.96元，从2016年2月1日计算至2017年6月30日，计17个月，为549.09元（1614.96元×17个月×2%）；2016年度未交物业服务费1614.96元，从2017年2月1日计算至2017年6月30日，计5个月，为161.50元（1614.96元×5个月×2%）。共计710.59元。陈斈胨关于判决解除反诉人与被反诉人物业管理服务合同的请求，于法无据，本院不予支持。关于判决由被反诉人公示费用收取开支情况、向反诉人分配停车收费、广告收费、开通A栋1楼车库出口及恢复原设置的门禁系统等请求，应由业主提出申请，经业主大会或者业主委员会综合评估、讨论决定，由江南物业公司实施。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告暨反诉原告陈斈胨于本判决生效后三十日内向原告暨反诉被告巴中市江南社区物业管理有限公司支付物业服务费3229.92元（2015年2月1日至2017年1月31日期间），并支付违约金710.59元（2016年2月1日至2017年6月30日期间）。二、驳回被告暨反诉原告陈斈胨的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由被告暨反诉原告陈斈胨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 庞 军二〇一七年九月二十五日书记员 杨俊杰1