江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初2747号原告：张璐，女，1985年1月13日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张国庆，江苏达谕律师事务所律师。被告：钱婷婷，女，1976年1月4日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：魏峰，男，1977年5月20日生，汉族，住徐州市泉山区。原告张璐与被告钱婷婷商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，由审判员武志国适用简易程序，于2017年6月29日公开开庭审理。后转为普通程序，于2017年9月21日公开开庭审理，原告张璐及其委托诉讼代理人张国庆、被告魏峰并作为被告钱婷婷的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张璐向本院提起诉讼请求：1、判决两被告支付违约金15万元（合同约定违约金5万元，增加违约金10万元）；2、两被告继续履行合同，将徐州市绿地世纪城四期89#-2-802室房屋解除抵押，恢复房屋权利，并按合同约定扣除恢复房屋权利负担时间后，继续按合同履行交房义务；3、诉讼费由被告承担。庭审中原告撤销第2项诉讼请求。事实和理由：2017年2月2日原告通过徐州美房壹房置换经济有限公司绿地二店，与被告及徐州美房壹房置换经济有限公司绿地二店签订了《徐州市存量房买卖协议》，约定被告将位于徐州市云龙区绿地世纪城四期89#-2-802室房屋出卖给原告，签订协议当日原告向被告支付定金2万元，向徐州美房壹房置换经济有限公司绿地二店支付居间费6000元。因涉案房屋存在抵押的事实，目前仍有约18万元的贷款未偿清，合同约定被告负责偿还贷款的义务，《徐州市存量房买卖协议》的约定是双方的意思表示，被告应于2017年3月15日前将剩余贷款归还，解除涉案房屋的查封状态，但被告未能于2017年3月15日归还贷款，又商议至2017年4月8日归还，但至今被告仍不履行义务。根据协议约定违约金为5万元，但因被告的违约导致原告的损失远超5万元，据了解，目前该小区的房屋每平米上涨1500元左右，被告的行为给原告带来的损失远超15万元。另外，《徐州市存量房买卖协议》签订时间是2017年2月2日，被告应于2017年3月15日履行还清贷款义务，时间间隔41天，即被告履行还清贷款义务后，41天内原告按合同约定支付购房款50万元交于房屋交易中心监管，支付50万元后5天内原告办理抵押手续，支付全部房款当日被告为原告办理过户手续。因被告的原因导致合同履行时间延误，请求法院判决被告履行还清贷款义务后给予原告合理的时间让双方继续履行合同。该房屋位于云龙区，属于专属管辖，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院。被告钱婷婷未答辩。被告魏峰、钱婷婷辩称，被告不同意继续履行合同，不愿意将房屋卖给原告。双方约定的偿还银行贷款、解除房屋抵押的期限未到，原告即提出本案诉讼，原告方违约在先，被告不应承担违约责任。1、根据双方协议第五条B项的规定，原告应于2017年3月15日之前向被告交付首付款50万元，但迟至原告起诉，答辩人仍未收到该款，违约的是原告。2、对于涉案房屋存在抵押的交易障碍问题，原告是明知的。原告没有支付首付款，致使被告无法解除抵押，责任不在被告。解除抵押不仅需要资金，还需要必要的时间、程序，该时间、程序不是当事人可以决定的。3、原告诉请存在矛盾。原告第一项诉请是要求支付违约金15万元，根据原告在事实理由部分的解释是原告无法按原价买到涉案房产的差价损失，包含的前提就是合同不能履行或无法履行。但原告的第二项诉请却是要求继续履行合同，因此该两项请求之间存在矛盾和冲突。综上，答辩人认为导致双方合同至今没有履行的责任不在被告，被告享有不安抗辩权，因此应驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2017年2月2日，魏峰、钱婷婷（甲方，出卖方）、张璐（乙方，买受方）、徐州美房第壹房屋置换经济有限公司（丙方，居间方）三方签订徐州市存量房买卖协议，约定：一、甲方将自【共】有的坐落于徐州市绿地世纪城4期89-2-802室房屋（建筑面积约111.18平方米，包括固定装修和房内给类设施）出售给乙方，价格为102万元；二、乙方采取首付加贷款方式支付房款，乙方于2017年3月15日前，支付首付款50万元整。于2017年3月20日前，办理完相关贷款批准手续，并及时向交易中心提交银行贷款确认单。贷款金额不足部分，由乙方以现金形式补齐。三、乙方在签订本协议时一次性支付给丙方协议佣金12000元。四、三方签署上述协议之日，乙方支付甲方定金2万元，该定金作为交房保证金，由甲方代保管，甲方自愿将房产证押给丙方保管。五、甲、乙双方同意在2017年3月15日前办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续；六、三方在违约责任中约定“1、……。2、若甲不能按照协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约乙方向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币5万元整，本协议终止。3、甲乙双方签订本协议后，若乙方反悔，应书面告知甲方，甲方应在15日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金5万元整给甲方。若甲方悔约，应当书面告知乙方，并在15日内，将已付购房款返还给乙方，甲方同时应支付违约金5万元给乙方。4……”。另，双方签订协议时，上述房屋尚有贷款未偿还，双方约定过户前由甲方偿还。协议签订后，原告支付给被告定金2万元，支付给徐州美房第壹房屋置换经济有限公司绿地二店居间服务费6000元。2017年3月15日两被告未按照协议约定还清涉案房屋剩余贷款，后经原告多次催促，被告至今未还清房屋剩余贷款，原告亦未向被告支付房屋首付款50万元，双方未办理房屋产权过户手续。被告将要出售的案涉房屋尚欠银行房贷27.9万元。双方在上述协议中未约定被告对于案涉房屋所欠的贷款应由原告偿还。经协商，被告承诺到2017年4月8日办理号偿还房屋贷款手续。但到期后被告因数额太大未能偿还贷款。2017年4月9日，原告短信告知被告同意归还房贷的时间再延期一周，被告未予答复。2017年4月27日，原告再次短信问询被告魏峰房贷偿还情况，被告未予答复。证人王某1在庭审中称,合同（指本案协议）是在证人店里签订的，当时双方（指本案原、被告）都同意，就签订了买卖协议，因到过户日期时给被告打电话，被告说贷款暂时不能还了，想协调一下让原告帮他还一下贷款，过户日期已到最终也没有达成协议。涉案房屋有贷款不能进行资金监管，也无法进行产权过户。被告在庭审中称因原告未按期支付首付款构成违约，被告现在不同意将房屋卖给原告，若果原告撤诉，被告愿意按照房屋现在的价格继续将房屋出售给原告。原告当庭表示不同意以房屋现在价格继续购买涉案房屋，明确要求撤回第二项诉讼请求。以上事实有原告提供的徐州市存量房买卖协议、定金收条、支付佣金收据、短信记录、EMS催告函、证人王某2的证言及被告魏峰提供的电话录音、手机短信，以及原被告当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告交付定金后，被告应按照协议约定履行偿还房屋剩余贷款、协助办理网上备案、交付房屋的义务。被告在庭审中辩称原告未按约支付首付款，系原告违约导致协议无法履行，故不同意支付原告违约金，但结合协议约定、证人证言及房产交易规则，双方协议并未约定被告就案涉房屋未还贷款由原告偿还，该偿还贷款的义务在于被告，且被告偿还涉案房屋剩余贷款义务在先，而被告未按期偿还房屋剩余贷款，亦未按照双方协商约定的延期期限到来时偿还，并且，后经原告催促，不予答复，亦不履行还款义务，导致房屋买卖协议无法继续履行，被告违约在先，其提出的不安抗辩权的主张无事实和法律依据，故对其抗辩本院不予支持。双方均表示不再履行合同，故双方合同应予解除。关于违约金的具体数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款规定，要求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，原告以上述法律规定为依据，认为约定的违约金5万元低于其损失，请求以不超过实际损失为限增加违约金至15万元。本院认为，房屋价格上涨是市场行为，双方现对解除协议是否给原告造成损失及损失的数额未达成合意，被告的违约行为给原告造成的损失数额难以确定，原告对其实际损失数额亦未提供充分证据证明，故原告以约定的违约金低于所造成的损失为由要求增加违约金，本院不予支持。被告现不同意继续履行交付房屋的义务，故应按照协议中关于违约责任的约定，支付原告违约金5万元。另，原告已实际支付给被告定金2万元，因原告选择要求被告支付违约金，故被告应将定金2万元返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告钱婷婷、魏峰于本判决生效之日起十日内给付原告张璐违约金50000元及定金20000元，合计70000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，由被告钱婷婷、魏峰负担2400元，原告张璐负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  武志国人民陪审员  苟长国人民陪审员  林 峰二〇一七年九月二十二日书 记 员  李欣韦