四川省成都市中级人民法院行 政 判 决 书(2017)川01行终554号上诉人（原审原告）四川欣兴物业有限责任公司。住所地：四川省成都市锦江区海椒市街**号*幢*单元1���*号。法定代表人李直，经理。委托代理人杨渝军，北京市君泽君（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都市成华区房产管理局。住所地：四川省成都市成华区建设西街*号。法定代表人蔡云，局长。委托代理人刘江红，四川发现律师事务所律师。委托代理人文晓，四川发现律师事务所律师。委托代理人李彦豪，国浩律师（成都）事务所律师。上诉人四川欣兴物业有限责任公司（以下简称欣兴物业公司）诉被上诉人成都市成华区房产管理局（以下简称成华房管局）行政处罚一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108行初字第36号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年欣兴物业公司与上霖东方小区业主签订了《上霖东方前期物业服务协议》，并于2011年2月2日在成华房管局处备案，该协议约定业主委员会与新选聘的物业管理企业签订正式的《上霖东方物业服务合同》生效之日起3日内办理该物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续经业主委员会确定。2016年9月7日，成都上霖东方业主委员会通过招投标方式选聘新的物业服务企业，并于9月14日向上霖东方业主公示中标结果，9月19日，成都市成华区上霖东方第二届业主委员会与四川锦都物业有限公司签署《物业服务合同》，但欣兴物业公司未退出上霖东方小区的物业服务。���成华房管局接到《成都市长公开电话办理转办单》，其主要内容为来电人反映上霖东方小区旧物管公司阻止新物管公司迁入，出现严重扰民现象，小区8月通过公开招标招聘了新物业。9月19日签订了新的物业服务合同，老物业告知未离场的原因是房管局未出具离场通知书，希望房管局尽快出具离场通知书。2016年12月20日，成华房管局两名执法人员到上霖东方服务中心进行了现场勘验，同年12月21日，成华房管局向欣兴物业公司出具成华房监调[2016]第010号《房产监察执法调查通知书》，通知欣兴物业公司于2016年12月23日前到该局接受调查，并于当日送达欣兴物业公司，次日，成华房管局对欣兴物业公司代理人王有珍就欣兴物业公司涉嫌拒不退出崔家店206号上霖东方小区物业服务活动一案进行了调查。2017年1月13日，成华房管局向欣兴物业公司出具成华房监听告[2017]第001号���房产行政处罚听证告知书》，告知欣兴物业公司拟对其处罚的事实理由与决定，以及相关权利义务，并于当日送达欣兴物业公司，欣兴物业公司于当日提出听证申请要求。同年1月23日，成华房管局向欣兴物业公司出具成华房听通[2017]第001号《房产行政处罚听证通知书》，告知欣兴物业公司2017年2月6日到成华房管局处参加听证会，于次日送达欣兴物业公司，后如期举行听证会。2017年2月9日，该案举行第二次听证会，欣兴物业公司参加了听证。同年2月10日，成华房管局向欣兴物业公司作出成华房责退（2017）第001号《责令限期退出通知书》并于当日送达欣兴物业公司。原审法院认为，根据欣兴物业公司与上霖东方小区业主签订的《上霖东方前期物业服务协议》，欣兴物业公司应于业主委员会与新选聘的物业管理企业签订正式的《上霖���方物业服务合同》生效之日起3日内办理该物业的管理移交手续。2016年9月19日，成都市成华区上霖东方第二届业主委员会与四川锦都物业有限公司签署了《物业服务合同》。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同成立时生效，故2016年9月19日的《物业服务合同》已依法成立并生效，欣兴物业公司在诉讼中未提供证据证明该合同已失效，欣兴物业公司认为其退出上霖东方小区和移交物业管理手续的条件尚不具备之理由不能成立，成华房管局认定欣兴物业公司应依约办理物业管理移交手续，退出上霖东方小区的物业服务的事实成立。欣兴物业公司不依约退出物业服务的行为违反了《四川省物业管理条例》第五十四条之规定，成华房管局根据《四川省物业管理条例》第五十四条、第七十五条之规定，责令欣兴物业公司限期退出，适用法律正确。欣兴��业公司称应适用的《成都市物业管理条例》先于《四川省物业管理条例》施行，根据新法优于旧法的原则，成华房管局适用《四川省物业管理条例》作出行政处罚并无不当。此外，成华房管局在作出行政处罚前，依法进行了现场勘验、听证等程序，告知了欣兴物业公司给予行政处罚的事实、理由和依据，听取了当事人陈述、申辩，保障了欣兴物业公司的权利，作出行政处罚决定书后也依法送达了欣兴物业公司，成华房管局作出《责令限期退出通知书》的程序符合《中华人民共和国行政处罚法》等相关法律法规的规定。综上所述，成华房管局作出成华房责退（2017）第001号《责令限期退出通知书》依据充分，适用法律正确，内容、程序均符合法律规定，欣兴物业公司要求撤销被告成华房责退【2017】第001号《责令限期退出通知书》缺���事实和法律依据，依法应当予以驳回。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回欣兴物业公司的各项诉讼请求。案件受理费50元，由欣兴物业公司承担。宣判后，上诉人欣兴物业公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法判决。被上诉人成华房管局于二审中未提交书面答辩意见。本院二审认定事实与一审一致。本院认为，根据《物业管理条例》第五条第二款关于“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”以及《四川省物业管理条例》第七十五条之规定，被上诉人成华房管局具有作出本案被诉行政行为《责令限期退出通知书》的法定职权。关于被诉《责令限期退出通知书》认定事实是否正确的问题。根据欣兴物业公司与四川省东方住宅开发有限责任公司所签订的《前期物业服务合同》第三十七条“本合同期限为：自签订之日起至本物业管理服务区域内成立的业主委员会与其选聘的物业服务企业或其他管理人签订《物业服务合同》生效时，本合同终止。”2016年9月19日，成都市成华区上霖东方第二届业主委员会与四川锦都物业有限公司签署了《物业服务合同》。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条以及第四十四条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。在欣兴物业公司未提供相反事实及有��证据证明该合同已失效的情况下，成华房管局认定欣兴物业公司应当于新的《物业服务合同》依法成立并生效时依照约定退出物业服务并无不当。欣兴物业公司认为其退出上霖东方小区和移交物业管理手续的条件尚不具备之理由不能成立，成华房管局认定欣兴物业公司应依约办理物业管理移交手续，退出上霖东方小区的物业服务的事实成立。关于被诉《责令限期退出通知书》适用《四川省物业管理条例》是否正确的问题。欣兴物业公司不依约退出物业服务的行为违反了《四川省物业管理条例》第五十四条之规定，成华房管局根据《四川省物业管理条例》第五十四条、第七十五条之规定，责令欣兴物业公司限期退出，适用法律法规并无不当，且其作出《责令限期退出通知书》的程序符合《中华人民共和国行政处罚法》等相关法律法规的规定。综上，成华房管局作出成华房责退（2017）第001号《责令限期退出通知书》依据充分，适用法律正确，内容、程序均符合法律规定，欣兴物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担不变；二审案件受理费50元，由上诉人四川欣兴物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 袁 艺审判员 刘 平审判员 邱方丽二〇一七年���月十日书记员 张 锐