江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0116民初5747号原告（反诉被告）：王宗斌，男，1982年9月28日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：江来文,江苏泓图律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹长流，江苏泓图律师事务所律师。被告（反诉原告）：贺俊兵，男，1989年5月13日出生，汉族，公司职员，住南京市六合区。委托诉讼代理人：刘远林，江苏锐昂律师事务所律师。原告（反诉被告）王宗斌与被告（反诉原告）贺俊兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，于2016年11月11日、21日公开开庭进行了审理，原告王宗斌的委托诉讼代理人江来文、詹长流、被告贺俊兵及其委托诉讼代理人刘远林到庭参加诉讼。后组成合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理，原告王宗斌的委托诉讼代理人江来文、詹长流，被告贺俊兵的委托诉讼代理人刘远林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宗斌向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行2016年6月26日签订的《房地产买卖中介合同》；2、被告承担139000元的违约责任；3、诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《房地产买卖中介合同》；2、被告返还已付购房款30000元；3、被告赔偿损失411000元；4、诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原、被告与中介公司于2016年6月16日签订《房地产买卖中介合同》，约定原告购买被告位于南京市六合区××龙××路××单元××室房屋，房屋面积为77.77㎡，总价款695000元，合同签订后，原告分别向被告支付了购房定金1万元及2万元首付款，原告于2016年7月8日到建设银行办理贷款预审批手续，需被告配合签字，但被告拒不配合办理，经原告与中介公司多次沟通无果，后原告通过律师督促被告配合办理贷款预审批手续，但被告明确表示计划将房屋重新出售，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告贺俊兵辩称：原告在履行合同过程中存在严重违约，没有按约定的期限支付购房款，被告于2016年8月24日通知原告要求解除合同，双方签订的《房地产买卖中介合同》已经解除；被告同意退还收到的30000元房款；违约方在于原告，所以被告不同意赔偿，相关的诉讼费用应由原告承担。反诉原告贺俊兵向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议；2、反诉被告向反诉原告支付违约金139000元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：原、被告与中介公司于2016年6月16日签订《房地产买卖中介合同》及补充协议一份，根据合同约定，反诉被告于合同签订当日支付定金10000元，反诉原告如期办理产权证后，并预约银行2016年7月21日提前还款解除抵押权，同时告知反诉被告于2016年7月21日前支付房屋首付款39万元，但是反诉被告只履行2万元首付款，反诉原告多次要求反诉被告支付首付款，而反诉被告一直未能履行，反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉。反诉被告王宗斌辩称：反诉原告系合同违约方，其主张没有法律依据，且案涉房屋在客观上价格上涨，反诉原告没有实际损失，如果法院认定反诉被告违约，违约金高于实际损失，应当予以减免。请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月26日，王宗斌、贺俊兵在南京海淘房地产经纪有限公司的促成下，签订了《房地产买卖中介合同》一份，该合同约定：贺俊兵将位于南京市六合区××龙××路××单元××室以695000元的价格出售给王宗斌，违约金按照标的额的20%，计人民币139000元。关于付款方式双方约定：1、2016年6月26日，乙方（王宗斌）支付甲方（贺俊兵）定金人民币壹万元整（¥10000）。2、待甲方办理好一手证后，甲方向银行预约提前还款，还款当日乙方支付甲方人民币叁拾玖万用于甲方解押。3、乙方需垫资解押人民币190000元，垫资费用9500元由乙方承担。4、乙方过户之前办理商业贷款480000的预审手续，此款项由银行直接下达甲方账户。下达甲方账户后，甲方归还乙方用于垫资的费用190000元。5、待甲方它项权证拿到三日内，甲乙双方办理房产过户手续。6、房屋交接当日，乙方支付甲方尾款5000元，至此房款全部结清。合同签订后，王宗斌于合同签订当天给付贺俊兵定金10000元，于2016年7月8日给付贺俊兵首付款20000元。2016年7月11日，贺俊兵办理案涉房屋的不动产权证书，将案涉房屋登记于自己名下。在履行合同过程中，王宗斌及南京海淘房地产经纪有限公司主张应当先办理贷款预审批手续，而贺俊兵要求王宗斌先给付首付款、办理解押手续，双方因此发生争执，导致合同未能继续履行。2016年9月5日，王宗斌向本院提起诉讼，要求继续履行《房地产买卖中介合同》，贺俊兵表示要求解除合同。案涉房屋经江苏永和土地房地产估价有限公司进行评估，案涉房屋的市场客观价值为110.6万元，王宗斌支付评估费11400元。上述事实，有当事人的陈述、《房地产买卖中介合同》、证人证言、评估费发票等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为：1、关于合同的解除的问题。原、被告双方均同意解除双方于2016年6月26日签订的《房地产买卖中介合同》，且不违反法律规定，故本院依法确认解除原、被告双方于2016年6月26日签订的《房地产买卖中介合同》。2、关于3万元的房款问题，贺俊兵同意予以返还，双方均没有争议，本院予以确认。3、关于原告主张赔偿损失的问题。本案中，合同最终未能实际履行，其根源在于原、被告双方对约定的付款方式中办理解押、预审手续的先后问题存在争议，根据双方提交的《房地产买卖中介合同》，该合同对办理解押、过户前进行预审批均进行了约定，但原、被告均未能举证证明双方约定了解押、预审批的具体办理时间或先后办理顺序，应当视为约定不明，事后双方亦未能达成补充协议，导致买卖合同未能继续履行，双方对此均存在过错。原告作为买受方，未能取得案涉房屋所有权，因房屋市场价格上涨存在客观损失（现在房价与合同签订时的房屋价格的差价），考虑到双方均存在一定过错及合同的履行情况，本院酌定被告贺俊兵赔偿原告损失的50%，即贺俊兵赔偿原告205500元[（1106000元-695000元）×50%]，对原告超过部分的损失本院不予支持。4、关于贺俊兵主张违约金的问题。双方签订的《房地产买卖中介合同》因双方约定不明又无法达成补充协议，导致合同未能继续履行，贺俊兵举证不足以证明王宗斌存在违约行为，故本院对贺俊兵要求王宗斌支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，被告贺俊兵应给付原告人民币235500元（205500元+30000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2016年6月26日签订的《房地产买卖中介合同》；二、被告贺俊兵于本判决生效之日起十五日内给付原告王宗斌人民币235500元；三、驳回原告王宗斌的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贺俊兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12140元、保全费2170、鉴定费11400元，合计25710元（王宗斌垫付），由原告王宗斌负担12855元，由被告贺俊兵负担12855元。反诉案件受理费6070元（贺俊兵垫付），由原告王宗斌负担3035元，由被告贺俊兵负担3035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《人民法院诉讼收费办法》，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院的开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审 判 长  邹建明审 判 员  詹礼刚人民陪审员  傅安宝二〇一七年九月十二日书 记 员  邵蕊晨