西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0103民初4751号原告：西安泓盛房地产开发有限责任公司。法定代表人：袁迎，董事长。委托诉讼代理人：陈依丹，陕西唐烽律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆智杰，陕西唐烽律师事务所律师。被告：心晴雅苑小区业主委员会。负责人：周洪斌，主任。委托诉讼代理人：宋宝玲，女，该业委会委员。原告西安泓盛房地产开发有限责任公司（以下简称泓盛公司）与被告心晴雅苑小区业主委员会物权保护纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泓盛公司委托诉讼代理人陈依丹和荆智杰、被告心晴雅苑小区业主委员会主任周洪斌及委托诉讼代理人宋宝玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理用房补偿金192万元（0.8万元/平方米，建筑面积240平方米）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2003年，原告投资建设完成西安市雁塔路中段17A号心晴雅苑住宅小区，该小区共建设了4栋住宅楼及1幢独栋物业服务楼。《房产测量规范【GB/T17986-2000】》规定:“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有面积”。因此，心晴雅苑小区实际测量时，本案涉案的物业服务楼面积未计入四栋住宅楼公摊面积中，心晴雅苑小区业主购买的房屋面积中未包括物业服务楼面积，也就是说，物业服务用房未计入购房成本。原告将其建设完成，未计入购房成本的物业服务楼交付给被告，根据《民法通则》规定的公平原则和等价有偿原则，被告应当给予原告补偿。原告经西安市规划局审核通过的物业服务楼面积为240平方米，参照该地段房屋市场价每平方米0.8万元，被告应补偿原告192万元。原、被告及西安安捷物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案中，原告要求被告就上述物业用房给与补偿，该案的生效判决已经确认原告就上述物业用房的投资未计入公摊，未列入开发建设成本，建议原告另案主张权利。综上所述，原告现诉至法院。被告心晴雅苑小区业主委员会辩称，一、心晴雅苑小区物业服务用房属于小区配套公建，经过国家相关主管部门规划审批和竣工验收，与住宅楼（1、2、3、4号楼）同步规划、同步建设和同时投入使用，产权属于全体业主。二、无论是法院一审、二审判决结果，还是国家相关法律条文规定，心晴雅苑小区物业服务用房都法定属于全体业主，原告无权主张该房屋的任何权益。三、心晴雅苑小区物业服务用房属于小区独立的、非营利性的且产权属于全体业主的公共配套设施，其费用已列入开发建设成本，业主在购房款中已经支付了包含小区公摊面积费用和小区配套公建费用的成本费用，原告无权向业主再次索要物业服务用房的建设费用。四、原告向法院出具虚假证据，随意曲解法院判决，误导法官，影响法院公正裁决。五、原告主张物业服务用房没有计入小区的开发建设成本，应提供充分证据予以证明。六、开发建设单位向全体业主索要物业服务用房建设费用的，本案是全国首例，影响重大，具有示范效应。如果法院判决全体业主向开发建设单位赔偿物业服务用房的建设费用，将会引起陕西乃至全国范围内的开发建设单位向业主索要已经支付过的小区配套公建建设费用，性质将极其恶劣。综上所述，心晴雅苑小区物业服务用房，属于全体业主所有，其建设开发费用全体业主已经在购房款中一次性支付过了，请求法院尊重法律法规的相关规定和心晴雅苑小区建设的基本事实，驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交了（2013）碑民三初字第01544号民事判决书，证明西安市城市规划管理局于2002年3月5日审核通过的总平图显示审批的心晴雅苑小区物业管理用房为另建地上砖混二层240㎡，心晴雅苑小区由被告于2003年建设完成。原告提交了（2016）陕0103执131号执行裁定书，被告于2017年1月20日起诉西安安捷物业管理有限公司及原告的民事起诉状，证明涉案的物业管理用房原告已经于2016年4月腾交给被告。被告对上述证据的真实性和原告的证明目的均无异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交了心晴雅苑小区1、2、3、4号住宅楼分层分户测量报告，证明：1、心晴雅苑小区1、2、3、4号住宅楼可以进行分摊的物业管理用建筑面积均为0㎡，物业管理用房未计入公摊。2、心晴雅苑小区业主购买的房屋公摊面积中不包括物业用房，因此该物业用房未计入购房成本。3、审判实践中对历史原因造成物业用房未计入购房成本的，物业用房移交给业主委员会后，可参照建设部规章的相应界定标准，根据实际情况考虑对开发商予以补偿。被告对这组证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议。被告认为涉案的物业管理用房虽然没有计入公摊面积，但已经计入购房款的成本核算。以上证据仅显示心晴雅苑小区1、2、3、4号住宅楼“可进行分摊的物业管理用建筑面积为0㎡”，由于原告未提交证据证明其出售心晴雅苑小区房屋时购房款中未包含涉案物业管理用房的成本，根据这些证据无法确认本案涉案的物业管理用房在出售时未计入原告的成本核算。故对原告上述证明目的依法不予采信。原告提交了房天下西安房价网关于西安房产价格趋势的截图，结合其提交的上述证据共同证明：1、西安市规划局审核通过的心晴雅苑小区物业服务用房面积为240㎡。2、西安安捷物业管理有限公司及原告已经将心晴雅苑小区物业服务楼移交给了被告。3、心晴雅苑小区周边二手房出售均价为8000元左右。4、被告应当按照每平方米0.8万元的价格向原告支付上述240㎡物业服务楼的补偿款192万元。被告对这份证据不认可，认为涉案的物业服务楼是砖混房，不应用商品房的价格进行计算，心晴雅苑小区房屋的价格中已经包含了小区配套公建费用。这份证据左上角载明：西安房产价格趋势，二手房3月均价8319元/㎡。由于从这份截图中无法看出其与本案的关联性，故对这份证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年，本案被告将西安安捷物业管理有限公司及本案原告诉至本院，诉讼请求为4项，其中第1项为：要求西安安捷物业管理有限公司及本案原告返还物业管理用房，面积304.33平方米及房租损失41800元。2014年12月20日，本院作出（2013）碑民三初字第01544号民事判决书，判项二判令西安安捷物业管理有限公司及本案原告撤出物业管理用房，将使用的物业管理用房腾交给本案被告。该判决书本院认为部分有以下表述：“二被告辩称物业用房是2003年建设，投资未计入公摊、未列入开发成本一节，本案不予审查，被告可另案主张”。二被告即指西安安捷物业管理有限公司及本案原告。本案原、被告及西安安捷物业管理有限公司均不服该判决，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2015年11月3日作出（2015）西中民一终字第00258号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后根据本案被告的强制执行申请，本院作出（2016）陕0103执131号执行裁定书，强制西安安捷物业管理有限公司及本案原告履行上述生效判决，将其使用的物业管理用房腾交本案被告。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求被告支付物业管理用房的补偿金192万元（0.8万元/平方米，建筑面积240平方米），原告依法应提供证据证明其出售心晴雅苑小区房屋时购房款中未包含涉案物业管理用房的成本。现原告提交的证据并不足以证明涉案的物业管理用房未计入其建设开发成本，故对原告上述诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：驳回原告西安泓盛房地产开发有限责任公司的诉讼请求。诉讼费22080元，由原告西安泓盛房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马巧会人民陪审员  闫 玲人民陪审员  单军田二〇一七年九月二十八日书 记 员  段秀莉