天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初5337号原告：张玥，女，1983年7月22日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王亚茹，天津法政牛津律师事务所律师。被告：毕金祥，女，1951年6月19日出生，汉族，天津市河北区天宜门诊部法定代表人，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张立川（系母子关系），男，天津市河北区天宜门诊部员工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：胡军（系被告朋友），女，原天津华盛理律师事务所律师（已退休），住天津市河北区。第三人：天津市鸿晟嘉恒房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区鸿顺里街宙纬路26号。法定代表人：吴桐，总经理职务。委托诉讼代理人：任伟，男，该公司运营经理。原告张玥与被告毕金祥及第三人天津市鸿晟嘉恒房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玥的委托诉讼代理人王亚茹、被告毕金祥及其委托诉讼代理人胡军、第三人天津市鸿晟嘉恒房地产经纪有限公司（以下简称：鸿晟嘉恒公司）的委托诉讼代理人任伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玥向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签署的《房屋租赁协议》；2、请求判令被告支付原告违约金72000元；3、请求判令被告支付原告已支付的中介服务费20000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月7日，原告张玥与被告毕金祥在第三人鸿晟嘉恒公司的居间下签订了《房屋租赁协议》，其中约定被告毕金祥将其所有的位于天津市河北区xx道453号房屋出租给原告，面积228.64平方米，用途为商业。出租期为陆年整，自2017年6月1日起至2023年8月10日收回，年租金为23万元整。合同中另约定出租期内原、被告任何一方不得擅自单方面终止合同，否则应付对方年租金30%的违约金。双方于当日签订《转租确认书》，约定原告可以转租该房屋。其后，原告将该房屋转租给国安邻家（天津）科技有限公司。但于2017年6月中旬被告无故单方面根本性违约，不再将房屋出租，后将房屋钥匙收回，并提出按合同约定赔偿违约金30%，但该数额无法弥补原告的实际损失。为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告毕金祥辩称，被告不同意原告的诉讼请求，被告没有违约。根据签订的《房屋租赁协议》第十条第一项约定，原告没有按时支付租金，所以是原告违约，第三人中介也太复杂，出于被告的本意就是不想把房屋租给他们，所以找了个理由，现同意解除合同，因不是被告违约不同意支付违约金。被告是跟原告签订的房屋租赁协议，没有通过中介，也不知道支付中介费这回事，所以不同意赔偿中介费，不同意承担诉讼费，并保留要求原告赔偿经济损失的权利。第三人鸿晟嘉恒公司述称，第三人是中介方，清楚事情的来龙去脉，是被告违约，同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告毕金祥将其所有的坐落天津市河北区xx道453号房屋委托天津靓居房地产经纪有限公司对外出租。原告张玥通过第三人鸿晟嘉恒公司寻找出租房源。经天津靓居房地产经纪有限公司推荐，第三人鸿晟嘉恒公司作为中介方，为被告毕金祥与原告张玥提供了订约机会，签订了《房屋租赁协议》，该协议是先由被告毕金祥委托其儿子张立川签订，后被告毕金祥亲自签字确认，约定甲方（被告）将坐落天津市河北区xx道453号房屋出租给乙方（原告），面积228.4平米，出租期为六年，被告从2017年6月1日起将房屋交付原告使用，至2023年8月10日收回，年租金240000元。租金支付日期为每季度支付房租，每次支付房租应于当月10日前支付，免租期为70天，从2017年6月1日至2017年8月10日。房屋出租价格为20000元/月，付款方式为一次预付三个月房租，押金为壹个月租金。违约责任约定为：“第九条，1.本合同出租期届满前，一方拟终止合同，须提前贰个月通知对方，并征求对方同意。出租期内甲乙任何一方不得擅自单方面终止合同，否则应付对方年租金30%的违约金。甲方单方面提前解约，除了赔偿违约金外，同时应返还乙方装修费用0元”。该协议甲方是由张立川、毕金祥签字确认，乙方是由张玥签字确认，未写明签约的年月日。签订《房屋租赁协议》的同时，双方签署了《转租确认书》，内容为：“经甲乙双方友好协商同意，甲方出租房屋地址为天津市河北区xx道453号，在不破坏房屋结构和不得违法经营的前提下可以转租该房屋，甲方同意乙方作为代理人代为出租此房屋并代收租金，若因房屋转租产生的纠纷与甲方无关。甲方：张立川（签字确认）毕金祥（签字确认），2017年6月1日。乙方：张玥（签字确认）”。2017年6月7日，原告张玥向第三人鸿晟嘉恒公司交纳中介费10000元。原告张玥承租涉案房屋后于2017年6月7日将房屋转租给案外人国安邻家（天津）科技有限公司（以下简称：国安邻家公司），第三人鸿晟嘉恒公司为居间人，签订了《天津市房屋租赁合同》，约定租赁期限是2017年6月8日至2022年7月23日，其中，2017年6月8日至2017年7月23日为房屋租赁免租期，免租期内国安邻家公司无需交纳房屋租金、物业服务费。租金为470000元/年，每三年递增5%。合同签订后，原告张玥将涉案房屋交付案外人国安邻家公司进场装修。2017年6月9日，案外人国安邻家公司向第三人交纳中介费10000元。2017年6月中旬，被告提出不再履行合同，并于2017年6月20日左右与原告的代理人刘建禄、第三人的代表协商赔偿事宜,但未达成一致。2017年6月22日，被告毕金祥的儿子张立川（甲方）与张玥、刘建禄（乙方）及鸿晟嘉恒公司的吴桐（丙方）签署了《补充协议》，内容为：“甲乙双方于2017年6月7日签署的租赁合同，由于甲方原因不能继续履行合同，双方达成一致解除合同，甲方赔偿乙方的三个月未来房租。经甲乙双方协商，乙方同意甲方以肆万元来代替三个月未来房租。解约协议签署完毕后两天内支付壹万元，剩余叁万元于2017年12月31日之前付清。付款账户：建设银行，开户行：王串场支行，户名：刘建禄，账号：62×××86，以上为双方真实意思表示，签署本协议后原租赁合同作废，不得再因此合同追究责任。此协议在毕金祥和张玥签署解约协议后生效。甲方：张立川（签字确认）；乙方代理人：刘建禄（签字确认），日期：2017年6月22日；丙方：吴桐（签字确认）”。2017年6月24日，原告张玥与案外人国安邻家公司及第三人签署了《解约协议》，约定解除2017年6月7日签订的《天津市房屋租赁合同》；原告赔偿国安邻家公司违约金60000元，须于2017年6月30日前支付给国安邻家公司；基于第三人的居间服务，原告自愿支付第三人居间服务费10000元，国安邻家公司无需支付居间服务费。解约协议一式三份，自三方签字盖章时生效。三方均签字盖章。2017年7月6日，原告张玥向案外人国安邻家公司支付了60000元违约金，该款系原告通过招商银行股份有限公司天津西康路支行转账汇款至案外人国安邻家公司的中国工商银行天津南门外支行账户。上述事实，有各方当事人陈述及本院对案外人天津靓居房地产经纪有限公司的法定代表人所作的询问笔录可以证实，本院予以确认。庭审中，对于原、被告是谁存在违约行为，双方存有争议。1、原告主张被告违约，并提交了《补充协议》及录音证据予以证明。第三人对原告提交的上述证据无异议。被告对《补充协议》的真实性无异议，但是认为该协议无效，认为被告当时在本市，所以张立川签订的合同是无效的；被告对原告提交的录音证据不认可，认为吴桐说的是假话，被告明确表示说的先停工，但是原告并未停工。2、被告辩称是原告违约，认为原告没有按时给付租金，并在庭审中陈述第三人中介太复杂，出于被告的本意就是不想将房再租给他们，所以找了个不租的理由。对于未交租金，原告称在其提交的录音证据里，被告毕金祥已经明确了不要租金的事情。第三人陈述当时是被告不租了，也不要房租，让别打房租了。3、第三人认为是被告违约，是因为被告说其经营的门诊部有可能涉及搬迁的问题，被告需要备用的房屋，所以就不能租了，被告之子张立川当时说的是让停工三四个月或者半年，但是案外人国安邻家公司不同意，如果不租了，张立川一方又不同意赔偿。在跟被告面谈的时候,被告说百分之百不能履行合同了，必须要收回房屋，还让起诉去，并且说房子不租了，也不要房租了，让别打房租了。第三人陈述与被告谈的时候，主要是赔偿金额谈不妥，并且被告也把案外人国安邻家公司的装修工人轰走了，最后实在顶不住了，原告与第三人及案外人国安邻家公司签了《解约协议》，原告张玥赔偿了案外人国安邻家公司60000元及中介费10000元。根据原告提交的证据，结合本院对天津靓居房地产经纪有限公司的询问，综合原、被告及第三人在庭审中的陈述，本院认定系被告在签订《房屋租赁协议》后提出房屋不再出租或者要求原告及案外人国安邻家公司暂停履行《房屋租赁协议》，案外人国安邻家公司不同意暂停履行《房屋租赁协议》，原、被告及第三人因未能就赔偿问题协商一致，故成讼。本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告是否存在违约；二、原告主张的违约金72000元及赔偿中介费20000元是否有合同依据和法律依据。对于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，被告在合同已经开始履行后又提出要求暂停履行或者不再出租的要求，致使合同未能继续履行，故本院认定被告存在违约。现原告要求解除合同，被告亦同意解除，本院对此不予质疑。对于争议焦点二，被告违约应依据《房屋租赁协议》第九条第一款的约定承担违约责任，即应承担年租金30%的违约金，计72000元。原告主张其交纳了中介费20000元，但是根据原告提交的证据，第三人共收到中介费20000元，其中10000元是原告张玥交纳，另外10000元是案外人国安邻家公司交纳，虽然其提交的《解约协议》中有约定：基于第三人的居间服务，原告自愿支付第三人居间服务费10000元，案外人国安邻家公司无需支付居间服务费。但是原告并未提交证据证明其另行给付过案外人国安邻家公司向第三人支付的10000元中介费。故本院认定原告损失的中介费为10000元。综上，原告的损失应为60000元违约金和10000元中介费，共计70000元，而双方约定的违约金72000元足以弥补其损失，故对原告要求被告赔偿违约金72000元的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求被告赔偿中介服务费20000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张玥与被告毕金祥签订的《房屋租赁协议》；二、本判决生效之日起五日内，被告毕金祥支付原告张玥违约金72000元；三、驳回原告张玥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，减半收取1050元，由原告张玥负担290元，被告毕金祥负担760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 员 吴凤侠二〇一七年九月一日法官助理 李飞朋书 记 员 张 烨附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。