广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2017)粤1284民初1442号原告：黎逢培，男，1975年4月3日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：冯松斌，广东承芳律师事务所律师。被告：潘智慧，男，1982年1月30日出生，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：曾兢，广东开信律师事务所律师。被告：肇庆高新区锋顺地产中介中心，住所地：肇庆市高新区农场路**号金海岸商业城商场*期北1005商铺。统一社会信用代码：92441200MA4UX6BY60。经营者：黄奕贵。委托诉讼代理人：江凯彬，该中介中心职员。原告黎逢培与被告潘智慧、肇庆高新区锋顺地产中介中心（以下简称“锋顺中介中心”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告黎逢培的委托诉讼代理人冯松斌，被告潘智慧及其委托诉讼代理人曾兢，以及锋顺中介中心的委托诉讼代理人江凯彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎逢培向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告在2016年12月11日签订的《房屋买卖合同》并赔偿原告95880元（包括房价10%的违约金42080元+定金40000元+中介费6300元+律师费7500元）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。经询原告黎逢培，其明确表示对被告锋顺中介中心没有相应的诉讼请求。事实和理由：2016年12月11日在第三人肇庆高新区锋顺地产中介中心介绍下，原告黎逢培与被告潘智慧签订了《房屋买卖合同》，约定由原告黎逢培购买被告潘智慧位于肇庆市大旺高新区水岸花城B区A栋601房，房屋总价款为420800元。合同签订后，原告黎逢培在2016年12月12日、2016年12月16日分两次通过被告锋顺中介中心向被告潘智慧支付了定金10000元及30000元。但被告潘智慧在收取了原告支付的定金后，却一直拒绝履行合同义务。原告黎逢培多次要求被告潘智慧履行合同义务，但被告潘智慧确明确不再出售上述房屋。2017年5月10日被告潘智慧向原告黎逢培出具《承诺书》，明确因自身原因房屋无法完成交易，承诺按照双方合同约定进行赔偿，并且同意起诉所产生的律师费等一切法律责任由其承担。但被告潘智慧在出具《承诺书》后，也没有履行。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告潘智慧辩称，第一，案涉《房屋买卖合同》是无效合同，不存在合同解除问题。首先，该合同不是答辩人所签，是答辩人父亲在未知会答辩人的情况下，冒用答辩人的名义所签的合同，事后也未经答辩人的授权或追认，从签合同直到收取原告4万元，都是答辩人的父亲所为，与答辩人无关，原告在签合同时也不认识答辩人，甚至连答辩人的手机号码也不知道；其次，答辩人在购买该房屋时，是按揭贷款的，该房屋已抵押给中国农业银行高新支行，根据《担保法》第四十九条及《物权法》第一百九十一条的规定，在签订合同后，原告和答辩人的父亲自始没有通知过抵押权人，更没有经过抵押权人的同意。第二，2017年5月10日答辩人所写的《承诺书》并非本人的真实意思表示，是受到原告的恐吓和威逼的情况下无奈所写。原告带上几个人到答辩人的住处向答辩人讨要购房款并闹事，原告带着车锁在答辩人的家中坐着不走，之后甚至用电焊将答辩人家中的大门焊死，禁止答辩人一家出入，期间答辩人打110报警，但派出所讲这是答辩人与原告之间的民事纠纷，他们不管，在求助无门的情况下，答辩人才写下了这份承诺书。承诺书的内容也不符合生活实际，该承诺书的书写日期是2017年5月10日，但原告却要答辩人承诺2017年5月9日付清原告58000元，超期则要付63800元，要答辩人承诺时已超期了，答辩人5月10日根本没有办法完成5月9日所要完成的行为，要求答辩人所作的承诺是在是荒唐至极。第三，原告对订立无效合同也由相应的过错，在没有查清产权登记是否答辩人、签订合同的对象是否为答辩人、所购买的房屋是否已抵押给第三人的情况下，而签署这一份无效合同。因此，根据《合同法》第五十八条的规定，应当由答辩人父亲将收取原告的40000元退还原告，况且答辩人的父亲已经于2017年7月10日退还了20000元、7月20日退还10000元，目前为止只有10000元未退还。请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。被告锋顺中介中心辩称，我方愿意配合双方解决此纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对被告潘智慧提供的房屋购房合同、房屋按揭抵押贷款合同，经本院询问，被告潘智慧确认2017年6月7日至6月28日期间已经注销抵押，注销抵押后才办理了房产证，故上述两份合同不能反映房屋目前的真实状态，且被告潘智慧未能提供相应的原件，对上述证据本院不予采纳。2、被告潘智慧提供的现场相片8张以证明《承诺书》并非本人的真实意思表示，是受到原告的恐吓和威逼的情况所写。但根据被告潘智慧出示的相片原件所反映，相片的拍摄时间为2017年7月1日，而《承诺书》的落款日期为2017年5月10日，两者时间并不一致。庭审中，被告原陈述《承诺书》的书写时间为2017年6月30日，后经本院核实相片的拍摄时间为2017年7月1日后，被告潘智慧又称不记得《承诺书》的书写时间，被告的陈述前后矛盾。其次，结合被告锋顺中介中心的陈述，原告与被告锋顺中介中心工作人员一共前往被告潘智慧住处三次，书写《承诺书》时间为第一次，相片的拍摄时间为第三次，可证明被告潘智慧辩称的恐吓和威逼行为，并非发生在书写《承诺书》当天。再次，被告潘智慧自述在2017年7月1日当天，原告等人用电焊损坏其家中的大门，被告潘智慧并未报警，相反，原告进行了报警，由此可见，即便原告等人实施了电焊行为，在被告明知原告已经报警，且中介人员在场的情况下，被告潘智慧对其人身安全有一定的预期，原告等人的行为不足以对被告潘智慧构成威胁。综上，本院对被告潘智慧关于在受到原告的恐吓和威逼的情况下书写《承诺书》的辩称不予采纳。3、关于本案定金数额的认定问题。2016年12月12日、2016年12月16日，原告黎逢培分别向被告潘智慧的父亲潘希想支付10000元、30000元，潘希想向原告出具《收据》两份，记载所收款项为定金。本案处理过程中，经询被告潘智慧，其仅确认其中10000元为定金，30000元为房屋部分首款，并称其父亲法律知识比较欠缺，不了解两者的区别，存在笔误，双方应按《房屋买卖合同》执行；本院就上述问题询问被告锋顺中介中心的工作人员，其陈述在交付款项过程中，双方未就定金数额等再次进行协商或更改，应以《房屋买卖合同》为准。本案中，虽然潘希想向原告出具《收据》两份，记载所收款项40000元均为定金，但上述40000元的《收据》是分别按照10000元及30000元出具的，《房屋买卖合同》中约定的亦是“定金10000元、部分首款30000元”，经询被告潘智慧，其明确表示仅确认其中10000元为定金，30000元为房屋部分首款，结合被告锋顺中介中心的工作人员关于双方在交付款项过程中未就定金数额等再次进行协商或更改的陈述，从公平角度及当事人的真实意思表示出发，本案不宜将40000元均认定为定金，仍应以《房屋买卖合同》的约定的10000元定金为准。4、被告潘智慧提供《收据》两份，证明其父亲在2017年7月10日、2017年7月20日，分两次交付30000元给原告，在本案中应作抵扣的问题。庭审中，经被告锋顺中介中心确认，被告锋顺中介中心确已代被告潘智慧的父亲向原告转交30000元，本院对被告辩称的事实予以采纳。经审理，本院认定如下事实：2016年12月11日，被告潘智慧的父亲潘希想以被告潘智慧（甲方）的名义，与原告黎逢培（乙方）及被告锋顺中介中心（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：（第二条）甲方将位于肇庆市大旺高新区水岸花城B区A栋601房（预售证号肇旺预许字2011001号，建筑面积104.12平方米，其中建筑面积82.78平方米）出售给乙方；（第三条）房屋总价为420800元，交易税费甲乙双方分别交纳；（第四条）乙方对房屋购房款的支付方式为商业贷款，合同签订后，乙方支付定金10000元，合同签订8日内乙方向甲方支付房屋部分首款30000元，剩余首款86000元于甲方出示房产证当日支付，余款294800元以商业贷款支付，如因乙方原因造成贷款申请未能批准，乙方应在55日内以现金方式向甲方支付剩余房款；甲、乙双方分别向丙方支付房屋的代理费为6312元；（第五条、第六条）甲方应于乙方交付首付款之日起15日内在房地产产权登记机关办理完权属过户手续，办完过户手续（缴纳税费）当日，甲方将房屋交付乙方；（第七条第6款）甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。如交易后发生该房屋交易前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任；（第十二条）任何一方违反本合同约定的义务，或故意拖延阻挠他方履行本合同或有其他违约行为，致使本合同无法正常履行的即构成违约，守约方有权解除本合同，本合同的解除不影响守约方追究违约方违约责任的权利；（第十三条）本合同签订生效后，甲乙双方不得撤销合同，甲方违反本合同约定的义务，致使本合同无法正常履行即构成违约，乙方有权提出解除本合同，甲方应在乙方提出解除合同3日内双倍返还乙方支付的定金，并承担乙方已支付给丙方的代理费；如房屋交易后发生该房屋交易前即存在的本合同第七条所述产权纠纷和财务纠纷的，属甲方违约，由甲方承担全部责任。乙方有权解除合同并提出退房，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费和乙方在本次交易产生的经济损失（包含但不仅限于装修费用），并向乙方支付房价10%的违约金。此外，三方还在《房屋买卖合同》中约定了无法按约取得房地产权属证书及逾期交房的违约责任，乙方的违约情况和逾期付款的违约责任，丙方的违约情况和违约责任等。上述《房屋买卖合同》中的甲方签名“潘智慧”由被告潘智慧的父亲潘希想签写。2016年12月12日、2016年12月16日，原告黎逢培分别向被告潘智慧的父亲潘希想支付10000元、30000元，合共40000元。此后，因被告潘智慧不同意出售案涉房屋，原告黎逢培及其弟弟多次与被告锋顺中介中心的工作人员前往被告潘智慧家中要求被告返还定金及赔偿。2017年5月10日，被告潘智慧向原告出具《承诺书》，大概内容为：鉴于被告潘智慧方原因无法完成交易，造成合同终止。双方定于2017年4月9日（该日期有修改，原为6月30日）为合同终止交易日期。我方承诺按照双方签订《房屋买卖合同》约定进行赔偿。定金、预付房屋款及违约金共58000元在2017年5月9日付清（该日期有修改，原为6月30日），如超期则付63800元，同时同意黎逢培向人民法院起诉我方，我方承诺律师费、仲裁费、赔偿费用等一切法律责任。鉴于本人经常不在大旺高新区，房屋买卖事宜交由我父亲全权代理。（注明：如超过2017年5月9日则付63800元整，在2017年6月30日前付清）。落款日期：2017年5月10日。因被告潘智慧未按约返还及赔付相关款项，原告于2017年7月7日提起本案诉讼。2017年7月10日、2017年7月20日，被告潘智慧的父亲潘希想交付30000元至被告锋顺中介中心，该款已由被告锋顺中介中心转交原告家人。庭审中，各方均确认原告支付给被告锋顺中介中心的代理费为6300元，且被告锋顺中介中心明确表示按合同约定，其不作退还。庭后，原告补充律师费发票一张，金额为7500元，同时提交情况说明一份，以证明律师费以现金方式交付。本院认为，关于《房屋买卖合同》的相对方及效力的问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，被告潘智慧系涉案房屋的登记产权人，其父亲潘希想于2016年12月11日以被告潘智慧的名义与原告黎逢培签订了《房屋买卖合同》。虽然被告潘智慧辩称其父亲签订《房屋买卖合同》的行为事前未征得其同意，但事后被告潘智慧在得知事情后出具《承诺书》，同意就房屋因其单方原因无法完成交易按《房屋买卖合同》的约定对原告进行赔偿，即其认可《房屋买卖合同》的内容及同意相关的民事责任由其承担。依据上述法律规定，被告潘智慧已对其父亲以其名义出售案涉房屋的行为予以认可，故《房屋买卖合同》的效力及于被告潘智慧，合同相对方为原告黎逢培与被告潘智慧。原告黎逢培与被告潘智慧签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照上述合同的约定全面履行权利义务。关于原告主张解除《房屋买卖合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。被告潘智慧在2017年5月10日出具《承诺书》，明确表示鉴于其单方原因无法完成交易，以其行为表明不履行主要义务，故原告诉请解除《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。关于违约金的数额问题。首先，针对原告主张被告潘智慧按《房屋买卖合同》第十三条第2款的约定支付房价10%的违约金42080元的诉求。虽然原告与被告订立的《房屋买卖合同》第十三条第2款约定“如房屋交易后发生该房屋交易前即存在的本合同第七条所述产权纠纷和财务纠纷的，属甲方违约，由甲方承担全部责任。乙方有权解除合同并提出退房，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费和乙方在本次交易产生的经济损失（包含但不仅限于装修费用），并向乙方支付房价10%的违约金”，但该条款约定的是房屋交易后的违约责任。本案中，原告与被告潘智慧仅签订了《房屋买卖合同》及支付了部分款项40000元，双方并未办理权属过户及缴纳税费，不属于该条约定的房屋交易后的违约情形，故原告主张按该约定计算违约金没有相应的事实依据。即便按《房屋买卖合同》的约定进行处理，也应按第十三条第1款的约定进行处理，即“本合同签订生效后，甲乙双方不得撤销合同。甲方违反本合同约定的义务，致使本合同无法正常履行即构成违约，乙方有权提出解除本合同，甲方应在乙方提出解除合同3日内双倍返还乙方支付的定金，并承担乙方已支付给丙方的代理费”，由被告潘智慧双倍返还原告支付的定金20000元（含被告潘智慧已支付的定金10000元）。同时，根据《房屋买卖合同》的约定，被告潘智慧还需承担原告已支付给锋顺中介中心的代理费6300元及返还原告已交付的房屋部分首付款30000元。其次，就被告潘智慧在本案中具体应向原告返还及赔付的数额问题。被告潘智慧于2017年5月10日出具《承诺书》，承诺在2017年5月9日前向原告返还定金、预付房屋款及违约金58000元，超期则支付63800元并承担相应的律师费。被告潘智慧在该《承诺书》承诺的返还及承担的赔偿数额，虽然超出了本院按《房屋买卖合同》初步核定的赔偿数额（包括双倍定金、返还的部分首付款及代理费），但被告潘智慧在出具该《承诺书》时，已明确表示因其个人原因无法履行《房屋买卖合同》，双方基于此实际情况并结合《房屋买卖合同》的约定商定新的违约金数额，属双方的意思自治，考虑到该数额并未明显高于《房屋买卖合同》约定的违约金，且被告潘智慧对《房屋买卖合同》的解除存在重大过错，本院采纳该《承诺书》的内容，认定被告潘智慧应向原告返还及赔偿的数额为63800元及律师费。又原告主张的律师费7500元，该费用在《广东省律师服务政府指导价》基础费用范围内，属合理费用，且被告潘智慧在《承诺书》中自愿确认承担原告起诉所产生的律师费，故对原告主张律师费的金额为7500元，本院予以支持。据此，被告潘智慧应向原告返还及赔偿的费用为63800元+7500元=71300元，扣减被告潘智慧父亲在本案立案后支付的30000元，被告潘智慧尚应向原告赔偿41300元。综上，依照《中华人民共和民法通则》第六十三条、第六十六条，《中国人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告黎逢培与被告潘智慧于2016年12月11日签订的《房屋买卖合同》；二、被告潘智慧应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付41300元。三、驳回原告黎逢培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1099元、保全费976元，合共2075元，由原告黎逢培负担532元，被告潘智慧负担1543元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  彭静雯二〇一七年九月二十九日书记员  徐梓文