苏���市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初4198号原告苏州弘信物业管理有限公司。法定代表人孙有根，该公司总经理。委托代理人杨志毅,律师。被告田世宏。被告王思全。原告苏州弘信物业管理有限公司与被告田世宏、王思全物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理，依法由审判员吴荣荣适用小额诉讼程序审理。后因被告田世宏、王思全下落不明需公告送达起诉状副本及开庭传票，本院于2017年5月3日书面裁定转为普通程序审理。因工作关系，依法变更为由审判员柳献东、人民陪审员秦月琴、徐火观组成合议庭于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告苏州弘信物业管理有限公司的委托代理人杨志毅、被告王思全到庭参加诉讼，被告田世宏经本院送达公告开庭传票，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州弘信物业管理有限公司诉称：原告系苏州市吴江区松陵镇某花园业主大会聘任的小区物业服务企业，被告系苏州市吴江区松陵镇交通路某花园14幢1302室（建筑面积146.08平方米）业主。原告根据与某花园业主大会签订的《苏州市物业服务合同》履行了小区物业管理服务义务，被告作为业主应支付物业服务费，但被告至今拖欠2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费10868元。现要求判令：1、被告支付2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费10868元，并支付滞纳金2975元，合计13843元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告田世宏未作答辩，���未提交任何证据。被告王思全辩称：结欠物业费是事实，但是房子有质量问题。从入住开始要求物业公司作为窗口协调处理维修漏水事宜，但是物业公司至今已九年未将漏水情况协调维修好，致使被告于2016年自行维修，费用共计28000元。被告认为原告在此事件中负有服务不到位，与开发商协调工作不到位的责任。因此，这28000元应由原告来承担。经审理查明，2012年12月26日，吴江市弘信物业管理有限公司与苏州市吴江区松陵镇某花园业主大会签订了《苏州市物业服务合同》一份，约定苏州市吴江区松陵镇某花园业主大会通过协议选聘方式将某花园委托给吴江市弘信物业管理有限公司实行物业服务，委托服务期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。物业服务费按月计算，业主或物业使用人应在每缴费周期的第��个月向吴江市弘信物业管理有限公司交纳包括本月在内的12个月的物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，吴江市弘信物业管理有限公司可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：0.70元/月·平方米，商业：1.00元/月·平方米；公共水电费：0.15元/月·平方米，小高层住宅电梯水泵运行费按0.70元/月·平方米预收。合同列明了物业服务管理事项、免责条款、违约责任等条款，并约定了物业管理服务质量等事项。2016年5月15日，吴江市弘信物业管理有限公司又与苏州市吴江区松陵镇某花园业主大会签订了《苏州市物业服务合同》一份，约定苏州市吴江区松陵镇某花园业主大会通过协议选聘方式将某花园委托给吴江市弘信物业管理有限公司实行物业服务，委托服务期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。物业服务费按月计算，业主或物业使用人应在每年的1月30日前向吴江市弘信物业管理有限公司交纳包括本月在内的12个月的物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，吴江市弘信物业管理有限公司可以从逾期之日起每日按应缴费用的万分之五加收滞纳金。按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：0.70元/月·平方米，商业：1.00元/月·平方米；公共水电费：0.15元/月·平方米，小高层住宅电梯水泵运行费按0.70元/月·平方米预收。合同列明了物业服务管理事项、免责条款、违约责任等条款，并约定了物业管理服务质量等事项。另查明，苏州市吴江区松陵镇交通路3326号某花园14幢1302室房产登记所有权人为被告田世宏（夫妻共有人为被告王思全），该房屋的建筑面积146.08平方米，登记日期为2010年1月13日。���查明，2016年8月16日，吴江市弘信物业管理有限公司经苏州市吴江区市场监督管理局准予变更登记为苏州弘信物业管理有限公司。上述事实，有原告提供的苏州市物业服务合同二份、房屋权属登记信息原件一份、公司准予变更登记通知书一份以及庭审笔录等证据证实。本院认为：吴江市弘信物业管理有限公司与某花园业主大会签订的《苏州市物业服务合同》合法有效，对全体业主均具有法律约束力。吴江市弘信物业管理有限公司为某花园提供物业服务后，被告田世宏、王思全作为该物业服务范围内的小高层业主应按约支付物业服务费，拖欠不付，应承担违约责任。根据《苏州市物业服务合同》约定，吴江市弘信物业管理有限公司有权按1.55元/月/平方米（住宅：0.70元/月·平方米，公共水电费：0.15元/月·平方米，小高层住宅电梯水泵运行费按0.70元/月·平方米）向小高层业主收取物业服务费。至于2013年、2014年、2015年的滞纳金，吴江市弘信物业管理有限公司主张按每日万分之五计算过高，且被告的答辩意见也蕴含了降低约定违约金的意思表示，故本院调整为按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算。至于被告王世全提出的房屋质量问题涉及的是被告与房屋开发商之间的权利义务关系，与本案所涉物业管理服务合同分属不同的法律关系，本院对此不予理涉。吴江市弘信物业管理有限公司经苏州市吴江区市场监督管理局准予变更登记为苏州弘信物业管理有限公司后，相关的权利义务均由苏州弘信物业管理有限公司承受。被告田世宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，应自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第七条第（三）项、第（五）项、第十五条第（二）项、第二十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告田世宏、王思全应给付原告苏州弘信物业管理有限公司物业管理费、公共水电费、电梯费共计10868元及相应滞纳金（2013年的滞纳金，以2717元为基数，从2014年1月31日算至2017年1月31日；2014年的滞纳金，以2717元为基数，从2015年1月31日算至2017年1月31日，2015年的滞纳金，以2717元为基数，从2016年1月31日算至2017年1月31日，均按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算）于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或���入苏州市吴江区人民法院，开户行中国农业银行吴江分行营业部，账号62×××61）。如果被告田世宏、王思全未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，公告费260元，合计406元，由被告田世宏、王思全负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州弘信物业管理有限公司，原告苏州弘信物业管理有限公司预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 员  柳献东人民陪审员  秦月琴人民陪审员  徐火观二〇一七年九月十一日书 记 员  朱 洁