北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7768号上诉人（原审被告、反诉原告）：韩杰，女，1960年4月5日出生。委托诉讼代理人：李志，北京市恒圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:宋淑梅，女，1956年11月10日出生。被上诉人（原审第三人）：北京和睦基业房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院32号楼1层105。实际经营地北京市北京经济技术开发区博兴九路2号院3号楼106底商。法定代表人：王金龙，总经理。委托诉讼代理人：于建，男，北京和睦基业房地产经纪有限公司职员。上诉人韩杰因与被上诉人宋淑梅、北京和睦基业房地产经纪有限公司（以下简称和睦基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初18304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩杰上诉请求：撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初18304号民事判决第二、三、四、五项，改判支持其一审反诉请求并驳回宋淑梅的一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一审判决违反法定程序，程序违法导致实体判决不公，庭审环节严重缺失，剥夺了当事人应有的诉讼权利，且超期审判，程序严重违法；一审判决认定事实不清，证据不足，宋淑梅才是本次买卖交易中的真正违约方，且和睦基业公司作为居间人完全没有尽到居间服务义务，致使本案房屋买卖合同没能顺利履行，一审法院对我提交的多份关键证据没有采纳、未作审查。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，程序严重违法，请求二审法院支持我的上诉请求。宋淑梅辩称，同意一审判决，不同意韩杰的上诉请求。和睦基业公司述称，同意一审判决，不同意韩杰的上诉请求。宋淑梅向一审法院起诉请求：1.解除宋淑梅与韩杰于2016年9月6日签订的北京市房屋买卖合同；2.韩杰向宋淑梅支付未按约定期限履行合同违约金136000元；3.韩杰向宋淑梅支付赔偿款68000元；4.韩杰退还宋淑梅已付定金20000元；5.韩杰赔偿宋淑梅中介费15000元；6.本案诉讼费由韩杰承担。韩杰向一审法院反诉请求：1.要求宋淑梅支付韩杰违约金136000元；2.要求宋淑梅与和睦基业公司支付赔偿款68000元；3.要求宋淑梅支付韩杰律师费30000元；4.反诉费由宋淑梅、和睦基业公司承担。一审法院认定事实：2016年9月6日，韩杰（出卖人）与宋淑梅（买受人）签订北京市房屋买卖合同，约定韩杰将其所有的位于北京经济技术开发区×××519的房屋出售给宋淑梅，建筑面积41.46平方米；房屋成交价格为680000元，定金20000元；合同约定，通过第三方商业银行办理资金监管支付，监管金额660000元，办理资金监管日期为2016年10月10日前；当事人双方同意，自本合同签订之日起35日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，办理产权转移登记前买卖双方应依约办理银行资金监管；买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的20%向合同的另一方支付违约金：不按约定期限履行合同的，逾期超过十日，或在履行期限届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的；出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超过房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。同日，韩杰与宋淑梅、和睦基业公司签订房屋买卖经纪服务合同，约定合同无效后损害赔偿的计算为由于签订合同的买卖双方中任何一方或其代理人的过错导致买卖合同被撤销或无效的，签订合同的有过错人需按本合同中约定的房屋总成交价的10%赔偿无过错一方。合同签订后，宋淑梅于2016年9月6日给付韩杰定金20000元，并向和睦基业公司支付经纪服务费15000元。宋淑梅本诉与反诉一并举证，提交了以下证据：1.房屋买卖合同，证明宋淑梅与韩杰的房屋买卖合同关系及韩杰存在违约行为，按照合同约定，韩杰应承担赔偿责任；2.房屋买卖经纪服务合同及收据，证明韩杰应按照房屋总成交价10%赔偿宋淑梅；3.定金收条，证明宋淑梅向韩杰支付定金20000元；4.短信记录，证明韩杰一直不配合宋淑梅办理过户，且韩杰于2016年11月13日通过短信形式表示中介违约但并未提到宋淑梅违约。韩杰本诉与反诉一并发表质证意见，认可证据1的真实性，但认为合同期为35日内，应从合同签订日期2016年9月6日开始计算35日，故合同期至2016年10月9日，并不包含第35日即2016年10月10日；认可证据2的真实性，但认为收取该费用的是和睦基业公司，与韩杰无关且韩杰非过错方，不应承担赔偿责任；认可证据3；认可证据4的真实性，但2016年11月13日的短信系双方合同期届满双方就合同履行过程的沟通，并不能作为最终的违约判断。2016年10月26日的短信能够证明原定办理核验的日期为2016年9月23日，和睦基业公司于2016年9月27日上午9时通知韩杰于2016年9月27日上午10时办理核验，和睦基业公司临时变更核验时间但未提前告知韩杰，该短信亦能证明韩杰在2016年9月6日签订合同时已将2016年10月10日出国事宜提前告知宋淑梅及和睦基业公司，故合同约定的2016年10月10日前，不包括2016年10月10日当天。和睦基业公司本诉与反诉一并发表质证意见，对证据1、证据2、证据3、证据4均认可。韩杰本诉与反诉一并举证，提交了以下证据：1.房屋买卖经纪服务合同，证明宋淑梅、韩杰及和睦基业公司居间服务关系，和睦基业公司未如实告知交易流程及交易时间；2.房屋买卖合同，证明宋淑梅与韩杰之间的房屋买卖合同关系，根据合同约定，应先办理资金监管后办理房屋过户，资金监管日期为2016年10月10日前；3.通话记录，证明韩杰一直积极促成办理交易，主动联系宋淑梅及和睦基业公司，同时证明2016年10月25日前宋淑梅未主动联系韩杰；4.短信记录，证明韩杰一直在积极履行合同，且韩杰已明确告知2016年10月10日出国，和睦基业通知韩杰2016年10月9日通知韩杰2016年10月10日办理户，而不是办理其他流程，和睦基业公司故意隐瞒交易流程及时间；5.录音光盘，证明和睦基业公司认可即使2016年10月10日办理网签合同期内也已无法完成过户手续，另，2016年10月25日宋淑梅联系韩杰的短信系和睦基业代为发送，宋淑梅与和睦基业公司恶意串通，损害宋淑梅利益；6.律师费收据，证明韩杰为主张权利支付的律师费。宋淑梅本诉与反诉一并发表质证意见，认可证据1、证据2；不认可证据3的真实性，韩杰与和睦基业公司的通话记录宋淑梅不清楚；认可证据4的真实性，但不认可证明目的；认可证据5中韩杰与宋淑梅的通话记录的真实性，但不认可证明目的，韩杰与和睦基业公司的通话记录的真实性及证明目的均不认可；不认可证据6，韩杰仅提供收据，未提供正规发票。和睦基业公司本诉与反诉一并发表质证意见，认可证据1的真实性，但和睦基业公司未隐瞒、虚构信息；认可证据2；认可证据3的真实性，但韩杰与和睦基业公司通话的时间不在正常办理手续的时间范围内；认可证据4的真实性，但2016年9月27日通过短信形式告知办理房屋核验，韩杰没有配合和睦基业公司办理房屋核验，导致合同不能正常履行，韩杰存在违约行为；认可证据5；对证据6不认可，收据不是正规发票。和睦基业公司本诉与反诉一并举证，提交了以下证据：1.和睦基业公司与韩杰的短信记录，证明和睦基业公司催促韩杰办理房屋过户手续，包括房屋核验；2.通话记录，证明和睦基业公司要求韩杰办理房屋过户手续；3.催告函，证明和睦基业公司催促韩杰办理房屋过户手续。宋淑梅本诉与反诉一并发表质证意见，对证据1、证据2及证据3均认可。韩杰本诉与反诉一并发表质证意见，不认可证据1的真实性及证明目的，认可证据2的真实性，但不认可证明目的，不认可证据3的真实性，不能证明该通知函已送达给韩杰且韩杰不在该房屋内居住。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，守约一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。宋淑梅与韩杰签订的北京市房屋买卖合同系双方自愿签订，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定履行各自的合同义务。按照房屋买卖合同的履行顺序，韩杰应先履行房屋核验义务，然后双方进行资金监管，办理缴税及过户手续。和睦基业公司分别通知韩杰于2016年9月27日及2016年10月10日办理房屋核验，韩杰均因个人原因无法办理。韩杰作为出卖人应积极履行房屋核验义务，韩杰怠于履行房屋核验义务，其虽主张宋淑梅违约，但未提供充分证据予以证明，故韩杰已构成违约。宋淑梅要求解除合同，证据充分，于法有据，法院予以支持；韩杰主张房屋核验的日期应为2016年9月23日，但未提供充足证据证明，法院不予采信；宋淑梅与韩杰于2016年9月6日签订合同，故第35日即2016年10月10日，韩杰主张自合同签订之日起第35日内应截止到2016年10月9日，不包含2016年10月10日，无事实及法律依据，法院不予采信；合同解除后，韩杰应将已收取的定金20000元返还宋淑梅；宋淑梅依据房屋买卖合同向韩杰主张违约金，需要指出的是，双方的合同签订于2016年9月6日，宋淑梅于2016年11月4日诉至法院要求解除合同，宋淑梅的直接损失应固定在该期间，结合本案合同履行情况及宋淑梅已付购房款情况，宋淑梅主张违约金136000元，数额过高，法院酌情调整为80000元；宋淑梅依据房屋买卖经纪服务合同向韩杰主张赔偿款68000元，但双方关于赔偿款的约定以合同被撤销或无效为条件，故宋淑梅主张赔偿款的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持；宋淑梅主张韩杰赔偿中介服务费15000元，但违约金与损失依法不得并举，故法院将其中介费损失已在违约金中一并考虑。韩杰反诉主张宋淑梅支付不履行合同违约金、赔偿款及律师费，但就宋淑梅的违约行为未提供充分的证据，故法院不予支持；宋淑梅主张和睦基业公司支付赔偿款68000元，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、解除宋淑梅与韩杰于二〇一六年九月六日签订的北京市房屋买卖合同；二、韩杰于判决生效之日起十日内返还宋淑梅定金二万元；三、韩杰于判决生效之日起十日内支付宋淑梅违约金八万元；四、驳回宋淑梅的其他诉讼请求；五、驳回韩杰的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人均应严格按照合同履行义务，不得擅自变更或解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方可以解除合同。关于本案涉及的违约责任问题，韩杰虽主张宋淑梅违反合同约定，未于合同限定期限内履行资金监管义务，并以此为由拒绝履行涉案合同。但根据本案现有证据显示，韩杰在合同签订后，因其自身原因怠于履行应尽配合协助义务，由此导致合同相关后续手续无法办理，以致迟延的发生。因此，韩杰以宋淑梅违约为由拒不履行合同，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予采信，处理正确，本院予以确认。其后韩杰拒绝履行合同的行为已构成根本违约，宋淑梅要求解除合同、由韩杰返还已付房款并支付违约金的诉讼请求，具有合同依据且符合法律规定，应予支持。一审法院对双方合同约定的违约金数额予以酌减，鉴于宋淑梅未对此提出上诉且该酌定数额亦无不当，本院对此不持异议。韩杰要求宋淑梅支付违约金、赔偿款及律师费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，处理正确，本院予以确认。关于韩杰要求和睦基业公司支付赔偿款的相关主张，因与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，本案不予涉及，如有争议可另行解决。综上所述，韩杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由韩杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周梦峰审判员  李 珊审判员  姚 颖二〇一七年九月二十七日书记员  胡 月