江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终4037号上诉人（原审被告）：徐州市体育中心，住所地徐州市湖北路西首。法定代表人：郭联生，主任。委托诉讼代理人：王嗣江，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张娟，女，1974年10月22日生，汉族，无业，住徐州市。上诉人徐州市体育中心因与被上诉人张娟房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2014)泉民初字第4125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。徐州市体育中心上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张娟的诉讼请求。事实与理由：徐州市体育中心于2005年1月已被国家体育总局认定为“国家高水平体育后备人才基地”，张娟装修健身房与徐州市体育中心创建没有因果关系，不应由徐州市体育中心承担法律责任。证人李某系徐州市体育中心职工，与徐州市体育中心与利害关系，其证言又是孤证，无证明力。原审法院没有考虑证言的完整性，认定健身房的装修与徐州市体育中心有关，判令徐州市体育中心分摊装修成本，无事实依据。双方约定租期为两年，张娟占用房屋经营，徐州市体育中心还要赔偿其三年半的房租，于情于理相悖。依据法律规定，即使出租人同意承租人装修，租赁期满，承租人请求补偿装修损失的，不应支持。张娟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。张娟向一审法院的起诉请求：判令徐州市体育中心赔偿损失62900元。一审法院查明事实：约自2000年开始，张娟开始以承包的方式租用徐州市体育中心训练馆楼上东侧房屋经营健身房。2004年8月，双方签订《徐州市体育中心门面房承包合同》，约定张娟自2004年8月15日至2007年8月15日包用健身房所在的房屋，年承包金为18000元。合同期满后，张娟继续使用该处房屋经营健身房，徐州市体育中心于2007年8月15日与张娟签订《房屋租赁合同》，约定张娟自2007年8月15日至2009年8月15日止继续租用上述房屋，年租金仍为18000元。2008年4月1日，张娟与无锡长城装潢有限公司签订《健身房装饰合同》，约定张娟投资188000元对所承租的训练馆顶楼健身房进行装修。装修投入使用后，张娟后另出资十余万元购买了各种健身器材。据当时负责徐州市体育中心房屋出租管理的李某陈述，该期间徐州市体育局及徐州市体育中心多名领导称张娟对涉案房屋可以长期使用。2009年1月22日，张娟拟就申请书要求减免装修改造停业期间租金并向徐州市体育中心提交，当时徐州市体育中心负责房屋出租管理的李某在该申请书上签署了“情况属实，场地焕然一新，在中心基地创建中起到了一定的作用，请领导批示”的内容。2009年8月15日上述租赁合同期限届满，张娟仍继续使用上述租赁房屋（健身房）。据李某回忆，双方应在2009年8月最后一次签订了租赁合同，但均未提交2009年8月及其以后的书面合同。此后张娟将租金交纳至2011年3月3I日，其中最后一次交款应为2011年4月6日。2011年4月7日前后，徐州市体育中心向包括张娟在内的房屋租赁人发出终止房屋租赁关系的通知，其中2011年4月7日向“中心门面房健身房业主”（即张娟）发出的《终止房屋租赁关系的通知》的内容为：您与我体育中心签订的关于湖北路体育中心训练馆三楼健身房租赁使用合同，已于2011年3月31日到期。鉴于目前我市正积极备战2014年江苏省十八届运动会，扩张训练队伍规模，为满足运动员住宿和教练员办公用房需要，所有房屋均不对外租赁，为使您经营不受影响，现提前一个月予以通知，望及时做好搬迁工作。2011年5月，徐州市体育中心曾对张娟等承租人提起诉讼，要求终止租赁合同、返还房屋。张娟曾于2011年6月、2011年7月就徐州市体育中心要求返还承租房屋事宜两次去往徐州市信访局信访要求继续经营。其后徐州市体育中心撤回起诉，张娟仍继续使用承租房屋，未有搬出。2013年7月，徐州市体育中心对张娟所承租的训练馆顶楼健身房采取了停水停电措施。2013年9月，徐州市体育中心将张娟经营的健身房大门焊死，并再次向法院提起诉讼要求返还房屋、赔偿租金损失。2014年5月28日，法院作出（2013）泉民初字第4242号民事判决，判令张娟将其承租的徐州市体育中心大门东端内训练房楼（即训练馆顶楼健身房）返还给徐州市体育中心；张娟向徐州市体育中心支付2011年4月1日至2011年5月6日的租金1775.34元；张娟按照年租金18000元的标准向徐州市体育中心赔偿2011年5月7日起至判决生效之日止的租金损失。并以张娟虽然在庭审中提出徐州市体育中心原负责人曾答应双方保持长期租赁关系，现要收回房屋应由徐州市体育中心对其前期装修等投入予以补偿的主张，但未在该案中提出反诉为由对张娟的该主张不予理涉。张娟对上述判决不服提出上诉，二审法院经审理于2014年9月15日作出(2014)徐民终字第3119号民事判决，维持（2013）泉民初字第4242号民事判决第一项和第三项，原判决第二项因徐州市体育中心撤回相应诉讼请求而予以撤销。2014年10月8日，张娟向法院提起诉讼，要求徐州市体育中心赔偿损失32万元。本案在审理过程中，张娟就(2014)徐民终字第3119号民事判决向江苏省高级人民法院申请再审。2015年6月15日，江苏省高级人民法院作出（2015）苏审二民申字第00524号民事裁定，驳回张娟的再审申请。此后，张娟申请对其租赁房屋进行装修改造部分进行评估以确定损失数额。法院依法委托江苏中勤资产评估房地产估价有限公司就健身房装修在2013年9月的残值进行估价。江苏中勤资产评估房地产估价有限公司于2016年5月16日出具苏中勤房估（2016）3号《张娟与徐州市体育中心房屋租赁合同纠纷一案涉及的徐州市体育中心大门东端训练馆顶楼健身房装修价值固定项目房地产估价结果报告》，确定估价对象在估价时点2013年9月1日装修总价值为62900元。经质证，张娟对该鉴定报告的真实性、合法性和关联性均不持异议，并以该鉴定结果调整其诉讼请求为要求徐州市体育中心赔偿损失62900元；徐州市体育中心对该估价报告合法性不持异议，但主张评估基准日应与装修竣工日相契合，而竣工日期为2008年5月15日，故对评估价格的真实性不予认可，另认为该估价报告与本案没有关联性。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定并遵循诚实信用的原则，依法行使权利、履行义务。本案中，张娟与徐州市体育中心自2000年即建立房屋租赁合同关系（期间曾以承包合同的名义签订合同，但其实质仍未建立租赁合同关系），虽然无证据表明2009年8月15日以后双方仍存在书面合同关系，但根据生效判决确定的内容，双方之间的租赁合同关系仍维系至2011年3月31日。双方租赁关系存续期间，张娟曾于2008年4月对租赁房屋花费188000元进行装修改造，该装修支出的费用应与张娟对于租赁期限的预期及可得利益相关；根据当时徐州市体育中心负责管理出租房屋的李某陈述，张娟对租赁房屋进行装修系应徐州市体育中心的要求且当时的主管领导曾表示张娟可较长时间使用租赁房屋，而根据双方签订的房屋租赁（承包）合同中关于租金的约定，可以判断张娟于2008年投入188000元对经营的健身房进行装修改造及花费十余万元添置相关器材是对涉案房屋有较长时间的经营预期，因此，结合李某在双方租赁关系中所处的位置及其在张娟递交的减免房租申请中签署的内容以及提交的李某记载的房屋租赁收费记录等材料，李某当庭作证的内容应与客观情况相符，法院予以确认。张娟对房屋租赁期限和健身房经营的预期因徐州市体育中心提起诉讼且由法院判决解除双方的租赁合同关系而破灭，其投入的装修改造成本因租赁关系解除而未分摊完毕应作为损失看待，虽然该损失的产生与张娟未与徐州市体育中心签订较长期限的书面合同有关，但依据李某陈述，不能签订较长时间的书面合同与徐州市体育中心租赁模式有关，双方租赁关系不能为继主要取决于徐州市体育中心，因此对于装修残值损失在徐州市体育中心占有租赁物后应由其向张娟进行赔偿；根据张娟对健身房装修改造时的投入及预期，江苏中勤资产评估房地产估价有限公司估定2013年9月健身房装修残值为62900元应系恰当且适中的，法院予以采纳。张娟在庭审中变更其诉讼请求以该鉴定意见作为主张依据，法院予以支持。至于张娟在装修改造同时期购买的健身器材等可由其自行处置，法院不再予以处理。遂判决：徐州市体育中心于判决生效后十日内向张娟赔偿装修损失62900元。双方在二审期间均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。徐州市体育中心对于李某在其处负责管理出租房屋事宜无异议，虽对李某陈述的张娟对租赁房屋进行装修系应徐州市体育中心的要求，且当时的主管领导曾表示张娟可较长时间使用租赁房屋的内容有异议，但未提供证据予以反驳，李某作为徐州市体育中心的工作人员，其当庭作证的内容具有客观性、合理性，可以作为定案依据。从张娟于2008年投入188000元对经营的健身房进行装修改造及花费十余万元添置相关器材的行为可知，其对涉案房屋有较长时间的经营预期。2013年9月涉案房屋的大门被徐州市体育中心焊死，无法经营。原审法院依据依法委托的鉴定机构确定的装修残值，判令徐州市体育中心赔偿张娟装修损失为62900元，并无不当。综上所述，徐州市体育中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人徐州市体育中心负担。本判决为终审判决。审判长  李存生审判员  史善军审判员  程 叶二〇一七年一月十日书记员  孙晓明