.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省玉田县人民法院民事判决书（2017）冀0229民初410号原告（反诉被告）：刘建民，男，，住玉田县。委托诉讼代理人：冯丽芹（刘建民之妻），女，住址同上。委托诉讼代理人：张子建，河北群望律师事务所律师。被告（反诉原告）：李凤利，男，，住玉田县。委托诉讼代理人：李常胜，河北尚悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明禄，男，住玉田县。推荐单位玉田县窝洛沽镇老庄子村民委员会。原告刘建民与被告李凤利租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日作出（2015）玉民初字第3831号民事判决。判后李凤利提起上诉。唐山市中级人民法院作出（2016）冀02民终5342号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院于2017年1月16日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘建民及其代理人冯丽芹、张子建，被告李凤利的代理人李常胜、马明禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建民向本院提出诉讼请求：1.确认其与被告订立的租赁合同及”附件协议”无效；2.判令被告向其返还已付的2013年租金65000元；3.判令被告赔偿非法扣押其机器设备造成的损失。诉讼中，刘建民申请撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2011年5月31日，原、被告订立租赁合同约定，被告将土地、厂房、变压器出租给原告使用，每年租金70000元。原告按约定给付了两年租金。2013年6月，当地政府下令取缔原告工厂、勒令停业。2014年，原告欲为经营的工厂办理工商注册登记，但因不能提供土地使用证和房产证，未能登记。工厂停产至今，故原告未能继续支付租金。2014年6月1日，被告扣押了原告的机器设备。被告出租的土地、房屋没有合法权利，违反法律强制性规定。李凤利辩称，原告主张双方租赁合同违反法律强制性规定，没有依据。被告对案涉出租土地、厂房，有合法的土地使用权、所有权。原告承租前，他人即在该地块经营公司，并进行了注册登记，说明出租土地符合建厂经营要求，可以对外出租。原告在承租土地上经营，未能取得营业执照，是环境污染原因，与被告无关。出租土地性质是集体建设用地，土地性质不因使用期限届满而改变，被告有权对外出租。原告只有提交当地政府作出的具有取缔内容的行政决定书，方能证明其经营的企业被政府取缔。李凤利向本院提出反诉请求：判令刘建民给付其2014年租金75000元、违约金10000元。事实和理由：双方的租赁合同，约定租期6年，每年租金75000元，另外约定了违约金条款。刘建民未按约定给付2014年租金，构成违约。刘建民针对反诉请求辩称，李凤利擅自扣留原告的机器设备，反诉请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院对以下事实予以认定：李凤利是玉田县窝洛沽镇老庄子村村民。2001年5月29日，李凤利与玉田县窝洛沽镇刘学庄村经济合作社（以下简称刘学庄经合社）签订”占地协议”，约定刘学庄经合社将本村集体耕地2.60亩承包给李凤利。2004年，李凤利之妻孟桂英在该地块上经营轮胎分解厂，并领取个体工商户营业执照。就上述土地，李凤利与刘学庄村民委员会（以下简称刘学庄村委会）于2010年1月1日签订协议，约定由李凤利租赁使用，期限自2010年1月1日起至2030年1月1日止。之后，李凤利将土地出租给他人，用于经营”久和橡胶有限公司”。2011年5月31日，刘建民与李凤利签订租赁合同。合同内容包括，刘建民向李凤利租赁原”久和橡胶有限公司”经营场所，包括厂房、场地、变压器和附属设施，租赁期间自2011年5月31日至2017年5月31日，每年租金7万元，合同签订后先付二年租金14万元，之后按年支付；租期内任何一方不得擅自终止合同，如遇国家政策变化、国家征收、征用及自然灾害导致合同无法履行，一方有权解除合同等等。同日，双方另外签订”附件协议”，约定”李凤利胶厂后院”2.87亩土地，出租给刘建民使用，每年租金5000元。现刘建民共给付李凤利2011年5月31日至2014年5月31日期间租金225000元。刘建民利用承租土地、厂房经营橡胶厂，未进行工商注册登记，经营直至2013年6月20日。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.案涉租赁合同及”附件协议”的效力。刘建民主张，承租土地是玉田县窝洛沽镇刘学庄村农业用地，其与李凤利订立的租赁合同及附件协议无效。为证明其主张，刘建民向本院提交了玉田县窝洛沽镇人民政府通知（复印件），通知内容为，凤利轮胎分解厂为玉田县人民政府明令取缔企业。李凤利提出，证据是复印件，作出取缔决定的是玉田县人民政府，被取缔对象是凤利橡胶分解厂，承租方进行何种经营，不是出租方应考虑的问题，对证据的真实性、合法性不予认可。李凤利主张，租赁合同所涉土地是集体建设用地，连同附件协议所涉土地，均是其向刘学庄村委会租赁取得的使用权，案涉租赁合同及附件协议有效。李凤利向本院提交了集体土地建设用地使用证（复印件），证明出租土地的性质是集体建设用地；提交了李凤利与刘学庄经合社签订的”占地协议”、与刘学庄村委会签订的土地租赁协议，证明出租土地的性质已由耕地转化为永久性建设用地；提交了个体工商户营业执照（复印件），证明孟桂英曾利用该地块经营轮胎分解厂，且能取得营业执照。刘建民提出，建设用地使用证显示，相应土地使用期限为5年，原、被告订立租赁合同时，已超过土地使用期限，该证据无效；被告与刘学庄村经合社、村委会签订的协议不合法，相应土地是刘学庄村农业用地，不能出租给该集体经济组织以外成员使用；孟桂英虽在出租土地上经营并取得营业执照，但不代表之后利用土地的行为合法。经审查，李凤利提交的个体工商户营业执照显示，孟桂英个体经营，登记的经营场所是玉田县窝洛沽镇老庄子村，而按被告的陈述，当时经营是在案涉出租土地上，即刘学庄村，工商行政管理机关对企业经营场所的土地性质，没有审查权，证据不能体现被告证明目的。李凤利提交的建设用地使用证，显示土地使用者是王福周，土地类别是耕地，面积是1.75亩，批准使用期限是5年，发证日期是1998年1月3日，该证据是复印件，不能认定真实性，且土地面积与案涉出租土地面积不符，另外原、被告订立租赁合同时，使用证的土地使用期限已届满，证据不能当然证明土地使用性质具有延续性。李凤利提交的其与刘学庄经合社签订的占地协议、与刘学庄村委会签订的土地租赁协议，证明刘学庄村将土地出租给集体经济组织以外的个人使用，目前李凤利不能证明其对案涉土地享有合法承租权利，即经刘学庄村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准；其次，李凤利将土地再次出租给刘学庄村集体组织成员之外的原告使用，其没有合法的出租权；另外，占地协议中明确案涉土地属刘学庄村集体耕地，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但事实上，涉案土地一直用于非农业经营，而原、被告订立合同的目的，结合合同内容，也是为了进行非农业经营。综合以上分析，李凤利与刘建民所签订的租赁合同及附件协议，违反法律强制性规定，自始无效。2.原、被告缔结合同后财产往来情况。双方当事人对刘建民给付李凤利2011年5月31日至2014年5月31日期间租金225000元、刘建民在承租场地经营橡胶厂至2013年6月20日的事实，均没有异议。因当事人订立的租赁合同、附件协议无效，应按合同法第五十八条规定处理。具体到本案，刘建民承租的厂房、变压器和附属设施，依附于土地，租赁标的整体结合才能产生效益。租赁合同及附件无效，导致合同条款自始没有法律约束力，因合同取得的财产应予返还。刘建民经营的橡胶厂自2013年6月20日起停产，其在诉讼请求中，仅要求被告返还第三年租期的租金65000元，是对自己部分民事权益的放弃，也考虑扣除了2013年6月1日至6月20日实际使用租赁场地产生的使用费，是合理请求。因租赁合同无效，李凤利要求刘建民给付2014年租金75000元和违约金10000元，没有法律依据。本院认为，刘建民与李凤利订立的租赁合同、附件协议，违反法律强制性规定，应为无效。双方基于合同取得的财产，应向对方返还。刘建民申请撤回要求李凤利赔偿扣押机器设备造成损失的诉讼请求，是对自己民事权利的处分，应准许。刘建民要求李凤利返还租金65000元的诉讼请求应予支持。李凤利要求刘建民给付2014年租金75000元和违约金10000元的反诉请求，没有法律依据。经本院审判委员会讨论决定，原告的诉讼请求应予支持，被告的反诉请求不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款、第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下：一、原告刘建民与被告李凤利于2011年5月31日订立的租赁合同及附件协议无效；二、被告李凤利返还原告刘建民租金65000元，于本判决生效之日起五日内履行；三、驳回反诉原告李凤利的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元、反诉案件受理费963元，由被告李凤利负担，被告李凤利于本判决生效之日起五日内向本院交纳1425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长叶洪波审判员刘敏英人民陪审员周立辉二〇一八年一月十二日书记员田伟巍