上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初18058号原告：上海服装(集团)有限公司永新雨衣染织厂，住所地上海市。法定代表人：杨兆根，厂长。委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海世贸家具有限公司，住所地上海市。法定代表人：褚培韧，董事长。委托诉讼代理人：周郁生，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立君，上海合勤律师事务所律师。原告上海服装(集团)有限公司永新雨衣染织厂与被告上海世贸家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月2日、2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘炘、李萍，被告的委托诉讼代理人孙立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海服装(集团)有限公司永新雨衣染织厂向本院提出诉讼请求：1.解除原被告就上海市文定路XXX号XXX-XXX层房屋签订的房屋租赁协议书及其他相关补充协议；2.被告限期清场迁出并将上述房屋返还原告；3.被告支付原告自2016年1月1日起至合同解除之日止的租金(自2016年1-3月的租金为每月778,694.85元，2016年4月起至解除之日止的租金为每月790,375.27元);4.被告支付自2016年1月1日起至实际搬离之日止的物业管理费(按每月1,000元)及自2016年2月20日起至2016年4月20日止的水电费171,529.24元;5.被告支付自2016年3月26日起至判决生效之日止逾期支付上述款项的滞纳金(其中租金滞纳金以2016年1-4月的租金3,126,459.82元为基数，物业费滞纳金以2016年1-3月的3,000元物业费为基数，水电费滞纳金以2016年2-3月的90,670.92元水电费为基数，均按日千分之五计；庭后原告将租金滞纳金的起算时间调整为2016年4月2日)；6.被告按每月790,375.27元支付原告自合同解除之日次日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。事实和理由：被告于1999年起向原告承租上海市裕德路XXX号(现为文定路XXX号)大地二号楼一至五层，双方曾于1999年1月12日、6月15日、2000年8月16日签订房屋租赁协议书，于2007年8月13日、12月11日，2008年7月31日签订租赁补充协议，租赁期自1999年4月7日延长至2017年12月31日止。租金2016年1-3月为每月778,694.85元，2016年4月起为每月790,375.27元，被告应于每季度首日前向原告支付当季度租金；水电费按表计算，由原告收取后交纳。2016年1月17日，被告向原告提出延期付款申请，请求延期至2016年3月31日前支付2016年1-3月租金，原告复函同意并要求被告于2016年3月25日前一并付清欠租和管理费。被告又于2016年3月28日再次提出延期付款申请，要求延期至2016年4月30日前付清欠款，并于2016年4月1日向原告承诺分期支付的还款计划。但被告至今未支付任何款项，原告就此致函催讨未果。因原告拖欠租金及其他费用数额巨大，已超过三个月，原告有权按约解除合同并收取滞纳金，故诉至法院，请求判如所请。上海世贸家具有限公司辩称，不同意解除合同、返还房屋，因原告未履行合同义务，冻结租赁场所工商地址，导致被告无法办理工商执照，影响招商；将合同约定提供给被告的停车位改为画家街；将租赁物的顶层改建后自用，影响被告使用租赁物，原告上述违约行为造成租赁物使用价值的瑕疵，无权解除合同。被告认可未支付原告诉请期间的租金、水电费及物业费，对相应约定计算标准也无异议，但基于原告的违约行为应减免租金、使用费及物业管理费，对原告主张的水电费同意支付。租金滞纳金不应支付且标准过高，物业费及水电费滞纳金无合同依据。根据原被告庭审中的一致陈述，原被告提交的房地产权证、房屋租赁协议及补充协议、还款计划、律师函及邮寄凭证、被告与案外人租赁合同、咨询函及回复函、反映函、同意转租授权书、停车位照片、画家街照片等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提交的延期付款申请及复函，经质证，被告认可其真实性，但认为申请书系在原告要求下形成，非被告真实意思表示，基于被告认可申请书的真实性并确认未支付相应租金，且未提供证据证明申请书非被告真实意思表示，故本院对该项证据的真实性及证明力均予以认定。关于原告庭后提交的《关于同意取消上海永新雨衣染织厂独立法人资格改为集团分支机构的批复》，经质证，被告认可其真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：上海永新雨衣染织厂(甲方)与上海东风家具商业有限公司(乙方)于1999年1月12日签订房屋租赁协议书，约定：甲方出租“大地二号楼”位于裕德路XXX号甲方厂区内，长乘宽为144乘27.5米，乙方承租为加层后的第一、二层房屋。租赁期限十五年。年租金500万元，自第四年起每年递增1.5%。甲方同意将大楼南面宽11米的通道及屋顶门面广告位共整栋大楼客商使用，设置方案应事先经甲方同意，车辆通行、车辆停放应不影响通行及消防要求。乙方在租赁期间按约定日期和金额支付租金，不得拖欠，每逾期一日，乙方应承担所拖欠金额万分之五的违约金，如拖欠金额累计达到三个月租金，甲方除有权收取乙方拖欠租金及违约金外，并有权终止租赁关系，由于乙方违约而终止租赁造成装潢及设施费用损失，由乙方自负。1999年6月15日，上海永新雨衣染织厂(甲方)与上海东风家具商业有限公司(乙方)签订房屋租赁协议书，约定：甲方出租的“大地二号楼”位于裕德路XXX号甲方厂区内，长乘宽为144乘27.5米，乙方承租为加层后的第一至第四层。租赁期限自1999年4月7日起至2014年3月31日止，年租金650万元，自第四年起每年递增1.5%，租金支付调整为每季度首日前支付。大楼南面宽11米的通道供通行、停车用，由甲方为主，乙方参与管理，酌情收费，有关费用及利润按管理人数比例分摊。甲方与大地大楼1号、2号楼客户享有通行、停车权。乙方在租赁期间按约定日期和金额支付租金，不得拖欠，如逾期支付，每逾期一日，乙方应承担所拖欠金额千分之五的滞纳金，如拖欠金额累计达到三个月租金，甲方除有权收取乙方拖欠租金及滞纳金外，并有权终止租赁关系，由于乙方违约而终止租赁除必须支付全部租金外，对造成装潢及设施费用损失，由乙方自负。本协议签订生效后，双方于1999年1月12日、1月20日分别签订的协议和补充协议不再执行。2000年8月16日上海派拉蒙物业管理有限公司(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁协议书，约定，甲乙双方于1999年6月15日就租赁大地二号一至四层签订租赁协议，现以该协议为基础，达成本协议，甲方向乙方出租的“大地二号楼五层”位于裕德路XXX号甲方厂区内，长乘宽为144乘27.5米。租赁期限自2000年12月1日起至2014年3月31日止，年租金120万元，自第四年起每年递增1.5%。合同约定违约责任条款与1999年6月15日的租赁协议一致。2007年8月13日，上海永新雨衣染织厂(甲方)、上海上服永胜物业管理有限公司(乙方)、被告(丙方)签订补充协议，鉴于丙方就已租赁的裕德路XXX号(现文定路XXX号)大地2号楼的房屋延长租赁期限事宜及甲方要求乙方管理该房屋出租业务，补充约定：丙方已租赁的文定路XXX号大地2号楼一至五层房屋(以下简称系争房屋)租赁期限由2014年3月31日延长至2017年12月31日止；该房屋相关权利义务按甲方、丙方1999年、2000年签订的房屋租赁协议书条款履行至延长的租赁期限结束为止；乙方作为该房屋管理人，丙方向乙方支付房租。2007年12月11日，上海永新雨衣染织厂(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁补充协议，内容为：双方于1999年6月15日就乙方租赁甲方位于文定路XXX号(原合同门牌为裕德路XXX号)大地2号楼1-4层达成协议(下称主合同1)，2000年8月16日就乙方租赁该建筑物3楼(实际为加层后的第五层)达成协议(下称主合同2)，现就主合同1、2及乙方将加层后的第五层转租上海家得利超市有限公司订立补充协议，一、主合同1的乙方由上海东风家具有限公司更名为上海世贸家具有限公司；主合同2的甲方由上海派拉蒙物业管理有限公司更名为上海永新雨衣染织厂。……主合同1、2(含2007年8月13日补充协议)内上述表述补充内容外的其他条款不变，继续有效。2008年7月31日，原告(甲方)与被告(乙方)签订补充协议，约定，双方于1999年6月15日就乙方租赁甲方位于文定路XXX号大地2号楼1-4层开展经营活动达成协议，乙方自2004年8月1日起每月向甲方支付1,000元物业管理费(垃圾费)。合同履行期间，被告自2016年1月起未再支付系争房屋租金并于2016年1月17日向原告提出延期付款申请，表示因被告近期经营业务调整，2016年1-3月租金共计2,339,084.55元无法按期支付(月租金779,694.85元，已包含每月1,000元物业费)，申请延期付款至2016年3月31日前。原告于2016年2月14日复函表示，同意原告于2016年3月25日前一并付清2016年1-3月租金2,336,084.55元及管理费3,000元；物业管理费、水电费须每月正常支付。2016年3月28日，被告再次向原告提出延期付款申请，申请延期支付2016年1-4月租金(其中1-3月租金每月779,694.85元，4月租金为790,375.27元)至2016年4月30日。2016年4月1日，被告向原告出具还款计划，拟分三期支付拖欠的2016年1-4月租金，水电费当月月底付清。后被告未按约支付2016年1月1日起的租金及相关费用，原告经催讨未果。另查明，原告为文定路XXX号房屋的产权人。上海永新雨衣染织厂原为上海服装(集团)有限公司下属国有独资企业，2007年6月，经相关主管部门批准，改制为上海服装(集团)有限公司的分公司。被告自认其原企业名称为上海东风家具有限公司，对此，原告予以认可。又查明，因原告知晓被告于2014年底拟改变其系争房屋第一层的经营用途为副食品供应市场，并已于案外人签订相关经营租赁合同。原告于2015年2月向徐汇区商委发函咨询文定路XXX号大楼可否经营副食品供应市场(即菜场)，后徐汇区商委复函表示该楼非规划中本区新建菜市场选址，和其建材家具特色街业态定位不相符。故原告于2015年3月2日向上海市徐汇区市场监督管理局反映情况，称被告租赁系争房屋经营家具，目前一楼改变经营范围将开设菜市场并贴出营业广告，经向有关部门咨询确认文定路这一区域不得经营农副产品市场，被告未取得经营许可，涉嫌非法经营，请予关注。故后被告未将系争房屋一楼用于经营菜场，原告于2015年12月30日向被告出具“同意转租授权书”，同意被告将其系争房屋1-4层转租经营古玩，后被告实际转租经营古玩至今。庭审中，被告表示因原告的反映函导致行政部门对被告系争房屋一楼进行工商冻结至今，影响被告招商且导致次承租人无法办理工商执照，原告未履行合同义务导致被告无法正常使用租赁房屋；对此，原告则表示只是反映真实情况，未曾要求有关部门冻结被告执照办理，原告一直愿意按照被告要求配合办理解冻事宜，且早已就被告转租经营古玩表示同意，不存在违约，被告也可正常使用房屋。还查明，1999年6月15日的租赁合同中约定的“大楼南面宽11米供通行、停车用的通道”于2000年初起由原告改建为“画家街”，原告另行在系争房屋北侧向被告提供了几个停车位。对此，原告认为双方协商一致将通道改建为“画家街”，但被告表示其未同意改建并曾口头提出异议，停车位减少影响被告经营收益。另，原告于2007年左右在文定路XXX号大地2号楼顶层(即第6层)搭建房屋自用，被告认为影响被告对整栋楼的使用，原告则认为被告承租的仅为大楼1-5层，原告改造搭建顶楼即第六层非租赁范围。审理中，双方当庭确认系争房屋无租赁押金，被告表示本案中不就其装修提出补偿主张。同时，基于系争房屋内存在次承租人人数众多，原告表示不追加次承租人为本案第三人，另案起诉主张次承租人迁让。本院认为，原被告及相关方签订的房屋租赁协议及补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效，应予恪守。被告未按照合同、亦未按照其出具的延期付款申请、还款计划等承诺，向原告支付自2016年1月1日的租金及相关物业费、水电费等费用，已构成违约，且被告拖欠租金金额累计超过三个月，故本院对原告依照合同主张解除租赁合同关系，要求被告迁出并返还房屋，支付自2016年1月1日起至实际迁出之日止的租金、使用费、物业管理费等诉请均予以支持。被告对原告主张的水电费金额认可且同意支付，本院对原告关于水电费的主张亦予以支持。关于被告辩称原告冻结系争房屋一楼工商地址，影响被告招商及执照办理，基于原告违约行为，应减免租金、物业费的意见，原告按约将系争房屋交付被告使用至今，被告擅自改变原经营范围且涉嫌违规经营，原告向相关部门如实反映情况，也及时同意了被告合规的转租申请，原告的行为并不构成违约；且被告未提供充分证据证明其所称的“工商冻结”对租赁物价值造成影响的充分证据，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告擅自将合同约定提供给被告的停车位改为画家街，影响被告经营收益的意见，从合同对“大楼南面宽11米供通行、停车用通道”具体约定看，该通道并非被告专属使用的附属租赁设施，且原告将该通道改为画家街并向被告提供其他停车位至今已超过十年，被告无证据证明其在此期间曾就此向原告提出异议，应视为被告对改建停车通道予以默认，故被告就此要求减免2016年的租金，于法无据，本院不予采纳。关于被告辩称原告在租赁物顶层(及第六层)搭建房屋自用，影响被告使用整栋房屋的意见，因租赁合同及补充协议约定被告租赁标的为“文定路XXX号大地二号楼第一至第五层”，故同楼顶层第六层不属于被告租赁范围，对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。被告逾期支付租金、物业管理费及水电费，原告有权按约主张租金滞纳金，物业管理费及水电费滞纳金并无合同依据，故对原告主张租金滞纳金的诉请本院予以支持，对原告主张的物业费及水电费滞纳金的诉请，不予支持；鉴于被告认为滞纳金的约定标准过高，故本院根据公平和诚信原则，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、原告实际损失等对违约金酌情予以判处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除上海服装(集团)有限公司永新雨衣染织厂与上海世贸家具有限公司就上海市文定路XXX号大地二号楼1-5层房屋签订的房屋租赁协议书及补充协议；二、上海世贸家具有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市文定路XXX号大地二号楼1-5层房屋，该房屋由上海服装(集团)有限公司永新雨衣染织厂收回；三、上海世贸家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海服装(集团)有限公司永新雨衣染织厂自2016年1月1日起至本判决生效之日止的租金(租金自2016年1月1日起至2016年3月31日止按每月778,694.85元计，自2016年4月1日起至本判决生效之日止按每月790,375.27元计)及自本判决生效之日次日起至上述房屋实际返还之日止的房屋使用费(按每月790,375.27元计)；四、上海世贸家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海服装(集团)有限公司永新雨衣染织厂自2016年1月1日起至上述房屋实际返还之日止的物业管理费(按每月1,000元计)及自2016年2月20日起至2016年4月20日止的水电费171,529.24元；五、上海世贸家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海服装(集团)有限公司永新雨衣染织厂逾期支付租金的滞纳金(以2016年1-4月租金3,126,459.82为基数，按日万分之一，自2016年4月2日起计算至本判决生效之日止);六、驳回上海服装(集团)有限公司永新雨衣染织厂的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计18,759元，由上海世贸家具有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一七年一月十八日书记员  王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。