.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省秦皇岛市海港区人民法院       民 事 判 决 书（2015）海民初字第2590号 原告陈静柱，男，1971年4月15日出生，满族，现住山西省太原市万柏林区。委托代理人张剑，河北吴秀萍律师事务所律师，执业证号：×××。委托代理人薛磊，河北吴秀萍律师事务所律师，执业证号：×××。被告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司，住所地为秦皇岛市山海关区行政中心B区707室，组织机构代码：79546XXXX。法定代表人关山，该公司董事长。委托代理人陶伟彤，河北凯悦律师事务所律师，执业证号：×××。原告陈静柱与被告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司（以下简称江盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张剑、薛磊，被告委托代理人陶伟彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静柱诉称，2012年11月3日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海港区江盟西城时代12号楼102号商铺，被告应于2012年11月10日前将竣工验收合格的商品房交付给原告，并于商品房交付之日起180日内将办理初始登记所需要的手续报送房屋登记机关，原告于当日付清购房款10522600元。被告实际于2012年11月13日将房屋交付原告，比合同约定日期逾期三天交付，交房时被告未向原告出示该商品房竣工验收合格的证明文件。被告实际于2013年11月22日通过竣工联合验收后才向房产部门报送办理产权登记的相关材料，严重违反了合同约定。2013年5月8日，因原告身份信息变更，双方于当日重新签订《商品房买卖合同》，除原告身份信息变更外其他约定未作变更。原告接收该商品房后，于2012年12月1日与案外人董程签订了《租赁协议》，原告随即将该房屋交付董程使用，原告在配合办理相关经营手续时得知该房屋未办理消防验收备案，后经原告与董程协商并于2013年3月4日签订《解除协议》，约定因原告出租的商铺未经消防验收备案，导致董程无法办理相关经营手续，致使承租目的不能实现，双方协商一致解除《租赁协议》，同时原告退回董程已付相关费用并赔偿违约金33万元。原告请求判令被告按照原告已付购房款的日万分之二给付原告逾期交房违约金793404元；被告按照原告已付购房款的0.5%向原告支付逾期办理产权登记的违约金52613元；判令被告赔偿因其交付的房屋未经消防验收备案给原告造成的损失1344260元；共计 2190277元。被告江盟公司辩称，一、原告所诉没有事实和法律依据，事实不成立。双方鉴定合同后，在履行过程中，已经对合同做出了变更，对交房的期限及办证的期限已经解决，原告是在单方反悔的情况下,属于恶意提起诉讼，因为在合同约定期间到起诉时已达数年之久，原告没有在约定的期限内解决，足以印证双方已经协商解决。同时原告在合同中并没有行使合同解除权，而是接收房屋，在收房时没有提出任何异议，原告这种行为也否定了诉状中的诉请。二、原告起诉不但违背事实，即便如其所称也过了诉讼时效，不存在任何中断、中止。三、消防验收不是交付房屋的前提条件，不具有强制性，因为没有法律规定消防是必定要件，在双方合同中，也没有约定是前提要件，最高院所审理的重庆市亿桥置业有限公司和光大银行重庆分行案件对此有明确的确认，被告履行交房任务符合交房义务，按照城镇房屋租赁司法解释第八条，消防也不作为交房必须的强制性条款。四、原告损失没有任何依据，原告提交的租赁协议和解除协议是原告为谋取非法利益而伪造的。即便按其所说，按照合同法第一百一十八条、第一百一十九条也属于原告自己制造的损失，无权要求被告赔偿。五、原告的诉讼请求相互冲突矛盾，按照合同法的相关规定，也否定了自己。违约金和赔偿损失不能同时主张。综上依法驳回原告诉请。经审理查明，2012年11月3日，原、被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人。合同主要内容如下：第三条、基本情况：该商品房为第一条约定项目中的海港区江盟西城时代12号楼102号，该编号为暂定编号，最终以地名办审核编号为准。……本合同约定的商品房面积采用的是预测数据：商业服务建筑面积共526.13平方米，其中套内建筑面积497.62平方米。第五条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，商业服务单价为（人民币）每平方米20000元，商业服务总金额（人民币）10522600元，（人民币大写）壹仟零伍拾贰万贰仟陆百元整。第八条、付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款，买受人于2012年11月3日付清房款人民币壹仟零伍拾贰万贰仟陆百元整（￥10522600）。2.分期付款X.。3.按揭贷款X。4.其他方式X. 。第十条、交付期限和交付条件：出卖人应当在2012年11月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.X；3.由于国家法律法规政策、地方行政机关、公用事业单位影响商品房销售的。第十一条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第十条约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理:1.按逾期时间分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过30日，自本合同第十条约定的最后交付房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。第十七条、关于产权登记的约定：出卖人在商品房交付使用之日起180日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.X。合同签订后，原告于当日付清了购房款10522600元。2012年11月13日，被告将房屋交付给原告。2013年5月8日因原告身份信息变更需要，原、被告又重新签订了《秦皇岛商品房买卖合同》，除原告身份信息变更外，合同其他内容没有变动。2013年11月22日，房屋通过政府联合验收。海港区江盟西城时代12号楼102号商铺经地名办核准变更为海港区先锋路118号，建筑面积为584平方米。2013年12月18日，秦皇岛市住房保障和房产管理局将房屋登记在原告名下。原、被告就下列问题存在争议：被告是否存在逾期交付房屋、逾期办理产权证书的行为，该行为是否构成违约。原告主张逾期交房、逾期办证违约金及赔偿损失有无依据；原告起诉是否超过诉讼时效。原告就其主张提交如下证据：证据1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方于2012年11月3日签订购买西城时代12-102号商品房的《商品房买卖合同》，依据合同第10条、第11条、第17条的约定：被告应于2012年11月10日前将竣工验收合格的商品房交给原告使用，并于交房后180日内（即2013年5月10日前）为原告办理房屋产权证书，如逾期交房被告应当按日支付已付购房款的万分之二的违约金；如逾期办理产权证书，按已付房款的0.5%支付违约金。证据2、2012年11月3日购房款收据一份，证明原告于2012年11月3日付清上述商品房全部购房款10522600元。证据3、消防备案受理证及秦政务联合验收【2013】74号通知各一份，证明虽然被告于2012年11月13日向原告交付所购商品房，但无法达到原告购买此房能够经营使用的目的，理由是该商品房直至2013年10月28日才申请竣工消防验收备案，并于2013年11月22日才通过政府联合验收，比合同第10条约定的交付使用时间推迟近一年，致使原告无法对外经营使用，造成严重损失，被告已经严重违约。证据4、房屋验收交接表一份，证明被告虽于2012年11月13日向原告交付所购房屋，但房屋不符合合同约定的竣工验收合格的法律强制性规定，至本项目联合竣工验收合格的2013年11月22日共逾期交付377天，结合证据2、3，被告应当给付逾期交房违约金793404元。证据5、秦房字第000082952号房屋所有权证书，证明被告未按合同约定于商品房交付使用后180日内为原告办理完房屋权属证书，结合证据1，被告应当给付违约金52613元。证据6、原告与董程房屋租赁合同和解除租赁合同协议书各一份，证明被告将上述商品房交付后，原告于2012年12月1日将房屋出租给董程经营使用，年租金110万元，折合3055元/天，因原告房屋未经消防验收，致使承租人董程租赁目的不能实现，双方协商解除租赁合同，原告依照合同约定赔偿承租人33万元违约金。同时，结合证据3能够证明从原告出租此房到被告办理消防验收手续，造成原告332天无法对外出租，给原告造成租金损失1014260元。逾期办证违约金计算依据为10522600元×0.5%=52613元；逾期交房违约金10522600元×0.02%×377天（约定的交房日期2012年11月10至2013年11月22日联合验收合格）=793404.04元。租赁费损失（从2012年12月1日计算到2013年10月28日办理完消防备案日期总共332天），出租时约定租金为每年110万元，折合每天3055元，应3055元×322天=1014260元，因原告在租赁过程中损失按约定赔偿承租人违约金33万元。证据7、收条，原告向董程支付违约金33万元，该损失应当由被告赔偿。证据8、董程的证言，证明原告与董程之间存在房屋租赁的关系，在履行租赁的过程中因房屋未经消防验收导致原告与董程解除了租赁合同，原告赔偿了董程相关损失。被告对原告提交的证据质证意见为，对证1、三性认可，否定了原告自己的主张，因为合同已经履行完毕，被告的履行原告从未提出异议，履行时已经对约定的事项做出了变更。双方在合同中明确约定，竣工验收合格的房屋交付给对方，并没有约定联合验收作为交付条件，而且原告已经接收了房屋，原告在诉讼中偷换概念，将竣工验收偷换为联合验收，在合同中并没有被告保证交付的房屋能够经营，既然没有约定那么就不属于违约。在合同中也没有约定消防验收作为交付条件。对于证2证据的三性都认可，这个收据恰恰支持了被告抗辩。原告没有追究被告的违约责任、行使合同解除权，而是按照变更后的履行期限来履行合同，表明原告对合同履行的期限变更的认可；对于证3因为是复印件不予质证；证4房屋交接表的真实性、合法性、关联性认可，被告于2012年10月13日已经向原告交付房屋，原告已经签字确认，证明原告诉请没有事实依据；对于证5房产证的证据三性认可，证明合同已经履行完毕，在办理房产证的过程中，原告没有提出追究被告违约责任。对证6三性均不认可，实质上是原告的单方陈述，并不真实存在，而且在与被告协商解决过程中从未提到租赁损失，没有合法有效的证据，支持租赁的事实。对证据7不认可，不具备证据三性，而且与证6的内容相矛盾，更加证明原告主张事实的虚假性。对于证8，证人证言不具备证据三性，否定了原告的主张。第一、证人对租房合同的陈述与原告的陈述存在根本差别，合同主要条款包括房屋面积、租金、押金、租期以及合同解约事实陈述存在根本差异，证明被告与证人共同伪造合同。第二、证人根本没有能力承租本案的商业房。第三、证人所谓经营酒店事实不存在，除了租房之外，没有任何经营所必需的前期准备，证明租赁合同是伪造的，证人根本不存在经营酒店的事实。第四、合同与证人无关，都是由原告一手造作。第五、证人对租房从事饭店的过程中的陈述，违反商业常识，违背了日常生活常理，不具备起码合理性，因此证人的证言不但不能支持原告的主张，而且能证明原告所述事实的虚假，被告代理人提问均是围绕租房经营饭店展开，如果证人真实从事租房经营饭店的事实，那么这些问题应该做准确无误的回答。被告未提交证据。以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，为合法有效合同。双方应当按照合同约定和法律规定履行义务。一方违约应当向对方承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原告按照合同约定履行了付款义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋及办证的义务，并保证交付的房屋应当符合合同约定及法律规定。被告出卖给原告的商业门市房，虽然在合同中没有约定在交付使用时应当具备商业使用条件，但综合整体合同内容，原告购买商业门市房的目的亦为交付后按商业使用，因此，房屋交付使用后应当具备使用价值，即商业使用条件。合同中虽然约定出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定将竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。工程竣工验收合格是指房地产开发企业组织勘查、设计、施工、审图、监理等单位完成的工程竣工验收，是施工方向建设方交付工程结果的依据。房地产开发企业在接受竣工验收合格的工程后，应当向当地政府的房地产开发主管部门提出申请，房地产开发主管部门对建设项目涉及的公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行联合验收。完成了竣工验收合格的房屋因缺少相关行政验收程序，暂时还不具备商业使用条件。原告接收房屋后无法实现房屋的商业利用价值，本案诉争房屋于2013年11月22日通过了联合验收，可予认定至此完全具备了商业利用条件，距双方约定的交房时间已经逾期一年之久。虽然竣工验收后，联合验收需要一定时间，但逾期一年超出了合理期间，对于该期间的房屋不能投入商业使用的经济损失，被告作为房地产市场强势主体的出卖方，应当承担责任。结合双方在合同中就违约责任的约定，以及房屋所处的地理位置的商业门市房的租金标准等因素，对于原告主张的逾期交房违约金、赔偿承租人的经济损失以及房屋闲置的损失，本院酌定支持793404元（于交付房屋次日2012年11月13日起至2013年11月22日止，即10522600元*0.0002*377天=793404.04元）。关于原告主张逾期办理房屋产权登记违约金问题。因本院已经支持了原告2013年11月22日前房屋不能使用的经济损失，应自2013年11月22日开始计算办证时间， 2013年12月18日讼争房屋登记到了原告名下，没有超过合同约定的办证期限，被告不构成违约。原告要求被告支付延期办证违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈静柱逾期交房违约金、赔偿承租人的经济损失以及房屋闲置的损失793404.04元；二、对原告陈静柱其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17429元，原告负担5695元，被告负担11734元；保全费5000元，由被告秦皇岛市江盟房地产开发有限公司负担，被告于本判决生效之日起10日内交付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。  审判长  刘长利审判员  韩有强人民陪审员 陈永清      二Ｏ一七年一月二十日  代理书记员 李艳超