广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤17民终1071号上诉人(原审原告)：谭显慧，男，1954年2月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人(原审原告)：谭义好，女，1962年1月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托代理人：谭显慧，男，1954年2月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人(原审被告)：缪祖干，男，1973年10月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。原审第三人：阳西县德兴商务大酒店有限公司。住所地：广东省阳西县新城甲区乙路*号。法定代表人：孙俊兴，该公司总经理。原审第三人：阳江市德兴农业有限公司，住所地：广东省阳西县新城甲区乙路m号。法定代表人：孙峪，该公司董事长。上诉人谭显慧、谭义好因与被上诉人缪祖干、原审第三人阳西县德兴商务大酒店有限公司（以下简称德兴大酒店）、阳江市德兴农业有限公司（以下简称德兴农业公司）案外人执行异议之诉，不服广东省阳西县人民法院（2015）阳西法溪民初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审经审理查明：原审法院在执行缪祖干、案外人阳西县农信用合作联社与德兴大酒店、德兴农业公司、孙俊兴、熊旭深民间借贷纠纷等案中，向德兴大酒店、德兴农业公司发出执行通知书，但德兴大酒店、德兴农业公司在通知指定的期限内拒不履行还款义务，原审法院作出（2011）西法执拍字第3202号执行裁定书，裁定拍卖德兴农业公司所有的位于阳西县城甲区乙路m号房地产（房产证号：粤房地证字第C××××××3号），并委托拍卖机构对该房地产进行拍卖。该房地产拍卖成交后，谭显慧、谭义好母亲及其他亲属仍一直居住在阳西县城甲区乙路m号房屋，原审法院于2015年7月21日作出（2011）阳西法执字第320恢14号通知，要求谭显慧、谭义好三天内腾迁。谭显慧、谭义好在收到该腾迁通知后向原审法院提出书面异议，原审法院于2015年8月14日作出（2015）阳西法执外异字第4号执行裁定书，裁定驳回谭显慧、谭义好的异议。谭显慧、谭义好的异议被驳回后，又于2015年9月30日向原审法院提起案外人异议之诉，请求：1、判令先返还谭显慧、谭义好对阳西县新城甲区乙路m号物业所付的租金人民币1000000元，押金300000元，合计1300000元，解决好谭显慧、谭义好对执行标的合法占有再执行；2、撤销缪祖干对谭显慧、谭义好已经合法占有的阳西县新城甲区乙路m号物业的执行申请；3、判令在未能返还谭显慧、谭义好对阳西县城甲区乙路m号物业所付的租金和押金前，停止对阳西县新城甲区乙路m号物业的执行。另查明，2009年12月18日，德兴农业公司与阳西县农村信用合作联社签订《最高额抵押担保合同》，抵押人德兴农业公司为债务人德兴大酒店自2009年12月18日起至2011年10月20日止向阳西县农村信用合作联社借款4000000元作抵押担保，抵押物为德兴农业公司所有的位于阳西县新城甲区乙路m号楼房（房产证号：粤房地证字第C××××××3号），并于2009年12月21日办理了抵押登记手续（房地产他项权证号：粤房地他证字第C××××××1号）。借款期限届满后，德兴大酒店未能还清借款及所欠利息，阳西县农村信用合作联社遂诉至原审法院，经审理，原审法院作出（2011）阳西法民初字第930号民事判决：一、限德兴大酒店在本判决生效之日起十日内付清尚欠阳西县农村信用合作联社的借款4000000元及利息；二、德兴大酒店逾期清偿上述借款本息，阳西县农村信用合作联社对处理德兴农业公司用于抵押的位于阳西县城甲区乙路m号房地产价款享有优先受偿权；三、冯希媛、孙峪、刘德、孙俊兴、梁德才、陶胜、阳西县信诚建筑安装工程有限公司对上述借款4000000元及未付利息承担连带清偿责任。该判决生效后，德兴大酒店、德兴农业公司、孙俊兴等被执行人没有履行判决书确定的还款义务。又查明，2010年11月22日，谭显慧、谭义好与德兴农业公司签订《酒店租赁合同》，合同约定由德兴农业公司将拥有全部产权和经营权的阳西德兴商务大酒店的使用权租赁给谭显慧、谭义好，租赁期限20年，从2011年5月25日起至2031年5月25日止，租赁价款为人民币50000元/年，20年租金共计1000000元，原审法院认为：谭显慧、谭义好因不服原审法院（2015）阳西法执外异字第4号执行裁定而向原审法院提起诉讼，故本案的案由应为案外人异议之诉。《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第八条“案外人提起执行异议诉讼，应当对执行标的主张实体权利，同时提出对执行标的停止执行的请求。”据此，谭显慧、谭义好以案外人的名义提出异议，主张其承租阳西县新城甲区桥平路m号物业的合同有效，并已全额支付租金，依法享有占有、使用和经营的用益物权，而请求判令先返还谭显慧、谭义好对阳西县新城甲区乙路m号物业所付的租金人民币1000000元，押金人民币300000元的请求，与案外人执行异议之诉应当主张的诉讼请求不符合，经原审法院向谭显慧、谭义好释明后，谭显慧、谭义好仍坚持该诉讼请求，因此对谭显慧、谭义好该项请求，原审法院应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋出租前已被人民法院依法查封的”的规定，因此，以抵押财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则，抵押权优先于租赁权，承租人不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。原审法院在依法拍卖德兴农业公司用作借款抵押的房地产后，要求案外人腾迁，符合法律规定，谭显慧、谭义好请求撤销对谭显慧、谭义好占有的阳西县新城甲区乙路m号物业的执行申请的理据不足，原审法院不予支持。德兴大酒店、德兴农业公司经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也没有进行陈述，视为放弃相应的质证、抗辩权利，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：驳回谭显慧、谭义好的诉讼请求。一审案件受理费16500元，由谭显慧、谭义好共同负担。上诉人谭显慧、谭义好不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：撤销原审判决，支持谭显慧、谭义好的诉讼请求。事实与理由：一、谭显慧、谭义好签订的承租合同有效，并已全额支付租金，享有占有、使用和经营的实体权利。谭显慧、谭义好承租阳西县新城甲区桥平路m号物业而于2010年11月22日签订的《酒店租赁合同》，已经广东省阳江市中级人民法院（2014）阳中法民一终字第12号判决确认有效，谭显慧、谭义好在该合同签订后三天内支付20年租金共130万元给德兴农业公司，故谭显慧、谭义好对承租的涉案房屋享有20年占有、使用和经营的权利。二、缪祖干只是一般债权人，非抵押权人，将德兴农业公司负有的连带赔偿责任的债务作为抵押债务，执行谭显慧、谭义好占有、使用和经营的物业没有法律依据。根据（2011）阳西法民初字第282号和（2011）阳西法民初字第283号《民事判决书》，孙俊兴个人与缪祖干签订借款合同，德兴农业公司的法定代表人未经其他股东同意用公司财产为孙俊兴的个人借款作担保，但没有以阳西县新城甲区乙路m号物业（执行标的）为该借款作抵押担保并办理抵押登记。说明缪祖干只是一般债权人，并非抵押权人，孙俊兴是缪祖干的直接债务人，德兴农业公司只是众多担保人之一，只是承担连带赔偿责任。且在不做抵押登记的情况下，要求承租人清楚出租人是否用该财产为别的债务作担保，是不具有期待可能性。没有法律规定仅负连带责任的一般债权可以侵犯谭显慧、谭义好对涉案财产的合法承租权。另外，谭显慧、谭义好收到的一审法院有关执行的法律文书中，“申请执行人”都是缪祖干。在谭显慧、谭义好提出异议后，一审法院才将与缪祖干没有任何关联的抵押权人农村信用社强拉到本案中来，作为缪祖干的执行依据，既不合理也不合法。三、即使实现抵押权，也应同时处理好谭显慧、谭义好的合法权利。一审法院在未处理好谭显慧、谭义好合法权益的情况下，执行其两人拥有合法实体权利的标的物没有法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力……”。法律明确规定了租赁权不能对抗抵押权，抵押权实现后，谭显慧、谭义好要求继续履行租赁合同，是依法无据的。但是，该条针对的是签订了租赁合同，未收取租金的情况，并不包括这种已经全额付清租金，享有20年合法占有、使用、经营权的情况。上述法律规定租赁合同的条款对受让人不具有约束力，不可以继续履行，并不意味着为实现抵押权就可以侵吞承租人的租金和押金，损害承租人的合法权益。因此，就算实现抵押权也应同时解决好谭显慧、谭义好的承租权益。四、一审法院认定谭显慧、谭义好对执行标的主张的权利，不符合《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第八条的规定，是错误的。谭显慧、谭义好以案外人的名义对执行提出异议，本案应判令先返还谭显慧、谭义好已全额支付的租金和押金共130万元，方可对该标的实现抵押权。五、一审法院执行拍卖阳西县新城甲区桥平儿路m号标的物处理欠妥，不但侵害谭显慧、谭义好的合法权益，也损害所有债权人的利益。一审法院在拒不退还租金和押金的情况下把谭显慧、谭义好赶出执行标的做法，不合理、不合法的。谭显慧、谭义好遵循法律途径维护自己的合法权益，在该案诉争未明的情况下，一审法院于2012年12月11日公告并委托广东弘德益利拍卖行有限公司阳江分公司于同年12月27日将涉案标的物进行拍卖，几次流拍后，最终以不足市场价和评估价50%的超低价格成交。如一审法院能解决好谭显慧、谭义好的占有、使用等权利，待执行标的权属明朗后再进行拍卖，仅溢价部分金额就超出退还给谭显慧、谭义好的租金和押金的数倍，多出的部分可清偿其他债权人的债务，减少其他债权人的损失。综上所述，请求支持谭显慧、谭义好的上诉请求。被上诉人缪祖干答辩称：一、原审判决认定的事实清楚，适用法律正确。2009年12月18日，德兴农业公司用其所有的位于阳西县新城甲区乙路m号的房地产为德兴大酒店向阳西县农村信用合作联社借款400万元作抵押，并于2009年12月21日办理抵押登记。2010年11月22日，德兴农业公司将该房地产租赁给谭显慧、谭义好。原审依据阳西县农村信用合作联社对该涉案房地产享有优先受偿权的判决进行强制执行，要求案外人进行腾迁符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，谭显慧、谭义好作为承租人不得对抗阳西县农村信用合作联社因实现抵押权后的受让人。此外，谭显慧、谭义好在执行异议之诉中主张返还租金、押金的请求不符合法律规定，因《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第八条明确了执行异议诉讼请求的范围，没有履行之诉，原审驳回谭显慧、谭义好的诉讼请求正确。二、谭显慧、谭义好上诉称《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定不适用已全额付清租金的情况，是谭显慧、谭义好对法律曲解。综上所述,请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：阳西县农村信用合同社诉德兴大酒店、德兴农业公司等人借款纠纷一案[（2011）阳西法民初字第930号]已发生法律效力，阳西县农村信用合同社向原审法院申请强制执行。原审法院于2012年4月16日立案受理该执行案件。本院认为：本案是案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，谭显慧、谭义好应就其对执行标的阳西县新城甲区乙路m号的房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，谭显慧、谭义好提供的证据仅证明其对上述涉案标的物享有承租经营权，而且其承租经营权是德兴农业公司用该房地产作抵押向阳西县农村信用合同社借款，并办理抵押登记手续之后签订的，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不得对抗已登记的抵押权”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，其承租经营权不能对抗抵押权的实现。由于阳西县农村信用合同社诉德兴大酒店、德兴农业公司等人借款纠纷一案[（2011）阳西法民初字第930号]已发生法律效力，阳西县农村信用合同社已向原审法院申请强制执行，原审法院依法拍卖德兴农业公司用以抵押的上述房地产后，谭显慧、谭义好原来承租合同对实现抵押权的受让人不具有约束力，因此谭显慧、谭义好应腾迁出涉案的阳西县新城甲区乙路m号房地产。谭显慧、谭义好以其已交清全部租金为由主张不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，谭显慧、谭义好上诉主张应停止对涉案标的物拍卖执行，及其不应腾迁出该房屋的理据不足，应不予采纳。至于谭显慧、谭义好主张应退还其已支付的阳西县新城甲区乙路m号的租金、押金共1300000元的问题，属另一法律关系，不属案外人执行异议之诉调处范围；另外，涉案标的物抵押在前，谭显慧、谭义好承租在后，其要求先解决其承租问题才处理该抵押物亦理据不足，应不予采纳。综上所述，谭显慧、谭义好的上诉理据不足，应不予采纳。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费16500元，由谭显慧、谭义好负担。本判决为终审判决。审判长  关衡勋审判员  何桂霞审判员  施震宇二〇一七年一月十六日书记员  林宗发