苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初1985号原告（反诉被告）王英,女,1978年3月11日生，住苏州市吴江区。原告（反诉被告）潘纪明,男,1978年2月17日生，住苏州市吴江区。以上两原告共同委托代理人倪俊杰，江苏东大舟律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人田玉虎，江苏东大舟律师事务所律师。被告（反诉原告）程冲,男,1982年1月21日生，住阜宁县。委托代理人陆勇玺，江苏李杏珍律师事务所律师。原告王英、潘纪明与被告程冲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理。被告程冲于2017年5月31日提起反诉。本案依法组成合议庭适用普通程序于2017年7月6日、2017年8月7日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，王英和潘纪明的共同委托代理人倪俊杰，程冲的委托代理人陆勇玺到庭参加诉讼。第二次庭审中，王英以及王英和潘纪明的共同委托代理人倪俊杰、田玉虎，程冲的委托代理人陆勇玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告王英、潘纪明诉称，原、被告双方签订《慧乐居房产有限公司买卖契约》，由被告购买原告位于吴江区松陵镇山湖弘雅苑30幢1002室房屋一套，双方约定：甲方房产证、土地证办好后，在二个月左右办理一切过户手续。房产证、土地证办理好以后，原告及苏州市慧乐居房产有限公司业务员多次通知被告前来办理过户手续，被告对此置之不理。2016年12月16日原告委托江苏东大舟律师事务所律师通过EMS向被告发出律师函，通知对方办理合同解除手续，被告拒收。被告拖延过户的行为已构成根本违约，严重损害了原告的利益。要求解除原、被告双方签订的《慧乐居房产有限公司买卖契约》，理由是：1、购房人主体资格问题导致合同目的无法实现，根据《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》第二条，被告不符合苏州市购房条件，导致本合同无法履行，且合同第十四条对此情况也约定了解除权。2、多次通过发函及短信，包括中介要求被告办理过户手续，被告一直拖延，不予配合，构成违约，根据法律规定行使合同解除权。现请求：1、判令解除原、被告之间签订的《慧乐居房产有限公司买卖契约》；2、判令被告支付违约金78000元；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。本诉被告程冲辩称，原、被告双方房屋买卖真实有效，未违反法律规定，依法应予支持。在双方签订房屋买卖合同当日，原告就将房屋钥匙交付被告进行装修。被告依约支付了首期房款及中介服务费，但当时原告房产证还未办下来，故迟迟没有办理过户手续。在被告得知房产证下来之后，被告多次催促原告与中介办理过户，原告未答复。但此时，被告已经将该房屋装修完毕并即将办理入住，恰逢吴江区房产新政颁布，当时主管部门要求中介机构将已签订合同交付房款的交易信息进行登记备案，但因中介过失，未将该笔交易进行申报，而后原告单方擅自将涉案房屋换锁，并张贴通知拒绝履行合同。本案无论从合同签订时间、房款及房屋的交付时间，以及被告已经对房屋完成装修实际使用的事实，均可以看出该笔交易不属于政策调控的对象，并且是由于中介过失导致该笔交易未能登记，完全可以通过正当途径进行纠正，但原告见钱眼开，多次向被告提出按照当下的市场价才同意办理过户登记，是对于诉讼权利的滥用，并且明显违背了双方的约定，其违约行为也严重侵害了被告的利益，综上，请求驳回原告诉讼请求。反诉原告程冲诉称，2015年4月19日，程冲与王英、潘纪明（夫妻关系）签订房屋买卖协议，由程冲购买山湖弘雅苑30幢1002室房屋，约定总房款39万元，程冲按照合同约定，于签订合同当日通过银行转账向王英、潘纪明支付15万元，王英、潘纪明同时向程冲交付了房屋钥匙，并由程冲进行装修。程冲现已完成了房屋装修，但王英、潘纪明拒绝履行合同，并于2016年12月11日违反合同私自将涉案房屋换锁。现请求：1、判令双方继续履行合同，即依据双方所签订的房屋买卖合同，由反诉原告支付剩余房款，反诉被告配合办理相关过户手续，并依照合同承担相应费用；2、判令王英、潘纪明向程冲支付违约金78000元；3、判令本案诉讼费用由王英、潘纪明共同承担。反诉被告王英、潘纪明辩称，反诉被告在办理完房产证后，多次催促程冲办理过户手续，中介也多次通知，但后查明程冲不符合苏州市购房条件，无法办理房产过户手续，一直拖延办理。程冲对房屋并未装修完毕且只装修了部分，根本不符合入住条件，也谈不上实际使用了该房屋。反诉被告在得知反诉原告因限购政策不能办理过户手续后多次发函要求反诉原告办理相关手续并解除双方的房屋买卖合同，程冲拒收，拒不理睬。反而以案外人持代持协议起诉王英、潘纪明。综上，程冲不符合购房政策，且王英、潘纪明通过EMS以及短信行使了合同解除权利，解除了双方的买卖契约，且根据双方签订的买卖合同第十四条约定，因房产银行政策等相关调整，无法履行合同，则本合同自动失效，双方自愿平等解除合同，故请求驳回程冲要求继续履行合同及承担违约金的诉讼请求。经审理查明，2015年4月19日，王英、潘纪明作为出让方（甲方）、程冲作为受让方（乙方）、苏州市慧乐居房产有限公司作为中介方签订《慧乐居房产有限公司买卖契约》一份，约定，经甲、乙双方友好协商，甲方愿意将座落于吴江市松陵镇山湖弘雅苑30幢1002室房屋（建筑面积74.18平方米）出让给乙方，总价为390000元；甲、乙双方签约后于2015年4月19日前付150000元，贷款后应付给甲方240000元；甲方保证在2015年4月19日前将该房屋完整地交给乙方；违约方应支付违约金20%给对方；所涉及的过户费、办证费、税费均由乙方负责承担；待房产证总证出来后，先有甲方把房产证、土地证办理好，一切费用由甲方承担；甲方房产证、土地证办理好后，并且在二个月左右办理一切过户手续；本合同如因房产、银行等相关政策调整，相关责任由甲、乙双方协商，如导致无法履行合同，则本合同自动失效，双方自愿平等解除合同。当日，程冲向王英、潘纪明给付购房款150000元。另查明，位于松陵镇湖心东路609号山湖弘雅苑30幢-1002房屋所有权于2016年9月23日登记于王英名下，不动产权证书编号为苏（2016）吴江区不动产权第9011716号。王英与潘纪明系夫妻关系。审理过程中，程冲于2017年8月22日将剩余房款240000元支付至本院账户进行提存托管。上述事实，有《慧乐居房产有限公司买卖契约》、不动产权证书复印件、本院调取的证据材料、庭审笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应当如实全面履行。本案中，王英、潘纪明与程冲之间签订的《慧乐居房产有限公司买卖契约》系双方真实意思表示，依法具有法律约束力。该契约签订后，双方已经实际开始履行，王英、潘纪明向程冲交付了房屋，程冲支付了部分房款，且收取房屋并进行了装修。虽然2016年10月4日苏州市出台了房产调控政策，但案涉契约签订于2015年4月19日，契约所涉双方权利义务在双方之间开始了实际履行，早于调控政策。故本院认为，案涉房屋交易可不受该调控政策限制。鉴于王英、潘纪明亦在庭审中认为其原本希望程冲办理过户手续，但程冲迟迟未办理，才主张解除合同，同时，程冲在本案中主张继续履行合同，可见，双方在履行案涉契约中并无根本性分歧。综上，考虑到程冲已将剩余房款提存于本院，且案涉房屋的交易可不受调控政策的限制，故本院对程冲要求继续履行案涉契约的主张予以支持。关于双方违约金的主张，本院认为，双方在《慧乐居房产有限公司买卖契约》中对过户时间未进行明确的约定，故双方主张违约金均缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告王英、潘纪明的诉讼请求。二、反诉原告程冲于本判决生效之日起十日内将剩余房款240000元支付给反诉被告王英、潘纪明。三、反诉被告王英、潘纪明在收到反诉原告程冲支付的上述第二项款项后十日内协助反诉原告程冲将松陵镇湖心东路609号山湖弘雅苑30幢-1002房屋权属登记过户至反诉原告程冲名下（过户费用由反诉原告程冲承担）。四、驳回反诉原告程冲的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7150元、公告费300元，合计7450元，由本诉原告王英、潘纪明负担7150元，本诉被告程冲负担300元，本诉被告程冲负担部分于本判决生效之日起十日内给付本诉原告王英、潘纪明（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，户名：苏州市吴江区人民法院，账号：62×××60），本诉原告王英、潘纪明已预交的诉讼费用本院不再退还。反诉案件受理费7150元，由反诉被告王英、潘纪明负担，于本判决生效之日起十日内给付反诉原告程冲（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，户名：苏州市吴江区人民法院，账号：62×××60）,反诉原告程冲已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  张 婧人民陪审员  邱知行人民陪审员  翁伟明二〇一七年九月二十七日书 记 员  王 婷