上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第1444号原告：颜世祥，男，1949年12月13日生，汉族，住上海市虹口区。被告：上海嘉永南北干货市场经某管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，董事长。委托诉讼代理人：吴海静，上海合勤律师事务所律师。被告：上海电子商城有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王建东，执行董事。委托诉讼代理人：林友耀。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。原告颜世祥与被告上海嘉永南北干货市场经某管理有限公司(以下简称南北干货)、上海电子商城有限公司(以下简称电子商城)排除妨害纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜世祥，被告南北干货委托诉讼代理人吴海静，被告电子商城委托诉讼代理人林友耀、朱纪陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告排除妨碍，将位于上海市临夏路XXX号XXX号楼XXX室的商铺恢复原状并归还原告。事实和理由：原告于2009年3月8日向被告电子商城购买了系争商铺。之后，原告与被告南北干货(原名上海XX电子市场经某管理有限公司)签订一份《房屋租赁合同》，将系争商铺出租给被告南北干货使某，期限为3年。2013年10月20日，原告收到了被告南北干货关于系争商铺租赁期到期、租赁商铺转由原告自用的通知。2015年6月，原告发现系争商铺被出租给了案外人经某。原告认为两被告未经原告同意擅自将系争商铺出租，侵犯了原告的物权，故诉至法院。被告南北干货辩称，不同意原告的诉请，1、原告购买系争商铺时知道是该商铺为分割式产权商铺，且系争商铺建筑面积为14.88平方米，套内面积仅有7.45平方米，无法单独出租，需要统一出租和管理才会获得收益，故目前由被告南北干货统一经某后有利于原告实现购买商铺目的。2、被告南北干货经某管理系争商铺是基于案外人上海XX物业管理有限公司(以下简称XX物业)的委托，XX物业的管理经某是经业主委员会授权，故被告南北干货取得经某管理权没有侵害原告权利，不存在要归还的情况。被告电子商城辩称，系争商铺非被告电子商城出租他人使某，故不应承担相应责任；系争商铺为分割式产权商铺，统一出租和管理并不损害原告的合法权益。经审理查明：系争商铺为原告于2009年3月8日向被告电子商城购买，建筑面积14.88平方米，套内面积7.45平方米。同时，原告与上海XX电子市场经某管理有限公司签订一份《房屋租赁合同》，将系争商铺出租给上海XX电子市场经某管理有限公司使某，期限为3年(自原告取得商铺产证且将商铺交付上海XX电子市场经某管理有限公司次日起算)，该3年为免租期；租赁期间，上海XX电子市场经某管理有限公司鉴于统一经某的需要，可以将商铺转租给第三方使某，无须征得原告同意，原告同意上海XX电子市场经某管理有限公司或者实际经某者可以对商铺进行重新分割、布局、装饰并可以进行室内改造及与其他房屋合并使某的改造。之后，系争商铺由上海XX电子市场经某管理有限公司接收，但未能出租或使某，一直处于空置状态。其间，原告于2010年5月17日办理了系争商铺的产证。2013年10月20日。原告收到了上海XX电子市场经某管理有限公司关于系争商铺租赁期到期(房屋归原告自用)并要求原告办理系争商铺的交接手续的通知。但之后，就系争商铺双方并未办理交接手续，系争商铺仍处于空置状态。2014年4月15日，系争商铺所处的上海电子商城成立了上海市电子商城业主委员会。同年11月27日，上海市电子商城业主委员会(甲方)与被告电子商城(乙方)及XX物业(丙方)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，以下简称市场)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，第十一年至第二十年的租金：甲方从第十年开始评估市场商户租金合同(甲方有权提前一年介入丙方市场经某合同档案管理，有权调阅管理丙方所有商户租赁合同，甚至委派房地产估价公司评估，业主也有对商户真实租金的知情权)；业主同意扣除该评估真实租金的40%作为丙方人员费用、广告费、电商推广维护费用、经某税费、铺位装修改造及市场内部维修等一切费用；丙方同意将市场评估真实租金的60%付给甲方；该租金不得低于第十年租金基础上每年递增涨幅5%后相应年份的租金；两者取高者计取。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使某，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。2015年1月5日，上海市嘉定区经济委员会向嘉定区江桥镇人民政府发文《关于上海XX电子市场经某管理有限公司变更相关事宜的批复》(嘉经批【2015】1号)：同意上海XX电子市场经某管理有限公司转型变更为上海东方南北干货市场经某管理有限公司(暂定名，正式名称经工商部门登记注册后，报区经委备案)，经某范围由原来“电子产品批零”变更为“南北干货、调味品零售”，经某地址不变(上海市嘉定区张掖路XXX号)，经某面积不变(一期、二期共计145879.95平方米)。后南北干货市场经过变更了电子商城的原有格局，进行统一的改造和装修。2015年7月27日，上海市嘉定区公安消防支队向被告南北干货出具一份《建设工程消防验收意见书》，南北干货市场消防已验收合格。该市场遂正式投入使某。2015年2月5日，上海XX电子市场经某管理有限公司股东会决定将公司名称变更为上海嘉永南北干货市场经某管理有限公司(即被告南北干货)，经某范围变更为本市场内南北干货经某者提供管理服务。同日，该公司经工商部门登记备案，将企业名称变更为上海嘉永南北干货市场经某管理有限公司，经某范围由为电子产品经某者提供市场管理服务变更为南北干货经某者提供管理服务。之后，XX物业与被告南北干货及上海电子商城业主委员会签订一份《委托管理合同》，鉴于XX物业为张掖路XXX-XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托第三人处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-XXX号所有商铺在委托经某期限内委托被告南北干货管理，一期、二期共计经某面积为145879.95平方米；XX物业同意在本合同有效期将涉及商铺经某管理的一切事项均委托被告南北干货处理，并同意被告南北干货以自己的名义从事商铺经某管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经某期限与XX物业的经某管理期限一致；上海电子商城业主委员会确认XX物业委托被告南北干货管理张掖路XXX-XXX号市场的行为合法有效。另查明：位于上海市嘉定区张掖路XXX号的南北干货市场地上建筑共四层，附有地下车库。市场一楼目前基本都已出租并处于正常经某中，主要经某南北干货、调味品等；目前市场内所有店铺已经改变了XX电子商城的原有布局，并经过重新装修，其中包括系争商铺在内的共计51.22平方米的商铺已由被告南北干货出租给案外人林某某使某，相应租金由被告南北干货收取后交与上海电子商城业主委员会。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《房屋交付通知》、《协议书》等及庭审笔录为证。本院认为：1、原告虽然系位于上海市临夏路XXX号XXX室的商铺的所有人，但其购买的商铺系南北干货市场(原上海电子商城)中由开发商(被告电子商城)分割销售的一个商业形态的商铺，因此以整体出租获得收益才能提升这些商铺的商业价值。原告购买系争商铺后即与被告南北干货(原上海XX电子市场经某管理有限公司)签订了《房屋租赁合同》，可见原告购买系争商铺的目的也是获得租金收益；在《房屋租赁合同》中对被告南北干货(原上海XX电子市场经某管理有限公司)因统一经某之需可进行转租及对商铺进行重新分割、布局、装饰并可以进行室内改造及与其他房屋合并使某的改造等作了约定，可见原告在购买及出租系争商铺时即已明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经某的模式。现被告南北干货将包括系争商铺在内的商铺合并并整体出租给案外人使某，符合统一经某的模式，亦为出于提升原告商铺的商业价值为目的，原告的利益并不因此受损。2、在《房屋租赁合同》约定的租赁期限到期后，原告未能及时与被告南北干货办理系争商铺的交接手续并将商铺收回自用。目前系争商铺已合并整体出租给案外人用以经某，若单独处置势必损害其他业主的合法权益，故系争商铺已不宜分割返还。关于系争商铺的租金收益，原告可另行主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(二)项之规定，判决如下：原告颜世祥的诉讼请求不予支持。本案受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 秦 忠审 判 员 张 奚人民陪审员 高 贤二〇一七年一月九日书 记 员 钱雨婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……