上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初18723号原告：陈静，女，1979年7月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：廖志雄(系陈静丈夫)，男，住上海市宝山区泗塘一村XXX号XXX室。被告：杨超，男，1989年2月3日出生，汉族，住上海市虹口区。原告陈静与被告杨超其他合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈静的委托诉讼代理人廖志雄、被告杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈静向本院提出诉讼请求：1.要求杨超继续履行双方就上海市广灵一路广中五村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市公有住房承租权转让合同》(以下简称公房承租权转让合同)；2.要求杨超支付陈静违约金18万元；3.要求杨超赔偿陈静中介费5,000元；4.要求杨超支付陈静在外租房费用8,400元。诉讼过程中，陈静变更诉讼请求为：1.要求判令解除双方签订的公房承租权转让合同；2.要求杨超赔偿陈静房屋升值损失50万元；3.要求杨超赔偿陈静违约金18万元；4.要求杨超赔偿陈静中介费5,000元；5.要求杨超赔偿陈静2016年7月和8月在外租房的租金损失8,400元；6、要求杨超返还陈静定金2万元。事实和理由：2016年4月9日，通过上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家)居间介绍，陈静与杨超签订公房承租权转让合同，约定杨超将系争房屋承租权转让给陈静，价格为90万元。陈静按照合同约定于2016年4月9日前向杨超支付了首期房款2万元，剩余房款86万元根据合同约定于双方办理过户手续当日支付，尾款2万元于房地产交易中心审批完成且双方对系争房屋进行交接后当日支付。2016年6月17日，双方至上海市虹口区房地产交易中心(以下简称交易中心)办理转让登记手续，杨超以资金监管、无法取出房款为由拒绝配合，导致当日未能办理。双方于次日再次至交易中心，杨超再次拒绝按照合同约定履行，不配合办理转让登记手续。陈静于2016年6月21日发函催告杨超履行合同、办理转让登记手续，但杨超以资金监管为由拒绝配合。双方通过中介多次调解均未果。现杨超已将系争房屋承租权另行转让给了案外人，导致双方之间的公房承租权转让合同无法继续履行，故要求解除合同，杨超承担违约责任并赔偿陈静损失。杨超辩称，双方签订合同之前口头约定通过走物业方式转让系争房屋承租权，此后陈静支付了2万元定金。双方签订合同后，于2016年6月17日至交易中心欲办理转让登记手续，由于陈静要求通过资金监管的方式进行交易，双方为此发生争执，此外，系争房屋上有租赁合同备案登记，需注销该登记后才可办理转让登记手续。次日，双方再次至交易中心，由于租赁合同登记注销手续未完成，故未能办理转让登记手续。此后，杨超多次通过中介向陈静表示同意以资金监管的方式继续交易，只要房款到账就可以办理登记手续，但陈静始终置之不理。在合同约定的过户期限已经超过的情况下，杨超于2016年8月5日左右将系争房屋承租权以85万元的价格转让给了案外人。根据合同第12条约定，合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》(以下简称《通知书》)之日起生效，该生效条件未成就，故合同并未生效，现同意双倍返还陈静定金4万元，不同意其余诉讼请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋原承租人为杨超，独用租赁部位为房间(使用面积14.77平方米)、阳台(使用面积2.86平方米)及灶间(使用面积3.81平方米)，公用租赁部位为二层卫生间1。2016年4月9日，经我爱我家居间介绍，杨超作为甲方(转让方)、陈静作为乙方(受让方)，双方在我爱我家签订公房承租权转让合同1份，约定根据《上海市公有住房差价交换试行办法》等规定，甲方将其承租的系争房屋承租权转让给乙方，转让价格为90万元；甲、乙双方自本合同签订之日起30日内持本合同及规定的材料至交易中心办理系争房屋承租权转让手续；自交易中心审核同意出具《通知书》之日起30日内，持有关材料向系争房屋的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续，甲方自系争房屋租赁关系变更手续办妥后7日内腾空系争房屋并交由乙方进行验收交割；本合同生效后，甲、乙双方按规定各自承担应缴纳的税费。合同第九条第3款约定：乙方如未按合同约定的期限付款，应向甲方支付违约金，按照逾期未付款日万分之四，自应付款之日的次日起计算至实际付款之日止；逾期付款超过15日，甲方可单方面解除本合同并应书面通知乙方，乙方除应向甲方支付15日的违约金外，还应当承担系争房屋总价款20%的违约金。合同第十条第3款约定：甲方如未按合同约定的期限将系争房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，按照乙方已付款日万分之四，自系争房屋应交付之日的次日起计算至实际交付之日止；逾期交付超过15日，乙方可单方面解除合同并应书面通知甲方，甲方除应向乙方支付15日的违约金外，还应支付系争房屋总价款20%的违约金。合同第十二条约定：本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《通知书》之日起生效。补充条款约定：甲、乙双方于2016年7月30日之前至交易中心办理过户手续；甲方于交易中心出具以乙方为权利人的系争房屋《上海市房地产权证》后10日内将系争房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)；甲方承诺于过户之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；若一方未按本合同约定全面履行义务，甲方应按本合同第十条第3款约定的违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款约定的违约金比例承担违约责任。合同附件二约定：乙方于2016年4月29日支付甲方定金2万元，该定金于签订合同当日转为房款的一部分；待双方办理过户当日，乙方将房款86万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据；尾款2万元于交易中心出具以乙方为权利人的系争房屋《上海市房地产权证》且双方对系争房屋进行交接并签署物业交验单后当日，由乙方直接支付给甲方。当日，陈静向杨超支付定金2万元。2016年6月17日，陈静向我爱我家支付佣金5,000元。同日，陈静、杨超至交易中心申请办理系争房屋承租权转让登记手续，因系争房屋上设有案外人蒋某某与杨超签订的租赁合同备案登记，并且陈静、杨超就房款的支付方式产生争议致当日未能办理登记手续。杨超于当日向虹口区房地产登记部门申请注销系争房屋租赁合同文件登记。次日，陈静、杨超再次至交易中心，因系争房屋所设租赁合同备案登记注销手续未完成，并且双方仍未能就房款的支付方式达成一致，导致系争房屋承租权转让登记手续依旧未能办理。2016年6月20日，陈静向杨超发出《关于敦促履行公有住房承租权转让合同的催告函》，称由于杨超拒绝按照合同约定履行，导致2016年6月17日、6月18日两次至交易中心均未能办理系争房屋承租权转让登记手续，陈静已将购房款88万元准备好，敦促杨超于2016年7月30日前与陈静共同至交易中心办理登记手续，否则将依法追究杨超的违约责任。后，杨超发信息回复陈静，主要内容为：1、合同未明确约定需要资金监管3年，中介在陈静交付定金时就称走物业不需要资金监管，杨超在签订合同时对需要资金监管3年毫不知情；2、杨超本想完成此次交易；3、杨超已签订房屋买卖合同，另行购房，需使用系争房屋的转让款支付购房款，如资金监管三年，会导致杨超无法支付购房首付款，构成违约，故杨超不能接受资金监管的方式；4、基于以上原因，杨超决定不再将系争房屋承租权转让给陈静，愿与陈静协商解决；提醒陈静注意合同第十二条的约定；杨超认为对此双方都无责任，原因在于合同约定不明；5、如陈静起诉导致杨超延期转让系争房屋承租权，造成杨超下一笔交易的违约损失，杨超将保留提起反诉的权利。我爱我家工作人员李晓庆于2016年6月27日发信息给陈静之夫廖志雄，告知其杨超希望与其协商处理系争房屋事宜，希望双方坐下协商。廖志雄于当日回复：“怎么协商？我要买他的房，他不卖，前面我们已经谈了几次，还要怎么弄，有话就直说，不要绕圈，浪费大家的时间。”李晓庆于次日询问：“那您打算怎么处理啊，房东那边过户肯定是要拿到钱的。”廖志雄回复：“我是要过户的呀，资金监管那不是我的事。”2016年7月23日，李晓庆再次询问廖志雄是否已起诉，并告知廖志雄：杨超方明确钱不到账不卖房子。廖志雄回复：“好的，我知道了，那只好叫法院来判。”当日，李晓庆再次发信息给廖志雄，言明再次与杨超联系过，杨超称钱不到账其没法办理转让登记手续。因合同约定的办理转让登记手续的日期已超过，李晓庆于2016年7月31日再次发信息向廖志雄询问。2016年8月6日，杨超将系争房屋承租权以85万元的价格转让给案外人马某。嗣后，交易中心审核确认系争房屋受让人为马某，系争房屋系受让取得。2016年8月15日，杨超在系争房屋退房单上签字，该退房单载明：退房原因差价换房，退房日期2016年8月15日。审理中，杨超申请我爱我家工作人员戚永永出庭作证。戚永永当庭陈述如下内容：陈静、杨超于2016年4月9日签订合同时口头约定通过物业过户；双方分别于2016年6月17日、6月18日两次至交易中心办理转让登记手续，由于交易中心告知公房承租权转让需要资金监管，三年之内不得提取现金，只有购房后凭购房契税凭证才可取出，而杨超需要将转让款用于支付购房首付款，故不同意资金监管，加之系争房屋上登记有租赁合同，导致未能办理过户；此后，我爱我家经理李晓庆通过短信与双方进行沟通，陈静表示愿意配合，但是需要通过交易中心要求的资金监管的方式操作，杨超则要求拿到转让款，不同意资金监管，此后，陈静一方就不肯来协商此事了；此前，该中介都是通过物业进行公房承租权转让的，具体如何操作其并不清楚。陈静、杨超对于该证人证言均无异议。关于转让款的支付方式一节事实，陈静陈述，签订合同时，我爱我家曾提及资金监管事宜，但表示可以通过走物业的方式转让；双方约定此次转让，陈静总共支付91.5万元，其中，90万元为转让款，1万元为中介费，5,000元为其他费用；过户当日转账给杨超86万元，但在交易中心，杨超听说只能资金监管，就不同意了。杨超陈述，双方签订合同时，我爱我家许诺可以通过走物业的方式避免资金监管，杨超可以直接拿到转让款，但是陈静需要额外承担一笔3,000元左右的费用，陈静当时同意承担，双方合同也约定转让款直接支付给杨超，但在交易中心，陈静不同意承担前述3,000元费用，所以交易中心工作人员告知如果物业不到场就必须资金监管，加之系争房屋上登记有租赁合同，导致双方未能申请办理转让登记手续。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈静、杨超签订的公房承租权转让合同系双方当事人真实意思表示，该合同自2016年4月9日双方签字之日起成立。根据《上海市房屋租赁条例》第三十八条的规定，承租人转让公有住房承租权应事先征得出租人和本处有本市常住户口的共同居住人的书面同意。根据合同第十二条约定，该合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《通知书》之日起生效。然双方在向交易中心申请办理转让登记手续时，对于转让款是否通过资金监管的方式支付发生争议，导致未能送件，《通知书》未能出具，故合同约定的生效条件并未成就，该合同未生效。陈静认为该合同自双方签字即生效缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因该合同并未生效，陈静要求解除合同并要求杨超按照合同约定承担违约金缺乏法律依据，本院难以支持。根据《上海市公有住房差价交换试行办法》第十八条规定，当事人有偿转让公有住房承租权的，房地产交易管理机构应当将其转让所得价款存入公有住房所在地的区、县房地产管理部门指定的银行，由银行开具购房存款单；购房存款单应当专项用于购买商品住房或者其他住房，３年之内不得兑取现金；当事人购买商品住房或者其他住房的，有关银行应当按照购房合同的约定，将购房存款单的款额转移支付。本案中，双方口头约定通过走物业的方式规避上述资金监管规定，合同中也约定双方办理过户当日陈静将86万元房款直接支付给杨超，双方的上述约定与公房管理部门的规定相冲突，导致双方在合同履行过程中发生争议，发生争议后双方也未能协商一致，合同未能继续履行。双方在缔约时均存在过失，应当分摊所造成的损失。关于陈静主张的中介费损失5,000元，合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，所谓促成合同成立，应当理解为促成合同合法、有效的成立，否则居间人不能请求支付报酬。本案中，陈静、杨超之间的合同并未生效，故陈静已支付的佣金可另行向中介公司主张，其要求杨超赔偿佣金缺乏依据，本院不予支持。陈静还要求杨超赔偿房屋升值损失50万元及2016年7月、8月租金损失8,400元，对此，本院认为，双方之间的合同并未生效，即便合同生效，陈静也仅支付了少量的定金，并且合同约定的最晚交房时间在2016年8月中旬前后，陈静主张2016年7月及8月全部租金损失缺乏依据，现杨超同意返还陈静定金2万元并补偿陈静2万元，足以弥补杨超因缔约中的过失所应分担的损失，与法不悖，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告杨超双倍返还原告陈静定金4万元；二、原告陈静的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,734元，减半收取计5,367元，由原告陈静负担4,967元，被告杨超负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 尹   灿二〇一七年一月二十二日书记员 顾逸、薛莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……。