上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初15111号原告(反诉被告)：张珂，男，1986年12月12日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：卢小兰，上海英恒律师事务所律师。被告(反诉原告)：谢福伟，男，1950年1月13日生，汉族，住上海市黄浦区。被告(反诉原告)：谢希德，男，1985年10月15日生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)张珂与被告(反诉原告)谢福伟、谢希德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。于2016年11月1日受理了谢福伟、谢希德的反诉，并于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告张珂及其委托诉讼代理人卢小兰，被告谢福伟、谢希德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张珂向本院提出诉讼请求：在继续履行原被告之间的上海市房地产买卖合同的基础上，两被告将位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)交付给原告。事实和理由：2015年9月19日，经由案外人杰尚地产中介公司居间服务，原告与二被告就购买被告名下系争房屋签订《动迁房预售预购合同》，约定系争房屋总价75万元，原告于合同签订当天支付定金5万元。2015年9月27日，原被告签订了《上海市房地产买卖合同》，对买卖条款作了细致的约定。合同签订后，原告按照合同约定支付首付款20万元(含定金5万元)。2015年12月10日左右，原告打电话给被告谢福伟要求交房并支付房款45万元时，被告称与房客打官司，等房客搬走了再将系争房屋给原告。其后，原告亦多次联系被告交房和付款事宜，被告亦称在打官司。2016年7月9日，原被告前往中介办理交房和支付房款事宜时，被告称要涨价25万元，原告拒绝，故诉至本院。原告同意支付应付的第二笔款额45万元，余款10万元在系争房屋过户时按约支付，但系争房屋目前尚不能进行过户。被告谢福伟、谢希德辩称：前期20万已收到，但是是意向金，接下来原告应在2015年12月20日前向被告支付45万，但到现在为止，原告没有付款，因此原被告之间的房屋买卖合同已经失效。被告同意将收取的20万元退还原告，且被告也给原告发了3封挂号信表达这个意思。同时被告谢福伟、谢希德提出反诉要求判令：解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》。对于被告的反诉请求，原告辩称：不同意反诉请求，原告积极履行合同，也有能力支付45万元，是因为被告与第三人有租赁纠纷，导致无法交房才未付。原告在交易中没有过错，请求驳回反诉诉请。本院经审理认定事实如下，系争房屋为动迁安置房，登记产权人为被告谢福伟、谢希德，权利核准登记日期为2015年8月20日，备注“动迁安置房，自登记之日起3年内不得转让或者抵押”。2015年9月19日，被告作为出卖方(甲方)、原告作为购买方(乙方)在见证方“杰尚地产”居间下签订《动迁房预售预购合同》，约定被告于2014年基于与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》取得系争房屋，面积52.92平方米，原被告一致同意以75万元由被告将系争房屋转让给原告，原告需在2015年9月19日前支付定金5万元，于2015年9月28日之前支付首款付20万元(含定金5万元)，于2015年12月20日之前支付45万元，在房屋交易限制期满后7日内原被告双方共同前往交易中心办理过户手续，在交易中心出具受理单据当日，原告直接支付被告尾款10万元，等。2015年9月27日，被告作为出卖方(甲方)、原告作为购买方(乙方)签订网签版本的《上海市房地产买卖合同》，约定：1.被告向原告出售系争房屋，房屋面积52.92平方米，转让价款为75万元；2.原被告同意，被告于2015年12月20日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接，原告应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；3.原被告确认，在2017年12月31日之前，原被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4.原告未按本合同约定期限付款的，原告应当向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款日万分之十计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起至实际付款日止，逾期超过十日原告仍未付款的，除原告应当向被告支付十日的违约金外，被告有权单方解除合同。被告单方解除合同，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；5.原告于2015年9月28日签订《上海市房地产买卖合同》当日向被告支付购房首付款20万元(含定金5万元)，原告于2015年12月20日前支付被告房款45万元，甲乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理过户手续当日直接支付被告房款10万元；6.附件五的某某情况处为无，抵押情况为无；等。原告遂于2015年9月19日向被告支付定金5万元，于2015年9月27日支付15万元。被告确认上述合计20万元已收取且尚未退还。另查明，被告谢福伟起诉案外人郭仁芬要求解除与郭仁芬就系争房屋而签订的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理，并查明如下事实：2014年6月2日，谢福伟与郭仁芬签订《租赁合同》，约定谢福伟将本案涉及的系争房屋出租给郭仁芬使用，租赁期为七年，自2014年6月20日至2021年6月19日止等，并于2016年4月29日判决确认谢福伟与郭仁芬签订的《租赁合同》于2016年3月6日解除以及郭仁芬于判决生效之日起十日内向原告谢福伟返还系争房屋。该案中，郭仁芬系公告送达，2016年08月17日，被告谢福伟就该案向本院申请执行，于2016年11月9日执行完毕。被告在审理中确认，系争房屋自签订房屋买卖合同时至2016年10月21日本案第一次开庭时仍由郭仁芬占有使用。审理中，原告提供了其所谓自被告处收到的某某案件的传票及送达公告信息，被告确认真实性无异议，但认为和本案无关。2016年7月14日、7月20日、8月18日，被告谢福伟向原告寄送挂号信各一封均称之前的房屋买卖协议未能完成，此前已收取的20万元退还原告，要求原告安排具体交接事宜，并保留向原告追诉未能完成协议的责任。原告确认收到该三份挂号信，但认为原告没有提出解除合同的主张。被告表示在2015年12月20日应支付45万款额后的10日宽限期到期后没有向原告催告过付款或提出解除合同，是因为被告另购房屋的卖家愿意等被告，但是到了2016年7月20日之后，卖家不愿意再等被告，被告方提出解除合同。上述事实，主要有动迁房预售预购合同、上海市房地产买卖合同、不动产登记簿信息、收据、挂号信及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。对于原告要求继续履行买卖合同，被告向其交付系争房屋的诉请，被告反诉称因原告逾期付款应解除合同。按照合同约定，第二笔购房款45万元原告理应于2015年12月20日前支付，但是截止到最后一次庭审仍未支付，对此原告的解释为因被告未能按照合同约定向其交付系争房屋。那么本反诉的争议焦点均在于原告的逾期付款是否导致被告可以据此主张合同约定的单方解除权，对此本院认为，按照原被告双方的合同约定，原告必须在2015年12月20日前支付第二笔款额45万元的同时，被告必须在2015年12月20日前向原告交付系争房屋，双方的合同并没有对上述两项原被告互付的义务作出前后时间的约定，那么至少是应该同时予以履行。而根据本案已查明的情况，在合同签订之时，系争房屋内存有被告与案外人的某某，而这一租赁关系截止到原告起诉时仍未解决，且被告也将起诉的情况告知了原告，通过以上事实的查明本院可以认定在合同约定的付款时间上，鉴于被告的未能如期交付系争房屋，被告对原告暂时不予支付该笔款额是不持异议的，特别是在原告未支付该款额时，原告也从未催告过被告付款也表明被告至少对于原告暂不予付款是没有异议的。在此基础上，被告在2016年7月14日不经催告就直接向原告表示协议未能完成要退款，并在本案中反诉称要求解除合同，本院不予支持。因此，本院认为，原告未能按约支付第二笔房款系因为被告亦未能履行交付房屋的义务，原告逾期未付款不能构成被告据此主张解除合同的依据，故原被告应继续履行上海市房地产买卖合同，原告应向被告支付房屋价款中的第二笔款项45万元，被告按照合同约定向原告交付系争房屋。至于房屋的过户及余款10万元的支付，因尚未符合条件，本案中亦不作出处理，望原被告在本案判决的基础上诚意履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)张珂与被告(反诉原告)谢福伟、谢希德的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)谢福伟、谢希德于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张珂交付位于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号楼XXX室房屋；三、原告(反诉被告)张珂于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)谢福伟、谢希德支付第二笔房价款450,000元(合同项下尚余10万元未支付)；四、驳回被告(反诉原告)谢福伟、谢希德的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,050元，减半收取4,025元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费4,065元，由被告(反诉原告)谢福伟、谢希德负担(已付40元，余款4,025元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年一月十八日书记员  李 胜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。