广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0102民初4478号原告：南宁市长旺装饰材料市场开发有限责任公司，住所地：南宁市邕宾路1-1号，统一社会信用代码：914501025690848197。法定代表人：吴东，执行董事。委托代理人：唐楚安，广西谦行律师事务所律师。委托代理人：陆雪娇，广西谦行律师事务所实习律师。被告：南宁市美铭建筑装饰工程有限公司，住所地：南宁市昆仑大道1号长旺装饰材料市场第8栋第2层第C19号，统一社会信用代码：91450102097342997A。法定代表人：陆庆群，董事。委托代理人：朱广新，广西元兴律师事务所律师。原告南宁市长旺装饰材料市场开发有限责任公司（以下简称“长旺市场”）与被告南宁市美铭建筑装饰工程有限公司（以下简称“美铭装饰”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长旺市场的委托代理人唐楚安、陆雪娇，被告美铭装饰的委托代理人朱广新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长旺市场向本院提出诉讼请求：1、判令原被告2015年9月1日签订的场地租赁合同于2016年8月13日解除；2、判令被告按场地原状向原告腾退位于南宁市昆仑大道1号南宁市场地；3、判令被告向原告支付2016年7月11日至2016年8月13日的场地租金2904元；4、判令被告向原告支付场地占用费（计算依据：占用面积80平方米、占用费单价：33元/月/平方米、占用期间：从2016年8月14日起计算至腾退之日止）；5、判令被告向原告支付2016年7、8月水电费共计196.5元；6、判令被告向原告支付违约金5280元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告2015年9月1日签订场地租赁合同，约定原告将南宁市昆仑大道l号南宁市长旺装饰材料市场第8栋第2层第C19号场地租赁给被告用于经营。租期从2015年10月11日至2018年10月10日止，租金为33元／平方米／月，每月2640元。租金按季支付，先交后用。被告应在合同签订当日交纳保证金5280元。租赁期内，被告经营实际发生的水电费用，原告按实际用量收取，收费标准按市场规定计算(包括公摊和消耗)。合同第四条“违约责任”还约定：违约方应向守约方支付违约金，被告方违约的把全部保证金和剩余的租期租金交给原告，并将场地除被告投入的动产外原封不动交给原告。合同签订后，原告就将房屋交由被告使用。在合同履行过程中，被告未按时未足额支付租金。原告多次催款，于2016年8月5日送达《租金催缴通知单》，被告仍拒不支付。2016年8月13日，原告依照合同约定，向被告送达《解除合同通知书》，决定于2016年8月13日解除双方的场地租赁合同，同时要求被告于2016年8月15日将所租用场地腾退给原告，并支付拖欠的租金及水电费用。被告收到《解除合同通知书》后，拒不腾退房屋，亦不交纳所欠租金及水电费用。以上事实表明，被告的行为构成根本违约，原告主张场地租赁合同于2016年8月13日解除，合法有据。被告的违约行为造成了原告的经济损失，被告应当马上腾退占用的铺面，应当支付合同解除前欠付的租金以及合同解除后的场地占用费。按照合同第四条的约定，被告方违约的，原告除了没收全部保证金外，还有权主张被告支付剩余的租期租金。因此，原告除了没收被告的保证金外，再主张与保证金等额的违约金即5280元，理据充足。被告美铭装饰辩称：被告同意双方签订的场地租赁合同、补充协议已于2016年8月13日解除，被告不存在解除合同后占用场地的情况，场地占用费不应该支付，被告拖欠的租金应该以实际拖欠期间计算，对原告主张的租金数额不认可，水电费应该以实际支出为准，违约金不应该支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年9月1日，原告长旺市场（甲方、出租方）与被告美铭装饰（乙方、承租方）签订了一份《场地租赁合同》，约定：由乙方承租甲方位于南宁市昆仑大道1号南宁市场地，建筑面积80平方米；租期自2015年10月11日至2024年10月10日止；2015年9月17日至2015年10月10日装修期免收租金，2015年10月11日起收租，租金分三期，每期三年，租期第一期（2015.10.11-2018.10.10）以33元/平方米·月，月租金2640元为基础，第二、三期在前一期的基础上根据市场铺面的调整而递增；第一次三个月总租金为7920元，租金已包含市场管理费每月每平方米10元，共计800元（市场管理费仅用于市场部分维修、管理人员工资和办公开支的日常经营费用，并非对乙方的人身或财产承担保险人或保管人的法律责任）；乙方应在签订合同后十个工作日内交纳第一次三个月租金至甲方指定账户或交现金；第二次租金应在第一次到期前交清第二次三个月租金，按季交租金，即三个月（季）交一次租金，先交后用，以此类推；乙方承诺按三个月交一次性的租金，租金欠费逾期超过一个月的，视为乙方自动放弃场地租赁的经营权，甲、乙双方即解除本合同，乙方自动退出清空处置场地内乙方投入的动产，以清洁良好的状态把租赁场地交给甲方；如乙方不自动清空处置场地内动产的，甲方有权清理和处置，并从乙方保证金中收回尚欠租金和不退回乙方剩余保证金；签订合同时乙方应同时向甲方交纳保证金（2个月租金）5280元，保证金用于保证乙方在合同期内依法约定履行本合同义务；租赁期内，乙方经营实际发生的水、电费用，甲方按实际用量收取，收费标准按市场规定计算（包括公摊和消耗），交纳时间为每月20日至30日，逾期每天按应缴费用总额的5%加收滞纳金，超过10天不缴纳的，市场管理公司有权对乙方作停水停电处理；甲、乙双方任何一方无故中途终止本合同的视为违约，违约方应向守信方交付违约金，即甲方违约的按合同的保证金额赔付给乙方，并全额退回乙方保证金和剩余的租期租金，乙方违约的把全部的保证金和剩余的租期租金交给甲方，并将场地除乙方投入的动产外原封不动交给甲方。该合同亦对其他事项作出了约定。合同签订后，原告将场地交付给被告使用，被告于合同签订当天向原告交纳了租金第一季度租金7920元。此外，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）于2015年8月11日还签订了一份《场地租赁合同》，约定：由乙方承租甲方位于南宁市昆仑大道1号南宁市长旺装饰材料市场第8栋第2层共29间场地（A7、A8、A9、A12、A16、A17、A18、A19、A23、B8、B9、B10、B11、B12、B13、B、B17、B18、C6、C7、C8、C9、C10、C11、C15、C16、C17、C18、C20），建筑面积2174.4平方米，作为装饰材料展厅；租期自2015年10月11日至2024年10月10日止；两个月的装修期免收租金，租金分三期，每期三年，租期第一期（2015.10.11-2018.10.10）以33元/平方米·月为基础，第二、三期在前一期的基础上根据市场铺面的调整而递增；第一次三个月总租金为215265元，租金已包含市场管理费每月每平方米10元，共计6.5232万元；签订合同时乙方应同时向甲方交纳保证金（2个月租金）143510元。此合同约定的其他事项与原、被告双方于2015年9月1日签订的《场地租赁合同》内容一致。被告于2015年8月24日向原告交纳了第一季度的租金215265元。2015年11月26日，双方就前述合同签订了一份《补充协议》，约定甲方将8栋2层公共面积租给乙方做样品展示使用，面积105.35平方米，租期为2015年10月10日至2016年10月9日止，租金为每平方米33元，月租金总额3477元。被告于2015年12月1日向原告交纳了第一个月（2015.11.11-2015.12.10）的租金3477元。后原、被告双方协商2015年12月11日至2016年1月14日期间不收2层公共面积的租金，该部分面积从2016年1月15日至2016年4月14日作为一个季度收取租金。此后，被告在合同履行过程中，向原告交纳租金的具体时间和金额为：2016年1月22日交租金100000元、2016年2月25日交租金80000元、2016年3月4日交租金20000元、2016年4月19日交租金20000元、2016年5月5日交租金50000元、2016年5月31日交租金10000元、2016年6月1日交租金30000元、2016年7月5日交租金50000元。前述共计360000元的租金当中，原告认可其中15840元系用于交纳2层C19号场地2016年1月11日至2016年7月10期间的租金，333729元系用于2层29间场地2016年1月11日至2016年7月10日期间的租金，10431元系用于2层公共面积2016年1月15日至2016年4月14日期间的租金。被告自2016年7月6日起未再向原告交纳租金，被告尚欠2层29间场地2016年1月11日至2016年7月10日期间的租金96801元、2层公共面积2016年4月15日至2016年7月14日期间的租金10431元未交。原告提交的长旺装饰材料市场2016年7月份（计费时间2016年6月20日至2016年7月20日）水电通知单显示，8栋2层C19号场地水电费合计108.5元；2016年8月份（计费时间2016年7月20日至2016年8月20日）水电通知单显示，8栋2层C19号场地水电费合计88元。被告认可其未交纳C19号场地2016年7月、8月的水电费。2016年8月5日，原告向被告发出两份《租金催缴通知单》，载明：8栋2层C19铺面门面应缴纳租金2904元，租金日期为2016.7.11-2016.8.13，请于2016年8月10日前到长旺市场财务处缴纳。2016年8月10日，原告对涉案场地停水停电。2016年8月13日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明美铭公司至今未交租金，构成根本违约，其公司决定于2015年8月13日解除合同，请美铭公司于2016年8月15日上午10:00时派人移交商铺并缴纳所欠租金及水电费用共计193937.1元，缴纳完毕后自行清理完商铺内物品，美铭公司逾期移交的，其公司将在第三方见证下接收该商铺，美铭公司逾期清理物品的，视为放弃该物品的所有权，由其公司处置。被告于当天收到了该通知书。2016年8月14日，原告在涉案场地各门口处张贴了封条，封条上注明“长旺市场封”。原告依据其与被告于2015年9月1日签订的《场地租赁合同》，以被告未按时交纳8栋2层C19号场地的租金和水电费为由，向本院提起诉讼，诉请如前。同时，原告依据其与被告于2015年8月11日签订的《场地租赁合同》，以被告未按时交纳8栋2层29间场地和公共面积的租金和水电费为由，向本院提起诉讼，案号为（2016）桂0102民初4479号。本案诉讼中，被告认可双方合同已于2016年8月13日解除。被告辩称原告主张的违约金过高。另查明，位于南宁市兴宁区与昆仑大道立交桥北面的土地（地号0308815）属于广西壮族自治区药用植物园。2008年9月5日，广西壮族自治区药用植物园（甲方）与广西瑞康市场开发有限责任公司（乙方）签订了《招商引资项目合作建设合同书》，约定双方合作建设医药会展中心项目；项目建成后由乙方承包、进行独立经营和使用；项目承包期限自2011年1月1日至2030年12月31日。广西壮族自治区药用植物园为该项目依法办理了建设工程规划许可证。2011年1月1日，广西瑞康市场开发有限责任公司（甲方）与长旺市场（乙方）签订《承包合同》，约定：甲方将医药会展中心项目承包给乙方，甲方将该市场的经营管理承包给乙方，乙方可以在该项目中采取多种商业性经营方式、原则进行经营；项目承包期限为2011年1月1日至2030年12月31日；乙方承包经营期内，有权自主经营，也可部分出租给第三方经营（出租期限不能超过本合同余下期限）。2011年3月4日，南宁市兴宁区发展和改革局作出《关于同意将“广西药用植物园医药会展中心”项目名称变更为“南宁市长旺装饰材料市场”的批复》，载明：广西药用植物园医药会展中心项目于2008年12月2日完成登记备案（南兴发改登字[2008]45号），该项目周健区域规划建设了大型装饰材料市场，为了促进产业统一布局，更好地发挥集聚效应，同意“广西药用植物园医药会展中心”项目更名为“南宁市长旺装饰材料市场”。南宁市公安局三塘派出所于2010年10月8日出具《门牌编号证明》，载明：“兹有土地号为0308815的长旺装饰材料市场坐落于南宁市兴宁区立交桥北面，原门牌××，现门牌××”。以上事实，有招商引资项目合作建设合同书、土地使用许可证、建设工程规划许可证、承包合同、《关于同意将“广西药用植物园医药会展中心”项目名称变更为“南宁市长旺装饰材料市场”的批复》、门牌编号证明、场地租赁合同、租金催缴通知单、水电通知单、解除合同通知书、当事人陈述等予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，合同双方当事人应当恪守履行。原告诉请前述合同已于2016年8月13日解除，被告对此予以认可，故本院对此予以确认。至于合同解除后，被告应在本案判决确定的期限内腾空租赁场地并将场地返还给原告，原告应予配合被告腾空场地及交接，原告逾期不配合的，期限届满之日视为租赁场地已交接完毕。至于租赁场地内的添附物、装饰装修附合物的处理问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，合同解除后，被告可以自行拆除商铺内未形成附合的装饰装修物，但因拆除造成房屋毁损的，被告应当恢复原状。对于租赁场地内已形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，现合同因被告违约而导致租赁合同解除，且原告明确表示不同意利用该装修，因此本院确认该部分装修装饰的现值损失由被告自行承担，被告不得拆除该部分装修装饰。关于租金问题。根据原告提交的证据材料显示，被告自2016年7月6日之后就不再向原告交纳租金，且租金只交至2016年7月10日，故截止至2016年8月13日，被告尚应向原告交纳C19号场地租金：2640元/月÷31天×34天（2016.7.11-2016.8.13）=2895.5元。关于场地占用费问题。本案中，原告已于2016年8月10日停水停电，并于2016年8月14日在涉案场地各门口处张贴了封条，原告在被告未按时交纳租金和水电费后采取的这些措施，使得被告自2016年8月14日之后完全不能使用场地进行经营，故原告诉请被告支付2016年8月14日至其腾空场地之日的占用费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于水电费问题。根据原被告之间的合同约定，租赁期内，被告应按其经营实际发生的水、电度数向原告交纳水电费，且根据原告提交的水电费抄表记录、水电费通知单显示被告未交纳2016年7至8月的水电费，现原告依合同约定主张被告交纳水电费共计196.5元（108.5元+88元），符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题。本案合同履行过程中，被告未按时交纳租金和水电费，构成违约。根据合同中约定的违约责任，如被告违约的，则把全部的保证金和剩余的租期租金交给原告，现原告主张按两个月的租金要求被告支付违约金5280元，未超过合同约定的违约金数额，符合法律规定，本院予以支持。至于被告主张违约金过高，但是未能提交有效证据予以辅证，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告南宁市长旺装饰材料市场开发有限责任公司与被告南宁市美铭建筑装饰工程有限公司于2015年9月1日签订的《场地租赁合同》于2016年8月13日解除。二、被告南宁市美铭建筑装饰工程有限公司于本案判决生效之日起十日内，在不损坏房屋的前提下腾空位于南宁市兴宁区场地，并向原告南宁市长旺装饰材料市场开发有限责任公司返还该场地，原告南宁市长旺装饰材料市场开发有限责任公司应予配合交接。三、被告南宁市美铭建筑装饰工程有限公司向原告南宁市长旺装饰材料市场开发有限责任公司支付租金2895.5元。四、被告南宁市美铭建筑装饰工程有限公司向原告南宁市长旺装饰材料市场开发有限责任公司支付水电费196.5元。五、被告南宁市美铭建筑装饰工程有限公司向原告南宁市长旺装饰材料市场开发有限责任公司支付违约金5280元。六、驳回原告南宁市长旺装饰材料市场开发有限责任公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由原告南宁市长旺装饰材料市场开发有限责任公司负担40元，被告南宁市美铭建筑装饰工程有限公司负担25元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。审判员  刘孙丽二〇一七年一月二十五日书记员  蔡建冰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。