云南省元谋县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云2328民初395号 原告周志强，男，1971年12月23日出生，汉族，中专文化，个体工商户，住元谋县。 原告李菊芬，女，1973年9月29日出生，汉族，大学文化，个体工商户，住元谋县。 委托代理人杨云美，云南宇锋律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告元谋金汇房地产开发有限公司，公司住址元谋县永武高速联络线（金汇双城一期），统一社会信用代码：91532328571895530P。 法定代表人：郭洪兵，系该公司执行董事。 委托代理人吴云，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告周志强、李菊芬与被告元谋金汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月29日公开开庭进行了审理，原告周志强、李菊芬的委托代理人杨云美，被告元谋金汇房地产开发有限公司委托代理人吴云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周志强、李菊芬向本院提出诉讼请求：1、由被告支付给原告因延期交付金汇双城一期SZ-11号商住房的违约金人民币70583.3元（从2016年1月1日计算至2016年5月5日止)，并支付自2016年5月5日起至被告方符合交房条件之日止的违约金(按照总购房款人民币1451735.44元的0.05％乘以逾期天数)。2、由被告将安装在原告购买的金汇双城一期SZ-11号商住房内的消防管道进行整改，使其消防管道紧贴在梁面及楼面下。3、由被告拆除卖给原告的金汇双城一期SZ-11号商铺外的台阶，同时降低商铺内一层地面的高度，使商铺内一层地面和商铺外的地面高度与步行街高度一致。4、由被告按照合同约定在售卖给原告的金汇双城一期SZ-11号商住房内安装卷帘门和纱窗。5、由被告返还原告多支付的金汇双城一期SZ-11号商住房4.78平方米公摊面积的购房款29078.1元。(按照6085.45元每平方米计算)。6、由被告承担案件受理费。事实和理由：被告公司是从事房地产开发及销售的，2013年被告公司在元谋开发“金汇双城一期”楼盘，并四处对外宣传及销售楼盘，被告公司在对外宣传销售楼盘时说过：“商铺楼层高，期位优势好，不可多得的黄金铺面等等”。2013年6月经原告考察，觉得可以投资用作商业价值，就按照商铺模型交了几十万的所谓“金汇双城一期”SZ-11号商铺的定金，原告对元谋金汇房地产开发有限公司充满信心，2014年1月在商住房未成形的情况下被告方催交房款，当时原告就担心怕交房时商铺模型与实际商铺不一致，图纸面积与实际交房面积也不一致等问题，但被告公司售楼部负责人解释，请原告放心，一切都会按照宣传说的做，他们是有实力的房地产公司，不会发生类似的事件，原告都来不及多想，于是草率地签了商住房购房合同(合同内容详见原被告双方签订的商品房购销合同)，并交清购房款人民币1408768元及印花税人民币704.4元和房屋契税人民币42263.04元，共计人民币1451735.44元，静静地期待交房。2015年12月31日，开发商通知原告接收房产，原告到商铺看发现了诸多问题：1、商铺层高低，经过实地测量3.5米高，剔除密密麻麻的消防水管道，实际层高2.7米，与当时宣传的层高差距太大，严重影响购买的商铺使用价值，2、按照原被告双方签订的《商品房购销合同》第三条约定：原告方购买的商品房性质为商住、框架结构、房号为SZ-11号、1幢(商品房建筑层数为地上3层，地下**)，但现在被告方已经将位于原告方购买的独幢商住房的地下一层开发为被告牟利的地下车库对外售卖，没有按照合同约定保障原告方对其购买的独幢商住房地下一层的所有权及使用权，3、被告方在现原告方购买的商住房的一层里安装了密密麻麻的消防管道，而当时被告方在对原告进行商品房宣传时并没有说要安装消防管道，及在商品房的一层外面安装步行台阶及加高商住房内部一层地面高度使商住房一层内部地面和外面台阶高度一致，致使商住房的一层高度严重缩水，高度严重不够，4、按照原被告双方签订的《商品房购销合同》第七条约定：被告方应在2015年12月31日前将商住房交付给原告方，但至今被告方也没有能将符合法律规定的商住房交付给原告方使用(被告方建盖的商住房没有经任何相关部门验收合格)。而根据原被告双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房的违约责任规定：自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告方按每天30元向原告方支付违约金，逾期30天后，被告方按原告方已付款的0.05％乘以逾期天数向原告方支付违约金。 综上所述，原告方已经按照合同约定交清了全部购房款，但被告方却没有按照合同约定将符合法律规定的房屋交付给原告使用，已经构成违约。按照之前被告方展厅里宣传的商品房房屋模型商铺外是没有台阶的，但现在被告方建盖的商铺外却凭空多出来好几十公分的台阶，致使台阶和街道不在一个高度，会导致行人过路时发生不安全事故，而且现在被告方交付的房屋没有经过任何部门验收合格，自来水不通，消防也没有经过验收等诸多问题，被告方建盖的商铺净高和周边的商铺净高相比高度差距过大，经原告多次找到被告协商商住房存在的以上问题，被告方都不予解决，只是声称是设计失误，所以根据《中华人民共和国合同法》第61条、第62条的规定及其他相关法律规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告元谋金汇房地产开发有限公司辩称，一、答辩人是严格按双方签订的商品房买卖合同履行，不存在延期交房，不应承担相应违约责任。被告在取得元谋多汇双城一期地产项目合法开发手续和商品房预售许可手续的情况下，于2014年1月23日与原告签订了《商品房购销合同》，将答辩人开发建设的元谋金汇双城一期商品房SZ-11号房屋出售给原告。合同约定，答辩人于2015年12月31日将经建设单位(即答辩人)组织验收合格的商品房交付原告。2015年12月15日前，答辩人通过组织监理、施工、设计、勘察等单位进行工程验收，于2015年12月15日通过工程竣工验收，并出具了验收证明书。工程验收合格后，答辩人公司的销售人员于2015年12月31日前分别以电话和短信通知的方式与原告取得联系，并通知原告接房，原告到答辩人处接房时，提出房屋层高低、房屋台阶多等多个问题，被告均按相关规定作了解释，但原告提出取消台阶、提高消防管道等无理要求，被告无法满足，原告拒绝接房，双方多次协商未果，原告遂起诉至法院。答辩人认为，原告以房屋层高低、房屋台阶多等问题作为理由拒绝接房，这些理由均不能成立，答辩人按规划建房，房屋台阶、层高均符合设计规范要求，原告拒绝接房系原告违约。二、答辩人出售给原告的房屋不存在需要进行消防管道整改的问题，因为消防管道的施工、安装均是由有资质的消防施工单位施工，消防管道的设计安装均按消防规范执行，且答辩人的消防设计施工己经通过消防部门的验收。原告认为在答辩人的房屋营销宣传过程中并没有提到要安装消防管道，答辩人认为，任何房屋的设计施工均存在消防设施，这个是众所周知的事实，如果按原告的诉请进行施工，则完全违反消防规范要求，该诉请明显不能成立。三、答辩人开发的商品房是经过政府的规划许可并取得建设工程规划许可证的情况下建设的，台阶的设计施工是根据整个金汇双城一期的的规划而设计，同时也是结合城市道路建设而设计，房屋前存在台阶并不是答辩人违背规划建设而形成。原告提出在答辩人在展厅的模型上没有反映出房屋前面有台阶，答辩人认为，房屋模型(沙盘)只是个对外宣传的形式，并不是施工图，也不是设计图，而且任何一个开发项目制作的沙盘并不可能完全反映房屋结构的每个细节。原告认为台阶的产生是因为答辩人为了建地下车库出售牟利而形成，答辩人认为，根据规划要求，地下**系人防工程，答辩人从来没有以独立产权的方式将地下一层对外出售，而且地下一层作为人防设施是在整个项目进行规划时就存在，人防工程属于整个小区建设的系统项目，必须设计在内才能通过规划验收。原告认为因为台阶的存在而产生安全隐患，这种说法完全没有事实依据，答辩人认为，如果不设计台阶才真正存在安全隐患，而且验收也无法通过。故原告的此起诉理由变不能成立。四、原告要求安装卷帘门和纱窗的诉请，答辩人认为，安装卷帘门和纱窗并不属于商品房销售合同中特别约定的甲方义务，同时答辩人出售给原告的房屋己安装了所有门窗，是否需要安装纱窗和卷帘门没有规范作出强制要求。所以答辩人并没有免费为原告安装卷帘门和纱窗的义务。五、关于要求答辩人返还公摊面积购房款的问题。首先，答辩人是以极低的价格出售本案所涉及的房屋，根据双方签订的商品房购销合同第四条的约定，原告所购商品房是按套计价，并不是按套内建筑面积计价，房屋价款中包括套内建筑面积和公摊面积的价款，所以原告要求返还公摊面积购房款与合同约定不符，与事实不符。六、原告认为，按照商品房购销合同第三条约定，原告购买的商品房住房性质为商住性质，房号为SZ-11幢(商品建筑层数为地上三层、地下**)，但被告将地下一层开发为车库外卖牟利，没有保障原告对地下一层享有所有权和使用权。答辩人认为，原告如此理解是对该条款的严重曲解，一是该条款是对原告所购房屋所在位置的基本情况描述，不是购买房屋面积及范围的约定，即原告购买的房屋位于第1幢，该房屋结构为地下一层，地上**，而出售给原告的房屋面积则应按合同第四条的约定执行；二是地下一层为人防工程设施，被告并未对外出让牟利。综上，原告所诉无事实依据，请求人民法院依法驳回原告诉求。 原告为证明其诉讼主张向本院列举了以下证据材料： 1、原告的身份证复印件，欲证明原告的基本情况； 2、商品房购销合同复印件，欲证明原、被告双方就SZ-11号商住房房屋买卖事宜签订合同及约定的双方权利义务和被告方构成违约的事实； 3、云南省地方税务局通用机打发票发票联2份、中国人民共和国国税收缴款书2份，欲证明原告已经按照合同约定向被告方交清了全部购房款，即交清了房屋买卖相关税收的事实； 4、照片8张，欲证明原告购买的金汇双城一期SZ-11号商住房房屋基本情况及在商住房内安装的消防管道情况和商住房外的台阶情况。 5、金汇双城一期房屋销售展示模型图照片2张，欲证明被告销售给原告的房屋模型的基本情况； 6、金汇双城宣传彩页复印件，欲证明被告销售给原告的房屋模型的基本情况； 经质证，被告元谋金汇房地产开发有限公司对原告列举的证据材料的真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明原告的主张。 被告元谋金汇房地产开发有限公司为证明其答辩主张，向本院列举了如下证据材料： 1、商品房购销合同复印件，欲证明原被告签订的合同已经明确了被告出售的房屋是按套计价，房屋的面积、价格、分摊面积价格，所以原告要求返还公摊面积的购房款无事实依据，被告出售的房屋已经经建设单位组织验收合格后交付给原告； 2、营业执照、开发土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，欲证明被告开发的金汇双城一期商品房已经办理了一切行政许可手续，设计均是按照政府的行政许可手续执行； 3、验收请示报告、验收会议纪要、验收记录、验收证明书、消防验收意见书，欲证明被告已经组织了验收，具备交付条件，消防部门也进行了验收，不存在需要整改的情况； 4、电话清单、李文等户商品房质量保证及使用说明书、交接表，欲证明销售人员已经通知过原告接房，填写了商品房质量保证书及是使用说明，其他业主已经接到通知后按时接房，但是原告接到通知后并未与被告办理房屋交接手续； 5、王寿芳、郑爱、谢春花、郭绪菊等业主接房证明文件，欲证明与原告购买同一幢房屋的业主已经在接到通知后办理了交房手续，说明原告是故意逾期接房； 6、房屋测绘报告书，欲证明被告开发的金汇双城一期商品房经被告委托有资质的测绘单位进行了测绘，明确了公摊面积。 经质证，原告对被告元谋金汇房地产开发有限公司提交的证据材料1的真实性、合法性认可，但对证明内容不予认可，内容恰好能证明被告是违约的；对证据2的真实性、合法性认可，关联性、欲证事实不认可；对证据3的真实性、合法性认可，会议纪要的内容反而是证明了房屋不符合验收条件，没有相关部门验收，消防验收时间是2016年5月24日，存在违约问题；对证据4、5的三性均不认可，不能证明被告的欲证事实；对证据6的三性都认可，该证据证明了每户的套内面积是一致的。 原被告双方提交的证据与本案有关联性，证据来源合法，证据之间能够相互印证，可作为认定本案事实的依据予以采信。 本院经审理认定事实如下：2014年1月23日，原告周志强、李菊芬与元谋金汇房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》,认购位于元谋县元马镇永武高速公路联络线北面金汇双城一期SZ-11号商住楼一套。合同约定车德林、起双菊购买谋金汇房地产开发有限公司开发的房屋，套内建筑面积为226.80平方米，车德林、起双菊依约一次性付清了购房款1408768元，2015年12月31日前交付房屋。逾期交房的违约责任为：自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，逾期30日内，出卖方按每天30元的标准支付违约金。逾期30日后，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同还对双方其它权利义务作了约定。后元谋金汇房地产开发有限公司通知车德林、起双菊接房，车德林、起双菊认为元谋金汇房地产开发有限公司订立合同前向社会公开发布的商铺平面图及其他宣传材料与其实际交付商铺情况不符，所售房屋没有经过建设工程质量监督机构验收合格，严重影响车德林、起双菊购买的商铺使用价值，双方当事人发生争议，未能就办理接房手续达成一致意见。后原告车德林、起双菊诉至本院，请法院判令支持其诉讼请求。 另查明，原告周志强、李菊芬于2016年7月31日与元谋金汇房地产开发有限公司办理房屋交接手续。 本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告订立的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示且不违反相关的法律法规，本院依法认定其合法有效。双方当事人均应按该合同的约定全面履行义务。被告提交的2015年12月4的会议纪要和12月15日自行组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘查单位的阶段性验收证明了该验收只是商品房验收的一个环节，不能取代商品房验收的所有验收环节，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定的房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用及《城市房地产开发经营管理条例管理》第十七条规定的房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位验收，取得竣工验收备案表的交房条件。本案中，被告在2016年5月24日取得金汇双城一期消防验收复验合格认证，消防管道的安装得到了消防安全管理部门的许可验收，消防部门的消防验收报告足以证实符合设计要求条件，故原告诉请判令被告将安装在原告购买的金汇双城一期SZ-11号商住房内的消防管道进行整改，使其消防管道紧贴在梁面及楼面下的诉讼请求不予支持。对原告要求被告拆除出原告的金汇双城一期SZ-11号商铺外的台阶，同时降低商铺内一层地面的高度，使商铺内一层地面和商铺外的地面高度与步行街高度一致的诉讼请求不是原告与被告订立的商品房购销合同及其补充协议系双方当事人约定的事项，故对此项诉讼请求不予支持。原告诉请被告按照合同约定在售卖给原告的金汇双城一期SZ-11号商住房内安装卷帘门和纱窗，根据房屋现状，被告已经为商铺内一层门面房安装了钢架玻璃门，钢架玻璃门不妨碍业主方对该房屋的使用，如果按照合同补充协议的书面约定改为卷帘门势必产生更大的经济损失，故该项诉请不予支持。公用分摊建筑面积是每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，原告诉请由被告返还原告多支付的金汇双城一期SZ-11号商住房4.78平方米公摊面积的购房款29078.1元的主张，不符合国家建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，该项诉请不予支持。 原告车德林、起双菊在履行了合同约定的付款义务后，元谋金汇房地产开发有限公司本应于2015年12月31日前，将经过建设工程行政主管部门机构核验合格的房屋按合同约定的时间交付车德林、起双菊使用，但被告元谋金汇房地产开发有限公司出售的房屋直至2016年5月24日才取得消防部门的消防验收报告，元谋金汇房地产开发有限公司的行为已经构成了违约，其应按合同第九条的约定承担相应的违约责任。现因车德林、起双菊要求继续履行合同，原告在2016年7月31日办理了接房手续，根据合同约定，逾期30日以上交房，元谋金汇房地产开发有限公司应按总购房款的日万分之五支付逾期交房违约金。逾期交房违约金及利息的计算期间应自2016年1月1日计算至2016年7月31日，该期间的违约金计算为129097.88元（1408768元×0.05%／天×182天＋（30天×30元／天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告元谋金汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内支付给原告周志强、李菊芬因延期交付金汇双城一期SZ-11号商住房的违约金人民币129097.88元。 二、驳回原告周志强、李菊芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2292.00元，由被告元谋金汇房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内交纳到本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  黎 萍 人民陪审员  陈德有 人民陪审员  骆凤祥 二〇一七年一月十九日 书 记 员  张凌山