广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1284民初1602号原告：林志坚，男，汉族，1982年4月5日出生，住四会市。原告：宁雪敏，女，汉族，1985年7月6日出生，住四会市。两原告的委托代理人：张华，广东以泰律师事务所律师。被告：四会市绿茵房地产开发有限公司。住所地，四会市贞山街道贞山大道**号*楼***号。统一社会信用代码91441284698109154E。法定代表人：霍礼祥。委托代理人：马晓阳，广东志江律师事务所律师。原告林志坚、宁雪敏诉被告四会市绿茵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告林志坚及两原告的委托代理人张华，被告的委托代理人马晓阳到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告诉称：2013年1月1日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》预售商品房，该合同主要约定如下：（1）标的物为四××市××街道××路绿茵幸福城十九座1903号房；（2）建筑面积共83.16平方米，房屋总价款为386361元；（3）房屋交付使用期限为2014年6月30日；（4）约定的办理产权证的时间为交付使用后的365天；（5）约定建筑区内基础设施、公共配套建筑与商品房交付时间同时达到使用条件。合同签订后，原告已按约定履行了合同的全部付款义务和缴纳税费义务。但时至今日，被告存在以下违约行为：1、被告迟延办理涉案房屋不动产证,导致原告购房的目的不能完全实现。原告购房的目的就是为了取得所购房屋的完整产权，而要证明一处房产产权完全归属于同一人，则房产证和土地证必须同时具备才可以，也就是我们平常说的“两证”，可见根据合同目的完全可以确定涉案商品房买卖合同第十五条中的“房地产权属证书”应理解为房产证和土地证，结合原被告的《购房认购书》也予以强调了办理项目包括土地证、房产证两证的费用，同时根据交易习惯，作为购房人也不可能只要求开发商办理房产证，而土地证留给自己办理。故此可知，被告迟延至今未能办理涉案房屋不动产证,其行为构成严重违约，应当承担违约责任。2、基础设施、公共配套建筑未完成，尚未达到使用条件。原告作为购房者，之所以选择与被告签订购房合同，是因为综合考虑各方因素（包括但不限于房屋价格、质量、小区配套公共设施），其中的小区基础设施、公共配套建筑属于涉案房屋的附增价值，然而，被告至今尚未完善基础设施、公共配套建筑，被告的行为明显构成违约，应当承担违约责任。请求依法判令被告：1.在本案判决生效之日起一个月内完成不动产证办理以及向原告支付逾期办理不动产证违约金{按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从合同规定办证之日(即2015年6月30日)起计算至实际办妥之日止}暂计至起诉之日共计27289.73元；2．在本案判决生效之日起一个月内完善基础设施、公共配套建筑以及向原告代支付物业管理费（按物业标准计算，从交房之日起至设施完善之日），其中返还已损失的物业管理费暂计604元；3.承担本案全部诉讼费用。原告提交证据如下：1.购房合同。证明原、被告于2013年1月1日双方达成协议的事实，合同的第十五条约定，权属登记情况及具体办理权属期限。第十四条约定：在建筑内、人行道、绿化等同时使用，同时约定在规定日期内未达到使用条件，按以下方式处理出卖人代买受人（原告）支付实际延误（在达到使用条件之前）期间的物业管理费。2.认购书。证明原告于2012年12月23日与被告签订认购协议的事实。认购书是第三条第一款的第三项，其他项目被告收费的项目，土地证、房产证两证的办证收费是16000元。3.购房发票。证明当事人按合同约定在实际履行付款的手续。4.完税证明。证明当事人按合同约定在实际履行付款的手续。5.房地产权证。证明被告没有按照合同约定履行土地使用证和房地产权证、两证未完成产权登记。6.物业管理费收据或发票。证明原告按约定实际履行物业管理的内容，支付相应的费用。7.规划宣传图。证明在认购期间和购房合同期间，原告向被告出示的规划图，实际上不一致。8.证明。证明实际上是被告没有向有关单位提交不动产权证的相关证明。被告答辩称：一、原告请求答辩人按金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期办理不动产权证违约金的诉求无事实及法律依据。答辩人逾期办证的行为并未给原告造成实际损失，按《商品房买卖合同》的约定向原告支付违约金772.6元公平、合理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第四条约定案涉商品房的总金额为386312元。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。而且，原告未能提供证据证实因答辩人的逾期办证行为所遭受的实际损失。案涉房屋，答辩人已按合同约定及时交付原告占有、使用，且原告在银行办理有按揭贷款，即使办理了不动产权证也应抵押给银行，未给原告造成损失。综上，答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿基础上签订，是双方真实的意思表示，理应共同遵守。按上述法律规定也只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，才可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期办证的违约金。而且，答辩人的逾期办证行为并未造成原告任何损失。答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》明确约定了逾期办证违约金的计算方式，按合同约定答辩人支付原告逾期办证违约金772.6元（386312元×0.2%）公平、合理。二、原告请求退还物业管理费604元的诉求无事实及法律依据。答辩人与原告签订的《绿茵幸福城前期物业服务协议》第四条约定乙方（原告）交纳费用时间：乙方应于收楼（即签署收楼确认书或已领取入户房门钥匙当天，两者以先发生者为准）之日起向甲方交纳物业服务费用。我方提供的《业主资料登记表》足以证明原告自2015年1月3日领取入户钥匙，应自该日起交纳物业服务费。答辩人项目是分地块开发、出售的，原告所购商品房所在的四城规建字第11-57（2011）86-1号、施工许可证编号：四建施2012-10-17-174号地块上的园林绿化、人行通道等基础设施、公共配套设施均已按期交付原告使用。三、虽然绿茵幸福城的小区正门正处于施工建设过程，但交付原告使用的商品房经消防部门验收合格，不会给原告的正常居住造成影响。小区的正门及下沉蓝球场等部分公共设施因处于在建的25、26栋商品房附近及建设工程规划许可证四城规建字第11-56（2014）1411号、施工许可证编号：四建施2014-12-29-165号在建下车库上方，正处于打桩、施工过程中。但交付原告使用的商品房经消防部门验收合格，不会给原告的正常居住造成影响。答辩人承诺在上述工程完工后立即将上述地块上的相关设施完善并投入使用。被告提交证据如下：1.收楼通知书、业主资料登记表。证明涉案房屋于2014年5月4日通知原告收楼，2014年5月30日办理交接手续。2.绿茵幸福城前期物业服务协议。证明原告应自2014年5月30日领取入户钥匙之日起缴纳物业服务费。3.建设工程规划许可证、确权证明。证明涉案房屋具备单独的规划许可及施工许可，许可区域内的公共配置及基础设施均已完成，涉案房屋已确权给原告的事实。因为我方已经办理好确权证明书，所以相关的部门已经收回了建设工程规划许可证。4.建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。证明涉案小区为分地块开发，为完备公共配套及基础设施的区域为具有单独的规划许可及施工许可，为正在开发建设中的25、26四城规建字第11-56（2014）1411号、施工许可证编号：四建施2014-12-29-165的地下库，与原告房屋所在的开发地块无关。5.（2016）粤06执异125号执行裁定书、复议申请书、邮件详情。证明涉案房屋暂时无法办理土地使用权证的原因是土地使用权大证被佛山市中级人民法院查封{四国用（2010）第003229号}，现已裁定解封，谢超潼方申请复议的事实。6.消防验收意见书，证明答辩人交付原告使用的商品房经消防验收合格的事实。经审理查明：2012年12月23日，原告与被告签订了[绿茵幸福城]商品房认购书，约定认购物业、付款方式、赠送1年的管理费，期限2014年10月至2015年9月30日等内容；2013年1月1日双方又签订了合同编号为12120487《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于四××市××街道××路绿茵幸福城第19座19层1903号房，建筑面积为83.16平方米，首期116361元于2012年12月28日前付清，余款270000元于2013年1月28日前办理银行按揭；第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺；本建筑区内的主要园林绿化，人行通道与商品房交付时间同时使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式进行处理：出卖人代买受人支付实际延误期间的物业管理费”；第十五条“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.20%向买受人支付违约金。”双方确认原告首付了房款116361元，后通过按揭方式又交付270000元给被告。涉案房屋被告于2014年5月21日交付原告，并办理了房产证，现原告已入住使用。绿茵幸福城是分片区开发的，现未开发完毕，原告承认其所在楼座有部分园林绿化。原告认为被告不符合双方合同第十四条的约定，其主张完善基础设施、公共配套建筑，是指整个小区。原告确认其主张是逾期办理土地使用权证的违约金。四会市绿茵东方物业服务有限公司出具的收据显示原告已交纳了物业服务费共604元。又查明，四会市国土资源局证明被告于2016年5月17日向该局提交了四××市××街道××路绿茵幸福城16座至22座不动产测量业务资料，尚未向该局不动产登记受理窗口提交不动产证办理申请资料。广东省肇庆市公安消防局2014年3月6日出具给被告的肇公消验字[2014]第0029号建设工程消防验收意见书载有：我局对你单位报送的四会市绿茵幸福城B区土建、消防设施工程进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格等内容。我市在2016年上半年开始制作、颁发统一的房地产权房书即两证合一的业务。因被告是一宗股权转让纠纷案的被执行人，2016年10月28日佛山市中级人民法院作出了（2016）粤06执异125号民事裁定，裁定如下：一、解除（2015）佛中法执字第369-4号协助执行通知书对四会市绿茵房地产开发有限公司名下土地使用权的查封，但位于四××市××街道××路绿茵幸福城未出售的11个商铺、34套别墅及24座2801号房对应的土地使用权除外；二、解除本院依据（2015）佛中法执字第369-6至14号协助执行通知书对四会市绿茵房地产开发有限公司名下银行账户的冻结。三、驳回四会市绿茵房地产开发有限公司、霍秀连其他异议请求。之后，申请执行人谢超潼对上述裁定提出复议，现尚未有结果。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定了由承购人承担办证责任并由开发企业协助并提供必要的证明文件。涉案房屋被告于2014年5月21日交付原告，依双方约定被告应当在商品房交付使用后365日内（即2015年5月21日前），将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在此期间履行该义务，致使原告房屋占用范围内土地使用权的权属未得到确认，应承担协助办证、支付违约金的违约责任。关于违约金的计算时间、计算标准问题。原告主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从合同规定办证之日起实际办妥之日止计付逾期办证违约金。根据法律规定和双方约定，被告仅承担协助和递交材料的义务，国土部门何时将土地使用权变更登记在原告名下，并非被告所能控制，因此，违约金的计算时间按理应计至被告向国土部门递交资料之日止。但《商品房买卖合同》第十五条对被告逾期递交资料应承担的违约责任有明确约定，应根据双方约定，由被告向原告支付违约金772.72元（386361元×0.2%）。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条解释包含的含义之一为：商品房买卖为私法调整的法律关系，当事人约定违约金的情况下，根据意思自治原则，双方当事人的约定首先予以尊重。故对原告主张违约金的计算时间及标准，本院不予采纳。对原告主张被告完善基础设施、公共配套建筑，代支付的物业管理费问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；…”绿茵幸福城是分片区开发的，现未开发完毕，原告也承认其所在楼座有部分园林绿化；整个小区设施现尚未完善是会给原告带来一定的不便，但对其生活未造成实质性影响。完善小区的基础设施、公共配套建筑是被告应当履行的职责，但如何完善不能以个别业主的意志为转移，故在被告对小区未开发完毕情况下，原告该主张没有理据，本院不予支持。原告未能证实上述认购书中的赠送物业费与本案的商品房买卖合同纠纷存在关联性，若就此引发纷争，双方可协商或依法律途径另行解决。故原告主张被告代支付从交房之日起至设施完善之日的物业管理费（含要返还的604元），基于上述理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告四会市绿茵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内向产权登记部门递交办理位于四会市东城街道陶塘路绿茵幸福城19座1903号房屋的不动产权证所需资料，并协助原告林志坚、宁雪敏办理该房产的产权登记手续。二、被告应于本判决生效之日起一个月内支付违约金772.72元给两原告。三、驳回两原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费497元，由两原告负担383元、被告负担114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  邱 毅审 判 员  夏睿娜人民陪审员  潘瑞连二〇一七年一月三日书 记 员  何倩仪