河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初13711号原告王亚洲，男，1992年7月1日出生，汉族，住河南省西华县。委托代理人桂严玲，河南三融律师事务所律师。委托代理人杨冬冬，河南三融律师事务所实习律师。被告宋志海，男，1970年4月2日出生，汉族，住郑州市。委托代理人周双林，河南陆达律师事务所律师。委托代理人赵龙生，河南陆达律师事务所实习律师。被告河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区翠竹街6号863软件园11号楼10层1009号。法定代表人邓鹏，首席运营官。委托代理人叶崇，该公司员工。原告王亚洲与被告宋志海、河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王亚洲及其委托代理人桂严玲、杨冬冬、被告宋志海及其委托代理人周双林、赵龙生、被告真二公司委托代理人叶崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年3月2日，原告与二被告签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，约定被告宋志海将其所有的、位于郑州高新技术产业开发区秦岭路66号5幢4单元2层4××号的房屋以835000.00元的价格出售给原告。合同签订之日，原告支付定金20000元和服务费2500元（其中10000元定金由被告真二公司代管），房款付款方式为按揭贷款，双方于签订本合同15个工作日内到银行办理相关按揭手续，任何一方不按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房款1‰的违约金。合同签订后，原告按照约定履行了自己的义务，2016年3月12日去银行办理按揭手续时，由于被告宋志海的原因，导致按揭手续没有成功办理，当时被告宋志海保证会尽快解决。后原告多次要求其履行合同义务，其均以各种理由推脱，并于2016年7月21日明确拒绝履行合同义务。故请求判令：1、二被告偿还原告定金20000元；2、被告宋志海支付原告违约金99365元、赔偿中介服务费2500元，并按照2016年3月2日至2016年7月21日期间房屋增值部分为标准，赔偿原告50000元损失。以上共计171865元。被告宋志海辩称：我方自签订合同之后一直积极协调办理房屋的过户手续，因前妻原因及房管局不作为，导致房屋不能过户，我方不应承担违约责任。原告未申请确认解除合同，其诉讼请求不应支持。该合同无法履行的根本原因是签合同时中介公司没告知我该房屋买卖需要前妻的配合，后因前妻不配合，才令合同无法履行。被告真二公司辩称：双方签合同时，因被告宋志海房屋是满五年的经济适用房，在履行合同过程中需要其前妻配合办理，我公司当时已向宋志海明确告知，宋志海表示可以保证前妻配合履行合同，所以才签了合同。就被告宋志海承诺保证其前妻配合一事，宋志海与我公司未进行书面记载，但合同第一条记载有被告宋志海应保证房屋权属无争议。原告曾是我公司员工，但该房屋买卖签订过程中，原告系作为买方身份。之后两个月左右，原告离开了我公司。经审理查明：2016年3月2日，原告作为乙方（买方）、被告宋志海作为甲方（卖方）、被告真二公司作为丙方（中介方），三方共同签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，约定：1.乙方自愿购买甲方所有的、位于郑州高新技术产业开发区××单元××住宅××套，房屋建筑面积88.67平方米，总价款835000元；2.甲方保证该房屋权属无异议，且房屋产权的共有人同意出售此房屋，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷、或甲方未获取出售房屋授权、或任何第三方就该房屋提出任何异议，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；3.乙方支付定金20000元作为履行本合同的担保，甲方拿走10000元，另10000元由丙方收取，此定金作为房款的一部分；4.乙方采取按揭贷款，甲乙双方于签订本合同15个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。该房屋处于抵押状态，甲方应在本合同签订后的10个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款；5.甲方违约致使合同不能履行的，按定金双倍赔偿给乙方，并承担乙方由此产生的其他经济损失；乙方违约致使合同不能履行的，无权要求返还定金，并承担甲方由此产生的其他经济损失；合同签订后，甲乙双方任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。同日，甲乙丙三方又共同签订《委托代办协议书》一份，约定：甲乙双方同意共同委托丙方代为办理位于郑州高新技术产业开发区××单元××房产交易相关手续，甲乙丙三方商定签订协议时，由乙方向丙方支付代办服务费2500元。合同签订后，原告将10000元定金和2500元代办过户费交给被告真二公司，真二公司向原告出具有收据两份。原告将另10000元定金交给被告宋志海，被告宋志海向原告出具有收条一份。后该合同因被告宋志海前妻不予配合，不符合房管局办理要求，导致该房屋买卖合同无法履行。原告请求被告宋志海退还买房定金并赔偿损失，双方协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：1、在签订本合同时，原告王亚洲系被告真二公司员工。2、被告宋志海与其前妻白杰于2016年2月3日办理离婚手续，双方离婚协议约定有本案房屋归被告宋志海所有，该房屋房产证亦显示该房屋由被告宋志海单独所有。3、庭审中被告宋志海称签订合同前，其向被告真二公司出具了离婚协议书及离婚证等材料，原告及被告真二公司认可当时被告宋志海出具了上述材料。被告宋志海称签合同前其已询问被告真二公司出卖该房屋是否需其前妻配合，被告真二公司称不需要，遂签订了该合同。原告及被告真二公司均称签订合同时告知了被告宋志海该合同履行需其前妻同意，宋志海表示其前妻能够配合，遂才签订合同。以上事实，有原告提交的房产证复印件一份、郑州市存量房（二手房）买卖居间合同一份、被告真二公司出具的收据二份、被告宋志海出具的收条一份、原告结婚证复印件一份、银行流水一份、微信聊天记录二份、被告宋志海提交的房产证复印件一份、离婚证、离婚协议书各一份、中国农业银行业务凭证一份、发票复印件二份、郑州市经济适用房上市交易审批表复印件一份、证件保管书一份、通话录音材料二份、证人王某、梁某证言各一份、居间合同、委托代办协议书、定金保管书各一份以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与二被告签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同。本案中，原告与被告宋志海约定买卖的房屋系满五年并补交过费用的经济适用房，在该合同履行过程中，按照房管局要求办理相关手续需被告宋志海前妻予以配合。后因被告宋志海前妻不予配合，导致该合同事实上已履行不能。在该合同已无法继续履行的情况下，就原告已支付给被告宋志海的10000元定金，及支付给被告真二公司代为保管的10000元定金，应由该二被告返还给原告。原告请求被告宋志海支付违约金99365元、赔偿损失50000元、赔偿中介服务费2500元。本院认为，本案合同履行不能的原因是被告宋志海的前妻不予配合办理，导致该经济适用房的买卖相关手续在房管局处无法继续办理。双方签订本案房屋买卖合同时，被告已向原告及被告真二公司提交了其离婚证及离婚协议，但随后各方签订的合同并未对该房屋的买卖及手续办理需由被告宋志海的前妻配合进行书面约定。被告真二公司称其已向被告宋志海告知买卖本案房屋需其前妻配合，原告作为从事房屋中介买卖的人员，对买卖经济适用房所需手续亦明知。故被告真二公司作为专业从事房屋买卖中介服务的一方，原告亦具备相关专业知识，其负有向出卖方即被告宋志海明确告知经济适用房买卖的各项要求及注意事项，并应承担相关举证责任。现原告及被告真二公司称已告知被告宋志海该房屋买卖需其前妻同意，宋志海亦保证能够配合，但未提交证据予以证明，应承担相应不利后果。故对被告宋志海所辩称的签订合同时未告知需其前妻配合，本院予以采纳。原告称双方合同约定有房屋权属应无异议，因该合同记载内容系格式条款，且本案房屋产权证显示为房屋为被告宋志海单独所有，签订合同前被告宋志海向原告及被告真二公司出具的离婚协议中亦记载有该房屋归被告宋志海所有。故原告该主张依据不足，本院不予采纳。根据被告宋志海提交的证据及庭审查明事实，可以确认其在得知合同履行需其前妻配合，且其前妻不予配合后，试图通过其他途径予以办理，后因始终不能符合房管局办理要求，仍未能继续履行该合同。故被告宋志海并不具有不愿继续履行该合同的主观意思及拒不履行该合同的客观行为，该合同履行不能并非系因被告宋志海的原因造成，故被告宋志海并不构成违约，故对原告上述诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告宋志海于本判决生效后10日内返还原告王亚洲10000元。被告河南真二房产经纪有限公司于本判决生效后10日内将其收取并代被告宋志海保管的10000元返还给原告王亚洲。驳回原告王亚洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3737元，由原告王亚洲负担3637元，由被告宋志海负担50元，由被告河南真二房产经纪有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  汪涛审 判 员  王青人民陪审员  许婷二〇一七年一月二十三日书 记 员  宋婕