上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初59656号原告：威联房地产咨询(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：黄新华，总经理。委托代理人：李世成，男，威联房地产咨询(上海)有限公司工作。委托代理人：孙金来，上海海德安达律师事务所律师。被告：宋朝辉，男，1969年9月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：邓旭，上海睿道律师事务所律师。委托代理人：孙民杰，上海睿道律师事务所律师。原告威联房地产咨询(上海)有限公司(以下简称威联公司)与被告宋朝辉排除妨害纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威联公司的委托代理人李世成、孙金来，被告宋朝辉及其委托代理人邓旭、孙民杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威联公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告迁出上海市浦东新区西营路XXX号XXX-XXX室(以下简称系争房屋)；2.判令被告支付原告占据上述房产期间损失(从2016年2月4日起至判决生效之日止，按每月13,200元计算)。事实和理由：系争房屋的产权人登记为香港景悦有限公司。2000年3月16日，该公司通过签订《房产抵偿协议》将房屋所有权转让给中国抽纱品进出口(集团)有限公司(以下简称抽纱公司)。后，抽纱公司通过产权交易将该房产所有权又转移给了原告。2016年2月4日，原告通过“北京产权交易所”(以下简称北交所)的实物资产交易流程，获得系争房屋的所有权，并随即进行了钱款和上述房产及相关法律文书的交接，故原告成为系争房屋的合法所有人。被告虽与抽纱公司签订《房屋租赁合同》，但该合同约定的租赁期限至2015年12月31日已经结束。因被告长期占据系争房屋，原告多次派人劝其搬离，但均遭拒绝。现被告的该行为侵犯了原告对上述房产的所有权，故原告起诉来院。被告宋朝辉辩称，系争房屋的所有人为香港景悦有限公司，故原告方不是适格的主体。另，要求在本案中追加抽纱公司作为本案的第三人，因被告系与其签订的租赁合同，租期至2015年12月31日止。被告于2016年1月10日已对优先购买权事宜答复了抽纱公司，并要求以上海宋氏翻译有限公司名义行使优先购买权，但抽纱公司提出付清房租是前提，而被告则认为房租可以在房屋交易时扣除，后北交所和抽纱公司共同用技术手段阻止被告行使优先购买权，要求被告必须以个人名义购买系争房屋，且房款必须从被告个人账户支付，导致被告无法购买，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，上海市浦东新区西营路XXX号XXX-XXX室房屋的权利人登记为香港景悦有限公司。2000年3月16日，抽纱公司与在香港景悦有限公司分别作为甲乙双方签订《房产抵偿协议》，协议明确约定乙方用其名下房产即：上海市浦东新区西营路XXX号XXX-XXX室共四套房屋抵偿向甲方的借款375万元；房屋过户前的物业管理费及与之相关的其他费用暂由甲方垫付，待房产过户后一并结算等。2015年1月1日，抽纱公司与被告宋朝分别作为甲乙双方签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其所有的上海市浦东新区西营路XXX号XXX-XXX室四套房屋及其附属设施出租给乙方使用。租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日止，租金为每月13,200元。租金按季度支付，乙方应将租金在应支付季度的前十天支付给甲方，如乙方逾期支付租金超过十天，则每天以月租金的0.3%支付滞纳金并视为乙方自动退租。构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任等。2015年9月30日,抽纱公司向被告发出《关于征询上海市西营路XXX号明珠花苑901、902、903、904室租户是否行使优先购买权的通知》和《回复函》，言明：……为保障贵方享有的优先购买权，特此通知贵方：1.贵方作为房屋承租人在房产处置时享有同等价位下的优先购买权，如有意向购买该处房产，请于收到本函后15日内做出书面答复；2.本通知送达贵方之日起15日内，如贵方未做出书面答复，则表明贵方已放弃购买该处房产。我公司有权选择其他意向买受人，贵方应配合房产买受人办理房屋交付及租约换签工作。请贵方接到本通知后，在附件签字确认已知晓上述事宜，告知我公司是否放弃对标的资产的优先购买权。2015年11月25日，抽纱公司向被告发出《关于给上海市西营路XXX号明珠花苑901、902、903、904室租户的通知》，言明：……(三)您若行使优先购买权，应在转让信息公告期间向北交所递交受让申请，并按规定交纳保证金。……未在公告期间递交受让申请、未交纳保证金或未在竞价现场同等条件下行使优先购买权的，视为放弃受让和放弃行使优先购买权。……(五)……请您在11月30日前将2015年第四季度的租金及滞纳金付至我公司，否则视同您自动退租，我公司收回房屋并追究其违约责任，同时您也丧失优先购买权。2015年12月8日，北京市恒达律师事务所受抽纱公司委托向被告发出《关于要求立即解除房屋租赁合同等事宜的函》，言明：因被告支付第四季度房屋租金的截止期限为2015年9月20日，支付期限届满后抽纱公司多次通知被告缴纳第四季度房租39,600元，但截止到律师函发出之日被告仍未缴纳，故本所律师声明自本律师函发出之日起，抽纱公司立即解除与被告签订的《房屋租赁合同》等。2016年1月5日，抽纱公司向被告发出《征询函》一份，言明：我公司在北京产权交易所挂牌转让中国抽纱品进出口(集团)有限公司拟处置债权及抵债房产项目，经挂牌公示后产生1家意向受让方，意向受让方报价为900万元。由于贵方作为原承租户享有对该项目的优先购买权，请贵方对900万元的价格发表意见，确定是否行使优先购买权。若贵方决定行使优先购买权，请在给我公司发送行权函的同时向北京产权交易所指定结算账户交纳该项目的保证金270万元，并在交纳该保证金后5个工作日内与我公司签署相关合同，该保证金将转为交易价款的一部分。若贵方放弃行使优先购买权，请明确回函告知我方。若在15天内，我司未收到贵方放弃行使优先购买权的回函，则视为贵方放弃行使优先购买权。2016年2月4日，抽纱公司通过北交所的实物资产交易流程将系争房屋转让给威联公司。2016年2月5日，双方完成了权属证明文件、技术资料的交接。现因被告拒不搬出系争房屋，故原告起诉来院要求判如所请。另查明，2009年3月13日，案外人白某某与被告宋朝辉分别作为甲乙双方签订《房屋租赁协议》，言明：……甲方同意向乙方出租西营路XXX号902、903、904室三套三室二厅房屋，租期从2009年5月1日至2012年4月底。……以上事实，由原、被告提供的上海市房地产权证、房产抵偿协议、实物资产交易凭证、权属证明、交接清单、账户交易明细回单、房屋租赁合同、律师函、回复、短信和QQ的聊天记录、租赁协议及原、被告的庭审陈述等在案佐证。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。系争房屋产权属原告所有，被告的占用行为妨害了原告的物权，故原告要求被告迁出并支付占用费之主张，于法有据，本院予以支持。被告的抗辩，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条和第三十七条的规定，判决如下：一、被告宋朝辉于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区西营路XXX号XXX-XXX室；二、被告宋朝辉于本判决生效之日起十五日内支付原告威联房地产咨询(上海)有限公司占据上述房产期间损失(按每月13,200元计算，从2016年2月4日起至判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,780元，由被告宋朝辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金宇杰代理审判员  葛蓓菁人民陪审员  袁蕴玉二〇一七年一月二十四日书 记 员  徐晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。