德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0603民初3322号原告:四川元祖食品有限公司，住所地成都高新区新园大道18号，统一社会信用代码91510100788100452L。法定代表人：张秀琬，董事长。委托诉讼代理人：董丽莎，女，住成都市高新区，公司员工。被告：邓超全，男，汉族，1980年1月3日出生，住四川省营山县。原告四川元祖食品有限公司（以下简称元祖公司）与被告邓超全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告元祖公司的委托诉讼代理人董丽莎、被告邓超全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元祖公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告退还原告保证金2万元；2.请求判决被告承担违约金并赔偿损失500元；3.判决被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确违约金的计算方法为：以2万元为基数，从2017年2月2日起至保证金实际退还之日止，按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算。事实及理由：原、被告于2011年4月1日签订《房屋租赁合同》，就原告承租被告位于德阳市珠江西路龙泰商寓1幢1-1-2号（建筑面积为101.52平方米）的商铺的相关事宜进行了约定，该合同约定租赁期为2011年4月12日至2016年4月18日。其后，双方又分别于2016年3月11日和2016年10月15日两次续签该租赁合同，续签约定租期分别为2016年4月19日至2016年10月18日和2016年10月18日至2017年1月18日。合同签订后双方均按约履行，未发生违约行为。最后一份合同租赁期限届满前双方未就原告继续租用该房屋续约，根据合同约定，上述房屋租期应于2017年1月18日到期自行终止。但被告至今未按约定退还原告保证金2万元，给原告造成经济损失，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法公正裁决。邓超全辩称：1.最后一份租赁合同约定的租金35000元被告确实已收到，但原告支付租金的时间比约定晚一个月，已违约，且原告在租赁期限届满前未提前告知被告，导致被告未提前发布招租信息，涉诉房屋不能及时出租，空置几个月，导致被告损失几个月租金；2.原告租赁涉诉房屋时，该房屋的门为卷帘门，后原告在装修该房屋时将卷帘门改成了玻璃门，原告退租时未将该门恢复原状。综上，被告不同意退还保证金2万元。本院经审理认定事实如下：位于德阳市珠江西路龙泰商寓1幢-1-1.2号营业用房一间（建筑面积101.52平方米）登记于案外人谢明细名下，2011年3月31日，案外人谢明细（甲方）与被告邓超全（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方经营元祖蛋糕店使用，租赁期限为拾年（2011年3月31日至2021年3月30日止），租赁期间若乙方要转租，需提前半年通知甲方，经得甲方同意方可转租，双方还对其他权利、义务进行约定。2011年4月1日，元祖公司（乙方）与邓超全（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由元祖公司承租坐落于德阳市珠江西路龙泰商寓1幢-1-1.2号铺位作为直营店经营使用，租赁期限自2011年4月12日起至2016年4月18日止，共计五年是否需要延续，在租赁届满之日前六个月内商议续约事宜，商议不成的则合同自动到期终止；第六条：保证金及其他费用约定：6.1保证金：乙方于合同签署之日起五个工作日内支付保证金贰万元人民币给甲方，甲方收到要将签收收据交由乙方；6.2甲方应在租赁期满或乙方未违反本合同约定而解除合同时将保证金十五天内无息退回乙方，未在15天内退回保证金的，逾期按日百分之五支付逾期付款违约金；6.3上述6.1之保证金作为乙方自本合同签署后愿意按照本合同履行的保证，如乙方在此期间违反本合同约定，则该保证金归甲方；第八条：租赁期满：8.1本合同租赁期满时，租赁物归还甲方；租赁期满，双方不续约时，协商约定搬迁日期；8.2本合同租赁期满时，在同等条件下，乙方享有优先承租的权利，在乙方不续租的时候，乙方不得破坏建筑物结构的附属设施，流动资产由乙方全权处理，如甲方需要，可经双方协商折旧后归甲方，增加的设施按五年快速折旧法扣除折旧费的残值折价计算；8.3上述8.1及8.2中未提及的设施及资产，乙方在甲乙双方协商确定的搬迁日期内不予以处理的，由甲方自行处理；11.6、乙方无故拖欠甲方租金达十个工作日按11.2条执行，超过三天视为违约，按当年年租金的10%；该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付保证金20000元，被告向原告出具收条。后双方均按合同约定履行了合同义务。2016年3月11日，邓超全（甲方）与元祖公司（乙方）签订《经营场地租赁合同（续约）》及《房屋租赁合同租金补充协议》，约定甲方同意将坐落于德阳市珠江西路龙泰商寓1-1-2号商铺继续出租给乙方开设元祖专卖店，双方约定房屋的租赁期限为半年，自2016年4月19日起至2016年10月18日止。2016年10月15日，邓超全（甲方）与元祖公司（乙方）再次签订《经营场地租赁合同（续约）》及《房屋租赁合同租金补充协议》，约定房屋租赁期限为半年，自2016年10月19日至2017年1月18日止；本合同期满后，在同等条件下乙方享有优先租赁权，经双方重新协商一致后续签租赁合同；双方约定房屋租金为人民币38250元整（大写：叁万捌仟贰佰伍拾元整），乙方一次性支付房屋租金；原合同中给付给甲方的保证金贰万元继续有效延用；第七条：房屋装修及处理：1、甲方承诺并同意：在合同履行期间，乙方可视经营需要对该房屋进行自主装修，而无需再向甲方额外提出书面申请，但乙方的装修应当不影响房屋主体结构；2、合同履行期满，除可移动设备设施归乙方所有外，乙方在租赁房屋中的装修，无需拆除，但无偿归甲方所有；第十条：房屋的返还：1、合同履行期满，乙方应在合同期满后的1天内将房屋腾空并完好返还给甲方；2、乙方未按期向甲方返还房屋的，应按合同最后一年的租金双倍标准，向甲方支付房屋占用费用；3、乙方在结清费用后，天内甲方退还押金；第十二条：违约责任：3、除因甲方原因，乙方逾期向甲方支付房屋租金的，每逾期一天，应按逾期金额以每天万分之3比例支付逾期滞纳金；合同还对其他权利、义务进行了约定。同日，原、被告签订《房屋租赁合同租金补充协议》，约定：甲乙双方商定该房屋租赁所产生的税费由乙方承担；乙方向甲方支付合同房屋的不含税租金实际为35000元（叁万伍仟元正）；合同签订后乙方将房屋租金一次性转款到甲方账户。合同签订后，原告于2016年11月2日向被告账户转款35000元。合同期满后，双方未再续签合同，原告按约将涉诉房屋返还给被告，被告至今未将保证金退还给原告，原告遂将此纠纷诉至本院。庭审中，双方一致同意对于双方于2016年10月15日签订的《经营场地租赁合同（续约）》中约定不明确的事项，以双方于2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》中的约定为准。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《经营场地租赁合同（续约）》及补充协议、收条等证据予以证实。本案争议焦点为被告邓超全是否应退还原告保证金20000元及被告是否应承担违约责任。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《经营场地租赁合同（续约）》及《房屋租赁合同租金补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原、被告于2016年10月15日签订的《经营场地租赁合同（续约）》及《房屋租赁合同租金补充协议》于2017年1月18日届满后，双方租赁合同期满终止，原告按约向被告退还房屋，虽双方在该合同中未明确约定退还保证金的情形、期限及未退还的违约责任，但双方在庭审中一致认可该合同中未约定的事项以2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》所约定的为准，故关于保证金是否应当退还应适用双方于2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》，根据合同约定原告应在签订《经营场地租赁合同（续约）》及《房屋租赁合同租金补充协议》后一次性向被告支付租金，虽原告在签订合同18天后才向被告支付租金，已构成违约，但原告的该违约行为并非根本违约，也未影响双方租赁合同的继续履行，故被告应当向原告退还保证金2万元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告抗辩原告未按约定期限支付租金，本院认为，虽原告拖欠支付租金18天，有违约行为，但该违约行为并非根本违约，也未影响双方合同的继续履行，根据合同实际履行情况，兼顾交易公平，被告应当退还原告保证金，本院对被告的该抗辩意见不予以采纳；被告抗辩原告在租赁期限届满前未提前告知被告导致被告损失几个月租金，因双方未在合同中明确约定原告在租赁期满前未履行通知义务所应承担的违约责任，故本院对该抗辩意见不予以采纳；被告抗辩原告返还房屋时未将玻璃门恢复为卷帘门，故被告不同意退还原告保证金，本院认为，根据双方合同约定，被告同意原告对租赁房屋进行装修，原告在进行装修时对门进行改造并非对房屋主体结构的改变，原告在经营过程中，也未损害房屋结构，若被告认为原告的装修行为已改变房屋主体结构，原告应恢复原状，可以另行主张权利，本案不予处理，本院对被告的该抗辩意见亦不予以支持。关于被告是否应承担违约责任的问题，被告未按约定向原告退还保证金，已构成违约，但原告亦存在逾期支付租金的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，原、被告应各自承担相应的违约责任，故本院对原告请求被告承担违约责任的诉讼请求不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十一条第一款第（七）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告邓超全于本判决生效之日起十日内向原告四川元祖食品有限公司退还保证金20000元；二、驳回原告四川元祖食品有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，减半征收计156元，由被告邓超全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 张英二〇一七年九月十一日法官助理 陶星书 记 员 宋佳