广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初11222号原告（反诉被告）：朱星燎，男，汉族，1975年4月24日出生，住址：深圳市福田区。委托代理人：叶晓东，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人：廖立萍，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：方明律，男，汉族，1959年2月12日出生，住址：湖南省醴陵市。委托代理人：胡海军，广东华途律师事务所律师。委托代理人：邹湘雩，广东华途律师事务所律师。原告朱���燎诉被告方明律房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日受理后，被告提出反诉，本院也予以受理，依法组成合议庭，于2016年12月1日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理，原告的委托代理人叶晓东、廖立萍，被告的委托代理人胡海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2015年12月17日就被告出售其位于深圳市福田区翰岭花园12栋2D的房屋事宜签订了《二手房买卖合同》（编号：1521858），合同第三条约定：“该房产之转让成交价为人民币1200万元。买方应于签署本合同时支付定金10万元，于签署本合同之日起5日内再支付定金余额90万元。”同时，第十五条还约定了卖方的违约责任：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按��万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。”签订合同的当天，原告支付了定金人民币10万元。由于原告要支付首期款必须转让原告的原有房产，因此，原被告双方又于2015年12月23日签订了《关于合同编号（1521858）的补充协议》。该协议第2条约定：“乙方（原告）、丙方承诺于2016年2月29日前转让丙方名下位于翰岭花园5栋15A的房产（房产证号：30××28)，并以该房产的转让款支付甲方购房款首期款余额部分人民币500万元。如乙方、丙方逾期未将上述房产转让成功或未收取转让房产的转让款，则甲方（被告）同意向乙方出借人民��500万元用以支付首期款余款，并做银行资金监管，但丙方应当将（房产证号：30××28)房产对甲方借款进行抵押担保。”签订上述补充协议的当天，原告支付了定金余额人民币90万元。2016年4月29日，原告收到出售自己原有房产翰岭花园5栋15A的款项，正准备继续履行上述协议，听说该房产存在违建和纠纷，于是到深圳市政府房地产主管部门查档，发现该待交易的翰岭花园12栋2D房屋已被深圳市福田区规划土地监察局查封。再进一步了解，发现该房屋架空层的建筑被深圳市福田区规划土地监察局认定为违法建筑，所以才被深圳市福田区规划土地监察局查封，并将被拆除。原告因此向被告提出要求解除合同，退还已支付的定金，并要求被告根据上述合同第十五条约定承担违约责任。被告同意解除合同，但未退还定金。综上所述，原告认为，本案所涉二手房买卖��同解除的责任在于被告隐瞒交易房屋存在违法建筑的事实，并且该房屋产权被查封，致使合同目的无法实现；被告应根据合同的约定承担违约责任双倍返还定金。故此，原告特依法提起诉讼，请求判令：1、被告双倍返还定金人民币200万元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告反诉称，反诉人（作为卖方）与被反诉人（作为买方）于2015年12月17日签署了《二手房买卖合同》。合同第一条约定：买卖双方出售及购入位于深圳市翰岭花园12栋2D的房产，建筑面积77.91平米。合同第四条之2（1）约定：买方应于签订本合同之日起72日内【即2016年2月29日之前】付清首期款。合同第十四条约定：买方逾期履行义务超过15日的，卖方可解除合同，没收买方已经支付的定金。2016年12月23日，反诉人（作为甲方）、被反诉人（作为乙方）、被反诉人的配偶唐娅茹（作为丙方）签署《补充协议》。协议第1条约定：根据原协议约定，乙方应于2016年2月29日之前付清全部房款1200万元（包括定金100万元，首期款余额500万元，银行按揭人民币600万元）。协议第2条约定：乙方和丙方承诺于2016年2月29日前转让丙方名下的翰岭花园5栋15A房产，并以该房产的转让款支付购房款首期款余额部分人民币500万元。如逾期未能转让成功或未收取转让款，则由甲方向乙方出借500万元作为购房款首期余款，并作资金监管，但丙方应当将翰岭花园5栋15A房产对借款作抵押担保。协议第3条约定：如上述房产于2016年2月29日前转让成功（以银行资金监管为准)，则甲方同意乙方付款时间相应顺延。2016年2月29日，被反诉人没有支付购房首期款余额500万元，经反诉人催促，被反诉人称翰岭花园5栋15A房产已经售予他人，不能办理该房产抵押予反诉人的相关手���，因此，《补充协议》约定的由反诉人借款500万元给被反诉人因被反诉人不能办理抵押而未能履行，过错在于被反诉人。同时，在2016年2月29日前，被反诉人及其配偶唐娅茹也未能办理翰岭花园5栋15A房产转让的银行资金监管手续，没有延期支付500万元的权利。被反诉人延期支付500万元构成严重违约。按照双方签订的《二手房买卖合同》第十四条，被反诉人延期15天未付，也就是2016年3月15日之后，反诉人即有权解除双方之间的房屋买卖合同并没收定金。反诉人己经于2016年5月4日向被反诉人发出解约通知，解除了双方之间的房屋买卖合同，依据《二手房买卖合同》第十四条，反诉人解除合同后，无需向被反诉人返还定金。该解约通知已经送达给被反诉人，具有法律效力。综上，特提出反诉，请求判令：1、确认反诉人与被反诉人之间的房屋买卖合同于2016年5月4日解除；2���反诉人无需向被反诉人返还定金人民币100万元；3、被反诉人承担本诉及反诉的全部诉讼费用。原告对反诉答辩称，一、反诉原告的诉讼请求没有事实与法律依据。本案是因反诉原告方明律在合同的签订和履行过程中，存在根本性的违约行为引起的合同解除。反诉原告应当承担违约责任，答辩人作为本案的反诉被告没有违约，答辩人的本诉请求事实与理由充分确实，答辩人请求贵院依法支持答辩人的本诉请求，判令反诉原告承担违约责任，同时驳回反诉被告的诉讼请求。二、反诉原告所谓答辩人违约的说法是歪曲事实的。事实上，双方房地产买卖合同的履行是附条件的。答辩人支付给反诉原告的购房款来源于答辩人将自己之前的房产转让后所获得的款项，反诉原告对此是知情并认可的，并且与答辩人在签订二手房买卖合同。又签���了补充协议，反诉原告甚至在协议中承诺：如果答辩人没有卖掉自己之前的房产情况下可以借款500万元给答辩人。答辩人尽最大努力卖掉自己原有房产一直到2016年4月29日才拿到全部转让款。这个时候，答辩人才有能力去支付购买反诉原告房产的首期款。所以，答辩人没有违约。同时，就在2016年4月29日这天，答辩人要正式去办理交付首期款手续之前，原告到深圳市的产权登记部门去查询反诉原告房产的登记情况，意外发现该房产已经被查封，而且是福田区规划土地监察局查封。所以，在2016年5月4日，答辩人到房产中介的办公室向反诉原告提出解除合同的要求，并退回定金。反诉原告当时表示同意解除合同，但不同意退回定金。综上所述，答辩人认为，原告一直在积极履行合同义务，不存在违约的行为，被告所称歪曲事实，其隐瞒所售房产存在违建、已经被执法部门查封处理的重大事实，已经构成根本违约，所以应当承担违约责任。答辩人请求贵院依法驳回被告的反诉请求，支持答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明，涉案房产位于深圳市福田区翰岭花园12栋2D，于2015年7月20日登记于被告名下，建筑面积为77.91平方米，用途为住宅，房地产证《他项权利摘要及附记》显示，由于本房产东北面的露台及架空层未进行过公摊，因此，买方对该露台及架空层有绿化、管理、维护及合理使用的权利。2015年12月17日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》（编号1521858），约定卖方将涉案房产转让给买方，转让成交价为1200万元；定金为100万元，签订合同时支付定金10万元，签订合同之日起6日内再支付定金90万元；买方应于签署本合同之日起72日（含当日）内付清首期款约银行贷款为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；该物业没有设定抵押；买方支付房产交易过程中的所有税费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行��的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。同日，原告向被告支付了定金10万元。2015年12月23日，原告再向被告支付了定金90万元。被告分别出具了收据。2015年12月23日，原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）与案外人唐娅茹（丙方、原告妻子）签订《关于合同编号（1521858）的补充协议》（下称补充协议），约定就涉案房产交易达成以下补充条款：“1、按照原协议约定，乙方应当于2016年2月29日前付清全部房款1200万元（其中定金100万元，首期款500万元，银行按揭600万元）。2、乙方、丙方承诺于2016年2月29日前转让丙方名下位于翰岭花园5栋15A房产，并以��房产的转让款支付甲方购房款首期款500万元，如乙方、丙方逾期未将上述房产转让成功或未收取转让房产的转让款，则甲方同意向乙方出借500万元用以支付首期款，并做银行资金监管，但丙方应将上述房产对甲方借款进行抵押担保，甲方同意借款在2016年3月30日前免息，逾期按照月息2%标准计算利息。3、如果丙方位于翰岭花园5栋15A房产于2016年2月29日前转让成功（以银行资金监管为准），则甲方同意乙方付款时间相应顺延。”另查，2016年2月26日，唐娅茹（卖方）与案外人张微（买方）签订《房地产买卖合同》，约定唐娅茹将其名下翰岭花园5栋15A房产以650万元转让给张微，定金30万元于签署合同时支付，余款620万元通过银行贷款支付，买方应于2016年4月10日前将预估首期款195万元支付至买卖双方约定银行的监管账户，并向银行提交抵押贷款申请的相关资料，卖方应于配合；买卖双方应于2016年4月30日之前签署《深圳市二手房买卖合同》并共同向房地产登记机构申请办理转移登记手续。2016年4月22日，唐娅茹收到了张微支付的首期款220万元。原告提交的唐娅茹名下《不动产信息查询结果单》显示，翰岭花园5栋15A房产于该日转让。2016年4月29日，唐娅茹收到了张微支付的购房尾款390万元。又查，因接到案外人卓立荣（翰岭花园12栋3D业主）投诉被告名下涉案房产存在违法建筑，深圳市福田区规划土地监察大队（深圳市福田区规划土地监察局，下称福田区土地监察局）于2014年11月14日立案调查，于2016年1月12日对涉案房产进行了现场勘查，于2016年1月13日向被告发出《调查询问通知书���。2016年1月18日，被告的委托代理人尹树生到土地监察部门接受调查，确认涉案房产二楼架空层在购买时已改建为房间，现由被告控制使用。2016年3月25日，福田区土地监察局向被告发出《行政处罚告知书》。2016年4月29日，福田区土地监察局向被告作出《限制房地产权利决定书》，认定涉案房产存在架空层加建的违法行为，限制涉案房产转让。2016年5月25日，福田区土地监察局向被告送达《行政处罚决定书》，限被告于2016年6月8日前拆除上述架空层加建部分。再查，2016年5月4日，被告向原告和唐娅茹发出《解约通知》称，双方于2015年12月17日签订了《二手房买卖合同》，于2015年12月23日签订了《补充协议》，约定你方应当在2016年2月29日前付清全部房款1200万元，但你方至今未付，且逾期超过15日，根据《二手房买卖合同》第十四条约定，现通知你方，自本通知到达你方时，《二手房买卖合同》、《补充协议》解除，我方保留就你方迟延付款的违约行为追究你方法律责任的权利。原告确认于2016年5月8日左右收到该解约通知。庭审中，原告称其在2016年4月29日收到张微支付的购房款后，经查档发现，被告名下的涉案房产因存在违法建筑被福田区土地监察局查封，无法办理过户，遂找被告协商解约退款，但被告只同意解除合同，不同意退还定金。被告称其于2016年4月29日收到福田区土地监察局的《限制房地产权利决定书》后才知道涉案房产被查封，签订合同时不知道存在该情况。另，庭审���，经法庭释明，原告请求解除涉案合同。本院认为，原、被告之间签订的《二手房买卖合同》及补充协议合法有效，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点在于谁违约。首先，原告作为买方，付款是其主要合同义务，双方签订的《二手房买卖合同》约定原告应于签署合同之日起72日内即2016年2月29日前付清首期款，后双方又签订《补充协议》，约定原告夫妇在2016年2月29日前出售其名下房产并以售房款支付涉案购房款，如逾期未能转让成功，则被告同意向原告出借500万元用以支付首期款，如转让成功，则被告同意付款时间相应顺延。本案的情况是，原告妻子唐娅茹在2016年2月26日与案外人张微签订了《房地产买卖合同》，转让其名下房产，于2016年4月29日收到了全部房款，该行为符合原、被告双方在补充协议中约定的原告向被告付��时间相应顺延的条件，故原告未在2016年2月29日前支付首期款不构成违约。其次，被告作为卖方，如实披露交易房产的权利状况、保证交易房产没有权利瑕疵和履行障碍是其主要义务。本案中，虽然在签订合同时涉案房产并没有被福田区土地监察局限制权利转让，但在原、被告签订合同后不久即2016年1月，被告就收到了福田区土地监察局的《调查询问通知书》并委托代理人接受了调查，被告此时已经知道涉案房产权利可能存在瑕疵，2016年4月29日被告收到《限制房地产权利决定书》后，明知道涉案房产已经被限制转让，不是积极与原告协商解除合同，退回定金并承担相应法律后果，反而倒打一把，于2016年5月4日向原告发出《解约通知》，声称原告违约并意图吃掉巨额定金，被告的上述行为违反了诚实信用原则和契约精神，已构成根本违约，应依法承担相应的违约责任��原告请求被告双倍返还定金，其前提条件是解除合同，鉴于涉案房产至今仍被土地监察部门限制转让及查封，涉案合同存在履行障碍，应予解除，庭审中原告明确请求解除合同，本院确认涉案合同于庭审之日解除，但不列入判项。原告向被告支付了100万元的巨额定金，又出卖了家庭唯一的住房用于支付购房款，因被告的违约行为给其造成了较大损失，其请求被告双倍返还定金200万元，具有充分的事实和法律依据，本院予以支持。被告作为违约方，其无权要求解除合同及没收定金，其反诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告方明律应于本判决生效之日起十日内向原告朱星燎双倍返还定金200万元；二、驳回被告方明律的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22800元（原告已预交），反诉受理费6900元（被告已预交），保全费5000元(原告已预交)，均由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  侯媛蓉人民陪审员  高 兰二〇一七年一月二十日书 记 员  李锐珊附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的���还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。