广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初4004号原告（反诉被告）：江门市雅建物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区。法定代表人：梁金均，该公司总经理。委托代理人：黄日森、蔡莉雅，均是广东五邑律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）：江门市红天工程发展有限公司，住所地江门市新会区。法定代表人：刘家裕，该公司经理。委托代理人：索茂军、林达荣，均是广东东方大卫律师事务所律师。原告（反诉被告）江门市雅建物业管理有限公司（以下简称雅建公司）诉被告（反诉原告）江门市红天工程发展有限公司（以下简称红天公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，由审判长温艳华、审判员钟国华、人民陪审员刘颖组成合议庭进行审理，期间红天公司向雅建公司提起了反诉，本院经审查，决定本诉与反诉合并审理，于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄日森、蔡莉雅，被告的委托代理人索茂军、林达荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉中，雅建公司诉称：江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称深南公司）是江门市东方广场开发商，江门市东方广场位于建设路与迎宾路交界。被告购买了江门市东方广场A区、B区三楼整层成为业主，该户建筑面积为4494.92㎡。深南公司原委派深圳市建东物业管理有限公司（以下简称建东公司）为江门市东方广场的物业管理公司，委派合同于2014年5月31日到期。合同到期后，深南公司委派原告作为江门市东方广场的物业管理公司。江门市东方广场物业管理费收费标准经物价局批准为住宅每月3.5元/㎡、商铺每月6.5元/㎡，按被告房屋面积计算，被告物业管理费为每月29216.8元。从2016年4月起，被告欠缴涉案房屋的物业管理费、水电费至今，原告多次催收无果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.被告立即支付2016年4月至2016年6月的物业管理费52590.57元（从2016年4月1日起暂计至2016年6月30日，以后计至清偿之日止），滞纳金1577.7元（以17530.19元为基数，按每日千分之一计算，从2016年5月1日起暂计算至2016年6月30日止，以后计至清偿之日止），合计54168.27元；2.被告从2016年7月起，每月向原告支付物业管理费17530.19元（物业空置期为17530.19元/月），物业使用期为29216.98元/月）；4.本案诉讼费用由被告负担。原告在庭审中撤销了以上第二项诉讼请求。雅建公司在举证期限内提供的证据有：证据1.原告营业执照复印件一份、组织机构代码证一份，证明原告诉讼主体适格。证据2.被告工商登记资料复印件一份，证明被告诉讼主体适格。证据3.《前期物业管理服务合同》一份、《委托书》一份、《江门“东方广场”物业管理交接协议书》一份，证明原告具备江门市东方广场物业管理服务权。证据4.《物业管理服务委托合同》一份、物管费、水电费统计表一份、滞纳金统计表一份，证明涉案房屋为被告所有，被告拖欠物业管理费、水电费及产生的滞纳金，原告一直为被告垫付水电费用，以上款项被告至今未付。证据5.原告物业管理资质证书1份，证明原告对涉案物业具有物业管理资质，有原件核对。证据6.委托物管公示函1份，证明深南房地产开发公司于2014年11月1日起该原深圳市建东物业管理有限公司的物业管理服务委托给原告进行管理，委托期限自2014年11月1日至2034年11月30日止，服务参照深南房地产开发公司与深圳市建东物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》。红天公司辩称：第一，原告所主张的与被告签订的所谓前期物业服务合同属于无效合同，根据有关的法律规定，开发商选定的物管公司双方应当签订书面的前期物业管理服务合同，以保障物管合同当事人的合法权益，其中最重要是保护业主的权益，本案中原告并没有与开发商签订书面的前期物业管理服务合同，违反了国务院物业管理条例第21条的规定，合同无效的第二个理由是物管条例第24条明确规定，开发商应当通过招投标的方式选聘具有相应的资质的物业服务企业，物管条例第32条，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院行政部门制定，根据有关办法的规定，三级物业资质的企业可以承接20万平方米以下的住宅和5万平方米以下的非住宅的物业管理业务，显然从国家的行政法规明确规定物管企业从事物管活动要有相应的资质，原告所称的物业管理项目，根据原告提供的物业服务合同，该项目的面积是6万平方米的非住宅，明显违反了物管条例第32条的以及住建部的有关规定。鉴于以上的事实和理由，我方认为原告的所称的物管合同应依法认定为无效合同。第二，被告在2016年4月已经与原权属人解除了购买涉案房屋的买卖合同，已不可能成为涉案房屋的业主，更不可能与原告存在所谓的物业管理关系，显然原告以与被告有物业管理关系诉求的主张不能成立，以全部予以驳回。反诉中，红天公司诉称：一、红天公司由于购买的涉案物业一直无法办理过户，已于2016年4月与产权权属人解除买卖合同，且已书面通知雅建公司终止合同，解除物业管理关系。2013年11月，反诉人分别与珠海市联基控股有限公司（以下简称联基公司）、荆圯及张健东签订《资产交易合同》购买了涉案物业。此后，联基公司向原物业管理公司深圳市建东物业管理有限公司（以下简称建东公司）发出《关于房产权属变更有关事宜的函》告知其涉案物业转让情况。涉案物业的物业管理费自2013年12月起便由红天公司向建东公司缴纳。由于建东公司的前期物业管理合同到期，涉案物业所在的东方广场于2014年11月1日开始由雅建公司进行物业管理，雅建公司便要求红天公司与其签订《江门市东方广场物业管理服务委托合同》并向其缴纳物业管理费。由于涉案物业一直无法办理产权过户手续，红天公司已于2016年4月29日与联基公司解除了合同，又于2015年5月4日与荆圯、张健东解除了合同并于2016年5月6日向被雅建公司发出《关于物业管理的告知函》并送达其主管人员，告知其涉案物业已与红天公司无关，物业管理费事宜应与业主联系处理。根据《物业管理条例》的规定，红天公司不是涉案物业业主，不可能享受被反诉人的物业管理服务，也不应再向被反诉人交纳物业服务费用，与雅建公司签订的《江门市东方广场物业管理服务委托合同》也丧失了履行的意义，应当予以解除。故，被反诉人在本诉请求支付解除合同后的物业管理费是不符合事实及法律规定的，依法应予以驳回。二、雅建公司缺乏管理东方广场项目的法定资质，红天公司有权按照合同约定要求雅建公司全额退款并支付中国人民银行同期贷款利息，并且按物业使用期六个月服务费的标准向反诉人支付违约金。涉案物业所在的东方广场属于酒店式公寓、休闲娱乐商业的非住宅，建筑面积约6万平方米。根据《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。东方广场应由二级或以上资质物业服务企业才可以承接。根据双方合同约定，雅建公司缺乏法定资质属违约行为，按约定被反诉人应全额退还反诉人已支付的2014年11月至2016年3月的物业管理费298013.23元并支付中国人民银行同期贷款利息，并且按物业使用期六个月服务费的标准向反诉人支付违约金。综上所述，雅建公司所述没有法律及事实依据，请求法院驳回其全部诉讼请求，为维护反诉人的合法利益，特向贵院提起反诉，请求法院判令：1.确认雅建物业公司与红天工程公司签订的《江门市东方广场物业管理服务委托合同》已经于2016年4月29日解除；2.雅建物业公司退还红天工程公司已经支付的2014年11月至2016年3月的物业管理费298013.23元及实际退还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利息计算，从2015年3月暂计至2016年8月为16803.42元，详见利息计算表）；3.雅建物业公司按物业使用期六个月服务费的标准向红天工程公司支付违约金105181.14元；4.雅建物业公司承担全部诉讼费用。红天公司为其答辩和反诉提供如下证据：证据1.营业执照复印件一份，证明反诉人的诉讼主体资格。证据2.商品房权属登记证明书复印件55份，证据3.资产交易合同（联基红天【2013】01号）复印件一份，证据4.资产交易合同（联基红天【2013】02号）复印件一份，证据5.《资产交易合同》复印件一份，证据2.3.4.5共同证明涉案物业由江门市蓬江区深南房地产开发有限公司开发并在2010年出售给联基公司。2013年11月，反诉人分别向联基公司、荆圮及张建东购买了涉案物业。证据6.关于房产权属变更有关事宜的函复印件一份，证明联基公司通知原告涉案物业转让情况。证据7.履约催告函复印件一份，证据8.解除合同协议（2016年4月29日）书复印件一份，证据9.解除合同协议书（2016年5月4日）复印件一份，证据7.8.9共同证明由于涉案物业一直无法办理产权转移登记手续，反诉人于2016年4月29日与联基公司解除了合同，于2016年5月4日与荆圯及张建东解除了合同。证据10.关于物业管理的告知函复印件一份，证明反诉人于2016年5月6日向原告发函告知其涉案物业已于反诉人无关，物业管理费事宜应与业主联系处理。证据11.《前期物业管理服务合同》复印件一份，证明涉案物业所在的东方广场为酒店式公寓、休闲娱乐商业中心，建筑面积6万平方米。证据12.《物业管理服务委托合同》复印件一份，证明被反诉人管理供方广场项目的法定资质，按照合同约定，反诉人有权要求被反诉人全额退款并支付中国人民银行同期贷款利息，并按物业使用期六个月服务费的标准向反诉人支付违约金。证据13.2014年11月至2016年3月的物业管理费发票复印件17份，证明反诉人已经支付给被反诉人2014年11月至2016年3月的物业管理费298013.23元。雅建公司对红天公司的反诉答辩称：一、答辩人与被答辩人物业服务合同关系存续。1.答辩人接收了涉案物业并与被答辩人签订了物业服务合同。首先，被答辩人于2013年向联基公司（下称联基公司）荆圮、张健东购买涉案物业，并于2014年11月与被答辩人签订了《物业管理服务委托合同》，被答辩人是涉案物业的使用权人也是答辩人的服务合同相对方，合同对双方具有约束力。其次，涉案房产是否过户与本案无关，不影响《物业管理服务委托合同》的履行，物管费由房产权属人缴纳还是由房产使用权人缴纳没有强制性法律规定，应遵从意思自治原则。再次，《广东省物业管理条例》第十条规定“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务”。即“业主”的定义并不局限于房屋所有权人，被答辩人符合物业管理服务中对“业主”的定义，应承担业主缴费义务。2、被答辩人无权单方解除物业服务合同。被答辩人与联基公司、荆圮、张健东《资产交易合同》是否解除与本案无关，即使双方《资产交易合同》解除也不能构成解除本案《物业管理服务委托合同》的依据。依据《合同法》第九十一条规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”、第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、“第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。涉案合同双方不存在法律规定合同解除的事宜，被答辩人没有根本违约，答辩人无权单方解除合同，《物业管理服务委托合同》仍应继续履行。二、被答辩人未完成物管交接手续前，答辩人的服务对象仍然是被答辩人，仍应继续支付物业管理费。依《合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”、第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”、第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。涉案《物业管理服务委托合同》业主的变更属合同变更，该事项应经答辩人同意，并由物业管理方、新业主、旧业主三方签订交接协议，办理交接手续，并重新签订《物业管理服务委托合同》之后，被答辩人缴纳物业管理费的义务才能转移。三、东方广场建筑面积约6万方平方米，其中，开发商深南房地产有限公司有部分物业没有移交给答辩人管理，而答辩人物业管理面积为4.35万平方米，符合三级物业管理资质的管理要求。东方广场整体建筑面积与物业管理面积是不同的概念。四、被答辩人违反合同约定，应支付拖欠的物业管理费及滞纳金。依答辩人与被答辩人签订的《物业管理服务委托合同》第十五条第3项、第二十七条第3项的约定，被答辩人应向答辩人缴纳物业管理费并支付滞纳金。五、对被告反诉请求第一项，其主张判令或确认合同解除，这是一个选择性的判项选择，判令是请求人民法院行使司法权解除民事合同，而确认解除合同是合同已处于解除的状态，而要人民法院确认这一状态，故而从该请求可以反映被告的诉讼主张不明确，其认为合同是解除还是没有解除，在诉讼请求中作出了矛盾的选择，即使判令解除合同，被告也应当在判令解除之前的物管费予以支付。六、物管费的用途是用于物管公司为了运营并提供物业服务而收取的费用，该费用在实际的管理中已经进行的消耗，不论合同效力也不论被告方有没有实际使用该涉案物业，作为物业管理范围内的房屋都均等享受了物管服务，享受服务支付费用是基本的权利义务相统一的原则，故不存在退还物管费的问题。七、被告所主张的违约金没有依据，被告享受服务，原告没有违约行为，故而不存在违约金的问题。经审理查明：江门市东方广场位于江门市迎宾大道西路与建设路交汇处，由江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称深南公司）开发建设。2009年5月21日，江门市东方广场建设单位深南公司与建东公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定：（1）由建东公司为东方广场提供物业管理，物业类型：酒店式公寓、休闲娱乐商业中心；（2）自入伙之日起业主应承担物业管理服务费，按以下标准执行：公寓3.5元/月/平方米，商铺6.5元/月/平方米，水电费由物业管理公司进行代付代缴，合同期限自2009年6月1日至2014年5月31日止；（3）合同第三十七条规定合同到期前三个月，业主大会尚未成立的，双方不能就延长本合同期限达成协议的，深南公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；（4）深南公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳前期介入管理费、前期各项开支费用、开办费和物业管理费用的，除应交纳所欠费用外，同时应按所欠费用每日万分之五的标准向建东公司支付违约金等条款。2013年11月，红天公司分别与联基公司、荆圯及张健东签订《资产交易合同》购买了涉案57套物业，建筑面积共计4494.92平方米，房屋用途为非住宅。此后，联基公司向原物业管理公司深圳市建东物业管理有限公司发出《关于房产权属变更有关事宜的函》告知其涉案物业转让情况，并由红天公司向建东公司支付物业管理费用。2014年5月，建东公司签署的上述《前期物业管理服务合同》到期后，深南公司没有再继续选聘建东公司进行物业管理，而是选聘原告雅建公司进行管理，并出具《委托书》，内容有：“由于东方广场原物管公司深圳市建东物业管理有限公司与我司的合约期限于2014年5月31日到期，我司现正委派江门市雅建物业管理有限公司接管东方广场物管一职，全权负责处理包括停车管理、水电费代收代缴等所有物业管理日常事务。”2014年10月27日，原告雅建公司与建东物业公司签订了《江门“东方广场”物业管理交接协议书》，约定：（1）东方广场的物业管理于2014年10月31日前移交，届时建东公司退出，由雅建公司接管；（2）2014年11月1日前的物业管理费、水电费及其他相关费用由建东公司收取，之后的由雅建公司收取；（3）物业管理移交后，雅建公司对江门市中泰来酒店管理有限公司（以下简称中泰来公司）的物业管理收费按3.5元/平方米/月的六折（2.1元/平方米/月）优惠收取，优惠期限为4年，自2014年11月1日至2018年10月30日。合同双方还对物业的交接其他事宜进行了约定。其后，红天公司（甲方）与雅建公司（乙方）签订合同编号为JMHTGCFZYXGS的《东方广场物业管理服务委托合同》，约定由雅建公司为位于江门市蓬江区迎宾西路3号东方广场三楼的涉案57个物业提供物业管理服务，合同确定物业建筑面积4494.92平方米，合同期限自2014年11月1日至东方广场业委会成立止；物业管理服务费：物业空置期：建筑面积4494.92平方米，收费按6.5元/月/平方米的六折收取（即3.9元/月/平方米），每月物业管理费：17530.19元，从2014年11月1日起算；物业使用期：建筑面积4494.92平方米，收费按6.5元/月/平方米收取，每月物业管理费：29216.98元，从甲方装修完商铺自行使用或出租予他人使用之日起算；甲方应在每月收到相应发票后10日内向乙方支付当上月水电费和管理费，逾期支付的，甲方应按欠费天数乘以欠费总金额的千分之一向乙方支付滞纳金；乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的服务质量，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同或降低收费标准；在本合同签订之时与合同履行期间，如乙方缺乏管理东方广场项目的法定资质，则甲方有权解除本合同，要求乙方全额退款并支付中国人民银行同期贷款利息。同时，乙方应按物业使用期六个月服务费的标准向反诉人支付违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应予以赔偿。上述合同签订后，雅建公司于2014年11月1日依据该《物业管理服务委托合同》开始管理涉案物业，红天公司从2014年11月至2016年3月一直按照空置房屋3.9元/月/平方米的缴费标准向雅建公司缴纳物业管理费。涉案房屋处于空置状态，因一直未办理房屋产权过户手续，红天公司分别于2016年4月29日、5月4日，与联基公司、荆圯、张健东解除了涉案房屋买卖合同，并于2016年5月6日出具《关于物业管理的告知函》，告知雅建公司涉案物业已与其无关，物业管理费事宜应与业主联系处理，雅建公司于2016年5月10日收到该告知函。雅建公司向红天公司开具了2016年4月应交物业费的发票，但红天公司称未收到该发票，红天公司一直未能支付该费用，故雅建公司提起本案诉讼。雅建公司与红天公司庭上共同确认，联基公司已向雅建公司支付了涉案物业2016年5月、6月的物业管理费用。另查明，原告雅建公司于2014年7月14日登记成立，经营范围包括物业管理，具有三级物业管理资质。东方广场现尚未成主业主委员会。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩意见以及庭审查明的事实，本案争议焦点主要有：1、原告雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费；2、雅建公司请求红天公司支付拖欠的2016年4月至6月的物业管理费及滞纳金有无依据；3、红天公司与雅建公司签订的《江门市东方广场物业管理服务委托合同》是否解除；4、红天公司反诉请求雅建公司返还物管费、支付利息及违约金的请求有无依据，应否支持的问题。一、原告雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费及滞纳金的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，深南公司与雅建公司虽然没有签订书面的物业服务委托合同，但从《委托书》、《交接协议书》等证据显示，深南公司已事实上委托雅建公司对涉案小区进行管理，雅建公司也事实上已进场管理。另外，红天公司与雅建公司《东方广场物业管理服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效，对双方均具有约束力，双方形成物业服务合同关系，雅建公司有权收取本案的物业服务费及相关费用。对于红天公司抗辩认为，雅建公司进场管理不是经开发商招标投标选聘，也未经当地房产行政部门批准的意见，本院认为，《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业，并且在该条例第六章法律责任中明确规定建设单位违法选聘物业服务企业的行政责任，违反上述条款的规定，有可能被行政机关进行行政处罚，但该行政处罚是行政机关的管理行为，并不影响民事合同的效力，本案开发商深南公司委托雅建公司进场管理，以及红天公司与雅建公司签订物业服务合同，均是双方意思真实表示，没有违反《合同法》第五十二条关于合同无效的规定。对于红天公司抗辩认为雅建公司资质不足，雅建公司管理无效的意见，经查，雅建公司具有三级物业管理资质，并非缺乏物业管理资质，雅建公司是否因资质不足而违反物业管理行业管理性规范，也是行政管理行为，不必然导致物业服务合同无效，红天公司未能提供证据证明雅建公司未达到服务质量，也未能提供证据证明其有要求雅建公司进行整改，与雅建公司签订的《东方广场物业管理服务委托合同》对其具有约束力，雅建公司有权向其收取物业管理费用，对于其该项抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。二、雅建公司请求红天公司支付拖欠的2016年4月至6月的物业管理费及滞纳金有无依据的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《广东省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”雅建物业公司根据其与红天公司签订的《物业管理服务委托合同》的约定向涉案物业提供了物业服务，被告红天公司享受雅建公司提供的物业服务，应当依约交纳物业服务费，本案中，红天公司已与联基公司、荆圯、张健东解除了涉案房屋买卖合同，并于2016年5月6日向雅建公司送达了《关于物业管理的告知函》，告知雅建公司其已非涉案物业业主，且联基公司作为涉案物业所有权人已向雅建公司全额支付了涉案物业2016年5月、6月的物业管理费，故，对于雅建公司主张红天公司支付涉案物业2016年5月、6月的物业管理费，不具有事实和法律依据，本院不予支持。但2016年4月期间，红天公司还未解除涉案房屋购买合同并告知雅建公司，其基于买卖行为合法占用涉案房屋，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并应承担支付物业管理费等相应的义务。红天公司拖欠2016年4月的物业管理服务费，涉案物业建筑面积4494.92平方米，按照双方签订的《物业管理服务委托合同》约定的空置期3.9元/月/平方米的物业服务费收费标准，被告红天公司拖欠2016年4月的物业管理费17530.19元。原告雅建公司据此主张被告红天公司支付拖欠2016年4月的物业管理服务费17530.19元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告雅建公司请求被告支付逾期付款滞纳金有无依据的问题。原告雅建公司主张的滞纳金实质上是逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，一方面，红天公司于2016年4月29日、5月4日，与联基公司、荆圯、张健东解除了涉案房屋买卖合同，在双方对于涉案房产物业管理费由谁交付的问题未能确定的情况下，雅建公司并无证据证实红天公司主观上存在恶意拖欠有关的费用的事实；另一方面，红天公司与雅建公司签订的物业服务合同约定红天公司应在每月收到相应发票后10日内向雅建公司支付当上月水电费和管理费，但由于红天公司否认收到过雅建公司开具的2016年4月的物管费发票，雅建公司也未能提供证据证明其已书面通知红天公司，没有证据证实红天公司拖欠物业管理费的时间，雅建公司应当承担举证不能的不利后果，故本院对雅建公司请求的滞纳金依法不予支持。三、关于红天公司与雅建公司签订的《江门市东方广场物业管理服务委托合同》是否解除的问题。本案中，红天公司通过与联基公司、荆圯、张健东签订《资产交易合同》获得涉案房屋的所有权，其作为涉案房屋所有人与雅建公司签订物业管理委托合同并按合同约定履行相关义务。但因涉案房屋无法过户，其与联基公司、荆圯、张健东解除了涉案房屋买卖合同并将涉案房屋移交给联基公司、荆圯、张健东，因此丧失了涉案房屋所有权和使用权，故，红天公司与雅建公司签订的《江门市东方广场物业管理服务委托合同》因发生不可归责于合同双方当事人的原因发生情势变更，导致合同订立的基础发生变化，合同目的无法实现，红天公司也将该情况于2016年5月10日告知雅建公司。据此，红天公司与雅建公司签订的编号为JMHTGCFZYXGS的《江门市东方广场物业管理服务委托合同》在2016年5月10日雅建公司收到红天公司的告知函后，因没有继续履行的基础，合同目的无法实现而予解除。四、红天公司反诉请求雅建公司返还物管费、支付利息及违约金的请求有无依据，应否支持的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”红天公司主张雅建公司缺乏法定资质，违反合同约定，应承担返还红天公司已付物管费，并支付利息及违约金的违约责任。对此，如上所述，雅建公司具有三级物业管理资质，并非缺乏物业管理资质，红天公司未能提供证据证明雅建公司未达到服务质量，也未能提供证据证明其有要求雅建公司进行整改的事实，对于该项主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第十条、第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）江门市雅建物业管理有限公司与被告（反诉原告）江门市红天工程发展有限公司签订的合同编号为JMHTGCFZYXGS的《东方广场物业管理服务委托合同》于2016年5月10日解除。二、被告（反诉原告）江门市红天工程发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）江门市雅建物业管理有限公司支付2016年4月的物业服务费17530.19元。三、驳回原告（反诉被告）江门市雅建物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）江门市红天工程发展有限公司的其他反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1592元，由江门市雅建物业管理有限公司负担1203元，由江门市红天工程发展有限公司负担389元。本案反诉受理费7600元，减半收取3800元，由江门市红天工程发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  温艳华审 判 员  钟国华人民陪审员  刘 颖二〇一七年一月十七日书 记 员  容丽萍