广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初1516号原告：东莞市本色物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市高埗镇振兴北路华宏商业东街81号D栋二楼一区。法定代表人：胡德强。委托代理人：刘雪平，广东指针律师事务所律师。委托代理人：张洁萍，广东指针律师事务所实习律师。被告：东莞市兴埗电子有限公司，住所地：广东省东莞市高埗镇欧邓村振兴北路华宏商业东街81号C栋4楼一区。法定代表人：曾祥宇。被告：张正安，男，汉族，1976年2月5日出生，住北京市密云县，原告东莞市本色物业管理有限公司诉被告东莞市兴埗电子有限公司（以下简称“兴埗公司”）、张正安租赁合同纠纷一案，本院受理后，原适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2017年6月7日公开开庭进行了���理。原告东莞市本色物业管理有限公司的委托代理人刘雪平、张洁萍到庭参加了诉讼。被告兴埗公司、张正安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告东莞市本色物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告兴埗公司立即支付租金及代缴的水电费共计58584元及违约金（违约金以58584元为基数，从2016年4月16日起，按每天千分之五的标准计收）；2、解除原告与被告兴埗公司签订的《租赁合同》；3、被告兴埗公司、张正安承担连带责任；4、本案诉讼费用及相关追偿费用由两被告承担。事实和理由：2014年2月27日，经双方协商签订了《租赁合同》，合同约定原告将位于东莞市高埗镇欧邓村振兴北路华宏商业东街81号厂房C栋4楼整层及F栋6楼宿舍共7间租给被告使用，租金为每月22700元，水电费另计，每月5日前通过���行转账支付。合同签订后，原告如约履行了合同义务，交付了物业给被告使用，而被告却屡次违反合同义务，拖延支付租金及水电费。至今被告仍欠2016年2月、3月的租金及水电费共计58584元。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。被告兴埗公司、张正安既没有答辩，也没有向本院提交证据。经审理查明，兴埗公司原法定代表人为张正安，后于2016年1月15日变更为曾祥宇。原告与被告张正安于2014年2月27日签订一份《租赁合同》。合同约定，原告将位于东莞市高埗镇欧邓村振兴北路华宏商业东街81号厂房C栋4楼整层及F栋6楼宿舍603.604.605.606.607.608.609（共计7间）租给被告张正安使用；厂房、宿舍租金22700元/月；电费收取方式为1.2元/度，基本电费为23元/KVA，电损为10%；水费为4.5元/吨，水损为10%；房租每三年为一个增幅期，增幅率10%；租赁期限从2014年3月1日起至2019年2月31日止，共5年；合同签订时，被告张正安应交两个月租金45400元作为保证金，并同时缴付首月租金22700元；房屋租金、水电费等应交费用须于每月5日前一次性转入原告指定的账户上，然后持银行相关凭单到原告管理处换取原告开具的收款收据；被告张正安应按时逐月缴交房屋租金与水电费用，不得逾期缴交房租，若逾期缴交，原告有权向被告张正安加收违约金，违约金将从当月1日开始计算，每天加收违约金的额度为其应交金额的百分之五。此外，双方还对违约责任及其他事项作出了详细的约定。2017年1月，原告以被告拖欠租金及水电费为由，诉至本院要求解决。庭审中，原告明确，其第4项诉讼请求中的相关追偿费用至今没有产生；其在本案中所主张的58584元是由2016年3、4月份的租金及2016年2、3月份的水电费所构成���2016年3、4月份的租金中包含了E201房每月的租金500元,2016年2、3月份的水电费中包含了E201房的电费共48.8元。原告确认被告张正安是案涉《租赁合同》的相对方，被告兴埗公司是案涉厂房、宿舍的实际使用方；被告兴埗公司使用案涉厂房、宿舍至2016年8月份，现原告已经收回租赁物；如案涉《租赁合同》无效，则要求变更案涉租金为房屋占有使用费。原告提供了：1、缴费通知单，拟证明被告所欠的租金及水电费数额；2、收文回执（两份），证明被告已经收悉租金及水电费的具体数额；3、被告兴埗公司出具的承诺书两份，证明被告兴埗公司是案涉租赁物的实际使用人，应对本案债务承担连带责任；4、《厂房租赁合同》、东莞市高埗镇建设工程质量监督所出具的证明、东莞市公安消防局出具的《建设工程消防设计审核意见书》，拟证明案涉租赁物是原告租赁而来并出租���被告使用，案涉租赁物已经通过了政府部门的竣工验收。另查，案涉租赁物没有取得《建筑工程竣工验收证书》，也未办理建设工程规划许可证，原告也未能举证证明案涉租赁物有依法向政府规划部门办理相应报建手续。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、缴费通知单、收文回执（两份）、承诺书两份、《厂房租赁合同》、东莞市高埗镇建设工程质量监督所出具的证明、东莞市公安消防局出具的《建设工程消防设计审核意见书》、催款通知书，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提交相关的证据予以反驳，本院视为被告放弃对原告提交的证据进行质证，以及对原告陈述的事实进行抗辩的权利。本案中并没有证据证明案涉租赁物已办理建设工程规划许可证或者已向相关政府部门办理相应报建手续，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”，案涉《租赁合同》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事法律行为的确定无效是指该行为因不具备该法律行为的有效条件，所以根本不能产生当事人意思表示追求的民事法律效果，因此案涉《租赁合同》应自始无效。关于原告要求被告张正安支付占有使用费及水电费的诉讼请求。虽然上述认定案涉《租赁合同》为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告张正安仍应参照双方约定的租金��准支付房屋占有使用费及水电费给原告。由于被告张正安没有举证证明其已向原告支付了案涉租赁物2016年3、4月份的租金及2016年2、3月份的水电费，故原告要求被告张正安支付案涉租赁物的租金及水电费的请求，于法有据，本院予以支持。由于原告未提交任何证据证明双方对E201房的存在约定和实际使用情况，故对其诉求的E201房的房屋占有使用费以及水电费，本院不予支持。综上，被告张正安应向原告支付2016年3、4月份的租金及2016年2、3月份的水电费为57535.2元=58584元-500元/月×2个月-48.8元。因《租赁合同》无效，故原告要求被告张正安支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告兴埗公司作为案涉租赁物的实际使用人，应对被告张正安的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市本色物业管理有限公司与被告张正安于2014年2月27日签订的《租赁合同》无效；二、被告张正安于本判决生效之日起十日内向原告东莞市本色物业管理有限公司支付占有使用费及水电费57535.2元；三、被告东莞市兴埗电子有限公司对被告张正安在上述第二判项中的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告东莞市本色物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利���。本案受理费1264元（原告已预缴），由原告承担23元，由被告张正安、东莞市兴埗电子有限公司承担1241元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄庆生审 判 员  徐苗苗人民陪审员  陈淑珍二〇一七年九月八日书 记 员  刘炯贤叶雯