江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初2427号本诉原告（反诉被告）：王志祥，男，1993年10月3日出生，汉族，赣州市大余县人，住江西省赣州市大余县。委托诉讼代理人：彭代平，江西客家人律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：谢艳，江西客家人律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。本诉被告（反诉原告）：杨海芳，女，1987年10月28日出生，汉族，南昌市安义县人，身份证住址：江西省南昌市安义县，现住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：朱海强，江西红土地律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。本诉第三人（反诉被告）：赣州福林房地产中介服务有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区东阳山路43号江畔翠榕居C栋17#店面。统一社会信用代码：91360702063499726X。法定代表人：沈要楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶艳华，女，1991年1月3日出生，汉族，赣州市赣县区人，该公司员工，住江西省赣州市章贡区，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：罗柳茂，男，1993年11月1日出生，汉族，赣州市瑞金市人，该公司员工，住江西省赣州市章贡区，代理权限：特别授权代理。原告王志祥诉被告杨海芳、第三人赣州福林房地产中介服务有限公司（以下简称为福林中介公司）居间合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，被告杨海芳提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王志祥及其委托诉讼代理人彭代平、谢艳，被告（反诉原告）杨海芳的委托诉讼代理人朱海强，第三人（反诉被告）福林中介公司的委托诉讼代理人叶艳华、罗柳茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告王志祥向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《房屋买卖居间合同》，办理房屋产权过户手续及交房义务；2、被告向原告赔偿因其违约行为，导致原告未能如期办理银行按揭贷款而遭受的利率上浮部分，即在原按揭贷款利率与新按揭贷款利率之差的利息63720元（以30年按揭贷款计）由被告承担；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月17日，本诉原告通过第三人福林中介公司受让了本诉被告所有的位于赣州市章××区××镇画眉××印象××室房屋一套，房屋所有权证为赣房权证字第××号，为了明确各方的权利与义务，三方于同日签订了《房屋买卖居间合同》。根据合同约定，被告将其拥有的上述房屋以总价666000元转让给原告，合同签订时原告向被告支付定金30000元，被告向原告交付房屋产权证明的有关材料，并约定原告将首付存入第三人指定账户后，再履行办理银行面谈、产权过户、贷款等手续。后经双方协商同意，原告于2017年5月23日向被告付首付146000元后，原告和第三人多次催促被告要求其及时办理房屋产权过户手续，并按照银行的要求提供相关资料以便原告及时办理按揭贷款手续。然而，被告却以第三人违规操作为由拒不履行合同，导致原告未及时办理银行按揭贷款手续。尤其是在银行再三催促并明确告知若不及时办理银行按揭手续，国家即将上调贷款利率后，原告要求被告及时提供资料配合办理银行按揭的请求，被告仍然采取拒绝和拖延的态度，结果导致原告因被告的违约行为，至今未能办理银行按揭贷款手续，而银行的按揭贷款利率已经上浮10%，即以贷款52万元为基础，原年贷款利率为4.9%，现上调为年利率5.39%，按30年计算，利率差价为63720元。如今，被告反而拒绝履行合同，并回避原告和第三人，被告的违约行为已经构成严重违约，并给原告造成了难以挽回的损失。在原告、第三人反复与被告协商未果的情况下，为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求依法处理。本诉原告（反诉被告）王志祥为证明本诉的主张及反诉答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、原、被告身份证复印件，证明原告为适格的诉讼主体；证据2、《房屋买卖居间合同》、《产权证》复印件，证明原告与被告存在房屋买卖合同关系，以及双方就房屋买卖过程中各自的权利与义务、违约责任等进行了明确的约定；证据3、《收据》及转款凭证，证明原告于2017年5月23日，按照约定将首付款计146000元（含之前交付的3万元定金）交付给被告；证据4、微信聊天图片，证明原告多次催促被告要求办理房屋产权过户手续，而被告却一直以第三人违规操作等理由，拒不履行合同义务；证据5、定金收据，证明签订合同当日，原告已支付定金。被告杨海芳辩称，1、答辩人合同签订后，按合同履行了自身的义务，由于被答辩人未按合同的要求履行支付定金，及足额交付首付款，因此，答辩人认为合同没有履行的基础，不能履行；2、被答辩人主张因利率上涨，由答辩人承担，没有法律依据，因为答辩人没有违反合同约定，被答辩人的该项诉请不属于可得利益损失，是不可预见的，在法律上不可称其为损失，应不予支持。被告杨海芳为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、《房屋买卖居间合同》复印件，证明该合同约定了双方的权利义务；同时该合同权利义务不对等，合同无法正常履行；证据2、第三人福林中介公司向被告出示的收件收据、押金收据、佣金确认书，证明被告严格按照合同的义务履行自身义务；在合同签订的当天将争议房产的房产证，土地使用权证及佣金、押金交付于福林中介公司；被告不存在违约的情况；第三人福林中介公司辩称，答辩人对被答辩人王志祥的诉讼请求没有意见。第三人福林中介公司未提交证据。反诉原告（本诉被告）杨海芳向本院提出反诉请求：1、解除《房屋买卖居间合同》；2、反诉被告王志祥向反诉原告支付定金3万元；3、反诉被告福林中介公司向反诉原告退回已支付的佣金6000元及押金5000元，并退回房产证及土地使用权证原件；4、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年5月17日，反诉原告通过反诉被告福林中介公司与反诉被告王志祥签订三方《房屋买卖居间合同》（合同编号：0002104）。合同约定，合同标的房屋总价款666000元，合同签订时反诉被告王志祥向反诉原告支付定金3万元，反诉被告王志祥应在2017年5月22日前向反诉原告交付首付款，双方口头约定首付款为总房款的4成即266400元，以便反诉原告办理房屋提前还贷手续、注销抵押。合同签订后，反诉原告按反诉被告福林中介公司要求，将标的房屋产权证原件、土地使用权证原件（房产证号：赣房权证字第××号、国有土地使用证号：XSF0880号）、中介佣金6000元及押金5000元于合同签订当天交予反诉被告福林中介公司。2017年5月22日即合同约定交付首付款的最后一天前，反诉原告多次要求反诉被告王志祥按约定交付首付款，并按约定支付定金3万元。直至2017年5月23日，在反诉原告的多次催促下，反诉被告王志祥向反诉原告交付了部分首付款146000元，余下首付款及定金至今未按约定交付。至此，反诉被告王志祥严重违反合同约定，未履行相应义务，致使合同目的无法实现，合同无法继续履行。反诉被告福林中介公司在居间合同中权利义务不对等，在本争议合同中，只约定其合同权利，完全没有其义务条款，合同条款显失公平。买卖双方发生矛盾时，反诉被告福林中介公司不履行居间义务，一心只想中介佣金，甚至不惜做出弄虚作假的行为。因此，反诉原告向其交付的费用及房产证原件应退还。为证明自己的反诉请求，反诉原告杨海芳提交了以下证据：证据1、反诉原告身份证复印件，证明反诉原告诉讼主体资格；证据2、房屋买卖居间合同，证明本案房屋买卖居间合同的各方权利义务，反诉被告存在严重违约情况；证据3、收件收据、押金收据、佣金确认书，证明反诉原告于合同签订当日向反诉被告福林中介公司交付佣金及房产证、土地使用权证原件及押金，已履行合同义务；证据4、收条，证明被反诉人王志祥未按约定交齐总房款4成首付款，后续也未按约定补齐首付款；证据5、定金保管书，证明争议发生后，是由反诉被告福林中介公司出具的，出卖方杨海芳的签名不是杨海芳本人书写的，是福林中介公司自己书写的，是存在弄虚作假的行为。反诉被告（本诉原告）王志祥辩称，1、针对购房的首付款问题，双方约定首付款为购房款的20%，而非是被答辩人所述的购房款的40%。双方在洽谈房子买卖的时候，因为光大银行可以做80%比例按揭，双方同意首付款为购房款的20%，同时在2017年5月23日答辩人向被答辩人转账146000元的时候，被答辩人出具《收条》，载明“今收到王志祥……首付款计146000元”，表示被答辩人对146000元为首付款是认可的、没有异议的。而被答辩人强调首付款为购房款的40%是没有任何事实与法律依据的；2、针对被答辩人提出的答辩人没有按约定的时间付首付款的问题，其在微信中对延期支付首付款作出同意的意思表示，未构成违约。合同约定是2017年5月22日答辩人支付首付款，但是答辩人因为在约定的日期有事要忙，其提前与被答辩人协商支付首付款日改为2017年5月23日，被答辩人在微信上作出同意的意思表示，该行为是对合同约定付款日的变更，同时在被答辩人在收到首付款的时候也并未表示异议，也表明对被答辩人变更付款时间作出同意的意思表示，被答辩人同意的行为不会导致答辩人迟延支付首付款而导致答辩人根本的违约；3、关于定金30000元的问题，30000元的定金直接冲抵首付款，被答辩人无法以此主张答辩人根本违约。本案中答辩人与被答辩人虽然在《居间买卖合同》中约定答辩人在签订合同之日将定金支付给中介，根据本案情形，该定金是作为履约保证金，法律规定“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”，现在答辩人按约向第三人支付了定金30000元，因为银行的规定，定金冲抵进首付款，所以又从中介处取出和首付款一起通过答辩人的账户转给被答辩人，所以对于已交付定金的事实是没有异议的，同时对于该首付款含有该定金，被答辩人也未表示有异议，既然定金已经冲抵首付款，被答辩人无法以答辩人未支付定金为由而主张答辩人承担违约责任；4、在答辩人与被答辩人的居间合同纠纷中，最重要的是被答辩人因为房价上涨而不想把房子卖给答辩人，在答辩人与被答辩人的微信聊天记录中也并未提出对首付款、定金等事情有异议，而是因为后悔把房子卖给答辩人，所以其以首付款、定金的事情主张重大违约，要求解除合同是与客观事实不符的。被答辩人拒不卖房的行为构成重大违约，现在答辩人要求被答辩人继续履行合同及承担违约责任。反诉被告（本诉第三人）福林中介公司辩称，1、关于被答辩人向答辩人交付佣金6000元及押金5000元的问题，此为合同约定的被答辩人需要交付给答辩人的款项，现合同依法成立并生效，被答辩人无法主张返还。在《居间买卖合同》中约定，在被答辩人收到第一笔房款的时候，被答辩人需要向答辩人交付佣金6000元及押金5000元，在2017年5月23日的时候，王志祥已经向被答辩人支付首付款，其就符合交付上述款项的条件，因此，被答辩人无法要求答辩人返还佣金及押金；2、针对购房的首付款问题，买卖双方约定首付款为购房款的20%，而非是被答辩人所述的购房款的40%。双方在洽谈房子买卖的时候，根据光大银行可以做80%按揭款的比例，双方同意首付款为购房款的20%，同时在2017年5月23日王志祥向被答辩人转账146000元的时候，被答辩人出具《收条》，载明“今收到王志祥……首付款计人民币146000元”，其也表示被答辩人是对146000元为首付款是认可的、没有异议的。而被答辩人强调首付款为购房款的40%是没有任何事实与法律依据的；3、针对被答辩人提出的答辩人没有按约定的时间付首付款的问题，其在微信中对延期支付首付款作出同意的意思表示，未构成违约。首付款交付的时间延后至2017年5月23日，已经征得被答辩人的同意，被答辩人没有对此持有异议，2017年5月23日王志祥支付首付款的行为不构成违约。通过短信和微信聊天可知被答辩人对于定金及首付款的事情是没有争议的，从未对此提出过任何的异议。4、关于定金30000元的问题，30000元的定金直接冲抵首付款，被答辩人无法以此主张王志祥根本违约。王志祥已经按约定向答辩人交付定金，当时答辩人向王志祥出具了《定金收据》，并向被答辩人交付《定金保管书》，后因为贷款银行的规定，由定金冲抵首付款，后面把定金取出后再和首付款一起通过王志祥的账户转给被答辩人，后面答辩人一直催促被答辩人交回《定金保管书》，被答辩人拒不交回。既然王志祥已交付定金，并且已经冲抵首付款，王志祥不构成违约。反诉被告（本诉第三人）福林中介公司为支持其抗辩理由，提交了以上证据：证据1、定金收据、定金保管书复印件，证明王志祥已向杨海芳支付定金30000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证、质证，本诉被告杨海芳、第三人福林中介公司对本诉原告提交的证据1的三性无异议，反诉被告王志祥、福林中介公司对反诉原告提交的证据1的三性无异议，本院经庭审核实认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1、本诉原告提交的证据2中《房屋买卖居间合同》系被告杨海芳（甲方、卖方）、原告王志祥（乙方、买方）、第三人福林中介公司（丙方、居间方）签订的，该合同约定三方当事人的权利义务等内容，且均有三方当事人签字盖章或手印，被告杨海芳提出该合同不具有操作性，但未提交证据予以反驳，本院对该证据予以认定；证据2中的产权证载明位于赣州市章××区××镇画眉××·××印象××室房屋产权属于被告杨海芳所有，本院对该证据予以认定；被告杨海芳对本诉原告提交的证据2的收条及转款凭证的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，结合庭审查明的事实，原告王志祥于2017年5月23日通过银行转账方式向被告杨海芳支付房屋首付款146000元，本院对该组证据的三性予以认定；本诉原告提交的证据4是原告与被告之间的微信聊天记录，因该证据属于电子证据，易修改删除，对证据的载明的内容应结合庭审查明的事实及其他证据综合认定。原告提交的证据5系定金收据，结合庭审查明的事实，王志祥女友刘健华于2017年5月17日向第三人福林中介公司员工叶艳华支付定金30000元，被告福林中介公司对该证据的三性无异议，本院对该组证据的三性予以认定。2、本诉被告杨海芳提交的证据1《房屋买卖居间合同》与本诉原告提交的证据2一致，本院认定与上述认定一致；本诉被告杨海芳提交的证据2收件收据、押金收据、佣金确认书，说明被告杨海芳向第三人福林中介公司交了房屋所有权证、国有土地使用证、水电费押金5000元、佣金6000元，只能说明被告杨海芳按合同约定履行了部分义务，对其证明对象，本院不予认定。3、反诉原告杨海芳提交的证据2与本诉原告王志祥提交的证据2一致，本院认定与上述认定一致；反诉原告杨海芳提交的证据3与本诉被告杨海芳提交的证据2一致，本院认定与上述认定一致；反诉原告杨海芳提交的证据2与本诉原告王志祥提交的证据5一致，本院认定与上述一致；反诉原告杨海芳提交的证据5定金保管书，是由反诉被告福林中介公司制作的，且与本诉原告王志祥提交的证据5定金收据能相互印证，因此，本院对该组证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月17日，原告王志祥（以下简称买方）经第三人福林中介公司（以下简称居间方）介绍与被告杨海芳（以下简称卖方）协商，三方签订了《房屋买卖居间合同》。被告杨海芳同意将其所有的坐落于位于赣州市章贡区沙河镇画眉垅路×号恒瑞?蓝湾印象×栋×室房屋以666000元总房款出售给原告王志祥。合同约定：签订本合同时买方向卖方支付购房定金30000元，三方一致同意该定金、房屋所有权证书及相关的其他资料均由居间方暂时保管；首付款由买方于2017年5月22日前划入居间方指定账户，此款待产权过户手续办理完毕当日由居间方转付给卖方；按揭款由居间方于买方按揭款到账当天转至卖方；居间方收取中介佣金：卖方支付6000元，于收到第一笔房款时一次性支付；买方支付6000元，于本合同签订之时一次性支付。如卖方、买方双方或其中一方违约造成本合同无法履行，中介佣金由违约方负责全额支付；买、卖双方任何一方违反本合同约定的，卖方违约须双倍赔偿买方购房定金，买方违约则定金不予归还，归卖方所有。同日，原告王志祥委托女友刘健华向第三人福林中介公司员工叶艳华支付了30000元购房定金。2017年5月23日，被告杨海芳向原告王志祥出具了一张收条，载明“今收到王志祥购买章贡区沙河镇画眉垅路×号恒瑞·××印象×栋×房屋首付款计人民币146000元”。后因被告杨海芳未提交资料，导致不能办理银行按揭手续。原告王志祥多次要求被告杨海芳按合同约定履行义务遭到拒绝，双方协商未果，原告王志祥起诉至法院，要求依法处理。本院认为,原告王志祥、被告杨海芳及第三人福林中介公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，各方均应按约定全面履行自己的义务。如有违反，则应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于原告是否延期交付首付款及是否交齐首付款。《房屋买卖居间合同》中约定对首付款由原告王志祥于2017年5月22日前划入第三人指定的账户，该款待产权过户手续办理完毕当日由第三人转付给被告，但对首付款的比例没有进行约定。2017年5月23日，原告王志祥通过中国光大银行账户向被告杨海芳转账146000元，同日被告杨海芳向原告王志祥出具了一张收条，载明收到涉案房屋的首付款146000元。被告杨海芳对原告王志祥延期交付首付款没有提出异议，应视为原告王志祥、被告杨海芳双方对合同约定首付款交付日期进行了变更，且被告杨海芳同意原告王志祥交付首付款146000元，原告王志祥不存在违约行为。因此，被告杨海芳辩称原告王志祥延期交付首付款及未足额交付首付款的理由，本院不予采信。原告王志祥主张被告杨海芳继续履行《房屋买卖居间合同》，办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告杨海芳主张解除《房屋买卖居间合同》及反诉被告王志祥向反诉原告杨海芳支付定金30000元的违约责任的反诉请求，本院不予支持。原告王志祥要求被告杨海芳赔偿因其违约行为，导致原告王志祥未能如期办理银行按揭贷款而遭受的利率上浮部分，即在原按揭贷款利率与新按揭利率之差的利息63720元。由于法律所救济的损失需要具有确定性，该损失尚未发生，且原告王志祥未提交证据予以证明其损失存在，因此本院不予支持。《房屋买卖居间合同》约定：第三人收取中介佣金：卖方（反诉原告）支付6000元，于收到第一笔房款时一次性支付；卖方在收到第一笔款时留存5000元作为水、电、气、闭路等过户的押金，于卖方办理完交房手续及水、电、气、闭、卫生费、物管费等清算后，将余款退还给卖方；交易期间所有关于房产材料不得以任何理由取回。反诉原告杨海芳于2017年5月23日收到了反诉被告王志祥支付的第一笔款项，因此反诉原告杨海芳需向反诉被告福林中介公司支付佣金。涉案房屋未办理完成交付手续，尚不能将押金5000元及房产证、国有土地使用权证原件返还给反诉原告。因此，反诉原告杨海芳要求反诉被告福林中介公司退回已支付的佣金6000元及押金5000元，并退回房产证及土地使用权原件的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨海芳继续履行与原告王志祥和第三人赣州福林房地产中介服务有限公司于2017年5月17日签订的《房屋买卖居间合同》，并协助办理房屋产权过户手续及交房义务；二、驳回原告王志祥的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨海芳的全部诉讼请求。案件受理费1393元，减半收取696.5元，反诉费10460元，减半收取5230元，共计5926.5元，由原告王志祥负担696.5元，被告杨海芳负担5230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭家春人民陪审员  庄明静人民陪审员  宋征鑫二〇一七年九月二十五日书 记 员  刘丽萍