苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初1851号原告：李彩娥，女，1973年1月23日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：吕圣尤、张莉，江苏永德律师事务所律师。被告：王火根,男,1981年11月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。被告：李小兰,女,1987年1月14日出生，汉族，住安徽省金寨县。两被告共同委托诉讼代理人：丁兴山、张春艳，江苏正文人律师事务所律师。原告李彩娥诉被告王火根、李小兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法适用简易程序于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告李彩娥的委托诉讼代理人吕圣尤、张莉，被告王火根及两被告的共同委托诉讼代理人丁兴山到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院依法裁定适用普通程序进行审理，并依法组成合议庭，于2017年7月26日第二次公开开庭进行了审理，原告李彩娥的委托诉讼代理人张莉，被告王火根、李小兰的共同委托诉讼代理人丁兴山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彩娥向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；2、被告继续履行《房屋买卖合同》，交付涉案房屋并将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证过户至原告名下；3、被告承担中介服务费10000元及违约金297000元，共计人民币307000元；4、诉讼费用由被告承担。审理中，原告李彩娥变更其诉讼请求为：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告承担违约金297000元；3、被告向原告返还定金100000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与两被告通过苏州香城房产经纪有限公司于2016年2月21日签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告向两被告购买位于苏州市相城区××和街道××晨曦印象花园××室的房屋，合同约定总购房款为人民币1485000元。原告于合同签订当日支付定金100000元。后原告多次表示房款已准备妥当，催促被告一同前往办理相关手续，并于2016年3月29日发出书面通知，然两被告意图毁约，对原告的催促均不予回应，甚至已经起诉至法院，要求确认双方的合同无效。现两被告已经严重违背诚实信用原则，为维护自身的合法权益，原告特起诉至法院。被告王火根、李小兰共同辩称，双方签订的《房屋买卖合同》没有发生法律效力，原告的请求无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年2月21日，被告王火根、李小兰作为甲方（售房人），原告李彩娥作为乙方（买房人），案外人苏州香城房产经纪有限公司作为中介方，三方共同签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将座落于苏州市相城区××和街道××晨曦印象花园××室[房产证号为苏房权证相城字第××、30××56号，国有土地使用权证号为相国用（2011）第112009491号，房屋建筑面积100.52平方米]出售给乙方；甲乙双方约定确认该房屋出售价格为人民币1485000元，附属设施燃气设备、装修固定设施（物品详见清单）均含在房价内；乙方于2016年2月21日给付甲方购房定金100000元，甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的所有权证、土地使用证给中介方保管，中介方出具收件凭证。在办理产权过户前为了保障甲、乙双方的利益，甲方、乙方委托中介方先将该房屋网上备案。资金托管流程根据房产交易中心的规定顺序进行交易。2016年3月31日前，乙方付房款1365000元给甲方，并于当天由甲方将涉案房屋委托公证给乙方指定的人员；留尾款20000元等甲方把涉案房屋的户籍迁出和交房时付清；本协议经甲、乙双方签字，中介方盖章，乙方给付甲方购房定金后即行生效。合同生效后，如甲、乙任何一方逾期办理资金托管手续，任何一方每延期一天须向另一方支付300元/天作为逾期违约金，合同继续履行；如甲、乙方任何一方超出15天未来办理资金托管手续，作为违约处理。如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方；如乙方违约，购房定金归甲方所有。如甲、乙方任何一方违约，中介方的中介服务费由违约方承担；甲、乙方定于乙方付清房款，甲方配合乙方向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，如任何一方无法履行，每延期一天违约方须向另一方支付100元/天作为逾期履行滞纳金，合同继续履行；如任何一方超过30天未向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，作为违约处理，如任何一方违约，则按房屋总价的20%作为违约金给对方，中介方的中介服务费由违约方承担。合同还就其他内容进行了约定。在原告方提供的《房屋买卖合同》上则甲方、乙方及中介方处均由三方分别签字、盖章，但在两被告提供的《房屋买卖合同》上，两被告在甲方处签字并书写身份证号码，且被告王火根签字下方还书写有手机号码，中介方处由案外人苏州香城房产经纪有限公司盖章，但乙方处为空白。签订《房屋买卖合同》当日，原告李彩娥通过银行汇款形式，向被告王火根汇款100000元；两被告作为收款人，共同在定金收条上签字，确认收到原告李彩娥购买涉案房屋定金100000元；被告香城房产经纪公司出具收件单1张，载明收到被告王火根关于涉案房屋的房屋所有权证2份、国有土地使用权证1份、房屋不动产发票1张、契税完税凭证1张、维修基金发票1张。2016年3月29日，原告李彩娥以邮件形式向两被告发出通知一份，载明：“本人李彩娥与你们在2016年2月21日签订的《房屋买卖合同》已经发生法律效力。根据该合同第三条第1小条约定：甲乙双方协商定于2016年3月31日之前乙方付房款136.5万元整人民币给甲方，并于当天甲方把该房屋委托公证给乙方指定的人员。现本人已将房款准备好，请你们于2016年3月31日之前来办理相关手续。逾期未办理相关手续，由此产生的一切法律后果由你们自行承担。”该邮件由李小兰于2016年3月30日签收。另查，位于苏州市相城区××和街道××晨曦印象花园××室房屋登记的房屋所有权人为被告王火根、李小兰，系二人共同共有。又查，本案被告王火根、李小兰于2016年3月14日作为原告，以本案原告李彩娥及案外人苏州香城房产经纪有限公司作为被告，向本院提起诉讼[案号：(2016)苏0507民初1111号]，在该案中，王火根、李小兰认为，李彩娥系苏州香城房产经纪有限公司的股东和工作人员，香城房地产经纪公司向王火根、李小兰隐瞒真实情况，属中介自我买卖，对王火根、李小兰进行了欺诈。同时，李彩娥亦未在房屋买卖合同上签字，故合同属于无效合同。据此，王火根、李小兰在该案中要求：1、确认王火根、李小兰与李彩娥签订的《房屋买卖合同》无效；2、苏州香城房产经纪有限公司将涉案房屋的房屋产权证、土地使用权证交还王火根、李小兰；3、李彩娥、苏州香城房产经纪有限公司赔偿王火根、李小兰的经济损失50000元；4、该案诉讼费用由李彩娥及苏州香城房产经纪有限公司承担。后本院于2016年6月7日作出(2016)苏0507民初1111号民事判决书，其中认为：“虽两原告提供的《房屋买卖合同》上没有被告李彩娥的签字，但在两原告及被告香城房产经纪公司均在该《房屋买卖合同》上签字、盖章确认后，被告李彩娥依约向两原告支付了定金100000元，以其行为对该合同进行追认。现被告李彩娥亦表示希望继续履行该合同，故《房屋买卖合同》中欠缺被告李彩娥签字的瑕疵并不因此必然影响合同的效力。两原告主张被告香城房产经纪公司未就被告李彩娥系其股东等有关订立合同的事项向两原告如实报告，且被告香城房产经纪公司作为房地产经纪人员对交易当事人隐瞒了真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价。因对上述情况两原告并未进行举证，且两原告的该主张系基于原、被告三方所签订的《房屋买卖合同》中所包含的居间服务关系所产生，对于该合同所包含的房屋买卖法律关系的效力并无影响。即使两被告确实存在隐瞒被告李彩娥系被告香城房产经纪公司股东身份的情形，但该情形亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形，故两原告无权以此主张与被告李彩娥之间的房屋买卖合同无效。据此，本院对两原告要求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效的主张，不予支持。因该《房屋买卖合同》有效，且双方均应继续履行，故两原告要求被告香城房产经纪公司返还涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证的主张，本院不予支持。关于两原告主张两被告赔偿经济损失50000元的主张，因两原告就该主张仅提供民事委托代理合同及发票各1份，未就其他损失进行举证，且本案并不存在两被告违约的情形，本院亦确认该《房屋买卖合同》有效，故本院对两原告要求两被告赔偿经济损失50000元的主张，亦不予支持。”该案基于上述认定，依法驳回了王火根、李小兰在该案的全部诉讼请求。王火根、李小兰不服该案判决结果，遂向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2016年11月23日作出（2016）苏05民终6816号民事判决书，依法驳回上诉，维持原判。后王火根、李小兰不服上述终审判决，又向江苏省高级人民法院邮寄了再审申请书，目前尚无结果。审理中，在上述一、二审均确认双方签订的《房屋买卖合同》合法、有效的前提下，王火根、李小兰仍坚持合同无效，不同意继续履行合同。上述事实，由当事人提供的原、被告身份信息、《房屋买卖合同》、收件单、室内物品清单、工商银行汇票明细、定金收条、通知、EMS快递回单、房屋所有权证、国有土地使用权证、民事起诉状、(2016)苏0507民初1111号民事判决书、（2016）苏05民终6816号民事判决书、《再审申请书》、EMS邮寄凭据及当事人当庭陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，虽被告王火根、李小兰一再否认双方于2016年2月21日签订的《房屋买卖合同》的效力，且提出诸多理由，但该合同经另案一、二审审理后，均认定上述合同系合法、有效，现（2016）苏05民终6816号民事判决书系终审判决，已经发生法律效力，虽王火根、李小兰就此已经提出了再审申请，但在尚未有任何结果的前提下，并不影响该判决的效力，故本院对双方于2016年2月21日签订的《房屋买卖合同》依法认定为有效。依法成立且生效的合同，合同的双方当事人均应按照合同的约定诚实地履行己方的合同义务，现原告依约交付了购房定金100000元，如实履行了自身的义务，但被告却在2016年3月30收到原告邮寄的催促继续履行的通知后，未按约配合原告办理相关手续，且两被告于2016年3月14日已向本院起诉，并主张涉案合同的无效，其此时已经具有拒绝继续履行合同的意思表示，加之，现法院终审判决涉案合同有效后，两被告仍在本案庭审中明确表态，拒绝承认合同的效力，并拒绝继续履行涉案的合同，故本院认定两被告构成根本违约，原告李彩娥现有权解除上述《房屋买卖合同》，并要求被告王火根、李小兰承担违约责任。因合同中明确约定，任何一方违约，则按房屋总价的20%支付对方违约金，故原告李彩娥现向两被告主张合同约定房屋总价20%的违约金297000元，两被告抗辩违约金高于原告的实际损失，请求法院依法调低，对此，本院认为，关于双方约定的违约金是否过分高于因被告违约造成原告的损失，应当综合判断。本院结合两被告一再拒绝履行涉案合同的情况、涉案房屋所在区域在上述时间区段内房屋价格的市场行情、原告实际支付的购房定金金额、原告的实际损失及预期利益、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能及原告在本案中无过错等因素综合考量，认为原告主张涉案房屋交易总价20%即297000元作为违约金，并未明显超出原告的损失，故本院对此予以支持。另因本案合同解除，原告作为守约一方有权要求两被告返还定金100000元，加之两被告对返还定金100000元并无异议，故本院对此亦予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李彩娥与被告王火根、被告李小兰于2016年2月21日签订的《房屋买卖合同》解除。二、被告王火根、被告李小兰于本判决生效之日起十日内向原告李彩娥支付违约金297000元，返还定金100000元，合计人民币397000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币18245元，由被告王火根、被告李小兰共同负担（两被告负担之款，原告已自愿垫付，不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  苏林泉代理审判员  宁 璐人民陪审员  邱玉芳二〇一七年九月二十六日书 记 员  戴梦瑜