上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初16028号原告上海高星置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人JAMESGILLESRAYNOR。委托代理人徐琳钫，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人张莉敏，北京大成(上海)律师事务所律师。被告上海凯妙滋餐饮有限公司,住所地上海市普陀区大渡河路XXX号XXX层XXX室。法定代表人邓高山。被告徐春，男，1978年5月2日出生，汉族，住上海市普陀区。原告上海高星置业有限公司与被告上海凯妙滋餐饮有限公司、徐春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海高星置业有限公司的委托代理人徐琳钫、张莉敏，被告上海凯妙滋餐饮有限公司的法定代表人邓高山，被告徐春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海高星置业有限公司诉称，2013年5月6日，原告与被告徐春就上海市普陀区大渡河路XXX号“长风景畔广场”4层409A室(以下简称系争房屋)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定租期3年，即自2013年5月20日起至2016年5月19日止，由被告徐春经营“老徐家麻辣香锅”。2014年4月，原告与两被告共同签订了该房屋的《租赁合同转让协议》，该协议约定，自2014年4月24日起被告上海凯妙滋餐饮有限公司承继被告徐春在租赁合同中作为承租方的全部权利和义务。被告徐春为其履行该转让协议约定的义务及租赁合同项下的义务进行担保，并与上海凯妙滋餐饮有限公司承担连带责任。2015年3月31日，被告上海凯妙滋餐饮有限公司与原告签署补充协议，双方同意将经营品牌由“老徐家麻辣香锅”变更为“蜀钱蜀厚”。自2015年11月起被告上海凯妙滋餐饮有限公司开始拖欠应付的水电费等费用、后又拖欠租金等相关费用。2016年1月27日，原告向其催讨上述费用，但被告上海凯妙滋餐饮有限公司不仅未支付并于2016年2月2日撤离系争房屋。2016年2月23日，原告向被告上海凯妙滋餐饮有限公司发出合同终止函通知被告租赁合同于2016年3月1日终止。原告认为被告的行为已构成违约，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、原告与两被告就上海市普陀区大渡河路XXX号“长风景畔广场”4层409A室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议于2016年3月1日解除；二、被告上海凯妙滋餐饮有限公司向原告支付各项费用共计人民币(以下币种均为人民币)367780元(已扣除保证金137372元)；三、被告上海凯妙滋餐饮有限公司应将上述房屋恢复原状；四、被告上海凯妙滋餐饮有限公司配合原告办理与上述房屋注册地址相关的注销手续；五、被告徐春对上述诉请一、二、三承担连带责任；六、本案诉讼费由被告负担。被告上海凯妙滋餐饮有限公司辩称，由于原告的经营方式及管理模式对被告产生较大影响，且原告的广告宣传力度不够又对被告采取停水停电措施导致被告无法经营，被告入驻时系争房屋就是装修过的，被告没有做多少变动，故被告同意解除合同、配合原告办理与上述房屋注册地址相关的注销手续；但不同意支付各项欠费及将系争房屋恢复原状。被告徐春辩称，转让合同系租赁合同的延续，实际是同一份合同，转让合同中要求被告担保的条款属于欺诈条款应属无效。系争房屋后期不是被告经营且其仅对房屋进行了局部改造,故被告同意解除合同，不同意支付各项欠费及将系争房屋恢复原状。经审理查明，2013年5月6日，原告上海高星置业有限公司作为出租方，被告徐春作为承租方就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份。主要内容为：被告徐春向原告承租系争房屋，该房建筑面积为244平方米；租期3年，即自2013年5月20日起至2016年5月19日止；房屋用途用于被告徐春经营“老徐家麻辣香锅”；租金含基本租金及提成租金，两者取高，其中基本租金为每天每平方米4元；物业管理费为每月每平方米56元；推广费为每月每平方米10元；支付方式均为被告徐春应于每月第一日或之前预先缴付当月租金、物业管理费、推广费；水费、电费、煤气费等均由被告徐春承担，其须按该房屋独立记录表或其他能显示该房屋内通讯设施(如有)、水(如有)、燃气(如有)或电的实际用量的相关设备所录数据而得的计算结果，或物业管理公司向被告徐春提供的账单所示金额，在收到该账单后且在账单上规定的到期日前按原告指定的收款方式支付；若被告徐春拖欠支付本合同规定的任何款项超过七日，在不影响原告其他权利或补救的前提下原告有权要求其支付日息0.1%的滞纳金，滞纳金的计算期自拖欠的各项费用应付之日期开始计算直至付清之日止；该房屋在装修期内无需向原告支付租金，装修期自交付日起算2个月，但若被告徐春的原因提前终止，则在不影响本合同项下原告权利的前提下，视为被告徐春自始不享有前述装修期，其须立即向原告补交该期间的所有租金；被告徐春应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物、按本合同规定，在与原状一致或者原告书面认可的标准的可租用及良好的使用状态或毛坯状态下交还原告；若被告徐春未按约将房屋返还原告，其应自逾期返还该房屋之日起每日向原告支付金额为租金二倍的占用使用费；除原告书面同意外，被告徐春返还该房屋时不得以任何理由要求原告购买其自置的任何装修或设施；在本合同签订时，租金保证金为89060元、物业管理费保证金为40992元、推广费保证金为7320元，原告有权在被告徐春违反、不遵守、不履行本合同时，抵扣上述保证金，以弥补原告而蒙受的一切损失；若被告徐春未能按照本合同规定在必须支付租金、物业管理费、推广费、其他费用的日期后的三十天内支付上述费用的(无论原告有否向被告徐春作出任何形式的催讨)，原告均有权提前七日向被告徐春发出书面通知，提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其他任何部分。2014年4月28日，原告上海高星置业有限公司作为出租方(甲方)，被告徐春作为原承租方(乙方)，被告上海凯妙滋餐饮有限公司作为新承租方(丙方)就系争房屋签订《租赁合同转让协议》。协议约定，被告徐春将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给被告上海凯妙滋餐饮有限公司并为其履行本转让协议及租赁合同进行担保，被告上海凯妙滋餐饮有限公司自2014年4月24日起承继被告徐春在租赁合同项下作为“承租方”的全部权利和义务，而被告徐春不再享有其在租赁合同下的全部权利，若因被告上海凯妙滋餐饮有限公司不履行前述义务导致原告损失的，被告徐春作为原承租方自愿承担连带赔偿责任；被告上海凯妙滋餐饮有限公司承诺在租赁合同及本协议的终止日或提前终止日前，其应办理完毕与注册地址相关的注销手续(包括但不限于工商、税务等)。2015年3月31日，原告上海高星置业有限公司与被告上海凯妙滋餐饮有限公司签订补充协议，协议约定，双方同意将承租方经营品牌由“老徐家麻辣香锅”变更为“蜀钱蜀厚”。庭审中，原被告对租金、物业管理费、推广费欠费金额、上述费用的滞纳金金额及被告缴纳的保证金金额均无异议，本院对此予以确认，且均表示同意以保证金抵扣相关欠费。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同，现原告以被告上海凯妙滋餐饮有限公司拖欠租金及水电费等相关费用为由要求解除双方签订的租赁合同，符合双方合同的约定,本院对此予以确认，故对原告要求解除与被告订立的《上海市房屋租赁合同》及其补充协议之诉请本院予以支持。解除之日以原被告确认的2016年3月1日为准。合同订立后，缔约人应本着诚实守信的原则切实履行合同义务，有违反约定行为的一方应承担相应的法律责任。现被告未按约支付租金、物业管理费、推广费、前述三项费用的滞纳金、水电费及其滞纳金、装修期基本租金，故对原告要求被告支付上述各项费用之诉请均应予支持。其中租金、物业管理费、推广费及前述三项费用的滞纳金以庭审中双方确认的数额为准，至于水电费，庭审中被告上海凯妙滋餐饮有限公司仅2016年2月未支付的辩称，因无相关证据予以佐证，本院不予采信，具体数额以原告提供的证据为准，其中2015年11月的水电费滞纳金均自2015年12月20日起算至2016年5月31日止；2015年12月的电费滞纳金自2016年1月20日起算至2016年5月31日止；2016年2月的电费滞纳金自2016年3月20日起算至2016年5月31日止。装修期基本租金的数额按双方合同的约定。合同解除后，被告仍占用房屋的行为侵犯了原告的合法权益，故被告应当承担在此期间所产生的房屋使用费，起算日期以合同解除之次日为准即2016年3月2日，支付标准按双方合同的约定，故对原告要求被告支付房屋占用使用费之诉请本院予以支持。至于原告要求被告支付律师费之诉请，于法无据，本院不予支持。合同解除，被告理应按约将房屋恢复原状及配合原告办理与注册地址相关的注销手续，故对原告上述诉请均予以支持。至于原告要求被告徐春承担连带责任之诉请与法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定判决如下：一、原告上海高星置业有限公司与被告上海凯妙滋餐饮有限公司、徐春就上海市普陀区大渡河路XXX号“长风景畔广场”4层409A室签订的《上海市房屋租赁合同》及其补充协议于2016年3月1日起解除；二、被告上海凯妙滋餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司2016年1月1日起至2016年3月1日止的房屋租金人民币59536元；三、被告上海凯妙滋餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司2016年1月1日起至2016年3月1日止的物业管理费人民币27777元；四、被告上海凯妙滋餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司2016年1月1日起至2016年3月1日止的推广费人民币4960元；五、被告上海凯妙滋餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司所欠的上述三项费用的滞纳金人民币14026元(自2016年1月1日起至2016年5月31日止)；六、被告上海凯妙滋餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司2015年11月及2016年1月的水费共计人民币485元；七、被告上海凯妙滋餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司2015年11月至2016年2月的电费人民币20208元；八、被告上海凯妙滋餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司所欠的水费滞纳金人民币25元；九、被告上海凯妙滋餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司所欠的电费滞纳金人民币1895元；十、被告上海凯妙滋餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司装修期基本租金人民币59536元；十一、被告上海凯妙滋餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海高星置业有限公司支付上述房屋的使用费(自2016年3月2日起至2016年7月31日止，按每日人民币1952元房屋使用费计，该笔款项可用被告已付的保证金人民币137372元予以抵扣)；十二、被告上海凯妙滋餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述房屋恢复原状；十三、被告上海凯妙滋餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内配合原告上海高星置业有限公司办理与上述房屋注册地址相关的注销手续；十四、被告徐春对本判决的第一至第十二项承担连带责任；十五、对原告上海高星置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。本案保全费人民币2358元，由被告上海凯妙滋餐饮有限公司负担。本案受理费人民币8851元，由被告上海凯妙滋餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  蒋国红人民陪审员  王璧瑛二〇一七年一月二十日书 记 员  徐 灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。