重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初8687号原告：重庆兴宇物业管理有限公司,住所地重庆市綦江区文龙街道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。法定代表人：旷宏伟，该公司经理。委托诉讼代理人：杨建，男，该公司员工。被告：赵云，男，1976年11月14日出生，汉族，律师，住重庆市江北区。原告重庆兴宇物业管理有限公司（以下简称兴宇公司）与被告赵云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法由适用简易程序于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告兴宇公司的委托代理人杨建，被告赵云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴宇公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费132240元；2、请求判令被告支付违约金55540元（按每日1‰计算）；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年5月18日，原告与重庆玖虎实业有限公司（以下简称玖虎公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对位于綦江区×小区提供物业服务。合同签订后，原告按照《物业管理条例》的规定及《前期物业服务合同》的约定，依法全面为×小区提供了物业服务，在原告提供服务之同时，被告从2014年7月3日起至2016年11月止，未向原告交纳车库物业服务费，经原告书面催收未果。截止2016年11月，被告共欠物业服务费（76个×60元×29月）=132240元。原告已履行全部义务，保障了小区业主及使用人正常的生活和经营秩序，被告作为小区车库业主，应当向原告支付物业服务费，经原告书面催收仍不支付，还应按照《业主临时公约》的约定向原告支付欠费期间的违约金。审理过程中，原告变更请求为物业服务费按每个车位每月50元的标准计算，并放弃违约金请求。被告赵云辩称：《前期物业服务合同》期限已过，原告是否还在对×小区提供物业服务并不清楚，原告应与业委会签订物业服务合同，即使原告管理了车库也应属于无因管理。被告所持有的房屋系玖虎公司抵偿给被告，被告不知道玖虎公司与原告签订了物业服务合同。一直以来，×小区车库的收益是一个叫蒋绿（音）的人在收取，被告并未从该车库获利，原告无权向被告主张物管费，而应向实际受益人收取。原告明知有人在车库经营时间长达两年，而不向其收取物管费，原告自身也有过错。原告是否有权进行物业管理，被告对其主体提出质疑。对原告物业费的计算方法和计算金额均不认可，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对事实和证据，本院认定如下：綦江区×小区系由玖虎公司开发建设。2011年5月18日，原告兴宇公司与玖虎公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为×小区提供物业管理服务，服务期限为2011年4月18日至2014年4月30日，合同期满，小区业主委员会成立后由业主委员会与乙方协商续订合同，若未成立业主委员会，由原告继续提供物业服务。合同约定物业服务费按物价主管部门批文执行。约定物业服务事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道疏通、沟渠、池、井、停车场等；本物业内交通秩序与车辆停放秩序的管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生的维护；公共秩序、安全消防等事项的协助管理和服务；管理与物业相关的竣工验收图纸资料、住户档案；组织开展社区文化、娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业服务费、特约服务费和其他费用等。2011年4月6日，玖虎公司制定《业主临时公约》，其中载明：物业服务费按月交纳，业主应在每月前十日内履行；业主、物业使用人违反临时公约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，应按每日5‰的标准支付违约金。另查明，×小区至今未成立业主委员会，2014年4月30日以后至今仍是原告兴宇公司在为×小区提供物业服务。綦江区×小区第一层房屋系车库，建筑面积3174平方米，所有权人原为玖虎公司，该房屋于2014年7月3日进行了房屋所有权转移登记，变更所有权人为本案被告赵云。2014年8月26日，重庆市綦江区发展和改革委员会对×小区物业管理服务收费标准作出批复（綦发改审批【2014】149号文件），但其中并不含车库的物业管理服务收费标准。因被告赵云从未向原告交纳过物业服务费，原告于2016年9月13日用挂号信的形式对被告赵云进行了催收。审理中，原告举示了化粪池清掏记录、保安巡查记录、维护小区消防水泵、消防控制柜、专用变压器及小区清洁的照片，拟证明原告对×小区包括被告所有的车库提供了物业服务。被告赵云对原告举示的前述证据均不认可，辩称原告与玖虎公司签订的合同对其没有约束力，只有当原告与小区业委会签订物业服务合同，才能证明原告对该小区实施了物业服务。原告还举示车库的照片三张，主张该车库于2016年8月由76个车位改造成79个车位，但仍然坚持诉讼请求，要求物业服务费按照76个车位进行计算。对此被告认为并不能证明该照片就是被告所有的车库，但并未举示相反的证据予以反驳。被告还辩称其是2016年9月收到原告的《催费告知书》后才知道×小区车库一直是由蒋绿（音）在经营，其并不认识此人，该车库是玖虎公司2014年抵偿给我的，此后其一直没有管理该车库，也不知道有人在经营，2016年7月其准备将车库卖给杨洲（音），他支付了40万定金，后续费用没有支付，现在是杨洲（音）在管理该车库。原告对此认为车库是蒋绿（音）在收停车费，但收益是玖虎公司的，至今为止其都没有收到过车库的物管费，被告是车库的所有权人就应该交纳物管费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建筑单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。本案中，原告兴宇公司与重庆市玖虎实业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对×小区业主具有约束力。根据《前期物业服务合同》的约定，原告对玖虎明珠小区车辆停放、公共环境卫生、共用设施设备、公共秩序、安全消防、资料管理等众多事项提供了物业服务，车库属于小区物业的一部分，原告提供物业服务的范围也包括车库，被告赵云自2014年7月3日取得车库的所有权以来，已经享受了原告提供的物业服务，就应当交纳相关的物业服务费。根据相关法律法规的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因被告赵云并未举证证明其与车库收费人蒋绿（音）的关系，也未举证证明其曾与车库使用人约定由使用人向物业服务企业交纳物业服务费用，故依法应由物业的业主即被告赵云向原告交纳相关费用。被告赵云对自己所有的物业怠于管理，可能因此遭受到损失，但并不能成为拖欠或不交物业服务费的理由，本院对被告不交纳物业服务费的辩称意见不予支持。重庆市綦江区发展和改革委员会并未对×小区车库的物业管理服务收费标准作出批复，结合本地的实际情况，原告要求按每个车位每月50元的标准收取物业服务费用较为符合实际，本院予以确认。故本院确认被告赵云拖欠的2014年7月至2016年11月期间物业服务费共计110200元（50元/个×76个×29个月）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告赵云于本判决生效之日起10日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2014年7月至2016年11月期间对綦江区×小区第一层（车库）提供物业服务的物业服务费110200元（50元/个×76个×29个月）。本案案件受理费减半收取1252元，由被告赵云负担，此款原告已交纳，由被告在履行前述义务时一并支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  邹雪蕾二〇一七年一月二十二日书记员  周 瓒