重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终8763号上诉人(原审原告)：重庆市海兴捷汽车销售有限公司，住所地重庆市北部新区泰山大道西段18号盛世银座大厦1-2层，统一社会信用代码91500000073689275N。法定代表人：李新征，执行董事。委托诉讼代理人：陈强，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一刚，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：重庆味中味实业有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道兴科大道186号附31号骑缘名居1幢1-30，组织机构代码67103217-7。法定代表人：刘文国，执行董事。委托诉讼代理人：刘传甫，重庆腾运律师事务所律师。上诉人重庆市海兴捷汽车销售有限公司（以下简称海兴捷公司）因与被上诉人重庆味中味实业有限公司（以下简称味中味公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初7589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人海兴捷公司的委托诉讼代理人陈强、王一刚，被上诉人味中味公司的法定代表人刘文国及其委托诉讼代理人刘传甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海兴捷公司上诉请求：1、撤销（2016）渝0112民初7589号民事判决；2、请求确认解除双方签订的《房屋租赁合同》；3、请求判令被上诉人退还上诉人交付的租金685566元及保证金80000元；4、请求依法判令被上诉人赔偿因未交付符合合同目的房屋给上诉人造成的损失803200元；5、请求依法判令被上诉人承担上诉人因解除租赁合同纠纷所产生的律师费70000元等实现合法权益的费用；6、本案的诉讼费、保全费及鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定被上诉人未构成违约系认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人未按合同约定履行合同义务，上诉人有权解除合同。在上诉人与被上诉人的房屋租赁合同履行过程中，被上诉人交付的房屋部分为车库且未能通过消防验收，不能适用于上诉人需要的商业用途，上诉人已经向被上诉人发送函件要求被上诉人限期将房屋达到使用目的的条件（包括但不限于消防验收等审批手续），但是被上诉人在合理期限内迟迟未能履行合同义务。涉案房屋的《建设工程竣工消防备案登记证》系上诉人已经通知解除合同后颁发，不能据此认定被上诉人按合同约定履行了义务，因此，上诉人有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条规定解除合同。一审判决对于被上诉人经上诉人通知在合理期限未履行合同义务事实不作认定，系认定事实不清，适用法律错误。2、被上诉人交付的房屋未通过消防验收不能投入使用系被上诉人违约。一审判决认定“不得投入使用并不意味着原告不得对房屋进行二次装修……被告不存在根本违约”系认定事实不清，适用法律错误。我国合同法对于解除合同的规定包括根本违约和经通知仍未履行主要债务及有迟延履行导致不能实现合同目的等。本案被上诉人的主要合同义务即为交付符合合同约定和法律规定的房屋。但被上诉人交付的房屋未经消防验收合格，依法不能投入使用。房屋交付本身就是一种投入使用的行为，一审判决以“使用”应是“经营使用”与法律规定不符。且由于被上诉人交付的房屋不符合合同约定和法律规定，导致不能使用后上诉人进行经营的目的根本不能实现。3、被上诉人违约导致合同解除应返还租金并赔偿损失。味中味公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。被上诉人不存在违约或根本违约的情况，上诉人与被上诉人签订合同时双方已对涉案房屋现状进行了确认，并有建设工程竣工验收消防备案凭证，上诉人是知晓这个情况的。在2016年7月18日即在一审辩论前，涉案房屋也是经过了消防验收的，不存在被上诉人根本违约的情况。上诉人在房屋装修的时候是擅自装修的，并没有通过消防备案，在一审中也并没有证明消防部门要求停止的原因，我们认为消防部门要求停工与是否通过消防验收不存在因果关系，请求驳回上诉。海兴捷公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2、被告退还原告支付的租金685566元及保证金80000元；3、被告向原告赔偿因被告违约给原告造成的损失803200元；4、被告向原告支付律师费70000元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月31日，以原告为乙方，被告为甲方，签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：甲方将位于重庆市北部新区泰山大道西段18号盛世银座大厦1-2层出租给乙方，房屋用途是商业，用于经营汽车销售及维修。房屋面积见附件房屋平面红线图。租期5年，自2015年8月30日起至2020年8月29日止。2015年8月30日至2016年3月31日期间免租金，2016年4月1日至2016年8月29日租金为682416元，合同签订之日支付租金50000元，余款632416元于2016年9月30日之前一次性付清，如乙方逾期未支付，甲方有权收回房屋，且乙方已支付租金50000元和保证金80000元作为违约金，甲方不退还。乙方将租金转账至以下任一账户：户名重庆味中味实业有限公司，开户行农业银行渝北锦湖支行，账号31×××60；户名刘文国，开户行中国农业银行渝北锦湖支行，账号62×××79。第9条第3款约定，乙方装修时不得改变房屋结构，并应经相关部门批准（包括但不限于消防、环保、公安等部门）。合同签订之日，乙方需向甲方支付保证金80000元。第15条第3款约定甲方负责提供该楼盘的全部正规合法手续的复印件（如消防、环保、建委等主体验收合格手续）。甲方负责房屋侧面楼梯重新搭建到二楼，楼梯宽度不低于2米。合同履行过程中发生争议，违约方应承担律师费等费用。合同附图显示红线内面积包含有车库、门面。合同签订时，被告向原告提供了北部公消竣备字（2015）第0101号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明：经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证；已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案属于公众聚集场所的，投入使用前应依法申请消防安全检查。备案编号500000WSJ150003977，项目已抽中。合同签订后，原告委托案外人顾群分别于2015年9月1日、2015年9月30日和2016年1月19日向被告转账支付了130000元、632666元和18900元，合计781566元，包括保证金80000元、租金685566元和修建楼梯费用16000元。原告称实际支付的租金超过合同约定是因为租赁面积增加了。2016年5月3日，原告向被告邮寄了《关于解除房屋租赁合同的函》，称房屋未能通过消防验收等手续，该房屋不能按合同约定的用途正常使用，通知被告解除合同。被告确认收到该函件，但称回函告知了原告不同意解除合同。2016年5月31日，原告因本案纠纷与重庆坤源衡泰律师事务所签订《民事法律事务委托代理合同》，约定一审、二审、执行、再审、调解费用共计70000元，并于2016年6月30日支付了代理费70000元。2016年6月20日，重庆两江新区公安消防支队向被告出具两江公消竣复字（2016）第0042号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，载明：经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防竣工验收备案抽查不合格；收到通知后，应立即停止使用该工程，组织整改后向我支队申请复查，未经复查合格，不得投入使用。2016年7月18日，重庆两江新区公安消防支队向被告出具两江公消竣复字（2016）第0052号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，载明：经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程复查合格；该工程如有扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更），应当依法向我支队申报消防设计审核或备案。案涉房屋至今由原告占用。庭审中，原告称其误以为被告在签订合同时向其出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》是指房屋已通过消防验收，装修时就不需要向消防部门备案，故装修时未再向消防部门进行申报，后被告告知原告因消防检查未通过，消防部门要原告停止装修。停止装修后，原告于2016年4月28日收到东风柳州汽车有限公司乘用车销售公司向原告送达《关于风行形象店通知函》，载明：截止目前，贵司专营店装修进度无法保证在规定时间内完成验收，因此经公司研究，取消该店面的建设资格，扣回已产生的勘测设计等建店费用12500元，并开放区域重新进行招商。原告租用案涉房屋是用于经营该风行形象店，现合同目的已无法实现。被告辩称如果没有被抽中，消防备案就算是消防验收通过，但案涉房屋被抽中，需要再次进行消防验收，在被告向原告出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》上已载明案涉房屋被抽中，原告应该知晓该情况；消防队是因为原告装修未申报、在装修中拆墙要求原告恢复，并未叫停装修。原告明确其诉请被告赔偿的损失803200元包括：原告向案涉房屋物业服务提供方重庆市渝北区博诚物业管理有限公司支付的物业公共资源费1200元和2016年2月至7月的物管费36000元；原告应被告要求支付的房屋改造费16000元；2016年2月14日原告与案外人秦华金签订《重庆市海兴捷汽车销售有限公司北部新区店装修施工合同书》，合同签订后，原告向秦华金支付的装修预付款550000元；原告为取得在租赁房屋销售汽车的资格而向案外人东风柳州汽车有限公司支付的保证金200000元。一审法院认为，原告重庆市海兴捷汽车销售有限公司与被告重庆味中味实业有限公司签订的《房屋租赁合同》是当事人双方真实意思表示，内容不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行合同义务。本案争议焦点是被告是否存在根本违约。原告主张被告交付房屋部分面积为车库属于违约。但合同约定房屋面积为附件房屋平面红线图，合同附图显示红线内部分面积为车库，据此可以认定原告在签订合同时知晓并认可租赁房屋包括了车库，故对原告的该主张不予认可。原告主张被告将未通过消防验收的房屋出租给被告致使其装修停工的行为属于根本违约。首先，原告在签订合同时即收到被告交付的《建设工程竣工验收消防备案凭证》，应该清楚案涉房屋的消防验收状况是被抽中，需要进行复查，且应该知道“已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案”，但原告并未就装修向消防部门进行申报或备案。其次，2016年6月20日消防部门出具的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》载明房屋未通过验收不得投入使用，“使用”应是“经营使用”之意，不得投入使用并不意味着原告不得对房屋进行二次装修；2016年7月18日消防部门出具的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》载明房屋消防验收合格，但仍然要求室内装修应当依法向消防部门申报消防设计审核或备案，据此可以认定，房屋的基础土建是否通过消防验收与是否可以进行二次装修不具有关联性。再次，原告未举证证明是消防部门要求其停止装修，也未举证证明消防部门要求其停止装修的原因是房屋基础土建的消防检查未通过而不是因为自身装修存在未申报或其他违章行为。故被告出租的房屋未通过消防验收与原告装修停工之间无因果关系，被告不存在根本违约，原告称其合同目的不能实现的责任不在被告。综上，原告要求解除合同的理由均不能成立，对其解除合同的诉讼请求本院不予支持。合同未解除，原告已向被告支付的租金及保证金不予退还。因被告并无违约行为，原告要求被告赔偿损失和承担律师费的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆市海兴捷汽车销售有限公司的全部诉讼请求。案件受理费72140元，减半收取36070元，由原告重庆市海兴捷汽车销售有限公司负担。二审审理期间，本院应上诉人海兴捷公司申请向重庆两江新区公安消防支队调取了该支队两江公消竣复字（2016）第0042号建设工程竣工验收消防备案复查意见书及调查笔录，调查笔录载明，本案所涉房屋取得建设工程竣工验收消防备案可以对外出租，但是工程未竣工验收消防备案合格以前不得投入使用。对此，本院组织双方当事人对该两份证据进行质证。海兴捷公司发表质证意见称，对这两份证据的真实性、合法性、关联性没有异议；调查笔录中强调了房屋未经消防验收合格，不得投入使用，也就是说，我们要用于汽车销售经营是不允许的。味中味公司发表质证意见称，对真实性无异议，52号复查意见书已经验收合格了，42号是之前的；调查笔录也强调了是可以出租的，你要对外销售汽车，必须要符合汽车销售的条件。另查明，2016年5月4日，味中味公司收到海兴捷公司邮寄的《关于解除房屋租赁合同的函》，并称收到函后就在一两天回复了不同意解除。还查明，《房屋租赁合同》第10条约定，关于房屋租赁期间乙方（承租方）海兴捷公司应交的的相关费用。在房屋租赁期间，以下所产生的费用由乙方支付：水、电、有线电视、宽带等费用，物业管理费，乙方经营中的相关税费等。同时查明，海兴捷公司向重庆市渝北区博诚物业管理有限公司支付了2016年3月5日至2017年3月5日的物业公共能源费1200元和2016年2月至7月的物管费36000元，向味中味公司支付了房屋改造费16000元，海兴捷公司与秦金华签订的《重庆市海兴捷汽车销售有限公司北部新区店装修施工合同书》和代付款证明以及55万元支付业务回单（付款），海兴捷公司向东风柳州汽车有限公司支付保证金20万元的银行借记通知。本案其他事实和一审审理查明的事实相同。本院认为，双方争议焦点为：被上诉人味中味公司是否存在违约行为，其与上诉人海兴捷公司签订的《房屋租赁合同》是否已经解除，味中味公司是否应当退还海兴捷公司交付的租金和保证金以及应否赔偿相应损失。现评析如下：根据已经查明的案件事实和证据，双方签订的《房屋租赁合同》第15条第3项载明：“甲方（即出租方味中味公司）负责提供该楼盘的全部正规合法手续的复印件（如消防、环保、建委等主体验收合格手续）”。而从合同签订直至房屋交付给海兴捷公司装修以及海兴捷公司于2016年5月3日向味中味公司发函通知解除《房屋租赁合同》，并在2016年5月16日向一审法院提起诉讼前，味中味公司仅提供《建设工程竣工验收消防备案凭证》，并未取得消防验收合格手续，直到2016年6月20日，该工程仍被重庆两江新区公安消防支队综合评定为消防竣工验收备案抽查不合格。虽然味中味公司在2016年7月18日取得重庆两江新区公安消防支队两江公消竣复字（2016）第0052号建设工程竣工消防备案复查意见书，综合评定该工程复查合格，但此时海兴捷公司已提起诉讼，故根据合同约定，味中味公司已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案涉案房屋交付时因没有取得消防验收合格手续，不能实际投入使用，味中味公司没有履行自身合同义务，事实上阻碍了海兴捷公司合同权利的行使，致使其合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此，海兴捷公司有权解除合同。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2016年5月3日，海兴捷公司向味中味公司邮寄了《关于解除房屋租赁合同的函》，味中味公司亦于2016年5月4日收到该函件，故本案《房屋租赁合同》的解除时间应确定为解除通知到达味中味公司时即2016年5月4日予以解除。因味中味公司违约致使合同解除，该司还应承担相应的违约责任。依据双方合同约定，2015年8月30日至2016年3月31日期间免租金，海兴捷公司实际缴纳租金为685566元。因味中味公司于2016年5月4日收到《关于解除房屋租赁合同的函》，合同解除日期为2016年5月4日，海兴捷公司占有使用涉案房屋实际仅有34天，其应支付该期间段的租金685566元÷（30＋31＋30＋31＋29）天×34天=154365.78元，故味中味公司应返还海兴捷公司涉案房屋租金685566元－154365.78元=531200.22元，并应退还已经支付的保证金80000元。同时，味中味公司应对海兴捷公司因其违约产生的损失予以赔偿。其中，关于海兴捷公司向涉案房屋物业服务企业支付的物业公共资源费1200元和物管费36000元，因合同于2016年5月4日解除，解除前海兴捷公司对涉案房屋进行了实际占有使用，故2016年2月至2016年4月的物管费18000元和2016年3月5日至2016年5月4日的公共资源费200元应由海兴捷公司自行承担，味中味公司应返还海兴捷公司物管费36000元－18000元=18000元以及公共资源费1200元－200元=1000元。此外，根据双方合同约定，海兴捷公司未完成对房屋的改造，味中味公司还应返还海兴捷公司支付的房屋改造费16000元。对于海兴捷公司主张的向案外人秦华金支付的装修预付款550000元以及向案外人东风柳州汽车有限公司支付的保证金200000元，由于海兴捷公司提交的相关证据不能充分证明上述费用为其实际损失，本院对该请求不予支持。海兴捷公司与味中味公司签订的《房屋租赁合同》第16条约定，本合同在履行中发生争议，由双方协商解决。协商不成时，双方可向租赁房屋所在地人民法院起诉（诉讼费、保全费、鉴定费、律师费由违约方承担）。根据该合同约定，本案违约方系味中味公司，故味中味公司应承担海兴捷公司因本案诉讼产生的律师费70000元。综上所述，重庆市海兴捷汽车销售有限公司的上诉理由部分成立，其请求本院予以部分支持。由于本案在二审中出现新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初7589号民事判决；二、上诉人重庆市海兴捷汽车销售有限公司与被上诉人重庆味中味实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年5月4日已解除；三、被上诉人重庆味中味实业有限公司在判决生效后十日内返还上诉人重庆市海兴捷汽车销售有限公司房屋租金531220.22元以及保证金80000元，以上共计611220.22元；四、被上诉人重庆味中味实业有限公司在判决生效后十日内赔偿上诉人重庆市海兴捷汽车销售有限公司因合同解除产生的损失及律师费共计105000元；五、驳回上诉人重庆市海兴捷汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费72140元，减半收取36070元，由上诉人重庆市海兴捷汽车销售有限公司负担18035元，由被上诉人重庆味中味实业有限公司负担18035元；二审案件受理费72140元，由上诉人重庆市海兴捷汽车销售有限公司负担36070元，由被上诉人重庆味中味实业有限公司负担36070元。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  刘 静代理审判员  张晋鹏二〇一七年一月六日书 记 员  梁多华