湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0124民初3834号原告：童术春，男，1977年10月29日出生，住湖南省宁乡县。原告：童锦花，女，1983年3月8日出生，住湖南省宁乡县。两原告委托诉讼代理人:刘荣，湖南严明律师事务所律师（特别授权）。被告:长沙恒港房地产开发有限公司，住所地宁乡县白马桥乡凤形山社区宁黄路101号。法定代表人:李哲峰，该公司董事长。委托诉讼代理人:胡岳，湖南泓锐律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人:张亚儒，女，1980年12月9日出生，住湖南省长沙县，该公司员工。原告童术春、童锦花与被告长沙恒港房地产开发有限公司（以下简称“恒港公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理，于2016年9月7日、2016年10月26日两次公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人刘荣及被告委托诉讼代理人胡岳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告童术春、童锦花向本院提出诉讼请求:1、判令被告承担违约责任，赔偿原告损失违约金38355元（暂计算自2014年11月1日至2016年6月30日，之后的按此计算至实际达到交房标准之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月28日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，由原告购买被告开发的水木清华二期·新玉潭生活广场第25栋309号房屋。合同约定：1、该套房屋单价（人民币）3637元/㎡，总房价319630元。2、出卖人（被告）应当在2014年10月31日前向买受人（原告）交付该房屋，交付之前，买受人所有款项必须全部付清。该商品房的交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施，设备达到的条件。合同签订后，原告完全履行了其支付房款的义务，而被告却没有向原告交付约定使用条件的房屋。房屋交付时，该小区的供电还是临时用电，跳闸现象频繁，小区道路、绿化，消防设施至今未建好及正常使用，同时小区入房防盗门和可视进入系统未安装到位，地下车库和公益性文体公共设施及商业配套会所至今未建成投入使用等。对此，原告及小区其他业主多次找被告协商解决均未果，只是被告公司的股东朱坤艺在2016年3月28日代表被告公司向原告等业主承认了上述事实。现原告认为,原、被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应该严格按照合同约定履行，原告依约履行了自己的付款义务，而被告却没有向原告交付合同约定的房屋，明显违约，原告要求被告按逾期交房来承担按日计算向原告支付已交房款万分之二的违约金，合理合法，应当得到法律的支持。被告恒港公司答辩称：对于原告起诉状中所陈述的签订房屋买卖合同过程及相关合同约定无异议，但被告已经达到交房条件，不存在逾期交房，故不需要承担逾期交房的责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于以下双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。一、2013年9月28日，原告童锦花、童术春与被告恒港公司签订《宁乡县商品房买卖合同》，约定童锦花、童术春购买位于宁乡县玉潭镇二环南路与金凤路交汇东南角水木清华二期·新玉潭生活广场第25幢3层309号房屋，总金额为319630.00元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时必须符合下列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十条第一款约定商品房达到约定的交付条件后，恒港公司应当在交付日的十日前，书面通知童锦花、童术春办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，恒港公司应当出示满足第八条约定的证明文件。恒港公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第八条约定的条件的，童锦花、童术春有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由恒港公司承担，并按照第十一条处理。第十一条约定除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理（按逾期时间，分别处理）：1、逾期在60日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日（该时限应当第七条第1（2）项中的时限相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行了具体约定。合同签订后，原告童锦花、童术春按约支付了购房首付款并办理了按揭贷款手续，购房款全部支付完毕。被告恒港公司于2014年10月30日前发出交房通知后，因原告认为该房屋未达到合同约定的交房标准，遂延至2014年11月10日实际收房。二、原告所购买的水木清华二期·新玉潭生活广场第25幢房屋于2016年6月15日由宁乡县建设项目竣工联合验收办公室颁发了竣工联合验收备案合格证，该合格证载明：经审查，本建筑项目符合联合验收备案条件，准予交付使用。因水木清华二期因消防、绿化房屋渗水等原因不能在约定期限内交房，部分业主向玉潭镇、白马桥乡反映，请求政府出面协商解决。2014年11月10日，白马桥乡、玉潭镇政府组织房产、建设等相关职能部门，召集双方当事人协商，经调解达成如下协议：1、水木清华二期一批硬化、绿化、保安等基础设施建设、房屋渗水等质量问题整改在二个月内完善，其中消防设施设备在半个月内完善，达到验收要求；2、延期交房的违约责任，由开发商免收二期一批全体业主一年半物业管理费作为对业主的补偿；3、合同约定的配套设施“会所”应在业主免收物业管理费期间内建设完成。原告童锦花在该协议上签字确认。被告恒港公司认为其已经根据该协议替业主出资承担了共计两年半的物业费（因原告对补偿不满意，经协商在原协议基础上再次增加一年补偿），并向本院提交了以下证据：1、长沙恒港房地产开发有限公司出具的《关于出资替业主承担物业费的说明》；2、长沙水木物业管理有限公司出具的《关于免收水木清华小区二期一批物业费事宜的情况说明》；3、2014年11月10日的《调解协议书》及童锦花签字确认的《特殊事务申请表》；4、收据一张，主要内容为：“童锦花25-2-309物业优惠券抵2015.2.1-2019.12.1共计58个月物业管理费。”故被告恒港公司已就本案所涉逾期交房问题承担了违约责任（被告恒港公司代理人陈述，该公司就本案逾期交房问题只对原告免了30个月的物业费）。原告对上述证据1、2经质证认为如果被告替业主向物业公司购买了物业优惠劵，则应出示相关业务往来凭证。原告对上述证据3、4真实性无异议，但认为物业优惠劵属于被告交房时的优惠措施，并不是基于调解协议承担违约责任。本院认为被告提供的上述证据真实、合法，能够形成完整的证据链证明被告主张事实，本院予以采信，故本院确认被告恒港公司基于2014年11月10日的《调解协议书》出资替原告承担了30个月物业费的事实。本院认为，本案所涉房屋已于2016年6月15日经竣工联合验收备案，不存在主体质量不合格，房屋已具备使用条件。虽然根据双方2013年9月28日签订的《宁乡县商品房买卖合同》，被告所交付的房屋未达到合同约定的交付条件，原告有权拒绝接受并由被告承担逾期交房的违约责任，但原、被告双方2014年11月10日签订的《调解协议书》系双方真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效，该协议第2条已就逾期交房的违约责任进行了明确约定，且原告已于2014年11月10日实际接收了房屋，并由被告恒港公司出资承担了两年半物业费，故应视为双方已达成新的交房条件的合意，故原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告童术春、童锦花的全部诉讼请求。案件受理费758元，由原告童术春、童锦花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  汪锦国人民陪审员  杨大明人民陪审员  张元英二〇一七年一月十日书 记 员  邓 敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。