大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0212民初2288号原告：程伟伦。委托诉讼代理人：张荣君、张昊，辽宁圣邦律师事务所律师。共同原告：岳琼（系程伟伦妻子）。被告：刘英明。委托诉讼代理人：刘吉权，辽宁海通律师事务所律师。原告程伟伦、岳琼诉被告刘英明房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2016）辽0212民初57号民事判决，被告不服，提起上诉。辽宁省大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终3436号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程伟伦的委托诉讼代理人张荣君，被告刘英明及其委托诉讼代理人刘吉权到庭参加了诉讼，岳琼经本院传票传唤后未到庭参加诉讼,证人王家军出庭原审作证。本案现已审理终结。原告程伟伦向本院提出的诉讼请求是1、确认原、被告于2014年9月12日、2015年6月9日签订的《房屋买卖契约书》均无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：程伟伦在2014年9月12日与被告刘英明签订借款协议，协议约定被告向程伟伦支付借款500，000元，同时约定高额利息为每月25，000元。程伟伦以其名下位于大连市旅顺口区新城大街700号9层2号房屋作为抵押。其后，被告以银行转账方式给付原告240，000元，原告每月偿还25，000元的利息6个月。同日，双方又签订抵押房屋的买卖契约书，约定借款金额为房屋售价等。2015年6月9日，案外人王家军以程伟伦代理人的身份与被告又签订《房屋买卖契约书》，约定将抵押的房屋，以买卖的形式，卖给被告抵债，买卖金额为500，000元。而该房屋实际金额至少在800，000元左右。程伟伦认为与被告之间实质上属于民间借贷法律关系，被告实际上支付原告的款项仅为240，000元，现在被告直接以房抵债，违反最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条和《物权法》、《担保法》中“禁止流质契约”的规定，抵押给被告房屋禁止直接抵债。还要特别指出的是程伟伦与被告之间从不存在真实的房屋买卖合同法律关系，被告并未向程伟伦支付过一分钱购房款，房屋交接书也是原告在受到被告找来的社会人殴打被迫写下的。被告系表面上以合法形式掩盖其发放高利贷和变相侵吞原告房屋的违法行为。涉案房屋为程伟伦婚前个人财产，所以不同意变更岳琼诉讼地位为共同原告。被告刘英明辩称，首先，起诉状中起诉人不是原告本人签字，也不是有权代书人所代签，因此我方对起诉状的真实性有异议。起诉状中的基本事实也与案件客观情况严重不符，特别是原告在第一次庭审中已经明确认可，被告已经支付其450，000元，根据证据规则原告已经构成自认，后更改为240，000元或者350，000元，不应得到支持，而收到款项部分是由程伟伦本人签字确认的收条。其次，合同签订是由程伟伦、岳琼和被告完成，所以岳琼应该是共同原告，不应该为第三人参加诉讼。原、被告双方是房屋买卖合同关系，不是借款关系，也不是以房抵债关系，原告所称的抵押权实际上并不生效，因双方并没有签订书面借款协议，仅是直接去办理了房屋抵押登记，事后被告也没有向原告支付过任何借款或与借款有关的款项。证人王家军与原、被告之间进行联系，一开始原告是向王家军借款，王家军因在大连无法立即回到旅顺，因此委托本案被告代为办理抵押手续，在当天下午回到旅顺后，发现原告是谎称款项用途是做生意，原告实际上是要以新借款偿还旧借款，王家军当场表明不能借款给原告，原告又与王家军协商，要把房子卖给他，王家军不要所以原告才找到被告协商，把房子卖给被告。原、被告双方协商同意以500，000元价格买卖案涉房屋，故于2014年9月12日签订房屋买卖协议。并于当天在旅顺公证处做了公证，在公证处原告也是明确表示与被告是房屋买卖，事后被告按照买卖协议约定分两次先后将全部购房款支付给原告。那么原告也多次给被告出具了书面的由其亲手书写的房屋交接书，该交接书也是在抵押登记后的8个多月出具的，因此原、被告双方根本上不是借贷关系，而是买卖关系。双方没有关于利息的约定，原告也没有偿还利息6个月的情况，我方实际上是按照房屋买卖协议约定向原告实际支付了500，000元购房款。至于2015年6月9日的房屋买卖协议实际上是为了办理过户签订的，于9月12日的协议书内容基本一致。现案涉房屋已于2015年9月24日以含税价560，000元价格卖给了案外人，且已办理完毕房屋过户手续。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条也不适用于本案。原被告双方没有任何关于流质抵押或直接以房抵债的约定，双方是买卖协议。双方签订的买卖协议不存在原告所陈述或法律规定的任何一项房屋买卖协议无效的规定，且已经实际履行完毕。关于涉案房屋所签订的合同是买卖关系还是借款关系，程伟伦诉请几次发生变化，说明原告本身对案件事实的陈述及真实意思的陈述均存在矛盾，包括对法律性质的认识也有矛盾。之后，刘英明变更抗辩认为本案存在两个法律关系,一是借款抵押,二是房屋买卖,原告是收到房款,在其无力偿还时,与刘英明达成协议,以物抵债,并完成过户，故申请法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告程伟伦与岳琼系夫妻关系，于2013年11月18日登记结婚。位于大连市旅顺口区新城大街700号9层2号房屋（以下简称为涉案房屋）2012年4月24日登记在程伟伦名下。2014年9月12日当天，二原告、被告刘英明及案外人王家军之间发生如下事实：1，二原告与被告刘英明签订《借款抵押合同》，约定程伟伦于2014年9月12日向刘英明借款500，000元，程伟伦自愿将涉案房屋作为担保，抵押给抵押权人刘英明，抵押期限为2014年9月12日至2014年11月11日。落款处有抵押人程伟伦、岳琼和抵押权人刘英明的签名。2，双方在大连市旅顺口区房屋登记管理中心对该房屋进行抵押登记。登记申请书中载明贷款金额为500，000元，抵押期限为两个月，程伟伦在抵押人和借款人处签字，刘英明在抵押权人处签字，岳琼在代理人处签字。3，就涉案房屋，原、被告双方又签订一份《房屋买卖契约书》，约定二原告将该房屋出售给被告刘英明，售价为500，000元，刘英明先付首付款400，000元，剩余的房款于2014年9月15日前一次付清。约定于2014年9月15日，二原告将上述房产正式交付给刘英明。该契约书的违约格式条款空白处没有填写具体违约责任方式。落款处有二原告在甲方签字，刘英明在乙方签字。4，程伟伦、岳琼出具委托书，受托人是刘英明，委托事项一、委托人将涉案房屋居室一套（201407318），面积一百零九点四六平方米。现委托刘英明解除抵押，领取房证，查询与上述房产有关的档案。二、委托刘英明将上述房产转让给刘英明（公民身份号码：210212197503313525）、签订房产买卖合同、办理房产转让过程中的一切有关手续。三、委托刘英明在办理上述房产转让过程中签署相关文件。四、委托刘英明领取上述房产的维修基金。五、委托刘英明到旅顺民政局婚姻登记处查询并出具我们的婚姻登记档案。六、代理人在上述授权范围内签署的有关文件我们均予以承认。七、受托人无转委托权。八、委托权限：2014年9月12日至2015年9月12日。5、双方到大连市旅顺口区公证处对二原告的户口本、上述委托书及身份证进行公证，公证书的用途标明为”委托卖房”。程伟伦、岳琼在《公证受理通知单回执》签名表示“我们得知程伟伦、刘英明、岳琼所申请的委托文本相符公证事项已由你处受理，并知悉了《办理公证告知书》和《公正受理通知书》的全部内容……”。大连市旅顺口区公证处出具（2014）旅证民字第3242号公证书。6、通过中国农业银行股份有限公司大连旅顺口支行，程伟伦收到刘英明转账共计240，000元，收到王家军转账款110，000元。二原告出具收条一份，内容为“收到现金伍万元整，收到银行转账叁拾伍万元整。”2014年9月15日，刘英明签字领取与委托书公证有关的（2014）旅证民字第3242号、3243号、3244号、3245号、3246号公证文书。程伟伦支付公证费1，500元。同年9月15日，二原告又出具收条一份，内容为“收到银行转账人民币玖万肆仟元整(94,000元)，收到现金陆仟元整（6,000元）”。2015年2月17日，程伟伦通过中国工商银行银行卡账号转账25,000元给王家军。同年3月，已经公证的委托书被变更，受托人由刘英明变更为王家军，受托事项与前述委托书一致，公证询问笔录中，“委托刘英明”打印字样均直接手写改为“王家军”，笔录页下只有程伟伦和岳琼的签名，委托刘英明的委托书至此作废。2015年6月8日，程伟伦出具房屋交接书，载明将涉案房屋及屋内电视、冰箱、床等私人生活用品一并交付刘英明。6月9日，王家军代替二原告与被告签订涉案房屋的《房屋买卖契约书》，除了交付时间外，约定主要条款与2014年9月12日的买卖契约书一致。约定二原告将房屋出售给刘英明，成交价为500,000元，另约定办理过户手续的相关税费由刘英明负担。落款处程伟伦的签名由王家军代签，同时有王家军、刘英明及岳琼本人签名。随后，王家军代替二原告办理了涉案房屋撤销抵押登记，并于6月11日办理了该房屋的过户手续，将涉案房屋过户到刘英明名下。2015年6月21日，程伟伦为被告出具房屋交接书，内容为“本人程伟伦现正式将新加坡花园700号902号房屋交付给刘英明，房屋面积109.46平方米（新城大街700号902号）、房屋内有电视、冰箱、热水器、油烟机、电视柜、沙发、灯具、地板、餐桌、椅子等私人生活用品一并交付。自2015年6月21日，此房本人不再享有任何权利，正式交付刘英明使用。”交付后，同年9月24日，刘英明将涉案房屋售于他人并完成过户手续。另查，王家军为大连房爵士地产经纪有限公司的法定代表人兼股东，刘英明系该公司的自然人股东。2015年10月15日，程伟伦签署授权委托书，授权委托诉讼代理人张荣君、马秀云权限如下：1、代为起诉，并在《民事起诉状》“起诉人”一栏签名；2、代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求；3、代为和解、调解；4、代签、代收法律文书。重审期间，双方当事人对有关部门记载的书证材料客观性没有异议；对公证处询问笔录中“刘英明”修改为“王家军”的时间是在2015年3月没有异议。对彼此出具的证据复印件均不予认可；对原告收款性质及金额有争议；涉案房屋在原被告之间流转是基于借款担保还是纯粹的房屋买卖存在争议。程伟伦坚持请求事由；刘英明对岳琼的诉讼地位有异议，对程伟伦委托诉讼代理人代签起诉书的效力有异议。本院所确认的上述事实，有（2016）辽0212民初57号民事一审诉讼卷宗、（2016）辽02民终3436号民事卷宗、大连市不动产登记中心旅顺口分中心出具的涉案房屋抵押和过户时间、被告提供的四海传媒读报、委托书复印件两份、大连市中级人民法院二审卷宗复印件及双方当事人陈述笔录等证据在卷为凭，经当庭质证和本院审查，除了四海传媒读报不具备房屋估价资质而不予采信外，其他证据的客观性均予以采信。本院认为,涉案诉讼期间，当事人的陈述应当保持一致，如要变更陈述，应当在法庭辩论终结前征得对方同意，并作出合理解释，否则，法院应当以结果对其不利的陈述作为定案依据之一。对已不利的事实予以认可的，应当构成法律上的自认，除非有充分的证据予以反驳。依此审查双方有争议且与基本事实有关的陈述，对双方互相不予认可的《买卖契约书》、《交接书》等证据复印件，因与相关备案材料以及庭审陈述基本相符，故本院对复印件证据的真实性予以采信。关于两份涉案房屋买卖契约签订的缘由，刘英明最初表示与原告不存在借款关系，是单纯的房屋买卖关系，2015年6月9日的契约书是为了履行2014年9月12日第一份买卖契约书并为完成房屋过户而签。之后刘英明变更该陈述，认可双方借款抵押关系存在，后因原告无力偿还借款遂与其协商卖房。该意见的变化，符合程伟伦一直坚持的抵押借款关系存在，并且与抵押登记备案证据相佐，故本院予以确认，同时确认二原告与刘英明所签订的抵押借款合同，及已设立的抵押登记真实、有效，依此认定程伟伦所收款项为刘英明出借款，包括王家军的转账款110，000元。关于双方对程伟伦收款金额的争议，庭审中，王家军既然证实从自己的账户转到程伟伦名下的110，000万元是替代刘英明支付的出借款，程伟伦亦认可，那么程伟伦入账王家军名下的25，000元理应认定为本案还款。对于程伟伦诉称25，000元是刘英明收取高额利息的意见，因与合同约定不符，刘英明也否认，故本院对其该项意见不予支持;针对程伟伦起诉状中载明的收到刘英明借款240，000元一节，刘英明出具了两张金额合计为500，000元的收条予以反驳。在程伟伦指出该收条纸张残缺，内容不真实，并且表示以收到银行转账的450，000元为准时，刘英明弃用收条的证明意义，认为程伟伦的这一陈述构成自认，要求以该陈述为准，并且不同意程伟伦之后再次变更收款数额350，000元。经本院释明程伟伦应作出解释后，程伟伦解释为记忆错误，表示包括王家军转账的110，000元在内，刘英明实际通过银行转账出借款项共计350，000元。经银行查询和当庭核对，程伟伦实际收到银行转账款350，000元属实。对双方借贷款项收支凭证的认证，本院认为在程伟伦合理质疑刘英明出具收条真实性的前提下，刘英明应当继续补强证据以证明收条内容属实。但刘英明却放弃了收条的证明力，选用程伟伦自述收到银行转账450，000元自认后果。分析程伟伦当庭所述的这“银行转账450，000元”，明确450，000元是来源于银行转账，而银行转账是有迹可循，事实查证是包括王家军的转账在内，程伟伦共计收到刘英明银行转账款350，000元。依照证据规则关于改变陈述的有关规定，因程伟伦自认450，000元银行转账款与实际不符，所以程伟伦最后改变陈述收款350，000元的解释合理，证据充分，本院应予采信；至于刘英明持有的两张收条，究其内容，现金交付部分没有补强证据，9月15日收条中的转账94，000元无转账凭证相佐，两份收条的收款总额与刘英明变更的收款450，000元也不符，无法起到刘英明所认为的相互印证作用。另外,刘英明意见已然变更，要求以“银行转账450，000元”为据，故两份收条在本案中无证明力，本院不予采信。纵观刘英明与王家军自程伟伦意向借款开始，围绕程伟伦的借款，二人共同协商、参与出借款项和实现抵押权的全部过程。在2014年9月12日抵押借款当天，刘英明又与二原告签订了抵押房屋的买卖合同。为此刘英明公证受托，自己代理二原告与自己办理房屋转让及所需手续，违背了法律关于代理的限制性规定。时隔至2015年3月，该委托书才作废，王家军在替代刘英明给付程伟伦借款110，000元之后，随即又成为程伟伦公证书中的受托人，代理事项与刘英明一致，公证书由刘英明代领。至此，王家军出现同时为双方代办房屋交易的行为。王家军受托代办撤销抵押登记后，就涉案房屋的买卖交易，其与刘英明之间在没有估价、没有议价过程的情况下，尤其是在刘英明没有足额给付借款的前提下，代理二原告无条件履行了9月12日房屋买卖契约用于过户使用的补签手续及房屋过户，同时包括含有私人生活用品在内的房屋整体交付。作为受托人，王家军理应极尽代理事务，有责任权衡二原告利益的利弊，从价款、交付、违约等方面，注意审查签约房屋买卖契约。但是王家军在代理权限内怠于为独立意思表示，其代理行为完全满足的是委托人相对方刘英明的意愿。结合二人共同经营同一公司利益共享、共同转账出借程伟伦借款、共同代理程伟伦公证相同事项以及刘英明代其领取公证书并呈于法庭而证据共享一节，充分说明王家军与刘英明在本案中相互间的行为性质出现混同情形，再行结合“房屋买卖契约书”与抵押借款契约签订的同一时间和同一金额，可推定原、被告在借款债务履行届满前，用买卖契约书的形式既定不履行到期债务时，房屋归刘英明所有。买卖契约从签订到履行的全过程，俨然存在着刘英明自己代理、规避法律不得用订立买卖契约的方式进行借款担保的情形。该买卖契约性质因此属于流质契约，而并非双方真实的意思表示，即没有买卖房屋的合意，其实质上是刘英明为了保证债务的安全，以房屋的买卖形式约定在二原告逾期不能清偿债务时，房屋得卖给刘英明，即房产直接归刘英明所有，违反了法律的公平原则，同时也违反了抵押权人和抵押人不得约定在债务不能清偿时，抵押物的所有权转为债权人所有的规定。依据《物权法》、《担保法》中关于“禁止流质契约”的规定，以及合同法关于合同效力的规定，应当认定双方9月12日的《房屋买卖契约书》无效，为履行该契约书和完成房屋过户而签订的6月9日第二份契约书也随之无效。对于刘英明后称是在程伟伦无力偿还借款的情况下，双方才协商买卖房屋抵债的抗辩意见，与庭审查明的事实不符。尤其是抵押借款合同签订后，刘英明当天通过转账的方式给付程伟伦借款350，000元，与借款约定额差付150，000元，扣除程伟伦转账偿还的250，000元，程伟伦实际欠付刘英明借款325，000元。在刘英明未足额给付借款的前提下，程伟伦愿意约定房屋售价500，000元，并与屋内私人生活用品一起直接抵顶325，000元借款，实属违背常理。另外，这也与刘英明自称6月9日签订的房屋买卖契约是履行9月12日买卖契约和过户使用相矛盾。再者，单从两份买卖契约的约定上看，6月9日的契约书确是9月12日契约书的履行内容，是完成9月12日买卖契约的房屋过户必备手续。所以刘英明的该项抗辩，本院不予支持；对于刘英明提出程伟伦诉状非本人签名而不具备起诉条件一节，经查实是程伟伦委托诉讼代理人在程伟伦的授权范围内代签，行为后果由程伟伦承担，符合法律规定的起诉条件。对于程伟伦坚持认为涉案房屋为其个人婚前财产，不同意变更岳琼为共同原告的意见，因程伟伦所确认的两份买卖契约书均是由程伟伦、岳琼和刘英明共同签订和共同授权王家军签订，作为合同相对一方，程伟伦和岳琼的诉讼地位应当一致，这与涉案房屋是否私有或共有并无直接关系，所以对程伟伦的该项意见，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：原告程伟伦、岳琼与被告刘英明于2014年9月12日签订的《房屋买卖契约书》及2015年6月9日签订的《房屋买卖契约书》均无效。案件受理费100元，减半收取50元，其他诉讼费50元，合计100元，由二原告与被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  吴高平人民陪审员  高 琪二〇一七年一月六日书 记 员  林 俏附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。