浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0604民初5637号原告：南都物业服务股份有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼，统一社会信用代码91330000142924946H。法定代表人：韩芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：金伟芬，浙江舜杰律师事务所律师。被告：王爱娟，女，1971年12月8日出生，汉族，住绍兴市上虞区。委托诉讼代理人：杨健康，男，1968年7月1日出生，汉族，住绍兴市上虞区，系被告丈夫。原告南都物业服务股份有限公司与被告王爱娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法由代理审判员徐海鹏独任审判，于2016年11月11日公开开庭进行了审理。原、被告委托的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2011年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费17187.12元及截止2016年3月31日止相应的逾期违约金1919.49元，支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的能耗费833.28元，支付2011年1月10日至2016年12月31日期间的两个车位的车位费4320元，支付2015年10月20日至2016年2月20日期间的水费153.12元，支付自2016年4月1日起至实际偿还之日止的逾期违约金（按月利率1.5%计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：浙江南都物业管理有限公司于2016年1月7日变更为南都物业服务股份有限公司。原告自2009年起与高丰家园业主委员会签订物业服务合同，明确约定了委托服务事项、物业管理费用及违约责任等相关事项，依法该合同对高丰家园全体业主均具有约束力。原告按约积极履行物业管理服务义务，但被告身为高丰家园16幢1102室住宅业主，至今仍拖欠2011年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费17187.12元及截止2016年3月31日止相应的逾期违约金1919.49元，2014年1月1日至2015年12月31日期间的能耗费833.28元，2011年1月10日至2016年12月31日期间的车位费4320元，2015年10月20日至2016年2月20日期间的水费153.12元，合计24413.10元。虽经催缴，被告至今未交。故原告诉至本院，请求如前。被告辩称：首先，原告诉称的物业费、能耗费、车位费至今确实未交，金额也都是正确的，但第四项水费是不存在的。其次，其不交物业费是有原因的，2006年其装修房子时，雇佣的工人因为晚上找不到小区大门情急之下翻墙而入，被原告保安抓住，但原告保安人员不听辩解即将工人拖至办公室殴打，后来其老公接到工人电话赶去说明情况也被保安拳打脚踢，致使其老公及工人多处受伤，以至于最后报警，其老公经医院治疗脸上仍然留下伤疤，经过好几年才慢慢恢复，为此，当时原告一吴姓经理上门商量，最后我们达成解决方案，吴经理出具了一张《情况说明》，约定今后其物业费按六折收取。2006年至2010年物业费都是按六折缴纳，但是从2011年开始，因为吴姓经理调走，原告要按全额收取物业费，所以其才不交。现要求按当初约定的六折交纳，违约金更加不能收取，因为根本就不是其的原因造成违约。原告围绕诉讼请求向本院提交了企业变更登记信息、业主基本情况登记表、房屋交接单、入伙联系单和手续书、业主验房登记表、物业服务合同（五份）、调价公告、物业费提价表决公告、催缴通知书、律师函和相应的EMS存根及查询跟踪单（若干份）等证据，被告对原告所提供的证据的三性无异议，本院予以认定并在卷佐证。被告为证明自己的主张，向法院提交了一份情况说明（照片打印件），原告虽质证认为情况说明未写明六折优惠的期限，且吴姓经理仅仅是原告项目经理，并无决定给业主长期六折优惠的权限，但对真实性无异议，当时原告保安人员确实行为欠妥当，所以实际上原告也已经给予被告2006年至2010年期间物业费六折优惠来进行补偿，故，本院依法确认其证据资格，关于证明效力另行阐述。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月25日，浙江南都物业管理有限公司与高丰家园业主委员会签订《高丰家园物业服务合同》一份，约定由其向该住宅小区提供物业管理服务,委托服务期限为2010年1月1日至2011年12月31日，小高层、跃层按建筑面积每月每平方米1.4元计收（含电梯运行维保年检能耗费0.3元），地下车位每个每月30元，业主于每年1月底前支付物业服务相关费用。水表非一户一表，业主应共同对总表与各户分表水量综合的差额进行分摊，每二个月结算付清。2011年11月17日，浙江南都物业管理有限公司与高丰家园业主委员会签订《高丰家园物业服务合同》一份，约定由其向该住宅小区提供物业管理服务,委托服务期限为2012年1月1日至2012年12月31日，收费标准与缴费时间与上一年度同。2012年9月29日，浙江南都物业管理有限公司与高丰家园业主委员会签订《高丰家园物业服务合同》一份，约定由其向该住宅小区提供物业管理服务，委托服务期限为2013年1月1日至2014年12月31日止，收费标准与缴费时间与上一年度同。2013年12月29日，高丰家园业主委员会发布《关于业主大会物业费提价表决结果的公告》决定调整物业费标准。2014年10月1日，高丰家园业主委员会张贴《关于物业费价格调整的有关情况公告》，公告自2014年7月1日起物业费每平方米每月上调0.3元（不包括能耗费），2014年度能耗费按每月每平方米0.20元预收，次年1月按实结清。2015年1月8日，浙江南都物业管理有限公司与高丰园业主委员会订立物业服务合同一份，委托服务期限为2015年1月1日至2015年12月31日止，小高层、跃层按建筑面积每月每平方米1.4元计收，公共能耗费按0.20元每平方米每月预收（按实按幢分摊结算，按半年结算），地下车位服务费每个每月30元，水费为6层以上每立方米3.48元。业主或使用人应在每年1月31日前，全额预付一年的物业费、公共能耗费、车位费等费用，逾期则按日万分之五支付违约金。2016年1月8日，浙江南都物业服务有限公司与高丰园业主委员会订立物业服务合同一份，委托服务期限为2016年1月1日至2016年12月31日止，收费标准、缴费时间及违约责任与上一年度同。上述合同约定服务期间，原告按约提供物业管理服务。被告王爱娟系高丰家园16幢1102室业主，于2006年2月27日在该房业主验房登记表上签名并领取相关物品，其住房建筑面积为173.61平方米。但经原告多次书面催讨，被告以要求按物业费六折缴纳为由，至今仍未支付2011年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费17187.12元，2014年1月1日至2015年12月31日期间的能耗费833.28元，2011年1月1日至2016年12月31日期间的车位费4320元。另查明，2015年12月29日，浙江南都物业管理有限公司变更登记为浙江南都物业服务股份有限公司。2016年4月17日，浙江南都物业服务股份有限公司变更登记为原告南都物业服务股份有限公司。又查明，2006年被告装修房屋时，雇请的装修工人晚上因找不到小区大门翻墙而入，被原告保安抓住，因言语不当双方发生肢体冲突。后被告老公赶往说明情况，保安亦与其发生肢体冲突。被告老公及工人因冲突受伤。之后，双方协商由原告以打折收取物业费的形式赔偿被告。为此，原告时任项目经理于2009年8月4日向被告出具情况说明一份，载明物业费按六折收取，但未明确载明折扣期限。庭审中，双方一致陈述2006年至2010年期间被告物业费实际按六折收取。被告自认，当时其老公及工人医疗费、误工费等全部损失合计约2000余元。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告作为业主，应当依约交纳物业管理费。本案的争议焦点在于被告有关按六折缴纳的辩称意见是否成立。对此，本院认为，被告提交的《情况说明》未明确载明折扣期限，被告虽主张当时经办人口头承诺折扣至其搬离小区为止，但未能提交任何有效证据，故，折扣期限应根据当时情况进行综合判断。首先，该情况说明法律性质应为债务抵销协议，即原告因履行合同义务不当对被告所负的违约或侵权损害赔偿之债，与被告因接受物业服务对原告所负的合同之债互相抵销，故，关于折扣期限应以拟抵销的二项债务金额相当为限，庭审中被告自认当时其各项损失约2000余元，而被告2006年至2010年期间应缴物业费实际按六折缴纳，优惠金额已远远超过上述被告损失金额；其次，被告庭审中陈述当时其已另购其他房产，正准备装修好后即搬出高丰家园小区，且当时原告出具情况说明的吴经理对此亦明确知晓，据此，即使原告吴经理确实口头应允打折至被告搬离小区为止，被告辩称的长期给予六折优惠也并非原告真实意思表示。综上，被告据此要求打折交纳讼争期间的物业费的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。现被告至今未缴纳讼争期间的物业费，显属违约，故，原告要求被告支付物业费、能耗费及车位管理费，理由正当，本院予以支持；关于原告主张的水费，因未提供证据证明，且被告不予认可，本院不予支持。关于逾期付款违约金，因原告履行合同时确有不当，且被告现未按时缴纳相关费用系因此与原告存在争议，故，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王爱娟应支付原告南都物业服务股份有限公司自2011年1月1日至2016年12月31日期间的物业费17187.12元、2014年1月1日至2015年12月31日公共能耗费833.28元，2011年1月1日至2016年12月31日车位服务费4320元，合计人民币22340.40元，限于判决生效后十日内付清；二、驳回原告南都物业服务股份有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，减半收取计181元，由被告王爱娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费362元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定），款汇至绍兴市非税收入结算分户，开户行：浙江绍兴恒信农村合作银行营业部，账号：231000002482144000003，逾期不交按自动撤回上诉处理]。代理审判员  徐海鹏二〇一七年一月十一日书 记 员  龚 彬附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。