北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初59063号原告：北京华征力通热力科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街17号韦伯时代大厦C座24层。法定代表人：胡妍君，总经理。委托代理人：刘峰，男，1973年8月14日出生，汉族。委托代理人：吴红萱，女，1969年2月20日出生，汉族。被告：王建新，男，1973年9月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京华征力通热力科技有限公司（以下称原告）与被告王建新（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘峰、吴红萱，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付自2012年11月15日至2015年3月15日的物业费15117.30元，并支付违约金1794.28元。事实和理由：原告系专门从事供暖及为相关供暖系统提供维修、维护的大型供热管理公司，被告系北京市朝阳区常营中路X号院X的房屋（以下简称涉案房屋）的供热使用人。2012年4月18日，原告与北京鸿瑞侨物业管理有限公司签订了《供热运营托管合同》，其中约定原告为北京鸿瑞侨物业管理有限公司所属锅炉房进行管理并为被告所在的小区提供供暖服务事项，并由原告向被告所在园区的供热使用人收取相应的供暖费。原告与北京鸿瑞侨物业管理有限公司签订《供热运营托管合同》时，原告已经依约为被告所在的小区提供供暖服务，与被告形成供暖服务合同法律关系。2016年7月，原告统计小区住户供暖欠费情况，根据北京市供暖价格规定，被告房屋建筑面积167.97平方米，供暖价格为每平方米30元，单一年度供暖季应交纳供暖费为5039.10元，3年共计15117.30元。供热事业的发展对促进本小区的经济建设，提高小区全体用热人生活水平，保障首都社会和谐稳定具有重要作用。为了维护被告所在小区所有供热使用人的权益，满足广大使用人的基本生活需求，原告一直按时、按质提供供暖服务。在此期间，原告通过多种形式要求被告交纳上述费用，现催讨至今，被告仍拒绝支付，其行为已经严重影响到原告的供暖工作的正常运营，并给原告造成损失。现原告为维护合法权益，依法提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告辩称：我在2009年购买了涉案房屋，购买之后经过收房、装修等，于2012年5月左右入住。我女儿在2012年10月才满1周岁，在养育她的过程中，我们观察和学习到婴儿是非常怕热的，经常会可能穿得过多而生病。所以，我们家里决定当年，即2012年冬季不使用暖气。于是，我向物业及供暖办公室申请办理停止2012年至2013年冬季供暖，并主动申请办理缴纳管道占用费。在我多次申请后，没有得到正常流程的回应，即我完全没有申领到由物业或供暖办制定的相关诉求申请单。因为我的停止供暖并缴纳管道占用费的申请流程没有正常终止，故我也无法转入我并不认可的停止供暖并缴纳全款的流程。虽然这些流程都因为我无法知道的原因不能执行完整，但在2012年至2013年的冬季期间，我家里也实际没有供暖。家里当时看到的温度指示器在最冷的时候到达16摄氏度、17摄氏度。因日常工作较忙，不宜请假，故我多次周末前往供暖办申请执行相关诉求（供暖办在周末是上班的）。但总是给我的答复是相关暖气公司的人员去园区巡视了，收费去了等等，造成我无法正常与相关人员接洽，也自然无法推进我的诉求的申请流程。同样，虽然我无法完成2013年至2014年冬季的停暖申请和缴纳管道占用费申请的流程，但是在这一年冬天，我家里依然没有获得正常供暖。在2014年至2015年冬季，继续申请停止供暖并愿意缴纳管道占用费。这一年我也无法正常办理停止供暖和缴纳管道占用费的申请流程。同样，在这一年冬天，我家里依然没有获得正常供暖。到了2015年2月底3月初，我家需要装修改造，请了住在四区的装修师傅，到我家拆除一个房间的门和进行墙壁粉刷。贵师傅当即表示，“你家怎么这么冷？我在每个区都很多人家搞过装修，都比你家热。在你家干活我都不脱外衣也不热，在别人家干活脱了外衣都热。”我就向贵师傅解释了，说我申请停暖了，不过供暖办也没有完成我的申请流程。然后贵师傅就说，“如果供暖办没有给你办理停暖，那他们就会供暖的，是不是你家屋里的暖气阀门没开啊？”。然后，贵师傅就很热心的到厨房趴在地上帮我们检查屋里的暖气阀门，结果发现都是开通的状态。然后贵师傅就提醒我去找找物业，看看室内暖气管道是不是什么地方堵住了。我随后就给物业打了电话，希望他们看看室内的暖气管道是不是堵住了。然后物业表示这个检查需要试压，工程不小，需要供暖办配合处理。听物业电话说了这种预计的情况，我就去了供暖办。在供暖办没有找到工作人员，一旁物业的人告诉我，供暖办的人带着一个新人交接工作去了。于是，我通过电话和供暖办的人联系上，对方表示派工程师前往查看，并让我在家里等候。回家后，供暖公司的工程师（男，姓温）来到我家，听我讲述了情况后，在楼道打开暖气管道设备间查看，他一看就说：“你家这个楼道阀门都堵住了，你看这里都锈住了。“我问他，那这个堵了多久？他说，看这个堵的情况，得有几年了。然后他用工具帮我清理了阀门管道。过了几天，大约是3月13日或14日，我家里才感觉到温度有一点提升。在暖气工程师当时帮我清理维修完毕后，我立刻再次前往供暖办，终于见到了供暖办的人员，向她反应了我家暖气楼道阀门堵塞多年的情况，并再次告诉她我家前几年都实际没有供暖的原因有可能就是楼道的暖气阀门堵塞造成的，请他们知悉和重视。其后，我告诉他们我家为什么这么些年希望停暖，是因为我们不希望冬季太热引发婴幼儿生病，同时我再次询问如何办理冬季停暖和缴纳管道占用费事宜，她告诉我到2015年9月份（即当年9月份）之时，来申领停暖申请单即可。2015年9月份，我特地前往供暖办申请办理停暖和缴纳管道占用费事宜，但供暖之后，该申请正式获得供暖公司的批准，并正式完成了停暖手续和缴纳了当年的管道占用费。2016年8月、9月期间，我在302号楼1单元一层公示栏中看到供暖公司贴出了通知，该通知申明今年一律不办理停暖事宜。见到此通知，9月27日，我便主动前往供暖办办理了2016年至2017年冬季的全额供暖费的缴纳。之后，接到暖气公司通知在10月20号左右进行暖气试水，要求家里留人。试水当天，我爱人特意留在家里检查和确认家里暖气没有漏水。进入到10月底11月初，北京的天气特别冷，市政府决定提前供暖。11月7日，我们发现X号楼X单元X房间已经来暖气了（我女儿所在的托儿所），但我家却很冷。11月8日晚上，家里依然很冷没有暖气。于是我检查楼道的暖气阀门，竟然发现我家的暖气总阀门是关闭的。我当时立即想到，暖气总阀门是关闭的，那么10月下旬暖气公司是怎么试水的呢？暖气公司都没有打开暖气阀门自然是没有真正实现试水的，这种工作不到位的情况我一点也不诧异，因为这前几年来我一直主动申请停暖而没能办成，其实都是供暖公司工作不到位的体现。于是我第二天马上打电话给供暖办，告诉他们我家当日还没有来暖气。然后，供暖公司的工程师就前往我家打开了楼道暖气管道的总阀门。过了两天，我家的温度从前几天的16摄氏度、17摄氏度上升到19摄氏度，至今经常保持在22摄氏度。综上所述，我主要观点和诉求如下：1、我本人一直奉公守法，故每年主动申请办理停暖，并主动申请缴纳管道占用费；此外，自2009年至今，我每年及时主动全额缴纳了物业费。2、2012年至2013年，2013年至2014年，2014年至2015年，这三年，我家因为楼道暖气阀门严重堵塞而实际没有正常供暖，最冷时室内温度低到16摄氏度；3、无论何时，包括现在，我依然愿意主动缴纳和补交上述三年度的管道占用费；此外，我想再次表达，奉公守法，不仅仅是遵守国家法律；同样重要的是奉公，在暖气使用人依法申请停暖并主动申请缴纳管道占用费的时候，我们大家按照社会、组织、群体发布认可的规则协作处理完成，不让简单的事情复杂化，才能实现我们大家共同希望见到的和谐社会。在这个信息化的时代，我们七零后，尤其是八零后、九零后的新人们，乐见一个简单和高效率的社会，请让我们一起努力。本院经审理认定事实如下：被告为涉案房屋业主，涉案房屋建筑面积为167.97平方米。原告（乙方）和北京鸿瑞桥物业管理有限公司（甲方，以下简称鸿瑞桥公司）签署《供热运营托管合同》，委托原告负责涉案房屋所在小区的供热运行管理，合同期限自2012年4月18日至2015年4月17日，供暖费由原告直接向受热业主或受热单位（用户）收取，收费标准按照北京市供暖收费标准执行，居民按供暖建筑面积向业主收取30元/平方米/供暖季，如北京市市政府公布新的供暖收费标准，自文件公布之日起按新标准执行。庭审中，原告称阀门堵塞，室内温度不够，并提交照片、录音为证。被告对原告的证据表示认可，亦认可阀门暖气堵塞的问题，但称不能证明其没有供暖或者供暖温度不达标。上述事实，有当事人当庭陈述、《供热运营托管合同》、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。供暖费系供暖单位赖以生存和持续提供供暖服务的资金来源。用热力人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付供暖费。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋由原告负责供暖，原告与被告虽未签署书面供暖合同，但已构成事实上的供暖关系。被告系原告供暖服务的直接使用人，亦系供暖费的债务承担人，应当向原告支付相应供暖费用。根据庭审查明的事实，原告的暖气阀门堵塞，的确会影响供暖效果，故本院对被告应缴纳的供暖费予以酌减。因双方并未签署书面合同约定供暖费的缴费期限，原告主张滞纳金并无合同依据，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告王建新于本判决生效之日起七日内给付北京华征力通热力科技有限公司供暖费一万二千零九十三元八角四分；二、驳回原告北京华征力通热力科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111元，由原告北京华征力通热力科技有限公司负担32元（已交纳），由被告王建新负担79元（于本判决生效后七日内直接支付给原告北京华征力通热力科技有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 娜二〇一七年一月三日书记员 赵帛妍