北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终492号上诉人（原审被告）：北京王氏彩霞美容美发中心，住所地北京市西城区宣武门内大街****号。法定代表人：郭田艳，总经理。委托诉讼代理人：赵立公，北京市泓清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京华方投资有限公司，住所地北京市西城区木樨地北里甲4号楼。法定代表人：王战荣，董事长。委托诉讼代理人：刘妍君，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘治国，北京市义博律师事务所律师。原审被告：北京斯坎龙商贸有限责任公司，住所地北京市西城区宣武门西大街103号。法定代表人：关红芹，董事长。委托诉讼代理人：杜立新，北京市安诺律师事务所律师。原审被告：北京诺森经贸中心，住所地北京市西城区宣武门内大街****号。法定代表人：萧玉生，经理。上诉人北京王氏彩霞美容美发中心（以下简称王氏彩霞中心）因与被上诉人北京华方投资有限公司（以下简称华方公司）、原审被告北京斯坎龙商贸有限责任公司（以下简称斯坎龙公司）、原审被告北京诺森经贸中心（以下简称诺森中心）排除妨害纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第29416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王氏彩霞中心上诉请求：撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第29416号民事判决，裁定驳回起诉或依法改判驳回华方公司的诉讼请求。事实和理由：华方公司并非北京市×××103号-6号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，亦未实际占有涉案房屋，且华方公司与起诉所列被告之间应为合同关系，因此华方公司以排除妨害为由提起诉讼没有法律依据；华方公司只是行使按照政府定价收费职能的单位，其只享有一定的收益权利，无权做出收回房屋的决定，其签署租赁合同是形式，本质是拆迁补偿用房管理；华方公司与斯坎龙公司的租赁合同中约定的租金标准远低于市场价格，属于政策性价格，涉案房屋亦具有拆迁安置补偿商业用房性质，斯坎龙公司与诺森中心享有该房屋的经营使用权；王氏彩霞中心从2007年开始使用涉案房屋至今，对涉案房屋的相关历史事实有所了解，享有信赖利益，有权依据合同继续使用涉案房屋；华方公司与斯坎龙公司存在合同关系，应由斯坎龙公司向华方公司交纳房屋使用费，王氏彩霞中心已支付合理房租，不应承担房屋使用费；房屋使用费标准应当以租赁合同约定的租金标准作为参考依据，一审判决的房屋使用费过高。华方公司辩称，华方公司系北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会的全资子公司，其主营业务为收缴国有资产收益，因此代表国家收取涉案房屋的租金是合理合法；华方公司与斯坎龙公司的租赁合同已于2014年12月31日到期，华方公司有权收回涉案房屋，王氏彩霞中心应予配合；华方公司并未在租赁合同中授权斯坎龙公司另行对外出租，且租赁合同到期后，斯坎龙公司对涉案房屋不再享有任何处置权，因此王氏彩霞中心自合同到期之次日开始即对涉案房屋非法占有和使用，其应腾退房屋并承担相应的责任。故不同意王氏彩霞中心的上诉请求。斯坎龙公司述称，其作为涉案房屋的承租人，在租赁合同到期后并没有再行续租，故不能将涉案房屋继续交由诺森中心使用，亦不能再由王氏彩霞中心使用；王氏彩霞中心应当腾退涉案房屋，并承担房屋使用费。故同意一审判决，希望维持原判。诺森中心述称，同意一审判决，希望维持原判。华方公司向一审法院起诉请求：1、判令王氏彩霞中心立即将涉案房屋腾退给华方公司；2、斯坎龙公司、诺森中心、王氏彩霞中心按每月10000元标准向华方公司支付自2015年1月1日起至实际腾退房屋之日止的使用费，斯坎龙公司、诺森中心、王氏彩霞中心对使用费承担连带责任；3、由斯坎龙公司、诺森中心、王氏彩霞中心共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋系北京市西城区宣武门西大街103号房屋中的一间，南向，面积约50平方米。包括涉案房屋在内的北京市西城区×××103号房屋（以下简称103号房屋）系20世纪90年代由西城区政府商业网点管理处通过街道办事处分配给斯坎龙实业总公司使用，由斯坎龙实业总公司与商业网点管理处签订房屋租赁协议。后斯坎龙实业总公司改制为斯坎龙公司，商业网点管理处改制为华方公司。诺森中心系斯坎龙公司的下属企业，斯坎龙公司承租涉案房屋后分配给诺森中心使用，包括涉案房屋在内的103号房屋的租金由斯坎龙公司收取后转交华方公司。2012年9月5日，华方公司与斯坎龙公司签订《房屋租赁合同》，将包括涉案房屋在内的103号房屋（建筑面积258.63平方米）及其附属设施租与斯坎龙公司，合同约定租赁期限为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金标准为1元每平方米/每日。后涉案房屋由诺森中心以合作的方式出租给王氏彩霞中心使用，合作协议上载明的合作期限为叁年，自2014年6月10日起至2017年6月9日止，每月合作金为7600元。一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据查明的事实，103号房屋的出租及租金的收取均由华方公司通过斯坎龙公司完成。华方公司与斯坎龙公司就上述房屋签订的《房屋租赁合同》已经到期的情况下，作为上述房屋的合法使用权人，华方公司有权收回上述房屋的使用权。华方公司主张收回涉案房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。涉案房屋系由斯坎龙公司交由诺森中心使用，诺森中心出租给王氏彩霞中心使用的，故斯坎龙公司、诺森中心及王氏彩霞中心应对涉案房屋的腾退承担连带责任。斯坎龙公司、诺森中心及王氏彩霞中心逾期仍占用涉案房屋不予返还，应支付相应的房屋使用费，华方公司请求斯坎龙公司、诺森中心及王氏彩霞中心支付房屋使用费的主张，理由正当，于法有据，法院予以支持。关于涉案房屋使用费的具体数额，法院参照涉案房屋的面积及附近区域相近房屋的租赁价格，考虑历史因素，酌定为每月8000元。双方认可涉案房屋的租金交纳至2014年12月31日，华方公司主张以2015年1月1日为起算点计算房屋使用费的主张，于法有据，法院予以支持。华方公司请求判令斯坎龙公司、诺森中心及王氏彩霞中心支付房屋使用费至实际腾房之日止的诉讼请求，对于尚未发生的费用法院不做评判，可待实际发生后另行主张。判决：一、自判决生效之日起三十日内，北京王氏彩霞美容美发中心将位于北京市西城区×××103号-6号房屋（工商登记地址：北京市×××103号）腾空给北京华方投资有限公司自用；二、自判决生效之日起三十日内，北京斯坎龙商贸有限责任公司、北京诺森经贸中心、北京王氏彩霞美容美发中心支付北京华方投资有限公司房屋使用费十二万元（以每月八千元为标准，自二○一五年一月起至二○一六年三月止）。本院二审期间，经查，涉案房屋现仍由王氏彩霞中心占有使用。王氏彩霞中心认为依据一审过程中诺森中心提交的提请华方公司解决租金问题的报告可以证明，涉案房屋的性质为20世纪80年代拆迁后给予集体企业的安置用房，华方公司认为与本案无关联性，不予认可；本院认为涉案房屋的性质并不能通过诺森中心单方提交的报告内容予以证明，且与本案争议焦点无关，本院对王氏彩霞中心的上述陈述意见不予采信。当事人各方对一审判决认定的其他事实并无异议，故本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。华方公司作为涉案房屋的资产管理方，享有对涉案房屋占有、使用、收益的权利。其在租赁合同到期终止、涉案房屋仍被占有使用的情况下，以合法使用权人的身份提起诉讼要求斯坎龙公司、诺森中心、王氏彩霞中心排除妨害、收回涉案房屋，并无不当，王氏彩霞中心关于华方公司不能提起排除妨害诉讼请求且无权收回涉案房屋的上诉意见，无法律依据，本院不予采纳。据已查明的事实，王氏彩霞中心自华方公司与斯坎龙公司的《房屋租赁合同》到期之后，仍一直占有使用涉案房屋。现《房屋租赁合同》到期终止，华方公司欲收回涉案房屋，理应由王氏彩霞中心予以腾退。斯坎龙公司作为与华方公司签署租赁合同的相对方，其将涉案房屋交由诺森中心使用，诺森中心又以合作的形式交由王氏彩霞中心使用，则斯坎龙公司、诺森中心、王氏彩霞中心应就涉案房屋的使用费承担连带责任。王氏彩霞中心上诉主张其已向诺森中心支付了房屋租金，不应由其承担房屋使用费，但并未提交证据加以证明，本院对王氏彩霞中心该项上诉意见不予采信。有关王氏彩霞中心要求依据历史原因及涉案房屋的性质继续使用涉案房屋的上诉主张一节，本院认为涉案房屋是否为拆迁安置商业用房性质及是否存在历史因素并不影响涉案房屋被华方公司合法收回，亦不能成为王氏彩霞中心继续占用涉案房屋的合理理由，故王氏彩霞中心的该项上诉主张，缺乏事实依据，本院亦不予支持。一审法院综合考量历史因素以及涉案房屋附近区域的市场租赁价格酌定涉案房屋使用费，并无不妥，王氏彩霞中心上诉主张房屋使用费过高，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，王氏彩霞中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由北京王氏彩霞美容美发中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 平审 判 员  何江恒代理审判员     胡珊珊二〇一七年一月二十五日书 记 员  祝 石