河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2015)宛民初字第3407号原告刘贵芳（执行案外人），男，汉族，1971年10月15日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人田方，河南大为律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告艾强（申请执行人），男，汉族，1977年9月27日出生，住南阳市宛城区。身份证号码：委托诉讼代理人潘广群，北京市京国（南阳）律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人刘天栓（被执行人），男，汉族，1974年12月22日出生，住南阳市。原告刘贵芳与被告艾强、第三人刘天栓案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘贵芳及其委托诉讼代理人田方，被告艾强的委托诉讼代理人潘广群到庭参加了诉讼，第三人刘天栓经本院依法公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘贵芳诉称，2014年4月22日，原告刘贵芳与第三人刘天栓在南阳市智圣公证处签订了房产买卖合同，刘天栓将位于南阳市光武路万家园5号小区南楼6楼西户房产卖给了原告，原告向刘天栓支付全部房款40万元，刘天栓将该处房屋已交付给原告占有使用。2014年11月12日，南阳市宛城区人民法院查封了上述买卖房屋，原告依法提出执行异议申请，被驳回。现原告提起异议之诉，请求依法确认原告对执行标的物享有所有权，终止对涉案标的物的执行并解除对该房产的查封措施。被告艾强辩称，原告主张与第三人刘天栓存在房屋买卖关系，其真实性存在重大疑点，且明显不符合日常情理。同时原告在法院查封时并未实际占有房屋，并不符合排除对房屋执行的相关法律规定条件。第三人刘天栓未到庭参加诉讼亦未提出陈述意见。原告刘贵芳为支持其诉讼请求及所陈述的事实和理由提供下列证据：一、2014年4月22日，南阳市智圣公证处公证书；二、转款委托书、转账凭证、收据；三、执行裁定书；四、租赁合同、物业费收据。用以证明原告与第三人存在真实的房屋买卖关系，且原告已按照第三人的要求将房款全部支付，同时原告已交付涉案房屋物业费并将房屋租赁他人使用。被告对上述证据质证认为，证据一中原告提交的公证书所含协议书落款时间为2015年1月27日，公证书的出具时间为2014年4月22日，二者相矛盾，不应得到采信。证据二的转款凭证的真实性有异议。转款委托指定的收款人姚海霞并非是房屋的所有权人和共有权人，也同第三人刘天栓并非夫妻关系，指定其收款违背常理。且其中一笔的转款时间在2013年12月10日，转款委托显然是事后出具的，也印证了所谓支付房款以及房屋买卖的不真实性。对证据三无异议。对证据四的真实性有异议，是否真实存在租赁关系无法确认。而物业费收据中最早的一笔是在2015年6月26日，在法院查封之后，不能对抗法院的执行。被告艾强为支持其辩称的事实和理由提供下列证据：一、申请法院调取的刘贵明和姚海霞银行往来明细；二、法院在执行程序中对涉案房屋所在地物业门卫的询问笔录、公安机关接处警登记表、法院对涉案房屋的查封照片。用以证明原告向第三人交付的所谓房款实为借款，房屋买卖并不真实存在，只是为借款提供担保的一种虚拟交易或变相担保行为。同时原告在法院查封时并未实际占有涉案房屋。对被告举证，原告质证认为，证据一仅证明了姚海霞同刘贵明之间有资金往来关系，不能证实原告同刘天栓之间存在民间借贷关系。对证据二的真实性无异议，但是笔录的被询问人是小区的门卫，其负责的是小区的安保工作，并非物业管理人员，其不能证实房屋未出售的事实。从笔录内容来讲，其仅是“听说”没卖，说明其并不清楚房屋交易与否的真实情况。对公安机关的接处警记录和法院查封照片的真实性无异议。至于被告所称的公证书协议落款时间为2015年1月27日的情况，事实是在原告要求其对房屋进行更名时，刘天栓给原告保证在2015年1月27日前办理，所以原告就在公证书中注明了该时间，并非是2015年1月27日签订协议。第三人刘天栓未向本院提交证据。对于原告提交的公证书落款时间不一致问题，本院查阅了公证处所存档案，在公证书档案中买卖协议并未有落款时间为2015年1月27日的显示，不能证明公证书出具时间同买卖协议签订时间不一致。而双方所举的其他证据，因双方均对对方证据的真实性不持异议，仅是对证据证明方向和同案件的关联性提出意见，因此对双方提交证据的真实性本院予以确认。依据原被告双方陈述及双方在庭审中所提的证据本院确认以下事实：2014年，被告艾强与第三人刘天栓因民间借贷纠纷一案诉至本院，本院依申请对第三人刘天栓位于南阳市光武路“万家园5号小区”南楼6楼西户房屋采取财产保全措施，并于2014年11月12日、12月18日分别向河南省万家园房地产开发有限公司和第三人刘天栓送达涉案房屋的财产保全裁定文书。该案经本院主持调解，双方达成协议，并由本院出具（2014）宛民初字第2671号民事调解书。因第三人刘天栓未按照该调解书履行义务，被告艾强向本院申请强制执行，在执行过程中，原告刘贵芳于2015年6月7日提出执行异议，请求停止对位于南阳市光武路“万家园5号小区”南楼6楼西户房屋的执行措施。本院审查后，作出（2014）宛执异字第367-2号执行裁定书，裁定驳回刘贵芳的异议。现原告刘贵芳依法向本院提起执行异议之诉，请求依法确认对执行标的物享有所有权，终止对涉案标的物的执行并解除对该房产的查封措施。另查明，2014年4月22日原告刘贵芳同第三人刘天栓在南阳市智圣公证处办理房屋买卖合同公证，出具了（2014）南智证民字第7940号公证书。公证书所载协议载明，第三人刘天栓将争议房产以40万元价格出售给原告刘贵芳，付款方式为一次性付款。双方设定犹豫期六个月，在犹豫期内双方可以反悔，反悔时双方互相返还财产。犹豫期满刘天栓应将房屋交付给原告。同日刘天栓出具转款委托显示“同意将此购房款转入姚海霞账户”，并出具了“今收到刘贵芳购房款肆拾万元整（400000.00元）”的收据。2014年4月24日银行转款记录显示，姚海霞账户由刘贵明汇入193000元。2013年12月10日刘贵明账户汇入姚海霞账户20万元。原告称2013年12月10日刘天栓借其20万元无力偿还，就将房屋作价40万元售予原告，因此在签订房屋买卖协议当日就又给刘天栓汇款193000元另付现金7000元完成购房。经查询刘贵明同姚海霞银行账户往来情况，银行记录显示双方存在多笔经济往来。2015年3月21日原告到争议房屋换锁时发生争执，公安机关接警予以处理。对双方争议本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述相关法律规定，本案争议的焦点主要为原告刘贵芳的房款是否支付和是否对涉案房屋进行实际占有?本院认为，原告刘贵芳主张房款交付的支付人和收款人系刘贵明和姚海霞，同时本院调取二人的银行来往明细显示二人存在多笔银行资金往来，且一些月份数额固定，均为7000元，结合汇款193000元的情况，不排除双方以房屋买卖合同作为担保向刘天栓出借资金200000元并预先扣除7000元利息的事实。因此在刘天栓未到庭的情况下，对房款交付的真实情况，存在重大疑点，目前无法予以核实。其次，依据本院在执行程序中依法调取的询问笔录、以及公安机关的接处警记录显示，在2015年3月21日原告在刘天栓不在场的情况下去强行换锁，可以证实原告刘贵芳在法院查封之前并未实际、合法占有该房屋，原告的主张并不符合上述法律规定的阻却执行的情形，因此原告请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告刘贵芳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘贵芳负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  王鹏飞审判员  王 飞审判员  沈宗善二〇一七年一月十八日书记员  兰春阳