四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川15民终1268号上诉人（本诉被告、反诉原告）：范芳强，男，汉族，1973年6月8日出生，住址四川省宜宾市翠屏区，上诉人（本诉被告、反诉原告）：黄丽鹂，女，汉族，1981年12月22日出生，住四川省宜宾市翠屏区，上诉人共同委托诉讼代理人：罗和辉，四川酒都律师事务所律师被上诉人（本诉原告、反诉被告）：四川省宜宾市新建房地产开发有限公司，所住地宜宾市南岸蜀南大道西段27号三楼，统一社会信用代码91511500731606110W。法定代表人：李道丰，经理。委托诉讼代理人：许剑，董虹飞，宜宾市翠屏区大众法律服务所法律工作者。上诉人范芳、黄丽鹏与被上诉人四川省宜宾市新建房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初5953号民事判决，向本院法院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人范芳、黄丽鹏上诉请求：一、请求撤销原判，发回重审，或者改判支持上诉人的反诉请求，并且驳回被上诉人的诉讼请求;二、请求法院判令由被上诉人承担一、二审所有的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决支持四川省宜宾市新建房地产开发有限公司诉讼请求和不处理范芳强、黄丽鹏关于2、4、5、6号门面房的反诉请求是错误的。1、依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若问题的规定》第十五条“四川省宜宾市新建房地产开发有限公司以借据、收据、欠条等债券凭证为依据提起民间借贷诉讼，范芳强，黄丽鹏依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理”和《四川省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》第17条“对名为民间借贷法律关系，实为合伙、房屋买卖、投资理财、股权转让等法律关系，四川省宜宾市新建房地产开发有限公司以民间借贷法律关系提起诉讼的，人民法院应当向四川省宜宾市新建房地产开发有限公司释明变更诉讼请求。人民法院释明后，新建房地产公司仍坚持其诉讼请求的，人民法院应判决驳回其诉讼请求。”的规定，一审判决应当驳回新建房地产公司的诉讼请求，但是，一审却支持了新建房地产公司的诉讼请求，适用法律错误。2、一审判决依据最高法院关于适用民事诉讼法的解释第223条，认定“范芳强，黄丽鹏反诉请求四川省宜宾市新建房地产开发有限公司办理2、4、5、6号商业用房转移登记证书和支付违约金与本案无关，不予处理”属于适用法律错误；二、原判决驳回上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金认定基本事实不清。一审判决“依据范芳强、黄丽鹏双方签订的3号商业用房的《商品房买卖合同》约定，买受人应按相关规定在房屋交付使用时缴纳维修基金，因买受人未按时提供资料及费用导致办理产权分户时间延迟的，出卖人不承担任何责任”认定范芳强、黄丽鹏未向四川省宜宾市新建房地产开发有限公司完清相关费用，存在违约，故其无权要求四川省宜宾市新建房地产开发有限公司办理3号商业用房的所有权转移登记证书及支付违约金”属于认定基本事实不清；三、即使一审判决正确，其决定上诉人负担反诉受理费的金额也是错误的。一审判决决定反诉受理费为9067元，减半收取计4533.5元，由上诉人负担，属于计算错误。因为一审法院只审理了上诉人关于3号门面的办证和违约金请求，请求金额是20万元，案件受理费是4300元，减半收取是2150元，故一审判决即使正确，其决定上诉人负担反诉受理费的金额也是错误的，请予更正。被上诉人四川省宜宾市新建房地产开发有限公司答辩称，上诉人的理由不能成立，其上诉请求不应得到二审法院支持。1、上诉认为一审判决适用法律错误的理由不成立，被上诉人认为在一审庭审中，一审法院根据查明的事实认定本案系商品房销售合同关系，经释明后，答辩人与被答辩人双方都对一审法院认定的法律关系予以认可，而答辩人也陈诉其诉请中的本金953875元为欠3号门面的购房款，所以，一审法院适用《合同法》159的规定做出判决是正确的。2、被上诉人认为，一审法院依据最高人民法院关于适用民事诉讼法司法解释第223条，认定：“被上诉人请求办理2，4，5，6号商业用房转移登记证书和支付违约金与本案无关，不予处理”正确。3、一审判决驳回被上诉人关于3号门面的反诉请求是正确的。综上所诉，被上诉人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，被上诉人的上诉请求于法无据，恳请二审法院查明事实，维持一审判决，驳回上诉人的上诉。一审法院认定事实：2012年1月18日，新建房地产公司与范芳强，黄丽鹏签订《商品房买卖合同》约定范芳强，黄丽鹏购买位于翠屏区南岸××大道西××“××”小区××号商业用房，预测建筑面积为134.75㎡，套内建筑面积122.25㎡，总价款为1953875元，买受人按相关规定在房屋交付使用时缴纳维修基金（非住宅商品房按总房款0.3%计收。）房屋所有权证和国有土地使用权证由出卖人在交房后540日内代办，代办费300元/户。《补充协议》还约定因买受人未按时提供资料及费用导致办理产权分户时间延迟的，出卖人不承担任何责任。后范芳强，黄丽鹏支付了购房款100万元，尚欠953875元未付。2012年8月15日，范芳强，黄丽鹏向新建房地产开发有限公司出具《借条》一张，载明“今借到四川省宜宾市新建房地产开发有限公司现金953875元，此款于2012年10月15日以前归还”因范芳强，黄丽鹏未按期归还此款，遂又于2013年10月15日向四川省宜宾市新建房地产开发有限公司出具《借条》一张，载明“本人购买南滨泰筑小区1幢商业门面，因资金周转有些困难不能付清购房款，于2013年8月15日从四川省宜宾市新建房地产开发有限公司借到现金1466678元，借款期限为一年。本人承诺对以上借款在2014年10月14日全部还清。“四川省宜宾市新建房地产开发有限公司陈述第二份借条上的金额1466678元包括差欠的房款953875元和按月息2分从2012年8月15日起计算至2014年10月14日止的利息。庭审中，一审法院根据庭审查明的事实认定本案系商品房销售合同关系，并向四川省宜宾市新建房地产开发有限公司和范芳强、黄丽鹏释明后，双方均对本案的法律关系性质予以认可并表示不变更诉讼请求。同时四川省宜宾市新建房地产开发有限公司陈述其诉请金额中的本金953875元实为范芳强，黄丽鹏差欠3号门面的购房款，利息970663元系按月利率2%从2012年8月15日计算至2016年10月共50个月的利息。另查明，范芳强，黄丽鹏在四川省宜宾市新建房地产开发有限公司处购买了“南滨泰筑”小区1幢1层2、3、4、5、6号共五间商业用房，除3号门面的购房款未付清外，其余门面的购房款均已付清。四川省宜宾市新建房地产开发有限公司于2011年10月将4、5、6号商铺交付范芳强，黄丽鹏使用，于2012年1月将3号商铺交付范芳强，黄丽鹏使用，2012年5月将2号商铺交付范芳强，黄丽鹏使用。一审法院认为：范芳强、黄丽鹏在四川省宜宾市新建房地产开发有限公司处购买位于翠屏区南岸××大道西××“××”小区××、××、××、××、××号商业用房并差欠3号商铺购房款953875元的事实，有范芳强、黄丽鹏出具的《借条》予以证实，予以确认。现四川省宜宾市新建房地产开发有限公司诉请范芳强、黄丽鹏偿还本金（购房款）953875元，事实清楚，证据充分，予以支持。因范芳强、黄丽鹏从出具《借条》之日起一直未偿还购房款，关于四川省宜宾市新建房地产开发有限公司诉请范芳强，黄丽鹏按月利率2%支付从2012年8月15日至2016年10月共50个月的利息，根据庭审查明的事实，范芳强，黄丽鹏共计差欠四川省宜宾市新建房地产开发有限公司购房款953875元，而范芳强、黄丽鹏于2013年10月15日出具的欠条中载明差欠的金额为1466678元，故除购房款953875元外的512803元实为利息，按新建房地产公司陈述的利息计算期间可知该利息的利率超过月利率2%，故现四川省宜宾市新建房地产开发有限公司诉请按月利率2%计算利息，符合法律规定，但四川省宜宾市新建房地产开发有限公司计算有误，经核算为953875元（从2012年8月15日至2016年10月14日共50个月，每月按953875元X2%计算），上述本息合计为1907750元。关于范芳强、黄丽鹏提出的反诉问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定“反诉与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”。本诉新建房地产公司的诉讼请求系要求范芳强、黄丽鹏偿还差欠的3号门面的购房款，故范芳强、黄丽鹏反诉请求四川省宜宾市新建房地产开发有限公司办理“南滨泰筑”小区1幢1层2层2、4、5、6号商业用房所有权转移登记证书及支付违约金与本诉无关联，不予处理。根据四川省宜宾市新建房地产开发有限公司与范芳强，黄丽鹏签订的3号商业用房的《商品房买卖合同》约定买受人应按相关规定在房屋交付使用时缴纳维修基金、因买受人未按时提供资料及费用导致办理产权分户时间延迟的，出卖人不承担任何责任。范芳强、黄丽鹏未向四川省宜宾市新建房地产开发有限公司完清相关费用，存在违约，故其无权要求四川省宜宾市新建房地产开发有限公司办理3号商业用房的所有权转移登记证书及支付违约金。综上，范芳强、黄丽鹏的反诉请求，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，判决：一、范芳强、黄丽鹂于判决生效之日起10日内向四川省宜宾市新建房地产开发有限公司偿还差欠的购房款953875元及该款项2012年8月15日至2016年10月14日期间利息953875元，共计1907750元；二、驳回范芳强、黄丽鹂的反诉请求。案件受理费22120元，减半收取计11060元，反诉受理费9067元，减半收取计4533.5元，合计15593.5元，由范芳强、黄丽鹂负担。二审审理期间，上诉人认为被上诉人所述2012年10月就办理了该栋楼房的房屋所有权总证不属实；被上诉人则认为在2012年就具备办理房屋所有权分户的条件。双方对一审查明的其余事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2011年12月8日新建房地产公司与范方强、黄丽鹂签订的《商品房买卖合同》第二十条（二）产权登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，如买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。本院认为，本案发生争议是因为商品房买卖合同而引发的纠纷，并非民间借贷而产生的纠纷，一审法院根据查明的事实确定本案的法律关系为商品房买卖合同纠纷正确。被上诉人新建房地产公司认同一审法院查明的法律关系，并没有放弃要求购房人范方强、黄丽鹂支付应付房款和资金利息的请求，因此，上诉人范方强、黄丽鹂认为被上诉人新建房地产公司不改变诉讼请求的情况下，一审法院应驳回新建房地产公司诉讼请求的理由不能成立。本案争议的3号商业用房至今尚差欠953875元未付房款是双方无异议的事实。新建房地产公司在2012年1月就将3号商铺交与上诉人范方强、黄丽鹂，上诉人一直占有、管理、使用至今。被上诉人新建房地产公司提交了2012年8月15日的《借条》和2013年10月15日的《借条》二张，借条上均有范方强、黄丽鹂的签字和捺印，可以证实新建房地产公司同意范方强、黄丽鹂对所欠的购房款最迟应该在2014年10月14日之前全部付清，同时也印证了范方强、黄丽鹂同意在2014年10月14日之前支付新建房地产公司1466678元，说明双方对逾期支付购房款的资金利息进行了重新约定，达成了新的合意，一审法院按月利率2%支持新建房地产公司的利息的请求符合法律规定，本院予以确认。上诉人范方强、黄丽鹂与新建房地产公司签订的合同不违反法律规定，为有效协议，双方应履行相应的权利和义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》，双方对房屋的交付时间以及产权的登记办证时间和逾期办证违约责任均进行了约定，根据庭审查明的事实，产权登记转移的时间为交房之日起的540天内取得房屋所有权证书，即新建房地产公司应该在2013年7月1日前就应该为购房人范方强、黄丽鹂办理完房屋所有权证。虽然范方强、黄丽鹂差欠本案争议3号商铺的购房款，但是，新建房地产公司同意范方强、黄丽鹂差欠的购房款在2014年10月14日前归还，且双方在履约过程中并未有任何一方要求解除合同，因此，新建房地产公司应该为范方强、黄丽鹂办理3号商业用房的房屋所有权转移登记手续，一审法院认为范方强、黄丽鹂没有付清房款无权主张办理所有权转移登记证书及违约金的理由不当。新建房地产公司应该在约定的期限内为购房人范方强、黄丽鹂办理房屋所有权证，新建房地产公司违约，应该按照合同的约定，承担违约责任。本案争议的是3号商铺的购房款纠纷，上诉人提出的反诉请求包含了2、3、4、5、6号商铺办理产权证书的请求及违约责任，超出了本诉涵盖的范围，一审法院依法告知另行起诉符合法律规定。3号商铺的违约金应以范方强、黄丽鹂已付购房款100万元为基数，按日万分之五计算违约金。综上所述，一审认定事实基本清楚，但是在确定违约责任的处理上存在错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：一：维持（2016）川1502民初5953号民事判决第一项，即：“范芳强、黄丽鹂于判决生效之日起10日内向四川省宜宾市新建房地产开发有限公司偿还差欠的购房款953875元及该款项2012年8月15日至2016年10月14日期间利息953875元，共计1907750元”；二、撤销（2016）川1502民初5953号民事判决第二项，即：“驳回范芳强、黄丽鹂的反诉请求”；三、四川省宜宾市新建房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内为范方强、黄丽鹂办理宜宾市翠屏区南岸长江大道西段28号“南滨.泰筑”小区1幢1层3号商业用房的所有权转移登记证书；四、四川省宜宾市新建房地产开发有限公司在本判决生效之日起向范方强、黄丽鹂支付迟延办理房屋所有权转移登记证书的违约金（具体计算方式：从2013年7月1日起以100万元为基数，按日万分之五计算至本判决指定的四川省宜宾市新建房地产开发有限公司为范方强、黄丽鹂办理宜宾市翠屏区南岸长江大道西段28号“南滨.泰筑”小区1幢1层3号商业用房的所有权转移登记证书之日止）；五、驳回四川省宜宾市新建房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回范方强、黄丽鹂的其他诉讼请求。如未在本判决制定的期间履行支付金钱的义务，经依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条至规定，加倍履行迟延期间的债务利息。一审案件受理费22120元，减半收取计11060元，反诉受理费9067元，减半收取计4533.5元，合计15593.5元；二审案件受理费26653元，共计42246.5，由被上诉人四川省宜宾市新建房地产开发有限公司负担20000元，上诉人范方强、黄丽鹂负担2246.5元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 永审 判 员  吴 靖审 判 员  张雪萍二〇一七年九月二十六日法官助理  翟旭玫书 记 员  罗劲松