广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初3360号原告：江门市联合兴投资有限公司，住所地江门市蓬江区白沙天沙河路5号首层34AE轴，统一社会信用代码91440703097060770R。法定代表人：陈映青。委托代理人：黄劲涛，广东练达律师事务所律师。委托代理人：黄国标，广东练达律师事务所律师。被告：江门市大合汽车销售服务有限公司，住所地江门市建设三路54号1号车间、4号展厅，组织机构代码688696439。法定代表人：黄国忠。委托代理人：林伟堂，广东广能律师事务所律师。原告江门市联合兴投资有限公司（以下简称联合兴公司）诉被告江门市大合汽车销售服务有限公司（以下简称大合公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年8月4日、同年11月9日公开开庭进行了审理。原告联合兴公司的委托代理人黄劲涛、黄国标（2016年8月4日没有到庭），被告大合公司的委托代理人林伟堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联合兴公司起诉称：原告与被告于2014年6月19日签订《土地租赁合同》一份，原告把位于江门市蓬江区江沙路收费站西侧土地（土地证号：江国用（2009）第1086**号）出租给被告，土地面积11781.2平方米，租赁期限为16年，从2014年6月20日至2030年6月20日止，租金从2014年8月20日至2017年8月30日，每月每平方米10.5元，即每月租金123702.6元，当月租金应于当月10号前支付，如被告逾期未缴纳的，原告有权从逾期之日起每日加收未缴纳租金总额2%。合同签订后，原告依约将土地交付给被告使用，被告开始能按时缴纳租金，但从2015年12月开始就拖欠租金至今，暂计至2016年6月12日，共7个月，合共865918.2元。经原告多次催收，被告拒不支付。由于合同约定的违约金计算标准较高，原告调整为每日万分之五计算计算滞纳金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付2015年12月至2016年6月（共7个月）的租金合共865918.2元以及至付清之日止的滞纳金（按照每日万分之五计算，暂计算至2016年5月31日止为35811.9元）；2、被告承担本案诉讼费用。原告联合兴公司向本院提交的证据有：1、《土地租赁合同》、补充协议书（2）各一份；2、《证明》一份；3、发票（2016年2月租金）三份；4、营业执照复印件、《证明》各一份；5、国有土地使用证一份；6、规划图一份。被告大合公司答辩称：一、合同无效。至今，原告仍没有把土地使用证交被告，只是在诉讼时才提交证明的复印件，无法证明原告有合法使用权，且无抵押、质押等权利。土地是工业用地，原告未经批准将土地作商业用途。原告违反合同，被告没有违约。原告村民阻碍被告建设，致使被告无法建设，是导致合同无法履行的原因。原告在租赁土地上收取被告197万元租金，造成被告巨大损失，应予以赔偿。被告在无法建设时，要求原告解决。原告无法解决，被告有先履行抗辩权。根据合同第二条规定，被告应在收被告发票十日后才支付租金，原告无法证明已开发票存在被告违约行为。二、租赁合同在2016年3月底解除，4月开始的租金原告无权主张。鉴于原告违约，合同无法履行，原、被告已协商在3月底解除合同，并于2016年4月19日发通知给原告。原告至今未对通知效力起诉，依法于解除合同通知后生效。4月28日，原告要求被告支付2015年12月至2016年4月租金，被告当天已回复原告。3月底已解除合同，不存在拖欠4月份之后的租金。原告于5月14日通知被告，也只是要求被告支付2015年12月至2016年3月的租金。被告通知原告在5月17日到被告处协商解决。可见，原告接受表明在3月底解除合同的意见。依据相关规定，原告的行为视为默认。三、原告诉讼请求不当，由于被告没有违约，不存在违约责任。原告的违约行为造成被告损失，应予以赔偿。原告已收取250000元押金，应予以冲抵租金。被告大合公司向本院提交的证据有：1、通知、邮寄单、查询单各三份；2、收据、回单一份；3、照片三张。本院依职权向江门市不动产登记中心查询涉案地块的权属情况，向江门市城乡规划局调查涉案地块的建设规划情况。经审理查明：联合兴公司于2014年1月10与江门市蓬江区耙冲房地产开发公司（以下简称耙冲公司）签订租赁合同，约定将座落于江门市蓬江区江沙路收费站西侧土地面积11781.2平方米出租给原告，租赁期限自2014年4月1日至2034年3月31日，且同意联合兴公司在租赁期限内将前述土地转租给第三人合法使用。2014年6月19日，联合兴公司作为甲方与大合公司作为乙方签订了《土地租赁合同》及《补充协议书（2）》各一份，双方主要约定：甲方同意将位于江门市蓬江区江沙路收费站西侧土地部分，按图纸面积11781.2平方米租赁给乙方使用，乙方需按照甲方规定的土地使用，不得扩大土地使用范围；该土地的建设和经营用途为大众汽车4S店销售、保养、维修、美容等服务；土地租赁期限为16年，即从2014年6月20日起至2030年6月20日止，合同期满在同等条件下乙方有优先续约权；土地租金从2014年8月20日起至2017年8月30日，每月按每平方米10.50元计算，租金123702.6元，土地租金每三年递增5%；押金：签订租赁合同时，乙方需向甲方缴交租赁押金250000元，押金在租赁期限届满乙方不再续租，且乙方应缴费至结算完毕之日起15日内，由甲方无息退还给乙方；租金支付：乙方收到甲方开具租赁发票后需在每月10日前缴交当月租金，乙方逾期未缴纳或未缴足的，且在甲方书面通知后5天内仍未缴纳的，甲方有权从逾期之日起每日加收未缴纳租金总额的2%作为滞纳金，如乙方连续3个月未交租金，甲方有权收回该土地，押金不作退回，并可单方解除合同，作乙方违约处理;甲方保证其已合法拥有上述租赁土地的使用及出租的权利，且上述土地无权属争议，不存在抵押、质押、查封等限制权利行使的情况。除本合同另有约定外，如甲方因违反义务，甲方应按合同第四条第1款规定向乙方承担违约责任，同时乙方有权要求甲方赔偿损失，并有权单方终止本合同；甲方应准时于2014年6月15日将上述土地按照现状交付乙方使用，并为乙方在上述土地上的前期建设、装修及日常经营提供相应的便利和协助；违约责任：甲方未按合同约定提供土地的，乙方有权解除合同，甲方应退还场地租赁押金；除本合同另有规定或双方协商一致的情况外，甲、乙双方在履行本租赁合同期间均不得单方提前解除合同，如乙方违反合同规定，单方提前解除合同的，场地、厂房、附属建筑物无偿归甲方所有，全部押金不予退还；如甲方违反合同规定，甲方提前解除合同的，乙方有权要求甲方退还场地押金，赔偿损失。合同签订后，大合公司向联合兴公司支付了押金250000元，并支付租金至2015年11月，从2015年12月1日起没有按合同的约定支付租金。联合兴公司分别于2016年2月29日、同年4月28日、5月14日向大合公司发出缴纳租金的通知，通知载明自2015年12月起大合公司没有按合同约定缴纳租金，因此要求大合公司严格按照合同约定缴纳租金。2016年4月19日，大合公司邮寄通知给联合兴公司，通知内容如下：本公司在建设过程中，有自称代表贵司的村民阻挠，无法使用土地，我司已经于今年以来多次沟通要求转让租赁权，贵司又不同意。为此我司为减少损失，与贵司商定于2016年3月底解除合同，请贵司将该地租给他人，所欠租金我们协商解决，否则，造成的损失扩大由贵司承担。该通知于同月21日送达。2016年4月29日，大合公司又邮寄通知给联合兴公司，通知内容如下：我司已经与贵司于2016年3月底解除租赁合同，不存在拖欠贵司2016年4月份的租金。2016年5月17日，大合公司通知联合兴公司安排人员到大合公司协商解决2015年12月至2016年3月租金问题。联合兴公司经多次向大合公司催讨租金未果，遂向本院提起诉讼。另查，座落于江沙路收费站西侧地段（江国用（2009）第108625号）土地使用权人为耙冲公司，土地用途为工业用地，使用权面积为23678.30平方米。市城乡规划局复函称上述地块的江门大合4S店为临时建设使用，符合规划要求，于2015年1月办理临时建筑的建设工程规划许可证，使用期至2017年1月18日。本院认为，本案是租赁合同纠纷。双方争议的焦点有：1、双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议书（2）》是否有效的问题；2、双方合同是否已经解除；3、大合公司应否向联合兴公司支付拖欠的租金及租金数额。一、关于合同效力的问题。被告辩称原告没有出租权，经查，涉案土地的使用权人为耙冲公司，耙冲公司将涉案土地租赁给原告，且同意原告在租赁期限内转租给第三人合法使用，故原告享有租赁土地的转租权。被告辩称原告违法改变土地性质进行出租，经查，原告将涉案土地转租给被告用于建设汽车4S店，并办理了建设工程规划许可证，据此，该土地用途符合规定。综上，双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议书（2）》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效，双方应按照约定履行。被告认为合同无效的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、双方合同是否已经解除。原告主张继续履行合同，被告辩称合同已于2016年3月解除。首先，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据租赁土地现场照片及原、被告在庭审时的陈述可知，被告自2015年12月起没有交纳租金，以其行为明确表示不履行合同义务，且涉案地块至今处于空置状态，据此可推定被告已没有使用该土地，建设大合4S店的合同目的没有实现，涉案合同亦没有继续履行的必要。其次，根据合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”，被告在2016年4月19日的通知中已明确作出解除合同的意思表示，该书面通知已于4月21日送达给原告。综上，本院确认涉案租赁合同于2016年4月21日解除。被告辩称因原告公司的村民阻挠，致其无法使用土地，双方经协商于2016年3月解除合同，原告对此予以否认，被告亦未提供相关证据证明，故对被告上述辩解意见，本院不予采信。根据《土地租赁合同》第四条“违约责任”第2点约定，“除本合同另有规定或双方协商一致的情况外，甲、乙双方在履行本租赁合同期间均不得单方提前解除合同”，因被告无法证明原告存在违约导致解除合同，故被告属于单方提前解除合同，应承担相应的违约责任。鉴于原告未提出相关诉讼请求，故对被告该项违约责任问题，本案不作处理，原告可另循法律途径解决。三、大合公司应否向联合兴公司支付拖欠的租金及租金数额。原、被告均确认被告自2015年12月起没有支付租金，涉案合同于2016年4月21日解除，故被告应支付自2015年12月至2016年4月的租金618513元（123702.6元/月×5个月），原告请求超过部分，本院不予支持。关于合同的滞纳金，根据《土地租赁合同》约定，被告应于收到原告开具租赁发票后在每月10日前缴交当月租金，被告经原告多次书面通知支付租金，但至今没有支付，其行为已构成违约，应付相应违约责任。《土地租赁合同》约定逾期缴纳租金应每日支付未缴纳租金总额的2%作为滞纳金，该约定明显过高，现原告诉请要求被告按实际拖欠租金的数额及日期按每日万分之五计付滞纳金，没有超出双方的约定及法律规定的标准，是其对自身权利的合法处分，本院予以支持。经核算，滞纳金计至2016年5月31日为34513.02元。关于押金的处理。被告主张以押金抵扣拖欠的租金，根据《土地租赁合同》第四条“违约责任”第2点约定，“乙方单方提前解除合同的，全部押金不予退还”，因被告属于单方提前解除合同，押金250000元应予没收，故被告上述主张，没有事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告江门市大合汽车销售服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起向原告江门市联合兴投资有限公司支付2015年12月至2016年4月的租金618513元及计至2016年5月31日的滞纳金34513.02元（滞纳金自2016年6月1日起以618513元为基数按每日万分之五计算至本判决规定的款项付清之日止）；二、驳回原告江门市联合兴投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费12817元，由原告江门市联合兴投资有限公司负担2850元，被告江门市大合汽车销售服务有限公司负担9967元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁 珊代理审判员  吴翠青人民陪审员  李樊荇二〇一七年一月二十五日书 记 员  刘长杰