江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0582民初9773号原告（反诉被告）:叶某，男，1981年12月25日出生，汉族，住张家港市。原告（反诉被告）：樊某，女，1982年2月22日出生，汉族，住张家港市。原告（反诉被告）：叶子暄。法定代理人：叶某（系叶子暄父亲），男，1981年12月25日出生，汉族，住张家港市。法定代理人：樊某（系叶子暄母亲），女，1982年2月22日出生，汉族，住张家港市。上述三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘文修，江苏君桥律师事务所律师。上述三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：朱炜，江苏君桥律师事务所律师。被告（反诉原告）:张家港世茂房地产开发有限公司,住所地张家港经济开发区张杨公路悦丰大厦。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。叶某、樊某、叶子暄与张家港世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，世茂公司提起反诉，本院经审查，依法将本诉与反诉合并审理。叶某、樊某、叶子暄的共同委托诉讼代理人刘文修、世茂公司的委托诉讼代理人叶杨斌均到庭参加诉讼，现已审理终结。叶某、樊某、叶子暄向本院提出诉讼请求：1、解除其与世茂公司签订的编号为Ｙ2015007303的《商品房买卖合同》；2、世茂公司返还其购房款560万元以及团购服务费10万元，合计570万元；3、世茂公司赔偿其已付款的利息损失（以345万元为基数，自2015年7月30日起计算至2015年8月17日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为9428元；以570万元为基数，自2015年8月17日起计算至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计算至2016年9月30日为306746元）；4、承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年7月，其一方就购买世茂公司开发的暨阳湖九溪墅项目商品房与世茂公司进行了协商，同年6月，其一方按世茂公司指示交纳了10万元“团购服务费”，同年7月30日，双方签订了《商品房买卖合同》，其一方向世茂公司购买暨阳湖苑九溪墅项目132幢03号房屋，房屋总价560万元，约定交房时间为2016年6月30日前。合同签订后其一方于2015年7月30日前支付了购房款335万元，同年8月18日又支付了剩余购房款225万元。嗣后因该房屋存在严重质量问题未能通过建设主管部门综合验收，世茂公司未能按约交房。直至2016年7月31日止，世茂公司仍未能向其交付房屋，同日，其向世茂公司寄送了《解除合同通知函》。基于此，其一方认为世茂公司未能按约交付房屋超过30日的，其一方有权按约解除双方的商品房买卖合同，为此来院起诉。世茂公司答辩并反诉称:1、其公司施工期间，遭遇意外事件，购房人以尚未完工的房屋有质量问题至工地阻挠施工，导致世茂公司一方未能按期完工，根据合同第九条的约定，其可延期交房，不同意解除双方的商品房买卖合同。2、叶某一方要求其返还团购服务费于法无据，法院不应支持。3、即使商品房买卖合同被法院判令解除，根据双方合同约定，若其构成违约，其也只需按合同承担相应的违约金，除此之外不再承担其他责任，叶某一方主张其赔偿已付房款的利息损失，无事实与法律依据，法院不应支持。此外，叶某一方未能按约支付购房款，构成违约，应按合同第八条的约定，支付逾期付款违约金，为此提出反诉，请求判令：叶某一方向其支付逾期付款违约金34900元（425万元逾期付款31天计26350元，225万元逾期19天计8550元）并承担案件反诉费用。叶某、樊某、叶子暄针对反诉辩称：付款过程中，世茂公司从未向其提过逾期付款违约金，而且还向其开具了相应的发票，世茂公司默认了其的付款行为，应视为双方对买卖合同中付款条款的变更，其不应承担逾期付款的违约责任。若本案的商品房买卖合同被解除，则违约金条款不应适用。即使法院要判决要其承担违约责任，世茂公司主张的金额有误，按合同第8条的标准计算后为22150元。本院经审理认定事实如下：2015年6月29日，叶某、樊某、叶子暄（买受人）与世茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ2015007303）。合同约定，世茂公司向叶某、樊某、叶子暄出售位于暨阳湖苑第132幢03号房（以下简称涉案房屋），商品房价款为560万元。第七条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人应于签署合同当日支付房价款计人民币560万元。第八条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。第九条交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有样规定，将具体下列第1,2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》。2.第四条所列权利瑕疵已消失。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的；无法预见的意外事件造成工程延误的；因政府管制、征用或规划变更等政府行为或地方公建设施、配套设施造成工程延误的；国家政策、法律、法规变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的。第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十二条房屋交付和接收商品房达到第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。……该合同附件七《合同补充协议》第3条第（2）项约定，买卖受人确认，出卖人就该房所做的相关促销、优惠措施与承诺等均已直接结算并体现在本条所约定的价款中，出卖人不再另行兑现。第7条第（2）项约定，出卖人就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。截止至2015年6月29日止,世茂公司共收到叶某方支付的房款135万元；同年7月30日，世茂公司又收到叶某方支付的房款200万元；同日，世茂公司向叶某、樊某、叶子暄开具了一份金额为335万元、款项性质为预收购房款的销售不动产统一发票。2015年8月18日，世茂公司又收到叶某方支付的房款225万元；同日，世茂公司又向叶某、樊某、叶子暄开具了一份金额为225万元、款项性质为预收购房款的销售不动产统一发票。2016年8月1日，叶某向世茂公司发出《解除合同通知函》，主要内容为：贵公司应于2016年6月30日前向我方交付房屋，现逾期交房已超过30天，我方书面通知贵公司解除合同。同日，叶某通过EMS将该函件邮寄至世茂公司。同年8月2日，该邮件显示前台他人签收。世茂公司认可收到该函件。2016年9月20日，张家港市住房和城乡建设局就涉案房屋（别墅公安编号为132号，别墅工程编号为94号）向世茂公司出具了《商品房交付使用通知书》。2016年9月22日，世茂公司向叶某、樊某、叶子暄通过EMS方式邮寄了《房屋交付通知书》（载明落款时间为2016年9月22日），通知叶某、樊某、叶子暄于2016年9月24日至世茂公司办理购置房屋交接手续，同年9月23日该邮件被签收。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、POS单、《解除合同通知函》、商品房交付使用通知书、《房屋交付通知书》、EMS面单、邮件查询单及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。审理中，叶某、樊某、叶子暄陈述：其与世茂公司签订商品房买卖合同前，世茂公司委托第三方上海昊强广告有限公司（以下简称昊强公司）与其签订一份团购协议，由世茂公司收取了团购服务费10万元。为此叶某、樊某、叶子暄提供了《51买房世茂九溪墅特惠置业协议》（载明，甲方昊强公司，乙方叶某、樊某、叶子暄，乙方通过51买房电商平台购买世茂九溪墅项目的可售房源，可享受51买房会员团购优惠，乙方可享受购买房源总价减25万元的团购优惠，乙方需支付10万元，该款项仅作为乙方购房所获得的会员服务及团购优惠服务的会员权益金，不抵作购房款。乙方与开发商因房屋买卖引发的一切纠纷与甲方无关，由乙方与开发商根据双方签订的房屋买卖合同自行解决，甲方不承担任何责任）、《收据》（载明，付款人姓名叶某、樊某、叶子暄，收款事由为51看房团购费，金额为10万元，该收据加盖了昊强公司财务专用章）。世茂公司质证后认为，其并非团购协议的当事人，对协议书及收据的真实性无法确认，且协议上载明系叶某一方自愿参与团购活动，团购服务费不计入、不抵消购房款，现叶某一方现要求其返还购费于法无据。审理中，世茂公司为证明其因商品房买卖合同第九条约定的“无法预见的意外事故”导致延期交房，提供了照片若干（其中部分照片中显示有群众身穿“世茂退房”字样的Ｔ恤在世茂售楼处等地）。叶某、樊某、叶子暄质证后认为，世茂公司未能提供照片的原始载体，对其真实性无法确认，且即使这些照片是真实的，照片也未能显示照片中的人员在工地现场，也未显示上述人员阻止施工。此外，世茂公司还称：根据双方在合同第10条第1款第2项的约定“即使合同解除，世茂公司在叶某一方解除通知到达之日起60天内退还购房款，并按累计已付款5%向原告支付违约金”及补充协议第6条第2款的约定“世茂公司就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其它责任”，即使合同被法院判令解除，双方也应按合同约定返还购房款、支付违约金，而不是赔偿叶某一方已付房款的同期银行贷款利率计算的利息损失。根据双方合同第8条的约定，叶某一方存在逾期付款的行为，按约应承担相应的逾期付款违约责任，其公司向叶某方开具发票的行为不能默认为对叶某方逾期付款行为的确认。本院认为，叶某、樊某、叶子暄与世茂公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。世茂公司作为涉案房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，世茂公司应于2016年6月30日向叶某、樊某、叶子暄交付取得《商品房交付使用通知书》的涉案房屋，逾期超过30日，叶某、樊某、叶子暄有权单方面解除本合同。2016年9月20日，世茂公司就涉案房屋才取得《商品房交付使用通知书》，后通过EMS邮件通知叶某、樊某、叶子暄交房，显已违约，叶某、樊某、叶子暄据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，世茂公司应按约将叶某、樊某、叶子暄已支付的房款560万元返还给叶某、樊某、叶子暄，并赔偿叶某、樊某、叶子暄因此所产生的损失。因双方对损失的计算方法未有约定，但世茂公司占有叶某、樊某、叶子暄预交的房款后，叶某、樊某、叶子暄可期待利益落空，将导致叶某、樊某、叶子暄缺乏流动资金投入再生产，将为此向外借贷资金，故叶某、樊某、叶子暄已付款利息损失，可以银行同期贷款基准利率为准，自叶某、樊某、叶子暄支付之日起计算至实际付款之日止。因此，叶某、樊某、叶子暄要求世茂公司返还已付购房款560万元并赔偿已付款项利息损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或提供的证据不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于叶某、樊某、叶子暄主张世茂公司返还团购服务费10万元并赔偿该款项利息损失的诉讼请求，根据叶某、樊某、叶子暄提供的证据，无法证明系世茂公司本人或委托第三方昊强公司收取了该笔费用，故叶某、樊某、叶子暄的该项诉讼请求证据不足，本院难以支持。关于世茂公司辩称按合同第九条因意外事件可延期交房的意见，庭审中世茂公司提供了相应的照片加以佐证，但仅凭上述照片，无法认定世茂公司系所受无法预见的意外事件导致延期交房，该辩解本院难以采信。关于世茂公司辩称即使法院认定其逾期交房构成违约，其也应按合同约定支付已付房款5%的违约金，除此之外不再承担其他责任，而不是赔偿叶某、樊某、叶子暄利息损失的意见，鉴于叶某、樊某、叶子暄诉请世茂公司赔偿其实际的利息损失，而合同约定的违约金明显低于叶某、樊某、叶子暄的实际损失，故本院依法支持叶某、樊某、叶子暄要求世茂公司赔偿其实际损失的诉请，被告的该辩解本院不予支持。关于世茂公司要求叶某、樊某、叶子暄按约支持逾期付款违约金34900元的反诉请求，因叶某、樊某、叶子暄的确存在逾期付款的违约事实，且世茂公司违约金的计算也未超过双方约定，本院予以支持。关于叶某、樊某、叶子暄抗辩称世茂公司默认其逾期付款的意见，本案中世茂公司在叶某一方逾期支付购房款后，向其开具相应金额的购房款发票仅系世茂公司的法定义务，不能代表也茂公司认可其逾期付款的行为，现其也未能提供其他证据证明世茂公司曾放弃或免除其承担逾期付款的违约责任，故该辩解无事实与法律依据，本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及其他相关法律规定，判决如下：一、解除叶某、樊某、叶子暄与张家港世茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ2015007303）。二、张家港世茂房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还叶某、樊某、叶子暄购房款560万元。三、张家港世茂房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内赔偿叶某、樊某、叶子暄利息损失（以335万元为基数，自2015年7月30日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止；以225万元为基数，自2015年8月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）。四、驳回叶某、樊某、叶子暄的其他本诉请求。五、叶某、樊某、叶子暄应于本判决生效后十日内支付张家港世茂房地产开发有限公司逾期付款违约金34900元。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行股份有限公司张家港分行营业部，账号：46×××84）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费51700元，由叶某、樊某、叶子暄负担700元，由张家港世茂房地产开发有限公司负担51000元。张家港世茂房地产开发有限公司负担部分叶某、樊某、叶子暄已预交，本院不再退还，由张家港世茂房地产开发有限公司在履行本判决时直接给付叶某、樊某、叶子暄。反诉案件受理费336元（已减半收取），由叶某、樊某、叶子暄负担。该款张家港世茂房地产开发有限公司已预交，由叶某、樊某、叶子暄在履行本判决时直接给付张家港世茂房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  路骊珠人民陪审员  许玉田人民陪审员  缪 安二〇一七年一月十七日书 记 员  宗 敏