上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初29799号原告：赵秋虹，女，1982年10月25日，汉族。委托诉讼代理人：薛DY(系原告赵秋虹的丈夫)，住上海市闵行区。被告：彭卫红，女，1971年8月9日，汉族。委托诉讼代理人：张H(系被告彭卫红的丈夫)，住上海市闵行区。原告赵秋虹与被告彭卫红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理，依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵秋虹及其委托诉讼代理人薛DY，被告彭卫红的委托诉讼代理人张H到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵秋虹向法院提出如下诉讼请求：被告退还房租人民币5,160元(以下币种均为人民币)。事实和理由如下：2016年6月6日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将坐落于上海市闵行区春申路XXX弄XXX号XXX室房屋中的一间(以下简称涉案房屋)出租给原告，合同期限至2017年6月5日届满。租赁期间，原告正常缴纳房屋租金，并于2016年9月4日再次预付了自2016年9月6日始的3个月的租金。由于家里突发事件，2016年9月9日,原告告知被告，其无法继续居住于涉案房屋内，并于2016年9月10日早上搬离涉案房屋。此后，其与被告多次协商，包括帮助被告寻找后续承租人、按合同违约执行，但被告均以各种理由拒绝。现原告为维护自身的合法权益，请求法院按《房屋租赁合同》的违约条款处理,即扣除1个月租金，并返还原告自2016年9月10日以后的租金和押金(计算方法如下：已付押金1,800元%2B已付三个月房租5,400元-4天租金-押金1,800元=5,160元)。2016年12月5日庭审时，原告变更诉讼请求如下：1.解除《房屋租赁合同》；2.被告返还房租5,160元；3.被告退还押金1,800元。补充事实与理由如下：首先，关于《房屋租赁合同》的解除原因有二，一是涉案房屋为单间，原告的父母从老家来，涉案房屋居住面积太小，无法居住。二是据原告了解，被告对涉案房屋无转租权。其次，关于《房屋租赁合同》的解除日期。其于2016年9月9日即向被告提出解除《房屋租赁合同》，所以合同的解除日期当为该日。2016年9月9日、10日左右，其通过电话方式与被告进行沟通，要求解除合同。2016年9月16日，其通过中介公司找到被告要求解除合同。2016年9月10日至2016年9月16日期间，其曾带新的租客找到被告要求解除租赁合同。再次，因被告无权将涉案房屋向他人转租，故被告理应将收取的押金予以退还。最后，涉案房屋的钥匙在其处，未向被告进行交接。未交接的原因是被告不同意解除合同，且被告未要求原告将涉案房屋的钥匙予以返还。被告彭卫红辩称，首先，双方间的《房屋租赁合同》并未解除。2016年9月9日、9月10日，原告均未与其联系。嗣后，中介公司有来过，原告也带着租客来过，但被告认为原告无任何理由从涉案房屋中搬离，且未将涉案房屋的锁匙交还给被告。其次，双方间确为是否解除《房屋租赁合同》进行过协商，但未达成一致意见。再次，其从房东处租借的是两房两厅的房屋，两间房间同样大小，房租3,700元，出租给原告一间1,800元，双方共用卫生间，其未从转租中获益。最后，其与原告签约时，将其与房东签订的《租赁合同》交给原告，原告对于其是否享有转租的权利是明知的。综上，其对原告的诉讼请求发表如下意见：一、同意解除其与被告间的《房屋租赁合同》，但合同的解除日当以原告向其交付涉案房屋的锁匙为准，即2016年12月5日。二、不同意原告的第二项、第三项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月6日，原告(承租方，签约乙方)与被告(出租方，签约甲方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将坐落于上海市闵行区春申路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，该房屋的使用面积为25平方米。租赁期限自2016年6月6日起至2017年6月5日止，房屋租金为1,800元/月。乙方支付甲方押金1,800元，每三个月支付一次租金，租金的给付日为前一期租金到期日前五天内支付。甲方于2016年6月6日前将房屋交付给乙方。乙方将该房屋部分或全部转租给他人，应事先征得甲方的书面同意。租赁期间，未事先征得甲方书面同意，乙方不得将该房屋转让给他人承租或与他人承租的居住房屋进行交换。甲方有下列情形之一的，本合同解除：1.甲方未按合同约定按时交付该房屋，经乙方书面催告后五日内仍未交付的。2.甲方交付的房屋不符合本合同约定或存在重大质量缺陷，致使乙方不能正常使用的。租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。合同对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告给付被告租赁押金1,800元，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告将涉案房屋交由其父母居住。2016年9月4日，原告给付被告自2016年9月6日起至2016年12月5日止的租金。2016年9月，原告以涉案房屋面积太小，父母无法居住为由，要求与被告解除双方间的《房屋租赁合同》。因双方未能就合同的解除达成一致意见，原告遂向法院提起诉讼。2016年12月5日，在庭审过程中，原告当庭将涉案房屋的钥匙交还给被告，被告当庭同意解除《房屋租赁合同》，但不同意退还已收取的租金及押金。另查明，坐落于上海市闵行区春申路XXX弄XXX号XXX室房屋系由被告向案外人袁1承租而来，租赁期限自2016年3月14日至2017年3月13日。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《租赁合同》及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案而言,原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点为：原告是否有权提前解除其与被告签订的《房屋租赁合同》？本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，原告提前解除合同，需与被告协商一致，若未与被告协商一致，原告不得提前退租。基于此，原告无权依据《房屋租赁合同》的约定行使单方解除权。至于被告是否有权利对涉案房屋进行转租，此系原告与案外人袁1间的民事法律关系，与原告无涉，原告在能对涉案房屋进行正常使用的情况下，不能以上述理由主张解除《房屋租赁合同》。基于以上理由，本院对原告的逐项诉讼请求处理如下：一、原告向法院提出要求解除其与被告间签订的《房屋租赁合同》，被告系于2016年12月5日庭审中表示同意，双方亦是在该日交接了涉案房屋的钥匙，故双方间《房屋租赁合同》的解除日为2016年12月5日。二、基于原告无权单方行使解除权，故其在未与被告协调一致的情况下，自行从涉案房屋内搬离，且未将涉案房屋的钥匙交还给被告，其行为构成违约，故原告要求被告退还房租余款的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告退还押金的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》的约定，原告中途退租的，应与被告协商一致，并按月租金的壹倍向被告偿付违约金。现被告于2016年12月5日同意解除《房屋租赁合同》，本院结合上述合同的约定、原告在起诉时的意思表示、被告在庭审过程中的表述、押金与违约金的金额相当等因素，为避免诉累，本院对原告的该项诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，本院判决如下：一、确认原告赵秋虹与被告彭卫红签订的《房屋租赁合同》于2016年12月5日解除；二、驳回原告赵秋虹其他的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告赵秋虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林霞二〇一七年一月十八日书记员  朱琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。