安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖07民终509号上诉人（原审原告）：李玉忠，男，1984年11月3日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区，委托诉讼代理人：胡玉萍(上诉人李玉忠岳母)，女，汉族，1964年8月12日出生，住安徽省铜陵市铜官区，被上诉人（原审被告）：铜陵联源物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官区淮河南路151号，统一社会信用代码913407007199117457。法定代表人：耿海宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑玉华，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡永生，安徽铜鼎律师事务所律师。上诉人李玉忠因与被上诉人铜陵联源物业管理有限责任公司（以下简称联源物业公司）物业服务合同纠纷，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初1740号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人李玉忠的委托诉讼代理人胡玉萍、被上诉人联源物业公司的委托诉讼代理人蔡永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉忠上诉请求：1.撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院（2017）皖0705民初1740号民事判决；2.依法判决联源物业公司价格欺诈在先的事实存在；3.判令李玉忠与联源物业公司签订的物业管理服务价格欺诈协议无效；4.判令退还已上交的物业费2855元，并退还利息300元；5.本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、联源物业公司在签订合同时存在价格欺诈。双方当事人在签订《春江花月家园物业管理服务协议》时，联源物业公司工作人员郑玉华明知物业二级服务的政府指导价为每月每平方米0.35元，却告诉李玉忠每月每平方米0.6元的物业费是政府定的价格，实施了价格欺诈的事实。二、一审判决罔顾联源物业公司不按政府指导价收费的事实。《物业服务收费管理办法》、《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》、安徽省政府《关于规范物业服务收费的通知》及铜陵市人民政府《关于铜陵市物业服务收费管理实施细则的通知》等明确住宅物业综合服务费实行政府指导价和分等级定价。《物业服务收费管理办法》、《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》、安徽省政府《关于规范物业服务收费的通知》及铜陵市人民政府《关于铜陵市物业服务收费管理实施细则的通知》是依据法律和文件政策制定的，于法有据，具有民事法律效力。一审判决认为《关于铜陵市物业服务收费管理实施细则的通知》不属于民事法律，其内容不能直接作为民事判决的定案依据，没有依据。三、联源物业公司应将约定的收费标准报相关部门备案，在合同签订时联源物业公司未进行备案，却告诉上诉人李玉忠收费标准是政府定的，让李玉忠误以为其收费标准已经过备案。一审判决认为李玉忠在合同履行期间已交纳若干期物业费的行为，表明双方当事人实际上并未以办理收费登记备案作为支付物业费的前提，存在混淆视听。四、双方签订的《春江花月家园物业管理服务协议》约定擅自提高收费标准或收费属于严重违约，李玉忠有权要求清退所收费用并退还利息。一审判决未认定联源物业公司擅自提高收费标准收取物业费的违约事实存在错误。联源物业公司二审辩称：一、双方当事人签订的《春江花月家园物业管理服务协议》合法有效，未违反任何法律法规的强制性规定。二、李玉忠接受了物业服务，却要求联源物业公司退还物业费，违反了法律规定和合同约定。三、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。李玉忠向一审法院诉请：1.判令解除李玉忠与联源物业公司的物业管理服务协议；2.判令联源物业公司退还所交的物业费2855元，并退还利息300元；3.案件诉讼费用由联源物业公司承担。一审法院认定事实：2011年8月28日，李玉忠（乙方）与联源物业公司（甲方）签订了《春江花月家园物业管理服务协议》，该协议约定了如下内容：“第四条物业管理服务质量，本物业按《普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级服务质量标准执行。第五条第二款甲方以开发商开具的业主入伙（交房）通知单之日起，每月每平方米按0.6元向乙方收取物业管理服务费。第十三条第三款甲方违反本协议，擅自提高收费标准或收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息。”后因李玉忠未按时交纳2012年12月至2015年5月期间的物业管理费，联源物业公司向安徽省铜陵市铜官区人民法院起诉请求李玉忠给付物业管理费1914.12元及逾期付款利息205.4元。经该法院审理后判决李玉忠应给付联源物业公司物业服务费1340元。李玉忠对该判决不服，上诉至安徽省铜陵市中级人民法院。案经安徽省铜陵市中级人民法院审理，以（2015）铜中民二终字第00139号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。现因李玉忠认为铜陵市政府办公室于2011年3月24日转发的铜陵市物价局、铜陵市住房和城乡建设委员会《关于铜陵市物业服务收费管理实施细则》的通知中，明确核定二级服务质量标准的指导价（基准价）为每月每平方米0.35元。而联源物业公司却与其在2011年8月28日所签订的《春江花月家园物业管理服务协议》中约定以每月每平方0.6元收取物业管理费。该收费行为已经违反了《春江花月家园物业管理服务协议》第十三条第三款关于违约责任的约定。故向法院诉请解除物业管理服务协议并退还所收取的物业费及利息。一审法院审理认为：本案争议焦点为铜陵市政府办公室于2011年3月24日转发市物价局、市住房和城乡建设委员会《关于铜陵市物业服务收费管理实施细则》对于联源物业公司收取物业管理费是否属于强制性规定，进而是否构成了联源物业公司违反协议擅自提高收费标准。对此问题，安徽省铜陵市中级人民法院已在（2015）铜中民二终字第00139号民事判决书中作出了明确阐述。《关于铜陵市物业服务收费管理实施细则》系地方行政部门文件，可以辅证联源公司未办理收费登记备案手续属于服务不规范的违约事实，但该细则不属于民事法律，其内容不能直接作为民事审判的法律依据，故不应仅依据该细则直接判决免除所有物业费。民事法律未将办理收费登记备案作为支付物业费的法定强制性前置条件，且李玉忠在合同履行期间已交纳若干期物业费的行为，表明双方当事人实际上并未以办理收费登记备案作为支付物业费的前提。故李玉忠关于解除物业管理服务协议及退还所交物业费的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决：驳回李玉忠的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由李玉忠负担。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明如下事实：《春江花月家园物业管理服务协议》第一条管理服务协议期限约定：由于甲方（联源物业公司）与铜陵黑猫神置业有限公司签订的委托物业管理服务合同期限为三年（2008年10月31日至2011年10月31日止），因此本协议期限与该其同步，3年期间春江花月家园如业主委员会成立，业主委员会继续聘用甲方，本协议继续有效，涉及到内容改动的或增加，由业主委员会书面告之全体业主。业主委员会如重新聘用其他物业管理公司，本合同自动终止。二审中，当事人上诉人未提供证据证明春江花月家园小区成立了业主委员会。铜陵市中级人民法院已在（2015）铜中民二终字第00139号民事判决书确认的事实：小区未成立了业主委员会，2011年9月1日，铜陵黑猫神置业有限公司与原告联源公司又签订了一份《春江花月家园物业管理服务合同补充协议》，将服务合同的履行期限延长至业主委员会成立时止。综合当事人的上诉及答辩意见，并经当事人确认，本案的争议焦点为：李玉忠请求解除其与联源物业公司订立的物业服务合同，并由联源物业公司退还其物业费2855元和利息300元等上诉请求，是否有法律依据？本院认为：涉案春江花月家园小区的建设单位与联源物业公司签订前期物业服务合同，选聘联源物业公司为该小区的物业服务企业。李玉忠于2011年8月28日与联源物业公司订立了《春江花园家园物业管理服务协议》，虽然该份协议约定的三年期限已届满，但春江花园家园小区业主未经法定程序解聘联源物业公司，李玉忠也一直在春江花园家园小区接受联源物业公司提供的物业服务。因此能够认定双方当事人之间仍然存在事实的物业服务合同关系。李玉忠在二审提出的《关于铜陵市物业服务收费管理实施细则》等系地方行政部门文件，不属于法律或者行政法规，规定的内容不影响双方当事人之间自愿达成的物业服务合同的效力。李玉忠主张双方约定的每月每平方米0.6元物业费超过了《关于铜陵市物业服务收费管理实施细则》规定的指导价，构成欺诈，且联源物业公司违约，请求解除其与联源物业公司之间的物业服务合同以及联源物业公司返还其所交的物业费2855元和利息300元的诉讼请求，没有事实与法律依据。本院认为李玉忠的上诉主张不能成立，理由如下：1.李玉忠与联源物业公司于2011年8月28日订立的《春江花园家园物业管理服务协议》，在合同当事人在履行中形成的物业服务合同纠纷，业经铜陵市铜官山区人民法院（2015）铜官民二初字第0477号一审和本院（2015）铜中民二终字第00139号终审民事判决对案件事实进行了判决；2.每月每平方米0.6元物业费仅是双方当事人之间对物业费收取标准所作的约定，李玉忠在二审未提供新证据证明联源物业公司在订立《春江花园家园物业管理服务协议》时故意告知其虚假情况，或者隐瞒真实情况，诱使其接受该价格的欺诈行为。3.《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五规定，当事人一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销；具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。就本案而言，李玉忠为完全民事行为能力人，在铜陵市铜官山区人民法院（2015）铜官民二初字第0477号案件审理中辩称：“其与联源物业公司管理合同已到期，双方没有物业服务合同关系”，并未主张因受对方欺诈要求行使撤销权；同时欺诈并非认定合同无效的法定事由，也不属于当事人享有法定解除权的情形。4.双方当事人对物业费标准的约定是合同的主要内容，不是联源物业公司的违约行为。综上，一审法院在查明事实后依法作出的判决驳回李玉忠的诉讼请求，本院认为并无不当。上诉人李玉忠的上诉请求理由不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李玉忠负担。本判决为终审判决。审判长 程 毅审判员 姚爱玉审判员 陈锦松二〇一七年九月二十九日书记员 廖继贵附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……