广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终16242号上诉人（原审被告）：范石艺，住广东省深圳市南山区。委托代理人：唐玉江，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑晨，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：王亦连，广东经纶律师事务所律师。上诉人范石艺因与被上诉人郑晨房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人范石艺上诉请求：1、撤销原审判决书第一项，依法改判我方无需支付郑晨逾期交楼违约金3384960元；2、本案的一、二审诉讼费用由郑晨承担。事实与理由：郑晨及中介私下擅自变更原合同补充条款内容将原合同中由原来付清房款后才递件的变成只付“˄50%”房款就递件，递件性质和条款完全发生质的变化，同时中介和郑晨在签订合同前后对递件含义和内容从未对我方作出解释。郑晨故意拖延不向我方支付剩余的419万元房款。经我方了解，郑晨的信用极差，我方一直要求郑晨付清房款及违约金后就给办理过户，现在郑晨已经居住房屋近2年的时间，仍然没有付清余款及违约金。1、2010年10月份之后，广州市实施住房限购政策，郑晨不符合购房条件，我方与郑晨之间签订的房屋买卖合同无效，应依法予以解除。2、郑晨在(2013)穗中法民五终字第529号案中上诉要求将(2011)穗增法民五初字第563号判决第三项“范石艺应于本判决生效之日起十日内支付违约金905040元给郑晨”变更为“范石艺应于判决生效之日起十日内支付违约金3352000元给郑晨”，广州市中级人民法院在(2013)穗中法民五终字第529号案“驳回上诉，维持原判”，郑晨现在又重复起诉，违反“一事不再理”原则，应予以驳回。3、因为郑晨信用极差，不及时支付房款，我方以不交楼来抗辩应予以支持。4、郑晨只支付4190000元房款，现计算违约金以8380000元为基数没有任何法律依据，且郑晨没有提供任何证据证明其损失，每天千分之一太高，应依法予以调整。即使支付违约金，也应以房屋的租金标准来支付，应按照每月12000元支付。5、郑晨在2014年12月24日之前总计支付房款4190000元，而原审法院计算违约金总额按照4290000元为限，不符合法律规定违约金不能超过本金。被上诉人郑晨二审辩称：我方同意一审判决。一、我方针对违约金的诉求是根据双方签订的合同及（2013）穗中法民五终字第529号生效判决确定的违约金提起的诉讼，根据合同约定，范石艺需要在我方缴纳50%的房款之时交付房屋，但范石艺并未交付，按照合同约定，应支付9276660违约金，但已自动调整为429万元。二、针对限购问题，529号案生效判决已经确定合同继续履行，根据广州市的限购政策，增城市的房产不属于限购区域，涉案房产不属于限购区域，因此不存在限购的问题和合同的效力问题。三、关于一事不再理，当时由于我方错误将违约金确定为905040元，导致当时的增城法院和广州中院驳回其他诉请，与本案一审判决328万元并无矛盾，本案实际上是另行提起针对后一阶段违约金的诉讼，并未违反一事不再理的原则。四、关于欺诈的问题，买卖双方与第三方中原地产签订的三份买卖合同内容一致，在没有相反证据证明的情况下，合同应当有效，不存在私自涂改的可能，范石艺没有任何证据证明上述私自涂改的事实，范石艺的陈述只是单方捏造，没有任何证据。在本案长达四年的过程中，范石艺并未提出上述事实，就算在法院强制执行涉案房屋使用权交付过程中，范石艺也未提出该问题，相反最终配合法院交出涉案房屋，现在突然提出涂改合同的问题实属违背常理。五、范石艺作为成年人，签订涉及巨额财产的合同之前应当看清合同条款，事后既未报警也未向我方和中原地产提出上述问题，令人难以置信。六、关于履行能力，范石艺提出我方广东锐新船舶工程有限公司的相关资料并不属实，因为现在三角债问题比较常见，广东锐新船舶工程有限公司也对其他债务人拥有大量债权，广东锐新船舶工程有限公司履行能力与我方并无关联，我方已经支付了429万元的房款，只要排除相关的障碍，可以随时付清余款后进行交易。七、违约金过高的问题，我方认为该合同是第三方中原地产拟定的相对公平的合同，千分之一的违约金对买卖双方均予适用，是公平合理的条款，范石艺迟延交付属于严重恶意违反合同约定，在我方付出400多万巨额楼款后长达两年时间没有交付房屋，给我方造成巨大损失，我方认为该违约金带有一定惩罚性实属应当。（2013）穗中法民五终529号判决已经确定了千分之一违约金计算方式，如变更该计算方式是矛盾性的判决。我方在本案一审中已提交10万元转账房款记录，我方支付房款总额应为429万元，我方根据已经支付的房款调整违约金与房款总额是合情合理合法。郑晨于2015年12月18日向原审法院提起本案诉讼称：2011年8月16日，郑晨与范石艺签订《房屋买卖合同》。合同约定买卖双方同意以8380000元价格成交增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤雅六十三街X号房屋，卖方交付涉案房屋给买方日期为卖方收齐楼款50%当天，卖方逾期交付该物业，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。合同签订后，郑晨按照合同约定于2011年8月25日向范石艺支付了50%的房款，但范石艺迟至2014年12月24日才向郑晨交付涉案房屋。范石艺没有按照合同约定时间履行涉案房屋的交付义务，迟延交付日期共计1090日（扣除已经判决的部分），应支付迟延履行违约金9134200元（8380000×1‰×1090=9134200元），考虑违约金已经超过已付房款，郑晨自动将违约金调低为不超过已付房款，故范石艺应该向郑晨支付迟延履行违约金4290000元。为此，郑晨诉至法院，请求判令，一、判令范石艺立即向郑晨支付迟延履行违约金4290000元；二、判令范石艺负担本案的全部诉讼费用。范石艺原审未答辩。原审法院经审理查明：广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤雅苑六十三街X号房屋（以下简称涉案房屋）登记权属人为范石艺等二人，根据《房地产权证》记载，房地产共有人（用）情况栏登记共有人孟某，建筑面积374.22㎡，层数三层，发证日期为2007年8月29日。2011年3月17日，范石艺、孟某登记结婚；同日，范石艺、孟某在深圳市南山区民政局登记离婚。根据范石艺与孟某的《离婚协议书》约定，涉案房屋归范石艺所有。2011年8月16日，卖方范石艺与买方郑晨通过中原地产公司签订《房屋买卖合同》，合同约定内容如下：买卖双方同意以成交价8380000元成交涉案房屋；所有交易税由买方支付；卖方交付涉案房屋给买方之日为卖方收齐楼款50%当天；卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。双方特别约定（即《房屋买卖合同》的补充条款）：①经买卖双方约定，2011年8月17日经查册确认产权清晰后，支付定金人民币500000元；②买方采用分期付款一次性付清方式支付楼款。2011年8月31日前支付50%楼款（含定金）；③2011年12月30日前支付25%楼款，其余25%楼款于2012年3月31日前支付完毕；④买方支付50%楼款当天卖方交付房屋于买方使用并同意进场装修，卖方应进行必要的配合；⑤买方支付50%楼款当天去房管局办理递件手续，税单由经纪方某为保管，于卖方收齐该房屋所有楼款当天再去交税过户；⑥卖方于2011年8月31日前办理该物业涂销抵押及归档，卖方自行负担提前还款。另外，买卖双方还约定有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五日内视为送达；其中卖方范石艺记载的联系地址为广东省深圳市南山区学府路荟芳园A-9D房。合同签订后，郑晨于2011年8月17日和2011年8月25日通过中国工商银行分别汇款支付购房款给范石艺500000元和3690000元，合计4190000元，有中国工商银行《个人业务凭证》和范石艺签名的《收款收据》为据。范石艺收取涉案房屋的50%房款后，没有依照合同约定交付涉案房屋，亦未到房管局办理递件手续。2011年10月25日，中原地产公司通过邮寄特快专递向范石艺发出《敦促履约通知函》，但邮寄快递以“收件人要求退回”为由，邮件被退回。上述事实，有已经发生法律效力的（2011）穗增法民五初字第563号民事判决书在案证实。该判决书还认定以下内容，一、2011年8月16日，范石艺与郑晨通过中原地产公司签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并无违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同对双方当事人均具法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；二、合同约定，卖方交付涉案房屋给买方之日为卖方收齐楼款50%当天。合同签订后，郑晨依约于2011年8月25日前履行了付款50%，即4190000元的义务，有中国工商银行《个人业务凭证》和范石艺签名的《收款收据》为据，应予以确认。但范石艺没有依约交付涉案房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。现郑晨要求范石艺继续履行合同，合理合法，应予以支持；三、对于郑晨主张范石艺支付违约金905040元，违约金按涉案房屋成交价每日1‰计算，从2011年8月25日起计至2011年12月13日止，根据合同约定，卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。故郑晨的该项请求，符合法律规定和合同约定，应予以支持。该判决书判决如下，一、范石艺应于本判决发生法律效力之日内继续履行与郑晨于2011年8月16日签订的《房屋买卖合同》；二、范石艺应于本判决发生法律效力之日起十日内，将位于增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤雅苑六十三街X号房屋交付给郑晨使用；三、范石艺应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金905040元给郑晨。判后，郑晨不服原审法院一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院受理后，依法作出（2013）穗中法民五终字第529号民事判决书，认为原审中，郑晨明确诉讼请求为范石艺支付违约金905040元（违约金按涉案房屋成交价格每日1‰计算，从2011年8月25日起暂计至2011年12月13日止），从而保留对范石艺2011年12月13日之后违约责任的追偿权利，并无不当，郑晨认为原审中曾变更诉讼请求，以及原审判决第三项剥夺了其对范石艺2011年12月13日之后违约责任的追偿权利，并无事实依据。为此，广州市中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判。2014年12月19日，郑晨向通过银行转账形式向范石艺支付房款100000元。原审法院认为：郑晨与范石艺就涉案的房屋买卖纠纷中关于何方违约、违约责任如何承担以及违约金的计算方式，在广州市中级人民法院作出的（2013）穗中法民五终字第529号民事判决书中已经予以阐述，原审法院在此不再赘述。根据庭审查明，范石艺直至2014年12月24日才向郑晨交付涉案房屋，现郑晨要求其支付2011年12月14日至2014年12月24日止的逾期交楼违约金，合理合法。经核算，上述期间的违约金为9276660元（8380000元×1‰×1107天），现郑晨要求违约金金额以已支付的房款本金4290000元为限，符合法律规定，原审法院予以准许，上述违约金额应扣减原审法院已支持的905040元。范石艺应支付违约金3384960元给郑晨。综上，范石艺经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩以及对证据质证的权利，原审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院作出如下判决：一、被告范石艺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑晨支付逾期交楼违约金3384960元；二、驳回原告郑晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41120元，由原告郑晨负担7240元和被告范石艺负担33880元。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人表示无新证据提交。范石艺表示其在上诉状中提出即使要承担违约责任，合同约定的违约金标准每日按成交价838万元千分之一过高而请求调低至按每月12000元的租金标准，是按照涉案房屋的市场行情计算的，从前案判决的次日起计算。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。根据已经生效的（2013）穗中法民五终字第529号民事判决的认定：合同约定，卖方交付涉案房屋给买方之日为卖方收齐楼款50%当天。合同签订后，郑晨依约于2011年8月25日前履行了付款50%，即4190000元的义务，有中国工商银行《个人业务凭证》和范石艺签名的《收款收据》为据，应予以确认。但范石艺没有依约交付涉案房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。违约金按涉案房屋成交价格838万元每日1‰计算，从2011年8月25日起暂计至2011年12月13日止。据此，范石艺已构成逾期交房的违约行为以及应承担的违约责任的标准在上述生效判决中已经作出认定。范石艺在本案二审中主张其不应承担逾期交房的违约责任，理据不成立，本院不予支持。根据在本案中的庭审查明，范石艺直至2014年12月24日才向郑晨交付涉案房屋，郑晨要求范石艺支付2011年12月14日至2014年12月24日止的逾期交楼违约金且该违约金以其已支付的房款本金4290000元为限，原审予以支持，再扣除前案判决的905040元，判决范石艺应支付违约金3384960元给郑晨。范石艺在本案二审中提出即使其要承担违约责任，违约金也过高而请求调低。审查范石艺要承担的逾期交房的违约金总额已达4290000元，再扣除前案判决的905040元后为3384960元，确实过高，范石艺在本案二审中提出请求调低，本院予以支持。对于如何调低，考虑范石艺在前案作出终审判决后仍迟迟不交付房屋以及在前案一二审、本案一审中无正当理由拒不到庭应诉而被法院认定为对郑晨的诉讼请求放弃抗辩权的实际情况，本院将范石艺在本案中应承担的逾期交房的违约金酌情调整至1692480元，据此，原审判决第一项予以变更。范石艺二审请求将违约金标准调低至按每月租金12000元计算，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1949号民事判决第二项以及案件受理费负担的决定；二、变更广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1949号民事判决第一项为：上诉人范石艺于本判决送达之日起十日内向被上诉人郑晨支付逾期交楼违约金1692480元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费33880元，由上诉人范石艺负担16940元，由被上诉人郑晨负担16940元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年一月二十二日书记员  胡 茜颜玉婵