四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川16民终945号上诉人（原审被告）：彭祖慧，女，生于1974年8月27日，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：向文全，四川爱众律师事务所律师。委托诉讼代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涂跃菊，女，生于1970年10月23日，汉族，住四川省广安市前锋区代市镇。委托诉讼代理人：夏吉兵，四川诚协律师事务所律师。原审第三人：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区。法定代表人：翟仁伦，该公司经理。委托诉讼代理人：文明贵，男，该公司工作人员。上诉人彭祖慧因与被上诉人涂跃菊、原审第三人广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2016）川1603民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人彭祖慧的委托诉讼代理人向文全，被上诉人涂跃菊的委托诉讼代理人夏吉兵，原审第三人正大公司的委托诉讼代理人文明贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭祖慧上诉请求：撤销原判，依法改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：上诉人与被上诉人之间并不是买卖合同法律关系而是合同权利义务概括转移。正大公司将案涉房屋以“以房抵债”的形式抵给上诉人合法有效。抵偿后，上诉人将案涉房屋的权利义务一并转让给被上诉人亦不违反法律法规禁止性规定。转让后，被上诉人与正大公司签订了书面的房屋买卖合同，二者之间才存在合同关系，故涂跃菊应当提请解除的是其与正大公司之间的合同，返还购房款的责任应当由正大公司承担。涂跃菊答辩称：上诉人与被上诉人之间不是合同权利义务概括转移，因为上诉人与正大公司之间没有真实的房屋买卖合同法律关系，其所谓的权利义务并不存在。实际上，上诉人与被上诉人之间达成口头买卖协议后，才去正大公司签订“更名”合同，目的是为日后上户规避税费。一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。正大房地产公司答辩称：王成因为非法吸收公众存款罪已经被提起公诉，王成欠上诉人的钱也已经纳入起诉范围，目前案涉房屋已经查封，认可一审判决，建议二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2013年12月12日，正大公司与彭祖慧签订《“恒立·恒顺星城”房屋认购书》，约定彭祖慧认购正大房产公司的房屋四套，位置为7-2-18-1、7-2-8-1、6-2-6-1、6-2-25-6，面积约436.06㎡，单价3600元/㎡，房屋总价款1569816元，付款方式为一次性付款。2014年2月18日，正大公司（出卖人）与涂跃菊（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：正大公司将位于“恒立·恒顺星城”7幢2单元18层1号房屋出售给涂跃菊，面积约为115.51平方米；单价为每平方米3600元，总金额415836元；付款方式为：在签订本合同当日一次性付款415836元；交付期限为2015年12月30日前。该合同还约定了双方违约责任及商品房交接、产权登记、保修责任等。签合同当日，正大公司出具编号为1708564的收据，载明：今收到涂跃菊购房款415836元，并注明“原收据2013年12月12日，1709043，金额415836元。”2014年3月5日，涂跃菊通过中国农业银行向彭祖慧转账305000元。“恒立·恒顺星城”于2014年7月停建，至今未完工。2016年1月18日，彭祖慧、陈敢共同向涂跃菊出具《恒立售房协议书》一份，内容为“关于涂跃菊、周祖安恒立买房一事协商如下：如果前锋区政府以电视或公告形式宣布该房不管（不受理范畴），从宣布之日起有权利找我们，我们应主动积极的参与该房处理上述两房退款事宜。（计算方式也应按实际购房价为准，并不计算其他费用）。”周祖安以彭祖慧为被告、正大公司为第三人向一审法院提起（2016）川1603民初288号一案，诉请解除与彭祖慧之间的房屋买卖合同关系，由彭祖慧返还房款30万元等。为证明其与彭祖慧之间存在房屋买卖合同关系，涂跃菊申请证人王会清出庭作证。王会清出庭证实：她与彭祖慧系同事关系。彭祖慧称其在恒立公司有房子出售，让她介绍熟人去购买，由于她丈夫的嫂子即涂跃菊正好要买房，所以就在彭祖慧处购买的房屋。向彭祖慧交付购房款也是涂跃菊将银行卡给她，由她代涂跃菊去银行向彭祖慧转账的，转账金额是305000元。另查明，正大公司与四川广安恒立化工有限公司及四川广安恒立科技发展有限公司是关联公司。2016年3月17日，中国人民银行公布执行的金融机构6个月内贷款基准年利率为4.35%。一审法院认为，彭祖慧与正大公司签订了《“恒立·恒顺星城”房屋认购书》，该认购书中认购的7-2-18-1号房屋正是涂跃菊与正大公司签订的《商品房买卖合同》上约定购买的房屋，而正大公司向涂跃菊出具的收据上备注的“原收据2013年12月12日”、正是彭祖慧与正大公司签订认购书的时间，收据上备注的“金额415836元”也与收据上的金额一致。且在“恒立·恒顺星城”停建后，彭祖慧又向涂跃菊出具了《恒立售房协议书》，该协议书的内容，清楚地表明彭祖慧与涂跃菊之间有关“恒立”房产存在房屋买卖关系，并承诺“主动积极的参与该房处理上述两房退款事宜”。前述事实与彭祖慧实际收取了涂跃菊的房款、正大公司的陈述、证人王会清的当庭陈述及周祖安的起诉等相互印证，形成证据锁链。相反，彭祖慧有关她与正大公司签订的认购书未实际履行，该房屋是直接由正大公司出售给涂跃菊，收取涂跃菊的305000元是正大公司偿还她的借款的有关辩称，既未提供充分的证据证实，也与前述事实不符，同时正大公司亦不认可，故该院不予采信。彭祖慧虽与正大公司签订了《“恒立·恒顺星城”房屋认购书》，但其并未向正大公司支付购房款，该房实为“抵债房”且并不是抵正大公司所欠债务。虽然涂跃菊与正大公司签订了《商品房买卖合同》，并由正大公司出具了收款收条，但正大公司也未收到涂跃菊的房款。彭祖慧将“抵债房”转让给涂跃菊，并收取了涂跃菊的房款，由此彭祖慧与涂跃菊之间形成实质上的房屋买卖关系，而彭祖慧、涂跃菊与正大公司之间均不存在真实的房屋买卖关系，涂跃菊亦不能对案涉房屋主张所有权，故彭祖慧有关正大公司与涂跃菊签订商品房买卖合同及出具房款收据是为她出卖房屋的合同“更名”即使成立，合同的权利义务也已转移给涂跃菊的辩称意见，该院不予采信。现案涉房屋所在楼盘已停建多时，正大公司也明确表示不能履行交付房屋的义务，涂跃菊在彭祖慧处购买房屋的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对涂跃菊要求解除与彭祖慧之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对涂跃菊要求彭祖慧退还已交房款305000元并从2016年3月17日起至退款之日止按中国人民银行同期贷款利率即年利率6.15%的标准计算资金利息的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决：一、解除原告涂跃菊与被告彭祖慧之间的房屋买卖合同关系；二、被告彭祖慧向原告涂跃菊退还购房款305000元并支付自2016年3月17日起至退款之日止，按年利率4.35%的标准计算的资金利息；案件受理费5875元，由彭祖慧负担。二审中，各方均未提供新证据，且对一审查明的案件事实无异议，本院予以确认。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付房款的合同。本案中，彭祖慧与正大公司签订《“恒立·恒顺星城”房屋认购书》之后，通过王会清介绍，将认购的四套房屋中的位于“恒立·恒顺星城”7幢2单元18层1号房屋出售给涂跃菊，并收取了涂跃菊的购房款30.5万元，涂跃菊与彭祖慧形成了房屋买卖合同关系。涂跃菊虽与正大公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，但该合同只是买受人姓名的变更，而不属于合同权利义务转让，不产生合同权利义务转让的法律效力，涂跃菊与正大公司并未形成合同权利转让后的房屋买卖合同关系。案涉房屋系正大公司代其关联公司因与彭祖慧民间借贷而产生的以物抵债，并未实际交付房屋和办理房屋所有权转移手续，且已纳入关联公司负责人王成涉嫌非法吸收公众存款罪的审理范围，故以物抵债的效力本案难以确定，其权利仍应由彭祖慧行使。综上所述，彭祖慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5875元，由上诉人彭祖慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 成审 判 员 黄 平代理审判员 陈 萱二〇一七年一月四日书 记 员 李竹琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。