上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初15302号原告(反诉被告)上海伟烨实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人周春桃。委托代理人沈春，上海艾克森律师事务所律师。被告(反诉原告)宝钢集团上海五钢有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人施劲松。委托代理人徐军，上海市光大律师事务所律师。原告(反诉被告)上海伟烨实业有限公司(以下简称“伟烨公司”)与被告(反诉原告)宝钢集团上海五钢有限公司(以下简称“五钢公司”)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力独任审判，公开开庭进行了审理。法官助理童翔燕负责本案的审判辅助工作。伟烨公司的委托代理人沈春，五钢公司的委托代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟烨公司诉称，2012年4月18日与五钢公司签订租赁合同，五钢公司将宝山区零号路杨家宅XXX-XXX号约2,500平方米的场地(以下简称“系争场地”)出租给伟烨公司，租期自2012年5月1日至2017年4月30日止。合同签订后，伟烨公司对系争场地进行平整和建造，投入数百万元。2016年9月，伟烨公司得知系争场地属于带征地，由吴淞街道办事处管理，吴淞街道办事处以带征地上建筑物为违法建筑为由要求伟烨公司自行拆除。伟烨公司认为五钢公司擅自将带征地转租给伟烨公司，又同意伟烨公司搭建建筑物，却未向有关部门办理手续，导致建筑物面临拆除，产生巨大损失。故起诉要求解除与五钢公司签订的租赁合同，五钢公司赔偿伟烨公司损失177万元、退还保证金2万元。五钢公司反诉并辩称，不同意伟烨公司的诉请。双方确实有租赁关系，租赁合同是有效的，五钢公司有权对带征地进行使用和管理。场地上的现有房屋是伟烨公司重新建造的，伟烨公司应对自己建造的房屋负责，保证房屋符合法律规定，否则不利后果应当自行承担。伟烨公司自2016年4月1日起未向五钢公司支付租金，故反诉要求伟烨公司支付2016年4月1日至2016年11月30日的租金138,898.96元。伟烨公司针对反诉辩称，同意支付2016年4月1日至2016年11月30日的租金136,510.02元，租金每季度为51,191.26元。经审理查明，2012年4月18日，伟烨公司(承租方、乙方)与五钢公司(出租方、甲方)签订《房地产租赁合同》，约定，甲方将宝山区零号路杨家宅XXX-XXX号2,500平方米场地(房屋)出租给乙方；场地用途为从事与乙方电子商务和仓储相关的经营活动；租期自2012年5月1日起至2017年4月30日止；月租金为16,729.17元，年租金为200,750元，2015年5月1日起租金每年递增2%；因乙方需负责清退该区域原租赁户及投资作相应改造，甲方同意免收乙方租金四个月；乙方应于本协议签订时向甲方交纳履约保证金2万元，本合同终止，乙方结清各种费用和款项后，甲方将保证金返还伟烨公司；乙方改造装修租赁场地(房屋)须提出书面报告并附施工设计图纸，经甲方审核同意后方可施工。改造、装修须符合安全、消防要求及政府相关部门有关规定。合同签订后，五钢公司按约交付场地，伟烨公司支付保证金2万元。2016年9月2日，上海市宝山区吴淞街道城市管理委员会向伟烨公司发出“五违”整治告知书，主要内容为：限伟烨公司于2016年9月30日前清空场所内所有物品，撤离相关人员，自行拆除全部违法建筑物、构筑物，逾期没有完成的，将采取停水、停电、强拆、查封等强制执法措施，由此造成的一切后果由伟烨公司自行承担。另查明，2014年8月4日，上海市宝山区规划和土地管理局(甲方)与五钢公司(乙方)签订《带征土地委托管理协议》，约定，委托管理的带征土地范围为泰和路以北、同济路以西、北泗塘以东、同济支路以南；委托管理期限为两年，自2014年7月29日至2016年7月28日，若乙方在管理期限内无违反协议约定及相关法律、政策规定的行为，则委托管理期限可在上述期限到期后自动延续一年；乙方可在委托管理的带征土地上自行搭建相关法律规定的临时性建筑，但上述搭建仍应按有关规定到相关主管部门办理正规手续。审理中，本院根据伟烨公司的申请，委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争场地上建筑物造价及残值进行司法鉴定。鉴定意见为，建筑物造价原值为2,125,782元，设计使用年限为25年，共计使用4.16年，按此标准折旧，建筑物剩余残值费用为1,772,052元。伟烨公司认可鉴定结论，五钢公司认为建筑物使用年限不应按25年计算，应当按5年计算，对鉴定结论有异议。审理中，伟烨公司和五钢公司一致确认，伟烨公司承租场地后，将场地上原有建筑全部拆除，重新进行搭建，并支付租金至2016年3月31日止。目前，系争场地上的厂房等建筑物已被拆除，伟烨公司已经完全撤出并将场地返还给了五钢公司，系争场地现由五钢公司实际管理控制。以上事实，有《房地产租赁合同》、“五违”整治告知书、《带征土地委托管理协议》、鉴定意见书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，伟烨公司与五钢公司签订的《房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。本案的首要争议焦点在于租赁合同是否解除。根据租赁合同约定，伟烨公司承租系争场地用于从事电子商务和仓储相关的经营活动，因需要投资对系争场地进行相应改造，五钢公司同意免收伟烨公司四个月租金。庭审中五钢公司亦认可伟烨公司承租场地后拆除了原有房屋，重新进行搭建。由此可以认定，五钢公司对于伟烨公司在系争场地上搭建厂房等建筑物是知晓并同意的。现搭建的建筑物被认定为违法并拆除，伟烨公司无法继续使用系争场地从事相关经营活动，故租赁合同的目的已无法实现，伟烨公司要求解除合同，本院予以准许。五钢公司要求继续履行合同，无事实及法律依据，本院不予准许。合同解除后，五钢公司应当返还伟烨公司支付的保证金2万元。鉴于双方庭审中一致确认伟烨公司已完全撤离，系争场地已由五钢公司实际控制，故本院不在判决伟烨公司向五钢公司返还场地。五钢公司要求伟烨公司支付拖欠的2016年4月1日至2016年11月30日的租金，伟烨公司亦同意支付，本院予以支持。现双方对租金金额存在争议，根据租赁合同约定，前三年年租金为200,750元，2015年5月1日起租金每年递增2%，即2015年5月1日至2016年4月30日的年租金为204,765元，2016年5月1日起的年租金为208,860.30元，故伟烨公司应当支付的2016年4月1日至2016年11月30日的租金为138,898.93元。本案的第二个争议焦点在于五钢公司是否应对伟烨公司的搭建进行赔偿。根据带征土地委托管理协议约定，五钢公司可在带征土地上自行搭建临时性建筑，但应按有关规定到相关主管部门办理正规手续。现伟烨公司在五钢公司的同意下搭建的厂房等建筑物，被认定为违法建筑并强制拆除，对该不利后果，双方均有过错。考虑到五钢公司对系争场地的管理义务以及同意伟烨公司搭建等事实，应由五钢公司承担主要责任。关于伟烨公司的损失，伟烨公司要求根据鉴定结论认定损失，五钢公司认为鉴定报告对建筑物按使用年限25年的标准计算折旧显然不当。本院认为，鉴定单位已经确认伟烨公司搭建的厂房等建筑物系轻钢结构，属于易于替换的建筑，使用年限为25年。根据建筑物的实际建筑构造，五钢公司主张5年折旧，不能反映建筑物的实际价值，本院不予采信。当然，本院也充分注意到合同约定的租期所剩不多，系争厂房等建筑物系违法建筑的实际情况，故本院在鉴定意见书的基础上，综合考虑双方当事人的过错程度、合同剩余租期等因素，酌情确定五钢公司向伟烨公司赔偿损失55万元。因双方合同系提前解除，伟烨公司还可能存在设备搬迁、营业损失等其他损失，但租赁合同并未就提前解除合同的法律责任进行约定，故本院在确定前述赔偿金额时一并考虑了伟烨公司可能存在的上述损失，以免双方再生争议。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海伟烨实业有限公司与被告(反诉原告)宝钢集团上海五钢有限公司就上海市宝山区零号路杨家宅XXX-XXX号2,500平方米场地签订的《房地产租赁合同》；二、原告(反诉被告)上海伟烨实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)宝钢集团上海五钢有限公司租金138,898.93元；三、被告(反诉原告)宝钢集团上海五钢有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海伟烨实业有限公司保证金2万元；四、被告(反诉原告)宝钢集团上海五钢有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海伟烨实业有限公司赔偿金55万元；五、原告(反诉被告)上海伟烨实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)宝钢集团上海五钢有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为10,455元，由原告(反诉被告)上海伟烨实业有限公司负担6,600元，被告(反诉原告)宝钢集团上海五钢有限公司负担3,855元；反诉案件受理费减半收取为1,539元，由原告(反诉被告)上海伟烨实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 力二〇一七年一月十六日书记员 袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。