宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初6622号原告：何理智，男，1980年2月8日出生汉族，务农，住天台县。委托代理人：金标，宁波市恒欣法律服务所法律工作者。被告：张国耀，男，1967年11月29日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。被告：包志原(曾用名包志愿），男，1981年8月18日出生汉族，无固定职业，户籍所在地浙江省天台县，现住宁波市鄞州区。原告何理智为与被告张国耀、包志原房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月19日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员凌碧波适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年10月17日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告何理智的委托代理人金标及被告张国耀到庭参加诉讼，被告包志原经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告何理智起诉称：2007年6月22日，被告张国耀将坐落在鄞州区姜山镇井亭村四号桥建筑面积为114平方米的房屋卖给被告包志原，双方签订《房屋绝卖契》一份。2010年8月6日，被告包志原将上述房屋卖给原告，还将与被告张国耀签订的《房屋绝卖契》原件交给原告，双方基于对被告张国耀的信赖签订了《立卖房契》。2013年6月27日，被告张国耀以与包志原农村房屋买卖合同纠纷为由向宁波市鄞州区人民法院（以下简称鄞州法院）起诉，何理智作为第三人参加诉讼。该案经过一审、二审判决被告张国耀与包志原于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》以及被告包志原与何理智于2010年8月6日签订的《立卖房契》均无效；由原告何理智返还被告张国耀位于宁波市鄞州区姜山镇井亭村的房屋。原告认为，两份房屋买卖合同无效是由于两被告的原因造成，其行为损害了原告的合法利益，故诉至法院，请求判令：1、两被告共同返还原告购房款212000元；2、两被告共同赔偿原告房屋装修损失及房屋升值损失521297元。诉讼过程中，原告将上述诉讼请求变更为：1、由被告张国耀返还原告购房款160000元；2、被告张国耀赔偿原告房屋装修损失及房屋升值损失521297元，放弃要求被告包志原承担责任。被告张国耀答辩称：自己只收取了购房款160000元，愿意返还购房款160000元，房屋升值和装修损失没有那么多，应该以原来案件的评估报告为准。被告包志原答辩称：其意见与（2013）甬鄞姜民初字第153号案件一样。原告为证明其自己主张，向本院提交了下列证据：1.鄞州法院（2014）甬鄞民初字924号民事裁定书一份，用以证明原告曾就本案提起过诉讼，后又于2014年9月17日申请撤诉的事实;2.《房屋绝卖契》一份，用以证明被告张国耀在2007年6月22日将涉案房屋卖给被告包志原的事实；3.《立卖房契》一份，用以证明2010年8月6日原告向包志原购买涉案房屋的事实；4.收条一份，用以证明被告包志原收取原告房屋款212000元的事实；5.鄞州法院（2013）姜民初153号民事判决书及宁波市中级人民法院（以下简称宁波中院）（2014）浙甬民二终字第162号民事判决书各一份，用以证明被告张国耀曾在2013年起诉要求返还涉案房屋，相关事实法院予以认定；6.姜山镇井亭村旧村改造新村建设实施办法井亭村实施办法。用以证明涉案房屋在2012年的时候已经被井亭村划为旧村改造范围的事实；7.鄞州区房（地）产价格评估一份，用以证明涉案房屋属于拆迁范围，评估机构对其价值进行了评估的事实；8.房屋装修协议及预算书各一份、装修照片一组，用以证明原告于2010年9月18日委托宁波中环建筑装饰有限公司对涉案房屋进行装修，共花去装修款192000元的事实。对于原告提交的上述证据，被告张国耀质证后对第1、2、3、4、5、6、7项证据无异议，对第8项证据认为装修款并没有那么多。被告包志原未到庭，应视为放弃质证权利。本院认为，对于原告提交的第1、2、3、4、5、6、7项证据，因被告张国耀均无异议，本院予以确认。对原告提交的第8项证据，本院就原告对涉案房屋进行过装修的事实予以认定，但其装修价值应以评估机构的评估为准。综上，本院认定本案事实如下：被告张国耀系宁波市鄞州区姜山镇井亭村人，其于2006年左右购置了由该村集体所建的本案诉争的一幢砖混三层房屋（面积114平方米，地号为：2356522-2）。2007年6月22日，被告张国耀以到江苏经商需要资金为由，以160000元的价格将诉争房屋出卖给不属于本村集体经济组织成员的被告包志原，双方于当日签订《房屋绝卖契》一份，出卖时的房屋状况为白坯房。被告包志原在买受该房屋后安装了大门、防盗门，室内对卫生间、厨房进行了简单处理后入住。2008年4月份该村统一为包括诉争房屋在内的房屋办理了集体土地使用权审批手续，集体土地使用证登记在被告张国耀的名下，因被告张国耀尚欠该村部分购房款，故被告张国耀的集体土地使用证至今仍然押在该村，没有交付给被告张国耀。2010年8月6日被告包志原因父亲生病治疗需要资金，又与原告何理智签订了一份《立卖房契》，以212000元的价格将诉争的房屋转卖给也不属于本村集体组织成员的本案原告，原告买受后对该房屋进行了装修并居住至今。2012年11月11日，宁波市鄞州区姜山镇井亭村由党员、村民代表和新村监督小组大会讨论通过了《姜山镇井亭村旧村改造新村建设实施办法》，诉争的房屋被列入第二批拆迁范围之中（现第一批拆迁房屋在建，第二批拆迁方案同第一批，目前已经对诉争的房屋及装修进行了评估）。拆迁部门委托宁波市鄞州中升房地产估价有限公司评估，诉争房屋的评估价值为63049元，内外装修价值为76748元。按照《姜山镇井亭村旧村改造新村建设实施办法》的规定，诉争的房屋参照第一批拆迁方案置换成同等面积的多层安置房屋需要交纳的款项为:1600元/平方米（置换房屋造价）×114平方米－350元/平方米（补偿价）×114平方米－63049元（诉争房屋评估价），对于装修部分按照评估价补偿为76748元。原告何理智房屋升值及装修损失共计521297元。2013年6月27日，张国耀以原告主体身份起诉被告包志原（审理中本院准许何理智以第三人身份参加诉讼），请求法院判令：一、张国耀、包志原于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》无效；二、由何理智返还张国耀坐落在宁波市鄞州区姜山镇井亭村建筑面积为114平方米的房屋。包志原答辩称：其与张国耀签订《房屋绝卖契》购买房屋属实，双方是在自愿的情况下签订的，所以房屋不应该返还。而且诉争的房屋其也已于2010年8月6日转卖给何理智，其无法返还。何理智答辩兼起诉称：张国耀在2007年6月22日已经将诉争房屋出卖给包志原，包志原于2010年8月6日将诉争的房屋卖给何理智也是双方真实的意思表示，契约中写明了如果今后遇土地征用拆迁等一切赔偿归何理智所有，何理智已经居住诉争房屋多年并且进行了改造装修，请求判令：一、驳回张国耀的诉讼请求；二、确认诉争房屋归何理智所有，该房屋如遇拆迁，一切权利归何理智享有（后变更该项诉讼请求为：如果判令何理智返还诉争的房屋，则张国耀应当按照诉争的房屋拆迁置换成新房的市场价，赔偿何理智的房屋升值损失、装修损失等共计738297元）。案经本院审理，本院于2014年1月10日作出（2013）姜民初153号民事判决书，判决如下：一、张国耀与包志原于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》以及包志原与何理智于2010年8月6日签订的《立卖房契》无效;二、何理智于本判决生效后六十日内返还张国耀位于宁波市鄞州区姜山镇井亭村的房屋;三、张国耀于本判决生效后六十日内返还何理智购房款160000元;四、张国耀于本判决生效后六十日内赔偿何理智房屋装修损失及房屋升值损失共计521297元;五、驳回何理智的其他诉讼请求。张国耀不服该判决，上诉至宁波中院，宁波中院认为根据合同相对性原理，在该案中不宜处理各方当事人的过错责任和赔偿事宜，权利人可另行主张权利，遂于2014年4月1日作出（2014）浙甬民二终字第162号民事判决书，判决如下：一、维持鄞州法院（2013）姜民初153号民事判决第一项、第二项；二、撤销鄞州法院（2013）姜民初153号民事判决第三项、第四项、第五项；三、驳回何理智的诉讼请求。又查明，何理智曾就本案提起过诉讼，后又于2014年9月17日申请撤诉。张国耀于2016年1月14日向本院申请执行，要求何理智返还给张国耀位于宁波市鄞州区姜山镇井亭村的房屋，本院以本案尚在审理中为由，裁定终结执行。本院认为：被告张国耀与被告包志原于2007年6月22日签订的《房屋绝卖契》及被告包志原与原告何理智于2010年8月6日签订的《立卖房契》，已被法院生效判决确认无效。无效的民事行为，自行为开始起就没有法律效力，因该协议取得的财产予以返还。根据合同相对性原理，购房款应由被告张国耀返还给被告包志原，再由被告包志原返还给原告何理智。本院（2013）姜民初153号案件审理中，被告包志原明确表示认同原告何理智的主张，要求购房款由被告张国耀直接返还给原告何理智，故对于原告何理智要求被告张国耀返还购房款160000元的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋经法院生效判决由原告何理智返还给被告张国耀，由此造成原告何理智房屋升值及装修损失共计521297元。因原告何理智、被告包志原、被告张国耀在诉争的房屋买卖中均有过错，应各自承担相应的责任，被告张国耀应负主要过错责任，原告何理智、被告包志原均负次要过错责任。被告张国耀应赔偿该损失的80%即417038元。本案中，原告何理智因变更诉讼请求放弃要求被告包志原承担责任，故原告何理智应自负20%损失即104259元。被告包志原经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张国耀返还给原告何理智购房款160000元，限在本判决生效后十日内履行完毕；二、被告张国耀赔偿给原告何理智房屋装修损失及房屋升值损失共计417038元，限在本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告何理智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确认的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费10612元，由原告何理智负担1042元，被告张国耀负担9570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  凌碧波人民陪审员  郑世良人民陪审员  姚亚玉二〇一七年一月十二日代书 记员  陈芸琦??2???1?