江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0829民初1714号原告：李桂华，男，1972年2月16日出生，汉族，农民，住安福县。被告：贺凤娇，女，1971年2月10日出生，汉族，经商，住安福县。委托诉讼代理人：王小文，广东金粤律师事务所律师。原告李桂华与被告贺凤娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告李桂华、被告贺凤娇委托诉讼代理人王小文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签署的售房协议；2.被告返还原告购房款40万元、利息36300元（按年利率3.3%计算33个月）、双倍定金66000元，共计502300元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月22日，原告与被告签署了一份《售房协议书》，约定原告向被告购买座落在平都镇三桥城北市场对面房屋一套，为第四层，面积为140m2，价格为每平方米2934元，包车库共计人民币493000元。签合同当日，原告交付了购房定金33000元并于2014年1月27日支付了购房款330000元，于2014年2月7日支付了购房款70000元。依据合同约定，被告应当在2015年底前办理好房产证过户手续，办好证后原告在5天内付清余款60000元。2015年10月份，原告多次打电话给被告问办产权证情况，被告以各种理由搪塞。2016年2月1日在原告的催促下，被告要求开发商刘建忠出具了一份承诺书，承诺在2016年6月之前将总证办好，并且总房款少交15000元作为补偿。原告又相信了被告，但是直到现在，被告仍然没有办理房产证给原告。综上，双方签订的房屋买卖协议合法有效，被告未履行合同约定办理房产证，应当承担违约责任。贺凤娇辩称，原告的诉讼请求部分缺乏事实和法律依据，双方签订的售房协议书应当认定为无效，依照相关法律规定，被告愿意退还相应的购房款，但双倍定金及其利息不符合法律规定。1.原、被告双方于2014年1月22日签订的售房协议书是无效的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法取得房地产证书的不得转让。双方签订的购房协议书违反了国家相应的强制性规定，且在一审开庭前原、被告仍无法办理房屋批准手续，应当认定该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被确认无效，双方应各自承担相应的责任，即适用过错推定的原则。而本案中，原告在签订购房协议时知道涉案房屋没有房产证，原告仍然要求购买，被告在售房协议签订方面不存在过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，取得的财产应当予以返还。如果原告坚持要求解除合同，被告同意返还购房款（包括定金）433000元。2.本案被告不能将涉案房产过户至原告名下，过错不在于被告，属无法预见的不可抗力，被告本身也是受害者。被告于2011年4月20日与刘建忠签订一个定房协议，被告自己当时也不清楚这套房子是不是国家已经划拨出让，当时也是自己疏忽大意，不知道是否能办理房产证，被告现在也在与刘建忠进行相关的法律诉讼。据被告得知该涉案房产不能办理房产证的原因是刘建忠没有办理相关的审批手续，被告没有过错。3.即便认定双方的售房协议有效，被告的双倍返还定金是缺乏事实和法律依据的。定金33000元已经包含在购房款中，卖方收取了相应定金而不愿意将涉案房屋出售给买方才适用双倍返还定金，而本案是原告想解除售房协议，故不适用双倍定金条款。因协议无效，协议关于利息的约定也是无效的，不受法律保护。签订售房协议之后，被告已经将涉案房屋的相关钥匙交给原告，原告也一直占有涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告、被告提供的证据，对方当事人对其真实性没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月20日，刘建忠与贺凤娇签订一份《定房协议》，由贺凤娇定购刘建忠在建房屋一套。经实地查看房屋后，原告李桂华自愿购买该房屋，贺凤娇与李桂华于2014年1月22日签订了一份《售房协议书》，约定：房屋出售价493000元，签订协议当日支付购房定金款3.3万元，定金抵房款，2014年1月27日支付33万元，2014年2月5日支付7万元，余款6万元在办理房产证至李桂华名下后5天内付清；李桂华支付定金后，贺凤娇必须在2015年内办理好房产证过户手续；如果贺凤娇在2015年未办到证，按银行当年存款利息计价给李桂华，并由贺凤娇退回房款；协议还约定了其他有关事项。协议签订当日，李桂华支付了贺凤娇购房定金款3.3万元，贺凤娇向李桂华出具了收条。2014年1月27日，李桂华支付了贺凤娇购房款33万元，贺凤娇向李桂华出具了收条。2014年2月7日，李桂华支付了贺凤娇购房款7万元，贺凤娇向李桂华出具了收条。因涉案房屋的所有权未经依法登记，致使该房屋所有权未能登记在李桂华名下，从而引发诉讼。本院认为，原、被告之间的售房协议合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让的规定，系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。这一规定在性质上不属于最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，违反上述规定并不必然导致交易行为的无效。本案中，涉案房屋，虽未取得权属证书，无论将来是否能够出具归属于贺凤娇或者李桂华的权证，影响的是双方当事人的合同目的，并不影响合同的效力，被告关于双方签订的《售房协议书》无效的辩解，缺乏法律依据，不予采纳。《售房协议书》约定如被告在2015年未办到证，按银行当年存款利息计价给原告，并退回房款，原、被告双方约定了原告解除合同的条件。由于被告未能在2015年办理涉案房屋的房产证，解除合同的条件成就，原告可以解除合同，故原告要求解除《售房协议书》的诉请本院予以支持。《售房协议书》约定原告在协议签订当日支付购房定金款3.3万元，被告在2015年未办到证应按当年存款利息计价给原告，原、被告双方既约定了违约金，又约定了定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定定金，又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《售房协议书》约定李桂华支付定金后，贺凤娇必须在2015年内办理好房产证过户手续，该定金条款是违约定金，它与违约金在目的、性质、功能等方面具有相同性，不能两者同时选择适用，原告只能选择适用违约金或者定金条款。由于原告可以选择适用违约金或者定金条款，意味着原告可以选择对其有利的责任形式。以原告已付购房款（含定金）为基数，按约定的违约金计算方法，即按一年期存款基准利率从给付之日起计算33个月，被告应付利息25610.52元。而原告实际给付的定金为33000元。选择定金条款比选择违约金条款对原告更有利。现原告同时选择违约金和定金，本院按照有利于原告的原则确定适用定金条款，由被告双倍返还定金。因此，原告要求被告双倍返还定金的诉请本院予以支持，原告要求被告支付利息的诉请本院不予支持。原告按《售房协议书》的约定给付了被告购房款40万元，解除《售房协议书》后，被告应返还原告购房款40万元，故原告要求被告返还购房款的诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十六条规定，判决如下：一、解除被告贺凤娇与原告李桂华2014年1月22日签订的《售房协议书》；二、被告贺凤娇在本判决生效之日起十日内返还原告李桂华购房款40万元；三、被告贺凤娇在本判决生效之日起十日内返还原告李桂华定金6.6万元；四、驳回原告李桂华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8823元，由原告李桂华负担533元，被告贺凤娇负担8290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  陈宗华人民陪审员  罗 斯人民陪审员  曾绍安二〇一七年一月二十日书 记 员  张 桃附:本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。