上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初66537号原告(反诉被告)吴红林，男，1947年7月17日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)吴凤英，女，1950年4月11日生，汉族，住上海市长宁区。原告(反诉被告)吴龙娣，女，1952年8月23日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)吴国英，女，1957年6月1日生，汉族，住上海市浦东新区。上列四名原告共同委托代理人吴秀英(系四名原告之妹)，女，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)吴秀英，女，1960年2月6日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人李威杰，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人郑健，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)丁磊鸣，男，1975年11月17日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人赵瑾，上海明伦律师事务所律师。委托代理人苏峰琴，上海明伦律师事务所律师。原告(反诉被告)吴红林、吴凤英、吴龙娣、吴国英、吴秀英诉被告(反诉原告)丁磊鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月19日、2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吴国英、吴秀英及原告吴秀英的委托代理人李威杰，被告丁磊鸣的委托代理人赵瑾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴红林、吴凤英、吴龙娣、吴国英、吴秀英共同诉称，2009年8月8日，被继承人吴红发通过中介公司的居间与被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，以人民币75万元的价格转让了位于上海市浦东新区崂山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称崂山路房屋)。因吴红发在上海仅此一处房屋，户口无法迁出，当时双方约定吴红发支付被告户口押金2.30万元，待吴红发户口迁出后退还。2016年6月23日，吴红发因病去世，临终前多次向原告提起此事，要求户口注销后讨回户口押金。现原告诉讼来院，要求：1、依法判令被告退还原告崂山路XXX弄XXX号XXX室户口押金2.30万元；2、依法判令由被告承担本案的诉讼费用。被告丁磊鸣辩称，被告没有收到过吴红发的钱，房款只有79.30万元，应原告要求，被告实际支付了79万元，故事实上剩下的3000元尾款作为押金被告没有支付。不同意原告的诉讼请求。丁磊鸣反诉称，按照与吴红发签订的合同补充条款，吴红发承诺于交房前，向房屋所在地的公安派出所机构办妥原有户口的全部迁出手续。但吴红发并未按约迁出户口，直至2016年6月24日注销户口，应按合同第十条之约定违约金比例承担违约责任。故要求反诉被告：1、支付迟延迁出户口的违约金31,950元(按每日50元计，从2014年9月23日起算至2016年6月24日户口注销止)；2、诉讼费由本诉原告承担。吴红林、吴凤英、吴龙娣、吴国英、吴秀英针对反诉请求共同辩称，户口的处理，在补充协议中已经以押金的方式进行重新明确，吴红发的户口对于被告的使用房屋没有任何影响，且经原告方了解，吴红发的户口在房屋出售后就已经进入公安系统的集体户口，故不会对被告的房屋使用和户口新立产生影响，反诉方要求支付违约金没有事实和法律依据，不同意反诉请求。经审理查明，被继承人吴红发于2016年6月23日因病去世，2016年6月24日户口注销。吴红发未婚，也未生育子女，吴红发父母先于吴红发去世。原告吴红林、吴凤英、吴龙娣、吴国英、吴秀英系吴红发的兄弟姐妹。2009年8月8日，吴红发通过中介公司的居间与被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称合同)一份，吴红发作为卖售人甲方、被告作为买受人乙方，约定崂山路房屋转让价款共75万元。其中合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2009年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……合同第九条第(三)款约定：乙方未按本合同付款协议期限约定付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算……合同第十条第(三)款约定：甲方未按本合同约定的期限将房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算……合同第十一条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同所附补充条款第１条约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内，至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续。补充条款第2条约定：甲方于收到乙方支付的第二笔房款28万元当日，将该房屋交付乙方……补充条款第3条约定：……甲方承诺于交房前，向房屋所在地的公安派出所机构办妥原有户口的全部迁出手续。补充条款第9条约定：甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条之约定比例承担违约责任。合同签订同日，甲、乙双方另签订补充协议一份，其中第１条约定：乙方同意就甲方长期空置该房屋造成的损失另行补偿甲方4.30万元整，该笔款项支付方式如下：(１)乙方于甲乙双方签订网上备案专用合同当日，支付甲方2.30万元整。(2)乙方于甲方办妥相关户口迁出手续且甲方已收到乙方的贷款款项后2日内，支付甲方2万元整。补充协议第2条约定：乙方于甲乙双方签订网上备案专用合同当日，支付甲方房款1.70万元整。甲方于收到乙方贷款款项45万元整后当日，退还甲方(应为乙方)1.70万元整。补充协议第4条约定：本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤消。补充协议第5条约定：双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。合同签订同日，吴红发出具收据三份，内容分别为收到被告崂山路房屋的首付款28万元、定金4万元和房款2万元。审理中，原告对该三份收据均不认可，对其中定金4万元的一份收据收款人是否为吴红发本人签名申请鉴定。经本院委托，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具了司鉴中心〔2016〕技鉴字第1680号鉴定意见书，鉴定意见为检材上落款处的“吴红发”签名是吴红发所写。审理中，被告提供2009年8月8日招商银行上海分行东方支行的客户回单二份，以证明被告于该日将28万元、4万元钱款转至吴红发账户。审理中原告确认吴红发未向被告支付过钱款，房款总价是79.30万元，吴红发共收到被告房款77万元，其中45万元为贷款，其他房款支付方式不能确定。认为原告主张的户口押金2.30万元系被告应支付的房款尾款。审理中被告认为，其已支付吴红发房款79万元，其中45万元贷款，28万元银行转账、4万元银行转账、2万元现金支付。且根据补充协议第2条约定，吴红发收到贷款款项45万元整后当日，应退还被告1.70万元整。而吴红发未按约退还该1.70万元，故补充协议约定的户口押金2万元实际上在被告处只剩3,000元。审理中，原、被告确认，根据合同约定，吴红发应于2009年8月8日交付房屋。上述事实，有原告提供的居民死亡医学证明书、上海市公安局户籍证明、户籍摘抄、《上海市房地产买卖合同》、销售不动产统一发票和被告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收据三份、银行客户回单二份、个人住房商业贷款借款凭证和司鉴中心〔2016〕技鉴字第1680号鉴定意见书及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，吴红发与被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、法规，应属有效，各方均应恪守。关于原告主张被告退回户口押金2.30万元。按照吴红发与被告丁磊鸣签订的合同和补充协议，被告丁磊鸣应支付吴红发房屋转让价款75万元和另行补偿的费用4.30万元，合计79.30万元，被告主张已经支付吴红发79万元，为此被告提供了个人住房商业贷款借款凭证和署名为吴红发的收据三份、客户回单二份，原告虽然认为吴红发只收到77万元，但原告对此未提供反驳证据，且原告申请对被告提供定金4万元的一份收据收款人是否为吴红发本人签名申请鉴定，鉴定意见为该收据落款处的“吴红发”签名是吴红发所写。故本院对被告已经支付吴红发79万元的主张予以确认，被告尚应支付余款3,000元。原告主张户口押金2.30万元，被告不予确认，原告对此未提供充分证据，本院难以支持。关于被告反诉主张迟延迁出户口的违约金，本院认为，按照吴红发与被告丁磊鸣签订的合同补充条款第3条约定：……甲方承诺于交房前，向房屋所在地的公安派出所机构办妥原有户口的全部迁出手续。补充条款第9条明确约定未全面履行义务应按该合同第十条之约定承担违约责任，而该合同第十条明确约定有“违约金按乙方已付款日万分之五计算”的内容。吴红发直至去世于2016年6月24日被注销户口，已违反上述约定，原告抗辩认为，户口的处理在补充协议中已经以押金的方式进行重新明确，吴红发的户口对于被告的使用房屋没有任何影响，该辩称明显与上述合同约定不符，本院不予采信。吴红发与被告丁磊鸣签订合同、补充协议等虽在2009年8月8日同一天，但从补充协议内容看，约定了长期空置房屋补偿款，故可推定双方对买卖崂山路房屋磋商已久，故在合同补充条款中约定交房前吴红发将户口迁出也符合常理，且被告反诉现主张自2014年9月23日起算至2016年6月24日止按每日50元计的迟延迁出户口的违约金31,950元，也已给予了充分的合理期限，于法不悖，本院予以支持。现吴红发已去世，根据原告提供的户籍资料，吴红发的法定继承人目前为五原告。根据法律规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，继承人缴纳税款和清偿债务以被继承人的遗产实际价值为限。故五原告如何支付被告主张的违约金，则应依照继承情况来承担。依照《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告丁磊鸣于本判决生效之日起十五日内向原告吴红林、吴凤英、吴龙娣、吴国英、吴秀英支付购房余款3,000元。二、反诉被告吴红林、吴凤英、吴龙娣、吴国英、吴秀英于本判决生效之日起十五日内应在继承吴红发的遗产范围内向反诉原告丁磊鸣支付逾期迁出户口违约金31,950元(自2014年9月23日起算至2016年6月24日止)。三、驳回原告吴红林、吴凤英、吴龙娣、吴国英、吴秀英其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费375元，反诉案件受理费598元，合计973元，减半收取486.50元，由原告吴红林、吴凤英、吴龙娣、吴国英、吴秀英共同负担461.50元，由被告丁磊鸣负担25元。鉴定费1,500元，由原告吴红林、吴凤英、吴龙娣、吴国英、吴秀英共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王爱珍二〇一七年一月九日书记员  吴 涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。