山东省汶上县人民法院执 行 裁 定 书（2016）鲁0830执异25号异议人（案外人）：谢文丽，女，1975年11月10日出生，汉族，居民，住山东省济宁市市中区。委托代理人：阮国平，女，山东思雅律师事务所律师。申请执行人杜波：男，1978年5月31日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。委托代理人：吴宁，男，汶上圣城法律服务所律师。被执行人林海洋：男，1976年7月24日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。委托代理人：刘国成，男，汶上白石法律服务所法律工作者。申请执行人杜波与被执行人林海洋(2016)鲁0830执1355号民间借贷纠纷一案，在审理过程中，本院于2016年6月28日根据杜波的申请作出（2016）鲁0830民初2791号诉讼保全裁定，查封被告林海洋名下位于济宁市建设南路12号22号楼东二单元三层中户房产一处（房权证号：济字第××号），该案（2016）鲁0830民初2791号调解书于2016年7月8日发生法律效力，本院于2016年8月11日根据杜波的申请立案执行。执行过程中，案外人谢文丽于2016年8月25日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人谢文丽称，请求撤销贵院作出的（2016）鲁0830民初2791号民事裁定，解除位于济宁市建设南路12号22号楼东二单元三层中户登记在林海洋名下的房屋的查封措施。事实理由为：一、该涉案房产虽登记在林海洋名下，但房屋的实际所有权人和实际出资人为异议人谢文丽。1、异议人借林海洋名额，购买登记在林海洋房屋的过程：2008年8月8日，异议人经介绍人李某介绍、参与见证，购买林海洋在山东电力建设第二工程公司济宁基地的单位分房，该房屋位于济宁建设南路12号22号楼东二单元三层中户302房屋，购买该房时异议人支付给林海洋25000元费用，用于购买林海洋名下的房屋名额，该房屋的房款60000元由异议人谢文丽直接以林海洋的名义交纳到单位，由于是单位分房，涉及职工个人权益，只能借用单位职工的名义购买房屋，该房屋自购买之日一直由申请人实际占有并居住至今,2015年由单位统一办理房屋所有权证，房屋所有权证自颁发之日起一直由异议人领取与持有，林海洋对异议人是该房屋的实际所有权人和实际出资人均予认可，从没有向异议人主张过该房屋的权益。2、法律依据：《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记为准。”《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿的记载事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”根据本案事实和法律规定，登记在林海洋名下的涉案房产实际所有权人和实际出资人是异议人谢文丽。二、贵院（2016）鲁0830民初2791号民事裁定书仅依据借名买房登记错误的房屋信息，将异议人实际所有的房屋予以查封，属于事实上的认定错误，应予以更正，请求法院在全面查清事实的基础上，立即解除对异议人房屋的查封，以维护申请人的合法权益。申请执行人杜波辩称，贵院查封林海洋名下位于济宁市建设南路12号22号楼东二单元房产合法合理，贵院作出的（2016）鲁0830民初2791号民事裁定应予以维持。事实理由是：贵院查封的涉案房产登记在被执行人林海洋名下，该房产与谢文丽无关。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付；第九条规定：不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房产为典型的不动产，在该不动产上设立、变更、转让、消灭物权，必须登记。涉案房产也的确进行了登记，登记在被执行人林海洋名下。异议人谢文丽称其购买了该套房屋，但未进行变更登记，其转让不发生物权上的转让效力。该房产所有权人，仍为被执行人林海洋。谢文丽不享有涉案房产的所有权，故其提出异议无法律依据，贵院裁定查封涉案房产，于法有据，应予以维持。被执行人林海洋辩称，林海洋与谢文丽之间不存在房屋买卖合同关系，林海洋没有出卖房屋给谢文丽。事实理由是：一、谢文丽陈述不实，林海洋与谢文丽不存在房屋买卖合同关系，而是抵押借款合同。谢文丽在《查封异议申请书》中陈述林海洋将房屋出卖给她，与事实不符。事实是，在2008年，林海洋因为买房缺钱，经人介绍找到谢文丽借款，并签订了合同，共计借款25000元。谢文丽提出让林海洋提供担保，林海洋便将其名下位于济宁市建设南路12号（原建设南路14号）22号楼东二单元三层中户的房屋提供担保，并在谢文丽的要求下，签订了“买卖”房屋《合同书》。但实际上名为买卖，实为抵押。林海洋不会也不可能以25000元的价格出售房屋。林海洋交于山东电力济宁第二工程公司房屋款60000元，涉案房屋在2008年市值18万元左右，林海洋不可能低于其价格将房屋卖给谢文丽。林海洋与谢文丽之间其实是借款合同关系，没有房屋买卖的事实，不存在房屋买卖合同关系。林海洋是涉案房产的所有权人。二、林海洋在2008年买了涉案房屋，并在2015年办理了房屋所有权登记，《房屋所有权证书》也办理在林海洋名下。林海洋才是房屋合法所有权人，拥有对房屋的物权。三、关于房屋手续及居住问题。林海洋借款后，以房屋提供担保，在谢文丽的再三要求下，将林海洋购买房屋的手续及房屋钥匙交付给了谢文丽。并同意谢文丽在林海洋所属的房屋内居住。此后，林海洋长久未居住使用诉争房屋，谢文丽居住之后，林海洋也不清楚其居住到底有多长时间。但因为林海洋借款一直没有偿还，碍于情面，也就没有收回购买房屋手续及房屋钥匙。后来，林海洋办理了房产证，谢文丽多次找林海洋催要借款。林海洋在没有偿还借款的情况下，又将房屋产权证交给了谢文丽。作为保证并约定将借款还清，再将房屋产权证及房屋的钥匙收回。综上，林海洋与谢文丽之间不存在房屋买卖关系，林海洋没有将房屋出让给谢文丽。林海洋才是房屋合法的所有权人，拥有对诉争房屋的物权。请求法院查清事实，以维护被执行人的合法权益。本院查明，异议人谢文丽为证明其异议主张提交的证据有：①房权证。用于证明涉案房产登记在被执行人林海洋名下，该房权证载明：房屋所有权人为林海洋，房屋坐落于济宁市建设南路12号（原建设南路14号）22号楼东二单元三层中户，登记时间2015年1月29日，房屋性质为房改售房；②合同书。用以证明林海洋与谢文丽签订房屋买卖合同。合同内容为：甲方林海洋，乙方谢文丽，经甲乙双方自行协议，本公司家属院内22号楼2单元302房屋，由甲方自愿贰万伍仟元卖给乙方，该房屋永远属于乙方所有。无论房屋以后参与各种调房、改房等任何变动，必须以甲方名义为原则，但此房屋与甲方无任何关系。如有甲方违约，将付与乙方房屋总价值加上卖房时的贰万伍仟元再两倍的价值赔偿。房权证仍以甲方为名义，如有改动，需要甲方出示身份证明。房权证最终属于乙方所有。乙方已向甲方付清贰万伍仟元现金。证明人李某，2008年8月8日；③暖气费、物业费、水费卡、电费凭证共13张，用以证明2013年1月至2015年底异议人谢文丽以林海洋的名义交纳涉案房产的水、电、暖及物业费；④房屋租赁协议及房屋租赁居间合同。用以证明2011年至今异议人谢文丽实际占有且将涉案房产租赁给他人居住；⑤山东电力建设第二工程公司收款凭证。用以证明2008年8月11日，异议人谢文丽以林海洋的名义向山东电力建设第二工程公司交购房款61016.24元；⑥证人李某的证言。内容为：林海洋与谢文丽房屋买卖过程为，林海洋是山东电力建设第二工程公司职工，2008年该公司分配房屋，林海洋因自身原因决定放弃分房资格，李某将该信息告诉给谢文丽，谢文丽决定购买该房，经双方协商，李某见证，谢文丽购买林海洋名下在山东电力建设第二工程公司济宁基地22号楼2单元302室，谢文丽给林海洋25000元作为购买房屋资格的款项交付给林海洋，林海洋在山东电力建设第二工程公司的房屋购房款由谢文丽交纳，房屋所有权及使用权转移给谢文丽，具体约定见他们之间的书面协议。⑦录音光盘。用以证明谢文丽与林海洋之间就涉案房屋产生争议并交涉的通话。另查，2004年1月15日，林海洋与其妻兰海凤登记结婚，双方于2015年5月8日离婚，汶上县民政局婚姻登记处出具的《离婚协议书》内容为：“男方姓名林海洋，女方姓名兰海凤，自愿离婚，达成以下协议：1、子女安排…2、婚内无共同财产，无共同债务，男方林海洋名下位于东门大街圈门街19号房屋由男孩林正峰继承，男方林海洋不能擅自出售、出租”。以上事实，由房权证、合同书、水费、电费、暖气费、物业费凭证、证明、收款凭证、《离婚协议书》及当事人陈述为证，均已记录在卷。本院认为，本院查封的位于济宁市建设南路12号22号楼东二单元三层中户楼房（房权证号：济字第××号）虽登记在被执行人林海洋名下，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人谢文丽提交的证据②合同书表明，异议人谢文丽与被执行人林海洋在本院查封涉案房屋之前已经签订了房屋买卖合同，异议人谢文丽已支付给林海洋购房资格款25000元，证据⑤山东电力建设第二工程公司收款凭证表明，谢文丽以林海洋的名义向山东电力建设第二工程公司支付购房款61016.24元，应视为谢文丽已支付了购买涉案房产的全部房款；证据③水、电、暖、物业费凭证及租赁合同证明，林海洋已将涉案房屋交付给谢文丽实际占有使用，且林海洋对交付该房予以认可；林海洋于2015年1月29日虽将涉案房产登记在其名下，但同年5月8日，林海洋与其妻达成《离婚协议书》进行财产分割时，并未将涉案房产作为林海洋的个人财产或夫妻共同财产进行处分，进一步证明了林海洋将涉案房产卖给谢文丽的事实；上述证据所证林海洋与谢文丽房屋买卖事实与证人李某证言能够相互印证，本院予以采信；因林海洋否认与异议人之间存在房屋买卖关系，而拒绝配合谢文丽就涉案房产办理过户手续，未办理过户登记非因买受人谢文丽自身原因所造成。异议人谢文丽所提异议主张，符合上述司法解释规定的人民法院对涉案房产不得查封的情形，本院对异议人谢文丽的异议主张，予以支持。综上，异议人谢文丽所提执行异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于济宁市建设南路12号（原建设南路14号）22号楼东二单元三层中户楼房一套（房权证号：济字第××号）的执行。本裁定送达后即发生法律效力。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  赵新泉审判员  徐念华审判员  康广海二〇一七年一月十八日书记员  何如意