福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0212民初4642号 原告：叶少敏，女，1958年11月23日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈忠志、刘栋，福建明鼎律师事务所律师。 被告：厦门金都海湾置业有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯一里7号之7店面，统一社会信用代码913502006999191917。 法定代表人：吴忠泉，总经理。 委托诉讼代理人：陈佳、陈康，系被告职员。 原告叶少敏与被告厦门金都海湾置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶少敏及其委托诉讼代理人陈忠志、刘栋，被告厦门金都海湾置业有限公司的委托诉讼代理人陈康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶少敏向本院提出诉讼请求：1.被告将金都·海尚国际北区地块地下室-1层77单元车库交付原告使用；2.被告支付逾期交房违约金（从2015年10月1日起至车库实际交付原告之日止，每日按照原告已支付房款人民币160000元的万分之三支付逾期交房违约金）;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年，原、被告签订《金都·海尚国际地下车位认购协议书》，约定原告认购金都·海尚国际北区地块地下室-1层77单元车库。2013年12月21日，原告一次性支付车库价款人民币160000元给被告。2015年7月，原告与被告签订《厦门市商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买金都·海尚国际北区地块地下室-1层77单元车库，该车库总价人民币160000元；被告应当在2015年9月30日前将符合政府规定和合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。然而，交房期限届满后，被告未能将该车库交付给原告使用，且该车库项目未能通过消防验收。原告多次催促被告就该车库项目办理消防验收，并将上述车库交付原告使用，但直至今日被告仍未将上述车库交付给原告使用，也未支付逾期交房违约金给原告。故原告诉至法院。 被告厦门金都海湾置业有限公司辩称，车位在2015年12月16日通过了消防验收；被告多次通知原告来办理交付车位，但原告一直未来办理，且原告现在已经使用该车位。综上，请求驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下：原告叶少敏与被告厦门金都海湾置业有限公司签订《金都．海尚国际地下车位认购协议书》，约定原告向被告购买金都·海尚国际北区1号地块地下室1层77号车位，价款为人民币200000元。2013年12月21日，原告叶少敏将款项人民币160000元支付给被告厦门金都海湾置业有限公司。被告厦门金都海湾置业有限公司出具收据一张交由原告叶少敏收执。2015年7月5日，原告与被告签订《厦门市商品房买卖合同》。合同约定厦门金都海湾置业有限公司将金都·海尚国际北区1号地块地下室-1层77单元车位出售给叶少敏，价款为人民币160000元。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.×如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、×。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六，合同补充协议。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”《厦门市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条“对‘合同双方当事人’条款补充如下”约定“本条所注明的买受人的‘地址’即为买受人的有效通信地址，买受人在合同中注明的地址发生变化时，应当立即书面通知出卖人，并由出卖人签收；否则，在出卖人收到买受人关于变更地址的书面通知之前，出卖人只须按本合同中注明的地址发送通知，通知发出后三天内即视为买受人己收到通知（即使退件也不例外），由此产生的一切责任和后果由买受人承担。出卖人可采用在《厦门日报》、《厦门晚报》、《厦门商报》等报纸上刊登通知的方式通知买受人，该通知在上述任一报纸上登出，即视为已通知买受人。出卖人有权选择以邮寄或登报方式通知买受人，无论采取任何一种通知方式均视为已有效地通知买受人邮寄或登报任一种形式通知都视为已有效地通知买受人。”补充协议第七条“对本合同第八条补充如下”约定“1、该条所述的交付期限，是以买受人按本合同及本补充协议的规定如期支付了全部应付款项为前提的；如买受人逾期支付任何应付款项或存在视为买受人逾期付款的情形，则出卖人交付商品房的期限相应顺延且无须承担延期交房责任。2、该条所述“该商品房经验收合格”系指该商品房经出卖人（建设单位）、设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收，并确认该工程合格。买受人承诺不以该商品房未经其他单位或部门验收为由主张其不具备交付条件（即使依法有权主张，买受人也自愿放弃），也不以该工程通过验收备案或取得验收备案证明书作为交付条件。该条第1款所述“消防验收合格”是指出卖人取得建设工程消防验收的意见书或者取得建筑工程消防验收备案受理凭证。该条第2款所述商品房所在建筑物的生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视等设施只需在交付时达到使用条件，设施的开通由买受人自行办理。该条第3款所述的公共配套建筑、基础设施以本项目住宅部分的规划设计内容为准，规划设计未涉及的项目不受该条款的约束。3、该条所指的“特殊原因”，除包括不可抗力外，还包括（1）市政等相关部门原因引起的延误（如停水、停电等情况造成无法正常施工等）；（2）为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件、要求或市政建设等而引起的延误（如交通管制、高考、九八、创卫等）；（3）施工中遇到的困难或重大技术问题不能及时解决；（4）施工期间遇到昼夜降雨量超过25mm,或遇到6级以卜（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的；（5）非出卖人原因而引起的出入道路受阻等造成施工受阻；（6）任何其他非出卖人所能控制的因素。4、对于该条的“特殊原因”，出卖人可以在按本补充协议约定向买受人支付逾期交房违约金的期限已届至且买受人按约提出支付逾期交房违约金的书面要求后告知买受人。5、发生该条所指的“特殊原因”，出卖人可凭当地有关主管部门、单位或该项目的勘探、设计、施工、监理、装潢或建筑本项目的其他相关机构出具的证明文件，据实予以延期。6、双方同意，自该商品房所在项目开始施工之日起至该商品房实际交付给买受人之日止发生的本合同第八条及木补充条款所指的“特殊原因”，均可作为出卖人据实予以延期交房的依据。”补充协议第十条“对本合同第十一条补充”约定“1、该条所指出卖人“书面通知”指由出卖人以挂号信或特快专递等邮寄的形式发出；同时双方同意在厦门日报或厦门商报或厦门晚报中任一报纸上刊登交房通知也是出卖人通知买受人交房的适当形式，交房通知自登报之日起即视为已送达买受人。出卖人选择邮寄或登报任一种形式通知都视为已有效地通知买受人。2、双方确认并同意，该条中的“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全”中的“证明文件”仅指本合同第八条规定的证明文件。同时，买受人同意出卖人可根据实际情况在交房后具备条件时再向建设行政主管部门办理竣工验收备案，而不受厦门市现行《商品房质量保证书》中载明的承诺期限的限制。3、在具备本合同约定的交房条件时，出卖人可提前将该商品房交付买受人，买受人不得拒绝。4、买受人应在该条所述的出卖人书面通知中规定的时间内到出卖人指定地点办理该商品房的验收交接手续：如买受人根据本合同任何条款或本补充协议所涉及的任何规定或约定应付的款项而未付清的，出卖人有权要求买受人付清全部应付款项后才办理交房手续，巨出卖人不承担逾期交房的责任。买受人（或其书面授权的代理人）签署房屋交接文件后，即视为出卖人已经履行完毕出卖人对该商品房之交付责任且该商品房符合本合同约定的标准。自该商品房交接之日起，与该商品房有关的全部费用和风险均由买受人承担。5、如买受人在前款规定期限内未按约进行验收交接，则自该期限届满时起视为买受人已经对该商品房圆满地进行了验收、交接且该商品房符合本合同约定的标准，日后不得提出异议；但同时，出卖人将办理房屋所有权初始预登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限的起算日仍按本补充协议第十三条第3项约定执行。6、买受人未在出卖人通知的期限内按约进行验收、交接，出卖人不承担因此而产生的延期交房责任该房屋自出卖人通知的交房期限届满之次日起，所产生的物业管理等相关费用及该房屋灭失、毁损的责任，风险等均由买受人承担。” 金都·海尚国际北区Ⅰ标段（1#、2#楼）-1#楼工程于2015年5月22日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收；金都海尚国际北区1#、2#楼于2015年5月4日取得竣工规划条件核实意见书；金都海尚国际北区（1#、2#、3#、4#）项目于2015年9月24日取得竣工环境保护验收意见；金都·海尚国际（1#、2#楼）于2015年4月23日取得厦门市市政工程设施验收通过意见书；金都·海尚国际（北区1#、2#楼）于2015年12月16日取得建设工程消防验收意见书，该意见书认为工程消防验收合格。 庭审中，双方确认车位的价款已付清。 审理中，被告举示交付通知函用以证明其于2016年4月21日邮寄书面通知给原告，告知原告来办理交付手续。原告质证认为其于2016年4月22日收到的是房屋的交付通知，其并未收到车位的交付通知。 以上事实由原告举示的地下车位认购协议书、厦门市商品房买卖合同、存根、收据，被告举示的商品房买卖合同、建设工程竣工验收报告、建设工程竣工规划条件核实意见书、竣工环境保护验收的意见、防空地下室竣工验收许可、市政工程设施验收通过意见书、消防验收意见书、交付报纸公告、交付通知函等证据以及庭审笔录为证。以上证据经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告诉请被告交付车位问题；2.是否存在延期交付的情形；3.原、被告对逾期交房违约责任的约定；4.违约金计算的截止日期。 1.原告诉请被告交付交车位问题。 被告厦门金都海湾置业有限公司认为其于2016年4月21日向原告邮寄交付通知函。原告叶少敏于2016年4月22日收到交付通知函。故原告叶少敏应自2016年4月22日后向被告办理收房手续。而原告认为其于2016年4月22日收到的是房屋的交付通知，其并未收到车位的交付通知。本院认为，即使原告叶少敏未收到车位的交付通知，但是其已经收到房屋的交付通知，根据常理，双方在办理房屋交付的过程中应会就车位问题进行沟通协商，故可以推知其应当知道车位的交付事宜。本案中原告未提供证据证明被告不同意或不配合被告收车位，故原告主张被告交付车位的诉讼请求，本院不予支持。 2.是否存在延期交付的情形。 双方合同的第八条约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。”被告在审理中举示气象证明用以证明应天气原因工期可以扣除的部分天数。被告所提供的气象证明是发生在2011年1月至2014年9月，而本案的合同签订是在2015年7月5日，故被告所提供的气象证明并不能扣除相应天数，被告存在延期交付的情形。 3.原、被告对逾期交房违约责任的约定。 原告认为，《厦门市商品房买卖合同》第九条为“出卖人逾期交房的违约责任”条款，根据该规定，被告逾期超过90日后交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但出卖人应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。故被告应当以原告已付购房款为基数，自约定交房时间次日至实际交房日止，按照每日万分之三计算违约金。被告认为，《商品房买卖合同》第八条第二款第2项已经明确规定，原、被告双方同意选择该项规定承担违约责任。即“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1….；2买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”。故被告逾期交房不应适用《商品房买卖合同》第九条的规定承担违约责任。 本院认为，首先，《厦门市商品房买卖合同》第八条系关于交付条件和期限的条款，该条款包含三个方面的内容，一是交付讼争房屋除符合国家和地方人民政府的有关规定外，还需要满足合同约定的3个条件，即同时通过勘察、设计、施工、监理和消防部门的验收，讼争房屋所在建筑物用水用电、管道煤气等设施达到设计要求条件，以及小区内道路、绿化等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求完成；二是交房的期限为约定交房日前，但发生特殊原因可以据实延期；三是未达到交付条件交房，买受人同意接收，并支付买受人违约金人民币2000元。故《厦门市商品房买卖合同》第八条的规定不是逾期交付房屋的违约责任，第八条第二款第2项也仅是规定，在出卖方交房未达交付条件时应向买受人支付违约金人民币2000元，即《厦门市商品房买卖合同》第八条第二款第2项是关于不适当履行合同义务的违约责任条款。 其次，被告系《厦门市商品房买卖合同》格式文本的提供方，《商品房买卖合同》第八条系格式条款，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综合考虑合同第八条在《厦门市商品房买卖合同》中载于“交付条件与期限”章节，且从合同的文义上理解，结合交易习惯，应采纳原告对该条款的解释。即为被告于交房日前通知交房，原告同意接收，讼争房屋未达交付条件的，由被告支付违约金人民币2000元。 第三，在《厦门市商品房买卖合同》第八条之后的第九条，系针对出卖人逾期交房违约责任所作的专门约定，故逾期交房违约金应按照合同第九条约定的方式计算。 4.违约金计算的截止日期。 被告厦门金都海湾置业有限公司认为其于2016年4月21日向原告邮寄交付通知函。原告叶少敏于2016年4月22日收到交付通知函。而原告认为其于2016年4月22日收到的是房屋的交付通知，其并未收到车位的交付通知。根据常理，可以推定原告知道交付事宜。故违约金计算的截止日期酌定为2016年4月22日。 综上，本案系商品房销售合同纠纷。叶少敏与厦门金都海湾置业有限公司签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告未在交房日前向原告叶少敏交付符合交付条件的商品房，其行为属迟延履行，已构成违约，应当承担违约责任。现原告要求被告支付逾期交房违约金，符合法律规定，应予支持。根据《厦门市商品房买卖合同》第九条关于承担违约责任的规定，逾期交房违约金依约应以原告已付款人民币160000元为基数，按日万分之三，自2015年10月1日起计至2016年4月22日止，共计人民币9840元。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告厦门金都海湾置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告叶少敏支付逾期交房违约金人民币9840元； 二、驳回原告叶少敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币276元，减半收取人民币138元，由被告厦门金都海湾置业有限公司负担人民币71.4元，由原告叶少敏负担人民币66.6元，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  胡道光 二〇一七年一月十六日 书记员  杨文德 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。