上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初17108号原告(反诉被告)：李红江，男，1980年6月10日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张春光，上海市申蕴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯加永，上海市申蕴和律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈军，女，1969年7月19日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：肖毅立，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部，住所地上海浦东新区即墨路XXX号。负责人：殷仲洁，总经理。委托诉讼代理人：周轶伦。原告(反诉被告)李红江与被告(反诉原告)陈军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，通知中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告李红江及其委托诉讼代理人张春光，被告陈军及其委托诉讼代理人肖毅立、郑健，第三人中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部的委托诉讼代理人周轶伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)李红江向本院提出诉讼请求，要求陈军将上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)房屋过户给李红江。事实和理由：2015年10月21日，李红江就向陈军购买系争房屋与陈军签订房地产买卖居间协议。此后，李红江按约入住并装修了系争房屋。因房价上涨，陈军拒绝履行买卖协议，故李红江诉请如上。被告(反诉原告)陈军反诉并辩称，第一，根据房地产买卖居间协议的相关规定，双方应当于签订协议后90个工作日内签订正式的上海市房地产买卖合同。但经陈军多次要求，李红江拒绝签约，故李红江构成了根本违约。第二，房地产买卖居间协议在性质上仅是一个定金协议、居间协议，而不是房屋买卖合同，李红江也仅仅支付了定金10万元。第三，李红江未与陈军就系争房屋办理房屋交割手续，就直接破门而入、非法占有，构成根本违约。第四，李红江与陈军除了系争房地产买卖居间协议外，并未达成任何口头协议。第五，李红江对系争房屋的装修和使用改变了原有用途和结构。综上，不同意李红江的诉讼请求，并向本院提出反诉请求，要求：1、判令解除李红江与陈军就系争房屋签订的房地产买卖居间协议；2、判令李红江支付的定金10万元归陈军所有；3、判令李红江将系争房屋恢复原状后返还给陈军；4、判令李红江按每月2,000元的标准向陈军支付2015年10月21日起至实际返还房屋之日止的使用费。原告(反诉被告)李红江针对反诉辩称，因签订居间协议时陈军遗失房产证而需要补证，故双方协商将签订正式合同的时间定在签订居间协议后的90个工作日。陈军直至2016年3月24日才补出了房产证，已超过协议约定的签约时间。陈军从未催促过李红江签约，反而是李红江一直在催促陈军签约。房地产买卖居间协议中明确约定了各类交易条件，故双方已成立了买卖合同关系。居间协议第九条约定了陈军应当在2015年10月23日前交房并同意李红江自行装修，李红江入住并装修系争房屋是获得了陈军的同意，且陈军还配合李红江办理了有线电视的用户名更名。至于李红江装修和使用系争房屋的具体情况，与本案无关。综上，不同意陈军的反诉请求。第三人中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部述称，该部与陈军签订了贷款协议，并向陈军发放了贷款70万元。除了几期贷款逾期还款外，整体上都在正常还贷。截止至2016年12月1日，陈军尚欠贷款本金65万余元。要求法院保护该部的债权及抵押权，愿意在债务本息结清的情况下，配合注销抵押权。本院经审理查明以下事实：2013年10月，陈军经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2013年10月11日，中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为70万元。2015年10月21日，陈军(出售方、甲方)与李红江(购买方、乙方)及案外人上海春翔灵房地产经纪事务所第九分所(居间方、丙方)就系争房屋签订房地产买卖居间协议，约定，购买总价款人民币1,362,000元。付款方式：第一次，甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款40万元作为首付款(含定金)，甲方如有贷款的，需于买卖合同签订后/日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。第二次，在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项79万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请的以现金方式支付给甲方。第三次，乙方于过户前支付甲方第三笔购房款262,000元。因房产交易过户需要，双方同意于本协议生效次日起90个工作日内到丙方指定地点按本协议条件补签上海市房地产买卖合同，并于上海市房地产买卖合同生效后60日内办理过户手续。甲乙双方协商一致，交易所产生的个税、契税、中介费由乙方承担，甲方自行承担还银行贷款部分，甲方同意于2015年10月23日将房屋交给乙方，并且同意乙方自行装修。2015年10月21日，陈军出具定金收条，确认收到李红江支付的求购系争房屋定金6万元。2016年10月22日，陈军出具定金收条，确认收到李红江支付的求购系争房屋定金4万元。2016年3月24日，陈军补办出了系争房屋的产权证。审理中，李红江表示，因陈军需补办产权证后才可以网签合同，故居间协议约定90个工作日后签订上海市房地产买卖合同。居间协议签订当日陈军即将系争房屋的钥匙交给了李红江。2015年10月23日，陈军并没有去现场，李红江自己去了后发现钥匙打不开门。李红江打电话给陈军，陈军说将锁芯取下来给她就可以了。此后，李红江在对系争房屋进行装修过程中获知陈军未交物业费，故李红江催促陈军去交物业费。陈军于2015年12月5日补缴完物业费后将发票原件交给了李红江，并表示此后的物业费均由李红江支付。2015年12月，陈军配合李红江办理了有线电视的用户名更名手续。居间协议签订的后的90个工作日届满后，陈军才补办出产权证。李红江给陈军打电话、陈军一直不接，李红江通过中介公司催促陈军，中介公司反馈说陈军说一直在忙，故一直未能签约。此外，李红江愿意代陈军向中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部偿还贷款本息，相关款项在房款中扣除。为证明己方主张，李红江申请徐小凤作为证人出庭，其证人证言的主要内容为，其是系争交易中介公司的经办人。李红江入住系争房屋是获得了陈军同意的。陈军补办的产证出来后，徐小凤多次催促签约，但陈军说人在外地。陈军从未向徐小凤催促过签约。陈军表示，对徐小凤的证人证言不予认可。系争房屋原是空关的毛坯房。确是因为陈军需补办产权证后才可以网签合同，故居间协议约定90个工作日后签订上海市房地产买卖合同。陈军从未将系争房屋钥匙交给过李红江。2015年10月23日，李红江要求陈军交房，陈军表示房屋钥匙在其他中介处、要李红江晚两天，但李红江在当天直接自己开门进去了。虽陈军不认可李红江占有使用系争房屋，但此后还是配合陈军将有线电视的用户名登记为李红江，当天将物业费的发票也交给了陈军。2016年3月24日，陈军补办出了产权证，时间尚在协议约定的90个工作日内。此后，陈军与李红江电话联系、但联系不上。陈军与中介公司业务员联系，业务员也没有给过正面回复。但对于其关于系李红江的原因致使未能按时签约的主张，陈军未能提供证据予以证明。以上证据，有原告(反诉被告)李红江提供的房地产买卖居间协议、上海市不动产登记簿、收款收据、证人证言、发票、有线数字电视居民用户信息登记表等，被告(反诉原告)陈军提供的上海市房地产权证，及各方当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。本院认为，李红江与陈军就系争房屋签订的房地产买卖居间协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。该买卖居间协议对系争房屋的座落、成交价格、付款方式和付款时间、过户时间、交房时间、违约责任等买卖交易细节均作了明确的约定，故双方间已成立了房屋买卖合同关系。现协议约定的过户时间已届满，李红江诉请要求陈军将系争房屋过户给李红江，与法不悖，当予准许。关于陈军的几点辩称，首先，关于房屋交接的情况，居间协议约定陈军应在2015年10月23日前交付房屋并同意李红江进行装修，李红江于2015年10月23日入住系争房屋并进行装修，陈军于2015年12月还配合李红江办理了有线电视用户名更名手续，可以推断出陈军对李红江入住并装修房屋是知晓并同意的。其次，关于陈军辩称系李红江的原因致使未能按约签约，陈军的陈述与李红江及证人的陈述均不符，陈军未能提供证据对其主张进行证明，且陈军补办出产证的时间已晚于居间协议签订后的90个工作日，故对于陈军的上述陈述，本院不予采信。再者，关于李红江装修及使用系争房屋的具体情况，与本案无关，并不构成陈军不履行买卖合同关系的合理抗辩。由此，陈军的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。现李红江自愿先行向中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部付清贷款本息，相关款项在房屋余款中抵扣，与法不悖，可予准许。李红江向中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部付清贷款本息后，剩余未付房款应支付给陈军。中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部收悉贷款本息后应当注销抵押，陈军应在抵押注销后将房屋过户给李红江。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李红江于本判决生效之日起十日内，向第三人中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部还清陈军(反诉原告)所欠的借款本息，具体金额以还款当日该行的借款流水账目为准；二、第三人中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部于上述借款清偿之日起七日内，办理上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；三、被告(反诉原告)陈军于上述房屋抵押登记注销后十日内，协助原告(反诉被告)李红江将上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告(反诉被告)李红江名下；四、原告(反诉被告)李红江于上述房屋抵押登记注销后十日内，向被告(反诉原告)陈军支付购房款1,262,000元(其中扣除上述第一条中，原告(反诉被告)李红江向第三人中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部代为还清借款本息时支付的款项)；五、被告(反诉原告)陈军的所有反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。本诉受理费减半收取为8,529元、反诉案件受理费减半收取为8,529元、财产保全费5,000元，均由被告(反诉原告)陈军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一七年一月四日书记员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。