湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1322民初2351号原告新化县金穗宾馆有限责任公司。住所地：新化县上梅镇天华南路***号。法定代表人刘义柏。委托代理人黄新光，女，1959年11月8日出生，汉族，居民。委托代理人康向阳，湖南迪坤律师事务所律师。被告新化县金源电器有限责任公司。住所地：新化县上梅镇天华南路。法定代表人陈朵桃。委托代理人姚裕源，男，1962年4月4日出生，汉族，居民。系陈朵桃之夫。委托代理人伍日明，湖南迪坤律师事务所律师。原告新化县金穗宾馆有限责任公司与被告新化县金源电器有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。原告新化县金穗宾馆有限责任公司请求本院判令：1、立即终止原、被告于2012年1月5日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即给付原告2016年度欠付租金899700元；3、被告给付原告违约金200000元；本案诉讼费用由被告承担。被告新化县金源电器有限责任公司答辩要点：1、2012年原告因为其他债务纠纷与诉讼要求被告给房租，原告为防止损失要求被告一次性付清叁年租金，当时口头约定，如果被告在后期交付租金有困难的情况下，可以顺延缴付租金；被告不存在违约行为，即使原告想提前终止合同，也应当按照合同法之规定，告知被告在合理期限内支付租金，但至今为止原告没有履行告知义务，故不能终止双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告所欠原告租金属实，但因被告资金问题不能按时支付租金，请原告予以谅解，延期支付所欠租金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下事实：一、双方当事人无争议的事实2012年1月5日，原告新化县金穗宾馆有限责任公司（甲方）与与被告新化县金源电器有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，其主要内容是：“为了发展经济、搞活经营、打造新化商界航母，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，秉着互惠互利的原则，就甲方的裙楼1～2层出租给乙方做大型家电超市经营事宜，达成如下协议，以资共同遵守。一、承租场地：金穗宾馆裙楼1～2层约2400㎡（以双方实际划分确定为准）。二、租赁期限：该房屋租赁期为十一年零九个月，自2012年元月6日至2023年9月10日止。租赁期满，乙方如要求续租则必须在租赁承包期满3个月之前书面通知甲方，经甲、乙双方同意后，按当时市场价格重新签订租赁合同可以优先租用。三、租金及支付方式：乙方租用甲方房屋，年租金为人民币玖拾叁万捌仟元整。2012年元月6日—2014年元月5日租金不变动，从2014年元月6日—2019年元月5日租金递增5%，即为人民币玖拾捌万伍仟元整，从2019年元月6日—2023年9月12日（10日）租金在原基数上递增8%。即为人民币壹佰零壹万叁仟元整。签订合同后，十日内一次性付清叁年租金。以后每半年交一次租金，必须提前一个月交付每半年租金。四、租赁期间相关费用税金。1、甲方对乙方租赁后的水电进行装表计量，水电费由乙方自行承担。甲方根据水电表用量以供水公司、电力局的收费标准，月结月清。2、乙方在租赁期内所有的经营性税费均由乙方自行承担。（不含房屋租赁税）。五、房屋修缮与使用。……六、责任与义务。……七、合同的变更、解除与终止。1、合同签订生效后，乙方由于自身原因，中途退场或不按约定时间付款和拖欠款项，甲方有权并无偿单方终止合同。甲方在租赁期内不得另行租赁或任意提高承包金额，否则，乙方可单方终止合同随时退场，并由甲方赔偿乙方所有及连带损失。2、合同签订生效后，任何一方不得变更或解除，需变更或解除时，应双方协商一致，达成书面协议。如协商不成时，可向新化县人民法院提起诉讼。因人力不可抗拒的因素使合同无法履行时，经双方协商，可以变更或解除合同。八、出租方原与湖南碧波尔电器有限公司所签订的房屋租赁合同，因湖南碧波尔电器有限公司新化分公司已被新化县金源电器有限责任公司全盘收购，故原合同终止，执行本合同。九、违约责任：本合同签订后，任何一方不得违反，否则按总承租年度租金30%支付违约金。十、其他：1、另补交楼梯间每年房租贰万玖仟元整（29000元）给甲方。2、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同一式四份，甲、乙双方各两份。甲方代表黄新光、郭振峰签名，并加盖新化县金穗宾馆有限责任公司印章。乙方代表郭惠琏签名，并加盖新化县金源电器有限责任公司印章。二零一二年元月五日”。上述房屋租赁合同签订后，原、被告双方于2014年签订了《补充租赁合同》，其主要内容是：“甲乙双方于2012年元月五日签订了租赁甲方所有金穗宾馆裙楼，一、二层做商业经营使用，通过两年的合作，双方均严格按租赁合同履行约定，双方合作愉快。现因形势发展，乙方须从经营风格上将改变过去经营理念和思路，多领域开拓经营。经甲乙双方协商同意，特补充如下协议：(一)甲方同意乙方将从一楼大厅中间上二楼的楼梯踏步拆除。扩大二楼使用面积，开拓联营理念。（二）依据双方2012年元月五日签订的租赁合同至2023年9月10日止到期后，由乙方负责将拆除的楼梯按原样予以恢复，恢复费用由乙方负责。（三）原甲乙双方所签订的协议中，房屋租赁税由乙方承担。（四）本补充协议一式二份，甲乙双方各执一份。（五）本补充协议随双方2012年元月五日签定的租赁合同合并执行有效。应甲方要求，乙方每年向甲方补交伍万元正（50000.00元正）。甲方：黄新光。乙方：姚裕源”。合同签订后，被告按房屋租赁合同及补充合同的约定履行义务，向原告支付了至2015年度的租金，并于2016年6月30日支付了2016年度（2016年元月6日至2017年元月5日，2016年度租金为：985000元＋29000元＋50000元＝1064000元，平均每天租金为2915元）的部分租金164300元，支付了2016年度56天的租金，即租金支付至2016年3月2日，尚有该年度租金899700元未予支付。按合同约定，被告于2014年将从所租赁原告的房屋一楼大厅中间上二楼的楼梯踏步予以拆除。另查明，被告租赁原告金穗宾馆裙楼1～2层后，将其中第一层分片转租给新化大金行、海尔电器专卖店、惠佳鞋店，新化大金行后来又转租给“绿色来源”店，经本院询问上述转租户后，均表示放弃参加本案诉讼。二、双方当事人有争议的事实（一）被告是否应按租赁合同约定向原告支付2016年度欠付租金899700元，原、被告于2012年1月5日签订的《房屋租赁合同》是否应当终止。原告认为，依合同约定，被告应于2015年12月初向原告支付2016年上半年租金，2016年下半年租金亦应于2016年5月初支付，但被告只支付了164300元，2016年度租金尚有899700元至今未予支付；被告方所说双方有口头约定后期租金被告可以延期向原告支付，该说法没有证据证明，实际上原告没有与被告达成被告可延期支付租金的口头约定；按照房屋租赁合同第七条的约定，被告没有按照约定时间付款和拖欠款项，原告方有权单方终止双方于2012年1月5日所签订的《房屋租赁合同》，并提供《房屋租赁合同》等证据予以证明。被告认为，被告所欠原告租金属实，但双方有口头约定，如被告资金周转上有困难原告会同意被告缓交租金，现因被告资金问题不能按时支付租金，依双方口头约定，被告可迟延支付租金，被告并未违约，《房屋租赁合同》不应终止，并提供证人郭惠琏证言予以证明。本院认为，原、被告于2012年1月5日所签订的《房屋租赁合同》系书证，在该租赁合同及之后签订的《补充租赁合同》中均没有约定被告可缓交租金，且原告陈述双方并没有达成被告可延期支付租金的口头约定，根据民事诉讼证据规则，原告提交的上述证据的证明力要明显大于被告提交的证人证言的证明力。因此，被告应按约向原告支付租金，原、被告于2012年1月5日签订的《房屋租赁合同》应当终止。（二）被告是否应向原告给付违约金200000元。原告认为，《房屋租赁合同》签订后，被告不按约定时间付款和拖欠款项，违反了该合同约定，被告方应当按照该合同第九条约定，按总承租年度租金的30%向原告支付违约金，原告只向被告主张违约金200000元。被告认为，双方有口头约定同意其缓交租金，被告没有违反约定。本院认为，被告违约，应承担违约责任，但双方约定的违约金数额过高，根据本案实际，违约金的数额以50000元为宜。（三）2014年被告拆除楼梯踏步所花费用问题。经本院庭后询问，被告认为，拆除踏步花费工钱1万余元，电梯款21万余元及其他材料款15万余元。原告认为，被告拆除楼梯踏步花费工钱1万余元属实，电梯款应是15万元左右，材料款最多5万元，这些费用都应由被告方承担的，并且依合同约定，被告方还应恢复原状，相关费用均由被告方承担，但考虑到本案的实际情况，原告不要求被告恢复原状。本院认为，关于上述费用问题，双方在庭审中均未提及，被告对此亦未主张权利，故本院在本案中不作认定。判决的理由与结果本院认为，原、被告于2012年1月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。本案中，原告将房屋交付给被告使用、收益，被告应按约向原告支付租金。按照双方约定，被告应分别于2015年12月初及2016年5月初向原告付清2016年度上、下半年租金共计1064000元，被告迟至2016年6月30日才向原告支付2016年度上半年的部分租金164300元，尚有租金899700元至今未予支付，显系违约，依法应承担违约责任。关于被告提出的原告同意其缓交租金的主张，因其未提交充分证据予以证明，本院对此不予采纳。关于被告所辩称的其迟延支付租金，原告未告知其在合理期限内支付租金的主张，本院认为，双方订立的合同对租金支付期限已有明确约定，支付租金是履行合同的主要义务，且被告在本案审理期间至今未予履行支付所欠租金的义务，因此对被告的该项主张，本院亦不予采纳。被告没有按照约定时间支付租金，且至今未履行合同的主要义务，按照《房屋租赁合同》第七条的约定，原告方有权单方终止双方于2012年1月5日所签订的《房屋租赁合同》，故对原告要求终止该合同的诉讼请求，本院予以支持。该合同终止后，被告应依原合同向原告支付拖欠的租金，并应承担违约责任，根据本案实际，违约金的数额以50000元为宜。基此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、终止原告新化县金穗宾馆有限责任公司与被告新化县金源电器有限责任公司于2012年1月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告新化县金源电器有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告新化县金穗宾馆有限责任公司按约支付拖欠租金（从2016年3月3日开始按每日租金2915元计算至判决生效之日止）；三、被告新化县金源电器有限责任公司于本判决生效之日起5日内向原告新化县金穗宾馆有限责任公司支付违约金50000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14700元，由原告新化县金穗宾馆有限责任公司负担4700元，由被告新化县金源电器有限责任公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  卿瑞山人民陪审员  肖宝田人民陪审员  刘立崧二〇一七年一月十日代理书记员  彭方群