广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12915号上诉人（原审被告）：徐志平，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：王茂荣，住广州市海珠区。被上诉人(原审原告)：麦美虹，住广州市越秀区。委托代理人：麦静怡，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：徐志英，住广州市海珠区。原审第三人：徐志惠，住广州市荔湾区。原审第三人：徐志珍，住广州市荔湾区。原审第三人：徐志广，住广州市荔湾区。上诉人徐志平、王茂荣因与被上诉人麦美虹及原审第三人徐志惠、徐志英、徐志珍、徐志广房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐志平、王茂荣上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、一、二审案件诉讼费用由麦美虹负担。事实与理由如下：本案一审判决，定性不当，适用法律确有错误。一、一审判决书的第5页第十一行、第十二行、第十三行的认为，徐志平、王茂荣不服，徐志平、王茂荣在一审答辩状提到：(在2008年家庭经济出现紧张，按揭房屋难以维持，徐志平、王茂荣以六分之一产权转让麦美虹，要求每平方米房价按8000元算，麦美虹不同意、要求3000元一平方米才愿意购买，当时徐志平、王茂荣只考虑供按揭房的问题，只好同意，这3000元一平方米不是徐志平、王茂荣的真实意思，徐志平、王茂荣在很不愿意的情况下与麦美虹签订了涉案房屋买卖合同，而2008年荔湾区楼市房价每平方米为9000元左右。所以，徐志平、王茂荣认为当时麦美虹要求3000元一平方米购买徐志平、王茂荣的六分之一房屋产权是不合理的，是乘人之危)。徐志平、王茂荣认为：一审判决有违背了《中华人民共和国合同法》第五十四条(二)的规定。二、一审判决第5页第十七行，第十八行，第十九行，第二十行的认为，徐志平、王茂荣不服：(1)、房屋买卖合同上没有产权过户的约定时间，(2)、麦美虹的丈夫(徐志财)从2008年3月23日签订房屋买卖合同后至2013年9月9日死亡的这几年从来没有向房屋共同共有人提出要办理房屋按份共有的析产和要求徐志平、王茂荣把产权过户给麦美虹，麦美虹一直保密这房屋买卖的事情，这里有第三人的证明、意见两份可以说明事实。第三人的第一份证明在一审交证据时己递交，但法院没有采信。(3)、2013年12月25日按份共有析产是房屋共有人提出办理的，麦美虹没有要求析产，房屋按份析产后麦美虹就开始起诉，第一次起诉案(2014)穗荔法民三初字第186号，这一案开庭前法院就开始调解，开庭后还在调解，庭内庭外足足调解有一个月的时间，在法庭上己口头达成由麦美虹补偿房价款捌万元整给徐志平、王茂荣，按2008年荔湾区楼价补偿房价款，徐志平、王茂荣产权过户给麦美虹，2014年3月18日麦美虹撤诉，法院通知双方去办理房价款补偿产权过户，但是涉案房屋其他共有人不同意，不配合产权过户，徐志平、王茂荣告知法院办不了，已做了工作，徐志平、王茂荣已尽力。在(2015)穗荔法民三初字第868号一审法庭中，徐志平、王茂荣再次说明上次产权过户没能办成的原因，是第三人徐志惠、徐志广、徐志英、徐志珍四人不同意到场配合办理产权过户，一审判决认为无相关证据证明，不予采信，这里提供第三人意见证明，说明徐志平、王茂荣说的全是事实没有违约。(4)、一审判决要徐志平、王茂荣承担违约金责任，徐志平、王茂荣不服，涉案房屋是六人按份共有的，六人是整体，个人无权处理过户，房地产登记中心也不会同意，产权不能过户是麦美虹丈夫(徐志财)不敢公开此事所造成的，2008年3月23日签订房屋买卖合同时，徐志平、王茂荣要求共有人徐志惠，徐志广，徐志英三人到场，麦美虹丈夫(徐志财)坚决不同意，这几年还多次打电话来提醒徐志平、王茂荣不许公开此事，所以，产权直到现在没能过户不是徐志平、王茂荣的过错，是麦美虹的过错，是房屋共有人不配合办理的结果，有第三人意见证明。从上述第二条的第(1)点、第(2)点、第(3)点、第(4)点己证明徐志平、王茂荣从签订房屋买卖合同至今没有违约。徐志平、王茂荣认为：麦美虹取得徐志平、王茂荣房屋共有份额不是善意取得，房价不合理、显失公平，是乘人之危。并认为一审法庭上调解没做好。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条(二)、《中华人民共和国物权法》第八章第九十四条、第九十七条的规定，一审判决认定事实错误，适用法律不当。麦美虹辩称，服从一审判决。徐志惠、徐志英、徐志珍、徐志广无述称意见。麦美虹向一审法院起诉请求：1、徐志平、王茂荣协助麦美虹办理广州市荔湾区光复路北路小禺里4号304房（粤房地权证穗字第××号）中属于徐志平、王茂荣的六分之一产权的过户手续。2、徐志平、王茂荣向麦美虹支付逾期办理过户手续的违约金，共计5318.4元人民币（53184元×10%=5318.4元）。3、徐志平、王茂荣承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：广州市荔湾区光复北路小禺里4号304房原是杜某的财产。2007年12月16日，杜某死亡，2008年1月11日，广东省广州市南方公证处出具（2008）南公证内字第00792号《公证书》证明，被继承人杜景文的广州市荔湾区光复北路小禺里4号304房房产由其子女徐志财、徐志惠、徐志平、徐志广、徐志英、徐志珍六人共同继承。2008年3月23日，在徐志德、徐志珍的见证下，徐志财（乙方）与徐志平、王茂荣（甲方）签订《房屋买卖合同》约定：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方将属自己房产的份额转让给乙方。甲方所售房屋产权证号为粤房地共证字第××号，所售房屋位于广州市荔湾区光复北路小禺里4号304房，建筑面积106.37平方米，属六兄妹共有财产，106.37平方除六份，甲方占用房屋份额应是17.728平方米。甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋为每平方米3000元，房屋总价53184元，该价格不包所有费用，是实收款。如今后乙方需要办理房产权过户所交税费、土地使用金、交易费、登记费等费用均由乙方负担，甲方不负责。如今后乙方需要办理房产权过户手续，甲方负有责任无条件配合乙方办理、并提供所有证明。付款方式：乙方分两期付款，第一期付款金额33184元，付款时间是2008年3月23日。第二期是20000元，付款时间是2008年12月31日。违约责任：甲方的房产证交予乙方。甲方自签字后如不履行合同规定，甲方并应向乙方支付购房款的10%违约金。签订合同之后，徐志财于2008年3月23日、2008年12月8日分别支付徐志平、王茂荣购房款33184元及20000元。2013年9月9日，徐志财死亡，麦美虹系徐志财配偶，经公证[(2013)粤广广州第191953号]继承徐志财财产。2013年10月27日，麦美虹与徐志平以及涉案房屋其他共同共有人徐志惠、徐志珍、徐志德、徐志英签订《协议书》，对涉案房屋进行析产分割，约定六人各占此房六分之一产权。后办理了房地产权证（粤房地权证穗字第××号）。麦美虹亦经房管部门登记成为涉案房屋共同共有人。原审另查，徐志财父母亲均先于其死亡，名下无子女。一审法院认为，徐志财与徐志平、王茂荣签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。徐志财已按照合同约定，足额支付了房款。因该合同的履行标的具有财产属性，徐志财死亡后，麦美虹作为其配偶，有权利承受该房屋买卖合同的权利，故徐志平、王茂荣应履行协助麦美虹办理房屋产权过户的合同义务，对于麦美虹要求徐志平、王茂荣协助其办理涉案房屋徐志平、王茂荣所有的1/6产权的过户手续予以支持。徐志平、王茂荣未能按照合同的约定，履行协助办理产权过户的手续，应当承担违约金责任。徐志平、王茂荣辩称未办理产权过户的原因是其他四个房屋产权共有人不愿意到场办理手续，但无相关证据证明，原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，原审法院判决如下：一、被告徐志平、王茂荣于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告麦美虹办理广州市荔湾区光复北路小禺里4号304房属于二被告的六分之一产权的过户手续。第三人徐志惠、徐志英、徐志珍、徐志广予以必要协助。二、被告徐志平、王茂荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告麦美虹违约金5318.4元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由被告徐志平、王茂荣负担。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，徐志平、王茂荣提交了：1、5000元律师费的发票，开票时间为2013年10月16日；2、《第三人意见》，该字据上有徐志惠、徐志英、徐志珍、徐志广签名，载明徐志惠、徐志英、徐志珍、徐志广不同意配合徐志平、王茂荣、麦美虹办理产权过户手续；3、麦美虹于2014年3月17日签名确认的《撤诉申请书》，载明因双方已协商调解，故申请撤诉；4、一审法院于2014年3月18日发出的（2014）穗荔法民三初字第186号民事裁定书，该裁定书裁定准予麦美虹撤回起诉；5、（2014）穗荔法民三初字第186号案的开庭笔录，载明徐志平要求麦美虹补回8万元，麦美虹表示庭后给予答复；6、（2014）穗荔法民三初字第186号案的撤诉笔录，载明麦美虹申请撤诉，徐志平表示同意；7、（2014）穗荔法民三初字第186号案的发裁定书笔录，载明麦美虹、徐志平收到（2014）穗荔法民三初字第186号民事裁定书。麦美虹表示证据1不属于新证据；证据2的真实性不予确认；对证据3至7的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，其并没有同意支付8万元给徐志平，可以看出麦美虹曾经起诉徐志平协助办理产权过户手续，徐志平假意答应后又反悔。二审中，1、徐志平、王茂荣表示对原审判决第一项没有异议，但不同意支付违约金，因其一直是同意过户的，并不是要求麦美虹支付补偿款后才办理过户，但因为徐志惠、徐志英、徐志珍、徐志广不同意过户，导致至今不能过户；2、麦美虹表示虽然没有具体约定过户时间，但是麦美虹的丈夫已经多次要求徐志平、王茂荣协助我方过户，但徐志平、王茂荣均予以拒绝，因此我方要求对方承担逾期过户违约金。本院认为，一审法院判决徐志平、王茂荣协助麦美虹办理广州市荔湾区光复北路小禺里4号304房属于徐志平、王茂荣的六分之一产权的过户手续，徐志平、王茂荣对此不持异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为徐志平、王茂荣是否应当支付逾期办理过户手续的违约金。徐志财与徐志平、王茂荣签订的《房屋买卖合同》约定徐志财需办理房产过户手续，徐志平、王茂荣负有责任无条件配合办理。在本案诉讼中，虽徐志平、王茂荣坚持要求麦美虹补偿8万元，但其亦表示一直是同意过户的，并不是要求麦美虹支付补偿款后才办理过户，且办理涉案房产的过户手续需要涉案房屋的其他共有人徐志惠、徐志英、徐志珍、徐志广的配合，而徐志惠、徐志英、徐志珍、徐志广在本案诉讼中无到庭表示其的意愿，另麦美虹亦无提供证据证明是徐志平、王茂荣不配合导致未能办理房产过户手续，故一审法院认定徐志平、王茂荣未能履行协助办理产权过户手续的义务并判决徐志平、王茂荣支付违约金有误，本院予以纠正，并撤销相对应的一审判决第二项。关于徐志平、王茂荣二审中所提交证据的问题。因徐志平、王茂荣二审中所提交的证据不能充分证明其的主张，且徐志平、王茂荣亦无提出反诉要求麦美虹支付8万元补偿款，故对上述证据本院不予接纳。综上所述，徐志平、王茂荣的上诉请求成立，予以支持。原审查明事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第868号民事判决第一项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第868号民事判决第二项；三、驳回麦美虹的其他诉讼请求。一审受理费150元，由麦美虹负担50元，徐志平、王茂荣负担100元；二审受理费150元，由麦美虹负担50元，徐志平、王茂荣负担100元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  余 盾二〇一七年一月十日书记员  邹文芳