上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初31477号原告：何翔，男，1971年9月20日出生，汉族，住上海市。原告：贾惠华，女，1970年12月19日出生，汉族，住上海市。原告：何乐仪，女，2005年5月16日出生，汉族，住上海市。三原告共同委托诉讼代理人：毛万国，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海起元文化传播有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：郑元学，总经理。委托诉讼代理人：张寅。原告何翔、贾惠华、何乐仪与被告上海起元文化传播有限公司(以下简称起元公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，三原告何翔、贾惠华、何乐仪的共同委托代理人毛万国、被告起元公司的委托代理人张寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何翔、贾惠华、何乐仪向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付合同提前解除违约金198,000元(违约金按照三个月租金计算)，并以被告支付的相当金额的租赁保证金(押金)相抵扣；2.被告向原告支付2016年8月1日至2016年9月22日期间拖欠的租金本金114,400元(税后)(其中8月份租金66,000元，9月份租金48,400元)；3.被告向原告就被告拖欠的2016年8月租金和2016年9月租金分别按日租金150%标准，自逾期之日起至上述两个月拖欠租金本金款项实际付清之日止，计算租金逾期支付违约金(2016年8月租金逾期日为2016年8月1日起计算，2016年9月租金逾期日为2016年9月1日起计算，暂计114,400元，以本金为限)；4.被告向原告支付拖欠的水电煤气等三项费用暂计5,792.90元；5.被告向原告赔偿房屋中介费损失66,000元；6.被告向原告赔偿免租期间的房屋占用费66,000元(2016年3月1日起至2016年3月31日，按照租金标准计算)；7.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：经中介方审核立纳房地产经纪有限公司居间服务，原、被告于2016年2月29日、2016年3月1日签订《上海市租赁合同》及相关补充协议，约定，被告租赁原告在上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)用于办公使用，自2016年3月1日起至2016年3月31日为免租期，租赁期为2016年4月1日起至2019年3月30日止，每月租金总计为66,000元(税后)，合同同时约定违约责任及水电费煤、通讯、设备、物业管理等费用承担。合同签订后，原告按约履行合同义务，但被告未按约支付2016年8月和9月的租金，并于2016年9月22日单方提前解除租赁合同，水电煤等费用亦未结清，故原告诉至法院，要求判如所请。起元公司辩称，关于原告的诉请1，认可被告提前解约的违约行为，被告公司因经营困难，曾口头与原告约定以三个月押金抵扣房租，剩余款项补偿，在9月22日签署房屋交接书时原告未提出违约赔偿，也未对口头约定提出异议，现不同意以押金抵扣租金并要求返还，违约金的标准也过高请求法院调整。关于原告的诉请2，对8、9月份的欠费租金金额认可，但基于达成的口头约定，押金予以抵扣该部分租金。关于原告的诉请3，不同意支付违约金，即使支付，违约金标准过高，且原告既主张提前解约违约金又主张150%的逾期支付违约金显失公平。关于原告的诉请4，对拖欠的金额不认可，在房屋交接单上已经明确交接前欠费金额为4,086.61元。关于原告的诉请5，既没有合同约定也没有法律依据，故不同意赔偿中介费损失。关于原告的诉请6，合同约定了免租期，期间被告没有实际使用房屋，只是进行了办公用品等搬运，故不同意支付房屋占用费。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为三原告何翔、贾惠华、何乐仪，用途为住宅。2016年2月29日，何翔、贾惠华、何乐仪(甲方)与起元公司(乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定，一、出租或预租房屋情况，1-1，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市徐汇区建国西路XXX弄XXX号。该房屋出租建筑面积为282平方米，房屋用途为办公，房屋类型为住宅。三、交付日期和租赁期限，3-1，甲乙双方约定，甲方于2016年3月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年4月1日起至2019年3月30日止。四、租金、支付方式和期限，4-1，月租金总计为(人民币)66,000元。该房屋租金叁年内不变；4-2，乙方应于每月壹日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的150%支付违约金；4-3，乙方支付租金的方式如下：每月为壹期支付。五、保证金和其他费用，5-1，甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的租金，即(人民币)壹拾玖万捌仟元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；5-2，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、等费用由乙方承担。十、违约责任，10-6，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。次日，双方签订补充条款，约定：1)押三付一，每月1号之前付下个月租金。甲，乙双方在合约期间，任何一方提前终止合约，违约金为三个月的租金。2)人民币：66,000/月为甲方净到手，不含发票、物业费，水电煤租客付；如果要开发票，发票的税费由租客支付给甲方；双方同时约定协议备忘。合同签订后，何翔、贾惠华、何乐仪向起元公司交付系争房屋，起元公司于2016年3月1日支付押金198,000元，2016年3月29日、4月29日、5月31日、7月26日、8月4日分别支付了2016年4月至7月的租金。2016年8月起，起元公司未按约支付8月、9月租金，何翔、贾惠华、何乐仪曾多次催缴，但起元公司仍未支付。2016年9月22日，何翔、贾惠华、何乐仪(甲方)与起元公司(乙方)签署房屋交接单，约定，现因乙方单方面的原因，乙方提前解除合同，甲、乙双方进行房屋交接，内容如下：1、房屋租赁合同于2016年9月22日提前解除终止，乙方于2016年9月22日向甲方移交返还房屋，2、电费、水费、煤气费截止日为2016年9月22日，至交房日抄表数字如下：乙方使用但是拖欠的以下费用在交接时付清：电费：3,148.21元(到2016年8月和9月的账单)，水费：69.00元(到2016年8月的账单)，煤气费869.40元(到2016年8月的账单)，共计4,086.61元，乙方需在房屋交接的同时付清以上乙方使用期内产生的费用4,086.61元，其他到2016年9月22日的水电煤费用如果金额大的，甲方有权利以后让乙方付清。系争房屋2016年10月电费账单，结算周期为2016年9月1日至2016年9月30日，开单为2016年10月，金额为649.50元。2016年8月-9月前电费为3,120.50元(包括2016年8月电费为1,385.30元，2016年9月电费1,735.20元)，由原告支付。2016年9月水费账单显示，2016年8月69元水费未收到，历史欠费载明，截止至本次账单累计水费欠费576元，排水费欠费459元。2016年9月燃气费为908.50元。被告自认，在房屋交接单签订后，被告未按约付清交接单明确水电燃气欠费4,086.61元。另查明，2016年3月3日，何翔、贾惠华与乙方上海力纳房地产经纪有限公司签订佣金确认书，约定，承租方为起元公司，租期为2016年4月1日至2019年3月31日，租金为66,000元。2016年3月4日，贾惠华支付中介费66,000元。以上事实，除双方当庭陈述一致外，有房地产权证、上海市房屋租赁合同及补充条款、来账交易明细、房屋交接单水电煤发票等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以确认。原告出示的短信电话记录，经质证，被告表示，真实性无法确认，本院认为，原告出示的短信无法确认通讯双方的身份，且未进一步提供书证予以佐证，故不予认定。原告出示的佣金确认书及中介费支付凭证，经质证，被告表示，真实性无法确认，本院认为，结合原告出示的租赁合同及补充条款，被告对上述材料提出异议未提供相关证据予以佐证，故予以认定。审理中，原告提出，2016年3月1日至3月30日为合同约定的免租期，但未提供房屋交接单，又提出，被告搬离系争房屋后，系争房屋至今没有出租，存在空置费，也未提供相关依据，对此，被告提出，其于2016年4月1日入驻系争房屋，于2016年9月22日搬离系争房屋，双方签订房屋交接单，双方口头约定用押金抵扣8月、9月的租金，所以未再向原告支付上述两个月的租金，同时原告未提出违约赔偿。本院认为，原告何翔、贾惠华、何乐仪与被告起元公司签订的上海市房屋租赁合同及补充条款系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，被告起元公司未按约支付租金等费用，且被告提前解除租赁合同，被告起元公司的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。根据租赁合同的约定，被告逾期付租金，每逾期一日按日租金的150%承担违约责任，现被告抗辩违约金过高，要求法院调整，故原告要求被告起元公司支付2016年8月1日至2016年9月22日间租金及逾期付租金的违约金以本金为限之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告自2016年8月起未按约支付租金构成违约，又根据原、被告间房屋交接单的约定，由被告向原告提出提前解除合同，被告抗辩三个月租金的违约金过高之意见，未提供原告已出租系争房屋的相关证据，故本院不予采纳，原告依据补充条款要求被告支付三个月租金的违约金，理由正当，本院予以支持，但原告要求以被告支付的相当金额的租赁保证金(押金)相抵扣，缺乏依据，本院不予采纳。原告要求被告赔偿房屋中介费损失及免租期房屋占用费之诉讼请求，缺乏合同依据，且原告未提供其实际损失已超过违约金的充分证据，故本院不予支持。根据双方房屋交接单的约定，电费、水费、煤气费截止日为2016年9月22日，现原告出示的2016年10月电费账单显示结算日为2016年9月1日至2016年9月30日，而原告出示的2016年9月水费账单虽显示历史欠费截止本次账单累计为水费欠费576元，排水费欠费459元，备注显示2016年8月69元水费尚未收到，历史欠费是否不含2016年8月水费及是否是被告承租期间所欠的费用，对此原告未进一步提供相关的证据，现被告未进一步提供2016年9月23日起系争房屋已出租有他人使用的相关证据，故原告主张历史欠费截止本次账单累计为水费欠费576元及排水费欠费459元，本案不予处理，原告有证据可另案起诉主张权利，原告要求被告支付水电燃气费4746.51元之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、规定，判决如下：一、上海起元文化传播有限公司于判决生效之日起十日内向何翔、贾惠华、何乐仪支付违约金198,000元；二、上海起元文化传播有限公司于判决生效之日起十日内向何翔、贾惠华、何乐仪支付自2016年8月1日起至2016年9月22日止的租金(税后)114,400元；三、上海起元文化传播有限公司于判决生效之日起十日内向何翔、贾惠华、何乐仪支付逾期付租金的违约金114,400元；四、上海起元文化传播有限公司于判决生效之日起十日内向何翔、贾惠华、何乐仪支付水电煤气费4746.51元；五、驳回何翔、贾惠华、何乐仪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,428元，减半收取计4,714元，保全费3,270元，合计7,984元，由何翔、贾惠华、何乐仪负担1,872.30元，上海起元文化传播有限公司负担6,111.70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一七年一月二十二日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。