广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初11115号原告：孙德莎，女，1977年4月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区，现住广东省广州市番禺区，被告：佛山市南海嘉洲物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛一路98号二楼（1号），统一社会信用代码：91440605770180482R。法定代表人：钟义。委托诉讼代理人：邵杭，系广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭建芬，系广东和方律师事务所律师。原告孙德莎与被告佛山市南海嘉洲物业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，被告于提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2016年8月15日作出民事裁定，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2016年10月26日作出（2016）粤06民辖终1306号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用简易程序，分别于2016年12月28日、2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告孙德莎、被告的委托诉讼代理人彭建芬均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告停止侵害，向原告返还属于原告所有的位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一路98号嘉洲广场一层1100号商铺，并按原设计图纸负责间隔商铺墙体、为商铺设立独立电表；2.被告向原告支付非法占用原告商铺期间的占用费【自2016年4月15日起至被告实际返还商铺之日止按每月7507.5元（每平方米350元×21.45平方米）计算】；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年2月18日，原告通过二手交易方式向案外人何俭培购买了位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一路98号嘉洲广场一层1100号商铺（以下简称1100号商铺），该1100号商铺带有与佛山市南海伟林盛实业投资有限公司（以下简称伟林盛公司）签订的租赁合同，2012年5月17日案外人伟林盛公司将该租赁业务交由被告承接。该租赁合同于2016年3月15日到期，按合同第十条规定被告应于租赁期满30日内撤场和交铺，并可应原告要求按原设计图纸负责间隔墙和设立独立电表。原告曾与被告商谈1100号商铺续约事宜不成功，于2016年2月15日前决定与被告不再续签租赁合同，并以口头和书面形式通知被告按期腾出1100号商铺，交还原告，但被告置之不理。2016年5月14日，原告又向被告以快递形式发出书面通知，要求其尽快按合同约定间隔墙和设立电表交铺，要求被告在违约期间每月按商铺建筑面积21.45平方米乘以每平方米350元的单价向原告赔偿损失，但被告至今仍未按要求交铺，其行为严重侵害了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼。被告辩称，一、关于本案双方当事人的身份与合同权利义务承继的问题。2006年2月7日，案外人何俭培向开发商伟林盛公司购买了1100号商铺，并同时与伟林盛公司签订《商铺租赁合同》（以下简称“返租合同”），为期十年，合同第七条约定了承租人在合同到期后享有优先承租权。案外人何俭培同时与被告签订了《前期物业管理服务协议》，签署了《嘉洲广场业主临时公约》。2011年4月2日，因原告向案外人何俭培购买了1100号商铺，案外人伟林盛公司与何俭培及原告签订《租赁合同补充协议（1）》，按照该协议约定，由案外人伟林盛公司提供原来与何俭培签订的《商铺租赁合同》、《前期物业管理服务协议》和《嘉洲广场业主临时公约》复印件，由三方重新签署，原告自此承继了案外人何俭培的业主权利义务。2011年7月20日，伟林盛公司更名为佛山市华和锦盛实业投资有限公司（以下简称华和锦盛公司）。2012年9月23日，被告对华和锦盛公司吸收合并。自此，被告依法承继了后者对原告的权利义务，成为涉案返租合同的承租人，也是嘉洲广场的统一经营者。二、关于本案的若干背景。1100号商铺所在的嘉洲广场位于佛山市南海区广佛一路，系由伟林盛公司开发的大型购物中心，面积约12万平方米，于2006年开业。开业前后，嘉洲广场有1300多个铺位出售给分散的小业主。出售时，众业主明白如果这么多小业主各自为政，一个大型商业中心无法招商和做旺，便集体同意在买铺的同时签订10年返租合同，将商铺返租给开发商经营。在开发商的统一规划和经营下，嘉洲广场几年时间就成为广佛公路著名商业地标，被告也成为南海区多年来受表彰的纳税大户。至2016年3月15日前后，嘉洲广场所有商铺的第一个返租合同陆续到期，经过近一年的努力，目前已有近99%的业主签订了第二个10年的返租合同，只有极个别业主仍然迟迟不肯签约，他们以收回商铺为谈判筹码，企图索取比大多数业主高得多的租金，本案原告正是其中之一。三、租赁合同约定的租期至2016年3月15日，按合同第十条约定，承租人应在到期后30天内撤出。即如果双方不再续租，被告应在2016年4月15日前交还商铺。被告于2016年4月5日向原告寄发《嘉洲广场收铺须知》，但原告至今既没有前来办理收铺手续，也没有带租客前来要求使用商铺，更没有和被告协商解决被告的优先承租权。相反，原告一直要求被告接受其远远高于场内绝大部分业主的要价继续承租商铺。因此，原告至今没有收铺，其责任不在被告，原告亦无权向被告主张合同到期后的商铺使用费。四、被告曾查阅南海区国土房管部门的网站，没有查到本区房屋租金参考价。而邻近的广州市政府多年来一直有颁布政府指导价或参考价。经查阅广州市国土房管局官网《关于公布2015年广州市房屋租金参考价的通知》，广州市经济发达程度与南海相当的番禺区，其市中心市桥街道的商业用房，去年最高的参考价也只有每月每平方米建筑面积140元，原告却主张每月每平方米建筑面积350元，是前者的2.5倍，远失公平合理，且根据南海区人民法院对嘉洲广场同类型商铺作出的判决只是判决被告支付上升2%的租金损失。五、虽然原告没有按通知来收铺，但鉴于原告一直都有出租意向，且商铺也在使用中，故被告已经按照原返租合同的标准，向原告支付了2016年4月15日至2016年9月30日的商铺使用费。六、由于原告既不前来收铺，又一直在谈出租价格，为了原告与全场其他业主的利益，被告已经按统一规划将1100号商铺与相邻其他商铺合并出租，现在已经重新装修开业，故目前无法交铺，要求双方以合理价格继续出租。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭的当事人进行了证据质证。本院经审查认为，被告对原告提供的原告的身份证、被告的工商公示信息表、房地产权证、两份《商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议》、授权委托书、《商品房买卖合同》、《停止侵权归还商铺通知》、优速快递单、邮单签收证明和原告对被告提供的除了《关于公布2015广州市房屋租金参考价的通知》及租金参考价有关内容以外的其他证据的真实性均没有异议或未能提供反驳证据推翻，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对原告提供的照片，因照片上未能反映原告所指的位置就是1100号商铺位，且被告对照片均有异议，故本院对其真实性不予确认。对原告提供的嘉洲广场与某铺位业主签订的最新租赁合同照片，因该照片中的合同是复印件，且非完整形式的合同，被告对该证据亦有异议，故本院对其真实性不予确认。对原告提供的优速快递优秀奖照片、寄件审单查询和被告提供的《关于公布2015广州市房屋租金参考价的通知》及租金参考价有关内容，均是复印件，且关于租金的参考资料与本案无关联性，对方当事人对证据亦有异议，故本院对其真实性不予确认。本院经审理认定事实如下：2006年2月7日，案外人何俭培与伟林盛公司签订《商品房买卖合同》，约定：案外人何俭培向伟林盛公司购买了1100号商铺，合同附件四合同补充协议约定：七、该商铺的交付标准为毛坯房，因该商铺在交付后将立即租赁给出卖人，连同周围的商铺一起作为整体经营区域由出卖人统一招商经营，该商铺在交付时暂不设独立电表且无间隔墙，该商铺只配备公共用水，无独立用水及水表。2008年5月16日，该商铺办理了产权人为何俭培的房地产权登记。后原告向案外人何俭培购买了该1100号商铺，该商铺于2011年2月18日已办理了房地产权属人是原告的房地产权证（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号），商铺的建筑面积是21.45平方米。2011年7月20日，伟林盛公司变更企业名称为佛山市华和锦盛实业投资有限公司，后该公司被被告吸收合并。2006年2月7日，伟林盛公司（甲方，承租方）与案外人何俭培（乙方，出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方将其购买的嘉洲广场一层1100号商铺租赁给甲方用于商业经营；商铺建筑面积为21.29平方米；租赁期限为装修招商期加十年，第一、二年租金为该商铺成交价的8%，即每年19409元，第三、四年租金为该商铺成交价的9%，即每年21835元，第五、六年租金为该商铺成交价的10%，即每年24262元，第七、八年租金为该商铺成交价的11%，即每年26688元，第九年租金为该商铺成交价的12%，即每年29114元，第十年租金为该商铺成交价的13%，即每年31540元；租金支付日期为每年6月30日和11月30日分别支付上、下半年租金，租赁税费（含房产税）由乙方缴纳；甲方有权对该商铺进行关、停、并、分、装修，有权与他人联营、合作，有权向他人转包、转租，有权开设出租柜台，但超越租赁期限的联营、合作、转包、转租、开设出租柜台等，须事先经乙方书面同意；如甲方有意续租该商铺的，应当在合同约定租赁期限满前60日书面通知乙方，双方另行协商签订新的租赁合同，在同等条件下，甲方有优先承租该商铺的权利，乙方应保障甲方行使该优先承租权；甲方应在租赁期满或本合同解除之日起30日内撤场，将该商铺交还给乙方，如乙方要求间隔墙，则由甲方按原设计图纸负责间隔墙，并应乙方要求按有关规定为该商铺设立独立电表。2011年4月2日，伟林盛公司（甲方，承租方）与案外人何俭培（乙方，原出租方）、原告（丙方，现出租方）签订《租赁合同补充协议（1）》，约定：乙、丙双方于2011年2月18日办理了过户手续，乙方将位于嘉洲广场一层1100号商铺的产权转让给丙方，乙方同意于2011年2月18日将该商铺的所有权和收益权移交给丙方；甲、乙双方原签订的《嘉洲广场商铺租赁合同》所约定的甲方向乙方支付该商铺租金的期限为自2006年3月16日起至2016年3月15日止，合计租金为245042元，乙方由2006年3月16日起至2010年12月31日止已收租金为101695元，现甲方需由2011年1月1日起至2016年3月15日止向丙方支付租金共计143347元，支付标准和支付方式继续按前述租金合同履行；乙方自2011年2月18日将该商铺的所有权和收益权移交给丙方后，丙方同意承接乙方之前与甲方或甲方聘请的物业管理公司签署或签收的与该商铺有关的各项文件所确定的权利义务（该等文件包括但不限于前述文件）；该文件的复印件由甲方提供，经甲、乙、丙签订或盖章确认，作为本协议的附件，从2011年2月18日起，甲方依照被协议的前述附件，改向丙方履行有关权利义务，包括计付租金等；2012年5月17日，原告作为委托人与被告作为被委托人、案外人伟林盛公司作为确认人签订《授权委托书》，约定：从2012年1月1日起，嘉洲广场的商铺出租、管理及租金支付等业务全部由被告承接；现嘉洲广场1100号铺业主孙德莎全权委托被告代理本人前往税务部门开具该商铺的租赁发票及缴纳租赁合同印花税，相关税费从应支付给原告的租金中抵扣；租金支付至以下收租账号，户名：孙德莎、开户银行：佛山市南海区农商银行、账号：62×××20；如原告在合同期间改变收租账号（开户行必需是佛山市南海区农商银行），须提前30天以书面形式通知被告，委托期限从2012年1月1日起至2016年6月30日止。同日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：1100号商铺的租期从2012年1月1日至2016年3月15日，商铺建筑面积21.29平方米（面积如有差异，以房地产权为准），租金总额为119085元，其中自2016年1月1日起至2016年3月15日止租金合计6571元，租金支付日期为每年的6月30日和11月30日分别支付当年1-6月和7-12月的租金。2016年4月5日，被告向原告邮寄了《嘉洲广场收铺须知》。2016年5月10日，原告向被告邮寄《停止侵权归还商铺通知》，载明：“本人孙德莎于今年4月15日前已经明确表示如下：不接受贵司的返祖条件，请于4月15日前交铺给我。但贵司至今仍未按合同约定砌墙设独立电表交铺，已构成违约，我将按每月租金单价每平方350元（建筑面积计算）来向贵司追讨损失，如贵司收到本通知仍不立即砌墙设独立电表交铺，则代表贵司已经默认接受此赔偿标准，我将采取法律手段收铺。”该邮单的右上角注明：“本人于今年4月15日前已向贵司表示不接受贵司的返祖条件，请于4月15日前交铺给我，贵司至今仍未按合同约定砌墙设独立电表交铺，已构成违约，我将按每月租金单价每平方350元（建筑面积计算）来向贵司追讨损失。”该邮件于2016年5月11日妥投。2016年7月22日、2016年11月14日，被告分别向原告在《授权委托书》中指定的收款账户（户名：孙德莎、开户银行：佛山市南海区农商银行、账号：62×××20）支付了2016年4月15日至2016年6月30日和2016年7月1日至2016年9月30日期间的返祖租金5567.72元和6587.22元，合共12154.94元。诉讼中，被告陈述其现在将嘉洲广场的1100号商铺与相邻其他商铺合并出租给胡铭伦用作经营戴斯威品牌商品。2016年7月11日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告明确收回商铺自己使用或者出租使用。本院认为，原告与被告之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。依照原告与被告签订的《商铺租赁合同》，双方租赁合同至2016年3月15日到期，且原告已在合同约定的被告撤场期限之前以书面形式通知被告需于2016年4月15日前交还1100号商铺给原告，原告与被告双方亦没有就原告同意被告继续租赁1100号商品签订书面的租赁合同，此后被告已无继续占有使用租赁商铺的权利，现被告确认其仍然占用1100号商铺，故原告起诉请求被告返还1100号商铺合法合理，本院依法予以支持。原告作为商铺所有权人，现主张收回商铺自己使用或者出租他人使用，在被告未能提供证据证明原告的行为侵犯了被告的优先承租权的情况下，属于依法对自己物权享有占有、使用、收益的权利，该权利不可侵犯，被告以商铺使用价值和商场整体价值可能降低，且1100号商铺与相邻其他商铺已合并出租给案外人使用为由，不同意返还商铺的意见均不能成立，本院对被告主张原告应将1100号商铺继续出租给其使用的辩解不予采纳，因此被告负有腾空并返还案涉1100号商铺予原告的义务。关于返还标准的问题，虽然原告与伟林盛公司签订的《租赁合同》约定：“甲方应在租赁期满或本合同解除之日起30日内撤场，将该商铺交还给乙方；如乙方要求间隔墙，则由甲方按原设计图纸负责间隔墙，并应乙方要求按有关规定为商铺设立独立电表。”原告主张安装独立电表符合双方约定，本院予以支持。但根据1100号商铺的原所有人何俭培与伟林盛公司于2006年2月7日签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的约定：“该商铺的交付标准为毛坯房，因该商铺在交付后将立即租赁给出卖人，连同周围的商铺一起作为整体经营区域由出卖人统一招商经营，该商铺在交付时暂不设独立电表且无间隔墙，该商铺只配备公共用水，无独立用水及水表。”因1100号商铺原出租方与承租方均约定该商铺交付时无间隔墙，且原告未举证证明其交付1100号商铺予被告时涉案商铺存在间隔墙，原告亦确认其向何俭培购买1100号商铺时无间隔墙，另，如若砌墙需依法进行报建，故原告主张被告按原设计图纸砌墙，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付从2016年4月15日起的场地使用费问题，被告在合同约定的撤场期满之次日（即2016年4月15）起至今占有使用涉讼商铺，根据公平及等价有偿原则，应计付使用期间的场地使用费予原告。关于场地使用费的计付标准，原告主张按每月7507.5元的标准计收，但未举证证明其主张的标准符合双方约定或者为合理的租金水平，被告亦不予确认，本院不予采纳。结合2016年3月15日前租金水平及此前租金增长幅度，本院酌定按2759.82元/月【6571元÷2.5×（1+5%）】的标准计算从2016年4月15日起至被告实际返还商铺时止的场地使用费。经计算，截至2016年9月30日，被告应向原告支付的场地使用费是15179.01元（2759.82元/月×5.5个月），扣减被告已经向原告支付的2016年4月15日至2016年9月30日期间的款项12154.94元，被告尚应向原告支付暂计至2016年9月30日的场地使用费是3024.07元（15179.01元-12154.94元），从2016年10月1日起至被告实际返还商铺时止的场地使用费按本院上述确认的标准计算。原告请求被告支付的场地使用费超出本院核定范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百三十五条、的规定，判决如下：被告佛山市南海嘉洲物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还位于广东省佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一路98号嘉洲广场一层1100号铺（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）予原告孙德莎；被告佛山市南海嘉洲物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内在上述第一项铺位内安装独立电表；三、被告佛山市南海嘉洲物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费3024.07元及自2016年10月1日起至实际返还商铺之日止按2759.82元/月标准计算的场地使用费予原告孙德莎；四、驳回原告孙德莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取87.69元（原告已预交），由被告佛山市南海嘉洲物业管理有限公司负担，并应于给付上述款项同期一并直接支付予原告孙德莎，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秀萍二〇一七年一月十三日书记员  吴玉卿