连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0706民初7406号 原告：曹长江，男，1964年6月3日出生，汉族，住江苏省灌南县。 原告：吴江，女，1964年3月5日出生，汉族，住江苏省灌南县。 二原告共同委托诉讼代理人：曹文娟（系曹长江、吴江女儿），女，1986年2月8日出生，住连云港市开发区。 被告：名郡东方置业有限公司，住所地连云港市高新技术产业区昌意路1号。 法定代表人：杨友芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。 原告曹长江、吴江与被告名郡东方置业有限公司（以下简称名郡东方公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹长江、吴江的共同委托诉讼代理人曹文娟、被告名郡东方公司的委托诉讼代理人刘世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹长江、吴江向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年5月31日至2016年12月31日的逾期交房违约金90489元（按房屋总价日万分之三计算）；2、判令被告退还原告预交给被告代收的维修基金9439.2元，并支付利息1203.5元（利息按2013年中国人民银行公布的3年期利率4.25计算，利息期限自2013年10月21日至2016年10月21日止）。在庭审过程中，原告同意扣减被告已支付的3900.1元逾期交房违约金。事实和理由：2013年10月21日，原、被告签订1份《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用。出卖人如未按规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同规定的最后规定交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的日万分之二。自2015年5月31日起，被告未按合同约定交付商品房，原告曾多次与被告协商支付违约金等事宜，被告均以种种理由拖延，拒不履行。 被告名郡东方公司辩称：1.双方合同虽约定于2015年5月31日前交房，但被告存在约定的免责事由，即合同第八条第二款第二项遇到政府有关部门批准的规划设计，政策、法规变更不能按期交房的，被告可据实予以顺延。2012年7月31日第19次及2013年8月6日第47次连云港市规划委员会会议审议要求对连云港市范围内的规划进行优化，被告开发的涉案房产项目也在此列。被告在2013年8月13日接到连云港市规划局的相关通知，并要求被告全面优化设计方案，工程全面停工，直至2014年7月16日连云港市城乡建设局才对被告作出连建总[2014]309号关于调整初步设计审查的批复，期间历时近11个月，规划设计在政府部门的批复后，被告按照规划部门的要求进行施工。被告认为，根据上述规划变更应按照合同第八条约定的交房时间据实予以顺延，原告要求被告按日万分之三和日万分之五支付逾期交房违约金没有事实和合同依据，合同约定的违约金计算标准为日万分之二，且原告主张计算至2016年12月31日还未到期。2.2016年2月和7月，被告已给付原告逾期交房违约金3900.1元，此款应予以扣减；3.本案不涉及解除商品房买卖合同，住房维修基金是住建部门收取的，如果原告选择要求退还，应向住建部门主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、发票、维修基金代收收据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：2013年10月21日，曹长江、吴江与连云港凯捷利房地产有限公司（以下简称凯捷利公司即更名后的名郡东方公司）签订《商品房买卖合同》，双方约定：1.凯捷利公司将其开发的位于宋跳高新区出售给曹长江、吴江，房屋建筑面积117.99平方米，房屋总价519156元。2.买受人于2013年10月21日已付购房款219156元，余款320000元须在2013年11月4日前办理完毕按揭手续。3.合同第八条约定出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将依法组织验收完成并获得竣工，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇政府有关部门批准的规划设计，政策，法规变更等不能按期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。4.除合同约定的出卖人可据实予以顺延交房期限的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，但最高不超过合同总价的万分之一赔偿违约金。双方同时对其他事项进行了约定。合同签订后，原告曹长江、吴江向被告支付全额购房款，但被告至今未向原告交付涉案房屋。 2013年10月21日，原告向被告支付维修基金9439.2元。被告于2016年2月5日、7月25日先后向原告支付逾期交房违约金共计3900.1元。此后，因被告再未向原告支付违约金，原告诉至本院。 另查明，2013年8月13日，连云港市规划局作出连规建函[2013]231号《关于尽快完成东方之珠二期优化方案的通知》，陈述已多次沟通和督促，现根据2012年7月31日第19次以及2013年8月6日第47次市规委会审议意见，再次通知凯捷利公司对东方之珠项目二期规划方案优化。2013年12月30日，连云港市建设施工图审查中心对被告报送的东方之珠9号、10号楼规划调整重审项目作出《江苏省房屋建筑工程施工图设计文件审查意见书》。2014年5月9日，连云港市规划局作出连规东方[2010]第144号及[2011]第112号补《关于连规东方[2010]第144号及[2011]第112号审定意见通知书的补充意见》，对被告报送的东方之珠项目A区未批地块新建工程及A、C区已批地块局部调整工程的设计方案给出审议意见，其中涉及C区的9号、10号楼的局部调整。2014年7月16日，连云港市城乡建设局作出连建总[2014]309号《关于东方之珠三期工程（C区）调整初步设计审查的批复》。 再查明，2015年7月21日，连云港凯捷利房地产有限公司变更公司名称为名郡东方置业有限公司。 在本案诉讼过程中，原告认为双方合同约定的日万分之二的逾期交房违约金计算标准不足以弥补其损失，要求法院予以调整为日万分之三，被告陈述合同约定的违约金为日万分之二。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方有约束力。原告支付了全部购房款，被告应当按照约定期限交付房屋，被告至今未能交付房屋，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于被告提出的因政府规划调整应当据实顺延交房期限的抗辩理由，根据被告提供的规划调整的相关证据，涉案房屋所在的11号楼并未调整，故对被告的该抗辩，本院不予采信。关于逾期交房违约金的计算标准，因双方合同约定被告逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，但最高不超过合同总价的万分之一赔偿违约金，原告认为约定的违约金过低，要求调整为日万分之三，被告认为合同约定的违约金标准为日万分之二，根据原、被告的意见，并结合原告的实际损失，原告要求违约金计算标准按日万分之三没有法律依据，本院不予支持，本院确定涉案房屋逾期交房违约金计算标准为日万分之二，即被告名郡东方公司按原告已付购房款日万分之二的标准支付原告自2015年6月1日起至2016年12月31日止的逾期交房违约金60118.26元（519156元×2÷10000×579天），扣除被告已经支付的3900.1元，被告还应支付原告逾期交房违约金56218.16元。 关于原告要求被告退还维修基金并支付利息的诉讼请求。因被告不具备收取维修基金的主体资格，且其代收维修基金后未按规定上交房地产主管部门，其应将收到的维修基金退还原告。被告收取维修基金给原告造成的损失为银行利息损失，应自收款之日起，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止。原告主张计算至2016年10月21日不违反法律规定，本院予以准许，经核算，利息为1221.33元，原告主张的利息为1203.5元未超出应得利息，是对权利的自我处分，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告名郡东方置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告曹长江、吴江逾期交房违约金56218.16元； 二、被告名郡东方置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告曹长江、吴江维修基金9439.2元及利息1203.5元； 三、驳回原告曹长江、吴江的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2320元（原告已预交），由原告负担850元，由被告名郡东方置业有限公司负担1470元，于给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。 审判长 郭 敏 二〇一七年一月十三日 书记员 谭锦亭 法律条文和上诉须知 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。