山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历民初字第2825号原告：济南鸿丰餐饮管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘强，执行董事。委托诉讼代理人：张仁刚，山东东城律师事务所律师。委托诉讼代理人：马斌，女，该公司职工。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：孟昭年，执行董事。委托诉讼代理人：李泽，山东海右律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明丽，山东海右律师事务所律师。原告济南鸿丰餐饮管理有限公司（以下简称鸿丰公司）与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿丰公司的委托诉讼代理人张仁刚、马斌、被告圣凯公司的委托诉讼代理人李泽、李明丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行场地租赁合同，将原告承租场地中的1层3-118号商铺约68平方米恢复原状，交付原告继续使用；2.判令被告赔偿原告停业期间的损失927036.13元（计算至2015年11月24日）；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告鸿丰公司变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2011年11月18日签订的场地租赁合同及2015年6月1日签订的补充协议；2.判令被告赔偿原告库存物料损失247876.40元；3.判令被告赔偿原告停业期间的损失2114951.66元（自2015年9月25日计算至2016年10月24日），自2016年10月25日至判决生效之日的损失按每月120363.10元赔偿；4.判令被告赔偿损坏原告物品的损失44350元；5.判令被告返还原告预交的租金45056.40元、物业费3473.25元、水费1600元、电费18000元，合计68129.65元；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年4月，被告将其建造的位于济南市历下区泺源大街北侧的圣凯财富广场一、二层建筑面积为737.32平方米的房产出租给青岛肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）使用，用于开设肯德基连锁餐厅，并签订了租赁合同。合同签订后，肯德基公司在此开办肯德基餐厅至2011年。2011年5月，原告加盟了肯德基公司。2011年5月6日，原、被告及肯德基公司、济南财富广场物业管理有限公司（以下简称财富广场物业公司）四方签订了补充协议，约定肯德基公司将在涉案房产内开办的肯德基餐厅内的固定资产转让给原告，原、被告继续按原租赁合同的约定履行双方的权利义务。在此基础上，原、被告于2011年11月18日另行签订了场地租赁合同，约定被告将坐落于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场一、二层的肯德基圣凯店出租给原告使用，租赁场地的建筑面积为737.32平方米，使用面积468.17平方米，租赁期限为十年。租赁期间，原告一直正常交纳租金及水电费用。2015年6月1日，原、被告签订补充协议，将租赁面积减少了172.1平方米，租金价格也相应进行了调整。在原告承租的房屋面积中包含被告转租的属于案外人李冉所有的位于十一楼西侧的店面68平方米（1层3-118号商铺），因被告欠李冉房租，被李冉起诉至历下区法院，法院判令解除李冉与被告的委托经营管理协议，李冉自2015年9月25日起以回收自己的店铺及被告欠其租金为由封堵原告的肯德基餐厅，导致餐厅被迫停业至今。2015年9月26日，被告未经原告许可，强行拆毁肯德基餐厅招牌和店内的部分设施及装修物，给原告造成了巨大损失。原告的原诉讼请求第一项是判令被告继续履行场地租赁合同，将原告承租场地中的1层3-118号商铺（约68㎡）恢复原状并交付原告继续使用。该68㎡属于案外人李冉所有，系被告从李冉处承租又转租给原告使用，历下区法院的生效判决已判令解除了李冉与被告的委托经营管辖协议。原告本来寄希望于通过三方调解再恢复对该68㎡房屋的使用权，现已无法实现。现有场地不符合肯德基店面的固有风格，也不符合肯德基公司总部的要求。因此将原诉讼请求第一项变更为判令解除原、被告于2011年11月18日签订的场地租赁合同和2015年6月1日签订的补充协议。另外，原告的损失一直在扩大，被告因违约给原告造成的损失数额也应随之变更，原告预交的各项费用也需要返还。原告鸿丰公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、原、被告的营业执照（复印件）各1份；证据2、2007年4月16日肯德基公司与被告签订的租赁合同1份；证据3、2011年5月6日原、被告及肯德基公司、财富广场物业公司四方签订的补充协议1份；证据4、2010年11月18日原、被告签订的场地租赁合同及一、二层平面图各1份；证据5、承诺书1份；证据6、2015年6月1日原、被告签订的补充协议1份；证据7、租赁费发票15份；证据8、济南市历下区人民法院（2015）历民初字第710号民事判决书1份；证据9、现场照片20张；证据10、物料损失餐厅库存明细表1份；证据11、鸿丰公司青岛大库损耗明细表1份；证据12、鸿丰公司货物明细表1份；证据13、2015年8月至2015年12月货物发票及进货单收据1宗；证据14、鸿丰公司2015年全年及2016年1月至2月工资流水、银行回单、公积金流水及社保缴纳发票1宗；证据15、二次破坏的现场视频光盘1张、照片63张；证据16、预交水费押金的收据、租金发票、电费发票、物业管理费发票各一份。被告圣凯公司辩称，第一，对于原告变更第一项诉讼请求为解除场地租赁合同及补充协议，被告认为既不符合合同约定的解除情形，也未构成法定解除的情形，双方可以变更合同约定的原告房屋租赁面积，继续履行合同。第二，对于原告主张的损失，被告认为该损失不应由被告承担。原告不能正常经营是由第三人李冉的侵权行为造成的，而非被告。被告在第三人李冉对原告实施侵权行为时，采取与第三人李冉进行协商、报警等手段，阻止第三人不合法的侵权行为，积极履行了自己的法定及合同义务。（2015）历民初字第710号民事判决未生效时，第三人李冉便对原告实施了侵权行为，但被告还是按照该民事判决书的要求积极联系第三人李冉，商量判决履行交房事宜，但第三人拒不配合。第三，即使被告负有赔偿原告损失的义务，也不应负担第三人李冉撤走以后原告遭受的损失。合同法第一百一十九条规定，当事人乙方违约后，双方应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当的措施导致损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿。原告自己持有店面钥匙，在第三人李冉撤走后，完全可以自行打开店门，对店面进行调整、营业。但原告却放任不管，不营业、不管理，任由损失扩大，被告对扩大的损失不负有赔偿义务。第四，对于原告主张的各项损失情况，其提交的证据都系自己单方制作，无法证明原告的实际损失。被告圣凯公司为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：证据1、济南市历下区人民法院（2015）历民初字第710号民事判决书1份；证据2、照片4张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年4月，圣凯公司（甲方）与肯德基公司（乙方）签订租赁合同1份，约定甲方将位于山东省济南市泺源大街北侧甲方建造的大楼第一、二层总计使用面积为464平方米的房产（以下简称涉案场地）出租给乙方用于开设肯德基连锁餐厅，租赁期限为2007年6月1日起2022年5月31日止。2010年11月18日，鸿丰公司（乙方）与圣凯公司（甲方）签订场地租赁合同1份，约定：甲方将位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场肯德基圣凯店即涉案场地租赁给乙方用于经营肯德基连锁餐厅使用，建筑面积为737.32平方米、使用面积为468.17平方米；肯德基公司与乙方拟定于2010年11月30日办理并完成上述餐厅的交接手续，双方实际完成交接手续之日下称“交接日”；租赁期限为10年，起始时间为交接日，乙方承诺在2011年3月1日前完成上述餐厅的交接手续；租金每三个月支付一次，第一个三个月的租金在交接日后5日内支付，以后每三个月的租金提前一个月支付，甲方在收到乙方租金后5个工作日内向乙方提供发票；涉案场地的物业费为2949.28元/月，按季交纳至甲方指定的物业管理公司，交纳时间同租金支付时间一致；电费按1.2元/度收取，水费按5.4元/立方收取，用电由乙方按实际需求购卡充值使用。合同第9条第1款第4项约定，因不可抗力或意外因素致使场地不可使用的，合同终止，甲、乙双方互不承担责任。同时，合同对租金的支付标准及方式、双方的权利义务均作出了明确约定，但未约定乙方行使解除权的条件或情形。2011年5月6日，圣凯公司（甲方）、肯德基公司（乙方）、鸿丰公司（丙方）、财富广场物业公司（丁方）四方签订补充协议1份，一致约定并同意涉案场地的承租方由乙方变更为丙方。2015年6月1日，圣凯公司（甲方）与鸿丰公司（乙方）就2010年11月18日签订的场地租赁合同达成补充协议1份，约定：第1年至第3年的租金乙方已按原合同执行，不再更改；第4年租金489600元，自2015年6月1日起，减除面积172.1㎡的租金计65776.6元；第5年租金递增3%后按386740元计收，第6年租金递增4%后按402209元计收，第7年租金递增5%后按422320元计收，第8年至第10年租金按422320元/年计收；除上述条款更正外，其他条款均执行原合同（缴费时间同原合同）。因圣凯公司未按约向李冉支付涉案场地中1层3-118号商铺的租金，2015年3月30日李冉向本院提起诉讼，要求解除其与圣凯公司签订的委托经营管理协议、支付拖欠租金并赔偿律师代理费。2015年8月27日，本院作出（2015）历民初字第710号民事判决书，判决解除了李冉与圣凯公司签订的委托经营管理协议。李冉、圣凯公司分别于2015年9月22日、23日签收上述民事判决书，双方均未上诉。庭审中，鸿丰公司称李冉自2015年9月25日起以圣凯公司欠付租金、收回自己的店铺为由封堵鸿丰公司的肯德基餐厅，导致餐厅停业至今；2015年9月26日，圣凯公司未经鸿丰公司许可，强行拆毁餐厅招牌和店内的部分设施及装修物。对于鸿丰公司提交的证据，圣凯公司对其真实性及证明目的、拍摄时间及地点均有异议，不能证明与本案有关。鸿丰公司主张因圣凯公司的违约行为导致鸿丰公司的肯德基餐厅无法正常经营并因此遭受损失，包括青岛大库原料损失182619.85元、餐厅仓库原料损失65256.55元、停业期间的经营损失2114951.66元以及圣凯公司破坏的物品损失44350元，并提交证据10、11、12、13、14、15、16予以证明。圣凯公司对证据10、11、12的真实性及证明目的提出异议，认为均系鸿丰公司单方制作，不具有真实性；对证据13、14的真实性无异议，但无法落实鸿丰公司是否已将2015年9月25日之前的进货详单及相应发票所反映出的货物进行实际使用、消耗，2015年9月25日至2015年12月份期间鸿丰公司的店面已不再经营，此期间的损失应由其自行负担，并且在李冉侵权后鸿丰公司完全可将已存货物进行封存保管或转至其他店面继续使用，2015年9月26日之前的工资明细与本案无关，对于2015年9月26日之后的工资及相关的社保公积金，鸿丰公司的员工未提供实际劳动，鸿丰公司是否已向员工实际发放工资、是否因员工向涉案店面提供劳动而发放的工资均无法落实；对证据15，鸿丰公司未提交原始载体，真实性无法核实，对该证据的内容质证如下：第一，视频画面内容模糊不清，无法准确辨认视频中的施工人，不能证明是圣凯公司强行闯入餐厅进行损害行为；第二，三段视频显示的视频内容反映的客观事实相互矛盾；第三，无法体现是由视频中的施工导致鸿丰公司主张的物品损失及价值；对证据16的真实性不认可，损失明细系鸿丰公司单方制作且未提交相关的发票、收据，无法证明物品的实际价格，照片也无法证明是圣凯公司对鸿丰公司进行侵权所造成的损失。另查明，被告圣凯公司向原告鸿丰公司出具承诺书一份，主要内容为：在场地租赁合同生效期间，若因涉及场地所有权或出租收益等问题引发的任何纠纷、哄闹或诉讼，我方承诺给予全权解决，并不影响贵公司的经营及使用。本承诺作为场地租赁合同的组成部分，与场地租赁合同具有同等法律效力。再查明，2011年7月2日，鸿丰公司向财富广场物业公司交纳水费押金1600元。2015年7月25日，鸿丰公司向山东铂盛商业物业管理有限公司（以下简称铂盛物业公司）交纳物业管理费4717.4元；2015年9月7日，鸿丰公司向铂盛物业公司交纳电费18000元。2016年7月27日，鸿丰公司向圣凯公司交纳了2016年9月至11月的租金61196元。本院认为，原、被告双方签订的场地租赁合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于场地租赁合同及补充协议，双方均应严格履行。因圣凯公司拖欠涉案场地中1层3-118号商铺（约68㎡）所有权人李冉的租金，双方产生纠纷，李冉诉至法院，依法解除了双方签订的委托经营管理协议，导致鸿丰公司自2015年9月26日起无法继续使用涉案场地。圣凯公司作为涉案场地的出租方，负有保证涉案场地无权属纠纷的义务，以保障承租方鸿丰公司能够依约正常使用涉案场地并进行餐饮经营活动。圣凯公司未尽到上述义务，构成违约，致使合同目的无法实现，鸿丰公司依法有权解除涉案场地租赁合同及补充协议。对于鸿丰公司要求圣凯公司赔偿库存物料损失及营业损失的诉讼请求，因圣凯公司未尽到相应的合同义务，致使鸿丰公司自2015年9月26日起被迫停止肯德基餐厅的运营，由此造成鸿丰公司的经济损失圣凯公司依法应予赔偿。鸿丰公司主张的物料损失中包括肯德基餐厅的库存物料损失65256.55元及青岛大库的物料损失182619.85元，其中肯德基餐厅的物料损失部分，因肯德基餐厅的库存货物中除新鲜食品材料等不易保存的货品外，还包含食品包装、清洁用品、设备工具等可以长期保存的货品，且肯德基餐厅每月的进货金额、销售金额及月末库存金额均不固定，月末库存金额为累计计算，无法确定肯德基餐厅停业后实际的物料损失数额；对于青岛大库的库存物料损失，因该部分损失数额系鸿丰公司单方提供，并无其他证据证明该部分损失是否实际产生。综上，对于鸿丰公司要求圣凯公司赔偿物料损失2478796.4元的诉讼请求，本院不予支持，鸿丰公司可在实际物料损失数额确定后另行主张权利。对于鸿丰公司要求圣凯公司赔偿停业期间经营损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，经营损失属于合同正常履行情况下的可以获得的利益即经营利润，故鸿丰公司有权要求圣凯公司赔偿因其违约行为导致涉案合同无法履行而产生的经营利润损失。本案中，因鸿丰公司所主张的肯德基餐厅的月平均营业额、利润率均系其单方得出，不具备证明效力，且其亦未提交其他证据加以佐证，故对于其要求圣凯公司赔偿停业期间经营损失的诉讼请求，本院不予支持，鸿丰公司可在补充相应证据后另行主张权利。对于鸿丰公司要求圣凯公司赔偿损坏物品损失的诉讼请求，因该部分损失系由侵权行为造成，与本案并非同一法律关系，鸿丰公司可另行主张权利。对于鸿丰公司要求圣凯公司退还其预交的租金、物业费以及电费的诉讼请求，该部分属于鸿丰公司因圣凯公司的违约行为所遭受的损失，圣凯公司应予以赔偿。鉴于涉案场地自2015年9月26日起已无法正常使用，故圣凯公司应向鸿丰公司退还剩余租金61196元÷90天×65天=44197.11元、物业费4717.4元÷90天×65天=3407.01元；关于电费，因鸿丰公司预交电费的时间为2015年9月7日，至2015年9月26日肯德基餐厅停业时已使用部分电量，因鸿丰公司并未明确剩余电量，本院无法核算应退回的电费数额，鸿丰公司可待剩余电量明确后另行主张权利。关于水费押金，因该部分系鸿丰公司向财富广场物业公司交纳的押金，鸿丰公司应凭押金单据直接向财富广场物业公司主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南鸿丰餐饮管理有限公司与被告山东圣凯置业有限公司于2010年11月18日签订的场地租赁合同以及2015年6月1日签订的补充协议；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告济南鸿丰餐饮管理有限公司剩余租金44197.11元、物业费3407.01元；三、驳回原告济南鸿丰餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31905元，由原告济南鸿丰餐饮管理有限公司负担30905元，被告山东圣凯置业有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰代理审判员  程雪灿人民陪审员  冯 青二〇一七年一月六日书 记 员  杜 爽