贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0321民初4935号 原告：贵州省烟草公司遵义市公司遵义县分公司。营业场所：贵州省遵义市播州区南白镇。统一社会信用代码：91520321662958170U。 负责人：贺方云，经理。 委托诉讼代理人：钱庆喜，贵州他山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈妍桔，贵州他山律师事务所实习律师。 被告：张超，男，1976年6月28日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区，现住遵义市播州区。 原告贵州省烟草公司遵义市公司遵义县分公司（以下简称遵义县烟草分公司）与被告张超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。后因案件事实争议较大，本院（2016）黔0321民初4935号民事裁定，将本案转为普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告遵义县烟草分公司的委托诉讼代理人钱庆喜、被告张超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 遵义县烟草分公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除遵义县烟草分公司与张超于2015年4月26日签订的《房屋门面租赁合同》；2、判令张超立即返还《房屋门面租赁合同》的标的物—同心路的烟草综合大楼门面房；3、判令张超立即支付自2016年7月28日起至合同解除日的租金（按年租金126万元×1.05%＝132.3万元计算）；4、判令张超支付自合同解除日至租赁物返还日的逾期腾房占有使用费（按年租金126万元×1.05%＝132.3万元计算）；5、判令张超承担自合同解除日至租赁物返还日的违约金（按5000元/天计算）。事实和理由：2015年6月18日，遵义县烟草分公司通过公开拍租方式与张超达成合意，签订《房屋门面租赁合同》。约定租期为五年，自2015年7月28日至2020年7月28日。租金标准为第一年126万元，次年租金按上年租金上浮5%执行，以此类推。租金交纳方式为第一年在签订合同前交纳，次年在上年租赁期满前一个月内交纳，即在租赁期内，每年的六月份交纳下一年度租金，直至租赁期满。协议还约定张超如擅自将房屋转租、转借给他人或者不按时交纳租金，遵义县烟草分公司可以解除合同。合同期满或终止，如张超不将房屋腾空交还，逾期每占用一天赔偿违约金5000元，并赔偿由此而产生的一切损失。2016年4月，张超向我公司递交《退租申请》，请求解除租赁协议，并退还其所交的保证金5万元，我公司于2016年6月3日以《关于对张超申请解除烟草综合楼门面租赁协议的回复》书面回复了张超，明确：一、你与我公司签订的房屋门面租赁协议须继续执行，并按时交纳租金，认真履行各项约定；二、若不履行房屋门面租赁协议的各项约定，视为你违约解除协议，你须于2016年7月28日前将已租赁的我公司烟草综合大楼门面及一、二层营业房完整交还，并自行结清你租赁期间产生的水费、电费等一切费用，同时我公司对你交纳的5万元保证金不予退还；三、请你于2016年6月28日前就是否履行上述门面租赁协议的各项约定向我公司作出书面答复，否则视为你继续履行协议，若你拒绝答复又不继续履行租赁协议，我公司将依法维权。后张超分别于2016年6月16日、6月20日两次提出降租申请，我公司未予理会。张超至今未按照《关于对张超申请解除烟草综合楼门面租赁协议的回复》中的要求交还房屋，也未交纳租金，张超的行为已经违约，且在合理期限内仍不履行协议。 张超辩称，我与遵义县烟草分公司签订合同时，公司领导与我口头约定，租赁门面要解决公司下岗职工的就业问题，由公司每人补助8000元，后由于无法安排下岗职工，我就把门面划给公司的下岗职工自行经营。门面房屋没有返还公司的原因是这些下岗职工还在经营，并不是我不愿意交还。我对解除合同没有意见。 根据双方当事人的陈述、本案证据及当事人对证据的质证意见，本院对本案事实作如下认定： 2015年6月18日，遵义县烟草分公司（甲方）与张超（乙方）签订《房屋门面租赁合同》，将属其享有的位于遵义市××区（××县，下同）南白镇同心路的面积约1485㎡的烟草综合大楼门面房租赁给张超使用，合同载明：租赁期限为五年，2015年6月18日至7月17日为免费装修期，7月18日至7月27日为楼顶漏水免费维修期，租赁期自2015年7月28日起至2020年7月27日止。租金为第一年126万元，次年租金按上年租金上浮5%执行，以此类推；租金按年度交纳，第一年在签订合同前交纳，次年租金在上年租赁时间满前一个月内交纳，即在租赁期内，每年6月交纳下年租金，直至租赁期满。租赁期满或合同终止当日，乙方必须无条件将房屋腾空交甲方，如乙方故意占用房屋门面，拒不腾空交还甲方，逾期占用一天赔偿甲方违约金5000元，以此类推。乙方须交纳5万元保证金，租赁期满后，经甲方检查房屋完好无损，租赁期间产生的各项费用交纳清楚后无息退还乙方。乙方在租赁甲方资产处开业前招聘人员时，同等条件下优先录用甲方协解人员就业，至少解决15名不超过18名甲方协解人员就业，工资不低于当地当年最低社平工资标准。乙方不支付或不按照约定支付租金的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋门面等内容。其后，双方按照合同约定履行了各自的义务。 2016年4月20日，张超向遵义县烟草分公司递交了《退租申请》：我租赁贵公司位于遵义县同心路烟草综合大楼××门面及××层营业房已有半年多，现我租赁的房屋租金已向贵公司交纳到2016年7月27日，由于近两年经济不佳，整体市场严重下滑，导致我严重亏损，经营困难，无力再支付贵公司的房屋租金，特向贵公司申请解除2015年6月28日签订的房屋租赁合同并退还我所交纳的保证金5万元。遵义县烟草分公司于同年6月3日向张超送达《关于对张超申请解除烟草综合楼门面租赁协议的回复》：你于2016年4月20日向我公司递交的退租申请，现作如下回复：一、你与我公司签订的房屋门面租赁协议须继续执行，并按时交纳租金，认真履行各项约定；二、若你不继续履行房屋门面租赁协议的各项约定，视为你违约解除协议，你须于2016年7月28日前将已租赁的我公司烟草综合大楼门面及一、二层营业房完整交还，并自行结清你租赁期间产生的水费、电费等一切费用，同时我公司对你交纳的5万元保证金不予退还；三、请你于2016年6月28日前就是否履行上述门面租赁协议的各项约定向我公司作出书面答复，否则视为你继续履行协议，若你拒绝答复又不继续履行租赁协议，我公司将依法维权。2016年6月16日、6月20日，张超以租金太高、经营困难为由，两次向遵义县烟草分公司递交降租申请，但遵义县烟草分公司未予以理会。 审理中，遵义县烟草分公司和张超均确认《房屋门面租赁合同》已经解除，且张超已经于2016年11月29日将所租赁的门面房屋交还给了遵义县烟草分公司。 上述事实，有双方当事人陈述，《房屋门面租赁合同》、《退租申请》、《关于对张超申请解除烟草综合楼门面租赁协议的回复》、降租申请等在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，遵义县烟草分公司与张超于2015年6月18日签订的《房屋门面租赁合同》未违反法律法规的相关规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，应为有效。根据本案查明的事实，张超于2016年4月20日向遵义县烟草分公司提出解除合同，遵义县烟草分公司在同年6月3日的回复中虽未明确同意，但回复第二条表达了若张超不继续履行各项约定，则视为张超违约解除合同，应在2016年7月28日交还租赁房屋，合同从2016年7月28日起终止履行的意思，而其后张超确未继续履行合同的约定，因此，应推定双方已经达成了《房屋门面租赁合同》于2016年7月28日予以解除的合意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款关于“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院认定《房屋门面租赁合同》已于2016年7月28日解除。遵义县烟草分公司请求解除《房屋门面租赁合同》并由张超交还租赁房屋，因该合同实际已经解除，且张超已于2016年11月29日将所租赁的门面房屋交还给了遵义县烟草分公司，已无再行对解除予以裁判的必要和意义，故本院不予支持。遵义县烟草分公司请求由张超支付自2016年7月28日起至合同解除日的租金，因本院认定的合同解除日就是2016年7月28日，故本院不予支持。遵义县烟草分公司请求由张超支付自合同解除日至租赁物返还日的逾期腾房占有使用费及其违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，根据本案实际，以张超支付给遵义县烟草分公司损失费用5万元为适当，与遵义县烟草分公司应返还给张超所交纳的保证金5万元相抵销后，本院对遵义县烟草分公司的该项诉讼请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 驳回原告贵州省烟草公司遵义市公司遵义县分公司的诉讼请求。 案件受理费3341元，由被告张超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  代志林 人民陪审员  张家学 人民陪审员  徐应江 二〇一七年一月十六日 书 记 员  肖 淦