江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终6252号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京恩慈服饰有限公司，住所地南京市浦口区永宁街道工业集中区139号。法定代表人:陈炎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐国权，南京市浦口区永宁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京德顺机械实业有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道江苑路10号。法定代表人:杨志龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姜艳红，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建琴，江苏天哲律师事务所律师。上诉人南京恩慈服饰有限公司（以下简称恩慈公司）与被上诉人南京德顺机械实业有限公司（以下简称德顺公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2016)苏0111民初9145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恩慈公司上诉请求：1、被上诉人赔偿停电停水造成的损失6万元；2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由如下：上诉人系福利企业，从事服装生产加工，公司有近30名××人从事服装包装等工作。2013年上诉人承租被上诉人两层厂房，一直按租赁协议履行义务。双方的租赁协议虽于2016年5月份到期，但在到期前三个月，上诉人多次与被上诉人协商续订合同，被上诉人也口头承诺续订，但由于涉案房屋面临拆迁，被上诉人一直未能签订合同。2016年8月至9月期间，被上诉人多次强行停电停水，造成上诉人的多笔服装订单无法履行，损失巨大，被上诉人的非法行为侵犯了上诉人的财产权利。被上诉人德顺公司辩称：上诉人的上诉状和其一审在法庭的答辩意见以及反诉意见一致，并没有新的内容，一审判决认定事实清楚，适用正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。德顺公司向一审法院起诉请求：1、恩慈公司立即迁出租赁房屋；2、恩慈公司支付自2016年5月10日起至其迁出租赁房屋时的房屋使用费131200元（截止2016年11月10日房屋使用费131200元）；3、恩慈公司支付合同到期后占用涉案房屋期间产生的水、电费合计人民币18669.9元；4、由恩慈公司承担本案全部诉讼费用。恩慈公司向一审法院反诉请求：1、德顺公司赔偿经济损失60000元；2、由德顺公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：一审庭审中，德顺公司提交：1、宁房权证浦初字第××号房屋所有权证一份，证明涉案房屋系其所有，其有权出租；2、2014年5月16日，德顺公司（出租人，甲方）与恩慈公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：乙方因业务发展需要，租用甲方位于南京市××区经济开发区××号院内办公楼第三、四层，面积为1100平方米，另外职工宿舍三间。租期自2014年5月10日起至2016年5月9日止；租金标准：（¥262400元），其中办公楼租金为124000元/层/年，职工宿舍为400元/间/月。协议还约定：租赁期满，如乙方需续租可享受优先权，应于届满日期前不少于壹个月的时间，提前与甲方签订新的租赁协议，双方另行协商租赁价格；如乙方不再续租，也应于届满日期前不少于壹个月的时间通知甲方，否则乙方将赔偿甲方不少于两个月的租金损失。乙方保证按本协议条款按时足额支付水、电、垃圾费用及房屋租金，水电费用以表读数由甲方协调合理分担。证明房屋租赁协议约定的租赁期限已经届满，恩慈公司应及时搬出，其未按期搬出占用涉案房屋，应当参照房屋租赁协议约定的租金标准支付至迁让之日的占用费，其主张至起诉之日止房屋占用费为131200元；3、2016年6月、7月、8月、9月水电费缴费通知和收据一组，证明恩慈公司占用涉案房屋期间产生水电费，应向其交纳2016年6月水电费4228.7元；2016年7月水电费7435.3元；2016年8月水电费4706.8元；2016年9月水电费2299.1元，合计18669.9元。恩慈公司对房屋产权证和房屋租赁合同的真实性均无异议；对水电费缴费通知和收据的内容有异议，提出水电费应当由水电部门收取，德顺公司无权收取。一审庭审中，恩慈公司提交：自行制作的损失清单及装修造价表五份，证明其在2013年对租赁房屋三四层进行装修，装修费用为861486元(其中三层装修费用309536元；四层装修费用551950元)。按房屋租赁协议的约定，租赁期限届满后，如果没有续租，应该搬离，但由于该房屋现面临拆迁，拆迁补偿中厂房和办公用房的装修费用应归我方所有，不应归德顺公司所有。德顺公司对损失清单及装修造价表的真实性和关联性均有异议，提出该证据不能证明恩慈公司装修租赁的房屋，也不能证明实际装修的费用，装修房屋与其也没有关系；另租赁合同约定租赁期满因慈公司应将房屋按原状返还德顺公司，装修费用与本案无关。本案的租赁房屋位于南京市××区经济开发区××号院内办公楼第三、四层，面积为1100平方米，另还租赁职工宿舍三间。为此，德顺公司与恩慈公司签订了《房屋租赁协议》，协议约定租赁期间自2014年5月10日至2016年5月9日，租金标准为262400元，其中办公楼租金为124000元/层/年；职工宿舍为400元/间/月。协议签订后，德顺公司将上述房屋交给恩慈公司使用，恩慈公司按约支付租金及水电费。租赁期限届满前，恩慈公司曾多次口头与德顺公司联系，要求续签房屋租赁协议，德顺公司不同意续签房屋租赁协议，房屋租赁期限届满后，恩慈公司拒绝搬迁，德顺公司于2016年9月20日期间停掉涉案房屋水电，恩慈公司在该房屋中堆放材料，仍拒绝搬迁。现德顺公司以恩慈公司在房屋租赁协议到期后强行占用租赁房屋，且拒不支付房屋使用费及水、电费的行为严重损害其合法利益为由，诉至一审法院，要求判如所请。一审法院还查明，德顺公司针对其要支付房屋使用费131200元及水、电费计人民币18669.9元的诉讼请求，在一审庭审中陈述：房屋租赁协议于2016年5月9日届满，恩慈公司拒绝搬迁，故恩慈公司应自2016年5月10日起至起诉之日2016年11月10日止计6个月按房屋租赁协议租金262400元/年标准计算，支付房屋使用费人民币131200元；另恩慈公司应支付2016年6月水、电费4228.7元；2016年7月水电费7435.3元；2016年8月水电费4706.8元；2016年9月水电费2299.1元，合计18669.9元。恩慈公司对此不予认可，提出2016年9月前的水电费用已全部结清，但没有提供证据证实。一审法院再查明，恩慈公司针对其提出的德顺公司多次私自派人到案涉房屋停电、停水，造成业务订单无法生产履行而违约，故反诉要求判令德顺公司赔偿经济损失60000元。一审庭审中，恩慈公司提交：1、2015年9月21日恩慈公司与张雨庭签订的特许经营协议及收取诚意金20000元的收据各一份；2、2015年12月2日恩慈公司与王小明签订的特许经营协议及收取诚意金20000元的收据各一份；3、2016年1月11日恩慈公司与张敏签订的特许经营协议及收取诚意金20000元的收据各一份，证明其按特许经营协议约定由张雨庭、王小明、张敏代理亿淑佳服饰品牌，收取上述三人诚意金各20000元，因德顺公司停电停水，造成恩慈公司不能按约提供服饰，被迫中止合同，赔偿张雨庭、王小明、张敏诚意金各20000元，故反诉要求德顺公司赔偿上述经济损失60000元。德顺公司提出：1、对特许经营协议及收据的真实性有异议，首先，特许经营协议没有加盖公章；根据国务院特许经营管理条例，特许经营即将其拥有的注册商标等经营资源以合同形式允许他人使用，而恩慈公司没有提供其是亿淑佳商标的所有人，且根据特许经营管理条例，特许经营合同需要到工商部门备案，所以恩慈公司提供的特许经营协议不真实；2、对特许经营协议及收据的关联性有异议，特许经营协议及收据不能证明其损失60000元，该组收据是亿淑佳公司收取诚意金的收据，即使损失存在也是恩慈公司造成的，应由其自行承担。以上事实，有德顺公司提交的房屋所有权证、房屋租赁协议、水电费缴费通知及收据等证据；提交的自行制作的装修费用表、特许经营协议及收据等证据及当事人的陈述在卷为证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，一、关于德顺公司要求恩慈公司立即迁出租赁房屋的问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。德顺公司与恩慈公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。德顺公司与恩慈公司租赁期间已届满，双方未继续签订房屋租赁协议，德顺公司亦不同意继续出租房屋，恩慈公司拒绝搬迁，引发纠纷，应负本案纠纷的民事责任。德顺公司要求恩慈公司立即迁出租赁房屋的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。二、关于德顺公司要求恩慈公司支付房屋使用费和水电费的问题。因恩慈公司在租赁期间届满后拒绝搬迁，仍继续占用案涉房屋，应按照双方签订的房屋租赁协议中约定的租金标准向德顺公司支付房屋使用费及实际发生的水电费，德顺公司要求恩慈公司支付自2016年5月10日起至2016年11月10日止的房屋使用费131200元（262400元/年，6个月）并支付合同到期后占用涉案房屋期间实际产生的水电费18669.9元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对恩慈公司辩称的诉争房屋现面临拆迁，拆迁补偿中厂房和办公用房的装修费用应归其所有的答辩意见，因其未提供有效证据予以证实，且房屋拆迁补偿亦不属本案的处理范围，故一审法院对该项答辩意见不予采信。三、对恩慈公司提出的德顺公司多次私自派人到案涉房屋停电、停水，造成其业务订单无法生产履行而违约，要求德顺公司赔偿经济损失60000的反诉请求，因一审庭审中，双方均认可涉案房屋停水停电的时间为2016年9月，该期间系租赁期限届满后；且恩慈公司提交的证据不符合法律规定，故恩慈公司的反诉请求不能成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、南京恩慈服饰有限公司于判决生效后三十日内将位于南京市××区经济开发区××号院内的租赁房屋（办公楼第三、四层和职工宿舍三间）全部腾空交还给南京德顺机械实业有限公司；二、南京恩慈服饰有限公司于判决生效后十日内给付南京德顺机械实业有限公司房屋使用费131200元(自2016年5月10日起至2016年11月10日止)和水电费18669.9元（自2016年6月起至2016年9月止）；三、驳回南京恩慈服饰有限公司要求南京德顺机械实业有限公司赔偿经济损失60000元的反诉请求。本案案件受理费3298元，减半收取1649元；反诉费1300元，减半收取650元，合计2299元，由南京恩慈服饰有限公司负担。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，德顺公司与恩慈公司于2014年5月签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应遵照协议诚信履行。《房屋租赁协议》履行期间届满后，双方就继续签订合同不能达成一致意见，故恩慈公司应当返还租赁房屋。一审法院对德顺公司要求恩慈公司立即迁出租赁房屋的诉讼请求予以支持，有事实与法律依据。恩慈公司称，德顺公司对案涉房屋停电停水，造成其业务订单无法履行，产生经济损失60000元，要求德顺公司予以赔偿。因德顺公司对涉案房屋停水停电的时间为2016年9月期间，不在双方《房屋租赁协议》履行期限内，故其要求德顺公司赔偿停水停电造成的损失，于法无据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人南京恩慈服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  孙 伟二〇一七年九月十五日书记员  陈晓君