上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初17220号原告：上海冠家投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：付子涛，总经理。委托诉讼代理人：骆湘淮，上海顺辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽娟，上海顺辉律师事务所律师。被告：上海成大投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：董丛，执行董事。委托诉讼代理人：赵宇宁，上海邑鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林江，上海邑鼎律师事务所律师。原告上海冠家投资管理有限公司与被告上海成大投资管理有限公司承包经营合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人骆湘淮律师、杨丽娟律师，被告委托代理人赵宇宁律师、张林江律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告承包费327,000元；2、被告偿付原告以327,000元为基数，自2016年5月5日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3、被告返还原告押金10万元；4、被告支付原告以10万元为基数，自2016年5月5日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；5、被告赔偿原告装修费用347,276元；6、被告支付原告物业费、水电费共计52,520元；7、被告赔偿原告设备、设施费用216,248.60元；8、被告赔偿原告搬家费1万元、员工交通补贴79,200元、安置费用811,800元；9、被告赔偿原告自2016年1月1日起至同年8月22日止的办公场地租金156,000元(按八个月计算，19,500元/月)；10、被告赔偿原告自2016年1月1日起至同年8月22日止的员工工资262,200元(3,800元/人，1月至3月为6个人，4月至7月为10个人，8月为11个人)；11、被告赔偿原告自2016年1月1日起至同年8月22日止的员工社保99,370.20元。事实和理由：2015年12月30日，双方签订承包经营合同，约定被告将其位于本市周家嘴路XXX号的房屋交由原告经营职工宿舍，被告承诺提供相关经营手续。之后，原告按约支付承包费、押金，并投入资金装修房屋，但被告未能提供承诺的手续，相关政府部门亦不允许原告经营，致原告损失严重。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不存在违约行为，原告已经实际经营系争场地，因此不同意退还已经收取的承包费。押金应当先抵扣原告欠付的承包费、房屋占用费及被告的损失。系争房屋的装修是原告自行进行的，未经过被告同意。合同中约定的免租期即属于原告自行办理经营手续的时间，经营手续应由原告自行办理，而非被告提供。水电费、物业费是原告使用房屋期间发生的费用，不应由被告承担。设备、设施的具体项目和金额，被告无法确认，原告可以自行拆走。对于搬迁费、交通补偿费、安置费、原告办公场地租金、员工工资、社保费用与被告无关，因此不同意承担。本院经审理认定事实如下：本市周家嘴路XXX号厂房产权人为太平洋机电(集团)有限公司，共有12幢房屋，登记类型均为工厂。2003年3月28日，上海电气(集团)总公司作出批复，同意将该厂房产权过户给上海金铃钢丝综厂(以下简称金铃厂)。2016年4月6日，太平洋机电(集团)有限公司也出具函件确认上述厂房为金铃厂所有。2012年1月12日，被告与金铃厂签订《房屋租赁合同》，承租周家嘴路XXX号厂内北面4幢1-3层，租期自2012年4月1日起至2027年3月31日止。2015年12月28日，原告与被告签订《承包经营合同意向书》，约定被告将周家嘴路XXX号4幢2-3楼虹口职工宿舍发包给原告承包经营管理，一楼作为原告承包经营配套措施，按1.5元/天/平方米计算。签订当日被告将房屋交给原告，即日起至2016年2月15日为整修免租期。被告应提供所需办证职工宿舍的房屋产权人及街道的同意书。落款为原告公章印文及付子涛的签字、被告公章印文及徐君强的签字。同年12月30日，原告与被告签订《承包经营合同》，载明双方就开办虹口就职职工宿舍达成一致。合同约定，原告对现状的宿舍和一楼109㎡面积作为配套需要承包经营。期限自2016年1月1日至2018年12月31日。承包金每月共计109,150元，押金10万元，每三个月为一个付款期，计为327,450元。原告于承包协议签订之日起在2016年1月31日前支付首期承包费327,450元。被告给予原告免租整修期45天，租金自2016年2月15日起算。原告如延期支付超过5天，则需按3‰支付滞纳金，延期超过15日未付，被告有权终止协议。在被告责任一条中，合同约定，被告应向原告提供有关房屋产权证同意书和街道综治办相关的职工宿舍办证的有关手续证明，如遇政府动迁，被告应按合同期年份，按每年10万元的计算方法，补偿给原告。在原告责任一条中，约定在经营中必须遵守国家的相关法律法规和遵守市政府的通知及虹口区政府的指导意见。原告经营期间如需装修须征得被告同意，并报批有关部门审核。承包期间，所有宿舍经营收入归原告所有，有关宿舍经营的费用(包括水、电、煤、燃油、日常用品、人员工资等)均由原告承担。运营中更新设备和装修均由原告投入，承包期结束后归被告所有。合同期满后，被告向原告无息退回10万元押金。落款为原告公章印文及付子涛的签字、被告公章印文及徐君强的签字。之后被告支付原告第一期承包费327,000元及押金10万元。2016年7月4日，被告致函原告，催要第二期承包费，要求原告五个工作日内支付。同年7月7日，原告向被告发出《解除合同告知函》，称被告未能提供合同约定的各项经营手续，相关政府职能部门要求原告搬离，致使原告无法正常经营，要求被告尽快与其办理交接手续，并退还承包费、押金、赔偿装修费120万元。随函附件《公告》一份，系2016年5月5日由上海市公安局虹口分局嘉兴路派出所、上海市虹口区人民政府嘉兴路街道平安办、上海市虹口区规划和土地管理局、上海市虹口区市场监督管理局嘉兴路市场监督管理所、上海市虹口区住房保障和房屋管理局嘉兴路办事处、上海市虹口区人民政府嘉兴路街道管理办所发，内容为通知金铃厂产权人、承租人、在住租客，周家嘴路XXX号房屋存在安全隐患，未经消防审批许可，擅自进行装修经营，未经政府部门批准，擅自将生产经营用房变更为居住用房，要求承租人必须立即停止租赁行为，在住人员在2016年5月15日前搬离等。同年7月11日，被告复函原告，称当日收到原告的《解除合同告知函》，合同约定确实是开办职工宿舍，原告也以职工宿舍的要求进行了装修，被告并未提出异议，而原告已经在实际经营职工宿舍，被告已经提供了产权人的同意书，被告提供的是办证的有关手续证明，而非经营职工宿舍的手续证明。同年8月22日，原、被告办理了系争房屋的交接手续，交付60间房屋、原一楼大仓库(附装修)、门卫，形成《房屋交接确认书》。当日，双方还签订了一楼大仓库物品交接清单，载明卫生间一间(后加装)、热水器、台盆、马桶、防盗窗各一件、隔断玻璃房四间，仓库原为毛坯房。双方另签订值班室交接清单，载明桌子、大床、热水器、台盆、马桶、油烟机、水盆、空调各一件、上下木床、衣柜两件、门三扇。双方还确认，公共区域添加二楼护栏、一至三楼楼梯扶手、三楼消防通道门改建、三楼护栏、三楼通往A区楼梯、顶楼投币洗衣机和晾晒棚；消防设施添加灭火器共26个、应急灯11个、安全出口指示灯11个。关于房间整修情况，双方确认所有房间、走道吊顶、地板新换，所有卫生间改装、重做防水，二、三楼A区房间卫生间重做，所有房间、走道整修、换墙板、涂料，所有房间水电重做并加装电表，水电线路重排，所有房间网络线路重新排、放。另查明，2015年7月13日，就周家嘴路XXX号厂房，原告曾以房屋租赁合同纠纷起诉案外人朱某某，案号为(2015)虹民三(民)初字第1523号(以下简称1523号案件)，要求解除租赁合同，收回房屋，并要求朱某某支付房屋租金及房屋使用费、违约金等。在2015年8月19日的庭审笔录中，原告称该房屋可以作为公寓房使用，目前没有依据，但也有其他地方的厂房用作公寓房的。同年10月20日，原告提出对房屋装修残值进行评估，但朱某某表示不同意，后该案于同年11月27日调解结案，朱某某支付租金75万余元，原告支付其装修补偿款150余万元。原告为证明其主张提供下列证据：1、《建设工程施工合同》、付款记录、《施工协议》、说明、销货清单等，证明原告为整修房间、卫生间而支出347,276元，其中因装修造成金铃厂配电间事故赔偿损失14,500元。2、送货单、支付宝付款记录、材料申购单、银行付款凭证等，证明空调保养、电子门锁、热水器、消防设施、窗帘安装、开水器、投币洗衣机、床铺、路由器、宽带、防盗窗、晾衣蓬、地板、防水、值班室设备等费用共计216,248.60元，其中包括办证、宴请公关费用4,519.60元，均为餐饮发票和支付宝付款记录；床铺费用统计为77,750元，但支付凭证显示为7万元。3、安置、搬迁协议及支付明细等，证明因系争场地无法经营，原告对职工另行安置的费用共计搬家费1万元、员工交通补贴79,200元、安置费用811,800元。4、办公场所租赁合同、社保缴纳通知书等，证明场地租金、员工工资及社保费用损失。5、水电费清单，证明原告实际缴纳水电费共计52,520元。被告对证据1-4的真实性均不予认可，称房屋交接过程中并未收到相应设备，系争房屋在交付原告时自带装修。原告需要有合法手续才能经营，但实际原告并无手续，不能对外经营，对搬家费、交通补贴和安置费用均不认可。其他费用与被告无关。对证据5的真实性并无异议，但原告作为实际使用人，应自行承担。房屋已经交接，但不代表被告同意购买上述设备、设施，且上述设备设施的原始所有权就是被告的。原告则认为房屋交接后，装修及设备设施的损失均应由被告承担，双方在最初履行合同交接房屋时并未对房屋内设备进行清点，明确所有权，现被告违约导致合同解除，因此损失应由被告承担。被告提供下列证据：1、《申请书》，内容为被告在周家嘴路XXX号租赁约2000㎡的厂房(产权单位为金铃厂)，根据《上海市人民政府关于印发闲置非居住房屋临时改建宿舍规定(试行)的通知》文件的精神，申报各级有关部门办理本区职工宿舍的手续。落款时间为2016年1月18日，另有金铃厂的公章印文，手写注明“同意在政府允许的法规条件进行申请。”证明被告已经按约提供手续证明。2、2016年3月28日金铃厂发给被告的《停电事故告知书》，称因被告在装修改造过程中疏于管理，水管破裂造成金铃厂高压配电房跳闸，表具熔毁，造成损失，应由被告承担相应损失等。证明装修中的损失应由原告承担。原告称从未收到过证据1，且该证据也不足以证明被告办理了经营手续。对证据2，只能证明金铃厂告知过被告该事实，实际费用是由原告支付的，该费用如何承担由法院裁决。审理中，因原告申请，证人陈磊向本院述称，其系独立经纪人，系争房屋的承包经营即由其经手，当时约定被告负责办理经营手续，原告负责承包经营。签订合同时，被告承诺提供系争场地用于职工宿舍所需的产权人同意书、街道的同意书、综治办的同意书，当时约定由徐君强办理。系争房屋是由被告改建成居住房，原告只是进行了整修，用以经营。本院认为，本案的争议焦点在于系争场地的经营手续应当由谁负责办理。意向书和合同中均约定被告应提供产权人的同意书和街道综治办的有关手续证明，被告提供的《申请书》也写明由被告申报、办理手续。所涉合同为承包经营合同，被告作为发包人应当提供合法、完备的经营手续给原告，而非仅提供办证的手续证明，且被告也并无证据证明曾经将相应的手续证明交付原告。在1523号案件中，原告即知晓系争场地可以作为公寓房使用的说法并无依据，也没有相关手续，却依然与本案被告签订承包经营合同，显然有违诚实信用原则。综上，系争场地的经营手续应由被告负责办理，但被告至今未能提供，显属违约，应承担违约责任。在另案审理中，原、被告已经达成一致，同意于2016年7月11日解除系争合同，故被告应返还原告押金10万元，对于原告要求支付利息的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原告已经支付的承包费327,000元，系付至2016年5月14日的第一期承包费，为合同解除前支付的费用，且原告亦实际占用、经营系争场地，政府公告亦明确要求其5月15日前搬离，故原告要求被告返还上述费用及利息的诉讼请求，本院不予支持。对于装修费用和设备、设施费用，因双方在履行合同之初，被告向原告交接房屋时并未对装修及设备进行核实、清点、估价，现双方亦于8月22日完成了房屋交接并形成了清单，综合清单中相关设备的内容及双方对装修情况的确认，本院确认原告所主张的装修费用为扣除配电间事故费用后的金额，为332,776元。对于配电间事故所支付的赔偿费用，系原告自行装修不当所致，并非整修系争场地的必要支出，故应由原告自行承担。对于设备，交接清单中亦有部分佐证，且双方在交接过程中，被告并未提出异议，故在扣除办证等费用和未能提供凭证的床铺费用后计为203,979元。办证费用与原告所主张的应由被告提供经营手续的说法亦相矛盾，且原告亦无法证明餐饮发票与办证相关，故不应计入。综上，装修及设备费用共计536,755元，现因被告违约导致原告无法经营，被告应当赔偿原告相应损失。根据合同约定的三年经营期满后，设备及装修均归被告所有的约定，按照36个月的使用期限计算折旧比例，原告实际经营时间从整修免租期满之日至交接房屋之日按6个月计算，装修及设备损失共计为447,295.83元。对于物业费和水电费，系原告在占用、经营系争场地期间发生的费用，应由其自行承担。原告以被告违约未能提供经营手续为由要求被告承担该费用，缺乏相应依据，本院不予支持。对于搬家费1万元，该费用系原告将系争场地人员迁出而发生的费用，首先至政府部门2016年5月5日张贴公告之日止，被告都未能提供合法的经营手续，应当承担原告的损失；其次，原告在未取得合法经营手续的情况下，即安排人员入住房屋用途为工厂的房屋，亦有不当，故本院酌情按80%的比例计算为8,000元，该费用应由被告赔偿原告。对于员工交通补贴、安置费用、办公场地租金、员工工资、员工社保，均系原告在自身经营过程中的支出，与本案被告的违约行为并无直接联系，且被告亦不可能预见上述费用的发生，故对原告要求被告赔偿上述损失的诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海成大投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告上海冠家投资管理有限公司押金10万元；二、被告于本判决生效之日起10日内赔偿原告装修及设备损失447,295.83元；三、被告于本判决生效之日起10日内支付原告搬家费8,000元；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,555.15元(原告已预缴)，减半收取为13,277.58元，由原告负担10,291.83元，由被告负担2,985.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张海二〇一七年一月十七日书记员  迟硕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。