湖南省怀化市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）湘12民终1614号上诉人（原审原告）涂芳铨，男，49岁，1966年5月9日，侗族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人杨文发，怀化市鹤城区法律援助中心法律援助律师。被上诉人（原审被告）曾垂光，男，53岁，1962年8月9日，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审被告）彭凤珍，女，49岁，1966年9月9日，汉族，地址怀化市鹤城区。被上诉人（原审被告）曾浩，男，27岁，1988年10月15日，汉族，地址怀化市鹤城区。被上诉人（原审被告）怀化金海诚投资管理有限公司，住所地怀化市鹤城区城东新区金海路25号。法定代表人李述德，该公司董事长。被上诉人（原审被告）怀化市万桥拍卖有限公司，住所地怀化市鹤城区红星南路578号。法定代表人丁俊，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）欧阳松运，男，1966年10月2日出生，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人涂芳铨因与被上诉人曾垂光、彭凤珍、曾浩、怀化金海诚投资管理有限公司、怀化市万桥拍卖有限公司、欧阳松运合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民二初字第1221号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。涂芳铨上诉请求：1、撤销原一审裁定,支持上诉人在一审时的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：涂方铨与曾垂光、彭凤珍、曾浩等人签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，上诉人全额支付了购房款并实际占有了房屋，房屋买卖双方绝不是名为买卖房屋、实为借贷，原审认定为名为房屋买卖、实为借贷毫无事实依据，并据此以上诉人不按借贷法律关系变更诉讼请求为由裁定驳回上诉人的起诉错误；被上诉人怀化市万桥拍卖有限公司明知本案房屋已由被上诉人曾垂光出卖并已交付给了上诉人，仍然接受委托本案房屋的拍卖无效；被上诉人曾垂光将本案房屋中的一部分出租给他人和抵偿给他人的行为无效。故请求二审支持上诉人的一审诉讼请求。涂芳铨向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告曾垂光、彭凤珍、曾浩签订的《房屋买卖合同》合法有效，判令被告曾垂光、彭凤珍、曾浩将位于怀化市正清路476号的楼房一栋已交付给原告使用；2、判令被告怀化市万桥拍卖有限公司举行的怀化市正清路476号（部分）房屋的拍卖行为和被告怀化市万桥拍卖有限公司与被告怀化金海诚投资管理有限公司签订的《拍卖成交确认书》无效；3、本案诉讼费用由五被告承担。一审法院认定事实：2014年4月13日，原告涂方铨（乙方）与被告曾垂光、彭凤珍、曾浩（甲方）及承租人肖松军（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将其所有的位于怀化市正清路476号楼房一栋及相关配套设施（共8曾，建筑面积1570平米，其中一楼三个门面约170平米，暂未办理房产证）整体出售给乙方；转让价款343.2万元，转让款在本合同签订时一次性付清；合同生效时间为2015年2月3日，即2015年2月3日上述房屋由甲方正式整体交付给乙方，如甲方在此期限前全额返还转让款给乙方，则本合同不发生效力，上述房屋产权不发生转移；本合同签订前甲方将上述房屋整体出租给丙方，租赁期限15年（2013年12月30日起至2028年12月30日止），年租金为37万元（5年后租金标准有所调整）。如本合同生效房屋产权发生转移，丙方租赁权益仍按房屋租赁合同执行。但从2015年起的租金应按租赁合同规定的标准和期限支付给乙方。合同签订后，原告于2014年4月4日、2014年4月8日分两次将343.2万元款项支付给被告曾垂光账户中，被告曾垂光、彭凤珍、曾浩并向原告出具收据一份，载明收到原告交来怀化市正清路476号购房款343.2万元。2015年2月4日，被告彭凤珍、曾垂光向原告出具交房通知书,载明：双方于2014年4月30日签订房屋买卖合同，二被告已收到购房款343.2万元，按合同约定如在2015年2月3日前不能向你退还全部购房款的情况下，合同生效并将房屋交付，现因资金周转困难，不能退还购房款，特通知如下：1、从即日起将怀化市正清路476号整栋房屋正式交付于你；2、按照合同约定，龙门大酒店租金从2015年起由你直接收取租金至租赁期限届满；3、鉴于我们经济困难，龙门大酒店2015年的房屋仍由我们收取，以解决目前困难，今年房屋等经济状况好转后再结算。2015年10月13日，原告向承租方肖松军发出房租交纳租赁函，要求其从2016年起按合同约定将租金直接支付给原告，肖松军在该通知函上注明：该房东与多家有经济纠纷，房租归属以法院判决为准。2015年7月6日，被告彭凤珍委托被告万桥公司拍卖争议房屋，《拍卖委托书》中载明：因资金周转困难，将怀化市鹤城区正清路476号房屋一栋（西头一楼两个门面及二、三层属欧阳松运所有的不在保留价）委托被告公司依法拍卖等内容。2015年8月21日，被告金海城公司在被告万桥公司组织的拍卖会上以319.4万元价格成功竞拍该争议房屋，双方并签署了《拍卖成交确认书》，约定：被告金海城公司以319.4万元竞拍得怀化市正清路476号八层综合楼内的第一层东头1个门面及第四、五、六、七、八层房屋一宗，建筑面积约1010平米，买受人须于拍卖成交之日起5个工作日内结清全部成交价款。支付方式由买受人直接与委托人进行结算等内容。2015年8月21日，被告彭凤珍、曾垂光向被告金海城公司出具319.4万元的收款收据，并于同日向原告出具产权移交书，同意将该房屋产权移交于被告金海城公司。后原、被告因房屋出售问题产生纷争，故诉至法院，形成纠纷。另查明，被告曾垂光以自己名义于2012年10月7日与欧阳松运签订一份《联合建房协议书》，约定：由被告曾垂光提供该土地，第三人欧阳松运负责建设，房屋建成后曾垂光享有第四层除南边两间房屋、第五层、第六层、第七层房屋及一楼电梯间门面产权，剩余产权归第三人欧阳松运所有（详见房屋分布平面图）。再查明，被告曾垂光因在争议房屋买卖之前向被告金海城公司及其他自然人借款400万元，后被告金海城公司在万桥公司组织的拍卖会上竞拍得争议房屋，但未实际支付拍卖款，而是以借款抵购房款形式结清款项，被告曾垂光、彭凤珍故向被告金海城公司出具了收款收据。一审法院认为，本案原告与被告曾垂光、彭凤珍、曾浩签订的《房屋买卖合同》虽对购房款、交付时间、房屋坐落位置等作出约定，但同时附加回购条件及合同生效条件：合同生效时间为2015年2月3日，即2015年2月3日上述房屋由甲方正式整体交付给乙方，如甲方在此期限前全额返还转让款给乙方，则本合同不发生效力，上述房屋产权不发生转移。从该条款可看出，此合同为典型的名为买卖实为借贷的协议；根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。一审法院依法向原告涂方铨释明要求其变更诉讼请求，原告拒绝变更，故对原告起诉依法应当驳回。综上，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回原告涂方铨的起诉。案件受理费17128元，退还原告涂方铨。本院审理查明，原一审法院对证据的采信和事实的认定正确。本院认为，涂芳铨在一审提起的诉讼请求为：1、判令原告与被告曾垂光、彭凤珍、曾浩签订的《房屋买卖合同》合法有效，判令被告曾垂光、彭凤珍、曾浩将位于怀化市正清路476号的楼房一栋已交付给原告使用；2、判令被告怀化市万桥拍卖有限公司举行的怀化市正清路476号（部分）房屋的拍卖行为和被告怀化市万桥拍卖有限公司与被告怀化金海诚投资管理有限公司签订的《拍卖成交确认书》无效。首先，因涂芳铨（乙方）确与曾垂光、彭凤珍、曾浩（甲方）签订了《房屋买卖合同》，根据约定的甲方将其所有的位于怀化市正清路476号楼房一栋及相关配套设施以转让价款343.2万元整体出售给乙方、合同生效时间为2015年2月3日即2015年2月3日上述房屋由甲方正式整体交付给乙方、如甲方在此期限前全额返还转让款给乙方则本合同不发生效力、上述房屋产权不发生转移等合同内容和2015年2月4日卖房方彭凤珍、曾垂光向涂芳铨出具的《交房通知书》所载明“从即日起将怀化市正清路476号整栋房屋正式交付于你”之内容看，双方所签订的合同明确记载为《房屋买卖合同》，合同约定有房屋买卖价格、合同生效时间以及交房时间等内容，合同签订后有履行交房的事实，故明显属于房屋买卖合同，而并非名为房屋买卖实为借贷之合同。原审认定上述《房屋买卖合同》名为房屋买卖实为借贷之合同依据不足。其次，涂芳铨是上述《房屋买卖合同》中的房屋购买方，有权就《房屋买卖合同》的效力和履行问题提起诉讼；《拍卖成交确认书》中所涉房屋即是《房屋买卖合同》中所涉由涂芳铨购买的房屋，涂芳铨作为《拍卖成交确认书》中所涉房屋的利害关系人亦有权就《拍卖成交确认书》的效力提起诉讼。涂芳铨在一审的诉讼请求所涉法律关系均属人民法院受案和审理范围。一审法院以涂芳铨与曾垂光、彭凤珍、曾浩所签订的上述《房屋买卖合同》名为房屋买卖实为借贷并以涂芳铨在法院释明后不改变诉讼请求为由审裁定驳回涂芳铨的起诉不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民二初字第1221号民事裁定；二、本案指令湖南省怀化市鹤城区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  刘士平代理审判员  宋艳云代理审判员  刘礼川二〇一七年一月六日书 记 员  田健伶