广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0232民初563号原告：陈甫兰，女，汉族，1950年3月21日出生，住乳源瑶族自治县。委托诉讼代理人：林卫民，广东南水律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：罗平发，广东南水律师事务所工作人员。被告：周江，男，汉族，1968年3月15日出生，住四川省苍溪县。原告陈甫兰与被告周江商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后，依法适用普通程序于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告陈甫兰的委托诉讼代理人林卫民、罗平发到庭参加诉讼，被告周江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈甫兰向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原、被告于2016年8月29日签订的购房协议；2、判令被告立即返还原告预付购房款66000元整，并支付违约金10000元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月29日，原告和被告双方签订一份购房协议，约定被告将其名下坐落于乳源县鹰峰西路瑶家源文化城拆迁安置楼204房（粤房地权证乳字第××号）以166000元的对价出售给原告。原告预先支付66000元购房款给被告，被告必须在收到预付款之日起两个月内办理好房屋过户手续，如果被告在两个月内无法将房屋过户到原告名下，被告必须立即将66000元预付款返还给原告，并且要支付10000元的违约金给原告。2016年8月29日，原告依约向被告支付了66000元预付购房款，被告并出具收条给原告收执，同时将房产证及该房屋的房门钥匙交给原告保管。被告因各方面原因至今未将涉案房屋过户到原告名下，亦没有依约及时返还其所收的购房款。经原告多次催收，被告仍不能返还购房款，只是支付了部分利息。目前，被告又将该房屋另行出售给他人，被告的行为已严重侵害原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告周江辩称，1、2016年8月29日原、被告签订《协议》后，原告对房屋位置不满意、房款偏高和办理房屋过户手续繁琐，向被告表示不再购买涉案房屋，于是原告向被告提出解除合同的要求，经过多次协商，最后原、被告同意解除房屋买卖协议，同时原告同意将预付款66000元转变成借款本金借给被告。2016年11月1日，原、被告在协商一致的情况下签订了《借款合同》和《房地产抵押合同》。原、被告还约定借款利息为每个月1500元，至今被告已向原告支付利息3千多元。所以，原、被告之间的房屋买卖合同法律关系已消灭，原告起诉被告没有事实根据，原告诉求不成立。2、原、被告签订的协议已经解除，双方的权利义务已经终止，原、被告都无需再继续履行合同约定的义务，被告也不存在违约行为，因此，原告诉请被告赔偿10000元的违约金没有事实依据。3、原告诉状中所称“被告又将该房屋另行出售给他人”这个不是事实，原、被告的房屋买卖协议是2016年11月1日解除的，被告与他人签订的房屋买卖合同是在2016年11月9日。可见被告与他人签订的房屋买卖合同是在原、被告房屋买卖合同解除后。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告陈甫兰向本院提交的证据有：1、协议，证明原、被告有购房意向；2、收条，证明被告收取原告66000元预付购房款；3、原、被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体适格；4、房地产权证和钥匙照片，证明被告将涉案房屋的房产证和钥匙交给原告保管；5、借款合同，证明被告向有米贷公司贷款、准备偿还原告预付购房款的事实；6、抵押合同和询问记录，证明被告在有米贷公司的要求下，与原告签订了抵押合同和作了询问的事实。本院对原告陈甫兰提交的证据1、2、3、4因原告当庭出示原件，经法庭核对，均符合有效证据的条件，本院予以确认应作为认定本案事实的根据；证据5、6仅是被告向贷款公司欲贷款的一个单方材料，亦没有贷款公司的签字盖章确认，也未贷款成功，本院对证据5、6真实性、合法性不持异议，对关联性不予以认可。被告周江向本院提交证据有：1、周江身份证复印件，证明其身份登记信息；2、房屋买卖合同，证明被告和林伟珍、周林琳将涉案房屋卖给了谢荣贵的事实；3、微信支付凭证，证明被告分五次向原告的儿子巫立威转账，共计9000元的事实。原告对被告提交的上述证据的真实性予以认可，确认已收被告支付的9000元和涉案房屋已被被告卖给他人的事实，但其提出对房屋买卖合同的关联系、合法性不予以认可；对被告提交的三份证据均符合有效证据的条件，本院予以确认，应作为认定本案事实的根据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月29日，以周江为甲方、陈甫兰为乙方签订了一份《协议》，协议约定：“一、甲方将乳源县鹰峰西路瑶家源文化城拆迁安置楼204房作价166000元（拾陆万陆仟元整）卖给乙方；二、乙方预先支付陆万陆仟元整（66000元）给甲方交完房贷，办理房产过户手续；三、甲方在办理房产过户手续期间，乙方如其他原因不要，乙方将要支付甲方壹万元整（10000元）违约金，甲方将剩下伍万陆仟元（56000元）无条件还给乙方；四、甲方在收到乙方预付款之日起，两个月内必须办理好房产过户手续，甲方不得以任何借口拖延时间；五、甲方如两个月内无法办理房产过户手续，必须马上将乙方预付陆万陆仟元（66000元）还给乙方，并支付壹万元（10000元）违约金给乙方；六、甲方将房产过户手续办好后，乙方将剩下拾万元整一次性支付给甲方。”被告在甲方处、原告在乙方处均签名捺指模予以确认，李柱明在公证人处签字。协议签订后，原告依约于2016年8月29日向被告支付66000元购房款，被告把涉案房地产权证和大门钥匙交给原告保管，并当日出具一张《收条》给原告收执，收条载明“今收到陈甫兰预付购房款66000元（陆万陆元整），收款人：周江”。被告未按协议约定的两个月时间内办理房屋过户手续，也未将原告预付的66000元购房款退还给原告。事后，被告欲通过向有米贷公司贷款来偿还原告的预付购房款，在有米贷公司的要求下，被告和案外人林伟珍在有米贷公司于2016年9月26日作了《询问笔录》，原、被告于2016年11月1日签订《房地产抵押合同》，最终因各种原因，贷款失败，《房产抵押合同》没有实际发生任何效力。被告通过微信分五次向原告陈甫兰的儿子巫立威转账，分别于2017年4月2日支付了3000元，2017年5月1日支付了1500元，2017年5月28日支付了1500元，2017年6月28日支付了1500元，2017年1月20日支付了1500元，共计支付9000元。庭审中，原告明确表示被告除支付过上述9000元外，被告分六次向原告支付了1400元的微信红包。另查明，被告与案外人林伟珍、周林琳于2016年11月9日把涉案房屋卖给了谢荣贵，谢荣贵已入住涉案房屋。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，该纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋买卖合同发生的权利义务纠纷。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见。《中华人民共和国物权法》第九十七条同时规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条也规定：损害国家、集体或第三人利益的合同无效。本案涉案房屋系被告与案外人林伟珍共同所有的房屋，原告现提出案外人林伟珍虽然没有《协议》上签名，但其在《询问笔录》上已签名，说明案外人林伟珍是知道、同意卖房子意见，根据上述法律规定，对夫妻共同财产作出的重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见，而不是猜测、推测一方会同意另一方的行为、意见。故原告应向本院提交充分证据证实被告在处分房屋时取得了案外人林伟珍的同意，从庭审查明事实和原、被告提交的证据无法认定原、被告买卖涉案房屋时案外人林伟珍已参与或知道，原、被告双方当事人亦未提交证据证实被告在处分涉案房屋时取得案外人林伟珍的同意。因此，被告私自与原告签订《协议》进行房屋买卖的处分行为既损害了作为房屋共有人案外人林伟珍的利益，亦违反了法律的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原、被告签订的《协议》无效。无效的《协议》自始至终未发生法律效力，即不存在撤销的问题，本院对原告诉请撤销原、被告于2016年8月29日签订的购房协议的主张不予以支持；因《协议》是无效合同，该《协议》约定的内容对双方当事人没有法律约束力，即《协议》对违约责任和违约金的约定无法约束原、被告，故本院对原告诉请被告按《协议》约定立即支付违约金10000元的主张不予以支持。虽然《协议》无效，但是原告依约向被告支付了66000元的购房款，以被告向原告出具的预付购房款《收条》为凭，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的民事责任。原告要求被告立即返还66000元的购房款的请求符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，本院对原告的该诉求予以支持。但庭审中，原告认可其已通过微信转账和微信红包共收取被告支付的10400元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，原告对于己不利的事实明确表示承认的，被告无需举证证明，本院确认原告已收被告返还购房款10400元。综上，本院认定原、被告签订的《协议》无效，对原告要求被告支付10000元违约金的主张不予以支持，确认被告立即向原告返还购房款55600元（66000元-10400元）。至于被告在书面答辩中抗辩原、被告之间的房屋买卖合同法律关系已消灭，原告诉请不成立；原告诉请判令被告赔偿违约金不成立；以及诉称被告将涉案房屋再次转售不符合事实。涉案房屋买卖合同虽然因被告前妻林伟珍作为房屋的共有人没有签名认可而致使合同无效，但因该合同产生的法律关系并没有消灭，被告依据该无效合同收取原告的购房款仍需退还给陈甫兰；被告抗辩他不再赔偿违约金给原告故合同无效，理由成立，本院予以采纳；原、被告签订的《借款合同》、《房地产抵押合同》是为了由被告向有米贷公司借款用以偿还原告购房款而产生的协议，《借款合同》只有被告作为甲方签了名，乙方栏是空白的，因此，《借款合同》是没有完成的合同，没有法律效力，而《房地产抵押合同》虽然有原、被告签名，也载明借款金额、期限，也没有约定利息，原告提交《借款合同》、《房地产抵押合同》及有米贷公司对林伟珍所做的《询问笔录》给法庭，目的是说明原、被告曾经合意由被告向有米贷公司借款偿还原告的房款，但因有米贷公司不肯放贷而没有成就，本院认可原告的诉说。如被告主张《借款合同》及《房地产抵押合同》是合法有效的，属于反诉，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不但放弃了举证、质证的诉讼权利，亦放弃了反诉权利，本院对此不作实体处理。被告与案外人林伟珍、周林琳把涉案房屋卖给了谢荣贵是属于另一个法律关系，不属本案审理范围。被告周江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：限被告周江于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈甫兰返还购房款55600元。驳回原告陈甫兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，财产保全费780，合计2480元，原告陈甫兰负担666元，被告周江负担1814元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 陈曲波审 判 员 谢永雄审 判 员 毛政新二〇一七年九月二十一日法官助理 朱义香书 记 员 朱 琦