新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终1257号上诉人（原审被告）：丁慧，女，1983年3月23日出生，回族，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：马德清，新疆同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李飘飘，女，1993年3月12日出生，回族。被上诉人（原审原告）：新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司。住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市建国西路***号和谐国际广场*座****层。法定代表人：李晓毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗世福，该公司审计法务部员工。上诉人丁慧因与被上诉人新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司（以下简称：和谐昌吉分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2017）新2301民初5525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，并于2017年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人丁慧的委托诉讼代理人李飘飘、马德清，被上诉人和谐昌吉分公司的委托诉讼代理人罗世福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丁慧的上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，发回重审；二、一、二审诉讼费用由双方按过错比例承担。事实与理由：双方签订合同后，被上诉人向上诉人交付的租赁物存在以下问题：消防不过关；配套设施未按期完工；电梯两次发生事故致客户受伤；被上诉人未按合同约定提供燃气设施；和谐公司拖欠农民工工资，大批民工每天到楼里要账滋事，导致上诉人客户纷纷退费；消防管道破裂漏水，致使喜佳俪公司库房内大量物品被淹等。正是因为被上诉人的上述原因导致上诉人经营困难，上诉人多次找被上诉人反映情况并将上述事实以书面形式递交被上诉人，要求减免一年租金，在此情形下，被上诉人董事长李春风确定免一年租金。故租金应从2015年10月10日计算至2016年8月12日，共计680788.54元（2934.45㎡×0.9元/㎡×307天-130000元，10万元系保证金，3万元系被上诉人至今未按合同约定提供燃气设施，应当减去13万元，其中上诉人投资的月子会所只能用液化气取火，导致公司被消防罚款30000元）。另外，合同未达到解除条件，上诉人不应承担违约金。即便承担违约金也应以租金687088.54元为本金计算，即35849元{（680788.54元×4.75%÷12个月÷30天×307天）×1.3倍}。一审法院判令解除合同不但没有减免租金，还要求上诉人单方承担所有损失，明显违背公平公正原则。上诉人投资的喜佳俪公司装修共计花费380万元，购买机器设备、家具、家电等共计投资1500万元。根据双方合同第四条约定，合同中止或解除后，乙方须将建筑物按原状交还给甲方。合同期限尚早，如果解除，将给喜嘉俪公司造成毁灭性的损失，并且这些损失无法主张。上诉人经营的昌吉市喜佳俪商贸有限公司为政府扶持鼓励的私营企业，如合同解除将不利于市场经济稳定发展。喜佳俪公司客户办理了终身或长期卡，如合同解除，势必制造事端，产生极大的负面影响。本案应追加昌吉市喜佳俪商贸有限公司作为案件当事人参加诉讼。和谐昌吉分公司辩称，一审查明认定的事实基本准确，适用法律正确。配套设施房屋租赁合同中没有明确约定，道路属于市政工程，与被上诉人无关。被上诉人房屋验收合格，消防不过关是上诉人装修导致，与被上诉人无关。如果上诉人需要天然气应当打报告申请接入房间。上诉人自己违规使用液化气被罚款，与被上诉人无关。合同签订至今，上诉人只交纳了100000元保证金，没有交纳一分钱租金。关于主体问题，被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同，依据合同相对性原则，被上诉人一审起诉上诉人要求承担房租的义务，诉讼主体没有问题。上诉人主张的是丁慧与喜佳俪公司之间的关系，与被上诉人无关。和谐昌吉分公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《商业租赁合同补充协议》，被告向原告返还和谐国际广场ＤＥ座租赁场所；2、被告向原告支付2014年10月10日至2016年8月12日产生的房屋租金1774755.54元，逾期支付房租违约损失470679.58元（2014年10月10日至2016年8月12房租利息164323元，2016年8月12日之后的违约金306356.58元），2014年至2016年采暖费129115.8元；逾期支付采暖费，产生的利息15493.89元，以上合计2390044.51元3、本案的受理费应由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月11日，被告向原告交纳租房定金100000元，双方于当日签订一份《房屋租赁合同》，合同中约定原告将自己位于昌吉市建国西路199号和谐国际广场DE座第4层（整层）出租给被告用于开设母婴护理中心、瑜伽中心、摄影中心、学前教育。房屋面积约2758.07平方米，租赁期限为8年，租金自2014年10月10日起至2022年10月9日止。租金为每天每平方米0.9元，第一期租金自2014年10月10日至2015年10月9日止，租金为906026元，从第三年起租金每年比上年度上浮10%，每贰年递增一次，租金实行年度预交，每年度结束前30日前一次性交纳下年度租金。合同第八条第（三）项约定被告逾期支付租金、物业管理费或其他费用的，每逾期一天，除付清所欠款项外，乙方每天按逾期金额的每日万分之五向原告支付违约金，延迟15日以上的，原告有权解除本合同，并要求乙方支付数额相当于三个月房租的违约金。2014年7月9日双方签订《商业租赁合同补充协议》，将原合同第二条约定的租赁面积变更为2934.45平方米，租金每平方米0.9元；将原合同第三条约定的第一年、第二年租金变更为963967元。合同签订后，原告将房屋交付被告使用至今，被告未交纳过房屋租金。2015年12月18日，原告向华电新疆发电有限公司昌吉热电厂交纳2014年度至2015年度整栋楼采暖费460667.3元，被告于2016年5月24日、2016年8月1日分两次向华电新疆发电有限公司昌吉热电厂交纳涉案房屋2015年度至2016年度采暖费64557.9元。2015年3月24日，因昌吉市喜佳俪商贸有限公司违规使用燃气，昌吉州消防支队对昌吉市喜佳俪商贸有限公司罚款30000元。2015年6月8日，原告招商部向公司提交《关于租赁商户的租金起算日延期的申请》，申请国际广场DE座的商业从2015年10月1日起计算房租。原告公司领导李春风签字同意。经本院与李春风联系，李春风向本院说明此文件涉及的方案是公司招商部草拟并上报公司讨论决定的，签字行为是同意招商部将策划方案报公司办公会议讨论决定，公司批准后会下发正式文件交付公司各部门执行。实际上，公司未向国际广场DE座的商户下发租金起算日延期的通知。2016年8月12日，原告向被告邮寄《房屋租赁合同解除通知书》，并申请昌吉州公证处对原告到昌吉市延安南路中国邮政路南邮政支局营业大厅购买特快专递并填写被告住址及电话，将《房屋租赁合同解除通知书》装进邮件袋中并密封的行为进行保全证据。因被告欠付租金及采暖费，故原告诉来法院，要求与被告解除合同，返还房屋并由被告支付租金及违约金。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方存在租赁合同关系，原、被告应当各自履行合同项下的权利义务。原告依约向被告交付租赁房屋，被告应按约定支付相应的房租。原、被告合同约定自2014年10月10日起至2015年10月9日一年租金为963967元（2934.45平方米×0.9元×365天），从2015年10月10日至2016年8月12日租金为810788.54元（2934.45平方米×0.9元×307天），2014年4月11日，被告交纳房租定金100000元之后，再未向原告交纳房屋租金，被告共欠付租金1774755.54元（963967元+810788.54元）。因被告未向原告交纳房屋租金，已构成违约。原告认为2016年8月12日向被告送达了解除合同通知书，合同已经解除，但原告提交证据不能证实解除合同通知已到达被告，被告否认收到解除合同通知。原告在庭审中表示如2016年8月12日合同已解除不成立，要求现在解除合同。依据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第（三）项约定，被告未交纳房屋租金，原告有权解除合同，故对原告要求解除《房屋租赁合同》，《商业租赁合同补充协议》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付房屋租金1774755.54元的诉讼请求，因被告已交纳房租定金100000元，应予扣除，故被告还应向原告支付租金1674755.54元。原告要求赔偿利息损失和支付违约金470679.58元的诉讼请求，原告认为因被告未按照约定的时间向原告支付房屋租金，构成了违约，应承担房租的利息损失与违约责任。按照合同第八条第三款约定，被告承担相当于三个月房租的违约金。被告不同意承担租金损失，且认为原告主张违约金过高，请求降低。双方合同中已约定了违约金，违约金是用于弥补损失的，故根据我国合同法的相关规定，即”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。因此双方约定的违约金过高，被告请求减少违约金符合法律规定。本案中，综合原告的实际损失和合同的履行情况，原告主张的违约金应比照银行同期贷款利率的1.3倍计算，被告向原告支付违约金从2014年10月10日起计算至原告主张的2016年8月12日止，违约金为204570元【（1774755.54元×4.75%÷12个月÷30天×672天）×1.3倍】。对于原告要求被告支付其垫付2014年度至2016年度采暖费129115.8元的诉讼请求，因被告已交纳了2015年度至2016年度的采暖费，故被告还应支付原告垫付2014年度至2015年度的采暖费64557.9元。原告要求被告承担垫付采暖费的利息损失15493.89元的诉讼请求，因原告于2015年12月18日交纳2014年度至2015年度的采暖费，故利息损失应按银行同期贷款年利率4.35%，从2015年12月18日计算至2016年8月12日为1864元（64557.9元×4.35%÷12个月÷30天×239天）。对于被告辩称原告同意免除一年的租金及由于原告配套设施未按时完工，给原告造成巨大损失，无法正常经营，被告并未举证证实，故对该辩解不予采纳。对于被告认为合同约定应由原告安装燃气设备，但原告未安装，被告使用液化气被昌吉州消防支队罚款30000元，该罚款应从租金中扣减，双方在合同中就冲抵租金款项未进行特别约定或说明，与本案纠纷不是同一法律关系，在本案中不处理。遂判决：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《商业租赁合同补充协议》；二、被告于本判决生效十五日内向原告返还和谐国际广场DE座第4层租赁场所；三、被告丁慧向原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司支付租金1674755.54元；四、被告丁慧向原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司支付违约金为204570元；五、被告丁慧向原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司支付垫付2014年度至2015年度采暖费64557.9元；六、被告丁慧向原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司支付垫付采暖费的利息损失1864元。上述款项合计1945747.44元，被告丁慧于本判决生效之日起十五日内向原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司支付。二审中，上诉人丁慧向本院提供证据：1、【2016】昌发改72号文件1份，拟证实广场东侧的规划路，政府在2016年3月进行立项。工程开工报审表1份，拟证实2016年6月14日道路开工。施工合同1份，拟证实广场东侧的规划路开工竣工时间。该组证据证实顾客进入喜佳俪门前的道路，2016年才开工建设。严重影响了公司的运营。经质证，被上诉人对该组证据的真实性无异议，对关联性不予认可，认为租赁物是房屋，政府修路是政府行为，被上诉人留有道路通行。本院对该组证据的真实性予确认。2、照片68张，拟证实被上诉人交付的租赁物漏水，导致丁慧经营的喜佳俪月子会所受损严重。经质证，被上诉人对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。认为照片无法反应是否是承租房屋，漏水原因也无法反应。本院对该组证据综合认定。3、光碟1张，拟证实租赁房屋有漏水情况，以及被上诉人拖欠农民工工资，导致农民工围堵DE座的正门，被上诉人在内门上加锁，导致喜佳俪的顾客也无法进入月子会所，严重影响了喜佳俪公司的运营。经质证，被上诉人对漏水造成的损失，上诉人可另案主张，这些视频无法反应拍摄时间，因此对真实性、关联性不予认可。农民工堵门，是农民工的过激行为，至于是谁来承担责任，上诉人可另案主张。本院对该证据综合认定。4、营业执照复印件1份、退款凭证37份，拟证实从2015年4月至2016年11月因租赁物及周边环境原因，导致有37人退了月子房，给喜佳俪公司造成12万余元的损失。经质证，被上诉人对该证据真实性、关联性不认可。认为这是上诉人经营的问题，客户有选择权，与租赁合同没有必然的关联性。本院对该证据综合认定。5、营业执照复印件1份，拟证实喜佳俪公司成立于2014年10月21日，租赁合同签订于2014年4月。公司也是凭着房屋租赁合同去办理的营业执照。喜佳俪公司交纳租赁费、物业费的票据各1份，拟证实和谐公司认可主体变更为喜佳俪公司。喜佳俪公司所租赁的场地所投入的部分装修及设施投入300余万元。解除合同后，这些投入如何解决。经质证，被上诉人认为与本案没有关联性，租赁合同是被上诉人与丁慧签订的，丁慧在租赁房屋上如何经营是丁慧的事情，租赁合同的主体是和谐公司与丁慧。喜佳俪公司和被上诉人是两个不同的主体，丁慧从来没有向公司表达过要变更主体。签订合同是个人，需要承担无限责任，而现在上诉人要求将合同主体变更成喜佳俪公司，公司承担有限责任，对被上诉人也来说存在风险。本院对该证据综合认定。被上诉人未向本院提供新证据。二审查明事实一审查明事实一致，本院予以确认。另外，二审查明：昌吉市喜佳俪商贸有限公司于2014年10月21日登记成立。本院认为，和谐公司与丁慧签订的《DE座招商合同书》、《商业租赁合同补充协议》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。关于上诉人认为解除双方签订的租赁合同无事实及法律依据的问题。根据双方合同约定，丁慧逾期支付租金15日以上的，和谐公司有权解除合同。2014年4月11日双方签订《DE座招商合同书》、2014年7月9日双方签订《商业租赁合同补充协议》至今，丁慧未向和谐公司交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：”当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。故，被上诉人和谐公司要求解除与丁慧之间的房屋租赁合同有事实及法律依据。一审判决解除双方签订的《DE座招商合同书》及《商业租赁合同补充协议》正确，本院予以维持。关于本案是否追加昌吉市喜佳俪商贸有限公司作为本案当事人参加诉讼的问题。本院认为，2014年4月丁慧与和谐昌吉分公司签订租赁合同，后于2014年10月21日成立了昌吉市喜佳俪商贸有限公司，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条：”发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，丁慧与和谐昌吉分公司签订房屋租赁合同，是为经营喜佳俪月子中心，不影响和谐昌吉分公司向丁慧主张权利，故对丁慧上诉要求追加喜佳俪公司为本案当事人的上诉请求，本院不予支持。关于租金数额问题。上诉人提供的《关于租赁商户的租金起算日延算的申请》复印件，证实和谐公司承诺向其减免租金，且该申请是在丁慧与和谐公司谈房屋漏水、暖气费、物业费等问题过程中，和谐公司向其送达。本院认为，该申请虽系复印件，但和谐公司董事长李春风对该申请的真实性认可，并对该申请进行了说明，认为该申请是招商部草拟并上报公司讨论，且其签字系内部管理行为，对外不具有约束力。本院结合上诉人丁慧陈述，以及证据载明内容，以及本院查明上诉人所租赁房屋确存在漏水、被上诉人未按合同约定安装燃气计量装置、以及配套设施不完善等问题,印证和谐公司向丁慧送达了该申请。故和谐公司做出从2015年9月1日起算租金的承诺，与事实相符，对于被上诉人主张上诉人支付2014年10月10日至2015年9月1日期间租金的请求，本院不予支持。综上，上诉人应向被上诉人支付2015年9月2日至2016年8月12日租金908863.91元（2934.45㎡×0.9元/㎡/天×382天-定金100000元）。关于上诉人逾期交纳租金承担违约责任的问题。上诉人未按约交纳租金，理应承担违约责任。根据双方租赁合同约定，租金应于每年度结束前30日一次性交纳下年度租金。因此2015年10月10日至2016年8月12日的租金应于2015年9月10日前一次性交清。逾期违约金应从2015年9月11日计算至2016年8月12日。故，本院支持违约金为52225元(908863.91元×4.75%÷12个月÷30天×335天×1.3倍)。综上所述，因原审法院对租金的起算时间认定错误，致判决结果错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九三十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2016）新2301民初5525号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项，即：”一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《商业租赁合同补充协议》；二、被告于本判决生效十五日内向原告返还和谐国际广场DE座第4层租赁场所；五、被告丁慧向原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司支付垫付2014年度至2015年度采暖费64557.9元；六、被告丁慧向原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司支付垫付采暖费的利息损失1864元。”；二、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2016）新2301民初5525号民事判决第三项、第四项，即”三、被告丁慧向原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司支付租金1674755.54元；四、被告丁慧向原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司支付违约金为204570元；”；三、上诉人丁慧于本判决生效后十五日内向被上诉人新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司支付租金908863.91元，并支付违约金52225元，共计961088.91元；四、驳回上诉人丁慧的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25920元，由丁慧负担14048元，由新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司负担11872元；二审案件受理费15862元，由丁慧负担2451元，由新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司负担13411元。本判决为终审判决。审 判 长  钟明辉审 判 员  赵明捷代理审判员  黄爱玲二〇一七年九月三十日书 记 员  钞 威