云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云23民终991号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘兴斌，男，1964年7月8日生，汉族，高中文化，无业，住楚雄市。委托诉讼代理人：刘卓，女，1989年8月5日生，彝族，硕士研究生，律师，住楚雄市，系刘兴斌之女。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何永刚，男，1976年2月6日生，汉族，高中文化，个体工商户，住楚雄市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵祖萍，女，1983年10月5日生，汉族，中专文化，个体工商户，住楚雄市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李帅，云南滇中律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：楚雄彝族自治州农业科学研究推广所，住所地：楚雄市鹿城镇果园路**。法定代表人：张永华，该所所长。委托诉讼代理人：侯开雄，该所工作人员。代理权限：一般授权代理。上诉人刘兴斌因与被上诉人何永刚、赵祖萍、原审第三人楚雄彝族自治州农业科学研究推广所（以下简称楚雄州农科所）合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院(2016)云2301民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘兴斌上诉请求：撤销原判第三项，即“由刘兴斌赔偿何永刚、赵祖萍经济损失38343元”，并由被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一、被上诉人对房屋进行装修的项目不祥及金额不实。1、被上诉人提交的装修合同中约定：“装修必须有施工方案、施工图纸、工程预算和工程结算表”，但被上诉人并没有提交上述材料，上诉人无从知晓各项装修项目的费用支出总额为38600元。2、被上诉人提交的装修明细表内容不实，并不能证实装修具体项目费用支出情况。第一、被上诉人并没有对装修明细表第二条中的凉菜房和消毒灯进行装修及改造；第二、餐厅墙面的墙纸、铺设的地砖单价及面积不详。二、一审判决认定的被上诉人的经济损失为12610元过高。一审判决认定退卡金额25220.69元，按退还客户储值卡金额的二分之一计算被上诉人的经济损失为12610元认定过高，除去成本，被上诉人盈利部分应当在退还储值卡金额的30%左右，即7566.2元。三、上诉人不应当向被上诉人承担违约责任。按照上诉人与被上诉人签订的承包经营协议、租赁合同第十条约定：“因不可抗力或因非甲乙双方的因素导致该协议无法履行的，经甲乙双方协商一致，可以变更或解除该协议，承包费用按实际经营天数计算，双方不承担违约责任。”本案是原审第三人楚雄州农科所的原因导致协议无法履行，依据协议约定双方互不承担违约责任，故上诉人不应当向被上诉人承担违约责任。被上诉人何永刚、赵祖萍辩称，一、上诉人、原审第三人楚雄州农科所构成违约，造成双方签订的《租赁合同》无法继续履行的事实是十分明确的，上诉人应依法赔偿被上诉人的全部经济损失。本案中被上诉人与上诉人签订了为期六年的租赁合同经营夏绿地素食餐厅，但由于上诉人的欺诈行为(即：隐瞒和原审第三人只有签订了五年的租赁合同)和原审第三人的违约行为，致使被上诉人投入大量资金，经营火爆的餐厅在一年后就被告知因汇东公司房地产项目开发而需要立即收回房屋、停止经营。因为上诉人与原审第三人的违约行为，被上诉人遭受了惨重的经济损失。上诉人的违约行为不仅造成了被上诉人产生高额的装修损失、预期利益损失(退还储值卡金额损失、预期经营可得利润损失)、大量的餐饮设备(厨具、餐具、桌椅板凳等)因素食坊停业无法使用而闲置、甚至给被上诉人的诚信也造成了巨大的损失。为此，被上诉人不存在任何过错，上诉人于情、于法、于理应赔偿被上诉人的全部经济损失。然而一审判决却未对被上诉人的经济损失予以客观的认定，完全违背了基本的公平原则。二、本案2015年7月1日后的房屋租赁期限系无效超期转租，上诉人并非主张超期转租租金的适格原告，无权向被上诉人主张支付租金。本案中被上诉人与上诉人虽然签订了转租期为六年的《承包经营协议》、《租赁合同》，但上诉人与原审第三人楚雄州农科所签订的《云南高原粳稻良种繁育中心大楼租赁经营合同》却于2015年6月30日已到期，被上诉人2015年6月30日后转租使用的房屋在上诉人租期之外。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，原审第三人楚雄州农科所与上诉人在2015年6月30日合同期限届满后就没有续签合同。综合以上三点，上诉人构成违约有充分的事实依据和法律依据，上诉人应依法赔偿被上诉人全部经济损失。刘兴斌向一审法院起诉请求：一、由何永刚、赵祖萍向刘兴斌支付承包费63194.20元，水电费400元，合计63594.20元；二、由何永刚、赵祖萍赔偿刘兴斌小茶几两张、不锈钢汤桶三只、佐料缸三个、不锈钢盆一个，价值400元。案件受理费由何永刚、赵祖萍承担。何永刚、赵祖萍向一审法院反诉请求：一、解除何永刚、赵祖萍与刘兴斌2014年7月8日签订的《租赁合同》；二、由刘兴斌、第三人楚雄州农科所赔偿因擅自终止合同收回房屋而给何永刚、赵祖萍造成的经济损失合计88603.56元。其中购买餐饮设备损失56423元，租赁房屋装修损失38600元，上述两项损失四年折旧损失合计63348.66元；三、退还何永刚、赵祖萍保证金3000元。本案全部诉讼费用由刘兴斌、第三人楚雄州农科所承担。一审法院认定事实：2014年7月8日，刘兴斌与何永刚、赵祖萍经过协商，分别签订了《承包经营协议》及《租赁合同》各一份，两份合同名称不同但约定的内容一致。合同约定由何永刚、赵祖萍承包农艺酒店餐饮部从事餐饮经营，承包期间为六年，自2014年7月1日起至2020年7月1日止，承包费第一年为60000元，往后每年增加5000元，最高不超过75000元，何永刚、赵祖萍须于每年6月1日前交清下一年度的承包费。厨房和餐厅的设施用具，刘兴斌无偿提供给何永刚、赵祖萍使用，协议终止时，何永刚、赵祖萍应如数归还，若有损坏，何永刚、赵祖萍应赔偿损失。水电费由刘兴斌按月收取，水费按5元每方计算，电费按1元每度计算。协议签订后，何永刚、赵祖萍支付了2014年7月1日至2015年6月30日期间的房屋租金60000元，并支付保证金3000元。何永刚、赵祖萍对承租的农艺酒店餐饮部进行了装修，并开业经营夏绿地素食坊。2016年4月13日，何永刚、赵祖萍经营的夏绿地素食坊停业。另查明，2012年6月18日，第三人楚雄州农科所与刘兴斌签订《云南高原粳稻良种繁育中心大楼租赁经营合同》一份，约定第三人楚雄州农科所将云南高原粳稻良种繁育中心综合大楼（包含农艺酒店餐饮部）出租给刘兴斌经营使用，使用期定为2个合同期（10年），如刘兴斌只租赁1个合同期，第三人楚雄州农科所补偿50%的投资给刘兴斌，不满1个合同期（5年），按1个合同期计算。租赁期限共5年，自2010年7月1日起至2015年6月30日止。未经第三人楚雄州农科所同意，刘兴斌不得转租。刘兴斌承租后将上述房屋转租给何永刚、赵祖萍。综合各方的诉辩主张，本案争议焦点为：1、刘兴斌是否存在超期转租行为？2、刘兴斌与何永刚、赵祖萍双方是否存在违约行为？3、合同解除后，何永刚、赵祖萍的损失如何承担？一审法院认为，合同的性质应根据合同约定的具体内容、实际履行情况等进行确定。本案刘兴斌与何永刚、赵祖萍签订的《承包经营协议》、《租赁合同》虽然名称不一样，但合同约定的内容是一致的，且庭审中双方也认可两份合同实质上是房屋租赁合同，刘兴斌出具的收条中亦载明的是“今收到何永刚交来二楼房租费60000元（大写陆万元整）”。据此，认定刘兴斌与何永刚、赵祖萍签订的《承包经营协议》、《租赁合同》的性质为房屋租赁合同，双方形成房屋租赁合同民事法律关系。本案刘兴斌与何永刚、赵祖萍签订的《承包经营协议》、《租赁合同》系双方真实意思表示，虽然刘兴斌的出租行为属转租，但第三人楚雄州农科所在《租赁合同》上明确同意赵祖萍租赁二楼餐厅并加盖了公章，且第三人楚雄州农科所明知刘兴斌转租的事实并未提出异议，视为转租行为得到第三人楚雄州农科所的同意。因此，本案《承包经营协议》、《租赁合同》的内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效。针对争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案第三人楚雄州农科所与刘兴斌签订的《云南高原粳稻良种繁育中心大楼租赁经营合同》约定的租赁期为5年，自2010年7月1日起至2015年6月30日止。合同期满后，第三人楚雄州农科所与刘兴斌虽然没有续签书面租赁合同，但第三人楚雄州农科所对刘兴斌继续使用房屋没有提出异议，直到2016年1月13日，第三人楚雄州农科所才向刘兴斌发出通知要求刘兴斌在2016年2月28日前结清费用、归还房屋。刘兴斌与第三人楚雄州农科所之间的租赁合同自2015年7月1日起转为不定期租赁，双方的不定期租赁合同于2016年2月28日到期。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人的，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案第三人楚雄州农科所与刘兴斌对转租期限没有特别约定，因此刘兴斌自2015年7月1日起至2016年2月28日期间的转租合法有效，何永刚、赵祖萍应支付相应租金。2016年3月1日起至刘兴斌要求的租金支付截止日期2016年5月20日期间的转租属超期转租，刘兴斌无权要求支付租金。据此，仅支持何永刚、赵祖萍支付刘兴斌租金43333元（65000元/年÷12月×8月）；刘兴斌要求何永刚、赵祖萍支付水电费400元的诉请，庭审中何永刚、赵祖萍承认直到2016年4月13日才从承租的房屋搬离，刘兴斌提交的水电表抄表记录能够证实，2016年4月1日至5月20日期间何永刚、赵祖萍用水59方、用电105度的事实，根据《承包经营协议》、《租赁合同》第六条约定：“水费按5元每方计算，电费按1元每度计算”，何永刚、赵祖萍应支付刘兴斌2016年4月1日至5月20日期间的水费295元、电费105元，合计400元，对刘兴斌的该项诉请予以支持。针对争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案因第三人楚雄州农科所需要收回房屋，致使刘兴斌与何永刚、赵祖萍签订的《承包经营协议》、《租赁合同》无法继续履行，刘兴斌对何永刚、赵祖萍构成违约。何永刚、赵祖萍反诉请求解除与刘兴斌签订的《承包经营协议》、《租赁合同》，庭审中刘兴斌同意解除合同，确认双方自愿解除《承包经营协议》和《租赁合同》。针对争议焦点三，本案刘兴斌违约虽因第三人原因造成，但因违约责任系严格责任，其法定的免责事由仅为不可抗力，第三人的行为并不属于不可抗力，因此本案刘兴斌应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案何永刚、赵祖萍对房屋进行了装修，从其提交的装修合同、装修明细可以看出装修已形成附合，双方合同约定的租期为6年，而何永刚、赵祖萍承租不满2年，庭审中何永刚、赵祖萍要求按剩余4年的租期计算装修残值损失的反诉请求于法有据，支持刘兴斌赔偿何永刚、赵祖萍装修残值损失25733元（38600元÷6年×4年）；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案刘兴斌构成违约，应赔偿合同履行后何永刚、赵祖萍可以获得的利益。根据何永刚、赵祖萍提供的退款账本明细计算得出，其退还客户储值卡金额为25220.69元，而非其反诉请求中主张的25254.90元。该退卡金额为何永刚、赵祖萍履行合同后可得的营业收入，考虑到顾客的消费行为尚未发生，退卡金额25220.69元并不能全部认定为何永刚、赵祖萍的利益损失，何永刚、赵祖萍的利益损失为扣除其营业成本后的利润。据此，酌情支持刘兴斌赔偿何永刚、赵祖萍经济损失12610元（按退还客户储值卡金额的二分之一计算）；本案何永刚、赵祖萍购买的餐具、餐桌等餐饮设备其可以搬走，且庭审中何永刚、赵祖萍已陈述其在夏绿地素食坊停业后已搬走了上述餐饮设备，因此对何永刚、赵祖萍要求刘兴斌赔偿餐饮设备折旧损失37615元（56423元÷6年×4年）的诉请，不予支持；本案刘兴斌因第三人原因构成违约并导致合同解除，何永刚、赵祖萍交纳的保证金应予退还，对何永刚、赵祖萍要求刘兴斌退还保证金3000元的反诉请求，予以支持；对刘兴斌要求何永刚、赵祖萍将承租的二楼餐厅恢复原状，或在判决时对何永刚、赵祖萍的装修损失予以考虑扣除的诉请，因本案刘兴斌构成违约，此项诉请于法无据，不予支持；第三人楚雄州农科所不是本案合同的相对方，在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、第十五条规定，判决：一、解除刘兴斌与何永刚、赵祖萍于2014年7月8日签订的《承包经营协议》、《租赁合同》；二、由何永刚、赵祖萍共同支付刘兴斌租金43333元、水电费400元，合计43733元；三、由刘兴斌赔偿何永刚、赵祖萍经济损失38343元；四、由刘兴斌退还何永刚、赵祖萍保证金3000元；五、驳回刘兴斌的其他诉讼请求；六、驳回何永刚、赵祖萍的其他反诉请求。以上应由刘兴斌、何永刚、赵祖萍承担的执行款项，限于判决生效后十五日内付清，款交法院。本诉案件受理费减半收取700元，由刘兴斌负担219元（已交），由何永刚、赵祖萍负担481元（未交）；反诉案件受理费减半收取1008元，由何永刚、赵祖萍负担553元（已交），由刘兴斌负担455元（未交）。双方当事人各自应负担的案件受理费，限于判决生效后十五日内付清，款交法院。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了十张图片，欲证明被上诉人在餐厅中没有安装吊灯和消毒灯，对二楼的餐厅地砖也未进行过装修，厨房和凉菜间没有消毒灯。经质证，被上诉人对上诉人提交的图片有异议，被上诉人认为上诉人提交的图片不能证明被上诉人装修的真实情况。原审第三人认为其不知道装修情况，不能确定上诉人提交的图片是否真实。二审中，上诉人、被上诉人及原审第三人对一审判决认定的事实均无异议。但被上诉人认为一审判决遗漏认定以下事实：1、2014年7月8日，上诉人与被上诉人签订合同时，上诉人隐瞒了上诉人与原审第三人所签订的合同于2015年6月30日到期；2、被上诉人进行装修并购买餐具进行经营；3、2016年3月1日，上诉人告知被上诉人，其收到原审第三人的通知，要求被上诉人于2月底前搬走；4、2015年6月，租期届满后上诉人与被上诉人达成口头协议，由被上诉人继续使用房屋，被上诉人只需支付水电费，不需支付房租。对一审判决认定的事实，各方当事人均无异议，故对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本院认为，当事人订立合同应当遵循诚实信用原则。本案上诉人明知其与原审第三人签订的租赁经营合同于2015年6月30日到期，但其未告知被上诉人上述情况，于2014年7月8日仍与被上诉人签订租赁期限为6年的租赁合同，上诉人与原审第三人在租赁期限届满后双方未续签租赁合同，导致上诉人与被上诉人的租赁合同不能继续履行，上诉人构成违约，上诉人的违约行为给被上诉人造成了损失，对被上诉人的损失，上诉人应承担赔偿责任。对于被上诉人的装修损失，被上诉人已提交了装修合同、装修明细及收条，上述证据能形成证据锁链，证明被上诉人对房屋进行装修的项目及费用，上诉人虽然对此提出异议，但其提交的证据不能证明其异议成立，故上诉人提出被上诉人装修项目及金额不实的主张不能成立，本院不予支持。一审判决根据本案的实际和被上诉人向客户的退款情况酌情认定被上诉人的可得利益损失并无不当。综上所述，上诉人刘兴斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费759元，由上诉人刘兴斌负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 邱德英审判员 晋 芳二〇一七年一月十七日书记员 文起丽