上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初10015号原告梁进德，男，1958年11月30日出生，汉族，住上海市宝山区。被告欧美莉，女，1960年4月4日生，汉族，住上海市宝山区。原告梁进德与被告欧美莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由主审法官戴筱岚适用简易程序公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告梁进德、被告欧美莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁进德诉称，原、被告于2014年3月23日签订房屋租赁合同，由原告将位于上海市宝山区泗塘三村XXX号XXX室房屋出租给被告，租期自2014年3月26日起至2016年3月25日止，每月租金为2,300元。合同到期后，原告不准备再和被告续租，要求收回房屋，但遭到被告拒绝。故原告起诉要求终止房屋租赁合同，被告立即搬离系争房屋并完整交付房屋设备和装潢、原样归还家电，没收2,300元押金作为违约金，按市场价每月3,300元的标准支付自2016年3月26日起至实际搬离之日止的房租，结清水、电和燃气费用，支付因被告违约造成的法律咨询费700元。被告欧美莉辩称，原、被告曾口头约定是长期租赁的，被告要求五年一签，但原告要求两年一签，称万一租金涨价，原告是要涨价的，被告同意了，所以房屋租赁合同约定的租赁期是两年。2016年3月28日，原告找到被告，称房租要上涨至每月2,700元，被告要求每月2,600元，但原告不同意。因为原告承诺被告可以长租，所以花了一个半月在系争房屋内进行了装修，到2014年5月5日才搬进去，还买了一套家具。如果被告搬出，原告应当赔偿损失。综上，被告不同意原告的全部诉请，要求继续承租系争房屋。经审理查明，原告为系争房屋的房地产权利人。2014年3月23日，原告(甲方、出租方)、被告(乙方、承租方)签订房屋租赁合同，约定，由甲方将系争房屋出租给乙方，装修标准及设备：空调二只、淋浴、大橱、冰箱、洗衣机，租赁期自2014年3月26日至2016年3月25日止，租赁期满，甲方有权收回全部的出租场地，乙方应如期交还，期满后甲方如有出租意向，乙方有最先续租须在期满前一个月向甲方提出申请。其中第四条约定，月租金为2,300元，租赁期内租金不变。乙方第一次先付六个月的房租和一个月房租的保证金，以后按六个月支付。甲方提前三天向乙方收取，如乙方未交付房租超过一个星期，甲方有权收回房屋，乙方支付一个月的租金作为违约金给甲方。乙方在租赁期内，所有的电费、燃气费、水费、有限电视费等按单据交付。合同签订后，原告收取了被告支付的租房保证金2,300元。至今，被告已付清至2016年3月25日的租金。庭审中，为证明己方主张，原告提供：上海庙行法律服务所收据一份，证明因本案原告向庙行法律服务所咨询，并支付调查、代书费700元。被告表示收据不是正式发票，不予认可。被告提供：1、2014年4月10日收条一张，证明被告装修系争房屋花费7,000元；2、2016年5月12日短信截屏，证明被告曾发短信给原告要求支付租金，但是原告没有回复。原告表示，1、并非正式发票，不予认可；2、原告收到短信，但短信是5月份发的，被告应当在3月20日的时候支付租金。在本案审理过程中，原告表示，原告在2016年春节时就告诉被告合同到期后要涨租金，被告表示到时候再说。2016年3月26日前，原告提出月租金涨到2,700元，被告不同意。原告称不同意的话被告就搬走，被告也不同意搬走。被告所说的装修只是将墙壁粉刷了一下，家具的事情原告并不知情，没有让被告购买过。原告将系争房屋出租给被告时，房屋内包括二台空调、一个冰箱、一台洗衣机、一台热水器、一个旧的煤气灶、一个油烟机和一台电视机，后来被告将电视机送给中介了。目前系争房屋的市场租金标准为每月3,300元。被告表示，当时经办的中介业务员董军和谢静都出具了证明，证明在签订租房合同时，原告夫妇承诺过系争房屋是长租(五年)的。被告拿到系争房屋时，确实有原告所称的二台空调、一个大橱、一个冰箱、一台洗衣机、一个旧的煤气灶、一台电视机，经过原告同意，被告把大橱和电视机送人了；洗衣机是漏水的；煤气灶点火不好，被告自己买了一个新的，原来的煤气灶还在；被告还出资更换了铝合金窗的轮盘，装了一个雨棚，换了纱窗的窗纱，重新粉刷了墙面，更换了马桶。目前系争房屋的市场租金标准为每月2,500-2,600之间。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、房地产权证，被告提供的短信截屏，及双方当事人的陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。租赁合同约定的租赁期限至2016年3月26日，此后双方未续签合同，双方合同关系已终止，原告诉请要求被告搬离，可以准许。被告称原告曾口头承诺被告可以长期租赁系争房屋，但原告对此予以否认，双方也未就五年的租期签订书面合同，本院难以采信。根据合同约定和庭审查明情况，原告租房时向被告提供了二台空调、一个大橱、一个冰箱、一台洗衣机、一个煤气灶和一台电视机，租赁期间，被告将大橱和电视机送人，原告知晓后也未提出异议，故被告搬离时，应归还原告提供的二台空调、一台淋浴器、一个冰箱、一台洗衣机及一个煤气灶。被告实际支付租金至2016年3月25日，故还应向原告支付自2016年3月26日起至实际搬离之日止的房屋使用费，鉴于原、被告双方对于租金标准都没有提供明确的依据，本院结合原告自述的曾于2016年3月26日前，要求上涨月租金至2,700元，酌情确定房屋使用费的标准为每月2,700元。合同第四条约定的违约金针对的是被告迟延支付房租的情形，本案合同到期后，原、被告就租金标准进行磋商，双方未达成一致，导致被告未支付房租，不构成迟延支付房租，不适用该条款，原告据此要求没收保证金2,300元作为违约金，不予准许。房租保证金2,300元具有担保房租支付的性质，可用于冲抵被告应向原告支付的房屋使用费。被告搬离时，应据实支付水费、电费和燃气费用。原告要求被告支付700元法律咨询费，缺乏合同依据，本院不予准许。关于被告辩称其进行了装修，要求原告赔偿一节，由于双方合同签订的期限为两年，被告自行装修的行为与原告无关，现合同已到期，原告对被告的装修无需承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(一)项、第一百零九条、二百三十五条的规定，判决如下：一、终止原告梁进德与被告欧美莉关于上海市宝山区泗塘三村XXX号XXX室房屋的租赁合同关系；二、被告欧美莉于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中腾退并搬离，将上述房屋及原告梁进德提供的设备(含二台空调、一台淋浴器、一个冰箱、一台洗衣机及一个煤气灶)返还给原告梁进德；三、被告欧美莉于本判决生效之日起十日内，按每月2,700元的标准，向原告梁进德支付自2016年3月26日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(被告欧美莉支付的2,300元房租保证金可用于冲抵房屋使用费)；四、被告欧美莉于搬离上述房屋之日，向原告梁进德据实支付水费、电费及燃气费用；五、原告梁进德的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为80元，由被告欧美莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  戴筱岚二〇一七年一月四日书记员  王陈虎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。