北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2013)海民初字第14197号原告：郑秀梅，女，1972年4月21日出生，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人王佳红，北京市京华中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人王玉臣，北京市京华中唐律师事务所律师。被告保利（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区小井村。法定代表人刘平，董事长。委托诉讼代理人侯国晖，北京市炜衡律师事务所律师。原告郑秀梅诉被告保利（北京）房地产开发有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告郑秀梅委托诉讼代理人王佳红、王玉臣与被告保利公司委托诉讼代理人侯国辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郑秀梅诉称，原告与被告于2009年8月11日签定了《商品房预售合同》，合同约定由原告购买被告建设开发的海淀区西北旺镇冷泉村住宅区东Ａ区088#住宅楼-1层X精装修别墅一栋，被告应于2009年12月31日前向原告交付房屋，同时还约定了交付房屋的条件。合同签订后，原告向被告支付了全部的购房款，并于2010年6月入住涉案房屋。原告入住涉案房屋后，陆续发现二楼主卧卫生间漏水；整个地下室渗水、漏水；二楼主卧窗户因渗水严重变形、脱落；部分区域因没有铺设电线而需要重新挖槽铺线等等严重的质量问题。原告要求被告提供涉案房屋装饰装修材料的进场证明及合格证明，被告一直不予提供，说明被告的装饰装修材料都不合格；起初，原告以为这些房屋质量问题可通过物业维修解决，于是多次通知物业进行维修。但是物业的反复、多次维修不仅没有解决原先所存在的质量问题（如二楼主卧卫生间经物业五次维修后仍然无法确定漏水原因，该卫生间自入住以来一直向一楼渗水、漏水，导致一楼大门进门处吊顶及壁纸严重霉变），反而更多的质量问题越来越严重地暴露出来，原告的房屋就像一个大工地，根本无法正常居住，最后，原告不得不搬出涉案房屋。2011年，因二楼主卧卫生间洗脸池上水管阀门破损，物业发现时，跑水已致使整栋房屋被淹，装修基本报废。此后，原告多次找被告协商因质量问题所导致的损失赔偿问题，但双方均未能达成一致意见，由于被告的行为导致该房无法居住，被告应当承担逾期交房的责任，并应当赔偿原告由此造成的损失。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，1、判令被告向原告出示涉案房屋的建筑工程竣工验收备案表和规划验收批准文件。2、判令被告向原告支付由于房屋质量问题导致的无法正常居住使用的损失，损失标准参照逾期交期交房的标准计算（按照每日1614元，自2010年1月1日开始计算到判决生效为止）；3、判令被告向原告支付维修房屋期间的损失，损失标准参照逾期交期交房的标准计算（按照每日1614元，自判决生效开始计算到8个月为止）；4、判令被告向原告支付对涉案房屋进行重新装修所支付的人工费、材料费等全部费用共计3500000元；5、判令被告向原告支付涉案房屋二层水管爆裂导致的家具损失共计300000元；6、判令被告向原告支付原告已经支付的物业服务费共计23218元；7、判令被告承担本案所发生的两次鉴定的费用、诉讼费。被告保利公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由1：原告诉请1的内容我方已经作为证据提交，理由2：原告参照逾期交房的违约金计算标准用于计算房屋无法正常居住导致的损失没有合同及法律依据。理由3：原告参照逾期交房的违约金标准计算维修房屋期间的损失，因原告并未诉请由被告进行维修，维修期间也不是一个确定的期间，该部分诉请不是已经产生的实际损失，也不能确定准确的数额，所以没有合同及法律依据。理由4：原告要求被告承担重新装修的费用350万元没有任何依据。理由5：原告要求支付家具损失没有任何依据。理由6：物业费损失没有任何依据。理由7：关于原告所称与房屋质量问题有关的所有的损失被告综合答辩如下：自原告房屋出现问题后，被告一直积极联系原告进行维修作业，但是原告一直以优先处理赔偿问题为由拒绝被告进场维修，能从被告提交的录音证据中得到证实，也能从原告提交的录音证据中得到证实。依据合同法第119条规定当事人一方违约后对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施只是损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿。最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释30条作了同样的规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣除相应的损失人民法院应予支持。本案造成原告损失扩大的责任方为原告，应由原告承担扩大的损失。原告的损失不应全部由被告承担，原告应合理区分损失和扩大的损失，以分清双方责任。经审理查明，2009年8月11日郑秀梅与保利公司签定了《商品房预售合同》，合同约定由郑秀梅购买被告建设开发的海淀区西北旺镇冷泉村住宅区东Ａ区088#住宅楼-1层X精装修别墅一栋。双方约定地上两层、地下一层。预测建筑面积为497.85平方米。双方约定单价为32427.21元。具体约定见附件4。附件4中未有条款。双方合同第十一条交付条件中约定：(一)出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日前签订土地出让合同但在2007年8月1日前进行招投标的项目）。合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1及2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过120日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已退款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。合同第第十五条交接手续约定：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行检查，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理；由出卖人根据质量问题具体情况确定合理修复期限，在商品房交付后按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在该期限内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。专项维修基金；（2）契税；（3）合同第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定：（二）出卖人和买受人约定如下：2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照合同签订当日中国人民银行颁布的个人住房贷款基准利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此发生的检测费用由出卖人承担。买受人不退房的或该商品房交付使用已超过60日的，应当与出卖人另行签订补充协议。3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；（2）房屋装饰/设备在交付使用时如未达到合同附件的约定的标准，出卖人应负责整改使之达到合同约定标准，或按未达到合同约定的装饰/设备的差价部分向买受人补偿；（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。合同第十七条住宅保修责任约定：该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在该商品房保修范围和保修期限发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。双方还签订了《北京市商品房预售合同补充协议》，关于装饰、设备标准承诺的补充约定为：房屋套内及共用部分装饰、设备标准以合同附件六为准，但出卖人有权更换同档次产品更换装饰、设备，对此买受人无异议。如出卖人提高主合同附件六所列装饰、设备标准，买受人对此无异议。后郑秀梅依约支付房款并办理入住，该房屋出现返潮现象，以地下室地面产生返水最为严重。诉讼中，本院工作人员前往该房屋进行现场勘验，可见房屋地下室地面浸泡于水中，对于渗漏原因及屋内水的来源无法直接判断。后本院依据当事人申请委托鉴定机构对于对位于北京市海淀区西北旺镇冷泉村冷泉住宅区（西部·临水居）A区冷泉住宅区东A区088#住宅楼-1层X号房屋所存在的质量问题是否构成安全隐患；检测房屋的主体结构是否存在问题；检测房屋的渗水、漏水形成的原因；检测房屋内电线、电路是否符合相关法律规范、安装是否合理；对上述房屋所存在的问题或安全隐患维修方案进行鉴定。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心依据鉴定委托的要求、现场勘验情况及国家相应的标准规范，对北京市海淀区西北旺镇冷泉村冷泉住宅区（西部·临水居）A区冷泉住宅区东A区088#住宅楼-1层X号房屋所存在的质量问题是否构成安全隐患；检测房屋的主体结构是否存在问题；检测房屋的渗水、漏水形成的原因；检测房屋内电线、电路是否符合相关法律规范、安装是否合理的鉴定意见如下：结构部分鉴定意见:在墙9×B-C及板7-9×B-C各取混凝土芯样三个进行混凝土抗压强度试验，强度符合设计要求。在墙9×B-C取钢筋5根编号Q1-Q5进行物理、化学性能试验，除重量偏差检测结果不合格外，其余各项均符合国家相关标准的规定。在板7-9×B-C取东西向钢筋5根编号B1-B5进行物理、化学性能试验，除钢筋公称直径偏差检测结果不合格外，其余各项均符合国家相关标准的规定。在板7-9×B-C取南北向钢筋5根编号B6-B10进行物理化学性能试验，试验结果符合国家相关标准的规定。该结构地震作用下的最大层间位移角满足规范要求。该结构地下室外墙-×纵筋及首层顶板-×-支座钢筋配置满足规范要求。电气部分鉴定意见:一层位置插座处接线为后修电路，插座有电；一层位置插座处接线为后修电路，插座有电。一层位置插座处原有电路线头部位有电，线头随意甩出，未进行绝缘包扎；一层位置原电路接线盒处导线裸露，未接线，未做绝缘包扎；一层位置原电路甩出线头部位有电，线头未进行绝缘包扎，以上现象不符合北京市相关标准的规定。位置至位置后修电路电线导管内均穿3条2.5mm²BV线，电线导管均采用PVC管，抽查7处PVC管管径，其中5处不符合相关图集的规定。一层位置后修电路电线导管埋深为0mm；地下室位置后修电路电线导管埋深5mm；地下室位置后修电路电线导管埋深12mm；位置后修电路电线导管埋深10mm，以上现象不符合相关国家标准的规定。一层位置吊顶内后修电路局部未电线导管，裸露导线长度约500mm，不符合相关国家标准的规定。一层位置吊顶内后修电路导线有接头部位未设置接线盒，不符合相关国家标准的规定。一层位置吊顶内后修电路电线导管穿过梁部位线管开裂，导线裸露，不符合相关国家标准的规定。一层位置吊顶内后修电路电线导管煨弯处线管有死弯现象，不符合北京市相关标准的规定。一层位置后修电路接线管间有电线裸露，不符合北京市相关标准的规定。一层位置原告陈述该位置插座维修前不通电。一层位置后修电路电线导管未接入接线盒，不符合相关国家标准的规定。地下室位置后修电路电线导管转弯处未设接线盒，有折断现象；地下室位置电线导管有折断现象。对位置后修电路绝缘电阻进行摇测，电阻均为500M，符合相关国家标准的规定。对位置原有线路绝缘电阻进行摇测，相地间电阻0，零地间电阻0.5M，相零间电阻0.4M，不符合相关国家标准的规定。防水部分鉴定意见:户门檐口无滴水槽，不符合相关国家标准的规定。二层南卧室卫生间及主卧卫生间地面防水存在缺陷。二层主卧室南侧窗台板下侧渗漏痕迹为窗框与墙体间密封不严密，外墙饰面破损处防水能力薄弱所致。入户门门上方渗漏痕迹为檐口未设置滴水槽，门框上方造型檐与墙体间密封开裂所致。建议维修方案：卫生间地面防水维修方案维修范围：二层南卧室卫生间地面、主卧卫生间地面维修方式：地面整体采用聚氨酯涂膜防水施工工艺要求：地面拆除与清理垫层表面，垫层表面必须彻底清扫干净，不得有浮尘、杂物、明水等。找坡层、找平层施工：卫生间地面垫层，向地漏处找2%坡，厚度小于30mm时用混合灰，大于30mm厚用1∶6轻骨料混凝土垫层。用配合比1：3水泥砂浆找平，厚度20mm，表面应抹平压光、坚实平整，不起砂，基本干燥。找平层的泛水坡度应在2%以上，不得局部积水，与墙交接处及转角均要抹成小圆角。凡是靠墙的管根处均抹出5%坡度，避免此处存水。合成高分子涂膜防水层施工：地面防水层应做在地面找平层之上，饰面层以下。地面四周与墙体连接处，防水层往墙面上返250mm以上；地面与墙面阴阳角处先做附加层处理，再做四周立墙防水层。建议地面采用合成高分子防水涂料（单组分聚氨酯）涂膜防水，其涂膜施工基层含水率必须符合施工规范或防水涂料要求，严格按照根据所选用的防水涂料使用说明进行二至三遍涂刮施工，涂刷单组分聚氨酯，一般施工环境温度应在5℃以上。第一遍涂膜施工以单组分聚氨酯涂料用橡胶刮板在基层表面均匀涂刮，厚度一致，涂刮量以0.6-0.8kg／m2为宜。第二遍涂膜施工在第一遍涂膜固化后，再进行第二遍聚氨酯涂刮。对平面的涂刮方向应与第一遍刮涂方向相垂直，涂刮量与第一遍相同。在第二遍涂膜固化后，进行第三遍聚氨酯涂刮，达到设计厚度。在最后一遍涂膜施工完毕尚未固化时，在其表面应均匀地撒上少量干净的粗砂，以增加与即将覆盖的水泥砂浆保护层之间的粘结。厕浴间防水层需经多遍涂刷，单组分聚氨酯涂膜总厚度应大于等于1.5mm。第一次蓄水试验：防水涂料按设计要求在最后一遍防水层涂层涂完后，干固48h经质量验收合格，进行蓄水试验，临时地漏堵塞，门口处抹挡水坎，蓄水2cm，观察24h无渗漏为合格，可进行面层施工。防水保护层：第一次蓄水试验合格后，在防水层上做20mm厚水泥砂浆保护层。饰面地砖施工：选择与原饰面地砖相同材质、型号、尺寸的瓷砖进行施工。饰面地砖地面，在其地漏处泛水坡度应在2%以上，且不得局部积水。地漏处排水坡度，从地漏边缘向外50mm内排水坡度为5％。第二次蓄水试验：饰面施工完工后，进行第二次蓄水，确保厕浴间的防水工程质量。地下室底板防水维修方案对地面砖进行剔凿，至混凝土基层，清理干净；将底板现有开挖坑洞采用抗渗混凝土填平，并在周边采用聚氨酯注浆止水；暂无渗漏明水的混凝土不密实部位，应进行剔凿处理，采用水泥基渗透结晶型防水材料嵌填、封堵；面层刮涂水泥基渗透结晶型防水材料，涂层厚度不小于1.0mm；防水层往墙面上返250mm以上。40-50mm厚聚合物细石混凝土作防水层兼保护层。工艺要求（1）聚氨酯注浆方法应符合《地下工程渗漏治理技术规程》（JGJ/T212-2010）相关要求。（2）水泥基渗透结晶型防水材料主要施工工艺：（a）涂刮、嵌填水泥基渗透结晶型防水材料的基层应充分湿润；（b）混合水泥基渗透结晶型防水材料应用干净自来水，粉、水比例应符合产品说明书要求；混合料用机械搅拌均匀，加水混合好的浆料宜在20min内用完；施工过程中应不断搅动浆料，防止沉淀，但不得加水；（c）涂层涂刮均匀，厚度不小于1.0mm，材料用量不小于1.5kg/㎡；涂层应多遍涂刷完成，在上一遍涂层表干时开始涂刷下一遍涂层，并应交替改变涂刷方向；（d）涂层终凝后应及时进行喷雾干湿交替养护，养护时间不得少于72h。二层主卧南侧窗漏水维修方案密封胶开裂部位维修方案：使用建筑密封膏对窗户与外墙交接处进行密封，使用密封膏前，对接缝处表面进行剔凿、清理，保证表面清洁、干燥。外墙涂料开裂维修方案：对涂料开裂部位周边进行剔凿，剔凿至基层，清洁基层，并涂刷界面剂来增强抹灰与基层表面的粘结性；粒状喷涂要求第一遍喷射均匀，厚度掌握在2mm左右，过1-2h喷第二遍，要求喷涂颜色一致，颗粒均匀，涂层厚度一致。户门处漏水维修方案造型檐与墙体间密封胶开裂维修方案：使用建筑密封膏对窗户与外墙处进行密封，使用密封膏前，对接缝处表面进行剔凿、清理，保证表面清洁、干燥。户门檐口未设置滴水槽维修方案：在檐口上方将已经空鼓以及周边疏松的涂饰层、抹灰层进行剔凿；清洁基层，并涂刷界面剂来增强抹灰与基层表面的粘结性，在檐口部位设置滴水槽，并重新进行饰面层施工。房屋内电路维修方案维修范围：房屋内位置1-位置10电路。材料要求：阻燃型塑料管的管壁应薄厚均匀，无气泡及管身变形等现象；开关盒、插座盒、接线盒等外观整齐、开孔齐全及无劈裂等现象；导线规格、型号必须符合设计要求，应有合格证、“ccc”认证标志和认证证书复印件。导管的连接可采用套管粘接法和专用端头进行连接，敷设管路时应尽量减少弯曲；在墙上剔凿处敷设管路所需线槽，剔槽时要保证深度埋深应大于15mm，下管后及时固定，再用水泥砂浆保护；敷设管路的同时应将带线穿好。安装管内绝缘导线时，应采用不同颜色对相线、零线及保护地线加以区分；在导线连接时，必须削去绝缘层，除掉氧化膜，再进行连接、施焊、包扎绝缘；导线接头部位需安装接线盒；在开关处预留长度150mm导线；导线安装完毕后进行绝缘摇测。将导线按顺时针方向盘绕在开关、插座对应的接线柱上，旋紧压丝，注意线芯不得外露；安装好后开关的面板应紧贴墙面，四周无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁，无碎裂、划伤，装饰帽齐全。注：1、上述方案为根据本工程现场勘验情况及鉴定意见所出具的建议性修复方案，方案的实施应当由有资质的专业队伍进行施工，施工前应出具详细的施工方案，施工过程必须严格按照施工相关技术规程操作。2、我中心所提出的方案为从工程技术角度出发，解决相应的问题，关于色差、折旧等问题不在我鉴定中心考虑范围之内。3、我中心所提出的方案为建议性方案之一，因此修复方案不局限于本方案，但应综合考虑各方案的技术经济效果，采用安全可行与经济适用的修复方案。后鉴于上述鉴定未能就房屋底板的水渗漏原因形成精确的认识，当事人提出相应异议。鉴定机构予以回复：“依据现场勘验记录，分析地下室防水存在缺陷”。后本院依据当事人申请，委托北京华银科技集团有限公司就对西北旺镇冷泉村冷泉住宅东A区088#楼1层X号房屋修复工程进行造价鉴定。鉴定结论载明：鉴定方案（方法）的确定，本案计价过程分以下几方面：负一层室外土方开挖及防水，土方开挖放坡为1:0.5，底工作面为0.5，防水材料采用SBS4mm防水卷材两层。依据结构图纸进行计算工程量，价格执行2012年《北京市建设工程计价依据-预算定额》。负一层室内防水工程量依据结构图纸计算，涉及内容包括装饰层底板的拆除，室内回填土的去除，室内做水泥基渗透结晶型防水材料，底板以下的防水采用聚氨酯注浆方式，注浆深度为底板以下500mm，注浆密度为花管间距700mm。室内装饰工程，依据委托司法鉴定函对室内的墙面、地面、顶面装饰工程全部拆除，而后重新施工恢复。拆除工程执行2012年《北京市房屋修缮工程计价依据-预算定额》，恢复工程执行2012年《北京市建设工程计价依据-预算定额》。工程量依据当事人确认的施工图纸及现场草图计算。强电工程，原管位重新剔凿预埋新管，鉴于该房屋存在漏水情况，采用阻燃塑料管，所有线路重新穿引，灯具除大型花灯外全部重新更换。工程量依据施工图纸进行计算，执行2012年《北京市房屋修缮工程计价依据-预算定额》。弱电工程，暂时不予考虑。空调工程，除面板拆除恢复外，其余均不予改动。工程量依据施工图纸进行计算，执行2012年《北京市房屋修缮工程计价依据-预算定额》。采暖工程，只进行暖气片的拆除及原材料恢复安装。工程量依据施工图纸进行计算，执行2012年《北京市房屋修缮工程计价依据-预算定额》。给排水工程，只进行洁具的拆除及原材料恢复安装。工程量依据施工图纸进行计算，执行2012年《北京市房屋修缮工程计价依据-预算定额》。消防电工程，原管位重新剔凿预埋新管，鉴于该房屋存在漏水情况，采用阻燃塑料管，所有线路重新穿引。工程量依据施工图纸进行计算，执行2012年《北京市房屋修缮工程计价依据-预算定额》。燃气工程，设备间部分燃气管道更换。工程量依据施工图纸进行计算，执行2012年《北京市房屋修缮工程计价依据-预算定额》。室外绿化工程，开挖面外2m范围内的植物全部移植，施工完毕后恢复。室外台阶及花池，台阶范围土方开挖至室外路面高度，回填级配砂石，表层500mm为种植土，工程量采用现场测量数据，工艺依据现场照片进行施工，计价依据2012年《北京市建设工程计价依据-预算定额》。质量修复方案中涉及的其他项目，工程量依据施工图纸进行计算，拆除工程执行2012年《北京市房屋修缮工程计价依据-预算定额》。鉴定内容疑难问题的分析：关于地下室加固的处理方式，通过现场勘察地下室回填土中含有水分，鉴于渗漏原因不清楚，在考虑加固处理的方案时，采用地下室底板注浆的保守处理方式。关于室内设备及五金材料是否需要更换的问题，通过现场勘察，由于相关内容受房屋漏水问题影响不大，或本身就具备防水功能，所以在本次鉴定意见中不包含相关设备及五金材料的费用。关于二层家庭厅坡屋顶天棚装饰是否需要处理的问题，通过现场勘察并结合质量鉴定意见的修复范围，鉴于该项目表观状态没有破损，所以在现场勘察过程中确定该内容不进行拆除重建。关于室外景观附属物主材是否需要更换的问题，通过现场勘察，鉴于房屋漏水的措施处理会影响景观附属物，所以在实际施工过程中景观附属物需要保护性拆除并进行恢复，考虑石材自身材质强度不受拆除工程的影响，其主材费用未包含在本次修复造价中，如委托人任务需要增加该部分费用，我公司可依据委托人的意见进行补充鉴定。关于质量检测过程中造成多处结构性破坏的修复费用问题，通过现场勘察并结合质量鉴定意见，我公司确定修复的范围及数量并体现在本次修复意见中，是否需要计取由委托人自行认定。关于室内家具是否需要更换的问题。通过现场勘查本案涉及大量的室内桌椅、沙发及可移动柜子等，原告方要求我公司进行鉴定并计价，由于该内容超出我公司鉴定资质，本次鉴定意见中不包含该项费用。鉴定计算统计结果：依据现有鉴定资料，本案可计算出的工程内容涉及造价包括：加固修复项目涉及费用680547.33元（其中被告方认为需要加固的项目涉及费用273052.93元）；室内装修工程涉及的拆除内容涉及费用80725.49元（其中被告方认为装修工程需要拆除的项目涉及费用19442.94元）；室内装修工程涉及的恢复项目涉及费用1023981.85元（其中被告方认为装修工程需要恢复的项目涉及费用276131.75元）；室外工程涉及的拆除及恢复项目涉及费用78371.03元（其中被告方认为室外工程需要拆除及恢复的项目涉及费用26309.50元）。北京华银科技集团有限公司就原告增加修复范围致函本院，确认外墙拆除工程、外墙新做工程分别为22827.89元、424758.47元。郑秀梅还就其居住前购置的部分家具损失，提交现存的合同、收据。诉讼中，原告诉求的建筑工程验收备案表、规划验收批准文件保利公司已经作为证据提交。上述事实有双方当事人陈述、房屋买卖合同、照片、工作笔录、联系函、回函、鉴定结论、发票等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。保利公司出售郑秀梅涉案房屋，应当依约交付符合合同约定与符合国家标准的房屋，诉讼中，保利公司主张其已经按约履行交付房屋义务，符合合同约定：“1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日前签订土地出让合同但在2007年8月1日前进行招投标的项目）。”但本院以为，郑秀梅所购房屋存在不明原因的水渗漏，经勘验现场，整个建筑物底座应浸泡于水中，地下室水流渗漏情形十分严重，并且无法判明上述渗漏的来源与成因。保利公司所交付房屋并无法实现该住宅基本的居住使用功能，更无从谈及宜居、舒适性，明显违反合同所约定的“其他设施达到条件”，也不符合合同基本目的的实现。本院有充分认定争议建筑物整体因严重问题无法查明排除，致使权利人无法居住使用，时至诉讼为止，上述问题仍未解决，保利公司应当承担相应违约责任，并按逾期交付房屋的违约标准赔付买受人。双方约定“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”本院应当自约定交付房屋次日起，按照上述标准要求保利公司支付相应违约金，即自2010年1月1日起至业主按照鉴定方案维修完毕后，保利公司按照已付房款万分之一标准每日1614元赔付买受人。上述标准计算至诉讼中的2016年12月31日，共计4123770元。经过鉴定争议建筑的维修方案的实施与实际施工完毕仍需要一定合理时间，该建筑物才能基本恢复原有的居住使用功能，本院应考虑郑秀梅主张上述时段的违约金，判处保利公司按照上述标准自2017年1月1日起至本判决生效后十个月的违约金。本院以为，买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的损失。现能够查明房屋所涉及的问题所在，并通过鉴定确立修复方案，判定修复方案所需要的支出，包含因此产生的加固修复项目涉及费用、室外工程涉及的拆除及恢复项目。此支出应为郑秀梅合理合法的损失，本院应予支持，由保利公司予以赔付。上述问题所涉装饰装修价值一部，本院以为：此住宅为精装修，建筑物浸泡水中且长期无法居住，时隔6年后其本身的装饰装修已然破坏殆尽，郑秀梅要求对此损失予以赔付，应该得到本院的支持。关键在于双方所订立的合同中未有装饰装修的详细而准确的约定，此部损失无法从合同约定中得到精确查知，故本院依据鉴定机构列明的室内装修工程涉及的拆除内容涉及费用80725.49元、室内装修工程涉及的恢复项目涉及费用1023981.85元，均应由保利公司予以负担。虽郑秀梅主张买卖过程中保利公司销售人员明确指认装修价值350万元，但无论上述内容是否客观存在，销售过程中的承诺未存证据支撑，且上述装饰装修为郑秀梅损失一部，应以填平为原则，而不能做出超出客观价值的判断，郑秀梅所举内容即便成立，也不能得到本院完全采信。争议另一问题，上述维修方案的造价鉴定中的外墙拆除与新作产生费用是否由保利公司负担,本院以为纠纷产生源于建筑物本身置于不明水源中，才导致整个建筑物自上到下整体受损，现建筑物外部存在错位、变形，此事实通过实地观察可以显见，郑秀梅在后续的维修、加固、拆除、开挖、注浆等措施亦会造成建筑物外立面的受损，该部损失既是客观事实也是维修对象，该部损失本院予以支持。郑秀梅损失还应包括其为居住使用房屋所购置的家具、已交纳的物业费，其提交家具的部分票据、合同，应为其损失的一部分，合情合理，并无不妥，应由保利公司予以赔付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、保利（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔付郑秀梅2010年1月1日至2016年12月31日的交房违约金4123770元，并自2017年1月1日起按照每日1614元标准支付交房违约金直至本判决生效后第300日止。二、保利（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔付郑秀梅加固修复项目费用680547.33元、室内装修工程涉及的拆除内容费用80725.49元、室内装修工程涉及的恢复项目费用1023981.85元、室外工程涉及的拆除及恢复项目费用78371.03元、外墙拆除工程费用22827.89元、外墙新做工程424758.47元。三、保利（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔付郑秀梅家具损失300000元、已交纳物业费23218元。四、驳回郑秀梅其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费十五万一千五百元，由保利（北京）房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。本诉案件受理费五万九千一百元（原告已预交），由保利（北京）房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汪 懿人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  沈玉明二〇一七年一月十一日书 记 员  王 璇