广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初6654号原告：新景安集团有限公司，住所地香港九龙九龙湾宏泰道3-5号合力工业中心A座3楼5室。法定代表人：郭德华，董事。委托代理人：卢蕊，广东广大律师事务所律师。委托代理人：严翔，广东广大律师事务所律师。被告：广州市嘉瑞物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道268号709B房（仅限办公用途）。法定代表人：徐倩红，执行董事。被告：叶志强，男，1965年12月20日出生，汉族，身份证住址哈尔滨市道里区，上述两被告的共同委托代理人：张首东，广东太平洋律师事务所律师。原告新景安集团有限公司（以下简称新景安公司）诉被告广州市嘉瑞物业管理有限公司（以下简称嘉瑞公司）、叶志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新景安公司的委托代理人卢蕊、严翔，被告嘉瑞公司的法定代表人徐倩红、被告叶志强及被告嘉瑞公司、叶志强的共同委托代理人张首东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新景安公司向本院提出诉讼请求：1、解除我司与被告嘉瑞公司签订的《租赁合同》（合同号：JR-XJA-ZL001）；2、被告嘉瑞公司向我司退还租赁保证金407520元；3、被告嘉瑞公司向我司支付违约金755640元；4、被告嘉瑞公司向我司赔偿实际（即装修设计费）15万元、律师费5万元；5、被告嘉瑞公司向我司支付迟延支付金298434.2元；6、被告叶志强对被告嘉瑞公司应承担的上述义务承担连带责任；7、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2015年12月7日，我司与被告嘉瑞公司签订《商铺租赁意向书》及备忘录，就我司拟承租该司位于广州市（辖区范围内）商铺达成租赁意向。后我司依据上述意向书和备忘录向叶志强支付诚意金25万元。2016年1月16日，我司与被告嘉瑞公司正式签订《租赁合同》，约定嘉瑞公司将其拥有经营权和转租权的（辖区范围内）B区铺位出租给我司，计租建筑面积为2099平方米，由我司进行经营真皮皮料或相关产品之用。租期自2016年2月1日起至2019年1月31日，其中2016年2月1日至2017年2月28日为免租期、2017年3月1日至2017年6月30日为附条件免租期、2017年7月1日至2019年1月31日为付租期。租金按120元/平方米/月计算，即每月租金251880元，租赁保证金为三个月租金即755640元。被告嘉瑞公司需于2016年2月1日前按交铺标准将目标租赁物交付给我司。被告嘉瑞公司擅自解除合同的，或因被告嘉瑞公司导致合同解除的，嘉瑞公司应返还租赁保证金，还需向我司赔偿3个月的租金作为违约金及赔偿因此给我司造成的实际经济损失等。上述合同签订后，我司依约向被告叶志强账户足额交纳了租赁保证金和首月租金，并出差前往意大利进行相关招商引资商业会谈，因此花费差旅费约60万元人民币，还聘请专业公司对目标租赁物进行装修评估及请专业公司对场地进行装修设计，但被告嘉瑞公司却未依约于2016年2月1日前将租赁物交付给我司使用，也未向我司出具任何书面说明。在我司不停催促下，被告嘉瑞公司才告知因其与上一手出租方之间的租赁合作纠纷，致使其无法将目标租赁物交付给我司使用。租赁合同确定无法实际履行，必须解除租赁合同，嘉瑞公司于2016年4月28日向我司退还已支付的首月租金及部分租赁保证金共计60万元，但剩余租赁保证金却一直不肯退还，也不愿意支付违约金。我司认为，嘉瑞公司无法交付租赁物的行为已构成根本违约，故应承担违约责任赔偿我司的实际经济损失。被告叶志强作为嘉瑞公司的股东，收取该公司租赁物的租赁保证金和租金的行为已构成人格混同、滥用公司法人独立地位和股东有限责任来损害公司债权人利益，故被告叶志强应对嘉瑞公司应承担的义务承担连带责任。被告嘉瑞公司辩称，1、原告不具备主体资格，根据相关法律规定，原告须提供其公司注册登记资料，但原告并未能提供。2、双方签订的租赁合同应为无效。原告所承租的涉案物业未取得合法的产权证明，也没有证据证明涉案标的物已取得建设工程规划许可证，故该租赁合同依法应认定为无效。由此并不存在违约金的问题。3、双方签订的租赁合同解除是原告与我司协商一致的结果。双方协商一致后，我司主动向原告退还了首月租金及部分租赁保证金60万元，原告收到该款后也没有异议，并出具了收据进行了确认，上述事实充分说明解除合同是双方协商一致的结果，而非我司单方违约，不存在违约金赔偿损失的问题。4、即使租赁合同有效，原告主张的违约金远高于其实际损失，其实际损失仅为租赁保证金407520元的利息损失，故依法应予以减少。原告主张的装修费损失，从其举证看，该装修费发生在我司退还保证金之后，显然不符合常理，我司认为该费用不真实。5、根据租赁合同约定，支付迟延支付金的前提是确定责任之日起5个工作日内，现本案双方权责未明，不存在支付违约金的问题，且原告计算的本金包括保证金、违约金和装修费，保证金不属于赔偿金的范围，故原告主张支付迟延支付金缺乏依据，应予驳回。另外，叶志强并不存在滥用公司法人地位与股东权利，逃避债务严重损害原告利益，构成人格混同的情况。被告叶志强辩称，我同意嘉瑞公司的答辩意见，另外补充：我仅占嘉瑞公司15%的股权，实为消极、弱小股东，不具备操纵该公司的能力，不具备滥用股东权利的能力。嘉瑞公司正常经营，对于重大经营行为均有股东会决议，以我的名义设立银行账户，公司使用该账户以及向原告退还首月租金及部分租赁保证金均是执行股东会决议，是公司的独立意志。没有证据证明我滥用股东权利，逃避债务，致使严重损害了原告的利益。经审理查明：2015年12月7日，新景安公司与嘉瑞公司就新景安公司向嘉瑞公司承租广州市（辖区范围内）商铺二层自编号B区铺位达成一致租赁意向。2015年12月16日，新景安公司向嘉瑞公司支付诚意金25万元。2016年1月16日，新景安公司（乙方，承租方）与嘉瑞公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方现将时畅皮料采购中心二层自编号B区铺位（以下代称涉案场地）出租给乙方；双方确认该物业计租建筑面积为2099平方米；双方同意由甲方自费拆除该物业原有间隔并按交铺标准将该物业交付乙方；本合同租赁期限：自2016年2月1日起至2019年1月31日止。该物业固定免租期限为13个月，附条件免租期限为4个月；甲方须于交付日2016年2月1日前按交铺标准将该物业交付乙方，若甲方迟延交付该物业的，则甲方须提前3日内书面通知乙方。以甲乙双方书面确认的交付日为准，甲方延迟交付该物业的，则租赁期限（含免租期限）相应顺延；租赁保证金为三个月租金即755640元，乙方须在签订本合同之日起10个工作日内一次性交纳租赁保证金并同时支付计租首月租金251880元，甲方在签订本合同前已收到乙方委托第三人交纳的25万元诚意金，该诚意金冲抵同额租赁保证金，甲方须在收到全额租赁保证金之当日向乙方开具收款收据；甲方按附件3交铺标准将该物业交付乙方使用。甲方交铺时，须提供该物业取得的消防审批验收合格批文供乙方实施内部装饰报建验收工作；除本合同另有约定外，因任一方擅自解除合同或因该方原因导致本合同被解除的，应按如下方式承担违约赔偿金：（1）甲方擅自解除合同的，或因甲方原因导致本合同被解除合同的，甲方除应返还乙方租赁保证金外，还需向乙方赔偿3个月的租金作为违约金及赔偿因此给乙方造成的经济损失……合同双方因违约产生的赔偿金应在确定责任之日起5个工作日内付清，每逾期1日，按应付金额的2%支付迟延支付金；双方同意乙方指定第三方公司（暂定：广州市景一安企业管理有限公司）承接本合同乙方所有权利与义务时，甲方对配合乙方与该第三方公司签订变更本合同主体的三方协议，协助乙方办理租赁保证金收款收据变更手续等。上述合同签订后，新景安公司于2016年2月15日向嘉瑞公司支付涉案场地的首月租金及三个月保证金共计1007520元（包括此前支付的诚意金25万元）。后嘉瑞公司未在合同约定的期限内向新景安公司交付涉案场地。2016年4月28日，嘉瑞公司向新景安公司退还已支付的首月租金及部分租赁保证金共计60万元。庭审中，新景安公司明确其诉讼请求第5项要求嘉瑞公司支付迟延支付金298434.2元的依据是租赁合同约定嘉瑞公司逾期支付因违约产生的赔偿金的，应在确定责任之日起5日内付清，否则每逾期1日，按应付金额的2%支付迟延金的相关约定。新景安公司否认就解除合同事宜曾与嘉瑞公司达成过一致协议。并提交：1、2016年1月18日与广州市金格设计装饰有限公司就涉案场地签订的《装饰设计合同》；2、2016年5月30日由广州市金格设计装饰有限公司出具的共计15万元发票拟证明实际发生了装修设计费损失15万元。另提交金额为5万元的律师费发票拟证明律师费损失。嘉瑞公司对装修设计合同三性不予确认，并表示原告设计方案未经其和物业公司同意，该费用应由原告自行承担。对新景安公司支出装修设计费认为该费用发生在其退还部分保证金后，故真实性不予确认。对律师费认为不是必要的支出费用。另查明，新景安公司是在香港注册成立的有限责任公司，为证明其主体资格，新景安公司提交了香港特别行政区公司注册处出具的公司注册证明书。叶志强是嘉瑞公司的股东之一，在新景安公司与嘉瑞公司就涉案租赁合同发生收款、退款过程中，嘉瑞公司使用了以叶志强为转款人、收款人的账户进行款项往来。根据本院另案向广州市白云区国土资源和规划局查询显示，涉案场地广州市白云区三元里大道268号时畅皮料全球采购中心已办理权属登记，权属人为广州市三元里实业有限公司。另新景安公司还以嘉瑞公司股东徐倩红、邓丽君、单建青共同作出股东会决议，以被告叶志强个人账户与其进行款项往来为由，认为该行为构成嘉瑞公司与叶志强之间的财务混同、股东集体滥用公司法人独立地位和股东有限责任来损害公司债权人利益，故提出追加上述股东为本案被告的申请。以上事实，有商铺租赁意向书、租赁合同、转账凭证、收款收据、公司注册证明书、装饰设计合同、发票、复函及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，根据现有证据，新景安公司是具有合法主体资格的香港注册有限公司，其具备签订本案租赁合同的主体资格。新景安公司与嘉瑞公司就涉案场地签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。依照上述租赁合同的约定，嘉瑞公司应于2016年2月1日前向新景安公司交付涉案场地，但现有证据无法表明嘉瑞公司已向新景安公司交付涉案场地，故在作为出租方的嘉瑞公司至今未履行主要合同义务的情况下，原告有权要求解除双方签订的租赁合同，而在2016年4月28日，嘉瑞公司通过向新景安公司退还已支付首月租金和租赁保证金60万元的行为进一步表明，嘉瑞公司已无继续履行涉案租赁合同的意愿，故原告要求解除双方签订的《租赁合同》合理合法，本院予以支持。嘉瑞公司抗辩从其向新景安公司退还60万元且新景安公司对该笔退还无异议的情况表明双方曾就解除合同事宜已达成一致协议，对此，因在履行涉案租赁合同过程中，嘉瑞公司本就为未能向新景安公司依约交付涉案场地的一方，在此情况下理应向新景安公司退还该公司已向其支付的相应款项，单纯从其中退还部分款项的一份收据无法体现新景安公司与嘉瑞公司就解除租赁合同事宜达成了一致意见，嘉瑞公司的上述抗辩意见依据不足，本院不予采纳。因嘉瑞公司违约造成双方签订的租赁合同解除，故原告要求被告退还已支付的租赁保证金、支付违约金并赔偿经济损失符合合同约定，本院予以支持。（一）根据现有证据，新景安公司已向嘉瑞公司支付首月租金及租赁保证金共计1007520元，后嘉瑞公司已向新景安公司退还首月租金和租赁保证金60万元，故现嘉瑞公司还应向新景安公司退还剩余的407520元。（二）考虑到双方的租赁合同属于初步开始履行的阶段就已发生纠纷未再进一步履行，且新景安公司还另行向嘉瑞公司主张了实际损失，在新景安公司未能举证存在其他更多损失的情况下，新景安公司要求嘉瑞公司按照租赁合同关于“甲方擅自解除合同的，或因甲方原因导致本合同被解除合同的，甲方除应返还乙方租赁保证金外，还需向乙方赔偿3个月的租金作为违约金……”的约定要求计付违约金确属过高，本院酌定按首月租金标准，即251880元的标准计付违约金。对于新景安公司主张多出上述数额的违约金本院予以驳回。（三）新景安公司提交装饰设计合同、装饰设计费发票、律师费发票等证据拟证明其因履行租赁合同而支出的装饰涉及费损失律师费损失。（1）嘉瑞公司认为装饰设计费的损失发生时间在其向新景安公司退还款项后，故该款支出不真实,另外原告的装修设计亦未经其同意，该损失应由原告自行承担。对此，从发票支付款项的数额看，能够与装饰设计合同相对应，且从常理看，新景安公司在与嘉瑞公司确定租赁意向并签订租赁合同后，着手对涉案场地进行装修事宜符合一般逻辑，而开具发票的时间并不能等同于某行为或义务实际发生的时间。另外，原告主张的费用为前期装修设计的费用，是否经得被告或物业管理公司同意，只是影响到后期实际装修的方案更改问题，在原告已经实际支出，因被告原因无法向原告交付涉案场地的情况下，直接客观上导致双方的租赁合同无法继续履行，该费用应属于因被告根本违约给原告造成的损失。据此，嘉瑞公司的上述抗辩意见无据，本院不予采纳。（2）双方发生租赁合同纠纷后产生了本案诉讼，新景安公司因聘请律师应诉而发生的费用属于因解除合同所致的损失。综上，新景安公司要求嘉瑞公司支付装修设计费损失15万元和律师费损失5万元本院予以支持。关于新景安公司要求嘉瑞公司支付迟延支付金298434.2元的诉请。双方签订的租赁合同虽约定“合同双方因违约产生的赔偿金应在确定责任之日起5个工作日内付清，每逾期1日，按应付金额的2%支付迟延支付金”，但一方面，从该条款表示理解，一方支付迟延支付金的前提条件是违约一方对于已确定的违约金存在逾期支付的情况，本案中，在双方的违约责任和赔偿金确定前，双方对于违约责任和赔偿金的确定尚存在争议，故新景安公司直接按该约定向嘉瑞公司主张迟延支付金依据不足；另一方面，新景安公司已在本案中向嘉瑞公司主张违约金和赔偿金，该违约金和赔偿金已可实现对嘉瑞公司违约行为的惩罚同时对新景安公司因对方的违约行为造成损失的补偿的双重效果，新景安公司另依据该约定向嘉瑞公司主张该迟延支付金无法律依据，本院不予支持。关于新景安公司要求叶志强对嘉瑞公司应承担的义务承担连带责任，并申请嘉瑞公司股东作为本案被告参加诉讼的诉请和意见。新景安公司以嘉瑞公司的股东以个人账户进行租赁合同款项往来为由，认为该行为构成股东与公司人格混同，滥用公司法人独立地位和股东有限责任来损害公司债权人利益。对此，嘉瑞公司以其他股东名义开设账户进行公司之间的款项往来，属于嘉瑞公司内部行为，本案属租赁合同纠纷，对于该行为是否构成公司股东与公司人格混同或滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务损害公司债权人利益，与本案属另一法律关系，新景安公司应当另行主张，故本院对新景安公司要求叶志强对嘉瑞公司承担连带责任的诉请不予支持，对申请嘉瑞公司股东参加本案诉讼的意见不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告新景安集团有限公司与被告广州市嘉瑞物业管理有限公司于2016年1月16日签订的《租赁合同》；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市嘉瑞物业管理有限公司向原告新景安集团有限公司退还租赁保证金407520元；三、本判决生效之日起五日内，被告广州市嘉瑞物业管理有限公司向原告新景安集团有限公司支付违约金251880元；四、本判决生效之日起五日内，被告广州市嘉瑞物业管理有限公司向原告新景安集团有限公司赔偿装饰设计费损失15万元、律师费损失5万元；五、驳回原告新景安集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22845元，由原告新景安集团有限公司负担10451元，被告广州市嘉瑞物业管理有限公司负担12394元；本案保全费5000元，由被告广州市嘉瑞物业管理有限公司负担。如不服本判决,原告新景安集团有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告广州市嘉瑞物业管理有限公司、叶志强可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  白春爱人民陪审员  刘桂英二〇一七年一月二十日书 记 员  周 沣