北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初14641号原告：于悦，男，1985年12月10日出生，汉族，个体工商户，住北京市大兴区。委托代理人：于春元，系于悦之母，1963年12月4日出生，汉族，北京天意珠宝有限公司总经理，住北京市大兴区。委托代理人：蒋曼，北京市三维律师事务所律师。被告：刘占波，男，1974年5月1日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：刘德森，男，1944年6月5日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。被告：刘娜，女，1969年12月9日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。三被告共同委托代理人：张国志，北京杨梅律师事务所律师。被告：李国富，男，1970年4月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告于悦与被告刘占波、刘德森、刘娜、李国富房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于悦的委托代理人于春元、蒋曼，被告刘占波、刘德森、刘娜共同委托代理人张国志，被告李国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于悦向本院提出诉讼请求：1、解除于悦与刘占波签订的房屋买卖合同（房屋坐落：大兴区黄村镇清澄名苑区2号楼10层4-1001号）；2、判令刘占波退还于悦房款200万元，支付于悦违约金280万元，共计480万元；3、李国富、刘德森、刘娜对上述第二项诉讼请求承担连带责任；4、四被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2013年11月22日，于悦与刘占波签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：刘占波将其名下的坐落大兴区黄村镇清澄名苑南区2号楼10层4-1001号房屋出售给于悦，房屋总价款300万元，于悦于签订合同之日共支付给刘占波200万元，刘占波与刘娜为于悦出具房款收条。双方约定刘占波于2014年5月14日将房屋抵押贷款还清后，将房屋过户登记给于悦，于悦再支付剩余100万元房款。如银行解押手续办理完成之日10个工作日未完成过户，刘占波赔付于悦违约金400万元。刘占波在解除了银行的抵押登记后，并未将房屋按照合同约定过户给于悦，而是在未通知于悦的情况下，私自将房屋抵押给了第三人进行贷款，导致至今该房屋无法过户登记。李国富、刘娜在房屋买卖合同上作为担保人对违约责任承担连带责任。刘德森为于悦出具一份具有担保内容的协议书，表明刘德森以其所有的位于孙村的房屋作为抵押物为房屋过户提供担保，同时，刘德森个人又为刘占波在《房屋买卖合同》中违约赔偿责任提供连带保证担保。截至于悦起诉时，刘占波仍未将房屋的抵押登记解除，导致房屋无法过户至于悦名下。刘占波在房屋抵押解除后，违反合同约定又将房屋抵押给第三方的行为，属恶意违约，导致合同无法继续履行，故于悦有权解除合同，并要求刘占波按照合同约定承担违约责任。合同约定违约赔偿金为400万元，目前该房屋的市场价格为580万元，于悦按照房屋限价580万元与原价300万元的差价280万元作为损失赔偿金额予以主张，同时要求李国富、刘德森、刘娜应按照其提供担保的范围对违约赔偿金承担连带责任。综上所述，为维护于悦的合法权益，特向贵院提起起诉，请贵院依法支持于悦的诉讼请求。刘占波、刘德森、刘娜共同辩称：1、涉案房屋的实际所有人是刘娜，但是登记在刘占波名下。刘娜自收到于悦197万元转帐房款之日就将该房屋交付于悦和其母亲居住至今，房屋买卖合同签订时，双方均清楚该房屋有抵押的情况，现在刘娜同意解除涉案合同，同意返还197万元购房款。同意按照法律规定承担违约金，其他诉讼请求不同意承担。并且认为于悦主张的违约金明显过高要求调整；2、刘占波、刘德森因为于悦母亲提出因涉案房屋无法过户导致其80岁老母因此住院，所以刘占波、刘德森才在于悦所能出示的相应证据上签字。刘占波、刘德森认为本案与二人无关，应由刘娜承担相应责任。李国富辩称：不同意于悦的诉讼请求。当时是刘娜着急用钱所以卖房子，李国富是中间人，和刘娜、于悦都认识，所以签订了合同，当时没有过户，刘娜就去贷款去了，贷款的时候李国富试图阻止刘娜，但没能成功。刘德森、刘占波当时签字的时候都是认为刘娜会给过户的，所以才签字的。合同签订的时间刘娜和她的父亲、母亲、弟弟都同意了。后来刘娜就说不能过户。李国富提供担保是指监督刘娜进行过户，而不是金钱上的担保。我一直在积极帮助于悦找刘娜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：2013年11月22日，刘占波（出卖人）与于悦（买受人）签订房屋买卖合同，合同约定：出卖人所售房屋坐落于北京市大兴区黄村镇清澄名苑区2号楼10层4-1001号（以下简称：涉案房屋），建筑面积共142.13平方米，楼顶有80平方米阁楼，一并出售。房屋总价人民币300万元，买受人自合同签订之日一次性付给出卖人人民币200万元，同时出卖人将房屋交与买受方，同时在买受方交付给出卖人200万元整时应将上述房屋所有权证一并交给买受方（如出卖方该房屋所有权证抵押在银行请出示情况说明）。待出卖人2014年5月14日将该房屋银行抵押贷款还清后，将该房屋过户完成给买受方之后，买受方再支付剩余房款的人民币100万元整。出卖方在2014年5月1日银行贷款还清时，待银行解押手续办理完成之日10个工作日内未协助买受人办理房屋过户手续，如银行解押手续办理完成之日10个工作日未协助完成办理过户，即出卖人违约。出卖方违约将按已付房款的二倍即400万元整赔付给买受人。如遇不可抗力等特殊原因10个工作日未完成办理房屋过户手续，经双方协商可在此基础上顺延5个工作日。本合同履行期间由出卖方担保人做担保，在出卖人未能及时履行责任时，出卖方担保人有责任为出卖人共同承担违约责任。刘占波在出卖人签章处签字，于悦在买受人签章处签字，李国富在出卖方担保人处签字，并写有“合同到期继续担保，李国富，2016年4月10日”。刘娜于2016年4月10日手写载明“合同到期刘娜继续按原合同约定的担保方式提供担保”。2013年11月22日，刘占波、刘娜出具情况说明，内容为：兹本人刘占波将名下的涉案房屋出售给于悦。但该房屋由刘占波姐姐刘娜全部出资购买所得，刘娜完全同意将该房屋出售给买方于悦。现该房屋在银行做抵押贷款。房屋所有权证抵押在银行，无法在买方交付房款时交出房屋所有权证，待房屋解押完成之后交给买方并协助办理过户手续。现对此做出情况说明，所述情况真实，并愿意承担相应法律责任。同日，刘占波、刘娜出具收条，载有：刘娜、刘占波收到于悦购买涉案房屋房款200万元整。2015年7月28日，刘德森（甲方，卖方）、于悦（乙方，买方）签订了买卖房屋协议，约定甲方北京市大兴区青云店镇东孙村住宅房（以下简称：东孙村房屋）一处抵押乙方，协议如下：1、房子的四至：东至园田，西至董长林，南至张佑林，北至董长旺，东西长30米，南北宽14米，院墙以里一切房屋、树木、电力设施归买方所有，如需盖新房，高低和四邻协商，甲方不干涉；2、孙村此房屋在2015年6月以65万元的价格抵押给张建龙，将剩余价值抵押给乙方；3、刘娜将涉案房屋过户给乙方后，乙方将东孙村房屋归还甲方；4、空口无凭，立字为据，此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力；5、在上述房产抵押担保以外，刘德森个人向乙方提供连带保证担保，保证范围：刘占波未按约定办理过户登记手续时应承担的全部违约赔偿责任（包括违约金、赔偿金、退还房款及利息），刘德森与刘占波共同承担连带清偿责任。保证期间，自本协议签字之日起两年。2015年8月16日，刘娜出具承诺书，内容为：今刘娜承诺因出售刘占波名下房屋未能按合同约定日期过户，刘娜承诺自2015年5月1日起每超期1个月补偿给于春元人民币10万元整，直至过户截止。庭审中，刘占波、刘娜、刘德森提交银行流水明细，证明于春元向刘娜账号的转账情况，其中2013年7月24日转帐20万元，2013年7月27日9万元，2013年11月22日转帐150万元，2013年11月25日转帐18万元。共计197万元。对以上证据的真实性于悦认可，但认为其中2013年11月25日的18万元系双方借款，并非房款，房款转账部分共计179万元，其余21万元系现金支付。上述事实，有房屋买卖合同、情况说明、房款收条、转账凭证、买卖房屋协议、承诺书、网页截图及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：于悦与刘占波签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案中现双方当事人均同意解除合同并返还房款，本院不持异议，故对于于悦要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持，对于返还房款的数额，依据刘娜、刘占波共同出具的收条及提交的转账记录，结合本案实际情况和交易惯例，本院认定于悦已支付的房款总额为200万元，故应返还的房款为200万元。本案中刘占波未能按照合同约定履行相关义务，构成违约，现于悦主张违约金280万元，虽合同中对于违约金有所约定，但于悦所提供其因此受到实际经济损失的证据明显低于该数额，且四被告均提出该约定违约金过高，要求法院予以调整，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为被告刘占波一次性支付于悦违约金80万元。刘娜、李国富在合同上以担保人身份签字，且明确表明继续提供担保责任，刘娜、李国富对于返还房款及支付违约金应承担连带责任，刘德森与于悦签订的买卖房屋协议，虽名为买卖合同，其实质内容为担保合同，且刘德森明确表明“刘占波未按约定办理过户登记手续时应承担的全部违约赔偿责任（包括违约金、赔偿金、退还房款及利息），刘德森与刘占波共同承担连带清偿责任”，故于悦要求刘娜、刘德森、李国富对于返还房款、支付违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，有明确的合同依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告于悦与被告刘占波签订的房屋买卖合同；二、被告刘占波于本判决生效之日起十日内向原告于悦返还房款二百万元并支付违约金八十万元，对以上款项，被告刘娜、刘德森、李国富承担连带保障责任；三、驳回原告于悦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万二千六百元，由原告于悦承担四千元，由被告刘占波、刘娜、李国富负担一万八千六百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王静二〇一七年一月十二日书记员  刘璐