湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016）鄂0192民初3207号原告：柳芳，女，1988年12月4日出生，住湖北省监利县。委托代理人：吴天正，湖北朋来律师事务所律师。委托代理人：江兴兵，湖北朋来律师事务所实习律师。被告：周峰，男，1991年10月12日出生，汉族，住湖北省大冶市。被告：方洁，女，1990年4月16日出生，汉族，住武汉市江夏区。被告：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地：武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。法定代表人：单一刚，该公司总经理。委托代理人：杨娟娟，该公司职员。委托代理人：王延林，该公司职员。原告柳芳诉被告周峰、方洁、武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，由审判员杜厚胜适用简易程序，追加中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行（以下简称：农行东湖支行）为第三人参加诉讼，于2016年11月30日公开进行了审理。原告柳芳及其委托代理人吴天正、江兴兵，被告周峰、方洁，被告链家公司的委托代理人杨娟娟，第三人农行东湖支行的委托代理人黄子耘，到庭参加了诉讼。庭后，原告柳芳申请撤回对第三人农行东湖支行的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。原告柳芳诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告周峰、方洁返还定金200000元并支付违约金248000元；3、被告链家公司退还佣金24800元；4、被告方承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告柳芳与被告周峰、方洁签订房屋买卖合同，约定了房屋坐落、面积、交易金额及付款方式等，原告柳芳依约向被告周峰、方洁支付定金200000元，向被告链家公司支付了佣金。后由于房地产市场波动房价上涨，被告周峰、方洁不配合交易事项，并在未沟通情况下妄图通过没有法律依据的通知书解除合同。为此，原告柳芳诉至人民法院，要求继续履行合同，并在庭审中对诉求变更为解除合同等。被告周峰、方洁辩称：原告柳芳未依约支付首付款210000元，被告周峰、方洁已于2016年9月8日致函催收，后又在2016年9月17日再次催款，申明如在2016年9月30日下午5时前仍不支付房款，则当日下午6时自动解除合同，原告柳芳仍未付款。被告周峰、方洁已依约解除合同，原告柳芳违约在先，其支付的定金200000元（被告周峰、方洁收到190000元，有10000元在链家公司）作为其违约金不应退还。被告链家公司辩称：同意双方解除合同，10000元交房保证金可以退还。被告链家公司收取佣金24800元，依约由违约方承担，守约方可向违约方追偿。诉讼费、保全费不由链家公司负担。经审理查明：被告周峰、方洁系夫妻关系。被告周峰系武汉东湖新技术开发区高新六路15号嘉欣园（平安光谷春天）*期*栋*单元*层*号房（以下简称：光谷春天房屋）业主。2016年6月25日，原告柳芳（乙方，买方）与被告周峰、方洁（甲方，卖方）通过被告链家公司中介，就上述光谷春天房屋签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：第一条，房屋基本情况；第二条，房屋权属情况，（一）该房屋购房合同编号为湖******；（四）该房屋已设定抵押（经查，抵押权利价值为628000元，权利人农行东湖支行），抵押权人为银行，卖方应按以下方式赎楼：委托担保公司赎楼卖方应在签订本合同后15日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；第四条，房产转让价格，（一）该房产转让价格为按套转让，转让价为1240000元；第五条，付款约定，（一）该笔交易定金200000元为第一部分房款，卖方同意买方在签署本合同时支付部分定金200000元，卖方应预留10000元在居间方作为交房保证金；定金如部分或全部交由居间方托管的，买方将定金支付给居间方后，视为卖方收讫，发生定金效力；（二）1040000元为第二部分房款，付款方式：按商业贷款买方须在过户收单当日前支付首期款（不包括定金）210000元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给卖方；第七条，房产过户，（一）买卖双方应在房产注销抵押登记后50个工作日内到房管部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；第九条，违约责任，（一）逾期交房违约责任；（二）逾期付款责任；第十二条，合同备注，本合同备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准：双方协商：1、该物业银行抵押贷款由经纪方垫资390000元，垫资相关费用由买方承担；2、买方于卖方申请提前还贷之后银行提示还款日前，提前支付首付款210000元给卖方作为赎楼款；3、卖方承诺于此物业开发商提供办理该物业的一手证相关资料后7个工作日内，前往房管局办理该物业的一手证，办证费用由卖方自行承担；等内容。同日，原告柳芳（乙方，买方）与被告周峰、方洁（甲方，卖方）、链家公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，约定：第二条，居间服务费，鉴于丙方促成双方之间签署《买卖合同》，经各方友好协商，甲乙双方向丙方支付佣金24800元，其中甲方支付0元，乙方支付24800元；第三条，权利义务，1、甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动；3、本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司武汉分公司办理，另行签署相关合同，丙方将积极督促后续事宜的办理；第四条，违约责任，3、甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用；对《武汉市存量房屋买卖合同》第九条违约责任之补充协议：2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求支付房屋总价款的20%的违约金，同时要求甲方退还已收其他购房款：（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（7）其他违约情形；等内容。签约当日，原告柳芳依据双方另签订的《定金监管协议》向监管账户支付定金200000元，此款后由被告链家公司支付给被告周峰、方洁190000元，预留10000元作为交房保证金。2016年8月8日，被告周峰取得了案涉房屋的不动产权证书。2016年8月底，被告链家公司通过中国人民银行征信中心查询报告得知被告周峰名下存在贷款逾期，以及有诉讼案件未履行支付义务被大冶市人民法院列入失信被执行人名单的情况。2016年9月8日，被告周峰向被告链家公司、原告柳芳发出《催款函告》，要求书面落实付款期限或计划，速按合同第二项付款方式履行付款，否则有权解除合同。2016年9月17日，被告周峰、方洁向被告链家公司、原告柳芳发出《通知解除2016年6月25日三方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》的通知书，提出已于9月8日书面催款但未获函复，再次通知解除该房屋买卖合同条件，函告如下：一、解除该房屋买卖合同条件：1、限链家公司于2016年9月30日下午5时整以前，将垫付的购房款390000元汇到周峰、方洁指定的开户银行账号；2、限柳芳于2016年9月30日下午5时整以前，将购房款1040000元汇到周峰、方洁指定银行账号，若居间经纪方垫付出390000元购房款时，则如数扣减应付该购房款；3、若2016年9月30日下午5时整，仍未收到该购房全款时，出售方周峰、方洁则从2016年9月30日下午6时开始，自动解除该房屋的买卖合同的履行……二、该房屋买卖合同若自动解除，买受人柳芳第一次所付的200000元定金款，周峰、方洁则分文不退，视作违约金和由此给我方所造成的经济损失的赔偿金论处。2016年9月22日，链家公司向周峰、方洁寄送了书面回复函，认为：1、合同约定签约后15日委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于用于办理赎楼、过户等，故你方需与第三方担保公司签订相关委托垫资赎楼合同及办理相关手续，但你方拒绝我司推荐的担保公司，导致合同无法继续履行。因你方原因拒绝办理赎楼手续，你方要求我司于2016年9月30日下午5时前将垫付的购房款390000元汇到你方名下于法无据。2、买卖合同第五条第二款约定买方以商业贷款方式购买你方物业，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给你方，你方要求买方于2016年9月30日下午5时前支付全部房款于法无据。因你方原因导致合同无法继续履行，你方无权解除房屋买卖合同，且我方不同意你方解除居间服务合同，你方应在收到此回复函后7日内配合客户办理银行贷款的面签手续，并办理你房屋上原按揭银行的还款手续，按合同约定继续履行合同。2016年9月27日，链家公司要求周峰对大冶市人民法院诉讼情况进行说明，如不清楚的话，可能会被查封，垫资金额可能会有风险，周峰表示一切按合同约定来；链家公司次日表示可以垫资，按合同390000元，要求周峰概述下诉讼情况和阶段，如果实在沟通未果，则公司法务会通过司法程序去走，周峰表示请速先付款。因上述事项等争议，链家公司未完成垫资事项，原告柳芳未支付首期款210000元。在诉讼中，1、应原告柳芳申请，本院对案涉房屋进行了查封，期限从2016年10月21日起至2019年10月20日止。2、被告周峰、方洁认为应当按照定金法定原则执行，并提出合同约定的违约金标准过高。以上事实，有当事人陈述、《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、收条、双方往来函件等材料在卷佐证。本院认为：柳芳、周峰、方洁、链家公司签订《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》，系各方真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对各方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。依双方合同，由经纪方链家公司垫款390000元、柳芳提前支付210000元用作偿还银行抵押贷款，相应手续由北京中融信担保有限公司武汉分公司办理，向其出具全权委托手续。被告周峰名下有贷款逾期，以及因诉讼案件被列入失信被执行人名单一事，事关其诚信状况，可能对交易对方的资金安全产生重大影响，被告周峰在签约时即应及时、如实告知该情况，被告链家公司作为专业房地产居间方也应当进行提示询问；在被告链家公司发现该情况后，被告周峰拒绝对诉讼案件情况进行说明，不是诚信履约行为，足以使被告链家公司对其诚信状况产生怀疑和对自身垫款资金安全合理担忧。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，链家公司有权拒绝垫资。而依双方合同备注条款，原告柳芳的首付款210000元在卖方申请提前还贷之后银行提示还款日前即可，且原告柳芳同样享有上述《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权。被告周峰、方洁提出原告柳芳、被告链家公司违约在先，无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。被告周峰、方洁无合法依据提出解除合同，其解除合同的通知不发生解除效力；被告周峰、方洁不履行合同义务主张单方解除合同，属根本违约，原告柳芳可以解除合同，对其该项诉讼请求，本院予以支持。原告柳芳于开庭当日即2016年11月30日作出了解除合同的意思表示，则双方《武汉市存量房买卖合同》于当日已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。原告柳芳要求返还定金200000元，应予支持，其中190000元由被告周峰、方洁返还，10000元由被告链家公司直接返还。关于原告柳芳主张的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，原告柳芳有权选择适用违约金条款。本院综合合同约定、履约及违约情况、案涉房屋的市场价值增长等因素，酌情计算被告周峰、方洁承担违约金为200000元。关于柳芳主张返还的佣金。本案中原告柳芳主要依据双方《武汉市存量房买卖合同》主张权利，基于《居间服务合同》与该合同密切相关，为一并解决纠纷避免诉累，本院对该事项一并处理。据合同约定，支付佣金方为守约方的，可向违约方追偿该笔费用。考虑本案《武汉市存量房买卖合同》已解除，被告链家公司并未完全履行《居间服务合同》约定的全部义务，以及链家公司在签约前的资信审查环节有一定疏漏等情况，本院酌情确认其应获支付佣金为5000元，超出部分19800元（24800元5000元），可由链家公司直接返还给柳芳；链家公司应收取的5000元部分，原告柳芳可另行向被告周峰、方洁追偿。综上，本院为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告柳芳与被告周峰、方洁于2016年6月25日就武汉东湖新技术开发区高新六路15号嘉欣园（平安光谷春天）*期*栋*单元*层*号房签订的《武汉市存量房买卖合同》已于2016年11月30日解除；二、被告周峰、方洁于本判决生效之日起十日内向原告柳芳退还购房定金190000元；三、被告周峰、方洁于本判决生效之日起十日内向原告柳芳支付违约金200000元；四、被告武汉链家宏业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告柳芳退还预交定金（交房保证金）10000元、佣金19800元；五、驳回原告柳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4196元（减半收取），财产保全费5000元，由原告柳芳负担2000元，周峰、方洁负担6800元，被告武汉链家宏业房地产经纪有限公司负担396元（此款柳芳已预交12980元，本院退还3784元，被告周峰、方洁于本判决生效之日起十日内直接向柳芳支付6800元，被告武汉链家宏业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内直接向柳芳支付396元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇一七年一月十八日书记员  颜晓霞