江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）沭民初字第03324号 原告：张晓波，男，1977年12月28日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托代理人：孙龙，江苏德沛律师事务所律师。 被告：沭阳光中房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道人民中路北侧蓝天国际商贸城D区六楼601室。 法定代表人：吴成龙，该公司总经理。 委托代理人：许贵兵，江苏东恒律师事务所律师。 委托代理人：李建，江苏序阳律师事务所律师。 原告张晓波诉被告沭阳光中房地产开发有限公司（以下简称光中房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后,依法组成合议庭，于2016年1月21日、2016年3月21日、2016年8月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人孙龙、被告的委托代理人许贵兵、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓波向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方于2012年7月21日签订的买卖协议；2、判令被告返还购房款3395427.6元及利息70万元（利息自2012年7月21日起按国家银行同期贷款利率计算），并承担已付房款一倍即335427.6元的赔偿责任，两项合计为7490925.2元。事实和理由：2012年7月21日，原被告双方签订了房地产买卖契约一份，约定原告购买被告位于沭阳县蓝天国际商贸城C区1楼1101室建筑面积75.3平方米的房屋。原告于2012年7月21日，如约履行了3395427.6元的购房付款义务，有被告出具的收据为证。之后原告却意外地发现被告将该房屋再次出卖给案外人唐干，并由他人经营至今。原告多次向被告主张权利未果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，原告要求被告返还已付购房款3395427.6元及利息，并承担已付房款一倍即3395427.6元的赔偿责任。 被告光中房地产公司辩称：1、原被告之间并没有真实的商品房契约关系，定购协议及收款收据均是光中房地产公司为沭阳蓝天国际商贸城有限公司（以下简称蓝天国际商贸城）向原告借款所作的担保，这也是光中房地产公司在沭阳民间借贷中通行的担保方式，原告并未实际交付购房款，因此原告起诉有可能是构成诉讼欺诈行为；2、即使法院最终认定双方存在商品房契约关系，我们认为，原告的诉请也超出了诉讼时效期间，双方签订协议书的时间为2012年7月21日，一直到2015年8月10日原告才主张权利，显然超出了诉讼时效期间；3、关于司法解释的规定，应当以守约方的实际损失来赔偿，不应当是双倍的赔偿责任。综上，被告认为，在原告与被告之间并不存在商品房买卖契约关系，原告起诉的定购协议是被告对蓝天国际商贸城借款的担保，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告就自已的主张出示了以下证据：1、原被告于2012年7月21日签订的定购协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该定购协议应当是双方的商品房买卖合同，证明双方之间存在商品房买卖关系。2、2012年7月21日，被告光中房地产公司出具给原告的收据一张，该收据载明涉案房款3395427.6元已全部交付，原告已经依据定购协议付清了购房款项；3、工商银行流水查询单，证明2012年7月4日原告通过工商银行打款给被告86万元；4、活期账户明细查询单，证明2012年7月4日原告通过POS机支付给被告100万元，2012年7月21日原告通过POS机支付给被告119.6万元，三次付款合计金额305.6万元，是双方约定合同总价款3395427.6元的九折，即90%，付款总计为3055884元，原告已付清了全部房款。 被告的质证意见为：对证据1定购协议及证据2收据的真实性没有异议，但定购协议只是借款的担保，收据上面注明的收款方式为转账，收款金额是定购协议约定的全额房款，原告应当提供全部房款的转账明细，以证明原告已实际支付了房款；对证据3工商银行查询明细中2012年7月4日汇到蓝天国际商贸城的真实性予以认可，但定购协议是光中房地产公司和张晓波之间订立的，款项是付给蓝天国际商贸城的，不是付给被告的房款，并且付款的日期是2012年7月4日，当时双方还没有签订定购协议；对证据4活期账户明细查询单，POS机上支付100万元、119.60万元不符合常理，无法确认是原告的款项，也无法确认收款方是谁，与本案无关联性，原告称房价打九折，但在定购协议中没有载明，定购协议明确约定签订定购协议时付定金多少，对总房款作了约定，没有明确相应房款的支付期限，按照正常的商品房销售流程，在定购协议中应对合同主要条款进行约定。按原告的陈述，在2012年7月21日双方签订定购协议时，原告已付清了全部购房款，双方可以直接签订商品房买卖合同，可以备案，不需要签订定购协议。根据商品房买卖合同的司法解释，这份定购协议不能认定为商品房买卖合同，其缺乏了房屋价款的给付，房屋的交付时间，及违约责任等基本条款。 被告为证明自己的主张出示了以下证据：1、2012年9月9日光中房地产公司的实际控制人吴某1向张晓波账户汇入200万元的银行交易记录，证明吴某1为蓝天国际商贸城归还张晓波200万元借款；2、2011年8月10日沭阳县住房和城乡建设局颁发的沭房预售许字（2011）第030号商品房预售许可证，该许可证载明：“沭阳光中房地产开发有限公司，你单位开发建筑的蓝天国际商贸城部份商品房屋，经审查具备公开预售条件，予以批准，特发此证。房号：一楼A区a1001-a1248、B区b1001-b1201、C区c1001-c1151、D区d1001-d1225,二楼A区a2001-a2314、B区b2001-b2248、C区c2001-c2158、D区d2001-d2262”。证明原被告签订的定购协议中的房屋在2011年8月10日就取得了商品房预售许可证，2012年7月双方签订的是购房协议，且原告已付全款，双方不可能不签订商品房买卖合同，这不合常理，同时也证明了双方所签订的定购协议是借款的担保。3、蓝天国际商贸城法定代表人吴某2女电脑记录照片一张，该记录中记载了张晓波、屈良友、宋某、汪某等14人17笔借款的金额、月息归还情况及借款的具体抵押物，该照片打印件中具体记载了2012年7月21日借张晓波130万元，月息4，2012.7.21-9.21已付息，抵押物一楼C区c1101号，（2012.9.21-2013.1.21）4个月没付；2012年7月30日借张晓波100万元，月息5，2012.7.30-2012.12.30已付清息，抵押物一楼C区c1080号，（2012.12.30-2013.1.30）一个月没付；2012年11月1日借张晓波210万元，月息4，未付息，抵押物三楼A3001-3005，以此证明双方所签的定购协议为借款的担保。 原告质证认为：对证据1银行流水包括该笔交易予以认可，但是该200万元与本次诉讼所涉的房屋买卖没有关系，该200万元是另外张晓波购买被告开发的沭阳蓝天国际商贸城C区1楼1080室房屋的房款，因原告付款后感觉压力太大，后解除合同，该款是光中房地产公司的退房款；对证据2商品房预售许可证认可，但是双方未签订正式商品房买卖合同是因为被告欠缴税收，并欠了不少债务，签正式备案合同，要将房款交到住建局监管账户，被告就不能使用了，所以未签正式备案合同；对证据3吴某2女电脑中记录照片的真实性不予认可。 原告同时出示了证据5，原被告于2012年7月30日签订的沭阳县蓝天国际商贸城定购协议，协议约定原告张晓波定购被告沭阳蓝天国际商贸城C区1楼1080室房屋，该房屋的建筑面积为75.30平方米，单价为45092元/平方米，总价款为3395428元；证据6、2012年7月30日光中房地产公司的收据一张，交款人为张晓波，收款方式为转账，金额为3395428元，收款事由：蓝天国际商贸城C区1080号房款，以此证明2012年9月9日吴某1转给张晓波的200万元为1080号房退房款，同时证明该笔200万元与本案没有关联性；证据7、在本院审理的张晓波诉蓝天国际商贸城案件中，被告出示的光中房地产公司的实际控制人吴某1的情况说明（复印件），证明其2012年9月9日转给张晓波的200万元是代光中房地产公司向张晓波还款；证据8、张某的银行账户查询明细单，证明原告委托张某于2012年7月30日向被告支付房款95万元。 被告质证认为：对证据5定购协议、证据6收据的真实性认可，但这恰恰证明是借贷的担保，因该收据中载明收款方式为转账，原告应提供收据中款项的转账记录来证明其付了房款，才能谈得上退款；对证据7，原告在起诉蓝天国际商贸城借款合同纠纷一案中主张蓝天国际商贸城向其借款210万元，该200万元与70万元均为归还原告的借款；证据8是蓝天国际商贸城于2012年7月30日向原告借款100万元，并用C区1楼1080室的商品房作为借款的担保，原告于当日转账给蓝天国际商贸城，扣除了当月利息5%，与本案无关联性。 本院的认证意见为：对原告所出示的证据1、2、3、4、5、6、7、8，被告均认可其真实性，本院对其真实性予以确认；证据1、5，双方虽然签订了定购协议，但从该协议的内容上看没有具备商品房买卖合同关于房屋交付时间、付款时间、违约责任等主要条款，只是双方订立的预约合同，为将来签订商品房买卖合同作准备，因此该定购协议不能认定系双方关于蓝天国际商贸城C区1楼1101室、C区1楼1080室的商品房买卖合同；证据3中明确是汇款给蓝天国际商贸城，且汇款时间是在双方签订协议的16天前；证据4中的86万元、119万元汇款不能证明是原告所汇，更不能证明是汇给了被告，故本院对证据3、4的关联性不予认定；对证据2、6两张收据，在该收据上收款方式中注明为转账，因该款数额巨大，也符合安全交易习惯，但是原告未能提供其已交付了收据中所涉款项的充分证据，故对原告主张该两张收据中款项已交付给被告的事实，本院不予认定；对证据7，被告认可系归还蓝天国际商贸城对原告的借款，原告也主张系退C区1楼1080室的购房款，本院认为该证据与本案不具有关联性；对证据8，该笔转账原告未提供证据证明系转给了被告，本院对该证据的关联性不予认定。 对被告出具的证据1的真实性原告予以认可，本院对其真实性予以认定，对其关联性不予认定；对证据2的真实性、合法性与关联性予以认定；对证据3的真实性不予认定。 本院经审查认定事实如下：光中房地产公司的法定代表人吴成龙系吴某1之子，蓝天国际商贸城的法定代表人吴某2女系吴某1之女。被告光中房地产公司是蓝天国际商贸城的开发单位，被告于2011年10月8日取得了包括涉案房屋在内的蓝天国际商贸城商品房预售许可证。2012年7月21日，原告与被告签订了蓝天国际商贸城定购协议，协议载明：定购方：张晓波…….定购商铺：沭阳蓝天国际商贸城C区壹楼1101室，建筑面积：75.30平方米（具体以实测为准），单价（人民币45092元/平方米，总房价（人民币）：叁佰叁拾玖万伍仟肆佰贰拾柒元整（￥3395427.6元整）…。权利与义务1、定购方为取得本预定商铺的所有权，在签订本定购协议时自愿交付定金（人民币）：元整。2、销售方可签订《商品房买卖合同》时，应立即通知定购方，定购方应携带本定购协议、产权登记名义人之身份证、定金收据及其他相关材料至销售中心办理购房手续。3、定购方签订本定购协议后，销售方有义务为定购方保留该商铺；如定购方接到通知未办理购房手续及签订《商品房买卖合同》的，则视作定购方放弃该商铺的定购权，销售方有权单方解除本定购协议，所收定金不予退还，并有权不再另行通知定购方而将该商铺另行出售。4、定购方自签订本定购协议后，至双方签订《商品房买卖合同》前，如定购方决定不购买该商铺，则定购方已付的定金及购房款销售方不予退还，销售方有权单方面解除本定购方协议，并有权不再另行通知定购方而将该商铺另行出售。5、定购方签订《商品房买卖合同》后，已付定金充抵购房款。6、在签订本定购协议后，定购方如要求更名、换房或改变付款方式，必须提出申请并获得销售方同意。7、上述款项计算如有错误，双方同意在《商品房买卖合同》中予以更正”。被告于当天出具一张金额为3395427.6元的收据给原告，该收据注明收款方式为转账，收款事由为蓝天国际商贸城C区1楼1101号房款。2012年7月30日，原告与被告签订了关于沭阳蓝天国际商贸城C区1楼1080号房屋的定购协议，同日，被告向原告出具了金额为3395428元的1080号房屋购房收据，收款方式为转账。现蓝天国际商贸城C区1楼1101号房屋及蓝天国际商贸城C区1楼1080号房屋均已出售给他人，并已交付使用数年，该房屋均为返租销售的方式，即交付后，该房屋由被告公司统一返租，并定期结算房租款。现原被告双方发生予盾，原告诉来本院，要求解除双方签订的定购协议，返还购房款及利息、赔偿损失。 另查明：在原被告签订沭阳蓝天国际商贸城定购协议期间，原告与蓝天国际商贸城之间有借款行为。 本案的争议焦点是：1、双方签定的定购协议是否应当解除；2、双方签订购房协议，是否建立了商品房买卖关系；3、原告请求返还购房款及利息、赔偿损失的诉讼请求是否有事实与法律依据；4、原告起诉是否超过了诉讼时效。 本院认为：一、关于是否解除双方签订的定购协议问题，因涉案房屋已售与他人，并交付使用多年，双方已无法实现定购协议的目的，现原告请求解除双方的定购协议，有事实与法律依据，本院依法予以支持。 二、关于双方签订购房协议，是否建立商品房买卖关系；（一）、从形式与内容上看原被告双方签订的沭阳蓝天国际商贸城定购协议系商品房预约合同。预约合同系当事人一方或双方为将来订立确定本合同达成的书面允诺或协议，预约合同一般包括意向书、允诺书、认购书、定购书等。从形式上看，原被告签订的是定购协议，符合预约合同的形式要件。从内容上看，该定购协议系双方约定为将来签订本合同即《商品房买卖合同》而达成的书面协议。故原被告双方签订的《沭阳蓝天国际商贸城定购协议》为预约合同。（二）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本情况；（3）商品房销售方式；（4）商品房价款的确定及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。在原被告签订的《沭阳蓝天国际商贸城定购协议》中，双方仅约定了房号、面积、及价款，其余事项均未约定，故不能认定该协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。原告出示了2012年7月21日即签订协议的当天被告公司出具的收取原告全部房款3395427元的收据一张，以证明其房款已全部交付。被告辩称其与原告签订的定购协议及出具的收据只是为蓝天国际商贸城向原告借款而提供的担保，双方并没有买卖商品房的真实意思表示，被告也并未收到原告收据中的房款。该收据中注明该房款的收款方式为转账，但原告在本院规定的举证期限内，并未提供该款已实际支付给被告的充分证据，故本院对该张收据中房款实际收付的事实不予认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，原被告之间签订的《沭阳县蓝天国际商贸城定购协议》不能认定为商品房买卖合同。被告辩称原被告所签订的定购协议系蓝天国际商贸城向原告借款所提供的担保，原告否认，虽然在原、被告签订定购协议期间蓝天国际商贸城与原告间有借贷行为，但被告对其主张未提供充分证据予以证实，本院对被告主张的事实不予认定。 三、关于原告要求被告返还购房款及利息、赔偿损失的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能成实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，被告虽然将该涉案房屋出售给第三人，并已经交付使用。但鉴于原被告间并没有法律意义上的《商品房买卖合同》，也未交付房款，故不能适用该条的规定。故原告请求被告返还购房款及利息、赔偿购房款一倍损失的诉讼请求，无事实与法律依据，本院依法不予支持。 四、关于本案原告的诉讼是否超过诉讼时效的问题，因原被告之间并无实体的权利义务，对被告提出超过诉讼时效的主张，本院不予理涉。 综上，原被告之间签订的《沭阳蓝天国际商贸城定购协议》为预约合同，因该协议中约定的房屋已出卖给他人，并交付使用多年，双方一直未签订商品房买卖合同，现已无法实现该合同的目的，原告请求解除该协议，本院依法予以支持。该定购协议并不具备商品房买卖合同的主要内容，且原告未提供充分证据证明其房款已实际支付的事实，故双方签订的《沭阳蓝天国际商贸城定购协议》不能认定为商品房买卖合同，原告请求被告返还购房款及利息、赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原被告双方于2012年7月21日签订的《沭阳蓝天国际商贸城定购协议》； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费64236元，保全费5000元，合计69236元，由原告负担68236元，由被告负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费64236元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。 审 判 长  刘玉兵 人民陪审员  钟杰余 人民陪审员  孙玉璋 二〇一七年一月十二日 书 记 员  周纪昕 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。