上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初9187号原告：上海金顺房地产有限公司,住所地上海市九江路XXX号XXX楼。法定代表人张玉梅(TJIANGGIOKMOY),董事长。委托诉讼代理人王桂喜，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人王珏，上海四维乐马律师事务所律师。被告：复星保德信人寿保险有限公司,住所地上海市芳甸路XXX号浦东嘉里城办公楼36层3601-3605室。法定代表人汪群斌。委托诉讼代理人刘翠萍，公司法务。委托诉讼代理人张琪，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海金顺房地产有限公司诉被告复星保德信人寿保险有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王桂喜、王珏，被告委托诉讼代理人刘翠萍、张琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金顺房地产有限公司诉称：2012年11月20日，原、被告签订了一份《上海市房屋租赁合同》，被告承租原告位于本市九江路XXX号XXX-XXX室房屋，租期自2013年2月26日至2016年2月25日。2015年12月7日，被告发函告知原告不再续租。原告收函后多次联系被告，要求其按约将房屋复原并按时退房。2016年2月25日，被告发函给原告，既要求于当日办理退租交房，又要求原告配合其委托的装修公司开始复原工程。原告于2016年3月18日收回房屋并复原。现起诉要求被告支付逾期交房滞纳金人民币486,824.97元(2016年2月26日至4月11日)。要求被告支付延期付款滞纳金人民币749.72元(2013年2月)。要求被告支付电费人民币68.32元。要求被告支付房屋复原工程费用人民币423,390.09元。要求被告支付公证费人民币6,000元。要求被告支付开锁费人民币400元。原告提供了以下证据：一、《上海市房屋租赁合同》，证明原告有权从保证金中扣减款项自行完成恢复原状、拆除及搬出和修补工作。二、往来函件及邮件。1、《不续租通知函》，证明被告告知原告不再续租。2、《退场恢复事宜》通知函及签收单(2015年12月17日)，证明被告于12月17日签收有关退场房屋恢复事宜的函，但并未答复。3、往来邮件(2016年1月21日－2016年1月28日)，证明原告多次督促被告抓紧复原，并已多次提供房屋复原标准。4、《有关退场恢复事宜》函、《租客单元恢复施工及主要材料标准》、工程图纸、装修指南(2016年1月27日)，证明在涉及空调、消防之工程时，需聘用原告指定的承造商。5、《有关租期届满后续事宜》函，证明原告再次催促被告对系争房屋进行复原，并按时退房。6、《有关保德信2016年2月19日告知函回复》函(2016年2月22日)，证明原告答复被告物业已恢复供电，要求被告尽快办理进场手续，并按规定使用空调和消防的指定承造商。7、《有关复原工程通知》函(2016年2月23日)，证明原告致函被告，告知其供电已恢复，复原工程可随时开始，原告与物业公司将协助和配合。8、《有关2016年2月25日告知函回复》函(2016年2月29日)，证明原告告知被告办理退房或复原工程事宜，其余争议可通过法律途径解决。9、往来邮件(2016年3月1日)，证明原告再次提醒被告尽快施工。10、有关2016年3月18日收楼通知函(2016年3月14日)，证明原告发函告知被告，将于2016年3月18日当天收回房屋。11、《有关2016年3月18日收楼通知》函(2016年3月18日)，证明原告于2016年3月18日单方收回系争房屋，并致函通知被告，告知其已通过比价，委托亨立公司进行复原装修，工程费用将从保证金内扣除。三、公证书、公证费发票、开锁发票，证明原告于2016年3月18日收回系争房屋、系争房屋现场状况、开锁费用和公证费用。四、建筑装饰工程施工合同、消防分包工程合同、工程首付款凭证及收据，证明原告委托亨立公司对301－308单元进行复原工程。五、复原装修工程三方报价材料，证明原告通过比价，现委托的亨立公司报价最低且工期最短。六、301－308单元后续租客《租赁意向书》及解除协议，证明因被告未进行复原工程，亦为按时办理退租，原告与案外人签订的租赁意向书解除，原告遭受损失。七、滞纳金计算明细、滞纳金欠款通知(截止2014年12月31日)，证明被告迟交物业管理费产生的滞纳金。八、迪帕特物业管理公司付款通知书，证明被告拖欠电费人民币68.32元。九、金融广场装修指南，证明消防系统、中央系统的复原必须雇用管理中心指定的施工单位。十、委托书，证明被告对消防空调工程需使用指定承造商是明知的。十一、《建筑工程施工合同》，证明原告与案外人约定工程款为人民币300,000元，工期为8个工作日，明显无法完成工程。且该案外人不是物业管理中心的指定承造商。十二、装修安全管理协议书及收费明细表，证明复原工程于2月19日办理施工手续，至25日仅4个工作日，明显无法完工。十三、工程验收单、工程款支付凭证、收据，证明原告己支付工程款，2016年4月11日收房。十四、公证书，证明复原后现场情况。十五、发票，证明公证费用。被告复星保德信人寿保险有限公司辩称：不同意支付逾期交房滞纳金、公证费、开锁费，我方在2月25日已具备交房条件，是因原告委托的物业公司拒绝收房。延期付款滞纳金已经过诉讼时效。滞纳金针对的款项是2013年的款项，至今原告未向我方主张。电费可以从保证金中扣除。复原工程费用不认可。费用过高。实际费用应由我方承担。被告对原告提供的证据一、真实性无异议。租赁合同附件3中对系争房屋的交房标准，我方都已完成。二、(1)无异议。(2)退场恢复事宜通知函，无异议，在交房前双方就复原工程由谁安排有磋商的过程，证明原告所说指定施工队说法不成立。(3)邮件，真实性无异议。往来函件可以看出被告向原告索要原告所要求的复原标准图纸和明细标准，但是原告一直没有给被告。(4)退场恢复事宜函，真实性无异议。对于原告所说空调和消防系统施工队必须指定存在异议，与证据二的(1)矛盾。(5)2月19日的函，真实性无异议。函的日期是被告在现场施工时遭遇断电当日。(6)2月22日的函，真实性无异议，证明原告委托的上海迪帕特物业管理有限公司对被告的施工进行了停电行为，因此复原工程未进行完毕的责任在于原告。(7)2月23日的函，真实性无异议。其中第6行可证明，被告去物业公司要求办理施工手续，但物业方一直不办理，导致被告无法进行复原工程。(8)2月25日告知函回复，真实性无异议。被告委托的施工方和物业联系，相关的手续都交给了上海迪帕特物业管理有限公司，应当视为原告也接受。(9)2016年3月1日往来邮件，真实性无异议。邮件内容证明双方对装潢的费用、以及由谁实施有磋商。(10)收楼通知函，真实性无异议。(11)真实性无异议。(9)、(10)两份函可看出原告在3月18日收回房屋，本案被告2月25日租期到期。假设被告25日逾期交房，在3月10日时原告就应该收房。原告对延期收房也负有一定责任。三、真实性无异议，对证明内容有异议。原告3月18日收房的事实无异议，我们在2月25日就要求交房，是因为上海迪帕特物业管理有限公司拒收才导致3月18日收房的情况。收房产生的费用都是不必要支出，被告是愿意配合的。四、真实性无法确认。合同缔结方是原告和其指定的空调承建商和其他装潢公司，对于合同是否履行、合同的价款是存有异议的。五、六、真实性不认可。七、有异议。不清楚滞纳金的计算依据。不存在晚交的情况。八、真实性无异议。电费已经支付。同意在诉请中减去人民币68.32元的金额。九、真实性无异议。其中指定空调和消防装修被告认为违反相关规定。十、真实性无异议。被告进场时选的是原告推荐的公司进行施工。十一、真实性无异议。不认可上海迪帕特物业管理有限公司所说8天内无法完成工程。十二、真实性无异议。不存在拖延施工的情况，是因为上海迪帕特物业管理有限公司断电造成施工无法进行。十三、不认可，是原告单方制作的。付款凭证、收据真实性认可。以审计报告为准。十四、真实性无异议。与之前的公证书是重复的。公证时间是在第一次庭审以后的时间，现场状况应以鉴定机构现场勘查的为准。十五、不认可。与之前公证重复。被告提供了以下证据：一、回复函，证明交房时我方向原告发函交涉断电事宜。二、收楼表、照片，证明系争房屋接收时状态，租期到期时我方退房现状。三、邮件，证明原告委托的工程公司报价是人民币340,000元，原告提高报价，阻止我方交房。四至七、录音，证明对复原工程是否指定并非必须。我方进行复原时其断电阻止我方复原。八、内部装修许可证，证明我方与原告交涉要求其开具许可证。原告拒绝开具。原告对被告提供的证据一、真实性无异议，内容不认可。2月19日我们断电是因为被告没有办手续，2月22日我们和物业说恢复供电，让被告施工。二、2月25日交接时未恢复原状，交接未完成。三、不是我们公司发的。与本案无关。四至七、真实性、合法性、关联性均不认可。八、是需要开具的。19日没有开是因为被告手续没有办好。22日我们开具了，通知被告来，但是被告没有来。经审理查明：2012年11月20日，原、被告签订了一份《上海市房屋租赁合同》，被告承租原告位于本市九江路XXX号XXX-XXX室房屋，月租金人民币158,088.18元，租期自2013年2月26日至2016年2月25日。合同约定，租赁关系终止时，出租方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分无息归还承租方。租赁期届满时，承租方应将房屋恢复原状，并向出租方办理交接手续。若承租方未按约办理交接手续，则从本合同终止日第二日起直至交接手续办妥为止，承租方除应每日按日租金的二倍向出租方支付滞纳金外，还应赔偿出租方因此而遭受的一切可计算损失。被告依约向原告支付了保证金人民币594,204.99元。2015年12月7日，被告发函告知原告不再续租。2016年2月23日，被告在发给原告的回复函中自认在2月19日交完所有物业所需材料及款项。当日，双方因关于委托的装修公司事宜发生不同意见，物业公司停止供电。现原告起诉来院。在审理过程中，经被告申请，法院委托上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋装修复原工程的工程造价等进行司法鉴定。结论为所涉工程造价为人民币365,767元。修复工期为30天。原告对部分价格及工程量有异议。鉴定单位认为：1、矿棉板，现场使用新的矿棉板未达到该比例。考虑到在安装风管时可能要拆除，就调整到了20%。2、不需要更换矿棉板，只需将矿棉板拿下后施工即可。在安装费用中已经考虑了。3、工程量无法测量。按照市场价格，按平方米指标计算。4、定额人工取了中间值。被告对真实性无异议。确认初稿的价格，定稿价格过高。本院认为：原、被告签订的关于本市九江路XXX号XXX-XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现合同期限已届满，被告理应按时将房屋复原后迁出，现根据被告的自认直至2016年2月19日才办理完相关手续，显然不可能在2016年2月25日完成复原交房，应当按约承担责任。根据鉴定报告，复原工期为30天，鉴于被告未能按期复原导致双方发生争议，原告主张46天的违约责任，尚属合理，可予支持。关于延期付款滞纳金，原告没有提供在诉讼时效期间内主张权利的证据，故本院不予支持。关于电费，被告认可该费用，本院可予支持。关于房屋复原工程费用，应根据鉴定报告予以确定。关于公证费，第一次公证现场属举证被告未复原，第二次公证无此必要，故本院根据合同约定支持一次公证费用。关于开锁费，由于原告未提供被告拒绝开锁的证据，故本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告复星保德信人寿保险有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海金顺房地产有限公司逾期交房滞纳金人民币486,824.97元。二、被告复星保德信人寿保险有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海金顺房地产有限公司电费人民币68.32元。三、被告复星保德信人寿保险有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海金顺房地产有限公司房屋复原工程费用人民币365,767元。四、被告复星保德信人寿保险有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海金顺房地产有限公司公证费人民币3,000元。上述被告复星保德信人寿保险有限公司应付之费用先由被告复星保德信人寿保险有限公司已交付原告上海金顺房地产有限公司的保证金人民币594,204.99元予以抵扣。五、驳回原告上海金顺房地产有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,103.40元、司法鉴定费人民币11,600元由上海金顺房地产有限公司负担人民币11,903.40元，被告复星保德信人寿保险有限公司负担人民币5,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  方少华二〇一七年一月六日书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。