天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0101民初6368号原告：和记黄埔（天津）有限公司，住所地天津市和平区南京路189号津汇广场6层601室。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：林丽娟，天津国鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀明，天津国鹏律师事务所律师。被告：杨波，男，1973年12月15日出生，住天津市南开区。委托诉讼代理人：黄淑芬，天津金蔚律师事务所律师。原告和记黄埔（天津）有限公司与被告杨波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和记黄埔（天津）有限公司的委托诉讼代理人林丽娟、王秀明，被告杨波及其委托诉讼代理人黄淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和记黄埔（天津）有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付其欠付的经营保证金85272元；2.被告支付其欠付的装修押金11084元；3.被告支付其欠付的装修协调服务费2178元；4.被告支付其欠付的免租装修期内的物业管理服务费4424元；5.被告支付其欠付的物业管理服务费5308.8元；6.被告支付其欠付的推广费1776.54元；7.被告支付其欠付的租金28800元；8.被告支付上述欠费的逾期付款违约金9477.21元；9.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年12月2日签订了《世纪都会商厦商铺租赁合同》，被告租赁原告位于天津市××××号世纪都会商厦之商场第一层131B商铺经营女装品牌使用，租期为固定期限3年，租赁期开始日为2016年3月28日，免租装修期为一个月。依据租赁合同附件三第三部分第1条约定，被告应自租赁合同签署之日起七日内，向原告支付经营保证金85272元；依据租赁合同第5.7.1、5.7.2约定，被告应自租赁期开始日前十五日或之前，向原告预付一个月的基本租金、推广费、装修协调服务费等，应自租赁期开始前，向原告支付装修押金以及预付免租装修期内的物业管理服务费等，逾期支付相关费用，原告有权按照逾期付款金额每日万分之五的标准要求被告支付逾期付款违约金。租赁合同签订后，原告积极履行合同义务，但被告迟迟未支付任何应付费用，也未遵照合同约定日期进场经营，原告多次与被告沟通履约事宜，被告仍然未能按照约定日期开业经营。无奈之下，原告依据法律规定及租赁合同约定，委托天津国鹏律师事务所于2016年6月3日向被告送达《律师函》，解除与被告签订的租赁合同，并再次督促其履行合同义务，被告于2016年6月4日签收，但至今扔未履行任何合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，其不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。被告未能按照合同约定按期进场经营，已经构成根本违约，原告有权依据法律规定及租赁合同约定与被告解除租赁合同，并要求被告承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，原告现依法向贵院提起诉讼，望贵院在查明事实的基础上依法支持原告的诉请。被告杨波辩称，不同意原告的诉讼请求。被告未进驻租赁商铺，也未进行装修，不应支付装修押金及装修协调服务费，亦不应支付免租装修期内的物业管理费及物业管理服务费。原告主张的推广费，合同明确约定推广费是推广商场收取的费用，原告推广自己却让被告支付推广费既不公平也不合理，原告应该自行支付。原告主张的经营保证金是履行合同各项条款的担保，是对整个合同中被告承担各项义务的担保形式，而原告主张的违约金标准是每日万分之五，被告认为处罚比较重，而且被告已经提供了保证金作为担保，原告不应还让被告承担违约金，依照合同法规定原告只能二选一。关于违约的问题，原告在签订合同时未向被告详细解释和说明被告应承担的义务和履行的责任，所以合同是一个典型的格式条款，按照法律规定推广费及经营保证金应该无效。签订合同时，原告故意隐瞒与订立合同有关的重要的事实并提供了一些虚假情况，在签订合同前，原告为了推销自己的商铺给被告提供的广告宣传片上面显示被告租赁的一楼商铺周围有许多商铺已经出租，而且都是品牌店，商场条件比较好，将来销路肯定不错，所以原告才签约，但是到2016年3月份的时候，被告到场看到大多数商铺都关门，被告不得不推迟装修时间，如果被告进场装修会赔的更多。原告在合同履行过程中，违反诚信原则，应该先履行契约义务，提供的广告应真实有效，被告不得已暂缓进场，并非故意违约。现原告起诉要求被告支付租金及违约金等相关损失，被告认为原告违反了先缔约责任，应该承担缔约过失责任，赔偿被告未入住的租金和违约金。本院经审理认定事实如下：2015年12月2日，原、被告签订了《世纪都会商厦商铺租赁合同》，约定被告租赁原告将位于天津市××××号世纪都会商厦之商场第一层131B商铺经营女装品牌使用，租期为固定期限3年，从租赁期开始日起算，租赁开始日为2016年3月28日。合同签订后，被告未按照合同约定向原告支付各项费用，也未进场装修及开业经营。2016年6月3日，原告委托天津国鹏律师事务所向被告邮寄送达《律师函》，以被告违反合同约定，构成或视为违约，依据法律规定及合同约定，书面通知被告解除本合同，并要求被告承担相应的违约责任。被告于2016年6月4日签收。原告提交的证据材料：邮件截图两张，用以证明原、被告以邮件方式就合同履行进行沟通。被告质证意见：不予认可。经质证及本院审查认为：原告提交的上述证据不足以证实系原告与被告之间的往来邮件，对原告主张的上述事实本院不予认定。被告提交证据材料：1.签收单，用以证明被告于2016年10月28日收到合同文本；2、5.商业一层平面图，用以证明原告在签订合同前向被告出示平面图，图上显示许多商铺已经出租而且为品牌店；3、4.商场照片，用以证明在2016年3月，原告租赁商铺所在的一层大多数商户未进场装修，以及到2016年4月28日开业时仍有商铺未开业。原告质证意见：真实性、合法性、关联性均不予认可。经质证及本院审查认为，被告提交的证据材料1、2、5不能证明系原告提供给被告，证据材料3、4，不能证明其拍摄的时间，对被告主张的上述证明目的不予认定。本院认为，原、被告签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告未按照合同约定履行向原告支付各项费用及开业经营的义务，原告要求解除合同符合法律规定及合同约定，且原告已书面通知被告解除合同，被告亦同意解除合同，故合同应自被告收到《律师函》即2016年6月4日予以解除。被告抗辩合同为格式条款，但未能提供相关证据予以证明。被告抗辩原告故意隐瞒与订立合同有关的重要的事实并提供虚假情况，违反诚信原则，应该先履行契约义务，提供的广告应真实有效，违反了先缔约责任，应该承担缔约过失责任，但被告提供的平面图，既无法证明是原告提供给被告，且合同中约定平面图仅作识别示意用途，无原告需预先提供商场其他商铺租赁状态平面图的约定。综上，被告的抗辩理由不能成，本院不予采信。依照合同约定，被告违约，原告有权书面通知被告终止合同，原告及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金。现合同因被告违约解除，被告应承担原告及受托管理人无需返还经营保证金的违约责任，将尚未支付的经营保证金作为其应承担的违约金支付给原告，故原告要求被告支付经营保证金的诉讼请求，本院予以支持。同时，因被告需支付的上述经营保证金是作为承担违约责任即作为违约金支付，并非属于逾期付款，原告要求被告支付欠付经营保证金的逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照合同约定，被告装修商铺应支付装修押金及装修协调服务费。但因被告并未实际接收商铺并进行装修，不应支付上述费用，原告要求被告支付上述费用及逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照合同约定，无论被告是否于租赁期开始日办理接收商铺的手续，则于租赁期开始日开始计算免租装修期和租赁期。据此，被告虽未接收商铺，但应依约向原告支付免租装修期及租赁期的物业管理服务费，原告要求被告支付免租装修期及租赁期物业管理服务费及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩的未进驻商铺，没有接受物业服务，原告无权收取物业管理服务费的抗辩理由，因自租赁期开始日开始计算免租装修期和租赁期系合同的约定，并不以被告是否实际进驻商铺为前提，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。依照合同约定，被告应自租赁期开始日起向原告支付推广费。据此，原告要求被告支付自租赁期开始日至合同解除日推广费及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩推广费是推广商场收取的费用，原告推广自己却让被告支付推广费既不公平也不合理，应该自行支付的抗辩理由，因推广费由被告支付系合同约定，被告理应按照合同约定履行自己的义务，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告抗辩违约金标准处罚较重，但未能提供相关证据予以证明。被告抗辩的经营保证金作为担保形式，与违约金原告只能选择其一的主张，无法律依据，本院亦不予采信。依照合同约定，被告应当自免租装修期届满之日起向原告支付租金。据此，被告应自免租装修期届满之日即2016年4月28日起向原告支付至合同解除日即2016年6月4日的房屋租金，而上述期间的租金包括基本租金及提成租金，按照合同约定每月基本租金为0元，提成租金为月总营业额的10%，因被告尚未进场并开业经营，上述期间无提成租金，原告要求被告按照24000元的标准支付租金无合同依据，故原告要求被告支付上述期间房屋租金的诉讼请求，因无具体租金金额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告杨波支付原告和记黄埔（天津）有限公司经营保证金85272元；二、本判决生效之日起十五日内，被告杨波支付原告和记黄埔（天津）有限公司免租装修期内物业管理服务费4424元及逾期付款违约金150.42元；三、本判决生效之日起十五日内，被告杨波支付原告和记黄埔（天津）有限公司物业管理服务费5308.8元及逾期付款违约金190.24元；四、本判决生效之日起十五日内，被告杨波支付原告和记黄埔（天津）有限公司推广费1776.54元及逾期付款违约金48.13元；五、原告和记黄埔（天津）有限公司的其他诉讼请求均予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费3160元，减半收取计1580元，由原告和记黄埔（天津）有限公司负担480元，被告杨波负担1100元。（本判决生效之日起十日内直接给付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  卞志杰二〇一七年元月十三日书 记 员  刘 义附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。