四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0502民初2856号原告：王仕美，女，1979年4月19日生，汉族，四川省古蔺县。委托诉讼代理人：张晓梅，四川恒智达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张程，四川恒智达律师事务所律师。原告：何克义，男，1974年8月16日生，汉族，四川省古蔺县。委托诉讼代理人：张晓梅，四川恒智达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张程，四川恒智达律师事务所律师。被告：王雪，女，1981年11月4日生，汉族，四川省泸州市江阳区号。被告：彭金成，男，1976年7月9日生，汉族，四川省泸州市江阳区号。原告王仕美、何克义与被告王雪、彭金成租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王仕美、何克义及共同委托诉讼代理人张晓梅到庭参加诉讼，被告王雪、彭金成经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王仕美、何克义向本院提出诉讼请求：1、判令从2016年7月28日起解除原、被告于2012年11月26日签订的《门面租赁协议书》；2、判令被告立即支付原告租金15667元及利息，利息至2015年5月25日起按月利率2％计付至付清之日止；3、判令被告支付原告所垫付的物管费、疏通下水道费、垃圾清理费共计1027元；4、判令被告立即支付原告违约金1000元；5、判令被告立即拆除其架设的排气、排油烟管道、消除安全隐患；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年11月26日签订《门面租赁协议书》，协议约定：被告承租原告位于四川省泸州市江阳区蓝田镇惠民路47号门面用于经营烧烤，租赁期限自2012年11月26日至2017年11月26日止，第一年租金为2万元，先付后住，半年一付，从第二年起参照本街道相邻门面的租金价格来核算该门面租金，按一年一次缴纳；水、电、物管费灯油被告自行承担；并约定：协议签订后，双方不得提前解除，如有违约情况发生，违约方应当向守约方支付1000元违约金，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。截止2015年5月25日，被告已拖欠原告租金14000元。2015年6月底，被告在未通知原告的情况下搬离上述门市，并拖欠租赁期间产生的物管费527元。因被告在租赁期间使用不当导致下水道堵塞，原告疏通下水道产生疏通费300元。被告搬离租赁门市后留下大量垃圾导致原告产生的垃圾清理费200元。经原告多次催告，被告拒不支付其拖欠的租金及相关费用。被告王雪、彭金成未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、二原告身份证复印件；2、被告身份证复印件及结婚登记表；3、房屋产权证；4、《门面租赁协议》；5、租金欠条两张；6、疏通下水道费用收条、物业管理费收据、清理垃圾费收条各一张；7、排烟管道照片两张。根据原告的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实，原告王仕美、何克义和被告王雪、彭金成分别系夫妻关系。两被告于2012年11月26日向原告王仕美、何克义租赁他们共同共有的坐落泸州市××区××街道××路××号号房屋用作经营烧烤。并约定：租赁期限为2012年11月26日至2017年11月26日；租金实行先付后住的方式。第一年租金为2万元/年，分两次平均缴纳，半年缴纳一次。第二年起，参照本街道相邻门面的租金价格来核算该门面租金，按一年一次缴纳；水、电、物管费等由被告自行承担；双方不得提前解除合同，如一方有违约情况发生，则违约方应向守约方支付违约金1000元，损失超过违约金是，须另行追加赔偿。当日，原告王仕美、被告王雪在《门面租赁协议书》上签字。合同签订后，租赁费一直是按照每月1667元收取。两被告租赁房屋后，在租赁房屋的窗户处安装了一条直通到该幢房屋楼顶的排气、排油烟道。2015年1月18日，被告王雪、彭金成向原告王仕美出具欠条两张，一张载明，今欠到王仕美2014年房租4000元正。在签字下方，被告彭金成注明从下月起按月息5％支付。另一张载明，今欠到王仕美2014年11与26日到2015年5月25日房租10000元，期限在2015年5月25日前付清，在签字的下方彭金成也同样注明，从下月起按月息5％支付。2015年6月30日被告在未通知原告的情况下搬离了租赁房屋。2015年6月30日两被告除欠条注明的14000元租赁费外，尚欠原告2015年6月份的租赁费1667元，被告共欠原告租赁费15667元。原告在2015年6月30日向泸州市信合物业服务有限公司交纳了该房屋2014年4月29日至2015年6月28日的物业费527元。本院认为：虽然《门面租赁协议书》签字的双方为原告王仕美、被告王雪，但案涉房屋系原告王仕美、何克义共同共有，且两原告共同提起诉讼，说明何克义认可王仕美的出租房屋的行为，被告王雪、彭金成系夫妻，租赁房屋是为了共同经营烧烤，且彭金成也在租赁费欠条上签字认可，因此可以认定《门面租赁协议书》的出租方为原告王仕美、何克义，租赁方为被告王雪、彭金成。原、被告是本案的适格主体。原、被告签订的《门面租赁协议书》是双方的真实意思表示，内容合法有效、合同对双方均有约束力。双方约定租赁期限到期日为2017年11月26日，但两被告于2015年6月30日前就自行搬离租赁房屋，导致原告的合同目的已不能实现，被告的行为构成根本性违约，原告要求从起诉之日即2016年7月28日解除与被告签订的《门面租赁协议书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。双方除了在《门面租赁协议书》中约定了一方违约，需向守约方支付1000元违约金外，双方还在租赁费欠条上约定按照月利率5％计付尚欠租赁费的利息，该约定实质为违约金的计算方式，原告要求被告按照每月2％的利率计付利息并支付1000元违约金的诉讼请求，没有违反违约金的约定不得超过实际损失30％的法律规定，本院予以支持。但2015年6月份租赁费1667元的利息应从2015年7月1日起算。双方约定了在租赁期间的物管费用由租赁方承担，原告要求被告支付为其垫付的物管费527元，符合合同约定，本院予以支持。因原、被告没对租赁物添附作出约定，原告要求被告拆除其在建筑物上添附的排油烟道，符合法律规定，本院予以支持。原告出示了疏通下水道费用收条、清理垃圾费收条，只能证明原告支付了这些费用，但不能证明这些费用是被告的原因产生的，对原告要求被告支付疏通下水道费、清理垃圾费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十条、第二百二十三条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、从2016年7月28日起解除原告王仕美、何克义和被告王雪、彭金成于2012年11月26日签订的《门面租赁协议书》。二、被告王雪、彭金成在本判决生效后十日内支付原告王仕美、何克义租赁费15667元及利息（其中14000元的利息，从2015年5月25日起按照月利率2％计付至清偿为止；另1667元的利息从2015年7月1日起按照月利率2％计付至清偿为止。）。三、被告王雪、彭金成在本判决生效后十日内支付原告王仕美、何克义违约金1000元。四、被告王雪、彭金成在本判决生效后十日内支付原告王仕美、何克义物管费527元。五、被告王雪、彭金成在本判决生效后十日内对坐落泸州市××区××街道××路××号号房屋的排油烟道予以拆除。六、驳回原告王仕美、何克义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，由被告王雪、彭金成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判长 王 俊审判员 李熔钢审判员 王 帅二〇一七年一月二十日书记员 黄 敏