上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初13631号原告：杨琪，男，1955年5月25日出生，汉族，户籍地上海市。原告：胡慧，女，1959年7月22日出生，汉族，户籍地上海市。原告：杨伟俊，男，1986年1月12日出生，汉族，户籍地上海市。三原告的共同委托诉讼代理人：刘威，上海普盛律师事务所律师。被告：蔡众，男，1978年10月25日生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：徐兆宏，上海君澜律师事务所律师。原告杨琪、胡慧、杨伟俊与被告蔡众房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告杨琪、杨伟俊及三原告的共同委托诉讼代理人刘威，被告的委托诉讼代理人蔡众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨琪、胡慧、杨伟俊向本院提出诉讼请求：1.确认杨琪、胡慧、杨伟俊与蔡众就上海市桂林东街XXX弄XXX号XXX室签订的房地产买卖合同无效；2.蔡众协助杨琪、胡慧、杨伟俊将上海市桂林东街XXX弄XXX号XXX室过户至杨琪、胡慧、杨伟俊名下。事实和理由：杨琪、胡慧、杨伟俊系上海市桂林东街XXX弄XXX号XXX(以下简称系争房屋)室原产权人。2015年8月，因杨琪、胡慧、杨伟俊急用钱，通过案外人陈某某向卫某借款100万元，同意将系争房屋作为抵押，并办理了抵押登记手续。陈某某及卫某欺骗杨琪、胡慧、杨伟俊要求出具委托书，杨琪、胡慧、杨伟俊为能尽快拿到借款，在未加考虑的情况下为邱某某出具委托书，委托邱某某代为办理上海市桂林东街XXX弄XXX号XXX室出售事宜，事后杨琪、胡慧、杨伟俊拿到借款，每月按时支付利息。2016年4月，杨琪、胡慧、杨伟俊发现刚刚装修好的房屋门锁被人更换，并已有他人入住。2016年4月9日，杨琪、胡慧、杨伟俊向徐汇区房地产交易中心调查得知，邱某某已经将系争房屋以200万的价格出售给蔡众，系争房屋当时的市场价为360万元，杨琪、胡慧、杨伟俊没有收到过任何房款。故诉至本院，望判如所请。蔡众辩称，不同意杨琪、胡慧、杨伟俊的诉讼请求。系争房屋买卖手续完备，且已经过户，系争房屋也已经交付。本院认定事实如下：杨琪、胡慧、杨伟俊为系争房屋的原产权人。2015年8月27日，杨琪、胡慧、杨伟俊向卫某借款100万，借款期限为2015年8月27日起至2015年9月26日止；杨琪、胡慧、杨伟俊将系争房屋抵押给卫某。2015年8月27日向上海市徐汇区房地产交易中心申请，2015年9月1日核准。债务履行期限为2015年8月27日至2015年9月26日止。杨琪、胡慧、杨伟俊向邱某某出具委托书：委托人因故无法亲自办理出售上海市桂林东街XXX弄XXX号XXX室房地产的相关事宜，特委托受托人邱某某为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部(共计拾叁项)，受托人有转委托权。委托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自本委托书签字之日起至2016年9月30日止。附录：1.代为签订定金协议、房地产买卖合同、修改房地产买卖合同；2.代为办理买卖合同公证、领取公证书；3.代为办理房地产转移登记，签署相关房地产登记部门文件(包括办理还贷银行卡转账、签署有关合同、文件并办理公证)；4.代理办理还贷、退保手续、代为办理转按揭相关手续(包括办理还贷银行卡转账、签署有关合同、文件并办理公证)；5.代为领取银行结清证明、他项权利证明等相关文件，办理抵押权注销、变更手续；6.代为办理房地产权的密码挂失、修改等手续，领取新的密码凭证；7.代为支付上述房地产买卖过程中申报应付之相关税费及其他合理之费用，代为申报税收，并承诺家庭唯一住房情况，签署相关文件；8.代为赴房地产登记、税务等部门查阅、调取购买该房地产的原始材料；9.代为配合买方办理银行贷款手续，并签署相关文件；10.代为赴税务局开具境外个人所得税证明/免税证明、境外个人营业税完税证明/免税证明等；11.代为向外汇管理局、银行等相关部门办理出售上述房屋所得款项等的购汇、汇出等手续(包括信息查询、领取斑马、银行划账等事宜)；12.代为交房，代为办理水、电、煤气、有限电视、电话、宽带等物业关乎、销户手续。13.代为办理房地产出售过程中的其他相关事宜。委托书的签署日期为2016年3月3日。2016年3月3日，上海市东方公证处出具公证书，公证事项：委托书签名。兹证明杨琪、胡慧、杨伟俊来我处，分别在前面的《委托书》上签名，该签名行为均属实。2016年3月6日，杨琪、胡慧、杨伟俊(邱某某代签)与蔡众在上海泽佑房地产经纪事务所的居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为200万元；双方确认在2016年4月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款约定，甲乙双方签订买卖合同三日内，乙方支付给甲方第一笔房款102万元(包含之前已支付的定金2万元)。乙方于甲乙双方过户当日支付给甲方第二笔房款计人民币90万元。甲方同意乙方拿到新产证后三天内将房屋交给乙方并一同办理煤气过户等相关房屋交接手续，并由甲方结清该房屋之前所产生的水、电、煤、物业管理费等相关费用。交房当日乙方向甲方支付尾款8万元。2016年3月7日，蔡众向邱某某支付首付款102万元；2016年3月23日蔡众向邱某某支付购房款90万元。2016年3月22日，杨琪、胡慧、杨伟俊向蔡众出具了销售不动产统一发票(代开)。同日，蔡众缴纳契税、房地产交易手续费、房屋登记费。2016年4月9日，因系争房屋门锁被换，杨伟俊报警。同日，蔡众与杨伟俊签署《协议书》：桂林东街XXX弄XXX号XXX室屋内所有家电家具(空调、冰箱、洗衣机、灶台、电视机2个、沙发两套、床1个、饭桌1个、璧床1个、电视柜、茶几)。双方协商价为人民币6万元整。2016年10月8日，上海市东方公证书出具撤销公证书决定书【2016沪东证复决定第32号】，内容如下：杨琪、胡慧、杨伟俊：你们于2016年9月24日向本处提出复查申请，本处已受理。经复查，(2016)沪东证字第9111号公证书是我处为委托人杨琪、胡慧、杨伟俊出具的委托书公证书。现发现公证员在办理上述公证时有违反程序的情形，根据司法部《公证程序规则》第六十三条第五款的规定，本处决定撤销(2016)沪东证字第9111号公证书。如你们对本处作出的上述决定有异议，可根据司法部《公证程序规则》第六十七条之规定，在收到本决定书后六十天内向上海市公证协会投诉。以上事实，除有当事人陈述，另有上海市房地产登记薄、上海市房地产买卖合同、发票、抵押合同、撤销公证书决定书，经庭审质证无异，本院予以确认。本案的争议焦点为杨琪、胡慧、杨伟俊与蔡众签订的房屋买卖合同是否有效。杨琪、胡慧、杨伟俊主张系争房屋买卖合同无效，其理由主要有三：一、系争房屋为杨伟俊的结婚用房，在过户之前刚刚装修完成；二、委托书并非杨琪、胡慧、杨伟俊的真实意思表示；三、受托人邱某某与蔡众恶意串通损害杨琪、胡慧、杨伟俊利益的行为无效。本院认为，民事法律行为是公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。首先，根据本案查明的事实，杨琪、胡慧、杨伟俊与卫某签订抵押借款合同，办理了房屋抵押登记，并向邱某某出具委托售房的委托书。由此可见，杨琪、胡慧、杨伟俊主张其在受欺诈的情况下签署出售房屋的委托书，缺乏事实依据。杨琪、胡慧、杨伟俊作为完全民事行为能力人，其签署售房委托书时应当知道自己行为可能产生的法律后果以及面临的风险。其次，杨琪、胡慧、杨伟俊虽然主张邱某某与蔡众恶意串通签订房屋买卖合同，损害了委托人的利益，但本案并无证据证明邱某某与蔡众之间存在恶意串通的情形，且从系争房屋买卖合同约定的房屋转让价格来看，该转让价格尚属于合理的交易价格，并未明显损害杨琪、胡慧、杨伟俊的利益。公证书被撤销，并不影响杨琪、胡慧、杨伟俊委托邱某某出售系争房屋真实意思表示。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：驳回杨琪、胡慧、杨伟俊全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费计22,800元、保全费5,000元由杨琪、胡慧、杨伟俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  杨智伟人民陪审员  赵倩玲二〇一七年一月四日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。