山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终6544号上诉人（原审被告、反诉原告）：王玫玫，女，1982年12月17日出生，汉族，住山东省泰安市。委托诉讼代理人：谷新杰，山东尚明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张文文，女，1987年9月2日出生，汉族，住山东省齐河县。委托诉讼代理人：赵雨强，山东天宝兴律师事务所律师。上诉人王玫玫因与被上诉人张文文房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初5246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玫玫上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三、四、六项民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由张文文承担。事实与理由：1.一审法院根据房产中介刘英、王智哲的证言认定因王玫玫原因导致不能进行银行面签的事实错误。《房屋买卖合同》中对银行面签的时间、地点等相关事实没有书面约定，且双方未就此达成口头协议；2.房屋中介刘英、王智哲的证言中关于面前事实的陈述是不真实的；证人证言将银行面签手续等同于银行解押手续是错误的；3.房屋买卖无需买卖双方共同到银行提出解押申请，只有确定了具体的偿还时间，才能提出解押申请，否则会影响王玫玫的银行信用，一审法院根据证人证言认定“买卖双方应先共同到贷款银行提出解押申请，待申请通过后再到银行办理解押手续并于当日支付首付款；王玫玫未按约到银行申请解押，故不会得到银行同意解押的通知，王玫玫的合同义务在先，其行为违约在先”是错误的；4.王玫玫行使先履行抗辩权，不存在根本违约。张文文的先履行义务之一，是在2016年11月30日之前向王玫玫支付首付款30万元。王玫玫在没有收到张文文支付的首付款之前，有权拒绝张文文要求王玫玫履行合同约定的相关义务。张文文辩称，原审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.王玫玫以自己的行为明确表示不出卖房屋，张文文多次与王玫玫联系、催告，王玫玫不予回复，应属于以自己的行为明确表示不履行合同主要义务的情形；2.王玫玫在合同签订后的第二天向居间方中介公司明确表示不出售涉案房屋，只同意向张文文支付5000元赔偿金；3.本案合同约定张文文支付首付款的条件是2016年11月30日之前，银行通知解押当日至本案起诉时，该付款条件一直未能成就，张文文未向王玫玫支付该款项不属于违约行为。张文文向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人签订的《房屋买卖合同》；2.判令王玫玫返还张文文已付购房定金2万元；3.判令王玫玫向张文文支付违约金13.6万元；4.判令王玫玫赔偿张文文支付的中介服务佣金1.5万元；5.判令王玫玫承担本案诉讼费10600元、保全费3920元、诉讼财产责任险保险费816元。王玫玫向一审法院反诉请求：1.判令张文文继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令张文文向王玫玫支付违约金13.6万元；3.判令张文文承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：张文文与王玫玫于2016年10月11日签订合同编号为0000085号《房屋买卖合同》一份，约定：“第一条：甲方（王玫玫）同意将济南市槐荫区绿地国际花都一区3号楼****室房产按套出售给乙方（张文文），房屋产权（合同）号为济槐190***；建筑面积为88.58平方米。第二条：乙方已对甲方以上房产状况作了充分了解，同甲方协商此房屋实际成交价为人民币68万元（大写：陆拾捌万元整），此价格包括签订此合同时，乙方向甲方支付人民币2万元（大写：贰万元整）作为购房定金。第三条：付款时间与方式：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在2016年11月30日之前以银行通知解压当日支付首付款（含定金）人民币叁拾万元整给甲方，剩余房款人民币38万元（大写：叁拾捌万元整）申请银行按揭……第七条：此协议签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约。第八条：以上条款中涉及到的各项违约的赔付办法为：1、若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，另外支付房屋实际成交价的百分之二十作为违约赔偿金，同时需要支付给乙方支付的中介服务佣金。……第十二条：中介服务佣金支付方式1、鉴于丙方为甲乙双方所提供的房产中介及其他服务，甲乙双方同意向丙方支付服务佣金费用；甲方支付服务佣金为人民币0元，乙方支付服务佣金为人民币15000元（大写：壹万伍仟元整），在签订买卖合同当日一次性支付丙方。第十四条：其他补充条款：注甲乙双方协商一致，甲方此房产在中国农业银行有抵押贷款叁拾伍万元整须解压，解压款由乙方所交纳的首付款叁拾万元整，剩余伍万元由甲方自行解决……”。签订合同当日，张文文向王玫玫支付了购房定金20000元并向济南永智基业房地产营销策划有限公司支付了15000元中介佣金，同时，双方及居间方口头约定于2016年10月13日共同至贷款银行办理贷款面签手续。但在签订合同后的第二日（2016年10月12日），张文文即告知居间方不想继续出售房屋，故三方未能按约到银行办理面签手续。后张文文多次通过电话、短信的方式联系王玫玫，王玫玫均未回应，张文文即按照王玫玫的户籍地址邮寄律师函一份，但邮件因查无此人被退回。一审法院认为，合法的合同关系受法律保护。张文文、王玫玫自愿就涉案房屋买卖事项达成一致，并签订书面《房屋买卖合同》，该合同系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。根据约定，张文文应当在2016年11月30日前、银行通知解押当日向王玫玫支付首付款30万元（含定金），且双方口头约定于合同签订的二日后共同到银行办理面签手续，但是，王玫玫在合同签订后的第二日即反悔，不同意出卖涉案房产，且未按照约定在2016年10月13日至银行办理贷款面签手续，并自此开始中断了与中介方及张文文的联系。至张文文向一审法院提起诉讼前，王玫玫仍未按合同约定履行自己的义务，其行为已构成根本违约，张文文要求解除与王玫玫之间房屋买卖合同的诉讼请求一审法院予以支持。合同解除权系形成权，应当以通知送达一方当事人的日期作为合同解除的日期。本案的起诉状于2017年2月22日送达王玫玫，应当以该日期作为合同解除日期。王玫玫主张在合同签订后联系过按揭贷款银行，要求办理解押手续，但未向一审法院提供证据，一审法院对此不予采信。王玫玫主张应由张文文先支付首付款再向银行申请解押，系张文文违约在先，对此一审法院认为，合同约定“在2016年11月30日之前以银行通知解压当日支付首付款（含定金）人民币叁拾万元整给甲方”，且根据证人描述的房屋买卖过程可以看出，买卖双方应先共同到贷款银行向银行提出解押申请，待申请通过后再到银行办理解押手续并于当日支付首付款，本案中，王玫玫未按约到银行申请解押，自然不会得到银行同意解押的通知，王玫玫的合同义务在先，其行为违约在先，故一审法院对其的辩称不予采信，其应当承担违约责任。张文文要求王玫玫返还已付购房定金20000元，符合法律约定，一审法院予以支持。张文文要求王玫玫按房屋总价款68万元的20%支付违约金136000元，符合合同约定，一审法院予以支持。张文文要求王玫玫赔偿支付的中介服务费15000元，符合合同约定，一审法院予以支持。张文文要求王玫玫支付财产保全责任险保险费816元的诉讼请求，无合同及法律依据，一审法院不予支持。判决：一、张文文与王玫玫签订的合同编号为0000085号《房屋买卖合同》于2017年2月22日解除；二、王玫玫于判决生效后10日内返还张文文定金20000元；三、王玫玫于判决生效后10日内赔偿张文文违约金136000元；四、王玫玫于判决生效后10日内赔偿张文文中介服务佣金15000元；五、驳回张文文的其他诉讼请求；六、驳回王玫玫的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，保全费3920元，反诉费5300元，共计19820元，由王玫玫负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玫玫提交中国农业银行贷款银行卡原件一张及农业银行给王玫玫发送的贷款信息打印件两张，拟证实王玫玫的贷款银行是农业银行；王玫玫与银行工作人员的通话记录一份，拟证实王玫玫本人持身份证和还贷款的钱，就可以到银行申请解押。经质证，张文文对中国农业银行卡和农业银行给王玫玫发送贷款信息打印件的真实性无异议，但没有证据证实持卡人的身份，该证据与本案无关；对通话录音中当事人的身份情况无法确认，证据内容与证明目的相矛盾，与合同约定收到银行解押通知当日支付首付款相互印证。本院认为，王玫玫提供的证据与本案无关联性，本院对以上证据不予采信，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案《房屋买卖合同》的违约责任认定的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人于2016年10月11日签订《房屋买卖合同》，合同中约定了付款方式及违约责任。根据合同约定，张文文应当在2016年11月30日前、银行通知解押当日向王玫玫支付首付款30万元。2016年10月12日，王玫玫告知居间方不想继续出售房屋，故三方未能按约到银行办理面签手续。因王玫玫未按合同约定履行自己的义务，其行为构成根本违约，且涉案《房屋买卖合同》中约定的违约责任为“若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，另外支付房屋实际成交价的百分之二十作为违约赔偿金，同时需要支付给乙方支付的中介服务佣金”，故王玫玫应当按照合同约定承担违约责任。一审法院判决王玫玫承担违约责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，王玫玫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由王玫玫负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年九月十九日书记员  郭婷婷