广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1476号上诉人（原审被告）：汪德礼，男，汉族，1973年5月20日出生，住安徽省池州市东至县，委托诉讼代理人：范晓东，广东稳健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王求实，男，汉族，1979年6月13日出生，住深圳市南山区，委托诉讼代理人：郑南，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永军，广东指针律师事务所律师。第三人（原审被告）：肖永军，男，汉族，1983年1月23日出生，住湖北省广水市，��诉人汪德礼与被上诉人王求实、第三人肖永军房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2016)粤1391民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告王求实诉称：2015年9月22日，原告与被告汪德礼签订《房地产买卖合同》，约定将原告位于惠州市大亚湾××路的××××花园××2号房屋转让给被告汪德礼，交易总额为1415000元，被告汪德礼应当在3个月内办理银行按揭贷款一切手续，逾期每天收取滞纳金500元。同时，双方口头约定，由原告将其中的4万元定金交付被告肖永军托管。合同签订后，原告依约办理了房屋产权过户手续，但被告汪德礼直到2015年12月22日才办理完银行按揭贷款手续。而且，被告汪德礼至今仍未支付剩余房款5000元，被告肖永军也没有将托管的4万元定金支付给原告，即被告汪德礼累计仍欠原告购房款45000元未付。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决：1、判令被告汪德礼单独支付原告剩余购房款5000元；2、判令被告汪德礼、肖永军共同支付原告剩余购房款40000元；3、判令被告汪德礼支付原告违约金35000元。原告王求实为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、房地产买卖合同；2、银行流水交易明细；3、原告的房地产权证及购房发票。被告汪德礼辩称：原告与我签订的房屋买卖合同已经履行完毕，不存在支付违约金的问题。购房款，我已经全部支付给了原告，现仅剩5000元未付给原告，是因为原告还没有按约将房屋交付给我使用。如果原告交房，我方马上将这5000元购房款付给原告。被告汪德礼未提交证据。被告肖永军辩称：原告所诉不实���我没有为原告和被告汪德礼托管购房款，也没有收到被告汪德礼应付原告的购房款或定金。我只收到原告自愿付给我的房屋买卖中介费2万元，这2万元是我为促使原告将房屋卖出去而应当得到的中介费。被告肖永军为反驳原告主张，依法向本院提供了证人李某的出庭证言。原审法院查明的事实经审理查明，2015年9月，原告与被告汪德礼商定，将原告位于惠州市大亚湾××路的××××花园××2号房屋转让给被告汪德礼。同年9月14日，被告汪德礼向原告交付购房定金100000元。2015年9月22日，原告与被告汪德礼签订《房地产买卖合同》，约定：1、原告将其位于惠州市大亚湾××路的××××花园××2号房屋转让给被告汪德礼，交易总额为1415000元，定金100000元；2、被告汪德礼应当在上述房屋开始办理产权变更手续之日，将第一期购房款425000元付给原告，剩余购房款990000元，由被告汪德礼通过银行按揭贷款方式支付；3、原告应当在收取全部购房款时，将房屋交付被告汪德礼使用；4、被告汪德礼应当在3个月内办理银行按揭贷款一切手续，逾期按每天500元收取滞纳金，如果在第4个月按揭贷款不成功，则被告汪德礼需全款办理过户手续；5、合同违约赔偿为定金的双倍即200000元，押金在赔偿款中扣除，押金为总成交价的2%。合同签订后，被告汪德礼依约办理申请银行按揭贷款手续，原告也依约办理了上述房屋的产权过户手续，将房屋产权过户登记在被告汪德礼名下。2016年1月21日，被告汪德礼向原告支付购房款360000元。3月3日，被告汪德礼将获得银行按揭贷款后的款项950000元交付给原告。至此，被告汪德礼共支付原告购房款1410000元，尚余5000元购房款未付。另查明，原告于2015年9月14日支付被告肖永军20000元。同日，潘容莲向被告肖永军支付人民币20000元。以上事实，根据原、被告的陈述及其提交的前述证据，经庭审质证核实，予以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告与被告汪德礼之间的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告汪德礼未能在合同约定时间内办理取得银行按揭贷款，应当按约承担违约责任。被告汪德礼逾期支付的购房款达到95万元，约定的每日500元的违约金，相对于民间借贷按24%的年利率上限计算的利息损失，每日500元的违约金数额并不过分高于原告所受损失。被告汪德礼逾期支付原告购房款，时间长达70日，应当按约支付原告违约金35000元。原告提出被告肖永军与原告及被��汪德礼之间存在购房款或定金托管关系，但没有提交相关证据支持，本院不予认定。而原告以此为由，要求被告肖永军、汪德礼返还原告所支付给被告肖永军款项的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告汪德礼于本判决生效之日起10日内向原告支付购房款5000元；二、被告汪德礼于本判决生效之日起10日内向原告王求实支付违约金35000元；三、驳回原告王求实的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利��。案件受理费1800元，由原告王求实负担900元，由被告汪德礼负担900元。当事人二审的意见汪德礼不服原审判决，向本院提出上诉。请求：撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2016)粤1391民初1178号《民事判决书》第二项判决，或裁定发回重审。主要事实和理由是：原审判决认定事实错误。首先，上诉人依约已在约定的三个月时间内，完成了银行按揭贷款手续，并没有违反双方《房地产买卖合同》第七条的补充约定，不存在违约行为。因为，合同双方自20l5年9月22日签订，至2015年12月22日办理完成银行按揭贷款手续，正好用时三个月。对于该事实，被上诉人已在原审陈述中讲的非常清楚：“被告汪德礼直到2O15年12月22日才办理完银行按揭贷款手续”；原审法院经审理查明也认可了这一事实。但却判决上诉人违约并支付违约��，实在是与事实不符，错误判决。其次，上诉人虽在约定时间内办理完成银行按揭贷款手续，但银行实际发放贷款时间却不以上诉人意志为转移；上诉人无法要求并控制银行一定要在完成按揭贷款手续当日发放贷款。对此，上诉人无过错;对按揭贷款何时到手，合同双方并也无约定；发放按揭贷款的行为属于银行，不属于上诉人行为违约。原审法院混淆了原合同约定的完成银行按揭贷款手续限定时间与实际得到银行按揭贷款时间的区别，从而判决要求上诉人为银行正常批、放贷款时间承担“违约”责任，事实是错误的。再次，被上诉人与上诉人双方在原合同中并无违约金约定，其在原审中的有关违约金的诉求与合同约定的事实不符，被上诉人无权要求上诉人支付违约金；原审判决上诉人支付违约金也与查明的合同约定事实不符，判决错误。双方虽在原合同中有“滞��金”的约定，但滞纳金属于罚金性质，被上诉人作为公民个人，无权行使处罚权。因而，被上诉人变“滞纳金”为“违约金”诉求、原审法院亦支持其“滞纳金”为“违约金”诉求，事实错误、判决错误。鉴此，原审判决认定上述事实错误，判决上诉人支付违约金35000元错误，应予以纠正。敬请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称：一审判决的第一项和第二项关于房款及违约金的认定是正确的，希望二审法院支持，被上诉人希望二审法院能全面查清案件事实的基础上判令对方向被上诉人退回四万元的押金，理由是这笔费用是发生在房屋交易中的费用。房屋买卖合同中有关于押金的约定，该笔费用不可能是其它的费用，如中介费。在本次交易中不存在中介，也不存在中介费的约定，从支付的形式等各方面来看也不符合中介费的形式，我方可以��断，一审虽然说没有明确的约定，我方认为这笔就是押金或监管资金，是房屋交易后应当退回给被上诉人的费用。上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：上诉人是否违反《房地产买卖合同》补充条款约定。具体判析如下：关于上诉人是否违反《房地产买卖合同》补充条款约定的问题。合同双方对“在3个月内办理银行按揭贷款一切手续”理解不一。上诉人汪德礼认为仅指完成办理银行按揭贷款手续而不包括发放贷款，被上诉人王求实则认为需要实际得到银行发放的贷款。因双方在合同中未明确约定办理按揭贷款手续包���银行实际发放贷款，而银行发放贷款的时间是由银行来选择和调整的，并不属于上诉人可以控制的范畴。发放贷款的主体是银行，发放银行贷款并非贷款人的义务。因此，本院认为，该项补充约定所约定的办理“一切手续”应当理解为上诉人汪德礼到银行完成办理按揭贷款的审批手续，至于办理手续后银行何时发放贷款，不影响上诉人的履行。根据查明的事实，汪德礼已在约定的3个月期限内完成了办理银行按揭贷款的所有手续，并没有违反双方《房地产买卖合同》补充条款的约定，不存在违约行为，无需支付违约金。综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1178号民事判决书第一、三项及诉讼费分担部分。二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1178号民事判决书第二项判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费675元，由被上诉人王求实负担，限于收到本判决书之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴的本院将强制执行。上诉人预交的二审案件受理费1800元，可向本院申请退回。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一七年九月二十日二二〇一七年九月二十日法官助理李苗苗书记员黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变���；