河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初10304号原告河南宏光正商置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商鼎路北、康平路东A号楼11层1104号。法定代表人张敬国，董事长。委托代理人张教法，男，汉族，1986年9月1日，住郑州市中原区。系该公司职工。被告张祥梅，女，1973年10月20日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人张鹏翔，河南九同律师事务所律师。委托代理人张笑千，河南九同律师事务所律师（实习）。被告郑州屹峰新型建材有限公司，住所地郑州市金水区机场路91号12号楼。法定代表人裴群峰。第三人裴群峰，女，汉族，1967年1月9日出生，住河南省洛阳市涧西区。原告河南宏光正商置业有限公司(以下简称“宏光正商”)诉被告张祥梅、郑州屹峰新型建材有限公司（屹峰公司）及第三人裴群峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南宏光正商置业有限公司委托代理人张教法，被告张祥梅本人及其委托代理人张鹏翔、张笑千，被告郑州屹峰新型建材有限公司法定代表人裴群峰，第三人裴群峰本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定房屋总价款为698619元，以一次性付款方式支付，被告张祥梅以现金方式支付房款4000元。2016年4月11日，原告与二被告签订《合同冲抵房款补充协议》，约定剩余房款694019元以被告屹峰公司未到期工程款冲抵，现被告屹峰公司已无工程款可抵，原告多次催促二被告支付剩余房款，但二被告至今仍未支付，现依据有关法律规定诉至法院，请求依法判令：1、二被告支付原告购房款694019元；2、本案诉讼费用由二被告承担。被告张祥梅辩称，一、被告张祥梅已全部履行了付款义务。2016年4月11日，被告张祥梅与原告正商置业、被告屹峰公司签订了《合同冲抵房款补充协议》，约定使用第三人工程款冲抵本案所涉房屋的购房款。2016年4月13日，被告张祥梅与原告签订《正商木华广场商品房认购书》，被告张祥梅已支付购房定金10000元，该定金扣除维修基金、印花税、办证费后，剩余款项作为购房款。2016年4月20日，被告张祥梅在与原告及被告屹峰公司三方协商一致、且原告明确表示可以使用屹峰公司的工程款冲抵购房款的情形下，按照原告和被告屹峰公司的要求向屹峰公司支付了494500元款项，并约定将之前交付给被告屹峰公司的价值人民币200000元的白酒，冲抵剩余199519元购房款。至此，被告张祥梅已全部履行了付款义务。二、原告开具购房发票的行为，充分证明其认可被告张祥梅已足额支付了购房款的事实。前已述及，被告张祥梅系在按照原告及被告屹峰公司的要求，足额向屹峰公司支付全部款项。按照商品房买卖交易惯例，只有在先支付购房款的前提下，原告才会向被告张祥梅出具购房发票，由此可见，原告对被告张祥梅的足额付款行为是予以认可的，原告在事实与理由中的陈述有悖于常理，与客观事实不符。综上所述，恳请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告屹峰公司及第三人裴群峰辩称，2016年4月10日我方与原被告签订三方协议，约定用工程款抵房款事宜，目前我方仅收取被告张祥梅房款494500元，剩余20万元仍未支付，请求法院依法判令将剩余20万元款项支付给原告。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：1、《商品房买卖合同》一份，证明被告张祥梅与原告存在房屋买卖关系，购房款共计698619元，付款方式为一次性付款，付款时间为2014年4月20日；2、《合同冲抵房款补充协议》一份，证明被告张祥梅应向原告支付购房款中的694019元，由被告屹峰公司未来工程款进行冲抵，如冲抵未完成，或工程款不足以冲抵全部购房款的，二被告对应付购房款承担连带付款责任；3、《借条》及承诺书各一份，证明原告虽然向被告张祥梅出具了发票，但实际购房款并未支付，二被告承诺如冲抵未完成，或工程款不足以冲抵全部购房款的，其对应付购房款承担连带付款责任。被告张祥梅质证称，对证据一、二均无异议；对证据三有异议，被告张祥梅对原告与被告屹峰公司是否发生借款行为不具备知情能力，且承诺书是被告屹峰公司出具，并没有被告张祥梅签字，请法院依法予以认定。被告屹峰公司及第三人裴群峰质证称，证据一与我方无关，不予质证；对证据二、三三方协议、借条、承诺书的真实性均予以认可。经审查，本院认为，原告提交的证据一二真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据三《借条》及承诺书经第三人裴群峰认可，本院亦予以采信。被告及第三人屹峰公司未向本院提交证据。被告张祥梅为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：第一组证据:1、《正商木华广场商品房认购书》一份；2、2016年4月13日银行转账凭证一份；3、原告开具的代收维修基金收据一份；4、原告开具的代收印花税收据一份；5、原告开具的办证费收据一份。以上证明原告与被告张祥梅于2016年4月13日签订《正商木华广场商品房认购书》，约定被告张祥梅作为买受人向原告支付定金10000元，认购原告开发的木华广场一期1号楼1918号房屋，被告张祥梅已于当日履行了支付定金的义务，该定金用于折抵维修基金、印花税、办证费后，剩余款项转为购房款。第二组证据：1、2016年4月20日银行转账凭证一份；2、证人证言一份；3、销货清单两份；4、以酒款抵房款收据两份；5、原告开具的购房发票一份。以上证明：1、2016年4月20日，被告张祥梅按照原告与被告屹峰公司的要求，委托郝小英通过工商银行以银行转账的方式向被告屹峰公司转账494500元，并将之前交付给被告屹峰公司的价值20万元的白酒一批，冲抵剩余购房款，至此，被告张祥梅已经全部履行了付款义务。2、原告向张祥梅分别开具代收维修基金、印花税及办证费收据的行为，以及原告于2016年4月20日与被告张祥梅签订正式《商品房买卖合同》及开具购房发票的行为，充分证明原告认可被告张祥梅已全部履行了支付购房款的义务。原告质证称，对第一组证据真实性均无异议，该部分款项不在原告方诉讼范围之内；对第二组证据均有异议，银行转账凭证不予质证，与原告无关；销货清单系单方出具，真实性不予认可；收据上赵旭非原告员工，与原告无关，不予认可；购房发票真实性无异议，但是对其关联性有异议，虽然原告向被告张祥梅出具了购房发票，但是三方签订的补充协议及二被告出具的《借据》、承诺书，均能证明原告并未收到被告张祥梅剩余购房款。被告屹峰公司及第三人裴群峰质证称，对第一组证据无异议，系原告及被告张祥梅之间纠纷，与我方无关；对第二组证据中银行转账凭证及证人证言均予以认可，证据三、四签字员工我方不认识，不予认可，另购房发票也与我方无关，不予质证。经审查，本院认为，被告张祥梅提交的第一组证据客观真实，与本院具有关联性，且原告对其真实性予以认可，故本院均予以采信。第二组证据中销货清单系被告方单方制作，收据上也无原告公司签章，原告对此均表示不予认可，在无其他证据佐证的情况下，上述证据本院亦不予采信。第二组证据中银行转账凭证、购房发票客观真实，证人证言陈述事实经第三人裴群峰确认，本院均予以采信。被告屹峰公司及第三人裴群峰未向本院提交证据。依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：2016年4月11日，原告正商置业作为甲方，被告屹峰公司作为乙方，被告张祥梅作为丙方签署《合同冲抵房款补充协议》一份，合同约定：丙方同意乙方用工程款冲抵丙方购买甲方正商木华广场项目1号楼一单元19层18号房源，冲抵购房款或仅冲抵首付款共计694019元。若因各种原因（包括但不限于作为工程款、货款支付依据的合同被解除、终止或确定无效，或者结算金额低于冲抵金额等）致使已具备支付条件且经甲乙双方共同确认的工程款不足以冲抵所购房屋的购房款（包括冲抵全部购房款和仅冲抵首付款两种方式）时，则不足部分应由丙方在《商品房买卖合同》约定交房时间前现金补齐全部房源欠款，否则丙方同意甲方有权不予交房，并且不承担《商品房买卖合同》逾期交付房屋的违约责任，逾期丙方同时按照《商品房买卖合同》及其有关附件约定承担违约责任；丙方在《商品房买卖合同》约定交房时间后30日内仍未付清全部房源欠款的，甲方有权要求乙方继续履行合同或单方解除合同；甲方要求继续履行合同的，甲方有权要求乙方及丙方就剩余房款承担连带责任，乙方及丙方并应按照《商品房买卖合同》约定向甲方支付逾期付款产生的违约金；甲方要求解除合同的，自甲方向丙方发出解除合同通知时生效，乙方及丙方还应向甲方连带支付总房款20%的违约金；丙方未支付完毕所有房款的，丙方同意房产证在初始登记完成且丙方还清全部房款后180天办理完毕，甲方不承担《商品房买卖合同》中相关逾期的违约责任。本协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，按照本协议执行。协议自各方签字盖章后生效，原告及二被告分别在合同上签字、盖章予以确认。同日，被告屹峰公司向原告出具《借条》及承诺书一份，《借条》载明：今借到宏光正商694019元，用于支付张祥梅购买的宏光正商正商木华广场项目1号楼1单元1层1918户房款及代收款694019元。被告张祥梅作为购房人在上述借条签字，表示认可《借条》中所述内容。承诺书载明：我公司指定张祥梅，身份证号，购买正商木华广场项目1号楼1单元1918层01号房源共计建筑面积71.56平方米，总房款（含各类税费）704019元，已付房款（含各类税费）10000元，剩余房款694019元尚未支付。我公司同意在不影响合作工期及质量的前提下，从与正商地产及关联公司合作工程应付款项中抵扣。具体冲抵金额以本公司与贵公司共同签署的工程款（货款）抵房款确认单为准。同时承诺在交房前总房款用工程款或按揭款全部冲抵完成，如未全部冲抵，须现金补齐该房源欠款，否则不予交房。上述合同签订后，被告张祥梅于2016年4月13日向原告宏光正商支付定金10000元。2016年4月20日，被告张祥梅作为买受人，原告作为出卖人签署编号为D16002402438《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告将位于郑州市郑东新区明理路西、湖心五路南1单元19层1918号商品房出售给被告张祥梅，房屋套内面积50.14平方米，分摊面积21.42平方米，约定价款698619元，付款时间为2016年4月20日。原告及被告张祥梅分别在合同上签字、盖章予以确认。2016年4月20日，被告张祥梅通过案外人郝小英账户向被告屹峰公司法定代表人裴群峰转账494500元。同日，原告向被告张祥梅出具698619元购房发票一份。庭审时经法庭询问，原告表示，原告与被告屹峰公司之间的工程款尚未结算完毕。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人，自通知到达债务人时，该权利转让对债务人发生法律效力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《合同冲抵房款补充协议》系各方真实意思表示，由三方签字盖章予以确认，故三方间债权转让相关事宜，各当事人均知情且同意，故合同自签订之日起即成立并生效，对三方均具有约束力，合同各方均应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。上述补充协议约定被告屹峰公司用其对原告享有的未到期工程款抵付被告张祥梅的购房款，现被告张祥梅部分购房款494500已按约支付给被告屹峰公司并切实履行，对该事实，本院予以确认。被告张祥梅辩称剩余房款已用酒款抵偿完毕，但未提供足以证明其主张的证据，本院不予采信。鉴于原告已经起诉主张被告张祥梅支付购房款，且被告屹峰公司同意张祥梅将剩余购房款直接向原告履行，故对原告请求被告张祥梅支付房款694019元的诉请，本院予以部分支持199519元（694019元﹣494500元）。因被告屹峰公司在补充协议上向原告承诺其对被告张祥梅未付剩余房款承担连带责任，且向原告出具有《借条》及承诺书，故其应在被告张祥梅未付购房款范围内向原告承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张祥梅于本判决生效后十日内支付原告河南宏光正商置业有限公司剩余购房款199519元；二、被告郑州屹峰新型建材有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告河南宏光正商置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10740元，减半收取5370元，由被告张祥梅、郑州屹峰新型建材有限公司负担1544元，由原告河南宏光正商置业有限公司负担3826元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一七年九月十九日书记员  蔡 佳