湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0203民初3312号 原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司，住所地湖南省株洲市芦淞区太子路**百江花园**楼。 负责人袁瑞年，系该公司总经理。 委托代理人唐辉，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解、调解；签收法律文书等。 被告唐乾平，男，1976年11月21日出生，汉族，湖南省茶陵县人，户籍地湖南省茶陵县，现住株洲市芦淞区。 原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司（以下简称“百和物业公司”）诉被告唐乾平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄爱武独任审判，于2018年1月9日公开开庭进行审理，原告百和物业公司的委托代理人唐辉、被告唐乾平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百和物业公司提出如下诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费3789.63元；2、判令被告支付逾期滞纳金757.92元(按月利率2%的标准已计算至2017年8月31日)；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：被告购买了株洲百江房地产开发有限公司开发的“百江花园”小区13栋303号房屋，办理了房屋交接。收房时，原、被告签订《前期物业管理服务协议》,约定原告为被告提供物业管理服务;被告方购买的房屋面积为84.59平方米，验收交房次日起交纳物业管理费用，交纳物业管理费用的标准为每月每平方0.8元;每次交费时间为下月10日前;业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求业主补齐并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。被告收房后，原告尽心尽责提供物业服务，被告自2013年1月1日后未交纳物业管理费用，但原告照常替被告提供了优质的物业管理服务。至2017年8月31日止被告共计欠下物业管理费用3789.63元，滞纳金757.92元。经原告催讨，被告以房屋质量问题为由拒不交纳，故原告向本院起诉。 原告百和物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、原告公司的营业执照，拟证明原告的诉讼主体资格和基本情况; 2、被告的身份信息，拟证明被告诉讼主体资格和基本情况； 3、房屋交接确认书、百江花园业主基本情况登记表，拟证明被告购买的房屋已交付； 4、百江花园前期物业管理服务协议，拟证明（1）原告为被告提供物业管理服务；（2）被告方购买的房屋面积84.59平方米，收房次日起交纳物业管理费用，标准为每月每平方米0.8元；（3）业主每次交费用时间为下月10日前；（4）业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金； 5、物业费欠缴明细及催费记录，拟证明（1）被告方自2013年1月1日后未交纳物业管理费用，但原告照常替被告提供了优质的物业管理服务。至2017年8月31日止被告共计欠下物业管理费用3789.63元，滞纳金757.92元；（2）经原告多次催讨，被告以房屋存在质量问题为由拒不交纳。 被告唐乾平辩称：1、答辩人的房屋存在质量问题，墙壁漏水、开裂。从交房第2年开始向物业反映，物业一直拖到现在没有解决；2、小区安全措施无保障，2014年13栋403房防盗门被撬，造成业主直接经济损失上万元，保安、门卫如同虚设，陌生人、车随意进出，单元门呈敞开式无人问津；3、小区绿化、环境无人打理，长得跟荒山野岭似的，也许一年会修建一次，也局限于道理两旁；4、文化设施无人管理：小区内唯一的篮球架无篮筐，篮球场一边高一边底，出现断层；5、小区商业门面侵占答辩人的权益，未经答辩人同意在答辩人家房屋外墙安装排烟管；6、光污染：小区门面广告字发光超强、照得答辩人家如同白昼，严重影响答辩人的生活作息、影响孩子的成长和学习；7、恳请法院为答辩人主持公道，就原告失职对答辩人造成的经济、精神损失作出相应的赔偿。 被告唐乾平为支持其答辩意见，向本院提交照片10张，拟证明物业公司的管理、服务不到位，侵害了被告的权益。 经庭审质证，被告唐乾平对原告提交的证据质证认为：对证据1、2、3、4的真实性无异议；对证据5有异议，认为从收房那天开始，已经缴纳了2年的物业费，并且当时原告公司承诺优惠6个月的物业费，所以已缴纳了30个月的物业费。 原告对被告唐乾平提交的证据质证认为：照片是黑白的，不能完全说明被告主张的问题，本公司服务确有瑕疵，但是本公司以后会和业主多沟通，加强自己的服务，至于排烟管和发光广告字是第三方的侵权，与物业公司无关。 对原告百和物业公司提交的证据，本院认证如下：证据1、2、3、4，经审查，上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院均予以采信；证据5系原告单方制作，综合认定。 对被告唐乾平提交的证据的真实性予以采信，对关联性需结合全案事实综合认定。 经审理查明，被告唐乾平购买了位于株洲市芦淞区.59平方米的楼梯房。2008年起，原告百和物业公司负责被告居住的小区的前期物业管理。2010年12月27日，被告唐乾平与原告百和物业公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定原告百和物业公司为被告房屋所在的小区提供物业管理服务，被告按照其所购买房屋的建筑面积交纳物业费，标准为0.8元/月/m²，交纳物业费开始时间为验收交房次日起，交费用时间为下月10日之前，合同自双方签字之日起生效。其中合同约定，前期物业管理是指：自房屋出售之日至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。合同签订后，原告为被告所在的小区提供物业服务至今，被告已交纳2011年、2012年共二年的物业费。 另查明，在物业合同履行过程中，原告存在未妥善维护小区公共设施及卫生环境，合理有效处理业主投诉等瑕疵行为，引起被告等部分业主的不满，被告自2013年1月1日起拒交物业服务费，经原告催收未果，酿成本案纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为被告唐乾平是否应向原告百和物业交纳物业服务费。现分析如下：本案中，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定的内容履行。原告提供了物业服务，被告应按约定缴纳物业费。经计算，被告唐乾平在2013年1月1日至2017年8月31日期间应当交纳的物业费为3789.6元（84.59㎡×0.8元/月/㎡×56个月）。在履行合同过程中，原告未严格按照合同约定提供服务，降低了服务质量，原告的行为构成违约；被告未按约定及时交纳物业管理费，违反了合同约定；故原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，应承担相应的违约责任，本院酌情按合同中约定的物业服务费的90%确定被告应交纳的物业管理费，即3410.7元（3789.6元×90%）；对原告请求判令被告交纳滞纳金的诉请，因原告自身存在违约行为，本院依法不予支持。被告认为所购房屋存在墙壁渗水等质量问题，并以此拒交物业管理费的意见，根据法律规定，交房后五年内发生的房屋质量问题应由房屋开发商负责，对被告这一抗辩理由本院不予支持，被告可另行依法主张权利。被告认为原告曾承诺优惠6个月的物业费，但原告对该事实不予认可，且被告未提交证据证明自己的主张，应承担举证不能的后果，因此，对被告的该项主张，本院依法不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告唐乾平于本判决生效后十日内一次性向原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司支付拖欠的物业服务费人民币3410.7元（已自2013年1月1日计算至2017年8月31日）； 二、驳回原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告唐乾平承担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  黄爱武 二〇一七年一月一十九日 书记员  黄 璐 附：判决书引用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。