河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0204民初988号原告：孟颢，女，汉族，1967年7月17日出生，住河南省通许县。被告：开封市兴和经营服务有限公司。组织机构代码：782215953。法定代表人：叶永明，任该公司经理。住所地：开封市省府西街**号。委托诉讼代理人：陈艳梅，女，汉族，1980年4月28日出生，住河南省开封市鼓楼区，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王天行，河南论衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：开封市兴和房地产开发有限公司。组织机构代码：753884525。法定代表人：董永梅，任该公司总经理。住所地：开封市禹王台区一营房街**号。委托诉讼代理人：张伟娜，女，汉族，1981年7月15日出生，住河南省开封市鼓楼区，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王文平，男，汉族，1957年10月15日出生，住河南省开封市金明区，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。原告孟颢诉被告开封市兴和经营服务有限公司（以下简称兴和经营公司）、开封市兴和房地产开发有限公司（以下简称兴和房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟颢、被告兴和经营公司委托代理人陈艳梅和王天行、被告兴和房地产公司委托代理人张伟娜和王文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年被告兴和房地产公司公开发售鼓楼商场商铺，并以《开封市鼓楼商城招商说明书》形式公开发出要约邀请，公开宣传“投资者购买鼓楼商城的商铺后，与开封市兴和物业管理有限公司签订820年租赁协议”，“租赁期限为8、12、20年三种”，且“租赁期满，投资者可自主选择续约或自主经营”。尽管后来租赁协议签订方由“开封市兴和物业管理有限公司”变更为“开封市兴和经营服务有限公司”，但被告兴和房地产公司一再许诺上述承诺不变。2012年二被告以该要约邀请形式继续发售鼓楼商城商铺。但原告购买商铺后，二被告并未与原告签订租赁期限为8、12、20年的租赁合同。而是为了与2015年1月31日《委托租赁协议》到期业主步调保持一致，要求原告将《委托租赁协议》截止日期也签订为2015年1月31日，并许诺续签时房租必涨。2013年8月30日，原告与被告兴和经营公司签订委托出租协议。协议约定，原告将其位于开封市鼓楼街的鼓楼商城三层B区57号铺位（建筑面积38.78平方米）全部委托被告兴和经营公司进行出租。有效期为2013年6月1日起至2015年1月31日止；协议另约定按总金额的8.7％支付租金，年租金为31066元。协议到期后，被告一直未与原告续签租赁协议。为维护原告权益，故诉至法院，请求依法判决：1、依法判令解除双方签订的《委托租赁协议》；2、请求依法判令被告兴和经营公司兴腾出原告的商铺并恢复原状；3、依法判令被告兴和经营公司支付2015年4月1日至2016年7月28日期间共计485天的租金41533元，2016年7月28日至被告兴和经营公司按《委托租赁协议》约定的条件和原告完成商铺交接之日期间的租金由被告兴和经营公司据实结算；4、请求判令被告兴和经营公司支付2015年4月1日至至2016年7月28日期间共计485天的违约金12629.44元，2016年7月28日以后至返还商铺之日的违约金由被告兴和经营公司另行支付；5、请求判令被告兴和房地产公司与原告续约，履行合同。庭审期间，原告变更诉讼请求，撤回第一项、第二项诉讼请求，另增加一项诉讼请求，即请求判令两被告返还原告购房款总额的12％，即42850.32元。被告兴和经营公司辩称，被告兴和经营公司从没有向任何人发出过要约邀请。原告主张租金及违约金没有事实根据和法律依据，因为租赁合同届满时，被告兴和经营公司已不再对原告的商铺行使权利。另原告主张返还购房款42850.32元，证据不足，亦不应得到支持。至于续签租赁协议，由于双方签订合同系自愿，原告不能强行要求被告与其签订租赁合同。综上，应依法驳回原告对其的诉讼请求。被告兴和房地产公司辩称，2005年的要约邀请与本案无关，不具有关联性。被告兴和房地产公司没有与原告签订过租赁协议，不存在续签租赁合同的问题。另外退还原告购房款42850.32元与被告兴和房地产公司无关。其他辩称意见与被告兴和经营公司意见一致。综上，请求依法驳回原告对其的诉讼请求。经审理查明，开封市鼓楼街鼓楼商城是被告兴和房地产公司开发的商业地产项目，为了促进销售，被告兴和房地产公司的销售广告和宣传资料上明确记载有包租年限和包租形式等内容，包租年限：租赁期限有8年、12年、20年三种，租赁期满，投资者可自主选择续签或自行经营。2013年6月1日，原告与被告兴和经营公司签订《委托出租协议》一份，协议约定主要内容为：一、甲方（原告）将位于开封市鼓楼街的鼓楼商城三层B区57号铺位（建筑面积约38.78㎡）、总房款为357086元全部委托乙方（被告兴和经营公司）进行出租；二、协议有效期自2013年6月1日至2015年1月31日止；三、租金及支付方式：三层商铺按本商铺购房合同总价的约定比率支付年租金，购房委托租赁年限为1年零八个月，按总金额的8.7%支付租金，年租金为31066元；六、甲方权利：“有下列情况之一出现时……乙方未按协议规定时间内交纳租金，甲方可要求乙方每日支付月租金额1%的违约金”；八、协议终止：“1、下列情况之一出现时，本协议被视为终止：（1）本协议履行期限届满。（2）甲乙双方书面协议提前终止本协议。（3）任何一方严重违约，另一方根据本协议的约定提前终止。2、协议终止后，甲乙双方应在30个工作日内办理以下手续：（1）乙方应在正常状态下将该承租区域交还给甲方。（2）乙方应拆除所有乙方的企业标识……4、乙方在拆除于经营期间因改善经营环境而增设的装修改造设施时如有可能对承租区域造成损伤时，则视为乙方放弃对上述设施的所有权和处置权，甲方不做赔偿。5、本协议终止，甲乙双方如愿继续合作，需重新签定协议”。原告购买的上述铺位并办理了产权证。2007年2月7日，鼓楼商城取得开封市建设委员会颁发的工程竣工验收备案证书。在原告与被告兴和经营公司之间的《委托出租协议》履行期间，被告兴和经营公司将包含上述商铺在内的鼓楼商城整体出租给了开封市三毛荣耀商贸有限公司（以下简称三毛荣耀公司）和开封市佳谊商贸有限公司（以下简称佳谊公司）使用。后被告兴和经营公司与三毛荣耀公司因租赁事宜产生纠纷，诉至法院。2015年10月19日，河南省高级人民法院做出（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书。被告兴和经营公司支付原告租金至2015年1月31日。后被告兴和经营公司又参照租金的标准向原告支付了两个月的房屋使用费，即支付租金至2015年3月31日，其后未再向原告支付过费用。另查明，2014年12月20日上午9时召开了鼓楼商城第一届业主委员会选举大会，业主应到会人数526人，实到人数431人，请假人数95人。会议通过选举，确定李斌、孙世权（王秋玲）、任淑琴等11人为鼓楼商城第一届业主委员会委员。同年12月29日鼓楼商城第一届业主委员会召开会议，讨论决定:李斌任主任，周伟平任副主任，王秋玲任文书。2015年2月，鼓楼商城业主委员会分别向开封市鼓楼区相国寺办事处鼓楼街社区居民委员会、开封市鼓楼区人民政府相国寺办事处、开封市鼓楼区物业管理中心办理了成立业主委员会的备案手续。2015年7月3日，三毛荣耀公司将其所租用的商场移交被告兴和经营公司。2015年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴“鼓楼商城全面招商，业主委员会，招商电话0371－2232980118637818818”等字样广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会以及相关租金问题。2015年11月2日，鼓楼商城业主委员会向被告兴和经营公司发出公函，要求被告兴和经营公司予以解决、答复。该公函的主要内容为：“…3、2015年1月31日租赁到期，兴和因官司纠纷没有按时交房，贻误了商城招商时机，使部分意向商家流失，所以兴和应承担支付房租责任，为此应承担房子闲置期租金。4、关于维修基金如何解决，商城设备到期更新如何解决？5、关于十年租赁期满时，兴和公司应承担分割责任，如有商家继续使用兴和不担责任。”被告兴和经营公司收到上述公函后委托开封市祥和房地产测绘大队对所有业主所购商铺的具体位置进行再次分割标注。开封市祥和房地产测绘大队就再次分割情况做出的说明显示：“开封市鼓楼区××街路南鼓楼商城内黄色胶带标示的各户位置及尺寸与开封市祥和房地产测绘大队2006年6月9日盖章的位于鼓楼区××街路南鼓楼商城的《开封市房地产分户图》图纸相一致。特此说明。”2016年1月12日，被告兴和经营公司向原告邮寄了《通知书》，通知原告于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。同时被告分别在《汴梁晚报》、《大河报》向全体鼓楼商城业主刊登通告，主要内容为：“…双方委托租赁协议已于2015年1月31日到期并自动终止。2015年7月28日鼓楼商城内公共设施已维修维护处于正常状态，符合交付条件，并且已将上述内容通知了商城业主委员会。…鼓楼商城业主委员会接收商场后曾联系多家客户，积极开展招商活动，现由于业主委员任期已满，需换届暂不能继续开展各项工作，特别是部分业主要求分户经营，故委托权威部门进行分户划线，再次以书面形式通知业主…请业主于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。逾期不到视为已经办理分户交接，由此产生法律后果及责任，由您自行承担。”上述事实有当事人的陈述、房产证、购房合同书、公证书、《委托出租协议》、（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书、宣传彩页、《开封市鼓楼商城业主委员会备案材料》、通知、《告全体业主书》、《意向协议》、《会议纪要》、《公函》、《关于鼓楼商城业主委员会换届的通知》、报纸复印件、照片、邮递单据、通告等为据。本院认为，原告与被告兴和房地产公司之间系房屋买卖合同关系，与被告兴和经营公司之间系房屋租赁合同关系，合同双方均应按照双方签订的合同行使权利并履行义务。原告与被告兴和经营公司之间签订的委托租赁协议于2015年1月31日届满时，投资者可自主选择续签或自行经营。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，鼓楼商城业主委员会于2014年12月20日依法成立，其作出的决定对原告具有约束力。2015年7月3日，三毛商贸公司将其所租用的商场移交被告兴和经营公司。同年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确被告兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会。以上情况应视为在委托出租协议期限届满后，鼓楼商城业主委员会没有选择与被告兴和经营公司、兴和房地产公司续签协议，而是选择了由鼓楼商城业主委员会统一对外招商出租，并且被告兴和经营公司已于2015年8月1日前将其承租的商铺实际交付给了代表全体业主的鼓楼商城业主委员会。但是，鉴于双方实际交付时，被告兴和经营公司未对鼓楼商城全体业主的商铺进行分户分割确认，交付方式存在一定的瑕疵。故被告兴和经营公司应对原告进行适当的赔偿，按照自2015年8月2日至2016年1月25日止同期租金的80%的标准计算，数额为12052元（租金31066元/365天×177天×80%）。对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院认为被告兴和经营公司应当支付原告自2015年4月1日起至2015年8月1日实际交付商铺之日止的租金10469元（租金31066元/365天×123天）。对原告要求被告支付自2015年4月1日起所欠付租金的违约金的诉讼请求，本院酌定被告兴和经营公司按所欠2015年4月1日至2015年8月1日租金数额的30%支付违约金，数额为3141元（10469元×30%）。对于原告要求与被告续签委托出租协议的诉讼请求，2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案被告兴和房地产公司的销售广告和宣传资料上虽然明确记载有包租年限和包租形式等内容，但该宣传材料内容就租金比率、租金支付方式、租赁期限等合同应当具备的主要要件约定不明确、不具体，故不应当认定为承诺，不应当视为房屋买卖合同的内容。因原告在委托出租协议期满后，已经选择了由鼓楼商城业主委员会统一对外招商出租，现在原告再要求与被告续签委托出租协议的理由不能成立，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于原告主张要求被告依照购房款总额的12％，即42850.32元返还问题，由于原告在本院规定的期间内，并未缴纳相关案件受理费，故对于原告的该项诉求，本案不予审理。原告的其他诉讼请求，亦证据不足，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封市兴和经营服务有限公司支付原告孟颢商铺租金10469元及违约金3141元；二、本判决生效之日起十日内，被告开封市兴和经营服务有限公司赔偿原告孟颢经济损失12052元；三、驳回原告孟颢的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1454元，原告承担454元，被告开封市兴和经营服务有限公司承担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  杨志华代理审判员  伦振楠人民陪审员  王玉红二〇一七年一月十六日书 记 员  吴 颖