浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0402民初6724号原告：申国照,男,1968年4月6日出生,汉族,户籍地：河南省郸城县，现住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：申东晓，浙江工品律师事务所律师。被告：杨桂前,男,1981年1月24日出生,汉族,户籍地：安徽省蚌埠市怀远县，现住嘉兴市南湖区。原告申国照因与被告杨桂前房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年11月16日受理后，依法由代理审判员陈叶君独任审判，于2016年12月23日公开开庭审理了本案。原告委托代理人申东晓到庭参加诉讼，被告杨桂前经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨桂前起诉称，原、被告在房产中介公司嘉兴市南湖区东栅富丽好房产经纪服务部王某真居间介绍下，签订了一份《房屋转让合同》，合同约定被告自愿将其实际所有的位于嘉兴市南湖区嘉城绿都64幢104室房屋及配套车库以300000元的价格转让给原告，购房定金10000元。双方应于2016年9月30日前办理契税缴纳及过户手续，并由原告付清余款，合同并对房屋面积、付款方式、违约责任等事项进行了约定。原告于签订合同当日，支付定金10000元，并由被告出具了收据，中介进行见证。后原告多次催促被告办理过户手续，但因嘉兴市本级实施不动产统一登记需要，且契税于2016年9月30日前无法缴纳，双方过户无法成行。自十一国庆假期后，被告又多次以工作忙为借口，一直推脱不予过户，直至2016年11月6日被告拒不接原告及中介电话，且被告知涉案房屋已经出卖于他人。原告认为，被告以其自身行为明确拒绝依约履行合同义务，已构成违约。故原告诉请判令：一、解除原、被于20１６年9月16日签订的《房屋买卖合同》；二、被告双倍返还原告定金2００００元；三、被告立即支付房屋中介服务费3000元；四、本案诉讼费由被告承担。被告杨桂前未作答辩。针对自己的诉讼主张，原告申国照提供了以下证据：1.房屋转让合同一份，证明原、被告于2016年9月16日签订房屋买卖合同，并就房款、过户手续、违约责任等事项作了约定。2.收据一份，证明原告在签订合同当日向被告支付了购房定金10000元的事实。3.名片、通话记录一组，证明原告和中介均多次联系被告要求办理房屋过户手续的事实。4、录音材料一组，证明原告实际支付了10000元定金后，被告另行出售房屋构成违约的事实。5.国有土地使用权补签出让合同、出让呈报表、产权证、房屋买卖合同、不动产信息查询结果各一份，证明涉案房屋原所有权人为潘德荣，2016年11月24转移登记为邓采敏所有的事实。为查明本案事实，本院于2017年1月11日对证人王某真进行调查询问，于2017年1月16日对被告杨桂前组织谈话，分别制作谈话笔录各一份并予以出示。证人王某真陈述：证人系嘉兴市南湖区东栅富丽好房产经纪服务部的负责人，是原、被告双方房屋买卖合同的中介经办人。涉案房屋即嘉城绿都64幢104室是别人名下的。真正的房东并没有见过。杨桂前说这套房子是别人欠他钱抵押给他的，肯定可以办理过户手续的。这个情况我们中介以及原告都是清楚的。关于定金10000元，因为没有产证，当时双方说好暂存在中介处，但杨桂前出具了定金收据的，视为原告已经按照合同约定支付了定金的。关于中介费，证人没有收到过，原、被告都没付过。另外听说杨桂前已经将涉案房屋给卖掉了。被告杨桂前陈述:原、被告是签订过房屋买卖合同，但涉案房屋即嘉城绿都64幢104室的房屋不是被告的，是别人的。房东欠被告钱，说把房子抵给被告，所以被告去中介那里和原告签的合同。但后来房东另外找了买家，通知我过去，把房子卖给了别人，用房款还债。关于定金，被告向原告出具了定金收据的，但钱没放在被告这里，保管在中介处，也就是嘉兴市南湖区东栅富丽好房产经纪服务部，在三水湾那边的一家房产公司。中介费没有付过。房东不知道被告和原告签订房屋买卖合同的事情。现在房子已经卖掉了，也不可能再卖给原告了，同意解除双方的房屋买卖合同。经质证，原告对证人王某真真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明双方签订房屋买卖合同的真实性，双方系基于真实意思表示签订的合同，被告已按约定收到定金。对被告杨桂前的谈话笔录真实性、合法性、关联性均无异议，但对被告陈述的内容有异议，如被告所说其为房屋实际所有权人，原房东另外找买家的说法与实际不符，系被告本人出卖的，再经原房东办理的过户手续。被告未到庭质证，亦未发表质证意见。本院认证如下：原告提供的证据经审核，真实性均予以认定。证人王某真系经办原、被告房屋买卖事宜的中介人员，对双方合同签订及履行情况较为了解，证言内容客观真实，本院予以采信。被告杨桂前的谈话内容视为当事人陈述。本院经审理，认定案件事实如下：嘉兴市嘉城绿都秋菊苑64幢104室及车库104C室房屋的原所有权人为案外人潘德荣。被告杨桂前自称是潘德荣的债权人，因潘德荣无法清偿当期债务遂将上述房屋抵押给被告。但经查明，双方并未办理过抵押登记手续。2016年9月16日，原、被告在嘉兴市南湖区东栅富丽好房产经纪服务部的工作人员王某真的的居间介绍下签订了《房屋转让合同》一份，约定：甲方（即被告）将坐落于嘉城绿都64幢104室及车库转让给乙方（即原告），房屋总价300000元；合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金10000元，余款290000元在2016年9月30日（交契税）前支付（因此房在甲方从产权人处购买时未办理过户，故定金及购房款均付给甲方）；甲方应在余款结清时将房屋以及其他附属设施交给乙方使用；丙方（中介公司）的中介服务费标准按照上述房屋总价的1%即3000元收取，该费用由乙方承担；关于违约责任，合同签订后，乙方中途悔约的，应及时通知甲、丙双方，购房定金归甲方所有；甲方中途毁约的，应及时通知乙、方双方，并应在悔约之日起三日内双倍返回购房定金给乙方；合同签订后，甲、乙双方任何一方悔约的，违约方应承担双方的中介服务费。另外双方在合同其他事项中约定：甲方承诺此房屋内无户口；待房产交易完毕后，房产权证办理后全款付清；产权人未到场，若过户不成功，合同终止；乙方仅负担过户至乙方名下所需的税费。合同签订当日，原告支付了10000元购房定金，被告出具收据一份，载明“今收到申国照购买嘉兴市嘉城绿都64幢104室及车库的房屋定金10000元整。收款人：杨桂前。”。同时，收据中注明“定金10000元放于中介处，待过户时交于杨桂前”。后经原告多次联系，被告未能配合办理房屋所有权转移登记手续，双方遂纠纷成诉。另查明，原告支付的购房定金10000元现仍保管于中介公司处，原、被告双方均未支付过中介服务费。2016年11月1日，潘德荣与案外人邓采敏签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以340000元的价格转让给邓采敏。2016年11月24日，涉案房屋转移登记至邓采敏名下。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《房屋转让合同》系当事人真实意思表示，双方均应诚信履行。但经庭审查明，被告在签订上述合同时并未取得涉案房屋的所有权，也未提供证据证明其对房屋享有相应的处分权。而涉案房屋在2016年11月24日也已从房屋原所有权人潘德荣名下转移登记至案外人邓采敏名下，因此原、被告双方签订《房屋转让合同》的目的客观上已无法实现。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定以及双方的合同约定，被告理应承担相应违约责任，故原告要求解除合同以及基于对方违约致合同解除后双倍返还定金的诉讼请求，本院均予以支持。对于合同解除的时间，根据法律规定，当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于原告并未提供证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故以被告收到本案应诉材料日即2016年12月2日为双方合同解除之日。另需指出的是，被告虽未向中介公司实际领取原告支付的定金10000元，但从双方订立合同的情形及被告出具的收据内容看，被告系自愿将定金暂时保管在中介公司处，故应视为原告已完成定金给付行为，被告已经接受定金。换言之，被告是否实际领取不影响本案中对定金罚则的适用。关于中介服务费，涉及居间合同关系，鉴于原、被告均未实际支付，中介公司如有主张，应当另行解决。现原告向被告主张中介服务费3000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。诉讼过程中，被告杨桂前经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃一审抗辩权，应自行承担由此带来的法律后果。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告申国照与被告杨桂前签订的关于嘉兴市嘉城绿都秋菊苑64幢104室及车库104C的《房屋转让合同》于2016年12月2日解除；二、被告杨桂前于本判决生效后七日内双倍返回原告申国照定金20000元；三、驳回原告申国照的其他诉讼请求。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取188元，由被告杨桂前承担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员  陈叶君二〇一七年一月二十四日书 记 员  姚李燕