重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初8215号原告：重庆市大足区印象置业有限公司（统一社会信用代码9150022555902971XL），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号。法定代表人：赵忠华，公司董事长。委托诉讼代理人：金文武，重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：董艳涛，重庆达能律师事务所律师。被告：杨嘉怡，女，1987年10月20日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆市大足区印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）诉被告杨嘉怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法由审判员刘朝文适用简易程序于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告印象置业公司特别授权代理人金文武、董艳涛及被告杨嘉怡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告印象置业公司向本院提出诉讼请求，要求法院判决：1、解除原、被告之间于2014年9月23日签订的《租赁合同》，并将租赁原告的房屋腾空后交还给原告；2、由被告支付从2015年4月1日起至2016年11月15日之间欠付的租金85144.40元；3、由被告支付原告违约金26484.57元；4、由被告以欠付租金为基数按日千分之三支付原告滞纳金60010.91元（计算至2016年8月31日）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年9月23日，原告印象置业公司与被告杨嘉怡签订了《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目X区X单元X层X1、X2号房屋（面积93.42平方米）租赁给被告杨嘉怡，租赁期限为3年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止，该合同第三条对租金、支付期限、违约金、合同解除条件等事项进行了明确的约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告向原告支付部分租金后，自2015年4月1日起至今的租金在无正当理由的情况下拒不支付给原告，给原告造成了重大的经济损失。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告杨嘉怡辩称：被告于2014年9月23日与原告印象置业公司签订了《租赁合同》，租赁原告所有的位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目X区X单元X层X1、X2号房屋（面积93.42平方米）用于经营百货属实，但被告已于2015年11月停止经营，并在2015年12月将所租赁的房屋交还给了原告，双方的合同在2015年12月已实际解除，故被告只同意按照合同的约定支付2015年4月至2015年11月期间的租金，违约金和滞纳金最多只能按照人民银行同期存款利率计算，所缴纳的保证金12000元要求在租金中予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、解除《租赁合同》通知书，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并载卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年9月23日，原告印象置业公司（甲方）与被告杨嘉怡（乙方）签订了《租赁合同》，合同内容（摘录）：“2.1甲方将位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目X区X单元X层X1、X2号房屋（面积93.42平方米）租赁给乙方；2.4租赁物业经营业态为百货类；3.1租赁期限为2014年10月1日至2017年9月30日；3.2租金为：“2014年10月1日至2015年9月30日，按33.75元/月/平方米计算，租金共计37835.10元；2015年10月1日至2016年9月30日，按47.25元/月/平方米计算，租金共计52969.14元；2016年10月1日至2017年9月30日，按49.61元/月/平方米计算……”；3.4租赁物业移交日为2014年9月23日；3.3.1第1年度租金支付时间为：2015年3月15日支付12611.70元，2015年6月15日支付12611.70元，其余年度租金按季度缴纳，以此类推；3.3.2其余年度租金实行先支付后使用原则；按每季度为一期支付一次租金；9.2.4未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额（按逾期时月租金为标准计算）作为违约金支付给甲方”。合同签订后，杨嘉怡向印象置业缴纳了租金12611.70元及保证金12000元，此后未向印象置业公司缴纳租金。庭审中，本院向被告杨嘉怡进行了释明，告知被告如认为双方约定的违约金、滞纳金过高，可请求人民法院予以减少。杨嘉怡请求违约金和滞纳金最多只能按照人民银行同期存款利率计算。本案的争议焦点：1、原、被告之间签订的《租赁合同》是否应当解除？2、被告应如何向原告支付租金？3.被告应否向原告支付违约金和滞纳金？4、保证金应否在租金中予以抵扣？本院认为，1、关于原、被告之间签订的《租赁合同》是否应当解除的问题？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告双方于2014年9月23日签订《租赁合同》后，被告杨嘉怡除在签订合同时缴纳租金12611.70元及保证金12000元外，未再向原告缴纳租金。按照原、被告双方合同的约定未按时缴纳租金的，逾期三十日以上，出租方有权单方解除合同，原、被告双方在合同约定解除的条件成就后，原告于2016年4月11日书面通知被告解除了双方签订的《租赁合同》，故原、被告之间的租赁合同已于2016年4月11日解除，现原告再次请求人民法院判决解除双方签订的租赁合同不符合法律规定，本院不予支持；2、被告应如何向原告支付租金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2014年9月23日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对被告租赁原告物业后在租金支付的金额、时间、方式上进行了约定，被告应当按照该约定向原告支付租金。根据双方合同的约定，租金为：“2014年10月1日至2015年9月30日，按33.75元/月/平方米计算，租金共计37835.10元；2015年10月1日至2016年9月30日，按47.25元/月/平方米计算，租金共计52969.14元；2016年10月1日至2017年9月30日，按49.61元/月/平方米计算……”；被告2014年10月1日至2015年9月30日应支付的租金共计37835.10元，扣除已交付的12611.70元，还应交付25223.40元。因原、被告之间的合同已于2016年4月11日解除，故被告还应缴纳2015年10月1日至2016年4月11日之间的租金为：47.25元/月/平方米×6.3个月×93.42平方米=27808.80元；3、被告应否向原告支付违约金和滞纳金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；根据被告的答辩，本院确定被告杨嘉怡应按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%从应缴纳之日起承担违约金；4、关于保证金是否应在租金中予以抵扣的问题。按照一般情况，在房屋租赁合同中由于可能会发生承租人欠缴物业服务费、水电气费和租金等情形，出租人通常会要求承租人缴纳一定保证金，在发生上述情形时即以保证金冲抵上述费用，因此保证金具有履约担保的作用，而不具有定金和违约金的性质。本案中，虽然原、被告双方合同约定了“若乙方不能全面履行本合同的约定，履约保证金不予退还”，但履约保证金还可以抵扣租金，也表现为不退还，同时该条款也未对如印象置业公司不能全面履行合同则双倍返还保证金进行约定，因此该条款关于双方违约时保证金如何处理的约定并不明确。即使认定该保证金作为违约金在承租人违约时其无权要求返还，由于双方合同对因承租人原因导致合同被提前解除还约定了违约金、滞纳金等违约责任，因此印象置业公司对承租人的同一违约行为约定了多个违约金条款，违约金累计计算可能远远超过了承租人的损失。且由于合同约定的违约金、滞纳金等明显高于保证金，因此本院认为保证金予以抵扣杨嘉怡欠付租金符合法律规定。据此，被告杨嘉怡缴纳的保证金12000元抵扣后，还应支付原告印象置业公司租金41032.20元（53032.20元-12000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告杨嘉怡在本判决生效之日起三十日内支付原告重庆市大足区印象置业有限公司租金41032.20元；二、由被告杨嘉怡在本判决生效之日起三十日内向原告重庆市大足区印象置业有限公司支付违约金；其中2015年4月1日至6月30日之间的租金为12611.70元，该租金的违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍从2015年4月1日起计算至2016年8月31日止；2015年7月1至2015年9月30日之间租金的为12611.70元，该租金的违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍从2015年10月1日起计算至2016年8月31日止；2015年10月1日至2015年12月31的租金为13242.29元，该租金的违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍从2016年1月1日起计算至2016年8月31日止；2016年1月1日至2016年3月30日的租金为13242.29元，该租金的违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍从2016年4月1日起计算至2016年8月31日止；2016年4月1日至2016年4月11日的租金13242.20元，该租金的违约金按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍从2016年7月1日起计算至2016年8月31日止；三、驳回原告重庆市大足区印象置业有限公司的其他诉讼请求。如果相关当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3506元，已减半收取计1753元，由原告重庆市大足区印象置业有限公司负担1200元，被告杨嘉怡负担553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘朝文二〇一七年一月九日书记员  艾 程