天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初3463号原告：天津嘉里房地产开发有限公司，住所地天津经济技术开发区第一大街2号。法定代表人：何述勤，职务董事长。委托诉讼代理人：赵志宇，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李飞，天津高地律师事务所律师。被告：北京蓉锦阁餐饮管理有限公司天津分公司，住所地天津市河东区六纬路238号（天津嘉里汇14层L4001室）。主要负责人：李罡，职务董事长。委托诉讼代理人:王铁军，天津星卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕，天津星卓律师事务所律师。被告：北京蓉锦阁餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路58幢（东侧一层、二层、三层）。法定代表人：程顺彬，职务董事长。委托诉讼代理人:王铁军，天津星卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕，天津星卓律师事务所律师。原告天津嘉里房地产开发有限公司（以下简称嘉里公司）与被告北京蓉锦阁餐饮管理有限公司天津分公司（以下简称蓉锦阁天津分公司）、北京蓉锦阁餐饮管理有限公司（以下简称蓉锦阁公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉里公司的委托诉讼代理人李飞、被告蓉锦阁天津分公司的主要负责人李罡及其委托诉讼代理人王铁军、李昕、被告蓉锦阁公司的委托诉讼代理人王铁军、李昕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。嘉里公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告一支付2015年5月30日至2017年3月20日期间欠付的租金共计890043.5元，并以前述欠付金额为基数按照每日千分之二的标准支付迟延付款期间的违约金，暂计算至2017年4月1日暂定金额为591382.1元；2.请求法院判令被告一支付2015年5月30日至2017年3月20日期间欠付的物业管理费共计460896.45元，并以前述金额为基数按照每日千分之二的标准支付迟延付款期间的违约金，暂计算至2017年4月1日暂定金额为328098.01元；3.请求法院判令被告一支付其欠付的电费170820元，并以前述欠付金额为基数按照每日千分之二的标准支付迟延付款期间的违约金，暂计算至2017年4月1日暂定金额110990.74元；4.请求法院判令被告一支付其欠付的水费9639.8元，并以前述欠付金额为基数按照每日千分之二的标准支付迟延付款期间的违约金，暂计算至2017年4月1日暂定金额6768.22元；5.请求法院判令被告一将房屋恢复至纠纷时的原状；6.请求法院判令被告一支付自2017年3月21日至被告将店铺恢复原状之日期间的占用使用费及物业费，暂计算至2017年4月1日暂定金额64076元；7.请求法院判令被告一撤销需要以该房屋为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注销登记证；8.请求法院判令被告二就前述七项请求与被告一承担连带责任；9.本案的诉讼费用、保全费用由二被告承担。前述金额共计为2632714.83元。事实与理由：2014年7月16日，原告与被告二蓉锦阁公司就“天津嘉里汇L4层[L4001]室单元”（以下简称“该房屋”）签订了《商场租赁合同》，房屋面积为386平方米。租约约定的租赁期限为五年，起租日为2015年4月30日，承租人应于每个月一日前预先支付当月的租金及物业管理费，其中第一个租赁年度的租金标准为每月35222.5元，第二个租赁年度的租金标准为每月46963.33元；物业管理费标准为每月21230元，承租人自行承担该房屋水电费用。2015年1月15日，蓉锦阁公司将《商场租赁合同》项下承租方的全部权利义务转让给蓉锦阁天津分公司承担，原被告三方签订了《租约权利义务转让协议》。因此，2015年1月15日起，被告一成为租赁合同项下的承租人，应该按照合同约定支付相关费用并承担相应的违约责任。2014年10月24日，原告将房屋交付给被告一使用。然而，被告一除支付了2015年5月份的租金及物业费外，一直拖欠租金、物业费及能源费用。原告每月均向被告一发送账单及催款信，并由其店员签收，但被告一始终未支付。综上，被告的行为已经构成根本违约，给原告的权益造成了重大损害。因此，原告特请求贵院支持原告的诉讼请求，支持原告的合法权益。蓉锦阁天津分公司及蓉锦阁公司辩称，不同意原告诉请，对于诉请一根据民法通则相关规定，欠付房租诉讼时效为一年，被告仅认可2016年4月至2017年3月20日按照与原告签订的商场租赁合同支付相应欠付租金，同时双方在合同15条2款中约定如果被告违反合同条款，原告有权选择不终止本合同，而从租赁保证金中扣减任何乙方应付而未付的租金物业费。被告向原告缴纳了239803.5元保证金，原告未扣减。对原告提出的租金、物业费、水费、电费相关的欠款基数认可，但是对于计算的迟延违约金虽有合同约定，但数额明显过高，不同意支付，请求法院调整。根据相关规定违约金超过造成损失的30%一般可以认定为合同法中的“过分高于造成的损失”并予以调整。原告要求的延迟付款违约金与欠付金额比例高达65%以上，属于该情形，应予调整。第五项诉请恢复交付时状况，被告已在2017年5月份将涉诉房屋与原告进行了交付手续的对接，原告以相关配套设施损害为由拒绝接收，拒绝接受涉诉房屋没有相关法律依据，与要求被告承担相关法律责任是两个法律关系，相互不冲突，因此不同意原告提出的要求被告支付恢复原状之日期间占用费及物业费。原告要求被告撤销相关以此房屋作为注册地址的登记证照不属于本案审理范围，综上请求贵院支持被告答辩意见，驳回其他诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月16日，嘉里公司作为出租方（甲方），蓉锦阁公司作为承租方（乙方）签订《天津嘉里汇商场租赁合同》约定，甲方将其所有的位于天津市河东区六纬路238号“天津嘉里汇”L4层L4001室单元出租给乙方，租赁面积为386平方米，租赁期限自起租日起5个租赁年度，第一个租赁年度是指起租日起365天，闰年为366天，以此类推。起租日为装修期届满之日或乙方开业当日，双方确定起租日为2015年4月30日，租赁费用及支付方式约定为：租金按月结算，每月租金的计算分为基本租金与营业额租金两种，以两者中之较高者为当月适用租金。基本租金为第一个租赁年度，每月基本租金为35222.5元；第二个租赁年度每月基本租金为46963.33元；第三个租赁年度每月基本租金为58704.17元；第四个租赁年度每月基本租金为70455元；第五个租赁年度每月基本租金为82185.83元。营业额租金为每月营业额的10%。物业管理费标准为每月每平方米租赁面积55元。合同第一部分《租赁条款》中第四项租赁费用及支付方式中约定：4-10其它费用根据本合同，乙方应按甲方或该商场物业公司发出的账单上规定支付的费用包括如下：(a)乙方自行承担其使用的该房屋的电费、水费、煤/燃气费、通讯费（甲方有权根据有关公用事业单位之价格调整而对前述各项单价作相应调整）、额外空调供应费（如适用）和其他公用事业费用。……乙方使用该房屋所发生的一切费用，包括但不限于租金、物业管理费及本条所列的费用，统称为（“应付款项”）。合同第二部分《租赁细则》中第十四项“房屋的返还”中约定：14-1乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或之前，按本合同附件三约定的原始交付状况向甲方返还该房屋，自费拆除并移走乙方于该房屋内增设的设施、设备，并保证返还时该房屋处于良好、清洁和适用状态（正常磨损除外）。14-2乙方若未按时交还返还该房屋并拆除其增设的设施和设备的，甲方有权收回该房屋并自行或委托第三方拆除，由此产生的费用由乙方承担。在拆除其增设的设施和设备时，若损坏该房屋结构或造成任何损失的，乙方应负责赔偿。在移走或拆除工作完成前，视为乙方未获得甲方同意而继续占用该房屋，甲方有权按届时基本租金标准计算的日租金的三倍向乙方收取占用使用费，物业管理费根据物业公司统一标准按日计收。14-3若乙方有欠缴的应付款项，且在甲方发出书面通知的三日内仍未支付，乙方同意将该房屋内的物品留存于甲方指定地点。甲方或物业公司有权阻止乙方在未付清应付款项的前提下转移、隐匿财产或擅自撤离等行为。14-4甲方在清点乙方留存物品时，应通知乙方到场。如乙方经甲方通知后未在规定的时间到场参与清点，乙方同意由甲方全权负责清点，并以甲方清点记录为准，乙方均予以认可。甲方有权将该物品转移至甲方认为合适的地点存放。第十五项“租赁保证金”中约定：15-2如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权终止本合同并没收租赁保证金。甲方也有权选择不终止本合同，而从租赁保证金中扣减任何乙方应付而未付的租金、物业管理费和其它费用，及因乙方违约行为所造成的损失。不足部分，甲方有权向乙方追偿。15-5租赁期内，因乙方原因致使甲方账户内的租赁保证金经前述扣减、抵销和/或赔偿后（包括但不限于租赁保证金已全部或部分扣减、抵销等）少于本条规定之金额的，自甲方发出书面要求后的三日内，乙方应向甲方补足租赁保证金。第十七项“违约责任”中约定：17-2在不影响发生乙方违约后甲方的其他权利的情况下，如果本合同的租金、物业管理费、应付款项，包括乙方根据本合同应向甲方赔偿的一切金额或其任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，甲方有权就乙方逾期未支付部分按照每日千分之二的标准收取逾期违约金。17-4凡发生本合同约定的甲方有权行使解除合同的情形，甲方将解除合同的书面通知送达乙方后，本合同即告终止。乙方应在甲方指定的时限内将该房屋按照本合同附件三约定的房屋标准状况交还给甲方。如乙方逾期继续占用该房屋，甲方有权立即进入该房屋并收回该房屋，乙方还应赔偿因其未能按时迁出给甲方造成的损失。2015年1月15日，原告与二被告签订《租约权利义务转让协议》约定，蓉锦阁公司将《商场租赁合同》项下承租方的全部权利义务转让给蓉锦阁天津分公司承担。合同签订后，被告蓉锦阁天津分公司向原告交纳了租赁保证金239803.5元，装修保证金25000元。原告于2014年10月29日将涉诉房屋交付被告蓉锦阁天津分公司。后被告蓉锦阁天津分公司向原告交纳了2015年4月30日至2015年5月29日和房屋租金35222.5元、物业管理费21230元。自2015年5月30日起被告蓉锦阁天津分公司未再交纳租金、水费、电费、物业费。原告于2017年1月9日向被告蓉锦阁天津分公司邮寄送达解除函，原、被告认可双方合同于2017年3月20日解除。合同解除后原告方给付被告方一个月搬离场地期限。被告曾于2017年5月6日要求向原告交房，但因设备问题原告未收回房屋。庭审后，双方于2017年7月19日对涉诉房屋进行了交接，并达成对于涉诉房屋内的设备修复由原告进行，被告同意承担维修费用27000元。为此原告要求被告支付自2017年3月21日至2017年7月19日的房屋占用费用及物业费共计646100元，并要求从租赁保证金及装修押金中扣除代为修复费用、占用期间的占用费及物业费以及房屋空置损失。被告对于原告主张的租金、物业费、水费、电费的金额及违约金计算方式没有异议，但辩称租金应用租赁保证金折抵，违约金过高。庭审中，经询问原告是否存在实际损失，其表示为资金占压损失。本院认为，原告与被告蓉锦阁公司签订的租赁合同及原告与被告蓉锦阁公司、蓉锦阁天津分公司签订的转让协议均系合同当事人的真实意思表示，合法有效。原告依约履行了交付涉诉房屋的义务，被告蓉锦阁天津分公司亦应履行支付房屋租金、物业管理费及水电费等合同中约定的相关义务，但被告蓉锦阁天津分公司在店铺经营期间仅支付了一个月的房屋租金及物业管理费，现被告蓉锦阁天津分公司辩称原告主张的租金超过诉讼时效，为此原告提交了被告员工签收的催缴函以证实一直在催缴，被告蓉锦阁天津分公司对原告提供的证据未提出异议，本院对被告蓉锦阁天津分公司该辩称意见不予采信。对于被告蓉锦阁天津分公司辩称应当用交付的租赁保证金充抵前欠的租金，故欠付租金的数额及违约金计算基数应当按照充抵后进行计算。对此本院认为，双方合同中虽有用租金保证金扣减应付而未付的租金等费用的约定，但同时亦约定了在扣减、抵销等后不足部分应当及时补足，现原告不同意用该钱款充抵前期的租金，故对被告蓉锦阁天津分公司该辩称意见本院亦不予采信。被告蓉锦阁天津分公司对于原告主张的欠付租金890043.50元、欠付物业费460896.45元、欠付水费9639.80元、欠付电费170820元没有异议，被告蓉锦阁天津分公司实际使用涉诉房屋拖欠上述费用，本院对原告该部分诉讼请求予以支持。对于原告主张被告蓉锦阁天津分公司给付拖欠的租金、物业管理费、电费、水费按照日千分之二支付迟延给付期间的违约金一节，被告蓉锦阁天津分公司对违约金的计算基数及方式没有异议，但辩称该违约金约定过高。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现原告表示其实际损失为资金占压损失，故本院认定双方合同中约定的违约金过高，酌情予以减少，确定原告的违约损失分别为租金违约金177414.63元、物业费违约金98429.4元、水费违约金2030.47元、电费违约金33297.22元。关于原告主张被告蓉锦阁天津分公司将房屋恢复原状的诉讼请求，因庭审后双方达成由原告自行修复，被告蓉锦阁天津分公司支付修复费用27000元的意见，本院予以照准。对于原告主张被告蓉锦阁天津分公司给付自2017年3月21日起至双方实际进行交接的2017年7月19日期间的按照日租金标准计算三倍房屋占用费及物业费的诉讼请求。被告蓉锦阁天津分公司对此不予认可，辩称双方合同于2017年3月20日解除后，原告给付了被告蓉锦阁天津分公司一个月的拆除期，在拆除期内因原告方不配合导致被告蓉锦阁天津分公司无法正常拆除而影响了交付房屋，且被告于2017年5月6日要求交付房屋，系原告拒收房屋，故不存在延期交付房屋问题。对此本院认为，双方均认可一个月的拆除期，涉诉房屋位于商场内部，被告蓉锦阁天津分公司的拆除工作需要在原告配合下方可完成，被告在5月6日要求交付房屋时，即使如原告所述存在不符合返还房屋的条件，双方可以通过其他方式进行处理，亦可以按照合同中约定的由甲方拆除由乙方承担费用，以减少损失的进一步扩大，但原告拒收房屋的行为，导致房屋未能进行交接，故对于5月6日之后属于双方未能协商一致，不能将该损失归责于被告一方，故对于2017月5月6日至2017年7月19日期间的房屋占用费及物业费本院不予支持。因被告未能提供证据证实原告存在不配合拆除的行为，故对于拆除期满2017年4月21日至2017年5月6日期间的房屋占用费及物业费被告应当予以支付，经计算占用费为74112元、物业费为11322.72元，共计85434.72元。关于原告要求被告撤销各项登记证的请求，因上述请求不属于民事案件的受理范围，故对于原告的此项主张，本院不予支持。关于原告要求被告蓉锦阁公司承担连带责任的诉请，本院认为，被告蓉锦阁天津分公司系被告蓉锦阁公司的分支机构，不具有法人资格，其民事责任应由被告蓉锦阁公司承担，而非原告主张的连带责任。因原、被告双方已确认于2017年3月20日解除合同，故原告应当将被告蓉锦阁天津分公司交纳的租赁保证金及装修保证金返还被告蓉锦阁天津分公司，因被告蓉锦阁天津分公司欠付原告租金等，故应当将该款从被告应支付的款项中予以减除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告北京蓉锦阁餐饮管理有限公司给付原告天津嘉里房地产开发有限公司欠付的租金890043.50元、物业管理费460896.45元、电费170820元、水费9639.80元，共计1531399.75元；二、本判决生效之日起十五日内，被告北京蓉锦阁餐饮管理有限公司给付原告天津嘉里房地产开发有限公司迟延的租金违约金177414.63元、物业管理费违约金98429.4元、电费违约金33297.22元、水费违约金2030.47元，共计311171.72元；三、本判决生效之日起十五日内，被告北京蓉锦阁餐饮管理有限公司给付原告天津嘉里房地产开发有限公司恢复原状费用27000元；四、本判决生效之日起十五日内，被告北京蓉锦阁餐饮管理有限公司给付原告天津嘉里房地产开发有限公司房屋占用费74112元及物业费11322.72元，共计85434.72元；五、本判决生效之日起十五日内，原告天津嘉里房地产开发有限公司返还被告北京蓉锦阁餐饮管理有限公司天津分公司租赁保证金239803.5元、装修保证金25000元，共计264803.5元；六、前述一至四与第五项折抵后，被告北京蓉锦阁餐饮管理有限公司给付原告天津嘉里房地产开发有限公司1690202.69元；七、驳回原告天津嘉里房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27862元，诉讼保全费5000元，由原告天津嘉里房地产开发有限公司负担10030元，由被告北京蓉锦阁餐饮管理有限公司负担22832元。如不服本判决，双方当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代办人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 刘 辰人民陪审员 王 峰人民陪审员 寇申林二〇一七年九月二十二日书 记 员 李 睿