重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初8696号原告：彭文开，男，1953年3月16日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：唐华，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者。被告：彭文彬，女，1947年4月13日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：彭文英，女，1949年5月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：彭文英，女，1949年5月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：杨朝勤，重庆市綦江区通惠法律服务所法律工作者。被告：彭文华，女，1951年5月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：彭文珍，女，1958年1月16日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：杨朝勤，重庆市綦江区通惠法律服务所法律工作者。被告：彭文淑，女，1960年7月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：杨朝勤，重庆市綦江区通惠法律服务所法律工作者。被告：彭文杰，男，1963年4月28日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：彭丽波，女，1969年5月10日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告彭文开与被告彭文彬、彭文英、彭文华、彭文珍、彭文淑、彭文杰、彭丽波确认合同有效纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告彭文开、被告彭文彬的委托诉讼代理人彭文英、被告彭文英及其委托诉讼代理人杨朝勤、被告彭文华、被告彭文珍及其委托诉讼代理人杨朝勤、被告彭文淑及其委托诉讼代理人杨朝勤、被告彭文杰和被告彭丽波到庭参加了诉讼。于2017年1月5日继续公开开庭进行了审理，原告彭文开及其委托诉讼代理人唐华、被告彭文彬的委托诉讼代理人彭文英、被告彭文英及其委托诉讼代理人杨朝勤、被告彭文华、被告彭文珍及其委托诉讼代理人杨朝勤、被告彭文淑及其委托诉讼代理人杨朝勤、被告彭文杰和被告彭丽波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭文开向本院提出诉讼请求：1、判决2002年1月12日原告与唐云清签订的房屋买卖协议有效。2、判决位于重庆市万盛区新田路XX号X号房屋归原告所有。事实及理由：彭锡光和唐云清系夫妻，生育子女彭文开、彭文彬、彭文英、彭文华、彭文珍、彭文淑、彭文杰、彭丽波。彭锡光和唐云清曾拥有位于重庆市万盛区新田路XX号X号。彭锡光于1999年11月6日因病死亡，唐云清于2013年11月9日死亡。唐云清曾经在2002年1月12日召开家庭会议，与原告彭文开签订了《房屋买卖协议》。该《房屋买卖协议》第一条约定，甲方（唐云清）自愿将XX号X号房屋以3000元现金支付卖给乙方（彭文开），XX号4-2由甲方（唐云清）自留居住，百年之后，甲方将此房以2000元出售给乙方（彭文开），乙方（彭文开）将此款交于七子妹作为遗产，乙方（彭文开）将成为XX号X、4-2房屋的产权人。第二条约定，此协议由甲乙双方自愿协商签字为准，子女证明，双方不得再为房屋争议。2002年元月12日生效。该《房屋买卖协议》有甲乙双方签字，有彭文英、彭文淑、彭丽波作为证明人签字，有弃权人彭文杰签字，该《房屋买卖协议》由彭文华签字。原告按该协议履行，一直在该房屋内居住，但未将该房屋过户到自己名下。由于该房屋已经属于危房，万盛经开区政府预对该房屋进行危房改造。被告彭丽波、彭文英、彭文淑到该房屋的居委会无理举闹，对该房屋主张权利，导致对该房屋的危房改造无法进行。为保护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告彭文彬辩称，不清楚本案诉争房屋买卖之事。父亲在母亲之前过世，母亲无权处分父亲的遗产部分。原告未举证证明已经支付房款且母亲过世前留了遗嘱，所以房屋买卖协议无效。被告彭文英辩称，该房屋一直是原告在居住，父亲在母亲之前过世，母亲无权处分父亲的遗产部分。原告未举证证明已经支付房款且母亲过世前留了遗嘱，所以房屋买卖协议无效，现不同意原告的诉讼请求。被告彭文华辩称，房屋买卖协议是在我母亲意识清醒的情况下写的，是真实合法有效的。我认为原告代我们其他几姊妹尽了孝，房子应该归原告。母亲去世后，房子应该无条件、无偿给原告。被告彭文珍辩称，我母亲瘫痪后我照顾了我母亲十一个月，我母亲从原告处出来后八年，我照顾了她五年（包括另外三个姐妹拿钱给我，由我帮忙照顾），我母亲是我安葬的。父亲在母亲之前过世，母亲无权处分父亲的遗产部分。原告未举证证明已经支付房款且母亲过世前留了遗嘱，所以房屋买卖协议无效，现不同意原告的诉讼请求。被告彭文淑辩称，父亲在母亲之前过世，母亲无权处分父亲的遗产部分。原告未举证证明已经支付房款且母亲过世前留了遗嘱，所以房屋买卖协议无效，现不同意原告的诉讼请求。被告彭文杰辩称，原告的诉讼请求与理由是真实的，同意原告的诉讼请求。被告彭丽波辩称，父亲在母亲之前过世，母亲无权处分父亲的遗产部分。原告未举证证明已经支付房款且母亲过世前留了遗嘱，所以房屋买卖协议无效，现不同意原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提供了如下证据：《死亡注销户口证明》、《死亡注销证明》、《房屋买卖协议》、《证明》、《房屋所有权证》。被告均未举示与本案有关联的证据。本院依法开庭进行了质证。经审查，本院对上述证据予以确认并在卷为凭。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：彭锡光与唐荣卿系夫妻。二人生育子女彭文彬、彭文英、彭文华、彭文开、彭文珍、彭文淑、彭文杰、彭丽波。坐落于重庆市綦江区（原万盛区）新田路XX号X、4-2号房屋登记的所有权人为彭锡光。彭锡光于1999年11月6日死亡。唐荣卿于2013年11月9日死亡。2002年1月12日，唐云清（甲方）与彭文开（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：“一、甲方自愿将XX号X以3000元（叁仟元正）现金支付出卖给乙方，XX号4-2由甲方唐云清自留居住，百年之后，甲方将此房以2000元（贰仟元正）出售给乙方，乙方将此款交于七子妹作为遗产。乙方将成为XX号X、4-2房屋的产权人。二、此协议由甲乙双方自愿协商签字为准，子女证明，双方不得再为房屋争议。协议双方签字后，不得以任何借口任何形式推翻协议。协议于2002年元月12日生效。”彭文英、彭文淑、彭丽波在该协议的证明人处签名，彭文杰在弃权人处签名，彭文华作为见证人亦在该协议上签名。审理中，原告与被告均认可《房屋买卖协议》中的唐云清与唐荣卿系同一人，《房屋买卖协议》中的房屋坐落于重庆市綦江区（原万盛区）新田路XX号X、4-2号且该房屋系彭锡光与唐荣卿的夫妻共同财产。本院认为，在彭锡光死亡之后，彭锡光所有的房屋属于遗产，分割之前系其第一顺序继承人唐荣卿、彭文彬、彭文英、彭文华、彭文开、彭文珍、彭文淑、彭文杰、彭丽波共同所有。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，虽然出卖人唐荣卿在缔约时对标的物没有处分权，但是并不影响《房屋买卖协议》的效力，但是否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得处分权或者获得相关权利人的追认。原告是否支付房款系合同履行的问题，不影响合同的效力。唐荣卿在过世前立下的遗嘱不属于本案审查的范围，故本院对此不予评判。即使唐荣卿生前立下遗嘱亦不影响《房屋买卖协议》的效力。综上，被告彭文彬、彭文英、彭文珍、彭文淑和彭丽波关于《房屋买卖协议》无效的辩称意见，本院不予采纳。原告诉请确认其与唐云清于2002年1月12日签订的《房屋买卖协议》有效，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告依据合同仅有要求相对人或权利继受人协助其办理诉争房屋产权过户手续的权利，本案诉争房屋所有权的确立应以相关房地产管理部门的登记为准，所以本院对原告要求判决坐落于重庆市綦江区（原万盛区）新田路XX号X、4-2号房屋归其所有的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、唐荣卿（唐云清）与彭文开于2002年1月12日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告彭文开的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取计40元，由原告彭文开负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  张毅二〇一七年一月十九日书 记 员  张琳