广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初21474号原告：蒋善美，男，1961年10月16日出生，汉族，住中山市，委托诉讼代理人：何伟，广东维纳律师事务所律师。被告：彭洪萼，男，1962年9月20日出生，汉族，住中山市，委托诉讼代理人：杜文樯，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文穗，广东弘力律师事务所律师。原告蒋善美诉被告彭洪萼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋善美及其委托诉讼代理人何伟，被告彭洪萼的委托诉讼代理人杜文樯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋善美向本院提出诉讼请求：l.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款505543元和利息（利息自起诉之日起按年利率6%计算至清偿之日）；3.判令被告支付违约金25277元（按已付款的5%支付）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年1月份，原告听说沙溪镇星宝路27号附近有商铺卖，于是原告找到被告的代理销售方，于2012年2月3日交付现金50000元拟购买12卡商铺，并于2012年7月16日与代理销售方中山市天一房地产策划代理有限公司和彭洪萼分别签订《认购书》和《房屋买卖合同》，原告购买被告所有的位于中山市沙××镇星××路××都商业广场12卡商铺，建筑面积为33.92平方米，总楼价为561715元。《房屋买卖合同》约定：第七条，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付买受人使用。第八条，如逾期交房，超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出买人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。签订房屋买卖合同当日，广东香山律师事务所黄丽萍律师在场，并着手经办相关手续，办完之后收取了300元的见证买卖服务费。现交楼时间早已超过，原告认为被告的行为属于违约，原告有权利要求单方解除双方签订的《房屋买卖合同》和按照相关合同条款要求被告承担相关的违约责任。为维护自身的合法权益，请求人民法院支持为盼。原告蒋善美对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.认购书；2.房屋买卖合同；3.结算业务委托书、汇款凭证；4.收款收据；5.银行帐号；6.收据、工商登记信息。被告彭洪萼辩称：一、原告的第1项诉讼请求主张解除房屋买卖合同不成立，请依法予以驳回。理由一是该项请求已过诉讼时效。合同第七条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，将房屋交付买受人使用。”合同第八条(3)约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。”根据上述约定，原告应当在2014年3月31日起二年内向被告主张解除合同，但从2014年4月1日起至起诉前，原告均无提出，其该项权利己过请求保护的诉讼时效。理由二是目前被告完全具备交楼条件。二、基于第1项诉讼请求不成立，原告的其他请求均不成立。被告彭洪萼就其辩解主张未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年7月16日，彭红萼（出售方）、中山市天一房地产策划代理有限公司（代理销售方）、蒋善美（认购方）签订《认购书》一份，约定：由蒋善美认购彭红萼开发的位于中国广东省中山市沙××镇星××路××都商业广场12卡号商铺，建筑面积为33.92平方米，套内建筑面积为32.69平方米，认购价为561715元；蒋善美采取分期付款方式付款，于签订本认购书之日付定金50000元，于2012年7月16日支付楼款230857元，于2012年12月30日支付楼款224686元，于（未注明日期）支付楼款56172元（办理房产证缴纳）；蒋善美须于2012年7月16日或之前，携带本认购书及付款凭证、身份证等相关资料到出售方指定地点签署《房屋买卖合同》及办理有关手续，逾期则出售方有权没收定金并不负任何责任；双方同意尚未签订《房屋买卖合同》之前，本认购书作为合法有效之合约，在双方签订《房屋买卖合同》生效时，若与本认购书有冲突的，以双方签订的《房屋买卖合同》为准；认购方在签署本认购书时已审阅房屋买卖合同及其附件，对合同内容无异议。该认购书还约定了其他事项。蒋善美在认购方签署栏签名并捺印，中山市天一房地产策划代理有限公司人员在代理销售方置业助理栏签名。同日，彭红萼（出卖人）、蒋善美（买受人）又签订《房屋买卖合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于中山市××村的地块的土地使用权，该地块土地面积为6666.7平方米，土地用途为商住，土地使用年限至2066年12月26日；出卖人经批准，在上述地块上建设房屋。建设工程规划许可证号为建字第070042010030062号／建字第070042010030063号／建字第070042010030064号，施工许可证号为442000201102280108ZX0662。买受人购买的房屋位于中山市沙××镇星××路××都商业广场12卡商铺，该房屋的用途为商业，该房屋合同约定建筑面积共33.92平方米，其中，套内建筑面积32.69平方米；该房屋按套内建筑面积计价，单价为每平方米17183.08元，总金额为561715元；买受人按分期方式付款：于2012年7月16日支付楼款280857元，于2012年12月30日支付楼款224686元，于办理房产证缴纳56172元；在买受人按本合同约定全额支付房款及相关款项和费用的情况下，出卖人应当在2013年9月30日前（以出卖人通知为准），将该房屋交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3.因台风、雨天等自然灾害或战争、动乱、罢工等非出卖人所能控制的原因，造成工程延误或停工的；4.若出卖人在合理时间内已将验收所需的所有文件递交各有关部门申请办理验收，有关部门因工作安排未能及时办理导致的延误；5.因国家法律、法规、政策的变化或者政府部门工作交接等原因，造成合同不能履行或者房屋不能交付的；6.其他非因出卖人所能控制的事件。除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间应作如下分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付累计已付房款万分之二的违约金；（3）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同还约定了其他内容。蒋善美于合同签订前的2012年2月3日向彭洪萼支付了定金50000元；于签订合同当日向彭洪萼支付购房款230857元；另向中山市香山中信法律咨询服务有限公司支付买卖服务费300元；于2013年1月21日向彭洪萼支付购房款224686元。因彭洪萼未能按期交房，蒋善美遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：2016年10月19日，中山市土地房产产权档案馆出具不动产登记资料证明表载明，彭红萼名下位于中山市沙溪镇星宝路27号12卡商铺于2015年11月11日登记在权利人彭洪萼名下，不动产序列号为粤（2015）0023823土地用途为商住。2016年3月13日，彭洪萼作为出卖人向蒋善美发出收楼（入伙）通知书，通知其于同年3月28日办理收楼手续，2016年4月5日为收楼最后期限。本院认为：根据彭洪萼与蒋善美签订的《房屋买卖合同》的内容可知，彭洪萼以出让方式获得涉案商住用地的使用权后，在该土地上自建房屋，并将未经竣工验收正处于建设中的房屋对外销售，其行为为预售商品房，属于房地产开发经营行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，从事房地产开发经营行为的主体应为取得营业执照及相应资质等级证书的房地产开发企业。彭洪萼作为个人，其并非从事房地产开发经营活动的适格主体，其从事房地产开发经营活动的行为违反了法律的强制性规定，故本案双方当事人签订的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而应被认定为无效合同。虽然彭洪萼已于2015年11月11日将涉案商铺登记在其个人名下，并取得了不动产权证书，但仍然不能改变双方签订合同时的行为性质，并被认定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，应按双方相互返还财产，过错方赔偿损失的原则处理双方在合同无效后的权利义务关系。蒋善美主张彭洪萼向其返还购房款505543元，符合法律规定，本院予以支持。此外，彭洪萼非法进行房地产开发经营活动，是涉案的《房屋买卖合同》被认定无效的主要原因，彭洪萼应对蒋善美因涉案合同无效而受到的损失承担赔偿责任。虽然蒋善美并未举证证明其因涉案合同无效而受到的具体损失，但蒋善美确已向彭洪萼支付505543元的购房款，其自2013年1月21日起即丧失了对该部分购房款的支配权。故本院酌定蒋善美因涉案合同无效而受到的损失为其已支付的购房款的利息损失，利息的计算可以505543元为基数，按蒋善美主张的起诉之日即2016年10月11日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类的贷款利率计算。因涉案合同被认定为无效合同，故蒋善美主张解除合同并由彭洪萼承担违约责任的诉讼请求及彭洪萼主张蒋善美的起诉已超过诉讼时效等抗辩理由均不成立，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》)第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十四条的规定，判决如下：一、确认原告蒋善美与被告彭洪萼于2012年7月16日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告彭洪萼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告蒋善美返还购房款505543元并赔偿利息损失（利息计算方法：以505543元为计算基数，自2016年10月11日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类的贷款利率计算）；三、驳回原告蒋善美的其他诉讼请求。案件受理费9108元，减半收取4554元（原告蒋善美已预交），由原告蒋善美负担217元，被告彭洪萼负担4337元（被告彭洪萼负担部份于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告蒋善美）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  董爱民二〇一七年一月九日书记员  雷 珊吴曾