山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）鲁01民终5812号上诉人（原审原告）：李杰，男，1969年1月21日出生，汉族，山东钢铁集团国际贸易有限公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：岳东，山东泉沣律师事务所律师。委托诉讼代理人：石志强，山东泉沣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南鲁邦置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李胜德，执行董事。委托诉讼代理人：孙仁禄，山东兴震律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱爱凤，山东兴震律师事务所律师。上诉人李杰因与被上诉人济南鲁邦置业有限公司（以下简称鲁邦置业）商品房预约合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持李杰的诉讼请求。事实和理由：《职工住宅团购预订协议书》（以下简称“团购协议书”）为鲁邦置业与山东钢铁集团职工团购住宅协调组（以下简称团购协调组）签订，但团购协调组并非独立的法人或其他组织，其真正享有合同权利、履行合同义务的主体实际上是包括李杰在内的参加团购的职工，并且鲁邦置业在2011年12月9日就已经实际收受李杰支付的预订房款80万元，并在2013年1月9日下发了《选房通知单》，证明双方已实际开始履行了团购协议书，因此李杰是团购协议书的签订主体。根据相关规定，团购协议书已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的所有内容，因此一审判决认定团购协议书系预约合同错误。鲁邦置业辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李杰向一审法院起诉请求：判令鲁邦置业支付逾期交房违约金86795元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年2月25日，团购协调组（甲方）与鲁邦置业（乙方）签订团购协议书。其中前言第三部分约定：“甲方系接受山钢集团参加住宅团购职工委托的协调组，为解决职工住房问题，经参加住宅团购的全体人员（名单附后）同意，负责协调解决乙方所开发的鲁邦奥林逸城中的部分房产团购相关事项，以降低购房成本。”第三条第2款约定：“甲方作为本次职工团购的协调组，负责参加住宅团购人员统计及团购相关事宜的组织协调，团购房产具备预售条件后，甲方协助组织团购的职工与乙方签订《商品房买卖合同》。”第五条第4款约定：“2013年12月31日前房屋具备交付使用条件，同时购房人将维修资金及其他费用缴纳完毕后，乙方向购房人交付住房，乙方与甲方职工签订的《商品房买卖合同》中的交房日期须与本条规定时间一致。”2013年1月9日李杰之妻朱慧在鲁邦置业发放的《选房通知单》上签字，该通知单记载：“鉴于选购房人认同《团购协议书》，并按照既定顺序选取了鲁邦.奥林逸城住宅小区6号楼1单元1902室房屋，单价7060元/平方米，车位单价10万元/个，储藏室2500元/平方米。”2015年1月28日,李杰（买受人）与鲁邦置业（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，由李杰购买鲁邦置业开发建设的位于高新区鲁邦·奥林逸城住宅西区1号楼3-1902室房屋，建筑面积为136.6平方米。房屋总价款为964396元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015-05-01前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于国家和地方政府有关法律法规或政策的重大变化；因政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；市政府配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；3、买受人未能按合同规定时间付款或因买受人其他原因而造成的不能如期交房。”合同第九条第1款（2）约定：“当事人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，双方就合同的付款方式及期限、前期物业服务等达成《合同补充协议》。《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，李杰依约支付了购房款964396元。鲁邦置业于2015年1月28日向李杰交付了房屋。同日，李杰与山东弘德物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，并依据该协议，于房屋交付时，李杰首次缴纳了半年的物业服务费。一审法院认为，该案双方争议的焦点为李杰以《团购协议书》中确定的交房日期即2013年12月31日主张鲁邦置业违约365天。鲁邦置业以《济南市商品房买卖合同》中确定的交房时间2015年5月1日前即2015年1月28日已交房，并未违约。对此，分述如下：关于《团购协议书》。首先，《团购协议书》是一份商品房团购预约合同，该合同签订双方系山钢团购协调组及鲁邦置业，李杰并非该合同的签订方；其次，《团购协议书》第三条第2款已明确约定待条件具备时职工与鲁邦置业签订《济南市商品房买卖合同》；再次根据《团购协议书》团购协调组主要是为本单位职工组织团购相关事宜以降低购房成本。李杰以《团购协议书》主张鲁邦置业违约没有合同和法律依据。关于《济南市商品房买卖合同》。2015年1月28日，李杰与鲁邦置业签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，对双方均有约束力，双方均应按照合同履行各自的权利义务。李杰已付购房款，鲁邦置业依合同约定于双方交付房屋之日（2015年5月1日前）2015年1月28日向李杰交付房屋。李杰之妻朱慧在《选房通知单》上签字系代表李杰的真实意思表示，虽然《选房通知单》中选房人认同《团购协议书》，但根据法律规定，商品房买卖合同应以房地产开发企业和房屋买受人签订的《商品房买卖合同》为准。李杰与鲁邦置业签订的《济南市商品房买卖合同》对包括交房时间在内的具体条款重新作出约定，且双方已实际履行。现李杰再依据《团购协议书》主张鲁邦置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。判决：驳回李杰要求济南鲁邦置业有限公司支付逾期交房违约金86795元的诉讼请求。案件受理费1970元，由李杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李杰提交其银行账户凭证，拟证明2011年12月9日，李杰通过中国银行莱芜金鼎支行向鲁邦置业转账汇款80万元；提交《关于山钢集团购鲁邦奥林逸城住房延期交房违约补偿处理的函》复印件，拟证明团购协调组曾在2014年10月27日向鲁邦置业书面要求延期交房违约补偿款兑付事项。经质证，鲁邦置业对证据一即转账汇款80万元的银行凭证的真实性予以认可，但凭证不能证明款项系购房款；对证据二真实性不予认可。鲁邦置业提交了其《商品房预售许可证》，载明发证日期为：2013年8月1日。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《团购协议书》系团购协调组与鲁邦置业双方签订，该协议书的权利义务直接约束团购协调组与鲁邦置业；且《团购协议书》的内容并不包括房屋的具体坐落、单价等，因此李杰主张《团购协议书》为商品房买卖合同，于法无据，本院不予采信。《团购协议书》第三条约定了缔约双方应付的责任，其第2款约定了团购协调组的责任为：“甲方作为本次职工团购的协调组，负责参加住宅团购人员统计及团购相关事宜的组织协调，团购房产具备预售条件后，甲方协助组织团购的职工与乙方签订《商品房买卖合同》。”因此根据上述约定，团购协调组已经明确应待相关条件具备后，组织职工购买房屋。2015年1月28日李杰与鲁邦置业签订《济南市商品房买卖合同》，鲁邦置业按照与李杰合同约定的时间交付了房屋，并未违反与李杰的合同约定。李杰主张鲁邦置业违约，于法无据，原审判决对此认定并无不当，本院亦予以认定。综上所述，李杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1970元，由上诉人李杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴彦沛代理审判员  刘 洋代理审判员  闵 雯二〇一七年一月九日书 记 员  刘 琳