成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初1850号原告（反诉被告）：王夏冰，女，汉族，1988年7月17日出生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：高攀恒，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：陈鹏，国浩律师（成都）事务所律师。一般授权代理人。被告（反诉原告）：罗三红，男，汉族，1962年3月15日出生，住四川省峨眉山市。被告（反诉原告）：沈琳，女，汉族，1964年5月11日出生，住峨眉山市。共同委托诉讼代理人：鄢玲，四川万帆师事务所律师。一般授权代理人。共同委托诉讼代理人：胥琢莹，四川万帆师事务所律师。一般授权代理人。原告（反诉被告，以下仍称原告）王夏冰诉被告（反诉原告，以下仍称被告）罗三红、沈琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受审后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2017年6月28日进行第一次开庭，原告王夏冰及其委托诉讼代理人高攀恒，被告罗三红、沈琳及其委托诉讼代理人鄢玲到庭参加诉讼。于2017年9月25日第二次公开开庭进行审理，原告王夏冰及其委托诉讼代理人高攀恒，被告罗三红、沈琳及其委托诉讼代理人鄢玲到庭参加诉讼。于2017年9月29日进行第三次开庭，原告王夏冰的委托诉讼代理人高攀恒，被告罗三红、沈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王夏冰向本院提出诉讼请求:1、判令两被告将其所有的位于成都市远大都市风景39栋1单元29层2号的房屋过户登记至原告名下，并将该房屋交付给原告；2、两被告赔偿原告违约金80000元，逾期违约金4075元（从2016年11月25日起计算，暂计至2016年11月26日，实际计算至两被告将房屋过户登记至原告名下并将该房屋交付给原告之日止），经济损失2400元（从2016年11月25日起计算，暂计至2016年12月19日，实际计至两被告将房屋过户登记至原告名下并将该房屋交付给原告之日止）；3、被告承担本案的诉讼费、保全费、律师费。事实和理由：2016年10月8日，原告与两被告以及中介公司签订一份《房屋买卖居间合同》，合同约定两被告将其所有的位于成都市远大都市风景39栋1单元29层2号的房屋以815000元的价格卖给原告，合同对定金及首付款、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约交纳了保证金5万元以及首付款10万元，但被告拒绝办理房屋过户登记手续，经中介催促仍拒绝办理过户手续，严重损害原告合法权益。被告罗三红、沈琳针对本诉答辩并提出反诉称，1、本合同至今未继续履行，是因为原告的违约行为造成，而非被告的违约行为造成，因此我方要求解除合同；2、根据合同第12条约定，被告需在收齐房款之后才将该房屋交付给原告，现目前被告并未收齐整个房屋款项，因此交付房屋的条件不成立；3、本合同约定了10%的违约金，系买方无法购得房屋，应该建立在以解除合同为前提，现原告主张继续履行合同，两项诉讼请求系自相矛盾；4、本合同并未对房款60万元的付款期限作具体约定，被告认为系合同对付款时间约定不明，被告可以随时主张原告支付房款；5、2017年3月24日之后，成都出了限购政策，我方认为原告不具有在高新区购房的资格。并由此提出反诉诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的房屋买卖居间合同；2、原告赔偿被告违约金85100元。原告王夏冰针对反诉答辩称，1、原告现在的户口是高新区的，不存在受限购政策的影响；2、被告陈述两次去办理过户，但是原告没有去，这是严重虚假陈述。经审理查明，2016年10月8日，原告王夏冰（买方）与被告罗三红、沈琳（卖方）签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：1、房屋情况：成都市远大都市风景39栋1单元29层2号房屋（现变更为：成都高新区锦韵路868号4栋1单元2902号），建筑面积106.46平方米，产权性质为住宅；2、房屋价格：815000元；3、付款方式：合同签订当日交付定金5万元，卖方结按当日内，买方支付首付款10万元，剩余首付款6.5万元于过户日由买方交付给卖方，剩余房款60万由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额；4、过户时间：卖方解除抵押4个工作日内办理过户手续；5、房屋是否带租赁：房屋带租约，买方连同现有之租约一起购入该房屋，卖方须协助买方与租户签订新的租约；6、房屋交付：在卖方收齐房款当日内，卖方将该房屋交付给买方，并结清交房之前该房屋的水、电、气、物管费及其它有关使用费；7、买方违约责任：买方不能按合同约定买入该房屋，或因违约而无法买入该房屋的，须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金；买方逾期支付房款，每逾期1天，按未付房款的千分之五向卖方支付违约金；买方未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按该房屋成交价的千分之五向卖方支付违约金；8、卖方不能按合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金；卖方逾期交房或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的千分之五向买方支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了5万元定金，以及10万元首付款，被告亦依约解除了案涉房屋之上的抵押。其后，被告认为双方约定的支付方式发生变更，要求增加首付款或者缩短尾款支付时间，原告认为被告的请求是对合同约定的变更，双方未能达成一致。至本案2017年9月25日庭审之时，被告未完成过户递件，原告亦未完成贷款并支付尾款，案涉房屋现由被告租赁给案外人。现原告当庭表示愿意一次性支付剩余尾款。另查明，因被告未将房屋交付给原告，原告需另行在外出租房屋居住，其提供了与案外人的房屋租赁合同一份和居住证明一份，以及房租收条三份，合计22500元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案争议的焦点在于：1、双方在签订买卖合同之时是否约定办理抵押后十日收到尾款；2、双方在合同履行过程中谁违约。一、双方在签订买卖合同之时是否约定办理抵押后十日收到尾款。被告在庭审中提出，合同签订之时，双方对于60万的尾款支付有过口头约定，即办理抵押后十日内被告能够收到银行放款，并称这一约定是其签订房屋买卖合同的基础。合同履行过程中，其要求原告提高首付款以及变更支付方式都是因为口头约定的付款时间无法实现才要求进行的变更。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告对于其提出的双方有过十日付款口头约定的事实承担举证责任。现双方书面合同中无相应约定，而其提供的证据亦不能证明其所主张的事实，对此，被告应承担证明不力的责任。因此本院对被告所称的双方有过十日付款口头约定的陈述不予认可。二、双方在合同履行过程中谁违约。被告认为，原告在履行合同中存在违约，主要体现在第一次过户时，原告迟到未能办理过户登记，第二次过户时，原告未到房产中心。但是法庭调查中被告申请作证的两名证人都证实两次过户都是因为双方未能就尾款的支付方式变更达成一致而未能成功，原告要求按照双方签订的《房屋买卖居间合同》先过户再由银行支付尾款的方式进行交易，被告则要求对合同进行变更，提高首付或者提前支付尾款。因被告未能提供足够证据证明双方有过十日付款的约定，所以，双方合同履行的依据只能是书面签订的《房屋买卖居间合同》，被告的变更尾款支付方式或者提高首付款的要求实为对合同主要条款的变更，在双方未达成一致的情况下，双方仍然应该按照原合同约定内容履行彼此的义务。现被告因原告拒绝变更合同尾款支付方式而拒绝履行合同的行为属于违约行为。原告要求按照《房屋买卖居间合同》继续履行合同的行为未违反合同约定。因此，对于被告要求解除合同并要求原告支付违约金的诉求不予支持。对于原告要求继续履行合同将案涉房屋过户登记至原告名下，并将房屋交付给原告的诉求，因原告愿意一次性支付剩余尾款，且案涉房屋除本案保全查封外无其他司法查封，亦无涉及第三人的抵押权，具有继续履行的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本院对原告的此项诉请予以支持。关于违约金及经济损失，原告主张违约金有两部分其一为解约违约金，其二为逾期违约金。解约违约金的主张与其继续履行合同的诉求矛盾，本院已对其继续履行合同的诉求予以支持，故对其解约违约金的诉求不予支持。至于逾期违约金和经济损失，本院认为违约金和原告主张的经济损失都需要以实际损失为基础，虽在庭审中原告提交了其租房协议及收条，证明因被告未交付房屋而导致其租房居住进而产生损失，对此，本院不予支持，首先，双方在《房屋买卖居间合同》中约定了“在卖方收齐房款当日内，卖方将该房屋交付给买方”，原告未支付完房款，合同约定的交付条件尚未成就；其次，双方在合同中还约定：“房屋带租约，买方连同现有之租约一起购入该房屋，卖方须协助买方与租户签订新的租约。”证明，原告对房屋带租买卖属于明知，并有与租户继续签约的意思表示，因此对于原告提出的因被告未交付房屋而造成其自住租房产生损失并据此主张经济损失的诉请不予支持。对于原告主张的律师费，因其未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、原告王夏冰在本判决生效三十日之内向被告罗三红、沈琳一次性支付剩余房款665000元;二、被告罗三红、沈琳在原告王夏冰履行本判决第一项内容的当日协助原告王夏冰办理成都高新区锦韵路868号4栋1单元2902号（原成都市远大都市风景39栋1单元29层2号）房屋的过户手续；三、被告罗三红、沈琳在原告王夏冰履行本判决第一项内容的当日将房屋交付给原告王夏冰；四、驳回原告王夏冰的其他诉讼请求；五、驳回被告罗三红、沈琳的全部反诉诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取6407元，保全费4595元，合计11002元，由被告罗三红、沈琳承担。（此款原告已预交，被告在履行上述义务时支付）。反诉案件受理费减半收取919元，由被告罗三红、沈琳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年九月二十九日书记员 韩亚群