惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初2578号原告：黄丽容，女，汉族，1962年6月11日出生，户籍住址：广东省深圳市南山区，委托代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。被告：惠州市合生协元房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾安惠大道丰华商务大厦302房。法定代表人：沈俊杰。委托代理人：许泳珊，系该公司职员。原告黄丽容诉被告惠州市合生协元房地产有限公司（下称合生协元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年11月8日受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员曾日华、李海仁组成合议庭，于2017年1月16日公开开庭进行了审理,原告委托代理人蓝洪波、被告委托代理人许泳珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2015年10月29日签订《合同滨海城认购书补充协议》，由原告认购了被告合生滨海城项目4栋1单元2201号房，并于当日向被告支付了50000元购房诚意金。但原告后来在大亚湾经济技术开发区房产管理区官网上查到此套房标示为“不可售”，原因为“已抵押”。原告认为，被告在出售涉案房产，与原告签订认购书时，没有据实告知房产已抵押的事实，属欺诈行为。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……”的规定，原被告之间签订的认购协议无效。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应返还原告支付的50000元诚意金。但签订合同至今，原告多次与被告沟通，被告不予理会，或者以各种理由推脱，致使原告利益受损。为此，原告向法院起诉，请求判令：1、被告退还购房诚意金50000元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。原告为支持其主张，向本院提供了下列证据：1.合生滨海认购书补充协议，拟证明原被告存在合同关系；2.刷卡单、收据，拟证明原告向被告支付了50000元诚意金的事实；3.房产局查询网页截图（2015年11月份打印），拟证明在原、被告签订协议期间涉案房屋存在抵押的事实。被告辩称：1.本案真正的违约方是原告，被告并未违反认购书的任何约定。认购书第5条第4款约定，乙方应按时付款，并在付清第4条第1项约定款项当日内，即于2015年12月5日前到合生滨海城签署商品房买卖合同及网上备案。认购书签订后，被告于2015年11月份向大亚湾房管递交了抵押权注销申请书及明细表，房管局现场在签约系统进行了注销登记，使房屋达到可网上签约的状态。原告未按照认购书约定的合同签订时间与被告签订商品房买卖合同，被告有权没收定金符合法律规定及认购书第5条第5款的约定；2.被告出售涉案房屋时，已取得预售许可证，符合法律规定，属于合法销售。认购书的条款并未违反法律规定，双方在平等自愿协商一致的情况下签订，不符合原告起诉中声称的以欺诈胁迫手段订立合同损害国家利益，合同无效的情形。3.涉案房屋为在建工程抵押，即被告前期向银行借款进行房地产开发建设时，以在建工程抵押给银行，房屋进行预售认购后，对于认购的房屋进行抵押权注销，使房屋达到可网上签约状态。目前全国整个房地产市场均是如此操作，并违反法律规定，认购书只是预约合同，约定将来某个时间签订商品房买卖合同，房屋只要在签订商品房买卖合同时不存在抵押，并不影响商品房所有权的转让。被告并未构成欺诈。被告向法庭提交的证据有：1.预售许可证，拟证明合生滨海城4栋1单元具备预售条件；2.惠州市大亚湾区房地产抵押权注销登记申请书、房屋抵押权注销明细表，拟证明被告在认购书约定的《商品房买卖合同》签订日期前已向惠州市大亚湾经济技术开发区房产管理局递交4栋1单元的抵押权注销登记申请资料，使房屋达到可网上签约状态。经审理查明：2015年10月29日，原告黄丽容与被告合生协元公司签订了一份编号为0003067的《合生滨海城认购书/补充协议》，约定：一、物业情况，原告认购被告开发的合生滨海城二区4栋一单元2201号房，建筑面积113.68平方米；二、付款方式，涉案房屋原总价为978898元，优惠后总价为725638元，原告于签订认购协议书当日支付定金50000元；三、签订商品房买卖合同的约定，原告应按协议约定付款，并于2015年12月5日前到合生滨海城签署商品房买卖合同暨网上备案；四、违约责任，原告若逾期支付定金及首期款，被告有权解除所有购房合约、原告已付款项不予退还；若被告同意继续履行认购书，原告应按延期支付房款的年息8%的标准按约定应交款日至客户实际交款日向甲方支付违约金。该房产在原告履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2015年12月31日前交付原告使用。认购书还约定，具体贷款金额及利率以银行最终审批为准，客户须按时交付首期款及按时签约，否则回收97折，逾期可产生滞纳金。认购书还对其他事项进行了约定。该认购书签订后，原告当天向被告支付了购房定金50000元，被告出具了编号为HSDBBH2015008790的收款专用收据确认收到该款项。2015年11月，原告通过惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局查询涉案商品房信息，发现该房屋处于已抵押不可售状态，遂要求与被告解除涉案认购书。被告认为，其公司在签订协议书后，于2015年11月向惠州市大亚湾区房管局申请注销涉案房屋抵押权，不会影响原被告之间签订正式商品房买卖合同，不同意解除涉案的协议书。为此，原被告双方产生矛盾，原告遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查，被告于2015年12月2日取得涉案商品房的预售许可证，编号：惠湾房预许字[2013]第098号。有效期自2014年12月5日延长至2016年12月4日。以上事实，有原告提供的合生滨海城认购书/补充协议、刷卡单、收据、房产局查询网页截图，被告提供的预售许可证、《抵押权注销登记申请书》、《抵押权注销明细表》及原、被告的庭审陈述等证据证实，足以认定。本院认为：原、被告双方签订认购书时，被告未告知原告涉案房屋处于抵押状态。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”因此，被告未明确告知原告涉案房屋处于抵押状态，导致违背原告的真实意思表示，因此，该协议书不是双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告收取原告支付的购房定金50000元，应当予以返还。被告认为，涉案房产是在建抵押工程，不会影响合同的继续履行。本院认为，依据《商品房销售管理办理》第六条第一款：“商品房预售实行预售许可制度。”第九条：“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。”的规定，法律并未禁止设有抵押权的房屋出售。被告在取得涉案房屋预售许可证，可以预售房屋。但是，被告具有明确告知原告涉案房屋处于在建工程抵押状态义务，不能剥夺原告的签约选择权。为此，被告的上述抗辩理由，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《商品房销售管理办理》第六条、第九条、第十六条之规定，判决如下：被告惠州市合生协元房地产有限公司于本判决生效后十日内退还原告黄丽容已付购房诚意金50000元。案件受理费1050元，由被告惠州市合生协元房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 周 勇审判员 曾日华审判员 李海仁二〇一七年一月十七日书记员 邹晓婷