辽宁省辽河中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽74民终162号上诉人（原审被告）：孔玲玲，女，1978年9月18日出生，汉族，辽河石油勘探局电力集团公司工人。被上诉人（原审原告）：盘锦振兴物业管理有限公司。法定代表人：孙亚东，该公司总经理。委托诉讼代理人：李书俭，辽宁盛达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雁雁，女，该公司工作人员。上诉人孔玲玲因与被上诉人盘锦振兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽河人民法院（2016）辽7401民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孔玲玲，被上诉人盘锦振兴物业管理有限公司及其委托诉讼代理人李书俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔玲玲上诉请求：撤销原判，依法改判驳回盘锦振兴物业管理有限公司的诉讼请求，并由盘锦振兴物业管理有限公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、盘锦振兴物业管理有限公司未能严格依照《前期物业合同》履行合同义务、未能严格按照相关规定提供物业服务，并侵害业主的权益，属于违约，应承担违约责任。盘锦振兴物业管理有限公司并未履行其调查、改进义务，未及时告知停水停电，照明设施基本常坏，保洁服务差，绿化管理不到位，未适当组织社区文化活动，绿化面积不达标等。盘锦振兴物业管理有限公司收取的物业费与其提供的物业服务不相符。2、孔玲玲拒绝交纳物业费，是依法行使抗辩权。盘锦振兴物业管理有限公司辩称，一审判决正确，应予维持。盘锦振兴物业管理有限公司已经尽到物业服务义务，孔玲玲享受到了物业服务就应当履行给付物业费的义务。盘锦振兴物业管理有限公司向一审法院起诉请求：盘锦振兴物业管理有限公司与盘锦鹏欣置业有限公司从2012年11月份承接了前期物业合同，双方约定了权利和义务，同时也与孔玲玲签订了业主服务手册，但孔玲玲从2014年1月至2016年6月一直未交纳物业费及电梯费，经催要，孔玲玲也未交纳。为维护盘锦振兴物业管理有限公司合法权益，诉至法院要求孔玲玲给付物业费4649元及电梯费1014元，共计5663元，诉讼费用由孔玲玲承担。一审法院认定事实：2013年8月28日，盘锦振兴物业管理有限公司与盘锦鹏欣置业有限公司签订《盘锦鹏欣·臻园前期物业管理合同》，合同期限自2012年11月30日至2014年11月30日，该合同约定，盘锦鹏欣置业有限公司选聘盘锦振兴物业管理有限公司为鹏欣·臻园提供前期物业管理服务，该合同第三章约定高层住宅物业费为1.6436元/平方米/月，高层住宅电梯费为0.3565元/平方米/月。2013年10月1日，盘锦振兴物业管理有限公司与孔玲玲签订《盘锦水游城臻园业主手册》共22页，该手册第13项规定费用交付情况：住宅高层1.65元/平方米/月，电梯运行费用0.36元/平方米/月。孔玲玲于2013年10月1日入住盘锦市兴隆台区鹏欣·臻园小区，成为该小区3号楼1单元803室的业主，该房屋面积为93.91平方米。孔玲玲已按前期物业合同约定交纳2013年10月1日至2013年12月31日的物业及电梯费。2014年1月至2016年6月，孔玲玲未交纳物业费、电梯费共计5663元。一审法院认为，本案为物业服务合同的法律关系。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故《盘锦鹏欣·臻园前期物业管理合同》对孔玲玲具有约束力，对孔玲玲提出《盘锦鹏欣·臻园前期物业管理合同》对其无约束力的答辩意见，不予支持。盘锦振兴物业管理有限公司在入住时签订的《盘锦水游城臻园业主手册》中，已经明确标明物业及电梯使用费，孔玲玲如约交纳了2013年10月至2013年12月31日的物业及电梯使用费，前期物业管理合同期满后，盘锦振兴物业管理有限公司继续履行物业服务义务，该小区未成立业主委员会行使解聘盘锦振兴物业管理公司的权利，孔玲玲接受了该服务，该行为视为孔玲玲默认盘锦振兴物业管理有限公司的物业服务企业的地位，故前期物业服务合同中对物业及电梯使用费的约定对双方依然具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。孔玲玲作为业主，接受了盘锦振兴物业管理有限公司提供的物业服务，应当按约支付欠交的物业管理费及电梯使用费用。业主对物业服务公司的服务不满时，应当通过正常途径与物业公司沟通、协商，法律也规定了业主成立业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。在未通过业主大会解聘原告的情况下，盘锦振兴物业管理有限公司为小区提供物业服务，孔玲玲事实上也接受了物业服务，应承担支付物业费及电梯使用费的义务，孔玲玲提供证据不能证明盘锦振兴物业管理有限公司服务与合同不符，故对盘锦振兴物业管理有限公司要求孔玲玲支付物业费4649元及电梯费1014元，共计5663元的诉讼请求，予以支持。因国家发改委2755号文件已经放开了对非保障性住房物业服务的价格，故对孔玲玲提出的盘锦振兴物业管理有限公司收费标准与豪华住宅不符的答辩意见，不予支持。判决：孔玲玲于判决生效后十日内给付盘锦振兴物业管理有限公司物业及电梯费共计5663元。如孔玲玲未按本判决确定的期间内履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由孔玲玲承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孔玲玲提供《盘锦市住宅区物业服务等级考评及物业服务收费指导标准》、《瀚新物业关于开展〈业主满意度调查〉工作的通知》、电梯内广告照片复印件，证明盘锦振兴物业管理有限公司收取的物业费与其提供的物业服务不相符。盘锦振兴物业管理有限公司质证认为，该证据与本案无关。本院认为，《盘锦市住宅区物业服务等级考评及物业服务收费指导标准》是盘锦市住房和城乡建设委员会及盘锦市物价局在2016年10月10日出台的文件，而盘锦振兴物业管理有限公司主张的是从2014年1月至2016年6月孔玲玲拖欠的物业费及电梯费，以上证据也不能证明盘锦振兴物业管理有限公司收取的物业费与其提供的物业服务不相符。故该份证据，本院不予采信，不能作为有效证据使用。盘锦振兴物业管理有限公司提供《停水停电通知》、社区举办活动照片，证明盘锦振兴物业管理有限公司在停水停电前曾有过告知，社区也举办过文化活动，履行了相关义务。孔玲玲质证认为真实性无异议，但盘锦振兴物业管理有限公司仅有几次贴出了停水停电的通知，并不是每次通知了。社区举办文化活动也是在一审诉讼时才举办的，之前没有举办过。本院认为，孔玲玲对于盘锦振兴物业管理有限公司提供的证据真实性无异议，本院予以采信，可以作为有效证据使用。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。孔玲玲上诉主张盘锦振兴物业管理有限公司收取的物业费与其提供的物业服务不相符，且拒绝交纳物业费和电梯费是行使抗辩权的行为。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者完全不履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。孔玲玲在不满意盘锦振兴物业管理有限公司提供的物业服务的情况下，未提供证据证明其与盘锦振兴物业管理有限公司进行过沟通、协商，并要求盘锦振兴物业管理有限公司采取补救等措施。《中华人民共和国物权法》规定，业主可以选举业主委员会，并选聘和解聘物业服务企业或企业管理人。本案中，盘锦市兴隆台区鹏欣·臻园小区并未成立业主委员会，更未解聘盘锦振兴物业管理有限公司，盘锦振兴物业管理有限公司一直为盘锦市兴隆台区鹏欣·臻园小区提供物业服务，孔玲玲也接受了物业服务，孔玲玲拒绝交纳物业费及电梯费不是合法行使抗辩权的行为。孔玲玲主张盘锦振兴物业管理有限公司收取的物业费与其提供的物业服务不相符，属于违约，应承担违约责任，可以另行起诉。综上所述，孔玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孔玲玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈华伟代理审判员  张 原代理审判员  肖 波二〇一七年一月十八日书 记 员  蔡 跃