福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽03民终1200号上诉人（原审原告）：李智，男，1969年9月15日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区，上诉人（原审被告）：林金章，男，1957年11月22日出生，汉族，农民，住福建省莆田市城厢区，被上诉人（原审被告）：郑挺，男，1964年3月24日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区，上诉人李智与上诉人林金章、被上诉人郑挺房屋租赁合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市荔城区人民法院(2015)莆民终字第3960号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李智上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李智的一审诉讼请求；2.由林金章、郑挺承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定李智系讼争房屋的所有权人，李智并未将讼争房屋出租给林金章，也未指定郑挺为讼争房屋的管理人，郑挺无权将讼争房屋出租给林金章，林金章占用讼争房屋没有合法依据，故李智有权主张林金章搬离并归还讼争房屋。但一审法院却又判决驳回李智要求“林金章立即把所承租的讼争房屋内属于自己的物品全部搬走，并把讼争房屋归还李智”的诉讼请求，故一审法院认定事实与判决自相矛盾，应当予以撤销。二、林金章自2011年10月30日同李智的父亲李璞签订租赁合同后，开始使用讼争房屋至2014年10月29日。2015年3月31日，李智第一次向一审法院提起诉讼后，林金章更应该清楚李智才是讼争房屋的所有权人，应当继续把房租直接支付给李智。林金章明知李智才是讼争房屋的所有权人，在没有李智授权的情况下，擅自把房租支付给郑挺，与李智无关，应当由林金章向郑挺另行主张返还。故一审判令起诉之日前的租金因林金章在起诉之前已经向郑挺支付，故李智应向郑挺另行主张，混淆了不同的法律关系，同样应予撤销。针对李智的上诉，林金章答辩称：1.其同李璞、郑挺签订的租房合同是合法有效的，李智起诉后，郑挺让其继续租金给他，其已经支付租金给郑挺至2017年1月；2.本案双方的租赁合同还未到期，林金章按合同支付租金，履行了合同义务，李智没有当面通知林金章应搬走，故李智没有权利要求林金章搬走。林金章上诉请求：维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判驳回李智对林金章的诉讼请求。事实和理由：一审认为李智并未将讼争房屋出租给林金章，认定事实错误。1.2011年10月30日林金章虽然系与李璞、郑挺签订租赁合同，但李璞系李智的父亲，郑挺系李智哥哥，在三年租期内，收取租金的银行存折也是郑挺拿给林金章的，李智从未与林金章照面。在三年租期内，双方也从未发生租赁纠纷。可见，李璞、郑挺与李智存在事实上的代理关系，故林金章与郑挺存在租赁合同关系。2.鉴于郑挺一直管理本案讼争房屋，其与李智又系兄弟关系，林金章有理由相信郑挺有代理权，2014年10月15日郑挺与林金章达成的续租条款当然有效，正因为如此，李智在重新起诉的程序中撤回了确认续签合同无效的诉讼请求。二、一审判决林金章支付给李智自2015年10月1日起至房屋归还之日止的每月2350元的房租，适用法律错误，理由前后矛盾。1.林金章主张2015年10月1日以来的租金一直支付给郑挺，郑挺表示认可，一审承认郑挺的代理身份，却又否认林金章向郑挺支付租金的效力。2.一审认可2015年9月30日前向郑挺支付租金的效力，也就是以起诉的时间节点区分，但该区分没有依据，林金章认为支付租金效力的区分节点应以判决为界，在判决前的支付仍为有效。3.一审在判决中认为李智有权要求归还讼争房屋，但又判决驳回李智的其他诉讼请求，也就是李智无权要求归还，可以进一步表明郑挺的代理身份有效，林金章支付给郑挺的租金具有清偿效力。针对林金章的上诉，李智答辩称，林金章的上诉请求及理由不能成立，其租房后至2014年10月份的租金都是汇到李智的户头，李智没有授权郑挺与林金章签订租赁合同，李智在一审中已经提供证据证实讼争房屋的所有权归属李智，郑挺没有收取租金的权利。针对李智、林金章的上诉，郑挺答辩称：一、1.李智并非讼争房屋的实际产权人，其对房屋及租金的收取情况一概不知；2.房屋实际属于李璞所有，原来由李智收取的钱款并非房租，是郑挺与李智约定的房屋补偿款，郑挺已经将房屋的差价款78万元付清给李智，故现在的房屋应归郑挺所有；3.2015年3月份，郑挺要求办理房屋过户手续，但对方不予办理，之后李智便起诉要求解除协议，并要求归还房屋，但起诉不久后又撤销，说明其所陈述不是事实。综上对李智的上诉应不予支持。二、郑挺才是房屋的所有权人，故其有权收取林金章租金，其对林金章的上诉没有意见。李智向一审法院起诉请求：1.确认2014年10月15日林金章与郑挺续签的《房屋租赁合同》无效（诉讼过程中撤回该诉讼请求）；2.林金章立即把所承租的位于莆田市荔城区拱辰居委会六城门街一幢四层楼商住房内属于自己的物品全部搬走，并将上述房屋归还李智；3.林金章立即归还李智自2014年10月30日起至房屋归还之日止每月2350元的房租。一审法院认定事实：李智、郑挺系兄弟，李璞（2011年12月20日去世）系二人的父亲。李智系坐落于莆田市××城区××辰居委会××城门街××楼共八间的房屋所有权人和土地使用权人。该房屋一直由李璞管理并对外出租。2011年10月30日，李璞、郑挺（甲方）与林金章（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将上述房屋出租给林金章，租期为三年，租金每月为2350元，每月30日前支付。租赁期满后，租金按每年递增百分之十。乙方应在合同生效之日起向甲方支付保证金4700元，期满后，经验收未造成房屋损坏的，退还保证金。另约定，租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满十天前通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。合同签订同日，郑挺向林金章收取房屋保证金4700元，并出具《收条》一份交林金章收执。2011年12月1日，李璞向林金章收取租金2350元，并出具《收条》一份交林金章收执。2012年4月1日起，林金章通过银行转账方式支付租金给李智至2014年10月。2014年10月15日，郑挺与林金章在上述合同中补充约定“续租五年，原条款不变。”2014年11月起，林金章向郑挺支付租金。现李智请求林金章支付自2014年11月1日起拖欠的租金并归还房屋，致讼。另查，李智曾于2015年3月31日向一审法院起诉林金章，其诉讼请求为：1.解除李智与林金章于2011年10月30日达成的口头房屋租赁协议；2.林金章立即把位于莆田市荔城区拱辰居委会六城门一幢四层楼房共8间房内的物品搬离，并将租赁的房屋归还李智；3.林金章立即归还李智所拖欠的自2014年11月1日起至物品搬出房屋止的房租，房租以每月2350元计算。2015年9月17日，李智向一审法院提出撤诉申请，一审法院裁定准许其撤诉。一审法院认为，坐落于莆田市荔城区拱辰街道拱辰居委会六城门街的讼争房屋的《房屋所有权》与《国有土地使用权》均依法登记在李智名下，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故李智是讼争房屋的所有人。郑挺辩解讼争房屋系李璞遗产，李璞去世后该房屋经协商归郑挺所有，故其是该房屋的实际所有人，但其提供的证据不足以反驳李智系讼争房屋权利人的事实，故对该辩解，不予采信。李智并未将讼争房屋出租给林金章，也未指定郑挺为讼争房屋的管理人，郑挺无权将涉案房屋出租给林金章，林金章占用讼争房屋无合法依据，故李智有权主张林金章搬离并归还讼争房屋。李智诉讼请求林金章归还自2014年10月30日起至房屋归还之日止的房租，林金章辩解其按合同约定将租金交付讼争房屋的管理人郑挺，郑挺对收取租金的事情表示认可，故对于起诉之前即2015年9月30日前的租金林金章在起诉之前已经向郑挺支付，李智应向郑挺请求予以返还，李智再诉讼请求林金章归还于法无据，不予支持，李智可另行主张，对于李智诉讼请求林金章支付自2015年10月1日起至将房屋归还之日止按月2350元计算的房租是合理合法的，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、林金章应在本判决生效之日起十日内支付李智自2015年10月1日起至房屋归还之日止按月房租2350元计算的租金；二、驳回李智的其他诉讼请求。案件受理费505元，由李智负担405元，林金章负担100元。本院二审期间，李智、郑挺没有提交新证据，林金章向本院提交存款明细账三张，用于证明从2012年到2017年1月份，其已将租金都支付给郑挺了。李智与郑挺均质证表示对该情况不清楚。本院审查认为，该存款明细账反映的是2016年7月份之后的部分存款情况，能否作为认定林金章已经支付本案讼争房屋租金的证据，待后分析认定。经审理查明，李智对一审认定的事实“该房屋一直由李璞管理并对外出租”及“2012年4月1日起，林金章通过银行转账方式支付租金给李智至2014年10月”有异议，认为其事实没有授权李璞或者郑挺对房屋进行管理出租，2012年1月2日起林金章就开始支付租金，2012年1月份支付的是2011年12月份的租金；李智对一审认定的其他事实没有异议；林金章、郑挺对一审认定的事实“2012年4月1日起，林金章通过银行转账方式支付租金给李智至2014年10月”亦有异议，林金章认为其从2012年1月2日就开始支付租金了，但2012年1月份支付的租金不是2012年12月份的租金，郑挺则认为该支付实际上不是租金，而是房屋的补偿款；林金章、郑挺对一审认定的其他事实没有异议。对一审认定的事实中各方当事人均无异议的部分，本院予以确认。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，一审法院认定本案讼争房屋系李智所有是正确的，在此不作赘述。李智对2011年10月30日李璞、郑挺与林金章就本案讼争房屋签订的《房屋租赁合同》并没有异议，在该租赁合同租期届满之前，郑挺就讼争房屋续租一事同林金章约定“续租五年，原条款不变。”李璞系李智父亲，而郑挺系李智哥哥，在原租赁合同林金章就是同李璞、郑挺签订的、且郑挺同林金章约定续租时李智也没有提出异议的情况下，林金章有理由认为郑挺可以代表李智同其商定续租事宜，故林金章主张租赁合同仍未到期有理，应予支持。本案《房屋租赁合同》及续租约定系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。因本案讼争房屋的租赁期限未届满，李智请求林金章归还讼争房屋没有依据，不予支持。李智向一审法院提起本案诉讼时，其已经明确林金章应向其支付租金，故林金章应在2015年10月1日之后直接支付租金给李智。对于2015年10月1日之前林金章已支付给郑挺的租金，应由李智另行向郑挺主张返还。而对于2015年10月1日之后林金章支付给郑挺的租金，则应由林金章另行向郑挺主张返还。综上所述，一审认定事实基本清楚，但认定林金章应返还讼争房屋不当，本院予以纠正。故林金章的部分上诉请求成立，予以支持，李智的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第3960号民事判决；二、林金章应在本判决生效之日起三十日内支付给李智自2015年10月1日起至本判决生效之月止按每月房租2350元计算的租金；三、驳回李智的上诉请求。四、驳回林金章的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费505元，按一审判决负担；本案二审案件受理费505元，由李智负担405元，由林金章负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年九月十八日书 记 员  黄慧萍附：一、相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。