广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)西民一初字第2965号 原告陈祖钦，男，1966年9月28日出生，汉族，住南宁市。 原告农瑞绿，女，1970年7月8日出生，壮族，住南宁市。 上述两原告共同委托代理人韦成辉，广西创想律师事务所律师。 被告广西正鑫房地产有限责任公司，住所地南宁市高新区高新七路**正鑫科技园实验楼****房。 法定代表人杨俊，董事长。 委托代理人柳福东，广西同望律师事务所律师。 原告陈祖钦、农瑞绿与被告广西正鑫房地产有限责任公司（以下简称“正鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月21日、2016年2月19日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告陈祖钦及代理人韦成辉到庭，第二次开庭原告陈祖钦及代理人韦成辉，被告广西正鑫房地产有限责任公司的代理人柳福东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈祖钦、农瑞绿诉称：2009年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），原告购买被告位于南宁市，建筑面积92.83平方米，单价3900.4元/平方米，总价362074元。合同签订后，原告按照合同约定支付购房款，被告于2011年5月28日向原告实际交付房屋。按照合同第十五条约定，被告应该在交房后720日内即2013年5月28日前将办理房产证资料报产权登记机关备案，逾期应承担相应的违约责任。但被告至今未将办房产证资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋产权证书，被告的行为已经构成违约，应该承担违约责任，赔偿原告的损失，并在一定期限内将原告所购买房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案。原告方曾于2015年3月26日委托广西民族律师事务所向被告发出律师函，要求被告及时办理第20号楼业主的房屋权属登记资料备案，被告于2015年4月3日对原告发出的律师函进行回复，对于该回函的内容原告不予认可，被告方应按照合同约定，向原告承担违约责任。另，合同第十五条只约定了逾期办理房产证的违约责任，并未包含逾期备案的违约责任，故原告主张按照最高法司法解释第十八条的规定计算逾期备案的违约金。 为此，原告特诉至法院，请求判令：1、被告在本案判决生效之日起30日内为原告名下的南宁市权属登记所需资料报产权登记机关备案；2、被告向原告支付逾期办理权属登记资料备案的违约金3620.7元（以购房款362074元的1%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。第一次开庭阶段，原告当庭将诉讼请求变更为：1、被告在本案判决生效之日起30日内为原告名下的南宁市西乡塘区房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案；2、被告赔偿原告逾期办理权属登记资料备案的损失（该损失的计算方法为：以购房总款362074元为基数，按银行同期贷款利率计收利息，从被告实际交房满2年后即2013年5月28日起计算至本案判决生效之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告正鑫公司辩称：第一，由于工程承包方湛江市第一建筑工程公司（以下简称“湛江一建”）拒绝履行提交竣工验收备案手续的材料，导致被告不能及时办理相关产权手续，现被告已将湛江一建诉至法院，一审已判决湛江一建择日向被告提交竣工验收备案材料，湛江一建不服并上诉，该案现在等待二审结果，被告方确实存在逾期备案的违约行为，但只有待二审判决生效，湛江一建能将备案材料提交给被告，被告一定会协助原告办理相关产权手续。第二，原告以第20号楼的业主的名义向被告发出一份笼统的律师函，而不是以每个确定业主的名义发出要求履行义务的律师函，导致被告无法准确给业主答复，故被告不认可原告于2015年3月26日发出的律师函，因此原告方第二项诉请已经超过诉讼时效；第三，即使法院认为第二项诉请没有超过诉讼时效，因原被告双方签订的合同第十五条明确约定了开发商逾期备案的违约责任，被告违约则按购房款的1%支付违约金，既然已经有约定就应该从约定，原告方主张按照银行同期贷款利率计算没有法律依据。 经审理查明：2009年9月18日，原告与被告正鑫公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：GF-2000-0171），约定原告向被告购买位于南宁市西乡塘区房屋（下称“2403号房”），建筑面积92.83平方米，单价3900.4元/平方米，总价362074元。 合同第十五条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、……3、详见附件四第（六）条。”合同附件四《合同补充协议》第六条“关于产权登记约定的补充协议：1、通过按揭方式购房的买受人，如因不能在接到出卖人通知后60日内携带相关资料到产权登记部门办理产权登记手续，造成出卖人从银行延期提回保证金的，买受人按总房款的1%赔偿出卖人损失，并且造成逾期取得房地产权属证书的责任全归买受人。2、如因政府及相关部门的原因或其他不确定因素，导致买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人可免除延迟办理权属证书的责任。”合同还对付款方式、保修责任、房屋交付期限等其他相关内容作出约定。 原告于2011年5月28日受领2403号房，被告至今未履行办理房屋产权登记备案义务，原告未能取得房屋产权证书。 庭审过程中原告提出对于合同第十五条约定的“720”天期限，原告方可以按两年计算，多给被告10天宽限期。被告当庭表示不需要宽限期，愿意以720天为限。 另查明：包括原告在内的棕榈湾小区20号楼的业主于2015年4月19日至2015年4月29日期间联名签署花名册供办理20号楼房产证相关事项，2015年3月27日一共向广西民族律师事务所支付了1500元律师费。 2016年2月19日开庭时，法庭向原告释明，要求原告于庭后五个工作日内向法院提交本系列案60个案件的业主委托发送律师函的委托手续，逾期不提交将承担相应的法律后果。原告方2016年3月19日提交由棕榈湾20号楼业主（甲方）代表与广西民族律师事务所（乙方）于2015年3月27日签订的委托代理合同，合同第五条规定甲方委托乙方起草一份律师函邮寄给广西正鑫房地产有限责任公司督促其履行合同义务。 还查明：被告因与棕榈湾20号楼的施工单位湛江市第一建筑工程公司就工程结算问题产生争议，另案诉至我院（2015）西民一初字第268号，我院2015年6月22日判决第三项内容为“被告湛江市第一建筑工程公司、湛江市第一建筑工程公司南宁分公司向原告广西正鑫房地产有限责任公司移交棕榈湾巴厘岛组团20#楼竣工备案相关材料（具体以竣工验收相关部门要求提供且属于被告持有的为准），并协助办理竣工备案相关手续”，该案件因被告湛江一建上诉，二审仍在审理中。 本院认为：原、被告双方缔结的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对合同当事人具有法律约束力，双方均应恪守履行。 根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条和《合同补充协议》第六条第1项的约定，被告须为原告办理产权登记备案，原告须根据被告的通知向产权登记部门提交相关材料办理产权证。被告抗辩称无法提交相关材料报有关部门备案系因施工方未将2403号房所在的20号楼的相关资料交付所致，但并不意味被告无需履行本案双方所约定的合同义务，且被告已经就工程结算问题另行起诉施工方主张权利，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳，双方应当按合同约定继续履行。 根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”一方面，被告作为房屋出卖人，于2011年5月28日向原告交付使用房屋，应在2013年5月18日前完成产权登记备案义务，但被告至今未为原告办理产权登记备案，已经构成逾期备案。被告提出因施工单位的原因导致无法为业主办理产权登记备案，但该主张并不属于约定的免责事由，亦不构成不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告的抗辩主张应不予采纳。另一方面，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条等规定，应由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业负有协助义务，并提供必要的证明文件。被告不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，故《商品房买卖合同》第十五条约定的应是房屋出卖人逾期将资料报产权登记机关备案的违约责任，原告主张第十五条是办理房产证的违约计算方式，本院不予采纳。 对于原告提出的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定逾期备案违约金，故违约金应按银行同期贷款利率计赔违约金损失的主张。首先，原、被告在约定逾期备案登记的违约责任时没有做出在不退房情况下的约定，视为双方对该情形下违约责任的约定进行排除，且原告没有选择退房；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用于逾期未取得房产证，且只适用于合同继续履行的前提，亦不适用于本案；最后，原告未能举证证明其因不退房遭受的实际损失，应承担举证不能的责任。综上，对于原告主张被告应以购房总款362074元为基数，按银行同期贷款利率计收利息，从被告实际交房满2年后计算至本案判决生效之日止的诉请，本院不予支持。 对于被告认为，原告提出的被告应赔偿原告逾期办理权属登记资料备案损失的诉请已过诉讼时效的主张，本院认为，由于合同约定的逾期备案的违约金，是根据违约行为持续发生的情况进行累加，而实际上该违约行为一直持续至今，原告因此未能就确定的合同权利进行主张，故不宜起算逾期备案的诉讼时效。故对被告的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、在本判决书生效之日起三十日内，被告广西正鑫房地产有限责任公司为原告陈祖钦、农瑞绿名下的南宁市西乡塘区房屋的权属登记所需资料报产权登记机关备案； 二、驳回原告陈祖钦、农瑞绿的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告陈祖钦、农瑞绿已预交），由被告广西正鑫房地产有限责任公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17，适用于预交上诉费用5000元以下）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  郭轶 审判员  罗媛 审判员  兰岚 二〇一七年一月十七日 书记员  唐敏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。