广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初8391号原告（反诉被告）：刘奕辰，男，1990年4月21日出生，满族，住河北省遵化市。委托诉讼代理人：兰先荣，重庆进明律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢文芳，女，1971年6月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄仕浩，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：谢文华，女，1973年6月29日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄仕浩，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海正顺房地产代理有限公司，住所地珠海市香洲。法定代表人：杨东方，执行董事。委托诉讼代理人：吴江，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林志坚，广东玉成律师事务所律师。第三人：珠���永隆集团有限公司，住所地珠海市南湾。法定代表人：刘可恒。委托诉讼代理人：张秀洁，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪静，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原告刘奕辰与被告谢文芳、谢文华、珠海正顺房地产代理有限公司（以下简称正顺公司），第三人珠海永隆集团有限公司（以下简称永隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序，对原、被告提起的本诉、反诉，公开开庭进行了合并审理。原告刘奕辰的委托诉讼代理人兰先荣，被告谢文芳、谢文华的委托诉讼代理人陈昱、黄仕浩，被告正顺公司的委托诉讼代理人吴江，第三人永隆公司的委托诉讼代理人张秀洁、汪静到庭参加诉讼。本案现已审��终结。原告刘奕辰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令三被告连带承担：返还购房定金人民币200000元；2、请求法院判令三被告连带承担：原告损失人民币500000元；3、请求法院判令三被告连带承担：原告律师费用人民币30000元；4、请求法院判令三被告连带承担：本案的诉讼费用。事实和理由：原告系河北人，想在珠海定居，通过房产中介公司，即正顺公司了解到一套房源，原告也看中了这一套房源，三方签订了房地产买卖三方合同，约定房价为170万，交易税收由谢文芳、谢文华承担，中介费用各付。2015年9月21日，原告依约在签订合同当天，即转款10万到谢文芳账上作为定金，以示诚意。2015年10月份，原告要求谢文芳、谢文华过户履约，谢文芳、谢文华及中介公司说税局刚刚搬迁过来，现在无法办理税务登记，要等一段时间。到了2016年春节前后，原告又要求谢文芳、谢文华过户，谢文芳、谢文华说房产不在自己名下，在一家公司名下（即第三人永隆公司名下），要等一段时间过到自己名下才能过户。原告想到有专业的中介公司操作，又相信了。到了2016年3至4月份左右，原告又要求谢文芳、谢文华及中介公司协助办理过户手续，谢文芳、谢文华及中介公司说还要等一段时间，原告也就相信了，到了2016年8月份左右，原告再次要求谢文芳、谢文华过户，谢文芳、谢文华及中介公司就不理原告了。众所周知，2016年正式珠海房价疯涨的一年，原告一直在等待谢文芳、谢文华过户,正是由于谢文芳、谢文华的欺诈或者不诚信，导致原告无法买房成交，损失巨大。被告正顺公司作为专业的中介公司，明知谢文芳、谢文华没有房产证却让原告交易，存在明显过错，应该对于原告所遭受的损失承担连带责任。2016年9月份，原告到珠海房产交易中心查询，发现自己所买的房早在2016年3月份已经由本案的第三人卖给了案外人李明光。原告多次与谢文芳、谢文华及中介公司要求协商解决，谢文芳、谢文华及中介公司就是不理，无奈之下诉诸法院，请求法院查明事实真相，作出公正判决。被告谢文芳、谢文华辩称，一、三方订立的《房地产买卖三方合同》合法、有效，各方应严格恪守。谢文芳、谢文华于2014年1月27日与永隆公司签订《购房协议》，购买永隆公司名下位于珠海市香洲区南湾南路XXX号X栋XXX房（该房是产权置换房，以下简称该房屋)，签订协议后谢文芳、谢文华向永隆公司付清了房款，永隆公司同意并委托芝辰为谢文芳、谢文华办理更名手续。鉴于此，2015年9月21日与原告及房地产中介就该房屋转让事宜签订了《房地产买卖三方合同》约定，2015年10月30日前由原告向谢文芳、谢文华支付除定金以外的所有房款后，由谢文芳、谢文华办理过户手续。在签订买卖合同前，谢文芳、谢文华已向原告及中介公司披露出卖的该房屋是永隆公司产权置换房的事实，鉴于签订买卖合同时永隆公司的这批产权置换房因税局原因无法立马办理过户，故三方在买卖合同补充条款（12条第一款）专门约定“若因税局原因无法在合同期内办理交税过户手续，合同期往后顺延。”从原告与中介的微信记录，以及三方签订的买卖合同均可以看到：原告在签订合同里已知悉案涉房屋是永隆公司产权置换房，且原告巳知悉在当时税局无法办理永隆这批房产过户手续的事实，原告在签订合同时完全能够明确预知有可能因税局的原因导致合同履行期限顺延的风险。根据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条的规定，三方签订的买卖合同未违反任何法律禁止性规定，三方所签订买卖合同时均是各自真实的意思表示，该买卖合同合法、有效，各方应严格遵守。二、原告多次向房产中介及谢文芳、谢文华明确表示不再履行合同，是原告主动违约。谢文芳、谢文华并不存在欺诈及违约的情形。原告于2015年11月15日主动联系房地产中介明确表示因在澳门赌博输了1100万元后丧失了履行合同的能力，不再履行双方签订的买卖合同。在税局具备缴纳条件后，中介于2015年11月30日通知原告2015年12月2日到吉大芝辰办理更名手续，并通知原告按买卖合同约定备好房款，但原告不予配合办理手续，也不按买卖合同约定支付房款，该房屋的过户手续在12月2日未能完成。原告于2015年12月6日明确告知中介：坚决不要该房屋，除非要求先过户到原告名下才肯给房款。2015年12月7日中介再次约原告2015年12月8日去办理交税过户手��，原告仍表示要过户给他后再给钱，并要求退房退定金；中介通知原告，已联系过谢文芳、谢文华，因原告没有配合办理，定金没办法退。2015年12月9日，中介通知原告，若不过来办理过户手续，就按原告违约处理。2016年3月22日，原告联系中介，明确表示买不起了。2016年4月5日，在原告明确不买，且永隆催促办手续的情况下，谢文芳不得己将该房屋过户至丈夫李明光名下。至始至终，谢文芳、谢文华都是严格履行合同义务，不存在任何违约行为。三、根据买卖合同约定，以及合同法的相关规定，买卖合同已经解除。原告多次明确表示拒绝履行合同，并不按买卖合同的约定支付房款已构成根本违约。依据买卖合同10.2条“买方逾期3个工作日未按约定交付房款、未按约定办理相关手续等情况造成解约，买方无权要求返还定金”的约定，买卖合同因原告严重违约而解约，谢文芳、谢文华有权不予返还原告定金。依据《合同法》第九十四条第（三）款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”的规定，谢文芳、谢文华因原告根本违约，无法实现买卖合同目的，有权解除买卖合同。谢文芳、谢文华在2015年12月7日、12月9日已向原告送达解除合同、没收定金的通知，买卖合同已依约、依法解除。四、事实上是原告违约在先，是原告先提出退房及退定的要求并以实际行动不履行合同。原告出尔反尔,有违诚实信用原则，其诉求不应得到支持。从整件事的脉胳可以看到，实际上原告是因赌博输钱，无力购买该房屋从而提出退房退定的要求。谢文芳、谢文华自始自终都是在善意履行合同，原告出尔反尔的行为有失诚信原则，其诉求不应得到支持。综上���述，双方签订的合同是合法有效的，是双方真实的意思表示，谢文芳、谢文华并不存在欺诈的事实。原告主动违约并拒绝支付房款的行为已构成根本违约，谢文芳、谢文华无法实现合同目的。请求贵院查明事实，依法驳回其全部诉讼请求。被告正顺公司辩称，一、原告存在违约行为，其无权要求双倍返还定金。原告与被告谢文芳、谢文华及正顺公司于2015年9月21日就买卖珠海市香洲区南湾南路5001号7栋1906房签订了《房地产买卖三方合同》。《合同》补充约定，原告在缴税前向被告谢文芳、谢文华支付20万元用于缴税，在过户前将剩余购房款支付给被告谢文芳、谢文华。在2015年11月底，原告与被告谢文芳、谢文华即可以办理缴税手续，且正顺公司已通知原告办理。但原告于2015年11月15日以参与赌博将钱输光为由，表示没有能力履行合同，要求返还定金，并于12月6日、9日以及2016年3月22日再次表示不购买1908房。原告已经明确表示不履行支付剩余购房款的义务。其未按时履行支付剩余购房款及办理缴税和过户手续的行为已经构成违约，其无权要求双倍返还定金。二、正顺公司并非收受定金一方，也没有违约行为，不应承担向原告双倍返还定金的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《中华人民共和国担保法》第八十九条中均规定，可见，定金罚则应适用于给付定金及收受定金的双方之间。在本案中，正顺公司既非房屋买卖合同的买受人或出卖人，也非收受定金的一方，因此正顺公司不是《合同法》和《担保法》所规定的双方返还定金的主体。而且，正顺公司作为居间人已经促成原告与被告谢文芳、谢文华签订了《合同》，正顺公司的居间义务已经完成，正顺公司没有违约行为。所以，原告要求正顺公司向其双倍返还定金没有任何依据，正顺公司不应承担向原告双倍返还定金的义务。三、原告要求赔偿损失50万元没有依据。首先，由上述可知，《合同》未能履行是原告违约行为造成，原告对此存在过错。原告因此而造成的损失也应由其自己承当。原告要求正顺公司赔偿其损失50万元错误的。其次，《合同》第10.1条约定被告谢文芳、谢文华违约以双倍返还定金方式承担违约责任，而并没有约定须赔偿损失。也就是说，原告要求赔偿损失并没有合同依据。再次，正顺公司作为居间人已经促成原告与被告谢文芳、谢文华签订《合同》，居间义务已经履行完毕。正顺公司并没有违约行为，不应承担违约责任。最后，原告并没有提交任何证据证明其遭受损失50万元。原告主张损失50万元只是其凭空臆造，并没有任何根据。原告要求赔偿损失50万元并没有事实依据。因此，原告要求赔偿损失50万元，是没有事实依据、法律依据和合同依据的。四、原告要求赔偿律师费用也是没有依据的。《合同》并没有关于律师费由违约方承担的约定，且本案并不符合法律所规定的违约方须承担律师费的情形。原告要求正顺公司承担律师费没有合同依据和法律依据。而且，由上述可知，原告存在违约行为，应承担违约责任，无权要求正顺公司赔偿律师费。退一步讲，即使正顺公司须赔偿原告律师费，但原告并没有充分举证证明其因本案支付了3万元律师费。原告仅向法院提交了重庆进明律师事务所出具的3万元律师费发票。该发票只能证明原告向重庆进明律师事务所支付了3万元律师费，但并不能证明该笔律师费是因本案而支付的。所以，原告并没有充分举证证明其支付律师费数额。综上所述，原告存在违约行为应承担违约���任，其要求正顺公司双倍返还定金、赔偿其损失以及律师费的诉讼请求既无事实根据，也无法律依据。原告的诉讼请求应被驳回。第三人永隆公司辩称，一、2014年1月27日，永隆公司与谢文芳、谢文华签订《购房协议》，双方约定谢文芳、谢文华购买永隆公司位于珠海市香洲区南屏镇南湾南路XXX号“水岸华都”花园第X栋XXX号的房屋。2016年3月14日，谢文芳、谢文华要求以与永隆公司签订《退房协议书》的形式将上述房屋过户到李明光名下，于是永隆公司协助李明光办理上述房屋的过户手续。二、永隆公司对原告与谢文芳、谢文华、正顺公司就上述房屋签订房地产买卖三方合同一事并不知情，原告与谢文芳、谢文华、正顺公司之间因房地产买卖三方合同产生的纠纷与永隆公司无关，永隆公司不承担任何法律责任。综上所述，原、被告之��的房地产买卖三方合同仅约束原、被告。永隆公司作为房地产买卖三方合同的第三人，对原、被告就上述房屋签订的房地产买卖三方合同一事并不知情。根据合同的相对性原则，原、被告因房地产买卖三方合同产生的任何纠纷与永隆公司无关，永隆公司不承担任何法律责任。为维护永隆公司的合法权益不受侵害，恳请贵院依法作出公正判决。被告谢文芳、谢文华向本院提出反诉请求：1、判决被告谢文芳、谢文华没收原告缴付的购房定金人民币100000元。2、判决原告承担本案的诉讼费由。事实和理由：原告于2015年9月21日与谢文芳、谢文华及房地产中介签就位于珠海市香洲区南湾南路5001号7栋1906房转让事宜签订了《房地产买卖三方合同》。三方同意于2015年10月30日前由原告向谢文芳、谢文华支付除定金以外的所有房款后，由谢文芳、谢文华于办理过户手续。原告在买卖合同签订的当天，便依约转账10万元定金至谢文芳账户上。该物业买卖合同第四条第一款约定“买卖双方同意于2015年10月30日前（含当日）办理房产交税过户手续，买方需支付除定金外的房款人民币1700000元给卖方，同日卖方须为买方办理过户手续并取得受理回执单”。合同第12条合同补充约定“若因税局原因无法在合同期内办理交税过户手续，合同期往后顺延；客户同意在缴税后过户前付清全款给卖方”。合同签订后由于税局系统升级改造，直到2015年12月初，才能办理缴税的手续。根据合同约定，合同的履行期限也应相应顺延。在买卖合同约定的有效履行期限内，原告分别于2015年11月15日、2015年12月6日及2016年3月22日明确表明拒绝购买该物业。11月15日原告通过微信跟中介表明因为在澳门赌博输了1100万后无力购买该物业，希望中介跟谢文芳、谢文华沟通解除该物业买卖合同并退还定金。2015年12月6日及2016年3月22日原告也向中介明确表示：要求中介解除买卖合同，并要求退还之前其支付的10万元的定金。该物业买卖合同第四条第一款及第十条第二款“买房逾期3个工作日未按约交付房款、未按约定办理相关手续等情况造成解约，买方应按照以下第1种方式承担违约责任；无权要求返还定金。如果已办理房产过户手续，卖方的所有损失由卖方另外承担”。谢文芳、谢文华在税局升级改造完毕可以缴纳税费后，于2015年12月1日通过中介通知原告可以前往税局办理缴税及过户手续，但原告拒绝配合办理，并在12月6日明确表示拒绝支付全额的房款、解除买卖合同。根据上述买卖合同条款的规定，原告明确表示解除买卖合同并不支付全额房款已经构成违约，谢文芳、谢文华有权按照合同的规定没收原告所支付的10万元定金。原告刘奕辰针对被告谢文芳、谢文华的反诉辩称，1、谢文芳、谢文华一直没有取得房权证，所以一直不具有出卖涉案房屋资格；2、由于2016年珠海房价不断上涨，谢文芳、谢文华违背诚信原则，将涉案房屋在2016年3月16日卖给了案外人李明光，是典型的一房二卖的情况，3、综上说明，谢文芳、谢文华违反诚信，不遵守合同义务，且在没有房产证的情况下与本案原告签订《房地产买卖三方合同》，是典型的欺诈违法行为，因为中华人民共和国城市房地产管理法38条第6款明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。被告正顺公司对被告谢文芳、谢文华的反诉没有答辩意见。第三人永隆公司对被告谢文芳、谢文华的反诉没有答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年1月27日，永隆公司（甲方、出售方）与谢文华、谢文芳（乙方、买受人）签订了《购房协议》约定甲方将位于珠海市香洲区南湾南路XXX号X栋XXX房（以下简称案涉房产）以1047296元出售给乙方。合同第三条约定乙方在签订本协议书之日交纳定金人民币20万元，余款同意选择一次性付款方式支付：乙方于2014年1月27日前付清全部房价款1047296元。合同签订后，谢文芳依约向永隆公司支付了案涉房产的定金及房款共计1047296元。此前，永隆公司与珠海市芝辰商务服务有限公司（以下简称芝辰公司）于2013年1月3日签订了《承销合同》约定芝辰公司承包销售永隆公司位于珠海市南屏镇南湾南路5001号“水岸华都”第7栋部分住宅(其中包括案涉房产)。2015年9月21日，谢文芳、谢文华（卖方）、正顺公司（经纪方）与刘奕辰（买方）签订了《房地产买卖三方合同》，合同约定卖方将案涉房产以180万转让给买方，定金10万。合同第四条约定，付款方式及交易流程（一次性支付房款）：买卖双方同意于2015年10月30日前（含当日）办理房产交税过户手续，买方需支付除定金外的房款1700000元给卖方，同日卖方须为买方办理过户手续并取得受理回执单，否则卖方需当日退回所收房款；过户后可领取买方名下房地产权证之日，买方须交齐全全部房款给卖方。合同第十条约定，违约责任：卖方单方解除合同或逾期3个工作日未按约前来收款、未按时解除该房交易限制或者未按合同约定执行造成违约，卖方应退还买方所交全部款项，并双倍返还定金承担违约责任；买方逾期3个工作日未按约定交付房款、未按约定办理相关手续等情况造成违约，买方无权要求返还定金。合同补充约定：1、若因税局的原因无法在合同期内办理交税过户手续，合同期往后顺延；2、买卖双方协商在缴税当天（即缴税前）客户再付二十万的房款给卖方缴税用；3、客户同意在缴税后过户前付清全款给卖方。合同还有约定了其他事宜。同日，刘奕辰向谢文芳转账支付了购房定金10万元。正顺公司员工崔伟玲与刘奕辰就案涉房产交易事宜通过微信进行沟通，其中，2015年10月22日的内容如下：崔伟玲：“这几天我们跟业主去税局跑了几次，现在税局这边还不确定什么时候能交税，已经提交资料上去了，还没审批下来，要不这样你看行不行，大家都比较急，我们在和业主沟通一下，能不能跟上次沟通一样，先交个50万给她们，先给你改水电先。”刘奕辰回复：“弄不来把定金退我吧。”崔伟玲：“不是弄不下来，现在主要是税局那边不确定什么时候能过税，业主都很想快点搞掂，大家都想快点办理完成……要不这样吧，再等等，看一下这个月税局那边情况怎么样，如果还不能过税的话，叫业主先让你���水改电，你觉得如何，我们跟业主说一下。”刘奕辰：“不，再不行就退我钱买别的房。”崔伟玲：“再等等吧，看一下这一个月能不能过税，我们这边再跟业主沟通下，叫业主跟紧一点永隆这边的……”刘奕辰：“最晚什么时候。”崔伟玲：“今天早我也在打电话去税局确认了，现在还不能确定时间……税局这边资料很早就提交上去了，现在就是因为说税要重新调整，上面要求重新审批，你等我这边的消息，我会全力再跟进的，不用这么着急。”刘奕辰：“最晚多久。”崔伟玲：“现在税局也给不到明确的时间我。”刘奕辰：“那还怎么要。”崔伟玲：“再等等吧。”11月15日的内容如下：崔伟玲：“业主这边我们时时都有联系，请你放心，这样跟你分析吧，现在我们都在等税局这边通知。现在不是我们的问题，更不是业主的原因，房子是一定能办到过户，这请���放心，现在年底了，现在的房子也看着在涨，你也是投资者，你比我更会去分析市场行情，你就当先放10万元投资……我们都很急，我也会跟紧，具体时间出来，我马上通知你。”刘奕辰：“真的不要了，请你结合房主退我定金吧，真的不要了，我着急用钱了也，我在澳门输了1100多万。”崔伟玲于2015年11月16日回复：“我今天跟公司说了你的情况了，因为我们大家都没有违约，如果您现在提出来要退钱的话属于违约的，我们的合同上补充说明上有说如果因为税局的原因，合同的有效期自动延后的……”刘奕辰于2015年11月17日回复：“延期都给我写在合同上了？我都不知道。你当时可是说马上过户的好不……我要是就不要这房了还得打官司解决了是吧。房价都涨了你还怕卖不出去！？如果早成交我就不会输掉房钱……我实实在在买房现在你拿合同说事？你都说房涨价���快卖给别人不会？”崔伟玲于2015年11月30日回复：“下午等律师安排好时间再通知我们，你现在已经到珠海没？”刘奕辰：“怎么不直接过户。”崔伟玲：“因为税所这边要将之前业主的名更到你的名，方可交税，我们也是才收到通知的。”刘奕辰：“好。”崔伟玲：“哥已约好明天下午2点吉大芝辰律师行办理更名，叫叔叔带上身份证，还有银行卡，明天更名要转大部分房款给业主，留交税的钱，到时候我发下定位给你。叔叔也是用手机银行还是什么银行。”刘奕辰：“用柜台。建设。”刘奕辰于2015年12月1日微信内容：“明天几点可以定？”崔伟玲：“已经约好明天上午11点整，吉大芝辰律师行。”崔伟玲于2015年12月5日与刘奕辰微信沟通：“刘先生我们也打电话给你爸爸了，他说这事情还是叫我们找你沟通，或者你看一下下周二你有没有时间，跟你爸爸一起过来���这样大家一起，将这事办理好……”刘奕辰：“他说这样房子就不要了，他坚决不让要这房了。”2016年3月22日的微信内容如下：崔伟玲：“现在一家三口都过广州了？”刘奕辰：“房子的事有空让公司调解一下吧我不想打官司，毕竟事实是我买不起了。是的，哪还好意思回去，家人都很生气。”崔伟玲：“你的情况我都跟公司说了。”刘奕辰：“我有钱着急过户时确实她那时不能过，你看这事儿是让你们公司出面还是我自己联系她那边，听听你的意见”崔伟玲：“公司在处理。”2016年8月19日的微信内容如下：刘奕辰：“崔小姐，房子事情怎么不回话啊。崔小姐房子事情请回复。”崔伟玲：“真不好意思！在家里带小孩一直忘了回你，上次我们问了一下业主，19楼现在业主已经过户到自己名下了，说房子现在暂时不考虑卖。”刘奕辰：“那不行啊，当时要求就是她���到自己名下然后过户给我的。”刘奕辰：“我已经在广州了现在可以随时过户。崔小姐前后你是都清楚的。”崔伟玲：“刘先生当时我是在休假，不方便跟进这事，我们同事小曾在联系你，打电话给你也不接，发信息给你也不回，当时我都叫你自己回来处理，你又不回，现在你又反过头这么说，让我真的很难做。”刘奕辰：“当时我是这么和小曾说的，要求原房主用自己的名字与我交易而不是公司，如果做不到我不敢买，不是和我签订购房合同的名字我不敢交易，要么用签合同的名字正常交易要么退我定金我不敢买了，一直没回复我。而现在房主已经过户到自己名下却不和我过户是房主违约，在原买卖合同名下了我要求现在过户。我不会要定金的等这么久等的不就是原房主过户自己名下和我过户嘛。那个时候她不过户自己名下和我交易我可以不交易退我定金而现��已经过户到买卖合同的原房主名下为何不与我买方过户？定金不退合同是有效的请原房主履行合同。目的只有一个就是把我买的房子过户给我，钥匙交给我，请履行合同。请回复我不然下星期一我开始走法律程序。”正顺公司员工曾宏钊与刘奕辰（1897788****）就案涉房产交易事宜通过短信进行沟通，其中，2015年12月7日的短信内容如下：曾宏钊：“刘先生你好！我是正顺地产的小曾是崔小姐的同事，崔小姐他现在已经在医院生小孩了不方便的，所以水岸华都房子办手续都是由我负责跟进的，我有联系过你爸爸这边的，他说要先跟你沟通，我就想落实下明天去办交税过户手续，你明天是否能安排过来办理？”刘奕辰：“他要求必须先看到房产证是他名字后给钱。”曾宏钊：“刘先生！这样的要求去哪里买房都不可以实现的！就我跟你讲的这种办法业主这边已���是作出很大让步了，做资金托管到我们公司这个事情已经跟业主沟通很久才同意的，明天交完税过登记中心办理就可以出到你名字的回执单了，七个工作日就可以凭回执单去领证了。”刘奕辰：“我们要求和卖方过户，而不是公司、现在出来两个公司一个个人怎么过户和谁过户？这种房我们不能买请联系卖方退我定金吧。”曾宏钊：“刘先生，当时双方签合同时候业主也有拿房产证出来看过是永隆集团名下的，现在永隆集团委托芝辰公司帮他办理房子过户手续的，现在业主也同意资金托管在我们公司，过不了户我们也不会转钱给业主，你这边还存在担心什么呢？”刘奕辰：“以后再合作吧，这次这个房我们不敢要了。”曾宏钊：“刘先生，我这边刚才跟业主联系过了，业主说定金是无法的，再说业主产权是没问题的，是你这边没有配合办理所造成的原因，业主说你不要可以但钱是不能退的，你看还是想想办法跟你爸爸做做工作吧！我也不想看到这一步！”曾宏钊于2015年12月9日发短信给刘奕辰：“刘先生你好！你这两天跟你爸这边商量的怎么样了？现在业主在催我这事情呢？现在是可以办理交税过户了，你看下你爸爸愿不愿意过来办理？如果不过来办业主这边就算你违约了。”正顺公司员工曾宏钊与谢文华就案涉房产交易事宜通过短信进行沟通，其中，2015年12月15日的短信内容如下：谢文华：“小曾，今天下午我们会到你们公司，你们准备好解除合同的资料。”曾宏钊：“你有联系买方吗？我跟领导说下情况。”谢文华：“我没有他电话。”曾宏钊：“这样子怎么解除合同？解除合同要双方回来解除啊！我会后问下区域总监再联系你。”原告刘奕辰主张被告谢文芳、谢文华没有按照合同约定履行合同，并已将案涉房产转卖给案外人李明光，遂提出本诉。被告谢文芳、谢文华则主张因原告刘奕辰于2015年11月15日、2015年12月6日及2016年3月22日明确表明拒绝购买案涉房产已构成违约，遂提起反诉。被告谢文芳、谢文华于2016年11月17日申请调取2015年9月至2015年12月间湾仔税务所系统无法办理珠海市香洲区南湾南路地区的税务缴费的情况，珠海市税务局保税区税务局分局于2016年12月8日出具《关于2015年9月至2015年12月间房产交易税费缴纳相关情况的复函》载明：“根据上级的工作安排，我局自2015年9月起受理市区范围内个人住宅类存量房交易涉税业务，并不存在2015年9月至2015年12月间无法办理珠海市香洲区南湾南路地区的税务缴费的情况。我局办税服务大厅于2015年9月起陆续收到珠海永隆集团有限公司提交其取得的位于珠海市南湾南路5001号“水岸华都”小区近70套回迁房转让的税费申报缴交及开具发票申请，我局依据相关税收法律法规的规定对该公司转让房产涉及的各项税费进行核算，并不存在无法办理的情况。”第三人永隆公司对上述复函补充表示：2015年9月—2015年12月期间,水岸华都小区的房产交易事项已经从吉大税务分局转移至保税区税务分局办理,永隆公司从9月初开始向保税区分局递交房屋交易税费缴纳资料,直至12月3日才将第一份送交之资料完成办税手续出具税票。期间经历了3个月,主要是因为转让方性质为公司,办理转让房屋的税费核算过程比较复杂。永隆公司从9月初至12月3日向保税区分局陆续开始递交房屋交易税费缴纳资料并得到受理,但在这期间并没有办理成功。另查明，谢文芳与李明光于1999年4月22日登记结婚，于2015年7月13日登记离婚，后又于2016年10月31日登记结婚。珠海市香洲区南湾南路XXX号X栋XXX房的���属人现已登记为李明光，产权来源载明2016年向珠海永隆集团有限公司购买。另，原告刘奕辰为本案诉讼于2016年9月27日与重庆进明律师事务所签订了《律师事务委托合同》并为此支出的律师费3万元，提交了《律师事务委托合同》与律师费发票予以佐证。本院认为，原告刘奕辰、被告谢文芳、谢文华与被告正顺公司签订的《房地产买卖三方合同》系三方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点系买卖双方谁违约的问题。原告刘奕辰主张因交易过程中案涉房产并未登记在被告谢文芳、谢文华名下，且被告谢文芳、谢文华多次以税局原因拖延履行三方合同约定，并将案涉房产转让给案外人李明光的行为已构成违约；而被告谢文芳、谢文华则主张原告多次在微信、短信中明确��示拒绝履行合同，并不配合办理案涉房产缴税、过户手续，没有在缴税前按约支付20万元房款的行为已构成根本违约。本院对此分析如下：一、关于案涉房产未登记在被告谢文芳、谢文华名下是否构成被告谢文芳、谢文华违约的问题。原、被告签订房屋买卖合同时，案涉房产确实没有登记在被告谢文芳、谢文华名下，但被告谢文芳、谢文华提供的与永隆公司签订的《购房协议》及永隆公司开具的收据证实被告谢文芳、谢文华已于2014年1月27日购买了案涉房产并已支付全部房款，根据《物权法》第十五条规定，被告谢文芳、谢文华购买案涉房产的合同已发生效力，但因案涉房产没有办理物权转移登记，物权转让手续存在瑕疵，根据《物权法》第九条规定，案涉房产的物权变更不发生效力，仍在永隆公司名下。但从原告刘奕辰与中介崔伟玲的微信记录中（2015年10月22日，崔伟玲：“叫业主跟紧一点永隆这边的……”刘奕辰：“最晚什么时候”；2015年11月30日，崔伟玲：“因为税所这边要将之前业主的名更到你的名，方可交税，我们也是才收到通知的。”刘奕辰：“好。”）及综合卖方及正顺公司的陈述可知，原告刘奕辰对案涉房产还在永隆公司名下的事实是知道的或者应当知道的，且对于通过“更名”方式取得案涉房产的权属并不反对。根据《合同法》第一百五十条、第一百五十一条规定，买受人订立合同是知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担标的物权利瑕疵担保的义务，据此，本案中原告刘奕辰主张案涉房产在被告谢文芳、谢文华出卖时登记在永隆公司名下，并因此造成不能及时过户的后果已构成违约，没有事实、法律和合同依据，本院对此不予采信。二、关于三被告因税局��因延后履行缴税是否构成违约的问题。从珠海市地方税务局保税区税务分局的《复函》看出，2015年9月至2015年12月间保税区税务分局确实是对永隆公司转让“水岸华都”小区70套回迁房（包含案涉房产）涉及的各项税费进行核算，与第三人永隆公司陈述其从2015年9月初开始向保税区税务分局递交上述回迁房交易税费缴纳资料并得到受理,但直至2015年12月3日第一批回迁房才完成办税手续、出具税票并不矛盾。同时，根据各方当事人的微信、短信记录显示，原告刘奕辰与中介（代表卖方）就办理缴税的时间进行了协商，最后合意在2015年12月2日办理缴税，已改变了合同约定的办理房屋交税过户的最后期限，被告谢文芳、谢文华在此过程中并不存在违约行为，故原告主张三被告在履行三方买卖合同过程中故意拖延履行存在违约行为，没有事实和证据，本院不予采信。三、关于原告多次表示拒绝履行合同、不配合办理手续、未依约支付房款是否构成违约的问题。根据各方当事人的微信、短信记录显可知，原告刘奕辰分别于2015年11月15日、2015年12月5日，2016年3月22日向中介作出不愿意继续购买、买不起案涉房产并要求退还定金的意思表示，且没有按照合同补充约定在缴税前支付20万元房款并多次不配合办理案涉房产的缴税的行为已构成根本违约，按照合同约定买方违约，无权要求返还定金。四、至于被告谢文芳、谢文华现已将案涉房产转让给案外人的行为系发生在原告根本违约后，虽然2016年8月19日原告刘奕辰再次发微信要求中介协助办理过户手续，但距离原告刘奕辰最后一次（2016年3月22日）表示不购买案涉房产的时间节点已有五个月之久，卖方在买方违约后接近半年的时间里等待买方继续履行合同显然不符合常理，故被告谢文芳、谢文华在原告违约后将案涉房产转让给案外人的行为，并不构成违约。原告刘奕辰该项主张，本院不予采信。综上所述，本案中原告刘奕辰违约，被告谢文芳、谢文华并无违约行为，原告刘奕辰应承担相应的违约责任。故被告谢文芳、谢文华的请求没收原告购房定金的反诉请求，有事实和合同依据，本院予以支持。相反，原告刘奕辰请求双倍返还定金的请求，本院不予支持。对于原告刘奕辰请求的损失50万元及律师费3万元，没有合同约定，亦没有事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百零七条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用��解释》第九十条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘奕辰本诉的全部诉讼请求；二、被告（反诉原告）谢文芳、谢文华没收原告（反诉被告）刘奕辰支付的购房定金10万元。本案本诉案件受理费5550元，反诉受理费1150元，由原告（反诉被告）刘奕辰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 莫宇兴二〇一七年一月十一日法官助理 陈绮琦书 记 员 刘嘉茵张烔尉