湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0102民初3694号原告：武汉圣锤投资咨询有限公司，住所地武汉市江汉区台北路219号。法定代表人：朱莎，该公司总经理。委托代理人：陈志刚（一般授权代理），湖北华忠律师事务所律师。委托代理人：王丹（一般授权代理），湖北华忠律师事务所律师。被告：武汉市南瑞酒店管理有限公司，住所地武汉市江岸区渣家村182号。法定代表人：王燕，该公司经理。被告：王燕，女，1971年12月21日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：梅金泉，男，1957年3月8日出生，汉族，住湖北省黄梅县，第三人：左燕杰，男，1958年7月31日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托代理人：殷竣（一般授权代理），湖北泓峰律师事务所律师。原告武汉圣锤投资咨询有限公司诉被告武汉市南瑞酒店管理有限公司、王燕、梅金泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员汤莉莉担任审判长，与人民陪审员丁红霞、林玲琍组成合议庭，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。因左燕杰与本案的审理有利害关系，本院依法追加左燕杰为本案第三人，由审判员汤莉莉担任审判长，与人民陪审员丁红霞、施红星组成合议庭，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告武汉圣锤投资咨询有限公司（以下简称武汉圣锤公司）的委托代理人陈志刚、王丹，被告武汉市南瑞酒店管理有限公司（以下简称武汉南瑞酒店公司）的法定代表人王燕，第三人左燕杰的委托代理人殷竣到庭参加了诉讼。被告梅金泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告武汉圣锤公司诉称，2011年10月19日，原告向中国华融资产管理公司武汉办事处购买位于武汉市江岸区西马街渣家村182号1栋2-7层、1栋1层1室、1栋1层2室和1栋1层6室的房屋并取得房屋产权（产权证号依次为：岸2011011194、2011011195、2011011196、2011011197）。之后由于原告将武汉市江岸区西马街渣家村182号1栋2-7层、1栋1层1室、1栋1层2室和1栋1层6室的房产证全部遗失，经向江岸区房管局申请，江岸区房管局于2015年6月29日向原告补发产权证（产权证号依次为：2015007005、2015007008、2015007009、2015007007）。2010年5月10日，武汉市江岸区西马街渣家村182号原使用权人湖北新金茂酒店有限公司与被告梅金泉签订《房屋租赁协议》，将上述属于原告所有的房屋租赁给被告梅金泉经营，经营期限从2010年5月10日起至2020年5月10日止；2012年7月25日，被告梅金泉与被告王燕签订《合作协议书》，约定共同承租经营。现为被告武汉南瑞酒店公司经营。自从2011年原告取得上述房屋所有权后，多次通知被告重新签订租赁合同并缴纳租金，但被告均不予理会。2015年11月20日，原告通过向被告送达《告知书》和营业显眼处张贴《通知》等方式，让被告知道原告已经取得该处房屋产权的事实，并要求被告将租金交给原告并重新签订《租赁合同》，否则原告将收回租赁房屋等事宜，被告仍不予理会。2017年3月22日，原告再次向被告送达《通知函》，告知在收到通知后五个工作日携带相关资料到原告公司协商租赁事宜。事后被告王燕等人到原告公司，经过原告的充分解释与沟通，被告仍拒绝向原告缴纳租金和重新签订租赁协议。综上，原告作为上述房屋产权的合法所有人，2011年10月即取得上述房屋产权。被告在使用原告房屋经营期间，原告曾多次向被告表明其为房屋所有权人的事实，并要求被告缴纳租金，但被告至今仍不予理会，且拒绝向原告缴纳租金。被告的行为，严重侵害了原告的合法权益，对原告造成了巨大的经济损失。特向贵院起诉，请求依法判决：1、被告立即搬离武汉市江岸区西马街渣家村182号1栋2-7层、1栋1层1室、1栋1层2室和1栋1层6室房产，并将房产腾退给原告。2、被告向原告给付2011年11月至今的房屋租金3,300,000元（按每月5万元的租金暂计至立案之日，即2017年4月止，以后仍按每月50,000元的租金标准给付）。3、本案诉讼费全部由被告承担。被告武汉南瑞酒店公司辩称，原告于2011年10月19日购买中国华融资产管理有限公司的资产包取得诉争房屋使用权，被告的委托代理人王燕于2012年6月左右开始与被告梅金泉就诉争房屋的经营权洽谈转租事宜，并于2012年7月25日签署《合作协议书》，并按协议书的约定至工商部门登记成立了被告武汉南瑞酒店公司，在以后的经营过程中，被告均不知道房屋产权所有人发生了变化，一直依约将房屋租金交纳给房屋转租权人左燕杰指定的代收人熊华水。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原房屋所有权人湖北新金茂酒店有限公司与左燕杰之间的《房屋租赁合同》依法有效；左燕杰与被告梅金泉于2010年5月10日签订的名为《协议书》实为房屋租赁合同，且得到当时的房屋所有权人湖北新金茂酒店管理公司确认依法有效，最终取得房屋承租经营权的梅金泉与王燕合作，共同设立被告武汉南瑞酒店公司来共同经营是合法有效的。原告应依照原房屋所有权人湖北新金茂酒店有限公司与左燕杰之间房屋租赁合同，和其确认的左燕杰与梅金泉之间名为协议书实为租赁的合同，向被告梅金泉主张债权。上述合同应依法有效，并继续履行，并确定被告武汉南瑞酒店公司自本案判定的事实和本案判决生效日后的房屋租金由被告武汉南瑞酒店公司向新的房屋所有权人交纳，直至合同履约终止。被告王燕辩称，1、原告所诉主体错误，被告王燕与被告梅金泉2012年7月25日签订合作协议，该协议是被告王燕代表被告武汉南瑞公司签订的，后依法依约设立了被告武汉南瑞酒店公司，以被告王燕名义签订的合作协议书的责、权、利和义务应转而由被告武汉南瑞酒店公司承担。被告武汉南瑞酒店公司已实际履行了合作协议。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告梅金泉辩称，1、关于腾退房屋，2010年5月10日被告梅金泉与左燕杰签订了租赁协议，经营到2020年5月10日止，且缴纳押金100,000元，并经法人郑天宗签字确认。本协议合法有效，应受法律保护，原告要求腾退房屋不应受法律支持。2、原告诉求被告承担2011年11月-2017年4月止，3,300,000元房屋租金，自接手新金茂酒店后，设施非常陈旧，不能正常经营，且2011年10月，被江岸区公安局消防大队查封至2012年12月开业，期间没有营业，不应承担房屋租金。原告取得房屋产权证后从未找被告要求过租金，直到2015年11月20日，原告才向被告送达《通告书》要求变更合同，交纳租金。原告虽取得了房屋产权，但未能及时主张权利，变更该房屋和租赁协议，责任不在承租方，被告不应承担责任。第三人左燕杰述称，本案涉案房屋原所有权人为湖北省对外经济贸易实业有限公司。依据相关规定，成立了湖北新金茂酒店有限公司，其中湖北省对外经济贸易实业有限公司将诉争房屋出租给湖北新金茂酒店有限公司，并将其租金收入作为出资占注册资本的31%，1998年1月13日，湖北新金茂有限公司将湖北新金茂酒店整体承包给武汉市劳教企业物资供销公司经营，随后双方于1998年12月10日经协商将湖北新金茂酒店的承包人变更为左燕杰个人，至此，左燕杰为诉争房屋的承租人和使用人。随后在左燕杰的经营过程中，因湖北新金茂有限公司对外差欠多种债务，经武汉市江岸区人民法院执行局协调，将湖北新金茂酒店的经营权交由左燕杰，并由左燕杰代湖北新金茂有限公司向债权人偿还债务。在之后的10年内，左燕杰一直向法院缴纳执行款。2010年5月10日，左燕杰将本案涉案房屋出租给被告梅金泉，期限为2010年5月10日至2020年5月10日。经审理查明：位于武汉市江岸区西马街渣家村182号房屋的原产权人为湖北省对外经济贸易实业公司。1997年，湖北省对外经济贸易实业公司、湖北省化工进出口公司、香港兴达投资股份有限公司共同合资成立湖北新金茂酒店有限公司，湖北新金茂酒店有限公司的地址为武汉市渣家村182号，合营期限为15年，湖北省对外经济贸易实业公司以折合五十四万美元的房屋租赁费出资。1998年1月13日，湖北新金茂酒店有限公司与武汉市劳教企业物资供销公司签订《承包湖北新金茂酒店经营合同书》，约定湖北新金茂酒店有限公司将湖北新金茂酒店承包给武汉市劳教企业物资供销公司，承包经营期限为1998年7月1日至2003年7月1日。1998年9月8日，武汉劳教企业物资供销公司要求将《承包湖北新金茂酒店经营合同书》中的承包人变更为左燕杰个人，1999年2月28日，湖北新金茂酒店有限公司作出答复，同意将湖北新金茂酒店的承包人变更为左燕杰。《承包湖北新金茂酒店经营合同书》到期后，武汉市江岸区西马街渣家村182号1栋2-7层、1栋1层1室、1栋1层2室和1栋1层6室的房屋一直由左燕杰使用，2010年5月10日，左燕杰与梅金泉签订协议书，约定左燕杰将位于江汉北路渣家村182号的新金茂酒店经营场租赁给梅金泉经营，经营期限从2010年5月10日至2020年5月10日，每月租金50,000元，湖北新金茂酒店有限公司在该协议书上盖章。2012年7月25日，梅金泉与王燕签订合作协议书，约定就位于武汉市江汉北路渣家村182号的湖北新金茂酒店由梅金泉与王燕合作经营，并向左燕杰支付房屋租金,房屋租金为每季度150,000元。此后，王燕与梅金泉合作，重新设立了武汉市南瑞酒店管理有限公司，经营场所为武汉市江岸区西马街渣家村182号1栋1层1室、1室2室、1栋1层6室、1栋2-4层半层房屋、1栋5-7层房屋，王燕以每月50,000元的租金标准向左燕杰支付房屋租金至2017年7月17日。另查明，2001年6月12日，武汉市中级人民法院作出（2001）武民初字第00109号民事调解书，调解书写明“被告湖北省对外经济贸易实业公司支付给原告中国华融资产管理公司武汉办事处贷款本金1117万元，逾期未能支付，则以其所提供的抵押担保物武汉市汉口江汉北路渣家村182号房地产评估折款支付，并办理过户手续”。2002年9月23日，武汉市中级人民法院作出（2002）武执字第0044-2号民事裁定书，裁定将武汉市江岸区西马街渣家村182号第一幢第一层253.64m2、第一幢二至七层、第三幢、第四幢（武房房自01-02300号）过户至中国华融资产管理公司武汉办事处名下。2002年9月24日，武汉市中级人民法院作出（2002）武执字第0044-2号协助执行通知书，要求武汉市江岸区房产管理局协助执行将武汉市江岸区西马街渣家村182号第一幢第一层253.64m2、第一幢二至七层、第三幢、第四幢（武房房自01-02300号）过户至中国华融资产管理公司武汉办事处名下。2011年10月，武汉圣锤公司以出让方式取得武汉市江岸区西马街渣家村182号1栋2-7层、1栋1层1室、1栋1层2室和1栋1层6室的房屋产权。再查明，湖北新金茂酒店有限公司存在多名债权人，债权人在武汉市江岸区人民法院申请了强制执行，2006年8月25日，武汉市江岸区人民法院的执行笔录中，写明由左燕杰代湖北新金茂酒店有限公司偿还执行款项，左燕杰保证每年支付100,000元，此后，左燕杰代湖北新金茂酒店有限公司支付执行款至2014年。本案审理中，武汉圣锤公司表示对2010年5月10日左燕杰与梅金泉之间签订的协议书予以追认，基于租赁关系要求武汉南瑞酒店公司、王燕、梅金泉缴纳租金，腾退房屋，并认为双方的租赁关系并未解除。以上事实有房屋所有权证、土地证、武汉市房屋产权登记信息查询单、（2014）鄂江岸民初字第02021号民事判决书、协议书、合作协议书、（2002）武执字第0044-2号民事裁定书、（2002）武执字第0044-2号协助执行通知书、（2001）武民初字第00109号民事调解书、武汉电子支付系统个人跨行电子支付凭证、湖北新金茂酒店有限公司营业执照、鄂计外经字（1996）第0927号湖北省计划委员会文件、鄂外经贸资（1996）173号湖北省对外经济贸易委员会文件、中外合资湖北新金茂酒店有限公司合同书、湖北新金茂酒店有限公司章程、房屋所有权证存根、武汉市国有土地使用权证存根、承包湖北新金茂酒店经营合同书、关于变更承包人名称的请求意见、关于武汉市劳教企业物资供销公司1998年12月10日报告的答复函、湖北省暂扣款物收据、（1997）岸经初字第324号民事判决书、（1998）岸执经初第171号、执行笔录经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述在卷进行佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。武汉市江岸区西马街渣家村182号房屋的原产权人为湖北省对外经济贸易实业公司，但2002年诉争房屋经过武汉市中级人民法院调解及执行，武汉市江岸区西马街渣家村182号房屋第一幢第一层253.64m2、第一幢二至七层、第三幢、第四幢（武房房自01-02300号）实际所有人已变更为中国华融资产管理公司武汉办事处，2011年10月，武汉圣锤公司以出让方式取得武汉市江岸区西马街渣家村182号1栋2-7层、1栋1层1室、1栋1层2室和1栋1层6室的房屋产权，武汉圣锤公司系诉争房屋合法的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。左燕杰在未取得武汉圣锤公司许可的情形下，对诉争房屋不享有使用和收益的权利。左燕杰于2010年5月10日以自已的名义与梅金泉签订协议书，约定左燕杰将湖北新金茂酒店所在的房屋租赁给梅金泉经营，并收取租金，左燕杰属无权处分权人，但武汉圣锤公司对该协议书予以追认，2010年5月10日的协议书有效。2012年7月25日，梅金泉与王燕签订合作协议书，约定双方合作经营，并向左燕杰支付房屋租金，武汉市江岸区西马街渣家村182号1栋1层1室、1室2室、1栋1层6室、1栋2-4层部分房屋、1栋5-7层房屋的实际承租方应为梅金泉与王燕，2011年10月武汉圣锤公司取得房屋所有权后，租赁关系的双方应为武汉圣锤公司与梅金泉、王燕。王燕、梅金泉承租房屋后，按季度向左燕杰支付租金，现武汉圣锤公司对双方的租赁关系予以认可，武汉圣锤公司未提交足够证据证明将产权变更事宜告知了王燕、梅金泉，且王燕一直按协议书及合作协议书的约定支付租金，系依约履行自身义务的行为，并无过错，其已将租金支付至2017年7月17日，武汉圣锤公司要求王燕、梅金泉支付2011年11月至2017年7月17日租金，于法无据，本院不予支持。本次诉讼后，梅金泉、王燕已知晓房屋的所有权人为武汉圣锤公司，2017年7月18日开始的租金，梅金泉、王燕应向武汉圣锤公司支付，武汉圣锤公司要求梅金泉、王燕按每月50,000元的标准支付租金，符合法律规定，本院予以准许。梅金泉、王燕一直在按约定的标准支付租金，并不存在过错，武汉圣锤公司对协议书予以认可，且认为双方的租赁关系并未解除，武汉圣锤公司要求梅金泉、王燕腾退出诉争房屋，于法无据，本院不予支持，武汉圣锤公司应按协议书约定的期限及租金等继续履行协议书。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王燕、梅金泉于2017年7月18日开始按月租金50,000元的标准向原告武汉圣锤投资咨询有限公司支付其使用的武汉市江岸区西马街渣家村182号1栋1层1室、1栋1室2室、1栋1层6室、1栋2-4层部分房屋、1栋5-7层房屋租金。二、驳回原告武汉圣锤投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,200元，由原告武汉圣锤投资咨询有限公司负担。保全费5,000元，由被告梅金泉和王燕负担。因保全费已由原告武汉圣锤投资咨询有限公司预交，被告梅金泉、王燕于本判决生效之日起十日内将保全费5,000元支付给原告武汉圣锤投资咨询有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  汤莉莉人民陪审员  丁红霞人民陪审员  施红星二〇一七年九月十一日书 记 员  周 郴