重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝民终596号上诉人（原审被告）：孙建国，男，1962年3月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：杨平，女，汉族，系孙建国之妻，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：张勇，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：秦宗孝，男，1965年9月7日出生，土家族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：胡皖陵，重庆华立万韬律师事务所律师。原审第三人：张宗勤，男，1964年7月2日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：胡建波，重庆春意律师事务所律师。上诉人孙建国因与被上诉人秦宗孝、原审第三人张宗勤物权确认纠纷一案，不服重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了询问审理。孙建国的委托诉讼代理人杨平、张勇，秦宗孝及其委托诉讼代理人胡皖陵，张宗勤的委托诉讼代理人胡建波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙建国上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回秦宗孝关于无证部分房屋补偿费的诉讼请求或者发回重审；2.本案诉讼费用由秦宗孝承担。事实和理由：1.本案并非物权确认纠纷案件，而是房屋买卖合同纠纷案件，案涉房屋大部分已因征收而被拆除，房屋所有权已经灭失，不可能进行物权确认和登记。因此，秦宗孝提起的物权确认之诉不成立，应当依法予以驳回。2.根据重庆市南川区土地和房屋征收中心发布的文件，2005年9月20日前为满足生产生活需要而搭建的违法建筑，在交纳配套费及相关罚款后可以参照类似合法建筑进行补偿。在本案中，无房地产权证部分房屋系孙建国、张宗勤于2005年9月20日前添附形成，且孙建国、秦宗孝签订的《房屋买卖合同》明确约定房屋出售面积以23本房地产权证登记面积为准，无房地产权证的房屋孙建国未转让，也无权转让。因此，无房地产权证部分房屋所涉及的拆迁补偿费应当归孙建国、张宗勤所有，一审判决认定该部分补偿费归秦宗孝、张宗勤所有错误。3.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。即使认定《房屋买卖合同》转让的房屋包括无房地产权证部分房屋，相应的转让行为也因违反了法律禁止性规定而无效，无房地产权证部分房屋所涉及的拆迁补偿费系对原所有权人孙建国、张宗勤的补偿，一审判决确认无房地产权证部分房屋所涉及的拆迁补偿费归秦宗孝、张宗勤所有错误。4.根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条之规定，秦宗孝、孙建国虽签订了《房屋买卖合同》，但因房屋因未办理登记手续，不动产物权尚未转移。后因政府的征收行为而使不动产物权消灭，双方签订的《房屋买卖合同》已客观履行不能，秦宗孝只能基于《房屋买卖合同》主张权利，而不能直接提起物权确认之诉，更无权要求确认补偿费用归其所有。秦宗孝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应当予以维持。事实和理由：1.秦宗孝从孙建国处购买的资产属于一个生产企业的整体性资产，除约定不在转让范围内的资产外，均属于转让范围，且孙建国、秦宗孝、张宗勤与时荣忠签订的《协议书》亦明确约定孙建国不再对转让资产享有任何权益，故孙建国主张未转让无房地产权证部分房屋的理由不能成立。2.秦宗孝购买案涉房屋后，对案涉房屋进行了大量的改建、扩建，已与转让时的面积和状态不同，孙建国并未举示充分证据证明转让时的房屋状况，而重庆市南川区国土资源和房屋管理局系根据无证部分房屋现状进行的补偿，故无证部分房屋所涉及的补偿费理应归秦宗孝、张宗勤共有。3.未办理房地产权证的房屋并不能等同于非法建筑，未办理房地产权证的房屋能否认定为非法建筑属于政府相关部门的职权，在政府相关部门未作出认定前任何机关和个人无权认定。4.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的相关规定，为了保护交易安全，未办理产权过户手续并非不能确认物权归属。因秦宗孝、孙建国签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方虽未办理产权过户手续，但并不能因此而否认房屋的权属已经发生变化。张宗勤述称，秦宗孝、孙建国所签订的《房屋买卖合同》所转让的资产不包括机器设备等，相关的征收补偿费不完全属于秦宗孝与张宗勤共有，请求人民法院依法确认征收补偿费的归属。秦宗孝向一审法院起诉请求：1.确认秦宗孝和张宗勤共同享有位于重庆市南川区西城街道西大街4、14号的全部房屋及地上附着物、设施设备、装修装饰、其他附属设施的所有权；2.本案诉讼费用由孙建国承担。诉讼中，秦宗孝变更第1项诉讼请求为：确认重庆市南川区国土资源和房屋管理局对重庆市南川区西城街道西大街4、14号18097平方米土地使用权、12900平方米房屋所有权以及该土地上的构筑物、房屋的装饰、装修、其他附属设施设备征收补偿权益中的50%归秦宗孝所有。一审法院认定事实：2008年6月3日，秦宗孝与孙建国签订《房屋买卖合同》，约定：“一、出售房屋及土地的位置、面积及产权状况。该房屋及土地位于重庆市南川区西城街道办事处西大街4号、14号。国有土地使用权面积为18097㎡，房屋产权面积为12900㎡左右（具体以房屋产权证登记面积为准，房屋产权证号为渝房304共字第00239-00261号，共计23本）。该房属于孙建国与张宗勤共同所有，共有产权人张宗勤放弃优先购买权，并同意孙建国将其共有产权部分全部出售给秦宗孝。二、出售房屋的售价及支付办法。孙建国出售给秦宗孝的房屋及土地不包括在此范围内的生产设施、设备及生产用具、产品包装、办公设施设备等，仅指房屋和土地，但电力设施、设备及其户口的一半属于转让的范围，其转让价款为525万元。转让的上述财产除办公楼及屠宰车间最迟在2009年9月30日前交付给秦宗孝外，其余财产最迟应于2009年6月30日前交付给秦宗孝。秦宗孝在本合同签订之日起7日内支付给孙建国200万元，14日内付250万元，孙建国将房屋所有权证交付给秦宗孝，然后秦宗孝在2008年10月1日前办理产权过户手续，孙建国及共有权人应当予以全力配合，但无论在上述期限内是否办妥产权过户手续，秦宗孝均应在该期限内再支付给孙建国50万元，且不视为孙建国违约，余款25万元在2009年9月30日孙建国向秦宗孝交清转让的财产后付清。三、双方的权利和义务。1.孙建国应保证出售给秦宗孝的共有产权部分无权属争议（因政府原因无法办理土地使用证不视为权属争议）。……4.房屋产权过户登记（变更登记）的办理：由孙建国协助秦宗孝进行办理，在办理过程中所产生的一切税费由秦宗孝承担（包括应由孙建国承担的部分）。房屋转让个人所得税及孙建国原有的欠税欠款与秦宗孝无关，由孙建国自行支付。四、违约责任。任何一方违约，应向对方支付违约金20万元，并对违约金不足以弥补的损失承担赔偿责任，且该合同仍然有效。”张宗勤在上述合同上签署了同意转让的意见。合同签订后，秦宗孝履行了付款义务，孙建国履行了合同中约定的房屋、土地以及23本房屋产权证的交付义务。2009年7月2日，孙建国、秦宗孝、张宗勤与时荣忠签订了《协议书》，约定：“一、四方共同确认的事实。1.孙建国已于2008年6月3日将自己与张宗勤合伙出资购买的位于南川区西大街4号、14号原南川市食品公司肉联厂资产中的全部土地、房屋中孙建国所有的50%部分转让给秦宗孝。2.原南川市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地归张宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%。3.除原南川市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地用水用电使用权和变电设备外的生产设施设备、生产用具、产品包装、办公设施设备归时荣忠、张宗勤共同所有，各占50%。4.孙建国与重庆市南川区三张食品有限公司（以下简称三张食品公司）以及时荣忠、张宗勤之间已无任何矛盾和纠纷，一切债权债务关系已经消灭，孙建国与张宗勤、时荣忠以及三张食品公司之间的债权债务纠纷与秦宗孝无关。孙建国在原南川市食品公司肉联厂和三张食品公司中不再享有任何权利和承担任何义务。5.孙建国与秦宗孝于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》第二条约定，孙建国移交出售房屋、土地的合同义务已履行。二、张宗勤、秦宗孝共同所有的土地、房屋从2009年7月1日起所收取的租金归秦宗孝和张宗勤共同所有，各占50%。但房屋中三张食品公司租用的办公楼、屠宰车间、冻库在2009年9月30日前另行协商签订租赁合同。”由于该地段属于重庆市南川区西城片区危旧房拆迁改造范围，秦宗孝、孙建国至今未办理上述土地、房屋的产权变更登记手续。2012年9月28日，孙建国向秦宗孝出具了一份《委托书》，委托秦宗孝处理关于南川区西大街4号、14号原南川市食品公司肉联厂拆迁的一切问题。2014年2月20日，重庆市南川区人民政府发布了《关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的决定》，秦宗孝与孙建国《房屋买卖合同》中约定的买卖房屋被纳入房屋征收范围。2014年2月25日，重庆市南川区人民政府发布了《关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的公告》，秦宗孝与孙建国《房屋买卖合同》中约定的买卖房屋被纳入房屋征收范围。2014年5月18日，重庆市南川区城西片区危旧房改造开发指挥部向秦宗孝、张宗勤发出了《关于原食品公司房屋征收工作联系的函》，确认经秦宗孝方有关人员和指挥部现场实际勘察，南川区西大街4号、14号房屋有证面积为12927.22㎡（共23本房屋产权证），无证面积为5800.44㎡。2015年11月30日，孙建国向重庆市南川区城西片区危旧房改造开发指挥部出具了一份《申请书》，申请依法将其列为被征收人，并按照公平补偿原则依法进行补偿安置。并声明，2012年9月28日出具给秦宗孝的《委托书》及其委托事项从即日起终止委托授权内容，秦宗孝由此取得的代理权限依法终止。2016年2月4日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局与孙建国、张宗勤签订了《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），载明：“一、孙建国、张宗勤被征收房屋坐落于南川区西城街道西大街4、14号，土地使用证号为南川国用（93）字第437号，房屋所有权证23本，房屋产权人为孙建国、张宗勤共有。土地使用面积为18097平方米，房屋建筑面积12927.22平方米，无证面积5800.44平方米，经相关职能部门认定后房屋补偿总面积15896.06平方米。二、重庆市南川区国土资源和房屋管理局应付孙建国、张宗勤房屋补偿费、搬迁费、构附属物补偿、室内装饰以及各项奖励补助费用等共计75564003.5元，其中有证房屋补偿费47764166.18元，无证房屋经认定后的房屋补偿费10715732.32元，设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿费17084105元。”一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《补偿协议书》中有证部分房屋补偿费归谁所有；二、《补偿协议书》中无证部分房屋补偿费归谁所有；三、《补偿协议书》中生产设备以及附属设施设备补偿费归谁所有。针对第一个争议焦点，秦宗孝与孙建国于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，秦宗孝按照约定支付了购房款，孙建国交付了房屋和房地产权证原件。但因案涉房屋所在土地被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今未能办理房屋产权变更登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，秦宗孝虽然与孙建国签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向孙建国交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故秦宗孝对所购买的房屋未实际取得房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，故秦宗孝已无法实际取得所有权。孙建国作为案涉房屋登记的所有权人与张宗勤共同与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订的《补偿协议书》合法有效。在一定意义上，孙建国在该协议中的合同权利即为其出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙建国已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦宗孝名下，现因政府拆迁政策的原因而致案涉房屋物权消灭，在此情况下，秦宗孝可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——拆迁补偿费，现因孙建国亦尚未实际领取拆迁补偿费，则秦宗孝请求确认其享有《补偿协议书》中孙建国所出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿费，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。秦宗孝在庭审中明确其主张的拆迁补偿费系按照上述拆迁协议中孙建国所享有的合同权益作为依据，故《补偿协议书》所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由秦宗孝和张宗勤共同享有，各占50%的份额，孙建国因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿费。针对焦点二，重庆市南川区国土资源和房屋管理局与孙建国、张宗勤签订的《补偿协议书》，确定了位于南川区西城街道西大街4、14号的房屋补偿总面积为15896.06平方米，房屋补偿费、搬迁费、构附属物补偿等各类补偿费共计75564003.5元。因上述补偿费包括有证房屋补偿费47764166.18元，无证部分房屋经认定后的房屋补偿费10715732.32元，设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿费17084105元。秦宗孝主张其应享有上述补偿费总额75564003.5元的50%。孙建国主张无证部分房屋经认定后的房屋补偿费应由其享有，其理由是该部分房屋是孙建国在2005年9月20日前所添附，且双方签订的《房屋买卖合同》约定转让的内容只限于房屋和土地。对此，一审法院认为，虽然秦宗孝与孙建国签订的《房屋买卖合同》约定转让的范围只限于房屋和土地使用权，但秦宗孝、孙建国、张宗勤及案外人时荣忠于2009年7月2日签订的《协议书》明确约定了孙建国在原南川市食品公司肉联厂和三张食品公司中不再享有任何权利和承担任何义务，从2009年7月1日起所收取的租金归秦宗孝和张宗勤共同所有，各占50%。则从上述内容看，孙建国转让给秦宗孝的是包括但不限于房屋和土地的原南川市食品公司肉联厂的所有已存在的不动产和固定构筑物50%的份额。同时，从合同的实际履行来看，孙建国自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以后，再未对南川区西城街道西大街4、14号原南川市食品公司肉联厂的任何房屋及土地进行过占有、使用或者管理维护，案涉房屋一直系秦宗孝与张宗勤共同占有和使用。结合上述合同条款以及履行情况，一审法院认定各方的真实意思表示是孙建国向秦宗孝转让位于南川区西城街道西大街4、14号原南川市食品公司肉联厂资产中的全部土地、房屋（包括固定构筑物等）中孙建国所有的部分以及电力设施、设备及其户口的一半。其中所涉无证部分房屋及构筑物，在双方签订《房屋买卖合同》时即已存在并具有相应的财产价值，且经拆迁主管单位认定后可获得相应的补偿费。结合上述分析，该无证部分面积虽未在《房屋买卖合同》中标明，亦应认定为包含在所转让的50%的份额中，故《补偿协议书》所指向的无证部分房屋经认定后的房屋补偿费亦应由秦宗孝和张宗勤共同享有。孙建国提出的其应当享有无证部分房屋补偿费的抗辩主张，与事实不符，一审法院不予采纳。针对焦点三，至于生产设备以及其他附属设施设备补偿费的归属问题。《补偿协议书》所附《国有土地上房屋征收补偿费用结算表》载明设施设备补偿费用主要包括冻库补偿费189783元、原食品公司肉联厂设施设备残值补偿费10万元、三张食品公司等设施设备、装饰装修及其他附属补偿17084105元。秦宗孝与孙建国签订的《房屋买卖合同》以及秦宗孝、孙建国、张宗勤、时荣忠签订的《协议书》中明确约定，孙建国向秦宗孝转让的范围不包括三张食品公司以及原南川区肉联厂的生产设施、设备及生产用具、产品包装、办公设施设备等，故秦宗孝主张对上述补偿费享有权利，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。如秦宗孝认为该部分补偿费中包含了电力设施及设备和户口的补偿，或者认为其在孙建国向其交付房屋后，与张宗勤共同对上述设施进行了新的添附和管理，其应享有部分权益，则可与张宗勤另行协商分配。该部分争议属于秦宗孝与张宗勤之间的争议，不属于本案中秦宗孝与孙建国的争议范围，本案不予处理。综上，《补偿协议书》所列的有证房屋补偿费47764166.18元中包含了冻库补偿费10万元以及原食品公司肉联厂设施设备残值189783元，而该两部分设施设备补偿费不应由秦宗孝享有，故本案现可以认定的秦宗孝与张宗勤共有的部分是有证房屋补偿费47764166.18元-10万元-189783元＝47474383.18元，无证房屋补偿费10705732.32元，共计58180115.5元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条、第九十四条之规定，判决如下：一、秦宗孝与张宗勤共同享有位于重庆市南川区西城街道西大街4号、14号18097平方米土地使用权、15896.06平方米房屋以及该土地上的构筑物、房屋的装饰装修等相关征收补偿费用58180115.5元。其中，秦宗孝享有上述款项的50%。二、驳回秦宗孝的其他诉讼请求。案件受理费230710元，由秦宗孝负担43435元，由孙建国负担187275元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点为：《补偿协议书》中确定的相关补偿费用归谁所有。首先，孙建国、秦宗孝签订的《房屋买卖合同》虽约定双方转让标的为23本房屋产权证所涉及的房屋和土地使用权，但从该《房屋买卖合同》关于“张宗勤同意孙建国将其共有产权部分全部出售给秦宗孝”之约定来看，孙建国转让给秦宗孝的是其与张宗勤共同所有的原南川市食品公司肉联厂的房屋和土地使用权中归孙建国所有的部分。同时，孙建国、秦宗孝、张宗勤及案外人时荣忠于2009年7月2日签订的《协议书》亦明确约定原南川市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地归张宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%，孙建国在原南川市食品公司肉联厂和三张食品公司中不再享有任何权利和承担任何义务。此外，孙建国自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以后，再未对南川区西城街道西大街4号、14号原南川市食品公司肉联厂的任何房屋及土地进行过占有、使用或者管理维护，案涉房屋一直由秦宗孝、张宗勤共同占有和使用，相应的租金亦由秦宗孝、张宗勤所收取。以上事实亦可说明孙建国已将其与张宗勤共同所有的原南川市食品公司肉联厂的房屋和土地使用权中归其所有的部分已全部转让给秦宗孝。现孙建国上诉主张其未转让无证部分房屋，与事实不符，其该项上诉理由不成立。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，孙建国与秦宗孝签订《房屋买卖合同》后，并未办理房地产产权转移登记手续，故秦宗孝尚未取得案涉房地产的房屋所有权和土地使用权，其与孙建国之间仅系房屋买卖合同关系。在重庆市南川区人民政府决定对案涉房地产进行征收后，虽由重庆市南川区国土资源和房屋管理局与孙建国、张宗勤通过签订《补偿协议书》的形式就案涉房地产的补偿费用予以确定，但并不因此而改变案涉房地产的权属。因此，秦宗孝在本案中提起确认之诉，要求确认相关征收补偿费用中的50%归其所有不当。但由于在本案中，孙建国未针对有证部分房屋的补偿费提起上诉，亦未预交上诉费用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，有证部分房屋补偿费不属于二审法院的审理范围。同时，一审判决确认有证部分房屋补偿费归秦宗孝所有，并不影响双方之间的实体权利义务关系，为减轻当事人之间的讼累，促进纠纷及时解决，本院对该部分判决内容予以维持。最后，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。在本案中，秦宗孝并未举示无证部分房屋已取得建设工程规划许可证或者无证部分房屋不需要办理建设工程规划许可证的证据，故该部分房屋应认定为违法建筑。对于该部分房屋是否应当补偿、应当如何补偿属于国家有关行政机关的职权范围，一审判决通过司法确认的方式确认无证部分房屋的补偿费用归秦宗孝所有不当，本院对秦宗孝的该项诉讼请求不予支持，秦宗孝可另觅途径解决，相应的案件受理费用亦不予收取。综上所述，一审判决认定事实清楚，但通过司法确认的方式确认无证部分房屋的补偿费用归秦宗孝所有属于适用法律不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民初14号民事判决；二、秦宗孝与张宗勤共同享有位于重庆市南川区西城街道西大街4号、14号有证部分房屋、土地使用权的补偿费用47474383.18元。其中，秦宗孝享有上述款项的50%；三、驳回秦宗孝的其他诉讼请求。一审案件受理费203946元，由秦宗孝负担75813元，由孙建国负担128133元。孙建国预交的二审案件受理费49270元，予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  唐渝梅审 判 员  谭振亚代理审判员  李 震二〇一七年一月十七日书 记 员  刘 丹