湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0181民初7698号原告广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司，住所地浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园会所2楼209室。法定代表人李长江，经理。委托代理人谢刚，公司员工。委托代理人谢开俊，公司员工。被告练玉兰，女，1975年4月16日出生，汉族。委托代理人张兴国，男，1961年1月18日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市淮川街道办事处新北社区奥林大组车站中路***号。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告练玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月09日立案受理。依法由审判员戴琳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托代理人谢刚、谢开俊，被告委托代理人张兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司请求判令：1、被告向原告支付物业服务费20915.3元；2、被告向原告支付因欠缴物业服务费所产生的违约金10604.06元；3、本案诉讼费由被告承担。被告委托人辩称欠缴物业费属实，但不交物业费的原因在于：1、房屋因存在漏水问题而自己支出了维修费，碧桂园物业处答应帮我分担最后却不认可。2、开发商至今未为自己办理房产证。经审理查明，浏阳碧桂园小区系浏阳碧桂园房地产开发有限公司开发建设，2009年10月11日被告购买了该小区岭秀二街2栋102号商品房（建筑面积249.70㎡）1套。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司是一家经营物业管理服务、房地产中介及物业租赁的企业，曾用名广东碧桂园物业管理有限公司浏阳分公司、广东碧桂园物业服务有限公司浏阳分公司。2009年，浏阳碧桂园房地产开发有限公司选聘原告为浏阳碧桂园小区提供前期物业管理服务，并与其签订了《前期物业服务合同》。2009年10月11日原、被告签订了《浏阳碧桂园前期物业服务协议》。协议第四条约定：被告交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业的房屋建筑面积为249.70平方米，该物业的花园面积为204平方米，上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准（后经该房屋实测建筑面积为248.71元㎡，花园面积为200.31㎡，双方对此均无异议）；协议第六条约定：被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费；协议第十六条约定：被告如逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。原告于2010年7月19日为被告出具了《浏阳碧桂园业主入住登记确认表》，被告签字确认并收楼。被告于2013年11月开始拖欠原告物业服务费，至2016年9月拖欠的款项已达20915.3元。原告曾于2016年10月10日向被告发出《律师函》，要求被告于7日内给予答复，并支付所欠物业费及违约金，但被告未予答复和支付。被告认为所购的涉案房屋存在质量问题，且开发商一直没有未其办理房产证，才拒交物业费的。同年12月9日，原告向本院起诉。上述事实，有原、被告的陈述，浏阳碧桂园前期物业服务合同，湖南省服务价格登记证，浏阳市碧桂园岭秀一实测面积表（双拼），浏阳碧桂园业主入住登记确认表，浏阳碧桂园前期物业管理服务协议，商品房买卖合同，欠费明细表，律师函及邮寄回单等证据证明。经庭审质证核实，足以认定。本院认为，前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告碧桂园浏阳物业公司作为经工商行政管理部门依法注册登记的企业，其与建设单位浏阳碧桂园房地产开发有限公司签订的《浏阳碧桂园前期物业服务合同》、以及原告与被告签订的《浏阳碧桂园前期物业管理服务协议》（其内容实质为物业服务合同），均系双方的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。故原告接受建设单位和被告的委托为被告所在的小区提供物业服务，有权收取物业费，被告亦有交纳物业费的义务。故原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩称房屋存在质量问题且开发商未为其办理房产证，因被告的抗辩意见不属于物业服务合同约定的范畴，与本案不属同一法律关系，被告可另寻处理；该意见不能作为被告拒交物业服务费的理由，故对被告的抗辩本院不予支持。至于原告主张被告还应交纳因欠缴其物业服务费所产生的违约金，因双方所签订的《前期物业管理服务协议》对此有约定，故本院予以支持，但结合本案的实际情况及双方争议原由，原告诉请违约金数额偏高，本院酌定为1255元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限练玉兰于本判决生效之日起10日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司支付关于浏阳碧桂园岭秀二街02栋102号房屋自2013年11月1日起至2016年9月30日止的物业管理费20915.3元及违约金1255元。二、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费588元，减半收取294元，由练玉兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  戴琳二〇一七年一月十日书记员  周波附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。