福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0111民初3280号原告：福州廊桥营销策划有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新东路361号新亚太汽配城1#21。统一社会信用代码：91350111696621939K。法定代表人：陈婷，公司经理。委托诉讼代理人：许萍，福建君立律师事务所律师。委托诉讼代理人：林拓，福建君立律师事务所律师。被告：陈文通，男，1982年9月15日出生，汉族，住福建省连江县东湖镇洋门村涸当**号,现住福州市仓山区。原告福州廊桥营销策划有限公司（以下简称廊桥公司）与被告陈文通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廊桥公司的委托诉讼代理人林拓、被告陈文通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廊桥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金11235元（其中2016年6月8025元、7月3210元），并按年利率24%向原告支付自2016年8月1日起计算至被告实际付清租金之日止的滞纳金(计至2017年7月3日为2529.2元)；2.被告向原告支付2016年4月至12月拖欠的物业管理费4338元、水电费4782元、公摊水电费153元，共计9273元，并按年利率24%向原告支付自2016年8月1日起计算至被告实际付清物业管理费、水电费及公摊水电费之日止的滞纳金(计至2017年7月3日为2087.5元)；3.被告缴纳的5618元履约保证金不予返还；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月2日，原被告签订了两份店面租赁合同，约定原告分别将坐落于福州市福新东路店面出租给被告,租赁期限自2015年4月20日起至2016年4月19日止，为一年，其中09号店面每月租金4226元、物业服务费242元，10号店面每月租金4200元、物业服务费240元，被告自行承担每月所产生的水、电费及电话费等一切费用，每间店面按每月17元分摊公用水、电费；被告应交纳履约保证金5618元。另根据合同约定，年租金按95%收取即09号店面年租金48300元，10号店面的年租金48000元。2016年4月19日租赁合同期限届满，被告续租09号、10号两间店面，2016年6月1日原告向被告送达通知，告知被告在2016年7月31日终止与原告的店面租赁合同，现被告仍拖欠09号店面2016年6月至7月的租金5635元、10号店面2016年6月至7月的租金5600元；拖欠09号店面自2016年4月起至2016年12月止的物业管理费2178元（242元／月×9月）、水电费4782元、公摊水电费153元（17元／月×9月），共计6387元；拖欠10号店面物业管理费2160元（240元／月×9月）。另依据店铺租赁合同第七条第1项及第2项的约定，对于拖欠的各项费用被告应按应缴金额的5%向原告支付滞纳金，原告自愿将该滞纳金的标准降低为年利率24%，逾期缴纳两间店面租金的滞纳金从2016年8月1日起计算至实际付清之日止（计至2017年7月3日为2529.2元）；逾期缴纳两间店面物业管理费、水电费、公摊水电费的滞纳金，从2016年8月1日起计算至实际付清之日止（计至2017年7月3日为2087.5元）。根据店面租赁合同的约定，被告已经缴纳的5618元履约保证金因为被告逾期缴纳租金及物业管理费的违约行为，原告将不予返还。被告拖欠租金、物业管理费、水电费、公摊水电费以及不返还租赁物的行为已经严重违约，请求支持原告的诉讼请求。被告陈文通辩称：其与原告订立租赁合同向原告承租了09、10号两间店面属实，但租赁物为违章建筑，原告属违规出租。租赁合同已于2016年4月期满，合同到期前已有拆迁的传言，但原告一直未发布公告，2016年9、10月开始拆迁之后原告才发出公告，原告未提前公告拆迁事宜，造成被告转让费、装修、安置费等损失，不同意承担违约责任。其缴纳的履约保证金为7223元，并非原告所述的5618元，此外其于2015年11月25日交纳租金5万元，于2016年4月20日交纳租金1万元，并已交纳了物业、水电、公摊等费用，请求依法裁判。原告围绕其诉讼请求依法提交店面租赁合同及2016年6月1日的通知、被告提供了其缴纳履约保证金、租金的收款收据为证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月2日，原被告就店面租赁事宜签订了两份店面租赁合同，分别约定原告将坐落于福州市福新东路店面（建筑面积40.25㎡）、第10号店面（建筑面积40.㎡）出租给被告使用，租赁期限均为一年，即自2015年4月20日起至2016年4月19日止；租金分别为4226元／月、4200元／月，租金支付方式为每年一缴，承租人应于每年的5月1日前一次性缴清当年度款项；逾期未缴纳租金，承租人应自逾期之日起，每日按应缴金额的5%向出租人支付滞纳金；逾期15日仍未足额缴纳租金的，视为承租人根本性违约，出租人有权解除合同，收回租赁物，没收履约保证金；两间店面的物业服务费分别为242元／月、240元／月，两间店面的水电公摊费用均为17元／月，承租人应于每月5日前向出租人缴纳水电费及水电公摊费；租赁期间承租人应承担因使用租赁物所产生的水、电费及电话费等一切费用；承租人应于合同订立的当日交纳09号店面的履约保证金5618元；合同终止后，承租人结清一切租金、其他费用、违约金且将租赁物交还出租人的前提下，承租人可持出租人出具的保证金收据原件退还保证金，退还的保证金金额以实际持有的单据为准；两份合同的第十一条“其他约定”分别备注：单价打9.5折，折后单价为100元／㎡。据此两间店面的年租金分别为48300元（40.25㎡×100元／㎡×12月）、48000元（40㎡×100元／㎡×12月）。合同订立后，双方依约履行合同，被告依约支付了讼争店面的租金至2016年5月止，同时依约支付物业费、公摊水电费及水电费至2016年3月31日止。2016年4月19日，讼争租赁合同的期限届满，后双方未再续订合同，但被告仍在该店面继续经营，直至2016年10月因讼争店面面临拆迁，被告迁至后排店面过渡时止。后双方对讼争店面自2016年6月起的租金交纳事宜发生争议，原告遂诉至本院。另查，被告在向原告承租讼争店面的同时，还于2015年3月16日与原告订立合同承租仓库，根据该份合同的约定，被告应缴纳的履约保证金为1605元，而09号店面的履约保证金5618元，因此被告于2014年11月6日缴纳的履约保证金7223元（5618元＋1605元）即为上述两份合同合计应缴纳的履约保证金。此外，被告于2016年4月20日交纳1万元费用的收款收据上交款项目一栏载明为“租金（2015.4.1-2016.3.31）”。本院认为：原、被告订立的店面租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。被告主张原告系违规出租，但未提供证据证明，本院不予采纳。被告未依合同约定按时足额缴纳租金，已构成违约，应当承担违约责任支付尚欠原告的租金、物业服务费及水电费。被告主张其已交纳了租金及相关费用，但其提供的收款收据均为交纳2016年3月31日之前费用的收据，不能证明其已交纳了此后的租金及相关费用，故被告仍应支付2016年4月起的租金及相关费用，综上，原告请求被告支付讼争店面2016年6月至7月的租金11235元，可予支持。原告主张其已于2016年6月1日发出通知，要求被告交纳拖欠的费用，并表示双方的租赁合同于2016年7月31日终止，被告否认收到该份通知，原告亦未举证证明已将该通知送达被告，故本院对该通知真实性不予认定。原告自认双方的租赁合同已于2016年7月31日解除，原告再请求被告支付合同解除之后即2016年7月31日之后的物业服务费、水电公摊费，缺乏依据，不予支持，但被告仍需支付2016年4月至7月的物业服务费1928元［（242元／月＋240元／月）×4月］、水电公摊费68元（17元／月×4月）。原告未提供证据证明被告2016年4月至7月间讼争店面实际产生的水电费金额，故原告请求被告缴纳两间店面的水电费4782元，依据不足，不能支持。租赁合同约定，被告未及时足额缴纳租金的，除每日按应缴金额的5%支付滞纳金外，解除合同的，还应没收被告缴纳的履约保证金。合同约定的履约保证金具有违约金的性质，原告以被告违约为由请求以履约保证金抵作违约金，本院予以支持。违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但系以赔偿守约方的损失为主要功能，而非惩罚性，故违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等因素予以衡量。现原告未提供证据证明被告的违约行为给其造成的实际损失，其主张没收履约保证金的同时又主张按年利率24%计算支付违约金，明显过高，不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告陈文通应于本判决生效之日起十日内支付原告福州廊桥营销策划有限公司租金11235元、违约金5234元（被告已支付的履约保证金5234元抵作违约金后，仍需支付11235元）；二、被告陈文通应于本判决生效之日起十日内支付原告福州廊桥营销策划有限公司2016年4月至7月的物业服务费1928元、水电公摊费68元，合计1996元；三、驳回原告福州廊桥营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费569元，减半收取计284.5元，由原告福州廊桥营销策划有限公司负担103.5元，由被告陈文通负担181元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  吴仕红二〇一七年九月二十五日书记员  孙碧莲附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。