广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终18401号上诉人（原审被告）：刘某亮，住广州市白云区。委托诉讼代理人：温清秀，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市炜某房地产咨询服务有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：欧阳正勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。上诉人刘某亮因与被上诉人广州市炜某房地产咨询服务有限公司（以下简称炜某公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘某亮的委托代理人温清秀与被上诉人炜某公司的委托代理人吴兵山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某亮上诉请求：依法撤销一审判决，发回一审法院重审。具体事实与理由如下：一、一审法院未依法查明炜某公司及其经纪人的资质。刘某亮在一审庭审中明确指出，认为炜某公司在提供居间服务之时不具备相应资质，其经纪人田某亦不具备房地产中介服务人员的注册证（执业经纪证书），属于非法经营。但对此，一审法院未加以查明，也未作出认定。刘某亮认为，这是本案的关键事实之一。二、炜某公司违反法律法规，其居间服务存在严重缺陷。炜某公司违反了《广州市房地产中介服务管理条例》第14条、第22条、第24条和第32条，一审法院未对该等事实加以审查。在一审中刘某亮也曾向一审法院陈述该问题，但一审法院认为这属于行政管理范围，不属于本案审理范围。因此刘某亮向广州市房地产交易监管中心反映过炜某公司违反该条例的行为，并要求处罚，但该中心并没有依法履行该行政执法的职能，故刘某亮向广州铁路法院提起行政诉讼。三、炜某公司未完全履行居间服务，一审法院认定刘某亮应支付全部居间服务费与事实和法律不符。综上所述，一审判决认定基本事实不清，认定事实错误。炜某公司二审答辩称如下：1、炜某公司同意一审法院判决。2、刘某亮提起行政诉讼仅是要求行政部门对炜某公司进行行政处罚，与本案主要审理的支付代理费的问题不具有任何关联性。因此刘某亮的第一、二、三点上诉理由是不成立的，与本案无关，请求二审法院维持原判。炜某公司向一审法院起诉请求：1、判令刘某亮向炜某公司支付房地产咨询及买卖代理费35500元；2、判令刘某亮向炜某公司支付迟延支付房地产咨询及买卖代理费的违约金2485元（从2015年8月25日起计算，以35500元为本金，按每日0.5%的标准计算）。一审法院认定事实：广州市X路X号X房的所有权人是案外人何某、翟某，各占50%产权份额。2015年8月25日，炜某公司（经纪方）与刘某亮（买方）、何某、翟某（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：买方以2550000元的价格购买广州市X路X号X房；买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议；基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费10000元、买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费25500元；逾期支付的须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费；守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务，如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费等。2015年8月29日，刘某亮向何某、翟某发出《关于解除的通知书》，写明何某、翟某未向刘某亮披露：1、其转让房屋的原因是解除婚姻关系后需要分割财产，但在签署合同时明知刘某亮购买房屋是用作婚房，却未披露这一事实；2、其明确表示物业产权起算时间为2009年，然而直至签署合同隐瞒该房屋实际楼龄已经超过20年的事实……鉴于以上两点，刘某亮以本通知解除合同等。2015年9月8日，何某、翟某向一审法院提起诉讼，请求一审法院判令刘某亮支付违约金250000元。一审法院于同年11月4日作出（2015）穗越法民三初字第2107号民事判决书，认为合同签订后，刘某亮以何某、翟某隐瞒房屋是其离婚要分割的财产及房屋楼龄超过20年等事实为由，向何某、翟某发函解除合同；但刘某亮陈述其在签约前看房三次，查看了涉讼房屋产权证，应当清楚了解房屋楼龄状况；且刘某亮没有提供证据证明其在交易中向何某、翟某询问涉讼房屋是否存在不吉利的情形，即便该房屋是何某、翟某离婚要分割的财产，也不会影响刘某亮实际使用该房屋，更与刘某亮婚姻状况如何无因果关系，故刘某亮发函解除合同没有依据，构成违约，何某、翟某据此要求刘某亮承担违约责任合法，一审法院予以支持。一审判决刘某亮在该判决发生法律效力之日起10日内向何某、翟某支付违约金35000元等。该判决已经发生法律效力。在本案审理过程中，炜某公司述称何某、翟某未向其司支付房地产咨询及买卖代理费；刘某亮对此未提出异议及相反证据。刘某亮亦未提供证据证明其在签订买卖合同过程中，有向炜某公司明确提出要购买的房屋须具备的具体条件和特别避讳。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，炜某公司作为居间人业已促成刘某亮与涉讼房屋的出卖人签订了《房地产买卖合同》；而刘某亮陈述其在签约前看房三次，查看了涉讼房屋产权证，应当清楚了解房屋楼龄等状况，且上述合同中也载明“买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议”；而且，刘某亮未提供证据证明其在签订上述合同过程中，有向炜某公司明确提出要购买的房屋须具备的具体条件和特别避讳。根据现有证据，不能证明炜某公司有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害了刘某亮的合法权益。因此，炜某公司要求刘某亮支付房地产咨询及买卖代理费及违约金的诉讼请求合法，一审法院予以支持。唯违约金的计算标准显属过高，一审法院依法予以调整为参照中国人民银行公布的同期贷款利率计付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条之规定，于2016年10月9日作出如下判决：一、刘某亮应在本判决发生法律效力之日起7日内向广州市炜某房地产咨询服务有限公司支付房地产咨询及买卖代理费35500元。二、刘某亮应在本判决发生法律效力之日起7日内向广州市炜某房地产咨询服务有限公司支付逾期支付房地产咨询及买卖代理费的违约金（以35500元为本金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2015年8月26日起计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过35500元为限）。三、驳回广州市炜某房地产咨询服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费750元，由刘某亮负担。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。二审期间，刘某亮以其于2016年12月28日向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼为由，于2017年1月5日向本院递交《中止审理申请书》申请中止本案审理。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对刘某亮的上诉请求与炜某公司的答辩意见，分析如下：从一审法院查明的事实来看，一审诉讼中，刘某亮并未提供证据证明其在签订合同过程中，有向炜某公司明确提出要购买的房屋须具备的具体条件和特别避讳，而根据本案现有证据亦不能证明炜某公司有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害了刘某亮的合法权益。另根据刘某亮的陈述，其在签约前看房三次，查看了涉讼房屋产权证，且上述合同中也载明“买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议”，故，刘某亮应当清楚了解房屋楼龄等状况。本案炜某公司作为居间人业已促成刘某亮与涉讼房屋的出卖人签订了《房地产买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬的规定，炜某公司要求刘某亮向其支付居间报酬符合法律规定，一审法院予以支持并无不妥。至于刘某亮提出炜某公司业务员没有相应服务资质及炜某公司是否违反《广州市房地产中介服务管理条例》的相关规定等问题，属于行政部门主管范围，本院不予调处。同理，对刘某亮二审提出其已提起行政诉讼而要求本案中止审理的请求，因其提起的行政诉讼所涉及相关行政部门职权处理不影响本案的判处，故本院不予照准。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人刘某亮上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由刘某亮负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一七年一月二十二日书记员  杨仁义王心怡