上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初28267号原告：谢小珍，女，1979年10月1日出生。委托诉讼代理人：高翰青，上海好济律师事务所律师。被告：戴海英，女，1968年3月18日出生，汉族，户籍地江苏省吴江市。委托诉讼代理人：倪天佐，男，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：徐喆，男，住上海市杨浦区。原告谢小珍与被告戴海英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告谢小珍、被告戴海英及各自的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢小珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、判令被告戴海英偿付计自2016年6月1日起至交还房屋时止的按每月9,000元(人民币，币种下同)计算的租金和房屋使用费；3、判令被告支付按月租金两倍标准计算的违约金共18,000元；4、判令被告戴海英交还原告闵行区七莘路xx号xx室房屋。事实和理由：2015年10月20日，原告谢小珍向案外人吴某购得坐落于闵行区七莘路xx号xx室房屋(以下简称：系争房屋)，购房前吴某已将系争房屋出租于被告戴海英使用，且被告明确表示放弃该房屋同等条件下优先购买权。原告于2016年2月取得系争房屋的房地产权证。依照“买卖不破租赁”的原则，原告依法承继了前房东吴某作为出租人的权利义务。2016年4月1日是原租赁合同约定的支付下一年度房租的期限，但被告既不向原房东吴某支付也不向原告支付，且从3月份开始连续三个月欠缴水费，为免影响信用记录原告只好代交。2016年5月，原租赁中介方通知原、被告和原房东三方面谈，被告仍无歉意，原告当即表示解除租赁合同并要求收回房屋。按原合同约定，逾期不支付租金累计超过2日的，原告有权单方面解除合同，被告应当返还房屋、支付欠付的租金以及解除合同后的占用使用费，并赔偿原告按月租金两倍计算的违约金。综上，请求法院判如所请。被告戴海英辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，与原告建立租赁合同关系的不是戴海英本人而是戴海英供职的便利店，戴海英只是在便利店成立之前进行了租赁房屋等前期准备工作。其次，被告与前房东吴某签订为期三年的合同。2016年5月，原告要求收回房屋。被告与原告协商，要求继续租赁房屋或预留一定时间至年底搬走，但原告以需要自用为由不同意。原告与被告之间没有续签租赁合同，故双方不存在任何合同关系。被告认为其并未违约，如果原告赔偿被告71,200元，则同意立即返还房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月16日，案外人吴某作为出租方(甲方)与被告戴海英作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市闵行区七莘路xx号xx室房屋出租给乙方，租赁期限为3年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止。甲方于2015年6月1日前向乙方交付该房屋。租金数额为每月9,000元，支付方式为按12个月为一期支付，先付后用，第一期租金乙方应于2015年5月20日前付清。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付逾期违约金。乙方应按本合同的约定按时支付租金、租赁保证金和其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过2日的，甲方有权单方面解除合同，并依据本合同第8条追究乙方的违约责任。合同第8条约定的违约责任为：甲乙双方应当诚意履行本合同，任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定，无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，数额为月租金的2倍。若甲方违约乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，若乙方违约，除需按本条承担违约责任外，对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。双方另作其他约定为：每年4月1号支付下一年度租金拾万零捌仟元整。2015年10月15日，被告戴海英出具《承租人优先购买权切结书》一份，载明：“本人是闵行区七莘路XXX号XXX室的承租人，本承租人知悉该房屋的所有权人将出售该房屋，现本承租人明确表示放弃对该房屋在同等条件下的优先购买权。特此声明！”2015年10月20日，吴某与谢小珍签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由谢小珍受让取得系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。2016年2月3日，谢小珍登记为系争房屋的产权人，并取得《上海市房地产权证》。案外人吴某于诉讼中出具书面证言，称：“于2016年4月1日租客戴海英应缴纳一年租金人民币壹拾万捌仟元整而一直迟迟未交，本人多次电话告知戴海英(包括通过中介中原小牛也多次上门并约见过一次)，并告知戴海英需将租金交给新业主谢小珍。”庭审中，被告确认租金付至2016年5月31日，后未再支付房租，现因影响经营，已无法继续履行房屋租赁合同，目前系争房屋无人使用但仍放置被告一些空的货架，双方未进行房屋交接。另，原、被告一致确认：2015年5月30日，原告与被告进行协商，原告口头通知被告要求解除双方房屋租赁合同关系。以上事实，有当事人提供的房地产买卖合同、房地产权证、《房屋租赁合同》、《承租人优先购买权切结书》、案外人吴某的书面证言等证据材料及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，被告戴海英与系争房屋原权利人吴某签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告谢小珍于租赁期间受让取得系争房屋所有权，依法承继原出租人吴某的权利、义务，其与承租人戴海英均受上述房屋租赁合同的约束。根据租赁合同的约定，被告戴海英应于2016年4月1日支付下一年度即2016年6月1日至2017年5月31日期间的房屋租金，逾期2日支付的，原告谢小珍有权行使单方解除权。现被告拖欠租金，显属违约，原告据此主张解除双方之间的租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。当事人行使约定解除权的，合同自通知到达对方时解除。就本案而言，本院以双方一致确认的解除通知到达之日即2015年5月30日确定为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还系争房屋，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2016年6月1日起至返还房屋之日止的租金及房屋使用费的诉请，承租期间承租人应按约支付租金，合同解除后出租人要求按原租金标准支付占用期间房屋使用费的，亦于法有据，因2016年6月1日合同已予解除，故本院对相应的房屋占用使用费予以支持。合同解除不影响守约方向违约方主张违约责任，现原告依据约定主张被告承担按照月租金两倍计算的违约金，具有合同和法律依据，亦予支持。被告戴海英认为其并非本案适格被告，本案应以其供职的上海市闵行区贸数云便利店为被告的意见，不符合合同相对性原则，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、确认原告谢小珍与被告戴海英之间就上海市闵行区七莘路2817、2841号414室房屋建立的租赁合同关系已于2016年5月30日解除；二、被告戴海英应于本判决生效之日起十日内向原告谢小珍支付计自2016年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费(计算方法：自2016年6月1日起至实际返还房屋之日止，按每月9,000元的标准按实计算)；三、被告戴海英于本判决生效之日起十日内支付原告谢小珍违约金18,000元；四、被告戴海英于本判决生效之日起十日内向原告谢小珍返还上海市闵行区七莘路xx号xx室房屋。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,025元，由被告戴海英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘新慧二〇一七年一月二十五日书记员  吴国超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。