上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初2193号原告(反诉被告)：上海上实海云置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：宋悦青，合生集团上海地区公司地区总经理。委托诉讼代理人：王肇芳，上海市东高地律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘桂浩，男，1964年10月29日出生，汉族，户籍所在地浙江省东阳市。被告(反诉原告)：上海心想娱乐有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：潘桂浩，总经理。上列两被告的共同委托诉讼代理人：钟火祥，上海嘉富诚律师事务所律师。原告上海上实海云置业有限公司(以下简称上实公司)与被告潘桂浩、上海心想娱乐有限公司(以下简称心想公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告潘桂浩、心想公司对原告上实公司以相同案由提起反诉，本院决定两案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上实公司的委托诉讼代理人王肇芳、被告潘桂浩及其委托诉讼代理人钟火祥、被告心想公司的法定代表人潘桂浩及其委托诉讼代理人钟火祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上实公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告潘桂浩于2011年8月1日签订的《合生财富广场租赁合同》；2.被告潘桂浩、心想公司支付拖欠的2013年2月1日起至2014年12月31日的物业管理费1,211,663元、2011年9月1日起至2011年12月31日的装修免租期租金442,564元及2012年6月1日起至2012年6月30日的电费42,613.20元；3.被告潘桂浩、心想公司支付逾期支付物业管理费及电费的违约金376,282.86元；4.被告潘桂浩、心想公司承担律师费损失3万元。事实和理由：2011年8月1日，原告与潘桂浩签订《合生财富广场租赁合同》，约定，潘桂浩向原告承租本市大连路地上813部分及地下813单元，每月物业管理费52,681元。合同签订后，潘桂浩在租赁场地注册成立心想公司，并由心想公司在租赁场地经营KTV。因原告交付被告的租赁房屋实际建筑面积为2,395.20平方米，不足合同约定面积2,508.63平方米，原告额外提供被告位于地下一层的33平方米空调机房、42平方米的临时搭建房及空调机房外15平方米的公用部位作为补偿。租赁期间，被告因种种原因拖欠原告2013年2月1日起至2014年12月31日的物业管理费1,211,663元及2012年6月的电费42,613.20元。根据租赁合同7.1、7.2条约定，被告累计欠费超过60天的，原告有权在任何时候收回租赁场地，被告并应支付原告装修免租期的租金及相当于6个月租金的违约金。审理中，原告称心想公司成立后，潘桂浩将其在上述租赁合同中的权利义务一并转让给了心想公司，故第1项诉请要求解除的是原告与心想公司之间的租赁合同，第2、3、4项诉请要求心想公司承担付款义务，由潘桂浩承担连带责任。另原告同意按被告实际租赁面积2,395.20平方米计算2013年2月1日起至2014年12月31日期间的物业管理费，变更诉请2中物业管理费的金额为1,156,881.60元。被告潘桂浩、心想公司辩称，2013年2月1日起至2014年12月31日期间的物业管理费，被告确未支付，未付的原因是原、被告对该期间的费用结算存在争议。合同约定租赁面积为2,508.63平方米，2012年10月、11月被告在办理心想公司营业执照时发现实际租赁面积仅2,395.20平方米，为此，被告一直与原告交涉，要求按实际租赁面积计算租金、物业管理费。2011年底，被告还应原告要求在租赁场地一楼拦隔出约20平方米作为隔壁东亚银行的消防通道，原告提供被告地下一层的42平方米临时搭建房作为补偿。原告所称的33平方米空调机房及空调机房外15平方米的部位本身包含在租赁场地地下部分的面积内。自2015年1月1日起，原告已按实际租赁面积2,395.20平方米向被告收取每月50,299元的物业管理费。此外，原告未向被告提供基本的物业服务，租赁场地公共部位的清洁都由被告另行聘用清洁工完成，原告口头承诺提供的排风排烟系统及3个停车位都未提供，2014年4月19日原告无故从晚上9点停电至次日凌晨2点多，之前原告还停过两次电。被告从未拖欠原告租金，2014年12月31日之后的物业管理费也是正常支付，原告不能以被告欠付2013年2月1日起至2014年12月31日期间的物业管理费为由主张解除合同，且被告已投入1,000余万元用于经营，租赁合同解除将对被告产生重大损失。物业管理费应当由物业公司出面向被告主张。2012年6月的电费被告已付清，因付款至今时间较长，被告无法提供付款凭证，原告于2012年12月28日向被告发出的催缴通知书中也明确催讨的是2012年7月之后的电费。原告主张的违约金及律师费损失计算标准也过高。心想公司成立后，潘桂浩已将其与原告的租赁合同中的权利义务一并转让给心想公司，如法院判决支持原告主张的各项费用，应由心想公司承担责任，潘桂浩不承担责任。不同意原告的全部诉请。被告潘桂浩、心想公司向本院提出反诉请求：1.原告退还被告心想公司2012年1月1日起至2015年12月31日多交的租金240,131.31元；2.原告退还被告心想公司2011年9月1日起至2013年1月31日多交的物业管理费40,494.51元；3.原告赔偿被告心想公司随意拉闸停电造成的损失37,873元；4.原告赔偿被告心想公司2012年12月6日起至2016年2月6日的清洁费损失234,000元。事实和理由：双方合同约定租赁面积为2,508.63平方米，2012年10月、11月被告在办理心想公司营业执照过程中发现租赁场地实际面积仅2,395.20平方米，误差113.43平方米，因租赁场地的租金及物业管理费应当按照实际租赁面积计算，故被告多次口头要求原告返还多收的物业管理费及租金。2015年5月11日双方补充协议约定自2015年1月1日起按实际面积计算物业管理费，双方另行协商2014年所有欠费，说明原、被告一直就物业管理费进行协商。2014年4月19日晚上9点05分起原告拉闸停电约5小时，导致被告经营的KTV客人摔砸物品、超市物品被偷损失达5,092元，退赔客人消费款9,847元，营业额损失19,934元，共计损失34,873元。2014年8月10日下午3时02分原告拉闸停电15分钟，造成被告退赔客人消费款损失3,000元。另由于原告未提供地下一楼的公共卫生间、公共走道的清洁服务，未提供垃圾堆放点及垃圾清运服务，被告为此专门聘用三名清洁工打扫卫生及清运垃圾，每月支出6,000元。原告上实公司对被告潘桂浩、心想公司的反诉辩称，根据双方合同约定，无论租赁场地面积有无增减，租金均不作调整，故不同意退还被告租金。对2011年9月1日起至2013年1月31日期间的物业管理费的计算，被告从未提异议，且原告额外补偿了被告部分面积，现被告主张返还多交的物业管理费也已超过诉讼时效。因被告违约拖欠物业管理费、电费及电容测试需要，原告确拉闸停电二、三次，但原告拉闸停电符合合同约定且已提前通知被告，对被告主张的停电损失，原告也不予认可。物业公司对整个大厦提供的是基本物业服务，被告经营娱乐行业并涉及餐饮，造成的垃圾和清洁负担明显超出日常办公生活，对于超出部分，物业公司不提供服务，被告也未提供清洁费损失的依据。不同意被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证如下：2011年8月1日，原告上实公司作为出租方、被告潘桂浩作为承租方签订一份《合生财富广场租赁合同》，约定，出租方将坐落于合生财富广场项目中的大连路地上813部分及地下813单元出租给承租方；承租方同意按本合同规定的日期和方法向出租方支付下列费用：在租赁期内，承租方必须向出租方支付附表六所列明的租金及其他根据本合同约定应缴纳的费用，先付后用；承租方必须支付和清偿显示于承租方独立仪表的有关水、电、煤气、电讯和电话费用等公用事业费用和于该房屋内使用的设施的费用，如出租方已向有关设施部门代付相关费用，承租方应根据出租方的要求在规定期限内偿还出租方已支付的关于水、电、煤气、电讯和电话等供应的费用及超出规定期限的滞纳金；承租方必须依附表六规定向出租方提供履约保证金，在整个租赁期内保证金由出租方保管，出租方无须向承租方支付保证金的利息，租赁期内，承租方不得以保证金抵付租金等任何应付费用，保证金数额必须相当于附表六详述之金额；合同7.1条约定，在不影响出租方根据本合同约定行使任何权利的前提下，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，本合同立即自行终止，在此情况下，出租方无需对承租方承担任何装修费、设备添加费的补偿，该等情况为：(1)本合同内任何一项应付的租金或任何其他费用，承租方从该租金或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天(无论是否正式追索)；(2)…；当发生本合同第7.1条情况时，承租方已经支付保证金不予退还，并且承租方应承担如下违约责任：1、承租方应向出租方支付相当于当期六个月租金金额的违约金；2、承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金；当发生本合同第六章及第七章第7.1条情况，出租方向承租方发出书面通知，书面通知中规定之日期为本合同终止日；在不影响出租方因承租方违反、不遵守、不履行本合同而依据法律或本合同向承租方行使任何权利的前提下，如承租方未按时支付本合同所定的租金或任何其他费用的全部或一部分超过14天或承租方违反、不履行本合同规定之任何条款、条件规定义务并在出租方发出书面通知后14天内未予纠正，出租方可行使下列权利：1、出租方可向承租方要求赔偿出租方因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于：(1)出租方为向承租方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用(包括律师费和诉讼费)，不管是否已开始法律程序；(2)出租方为向承租方追讨欠款而依法委任讨债人所需支付的任何合理的费用；2、出租方在提前48小时书面通知承租方的前提下，可立即要求管理办公室停止向该房屋提供水、电、煤气、电讯、电话、空调和其他管理服务及采取任何出租方认为合适的其他措施、行动，直到承租方支付所有欠款及因此而引起的费用，出租方对承租方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任；按本合同须向承租方送达的任何通知，如以专人递送或留置在该房屋或以挂号方式，寄往列于附表一的承租方法定地址或通讯地址(或承租方日后书面通知更改的法定地址、通讯地址或该房屋)，则被视为送达承租方；按本合同须向出租方送达的任何通知，如以挂号方式，寄往列于附表一的出租方通讯地址(或出租方日后书面通知更改的通讯地址)，则被视为送达出租方；任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人，邮政局出具的挂号投送收据，将有效证明该通知已送达收件人；合同附表一约定，出租方上实公司通讯地址：上海市大连路XXX号，承租方潘桂浩通讯地址：上海市闵行区沁春路355弄三春汇秀苑XXX号XXX室；附表四约定，租赁期为10年，自2012年1月1日－2021年12月31日，装修免租期为2011年9月1日－2011年12月31日；附表五约定，该房屋只限用作经营商业用途，承租方须以量贩式卡拉OK之商业名称经营前述业务；附表六约定，租赁期第1-4年，租金为1.45元/天，110,641元/月；租赁期第5-7年，租金为1.52元/天，115,982元/月；租赁期第8-10年，租金为1.60元/天，122,087元/月；整个租赁期内，租金按二个月为一期支付，承租方须于每月25日前支付下一期租金；出租方与承租方在此确认该房屋出租面积为2,508.63平方米，无论面积增减，双方对房屋租金不作调整；免租装修期共计4个月，自2011年9月1日—2011年12月31日，在此期间承租方无需支付租金，但需支付相应管理费、政府有关税费及其他相关费用，免租装修期内承租方应每月支付管理费52,681元，免租装修期内承租方应支付垃圾清运费、临时水电费、工程变更费及其他相关费用；承租方应根据本合同第三章提供租金保证金221,282元(总计相当于2个月租金)，并在签订本合同时支付给出租方；物业管理费保证金为105,362元；物业管理费为21元/平方米/月，按建筑面积2,508.63平方米计算，每月物业管理费为52,681元；附表八约定，电量要求：350kw(其中空调用电180kw)，电费计价0.9元/度；本合同生效后，承租方如需要在租赁房屋内设立公司，出租方应当予以配合，待承租方公司设立后将本合同中约定的权利和义务一并转让给新公司，由新公司和出租方继续履行本合同，新公司和承租方承担连带责任。合同签订后，原告将租赁场地交付给潘桂浩。2012年12月6日潘桂浩在租赁场地注册成立心想公司，之后，租赁场地由心想公司经营KTV。租赁期间，因原告交付被告的租赁场地面积与合同约定面积不符，且被告应原告要求在租赁场地一楼拦隔出部分面积由隔壁租户用于消防通道，原告额外提供被告租赁场地所在地下一层部分面积作为补偿。2012年12月28日，原告、广东康景物业服务有限公司上海虹口分公司合生财富广场物业管理处致函心想公司称，心想公司至今未支付2012年10-12月物业管理费158,043元、7-10月电费17,982.90元、装修至今水费5,308元，共计181,333.90元，此行为已构成违约，原告根据合同有权按月租金6倍收取违约金及没收履约保证金，并保留继续追索多余部分损失的权利。如原告在2012年12月31日下午17点前仍未收到心想公司应支付的各项费用，物业管理方将进行合同约定的各项停止物业服务措施。2013年3月15日，心想公司致函合生财富广场物业管理中心并报送原告称：心想公司于2011年8月1日与原告签订承租协议，在合生财富广场地下一层开设心享歌城。2012年6月在前期试营业5个多月后因故停业，期间6月-11月心享歌城停业关门整顿，原告也因此封闭了地下一层的公共卫生间，停开过道空调和通排风。由于地下室阴暗潮湿加之场地封闭不营业，导致场所内许多墙壁瓷砖、墙纸等装修脱落，沙发霉变。2012年12月心享歌城重新开业至今，心想公司多次口头向原告请求排风、空调等事宜，但至今仍未开过排风，整个冬季也未开启公共走道的空调。要求原告在每天的21：30-22：30期间开通排风一小时，定期搞好公共走道的抛光保养，在气温需要时开通公共区域走道的空调。2013年3月15日，心想公司向原告出具一份《情况说明》，载明，该公司于2012年12月重新开业，由于新店开张，客源积累不足，人气不够，生意不尽人意，加上近半年的停业损失巨大，鉴于该实际情况，现对欠交的费用作一分批分次缴纳计划，具体时间表如下：一、3月底前付清2012年的水电费(此前的房租费、物业费已全付清)；二、4月底前付清4月份前的房租费、物业费、水电费。2014年4月19日，案外人沈某某向虹口公安分局嘉兴路派出所报警称，在大连路XXX号心享歌城B1层内，因跳电导致10多名顾客在该址闹事，请民警到场处理。2013年2月1日至2014年12月31日期间，被告以租赁场地面积与合同约定面积不符为由，停止向原告支付物业管理费。2015年5月11日，原告作为出租方(甲方)与潘桂浩(心想公司)作为承租方(乙方)签订一份《补充协议》，约定，甲方每天保证开排气2小时，时间不累计，具体时间由乙方提前一天通知甲方，同时乙方不支付电费；乙方自2015年1月1日起按实测报告面积2,395.20平方米支付物业费21元/平方米/月，50,299元/月；甲方免费提供乙方三个地面车位；甲方每晚20：00-次日6：00每2小时按5元收费；乙方承诺：5月31日前付1-6月物业费，6月30日前付5-6月租金，8月31日前付7-10月租金和7-9月物业费；8月份甲乙双方另行协商2014年所有欠费。协议签订后，被告按建筑面积2,395.20平方米向原告支付自2015年1月1日起每月50,299元的物业管理费。2015年9月17日，原告委托律师致函潘桂浩称，被告所租赁的合生财富广场南楼地下一层商铺租户尚未缴纳2013.2.1-2014.12.31物业费1,211,663元、2012.6.1-2012.6.30电费42,613.20元、2013.1.1-2013.12.31精神堡垒60,000元，合计1,314,276.20元，要求被告于2015年9月28日前向原告缴纳上述费用。被告收函后仍未付款。另查明：2015年9月23日，原告委托上海市东高地律师事务所王肇芳律师代理本案诉讼，原告为此于2015年11月5日支付律师代理费3万元。审理中，原、被告一致确认原告实际交付的租赁场地建筑面积为2,395.20平方米。对有争议的证据和事实，本院认定如下：审理中，原告提供一份其于2012年7月12日制作的付款通知发放记录，其中载明，心享KTV南楼商铺，2012.8.1-2012.8.31物业费52,681元，2012.6.1-2012.6.30电费42,613.20元，案外人赵轩栋签字确认。对于该份付款通知发放记录，被告称原告每月上门抄表后制作物业管理费及电费的付款通知，快递或上门由被告签收。赵轩栋系心想公司工作人员，但被告对于该记录上载明的2012.6.1-2012.6.30电费金额无法确认。本院认为，原、被告租赁合同对于电费的计价标准作出明确约定，对于原告计算得出的电费金额，被告完全可以根据租赁房屋的电表抄表数进行核算，现原告提供的上述付款通知发放记录已由心想公司工作人员签字确认，被告也无证据证明其对于2012年6月的电费金额提出过异议,故本院对于上述付款通知发放记录上记载的2012.6.1-2012.6.30的电费金额42,613.20元予以确认。本院认为：原告与被告潘桂浩签订的《合生财富广场租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据租赁合同约定，该合同生效后，潘桂浩如需要在租赁场地设立公司，原告应当予以配合，待公司设立后，潘桂浩将租赁合同中的权利义务一并转让给新成立的公司，由新成立的公司和原告继续履行合同，潘桂浩和新成立的公司承担连带责任。事实上，潘桂浩在与原告签订租赁合同后，于2012年12月6日在租赁场地注册成立心想公司，之后由心想公司在租赁场地经营KTV。现原、被告一致确认在心想公司成立后，潘桂浩已将其在租赁合同中的权利义务一并转让给了心想公司，故心想公司成立后，《合生财富广场租赁合同》中潘桂浩的权利义务一并由心想公司承受，潘桂浩应就心想公司的义务承担连带责任。根据租赁合同约定，物业管理费的收费标准为21元/平方米/月，按租赁房屋建筑面积2,508.63平方米计算。而原、被告一致确认原告交付被告的租赁场地实际建筑面积为2,395.20平方米，与合同约定建筑面积误差113.43平方米，且被告应原告要求在租赁场地一楼拦隔部分面积由隔壁租户用于消防通道，即使原告额外补偿被告地下一层部分面积，面积也仍有误差。被告在发现原告交付的租赁场地面积存在误差后，对物业管理费的支付金额提出异议并停止向原告支付物业管理费，直至2015年5月原、被告就物业管理费的支付金额重新达成一致意见，之后被告按租赁房屋实际建筑面积2,395.20平方米向原告支付自2015年1月1日起的物业管理费。在双方对物业管理费的支付金额未能重新达成一致意见的情况下，被告停止支付物业管理费，属事出有因。另原告于2012年12月28日致被告的催款函中并未提及被告拖欠2012年6月的电费，之后原告又向被告催讨该笔电费，而被告以2012年6月的电费已付清为由拒绝支付。事实上，除2012年6月以外的电费被告均已付清，说明原、被告对于2012年6月电费是否付清存在争议且双方未积极及时地进行核查，并非被告恶意拖欠原告电费。现原告以被告违约拖欠2013年2月1日起至2014年12月31日的物业管理费、2012年6月的电费为由，主张解除租赁合同、逾期支付物业管理费及电费的违约金、装修免租期的租金、律师费损失，理由不足，依法不予支持。关于原告主张的2013年2月1日起至2014年12月31日的物业管理费1,156,881.60元，根据双方合同约定，租赁期间发生的物业管理费应当由被告承担，并按租赁房屋面积计算。被告辩称物业管理费应当由物业公司出面向其主张的意见，因原告系租赁房屋产权人，在原、被告及物业管理单位无特别约定的情况下，租赁房屋发生的物业管理费应由原告向物业管理单位承担责任，而原、被告之间关于物业管理费的结算应按双方之间的约定履行，故对被告的该辩称意见，不予采纳。现原告按租赁房屋实际面积向被告主张上述期间的物业管理费，依法应予支持。关于原告主张的2012年6月1日起至2012年6月30日的电费42,613.20元，原、被告对该笔电费是否付清存在争议，现被告未能举证证明其已付清，本院对原告该项请求依法予以支持。关于被告主张返还多收租金的请求，双方合同确认租赁房屋面积为2,508.63平方米，无论面积增减，房屋租金均不作调整，故对被告该项请求，依法不予支持。关于被告主张返还多收物业管理费的请求，根据原、被告合同约定，物业管理费按双方约定的租赁房屋建筑面积2,508.63平方米计算，而原告实际交付被告使用的租赁场地面积与约定面积不符，对于多收的物业管理费，原告应当予以返还。关于原告辩称被告该主张超过诉讼时效的意见，被告在发现租赁场地面积存在误差后，就物业管理费的支付金额向原告提出异议并自2013年2月起停止支付物业管理费，之后双方于2015年5月签订补充协议约定自2015年1月1日起按租赁场地实际面积计算物业管理费，2014年欠费双方另行协商。说明2013年2月至2015年5月期间原、被告一直就物业管理费的支付进行交涉。原告也无证据证明在被告反诉前原告已明确表示拒绝返还被告多收的物业管理费且该意思表示至被告反诉已超过两年，故对原告的该辩称意见，本院不予采纳。关于被告主张的停电损失及清洁费损失，双方合同对于租赁房屋的清洁工作并未作出具体约定，且被告未提供确实充分的证据证明其存在停电损失及清洁费损失，故本院不予支持。综上，对原告主张的2013年2月1日起至2014年12月31日的物业管理费1,156,881.60元、2012年6月1日起至2012年6月30日的电费42,613.20元及被告反诉主张的2011年9月1日起至2013年1月31日多交的物业管理费40,494.51元，予以支持。对原、被告的其他请求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告上海心想娱乐有限公司支付原告上海上实海云置业有限公司2013年2月1日起至2014年12月31日的物业管理费1,156,881.60元；二、被告上海心想娱乐有限公司支付原告上海上实海云置业有限公司2012年6月1日起至2012年6月30日的电费42,613.20元；三、原告上海上实海云置业有限公司退还被告上海心想娱乐有限公司2011年9月1日起至2013年1月31日多交的物业管理费40,494.51元；上述第一、二、三项，均于本判决生效之日起10日内履行完毕；四、被告潘桂浩对上述第一、二项被告上海心想娱乐有限公司的付款义务承担连带责任；五、对原告上海上实海云置业有限公司的其他诉讼请求，不予支持；六、对被告潘桂浩、上海心想娱乐有限公司的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费24,248.98元，由原告上海上实海云置业有限公司负担7,274.69元，被告潘桂浩、上海心想娱乐有限公司负担16,974.29元；反诉受理费4,662.49元，由原告上海上实海云置业有限公司负担341.73元，被告潘桂浩、上海心想娱乐有限公司负担4,320.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 华 琴人民陪审员 郭 瑛人民陪审员 毛济平二〇一七年一月十日书 记 员 戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。