广西壮族自治区田林县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂1029民初826号 原告（反诉被告）袁巧丽，女，1985年2月16日出生，汉族，个体户，住田林县。 委托代理人姚茂峰，田林县司法局法律援助中心律师。 被告（反诉原告）邓素慧，女，1960年8月9日出生，汉族，农民，住田林县。 委托代理人梁湘，南宁市兴宁区法院司法警察，住南宁市青秀区，系被告邓素慧的儿子。 原告（反诉被告）袁巧丽与被告（反诉原告）邓素慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，依法组成由审判员黄振忠担任审判长、代理审判员黄若执、人民陪审员李松正参加的合议庭，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。书记员黄宇担任法庭记录。原告及其委托代理人，被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告袁巧丽（反诉被告）诉称，2015年2月，原告租赁被告位于潞城××××楼房屋用于托儿所，每年房租1万元，双方未订立书面租赁合同。原告入住后，由于被告房屋严重漏水，经原告与被告协商，原告出资对漏水房屋进行修缮，费用达56397元。之后，原告与被告签订《租房协议》，对房屋租赁问题重新约定。2016年7月5日，因为租房琐事，被告的侄子将原告丈夫殴打致伤，经报案未得到解决。2016年8月16日，被告又无故将租赁房屋全部更换门锁，不让原告进入租赁房，不让原告继续租房。经多方协商，被告仍不给门锁钥匙，原告无法继续租房，致使原告无法拿回在租房自己购买的财物（价值30000元）。为此，请求法院判决被告返还扣留在租赁房屋的原告财物海信空调4台、电动车、打印机、康佳电视机、海尔冰箱、全自动洗衣机各1台、儿童桌5张、椅子45张等财物，或折价赔偿30000元；并赔偿原告为被告盖建二楼房顶费用56397元。 原告为证明其主张向法院提供以下证据： 1、原告身份证复印件一份，用以证明原告主体资格； 2、租房协议一份，用以证明原告修缮租赁物的事实和被告赔偿义务来源； 3、租房押金收据一份，用以证明原告交纳租房押金事实； 4、东华家电商场商品信用卡二份、收款收据三张、田林县华兴家私零售单一份，用以证明原告被扣在被告租房的财物购置票据； 5、修缮租房费用收据、销售清单，用以证明原告修缮租房所花费用56397元的事实。 被告邓素慧（反诉原告）辩称，原告请求返还的财物，被告没有去清点，也不知道是否有这些财物，被告并没有扣押原告财物；租房协议约定好被告不收原告修缮的二楼的租金，原告同意不租房后将二楼送给被告。因此，法院应驳回原告的诉讼请求。被告并提出反诉要求：1、终止房屋租赁协议，判令双方于2016年8月25日终止协议；2、要求反诉被告支付房租15000元、水费800元，支付2016年8月26日至2016年9月20日反诉被告物品的场地占用费728元，支付违约金3000元等共计19528元；3、要求反诉被告收到法院判决书之日起两日内恢复租房期间自私改变更换的水管道，并清空房屋，将一楼二楼按现状返还反诉原告。 被告为证明其辩解和反诉向法庭提供以下证据： 1、通知书一份，用以证明被告已通知原告缴纳房租和后续租问题，原告未缴纳房租费给被告的事实； 2、EMS全球邮政特快专递回执单，用以证实被告将通知书用邮寄给原告； 3、运单详情，用以证明原告已签收被告邮寄的通知书； 4、照片3张，用以证明被告没有阻止原告经营； 5、租房协议，用以证明双方签订协议情况； 6、被告身份证，用以证明被告主体资格； 7、彩色照片4张、光碟3张，用以证明2016年8月19日被告把通知书和房屋钥匙当面交给原告拒绝签收； 8、房屋所有权证，用以证明租赁房屋是被告所有。 反诉被告（本诉原告）辩称，其同意反诉原告反诉的第一项请求；第二项确有未交租金事实但没有那么多，反诉原告计算有误；反诉原告没有安装水表，水费是多少不知道；场地占用费是不合理的，没有事实和法律依据；第三项中水管道是双方口头同意更换的，反诉原告也是受益人；由于反诉原告更换门锁，反诉被告无法清空房屋，搬走物品；依双方约定，原告主动要求解除合同，才同意将二楼送给被告，但是现在并不是原告主动解除；原、被告曾经口头约定2016年9月把房租交给被告，而被告说2015年交，到目前原告也没有收到被告催收租金通知。因此，请求法院驳回反诉原告诉讼请求。 反诉被告没有提供反诉证据。 经原告口头要求清点物品，2016年9月29日本院到被告租房清点物品，原告起诉的物品海信空调4台、电动车、打印机、康佳电视机、海尔冰箱、全自动洗衣机各1台、儿童桌5张、椅子45张等财物都在被告租房内，当日原告经被告同意已搬走电动车、打印机各一台以及10张椅子。 经开庭质证，本院对原告和被告提供的证据作如下认定： 1、原告提供的1号证据，被告没有异议，本院认为该证据可以证实原告主体资格，应予以认定； 2、原告提供的2、3号证据，被告没有异议，本院认为2号证据是双方租房协议，是双方真意思表示，3号是原告预交押金收据，能证实原告2015年1月27日预交1000元房租押金事实，这两份证据本院予以认定； 3、原告提供的4号和5号两组证据，被告有异议，本院认为这两组证据是原告用以证实其购买物品收据和修缮被告租房二楼所花费收据，但这些收据均不是正式发票，无法查清真实性，而且修缮房屋的收据收款人是谁都没有写，因此，对两组证据证明力本院不予认定； 4、被告提供的1号证据是通知书以及2号、3号证据是邮寄和签收情况，原告有异议没收到，本院认为这份证据组完整证据链，能证明已送通知书给原告的事实； 5、被告提供的4号证据是照片，用以证实被告没有阻止原告经营，本院认为从照片上看无法证明被告所要证明的内容，本院对此不予认定； 6、被告提供的5号证据是租房协议，这与原告提供的2号证据相同，应予以认定。 7、被告提供的6号证据是身份证，原告无异议，本院认为能证明其身份，应予以认定； 8、被告提共的7号证据照片和光碟，原告有异议，本院认为这组证据能证实被告把通知书和房屋钥匙当面交给原告而原告拒绝接收的事实； 9、被告提供的8号房产证能证明原告所租房屋是被告房屋的事实。 10、原、被告对物品海信空调4台、康佳电视机、海尔冰箱、全自动洗衣机各1台、儿童桌5张、椅子35张等财物现仍在被告租房内没有异议。 综合本案有效证据和庭审查明的事实，本院确认以下法律事实： 2015年1月27日，原告袁巧丽付1000元租房定金给被告邓素慧，原告租赁被告位于潞城××××楼房屋办托儿所，每年房租1万元，双方未订立书面租赁合同，原告于2015年2月2日开始入住房子。2015年6月1日原、被告签订了书面《租房协议》。协议内容有：原告入住后，到了下雨季节，因被告租房到处漏水，经原告与被告协商，原告出资盖楼顶（二楼），任何时候被告不得收取任何费用。原租一楼，被告向原告承诺不管任何时候房租仍然收取一年一万，直到原告不再租被告房子。原告也向被告承诺自不租之日起，自盖的楼顶原样送给被告用，不向被告收取任何费用。若被告没有遵守之前任何约定，原告自费的二楼和一楼排水道，被告要1：5的金额赔偿原告。被告还要赔偿原告其他的经济损失，例如招牌内其他装饰等（按1：2赔偿）。2016年8月29日原告起诉至本院，认为被告侄子为租房琐事于2016年7月5日打伤原告丈夫，8月16日被告又无故将租房全部更换门锁，不让原告进入租房，不让原告继续租房。要求法院判决：被告返还扣留在租房的原告财物海信空调4台、电动车、打印机、康佳电视机、海尔冰箱、全自动洗衣机各1台、儿童桌5张、椅子45张等财物，或折价赔偿30000元；并赔偿原告为被告盖建二楼房顶费用56397元。被告答辩并反诉：被告并没有扣押原告财物；租房协议约定好被告不收原告修缮的二楼的租金，原告同意不租房后将二楼送给被告。因此，法院应驳回原告的诉讼请求。被告并提出反诉要求：1、终止房屋租赁协议，判令双方于2016年8月25日终止协议；2、要求反诉被告支付房租15000元、水费800元，支付2016年8月26日至2016年9月20日反诉被告物品的场地占用费728元，支付违约金3000元等共计19528元；3、要求反诉被告收到法院判决书之日起两日内恢复租房期间自私改变更换的水管道，并清空房屋，将一楼二楼按现状返还反诉原告。 另查明，原告现有以下财物在被告租房内：海信空调4台、康佳电视机、海尔冰箱、全自动洗衣机各1台、儿童桌5张、椅子35张。 本院认为，本案争议的主要焦点是：1、原、被告是否存在违约行为；2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据；3、被告反诉的请求是否有事实和法律依据。 原告与被告签订的《协议书》是双方真实意思表示，是有效的合同。当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告已按协议约定把房子租给原告，虽然双方签订协议时未约定何时交房租，但按交易习惯，原告应先交租金后租房，或者按我国合同法第二百二十六条规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。原告租房从2015年2月2日至2016年8月25日已有一年零六个月多，但原告既未在租房时交一年租金也未在租期届满一年时交一年租金给被告。至今原告除了预交1000元定金能折抵房租外一直未交租金，显然原告违约，应承担违约责任。原告诉称被告无故殴打原告丈夫及更换门锁行为，构成根本违约，但原告没有提供殴打的证据，本院不予采信，至于更换门锁确有事实，从被告提供视频和文字说明证据来看，被告锁后又把钥匙想交给原告，但原告拒绝接收，被告的更换锁门行为加剧了矛盾，显然存在违约行为。因此被告也应承担相应违约责任。 原告要求被告返还扣留在租赁房屋的原告财物海信空调4台、电动车、打印机、康佳电视机、海尔冰箱、全自动洗衣机各1台、儿童桌5张、椅子45张等财物，或折价赔偿30000元，但被告否认扣留，原告也没有证据证实是扣留，经清点以上财物除原告已搬走电动车、打印机各1台和11张椅子外均还在被告租房内，这些物品是原告财物，应予以由原告搬走。原告要求被告赔偿修缮二楼房屋费用，但原告存在违约行为，依双方协议规定，该费用应由原告自己承担。 反诉原告要求终止房屋租赁协议，根据我国合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。反诉原告提供的证据已通知反诉被告在合理期限内支付，但反诉被告仍未支付，因此，反诉原告的请求符合法律规定，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付租金15000元，按双协议约定一年租金一万元，反诉原告这一请求符合双方约定，本院予以支持；反诉原告要求反诉被告支付水费800元，但未提供相关证据证实，本院不予支持；反诉原告要求反诉被告支付场地占用费728元，没有法律依据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付违约金3000元，因为被告本身就存在违约，其这一要求，不符合法律规定，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告收到法院判决书之日起二日内恢复在租房期间私自改造更换的水管道，无证据证实是反诉被告私自改造，反诉原告这一请求，证据不足，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告清空房屋，将一楼二楼房屋现状返还反诉原告，符合我国合同法第二百三十五条规定，本院予以支持。 综上所述，根据我国合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中本诉原告和反诉原告都有违反协议的约定，应各自承担相应的责任，因此，原告要求修缮二楼费用损失与被告要求的租金损失，由各自承担责任，互不用赔偿损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告袁巧丽租被告邓素慧房子购置的财物海信空调4台、康佳电视机、海尔冰箱、全自动洗衣机各1台、儿童桌5张、椅子35张，由原告于本判决书生效后二日内自行搬走； 二、驳回原告袁巧丽的其他诉讼请求； 三、本判决书生效后二日内由反诉被告袁巧丽清空一楼和二楼房屋将租房按现状返还反诉原告邓素慧； 四、驳回反诉原告邓素慧的其他诉讼请求。 案件受理费980元，由原告袁巧丽负担980元；反诉案件受理费288元，由反诉原告邓素慧负担288元。 上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕；逾期不履行的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。户名：待结算财政款项——法院诉讼费专户。账号：20×××97。开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄振忠 代理审判员  黄若执 人民陪审员  李松正 二〇一七年一月五日 书 记 员  黄 宇