广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初2458号原告：张军，男，1959年7月22日出生，汉族，住广东省遂溪县，委托代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：梁珍华，广东远大永恒律师事务所实习律师。被告：张洪雷，男，1981年1月10日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区，被告：郭红，女，1983年9月15日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县，原告张军诉被告张洪雷、郭红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张军的委托代理人禤世文、梁珍华到庭参加诉讼，被告张洪雷、郭红经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张军向本院提出诉讼请求：1、解除原告张军与被告张洪雷于2013年8月22日签订的《房地产买卖合同》；2、被告张洪雷、郭红共同向原告返还购房款150000元以及原告代为支付的按揭供房款38400元；3、两被告向原告支付违约金94200元；4、本案受理费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2013年8月22日，两被告与原告签订《房地产买卖合同》，约定两被告将自有的登记在被告张洪雷名下的位于清远市清城区××山街××楼××号房屋转让给原告，该房屋当时未收楼，也未取得《房地产权证》。双方约定转让价格为150000元，由于两被告在签署《房地产买卖合同》前向银行借款150000元已到期，原、被告同意由原告直接将购房款150000元支付给银行。由于签订合同时涉案房屋尚未办理《房地产权证》，双方约定自该房屋符合办理房地产过户登记手续条件时（即开发商办理了房产证后），两被告必须无条件配合原告或原告指定的第三方办理房屋交付及房地产转名过户登记手续，双方共同到开发商、按揭银行、房屋管理部门、税务部门办理房地产过户登记手续（包括房屋抵押涂销手续、到房屋管理部门签署统一格式的房地产转让合同、共同递交资料办理交易过户登记等手续）。合同第八条对双方的违约责任及违约金计算方式等进行了约定。《房地产买卖合同》签订后，原告按合同约定支付了购房款150000元，被告向原告出具《收条》确认收到款项。另原告代被告向按揭银行交纳16期供房款38400元。被告张洪雷在2015年1月14日取得了房屋的《房地产权证》，其没有配合原告办理房屋交付、房地产转名过户登记等手续，此后原告无法联系到被告。被告的行为已经构成违约，原告有权解除合同，要求被告按原告已付购房款的50%支付违约金94200元。被告郭红作为张洪雷的合法配偶，该房屋买卖发生在夫妻关系存续期间，购房款是两被告共同使用，依法应属夫妻共同债务，应承担共同清偿责任。为此，原告特向法院提起诉讼。被告张洪雷、郭红没有答辩，也没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：位于清远市清城区××山街××楼××号房屋的权属人为被告张洪雷，由被告张洪雷于2011年10月31日向清远市宏美投资有限公司购买，购买时房屋总价款371942元，被告支付首付111942元，余款260000元向广发银行股份有限公司广州分行办理按揭贷款。2013年8月22日，原告张军与被告张洪雷签订《房地产买卖合同》，载明被告张洪雷将上述房屋出卖给原告，房屋尚未收楼，尚未取得《房地产权证》；被告所售房屋总价款150000元，由于被告在本合同签署之前借银行（包括工商银行、浦发银行等）款项150000元已到期而未能归还，被告同意原告向银行直接支付150000元后，即等同于原告已支付该房屋购房款；关于银行按揭供款，在未能办理转按揭手续之前，从本合同签字之日起该房屋的银行按揭供款由原告负责，但要使用被告张洪雷之前办理的银行按揭户名供款，直到该房屋符合办理房地产过户登记手续条件及该房屋能办理银行转按揭手续时为止；在房屋符合法定交付条件及房地产过户登记手续条件时，被告须无条件配合原告或原告指定的第三方办理房屋交付及房地产转名过户登记手续，如被告未能按本条约定配合原告办理房地产过户登记手续的，每逾期一天应向原告支付违约金800元；被告未按合同约定履行义务逾期达一个月以上的，即视为被告不履行本合同，原告有权解除合同，被告应向原告支付购房款50%的违约金，同时还应按该房屋协商约定的房总价五倍金额赔偿给原告。2013年11月20日，被告张洪雷向原告出具《收条》，注明房价款150000元已收齐。2015年1月14日，清远市住房和城乡建设管理局以被告张洪雷为权属人进行了产权登记。庭审时，原告表示，购房款为150000元，另银行按揭贷款由原告负责还款，其自2013年11月20日起代被告向银行偿还分期按揭贷款，共偿还了16期银行按揭贷款，每期2400元，合计38400元。原告当庭向本院提交了被告供楼的银行卡原件及16张金额为2400元的广东发展银行存款凭条原件，其中2张存款凭条因模糊无法辨认。此外，据清远市房产信息中心出具的房屋信息查询证明，显示涉案房屋已办抵押，抵押权人为广发银行股份有限公司广州分行，该房屋于2015年9月24日被广州市天河区人民法院查封。另查明，2015年5月20日，张军以张洪雷、郭红为被告，向本院起诉要求张洪雷、郭红协助办理涉案房屋产权过户手续，并退还代为支付的按揭购房款38400元及支付违约金，该案案号为（2015）清城法横民初字第547号。2016年1月18日，张军向本院撤回了该案的起诉。本院认为，本案系房屋买卖引发的纠纷。原告张军向被告张洪雷购买位于清远市清城区××山街××楼××号房屋的事实，有原告向本院提交的《房地产买卖合同》、《收条》等为凭，对此本院予以确认。涉案房屋现登记的权属人为被告张洪雷，仍未过户到原告张军名下。诉讼中，根据原告提供的送达信息，本院无法联系到被告张军，故对原告主张解除与被告张洪雷签订的《房地产买卖合同》，以及要求被告张洪雷退还购房款150000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告张洪雷退还代为支付的按揭供房款38400元的诉讼请求，庭审时，原告向本院提交了被告张洪雷供楼的银行卡原件及银行存款凭条原件，对原告主张代被告支付供楼款的事实，本院予以确认。关于供楼款的金额，其中2张银行存款凭条无法辨识，本院依据14张银行存款凭条确认原告代被告张洪雷供楼的金额33600元，该部分款项被告张洪雷应当返还给原告。对原告主张被告张洪雷退还38400元按揭供楼款的诉讼请求，本院部分予以支持。对于原告主张被告张洪雷支付违约金94200元的诉讼请求。本案原、被告之间的房屋买卖为按揭房屋买卖，双方之间的转按揭及房屋过户手续，除了双方的合意外，尚需经过按揭贷款银行的同意与协助。诉讼中，没有证据表明广发银行股份有限公司广州分行已明确同意了原、被告间的转按揭及房屋过户请求。因此，根据原告提交的证据，本院不能确认未能办理转按揭及房屋过户手续的原因，是按揭贷款银行不同意办理，还是被告张洪雷不履行合同义务。在原告提交的证据不能证明仅是因为被告张洪雷个人违约行为导致不能办理转按揭和过户手续的情况下，对原告主张被告张洪雷支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张被告郭红对张洪雷的债务承担共同还款责任的诉讼请求，原告没有向本院提交被告张洪雷、郭红为夫妻关系的证明，其主张张洪雷的上述债务为与被告郭红夫妻共同债务依据不足，对原告的此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张军与被告张洪雷于2013年8月22日签订的《房地产买卖合同》；二、被告张洪雷于本判决生效之日起7日内向原告张军退还购房款150000元、代为支付的按揭贷款33600元，两项合计183600元；三、驳回原告张军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5540元，由原告张军负担1780元，被告张洪雷负担3760元。财产保全费1933元，由被告张洪雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  杨向晖审判员  刘永忠审判员  邓 楠二〇一七年一月十九日书记员  黄书华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。