四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终342号上诉人（原审被告）：四川遂宁市宏兴拍卖事务有限公司，住所地遂宁市。法定代表人：胡永光，董事长。委托诉讼代理人：刘孟辉，四川力恒律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：四川富临实业集团有限公司眉山分公司，住所地眉山市东坡区。负责人：李长发，总经理。委托诉讼代理人：顾建军，男，公司员工。委托诉讼代理人：徐勤，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：廖广志，男，生于1972年7月18日，汉族，居民，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：彭星华，四川红地律师事务所律师。上诉人四川遂宁市宏兴拍卖事务有限公司（以下简称宏兴拍卖公司）、四川富临实业集团有限公司眉山分公司（以下简称眉山富临公司）因与被上诉人廖广志拍卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2015）仁寿民初字第4295号民事判决上诉至本院。本院于2017年3月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宏兴拍卖公司的委托诉讼代理人顾建军、眉山富临公司的委托诉讼代理人刘孟辉、被上诉人廖广志及其委托诉讼代理人彭星华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宏兴拍卖公司上诉请求：撤销四川省仁寿县人民法院（2015）仁寿民初字第4295号民事判决，改判驳回廖广志的诉讼请求。事实和理由：（一）4、5、6号拍卖标的的土地是出让方式取得，且土地用途为“机关团体用地”。对此拍卖公告予以了公示，上诉人及眉山富临公司从未宣称过标卖标的的用途为“商用”，但原审法院却以“无法实现商用目的”为由认定拍卖标的存在瑕疵。（二）拍卖合同由《委托拍卖合同》、《竞买协议》、《拍卖公告》、《成交确认书》、《拍卖笔录》等文件共同组成，不可分割。本案经廖广志最高应价落槌买定且经双方签字确认后说明拍卖已经成交。（三）廖广志没有按照竞买协议的约定支付成交价款及按约与眉山富临公司签订买卖合同，导致竞买协议并未履行完毕，构成违约，竞买保证金转为违约金不应退还。眉山富临公司上诉请求：撤销四川省仁寿县人民法院（2015）仁寿民初字第4295号民事判决，改判驳回廖广志的诉讼请求。事实和理由：（一）本案拍卖已经成交，但买受人廖广志拒绝履行买受义务，已经构成严重违约，其所缴纳的竞买保证金理应转为违约金不予退还。（二）本案所涉���卖标的系上诉人依法取得并拥有独立的产权证书，不存在权属瑕疵，被上诉人廖广志以3号标的不能作为拍卖标的作为拒买理由不成立。另4、5、6号拍卖标的土地用途为机关团体用地，但没有法律规定其不能转让或者需要履行行政前置审批程序，其不能有效商业利用的拒买理由更是不能成立。（三）在拍卖行为中，存在委托人、拍卖人和竞买人三方法律关系，在该关系中，委托人与竞买人之间并不形成直接关系，退还保证金也不是委托人的义务，故竞买人（买受人）廖广志无权要求上诉人眉山富临公司返还竞买保证金。廖广志辩称，（一）3号标的规划为案涉建筑楼的消防通道，亦是“仁寿县老车站办公楼”的公用空间，依法不能成为拍卖标的。（二）土地用途为机关团体用地，其不能作为商业使用。但��山富临公司将其出租给他人开设旅馆并带租期拍卖，此种使用方式已经违法了相关法律法规的禁止性规定。该行为不仅违规且误导了竞买人。对此拍卖人也未在拍卖前向竞买人予以说明。（三）机关团地用地的出让，应当履行行政审批程序，变更土地用途为商用后才能用于商业利用，眉山富临公司没有履行上述手续存在过错。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。廖广志向一审法院起诉请求：1.解除廖广志与宏兴拍卖公司的竞买合同关系；2.宏兴拍卖公司与眉山富临公司退还竞买保证金82万元及按照3%月息计算资金占用损失；3.赔偿交通费、律师费等损失5万元。一审法院认定事实：四川省眉山汽车运输总公司仁寿公司（国有企业）在位于仁寿县办公楼。因国有企业改制，2009年���寿县老车站办公楼处置给了眉山富临公司。2015年10月19日，眉山富临公司与宏兴拍卖公司签订了《委托拍卖合同》，委托宏兴拍卖公司对仁寿县老车站办公楼予以拍卖。2015年10月20日，宏兴拍卖公司就拍卖事宜通过眉山日报发布了拍卖公告，公告中就拍卖标的的位置、房产证号、国有土地使用证号、房屋参考面积以及参考价等信息进行了公示。2015年10月29日，廖广志等竞买人与宏兴拍卖公司签订了《竞买协议书》，廖广志缴纳了92万元的竞买保证金，双方对竞买的相关事宜进行了约定（包括佣金率及支付方式、告知义务等），协议书附件中包括拍卖标的一览表以及标的物的房产证、国有土地使用证复印件，其中3号标的注明的规划用途为商业、土地用途为批发零售用地，4.5.6号标的的规划用途为办公、土地用途为机关团体用地。2015年10月30日下午，廖广志在仁寿县华生���馆以竞买方式竞得序号3.4.5.6号拍卖标的（3号标的对应的房屋所有权证号为：仁房权证监证字第××号，国有土地使用权证号为：仁国用（2009）第4837号；4.5.6号标的对应的房屋所有权证号为：仁房权监证字第008000210号，国有土地使用权证号为：仁国用（2009）第4838号）。拍卖结束后，廖广志与宏兴拍卖公司双方就3.4.5.6号标的的竞拍签订了“成交确认书”、“佣金确认书”和“拍卖笔录”，确认书中明确了四标的的成交金额和佣金金额。廖广志与宏兴拍卖公司均签字予以确认。2015年11月19日，宏兴拍卖公司退还廖广志未竞得标的1.2号的竞买保证金10万元。此后，廖广志以竞买的4.5.6号标的土地用途为“机关团体用地”，眉山富临公司在将该拍卖标的进行委托拍卖时未履行相应的行政前置审批程序，宏兴拍卖公司作为拍卖公司对所拍卖标的未尽到审查义务，廖广志作为自然人不能对该标的进行有效的商业利用为由，拒绝签订买卖协议。另廖广志还认为：竞买的3号标的图示为该建筑楼的消防救生通道，亦是“仁寿县老车站办公楼”的公用空间，该拍卖标的未按照我国《消防管理条例》以及公安局《建筑工程消防监督审核管理规定》，严格履行消防设计，施工安装以及消防验收等强制性义务，3号标的不能作为有效拍卖物进行拍卖；宏兴拍卖公司对眉山富临公司委托拍卖的标的的权利瑕疵等疏于审查，致使不能实现合同目的。后廖广志诉至一审法院提出上述诉讼请求。一审法院认为，宏兴拍卖公司收到眉山富临公司的拍卖委托后，于规定日期通过报纸发布了拍卖公告，并对���卖事宜进行了说明，廖广志在拍卖前与宏兴拍卖公司签订了《竞买协议书》，视为已知晓竞拍标的基本情况以及竞买中的相关权利义务。廖广志在拍卖当天参与了竞买活动，并竞拍到3.4.5.6号拍卖标的，拍卖结束后，廖广志、宏兴拍卖公司双方已就所竞买到的3.4.5.6号标的签署了“成交确认书”、“佣金确认书”及“拍卖笔录”。自此，廖广志与宏兴拍卖公司之间的竞买协议已履行完毕。故对于廖广志提出的第一项诉讼请求判令解除竞买合同关系，一审法院不予支持。对于廖广志的第二项诉讼请求：要求宏兴拍卖公司和眉山富临公司返还竞买保证金82万元并按3%的月利率支付资金占用损失，因廖广志在拍卖结束后发现所竞拍的标的均存在瑕疵，3号标的属于消防通道，不能作为正常商业用��使用，4.5.6.号标的的主体应为机关团体、用途为办公，廖广志作为自然人无法实现商用目的，所竞买的标的均不能实现其的竞买目的，故廖广志拒绝与眉山富临公司签订买卖合同，因廖广志与眉山富临公司之间未签订买卖合同，故双方之间的买卖活动未成功。宏兴拍卖公司与眉山富临公司应返还廖广志相应的竞买保证金，关于3.4.5.6.号标的的佣金额是否应收取和该谁承担的问题。该案中宏兴拍卖公司未提起反诉，不作处理，可另行主张权利，因双方未对该笔保证金进行利息约定，故对于廖广志主张的3%月利率不予支持。对于廖广志陈述的系因宏兴拍卖公司和眉山富临公司原因导致合同无法签订以及宏兴拍卖公司辩称的已履行相关告知义务，系廖广志故意违约等主张，因买卖合同并未成立，尚处于缔约过程中，且宏兴拍卖公司与眉山富临公司均未就合同成立以及过错责任提起反诉，故对于双方提出的违约责任请求及损失不作处理，各方当事人可申请另案处理，或者另案对相关责任人进行追偿。廖广志提出的第三项诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上一审法院认为，廖广志的诉讼请求部分成立，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国拍卖法》第三条、第六条、第四十五条、第四十七条、第五十一条，第五十二条、第五十三条、第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百三十二条之规定，判决：一、宏兴拍卖公司与眉山富临公司在判决生效之日起十日内返还廖广志竞买保证金82万元；二、驳回廖广志的其他诉讼请求。一审案件受理费12500元，由廖广志负担2500元，宏兴拍卖公司和眉山富临公司负担10000元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件基本事实与一审一致，本院对一审查明的基本事实予以确认。二审另查明，1.案涉3号标的原规划设计为消防通道。后因车站搬迁，眉山富临公司将该通道隔出一部分作为商业门市，并办理了房屋产权证书及国有土地使用权证书，其载明土地性质为出让，土地用途为批发零售用地。2.案涉5号标的为该车站办公楼建筑的四楼，建筑面积367.9㎡，店招为旅馆，土地用途为机关团体用地，租赁期限截止为2016年12月31日。本院认为，本案廖广志以最高应价竞得拍卖标的后，拍卖成交，廖广志即为案涉拍卖标的的买受人。后廖广志以买受人身份与拍卖人宏兴拍卖公司签订了《成交确认书》，现廖广志以拍卖标的存在瑕疵为由主张解除竞买合同关系并主张退还保证金，则本案的争议焦点为：廖广志所主张的解除合同的理由是否成立。首先，关于3号标的原系消防通道问题。廖广志认为3号标的系消防通道，不应作为拍卖标的出售；而宏兴拍卖公司与眉山富临公司上诉认为3号标的取得了独立产权，并无瑕疵。对此本院认为，诉讼中各方对于3号标的原系消防通道的事实无争议，本院对此予以确认，并在此基础上评判3号标的是否存在瑕疵问题。消防通道的设置应系规划设计的强制要求，应有相应的强制标准。眉山富临公司将消防通道隔成门市虽办理了房屋权属证书，但将消防通道隔成门市改变了规划设计，且对于案涉建筑楼栋消防安全具有一定影响。此情况该门市虽具有独立产权，但是标的本身具有一定瑕疵，宏兴拍卖公司作为拍卖��应予说明。其次，关于5号标的带旅馆租期拍卖问题。该标的的国有土地使用权证书表明其土地用途为机关团体用地，而开办旅馆的土地用途应为商业用地。机关团体用地不能直接用于开办旅馆。如需开办旅馆应当改变土地用途为商业用地，并应补交相应的土地出让金。且涉及规划调整等事项，还需向政府有关部门报请批准。现眉山富临公司将其出租给他人开办旅馆，应属于违规使用。在此基础上带旅馆租期拍卖本身具有一定误导性，宏兴拍卖公司作为拍卖人应予说明。对于上述事项，依照《中华人民共和国拍卖法》第十八条“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”的规定，眉山富临公司应向宏兴拍卖公司说明上���瑕疵，宏兴拍卖公司应向廖广志等竞买人说明上述瑕疵。但本案中宏兴拍卖公司未向竞买人廖广志说明标的瑕疵，廖广志据此主张解除竞买合同关系的理由成立，本院予以支持，故廖广志所交纳的竞买保证金应予退还。但该合同关系项下的合同双方为宏兴拍卖公司与廖广志，且廖广志所交纳的竞买保证金亦由宏兴拍卖公司收取，故廖广志所交纳的82万元竞买保证金应由宏兴拍卖公司予以退还。眉山富临公司不应承担竞买保证金的退还责任，对此眉山富临公司的上诉理由成立，本院予以支持。综上，本院认为，宏兴拍卖公司的上述理由不成立，不予支持；眉山富临公司不承担责任的上诉理由成立，予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但对拍卖合同关系的性质理解错误，以及判决眉山富临公司承担责任属适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国拍卖法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省仁寿县人民法院（2015）仁寿民初字第4295号民事判决；二、解除四川遂宁市宏兴拍卖事务有限公司与廖广志之间的竞买合同关系；三、四川遂宁市宏兴拍卖事务有限公司于本判决生效之日起十日内退还廖广志竞买保证金82万元；四、驳回廖广志的其他诉讼请求。一审案件受理费12500元（廖广志预交），二审案件受理费（四川遂宁市宏兴拍卖事务有限公司预交）12000元，均由四川遂宁市宏兴拍卖事务有限公司负担。四川富临实业集团有限公司眉山分��司预交二审案件受理费12000元，予以退还。本判决为终审判决。审判长 唐 部审判员 孙春红审判员 余 鹏二〇一七年九月十五日书记员 罗晓倩