上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初12081号原告(反诉被告)：郑某某，男，1992年10月8日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：焦冰圆，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：冯苏颖，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：徐某某，女，1970年3月16日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：赖某1，男，1962年5月18日生，汉族，住浙江省乐清市。原告(反诉被告)郑某某(以下称原告)与被告(反诉原告)徐某某(以下称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄卉独任审判，并于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告郑某某之委托诉讼代理人冯苏颖，被告徐某某之委托诉讼代理人赖某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告涤除上海市嘉定区华某某房屋上设定的抵押权；2、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，并协助原告办理系争房屋过户手续；3、判令被告支付系争房屋总价款日万分之五的违约金，自2016年10月1日起计算至系争房屋实际办理过户手续之日止。事实和理由：2015年8月30日，原、被告就买卖上海市嘉定区华某某房屋(以下称系争房屋)协商一致，签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定被告应将收到的首期房价款优先用于偿还系争房屋的银行贷款、办理抵押注销手续；原、被告双方应于2016年9月30日前至交易中心办理转让过户手续。现原告已如期、完全按照合同约定履行相关付款义务，但被告仍未涤除系争房屋上设定的抵押，突然跳价且拒不协助原告办理过户手续。原告致函催告无果后涉讼。2016年11月1日，被告陪同原告办理了过户的审税手续，故原告向法院申请撤回财产保全，但被告却提起反诉，原告无奈再次向法院申请财产保全。被告辩称，系争房屋上的贷款已于2015年9月11日还清，同意涤除系争房屋上的抵押权，但不同意履行《上海市房地产买卖合同》，该合同不是双方真实意思的表示，同意履行双方于2015年8月30日签订的《房地产买卖协议》，因原告未按约于2016年9月30日前支付10万元余款，故不同意协助原告办理过户手续。原告诉请的违约金没有依据，且不合理，系争房屋已交付原告居住，原告没有实际损失。被告认为，根据双方签订的《房地产买卖协议》约定，原告必须在2016年9月30日前付清余款，但原告未按约履行，已构成违约，故被告提出反诉要求：1、判令原告支付违约金48万元(总房价款的20%)；2、判令解除原告和被告签订的《房地产买卖协议》，责令原告将系争房屋返还被告。庭审中，被告因未缴纳第2项反诉请求的诉讼费，申请撤回该项诉请，但在庭审结束前又主张该项诉请，对此本院依法向其开具了缴纳诉讼费的通知，但被告在本院指定的期限内既未按时缴纳诉讼费又未提起缓交或者免交的申请，故本院对该项反诉请求在本案中按撤诉处理。针对被告的反诉，原告辩称，不同意其反诉请求。原告没有违约，是被告没有按约配合原告办理过户手续。双方合同约定过户当日支付10万元尾款，故不存在没过户的时候要提前支付尾款的情况。经审理查明，系争房屋的产权人为被告徐某某。2015年8月23日，原告父亲郑云林(乙方)与被告(甲方)在上海沪居房地产经纪有限公司的居间下就购买系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定系争房屋的转让价为240万元；签订本合同当日乙方应支付甲方首期房价款(含签订时支付的定金5万元)人民币230万元；余款10万元待双方约定于一年后至交易中心过户登记(至甲方签字完毕)当日直接存入甲方指定的个人银行账户，但乙方必须在2016年9月30日前付款余款，办理过户登记手续等。该合同签订当日，原告父亲支付被告定金5万元。后经双方协商一致，买受方变更为原告。2015年8月30日，原告作为买受方与被告签订了《房地产买卖合同》，该合同内容与8月23日原告父亲与被告签订的《房地产买卖合同》完全一致。同日，原、被告在上海博扬房地产经纪事务所居间下签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被告将系争房屋200万元的价格出售给原告；双方于2016年9月30日前办理系争房屋的过户手续；由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按合同第十条追究被告的违约责任；原告于双方签订房屋买卖合同当天向被告支付首期房价款190万元含已付定金5万元；原告于双方至交易中心过户当日向被告支付购房款10万元；合同第九条约定：原告违期支付转让款，按总金额的20%承担违约金。超过一个月不支付的合同终止，被告有权追回已交付的房产，并不返回已收取的转让款；合同第十条约定：被告未按约交接房地产的，每逾期1日，被告应向原告支付总房款的万分之五作为违约金……。同时，原、被告又签订《买卖合同之补充协议》一份，约定：双方合同成交价为200万元，实际房价为240万元；差额部分40万元作为利息补偿款不计入房屋买卖合同，原告于签订买卖合同当日支付给被告。该协议于双方签订《上海市房地产买卖合同》之日期生效等。签约当日，原告支付被告购房款225万元，被告确认收到原告购房款230万元含已付定金5万元。同日，被告将系争房屋交付原告。2015年9月11日，被告结清了系争房屋上的抵押贷款，但未注销抵押权。2016年9月26日，原告委托律师函告被告：于2016年9月30日前联系原告继续履行合同，涤除房屋上的抵押并协助原告至交易中心办理过户手续。被告于9月27日签收该函件。10月7日，原告短信通知被告“明天8时到嘉定房产中心”，被告未予回复，且未按约前来，原告于10月8日起诉来院。同年11月1日，原、被告双方办理了系争房屋的审税事宜。同日，原告以与被告已协商一致，被告愿意协助原告办理系争房屋的过户手续为由，向本院申请解除对系争房屋采取的保全措施。本院审查后于2016年11月4日作出了解除对系争房屋查封的民事裁定书。后因被告提起反诉，原告再次向本院申请查封系争房屋。审理中，原告申请上海博扬房地产经纪事务所的工作人员张某出庭作证。张某到庭作证称：上海博扬房地产经纪事务所是上海沪居房地产经纪有限公司的加盟店。证人未参与原、被告双方签订合同事宜。2015年12月其同事离职后，由其跟进原、被告之间的过户事宜。2016年8月初，证人通知被告审税，被告告知20号左右来上海。8月17日，被告电话告知其房子价格卖低了，要加价。证人与原告沟通后，原告表示愿意加价5万元，其打电话给被告，被告未接电话。后原、被告自行联系过户时间改为10月8日，但到了10月8日被告还是不同意过户，所以原告就起诉了。11月1日，双方办理了审税，其于11月14日短信通知被告11月16日可以过户，未得到回复。原告对证人证言无异议，认为证人的陈述反映了被告在8月份要涨价不配合办理审税手续，11月1日审税后又不愿意过户的违约行为。被告对证人证言不予认可，认为八、九月份证人并未联系被告告知过户事宜，10月23日被告主动联系中介公司后才与证人联系过户事宜。本院认为，证人作为居间方实际参与并协调原、被告双方间的过户事宜，其陈述较为客观，亦有相应的聊天记录予以佐证，被告虽不认可证人证言，但在没有其他相反证据的情况下，本院对证人证言予以采信。诉讼中，原告将剩余购房款10万元以代管款的形式缴纳至本院。以上事实，有上海市不动产登记簿、《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同之补充协议》、收条、银行转账凭条、律师函及邮寄凭证、上海银行个人贷款结清证明、微信、短信、照片、代管款收据等书证以及证人张某的证言、当事人陈述为证，事实清楚、证据充分，本院依法予以认定。本案的争议焦点是：《上海市房地产买卖合同》是否是双方真实意思的表示？被告认为，双方于2015年8月30日签订的《房地产买卖合同》明确约定甲乙方在房产登记过程办理的手续(包括但不限于买卖合同等)，所涉及的价款、付款方式等全部内容仅为登记的形式，不属于双方真实买卖意思的表述，故《上海市房地产买卖合同》不是双方真实意思的表示。被告同意履行《房地产买卖合同》，但根据该合同约定，原告必须在2016年9月30日前付清余款，办理过户登记手续。因原告未按约付款，故被告按照该合同第八条第(二)款向原告主张违约金。原告则认为，《房地产买卖合同》仅是双方初步的意向，后双方对该合同中的细节进行了约定，故签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》并另行签订了补充协议。本院认为，《上海市房地产买卖合同》和补充协议作为一个整体，从内容来看与《房地产买卖合同》基本一致，甚至在原告违约责任的约定上，两份合同措辞完全一致；《上海市房地产买卖合同》只是在《房地产买卖合同》的基础上进一步明确约定了过户时间、被告的违约责任等。在双方争议的尾款的支付时间上，《上海市房地产买卖合同》中“原告于双方至交易中心过户当日向被告支付购房款10万元”的约定亦是与《房地产买卖合同》中“余款10万元待双方约定于一年后至交易中心过户登记(至甲方签字完毕)当日直接存入甲方指定的个人银行账户”约定一致。故本院认定，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现原告已按约支付了230万元购房款，被告也已将系争房屋交付原告，但被告未能按约协助原告将系争房屋过户至原告名下，显属违约，应承担相应的民事责任。故对原告要求被告涤除系争房屋上的抵押权后，继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理系争过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据查明的事实，原告在书面催告无果后，于10月7日短信通知被告“明天8时到嘉定房产中心”，可视为原告另行给予被告8天的履行宽限期，故违约金应从宽限期届满之次日起算。被告主张因系争房屋已交付原告居住，原告没有实际损失，违约金不合理的抗辩意见，可视为对违约金过高的抗辩，本院考虑到双方合同的履行状况及当事人的过错程度等因素，酌情将违约金的标准调整为按原告已付款的日万分之三计算。审理中，原告已将10万元剩余房款支付至法院代管款账户，本院一并判决。被告的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)徐某某应于本判决生效之日起十日内涤除上海市嘉定区华某某房屋上的抵押权，并于上述抵押权涤除后五日内协助原告(反诉被告)郑某某办理上述房屋产权过户手续，将上述房屋过户登记至原告(反诉被告)郑某某名下；二、被告(反诉原告)徐某某应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)郑某某自2016年10月9日起至实际过户之日止、按原告已支付房款230万元的日万分之三计算的违约金；三、原告(反诉被告)郑某某应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)徐某某剩余房款人民币10万元；四、驳回被告(反诉原告)徐某某的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取40元，反诉受理费4250元，财产保全费10000元，合计诉讼费14290元，由被告徐某某负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄卉二〇一七年一月十三日书记员  孙鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。