安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初3596号原告：范金梅，女，1972年12月17日出生，汉族，系巢湖市路桥公司职员，住安徽省巢湖市，委托代理人：苗春健，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：饶广军，安徽华人律师事务所律师。被告：杨靖，女，1973年7月8日出生，汉族，安徽路港工程公司职员，合肥市室。委托代理人：许立毅（系杨靖丈夫），男，合肥市室。委托代理人：冯江山，安徽伟易律师事务所律师。原告范金梅诉被告杨靖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范金梅及其委托代理人苗春健、饶广军，被告杨靖的委托代理人许立毅、冯江山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范金梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨靖继续履行《存量房买卖合同》，向原告范金梅交付位于合肥市滨湖武汉路580号紫辰阁1幢901室（产权证编号：8110123681）房屋和车位；2、判令被告杨靖协助原告范金梅办理案涉房产的公证、抵押手续，并于2019年1月25日协助办理案涉房产的过户登记手续；3、判令被告杨靖支付违约金（自2016年1月19日起至判决之日止，按总房款日万分之八计）；4、判令被告杨靖承担本案诉讼费用。诉讼中，范金梅将上述诉讼请求中的第1、2、3项变更为：1、判令解除原告范金梅与被告杨靖签订的《存量房买卖合同》、《房地产买卖居间协议》，杨靖返还购房定金3万元；2、判令杨靖支付原告范金梅违约金96万元。事实与理由：原告范金梅于2016年1月1日通过合肥市徽宏房地产销售代理有限公司（以下简称“徽宏公司”）居间服务与被告杨靖签订《存量房买卖合同》、《房地产买卖居间协议》，约定：杨靖将位于合肥市滨湖武汉路580与紫辰阁1幢901室(产权证编号：8110123681)和车位一2266以总价96万元的出售给范金梅；杨靖保证此房产无任何纠纷，合同签订当日范金梅支付定金3万元，双方于同年1月18日之前办理房产公证、抵押手续，如杨靖违约，杨靖同意向范金梅支付总房款20%的违约金，由于此房是单位集资房，故双方约定于2019年1月25日办理房产过户手续，双方约定违约金为96万元等。后因范金梅多次催促杨靖办理公证抵押手续并支付购房款，杨靖以各种理由拒绝前往办理，并于2016年3月11日明确表示不再向范金梅出售房屋，单方要求解除合同。范金梅遂诉至人民法院。被告杨靖辩称：案涉房屋产权证书载明五年内不得上市交易，故依法不能出售，原、被告双方间签订《存量房买卖合同》无效；原告范金梅未在约定的时间内支付购房款，属根本违约，杨靖依法有权解除合同；杨靖在解除案涉合同后，已将案涉房屋出售给案外人虞晓钟，现在无法交付房屋，且案涉房屋已办理了房产抵押手续，原告诉请已不可能得到履行；因范金梅仅付款3万元，故其要求交付房屋明显有违公平原则。针对范金梅变更诉请，杨靖辩称：同意解除原、被告间签订《存量房买卖合同》，双方在2016年1月25日电话录音中即已明确解除案涉合同，仅在是否双倍返还定金存在争议；由于案涉合同的签订时间为2016年1月1日，故造成范金梅损失应很小，双倍返还定金足以弥补其损失；此外，96万元违约金约定过高，请求人民法院予以调整。经审理查明：2016年1月1日，原告范金梅在徽宏公司的居间服务下与被告杨靖签订《存量房买卖合同》一份，载明：“杨靖将其名下位于合肥市滨湖武汉路580与紫辰阁1幢901室(建筑面积132.93平方米，房地权证合产字第××)和车—2266车位以总价96万元的出售给范金梅，双方同意办理抵押之日交付房屋，同年1月18日之前抵押，2019年1月25日办理过户，范金梅于2016年1月18日支付83万元，2019年1月25日交房时支付10万元，税费由范金梅负担，如杨靖违约则承担总房款的20%违约金，其他约定见《房地产买卖居间协议》等”。同日，范金梅、杨靖与徽宏公司签订《房地产买卖居间协议》，载明：“范金梅应于当日向杨靖支付购房定金3万元，杨靖将其名下位于合肥市滨湖武汉路580与紫辰阁1幢901室和车—2266车位以总价96万元的出售给范金梅，抵押当日范金梅支付杨靖83万元，过户之日支付10万元，杨靖承诺房屋产权无任何纠纷，范金梅、杨靖约定于同年1月18日前对案涉房产进行抵押，双方约定违约金为96万元，范金梅知晓案涉房产系集资房等”。上述合同及协议签订后，范金梅向杨靖支付购房定金3万元。后双方因为合同履行产生争议，范金梅遂诉至本院。庭审中，被告杨靖陈述：在原告范金梅支付定金3万元后，双方约定于同年1月18日前将案涉房产办理抵押至范金梅名下，范金梅付款83万元，余款10万元于2019年办理房产过户手续时支付。范金梅对此陈述无异议。原告范金梅申请的证人周某到庭陈述：其时任徽宏公司销售员，系当时原、被告房产交易提供居间服务的经办人，当时原、被告双方约定在范金梅支付定金后，由于案涉房产当时不能过户，杨靖需将案涉房产于2016年1月18日前办理公证抵押至范金梅名下后，范金梅再支付购房款，双方在签订案涉合同时杨靖并未告知案涉房产存在抵押贷款的事实，后因房价上涨，杨靖未予配合办理案涉房产公证抵押手续。原告范金梅对此证言无异议，被告杨靖对上述证言认为，案涉合同内容系徽宏公司经理根据双方陈述签署的，证人是辅助人员，其他并未提出异议。另查：被告杨靖曾将案涉房产于2015年8月12日抵押至案外人虞晓钟名下，债权数额为60万元。此外，案涉房产的产权证书中载明：房产登记时间为2014年1月24日，并在附记中注明住宅购买人5年内不得对外销售。再查：案涉房产双方当事人未办理实际交付手续。此外，原告范金梅向本院提供的根据三段电话录音（录制时间分别为2016年2月25日、3月11日、同年3月21日）整理的文字资料载明：范金梅与杨靖曾分别在上述三个时段商议违约赔偿事宜，杨靖表示因案涉房产存在抵押无法交易。被告杨靖对上述电话录音的真实性未提出异议，但认为双方第一次通话时间应系2016年1月25日，且电话录音中已明确双方同意解除案涉合同，仅在是否双倍返还定金上存在争议。上述事实，有原告范金梅提供的《存量房买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、收条、《房地产权属证书》、电话录音光盘、范金梅申请证人周某到庭证言，被告杨靖提供的《存量房买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《房地产权属证书》、《房地产他项权证》，本院询问笔录及双方当事人陈述等证据在卷证明。本院认为：原告范金梅与被告杨靖签订的《存量房买卖合同》及《房地产买卖居间协议》中涉及房产交易约定，系双方在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法、有效。双方均应按约履行各自义务。对于双方争议的焦点即谁先行违约致本案诉讼问题。庭审查明，范金梅已按约向杨靖支付购房定金3万元，由于杨靖未将案涉房产存有抵押的事实在案涉合同中予以披露，结合合同中约定的2016年1月18日前杨靖将案涉房产办理公证抵押至范金梅名下，范金梅于同年1月18日支付83万元的约定，可以分析得出杨靖为保证合同履行需先将原存在的房产抵押予以债务清偿而得以释放他项权证并在2016年1月18日前杨靖将案涉房产办理公证抵押至范金梅名下后，范金梅方能于同年1月18日支付购房款83万元。原、被告双方在合同履行中存有先后履行顺序，因杨靖未先履行释放案涉房产的他项权证及办理公证抵押手续，范金梅作为后履行一方未支付购房款83万元并无不当之处。此外，范金梅与杨靖在庭审中均陈述：案涉房屋买卖履行事宜均通过徽宏公司职员周某居间电话联系进行，而周某系双方当事人合意选择的经纪公司合同履行经办人员，与本案不存在利害关系，故周某符合证人作证资格。周某到庭证言证明双方在签订案涉合同时杨靖并未告知案涉房产存在抵押贷款的事实及后因房价上涨，杨靖未予配合办理案涉房产公证抵押手续，范金梅、杨靖对此证言并未提出明确异议，且也与范金梅提供的电话录音文字整理资料载明的内容相印证。以上已充分证明杨靖在签订合同中并未能按约履行合同的事实。综上，杨靖的上述行为构成根本性违约，依法应承担民事责任。范金梅在履行合同中并无不当。范金梅可以依据合同追究杨靖相应的违约责任。由于范金梅、杨靖在合同中既约定了违约金，又约定了定金，故在杨靖违约时，范金梅可以选择适用违约金或者定金条款。范金梅诉称解除《存量房买卖合同》，杨靖对此亦予认可，本院予以准许，杨靖已收取的3万元定金应予返还；对其诉称解除《房地产买卖居间协议》，因该协议除涉及原、被告外还涉及合同一方相对人徽宏公司，故此请求于法无据，本院不予支持；范金梅诉称杨靖依约承担96万元违约金请求，根据案涉合同的签订时间、范金梅支付款项金额、范金梅知晓杨靖作出违约拒绝售房意思表示的时间，本院认为，上述违约金请求明显过高，本院按案涉合同中关于杨靖如违约则承担总房款的20%违约金的约定予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告范金梅与被告杨靖于2016年1月1日签订的《存量房买卖合同》予以解除；二、被告杨靖返还原告范金梅定金3万元；三、被告杨靖支付原告范金梅违约金192000元（按总房款96万元的20%计）；上述二、三项合计222000元，于本判决生效之日起十日内一次付清；四、驳回原告范金梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元、保全费5000元，计18400元，原告范金梅负担2000元，被告杨靖负担16400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  姜文强人民陪审员  柳剑晗人民陪审员  张 俊二〇一七年一月十九日书 记 员  虞 盼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。