上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初19016号原告：王文其，男，1961年3月17日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人：杨振裕、杨静艳，上海市诚建成律师事务所律师。被告：朱华，男，1965年12月2日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：郑新娟，女，1969年10月28日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：朱利安，男，1996年12月24日出生，汉族，住上海市虹口区。上列三被告的共同委托代理人：李旭，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告王文其与被告朱华、郑新娟、朱利安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文其的委托代理人杨振裕、杨静艳、被告朱华及被告朱华、郑新娟、朱利安的共同委托代理人李旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文其向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告双方的口头租赁合同，被告迁出位于上海市虹口区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋归还原告。事实和理由：位于虹口区场中路******房屋系中国人民解放军南京军区空军后勤部第一汽车修理厂(以下简称：“汽修厂”)的物业。1998年7月15日，原告与汽修厂签订《房屋租赁合同》，原告向汽修厂租用场中路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室等6套房屋，合同约定，房屋租金为大三室一厅人民币26万元，小三室一厅22万元，合计租金200万元，租赁期限为50年。1998年7月13日，原告又与汽修厂至上海市闸北区公证处将《房屋租赁合同》进行公证。2001年6月，被告经人介绍与原告相识，向原告提出租赁上海市虹口区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋，原告考虑是朋友介绍，口头答应借给被告，双方约定每月房租1,000元，被告自2001年6月起至2006年5月，共支付60,000元住进以后再无支付过租金。2012年10月23日，原告致函被告，要求被告归还争议房屋，但被告没有搬离。2014年4月18日，汽修厂致函原告，告知原告根据房屋租赁合同7-3条、8-1条约定，不得将房屋转借他人使用，否则，汽修厂有权收回该房屋，并要求被告在2014年6月30日之前搬离。同日，原告将汽修厂的函(复印件)及原告的函寄给被告，希望被告能及时搬离，但被告既不回答，更不搬离。2015年5月25日，原告代理人再次代表原告致函被告一家，要求被告全家搬离上述房屋，但被告对此仍不理不睬。故原告诉至本院，要求判如所请。被告朱华、郑新娟、朱利安辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告之间是房屋买卖关系，并非租赁。我方现在住的是小三房，是唯一住房，户口也已迁入。原告的儿子王海和被告郑新娟曾是师生，关系也比较融洽。原告拿到房屋后就说出售给我方一套，等能办产证了再办，房价为22万元。我方自1998年开始就在系争房屋内居住了，户口也于当时迁入。租金1,000元从未约定过，当时同类房屋的租金也就是500元左右。1998年7月底装修，年底入住。原告和部队之间的关系我方也不清楚，起诉后我方才看到，我方认为他们之间的合同就相当于一个买卖合同，只是不具备买卖的条件。我方前后共支付了10万元，第一次写了4万元的收据，之后都没有出具收据，都是现金支付的。原告的两次发函我方都收到了，我方认为双方是买卖合同关系，合同可能存在瑕疵，但是并非租赁事实。部队是将房屋分给原告的，原告将分房的资格转让给了我方。原告与部队的租赁合同签订50年不合常理。我方当时约定给原告22万元，也相当于当时房屋的市价。而且我方入住后就支付了原告10万元，这样的支付方式也不符合付租金的惯例，我方支付的是房款。其他房屋也都是部队分房的，原告也都以相同的方式给老乡或亲属了，这些人目前还居住在这些房屋内。本院经审理认定事实如下：1998年7月15日，原告(承租方，乙方)与案外人中国人民解放军南京军区空军后勤部第一汽车修理厂(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的座落在上海市场中路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室(陆套大三室一厅和贰套小三室一厅)租赁给乙方使用。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住及办公使用。该房屋租赁期共五十年。自1998年7月起至2048年7月止。该房屋包租租金大套三室一厅为人民币26万元整，小套三室一厅为人民币22万元整，总计为人民200万元整。在租赁期内，乙方不得将承租的房屋转租给他人。今后如果租赁房屋有新规定，可以办理房屋产权时，乙方按照法规交纳有关费用，甲方提供必要的文件、资料。同年7月23日，上海市闸北区公证处出具《房屋租赁合同公证书》，载明，兹证明南京军区空军后勤部第一汽车修理厂的法定代表人蒋苏宁与王文其于1998年7月15日在上海市签订了前面的《房屋租赁合同》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；合同上(南京军区空军后勤部第一汽车修理厂)印章、蒋苏宁、王文其的签名均属实。2012年10月23日，原告发函给被告一家，载明，你们入住的上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋，因本人自用及办公等需要，要求收回该房屋。之前多次与郑新娟沟通，要求搬出，一直未搬。现特发函告知，请你们在收到本函件之日起在2013年1月31日前搬出上海市场中路XXX弄XXX号XXX室，并将该房屋返还给本人。若到期仍未返还，本人将采取包括诉讼在内的法律强制措施并要求你们赔偿相应的损失，以维护本人的合法权益。2014年4月8日，案外人上海南空汽车修理厂(以下简称南空汽修厂)向原告发出《关于收回上海市场中路XXX弄XXX号XXX室的函》，表明，我单位与你1998年7月签订了关于上海市场中路XXX弄XXX号楼8套住房的房屋租赁合同，自签约起，双方一直按照合同约定履约至今，现仍在合同履约有效期内。最近有人举报，你承租的上海市场中路XXX弄XXX号XXX室系外人居住，我单位经调查取证，情况属实。根据你我双方签订的房屋租赁合同7-3及8-1(1)条款的约定，你不得将此房屋再次转租、转让、转借给他人或调换使用，否则，我单位有权收回该房屋。综上，我单位特函告于你，请于6月30日前通知103室暂住户搬离，并根据合同约定将此住房交于我单位，以履行你我双方合同之约定。若到期103室暂住户仍未搬离，我单位将采取相应措施，届时所引发的一切责任及后果均由相关责任人承担。原告收悉该函件后，将该函件转发给被告一家。2015年5月25日，原告再次委托代理人向被告一家发出律师函，称，你们一家向王文其先生租借场中路XXX弄XXX号XXX室房屋，已达15年之久，在此期间，除早期向王文其先生支付过6万元租金外，其余时间分文未付，因争议房产是军用房，部队也曾向王文其提出，要求王文其先生将房产收回，不得向外人出租。为此，王文其先生也数次向你们提出，要求你们搬离，并将房屋归还王文其。但你们至今没有任何表示，考虑到你们曾是是王文其的朋友，本律师再一次函告朱利安、郑新娟、朱华，请你们在6月5日之前，自行搬离场中路XXX号XXX室房屋，否则，我们将代理王文其向法院起诉，以维护王文其先生的合法权益。又查明，1996年6月20日，中国人民解放军南京军区后勤部向包括第一汽车修理厂在内的多家单位发出《下达一九九六年度第一批集资建房工程计划》的通知([1996]后营字第150号)，附表载明，建设单位或项目名称：第一汽车修理厂；坐落号：南空沪字5158；实际建筑面积8,700平米。再查明，被告郑新娟、朱利安的户籍于1998年8月25日迁入系争房屋，朱华的户籍于2000年11月19日迁入。另查明，2015年9月28日，原告曾向本院起诉三被告[(2015)虹民三(民)初字第2049号]，要求解除原、被告双方的口头租赁合同，被告迁出位于上海市虹口区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋归还原告。本院经审理认为，本案所涉上海市虹口区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋系中国人民解放军南京军区后勤部第一汽车修理厂的物业。按照相关规定，因涉及军队房地产腾退、拆迁安置而引起的纠纷，不属于人民法院主管工作范围，原告可向有关部门申请解决。故于2016年6月7日裁定，驳回原告王文其的起诉。原告不服裁定，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年7月15日作出(2016)沪02民终5488号民事裁定：一、撤销上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第2049号民事裁定；二、本案由上海市虹口区人民法院继续审理。审理中，原告称自2001年起与被告建立口头租赁关系，每月租金1,000元，共收到过被告支付的租金6万元。被告称双方系房屋买卖关系，于1998年底装修入住系争房屋，曾向被告支付过10万元房款。双方均未提供证据予以证明。审理中，承办人于2016年12月22日走访了南空汽修厂，南空汽修厂认可与原告的房屋租赁关系，并表示不同意原告转租。南空汽修厂亦于2017年1月18日出具《情况说明一份》，载明，我厂现名称为“上海南空汽车修理厂”，2003年前为中国人民解放军部队所属单位，全称为“中国人民解放军南京军区空军后勤部上海第一汽车修理厂”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张双方为口头租赁关系，并未提供相应的证据，被告对此亦予以否认，故本院难以认定双方存在房屋租赁关系，原告要求解除双方口头租赁关系的诉讼请求，不予支持。但被告对其主张双方为房屋买卖合同关系，亦未提供相应的依据，且系争房屋产权属于部队，原告并非房屋产权人，无权将该房屋出售给被告，故对于被告的抗辩理由，本院亦不予采信。现根据原告与案外人中国人民解放军南京军区空军后勤部第一汽车修理厂签订的《房屋租赁合同》，原告为系争房屋合法承租人，而被告占有使用系争房屋无事实和法律依据，故原告要求被告迁出上海市虹口区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋的诉讼请求，本院依法予以支持，被告应将房屋归还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告朱利安、郑新娟、朱华应于本判决生效之日起三个月内携物品迁出上海市虹口区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋交还给原告。本案受理费80元，由被告朱利安、郑新娟、朱华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  李爱珍人民陪审员  毛济平二〇一七年一月二十三日书 记 员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。