广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0302民初1208号 原告：于航海，男，1954年7月14日出生，汉族，农民，住永福县。 委托诉讼代理人：李有成，广西独秀律师事务所律师。 被告：廖璋英，女，1964年2月9日出生，汉族，农民，现住桂林市秀峰区。 被告：于福旺，男，1987年2月26日出生，汉族，农民，现住桂林市秀峰区。 被告：于丽云，女，1988年10月11日出生，汉族，桂林长久世达汽车销售服务有限公司职员，现住桂林市秀峰区。 三被告委托诉讼代理人：朱廷和，广西嘉宸律师事务所律师。 被告：黄桂珍，女，1933年9月4日出生，汉族，农民，住永福县。 原告于航海与被告廖璋英、于福旺、于丽云、黄桂珍农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告于航海及其委托诉讼代理人李有成，被告廖璋英、于福旺、于丽云及其委托诉讼代理人朱廷和到庭参加诉讼。被告黄桂珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告于航海向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告拆迁东安街红头岭59号房补偿费用207143元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1987年3月，被告廖璋英在批得建房用地112平方米，由原告出钱筹料于1988年11月建成第一层。2002年3月18日原告与被告廖璋英、于玉华（2003年已故）经协商达成《房屋权属补充协议书》商定：第一层112平方米的房屋的一半归原告所有，另一半归廖璋英、于玉华夫妻所有。如国家建设需要，本楼房拆迁的第一层产权赔偿费的一半归原告所有，另一半归廖璋英、于玉华夫妻所有。2010年5月22日被告廖璋英与桂林市秀峰区经济建设投资有限责任公司签订《拆迁补偿安置房屋协议书》商定：有证砖混面积95.33平方米按1：1置换，无证砖混面积按2：1置换，由此换得中隐路琴潭园区B6号1-17-1-801号和2-21-2-803号两处住房共计180平方米。其中95.33平方米所换得的住房的一半（即47.67平方米）应属原告所有。由于被告廖璋英已经装修使用该住房，且该住房无法拆开分割，被告应将该住房47.67平方米的实际折价金额支付给原告。同时，被告应将该拆迁住房的系列附属物补偿费的一半支付给原告。经原告多次与被告协商未果，故原告诉至法院，提出前述诉请。 被告廖璋英、于福旺、于丽云辩称，一、原告不是房屋共有权人，其不是被拆迁人。房屋的拆迁补偿款并不是共有物，故本案的案由不应当是共有物分割纠纷，而是合同纠纷。共有物分割之诉首先要有合法存在的共有物作为前提条件。本案的原告并不是甲山村民委员会的村民，未征得该村委会的同意，其不能依法取得该拆迁房屋的宅基地使用权，其也不能依合同取得集体土地上所建房屋的所有权。其次，房屋属于不动产，不动产权属的转移必须以登记为准。本案的拆迁房屋并没有办理过户至原告的名下，其没有依法取得该房屋的共有权。基于上述事实，原、被告之间没有共有物的权利基础，原、被告之间只能是合同之债的债权债务关系，原告要求支付拆迁补偿费的请求权也是债权请求权，而不是物权请求权。二、原告要求支付拆迁补偿费用大部分是没有事实依据和法律依据的。房屋拆迁补偿对象包括了建筑物所占土地价格，原告没有该集体土地使用权，因此原告以包括土地使用权价格在内的总数计算是错误的，原告以3500元／㎡计算也没有事实依据。根据《房地产评估报告》给出的评估价格，属于本村村民、合法拥有土地使用权并且属于合法建筑的每平方米单价为2060元，拆迁房屋总价为196380元。该补偿款里包含了房屋建筑物的补偿和112.9平方米宅基地补偿两部分。就土地使用权补偿部分，双方签订的《房屋产权属补充协议书》已经排除了原告的该部分债权请求权。原告仅就建筑物拆迁补偿有部分债权请求权。建筑物部分的补偿标准是按照重置成本进行补偿的，房屋的重置成本基本都只有400到700元。本次拆迁中，拆迁方给被告无产权部分房屋每平米450元的补偿标准即是重置标准。因此原告对被告获得的拆迁补偿的债权请求权总额是21449.25元。原告主张的其他的费用没有事实依据和法律依据。根据《东安路改造工程拆迁安置方案》的规定临时杂物房及提前搬迁奖励只提供给本村拥有土地承包权的拆迁户。三、原告的诉讼请求属于债权请求权，该债权请求权已超过诉讼时效。原告享有的是依照约定要求被告给付部分拆迁补偿款的债权请求权，该债权请求权受两年诉讼时效的约束。被告获得拆迁补偿是2010年，原告的起诉已经超过了两年诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：原告于航海系永福县村民。原告与于玉华系同胞兄弟。于玉华与被告廖璋英系夫妻关系。于玉华于2003年病故。于玉华与被告廖璋英生前育有一子于福旺、一女于丽云。原告与于玉华的父亲于光寿已于1992年去世，其母亲黄桂珍仍健在，现年83岁。 被告廖璋英系桂林市秀峰区甲山街道办事处敦睦村村民，1987年3月7日，桂林市郊区甲山乡人民政府向被告廖璋英发放一房屋建筑证，该建筑证载明：“甲山村民委员会敦睦村民小组廖璋英同志，家庭现有农业人口柒人，原有住房面积贰间，长柒米，宽柒米，一层，伍拾平方米，平均每人住宅面积柒平方米，要求扩建或改建贰间，长捌米，宽捌米，壹层，经乡人民政府实地踏勘研究，同意你户建筑。”1988年原告出钱筹料与于玉华在批建的土地上共同建成了一层砖混结构的房屋。1995年2月20日，桂林市秀峰区土地管理办公室向被告廖璋英下发了集体土地使用权证，载明土地使用权人为廖璋英，座落甲山乡，用途为住宅，使用权面积为112.9平方米。2002年，原有房屋加盖成了四层房屋。建成的房屋一直未办理房屋所有权证。 2002年3月18日，原告与于玉华、被告廖璋英，案外人陈益友签订一份《房屋转让协议书》，约定：第一层房屋建筑面积112平方米，产权的一半归于玉华、廖璋英夫妻共有，房屋产权的另一半归于航海所有；第二层、第三层、第四层归于玉华、廖璋英夫妻共有，现于玉华、廖璋英将第二层、第四层转让给陈益友，协议履行后于玉华、廖璋英的第二层、第四层产权属于陈益友所有，房屋第二层、第四层建筑面积共224平方米，每平方米单价1000元，共计224000元；如国家建设需要，国家补偿的补偿费第二层和第四层由陈益友所有，等等。同日，原告与于玉华、廖璋英签订一份《房屋产权属补充协议书》，约定：“于航海、于玉华俩系同胞兄弟，1987年3月12日于玉华之妻廖璋英以自己的名义在本村红头岭批得112平方建房使用证，当时于玉华胞兄于航海出钱筹料于1988年11月10日建成第一层112平方。当时产权没有写凭证。经协商第一层112平房的房屋产权的一半归于航海所有，另一半房屋产权归于玉华、廖璋英夫妻所有。现经双方协商，如国家建设的需要，本楼房拆迁的第一层产权赔偿费的一半归于航海所有，另一半产权归于玉华、廖璋英夫妻所有。如本房屋拆迁，后的房屋使用证归廖璋英夫妻所有。”原告于航海在此房屋居住至2010年房屋被拆迁。原告使用的房屋内有手摇井1个，小水池1个，瓷砖灶台1个。 2010年，因东安路建设工程的需要，上述房屋被拆迁。经核查认证，被拆迁房屋的有证面积（即一层）为95.33平方米。2010年5月22日，被告廖璋英作为被拆迁人（乙方）与拆迁人桂林市秀峰区经济建设投资有限责任公司（甲方）签订一份《拆迁补偿安置房屋协议书》，约定：乙方房屋经广西立信房地产评估有限公司的市场评估分别为：所有权证砖混面积95.33平方米，补偿价格2060元／㎡，补偿金额196380元；室内装修补偿费4763元，附属物191144元，拆迁安置补助费2669元，其他各项补助费24324元，共计金额419280元，扣除产权置换264.67平方米（其中：有证砖混面积95.33平方米按1：1产权置换；无证砖混面积169.34平方米按2：1置换；无证砖木面积12.65平方米按2：1置换）计272583元，实付金额146697元；甲方用安置房中的180平方米与乙方被拆迁房屋的建房面积264.67平方米进行产权置换（其中审批认证砖混面积156.69平方米按1：2产权置换；无证砖木面积12.65平方米按1：2产权置换），双方互不补差价。补偿费的具体数额、名目如下：住宅面积95.33平方米，196380元；附属物191144元（其中手摇井2个×500元／个=1000元；小水池3个×60元／个=180元；瓷砖灶台3个×80元／个=240元）；无证砖木建筑面积12.65㎡×350元／㎡=4428元；搬迁补助费按每平方米5元计算，95.33㎡×5元×2=953元；临时安置补助费按每月每平方米6元计算，产权置换95.33㎡，按每月每平方米6元按计算，每三个月结算一次（临时安置补助费，拆迁人从2010年5月29日至2015年2月14日向被告廖璋英一共支付42938元）；提前搬迁奖励按房屋评估总价的10%计算，即95.33㎡×2060元／㎡×10%=19638元。同日，廖璋英（乙方）与桂林市秀峰区经济建设投资有限责任公司（甲方）签订一份补充协议，约定乙方不要杂物间，由甲方付给乙方20000元。被告在安置房屋处没有要杂物间。因原、被告就补偿款分配事宜协商不成，原告诉至本院。 本院认为，原告于航海的户籍在永福县，并不是桂林市秀峰区甲山街道办事处敦睦村的村民，原、被告双方虽签订了房屋权属的转让协议书，但根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”、第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，因在房产交易过程中，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权系同时转让，故原告于航海与于玉华、廖璋英所签订的《房屋转让协议书》、《房屋产权属补充协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还及于房屋下的相应农村集体土地使用权。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，宅基地的使用权由农村集体经济组织成员享有，非本集体经济组织成员无权取得集体土地的使用权，而原告于航海并不是桂林市秀峰区甲山街道办事处敦睦村的村民，故其购买农村房屋及宅基地的行为违反了集体经济组织成员权属性。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”的规定，原告与于玉华、廖璋英签订的《房屋转让协议书》、《房屋产权属补充协议书》应属无效协议。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在双方签订的房屋转让协议无效后，原告应将取得的房产返还给廖璋英，被告廖璋英亦应将原告的出资返还给原告。因涉案房产已被拆除，该房产已无法返还，被拆迁房屋置换的房产现由被告廖璋英、于福旺、于丽云占有使用，故原告已无返还义务。合同的无效双方都有过错，原告当年的出资仅为万余元，如被告仅返还原告万余元的话，那么被告依据无效合同获取了比合同有效时更大的利益。这对于原告来说是不公平的。故被告廖璋英应将原转让给原告的房屋相对应的房屋拆迁补偿费及拆迁安置补助费给付原告。具体如下： 1.房屋拆迁补偿费：因一层房屋拆迁人系按有证房屋进行补偿，故被告亦应当按照有证房屋的补偿标准支付给原告。根据评估报告的估价，拆迁人按照有证部分面积2060元／㎡支付拆迁补偿费，故被告廖璋英应向原告支付房屋拆迁补偿费95.33㎡×2060元／㎡÷2=98189.9元。原告主张按现在的市场价格3500元／㎡计算拆迁补偿款，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 2.搬迁补助费：搬迁补助费按每平方米5元计算，故原告的搬迁补助费为95.33㎡×5元／㎡×2÷2=476元。 3.临时安置补助费：拆迁人一共向被告廖璋英支付临时安置补助费42938元，原告主张被告给付17159元，本院予以支持。 4.提前搬迁奖励：提前搬迁奖励按房屋评估总价的10%计算，故原告的提前搬迁奖励为95.33㎡×2060元／㎡×10%÷2=9818.99元。 5.手摇井1个500元，小水池1个60元，瓷砖灶台1个80元，合计640元。被告廖璋英对此无异议，故原告对上述附属物补偿费的主张，本院予以支持。 6.无证砖木建筑，原告没有证据证实该建筑系由其搭建，故对于原告的此项主张本院不予支持。因原告并不享有拆迁房屋的所有权，其无权取得置换房屋及相应的附属设施，故对其主张不要杂物间的补助费的诉请，本院不予支持。 被告廖璋英等辩称，原告的主张已超过了诉讼时效。因双方签订的《房屋转让协议书》、《房屋产权属补充协议书》属于无效合同，基于无效合同的返还财产请求权应从确认合同无效之日起计算。故原告的起诉并未超过诉讼时效。 《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”本案中，于玉华于2003年病故，其法定继承人为黄桂珍、廖璋英、于福旺、于丽云，上述继承人均未表示放弃继承，故上述继承人应在继承遗产的范围内对于玉华应给付的款项承担给付责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告廖璋英给付原告于航海房屋拆迁补偿费98189.9元、附属物补偿费640元； 二、被告廖璋英给付原告于航海搬迁补助费476元、临时安置补助费17159元、提前搬迁奖励9818.99元； 三、被告于福旺、于丽云、黄桂珍在继承于玉华遗产范围内对上述款项承担给付责任。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费4407元，因适用简易程序减半收取2204元（原告已预交），由原告于航海负担881元，由被告廖璋英、于福旺、于丽云、黄桂珍负担1323元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4407元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  阳瑜 二〇一七年一月十一日 书记员  龚涛