上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初9154号原告(反诉被告)：吴薇，女，1969年8月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：俞敏，上海君拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱剑娥，上海君拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：连寅，男，1986年3月15日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王司南，上海源法律师事务所律师。原告吴薇与被告连寅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理，依法适用简易程序。诉讼中，被告连寅向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并，并于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吴薇的委托诉讼代理人俞敏，被告(反诉原告)连寅及其委托诉讼代理人王司南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴薇向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间签订的关于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同无效。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为要求判令：解除原、被告于2016年1月9日签订的《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)；不再继续履行上述房屋买卖合同，原告已经收受的46万元(人民币，币种下同)购房款退还被告连寅。事实和理由：位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋(简称：系争房屋)系原告于2014年10月15日取得的动迁安置房。原告因不了解相关法律和政策，在中介公司上海玉轩房地产经纪事务所的撮合下，于2016年1月10日与被告连寅签订《上海市房地产买卖合同》。后原告了解到动迁安置房在取得房产证后的三年内不得转让和抵押，故要求终止合同，但未果。原告起初认为所签房屋买卖合同无效，并向房地产交易中心领导投诉，但被告称可将房屋过户时间延至2017年10月。现被告并未在约定的2016年3月31日之前交清房款，根据合同第九条第三项的约定，若乙方未按时付款超过十五日，甲方可以解除合同。鉴于系争房屋目前无法交易过户，合同无法继续履行，故诉请解除合同并退还购房款。被告连寅针对本诉辩称：不同意原告的诉讼请求。关于付款的方式和期限在合同的附件三中有明确约定。现被告已将定金5万元和第二笔购房款41万元按时交付，第三笔购房款约定于双方办妥产权过户手续后经房地产交易中心出具以被告为产权人的产权证后再由被告通过银行贷款方式支付。目前支付该第三笔房款的条件尚未成就，故不存在被告逾期付款的情形，原告据此要求解除合同的理由不成立。另被告连寅作为反诉原告向本院提出反诉请求：判令反诉被告吴薇将系争房屋腾空并交付给反诉原告连寅。吴薇针对反诉辩称，根据买卖合同的补充条款(一)的第12条，买卖双方应当款清交房，现连寅尚未付清全部款项，已构成违约，且吴薇亦主张解除合同，故连寅要求交房的条件并不具备，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月10日，吴薇(卖售人，作为甲方)与连寅(买受人，作为乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：乙方受让甲方所有的坐落于江文路XXX弄XXX号XXX室房屋及其房屋占用范围内的土地使用权。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,538,000元。合同第四条约定：甲乙双方同意，甲方于2016年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定：甲乙双方确认，在2016年3月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定：乙方未按合同约定期限付款的，则每逾期一日，乙方应按逾期未付款额的万分之五每日支付逾期违约金予甲方，逾期违约金自本合同规定的乙方应付款日之第二天起至实际付款之日止。若逾期超过15天，则甲方有权通知乙方单方面解除合同。乙方除收到上述书面通知之日起五日内支付逾期违约金外，还应按房款总价的20%支付违约金给甲方，甲方可在乙方已付的房款中扣除该笔款项，剩余款项甲方应在五日内返还给乙方。合同第十一条约定：经甲乙双方协商一致，在不违反法律、法规的前提下订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同补充条款(一)的第12条约定，甲乙双方约定同意款清交房。该合同附件三(付款协议)约定：1、2015年12月9日，乙方向甲方支付定金人民币50,000元(伍万元整)；2、2016年1月11日，待甲乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付房款人民币410,000元(肆拾壹万元整)；3、待该房屋交易过户时，甲乙双方至交易中心办妥产权过户交易手续，且交易中心出具以乙方为权利人的产证后7个工作日内，乙方向甲方支付房款人民币1,078,000元(壹佰零柒万捌仟元整)。该款项由乙方的贷款银行一次性划入甲方账户，贷款不足部分过户当日以现金方式补足。连寅于2015年12月9日支付购房定金5万元，合同签订后，又于2016年1月11日支付购房款41万元。另查明：系争房屋系动迁安置房，拆迁补偿安置协议签订于2014年7月25日，并于2014年10月15日将系争房屋权利人登记为吴薇。以上事实，有当事人提供的《上海市房地产买卖合同》《上海市房地产权证》(照片)、上海市房地产登记簿、收款收据及银行转账凭证、录音资料等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，当事人吴薇与连寅签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，对双方当事人均具有约束力，即使在系争房屋过户时间方面存在一定的限制，亦不影响双方协议的效力，故原、被告均应依约忠实、善意地履行各自义务。根据本市目前关于动迁安置房转让和上市交易的政策规定，对于未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让。系争房屋系动迁安置房屋，拆迁补偿安置协议签于2014年7月25日，小产证登记于2014年10月15日，故双方原定的过户时间难以完成过户手续。但就房屋买卖合同而言，协助办理产权过户手续是卖方的合同义务，吴薇作为房屋权利人应当对所售房屋的转让限制期限等事项更为了解，其就约定过户时间不符合相关政策规定负有一定过错。现可予办理过户手续的时间趋近，买受人连寅亦依约付清定金及首期房款，合同已处于正常履行中，故买卖双方待符合办理产权过户条件后继续履行房屋买卖合同，更符合交易稳定和公平合理原则。根据合同约定，连寅应在双方办妥产权过户交易手续且办出产证后支付第三笔购房款计1,078,000元，现因尚未办理产权过户手续，故吴薇以连寅未按期付款为由提出解除合同，理由不成立，其亦不符合其他行使单方解除权的情形，故对于吴薇的本诉诉请本院不予支持。至于连寅要求吴薇交付房屋的反诉请求，因双方已就“款清交房”作出特别约定，在连寅尚未付清全部购房款的情况下，本院亦不予支持。综上，吴薇的本诉诉请缺乏事实和法律依据，连寅的反诉诉请亦无合同依据，本院均不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)吴薇的诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)连寅的反诉请求。本诉案件受理费减半收取计9,321.00元，由吴薇负担；反诉案件受理费减半收取计50元，由连寅负担；保全费5,000元，由吴薇、连寅各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘新慧二〇一七年一月五日书记员  吴国超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。