河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0104民初5818号原告刘卫娟，女，1984年7月24日出生，汉族，石家庄宏达汽车运销服务中心职工，住石家庄市桥西区。委托代理人顾伟强，河北燕赵众城律师事务所律师。被告史永贵，男，1959年5月27日出生，汉族，无业，住石家庄市桥西区。委托代理人田汉彧，河北英陆律师事务所律师。委托代理人赵乐乐，河北英陆律师事务所律师。第三人石家庄市永佳房地产经纪有限公司，住所地石家庄市花海环球B802，统一社会信用代码：91130100601099720N法定代表人霍会琴，经理。委托代理人张小娜，女，该公司桥西区区域经理。原告刘卫娟诉被告史永贵、第三人石家庄市永佳房地产经纪有限公司（以下简称永佳房产）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年10月8日向本院提起诉讼，同日本院决定受理。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告刘卫娟及其委托代理人顾伟强，被告史永贵及其委托代理人田汉彧、赵乐乐，第三人永佳房产的委托代理人张小娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘卫娟诉称，2016年8月24日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖（置换）合同》，合同约定：原告购买被告位于桥西区南长街66号22202室的房屋（石房权证西字第××号），约定价格128万元，产权过户相关费用由原告承担。原告于2016年8月24日支付定金2万元，并于签订合同之日起五日内将全部贷款审批资料交给第三人，待贷款审批通过后除定金外的首付款33万元交于第三人。剩余房款93万元委托第三人代为办理贷款。合同并对违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付定金2万元，向第三人支付了中介费10000元、贷款服务费10000元。第三人为原告代办的贷款资料审批通过后，原告支付首付款33万元，第三人通知被告办理房屋还贷和解押手续时，被告无故拒绝办理。在第三人组织的多次协调中，被告以种种理由拒绝不再按合同约定履行，致使合同无法继续履行。请求被告返还定金2万元，承担违约金6.4万元，赔偿中介费、贷款服务费2万元，赔偿房屋差价32万元；诉讼费及其他费用由被告承担。被告史永贵辩称，1、原告主张的房屋差价数额无任何依据，且房屋差价不属于损失赔偿范围。原告并无任何证据证明起诉日涉案房屋价值高于本案合同约定的房屋成交价128万元，因此原告提出的房屋差价不合理。《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但是，房价是上下波动，不可预知的，即使原告取得了涉案房屋所有权，房屋价值也不一定高于128万元，即使房屋价值高于128万元，若原告不对房屋进行再次买卖，并不能获得显示利益，而这一切是不确定的。因此房屋差价并不属于合同履行后原告一定可以获得的利益，不属于损失赔偿范围。2、原告要求被告同时返还定金、承担违约金、赔偿中介费和代理服务费不合理，无法律依据。双方签订的合同中第三条第一款第（一）项约定了定金，合同第七条第四款约定了违约金，而根据《合同法》第一百一十六条的规定，违约金和定金不能同时适用，如果原告选择适用违约金，那么原告支付给被告的定金应属于原告的损失范围。在本案中，如果合同不能继续履行，原告的实际损失为交付给被告的2万元定金，支付给永佳房产的中介费1万元、贷款服务费1万元，共计4万元。至于原告诉讼请求中所说的实际损失为20万元则无任何依据。合同第七条第四款约定，违约金为房屋成交价的5%即6.4万元。根据法律规定，实际损失和违约金只能择一，现原告既要求被告支付违约金，又要求被告赔偿损失，不符合法律规定。3、永佳房产在合同履行过程中存在过错，依法应当退还所收取的相关服务费用并赔偿被告所遭受的经济损失。永佳房产作为提供房产中介服务的居间方，未按规定在发布房屋出售信息前编制经委托人书面同意的房屋状况说明书，未对房屋产权尽到应有的审查义务，未对被告就房产转让时应注意的产权是否清晰进行全面而专业的提醒和告知，未核查出王素萍属于涉案房屋的共有权人。涉案房产属于史永贵与王素萍的夫妻共同财产，因王素萍当时不知出售此房，得知此事不同意出售此房屋，导致合同无法继续履行。《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构应当编制房屋状况说明书，经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息。《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房[2016]168号）中指出，中介机构加强房源信息尽职调查，中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验，并编制房屋状况说明书。永佳房产违反规定，让无房地产经纪人资格的刘明玉负责中介服务并在合同上签字。《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪协理签名。被告与永佳房产并未签订专门的房地产经纪服务合同。原告、被告、永佳房产三方签订的房屋买卖合同中包含了房地产经纪服务合同的内容，因此，被告认为，没有房地产经纪人资格的中介人员不能从事专业的房地产中介服务并在买卖合同上签字。综上，原告同时要求被告支付违约金和实际损失不符合法律规定，且永佳房产在本案中存在过错，应当承担相应的赔偿责任。第三人永佳房产述称，1、刘明玉是具有房地产经纪人资格的。2、中介公司到房管局查询过涉案房屋档案，涉案房屋产权清晰，没有任何纠纷。中介公司不存在过错，不应承担责任。经审理查明，2016年8月24日，被告史永贵作为甲方，原告刘卫娟作为乙方，第三人永佳房产作为丙方签订房屋买卖（置换）合同，约定甲方将座落于桥西区南长街66号22202的房屋出售给乙方，建筑面积130.05平方米，产权证号：西字第××号，成交价格128万元。乙方应于2016年8月24日向甲方交付购房定金人民币2万元（购房定金在办理过户手续完毕自动转为房款），同时甲方交给丙方售房保证金2万元。乙方需办理贷款的，应于签订合同之日起五日内将所需全部贷款审批资料交给丙方，待乙方贷款审批通过，将除定金外的首付款33万元交于丙方，并委托丙方在甲乙双方完成网签后将房管局资金监管所需的首付款部分转至房管局资金监管账户，剩余房款93万元委托丙方代为办理贷款手续。合同第五条约定，甲乙双方同意甲方于2017年3月30日前腾空该房屋并将该房屋的钥匙交给乙方。第六条约定，乙方付给丙方中介费1万元，在签订本合同的同时交纳。第七条第四款约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应赔偿另一方该房屋成交价5%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。合同签订当日，被告史永贵向原告出具收条一份，载明：今收到刘卫娟购南长街66号22202定金贰万元。原告分别于2016年8月24日、8月26日、9月5日向第三人转账各2万元，于9月5日向第三人转账31万元。第三人于2016年8月26日为原告出具收据3张，分别为贷款服务费9000元、贷款服务费1000元、中介费10000元。另查明，2016年8月24日，原告刘卫娟作为甲方，第三人永佳房产作为乙方签订房屋贷款代理合同，甲方将座落于桥西区南长街66号22202的房屋委托乙方代为办理贷款手续。该房屋建筑面积130.05平方米，原产权证号：西字第××号。甲方委托乙方为其购买的该房屋代为办理银行按揭贷款手续。甲方申请贷款金额为人民币93万元，贷款年限30年。甲方应于2016年9月15日前将该房屋的首付款33万元及各种相关证明与证件交给乙方，甲方于签订本合同同时向乙方交纳贷款费用共计17180元。庭审中，第三人称2016年9月6日原告向其公司转入31万元，后第三人因被告拒绝履行合同于9月20日将31万元退还原告。原告对该事实无异议。各方当事人庭审中均同意解除房屋买卖（置换）合同。再查明，涉案房屋的房屋所有权登记在被告史永贵名下。以上事实，有原告提交的房屋买卖（置换）合同、史永贵出具的收条、永佳房产出具的3张收款收据、银联商务签购单4张、房屋贷款代理合同、中国邮政储蓄银行个人电子银行服务申请表、电子银行服务机印记录、个人账户申请书、中国邮政储蓄银行个人电子银行客户风险提示、房产证复印件等证据予以证实。本院认为，原告刘卫娟与被告史永贵、第三人永佳房产于2016年8月24日签订的《房屋买卖（置换）合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告于签订合同当日向被告支付定金2万元，于2016年9月6日向第三人永佳房产支付首付款并转账31万元，同时将全部贷款审批资料交于第三人办理银行按揭贷款手续。被告史永贵收到刘卫娟购南长街66号22202定金贰万元。被告史永贵以房屋共有权人不同意出售涉案房屋为由，主张无法继续履行合同，其行为导致合同目的无法实现，故被告史永贵应承担相应的违约责任。现各方当事人均同意解除房屋买卖（置换）合同，合同解除后，被告史永贵应返还原告刘卫娟定金2万元并支付违约金。合同第七条第四款约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应赔偿另一方该房屋成交价5%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。故被告史永贵应向原告支付违约金64000元（1280000*5%）。因原告刘卫娟的实际损失未超过违约金总金额，故原告刘卫娟要求被告赔偿中介费10000元和贷款服务费10000元之请求，于法无据，不予支持。现原告主张被告赔偿经济损失32万元的诉讼请求，因该请求无事实根据，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告史永贵于本判决生效之日起十日内返还原告刘卫娟定金20000元；二、被告史永贵于本判决生效之日起十日内支付原告刘卫娟违约金64000元；三、驳回原告刘卫娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7660元，由被告史永贵承担1900元，原告刘卫娟承担5760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费7660元（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴宏丽人民陪审员  范建民人民陪审员  刘 丹二〇一七年一月十六日代书 记员  赵倩梅