重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终2298号上诉人(原审原告)：王常学，男，1972年3月5日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：杨玉镇，重庆市奉节县永乐法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨忠兵，重庆市万州区长滩法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘兴明，男，1971年4月8日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：李波，重庆聚焦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王常春，女，1976年10月4日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。上诉人王常学因与被上诉人刘兴明、王常春物权保护纠纷一案，不服奉节县人民法院（2016）渝0236民初4778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人王常学及其委托诉讼代理人杨玉镇、杨忠兵，被上诉人刘兴明的委托诉讼代理人李波，被上诉人王常春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王常春上诉请求：请求撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：1.一审认定2002年3月将7间房屋卖给被上诉人缺乏证据证明；2.2011年2月26日的卖房契约是被上诉人与村干部串通诱骗王常春签字，约定为上诉人办理空头房产证违法；3.被上诉人伪造房产证号将上诉人的房屋、宅基地进行复垦，违法签订复垦协议；5.被上诉人违反一户一宅原则，将两处宅基地进行复垦；6.被上诉人没有取得房屋产权证书，没有取得物权，按照物权法和最高人民法院《中华人民共和国物权法若干问题的司法解释》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权、地役权、抵押权等其它物权的应当按照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”，上诉人的7间房屋及其附属设施没有发生物权转移；8.卖房契约中对房屋面积、座落、四至界限、地址、走道等附属设施的面积、违约责任、解决方式都没有说清楚。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.双方当事人都认可王常春2002年将房屋卖给刘兴明的事实，2001年2月26日王常春与刘兴明签订契约是将真实情况作一个说明，且有村委会公章和多位在场人签字证明；2.刘兴明没有违反一户一宅原则，其另一处房屋系购买本案房屋后，通过继承其父母的房屋取得，且该处房屋虽然已近拆除，但尚未取得补偿款；3.物权法并未规定不动产是证实不动产产权的唯一证明；4.预告登记后违法转让才不产生物权变动的后果，本案并没有进行预告登记。被上诉人王常春辩称，是大队干部让我签订的合同，因为王常学的房产问题没有处理完，为了办理一个房产证，我对协议的内容一点都不清楚。原告向一审法院起诉请求：1.请求判令撤销被告刘兴明与王常春于2011年2月26日签订的房屋买卖合同；2.被告刘兴明以非法手段获得的宅基地退耕补偿款57057.56元返还给原告王常学；3.诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中原告变更第一项诉讼请求为将卖房契约中的房屋7间及猪圈、厕所的所有权确认归原告王常学所有。一审法院认定事实：原告王常学拥有位于奉节县大树镇宝华村（原奉节县梅子乡石砑村3组）土木结构房屋一幢，房屋面积为184平方米，另有附属设施。原告王常学于1998年将户籍迁到奉节县白帝镇金盆村并在该地居住、生活。2002年3月原告王常学以1000元的价格将石砑村土木结构房屋出卖给本村村民刘兴明，双方有书面协议，原告将房屋交付给被告刘兴明使用，双方因故将原协议丢失。后梅子乡石砑村并入大树镇宝华村。在2011年2月26日王常学的妹妹王常春与刘兴明签订了卖房契约，确认于2002年3月原告王常学以1000元的价格将本案争议的房屋出卖给本村村民刘兴明，是7间房屋及猪圈、厕所。当时有原告的父亲王从金、邵继伦，时任村支书汤召学，村主任徐长安及原告王常学的其他亲戚在契约上签字，并盖有奉节县大树镇宝华村民委员会公章。该卖房契约约定在刘兴明的房屋东方界给原告王常学另办理了一个房产证，办证后有政策规定得到补偿,不找刘兴明，如王常学办理了房产证，有政策规定但又未得到政策补偿，由刘兴明补王常学50个平方政策补助。后给王常学办理了一个房产证，但无相对应的房屋，王常学也未得到建设用地复垦补偿。2012年3月10日被告刘兴明与奉节县大树镇人民政府签订了建设用地复耕协议，将奉节县大树镇宝华村5社李子坪处的农村建设用地交付政府组织复耕，房屋面积为184平方米，附属设施为184平方米，被告刘兴明获得补偿金额72169.29元。本案争议的房屋现已拆除。当时被告刘兴明有其父母分得的土木结构房屋一幢，该房屋是2010年才办理房产证，该房屋现已拆除。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》相关规定，合同包括书面形式、口头形式等其他形式。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告王常学于2002年3月将房屋出卖给被告刘兴明双方签订了书面协议，但都因故丢失。刘兴明与原告系同一集体组织成员。被告刘兴明在该房屋居住达数年之久，双方已履行买卖合同。被告刘兴明从2002年购买该房屋一直到该房屋复垦拆除期间，原告王常学也未主张过所有权。后2011年2月26日由王常学的妹妹王常春与刘兴明再次确认，并有村干部及其他人签字。虽然原告称未委托王常春，但也能证明2002年原告王常学与刘兴明双方的房屋买卖行为属实，且作为原告王常学的妹妹王常春及其父亲从金应了解2002年3月原告王常学与被告刘兴明之间的房屋买卖情况，其作为完全民事行为能力人应清楚房屋的间数。王从金作为王常春的代理人第一次开庭称当时是卖的7间房屋，是王常春去找村干部给王常学另办一个房产证。虽然原、被告均未举示本案争议房屋的产权证明，但原、被告对2002年房屋买卖的事实均认可，只是原告主张只出卖了3间正屋，而被告刘兴明认为购买了7间房屋及附属设施。原告王常学、被告刘兴明之间的房屋买卖合同成立并已履行，虽未办理物权登记亦不影响合同的效力，应受法律保护。2012年本案争议的房屋就已复耕撤除了，该房屋已不存在了，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、撤除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。具体到本案，由于原告主张的房屋已经拆除复垦，因这一事实行为而消灭，原告要求确认卖房契约中的房屋7间及猪圈、厕所的所有权归原告所有的诉讼请求不符合法律规定，对其该诉讼请求一审法院不予支持。2002年3月被告刘兴明为了改善生活购买原告的房屋并在此居住生活，按照当时的物价水平及当地的交易习惯一般都是整体将房屋出售，也要将附属设施出卖，因猪圈、厕所是农民生活的必需品。原告王常学的两个证人证言前后不一致，且证人邵继伦在2011年2月26日的卖房契约上签字，与其出庭证言不一致，其证明不了原告2002年只出售了三间房屋的事实。对于原告称2002年3月只出卖给被告刘兴明3间正屋，另有4间房屋及附属设施未出售因无相关证据予以证实，对其要求被告刘兴明给付其占用的补偿款57057.56元的诉讼请求不予支持。2011年2月26日王常春与刘兴明签订的卖房契约，其中第一条约定对位于在刘兴明的房屋东方界给原告王常学另办理了一个房产证，办证后有政策规定得到补偿,不找刘兴明，如王常学办理了房产证，有政策规定但又未得到政策补偿，由刘兴明补王常学50个平方政策补助。后给王常学办理了一个房产证，但无相对应的房屋，王常学也未得到建设用地复垦补偿，该约定违法无效。被告刘兴明是为了改善生活居住条件购买房屋居住和生活，也不是在同一集体经济组织重新申请宅基地，而是为了改善生活居住条件从较差的地方搬迁到较好的地方购买房屋居住和生活。现被告刘兴明自己的农村土木结构房屋已拆除，不存在违反“一户一宅”原则的规定。综上所述，为了保护公民、法人合法的民事权益，维护社会和谐稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十九条、第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第十条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王常学的诉讼请求。案件受理费1226元（原告已预交），由原告王常学负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交证据。经征询上诉人王常学的意见，坚持其一审起诉主张的是房屋的物权，并非农村房屋买卖合同的权利。根据一审原告的诉讼请求，其第一项为：“将卖房契约中的房屋7间及猪圈、厕所的所有权确认归原告王常学所有”，属于物权确认纠纷；第二项为：“被告刘兴明以非法手段获得的宅基地退耕补偿款57057.56元返还给原告王常学”，系主张返还原物不能的情况下，要求对其主张尚未出卖房屋的补偿款进行返还，属于返还原物纠纷。因此一审认定本案法律关系为农村房屋买卖合同纠纷不当，而应当定性为物权保护纠纷。对于双方当事人争议的物权法的法律适用问题，由于本案房屋买卖发生在物权法实施之前，根据法不溯及既往的原则，判断物权是否变动不适用物权法。对于2002年买卖房屋的标的物范围问题，根据房屋的使用功能、出卖原因、买方的使用状况等情况，特别是2011年2月26日王常春代为签订的房屋买卖合同，系对2002年房屋买卖事实的确认，并非王常春无权处分，且有王常学之父王从金及多位在场人签字确认，一审综合全案证据认定王常学与刘兴明之间7间房屋的买卖合同成立并已履行并无不当。王常春代理王常学签订《卖房契约》的主要内容在于为王常学办理房产证，并对政策补助的分配进行了约定。由于该部分内容不属于本案审理范围，一审认定该约定无效不当，合同当事人有权依照该合同另行主张权利。对于是否因违反一户一宅法律规定导致本案农村房屋买卖合同无效的问题，首先刘兴明取得两处宅基地，其中一处系其向王常学购买房屋之后通过继承方式取得，不应认定为违反该项规定；其次即使违反一户一宅的规定，也并不必然导致本案农村房屋买卖合同无效，而是是否依照合同约定取得物权的问题，仅仅涉及其后发生的民事法律事实（继承人死亡），遗产是否产生因继承导致物权变动，并不影响此前房屋买卖所导致的物权变动。最为重要的是，本案讼争的房屋已经在事实上因拆除灭失而消灭物权，上诉人王常春仍然主张对该房屋享有物权，在法律上已不可能成立。双方当事人争议的仍然是围绕农村房屋买卖合同的标的物范围，以及该房屋因复垦拆除获得补偿款的分配问题。王常春仅根据房屋买卖后尚未办理房屋产权转移登记为由主张确认物权，系对法律认识错误，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人王常春的上诉事实及理由不能成立，一审认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226.44元，由上诉人王常春负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏 川审 判 员  刘丽苹代理审判员  熊德才二〇一七年九月二十九日书 记 员  蒋大威