上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初23081号原告(反诉被告)：上海金磐娱乐有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：付延龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：许玉淼，上海天之健律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海市徐汇区工人文化体育中心，住所地上海市。法定代表人：汪雪峰，该中心董事长。委托诉讼代理人：林自勉，上海市嘉华律师事务所律师。原告上海金磐娱乐有限公司与被告上海市徐汇区工人文化体育中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许玉淼，被告的委托诉讼代理人林自勉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海金磐娱乐有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同(续租)》于2016年5月31日终止；2.判令被告补偿原告装修损失350万元。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2010年9月，原、被告签订《房屋租赁合同(续租)》一份，约定被告将上海市徐汇区桂林路XXX号3号楼二层的房屋(含201室原机房，建筑面积890平方米，以下简称系争房屋)出租给原告经营使用。合同签订后，原告按约每季度缴纳租金及水电费。经被告同意，原告投入巨资购买设备、器械、材料等，对房屋进行了装修。2012年5月31日，原、被告经协商，根据合同中关于续租的约定，被告领导同意双方的租赁合同到期后给予原告同等条件下的续租，因此原告投入巨资对承租的房屋进行了豪华装修，按照装潢的正常使用年限为十年。然2016年春节过后，原告按照合同约定要求签订续租合同时，却被告知系争房屋无法继续出租给原告使用，且对于原告的装修部分以种种理由拒绝给予补偿或赔偿。原告基于对被告承诺同意续租的信任才对系争房屋进行了豪华装修，现被告的做法不符合合同约定，也有违公平原则，故诉至法院，请求判如所请。上海市徐汇区工人文化体育中心辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间确实存在租赁关系，但是该合同已经于2016年5月31日自然终止。系争房屋原本就有装修，之后原告申请对系争房屋进行装修被告也予以同意，装修后至今肯定有折旧，五年折旧完毕。根据合同约定，部分设备不能移动，指的是房屋内固定在房屋上的简单装修物，至于可以移动的部分，原告可以撤走。原告要求补偿缺乏事实和法律依据。上海市徐汇区工人文化体育中心向本院提出反诉请求：1.判令原告归还系争房屋；2.判令原告支付自2016年3月1日起至2016年5月31日止的房屋租金124500元(每月41500元)；3.判令原告支付2016年3月至2016年5月的水电费14436.30元；4.判令原告支付自2016年6月1日起至2016年12月31日止的房屋使用费共计290500元(每月41500元)。事实和理由：被告和原告之间的租赁合同已经于2016年5月31日到期。在合同到期前，被告明确告知原告在合同到期后不再续租，要求原告按期返还房屋。合同到期后，原告对于被告的返还要求不予理睬，经被告一再催促，仍然不同意搬离系争房屋，且一直拖欠租金和水电费。上海金磐娱乐有限公司反诉辩称,因被告和原告就系争房屋的装修补偿问题尚未协商一致，待双方协商完毕后，原告同意返还系争房屋。就原告拖欠的房屋租金和水电费，原告同意支付。就房屋使用费，原告不同意支付，因为被告表示系争房屋收回后由其自用，并非出租，不产生相应的增值部分。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告间原有租赁关系。2010年9月，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同(续租)》一份，约定：乙方租赁系争房屋，用于经营卡拉OK及KTV业务，租赁期限自2012年6月起至2016年5月31日止，租赁期限为肆年，其中201室(原机房)的租赁期限从2009年6月1日起至2016年5月31日止；租赁期满，乙方要求续租的，应享有优先承租权；2012年6月1日至2015年5月30日的年租金为475000元，2015年6月1日至2016年5月30日的年租金为498000元；租金每季度支付一次，每次支付每年所需付租金的四分之一，第一次房租在签约后三天内支付，以后应在每季度使用前15天将本季度应付租金支付给甲方，甲方开具发票；本合同签订后三日内，乙方应向甲方支付35000元作为本合同的履约保证金；乙方在租赁期限内所独立使用的水、电和电话费等，由乙方承担；本合同期满或解除后，乙方所交付的履约保证金，由甲方扣除乙方按本协议应支付的各种款项后(包括但不限于租金、各项费用、违约金、赔偿金等)退还给乙方，若履约保证金不足以支付前述款项，乙方另需向甲方支付差额部分；乙方装潢规格必须同大楼一致，装修方案必须经甲方书面同意；合同期满或因乙方违约原因导致合同解除，除乙方自行添置的经营设备、器械外，任何添附在租赁房屋内外的装潢附件及材料归甲方所有，乙方不得拆除、移走或破坏上述装潢附件或材料；如果乙方对房屋内外的任何装潢附件或材料进行拆除、移走或者破坏并导致房屋实际使用价值下降，乙方应对该价值损失负赔偿责任。合同并就其他内容进行了约定。2011年、2012年，原告委托案外人对系争房屋进行了装修。2016年3月，被告向原告发出通知一份，告知原告在房屋租赁合同于2016年5月30日到期后，不再与原告续签房屋租赁合同，并要求原告结清系争房屋的租金及公用事业费，并取回履约保证金。2016年4月12日，被告致原告《催款通知》，向原告催讨2016年3月1日至5月31日的租金124500元以及2016年3月份的水电费6984.60元。同年5月16日，被告再次致原告《催款通知》，向原告催讨2016年3月1日至5月31日的租金124500元以及2016年3月份的水电费6984.60元、2016年4月份的水电费3338.50元。6月17日，被告致原告《律师函》，称：双方的合同已经于2016年5月30日到期，被告曾以书面形式告知原告双方的合同不再续约，然原告至今未退还系争房屋，并继续对外经营，且原告尚结欠被告房屋租金，水电等费用亦未按期支付，故要求原告于2016年6月19日前无条件将系争房屋退还被告，并将欠款汇入被告的账户内。审理中，双方确认原告在被告处尚有保证金35000元。原告表示愿意以其支付的保证金35000元抵扣其拖欠的水电费及房屋租金，被告对此不持异议。审理中，原告提供了其于2016年2月给被告的《关于房屋租赁合同申请续签报告》一份，该申请报告上并未有被告的盖章，被告亦表示未收到。以上事实，由《房屋租赁合同(续租)》、保证金收据、购货合同及收据、施工合同、设计合同、规划许可证、批准书、房地产权证、同意出租房屋证明、《房屋租赁合同》、通知、申请报告、催款通知书、律师函、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容和形式均未违反我国法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。根据租赁合同的约定，合同期满或因原告违约原因导致合同解除，除原告自行添置的经营设备、器械外，任何添附在租赁房屋内外的装潢附件及材料归被告所有，原告不得拆除、移走或破坏上述装潢附件或材料。现原、被告之间的房屋租赁合同已经期满终止，被告亦同意原告将可移动的设备自行搬离，且原告提供的证据并不足以证明被告不与原告续租存在过错，故原告主张房屋装修损失的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原、被告之间的房屋租赁合同已经实际终止履行，原告应当将系争房屋返还被告，故被告要求原告返还系争房屋的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告拖欠系争房屋租金及水电费的诉请，鉴于原告对未付款租金金额及水电费金额均已确认，故对该诉请本院依法予以支持。目前原告在租赁合同期满后尚未将系争房屋返还给被告，故原告应当向被告支付相应的房屋使用费。现被告要求原告按照租金金额支付房屋使用费于法有据，本院对该诉请予以支持。至于履约保证金，鉴于双方合同已终止，被告应当将该款返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回上海金磐娱乐有限公司的诉讼请求；二、上海金磐娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区桂林路XXX号3号楼二层的房屋(含201室原机房)；三、上海金磐娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海市徐汇区工人文化体育中心自2016年3月1日起至2016年5月31日止的房屋租金124500元；四、上海金磐娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海市徐汇区工人文化体育中心自2016年3月至2016年5月的水电费14436.30元；五、上海金磐娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海市徐汇区工人文化体育中心房屋使用费290500元(按每月41500元的标准，自2016年6月1日起至2016年12月31日止)；六、上海市徐汇区工人文化体育中心于本判决生效之日起十日内返还上海金磐娱乐有限公司支付的履约保证金35000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费34800元、反诉案件受理费2937元，由上海金磐娱乐有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  曹 庆审 判 员  王兆根人民陪审员  赵倩玲二〇一七年一月三日书 记 员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。