福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初17087号原告：厦门市禾源物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山路联谊大厦A幢4层，统一社会信用代码913502006122735522。法定代表人：黄聪山，总经理。委托诉讼代理人：陈建涛，福建法正联盟律师事务所执业律师。被告：陈文颂，男，1971年6月7日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门市禾源物业管理有限公司（以下简称禾源物业公司）与被告陈文颂物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禾源物业公司法定代表人黄聪山、委托诉讼代理人陈建涛、被告陈文颂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禾源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈文颂支付从2013年1月1日起至2016年6月30日止拖欠的物业管理费7158.9元、公维金1431.8元、公摊水电费792.2元、停车费2320元，合计为11702.9元；2.判令陈文颂支付上述拖欠物业管理费和公维金的违约金（按照月利率2%计至实际还款之日止）。诉讼过程中，禾源物业公司变更诉讼请求为：1.判令陈文颂支付从2013年1月1日起至2016年6月30日止拖欠的物业管理费7521.15元、公维金1504.23元、公摊水电费792.2元、停车费2320元；2.判令陈文颂支付上述拖欠物业管理费和公维金的违约金（以拖欠的物业管理费、公维金为基数，按日千分之三的标准收取，以一季度为一个周期分段计算，从下一季度首月1日起计算至实际还款之日止）。事实和理由：2013年1月20日，禾源物业公司与厦门市玫瑰园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由禾源物业公司为厦门市玫瑰园小区提供物业服务，合同对物业服务内容、收费标准、服务期限及双方权利义务进行了详细约定。2015年12月30日，双方再次签订合同，将合同有效期延至2017年12月31日。禾源物业公司在合同履行期间，陈文颂未能依约支付物业管理费等费用，禾源物业公司多次催缴，陈文颂至今仍未付清。陈文颂辩称，其对禾源物业公司主张的公摊水电费无异议，但对物业管理费、公共维修金、停车费有异议。禾源物业公司管理服务不到位，主要表现在：1、物业人员配备不足，保安人员不足、保洁员配备不足，没有专职的水电工、服务态度差；物业管理处没有尽到服务职责。合同要求禾源物业公司要达到满意度60%，但是禾源物业公司没有做到。2、小区公共维修金的使用情况从来没有公布过。3、停车管理松散随意，非小区住户也将车停进小区，安全没有保障；4、新选的业委会主任刚上任两天就被打并辞职了，之后原先没有选上的上届业委会主任莫名其妙就当选了。业委会和物业公司可能存在利益输送。5、其家中的车从来没有长期停在小区里，最多就停一会就走了。本院经审理认定事实如下：2013年1月20日，禾源物业公司与厦门市玫瑰园小区业主委员会签订了《厦门市玫瑰园小区物业管理委托合同》，约定：由禾源物业公司对厦门市思明区金桥路玫瑰园小区提供物业管理服务，提供的服务包括：做好公用设施设备的维修、养护、运行和管理工作；做好公共环境卫生；做好交通与车辆停放秩序的管理；做好公共秩序的维持和安保工作。物业管理服务费收费标准为：高层住宅房屋1.25元/平方米/月、公共维修金0.25元/平方米/月；露天车位包括车库，每辆车每月80元，临时停车费30分钟以上4小时以内收取5元，4小时以上每超过1小时加收1元，夜间停车为10元；收费时间于每季度末前向业主或物业使用人收取本季度物业管理服务费和公共维修金，经催缴，逾期超过一个月未交的，禾源物业公司有权按欠费金额每日千分之三的标准加收滞纳金；委托管理期限自2013年1月16日起至2013年12月31日止；若合同到期前1个月业主满意度达到60%或以上，合同则自动延长至2015年12月31日；禾源物业公司向小区业主及物业使用人收取物业管理等费用的时间从2013年1月1日算起。合同签订后，禾源物业公司依约进入玫瑰园小区实行物业管理服务。2015年12月30日，双方续签《厦门市玫瑰园小区物业管理委托合同》，约定服务期限由2016年1月1日起至2017年12月31日止，其他条款内容与前合同条款一致。陈文颂系厦门市思明区金桥路201号607室房屋业主，房屋建筑面积为143.26平方米，为高层住宅。陈文颂自2013年1月1日起未缴交物业管理服务费、公共维修金、水电公摊费。庭审中，禾源物业公司主张小区公摊水电费的收费方式为不论业主房屋面积大小，均按业委会要求的15元/户/季度收取、高层住宅的电梯费用再另行收取。截至2016年6月30日陈文颂共欠公摊水电费为792.2元。陈文颂对禾源物业公司的该主张并无异议，表示愿意缴纳上述金额的公摊水电费。以上事实，有禾源物业公司提供的《厦门市玫瑰园小区物业管理委托合同》二份、基本信息、土地房屋登记卡为证，陈文颂除对《厦门市玫瑰园小区物业管理委托合同》的真实性、合法性、关联性有异议外，其他证据均无异议，认为合同内容不清楚，对合同满意度和续签合同不是业主的真实意思。本院分析认为，物业管理委托合同系禾源物业公司与玫瑰园小区业委会签订的合同，禾源物业公司当庭提供合同原件交由陈文颂核对，陈文颂对合同有异议，但未能举证证明其质证意见，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。本案的争议焦点在于：一、陈文颂是否应当缴纳停车费。二、禾源物业公司履行物业管理服务是否存在瑕疵。一、陈文颂是否应当缴纳停车费。禾源物业公司提交停车照片及停车记录，主张陈文颂的车辆长期停放在小区内，自2013年1月1日起至2016年6月30日已欠缴停车费2320元。陈文颂质证认为，该证据并不能证明其车辆停放的位置是小区内，也不能证明其有在小区内长期停车。本院分析认为，禾源物业公司仅提供两张停车照片及保安手写停车记录，并无其他相关证据加以佐证，不足以证明陈文颂的车辆长期停放在小区内，故禾源物业公司主张陈文颂缴纳停车费的诉求本院不予支持。二、禾源物业公司履行物业管理服务是否存在瑕疵。陈文颂向本院提交了照片拟证明小区的物业管理存在小区管理混乱、绿化失修、卫生保洁不到位、公共维修不及时、占道划停车位等情况。禾源物业公司质证意见为：对于拟证明保洁不到位的照片，除部分照片真实性有异议、无法确定是玫瑰园小区范围内，其余照片的真实性无异议，但这些照片仅能反映部分业主偶尔存在不文明行为，且禾源物业公司都有及时进行制止，不是持续性、经常性的问题。对于拟证明绿化失修的照片，真实性无异议，但这是由于台风所造成的损失，禾源物业公司正与业委会商量如何进行改造。对于拟证明小区管理混乱的照片，真实性不予确认，不能证明是在小区范围内。对于拟证明维修不及时的照片，除部分照片真实性不予确认，不能证明是小区范围内，其余照片的真实性无异议，但禾源物业公司都有向业委会申请进行维修。对于拟证明滑梯存在安全隐患的照片，真实性无异议，关联性不予认可，该滑梯未发生过安全事故。对于拟证明占道划停车位的照片，真实性予以确认，但系个别业主的不文明行为。本院分析认为，陈文颂提供的上述证据可证明，禾源物业公司在管理玫瑰园小区期间存在小区保洁不到位、设备设施维护不及时、占道划停车位等物业管理不到位的情况，且个别业主的违章行为也与禾源物业公司未及时制止有一定关联，故本院认定禾源物业公司的物业管理服务存在瑕疵。综上，本院认为，禾源物业公司与厦门市玫瑰园小区业主委员会签订的《玫瑰园小区物业管理委托合同》内容不违反相关法律法规，应属合法有效之合同。该合同对全体业主、物业使用人具有约束力。陈文颂作为玫瑰园小区业主，接受禾源物业公司提供的物业管理服务，应当依约缴纳物业服务相关费用。业主对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可通过小区业委会向物业服务企业提出意见和建议，或者经过业主多数决议决定是否更换物业单位等合法方式解决，不能以此作为拒绝缴纳物业服务费用的抗辩理由。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务。因合同约定，物业管理费等费用自2013年1月1日起算，故禾源物业公司要求陈文颂缴纳2013年1月1日至2016年6月30日的物业管理费7521.15元（143.26平方米×1.25元/平方米/月×42个月）、公共维修金1504.23元（143.26平方米×0.25元/平方米/月×42个月）有事实和法律依据，本院予以支持。因禾源物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，故对其要求陈文颂支付逾期缴纳物业管理费及公共维修金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。因陈文颂对禾源物业公司所主张的公摊水电费792.2元并无异议，表示愿意缴纳上述费用，故本院对禾源物业公司的该项诉讼请求予以支持。另，禾源物业公司仅提供两张陈文颂车辆停放照片及保安手写的停车记录，但未能提供充分证据加以佐证，其要求陈文颂支付停车费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、陈文颂应于本判决生效之日起七日内支付厦门市禾源物业管理有限公司位于厦门市思明区金桥路201号607室房屋2013年1月1日至2016年6月30日的物业管理费7521.15元及公共维修金1504.23元、公摊水电费792.2元；二、驳回厦门市禾源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门市禾源物业管理有限公司负担6元、陈文颂负担19元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  吕逗秋二〇一七年一月二十一日代书 记员  林雅静附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。