湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂12民终59号上诉人（原审被告）：尹红霞，女，1968年4月7日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：胡元成（系尹红霞之夫），男，1967年10月30日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：刘运红，湖北昕明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：咸宁碧桂园房地产开发有限公司，住所地咸宁市咸安区盘泗州1号。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张超，湖北宁华律师事务所律师。上诉人尹红霞因与被上诉人咸宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院〔2015〕鄂咸安民初字第01502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。尹红霞上诉请求：撤销一审判决第一项，改判由上诉人向碧桂园公司支付购房欠款70000元。事实与理由：上诉人购买碧桂园公司温泉城林溪九街001号商品房买卖合同约定，首付30%的总房价387067元，余款903159元双方口头约定不按合同约定方式履行，则按尹红霞购买碧桂园公司的第一套房子的付款方式履行。合同履行过程中，尹红霞按口头约定支付了前期应当交纳的购房款，尚欠670000元未付时，因碧桂园公司销售业务员的工作变化，要求尹红霞按合同约定付款方式付款，并以律师函的方式告知尹红霞。但尹红霞一时无法按合同约定付清所欠购房款670000元，经与碧桂园公司协商，以另一业主张清林所欠尹红霞的借款抵付。三方协商后，碧桂园同意将张清林购买碧桂园公司商品房首付款627551元，全部用于支付尹红霞的剩余购房款，并由尹红霞承担20000元违约金，由张清林向碧桂园公司办理退房手续。上述事实经碧桂园公司业务部门层层审批，同意将张清林购房首付款607551元抵付尹红霞的购房款。对此，张清林向碧桂园公司递交了承诺书，签订了《终止协议》和《退房协议》。由于碧桂园公司在办理张清林购买商品房的退房手续过程中，发现张清林所购买的房屋已被查封而反悔，为此向尹红霞主张权利。碧桂园公司的诉讼主张违反诚信原则。一审判决否认三方签订的协议，属适用法律不当。碧桂园公司口头辩称：一审法院判决认定事实清楚，判令尹红霞向碧桂园公司支付购房款670000元正确，尹红霞的上诉理由不能成立，应予以驳回。碧桂园公司向一审法院起诉请求：判令尹红霞支付购房款670000元并按逾期付款日万分之三承担违约金。一审法院认定事实，碧桂园公司与尹红霞于2013年3月5日签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：XN201303056。合同约定，尹红霞向碧桂园公司购买位于咸安区浮山办事处余佐村，路址：“碧桂园·温泉城”林溪九街001号（G147）联体住宅一幢（套），总房价款为1290226.00元，付款方式为非银行按揭分期付款即签订合同时支付387067.00元（占总购房款的30%）；同年4月23日、6月23日前分别支付387068.00元（分别占总购房款的30%）；2013年8月23日前支付129023.00元（占总购房款的10%）；2013年12月20日欠超标楼款14489元，合计欠款670000元。合同还约定，对买受人逾期付款的违约责任约定为：（1）逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，碧桂园公司有权解除合同。碧桂园公司解除合同的，尹红霞按累计应付款的15%支付违约金。尹红霞如愿意继续履行合同的，经碧桂园公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，尹红霞按日向碧桂园公司支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，尹红霞向碧桂园公司支付了部分房价款，后经碧桂园公司、尹红霞及另一户业主张清林协商约定，将张清林的首付款变更成尹红霞的购房款，尹红霞另行承担20000元的违约金，余下70000元房款待张清林的房款变更手续办完即缴纳。但后来张清林未到碧桂园公司处办理退房转款手续，导致尹红霞剩余房款一直未能缴纳。一审法院认为，尹红霞在与碧桂园公司签订购房合同之后，一直在履行付款义务，虽然未按照合同约定的付款方式进行付款，但尹红霞在碧桂园公司处曾经购买过一套房屋，双方口头约定按照之前第一套房屋的付款方式进行付款的理由真实可信，且与尹红霞提交的每月付款凭证相印证，碧桂园公司对该变更后的付款亦未提出过异议，应视为双方对此达成了一致；对尹红霞提出双方在实际履行过程中对付款方式进行了变更的抗辩主张，予以支持。尹红霞与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及附件、附录，系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应受到法律保护。双方应依照诚实信用原则履行合同约定的义务。虽然合同签订后，尹红霞仅履行了部分付款义务，但因尹红霞未能及时支付剩余购房款是因双方一直在对变更剩余购房款的支付方式进行协商，第一套房款的付款方式与本案第二套房款的付款方式符合交易习惯，应认定双方变更了付款方式，故尹红霞不存在逾期付款，尹红霞不应承担违约责任，对碧桂园公司要求支付违约金的请求，不予支持。判决：一、由尹红霞于判决生效后十日内向碧桂园公司支付购房款670000元。二、驳回碧桂园公司其他诉讼请求。案件受理费2625元，由尹红霞负担。二审中，当事人均未提供新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年3月24日，尹红霞与碧桂园公司签订商品房买卖合同购买位于咸安区浮山办事处余佐村，路址：“碧桂园·温泉城”龙潭柳色十三街78号（G50型）联体住宅一幢（套），付款方式为非银行按揭分期付款，详见本合同附件四《补充协议书》第二条（B）项约定履行即（B）项载明：1.出卖人出售给买受人该商品房的总价款为759444元整；2.买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房房价款的30%给出卖人，即227833元；3.买受人必须在2012年5月14日前，付该商品房总房价款的30%即227833元；4.买受人必须在2012年7月14日前，付该商品房总房价款的30%即227833元；5.买受人必须在2013年9月14日前，付该商品房总房价款的10%给出卖人即75945元。但尹红霞未依据上述分期付款方式履行，而是在付完首付后，以每月付款10000元，年底付50000元至100000元分期付款方式付款。尹红霞购买的“碧桂园·温泉城”林溪九街001号（G147）联体住宅一幢（套）总房价款为1290226.00元，最后一期付款金额为129023.00元，最后付款期限为2013年8月23日前付清。至此，尹红霞除支付部分房款外，实际还欠购房款670000元未付。付款期限届满后，尹红霞要求以张清林在碧桂园公司所购买的“碧桂园·温泉城”林溪一街77号房屋的购房款607551元予以抵偿，三方于2014年9月18日协商约定，以张清林在碧桂园公司所购买的“碧桂园·温泉城”林溪一街77号房屋的购房款607551元（不含20000元违约金）转为支付尹红霞购买的“碧桂园·温泉城”林溪九街001号（G147）联体住宅一幢（套）房屋剩余购房款，余下70000元房款待张清林的房款变更手续办完即交清。该约定内容未经碧桂园公司最终审批同意。尹红霞未按合同约定付款，但变更付款方式后的付款凭证证明，尹红霞存在逾期付款，碧桂园公司同意免除逾期付款的违约责任。2014年10月21日，张清林、尹红霞共同出具《承诺书》向碧桂园公司作出书面承诺，内容为：本人张清林于2013年3月5日购买位于咸安区浮山办事处余佐村，路址：“碧桂园·温泉城”林溪一街77号单位房屋，该套单位房屋已申请退楼，且流程已批复，现本人张清林同意将林溪一街77号单位房屋所交楼款607551元转为尹红霞于2013年3月5日购买咸宁“碧桂园·温泉城”林溪九街1号的楼款，两人对此一致无异议，若产生任何纠纷，与贵公司无关。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。尹红霞未按房屋买卖合同约定按期支付购房款，构成违约，碧桂园公司有权要求其承担支付购房款的责任。尹红霞上诉提出，其与碧桂园公司达成协议由张清林所付的购房款转为支付其下欠购房款，但无证据证明，即便该事实成立。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，尹红霞不能证明张清林向碧桂园公司办理了退房手续，解除了房屋买卖合同，并出具了退房款的相关手续，即第三人张清林未能按约定办理将其购房款转为支付尹红霞所欠购房款的义务。对张清林不能履行协议的行为亦应由尹红霞向债权人碧桂园公司履行房屋买卖合同价款的给付义务，承担违约责任。故尹红霞的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由尹红霞负担。本判决为终审判决。审判长  何云泽审判员  徐金美审判员  孙 兰二〇一七年一月五日书记员  罗 凯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；