福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0521民初1291号 原告：泉州市嘉盛房地产开发有限公司，住所地惠安县涂寨镇三利源磨具厂内，统一社会信用代码91350521X29624503A。 法定代表人：庄作龙，总经理。 委托诉讼代理人：陈适平、林珍珠，福建泉顺律师事务所律师。 被告：陈淑琴，女，1974年10月16日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：郑志红（系原告的丈夫），男，1975年10月28日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：董荣华。 第三人：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地惠安县螺城镇惠兴街17号，统一社会信用代码91350521X29624503A。 代表人：吴雅雅，行长。 委托诉讼代理人：许顺宗，男，1958年4月6日出生，汉族，职员，住惠安县。 委托诉讼代理人：李志达，男，1984年12月4日出生，汉族，职员，住惠安县。 原告泉州市嘉盛房地产开发有限公司（简称嘉盛房地产公司）与被告陈淑琴商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年2月1日立案后，由简易程序转入普通程序，通知中国农业银行股份有限公司惠安县支行（简称农行惠安支行）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告嘉盛房地产公司的委托诉讼代理人陈适平，被告陈淑琴及其委托诉讼代理人郑志红、董荣华，第三人农行惠安支行的委托诉讼代理人许顺宗、李志达到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告嘉盛房地产公司向本院提出诉讼请求，请求判决：一、解除原告与被告于2013年10月24日签订的合同编号为201310240057的《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议；二、被告配合办理解除合同的手续并支付逾期付款违约金36000元给原告；三、被告承担原告为其开具销售不动产统一发票而缴纳的税款19096元。审理中，原告申请撤回要求被告支付逾期付款违约金36000元的诉讼请求。事实与理由：被告向原告购买原告开发的位于惠安县，为此，双方于2013年10月24日签订《商品房买卖合同》，约定8号楼1507号商品房建筑面积119.73平方米，总房价款为514574元，付款方式为银行按揭，拟按揭贷款额为36万元；合同第七条对买受人逾期付款违约责任进行了明确约定。同时，合同附件六即《合同补充协议》第一条对买受人办理按揭贷款的相关事宜进行了约定，并明确买受人未按时办理按揭贷款，或如由于买受人的原因未能获得银行批准的处理方式及后果。合同签订后，被告支付了首付款154574元，尚欠原告房款36万元。原告在多次通知被告及时按约定办理按揭贷款手续未果后，于2014年年初向法院起诉，要求解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议等（统称商品房买卖合同），法院经审理后驳回原告的诉讼请求，案涉商品房买卖合同继续履行。判决生效之后，在原告及第三人的一再通知与要求下，被告仍不前往第三人处办理按揭贷款手续，甚至拒接原告电话、拒收原告邮寄的通知函件，导致被告申请的银行按揭贷款至今未能办妥，至今尚欠原告购房款36万元。2015年8月份，原告再次发函要求被告于2015年8月21日前到第三人处办理按揭贷款手续，或于2015年8月28日前以现金支付尚欠房款36万元，充分履行合同义务，但被告拒绝接收函件，更不履行合同义务。原告于2015年11月30日根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议之约定，依法通知被告即日起解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，要求被告务必于2015年12月3日前到原告售房处办理合同解除后的相关事宜。但被告再次拒绝接收函件。被告拒不履行合同义务的行为，已构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现。 被告陈淑琴辩称，被告已于2014年10月13日与第三人签订了个人购房担保借款合同，办理了房地产抵押清单，并自2014年10月21日起向个人购房担保借款合同第29条约定的账户还款至今，被告不存在违约行为。原告要求解除案涉商品房买卖合同，要求被告承担税款，理由不能成立。一、原告本次起诉系重复诉讼。原告曾于2014年5月29日诉求解除案涉商品房买卖合同，要求被告支付违约金36000元、承担税款19096元，惠安县人民法院以（2014）惠民初字第3168号民事判决驳回其诉讼请求，该判决书已发生法律效力。原告本案又以相同的诉讼请求起诉被告，违反了一事不再理原则，属重复诉讼。二、被告已全面履行合同义务，不存在违约行为。被告已于2014年10月13日与第三人签订个人购房担保借款合同，贷款36万元，该合同第二十八条明确约定：“借款提取借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名泉州市嘉盛房地产开发有限公司开户行惠安涂寨农行账号13×××53”。原告作为保证人在合同文本上签字盖章确认。被告与其配偶郑志红以案涉商品房作为该借款的抵押物。至此，被告已全面履行合同义务。借款后，被告遵照与第三人签订的个人购房担保借款合同第二十九条“还款本合同的还款方式为等额本息还款法……还款日为每期末月的借款发放日为对应日。借款人的还款账户账号／卡号62×××78。”的约定，自2014年10月21日起按期还款，已履行了向银行还款的义务。原告诉称被告所申请的银行按揭贷款至今未能办妥，至今尚欠房款36万元，与事实不符。三、原告明知被告已经办理按揭贷款手续，又发函要求被告于2015年8月21日前往第三人处办理按揭贷款手续，或于2015年8月28日前以现金向原告支付尚欠房款36万元，缺乏依据。原告通知被告解除案涉商品房买卖合同，明显违反了生效判决确定的义务，被告不存在违约行为，不同意解除案涉商品房买卖合同，无需承担税收，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人农行惠安支行述称，2014年10月13日，各方签订个人购房担保借款合同，当天借款手续办理完整，要放款需打印借款凭证，但因打印机设备故障卡纸，造成借款凭证上的字迹要素不完整，导致无法成功放款。后第三人通知被告需重新办理放款手续，被告要求将其之前签名的借款凭证退还给被告，但因放款不成功，原借款凭证上有第三人的信息，无法交给被告，第三人的工作人员当场在被告面前将原借款凭证销毁。为方便被告，当时曾要求被告在空白借款凭证上预签名，但被告不同意。第三人将借款凭证打印完整后，通知被告前来签名，但被告没有过来签名，导致无法放款。后第三人又通知被告办理放款手续，也有让原告通知被告前来办理放款手续，但被告没有前来办理。 经审理查明，原告系依法取得房地产开发与经营资质的企业法人。原告依法开发位于惠安县项目，并于2013年10月10日取得“嘉龙·锦绣广场”8＃楼商品房预售许可证。2013年10月24日，原、被告签订合同编号为201310240057的《商品房买卖合同》及《补充协议》等附件，约定被告向原告购买“嘉龙·锦绣广场”8＃楼1507室的商品房，建筑面积119.73㎡，总价款514574元，付款方式为首付款154574元，余款36万元以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，被告依约支付首付款154574元。原告曾于2014年5月25日向本院起诉，以被告夫妻征信存在问题不能办理按揭贷款，未在合理期限内缴纳房款为由要求解除涉讼商品房买卖合同，由被告承担违约金和税收，本院经审理后作出（2014）惠民初字第3168号民事判决，驳回原告的诉讼请求，该民事判决于2014年9月22日发生法律效力。原、被告于2014年10月13日与第三人签订个人购房担保借款合同，约定被告就案涉商品房向第三人办理按揭贷款36万元，原告为贷款提供连带责任保证。10月15日，双方办理房地产抵押登记。之后，因故第三人没有成功发放贷款。被告知道贷款没有依约发放，仍每月向个人购房担保借款合同指定的还款账户存入4300-5000元不等，上述款项均未被第三人扣款，被告知道账户未被扣款的事实。贷款发放不成功后，第三人及原告均有通知被告补充办理按揭贷款所需的其他手续，但被告没有办理，亦未以现金交纳尚欠房款。案涉商品房尚未交付。 以上事实，有原告提供的营业执照、惠安县《商品房买卖合同》（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》及附件，被告提供的个人购房担保借款合同、房地产抵押清单、银行回单及银行卡存款业务回单，原、被告均提供的（2014）惠民初字第3168号民事判决书及生效通知书，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为：案涉商品房买卖合同是否具备解除条件；如果具备解除条件，被告是否应承担原告为其开具销售不动产统一发票而缴纳的税款19096元。 原告嘉盛房地产公司认为，被告辩称已全部履行合同义务不符合事实。案涉商品房买卖合同签订后，被告仅支付首付款，至今没有付清购房余款36万元。前案判决生效后，被告办理银行按揭贷款手续，无论是第三人或被告的原因导致放款不成功，都与原告没有关系，且被告明知银行放款不成功，经第三人、原告通知，仍不办妥按揭贷款手续，或以现金支付剩余房款，原告依据法律规定，按合同约定地址两次向被告邮寄通知函，要求被告履行付款义务，被告明知通知函的内容却拒收，已构成不履行合同主要义务的严重违约，根据我国合同法第九十四条第三项、第一百零八条规定，原告有权要求解除合同。解除合同后，被告应配合原告办理解除合同的手续，即向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续。被告已经交纳了首付款，需缴纳相应税收后才能开具正式发票，原告为被告开具销售不动产统一发票缴纳税款19096元。现合同无法履行，被告应予承担。原告本次起诉与前案的主张事由不同，原告在前案主张因被告未按合同约定办理按揭贷款，所以要求解除合同；本案是以被告未按合同约定履行付款义务，已经构成根本违约，合同目的无法实现为由，要求解除合同，不属于重复诉讼。原告相应提供以下证据：证据1即《关于要求立即办理案件贷款手续、清偿尚欠房价款的通知函》与《关于解除及其补充协议的通知》及EMS快递封衬套及内件、改退批条、邮件查询单等，以此证明前案判决生效后，被告仍不履行支付房款的义务，且拒收原告要求履行合同义务的通知。证据2即税收票据等，以此证明原告为被告开具销售不动产统一发票缴纳税收19176.37元。被告质证称，对证据1即通知函等的真实性无异议，但都没有收到。对证据2即税收票据等有异议。第三人质证称，对原告提供的证据无异议。 被告陈淑琴认为，原告第一次起诉主张被告夫妻征信有问题，导致无法办理按揭贷款手续，缺乏事实依据，是原告无中生有。原告本次起诉属重复诉讼，依法应予驳回。2014年9月11日，被告去第三人处申请办理银行按揭贷款手续，第三人要求被告签订授权书，授权调查征信；10月13日，被告与第三人签订抵押清单，并签订个人购房担保借款合同；10月15日，被告与第三人办理房产抵押登记手续；10月21日上午，被告在一份3张叠在一起的借款凭证上签名，第三人的工作人员李志达称当日可以放款，次月就可以开始还款。次日，李志达打电话称电脑坏了或者是银行没有钱，叫被告第二天再去签名，原告的财务人员也有叫被告再去第三人处签名，被告第二天去第三人处，要求将之前签名的空白借款凭证还给被告，但第三人不退还，被告就没有签名离开了，被告没有看到第三人销毁借款凭证。之后，原告的工作人员及法定代表人庄作龙均有通知被告交纳房款，被告回复说按揭贷款手续都已经办完了，庄作龙说不然将案涉商品房卖掉，每平方米让被告赚一两百元，被告不同意，要求继续履行合同。被告的银行按揭贷款手续已经办理完整，放款不成功不是被告的责任，是第三人的责任，原告和第三人构成恶意串通。原告再次发函要求被告继续办理按揭贷款手续，没有理由。被告已全面履行合同义务，抵押贷款手续亦已办理完毕，原告要求解除案涉商品房合同，依据不足。被告相应提供以下证据：证据3即个人购房担保借款合同、房地产抵押清单、银行回单及银行卡存款业务回单，以此证明被告已办理完按揭贷款手续，并依个人购房担保借款合同的约定，逐月将按揭贷款存入还款账户。证据4即被告的丈夫陈志红与案涉按揭贷款经办人即第三人本案委托诉讼代理人李志达的通话录音资料（含光盘及资料），以此证明被告按揭贷款手续已办理完毕，不存在违约行为。原告质证称，对证据3即个人购房担保借款合同等有异议，按规定，只有在银行放款后，贷款人才可能持有借款合同及抵押清单，借款合同的第2页第2条，先决条件2.1说明放款需要被告办理相关手续，先决条件2.2说明合同从2014年10月13日签订后没有放款，到现在已经自动取消，如果要办理按揭贷款，需重新办理相关手续。从银行回单可以看出，被告每个月存入的款项没有被银行扣款，说明被告按揭贷款手续没有办理成功，无需偿还所谓的按揭贷款，被告只是将款项存入自己账户。被告在明知存入的款项没有被银行扣款，不是在还款的情况下，仍按月将款项存入该账户，其存款行为存在明显恶意。证据4即录音资料的真实性由第三人确认。该录音资料可以印证第三人陈述：按揭贷款手续办理完整后，只是可以放款，不代表放款成功。该证据无法证明被告已履行商品房买卖合同约定的支付房款义务。第三人质证称，对证据3即个人购房担保借款合同等的证明目的有异议，被告的存款行为不能证明银行已放款成功。对证据4即录音资料真实性无异议。因当天打印机故障，导致放款不成功，第三人及原告均有通知被告放款不成功，要求被告补办放款手续，但被告没有前来办理，放款不成功系被告责任。 第三人农行惠安支行述称，2014年10月21日，被告在借款凭证上签名，但因为机器及系统问题，导致已签名的借款凭证要素不完整，放款不成功，第三人通知被告放款不成功，被告要求第三人退回之前签名的借款凭证，但因借款凭证上有第三人的信息，第三人不同意退还，就当被告的面当场将之前被告签名的借款凭证销毁。曾要求被告在空白的借款凭证上签名，但被告不同意，后第三人将借款凭证准备完整后，通知被告前来签名，但被告没来签名，导致放款不成功。 另：庭审后，本院向被告进行调查，询问被告若原告及第三人同意重新办理银行按揭贷款手续，被告是否愿意重新办理银行按揭贷款手续？被告称按揭贷款之前已办完整，可以重新办理，但要求第三人将办理按揭贷款的材料退还给被告，若第三人无法退还，则不愿意重新办理按揭贷款手续，也不愿意以现金方式支付尚欠房款。第三人向本院明确陈述：之前被告签名的借款凭证已销毁，已不可能再返还；其他材料要留作第三人的档案，也无法再返还。 本院经审查认为，证据2即税收票据非正式票据，不予采信，原告有关为开具案涉商品房正式票据已缴纳税款19096元的主张，不予认定。证据3即个人购房担保借款合同等、证据4即录音资料的真实性均予以采信。该两份证据与被告庭审中的陈述相结合，可以证明被告办理银行按揭贷款手续后，明知贷款未发放成功。被告、第三人对原告提供的证据1即《关于要求立即办理案件贷款手续、清偿尚欠房价款的通知函》等真实性无异议，虽被告辩称没有收到两份通知函，但原告是按案涉商品房买卖合同载明的被告的联系地址即惠安县邮寄两份通知函，该地址亦为被告居民身份证载明的住址，故视为原告已将该两份通知函送达给了被告，可以证明原告于2015年8月14日向被告发通知函，要求被告于2015年8月21日前到第三人处办理按揭贷款手续，如果拒绝配合办理银行按揭贷款手续，务必于2015年8月28日前以现金向原告支付尚欠房款36万元。之后，被告未办妥银行按揭贷款手续，亦未以现金交纳房款36万元。2015年11月30日，原告向被告发出通知，通知被告解除案涉商品房买卖合同。审理中，本院征求被告意见，被告明确若第三人不能将之前办理按揭贷款的材料退还被告，则不愿意重新办理按揭贷款手续，也不愿意以现金方式支付尚欠房款。第三人则向本院明确被告之前签名的借款凭证已销毁，不可能再返还，其他按揭贷款材料要留作第三人的档案，无法再返还给被告。可见，案涉商品房买卖合同既不能通过被告继续办理银行按揭贷款手续的方式，也不能通过被告以现金支付房款的方式得以继续履行，原告签订合同的目的已无法实现，原告要求解除合同，予以准许。原告要求被告承担因开具销售不动产统一发票缴纳的税款，依据不足，不予支持。 综上所述，本院认为，原、被告于2013年10月24日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》等附件，系双方当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当全面履行自己的合同义务。前案原告以被告夫妻征信存在问题，无法办理按揭贷款为由要求解除合同，本案原告以按揭贷款未成功发放，被告既不再办理按揭贷款，又不以现金交纳房款，合同目的无法实现为由要求解除合同，两案依据的事实不同，故本案不属于重复诉讼。前案判决后，被告虽前往第三人处办理了按揭贷款手续，但贷款因故未成功发放。被告明知放款不成功，但经原告与第三人通知，既不再办理按揭贷款手续，又不以现金交纳尚欠房款。审理中，第三人明确被告之前办理按揭贷款时签名的借款凭证及其他按揭贷款材料均已无法再返还给被告，被告则表示若第三人无法退还被告之前办理按揭贷款的相关材料，则不愿意重新办理按揭贷款手续，也不愿意以现金的方式支付尚欠房款。可见，案涉商品房合同已无法实际履行，原告签订合同的根本目的已不能实现，现原告要求解除合同，于法有据，予以准许。合同解除后，被告理应配合原告办理合同解除后的相关手续，包括向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续。原告要求被告承担因开具销售不动产统一发票而缴纳的税款，依据不足，不予支持。审理中，原告自愿撤回要求被告支付逾期付款违约金36000元的诉讼请求，是对其自身民事权利的处分，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州市嘉盛房地产开发有限公司与被告陈淑琴于2013年10月24日签订的合同编号201310240057《商品房买卖合同》及附件。 二、被告陈淑琴应在本判决生效之日起十五日内配合原告泉州市嘉盛房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续。 三、驳回原告泉州市嘉盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费8945元，由被告陈淑琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 审 判 员  许一鸣 人民陪审员  庄炳忠 二〇一七年一月十八日 书 记 员  郑榕玲 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。