江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终2391号上诉人（原审原告）:刘鹏辉，男，1977年8月14日出生，汉族，住常州市武进区。被上诉人（原审被告）：常州菱港农贸市场有限公司，住所地常州市天宁区中吴大道1009-11。法定代表人：高晓华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈小刚，江苏常联律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓佳妮，江苏常联律师事务所律师。上诉人刘鹏辉因与被上诉人常州菱港农贸市场有限公司（以下简称菱港市场公司）租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘鹏辉上诉请求：撤销原判，依法改判支持其诉请，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：菱港市场公司管理混乱，造成市场无法持续经营，导致刘鹏辉持续亏损。菱港市场公司辩称一审判决正确，予以维持。刘鹏辉向一审法院起诉请求：要求解除租赁合同，返还租金35000元，承担诉讼费用。一审法院查明事实：2016年10月，刘鹏辉与菱港市场公司订立租赁合同一份。合同约定，由菱港市场公司将坐落本市天宁区中吴大道1009一11号菜市场2号店面租给刘鹏辉用于经营猪头肉、牛肉等，租赁期限自2016年11月5日起至2018年5月5日止（一年租金送六个月租期），每年租金35000元。每人每户每月公共区域电费20元、垃圾清运费30元；刘鹏辉不得中途退租、转租，确需退租、转租需经菱港市场公司书面同意；刘鹏辉、菱港市场公司经协商一致可以解除合同；如有下列情形的，刘鹏辉、菱港市场公司有权解除合同：（1）在租赁期限内因违法经营被有关部门吊销、收回证照；（2）违反市场管理制度情节严重且不服管理的；（3）逾期10日未交租金、水、电等费用的；（4）违反合同约定不履行义务，影响正常的经营活动等内容。2016年10月28日刘鹏辉付给菱港市场公司租金35000元。2016年11月5日菱港市场公司将摊位交付给刘鹏辉，刘鹏辉进场经营。2017年1月刘鹏辉因生意不好、连续亏损，将摊位闲置，同时向菱港市场公司提出要求解除合同，菱港市场公司未同意。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，刘鹏辉、菱港市场公司订立的租赁合同合法有效，刘鹏辉、菱港市场公司在合同履行过程中，未有合同约定解除合同的情形及法律规定解除合同的事由。刘鹏辉认为菱港市场公司不讲诚信、管理混乱，一审法院认为，任何经营都存在风险，客流量、管理水平不是承担违约责任的事由。双方应当按照双方的约定履行合同，加强合作。刘鹏辉的主张无事实和法律依据，不予支持。判决：驳回刘鹏辉的诉讼请求。案件受理费675元，减半收取337.5元，由刘鹏辉负担。二审中，双方均未提交新的证据。一审经审理查明的事实，本院依法予以确认。另查明，涉案菜场租赁合同系格式合同，合同文本由出租人菱港市场公司提供；出租人菱港市场公司采用该合同文本与承租人订立合同的计有数十份。本院二审合议庭对本案的处理存有不同意见，少数法官意见认为（即裴国伟法官的意见）一审判决错误，应予改判。理由及依据为：一、本案菜场租赁合同为格式合同，由出租人菱港市场公司为重复使用预先拟定，且在制订合同条款时未与对方协商。涉案菜场租赁合同“第六条违约责任”部分，无一文字为手写体，均为出租人菱港市场公司为重复使用预先拟定，且在制订该合同条款时未与对方协商，系格式条款。二、对本案菜场租赁合同“第六条违约责任”部分的审查判断与解释（一）有关合同条款原文合同第六条第1项：甲方（出租人菱港市场公司）擅自提前终止合同，甲方应按摊位租金总额3%向乙方（承租人刘鹏辉）支付违约金。合同第六条第4项：未经甲方书面许可，乙方擅自中途退租、转租，甲方有权提前终止与乙方的租赁合同，并按摊位租金总额3%向乙方收取违约金，同时取消乙方下一轮优先续租资格。（二）该合同条款不违反法律规定、具有法律效力，双方均应依约履行合同义务、享有合同权利。（三）对前述条款的解释A、对第1项应解释为：未经承租人许可，出租人擅自提前终止合同（中途退租），出租人应按摊位租金总额3%向承租人支付违约金。出租人享有任意解除合同、终止合同履行的权利。B、对第4项可作的一种解释：1、未经出租人（书面）许可，承租人擅自中途退租（即擅自提前终止合同），出租人按摊位租金总额3%向承租人收取违约金。承租人享有任意解除合同、终止合同履行的权利。2、未经出租人（书面）许可，承租人擅自转租，出租人有权或提前终止合同，或继续履行与承租人的合同，并均可按摊位租金总额3%向承租人收取违约金。（在承租人转租的情形下，出租人才有权选择是否提前终止合同，进而决定本案菜场租赁合同的效力状态及次租赁合同的效力等。）3、出租人取消承租人下一轮优先续租资格。三、作上述二·（三）·B解释的理由及依据1、承租人擅自中途退租（即擅自提前终止合同）的情形下，将合同第六条第四项解释为出租人有权决定提前终止合同，则该情形下该条款将形成“承租人擅自提前终止合同，出租人有权提前终止合同”，文字、文义不通顺。2、承租人擅自中途退租（即擅自提前终止合同）的情形下，将合同第六条第4项解释为出租人有权决定提前终止合同，与合同前文条款约定前后不同一、合同当事人权利义务明显不对等，不符合对合同条款进行解释时所应遵循的体系解释原则，也有违格式合同的提供人应遵循公平原则确定合同当事人之间权利义务的法律规定。3、《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。少数意见认为该法条规定的“通常理解”，是指当提供格式条款的相对方订约能力较弱时，可以不按提供格式条款的一方的理解予以解释，而是按可能订立该合同的一般人的理解予以解释；故在对本案菜场租赁合同第六条第4项进行解释时不应按出租人菱港市场公司的理解进行解释，而应按刘鹏辉等承租人的理解进行解释。本案中，刘鹏辉等承租人在面对出租人菱港市场公司提供的合同文本第六条第1项、第4项时，在上文第1项出租人有任意解除合同、终止合同履行的权利时，自也易对下文第4项作对等理解，认为其在退租（提前终止合同）时享有同等的任意解除合同、终止合同履行的权利。该少数意见认为，在本案菜场租赁合同第六条的语境下，上述二·（三）·B实际即为对该合同条款的通常解释，甚至是唯一、合理、合乎逻辑的解释；即使对此条款有不同的解释，由于出租人菱港市场公司系该格式条款的提供人，也应采不利于出租人菱港市场公司的解释。综上，基于对上述格式条款的理解与解释，该少数意见认为承租人刘鹏辉有权提前终止本案菜场租赁合同；虽然承租人刘鹏辉诉请解除租赁合同、退还租金及押金的理由“出租人菱港市场公司不讲诚信、管理混乱、市场无法持续经营、与出租人菱港市场公司协商不成等”依据不充分、不能成立，但显然承租人刘鹏辉并不排斥以合同约定条款为据终止合同。承租人刘鹏辉之所以未提出格式合同的诉请主张，该少数意见认为，很可能系承租人刘鹏辉囿于其对法律规定的认知所致。该少数意见认为，本案菜场租赁合同于2017年1月承租人刘鹏辉向出租人菱港市场公司提出退租时终止履行，承租人刘鹏辉应向出租人菱港市场公司承担摊位租金总额3％的违约赔偿责任，出租人菱港市场公司应退还相应的租金，双方并应结清其他费用；如果出租人菱港市场公司认为其因承租人刘鹏辉无正当理由提前终止合同的履行造成其损失超过摊位租金总额3％，其可主张对该违约金进行调整等以使其利益在承租人退租的情况下得到适当保护。二审期间经现场查看，涉案菜市场几无经营者、顾客寥寥，干净但也冷清；于承租人而言，支付了租金却不经营，受有损失；于出租人而言，虽收入了租金，但市场在冷却、市场影响力在下降，也不无损伤；在绝大多数承租人终止履行合同的情况下，硬性维持现状实为两败俱伤。该少数意见认为，即使涉案菜场租赁合同非为格式合同，由于合同目的无法实现，也应考虑由违约方合理赔偿守约方损失、合同不再继续履行以解决本案纠纷。本院二审合议庭多数法官意见认为：上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现上诉人要求解除合同，但双方不能协商一致，也不存在合同约定或法律规定的解除合同情形，在此情况下，上诉人单方要求解除合同不应支持。双方的租赁合同应继续履行，上诉人要求被上诉人返还租金亦无法律依据。本案菜场租赁合同第六条第4项约定“未经甲方书面许可，乙方擅自中途退租、转租，甲方有权提前终止与乙方的租赁合同，并按摊位租金总额3%向乙方收取违约金，同时取消乙方下一轮优先续租资格。”，对于该条款的理解，首先该条款是位于该合同第六部分违约责任部分，而不是第七条合同的变更、解除部分，因此该条款不是解除合同的约定条款，不能视为合同双方当事人对于合同解除权的约定。其次，从内容来看，该条款的通常理解应为，“未经甲方书面许可，乙方出现擅自中途退租或转租的情形，此时甲方有权选择提前终止与乙方的租赁合同，并按摊位租金总额3%向乙方收取违约金，同时取消乙方下一轮优先续租资格”。本案中，刘鹏辉上诉主张菱港市场公司违反合同约定不履行义务，影响正常的经营活动，并无事实和法律依据，故其主张，本院应不予支持。综上所述，合议庭多数意见认为上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。按合议庭多数意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人刘鹏辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 裴国伟审 判 员 孙海萍审 判 员 袁海燕二〇一七年九月二十二日法官助理 姚 远书 记 员 许 星