江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民再73号再审申请人（原审原告）：杜明，男，1957年3月9日生，汉族，住南京市建邺区。再审申请人（原审原告）：张忠琴，女,1959年9月26日生，汉族，住南京市建邺区。以上两再审申请人的共同委托诉讼代理人杜俊俊，（杜明、张忠琴之子），男，1985年1月17日生，汉族，住南京市建邺区。以上两再审申请人的共同委托诉讼代理人：娄德庆，北京市京师（南京）律师事务所律师。被申请人（原审被告）：杜寿全，男，1955年6月27日生，汉族，住南京市建邺区。被申请人（原审被告）：杜兴，男，1963年3月3日生，汉族，住南京市建邺区。以上两被申请人的共同委托诉讼代理人：严耀帮，江苏轩衡律师事务所律师。以上两被申请人的共同委托诉讼代理人：张元晟，江苏轩衡律师事务所律师。再审申请人杜明、张忠琴因与被申请人杜寿全、杜兴物权确认纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建南民初字第506号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月4日作出（2017）苏01民申99号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人杜明及杜明、张忠琴的共同委托诉讼代理人娄德庆、杜俊俊，被申请人杜寿全、杜兴及其共同委托诉讼代理人严耀帮、张元晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜明、张忠琴再审请求：撤销南京市建邺区人民法院（2015）建南民初字第506号民事判决，改判支持再审申请人一审诉请。事实与理由：一审法院将协议认定为转让经济适用房购买指标的合同没有事实依据，该协议本质上是具有帮扶性质的家庭按份共有的家事协议，即经家庭成员协商后，一致同意由申请人出资购买，申请人与被申请人承诺保证罗德珍居住。本案中，该争议房屋为申请人与其父亲杜福华、母亲罗德珍按份共有房屋，符合两个家庭共同居住在被拆迁房屋中，申请人及其父母家庭都符合申购经济适用房的条件，因此，通过家庭之间协商一致，仅确定将罗德珍作为被拆迁人，该种行为是符合法律规定的。讼争房屋根据协议的约定，在杜明、张忠琴购买了罗德珍的拆迁面积后，讼争房屋的所有权归杜明夫妇所有。申请人与被申请人之间的家事协议，是家庭内部对拆迁安置房的再分配，是罗德珍自行处分民事权利的行为，不涉及公共利益，更谈不上损害社会利益的问题，家事协议是有效的。拆迁安置经济适用房与《经济适用房管理办法》规定的经济适用房有本质的区别，拆迁安置申购的经济适用房是支付了对价，取得双证时无需缴纳土地出让金。而经济适用房在五年之内不得上市交易，五年后上市交易需缴纳土地出让金。因此，拆迁安置房当事人之间的买卖协议是有效的，被申请人应按照协议的约定履行义务，承担责任。被申请人杜寿全、杜兴辩称：涉案房屋归罗德珍所有。根据2008年12月11日罗德珍与南京市建邺区房产管理局签订的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》可以看出，罗德珍为被拆迁人，购房款由罗德珍支付，拆迁所分的拆迁安置房只能为罗德珍所有。申请人未在被拆迁房屋中居住，且已分得200多平方米拆迁安置房屋，根据《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》实施细则第九章之规定，无论是申请人或是案外人杜俊俊均不符合申购涉案房屋的条件，其无本案诉争房屋的申购权。涉案房屋被拆迁系依据按户拆迁政策进行的补偿，而非依据土地证，罗德珍夫妇的户口本身可以分得拆迁安置房。双方签订家庭协议的目的是对拆迁安置房的权属进行转让与再处分的行为，实质上确定罗德珍将购买的拆迁安置房（经济适用房），在房屋交付后转让给案外人杜俊俊。根据有关规定，经济适用房需满五年在取得房屋所有权证和土地使用证后，才可以上市交易，否则会在一定程度上扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案签订协议时，诉争房屋未满五年，且未取得房屋所有权证和国有土地使用证，因此，该协议的内容规避国家经济适用房的管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。综上，原审判决合理合法，请求法院依法驳回申请人的再审请求。2015年9月6日，原告杜明、张忠琴诉至南京市建邺区人民法院，请求：1.确认坐落于南京市××邺区莲花××单元××室房屋归原告杜明、张忠琴所有，被告杜寿全、杜兴协助原告杜明、张忠琴办理该房屋所有权证和土地使用权证的变更登记手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告杜明和张忠琴系夫妻关系，被告杜寿全系杜明的哥哥，被告杜兴系杜明的弟弟。两原告与父母杜福华、罗德珍按份共有南京市建邺区双闸村双龙队17号建筑面积为121.68平方米的房产，其中原告父母享有20平方米的面积，该房产于2008年1月3日被征地拆迁。为争取拆迁利益最大化，两原告将房产均划给母亲罗德珍，以罗德珍为被拆迁人，与南京市建邺区房产管理局（以下简称“建邺房产局”）签订了拆迁补偿安置协议。拆迁后，罗德珍可以申购坐落于莲花村的拆迁安置房一套。为了妥善解决该安置房的权利归属，经友好协商，两原告与被告杜寿全、杜兴以及父母杜福华、罗德珍于2010年3月22日签订一份协议，约定：以罗德珍名义购买的拆迁安置房由两原告出资，实际所有人为两原告，罗德珍享有被拆迁房屋的20平方米面积，由两原告以30万元的价格购买，由两原告分别支付给两被告各15万元。之后，原告按协议履行了付款义务。罗德珍于2012年8月12日入住位于南京市××邺区莲花××单元××室的拆迁安置房。2014年2月27日，杜福华因病去世。2015年3月16日，罗德珍因病去世。原告多次要求两被告履行协议内容，协助办理房屋产权变更登记手续，被告以各种理由予以拒绝。由于各方自愿签订的协议合法有效，两被告应遵循诚实信用原则，全面履行协议约定，故原告为维护自身权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告杜寿全未作答辩。被告杜兴辩称，虽然签订有协议，但是由于原告没有完全履行协议，协议已经失效，其没有协助的义务。经审理查明：原告杜明与被告杜寿全、杜兴系兄弟关系，其父母分别为杜福华、罗德珍，原告杜明与张忠琴系夫妻关系。2008年12月11日，罗德珍与建邺房产局签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定：罗德珍名下位于建邺区双闸街道××队××号，建筑面积121.68平方米的房屋被征地拆迁，拆迁房屋货币补偿款共计450600元，罗德珍以基准价格2700元/平方米，申购总建筑面积约为117.2平方米的拆迁安置房。2010年3月22日，杜福华、罗德珍、杜明、张忠琴、杜寿全、杜兴共同签订一份《协议》，约定：杜福华、罗德珍与杜明、张忠琴按份共有建邺区双闸街道双闸村双龙队17号建筑面积121.68平方米的房产，其中杜福华、罗德珍共同享有20平方米；该房产于2008年1月被拆迁，杜明和张忠琴将自己拥有的产权面积划归在罗德珍名下，以罗德珍为被拆迁人与建邺房产局签订拆迁补偿安置协议；罗德珍家庭申购一套建筑面积为85平方米左右的拆迁安置房；所有拆迁补偿所得归两原告所有；拆迁安置房由两原告出资购买，实际所有人为两原告；罗德珍享有拆迁安置房中的20平方米产权面积，两原告以30万元的价款购买（该价格含罗德珍夫妇因拆迁所应获得的各项补偿），因罗德珍夫妇自愿将该30万元分配给杜寿全和杜兴各15万元，签订本协议的同时，两原告先将30万元支付给杜寿全和杜兴；罗德珍夫妇有权在拆迁安置房里居住，直至终老；各方一致同意，无论因为何种原因导致罗德珍夫妇对拆迁安置房无法履行购房行为时，任何人对两原告行使购买权不持异议，并且积极配合两原告提供各项购房所需文件（包括继承文件）。2010年3月26日，两原告指示其儿子杜俊俊向杜寿全给付15万元。庭审过程中，杜兴提供了一份以杜明为收款人的书面材料，载明杜明已给付杜寿全15万元、杜兴15万元，因兄弟俩考虑过多，杜寿全退5万元，杜兴退5万元。2010年7月28日，罗德珍与南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限公司（开发公司）签订《意向购房协议书》，约定罗德珍购买位于莲花村经济适用房（拆迁安置房）一期工程A10幢109室（公安编号为：18幢3单元109室），建筑面积约88.8平方米。2010年8月12日，开发公司将诉争拆迁安置房交付给罗德珍。杜福华、罗德珍分别于2014年2月27日、2015年3月16日去世。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于罗德珍因房屋拆迁申购的拆迁安置房属于经济适用房性质，经济适用房是由国家提供政策优惠，无偿划拨建设用地，严格限定销售价格，具有社会保障性质的住房，根据国家对于经济适用房的相关规定和政策，在获得经济适用房5年内不得上市交易，否则，不仅破坏政府对经济适用房的管理秩序，也损害了国家利益和公共利益。2010年3月22日，由杜福华、罗德珍、杜明、张忠琴、杜寿全、杜兴共同签订的《协议》，实质上是约定罗德珍将购买的拆迁安置房（经济适用房），在房屋交付后直接转让给两原告。由于协议各方对经济适用房处分的约定，损害社会公共利益，故该《协议》属于无效协议。由于诉争拆迁安置房的实际购买人为罗德珍，在罗德珍和杜福华去世后，诉争房屋的相关权益归属应该按照继承的方式进行处理。因此，对于两原告要求确认诉争房屋归其所有的诉请，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告杜明、张忠琴的诉讼请求。本案受理费4896元，由原告杜明、张忠琴负担（已交纳）。再审查明事实同一审，本院再审予以确认。再审庭审中，再审申请人杜明向本院提供1992年江苏省土地管理局宅基地（以下简称宅基地）有偿使用收费收据一张，2001年6月23日江苏省行政事业性（以下简称行政事业性）收费收据两张，土地使用证一份（土地使用证号雨双龙字第双龙0412，该证载明，土地使用人杜明，土地座落于本市××××村，用途宅基地，用地面积200平方米，房屋占地111.3平方米）证明拆迁的房屋系杜明夫妇所有。被申请人杜寿全、杜兴对上述证据质证认为，对证据的真实性不持异议，但无法达到申请人的证明目的。涉案房屋的被拆迁对象是罗德珍，安置房屋的所有权人也应该是罗德珍。杜寿全认可收到杜明购房款15万元，杜兴只认可收到7万元，杜明未向法院提供杜兴收到剩余款8万元的证据。本院再审认为，本案的争议焦点：一、案涉的经济适用房（拆迁安置房）所有权是归罗德珍所有还是归杜明、张忠琴所有；二、家事《协议》对经济适用房的处置是否有效。关于争议焦点1，当事人的合法权益受法律保护。本案中，再审申请人杜明、张忠琴与被申请人杜寿全、杜兴签订的《协议》载明，罗德珍夫妇与杜明、张忠琴按份共有原拆迁房屋建筑面积为121.68平方米的房产，其中罗德珍夫妻共同享有20平方米产权面积，杜明夫妇享有101.68平方米产权面积。涉案房屋拆迁时杜明夫妇将其拥有的产权面积划归罗德珍名下，以罗德珍为被拆迁人，签订拆迁协议，收取拆迁款，以罗德珍家庭购买拆迁安置房。所有的拆迁补偿所得归杜明夫妇所有，各方一致同意届时由杜明夫妇出资购买拆迁安置房（面积初步定为90平方米，以安置房购买合同约定的面积为准），虽然以罗德珍的名义购买，但该拆迁安置房的实际所有人为杜明夫妇所有等。杜明、张忠琴与杜寿全、杜兴在协议上签字认可，杜明、张忠琴已按协议的约定向杜寿全支付了全部款项，向杜兴支付了部分款项。再审中，再审申请人向法庭出具原拆迁房屋的土地使用证、宅基地有偿使用收费收据一张、行政事业性收费收据两张，证明拆迁房屋的土地使用权人为杜明。经本院再审审查，再审申请人提供的上述证据与《协议》内容约定相吻合，可以认定以罗德珍名义申购的经济适用房，实际的所有权人为杜明、张忠琴，在罗德珍去世后，涉案房屋的所有权归杜明、张忠琴所有。关于争议焦点2，本院再审认为，农村的拆迁安置房也叫经济适用房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房有着本质的区别。就其性质而言，两者的政策目的及保护的法益不同。拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性。拆迁安置房所用土地是有偿转让而来，房屋在转让时无需补缴任何费用，在申购过程中亦由申购人实际出资购买。而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。经济适用房在5年后转让时需向国家补缴土地出让金，且有政府回购的规定。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋的安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，拆迁安置房的买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定有效。涉案的家事《协议》是家庭成员内部对经济适用房的处置和再分配，不会影响政府对经济适用房的管理秩序，更谈不上损害了国家利益和公共利益，应当认定合法有效。再审申请人与被申请人应当严格按照《协议》的约定履行各自的权利义务。综上，再审申请人的再审理由具有事实和法律依据，再审理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，实体处理不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2015）建南民初字第506号民事判决；二、坐落于南京市建邺区莲花北苑18幢3单元109室房屋产权归再审申请人杜明、张忠琴所有；三、被申请人杜寿全、杜兴于本判决生效之日起三十日内协助再审申请人杜明、张忠琴办理上述房屋所有权证和土地使用权证的变更登记手续。四、驳回再审申请人杜明、张忠琴的其他诉讼请求。一审案件受理费4896元，再审二审受理费4896元，合计9792元，由被申请人杜寿全、杜兴负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 陈红旗审判员 刘 杰二〇一七年九月二十一日书记员 王嘉玉