北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初28541号原告：丁永元，女，1957年1月31日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：叶齐伟，北京寰辰律师事务所律师。被告：王雨辰，男，1984年1月25日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张海军，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪，北京市中伦文德律师事务所律师。原告丁永元与被告王雨辰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员斯晓荷独任审判,公开开庭进行了审理，丁永元的委托诉讼代理人叶齐伟，王雨辰及委托诉讼代理人张海军、孙雪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丁永元向本院提出诉讼请求：1、判决解除丁永元与王雨辰之间的房屋买卖合同关系；2.王雨辰返还丁永元已支付的购房款300万元；3、王雨辰支付违约金94.76万元；4、王雨辰赔偿居间服务费118464元；5、王雨辰赔偿利息损失，以10万元为基数按照中国人民银行同期存款利率计算自2017年1月7日至王雨辰实际退还10万元之日止，以70万元为基数按照中国人民银行同期存款利率计算自2017年1月10日至王雨辰实际退还70万元之日止，以160万元为基数按照中国人民银行同期存款利率计算自2017年1月23日至王雨辰实际退还160万元之日止，以60万元为基数按照中国人民银行同期存款利率计算自2017年3月23日至王雨辰实际退还60万元之日止；6、王雨辰协助丁永元办理北京市朝阳区驼房营南路某某号房屋（以下简称涉案房屋）的网签注销手续。事实和理由：2017年1月7日，丁永元之女尹某和王雨辰就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议等。双方约定尹某于2017年1月7日支付定金10万元给王雨辰，于2017年1月11日前支付定金70万元至理房通，于2017年2月20日前支付首笔房款160万元给王雨辰。后，尹某和王雨辰协议约定将160万元房款的支付时间变更为1月23日之前。尹某依据约定于2017年1月7日支付定金10万元给王雨辰，于2017年1月10日支付定金70万元至理房通，于2017年1月21日支付首付款160万元给王雨辰。后，尹某、丁永元和王雨辰签署了变更买方协议书，约定将涉案房屋的买受人由尹某变更为丁永元。2017年2月17日，丁永元和王雨辰就涉案房屋办理了网签。2017年3月10日，丁永元获批银行贷款110万元。但王雨辰以其另购的一套房屋首付不够为由要求丁永元额外再支付90万元，才配合办理过户。2017年3月22日，居间方北京某某房地产经纪有限公司（以下简称中介）向王雨辰发催告函要求其于2017年3月28日配合过户，但王雨辰明确以书面形式予以拒绝。丁永元依约于2017年3月23日将第三笔房款60万元支付至建委资金监管账户，因王雨辰拒不配合，第二笔房款58.8万元无法支付至理房通监管账户。丁永元已依约履行了义务，但王雨辰拒不履行合同，故丁永元诉至法院，诉如所请。王雨辰辩称，不同意丁永元的全部诉讼请求。第一、本案不存在不能过户的情况，只要丁永元提供全款，房屋买卖合同可继续履行。第二、2016年12月28日，王雨辰为了置换房屋，与案外人崔某某签订了房屋买卖合同，约定王雨辰以723万元的价格购买崔某某名下的房屋，其中，定金50万元，第一、第二笔房款分别为164万元、204万元，拟贷款303万元，物业保证金2万元。为以首套房名义进行房屋置换，且筹集首付款，王雨辰于2017年1月7日与丁永元签订房屋买卖合同，房屋价款为473.8万元。虽然合同中未约定尾款到账时间，但王雨辰已告知丁永元及中介，丁永元须于2017年4月中旬之前付清涉案房屋的所有首付及尾款，以免造成王雨辰迟延支付置换房屋的购房款。为了实现上述交易目的，王雨辰以低于当时市场价至少10万元的价格将涉案房屋出售给丁永元。后，因丁永元需要通过银行贷款支付尾款110万元，但授信银行放款节奏缓慢，无法满足王雨辰置换房屋的需求，且丁永元拒绝提供尾款按时到账的解决方案，导致王雨辰只能按照二套房买卖的程序购买置换房屋，增加了至少184万元的交易成本，包含二套房首付款数额增加、银行贷款利率提高、王雨辰通过民间借贷所支出融资成本等。第三、中介约双方于2017年3月28日去房管局办理涉案房屋过户手续，当天，王雨辰按照中介职工李某某的通知到达中介泛海门店协商合同履行事宜，但丁永元本人未去房管局，而只有李某某和尹某到场。王雨辰不存在任何违约行为，反而是丁永元违约，现丁永元要求解除房屋买卖合同，王雨辰也可以接受，但对于丁永元违约给王雨辰造成的损失，王雨辰保留另案起诉的权利。此外，丁永元诉请的违约金过高，应当降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋登记在王雨辰名下。2017年1月7日，尹某和王雨辰就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，双方约定由尹某购买涉案房屋，房屋价款为473.8万元。补充协议第二条约定：尹某于2017年1月7日自行支付第一笔定金10万元给王雨辰，于2017年1月11日前以理房通支付方式支付第二笔定金70万元，于2017年2月20日前以理房通支付方式支付第一笔首付款160万元，于过户前3个工作日以理房通支付方式支付第二笔首付款58.8万元，于过户前3个工作日以建委监管支付方式支付第三笔首付款60万元；双方应于网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在缴税完毕后5个工作日内具体以建委预约过户日期为准，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方一致同意尹某从购房款中预留2万元迁户保证金及3万元物业交割保证金。补充协议第二条约定，王雨辰若出现下列情形之一的即构成根本违约，尹某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，王雨辰以相当于房屋总价款20%向尹某支付违约金：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的（4）拒绝将涉案房屋出售给尹某或者擅自提高房屋交易价格的（5）将涉案房屋出售给第三方的；尹某若出现下列情形之一的即构成根本违约，王雨辰有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，尹某以相当于房屋总价款20%向王雨辰支付违约金：……（2）拒绝购买涉案房屋的（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。关于贷款的约定，尹某和王雨辰约定，双方于网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，尹某向银行贷款110万元，如因尹某自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意尹某继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，尹某自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。2017年1月7日，尹某向王雨辰支付了10万元定金。2017年1月10日，尹某支付70万元定金至理房通账户。2017年1月20日，丁永元、尹某、王雨辰以及中介签订《变更买受方协议书》，约定：尹某和王雨辰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议中尹聪的权利义务全部转让给丁永元，丁永元成为涉案房屋的买受方；尹某、王雨辰及中介签订的《居间服务合同》中尹某的权利义务全部转让给丁永元。2017年1月21日，丁永元向王雨辰支付第一笔首付款160万元。2017年2月17日，涉案房屋以丁永元和王雨辰的名义进行了网签。2017年3月10日，上海某某银行股份有限公司北京分行以《个人贷款申请情况告知函》的形式告知丁永元同意向其发放个人购房贷款110万元。2017年3月23日，丁永元向建委监管账户打款60万元。庭审中，经丁永元申请，中介职工李某某作为证人到庭说明如下内容：第一、双方约定有一笔60万元首付款办理建委监管，一笔80万元首付款办理理房通监管。因建委监管不需要王雨辰签字，所以丁永元将60万元存入建委监管账户。而理房通监管必须买卖双方签订首付款理房通监管协议，李文强确定时间后通知双方，丁永元表示可以到场，王雨辰的时间一直定不下来。只有做完资金监管才能办理房屋过户，其中建委监管必须要在过户之前完成，而理房通监管则比较灵活，只要过户当日在过户前将房款打入理房通账户即可，故在丁永元办理建委监管后，李某某直接约了过户时间（2017年3月28日下午）。2017年3月28日上午，丁永元和王雨辰至中介门店商谈了尾款事宜（协商的内容主要是尾款垫资、尾款何时到账以及和解的问题），因尾款事宜没有谈妥，故当日下午李某某和尹某去了过户大厅，王雨辰没去。第二、李某某当庭拿出手机查询与王雨辰的联系记录，其中，2017年3月14日李某某发短信询问王雨辰何时方便办理过户，王雨辰未回复；3月19日李某某致电王雨辰，未接，故李某某发短信再次询问何时可以办理过户，王雨辰未回复；3月22日李某某通知王雨辰办理资金监管手续，王雨辰未回复；3月23日李某某发短信询问何时可以办理后续手续，王雨辰未回复；3月24日、3月27日李某某均以短信形式通知王雨辰于3月28日办理过户手续，但王雨辰均未回复。第三、签订涉案房屋买卖合同时谈过王雨辰换房之事，双方协商后在买卖合同中约定涉案房屋在合同签订后90日内过户，在该期限内完成过户是没有问题的。经询，丁永元认可李某某证言的真实性，王雨辰认可李某某确是涉案房屋买卖的经纪人，但表示李某某是选择性陈述。关于涉案房屋买卖合同未能继续履行的原因，丁永元主张系因王雨辰将其另购房屋所需的资金到账义务强加于丁永元，明确以书面形式告知丁永元因丁永元的授信银行放款缓慢，无法满足王雨辰置换房屋的需求，故王雨辰要求解除涉案房屋买卖合同；王雨辰则表示因其于2017年3月得知丁永元的授信银行放款时间不确定，即丁永元的尾款无法满足王雨辰置换房屋的需求，故王雨辰要求李某某与丁永元沟通解决尾款到账事宜，但直至2017年3月14日丁永元均无回复，而王雨辰另购房屋的首付款需要在2017年3月15日支付首付款，故王雨辰于2017年3月14日向丁永元发送了解约告知函，要求解除涉案房屋买卖合同。另查，丁永元交纳了居间服务费118450元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依据合同信守原则，当事人应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是丁永元与王雨辰的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。现丁永元要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并注销网签备案登记，王雨辰表示同意，本院对此不持异议。现双方的争议焦点在于《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系因何方的违约行为而解除。对此，本院认为，关于购房尾款，双方仅约定了双方于网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，且约定如因丁永元方自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意丁永元方继续申请其他贷款机构贷款，即王雨辰收到尾款的时间以贷款银行放款时间为准，并未约定王雨辰须于何时收到该笔银行贷款。因此，王雨辰以丁永元的授信银行放款缓慢为由于2017年3月14日向丁永元发送解约告知函，要求解除涉案房屋买卖合同的行为实属违约，应承担相应的违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已因王雨辰的违约行为解除，现丁永元要求王雨辰返还已支付的购房款300万元并赔偿利息损失的诉请，于法有据，本院予以支持。合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，丁永元要求王雨辰支付违约金，王雨辰则请求法院调整违约金数额，考虑到截至庭审之时的北京市房屋交易价格较之双方签约之时处于下行，且本院已判决王雨辰给付丁永元已付房款的利息损失，故本院以丁永元的实际损失为基础，根据公平原则对违约金数额予以调整。关于丁永元要求王雨辰赔偿居间服务费118464元的诉请，因丁永元已实际交纳了该笔费用，现《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已因王雨辰的违约行为解除，该笔费用属于丁永元的实际损失，故对于丁永元的此项诉请，本院予以支持，但具体费用以居间服务费发票载明的数额为准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告丁永元与被告王雨辰之间的房屋买卖合同关系于本判决生效之日解除；二、被告王雨辰在本判决生效后七日内协助原告丁永元办理北京市朝阳区驼房营南路某某号房屋的网签注销手续；三、被告王雨辰在本判决生效后七日内返还原告丁永元购房款300万元；四、被告王雨辰在本判决生效后七日内支付原告丁永元违约金20万元；五、被告王雨辰在本判决生效后七日内赔偿原告丁永元利息损失，以10万元为基数按照中国人民银行同期存款利率计算自二零一七年一月七日至被告王雨辰实际退还10万元之日止，以70万元为基数按照中国人民银行同期存款利率计算自二零一七年一月十日至被告王雨辰实际退还70万元之日止，以160万元为基数按照中国人民银行同期存款利率计算自二零一七年一月二十三日至被告王雨辰实际退还160万元之日止，以60万元为基数按照中国人民银行同期存款利率计算自二零一七年三月二十三日至被告王雨辰实际退还60万元之日止；六、被告王雨辰在本判决生效后七日内赔偿原告丁永元居间服务费118450元；七、驳回原告丁永元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22352元，由原告丁永元负担5678元（已交纳），由被告王雨辰负担16674元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告王雨辰负担（于本判决生效后七日支付原告丁永元）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  斯晓荷二〇一七年九月十一日书记员  高世华