河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫17民终3869号上诉人（原审被告)：李海燕，曾用名李保红，女，1965年7月5日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：高燕，河南北纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：李宁，男，1979年3月14日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：郭宏芳，河南伦宸律师事务所律师。上诉人李海燕因与被上诉人李宁租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第3932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李海燕的上诉请求为：一、请求撤销（2015）驿民初字第3932号民事判决，依法改判驳或发回重审，请求不予支持原审判决的229389.44元。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、虽然出租人将商铺大门锁上，但其积极协调，且出租人也同意另开大门，故一审法院判决其行为致使李宁的合同目的不能实现，属于认定事实错误。二、一审法院采信李宁单方委托评估报告错误。李宁辩称：一、李海燕的行为已经构成根本违约，符合合同解除条件。其租赁商铺的目的是为了开设高端的理发会所，对地理位置及房屋环境要求的比较高，其承租的虽只有60平方，但因其能够使用整个一楼大厅，故从宣传、接待、装修等方面均定位于高端的理发会所，因李海燕的行为导致其仅能使用60平方的工作区域，致使其签订合同的目的不能实现，已构成根本违约。二、原审判决认定的损失数额并不高，因合同目的不能实现，为保障自己的合法权利，其委托了相关部门对相关价值进行了评估，原审判决支持了装修损失，对于其主张的鉴定费用、广告宣传费用、员工工资等实际发生的损失并未支持，因此，原审判决认定的损失数额并不高，不足以补偿其因此所遭受的损失，但其考虑到尽快解决此事，故未提起上诉，综上，原审判决认定事实清楚，请求维持原判，驳回上诉。李宁向一审法院起诉请求：一、解除李宁与李海燕之间的商铺租赁合同。二、李海燕返还李宁租金11.92万元及利息（从2015年4月16日至李海燕返还之日，按银行同期贷款利率计算）。三、李海燕赔偿李宁因装修花费等损失25万元。一审法院认定事实：2013年3月16日，李海燕与案外人石勇签订房屋租赁合同一份，约定石勇将位于高新区乐山路与置地大道交汇处西北角1号楼的1号面朝东，一层北起4、5、6、7间，二层1—8间门面营业性用房出租给李海燕使用，租赁期限为2013年6月16日至2020年6月15日。合同签订后，李海燕将承租房屋用于经营奥瑞拉休闲养生会所。2015年4月16日，李宁（乙方、承租方）与李海燕（甲方、出租方）签订商铺租赁合同一份，约定：一、甲方将坐落河南省驻马店市开发区乐山路北段第五大道楼下（奥瑞拉休闲养生会所美发部）商铺，合同使用面积约60㎡的铺面出租给乙方经营使用，其中大厅甲乙双方共同使用。二、租用期限五年，自2015年5月1日至2020年5月1日；前一年租金为每年人民币壹拾万元，后年为租金每年人民币元，根据周边随行就市。三、本合同签订之日，乙方应支付2015年5月1日至2016年5月1日共12个月的租金人民币100000元。四、合同期内甲方不得以任何理由终止合同，否则甲方应对乙方经济赔偿等条款。2015年4月16日，李海燕向李宁出具收条一份，写明：今收到房租金五万元整，下欠五万元整，5月底付清。李海燕，2015.4.16号。2015年5月20日，双方经过核算，李宁通过刷卡方式向李海燕支付60800元，李海燕向李宁出具收条一份，写明：今收到木子美发房租余金款伍万元整；同时，李海燕在2015年4月16日收条上注明：美发部产品、仪器、设备折旧共计壹万伍仟元整。扣除美发卡金肆仟贰佰元整，刷卡金陆万零捌百元整。李宁承租房屋后，对房屋进行装修并用于经营木子造型美发店。2015年7月，李海燕停止经营奥瑞拉休闲养生会所，出租人石勇将李宁、李海燕双方共同使用的大厅大门上锁关闭。后李宁以诉称理由提起诉讼。另查明：一、李宁称，李海燕经营奥瑞拉休闲养生会所，将其中的美发部转租给李宁经营，并且约定大厅双方共同使用，并且出入只有一个大门。如果不是共同使用大厅，只租赁60平米商铺，不符合李宁的经营需要，实际履行中大厅也是双方共同使用的。后因李海燕不能按期缴纳租金，房东在2015年7月上旬到租赁场地把大门锁上，导致李宁也无法继续经营。李海燕称，2015年7月，房屋被锁门后，李海燕通知李宁，协商让李宁另外再开一个门继续经营，然后李海燕就找房东协商，各方都同意。李海燕带着李宁找房东，让李宁和房东直接签合同，但是在签合同的时候李宁变卦，没有签字。李海燕同时提交出租人石勇于2015年7月12日出具的同意书一份，写明：“兹有2013年3月16日我将位于高新区乐山路与置地大道交汇处西北角1号楼的1号面朝东一层北起4、5、6、7、8间，二层1—8间门面营业性用房，建筑面积共约1180平方米，出租给李海燕经营奥瑞拉养生会所使用。李海燕于2015年4月16日将其经营的奥瑞拉养生会所美发部转租给李宁经营使用。我同意李海燕的上述转租行为，并同意李宁继续使用至其与李海燕所签的合同期满止即2020年5月1日，并同意其在美发部2间门面范围内任意对外开门。以上是我真实意思表示”。二、无法继续经营后，李宁以河南同立律师事务所的名义委托驻马店振兴资产评估事务所对木子造型装修价值进行了资产评估，驻马店振兴资产评估事务所于2015年7月27日作出驻振评报字【2015】第103号木子造型装修价值资产评估报告书一份，评估结论为在评估基准日2015年7月24日，乐山路与××地大道交叉口××大道楼下木子造型装修价值为人民币155614元。诉讼中，李海燕以该报告系单方委托，报告内容不客观、不真实为由申请对木子造型装修价值进行重新鉴定，一审法院依法委托驻马店光大资产评估事务所对木子造型装修价值进行鉴定。驻马店光大资产评估事务所于2016年6月29日作出驻光大资评报字H（2016）第025号资产评估报告书一份，评估范围为“位于乐山路与××地大道交叉口××大道商务酒店楼下木子造型的装修价值，因为木子装修现在已经分割转让，部分装修现场不存在，依据委托方提供部分原始照片（详见明细表）。经评估人员核实，纳入评估范围的资产与委托方确定的评估范围一致”。评估结果为资产评估值97393元。李海燕质证称，评估虽然为李海燕申请，但由于诸多装修项目现场已不存在，并且有部分项目单价评估过高，报告没有显示出客观真实性，请法院依据双方提交的照片酌情认定。李宁质证称报告书没有对李宁的完整装修进行评估，李宁提交的评估报告中有些项目，该报告没有进行评估，该报告不客观、不真实，李宁对该报告不认可，应以李宁提交的评估报告为准。李海燕质辩称李宁已经将能拆走的装修全部拆走，李宁对此不予认可。李海燕又主张李宁对诉争商铺进行装修，未经李海燕允许，李宁自行装修造成的损失应由其自己负责，李宁对此不予认可。三、诉讼中，李宁提交2015年5月10日河南九堂广告有限公司出具的收据两份，合计78000元，系李宁为宣传木子造型美发店而投入的广告费。另提交2015年5月7日收据一份，显示金额为23000元，李宁称该款是用来做宣传页、会员卡等物品。2015年5月1日发货单一份，2015年5月2日订货清单两份、会员卡清单三份、员工工资表三份。李宁用以证明以上损失共计272302元。李海燕质证称，对上述证据真实性有异议，对员工工资表，人数为36人，但租赁场地只有60平方米，虚假不真实。据李海燕所知，李宁有三个美发店，本案涉及的美发店的广告宣传及制作到底为多少钱，没有正规发票印证。订货清单上的产品，不能确认是本案涉及的美发店所定的货，会员卡的费用在交付租金时已经扣除，损失不存在。四、李宁称，其实际损失包括装修损失155614元；设备投资、广告宣传、为经营所购进的产品损失、员工工资、会员卡等其他损失272302元，共计427916元，李宁只请求250000元，这250000元包括装修损失155614元，剩余款项94386元为其他损失。一审法院认为：李海燕与李宁签订商铺租赁合同，将自己承租的用于经营奥瑞拉休闲养生会所的部分店面转租给李宁，李宁、李海燕之间系租赁合同关系。关于商铺租赁合同的效力，李海燕将部分商铺转租给李宁，出租人并未提出异议，诉讼中，李海燕提交出租人石勇出具的同意书一份，写明出租人同意转租，故李宁与李海燕之间签订的商铺租赁合同应为有效合同。合同签订后，经双方核算，李宁共计向李海燕支付一年房租100000元及物品折价款10800元，李海燕将诉争房屋交付给李宁，李宁装修后用于经营木子造型美发店。2015年7月，因李海燕停止经营奥瑞拉休闲养生会所，出租人将李宁、李海燕共用的大厅大门上锁关闭，致使李宁也无法继续经营。诉讼中，李海燕称商铺被锁门后，其积极协调出租人与李宁直接签订合同，并协调在李宁经营处另开大门，但李宁答应后又反悔。李宁对此不予认可，并称李宁、李海燕的经营场所共用一个大厅、大门，且如果不使用大厅，就不符合李宁的经营需要。本案中，因合同约定“使用面积约60㎡的铺面出租给乙方经营使用，其中大厅甲乙双方共同使用”。现因李海燕停止经营的原因致使李宁无法使用大厅，且没有大门以供李宁经营的美发店出入，李海燕的行为致使李宁的合同目的不能实现，构成违约。又因李宁在出租人锁门后无法继续经营并已退出租赁场地，故李宁、李海燕之间租赁合同已实际解除。关于合同实际解除的日期，李宁称出租人锁门时间为2015年7月上旬，具体日期未说明；李海燕称出租人锁门时间为2015年7月并提交有2015年7月12日出租人出具的同意书一份，经综合李宁、李海燕陈述及证据，认定双方合同实际解除日期为2015年7月12日为妥。因本案双方之间的租赁合同于2015年7月12日已实际解除，故李宁请求解除其与李海燕之间的租赁合同，一审法院不再作出处理。根据合同法的规定，现李宁请求李海燕返还租金及赔偿损失，于法有据，应予支持。李宁使用该租赁房屋期限为自2015年5月1日至2015年7月12日，共计73天，应付租金为100000元÷365天×73天=20000元，下余租金经计算为80000元，李海燕应予返还，李宁请求超出该数额的部分，不予支持。关于应返还租金的利息损失数额，利息损失应从2015年5月20日计至付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。关于装修损失数额，李宁单方委托评估的评估报告显示诉争商铺装修的价值为155614元，诉讼中，李海燕以该报告系李宁单方委托，报告内容不客观、不真实为由申请重新评估，重新评估后的评估报告显示诉争商铺装修的价值为97393元，但李宁、李海燕对重新评估报告的真实性、客观性均提出异议，因重新评估时装修现场已被破坏，重新评估出具的评估报告的客观性、真实性均低于原评估报告，经综合考量，一审法院对李宁委托评估所作出的评估报告予以采信，诉争商铺装修的价值应为155614元。本案中，李宁已使用诉争商铺时间为2015年5月1日至2015年7月12日，对比合同约定的租赁期限，该已使用部分的装修价值应予扣除，扣除后剩余装修价值经核算为149389.44元；诉讼中，李海燕主张李宁已将可以拆走的装修拆走，但未提供相关证据加以证明，李宁对此也不予认可；又因系李海燕违约导致该装修损失的产生，故剩余装修价值149389.44元应为李宁的装修损失。关于其他损失数额，李宁提交收据、清单等证据主张其为经营诉争商铺的广告投入、员工工资、采购设备等损失共计272302元，李海燕对此不予认可，并质证称上述单据无正规发票印证，设备物品也不能证明系诉争商铺所用。因李宁举证不足以证明上述单据显示的款项系其实际损失，故李宁主张其他损失为272302元，不予采纳。以上李海燕应赔偿李宁损失的数额共计为149389.44元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，应当判决：一、限李海燕在本判决生效后十日内向李宁返还租金80000元并赔偿该款的利息损失（从2015年5月20日计至付清之日止，利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息损失）。二、限李海燕在本判决生效后十日内赔偿李宁损失149389.44元。三、驳回李宁的其他诉讼请求。案件受理费6840元，由李宁负担2340元，由李海燕负担4500元。二审中，当事人没有提交新证据。二审对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，李海燕与李宁签订商铺租赁合同，将自己承租的用于经营奥瑞拉休闲养生会所的部分店面转租给李宁，故李宁与李海燕之间系租赁合同关系。因李海燕提交的证据证明本案房屋出租人石勇同意李海燕转租，一审法院判决认定李宁与李海燕之间签订的商铺租赁合同为有效合同正确，予以确认。双方签订的商铺租赁合同约定：“使用面积约60㎡的铺面出租给乙方经营使用，其中大厅甲乙双方共同使用”。现因李海燕停止经营奥瑞拉休闲养生会所，本案房屋出租人将李宁、李海燕共用的大厅大门上锁关闭，导致李宁无法使用大厅，且没有大门供李宁经营的美发店出入，致使李宁无法继续经营。一审中，李海燕辨称其与李宁共用的大厅大门被锁门后，其积极协调出租人与李宁直接签订合同，并协调在李宁经营处另开大门，但李宁答应后又反悔。李宁对李海燕的辩称理由不予认可，并称李宁与李海燕的经营场所共用一个大厅、大门，且如果不使用大厅，就不符合李宁的经营需要。综合以上情况，一审法院判决认定因李海燕的行为致使李宁的合同目的不能实现并无不当。李海燕上诉称，虽然出租人将商铺大门锁上，但其积极协调，且出租人也同意另开大门，故一审法院判决其行为致使李宁的合同目的不能实现，属于认定事实错误的上诉理由不足，不予支持。关于装修损失数额，李宁单方委托评估机构做出的评估报告显示诉争商铺装修的价值为155614元。李海燕以该报告系李宁单方委托，报告内容不客观、不真实为由申请重新评估，一审法院准许其重新鉴定申请，并重新评估后的评估报告显示诉争商铺装修的价值为97393元，李宁、李海燕对重新评估报告的真实性、客观性均提出异议。因重新评估时装修现场已被破坏，重新评估出具的评估报告的客观性、真实性均低于李宁单方委托出具的评估报告，一审法院经综合考量，采信李宁委托评估机构所作出的评估报告并无不当。李海燕上诉称，一审法院采信李宁单方委托评估报告错误的上诉理由不足，不予支持。综上所述，李海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4740元，由李海燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  于俊义代理审判员  王 威代理审判员  呼小伟二〇一七年一月二十日书 记 员  袁慧明