海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书(2017)琼0107民初4701号原告：张娅琴，女，1987年11月21日出生，汉族，现住海南省海口市。委托诉讼代理人：应红源，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金玉，海南东方国信律师事务所律师。被告：海南壮兴实业有限公司，住所地海口市。统一社会信用代码：×××。法定代表人：黄晓峰，职务：董事长。委托诉讼代理人：孙辉，男，该司法务专员。委托诉讼代理人：李德琪，北京大成（海口）律师事务所律师。原告张娅琴诉被告海南壮兴实业有限公司（以下简称壮兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告张娅琴的委托诉讼代理人应红源、黄金玉，被告的委托诉讼代理人孙辉、李德琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娅琴向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年1月1日至合同约定的交房标准实际交房之日止按照银行同期贷款利率计算的逾期交房违约金（暂计至2017年6月15日为55420.99元）；2、被告就小区容积率提高问题向原告赔偿1万元；3、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年9月30日，原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》约定被告将位于海口市××区#楼（幢）13（层）A（房号）以800501元出售给原告。合同第八条约定被告应当在2015年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告。合同第十一条约定被告逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内被告按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不超过合同房款的1%；逾期超过90日以上部分，被告按每日万分之二承担违约金，但违约金总金额不超过合同总房价的2%。由于合同约定的违约金过低，原告请求按照银行同期贷款利率计算逾期交房的违约金。2、因道路占用涉案房屋所在小区部分用地，根据市政府［2013］126号专题会议纪要精神，市政府对阳光三号苑项目进行容积率补偿，可补偿计容面积6619.9㎡。被告于2015年申请办理建筑设计方案变更，2015年3月12日获得通过，将补偿面积安排在阳光三号苑1#、2#楼的第27层，3#、4#楼的第20-26层以及将3#、4#架空部分改为住宅，申请补偿计容面积共6616.4㎡，容积率从之前的3变更为3.65。小区容积率增加，也就是绿地面积减少，建筑面积增多，小区住户增多，不可避免降低了小区居住质量，更是大大低于原告购买房屋时的预期，给原告造成了无法估计的损失，但是作为开发商的被告不仅因此获得了政府的巨额补偿还由于建筑面积的增加从中获得了额外的收益，因此请求法院就被告容积率等导致小区居住质量下降的行为判令其赔偿原告损失人民币1万元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，履行了买受方的义务，但截止至今被告尚未将符合约定的房屋交付给原告，也未就增加容积率一事对原告进行赔偿。被告壮兴公司辩称：一、被告已将房屋交付给原告，原告在收房后主张逾期交房违约金缺乏法律依据。被告所开发的阳光三号苑项目自2014年7月动工以来，先后经历大小6个台风（影响天数21日）及13个暴雨日，仅其中2014年的威马逊超强台风便迫使被告工程施工停止了近30日。恶劣天气导致了被告在房屋交付日期上虽略有推迟，但被告已在2016年3月31日工程完工后陆续通知小区业主收房。原告在接到被告通知后于2016年7月17日到被告处办理了收房手续，于收房当日办理了装修手续并已实际装修入住了阳光三号苑，既被告已将房屋交付给原告。根据原告签署的《房屋交接单》上可以看出，原告在交房验收时未对房屋存在任何异议，未向被告做出任何拒绝接收的意思表示，故原告在接收房屋后又要求被告支付”自2016年1月1日至被告按合同约定的交房标准实际交房之日止的”逾期交房违约金缺乏法律依据。二、原告提出违约金过低，要求依照银行同期贷款利率计算逾期交房违约金缺乏事实依据。根据《合同法》关于违约金的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》中关于违约金的约定应属有效，如果存在违约情况，则双方应依照该条款执行，故原告提出违约金过低，要求依照银行同期贷款利率计算逾期交房违约金缺乏事实依据。三、被告的规划设计变更经相关部门依法批准且原告对该变更事项的存在系已知状态。《海口市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第九条明确约定，因政府规划道路占用而产生的计容面积损失，出卖人正在向海口市规划局等相关部门申请补偿，补偿的建筑面积安排在本项目内，买受人对此表示无异议。因此原告在购买该房屋时便已知晓容积率变更的出现，对于原告”低于购房时的预期、居住质量下降、造成无法估计的损失”的说法与事实不符，且被告是否因此获得额外收益一事与原告并无任何因果关系，故原告要求被告赔偿1万元损失的要求缺乏法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对其真实性无异议的如下证据：《海口市商品房买卖合同》、《住房公积金借款合同》、海口商品房买卖合同备案确认表、《销售不动产统一发票》、《个人贷款支付凭证》、《收据》、《海口市规划局关于金牛岭片区C-7-25与C-7-34地块规划修改的请示》、海口市规划局”阳光3号苑”项目建筑设计方案变更规划公示启事网页截屏、《海口市规划局建设项目设计方案变更确认通知书》、《”阳光3号苑”项目建筑设计方案变更规划公示启事》、《前期物业管理服务协议》、装修申请表、两份《承诺书》、《装修承诺书》、商品房交付使用签收单、《前期物业服务合同》、资料移交清单、《国有土地使用证》、《规划建设用地定线作业表》等，经本院审查，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的短信记录截图，被告对其内容有异议，但未提交证据推翻其内容的真实性，经本院审查，对其真实性、合法性及关联性均予以确认。对被告提供的《海口市台风暴雨日数统计》，经本院审查，对其真实性、合法性及关联性予以确认。对被告提供的有关”因威马逊超强台风袭击致海口阳光3号苑工程施工工期顺延”的情况证明申请，因海口市气象局所作的证明仅加盖公章，没有单位负责人及出具该证明意见的人员签名，故该证据不符合法律规定的证据形式，本院对其合法性不予确认。对被告提供的有关”2014年第9号台风威马逊对我海口阳光3号苑工程施工工期受影响的情况说明和《海口市国土资源局关于项目用地增加容积率问题的函》，经本院审查，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，原告与被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于海口市××区房；建筑物地上层数为26层，地下层数为1层；房屋总价款800501元；第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房项目经验收合格；第九条交接的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%;合同附件七合同补充协议第九条约定，因政府规划道路占用而产生的计容面积损失，出卖人正在向海口市规划局等相关部门申请补偿，补偿的建筑面积安排在本项目内，买受人对此表示无异议。该合同签订后，原告通过交付首付款和公积金贷款方式支付全部购房款，被告出具购房发票。2015年1月1日被告与案外人海口佳和嘉美物业服务有限公司（以下简称佳和嘉美物业公司）签订《前期物业服务合同》，被告委托佳和嘉美物业公司代为办理收房手续，被告将购房合同（复印件）、房屋钥匙、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及其他资料移交给佳和嘉美物业公司。2016年7月17日，佳和嘉美物业公司向原告交付房屋，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付原告签收，同时原告与佳和嘉美物业公司签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》。原告对涉案房屋进行装修。现涉案房屋所属的”阳光3号苑”项目未通过联合专项验收（即综合验收）。另查，因市政道路占用”阳光3号苑”项目部分建设用地，政府对该项目进行容积率补偿，补偿计容面积6619.9m2,容积率3.65，被告向海口市规划局申请办理建筑设计方案变更，2015年2月28日，海口市规划局在网上对该设计方案变更规划进行公示，公示期间无人提出异议，2015年9月8日，海口市规划局向被告作出《建设项目设计方案变更确认通知》。再查，海口市气象台统计的2014年7月至2016年12月台风影响日数为：”威马逊”影响时段为2014年7月16日-19日；”海鸥”影响时段为2014年9月15日-9月17日；”鲸鱼”影响时段为2015年6月20日至6月24日；”莲花”影响时段为2015年7月10日至7月12日；”环高”影响时段为9月13日至9月16日；”彩虹”影响时段为2015年10月3日-10月4日。本院认为：原、被告对双方签订的《海口市商品房买卖合同》的效力并无异议，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属于合法有效合同，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于被告是否存在逾期交房的问题。本案中，双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定交房日期为”2015年12月31日前”，约定交房条件为”该商品房项目经验收合格”，虽被告通知原告收房，原告也实际收房，但因涉案工程至今未通过竣工验收，根本不具备交付条件，故原告交房行为不符合合同约定，亦有悖于《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款中关于建设工程经竣工验收合格后方可交付使用的规定，因此，被告交房行为并非有效交房，被告存在逾期交房的情形。二、关于交房时间是否顺延及逾期交房违约金的起算时间问题。本案中，被告抗辩其所开发的”阳光三号苑”项目自2014年7月先后经历6个台风及13个暴雨日，应予以延期交房，但6个台风中的”威马逊”、”海鸥”等台风是在双方签订合同即2014年9月30日之前发生的，被告在与原告签订合同时应当是充分考量恶劣天气、疫情等可能导致工程延期因素，从而确认合同约定的交房时间，现被告以合同签订前的天气恶劣为由主张交房时间顺延，没有依据。因被告未提交证据证实”彩虹”、”环高”、”鲸鱼”、”莲花”等台风及暴雨造成工程施工延期，故被告主张上述6个台风及暴雨导致工期延期，交房时间应延期的抗辩理由，本院不予采信。被告应对约定交房日之次日即2016年1月1日起承担逾期交房的违约责任。三、关于是否应调高违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案合同中已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是原、被告对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，双方当事人在签订合同时是应当能够预见逾期交房可能造成的损失，现原告认为约定的违约金过低，应按照银行同期贷款利率计算违约金，但根据上述法律规定，原告要调高违约金的前提是其实际损失大于约定的违约金，违约金不足以弥补其损失，现原告无证据证明其实际损失，故原告主张调高违约金，没有依据，本院不予支持。本案应当按照合同约定的逾期交房违约金的计算方式确定违约赔偿额，基于涉案房屋至今尚未验收合格，尚未有效的交房，以2016年1月1日为起算点，被告应向原告支付逾期交房违约金为23214元（800501元×0.1‰/日×90日+800501元×2%）。四、关于被告是否应向原告赔偿因容积率提高造成损失问题。虽”阳光3号苑”项目的容积率由3.0提高至3.65，但该容积率提高系获得政府批准，获批后的容积率也在合理范围内，且原告在签订合同补充协议时已对补偿建筑面积安排在项目内表示无异议，由此可见原告对容积率的变更是知晓并无异议的，此外，原告亦无证据证实容积率提高造成其实际具体损失，故原告现主张容积率提高导致其居住质量下降要求被告赔偿损失，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告海南壮兴实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张娅琴支付违约金23214元；二、驳回原告张娅琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费717元，由原告张娅琴负担466元，被告海南壮兴实业有限公司负担251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 郭 煊二〇一七年九月二十六日书记员 蔡慧文速录员 苏煜鹏