重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初11579号原告：重庆国强物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区鹅岭正街166号2-1-2#，组织机构代码68393548-8。法定代表人：彭广琦，重庆国强物业管理有限公司总经理。委托代理人：王雪琴，女，重庆国强物业管理有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告：程云，男，1981年10月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆国强物业管理有限公司与被告程云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法由审判员傅文健独任审判，适用小额诉讼程序于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告重庆国强物业管理有限公司的委托代理人王雪琴，被告程云到庭参加了诉讼。庭审中，双方当事人申请庭外和解2个月，本案现已审理终结。原告重庆国强物业管理有限公司诉称，被告系国盛·龙腾丰文安置小区的业主使用人，原告与被告于2011年12月18日签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为被告居住小区提供物业服务，被告按照0.5元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费，但被告自2012年11月1日起就未缴纳物业服务费，截止2016年8月31日，被告拖欠物业服务费合计1481.6元，公共使用部分水电费460元。经原告多次催收，被告仍拒绝交纳。故诉至法院要求被告向原告支付自2012年11月1日至2016年8月31日期间（该期间共欠费32个月），拖欠的物业服务费1481.6元、公共使用部分水电费460元，违约金4506.57元（庭审中原告将违约金调整为以被告所欠物业服务费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自欠费次月的第一日起至付清之日止的违约金）。被告程云辩称，被告居住在原告服务的小区是属实的，对于诉讼请求中原告所述的欠费时间及金额也无异议，之所以未向原告支付相关费用是因为原告的物业服务存在一定的瑕疵，具体为：1、对于小区门禁系统，并未投入使用，保安亭长期无人；2、小区后门长期开起，无门岗，无值守人员；3、小区共有绿化带变为私人使用；4、小区公共围栏损坏之后无人修复；5、消防联动无法使用，消防栓长期无水；6、消防排风损坏，无人维修；7、消防管腐蚀严重，无人管理。故，只有原告将上述问题予以整改，被告才交纳物业管理费及公共使用部分水电费。经审理查明，2011年8月11日，重庆西永微电子产业园区开发有限公司（甲方）与程云（乙方）签订《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，约定甲方拆除乙方在沙坪坝的房屋一套，甲方安置给乙方的房屋坐落于重庆市沙坪坝区陈家桥镇（国盛·龙腾丰文）占第A4栋，建筑面积93.09平方米。合同尾部有甲方重庆西永微电子产业园区开发有限公司签章及乙方程云签字。2011年，重庆国盛物业发展有限公司（甲方）与重庆国强物业管理有限公司（乙方）签订了《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》，合同约定的物业名称为国盛·龙腾丰文，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥镇丰文村。合同第二章（服务内容与质量）约定前期物业管理服务主要包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修和管理；3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理；4、公共绿化的养护和管理；5、配套建筑和设施的维修、养护和管理等。合同第三章（服务费用）载明，本物业服务区域的物业服务收费方式为包干制，住宅物业服务费电梯房为1.03元/平方米·月。合同还对双方的权利义务、专项维修资金等进行了约定，合同尾部有甲方重庆国盛发展有限公司及乙方重庆国强物业管理有限公司签章。2011年12月18日，原告重庆国强物业管理有限公司(甲方)与被告程云（乙方）签订《国盛·龙腾丰文前期物业服务协议》，合同约定的物业名称为国盛·龙腾丰文安置小区，地址为重庆市沙坪坝区陈家桥镇丰文村安置区；乙方的房屋坐落位置为A4栋。合同第二条（物业管理服务内容）第五款载明：“房屋建筑本体共用设施设备（电梯、共用的照明、供水设施、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务；第六款载明：”本物业范围内属物业管理范围的公共及市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。合同第四条(物业管理服务费用)第二款约定，住宅物管费按建筑面积每月每平方米0.5元收取（含电梯费），第五款约定，公共使用部分用水电按每户10元/月收取。第七条（违约责任）第二款约定:“……,对所欠费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天千分之三交纳违约金，……。协议尾部有原告重庆国强物业管理有限公司签章及被告程云签字。另查明，原告系从事物业服务的企业，为二级资质，经营范围包括物业管理，家政服务等,原告自入住国盛·龙腾丰文后，为该小区提供了基本的服务，但其物业服务中存在瑕疵，如小区门禁系统未投入使用、小区后门无安保人员值守、公告围栏损坏之后无人修复、消火栓内无水等。上述事实，有原告提供的定点回购房安置住房协议、微电子产业园区拆迁还房安置协议书、《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》、《国盛·龙腾丰文前期物业服务协议》、物业管理费催费通知及欠费明细，被告提供的照片数张，以及原、被告的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告与重庆国盛物业发展有戏公司签订了《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》、原告与被告程云签订《国盛·龙腾丰文前期物业服务协议》，被告程云系具备民事行为能力的自然人，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为国盛·龙腾丰文安置小区提供了物业管理和服务，故该合同应属合法有效，合同双方均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。在本案中，对于被告庭审提出的七个问题，原告认为上述问题均为其管理范围以内，其中存在的问题在一定时间内会给予修复、整改，对于门禁系统未启用、公共围栏的损坏、消防栓无水等问题违反了《前期物业服务协议》第二条第五款、第六款、第九款约定的情况，故在本案中，由于原告按照合同履行了涉案小区的基本日常管理，对于物业服务费用及公共使用部分水电费用应向原告交纳，但同时原告提供的物业服务存在瑕疵，结合原、被告双方的实际情况，本院酌情减免被告应交纳物业服务费用的百分之五。对于原告要求被告支付从2013年11月1日至2016年8月31日期间的物业服务费及2011年11月1日至2016年8月31日期间所欠的公共使用部分水电费的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。对于物业服务费用，被告的房屋建筑面积为93.09平方米，每月应交纳的物业服务费标准为0.50元/月·平方米，故被告每月应支付的物业服务费为46.55元（93.09平方米×0.50元/月·平方米），被告物业服务费欠费期间为2013年11月1日至2016年8月31日，其中，2013年11月份欠费为39.55元，2013年12月及2014年1月份，被告向原告交纳了物业服务费，故被告在该期间欠费金额为1482.6元（46.55元/月×31月+39.55元），在本案中被告应向原告交纳的物业服务费为1408.47元（1482.6元×95%）。公共使用部分水电费在物业服务合同中载明为每户每月10元，且物业小区的公共照明、设施设备运行等需要产生能耗，水电费由业主公摊，属于客观事实，故对于原告的本项诉讼请求，本院予以支持，被告应支付原告2012年11月1日至2016年8月31日期间的公共使用部分水电费为460元（10元/户/月×46个月），以上两项合计1868.47元。关于原告主张的违约金。由于原告为被告提供的物业服务存在瑕疵，故，对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告程云于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆国强物业管理有限公司2013年11月1日至2016年8月31日期间应交纳物业服务费的百分之九十五，即1408.47元（1482.6元×95%）及2012年11月1日至2016年8月31日期间公共使用部分水电费460元，上述费用共计1868.47元。二、驳回原告重庆国强物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由原告重庆国强物业管理有限公司负担（已缴纳）。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  傅文健二〇一七年一月十日书记员  吴少华