安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0302民初1287号原告：安徽省国民物业管理有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市解放路与雪华路交叉口雪华信用社楼上318室，统一社会信用代码91340300677591332R（1-1）。法定代表人：朱长青，该公司董事长。委托代理人：任广胜，蚌埠市龙子湖区解放法律服务所法律工作者。被告：崔万春，男，1970年9月29日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。原告安徽省国民物业管理有限责任公司（以下简称国民物业公司）与被告崔万春物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国民物业公司的委托代理人任广胜，被告崔万春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告崔万春给付自2010年1月1日起至2016年7月30日止的物业费3171元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告的前身系蚌埠市长青物业管理有限责任公司（以下简称长青物业公司），与居住在东方明珠小区的被告,自2009年起形成了物业管理服务合同关系，合同约定被告按每月每平方米0.50元标准缴纳物业管理服务费用。被告在东方明珠小区拥有住宅面积88.27平方米。原告履行了应尽的管理和服务职责，而被告自2010年1月起至2016年7月止，累计拖欠原告物业费3171元，虽经原告的工作人员多次催要，但被告始终一拖再拖，据不履行给付物业费的义务，2016年上半年原告已与东方明珠小区业主委员会终止了双方的物业管理服务合同关系。为了维护原告公司的合法权益，现依法诉至人民法院，请求法院依法支持原告的事实请求。被告辩称：1、被告不欠原告物业费，相反原告反而欠我129.3元的停车费，而且被告认为自2010年至2013年期间，被告与原告之间不存在物业服务合同关系，至于2013年以后物业费，因原告未履行物业服务合同规定的相应职责，故其无权向被告主张任何物业费用；2、原告主张的部分物业费已超过了两年的诉讼时效，其该部分的诉讼请求无法律依据。原告为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料：1、原告营业执照、准许变更登记通知书。证明原告主体资格。2、东方明珠物业管理服务合同一份。证明原、被告之间存在物业服务合同关系。3、付款通知单以及1号楼、39号楼其他住户缴费通知。证明被告所欠物业费的时间、被告的住宅面积以及其他住户均是按照每月每平方米0.5元的标准收取物业费的情况。4、东方明珠小区新一届的业主委员会给原告出具的通知一份（落款时间是2016年的7月26日）。证明原告为被告提供物业服务一直到2016年7月份。被告的质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性有异议，因上面签字的5个人不是业主委员会的成员，我只认识朱玉青一个人，其他人我不认识，他们无权代表业主签订物业服务合同，而且合同中加盖的不是业主委员会的章；对证据3的真实性有异议，对其收费标准亦有异议；对证据4无异议，但这个通知是我们业主委员会要求原告退还物业设施一个通知，在发出这个通知之前，物业公司早已撤离。本院的认证意见：对证据1予以认定；对证据2的真实性予以认定，因原告提供的证据系原件，且该合同亦有解放街道办事处通过加盖公章的方式予以确认，且原告确实在2010年至2016年期间向被告提供物业服务；对证据3的真实性不予认定，因该证据系原告单方提供的且无法与其他证据予以佐证；对证据4的真实性予以认定。被告为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料：1、照片六张。证明物业公司不履行物业合同规定的职责。2、收费票据3张。证明被告缴纳物业费的情况。原告的质证意见：对证据1的真实性和关联性均有异议；对证据2中2014年6月1日、2015年12月26日这两张票据真实性没有异议，对证明目的有异议，对于其中2015年9月16日这张票据仅能反映出来的被告缴纳了车位费，与本案无关，我们主张的是物业费。本院的认证意见：对证据1的真实性予以认定，因被告提供的证据系原件且原告无相反的证据予以反驳；对证据2中2014年6月1日、2015年12月26日两张票据的真实性予以认定，对2015年9月16车位费的关联性不予认定。通过以上证据的分析与认定，本院确认以下案件事实：长青物业公司与居住在本市龙子湖区东方明珠小区38号楼3单元601室（建筑面积88.27平方米）的崔万春自2010年1月1日至2013年5月31日存在事实物业服务合同关系，2013年5月28日，东方明珠小区第三届业主委员会与长青物业公司签订物业管理服务合同，约定委托长青物业公司管理期限为三年，自2013年6月1日至2016年5月31日，按每月每平方米建筑面积0.5元标准收取物业费，同时亦约定长青物业公司委托管理事项。在物业合同履行过程中，因长青物业公司未能全面履行物业管理服务合同职责，崔万春亦未缴纳2010年至2013年、2016年1月1日至2016年5月31日的物业费，2016年9月29日，长青物业公司变更为国民物业公司。本院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，因自2010年1月1日至2013年5月31日长青物业公司事实上向崔万春提供了的物业服务，被告虽辩称不知是谁在此期间提供物业服务，但结合本院受理的（2016）皖0302民初1287号等案件可知，在此期间是长青物业公司提供的物业服务合同，故可以视为崔万春与长青物业公司在上述期间存在事实上的物业管理服务合同。2013年5月28日，东方明珠小区第三届业主委员会与长青物业公司签订物业管理服务合同合法有效，东方明珠小区的业主与长青物业公司均应按合同履行各自的权利及义务。被告虽辩称在合同签字的人自己不认识且提出合同中加盖的公章不是业主委员会的公章，但其并不能提供相反的证据予以反驳，且该合同是在解放街道的指导下签订的，有解放街道的公章为证，故对被告的辩称，本院不予采纳。关于原告提供物业服务截止日期问题。原告虽诉称其提供物业服务至2016年7月30日，并依据被告提供的东方明珠小区新一届的业主委员会给原告出具的通知予以佐证，但该通知亦明确了物业服务合同于2016年5月31日到期，其主要内容为顺利完成交接事宜，故本院确定物业服务合同履行至2016年5月31日，原告的诉称无事实依据，本院不予采信。被告亦辩称物业服务合同履行至2016年4月份，但其辩称与其提交的通知不符，本院亦不予采纳。关于被告应实际缴纳的物业费问题。通过庭审查明的事实可知被告未缴纳2010年至2013年、2016年1月1日至2016年5月31日的物业费。被告辩称原告主张的2010年至2013年物业费已过诉讼时效，因原告并未提供相应的证据证实其在相应的诉讼时效期间向被告主张2010年至2013年的物业费，原告应至迟于2016年1月1日之前向被告主张上述期间的物业费，故本院对于被告的辩称予以采纳。综上，本院确定2016年1月1日至2016年5月31日期间被告所欠原告的物业费为221元（88.27*0.5元/平方米*5个月）。关于双方违约责任问题。本案中，因原告未能全面履行物业管理服务合同职责，故存在违约行为，但被告未按约定期限缴纳物业费亦存在违约行为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故本院确定双方应承担同等的责任，被告应向原告支付的物业费为110.5元（221元*50%）。关于被告提出原告多收取其129.3元的停车费问题。因被告未在法定期限内向本院提出反诉，故对该请求本院不予处理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十六条、第一百零七条、第一百二十条、《物业管理条列》第二条、第十五条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、被告崔万春于本判决生效之日起五日内支付原告安徽省国民物业管理有限责任公司物业费110.5元；二、驳回原告原告安徽省国民物业管理有限责任公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽省国民物业管理有限责任公司负担24元，由被告崔万春负担1元。本判决为终审判决。审判员 李 伟二〇一七年一月二十四日书记员 聂晨星附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条列》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第十五条第二项业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。