广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初8303号原告：东莞市建和物业管理有限公司，住所：东莞市。法定代表人：杜作萍。委托诉讼代理人：吴小彬，系原告项目经理。委托诉讼代理人：黄炯华,系原告客服助理。被告：赵秀兰，女,1971年11月16日出生，汉族，住哈尔滨市阿城区，委托诉讼代理人：杨志光,广西圣泰律师事务所律师。原告东莞市建和物业管理有限公司诉被告赵秀兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市建和物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴小彬、黄炯华、被告赵秀兰的委托诉讼代理人杨志光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所拖欠2015年8月至2017年6月的物业管理费，合计：20810元（人民币贰万零捌佰壹拾元整元，物业管理费942元/月，2015年8月欠86元）；2、判令被告支付没有按时缴纳物业管理费所产生的逾期违约金，合计：19846.70元（人民币壹万玖仟捌佰肆拾陆元柒角整，违约金暂计至2017年6月12日）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为东莞市常平镇XX名居所属的物业公司，与被告作为XX名居XX号房业主存在物业服务关系。根据被告签署的《前期物业管理服务协议》，被告应于每月15日前缴纳当月的管理费，若被告违反此协议，原告有权要求被告补交相应的管理费，并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三的标准计算违约滞纳金。为了保证物业公司的正常运作及维护全体业主的合法权益，现根据双方签订的物业管理等协议诉至法院，望判如所请。被告赵秀兰辩称，1、原告诉请被告按942元/月的标准交纳物业管理费违反了《前期物业管理服务协议》的规定，没有法律依据。根据《前期物业管理服务协议》第十九条第五项的规定，别墅的物业服务费的交纳标准是建筑面积×2.2元/月·平方米。该条的第八项规定，面积以《房地产权证》核定的面积为准，未办产权证书的，则按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计收费用。《商品房买卖合同》第三条规定的建筑面积共336.28平方米×2.2元/月·平方米＝739.82元。2017年1月25日，被告获得了政府颁发的产权证书，不动产证号为粤（2017）东莞不动产权第XX号，该产权证书核定的建筑面积为334.85平方米。即从2017年1月起，被告每月应交纳的物业服务费是334.85平方米×2.2元/月·平方米＝736.67元，因此，原告要求被告每月交纳942元的物业服务费于法无据。2、原告诉请被告拖欠物业服务费20810元是错误的，没有法律依据，被告实际上只欠16140.96元物业服务费未交纳。被告2015年8月已交纳物业管理费（942—86）856元，与当月应交纳的739.82元比较多交纳了116.18元，2015年9月实际只欠（739.82—116.18）623.64元未交纳；2015年10月至2016年12月未交纳的物业管理费为（15个月×739.82元/月）11097.3元；2017年1月至6月未交纳的物业管理费为（6个月×736.67元/月）4420.02元。因此，被告自2015年8月至2017年6月实际上只欠（623.64+11097.3+4420.02）16140.96元物业管理费未交纳。3、原告诉请被告支付违约金19846.70元过高，违反了《合同法》及其司法解释的规定，恳请人民法院依法予以调减，以实际拖欠的16140.96元为基数按银行同期贷款利率计算利息作为违约金给付原告。首先，根据《合同法》的规定，设立违约金的目的是补偿守约方的损失，违约金不足以补偿损失的，守约方可以请求增加违约金至与损失相当的数额，违约金过分高于实际损失的，可以请求减少违约金的数额。现被告只是拖欠原告的物业服务费16140.96元，被告无疑是要把拖欠的物业服务费补足交纳给原告的。原告最终的实际损失并不是被拖欠的物业服务费，而是因被告拖欠物业管理费而给原告造成的同期银行贷款的利息损失。其次，《前期物业管理服务协议》是原告制作并事先打印出来让包括被告在内的购房者签订的格式合同，原告既不允许被告提出异议，更不允许被告提出修改。该服务协议第二十六条第四项“从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三的标准计算滞纳金”的规定就是典型的霸王条款。现原告依据此霸王条款请求被告支付高额的违约金。违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条的规定，显失公平、公正，不仅与基本的公平原则不相符，更与《合同法》设立的违约金制度的宗旨和立法目的相悖。故综上所述，恳请人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，作出公平、公正的裁决。经审理查明，原告是东莞市××贝村XX名居的物业管理公司。被告于2013年5月13日购买了位于东莞市××贝村XX名居XX号房，《商品房买卖合同》中约定房屋建筑面积为336.28平方米。2013年8月5日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，该协议约定：案涉物业管理费的收费标准是别墅2.2元/月.平方米，每月15日之前交纳物业管理费；面积以《房地产权证》核定的面积及开发商赠送的地下室（半地下室）建筑面积为准；未办理产权证书，则按《商品房买卖合同》约定的建筑面积及开发商赠送的地下室（半地下室）建筑面积计收费用；逾期缴纳物业管理费的，原告有权要求被告补交费用及从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三计算滞纳金。2015年3月17日，案涉物业小区表决通过了提升物业收费标准的决议，将物业管理费收费标准从2.2元/月.平方米提升至2.8元/月.平方米。另查明，案涉房屋已于2017年1月办理不动产登记，登记中记载的房屋建筑面积为334.85平方米。庭审中，原告明确仅主张2015年8月至2017年6月期间的物业管理费，计费面积为336.28平方米，单价为2.8元/月。被告确认2016年12月之前的物业管理费以336.28平方米为计费面积，2017年1月开始的物业管理费应以334.85平方米为计费面积，单价为2.2元/月；被告还认为原告以日千分之三的标准计算违约金过高，主张应以中国人民银行同期同类贷款利率为准。以上事实，有《商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》《管理费及滞纳金明细表》《催费通知单》《二次催费通知单》《客户收款通知》《房产登记信息查询结果》《表决票》《提升物业收费标准公示图片》《提升物业收费标准费表决通过公示》《民事判决书》[(2017)粤1973民初3324号]《离婚协议书》《不动产权证书》《离婚协议书》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，合法的物业服务合同关系应当受到法律的保护。本案的争议焦点为：1、案涉物业管理费应如何计算；2、原告所主张的违约金计算标准是否过高应予调整。关于焦点一。案涉物业小区于2015年3月17日表决通过了提升物业收费标准的决议，将物业管理费收费标准由2.2元/月.平方米提升至2.8元/月.平方米，经过了过半数业主表决通过，原告依次决议内容收取物业管理费，合理有据。关于物业管理费的计费面积，双方于《前期物业服务协议》中约定“面积以《房地产权证》核定的面积及开发商赠送的地下室（半地下室）建筑面积为准”，现案涉房屋已于2017年1月办理了不动产权证，证书所记载的房屋建筑面积为334.85平方米，而被告于庭审时又确认至2016年12月的物业管理费以336.28平方米为计费面积，故2016年12月前每月的物业管理费为941.58元（2.8元/平方米×336.28平方米），2017年1月起每月的物业管理费为937.58元（2.8元/平方米×334.85平方米）。以此计算被告2015年8月应交的物业管理费为85.58元[941.58元-856元（被告已交）]、2015年9月至2016年12月应交的物业管理费为15065.28元（941.58元×16个月）、2017年1月至2017年6月应交的物业管理费为5625.48元（937.58元×6个月），合计为20776.34元（85.58元+15065.28元+5625.48元）。对于原告超出该数额所主张的部分，因欠缺事实依据，本院不予支持。关于焦点二。原告该项诉讼请求系基于《前期物业服务协议》中有关滞纳金的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院认为，逾期缴纳物业管理服务费对原告来说可能造成的损失主要是资金占用损失，本案中《前期物业管理服务协议》所约定的每日按欠费总额的千分之三计算滞纳金，该标准明显过分高于资金占用损失，且该协议采用格式条款订立，原告为提供格式条款的一方，现被告提出违约金约定过高的抗辩，故本院依据公平原则依法予以适当调整。因原告未提供证据证明除利息损失外，因被告逾期支付物业管理费还导致其他实际损失，故本院依法予以调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计付逾期付款违约金。根据双方约定，物业管理费按月缴纳，每月的物业管理费分别于当月15日前缴纳，则滞纳金应分别从每个拖欠月份的16日开始计算至实际清偿之日止，违约金总额以物业管理费20776.34元为限，超出上述标准及金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告赵秀兰在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市建和物业管理有限公司支付2015年8月至2017年6月的物业管理费20776.34元；二、限被告赵秀兰在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市建和物业管理有限公司支付违约金（违约金逐月分开计算，分别按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍标准，从每个拖欠月份的16日起算至实际清偿之日止，违约金总额以20776.34元为限）；三、驳回原告东莞市建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费408元，原告东莞市建和物业管理有限公司已预交，由被告赵秀兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  罗磊二〇一七年九月二十六日书记员  孙华附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。