上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初1742号原告：王金兰，女，1967年12月2日生，回族，住上海市宝山区。被告：刘飞，男，1958年2月26日生，汉族，住上海市虹口区。被告：刘颖，女，1986年6月21日生，汉族，住上海市虹口区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：王京玲，上海卓勤律师事务所律师。被告：虞耀，女，1955年8月28日生，汉族，住上海市虹口区。被告：虞杰，女，1959年11月15日生，汉族，住上海市虹口区。被告：虞毅，女，1967年7月26日生，汉族，住上海市嘉定区。上列三被告的共同委托诉讼代理人：刘颖。原告王金兰与被告刘飞、刘颖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，追加虞耀、虞杰、虞毅作为共同被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王金兰，被告刘飞、刘颖(同时作为被告虞耀、虞杰、虞毅的共同委托诉讼代理人)、被告虞耀、虞毅及被告刘飞、刘颖的共同委托诉讼代理人王京玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金兰向本院提出诉讼请求，要求被告履行虞黎与原告签订的房地产买卖合同，协助将上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至王金兰名下。事实和理由：2010年7月29日，王金兰与虞黎就系争房屋签订买卖合同，约定，房屋总价人民币93万元，待产证满五年后虞黎将系争房屋过户至原告名下。2010年8月11日，王金兰向虞黎支付了全部购房款，并同虞黎办理了房产抵押。现系争房屋已具备过户交易条件，王金兰自2015年7月起多次寻找虞黎要求其配合办理过户手续，但一直找不到虞黎。经了解后，才发现虞黎已死亡，刘飞、刘颖等为其继承人。故诉请如上。被告刘飞、刘颖、虞耀、虞杰、虞毅辩称，在本案诉讼前，并不清楚相关情况。现根据本案的情况，王金兰与虞黎就系争房屋间应当为抵押借款合同关系，房屋买卖只是为抵押借款进行的担保，当属无效。即使双方间系买卖合同关系，因系争房屋是动迁所得，虞黎在未获得其他被安置人同意的情况下擅自出售系争房屋，也当属无效。综上，不同意王金兰的诉讼请求。本院经审理查明以下事实：虞黎与刘飞系夫妻，育有一女即刘颖。虞黎之父早于虞黎死亡，虞黎于2013年4月4日21：15死亡，虞黎之母鲍玲娣于2013年4月4日22：40死亡。虞黎的父母共育有虞耀、虞杰、虞毅及虞黎四女。刘飞、刘颖、虞耀、虞杰、虞毅一致确认，虞黎、鲍玲娣生前未设遗嘱、未收养其他子女、未出具遗赠抚养协议。2010年7月29日，虞黎(转让方、甲方)与王金兰(接受方、乙方)就系争房屋签订房地产买卖承诺合同书(协议合同)，合同书抬头处及尾页的甲方签名处均分别签有“虞黎，唐亮(代)”及“虞黎”，尾页见证方加盖上海天屋房地产经纪事务所的章。合同书中约定，甲方将系争房屋系配套商品房需产证满五年后才能正式上市交易的真实情况已如实告知乙方，乙方对此充分了解并可，且愿意接受此套房屋，并在国家允许交易的时间内交易。该房屋建筑面积101.67平方米，转让价为95万元。房屋交易过户时甲方不承担交易所产生的任何税费。签订此协议当日乙方付给甲方定金3万元，剩余房款共计90万元于甲乙双方共赴宝山区房地产交易中心办理抵押手续当日由乙方直接支付给甲方，至此构成乙方支付给甲方的房价款共计93万元。甲乙双方签订借款合同，甲方向乙方以借款的形式收取购房款95万元。待此房交易完成后借款合同自动撤销。待产证满五年后甲方产权过户给乙方名下后乙方需向甲方支付房价余款2万元，如此构成房价款总计95万元。待乙方向甲方支付93万元起三日之内由甲方将房屋交付给乙方。该合同尾页最后一段有一行手写字样，注明：尾款2万取消，本次交易实际成交93万元，虞黎唐亮(代)。2010年8月11日，虞黎出具甲方(转让方)承诺，内容为，在房产可上市交易时的一个月内，乙方(接受方)按甲方提供的住址、通讯，在司法公证处第三方的见证下，仍无法找到甲方共同去宝山房屋交易中心进行产权过户，则视为甲方为违约，违约金为总房价款的200%。同时守约方(乙方)并可单独办理产权过户手续，无需违约方(甲方)再出面(假如交易中心不允许，则甲方仍需出面)，房价总款93万元甲方已全收取。该承诺上甲方落款处分别有“虞黎唐亮(代)”及“虞黎”。2010年8月11日，王金兰(出借人、抵押权人)与虞黎(借款人、抵押人)签订抵押借款合同，其中约定，抵押物为系争房屋，抵押房地产价值93万元，乙方向甲方借款93万元。2010年8月16日，王金兰经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额93万元，债务履行期限从2010年8月11日至2015年8月10日。审理中，王金兰表示，王金兰通过中介公司认识了虞黎，中介公司带看了系争房屋后，王金兰有意购买。一开始是唐亮带着虞黎的委托书前来与王金兰接洽，王金兰按照合同的条款向唐亮支付了3万元定金。2010年8月11日当天，虞黎本人到了房产中介，并执意要求收90万元现金，王金兰按要求向虞黎支付了90万元现金，现金来源是家里的流动资金，家里是做生意的。虞黎在房地产买卖承诺合同书及承诺书上签了名，并于当天下午去交易中心办理了抵押登记。过了两天后，虞黎将系争房屋交给了王金兰，王金兰一家在系争房屋内居住至今，系争房屋的房地产权证原件也由王金兰保存至今。刘飞、刘颖表示，刘飞与虞黎夫妻关系一直很好，也共同居住在一起。虞黎从未告知过家里系争房屋要转售、出售，只是说房子要长期出租，刘飞也表示同意，故没有过问。刘飞、刘颖仅知道系争房屋动迁分在顾村，具体地址并不清楚。虞黎死亡后，刘飞、刘颖曾去公证处想办理公证手续，但因无法提供地址而没有办成。刘飞、刘颖不认识唐亮，但曾听说过这个人是动迁组的、专门帮别人作房产交易。对于房地产买卖承诺合同书(协议合同)上虞黎的签字，予以认可。但对于甲方(转让方)承诺上是否是虞黎本人的签字，不予认可。此外，王金兰未能提供相关款项的支付凭证，故无法证明王金兰付清了款项。另查明，本案审理中，经刘飞、刘颖申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对甲方(转让方)承诺上虞黎的签字是否为本人所签进行笔迹鉴定。刘飞、刘颖及王金兰经协商确定了四个比对样本。鉴定意见为，根据现有样本，倾向认为检材上需检的虞黎签名与样本上的虞黎签名是同一人所写。王金兰、刘飞、刘颖、虞耀、虞杰、虞毅对鉴定意见均表示无异议。又查明，2010年7月12日，上海市虹口区土地发展中心(甲方、拆迁人)与虞黎(乙方、被拆迁人)签订上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议，其中约定，虞黎承租的房屋座落在新建路XXX号，甲方安置乙方的房屋座落在菊泉街XXX弄XXX号XXX室及陆翔路XXX弄XXX号XXX室。2010年8月10日，虞黎经核准登记为系争房屋的房地产权利人，备注上载明：配套商品房，自2010年7月30日起五年内不得转让、出租。以上事实，有原告王金兰提供的户籍信息、上海市房地产登记簿、房地产买卖承诺合同书(协议合同)、甲方(转让方)承诺等，鉴定意见书，刘飞、刘颖提供的上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、居民死亡医学证明书等，及双方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。本院认为，根据本院查明的事实，双方当事人对于王金兰与虞黎就系争房屋签订房地产买卖承诺合同书这一节事实并不持有异议，故王金兰与虞黎就系争房屋订立了房屋买卖合同关系，相关合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，均应当严格履行。虽各被告辩称虞黎与王金兰此后还就系争房屋签订了抵押借款合同并办理了抵押权登记，故双方间应当为抵押借款关系，然而根据王金兰与虞黎间房地产买卖承诺合同书的相关约定，因系争房屋为动迁安置配套商品房、需符合一定条件后方才过户，故双方约定了签订借款合同，再行结合虞黎将系争房屋交付给王金兰居住使用至今的相关情况，王金兰主张抵押借款合同实为房屋买卖进行的担保的主张，具有较高的可信度，本院予以采信。根据双方约定，房价款为93万元，在房屋符合过户条件时应当予以过户。现虞黎已死亡，其生前从未对房款进行过主张，而被告作为其继承人对是否由虞黎本人出具了相关承诺书即虞黎是否收取了全额房款提出异议，根据司法鉴定意见，倾向性意见为系虞黎签署了相关承诺书，承诺书中确认虞黎收取了全额房款。且根据虞黎与王金兰就系争房屋办理了债权金额为93万元的抵押、系争房屋长期由王金兰占有使用至今等案件事实推断，王金兰主张其已付清房款的可信度亦较高。刘飞、刘颖等作为虞黎的家人，表示并不清楚系争房屋的具体座落、也不知晓虞黎出售系争房屋的情况，且在虞黎死亡后至本案诉讼前，从未通过诉讼或其他方式就系争房屋主张权利，亦有违常理。现系争房屋已符合过户条件，王金兰要求刘飞、刘颖等协助将系争房屋过户至王金兰名下，合法有据，当予准许，王金兰应先行注销系争房屋上的抵押权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、继续履行原告王金兰与虞黎间就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产买卖承诺合同书(协议合同)；二、原告王金兰于本判决生效之日起十日内，注销设立在上述房屋上的抵押权；三、被告刘飞、刘颖、虞耀、虞杰、虞毅于上述房屋上的抵押权注销之日起十日内，配合将上述房屋的房地产权利转移登记至原告王金兰名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费13,100元、财产保全费5,000元，由被告刘飞、刘颖、虞耀、虞杰、虞毅负担；鉴定费9,100元，由被告刘飞、刘颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蒋梦娴人民陪审员  沈勇民人民陪审员  时金兰二〇一七年一月九日书 记 员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……