石家庄市裕华区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0108民初3574号原告：崔玉玉（反诉被告，以下称“原告”），女，1981年6月18日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。委托代理人：张红茹，石家庄市新华同顺法律服务所法律工作者。被告：孙辰平（反诉原告，以下称“被告”），女，1969年12月16日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。委托代理人：王绍振、秦淼，河北时代经典律师事务所律师。被告：石家庄世泽房地产经纪有限公司（反诉被告，以下称“被告”），住所地，石家庄市裕华区槐安东路145号西美大道9-409。法定代表人：李晨飞，该公司执行董事。委托代理人：高超，河北勤有功律师事务所律师。委托代理人：王瑞强，男，1985年8月2日出生，户籍地，河北省邢台市平乡县，系该公司员工。原告崔玉玉与被告孙辰平、石家庄世泽房地产经纪有限公司（以下简称“世泽公司”）房屋买卖合同纠纷一案，经河北省石家庄市中级人民法院裁定发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中被告孙辰平提起反诉，本院依法合并审理。原告的委托代理人张红茹、被告孙辰平的委托代理人王绍振、秦淼、被告世泽公司的委托代理人高超、王瑞强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、被告返还原告定金5000元；2、被告赔偿原告因违约造成的经济损失11350元；3、被告支付原告违约金95800元；4、二被告对上述赔偿项目承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、依法判令被告孙辰平继续履行2015年8月12日签订的《房屋买卖三方合同》；2、如不能履行合同，依法判令解除2015年8月12日签订的《房屋买卖三方合同》，以及判令被告返还定金5000元，赔偿违约造成的损失11350元，支付违约金95800元；3、二被告对上述赔偿项目承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费和保全费由被告承担。在庭审中原告崔玉玉放弃了变更后的诉讼请求中的第一项。事实和理由：2015年8月12日，原告与被告孙辰平、世泽公司签订房屋买卖三方合同，原告通过被告世泽房地产购买被告孙辰平坐落于石家庄市裕华区槐岭路31号石家庄裕华万达广场B1-1号商住楼2-1603，房屋产权证号为石房权证裕字第××号，房屋总价款为958000元。合同签订当日，原告按照合同约定给付被告世泽公司10000元履行保证金，于2015年8月20日支付410000元首付款，先前原告交付的10000元履约保证金，其中5000元由被告世泽公司给付被告孙辰平5000元作为定金，另外5000元转为首付款。剩余房款通过被告世泽公司办理银行贷款后，到石家庄市房管局办理过户手续时被房管局工作人员告知房产有抵押，不能办理过户手续。因被告孙辰平违反合同约定，致使原告支付房屋评估费4950元，贷款服务费1000元，风险担保金5400元，共计11350元。根据合同约定被告孙辰平应按照该房产成交总价款的10%向原告支付违约金95800元。作为对该合同提供服务的被告世泽公司对上述房产权属调查不清，向原告提供虚假情况，故应和被告孙辰平承担连带赔偿责任。被告孙辰平辩称，本案一审时，原告与本案房屋办理有抵押无法办理过户手续，主张被告违约，事实上房屋设立抵押担保不影响合同继续履行，只要原告提出过户时间，被告即可撤销抵押协助原告办理过户。合同未约定具体过户时间，只说在原告贷款审批后，原审被告世泽房产发出通知后，被告才有义务协助原告到房管局办理过户，但原告及世泽从未将贷款办理情况告知被告，更未通知何时办理过户。签订合同后被告一直在等待对方贷款审批通过后，办理过户，却等来一纸诉状，此时才得知原告以房屋存在抵押为由主张被告违约，在一审期间被告解除房屋抵押，在合同可以继续履行的情况下原告却坚持主张解除合同，主张违约金，最终一审法院判令合同解除。二审时原告坚持请求解除合同，维持一审判决，因此造成合同解除的责任在于原告，被告不存在违约情形，不应向原告承担赔偿责任。被告世泽辩称，1、世泽公司已经履行了合同约定的通知义务，向原告和被告孙辰平通知过办理过户事宜，不存在违约行为。原告要求世泽公司承担违约责任和连带责任没有法律依据和事实依据。2、原被告三方在签订房屋买卖三方合同时被告孙辰平隐瞒了其房屋存在抵押的事实，并且在合同签订后的合理期限内没有主动的去解除抵押手续，导致买卖房屋无法办理过户手续，应当承担相应违约责任。被告孙辰平就反诉的诉讼请求为：1、依法判令解除反诉人与被反诉人之间的《房屋买卖三方合同》；2、依法判令由被反诉人崔玉玉支付反诉人违约金95800元；3、本案相关诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2015年8月12日，反诉人与二被反诉人签订《房屋买卖三方合同》，合同对房屋坐落、交易价款、房款支付、过户流程及违约责任等进行了约定。合同签订后，反诉人便等待被反诉人办理银行贷款，待其办理成功后以配合其办理房屋过户手续。然而被反诉人崔玉玉在未成功办理银行贷款，未通知反诉人去办理过户手续，也未就相关情况与反诉人进行协商的情况下，直接以诉讼的形式主张解除合同，要求反诉人承担违约责任，并向反诉人世泽公司要回了其购房首付款、定金以及其支付给世泽公司的居间报酬。被反诉人的上诉行为已表明其擅自解除、拒绝履行合同之目的，并且其至今未办理成功银行贷款，处于交易安全考虑，反诉人认为该合同已无履行可能，同意解除该合同，并主张应由被反诉人崔玉玉承担合同约定的违约责任，由其按照房产成交价的10%向反诉人支付违约金95800元。原告崔玉玉辩称，同意解除合同。被反诉人不存在违约情形，不应支付违约金。被反诉人是严格按照合同约定交纳定金、首付款，并且成功办理银行贷款手续后，到房管局办理过户手续时才得知房产有抵押的事实，在合同无法继续履行的情况下，世泽房产才给被反诉人退回居间报酬、首付款等费用，并不是被反诉人擅自解除合同及拒绝继续履行合同。被告世泽公司辩称，1、从房屋买卖三方合同签订来讲，代理人处有李昌霞的签字确认。2、从合同的履行来讲，房屋买卖过程中所要办理的面签、过户等手续均是由世泽房产与孙辰平的代理人李昌霞进行沟通联系，李昌霞作为孙辰平的代理人，其行为的法律后果应由被代理人孙辰平承担。世泽房产对李昌霞办理房屋过户手续的通知即视为履行了合同约定的通知办理过户手续的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实和证据：1、合同是否应当继续履行问题。庭审中原告崔玉玉放弃了继续履行合同的诉求，且在对反诉答辩时称同意解除合同。被告世泽称不存在违约行为，其认为应当继续履行，但，又称同意解除合同。被告孙辰平的诉讼请求中包括了解除合同的诉求。2、款项的收取与返还。原告崔玉玉交给被告世泽公司的款项包括，定金10000元（合同中约定“定金届时充抵购房款”)，购房款408000元，中介费19160元、贷款服务费1000元、房屋评估费4950元、风险担保金5400元。世泽公司退还给崔玉玉的款项包括，购房款408000元、5000元定金、中介费19160元。被告孙辰平收到世泽转的5000元。风险担保金在合同中未有约定，原、被告就风险担保金未签订补充协议。3、经原告崔玉玉的申请，法院依法调取崔玉玉在中国工商银行股份有限公司石家庄裕东支行贷款审批情况。2016年11月15日中国工商银行股份有限公司石家庄裕东支行出具证明，该证明载明崔玉玉用于购买涉案房屋的贷款申请于2015年10月30日审批通过。原、被告三方对该证据的真实性均无异议。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：违约责任如何承担。三方对合同履行过程中的违约责任有较大争议。崔玉玉与孙辰平互称对方违约，要求对方承担违约责任，世泽公司称自不存在违约行为。原告崔玉玉向中介方世泽公司交纳了相关款项，并由中介方向银行申请贷款，且该贷款审批通过。但交易房产有抵押贷款未偿还，无法办理过户事宜。另被告孙辰平称李昌霞没有代理权。且中介方世泽公司没有通知到被告孙辰平。但是，在《房屋买卖三方合同》中代理人一栏有李昌霞的签名，且李昌霞在办理相关事务时，能够按照中介方的指示办理相关事务，虽孙辰平未就李昌霞的代理权限向中介方世泽公司提交书面授权，但不能否认李昌霞的代理权。被告世泽公司在服务过程中未尽到必要的审查义务，未审查交易房屋的抵押情况，致使原告崔玉玉在贷款审批通过后未能办理房屋过户手续。本院认为，2015年8月12日，原被告签订的原告购买被告孙辰平位于石家庄市裕华区槐岭路31号石家庄裕华万达广场B1-1号商住楼2-1603（产权证号：裕字第530075176号）的房屋买卖三方合同合法有效，因上述房产有抵押贷款，而且被告孙辰平在出售房产时明知存在抵押仍将上述房产出售给原告，被告孙辰平应在签订合同后的合理期间内将上述房屋的抵押贷款进行清偿，但被告并未履行其相应的义务，致使无法办理过户手续，已经构成根本违约，且当事人各方对解除合同无争议，因此，对原告崔玉玉、被告孙辰平解除合同的诉请予以支持，对被告孙辰平反诉中的要求原告崔玉玉承担违约责任的诉讼请求，不予支持。因，被告孙辰平存在违约，故，原告要求被告孙辰平返还购房定金5000元，并赔偿违约金95800元，本院予以支持。被告世泽公司收取的风险担保金5400无合同约定，其应当退还给原告崔玉玉。被告世泽公司并不是违约方，不应与被告孙辰平承担连带责任。被告世泽公司作为为双方服务的专业房产机构，不仅应将交易房产的资料如实告知买方，也应对卖方提供房产资料作必要的专业审查，以确保交易房产产权清晰、合法，且应核实是否存在抵押查封情况，而被告世泽公司并未尽到必要的审查义务，另，被告世泽公司应当就卖房人的授权尽到审查义务，综上，其存在一定的过错，给原告造成了不必要的损失，应对原告损失部分承担过错责任。被告孙辰平在明知交易房产存在抵押贷款的情况下，仍将房产出售给原告，也应对原告的损失承担赔偿责任，但考虑到二被告的过错程度，本院认为，被告孙辰平对原告5950元损失承担70%的责任即4165元，被告世泽公司承担30%的责任即1785元，较为适宜。依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零八条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、解除2015年8月12日原、被告签订的《房屋买卖（三方）合同》。二、本判决生效后十日内，被告孙辰平返还原告购房定金5000元三、本判决书生效后十日内，被告孙辰平赔偿原告违约金95800元。四、本判决生效后十日内，被告孙辰平赔偿原告经济损失4165元，被告石家庄世泽房地产经纪有限公司赔偿原告经济损失1785元，被告石家庄世泽房地产经纪有限公司退还原告崔玉玉风险担保金5400元。五、驳回原告崔玉玉、被告孙辰平的其他诉讼请求。如果被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，保全费1070元，2527元由被告孙辰平负担，1083元由被告石家庄世泽房地产经纪有限公司负担；反诉费1098元，由被告孙辰平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费2540元，（收款单位：石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长  郭俊光审判员  张 聪审判员  王志斌二〇一七年一月二十三日书记员  陈 星