广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12962号上诉人（原审原告）：陈定鸿，身份证住址浙江省平阳县。委托代理人：李吉远，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人：夏自楠，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州祥茂皮具城物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：谢忠义，董事。委托代理人：邝志强，广东天旗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢尚钗，身份证住址浙江省平阳县。上诉人陈定鸿、广州祥茂皮具城物业管理有限公司（以下简称祥茂公司）因与被上诉人谢尚钗租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈定鸿上诉请求：1、撤销原审判决；2、谢尚钗、祥茂公司共同返还陈定鸿缴纳的全部入场费220000元，并以220000元为本金从谢尚钗、祥茂公司收取该款项之日起参照银行同期贷款利率计付利息(从2013年8月30日起)给陈定鸿；3、本案的诉讼费用由谢尚钗、祥茂公司承担。事实与理由：一、原审法院依照公平合理原则确定陈定鸿过错，只返还陈定鸿220000元入场费中的108720元有失公正。陈定鸿与祥茂公司签订租赁合同时，依法核实了祥茂公司的合法资质，祥茂公司依法成立，陈定鸿已经履行了自己该尽的义务。祥茂公司违背了建筑行业必须符合国家建筑安全标准的核心要求，出租建筑未取得相关法定资质，致使合同归于无效。陈定鸿合法履行了自己的义务，陈定鸿不存在过错，原审认定陈定鸿承担大部分责任不当。二、涉案“入场费”性质无法律规定，陈定鸿、祥茂公司也无合同约定，即使合同有效，谢尚钗、祥茂公司亦应全额返还。谢尚钗、祥茂公司收取入场费时没有法律和合同的根据，且涉嫌逃避国家税收，扰乱市场监管秩序，造了陈定鸿的损失。谢尚钗、祥茂公司获得了利益，陈定鸿损失与谢尚钗、祥茂公司获利之间有直接的联系，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定合同解除后谢尚钗、祥茂公司亦应全额返还。三、无效房屋租赁合同遵循《中华人民共和国合同法》第五十八条规定处理，除基本的占有使用费外，予以全部返还是法律明确规定。在租赁合同履行期间，陈定鸿依原合同约定每月向祥茂公司交纳了租金2520元和每月2520元高额的综合管理费。《中华人民共和国合同法》第五十八条明确规定，因合同无效后取得的财产，应当予以返还。陈定鸿依原合同约定已经向祥茂公司交纳了5040元/月的费用。这笔费用已超过每月正常的附近房屋占有使用费，这笔费用陈定鸿都已不再追究，至于要求返还一次性缴纳的巨额入场费是合同法强制性规定的要求。祥茂公司对陈定鸿的上诉答辩称：不同意陈定鸿第二项上诉请求，祥茂公司与陈定鸿的租赁合同关系已经调解终结，双方的合同权利义务已经作出处分，陈定鸿不能向祥茂公司主张权利，陈定鸿在2015年9月5日向祥茂公司提交申请书，请求退出商铺的经营，并承诺款项付清调解后，陈定鸿自愿无条件放弃商铺，今后双方互不追究责任，祥茂公司收到申请书同意陈定鸿退出经营，也同意了双方付清款项后互不追究。在祥茂公司起诉的租金案件中，双方在2015年9月10日在法院的主持下签订了调解书，所以祥茂公司认为该申请书是针对整个租赁合同权利义务的处分。而法院出具的调解书是针对祥茂公司与陈定鸿之间租金纠纷的调解。因此，申请书与法院调解书都具有法律的效力，是双方的真实意思表示，对双方有约束力。入场费是双方的真实意思表示，是合法、合情、合理的，不应退回。祥茂公司为了提升整体环境与商业形象，对商场有大量的投入，才有今天环境这么好的皮具城，在入场时签订租赁合同时已经告知所有商户要交入场费，陈定鸿在自愿的情况下支付了入场费，祥茂公司收取此款项是双方的真实意思表示，该费用也是用于皮具城，用于大家，并不是陈定鸿所称的不当得利，也不是《中华人民共和国合同法》第五十八条所指因合同取得的财产，该费用与保证金等有所区别。被上诉人谢尚钗未提交答辩意见。上诉人祥茂公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回陈定鸿的全部诉讼请求，祥茂公司不用返还108720元入场费；3、陈定鸿承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、“调解申请书”的承诺内容是包括合同关系的全部权利义务的放弃，双方租赁关系涉及的全部权利义务已经因调解而终结。(1)“申请书”的承诺内容是陈定鸿的真实意思表示，合法有效，对陈定鸿具有约束力。(2)“申请书”的承诺内容是包括整个合同关系(所有的权利义务)。从申请书的内容：“…经平静地和商场负责人沟通后，深深明白是一个很大的误会，现在已对所有误会完全清晰…”接着最后独立的一句“今后双方互不追究责任”。很明显可体现出，陈定鸿当时跟祥茂公司商场负责人沟通时，是针对“所有的误会”进行调解沟通的，后面接着独立的一句“今后双方互不追究责任”。综合全文的意思可以体现出，申请书的承诺内容是针对所有的误会今后双方互不追究责任。(3)在法庭调解时，陈定鸿没有提出保留“退回进场费”的权利，应当认定其对“退回进场费”的权利已经放弃。二、入场费顾名思义是“为了进驻商城而支付的费用”，是行规，虽然入场费没有以书面形式写进《租赁合同》，但陈定鸿作为理性的生意人(在祥茂公司商城附近还另外承租有其他皮具城商铺)，对入场费的用途及不予以退还的约定是心知肚明的。三、祥茂公司已经提供了合法且符合《租赁合同》约定的商铺给陈定鸿，而收取的入场费是用于增加经商环境价值的，祥茂公司提交了一系列证据证明祥茂公司加装了商场内扶手电梯、大型广告牌、LED灯等，祥茂公司为了提高商户收益，还经常举办活动、设置舞台，这些都需要从入场费中支出。所以，祥茂公司已经就入场费的用途进行了举证。四、祥茂公司商场位于繁荣的广州火车站附近，陈定鸿作为有经验的生意人，在进场的当时(2013年)，深知该商铺会带来每月超过100万元的收益。在当时处于“一铺难求”的市场环境下，陈定鸿深知该铺的价值是远远高于其支付的22万元的。而事实上，陈定鸿进场之初，因该商铺获得了巨大的经济利益，在后来经济环境大不如前之后，陈定鸿不但自己不交租金，还牵头怂恿其他商户不交租金，完全违背了诚实信用原则。完全将做生意的风险转嫁于祥茂公司。原审法院认定事实错误，适用法律错误。陈定鸿对祥茂公司的上诉答辩称：调解书没有处理入场费。祥茂公司在收取租金与高额管理费后，陈定鸿已经交了租金与管理费，在合同无效的情况下，如不退入场费是没有按合同无效的法律规定处理，也对小业主是不公平，请法院依据合同法关于合同无效的规定处理。被上诉人谢尚钗未提交答辩意见。陈定鸿向原审法院起诉请求：1、判令谢尚钗、祥茂公司共同返还陈定鸿缴纳的入场费22万元，并以22万元为本金从谢尚钗、祥茂公司收取该款项之日起参照银行同期贷款利率计付利息（从2013年8月30日起）；2、本案诉讼费用由谢尚钗、祥茂公司承担。原审法院认定事实：2013年8月30日，陈定鸿（乙方）与祥茂公司（甲方）签订《租赁合同》约定：甲方出租给乙方的门面位于广州市白云区三元里大道祥元路XX号之附F127号商铺（以下简称涉案商铺），租赁面积共18平方米；租赁期限自2013年9月1日起至2017年8月31日止，租赁期定为四年；并约定了租金标准及违约责任等等。谢尚钗作为甲方代表在该合同甲方处签名。同日，陈定鸿按谢尚钗、祥茂公司要求向谢尚钗的个人账户汇款227640元。上述合同对该款未作约定。祥茂公司依约将涉案商铺交付陈定鸿使用。2015年7月20日，原审法院受理祥茂公司诉陈定鸿租赁合同纠纷一案[案号：（2015）穗云法民四初字第1046号]，祥茂公司起诉要求陈定鸿支付拖欠的涉案商铺租金等。诉讼中，陈定鸿与案外人陈某于同年9月5日向祥茂公司提交《申请书》，内容如下：“本人陈定鸿、陈某在祥茂皮具城租下F127、F128档口，之前我们对皮具城有很大的误解，经平静地和商场负责人沟通后，深深明白是一个很大误会，现在已对所有误会完全清晰。由于本人以前没有按合同履行交租，皮具城对本人进行了诉讼，因此本人恳请皮具城能庭前调解；款项付清并调解后，本人陈定鸿、陈某自愿无条件放弃祥茂皮具城F127、F128档口。今后双方互不追究。鉴于本人的诚意，恳请贵方批准，特批申请！”经原审法院主持调解，双方达成调解协议，原审法院于2015年9月10日作出（2015）穗云法民四初字第1046号民事调解书，调解协议如下：陈定鸿于2015年9月10日向祥茂公司支付租金28362元并将涉案商铺交还给祥茂公司，受理费885.5元由祥茂公司负担。上述民事调解书已于2015年9月10日发生法律效力并于当日履行完毕。本案原审庭审中，陈定鸿确认谢尚钗是祥茂公司的工作人员、谢尚钗已将入场费227640元转交祥茂公司。祥茂公司确认涉案商铺无办理建设工程规划报建手续。陈定鸿、谢尚钗、祥茂公司确认陈定鸿已交的227640元构成如下：其中诉争的22万元为陈定鸿承租涉案商铺的入场费，7560元为2014年11、12月及2015年1月的租金，80元为保证金。陈定鸿认为合同无效，谢尚钗、祥茂公司应退回入场费，向原审法院申请撤回要求谢尚钗、祥茂公司返还3个月租金7560元、保证金80元的部分诉讼请求，坚持要求谢尚钗、祥茂公司退还22万元入场费及该款利息。谢尚钗、祥茂公司坚持认为合同有效，坚持答辩意见。经审查，陈定鸿上述撤回部分诉讼请求的申请符合法律规定，原审法院已口头裁定予以准许。原审法院认为：由于涉案商铺无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，陈定鸿与祥茂公司签订的《租赁合同》无效。祥茂公司作为出租人未提供合法建筑物给陈定鸿，陈定鸿作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故陈定鸿、祥茂公司对合同无效均有过错。关于入场费22万元是否退还及利息是否计算的问题，分析如下：第一，诉争22万元入场费是陈定鸿因签订《租赁合同》承租涉案商铺所支付的费用，而《租赁合同》对此款无作约定，且无证据证明双方对该款的用途、合同终止后是否退还等有明确约定。第二，陈定鸿提交的调解申请书是针对祥茂公司因陈定鸿欠缴铺位租金等费用的起诉提交，该申请书中的内容无明确入场费的处理。民事调解书也只是处理欠租及返还铺位的问题，无处理入场费。故调解申请书中的“今后双方互不追究”并非必然扩大解释为陈定鸿放弃入场费。第三，提供合法且符合合同约定使用的商铺是出租方的义务，现无证据证明双方已明确约定所收取的入场费是用于皮具城的装修。第四，因22万元金额较大，远高于合同约定的租赁期租金总额，在合同无效且双方无明确约定合同终止后入场费不退的情况下，如果入场费全额不退有违公平合理原则。故祥茂公司认为双方之间的租赁关系已调解终结，陈定鸿无权要求返还入场费的抗辩理由不成立。但陈定鸿为承租涉案商铺而支付入场费是其当时的真实意思表示，双方并无约定合同终止后作退款处理，且陈定鸿对合同无效亦有过错，故陈定鸿主张入场费22万元应全额退还的意见理据不足。根据本案实际情况，按照公平合理原则，原审法院认为入场费应按剩余租期占合同约定租赁期的比例作部分返还处理，具体计算如下：合同约定租赁期为2013年9月1日至2017年8月31日（共1461天），陈定鸿使用商铺时间为2013年9月1日至2015年9月9日（共739天），剩余租赁期为722天，祥茂公司应返还陈定鸿的入场费为108720元[（722÷1461）×22万元=108720]。考虑到陈定鸿对合同无效有过错，故按公平合理原则，祥茂公司应支付的利息应以108720元为本金，从起诉之日起，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。对陈定鸿主张的超出部分的款项及利息，均不予支持，依法予以驳回。因合同无效，故陈定鸿的诉讼请求未超过诉讼时效。涉案《租赁合同》出租方是祥茂公司，谢尚钗是作为签约代表签订合同及收款，祥茂公司已确认收到该款，故谢尚钗收款行为属于代理行为，由此产生的法律后果应由祥茂公司承担，故陈定鸿要求谢尚钗承担本案连带责任于法无据，不予支持，依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，于2016年5月3日作出判决：一、于判决生效之日起三日内，广州祥茂皮具城物业管理有限公司向陈定鸿返还入场费108720元并支付利息（以108720为本金，从2016年1月29日起，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日止）。二、驳回陈定鸿的其他诉讼请求。案件受理费4715元，由陈定鸿负担2241元，广州祥茂皮具城物业管理有限公司负担2474元。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为:陈定鸿与祥茂公司签订的《租赁合同》，因涉案商铺未办理报建手续，原审法院认定合同无效理据充分。关于22万元进场费应否退还的问题。22万元进场费是何费用、合同期满后如何处理在合同中均未作约定。本案的租赁合同为无效合同，进场费虽未约定其用途，但显然与承租商铺有关，陈定鸿实际使用商铺期间也未提出异议，故原审法院根据公平原则，按照实际使用租期的比例予以退回剩余租期的进场费可行，本院予以认可。上诉人陈定鸿要求全部退回进场费及上诉人祥茂公司要求不予退回进场费均依据不足，本院不予采纳。因陈定鸿是与祥茂公司建立租赁合同关系，祥茂公司对于谢尚钗的收款行为也予以确认，故陈定鸿要求谢尚钗对于还款承担责任原审法院不予支持并无不当。关于陈定鸿是否已放弃进场费的问题。在原审法院审理祥茂公司诉陈定鸿租赁合同纠纷案件中，陈定鸿、陈某向祥茂公司出具《申请书》，表示“今后双方互不追究”，祥茂公司据此认为陈定鸿已经放弃进场费。本院认为，首先，该申请书是陈定鸿单方的意思表示，不足以表明祥茂公司对此表示同意而达成合意；其次，该申请书未载明进场费的内容；再次，该租赁纠纷经原审法院出具调解书结案，调解书也没有关于进场费的内容，而原审法院处理的该案件只是涉及租金部分。据此，陈定鸿主张其在该案中未表示放弃进场费的陈述本院予以采信。上诉人祥茂公司认为陈定鸿已经放弃进场费的主张依据不足，本院不予认定。上诉人陈定鸿、祥茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4715元，由上诉人陈定鸿负担2241元，上诉人广州祥茂皮具城物业管理有限公司负担2474元。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年一月十日书记员  徐毅敏