江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终5712号上诉人（原审原告）：顾擎天，男，1968年9月17日生，汉族，住江苏省建湖县。上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，1970年4月6日生，汉族，住江苏省建湖县。上诉人（原审原告）：顾磊，男，1992年5月6日生，汉族，住江苏省建湖县。上诉人（原审原告）：顾昱，男，1992年5月6日生，汉族，住江苏省建湖县。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：顾擎明（系顾擎天弟弟），男，1971年2月6日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：南京紫竹物业管理股份有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路1号。法定代表人：张胜，该公司总���理。委托诉讼代理人：孟海云，女，1967年3月25日生，住江苏省，该公司职员。上诉人顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱因与被上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司（原南京紫竹物业管理有限公司，以下简称紫竹物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服江苏省南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初4197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定事实错误，本案应过诉讼时效。被上诉人要求支付2012年7月1日起至2014年5月17日期间的物业服务费，上诉人直至2016年8月24日接到玄武区法院通知，才获知尚欠物业管理费。在此之前，从未收到物业费催缴单、律师函或其他有关通知信息，直至被上诉人起诉其从未向上诉人催要过所诉物业费。按最后欠费日期2014年5月17日，诉讼时效应到2016年5月16日，而一审起诉状日期为2016年7月28日，其实际起诉日应在此之后，上诉人则是在2016年8月24日才收到法院通知，因此已过诉讼时效。一审庭审中，被上诉人提供向189××××7080的手机号码发送催要短信的证明，但该号码不知道是谁的号码。一审判决最终认定未过诉讼时效是基于被上诉人与上诉人弟弟顾擎明联系过，上述认定明显不符合事实和逻辑。首先，被上诉人提交的业主信息表系被上诉人自行制作，12幢501室房屋联系方式一栏为“189××××1080”，该电话号码并非上诉人提供，且系涂改后物业公司自己添加上去的，不能证明上诉人将该号码作为与物业的联系号码。上诉人代理人曾告诉孟经理其是顾��天的亲戚，有关事情请和顾擎天本人联系处理。其没有责任和义务传达，也无法传达（因为有矛盾）。顾擎明虽是顾擎天的弟弟，但其已明确表示不能代为通知上诉人，因此被上诉人并没有有效的将催要物业费的意思表示通知到上诉人。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。紫竹物业公司辩称，一审判决法律依据充分，判决公正，请求驳回上诉人的上诉请求。紫竹物业公司一审诉讼请求：一、判令顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱向紫竹物业公司支付拖欠的物业管理服务费3756.4元，公摊公共水电费530元，并支付自逾期之日起截止2016年6月30日每日万分之一的滞纳金430元；二、判令顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月8日，紫竹物业公司（乙方）与南京建辉房���产开发有限公司（甲方）签订《阳光聚宝山庄物业服务合同》，甲方将阳光聚宝山庄委托紫竹物业公司实行物业管理，合同期限自2009年12月8日起至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时止，双方约定：物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，多层住宅1.05元/月·平方米、高层住宅1.2元/月·平方米，上述费用不包含代收代缴的公共能耗费。购房业主房屋连续6个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业费用和代收代交的分摊公共能耗费。物业服务费按6个月交纳，业主应在每年的1月份和6月份预交物业服务费用，甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付滞纳金；另查明：顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱系阳光聚宝山庄海棠街区12幢501室业主，系小区高层住户，房屋建筑面积为138.83平方米，按1.2元/月·平方米的标准缴纳物业费，顾擎明系顾擎天的弟弟，顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱自2012年7月1日至2014年5月17日未交纳物业费3756.4元；（2015）玄锁民初字第170号民事判决书中认定的阳光聚宝山庄海棠街区的公摊能耗费用为每月23.405元；再查明：紫竹物业公司处留存的业主登记信息表中登记的电话即是顾擎明的电话，紫竹物业公司与该电话进行过多次沟通。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，紫竹物业公司与建辉房地产公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，系建��房地产公司在阳光聚宝山庄小区未成立业主委员会前，通过招标方式选聘了紫竹物业公司为该小区提供前期物业服务而签订，该合同内容并不违反法律规定，合法有效。紫竹物业公司依据与建辉房地产公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》向业主主张拖欠的物业服务费及公共能耗分摊费，有法律依据，予以支持。紫竹物业公司提交的证据可以证明顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱系阳光聚宝山庄小区业主，应按《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》的约定及时缴纳物业服务费及公共能耗分摊费。紫竹物业公司主张顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱未缴纳2012年7月1日至2014年5月17日期间的物业服务费及公共能耗分摊费，顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱认为该期间的费用应当由房屋承租人承担，合同具有相对性，紫竹物业公司向房屋所有权人主张合法有据，顾擎天、ＸＸ、顾磊、��昱的该抗辩不能成立，顾擎明主张自己不是顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱本人，紫竹物业公司向其催收没有法律依据，紫竹物业公司从未向顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱本人催收过，紫竹物业公司的主张已经超过了诉讼时效，顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱代理人系顾擎天的弟弟，且业主登记信息表中登记的电话即是顾擎明的电话，紫竹物业公司与该电话进行过多次沟通，故顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱的该抗辩亦不能成立。综上，紫竹物业公司要求顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱按《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》的约定支付拖欠的2012年7月1日至2014年5月17日期间物业服务费及公共能耗分摊费，有事实和法律依据，予以支持。《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定业主未按期缴纳物业服务费按每日万分之一自逾期之日起承担违约金，紫竹物业公司要求顾擎天、ＸＸ、顾磊、��昱自2012年7月1日起承担违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，予以支持。关于公共能耗分摊费用问题，公共能耗分摊费系紫竹物业公司垫付的公共能耗费用，应当由小区业主根据合同约定进行分摊。对紫竹物业公司主张的公共能耗分摊费用，应按紫竹物业公司提供的水电费发票所载明的期间，按实结算顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱应承担的水电费用。因该小区海棠街区的发票已经在生效文书（2015）玄锁民初字第170号民事判决书中质证认定，本案中不再赘述。经计算顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱应当交纳的公共能耗分摊费用为530元。综上，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱应于本判决生效之日起十日内支付紫竹物业公司南京紫竹物业管理有限公司自2012年7月1日起至2014年5月17日期间的物业服务费3756.4元，并按每日万分之一标准支付自2012年7月1日起至实际交清上述费用之日止的滞纳金；二、顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱应于本判决生效之日起十日内支付南京紫竹物业管理有限公司自2012年7月1日起至2014年5月17日期间的公共能耗分摊费530元。案件受理费25元，由顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱负担。二审中，上诉人提交电话录音刻录光盘一张，证明其与孟海云交谈过程被上诉人起诉时已超过诉讼时效。被上诉人质证认为，该证据恰恰证明了被上诉人不断向上诉人催缴物业费。另，上诉人代理人电话一直在其存档的业主资料中���业主资料是根据业主收房时所登记的书面资料存档的。在登记业主电话号码时，因为业主不在本地，上诉人代理人叫我们不要打电话给业主，直接打电话给其。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。另查明，被上诉人在诉讼过程中公司名称变更为南京紫竹物业管理股份有限公司。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人与建辉房地产公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》内容并不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。上诉人应按《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》的约定支付拖欠的2012年7月1日至2014年5月17日期间物业服务费、公共能耗分摊费及相应的违约金。上诉人虽主张被上诉人起诉时已超过诉讼时效，但根据本案在卷证据，被上诉人曾多次与上诉人的代理人顾擎明联系催缴物业费用，上诉人的代理人虽称其没有责任和义务代为传达，但业主信息登记表中上诉人登记的工作单位及家庭地址并不准确，相关联系方式中仅有上诉人的代理人电话可供联系。因上诉人未在其房屋内实际居住，且在被上诉人处登记业主信息时未填写本人的有效信息，导致被上诉人的催缴通知不能到达，其应承担相应的法律后果，故对其上诉主张，本院不予支持。综上，顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由顾擎天、ＸＸ、顾磊、顾昱负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年九月十八日书记员  李丽玲