上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初23370号原告(反诉被告)：张震宇，男，1974年8月12日出生，汉族，住上海市闵行区。原告(反诉被告)：沈中鸣，女，1977年8月10日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张震宇。被告(反诉原告)：余志豪，男，1939年6月30日出生，汉族，住上海市金山区。被告(反诉原告)：戚佩莉，女，1942年9月6日出生，汉族，住上海市金山区。原告张震宇、沈中鸣与被告余志豪、戚佩莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理，依法适用简易程序。诉讼中，被告余志豪、戚佩莉向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并，并于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张震宇暨原告(反诉被告)沈中鸣的委托诉讼代理人，被告(反诉原告)余志豪、戚佩莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张震宇、沈中鸣向本院提出诉讼请求：判令被告余志豪、戚佩莉支付逾期迁出户口的违约金人民币(币种下同)514,800元(计算方式：自2015年9月28日起至2016年9月23日止按每日1,430元标准以360日计，即1430元/日×360日=514,800元)。本诉的事实和理由：2015年5月9日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告购买两被告所有的位于上海市闵行区龙柏一村XXX号XXX室房屋。合同补充条款约定：若该房地产上有户口，则卖方应在收到银行贷款房款后20个工作日内，向公安机关办理完毕原有户口的迁出手续。否则，每逾期一日，应按照合同约定的总房价款的万分之五支付违约金，直至户口迁出为止。原告支付285万元房款后联系被告要求迁出户口，逾期要求按照合同赔偿违约金。2015年10月15日，双方在《房地产买卖交接书》上约定：被告方应于2015年10月17日之前迁出户口，否则按合同处理。后原告发现系争房屋上仍有两人户口未迁出，且该二人两次前往系争房屋骚扰和威胁原告，要求取消买卖合同，并阻止原告装修，对原告造成极大伤害。原告多次要求被告履行合同并支付违约金但都遭到拒绝，故诉至法院要求判如所请。被告余志豪、戚佩莉辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、被告在出售房屋时即明确告知该房屋挂有四个户口，并未隐瞒系争房屋户口情况；2、被告没有表示不迁户口，原告所称被告拒绝其请求不属实，若原告要求支付违约金，本案尚未经过审理，也不应支付违约金；3、原告称其于2015年10月18日才发现房屋内有四个户口，并不属实，原告早在买房时就应知道有四个户口；4、双方在2015年10月15日在房屋交接书上签字，被告于次日将自己的户口迁出，原告是在10月17日去派出所查询户口情况；5、原告称系争房屋中的两人是被告的养女和养外孙女，这与事实不符，此二人目前与两被告没有任何关系，被告十年前就与余某解除了收养关系；6、根据合同附件三，原告扣除尾款无合同依据；7、根据公安机关的户口政策，也需要余某本人来迁户口的；8、两被告的原养女不迁出户口，被告也不愿发生这种情况；9、违约金具有惩罚性质，约定数额也比较高，目的是督促双方守约、按约履行合同，但被告并未违约，不应支付该违约金。另被告余志豪、戚佩莉向本院提出反诉请求：1、判令张震宇、沈中鸣支付购房尾款1万元；2、判令张震宇、沈中鸣支付逾期付款违约金464,750元(计算方式：自2015年10月16日至2016年9月6日以每日1,430元计算)。反诉的事实与理由：根据双方买卖合同的约定，系争房屋总房价款为286万元，现已付285万元，1万元尾款应当在双方签订房地产买卖交接书当日直接支付，但买方当场未履行。次日反诉原告催讨对方支付尾款，张震宇表示将转账支付，但至今未付款。反诉原告认为，尾款应当直接支付，张震宇、沈中鸣显然违约，故要求追究违约责任。反诉被告张震宇、沈中鸣针对反诉辩称，尾款原应于户口迁出、房屋正常交接当日支付，但余志豪、戚佩莉违约在先，为保障其能够履行迁出户口的合同义务，故应待户口迁出后方可支付，双方在交接时对此已作确认，也能够与交接书中双方确认的285万元房款相印证。故在余志豪、戚佩莉迁出户口之前，不同意支付尾款和违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月9日，余志豪、戚佩莉(出售人、甲方)与张震宇、沈中鸣(买受人、乙方)订立《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋坐落于龙柏一村XXX号XXX室，建筑面积99.35平方米，房地产转让价款共计286万元。合同补充条款(一)之2约定：若该房地产上有户口，则甲方应于收到乙方向银行贷款的房款后20个工作日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。合同附件三(付款协议)之五(交房时间及尾款)约定：乙方应支付甲方尾款计1万元，待甲方收到除尾款外的所有房款后20个工作日内，双方对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方支付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。2015年8月27日，张震宇向银行申请的公积金委托贷款和二手房贷款共计160万元房款金额均汇入指定银行账户。2015年10月15日，余志豪(作为甲方)与张震宇(作为乙方)签订《房地产买卖交接书》，载明：甲方确认乙方已按照《买卖合同》规定的时间及金额支付了房款计285万元给甲方；另约定甲方于2015年10月17日之前将户口迁出，否则按合同处理。另查明，余志豪、戚佩莉系夫妻关系，案外人余某与余志豪、戚佩莉原系收养关系，后于2005年经法院判决解除收养关系。案外人马某某系余某之女。余某的户口于2005年1月5日迁入系争房屋；马某某的户口于2008年3月20日迁入系争房屋。截至法庭辩论终结，余某与马某某的户口仍在系争房屋内未予迁出。以上事实，有当事人提供的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、银行放款凭证、房地产买卖交接书、本院(2005)闵民一(民)初字第6124号《民事判决书》等证据材料以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，当事人张震宇、沈中鸣与余志豪、戚佩莉签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自义务。根据合同约定，余志豪、戚佩莉应收到买方的银行放款后20个工作日内，向公安机关办理完毕原有户口的迁出手续，后双方于交接房屋时另行协商，对原定迁出户口时间协议变更为在2015年10月17日前。但余志豪、戚佩莉逾期仍未能迁出系争房屋全部户口，显属违约，原告依约主张逾期迁出户口的违约金，本院予以支持，但逾期迁出户口的起算时间应自2015年10月18日起算。余志豪、戚佩莉在庭审中提出约定的逾期迁户违约金过高，具有惩罚性，本院根据公平和诚实信用原则，考虑到逾期迁出户口行为造成买受人的实际和预期利益损失，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度，酌定违约金为1.5万元。系争房屋内户口仍未迁出的案外人余某系余志豪、戚佩莉的原养女，余某之女马某某亦系经两被告同意迁入户口，故余志豪、戚佩莉现以已与余某解除收养关系为由辩称两人户口问题均与其无关，明显与事实不符，本院不予采纳。关于1万元尾款，双方原约定于验收、交接房屋并签署房屋交接书之日支付。因被告未在原约定期限内迁出户口在先，故双方在签订的《房地产买卖交接书》时就卖方应当迁出户口的最后期限另行特别约定，且确认已付房款为285万元即尚余1万元尾款未付的事实。故张震宇、沈中鸣认为该1万元尾款已作为余志豪、戚佩莉迁出全部户口的履约担保金，符合常理，亦能与上述《房地产买卖交接书》约定的内容相印证；在对方未能按期迁出户口的情况下拒付1万元尾款，亦属合理。余志豪、戚佩莉要求张震宇、沈中鸣支付尾款及违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)余志豪、戚佩莉于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张震宇、沈中鸣违约金15,000元；二、驳回被告(反诉原告)余志豪、戚佩莉的反诉请求。本诉案件受理费减半收取计2,975元，由张震宇、沈中鸣与余志豪、戚佩莉双方各半负担；反诉案件受理费减半收取计4,175元，由余志豪、戚佩莉负担。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘新慧二〇一七年一月二十五日书记员  吴国超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。