山东省无棣县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1623民初3021号原告（反诉被告）：马荣民，男，1968年9月16日出生，汉族，住无棣县。委托诉讼代理人：吴子华，山东鲁北律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：崔华荣，山东鲁北律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：山东鲁北企业集团总公司，住所地无棣县埕口镇东侧。法定代表人：吕天宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：李继业，山东滨渤律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）马荣民与被告（反诉原告）山东鲁北企业集团总公司（以下简称鲁北公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马荣民的委托诉讼代理人吴子华、崔华荣，被告鲁北公司的委托诉讼代理李继业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马荣民向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告交付约定商品房（包括车库、储藏室）；2.支付逾期违约金76703.76元（自2015年1月1日计算至2016年9月21日）及自2016年9月22日至房屋实际交付日止的违约金；3.返还原告土地出让金20000元，并支付损失2658.08元（按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年4月2日至2016年9月21日止）及自2016年9月22日至返还日止的损失；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月5日，原告与无棣县方圆住宅发展有限责任公司（以下简称无棣方圆公司）签订了商品房买卖合同，原告购买其开发的鲁北家园第5幢3单元702号商品房一套（车库、储藏室）。合同约定，付款方式为银行按揭，2014年12月31日前交付房屋。逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天（2015年1月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之三的违约金。原告已履行了合同义务，且2015年4月2日又交纳了不应由原告承担的土地出让金20000元，但无棣方圆公司未按合同约定交付房屋。原告以无棣方圆公司为被告诉至贵院，贵院作出（2016）鲁1623民初1297号民事判决书，认定无棣方圆公司仅是将资质让鲁北公司无偿使用，涉案楼房建设的实际责任人为鲁北公司，驳回了原告的诉讼请求，故原告提起本案诉讼。被告鲁北公司辩称，1.原告所诉与事实不符。原告与被告之间没有签订过任何书面房屋买卖合同，也不存在原告主张的房屋买卖的约定；原告主张的与无棣方圆公司之间签订的房屋买卖合同，已被另案的生效判决确认为无效合同。无效合同自始无效，对合同双方当事人不存在任何约束力，更不可能对合同相对人以外的被告产生任何约束力；虽然另案生效判决认定被告是涉案楼房建设的实际责任人，但是这只能说明被告是涉案楼房的实际建设者和投资者，并非认定被告是本已无效合同的当事人和义务承受者。因此，原被告之间不存在原告主张的房屋买卖合同及约定；2.本案的实际情况。涉案楼房所在的鲁北家园小区是被告为解决职工住房和子女上学问题，经县政府有关部门同意后，通过职工集资建设的住宅小区。被告在建设之初就确定，房屋的最终价格根据房屋建成后的成本核算确定最终价格和根据工程的具体进度确定实际交房时间。现涉案楼房早以竣工并具备交房条件，但原告在被告的明确书面通知下仍拒绝交纳剩余的购房款，已构成严重违约，被告有当然的抗辩权拒绝向原告交房。综上，原被告之间不存在原告主张的房屋买卖合同及约定，其诉求无事实和法律根据，请依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告鲁北公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖合同；2.支付逾期交纳购房款期间的利息；3.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年，反诉原告为解决职工住房和子女上学问题决定在无棣县城开发鲁北家园小区，反诉原告当时和职工约定，根据房屋建成后的成本核算住房价格，根据施工的具体进度确定交房时间。反诉被告借用反诉原告职工的名义向反诉原告购房，房屋建成后经反诉原告核算成本，反诉被告尚欠部分房款未付，反诉原告于2015年12月31日向其发出书面交款通知，但反诉被告拒绝交纳。反诉被告的行为已构成违约，故反诉原告提起反诉。反诉被告马荣民辩称，1.反诉原告一直主张双方不存在房屋买卖合同，现又提出依法解除双方的房屋买卖合同，这足以说明双方之间存在真实的房屋买卖合同，反诉原告主张解除双方的房屋买卖合同无事实和法律依据；2.反诉原告主张住房价格按照房屋建成后的核算成本计算，但其在本诉中主张，2011年12月24日的会议纪要中记载，土地出让金不包含在房屋价格构成中，土地主管部门若向其收取土地出让金，反诉原告就单独向购房人收取，若主管部门不向其收取就不再向购房人收取。反诉原告开发的住房属于商品房，依法应当交纳土地出让金，根据相关法律规定，涉案房屋使用的土地要不划拨，要不有偿取得，不存在反诉原告主张的情况，在无合同约定的情况下，反诉原告让购房人交纳土地出让金无事实和法律依据；3.反诉被告收到了反诉原告要求交纳尾款和土地出让金的书面通知，但在该通知中，反诉原告把合同约定的车库改成了车位，整体房屋价格高于合同约定房价，反诉原告要求反诉被告交纳的余款缺乏合理性，且房屋交付根据合同约定不以交清全部房款为前提，更不能依照反诉原告的交款要求为前提。反诉原告主张的交房时间按照施工的具体进度交付，与事实不符，合同约定交房日期为2014年12月31日前；4.反诉原告主张反诉被告借用反诉原告职工的名义购房，与事实不符，涉案房屋原由反诉原告职工购买，后经反诉原告同意并做了更名备案手续，且交纳了相关费用后，转由反诉被告购买，反诉被告系涉案房屋的实际购买人。综上，反诉被告依法履行了合同约定，没有任何违约行为，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年，被告鲁北公司为解决职工住房及子女上学问题经研究决定在无棣县城棣新六路以西、安康街以北集资建设职工住宅即鲁北家园住宅。因建设需要，经与无棣方圆公司协商，所建设的住宅借用无棣方圆公司的有关建设资质，涉案楼房建设的实际责任人为被告鲁北公司。原告马荣民在得知被告鲁北公司建设住宅楼的信息后，经与鲁北公司的王树泉协商，以王树泉的名义集资购房，并于2011年12月26日、2012年8月4日向鲁北公司分别交付50000元、55840元楼房款。被告鲁北公司在楼房建设中，因职工资金紧张，便协调银行按揭贷款时发现集资楼房存在顶名现象，对此研究决定，为保护职工的利益，对顶名的购房人员变更登记，但实际购房者需交纳一定的费用。原告马荣民于2012年7月30日交付到鲁北公司更名费7000元。原告马荣民在鲁北公司协助下于2013年10月15日在无棣农行办理按揭贷款300000元，该款转入鲁北公司账户。因办理贷款需要，鲁北公司向银行提供房屋买卖合同，合同双方为无棣方圆公司与原告马荣民，约定房屋交付时间为2014年12月31日前，但原告马荣民不知晓，也没有在合同上签字。2016年4月27日，原告马荣民以该合同为依据以无棣方圆公司为被告向本院提起诉讼，本院以（2016）鲁1623民初1297号民事判决书认定上述合同无效。被告鲁北公司在鲁北家园住宅楼房施工中，因建设用地需要已支付土地出让金，鲁北公司在核算后，通知集资户分别交付。2015年4月2日原告马荣民向鲁北公司交纳土地出让金20000元。楼房竣工后，鲁北公司对楼房的房款进行了核算，于2015年12月31日告知各集资户楼房的核算价格及需交纳的尾款，在交清楼房尾款之后交付房屋，各集资户对该通知均已知晓。以上事实，有当事人庭审陈述、（2016）鲁1623民初1297号民事判决书等在案佐证。本院认为，被告鲁北公司作为涉案楼房建设的实际责任人，收取原告马荣民的购房款，其与原告马荣民之间形成事实上的房屋买卖关系，原被告均应全面履行自己的义务。原告马荣民已收到被告鲁北公司的催收房款通知，在双方对房屋价款没有约定的情况下，该通知属于一种要约形式。原告马荣民与无棣方圆公司之间签订的房屋买卖合同已被认定为无效合同，无效合同自始不发生法律效力，所以该合同无论在原告马荣民与无棣方圆公司之间，还是在原告马荣民与被告鲁北公司之间均无法律效力，即对上述个人与公司均无任何约束力，故原告马荣民要求被告鲁北公司依据该无效合同中约定的交房时间来履行义务，缺乏事实和法律依据，综上，其诉求被告交付房屋不予支持；其诉求的逾期交房违约金，无事实依据，不予支持。被告鲁北公司在楼房实施过程中，已向相关部门交纳土地出让金，该土地出让金属于各住户即本案原告应当交纳的费用，鲁北公司要求各住户交纳符合规定，故对原告要求被告返还土地出让金并支付损失的诉求，不予支持。反诉原告鲁北公司要求解除双方之间的房屋买卖合同，无事实和法律依据，不予支持；在双方对交纳购房款的时间未做约定的基础上，反诉原告向反诉被告下发的交款通知，只是其单方的要约行为，并非双方的合意，不能以此作为反诉被告应当交纳购房款的时间，因此反诉原告要求其支付逾期交纳购房款利息的请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、驳回原告马荣民的诉讼请求；二、驳回反诉原告山东鲁北企业集团总公司的诉讼请求。案件受理费1142元，由原告马荣民负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告山东鲁北企业集团总公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  张爱莲二〇一七年一月十二日书记员  高 慧