中华人民共和国上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初4668号原告：上海和太鼎置业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：李玉麟，总裁。委托诉讼代理人：黄超，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐中飞，上海四维乐马律师事务所律师。被告：上海法庐餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：布里刚·伊万(PouliquenIvan)。被告：布里刚·伊万(PouliquenIvan)，男，1969年12月31日出生。被告：上海蓝旗亚进出口有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：计秀芬。委托诉讼代理人：时宇明，公司员工，住上海市静安区康定路XXX弄XXX号XXX室。原告上海和太鼎置业管理有限公司(以下简称“和太鼎公司”)与被告上海法庐餐饮管理有限公司(以下简称“法庐公司”)、被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)、被告上海蓝旗亚进出口有限公司(以下简称“蓝旗亚公司”)、被告上海星呈建筑机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告和太鼎公司撤回对上海星呈建筑机械有限公司的起诉，本院予以准许。原告和太鼎公司的委托诉讼代理人齐中飞、被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)(同时系被告法庐公司的法定代表人)及其翻译人员何郭蕾到庭参加诉讼。被告蓝旗亚公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和太鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告法庐公司之间的《租赁合同》及《补充协议》等租赁合同于2015年12月5日解除；2.判令原告不予返还租赁保证金274,407元；3.判令被告法庐公司支付合同解除违约金548,814元；4.判令被告法庐公司支付免租期内免于支付的租金122,986元；5.判令被告法庐公司支付2015年3月1日至2015年12月5日期间的租金703,019.10元；6.判令被告法庐公司支付合同解除后逾期占用期间的使用费，按日租金3倍的标准(月租金为84,360元)，自2015年12月9日计算至房屋实际返还之日；7.判令被告法庐公司支付逾期支付租金的违约金，自每期租金(每月76,738元)应付之日计算至实际支付之日，按逾期款项的日0.5%分段计算；8.判令被告法庐公司支付免租期内免于支付的物业管理费59,952元；9.判令被告法庐公司支付2015年3月1日至2015年12月5日期间的物业管理费326,451.61元；10.判令被告法庐公司支付逾期支付物业管理费的违约金，自每期物业费(每月40,000元)应付之日计算至实际支付之日，按逾期款项的日1%分段计算；11.判令被告法庐公司支付合同解除后逾期占用期间的物业管理费，自2015年12月6日计算至租赁房屋实际返还之日，每日按物业管理费用的三倍收取(物业管理费每月40,000元)；12.判令被告法庐公司支付未使用的消费额度85,071元；13.判令被告法庐公司支付公共事业费36,646.10元；14.判令被告法庐公司支付逾期支付公共事业费违约金56,906.99元；15.判令被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)对上述请求承担连带清偿责任；16.判令被告蓝旗亚公司在未出资的范围内对被告法庐公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任。事实与理由：2012年12月11日，原告与被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)签订《租赁合同》，约定原告出租位于上海市黄浦区中山东二路XXX号308室房屋(以下简称“涉案房屋”)给被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)，后双方于2012年12月21日签订《租赁合同补充协议》，约定被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)将在涉案房屋成立项目公司，双方同意另行签订协议确定《租赁合同》项下的权利义务由项目公司承受。2013年8月12日，在被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)的项目公司即被告法庐公司成立后，原告与被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)、法庐公司签订《主体变更协议》，约定由被告法庐公司承受被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)全部合同权利义务，并约定由被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)对被告法庐公司于《租赁合同》项下的全部义务履行承担不可撤销的连带保证责任，保证期限为乙方义务履行期限届满起2年。2014年12月原告与被告法庐公司签订《租赁合同补充协议》，约定部分租金以消费额度方式支付，若被告法庐公司有违反协议约定则按原租赁合同方式支付租金。上述协议签订后，被告法庐公司自2015年2月起至今一直拖欠支付租金、物业管理费、公共事业费等费用。经原告多次催讨仍未支付。2015年12月4日，原告向被告法庐公司寄送律师函，告知被告法庐公司于函件送达之日起双方租赁合同关系解除，原告不予返还租赁保证金，同时要求被告法庐公司支付拖欠的各类费用及违约金等。被告法庐公司至今仍未支付费用，也未返还涉案房屋。另查，被告蓝旗亚公司作为法庐公司的股东，并未履行全部出资义务，故原告诉至法院，请求判如所请。法庐公司、布里刚·伊万(PouliquenIvan)辩称：被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)只是担任了被告法庐公司法定代表人的职务，并未在法庐公司工作，对原告主张的各项诉讼请求金额不清楚。不认可原告的诉讼请求，仅认可2012年12月11日签订的《租赁合同》、2012年12月21日签订的《补充协议》和2013年8月12日签订的《主体变更协议》，同意解除该三份合同。2014年的《租赁合同补充协议》不是布里刚·伊万(PouliquenIvan)签订的，故不予认可。对《主体变更协议》的内容，布里刚·伊万(PouliquenIvan)不清楚，是基于对他人的信任而签订的，布里刚·伊万(PouliquenIvan)也没有能力承担清偿责任。蓝旗亚公司未作答辩。和太鼎公司提供以下证据：1.2012年12月11日的《租赁合同》，证明其与被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)之间的租赁关系；2.2012年12月21日的《租赁合同补充协议》，证明被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)对被告法庐公司承担连带保证责任；3.2013年8月12日三方《主体变更协议》，证明承租主体由被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)变更为被告法庐公司，被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)承担连带保证责任；4.2014年8月的《租赁合同补充协议》，证明2014年12月11日至2015年12月10日原告与被告法庐公司将租金支付方式变更为现金支付和消费额度支付两种模式；5.2015年12月4日《律师函》及快递凭证，证明原告要求解除租赁合同，该函于2015年12月5日签收，应视为合同解除日；6.公司工商登记信息，证明被告蓝旗亚公司出资义务尚未到位。被告法庐公司、被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)、被告蓝旗亚公司未提供证据。经质证，被告法庐公司、被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)对原告和太鼎公司提供的证据1、2、3真实性无异议；对证据4不认可，表示不知情；对证据5、6真实性无异议。原告和太鼎公司提供的证据能够反映案件事实、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月11日，原告和太鼎公司(甲方)与被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)(乙方)就涉案房屋租赁事宜签订《租赁合同》，租用面积为250.6平方米，用以经营法国餐厅，租赁期限为3年，即2012年12月11日至2015年12月10日(20.2、20.4、21.1条)；甲方同意给予乙方自房屋交付之日起60日的免租装修期，即2012年12月11日至2013年2月10日，免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但仍需承担约定的物业管理费等其他费用(21.2条)；如果乙方不论何种原因实际租赁不满租赁期，甲方有权按照本合同约定的租金、费用等各项计算标准向乙方索取免租装修期内所免去的所有租金(21.5条)；乙方应在本合同期满前六个月将其要求续租的申请以书面形式通知甲方(21.6条)；租金标准：2012年12月11日至2013年12月10日每月61,493元，2013年12月11日至2014年12月10日每月76,738元，2014年12月11日至2015年12月10日每月84,360元，租金每2个月为一期，每期支付一次，先付后用，除第一期租金外，以后各期预付租金应于每一期开始日提前10日向甲方付清(22.1条)；物业管理费每月40,000元(22.2条)；租金保证金为274,407元(22.4条)；如乙方违反本合同的约定导致合同终止的，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款，和/或应支付的违约金，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据合同规定不予返还(4.1条)；乙方应当在租赁期限内按照本合同约定的物业管理费收费标准与甲方指定的管理公司签订《物业管理服务合同》并向甲方指定的管理公司支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方指定的管理公司自主使用(5.1条)；租赁期和免租装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天燃气费、通讯费、空调供应的费用和约定的其他费用均由乙方承担和支付，乙方应根据该房屋的独立计量记录和/或管理公司提供的公共事业单位账单支付所有该房屋内使用的包括但不限于水、电和通讯费等费用(“其他费用”)，乙方在收到该等计量记录或账单后根据管理公司的通知上所规定的支付方式、付款时间向管理公司支付该费用(5.2条)；乙方逾期支付租金和/或本合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.5%向甲方支付违约金(10.2条)；乙方应当在租赁期满之日或本合同提前终止之日起3日内向甲方交还该房屋，甲方对房屋验收结束，收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还给甲方的义务(13.1条)；逾期不交还房屋的，甲方有权在逾期满7日后自行开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出，将该房屋收回，还有权自逾期交还之日起每日向乙方收取占用使用费(每日按照届时日租金的3倍收取)(13.2、10.7条)；乙方逾期支付租金或其他任何应付款项累计超过1个月的，甲方可书面同意乙方解除合同，乙方已支付的所有租金、租赁保证金和其他费用均不予退还，同时还应当支付甲方548,814元违约金，如果违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足差额(12.2、10.10条)。同日，被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)与案外人圣某(上海)实业发展有限公司(以下“圣某公司”)签订了《物业管理服务合同》，约定圣某公司为涉案房屋提供物业管理服务，布里刚·伊万(PouliquenIvan)应将物业管理费及其它费用付至圣某公司账户，还约定了具体的费用金额、支付方式、违约责任等事项。2012年12月21日，原告和太鼎公司(甲方)与被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)(乙方)签订《租赁合同补充协议》，其中约定：乙方承诺，本合同签订后，乙方将在该房屋所在地注册成立项目公司负责餐厅的运营与管理，甲乙双方同意自项目公司成立之日起十五日内，由甲乙双方签订补充协议确定原合同项下乙方全部权利义务均由项目公司承受，乙方退出原合同，同时由乙方对项目公司于原合同项下全部义务履行承担连带保证责任，保证期限为原合同约定的义务履行期限届满之日两年。2013年8月12日，被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)(甲方)、被告法庐公司(乙方)与原告和太鼎公司、案外人圣某公司(丙方)签订《主体变更协议》，约定原租赁合同、原物业合同中的“乙方”均由本协议的甲方变更为本协议的乙方，合同其它内容不变；本协议甲方于原租赁合同、原物业合同项下的全部权利义务由本协议乙方承受，甲方退出原租赁合同、原物业合同；甲方根据原租赁合同、物业合同向丙方支付的履约保证金等费用自动转为乙方向丙方支付的费用，丙方不再另行向甲方予以返还，直接与乙方进行结算；甲方需对乙方于原租赁合同、原物业合同项下全部义务的履行承担不可撤销的连带保证责任，保证期限为乙方于原租赁合同、原物业合同项下义务履行期限届满之日起二年内。后，原告和太鼎公司(甲方)与被告法庐公司(乙方)签订《租赁合同补充协议》，约定双方同意在2014年12月11日至2015年12月10日期间，乙方每月以现金方式支付76,738元，剩余租金7,622元转换为给予甲方的7,622元的免费消费额度，供甲方或其指定方前往乙方消费时进行签单抵扣；乙方同意前述消费额度可无限期累计使用；若乙方违反本协议任一规定，则甲乙双方同意该房屋租金不再按照前述约定进行租金转换，甲方有权要求乙方：(1)按照原租赁合同约定付款方式支付租金；(2)就尚未使用的消费额度要求乙方在收到甲方通知后3日内补足；(3)就尚未使用的消费额度按原租赁合同约定的条款支付逾期付款的违约金，违约金起算时间为原租赁合同约定的付款时间，计算至尚未使用的消费额度实际支付日止；(4)解除原租赁合同和本协议，并要求乙方按照原租赁合同约定承担违约责任。2015年12月4日，原告和太鼎公司、案外人圣某公司委托律师向被告法庐公司发送《律师函》一份，主要内容为：法庐公司拖欠各类费用共计1,176,409.10元，经催告后仍不履行的行为已经构成严重违约，故现函告：自该函送达之日解除租赁合同，不予返还租赁保证金，3日内另行支付违约金548,814元、免租期租金、欠缴的各类费用1,176,409.10元及相应的逾期违约金，并在3日内返还涉案房屋，并按合同约定完成交接手续，逾期交房的，原告将按合同约定收取占有使用费。快递查询单显示该函于同月5日被签收。另，原告提供的其于2016年2月17日查询企业信用信息公示系统信息显示，被告蓝旗亚公司作为被告法庐公司的股东认缴出资300,000元，实缴60,000元，实缴出资日期2013年5月14日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就原告和太鼎公司与被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)签订的《租赁合同》，被告法庐公司于2013年8月12日在三方签订的《主体变更协议》中表示承受《租赁合同》下的全部权利义务，受该合同的约束，故被告法庐公司应按照合同约定履行支付租金之义务。原告和太鼎公司诉称被告法庐公司未按约定支付租金，被告未提出反驳证据及有效答辩意见，故本院认可原告所述被告法庐公司拖欠2015年3月1日至2015年12月5日租金的事实。被告法庐公司未按约定支付租金，应当承担违约责任。原告和太鼎公司根据合同约定解除合同，并书面通知被告法庐公司，本院确认该合同解除的效力。合同解除后，原告要求依据合同约定不予返还租赁保证金、支付解约违约金、支付免租期租金等要求，均有合同依据，亦无不当，本院依法予以支持。被告法庐公司存在欠付租金的行为，原告要求其支付欠付的租金及相应的违约金，并提供了违约金的计算方式，具体为：每日按每月租金(76,738元，2015年12月租金为12,377.10元)的0.5%，自每月起始日提前10日起算(其中2015年3月租金自2015年2月28日起算)至实际付款之日，每月分段计算，本院认为该计算方式并无不当，但违约金应以本金为限。关于原告未使用的消费额度，被告亦未提出反驳证据及有效答辩意见，故本院对该金额予以认定。关于房屋逾期占用一节，考虑原告陈述合同解除时被告已不在涉案房屋内经营、合同约定的租赁期限至2015年12月10日，也约定了原告收回房屋的权利等因素，本院对原告主张逾期占用使用费不予支持。关于原告主张物业管理费的相关诉讼请求，因原告并非与被告法庐公司间物业服务合同关系之适格主体，故对其主张的相关诉讼请求，本院难以支持。关于原告主张的公共事业费的相关诉讼请求，因被告法庐公司与案外人圣某公司间《物业管理服务合同》约定公共费用系支付至圣某公司账户，故对原告主张的该相关诉讼请求，本院亦难以支持。被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)在2013年8月12日《主体变更协议》上签字确认，应履行其作出的就被告法庐公司在租赁合同项下的义务承担连带保证责任之承诺，故原告要求其就法庐公司之责任承担连带清偿责任，并无不当，本院予以支持。就原告要求被告蓝旗亚公司承担补充赔偿责任一节，因与本案非属同一法律关系，原告可在不能清偿的债权确定后另行主张。被告蓝旗亚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭的行为，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海和太鼎置业管理有限公司与被告上海法庐餐饮管理有限公司间就上海市黄浦区中山东二路XXX号308室房屋租赁合同于2015年12月5日解除；二、原告上海和太鼎置业管理有限公司不予退还被告上海法庐餐饮管理有限公司租赁保证金274,407元；三、被告上海法庐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海和太鼎置业管理有限公司合同解除违约金548,814元；四、被告上海法庐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海和太鼎置业管理有限公司免租期内免于支付的租金122,986元；五、被告上海法庐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海和太鼎置业管理有限公司自2015年3月1日至2015年12月5日期间的租金703,019.10元；六、被告上海法庐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海和太鼎置业管理有限公司逾期支付租金的违约金，每日按每月租金(76,738元，2015年12月租金为12,377.10元)的0.5%，自每月起始日提前10日起算(其中2015年3月租金自2015年2月28日起算)至实际付款之日，每月分段计算，以703,019.10元为限；七、被告上海法庐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海和太鼎置业管理有限公司未使用的消费额度85,071元；八、被告布里刚·伊万(PouliquenIvan)应对上述第三至第七项款项承担连带清偿责任；九、驳回原告上海和太鼎置业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费36,647元，由上海和太鼎置业管理有限公司负担12,900元，由上海法庐餐饮管理有限公司负担20,747元、布里刚·伊万(PouliquenIvan)负担3,000元。如不服本判决，上海和太鼎置业管理有限公司、上海法庐餐饮管理有限公司、上海蓝旗亚进出口有限公司可在判决书送达之日起十五日内，布里刚·伊万(PouliquenIvan)可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇代理审判员  焦明静人民陪审员  毛伟新二〇一七年一月二十三日书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。