北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终56号上诉人（原审被告）：王淑梅，女，1963年7月21日出生。被上诉人（原审原告）：冯海根，男，1953年4月23日出生。委托诉讼代理人：李晋平（冯海根之妻），1954年5月13日出生。上诉人王淑梅因与被上诉人冯海根房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初8060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王淑梅上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，同意一审判决第三项；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对于租金及水费的认定有误;二、被上诉人应赔偿上诉人房屋装修损失以及房屋空置期一个月的损失;三、解除合同无异议，但责任不在上诉人，是被上诉人违约。冯海根辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。对于解除合同无异议。根据合同法的规定上诉人理应退还被上诉人租金和押金。冯海根向一审法院起诉请求：王淑梅退还冯海根已交房屋租赁押金4500元人民币；王淑梅退还冯海根已交的两个月零22天的房屋租金12194元；王淑梅退还冯海根支付给次承租人的违约金2350元；王淑梅赔偿其故意损坏的2张单人床计700元；王淑梅承担冯海根支付的搬家延时费500元；王淑梅支付冯海根装修损失8500元；王淑梅支付冯海根相应的物品使用费600元；诉讼费、律师费由王淑梅承担。一审法院认定事实：2012年2月14日，王淑梅（甲方）与冯海根（乙方）签订房屋租赁合同。合同第一条：甲方将363室房屋出租给乙方居家自住。合同第三条：租赁期限自2012年4月1日至2017年3月31日。合同第四条：月租金4500元，押壹付半年，自2013年起，租金支付方式按照年付提前一个月支付；押金4500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第五条：租赁期限内下列费用中，（5）（7）由甲方承担，（1）（2）（3）（4）（6）（9）（10）（11）（12）由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。合同第六条（二）因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责承担赔偿责任。合同第七条：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。合同第八条（四）乙方擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同；合同第九条（一）对于违约金额并未作出明确约定。合同第十一条：合同期5年满后，若不住，屋内装修不动，归出租人所有。2014年7月27日，冯海根（甲方）与王自强（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将363室出租给乙方；租赁期限为2014年8月1日至2016年8月1日。2015年3月10日，冯海根之妻李晋平（甲方）与魏秋菊（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将3－3－363号主卧出租给乙方；租赁期限自2015年3月12日至2016年3月11日；月租金2350元，押金2350元；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。冯海根主张王淑梅于2016年1月7日通知其解除合同，且王淑梅换锁导致其无法再居住租赁房屋，同时在其搬家前，王淑梅已将房屋出租给他人，但房屋内的设施物品均属于冯海根，王淑梅应支付物品使用费600元。王淑梅对此不予认可，主张因冯海根擅自转租其于2016年1月9日通知解除合同，后因冯海根出国直至2016年2月2日才搬走，王淑梅认可其于2016年1月10日换锁，但主张别人能够给冯海根开门，冯海根仍旧能居住房屋。冯海根另主张因双方租赁合同提前解除，要求王淑梅支付其装修损失8500元。冯海根及其妻李晋平于2016年2月2日搬走，并于同日书写承诺书，认可家中所有的物品已拿走，363室无其任何物品。冯海根主张搬家当日因王淑梅不配合开具出门条，导致其支付搬家公司延时费500元，在冯海根报警后才允许搬家公司的车出门。王淑梅对此不予认可，主张冯海根并未在到达租赁房屋搬家时给其打电话，物业公司给其打电话，其马上赶过去了，也没人报警。王淑梅向法院提交巡查记录表、物业公司证明等证据材料对其主张予以佐证。冯海根另主张搬家时王淑梅阻止其搬走物品导致两张单人床损坏，应赔偿其物品700元，冯海根提交照片予以佐证。王淑梅对此不予认可，并主张冯海根损害租赁房屋，导致其支出装修费用，王淑梅提交其与汪承来的协议对其主张予以佐证，协议显示3－3－363的装修项目为：卫生间漏水，铲砖、做防水、贴砖；水路、水管重新改造；卧室、客厅粉刷；装灯；装修费共计23000元。冯梅根对协议书的真实性不予认可。冯海根向王淑梅交付押金4500元并向王淑梅支付租金至2016年3月31日。冯梅根之妻李晋平于2016年1月11日向王淑梅汇款9400元，摘要显示“四个月房租检查后付款”用于向次承租人魏秋菊返还款项。2016年2月2日，魏秋菊书写收条，内容为“收到退房租9400元（王淑梅付）。”冯海根主张其委托王淑梅将租金、押金及违约金9400元退给魏秋菊，但其已及时通过短信告知王淑梅不要退魏秋菊违约金了，但王淑梅还是退了，故王淑梅应返还冯海根押金2350元。王淑梅主张冯海根之妻李晋平汇款时表示9400元是四个月房租，且当时退给魏秋菊9400元也是在冯海根与李晋平检查完洗衣机、空调后当着他们的面给魏秋菊的。另，王淑梅主张拖欠电费655元、网费1300元，应从押金中予以扣除，王淑梅向法院提交水费单据、水表照片、缴费记录对其主张予以佐证。水费单据显示603号在2015年7月2日至2016年1月1日用水量共计76，费用总金额380元；2016年1月1日至2016年5月13日用水量55，费用总金额275元。网费缴费记录显示03楼3单元0363的欠费金额为1300元，签字人为中科宇通刘清宇。冯海根主张关于水费其不清楚，都是次承租人使用，网费是先缴费后使用，不存在拖欠情况，且冯海根也没有使用网络。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。冯海根擅自将租赁房屋转租，王淑梅有权单方解除房屋租赁合同。冯海根于2016年2月2日搬离租赁房屋，但租金缴纳至2016年3月31日，故王淑梅应退还冯海根2016年2月3日至2016年3月31日的租金8690元。关于押金，王淑梅应在扣除租金、费用及违约赔偿后退还。就水费一项，冯海根于2016年2月2日搬走，故王淑梅提交的水费单据中2015年7月2日至2016年1月1日的水费380元应由冯海根承担，但2016年1月1日至2016年5月13日的水费275元不应由冯海根负担。就网费一项，王淑梅提交的网络欠费记录仅有个人签字，且网费一般为预付制，故法院对于王淑梅要求扣除网费1300元的主张不予支持。就维修费一项，王淑梅未能提交充分证据证明其维修的事项系冯海根不当使用所造成，故对于其要扣除维修费的主张法院不予支持。就违约赔偿责任，双方在合同中并未就违约金金额或违约赔偿的计算方式进行明确约定，王淑梅亦未明确提出违约赔偿的金额，故王淑梅要求扣除违约赔偿，依据不足，法院不予采信。综上，在扣除水费380元后，王淑梅应退还冯海根押金4120元。本案的房屋租赁合同系因冯海根存在转租的违约行为而解除，故法院对于冯海根要求王淑梅赔偿装修损失8500元的主张不予支持。冯海根要求王淑梅支付单人床损失、搬家延时费、物品使用费、律师费，缺乏充分依据，法院不予支持。王淑梅已将冯海根交付的9400元款项退还次承租人，冯海根如认为不应向次承租人支付违约金，可向次承租人主张，其向王淑梅主张要求退还2350元违约金，并无依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、王淑梅于本判决生效后十日内退还冯海根租金八千六百九十元；二、王淑梅于本判决生效后十日内退还冯海根押金四千一百二十元；三、驳回冯海根的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人所持的房屋装修损失以及房屋空置期一个月的损失，因在一审诉讼中仅作为抗辩提出，并未明确提出反诉请求，故本案不予处理。对于房屋租金及押金的返还问题，双方各持己见，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方签订的房屋租赁合同中约定冯海根擅自将房屋转租给第三人的，王淑梅有权单方解除合同。现双方对于合同的解除均无异议。针对房屋租金，经审查冯海根交纳房屋租金至2016年3月31日，并于2016年2月2日搬离涉案房屋，期间多交纳的租金应予以返还，一审法院对租金返还的认定正确。关于押金，合同约定押金在抵扣租金、费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。其中，王淑梅于2016年1月10日更换门锁，此后冯海根于同年2月2日搬离涉案房屋，故一审法院据此认定2015年7月2日至2016年1月1日期间的水费380元由冯海根承担，并无不妥。网费1300元的欠费记录仅有个人签字，冯海根对此亦提出异议，依据现有证据，一审法院未将网费予以抵扣，具备事实依据。综上所述，王淑梅的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由王淑梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  柳适思审判员  刘秋燕审判员  王爱红二〇一七年一月二十日书记员  赵梦芸