新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)新2301民初4394号原告（反诉被告）：昌吉回族自治州昌云开发总公司。法定代表人：陈翔，系该公司总经理。住所地：昌吉市红星西路*号。委托代理人：周德艳，新疆同创律师事务所律师。被告（反诉原告）：昌吉市红星西路韶山印象湘菜馆。经营者：魏清，女，汉族，1969年11月28日出生，系该湘菜馆经营者，现住昌吉市。经营场所：昌吉市红星西路18号。委托代理人：张兵，新疆星河律师事务所律师。原告（反诉被告）昌吉回族自治州昌云开发总公司与被告（反诉原告）昌吉市红星西路韶山印象湘菜馆房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年8月5日受理后,依法组成合议庭，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昌吉回族自治州昌云开发总公司的委托代理人周德艳到庭参加诉讼，被告（反诉原告）昌吉市红星西路韶山印象湘菜馆的委托代理人张兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌吉回族自治州昌云开发总公司诉称：2016年1月1日，原、被告经协商签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定原告将位于昌吉市红星西路18号面积为269.9平方米的门面房租赁给被告从事商业经营。租赁期限为6个月，即从2016年1月1日起至2016年6月30日止。合同到期后，被告拒不返还所租赁房屋，现原告特向法院提起诉讼，要求：1、依法判令被告立即返还租赁房屋；2、本案的受理费应由被告承担。昌吉市红星西路韶山印象湘菜馆辩称：被告不同意原告的诉讼请求。被告与原告的租赁合同自2011年起至2016年6月30日期间，原、被告均是每半年签订一次合同。因便于根据市场情况调整租金，原告承诺合同期满就与被告续签合同，双方每半年签一次合同已成交易习惯，应当遵守，且被告在2015年9月投资100余万元将房屋进行装修，如解除合同，将给被告造成巨额损失，故被告要求继续租赁房屋。反诉原告昌吉市红星西路韶山印象湘菜馆诉称：自2011年至今，反诉原告昌吉市红星西路韶山印象湘菜馆的实际经营者魏清租赁反诉被告位于昌吉市红星西路18号房屋经营餐饮业。反诉被告为便于根据周边市场价格调整租金，要求租赁合同每年一签，租期为一年，后又于2015年1月1日起要求租赁合同每半年一签，租期为半年。反诉原告曾对此表示异议，但反诉被告口头承诺：租赁期满后，保证与反诉原告续签合同，以确保反诉原告有信心对经营的餐饮业进行长期投入，并确保在折旧期限内收回所投入的成本。同时，双方在合同中约定：”合同到期或终止，承租方不再租赁此房时，出租方有权收回房屋，不承担任何经济责任。”即：双方约定租赁期满，除非反诉原告不再要求租赁时，反诉被告才能收回房屋，否则反诉原告享有继续租赁的权利。在此前的若干年中，反诉被告一直履行上述承诺，且形成了双方之间的此种交易习惯。2015年9月，反诉原告基于该交易习惯，一次性投资近百万元对租赁房屋重新进行装修，并购置专用设备，开办了目前的”湘菜馆”。但双方最后一份合同在2016年6月30日期满后，反诉原告湘菜馆的经营者魏清尚有近90%的投资成本未收回的情况下，反诉被告拒绝按上述交易习惯与反诉原告续签合同，并违反合同约定，要求收回房屋，导致反诉原告面临巨大投资损失。为此，提出反诉，要求：1、请求对诉争的位于昌吉市红星西路18号房屋继续租赁使用；2、由反诉被告承担本案的诉讼费用。反诉被告昌吉回族自治州昌云开发总公司辩称：合同约定2016年6月30日期限届满，反诉被告有权收回房屋，按照合同法规定，租赁期满可以续租，并不是必须续租，出租人继续出租房屋的，原承租人在同样情况下优先承租。但反诉被告现在是要求收回房屋自用，并不是另租他人。反诉原告说投资近百万未收回的风险不能转嫁给出租人，从2015年1月1日的时候就是一租半年，故请求驳回反诉请求。原告举证，被告质证及本院认证如下：证据一、《房屋租赁合同》，证实原、被告于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，原告将房屋租赁给被告，租赁期限是2016年1月1日至2016年6月30日止，并约定了租金等相关内容，现双方租赁期限已经届满。被告质证后对合同的真实性认可，对原告证明的问题有异议，合同第四条约定合同期满被告不租赁此房时，原告有权收回房屋，现被告要求继续租赁此房，请原告考虑此前的交易习惯，及被告方投资情况与被告续签合同。本院对该证据真实性及证明问题予以确认。证据二、房产证、宗地图、产权情况说明图、协议书、说明一份，证实本案涉案房屋原告具有合法经营管理权限，是适格主体。被告质证后对该证据真实性认可。本院对该证据真实性及证明问题予以确认。被告昌吉市红星西路韶山印象湘菜馆未向法庭出示证据。反诉原告举证、反诉被告质证及本院认证如下：证据一、租赁合同五份，证实双方租赁关系从2013年1月1日开始，2015年1月1日之前双方每一年签订一次合同，之后是每半年签订一次合同，原因是为了及时调整租金，合同期满继续签订合同系双方之间的交易习惯。合同第四条约定租赁期满反诉原告不租赁房屋时反诉被告有权收回房屋，现反诉原告投资金额巨大，要求继续租赁房屋，所以根据合同第四条约定，反诉被告不得收回房屋，并按照交易习惯继续租赁房屋。反诉被告质证后对合同的真实性认可，对证明的问题不认可。认为合同中已约定租赁房屋在2016年6月30日到期。不认可合同到期后反诉被告不能收回房屋。本院对该组证据真实性予以确认。证据二、2015年7月30日反诉原告与装修公司签订的装饰工程合同一份、工程决算书一份，证实反诉原告于2015年8月投入近百万元对租赁房屋进行装修，上述投资尚未收回，请反诉被告同意续签租赁合同。反诉被告质证后对该证据真实性、关联性、合法性均不认可。认为合同自2015年开始每半年签订一次。反诉原告对房屋的投入与反诉被告无关。本院对该组证据真实性予以确认，关联性不予确认。反诉被告昌吉回族自治州昌云开发总公司未向法庭提交证据。根据原告举证，被告质证，本院认证查明以下事实：被告昌吉市红星西路韶山印象湘菜馆的实际经营者魏清与昌吉州气象局后勤服务中心自2013年1月起签订租赁合同，租赁昌吉州气象局位于昌吉市红星西路18号门面房，租赁期限为1年。2013年年底，昌吉州气象局因国有资产划分，政企分离，将涉案门面房全部财产权益移交给原告昌吉回族自治州昌云开发总公司。2014年1月1日起至2016年1月1日，原、被告每半年签订一份《房屋租赁协议书》，约定被告租赁原告位于昌吉市红星西路18号面积为269.9平方米的房屋用于经营昌吉市红星西路韶山印象湘菜馆。双方在2016年1月1日签订的合同中约定租赁期为2016年1月1日至2016年6月30日止，租金为55890元。合同第四条约定：承租方在租赁期限内，如要对房屋进行装修，必须经过出租方书面同意，费用自理。但不得改变原房屋的主体结构，否则一切责任由承租方承担。合同到期或终止，承租方不再租赁此房，出租方有权收回房屋，不承担任何经济责任。合同签订后，被告对承租房屋进行了装修，并经营昌吉市红星西路韶山印象湘菜馆。现房屋租赁期限已过，但被告至今未向原告交付房屋，故原告诉来法院，要求被告立即返还租赁房屋。被告认为双方每半年签订合同为交易习惯，现被告要求继续租赁房屋，原告应当继续出租该房屋，亦提出反诉，要求法院确认反诉原告对其承租的房屋继续享有租赁的权利。本院认为:原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方存在租赁合同关系，原、被告应当各自履行合同项下的权利义务。原、被告现均已履行完毕合同的权利义务，合同期限已届满，原告有权收回租赁房屋。被告辩称合同约定承租方不再租赁此房，出租方有权收回房屋，现被告要求继续租赁房屋，签订租赁合同，故原告应当与被告继续签订合同。本院认为，双方已约定合同期限及履行方式，现合同已履行完毕，被告应当将租赁房屋返还原告。被告认为返还房屋将对被告造成巨额装修损失。本院认为，双方在合同中约定：经出租方书面同意，被告可以对房屋进行装修，合同到期或终止，承租方不在租赁此房，出租方有权收回房屋，不承担任何经济责任。故对被告辩解理由不予采信。原告要求被告返还房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于反诉原告要求继续租赁房屋的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告昌吉市红星西路韶山印象湘菜馆于本判决生效后十五日内向原告昌吉回族自治州昌云开发总公司返还位于昌吉市红星西路18号门面房；二、驳回反诉原告昌吉市红星西路韶山印象湘菜馆的反诉请求。本案本诉受理费元70元，反诉受理费35元，合计105元由被告昌吉市红星西路韶山印象湘菜馆承担。（本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆昌吉州中级人民法院。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请执行。申请执行的期限为二年，若超过期限申请执行，本院则依法不予受理。审 判 长  丁晓娟审 判 员  周 婷人民陪审员  潘 军二〇一七年一月十一日书 记 员  叶 爽