湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初4321号原告：葛斌，男，1962年12月27日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张典、章慧，湖北鼎君律师事务所律师。原告：刘伟，女，1963年1月16日出生，汉族，居民身份证地址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：章慧、张典，湖北鼎君律师事务所律师。被告：张婷婷，女，1985年1月20日出生，汉族，居民身份证地址吉林省舒兰市，现住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：周洪帆，湖北云开正泰律师事务所律师。被告：张晶轩，男，1972年12月18日出生，汉族，住武汉市武昌区。原告葛斌、刘伟与被告张婷婷、张晶轩确认合同效力纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月30日、2017年1月18日对本案两次公开开庭进行了审理。原告刘伟及原告葛斌、刘伟的共同委托诉讼代理人章慧、张典，被告张晶轩，被告张婷婷的委托诉讼代理人周洪帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛斌、刘伟向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告张婷婷之间的房屋买卖合同无效；2、判令被告张婷婷返还位于武昌区和平大道18号凤凰城二期9、10栋1单元3层3室的房屋原物给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年4月，原告葛斌购买位于武昌区和平大道18号凤凰城二期9、10栋1单元3层3室的房屋。交房后，原告葛斌、刘伟进行了装修并一直居住和使用。2014年9月4日原告葛斌、刘伟离婚后，该房屋由原告刘伟实际居住至今。2011年原告葛斌因公司经营向被告张晶轩借款，被告张晶轩要求原告用所购房屋提供抵押作为还款担保，并承诺一旦原告如期还款则撤销抵押。原告为获得借款，被迫同意以办理委托书公证的方式为债务履行提供担保。公证完成后，被告张晶轩向原告提供了借款55.2万元，原告出具借条一张。原告葛斌偿还部分借款后，曾多次要求与被告张晶轩结清债务并解除委托，但遭拒。2014年4月，被告张晶轩私自办理了原告所购房屋的房地产权证，并在未通知原告情况下，与被告张婷婷恶意串通，签订武房字[06]第14442289号武汉市存量房买卖合同，迅速将原告所购房屋低价出售给被告张婷婷，并马上办理了房屋过户登记。在此过程中，原告葛斌、刘伟从未签署过武汉市存量房买卖合同，亦未出面办理房屋过户手续；被告张婷婷也从未向原告支付任何购房款，原告及儿子一直居住在该房屋内，但被告张婷婷在购买房屋前后约两年时间里，从未现场查看房屋，也从未要求原告实际交付房屋。因此被告张婷婷的行为不符合房屋买受人的一般交易习惯，与原告之间不存在真实的房屋买卖关系。原告仅以委托书公证为债务履行提供非典型担保，双方并无出售房屋的真实意思表示，被告以委托书公证的合法形式掩盖其放高利贷的非法目的，委托书公证应自始无效。被告张晶轩未获得原告同意或指示情况下，与被告张婷婷恶意串通，低价出售原告所购房屋且张婷婷未实际支付购房款，严重损害了原告的利益。被告张婷婷辩称，被告取得房屋所有权是通过合法正常的手续取得的。1、张晶轩取得两原告的委托手续是通过公证部门的委托书，该委托书签订长达三年，原告都未撤销，证明是原告的真实意思表示。2、张婷婷购买该房屋共计支付购房款办证费用等166.95万元，是一个正常的区间，而且还略高于当时房屋的交易价格。3、张婷婷取得该房屋后，到物业部门办理了相关的业主变更手续，而且还要求原告办理该房屋腾退，但原告都未理会，直至今年被告向法院提出房屋腾退之诉，案号是（2016）鄂0106民初1525号，该案由于原告提起了本案的房屋买卖合同纠纷中止审理。被告认为张婷婷取得房屋手续合法，请求驳回原告诉讼请求。被告张晶轩辩称，1、原告说将房屋抵押给张晶轩，办理抵押手续必须是不欠银行钱的情况下，此房屋已经抵押给了银行，不存在二次抵押的情况。当时是约定如果原告不还钱，张晶轩就依据委托书将房子卖掉，张晶轩签字、办理过户是原告给张晶轩授权的。2、借钱是借的60万元，按照规定，已经执行的利息按月息3%算，从2011年11月7日至2014年7月7日，原告一共欠张晶轩两年零八个月的利息，也就是57.6万元，张晶轩还帮原告还了银行的欠款551961.62元，那么这三项加起来就是172.7961万元。张晶轩实际只得到了143万元，计算之后原告还欠张晶轩20多万元。3、葛斌在这期间没有还张晶轩钱，也没有跟张晶轩说要终结委托，这是完全不存在的，一直都没有还钱。4、当时此房屋因为两证都没有，2014年的要求是140平方米以上属于豪宅，办证费用特别高，两次办证花费20多万元，加上张晶轩得到的143万元，这就是168.15万元，当时房产局的评估价是151万元，所以不存在低价出售，主要是因为是豪宅，过户费用特别高。拿到两证后，被告第一时间去办理了物业的变更手续，从这一天开始，刘伟是知道物业登记的名称已经变更了，因为其交的物业费都打印的是张婷婷的名字。张晶轩跟刘伟说了过户的事情，还帮其还了银行贷款，当时刘伟要张晶轩只要给一点装修款，刘伟就搬，张晶轩答应当做是精神补助，后来刘伟还找张晶轩拿走了两原告的结婚证，然后两原告离了婚。5、由于刘伟没有交物业费，因业主是张婷婷的名字，物业公司就打电话给张婷婷要其缴纳。综上所述，原告完全知道房屋过户的情况，而不是说不知道，原告说两被告恶意串通，没有证据。原告葛斌、刘伟围绕诉讼请求依法提交了以下证据：婚姻登记信息查询单、离婚证、武汉市商品房买卖合同复印件、武汉市房屋登记信息查询单、借条、银行还款流水、工商信息查询单、（2011）鄂黄鹤证内字第0473号公证书、存量房买卖合同、武汉市房屋登记信息查询单及申请法院调取的张婷婷、张晶轩名下银行卡流水、银行贷款结清材料。被告张婷婷提交了委托书、银行流水、房产证、土地证、办证费用单据等证据，被告张晶轩提交了委托售房公证书一份、身份证复印件与原件相符公证书一份、武汉市商品房权属证明（复印件）、房屋第一次所办房产证和土地证、房屋过户后第二次所办房产证和土地证、葛斌还银行贷款证明及尾号为4800的工行银行流水。以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：葛斌与刘伟于1994年2月8日结婚，于2014年9月4日离婚。2008年4月14日，葛斌与华润置地（武汉）有限公司签订武汉市商品房买卖合同，由葛斌购买该公司开发建设的武汉市武昌区积玉桥华润置地·凤凰城二期9、10幢1单元3层3号的房屋，购房款总金额1225291元，首期房款565291元须于签订本合同之日付清，剩余房款66万元由葛斌申请贷款。2008年6月24日，武汉市武昌区房产管理局出具了该房屋的武汉市商品房权属证明书，载明该房屋的坐落为武昌区和平大道18号凤凰城二期9、10栋1单元3层3室、建筑面积142.13平方米。2011年1月26日，葛斌、刘伟与张晶轩签订委托书，载明：葛斌、刘伟夫妻决定出售坐落于武汉市武昌区和平大道凤凰城二期9、10栋1单元3层3室，钢混结构，建筑面积142.13平方米的一套房屋，现葛斌、刘伟全权委托张晶轩为其代理人，代理葛斌、刘伟办理下列事宜：1、代理葛斌、刘伟向上述房屋的抵押按揭银行提前偿还贷款，签署相关文件，办理相关手续并领取相关文件。2、代理葛斌、刘伟向房地产管理部门办理上述房屋的注销抵押手续，办理房屋所有权证和国有土地使用证并领取两证。3、代理葛斌、刘伟出售上述房屋，签订房屋买卖合同（协议、契约），并代收售房款。4、代理葛斌、刘伟办理上述房产的交易和过户等相关手续。受托人无转委托权。受托人张晶轩在授权范围内所签署的相关文件，葛斌、刘伟均予承认并承担相应法律责任。委托期限：自公证之日起至上述委托事项办完为止。2011年1月29日，葛斌、刘伟与张晶轩就上述委托书的签署，在湖北省武汉市黄鹤公证处办理了公证，公证书编号为（2011）鄂黄鹤证内字第0473号。同时，双方还办理了葛斌、刘伟持有的居民身份证的公证。2011年11月7日，葛斌、刘伟出具借条一份，载明：今向张晶轩借60万元，如不能每月按时支付利息，追讨费一次1000元，每月按借款金额30%收取违约金。落款处借款人一栏有葛斌的签名及捺手印，共同还款人一栏有刘伟的签名及捺手印。2014年4月10日，张婷婷代葛斌支付上述房屋的办证税费49757.24元及住房维修基金24506元共计支付74263.24元，办理了该房屋的所有权证（证号为昌2014005576号）及国有土地使用证[证号为武昌国用（商2014）字第6990号]，登记房屋所有权人为葛斌。同年6月11日，张晶轩代葛斌、刘伟（甲方）与张婷婷（乙方）签订武汉市存量买卖合同，合同约定：甲方所有房屋坐落于武汉市武昌区和平大道18号凤凰城二期9、10栋1单元3层3室、建筑面积142.13平方米，所有权证号为昌字第2014005576号，土地使用权证号为武昌国用（商2014）字第6990号；房屋买卖成交价为143万元；付款方式为一次性；甲方应在收到乙方全部房款1日内，将房屋交付给乙方；甲、乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带房屋所有权证和土地使用权证到相关部门办理房地产转移过户手续等。合同落款处卖方一栏有葛斌、刘伟的签名，代理人一栏有张晶轩的签名及捺手印；买方一栏有张婷婷的签名及捺手印。审理中，双方当事人均认可该合同中葛斌、刘伟的签名系张晶轩代签。合同签订后，张婷婷从2014年5月19日至2014年6月19日，向张晶轩工商银行尾数为4800的账户存款56万元、支付购买该房屋的按揭贷款75万元及ATM转账支付17500元，共计支付购房款1327500元。另外，张婷婷还提交张晶轩在建设银行尾数为6834的账户2014年4月15日的存款38万元系张婷婷支付的购房款。葛斌、刘伟认为该账户的银行流水明细载明38万元系同城电子支付，不能证明系张婷婷所付。2014年6月11日，张晶轩代葛斌向中国银行股份有限公司武汉经济开发区支行偿还该房屋的剩余贷款本息551961.62元，将所欠贷款本息全部结清。张婷婷于2014年6月17日、6月20日支付该房屋的过户契税45390.93元，个人所得税、营业税及附加101373.08元，交易手续费、印花税、房屋登记费、土地登记费828.66元，共计147592.67元，办理了该房屋的过户手续。该房屋登记所有权人为张婷婷。现案涉房屋仍由刘伟居住使用。2016年3月12日，张婷婷将刘伟诉至本院，要求刘伟腾退出案涉房屋并给付租金。本院于2016年7月28日作出（2016）鄂0106民初1525号之一民事裁定书，以该案需以本案审理结果为依据为由，裁定中止了该案的诉讼。本院认为，葛斌、刘伟找张晶轩借钱，向张晶轩出具委托书并公证，委托张晶轩代理葛斌、刘伟出售上述房屋，签订房屋买卖合同，并代收售房款。虽然葛斌、刘伟出具该委托书的目的是为其向张晶轩借款提供还款的保障，但葛斌、刘伟作为具有完全民事行为能力人应当知道出具该委托书的后果，即张晶轩有权代表葛斌、刘伟将该房屋出售并代收售房款。本案中张晶轩以葛斌、刘伟的名义将该房屋出售给张婷婷，双方签订了存量房买卖合同，根据上述委托书的授权，张婷婷有理由相信张晶轩系葛斌、刘伟的代理人，有权代表葛斌、刘伟出售案涉房屋。双方签订的存量房买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效。葛斌、刘伟及张婷婷作为合同相对方均应受到该合同的约束。葛斌、刘伟认为张晶轩未获得其同意或指示情况下，与张婷婷恶意串通、低价出售该房屋，且张婷婷未实际支付购房款，双方签订的存量房买卖合同无效的主张，从葛斌、刘伟出具的委托书来看，张晶轩有权代理出售该房屋，并代收张婷婷支付的购房款；从双方签订的存量房买卖合同约定的房价款数额来看，并不低于签订合同时的市场价格，且因该房屋未办理权属登记，张婷婷另外还支付了办理权属登记至葛斌名下的费用，两项相加的数额并不能证明张晶轩以低价出售该房屋；从合同的履行来看，张婷婷已向张晶轩银行账户支付了100余万元的购房款项，葛斌、刘伟认为该款系张晶轩与张婷婷另外的经济往来，未能提交反证来证明。综上，葛斌、刘伟认为张晶轩与张婷婷恶意串通，损害其利益，不能提交证据来证明其主张的事实，故本院对葛斌、刘伟的上述主张不予支持。葛斌、刘伟以张晶轩与张婷婷签订的存量房买卖合同无效为由而要求张婷婷返还案涉房屋的主张，因刘伟现实际居住使用在该房屋中，此项主张亦无事实及法律依据，本院不予支持。关于张晶轩收到的售房款是否应交给葛斌、刘伟，系另一法律关系，双方当事人可另行协商或主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告葛斌、刘伟的诉讼请求。本案案件受理费17670元，减半收取8835元，由原告葛斌、刘伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 金 勇二〇一七年一月二十四日书记员 余梦林