上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初665号原告(反诉被告)：上海丰庄农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：胡其龙，董事长。委托诉讼代理人：朱敬，上海豪珈律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海钦越实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王春忠，董事长。委托诉讼代理人：凌宏，上海罗业律师事务所律师。原告上海丰庄农贸市场经营管理有限公司与被告上海钦越实业有限公司及反诉原告上海钦越实业有限公司(以下统称“被告”)与反诉被告上海丰庄农贸市场经营管理有限公司(以下统称“原告”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，先适用简易程序，于2016年2月16日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，分别于2016年4月11日、2016年10月14日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱敬，被告委托诉讼代理人凌宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间《租赁合同》于2015年11月11日解除；2、判令被告腾空并搬离位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号的房屋(以下称系争房屋)；3、判令被告支付违约金646,666元；4、判令被告支付合同解除后的占有使用费，暂计194,004元(按每日10,778元计算，自2015年12月1日起算，至实际搬离止，暂算至2015年12月18日)。在诉讼过程中，原告变更了诉讼请求：1、请求确认原、被告间《租赁合同》中有证部分，即1-110号租赁关系于2015年11月11日解除，无证部分合同无效；2、判令被告返还系争房屋；3、判令被告支付违约金646,666元；4、判令被告支付自2015年11月12日起的房屋占有使用费，按每日21,556元计算，至实际返还之日止。事实和理由：2013年4月16日，原、被告签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将系争房屋出租给被告，合同期限自2013年7月1日起至2023年6月30日止，租金为每月支付，先付后用，提前30个工作日支付下一期租金；被告逾期支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知解除合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；2015年度的月租金为323,333元。合同初期，被告按约履行了合同义务。然自2015年开始，被告开始拖欠租金。2015年9月的租金本应于2015年7月21日前支付，被告直至11月4日才付清；10月的租金本应于2015年8月20日前支付，被告直至11月9日才付清；11月的租金本应于2015年9月21日前支付，被告直至11月11日合同解除日仍未付清。原告分别于2015年10月22日及11月5日两次发函给被告催讨拖欠房租，要求被告按约履行合同，然被告在限定的期限内仍未完全履行义务。原告遂于2015年11月10日向被告发出书面解除合同的通知，并于2015年11月11日在被告实际经营地张贴了解除合同的《律师函》。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告辩称，不同意原告诉请。1、合同关于租金的约定很清楚，是年租金的标准，支付时间约定不明，根据合同法的相关规定，约定不明，以实际履行行为、交易习惯确定具体时间，本案早在2013年双方已经以实际年租金作为结算周期，2013年至今，年租金的支付情况均符合合同约定，因此合同应继续履行，原告主张解除合同缺乏事实和法律依据。合同注明了有产证和无产证部分，有房地产权证部分合同有效，应继续履行。被告足额支付了租金，因原告于2016年3月变更诉请，对无产证部分被告暂停支付等待裁决情况。2、系争房屋部分无产证，但租赁合同不是当然无效，还要看是否有建设规划许可证；被告认为原告刻意隐瞒，合同约定要提供相关执照，原告并未依约提供，存在违约；如果系争房屋部分建筑确实无证，合同无效则自始无效，被告投入巨大成本，被告已经支付的租金原告应当予以返还。同时，被告向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告继续履行《租赁合同》；2、判令原告赔偿被告自2015年10月至2016年9月的租金损失135,000元及物业管理费4,500元；3、判令原告赔偿被告自2015年12月5日至今因原告的违约行为遭受的损失392,000元(暂定至2016年1月)。审理中，被告将第三项反诉诉讼请求变更为：判令原告赔偿被告自2015年12月5日至今因原告的违约行为遭受的损失692,000元(暂定至2016年1月)；并增加下列反诉诉讼请求：1、判令原告返还被告已支付的自2012年7月至2016年2月的无产证部分房屋租金1,558.8万元；2、原告支付被告装修补偿(金额以两次评估报告为准)。事实与理由：原、被告于2013年4月16日签订一份为期10年的《租赁合同》，合同第四条租金支付方式和期限(一)中约定被告的租金金额均以当年的7月1日至下一年度的6月30日为一个计算周期，同时该条款(二)中未就月租金金额及月结方式作出相应约定，仅约定提前30个工作日支付下一期租金。双方在合同实际履行过程中，被告每月均已支付租金，而原告于2015年11月11日单方解除合同导致被告重大经济损失；且原告违反合同约定分别于2015年11月11日、12月20日、12月31日擅自向被告承租的市场内租赁户散发“告知书”，明确要求租赁户于12月10日前单方面与原告办理租赁合同的变更、续签事宜，要求租赁户延迟缴纳租金并实际向租赁户收取本应由被告收取的租金。原告在“告知书”中擅自声称原、被告之间的《租赁合同》已解除等不实消息，故被告要求原告赔偿被告因此造成的租金损失。此外，原告为达到其单方解除合同的目的，破坏被告承租的市场内的正常经营秩序，试图强行驱逐被告，被告为此聘请合法安保人员维持秩序，由此被告遭受了经济损失，故被告要求原告赔偿因原告违约行为造成的损失。针对被告的反诉请求，原告辩称，1、不同意对方诉请一，被告违反合同约定，原告有权解除。2、诉请二与本案无关，被告和案外人的租赁关系不是本案需审查的法律关系，案外人林1在双方达成租赁关系后在2013、2014年都是向被告支付房租，其交房租期限是2015年9月17日，而原、被告纠纷发生在2015年11月，故案外人逾期支付租金不能归咎于原告，被告应另行主张。3、针对诉请三，因被告并未提供清单，原告不清楚组成，故对此不认可。4、诉请四没有依据，即便房屋租赁合同无效，根据相关法律规定，即使合同无效也不应返还租金。5、不同意诉请五，经过原告同意的装饰装修费用按照双方过错责任分担现值损失。没有经过同意的原告不承担责任。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的五张照片，以证明原告于2015年11月11日在被告实际经营地张贴了解除合同函及告知书。被告对原告在市场内张贴告知书一事认可，但认为没有送达被告，对张贴解除通知函的照片真实性不认可。本院对原告张贴告知书照片真实性认可，对原告张贴解除通知函照片的真实性不认可。2、对被告提交的原告与案外人林某2于2012年9月17日签订的《租赁合同》，以证明原告造成被告2015年10月至2016年9月的租金损失135,000元及物业管理费4,500元。原告对该证据真实性认可，但认为案外人林某2在双方达成租赁关系后2013及2014年度均向被告支付房租，而原、被告纠纷发生在2015年11月，在林某2逾期支付租金之后，不能归咎于原告，被告应另行向林某2主张。本院对该证据真实性、合法性认可，但该证据与本案无关，无法证明原告造成被告租金及物业费的损失，故本院对其关联性不认可。3、对被告提交的2014年6月至2015年11月的银行账单，拟证明双方的交易习惯是被告每月支付租金，但支付日期不固定，被告先向租客收钱，再向原告按照实际进度支付租金，并非原告所述每月提前30个工作日支付。原告对真实性认可，但对关联性不认可，原告主张的是被告自2015年9月拖欠的租金，之前的租金原告并未主张，故该证据与本案无关。本院对该证据真实性、合法性认可，因形成于原、被告之间，且反映了双方的交易习惯，故对其关联性予以认可。4、对被告提交的二楼消防改造费及罚款的相关报销单和收据，拟证明被告的消防改造费、消防支出及消防罚款。原告对其中有票据的罚款5,000元真实性认可，对其余无正规发票的真实性不认可，认可被告做过消防工程改造，但相应费用在10万元左右。本院对于其中有票据的5,000元消防罚款真实性予以认可，但被告承租期间消防应由被告负责，对其余报销单和收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。5、对被告提交的安保服务协议及人员工资签收表，拟证明在原告张贴告知书后扰乱了市场秩序，被告为了维护市场秩序额外支付的费用。因原告对该证据真实性、关联性均不认可，故本院对其真实性不予认可，且本院认为被告作为市场的管理者，维护市场秩序是被告的义务，相应的费用是管理的必要支出，该证据无法证明安保支出是被告的损失及该损失应当由原告承担，故本院对该证据的关联性不予认可。6、对被告提交的2013年-2015年租金支付收据及银行对账单，拟证明被告实际支付了1,264万元的租金，在合同部分无效情况下要求原告予以返还。原告对该证据真实性认可，且认可被告租金已支付至2016年2月，但对租金总额不认可，且认为即使合同无效，被告也应支付相应的使用费，该部分租金不应返还被告。本院对该证据真实性、合法性认可，但无法证明原告应向被告返还已支付的租金和房屋占有使用费。7、对被告提交的原、被告于2015年6月28日签订的《补充协议》，拟证明双方协商一致，以年租金为结算周期。原告对该证据真实性认可，但认为该协议是双方对年租金金额的变更，没有涉及其他条款，也没有更改支付方式，无法证明被告的证明目的。本院对该证据的真实性、合法性、关联性认可，但该证据无法证明双方协商将租金支付方式变更为以年租金为结算周期。8、对被告提交的保证金收据，拟证明原告收取被告保证金138万元。原告对其中收款人为原告的收据真实性、合法性、关联性予以认可，承认收取被告保证金90万元，但其余并非原告收取。本院对其中收款人为原告的90万元押金收据的真实性、合法性、关联性予以认可，因其中23万元押金收据的收款人为案外人上海圣广物业管理有限公司收取，其余收据的缴款人并非被告，无法证明该两部分保证金是由被告支付原告，故本院对其余收据真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号丰庄市场内1号至110号共三层的房屋为案外人上海志发投资咨询有限公司所有，建筑面积3386.65平方米。2012年4月28日，案外人上海志发投资咨询有限公司将该房屋出租给原告，建筑面积3386.65平方米，租期共12年，自2012年5月1日至2024年5月1日止。原、被告于2013年4月16日签订一份《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告作为农贸市场使用，租期为十年，自2013年7月1日起至2023年6月30日止，房屋范围包括：1、丰庄市场内1号至110号(有产证)，其中89号至97号、99号至106号属19年长期租赁，免收租金；2、外：18号至40号一楼，其中20号、21号每年支付二房东5万元，22号资产归业主所有；(此房无产证)3、外：1号至17号、42号至53号一二楼；(此房无产证)4、外：A1至A19、B1至B21、C1至C21、D1至D18、F1一二楼；(此房无产证)5、C+1、A+1一楼；(此房无产证)6、市场三楼住宿房24间(此房无产证)。租金支付方式和限期约定如下：(一)双方约定该租赁物在租赁期限内的年度租金分别如下：1、原在2012年2月28日签订的合同租金被告支付原告515,000元，必须在2013年6月30日前付清；2、2013年7月1日至2014年6月30日支付租金408万元；3、2014年7月1日至2015年6月30日支付租金413万元；4、2015年7月1日至2016年6月30日支付租金418万元；5、2016年7月1日至2017年6月30日支付租金423万元。桥孔租赁合同转交给被告，每年租金由被告支付。(二)被告的租金支付方式为每_月支付一次(_处为空白，未填写)，先付后用，并应提前30个工作日向原告支付下一期的租金。逾期支付的，每逾期一日，被告除应足额支付租金外，另需按逾期支付租金的每日1%支付违约金。保证金和其他费用约定如下：(一)原告交付该租赁物时，被告应向原告支付租赁保证金138万元，原告收取保证金后应向被告开具收款凭证；租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。(二)承包区域内发生的一切费用由被告承担，原告不承担任何费用；原告提供房屋检测报告，原告协助被告办理营业执照。被告逾期不支付租金累计超过1个月的，被告必须无条件服从原告提出的终止合同，并且停电停水；原告可书面通知被告解除本合同，被告应向原告按月租金的二倍支付违约金。被告未征得原告书面同意或者超过书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，原告可以要求被告恢复房屋原状或赔偿损失。合同另作了其他约定。合同签订后，原告即将系争房屋交付被告使用。被告对系争房屋进行装修和改造，将其作为农贸市场使用，并将其中的商铺转租给各租赁户，由被告负责农贸市场的经营和管理。被告在租赁期内的租金支付情况：2013年6月30日支付2013年4-6月租金385,000元,2013年7月-2014年5月每月租金为340,000元,其中2014年2、3月每月租金为280,000元；2014年7月-2015年11月每月租金为315,833.3元。被告在租赁期间无固定租金支付日期，大多为每月月末支付当月租金。2015年6月28日，原、被告签订一份《补充协议》，约定在2015年7月1日至2023年6月30日期间，被告可在《租赁合同》约定的年租金的基础上，每年扣减双方认可的差额30万元后向原告指定的账户支付租金。收款户名：吴芳，开户行：建设银行嘉定新城路支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXX。2015年7月1日至2016年6月30日止支付租金388万元；2016年7月1日至2017年6月30日止支付租金393万元。原告分别于2015年10月22日、2015年11月5日向被告发《律师函》，认为被告存在逾期支付租金行为，要求被告限期结清拖欠的租金，如被告在期限内未完全履行，原告将追究被告的违约责任、终止合同。后原告于2015年11月10日再次向被告发《律师函》，因被告在限定的期限内，仍未完全履行支付房屋租金的付款义务，故要求解除双方签订的《租赁合同》，被告立即停止向所有次承租人收取转租的租金及押金，已收取的押金及2015年12月1日之后租期的租金，被告立即交付原告，逾期交付需按日万分之五支付利息；要求被告于2015年12月1日之前自行腾空并搬离系争房屋，逾期搬离的，需按2015年租金的1.5倍支付占有、使用费用；并要求被告支付拖欠的租金及违约金。2015年11月11日，原告向丰庄农贸市场所有租赁户发出一份《告知书》，称被告严重违约且对市场管理不善，原告已解除与被告之间签订的《租赁合同》，并收回市场的租赁权和管理权，任何租赁合同下的履行、变更和续签事宜均需与原告进行商洽、签订；立即停止向被告交付租金、水费、电费等一切费用，所有费用需向原告缴纳；所有租赁户务必于2015年12月10日之前至原告处办理租赁合同的变更、续签事宜，逾期办理的，将取消租赁资格；即日起，擅自向被告交付租金、押金等费用或与其签订租赁合同的，均属无效，责任自负！被告于2015年11月16日回函原告，称双方并未解除租赁合同，且被告已完成支付租金的义务，对原告向租赁户发出的《告知书》表示不能接受，希望与原告进行沟通和协商。后被告又于2015年12月11日向原告发函，称原告多次不接受2015年12月份租金，被告认为双方对租金支付周期并未明确确定，且双方在2014年度开始的租金支付过程中，原告也未提出异议，双方已形成一定的交易惯例，希望原告收取12月份的租金，双方可对租金支付周期进行协商沟通。2016年7月22日，上海市嘉定区公安消防支队向被告出具一份《行政处罚决定书》：由于被告存在不符合消防技术标准的情形，违反了《中华人民共和国消防法》第十九条第二款，决定给予被告责令停产停业，并处罚款5万元的处罚。经被告申请，本院委托了上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋(丰庄市场)内装修工程项目进行工程审价，该审价机构于2016年7月30日出具一份《司法审价鉴定意见书》，鉴定意见为：1、装饰、安装工程造价为586,630元；2、序号10(市场办公室重新装修)、12(A10-A13游戏机隔开装修)、13(市场监控改造项目)所涉费用为143,442元；3、AB区电费为8,512元；4、店面广告牌所涉费用为92,507元；5、BCD区水电改造安装费用为69,052元。后因被告对电箱安装工程申请补充审价，该审价机构又于2016年9月18日出具一份《补充鉴定意见书》，载明：系争房屋(丰庄市场)内装修工程电箱安装项目所涉工程造价为71,408.72元。原、被告对《司法审价鉴定意见书》、《补充鉴定意见书》真实性、合法性均无异议。双方对于《司法审价鉴定意见书》第一项装饰、安装工程(序号1、2、3、4、5、6、9、11)总造价为586,630元无异议。有争议部分：1、《司法审价鉴定意见书》中序号1、2、3、4、5、6、9、11装饰、安装工程造价是否应计算折旧；2、序号10(市场办公室重新装修)、12(A10-A13游戏机隔开装修)、13(市场监控改造项目)所涉费用为143,442元；3、序号7的AB区电费为8,512元；4、序号15的店面广告牌所涉费用为92,507元；5、序号16的BCD区水电改造安装费用为69,052元；6、补充审价部分：工程电箱安装项目所涉工程造价为71,408.72元。原告认为：1、序号第1、2、3、4、5、6、9、11装饰、安装工程造价应计算折旧；2、序号第10、12、13这些装修的行为时间都是在起诉到法院之后被告的擅自行为，并未经过原告同意，原告也制止过被告，故这部分费用被告应自行承担；3、被告主张序号7电费没有依据，这是经营管理过程中必然发生的费用，不应由原告承担。序号第14也没有发生过，整个房屋的建筑还是原来交付时的样子。序号第15广告牌是所有小业主自行出资建造，和原、被告无关。序号第16也没发生过，不存在水电改造。4、对补充鉴定意见，改造行为在纠纷发生后实施，是被告单方擅自行为，未经原告同意，原告不承担这部分费用。被告认为：1、序号第10、12、13项是经营管理过程中必须进行的改造，市场在今年中旬发生过火灾，接到有关部门整改要求，改造后也有利于原告，应予以计算。2、关于序号第7、14、16项，根据报告内容，第三方鉴定机构已经确认项目的存在，客观上是被告改造的，应计算在内。3、序号第15广告牌是被告设立的。4、对补充鉴定意见，被告认为应计算在内，这项改造有利于市场，双方都是获利的。2016年12月7日，上海第一测量师事务所有限公司就丰庄农贸市场内装修现值(残值)问题向本院出具一份《丰庄市场内装修项目的现值(残值)计算说明》：无争议费用所涉造价现值(残值)为423,809元，争议费用所涉造价现值(残值)为276,807元，委托函之后发生的工程量造价在本次审价中未考虑折旧。2017年1月13日，本院对丰庄农贸市场现场勘查，目前该市场仍在正常经营，市场在丰庄路XXX号和丰庄路XXX弄XXX号的两个大门处树立了醒目的公告牌，上海嘉定区真新街道“五违”综合整治指挥部向丰庄农贸市场业主及承租户发出公告：为切实消除丰庄农贸市场内存在的消防安全隐患，维护城市公共安全运行，保障人民群众的生命财产安全和合法权益，按照市、区两级政府关于“五违”整治的工作要求，真新街道“五违”综合整治指挥部将对丰庄农贸市场内存在的违法建筑、违法用地、违法经营、违法排污、违法居住等现象开展整治。请各业主及承租户于2016年12月31日自行搬离、自行消除相关违法行为并拆除所涉及的违法建筑。对未拆除相关违法建筑的单位和个人，真新街道“五违”综合整治指挥部将按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国电力法》和《上海市拆除违法建筑若干规定》等相关法律法规依法组织力量实施强制清场、强制拆除，造成的一切后果自行负责。部分商铺店门上张贴了“拆迁在即，清仓处理”字样的广告。审理中，双方确认被告按照388万元/年的标准，租金已支付至2016年2月29日。原告表示若解除有证部分合同，原告自愿给予被告250万元的补偿款。被告表示被告在培育市场、招商引资、设施改造、经营管理投入了大量的时间和资金，若无法继续履行，被告希望原告参照自2013年7月1日至今的租金金额1558.8万元对被告进行赔偿。另查明，原告出租给被告的房屋包含两部分：一、丰庄市场内1号至110号一层，建筑面积约为1500平方米，该部分为有证建筑；二、外：18号至40号一楼，外：1号至17号、42号至53号一二楼，外：A1至A19、B1至B21、C1至C21、D1至D18、F1一二楼，C+1、A+1一楼，市场三楼住宿房24间，该部分建筑无房地产权证，也未取得建设规划许可证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》涉及的租赁物分为两部分：一、无证部分——外：18号至40号一楼，外：1号至17号、42号至53号一二楼，外：A1至A19、B1至B21、C1至C21、D1至D18、F1一二楼，C+1、A+1一楼，市场三楼住宿房24间，该部分建筑无房地产权证，也未取得建设规划许可证，根据法律规定，双方租赁合同中关于该部分房屋租赁无效。合同无效部分，则自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告应将系争房屋中无房地产权证部分返还原告，原告应将被告交纳的保证金予以返还。关于保证金金额，本院对其中收款人为原告的90万元保证金收据予以认可，因另外23万元保证金收据的收款人为案外人上海圣广物业管理有限公司，其余收据的缴款人并非被告，故本院认定被告支付给原告的保证金金额为90万元。被告继续使用该部分房屋的应向原告支付房屋使用费，使用费标准可参照双方约定的租金的标准。二、有证部分——丰庄市场内1号至110号一层，建筑面积约为1500平方米，原、被告签订的《租赁合同》合同内容中丰庄市场内1号至110号一层具有合法的产权证明，该部分的约定系当事人的真实意思表示，于法不悖，且合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故有证部分的租赁合同有效。虽然双方签订的是一份租赁合同，但属于部分有效、部分无效。合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于被告是否违约及原告是否有解除权，本院认为，因《租赁合同》及补充协议对租金支付期限并未明确约定，根据法律规定“当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，结合被告历年来的租金支付情况，被告自2013年承租以来其租金支付并无固定日期，多为当月支付本月的租金，对此原告也并未提出过异议，可见双方的交易习惯即是按月支付租金，无固定租金支付日，即便被告未先付后用，但被告一直支付租金至2016年2月，期间并未出现严重违约的情形，现原告以被告逾期支付租金为由要求解除双方的租赁合同并要求被告支付违约金的诉请依据不足，对此本院不予支持。但考虑到丰庄农贸市场整体存在违反《中华人民共和国消防法》的情形，存有消防隐患，根据《中华人民共和国消防法》的规定“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”；且真新街道“五违”综合整治指挥部将对丰庄农贸市场内存在的违法建筑、违法用地、违法经营、违法排污、违法居住等现象开展整治，强制拆除违法建筑，而有证部分建筑和无证部分建筑是一个整体，共同构成丰庄农贸市场，难以具体划分，届时，整个市场将无法正常经营，双方合同目的难以实现，故本院认为原、被告之间的《租赁合同》有效部分以解除为宜。对被告要求原告继续履行《租赁合同》的反诉诉请本院不予支持。合同解除后，被告应将有证部分的房屋返还原告，被告继续使用该房屋的，应向原告支付房屋占有使用费。综上，对原告要求确认《租赁合同》中无证部分合同无效及返还系争房屋的诉请，本院予以支持。因无效部分关于合同违约金的约定无效，有效部分被告也无违约行为，故本院对原告要求判令被告支付违约金的诉请不予支持。鉴于被告租金支付至2016年2月29日，且被告目前仍在使用系争房屋，被告应向原告支付租金及房屋占有使用费，该费用按10,630.1元/天的标准，自2016年3月1日起算至实际返还系争房屋之日止。原告诉请要求被告按每日21,556元的标准，自2015年11月12日计算至实际返还之日缺乏依据，对此本院不予支持。被告反诉要求原告返还被告已支付的自2012年7月至2016年2月的无产证部分房屋租金1,558.8万元缺乏依据，对此本院不予支持。至于被告反诉要求判令原告赔偿被告自2015年10月至2016年9月的租金损失135,000元和物业管理费4,500元及赔偿被告自2015年12月5日至今因原告的违约行为遭受损失692,000元的诉请，因被告未提供充分证据证明该损失的存在及该损失应由原告赔偿，故本院对此不予支持。对于被告要求原告支付被告装修补偿的反诉诉请，现系争房屋与内部的装饰装修已经形成附和，原告也不同意利用，双方应各自按照导致合同无效和合同解除的过错分担现值损失。因合同已经明确约定系争房屋部分无产证，原、被告在签约时对此均是明知的，故双方对于合同部分无效和合同解除均有过错，且原告明知系争房屋大部分无房地产权证及建设规划许可证却仍出租给被告，原告的过错大于被告。对装饰装修中有争议部分，办公室重新装修、游戏机隔开装修、市场监控改造、BCD区的水电改造及工程电箱安装项目虽未经原告书面同意，但这些装修和改造是市场消防和经营管理所必需的，且对原告有益，这些项目应计算在内；而电费是被告经营所必然产生的费用，不应由原告负担，被告也并未提供广告牌是其制作的相应证据，故电费和广告牌现值不应计算在内。综合审价机构出具的审价鉴定意见书、补充意见书及现值计算说明，系争房屋的装饰装修现值总额为706,706.72元，原告应分担的现值损失为424,024元，被告应分担的现值损失为282,682.72元。现原告在解除合同情形下自愿补偿被告250万元，与法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十一条、第九十四条第五款、第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条、《最高人民法院》第二条、第五条、第九条、第十一条第(四)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告上海丰庄农贸市场经营管理有限公司与被告上海钦越实业有限公司于2013年4月16日签订的《租赁合同》有效部分；二、确认原告上海丰庄农贸市场经营管理有限公司与被告上海钦越实业有限公司于2013年4月16日签订的《租赁合同》部分无效；三、被告上海钦越实业有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号的房屋，并将该房屋返还原告上海丰庄农贸市场经营管理有限公司；四、被告上海钦越实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰庄农贸市场经营管理有限公司租金及房屋占有使用费(该费用按10,630.1元/天的标准，自2016年3月1日起算至实际返还系争房屋之日止)；五、原告上海丰庄农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海钦越实业有限公司保证金900,000元；六、原告上海丰庄农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿被告上海钦越实业有限公司装修现值损失424,024元；七、原告上海丰庄农贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告上海钦越实业有限公司补偿款2,500,000元；八、原告上海丰庄农贸市场经营管理有限公司其余诉讼请求不予支持；九、被告上海钦越实业有限公司其余反诉诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12,206元，反诉受理费63,073.16元，审价费33,600元，合计诉讼费108,879.16元(其中原告预交12,206元，被告预交96,673.16元)，由原告上海丰庄农贸市场经营管理有限公司负担38,087.02元(原告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院)，由被告上海钦越实业有限公司负担70,792.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春人民陪审员  朱琴红人民陪审员  陆志文二〇一七年一月二十四日书 记 员  顾颖琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。四、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……