上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初63640号原告：黄某某，男，1965年7月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吕杜娟，上海恒杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽颖，上海恒杰律师事务所律师。被告：上某某，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郭昌南，董事长。委托诉讼代理人：梅战奎，男。委托诉讼代理人：严润辰，男。原告黄某某与被告上某某(以下简称天正公司)居间合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月1日公开开庭进行了审理，原告黄某某的委托诉讼代理人吕杜娟、被告天正公司的委托诉讼代理人梅战奎和严润辰到庭参加诉讼。审理中，经原、被告双方同意，并经本院院长批准，本案延长两个月继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告黄某某诉称，被告为原告购买上海市浦东新区民同路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称民同路房屋)提供居间服务。房屋出售方沈某某与原告签订房屋买卖居间合同后，因其家庭内部原因不想卖房，导致无法继续履行买卖合同，双方遂于2016年2月29日解除合同。沈某某同意退还原告定金人民币(以下币种同)50,000元及违约金50,000元，并将违约金50,000元交付被告。然而，被告仅将上述违约金中的25,000元交付原告，剩余25,000元至今未还。为此，原告起诉要求被告归还违约金25,000元。被告天正公司辩称，根据居间协议的约定，如出售方违约，则其给付原告的违约金中，由原、被告各半取得。后即按上述约定操作，出售方将定金和违约金共计100,000元交付被告，被告将其中的75,000元交付原告，剩余25,000元即被告按约可以取得的钱款。据此，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2016年2月21日，由案外人沈某某作为出售方(甲方)，原告黄某某作为买受方(乙方)，被告天正公司作为居间方，三方签订了一份《房地产买卖居间合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲乙双方通过被告居间介绍，由乙方受让甲方自有的民同路房屋，房屋建筑面积为90.59平方米(见第一条“房地产基本状况”)；房屋转让价款为2,080,000元(见第二条“总房价款”)；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后20天内前往居间方签订正式《上海市房地产买卖合同》(见第三条“签订《上海市房地产买卖合同》”)；乙方于签订本合同之日支付定金20,000元，于签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理公证手续(若需)后当日通过居间方转付或自行支付首期房款(不含定金)530,000元，尾款20,000元由居间方代为保管，第二期房款700,000元通过银行贷款的方式支付，乙方还应于2016年5月20日前支付房款810,000元(见第四条“付款方式”)；甲乙双方应于2016年7月1日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续(见第六条“交易过户”)；根据法律、法规规定的交易税费和总房价款2%的中介服务费全部由乙方承担，签订《上海市房地产买卖合同》当日支付中介费(见第七条“税费负担”)；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，或者甲方已经签字且定金已经由居间方保管的情况下，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金或者由居间方保管的定金不予返还，守约方须支付居间方定金的50%作为居间方的居间报酬，总额不超过总房款的2%，及时结清(见第九条“定金责任”)；乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方违约金，逾期超过20日仍未支付的，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期20日仍未履行交付义务的，则视为甲方违约，乙方有权单方面解除本合同，甲乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金，守约方须支付居间方总房款的2%作为居间方的居间报酬，及时结清，甲乙双方均要求解除本合同的，则各支付居间方总房款的1%作为居间方的居间报酬，解除合同当日结清(见第十条“违约责任”)；甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，协商不成的，应向该房地产所在地人民法院起诉(见第十四条“争议解决”)等。同日，原、被告还共同签署了一份《佣金确认单》，载明原告委托被告居间购买民同路房屋并已与出售人签订了房地产买卖合同，原告应给付被告佣金30,000元，同意签合同支付一半，过户付另一半。当日，原告给付沈某某定金20,000元，并由沈某某出具了收款收据。次日，原告又给付沈某某追加定金30,000元，并由沈某某出具了收款收据。同月29日，原、被告与沈某某签订了一份《解除合同协议》，约定民同路房屋的买卖双方均知悉现因房东家庭内部不想卖自己房屋导致无法继续履行买卖合同，双方均同意解除该合同；出售方同意退还买受方定金50,000元以及房屋违约金50,000元；违约具体赔付按天正地产(合同编号：XXXXXXX)买卖居间合同第九条定金责任履行等。嗣后，沈某某即按约支付了100,000元，其中75,000元由原告收取，25,000元由被告收取。当时，原告未对被告收取25,000元提出异议，但随后认为相关合同约定应属无效，故而致讼。以上事实，有原告提供的佣金确认单复印件一份、解除合同协议一份，被告提供的房地产买卖居间合同一份、收款收据二份、解除合同协议一份以及原、被告在审理中的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告与案外人沈某某于2016年2月21日签订的《房地产买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。由于该合同的内容已包含了房屋的具体情况、转让价款、付款方式、交易过户、违约责任等房屋买卖合同的主要条款，因此原告与沈某某之间关于买卖民同路房屋的房屋买卖合同已依法成立。据此，被告作为居间人，已促成合同成立，依法取得按约向委托人主张报酬的权利。该合同在履行过程中，原告已支付了定金50,000元，但因沈某某家庭内部不想出售民同路房屋而致房屋买卖交易不成。针对这一情况，该合同第九条关于“定金责任”的条款已明确约定若出售方违约不卖，则应向买受方双倍返还定金，且守约方须给付居间方定金的50%作为居间方的居间报酬，总额不超过总房款的2%，而从三方签订的《解除合同协议》的内容以及沈某某的履行情况来看，应可认定已选择适用了上述定金条款。根据上述定金条款，原告作为守约方，应当给付被告定金的50%作为居间报酬，计25,000元。此后，沈某某交付的钱款中，25,000元已直接由被告收取，且金额尚低于原、被告签署的《佣金确认单》载明的佣金数额，并无不当，故本院对此予以认可。原告当时并未对被告收取25,000元提出异议，但随后又以该合同第九条关于“定金责任”的条款无效为由，诉请要求被告返还该笔钱款，缺乏相关事实和法律依据，亦有违诚实信用原则，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄某某的全部诉讼请求。案件受理费人民币425元，减半收取计212.50元，由原告黄某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  万里二〇一七年一月二十四日书记员  李佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……