上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初4685号原告:上海电器城市场经营管理有限公司法定代表人:胡伟航，董事长。委托诉讼代理人:孙灵巧，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周仁昌，上海市群成律师事务所律师。被告:中国铁路物资厦门钢铁有限公司。法定代表人：邓小林，总经理。委托诉讼代理人：苏昌盛，湖南天隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亮，系该公司员工。原告上海电器城市场经营管理有限公司诉被告中国铁路物资厦门钢铁有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日受理，依法适用简易程序，于2016年9月20日公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，转为普通程序，于2016年11月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙灵巧、周仁昌及被告委托诉讼代理人苏昌盛、张亮均到庭参加二次诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2013年4月7日签订的编号为20139975234《上海市商品房预售合同》；2、判令被告撤销上述商品房预售合同的预告登记。事实和理由：原、被告于2013年4月7日签订编号为201300075234的《上海市商品房预售合同》。根据该合同约定，原告将位于金山区亭林镇大亭公路7602号1-2层的房屋出售给被告。该房屋的建筑面积为321.96平方米，其中套内建筑面积为309.27平方米，公用分摊建筑面积为12.69平方米，该房屋每平方米建筑面积单价为16800元（人民币，下同），该房屋总价款5,408,928元，合同还对违约责任等作了约定。上述预售的商品房根据批准的规划用途为店铺。合同签订后，双方去办理了预告登记。根据合同第十条约定，待原告取得竣工验收备案证后交付，并约定于2013年12月31日前将该房屋交付给被告。而实际上原告已于2013年12月11日取得该房屋的房地产权证（即大产证），完全具备了合同约定的交付条件。而被告却未按照合同约定的期限将房款支付给原告，已明显的违反了合同约定；尤其是原告在取得上述房屋的房地产权证后曾多次要求被告支付房款并接受房屋；但被告至今未支付，原告于2016年5月3日发律师函，要求付款，并明确告知如逾期则依法解除合同。被告收到后，未履行义务，被告的行为显然属于根本违约。故起诉。被告辩称，本案诉争的《上海市商品房预售合同》并非独立的合同，而是作为主合同《三方协议》的从合同；原告以被告未支付购房款为由，解除预售合同没有法律和事实依据；原告要求撤销预告登记没有事实和法律依据，本案中，原被告之间的《三方协议》、《上海市商品房预售合同》，将诉争房屋预告登记在被告名下，是双方真实意思表示，应当依法受法律保护。经审理查明：2013年4月7日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，被告购买金山区亭林镇大亭公路7602号1层1-2层（以下简称涉案房屋），政府批准的规划用途为店铺。暂测建筑面积为321.96元，总价为5,408,928元。合同约定，被告若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天的，原告有权选择下列第二种方案追究被告责任：原告有权单方面解除本合同或继续履行本合同。不论原告行使哪种权利方式，被告均应支付给原告违约金及按照总房价款的1%计算的赔偿金。原告单方面解除合同的，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至原告通知解除本合同之日止。原告同时有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的违约金和赔偿金，剩余房款退还给被告。如被告已支付的房价款不足以赔偿的，原告有权继续追索；原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，原告同时有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的违约金和赔偿金，并且被告应补足剩余房屋余款，同时原告根据被告逾期付款的期限相应顺延交房期限。付款方式为被告于2013年4月7日前向原告支付首期房款（含定金）5,408,928元。2013年4月28日，涉案房屋办理预告登记，于2013年5月9日被核准。预购房屋权利人为被告。原告于2013年12月11日取得金山区亭林镇大亭公路（包括涉案房屋）的上海市房地产权证（大产证）。另查明，2016年5月3日，原告发函被告：2013年双方签订了《上海市商品房预售合同》，被告未按约付款，同时，涉案房屋已取得房地产权证，具备交付条件。一、请被告在收到本函告后的3日内向原告付清全部房款及根据合同约定应承担的违约金；并在上述期限内到原告办理房屋交接手续。二、如被告在上述约定的期限内不支付清全部款项，届满后的次日，原告将根据法律规定及合同约定解除原、被告签订的合同，并要求被告依法配合注销对上述房屋的预告登记。三、被告与原告签订的其他全部《上海市商品房预售合同》，被告也应按照本函告第一项的要求支付清房款及相应的违约金并办理房屋交接手续；如被告逾期的，将一并解除上述其他全部合同，并配合注销预告登记。再查明，2012年11月30日，被告与厦门尚卿贸易有限公司（以下简称尚卿公司）签订《业务合作协议》，内容为被告接受尚卿公司提供的下列保证及担保形式：1、有效资产抵押方式，2、应收账款权利质押，3、其他有效第三方提供的保证或担保，在此额度范围内，双方提供开展贸易活动。2013年9月11日，双方签订销售合同，被告出售给尚卿公司镍矿35000吨，总金额9,450,000元，同年9月17日，尚卿公司提货。2013年4月10日，原、被告及尚卿公司、厦门海珀工贸有限公司（以下简称海珀公司）、厦门景康商贸有限公司（以下简称景康公司）签订《三方协议》，鉴于：1、被告与尚卿公司、海珀公司、景康公司签署了《业务合作协议》；2、原告将其合法拥有的，位于上海市金山区大亭公路7558号的上海电器城项目价值407,538,962.58元的物业（附件一所列房屋及价格），按双方认可的价值全额转让给被告，作为被告在物业价值范围内享有的权益的对价。合同2.2条约定，原、被告双方同意，将双方签订的所有《上海市商品房预售合同》中记录的购买总价款，冲抵被告在本协议第3条第3.1款所属合同项下享有的权利及权益。3.1条约定：（1）、被告与尚卿公司、海珀公司、景康公司已签署的编号为2012113001001的《业务合作协议》；（2）、因尚卿公司、海珀公司、景康公司借用被告平台申请并取得金融机构信用额度而签订的相关合同，可能导致被告承担合同义务而产生对尚卿公司、海珀公司、景康公司及原告的追索权；（3）、除尚卿公司、海珀公司、景康公司，被告与其认可的其他第三方可能发生的贸易合同。涉案房屋在商铺列表范围内。同日，尚卿公司与原告签订《借款合同》，原告向尚卿公司借款100,000,000元，借款期限为12个月，以每6个月为周期，自本合同项下借款发放日起计算，年利率为18%/年。周雪鸿与原告签订《借款合同》，原告向周雪鸿借款29,000,000元，年利率25%/年。原告共收到尚卿公司借款32,000,000元，周雪鸿借款29,000,000元。2016年5月18日，尚卿公司出具《债权转让通知书》，原告欠尚卿公司的借款本金32,000,000元，该笔债权本金及产生的利息及违约金自2016年5月18日起一并转让给被告享有。同日，周雪鸿出具《债权转让通知书》，原告欠周雪鸿的借款本金29,000,000元，该笔债权本金及产生的利息及违约金自2016年5月18日起一并转让给被告享有。以上事实，由原告提供的上海市商品房预售合同、律师函告、邮寄凭证及查询单、预告登记状况信息，被告提供的业务合作协议、业务合作协议项下的贸易活动情况清单、销售合同、交货凭证、债权债务确认函、催款函、三方协议及附件、借款合同两份、支付凭证、债权转让协议书、EMS回单和网上查询信息，当事人各方的当庭陈述及本案庭审笔录为准，并经本院查证属实。本院认为，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》的真实目的是为《三方协议》提供担保，双方并无真实买卖的意思，在债务履行期限届满前，变相约定作为担保的房产归对方所有，违反了法律禁止流质的规定，且双方均未按照合同履行义务、被告也并未支付对价，故该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还。故预告登记应予撤销。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告与被告于2013年4月7日签订的编号为20139975234的《上海市商品房预售合同》无效；二、被告中国铁路物资厦门钢铁有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告上海电器城市场经营管理有限公司办理坐落于金山区亭林镇大亭公路7602号1层1-2层的房屋的预告登记撤销手续。本案案件受理费人民币80元，由被告中国铁路物资厦门钢铁有限公司承担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高丽宏代理审判员  钱 静人民陪审员  王淳婕二〇一七年一月十日书 记 员  胡静怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。