云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0422民初298号原告：王红英，女，1972年4月28日生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：李文国，云南法兮律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：杨彦华，男，1962年9月2日生，回族，住云南省玉溪市澄江县。被告：桂保翠，女，1963年7月5日生，回族，住云南省玉溪市澄江县。共同委托诉讼代理人：马利学，云南红塔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：韦会成，男，1970年9月25日生，汉族，住重庆市大足县。原告王红英与被告杨彦华、桂保翠、第三人韦会成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2017年6月20日，本院作出（2017）云0422民初298号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序进行审理。2017年8月24日，本院公开开庭审理了本案，原告王红英的委托诉讼代理人李文国、被告杨彦华、被告杨彦华与桂保翠的共同委托诉讼代理人马利学到庭参加诉讼；原告王红英、被告桂保翠、第三人韦会成经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院对第三人韦会成适用缺席审理。本案现已审理终结。原告王红英向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于澄江县澄波路XX号冶铁公司生活区X幢X单元XXX号房屋过户给其；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年6月11日，第三人韦会成因急用钱找到其，将位于澄江县澄波路XX号冶铁公司生活区X幢X单元XXX号房屋以65000元（本判决所涉货币均系人民币，以下不再专门指明）转让给其，并出具了被告已将房屋转让给第三人韦会成的合同，其于2003年6月18日至被告家中告知韦会成已将涉案房屋转卖给其，被告并未表示异议。在此情况下，其向韦会成支付了65000元，并对涉案房屋进行了管理使用，但因为韦会成一直处于失联状态，就一直未办理房产过户手续。2014年2月13日，被告以排除妨害纠纷为由将实际居住在此房屋的保阳诉至法院，法院判决保阳应排除妨害。2016年6月20日，其在新疆找到韦会成，由韦会成出具证人证言并进行公证，证实韦会成确将该房屋卖给了其。现为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告杨彦华、桂保翠共同辩称，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告诉求房屋所有权属其所有，生效法院判决已经明确了房屋产权属于其。第三人韦会成在与其达成房屋买卖关系期间对房屋进行了处分，但韦会成已将房屋退还给其，其也将购房款退还韦会成，韦会成的该处分行为是无效的。同时，韦会成还不是房屋法定所有权人，在原告向韦会成追债的过程中，韦会成将房屋处分给原告是无权处分，本案实际是原告与韦会成的债权债务关系，原告应以合法形式向韦会成主张自己的债权。诉讼过程中，本院于2017年7月13日委托新疆和静县人民法院送达第三人韦会成有关诉讼文书，2017年7月31日，韦会成签收本案诉讼文书，本院于庭审后收到韦会成邮寄的民事答辩状，经本院查询，韦会成向本院邮寄民事答辩状的时间为2017年8月14日，尚在答辩期内，故本院依法向原、被告送达并询问针对该答辩的意见。第三人韦会成述称，1.原告的起诉与客观事实相符。2003年1月3日，其与被告签订《房地产买卖契约》，约定将澄江县澄波路XX号X-X-XXX号公寓卖给其，订立合同当日，其向被告付款66000元，其后该房屋交付给其使用，但房产过户手续一直没有办理。2003年6月11日，其将该房屋以65000元转让给原告，2003年6月28日，其告知杨彦华其已将此房转让王红英，并说明：“如果杨彦华要此房，应支付王红英65000元，且其还向杨彦华出具了金额为66000元的收条一张，如杨彦华不要此房，应协助王红英办理房产证”。迄今其未收到杨彦华任何款项。2.原告的诉请可以成立。其确已购买了本案涉诉房屋，且将该房屋出售给王红英，虽然涉案房屋登记在被告名下，但原告确已取得房屋的实际使用权并居住在该房屋长达11年之久。被告应于2004年1月将房屋变更到其名下，但被告违约在先才导致其与原告之间的房屋过户问题，因此原告的诉请应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了原告王红英、被告杨彦华、桂保翠、第三人韦会成的身份证复印件、2003年1月3日韦会成与杨彦华、桂保翠签订的《房地产买卖契约》、（XXXX）新和证民字第XXX号公证书、（2014）澄民一初字第98号民事判决书、（2015）玉中民一终字第10号民事判决书、澂房凤共字第XXXXXX号、澂房凤共字第XXXXXX号房屋所有权证证书、澂国用（XXXX）字第XXXX号国有土地使用证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交了（XXXX）新和证民字第XXX号公证书，原告认为该份证据能够证实第三人韦会成已将涉案房屋转让给了原告王红英。被告对该份证据发表质证意见，对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但该份公证书只是程序性公证，对证明内容的真实性不予公证。韦会成在与被告签订买卖合同后，退房之前又与原告签订协议，且在签订协议后又要求退房，韦会成属于无权处分。本院认为，原告所举公证书，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。至于证明目的，本院认为，原告主张其于2003年6月与第三人韦会成订立买卖本案涉诉房屋的合同，第三人韦会成出具的证言与原告主张一致，且被告亦认可原告与第三人就本案涉诉房屋订立过买卖合同的事实，故对该事实，本院予以确认。第三人在证言中表示其于2003年6月28日向杨彦华告知了转让房屋一事，并表明杨彦华若要此房，应向王红英支付65000元，若不要此房，应协助王红英办理房产证，在此基础上，第三人韦会成向杨彦华出具金额为66000元《欠条》一份。本院认为，第三人证言中关于《欠条》的形成过程与生效判决（2014）澄民一初字第98号、（2015）玉中民一终字第10号认定的事实不一致，且第三人所陈述的《欠条》形成过程与《欠条》上实际载明的内容不符；结合《欠条》上载明的内容，本院认为，第三人陈述的《欠条》形成过程不符合一般常理、《欠条》所载明的金额更与第三人与原告所达成的购房款金额不一致，对第三人出具的该部分证言，本院不予采信，本院认定《欠条》为韦会成与杨彦华、桂保翠解除《房地产买卖契约》后，杨彦华退还韦会成购房款的基础上形成的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年1月3日，第三人韦会成与被告杨彦华、桂保翠签订《房地产买卖契约》，约定杨彦华、桂保翠将本案涉诉房屋以67900元出卖给韦会成。同日，韦会成向杨彦华、桂保翠支付了购房款66000元。2003年6月，韦会成在未取得房屋所有权的情况下，与王红英就本案涉诉房屋订立买卖合同，约定以65000元将该房屋转卖给王红英。2003年6月28日，杨彦华、桂保翠与韦会成解除《房地产买卖契约》，杨彦华、桂保翠退还韦会成购房款66000元，韦会成向杨彦华、桂保翠出具《收条》一份。2014年2月13日，杨彦华、桂保翠要求实际居住在该房屋的案外人保阳排除对房屋的妨害，本院作出（2014）澄民一初字第98号民事判决书，判决保阳排除杨彦华、桂保翠对该房屋行使所有权的妨害，现该判决已生效。2017年3月29日，王红英向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或着合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告王红英与第三人韦会成订立了买卖本案涉诉房屋的合同，虽然韦会成在订立该合同时未取得该房屋的所有权，但双方在平等自由的基础上缔结的该合同并不因出卖人韦会成未取得所有权而无效，属合法有效的合同。至于王红英能否基于该合同要求杨彦华、桂保翠将房屋过户给其的问题。本院认为，合同法最基本的原则之一为“相对性”，即合同的效力只及于合同当事人，合同只能约束当事人双方。本案中，原告王红英主张其与韦会成订立合同后向被告杨彦华、桂保翠进行了告知；第三人韦会成陈述其对杨彦华、桂保翠就转卖房屋的事实进行了告知。本院认为，针对上述告知的事实，原告及第三人均未提供证据加以证明，被告对该事实亦不予认可，故对该事实，应由主张者原告王红英承担举证不能的法律后果。第三人韦会成与原告王红英签订的合同只能约束对方，不能将合同的效力及于非合同当事人的杨彦华与桂保翠。且杨彦华、桂保翠与韦会成之间的《房地产买卖契约》已经解除，杨彦华、桂保翠退还了韦会成购房款，双方之间基于该契约而产生的权利义务已经履行完毕了，无论是韦会成还是王红英都无权要求杨彦华与桂保翠配合过户。故原告无权要求被告杨彦华与桂保翠配合其进行房屋过户登记，原告只能基于与第三人韦会成之间的合同要求第三人韦会成承担相应的违约责任。综上所述，原告王红英与第三人韦会成就买卖本案涉诉房屋达成合意，基于该合意形成的合同属合法有效的合同，但该合同只能约束王红英与韦会成，原告王红英无法基于该合同要求非合同当事人杨彦华、桂保翠配合过户，但王红英可向韦会成主张相应的违约责任以填补自己的损失。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告王红英的诉讼请求。案件受理费1426元，由原告王红英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  曾永祥人民陪审员  张学斌人民陪审员  杨 焦二〇一七年九月二十一日书 记 员  吴明伟