上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初28245号原告(反诉被告)：赵强，男，1983年5月16日出生，汉族，住上海市闵行区。原告(反诉被告)：夏薇，女，1987年2月28日出生。两原告(反诉被告)共同的委托诉讼代理人：黄超冰，上海昭胜律师事务所律师。两原告(反诉被告)共同的委托诉讼代理人：苏峰琴，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈佳皇，男，1992年10月28日出生，汉族，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：华晨兴，上海情维律师事务所律师。原告赵强、夏薇与被告陈佳皇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理，依法适用简易程序。诉讼中，被告陈佳皇向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并，并于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)赵强、夏薇及其委托诉讼代理人黄超冰、苏峰琴，被告(反诉原告)陈佳皇及其委托诉讼代理人华晨兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵强、夏薇共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方就本市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告陈佳皇按照合同总价的20%向两原告支付违约金计215,200元(人民币，币种下同)。事实和理由：两原告为改善居住环境，于2015年11月17日与被告签订《房屋买卖合同》，约定将两原告名下位于本市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋)以1,076,000元出售给被告，于10日内签订网签合同，首付款50万元于网签合同签订当日支付，剩余房款由被告通过银行贷款方式向原告支付。原告在签订上述合同当日与开发商另行签订了《上海市商品房预售合同》。2015年11月27日，原、被告双方网签《上海市房地产买卖合同》，约定于2016年2月29日前共同办理过户手续，被告应在办理过户手续前完成贷款审批手续，贷款不足部分应自行补足。但被告直至2016年2月29日最后过户日期仍未办出贷款。因被告延迟办理贷款及过户，导致原告无法顺利办理购买新房的贷款，开发商欲与原告解除新房预售合同。原告认为，被告已构成根本违约，原告有权根据合同约定解除双方买卖合同关系并要求被告支付相应的违约金。被告陈佳皇针对本诉辩称：不同意原告的本诉诉请。系争房屋买卖合同未能按照约定节点履行的根本原因在于原告方无法确定具体的过户时间。履约过程中，根据原告出具的书面说明，可以证明双方就推迟过户时间重新协商并达成一致。现被告已经交税完毕且办完贷款审批手续，待原告履行协助过户义务后银行即可放款，不存在原告所称被告违约或者合同目的无法实现的情况。原告称因被告未能及时办出贷款致其另新购住房受阻，但根据原告所提供的预售合同中关于房款付款的约定，即使被告按约办理贷款手续，银行也不可能在原告预售合同中约定的付款期限之前放款，故被告是否按原约定办出贷款与原告能否履行新房预售合同无关。双方未能按约履行的真实原因在于原告方以“居转户”之需为由向被告出具迟延过户同意书，系原告自身原因协议变更了过户时间。另被告陈佳皇作为反诉原告向本院提出反诉请求：判令双方签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，由赵强、夏薇配合陈佳皇办理系争房屋的产权过户手续。反诉的事实及理由：2015年11月17日，反诉原告陈佳皇与反诉被告赵强、夏薇就系争房屋买卖签订合同，后支付1万元意向金并已转为购房定金。2015年11月27日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房款总价107.6万元，网签当日支付首付款50万元，办理贷款并过户后以贷款方式支付二期房款55万元，尾款2.6万元在2017年6月30日前于交房当日支付。2016年2月27日，陈佳皇申请办理购房贷款，因审批时间可能超过双方约定的过户时间2016年2月29日，赵强、夏薇同意推迟办理过户手续，并重新约定于2016年5月7日办理过户审税。2016年5月7日，双方如约办理审税和缴税，当天反诉被告出具说明，因其个人原因要求推迟办理过户手续，陈佳皇同意。之后，陈佳皇多次要求对方办理过户手续均遭到拒绝，直至收到要求解除买卖合同的起诉状。反诉原告陈佳皇认为，双方履行房屋买卖合同过程中因卖售人原因要求推迟过户，现有权要求随时履行过户义务，且事实证明，赵强、夏薇要求解除合同系因房价上涨而恶意违约，陈佳皇作为守约方有权要求继续履行合同。反诉被告赵强、夏薇针对陈佳皇的反诉辩称，不同意继续履行系争房屋的买卖合同，双方买卖合同关系应予解除。另因赵强的“居转户”申请仍在审批中，不能变更落户地址，故客观上也无法履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵强、夏薇系夫妻关系，亦为系争房屋登记的权利人。2015年11月17日，赵强、夏薇与陈佳皇在满懿(上海)房地产咨询有限公司的居间介绍下就系争房屋签订《房屋买卖合同》，对房地产基本状态、总房价款、签订网签合同时间、付款方式等事项进行约定。2015年11月27日，赵强、夏薇作为卖售人(甲方)与陈佳皇作为买受人(乙方)签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，甲方的房地产坐落于浦连路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积49.15平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为1,076,000元。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2016年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之五计算，违约金自本合同应付期限之第二日起算至实际付款日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权解除合同，并应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。合同的附件三付款协议中约定：1、签订本合同前，乙方已支付甲方定金1万元，签订本合同当日，乙方应支付甲方部分房价款49万元，以上两笔合计50万元作为全额首付款，该款应优先用于归还尚欠抵押权人之欠款部分，不足部分由甲方自行补足。2、待乙方完成上述全部付款义务、甲方取得注销抵押相关材料、乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分(若有)、取得乙之上海市个人住房房产税认定通知书后五日内，甲乙双方备齐相关材料申请办理产权过户手续。3、待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证、贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将第二期房价款55万元支付至甲方指定账户。4、甲乙双方于2017年6月30日前应办理房地产交付手续并签订房地产交接书，并于办理房地产交付当日，乙方应支付甲方房价尾款计2.6万元。双方还就其他事项在该合同中进行了约定。合同签订后，陈佳皇按约付清首付款50万元(含定金)。2015年12月15日，系争房屋上所设抵押被登记注销。另查明，2016年2月27日，陈佳皇与上海市住房置业担保有限公司、上海集汇置业有限公司签订《个人住房贷款代办服务委托书》，就委托办理住房贷款服务进行约定。2016年3月8日，陈佳皇申请的住房公积金个人贷款申请获得批准通过。再查明，2016年5月7日，陈佳皇与赵强、夏薇共同至上海市闵行区房地产交易中心办理系争房屋的审税、纳税手续。当日，赵强、夏薇以赵强申请“居住证持有人办理本市常住户口”为由，与陈佳皇协商推迟办理系争房屋的过户手续，赵强、夏薇向陈佳皇出具《说明》一份，载明：“兹证明赵强(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)因办理上海户口个人信息不可变动，因此推迟办理房屋过户手续(闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室)”。2016年8月，赵强、夏薇以陈佳皇违约为由诉至本院，要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。诉讼中，为保障合同顺利履行，被告(反诉原告)陈佳皇将购房款55万元交至本院代管款账户，并同意在房屋过户完成当日支付原告(反诉被告)赵强、夏薇。以上事实，由当事人提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》、《结婚证》、收款收据及银行转账凭证、个人购房抵押借款受理单及个人住房贷款代办服务委托书、住房公积金个人贷款审批材料、审税证明及纳税凭证一组、赵强、夏薇就推迟过户出具的《说明》、赵强的《居住证持有人办理本市常住户口申请表》等证据材料以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，赵强、夏薇与陈佳皇所签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性规定，当属有效，对双方当事人均具有约束力，当事人均应按照约定全面、善意地履行各自义务。本案争议焦点在于：买受人陈佳皇未按原约定通过银行贷款方式支付第二期房款，是否构成违约；卖售人赵强、夏薇能否据此主张解除合同。本案中，买受人未能在原约定的2016年2月29日之前完成贷款审批手续，双方未如期办理房屋过户手续，但双方并未就此解除合同。卖售人在配合买受人办理公积金贷款申请手续后，待买受人个人住房公积金贷款申请审批通过后，双方又于2016年5月7日共同前往房地产交易中心办理审税、纳税手续，可见双方就推迟过户另行协商一致，且处于适当履行合同的过程之中。后卖售人以需办理本市“居转户”为由主动提出延期过户并出具《说明》，买受人亦基于对卖售人的信任同意暂缓过户，亦可证明双方已就再次延期办理过户手续协商一致。因办理过户手续是贷款发放的必要前提，卖售人在因自身原因要求延期过户情况下又以买受人未按期办出贷款和付款为由提出解除合同，明显有悖双方约定，有违契约精神和诚实信用原则。卖售人所持“房价短期过快上涨而无力另购新房”以及“‘居转户’仍在审批中故客观上无法履行过户义务”等诉讼意见，均不能构成阻却合同继续履行的正当理由，本院不予采纳。截至法庭辩论终结，原告方推迟办理过户手续的时间已逾半年之久，超过通常交易过程中可予适当接受的合理期限，且仍以前述不合理理由主张不予过户甚至解除合同，明显存在恶意，本院不予支持。因陈佳皇不存在违约情形，赵强、夏薇要求支付违约金之诉请，亦不予支持。现买受人陈佳皇愿以现金方式直接支付第二期购房款并已付款至本院代管款账户作为履约担保，双方签订的买卖合同具备继续履行的条件，应当继续履行，卖售人应予协助办理房屋产权过户手续；过户过程中产生的税、费，陈佳皇已自愿负担，本院予以准许。另，因双方约定于2017年6月30日前办理交付房屋和支付尾款等手续，故对上述购房后续事项，双方应另行妥善解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)赵强、夏薇与被告(反诉原告)陈佳皇就上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、原告(反诉被告)赵强、夏薇于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)陈佳皇办理上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的房地产权利过户登记至陈佳皇名下,在办理产权过户登记过程中发生的税、费由陈佳皇按照国家及本市有关规定负担；三、被告(反诉原告)陈佳皇于原告(反诉被告)赵强、夏薇办理上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续之日，支付原告(反诉被告)赵强、夏薇购房款55万元；四、驳回原告(反诉被告)赵强、夏薇本诉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,264元、反诉案件受理费减半收取计4,780元、保全费5,000元，均由赵强、夏薇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘新慧二〇一七年一月十六日书记员  吴国超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。