河北省廊坊市广阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀1003民初3886号 原告于晓丽，女，1982年5月15日出生，汉族，住廊坊市广阳区，现住廊坊市。 委托代理人李海滨，河北子农律师事务所律师。 被告张英良，男，1962年10月6日出生，汉族，住廊坊市。 委托代理人郭静、孙艳利，河北乾翔律师事务所律师。 被告雒维旗，男，1982年9月5日出生，汉族，现住廊坊市。 被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司。 地址廊坊市广阳区广阳道148号。 法定代表人王娟，总经理 委托代理人王新、刘龙飞，公司员工。 原告于晓丽与被告张英良、雒维旗、廊坊市中驰企业管理咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯学森独任审判，公开开庭进行了审理。原告于晓丽及委托代理人李海滨、被告张英良委托代理人郭静、孙艳利、被告雒维旗、被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司委托代理人王新、刘龙飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于晓丽诉称，被告张英良委托赵某于2013年11月14日与原告签订房屋买卖合同，居间方为廊坊市中驰企业管理咨询有限公司，约定房屋价格为136万元，房屋位于廊坊市广阳区，合同签订后原告按合同约定将半数房款68万元给付被告，另一半待房屋过户后再交付，现被告张英良一直未予原告办理房屋过户手续，原告签订购房合同后已实际占有该房屋并进行装修，后2016年3月11日被告张英良又将此房屋以128万的价格再次出售给被告雒维旗。无奈，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令被告张英良继续履行房屋买卖合同；依法判令三被告赔偿损失约8万元；诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更了诉讼请求，请求法院依法判令被告张英良继续履行房屋买卖合同，协助原告办理相关过户手续；依法判令三被告赔偿损失55708元；判令被告张英良返还原告存放于地下室的全部物品；保全费5000元，由被告承担；诉讼费用由被告承担。 被告张英良辩称，第一，我方不同意继续履行合同赔偿原告损失，涉案房屋未经确权，原告对这一事实是明知的，我方与原告签订合同违反了未经确权的房屋不得转让的规定，应属无效，如果法院认定合同有效，因原告存在违约的行为我方早已通知原告解除合同，目前的房屋状况是我方转让给雒维旗，雒维旗已经装修入住，基于以上的原因和事实，我方不应再继续履行合同，并且赔偿原告损失。第二，原告关于返还存放物品的诉讼请求，我方认为应当在房屋争议解决完毕以后由原告提供物品清单，经我方核对后，确定物品清单是否属实，才能决定是否将物品返还。 被告雒维旗辩称，第一，我与张英良签订了房屋买卖协议，根据协议我已经支付了全部的房款，并且完成了房屋的装修，现在已经入住。第二，在我和张英良签订房屋买卖协议期间，张英良曾经确认该房屋与他人都已了结，与我无任何瓜葛。 被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司辩称，原告与张英良通过我公司买卖的涉案房屋，签订了房屋买卖合同，在2013年原告找我买管道局一区张英良的房，第一次见面原告问我可以不可以先付50%，我就联系了卖方，当时是口头协议，说可以，之后才回公司面谈的，付了50%的房款，转到公司，签订了买卖合同，当时买卖双方以及我们中介公司的人都在场，签的合同。 经审理查明，2010年5月31日，被告张英良与拆迁人廊坊中油管道房地产开发有限公司签订拆迁补偿安置协议，协议约定被告张英良所拥有的管道局一区10栋3单元401号房屋（面积70.47平方米）属于管道局廊坊基地旧房改造（一期）拆迁范围，拆迁人以产权调换方式（即拆旧换新、原区域回迁）进行补偿，补偿面积96.04平方米，其中按拆1补1.15政策补偿81.04平方米，赠送5平方米。被拆迁房屋补偿面积在新房建筑面积中抵扣。被告张英良确定选定建筑面积130㎡左右的房屋，被告张英良所购新房实际面积以正式与拆迁人签订的购房合同为准。 2013年10月4日，原告与被告张英良、廊坊市中驰企业管理咨询有限公司签订购房意向书，该意向书约定，原告购买被告张英良坐落于管道局一区7号楼3单元802室的回迁房，总价款136万元，付款方式为分期（先付50%，房本下来再付50%）。在签订购买意向书同时，原告向居间人被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司支付5万元定金，原告有反悔不买或不按约前来签订受让合同等其他行为时则上述定金由被告全部没收；如被告张英良不愿意依约履行时，则应双倍返还已收定金，以解除双方承诺之交易。补充条款约定，房本下来贷款由被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司办理（中介费已收），过户时所产生税费等费用由原告承担，定金包括中介费用。原告于晓丽、被告张英良委托代理人赵某、被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司分别签字按印。同日，赵某从被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司处收取定金33700元，并出具收条一张。 2013年11月14日，原告与被告张英良、廊坊市中驰企业管理咨询有限公司签订房屋买卖合同，合同约定被告张英良自愿将坐落在广阳区管道局一区7号楼3单元802室的房屋（面积138.86㎡、产权证号：房字第××号、土地使用权证号：廊国用（2003）第××号）及附属用房（小房、地下室7.2平米）出售给原告，成交价格为136万元整，原告须向居间方被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司交纳居间费2.1万元。原告支付其余房款的具体方式为分期；如现金过户，付款方式为转账。原告与被告任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，均由违约方向守约方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿，且居间方所收取的居间费一律不予退还。合同还约定，经双方协商在一个月内改名最好，原告将在改名时将全款打入被告张英良账号，如未能一个月改名，双方协商解决剩余房款事项，此合同交易所有款项交易走居间方财务账户，进行监管。原告于晓丽、被告张英良委托代理人赵某、被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司分别签字或盖章按印。 2013年11月30日，赵某出具收条，收条载明：今收到管道局一区7-3-802室首期房款651000元。2013年11月31日，被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司出具收条，证明已收到涉案房屋首期购房款651000元，加上购房定金共计68万元。被告张英良收到首期房款后将房屋钥匙、门禁卡、电卡交付原告，原告对房屋进行了水电改造、砸墙、地暖、地面处理。2014年6月4日，原告交付涉案房屋物业费286元、垃圾清运费398元。2014年6月10日，原告又支付垃圾清运费（地暖）400元。2016年3月23日，深圳万方兴业物业廊坊分公司管道局服务中心出具证明，证明涉案房屋业主于晓丽已交齐2013年10月1日至2016年9月31日物业费858元、2016年1月1日至2016年12月31日地上车位费960元。 2013年12月7日，被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司员工王新给原告出具收条，收条载明：今收到于晓丽交来伍万元人民币用来过户管道局一区7号楼3单元802室，期限为2014年2月底，如过户不能办理如数退还给于晓丽伍万元人民币。见证人：赵某。 2016年3月11日，被告张英良、雒维旗签订房屋买卖协议，协议约定被告张英良将涉案房屋及附属地下室、小区门禁、有线电视等相关资产出售给被告雒维旗，交易价格128万元，被告雒维旗以全款方式、通过银行转账支付购房款，收款人为张晓靓。付款之后，卖房人向买房人出具收据作为房产交易依据留存。协议有效期自双方签字并按手印之日起生效，以卖房人最终配合买房人完成房屋产权变更为终止。如果卖方单方面终止协议，除立即返还所有买方已经支付的购房费用之外，需要按市场对买方已经在房屋装修或使用过程中的投入进行赔偿性的补偿，另外需支付交易总价的20%作为违约金。协议签订后，2016年3月12日、5月21日，被告雒维旗通过其爱人张蕊账户分别向张晓靓账户转款50万元、78万元，张晓靓收款后，分别出具了收据。被告雒维旗交付房款后，被告张英良将房屋交付被告雒维旗，被告雒维旗对房屋进行了装修，并实际占有使用。 另查明，原告与被告张英良未在签订房屋买卖合同后一个月内改名，被告张英良对涉案房屋进行了预登记，但至今未办理产权证。2016年3月23日，原告因发现被告张英良将房屋出售给被告雒维旗遂向廊坊市公安局广阳分局小廊坊派出所报案。2016年6月7日、6月28日、7月5日，廊坊市公安局广阳分局小廊坊派出所分别传唤了王新、赵某、张蕊，并作了询问笔录。 庭审中，原告放弃了要求被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司赔偿损失的诉讼请求。原告要求被告张英良、雒维旗连带赔偿因装修涉案房屋造成砸墙运垃圾费8400元，改造水电人工费14100元，地暖管、地面清理16010元，地暖人工费9000元，二次恢复地面7400元，但未提供充分证据。原告要求被告张英良返还原告存放于地下室的全部物品，并提供了其与韩文来签订的代理协议书及瓷器代销清单，证明其存放于涉案房屋地下室的瓷器被被告张英良拿走，被告张英良予以否认，主张其从地下室除了拉走自己的物品外，仅有一两个未开封的纸箱子，具体什么东西不清楚，也无法确定是不是原告的物品，原告未提供相应证据予以证实。 被告张英良提供了赵某与王新的短信联系记录，用以证明2014年4月被告与原告达成新的付款约定，被告一直未履行，2014年7月14日，被告已经通知原告或者付款30万元，或者被告换锁另行出售，但该短信记录显示，被告提出新的条件，双方一直处于协商状态，未达成一致意见。被告一直也未退还原告购房款。被告张英良提交2015年10月4日其委托代理人赵某与被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司陈经理的通话录音，证明被告张英良更换涉案房屋的门锁已经通知了原告和被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司。该通话录音仅能证明通知了被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司，不能证明通知了原告。 另查明，2016年3月23日，原告因发现被告张英良将房屋出售给被告雒维旗遂向廊坊市公安局广阳分局小廊坊派出所报案。2016年6月7日、6月28日、7月5日，廊坊市公安局广阳分局小廊坊派出所分别传唤了王新、赵某、张蕊，并作了询问笔录。 以上事实有拆迁补偿安置协议、购房意向书、委托书、定金收条、购房意向金收条、房屋买卖合同、首期房款收条、过户费收条、物业费及车位费的缴纳证明、收据、廊坊市中驰企业管理咨询有限公司收条、房屋钥匙、门禁卡、两张电卡、装修清单、代理协议书、瓷器代销清单、赵某与王新的短信记录、赵某与陈经理通话整理资料、房屋买卖协议、转账记录和收据、装修房屋的合同及相关的票据、生活片段照片、于晓丽、王新、赵某、张蕊的询问笔录、及原、被告陈述可证。 本院认为，原告与被告张英良、廊坊市中驰企业管理咨询有限公司签订的购房意向书、房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应本着诚信原则切实全面履行合同义务。原告按合同约定支付了定金、首付款，并随时准备后续房款支付条件成就时履行合同义务，但被告违约，在没有证据证明通知原告解除房屋买卖合同、并退还原告已经支付的首付款的情况下，又将房屋出卖给被告雒维旗，虽然二被告签订了房屋买卖协议，被告雒维旗交齐房款，但未办理过户手续，尚未发生物权的变动，因此，被告张英良应当履行与原告签订的房屋买卖合同，房屋买卖合同签订后，被告张英良就将房屋钥匙、门禁卡、电卡交付原告的行为表明，其已同意将涉案房屋交付原告占有使用，因此其应向原告履行交付房屋的义务，并在办理产权证条件成就时协助原告办理过户手续。2016年3月11日，被告张英良将涉案房屋又出售给被告雒维旗，被告雒维旗占有使用该房屋，因此被告张英良、雒维旗应对原告交付的2016年3月11日至9月30日的物业费158.89元承担赔偿责任，原告未对主张的其他损失提供相应证据证实，本院不予支持。原告要求被告张英良返还其存放于地下室的物品，未提供相应证据，该诉讼请求本院亦无法支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第5条、第92条，《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第113条之规定，判决如下： 一、原告于晓丽与被告张英良继续履行双方及被告廊坊市中驰企业管理咨询有限公司签订的购房意向书、房屋买卖合同，被告张英良于判决生效后十日内将位于管道局一区7号楼3单元802室房屋交付原告于晓丽； 二、原告于晓丽于被告张英良取得涉案房屋不动产所有权证后十日内给付被告张英良剩余房款68万元，被告张英良收到前述房款后十日内协助原告于晓丽办理产权过户手续； 三、被告张英良、雒维旗于判决生效后十日内赔偿原告物业费损失158.89元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8880元，保全费5000元，由被告张英良承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。 审判员  冯学森 二〇一七年一月十一日 书记员  尹菲菲