.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终9618号上诉人（原审被告）：大连胜利广场发展有限公司，住所地辽宁省大连市中山区胜利广场28号。法定代表人：关蒙达，该公司董事长。委托诉讼代理人：王雷、李纪林，辽宁君广泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李爱萍，女，1967年2月18日出生，汉族，无职业，住大连市甘井子区。上诉人大连胜利广场发展有限公司（以下简称”胜利广场公司”）因与被上诉人李爱萍商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人胜利广场公司的委托诉讼代理人王雷、被上诉人李爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胜利广场公司上诉请求：请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：一、案涉商品房买卖合同附件中明确约定上诉人在被上诉人配合完成产权转移手续之后30日内，无息退还房款。本案中，案涉房屋产权仍登记在被上诉人名下，被上诉人未配合办理产权转移手续以致上诉人给付房款条件尚未成就，故一审判决给付房款系事实认定错误。二、一审判决在未对案件事实进行全面审查的情况下，仅根据被上诉人陈述认定被上诉人要求办理产权转移手续而上诉人怠于履行合同，致使案涉房屋产权未能过户，系事实认定和证据采信错误。三、案涉商品房买卖合同附件是以十年后退房返款为目的，即在约定的时间被上诉人向上诉人交付房屋办理产权转移手续，上诉人向被上诉人给付房款。一审法院在审理本案时，仅对上诉人给付房款内容进行认定，未对被上诉人交付房屋产权转移手续一节内容予以处理，违反该附件真实意思表示。四、案涉商品房买卖合同附件是双务合同，合同义务履行有先后顺序，被上诉人未依约先履行将案涉房屋产权过户至上诉人名下的义务而要求上诉人先给付房款的本质是欲行使不安抗辩权。但根据合同法中不安抗辩权的相关规定，首先被上诉人应提供确切证据证明上诉人已丧失履行义务的能力，其次即使被上诉人提供了证据，合同法中不安抗辩权的救济方式仅限于中止合同履行或解除合同，而无权要求上诉人先履行义务，故一审判决适用法律不当。李爱萍辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。李爱萍向一审法院起诉请求：1、被告立即给付回购款147,600元；2、被告支付回购款10%作为违约金。一审法院查明，2006年5月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于大连市中山区胜利广场28号地下三层B3078号商品房。该《商品房买卖合同》的附件中约定，原告购房至2016年5月31日，如有退房意愿，应在2015年12月1日至2016年2月29日提出书面申请，则被告无条件接受原告之申请，并于原告配合被告完成产权转移手续之后30日内，无息退还原告147,600元，由此产生的相关费用由原告承担。后原告依约向被告付清全部房款。原告于2015年12月3日向被告提出退房申请，但被告至今未与原告履行案涉房屋的产权转移手续，亦未向原告支付回购款。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》的附件中约定原告在约定期限内提出退房申请后，被告应无条件接受原告之申请，并在完成产权转移手续之后30日内无息退还原告147,600元。该条款虽然约定了原、被告履行义务的先后顺序，但房屋产权转移手续需原、被告相互配合才能办理，原告依约向被告提出退房申请，并多次要求被告办理产权手续后，被告怠于行使权利，令原告无法履行先行义务，才致使案涉房屋至今未能过户。被告之行为恶意阻止了向原告支付回购款条件的成就，应视为条件已成就，故原告请求被告支付回购款147,600元，事实清楚、证据充分，予以支持。原告亦应积极履行协助被告将案涉房屋过户至被告名下的义务。关于原告主张被告支付回购款的10%作为违约金一节，一审法院认为，原告所依据的是《商品房买卖合同》第十五条第二款，该条款是针对如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的情形，出卖人则需按已付房价款的10%向买受人支付违约金，而本案原告主张的是被告拖延支付回购款的违约金，并不符合上述情形，故对原告此节主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、被告大连胜利广场发展有限公司向原告李爱萍支付回购款147,600元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；二、驳回原告李爱萍的其他诉讼请求。案件受理费3550元，减半收取1775元，由原告李爱萍负担149元，被告大连胜利广场发展有限公司负担1626元。二审中，李爱萍提交胜利广场公司于2017年1月19日向李爱萍发出《业主告知函》（三）原件，拟证明胜利广场公司没有能力给付案涉房屋回购款；提交胜利广场公司于一审宣判后发出的《告知函》，拟证明胜利广场公司无力给付回购款，一审宣判后提出的解决方案无法接受。胜利广场公司未提供新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胜利广场公司对前述证据的真实性没有异议，但认为其面临大量的回购业户，是在资金有压力的情况下提出的解决方案，一是延期兑付，二是回购款打折扣。鉴于胜利广场公司认可前述证据的真实性，本院对前述证据亦予采信。双方当事人对一审查明事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：从胜利广场公司分别在2017年1月和7月致李爱萍的告知函中可知，胜利广场公司面临大量业主申请退房，存在一次性兑付的资金压力。在二审审理过程中，胜利广场公司称在收到退房申请后，因有资金压力，提出延缓回购房屋，且认可没有告知业主具体哪天办理过户手续，且现在还有资金压力问题；李爱萍则表示只要能退还购房款随时配合办理过户。本院确认上述事实有告知函两份及二审庭审笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，依据已查明的事实以及胜利广场公司的上诉事实理由来看，胜利广场公司认可收到李爱萍的退房申请，亦同意返还购房款147,600元，但主张李爱萍应先配合办理案涉房屋过户手续后返还该笔购房款。对此，本院认为，尽管案涉商品房买卖合同的附件中约定先由李爱萍配合将案涉房屋过户至胜利广场公司名下，后由胜利广场公司返还购房款147,600元。但是依据一、二审查明事实以及胜利广场公司在二审审理期间的陈述可知，胜利广场公司在收到包括李爱萍在内的大量业主提出的退房申请后，确实存在资金短缺的压力，同时其亦认可未能积极主动告知李爱萍何时且如何办理案涉房屋过户手续。也就是说，胜利广场公司自收到退房申请后，一方面无力一次性向包括李爱萍在内的众多业户返还购房款，另一方面消极怠于行使要求李爱萍配合办理房屋过户手续的权利，从而实现无需履行向李爱萍退还购房款的义务，严重损害了李爱萍的合法权益。况且，一审判决令胜利广场公司向李爱萍履行给付退房款的义务，并没有否定李爱萍应履行办理产权转移手续的义务，该判决已在”本院认为”中阐述”原告亦应积极（履行）协助被告将案涉房屋过户至被告名下的义务。”因此，现胜利广场公司仍以此拒付案涉房屋购房款147,600元，没有事实和法律依据，一审判决未支持其此项抗辩理由，并无不妥，本院予以维持。综上所述，大连胜利广场发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3550元，由上诉人大连胜利广场发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长霍宏审判员刘小南审判员张钱二〇一八年一月十一日书记员王丽秋