山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁17民终2546号上诉人（原审被告）：吕宗才，男，1969年11月11日出生，汉族，农民，住山东省郓城县。被上诉人（原审原告）：郭成金，男，1952年6月2日出生，汉族，市民，住山东省鄄城县。委托代理人：王爱华，女，1965年6月13日出生，汉族，户籍地鄄城县，现住鄄城县。上诉人吕宗才因与被上诉人郭成金房屋租赁合同一案，不服山东省鄄城县人民法院（2016）鲁1726民初645号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审原告郭成金诉称：2008年5月1日，原告与被告在鄄城县签订了《房屋租赁合同》，原告将位于鄄城县鄄三路中段路西上下层楼房租赁给被告用于经营“利郎”商务男装，租期10年，每年租金135000元，双方顺利履行合同至2015年5月1日。2015年5月1日起，被告开始不履行合同义务，不依约按时支付租金，原告虽多次催要，至今未果。原告认为，双方2008年5月1日签订的《房屋租赁合同》真实有效，被告依法依约应按时支付原告租金。现被告违反合同约定和《合同法》第227条之规定，其不履行合同的行为侵犯了原告的合法权益，故依据《房屋租赁合同》第九条约定及相关法律规定，请求依法解除该合同，并要求被告依法支付欠交租金。原审被告吕宗才辩称：先违反合同的是原告，合同约定是年租金135000元，但原告实际每年收取150000元。在被告租赁期间影响了使用，原因是三路开发，原告没有及时清除障碍。被告追究在使用期间影响营业的正常使用，以及所造成的营业损失。原告称被告房租没有给他，其实给原告了，也有证人证实。被告要追究原告违反合同的行为，赔偿损失。达到被告所有的条件，被告才同意解除合同，不然不同意解除合同。一审法院认定：2008年5月1日，原告郭成金与被告吕宗才签订房屋租赁合同一份，租赁期限为10年（即自2008年5月1日至2018年5月1日），年租金为135000元，租金支付方式为一年一付，一次性付清，不得拖欠，拖欠时间不得超过10日。如超出规定时间，乙方必须多支付甲方10%的违约金。该合同第九条规定，有下列情形之一甲方有权解除合同“1、乙方不交付或者不按约定交付租金达15日以上；2、乙方在租赁房屋进行违法活动。2016年3月10日原告郭成金将被告诉至法院，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，并判令被告支付所欠租赁费100000元（2015年5月1日至2016年3月1日）。在审理过程中，原告以年租金135000元的比例，要求被告支付违约金67500元。被告吕宗才称已向原告交付了2015年至2016年的房屋租赁费，并向法庭提交了有原告家人出具的收到条两份，该两份收到条一份为原告之儿媳鲍玉冉签名的伍万元，另一份是没有收款人签名的拾万元。原告之儿媳鲍玉冉在庭审过程中认可该两份收到条为自己书写，其称两份收到条都应当有收款人落款及日期，被告提交的两份收到条虽为其本人书写，但应当为往年为被告出具的收款收到条。另查明，虽合同约定被告向原告缴纳年租金为135000元，但近几年被告实际每年向原告缴纳租金150000元，2015年至2016年度，原告称被告已向其交付了5000元的房屋租赁费，但被告否认。一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，对双方的权利义务约定明确，原告以被告没有按时缴纳房屋租赁费，构成违约，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，支付2015年至2016年度房屋租赁费100000元（2015年5月1日至2016年3月1日），支付违约金67500元。其中由于被告没有按照约定缴纳房屋租赁费，按照合同第九条之规定，原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，理由成立，对其主张予以支持。原告要求被告支付2015年至2016年度（2015年5月1日至2016年3月1日）房屋租赁费100000元，有证据证明，对其主张予以支持。原告称被告已支付房屋租金5000元，应从其主张的100000元中扣除，其要求被告支付年租金50%的违约金，应当在不违背法律规定的范围内予以支持，对多出的部分不予支持。《最高人民法院关于适用解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法的第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金不得超过实际损失额为限，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。就本案而言，原告未提供因被告违约给其造成的经济损失，故对原告请求的违约金数额酌情予以支持，高出部分不予支持，对原告请求的违约金，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率乘以合同年租金计算。被告吕宗才称已向原告交付2015年至2016年度房屋租赁费150000元，并提供了原告家人书写的收到条两份，该两份收到条原告家人不否认为自己书写，但否认系被告缴纳的2015年至2016年度缴纳的房屋租赁费收到条，称该两份收到条系往年为被告书写的收到条，但收到条的形式要件已不完备。原审法院认为，按照一般常识来看，收到条的形式要件要有内容、署名及日期，被告所提供的两份收到条，其中一份虽有原告家人的署名，但没有日期，另一份收到条署名及日期均无，从双方陈述来看，被告向原告缴纳租金每年一次，被告所提供的这两份收到条，没有证据能够排除系往年缴纳租金原告所出具的收到条，故对被告所提供的这两份收到条，不予采信。如被告能够提供证据证明该两份收到条系其交与原告2015年5月1日至2016年5月1日的房屋租赁费，被告可向原告另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、解除原告郭成金与被告吕宗才于2008年5月1日签订的房屋租赁合同，被告吕宗才于判决生效后三十日内将承租房屋腾空交予原告；二、被告吕宗才支付原告郭成金2015年5月1日至2016年3月1日房屋租赁费95000元；三、被告吕宗才自2015年5月1日至2016年3月1日向原告郭成金支付违约金，比例按照中国人民银行同期同类贷款利率乘以年租金135000元计算；四、对原告郭成金的其他诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由被告吕宗才负担2800元，其余部分由原告郭成金负担。上诉人吕宗才不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人于2008年5月1日与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，自2008年5月1日起至2018年5月1日止。约定房屋年租金13.5万元，但被上诉人每年向上诉人收取15万元租金。2013年2月25日，上诉人将店铺代理、货物及经营所有设施等所有物品全部转让给张志国，自2013年2月25日以后包括房租在内的所有费用皆由张志国负责。自2013年5月1日以来，一直由张志国向被上诉人支付房租，店铺转让一事被上诉人知情，且无异议，是认可的。被上诉人主张的2015年5月1日至2016年3月1日的房租应有张志国承担，跟上诉人没有关系。请求二审法院撤销原判，改判上诉人无需向被上诉人支付租金95000元，或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人郭成金辩称：双方当事人在原审庭审中对双方存在房屋租赁的事实无争议，上诉人与被上诉人一直存在房屋租赁关系，上诉人作为本案的承租人，应按照约定支付房租。上诉人称“2013年5月1日以来，一直是由张志国向被上诉人支付房租，被上诉人知情，没有任何异议”与客观事实不符，并与原审庭审中的陈述相矛盾。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。本院二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为：首先，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，存在房屋租赁关系，上诉人应依约向被上诉人缴纳租金。上诉人上诉称其已将涉案房屋转租给张志国，但该主张与一审庭审中的上诉人陈述和张志国证言均存在矛盾，本院对此不予采纳。其次，涉案房屋租赁合同合法有效，对双方的权利义务约定明确，原审法院认定上诉人应当向被上诉人支付2015年至2016年度（2015年5月1日至2016年3月1日）房屋租赁费95000元（扣除已支付的5000元），并按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3650元，由上诉人吕宗才负担。本判决为终审判决。审 判 长  路凤娟代理审判员  李 兴代理审判员  于 辉二〇一七年一月十三日书 记 员  陈亚南