广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初12851号原告梁裕常，男，汉族，1969年6月18日出生，住佛山市南海区。委托代理人黎海平，广东正明扬律师事务所律师。被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社，住所：佛山市禅城区石湾镇街道番村。组织机构代码：61763084-6。负责人潘满棉。委托代理人麦剑飞，广东晋元律师事务所律师。原告梁裕常诉被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2017年1月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黎海平、被告的委托代理人麦剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月19日，原、被告签订《番村村潘一股份合作经济社物业使用权合同》，约定由原告承租被告位于佛山大道以西、绿景西路以南的潘一村民公寓首层第13号物业40年，被告应于2014年12月31日前将该物业交付原告使用，期限从2015年1月1日至2034年12月31日止。原告已依约于2013年12月20日将租金1385800元支付给被告，但被告没有履行协议，既不交付物业给原告也不退回租金，已构成违约，为维护原告合法权益，特起诉请求判令：1、解除双方于2013年12月19日签订的《番村村潘一股份合作经济社物业使用权合同》；2、被告退还租金1385800元及支付违约金692900元，合计2078700元；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称，按照合同第五条物业交付期限的约定，被告应在2014年12月31日前交付物业予原告使用，如被告未能如约交付物业于原告使用，物业使用期限按本物业实际交付的时间顺延。被告已于2016年11月电话通知原告接收物业，但原告没有前来接收物业，故原告的诉请均没有依据，请求法院予以驳回。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的身份证、被告的组织机构代码证复印件。拟证明原告、被告的诉讼主体资格。2、物业使用权合同。拟证明原、被告之间签订物业使用权合同，约定以租代买的形式使用涉案物业40年，使用物业期限从2015年1月1日至2030年12月31日，原告一次性支付了合同约定的费用。3、物业使用权登记确认书、南海农商银行的转账单和进账单、电子收据。拟证明原告已按照约定支付相关费用。诉讼中，被告提交以下证据：1、集体土地使用权证、禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书、禅城区建设工程竣工联合验收办结表。拟证明涉案物业的土地使用权，物业已于2015年11月9日达到可交付使用的标准，被告在2016年向原告提出进行物业交付是按照合同约定履行相应义务。2、EMS快递详情单（2016年12月21日）及查询单。拟证明被告要求原告对涉案物业办理交付，被告是愿意按照合同约定与原告办理物业交付手续的。2017年1月5日，本院工作人员到涉案商铺进行现场勘查，制作笔录并拍摄现场照片一组。经庭审质证，本院认证如下：原、被告的证据，双方对对方证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认；本院制作的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2013年12月8日，被告出具《物业使用权登记确认书》一份，确认原告通过公开竞标，取得编号为13的物业的使用权。2013年12月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《番村村潘一股份合作经济社物业使用权合同》，双方主要约定：甲方合法拥有佛山市禅城区番村村潘一股份合作经济社一批新建集体物业，该物业位于佛山大道以西、××以南××村民公寓××、绿景西路边物业首层，绿景西路潘一村综合楼一至三楼使用权。现就物业使用权归属的相关事宜，自愿并一致同意订立如下合同条款，第一条乙方获得甲方项目编号为第13号物业的一定期限的使用权，该物业建筑面积为106.6平方米，该物业土地使用权性质为集体用地。第二条乙方取得该物业的使用权后，可以作为商业用途。第三条乙方取得该物业使用权的期限从2015年1月1日至2034年12月31日；乙方按本合同第四条第2款一次性付款的，甲方在前款约定的期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2054年12月31日止。在赠送期内，双方除第四条、第五条之外的权利、义务外，依照本合同的约定。上述第三条第2点约定的期限届满日为乙方本合同约定的物业使用权届满之日，乙方应在当天将物业完好交还给甲方。第四条①该物业按建筑面积计算使用权费，在使用期限内每平方米13000元；总金额为1385800元；②付款方式为一次性付款，自竞标竞得物业使用权之日起十日内付清，特殊情况的，最迟不超过15日。第五条甲方在2014年12月31日前将该物业交付给乙方使用，甲方如到期不能交付物业，物业使用期限按本物业实际交付的时间顺延。第九条。2、合同履行期间，因甲方原因，导致合同无法履行，造成乙方不能继续使用该物业的，使用权费按四十年使用期计算，甲方应退回乙方剩余使用期年限的使用权费，同时应按剩余使用期年限使用费的50%标准，另向乙方支付违约金。2013年12月20日，原告向被告转账支付1385800元，被告开具收据一份。2016年12月21日，被告以快递的形式向原告发出收铺通知，原告于2016年12月23日签收。另查明，位于佛山市禅城区澜石番村潘一村佛山大道以西、绿景西路以南，地号为060025040423的土地使用权人为被告，土地用途为农村宅基地兼容商业金融办公文化娱乐用地、街巷用地、绿地用地。《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》上载：位于佛山大道西侧、××南侧村民公寓××、××楼及地下室、村民公寓××楼、商业办公楼，于2015年11月9日经禅城区联合验收办确认各个部门的验收意见，同意验收。2017年1月5日，本院对涉案租赁物进行现场查看拍照，经查，绿景西路10号13号铺位为涉案铺位，铺位位于涉案村民公寓群楼的首层，北临绿景西路，铺位用电动闸门关上，经被告的主任用电动锁开门后查看，铺位内部为毛坯，有电箱、电源开关和水管接口。商铺相邻的铺位尚没有开张营业，但该村民公寓东临佛山大道有几家铺位正在装修中，楼上部分村民公寓已入住，相邻的盛南新都物业的首层商铺已开张经营。另查明，原告的起诉状于2016年12月14日送达被告。原告陈述，被告顺延交付期限应当有合理的期限，原告认为被告的迟延交付时间过长；原告于2016年12月才收到被告的接收物业通知，此前从未接到被告任何通知。被告陈述，涉案铺位经验收合格再由被告进行水电设施布置，因涉案商铺所在的整体物业邻近新华艺商场，而新华艺商场在今年才基本上进场完毕，假如被告在去年将物业交付原告，周边的经营环境没那么好，不利于原告的经营收益，被告出于对整个经营环境的考虑顺延交付铺位使用的时间，且大部分商户都同意被告作出顺延。本院认为，原、被告双方签订的《番村村潘一股份合作经济社物业使用权合同》实质内容系在原、被告之间设立房屋租赁合同关系，故本案应为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案租赁合同约定，经原告一次性付款，在原、被告约定二十年租赁期限外，被告再向原告赠送第二十一年至第四十年期间的使用权。涉案租赁合同又约定，在合同履行期间，如因被告原因导致合同无法履行的，使用权费用按四十年使用期计算，由被告退还原告剩余使用期年限的使用权费。从上述约定可知，原、被告实际就涉案铺位约定的租赁期限为四十年，该约定已违反法律的强制性，故租赁期限超出二十年的部分应属无效。涉案租赁合同的其余约定是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应全面善意地履行各自的合同义务。关于原告诉请解除合同。依据涉案租赁合同第五条的约定，被告应于2014年12月31日前将铺位交付给原告使用，而据前查明的事实，被告在原告起诉后才通知原告办理接收手续，被告迟延交铺已接近两年，故被告的行为已构成根本违约，原告诉请解除合同，本院予以支持。关于被告主张涉案租赁合同第五条约定租赁期限可按实际交付时间顺延，不同意解除合同的抗辩意见，本院分析如下：一、上述约定并未变更铺位交付的时间；二、涉案租赁合同第五条的可顺延交付铺位的约定应理解为出租人因迟延交付铺位导致违约的情形下，作为守约方的承租人享有继续履行合同或解除合同的选择权，如原告选择继续履行合同，则涉案铺位的使用期限应按实际交付时间顺延；三、涉案铺位已于2015年11月9日经验收合格，但被告直至原告起诉后才向原告发出收铺通知，存在拒交铺位的故意。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。至于合同解除时间，原告无证据证明在诉前被告已收到其解除合同的通知，则本院确认原告与被告的租赁合同关系于起诉状送达被告之日即2016年12月14日解除。关于原告诉请的租金。依据涉案租赁合同第九条第二款的约定，被告应向原告返还预交的租金。原告诉请有理有据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金。依据涉案租赁合同第九条第二款的约定，因被告原因导致合同无法履行，被告除退还原告剩余使用期年限的使用权费外，应按剩余使用期年限使用费的50%标准支付违约金。经查，被告逾期交铺给原告造成的损失，应为资金被占用期间的利息损失，原告主张以上述标准计算违约金，数额过高，被告亦提出抗辩，综合被告的违约情节，依据公平原则，本院酌定被告按本金1385800元的10%向原告支付违约金138580元。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：一、确认原告梁裕常与被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社于2013年12月19日签订的《番村村潘一股份合作经济社物业使用权合同》约定2035年1月1日之后的租赁期间的租赁合同关系无效；二、确认原告梁裕常与被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社于2013年12月19日签订的《番村村潘一股份合作经济社物业使用权合同》约定的2015年1月1日至2034年12月31日期间的租赁合同关系已于2016年12月14日解除；三、被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁裕常返还租金1385800元；四、被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁裕常支付违约金138580元；五、驳回原告梁裕常的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取11715元，由原告梁裕常负担2863元，被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社负担8852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一七年一月十九日书记员  李若梅附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效；......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。