山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0282民初9303号原告（反诉被告）：杨现琪，男，1983年5月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：李大寨，山东海之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小青，山东海之源律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛远鹏置业有限公司。法定代表人：姚志远。委托诉讼代理人：马良亮，山东琴岛律师事务所律师。委托诉���代理人：王颂，山东琴岛律师事务所律师。原告杨现琪与被告青岛远鹏置业有限公司（以下简称远鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨现琪的委托诉讼代理人李大寨、杨小青，被告远鹏公司的委托诉讼代理人马良亮、王颂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨现琪向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2016年7月20日止的逾期交房违约金33065.28元；2、判令被告向原告支付自2016年7月21日起至实际交付之日止的逾期交房违约金；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，杨现琪明确诉讼请求第二项：判令被告向原告支付自2016年7月21日起至判决生效之日止，以房屋总价款564254元为基数，按照日万分之二��算的逾期交房违约金。事实与理由：2014年6月24日，原告与被告签订了《青岛市商品房预售合同》，原告向被告购买房屋一套，面积为107.24平方米，房屋总价款为564254元。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款。合同约定，被告于2015年9月30日前将该房屋交付给原告，但时至今日，被告仍未交房。被告的违约行为给原告造成经济损失，现原告依法向法院提起诉讼，望贵院判如所请。远鹏公司辩称，1、原告提出的违约金数额错误；2、原告存在逾期支付购房款的行为，被告有权顺延交房时间；3、原被告双方签订的购房合同中约定的违约金过高，请求法院依法予以降低；4、被告除有权顺延交房之外，原告应当按照合同约定向被告支付逾期付款的违约金，请求法院依法降低约定违约金的计算方式，并在扣除原告应当支付给被告的违约金之后，再按照顺延的交房时间予以准确依法计算；5、被告逾期交房的主要原因是由于地方政府未能及时为被告办理相应的手续，而导致相应的公用设施也未能完善，实际上，被告无需承担逾期交房的违约责任；6、被告于2016年1月31日交房，合同第十条第3、4项约定，被告可通过公告或电话形式通知业主交房，业主应当在规定时间内接收房屋办理入住手续，同时第十三条约定，房屋交付标志为被告发出房屋交付通知，原告在被告发布交房公告时未按照公告的时间进行收房所产生的责任应当由原告承担，被告不应当就交房公告后向原告承担逾期交房的违约金，即使计算违约金，也应当计算至2016年1月31日。远鹏公司提出反诉请求：1、判令反诉被告杨现琪支付反诉原告逾期付款的违约金5200元；2、本案诉讼费用由反诉被告负担。庭审中���远鹏公司明确违约金计算方式：（1）以10万元为基数，自2014年12月1日至2014年12月10日，以同期银行贷款利率二倍计算；（2）以164254元为基数，自2014年12月1日至2015年1月7日，以同期银行贷款利率二倍计算；（3）贷款以30万元为基数，自2015年3月31日至2015年4月26日以同期银行贷款利率二倍计算。事实与理由：杨现琪与远鹏公司房屋买卖合同纠纷一案，已由贵院立案受理。远鹏公司认为，依据双方签订的《青岛市商品房预售合同》附件一之约定，杨现琪应当于2014年11月30日前向远鹏公司支付购房首付款264254元，于2015年3月30日支付剩余购房款300000元。但杨现琪的首付款支付时间及剩余购房款支付时间均超过了合同约定的付款时间。故，远鹏公司认为杨现琪在本诉中应当将其逾期付款的违约金抵扣远鹏公司的逾期交房违约金。杨现琪辩称���1、该贷款是由被告置业顾问负责办理，贷款办理申办延后的责任不再原告，应由被告自行承担，且该时间的约定系格式条款，由被告单方提供，原告不予认可；2、按照商业贯例，商业贷款都是由开发商负责办理，其贷款逾期的责任系被告自身造成，与原告无关；3、被告主张原告首付款逾期没有事实根据，原告对附件一中约定的付款期限在交纳首付款时并不知情，所以不应当由原告承担该部分违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对无争议的事实，本院确认如下：2014年12月5日，杨现琪（乙方）与远鹏公司（甲方）签订华侨·幸福里认购书，主要内容：1、甲方为乙方预留华侨幸福里小区17���楼2单元403室，该房屋建筑面积为107.24平方米，……总价为人民币564254元；2、乙方为取得上述房屋的优先购买权，自签定本协议起，自愿按照向甲方支付房屋的预留费30000元；……杨现琪提交的选房协议背面手写：“贷款30万，首付264254，付104254，欠16万（元旦后付）”，欲证明原、被告就付款时间达成一致，约定剩余16万首付款于2015年元旦后支付；远鹏公司对此不予认可，杨现琪未能提供充分证据予以证明，应承担对其不利的法律后果，且本院无法确认手写内容与签订商品房预售合同的先后顺序，故对杨现琪该主张本院不予采信。2015年1月8日，杨现琪（乙方）与远鹏公司（甲方）网签《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：2、房屋价款及交付：���方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5261.6元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币564254元。附件一付款方式和付款期限双方约定：付款方式：按揭贷款支付，贷款方式：商业贷款；乙方于2014年11月30日与甲方签约，并付首付房款264254元；于2015年3月30日前支付房款300000元；第七条：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择书面形式通知乙方解除本合同……；甲方如选择继续履行合同，在乙方迟延付款满30日后，乙方应向甲方按应付款的日万分之三支付从约定付款日到实际付款日止的违约金。3、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：1、甲方应当在依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付乙方；但如遇下列特殊原因，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任：（1）本合同签订后，因遵守国家及地方政府新颁布可能导致甲方延期交房的各种法律、法规和通知而导致延期交房；（2）因水、电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误的；（3）因突发公共卫生事件而导致房屋无法按时交付的。交付之日商品房内的配套设施状况：……。2、乙方履行下列义务后，甲方可与其办理房屋交接手续：……。3、甲方可通过登报公告或者电话通知的形式通知乙方办理房屋交付手续。甲方采取登报公告交房通知等，自交房通知刊登之日，视为交房通知已经送达给乙方……。第十一条：甲方定于2015年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同附件一规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之二的违约金。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方��该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方发出房屋交付通知。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。杨现琪与远鹏公司签订合同时，远鹏公司已取得涉案房屋预售许可证。远鹏公司于2014年12月11日为杨现琪出具收款收据，收据载明：选房意向金100000元，原叁万收据已收回；于2015年1月8日为杨现琪出具收款收据，收据载明：房款164254元。根据选房协议及收款收据，本院认定杨现琪于2014年12月5日交首付款30000元，于2014年12月11日交首��款70000元，于2015年1月8日交首付款164254元。2014年4月11日，因银行按揭贷款迟迟未办理，购买远鹏公司房屋的业主将该情况通过向青岛市市长信箱发邮件的方式反映给青岛市政府办公厅，青岛市政府办公厅将此信件交予即墨市社会管理信息中心办理，经办理给予答复：1、…2、关于银行按揭材料提交按揭银行问题，远鹏公司保证准确及时的将按揭材料提交银行。但其中有一些环节需要时间，这点需要客户理解；3、关于客户办理银行按揭和房产证明所需手续较多，亦是贷款银行等相关部门所需正常材料，亦请客户理解和配合……。2015年4月27日，杨现琪、远鹏公司与中国银行股份有限公司即墨支行签订个人一手房贷款合同，当日，该行向远鹏公司转账300000元。2016年1月11日，即墨市规划局向远鹏公司出具建设工程规划单体验收意见书，对涉案即墨市通济街道办事处华侨村兴华路7号华侨·幸福里住宅楼1.1,1.2期工程规划单体进行了验收，经验收，该工程符合规划单体验收要求。但该意见书中注明：本意见书仅作为规划单体验收意见，不作为办理入户、产权登记、营业执照办理等手续的依据。2016年1月30日，远鹏公司提供青岛日报发布公告，内容为：尊敬的华侨·幸福里各位业主：您所购买的13#、16#22#楼住宅已经达到合同约定的交房条件。将于2016年1月31日办理交房手续，请您携带本人身份证、购房合同、购房款收据等资料到营销中心办理交房手续，逾期视同已交付。特此公告！青岛远鹏置业有限公司，2016年1月30日。杨现琪对该证据的质证意见：对该真实性无异议，对证明事项不予认可，该交房公告是被告单方制作，原告不知情，且违反了国家的强制性规定，也就是说开发商在不具备交房条件的情况下强制交房，原告不予认可，根据合同也不能证明被告的主张。另查明，截止杨现琪起诉之日，涉案房屋未办理竣工验收备案证，杨现琪也没有接收该房屋。上述事实有原、被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、收款收据、选房协议、银行一手住房贷款合同、市政信箱答复，被告提交的商品房预售合同、收款收据、个人贷款凭证、交房公告、选房协议、即墨市商品房预售许可证，建设工程单体验收意见书等证据在案佐证，经质证和本院审查，本院予以确认。本院认为，原被告于2015年1月8日网签的《青岛市商品房预售合���》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，杨现琪应当按照合同约定的期限支付购房款，远鹏公司应当按照合同约定的期限将符合交付条件的房屋交付给杨现琪。关于杨现琪要求远鹏公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。远鹏公司在未取得建设工程竣工验收备案证的情况下，通过报纸公告的方式强行交付涉案房屋，违反法律的强制性规定，其交付行为应属无效；双方合同约定的交房期限为2015年9月30日，但远鹏公司至杨现琪起诉之日仍未将符合交付条件的房屋交付给杨现琪，且远鹏公司也未提交证据证明其有逾期交房的正当理由，故杨现琪要求远鹏公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于支付违约金标准问题，根据合同第十二条���定，逾期交房90日内按照已付房款日万分之一计算；超过90日，自本合同附件一规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按照已付房款日万分之二计算。经查，附件一并未约定房屋的最后交付期限，故本院认定涉案房屋的最后交付期限为合同第十一条约定的2015年9月30日，据上，远鹏公司逾期交房超过90天，应自2015年12月30日起向杨现琪支付已付房款万分之二的违约金。杨现琪主张支付至判决生效之日止，因判决生效的时间现无法确定，无法计算出违约金的具体金额，且存在远鹏公司于判决生效前交付涉案房屋的可能性，故以计算至本案起诉之日即2016年8月4日为宜，之后的逾期交房违约金，待远鹏公司实际交房时间确定后，杨现琪可另案主张。经计算远鹏公司应支付杨现琪逾期交房违约金29793元（564254元×0.1‰×90+564254元×0.2‰×219）。杨现琪要求远鹏公司在逾期交房期限内全部按照已付房款日万分之二的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持。关于远鹏公司要求杨现琪支付逾期付款违约金的反诉请求。杨现琪于2014年12月5日交首付款30000元，于2014年12月11日交首付款70000元，于2015年1月8日交首付款164254元，虽然杨现琪未按合同约定的期限即2014年11月30日将首付款付清，但商品房预售合同实际的网签时间是2015年1月8日，故不应认定杨现琪逾期支付购房首付款。杨现琪提交的即墨市政府的信访答复意见，可以证实银行按揭贷款所需材料系由远鹏公司提交银行，远鹏公司未能提交证据证明，因原告原因导致银行贷款逾期，故本院认定未及时办理按揭贷款的过错不在杨现琪，杨现琪于2015年4月27日支付按揭款300000元不构成逾期付款���据上，远鹏公司要求杨现琪支付逾期付款违约金的反诉请求，无合同和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告青岛远鹏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨现琪逾期交付房屋违约金29793元；二、驳回原告杨现琪的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告青岛远鹏置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费627元（原告预缴），由原告杨现琪负担82元，被告青岛远鹏置业有限公司负担545元；反诉费减半收取25元（被告预交），由被告青岛远鹏置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  衣泽远人民陪审员  于振芳人民陪审员  鞠建秀二〇一七年一月二十三日书 记 员  张 丽附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”