上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初6735号原告: 田海刚。委托诉讼代理人：李吉，上海市海之纯律师事务所律师。被告：孙涛。委托诉讼代理人：朱秀利，上海思信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽娜，上海思信律师事务所律师。第三人：石文君。第三人：张伟。原告田海刚与被告孙涛、第三人石文君、张伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告田海刚及其委托诉讼代理人李吉、被告孙涛的委托诉讼代理人朱秀利、第三人张伟、石文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房地产买卖合同合法有效；2、被告配合原告办理涉案房屋的产权过户登记手续；3、要求被告向原告支付违约金272 000元（房屋总价的20%）。事实与理由：原、被告通过中介介绍，由原告购买被告所有的位于嘉定区秋竹路618弄8号502室房产。2015年4月27日，双方签订了定金协议并由原告支付被告购房定金2万元。2015年5月18日，双方在中介见证下签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定了房产价格、违约责任等权利义务。原告于签订合同当日向被告支付39万元，被告当天将房屋钥匙交给原告，原告实际控制房产至今。2016年3月29日，被告通过中介致函原告，怀疑原告的履约能力，原告通过律师函予以回应并要求被告指定2016年5月期间的任何时间和中介一起前往交易中心办理过户手续并支付房产尾款，被告未予回应。2016年5月26日，原告收到被告的《解除合同通知书》，原告对此不予认可。 原告认为被告单方解除合同的行为与事实不符，无任何法律依据，故诉至法院。被告答辩，不同意原告诉请。双方口头约定，待被告去掉产证上沈艳的名字后再签订正式的《上海市房地产买卖合同》，但是被告依约去掉沈艳名字后，原告未配合签订正式的合同，被告在2016年3月期间函告原告履行支付房款的义务，但是原告没有给予被告明确的回复。被告发函的时候，距离房屋满2年仅剩下1个多月，所以按照常理，原告理应在这个时间准备好剩余房款。原告不支付房款，存在根本性的违约。另外，被告有理由推断原告不具有购房资格。被告向原告发函要求原告提供社保缴纳记录，但是原告始终没有提供。基于上述两个理由，被告又去寻找其他的购房者。被告不认为已经将房屋交付原告，被告只是把钥匙放在中介处。被告和第三人的过户是发生在被告给原告发解除函之后。被告不存在恶意的违约。第三人石文君述称，驳回原告的诉请，要求被告继续履行与第三人之间的合同。第三人在买房之前，已经做过产调，证明涉案房屋登记在被告名下，且能正常买卖。至于房屋交付，被告与第三人的合同中约定，在过户之后和水电煤全部结清后，才将房屋交付给第三人。现第三人已经支付了首付，贷款也已经审批通过。第三人已经履行了所应尽的所有义务，故要求驳回原告的诉请，要求被告继续履行与第三人之间的合同，并赔偿第三人逾期过户的损失。第三人张伟述称，同第三人石文君的意见。本院经审理确认如下事实：2015年4月27日，原告与被告签订购房定金协议，约定原告以136万元购买被告位于上海市嘉定区秋竹路618弄8号502室的房屋，原告支付定金2万元。2015年5月18日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的嘉定区秋竹路618弄8号502室房屋，价格136万元，双方约定房屋满两年后，共同办理过户手续，原告在支付首付款后，被告就将房屋交付给原告，首付款为41万元，房屋满两年的日期为2016年4月14日，该房屋现在的产证为沈艳、孙涛共同共有，被告依照公证书的内容，将沈艳名字去除后，继续履行合同，被告承诺将该房屋内所有家具、家电赠送给原告，原告已支付首付款41万元，任何一方违约，违约金为该房价的20%（原告不买或被告不卖）。关于付款条件双方约定，待被告将产证名字改成孙涛一人后，再签订正式的买卖合同，日期大约为签订本合同后的两个月。原告应于2015年5月18日前支付2万元作为定金，应于2015年5月18日支付39万。上述合同签订后，原告于当日支付39万元并拿到了涉案房屋的钥匙。加上2万元定金，原告累计支付41万元。2015年9月11日，被告依约将产证上沈艳的名字去掉，涉案房屋产权登记在被告孙涛一人名下。但双方至今未签订网签版的《上海市房地产买合同》。2016年3月24日，被告发函给原告，称原告在支付41万后，未有任何履行支付义务的行为，现正式催告原告，在收到本案后立即明示原告是否有能力履行合同，并提供相应履行能力证明，如未提供的，被告将视为原告无履行能力，相应法律后果由原告承担，2016年4月1日，原告向被告发出回复函，称对于目前尚未支付的余款95万元，因合同并未明确约定支付的时间，也未明确约定去交易中心办理过户的时间，只是一致同意了满两年后一起去办理过户，鉴于被告要求原告准备钱款及相关证照，原告提出要求，双方于2016年5月期间共同前往交易中心办理过户，原告于办理过户当日支付被告房款85万元，产证办出后再支付10万元，具体在2016年5月哪一天，由被告安排。2016年5月25日，被告向原告发出解除合同的通知，称2016年3月底出台新政，要求外地户籍社保连续缴纳满5年才有资格购房，被告遂发函要求原告提供书面材料以证明购买资格，鉴于原告迟迟未提供购买资格证明材料，至今已经两个月，也未实际支付剩余房款，故原告属根本违约，被告正式解除与原告的房地产买卖合同。原告收到被告的解除函后，对此不予认可，且与被告沟通未果，故诉至本院。另查明，1、2016年4月10日，被告孙涛将涉案房屋出售给第三人，与第三人张伟、石文君签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，房屋总价200万元。该合同约定，第三人应于2016年4月11日支付定金5万，4月12日前支付房款55万元，于房地产交易中心办妥产证并将银行所需放款资料送入银行，以银行发放贷款的方式向被告支付房款140万元。上述合同签订后，第三人向被告累计支付房款共计60万元，第三人自述其向银行申请的贷款已审批通过。2016年5月30日，被告与第三人前往房产交易中心办理涉案房屋的过户手续。因原告在本案中申请了财产保全，涉案房屋被依法查封，故房产交易中心未批准被告与第三人的过户申请，涉案房屋仍登记在被告名下。2、庭审中，原告自述其连续缴纳个人所得税已满五年，具有购房资格。3、审理中，原告已将剩余房款95万元支付到法院，以证明其继续履约的能力。本院认为，原告与被告于2015年5月18日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。该合同虽然对于双方办理过户手续的日期未明确约定，但从补充条款可以推断出应在2016年4月14日之后，具体时间双方再进行协商。在3月24日被告发给原告的函中，被告仅要求原告提供支付能力及购房资格的证明材料，并未与原告约定具体的过户时间及支付剩余房款的时间。而在原告4月1日的回复函中，原告提出与被告2016年5月办理过户，具体哪天由被告确定，且原告对于支付剩余房款的时间及方式也提出了方案。但被告在收到原告的函后，并未与原告确定办理过户及支付房款的具体时间，而是将涉案房屋出售给第三人。原被告签订的房屋买卖合同尚在履行中，被告将涉案房屋出售给第三人，存在明显恶意。鉴于被告并未有证据证明原告存在违约行为，被告单方解除合同缺乏法律依据，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》应继续履行。现原告已将剩余房款95万元支付至本院，具有继续履约的能力。对于原告要求被告配合办理涉案房屋的产权过户登记手续的诉请，本院予以支持。被告配合原告办理过户手续的同时，原告应将剩余房款95万元支付被告。被告无正当理由拒绝配合原告办理过户手续构成违约，应当向原告承担违约责任。对于原告主张的违约金272 000元，明显过高，鉴于合同对逾期过户的违约金并未明确约定，本院酌情将违约金的标准调整为原告已付款的日万分之五。至于第三人主张驳回原告要求过户的诉请，被告应与第三人办理过户的意见，本院认为，原被告的房屋买卖合同订立在先，且涉案房屋已经交付原告使用，故对于第三人的意见本院无法采信。第三人的损失可另案向被告主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告孙涛应于本判决生效之日起十日内配合原告田海刚办理位于上海市嘉定区秋竹路618弄8号502室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权过户登记至原告田海刚名下；二、原告田海刚应于本判决生效之日起十日内支付被告孙涛人民币950 000元；三、被告孙涛应于本判决生效之日起十日内支付原告田海刚违约金，以人民币410 000元为基数，按照日万分之五的标准计算，从2016年6月1日计算至被告配合原告办理过户手续之日止。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5 350元，减半收取2 675元，保全费5 000元，合计诉讼费7 675元，由原告田海刚负担2 212.50元，被告孙涛负担5 462.50元（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 韩 颖二〇一七年一月十七日书 记 员 李春兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。