黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑08民终821号上诉人（原审被告)：萧厚亮，男，1972年1月29日出生，汉族，个体，住同江市。被上诉人（原审原告）：赵凤，女，1964年8月20日出生，汉族，个体，住同江市。委托诉讼代理人：孙元海，男，黑龙江繁兴律师事务所律师。原审第三人：陈国东，男，1964年10月30日出生，汉族，个体，住同江市。上诉人萧厚亮因与被上诉人赵凤、原审第三人陈国东侵权责任纠纷一案，不服黑龙江省同江市人民法院(2016)黑0881民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人萧厚亮、被上诉人赵凤及其委托诉讼代理人孙元海、原审第三人陈国东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。萧厚亮上诉请求：撤销同江市人民法院（2016）黑0881民初791号民事判决。其上诉理由为：一、2015年1月2日我与陈国东签订房屋租赁合同，双方认可后签名，租房款100000元，一次性交清，三天后我搬进房屋，陈国东把钥匙和购电卡交给了我，但是他现在却予以否认。在我搬进该房二十多天后，陈国东的母亲硬闯进来要寻找东西，我便报警，通过这次我受到干扰，于是我告知陈国东一次性拿完东西。二、2015年11月18日，陈国东领着赵凤等人偷偷去给我搬家，当时我报警才阻止这些人的搬家行为。三、如果陈国东没有和我签订租房合同，他不可能让我搬进他家。在第一次开庭时，陈国东不承认合同上的两处签名是他所签，第二次开庭却承认了合同上的两处签名是他签的，他又说是办理低息贷款协议，在空白纸上签订的，根本是撒谎。四、陈国东说没有收到租房款，但合同上已标明是一次付清（已付清），他还在百般抵赖，同江市人民法院认为陈国东取衣物要经过派出所才能取出，此种行为不符合常理，其实只要去派出所调查核实，便知道事情的真实情况，原审法院认为我有一套78平方米的住宅，并非必须在外租房，我租此房是为老人居住的。四、赵凤认为租赁费用没有约定，但合同最后一项写明，房屋不能提前收回，如果违约则双倍赔偿，即贰拾万元整，从这点足以说明租赁费用有约定，另外赵凤认为合同字体不同，法院告知去司法鉴定，但最后却没有鉴定结果。请求二审法院重新审理此案，给予公正判决。赵凤辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人从第三人处购买楼房，已进行产权变更登记，合法取得该楼房所有权。二、上诉人主张对涉案楼房有租赁合同，享有居住权的理由不成立，首先，第三人当庭否认与上诉人签订过租赁合同，上诉人在一审中提交的租赁合同，从内容上看不符合当地租赁房屋的交易习惯，因为根据当地房地产价格，100000元可以购买一套小户型住宅，没有必要租赁居住。上诉人称是为了给老人居住也不符合常理，上诉人的母亲已七十多岁，不可能长期租赁房屋居住。其次，合同内容不是一次性形成，不是同一只笔书写，按第三人的说法，上诉人在其签名的空白纸上添加的租赁内容。并且上诉人没有提交其交付100000元租金的收据，一审中，上诉人曾当庭表示第三人出具了收据。第三，从第三人与上诉人间因居住房屋引发的矛盾来看，曾多次报警，上诉人的生活必需品没有搬离住宅楼，不符合双方自愿签订房屋租赁合同主动搬迁出楼房的状况，因此上诉人与第三人之间不存在真实的房屋租赁关系，上诉人拒不搬出侵害了被上诉人合法权益，请求法院驳回其上诉请求。陈国东述称：租赁合同是虚假伪造的，在城郊派出所备案的第一份合同租金为200000元，而本案提交的合同租金为100000元，此两份合同均为伪造。该两份合同签字是我签的，但内容是后写的，我没有租给上诉人房屋，如为真实租赁，应有房租收据，但是上诉人未提交。赵凤在一审法院起诉请求：1、请求被告停止侵权，立即迁出同江市建业小区1号楼11单元402室房屋，并承担本案诉讼费用。2、要求被告支付20个月租金15000元。一审法院认定，2015年10月21日，原告赵凤购买了第三人陈国东所有的位于建业小区1号楼11单元402室住宅楼，双方签订了房屋买卖协议，原告按协议约定交付了购房款170000元，双方于2015年11月12日在同江市房产局办理产权变更登记，原告领取了房屋产权证，第三人向原告交付了房屋钥匙，在原告迁居该房屋时，本案萧厚亮以2015年1月2日与第三人陈国东签定了该房屋的租房合同为由，居住占有该房屋并拒绝搬出。第三人陈国东不承认将涉案房屋租赁给被告居住，述称与被告之间在该案纠纷之前就存在经济往来关系，在此之前是在被告处借款100000元并逐年逐月偿还被告萧厚亮借款24个月，每月还款5000元，后期不能清偿剩余借款，被告萧厚亮在自己不注意的情况下将涉案房屋钥匙私自拿走，强行占用该房屋。第三人陈国东为了在萧厚亮处融资低息借款，给被告出具了前后签名的委托书，但被告萧厚亮私自填写了房屋租赁的内容，第三人不承认房屋租赁的事实，亦否认被告萧厚亮交纳房屋租金100000元，被告萧厚亮也不能向法庭提供给付第三人租房费的收据。三方发生涉案房屋纠纷时，通过公安部门出警对当时的情况进行了出警录像（光盘）。经本院调取了该出警录像（光盘），查明被告与第三人因该房屋多次发生冲突而报警，第三人并没有为被告出具过收取房租费的收据。另查明，被告萧厚亮及家人在同江市繁荣小区E区3单元301室有面积为78平方米住宅楼房一套，且一直在此居住，并非必须在外租房居住。一审法院认为，本案争议焦点：被告萧厚亮与第三人陈国东是否存在房屋租赁合同关系。关于本案争议焦点问题，被告主张其与第三人之间存在租赁合同关系，其提供房屋租赁合同、购电卡、购电票据以及陈国东在派出所出具的证明予以证实。第三人否认其与被告之间存在租赁合同关系，称其并未收到被告所说的一次性交付的租金，其与被告之间存在借贷关系，因无法偿还借款后，被告强行占有该房屋。房屋租赁合同是合同双方自愿签订的，但本案中，该租赁合同存在诸多疑点。首先，被告与第三人之间的关系存在疑点，第三人称其与被告之间系借贷关系，因借款到期无法偿还，被告即强行占有该房屋，结合租金交付、房屋占有及被告已有居住楼房的情况，不排除被告占有该房屋系因其他法律关系所致；其次，租金的支付方式存在疑点，被告称租金为一次性付清，并由第三人出具收据，而第三人称并未收到100000元的租金，被告亦未提供收据以及其他能够证实实际交付租金的相应凭证，租金是否支付无法确认；第三，合同的签订以及出租房屋的交付是否为第三人的真实意思表示，从本案现有证据来看，被告与第三人之间因该房屋已发生多次争议并报警，正常的租赁合同关系产生争议也仅是在租期、租金以及相关费用交付上，而双方产生的争议是因第三人物品在出租房屋中想要取出而取不出，从被告提供的第三人在派出所写的证明内容来看，按被告所述双方是租赁关系且系第三人自愿的前提下，第三人亲属的必要生活用品换洗衣物都未能带走，第三人母亲想取衣物却要经过派出所才能取出，此种行为明显不符合常理，亦不符合租赁习惯；第四，第三人为其子女购买的钢琴是为了培养孩子的才艺所购置，是孩子学习的必备用品，如果第三人自愿将涉案房屋出租给被告，应当将正在上学的孩子所必须的学习用品即钢琴随人搬走，在庭审中被告及第三人均承认钢琴还在涉案房屋之中，这一情形也不符合生活常理。根据以上种种疑点，被告主张其与第三人之间为房屋租赁合同关系不能使人信服，同时根据“谁主张，谁举证”原则，被告对其主张负有举证责任，而其提供的证据不能足以证实双方之间存在房屋租赁合同关系，根据本院对被告提供证据疑点的分析，被告主张的租赁关系不成立，本院对该案的租赁关系不予认定，对被告的抗辩主张不予支持。综上，因被告与第三之间无真实的租赁合同关系，其占有该房屋无法律根据，原告赵凤与第三人陈国东在其双方真实意思表示一致的基础上，形成了房屋买卖的合同，在2015年10月21日双方签订了房屋买卖合同，原告赵凤并于2015年11月12日在同江市房产局办理产权变更登记，原告领取了房屋产权证，原告赵凤是该房屋的所有权人。原告作为该房屋的所有权人，有权要求被告搬出该房屋，停止侵权，将该房屋腾出给原告。现原告要求被告停止侵权，迁出其房屋的诉讼请求合法，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，因其并未提供租金标准的证据，要求被告支付20个月租金15000元的诉讼请求没有证据支持，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。判决：一、被告萧厚亮于判决生效之日停止侵权，迁出原告赵凤所有的建业小区1号楼11单元402室；二、驳回原告赵凤的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是上诉人萧厚亮与第三人陈国东是否具有真实的租赁关系。首先，从合同的内容来看，双方签订的租赁合同内容并不完备，虽然约定了违约金数额，但是对租金约定不明，上诉人虽然主张一次性交纳了房租，但是却未提供相关的证据，根据《最高人民法院》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此上诉人应承担举证不能的不利后果。其次，从日常生活经验法则来看，双方的租赁关系存在诸多疑点。第一，本案第三人陈国东自己及家人的必备生活用品均未拿走，物品未清点，甚至连贵重物品都需日后报警介入才能取出；第二，本案双方因该房屋多次发生冲突并报警，与日常租赁行为不符，无法确认租赁该房屋为第三人的真实意思表示；第三，即使根据合同约定的违约金数额倒推出房屋租金为100000元，根据同江市楼房价格，该价格偏高，和楼房购买价格相差无几，不符合市场交易习惯；第四，上诉人萧厚亮在同江本地另有一套住房，租房并非必需，其陈述是为老人租房，但租期十年也与日常交易习惯不符。根据上述事实及理由，萧厚亮与陈国东的行为明显与日常的租赁行为不符，陈国东并非自愿与萧厚亮签订房屋租赁合同，该合同并非双方真实意思表示，无法认定双方具有真实的租赁关系。至于陈国东与赵凤的房屋买卖行为，双方已经在同江市房产局办理了产权变更登记，赵凤领取了房屋产权证，取得了本案争议楼房的所有权，因此其有权向萧厚亮主张相关权利。综上所述，萧厚亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由萧厚亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜广武代理审判员  何 璇代理审判员  程 磊二〇一七年一月二十二日书 记 员  梁淑荣