四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)川2081民初3083号原告：钟学彬，男，1975年9月22日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：唐中志，四川展新律师事务所律师。被告：简阳市金泰房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市简城建设路56号，统一社会信用代码915120817348560947。法定代表人：汪道均，董事长。委托诉讼代理人：周苹丽，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张丽，四川毫达律师事务所律师。原告钟学彬与被告简阳市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，原、被告分别于2016年9月21日、2016年10月20日申请庭外和解共计一个月，2016年10月20日原告申请对涉案某小区2号楼1单元4楼5号房屋的市场价格进行司法鉴定，2016年12月26日鉴定机构因无法进行鉴定退回，本案依法由审判员赵春梅适用简易程序于2016年8月10日、2017年1月6日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告钟学彬及其委托诉讼代理人唐中志、被告金泰公司的委托诉讼代理人周苹丽、张丽到庭参加诉讼，第二次庭审原告钟学彬及其委托诉讼代理人唐中志到庭参加了诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟学彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付位于简阳市简城镇朝阳巷某小区2号楼1单元26楼4号房屋；2.判令被告向原告支付截止2016年7月22日的过渡费37800元，2016年8月至交房之日止的过渡费按合同约定的房屋面积108平方米×5元/平方米×3倍计算；3.判令解除原、被告签订的承诺书，被告向原告支付因未能履行交付位于简城镇朝阳巷某小区2号楼1单元4楼5号房屋的可得利益损失227250元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月23日原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、《补充协议》，约定：被告作为拆迁人，按照旧城改造的相关规定负责拆迁原告位于简城镇朝阳巷的房屋（原产权证号为：简监证他字第201XXXX462号，建筑面积为108平方米），拆迁方式为产权调换方式；过渡费标准为住宅5元/平方米，过渡期为28个月（被拆迁人拆迁完毕向拆迁人交付钥匙至过渡期起算之日的临时安置补偿费，按过渡期标准计算）；因拆迁人的责任延长过渡期的，其计算标准按拆迁方案规定执行，即每逾期6个月以内的增加0.5倍，逾期半年以上不足一年的增加1倍，逾期一年以上的增加2倍，签订协议时，拆迁人一次性支付一年的过渡费；补充协议约定超出16平方米原、被告互不补差价。同日，原、被告签订承诺书，应原告要求，被告同意原告购买95平方米的住房一套，其中20平方米单价按900元/平方米，余下75平方米单价按2050元/平方米计算，并由被告工作人员周文在承诺书备注房屋为“2号楼壹单元4楼5号房”。后通过选房确定被告给予原告产权调换安置房屋为位于简城镇朝阳巷某小区2号楼1单元26楼4号建筑面积为124平方米的房屋，并在《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》上进行了明确。原告按约定将原有房屋交付被告拆迁，扣除被告已支付6个月的过渡费3240元，从2012年6月至2014年10月的过渡费为5元/平方米×108平方米×（28-6）个月=11880元，2014年11月至2015年4月的过渡费为5元/平方米×108平方米×6个月×1.5=4860元，2015年5月至2015年10月的过渡费为5元/平方米×108平方米×6个月×2=6480元，2015年11月至2016年7月的过渡费为5元/平方米×108平方米×9个月×3=14580元，2016年8月后的按3倍计算；被告未按约定交付位于某小区2号楼1单元26楼4号房屋。2016年7月8日原告旁听了简阳市人民法院审理的被告与马品容的拆迁案件，才知晓被告已于2011年5月29日即在原被告签订承诺书前将某小区2号楼1单元4楼5号房屋作为安置房调换给马品容，原告为达到拆迁目的，采取欺诈手段与原告签订承诺书，导致无法向原告交付某小区2号楼1单元4楼5号，其行为已构成根本违约，给原告造成巨大损失，按照被告在简阳市价格监督检查局提交的某2号楼1单元商品房销售价目表所体现的单价，对照上下楼的价格确定按4200元/平方米为基数计算房屋总价为39.90万元，扣除原告应支付的房款17.175万元后，被告应赔偿原告的可得利益损失为22.725万元。被告为达到拆迁目的与原告签订的承诺书，承诺书与拆迁安置协议及补充协议构成本次拆迁的全部权利义务，承诺书不违反法律强制性规定，合法有效，被告未提供证据证明承诺书侵害了国家利益及社会公共利益，也无证据证明存在胁迫，即使存在，且已过了1年的申请撤销或变更的期限。原告之所以未支付过某小区2号楼1单元4楼5号的房款给被告，因为承诺书中未约定房款的支付时间，被告也不能提供承诺书中的房屋所致。本案不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，应适用《城市房屋拆迁管理条例》，原、被告基于平等自愿签订的协议属于民事协议，被告提交的委托书中没有提及委托人的相关权利义务，拆迁资金由被告负责，拆迁人是被告，根据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（法复[1996]16号）和《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议，仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》（[2007]民立他字第54号），本案属于民事协议，不属于行政案件，被告的抗辩理由不成立。被告金泰公司辩称，1、原告诉称的原被告签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、《补充协议》、《承诺书》属实。2、被告的行为属于行政授权的委托行为，本案属于行政诉讼，请求法院裁定驳回原告的起诉。理由：被告的拆迁安置行为是对国有土地上的房屋拆迁安置，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定，国家可以授权委托房屋征收实施单位，被告是受简阳市土地储备中心及其主管部门于2010年10月26日出具的委托书进行的，属于行政授权委托行为，根据新的行政诉讼法第十二条第十一款的规定，本案属于行政案件。3、被告不是本案适格的主体。即使本案不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，本案被告的行为是受简阳市土地储备中心及其主管部门委托实施的，根据民法通则第63条规定，相应的法律后果由委托人承担。4、原、被告签订的补充协议和承诺书属于无效合同。本案涉案房屋属于旧城改造，由简阳市人民政府主导，符合人民群众的根本利益，属于重大公共利益和国家利益的体现，原告作为最后一户签订拆迁协议，按照选房规则，应最后选房，原告在签订安置协议却要求选房时享有第一优选权，同时要求优先选择2号楼1单元4楼5号房，损害了其他被拆迁户的利益，原、被告签订的补充协议和承诺书违反了合同法52条规定，损害了国家利益、社会公共利益和第三人的利益，属于无效合同；承诺书和补充协议约定了如果原告泄露该承诺书及补充协议内容，原告承诺协议无效。5、针对原告第一项诉讼请求，某小区2号楼1单元26楼4号房屋已具备交房条件，2015年10月20日被告已张贴了还房公告，要求原告接房，多次通知原告接房，原告因自身原因拒绝接房，被告不应承担相应的法律后果及违约责任。6、针对原告的第二项诉讼请求，原告计算的过渡费的起止点不对，欠过渡费的金额不对。过渡费起算点不是原告主张的2012年6月，应从原、被告签订同意拆迁的协议的时间作为起算点，即2012年7月23日；据合同约定，从单个被拆迁户到所有被拆迁户拆迁完毕之日为临时过渡安置期，临时过渡安置期至被告与四川雄州实业有限公司（以下简称雄州公司）签订房屋拆迁补偿协议止即2013年4月22日，该期间的过渡费按过渡费标准计算。2013年4月23日至2015年8月22日为合同约定的28个月的过渡期。2015年8月23日至2015年10月20日（通知原告接房），这2个月属于超过渡期，按照0.5倍计算，2015年10月21日以后不应当计算过渡费，被告共应当支付的过渡费为108×5×[（9+28）+2×1.5]=21600元，扣除已支付的12个月的过渡费6480元，被告还应当向原告支付的过渡费为15120元。7、承诺书属于拆迁安置补偿协议的一部分，不是商品房买卖合同，承诺书属于无效。理由：承诺书中的房号是原告选房的房号，不是双方协商达成的意思表示，而是按选房规则、选房顺序确定，不是商品房买卖合同的标的房号，原告作为本次拆迁的“钉子户”，最后一个拆迁，采取胁迫的手段签订低于市场价格的承诺书，却要求第一个选房，损害了所有拆迁户的利益，且在签订承诺书时，周文已告知该房屋被他人选中，原告在知晓承诺书中的房屋属于拆迁户马品容后，被告还有房号，原告以各种理由拒绝不选，反而要求被告赔偿可得利益损失，原告的理由不成立。本院经审理认定事实如下：2012年7月23日，根据简阳市人民政府[2010]第41次会议纪要精神，对白塔运输公司片区棚户区进行旧城改造，依照《城市房屋拆迁管理条例》、《四川省城市房屋拆迁管理条例》等，原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，约定：1、被告作为拆迁人，按照旧城改造的相关规定负责拆迁原告位于简阳市简城镇朝阳巷的房屋（原告拆迁房屋的产权证号为：简监证他字第201XXXX462号，建筑面积为108平方米，土地使用证号：简国用2009第XXX92号），拆迁方式为产权调换方式。2、产权调换安置还房位置：简城镇朝阳巷某小区电梯公寓壹套，建筑面积为124平方米；实行先签协议先选房原则，有证房屋实行拆一还一，新旧补差，超面积部分由被拆迁人进行购买，住宅补新旧结构差200元/平方米，还房面积超原产权建筑面积20平方米内的，被告按成本优惠价900元/平方米购买。3、住宅过渡费标准为5元/平方米每月，每户不足340元/月，补足340元/月；过渡期从该片区拆迁范围内所有被拆迁人全部正式搬迁完毕向拆迁人交钥匙之日起计算，过渡期为28个月（被拆迁人搬迁完毕向拆迁人交付钥匙至过渡期起算之日的临时安置补偿费，按过渡期标准计算）；因拆迁人的责任延长过渡期的，逾期6个月以内的增加0.5倍，逾期半年以上不足一年的增加1倍，逾期一年以上的增加2倍，签订协议时，拆迁人一次性支付一年的过渡费。合同并对其它事宜进行了约定。同日，原、被告签订了《补充协议》，约定：原告在选房时为第1优选人，原告拆迁房屋面积为108平方米，原告选安置房住房总建筑面积124平方米，超出16平方米，原、被告互不补差价；原告不得以任何方式泄漏出去，一经有泄漏和他人举报，原告承诺协议内容无效，据实承担给被告造成的经济损失，并按白塔片区拆迁安置方案进行补偿。同日，原、被告签订《承诺书》，约定：应原告要求，被告同意原告购买壹套95平方米住房，其中20平方米单价900元/平方，余下75平方米单价按2050元/平方米价格计算，送五通壹套，承诺书的内容，双方均具有保密义务，原告不得以任何方式泄漏出去，一经有泄漏和他人举报，原告承诺承诺内容无效；并由被告工作人员周文在承诺书上手写“2号楼壹单元4楼5号房”，原告在后面手写“临人民医院”。2012年7月25日，被告向原告支付了拆迁补偿安置费用33280元，其中室内装饰装修补偿款26200元，12个月的住宅临时安置过渡费6480元，搬家费600元。后安置房选定后，原被告在《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》上明确了给原告的安置还房为某二号楼1单元26楼4号房。原告未向被告交付过承诺书中涉案房屋的购房款。2011年5月29日，被告已将《承诺书》中标注的2号楼壹单元4楼5号房以产权调换形式安置给了马品容。2010年12月24日，简阳市房屋拆迁管理办公室向被告颁发了《拆许字2010第16号房屋拆迁许可证》，拆迁范围：东南方向为运输公司白塔片区棚户区（原红塔村五、六社），西北方向为二期旧城改造至景观大道，拆迁期限为2010年12月24日至2011年10月24日止。2010年12月28日，简阳市房屋拆迁管理办公室发布了《房屋拆迁公告》，公告载明“房屋拆迁许可证号为简拆许字2010预第03号，拆迁范围为简阳市运输公司白塔片区棚户区（原红塔村五、六社）二期旧城改造至景观大道，拆迁期限2010年12月24日至2011年5月23日止，以及其它内容”。某二号楼1单元26楼4号房屋已具备交房条件。2016年1月26日，被告曾通知原告接某二号楼1单元26楼4号房屋，原告以要同时领取该房和承诺书中的房屋为由而未前往接房。2016年6月29日，被告在简阳市房屋征收补偿局工作人员袁富强的见证下，将催促原告办理拆迁安置返还房屋交接有关手续的通知交给原告的妻子，要求原告于2016年7月1日下午4点前到被告处办理某二号楼1单元26楼4号房屋的接房手续，原告未前往接房。原、被告对上述事实均没有争议，本院予以确认。以上无争议的事实有原、被告的陈述及原、被告提交的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》及《补充协议》、《承诺书》、马品容的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、拆许字2010第16号拆迁许可证、2010年12月28日房屋拆迁公告、运输公司白塔片区旧城改造二期房屋拆迁补偿安置费用结算表（钟学彬）、领款单、金泰公司关于催促原告办理拆迁安置返还房屋交换有关手续的通知予以证实。双方争议的事实是：原、被告的纠纷是否属于民事案件受案范围，过渡费起止点，可得利益损失金额。双方争议的法律问题是：原、被告签订的《补充协议》和《承诺书》是否有效。原告为证明争议的事实和其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：证据材料1、《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，拟证明本案属于民事案件受案范围和过渡费的计算。证据材料2、被告某二号楼1单元未售商品房在简阳市价格监督检查局备案的销售价目表，价目表载明“其中3楼的价格为4500元/平方米至5880元/平方米不等，5楼的价格为4220元/平方米，6楼的价格为4240元/平方米。”，拟证明原告的可得利益损失计算金额。被告对原告提交的证据材料1的真实性、合法性、关联性无异议，但认为达不到原告的证明目的。对证据材料2的真实性和合法性不持异议，但与本案无关，价目表中无4楼5号房的价格，原告主张按4200元/平方米的价格是原告通过该间接证据价目表加推测得出的，不代表实际价格。被告为证明争议的事实和其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：证据材料3、简阳市政府（第32、41、57次）议事纪要、被告简金房地发（2010）013号关于运输公司白塔片区棚户区旧城改造二期工程房屋拆迁补偿安置方案的请示及简阳市房屋拆迁管理办公室简拆办[2010]55号批复文件、拆许字2010第16号拆迁许可证。证据材料4、2011年3月13日运输公司白塔片区拆迁工作分组名单。证据材料5、2010年10月26日简阳市土地储备中心及其主管部门向被告出具的委托书。证据材料3、4、5拟证明本案属于行政案件，不属于民事案件受案范围。证据材料6、2013年4月23日被告与雄州公司签订的《房屋拆迁（货币）补偿协议》及电汇凭证，拟证明雄州公司是最后的被拆迁人，过渡费的起算点应为2013年4月23日。证据材料7、某项目拆迁安置住宅交房结算方案、2015年10月21日交房通知。证据材料8、被告工作人员书写的钟学彬选房情况说明4份，情况说明无书写人签名，也无原告签名。证据材料9、证人王俞力的证言，证人王俞力证实曾于2016年5月27日带原告选过其销售的仅剩两套的房源，只带原告看了一套房源，原告未能选中。证据材料7、8、9，拟证明被告通知原告接房和选房，原告因个人原因未能接房和选房。原告对被告提交的证据材料3、4、5的真实性、关联性均有异议，被告提交的证据可见被告通过出让方式取得土地，并负责拆迁工作，委托书内容表明拆迁资金由被告负责，委托书只是被告与简阳市土地储备中心就达成土地出让后的事宜委托，不代表简阳市土地储备中心负责拆迁工作。对被告提交的证据材料6，认为无法核实证据的真实性，与本案无关。对证据材料7、8的真实性有异议，对证据材料9证人证言的真实性无异议，但不能证明被告已带原告进行了选房。为查清案件事实，本院于2016年9月20日对被告就简阳市土地储备中心和国土局出具的委托书情况进行询问了。为确定某小区2号楼1单元4楼5号房屋的价值，本院向房管局调取了某小区在2016年1月份备案价格表，备案显示的某（二期）1号楼、2号楼的成交均价为4165.22元和4133.3元。原告对调取的备案价格和询问笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对原、被告提交的有争议的证据认证如下：对证据材料1、3、5、6和房管局的备案价格表及询问笔录，系客观真实，合法有效，与本案具有关联性，本院依法予以确认。对证据材料2，系被告向国家有关机关作出的对外销售价格，系客观真实、合法有效，与本案有关联性，本院依法予以确认，但对该证据能否达到原告的证明目的，本院在本院认为部分再作表述。证据材料4与本案不具有关联性，本院不予确认。对证据材料7交房结算方案仅为被告单方提供的一种方案，被告是否按该方案履行无相关证据佐证，交房通知上无原告的名字，被告未提供证据证明已向原告送达了该通知，也未提供证据证明已张贴交房通知，对被告提交的交房结算方案和交房通知，本院不予确认。对证据材料8，选房情况中无记录人员的签名，也无原告的签字确认，被告也无其它证据能够佐证工作人员书写的情况说明，本院无法核实是谁记录及记录内容的真实性，本院对其不予以确认。对证据材料9证人陈述的证言，结合原、被告的陈述，系客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。经上述由本院确认的证据，结合原、被告的陈述，查明本案事实如下：2010年10月28日，被告向简阳市房屋拆迁管理办公室就有关运输公司白塔片区棚户区旧城改造二期工程房屋拆迁补偿具体安置方案是否可行进行书面请示，2010年11月24日，简阳市房屋拆迁管理办公室书面发文同意该方案实施。简阳市人民政府分别于2008年6月19日、2009年4月29日、2010年6月18日召开会议，并形成《关于2008年、2009年、2010年城市建设工作领导小组第二次建设审批例会议定事项的会议纪要》三份，会议纪要中有关简阳市汽车运输有限公司片区改造问题，如同意对简阳市汽车运输有限公司灾后重建，对改造拆迁范围、拆迁工作负责部门等进行了议定。2010年10月26日简阳市土地储备中心及其主管部门简阳市国土资源局（以下简称国土局）向被告出具的委托书，并加盖公章，委托书载明委托事项为“1、补偿、安置所需资金全部由贵公司负责支付，拆迁保证金由贵公司按照规定向市拆迁办缴纳。2、编制好拆迁安置方案，报市拆迁办审批后方可实施。3、严格按照现行政策，与原土地使用者、房屋所有者具体商谈拆迁安置补偿事宜，并签订补偿协议书。4、该地块实施拆迁安置时，应严格按照有关政策和协议约定，尽快组织实施。维护好社会稳定，避免上访事件的发生。若因拆迁安置等所引发的上访等由贵公司全权负责。”，被告未在委托书上加盖印章予以确认。2013年4月23日被告与雄州公司签订了《房屋拆迁（货币）补偿协议》，被告以周芮竹的名义向雄州公司通过四川省农村信用社汇款270997元。2016年5月27日王俞力带原告选过其销售的仅剩两套的房源，只带原告看了一套房源，原告未能选中。另查明，2016年1月份被告向房管局备案的某（二期）1号楼、2号楼的成交均价为4165.22元和4133.3元。本院走访了简阳部分二手房中介，因某小区位于简阳市河西城南片区，2016年上半年简阳城南片区二手房市场单价在3500元左右。在诉讼中，被告认可拆迁的费用由其公司负责，盈亏也由公司自行负责，由被告向国土局交纳土地出让金取得土地，国土局无需向被告交纳任何拆迁费用；办理拆迁许可证必须要政府同意旧城改造，国土局出具委托书证明该地块可以动了，简阳市房屋拆迁管理办公室才颁发拆迁许可证。在诉讼中，被告曾提供11套房屋供原告选择，原告以被告提供的房屋光线、楼层不好等原因而未选中。原告为证明可得利益损失，向本院申请对涉案的某小区2号楼1单元4楼5号房屋的市场价进行司法鉴定，在鉴定程序中，原告主张按鉴定材料质证的时间即2016年10月24日作为鉴定涉案房屋价值计算损失的点，被告主张按2015年10月21日通知接房作为该点。本院依法委托了原、被告选定的深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司和深圳市世联土地房地产评估有限公司成都分公司，两家司法评估鉴定机构书面回复本院，无法对鉴定对象进行评估鉴定，将鉴定评估委托退回本院，退回原因为：收集真实可靠成交案例数据来源有限，某小区为商品房与动拆房混合居住型小区，交付业主已使用，但未办理权属证书，二级市场房屋买卖尚不流通，无法从市场获取真实合法有效的交易案例，从简阳市房地产管理局（以下简称房管局）调取的该小区2号楼所有备案登记数据分析存在问题，如因某的所有拆迁房均为在房管局备案登记均为“可售”状态，包含鉴定对象在内，在房管局备案信息中无已售信息，无实际成交的可比案例可参照参考，据房管局工作人员介绍备案价格仅为开发商申报清水房屋的出售价格，未对出售价格进行审查，查询信息上未注明备案登记时间，无法获取价值时点在2016年1月26日前的有效案例等。本院认为，依法成立的合同合法有效，应受法律保护。一、本案的受理是否属于民事案件受案范围。本案中委托书和拆迁许可证上载明的拆迁时间为2010年，《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日公布施行，该条例规定施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目继续沿用原有的规定，故本案不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，应适用《城市房屋拆迁管理条例》。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”的规定，法律、行政法规不具有溯及力，故本案也不适用2014年11月1日修正于2015年5月1日起施行的《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项的规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。”的规定，被告是取得拆迁许可证的单位。委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人代委托人处理受委托事务的合同，并由委托人支付或不支付一定的费用，处理受委托事项产生的相应法律后果由委托人享有权利和承担责任。被告提交的简阳市政府（第32、41、57次）议事纪要、被告简金房地发（2010）013号关于运输公司白塔片区棚户区旧城改造二期工程房屋拆迁补偿安置方案的请示及简阳市房屋拆迁管理办公室简拆办[2010]55号批复文件等，虽然与本案的拆迁有一定的关联性，但只是地方政府启动旧城改造履行的行政管理职责，并非涉案的拆迁具体工作是由政府实施。从被告提交的委托书形式上看，仅有委托人的签章，无被告作为受托人的确认，这不符合委托合同必须有双方当事人的合意的形式要件；从委托书内容来看，委托书并未载明委托方简阳市土地储备中心及其主管部门国土局的任何权利义务，委托事项更多地是根据相关法律规定和政策明确拆迁人的法律和政策义务；被告作为营利性企业，不可能无偿代国家机关做出任何委托事项，被告也认可该委托书是办理拆迁许可证必备的资料，缺之将不能办理到拆迁许可证，故该以委托书形式出具的材料仅是被告申请拆迁许可证必备的材料之一，并非是一种真实意见上的行政委托或民事委托，故被告提交的证据不足以证明被告拆迁的行为属于行政授权委托行为。本案被告作为拆迁人与原告达成的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，系平等民事主体之间达成的民事协议，属于民事案件受案范围，被告作为合同的一方当事人，是本案适格的诉讼主体。故对被告抗辩本案不属于民事案件受案范围应当裁定驳回起诉和被告不是本案适格主体的意见，本院不予采纳，本案受理合法。二、涉案的补充协议和承诺书的效力问题。被告提出承诺书不是商品房买卖合同，而是《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》的一部分，补充协议、承诺书损害了国家利益、社会公共利益和第三人（所有拆迁户）的利益，原告未按承诺书履行保密义务，补充协议、承诺书属于无效合同的抗辩意见。首先，补充协议和承诺书均是原、被告同一天所签订，如果原、被告未就补充协议和承诺书中的内容达成一致意见，原告则可能不同意拆迁，两者属于拆迁安置补偿协议的一部分。其次，被告作为营利性质的企业法人，为达到拆迁目的，自愿与原告达成的补充协议、承诺书，是双方真实意思表示，系平等民事主体为了自身利益就相关权利义务作出的让步和妥协，并不存在胁迫和威胁。再者，承诺书中的涉案房屋通过产权调换的形式确认给了案外人马品容，没有损害其他拆迁户的利益；补充协议和承诺书中约定原告有保密义务，但在原、被告双方发生纠纷时，原告通过法律赋予其的诉讼途径来维护自身合法权益，是正当合法的，并非属于补充协议和承诺书约定的泄露或他人举报的情形，故被告提供的证据不足以证明补充协议和承诺书属于无效合同，应由被告承担举证不利的法律后果。对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。补充协议和承诺书合法有效，原、被告均应按约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告认可已将承诺书中某小区2号楼1单元4楼5号房屋以产权调换的形式安置还房给了被拆迁人马品容，交付承诺书中约定房屋的合同目的不能实现，原告主张解除承诺书，符合法律规定，本院依法予以支持。三、被告是否应履行交房义务的问题。原告诉争的拆迁安置还房某小区2号楼1单元26楼4号房屋已经具备交付条件，被告已通过电话和书面通知原告接房，原告以未交付承诺书中的房屋为由拒绝接房，原告诉争的两套房屋是两个独立的标的物，原告拒绝接房的理由不成立。四、被告应当支付过渡费的问题。被告提出过渡费的起算应为2013年4月23日、结束点为被告通知接房公告的时间即2015年10月21日、被告应当支付的过渡费为15120元的抗辩意见。通过审理查明，本案中临时安置期为2012年7月23日至2013年4月22日，过渡期的起算点为2013年4月23日。关于过渡期的结束点，合同中虽然没有明确约定，但从对过渡期的理解来看，过渡期旨在解决被拆迁人在领取拆迁安置还房前的居住问题，过渡期的结束时间一般应为被告交付安置还房时止，本案中，原告在庭审中认可被告曾于2016年1月26日通知其接房，原告以要同时领取两套房屋为由而未前往接房，原告诉争的两套房屋是两个独立的标的物，相互不影响，原告拒绝接房的理由不成立，过渡期的结束时间应为原告拒绝接房之日，即2016年1月26日。故对被告的上述抗辩意见，本院部分予以采纳。2012年7月23日至2013年4月22日临时安置补偿费为：5元/平方米/月×108平方米×9个月=4860元；2013年4月23日至2015年8月22日的过渡费为：5元/平方米/月×108平方米×28个月=15120元；2015年8月23日至2016年1月26日的过渡费为：5元/平方米/月×108平方米×5个月零4天×1.5=4158元。扣除被告已支付的12个月过渡费，被告还应当支付原告的过渡费为4860+15120+4158-6480=17658元。故对原告主张要求被告支付过渡费的诉讼请求，本院部分予以支持。五、被告是否应当支付损失的问题。被告称在签订承诺书时，被告的工作人员周文已告知原告承诺书中的房屋已被他人选中，但被告并未提供证据予以证明。被告在2011年5月29日将涉案的该房屋以产权调换的形式安置还房给了被拆迁人马品容，又于2012年7月23日以承诺书形式与原告签订购买合同，客观上已无法履行承诺书所涉及的交付房屋的义务，被告的行为致使合同目的不能实现，在诉讼中，虽然原、被告曾就通过另行选房的方式来弥补，但双方最终未达成一致意见，被告存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告有权主张违约损失。原告提供的销售价目表，该价目表中无销售备案时间，仅是一种行政备案，并非该小区房屋的实际成交价，原告提供的该证据不足以证明原告的损失。原告在诉讼中申请对该涉案房屋的市场价进行司法鉴定，本院委托的司法鉴定机构因收集数据存在困难和数据不具备可比性等客观原因无法进行鉴定评估而退回，原告作为一般公民，已通过其所能尽的手段进行了举证。因本案不同于一般的商品房买卖，原、被告在承诺书中也未约定因违约造成损失的金额和计算方式，关于损失的计算标准问题，如果承诺书能够正常按约定履行，原告对该房屋是享有一定的利益，原告主张按该房屋的市场价值减去原告应当支付的购买该房屋的房款的计算损失的方式是合情合理的，本院许可，但应当再扣除原告购买该房屋依法应当向国家交纳的相应的税费及相关规费。房屋的价值受市场经济调整，全国各地房屋价格存在较大差异，同一地区不同地段不同品质的小区的房价也存在差异，专业的鉴定评估机构尚不能作出评估，原、被告双方又不能协商一致，国家和地方现又尚无统一标准。原告何时才能因无法交付房屋而享有利益，即确定原告主张因无法交付涉案房屋损失节点计算问题，在鉴定程序中，原告主张按按鉴定材料质证的时间即2016年10月24日作为该点，被告主张按2015年10月21日通知接房作为该点。因承诺书中对违约的计算方式和金额、具体的支付房款、交付时间等存在约定不明，何时交付房屋无法预见，原告作为被拆迁人只有等待被告通知其交付房款和交付房屋的时间；原告在接到被告通知接房和选房时，才知晓被告无法交付房屋，原告的利益自此时受损，损失应当自此时起计算较为适宜，故按自被告通知原告接房时起计算更为合理，即2016年1月26日。关于该房屋在2016年1月26日的价值问题，本院调取的房管局的备案价格，并非真实的市场成交价格，仅为被告向房管局备案的销售最高价界限，即被告只能低于该价格出卖，因该房屋属于拆迁还房和商品房混合小区，系新修建的房屋，不同与二手房，价值应当高于二手房，本院综合上述情况后，酌情确定该房屋单价按3800元/平方米计算，扣除原告购买该房屋应当支付的房款后为3800元/平方米×95平方米-171750元=189250元，此款还应当扣除原告购买该房屋依法应当向国家交纳的税费及相应的规费后才是原告的可得利益。综上所述，对原告主张要求交付房屋、支付过渡费、解除合同、赔偿可得利益损失的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款规定，判决如下：一、被告简阳市金泰房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告钟学彬交付位于简阳市简城镇朝阳巷某小区2号楼1单元26楼4号房屋；二、被告简阳市金泰房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告钟学彬支付安置过渡费17658元；三、解除原告钟学彬与被告简阳市金泰房地产开发有限公司于2012年7月23日签订的《承诺书》；四、被告简阳市金泰房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告钟学彬支付因无法交付《承诺书》中某小区2号楼1单元4楼5号房屋的可得利益损失189250元，并应当扣除原告购买该房屋依法应当向国家交纳税费和相应的规费；五、驳回原告钟学彬的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638元，由被告简阳市金泰房地产开发有限公司负担2059元，原告钟学彬负担579元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  赵春梅二〇一七年一月六日书记员  禹闻君