济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初4934号原告艾铭涛（反诉被告），男，1976年4月21日生，汉族，住济南市。委托代理人李晓宁，山东国曜律师事务所律师。委托代理人段盈盈，山东国曜律师事务所律师。被告张春鹏（反诉原告），男，1969年8月10日生，汉族，住济南市。委托代理人魏洪斌，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。委托代理人胡言芳，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。原告艾铭涛与被告张春鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告艾铭涛的委托人李晓宁、段盈盈，被告张春鹏的委托代理人胡言芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾铭涛诉称：2015年7月24日，原、被告签订了一份房屋买卖合同，合同约定原告以180万元的价格购买被告位于历下区房屋一套。根据合同约定，原告在合同签订当天支付给被告定金5万元，2015年8月4日，原告携首付款要求被告协助办理过户手续时，被告以该房产尚未解除抵押为由不予配合办理过户手续，之后，被告以各种不当理由拒绝继续履行合同。2016年1月5日，原被告双方签订了一份补充协议，双方约定被告现将涉案房屋交付原告使用，于2016年1月31日之前被告协助办理完过户手续，若单方推迟办理，需按日支付对方总房款的0.3%违约金。2016年1月31日到期后，被告并没有按照补充协议的约定协助原告办理过户手续，原告多次催促被告按照合同约定履行义务，被告均置之不理。近期，原告发现被告重新委托中介机构带人看房，且房屋售价提高至260万元人民币，增幅达到80万元人民币。原告实地了解后发现，涉案房屋所在位置房价确实增值较高，至此足以彰显被告违约的原因。现被告的违约行为已经致使合同目的不能实现，原告诉至贵院要求解除合同，并判令被告返还定金，支付违约金及赔偿其他损失，请求：1、请求贵院依法判决解除被告于2015年7月24日签订的房屋买卖合同；2、请求贵院依法判决被告立即返还原告定金人民币5万元，并支付违约金104万元。（从2016年2月1日至2016年7月26日，共计176天，以180万元为基数，乘以日千分之三乘以176天，共计950400元，因涉案房屋的价值至少升值80万元以上，所以原告认为违约金950400元过低，按照不超过损失的130%增加至104万元）；3、请求贵院依法判决被告立即支付原告中介佣金损失人民币2万元，支付律师代理费等原告实现债权的费用3.5万元；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。原告艾铭涛为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一、2015年7月24��原、被告双方签订的房屋买卖合同一份。证明：1、证明涉案房屋为济南市历下区，面积为208.03平方米。2、房屋总价款为人民币180万元整。3、定金5万元。4、违约责任为总房价款日千分之三的违约金。证据二、2016年1月5日，原、被告双方签订的房屋买卖合同补充协议一份。证明：1、因涉案房屋有抵押和查封导致不能办理过户手续，被告同意于2016年1月5日将涉案房屋交付给原告使用。2、2016年1月31日之前被告保证将涉案房屋解除抵押和查封，办理完毕房屋过户手续。3、如被告违约，需支付总房款日千分之三的违约金。证据三、2015年7月24日，被告书写的定金收条一份。证明被告于2015年7月24日收到原告支付的房屋定金5万元。证据四、2015年7月24日，原告支付中介��2万元的收据一份。证明：原告因购买涉案房屋支付中介费2万元，现在因被告违约导致合同解除，该2万元为原告的损失。证据五、原告名下招商银行户口历史交易明细表三张。证明：原告在2015年8月4日的银行账户中存款超过95万元，具有履行合同并支付首付款的能力。证据六、2016年7月29日济南市房屋档案馆出具的涉案房屋权属状况信息一份。证明被告没有按照房屋买卖合同及补充协议约定解除涉案房屋抵押和查封，导致涉案房屋无法办理过户手续，使得合同无法继续履行，被告存在根本违约。证据七、原告与山东国曜律师事务所签订的委托代理合同及律师费收费发票各一份。证明：原告为维护自己合法权益委托律师向法院提起诉讼，并支付律师代理费3.5万元，该费用是因被告违约导致产生诉讼纠纷，原告为此的付出应列为原告损失，被告应赔偿。被告张春鹏辩称，1、合同第四条和第七条结合起来可以证明原告支付房屋首付款义务在先，被告办理房屋过户手续在后，因原告未向被告支付首付款，被告合理行使合同履行抗辩，不存在被告违约的事实。2、补充协议约定2016年1月5日将房屋交付给原告使用，之所以被告交付给原告使用是因为原告未按照房屋买卖合同的约定向被告支付首付款，导致房屋未办理过户手续，进而导致房屋被查封，为及时解决房屋被查封的问题，原告曾向被告透露其可以通过多种渠道解除对涉案房屋的查封，并且一次性将房款付给被告，在此基础上被告才同意将涉案房屋交付给原告使用。并且补充协议仅是原被告双方就交付、查封房屋事宜达成的合意，不能作为��告违约的依据。3、因原告违约在先，不适用定金罚则，被告没有义务向原告返还定金。4、中介费系原告自愿付给房屋中介，且被告不存在违约行为，原告的主张没有事实及法律依据。5、三份流水是2016年10月9日的银行流水，仅能证明原告在10月9日的财产状况，与原告所要证明的事实没有关联性。6、房屋权属状况信息显示房屋抵押的时间是2015年1月19日，说明原告在与被告签订房屋买卖合同时知晓涉案房屋存在抵押的事实。涉案房屋首次查封的时间是2015年8月24日，而原告如果按照房屋买卖合同的约定向被告付清首付款，则被告最晚会在2015年8月7日前办理房屋过户手续，在此条件下，涉案房屋将不会被查封，因此，涉案房屋出现查封是因原告未支付首付款所致。7、原告未能提供律师代理费的银行流水及打款凭证，不能证实该笔律师���理费是否实际发生。在双方签订的合同及补充协议中，均没有约定律师代理费，因我国实行的是非律师强制代理制度，律师代理费不是必然发生的费用，因此，原告主张律师费的请求没有事实及法律依据。被告张春鹏提出反诉称：2015年7月24日，张春鹏与艾铭涛签订《房屋买卖合同》，艾铭涛以180万元的价格购买张春鹏位于济南市历下区房屋一套。合同第四条第二款约定艾铭涛应于2015年8月4日，向张春鹏支付购房首付款100万元（包含已支付的定金5万元），剩余购房款80万元以按揭贷款方式支付张春鹏。合同第七条约定双方应在合同签订之日起10工作日内办理房屋过户手续，即在2015年8月7日前办理房屋过户手续。合同中亦对房产的权属状况、违约责任、税费承担等做出明确约定。艾铭涛在向张春鹏支付定金5万元后，以涉案房屋存在���押为由，拒绝向张春鹏支付剩余首付款95万元，并要求张春鹏先行办理房屋过户更名手续。张春鹏认为：《房屋买卖合同》签订时，艾铭涛对涉案房屋存在抵押的事实十分清楚，合同中亦对房屋权属状况作出明确约定。且根据《房屋买卖合同》的约定，艾铭涛支付首付款100万元的义务在先，张春鹏办理房屋过户手续的义务在后，在艾铭涛未按约定支付房屋首付款前，张春鹏完全有理由行使合同履行中的抗辩权即有权拒绝向艾铭涛办理过户手续。2016年1月5日，艾铭涛向张春鹏提出，可将涉案房屋暂交艾铭涛使用，艾铭涛可在2016年1月31日前向张春鹏支付全部的购房款180万元，用于解除涉案房屋的抵押，以保证涉案房屋的过户更名。后双方于当日就上述事实，达成《补充协议》。但时至今日，艾铭涛除去已支付的定金5万元外，未向张春鹏支付任何购房款，而且拒绝返还���屋。根据《房屋买卖合同》第十条以及《补充协议》的约定，艾铭涛逾期15日仍不履行付款义务的，张春鹏有权解除合同，同时，艾铭涛应向张春鹏每日支付本合同总价款3‰的违约金。综上，张春鹏请求贵院查明案件事实，判决支持张春鹏的反诉请求。反诉请求：1、请求法院判令解除双方于2015年7月24日签订的《房屋买卖合同》；2、判令艾铭涛向张春鹏支付违约金27.54万元；3、判令艾铭涛向张春鹏返还位于济南市历下区房屋，并支付占有使用房屋期间的费用10万元；4、反诉诉讼费用由艾铭涛承担。张春鹏为证明其主张，向本院提交以下证据：房屋买卖合同及补充协议一份，证明艾铭涛违约。违约金损失为27.54万元（以180万元为基数，从2015年8月5日计算至2016年1月5日，180万乘以153天乘以千分之三）；补充协议证明艾铭涛实际占有涉案房屋，并向张春鹏支付占有房屋的费用共计10万元（租金参考周边价格每月1万元，从2016年1月5日计算至2016年10月份共10个月）。艾铭涛对反诉辩称：补充协议实际上是房屋买卖合同涉及到的过户、付款及违约责任的变更。所以张春鹏依据原房屋买卖合同来计算违约的期限既没有事实依据，也没有合同依据。对于占用房屋的费用10万元，也没有事实和合同依据。艾铭涛为证明其主张，向本院提交以下证据：张春鹏与涉案房屋物业管理公司济南创信物业管理有限公司关于物业费、水电费的民事判决书，（2007）历民初字第959号历下区人民法院判决书及（2007）历执字第828号民事裁定书、历下区法院网站打印的被执行���信息一份，证明张春鹏自2003年至今没有缴纳涉案房屋的物业管理费及机电设备运行电费，被物业管理公司提起诉讼，并申请法院强制执行至今，所以涉案房屋即使交付于艾铭涛，因为没水没电也无法正常使用。经对原告艾铭涛、被告张春鹏提交的证据进行质证和审核认定，结合各方当事人陈述，本院综合确认事实如下：2015年7月24日，原告艾铭涛（买方、乙方）、被告张春鹏（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：“艾铭涛以180万元的价格购买张春鹏所有的位于济南市历下区环山路108号28号楼1单元1901室房屋一套，房屋面积208.03平方米，房屋总价款180万，房屋状况有抵押，定金5万元，付款方式为按揭贷款，艾铭涛于2015年8月4日将首付款100万元存于张春鹏银行账户余款80万在银行发放贷款之日由银行向张春鹏直接支付，艾铭涛于本合同签订当日向中介机构支付佣金房价的2%，双方应在本合同签订之日起的十个工作日内委托并协助中介机构办理房屋过户、评估、贷款等相关手续，双方同意张春鹏于余款到账通知艾铭涛进行房屋验收交接，违约责任每逾期1日向对方支付本合同总房款的3‰。”合同签订后，艾铭涛于2015年7月24日向张春鹏支付定金5万元，张春鹏向艾铭涛出具定金收条一份。同日，艾铭涛向济南信诚居房产经纪有限公司支付佣金2万。2016年1月5日，艾铭涛、张春鹏又签订《房屋买卖合同补充协议》一份，约定内容为：“现因张春鹏有抵押有查封不能办理过户手续，双方约定于2016年1月5日张春鹏交房给艾铭涛使用，待张春鹏能正常办理过户手续同时，艾铭涛凑足房款，并由张春鹏提供抵押房产一套，双方同时办理房产过户更名手续。双方约定于2016年1月31日之前办理完过户手续，若单方推迟办理，需付给对方违约金总房款的0.3%（按天计算），若艾铭涛在居住期间，因张春鹏的原因导致艾铭涛无法居住，由张春鹏承担全部责任，与艾铭涛无关。”本院认为：张春鹏与艾铭涛之间签订的《房屋买卖合同》中约定的首付款和委托并协助中介机构办理房屋过户、评估、贷款等相关手续为同一时间，双方均未履行合同义务。2016年1月5日，艾铭涛、张春鹏又签订《房屋买卖合同补充协议》，根据该协议内容双方约定于2016年1月31日之前办理完过户手续，约定张春鹏提供抵押房屋一套，但对首付款未约定支付的时间，致使该合同无法履行，双方均有过错，根据涉案房屋的实际情况，房屋买卖合同以无法履行，艾铭涛起诉要求解除合同，张春鹏亦同意，本院予以支持。因双方均有过错，艾铭涛与张春鹏所主张的违约金、中介费、律师代理费、房屋占有费，本院不予支持。艾铭涛所交的定金、张春鹏的房屋应当返还。据此，依照《中华人民共合同合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告艾铭涛与被告张春鹏于2015年7月24日签订《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》；二、被告张春鹏于本判决生效之日起十日内向原告艾铭涛返还定金5万元；三、原告艾铭涛于本判决生效之日起十日内向被告张春鹏返还位于济南市历下区房屋；四、驳回原告艾铭涛要求被告张春鹏支付违约金、中介费、律师代理费的诉讼请求；五、驳回被告张春鹏要求原告艾铭涛支付违约金、房屋占有费的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21000元，保全费5000元，由原告艾铭涛负担；反诉案件受理费人民币10500元，由反诉人张春鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币31500元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 于 毅人民陪审员 陈 军人民陪审员 胡丽颖二〇一七年一月十日书 记 员 张 强