新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终1823号上诉人（原审原告）：段云峰，男，1966年10月20日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：李昌强，新疆广泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市青年路23号（昌吉大厦）。负责人：徐祥源，系该分公司经理。委托诉讼代理人：霍鹏，系该分公司法务。上诉人段云峰因与被上诉人新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院做出的（2017）新2301民初6153号民事判决，上诉至本院。本院于2017年11月27日立案并依法组成合议庭，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。上诉人段云峰及其委托诉讼代理人李昌强、被上诉人新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司的委托诉讼代理人霍鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人段云峰上诉请求：1、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2017）新2301民初6153号民事判决第1、5项，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金12809元，楼梯拆除安装费2500元及房屋闲置损失费24500元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》系被上诉人提供的格式合同，一审法院将合同约定的违约金予以降低于法无据。一审法院委托鉴定时遗漏楼梯拆除安装费用，被上诉人应当予以赔偿。本案诉争房屋自2013年8月14日交付至今，由于负一层防水存在质量缺陷导致该房屋无法正常使用，故上诉人按500元/月标准主张49个月的损失应当予以支持。被上诉人新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司答辩：请求维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2017）新2301民初6153号民事判决。段云峰向一审法院起诉请求：1、被告新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司支付逾期交房违约金12809元；2、被告新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司赔偿原告室内损失15027.87元、负一层楼梯拆除安装费2500元、外墙维修费10000元、房屋闲置损失费24500元及查档费22元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2013年1月10日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。约定：原告购买被告开发的圣水雅阁小区14号楼2单元101室房屋，建筑面积为129.06平方米，单价5800元，合计价款为848336元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十六条保修责任约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同签订后原告按约支付房款。被告于2014年8月14日将房屋交付给原告。原告对该房屋进行装修入住。2014年6月30日原、被告签订《补充协议》，约定：原合同面积差异，最终产权登记面积144.91平方米，金额为840478元，最终负一层产权登记面积为67平方米，金额100500元。因原告装修期间发现房屋负一层渗水，并向有关部门投诉。2016年10月12日昌吉市建设工程质量监督站出具建设工程质量投诉表，载明：该住户房屋为下跃式住宅，2013年11月至12月装修时就有墙面渗漏现象，因不明原因，到2014年春季墙体无渗水时再次进行装修，于2014年5月完成室内装修工作。2014年6月期间，该房屋负一层因南前墙渗漏造成墙面壁纸损坏。业主向昌吉市建设工程质量监督站进行投诉。经协调，被告于2015年5月至8月对该房屋进行维修，对南前墙做了防水处理。但至今因下雨或浇草坪时仍有水渗入负一层，造成室内装饰墙面，壁纸，门套，木制楼梯局部造成损坏。此后住户多次找被告但不能解决。住户要求通过司法途径解决。关于原告房屋漏水原因及损失，原告申请委托有关机构进行鉴定。经本院委托新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，并出具鉴定意见书，鉴定结论为：一、根据现场勘查和计算，综合分析：圣水雅阁小区14号楼2单元101房屋负一层渗漏的原因为：1、墙体模板导管未封堵；2、墙体防水有渗漏。二、损坏室内财物价款为15027.87元。该鉴定意见书出具后，原告申请对该房屋室外墙体维修费用补充鉴定。新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具补充函，载明段云峰个人房屋外墙维修费用为2996.62元。该鉴定中心出具补充鉴定函时未到现场勘查。原、被告在庭审过程中对外墙维修费用意见一致，由被告支付原告维修费10000元，由原告段云峰自行修理。原告认为，除室内财物损失及室外维修费外，其负一层楼梯拆除安装费2500元及房屋闲置损失费24500元，查询被告信息支付的22元应由被告赔偿。被告对以上费用不予认可。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应按约定履行。被告逾期交房45日应承担相应的违约责任。原告主张被告承担已付房款每日万分之三的违约金，被告认为约定的违约金过高，应按每月800元租金标准计算原告损失并以此为标准支付违约金。被告逾期交房45天，原告也未提供证据证实其损失，双方约定违约金数额过高，参照合同履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告承担违约金5000元。关于房屋渗水原因，鉴定机构已确定为系因墙体模板导管未封堵以及墙体防水有渗漏所致，故原告房屋负一层渗水受损系被告未能履行维修义务所致，应承担相应的违约责任，对原告房屋损失应予赔偿。其室内负一层损失经鉴定为15027.87元，予以确认。原告支付相应的鉴定费5000元应由被告承担。关于室外墙体的维修费，双方当事人意见一致，由被告支付原告10000元维修费，由原告自行修复。该内容符合法律规定，予以确认。关于原告主张的室内楼梯拆除安装费2500元及房屋闲置费24500元，没有相应的证据证实，不予确认。关于查档费22元，原告自行查询支付的费用，应由原告自行承担。遂判决：一、被告新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司支付原告段云峰逾期交房违约金5000元；二、被告新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司支付原告段云峰室内财物损失15027.89元；三、被告新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司支付原告段云峰外墙维修费10000元；四、本案鉴定费5000元由被告新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司承担；五、驳回原告段云峰其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院就上诉人主张的楼梯拆除安装的必要性要求原鉴定机构进行说明，新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于2017年12月26日向本院出具《函》一份，载明：对段云峰个人房屋地下室壁纸拆除更换时的施工工艺及方法无需对楼梯钢结构骨架进行拆安，仅拆除木板即可满足施工条件。经质证，双方对该证据的真实性认可。本院对其真实性予以确认。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张按合同约定的标准支付逾期交房违约金的问题。虽然双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方式，但被上诉人认为约定的违约金数额过分高于其违约行为给上诉人造成的损失，请求人民法院予以降低。因上诉人并未提供证据证实其实际损失，故原审法院参照当地同期、同地段、同类房屋的租金酌定被上诉人承担的违约金数额，并无不当，上诉人要求依合同约定标准计付违约金的上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人主张因本案诉争房屋负一层防水存在质量问题导致房屋无法使用而产生的闲置损失费的问题。本案诉争房屋负一层只能通过一楼室内进出，无独立通道，且诉争房屋一直由上诉人居住使用，上诉人也没有提供证据证实负一层是用来出租或已造成实际损失，上诉人以租金损失主张闲置费无事实依据，故上诉人该项上诉请求，本院不予支持。上诉人主张被上诉人承担本案诉争房屋因漏水需维修而产生的楼梯拆除及安装的费用。根据新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的新司鉴所司鉴字（2017）第135号鉴定意见书及《函》，可以证实被上诉人维修墙纸并不必须拆除楼梯骨架，故上诉人主张的楼梯拆除费用的上诉理由本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应当驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由上诉人段云峰负担。本判决为终审判决。审判长  刘秀春审判员  赵明捷审判员  董 蕾二〇一八年一月十八日书记员  吉凯丽