上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初62739号原告(反诉被告)：陈平妹，女，1982年7月14日生，汉族，户籍地陕西省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张正勤，上海东方环发律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫，上海东方环发律师事务所律师。被告(反诉原告)：邱卓平，男，1979年5月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：汤春林，上海市广懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡琼瑶，上海市广懋律师事务所律师。原告(反诉被告)陈平妹(以下均称原告)与被告(反诉原告)邱卓平(以下均称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于同年11月30日公开开庭进行了审理。原告陈平妹及其委托诉讼代理人张正勤、王鑫，被告邱卓平及其委托诉讼代理人汤春林、胡琼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈平妹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就上海市浦东新区民同路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)；2.判令被告支付逾期付款违约金人民币(以下币种相同)5,925元，计算方式为以未付款395,000元为基数，按日千分之一的标准支付15日；3.判令被告支付解约违约金442,500元，计算方式为以1,475,000元为基数，按30%的标准支付。事实和理由：2016年3月5日，原、被告签订《合同》及《补充协议》，约定原告将系争房屋以1,475,000元出售给被告，被告应于2016年7月15日前付清除尾款外的全部房款，如逾期支付，应承担相应的违约责任。合同签订后，被告未能按约支付房款，现尚有395,000元未支付，被告于2016年8月1日通知被告解除合同，但被告未予回应。故诉至法院，请求依法判决。被告邱卓平辩称，被告尚未支付的房款为37万元，并非395,000元。合同签订后，被告积极办理贷款手续，双方对交易时间是予以变更的，合同的履行应相应延后。即使被告违约，原告诉请的违约金标准过高，请求予以调整。故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告邱卓平提出反诉请求：1.判令原告协助被告办理系争房屋的产权过户手续至被告名下；2.判令原告在履行完毕过户手续后3日内交付房屋。事实和理由：原、被告就系争房屋签订《合同》，约定系争房屋总价为145万元，被告以贷款方式支付房款37万元，其余以现金支付。后双方签订补充协议，将首付款变更为38万元，并将房屋总价变更为1,475,000元。之后，原、被告双方协商将过户时间变更为2016年9月19日之后。在被告申请公积金贷款过程中，原告却于2016年8月1日通知解除合同，并要求返还购房款。原告的行为已构成违约，应承当相应的违约责任，故被告提出上述反诉请求。针对反诉，原告陈平妹辩称，被告申请的购房贷款未能在合同约定时间发放，责任在于被告。被告认为双方就变更过户时间达成一致意见，与事实不符。被告逾期付款行为构成违约，请求驳回被告的全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《合同》、《购房补充协议》、收据、抵押借款合同及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月5日，原告作为卖售人(甲方)与被告作为买受人(乙方)在居间方上海中世房地产投资顾问有限公司签订了《合同》，约定乙方以145万元的价格购买甲方的系争房屋，双方应于2016年5月31日前共同申请办理转让过户手续。如乙方逾期付款，按逾期未付款每日千分之一的标准支付违约金，逾期超过15日，除支付15日违约金外，甲方有权单方解除合同，并由乙方支付总房价20%的违约金。如甲方逾期交房，按乙方已付房款每日千分之一的标准支付违约金，逾期超过15日，除支付15日违约金外，亦还应支付20%的解约违约金。《合同》附件三约定，乙方应于2016年3月9日前直接支付甲方首期房款50万元，乙方通过银行贷款的方式支付第二期房款37万元，乙方于双方办理过户当日支付支付甲方57万元，如2016年7月15日除尾款1万元未付清，则按《合同》关于逾期付款的约定承担违约责任。对于交房，附件三第六条约定甲方收到除尾款之外的所有价款后3日内最晚不超过2016年7月15日，双方办理房地产交接手续。当日，原、被告双方签订《合同之补充协议》，约定系争房屋交易的税费由乙方承担。2016年4月7日，原告(甲方)与被告(乙方)另行签订《购房补充协议》，确认甲方于2016年3月9日前已收到乙方支付的首期房款50万元，并约定：乙方向甲方借款12万元，双方同意将首付款50万元变更为38万元，总房价由145万元调整为1,475,000元，《合同》中约定的解约违约金由20%调整为30%，该协议自甲方实际向乙方借款12万元时生效。《购房补充协议》签订当日，被告出具收据，确认收到原告借款12万元。2016年7月16日，原告协助被告办理住房公积金个人住房抵押借款手续。2016年7月27日，上海市公积金管理中心批准被告住房公积金贷款37万元。房款支付方面，被告按约于2016年3月9日前支付原告50万元，后双方将首付款数额由50万元变更为38万元，故原告于2016年4月7日以借款的方式返还被告12万元。2016年6月24日，被告支付原告70万元。另查，2016年7月6日，原告发短信给被告，催促被告尽快时间安排审税过户。2016年7月23日，原、被告及居间方约定次日共同至浦东新区房产交易中心办理过户手续，因交易中心告知2016年7月24日暂停受理业务，故双方未能在次日办理过户。2016年8月1日，原告发短信给被告：“小邱，按照房屋买卖合同约定你已过最晚付款期限，……按合同约定我方有权单方主张解除合同，且按合同约定我方将扣除违约金其余房款退还给你……”对此，原告在庭审中表示被告按约应于2016年7月15日前付清除尾款之外的房款，之后原告同意被告于2016年8月1日前付清，即双方对付款期限予以变更。庭审中，本院询问被告是否符合购房条件，并告知不实陈述的后果，被告明确表示无限购情况，并愿意承担相应法律责任。被告自愿要求对剩余房款395,000元在本案中一并处理，表示在过户同时支付给原告。本院认为，原告与被告之间的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，被告是否构成逾期付款及原告是否可以此为由解除合同，对此，本院认为，第一，被告按约应于2016年7月15日之前付清除尾款之外的房款，后原告同意付款期限为2016年8月1日，虽然被告申请的购房贷款于2016年7月27日获批，但事实上，贷款资金未能在付款期限之前付至原告的账户，故被告构成逾期付款。第二，虽然合同约定双方应于2016年5月31日前共同办理产权过户手续，但在合同履行过程中，双方曾约定于2016年7月24日办理过户，后由于不可归责于双方的事由导致未能办成，即原告确系同意延期过户。在原告的购房贷款于2016年7月27日已获批的情况下，《合同》具备继续履行的条件。鉴于上述理由，原告请求解除双方之间的《合同》及要求被告支付解约违约金，于法无据，本院不予支持。但因被告逾期付款，原告请求被告支付违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。但按日千分之一的标准计算违约金，显然过高，本院综合被告过错程度、原告的实际损失等综合考虑，调整为按日万分之五的标准计算。双方《合同》应继续履行，现被告反诉请求原告协助办理系争房屋的过户手续至被告名下，并办理相关的交房手续，本院予以支持。被告自愿对剩余房款予以一并处理，表示在过户同时支付给原告，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈平妹于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)邱卓平办理将上海市浦东新区民同路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至被告(反诉原告)邱卓平名下的手续，同时被告(反诉原告)邱卓平支付原告(反诉被告)陈平妹房款395,000元；二、原告(反诉被告)陈平妹于办理完毕上述过户手续后三日内将上海市浦东新区民同路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给被告(反诉原告)邱卓平；三、被告(反诉原告)邱卓平于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈平妹违约金2,962.50元；四、驳回原告(反诉被告)陈平妹的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,024元，减半收取计4,012元，由原告(反诉被告)陈平妹负担2,012元，由被告(反诉原告)邱卓平负担2,000元；反诉案件受理费8,925元，由原告(反诉被告)陈平妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陶郑忠二〇一七年一月十二日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。