江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0192民初442号原告：胡朝晖，男，1970年1月4日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。原告：徐文琴，女，1974年6月20日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：张海宝、陈文焱，江西求正沃德律师事务所律师。被告：江西昌北钢材大市场有限责任公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区昌北白水湖工业园内工业三路，统一社会信用代码：913601087567640213。法定代表人：万水香，该公司经理。委托诉讼代理人：杨春楠、程宇如，江西民信律师事务所律师。原告胡朝晖、徐文琴与被告江西昌北钢材大市场有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡朝晖、徐文琴之委托诉讼代理人张海宝、陈文焱与被告江西昌北钢材大市场有限责任公司之委托诉讼代理人杨春楠、程宇如均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡朝晖、徐文琴向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付违约金49.01万元（利息应以房屋总价款为基数，自2014年5月24日起按中国人民银行逾期贷款利息的计算至办理到产权证之日止，现暂计算至起诉之日）；二、依法判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月29日，原告与被告签订三份《商品房买卖合同》，向被告购买了3套商品房，房屋总价款2931165元。约定��买受人须于2013年5月29日之前一次性支付房款；出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意由开发商办理产权证。原告在签订合同之前，就已经完全履行了付款义务。合同签订当天，被告就将房屋交付给了原告。但被告并未按照合同约定履行办理产权证的义务，至今未为原告购买的房屋办理产权证。根据《商品房买卖合同》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应向原告承担违约责任。原告经多次交涉无果，诉至法院，望判如所请。被告江西昌北钢材大市场有限责任公司辩称：一、原、被告虽签订了三份商品房买卖合同，但依据被告与徐某在2013年5月30日签订的��房协议书约定，徐某在被告处购买团购房，共计9套商铺（即3号楼的110、111、112、113、115、116、117、118和109）以及2套写字楼，这其中就包括原告所说的3套商铺在内（即110、111、112三套商铺），对于另外的五套商铺，徐某和郭华也在法院提起了诉讼，对于这9套商铺，被告早已交付给了原告和徐某使用，但原告和徐某却未将全部的购房款支付完毕，至今仍欠被告的购房款，由于被告未支付全部的房款，故导致商铺无法办理产权证书，其责任在原告而不在被告，因此，原告无权要求被告支付没有办理产权证书的违约责任。二、即使参照商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产证书的，双方同意按下列第3项处理，由开发商办理产权证书。该约定很明确：如果是因被告的责任导致不能在期限内办理产权证书，则由开发商即被告办理，而不是支付违约金的约定。未办理产权证书的责任，在于原告至今仍未支付全部的购房款，并非是被告单方的原因所致，故本案不属于司法解释第十八条规定的情形，即不能适用该条款。综上，被告请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。《南昌市商品房买卖合同》3份、个人贷款还款计划3份、银联商务签购单（胡朝晖签名6张、徐文琴签名1张、郭华签名5张）、江西银行网上银行电子回单2张、江西南鸥金属材料有限公司出具的情况说明、徐某和郭华出具的情况说明、照片五张、《购房协议书》等证据，当事人对上述证据的真实性、合法性无异议，本院上述证据的真实性、合法性予以确认并在卷佐证。被告对原告支付房款的证据关联性有异议，认为不仅是支付涉案3套房屋的房款，且该付款无法对应所购房屋款项，原告实际上也是未付清房款的。被告提交的《购房协议书》证明徐某在被告处团购了9套店面、2套写字楼，包括原告购房的涉案3套商品房，原告对《购房协议书》的关联性有异议，认为不是原告所签，与原告无关。对上述证据的关联性，本院在下文予以阐述。证人徐某的证人证言与本院认定事实一致的部分予以采信，与本院认定的事实不一致的部分不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月29日，原告胡朝晖、徐文琴与被告江西昌北钢材大市场有限责任公司签订三份《南昌市商品房买卖合同》，合同约定由两原告向被告购买坐落于昌北钢材大市场3#楼110室、111室、112室的商品房3套，每套商品房房价为977055元，3套商品房总价款为2931165元；合同约定买受人（两原告）须于2013���4月28日之前一次性支付首期房款，其余房款则须在出卖人（被告）指定时间内到银行申请办理按揭手续；出卖人应当在2014年5月31日之前将经验收合格的商品房交付给买受人使用；合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产证书的，双方同意按第3项即“由开发商办理产权证书”处理。该合同业经南昌市房屋商品化办公室登记备案。《南昌市商品房买卖合同》签订之日，被告将涉案房屋交付给原告使用。两原告于2013年3月16日向被告支付5万元，于2013年3月29日向被告支付40万元，于2013年6月8日向被告支付30万元。2013年7月26日，两原告与江西银行股份有限公司南昌滨江支行签订三份房屋按揭贷款合同，共贷款144万元。案外人徐某、郭华代��原告于2013年3月16日向被告支付19万元，于2013年6月8日向被告支付5万元；2013年12月7日，案外人徐某、郭华向被告支付43791元，其中43287元是代两原告向被告支付购房款。江西南鸥金属材料有限公司通过电子银行于2013年3月29日向被告转账16万元，于2013年6月7日向被告转账40万元。2016年5月25日，江西南鸥金属材料有限公司出具情况说明，载明该公司授徐某委托，分三次向被告交购房款156万元整，该款实际系徐某、郭华所有。案外人徐某、郭华认可上述江西南鸥金属材料有限公司向被告支付的购房款中的457878元系代两原告向被告支付的购房款。综上，两原告已向被告付清了全部购房款2931165元，但至今未能取得房屋权属证书。本院认为，关于两原告是否向被告付清涉案商品房房款。被告主张案外人徐某与被告签订的《购房协议书》约定徐某在被告处一共���购了9套店面及2套写字楼，其中包括两原告向被告购买的的3套商品房，原告与徐某未向被告支付上述11套房屋的全部购房款，即涉案3套商品房房款未付清。本院认为，两原告与被告就涉案3套商品房分别签订三份了《南昌市商品房买卖合同》，就每套商品房的房屋面积、单价和合同总价以及房屋的交付、房款的支付和支付期限、违约责任等内容均作出约定，且上述合同已经登记备案；而被告提交的《购房协议书》并非原告与被告签订，且该协议书仅就另外1套商铺及两套写字楼的房屋面积、单价、合同总价和购房款的支付期限作出约定，除了注明此与前面8套均属套购房之外，并没有任何须与前面8套房屋一并付款的约定，徐某与被告在签订该协议书后并没有进一步签订商品房买卖合同，本院认定该《购房协议书》与本案不具关联性，不予确认。两原告提交已向被告支���购房款2931165元的证据，与本案具有关联性，本院予以确认。综上，被告称原告未付清涉案房款的主张，本院不予支持。关于原、被告是否构成违约。原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方基于平等地位自愿订立，包含双方当事人的真实意思表示，其形式、内容亦不违反相关法律规定，属于合法、有效的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，该合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原告未在合同约定的期限内向被告付清房款，被告未在房屋实际交付使用的360日内，即2014年5月24日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报备，双方均存在违约行为。本院确定，被告应于合同约定的最后交房期限2014年5月31日之后360日内，即2015年5月25日前将办理权��登记需由出卖人提供的资料报备。至于被告主张未提供办理权属登记的资料报备的原因是房屋未经合格验收，而房屋未经合格验收原因之一是原告违章搭建，但被告未能提供充分证据予以证明，对被告该主张，本院不予支持。关于被告如何承担违约责任。原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》仅约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产证书的，则由开发商办理产权证书”，但未约定出卖人须承担何种违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第3条：“对2014年1月1日以后新发放的贷款，逾期贷款罚息利率由现行日万之二点一计收利息，改为借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。本案中，本院酌情确定违约金在中国人民银行同期贷款利率水平加收30%。综上，从2015年5月26日开始至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，被告应当按原告已支付的2931165元购房款为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%为标准向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告江西昌北钢材大市场有限责任公司于本判决生效后十日内向原告胡朝晖、徐文琴支付违��金（以购房款2931165元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2015年5月26日开始至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告胡朝晖、徐文琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8652元，由被告江西昌北钢材大市场有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  孔庆波代理审判员  吴运琦人民陪审员  许怀宇二〇一七年一月十六日书 记 员  张 璐