江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0213民初6839号原告：姚群智，女，1948年12月15日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈华，江苏海辉律师事务所律师。被告：陈定，男，1976年4月21日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人:陈荣标，江阴市霞客法律服务所法律工作者。原告姚群智与被告陈定房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序于2017年9月4日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，不宜继续适用简易程序，依法裁定转为普通程序，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告姚群智及其委托诉讼代理人陈华、被告陈定及其委托诉讼代理人陈荣标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚群智向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的合同编号为0000448房屋租赁合同；2.陈定立即支付结欠的租金55000元及利息（以55000元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.陈定承担本案诉讼费用。诉讼中，姚群智将第二项诉讼请求中结欠租金及计算利息基数变更为55800元。事实与理由：2011年4月22日，其将位于无锡市xxx,xxx的商铺出租给陈定使用，租期为2011年6月1日至2014年5月31日，租金第一年、第二年按2200元/月计算，第三年按2500元/月计算。租赁到期后，陈定继续续租上述房屋，双方于2016年1月1日补签房屋租赁合同，约定租期自2016年1月1日至2020年1月1日止，租金为20000元/年，一年一付，到期后，提前30天支付下一年度的房租，如不按约支付租金，其可以无条件收回出租房屋。现陈定自2014年12月开始拖欠租金，自2014年12月至今，租金一分未付，故其于2017年3月底锁门并于2017年4月开始直接向次承租人收取房租。现为维护其合法权益，起诉至法院，望支持其诉讼请求。被告陈定辩称：对于其与姚群智先后签订过两份租赁合同及其租赁案涉房屋的事实并无异议，但其并不欠付租金。1.根据姚群智所提交的证据可以看出，2015年其交过四次租金，且当年由其出资，对房屋进行装修，双方曾口头约定，免去半年房租；2.2016年4月，其签订了续租合同，签订当日其即支付了2016年的租金20000元并明确如姚群智提前退租需赔偿装修款20000元；3.因姚群智要求次承租人不得向其交租金，导致其未能交纳2017年的租金；4.因姚群智急需资金，让其联系买家，双方又于2016年4月8日签订了买卖协议，约定两套房产以65万元成交，如有一方违约，需赔偿20000元，当日，其即交付了定金15000元，但双方仅履行了一套房屋的过户，后因房屋市场价格变化，姚群智违约；5.姚群智直接向次承租人收取租金的行为违背了双方的约定，根据双方约定，租金仅为每月830元，姚群智多收取的租金应当退还给其。综上，其并未违约，姚群智应当赔偿其装修款20000元，退回因房屋出卖而产生的房租差价7500元，并赔偿买卖协议中违约款20000元。如姚群智能继续履行合同，其即可以继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于是否存在陈定以装修免除2015年半年房租的事实。姚群智对该事实予以否认。本院对此事实不予采信，理由如下：首先，陈定对此陈述未能举证；其次，双方在2016年4月1日签订房屋租赁合同中，明确约定了若姚群智提前退租，退还租金，另赔偿陈定装修费20000元（指2407号）。若双方在2015年已经以半年房租结算了装修费，则不需要再约定如姚群智提前解除租赁合同需退还装修费。2.关于2016年4月3日支付20000元的性质。姚群智认为该笔款系支付房屋定金，而陈定则陈述系支付房屋租金。本院认为，虽然房屋并非出卖给陈定，但陈定自述其代为支付过15000的定金，则其应当对支付定金的事实进行举证，否则应当承担举证不力的责任，故本院对姚群智的主张予以采信。3.关于押金2000元。姚群智陈述押金2000元已经抵充2013年5月31日之前的租金，陈定予以否认，则陈定应对其足额支付2013年5月31日之前的租金进行举证，其未能举证，本院对姚群智的陈述予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市xxx，xxx的房屋原均属姚群智所有。2011年4月22日，姚群智与陈定签订《房屋租赁合同》，约定：姚群智将无锡市xxx，xxx的房屋出租给陈定，租赁期限自2011年6月1日至2014年5月31日止，期满后陈定无条件搬出并结清所应承担的各项费用；居住使用押金2000元；姚群智同意陈定转租，合同签订三年，第一、二年月租金2200元，第三年月租金2500元，姚群智如中途收回房屋，需赔偿陈定装修费用。2016年4月1日，姚群智与陈定再次签订《房屋租赁合同》约定：将案涉房屋继续出租给陈定使用，租赁期间自2016年1月1日至2020年1月1日；每月租金2000元，在签订合同时应付租金20000元，12个月付一次，先付后用；陈定自行装修，姚群智若提前退租，则需另赔偿装修费20000元（指2407号）。2016年4月8日，姚群智与陈定签订《无锡市房产买卖协议》，约定将xxx、xxx房屋出售给陈定。当日，双方签订了两份总价及定金不一的合同，其中一份总价为660000元，定金为20000元；另一份总价为650000元，定金为15000元。此后，经陈定介绍，姚群智将xxx房屋出售给了案外人张海尧并约定在2016年5月1日之前交房。关于陈定支付租金的情况：姚群智自认陈定在2011年6月1日至2013年5月31日之前的租金合计52800元已付清；其余支付租金情况：2014年2月24日支付10000元、3月31日、5月10日各支付3000元、9月4日支付10200元、2015年2月3日支付3000元、5月28日支付5000元、7月29日支付3000元、9月4日支付5000元，以上合计95000元。2017年3月底，姚群智以锁门的方式收回房屋并与次承租人直接达成协议，次承租人自2017年4月1日开始直接向姚群智交纳房租。审理中，本院依法释明后，陈定并未就其装修损失等主张提出反诉。本院认为，双方之间的租赁合同关系合法有效，双方均应恪守。陈定辩称的意见不能成为其不按时交纳租金的理由，其未按合同约定支付租金属于违约，应当承担相应的违约责任，姚群智要求解除双方之间的租赁合同关系于法有据，本院予以支持。关于陈定欠付租金的数额。根据双方合同约定及履行情况，陈定应付租金为：（1）2011年6月1日至2013年5月31日期间应付租金为52800元（2200元/月*24个月）；（2）2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金为30000元（2500元/月*12个月）；（3）2014年6月1日至2015年12月31日期间，双方未签订书面合同，应按原来合同约定的租金标准支付，即为42500元（2500元/月*17个月）；（4）2016年1月1日至4月31日期间为6666.7元（20000元/年/12个月*4个月）；（5）2017年5月1日至2017年3月31日期间为8333.33元（10000元/年/12个月*10个月）。综上合计140300.03元。陈定累计支付了95000元，尚欠45300.03元，应予支付。姚群智主张自起诉之日起按银行同期同类贷款基准利率支付逾期付款利息，符合法律规定，本院予以支持。陈定欠付租金后，要求姚群智向其返回姚群智直接向次承租人收取租金与其应当交纳租金的差价，无法律依据，本院不予支持。本案中另涉及双方之间的房屋买卖，与本案并非同一法律关系，双方当事人可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定，判决如下：一、解除姚群智与陈定间的房屋租赁合同。二、陈定于本判决发生法律效力起十日内向姚群智支付欠付租金45300.03元并支付逾期付款利息（以45300.03元为基数，自2017年7月27日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付）。三、驳回姚群智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由姚群智负担208元，由陈定负担967元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆华朝审 判 员  林丽华人民陪审员  徐惠玲二〇一七年一月二十五日书 记 员  秦 莲本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。