上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0117民初17402号 原告：夏士林,男,1957年3月24日生,汉族,住上海市杨浦区。 原告：夏舜欢,男,1989年3月26日生,汉族,住上海市杨浦区。 二原告共同委托诉讼代理人：吴戟，上海市恒业律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：金荣，上海市恒业律师事务所律师。 被告：华润超智房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：唐勇，董事长。 委托诉讼代理人：邵万权，上海市建纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜怡，上海市建纬律师事务所律师。 原告夏士林、夏舜欢与被告华润超智房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月08日立案后，依法适用简易程序于2016年11月30日公开开庭进行了审理。原告夏士林、二原告的共同委托诉讼代理人吴戟及被告华润超智房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邵万权、杜怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏士林、夏舜欢向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款122,014.75元；2.判令被告按第一项诉请金额的3倍向原告支付赔偿金366,044.50元。事实和理由：2012年12月8日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买坐落于上海市松江区泗泾镇古楼公路659弄《华润置地九里园(扩大范围)》35号9层902室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋总价为3,720,000元。后原告依约支付了房款。2015年，原、被告因小区规划变更等事宜发生纠纷，原告发现被告在售房时向原告承诺并确认的沿古楼公路的4,900平米绿地不归属于原告所购房屋小区，其实质为社会公共绿地。原告认为，被告在售房时将社会公共绿地虚构为小区私有绿地，其行为已构成欺诈，其应当依据消费者权益保护法的规定，向原告承担退一赔三的法律责任。原告明确第一项诉请计算方式：被告通过拍卖取得土地出让金为140,000,000元，面积为121,719平方米，得出被告取得土地单价为11,501.90元/平方米×4,900平方米(被告误导原告让原告误以为4,900平方米的绿地为小区业主共有的私家花园，实际上是公共绿地)，得出的结论为56,359,310元，地上的建筑面积是78,450.3平方米，因此该花园面积分摊到地上面积78,450.3平方米，即56,359,310元÷78,450.3平方米得出的单价为718.41元/平方米，718.41元/平方米×169.84平方米为122,014.75元；第二项诉请就是122,014.75元×3得出。原告就此向被告提出索赔，但未果，故诉至法院，望判如所请。 被告华润超智房地产开发有限公司辩称，第一，在(2015)松民三(民)初字第1507号案件中，原告已经就小区的配套设施提出诉请，现就同一事实提起了第二次诉讼，属违反“一事不再理”原则。第二，被告在宣传册中并没有承诺4,900平方是属于小区业主的绿化，且宣传册只是要约邀请，并不是合同的一部分，不可以作为原告提出诉请的依据。最后，原告诉请的计算方式没有依据，故请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2012年12月8日，原、被告签订上海市商品房预售合同一份。该合同约定，原告向被告购买系争房屋，总价为3,720,000元。该合同第二条约定，系争房屋建筑设计及平面图见该合同附件二，建筑结构、装修及设备标准见该合同附件三，相邻关系及小区平面布局见该合同附件六。该合同第九条约定，被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得原告书面同意。被告未征得原告同意变更小区的平面布局，原告有权要求被告恢复，如不能恢复的，被告应当向原告支付总房价款的0.5%违约金。合同补充条款一第12条载明，……广告、楼书仅供参考，不构成合同的组成部分。该合同另对其他相关事宜作了约定。 被告销售系争房屋期间，对外发布宣传册，其中载明“小区利用约7成的土地打造园林胜景，并集中规划了5,000㎡公园绿意环绕其中，成就国际级花园豪装范本”。同时，该宣传册中亦明确本资料为要约邀请…..不作为交付内容和交付标准。 另查明，2015年5月8日，本院受理了原告夏士林、夏舜欢与被告华润超智房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，该案中，原告提出如下诉请：1.被告支付原告变更小区平面布局的违约金186,000元(总房价的5%)；2.被告支付原告未按约交付相应配置的违约金111,600元(总房价的3%)；3.被告赔偿原告延期交房损失(以每月租金7,000元计算，自2014年7月1日始暂计至2015年6月30日止为84,000元，应计算至实际交付之日止)。该案经审理后作出(2015)松民三(民)初字第1507号民事判决，判决被告华润超智房地产开发有限公司支付原告夏士林、夏舜欢变更小区平面布局的违约金18,600元,驳回了原告夏士林、夏舜欢的其他诉讼请求。嗣后，原告提起上诉，经二审审理，上海市第一中级人民法院作出(2015)沪一中民二(民)终字第3844号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。 审理过程中，原告提供现场照片五张、工程图，证明被告在出售房屋时对外宣称相邻古楼公路的绿地为业主共同共有的事实。其中，2015年的现场照片显示涉讼绿地中挂牌私家花园字样。而现该字样的牌子已撤下。事实上4,900平方米的绿地并不是被告所称的私家花园而是公共花园。大大降低了原告对小区的品质以及范围的预期，侵犯了原告的合法权益，属于消法中的欺诈行为，请求对被告的欺诈行为承担欺诈赔偿责任。被告认为，在(2015)松民三(民)初字第1507号案件中对于绿地部分已有认定。另，涉讼合同第38页补充条款一的12条双方对楼书，广告明确约定仅作为参考，不构成合同的组成部分。同时，在宣传册中被告未承诺该花园小区私有的。公共绿地出让的时候的确是出让给被告的，但是是作为公共绿地使用的。对于现场照片，被告认为拍摄时间为2015年7月份，不能证明原告在购买房屋时的情况且是原告单方拍摄的，被告不予认可。 审理过程中，被告提供国有建设用地使用权出让合同及松江古楼路XXX号地块(Ａ块)房地产权证，日期分别为2012年7月和2015年4月的总平面图所示的二期经济技术指标，《上海市城乡建设和交通委员会关于松江区古楼路XXX号地块二期项目初步设计的批复》(沪建交(2011)384号)、《上海市城乡建设和交通委员会关于松江区古楼路XXX号地块二期项目调整初步设计的批复》(沪建交(2011)605号)、《上海市城乡建设和交通委员会关于松江区古楼路XXX号地块二期项目初步设计的批复》(沪建交(2011)778号)；《关于华润置地九里园二期多层项目工程设计方案的批复》方案批复编号：沪松方(2014)ＤＡXXXXXXXXXXXXXX，证明被告受让的出让宗地面积为121,719.2平方米。其中二期Ａ块面积为74,927平方米，包括约5,000平方米的地块状公共绿地，该绿地面积不列入基本居住区域的绿化率指标，且由被告代建。原告购买房屋时的总平面图上的经济指标与现在小区总平面图的经济指标基本一致，绿地率没有变化。同时，涉讼小区的规划是经相关部门批准的，小区绿地率在原告购房后从未改变。原告对上述全部证据的真实性均没有异议，但是认为上述指标在原告购买房屋时并不知情，不能通过这些证据证明被告没有欺诈行为。原告购买系争房屋时，被告通过发放宣传手册的方式承诺4,900平方米绿地属于私家花园，但规划图中已明确该绿地系公共绿地，恰能说明被告存在欺诈行为。 审理中，原告明确其提出诉讼请求之请求权基础为商品房预售合同关系。 以上事实，有《上海市商品房预售合同》、宣传资料、现场照片、工程图、《国有建设用地使用权出让合同》、房地产权证、总平面图、上海市城乡建设和交通委员会关于松江区古楼路XXX号地块二期项目设计的批复及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，本案中，首先需解决原告的起诉是否违反“一事不再理”的民事诉讼原则。对此，本院认为，在(2015)松民三(民)初字第1507号案件中，原告主张的系要求被告交付绿化，经生效判决认定被告已交付，故驳回了原告的相应诉请。而在本案中，原告系主张被告交付绿化不符合合同约定。两案中的诉请系基于不同的事实和理由，并未违反“一事不再理”的原则，本院应当对原告主张作出实质性裁判。 原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》并未约定被告负有交付4,900平方米业主共有绿地的合同义务。且根据涉讼地块的《国有建设用地使用权出让合同》、房地产权证、总平面图及上海市城乡建设和交通委员会关于松江区古楼路XXX号地块二期项目设计的批复可以看出，4,900平方米的绿地面积并未列入基本居住区域的绿化率指标，小区绿地率在原告购房时及购房后从未改变。由此可见，就4,900平方米绿地被告并未违反相关合同约定。 原告依据被告在售房时发放的宣传手册向被告主张相应合同义务，是否具有相应依据？对此，本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。而在本案中，原、被告争议的焦点在于被告针对4,900平方米绿化在宣传过程中是否作出了允诺，是否足以构成合同内容？本院认为，一方面，从宣传内容中看，被告未作出承诺4,900平方米绿化系属原告等业主共有；另一方面，被告在宣传资料中注明了该宣传册仅为要约邀请，不作为交付内容和交付标准。且另在《上海市商品房预售合同》补充条款一第12条载明广告、楼书仅供参考，不构成合同的组成部分。对于原告提供的照片中“私家花园”的牌子，并不能据此证明被告作出公共绿地属于业主共有的承诺。综上，本院认为，就4,900平方米绿地被告不存在违反合同约定的违约行为，亦不存在欺诈行为。原告基于消费者权益保护法主张权利，但商品房并非普通的商品，确定双方权利义务关系的依据应为商品房预售合同，既然就4,900平方米绿地被告没有违反预售合同约定的违约行为，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告夏士林、夏舜欢的全部诉讼请求。 案件受理费8,207元，减半收取4,103.50元。由原告夏士林、夏舜欢负担(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  方美玲 二〇一七年一月九日 书记员  黄 燕 附：相关法律条文 附：相关法律条文 一、《合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。