云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云04民终556号上诉人（原审被告）：聂某，男，1982年4月28日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人殷波，兴诚信法律服务所工作人员。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：罗明雄，男，1967年10月11日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人张熙、赵明贵，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告：李萍，女，1960年9月16日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。原审被告：高坤，男，1987年11月30日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。原审第三人：桂朝阳，男，1963年10月14日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。原审第三人：周翠玲，女，1971年12月6日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区，现住云南省玉溪市红塔区。上诉人聂某因与被上诉人罗明雄、原审被告李萍、高坤，原审第三人桂朝阳、周翠玲房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第1703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聂某及其委托诉讼代理人殷波，被上诉人罗明雄及其委托诉讼代理人张熙、赵明贵，原审被告李萍、高坤，原审第三人桂朝阳、周翠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂某上诉请求：撤销原判第二项，改判由上诉人支付被上诉人房屋折价补偿款人民币40万元。理由为：一审认定事实不清，适用法律错误。第一，一审只认定了房屋成交价是236万元，但对房屋的宅基地性质只字未提。2012年10月16日，上诉人将房屋卖给第三人桂朝阳、周翠玲并签订了房屋买卖协议，因该房屋宅基地性质为划拨，所以第三人在缴纳了土地出让金97354元后，土地性质才从划拨转为出让，如果土地性质属于集体所有，被上诉人要求返还的只能是房价，即实际的建房损失。原审中被上诉人自己认可建房时出资25万元、支付建房押金15万元，故上诉人只应当支付被上诉人房屋折价补偿款40万元。第二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被上诉人明知是农村宅基地不能转让，一旦转让就违反了我国土地管理法等法律法规的强制性规定，被上诉人无视国家法律规定非法转让宅基地造成的损失，是由于自己的过错所致，所以应该承担同等的责任；此外，自1999年底房屋建好至今16年，被上诉人一直占有该房屋的使用和收益，刚开始被上诉人自己开宾馆，后来就对外出租，每年至少有10万元的收益。第三，一审判令第三人桂朝阳、周翠玲直接支付被上诉人50万元错误。根据合同相对性，第三人与上诉人形成房屋买卖合同关系，而第三人与被上诉人无任何关系，未支付的50万元房款，也应该是第三人桂朝阳、周翠玲直接支付给上诉人。被上诉人罗明雄辩称：1、一审认定事实基本正确，但对《出资建房协议》的效力认定错误，出资建房协议是合法有效的,被上诉人未上诉是为了节约诉讼资源，减少诉累;对原审作出的第二、三项判决结果予以认可。原审被告李萍、高坤辩称，同意聂某的上诉意见。原审第三人桂朝阳、周翠玲辩称，其和罗明雄没有关系，房子是跟聂某买的，一审判决直接支付50万元给罗明雄错误；聂某和罗明雄之间的关系与其无关。罗明雄向一审法院起诉请求：1、确认罗明雄与李萍、高晓华于1999年3月18日签订的《出资、建房协议》无效，由李萍、聂某连带折价补偿其损失236万元，高坤在继承高晓华遗产范围内承担补偿责任；2、诉讼费、保全费由李萍、聂某承担。一审法院认定事实：高晓华（于2016年4月17日死亡）与李萍原系夫妻（双方已2002年离婚），生育长子聂某、次子高坤。1998年9月高晓华、李萍按照“一个儿子可申请一处宅基地”的村规，以当时未成年的聂某、高坤的名义向玉溪市红塔区新兴路社区居民委员会第五小组申请批地建房，经批准获得坐落于玉溪市××区××东巷两块宅基地，因高晓华与罗明雄之间存在债权债务关系，1999年3月18日高晓华、李萍与罗明雄签订了《出资、建房协议》，协议第二条约定“在甲方（高晓华、李萍）取得全部合法手续，建房资金全部由乙方（罗明雄）负责出资。建房及施工也由乙方负责，协议签订由乙方先付给甲方押金15万元到房屋建好后连同建房资金归还乙方。”第四条约定“房屋建好后，若甲方在1个月内不能将建房资金归还乙方，则房屋全部抵归乙方所有，由乙方补偿给甲方协议第一条规定各种费用及其他费用共计人民币15万元，款付清后乙方拥有房屋的所有权，可以申请领取房产证。”协议签订后，罗明雄依协议在以聂某名义审批获得的宅基地上出资建盖房屋，罗明雄将房屋（原为玉溪市朱槿路47号1幢，现为玉溪市××东××号）建盖好后，高晓华、李萍未依约将建房资金及押金归还罗明雄，罗明雄一直占有使用该房屋，罗明雄缴纳了相关费用后于2003年11月2日、2006年7月10日以聂某的名义办理了房屋所有权证和土地使用权证，两证办好后一直由罗明雄保管。2012年5月11日和9月18日聂某以坐落于玉溪市××东××号房屋的房屋所有权证和土地使用权证遗失为由到玉溪市房地产管理局、玉溪市国土资源局红塔分局补办了房屋所有权证和土地使用权证。2012年11月16日聂某与桂朝阳、周翠玲签订了《房屋买卖合同》，约定聂某将位于玉溪市××东××号房屋卖给桂朝阳、周翠玲，并经玉溪市国立公证处公证，合同约定房屋成交价为160.45万元，实际成交价为236万元，桂朝阳、周翠玲已支付聂某购房款186万元，现尚有50万元未付。2012年12月13日、2013年3月25日聂某协助桂朝阳、周翠玲办理了位于玉溪市××东××号房屋的房屋所有权证和土地使用权证的转移登记手续。2014年6月5日桂朝阳、周翠玲向红塔区人民法院起诉要求罗明雄搬出玉溪市××东××号房屋。同年6月26日罗明雄向红塔区人民法院起诉要求确认桂朝阳、周翠玲与聂某签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院受理了上述两案后，依法中止桂朝阳、周翠玲诉罗明雄返还原物纠纷一案，就罗明雄要求确认桂朝阳、周翠玲与聂某签订的《房屋买卖合同》无效一案于2014年11月21日作出（2014）玉红民一初字第959号民事判决，判决内容：“一、被告桂朝阳、周翠玲与被告聂某于2012年11月16日签订的《房屋买卖合同》无效；二、鉴定费40000元，原告罗明雄负担10000元，被告桂朝阳、周翠玲负担10000元，被告聂某负担10000元，第三人高晓华、李萍负担10000元。案件受理费19240元，由被告聂某负担。”桂朝阳、周翠玲不服，向玉溪市中级人民法院提起上诉，玉溪市中级人民法院于2015年7月13日作出（2015）玉中民一终字第109号民事判决，判决内容为：“一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2014）玉红民一初字第959号民事判决；二、驳回罗明雄的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由罗明雄负担。鉴定费40000元，由罗明雄负担。”一审法院恢复审理桂朝阳、周翠玲诉罗明雄返还原物纠纷一案，经主持调解双方达成调解协议，于2015年10月16日作出（2015）玉红民一初字第867号民事调解书，调解内容为：“一、被告罗明雄自愿于2015年12月31日前从玉溪市××东××号1-7层的房屋搬出；二、案件受理费50元，原告桂朝阳、周翠玲自愿负担。”该案在一审法院执行过程中，罗明雄已搬出该房。2015年9月6日罗明雄诉至一审法院要求解决。另本案在审理过程中，罗明雄于2015年9月7日向一审法院提出财产保全申请，要求桂朝阳、周翠玲停止支付聂某购房款50万元。同日，一审法院作出（2015）玉红民一初字第1703-1号民事裁定，裁定内容为：“第三人桂朝阳、周翠玲停止支付被告聂某购房款50万元，并对罗明雄用于保全担保的属其所有的坐落于玉溪市××区××路（××号）房屋一幢进行查封，不得办理该房屋的所有权变更登记手续。”一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的有关规定。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，农村的宅基地不得向城市居民出售。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：加强农村宅基地的管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，1999年高晓华、李萍作为聂某的法定代理人将以聂某名义在玉溪市红塔区新兴路社区居民委员会第五居民小组申请的宅基地转让给非本农村集体经济组织成员罗明雄建房，违反我国土地管理法律、行政法规的强制性规定，故罗明雄与高晓华、李萍于1999年3月18日签订的《出资、建房协议》无效，罗明雄因该协议取得宅基地使用权而全额投资建盖的房屋本应自行处置后将宅基地返还聂某，但聂某将罗明雄所建房屋以236万元的价格卖给桂朝阳、周翠玲已成事实，故聂某应折价偿还罗明雄房屋款。罗明雄现要求以李萍、聂某与桂朝阳、周翠玲的成交价236万元作为补偿价不违反法律规定，应予准许，但考虑罗明雄与高晓华、李萍订立协议也有一定过错，自己应承担相应损失，同时罗明雄也使用了该宅基地十余年，故在补偿数额上一审法院酌情认定200万元。因现桂朝阳、周翠玲还有50万元房款未支付聂某，在聂某、李萍应支付罗明雄的200万元折价款中扣除50万元，由桂朝阳、周翠玲直接支付罗明雄。聂某提出应返还罗明雄40万元的建房款的主张不符合法律规定，不予支持。高晓华在本案中应承担的偿还责任，因其在诉讼中死亡，应由作为其继承人的聂某在继承其遗产范围内承担。高坤作为高晓华的法定继承人虽明确表示放弃继承高晓华的遗产，但仍是高晓华遗产的直接管理人和最密切联系者，在以后的执行中实际处理高晓华遗产清偿本案债务时尚需履行相应的协助义务。因执行一审法院（2015）玉红民一初字第867号桂朝阳、周翠玲诉罗明雄返还原物纠纷一案中，罗明雄已搬出该房屋，本案中就罗明雄应返还房屋的义务已履行，不再进行实体裁决。根据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十四条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，判决：“一、原告罗明雄与高晓华、被告李萍于1999年3月18日签订的《出资、建房协议》无效；二、由被告聂某以所继承的高晓华遗产及自己所有的财产与被告李萍于本判决生效之日起三十日内连带支付原告罗明雄房屋折价补偿款人民币200万元（其中50万元由第三人桂朝阳、周翠玲直接支付原告罗明雄，被告聂某、李萍实应支付原告罗明雄150万元）；三、被告高坤在处分高晓华的遗产清偿本案债务时履行相应的协助义务；四、驳回原告罗明雄的其他诉讼请求；五、保全费3020元，由被告聂某、李萍负担。”二审中，当事人没有提交新证据。经审理，二审查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款规定：土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，坐落于玉溪市××区××东××号的涉案房屋土地，最初系案外人高晓华（上诉人聂某之父，已故）与李萍于1998年9月按照当时“一个儿子可申请一处宅基地”的村规，以当时尚未成年的聂某名义，向玉溪市红塔区新兴路社区居民委员会第五小组申请批地建房，经批准获得坐落于玉溪市××区××东巷的宅基地，原判认定其申请批建时土地性质为宅基地并无不当。罗明雄于1999年3月18日与高晓华、李萍签订了《出资、建房协议》，将宅基地转让给罗明雄建房，违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，该协议应当依法认定为无效合同，原判处理正确，应予维持。因合同被认定无效后，还涉及到财产的返还和损失的赔偿，故应对导致合同无效的原因及责任进行认定。经审查，高晓华、李萍明知该土地系宅基地，依法不允许转让，仍与罗明雄协商签订《出资、建房协议》，应认定其过错明显，由其承担主要的民事责任；罗明雄未对该地块性质、是否允许转让等进行必要的审查也存在过错，也应承担相应的责任。据此，对于罗明雄答辩主张该协议合法有效，土地性质为国有可以自由转让，其主张的是违约责任等辩解意见，缺乏相应的法律依据和事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效后各自返还的问题，鉴于涉案房屋已经经过物权变动登记，现该房屋已实际由第三人桂朝阳、周翠玲占有，对于罗明雄，其已经不存在返还必要。因本案合同已认定无效，罗明雄要求赔偿因合同无效给其造成的损失，符合法律规定。关于损失的认定，本案合同无效造成的损失主要表现为信赖利益的损失，结合本案现有证据，罗明雄与高晓华、李萍签订《出资、建房协议》后，聂某曾向罗明雄主张房屋土地款，其还配合罗明雄办理了房屋所有权证和土地使用权证，聂某在明知房屋及土地权属争议的情况下，故意挂失了房屋所有权证和土地使用权证，并将该房屋卖与桂朝阳、周翠玲，结合罗明雄在签订协议后，基于对对方的信赖投资建盖了房屋，至2012年10月16日聂某将房屋卖给桂朝阳、周翠玲时，其房屋的价值已经升值的实际情况，原判以房屋实际成交价作为补偿依据处理正确。聂某以236万元的价款将房屋卖给桂朝阳、周翠玲，该房屋成交价应认定为信赖利益的损失，综合双方在本案中的过错，原判认定由聂某补偿罗明雄200万元并无不妥。聂某上诉认为其只应当支付罗明雄建房出资及建房押金40万元，无充分法律依据，不予支持。对于聂某上诉认为桂朝阳、周翠玲应当向其直接支付剩余购房款50万元，而不应判决由二人直接向罗明雄支付的主张，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第八十二条之规定：“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”本案中，桂朝阳、周翠玲未在法定期限内上诉，应视为对其自身权益的处分，原判确定由桂朝阳、周翠玲直接支付罗明雄50万元，并未损害桂朝阳、周翠玲的利益，该处理符合法律规定，本院予以维持。综上所述，聂某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由聂某负担。本判决为终审判决。审 判 长  荆 燕代理审判员  戴龙飞代理审判员  李福爱二〇一七年一月十日书 记 员  李潇涵