西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0103民初6013号原告(反诉被告)：西安市大华餐饮有限责任公司。法定代表人：赵来锁，董事长。委托代理人：曹国辉，陕西国友律师事务所律师。委托代理人：段新峰，男，该公司副总经理。被告：金志孝（反诉原告），男，1940年9月17日出生，汉族，无业。被告：辛祝芳（反诉原告），女，1950年10月7日出生，汉族，无业。委托代理人：金睿龙，男，无业。第三人：邓正阳，男，1988年7月3日出生，汉族，无业。原告西安市大华餐饮有限责任公司(以下简称大华餐饮)与被告金志孝、辛祝芳、第三人邓正阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大华餐饮委托代理人曹国辉和段新峰、被告金志孝、被告辛祝芳委托代理人金睿龙、第三人邓正阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大华餐饮诉称，二被告系夫妻关系。原告先后与二被告签订了租赁合同两份，承租了二被告所有的本市碑林区钟楼小区8号楼21-1一层房屋，第一份合同已经履行完毕，第二份合同的租赁期限自2010年4月1日至2020年3月31日，房租为每月5200元。第二份租赁合同签订不久，二被告即多次单方要求提高房租，并数次到原告店里闹事，还以锁门等方式对原告进行逼迫，致使原告经营受到严重影响。无奈之下，原告于2014年6月份购买了本市碑林区钟楼小区8号楼4单元二层西户房屋，作为操作间使用。2014年8月27日，原告向被告发函，决定不再租用被告房屋，请被告收房，但被告不仅不收房，还再次提出涨房租，要求将房屋租金调整为每月12400元，并以堵门、停水停电、干扰经营等方式逼迫原告。本着互谅互让的原则，原告予以忍让，决定不再租用被告房屋，并将房屋转租给第三人邓正阳，同时对房屋进行装修以方便转租，但被告于2016年3月份数次到租房现场进行阻挡，不让施工队施工，给原告造成重大经济损失，租赁至今双方纠纷不断，故请求:1、依法解除原、被告双方订立的《租房续约》；2、判令被告赔偿原告经济损失2万元；3、由被告承担本案诉讼费。被告金志孝、辛祝芳辩称，1、同意解除与原告的房屋租赁关系。2、原告在诉状中称被告阻挠其装修与事实不符。3、原告自2016年7月1日至今的房租未付，且在本案涉案房屋后门搭建违章建筑。综上，其不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，请求:1、判令原告依法将所租赁房屋恢复原状并拆除所有增设扩建的临时违法建筑，将房屋腾交给二被告；2、判令原告支付2016年7月1日以后至租赁房屋正式交付给二被告时的房屋租金；3、本案诉讼费用由原告承担。第三人邓正阳述称，其与原告已经签订了房屋租赁合同，不论原、被告之间发生什么纠纷，其希望能正常使用本案涉案房屋。针对被告金志孝、辛祝芳的反诉请求，原告大华餐饮辩称，原告对租赁房屋的结构进行改造时，已经按照双方签订的第一份租房协议第五条的约定征得了二被告和物业公司的同意和认可。在2007年双方签订续约协议时二被告并未对原告的改造行为提出过异议，故二被告现要求拆除没有事实依据；原告在涉案房屋北墙外搭建的建筑是在空地上搭建的一个一层通往二层的通道，现在已经和一二层房屋形成附和并进行了封闭，二被告要求拆除，既不可能也不现实；原告搭建的建筑是否属于违章建筑应该由行政部门认定，二被告要求拆除不应该和本案合并审理；二被告主张的房屋租金应当另案处理；原告于2016年7月已经向二被告发函要求解除租赁合同，办理交接手续，现由于二被告的原因造成损失的扩大，应该由二被告自行负担。针对被告金志孝、辛祝芳的反诉请求，第三人邓正阳述称，不论原、被告之间发生什么纠纷，其希望能正常使用本案涉案房屋。经审理查明:二被告系夫妻关系。1997年4月28日，被告金志孝与西安樊记腊汁肉店签订了《租房协议书》一份，约定:被告金志孝将位于碑林区钟楼小区商2号私房一间出租给西安樊记腊汁肉店使用；租赁期限自1997年5月1日至2007年4月30日；第一年租金每月4500元，以后每年根据国家公布的物价指数对租金进行适当的调整；每三个月支付一次租金，即每年的一、四、七、十月的十五号以前预付之后三个月的租金；西安樊记腊汁肉店若需对房屋结构进行改造，事先应征得被告金志孝同意，必要时还需得到物业公司的批准。该协议履行期间西安樊记腊汁肉店被原告兼并。该协议履行期限届满后，在未续签租房协议的情况下，原告继续租用该房屋。2010年4月1日，原告与被告辛祝芳签订了《租房续约》一份，将原来约定的房屋租金调整为每月5200元，租赁期限自2010年4月1日至2020年3月31日，原《租房协议书》其他条款继续执行。2014年6月19日，原告购买了碑林区钟楼小区8号楼4单元2层西户房屋，用作操作间使用。2016年2月，原告将上述租赁房屋转租给了第三人，转租的房租已收取至2017年1月31日。二被告先后两次诉至本院，要求原告按照每月6200元的标准支付其2014年9月至2015年3月的租金43400元及2015年4月至2016年6月的租金93000元，本院先后作出了(2015)碑民初字第00820号及(2016)陕0103民初2876号民事判决书，判令原告支付二被告房屋租金43400元及93000元，这两份判决书均系生效法律文书。原告提交了装修协议、收条各一份，证明二被告多次到原告店里干扰原告的经营及装修，给原告造成了经济损失20000元。装修协议系原告与陕西汉都建设工程有限公司所签，装修项目为钟楼小区商2号房屋；装修款共计38000元，于2016年3月10日先预付20000元，2016年4月15日前装修完毕后待验收，合格后支付余款18000元。收条系陕西汉都建设工程有限公司给原告出具的，注明收到原告钟楼小区商2号房屋装修款20000元。二被告及第三人均认为这两份证据与其无关，不发表质证意见。庭审中，二被告明确指出其反诉请求的第一项中“判令原告依法将所租赁房屋恢复原状”指的是原告承租涉案房屋后，将该房屋北墙上的窗户进行了封堵，现要求原告将窗户恢复原状。二被告明确指出其反诉请求的第一项中“拆除所有增设扩建的临时违法建筑”指的是原告在涉案房屋北墙外加盖的临时用房影响了涉案房屋的通风、采光，现要求拆除该临时用房。另查，上述碑林区钟楼小区商2号私房与碑林区钟楼小区8号楼21-1一层房屋系同一套房屋，该房屋所有权登记在被告金志孝名下。被告金志孝认可涉案房屋系其与被告辛祝芳的夫妻共同财产。庭审后，经协商，原告与二被告一致同意双方的租赁合同关系自2017年1月31日解除。二被告要求2016年7月1日至2017年1月31日的房屋租金按照每月6200元计算。二被告明确表示等到其与原告的租赁合同关系解除后再与第三人商量签订租赁合同的事宜，第三人表示同意。以上事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、《租房协议书》、《租房续约》、(2015)碑民初字第00820号及(2016)陕0103民初2876号民事判决书、装修协议、收条等附卷佐证。本院认为，上述《租房续约》系原告与被告辛祝芳在合法、自愿的基础上所签订，合同有效。由于涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，被告金志孝也认可该合同，故该合同对被告金志孝也有约束力。现原告与二被告一致同意双方的租赁合同关系自2017年1月31日解除，本院依法予以准许。原告提交的装修协议、收条只能证明原告支付了20000元的装修预付款给陕西汉都建设工程有限公司，无法证明二被告给原告造成了20000元的经济损失，因此，原告要求二被告赔偿经济损失20000元之诉讼请求，本院依法不予支持。二被告提出反诉，要求原告恢复涉案房屋北墙上原来的窗户，并拆除北墙外加盖的临时用房。由于涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，故二被告对该房屋依法享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告对涉案房屋北墙上的窗户进行封堵，影响了房屋的正常使用，侵犯了二被告的物权，现二被告要求原告恢复原来的窗户，于法有据，本院依法予以支持。原告在涉案房屋北墙外加盖临时用房，影响了二被告房屋的通风、采光，现二被告要求拆除北墙外加盖的临时用房，于法有据，本院依法予以支持。二被告要求原告按照每月6200元的标准支付其2016年7月1日至2017年1月31日的房租43400元，原告认可这段时间的房租未支付二被告，且上述已生效的(2015)碑民初字第00820号及(2016)陕0103民初2876号民事判决书均判决原告按照每月6200元的标准支付原告房租，故对二被告该请求本院依法予以支持。涉案房屋现由第三人实际使用，二被告明确表示等到其与原告的租赁合同关系解除后再与第三人商量签订租赁合同的事宜，第三人表示同意。因此，原告与二被告的租赁合同关系解除后，涉案房屋应由第三人腾交给二被告。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下:一、原告西安市大华餐饮有限责任公司与被告金志孝、辛祝芳签订的《租房续约》有效，于2017年1月31日解除。二、原告西安市大华餐饮有限责任公司于本判决生效后十五日内将承租被告金志孝、辛祝芳的本市碑林区钟楼小区8号楼21-1一层房屋北墙上被封堵的窗户恢复原状，并拆除该房屋北墙外加盖的临时用房。三、原告西安市大华餐饮有限责任公司于本判决生效后十五日内支付被告金志孝、辛祝芳自2016年7月1日至2017年1月31日的房租43400元。四、第三人邓正阳于2017年1月31日前将本市碑林区钟楼小区8号楼21-1一层房屋腾交被告金志孝、辛祝芳。五、驳回原告西安市大华餐饮有限责任公司要求被告金志孝、辛祝芳赔偿经济损失20000元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费475元(本诉案件受理费300元，反诉案件受理费175元)，由原告西安市大华餐饮有限责任公司负担（反诉案件受理费175元二被告金志孝、辛祝芳已预交，原告西安市大华餐饮有限责任公司于付上款时一并支付二被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘淑芳审 判 长  马巧会人民陪审员  单军田二〇一七年一月十三日书 记 员  段秀莉