上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初9004号原告李进瑞与被告徐根兴、邱文炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金伟、两被告徐根兴、邱文炎及两被告之共同委托诉讼代理人周文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李进瑞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2015年4月22日签订的商铺租赁合同；2、判决两被告将上海市青浦区华新镇新凤中路XXX号XXX区XXX幢XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室恢复原状并返还原告；3、判决租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)10万元归原告所有。事实和理由：原告与两被告于2015年4月22日签订商铺租赁合同，约定原告将上海市青浦区华新镇新凤中路XXX号XXX区XXX幢XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室租与两被告用于宾馆及商铺经营。按照租赁合同约定，未经原告许可，被告不得将商铺转租给第三人，否则原告有权解除商铺租赁合同并收回商铺。2016年7月初原告发现被告将上述107室、108室、110室分别转租给他人用于经营“味之美全羊馆”、“老城街小面”、“沙县小吃”，被告的行为已构成严重违约。此后原告委托律师函告两被告，但被告未予处理，故原告诉至本院。被告徐根兴、邱文炎共同辩称：1、原告将系争青浦区华新镇新凤中路XXX号XXX区XXX幢XXX室，108室、109室、110室、205室、206室、305室、306室商铺租给两被告是事实。2、被告将其中的107室，108室、110室商铺转租也是事实。但对此原告在与被告签订租赁合同之时就是知情的，且原告也将转租这一权利作为原被告租赁合同租金金额的一个筹码来协商的，原告曾向被告表示“整体承租后可将一楼多余的店铺出租，分摊你们的租金成本，租我的房子是不会亏的”。3、在租赁商铺的一年多时间里，原告多次到商铺，知道和清楚被告转租商铺的事实。4、被告转租的三间商铺占总商铺的极小面积，即使违约也不是根本违约，据此原告要求解除租赁合同不符合事实。被告从未拖欠过租金，也没有其他任何违约行为，对原告没有任何法益的侵害。5、原告要求保证金归原告所有没有事实、法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：青浦区华新镇新凤中路XXX号XXX区XXX幢XXX室(40.92平方米，店铺)，108室(83.89平方米，店铺)、109室(55.09平方米，店铺)、110室(50.64平方米，店铺)、205室(124.80平方米，店铺)、206室(105.73平方米，店铺)、305室(103.18平方米，办公楼)、306室(83.45平方米、办公楼)，合计647.70平方米，房产登记权利人为原告李进瑞。2015年4月22日，原告(甲方)与两被告(乙方)签订《商铺租赁合同》，由甲方将上述8室房屋出租给乙方仅作为商铺和宾馆用途(不得改作它用)；租期8年自2015年8月1日起至2023年7月31日止；租赁期间，未经甲方许可，乙方不得转租给任何第三人，否则乙方构成违约，并与第三人共同承担经济、法律连带责任，甲方有权单方解除合同；第一年至第三年租金各为36万元、第四年租金……；乙方应在签署本合同的当天向甲方交付10万元的租赁保证金及36万元；租金按年结算；租赁期内如乙方未经甲方同意将该物业转租给他人的，甲方可提前收回该物业、且不承担任何违约责任。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，被告方即按约支付了10万元租赁保证金及第一、第二年租金各36万元；并对上述房屋进行投入装修。实际使用中：(1)被告将305、306、205、206、109这五室隔断成36间用作宾馆经营；(2)2015年9月，被告将107室转租给案外人凌权开设“味之美全羊店”，年租金80,000元，租期自2015年10月10日至2020年10月9日；(3)2015年9月，被告将108室转租给案外人张梦想开设“老城街小面”，年租金100,000元，租期自2015年10月10日至2020年10月9日；(4)2015年5月，被告方将110室转租给案外人张亚男开设“沙县小吃”，年租金65,000元(后三年每年递增10%)，租期自2015年6月1日至2020年5月31日。另查明，2016年7月21日，原告向被告方致送《律师函》，表示：原告于2016年7月初发现被告将107、108、110室租与他人经营餐饮店，严重损害了原告的合法权益；为此函告被告：一、被告已严重违反合同约定，依法或依约原告有权解除租赁合同并收回上述所有房屋并要求被告赔偿一切经济损失；二、考虑到被告在宾馆经营上投资情况也属不易，现要求被告在收函后3日内与原告联系处理违法转租一事；三、被告违法转租的107、108、110室原告必须收回，请被告务必做好交接准备。后因双方未能协商一致解决纠纷，原告遂于2016年8月诉至本院作如上诉请。审理中，原告表示：不得转租是双方在合同中明确约定的。系争的8个商铺是无法割裂的且双方之间只存在一份租赁合同，因此协商无果后只能要求解除整体租赁合同返还8个商铺。即使法庭认定被告存在违约行为但尚不足以构成根本违约或解除整体合同的，被告至少是事实存在违约行为的，部分转租也是转租，因此107、108、110三室是可以收回的。被告方表示：合同约定的不得转租实际是不得整体转租之意，当时原告是建议和同意被告将一楼部分商铺转租出去减轻压力的；目前被告转租的面积占整体租赁面积的极小部分，不构成整体转租的根本违约或需解除整体租赁合同。且被告在房屋内投资巨大，若整体解除合同将会给被告造成巨大经济损失。对于被告目前已经转租的商铺，原告诉请收回，被告尊重法院的判决，该赔则赔；对于自己承租的商铺，也愿意按照一定的比例支付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。现被告自认将系争房屋的部分商铺转租，又未提供证据证明原告同意被告的转租事宜，根据合同约定，原告有权单方解除合同。考虑到被告对于系争房屋投入之巨大，且转租的房屋对于租赁房屋整体而言具有可分割性，本院为最大限度保护双方当事人既有利益，仅解除原、被告关于转租房屋的租赁关系，解除时间为诉讼材料送达被告之日。合同解除后，被告应将所转租房屋恢复原状后返还(实际返还前的占有使用费可参照原租金标准由被告负担)，原告可没收转租房屋所占系争房屋整体之比例的租赁保证金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告李进瑞与被告徐根兴、邱文炎就上海市青浦区华新镇新凤中路XXX号XXX区XXX幢XXX室、108室、110室房屋的租赁关系于2016年9月9日解除；二、被告徐根兴、邱文炎应于本判决生效之日起三十日内将上海市青浦区华新镇新凤中路XXX号XXX区XXX幢XXX室、108室、110室房屋恢复原状后返还给原告李进瑞；三、被告徐根兴、邱文炎支付的租赁保证金人民币27,088元由原告李进瑞没取。本案受理费人民币2,300元，由原告负担人民币1,823元，由两被告负担人民币477元。如不服本判决，原告李进瑞可在判决书送达之日起三十日内，被告徐根兴、邱文炎可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐冬梅人民陪审员  杨锡明人民陪审员  俞锦林二〇一七年一月二十二日书 记 员  杨 洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。