天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终205号上诉人（原审被告）：天津双寅实业开发有限公司，住所地天津开发区洞庭路27号。法定代表人：丁华忠，总经理。委托诉讼代理人：周丽霞，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李焱宁，天津融汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市正坤物业管理有限公司，住所地天津市和平区福安大街和平园7-702。法定代表人：董文，总经理。委托诉讼代理人：李秋先，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王东，天津法政牛津律师事务所律师。上诉人天津双寅实业开发有限公司（以下简称双寅实业公司）因与被上诉人天津市正坤物业管理有限公司（以下简称正坤物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初4818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。双寅实业公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、诉争《物业服务合同》内容为住宅物业服务，上诉人的房产性质为临街底商，且物业服务收费标准违反法律规定，故被上诉人无权依据该合同向上诉人主张物业服务费用。二、天津市第一中级人民法院（2012）一中民二终字第0177号民事调解书确定底商物业服务收费标准为1.8元/月/平方米。该调解书已生效，双方应按照该调解书确定的标准履行。三、上诉人的房产均为临街底商，小区住宅业主享有的电梯维护、卫生清扫、绿化养护、门岗执勤等服务，上诉人均不享受，被上诉人未向上诉人提供任何物业服务。四、被上诉人进入涉诉和平园小区后，天津市平安物业管理有限公司（以下简称平安物业公司）承租的房产一直由被上诉人继续使用，根据上诉人与平安物业公司之间关于房屋租赁费冲抵物业费的约定，应将被上诉人使用上诉人房屋的租赁费冲抵物业费。五、上诉人已于2016年11月29日起诉要求确认被上诉人与涉诉和平园小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》第六条相关内容无效，该案正在审理过程中。因该案的审理结果为本案的判决依据，故申请对本案中止审理。正坤物业公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。正坤物业公司向一审法院起诉请求：1、判令双寅实业公司交纳天津市和平区福安大街和平园2-3-6底商自2015年1月1日至2016年7月31日止19个月的物业管理服务费40425.54元；2、判令双寅实业公司支付违约金202元；3、诉讼费用由双寅实业公司承担。一审法院认定事实：2001年8月23日，双寅实业公司作为开发商将天津市和平区福安大街和平园小区委托给案外人平安物业公司进行物业管理，双方签有天津市物业管理委托合同，对非住宅房屋的物业管理服务费未作约定。其后，双方于2008年1月10日签订协议书约定，双寅实业公司将该小区的底商委托给平安物业公司进行物业管理服务，双寅实业公司所有的底商如有对外出租的，双寅实业公司负责要求租赁底商的商户亦委托案外人平安物业公司进行物业管理，平安物业公司按本协议原则与租赁商户签订物业管理服务合同。因底商的物业服务明显少于和平园住宅的物业服务内容，故平安物业公司对双寅实业公司及租赁商户收取的物业服务费用不高于小区住宅业主的标准。双方还约定，因平安物业公司也租赁了双寅实业公司房产，如果双寅实业公司所经营的底商未能出租造成空置时，可以以该房屋租金冲抵该空置房屋的物业管理费。2011年1月1日，正坤物业公司与和平园业主会签订天津市住宅物业管理服务合同，约定和平园业主会将和平园委托正坤物业公司进行物业管理服务，期限为三年，自2011年1月1日至2013年12月31日终止。物业管理服务费按建筑面积计算，商用每月每平方米为3.00元。合同还约定了物业管理服务事项，双方权利义务等内容。合同附表一物业构成细目中关于房屋建筑细目载明，1-8门的1、2层为底商。因双寅实业公司是天津市和平区福安大街和平园商1房屋的所有权人，其将该底商一层及房屋西侧部分中二楼出租给案外人天津市天福茗茶有限公司（以下简称天福茗茶公司）后，天福茗茶公司又将该房屋交由下属案外人天津市天福茗茶福安大街一店（以下简称天福茗茶福安大街一店）作为商业经营使用。天福茗茶福安大街一店是天福茗茶公司不具有独立法人资格的分支机构，该店在使用租赁房屋时，未交纳物业费，导致正坤物业公司以物业服务合同纠纷向一审法院起诉。一审法院于2011年11月16日作出（2011）和民三初字第0596号民事判决书的判决事项：天福茗茶公司给付所欠正坤物业公司自2011年1月至2011年5月期间的物业管理服务费1150元，偿付违约金5.75元，双寅实业公司对上述两项的支付承担连带交纳责任。后因双寅实业公司与天福茗茶公司及天福茗茶福安大街一店不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。审理过程中，双方当事人自愿达成协议：正坤物业公司自愿免除2011年度双寅实业公司的物业管理费，双寅实业公司自2012年1月1日向正坤物业公司交纳物业管理费。就此，天津市第一中级人民法院作出了（2012）一中民二终字第0177号民事调解书。其后至2013年12月31日，前述物业合同到期。正坤物业公司与和平园业主会签订天津市住宅物业管理服务合同，约定和平园业主会将和平园委托正坤物业公司进行物业管理服务事宜，期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日终止。物业管理服务费按建筑面积计算，商业每月每平方米为3.00元，业主于2014年1月1日起按季度交纳，逾期交纳从逾期之日起按应交物业管理服务费的5‰比例交纳违约金。合同还约定了物业管理服务事项，双方权利义务等内容。合同附表一物业构成细目中关于房屋建筑细目载明，1-8门的1、2层为底商。合同期内，该房屋的物业管理服务费已经由租户交纳至2014年12月31日。租户退租后，自2015年1月1日开始，双寅实业公司未向正坤物业公司交纳物业管理服务费。截止至2016年7月31日共计欠费19个月，合计物业管理服务费40425.54元。一审法院认为，正坤物业公司与和平园业主会签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，已经天津市物业管理办公室登记备案，符合法律规定，故确认合同合法有效。按照合同约定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该合同对该小区全体业主具有约束力。正坤物业公司作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，双寅实业公司作为该小区底商业主理应受该合同的约束，承担给付物业管理服务费的责任。因此，一审法院对于正坤物业公司要求双寅实业公司给付拖欠的物业管理服务费的诉讼请求予以支持。针对双寅实业公司提出的对正坤物业公司在小区服务过程中存在的诸项问题，因正坤物业公司对其解释没有提交相应的证据予以证实，且物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，正坤物业公司也没有举证证明当事人列举的主要问题已经达到了合同约定的物业管理服务标准，故正坤物业公司对此应当按照合同约定以及法律规定承担相应的责任，即以适当减免其所主张的物业管理服务费作为责任的承担方式。综合考虑，双寅实业公司欠交的物业管理服务费应当予以适当减免，以一次性给付正坤物业公司36382.99元作为了结为宜。因正坤物业公司服务有不到位的情况，故其要求违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于双寅实业公司提出应当按照天津市第一中级人民法院（2012）一中民二终字第0177号民事调解书确定的1.8元/月/平方米的底商收费标准的主张，正坤物业公司表示，因合同期不同、所涉房屋不同，本案应当按照当期合同来确定物业管理服务费收费标准，且双寅实业公司不能证实双方存在另行约定，故对于双寅实业公司的主张，不予支持。关于双寅实业公司提出应当将正坤物业公司使用双寅实业公司房屋的租赁费用冲抵物业费的问题，因正坤物业公司表示双方并未签订合同，其次根据合同相对性，双寅实业公司与平安物业公司之间的合同并不适用于正坤物业公司，不同意双寅实业公司的主张，且双寅实业公司没有提交进一步的证据予以证实，故一审法院在本案中不予支持，双方可另行解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、天津双寅实业开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性给付天津市正坤物业管理有限公司自2015年1月1日至2016年7月31日的物业管理服务费36382.99元；二、驳回天津市正坤物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元，减半收取408元，由天津双寅实业开发有限公司负担（于判决生效后十日内直接给付天津市正坤物业管理有限公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案诉争物业服务合同合法有效，上诉人与被上诉人构成物业服务合同法律关系，双方均应依约履行合同义务。被上诉人作为物业服务单位，已按合同约定进行了物业管理服务，履行了管理职责。上诉人接受了物业管理服务，应按照合同约定履行交纳物业费的义务。一审法院综合本案相关证据事实对物业费进行酌减并判决上诉人承担给付责任并无不当，应予维持。上诉人以其房屋为临街底商及被上诉人未向上诉人提供物业服务为由拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人主张按本院（2012）一中民二终字第0177号民事调解书确定的收费标准计算物业费，因本院（2012）一中民二终字第0177号案件与本案所涉事实并不相同，故该调解书对本案不具有约束力。上诉人的该项上诉理由，依据不足，本院不予采信。上诉人主张以被上诉人使用上诉人房屋的租赁费冲抵物业费，因上诉人的该项主张与本案并非同一法律关系，本院不予支持。上诉人主张对本案中止审理，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，双寅实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710元，由上诉人天津双寅实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张炳正代理审判员  刚继斌代理审判员  刘剑腾二〇一七年一月十三日书 记 员  姜腾飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……