琼海市人民法院 民 事 裁 定 书 (2016)琼9002民初1897号 原告：吕淑珍，女，1959年7月6日出生，汉族，住海南省儋州市。 委托代理人：喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。 委托代理人：高梦怡，海南天皓律师事务所实习律师。 被告：琼海嘉浩置业有限公司，原住所地：海南省琼海市，现住所地：海南省临高县。 法定代表人：朱明亮，总经理。 委托代理人：邝小波、于欢，海南法立信律师事务所律师。 原告吕淑珍与被告琼海嘉浩置业有限公司（以下简称嘉浩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法进行审理。 原告吕淑珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于琼海市嘉积镇银海经济开发区椰香海韵第1505号房产；2、判令被告为原告办理位于琼海市嘉积镇银海经济开发区椰香海韵第1505号房产的房屋产权证及相应的土地使用权证；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以房款228925元为基数按日万分之一从2013年11月1日起暂计算至2016年9月1日为23350.35元，应计算至实际交付之日止）；4、判令被告向原告支付逾期办证违约金（以房款228925元为基数按日万分之一从2016年4月1日起暂计算至2016年9月1日为3433.88元，应计算至实际办证之日止）；5、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月23日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇银海经济开发区椰香海韵共30套房，合同签订后，原告于次日向被告支付了30套房的总购房款600万元，其中本案涉诉的该套房产为228925元，目前该套房产已在房管部门办理了网签。合同第八条约定，出卖人应当在2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定了出卖人逾期交付的违约责任。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起900日内为买受人办理房屋权属证书，如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。2013年，原告与被告解除了30套房产中的12套房的买卖合同。本案涉诉房产的买卖合同没有解除，被告应当按照合同约定，在2013年9月30日前将上述房产交付给原告使用，在2016年3月30日前为原告办理房屋权属证书。但被告至今没有向原告交付房产，也没有为原告办理房屋权属证书。原告认为，本案《商品房买卖合同》合法有效，原告支付了全部购房款，该房屋的状态目前是网签在原告名下，被告应当按照合同约定交付房产办理权属证书，但被告至今未交付房产也未办理权属证书。因此，原告依法起诉，请求判如所请。 本院经审查认为，原告主张双方属于商品房买卖关系，被告抗辩属于借贷关系，本案的争议焦点是原、被告之间是借贷关系还是商品房买卖关系。本院经审理查明事实如下：2012年12月，原告与被告签订了30份《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告琼海市嘉积镇银海经济开发区椰香海韵30套房，单价均为按建筑面积计价每平方米2500元，30份合同房屋总价款6004900元。本案所涉合同是其中之一合同。2012年12月24日，被告向原告出具收据，载明收到原告购买椰香海韵30套房款600万元。在签订商品房买卖合同的同时，双方签订了回购协议，约定：原告购买被告开发的椰香海韵商住楼共计30套房，原告保证自购房后（以付清该房款之日起计算）一年内不得以转让、担保、抵押等任何形式处分上述房屋；被告有权在原告付清购房款之日起一年内随时回购部分或全部房屋，但视为被告违约；原告须无条件接受被告的退房要求，同时要求被告承担退还相应的所退房屋原告已付购房款本金，并按三分月息的计算标准向原告支付违约金等。回购协议落款有被告公章、李子儒及原告签名。2013年3月28日，原、被告解除了2份《商品房买卖合同》，被告并向原告退还相应款项。2014年11月4日，双方再次解除了10份《商品房买卖合同》，但被告至今未向原告退还任何款项，双方也没有对退款进行约定。涉案房产的《商品房买卖合同》没有解除。因原告主张商品房买卖合同是与李子儒签订，本院依职权向李子儒调查核实，李子儒表示当时为了解决公司经营资金短缺，以被告名义向王波、吕淑珍、马绍玲借款1100万元，为借款担保便签订房屋买卖合同，当日又签订了回购协议。根据以上事实反映出原、被告之间的真实法律关系为借贷关系。1、原、被告买卖的房屋的价款明显低于市场价格。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋单价为每平方米2500元，显然低于海南省琼海市嘉积镇地区当时的房屋市场交易价格，属于明显不合理低价。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此，房屋买卖的根本目的是买房人取得房屋所有权，卖房人收取房款，而原、被告在签订《商品房买卖合同》的同时签订回购协议，约定原告在付清房款之日起一年内不得处分房屋，被告在一年内随时回购部分或全部房屋，原告须无条件接受被告的退房要求等，显见双方的目的并不是转移房屋所有权，而是到期返还款项，不符合房屋买卖的交易习惯及性质。3、《中华人民共和国发票管理办法实施细则》的规定，发票是交易真实发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证。原告主张购买30套房屋，但其所持有的购房款凭证仅仅是一张一般的收据，不是正规的不动产统一发票。原告自交款之日至起诉三年多时间内，既未向被告索要正规购房款发票，也未缴纳房屋契税，也未向被告要求交付房屋，且双方于2014年解除10份《商品房买卖合同》，但双方未对解除合同后已支付的购房款退还进行约定，上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性购买人及时行使权利，保护自己利益的惯常做法。4、根据原告陈述，《商品房买卖合同》系其与李子儒签订，而李子儒亦表示双方实际情况就是借款，是拿房子作为借款担保，李子儒的陈述与上述事实相符，原、被告之间签订商品房买卖合同的目的是作为向原告借款提供担保。综上，原、被告之间名为商品房买卖法律关系，实为借贷法律关系。经本院向原告释明，原告拒绝变更诉讼请求，故应依法驳回原告的起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告吕淑珍的起诉。 案件受理费5136元，依法退还给原告吕淑珍，财产保全费1799元，由原告吕淑珍负担。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 符儒超 审 判 员 陈宏友 审 判 员 周英俊 二〇一七年一月十日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条第一款第三项裁定适用于下列范围： …… （三）驳回起诉； …… 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题 的规定》 第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法 的解释》 第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。