四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终8723号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖洋，女，1977年1月27日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：杨杰，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都来福士实业有限公司，住所地：成都市人民南路四段3号成都来福士广场T2栋19楼。法定代表人：龚志浩，职务不详。委托诉讼代理人：李勇，男，1972年10月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，该公司员工。委托诉讼代理人：刘颖璘，女，1990年8月4日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区，该公司员工。上诉人肖洋因与被上诉人成都来福士实业有限公司（以下简称来福士公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初4677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖洋上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判肖洋不承担违约责任、房屋装修拆除费用，重新确定一审案件受理费的负担。事实和理由：1.肖洋向来福士公司缴纳有161379元保证金，在迟延支付租金、水电费等15万元时，足以抵扣，故来福士公司无实际损失。而判令支付违约金应存在实际损失，一审法院判令肖洋支付违约金不符合客观事实和我国合同法关于支付违约金的规定。2.来福士公司关于解除合同违约金和租金等费用逾期履行违约金的诉讼请求，是针对同一违约事实从不同角度、采用不同计算方式重复计算违约金，一审判决均予支持违反了最高人民法院关于合同法司法解释二关于违约金限额的规定，没有事实和法律依据。3.来福士公司的诉讼请求超过41万元，被一审判决支持仅有数万元，而肖洋的反诉请求返还保证金全部得到支持，一审判决对诉讼费负担的处理违反了诉讼费交纳办法。来福士公司辩称，肖洋交纳的保证金是其履行合同的担保，应在合同履行完毕后在不拖欠房租等费用的情况下退回，不应抵扣所欠的房租。肖洋在履行合同中有拖欠租金的行为，应支付逾期支付的违约金，同时因肖洋停止营业的行为导致合同解除，也应支付合同解除违约金，故一审判决其支付两项违约金是正确的。一审判决将应扣除的租赁保证金错误认定为144847元；在裁判理由部分认定肖洋按中国人民银行同期贷款利率的四倍承担逾期履行违约金，但在判决主文中却责令肖洋按中国人民银行同期存款利率的四倍承担逾期履行违约金，前后存在矛盾，以上错误应当予以纠正。来福士公司向一审法院起诉请求：1.判令肖洋支付至合同解除之日止的房屋租金、物业服务费、水电费等全部欠费总计155921.6元。其中，2015年11月至3月31日房屋租金82731.68元、物业费65692.8元、水电费7497.12元，合计欠费本金155921.6元（2016年），截止开庭之日为61764.38元；2.判令肖洋支付直至欠费本金还清之日的逾期履行违约金（截止2016年4月30日逾期履行违约金为16703.04元）；3.判令肖洋支付解除合同违约金217771.62元；4.判令肖洋承担房屋装修拆除及恢复原状的费用26995元。肖洋向一审法院反诉请求：1.判令来福士公司返还肖洋公共事业保证金13686元、租赁保证金114847元、装修保证金32846元，共计161379元；2.判令来福士公司向肖洋提供自2014年5月起的房屋租金、物管费、水电气费所有发票。一审法院认定事实：2012年5月23日，来福士公司（出租人）与肖洋（承租人）签订《房屋租赁合同》。合同第19.1条、第19.2条、第20.1条约定，出租人将位于成都市人民南路四段三号成都来福士广场3004/3005号共计273.72平方米的房屋出租给承租人使用，租赁期限为2012年9月15日至2016年9月14日，房屋交付日期为2012年6月15日，其中2012年6月15日至2012年9月14日为装修期。合同第3.1-4.5条，第21.1-21.12条约定相关费用计算方式，其具体为:1.租金。租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式收取。第一个租金计收年度的月租金额为60元/平方米，月保底租金为16423.2元，月提成租金按承租人该年度每个日历月营业额的12%计算；第二个租金计收年度的月租金额为66元/平方米，月保底租金为18065.52元，月提成租金按承租人该年度每个日历月营业额的12%计算；第三个租金计收年度月租金额为72.6元/平方米，月保底租金为19872.07元，月提成租金按承租人该年度每个日历月营业额的13%计算；第四个租金计收年度月租金额为79.86元/平方米，月保底租金为21859.28元，月提成租金按承租人该年度每个日历月的13%计算。承租人应于合同签订前或案涉房屋交付承租人的同时或之前向出租人预付该房屋第一个月租金，其后各月预付的租金，由承租人于每月第一个工作日或之前向出租人付清。2.物业服务费。费用标准为60元/月/平方米,案涉房屋每月物业服务费为16423.2元。3.保证金。其中房屋租赁保证金为114847.44元，装修押金为32846.4元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分。4.房屋占用费。承租人应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向出租人交还房屋，承租人逾期不交还房屋的，出租人有权要求承租人按13.79元/月/平方米的标准支付逾期期间的房屋占用费。5.逾期违约金。承租人应当于本合同租赁期满或合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办理案涉房屋相关注销或变更手续，否则每逾期一天，应向出租人支付违约金13.79元/天/平方米。6.其他费用。租赁期和装修期内有关案涉房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和合同附件所列设施和设备的开通或使用的费用均由承租人承担。同时合同第10.2条约定，承租人逾期支付租金和/或合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向出租人支付违约金。第10.5条约定，若承租人需于本合同19.4条约定的商场营业时间内暂停或停止营业，承租人应事先书面通知出租人并在获得出租人书面同意后方可暂停或停止营业，承租人擅自停止营业达到10天（含）以上的，视为承租人擅自中途退租，须按合同第12.2条承担违约责任。第12.2条约定，承租人由下列情形之一的，出租人可书面通知承租人解除本合同，承租人已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时承租人还需支付给出租人相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金：（4）逾期支付租金和其他任何应付款项超过一个月的。第13.1、13.2条约定，承租人应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋，承租人应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建的物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担。承租人逾期未拆除的，出租人有权自行拆除，并要求承租人承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除。出租人有权在承租人未按合同第13.1条交还房屋逾期满7日后选择由公证人员或律师或无利害关系的第三方在场的前提下开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。出租人对因此而引起的损坏及承租人损失概不负责。对于可移动物品，出租人在搬出后有权就该等物品向承租人收取仓储费用，该等物品被搬出后，出租人按照合同约定的通知方式通知承租人领取物品，如承租人未在出租人通知的期限内领取物品，视为承租人放弃该等物品的所有权，出租人有权按照出租人认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。第15.1条约定，对于任何通知或联络，如直接交付，则在接收一方或其被授权人签收时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫；如果通过国内或快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视为已收讫；如用挂号信邮寄，在寄出五天后视为收讫。合同附件三《来福士物业服务中心相关费用收取标准一览表》还约定承租人应向出租人缴纳公共事业保证金，案涉房屋所缴纳的公共事业保证金标准为50元/平方米。来福士公司于2015年11月3日、2015年11月18日、2015年12月28日、2016年1月18日和2016年2月25日先后向肖洋发出《通知函》催收肖洋欠付的房屋租金、物业管理费、水电费等费用。2016年2月2日，来福士公司向肖洋发出《停业警告函》，称由肖洋所承租的商铺于2016年2月2日擅自停止营业，肖洋须立刻恢复正常营运，否则须按合同约定承担相应责任。2016年2月18日，来福士公司向肖洋发出《擅自停业通知函》，称由肖洋承租的商铺已擅自停止营业累计达到十天以上，根据合同第10.5条、第12.2条之约定，肖洋应承担相应的违约责任。2016年3月28日，来福士公司向肖洋发出《解除租赁合同通知书》，称肖洋经来福士公司多次催收后仍然多次违约擅自停止经营并多次未按照合同约定履行支付租金及其他费用的义务，构成了根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》和《房屋租赁合同》第12条之约定解除双方的《房屋租赁合同》，解除时间为2016年3月31日，肖洋必须在收到《解除租赁合同通知书》后一次性向来福士公司支付欠付的全部费用，腾空案涉房屋并将装饰装修拆除及将房屋恢复原状后交还来福士公司，逾期未履行，视为拒绝履行拆除及恢复原状义务，来福士公司有权直接另请第三方施工单位拆除及恢复原状，由此产生的全部费用由肖洋承担。合同签订后，肖洋于2012年6月20日和2012年9月12日先后将租赁保证金114847元、公共事业保证金13686元和装修保证金32846元支付给来福士公司。来福士公司于2012年7月24日将案涉商铺移交给肖洋，肖洋于2012年10月24日进场装修。2016年12月5日来福士公司与成都筑艺城装饰工程有限公司签订《成都来福士广场3004、3005商铺拆除工程施工协议》，约定来福士公司将成都来福士广场3004、3005商铺拆除工程承包给成都筑艺城装饰工程有限公司，工程总价款为26995元，由来福士公司一次性支付给成都筑艺城装饰工程有限公司，2017年1月10日，来福士公司向成都筑艺诚装饰工程有限公司支付全部工程款26995元。庭审中来福士公司称肖洋自2015年9月开始欠付租金等费用，肖洋辩称相关费用实际欠付时间为2015年12月,根据来福士公司提交的《对账明细》和《银行回单》显示，截止到2016年3月31日合同解除之日，肖洋已支付相关费用明细为：1.租金。已付至2015年10月，2015年11月已付16628.67元，剩余未付租金为82731.68元（2015年11部分租金3243.4元及2016年1月至2016年3月租金79488.28元）；2.物业管理费。物业管理费付至2015年11月，实际欠付时间是2015年12月至2016年3月，欠付金额为65692.8元；3.水电费。水电费支付至2015年11月，实际欠付时间是2015年12月至2016年3月，欠付金额为7497.12元。一审法院认为，来福士公司与肖洋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实合法有效。自2015年11月起肖洋拖欠租金及相关费用已构成违约，根据合同约定，其拖延支付已经超过一个月，来福士公司享有约定的合同解除权，有权解除合同。2016年3月28日来福士公司向肖洋发出《解除合同通知书》，是依约行使合同解除权，故一审法院确认双方合同已于2016年3月31日解除。庭审中来福士公司称肖洋欠付租金的具体时间是2015年9月，肖洋称自2015年12月起欠付租金，根据来福士公司提供的付款回单和欠费明细，截止到合同起诉之日起，肖洋欠付相关费用明细为：1.租金。已付至2015年10月，2015年11月已付16628.67元，截止2016年3月，剩余未付租金为82731.68元（2015年11部分租金3243.4元及2016年1月至2016年3月租金79488.28元）；2.物业管理费。物业管理费付至2015年11月，实际欠付时间是2015年12月至2016年3月，欠付金额为65692.8元；3.水电费。水电费支付至2015年11月，实际欠付时间是2015年12月至2016年3月，欠付金额为7497.12元。故对于来福士公司要求肖洋支付拖欠的租金82731.68元、物业管理费65692.8元和水电费7497.12元的诉讼请求，一审法院予以支持。同时庭审中肖洋称来福士公司公司交付的房屋质量出现问题，自己多次要求整改来福士公司公司未予理会，但未能出具相关证据证明自己的主张，故对于肖洋的抗辩一审法院不予支持。来福士公司诉请肖洋支付的两项违约金，过分高于来福士公司的实际损失，故一审法院对违约金予以适当的调整：1.租金延迟履行违约金以欠缴租金、物业费和水电费总和为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；2.解除合同违约金按剩余未到期部分基础租金、物业费和水电费总和的30%予以支付，共计46776.48元。因合同解除后肖洋拒不腾退房屋，来福士公司根据合同约定请无利害关系的第三方对案涉房屋进行拆除及恢复原状，根据《房屋租赁合同》13条的先关约定，肖洋应当支付相关的房屋拆除和恢复原状的费用，根据来福士公司提供的《工程施工合同》和询价表，对于来福士公司主张肖洋返还案涉房屋拆除费用26995元的诉讼请求一审法院予以支持。对肖洋肖洋的反诉请求，一审法院认为，公共事业保证金是肖洋对商场整体设施和物资的保证，租赁期间肖洋没有破坏商场的设施设备，也未影响商场整体营运，一审法院认为只要承租人未破坏商场的设施设备也未影响商场的整体营运，出租人即来福士公司就应当退还公共事业保证金，故对于肖洋要求来福士公司返还公共事业保证金13686元的诉讼请求予以支持。同时对于肖洋主张的退还装修保证金，只要承租人或其装修工程承包商未违反有关装修管理制度的各项规定，出租人就应当退还装修保证金，在本案中，肖洋在装修过程中并未违反装修管理制度方面的规定，来福士公司就应当退还肖洋的装修保证金，故对于肖洋诉请来福士公司退还装修保证金32468元的诉讼请求予以支持。而租赁保证金作为合同履行的保证，因肖洋拖欠相关租金等费用，存在违约事实，并不符合退还保证金的条件，其主张来福士公司公司退还其合同保证金144847元的主张，不予支持，但该租赁保证金可抵扣肖洋欠付的部分费用。肖洋主张来福士公司公司提供租金、水电费、物管费发票，一审法院认为《房屋租赁合同》并未明确约定来福士公司公司必须向肖洋出具发票，而且物管费、水电费系来福士公司公司代收代缴，也无出具发票的现实可能，故对于肖洋主张来福士公司公司提供自2014年5月起的房屋租金、物业管理费、水电气费等所有发票的诉讼请求一审法院不予支持。肖洋抗辩来福士公司公司偷税漏税，应向有关机关举报，一审法院不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、肖洋向来福士公司支付拖欠的租金82731.68元、物业商场物业管理费65692.8元、水电费7497.12元，扣除租赁保证金144847元，共计11074.6元；二、肖洋向来福士公司以欠缴租金、物业费、水电费总和按同期中国人民银行同期存款利率四倍支付逾期履行违约金；三、肖洋向来福士公司支付解除合同违约金46776.48元；四、肖洋向来福士公司支付房屋拆除费用26995元；五、来福士公司返还肖洋公共事业保证金13686元，装修保证金32846元；六、驳回来福士公司其他诉讼请求；七、驳回肖洋其他诉讼请求。案件受理费7561元，由肖洋负担;反诉案件受理费1764元，由来福士公司负担509元，由肖洋负担1255元。二审中，肖洋向本院提交了照片1张，拟证明在来福士公司发出通知后二至三天内，来福士公司将案涉商铺锁起来，导致肖洋无法搬离的事实。来福士公司质证认为，该证据不能证明是否为现场照片，照片所显示的时间也不能证明是在解除通知发出后两三天内即被锁上，以及来福士公司阻止搬离的事实。本院审查认为，上述照片仅涉及是否影响肖洋及时腾退房屋的问题，因与双方二审中争议的肖洋是否应同时支付逾期支付租金违约和合同解除违约金无关联性，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，来福士公司与肖洋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效并作为双方行使权利、履行义务的依据。因肖洋对其不应支付装修拆除费用未提出具体理由，根据双方在二审中的争议情况，本案的争议焦点一是肖洋是否应支付逾期支付租金的违约金，二是一审判决肖洋同时承担逾期支付违约金和提前解除合同违约金，是否导致肖洋同一违约行为重复承担义务。现结合事实证据分析认定如下：一、关于肖洋是否应支付逾期支付租金违约金的问题，肖洋上诉提出已向来福士公司缴纳161379元保证金，足以抵扣其迟延支付的各项费用，来福士公司无实际损失，一审判决其支付逾期支付租金违约金存在错误。本院认为，首先，肖洋提前支付的各项保证金系保证合同顺利履行和合同终止时如期结算各项费用的押金，不具有自然抵扣欠付租金等费用的性质。同时，案涉合同第10.2条约定，承租人逾期支付租金及其他各项费用，每逾期一日应按逾期之款项的0.1%向出租人支付违约金，故一审判决肖洋支付逾期支付租金等费用的违约金具有合同依据。其次，根据肖洋交纳各项保证金的性质，在双方结算时应由来福士公司无息退还。而肖洋拖延支付租金等费用的事实，已给来福士公司基于合同约定应获得的利益造成损失，故肖洋所提来福士公司无实际损失的理由不能成立。二、关于一审判决肖洋同时承担逾期支付违约金和提前解除合同违约金是否导致肖洋重复承担义务的问题，肖洋上诉提出来福士公司关于解除合同违约金和租金等费用逾期履行违约金的诉讼请求，是针对同一违约事实重复计算违约金。本院认为，案涉合同第10.2条、第10.5条分别针对逾期支付租金和擅自停业规定了不同的违约金，该约定并不违反现行法律、行政法规的禁止性规定，在肖洋发生两项违约事实的情况下应作为解决纠纷的依据。同时，来福士公司相关解除通知也明确案涉合同因上述两项违约事实而提前解除，故案涉合同并非因同一违约行为而解除，肖洋所提一审判决系对同一违约行为责令其重复支付违约金属于对客观事实的曲解，本院对其上诉意见不予采纳。关于肖洋所提一审判决对案件受理费分配不当的问题，本院认为，一审时来福士公司的诉讼请求基本得到支持，一审确定由肖洋承担本诉部分案件受理费并无不当，且一审判决对反诉案件受理费的负担分配亦无不当之处，故本院对肖洋的该项上诉理由不予支持。关于来福士公司所提一审判决主文中存在表述错误的问题，本院认为，第一，一审法院已经查明肖洋向来福士公司交纳的租赁保证金为114847元，且肖洋的反诉请求也是要求来福士公司退还保证金114847元，而一审判决在判决主文中却判令来福士公司返还肖洋保证金144847元，该判决结果与一审法院认定的事实明显不符，且超越了当事人的诉讼请求金额，存在明显错误，本院对此予以纠正。第二，一审判决在“本院认为”中认定肖洋应按中国人民银行同期贷款利率的四倍承担逾期履行违约金，而在判决主文中又确定肖洋应按中国人民银行同期存款利率的四倍支付逾期履行违约金，判决结果与判决理由明显不符，但该部分并非事实认定错误，而是一审法院对违约金进行调整行使的自由裁量权，在一审判决作出后来福士公司未对此提出上诉，应当视为接受了一审判决结果，故其要求二审法院对此予以纠正的理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人肖洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然认定事实正确，但处理结果部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初4677号民事判决第二、三、四、五、六、七项，即：肖洋向成都来福士实业有限公司以欠缴租金、物业费、水电费总和按同期中国人民银行同期存款利率四倍支付逾期履行违约金；肖洋向成都来福士实业有限公司支付解除合同违约金46776.48元；肖洋向成都来福士实业有限公司支付房屋拆除费用26995元;成都来福士实业有限公司返还肖洋公共事业保证金13686元，装修保证金32846元；驳回成都来福士实业有限公司其他诉讼请求；驳回肖洋其他诉讼请求；二、变更成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初4677号民事判决第一项，为：肖洋向成都来福士实业有限公司支付拖欠的租金82731.68元、商场物业管理费65692.8元、水电费7497.12元，扣除租赁保证金114847元，共计41074.6元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费7561元，由肖洋负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年九月十三日书记员  李慧玲