江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初11353号原告：唐德和，男，1949年12月8日生，汉族。原告：陈菊香，女，1954年9月26日生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：黄林奎，江苏同安宁律师事务所律师。被告：马素萍，女，1946年9月26日生，汉族。委托诉讼代理人：马国勇（系马素萍之子），男，1971年2月6日生，汉族。委托诉讼代理人：周锦荣，江苏上元律师事务所律师。被告：马林，男，1973年2月27日，汉族。原告唐德和、陈菊香与被告马素萍、马林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告唐德和、陈菊香的共同委托诉讼代理人黄林奎，被告马素萍的委托诉讼代理人周锦荣、马国勇，被告马林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐德和、陈菊香提出诉讼请求：1.请求判决两被告协助原告将位于南京市江宁区××单元××室房屋办理过户至原告名下；2.被告马素萍支付违约金5万元。3.诉讼费由两被告承担。事实与理由：2004年8月25日，唐佳荣与被告马素萍签订了《房地产买卖合同》，约定被告马素萍将位于南京市江宁区××单元××室房屋（面积为61.01平方米）及配套的地下储藏室一间（面积为11.3平方米）出售给唐佳荣，房屋总价为115000元。后唐佳荣依约陆续支付马素萍购房款110000元，余款5000元待产权过户之日付清。合同签订当日，被告马素萍将房屋交付给唐佳荣，此后案涉房屋一直由唐佳荣及家人居住使用。2010年3月，唐佳荣因故去世。唐佳荣生前未生育子女，其配偶张慧书面声明放弃唐佳荣所签订的房地产买卖合同中财产权益及案涉房屋的继承权，并由唐佳荣父母即本案原告唐德和、陈菊香向被告马素萍主张权利，但两原告多次催促马素平，要求协助其办理过户事宜，马素萍均以种种理由拒绝，至今未依约办理过户手续。此外，经调查得知，案涉房屋目前产权登记于被告马林名下，办理过户登记需马林予以配合。故为维护其合法权益，其向法院提起本案诉讼。被告马素萍辩称：1.案涉房屋目前没有办理产权证，不具备过户条件；2.其不是房屋所有权人，在合同履行过程中亦不存在违约行为，不应当承担违约责任。综上，请求法院驳回原告全部诉请。被告马林辩称：1.涉案房屋目前没有办理产权证，故无法办理过户手续；2.如果产权证办下来后，其同意协助原告办理过户手续，但是要求原告补偿其18万元。经审理查明：2004年8月25日，唐佳荣（乙方）与被告马素萍（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定唐佳荣购买马素萍所有的位于南京市江宁区××单元××室房屋（面积为61.01平方米）及配套的地下储藏室一间（面积为11.3平方米），价格115000元。合同第二条约定：甲方以乙方名义办理房产证及房屋相关证件等，不得向乙方提出任何经济要求。完成日期为房产证办理之日时。合同第三条约定：房屋（含钥匙及所有房屋相关资料）交付日期为首付房款之日，并办理相关物业交接。合同第四条约定：甲方担保过户给乙方，过户费由乙方承担。第五条付款方式约定：2004年8月25日，首付35000元；2004年9月20日，二次付款45000元；2005年8月25日，三次付款15000元；2006年8月25日，四次付款15000元。余额房款房产证交付乙方时全部结清。合同第六条违约责任约定，无正当理由不履行合同的，违约方向守约方支付违约金5万元。合同签订后，唐佳荣陆续支付马素萍购房款11万元。2004年8月25日，马素萍将案涉房屋交付给唐佳荣并由唐佳荣及其家人实际占有使用。2007年2月10日，马素萍与马林签订《拆迁户办理产权证协议书》，约定：为准确无误办理好分户住房产权证，经户主马素萍同意，马素萍名下的拆迁分房即本案案涉房屋办证户为直属人马林，马林与户主关系为换房，如发生有关权属方面纠纷概由双方承担。后案涉房屋所有权登记至马林名下。审理中，马素萍、马林均表示：当初摸底登记的时候，由于唐佳荣非本地户籍，不符合住房产权证登记条件，案涉房屋不能登记至唐佳荣名下。同时，马素萍购买了刘桂珍（马林奶奶）的拆迁安置房，根据一人只能登记一房的政策，案涉房屋亦不能登记至马素萍名下，故马素萍、马林协商将案涉房屋登记至马林名下，马素萍与马林之间并不存在换房关系。另查明，唐佳荣于2010年4月12日因交通事故死亡，生前无子女，原告唐德和、陈菊香为其父母。2016年7月22日，唐佳荣生前配偶张慧出具“放弃继承遗产申明书”，声明其自愿放弃对唐佳荣所签订的房地产买卖合同中财产权益的继承权，并放弃对应的位于江宁区殷巷复建小区110栋××室拆迁安置房的继承权，上述财产权益均由唐佳荣父母两人继承，并由唐佳荣父母向合同的相对方主张权利。审理中，本院依法向南京市国土资源局江宁分局发函，要求确认案涉房屋所占用的土地性质。南京市国土局江宁分局复函：案涉房屋所占土地性质为国有建设用地，房屋所在宗地已登记发证，土地证号为宁江国用（2012）第059**号，该房尚未办理不动产权证。以上事实，有房地产买卖合同、收条、契税完税证明、拆迁户办理产权证协议书、房屋所有权登记审批表、放弃继承遗产声明书、公证书、南京市国土局江宁分局复函、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。唐佳荣与被告马素萍于2004年8月25日签订的房地产买卖合同，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定诚实履行。唐佳荣因故去世，其死亡时遗留的个人合法财产，其配偶、子女、父母作为第一顺序的遗产继承人可依法继承。现其生前配偶张慧书面声明放弃对案涉房屋的遗产继承权，同时唐佳荣未生育子女，故原告唐德和、陈菊香作为唐佳荣父母依法享有遗产继承权，系本案的适格原告，有权向合同的相对方即马素萍主张相关权利，马素萍负有协助办理房屋产权变更登记手续的义务，故对唐德和、陈菊香要求马素萍协助办理产权过户手续的诉讼请求予以支持。案涉房屋作为马素萍拆迁分房所得，虽登记于马林名下，但登记的不动产物权权利只是法律上的推定，不能对抗实际不动产物权人。本案中，唐佳荣与被告马素萍签订房屋买卖合同以后，马素萍与马林自述因登记政策原因导致案涉房屋挂名登记于马林名下。上述情况表明该房屋既非马林拆迁所得，亦非马林出资购买所得，房屋的实际不动产物权人仍然系马素萍。根据马素萍与马林签订的协议约定，如发生有关权属方面纠纷概由双方承担，马林应当协助办理相关的产权变更登记手续，故对唐德和、陈菊香的该项诉请，本院予以支持。关于违约金。双方合同约定，一方无正当理由不履行合同，违约方向守约方支付违约金5万元。本案中，马素萍在与唐佳荣签订房屋买卖合同之后，自行与马林商定将案涉房屋所有权登记于马林名下，引起本纠纷。同时，在房屋具备办证条件下，马素萍未予配合办理的行为亦构成违约，应承担相应的违约责任。结合本案合同履行情况，加之唐德和、陈菊香未提供证据证明其违约损失，本院酌定马素萍支付唐德和、陈菊香违约金1万元，对两原告的该项诉请，本院予以部分支持。关于马林主张要求唐德和、陈菊香补偿其18万元的抗辩意见。因本院业已认定案涉房屋实际不动产物权人系马素萍，唐德和、陈菊香亦未曾作出补偿其18万元的承诺，故其抗辩意见无事实与法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条、第二十七条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马素萍、马林于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告唐德和、陈菊香将位于南京市江宁区××单元××室的房屋过户至原告唐德和、陈菊香名下；二、被告马素萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐德和、陈菊香违约金10000元；三、驳回原告唐德和、陈菊香其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费应收1130元，减半收取565元，由原告唐德和、陈菊香负担412元，由被告马素萍负担113元，被告马林负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。代理审判员  ＸＸ娟二〇一七年一月四日书 记 员  陶晶晶