柳州铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2016）桂7101民初178号 原告：广西地矿华地工贸集团有限责任公司柳州飞鹅商城，住所地广西柳州市飞鹅路**。 负责人：曾昭游，该单位经理。 委托诉讼代理人：周志怀，男，1962年12月8日出生，壮族，住广西柳州市鱼峰区，该单位员工。 委托诉讼代理人：韦岸松，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告：韦连贵，女，1979年11月13日出生，壮族，住广西宾阳县。 原告广西地矿华地工贸集团有限责任公司柳州飞鹅商城（以下简称飞鹅商城）与被告韦连贵租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周志怀和韦岸松、被告韦连贵参加诉讼。本案现已审理终结。 原告飞鹅商城向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付场地租赁费3780元（该费用从2016年7月1日暂计至2016年11月30日，从2016年12月1日起的场地租赁费按每月756元计算至判决确定给付之日止）；2.被告向原告支付损失赔偿金68.51元（该费用以756元为基数，按银行同期贷款年利率4.35%计算至2016年11月30日，从2016年12月1日起的损失赔偿金以所欠租金为基数，按银行同期贷款利率计算至判决确定给付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2005年9月6日签订《（生产）经营场地租赁费服务管理合同》，于2015年1月6日签订《（生产）经营场地租赁补充合同（一）》，约定被告承租原告位于柳州市商城一楼21533号铺面，共13平方米，从2015年10月1日至2020年10月1日每月租金为756元。被告从2016年7月1日起至今拖欠原告租金共计3780元，综上，被告依法应按约定向原告给付欠付款项外，还应当承担违约责任，依法赔偿损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告韦连贵辩称，1.双方于2005年9月6日签订的《（生产）经营场地租赁费服务管理合同》是有效合同，双方不得随意变更合同，原告要求增加租金，必须双方自愿协商，现原告通过停电、解除合同的等胁迫行为强迫被告签订补充合同，由于合同的签订不是被告自愿行为，该合同是无效的，不能作为增加租金的依据。2.被告在签订合同时，交付了115000元购买铺面20年的租赁经营权，被告每月交付的租金是购买铺面20年租赁经营权另一部分分期支付的费用，原告不能随意增加租金。如原告不认可115000元是购买租赁经营权的费用，该费用应当是合同保证金，原告应退还115000元。3.合同约定的“随行就市”是双方的权利，不是原告单方的权利，现在市场经济下滑，被告有权要求降低租金，因此，原告强迫要求增加租金，违反合同约定，是无效合同。4.被告支付115000元购买20年租赁经营权，是20年的铺面租金，是为了避免每年协商“随行就市”的作法，也就享有20年优惠租金的合同规定，因为有了20年的优惠，就不需要每年增加或减少租金的协商，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案的争议焦点主要有：一是被告向原告交纳的入场费、装修费115000元是否属于租金；二是被告应向原告支付的租金如何计算；三是原告请求的损失赔偿金（违约金）如何计算。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：被告提供的关于签订补充合同的证明、证明和协商租金报告这三份证据，拟证明原告胁迫被告签订补充合同，原告单方委托评估公司对租赁价格作出评估被告不知情，被告对租金过高不认可的事实。原告认为这些证据的形式不成立，证明的事实也不存在，补充合同是双方自愿签订的，不存在胁迫行为。本院认为，以给公民及其亲友生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害的，构成胁迫行为。被告提供的证据不能证明原告存在胁迫被告签订补充合同的事实，故对被告的证明目的不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月17日，原告与被告签订《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》，合同约定原告将位于柳州市商城一楼21533号一间12㎡的铺面出租给被告，租赁期限从2005年10月1日至2025年9月30日止，经营范围服装、百货（不含鞋业）。合同第四条约定，承租方交纳（入场）装修费后，优先入场经营，并享受优先承租经营场地铺面权，并在合同期内收益获租赁权、转租权、转让租赁权、联营权，并享受优惠服务管理费等。1.承租方已交纳（入场）装修费壹拾壹万伍仟元正（115000元）。2.租赁费、服务管理费标准及优惠时间段：（1）从2005年10月1日起至2006年9月30日止，免收服务管理费，为培育市场，在该段时间内，承租方不缴纳场地租赁费。（2）从2006年10月1日起至2010年9月30日止，按65元/月/㎡收取服务管理费、场地租赁费，每月共计875元（其中服务管理费为438元，场地租赁费为438元）。（3）从2010年10月1日起至2015年9月30日止，按80元/月/㎡收取服务管理费，每月共计1063元（其中服务管理费为532元，场地租赁费为531元）。（4）2015年10月1日至2025年9月30日止，服务管理费、场地租赁费随行就市收取。合同第五条第5点规定，未交纳（入场）装修费者，不享受优先租赁经营该铺面的权利，不享受一楼免1年场地租赁服务管理费，二楼免2年场地租赁服务管理费等费用的优惠政策；不享有经营场地铺面转租权、转让租赁权法律联营权；且一、二楼场地租赁、服务管理费起步价为160元/㎡/月、120元/㎡/月。出租方收取承租方（入场）装修费已折抵优先进场经营等各种优惠。此外还约定出租方有权要求承租方按期支付租赁费、服务管理费和水电费等。承租方如不按期支付场地租赁费、服务管理费及有关费用的，除按规定缴足外，每拖延一天按拖欠费用总额的5%缴付违约金给出租方。双方又于2015年8月17日签订《（生产）经营场地租赁补充合同（一）》，对主合同从2015年10月1日开始铺面场地租赁费、服务管理费收取按“随行就市”的约定，将该期间的租金予以明确，即从2015年10月1日至2020年9月30日止21533号铺面租赁费实际优惠按每月租赁费共计756元收取，从2020年10月1日至2025年9月30日止，按每月租赁1080元收取。合同签订后，被告使用原告2号商城21533号铺面，向原告支付租金至2016年6月，从2016年7月1日起的租金至今未向原告支付。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求依法判决。 关于被告向原告交纳的入场费、装修费115000元是否属于租金的问题，本院认为，双方在《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》中的第四条约定“承租方交纳（入场）装修费后，优先入场经营，并享受优先承租经营场地铺面权，并在合同期内受益获租赁权、转租权、转让租赁权、联营权，并享受优惠服务管理费等”，并在该条款的第一点明确了入场、装修费是115000元，该条款第二点对从2005年至2025年的租金收取分段计算，从2005年10月1日至2015年9月30日的服务管理费、场地租赁费明确了数额外，从2015年10月1日至2025年9月30日的费用随行就市收取。本院认为，合同的签订是双方真实的意思表示，合同内容具体明确。本院认为从该费用的发票和合同的约定来看，并未反映入场、装修费是包括租赁期内的租金，也未反映该费用是合同保证金或者押金，关于租金优惠部分，双方均认可租赁期的前十年原告以低于市场价给予被告的租金优惠，该优惠幅度也并非以交付入场费的数额予以折抵，故被告称入场费115000元是租金的说法无证据证实。 关于被告应向原告支付的租金如何计算的问题，本院认为，补充合同是根据主合同的约定予以补充说明，是双方真实意思表示，双方在补充合同中已明确该阶段的租金数额，双方应当依照合同的约定分别履行义务。本案中，被告从2016年7月起未向原告支付租金，依照合同约定，按每月租金756元计算，被告应支付从2016年7月1日至2016年11月30日的租金为756元×5=3780元，从2016年12月1日起的场地租赁费按每月756元计算至判决确定给付之日止。 关于原告请求的损失赔偿金（违约金）如何计算的问题，双方在合同中已约定承租方如不按期支付场地租赁费、服务管理费及有关费用的，除按规定缴足外，每拖延一天按拖欠费用总额的5%缴付违约金给出租方。原告所请求的损失赔偿金实际上是违约金，原告请求按银行同期贷款年利率4.35%以被告所欠租金数额为基数计算违约金未违反合同的约定，本院以被告所欠租金为基数按年利率4.35%分段计算被告从2016年7月1日至2016年11月30日的违约金为27.41元，从2016年12月1日起产生的违约金以所欠租金为基数，按银行同期贷款年利率计算至判决确定给付之日止。 综上所述，现依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条，判决如下： 一、被告韦连贵向原告广西地矿华地工贸集团有限责任公司柳州飞鹅商城支付场地租赁费3780元（该费用计算至2016年11月30日，从2016年12月1日起的场地租赁费按每月756元计算至判决确定给付之日止）； 二、被告韦连贵向原告广西地矿华地工贸集团有限责任公司柳州飞鹅商城支付违约金27.41元（该违约金计算至2016年11月30日，从2016年12月1日起产生的违约金以所欠租金为基数，按银行同期贷款年利率计算至判决确定给付之日止）； 三、驳回原告广西地矿华地工贸集团有限责任公司柳州飞鹅商城其余的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费50元（原告已预交），减半收取计25元，由被告韦连贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 代理审判员  易娈 二〇一七年一月十六日 书 记 员  黄妍 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 …… 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。