广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初3803号 原告：谢家幸，男，1969年8月28日出生，壮族，住南宁市邕宁区。 委托代理人：李会智，广西桂盟律师事务所律师。 委托代理人：姚力丹，广西桂盟律师事务所律师。 被告：广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市青秀区民族大道155号荣和山水美地东盟国际C座21-A号。 法定代表人：陈国金，董事长。 委托代理人：黄昌富，广西利民律师事务所律师。 原告谢家幸诉被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司（以下简称：广西鑫达新世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告谢家幸的委托代理人李会智、姚力丹，被告广西鑫达新世纪公司的委托代理人黄昌富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢家幸诉称：原、被告于2015年1月31日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买蒙山县蒙山镇民主新街x期xx层xxx号商铺，被告应当于2015年5月31日前交付房屋，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告应当在30日内退回全部房款，并按已付款的5%向原告支付违约金。被告收到原告的购房款后向原告开具了发票并办理了商铺的备案手续。因房屋没有通过验收或其他原因，被告未能在合同约定的时间内将房屋交付原告使用，且已严重超过双方约定的交房时间，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，并可要求被告承担支付违约金的违约责任。同时，被告没有按约定时间退回购房款并支付违约金，应自约定付款届满次日起到全部款项本息实际清偿之日止，向原告支付逾期付款利息。为此，原告特起诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告退回购房款4404926元并支付违约金220246.3元，合计4625172.3元；三、被告向原告支付逾期付款利息（计算方式：以4625172.3元为基数，按年利率6%，从2016年4月8日起计付至全部款项本息实际清偿之日止），暂计至2016年4月27日为15206元；四、被告承担本案的诉讼费。 被告广西鑫达新世纪公司辩称：一、原告所诉失实。本案合同签订后，原告通过徐玉杰与被告沟通，因徐玉杰与被告法定代表人是朋友关系，故出于对居间人的信任，被告同意先出具付款发票，同年3月3日被告出具付款发票由徐玉杰转交给原告，并垫付费用办理铺面买卖的备案手续。但原告只通过徐玉杰支付了01、02号铺面的购房款750000元，其余购房款原告并未支付，被告经催收未果，便没有通知原告交付房屋。此外，被告并未收到原告发出的《解除合同通知书》，该通知书不发生解除合同的效力。二、原告的诉请没有依据。原告未依约交付购房款，被告行使先履行抗辩权不通知交房，符合法律规定，并不违约。原告要求退款4404926元、支付违约金220246.3元并支付逾期付款利息，显然没有事实根据和法律依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2015年1月31日，原告谢家幸（买受人）分别与被告广西鑫达新世纪公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为xxxxx-商xx-xxx号铺、xxxxx-商xxx-xxx号铺），约定由原告购买被告开发建设的位于蒙山县商铺（以下简称“01、02号商铺”），建筑面积分别为759.47平方米、315.46平方米，总售价分别为4404926元、1829668元；买受人须在2015年5月31日前一次性付清房款；出卖人应当在2015年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用；如出卖人未能在合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第十二条“通知方式及效力”约定，双方在合同履行过程中主要采取电话或书面通知的方式进行联络，任何一方变更电话或者通讯地址的，应在变更之日起七日内以书面形式通知对方，因联络方式失效造成的损失和责任由变更方承担。合同中载明被告的地址为南宁市青秀区民族大道155号荣和山水美地·东盟国际Ｂ座1-Ｋ号，联系电话为629×××8。 2015年3月3日，被告分别向原告开具01、02号商铺的《销售不动产统一发票》（第一联发票联，付款方付款凭证），发票号分别为00693754和00693755，发票载明的销售金额分别为4404926元、1829668元。同日，原告还分别交纳了01、02号商铺的专项维修资金37974元、15773元。2015年3月5日，蒙山县房地产管理所受理原、被告办理商品房备案登记的申请。2015年12月30日，被告向原告开具一份《证明》，载明：“兹证明谢家幸（公民身份号码：4501211969××××××××）在本公司购买以下商铺：1、蒙山县民主新街二层01号铺，面积759.47㎡；2、蒙山县民主新街二层02号铺，面积315.46㎡；上述商铺的购房款已结清。我公司收到购房款后，已开具发票（发票号为：00693755和00693754）并办理了商铺的备案手续。特此证明。” 2016年3月8日，因被告未能依约交付商铺，原告分别按照被告在合同中所留的地址和电话以及被告营业执照上的地址，通过邮政快递方式向被告发出《解除合同通知书》，要求解除与被告签订的上述两份《商品房买卖合同》，并要求被告尽快退还购房款、赔偿损失及支付违约金。但因电话有误及迁移新址，故两份邮件均未能送达给被告。2016年3月14日，原告还以“蒙山县蒙山镇民主街新世纪销售中心”为收件地址，通过邮政快递方式向被告发出《解除合同通知书》，但因收件人拒收，该邮件亦未能送达。同年3月16日，原告在广西法治日报公告的方式，向被告发出前述《解除合同通知书》。 2016年4月29日，原告以被告未依约交付商铺构成违约为由向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求，被告则以原告未付清购房款为由进行抗辩，答辩意见如前。 另查明：被告已于2014年1月27日取得民主新街一期住宅和商铺的《商品房预售许可证》，编号为蒙预房字[2014]004号。 还查明：案外人徐玉杰与被告法定代表人陈国金系朋友关系。因徐玉杰需返还原告购地款4200000元，故双方协商由徐玉杰代原告支付01、02号商铺的购房款5484768元，剩余购房款750000元由原告自行支付，双方之间的债务互相抵销。2015年1月31日、2015年3月3日，原告分三次将750000元转入徐玉杰账户，由徐玉杰统一将购房款支付给被告。2015年3月3日，被告开具付款方为原告的《销售不动产统一发票》（具体信息如前所述），并将该发票交给徐玉杰，徐玉杰将发票转交原告后，双方于当日签订一份《和解书》，确认徐玉杰已代原告向被告付清了01、02号商铺的购房款，双方在蒙山县人民法院蒙民初字第52号民事调解案的权利义务已经履行完毕，双方互不追究对方的任何责任。 再查明：被告为证明原告未付清房款，向本院提供了一份由徐玉杰出具的《证明》及公司记账凭证，用以证实徐玉杰仅代原告支付了750000元房款，剩余房款没有支付。庭审结束后，为查明本案购房款是否已付清，本院组织原、被告对案外人徐玉杰进行了询问，徐玉杰认可上述《证明》系由其出具，因其与被告的法定代表人系朋友关系，故被告在未收到全款的情况下先开具了发票。但对于剩余购房款最终由谁支付的问题，徐玉杰陈述前后矛盾，其先陈述剩余房款由其支付，被告同意不向原告追讨，之后经被告代理人询问后，又变更陈述为其为原告担保，在原告不付款的情况下再由其承担付款责任。 本院认为：原告与被告于2015年1月31日签订的两份《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。 一、关于原告是否已付清房款的问题。 原告持有被告为其开具的两份《销售不动产统一发票》，该发票为合法的收款收据，是经济活动中收付款项的凭证，可以证实原告已履行付款义务。被告在开具发票后，经原告要求，又向原告开具了一份房款已结清的《证明》。因此，原告对其已付清房款的主张，已完成了举证。现被告否认收到全部房款，应对此举证。被告提供案外人徐玉杰出具的《证明》及公司的记账凭证，用以证实徐玉杰仅代付了750000元房款，剩余房款并未支付。但徐玉杰与被告存在利害关系，且其证词前后矛盾，故本院对徐玉杰的证言不予采信。而记账凭证为被告内部财务自制的收支账目，对外不具有证明力。因此，在被告未能提供有效的反驳证据的情况下，本院对被告关于原告未付清房款的主张不予采纳。 二、关于本案合同是否已解除的问题。 根据合同约定，被告应当在2015年5月31日前将商铺交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。现原告已依约付清房款，但被告至今未能将商铺交付原告使用，已构成违约，截至2016年3月8日原告发出《解除合同通知书》之日止，被告逾期交房已超过90日，故原告享有解除权。原告于2016年3月8日按照被告在合同中所留的通讯地址及电话向被告送达《解除合同通知书》，但因电话有误及被告迁移新址不明，邮件未能送达被告。根据合同附件六的约定，双方在合同履行过程中主要采取电话或书面通知的方式进行联络，如果一方变更电话或者通讯地址，应当在变更之日起七日内以书面形式通知对方，因联络方式失效造成的损失和责任由变更方承担。本案中，被告原在合同中所留的通讯地址和电话均已变更，但被告未能举证证明其已将变更情况告知原告，故本案因被告迁移新址及电话变更致使原告未能向被告送达《解除合同通知书》的责任应由被告承担。期间，被告还按被告营业执照登记的地址以及涉案商铺所在的项目地址分别向被告送达了《解除合同通知书》，但均未能送达被告。原告在穷尽所有的送达方式未果后，为维护自身权益，于2016年3月16日通过登报方式向被告发出《解除合同通知书》，合理合法，故应当认定被告自登报之日即已收到解除合同的通知，合同自该日起解除。 三、关于原告的各项诉讼请求是否合理有据的问题。 根据合同约定，出卖人逾期交房超过90日且买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。本案中，原告依约通知被告解除合同，被告于2016年3月16日收到解除合同通知，则应于2016年4月15日前将原告已付的01号商铺的房款4404926元退回原告，并按累计已付款的5%即220246.3元向原告支付违约金。但至今为止，被告仍未向原告退回房款，已构成新的违约，被告除应承担逾期交房的违约责任即向原告支付违约金220246.3元外，还应承担逾期退还房款的违约责任，故本院对原告要求被告支付逾期付款利息的诉请予以支持，但应对原告主张的利息计算基数及计算标准进行调整，即利息应以被告未退回的房款4404926元为基数，从2016年4月16日起计算至被告实际退还房款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告谢家幸与被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司于2015年1月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014-商2-01号铺）已于2016年3月16日解除； 二、被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司向原告谢家幸退回购房款4404926元； 三、被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司向原告谢家幸支付违约金220246.3元； 四、被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司向原告谢家幸支付逾期退回房款的利息（利息计算方式：以未退回的房款4404926元为基数，从2016年4月16日起计算至被告实际退还房款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计付）； 五、驳回原告谢家幸的其他诉讼请求。 本案受理费43923元，由被告广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司负担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  钟新燕 人民陪审员  康海桥 二〇一七年一月十一日 书 记 员  郭顺萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。