广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初17334号原告刘纲举，男，汉族，1958年7月15日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，被告深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司，住所地深圳市宝安区**建安路与新圳路交汇处香缤广场**部分之五（办公场所），统一社会信用代码91440300724714834E。法定代表人许明花。委托代理人吕红光，男，蒙古族，1980年5月18日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，系公司员工。委托代理人庄健龙，广东尚汇律师事务所律师。上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘纲举和被告委托代理人吕红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告在2014年2-4月份上网申购前后，到香林世纪华府看房时，曾咨询被告公司的工作人员，如果一次性付清全部购房款有何优惠，被告公司营销负责人周波曾承诺：一次性付清全部购房款的，可以免除一年物业管理费。原告及其他业主在2014年12月及2015年元月前去办理入伙手续时，却没有受到优惠待遇，实际与按揭业主一样，被要求支付了一个半月的物业管理费，从入伙至今，被告一直言而无信，出尔反尔，多次否认有过承诺。原告认为，无论是书面还是口头承诺，都属于被告对业主的承诺，被告员工的销售行为及承诺是公司行为。此外，在香林世纪华府营销大厅的大门处、旁边的公交站附近设置红底黄字的大型广告牌：大标题为“重大利好消息通报”，其中第4条宣称，“据政府交通部门了解，为方便小区及周边澳头村居民出行，未来将在现已有的‘香林世纪华府公交站点’设置增加直通龙岗地铁3号线的公交路线。在发放给每个看房者的8开彩页广告“13万平米中心花园大社区”中宣称小区包含有400平米的“社区康复中心”和1500平米的“小区文化室”，但是现在小区并没有找到上述配套建设设施，被告是为了推销制作的虚假广告。被告口称为“据政府交通部门了解”、“政府规划”然而被告均未提交“政府规划”的证据。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理免除一年物业管理费2282.50元的书面手续；2、被告赔偿给原告造成的精神、时间损失2282.50元；3、被告因发布虚假广告给原告造成了严重的经济损失，赔偿总房价的大约6%，约25000元；4、由被告承担本案的诉讼费用。被告答辩称，首先被告作为出卖人，无权利也无义务为原告免除物业管理费。2014年6月13日，原、被告双方签订《深圳市安居型商品房买卖合同》（以下简称合同），被告已经完全按合同约定履行了作为出卖人的权利义务。物业管理费的收取，由小区业主与物业服务企业根据物业服务合同等相关约定支付。其次，被告的广告宣传仅为要约邀请，对房屋的价格无任何影响。“香林世纪华府”项目属于安居型商品房项目，由深圳市销售房中心向符合条件的申请人发售，销售价格为5998元/平方米起。被告的任何宣传均对安居型商品房价格不构成任何影响。最后，原告要求的精神损害赔偿于法无据。本案作为商品房买卖合同纠纷属于财产纠纷，不具有人格象征意义，不适用精神损害赔偿。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、《商品房买卖合同》、《不动产权证书》，用以证明原告系香林世纪华府项目的业主；2、《详细说明》、《希望兑现承诺免除一年管理费》、《再次希望兑现承诺免除一年管理费》，用以证明原、被告间就物业费缴纳发生争议，原告要求被告兑现承诺；3、《关于领取房产证资料的通知》，用以证明通知内容为交完所有费用才可领房产证，而原告自2015年2月即未缴物业费，仍收到通知，从而反证被告曾作出免除1年物业费的承诺；4、广告宣传图、重大利好照片、深圳特区报讯新闻报到、照片，用以证明被告曾作出有社区文化室、康复中心，有地铁、公交线等宣传，但实际并不存在，被告存在虚假宣传；5、《对起诉状的补充说明、有关法律条款》、《有关法律条款摘要》，用以证明本案应当适用的法律依据。被告为证明其证明目的，向本院提交了以下证据：1、《土地使用权出让合同书》、《安居型商品房建设和管理任务书》，用以证明原告所购买房屋为安居型商品房，对房屋最高售价和均价均有规定；2、《实物交接确认书》，用以证明被告按照安居房建设要求，建设了幼儿园、社康中心、文化室等社区配套和公共服务用房，并于2015年2月移交给了龙岗区国有资产监督管理委员会。经审理查明，2014年6月13日原告刘纲举与被告深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司（以下简称惠明盛公司）签订《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》1份（以下简称商品房买卖合同），约定由原告购得被告开发的香林世纪华府安居型商品房7栋2单元1703号房，单价为6050元/平方米，建筑面积64.26平方米，总价款为388773元，原告通过一次性付款的方式向被告付款。《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》第四条约定，本房地产项目共用设施及附属配套项目见附件四；第十六条约定，出卖人应当于2015年2月28日前将房产交付给买受人；第十八条约定，出卖人在交付房地产给买受人时，《深圳市土地使用权出让合同书》及补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应按批准的进度建设并验收合格，若出卖人未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，出卖人按照本房地产总价款的万分之二向买受人支付违约金；第二十六条约定，出卖人在房产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理绿本房地产证；第二十九条约定，出卖人通过招标方式聘请深圳市香缤物业服务有限公司对本房地产项目进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同，物业服务费由买受人按每月每平方米2.96元交纳。《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》的附件四为关于共用设施及附属配套项目的相关内容，其中约定：100平方米的物业管理用房，产权归全体业主共有；社区服务站、社区健康服务中心、社区居委会、社区警务室、公厕、垃圾收集站、幼儿园、小区级文化室产权归政府所有；出卖人应向政府交付的附属配套项目，不作为出卖人对买受人的合同义务，出卖人不因此承担违约责任；共用设施及附属配套项目建成后并验收合格时间为2015年2月28日。2015年2月13日，被告与深圳市龙岗区国有资产监督管理委员会签订《龙岗区社区配套和公共服务用房实物移交确认书》，确认被告向深圳市龙岗区国有资产监督管理委员会移交香林世纪华府建设项目内的社区配套和公共服务用房，包括幼儿园、社康中心、居委会、服务站、警务室、居委会、文化室、垃圾站和公厕等，其中社康中心建筑面积413.34平方米、社区文化室建筑面积1521.66平方米。2015年10月7日，深圳市香缤物业服务有限公司向涉案小区业主发出《关于领取房产证资料的通知》，通知内容主要为：“业主即日起可以办理房产证，请已办理完入伙手续和缴清所有费用的业主领取开发商提供的办证资料…特别提醒前段时间已经领取但被告知资料不全的业主，也请带原领取的资料来物业换取新资料”。2016年1月6日，原告获得了《不动产权证书》（绿本）。原、被告均向本院提交了被告制作的香林世纪华府项目广告宣传单，该宣传单中有“400㎡社区康复中心，贴身呵护健康，1500㎡小区文化室，为您打造无忧无虑生活”等内容。关于原告提出的被告销售人员曾口头承诺一次性付清全部购房款可免除一年物业管理费的主张，原告仅有本人陈述及《希望兑现承诺免除一年管理费》、《再次希望兑现承诺免除一年管理费》等原告自制文字材料为证，未向本院提交其他证据。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告提出被告销售人员曾口头承诺免除一年物业管理费，但原告所提交的证据均为原告单方陈述及单方制作，无被告确认承诺的证据，也无其他充分有效证据。关于原告提出的原告自2015年2月即未缴物业费，仍收到《关于领取房产证资料的通知》，从而反证被告曾作出免除1年物业费承诺的主张，本院认为，《关于领取房产证资料的通知》为案外人深圳市香缤物业服务有限公司，且该通知中有“特别提醒前段时间已经领取但被告知资料不全的业主，也请带原领取的资料来物业换取新资料”等内容，故原告所主张事实无法从该证据中得出。物业费缴纳关系人为原告与案外人深圳市香缤物业服务有限公司，而原告未提交充分有效证据证明被告曾作出免除物业费的承诺，原告应承担举证不力的法律后果，故原告要求被告为原告办理免除一年物业管理费2282.50元书面手续的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。关于原告提出被告发布虚假广告造成原告损失的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，故本案中，被告的销售广告和宣传资料是否为合同内容以及被告是否构成违约，需依据两点来判断：一为被告作出的房屋及相关设施所作的说明和允诺是否具体确定，二为说明和允诺是否对买卖合同订立及房屋价格确定有重大影响。关于被告在广告宣传单所宣传的“400㎡社区康复中心，1500㎡小区文化室”，具体明确，且在双方签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》及附件四中均有明确约定，故该说明和允诺属于合同组成部分，被告必须依约履行。通过被告提交的《龙岗区社区配套和公共服务用房实物移交确认书》等证据显示，被告确有配备上述说明和允诺中承诺的共用设施及配套项目，面积大小符合约定，且已在合同附件四中约定的期限内移交给了龙岗区国有资产监督管理委员会，故被告就“400㎡社区康复中心，1500㎡小区文化室”的说明和允诺无虚假宣传，也无违约行为，被告不需承担约定责任。关于原告提出的被告作出“重大利好消息通报”等宣传中“据政府交通部门了解，为方便小区及周边澳头村居民出行，未来将在现已有的‘香林世纪华府公交站点’设置增加直通龙岗地铁3号线的公交路线”等内容为虚假宣传的主张，本院认为，该“重大利好消息通报”为被告“据政府交通部门了解”后的消息告知，属于转告，不应视为被告具体明确的承诺，且该消息为“未来”，没有明确具体时间，故“重大利好消息通报”等不符合具体确定的条件，不属于合同要约，不涉及违约责任承担。另外，本院认为，涉案房产为安居型房屋，2014年单价为6050元/平方米，远低于同地段商品房单价，而被告作出的广告宣传并没有对安居型商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响，故原告要求被告因虚假广告宣传而赔偿原告损失25000元及精神、时间损失2282.50元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘纲举的诉讼请求。本案受理费270元，由原告刘纲举承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 李 怡二〇一七年一月六日书 记 员 罗桂兰