江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0585民初2034号原告（反诉被告）：万鑫（苏州）金属制品有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇闸南工业园区，组织机构代码73378119-0。法定代表人：张继平，该公司董事长。委托诉讼代理人：窦双喜，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇峰，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。被告（反诉原告）：太仓厚谦金属加工厂，住所地江苏省太仓市浏河镇闸南村三组，组织机构代码33110600-2。主要负责人：程余胜，该公司总经理。被告（反诉原告）：程余胜，男，1982年9月13日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。委托诉讼代理人：林然（代理上述两被告），上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦嫣（代理上述两被告），上海小城律师事务所实习律师。被告：徐轲，男，1984年9月2日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：林然，上海小城（苏州）律师事务所律师。原告（反诉被告）万鑫（苏州）金属制品有限公司与被告（反诉原告）太仓厚谦金属加工厂、被告（反诉原告）程余胜、被告徐轲房屋租赁合同、担保合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案后，被告徐轲在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院依法予以审查，于2016年4月26日作出裁定，驳回被告徐轲对本案管辖权提出的异议。后被告徐轲不服提起上诉，苏州市中级人民法院于2016年6月29日作出裁定，驳回上诉维持原裁定。本院依法适用简易程序于2016年9月6日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年11月25日、2017年1月12日公开开庭审理了本案。2016年9月6日开庭，原告万鑫（苏州）金属制品有限公司的委托诉讼代理人窦双喜、被告程余胜及被告太仓厚谦金属加工厂、徐轲的共同委托诉讼代理人林然到庭参加诉讼；2016年11月25日、2017年1月12日开庭，原告万鑫（苏州）金属制品有限公司的委托诉讼代理人窦双喜、被告程余胜及被告太仓厚谦金属加工厂的共同委托诉讼代理人林然、杨梦嫣、被告徐轲的委托诉讼代理人林然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万鑫（苏州）金属制品有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜支付原告2016年1月1日起至2016年3月12日止的租金306000元（153万元/年÷12月/年×2.4个月）；2.被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜支付原告迟延支付租金滞纳金53244元（计算方式为：以拖欠支付的租金306000元为基数，按照每日千分之一的标准自2015年9月21日起计算至2016年3月12日止：306000元×174天×1/1000）；3.被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜支付原告提前解除租赁合同违约金1250500元（123万元/年÷12月/年×61个月×20%）；4.被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜对租赁的场地及厂房恢复原状（庭审中原告放弃该项诉讼请求）；5.被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜支付原告水费1875元（庭审中原告放弃该项诉讼请求）；6.被告徐轲对被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜之债务承担连带清偿责任。事实与理由：2015年3月13日，原告与被告徐轲签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于太仓市浏河镇闸南村三组的厂房（太房权证浏河字第××号）及场地[太国用（2002）字第24072015号]出租给被告徐轲使用，租期为6年，自2015年4月1日起至2021年3月31日，租金为123万元/年，每半年为一个支付周期，先支付后使用，须在每个半年租期开始前10天内支付。被告同时应支付原告押金38.25万元，另双方对违约责任作了约定。同时双方还签订了《房屋及场地租赁合同》，约定原告将太国用（2006）第524000029号的土地及其上的无证房屋出租给被告徐轲使用，其中土地面积约为5000平方米，厂房面积约为3600平方米，租金为30万元/年，被告租赁原告的场地和房屋仅用于堆放货物，租期及租金支付方式同前一租赁合同。合同签订后被告向原告支付租金114.75万元并交付押金38.25万元，原告也将涉案房屋及场地交付被告使用。2015年7月1日，被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜、徐轲与原告签订《租赁合同权利和义务转让协议》、《房屋及场地租赁合同权利和义务转让协议》，被告徐轲将自己在前述两份合同中的权利和义务全部转让给了被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜，并承诺对被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜的债务承担连带担保责任。2016年1月起被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜开始欠付租金，2016年2月，被告开始搬离租赁的场地与厂房，2016年3月12日，被告编造借口通知原告解除租赁合同，并称已于2016年1月31日按照《房屋租赁合同》的约定向原告交还了租赁房屋及场地，同时被告拒绝支付结欠的租金及应承担的违约金，也拒绝将租赁的场地、房屋恢复原状。被告徐轲、太仓厚谦金属加工厂、程余胜承认原告所述上述两份租赁合同及转让协议的订立、租金支付方式及租期、已付租金及押金金额、违约责任的约定以及被告太仓厚谦金属加工厂于2016年3月12日向原告发送解除租赁合同函件的事实。但被告同时提出：1.涉案《房屋租赁合同》部分有效，部分无效。涉案《房屋及场地租赁合同》无效。双方所签订的《房屋租赁合同》中，原告出租给被告使用的房屋有部分系违章建筑，双方的合意也是使用违章建筑，依据法律规定该部分的租赁应属无效，故本合同属部分有效。另外，《房屋及场地租赁合同》租赁标的即为无证厂房，故该合同应为无效合同。2.由于原告方提供的房屋存在产权方面的瑕疵，部分厂房系违章建筑，致使被告方无法办理环评审批手续，直接导致被告方金属加工厂无法正常经营，合同目的无法实现，故被告依法向原告发函解除原、被告之间的租赁合同关系（就有效部分予以解除），不构成任何违约。3.被告认可尚未支付给原告的租金为57753元，两份协议中有效部分的租金为68万元，被告于2016年1月31日已将房屋归还给原告，故2016年1月1日至2016年1月31日之间的租金应为68万元/365天*31天=57753元。4.由于原告提供的租赁房屋系违章建筑，致使被告无法办理环评手续，并被太仓环保部门要求停业，被告与原告反复交涉未果而于2016年3月12日解除原被告双方之间的租赁合同，被告在此情况下有权行使不安抗辩权，暂缓支付相关租金，而且最终确认原告的房屋无法办理产权登记，故被告依法向原告发送解除函解除双方之间签订的合同不构成违约，被告对原告要求支付滞纳金及解除合同导致的违约金的诉讼请求不予认可。假设经法院审理认定被告违约导致合同解除，被告认为双方约定的违约责任过高，请法庭根据实际情况依法予以调整，并认为逾期付款滞纳金应按照同期银行贷款利率计算。5.就合同有效部分，如若最终法院认定被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜需承担法律责任，应向原告给付相应的款项，被告徐轲同意对判决范围内的相关义务承担连带责任。被告（反诉原告）太仓厚谦金属加工厂、程余胜向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告万鑫（苏州）金属制品有限公司向反诉原告返还租赁押金人民币382500元；2.判令反诉被告万鑫（苏州）金属制品有限公司向反诉原告返还租金人民币637500元；3.判令反诉被告万鑫（苏州）金属制品有限公司向反诉原告支付2015年4月至2016年1月拖欠的水费人民币1000元；4.判令反诉被告万鑫（苏州）金属制品有限公司向反诉原告支付2015年4月至2016年1月拖欠的电费人民币27576.79元；5.判令反诉被告万鑫（苏州）金属制品有限公司赔偿反诉原告1510279.7元。事实和理由：2015年反诉原告向反诉被告租赁厂房经营金属加工厂，为承租涉案厂房，反诉原告向反诉被告支付租赁押金人民币38.25万元。2015年12月份因反诉被告向反诉原告提供的租赁厂房大部分系违章建筑，无法通过环评审批，导致反诉原告不得不停止生产，前期投入损失严重，鉴于上述情况，反诉原告于2016年3月发函解除与反诉被告之间的租赁合同。合同解除后，反诉被告应当返还反诉原告租赁押金，同时结清反诉被告所欠反诉原告的水电费，此外因反诉被告提供租赁标的大部分系违章建筑给反诉原告造成的损失反诉被告应予赔偿。原告（反诉被告）万鑫（苏州）金属制品有限公司针对反诉辩称：1.双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋场地租赁合同》，明确注明无证厂房两千多个平方米是无偿提供给反诉原告使用，反诉被告在交接时已经明确告知反诉原告租赁及使用的房屋及土地使用权状况，不存在任何过错。反诉原告未进行环评，是其自己造成的，与反诉被告无任何关系，反诉原告要求退还租金无任何依据。2.依据合同约定租赁期满或合同解除后，押金抵扣反诉原告应付的各项欠费，剩余部分在双方办理交接手续无争议后无息返还，现实中反诉原告在未通知反诉被告的情况下，从承租的房屋及场地中撤离，所以押金的返还条件尚未成就。3.因反诉原告擅自撤离造成水电费无法结算，因此而产生的责任应该由反诉原告承担。4.反诉原告所称购买的设备及装潢等损失，无任何事实依据，即使其提供的发票能反映部分设备装修材料，也不能证明反诉原告是用于本案所涉租赁标的物之上，而且实际上反诉原告已经撤离租赁标的物，其所说的设备及相关装修材料即使曾经在租赁的标的物之上，现反诉原告也已搬走，所以不存在任何损失，即使有损失也是由反诉原告自己的原因造成的。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，就双方合同订立及相关履行的事实查明如下：2015年3月13日，原告与被告徐轲签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于太仓市浏河镇闸南村三组（闸南路8号）的厂房（房产证号：太房权证浏河字第××号，产权证面积4356.43平方米，其中635平方米原告自留自用）和场地[太国用（2002）字第24072015号]出租给被告徐轲使用，其中原告厂区内无证厂房约2000多平方米无偿提供给被告使用；租赁期限为6年，自2015年4月1日起至2021年3月31日；另外，双方约定免租期为自2015年3月12日至2015年3月31日，免租期内被告徐轲免付租金；租金为123万元/年，其中房屋租金68万元，场地租金55万元（包括供电设施、绿化配套）；租金支付方式约定为合同签订之日起，免租期结束后，每半年为一个支付期间，租金支付实行先支付后使用的原则，每期租金在该期租赁开始之日前10日支付，即2015年3月21日前支付第一个半年（2015年4月1日起至2015年9月30日期间）租金，以后租金的支付时间以此类推；押金38.25万元，且双方还约定租赁期满或合同解除后，押金在抵扣被告应付的各项欠费后，剩余部分在双方办妥交接手续无争议后无息返还被告。合同第五条关于租赁标的的使用双方约定为：被告租赁上述厂房的使用目的仅限于被告营业执照上列明的项目，在租赁期内未征得原告书面同意以及按规定须经有关部门审核批准前，被告不得改变房屋用途；被告在使用、装修等过程中应须符合建筑、消防等管理规定，不得擅自更改租赁标的的主体结构、主设施系统；租赁期内被告厂房装修及场地改善使用形成的建筑和土地附着物，在本合同终止时无偿归原告所有；合同第六条关于租赁期间相关费用及税金双方约定为：租赁期间，因水、电设施和仪表产权归属原告，各种费用由被告直接支付给相关收费单位，原告留用的北楼部位用自己自装分表，分表抄见数由原告按实支付，双方约定水费每月人民币100元交付被告，每6个月支付一次；合同第七条关于合同的变更、解除与终止双方约定为：房屋租赁期间被告如存在延迟交付租金或欠付其他应付费用超过15日的，未经原告书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的……，原告有权解除合同，同时可视为被告单方毁约；房屋租赁期间，如原告存在严重干扰或妨害被告经营，不能实现合同目的的，被告有权解除合同；合同第八条关于违约责任双方约定为：租金期间如被告有合同第七条约定的行为之一，原告如解除合同，收回租赁房屋，被告应按剩余租期租金总额的20%向原告支付违约金；租赁期间，被告每逾期支付租金一日，被告除应付租金外还需向原告支付滞纳金，滞纳金按照应付租金的每日千分之一计算；任何一方擅自解除合同的，违约方应按照剩余租金总额的20%向守约方支付违约金；合同第十条载明：原告在南北楼中间建有四个钢结构平台，总面积约608.88平方米，因被告生产需要，在被告租用期间原告免费提供被告使用。同日原告与被告徐轲还签订了一份《房屋及场地租赁合同》，就承租场地及场地上无证厂房一事进行了约定，该合同主要内容为：原告将太国用（2006）第524000029号的土地（面积约为5000平方米）及其上的无证厂房（面积约为3600平方米）出租给被告徐轲使用，被告在签订本合同之前已经到原告现场查看过，愿意按照现在土地及厂房的现状进行租赁；租赁期限为6年，自2015年4月1日起至2021年3月31日止；租金为30万元/年，先租后用，每半年支付一次，每期租金由被告在该期租赁开始前10天内支付，第一期租金于2015年3月21日支付，以后以此类推；被告租赁原告的场地和房屋仅用于堆放货物之用。合同签订后，原、被告双方即办理了租赁场地及厂房的交接手续，并就交接时租赁标的状况留存照片，双方进行了确认。被告也向原告交付了自2015年4月1日至2015年9月30日期间的房屋及场地租金合计76.5万元，并对涉案厂房及场地内进行装修后投入生产。2015年7月1日，原告与被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜、徐轲签订《租赁合同权利和义务转让协议》以及《房屋及场地租赁合同权利和义务转让协议》，约定被告徐轲将其于2015年3月13日签订的两份合同中的权利和义务全部转让给被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜，原告予以认可；同时被告徐轲承诺对转让给被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜的权利和义务承担连带担保责任，担保期限为主债务履行期满后两年。同日，被告太仓厚谦金属加工厂、徐轲向原告出具承诺书一份，主要内容为被告因生产需要对厂房进行装修，承诺在房屋租赁合同到期后，被告将厂房和场地等恢复原状，如未恢复的，因恢复所需要的一切费用均由被告承担。2015年8月30日被告太仓厚谦金属加工厂以转账形式向原告缴纳押金38.25万元，原告向被告开具了收据。2015年10月13日、10月22日、11月30日被告太仓厚谦金属加工厂分别向原告缴纳了2015年10月1日至2015年12月31日期间的房屋及场地租赁费用合计38.25万元。2015年12月28日，太仓市环境保护局向被告太仓厚谦金属加工厂送达《行政处理通知书》，主要载明：“2015年12月28日查实你单位不在生产，主要从事金属加工、生产、销售，五金商品等经销业务，会议及展览服务，大型活动组织等。经查你公司有营业执照，无环保审批手续。依据有关环境保护法律法规，作出决定：1.立即停止全厂生产，并补办相关环保审批手续；2.如不执行，将进一步处理。”2016年1月份起，被告太仓厚谦金属加工厂即停止生产，随后逐步搬离涉案场地，依据庭审中被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜所述及其于2016年2月1日所拍摄的涉案场地照片所示，被告于2016年2月1日已将生产设备等全部搬离，且在此期间被告也未向原告缴纳相关租金。2016年3月12日，被告太仓厚谦金属加工厂向原告发送《通知函》一份，该函件载明：“贵司与我司于2015年3月签署《房屋租赁合同》，由我司承租贵司所有的位于太仓市浏河镇闸南村三组的相关厂房和场地。租赁期间我司严格遵守租赁合同的约定，但是由于贵司提供的房屋存在瑕疵，导致我司收到相关部门“停业整顿”的通知，无法实现我司的租赁目的，期间我司已多次与贵司交涉，但贵司仍无法从实质上解决上述问题。据此，我司郑重通知贵司：1.基于贵司提供的租赁房屋无法实现租赁目的，我司解除贵我双方签署的租赁合同；2.我司已于2016年1月31日按照《房屋租赁合同》的规定向贵司交还租赁房屋和场地；3.我司尚有38.25万元房屋押金于贵司处，若贵司认为我司存在相关未付费用，可直接于该押金中抵扣，但贵司应向我司提供书面、合法的支付凭证，上述押金抵扣相关费用后如有存余，请于收到本函后15个工作日退还至我司。”至于发送该函件的缘由，庭审中被告解释称：因原告所出租的房屋部分系违章建筑，导致被告在向环保部门申请环评时无法提供实际使用的范围及使用面积相一致的房屋所有权信息，故导致无法办理环评手续，合同目的无法实现。对此解释原告并不认可，并称：依据被告提供的行政处理通知书载明的内容，环保部门系要求被告补办环评审批手续，而且也确定当时被告不在生产，故被告没有办理环评手续与原告出租的房屋有无权证没有任何关系。另查明：1.被告徐轲、太仓厚谦金属加工厂在承租涉案厂房及场地后曾向原告出具承诺书一份，载明：“本公司承诺在生产加工过程中不存在电镀、喷塑、镀钛、镀镍、木质金属烤漆等涉及环保问题的工艺，公司在领取工商营业执照后，将按照有关法律法规做好环境评估工作。2.2015年3月23日被告太仓厚谦金属加工厂注册成立，其经营范围主要为：生产、加工、销售金属结构；经销五金制品、办公用品、厨房用品、电子元器件、塑料制品、针纺织品及原料、家用电器、通讯器材；会议及展览服务，策划创意服务，公司礼仪服务，大型活动组织服务，专业化设计服务。庭审中，1.鉴于被告已实际搬离涉案厂房及场地，双方租赁关系无法继续履行的情况，原告同意以被告2016年3月12日发送通知函的日期作为合同解除日，双方对此均予以确认。另外，双方也确定截止2016年3月12日，涉案厂房及场地已由原告实际控制。2.被告为证明其在承租期间代为垫付电费情况，向本院提供了太仓市供电公司出具的用户编号为6981001095的用电费用明细，其中对于2015年4月份至2016年2月份期间的该用户编号电费原告亦认可系被告代为支付，该期间电费合计金额为32134.22元。3.被告明确在搬离涉案厂房及场地时并未与原告办理交接手续，而依据原告提供的出租时的涉案场地的照片与被告提供的2016年2月1日搬离后的现场照片对比，可以确定涉案厂房及场地在被告承租后进行过装修、改动，在搬离时并未恢复到承租时的状态，原告基于双方租赁关系难以维系的实际情况，庭审中明确不再要求被告对涉案厂房及场地恢复原状，相关的恢复费用也不再要求被告承担，对此本院予以确认。本院认为，结合双方当事人诉辩意见，双方的主要争议焦点为：1.双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋及场地租赁合同》是否有效；2.导致合同解除的原因是原告违约还是被告违约造成的；3.双方的损失如何确定。针对第一项争议焦点，本院认为，2015年3月13日原告与被告徐轲签订的《房屋及场地租赁合同》系涉及无证厂房的出租，依据相关法律规定，该合同应属无效，对此原告在主张被告承担违约责任时也未将该份合同作为有效合同对待，双方对此并无争议，本院确定该《房屋及场地租赁合同》无效。而对于2015年3月13日原告与被告徐轲签订的《房屋租赁合同》的效力问题，本院在审理中注意到：1.该份合同中对于租赁标的的产权状况明确注明，被告对于所承租的厂房产权状况及使用范围均系明确知晓；2.该份合同中明确注明了无证厂房及该厂房内的四个钢结构平台系无偿提供给被告使用，原告并不收取相关费用；3.该无证厂房及钢结构平台的使用面积与被告承租的有产权登记的厂房面积相比，所占比例并未过分悬殊。审理中，被告提出原告系以合法形式掩盖非法目的，但被告并未能提供证据予以证明，本院对此不予采纳。综上，本院认为，该份房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。对于第二项争议焦点，本院认为，1.依据原、被告双方签订的两份租赁合同所载明的内容，被告承租厂房使用目的仅限于其营业执照上载明的项目，合同中并无相应条款反映原告负有协助被告办理生产所需环评手续的义务，也不负有保证被告所从事经营的生产项目是否能够通过环保部门的环评审批；2.2015年12月28日太仓市环境保护局向被告送达的行政处理通知书载明被告有营业执照，但无环保审批手续，故责令其停产，补办相应手续，此时被告已投入生产多时，在此之前被告并未提出过要求原告协助办理环评手续；3.庭审中，被告提出被责令停产后，应太仓市环保部门建设项目报批材料要求与原告多次协商，要求原告解决其实际使用范围与产权登记面积不一致的问题，但未果，但被告并未提供相应证据证明其曾向环保部门提交过环评审批手续，也未提供证据证明环保部门不予受理的具体缘由，即目前被告提供的证据不足以反映出原告所出租的部分无证厂房系导致被告无法办理环评审批手续的直接原因；4.被告在2016年1月份开始搬离时并未与原告进行协商，也未向原告发送过相应通知，而是自行搬离，其所称的已按照双方合同的约定于2016年1月31日向原告交还了租赁房屋及场地，与庭审中查明的直至庭审时双方实际并未进行交接的事实不符；5.被告也未提供证据证明原告在合同履行过程存在严重干扰或妨害被告经营的情形存在。本院结合以上分析认为，被告在环保部门责令停止生产，并补办环评手续后，以无法实现合同目的为由搬离场地，系其自行行为，其于2016年3月12日向原告发函要求解除双方之间的租赁合同，无事实依据，其主张系原告违约导致合同解除理由不成立，对此本院不予采纳。被告在合同履行过程中，无正当理由擅自解除双方签订的合同，显属违约，理应承担相应违约责任。关于第三项争议焦点，在上述分析的基础上，本院对双方当事人的诉讼请求分别予以评判：1.本诉请求部分。（1）原告要求被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜支付2016年1月1日起至2016年3月12日止的租金306000元以及迟延支付租金滞纳金53244元。本院认为，鉴于原、被告双方签订的两份租赁合同效力本院上述已经分析，故该段期间的费用分别予以表述，依据庭审中双方确定的合同解除日为2016年3月12日，且原告自此已实际接管的情况，本院确定截至合同解除日被告应支付原告的租金为24.6万元（123万元/年÷12个月/年×2.4个月），应支付原告的占有使用费为6万元（30万元/年÷12个月/年×2.4个月）。因双方签订的《房屋及场地租赁合同》无效，原告以该合同约定的滞纳金标准要求被告承担违约责任无法律依据，故本院对迟延支付的6万元占有使用费的滞纳金请求不予支持。但对于被告应支付的租金24.6万元，被告理应承担逾期支付违约责任，庭审中被告提出双方约定的逾期支付标准过高，本院认为，结合本案实际情况，以及原告因被告逾期支付租金所造成的损失情况、原告预期收益情况等因素原告主张以每日千分之一计算标准过高，本院对该部分违约责任的约定予以调整，酌情确定被告支付原告迟延支付租金滞纳金为14268元。（2）原告要求被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜支付原告因提前解除租赁合同的违约金1250500元（123万元/年÷12月/年×61个月×20%），本院认为，上述已经分析确定被告理应承担因提前解除合同所应承担的违约责任。而对于违约责任承担的金额问题，本院从以下几方面分析确定：第一，租赁合同系双方真实意思表示，对于违约责任应是经过双方当事人磋商后形成，双方当事人对于因违约所应承担的责任有预知性；第二，原、被告双方签订的厂房租赁合同期间为6年，时间跨度较长，且在原告租赁期间不存在租金逐年递增的情形，原告庭审中所称租金的确定也是考虑到被告承租时间较长而对其予以优惠具有一定的合理可信性；第三，双方签订较长时间的租赁合同，原告存在合理的预期收益，但被告擅自解除合同后，势必造成原告待租期间的损失；第四，依据被告出具给原告的承诺书，被告负有将厂房及场地等恢复原状的义务，但依据庭审中被告提供的照片显示被告在搬离时，并未进行相应恢复，也未进行清理，原告定会增加该笔费用，但原告考虑到双方实际情况，已明确今后不再向被告主张。综上，本院认为，违约金是否过高应依据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断，本案中被告擅自解除合同，并自行搬离涉案场地，也未将涉案场地进行清理并恢复原状，存在明显过错，双方当事人约定以合同解除后剩余租期租金总额的20%支付违约金，系双方协商确定，且依据上述分析，该约定也是督促双方积极全面履行合同，保证交易过程的稳定性，故本院认为该违约责任的约定并不属于违约金过高，本院对此不予调整，确定被告应承担的因提前解除租赁合同的违约金为124.23万元（123万元/年÷12月/年×60.6个月×20%）。2.反诉请求部分。（1）要求反诉被告万鑫（苏州）金属制品有限公司向反诉原告支付2015年4月至2016年1月拖欠的电费人民币27576.79元，结合庭审中双方确认的事实，反诉原告主张符合规定，予以支持。（2）要求反诉被告万鑫（苏州）金属制品有限公司向反诉原告支付2015年4月至2016年1月拖欠的水费人民币1000元，本院认为，虽然合同中双方约定反诉被告每月交付反诉原告人民币100元，但反诉原告并未提供其在上述期间内已经向水处理公司缴纳水费的凭证，而反诉被告在庭审中也称在反诉原告搬离涉案场地后反诉被告向水处理部门补交了相应水费，依据目前反诉原告提供的证据分析，其主张反诉被告支付其1000元水费依据尚不充分，本院不予支持。（3）要求反诉被告万鑫（苏州）金属制品有限公司返还反诉原告租金人民币637500元并赔偿反诉原告因合同解除造成的经济损失1510279.7元。反诉原告对此解释称：双方签订的合同部分无效，部分有效，故无效部分的费用反诉被告理应返还。另外，反诉原告被迫关闭工厂，造成装修损失及设备投入损失，反诉被告应予以赔偿。本院认为，原、被告双方签订的两份租赁合同，上述已经分析确定一份系有效合同，一份系无效合同，依据法律规定，租赁合同无效，并不必然导致出租人无权收取相关出租收益，且依据上文分析，截止2016年3月12日反诉原告尚拖欠反诉被告房屋租金，故其要求反诉被告退还租金的诉讼请求本院不予支持。另外，本院已经分析认定双方租赁合同系反诉原告违约导致解除，其应向反诉被告承担相应违约责任，反诉原告虽然提供了购买机器设备的相关票据，但庭审中反诉原告也承认该机器设备均已搬离，也未对其损失作出合理解释；反诉原告还主张装修损失，也未能向本院作出详尽、合理解释损失构成，反诉原告以反诉被告违约导致合同解除并赔偿其损失无相应法律依据及事实依据，本院不予支持。（4）要求反诉被告万鑫（苏州）金属制品有限公司向反诉原告返还租赁押金人民币382500元。本院认为，基于庭审中查明的事实，原、被告双方均已明确于2016年3月12日解除租赁关系，而且庭审中反诉被告也明确对于恢复原状的费用不再向反诉原告主张，但反诉原告、反诉被告之间就反诉原告尚拖欠租金及违约金问题尚未结算，故该笔费用也应用于先行冲抵拖欠的租金及其他费用。对于三被告之间责任承担问题，本院认为，2015年7月1日被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜、徐轲与原告签订两份租赁合同权利义务转让协议书，该转让协议系双方当事人真实意思表示，虽然其中一份租赁合同为无效合同，但并不影响受让人应承担相应责任的约定，另外，被告徐轲自愿作为担保人对于两份合同涉及的所有权利义务承担连带担保责任，且担保期间为主债务履行期满之日起二年，并不违反法律规定，故被告徐轲应对另外两被告上述应付款项承担连带担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，判决如下：一、被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜支付原告万鑫（苏州）金属制品有限公司2016年1月1日起至2016年3月12日止的租金及占有使用费306000元；二、被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜支付原告万鑫（苏州）金属制品有限公司迟延支付租金滞纳金14268元；三、被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜支付原告万鑫（苏州）金属制品有限公司违约金1242300元；四、反诉被告万鑫（苏州）金属制品有限公司支付反诉原告太仓厚谦金属加工厂、程余胜垫付电费27576.79元；五、反诉被告万鑫（苏州）金属制品有限公司退还反诉原告太仓厚谦金属加工厂、程余胜房屋租赁押金382500元；上述各项相抵后，被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜须支付原告万鑫（苏州）金属制品有限公司1152491.21元，于本判决生效后10日内履行。六、被告徐轲对被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜上述应付款项承担连带担保责任。七、驳回反诉原告太仓厚谦金属加工厂、程余胜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19992元，保全申请费5000元，合计24992元，由原告万鑫（苏州）金属制品有限公司负担1612元，被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜负担23380元；反诉案件受理费27270元，减半收取计13635元，由反诉原告太仓厚谦金属加工厂、程余胜负担11450元，反诉被告万鑫（苏州）金属制品有限公司负担2185元。本诉案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告；反诉案件受理费反诉原告已预交，本院不再退还，由反诉被告在履行本判决时按照负担额一并支付给反诉原告。（案件受理费相抵后，被告太仓厚谦金属加工厂、程余胜须支付原告万鑫（苏州）金属制品有限公司21195元。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  张永生人民陪审员  王建明人民陪审员  范利初二〇一七年一月十八日书 记 员  夏成程