中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书(2017)最高法民再191号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：石首市国土资源局，住所地湖北省石首市绣林大道1号。法定代表人：罗宵，该局局长。委托诉讼代理人：赵四平，该局工作人员。委托诉讼代理人：王文青，湖北楚望律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：钟祥，男，汉族。委托诉讼代理人：孙建华，湖北忠直律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：石首市人民政府，住所地湖北省石首市南岳山路81号。法定代表人：石必成，该市市长。委托诉讼代理人：魏秋红，该市法制办主任。委托诉讼代理人：刘绍文，湖北斯洋律师事务所律师。再审申请人石首市国土资源局（以下简称石首国土局）因与再审申请人钟祥及一审被告、二审被上诉人石首市人民政府（以下简称石首市政府）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（以下简称二审法院）（2016）鄂民终171号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月23日作出（2016）最高法民申3465号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人石首国土局的委托诉讼代理人赵四平、王文青，再审申请人钟祥及委托诉讼代理人孙建华，一审被告、二审被上诉人石首市政府的委托诉讼代理人魏秋红、刘绍文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石首国土局申请再审称，（一）石首国土局出让给钟祥的土地符合《闲置土地处置办法》第二十一条规定的净地的条件，原判决认定涉案土地不是净地缺乏证据证明。涉案土地在拍卖文件中已经注明该土地上有高压线，钟祥在参加拍卖前进行了现场查勘，双方签订的《拍卖出让国有建设用地使用权地块资产移交协议》中也是按照土地现状移交土地，钟祥知道涉案土地上有高压线存在且没有提出异议。就高压线问题，钟祥多次与电力部门协商进行电路整改，签订线路拆改施工合同，说明解决高压线问题是钟祥的义务，原判决认定是石首国土局的义务缺乏证据证明。（二）300万元是土地拍卖期间钟祥缴纳的保证金，该款在《成交确认书》中说明是自动转为受让地块的定金，其性质是立约定金，不是违约定金。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定双倍返还定金的条款是第三十七条“出让人延期交付土地超过60日，经受让人催收后仍不能交付土地时，受让人有权解除合同，出让人双倍返还定金”。石首国土局按照约定交付了土地，没有违约。涉案土地未能开工建设的原因是钟祥没有缴纳下欠的608万元土地出让金、未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证所致，钟祥违约在先。原判决没有认定钟祥的违约行为错误，认定石首国土局根本违约导致涉案合同解除错误。石首国土局根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求：1、撤销二审法院作出的(2016)鄂民终字第171号民事判决；2、依法改判或发回重审；3、依法解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，石首国土局返还钟祥本金；4、一审、二审、再审诉讼费用由钟祥负担。钟祥答辩称，（一）石首国土局出让的涉案土地存在一组高压线，该地块不具备动工开发的基本条件。原判决认定石首国土局交付的土地不符合净地的标准，事实清楚，证据充分。即使地块上方电力架空线路撤除，按照石首国土局提供的土地建造建筑物，无论如何不能达到合同约定的建筑总面积3760.46平方米。钟祥不能实现合同目的，石首国土局构成根本违约。因涉案土地存在开发障碍，石首国土局同意钟祥迟延交纳608万元土地出让金。且石首国土局没有履行净地交付义务，不能提供符合合同约定的土地，钟祥依法行使先履行抗辩权，符合法律规定，不构成违约。（二）订约定金与违约定金可以互相转化。根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，钟祥交付的300万元立约定金已经转化成了违约定金。石首国土局违约，原判决认定石首国土局双倍返还定金认定事实、适用法律正确。石首国土局同意解除合同，双方对此意见一致。钟祥申请再审称，钟祥按照石首国土局提供的土地建造建筑物，不能达到合同约定的建筑总面积3760.46平方米，不能实现合同目的，石首国土局构成根本违约。二审法院对此未予认定错误。二审法院判决石首国土局双倍返还300万元定金，不足以弥补钟祥的直接损失，石首国土局对钟祥支出的65.6732万元损失不持异议，应予赔偿。请求：1、对二审法院认定石首国土局提供的土地不能达到合同约定的建筑面积依据不足予以纠正，维持一审法院对该违约行为的认定；2、判令石首国土局在双倍返还300万元定金的基础上，另行赔偿损失65.6732万元。石首国土局辩称，二审法院认定石首国土局提供的土地不能达到合同约定的建筑总面积依据不足正确。钟祥未按照合同约定支付608万元土地出让金构成违约。钟祥要求赔偿损失65.6732万元所提供的证据不具有真实性、关联性，不应赔偿。石首市政府述称，石首国土局交付的土地符合净地标准，不构成违约。钟祥没有按照合同约定交纳下余608万元土地出让金构成违约。石首国土局虽同意其延期交纳，但并没有否认其存在违约行为。原判决要求石首国土局双倍返还定金错误。钟祥向湖北省荆州市中级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1、依法确认解除钟祥与石首国土局所签订《国有建设用地使用权出让合同》的效力；2、石首国土局返还已经支付的土地出让价款1402万元；3、石首国土局按定金罚则支付300万元；4、石首国土局赔偿钟祥利息损失351.76万元；5、石首国土局赔偿费用损失65.6732万元；6、石首国土局承担本案诉讼费；7、石首市政府对上述二至六项请求承担连带责任。一审法院查明，2013年12月27日，钟祥在参加石首国土局国有建设用地使用权出让拍卖中，以2010万元价格中标竞得一块位于石首市东方大道北侧，面积为1880.23平方米国有建设用地使用权。2014年1月8日，钟祥与石首国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中，第十三条约定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物等，应符合规划管理部门的规划条件，建筑总面积3760.46平方米，建筑容积率不高于2，不低于1.10，建筑密度不高于40%，绿地率不低于20%。第三十七条约定：…出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。合同还对其他事项进行了约定。2014年9月26日，钟祥与石首国土局等签订了《拍卖出让国有建设用地使用权地块资产移交协议》。由于该地上空10米左右有一组35千伏的高压线，导致钟祥无法施工，钟祥为此多次向石首市政府、石首国土局交涉，要求解决高压线的问题，石首市政府、石首国土局也多次与规划、电力等部门进行协调，研究处理方案，但至本案诉讼时其高压线问题仍未得到解决。2014年4月27日，钟祥委托荆州市城市规划设计研究院（以下简称荆州规划设计院）（荆州市楚原城市规划技术咨询服务中心）对涉案地块进行规划咨询，该研究院出具涉案地块上石首市金莎商厦规划设计方案及咨询报告，该报告表明：钟祥将容积率为1.999的规划方案、规划部门的规划条件以及相关文件要求提供给了日照分析部门，根据日照分析报告，在电线撤除的情形下，该地块只能做二层，建设总高度为10.78米，建筑密度39.87%;建筑物占地面积为749.65平方米；两层的建筑面积为1499.44平方米；容积率为0.797。2015年6月，石首市城乡规划管理局（以下简称石首市规划局）提交了两套容积率设计方案，一套是1.956，另一套是1.136，委托荆州市楚原城市规划技术咨询服务中心（以下简称楚原规划咨询中心）进行规划咨询，以证实该地块到底能达到多少容积率与建筑面积。该报告第4页载明：…拟建建筑建设后，客体1#楼1-3层南侧1-3#窗不能满足标准要求，证明石首国土局提交的1.956的方案不能满足《城市居住区设计规范》，已经被否决。对于石首国土局提交的1.136的方案，钟祥认为，此方案系为了满足下限而刻意打造，钟祥中标的地块为商业性质，石首国土局批复给钟祥每层层高为5.75米，但该方案第一层层高为5.75米，第二层与第三层层高均不是按5.75米设计的。2015年5月12日，钟祥向石首国土局发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，由石首国土局返还已支付的土地价款并双倍返还定金及赔偿损失。一审法院另查明，钟祥共向石首国土局支付土地出让金1402万元，其中定金300万元，剩余的土地出让金608万元石首国土局同意钟祥迟延交纳。一审法院认为，双方争议的焦点问题是：双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否能够解除。钟祥要求解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，能够得到法院的支持。其理由是：一、双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性效力性规定，合法有效，双方应遵守执行。但在合同的履行过程中，石首国土局提供的土地不是净地出让，不具备开发的条件。所谓净地出让，是指土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律与经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的其他基本条件。本案中，涉案地块上空存在高压电线，电力部门明确告知：该地块上空电力架空线路未撤除前，电力设施保护区内不得进行任何建设施工。为此，钟祥多次向有关部门反映，要求解决问题，但在钟祥发出解除合同通知书时，涉及高压线的问题仍未得到解决。石首国土局提供具备动工开发条件的土地是《出让公告》中所确定净地出让的义务，也是土地出让的基本要求，同时也是双方履行《国有建设用地使用权出让合同》的前提条件和保证。因高压线的存在，致使钟祥对涉案土地无法进行动工开发，应认定石首国土局交付的土地不符合净地的标准。二、石首国土局提供的土地不能达到合同约定的建筑总面积，钟祥不能实现合同的目的。双方在合同中约定：受让人在该宗地上新建建筑物等，应符合规划管理部门的规划条件，建筑总面积3760.46平方米，建筑容积率不高于2，不低于1.10，建筑密度不高于40%，绿地率不低于20%。但经过有关部门分析咨询，由于受容积率、日照等因素的影响，该地块上的建筑总面积达不到合同中约定的3760.46平方米。石首国土局提供给法院的容积率为1.136的方案能够证明，石首国土局认可的该地块的最高容积率仅为1.136，建筑面积仅为2135.58平方米，达不到双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十三条约定的建筑总面积3760.46平方米，两者相差1624.88平方米。结合钟祥提供给法院的容积率为0.797、建筑总面积1499.44平方米的方案，与双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的总建筑面积3760.64平方米对比，两者相差2261.02平方米，证明钟祥无论如何也不能实现合同目的，对此，石首国土局违约事实清楚。三、在本案中，钟祥向有关部门申请解决涉案地块上空的高压线问题，钟祥的行为只能表明钟祥为尽快实现合同目的而作出的努力，不能由此认定解决高压线问题为钟祥的法定义务，也不能以此为由排除石首国土局解决高压线问题的义务。实际上在协商解决过程中，石首国土局至始至终愿意为解决该问题而承担整改的费用。我国《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条规定：“出让方应当按照合同规定，提供出让土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿”。本案中，因石首国土局交付的土地无法进行动工开发，石首国土局具有违约行为，且建筑面积也达不到合同约定的要求，钟祥订立合同的目的不能实现。在此情况下，钟祥要求确认解除合同的效力应当得到支持。石首国土局认为钟祥向石首国土局发出解除合同通知后，只有石首国土局可以请求人民法院确认合同解除通知书的效力。因钟祥发出解除通知后，石首国土局如果有异议，又不提起确认之诉，钟祥的权利将无法得到维护，在此情况下，钟祥与石首国土局对解除合同的效力均有提起确认的权利。对此，石首国土局认为钟祥要求解除合同没有事实与法律依据的抗辩理由不能成立，不予支持。石首国土局作为收取定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。本案中定金属违约定金性质，具有填补违约造成损失的功能。对此，钟祥要求石首国土局赔偿其利息损失351.76万元及费用损失65.6732万元的主张，不予支持。石首市政府不是本案合同的相对人，在本案中没有权利与义务关系存在，不是本案的适格被告，钟祥要求其承担相应民事责任没有事实与法律依据，其请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：1、确认钟祥与石首国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》解除效力；2、在判决生效后十日内由石首国土局返还钟祥土地出让金1402万元；3、在判决生效后十日内由石首国土局返还钟祥定金300万元；4、驳回钟祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费147772元，由钟祥负担27772元，由石首国土局负担120000元。钟祥不服一审判决，上诉请求：1、石首国土局赔偿费用损失65.6732万元；2、石首国土局负担一、二审诉讼费。石首国土局不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判；2、钟祥负担一、二审诉讼费。二审法院认定事实：一审法院查明的事实属实，二审法院予以确认。二审法院补充查明，1、石首国土局就本案诉争土地发布的城投2013年第09号《石首市国有建设用地使用权拍卖出让公告》载明：该宗地为净地出让，竞得人付清全部土地成交价款后10日内实行资产移交。具体移交方式，在石首国土局监证下，由石首市博雅城市建设投资有限公司与竞得人在宗地现场进行资产移交，并签订《拍卖出让国有土地使用权地块资产移交协议》。2、石首国土局就本案诉争土地制作的《国有建设用地使用权拍卖出让须知》载明：竞买人可于公告之日起到石首国土局土地交易中心索取包括出让公告、《建设用地出让规划条件》在内的本次拍卖出让文件。该宗地为净地出让。石首市规划局针对本案诉争土地作出的《建设用地出让规划条件》规定：高压走廊必须按电力部门要求留出足够间距，并得到电力部门认可。3、2014年9月1日，钟祥向石首市政府递交《关于申请解决201309号地块高压走廊改造及补偿问题的请示》，反映：经石首市政府协调，由石首市政府出资50万元将35千伏高压线举高至33米，但33米高压杆线基础直径为1.8米，基脚处理直径为5米，安全范围为10米×10米，而33米高压线杆只能架设在该地块范围，并连续占用40年，如按规划条件建设，顶一层与35千伏高压线的距离仅为5米，在有辐射干扰的同时更严重的影响了该地块的正常使用。石首市政府工作人员在请示上签署：经请求聂市长同意解决高压线的改造费用50万元整。请求市祥源电业有限公司予以支持，帮忙办理相关手续，快速完成电力工程建设。4、2015年1月7日，石首国土局针对钟祥以石首市布局置业有限公司（以下简称布局置业公司）名义提交的情况反映回复如下：净地出让问题，今年7月，市储备中心规划国土局管理。收储中心根据市政府安排，对该地块进行了前期整治，拆除了地面建筑物，新建两面围墙对界址进行了闭合，按照法律规定，净地是指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施并且政府已经完成了出让前的土地使用权收回、权属清晰的土地。2014年9月26日，经石首市土地储备中心、竞得人钟祥（布局置业公司法人代表）、出让人石首国土局及跟踪单位石首市笔架山国土资源所现场踏勘并实施了现状资产移交，竞得人签字同意接受了市土地储备中心移交的该地块使用权及地上附着物。综上所述，201309号出让地块完全符合净地标准，属于净地。关于地块内控制高压线问题，201309号地块是经拍卖程序依法公开出让，市国土局在拍卖出让前，已经发布拍卖公告须知，并且竞买人在报名参加竞买前领取了拍卖相关文件，《建设用地出让规划条件》中注明该地块的高压走廊问题须“按照电力部门要求留出足够间距，并得到电力部门的认可”。可见贵公司在拍卖出让前已经得知该地块存在高压走廊和使用时的规划限制条件。后贵公司竞得该地块后提出高压线整改要求，市政府考虑到你公司的实际困难，已经安排市政府专人协调处理高压走廊的问题，并提出了具体的实施方案，因为你公司坚持不同意协调的电力线路调整方案导致问题无法解决。2015年元月6日下午，市政府办主任余某某牵头，再次组织电力、规划、国土、笔办、人社、市政等相关部门现场协调，已落实电力线路整改方案，可确保你公司后期正常开工建设。5、2015年3月13日，国网湖北省电力公司石首市供电公司针对钟祥以布局置业公司名义向其提交的在涉案地块上建筑动工的请示出具复函称：1、在市201309号地块上方电力架空线路未拆除前，电力设施保护区内不得进行任何建筑施工；2、为了不影响你单位工程建筑施工，建议你单位尽快开展该线路迁移工作。二审法院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、石首国土局是否存在违约行为，钟祥是否有权解除合同；2、如果石首国土局违约，那么应当如何承担违约责任；3、一审是否违反法定程序。钟祥参与石首国土局就本案诉争地块的土地使用权组织的出让拍卖中标后，其与石首国土局于2014年1月8日签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。石首国土局在组织本案诉争地块的土地使用权出让拍卖时承诺该宗土地为净地出让，虽然石首国土局在《国有建设用地使用权拍卖出让公告》及《国有建设用地使用权拍卖出让须知》中对何为净地未作出表述，但根据中华人民共和国国土资源部发布的《闲置土地处理办法》第二十一条的规定，净地是指土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工必需的其他基本条件。就本案诉争地块而言，对其上空10米左右有一组35千伏高压线的事实，钟祥在参与拍卖前所领取的拍卖出让文件中的《建设用地出让规划条件》已明确予以告知，并要求高压走廊必须按电力部门要求留出足够间距，故钟祥在接收本案诉争的地块后与石首国土局签订的《拍卖出让国有建设用地使用权地块资产移交协议》中，并未对石首国土局的交付行为提出异议，但其后因电力部门要求本案诉争地块上空电力架空线路未拆除前，电力设施保护区内不得进行任何建筑施工，而钟祥多次就高压线的问题向石首国土局和石首市政府反映，石首市政府、石首国土局也多次与规划、电力部门协调研究处理方案，并同意承担相关费用，由于截止本案诉讼时本案诉争地块上的高压线问题仍未得到解决，本案诉争地块并不具备动工的基本条件，因此，石首国土局交付的土地不符合净地的标准。一审判决对此作出的认定依据充分，石首国土局上诉对此提出的异议不能成立，不予支持。虽然钟祥委托荆州规划设计院对本案诉争地块进行规划咨询所出具的规划设计方案及咨询报告表明，按照规划部门的规划条件及相关文件要求，在电线撤除的情况下，本案诉争地块上只能做二层，建筑总面积、容积率均达不到《国有建设用地使用权出让合同》约定的标准，而石首国土局就本案诉争地块提交了两套容积率设计方案，并委托荆州规划设计院进行规划咨询，该院在出具的规划咨询报告中认为按容积率为1.956的方案建设后，客体1号楼1-3层南侧1-3#窗不满足标准要求，对容积率为1.136的方案，钟祥认为该方案第二、三层层高不符合石首国土局批复的层高5.75米，但是上述规划设计方案并非是经规划部门批准的方案，不能证明石首国土局提供的土地不能达成《国有建设用地使用权出让合同》约定的建筑总面积等标准，而钟祥单方委托荆州规划设计院出具的规划设计方案及咨询报告并不能证明按照规划部门的规划条件及相关文件要求去制定规划设计方案，建筑总面积、容积率等均无法达到《国有建设用地使用权出让合同》约定的标准，且钟祥亦未申请鉴定部门对石首国土局提供的土地能否达到《国有建设用地使用权出让合同》约定的建筑总面积等标准进行鉴定，一审判决认定石首国土局提供的土地不能达到合同约定的建筑总面积依据不足，石首国土局上诉对此提出的异议成立，二审法院予以支持。由于石首国土局交付的土地不符合净地的标准，截止本案诉讼时钟祥仍无法开工建设，以致其签订《国有建设用地使用权出让合同》对本案诉争地块进行开发建设的合同目的无法实现，故石首国土局的行为已构成违约，钟祥于2015年5月12日向石首国土局发出《解除合同通知书》解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”的规定，一审判决确认钟祥解除其与石首国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的效力并无不当。虽然《中华人民共和国合同法》第九十六条仅规定了通知解除合同的对方当事人享有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的权利，但是《中华人民共和国合同法》并未规定通知解除合同的当事人不享有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的权利，而且根据权利义务的对等原则，通知解除合同的当事人当然享有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的权利，故石首国土局上诉主张钟祥的诉讼请求没有法律依据，一审判决支持其诉讼请求违反法律规定，缺乏事实和法律依据，不予支持。虽然钟祥截止本案诉讼时仍未足额缴纳土地出让金，但是因石首国土局同意钟祥迟延缴纳，本院对石首国土局关于钟祥违约在先致使自己根本不具备开工建设的前提条件的上诉主张不予采信。因石首国土局的违约行为导致《国有建设用地使用权出让合同》被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，石首国土局应将收取的土地出让金1402万元返还给钟祥。由于石首国土局收取的土地出让金1402万元中含定金300万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，石首国土局应另行再返还钟祥300万元。虽然钟祥一审诉请石首国土局赔偿其利息损失351.76万元及费用损失65.6732万元，但由于本案中的定金具有填补违约造成损失的功能，而钟祥对其遭受的损失并未申请鉴定，一审判决根据本案的实际情况对钟祥的该诉请不予支持并无不当。钟祥的相关上诉主张不能成立，不予支持。石首国土局在一审中向一审法院提交了两份管辖权异议申请，一份申请主张本案应由湖北省石首市人民法院管辖，一份申请主张本案应交由行政审判庭审理，由于本案属于民事案件而非行政案件，诉讼标的符合一审法院的管辖标准，石首国土局提出的管辖权异议不能成立，尽管一审法院对于石首国土局提出的管辖权异议未作出处理不当，但并未影响本案的实体处理，对石首国土局上诉就此提出的异议不予支持。综上所述，钟祥和石首国土局的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费147772元，由钟祥负担10368元，石首市国土资源局负担137404元。本院再审查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院再审另查明，1、2013年12月23日，钟祥缴纳300万元土地竞买保证金。2014年1月15日，钟祥缴纳302万元土地出让金。2014年8月15日，钟祥缴纳800万元土地出让金，共计1402万元，下余608万元未予缴纳。2、2015年5月12日，钟祥通过EMS向石首国土局发出《解除合同通知书》，要求解除双方的合同关系。石首国土局对该事实没有异议。EMS快递回执显示，石首国土局于2015年5月15日收到通知。本院再审认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、石首国土局是否存在违约行为；2、石首国土局应否向钟祥双倍返还定金300万元、赔偿损失65.6732万元。（一）关于石首国土局是否违约问题。本院认为，该问题主要涉及涉案土地上存在高压线路是否符合净地标准、在该宗土地上建设建筑物是否能满足合同约定的建筑面积问题。1、关于涉案土地上存在高压线路是否符合净地标准问题。2013年12月5日，石首国土局对涉案土地使用权发布拍卖公告，其在《石首市国有建设用地使用权拍卖出让公告》《国有建设用地使用权拍卖出让须知》中均载明，该宗地为净地出让，由竞买人自行现场踏勘地块。如有疑问，可以在拍卖活动开始日前用书面或口头方式向出让人和拍卖人提出咨询。竞买申请一经受理确认后，即视为竞买人对拍卖文件及地块现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。钟祥作为涉案土地竞买人参加竞买，并在其提交的《竞买申请书》中确认，对涉案地块已经实地踏勘，愿意遵守拍卖出让文件的要求和规定。后钟祥竞得涉案土地使用权，并于2014年1月8日与石首国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》。对于涉案土地存在高压线的事实，拍卖出让文件——《建设用地出让规划条件》中已经明确，对于高压线的处理，该规划条件亦明确注明地块的高压走廊问题须“按照电力部门要求留出足够间距，并得到电力部门的认可”。即钟祥竞拍土地时已经得知该地块存在高压走廊和使用时的规划限制条件，其对此未提出异议，且在《拍卖出让国有建设用地使用权地块资产移交协议》中亦确认现状资产移交。据此，石首国土局不存在欺诈、隐瞒土地现状的情形。依据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三条约定，钟祥作为土地使用权人，对于依法取得的国有建设用地，在出让期限内应享有占有、使用、收益和依法处置的权利。因此，满足开发建设、不存在权利障碍是净地所具备的基本条件。本案中，钟祥在《国有建设用地使用权出让合同》签订之后，土地移交之前，钟祥即以石首市布局酒店管理有限公司的名义向石首供电局申请要求将涉案土地上线路升高，并以发包人身份与石首市祥源电业公司签订《35KV10#-11#线路迁改工程施工合同》，约定对涉案土地上的线路进行迁改，后又向该局申请将电力线路迁移。对此，石首市政府于2015年1月12日以石政办函（2015）3号“石首市人民政府办公室关于要求迁移高压供电线路的函”的形式，要求石首市供电公司对涉案土地上的线路进行迁移。钟祥以上的行为表明，对涉案土地上电力线路的使用、改造是涉案土地使用权人的义务。钟祥虽称因高压线存在电力部门不允许施工，但从钟祥提供的石首市供电公司的复函中可以看出，电力部门的要求是在涉案土地上方电力架空线路未拆迁前，电力设施保护区内不得进行建筑施工，并未对整个涉案土地的建设施工予以限制，该函件与《建设用地出让规划条件》中对高压走廊的使用限制条件一致。钟祥对其在竞买土地之前了解高压走廊的使用限制不持异议。现以涉案土地存在高压线路不符合净地标准、石首国土局构成根本违约的主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。石首国土局称其出让的土地符合净地标准、对此不构成违约的主张有事实与法律依据，本院予以支持。2、关于石首国土局提供的土地上所建建筑物能否达到合同约定的建筑面积问题。根据石首国土局、钟祥双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十三条约定：“受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市(县)政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3），其中建筑总面积3760.46平方米，建筑容积率不高于2不低于1.10；建筑密度不高于40%，绿地率不低于20%”。合同履行过程中，2015年4月16日，石首市规划局对钟祥拟在涉案土地上建设的金沙商厦规划建筑方案（主要技术指标为：建筑密度46.95%、容积率1.999、绿地率25.5%，建筑物层数为2-8层，层高为5.75米）审查后要求其提供软件日照分析报告后再行上报审议。后钟祥委托的荆州规划设计院、楚原规划咨询中心对《石首市金沙商厦规划设计方案》进行报建咨询、论证后认为，在满足涉案土地《建设用地出让规划条件》及相关要求的情况下能确定的本次规划建筑面积为1499.44平方米，容积率为0.797。虽然该咨询报告系钟祥单方委托，但石首市规划局委托同一咨询机构楚原咨询规划中心作出的《石首市金莎商厦地块项目建设工程规划咨询报告》亦表明，设计方案在容积率为1.956的情况下，商业建筑面积虽是3676.85平方米，但其1#楼1-3层南侧1-3#窗已不能满足标准要求。设计方案二在容积率为1.136的情况下，商业建筑面积是2135.58平方米。该面积与合同约定的3760.46平方米相差1624.88平方米。即使3760.46平方米是双方对建筑面积上限的约定，1624.88平方米的差额亦远不能达到土地受让人钟祥对合同的预期利益。且双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中载明的建筑容积率为不高于2不低于1.10，但石首国土局在其《建设用地出让规划条件》中载明的建筑容积率为不高于2.0，即涉案合同与《建设用地出让规划条件》中对建筑容积率的确认并不一致。因此，石首市城乡规划委员会以钟祥提供的容积率为0.797的规划设计方案不符合合同要求，应按照《建设用地出让规划条件》进行规划方案设计的理由不能相互印证。综上，石首国土局对其出让的土地，没有提供充分证据证明在涉案土地上所建建筑物在符合规划条件的前提下，能基本满足3760.46平方米建筑面积的合同要求，致使合同履行不能，石首国土局对此构成违约，应承担违约责任。钟祥关于石首国土局提供的土地上所建建筑物不能达到合同约定的建筑面积、构成违约的主张有事实依据与法律依据，本院予以支持。（二）关于石首国土局应否向钟祥双倍返还定金300万元、赔偿65.6732万元损失问题。涉案土地拍卖公告、拍卖出让须知中均明确竞买人须缴纳300万元竞买保证金方能取得竞买资格。对于竞买之后保证金的处理，双方在《成交确认书》中约定，竞得人交纳的竞买保证金，自动转作受让地块的定金。关于定金的返还，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定：出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。本案中由于涉案土地已交付使用，钟祥要求双倍返还定金没有合同依据。石首国土局关于不应双倍返还定金的主张成立，本院予以支持。石首国土局、钟祥在《国有建设用地使用权出让合同》第十条第一项约定，受让人钟祥在本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。本合同签订日期是2014年1月8日，依合同约定，钟祥应在2014年2月8日前付清2010万元土地出让金。钟祥在2013年12月23日缴纳300万元，2014年1月15日缴纳302万元，2014年8月5日缴纳800万元，共计1402万元，下余608万元未予缴纳。即使石首国土局同意其延期缴纳下余土地出让金，但钟祥前期支付的土地出让金亦未按照合同约定履行，构成违约。石首国土局称钟祥未按照合同约定支付土地出让金构成违约的抗辩理由成立，本院予以支持。2015年5月12日，钟祥向石首国土局寄出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》。2015年5月15日，石首国土局收到《解除合同通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，涉案合同自2015年5月15日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，石首国土局对收取钟祥的1402万元土地出让金应予返还。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十八条约定：“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”。如前所述，石首国土局出让的土地上所建建筑物不能满足合同约定的建筑面积，石首国土局对涉案合同的解除应付主要责任，钟祥未按照合同约定支付土地出让金，亦构成违约，应承担次要责任。基于双方均存在违约行为，对石首国土局占用钟祥缴纳的1402万元土地出让金期间的损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，本院酌定自合同解除之日起，石首国土局按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍对因其违约行为给钟祥造成的损失予以赔偿。钟祥主张应按照其向民间实际借款的20%年利率支付利息缺乏充分证据支持，本院不予采信。因钟祥亦存在违约行为，其主张的65.6732万元损失由其自行负担。综上所述，石首国土局、钟祥的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省高级人民法院(2016)鄂民终171号民事判决，湖北省荆州市中级人民法院（2015）鄂荆州中民三初字第00020号民事判决；二、石首市国土资源局与钟祥签订的《国有建设用地使用权出让合同》于2015年5月15日解除；三、石首市国土资源局于本判决生效之日起十日内向钟祥返还土地出让金1402万元并支付利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍自2015年5月16日起计算至款项付清之日止）；四、驳回钟祥的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费147772元，钟祥负担29554.4元，石首市国土资源局负担118217.6元；二审案件受理费147772元，钟祥负担29554.4元，石首市国土资源局负担118217.6元。本判决为终审判决。审 判 长  宋春雨审 判 员  司 伟代理审判员  胡 越二〇一七年九月二十九日书 记 员  李 颖