连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0707民初6661号 原告：仲启义，男，1993年8月22日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：任敬乾，江苏连城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张其功，连云港市赣榆区赣马法律服务所法律工作者。 被告：姚淞耀，男，1987年3月20日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：李海宁，江苏云港律师事务所律师。 原告仲启义与被告姚淞耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仲启义及其委托诉讼代理人任敬乾、张其功、被告姚淞耀及其委托诉讼代理人李海宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告仲启义向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告于2016年2月18日签订的房屋转让合同无效；2、判令被告返还租金106500元并赔偿损失10000元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年2月22日，被告和房主屠学峰签订房屋租赁合同，合同租金为年租金7万元。合同中约定租金的给付方式以及违约责任。合同签订后，被告隐瞒相关情况向原告作出虚假承诺，于2016年2月18日与原告签订房屋转让合同。依据合同，原告向被告给付租金106500元（仲崇和代交），并有被告出示的收据予以证实。后由于被告没有按照约定给付房主租金，房主将被告诉至法院。后在法院主持调解下，房主和被告达成调解协议。协议中注明被告和房主的合同解除，原告的损失及合同另行主张。原告方认为被告在没有征得房主同意的情况下，擅自转租，该转让合同为无效，且被告与房主的合同已解除，故原、被告双方之间的合同应为无效合同。 被告姚淞耀辩称，答辩人在签订《房屋转让合同》过程中没有过错。原告主张106500元为涉案房屋的四年租金没有事实依据。答辩人不应当返还已交纳的租金，仅返还押金2364元及汽车用品35000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年2月22日，案外人屠学峰（甲方）将坐落在赣榆区青口镇西关路79-18号店铺出租给被告姚淞耀（乙方）使用，双方签订了《房屋财产租赁契约》。该契约第二条约定“房屋内财产所有：压缩机一台、洗车机一台，洗衣机一台，工具一套，贴膜桌一张，电脑一台等。各类汽车用品存货约8000元”；第三条约定“甲乙双方上述房产年租金：前三年为人民币柒万元整，第四年起每年递增10%。租赁日期自2015年2月22日至2020年2月22日止。租金按年结算一次。每年甲方提前一个月向乙方收取。乙方交给甲方押金10000元。租赁期满如果乙方不再续租，结清水电等相关费用，押金余款退还给乙方”。2016年2月18日，被告姚淞耀（甲方）与原告仲启义（乙方）签订《房屋转让合同》，该合同约定“一、甲方同意将坐落在赣榆区青口镇西关路79-18号店铺出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房屋财产做了充分的了解，愿意承租该房屋及财产。二、房屋内财产有空压机一台洗车机一台洗衣机一台工具一套贴膜桌子一台电脑一台等。各类汽车用品存货8000，甲方已经全部付清。三、甲方以11万元整将1918汽车精护会所整体转让给乙方包括会员剩余余额，乙方有义务服务剩余会员。四、甲方转让前结清所有水电费及工人工资。另付给乙方3500元房租递增钱。五、房屋押金1万元整同时转让给乙方。六、如乙方与房东出现任何纠纷造成损失，全由甲方负责。七、此合同从2020年2月22止”。同日，原告仲启义向被告姚淞耀支付了106500元。2016年5月5日，案外人屠学峰、骆玉霞（两人系夫妻关系）以被告姚淞耀拖欠租金40000元未付，且被告姚淞耀未经其同意将涉案房屋转租给原告仲启义为由向本院提起诉讼，要求解除其与被告姚淞耀签订的房屋租赁合同，被告姚淞耀将涉案房屋及房屋钥匙予以返还。案件审理过程中，本院追加本案原告仲启义为第三人。经调解，双方达成调解协议，一、姚淞耀与屠学峰、骆玉霞自愿解除于2015年2月22日签订的房屋财产租赁契约；二、姚淞耀于2016年7月30日前将租赁位于连云港市赣榆区青口镇西关路79-18号的房屋以及房屋内的财产（压缩机一台、洗车机一台、洗衣机一台、工具一套、贴膜桌一张、电脑一台）返还给屠学峰、骆玉霞；三、租赁期间的水电费由姚淞耀承担，屠学峰、骆玉霞凭缴费凭证从应退还姚淞耀的10000元押金中扣除，水电费发票交给姚淞耀，剩余款项，屠学峰、骆玉霞于姚淞耀交付上述房屋及财产同时退还姚淞耀。四、仲启义协助姚淞耀交付上述房屋钥匙及财产，仲启义与姚淞耀之间的租赁纠纷另案解决。现仲启义诉至本院，要求判令其与被告姚淞耀签订的房屋转让合同无效；被告姚淞耀返还租金106500元并赔偿损失10000元。 庭审中，被告姚淞耀辩称，110000元的组成为房屋租金30000元、汽车用品存货35000元，交给房东即屠学峰押金10000元、会所装修费及店面门头加工费、店内大型设备（洗车机、举升机、洗车地漏、展示柜、阁楼木板）合计35000元。被告认可1918汽车精护会所的装修及店面门头装修，在原告租赁期间无变化，被告亦认可其租赁期间添置的洗车机、举升机、洗车地漏、展示柜、阁楼木板仍全部留在该汽车精护会所。被告姚淞耀辩称汽车用品存货，除原告使用的部分外，剩余部分，案外人屠学峰已返还给被告，但被告姚淞耀就原告使用部分汽车用品存货的事实，未提供充分有效的证据予以证明。被告还辩称，原告在承租涉案房屋时，一直未交纳水电费，被告补交了2386.62元的水电费，应由原告承担。被告提交的2016年3月（单月）562元的水费，实际用水时间为2016年1月、2月的水电，故该562元水费不应由原告承担。被告提交的2016年8月1.94元的电费，因被告姚淞耀与屠学峰、骆玉霞于2016年7月14日在本院主持调解下，已解除双方签订的房屋租赁合同，故该1.94元的电费亦不应由原告承担。故原告应承担的水电费为1822.68元。原告仲启义明确其要求被告退还的是整体转让费，包括租金。 本院认为，原告仲启义与被告姚淞耀于2016年2月18日签订的《房屋转让合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，系合法有效的。原告认为，被告姚淞耀擅自转租，没有征得屠学峰、骆玉峰的同意，要求确认其与被告签订的《房屋转让合同》系无效合同。因被告姚淞耀与屠学峰签订的《房屋财产租赁契约》中没有明确约定被告姚淞耀不得转租，故原告该诉讼请求，无法律依据，本院依法不予支持。被告姚淞耀与屠学峰、骆玉霞签订的《房屋财产租赁契约》于2016年7月14日解除，导致原告仲启义与被告姚淞耀之间的《房屋转让合同》已实际无法履行，原、被告所签订的《房屋转让合同》也自此终止。被告姚淞耀应退还原告相关的费用。因被告姚淞耀与屠学峰约定的房租递增费用尚未实际发生，故被告姚淞耀还应按约定给付原告仲启义3500元房租递增费用。原告在承租涉案房屋时，发生的水电费用1822.68元、租金30000元应从106500元中予以扣除。故被告姚淞耀还应退还原告仲启义78177.32元（106500+3500元-30000元-1822.68）。原告要求被告赔偿其经济损失10000元，无事实和法律依据，对原告该诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，对原告诉讼请求中合理合法部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告姚淞耀应于本判决生效之日起十日内退还原告仲启义78177.32元。 二、驳回原告仲启义其他诉讼请求。 如果被告姚淞耀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2630元，由原告负担870元，被告姚淞耀负担1760元（原告已预交，被告于本判决书生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  林飞燕 代理审判员  张 莹 人民陪审员  张明义 二〇一七年一月十日 书 记 员  柏峥荣 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核突证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。