广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0304民初5318号原告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1，组织机构代码715279885.法定代表人：吴军强。委托代理人：罗兰，女，汉族，1992年12月11日出生，住址广东省深圳市南山区，系该公司员工。委托代理人：季璐瑶，女，汉族，1996年1月4日出生，住址广东省深圳市南山区，系该公司员工。被告：王明博，男，汉族，1987年8月20日出生，住址广东省深圳市罗湖区，原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司诉被告王明博居间合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人罗兰、季璐瑶，被告王明博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付居间服务佣金105000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月15日，经原告居间撮合，促成被告与案外人郑勇就深圳市福田区紫光名苑塔楼26D的房产（以下称涉案房产）交易达成一致。同日，被告与案外人郑勇签订了《房地产买卖合同》（合同编号：8202860），双方约定成交价为350万元，并对定金、首期款、按揭贷款、赎楼、尾款、过户时间及违约责任等进行了具体的约定。同日，被告向原告出具了《居间服务及佣金承诺书》，在该承诺书中被告确认：原告已就涉案房产买卖一事提供了全面的居间服务，被告应向居间方支付佣金105000元，并最迟于买卖双方递件过户前支付完毕。合同签订后，买卖双方因赎楼问题产生纠纷，导致合同未能继续履行。后双方诉至福田区人民法院，经法院判决确定双方合同已经解除，至此涉案房产交易终结。原告作为居间方，积极撮合被告与案外人郑勇签订了《房地产买卖合同》，已经全面履行了合同法第424条所规定的居间义务。涉案房产交易未能正常履行，也并非原告的居间服务所致。故原告有权向接受居间服务的一方收取相应的居间报酬。被告辩称：1、2015年4月15日被告通过原告居间与案外人郑勇签订房屋买卖合同，已办理按揭贷款，并取得贷款承诺书，但由于郑勇赎楼问题导致没有进行下一步，被告与郑勇的案件审理过程中可以表明，赎楼工作是原告应尽的居间义务之一，郑勇与深圳市万通融资担保有限公司（前身是世华地产按揭部）与自然人贺琼签订委托书，委托其办理郑勇所有的房屋买卖手续，并办理了公证。2015年5月25日因赎楼难度扩大，经过原告调解，被告与郑勇签订补充协议，证明原告未能按时有效履行居间义务，导致后期郑勇因房价大涨而拒绝履行合同。在郑勇拒绝履行合同后原告没有积极调解，也没有履行后续的居间服务，可见原告没有履行完全的居间服务；2、2015年4月15日签订房地产买卖合同后被告至始至终履行合同义务，按期办理各项手续，完全履行了所有的合同义务，没有违反居间服务及佣金承诺书第5条的约定。至今被告没有与郑勇签订解除合同的协议，也没有与郑勇达成其他协议或购买其房产，无论是依据与郑勇的买卖合同还是与原告的居间合同及法律规定，被告都没有任何违约行为；3、郑勇在明确不履行买卖合同后，被告因与原告的业务员互相信任，故没有委托其他中介，而是由原告的业务员王俊继续提供居间服务，在原告的居间下，被告于2016年8月7日签订房地产买卖合同购买了其他房产，并于2016年9月8日在原告的店内通过POS机刷卡向原告支付了6万元居间服务费及1500元按揭服务费，没有对原告造成实际损失；4、根据（2016）粤0305民初6801号民事判决书，该案原告同为世华地产，该案被告肖芳（卖方）作为违约方被判令支付违约金，而该案另一被告张剑双作为买方没有违约责任，通过原告公司居间再次购买房屋并支付中介费，也没有对原告造成客观损失，法院驳回原告主张由被告张剑双支付佣金和违约金的请求。该案与本案类似，请求法庭作为参考。综上，被告没有任何违约行为，原告没有完全履行居间义务，造成合同无法继续履行的根本原因在于原告没有按时完成赎楼和居间义务及案外人郑勇违约，该违约行为及房价大涨已经造成被告损失，请求法庭维护被告的合法权益。经审理查明，2015年4月15日，案外人郑勇与原告签订《出售物业独家代理委托书》，独家委托原告代理出售案外人所有的涉案房产事宜，委托书载明出售价为350万元，原告接受案外人郑勇委托后，应积极为郑勇联系客户，若原告联系之客户能接受郑勇提出的价格后，郑勇应积极配合原告完成交易，不得拖延时间或借故不进行交易；若郑勇不依合约条款出售涉案房产，则郑勇须向原告赔偿10万元，原告不可为此进一步向郑勇追究责任；委托期限从本合同签署之日起至2015年12月31日止；涉案房产在委托期限内以任何形式成交后，案外人郑勇都应向原告支付出售总价的1.5%为服务佣金。同日，被告与原告签订《求购委托书》，委托原告为其购买涉案房产提供居间服务，购入总价不高于350万元，原告接受委托后，应积极为其联系房产业主，在签署本合同时，被告应支付诚意金15万元给原告，房产买卖合同签署后，原告应协助被告办理有关手续，被告同意支付服务费105000元；委托期限为本协议生效之日起至2015年6月30日止，委托期内，若原告按被告要求与卖方谈妥的，原告可将诚意金转交卖方，同时买方与卖方签署房地产买卖合同；被告违约不予购买的，无权要求退回诚意金，并需支付居间方违约金10万元。当日，在原告居间介绍下，被告与案外人郑勇签订了《房地产买卖合同》（合同编号：8202860），约定被告以总价350万元购买案外人郑勇名下的涉案房产。由于涉案房产仍处于抵押状态故卖方即案外人郑勇委托担保公司担保融资赎楼，《房地产买卖合同》约定郑勇须于合同签订之日起3日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签订担保合同，同时被告须协助郑勇办理赎楼手续，郑勇不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；郑勇撤销该公证委托又不在撤销之日起7日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；郑勇虽有担保公司担保赎楼但仍不能获得赎楼贷款的，须在合同签署之日起60日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房产证交予原告。同日，被告还向原告出具了《居间服务及佣金承诺书》，载明被告确认原告已就涉案房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方签订了买卖合同，故被告向原告承诺：被告自愿在《房地产买卖合同》签订前向原告支付必要费用，必要费用为佣金金额的20%，包含在被告应付的佣金或违约金内；被告应向原告支付佣金105000元及按揭、过户费1500元，最迟于买卖双方递件过户前支付完毕；如因被告违约行为导致未能签订《深圳市房地产买卖合同》，被告应向原告支付违约金，违约金数额相等于买卖双方应付佣金金额的总和；未经原告同意，买卖双方协议解除《房地产买卖合同》的，被告须向原告支付违约金，违约金数额相等于买卖双方应付佣金金额的总和。2015年5月25日，被告与案外人郑勇又签署了一份《补充协议》，约定由于赎楼费用增加，买卖双方约定赎楼费用各出百分之五十。后被告与案外人郑勇在履行房地产买卖合同过程中，发生纠纷，被告遂将案外人郑勇诉至本院，要求解除《房地产买卖合同》并判令郑勇承担返还定金、赔偿70万元违约金等违约责任。本院受理后，于2016年5月5日作出（2015）深福法民三初字第1766号民事判决书，该判决认为通过录音资料来看，被告与郑勇已协商一致解除合同并就补偿被告5万元、由郑勇负担全部中介费用达成一致，判令解除了被告与郑勇于2015年4月15日签订的《房地产买卖合同》、郑勇向被告退还定金及利息、郑勇向被告补偿5万元、中介费用由郑勇负担、监管款项由被告自行处理。被告不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院于2016年11月17日作出（2016）粤03民终12822号民事判决书，认为：关于买卖双方是否已经协商解除合同的问题，郑勇主张双方已协商解除并达成补偿王明博5万元的合意，其据此提供了多份电话录音证据为证，王明博对此不予认可。因王明博对郑勇提供的录音证据不予认可，该份证据从形式上来看，郑勇录音未征得对方同意，在原审中也未提供原始证据核对，该份证据无法排除存在剪辑的可能，其完整性无法确认；从录音文字内容上看，录音反映的主要是双方有协商的过程，双方并未就解除、补偿等事项达成非常明确、具体的一致意思表示，因此该份证据属于存有疑点的视听资料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。在没有其他证据佐证并构成完整证据链的情况下，原审法院仅依据录音证据认定双方就解除合同及补偿达成一致意思表示缺乏事实与法律依据，深圳市中级人民法院予以纠正。关于谁违约的问题，根据查明的事实，涉案买卖合同签订后，王明博作为买方按约履行了支付定金、首期款并申请取得贷款承诺函的义务，郑勇未按约完成赎楼义务导致合同无法继续履行，王明博主张郑勇为根本违约方有事实与合同依据，王明博请求解除合同及要求郑勇承担违约金70万元有明确的合同依据予以支持，王明博还请求赔偿家私搬运费、担保费、定金及首期款的利息等损失，因郑勇承担的违约金已足以弥补该部分损失，对王明博该部分请求不予支持。王明博对中介费用未提出相应请求，原审法院予以处理违反了不告不理原则，一并予以纠正。（2016）粤03民终12822号判决据此对原审判决予以部分改判，判令维持解除王明博与郑勇于2015年4月15日签订的《房地产买卖合同》的判项，变更其余判项为郑勇向王明博退还定金30万元、支付违约金70万元。另查，2016年8月7日，被告王明博在原告的居间下与案外人高宇慧签订《房地产买卖合同》，约定被告以270万元的价格购买案外人高宇慧名下的房屋一套。2016年9月8日，被告通过POS机刷卡向原告支付居间服务费6万元、按揭服务费1500元。本院认为，原告与被告之间成立有效的居间合同关系。原告促成被告与案外人郑勇于2015年4月15日就涉案房产买卖签订了《房地产买卖合同》，但案外人郑勇在履行合同过程中，存在根本违约行为，已经深圳市中级人民法院终审判决确定并判令案外人郑勇承担相应的违约责任。涉案房地产买卖合同违约方是案外人郑勇，原告仍要求被告向原告支付佣金105000元，没有合同依据，本院不予支持。但根据被告向原告出具的《居间服务及佣金承诺书》，被告应在签订《房地产买卖合同》前向原告支付佣金金额105000元的20%作为必要费用即21000元，无证据证明案外人郑勇的根本违约行为与原告有关，被告抗辩原告在履行居间服务过程中存在违约行为，本院不予采信。虽原告诉求为支付佣金，且必要费用亦是佣金的一部分，为避免诉累，本院在本案中支持被告向原告支付必要费用21000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王明博于本判决生效之日起十日内向原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付必要费用21000元；二、驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费预收2400元（已由原告预交），由原告负担2075元，由被告负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 黄  绮  玲人民陪审员 吴  锡  钳二〇一七年九月十九日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。