福建省龙岩市永定区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0803民初1344号原告林定志，男，1978年11月27日生，汉族，居民，住龙岩市永定区。原告林丽春，女，1979年7月15日生，汉族，居民，住龙岩市永定区。二原告共同委托代理人林耀冠，福建聚泰律师事务所律师。被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司，住所地龙岩市永定区，统一社会信用代码：913508225532212768。法定代表人刘年芳，董事长。委托代理人林惠玲，福建津都律师事务所律师。原告林定志、林丽春与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2017年7月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告林定志及二原告共同委托代理人林耀冠与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司的法定代表人刘年芳及其委托代理人林惠玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林定志、林丽春诉称，二原告于2013年1月31日与被告签订的《商品房买卖合同》以及附件六《商品房买卖合同》补充协议，约定二原告向被告购买坐落于永定县商品房一套和车库一个，并就商品房买卖相关事宜进行了详细约定。合同签订后，二原告依约履行了付款义务，然而，被告承诺的交房日期一拖再拖。2015年4月25日在二原告的强烈要求下，被告与原告签订了《商品房买卖合同补充协议（二）》和《商品房买卖合同补充协议（三）》，双方对被告存在的逾期交付和逾期办证的违约事宜进行了约定，其中约定了被告保证在补充协议签订后六个月内，即从2015年4月25日起六个月内启动办理该房屋权证的前提程序。但时至今日被告并未履行任何办证手续和启动任何办证程序，且事实上该商品房项目截止目前也尚不具备办证条件，这严重侵害了二原告的合法权益。现请求判令：1、请求判令被告履行《商品房买卖合同》项下的办证义务；2、请求判令被告立即向原告支付逾期办证违约金，违约金以总房价1097297元为基数，按每日万分之一从2015年10月25日计算至履行完毕之日止，暂计至2017年7月7日的违约金为68142元；3、请求判令被告赔偿原告支出的律师费3000元；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司辩称，一、根据《商品房买卖合同》相关规定，涉案商品房的办证义务实际上是买受人自己，即本案的原告，答辩人最多只是作为经买受人书面委托的代办人，而本案涉案的房产答辩人尚未取得买受人的书面委托，连代办人都还称不上，因此办证义务并不是答辩人的，故原告诉请法院要求答辩人履行《商品房买卖合同》项下的办证义务依据并不充分。二、根据《商品房买卖合同》附件六第七条至第十条以及《商品房买卖合同补充协议（二）》、《商品房买卖合同补充协议（三）》之约定，答辩人首先要取得买受人的书面委托，其次买受人须及时提供办理产权需要的应由买受人提供的全部资料，再者并按时交纳房管部门规定应由买受人承担的相关税、费等之后，答辩人才需要在八个月内履行完委托代办的义务。现在从原告提供的证据可以看出，原告尚未委托答辩人办理相关权属证书，也没有提供齐全完整的办证所需的全部材料，更没有交纳完全部应由买受人应承担的税费，因此本案还远远没有达到乙方履行全部义务，更不要说还有八个月办证时间。因此原告诉请要求答辩人支付违约金并赔偿损失没有任何法律依据。综上，答辩人认为，原告的诉请没有任何依据，法院应依法驳回。原告在法庭审理过程中向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告于2013年1月31日签订的《商品房买卖合同》以及附件六《商品房买卖合同》补充协议，约定二原告向被告购买坐落于永定县商品房一套和车库一个，并就商品房买卖相关事宜进行了详细约定。2、《商品房买卖合同补充协议（二）》及《商品房买卖合同补充协议（三）》复印件各一份，证明因被告长期逾期交付和逾期办证，双方就被告违约金事宜签订补充协议，其中约定了被告保证在补充协议签订后六个月内，即从2015年4月25日起六个月内启动办理该房屋权证的前提程序。被告及其委托代理人对证据1-2的真实性无异议。但认为该二组证据不能够证明原告的主张。3、委托代理协议及律师费发票复印件各一份，证明因被告违约，造成原告为维权起诉被告实际已经支出3000元的律师费用，该费用依据合同约定应由被告赔偿给原告。被告及其委托代理人对证据真实性无异议。但认为原告已经超出了举证期限不予质证。4、《龙岩市一堵墙住房和城乡规划建设局关于天鑫财富广场项目规划核实情况及处理意见的公示》来源于永定区人民政府官网；证明被告不具备办证条件。被告及其委托代理人对证据真实性无异议。但认为原告已经超出了举证期限不予质证。5、不地产登记查询证明，证明被告尚未办理产权登记，仍不具备办证条件。被告及其委托代理人对证据真实性无异议。但认为与本案没有关系。被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司未向本院提交证据：本院对以上证据分析与认定：被告对原告提交的1-5组证据的真实性没有异议，对证据1、2号证明内容有异议，该二组证据的来源、形式合法，内容真实，与本案相关联，本院予以认定，并作为本案的定案依据。原告提供的证据3-5号是在法庭审理期间提供，该三组证据均经庭审举证、质证，虽然被告以该三组证据已超过举证期限为由，不予质证，但被告对三组证据的真实性没有异议，该三组证据的来源、形式合法，内容真实，与本案相关联，本院予以认定，并作为本案的定案依据。依据以上认定的有效证据和法庭庭审调查，本院对本案的主要事实作如下认定：被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司是2010年4月9日成立的房地产开发有限公司，经营范围为：房地产开发、商品房销售、建筑材料销售、房地产中介、物业管理。公司成立后于2010年6月9日取得座落于龙岩市永定区块国有土地的使用权，土地证号为：永定国用（2010）第×××××号、永定国用（2012）第×××××号。被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司取得《建设工程规划许可证》，之后在该土地上兴建天鑫财富广场商住房地产项目。2012年12月31日，被告取得天鑫财富广场住宅和综合用房的证号为：永房预售证（2012）第×××号的《商品房预售许可证》。2013年1月31日，原告林定志、林丽春（买受人）向被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司（出卖人）购买坐落于永定县商品房一套和车库一个，双方签订了《商品房买卖合同》以及附件六《商品房买卖合同》补充协议。其中《商品房买卖合同》约定：第三条买受人所购买的基本情况。原告所购买的商品房坐落于永定县，建筑面积为120.42平方米；购买的车位在-2层，面积47.29平方米。第四条计价方式与价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币7468元/平方米。2、车位人民币壹拾玖万捌仟元。第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…，2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。2013年1月31日，原告林定志、林丽春（买受人即乙方）与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司（出卖人即甲方）签订了一份附件六《合同补充协议》，该补充协议第八条按照《买卖合同》第十四条之约定，如甲方未在90天内将办理权属登记需由甲方提交的资料报产权登记机关备案，双方对《买卖合同》第十四条约定之处理方式补充如下：1、双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务。取得收件单后之日起90个工作日取得房屋所有权证。若因产权登记权属部门工作原因而造成产权证无法在约定时间内取得，出卖人无需因此承担相应责任。2、买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，及时提供办理产权需要的应由买受人提供的全部资料，否则由此产生的一切后果由买受人承担。2015年4月25日，原告林定志、林丽春（买受人即乙方）与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司（出卖人即甲方）又签订了《商品房买卖合同补充协议（二）》和《商品房买卖合同补充协议（三）》。其中补充协议（二）第5条、产权证的办理：（1）当甲方通知乙方办理产权证之前，乙方若有欠购房余款的必须付清余款，方可办理产权证。（2）乙方必须提供办理产权证的相关资料，包括乙方本人签字和按时缴纳房管部门规定应承担的相关税、费及应由乙方承担的一切费用。（3）乙方履行完整上述（1）、（2）点之日算起陆个月内，甲方给予办完产权证，但如非甲方原因造成拖延，甲方不承担任何责任。补充协议（三）第1条、甲方保证在本《补充协议》签订时，该房屋已符合相关法律规定和《商品房买卖合同》约定的交付条件，甲方保证在本《协议书》签订后六个月时间内启动办理该房屋产权证的前提程序：乙方必须配合（1）乙方已交清房款，（2）乙方必须提供办理房产证的相关材料，（3）乙方履行完上述（1）、（2）点和本人办理房产证的签字和按时缴纳房管部门规定应承担的相关税、费及应由乙方办理该房产证的费用。在乙方履行上述（1）、（2）、（3）点后，甲方要在八个月内办好产权证。若该房屋有不符上述约定条件的情形或甲方未能按照《补充协议书》中约定时间内办理该房屋产权证（非甲方责任前提下），则在《补充协议》中约定时间到期后，乙方有权随时与甲方解除之前签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，同时甲方需向乙方支付违约金并赔偿乙方所有经济损失，（非甲方责任除外）其中违约金每逾期一日按照乙方支付房款的万分之一计算，相关损失包括但不限于乙方支付的房屋租金、装修费以及因诉讼所支付的律师费、诉讼费等。2016年4月11日，龙岩市永定区住房和城乡规划建设局对天鑫财富广场项目规划核实情况及处理意见向社会公示。公示内容如下：一、地面总增建计容面积4462.71㎡（不含地下分摊面积），其中地上商业增建1753.45㎡，住宅增建2709.26㎡。我局依法对该项目地上增建部分进行没收并处以人民币80566元的罚款。二、建设单位依法依规补交了地下增建建筑面积343.52㎡的城市基础设施配套费14722元。三、第四层物业管理用房和架空层为全体业主共有，不得封闭、不得出售、不得改变其用途。四、负一层未按方案建设连接永定农行的地下车库坡道。根据《中华人民共和国城乡规划法》…等之规定，我局拟核准“天鑫财富广场”项目竣工规划条件核实相关规划手续。现进行审批前的公示，征求利害关系人意见，公示时间2016年4月11日-2016年4月20日。另查明，原告已向被告交清了购房款。被告至2017年8月10日对天鑫财富广场商住房地产项目未到龙岩市永定区不动产登记中心办理房屋初始登记，原告也未向被告提供办理坐落于永定县商品房房产证的相关材料。原、被告因办理房产证而引起纠纷，原告遂向本院提起诉讼，花去律师费3000元。本院认为，原告林定志、林丽春与被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议（二）》和《商品房买卖合同补充协议（三）》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同补充协议（二）》和《商品房买卖合同补充协议（三）》的约定，双方签订的合同属于双务合同，即被告龙岩市天鑫房地产开发有限公司（甲方）保证在本《协议书》签订后六个月时间内启动办理该房屋产权证的前提程序,原告林定志、林丽春（乙方）必须配合（1）乙方已交清房款，（2）乙方必须提供办理房产证的相关材料，（3）乙方履行完上述（1）、（2）点和本人办理房产证的签字和按时缴纳房管部门规定应承担的相关税、费及应由乙方办理该房产证的费用。在乙方履行上述（1）、（2）、（3）点后，甲方要在八个月内办好产权证。从双方签订的合同内容和交易习惯来看，双方互负的义务均是办理房屋产权证必备的条件，缺一不可。就本案，被告未完成对天鑫财富广场商住房地产项目到龙岩市永定区不动产登记中心办理房屋初始登记，但原告也没有向被告提供办理房产证的相关材料。原、被告双方均未按双方签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》和《商品房买卖合同补充协议（三）》的约定，履行办理房屋产权证应履行的义务。原告没有提供证据证明其已履行了办理房屋产权证应尽的义务，对原告要求判令被告履行《商品房买卖合同》项下的办证义务的诉讼请求，结合原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》和《商品房买卖合同补充协议（三）》的约定，对该诉讼请求不予支持；对原告要求判令被告立即向原告支付逾期办证违约金，违约金以总房价1097297元为基数，按每日万分之一从2015年10月25日计算至履行完毕之日止，暂时至2017年7月7日的违约金为68142元和判令被告赔偿原告支出的律师费3000元的诉讼请求，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条的规定，判决如下：驳回原告林定志、林丽春的诉讼请求。本案受理费1578.60元，因适用简易程序减半收取789.3元，由原告林定志、林丽春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 员  张跃华二〇一七年九月二十二日代理书记员  严少玉附主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。