河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0725民初2313号原告（反诉被告）：原阳县方圆房地产开发有限公司。法定代表人：谢书珍，任总经理。住所地：原阳县葛埠口乡政府临街。委托代理人：包健，河南未来律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏学文，男，1980年6月23日出生，汉族，住原阳县。委托代理人：李志高，河南顺飞律师事务所律师。原告（反诉被告）原阳县方圆房地产开发有限公司为与被告魏学文（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年9月12日向本院提起诉讼，本院同日予以受理。案件受理后，被告魏学文提起反诉，本院审查后决定对本诉及反诉合并审理。首次开庭由审判员赵志远依照简易程序于2016年11月8日公开开庭进行了独任审理，原告原阳县方圆房地产开发有限公司委托代理人包健、被告魏学文及其委托代理人李志高均到庭参加了诉讼。后因案件需要，本院将案件转换为普通程序，并依法由审判员赵志远、刘敏、人民陪审员尹鹏宇组成合议庭，由审判员赵志远担任审判长，书记员王姗姗出庭担任记录，于2016年12月23日对本案第二次公开开庭进行了审理，原告原阳县方圆房地产开发有限公司委托代理人包健、被告魏学文委托代理人李志高均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告原阳县方圆房地产开发有限公司诉称：2015年5月原被告签订购房协议，约定以45万元的价格将原告所有的位于原阳县师寨镇政府斜对面，原师路路南，从东向西数第四个门面上下两层180平方米的临街房出售给被告。约定2015年5月3日支付10万元、2015年7月30日支付10万元、2015年12月20日支付10万元、2016年5月3日前支付剩余15万元。2016年5月3日被告支付5万元后，剩余10万元至今未付。经原告多次催要，被告魏学文未支付剩余10万元购房款。故原告为维护合法权益，诉至法院，请求依法判令解除合同或支付剩余剩余房款10万元及银行同期利息。庭审过程中原告变更诉讼请求为：请求依法判令解除原被告之间的买卖合同，被告立即搬出原告所有的房屋，并赔偿原告经济损失6万元。被告魏学文辩称：2015年5月答辩人到被答辩人处购买门面房，被答辩人承诺房屋属于大产权，能办理房产证书，答辩人与被答辩人签订了购房协议，协议约定购房价款45万元分四次付清。前三笔答辩人如约付清，在付清余款时，答辩人要求被答辩人签订正式购房合同并开具发票，被答辩人骗走答辩人购房协议后，要求答辩人承担应由被答辩人承担的税费，如果答辩人不向被答辩人交纳被答辩人应承担的营业税等税费，被答辩人便不与答辩人签订购房合同及开具发票，被答辩人严重丧失商业信誉，答辩人未缴纳购房余款，是行使不安抗辩权，请驳回被答辩人诉讼请求。反诉原告魏学文诉称：2015年5月原被告签订购房协议，约定反诉原告以45万元价格购买反诉被告开发的位于原阳县师寨镇政府对面、原师路路南，从东向西第四个门面上下两层180平方米临街房。反诉原告按照约定支付了购房款35万元，剩余10万元尾款时，双方协议在付清尾款时，双方签订正式购房合同。反诉被告员工以换取正式合同为由将反诉原告持有的购房协议取走，要求反诉原告再支付开发销售房产应缴纳的相关税费，才能为反诉原告出具正式合同及办理相关登记手续。反诉原告认为双方签订的购房协议系双方真实意思表示，反诉原告依照协议支付了购房款，并实际控制了该房屋。但因反诉被告怠于履行合同义务，导致反诉原告无法正常办理房产登记手续，其行为严重侵害了反诉原告的合法权益，故请求依法判令：1、确认原被告双方签订的购房协议有效；2、反诉被告向反诉原告提供正式合同；3、反诉被告并配合反诉原告办理房产登记手续。反诉被告原阳县方圆房地产开发有限公司辩称：原、被告之间的协议是双方真实意思表示，是合法有效的。因反诉原告违反了先合同义务，在约定期限内未支付剩余房款，致使反诉原告不能如期办理。双方口头约定过户等一切费用由反诉原告承担，反诉被告只承担出具相关票据，不承担费用责任。原、被告均围绕各自的诉讼请求向本院提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换，并进行了相互质证。对双方无异议的证据，本院予以确认，并留卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：原告提供的证据1新房权证平原新区字第××号房屋所有权证一份及证据2原阳县国用（2014）字第00057国有土地使用证一份；被告认为不能确定为涉案房屋，根据原告对证据的说明，可以认定该两份证据是涉案房屋的所有权证书及土地使用权证书；证据4被告魏学文否认收到通知，原告不能提供其他证据印证，对该组证据的证明力不予确认。被告提供的录音光盘及录音笔录，原告对通话人的身份及是否有权代理有异议，被告没有其它证据印证，对该证据的证明力不予确认。根据原被告陈述及上述具有证明力的证据，本院可以认定以下案件事实：2015年5月份原、被告签订购房协议，约定将原告所有的位于原阳县师寨镇政府对面、原师路路南，从东向西第四个门面上下两层180平方米临街房屋出售给被告。约定2015年5月3日支付10万元、2015年7月30日支付10万元、2015年12月20日支付10万元、2016年5月3日前支付剩余15万元。被告按照约定履行了前三期付款义务，2016年5月3日被告再次支付5万元后，因房产登记税费负担问题双方发生争议，剩余10万元房款被告魏学文未支付。原告原阳县方圆房地产开发有限公司于2015年10月22日将该房屋办理新房权证平原新区字第××号房屋所有权证，登记房屋所有人为原告原阳县方圆房地产开发有限公司。现被告魏学文实际占有并使用该房屋。本院认为：房屋买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原被告就涉案房屋签订购房协议，在协议履行过程中双方因税费负担发生争议，原告将签订的协议从被告处收回并要求被告支付剩余购房款，但被告（反诉原告）魏学文要求原告签订正式购房合同后再支付剩余10万元购房款，双方由此发生争议，故原告起诉要求解除原被告双方的购房合同，并要求被告魏学文搬出房屋、赔偿经济损失60000元；被告魏学文反诉要求确认原被告签订的房屋买卖合同有效，并签订正式合同、配合被告办理房产登记。关于购房协议效力问题，原被告签订的购房协议具备商品房买卖的基本要件，不违反法律的强制性规定，该协议为有效合同。关于合同解除问题，原告以被告未按约定支付购房款为由要求解除合同，被告以要求签订正式购房合同后支付下余10万元购房款为由进行抗辩，但从原告提供的《购房协议》来看，该协议仅对房款的数额及如何支付进行了约定，对双方争议的税费负担没有约定，现原告将被告持有的《购房协议》收回，被告中止履行剩余10万元购房款，被告的行为符合《中华人民共和国合同法》六十九条的规定，属于行使不安抗辩权的行为。并且，被告已经支付了大部分购房款，履行了合同的主要义务，故原告要求解除合同的理由不能成立，对其该项诉讼请求本院不予支持。原告的其他两项诉讼请求，因解除合同的请求本院不予支持，致使后两项诉讼请求失去了基础依据，本院亦不予支持。反诉部分，根据原被告的庭审陈述，双方签订的《购房协议》已经具备了商品房买卖的基本要件，但协议中双方未就支付下余购房款10万元及办理房屋登记所涉税费问题达成一致意见，且在本案中原被告均未要求处理，故应由原、被告双方协商解决，如达不成一致意见，双方可另行诉讼解决上述问题。因此，反诉原告魏学文要求反诉被告原阳县方圆房地产开发有限公司签订正式商品房买卖合同及配合办理房产登记的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决如下：一、驳回原告原阳县方圆房地产开发有限公司要求解除与被告魏学文之间房屋买卖合同的诉讼请求；二、驳回原告原阳县方圆房地产开发有限公司要求被告魏学文搬出房屋并赔偿经济损失60000元的诉讼请求；三、确认反诉原告魏学文与反诉被告原阳县方圆房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效；四、驳回反诉原告魏学文的其他诉讼请求。本诉案件受理费2300元，由本诉原告原阳县方圆房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告魏学文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  赵志远审 判 员  刘 敏人民陪审员  尹鹏宇二〇一七年一月五日书 记 员  王姗姗