河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1702民初6204号原告曾昭远，男，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告曾照方，男，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二原告委托代理人付明生，河南熙盛律师事务所律师。被告河南泰平置业有限公司。住所地：驻马店市天中山大道中段。统一社会信用代码：91411700576310853T。法定代表人李娜，经理。原告曾昭远、曾照方与被告河南泰平置业有限公司（以下简称泰平公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾昭远、曾照方的委托代理人付明生到庭参加诉讼。被告泰平公司经本院合法传唤未有正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告曾昭远、曾照方诉称，2011年5月9日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，被告承租原告位于天××大道东侧临街楼4层共计32间的楼房，建筑面积为1044平方米，院内两套两层连体别墅八间282.04平方米。2015年7月15日，双方按照原始协议有关“两年调整一次房租”的要求签订补充协议，对2015年8月1日至2017年7月31日租金金额进行调整，调整为年租金税后叁拾万圆人民币。租金支付方式为每半年向原告支付一次，每次支付壹拾五万圆整，支付日期分别为每年7月和元月的1日至15日。如果拖延付款，被告每日应向原告支付租金总额的千分之三。自2014年以来，被告一直未能如期交纳房租，2015年下半年租金被告只支付了10万元，2016年上半年租金未付，共计拖欠原告租金200000元。故请求依法判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同。2、被告支付拖欠房屋租金200000元（截止到2016年7月31日），并按合同约定支付违约金（从2016年1月15日开始计算至款清之日止，每日按照20万的千分之三计算）。被告泰平公司未答辩。经审理查明，2011年5月9日，原告曾昭远、曾照方（甲方、出租方）与被告泰平公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方房屋坐落于天××大道东侧，南邻市人事局，东北邻世纪广场。临街楼四层32间，建筑面积1044平方米，院内两套两层连体别墅八间282.04平方米。2、甲方出租给乙方房屋的现状：1层简装，24层未装修，门窗齐全，空调、防盗网及其它设施见附件,1楼地面为水磨石，24层为水泥地面。3、甲、乙双方约定，甲方于2011年5月9日前向乙方交付房屋。租赁期共10年，从2011年5月9日起至2021年5月8日止。在协议租赁期间，每两年由双方协商按照市场价格调整一次租金并以文字方式由双方签字确认；如果协商不成，本房屋租赁关系自行解除，由甲方收回房屋，乙方在本年度交费期满之日前交回房屋。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交回房屋,否则视乙方违约。乙方如有意续租，应于租赁期满前两个月向甲方提出书面要求，在同等条件下乙方享有优先租用权。4、双方协商同意，年租金为税后壹拾玖万元人民币。房屋租赁税由乙方支付并负责办理相关手续。首年租金一次性付清，第二年及以后租金乙方每半年向甲方支付一次，每次付款玖万伍仟元整，付款日期分别为每年7月1日至15日；元月1日至15日；先付款后使用，付款金额均为税后。如果拖延付款，乙方每日应向甲方交付当年租金总额的3‰作为滞纳金。5、有下列情况之一，甲方有权解除本合同，造成甲方损失，负责赔偿：①擅自将承租的房屋向签订本合同的乙方法人单位之外进行转租、分租、转让、转借、联营、入股或与其它法人及自然人调剂交换的；②擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；③乙方有不按协议交付租金的情况发生；④故意或者过失损坏承租房屋的；⑤与第三方及房屋周边单位发生严重冲突的；⑥乙方存在违法经营行为或未能执行防火安全、门前三包、综合治理、安全保卫工作等相关部门规定，造成甲方名誉和利益损失的。6、违约责任。租赁期间任何一方存在第八条第2、3款所述“解除合同的条件”的行为即视为违约，违约方必须按照年租金的30%向另一方支付违约金；由此造成对方损失的应予赔偿等条款。合同签订后，二原告依约将合同约定的房屋交由被告使用，被告泰平公司也向二原告足额交纳了2015年7月31日以前的租金。2015年7月15日，原、被告双方签订《关于与河南泰平置业有限公司房屋租赁合同的补充协议》一份，约定：1、根据双方2011年5月9日所签房屋租赁合同（以下简称“租赁合同”）第三条第2款内容，经甲乙双方协商，将租赁合同第四条第1、2款部分内容对2015年8月1日至2017年7月31日租金金额进行调整。双方协商同意，年租金为税后人民币叁拾万圆整。房屋租赁税由乙方支付并负责办理相关手续。租金支付方式为每半年向甲方支付一次，每次支付人民币壹拾伍万圆整；付款日期分别为每年7月和元月的1日至15日。如果拖延付款，乙方每日应向甲方支付当年租金总额的3‰作为滞纳金。2、本协议为甲、乙双方2011年5月9日所签房屋租赁合同的补充协议，除本协议所涉及内容外全部按照双方2011年5月9日所签房屋租赁合同执行。合同签订后，被告泰平公司向二原告交纳了2015年下半年（2015年8月1日至2016年1月31日）租金15万元中的10万元，此后的2016年上半年（2016年2月1日至2016年7月31日）租金15万元未向二原告交纳。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同补充协议及原告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，二原告将其位于驻马店市驿城区天××大道东侧（南邻市人事局，东北邻世纪广场）的四层临街楼及院内两套别墅出租给被告泰平公司，双方并签订有书面的租赁合同，故原、被告之间形成房屋租赁合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据有关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告泰平公司在承租门面房后，依约向二原告交纳了2015年7月31日之前的租金。2015年下半年（2015年8月1日至2016年1月31日）租金15万元，被告泰平公司仅向二原告交纳10万元，下余5万元租金未交纳；且在合同后续的履行中，被告泰平公司也未依约向二原告交纳2016年上半年（2016年2月1日至2016年7月31日）租金15万元，被告泰平公司的行为已构成违约。现二原告请求解除其与被告泰平公司签订的房屋租赁合同，符合合同中“乙方有不按协议交付租金的情况发生，甲方有权解除本合同”的相关约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方的房屋租赁合同已解除，被告泰平公司应将其承租的房屋返还给二原告，同时应向二原告支付下欠租金；现二原告请求被告泰平公司向其支付下欠租金20万元，于法有据，本院予以支持。关于违约金，合同约定“如果拖延付款，乙方每日应向甲方支付当年租金总额的3‰作为滞纳金”，该条款系双方对违约产生的损失赔偿额的计算方式，该约定标准过高，本院以原告的实际损失为基础，经综合考量，该违约金计算标准应按年利率7%计算为宜，计算时间应按二原告请求的2016年1月15日起计算至租金还清之日止。二原告请求数额中超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曾昭远、曾照方与被告河南泰平置业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。二、限被告河南泰平置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曾昭远、曾照方支付下欠租金20万元及违约金（以下欠租金为基数，从2016年1月15日起计算至租金支付完毕之日止，按年利率7%的标准计算）。三、驳回原告曾昭远、曾照方的其他诉讼请求。如被告河南泰平置业有限公司未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  刘亚楠审 判 员  周 岩人民陪审员  王愿军二〇一七年一月十九日书 记 员  邓炳乾