内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民初字第2080号原告陈永，男，1960年1月20日出生，汉族，住赤峰市红山区。被告赤峰长城地毯有限责任公司，住所地赤峰市红山区。法定代表人朱兴国，执行董事兼经理。委托代理人王洪柱，内蒙古大川律师事务所律师。委托代理人国明宇，内蒙古大川律师事务所律师。原告陈永与被告赤峰长城地毯有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈永，被告赤峰长城地毯有限责任公司的委托代理人国明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永诉称，我与被告于2004年6月1日签订房屋土地租赁合同，双方约定将被告拥有的院内两处房屋（房产证号为100671**）和土地证号为2005第02**号土地同时租赁给我使用，租赁期间为15年（从2004年6月1日至2019年6月2日）.我一次性交清15年的租金玖拾万元。但至2009年2月份，被告擅自将房屋及土地租给他人，且因欠宝坤公司债务，此公司强行进入接管。被告法定代表人李晓慧及其股权人将股权全部转让，现已变更了法定代表人，致使与我签订的租赁合同无法履行。按我与被告签订的租赁合同的违约责任条款，被告单方面解除合同，违约金应按租金总额的两倍赔偿。故诉至法院，请求：1、解除原被告于2004年6月1日签订的租赁合同，返还租金60万元，并依合同的违约规定给付赔偿金120万元，合计180万元。2、由被告承担本案诉讼费用。原告在庭审中将120万元赔偿金诉请变更为20万元。被告赤峰长城地毯有限责任公司辩称，第一、被告与原告之间不存在真实的房屋租赁关系，双方之间形成的《租赁合同》及李晓慧出具的租金收据不具有真实有效性。根据原告提交的《租赁合同》显示，2004年6月1日，李晓慧将位于被告院内的房屋及土地各一处出租给原告，出租的房屋及土地证号分别为10067107、2005地02**号，租赁期限15年，自2004年6月1日起至2019年6月2日，租金为6万元/年，合计90万元。但实际上，李晓慧与原告签订的房屋《租赁合同》是虚拟的，原告也没有交付90万元租金。对此，李晓慧在2011年5月6日法庭审理过程中以及2011年6月22日赤峰中级法院《讯问笔录》中均明确回答，在其向陈永借款时因没有抵押，于是双方签订租赁合同，李晓慧以本金50万元及多计算的利息为原告陈永出具了收到90万元租金的收条，但租赁合同所涉的房屋并没有交付给原告陈永，90万元租金也并未交付给被告。2011年6月22日，李晓慧在赤峰中院作的《讯问笔录》中称：“我借了陈永50万，为了抵押签了租赁合同，给他打了90万元租金的收据……后来我又还了他15万元……又还了30万元，”并称还陈永30万元就是还款。另外，原告租赁的10067107号房屋已经于2005年9月1日出租给殷晓兰，但也未向殷晓兰交付，而是由李晓慧一直使用，没有往外出租。再根据内蒙古宏达益同会计师事务所受公安机关委托出具的回复中，明确长城地毯公司的财务账中没有相关租赁费收入的记载，也没有记录与租赁费收入相关的其他证据和资料。因此，被告与原告签订的《租赁合同》是虚拟的，双方之间形成的《租赁合同》及李晓慧出具的租金收据不具有真实有效性，李晓慧付给原告的30万元是还借款，而非租金。第二、李晓慧与原告之间签订的名为“租赁”实为“担保”的《租赁合同》，对被告不产生担保的法律后果。虽然李晓慧在公安机关及法院对其作的《讯问笔录》中称，与原告签订房屋《租赁合同》的目的是为保证还款，但事实上，李晓慧与原告之间形成的房屋《租赁合同》及租金收据均是虚拟的，不具有真实有效性。另外，担保合同尤其是保证合同属于要式合同，需要担保方有明确的意思表示，且法律明确规定了法定担保方式，以签署租赁合同方式提供担保不符合法定担保方式。据此，上述房屋《租赁合同》和租金收据对被告不产生担保的法律后果，被告依法不承担责任。最后，本案的背景事实是李晓慧向原告借款，原告以虚假的房屋《租赁合同》和租金收据起诉被告，选择的被告主体错误，确定的房屋租金合同纠纷案由错误，故请人民法院裁定驳回原告诉讼或判决驳回其诉讼请求。原告陈永为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：收据复印件一份（调取于赤峰市中级人民法院李晓慧合同诈骗刑事卷宗）、租赁合同复印件一份（与原件当庭核对），证明2004年6月租赁房屋事实，交付租金90万。2009年6月房屋被拆，后原告提起诉讼。被告赤峰长城地毯有限责任公司针对原告所提举证据发表如下质证意见：对收据真实性有异议，虽标注为租金，但原、被告之间没有租赁事实，租金也未入账。对合同真实性有异议，该合同未实际履行，依据李晓慧讯问笔录，该合同是为李晓慧借款提供担保，房屋于2006年出租给殷晓兰，该租赁合同是虚拟合同。被告赤峰长城地毯有限责任公司为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：1、庭审笔录复印件一份、讯问笔录复印件一份，证明被告与原告之间不存在真实的房屋租赁关系，双方之间形成的租赁合同及李晓慧出具的租金收据不具有真实性。2、内蒙古宏达益同律师事务所回复意见一份，证明被告公司财务账中没有相关租赁费收入的记载，也没有记录与租赁费收入相关的其他证据材料。原告所说的90万租金没有进入公司账，双方不存在真实的房屋租赁关系。3、租赁合同复印件一份，证明原告承租的10067107号房屋已经于2005年9月1日出租给殷晓兰，被告与原告签订的租赁合同不是真实的。原告陈永针对被告所举证据发表如下质证意见：对被告所举证据的真实性无异议，对证明问题有异议，李晓慧所述前后矛盾。租赁合同是2004年签订，借款是2008年，二者的时间不符。是否入账是单位管理问题，与原告无关。经审理查明，2004年6月1日，原告陈永作为承租人（乙方）、被告赤峰长城地毯有限责任公司作为出租人（甲方）签订了租赁合同。约定甲方将座落于赤峰长城地毯有限责任公司院内两处房屋及土地租赁给乙方，房产证号为100671**，土地证号为2005第02**号，租赁房屋面积以房产证面积为准，租赁土地以土地证面积为准。租赁期限为十年。租金每年六万元，十五年合计总金额为玖拾万元，租金一次性交清。并约定已经出租的房屋及土地，房租2004年6月1日至2007年10月1日由出租人代收房租交给承租人，2007年10月2日至2009年6月2日由承租人收取房租。同日，被告赤峰长城地毯有限责任公司为原告出具了收据，载明：今收到交来租金玖拾万元正￥900000元。上述租赁合同、收据均加盖被告公司印章，并有法定代表人李晓慧签字。2009年6月10日，原告陈永诉至本院，请求判令被告继续履行合同或返还租金陆拾万元（￥600000元）并依合同的违约规定给付赔偿金壹佰贰拾万元（￥1200000元），总计人民币壹佰捌拾万元（￥1800000元）。2010年11月26日，本院作出（2009）红民初字第1798号案件移送函，将该案移送赤峰市公安局进行侦查。2015年2月6日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2013）内刑一终字第47号刑事判决书。2015年5月11日，原告陈永向本院提出恢复审理申请。上述事实，有原、被告向本院提交的租赁合同、收据及原、被告当庭陈述在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约履行。关于被告辩称公司当时的法定代表人李晓慧曾供述称该合同为虚拟合同，租金亦未实际收取，因被告对此除李晓慧的供述外未能提供其他证据进行佐证，不予采信。因被告公司法定代表人李晓慧与他人之间的纠纷致使本案原被告的租赁合同无法继续履行，原告请求解除合同，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告陈永请求被告返还租金600000元，予以支持。关于原告主张被告按照合同约定的违约责任支付违约金200000元，因该违约金约定和主张过高，且原告请求的依据与约定的支付违约金条件不符，考虑到合同不能继续履行对本案原告造成的实际损失，对违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准予以保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告陈永与被告赤峰长城地毯有限责任公司于2004年6月1日签订的租赁合同于2009年6月10日解除；二、被告赤峰长城地毯有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告陈永租金600000元，并自2009年6月10日起至给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准支付违约金；三、驳回原告陈永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，邮寄送达费40元，合计21040元，由原告陈永负担8700元，由被告赤峰长城地毯有限责任公司负担12300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长  周智勇代理审判员  王丽杰人民陪审员  李艳萍二〇一七年一月十日书 记 员  侯丽媛