河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2015)驿民初字第3911号原告（反诉被告）驻马店经济开发区金河办事处小界牌村委五里堡西村民组。住所地：河南省驻马店经济开发区金河办事处小界牌村委五里堡西村民组。负责人赵美兰，组长。委托代理人王静、路永强，北京楹庭律师事务所律师。被告（反诉原告）河南伟业房地产开发有限公司。住所地：驻马店市驿城区诸市乡。法定代表人金希建，经理。委托代理人景镐举，河南济世雨（郑州）律师事务所律师。原告驻马店经济开发区金河办事处小界牌村委五里堡西村民组（以下简称五里堡西村民组）诉被告河南伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，诉讼中，被告提出反诉，本院决定合并审理。原告五里堡西村民组的组长赵美兰及其委托代理人路永强，被告伟业公司的委托代理人景镐举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五里堡西村民组诉称，2009年4月9日，原告五里堡西村民组前负责人万国平与被告签订了《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》（以下简称《协议书》）。原告认为，该《协议书》中将原告生产经营用地用于开发建设住宅小区，未经五里堡西村民组村民会议讨论决定，违反法律强制性规定。该五里堡西村民组前负责人万国平与被告恶意串通，私自篡改协议书内容，严重损害五里堡西村民组集体利益。该《协议书》中第十四条约定，“如乙方未交保证金，本协议无效，甲方有权另行安排”。被告一直未按照该《协议书》约定缴纳保证金，该《协议书》无效。综上，该《协议书》无效，被告的行为严重损害了原告的合法权益，致使原告蒙受巨大的经济损失。为此，原告请求：确认2009年4月9日签署的《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》无效。被告伟业公司辩称，1、原告主张合同无效涉及村民重大利益，未经村民会议讨论，原告无权代表村民提起合同无效的诉讼；2、2009年4月9日的协议书经全体村民一致同意，合法有效，应予保护；3、不存在万国平与被告串通修改协议的事实，且恶意串通不是合同无效的事实和理由，是撤销的事实和理由，因此原告主张的请求与法律相悖；4、被告按照约定交纳过保证金，不存在合同无效的事实和情形，因此，应依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告伟业公司反诉称，2009年4月9日，双方签订了《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》，反诉人在履行协议过程中，被反诉人围堵项目大门，阻止工作人员和机械设备的出入，给反诉人造成巨大的经济损失，为此请求：一、请求确认2009年4月9日签署的《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》有效；二、被反诉人赔偿反诉人损失2000万元（损失清单：1、为履行合同伟业公司前期投入资金的损失500万元；2、因联建合同无法履行，给伟业公司造成的预期利益损失500万元；3、因村民组违约不履行合同，使伟业公司基于联建合同而签订的其他协议无法履行，造成的损失1000万元）。反诉被告五里堡西村民组辩称，1、被告没有提交原告阻挡施工的证据；2、被告在原告合法拥有的土地上从事的是违法活动，至今为止该项目未取得施工许可等文件，是违法建设，任何公民有权制止甚至拆除。经审理查明，原告五里堡西村民组有位于驻马店市××路北段东侧、××大道北（××至××西××、××村民组住宅、东××、××小路）的土地一宗。该宗土地，经驻马店市人民政府以驻政土(2008)16号文件批准，作为国家建设征收土地后失地群众的生产经营用地，按照驻马店市规划局的规划许可，该宗土地的规划用途为住宅用地。2009年4月9日，原告五里堡西村民组（甲方）与被告伟业公司（乙方）签订《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》（以下简称联建协议书）一份，协议书约定，一、合作联建的土地位置和面积：西临十三香路，南临东组村民住宅、东临水沟、北临二小路，面积约为60亩的土地，以实际丈量为准；二、联建方式：甲方提供符合房地产开发市场开发政策要求的土地60亩，乙方提供建房所需资金并负责开发建设；三、规划、质量要求：1、全部用地整体规划由乙方负责，按小区进行建设，以规划部门批准的规划为准。2、补偿的户型设计以双方审核的图纸为准。3、该小区建设要求水、电、进户门、窗齐全，一切费用由乙方负担。4、建设质量按国家有关规定执行。四、双方利益分配：1、房屋竣工后，甲方应得房屋的人数，按政府批准该宗土地的人数，即每人100平方米土地的标准确认人数，每人53平方米的住房，本协议签订后不因出生、死亡而增减，甲方房屋自主分配，乙方不参与。2、临十三香路的一、二层房屋归甲方所有，门面房深度12米。3、二小门面甲方西，乙方东。规划部门批准两层门面甲、乙双方对半分，规划部门批准一层门面归甲方所有，以规划部门批准为准。4、临十三香路建一个小区出口，保安用房及物业办公用房归乙方所有。5、交房方法：乙方应按整幢楼的形式交付给甲方，位置从南至北、从东至西，尾数按单元形式交付。按单元形式交付的，交付的顺序应从低至高。6、除乙方应交付给甲方的房屋外，该项目开发联建的所有收益全部归乙方所有，包括售房收入、规费减免及出让金返还等。五、房屋交付方法：1、乙方保证在协议生效报建手续完善，达到开工条件后有效工期二年半内分期分批交付给甲方。2、甲方所分住房户型及面积由甲方按技术要求提供户型设计意见书，以双方审定的图纸为准，达到建房条件后计算二年半有效施工工期。六、双方责任。（一）甲方责任：1、负责按市政府规定的村民组生活、生产经营用地的优惠条件，协助乙方办理土地出让时所交土地出让金返还、城市配套、行政性收费减免工作，享受政府最优惠政策。2、做好本村民组村民和业主的安置补偿方案的计划、审批工作。3、及时组织召开村民代表会议，审查所做出的安置补偿和房屋分配方案，并及时向政府部门进行报批。4、负责处理与土地有关的纠纷，保证所提供的土地权属无争议，协助乙方做好用地的审批、规划许可证和建筑许可证的申请审批工作，提供办理所需的一切材料。若因政府、宏观政策，乙方需要调整规划，则甲方需积极配合，不得干预。5、拆迁现住户，使项目用地达到建设条件。6、负责做好开发土地上一切附属物的拆迁工作，保证工程在接到乙方书面通知之日起三十日内达到开工建设条件。并保证乙方正常施工，工程顺利进行。7、负责解决、处理因土地权属建设开发引起的四邻关系与村民之间的纠纷。8、负责解决并处理因村民组遗留问题引起的本组村民阻扰施工的事宜。（二）乙方责任。1、负责办理用地规划批准、城市配套和一切规划建设手续，所需费用由乙方承担。2、负责整个项目的策划、设计、资金筹集等工作，确保资金及时到位，保证工程如期按计划施工，并负责小区建设过程中的一切管理工作。3、负责办理图纸审核、立项、规划许可证、施工许可证等手续，并承担相关费用。4、准备联建前的施工准备工作，包括安装施工用水、用电等，并承担费用。5、负责协调解决因施工引起的各种问题，包括文物、消防、人防、墙体、卫生、税收、安全、工伤事故等，并承担费用。6、保证建设工期（不可抗因素除外），保证工程质量，按图施工，按质、按期完成项目建设。7、因政府原因或不可抗拒因素延迟时间的，时间相应顺延。8、乙方负责办理甲方各户所得房屋房产权证。办理费用由甲方承担。甲方必须配合以上工作。七、补偿和拆迁：1、甲方负责联建土地上所有附属物拆迁和补偿工作，并保证工程在施工前按乙方施工计划和通知30日内将该范围内的地上建筑物和地上附属物拆迁完毕，达到具备施工条件，保证乙方正常施工。2、乙方负责支付地上附属物的赔偿费以及土地补偿款，赔偿费以驻市政府31号文件标准进行赔偿。地上附属物的赔偿费总计为/万元，土地补偿款总计为/万元，两项合计为/万元。赔偿费由乙方一次性交付给甲方，甲方及甲方村民不得以任何理由提高赔偿标准，不得影响乙方施工。八、审批和政策问题：1、甲方按国家法律与法规政策规定，负责协调有关部门，使乙方交纳各种规费时享受相应的优惠政策。2、本协议约定的工作进展时间，凡涉及有关部门审批的，均以政府及有关部门审批的期限为准，因政府及有关部门审批拖延时间的，不能视为机房或乙方违约。九、房屋销售：在本协议约定的小区开发建设房屋，除应交付给甲方的外，由乙方自主定价，预、销售，甲方不得干预，所得收益全部归乙方所有。十、土地使用权：按补偿房所占土地面积分配土地使用权。门面房的土地使用权甲方归甲方所有，乙方归乙方所有。十一、其它事项：甲方的物业由甲方选择物业公司，乙方的物业由乙方选择物业公司。双方签字生效后，甲方必须在签字后30天内完成拆迁工作，乙方必须在完成拆迁工作10天内进入工地。十二、通知义务：本协议生效后，双方应切实履行并保证履行中相互协作和及时沟通，甲方工作的进程，出现的新情况，应及时向乙方通报，乙方的设计、规划、招标等各种事项的审批情况、关系协调情况也应及时向甲方通报。十三、融资问题：乙方在开发建设中，除甲方应得房屋，乙方可自主进行融资。十四、违约责任：1、本协议生效后，因甲方原因不能与乙方合作的，或甲方单方解除协议，另找合作伙伴的，甲方应向乙方支付违约金500万元，同时还应赔偿给乙方造成的实际损失。2、本协议生效后，因乙方原因不能与甲方合作的，或乙方单方解除协议，乙方应向甲方支付违约金500万元，同时还应赔偿给甲方造成的实际损失。3、本协议生效后三十个工作日内，乙方向甲方缴纳保证金壹佰万元，保证金包括土地补偿款和附属赔偿款/万元。工程开始施工时，甲方退还除土地补偿款和附属物赔偿款以外的全部保证金给乙方。如乙方未交保证金，本协议无效，甲方有权另行安排。4、甲方与任何第三方签订该土地开发的协议都是无效协议，不影响本协议的效力。十五、争议的解决：双方发生纠纷时，应首先协商解决，协商不成的，任何一方均可到有管辖权的人民法院提起诉讼。十六、本协议的生效：本协议自双方签字盖章后生效，其它未尽事宜，双方另行协商签订补充协议，本协议一式四份，甲、乙双方各执二份。甲方村民组村民同意执行本协议的法定人数的签字文件作为本协议的附件，村民组村民在附件上签名，视为该村民阅读了本协议，同意本协议的全部内容，自愿遵守本协议的规定。该联建协议书的落款处由原、被告双方加盖印章，并由原告时任村民组组长万国平作为甲方代表人签字。联建协议书后附有原告五里堡西组全体村民的签字表作为附件。联建协议书签订后，原告向被告交付了诉争的土地，被告即组织人员开始建设。2014年1月开始，五里堡西村民组部分村民围堵被告方的施工场地，致被告无法施工，双方因此产生纠纷，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告提交了：1、2009年4月9日，原告五里堡西村民组（甲方）与被告伟业公司（乙方）签订《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》一份，该份联建协议书的落款处加盖有原、被告双方的印章。2、2009年4月9日，以原告五里堡西村民组和被告伟业公司为合同双方的另一份《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》，该份协议书的落款处未加盖原、被告双方的印章。3、原告77户村民签字表。原告用以上证据综合证明：1、未加盖印章的《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》，是原告村民在2009年商议联建事宜时看到的协议。2、加盖有印章的《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》和未加盖印章的《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》中存在多处不同的地方，签署协议时原组长万国平和被告在未召开村民会议的情况下擅自修改了协议，存在恶意串通，损害集体利益的情形，应确认该协议无效。诉讼中，被告提交了：1、2008年5月6日，原告向被告出具的收到被告交纳的130万元土地补偿款的收款收据一份；2、2010年11月3日，原告另向被告出具的收到被告土地补偿款135万元的收款收据一份。被告用以证明，前述两份收款收据是同一笔款项，共计135万元，系被告向原告支付的土地补偿款。按照联建协议书第十四条第3款的约定，保证金包括土地补偿款，因此该135万元即为被告向原告交纳的保证金。原告质证称，被告支付土地补偿款是135万元属实；土地补偿款是国家在征收集体土地过程中向集体组织支付的土地补偿费用，依据是土地管理法，和本案所称的合同保证金不是一回事；双方约定保证金为100万元，而被告支付了135万元是不符合常理的。诉讼中，被告为证明其反诉主张提交了五里堡西村民组部分村民围堵诉争工地大门的照片、2014年3月18日金河办事处社会管理综合治理委员会办公室（以下简称金河综治办）的通知、资产评估报告书。其中金河综治办出具的通知载明“五里堡西组全体群众：今年1月以来，五里堡西组群众因反映河南伟业有限公司私自篡改合同、门面房未按照合同约定建设等问题，对本组与河南伟业有限公司合作开发的住宅小区项目实施堵门断路。事件发生后，办事处党委高度重视，组织专门人员，针对群众提出的相关问题认真查证，并多次组织召开专题协调会，调解双方分歧，化解矛盾。经初步查证，虽然双方合作协议存在多处不完善的地方，但并不存在河南伟业房地产开发有限公司私自修改联合开发协议的行为。关于五里堡西组群众反映参照五里堡东组联合开发协议和补充协议有关条款执行的问题，经了解，五里堡东组的生产经营用地合作开发协议，也是按照每100平方米土地换取53平方米住宅的标准签订的。两个村民组的合作协议，在最初签订时，实质内容是一致的。群众实施堵门断路之后，致使工程无法施工，不仅影响了施工方，也耽误了安置房建设时间，给双方都造成了损失。为妥善解决矛盾纠纷，加快安置房建设，取得双方共赢的结果，确保大局稳定。经办事处研究，特向五里堡西组全体群众发出通知，请五里堡西组群众从大局出发，从长远利益出发，搞好配合，停止阻工行为。特别是党员、村民代表，严禁参与阻工，否则，将按照有关规定予以追究”。原告质证称，1、对照片的真实性不予认可，照片显示搭建的房屋不能证明是原告组织人员搭建，被告以此证明是原告阻挡施工，不符合实际情况。2、金河综治办的通知对围堵的事实没有确认是谁进行的围堵，不能据此证明原告实施了围堵行为。3、资产评估报告书系河南华盛建设集团有限公司委托对紫金国际项目停工损失进行的评估，不是本案被告对诉争项目进行的评估，与本案无关。诉讼中，被告申请对五里堡住宅小区的停工损失进行鉴定，本院依法委托驻马店市建诚工程咨询有限公司进行评估，在评估的过程中，依据鉴定单位的要求，被告补充提交了2014年11月5日驻马店市天中公证处出具的公证书【（2014）驻天证民字第854号】及被告制作的“需要加固、重新施工的修缮方案及预算”清单，经鉴定单位现场勘验及审查，鉴定单位认为“该鉴定缺乏鉴定的必要资料，鉴定不能，予以退件处理”。本院因此终结对外委托鉴定程序。上述事实，有原告提交的《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》、村民签字表等，被告提交的协议书、通知等证据及双方当事人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原、被告双方于2009年4月9日签订《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》系合作开发房地产合同，该协议系经原告五里堡西村民组召开全体村民会议，全体村民一致同意下签订的，且双方协议所约定的土地系经驻马店市政府批准给原告的生活经营有地，用途为住宅用地，原告五里堡西村民组有自主处分权，因此，原、被告间的上述协议是双方真实意思表示的结果，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。关于本诉部分，关于原告提出“该《协议书》中将原告生产经营用地用于开发建设住宅小区，未经五里堡西村民组村民会议讨论决定，违反法律强制性规定”主张。首先，本案中，原告提交未加盖印章的联建协议书一份，原告称该份联建协议书就是2009年商议联建事宜时原告的村民见到的协议书，原告的上述陈述表明在2009年签订诉争联建协议书时，原告已经组织村民讨论了联建事宜，该事实与被告提交的联建协议书后附有的原告村民签字表和联建协议书第十六条“甲方村民组村民同意执行本协议的法定人数的签字文件作为本协议的附件，村民组村民在附件上签名，视为该村民阅读了本协议，同意本协议的全部内容，自愿遵守本协议的规定”的约定相一致，故原告主张签订联建协议未经五里堡西村民组村民会议讨论决定，无事实依据，本院不予采信。其次，《村民委员会组织法》第二十四条规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……”，该条款不属于效力性强制性规定。因为，效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。该条款并未明确规定违反该规定将导致合同无效，并且认定合同有效并不会损害国家利益和社会公共利益。签订合作开发房地产合同是否违反民主议定原则，是原告方的内部事务，被告方不是原告方集体经济组织的成员，原告没有证据证明被告对此知情，又因合同法第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。综上，原告以联建协议书违反民主议定原则，即违反法律强制性规定为由请求确认联建协议书无效的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告提出“五里堡西村民组前组长万国平与被告恶意串通，私自篡改协议书内容，严重损害五里堡西村民组集体利益”的主张，被告对原告提交未加盖印章的《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》不予认可，该协议书未加盖被告的印章，也未有2009年参加商议联建事宜时的村民的签名，该协议书只是协议书的格式文本，因未有双方当事人签名，不能表明是双方合意的内容，故原告提交的未加盖印章的协议书文本不具备证据的证明效力；另，金河综治办出具的通知载明“经了解，五里堡东组的生产经营用地合作开发协议，也是按照每100平方米土地换取53平方米住宅的标准签订的。两个村民组的合作协议，在最初签订时，实质内容是一致的”，也说明诉争联建协议书的内容与当时其他同时期、同地段的村民组签订联建协议书的内容基本一致，因此，原告的该项主张，无事实依据，本院不予支持。关于原告提出因被告违反联建协议书第十四条约定，一直未按约定交纳保证金，联建协议书无效的主张，本案中，原告对被告提交的两份土地补偿款收款收据的真实性无异议，故被告据此两份收款收据证明其向原告交纳了135万元的土地补偿款，本院予以采纳。同时，依据联建协议第十四条第3款载明的内容“本协议生效后三十个工作日内，乙方向甲方缴纳保证金壹佰万元，保证金包括土地补偿款和附属赔偿款/万元。工程开始施工时，甲方退还除土地补偿款和附属物赔偿款以外的全部保证金给乙方。如乙方未交保证金，本协议无效，甲方有权另行安排”，被告抗辩主张其交纳的土地补偿款135万元即为保证金，已经超过约定的100万元保证金，符合联建协议书的约定，本院予以采纳。故对原告提出的被告未按联建协议书约定交纳保证金，联建协议书无效的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉，关于被告反诉的第一项请求“确认2009年4月9日签署的《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》有效”，因本院在前述部分已认定为有效，故被告的该项反诉主张，本院予以支持。关于被告提出“被反诉人赔偿反诉人损失2000万元”的主张，依据金河综治办的通知和公证书两项证据虽能证明诉争工地遭到围堵的事实，但被告未能提交相关证据证明围堵工地的主体及围堵主体与本案原告是否有关联，以及被告损失的具体数额，被告应当承担举证不能的责任，故被告的该项主张，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告驻马店经济开发区金河办事处小界牌村委五里堡西村民组与被告河南伟业房地产开发有限公司于2009年4月9日签署的《生活安置用地合作联建五里堡住宅小区协议书》有效。二、驳回原告驻马店经济开发区金河办事处小界牌村委五里堡西村民组的诉讼请求。三、驳回被告河南伟业房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，由原告驻马店经济开发区金河办事处小界牌村委五里堡西村民组负担；反诉案件受理费70900元，由被告河南伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  王秉光审 判 员  赵丽莉人民陪审员  黄 艳二〇一七年一月二十日书 记 员  张园园