广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终17948号上诉人（原审原告）：罗晓玲，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：黄有华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈金枝，住广东省广州市天河区。委托代理人：杨振锋,广东济方律师事务所律师。委托代理人：杜晶星，广东济方律师事务所实习律师。上诉人罗晓玲因与被上诉人陈金枝房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初7807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人罗晓玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判陈金枝双倍返还定金共60000元；2、判决陈金枝赔偿罗晓玲支出的中介费3000元；3、判决陈金枝承担一、二审案件受理费。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当，应当依法改判，支持罗晓玲的上诉请求。具体理由如下：一、原审法院认定事实有下列错误：1、陈金枝及居间人“瀚信公司”对罗晓玲名下房产情况是知情的，且罗晓玲也知道陈金枝需要办理公积金贷款，原审法院未予认定是错误的。2、原审判决认为“原告未提交证据证明在该段期间内曾与被告进行沟通，取得被告的同意延长合同约定的签署银行按揭文件的期限”是错误的，本案约定买受人使用的是公积金贷，而不是商业贷款。(1)《房屋买卖合约》附件E条款第3条第约定“买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需的资料。”该条款是对商业贷款的约定，并不是对公积金贷款期限的约定。即使是商业贷款，买方提供齐全办理银行贷款的期限也可以延长至签署《房屋买卖合约》之后30日。(2)2016年1月18日三方到广州市公积金贷款中心办理公积金贷款，表明三方以自己的行为改变了合同对商业贷款的约定。陈金枝发出的《关于知会函的回复》表示“当天本人已明确告知经纪方(瀚信公司)需尽快处理”，陈金枝同意买方使用公积金贷款购房。(3)如果陈金枝不同意公积金贷款，罗晓玲不会在短时间内把房产转给成年女儿，并因此白白缴纳一万多元个人所得税和契税。二、原审法院的判决适用法律错误。本案的争议焦点是：《房屋买卖合约》何时何因被哪方解除?哪方应承担合同目的不能实现的违约责任?原审法院在判决主文中认为“原告未提交证据证明在该段期间内曾与被告进行沟通，取得被告的同意延长合同约定的签署银行按揭文件的期限，应承担举证不能的法律责任，原告在履行《房屋买卖合约》的过程中存在违约行为，其诉请认为被告存在违约行为导致合同解除，要求被告双倍返还定金及赔偿中介费缺乏合同依据，本院不予支持，予以驳回”，是适用法律错误。涉案《房屋买卖合约》自陈金枝2016年4月11日收到罗晓玲发送的《解除合同通知书》时解除，陈金枝应承担合同目的不能实现的违约责任。理由如下：1、陈金枝对罗晓玲家庭房产情况及罗晓玲购房需办理公积金贷款知情，并同意办理公积金贷款，故罗晓玲不存在违约行为。2、即使因为罗晓玲名下有两套住房的原因未能如期办理公积金贷款，罗晓玲因此存在“违约”，此“违约”所导致的法律后果应当是由罗晓玲负担增加的陈金枝的交易成本(需要再次到公积金中心协助时的误工费、交通费等)，而不会导致合同目的无法实现、合同应当解除的法律后果，即罗晓玲未构成根本违约。原审法院引用《合同法》第八条、第六十条第一款认为罗晓玲存在“违约行为”，驳回罗晓玲的诉讼请求，是错误认定罗晓玲构成“根本违约”，原审如此判决属适用法律错误。3、自2016年1月18日三方到公积金贷款中心办理贷款至2016年3月24日收到“瀚信公司”转来的陈金枝的《关于知会函的回复》前，陈金枝从没有与罗晓玲进行过沟通。根据《房屋买卖合约》第十条约定，本合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，陈金枝完全可以直接与罗晓玲沟通，双方协商解除合同或者催告陈金枝在合理期限内办理公积金贷款。如果罗晓玲未在合理期限内履行，则陈金枝有权单方解除合同并要求罗晓玲承担违约责任。事实上，陈金枝从未与罗晓玲进行这方面的沟通。4、罗晓玲扫清公积金贷款障碍的时间属于“合理期限”，不影响陈金枝在其预期的期限要求罗晓玲垫资、陈金枝办理提前申请还贷。根据《房屋买卖合约》附件E条款第5条“(二)买方垫资赎契”(1)“卖方同意在收取定金后35日内向抵押银行申请办理提前还贷手续”，罗晓玲在陈金枝收取定金后一个月左右的时间(2016年1月10日签约当日支付定金，2016年2月15日即联系“瀚信公司”约陈金枝配合办理公积金贷款，在案证据可以证明)即扫清了公积金贷款障碍，基本上不会导致陈金枝预期的申请办理提前还贷时间拖延。5、罗晓玲2016年2月15日通过“瀚信公司”通知陈金枝继续履行合同，“瀚信公司”多次催促，陈金枝不予理会，“瀚信公司”分别在2016年3月1日、2016年3月18日发出《知会函》催促陈金枝履约，陈金枝2016年3月24日才向“瀚信公司’’发出《关于知会函的回复》。从2016年2月15日后，罗晓玲已经扫清了履约障碍，陈金枝没有约定或法定的单方解除权，故陈金枝认为合同自其2016年3月24日向“瀚信公司”发出《关于知会函的回复》时解除没有合同依据和法律依据，原审法院依法应认定涉案合同自陈金枝2016年4月11日收到罗晓玲发送的《解除合同通知书》时解除。6、罗晓玲自始至终都在积极履行合同。相反，因签订合同后广州市房价不断上涨，陈金枝因房价上涨所获得的利益大大超出其可能承担的违约责任，陈金枝拒绝继续履行合同。法律不应该鼓励陈金枝通过不诚信行为获利。7、在“瀚信公司”多次电话催促并发函后，陈金枝明确表示不履行合同，导致合同目的不能实现。罗晓玲依法解除合同，陈金枝应双倍返还定金并赔偿罗晓玲支出的中介费。被上诉人陈金枝二审辩称：原审判决认定事实无误、适用法律正确，同意一审判决。一、罗晓玲故意隐瞒本应披露的交易重大信息、导致合同目的落空，陈金枝无义务自主查明、亦无能力知情。二、罗晓玲在处理自有房产前后均未能积极沟通陈金枝、未获取陈金枝的延期同意，双方就仍应严格依约履行，不存在宽限期，原审判决对此已认定无误。三、双方已明文约定了公积金贷款的购房方式、严格的履约时间和违约责任，原审判决事实认定准确，罗晓玲不得肆意歪曲解读。四、除隐瞒两套住房信息之外，罗晓玲仍构成多个违约情形，陈金枝依约享有合同抗辩权、单方解约权并已合法行使，原审判决适用法律无误。五、罗晓玲事后处理名下房产的行为，并不能改变其前期隐瞒重大信息导致合同目的根本不能实现、后期超出约定期限等的违约事实，依约就应当产生陈金枝有权单方解约的法律后果。罗晓玲向一审法院起诉请求：1、陈金枝双倍返还定金共60000元；2、陈金枝赔偿罗晓玲支出的中介费3000元；3、陈金枝承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市天河区石牌西路119号506房（以下简称涉案房屋）的产权人为陈金枝，陈金枝持有粤房地权证穗字第××号房地产权证，共有情况为单独所有，登记时间为2011年6月23日。2016年1月10日，罗晓玲（买方）、陈金枝（卖方）经案外人广州瀚信置业有限公司（经纪方，以下简称瀚信公司）居间，就涉案房屋签订《房屋买卖合约》，约定：成交价为1180000元；基于经纪方已促成本合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询费5000元，买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费23600元；第六条违约责任，1，本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿。（2）一方拒绝出售或购买该物业，（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现。；2，若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；申请贷款种类，公积金贷款；定金30000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料等条款。当日，罗晓玲向陈金枝支付定金30000元，向某公司支付中介费3000元，陈金枝及瀚信公司分别开立收款收据。2016年3月1日、3月18日，瀚信公司向陈金枝发出《知会函》，表示罗晓玲已准备好银行贷款所需资料，通知陈金枝配合罗晓玲办理银行按揭手续，该两份《知会函》的投递查询结果均显示为本人签收。庭审中，陈金枝表示仅收到3月18日的《知会函》，并确认两封函件邮寄的地址为陈金枝的有效送达地址，但3月1日的《知会函》投递期间陈金枝正在出差，没有收到该份函件。2016年3月23日，陈金枝向罗晓玲及瀚信公司发出《关于知会函的回复》，表示其于2016年1月18日到达公积金中心协助罗晓玲办理公积金贷款，由于罗晓玲及瀚信公司双方隐瞒了罗晓玲名下有两套住宅的事实，导致当天无法办理公积金贷款手续，陈金枝在当天明确告知瀚信公司需尽快处理，瀚信公司承诺会在一星期内办妥并办理房屋买卖相关手续，其后陈金枝再三询问及催促，但均无明确答复，陈金枝于2016年2月4日再次电话要求约见罗晓玲未果，即明确表示如果年前（2月7日前）罗晓玲不露面说明情况，又不能正常提交物业买卖资料，则视为罗晓玲自行解除合约，定金不予退还，且陈金枝有权追加双倍定金作为其违约赔偿，可瀚信公司并未做出答复且不予理会，陈金枝为此主张终止合约并保留追究违约责任的权利。2016年4月8日，罗晓玲向陈金枝发出《解除合同通知书》，表示其于2016年2月15日约陈金枝办理公积金贷款手续，因陈金枝明确拒绝继续履行合同，致使合同目的不能实现，要求解除《房屋买卖合约》。该函件于2016年4月11日由陈金枝签收。一审庭审中，罗晓玲表示双方于2016年1月18日到公积金贷款中心办理公积金贷款申请手续，但因罗晓玲名下有两套房产，无法办理公积金贷款，罗晓玲其后于2016年1月26日将其名下一套房产出售，并于2016年2月19日取得个人所得税发票，至此，《房屋买卖合约》的履行已无障碍，但因陈金枝拒绝配合，至今无法办理银行按揭手续。对此，罗晓玲提交《税收缴款书》（填发日期为2016年2月19日，纳税人为罗晓玲，所交税款为房屋转让所得税，备注标记房屋座落为大沥镇黄岐丝绸仓路龙珠花园B座海天阁908房，合同日期2016年1月26日）予以证明，陈金枝对该证据的真实性予以确认，并表示罗晓玲处理名下房产的时间已是在合同约定的时间之后，罗晓玲存在违约行为。罗晓玲表示在签署《房屋买卖合约》时已明确告知陈金枝其名下有两套房产，需要办理公积金贷款，对此并未提交证据予以证明，陈金枝对此亦不予确认，表示罗晓玲从未向陈金枝告知罗晓玲名下的房产情况，陈金枝是直至三方到公积金中心办理公积金贷款时才知道罗晓玲名下有两套房产。陈金枝提交瀚信公司工作人员名片、短信记录等证明其曾与瀚信公司工作人员沟通，提出因罗晓玲违约，陈金枝在2016年2月4日主张解除合同，并于2016年3月23日将解除合同的书面文件（即《关于知会函的回复》）发送至经纪方邮箱，由经纪方转发给罗晓玲，罗晓玲对上述证据不予确认。原陈金枝双方均确认《房屋买卖合约》已解除，罗晓玲表示合同解除的时间应为陈金枝收到罗晓玲发送的《解除合同通知书》的时间即2016年4月11日，陈金枝则表示合同解除的时间应为陈金枝向罗晓玲发出《关于知会函的回复》的时间即2016年3月24日。一审法院认为：罗晓玲与陈金枝签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。《房屋买卖合约》约定“卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用”，《房屋买卖合约》的签订时间为2016年1月10日，即罗晓玲应在2016年1月25日前签署银行按揭文件，从本案证据及双方陈述可知，罗晓玲、陈金枝双方在2016年1月18日到公积金中心办理公积金贷款申请手续，但因当时罗晓玲名下有两套房屋，无法办理公积金贷款，罗晓玲于2016年1月26日签订合同出售其中一套房屋，并于2016年2月19日取得出售房屋的个人所得税发票，已超出《房屋买卖合约》约定的期限，在本案中，罗晓玲未提交证据证明在该段期间内曾与陈金枝进行沟通，取得陈金枝的同意延长合同约定的签署银行按揭文件的期限，应承担举证不能的法律责任，罗晓玲在履行《房屋买卖合约》的过程中存在违约行为，其诉请认为陈金枝存在违约行为导致合同解除，要求陈金枝双倍返还定金及赔偿中介费缺乏合同依据，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年9月12日作出判决如下：驳回原告罗晓玲的诉讼请求。本案受理费1380元，由原告罗晓玲负担。本院二审期间，双方均无新证据提交。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”本案双方均确认《房屋买卖合约》已解除，根据双方的上诉、答辩意见，本案争议的焦点为罗晓玲认为陈金枝违约应当承担违约责任的主张能否成立？经本案查明，《房屋买卖合约》明确约定“申请贷款种类为公积金贷款”，而且约定“买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用”，但双方在约定期限内日到公积金中心办理公积金贷款申请手续时由于罗晓玲名下有两套房屋，无法办理公积金贷款。由此可见，未能如期办理贷款的责任在罗晓玲。其次，虽然罗晓玲之后出售其一套房屋，具备办理手续的条件，但当时已超出《房屋买卖合约》约定的期限。罗晓玲认为双方曾经进行协商，同意罗晓玲处理名下房产后再办理相关手续，但陈金枝予以否认，对此罗晓玲未能提供充分的证据证明，应承担不利的法律后果，故一审对其主张不予支持并无不当。综上，罗晓玲主张陈金枝违约应承担违约责任，缺乏事实和合同依据，不能成立。综上所述，罗晓玲的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由罗晓玲负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一七年一月十九日书记员  罗 涛