柳州铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2016）桂7101民初182号 原告：广西地矿华地工贸集团有限责任公司柳州飞鹅商城，住所地广西柳州市飞鹅路**。 负责人：曾昭游，该单位经理。 委托诉讼代理人：周志怀，男，1962年12月8日出生，壮族，住广西柳州市鱼峰区，该单位员工。 委托诉讼代理人：韦岸松，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告：张柳青，男，1958年12月26日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：曾瑞兰(系被告的妻子之妹)，女，1962年8月28日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：曾瑞华（系被告的妻子之兄），男，1954年5月6日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 原告广西地矿华地工贸集团有限责任公司柳州飞鹅商城（以下简称飞鹅商城）与被告张柳青租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周志怀和韦岸松、被告的委托诉讼代理人曾瑞兰和曾瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告飞鹅商城向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付场地租赁费、服务管理费共计38500元（该费用从2015年10月1日暂计至2016年11月30日，从2016年12月1日起的场地租赁费和服务管理费按每月2750元至判决确定给付之日止）；2.被告向原告支付损失赔偿金1953.88元（该费用以38500元为基数，按银行同期贷款年利率4.35%计算至2016年11月30日，从2016年12月1日起的损失赔偿金以所欠租金为基数，按银行同期贷款利率计算至判决确定给付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告承租原告位于柳州市商城一楼21617号铺面。双方于2005年9月8日签订了《（生产）经营场地租赁费服务管理合同》。合同约定被告承租商铺的面积为12.5平方米，租赁期从2005年10月1日至2025年9月30日止共计20年，被告应向原告交付的每月场地租赁费、服务管理费2015年10月1日起按随行就市交付。被告从2015年10月起至今欠交场地租赁费、服务管理费。为了客观、公平、合理，原告就“随行就市”的具体价格委托有资质的机构进行评估，被告所承担的铺面应承担的费用评估价格为每月2750元。原告将评估结果告知被告后，张柳青（本案被告）于2015年9月8日向本院起诉，请求确认飞鹅商城（本案原告）单方确定场地租赁费、服务管理费标准的行为违反合同的约定，飞鹅商城（本案原告）按照合同约定参照市场价53.13%收取张柳青（本案被告）从2015年10月1日至2025年9月30日场地租赁费、服务管理费，该案于2015年11月20日作出（2015）柳铁民初字第559号民事判决，驳回张柳青（本案被告）的诉讼请求。判决后，被告仍不向原告交付承租商铺的费用，原告分别于2016年3月3日及2016年8月10日向被告发出书面通知，催促其交付所欠的租金、服务费，但被告至今故意拖欠不支付，被告的拖欠行为构成违约，因承担相应的赔偿责任。为维护原告的合法权益，请求依法予以支持。 被告张柳青辩称，1.双方于2005年9月8日签订的《（生产）经营场地租赁费服务管理合同》是有效合同，双方不得单方变更，原告单方增加租金无合同依据和法律依据。2.双方签订合同时，被告已经交纳136800元，购买了20年的铺面租赁经营权，被告每月交付的租金，是购买了20年的铺面租金经营权后另一部分租金分期支付，如果原告不承认136800元是20年租赁经营权的费用，应按合同保证金来处理，原告应退还该笔款。3.合同约定“随行就市”收取，按照现在市场经营下滑的情况，被告也有权要求降低租金，因此，原告单方要求增加租金是无合法依据的。4.原告单方作出的房地产估价报告被告不予承认，该报告未经过双方共同选定评估机构，不能作为证据使用，只有在法院主持鉴定后，才能确定是否应增加或者减少租金。且，该报告使用期限只有一年，原告无权根据一年的市场价格确定长期的租金，按照合同随行就市的约定，每年作出一次市场价格评估非常麻烦的，被告支付136800元购买20年的租赁经营权，是20年的租金，是为了避免每年评估一次租金的做法，是享有20年租金优惠的规定，不需要每年增加或者减少租金，减少每年对租金作评估的麻烦，这对双方来说是公平合理的。5.原告要求增加服务费无合同依据，也没有市场价格评估报告，原告把服务费作为租金，违反了国家强制性的规定，（2015）柳铁民初字第560号民事判决的内容也是错误的,综上，租金的交付应当由双方共同沟通，原告要求支付的租金属于单方行为，不合法合理，请求予以驳回。 本案的争议焦点主要有：一是被告向原告交纳的入场费、装修费136800元是否属于租金；二是被告向原告支付的场地租赁费、服务管理费如何计算；三是原告请求的损失赔偿金（违约金）如何计算。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《房地产估价报告》，该证据在（2015）柳铁民初字第559号民事案件审理中已认定为真实有效的证据，本院认为，该案判决对该证据予以认定，（2015）柳铁民初字第559号案的裁判文书已经发生法律效力，在本案中，被告亦未能提供足以推翻《房地产估价报告》的证据予以反驳，其以未经法院主持选出评估机构作出的评估报告不予认可的理由不成立，故本院对评估报告真实有效性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月17日，被告张柳青向原告飞鹅商场交纳入场费136800元。2005年9月8日，双方签订《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》，合同约定原告将位于柳州市商城一楼21617号一间12.5㎡的铺面出租给被告，租赁期限从2005年10月1日至2025年9月30日止，经营范围服装、百货（不含鞋业）。合同第四条约定，承租方交纳（入场）装修费后，优先入场经营，并享受优先承租经营场地铺面权，并在合同期内收益获租赁权、转租权、转让租赁权、联营权，并享受优惠服务管理费等。1.承租方已交纳（入场）装修费壹拾叁万陆仟捌佰元正（136800元）。2.租赁费、服务管理费标准及优惠时间段：（1）从2005年10月1日起至2006年9月30日止，免收服务管理费，为培育市场，在该段时间内，承租方不缴纳场地租赁费。（2）从2006年10月1日起至2010年9月30日止，按70元/月/㎡收取服务管理费、场地租赁费，每月共计875元（其中服务管理费为438元，场地租赁费为438元）。（3）从2010年10月1日起至2015年9月30日止，按85元/月/㎡收取服务管理费，每月共计1063元（其中服务管理费为532元，场地租赁费为531元）。（4）2015年10月1日至2025年9月30日止，服务管理费、场地租赁费随行就市收取。合同第五条第5点规定，未交纳（入场）装修费者，不享受优先租赁经营该铺面的权利，不享受一楼免1年场地租赁服务管理费，二楼免2年场地租赁服务管理费等费用的优惠政策；不享有经营场地铺面转租权、转让租赁权法律联营权；且一、二楼场地租赁、服务管理费起步价为160元/㎡/月、120元/㎡/月。出租方收取承租方（入场）装修费已折抵优先进场经营等各种优惠。此外还约定出租方有权要求承租方按期支付租赁费、服务管理费和水电费等。承租方如不按期支付场地租赁费、服务管理费及有关费用的，除按规定缴足外，每拖延一天按拖欠费用总额的5%缴付违约金给出租方。合同签订后，双方依照合同履行各自义务。由于双方在合同中对2015年10月1日之后的租金未明确约定，原告委托广西科正房地产评估有限责任公司对柳州市飞鹅路55号飞鹅商城2号楼一层门面房地产租赁价格评估，该公司于2014年12月5日作出评估结果为被告承租的21617号门面的租金价格2750元，该评估报告使用期限至2015年12月4日止。原告依据该评估报告的结果，于2015年8月4日向被告送达《通知》，通知内容为“飞鹅商城21617号铺面承租户张柳青：依据您与柳州飞鹅商城签订《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》约定，2015年10月1日开始将按照随行就市恢复执行租金及服务管理费市场价，不再执行原来的标准。21617号铺面租金及服务管理费的市场价为每月2750元。我商城已多次与您交流未能签订补充合同，请您接到通知后尽快来飞鹅商城办公室协商签订补充合同，否则，将按合同处理。广西华地工贸中心柳州飞鹅商城”。2015年9月8日，被告张柳青以原告飞鹅商城未按照合同前十年的优惠幅度收取租金造成违约为由，起诉至本院，请求确认飞鹅商城（本案原告）单方确定场地租赁费、服务管理费标准的行为已违反合同约定，飞鹅商城（本案原告）按照合同约定参照市场价53.13%收取《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》2015年10月1日至2025年9月30日场地租赁费、服务管理费继续履行合同。本院作出（2015）柳铁民初字第559号民事判决驳回张柳青（本案被告）的诉讼请求。之后，原告又于2016年3月3日、2016年8月10日向被告发出通知，要求被告尽快交纳所欠租金及服务管理费。因被告至今未支付所欠租金，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 关于被告向原告交纳的（入场）装修费136800元是否属于租金问题，本院认为，双方在《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》中的第四条约定“承租方交纳（入场）装修费后，优先入场经营，并享受优先承租经营场地铺面权，并在合同期内受益获租赁权、转租权、转让租赁权、联营权，并享受优惠服务管理费等”，并在该条款的第一点明确了入场、装修费是136800元，该条款第二点对从2005年至2025年的租金收取分段计算，从2005年10月1日至2015年9月30日的服务管理费、场地租赁费明确了数额外，从2015年10月1日至2025年9月30日的费用随行就市收取。本院认为，合同的签订是双方真实的意思表示，合同内容具体明确。本院认为从该费用的发票和合同的约定来看，并未反映入场、装修费是包括租赁期内的租金，也未反映该费用是合同保证金或者押金，关于租金优惠部分，双方均认可租赁期的前十年原告以低于市场价给予被告的租金优惠，该优惠幅度也并非以交付入场费的数额予以折抵，故被告称入场费136800元是租金的说法无证据证实。 关于被告向原告支付的场地租赁费、服务管理费如何计算的问题，本院认为，双方签订的《（生产）经营场地租赁、服务管理合同》是合法有效的合同，系双方真实意思表示。被告交纳入场费后，在合同中对从2005年10月1日起至2015年9月30日止该期间原告给予被告租金优惠，租金数额在合同中也已明确。从2015年10月1日至2025年9月30日的租金按合同约定随行就市收取，即按照该地段当前租赁价格来收取租金。原告参照评估报告评估该地段的租赁价格要求被告支付场地租赁费、服务管理费，符合双方对租金按“随行就市”收取的约定。被告认为后十年租赁期还应继续享受租赁期前十年租金优惠，双方对此未作明确约定，亦与“随行就市”收取租金的约定不符，本院对被告该辩解意见不予认可，故原告以评估报告的租赁价格要求被告按此支付每月租金等费用，本院予以支持。即被告按每月2750元计算从2015年10月1日至2016年11月30日的场地租赁费和服务管理费为2750元×14个月=38500元，从2016年12月1日起的场地租赁费和服务管理费按照每月2750元计算至判决确定给付之日止。 关于原告请求的损失赔偿金（违约金）如何计算的问题，双方在合同中已约定承租方如不按期支付场地租赁费、服务管理费及有关费用的，除按规定缴足外，每拖延一天按拖欠费用总额的5%缴付违约金给出租方。原告所请求的损失赔偿金实际上是违约金，原告请求按银行同期贷款年利率4.35%以被告所欠租金数额为基数计算违约金未违反合同的约定，本院以被告所欠费用为基数按年利率4.35%分段计算被告从2015年11月1日至2016年11月30日的违约金为907.16元，从2016年12月1日起产生的违约金以所欠租金为基数，按银行同期贷款年利率计算至判决确定给付之日止。 综上所述，现依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告张柳青向原告广西地矿华地工贸集团有限责任公司柳州飞鹅商城支付场地租赁费和服务管理费共计38500元（该费用计算至2016年11月30日，从2016年12月1日起的场地租赁费和服务管理费按每月2750元计算至判决确定给付之日止）； 二、被告张柳青向原告广西地矿华地工贸集团有限责任公司柳州飞鹅商城支付违约金907.16元（该违约金计算至2016年11月30日，从2016年12月1日起产生的违约金以所欠租金为基数，按银行同期贷款年利率计算至判决确定给付之日止）； 三、驳回原告广西地矿华地工贸集团有限责任公司柳州飞鹅商城其余的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费811元（原告已预交），减半收取计406元，由被告张柳青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 代理审判员  易娈 二〇一七年一月十六日 书 记 员  黄妍 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 …… 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。