上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初77561号原告吴婀筱，女，1981年11月17日生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市浦东新区。委托代理人付佳，上海盛沃律师事务所律师。委托代理人章建新，上海盛沃律师事务所实习律师。被告李峰，男，1979年11月18日生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市浦东新区。被告周江亚，女，1979年9月19日生，汉族，户籍地河北省石家庄市，现住上海市浦东新区。上述两被告的共同委托代理人朱阐峰，上海市新闵律师事务所律师。原告吴婀筱与被告李峰、周江亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月7日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人付佳、章建新、两被告的共同委托代理人朱阐峰到庭参加诉讼。2017年1月4日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人付佳、两被告的共同委托代理人朱阐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，经上海搜房房天下房地产经纪有限公司(以下简称搜房经纪公司)之居间介绍，原、被告于2016年8月11日就登记于李峰、周江亚名下的坐落于上海市浦东新区南六公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)及《房屋买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，被告李峰、周江亚将系争房屋出售给原告。后原告按约支付定金人民币(以下币种相同)10万元。约定在33日内签订交易中心格式文本合同并办理房屋的产权变更登记手续。但之后，两被告却将系争房屋加价出售给案外人，并办理了系争房屋的产权变更登记手续，致使原《居间协议》、《买卖合同》无法履行。现请求判令：1、解除原告与被告就系争房屋签订的《买卖合同》；2、两被告返还原告已支付的购房定金10万元；3、两被告承担违约金60万元。被告李峰、周江亚共同辩称，《居间协议》《买卖合同》无法履行的原因在于根据房屋新政原告没有购房资格，而被告又急需售房筹钱，被告周江亚为此于2016年9月15日向原告发函解除了上述合同。现系争房屋已经出售给案外人并已办理产权变更登记手续，上述《居间协议》《买卖合同》已经没有履行可能，故而同意解除《居间协议》《买卖合同》；同时认为导致合同无法履行的原因在于原告没有购房资格，违约责任应由原告承担，故而不同意原告要求返还10万元定金及偿付违约金60万元的诉讼请求。经审理查明，被告李峰、周江亚系夫妻关系，系争房屋原登记在被告李峰名下。2016年8月11日，原、被告在搜房经纪公司的居间下签订了《居间协议》《买卖合同》。《居间协议》约定：系争房屋成交价为300万元；签署《买卖合同》的当日，买受方应支付出售方定金10万元；双方均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《买卖合同》无法生效或无法履行的，该签署人应向居间方支付总房价款的1.5%作为补偿金，并向交易相对方承担定金责任，本条款独立发生法律效力。同日，原、被告又签订了《买卖合同》，明确：系争房屋的权利人为李峰，有渤海银行的抵押金额100万元。《买卖合同》还约定：系争房屋的成交价为300万元；为办理交易过户手续之需，双方应于本合同签订后33天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(即示范合同)；买受方应于签订示范合同后的当日向出售方支付首期房价款95万元(含已经支付的定金)，出售人应将收到的房价款优先用于清偿抵押贷款，并在过户前注销抵押，若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由出售人自筹；买受方通过贷款方式支付第二期房价款205万元，买受方应于示范合同签订的当日向银行申请贷款，办理相关手续；出售人应当积极配合并提供所需材料，若买受方的贷款申请未在过户前获得足额批准，买受方应当在过户当日以现金形式向出售人补足；贷款的放款时间以银行为准，但买受方应当在取得放款所需材料后5日内将材料送交贷款银行；双方应于2016年10月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；本次交易中依据法律法规产生的所有税、费全部由买受方承担。该《买卖合同》还约定：在本合同约定的交易条件保持不变的情况下，买受方可以增加、减少或变更本合同中的“买受方”，本合同项下的权利义务由增加、减少或变更后的“买受方”概括承受；买受方支付的定金系担保本次交易的履行，若出售方违约不出售系争房屋，则应双方倍返还定金；若买受方违约不购买系争房屋，则已支付的定金由出售方没收；一方未按本合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金，经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。同日，原告与居间方签署佣金确认书，明确本次交易完成，原告须向搜房经纪公司支付佣金3万元。2016年8月11日、14日，原告分两次各向被告支付5万元，合计10万元的定金，并由被告周江亚出具收款收据予以确认。2016年8月16日，原告向搜房经纪公司支付居间服务费1万元。2016年9月15日，被告周江亚向原告发出《关于解除合同的函》，指出，“基于目前双方现状，《居间协议》和《买卖合同》已经无法履行，现致函与你，立即与你解除此合同”。2016年9月22日，原告向两被告发出《催告函》，称，“根据《居间协议》《买卖合同》，双方应当于2015年9月15日之前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。现在该期限已届满，贵方仍未与我方签署，并一再要求解除合同。现郑重催告贵方，于2016年9月25日前按约定的条款签署示范文本合同，否则将视为你方根本违约，我方将追究你方的违约责任，并要求赔偿相应损失。”另查，2016年9月24日，两被告与案外人赵某1、赵2、王某某就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》将该系争房屋出售给案外人赵某1、赵2、王某某，并于2016年10月21日完成了系争房屋的产权变更登记。再查，2016年8月10日，原告及其丈夫韦浩将其名下、位于系争房屋同一小区的、上海市浦东新区南六公路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积89.63平方米)以120万元的价格出售给了案外人金某某、周某某，并于2016年8月28日办理了该房屋的产权变更登记手续。以上事实，由上海市房地产权证、《居间协议》《买卖合同》《上海市房地产买卖合同》、银行流水单、收款收据、佣金确认书、《关于解除合同的函》《催告函》以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律与行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。虽然原、被告间没有签订网签版的《上海市房地产买卖合同》，但《买卖合同》中已经就系争房屋的基本情况、房屋价款、付款方式、交付日期、价款支付期限和方式、原有户口的迁出、税费承担等房屋买卖的基本要件均作出了约定，故原、被告之间成立了有效的房屋买卖合同关系。但被告方在未与原告磋商达成一致意见的情况下，将系争房屋于2016年9月24日出售给案外人并某即办理房屋产权变更登记，致房屋买卖合同实际上已经无法继续履行，现原告主张解除合同，本院予以准许。本案的争议焦点在于致房屋买卖合同无法履行的责任在何方，即原、被告谁构成合同违约？被告对其向原告发函解除合同及之后将系争房屋出售给案外人的原因是原告没有购房资格；原告认为购房并不是其个人而是其家庭，其本人确没有购房资格、但其家庭有购房资格，且被告将系争房屋出售案外人的某某在双方合同约定办理过户手续的2016年10月15日之前，系恶意违约。本院认为，政府为完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展，而推行的住房限购政策的对象明确为居民家庭，本案中原告家庭系在将其位于系争房屋同一小区的小面积房屋在前一日出售后与被告达成系争房屋买卖协议的，显然原告属于为了改善居住条件的刚性需求，故被告在没有与原告进行充分协商的情况下，即行发函通知原告解除《居间协议》《买卖合同》，且没有说明理由，并在原告发函明确予以拒绝的情况下，即将系争房屋出售案外人，存在明显违约，原告要求被告应当按照双方约定承担违约责任，赔付系争房屋总价款20%的违约金的理由正当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告吴婀筱与被告李峰、周江亚于2016年8月11日就坐落于上海市浦东新区南六公路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告李峰、周江亚应于本判决生效之日起十日内返还原告吴婀筱购房定金款10万元；三、被告李峰、周江亚应于本判决生效之日起十日内支付原告吴婀筱违约金60万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元(原告吴婀筱已预交)，减半收取计15,400元，由被告李峰、周江亚负担。此款被告李峰、周江亚应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 平二〇一七年一月十三日书记员 巫利娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。