福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0102民初65号原告：李锦芳，女，汉族，1978年10��20日出生，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：黄榕城，福建知信衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春梅，福建亚嘉律师事务所律师。被告：严幼玲，女，汉族，1975年11月27日出生，住福建省福州市仓山区。第三人：高源，男，汉族，1971年2月16日出生，住福建省福州市鼓楼区。第三人：周文娟，女，汉族，1975年5月1日出生，住福建省福州市鼓楼区。原告李锦芳诉被告严幼玲及第三人高源、周文娟案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月3日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李锦芳的委托诉讼代理人黄榕���，被告严幼玲到庭参加诉讼；第三人高源、周文娟经本院公告送达期满未到庭应诉。本案现已审理终结。李锦芳向本院提出诉讼请求：1.撤销鼓楼区人民法院（2016）闽0102执异76号执行裁定书；2.确认李锦芳与高源、周文娟签订的《房屋租赁合同》合法有效；3.立即停止鼓楼区人民法院（2014）鼓执行字第1364-1号公告中对鼓楼区温泉街道东城边街39号恒宇国际2#楼18层06商务办公房产的执行腾空措施，并在该房产和土地拍卖及被执行期间不予迁出；4.本案诉讼费用由严幼玲承担。事实和理由：鼓楼区人民法院在受理严幼玲申请执行高源、周文娟民间借贷纠纷一案中，作出（2014）鼓执字第1364-1号公告，责令高源、周文娟及相关人员将福州市鼓楼区温泉街道东城边街39号恒宇国际2#楼18层06商务办公房产腾空，并交由法院拍卖。收到执行公告后，李锦芳即提出执行异议，鼓楼区人民法院以（2016）闽0102执异76号执行裁定书裁定驳回李锦芳的执行异议。李锦芳认为，鼓楼区人民法院的执行公告、（2016）闽0102执异76号执行裁定书认定事实错误，李锦芳以较低的价格一次性支付租金符合利益均衡的原则，不存在违背常理的地方，裁定书认定的常理不符，却无法指出所谓的常理依据，从而作出错误的认定。同时，李锦芳提供的证据已充分证明李锦芳在贵院查封以前即已实际占有使用租赁房产，贵院未对标的物现场进行任何调查的情况下，再次作出错误的认定。李锦芳与高源、周文娟签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，李锦芳已依约支付租金，高源、周文娟亦按约向李锦芳交付房产并交由李锦芳使用，合同事实清楚、内容明确，合法有效，对双方均具有��束力。请求支持李锦芳的诉讼请求。严幼玲辩称，一、根据合同相对性原则，严幼玲并非《房屋租赁合同》的当事人，李锦芳诉请确认《房屋租赁合同》合法有效，主体不适格，应当予以驳回。二、李锦芳与高源、周文娟是恶意串通签订租赁合同，损害严幼玲的利益，目的是为了逃避债务。理由如下：1、《房屋租赁合同》租金的定价，以明显不合理低价承租被执行项下房产。恒宇国际产权面积40平方米左右从2014年开始租金大至为3000至4500元一套，李锦芳于2014年2月与高源所签定的租赁合同共计6套，每月租金才8334元，每一套价格仅有1389元，在合同中无每年增长租金的约定，且一次签定20年租约，明显为双方躲避诉讼义务转移财产恶意串通签订租赁合同。恶意串通签订租赁合同，也可从李锦芳所提供转租的租赁合同为实际证据。李��芳从2015年开始转租恒宇国际的写字楼，每套价格均超过3000元人民币，6套总价都在18000元/每月以上。2、伪造签署日期。严幼玲于2014年4月起就开始向周文娟和高源追讨债务，周文娟、高源为了躲避债务就开始转移资产。租赁合同签订的时间虽是2014年2月28日，为了掩盖时间造假的目的，编造了关于租金金额、支付方式、水电等费用缴纳的证据，李锦芳所提供的物业发票最早开出的日期是2014年8月20日的，与其签定租赁时间2014年2月完全不符。3、关于租赁合同时间，李锦芳所提交的租赁合同的时间为2014年2月28日及2014年3月4日，但李锦芳实际占有此房屋的物业发票最早的时间为2014年8月20日，相差近半年时间。4、租金数额不符，其中一份房屋租赁20年的租金金额按照每个月8334元计算应为2000160元，而非李锦芳所述的2000000元。另一份房屋租赁20年的租金金额按照每个月2083元��算应为499920元，而非李锦芳所述的500000元。5、租期20年明显过长，且租金没有递增，明显不符合市场交易惯例。李锦芳所提交的转帐记录显示其交付租金的时间是2014年2月28日及3月4日，一次性支付20年租金笔为500000元，另一笔为2000000元。作为善意承租人及正常成年人应明知其中的风险，该租金的支付方式不合常理，明显与市场交易习惯不符。6.伪造交付租金的理由：李锦芳提供的银行账单仅有2014年2月28日及2014年3月4日的部分银行流水。李锦芳与高源等为担保公司的合伙人之一，帐户间资金往来频繁。可以推断该500000元及2000000元款项是其他往来款，并非租金。承租人没有根据《商品房租赁管理办法》第十四条规定，到房地产主管部门办理房屋租赁登记备案，应承担举证不能的责任。综上，请求驳回李锦芳的诉讼请求。高源、周文��未到庭应诉，也没有提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院对当事人无异议的事实确认如下：2014年3月4日，高源、周文娟与李锦芳签订《房屋租赁合同》，约定周文娟将位于福建省福州市鼓楼区交叉处恒宇国际2#楼18层01、02、03、04、05、06商务办公房屋租赁给李锦芳使用，房屋租赁期限20年，自2014年3月4日至2034年3月3日，月租金8334元，李锦芳于2014年3月4日前一次性支付本合同约定全部房屋租金2000000元。2014年3月4日，李锦芳向高源账户汇入2000000元。2014年3月4日，高源、周文娟向李锦芳出具《收条》，载明：“兹有周文娟、高源收到李锦芳承租本人名下位于福建省福州市鼓楼区交叉处恒宇国际2#楼18层01、02、03、04、05、06商务办公于2014年3月4日至2034年3月3日全部租金共计人民币2000000元整。”2014年2月28日，高源、周文娟与李锦芳签订《房屋租赁合同》，约定周文娟将位于福建省福州市鼓楼区交叉处恒宇国际2#楼18层20、21商务办公房屋租赁给李锦芳使用，房屋租赁期限20年，自2014年2月28日至2034年2月27日，月租金2083元，李锦芳于2014年2月28日前一次性支付本合同约定全部房屋租金500000元。2014年2月28日，李锦芳向高源账户汇入500000元。2014年2月8日，高源、周文娟向李锦芳出具《收条》，载明：“兹有周文娟、高源收到李锦芳承租本人名下位于福建省福州市鼓楼区交叉处恒宇国际2#楼18层20、21商务办公于2014年2月8日至2034年2月27日全部租金共计人民币500000元整。”李锦芳提供其向福州恒宇物业管理有限公司缴纳物业管理费用的票据若干，其中最早一张为2014年8月20日的票据，显示李锦芳缴纳2014年6月1日至2014年8月31日的2#楼1801-02/20-21物业费、水电公摊费、电费、维修资金共计5756.14元；而缴纳2#1803-06单元的物业费票据最早时间为2015年3月18日的票据，显示缴纳的为2015年2月1日至2015年3月31日的物业费用。李锦芳庭审陈述其将诉争房屋进行转租，并提交了其与次承租人的租赁合同：李锦芳将恒宇国际2号楼1803-1806单元出租给案外人刘祥鹏，租赁期限为2015年7月1日至2017年6月30日；李��芳将恒宇国际2号楼1803-1806单元出租给案外人黄林社，租赁期限为2016年6月16日至2017年6月15日；李锦芳将恒宇国际2号楼1803-1806单元出租给案外人李锦泉，租赁期限为2016年8月20日至2017年8月19日。2014年7月21日，本院作出的（2014）鼓民初字第2979号《民事调解书》，确认严幼玲与高源、周文娟存在债权债务关系。后因被执行人高源、周文娟未履行还款义务，申请执行人严幼玲向本院提出强制执行申请。本院于2014年8月29日作出（2014）鼓执行字第1364号《执行裁定书》，裁定查封被执行人周文娟名下登记的鼓楼区温泉街道东城边街39号(原东城边街东侧与温泉支路交叉处)恒宇国际2#楼18层06商务办公房产。李锦芳向本院提出执行异议，请求裁定停止鼓楼区人民法院（2014）鼓执行字第1364-1号公告中对鼓楼区温泉街道东城边街39号恒宇国际2#楼18层06房产执行腾空措施，并在拍卖公告中披露上述异议房产的租赁状态，依法保障承租人在租赁期限内的合法权益。本院经审查，于2016年12月19日作出（2016）闽0102执异76号《执行裁定书》，裁定驳回李锦芳的执行异议请求。上述裁定送达后，李锦芳在法定期限内向本院提起本案诉讼。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议的焦点是李锦芳对讼争房屋是否具有足以阻止强制执行的租赁权。本案中，李锦芳虽然提交了《房屋租赁合同》、《收条》、《银行历史流水》、《物业费票据》等证据证明其于2014年3月4日及2014年2月28日承租了周文娟、高源所有的讼争房屋并实际占有使用上述房屋，但李锦芳提交的证据不足以证实其主张，理由如下：首先，从合同��定的租赁时间及租金标准、租金支付的合理性分析，两份租赁合同约定租赁期限均为20年，按照合同约定的月租金标准，2014年3月4日的《房屋租赁合同》租金金额共计应为2000160元，2014年2月28日的《房屋租赁合同》租金金额共计应为499920元，且不论二十年一成不变的租金约定是否合理，是否符合人们日常生产生活的一般规律，单从李锦芳提交的银行历史流水和收条记载的金额2000000元及500000元来看，与20年的租赁期限合计的租金金额不能符合；其次，根据李锦芳提供其与次承租人的租赁合同，在相互交叠的时间段内，李锦芳就恒宇国际2#楼1803-1806房产签订了三份不同的租赁合同，将上述房产租赁给不同的三个人，明显不符合常理及客观事实，不能证明李锦芳就诉争房屋实际占有；另，就其转租合同约定的租金来看，李锦芳与高源、周文娟约定的租金与李锦芳转租的租金相比存在明显过低的情形，租金约定明显不合理；再次，高源、周文娟于2014年2月8日向李锦芳出具《收条》表明收到恒宇国际2#楼18层20、21商务办公楼20年的租金500000元，但李锦芳提供的转账凭证显示其于2014年2月28日向高源转款500000元，两者时间存在矛盾，不能反映客观事实；最后，李锦芳未能提供租赁合同已办理租赁登记或是已缴纳相应租金税的相关凭证；且李锦芳虽提供其最早缴纳恒宇国际2#楼1801-02/20-21房产的物业费时间为2014年8月20日，但本案严幼玲申请执行的房产为恒宇国际2#楼18层06商务办公房产，而李锦芳提供的缴纳物业费票据显示其最早缴纳恒宇国际2#楼18层06商务办公房产物业费的时间为2015年3月18日，故不能证明李锦芳在法院查封之前已经占有使用诉争不动产。高源、周文娟未到庭应诉，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。综上，本院认为，李锦芳提供的《房屋租赁合同》不具有真实性，对其提出保护其租赁权的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回李锦芳的诉讼请求。本案诉讼费5800元，由李锦芳负担；公告费560元，由李锦芳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林心恩代理审判员  沈 谞人民陪审员  游发清二〇一七年九月十八日书 记 员  马骏超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证���明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。