上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初20850号原告：康政良，男。委托诉讼代理人：李志兵，上海市万方律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜青，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：刘玉龙，男。委托诉讼代理人：张向锋，上海勤周律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，上海勤周律师事务所律师。原告康政良诉被告刘玉龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜青，被告刘玉龙及其委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。审理中，双方当事人均同意本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告康政良向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2016年3月15日解除；2.被告搬离位于上海市闵行区浦江镇友建村X组X号内的房屋；3.被告按月租金人民币(币种下同)1,600元的标准向原告支付自2016年2月10日起至实际搬离涉案房屋之日止的租金；4.被告向原告支付自2016年2月10日起至实际搬离涉案房屋之日止的水电费。庭审中，原告变更第3项诉讼请求为，要求被告按月租金人民币(币种下同)1,600元的标准向原告支付自2016年3月16日起至实际搬离涉案房屋之日止的租金。同时，原告撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2009年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市闵行区浦江镇友建村X组X号内的房屋出租给被告使用，租期自2009年3月起，双方未约定租赁截止期限。2016年2月10日，原告向被告送达了解除合同书面通知，要求被告做好搬迁工作。被告亲自签收该通知。2016年2月12日，原告通过挂号信方式向被告再次送达了书面通知并要求被告于2016年3月15日之前搬离涉案房屋。此后原告多次向被告要求尽快搬离涉案房屋，但被告均拒绝予以配合。原告认为，原、被告之间的合同系不定期租赁合同，双方可随时可以解除合同，原告也给予被告合理的搬离期限，但被告拒不搬离，显然违反法律规定。故原告为维护自身合法权益，起诉至法院，提出上述诉请。此外另需说明的是，原告交付给被告使用的房屋系位于上海市闵行区浦江镇友建村X组X号内的上下两层楼房及40平方米左右违章房一间，但涉案《房屋租赁合同》仅涉及上下两层楼房，而违章房系免费提供给被告使用的，不计算在租金中。被告刘玉龙辩称，不同意解除合同，被告要求继续履行合同。双方合同约定“遇动迁，原告提前15天通知被告，被告搬离，合同自动解除”，故双方约定的租期系自2009年3月10日至动拆迁为止，故现租赁房屋尚未拆迁，原告无权解除合同。对于原告主张的租金，被告租金确实付至2016年3月15日，此后租金被告愿意支付。但是租金的具体标准，涉案《房屋租赁合同》不仅包括上下两层楼房、还包括违章房，现因原告出租给被告的40平方米左右的违章房被拆除，故不应按1,600元的标准进行计算，应当予以折算。经审理查明，2009年3月10日，原告(出租方，签约甲方)与被告(承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将位于上海市闵行区浦江镇友建村X组X号内的房屋出租给乙方使用，租期从2009年3月16日起计算。月租金1,300元，租金提前十天以现金方式支付，每次预支付6个月，如延期支付就属毁约，甲方有权及时收回乙方所承租的房屋。房屋租赁期间，如遇拆迁，甲方应提前15天通知乙方，乙方则无条件自行解决搬迁，合同自动解除。该合同还对其他内容作了约定。前述合同签订后，原告向被告交付了上下两层楼房及40平方米左右违章房一间。被告向原告支付了租金。2012年10月18日，原、被告经协商约定自2012年10月18日起房租每月1,600元。庭审中，原、被告均确认被告已向原告支付了至2016年3月15日止的租金。后因原告要求解除合同，被告不同意，遂成讼。另查明，庭审中，原告向本院提交了编号为沪集宅(上陈)字第友建-XXX号《上海市农村宅基地使用证》，该证记载土地使用者为康正良，土地座落陈行乡友建村X队，地号为陈行乡友建村X丘(X)，宅基地总面积271平方米，其中主房占地97平方米，副房占地面积12平方米。该土地使用证附图显示主房为两层楼房，副房为一层楼房。原告同时向本院提交了上海市闵行区浦江镇友建村民委员会出具的《证明》一份，该证明上记载其村X组康政良户，91年丈量宅基地发放农村宅基地使用证，编号沪集宅(上陈)字第友建-XXX号，误将使用者的名字写为康正良，两者系同一人。浦江镇规划建设管理所在该《证明》上盖章确认情况属实。庭审中，原、被告均确认，原告交付给被告的房屋面积共计240平方米左右，其中上下两层楼房的面积共计194平方米、违章房的面积约40平方米左右，这两个房屋均位于编号为沪集宅(上陈)字第友建-XXX号《上海市农村宅基地使用证》上记载的地号为陈行乡友建村X丘(X)的土地上。再查明，使用期内，被告在上海市闵行区浦江镇友建村X组X号内自行搭建了房屋。根据被告提供的收据显示，被告曾因该违章房向原告支付了自2015年9月16日起至2016年3月15日止的土地占用费800元。复查明，据原告陈述，原告交付给被告的违章房及被告自行搭建的违章建筑均于2016年4月中旬被拆除。上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《上海市农村宅基地使用证》及其附图、《证明》，被告提供的收条、上下两层楼房的照片等证据及当事人的陈述所证实。本院认为，双方当事人对于涉案《房屋租赁合同》是否包含40平方米左右的违章房有所争议，原告表示《房屋租赁合同》仅涉及上下两层楼房，而违章房系免费供给被告使用，不在合同范围内；但被告认为《房屋租赁合同》不仅包括上下两层楼房、还包括40平方米左右的违章房。本院认为，《房租租赁合同》中仅约定原告出租给被告的房屋位于上海市闵行区浦江镇友建村X组X号，并未明确约定是具体哪个房屋，但从原告向被告交付使用的房屋来看，不仅包括上下两层楼房、还包括40平方米左右的违章房，因此，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》所涉及的租赁标的应当为上海市闵行区浦江镇友建村X组X号内的上下两层楼房以及40平方米左右的违章房。原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，但原告交付给被告的租赁物中约40平方米的房屋无房地产权证，亦未经相关部门审核搭建，属无证建筑，由于租赁标的违法性，故合同中就该部分房屋所涉内容无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，因此双方就除以上房屋的其余部分租赁约定，于法不悖，应属合法有效。现因违章房已被拆除，故不存在被告负责将该房屋返还的责任。但对于有证部分的房屋即上海市闵行区浦江镇友建村X组X号内的上下两层楼房，因原、被告签订的《房屋租赁合同》中就该部分租赁事宜并未约定租赁期限，故双方就该部分租赁属不定期租赁，原告有权随时解除合同。现原告表示其于2016年2月向被告寄送了解除通知，但对该通知被告表示未收到，虽然原告提供了签收凭证，但从该签收字迹来看与被告在合同、收据、庭审笔录中的字迹均不同，故难以判断该解除通知已经有效送达被告。因此，鉴于原告以诉讼方式主张解除合同，而被告的应诉材料经本院工作人员直接送达、于2016年7月24日由被告儿子签收，故本院确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中就上海市闵行区浦江镇友建村X组X号内的上下两层楼房的约定内容于2016年7月24日解除。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故被告亦应当搬离上海市闵行区浦江镇友建村X组X号内的上下两层楼房，将前述房屋返还给原告。对于原告主张的自2016年3月16日起的租金，本院认为被告作为使用人，应当向原告结清合同解除前的租金及房屋使用费，同时应对合同解除后其实际占用期间的房屋使用费参照合同约定的租金标准向原告支付。但对于租金及房屋使用费的标准，本院认为，据原告陈述，40平方米左右的违章房系于2016年4月中旬拆除，对于具体时间，双方未能明确，本院以2016年4月15日为界限，2016年3月16日起至2016年4月15日期间的租金及房屋使用费，被告应当按照双方约定的租金标准即1,600元/月向原告支付。2016年4月16日起至被告搬离上海市闵行区浦江镇友建村X组X号房屋之日止该期间的租金及房屋使用费，因违章房的拆除，被告仅使用上下两层楼房，故本院根据原、被告签约时与原告出租给被告的面积(双方确认240平方米)、约定的月租金1,600元，以及被告实际使用的上下两层楼房面积(194平方米)，折算后，被告应按1,293.33元/月的标准向原告支付该期间的租金及房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、原告康政良与被告刘玉龙签订的《房屋租赁合同》中关于约40平方米违章建筑的约定内容无效；二、原告康政良与被告刘玉龙签订的《房屋租赁合同》中除约40平方米违章建筑外的约定内容于2016年7月26日解除；三、被告刘玉龙于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区浦江镇友建村X组X号房屋；四、被告刘玉龙于本判决生效之日起十五日内向原告康政良支付自2016年3月16日起至2016年4月15日止的租金及房屋使用费1,600元并按1,293.33元/月的标准向原告康政良支付自2016年4月16日起至被告刘玉龙实际搬离上海市闵行区浦江镇友建村X组X号房屋之日止的租金及房屋使用费。案件受理费减半收取计25元，由被告刘玉龙负担(被告刘玉龙负担之款于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告康政良)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一七年一月十三日书 记 员  林舒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。