新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院民 事 判 决 书(2017)兵1202民初813号原告（反诉被告）：武胜，男，1970年8月22日出生，住新疆哈密市。被告（反诉原告）：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。法定代表人：金辉，经理。委托诉讼代理人：郭新英，新疆君始律师事务所律师。代理权限特别授权。原告（反诉被告）武胜与被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武胜，被告（反诉原告）春天公司的委托诉讼代理人郭新英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）武胜向本院提出诉讼请求：1、被告支付应付房款38304元。2、被告支付违约金15322元，自应付之日起至起诉之日（2016年11月26日起至2017年5月8日按照已付房款的万分之三计算）；3、被告支付自起诉之日次日（2016年5月9日）起至实际付款之日的违约金；4、被告支付应付之日（2016年11月26日）至起诉之日（2017年5月8日）的赔偿金利息1083元；5、被告支付自起诉之日次日（2016年5月9日）起至实际支付日的赔偿金利息（按银行同期贷款利率计算）；6、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2014年1月1日，原告购买了被告开发建设的红星国际城二期16栋2单元501号楼房，原告已交清所有房款。但被告未按期及时交房，被告已经违约。2016年10月18日，原被告达成交房补偿协议，约定被告向原告退还房款38304元，并约定了逾期支付则按照乙方房款的日万分之三计算违约金。现被告未退还应退房款，原告多次找被告协商，被告均以种种理由推拖。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）春天公司辩称，2014年1月，原告确实购买被告开发建设的红星国际城二期16栋2单元501号楼房，房屋总价为296948元，双方约定2015年10月30日交房，由于逾期交付有大量住户上访，对于要房住户被告已经对房款进行了下浮15%的补偿，并签订补偿协议，房价下浮后原告交付的房款里要清退差额款为44542元，扣减原告应该交付的大修基金6238元，对剩余38304元被告同意退还；原告所说违约金依据的条款被告认为显失公平，并提出反诉要求撤销，被告仅欠原告38304元，就算有违约金也应该按照38304元为基数计算；应该按照法律规定4.75%计算不是原告所说6%计算，被告只认可38304元，其余的请求驳回。诉讼费也只认可38304元的诉讼费，其他诉讼费用被告不承担。被告（反诉原告）春天公司向本院提出反诉请求：1、依法撤销原告与被告于2016年10月18日签订的《红星国际城15#16#交房补偿协议》中逾期付款按照被告的已付款的每日万分之三承担违约责任的条款。2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年1月，反诉被告武胜从反诉原告处购买位于哈密市迎宾大道红星国际城16号楼2单元501号房屋一套。因反诉原告逾期交房，双方于2016年10月18日签订了一份《红星国际城15#16#交房补偿协议》，约定反诉原告给予反诉被告在原有房价基础上下浮15%作为补偿。该补偿标准包含了和被告签订的住房返租标准、车位返租标准及任何形式的补偿。经计算在和大修基金折抵后，反诉原告应付退款为38304元。逾期未退，按照被告已付款的每日万分之三作为违约金支付给反诉被告。反诉原告认为该交房补偿协议中约定的逾期未退按照已付款给反诉被告支付违约金且按照每日万分之三计算违约金属于严重的显失公平。请求撤销该条款内容。原告（反诉被告）武胜对春天公司的反诉辩称，反诉被告认为补偿协议中关于违约金的条款不存在显失公平，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，被告春天公司作为出卖人与原告武胜作为买受人签订了一份由新疆维吾尔自治区建设厅和工商行政管理局监制的格式《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的红星国际城小区二期16幢2单元501号房屋，房屋面积89.12平方米，每平方米3332元，房屋总金额为296948元。约定的付款方式为原告应于本合同签订之日起付清首付款144948元，剩余房款152000元通过公积金贷款支付。约定被告应当在2015年10月30日前将符合约定的商品房交付原告使用。出卖人即被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。该合同还对产权登记、保修责任等事项作了约定。合同签订后，原告交清了全部房款，被告未在2015年10月30日前交房。2016年10月18日，经原被告双方协商一致，达成了《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，合同约定：被告春天公司对原告所购买的房屋，在原成交价格的基础上下浮15%作为补偿款。原告已付款296948元，应补偿房款44542元，抵扣原告应缴纳的大修基金6238元后，被告应退剩余退款为38304元。此协议签订之日起30个工作日内将剩余退款汇入原告指定账户。如逾期未退，被告按原告已付房款的每日万分之三向原告支付违约金。原告方原15%的房款补偿依然享有。在此协议签订后，甲乙双方之前签订的《住房返租协议》等关于该套房屋的退款协议全部作废。后被告春天公司未给原告柴莎按期退还补偿款。原告诉至法院，请求判令：1、被告支付应付房款38304元。2、被告支付违约金15322元，自应付之日起至起诉之日（2016年11月26日起至2017年5月8日按照已付房款的万分之三计算）；3、被告支付自起诉之日次日（2016年5月9日）起至实际付款之日的违约金；4、被告支付应付之日（2016年11月26日）至起诉之日（2017年5月8日）的赔偿金利息1083元；5、被告支付自起诉之日次日（2016年5月9日）起至实际支付日的赔偿金利息（按银行同期贷款利率计算）；6、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，被告春天公司认为该交房补偿协议中约定的逾期未退按照已付款给原告支付违约金且按照每日万分之三计算违约金属于严重的显失公平，向本院提起反诉，请求判令：1、依法撤销原告与被告于2016年10月18日签订的《红星国际城15#16#交房补偿协议》中逾期付款按照被告的已付款的每日万分之三承担违约责任的条款。2、反诉费用由反诉被告承担。上述事实，有原被告签订的红星国际城15、16号楼交房补偿协议及双方当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，达成的《商品房买卖合同》及《红星国际城15#、16#交房补偿协议》，该商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效，本院予以确认。原告武胜请求被告春天公司支付应退房款38304元的诉求，被告认可该项诉请，且不违反法律规定，本院予以支持。对原告要求被告从起诉之日至实际支付之日，按银行同期贷款利率6%计算利息的诉讼请求，春天公司未按约定期限退还房款38304元，给武胜造成的实际损失是38304元的资金被春天公司占用期间的利息损失。按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，自逾期还款之日按年利率6%支付资金占用期间的利息。参照上述计算标准，因春天公司实际占用武胜资金数额为38304元，原告主张从起诉之日至实际付款之日止，按照年利率6%的标准计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。对原告要求被告支付自应付之日（2016年11月26日）起至起诉之日（2017年5月8日）的逾期违约金及2017年5月9日至实际支付之日的违约金（按已付房款的每日0.3‰）15322元的诉讼请求，被告春天公司辩称双方签订的交房补偿协议中约定的被告逾期未退按照原告已付款的每日万分之三作为违约金支付不公平，且在本案审理中被告春天公司向本院提起反诉，请求撤销补偿协议中逾期付款按照原告已付款的每日万分之三承担违约责任的条款，被告提出的反诉请求，其实质系被告认为上述违约金计算标准约定过高。本案中，原告主张的违约金，其实质却系因被告未按双方签订的交房补偿协议中约定的时间向原告支付应退房款38304元，原告才要求被告承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于涉案交房补偿协议中约定的违约金是否过高，应当依照上述规定并结合本案的实际进行判断。在本案中，被告向原告迟延交付房屋的违约责任，已通过双方协商后被告对原成交价格下浮15%后向原告退还房款扣除已退的剩余应退38304元作为补偿款的方式予以解决。但被告未按约定期限退还该38304元，给原告造成的实际损失是该38304元的资金被占用期间的利息损失。按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，自逾期还款之日按年利率6%支付资金占用期间的利息。参照上述计算标准，原告38304元的资金自交房补偿协议签订日起30个工作日后即2016年11月28日至2017年5月8日实际天数为161天，资金被占用期间的利息损失为38304元×6%（年利率）×161日/360日=1027.82元。按照双方当事人在交房补偿协议中约定的计算方法计算的违约金则为按起诉前已付房款296948元×0.3‰/日×160日，原告主张的是15322元，已超过原告实际损失1027.82元的1490%。因此，双方当事人约定的逾期退款的违约金属于过分高于造成的损失的情形。因被告实际占用原告资金数额为38304元，故原告主张的被告应承担的违约金应以38304元为基数，按照161天计算，按双方约定的日利率万分之三计算为38304元×0.3‰/日×161日=1850元。故对被告的反诉请求，因于法无据，本院不予支持，对原告的该项请求，合法部分，本院予以支持。对原告要求被告支付自起诉之日次日（2016年5月9日）起至实际付款之日的违约金，支付应付之日（2016年11月26日）至起诉之日（2017年5月8日）的赔偿金利息1083元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告武胜的各项诉讼请求、被告春天公司的反诉请求，对符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司向原告（反诉被告）武胜返还购房款38304元及利息（利息以38304元为基数，自2017年5月9日起至实际付款之日止，按照年利率6%计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司向原告（反诉被告）武胜支付违约金1850元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）武胜的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1168元，减半收取584元，由被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）哈密春天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 阿依夏木·托呼逊二〇一七年九月二十六日书记员 迪丽拜尔·铁木尔