湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂2827民初1386号原告来凤县海玉房地产开发有限公司。住所地：来凤县翔凤镇环西花园。统一社会信用代码：914228276676559887。法定代表人宋冰洁，公司经理。委托代理人（特别授权）张新，男，苗族，生于1987年2月23日，住湖北省来凤县。系原告公司职工。被告来凤楚天民族商贸有限公司。住所地：来凤县翔凤镇凤翔大道**号。统一社会信用代码：91422827316552186Q。法定代表人梅寒，公司经理。原告来凤县海玉房地产开发有限公司诉被告来凤楚天民族商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法由审判员张敏适用简易程序，于2017年1月3日、2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告来凤县海玉房地产开发有限公司委托代理人张新、被告来凤楚天民族商贸有限公司法定代表人梅寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告来凤县海玉房地产开发有限公司诉称，2014年11月，原、被告签订了《海玉名城商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的海玉名城1至4层商铺,租期十年，前三年租金为每年280万元。第一年租金双方已经协商解决。第一年租期于2016年5月1日到期。第二年度被告未按合同约定交纳本年度租金，经原告多次催收租金，被告以经营不善资金不足为由拒不支付租金，给原告造成了巨大的经济损失。截止2016年12月，被告已欠原告租金及其他费用610万元，其中第二年度租金280万元，违约金280万元，被告已收走1楼商铺（转租）租金29万元，被告还欠原告物业管理费21万元（21个月ⅹ1万）。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、终止原告与被告签订的《海玉名城商铺租赁合同》；2、被告支付所欠租金及其他费用共计610万元；3、原告无偿收回海玉名城1至4层商铺，被告在10日内不能进行破坏性拆除的前提下恢复商铺原状，不能恢复原状的部分则按原租赁合同第12条执行；4、被告承担本案诉讼费用。原告来凤县海玉房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、海玉名城商铺租赁合同复印件1份4页。拟证明原、被告之间系房屋租赁关系及双方的权利与义务。证据二、收据复印件4份2页。拟证明被告已转租了一间商铺，并收走租金29万。证据三、照片复印件3张及欠条复印件1张1页。拟证明被告公司现已停业。被告来凤楚天民族商贸有限公司辩称，对原告要求终止租赁合同我公司没有意见，对原告要求支付所欠租金及其他费用610万，我公司有异议。从2014年11月签订租赁合同，2015年5月1日起租至2016年4月30日，第一年租金已经协商解决完毕，我公司不再欠原告租金。第二年从2016年5月1日起算至2017年4月30日，第二年的租期未满，我公司所欠的租金具体数额需要计算。违约金280万不知道怎么算来的，我公司也不认可。转租商铺一间并收取29万元的租金属实，但转租商铺的部分租期在我公司与原告之间合同约定的第二年度租期内，这部分租金已经包含在我公司应给予原告第二年度的租金之内。第一年的12万物业管理费已经交纳清楚，第二年的我公司没有交纳属实，我们虽然交纳了物业管理费，但是原告公司没有尽到管理责任，包括卫生、安保、车辆停放管理及县里的六城同创，都是我公司自己做的。针对原告要求无偿收回房屋及恢复原状的诉讼请求，我公司认为需要协商处理，尽量减少双方的损失。因公司资金状况不好，我公司希望诉讼费由原告承担。我公司之所以招商失败，与原告负责修建的海玉名城主干道即莲花路一直未修通有很大关系，我公司所做的一系列规划都是以这条路能修通为核心的，包括我公司出资修建的停车场，都是围绕这条路能修通的前提下进行规划的。海玉名城商铺1至4楼虽是我公司租赁的，再出资装修，除1楼的进口道路畅通无阻以外，其余2至4楼的两个进出口均在未修建的路上面，所以我公司经营失败与这条路未修通有非常重要的关系。被告来凤楚天民族商贸有限公司为支持自己的抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、照片复印件7张及商铺平面图1份，共计11页，拟证明海玉名城的主干路及莲花路至今未修通，和海玉名城商铺2至4楼两个主入口均在未修通的主干路上面，及我公司出资修建的大型停车场因路未修通未能正常使用。证据二、海玉物业与楚天管理商铺外部分布图复印件1份1页，楚天商贸自行购置的垃圾桶照片复印件1张，海玉名城购置的商铺内厢式电梯维保合同1份3页，海玉名城购置的商铺内梯式电梯维保合同1份3页，六城同创门前“六包”责任状1份3页；拟证明海玉物业管理未尽到基本的管理职责。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证据三无异议，原告对被告提交的证据一、证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告经营不善不是原告造成的。对原、被告双方均无异议的证据，本院依法予以采信。经审查，本院认为，被告提交的证据一真实反映了被告经营场所的环境，本院予以采信，被告提交的证据二内容客观真实，但不能达到被告的证明目的，本院不予采信。经审理查明，2014年11月5日，被告与原告签订了《海玉名城商铺租赁合同》，约定:1、乙方承租甲方位于来凤县翔凤镇凤翔大道94号的海玉名城一期房屋第1至4层商铺，建筑面积16212.39㎡……2、租赁期限为10年，自2015年5月1日起至2025年5月1日止……3、甲方海玉名城一期房屋1至4层商铺第1年、第2年、第3年租金每年分别为人民币贰佰捌拾万元整（2800000元）；第4年、第5年、第6年租金每年分别为人民币叁佰肆拾万元整（3400000元）；第7年、第8年、第9年、第10年租金每年分别为人民币叁佰玖拾万元整（3900000元）。6、为确保商铺连通，甲方在1号楼和3号楼之间二至四层分别修建天桥，费用由甲方承担，甲方给乙方提供水、电、气、消防、通讯等设施；乙方承租后，商铺装修、装饰时不得破坏房屋的主体结构和对房屋安全造成隐患，不得影响住户出行和公共设施的使用。商铺的装修、装饰费用由乙方负责。承租后，发生的水、电、气、通讯费用及电梯、消防设施等维修费用全部由乙方承担。8、乙方装修和承租期内，须服从甲方和物业管理公司的管理，并按时足额缴纳物业管理费用。经协商，租赁期内乙方向甲方按每月1万元的标准缴纳物业管理费用。11、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下，提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方须向乙方支付当年租金百分之百的违约金；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下不按时缴纳租金或出现本合同第7条的情形或提前解除合同，视为乙方违约，乙方须向甲方支付当年租金百分之百的违约金（不按时缴纳租金的，同时全额补交租金）。12、本合同到期或者依法终止、解除时，乙方不得拆除或破坏商铺的装修部分，甲方不对乙方装修、装饰作任何补偿。合同到期或者依法终止、解除时，乙方须保证甲方门窗、墙体、电梯、消防设施等全部设施设备完好，能正常使用，如有损坏乙方须进行修复或赔偿。合同签订后，原告如约将房屋交付给了被告使用，被告对房屋进行了装饰和装修后，开展了经营。第一年（2015年5月1日至2016年4月30日）的租金及物业管理费双方已经协商解决，此后，被告未按时缴纳租金及物业管理费。2016年6月，被告将从原告处租赁的商铺中的其中一间对外转租，并收取租金29万。目前，被告公司因资金周转困难已经停止营业。2016年11月14日，原告向本院起诉，要求判令：1、终止原告与被告签订的《海玉名城商铺租赁合同》；2、被告支付所欠租金及其他费用共计610万元；3、原告无偿收回海玉名城1至4层商铺，被告在10日内不能进行破坏性拆除的前提下恢复商铺原状，不能恢复原状的部分则按原租赁合同第12条执行；4、被告承担本案诉讼费用。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订的《海玉名城商铺租赁合同》，系原、被告真实意思表示，其内容未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，已履行了合同义务，但被告在合同期内拖欠原告房屋租金，行为已经构成违约，原告要求提前终止合同，要求被告补交租金并支付违约金符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称原告未尽到物业管理责任，因原、被告在租赁合同中已经明确约定“承租后，发生的水、电、气、通讯费用及电梯、消防设施等维修费用全部由乙方承担”，明确了双方的义务，本院不予采纳。被告辩称被告公司之所以经营失败是原告未履行合同义务导致的，因被告没有向本院提交充分的证据证明原告存在过错及因果关系，本院不予采纳。被告应补交的租金数额应按被告实际使用房屋的时间计算，按《海玉名城商铺租赁合同》的约定，前三年的租金为每年280万，具体到每月即（280万÷12月），故被告应按每月（280/12）万补交自2016年5月1日起至腾退房屋之日止的租金。被告应当向原告支付违约金，原、被告在《海玉名城商铺租赁合同》中约定按当年租金百分之百支付违约金，按现行相关法律规定，明显过高，本院认为应根据现行相关法律规定，综合原告的实际损失程度确定违约金为宜，被告应当支付原告违约金的数额，本院酌情定位当年租金的百分之二十，即被告因自己的违约行为，应向原告支付违约金280万ⅹ20%=56万。关于被告拖欠原告的物业管理费，按实际拖欠时间计算即按每月1万元计算自2016年5月1日起至腾退房屋之日止。关于原告要求被告退还已收取的转租商铺租金29万，因原、被告均未向本院提交转租合同，转租期限及价款具体事实不清，本案不作处理。原、被告可在合同终止后，根据实际情况协商处理或诉讼解决。原、被告在租赁合同中约定，本合同到期或依法终止、解除时，乙方不得拆除或破坏装饰装修部分，甲方不对乙方装饰装修作任何补偿，庭审中原告同意被告对未形成附和的装饰装修物在不损坏房屋的前提下予以拆除，系对自己权利的有权处分，本院依法予以确认。已经形成附和的装饰装修物，无偿归原告所有。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、原告来凤县海玉房地产开发有限公司与被告来凤楚天民族商贸有限公司签订的《海玉名城商铺租赁合同》终止；二、被告来凤楚天民族商贸有限公司于本判决生效后三十日内在不损坏房屋的前提下拆除未形成附合的装饰装修物，并腾退房屋交还给原告；已形成附和的装饰装修物，无偿归原告所有；三、被告来凤楚天民族商贸有限公司于本判决生效后三十日内按每月（280/12）万向原告支付租金（自2016年5月1日起算至被告腾退房屋交还原告为止）；按每月1万元向原告支付物业管理费（自2016年5月1日起算至被告腾退房屋交还原告为止）；四、被告于本判决生效后三十日内向原告支付违约金56万元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费54500元，减半收取27250元，由被告负担14400元，原告负担12850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  张敏二〇一七年一月二十八日书记员  向阳附法律条文中华人民共和国合同法第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满意年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十三条：人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。