江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初4090号原告：蔡亮，男，1982年10月1日生，汉族，住南通市崇川区。原告：金玲，女，1983年6月12日生，汉族，住南通市崇川区。两原告委托诉讼代理人：金洛阳，系原告金玲的父亲，住南通市崇川区。被告：吴亚坤，男，1969年5月26日生，汉族，住南通市崇川区。被告：顾燕，女，1970年12月9日生，汉族，住南通市崇川区。原告蔡亮、金玲与被告吴亚坤、顾燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月16日公开开庭进行了审理。原告蔡亮及两原告的委托诉讼代理人金洛阳到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告蔡亮、金玲提出如下诉讼请求：1、判令被告履行《房屋买卖合同》义务，将南通市崇川区天一学士府19幢202室的房屋所有权过户给原告；2、判令被告根据上述合同第三条第二款赔偿原告未能及时过户的损失（自2015年11月1日起按总房价500000元的日0.1%计算至判决生效之日止）；3、诉讼费等由被告承担。事实和理由：2015年6月29日，原告经中介周小培、沈小兰介绍，与被告吴亚坤签订了关于南通市崇川区天一学士府19幢202室（拆迁安置房）的《房屋买卖合同》，被告顾燕未到场，吴亚坤代其签的字。房屋总价500000元，当日及随后几天内原告交付了大部分购房款、购房定金、装修押金、房屋维护保险共计人民币257200元，并取得了房屋正式钥匙、物业卡、水电费卡，同时还交付了50%中介费2500元。目前原告尚未装修或入住该房屋，但已缴纳2年物业费。按合同约定，被告应配合原告在开发商天一公司通知可领取房产证后的15日内，办理完毕该房屋过户事宜。2015年10月中旬，案涉房屋所在小区已贴出通知，告知业主可领取房产证。但到11月初中介周小培去开发公司申请领取房产证时被工作人员告知该房屋已被法院预查封，故无法正常领取房产证与过户。此外，签订房屋买卖合同时两被告还没有离婚，吴亚坤收原告的房款也是用于夫妻家庭生活，虽然合同上不是顾燕亲笔签名，但顾燕也应与吴亚坤共同承担法律责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院并提出以上诉请。被告吴亚坤、顾燕未应诉答辩。经审理查明：2015年6月29日，原告蔡亮、金玲（买方）与被告吴亚坤（卖方）签订《房地产买卖协议》一份，约定了如下事项：1、卖方自愿将位于南通市学士府19幢202室房屋及B235号车库出卖给买方；2、总成交价为500000元；3、卖方出具的产权证明为“学士府认购结算单3089”；4、买方于签约时支付5000元购房定金，于2015年7月5日前支付首付款295000元，余款200000元于买方贷款到位后即支付；5、双方应于开发商通知后的15日内办理产权过户手续，因一方原因无法及时过户的，由责任方按总成交价的每日千分之一赔偿相对方，双方商定于2016年6月之前办好产权证并交付买方；6、产权过户、房屋交接前，如卖方违约，则需退还定金并赔偿5000元，同时还要支付双方的中介费计总成交价的2%；7、买方付好房款后，如有一方违约，则按照总成交价的20%赔偿给相对方；8、顾燕未到场签署本协议，吴亚坤签字后负一切责任。上述合同落款处载有“顾燕（代）”字样。上述合同签订后，原告于2015年7月2日向被告吴亚坤支付案涉房款220000元，于次日又支付房款及房屋有关费用27222元。2015年9月6日，被告顾燕与吴亚坤登记离婚。另查明：南通市崇川区学士府19幢202室房屋系拆迁安置房，目前无产权记载，但由被告吴亚坤认购，已办理合同预售备案登记，合同编号为“学士3089”。2015年10月29日，上述房屋的开发公司南通天一置业有限公司向房屋所在小区发出公告，通知吴亚坤于2015年11月20日前往该公司销售中心领取产权初始证明单等办理产权证的有关材料。上述事实，有《房地产买卖协议》、学士府认购结算单（现房）、（2015）崇民初字第01970号民事判决书、《通知》、中国银行客户回单（2张）、收条（2张）及当事人陈述等证据在卷佐证，可资认定。本院认为，两原告与被告吴亚坤签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，当事人应当按约履行自己的义务。对于原告的第一项诉请，本院认为：被告吴亚坤尚未取得案涉房屋的产权登记，无权将案涉房屋的所有权转移登记至他人名下，故原告主张被告协助其办理该房屋的产权过户手续属于法律上的履行不能，本院难以支持。原告诉称已支付大部分房款且实际控制房屋，然而，所有权设立的一般规则是经登记后产生物权变动效力，根据有关司法解释，原告只有支付了全部房款且实际占有房屋，同时对产权未过户不存在过错，方能取得对抗第三人的权利，故本院对原告上述辩论意见不予采纳。对于原告的第二项诉请，本院认为：正是由于可归责于被告吴亚坤的法律上的履行不能，吴亚坤未能按约及时协助原告办理案涉房屋的过户手续，构成违约，应当按约承担违约责任，故原告主张被告吴亚坤支付逾期赔偿金的请求于法有据，但有两个问题需要具体分析：一是计算标准和基数，原告主张按总房价的每日千分之一计算，此系双方明确约定，被告在诉讼中亦未提出抗辩，故本院依法予以确认。二是起算日期，原告对此以“2015年10月中旬领证通知已在小区公开张贴”作为事实依据，主张从2015年11月1日起算逾期赔偿金，但根据本院查明的事实，上述通知的公开张贴日期最早也只可能是2015年10月29日，并且具体到案涉房屋的领证日期更延迟至2015年11月20日。换言之，被告只有待2015年11月20日之后才可能协助原告办理产权过户手续，并且双方约定自开发商通知后有15天的宽限期，故本院酌定被告吴亚坤自2015年12月6日起承担逾期赔偿金。至于双方约定的“2016年6月前”，根据体系解释，应当理解为被告协助原告办理完过户手续继而有关机关出具权属证明并交付给原告的截止时间，与前述2015年12月6日被告开始出现违约行为的时间并不矛盾，而被告承担违约责任的起始时间当然应以后者为准。关于截止日期原告主张为判决生效之日，于法不悖，本院照准。关于被告顾燕的法律责任，本院认为：案涉合同上的顾燕签名即便非其本人所签，但该合同签订时两被告仍系夫妻，两被告离婚前吴亚坤已经收取了原告的部分房款，而顾燕亦未到庭应诉提出免责抗辩，故原告依据夫妻共同债务的法律规定主张被告顾燕与吴亚坤承担连带责任的请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、被告吴亚坤于本判决生效后十日内按每日千分之一一次性给付原告蔡亮、金玲逾期赔偿金（以人民币500000元为基数，自2015年12月6日起计算至本判决生效之日止）。二、被告顾燕对被告吴亚坤上述给付义务承担连带清偿责任。三、驳回原告蔡亮、金玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2300元、公告费人民币690元，合计人民币2990元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币2300元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中行西被闸支行)。审 判 长  袁好峰代理审判员  顾 彬人民陪审员  许 毅二〇一七年一月二十日书 记 员  范晶晶