上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初13795号原告（反诉被告）：康鹤峰，男，1982年10月30日生，汉族，户籍地上海市奉贤区金汇镇周家村姚堂546号，现住上海市奉贤区南桥镇展园路250弄50号1503室。原告（反诉被告）：沈雅萍，女，1982年1月30日生，汉族，户籍地上海市奉贤区金汇镇周家村姚堂546号，现住上海市奉贤区南桥镇展园路250弄50号1503室。原告（反诉被告）：康秉承，男，2007年8月9日生，汉族，户籍地上海市奉贤区金汇镇周家村姚堂546号，现住上海市奉贤区南桥镇展园路250弄50号1503室。法定代理人：康鹤峰，系康秉承父亲。原告（反诉被告）：沈佳怡。法定代理人：康鹤峰，系沈佳怡父亲。上述四原告（反诉被告）的共同委托代理人：王浩，上海六邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：赖旭晓。被告（反诉原告）：叶修亚。上述两被告（反诉原告）的共同委托代理人：郭毅，上海岷颉律师事务所律师。原告康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡诉被告赖旭晓、叶修亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日受理后，依法适用简易程序审理。被告赖旭晓、叶修亚于2016年10月15日向本院提起反诉。本院受理后，分别于2016年10月18日和12月13日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）康鹤峰、沈雅萍及四原告（反诉被告）的委托代理人王浩、被告（反诉原告）赖旭晓、叶修亚的委托代理人郭毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡向本院提出诉讼请求：1、判令被告赖旭晓、叶修亚继续履行原、被告双方于2015年8月31日签订的《上海市房地产买卖合同》，并协助原告办理坐落于上海市奉贤区泽丰路262弄9号202室房屋过户手续，相关税费各自承担；2、判令被告向原告支付违约金500,000元（人民币，下同）。庭审中，本诉原告增加诉讼请求3、要求本诉被告立即将系争房屋交付原告方。事实和理由：原、被告双方经中介机构居间介绍，于2015年8月31日签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将坐落于上海市奉贤区泽丰路262弄9号202室房屋出售给原告，房屋总价为2,400,000元。原告已按约向被告支付款项合计2,300,000元，余款双方约定拟通过公积金贷款方式向被告支付。然而，在原告支付了上述款项、拟办理贷款手续时，被告拒不配合，亦未按约办理房产过户手续。原告亦表示愿意以现金方式支付余款，但被告置之不理。被告的行为已构成违约，故提出以上诉请。本诉被告赖旭晓、叶修亚辩称，由于原告未按合同约定的期限付款，违约在先，被告已在近期向原告提出了要求解除合同，故不同意原告的诉请。赖旭晓、叶修亚向本院提出反诉，请求：1、确认反诉原告和反诉被告康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡2015年8月31日签订的房屋买卖合同已经解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付合同违约金500,000元。事实和理由：反诉原告和反诉被告于2015年8月31日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定反诉原告将坐落于上海市奉贤区泽丰路262弄9号202室房屋以2,800,000元的价格出售给反诉被告，为了做低房价，买卖合同中的交易价格为2,400,000元，同时双方另签订了一份补充协议，约定由反诉被告于2015年8月31日前向反诉原告支付房屋装修及搬迁补偿费用400,000元。根据合同约定，反诉被告应于2016年2月28日前支付房款及装修和搬迁补偿费1,880,000元，房款900,000元由反诉被告向银行贷款支付，余款20,000元于交房当日付清，同时，双方应在2016年3月31日前，前往房地产交易中心办理房产过户手续。然反诉被告在2016年2月29日前支付1,900,000元后，对尚余500,000元以贷款未获通过为由始终拖欠未付，3月31日也没能去交易中心过户交易。反诉原告几次口头告诉反诉被告解除合同，又于2016年10月14日发函给反诉被告，单方面解除了上述房地产买卖合同。故提出以上反诉诉请。当事人围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对本诉原告提供的《上海市房地产买卖合同》、房款收据、农业银行卡卡转账回单、上海市不动产登记薄记载的对系争房屋的登记信息及反诉原告提供的《补充协议》、上海市闸北区大宁法律服务所《法律公函》的真实性，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对本诉原告提供的部分电话录音整理材料，本诉被告未发表质证意见。本院结合案件事实作相应参考。庭审中，本诉原告申请并经法庭准许，证人刘晓（中介公司经办人）就部分案件事实出庭进行了作证。根据以上有效证据和法庭调查，本院确认以下法律事实：康鹤峰、沈雅萍系夫妻关系，康秉承、沈佳怡系其婚生儿子和女儿。2015年8月31日，康鹤峰、沈雅萍在上海江正营销策划有限公司（以下称“中介公司”）居间介绍下，以康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡为买受人（乙方），与卖售人（甲方）赖旭晓、叶修亚签订《上海市房地产买卖合同》一份（合同编号2427959）,约定甲方将己有的坐落于上海市奉贤区泽丰路262弄9号202室建筑面积为148.27平方米的房屋以2,400,000元的价格出售给乙方，根据合同附件三《付款协议》的约定，“乙方应于2015年8月31日支付房款900,000元，2016年2月28日前支付房款580,000元，乙方通过向银行贷款900,000元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲、乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方，交房当日支付甲方剩余房款20,000元”。该合同第四条约定，“甲方于2016年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志”；合同第六条约定，“甲、乙双方确认，在2016年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九条第（三）项约定，“乙方未按本合同期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款的日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%……”；合同第十条第（三）项约定，“甲方未按本合同第四条约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款的日万分之五计算，自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%……”。该合同的《补充条款(一)》第8条约定：“……在此期间由于一方没有履行本合同约定的义务而导致产权过户手续及后续该房屋交割验收手续无法正常进行的，则视为该方违约，由违约方支付给守约方违约金（总房价的20%，计人民币500,000元整），本合同继续履行”。当日，双方又签订《补充协议》一份，约定由乙方另外补贴甲方400,000元作为房屋的装修费和搬迁补偿费，于2015年8月31日前支付。在双方就系争房屋买卖洽谈及合同、协议签订前后，本诉原告方分别于2015年7月6日付款20,000元、7月7日付款180,000元、8月15日付款200,000元、8月31日付款900,000元、2016年2月27日付款100,000元、2月29日二次付款分别为880,000元和20,000元（该20,000元作为购房尾款交由中介公司保管）。后因房地产市场价格上涨，本诉被告方以家庭原因和生意忙等为由，拖延、直至拒绝配合本诉原告方办理房地产权证过户及银行贷款手续，亦未按约定向本诉原告方交房，以致涉诉。另，本案在审理期间，赖旭晓、叶修亚委托上海市闸北区大宁法律服务所于2016年10月14日发函给康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡，以对方在合同约定的最后期限未能完全支付购房款，3月31日亦没能去交易中心过户交易为由，要求对方自觉履行解除合同之手续，并承担违约责任。又，庭审中，双方确认系争房屋至今未办理交接，目前仍由赖旭晓、叶修亚占有使用。再，本案在审理期间，本院于2016年12月22日收到康鹤峰交纳的购房款余款500,000元。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，赖旭晓、叶修亚作为出卖人，与作为买受人的康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。按照合同及补充协议的约定，康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡应当于2015年8月31日前支付购房款1,300,000元，2016年2月28日前支付580,000元，合计为1,880,000元，其实际在2015年8月31日前支付了1,300,000元，2016年2月27日支付了100,000元，2月29日又支付购房款900,000元，故实际已支付购房款2,300,000元，尽管部分购房款比约定逾期一天支付，但其主观上并无违约的故意，且能积极履行付款义务，实际付款金额已超出合同约定，故本院认为康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡部分购房款的逾期支付未构成对合同的根本性违约，根据合同约定，只有在逾期超过二十日后乙方仍未付款的，甲方才有权单方面解除合同，故赖旭晓、叶修亚以对方逾期付款，违反合同约定为由，要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》已经解除的请求，本院不予支持。同时，本院注意到，从双方签订买卖合同后至本案涉诉间，房地产市场价格上升明显，按照常理，买受人的购房意愿迫切，在办理过户交易手续的态度上比出卖人更为积极，从双方在整个购房过程中协商的相关证据材料看出，赖旭晓始终对康鹤峰一方提出的交易过户要求持抵触态度，并以家庭矛盾及生意忙等理由拖延不办，其反诉称对方未按约定时间去交易中心过户交易无事实依据，故本院难予采信。赖旭晓、叶修亚未按合同约定向康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡移交系争房屋并协助办理该房屋的产权过户手续的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡已按照合同约定履行了付款义务，并在本案审理期间付清了全部购房款余额，故其要求赖旭晓、叶修亚继续履行合同、交付系争房屋、协助办理系争房屋产权过户手续，并承担相关税费的诉请，事实清楚，证据充分，应予支持。对康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡要求赖旭晓、叶修亚支付违约金500,000元的诉请，本院结合案件实际，酌情予以调整，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》第十条第（三）项的约定，以2,400,000元房价为基数，按日万分之五计算，由赖旭晓、叶修亚承担自2016年4月1日起至实际交房日止的逾期未交房的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡与被告（反诉原告）赖旭晓、叶修亚就坐落于上海市奉贤区泽丰路262弄9号202室房屋于2015年8月31日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效。二、被告（反诉原告）赖旭晓、叶修亚于本判决生效之日起十日内将上述系争房屋交付给原告（反诉被告）康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡。三、被告（反诉原告）赖旭晓、叶修亚于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡将上述系争房屋的房地产权证过户至四原告（反诉被告）名下,所产生的相关交易税费按规定由双方各自负担。四、被告（反诉原告）赖旭晓、叶修亚于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡逾期交房的违约金（以房价2,400,000元为本金，按日万分之五计算自2016年4月1日起至实际交房之日止）。五、原告（反诉被告）康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡给付被告（反诉原告）赖旭晓、叶修亚购房款余款500,000元（已交付至本院）。六、驳回原告（反诉被告）康鹤峰、沈雅萍、康秉承、沈佳怡的其余诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）赖旭晓、叶修亚的诉讼请求。如果未按本判决指令期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，反诉案件受理费4,400元，均由被告（反诉原告）赖旭晓、叶修亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾建春二〇一七年一月十二日书记员  叶天琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。