上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初5930号原告：上海汇鸿仲盛化工有限公司，住所地上海市。法定代表人：万慧中，董事长。委托诉讼代理人：阚先锋，国浩律师(南京)事务所律师。委托诉讼代理人：蔡莹，该公司员工。被告：上亿企业集团有限公司，住所地上海市。法定代表人：张风叶，董事长。委托诉讼代理人：王龙、袁浩洋，上海骏丰律师事务所律师。原告上海汇鸿仲盛化工有限公司(以下简称汇鸿公司)与被告上亿企业集团有限公司(以下简称上亿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汇鸿公司的委托诉讼代理人阚先锋、蔡莹，被告上亿公司的委托诉讼代理人王龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇鸿公司向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；判令被告向原告支付2016年2月15日至2016年3月10日的租金482,253.7元；判令被告向原告支付违约金2,200,282.5元；判令被告向原告赔偿实际损失4,179,532.03元；判令被告支付原告代为垫付的电费55,473.15元、物业费14,289元；判令被告支付原告为主张权利所支付的律师费10万元。事实与理由：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市四平路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)，租期自2015年8月15日起至2030年8月14日止，租金为首年3.6元/平方米/日，其后每三年递增5%。合同签订后，原告于2015年8月14日向被告交付系争房屋，按照合同约定，被告应在2016年2月1日前支付第一季度租金，但被告至今未付。按照合同约定，被告付款延期30日以上的，原告有权解除合同、追究被告的违约责任并要求被告赔偿实际损失，原告认为被告应支付双方合同约定的免租期的租金，以赔偿原告的实际损失。被告上亿公司辩称，同意向原告支付物业费14,289元，不同意原告其他诉讼请求。双方已经于2016年2月17日协商解除租赁合同。被告承租系争房屋是用于菜场经营，在签订合同前已明确告知原告，原告称办理菜场手续没有问题。但在办理菜场审批手续的过程中，政府没有审批通过。双方经过沟通，于2016年2月17日同意解除合同。双方于2016年3月11日办理了交接，被告将房屋还给了原告。双方合同约定免租期至2016年2月14日，被告没有超过时间支付租金，被告没有违约，故不同意支付租金、违约金。被告在签订合同后，已经支付了保证金1,808,451.36元，被告认为保证金已经能够弥补原告的损失。原告主张免租期的租金没有合同依据。不同意支付电费，被告并未使用过系争房屋，不可能产生高额电费。关于律师费用的诉请合同确有约定，但应以实际产生的为准。本院经审理查明事实如下：系争房屋为原告名下的产权房屋，房屋类型为商场，用途为商业。2015年，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将系争房屋出租给被告使用。合同约定：系争房屋建筑面积5,581.64平方米，被告租赁房屋作为商业经营使用；租赁期限为15年，自2015年8月15日起至2030年8月14日止；第一年租金为3.6元/平方米/天，之后每三年租金递增5%，第一个承租年度自交付之日起算(暂定为2015年8月15日至2016年8月14日，其中免租期为首六个月)。租金按季度支付，先付后租，首季度租金应当自免租期届满的15日前支付；租赁期内，系争房屋产生的水、电、卫生费、物业管理费由被告自行承担；为保证合同履行，被告应向原告支付履约保证金3个月的租金，租赁关系终止后，原告应将保证金或其余额(扣除或冲抵后如有)无息退还乙方；被告未按约交付租金超30天以上的，原告有权解除合同并没收保证金，且有权要求被告支付相当于当年年租金的30%作为违约金，如上述违约金不足以弥补原告实际损失的，还应补足；违约方承担守约方实现权利的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。合同签订后，被告向原告支付了保证金1,808,451.36元。原告于2015年8月15日向被告交付了系争房屋。此后被告因未能通过经营菜场的政府审批手续，未能实际经营，也未对系争房屋进行装修。2016年2月16日，原告向被告发出《公司函》，载明：被告最迟应在2016年1月31日前向原告支付首季度的租金1,808,451.36元，并支付水电费33,391.6元，被告至今未付，已严重违约，原告要求被告在收函后三日内支付租金及水电费，否则原告将根据合同行使解除权，即合同于2016年3月1日解除，原告不再就合同解除的相关事宜另行通知被告，原告将要求被告承担违约行为造成的经济损失。2016年2月16日，被告向原告发出《回复函》，载明：鉴于“菜市场”项目手续、证件等因政府部门一直未予明确回复尚未办理完成，被告无法在此种情况下违规启动项目，为最大限度减少双方损失，被告愿意与原告友好协商解除双方签订的《房屋租赁合同》，有关合同解除的相关细节问题，在双方协商后以签订解除协议的形式予以解决。2016年3月11日，被告将系争房屋交还原告。2016年3月8日，原告与国浩律师(南京)事务所签订《委托代理协议》，约定：原告因与被告租赁合同纠纷，委托该律师事务所吴唯嵩为一审代理人，原告应支付基本代理费10万元，合同签订后3日内支付。后原告向国浩律师(南京)事务所支付了律师费10万元。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、房屋交接确认书、公司函、回复函、电费、物业费发票、委托代理协议、律师费发票、上海市房地产权证、被告提供付款回单、收据、房产交接确认书以及当事人的陈述为证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方租赁合同约定如被告延付租金超过30日，原告有权解除合同。被告辩称双方已经协商解除了合同，虽然被告向原告发出《回复函》表达了协商解除合同的意愿，但未得到原告书面同意，故双方未能就解除合同协商一致。根据租赁合同约定，被告应支付首季度租金的期限应为2016年1月31日之前，但被告经催告后至今未付，故原告有权解除合同，解除日期应以原告通知被告解除合同的日期即2016年3月1日为准。原告应支付其承租系争房屋期间的租金，原、被告约定的免租期于2016年2月14日结束，被告于2016年3月11日返还系争房屋，故被告应向原告支付2016年2月15日至2016年3月11日的租金，原告要求被告支付租金482,253.7元的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。按照双方合同约定，原告还应支付租赁期间的电费及物业管理费，被告辩称其未实际使用系争房屋，不会产生高额电费，原告提供的证据证明系争房屋存在基本电费，且被告已经按基本电价支付了2015年9月至11月的电费，故原告还应支付原告2015年12月1日至2016年3月11日的电费。关于原告要求被告支付违约金的诉请，被告辩称约定的违约金标准过高，要求本院依法调整，并同意以其支付的保证金作为违约金。本院认为，根据双方合同约定，被告支付的保证金为履约保证金，被告未按约支付租金，其支付的保证金应作为违约金支付原告。至于原告其他违约金的诉请，考虑被告违约情节，本院不予支持。原告要求被告支付免租期的租金作为对其实际损失的赔偿，该诉请并无合同依据，本院不予支持。原、被告合同约定，违约方承担守约方实现权利的律师费，故被告应按约支付原告为主张权利付出的律师费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海汇鸿仲盛化工有限公司与被告上亿企业集团有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年3月1日解除；二、自本判决生效之日起10日内，被告上亿企业集团有限公司应支付原告上海汇鸿仲盛化工有限公司房屋租金482,253.70元；三、自本判决生效之日起10日内，被告上亿企业集团有限公司应支付原告上海汇鸿仲盛化工有限公司房屋电费55,473.15元；四、自本判决生效之日起10日内，被告上亿企业集团有限公司应支付原告上海汇鸿仲盛化工有限公司物业费14,289元；五、自本判决生效之日起10日内，被告上亿企业集团有限公司应支付原告上海汇鸿仲盛化工有限公司律师费10万元；六、被告上亿企业集团有限公司原支付原告上海汇鸿仲盛化工有限公司的保证金1,808,451.36元应作为违约金，由原告上海汇鸿仲盛化工有限公司予以扣留；七、驳回原告上海汇鸿仲盛化工有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费61,022.81元，由原告上海汇鸿仲盛化工有限公司负担39,670.67元，被告上亿企业集团有限公司负担21,352.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高行玮代理审判员  张廷奎人民陪审员  毛济平二〇一七年一月十九日书 记 员  王 颖附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。