北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6475号上诉人（原审被告）：孙江，女，1975年3月2日出生。委托诉讼代理人：吴海雷，上海镇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩立财，男，1958年11月15日出生。委托诉讼代理人：王海洋，北京金标律师事务所律师。委托诉讼代理人：李月华，北京金标律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京市昌平区崔村镇八家村民委员会,住址本村。法定代表人：孙宝民，主任。上诉人孙江因与被上诉人韩立财、北京市昌平区崔村镇八家村民委员会（以下简称：八家村委会）确认合同效力纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙江上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回韩立财的一审诉讼请求或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由韩立财承担。事实和理由：1、一审法院认定转让房屋的同时也转让房屋依附的宅基地使用权是错误的。2、一审法院认定孙江与八家村委会签订涉案宅基地50年的租赁协议不受法律保护是错误的。3、一审法院适用法律错误，以现行法律规定或涉案合同签订后颁布的法律法规作为判案依据，违反了“法不溯及既往”的基本原则。4、一审法院判决并未尊重历史、考虑现实，显失公平。韩立财服从一审法院判决，针对孙江的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。八家村委会不同意一审判决，同意孙江的上诉意见。韩立财向一审法院起诉请求：确认韩立财与孙江签订的《房屋买卖契约》无效，本案诉讼费用由韩立财承担。一审法院认定事实：2001年4月22日，韩立财与孙江签订了《房屋买卖契约》，约定：韩立财将自有住房北房四间，包括院内所有物、照明、自来水设备等出售给孙江。韩立财保证房屋等产权没有纠纷，售房款交清后契约正式生效，售房款15000元。契约注明宅基地的四至及面积271.25平方米。双方签名后村委会在契约上签章。在契约签订的当日孙江支付1万元，又于本月28日付5000元，韩立财收到契约款项后向孙江出具了收条。同日作为乙方的孙江与甲方昌平县崔村镇八家村经济合作社(以下简称：八家村合作社)签订了《租赁协议书》，租赁协议约定：买卖租赁房屋由镇政府根据有关规定办理合法手续，同时对现有宅基地使用面积按每年每平方米1.3元的标准收取土地开发管理基金；租赁年限为50年，自2001年４月22日至2051年４月22日止，租赁费用共计17500元，每十年支付3500元；对原有宅基地上的房屋镇土地管理部门和村委会与买卖双方协商解决；租赁协议还约定其他条款。双方在协议上签名签章，并由崔村镇土地管理科作为公证单位在租赁协议上签章。孙江按租赁协议约定于当日向八家合作社支付租赁费3500元，涉案房屋及宅基地由孙江使用。2010年1月22日，甲方孙江与乙方唐春芝（案外人）又签订了《宅基地租赁权转让协议书》，孙江自愿将涉案宅基地的租赁权转让给唐春芝，以后的租赁费用由唐春芝向八家合作社支付，唐春芝对涉案房屋进行拆除，后建二层楼房使用至今。2011年5月14日，唐春芝向北京市昌平区崔村镇八家村股份经济合作社缴纳租赁费3500元（租赁费期间2011年4月23日至2020年4月22日）。另查，本案孙江及案外人均不是八家村委会集体组织成员，户籍为城镇居民。以上事实，有八家村村委会证明、集体土地使用权证、房屋买卖契约、租赁协议书、宅基地租赁权转让协议书、收据3份、照片以及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：本案涉及到农村宅基地使用的法律行政法规的规定，目前我国农村宅基地使用权应当由农村集体组织的成员享有，并具有社会保障和村民福利的性质。根据国务院土地管理行政部门作出的《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，“禁止城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。本案房屋使用的土地性质为八家村村集体所有的宅基地用地，该宅基地原合法使用权证登记为韩立财家庭。2001年4月，韩立财与孙江签订房屋买卖契约，将房及宅基地一并有偿转让给孙江。依据我国关于农村宅基地系列管理法律行政法规的规定，农村宅基地使用权是基于农村集体组织成员的权利，非本村集体组织成员无权取得村集体宅基地的使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定了“农村村民住宅用地经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”。而孙江并非是八家村合作社村集体组织成员，其不享有村集体宅基地使用权。法院根据物权法房地一体原则，认为韩立财与孙江签订房屋买卖契约，即转让房屋，同时也转让房屋依附的宅基地的使用权。因此双方签订的房屋买卖契约，因违反了国家现行关于农村土地管理法律行政法规的强制性规定，应当认定为无效，双方的行为不受法律保护。本案系合同效力之诉，根据我国合同法第五十六条规定“无效合同自始无效，不具有法律约束力”。无效合同不受诉讼时效的限制，故关于孙江辩称本案已超诉讼时效的意见，法院不予采信。关于孙江辩称意见认为房屋买卖契约有八家村委会签章，及与八家村经济合作社签订的涉案宅基地租赁协议书，并有镇级政府相关部门签章，且涉案宅基地的租赁协议已依约履行，支付协议款项，上述事实证明孙江及案外人房屋买卖是有效的。法院认为，孙江与八家村合作社签订涉案宅基地的租赁协议，并不能证明孙江已取得宅基地的使用权，依据我国土地管理法有关农村宅基地审核、审批的法律规定，孙江不是八家村委会集体组织成员，不具有取得农村集体宅基地使用权的资格，再者农村宅基地由县级以上人民政府审批，并核发宅基地使用权证，而八家村村委会未依土地管理法的程序收回韩立财的宅基地，因此孙江与八家村合作社签订涉案宅基地50年的租赁协议，于法无据，不受法律保护，对孙江辩称意见，法院不予采纳。现孙江已将涉案房屋和宅基地转让案外人唐春芝并由其拆建为二层楼房，在韩立财与孙江签订房屋买卖契约被确认无效后，适用返还原则时，涉案案外人权利应一并处理。但本案中韩立财只提出确认其与孙江签订的房屋买卖契约无效的诉求，并未要求返还房屋及宅基地，涉及案外人权利的部分可以另诉处理。法院认为，韩立财诉求确认双方签订的《房屋买卖契约》无效的诉讼请求，案件事实清楚，于法有据，应予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决：确认韩立财与孙江签订房屋买卖契约无效。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同无效。宅基地属村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许违法转让。根据房地一体原则，韩立财与孙江签订《房屋买卖契约》在处分房屋时，势必也处分了房屋所依附的宅基地使用权，但孙江在购买房屋时系居民身份，并非诉争房屋所在地的集体经济组织成员，因此其与韩立财签订的《房屋买卖契约》应属无效，孙江主张房屋买卖契约经过了八家村委会签章确认，且与八家村经济合作社签订了宅基地租赁协议书，并有镇级政府相关部门签章，故《房屋买卖契约》是有效的，根据法律规定，宅基地的审批需经过县级以上人民政府，本案中相关部门的确认不能作为宅基地合法流转的依据，本院不予支持。故一审法院判决《房屋买卖契约》无效正确，本院予以确认。综上所述，孙江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由孙江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘秋燕代理审判员  朱文君二〇一七年九月八日法官 助理  叶康喜书 记 员  罗娇杨