福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初1518号原告（反诉被告）：泉州市华兴物业管理有限公司，住所地福建省泉州市。法定代表人：林健兴，董事长。委托诉讼代理人：许新新、林宛青，福建中言律师事务所律师。被告（反诉原告）：安溪县龙凤都城太阳湾小区业主委员会，住所地福建省泉州市安溪县。负责人：蔡泳森，业委会主任。委托诉讼代理人：陈连生，福建联谊律师事务所律师。被告（反诉第三人）：安溪县城厢镇龙凤社区居民委员会，住所地福建省泉州市安溪县。。负责人：王彩云，居委会主任。委托诉讼代理人：许良周，安溪县城厢法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）泉州市华兴物业管理有限公司（下称华兴物业公司）与被告（反诉原告）安溪县龙凤都城太阳湾小区业主委员会（下称太阳湾业委会）、被告（反诉第三人）安溪县城厢镇龙凤社区居民委员会（下称龙凤社区居委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人许新新、林宛青，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人陈连生，被告（反诉第三人）委托诉讼代理人许良周均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令龙凤社区居委会与太阳湾业委会连带退还华兴物业公司合同履约金50000元及逾期付款违约金（从起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计至还款之日止）。事实及理由：华兴物业公司与龙凤社区居委会达成物业服务意向，于2014年12月签订《福建省物业服务合同》、《龙凤都城（四期）太阳湾小区物业委托管理服务合同》，约定由华兴物业公司对龙凤都城四期太阳湾小区进行物业管理，物业管理期限为5年，华兴物业为此支付给龙凤社区居委会合同履约金50000元。由于众多住户在履行合同过程中，拒不缴纳物业管理费，导致严重亏损、无法继续经营下去，华兴物业公司只得通知龙凤社区居委会解除物业服务合同，并向当地主管部门备案。但是龙凤社区居委会未能将保证金退还。太阳湾业委会已于2015年9月8日成立，龙凤社区居委会称已将本案的合同履约保证金移交太阳湾业委会。因此，太阳湾业委会对华兴物业公司起诉的合同履约金50000元及逾期付款违约金承担连带责任。太阳湾业委会答辩并反诉称，华兴物业公司诉称的由于众多住户拒不缴纳物业管理费导致其严重亏损并解除物业服务合同等系歪曲事实，其诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。本案是华兴物业单方面毁约，其行为造成答辩人经济损失329997.27元。为此，太阳湾业委会提出反诉请求：判令华兴物业公司支付给太阳湾业委会违约金20000元，并赔偿经济损失287740元。事实与理由：华兴物业公司与龙凤社区居委会签订《福建省物业服务合同》和《龙凤都城（四期）太阳湾小区物业委托管理服务合同》各1份，约定由华兴物业公司对龙凤都城（四期）太阳湾小区进行物业管理，期限5年（2015年1月1日至2019年12月31日）。由于华兴物业公司的服务管理不善，造成小区物业公共设施、设备、园林绿化等严重损坏，还拖欠水、电费导致水、电表被拆等（具体详见2015年11月19日签署的《龙凤都城四期太阳湾存在的问题汇总表》）。对于华兴物业公司遗留的上述问题，太阳湾业委会曾多次向华兴物业公司反应并要求整改，华兴物业公司不但没有对遗留问题未进行善后处理（修复或者赔偿），反而单方面解除物业服务合同。因华兴物业公司的毁约行为属于根本性的违约行为，除应支付违约金20000元上，并赔偿经济损失287740元。龙凤社区居委会对本、反诉辩称，龙凤社区居委会在太阳湾业委会未成立时，暂代为全体业主与华兴物业公司签订《福建省物业服务合同》和《龙凤都城（四期）太阳湾小区物业委托管理服务合同》各1份。太阳湾业主委员会于2015年9月8日成立后，龙凤社区居委会将监管物业服务及华兴物业公司交纳的合同履约保证金移交给太阳湾业委会。华兴物业公司正式接管太阳湾小区的物业服务期间，存在着管理混乱不到位，很多公共设施损坏没有维护、修复，华兴物业公司依据合同约定应折价向太阳湾业委会进行赔偿。华兴物业公司反诉辩称，①在华兴物业公司在接管该小区物业之前是由泉州市景泽物业服务有限公司（下称景泽物业公司）对小区进行物业管理，小区物业的公共设施、设备、园林绿化等损坏问题就已存在。后因景泽物业公司一直未予配合，未现场盘点查检小区各种公共设施、设备，也未能移交物业管理所需资料。华兴物业公司于同月9日只能自行对小区电梯、消防及二次供水系统、监控系统等设备现状进行自查，并上报安溪县住房和城乡规划建设局（下称安溪县住建局）。华兴物业公司自2015年1月1日接管后尽职尽责进行管理，并不存在管理不善的情况。太阳湾业主委员会提供的同年11月19日《龙凤都城四期太阳湾存在问题汇总表》并非华兴物业公司对小区公共设施设备损坏的确认，小区物业的公共设施、设备损坏在华兴物业公司入驻前已存在，且华兴物业公司已于同年11月19日撤出小区，不能排除有些公共设施、设备是在华兴物业公司撤出之后毁坏的。②由于太阳湾小区众多住户拒不缴纳物业管理费，导致华兴物业公司在接管小区物业管理不到一年内亏损严重，无法继续经营下去。华兴物业公司于2015年8月18日致函龙凤社区居委会提出拟终止物业服务合同，并于同年10月14日对小区全体业主发出《关于撤出龙凤都城（四期）太阳湾物业管理服务的公示》。根据《福建省物业管理条例》第三十八条的规定，物业服务合同期满前，一方要求提出解除合同，应在三十日前告知对方。反诉答辩人已提前30日进行了通知，有权单方面解除物业服务合同，无需支付违约金20000元。总之，太阳湾业委会的反诉请求没有事实和法律依据，应驳回其反诉请求。本案双方当事人争议的主要焦点：1、龙凤社区居委会、太阳湾业委会是否应连带退还给原告合同履约金50000元及逾期付款违约金？2、华兴物业公司是否应赔偿太阳湾业委会经济损失287740元并支付违约金20000元？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的事实及证据，本院认为：⑴移交单系前任景泽物业公司撤离时移交给第三人，该单据来源合法，无须经过反诉原告认可，予以采信；⑵证人李某出庭作证所作证内容能与本案相关证据相互印证，符合证据采信条件，予以采信；⑶《龙凤都城四期太阳湾存在问题汇总表》系由龙凤社区、太阳湾业委会、华兴物业公司共同出具，符合证据采信条件，除反诉原告的证明目的外，予以采信；⑷《龙凤都城四期太阳湾存在问题汇总表》（未加盖华兴物业公司的公章）系由反诉原告单方出具，华兴物业公司不予认可，而真实性等亦不足认定，不予采信；⑸收款收据、便条及华兴物业公司物业费未退名单等，因与本案并不关联，真实性亦不足认定，不予采信；⑹《反映书》、《整改通知》反映通知时间处于反诉被告即将撤离之时，而其所反映存在的问题也是华兴物业公司发布的《关于撤出龙凤都城（四期）太阳湾物业管理服务的公示》中存在问题，且龙凤社区居委会对华兴物业公司解除物业合同后撤离并无异议，而这些问题并非由于反诉被告的原因造成的，显然不足证明反诉原告的证明目的，故不予采信。本院经审理认定事实如下：安溪县龙凤都城（四期）太阳湾小区自2009年2月19日以来由景泽物业公司进行物业管理。2014年12月19日，景泽物业公司经安溪县住建局同意后，撤出对该小区的物业管理工作。2014年12月23日，龙凤社区居委会作为甲方（在太阳湾业委会成立前暂时代表全体业主），与华兴物业公司作为乙方签订《福建省物业服务合同》和《龙凤都城（四期）太阳湾小区物业委托管理服务合同》各1份，约定：①甲方将位于安溪县龙凤都城（四期）太阳湾小区委托乙方进行物业管理，委托管理期限为5年（自2015年1月1日起至2019年12月31日止）；②乙方提供服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应要求全体业主和物业使用人履行本合同相应义务并遵守本物业公共部位（包括楼盖、走廊通道、门厅等）和公共设施（包括电梯、消防设施、公共照明、上下水管道等）的使用维护等管理制度；③甲方应负责处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题，负责审批物业维修专项资金的使用预算，负责审查乙方提交的物业公共部位、公用设施设备修缮、更新、改造的书面报告，并监督修缮改造等的竣工验收；4、合同签订时，乙方应交5万元作为合同履约金至合同期满后7日内无息退还。合同中途终止的，属乙方责任的视情况扣除；5、双方中任何一方提出提前终止合同的，需提前3个月通知对方。因一方违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方30日即行解除，并在30日内办理交接。合同对其他事项作了具体约定。合同签订后，华兴物业公司于同月29日支付给龙凤社区居委会合同履约金50000元，并按合同规定时间入住管理。景泽物业公司在退出小区物业管理时，只移交小区物业用房和部分图纸，未能向华兴物业公司全面移交物业管理所需资料，也未能现场盘点小区各种设施设备情况。而龙凤社区居委会至今亦未能依上述物业合同的约定处理好景泽物业公司对小区的物业管理遗留问题。华兴物业公司在进驻太阳湾小区后，主动对小区物业公共设施、设备现状进行自查，并就电梯检查报告、太阳湾小区消防及二次供水系统的检查报告，门铃、门禁及监控系统的检查等公共设施设备现状，以自查报告形式向安溪县住建局进行报备。华兴物业公司在物业合同履行一段时间后以众多住户拒不缴纳物业管理费等为由，于2015年8月18日致函龙凤社区居委会，提出拟终止物业委托服务合同并征求意见。在取得龙凤社区居委会同意，华兴物业公司并向安溪县住建局进行报备。太阳湾业委会于2015年9月8日成立后，龙凤社区居委会将物业管理职能及合同履约金50000元移交给太阳湾业委会，但并未将此情况明确告知华兴物业公司。2015年10月14日，华兴物业公司向龙凤社区居委会发出解除《福建省物业服务合同》和《龙凤都城（四期）太阳湾小区物业委托管理服务合同》的通知，并在小区公共场所发布《关于撤出龙凤都城（四期）太阳湾物业管理服务的公示》，决定从2015年11月14日起停止对太阳湾小区的物业管理服务。《关于撤出龙凤都城（四期）太阳湾物业管理服务的公示》的主要内容有：⑴前期物业公司对物业管理相关资料没有全部移交，其相关债权、债务没有同业主清理，前期物业公司预收取2015年1月1日后的物业服务费也无移交；电梯五方通话设备、线路损毁长期无法使用，消防设施瘫痪，监控系统故障、缺失超50%，对讲系统损毁达30%；进出口道闸不能使用，小区门道路石材破损严重等。⑵前期物业公司向小区业主预收取2015年1月1日后的物业服务费（含土渣清运费、污水处理费等）没有进行移交或直接退还给业主，小区内公共设施设备因前期物业公司没有正常维修维护等而产生诸多问题，尤其是电梯系统的五方通话长期故障影响年检，监控系统线路老化，故障频繁，消防管道下沉错位无法供水，主机瘫痪，致使业主意见很大而以此为由拒不缴纳物业管理费和水电公摊费用等款项。⑶要解决前期物业与业主之间的债权债务问题，要承担修复电梯五方通话设备、对讲门禁、监控系统恢复消防设施等需庞大费用，已呈现无法继续管理服务状态。2015年11月19日，华兴物业公司、龙凤社区居委会及太阳湾业委会三方共同对龙凤都城（四期）太阳湾小区相关设备、设施等现状及存在的问题进行核查，并共同签署1份《龙凤都城四期太阳湾存在的问题汇总表》。审理中，华兴物业公司并向本院提出申请，要求法院依职权向安溪县住建局调取华兴物业公司提交的安溪县龙凤都城（四期）太阳湾小区公共设施设备现状自查相关报告。本院向安溪县住建局调取时，安溪县住建局人员向承办人明确表示当时有收到这些报告，现找不到这些报告，但安溪县住建局又不同意出具遗失证明。本院认为，龙凤社区居委会与华兴物业公司于2014年12月23日签订的《福建省物业服务合同》和《龙凤都城（四期）太阳湾小区物业委托管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约履行各自的义务。合同履行中，龙凤社区居委会未能督促景泽物业公司向华兴物业公司全面移交物业管理相关资料，且景泽物业公司预收取部分业主2015年1月1日后的物业服务费亦未能退还等等，是造成华兴物业公司难以进行后期物业管理的主要原因。显然，龙凤社区居委会未能依合同约定处理好前任景泽物业公司对小区的这些物业管理遗留问题，已经构成违约。因华兴物业公司已在征得龙凤社区居委会同意后，按龙凤社区居委会的要求向安溪县住建局报备后并进行公示，且太阳湾业委会对华兴物业公司与龙凤社区居委会提前解除物业合同并无异议，故华兴物业公司提前解除与龙凤社区居委会签订的《福建省物业服务合同》和《物业委托管理服务合同》合法。合同解除后，龙凤社区居委会收取的合同履约金50000元理应予无息退还。审理中，太阳湾业委会自认龙凤社区居委会已向其移交合同履约金50000元。对此，太阳湾业委会有义务返还给华兴物业公司合同履约金50000元。华兴物业公司的诉讼请求，合法部分，予以支持。对于太阳湾业委会反诉称因华兴物业公司的服务管理不善而造成小区物业公共设施、设备、园林绿化等严重损坏，应赔偿其经济损失329997.27元并支付违约金20000元的问题。因太阳湾业委会对于小区物业公共设施、设备、园林绿化等损坏情况，仅提供1份由华兴物业公司、龙凤社区居委会及太阳湾业委会三方确认的《龙凤都城四期太阳湾存在问题汇总表》，而该汇总表虽体现的小区公共设施、设备损坏情况，但无法分清这些设备损坏是由谁故意造成的，也无法体现设施、设备损坏的具体价格。因之，太阳湾业委会的反诉请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《福建省物业管理条例》第三十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、安溪县龙凤都城太阳湾小区业主委员会应在本判决生效后十日内退还给泉州市华兴物业管理有限公司合同履约金50000元；二、驳回泉州市华兴物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回安溪县龙凤都城太阳湾小区业主委员会的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1050元、反诉案件受理费6000元，合计7050元，由安溪县龙凤都城太阳湾小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  沈聪明人民陪审员  洪金示人民陪审员  林明元二〇一七年一月十日书 记 员  李晓萍