江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0602民3619号 原告南通中南世纪花城投资有限公司,住的所地南通市世纪大道1号。 法定代表人陈锦石，董事长。 委托代理人徐志炎，男，南通中南世纪花城投资有限公司员工。 委托代理人崔健祥，男，南通中南世纪花城投资有限公司员工。 被告杨玲琳，女，1982年10月28日，汉族，住启东市。 原告南通中南世纪花城投资有限公司（以下简称中南花城公司）与被告杨玲琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中南花城公司徐志炎、崔健祥到庭参加诉讼。被告杨玲琳经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告中南花城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年10月2日签订的中南世纪花城35幢1802室《商品房买卖合同》；2.判令被告承担《商品房买卖合同》解约金47196.3元；3.判令被告在商品房买卖合同解除之日起三个工作日内赴南通市房管局办理商品房买卖合同注销备案手续；4.判令被告偿还原告代偿本金653036.07元及承担自2016年6月16日起以653036.07元为基数按每日万分之五计算的违约金至注销合同备案之日止，现暂计算至2016年6月25日，计3260元；5.判令被告向原告支付以合同解除后所得应退实缴房款不足抵销被告对原告所负债务的余额。诉讼中，原告撤回第5项诉讼请求。 事实与理由：原、被告于2014年10月2日签订《商品房买卖合同》，被告预购原告开发的中南花城35幢1802室房屋一套，房屋总价943926元。合同约定被告首付283926元，银行贷款66万元。然被告首付仅支付47926元，余款236000元逾期未付。2015年原告仅就该逾期部分诉至法院，生效法律文书确认截至2016年1月31日，该236000元逾期本息合计244750元。被告向中国农业银行股份有限公司南通崇川分行（以下简称崇川农行）贷款66万元，原告承担阶段性连带保证责任。因被告未如约还贷，2016年4月25日，崇川农行致函原告，宣布贷款提前到期并要求原告代偿，原告于2016年6月6日代被告偿还贷款本息653036.07元。《商品房买卖合同》附件四第三条约定，××未按约还贷导致银行要求××代偿的，××有权单方解除合同，××除应在××被划扣之日起10日内偿还××全部被扣款项外，每逾期一日还应向××支付被划扣款项万分之五的违约金；××应按合同价款的5%向××支付解约金；对于××已支付的房款，扣除代偿的贷款本息和向××支付的违约金及其他费用后，如有余额，××据实返还；若不足由××补足。 被告杨玲琳未应诉答辩。 原告中南花城公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提供的证据与原件进行了核对，对商品房买卖合同及附件、个人购房担保借款合同、（2015）崇民初字第01224号民事调解书、还款协议、农行迪崇川支行贷款提前到期通知、银行业务凭证、撤销保证担保函予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月2日，原告中南花城公司（××）与被告杨玲琳（××）签订商品房买卖合同一份。合同约定，××购买的商品房为中南世纪花城35幢1802号房，建筑面积共103.41㎡。按建筑面积计算，该商品房单价为9128元，总金额943926元。付款方式及期限为：2014年10月2日前××向××支付首付款283926元，房款660000元在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。交付期限为2016年4月30日前。补充协议第（三）条约定，按揭购房的客户自其具备办理他项权证条件之日起一个星期内应提交相应的办证资料给××以便及时办理他项权证，每延期一天，××应承担合同总价千分之一违约金。如××未按约定的时间偿还贷款本息而导致银行向××要求划扣相应款项时，××有权单方解除本合同，××同意放弃《商品房买卖合同》项下一切权利，并授权××单方向房管局申请解除备案。××除应在××被划扣之日起十日内偿还××全部被扣款项外，每逾期一日还应向××支付被划扣款项万分之五的违约金。如××拖欠银行贷款累计3个还款期以上，或致使银行要求××提前清偿全部贷款本息，在××承担连带担保责任后，××有权单方面解除《商品房买卖合同》，××解除合同后，可将该商品房另行销售，××应按合同房价款5%向甲方支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利，由××单方办理备案注销手续。对于××已付的房款，扣除代偿的贷款本息和向××支付的违约金及其他费用后如有余额，由××据实返还；若不足应由××补足。合同还对其他事项进行了约定。 商品房买卖合同签订当日，杨玲琳向中南花城公司借款236000元，签订还款协议一份，约定2015年4月2日前归还78667元，10月2日前归还78667元，2016年4月2日前归还78666元，××未能在上述规定的每一个还款期按时还款，就未能还款的部分，××须按照未能还款的数额按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的2倍向××支付利息，该利息自××借款之日起计算。若合同约定的房屋交付前，××尚未能还清全部款项的，则××有权拒绝交房且不承担任何责任。 上述合同签订后，杨玲琳向中南花城公司缴纳了47926元，与借款236000元一起作为购房首付款283926元。2014年10月23日，由中南花城公司提供连带责任保证担保，杨玲琳与中国农业银行股份有限公司南通崇川支行（以下简称农行崇川支行）签订个人购房担保借款合同，贷款66万元支付了剩余购房款。双方办理了商品房买卖合同备案。 2016年4月25日，农行崇川支行向中南花城公司发函，告知杨玲琳已逾期93天未按期归还，农行崇川支行宣布杨玲琳的贷款提前到期，贷款本息合计人民币649207.12元，要求中南花城公司按合同履行相关义务。 2016年6月6日，中南花城公司承担保证责任向农行崇川支行还款21732.64元、631303.43元。 2016年6月8日，农行崇川支行撤销了中南花城公司的保证担保。 2015年6月29日，中南花城公司向本院起诉杨玲琳，要求偿还236000元借款中第1期78667元的本息。经本院组织调解，双方就236000元借款本息的偿还达成分期还款协议，本院出具（2015）崇民初字第01224号民事调解书予以确认。 中南花城公司因向杨玲琳追偿借款、代为偿还的贷款本息未果，遂诉至本院提出前述诉讼请求。 本院认为，原告中南花城公司与被告杨玲琳之间存在以下多种法律关系：商品房买卖合同关系、借款合同关系、贷款担保合同关系。三份合同相互之间存在关联，其中商品房买卖合同是主要的合同，其他两份合同系为履行商品房买卖合同而订立。同时其他两份合同的履行又影响到商品房买卖合同的履行。 关于商品房买卖合同，因该合同的大部分购房款系由中南花城公司提供连带责任担保由杨玲琳向银行贷款支付。现因杨玲琳未偿还银行贷款，银行提前宣布贷款到期，由中南花城公司承担保证责任，代偿了贷款本息，因此按照商品房买卖合同补充协议的约定，中南花城公司具备单方解除合同的权利。中南花城公司提出解除商品房买卖合同并要求杨玲琳配合撤销备案的诉讼请求，本院予以支持。 关于借款合同（还款协议），系为履行商品房买卖合同而订立。中南花城公司就236000元借款本息已提起诉讼，本院就此已出具调解书予以确认，本案对此不再处理。 关于担保贷款合同，中南花城公司作为担保人承担担保责任后，其享有向债务人杨玲琳追偿的权利。中南花城公司提出要求杨玲琳承担代偿贷款本息653036.07元的诉讼请求，本院予以支持。 关于杨玲琳的赔偿问题，鉴于三份合同存在关联关系，在担保贷款合同被银行提前宣布到期后，中南花城公司应及时解除商品房买卖合同及借款合同，以已付房款抵扣借款及代偿的贷款本息，以避免损失的进一步扩大，否则造成扩大的损失，不应由杨玲琳承担。综合考虑上述三份合同，商品房买卖合同约定房价5%的违约金为47196.3元，该违约金足以弥补中南花城公司代偿贷款本息的利息损失。对于该47196.3元违约金，本院予以支持。对于中南花城公司提出的其余赔偿请求，本院不予支持。合同解除后，中南花城公司收取的购房款应予退还，退还的购房款可用于抵偿借款本息、代偿的贷款本息及违约金，双方可另行结算。 综上，被告杨玲琳经本院合法传唤未到庭，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南通中南世纪花城投资有限公司与被告杨玲琳于2014年10月2日签订的中南世纪花城35幢1802室《商品房买卖合同》。 二、被告杨玲琳于判决生效之日起三日内协助原告南通中南世纪花城投资有限公司办理《商品房买卖合同》撤销备案手续。 三、被告杨玲琳应偿还原告南通中南世纪花城投资有限公司代偿贷款本息653036.07元。 四、被告杨玲琳应给付原告南通中南世纪花城投资有限公司违约金47196.3元。 五、驳回原告南通中南世纪花城投资有限公司其他诉讼请求。 上述三、四项总计700232.37元，由被告杨玲琳在本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通中南世纪花城投资有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10848元、公告费690元，合计11538元由被告杨玲琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10848元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行)。 审 判 长  余雪松 审 判 员  范纪强 人民陪审员  马 莉 二〇一七年一月五日 书 记 员  朱路遥