西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初8863号原告（反诉被告）：西安华旗物业服务有限公司，住所地：西安市雁塔区长安中路99号10105号。法定代表人：刘念盈，该公司董事长。委托代理人：刘冰，陕西韬达律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏某某，男，汉族。委托代理人：卢越睿，陕西维谨律师事务所律师。委托代理人：迟波，陕西维谨律师事务所律师。原告（反诉被告）西安华旗物业服务有限公司与被告（反诉原告）魏某某租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人及被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付下欠的综合物业费5343007.08元及该款项逾期支付的违约金504176.637元（按照逾期金额每日1‰计算，其中1524232.08元自2016年3月10日起计算，262233.48元自2016年6月9日开始计算，3556541.52元自2016年8月15日开始计算，暂时计至2016年9月30日为504176.637元）。2、判令被告立即将西安华旗国际广场5、6层租赁房屋恢复原状后返还给原告，并向原告支付自2016年8月15日至实际返还之日的房屋占用费（按每月每平方米121.5元计算，暂时计算至2016年9月30日为1155466.25元）。3、判令被告向原告承担违约金1524232元，并赔偿天然气施工损失924090.1元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月24日，原告与被告签订了商铺及场地使用合同、物业服务协议，约定原告将位于雁塔区长安中路99号华旗国际广场商业部分5、6层出租给被告使用10年，自2015年6月29日起算，原告在该期限内给予五个月的装修期，二个月的免费期，同时约定租赁期间的综合物业费支付标准为每月每平方米81元。支付方式为缔约后支付首档3个月的租金，其后以三个月为支付周期，每次提前50天支付，逾期支付的按每日千分一的标准支付逾期违约金等等。缔约后，原告及时将租赁房屋交付给被告，被告亦按约支付了保证金及首档租金，然被告因装修过程中自身设计变动过多，以至于未能在五个月装修期内装修完毕。2016年3月10日，被告应当交纳第二档综合物业费，然被告未能按时交付，后原告多次催促未果，2016年6月9日，被告应当交付第三档综合物业费，然被告仍未支付。原告无奈，惟有在该2016年8月10日通知被告解除合同，收回租赁场地。故望盼如所请。被告辩称，1、双方签订的《商铺及场地使用合同》及《物业服务管理合同》正在履行期间，答辩人违约情形并未达到《商铺及场地使用合同》第13.1.4条的要求，被答辩人无权根据该约定单方解除《商铺及场地使用合同》，其单方解除合同属于违约，应该向答辩人承担违约责任并赔偿答辩人损失。2015年6月24日，魏某某（乙方）与西安华旗物业服务有限公司（甲方，下称“华旗公司”）签订《商铺及场地使用合同》，承租房屋用于经营餐饮，甲方给予乙方5个月装修期，2个月免租期，合同第13.1.4条约定：“乙方逾期不支付综合物业费累计超过两个月，甲方有权解除本合同”，第18.10条约定：“如乙方装修期结束，天然气未到位，免租期顺延，顺延90天仍未到位，乙方有权决定单方解除本协议，甲方应当赔偿直接损失”。合同签订后，答辩人按照约定向华旗公司缴纳了保证金60万元及三个月的综合管理费后开始进场装修，在答辩人完成装修后，华旗公司一直不能按照约定将天然气安装到位，导致魏某某无法正常开业，根据双方约定天然气未到位免租期要进行顺延，2、答辩人并未拖欠被答辩人的租金及物业费。根据双方《商铺及场地使用合同》的约定，以及天然气实际的到位时间计算双方计租日应为2016年5月5日（2016年3月5日，被答辩人才向答辩人发放了天然气卡，根据租赁合同第18.10条的约定，天然气未到位免租期顺延，免租期为两个月，即2016年3月5日至2016年5月4日为免租期）。答辩人已经在2015年8月缴纳了首期租金及物业费（三个月），即2016年5月5日至2016年8月4日之间的租金及物业管理费；按照合同18.11条的约定“华旗国际广场1-4层商铺在乙方开业时未开业运营的，自免租期满之日起，乙方按照原租金50%的标准支付租金至华旗国际广场1-4层商铺开业之日，物业管理费不做调整。”因为华旗国际广场的四楼一直都未开业运营，所以租金应该按照约定标准的50%计算，截至被答辩人向答辩人发出解除通知之日（2016年8月10日），答辩人的租金还仍有剩余，并没有拖欠其租金。3、根据《商铺及场地使用合同》及《物业服务管理合同》的约定，天然气施工是被答辩人按照答辩人的要求安装到户的，天然气施工是被答辩人的义务，其无权要求答辩人承担。根据《商铺及场地使用合同》第8.1条的约定，被答辩人应该负责将天然气的管道按照乙方要求放管到户，并且费用由被答辩人承担。《物业服务管理合同》附件中关于“华旗国际广场5F-6F物业的交付与约定”第六项关于天然气的交付约定，甲方（华旗公司）按照答辩人魏某某提供的厨房布局图及天然气用量要求，安装到户。答辩人经营的是餐饮行业，天然气是必备的基础条件之一，双方也约定了天然气到户是被答辩人的合同义务，所以被答辩人无权要求答辩人承担其关于天然气施工的费用。2016年8月14日原告已经采取封门、清场的措施将被告清理出场地，造成被告无法使用其承租的房屋，因此原告要求被告承担2016年8月14日之后的租金请求不能成立。目前租赁合同仍在履行期间，但原告影响和阻止履行合同的行为已经构成违约。2016年3月至2016年8月，在被告与原告多次协商确定起租日期间，原告多次更换负责人。根据原、被告双方合同，被告在承租期间承担的仅为房屋租金及物业费，并不存在综合物业费的支付义务，原告起诉的综合物业费超出了双方合同约定的义务范围。被告（反诉原告）向本院提出如下反诉请求：1.请求人民法院依法确认反诉被告与反诉原告之间租赁合同的起租日为2016年5月5日。2.请求人民法院依法确认在反诉被告华旗国际广场1-4层商铺没有全部开业的期间，反诉原告应当按照合同约定租金的50%向反诉被告缴纳租金。3.请求人民法院依法判令反诉被告西安华旗物业服务有限公司赔偿反诉原告经济损失2374464元。4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：原告与被告签订了商铺及场地使用合同，合同约定，如果装修期结束，天然气未到位，免租期顺延，顺延90天仍未到位，被告有权决定单方解除协议，如果原告的广场1至4层在被告开业时未开业运营，自免租期届满之日起，被告按原租金的50%的标准支付租金直到商场开业为止。合同签订后，原告将商铺交付给被告，但原告一直不能按合同约定完成天然气工程的施工、点火及安排原告及其他商户购买商业用电，导致被告无法实际使用商铺，原定的装修进度及开业时间也是一拖再拖，原告2016年3月5日以后才将天然气卡、电卡等交给被告，导致被告2016年3月20日才得以开始经营。据此被告认为，原告没有按约提供可以使用的天然气，因此原告应当将免租期顺延至实际提供天然气配套之日即2016年3月5日才能开始计算2个月的免租期，免租期结束的第二天才为合同约定的实际计租日，即2016年5月5日，而根据合同中约定的，由于华旗广场1-4层未开业运营，被告按原租金的50%的标准支付租金，直到现在，华旗广场的4层还未开业，1-3层的大部分商铺未开业，故被告应当按50%的标准支付租金，由此计算，截止原告发出解除合同通知之日起算，被告未拖欠原告的租金。故而被告不存在违约，现在原告未按合同约定履行义务，导致被告开业延期，出现损失，故而望支持被告的反诉请求。原告（反诉被告）辩称，第一、反诉原告要求确认的起租日与事实和合同约定不符。第二、华旗国际广场1-4层商铺按期开业，不存在反诉原告应当按照合同约定租金的50%向反诉被告缴纳租金的情况。第三、被告未按期开业是其自身原因导致的，与原告无关。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月24日，原告西安华旗物业服务有限公司与被告魏某某签订商铺及场地使用合同，双方约定：原告将位于西安市雁塔区长安中路99号西安华旗国际广场商业部分5、6层的商铺及场地出租给被告作商业使用，经营品类为餐饮经营。房屋的使用期为10年，自2015年6月29日零时起至2025年6月28日二十四时止。被告在按原告要求办理完毕进驻手续后，方可进行专用房屋装修工程，如被告未能在约定的时间内，办理进驻手续，本合同中的费用起算日及使用期、装修期等本合同约定的其他期限的起止日期并不因此更改，原告仍有权按照本合同收取本合同规定之各项费用。原告同意给被告7个月的免费期（其中装修期5个月，免租期2个月）。免费期内被告无需支付租金及物业费，但必须支付因此产生的其他费用。免费期自房屋交付之日起计算。租金按其使用面积计算，在本合同的第一年至第三年，每月每平方米租金为51元，每月租金为319900.56元。付款方式为季付，首档房屋租金为959701.68元。如果被告逾期不支付综合物业费累计超过两个月的，原告有权解除本合同。被告逾期支付综合物业费的，每逾期一天按欠款数额支付0.1%的违约金。合同解除后，如果被告不按期返还房屋，则应当按综合物业费的1.5倍支付占用费。合同签约时，被告应向原告交纳履约保证金30万元及食品安全保证金30万元。后双方于2016年3月1日对此条款进行了变更，变更为：履约保证金20万元、食品质量安全保证金20万元、天然气设施设备使用保证金20万元。合同还约定，如果被告装修期结束，天然气未到位，免租期顺延，顺延90天仍未到位，被告有权决定单方解除本协议，原告应当赔偿直接损失。如果原告方负责运营的华旗广场1-4层商铺在被告开业时未开业运营，自被告方免租期届满之日起，被告按原租金50%的标准向原告支付租金直到广场1-4层开业止。物业费不做调整。自被告免租期届满之日起，因被告原因未能开业的，被告按规定向原告交纳租金，若原告方未开业的，被告只缴纳物业管理费和50%的租金。原告与被告同时还签订了物业服务协议，由原告对被告承租的房屋提供物业服务，物业管理收费还按建筑面积每月每平方米30元交纳。合同签订后，2015年6月29日，原告将上述约定的房屋交付给被告，双方签订了专用房屋移交确认书。2016年7月11日，原告给被告发出缴费通知书，表示根据合同约定，被告应于2016年6月7日前缴纳下一档2016年7月23日至2016年10月22日的综合物业费1524232.1元。2016年7月18日，原告第二次给被告发出缴费通知单，要求被告应当于2016年7月22日前进行缴纳。否则将按合同约定，要求被告每逾期一天按综合物业费的0.1%支付违约金，2016年8月3日，原告第三次给被告发出缴费通知单，要求被告及时交纳综合物业费。同日，原告向广场的五、六层经营户发出告知书，表示由于被告不按时交纳综合物业费，原告方将对被告停止物业服务。请商户理解并督促。2016年8月10日，原告向被告出具公函表示，由于被告未按时交纳综合物业费，累计超出两个月，已构成根本违约，故而原告决定解除与被告签订的合同并收回专用房屋。要求被告于2016年8月14日17时之前向原告交还该专用房屋，如逾期未交还，原告有权按照合同约定收回房屋。2016年8月11日，被告给原告回函表示，截止目前被告已交清承租房屋全部费用，不拖欠任何费用。2016年8月14日，原告至公函给被告，表示由于被告违约，原告方已书面通知解除合同，原告方将于2016年8月15日起进入房屋，并对该区域全面管控，产生的费用由被告承担。随后原告方实际控制了诉争的房屋。另查明，2015年7月28日，原告向被告发出关于华旗国际5F、6F餐饮天然气工程安装条件的工作联系函，表示，5、6层天然气工程已进行过现场交底，根据交底情况，天然气公司提出明确要求，希望你公司尽快答复并配合现场具备天然气施工条件，如果贵企业的自身原因无法按时接通天然气以至于影响开业的，贵公司需要承担一切后果。2015年11月21日，原告再次致函被告表示，天然气报建以来，因贵方自身不能满足天然气施工条件，我司付出大量人力物力催使施工队进场施工，但施工期间依然产生较多问题，1、根据贵方提供图纸要求，天然气工程施工已完成庭院及6层室内工程（表后由于贵方灶具不到位，无法施工）。2、在6层室内施工阶段，贵方单方面要求施工队多次改变主管管线位置、挂表位置，未按原图施工。3、5层天然气施工期间，出现因租户阻挡导致停工，工队窝工。4、11月14日由于贵方拟改变5层施工方案，在得到商业管理中心同意后，五楼搁置六楼先行施工。5、据施工现场工人反映，贵方拟将5层室内天然气工程进行颠覆性变化，完全背离原有计划。6、贵方室内装修缓慢，截至今日6层没有任何装修迹象，影响天然气验收时间。据此，我司郑重提出，天然气工程只按确认图纸验收后方可点火，目前因贵方未按图施工，故我司无法满足验收条件，因此造成损失应由贵方承担。总之，依合同约定而言，贵方不能按原提供方案执行就已经违约，因此造成的成本增加，无法满足验收条件应由贵方承担。2016年1月4日，原告给被告发出关于华旗国际5F、6F餐饮天然气工程施工结束的告知函，表示截止2016年1月4日，华旗国际5层、6层天然气工程施工阶段已全部竣工，目前因为贵方未按图施工，造成竣工图变更及竣工资料完善的相关事宜，请贵方尽快完善变更图及竣工图。以便天然气竣工报验工作及竣工决算工作顺利进行。原告将该函件于2016年1月6日通过电子邮件的方式发给被告。2016年1月7日，被告魏某某给原告发出情况说明，表示根据我方需要。对天然气工程做以下调整，一、对五楼北侧4块天然气表的表后管不再安装，在天然气点火前保持现状即可。二、将6楼西侧已安装完成2块天然气拆除，并根据我方提供位置重新安装，三、因我方需要，对天然气工程未按原图施工部分的设计变更由我方协调完成，变更后增加的材料、工人加班费用，由我方承担。上述问题是根据我方意愿完成，我方承担相应责任。2016年1月9日，原告给被告发出关于华旗国际5、6餐饮天然气工程需立刻整改的函。提出五项问题，要求被告立即尽快处理，切勿影响工程验收。2016年1月14日，被告向原告发函，表示由于我方承租的5、6F区域天然气工程未按原设计方案施工。致使天然气实际用气量发生变化，望贵公司给予支持办理相关申请手续，由此变更产生的相关责任由我方承担。后该天然气工程现场变更决算显示，超出原工程造价89119.43元。2016年1月25日，原告书面通知被告，表示我公司计划2016年1月26日对天然气进行二次验收，望贵公司通知全部商户。后又于2016年1月25日原告给被告发出天然气验收条件及点火条件的函，2016年1月30日发出关于验收整改的情况说明的函。2016年2月4日发出关于天然气点火完成情况的函。2016年3月2日，被告魏某某写出书面保证书，表示5、6层开业在即，需提前办理天然气卡相关工作，但由于排烟设备因我方原因未能安装到位我方保证，我方会监督各承租人在排烟设备未到达25楼之前不私自排烟，如发现有商户存在私自排烟行为，我方将对商户进行停水、停电、停气的处罚，如我方未进行处罚，原告可对被告停电及停止一切物业服务，因排烟造成的一切损失由商户魏某某承担。2016年4月28日，被告方工作人员魏某甲给原告发出工作联络单表示，我方只是天然气的使用方，贵公司所说的因商户自身原因造成天然气工期拖延的情况不能成立，我方对此无法认可。我方希望贵方能够将本合同租期按天然气实际投入使用之日开始进行计算。2016年2月28日，被告方工作人员魏某甲给原告发出关于5、6层餐饮消防系统完善事宜的回函。表示目前我方开业在即，在办理二次消防合格意见书时，雁塔区大队要求我方提供大楼在建部分的一次消防合格意见书，请贵方尽快将增建部分的一次消防合格意见书提供予我方，便于我方办理二次消防合格意见书。2016年5月11日，魏琳芝再次向原告发函，表示需要一次消防验收意见书。2016年7月27日，被告向原告发出情况说明，就天然气、一次消防验收意见书、供电系统、电梯配套、客流情况等向原告进行说明，并要求按合同约定的50%的标准计算租金并继续履行合同。另查明，被告仅支付了第一档综合物业费1524232.08元，再未交纳其他费用。上述事实有商铺及场地使用合同、物业服务协议、补充协议、专用房屋移交确认书、缴费通知书、回函、往来函件、情况说明、工作联系函、天然气工程结算书、消防验收意见书及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，原告与被告之间签订的商铺及场地使用合同，没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦没有违反当事人意思自治，合法有效，依法予以认定。合同签订后，双方当事人均应当按合同约定履行自己的权利义务。根据合同约定，被告应当提前50天支付下一档综合物业费，而经过原告三次催促，被告仍然没有交纳，被告的行为构成严重违约，原告发函与被告解除合同的行为，符合合同约定，亦有事实依据，应当依法予以认定。该解除合同的行为，自解除函到达之日生效，原、被告之间的合同即为解除。被告如果对该解除合同的行为有异议，自解除合同的通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，人民法院不予支持。本案中被告接到了解除合同的通知，但并没有在法定期间向法院起诉，故对被告的该项辩称意见不予采信。至于原告要求被告支付下欠的综合物业费及逾期违约金一节，该内容合同中有明确约定，但由于被告迟迟没有支付租金的行为，明显存在违约行为，应当承担违约责任。故对原告的该项诉讼请求依法应当予以支持。合同解除后，由于原告采取实际行动，自行收回了诉争房屋，自2016年8月15日起，原告对房屋已经进行了管理和使用。故而原告要求恢复原状，返还房屋的诉讼请求，已经没有事实基础，故对原告的该项诉讼请求不予支持。原告向被告要求房屋占用费一节，因被告没有占有和使用房屋，亦就没有事实基础，故对原告的该项诉讼请求亦不予支持。至于原告要求被告按合同约定支付违约金一节，符合法律规定，亦有事实依据，对此予以支持。该项违约金为一次性违约金，合同只是约定不多于三个月的综合物业费，但该约定明显偏高，本院酌情对此予以减免为宜。但原告要求被告支付天然气施工损失一节，因天然气安装本就是原告的义务，故而该费用不能由被告承担，但由于被告自行承诺天然气变更的责任由自己承担，故而对于变更决算的费用由被告承担为宜。至于被告提出的反诉请求要求确认起租日为2016年5月5日一节，合同约定如果被告装修期结束，天然气仍未到位，免租期顺延。但根据原、被告之间的函件往来看，天然气迟迟不到位的主要原因是由于被告方的商户多次更改天然气管道及装修设计方案，导致施工缓慢，耽误了工期，所以并不能认为只要天然气没有实际安装到位，不问责任和理由，就应当将免租期顺延，故起租日应该为2016年1月31日，原、被告之间的租金以此计算为宜。由于被告只是交纳了第一档综合物业费，再没有交纳后续费用，无论是起租期按何时计算，被告均存在严重违约行为，导致合同解除。根据合同约定，被告除了支付剩余综合物业费以外，还应当支付免租期内的免去的所有费用，故而对被告的该项反诉意见不予支持，而对原告要求被告支付免租期内的所有费用的请求，予以支持。至于被告提出的反诉请求，认为一至四楼没有开业，要求按合同约定标准的50%交纳租金一节。根据庭审查明情况，一至四层均已开业，并且有开业典礼和海报宣传。虽然存在部分商铺没有出租，但并不符合合同约定的“1-4层未开业”的情形，故而不能按租金的50%的标准交纳，被告的该项反诉请求没有事实依据，本院不予支持。至于被告提出要求原告赔偿经济损失一节，亦没有事实及法律依据，对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告魏某某于本判决生效之日起十日内支付原告西安华旗物业服务有限公司2016年4月30日至2016年8月14日的综合物业费1786465.56元及免租期（2015年6月29日至2016年1月31日）综合物业费3556541.52元，上述费用合计为5343007.08元。自2016年8月14日起按每日0.10%的标准支付逾期违约金直到实际支付之日。二、被告魏某某于本判决生效之日起十日内支付原告西安华旗物业服务有限公司违约金1016154元及天然气变更决算费用89119.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安华旗物业服务有限公司要求被告魏某某返还房屋并支付自2016年8月15日以后的房屋占用费的诉讼请求。四、驳回被告魏某某的全部反诉请求。本诉案件受理费77957元，由原告承担30000元，由被告承担47957元。反诉案件受理费12898元，由被告承担。因原告已预交本诉案件受理费，故被告在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郭天鲁代理审判员  赵 妍代理审判员  陈 婷二〇一七年一月二十三日书 记 员  张焕焕