湖南省沅江市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0981民初1357号原告：田慧，女，汉族，1988年5月23日出生，住沅江市。委托诉讼代理人：王维，沅江市兴剑法律服务所法律工作者，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为上诉、反诉，代收法律文书。被告：田丹，女，汉族，1982年6月2日出生，住南县。被告：蔡海培，男，汉族，1979年8月24日出生，住南县。两被告共同委托诉讼代理人：伍小军，湖南滨湖律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为上诉、反诉，代收法律文书。原告田慧与被告田丹、蔡海培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，于2016年5月4日作出（2016）湘0981民初373号民事判决书。被告田丹、蔡海培不服提出上诉，益阳市中级人民法院于2016年7月22日作出（2016）湘09民终666号民事裁定书，以原判决认定基本事实不清为由，撤销原审判决，将该案发回重审。本院于2016年8月16日立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田慧及其委托代理人王维，被告田丹及其委托代理人伍小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田慧向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告于2016年1月25日的转让协议无效；2、请求判决被告返还原告向其支付的转让费20500元和利息损失；3、请求判决被告赔偿原告的误工费和机会损失等费用；4、诉讼费由被告承担。重审中，原告变更诉讼请求为：1、请求法院解除原、被告双方于2016年1月25日的转让协议；2、请求判决被告返还原告向其支付的转让费20500元和利息损失；3、被告承担诉讼费。事实和理由：两被告系夫妻关系，2015年10月23日，张三喜将自己坐落在草尾镇华润路新菜场7号门面租赁给被告，合同约定了租期和租金等事项（详见租赁合同）。因被告其他原因，需将该门面转让。2016年1月25日，原告从被告处转让到该门面，转让费20500元（包括租金4500元和门面打空费16000元）。转让协议达成当日，原告要求被告通知出租方张三喜到场认可，可被告表态：不需通知，张三喜同意转让，有问题归他负责，2016年1月27日上午，原告打开门面做生意，遭到出租方张三喜的阻拦，不同意原告转到门面，原告立马告知被告来处理此事，可被告以已转给原告为由，对原告的要求不予理睬和答复。故诉至法院。被告田丹、蔡海培辩称，原告的陈述与事实不符，是出租人的舅子高仕文出面做担保，保证房屋转租没有问题；原、被告签订的门面转租合同合法有效，出租人张三喜在与被告签订的出租合同中没有约定转租的条款；本案已经经一审、二审审理，原告不能变更诉讼请求，提交的证据已超过举证期限。原告在一审中只提供了张三喜与被告的门面转租合同和门面转让费收条两份证据，原告方在一审中没有提供张三喜的有关证明，而张三喜一直在沅江没有外出，因此张三喜到现在为止没有向被告方提出解除门面出租合同的要求，根据法律规定可以推定张三喜同意了被告的转租行为，原告是根据被告在门面上贴出的转租公告，找被告签订的门面转让合同，被告没有任何欺骗行为，原、被告门面转租合同是双方的真实意思表示，转租合同合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，2015年10月23日被告田丹与张三喜签订一份《租赁合同》，约定张三喜自愿将位于草尾镇新菜场7号门面（以下简称诉争门面）租赁给田丹，租金为6000元每年，租期一年（2015年10月23日——2016年10月23日）。合同签订后，张三喜将门面交付给两被告使用，并收取6000元门面租金。两被告系夫妻关系，诉争门面实际由两被告共同租赁经营。2015年10月10日，两被告在诉争门面上张贴转让公告。2016年1月25日，两被告将诉争门面转租给原告田慧，未签订书面转让协议，被告田丹向原告田慧出具收条一份，收条载明：“今收到田慧交来门面转让费（包括至2016年10月23日的房租）共计贰万零伍佰元整，田丹，2016.1.25。”其中原告向被告交付的款项包含了租金4500元（500元/月，期限为9个月）及打空费16000元。以上事实有原、被告提供的被告田丹与张三喜的租赁合同及收条、田丹收条、原、被告当庭陈述为证，本院依法予以确认。在庭审过程中，原告田慧申请张三喜出庭作证，张三喜作为诉争门面的房东，在庭审中公开表示两被告的转租行为未在事先获得其许可，且不同意两被告将诉争门面转租给原告。原告田慧转让该门面后于2016年1月27日开张经营，2016年2月1日因受到张三喜阻止而停止经营。本院认为,本案的焦点问题一是原告以确认合同无效之诉起诉后在重审中是否可以变更为解除合同之诉。根据《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第三十五条规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案原、被告之间的房屋租赁合同经二审法院认定，不属于法定的合同无效的情形，只存在解除与否的情形，本院据此依法向原告释明，原告依法相应变更诉讼请求并无不当，故对被告的该辩解意见不予采纳。本案的焦点问题二是原告的诉请是否能够得到支持。被告田丹与房东张三喜签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，蔡海培虽未在《租赁合同》上签字，但与田丹共同实际履行了该合同，亦应受到合同约束。原、被告虽未签订书面转租协议，但根据双方支付租金、交付房屋的行为能够推定双方有订立合同意愿，且双方已实际履行主要义务，转租协议已经成立并生效。综上可知，房东张三喜将诉争门面出租给两被告，两被告在剩余租期内又将诉争门面转租给原告，房东张三喜为出租人，两被告为承租人，原告为次承租人，故三方均应按照合同约定和法律规定履行各自义务。两被告与房东张三喜之间签订的房屋租赁合同未明确约定是否可以转租，两被告在转租前亦未获得张三喜明示同意，且张三喜在知道两被告将房屋转租给原告后六个月内向原、被告均提出了异议，反对转租，并阻止原告使用诉争门面，从而影响了次承租人即原告合理使用租赁房屋，导致原告不能实现合同目的，两被告的行为已构成根本违约，现原告要求解除合同，本院依法予以支持。被告以自己在转租前已张贴了转租公告，而张三喜未提异议的抗辩意见，本院依法不予采纳。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。由于出租人张三喜反对转租，致使原告实际使用该房屋仅五日（折算租金83元），故原告要求被告退还打空费16000元和租金4500的主张，在抵扣五日租金后，本院依法予以支持；对于原告要求支付利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第九十四条第四款、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告田慧与被告田丹、蔡海培于2016年1月25日签订的房屋转租协议；二、被告田丹、蔡海培于本判决生效之日起十日内向原告田慧支付租金4417元、打空费16000元，共计20417元；负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告田慧的其他诉讼请求。案件受理费312元，由被告田丹、蔡海培负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  汪学军审 判 员  李婧婧审 判 员  杨 玲二〇一七年一月七日代理书记员  夏 双附：有关法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。