西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0113民初1539号原告（反诉被告）郭某某，男，汉族。委托代理人王少峰，陕西志功律师事务所律师。被告（反诉原告）杨某某，女，汉族。委托代理人韩娜娜，陕西方正时代律师事务所律师。第三人张某某，女，汉族。原告（反诉被告）郭某某与被告（反诉原告）杨某某、第三人张某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼，第三人张某某经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭某某诉称，2012年10月20日，原告通过与第三人签订的租赁合同获得西安市雁塔区团结南路二号7-2-202号商铺的使用权，并经营权毅兵锅鱼头店。2014年6月初，原、被告经协商一致约定将原告经营的鱼头店转让给被告，并于6月7日签订商铺租赁合同（原告委托陈娜代签）约定原告将西安市高新区高新80号望庭国际3-1-10102号商铺出租给被告，租赁期限2014年6月11日至2018年10月20日，租金每月28549元。2014年5月底6月初，原、被告自愿协商由被告承租该房屋，被告于2014年5月24日接收了该房屋。租赁合同签订后，第三人以该商铺租赁合同未经过其同意为由提出异议。因第三人不同意原告转租，原告即通知被告滕离该商铺，但被告却强行占用商铺拒不腾出。被告于2014年6月17日前支付6万元房费后，对其余拖欠的房租一直未付，故原告诉至法院请求依法确认原、被告之间签订的商铺租赁合同合法有效；确认原、被告签订的商铺租赁合同于2014年11月3日解除；被告支付原告房租费物业费共计92367.76元（包括房租144674.76元，水费、物业费7720元，上述共计152367.76元，扣除被告已支付的60000元后应付92367.76元）；本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）杨某某辩称，首先，原、被告在签订《商铺租赁合同》前就本案涉及商铺签订了《店铺转让定金协议》，原告明确承诺享有该商铺转让的权利并积极联系房屋所有权人与被告见面。后原告表示房主在外地无法赶回，其享有转租处分的权利，可与被告先签订商铺租赁合同。原告在房主禁止转租的情况下向被告提供虚假情况，后房主明确表示不同意转租，对该合同不予追认，故该《商铺租赁合同》应属无效。其次，合同解除的前提是合同有效，但本案原、被告签订的合同无效，不存在合同解除的前提条件，且原告没有任何解除的事由亦未实施解除行为，故原告要求确认商铺租赁合同于2014年11月3日解除没有法律事实和依据。第三，因原告过错导致《商铺租赁合同》无效，被告不应当承担房租及物业费。由于原告故意提供不真实的信息，导致被告内部装修完毕要安装广告牌时才得知房主不同意原告转租，被告只好被迫关门。故该商铺的房租及物业费应由原告自行承担。被告（反诉原告）杨某某反诉称，2014年5月底和6月初，原、被告就高新区高新路80号望庭国际3-1-10102号店铺分别签订《店铺转让定金协议》、《商铺租赁合同》。被告如约缴纳一万元定金和五万元转让费并对店铺进行装修。待被告将室内装修完毕安装门头广告牌时，被物业告知该房屋业主不允许被告安装及进行经营活动，造成巨大损失。根据双方签订的相关协议，被告按照约定已履行相关义务，原告未按照合同约定的内容和程序强行腾房给被告造成重大经济损失，故被告反诉要求原告郭某某返还定金10000元及转让费50000元；原告郭某某向被告返还房屋装修费49412元；原告郭某某赔偿被告杨某某人工损失8000元及经济损失90000元；诉讼费用全部由原告郭某某承担。原告（反诉被告）郭某某辩称，被告杨某某违反双方租赁合同约定，其承诺于2016年6月底付清全部房款，但截止2014年11月30日仍未付清房款。被告接收了房屋并在2014年11月30日前一直在正常经营。被告的收益与原告无关，且被告自行装修亦与原告无关，故对被告所述的损失应由其自行承担。第三人张某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但向法庭提交了书面的答辩意见称其购买该房屋时，原业主已将房屋出租给郭某某，第三人张某某与郭某某是承接的房屋租赁关系。2014年第三人张某某将房子委托给法律顾问杨明宇律师代为管理，2014年下半年郭某某将房租和物业费结清后退租，由物业办代为办理交接事宜，郭某某将钥匙和电卡等交给物业并书写了退租声明。对于原、被告之间的事情，第三人张某某并不知青。经审理查明，2013年3月5日，原告郭某某与第三人张某某签订《房屋租赁合同》，约定第三人将位于望庭国际3-1-10102号建筑面积285.49平方米的房屋出租给原告用于经营餐饮，租期自2012年10月20日至2018年10月20日，租金为每平方米每月100元，2014年10月20日租金变为每平方米每月105元。原告郭某某如因工作需要将房屋转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方的书面同意，否则张某某有权解除合同，收回房屋并不退还保证金。2014年5月24日，原告委托陈娜与被告杨某某签订了《店铺转让定金协议》,约定原告对位于西安市高新区高新路80号望庭国际3-1-10102号店铺进行租赁转让，同时原告有权对该房屋进行租赁转让，若因原告无权进行租赁转让导致被告无法取得该房屋的租赁权的，原告应退还被告的定金。双方约定转让费为250000元，被告在签订该协议之日缴纳转让费定金10000元，原告应积极联系房屋所有权人与被告进行会面或重立合同，或转原告与房屋所有权人的合同，否则原告必须退还被告所缴纳的定金。2014年6月7日，原告委托陈娜与被告杨某某签订《商铺租赁合同》，约定原告将该房屋及附属设施、设备出租给被告仅限餐饮使用，建筑面积为285.49平方米，商铺租赁期自2014年6月1日至2018年10月20日止；原告应于2014年6月1日前将房屋按约定条件交付给被告，并移交房门钥匙后视为房屋交割完成，租金为每月28549元；2014年10月20日租金开始变为每月每平方米105元，以后逐年递增；租赁期满或合同解除后房屋押金除抵扣应由被告承担的费用、租金及承担违约赔偿责任后剩余部分应如数返还给被告。关于违约责任双方约定被告不按月支付租金达十日的，欠缴各项费用达伍佰元的，擅自拆改变动或损坏商铺主体结构的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿等情况原告有权要求被告支付相当于二个月租金的违约金并单方解除合同；租赁期内，原告需提前收回该商铺或被告需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按二个月租金支付违约金，原告还应退还剩余租期相应的租金。合同签订后，被告向原告支付10000元定金并分别于2014年6月1日及2014年6月17日通过银行转账方式向原告支付20000元及30000元，共计50000元。原告表示该50000元为房租，但被告表示该50000元为转让费。后双方因履行合同发生纠纷，原告将被告诉至本院要求判令商铺租赁合同无效，被告腾房并赔偿相关损失，被告提出反诉要求返还定金、转让费并赔偿相关费用。本院作出（2014）雁民初字第04106号民事判决书判决该租赁合同无效，并由原告向被告返还及赔偿相关费用，驳回了原告其余诉请。原告因对该判决不服，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院作出（2015）西民一终字第01009号民事裁定书裁定撤销原一审判决，并将案件发回本院重审。庭审中，原告提交相关票据证明其代被告向第三人张某某支付2014年5月至2014年10月的租赁费171294元及2014年6月至2014年10月的物业费7720元，被告对此不予认可。被告提交了收款收据、合同等证据证明其装修等损失，原告对此亦不予认可。另查明，原告于2014年6月1日将房屋交付给被告，2014年11月3日原告强行收回该商铺。上述事实，有定金协议、租赁合同、民事判决书、民事裁定书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《店铺转让定金协议》及《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，故该定金协议及租赁合同应合法有效，对原、被告均具有约束力。2014年11月3日原告收回了该商铺，双方的租赁合同已无法实际继续履行，故对于原告要求确认双方的商铺租赁合同于2014年11月3日解除的请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付房租及物业费92367.76元的请求，因被告实际租用该商铺的时间为2014年6月1日至2014年11月3日，按照合同约定每月租金28549元，2014年10月20日租金开始变为每月每平方米105元，故被告租用该商铺期间的租金应为147217.68元。原、被告在《店铺转让定金协议》中约定转让费为250000元，被告在签订该协议之日缴纳转让费定金10000元，可见转让费并非被告所述的50000元，且被告已缴纳了转让费定金10000元，再结合被告租用该商铺的时间并按照交易习惯进行判断，被告支付的50000元应为房租，故除去被告已缴纳的房租50000元后，被告应支付原告房租97217.68元。由于第三人张某某表示对原告的转租行为并不知情，本院考虑到原告对于转租该房屋存在一定过错，且被告虽实际占有该房屋但并未正常经营，故本院酌情判令由被告支付原告房租60000元。另由于被告自2014年6月至2014年10月实际占有使用该房屋，故对此期间产生的物业费7720元应由被告承担，故被告应向原告支付房租及物业费共计67720元。按照双方签订的《店铺转让定金协议》约定如因原告无权进行租赁转让导致被告无法取得该房屋的租赁权的，原告应退还被告的定金。本案中，第三人张某某对原、被告之间的转租关系并不知情，可见原告转租并未征得第三人的同意，其无权对该商铺进行转租，故对于被告要求原告返还定金10000元的请求，本院依法予以支持；对于被告要求返还的50000元转让金，本院已认定该费用系租金，并予以扣减，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告支付装修费49412元的请求，因原告明知未征得第三人的同意将房屋租赁给被告，导致被告产生装修损失，故对于被告的该项反诉请求，本院依法予以支持。对于被告要求原告赔偿人工损失8000元请求，因被告仅提供了相关合同并未提交实际付款的凭证，故本院对此不予支持。对于被告要求原告承担经济损失90000元的请求，因该损失并未实际发生，故本院对此不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郭某某与被告（反诉原告）杨某某于2014年6月7日签订的《商铺租赁合同》合法有效，该合同于2014年11月3日予以解除。二、被告（反诉原告）杨某某应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郭某某房租60000元及物业费7720元，共计67720元。三、驳回原告（反诉被告）郭某某的其余诉讼请求。四、原告（反诉被告）郭某某应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）杨某某定金10000元。五、原告（反诉被告）郭某某应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）杨某某装修损失49412元。如果被告未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回被告杨某某的其余反诉请求。本案案件受理费3023元，由原告郭某某承担1023元，由被告杨某某2000元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。本案反诉费2118元，由郭某某承担1000元，由杨某某承担1118元。因杨某某已预交，故郭某某应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付杨某某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 陈 婷人民陪审员 张 昕人民陪审员 刘希泽二〇一七年一月二十三日书 记 员 张焕焕