上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16254号原告(反诉原告)：刘慧俊，男，1986年11月6日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：方洁。被告(反诉被告)：符玉，女，1984年6月13日生，汉族，住海南省。委托诉讼代理人：王绍泉。原告刘慧俊与被告符玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用简易程序分别于2016年10月27日、2016年11月14日公开开庭进行了审理。审理过程中，被告向本院提起反诉，本院依法受理后于2017年1月5日就本反诉进行了合并审理。原告刘慧俊到庭参加了三次庭审，原告刘慧俊的委托诉讼代理人方洁到庭参加了第一次庭审，被告符玉到庭参加了第一次庭审，被告符玉的委托诉讼代理人王绍泉到庭参加了第三次庭审，被告符玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理了第二次庭审。本案现已审理终结。原告刘慧俊向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的租赁合同；2.要求被告返还系争房屋；3.要求被告支付租金及房屋占有使用费(自2016年9月29日起至实际返还房屋之日止，按每月2,500元计算)；4.要求被告支付违约金2,500元。事实和理由：2015年12月28日，原、被告就上海市松江区淡家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租于被告。被告承诺该房屋系其本人及亲人居某。2016年7月，原告发现被告擅自将系争房屋转租给案外人任某某，违反了不得转租的约定。故其提出如上诉讼请求，望判如所请。被告符玉辩称，不同意解除合同，不存在转租，案外人任某某系被告的朋友，因工作关系，被告不经常住在系争房屋内，所以案外人任某某与被告同住，被告与案外人任某某之间的租赁合同是因案外人任某某需要单位报销才签订的。审理过程中，被告符玉向本院提起反诉请求：1.赔偿被告装修费45,000元；2.赔偿被告搬家费2,000元；3.免除诉讼期间的租金及房屋占有使用费。事实和理由：原、被告之间的租赁合同约定租期为三年半，系争房屋为毛坯房。经原告同意，被告对系争房屋进行了精装修，共花费45,000元。因本案诉讼，严重影响了被告的正常生活及居某，故提出如上反诉请求，望判如所请。原告刘慧俊针对被告符玉的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。对于第一项诉请，原告从未允许被告对系争房屋进行装修，对于装修金额亦有异议，且从装修可以看出被告存在转租行为。对于第二项诉请与本案无关。对于第三项诉请，按照合同被告使用系争房屋就应支付租金及房屋占有使用费。经审理查明，系争房屋权利人为原告及其配偶方洁。2015年12月28日，原告作为出租方与被告作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，建筑面积为82平米，出租房屋为毛坯，租赁用途为租住，租赁期限为三年半，自2016年3月1日起至2019年9月1日止，其中两个月为免租期。月租金为2,500元，付款方式为付三押一。原告同意被告装修，装修期为2个月，为免租期。合同另对其他相关事宜进行了约定。嗣后，原告按约将系争房屋交付被告使用，被告按约支付租金至2016年8月28日，并支付押金2,500元。原告同意将该2,500元在本案中予以抵扣。且原告表示，仅主张2016年9月29日后的租金及房屋占有使用费。审理过程中，原告提供被告与案外人任某某签署的房屋租赁合同、被告签署的《佣金支付确认书》、被告的《承诺书》及派出所的调查资料各一份，证明被告在2016.6.21擅自将系争房屋转租给了案外人。且根据派出所的调查资料显示，被告并未在系争房屋内居某，而系包括案外人任某某在内的三个案外人居某。原告明确仅向被告主张返还房屋。被告质证称，其与案外人任某某之间的租赁合同、佣金确认书、承诺书中“符玉”的签名并非系被告本人所签。但同时又陈述，被告确将系争房屋内的一间房屋出租给了案外人任某某，并向其收取每月1,250元的租金，系为分摊租金所需，而非故意转租，被告由于工作关系，并不常居某在系争房屋内。审理过程中，被告提供照片一组，以证明被告对系争房屋进行了装修。原告质证称，对于照片真实性不予认可，原告并未同意被告进行装修，且从照片中也看不出装修的价值。以上事实，有《房屋租赁合同》、《上海市商品房预售合同》、《承诺书》、派出所调查资料、《佣金支付确认书》及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告并未在《房屋租赁合同》中约定被告享有转租的权利。就被告擅自转租的违约行为，原告已提供《房屋租赁合同》、《佣金支付确认书》、《承诺书》、派出所调查资料予以证明，被告虽对上述证据中其签名的真实性不予认可，但未能提供任何证据予以反驳。且被告自认其将系争房屋交给案外人任某某居某并向其收取租金，该行为即为转租行为。故本院认定被告存在擅自转租的违约行为，原告据此享有合同解除权。故原告主张解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，予以恢复原状。双方之间的租赁合同关系既已解除，被告继续占有使用系争房屋已无依据，故原告要求被告返还系争房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。本案中，原告以合同约定的租金标准主张未付租金及合同解除后的房屋占有使用费，于法不悖，亦予支持。对于原告主张的违约金，因无合同依据，本院不予支持。至于押金2,500元，原告同意在本案中被告的应付费用中予以抵扣，本院一并予以处理。因承租人违约导致合同解除的，承租人无权要求出租人赔偿装修损失，且原告对于装饰装修亦不同意利用，故对于被告要求原告赔偿装修费45,000元的反诉请求，本院不予支持。对于第二项及第三项反诉诉请，既无合同依据亦无法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)刘慧俊与被告(反诉原告)符玉之间就上海市松江区淡家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告(反诉原告)符玉于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)刘慧俊返还上述房屋；三、被告(反诉原告)符玉于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)刘慧俊租金及房屋占有使用费(自2016年9月29日起至实际返还房屋之日止，按每月2,500元计算，已付押金2,500元可在此款项中予以抵扣)；四、驳回原告(反诉被告)刘慧俊的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)符玉的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费488.50元，合计诉讼费513.50元，由被告(反诉原告)符玉负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一七年一月二十日书记员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。