上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初64258号原告：上海温秋缘雅典皇宫沐浴有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：温振普，执行董事。委托诉讼代理人：钱恒昌，上海市申茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：施群海，上海市申茂律师事务所律师。被告：上海倚江物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李静，董事长。委托诉讼代理人：汤甫臣，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙颖，上海市金石律师事务所律师。原告上海温秋缘雅典皇宫沐浴有限公司与被告上海倚江物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海温秋缘雅典皇宫沐浴有限公司的委托诉讼代理人钱恒昌，被告上海倚江物业管理有限公司的委托诉讼代理人汤甫臣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海温秋缘雅典皇宫沐浴有限公司向本院提出诉讼请求：判决确认2006年11月8日被告与上海良丰置业发展有限公司(以下简称良丰公司)就上海良丰大厦物业管理服务签订的《合同》无效。事实和理由：原告系上海市浦东新区东方路XXX号(原钱仓路)上海良丰大厦1-4层裙房的业主。2016年1月，被告向原告提起诉讼要求支付物业管理费及滞纳金合计人民币(以下币种相同)3,428,249.96元，法院经审理查明：良丰公司是良丰大厦的建设单位，良丰物业公司原为良丰大厦的前期物业服务企业。2006年11月8日良丰公司作为甲方与作为乙方的被告就上海良丰大厦的物业管理签订《合同》，约定甲方委托乙方为良丰大厦提供全面的物业管理服务，良丰物业公司在该合同上加盖公章予以确认。至此原告方得知，作为良丰大厦前期物业管理企业的良丰公司内设分支机构即非独立的不具有企业法人资格的物业管理分公司，已以良丰公司名义，于2006年11月8日与被告签订《合同》约定“甲方委托乙方为良丰大厦提供全面物业管理服务”，即将“良丰大厦物业管理区域内的全部物业管理服务一并委托给被告”，且良丰公司亦于2012年7月13日注销工商登记。原告认为，良丰公司及其内设分支机构即非独立的不具有企业法人资格的物业管理分公司背着包括原告在内的良丰大厦业主将该大厦物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给被告，并与被告签订《合同》，该合同显属违法无效合同，故请求判如诉请。被告上海倚江物业管理有限公司辩称，已经生效的(2005)浦民一(民)初字第3011号民事判决书认定上海良丰置业发展有限公司是良丰大厦的建设单位，委托了下属的分公司作为实际物业管理单位，就此良丰公司具有建设单位、物业管理单位的双重身份。2006年与被告签订合同时，被告是具有三级资质的物业管理企业。在业主大会成立召开之前，建设单位有权选聘物业服务企业，其选聘的企业即前期物业服务单位。2006年10月8日双方签订的合同是前期物业管理合同，在合同签章处共有三家单位，即良丰公司、良丰公司物业管理分公司及被告，从合同的管理内容均可以看出，良丰公司签订合同时是以建设单位的身份，不能认定良丰公司以物业服务企业的身份将物业服务区域内的全部物业服务业务转委托被告。综上，双方所签署的《合同》应属合法有效，且相关的生效判决也证明了被告的陈述，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：原告系上海市浦东新区钱仓路XXX号(良丰大厦)一至四层商业用房的权利人。2006年11月8日，良丰公司(甲方)与被告(乙方)签订《合同》，约定良丰公司委托被告为良丰大厦提供全面物业管理服务。在合同落款处，良丰公司、被告及良丰公司物业管理分公司分别加盖了公章。2016年5月16日本院作出(2016)沪0115民初23112号民事判决书，判决确认良丰公司是良丰大厦的建设单位，良丰公司物业管理分公司原为良丰大厦的前期物业管理公司，后良丰公司又委托被告对良丰大厦进行前期物业管理并得到良丰公司物业管理分公司的认可。同时确认2006年11月8日倚江物业公司、良丰公司和良丰公司物业管理分公司签署《合同》。该判决书已生效。良丰大厦目前尚未成立业主委员会。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的上海市房地产权证、上海良丰置业发展有限公司的工商登记档案材料、民事起诉状、情况说明的真实性和证明内容被告均无异议；对合同、(2005)浦民一(民)初字第3011号民事判决书、沪光会字(2005)第1784号资产评估报告《关于上海良丰大厦17G室、17F室房屋在1997年7月至2004年12月期间物业管理服务的价格》的证明内容，被告认为良丰大厦的建设单位确是良丰公司，但良丰公司具有建设单位、物业管理单位的双重身份，无法认定良丰公司在签订合同时是以物业管理企业的身份，而被告具有物业管理企业三级资质；对(2010)沪一中刑终字第430号《刑事裁定书》、《企业名称预先核准通知书》、《准予设立登记通知书》、《企业法人营业执照》、《章程》、《验资报告》、(2011)浦民一(民)初字第23337号民事调解书的证明内容，被告认为金雅婷有两个身份与其个人实施的犯罪行为与本案均没有关联；对《承诺书》、《良丰大厦管理公约》被告认为没有原件无法质证。对于被告提供的(2016)沪0115民初23112号民事判决书、资质证书的真实性原告均无异议，认为判决书认定事实和适用法律都是错误的。本院认为，本案的争议焦点为良丰公司以何种身份委托被告进行物业管理。根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。本案中，良丰大厦尚未成立业主委员会，故仍属于前期物业管理。原告认为良丰公司以物业管理企业的身份于2006年11月8日与被告签订《合同》，将良丰大厦的全部物业管理转委托给了被告，违反了法律的强制性规定，应属无效。对此，本院认为，原告确认良丰公司具有双重身份，即既是建设单位同时又是前期物业管理单位，故对原告认为签订《合同》时良丰公司即为物业管理单位身份的主张，本院不予采纳。根据相关法律规定，建设单位在业主委员会成立之前享有选聘物业服务企业的权利，原告也确认被告在2006年4月取得了物业管理企业三级资质，故良丰公司作为建设单位依法选聘了被告为良丰大厦提供物业服务并与其签订《合同》，且在《合同》落款处，由良丰公司、被告及良丰公司物业管理分公司分别加盖了公章，并无不当，而原告亦未提供切实、充分的证据证明该合同存在其他法定无效情形，该合同亦经本院的生效判决确认为有效，故对原告要求确认2006年11月8日良丰公司与被告所签《合同》无效的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告上海温秋缘雅典皇宫沐浴有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告上海温秋缘雅典皇宫沐浴有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱敏二〇一七年一月十九日书记员  赵晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。