新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新42民终1245号上诉人（原审原告）：张艳春，女，汉族，1968年9月16日出生，个体，现住新疆沙湾县。委托代理人（特别代理）：董文平（系上诉人张艳春之夫），男，汉族，1968年9月21日出生，沙湾天山水泥有限责任公司职工，住沙湾县。被上诉人（原审被告）：新疆东坤房地产开发有限公司。法定代表人：蒋志勇，男，汉族，1970年4月16日出生，公司总经理，现住新疆克拉玛依市。被上诉人（原审被告）：新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司负责人：郑小菊，女，汉族，1973年6月28日出生，公司总经理，现住新疆沙湾县。上诉人张艳春因与被上诉人新疆东坤房地产开发有限公司、被上诉人新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沙湾县人民法院(2016)新4223民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，2012年8月6日，原告与被告东坤房产公司沙湾分公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》。该拆迁房屋产权所有人为原告父亲张穆能，因张穆能已经去世，张穆能的六个子女（张艳春、张卓军、张英、张艳萍、张燕华、张艳红）将该拆迁房屋作为遗产进行继承。当时，在与被告东坤房产公司沙湾分公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》时由张艳春和张卓军作为六个姊妹的代表共同在协议书上签名、捺印。2015年11月28日，张艳春等六个姊妹对其父亲张穆能的遗产房屋达成遗产分配协议，将该遗产房屋折合成现金18万元出卖给原告张艳春所有，并将折合的现金18万元按照遗产进行分配。因此，本案的拆迁房屋产权所有人现为原告张艳春。《房屋拆迁安置补偿协议》中约定”乙方（即原告）将位于新疆沙湾县三道河子镇沙城北路16号平房（土木结构房屋2间，房屋建筑面积58平方米，补偿面积5平方米）交由甲方（即被告）拆迁。由甲方（即被告）在其开发的龙庭花苑小区给乙方（即原告）补偿63平方米的住宅一套。同时，协议书第三条第一款中约定”甲方按新建单套房屋的平均售价对乙方进行补偿。楼层系数及超出补偿面积以外的面积的房价按照每平方米3500元另行计算。甲方支付乙方每月安置费700元”。协议书第四条第一款中约定”乙方自愿于2012年8月6日前搬出原住房并向甲方交付拆迁房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证及房屋钥匙”；第三款中约定”甲方开发的沙湾县团结花苑住宅楼，于拆迁完后进行开工建设，在国家规定的施工期限内2012年至2013年年底完成施工，竣工后按约定交付乙方使用。否则，按照违约处理，即补偿房屋销售价二倍给乙方赔偿”。协议签订后，原告按照约定向被告东坤房产公司沙湾分公司交付了拆迁房屋，被告东坤房产公司沙湾分公司向原告支付了2012年8月至2013年8月的拆迁安置补偿费8400元和搬家费500元，但是尚拖欠原告2013年9月至2015年9月的拆迁安置补偿费16800元【（700元/月×2年（2013年9月至2015年9月）】。2013年5月21日，被告东坤房产公司沙湾分公司将其开发的龙庭花苑9栋1单元3层住宅楼安置给原告，原告在拆迁分房安置确认书上签字、捺印。该龙庭花苑9栋1单元3层住宅楼于2015年7月底竣工。2015年9月9日，被告东坤房产公司沙湾分公司向原告发出交房通知单并向原告交付房屋。被告东坤房产公司与被告东坤房产公司沙湾分公司是总公司与分公司的关系。现原告以被告东坤房产公司沙湾分公司违约为由要求被告支付原告2013年9月至2015年9月的拆迁安置补偿费16800元，并按照双方合同中关于违约责任的约定，要求被告承担违约金220000元（即以合同中约定的安置补偿房屋的面积63平方米乘以出售房屋每平方米单价3500元/平方米，该补偿房屋出售价款共计220500元。按照双方合同中关于违约责任的约定，被告需按房屋总价款双倍支付违约金，现原告只主张220000元）。同时，原告要求被告东坤房产公司对以上债务承担连带清偿责任。原审认为，原告张艳春与被告东坤公司沙湾分公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《房屋拆迁安置补偿协议》第八条中约定”以上各条款有效条件是，必需在本区拆迁情况符合甲方（即被告东坤公司沙湾分公司）建设条件之时，方可生效”。被告认为该条款是合同的附条件生效要件，将”本区拆迁情况符合甲方建设条件之时”作为合同成就的条件。但是，这一约定与双方在合同实际履行中的行为相互矛盾。原告在签订合同后按约定清空、搬出房屋，并将房屋的所有权证和国有土地使用权证交付被告东坤公司沙湾分公司。被告东坤公司沙湾分公司也在合同签订后向原告支付了2012年8月至2013年8月的拆迁安置补偿费8400元和搬家费500元。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款的规定，原、被告双方都已经以实际行动履行了合同，故该合同自成立时已经生效。因此，对被告的辩称本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定将拆迁房屋交付被告东坤公司沙湾分公司，被告东坤公司沙湾分公司应当按照合同约定按时向原告交付安置房屋，并按时支付剩余拆迁安置补偿费。对于被告东坤公司沙湾分公司辩称：”交付房屋的时间在协议书第四条第三款中有约定，并非约定2013年年底完工后就交付，是竣工后按约定交付原告使用。被告开发的房产区域在2013年5月2日才全部拆迁完毕，被告于2013年5月15日才取得建筑工程施工许可证，于2013年12月30日才取得商品房预销售许可证。同时，原告所选取的9号楼是高层，按照新疆的施工环境，高层建筑施工期限一般都需在二年至三年时间，因此，按照正常的施工进度，被告于2015年9月份向原告交付房屋并未超过合同约定的期限。”对于被告的辩解，虽然按照相关法律规定，开发商必须先于拆迁户达成房屋拆迁安置补偿事宜后才能向建设部门申请建筑工程施工许可证。之后，再依取得的建筑工程施工许可证向建设部门申请商品房预销售许可证。被告取得上述建设工程的开工手续才能进行拆迁和开发建设属于行政管理性强制性规定，不是合同效力性强制性规定，不影响原、被告之间签订的合同的效力，也不影响双方当事人依照约定履行合同义务。同时，即便按照被告取得的建筑工程施工许可证中规定的工程施工期限”2012年11月20日（开工日期）至2014年10月30日（竣工日期）”，被告最迟也应当在2014年10月30日完工并向原告交付房屋，这也符合双方在协议书第四条第三款中约定的”竣工后按约定交付乙方使用”。但是，被告给原告安置的房屋于2015年7月底才竣工，并且被告一直迟延至2015年9月份才向原告交付房屋。被告作为房地产开发公司，应当对房屋建设周期（包括竣工时间和交付使用时间）有合理的建设规划，其在与拆迁户（即原告）签订《房屋拆迁安置补偿协议》时，也应当是在对房屋竣工和交付的时间能够基本确定的情况下签订的。被告在签订合同时应当有足够的预见合同风险的能力。因此，被告向原告迟延交房的行为已经构成违约。故本院对被告的辩称不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告东坤公司沙湾分公司向原告迟延交付房屋已经构成违约，应当承担违约责任。原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第四条第三款中约定了违约责任（即如果被告向原告迟延交房，被告要按照补偿房屋销售价二倍给原告赔偿），这也是双方约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告以此为依据，要求被告承担违约金220000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，拆迁安置补偿合同是双务有偿合同，可以参照买卖合同的规定处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，只有出现以下出卖人违约的情形，买受人才可以向出卖人主张双倍赔偿（即要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任）：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，被告仅是迟延交付房屋，并不存在以上五种情形。因此，原告主张按照”补偿房屋销售价二倍”即要求被告承担220000元违约金，加重了被告的负担，有违民法的公平原则，也不符合法律规定。依据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。本案中，虽然被告东坤公司沙湾分公司辩称自己没有违约不应当承担违约金，但是其仍然认为原告主张的违约金数额过高。被告迟延交付房屋，给原告造成的实际损失就是因迟延入住造成的房租损失。根据原、被告在《房屋拆迁安置补偿协议》第三条第一款中的约定”甲方（即被告）向乙方（即原告）每月支付安置补偿费为700元”，该每月700元的安置补偿费应当视为被告为原告补偿的房屋租金。按照被告取得的建筑工程施工许可证中规定的竣工日期2014年10月30日和被告向原告实际交房的时间2015年9月9日进行计算，被告逾期向原告交付房屋10个月零9天（2014年10月31日至2015年9月9日）。因此，如果按照10个整月，每月房屋租金700元计算，被告给原告造成的实际损失（即房租损失）为7000元【700元/月×10个月（2014年10月31日至2015年9月9日）】。即应当在原告的实际损失（即房租损失）7000元的基础上上浮30%，被告应当向原告承担的违约金为9100元（7000元×1.3倍）。故本院对原告要求被告承担220000元违约金的诉讼请求不予支持。按照原、被告在《房屋拆迁安置补偿协议》第四条第四款中的约定”甲方（即被告）如逾期不能够使乙方（原告）回迁，拆迁安置补偿费用相应顺延”。本案中，被告东坤公司沙湾分公司只向原告支付了一年（2012年8月至2013年8月）的拆迁安置补偿费，且因被告违约迟延向原告交付房屋，致使原告在2015年9月9日才拿到房屋，按照双方协议中的约定，被告应当向原告顺延支付拆迁安置补偿费。同时，被告东坤公司沙湾分公司也认可尚欠原告2013年9月至2015年9月的拆迁安置补偿费16800元。故本院对原告要求被告支付拆迁安置补偿费16800元的诉讼请求予以支持。对被告东坤房产公司辩称，”本案争议的房屋拆迁安置补偿协议是由原告与被告东坤房产公司沙湾分公司之间签订的，我公司并不知情，且协议书中并没有被告东坤房产公司的盖章。被告东坤房产公司沙湾分公司系挂靠在被告东坤房产公司名下，两公司之间财务独立核算，两公司之间没有任何业务往来。被告东坤房产公司不应当承担被告东坤房产公司沙湾分公司的任何债务”。根据被告东坤房产公司和被告东坤房产公司沙湾分公司的营业执照上注明的企业类型可以看出，被告东坤房产公司与被告东坤房产公司沙湾分公司是总公司与分公司的关系。依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司不具有独立法人资格，其民事责任由总公司承担。同时，被告东坤房产公司没有提供证据证明总公司与分公司之间财务独立核算，总公司与分公司之间没有任何业务往来。因此，对被告东坤房产公司的辩称本院不予采信。作为总公司的被告东坤房产公司应当对作为分公司的被告东坤房产公司沙湾分公司的对外债务承担民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条,〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新疆东坤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张艳春支付违约金9100元；二、被告新疆东坤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张艳春支付拆迁安置补偿费16800元；三、驳回原告张艳春对被告新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司的诉讼请求。案件争议标的236800元，案件受理费4852元，因适用简易程序减半收取2426元，由原告张艳春负担多诉部分的2161元，由被告新疆东坤房地产开发有限公司负担265元（本案受理费已由原告张艳春预交，在本案执行时按法律文书确定的数额由被告新疆东坤房地产开发有限公司一并向原告支付）。张艳春不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决结果错误，恳请二审法院查明事实，依法撤销原审判决，重新依法审理本案，以维护当事人合法权益。新疆东坤房地产开发有限公司未答辩。新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司未答辩。本院经审理查明的事实与原审认定的相一致。本案的争议焦点是：原审认定被上诉人新疆东坤房地产开发有限公司应向上诉人张艳春支付违约金9100元的数额是否正确？本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司向上诉人张艳春迟延交房的行为已经构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，拆迁安置补偿合同是双方有偿合同，可以参照买卖合同的规定处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，只有出现以下出卖人违约的情形，买受人才可以向出卖人主张双倍赔偿（即要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任）：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上诉人张艳春在一、二审中均没有提供证据证实被上诉人新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司存在以上五种情形。而被上诉人新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司仅是迟延交付房屋。故，原审认定被上诉人新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司应当向上诉人张艳春承担的违约金为9100元并无不当。故，上诉人张艳春主张220000元违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4852元，投递费120元，合计4972元，由上诉人张艳春负担。本判决为终审判决。审 判 长  茹荷娅审 判 员  滕媛媛代理审判员  拉扎提二〇一七年一月十三日书 记 员  马月平