成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初4747号原告：成都传化置业有限公司，住所地成都市新都区新都镇物流大道666号。法定代表人：陈国金，董事长。委托诉讼代理人：吴青松，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。被告：罗南辉，女，1973年1月23日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：刘路生，四川科亿律师事务所律师，特别授权代理。第三人：唐成建，男，1964年1月17日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：郝明俊，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。原告成都传化置业有限公司（以下简称传化公司）与被告罗南辉及第三人唐成建商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理，依法适用简易程序，于2017年8月1日公开开庭进行了审理，传化公司的委托诉讼代理人吴青松，罗南辉的委托诉讼代理人刘路生，第三人唐成建的委托诉讼代理人郝明俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告传化公司向本院提出诉讼请求：1.解除传化公司与罗南辉签订的《商铺定制、订购协议》；2.传化公司对罗南辉已经缴纳的订购金596000元不予退还；3.罗南辉赔偿损失203948元。事实与理由：罗南辉与其他商户一起组建并加入“华都九龙商团”，以定制订购方式购买传化公司开发的房屋。罗南辉经过现场实地考察，决定购买，于是与其他商户共同全权委托陈大春、唐成建等16位代表作为委托代理人，负责与传化公司谈判并签订合同等。之后，罗南辉按照约定将订购金打入唐成建与传化公司设立的共管账户。2014年12月26日，唐成建等受托人代表商户与传化公司签订《商铺定制、订购协议》。该协议约定传化公司按照罗南辉的要求设计、修建商铺，在传化公司取得商铺的商品房预售许可证后三十日内，罗南辉与传化公司签订商铺的《商品房买卖合同》并交纳房款。2015年12月31日，传化公司取得商铺的预售许可证，即通知罗南辉前来签订《商品房买卖合同》，但罗南辉违约，并未在约定的时间内与传化公司签订《商品房买卖合同》，也未向传化公司支付房款。由于传化公司修建的商铺是应罗南辉的要求量身设计的，无法另行售予他人，罗南辉的行为给传化公司造成巨大损失，严重损害了传化公司的合法权益。被告罗南辉辩称，罗南辉同时委托了十六位受托人办理与传化公司的购房事宜，唐成建只是受托人之一，应将其他十五位受托人列为本案第三人。本案所涉商品房并非定制商品房，而是普通商品房。唐成建等十六位代理人超越代理权限与传化公司签订《商铺定制、订购协议》，代理人超越代理权限与传化公司签订的协议对罗南辉不发生法律效力。在代理人与传化公司签订协议的过程中，将套内面积转化为建筑面积，违约金的约定超出了一般惯例，存在传化公司与唐成建等代理人恶意串通损害罗南辉利益的情形。《商铺定制、订购协议》中约定应当在传化公司取得商铺的预售许可证后30日内与传化公司单独签订《商品房买卖合同》，将订购金转化为首付款并补足房款，但罗南辉未与传化公司签订《商品房买卖合同》，《商铺定制、订购协议》并未约定未在三十天内签订《商品房买卖合同》的违约责任，故罗南辉并未违约。若法院审理后认为罗南辉存在违约行为，请求法院调减违约金数额。综上所述，罗南辉同意解除与传化公司签订的《商铺定制、订购协议》，请求驳回传化公司的其他诉讼请求。第三人唐成建陈述，对传化公司所述事实无异议，唐成建受罗南辉委托，按照罗南辉的授权事项与传化公司签订了《商铺定制、订购协议》，不存在超越代理权限和与传化公司恶意串通的情形。与传化公司签订《商铺定制、订购协议》后，订购金才能转入我与传化公司的共管账户，订购金已转入共管账户作为房屋的启动资金，说明罗南辉对我代表其签订《商铺定制、订购协议》的行为予以认可。传化公司取得预售许可证后，通知罗南辉前来签订正式合同，但罗南辉认为价格太高而未能与传化公司签订。罗南辉系委托人，所产生的违约后果应由其自行承担。经审理查明，罗南辉与其他商户一起组建、加入“华都九龙商团”，罗南辉签署了《授权委托书》，委托唐成建、陈大春等16人作为代理人向传化公司定制、订购、购买新都X商铺。代理权限为：代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判，代为签订所有相关合同、文书，代为送达、签收所有相关合同、文书。罗南辉同意在《商铺定制、订购协议》签订前先将商铺订购保证金汇入开发商与商团代表唐成建、刘德文、严兴志、罗涛共同设立的共管账户，同意在《商铺定制、订购协议》签订后，将前述商铺订购保证金借给开发商使用。“华都九龙商团”制定了《商铺定制、订购管理公约（新都）》，罗南辉在公约上签名捺印，该公约第四条载明：“……当商团最终谈判下来的价格在该商家心里价格范围内时，将享受商团最终谈判下来的价格购买，该商家不得反悔，否则订购金不予退还。……”公约备注：请将订购金汇入共管账户后，将订购商铺登记人姓名写在汇款凭证上后照相再发给梁萍。对于商铺的经营，罗南辉还签署了《承诺书》。在传化公司提供的《华都九龙商团（传化国际项目）定制订购价格表》中，陈大春对九龙公司核定的订购价格进行了签名确认。2014年12月16日，唐成建等16个商户授权委托人（乙方）与传化公司（甲方）签订了《商铺定制、订购协议》，协议载明“一、本协议中的‘定制’是指：乙方向甲方订购的商铺，是甲方根据乙方对商铺的相关要求修建的。乙方对该商铺的相关要求包括但不限于商铺所处楼层、商铺布局、商铺整体面积、商铺数量、单间商铺的面积、商铺层高、商铺开间（宽）和进深（长）、商铺的消防安装、水电通讯设施等与乙方使用商铺有关的相关要求（以报规、报建通过的为准）。二、本协议中的‘订购’是指：甲方应按前述乙方对商铺的定制要求修建商铺，并将该商铺销售给乙方。乙方定制、订购的商铺按定制、订购的面积，甲方只能销售给乙方。……第六条、甲方承诺在本协议签订后二十六个月取得乙方定制、订购商铺的商品房预售许可证，在取得该证后三十日内，甲方与乙方各订购商铺商家就其订购商铺签订各自独立商铺的《商品房买卖（预售）合同》。……第八条、当甲方取得乙方订购商铺的预售许可证后，甲乙双方任何一方不按照本协议的约定与对方签订《商品房买卖（预售）合同》，均属违约。若甲方违约，甲方应退还乙方已付订购金，并向乙方支付已付订购金每月百分之二的利息，同时向乙方支付与订购总房款等额的违约金。若乙方商家违约，该乙方违约商家已支付的订购金作为违约金，甲方不予退还。”罗南辉在《新都楼盘定制订购商铺品牌、间数、心理价格签字确认表（一、二楼）》上签字确认订购一楼商铺间数（购买一楼的必须买二楼）为“壹间”，购房最高心理价格（万/平方米）为“叁万以内”，定制、订购杂费为五万元，定制、订购杂费五十万元，电话“189××××6444”。罗南辉在《新都楼盘定制订购商铺品牌、间数、心理价格签字确认表（3A号楼，四楼，男装）》上签字确认订购订购楼层及面积为“3A-4-11、3A-4-12、3A-4-12A、3A-4-12B”，定制、订购杂费为五万八千元，定制、订购杂费二十九万元，电话“189××××6444”，购房最高心理价格未填写。罗南辉在《X新都项目2-3#楼面积表》上签字确认铺子编号为52、53、54、55、56的面积分别为31.39、90.72、91.84、91.84、131.6，并留下手机号码：189××××6444。罗南辉分别于2014年12月2日和2014年12月10日共向唐成建的账户转款596000元。2015年12月31日，传化公司取得了《商品房预售许可证》，编号为0011544。由于罗南辉未按《商铺定制、订购协议》约定的“取得该证后三十日内，与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》。2016年3月14日，传化公司向罗南辉发送短信，主要内容为“根据《商铺定制、订购协议》的约定，您签订《商品房买卖合同》、缴纳房款期限已超过，请您在收到此条信息后3日内尽快前往成都传化置业有限公司售楼部签订买卖合同、缴纳房款。否则，我公司将按照《商铺定制、订购协议》的约定收取逾期滞纳金，将您定购的商铺另行出售，不退还您方已交纳的订购金，并要求您方赔偿因定制、订购商铺给我公司造成的损失。”2016年4月13日，传化公司向十六位代理人中的六位送达了《四川明炬律师事务所关于催告履行〈商铺定制、订购协议〉相关义务的律师函》，受送达的商家包含罗南辉。另查明，四川省建筑设计院A3建筑工作室于2015年10月出具了《关于“X楼栋编号更改、房间编号及面积的说明》，载明：“我院承接了X项目工程的建筑方案设计。设计过程中，因满足成都市规划条例要求，故将原方案中2、3、8、9楼栋号合并为2号楼，其余楼栋依次排序……”上述事实有《授权委托书》、《商铺定制、订购管理公约（新都）》、《承诺书》、《定制订购价格表》、《商铺定制、订购协议》、《新都楼盘定制订购商铺品牌、间数、心理价格签字确认表（一、二楼）》、《新都楼盘定制订购商铺品牌、间数、心理价格签字确认表（3A号楼，四楼，男装）》、《X新都项目2#3楼面积表》、《商品房预售许可证》、《关于X编号更改、房间编号及面积的说明》、《四川省房屋面积测绘报告》、测绘图、平面图、短信照片、《签收函》及所附律师函以及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，罗南辉签署的《授权委托书》、《商铺定制、订购管理公约（新都）》是其真实意思表示，在《授权委托书》中明确了唐成建、陈大春等16人作为受托人向传化公司定制、订购、购买新都“传化国际新城”商铺，其代理权限为“代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判，代为签订所有相关合同、文书，代为送达、签收所有相关合同、文书。”因此，唐成建等代理人与传化公司签订《商铺定制、订购协议》时对“计价面积”和“违约责任”的约定未超越代理权，对罗南辉发生效力。虽然在《授权委托书》中约定“同意在《商铺定制、订购协议》签订后，将前述商铺订购保证金借给开发商使用”，但《商铺定制、订购管理公约（新都）》也中约定了“当商团最终谈判下来的价格在该商家心里价格范围内时，将享受商团最终谈判下来的价格购买，该商家不得反悔，否则订购金不予退还。”因此，订购金中的部分作为定金使用，不违反罗南辉的真实意思表示。唐成建等受托人与传化公司签订的《商铺定制、订购协议》系各方真实意思表示，传化公司与罗南辉之间存在商品房买卖预约合同关系，双方均应本着诚实信用的原则履行各自的义务。该协议约定在传化公司取得订购商品房的预售许可证后三十日内，传化公司与罗南辉签订商铺的《商品房买卖（预售）合同》。传化公司于2015年12月31日取得了《商品房预售许可证》，罗南辉未在2016年1月31日前与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》。传化公司于2016年3月14日向罗南辉发送短信，催告罗南辉在3日内到传化公司办理签约事宜后，罗南辉仍未在规定时间内与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，本院对传化公司要求解除与罗南辉签订的《商铺定制、订购协议》的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”本案中，罗南辉无正当理由，未在规定时间内与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》，罗南辉应承担《商铺定制、订购协议》中约定的缔约过失责任，即罗南辉向传化公司已缴纳的订购金596000元可不予退还。因此，对传化公司请求对罗南辉已缴纳的596000元订购金不予退还的诉讼请求，本院予以支持。传化公司与罗南辉未签订正式的商品房预售合同，双方关于商品房买卖的合同尚未成立，罗南辉不具有支付房款的义务，传化公司要求罗南辉支付由于未按商铺定制订购协议支付房款产生的资金占用损失无事实和法律依据。并且传化公司未举证证明其因罗南辉违约导致的实际损失，将罗南辉支付的订购金596000万元作为违约金已足以保障传化公司的合法权益。因此，本院对传化公司要求罗南辉支付损失的诉讼请求不予支持。罗南辉认为唐成建等受托人与传化公司恶意串通。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。由于罗南辉在其签署的《授权委托书》中明确对包括唐成建在内的多人进行了明确授权，唐成建等人签署《商铺定制、订购协议》的行为未超出授权范围，且罗南辉并无其他证据证明两者之间存在恶意串通的情形，故本院对其关于唐成建等受托人和传化公司之间存在恶意串通的抗辩主张，不予采纳。据此，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告成都传化置业有限公司与被告罗南辉授权唐成建等16人签订的《商铺定制、订购协议》；二、原告成都传化置业有限公司对被告罗南辉已支付的订购金596000元不予退还；三、驳回成都传化置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费6000元，由原告成都传化置业有限公司负担1020元，被告罗南辉负担4980元（此款原告成都传化置业有限公司已预付，被告罗南辉于判决生效之日起十日内向原告成都传化置业有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  王瑜二〇一七年九月二十六日书记员  凌淼