广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂0502民初3435号 原告（反诉被告）：韩雪，女，汉族，1992年4月21日出生，住北海市海城区。 被告（反诉原告）：朱彬，男，汉族，1988年2月15日出生，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：范梅英，女，汉族，1970年4月25日出生，住北海市海城区。 原告（反诉被告）韩雪诉被告(反诉原告)朱彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日受理后，依法组成由代理审判员莫雪芳担任审判长，与人民陪审员盘丽娜、赖晓晔组成的合议庭于2017年1月5日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）韩雪及被告（反诉原告）的委托诉讼代理人范梅英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩雪诉称：原告与被告于2015年10月16日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于北海市悦发三期2栋1单元101号房租给被告，合同约定房屋租赁期为一年，自2015年10月17日至2016年10月16日止。支付方式为二月一付。2015年12月17日，被告电话联系原告说不再租用原告房屋，且被告在租赁期间，恶意破坏屋内已装修部分墙砖，经过协商，被告同意进行修缮，但迟迟不予解决。无奈之下，原告在被告自己锁门的基础上加了一道锁，以让被告尽快与原告联系解决屋内损坏的东西，也为防止被告继续破坏造成更大损失。被告的违约行为使原告遭受了重大的经济损失，为此原告向法院起诉，请求判决：1、要求被告将原告的案涉房屋恢复原状，即恢复至原告将房屋租赁给被告时的状态。2、本案的诉讼费用由被告承担。 原告韩雪对其陈述在举证期限内向本院提供的证据有： 1、房屋租赁合同，证明被告租房事实； 2、图片，证明房屋损害的事实。 被告朱彬辩称：不同意原告的诉讼请求。1、认可原告向法院提交的案涉房屋墙体被破坏前后的对比照片，被告租赁原告房屋时墙体是干净平滑的，如原告所提交的照片一致。租赁后，也认可在墙体上钻了些螺丝孔，破坏了原来的墙体，但这都是按照合同的约定来做的，合同上没有说不能钻孔，故被告并没有违约行为，对原告没有造成经济损失，故不同意进行恢复原状。2、不同意承担本案的诉讼费用。 被告朱彬对其辩解在举证期限内针对本诉向本院提交的证据有： 1、店门上锁照片，证明原告将店门擅自锁死的事实； 2、房屋租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系； 3、房租押金收据，证明原告收取房租和押金的事实； 4、110出警回执单，证明2015年10月28日房门被原告擅自锁死的事实。 反诉原告朱彬同时反诉称：反诉原、被告于2015年10月16日签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将案涉房屋租赁给反诉原告使用，租期一年。2015年10月17日至2015年10月28日反诉原告陆续将各种工具用品和货物搬至该房屋内，原告于2015年10月28日晚上将房门锁死，之后一直未能打开，导致反诉原告不能正常经营。期间公安机关出警两次也未能顺利解决。反诉被告无故扣留反诉原告所有的生产工具和货物，给被告造成了重大损失，为此，反诉原告提起反诉，请求判决：反诉被告韩雪赔偿误工损失35544元给反诉原告朱彬。 反诉原告朱彬对其反诉陈述在举证期限内向本院提交的证据与本诉一致。 反诉被告韩雪辩称：不同意支付35544元给反诉原告，因为反诉被告并没有给反诉原告造成任何损失，且也不是反诉被告扣押反诉原告的工具，而是反诉原告在涉案房屋上面锁了门，而且还没有交房租，故反诉被告才将房屋又继续加了一个锁。 反诉被告韩雪针对反诉在举证期限内向本院提交的证据与本诉一致。 经开庭审理质证，被告（反诉原告）朱彬对原告（反诉被告）韩雪提交的证据1三性及证明内容均没有异议；对证据2的三性没有异议，但对证明内容有异议，认为其钻孔行为并没有对原告造成任何损害。原告（反诉被告）韩雪对被告（反诉原告）朱彬提交的证据1、2、3三性及证明内容均没有异议；对证据4真实性没有异议，但对证明内容有异议，并不是被告所说的2015年10月28日，而是在2015年11月的中旬。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对双方均无异议的证据，本院予以确认；对以上有异议的证据，因对方未能提交相反证据予以否定，且与本案存在一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2015年10月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于北海市房屋出租给被告，租赁期限为2015年10月17日至2016年10月16日止；租金为每月1500元，支付方式为2个月支付，承租方必须在租期到期前的15天缴纳租金；租赁期间，由于承租方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，费用承租方负责；该合同还约定了其他相关内容。签订合同当日，被告向原告支付了房屋押金4000元及2015年10月17日至2015年12月16日的租金3000元。被告在承租期间，未经原告同意，在涉案房屋墙砖上钉上26颗钉子用于固定货架，对墙体造成了损坏，原告对此提出异议，双方协商未果，原告于2015年11月中旬将房屋锁住不让被告使用，并扣留了被告放置于房屋内的物品（木质玻璃组合柜台一个、立式钥匙机一台、钥匙坯若干、锁具展示板四个、铁制简易货架三个、电焊机一台、铁制台钳一个、太阳伞一把加底座、床垫两张、空气压缩机一台、电钻一套、手持角磨机一把、电动车电瓶三套、气钉枪一把、电瓶容量器一个、修车宝一个、电动车全新充电器三个、铁质工具架二个、修车工具一套、电动车摩托车配件若干）。被告为此于2015年12月25日诉至本院，请求判决：1、判决解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告返还房屋租金3000元，押金4000元，两项共计7000元；3、判令原告返还被告留在租赁房屋内的所有的财物（详见目录，共计12350元）；4、判令原告赔偿因违约致使被告所遭受的损失12000元（以被告被误工两个月的工资，每月6000元计）；5、本案的诉讼费用由原告承担。本院于2016年4月6日作出（2015）海民一初字第2470号民事判决书，判决如下：一、解除原、被告于2015年10月16日签订的《房屋租赁合同》；二、韩雪返还租金1500元给朱彬；三、韩雪赔偿损失6456元给朱彬；四、韩雪将朱彬放置于北海市房屋内的物品（木质玻璃组合柜台一个、立式钥匙机一台、钥匙坯若干、锁具展示板四个、铁制简易货架三个、电焊机一台、铁制台钳一个、太阳伞一把加底座、床垫两张、空气压缩机一台、电钻一套、手持角磨机一把、电动车电瓶三套、气钉枪一把、电瓶容量器一个、修车宝一个、电动车全新充电器三个、铁质工具架二个、修车工具一套、电动车摩托车配件若干）返还给朱彬；五、驳回朱彬的其他诉讼请求。上述判决作出后，韩雪不服该判决上诉于北海市中级人民法院，北海市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）桂05民终373号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。现原告主张因被告恶意破坏原告房屋，严重损害了原告的利益，为此原告诉至本院，提出上述诉讼请求。被告同时向本院提起反诉。 本院认为：原、被告签订的案涉《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，合法有效，本院予以确认，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。在房屋租赁期间，被告未经原告许可在涉案房屋墙体墙砖上钉上26颗钉子，造成房屋墙砖受损，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”被告未经原告同意对房屋进行了改造，并造成墙砖受损，其行为已构成违约，故原告据此诉请法院要求被告将案涉房屋恢复原状的诉请有事实与法律依据，本院予以支持。 根据我院作出的（2015）海民一初字第2470号民事判决书及北海市中级人民法院作出的（2016）桂05民终373号民事判决书，原告韩雪应将朱彬放置于北海市房屋内的物品（木质玻璃组合柜台一个、立式钥匙机一台、钥匙坯若干、锁具展示板四个、铁制简易货架三个、电焊机一台、铁制台钳一个、太阳伞一把加底座、床垫两张、空气压缩机一台、电钻一套、手持角磨机一把、电动车电瓶三套、气钉枪一把、电瓶容量器一个、修车宝一个、电动车全新充电器三个、铁质工具架二个、修车工具一套、电动车摩托车配件若干）返还给朱彬，但至今原告韩雪并没有履行上述判决内容，其扣留了反诉原告放置于房屋内的物品，致使反诉原告无法经营，造成了反诉原告的损失，应予以赔偿，故反诉原告要求反诉被告赔偿损失的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。但对于数额，本院确认如下：反诉原告诉请损失的计算时间为2015年10月16日至2016年11月30日，但我院作出的（2015）海民一初字第2470号民事判决书及北海市中级人民法院作出的（2016）桂05民终373号民事判决书中查明的事实是反诉被告于2015年11月中旬将房屋锁住不让反诉原告使用，故反诉原告诉请损失的时间应从2015年11月中旬开始计算。同时反诉原告朱彬诉请损失的截止时间为2016年11月30日，故本院确认原告的误工起止时间为2015年11月中旬至2016年11月30日共计12个月。扣除我院作出的（2015）海民一初字第2470号民事判决书及北海市中级人民法院作出的（2016）桂05民终373号民事判决书所确定的2个月的误工时间，反诉原告实际仍误工10个月。因反诉原告未能提供证据证实其收入，鉴于原告从事修理行业，故参照《2016年广西壮族自治区道路交通事故人身损害赔偿项目计算标准》中居民服务修理和其他服务业年平均工资44684元／年计算10个月，为37236.66元。反诉原告诉请35544元未超过该数额，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告朱彬将位于北海市房屋恢复原状，即恢复至原告租赁给被告时的状态； 二、反诉被告韩雪赔偿损失35544元给反诉原告朱彬； 本诉案件受理费300元，由被告朱彬承担。（该费用原告已向本院预交）；反诉案件受理费425元，由反诉被告韩雪承担。（该费用反诉原告已向本院预交） 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费725元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫雪芳 人民陪审员  赖晓晔 人民陪审员  盘丽娜 二〇一七年一月二十三日 书 记 员  冯伟兰 附：本判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十三条第二款承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。