安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初8720号原告：杨家文，女，汉族，1984年11月30日，住安徽省宿州市埇桥区，委托代理人：赵宝，安徽天瑞律师事务所律师。委托代理人：毕为，安徽天瑞律师事务所律师。被告：何有胜，男，汉族，1965年4月17日，户籍地安徽省铜陵县，现住安徽省合肥市滨湖新区，委托代理人：王平，安徽原声律师事务所律师。委托代理人：张官强，安徽原声律师事务所律师。原告杨家文诉被告何有胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁雷独任审判，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告杨家文的委托代理人赵宝，被告何有胜及其委托代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨家文向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《存量房买卖合同》及《关于〈存量房买卖合同〉的补充协议》，并于判决生效之日起五日内协助原告办理佳源都市小区13幢2703室的房屋交房、过户手续；2、本案案件受理费、保全费等相关诉讼费用由被告负担。后依法将第1项诉讼请求变更为：请求人民法院判令解除合同，同时判令何有胜返还杨家文购房款50000元，向杨家文支付违约金48万元。”事实与理由：2016年3月14日，原告杨家文经合肥信易房地产销售代理有限公司居间介绍，与被告何有胜签订了《存量房买卖合同》及《关于〈存量房买卖合同〉的补充协议》，合同标的为合肥市滨湖区湖北路与长沙路交口佳源都市小区13幢2703室，转让价款为160万元。合同约定原告在签约当日给付被告首笔购房款定金5万元，并约定在被告向其房屋贷款银行提前还贷时，原告另外向其还款账户支付50万元作为第二笔购房款。原告已按约定向被告支付定金。2016年4月12日，在原告准备向被告支付第二笔50万元购房款时，被告违反合同约定要求原告支付57万元，否则不愿意继续履行合同。后经原告多次催促，被告均不愿意按原合同继续履行。被告何有胜辩称：一、被告没有任何违约行为，协议未能履行责任在于原告。2016年3月14日，经合肥信易房地产销售代理有限公司居间介绍，被告与原告签订了《存量房买卖合同》及《关于〈存量房买卖合同〉的补充协议》，约定被告将合肥市滨湖区湖北路与长沙路交口佳源都市小区13幢2703室作价160万元卖于原告，定金5万元。合同补充协议还约定原告应在被告还款当日向被告还款账户存入购房款五十万元代其还银行按揭贷款。2016年3月17日，被告向兴业银行股份有限公司合肥分行申请提前还款，确定了提前还贷日期为2016年4月12日。但原告未按照约定向被告还款账户存入五十万元，导致银行未能成功扣款，其行为已构成违约。其在诉状中所陈述的被告要求原告支付57万元没有任何事实与法律依据。二、因原告未支付50万首付款致被告无法还清贷款，被告自2016年4月一直支付按揭贷款，至今已有九个月，并且被告于2016年9月份将涉案房屋进行了装修，9个月的贷款加上装修款，被告已经累计支付了20多万元，现在履行合同显然会给被告造成巨大损失。三、涉案《存量房买卖合同》及《关于〈存量房买卖合同〉的补充协议》现已不具备履行条件。2016年10月2日，经合肥市人民政府批准，《市房地产管理局市国土资源局市规划局市物价局市工商局市金融办市政府新闻办关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》（合政办〔2016〕43号）正式实施，对非本市区户籍居民家庭且无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的居民暂停出售新建商品住房和存量住房，房地产交易和不动产登记部门不得办理相关过户手续。本案原告非合肥市户籍居民，且没有在本市连续缴纳社保和缴纳个人所得税满一年的记录，现已不具有购房资格，无法办理过户手续，合同现已无法履行。不仅如此，根据我市实施差别化住房信贷政策的规定，我市各银行暂停向无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭发放商业性个人住房贷款。本案中，被告与原告约定采取按揭贷款方式支付购房款，在当前政策未改变之前，合同已经实际无法履行。综上，被告认为，上述合同未能履行责任不在被告，原告未能及时支付首付款系直接原因，应由原告承担违约责任。上述合同现在已经无法履行，合同目的已经无法实现。因此，希望法院依法驳回原告的诉请。经审理查明：2016年3月14日，原告杨家文经合肥信易房地产销售代理有限公司居间介绍，与被告何有胜签订了《存量房买卖合同》及《关于〈存量房买卖合同〉的补充协议》，合同标的为合肥市滨湖区湖北路与长沙路交口佳源都市小区13幢2703室，转让价款为160万元。合同约定原告在签约当日给付被告首笔购房款定金5万元，并约定在被告向其房屋贷款银行提前还贷时，原告另外向其还款账户支付五十万元作为第二笔购房款。原告事后已按约定向被告支付定金五万元。2016年3月17日，被告向兴业银行合肥分行申请提前还贷，并约定于4月12日将欠款本息存入还款账户。2016年4月12日，原告按照约定，筹集了50万元到兴业银行合肥分行准备向被告按揭账户进行还款，因涉案房屋贷款金额为55万余元，兴业银行合肥分行要求必须将贷款全部还清，原告认为按照合同约定只需支付50万元，后与被告就余款没有达成意见，导致没有进行按揭还款事宜。另查明，2016年10月2日，经合肥市人民政府批准，《市房地产管理局市国土资源局市规划局市物价局市工商局市金融办市政府新闻办关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》（合政办〔2016〕43号）正式实施，对非本市区户籍居民家庭且无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的居民暂停出售新建商品住房和存量住房，房地产交易和不动产登记部门不得办理相关过户手续。以上事实，有原告提供《存量房买卖合同》、《关于〈存量房买卖合同〉的补充协议》、《收据》、《交通银行零售客户交易清单》、《徽商银行流水单》、方某工作证明、证人范某、方某证言、当事人的当庭陈述及庭审笔录予以证实，本院予以认定。本院认为，原被告于2016年3月14日签订的《存量房买卖合同》及《关于〈存量房买卖合同〉的补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。原告按照双方约定支付购房定金50000元，被告应按照约定于2016年4月12日前办理涉案房屋全部银行还贷手续。按照合同约定，被告还款当日原告应向被告银行按揭账户支付购房款50万元，通过证人证言及其他证据可以看出，还款当日，原告已经将50万元带到银行，只因涉案贷款为55余万元，必须一次性还清贷款，但被告未将差额部分补齐，导致合同没有进一步履行，由此可见，该合同不能履行的部分责任在于被告。庭审中，原被告双方均同意解除合同，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告诉请的被告返还5万元定金，本院予以支持。对于原告诉请的违约金损失，本院认为应结合涉案房屋所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定。按照合同约定，原被告双方若有违反本协议约定条款的，导致协议无法履行的，违约方须向守约方承担总房价款的30%的违约责任。现因被告单方违约，加之限购政策的实施导致合同解除，被告应按照合同约定承担违约责任。此外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案导致合同解除的原因一方面在于被告的单方违约行为，另一方面在于限购政策的实施，现原告要求被告按照合同补充协议的约定支付原告总房款30%的违约金480000元（1600000元×30%），本院根据被告的违约过错程度、原告损失情况等，综合考虑予以支持240000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原被告签订的《存量房买卖合同》及《关于〈存量房买卖合同〉的补充协议》；二．被告何有胜应于本判决生效之日起十日内返还原告杨家文定金50000元，并支付违约金240000元。三、驳回原告杨家文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，减半收取9600元，保全费5000元，合计14600元，由原告杨家文负担4866元，被告何有胜负担9734元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 丁 雷二〇一七年一月十六日书记员 张维娜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。