海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书(2017)琼0271民初5349号原告：成都积佳房地产营销策划有限公司，住所地：四川省成都市武侯区万康街62号。法定代表人：王丽娟。委托诉讼代理人：郑华军、刘斌，四川盛豪律师事务所律师。被告：三亚金麒麟投资有限公司，住所地：三亚市吉阳区迎宾路南侧未名湖售楼部。法定代理人：马国良。委托诉讼代理人：杨群，北京市大安律师事务所律师。原告成都积佳房地产营销策划有限公司（以下简称积佳公司）与被告三亚金麒麟投资有限公司（以下简称金麒麟公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，适用普通程序，由审判员李东波担任审判长，与人民陪审员谭建成、符永华组成合议庭，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告积佳公司的委托诉讼代理人郑华军、刘斌、被告金麒麟公司的委托诉讼代理人杨群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告积佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告支付1618206元代理佣金费用（扣除预留保证金约150万元后)；2.判令被告向原告支付违约金(自立案之日起，按每日0.1％的标准，以未付款总额为基数支付至付清为止)；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月29日，原告与被告签订《三亚未名湖营销策划销售代理服务合同》，约定原告为被告提供营销策划、销售等服务，被告按约向原告支代理佣金费用，合同约定期限为2015年1月1日至2016年12月31日。合同对服务内容、服务佣金和支付方式、结算时间及标准、双方权利义务、违约责任等进行约定。截止2016年12月31日，原告已超额完成与被告约定的三亿元销售额，被告向原告也支付了部分佣金费用。因双方合作时间到期，为保障各方的权益，2017年1月13日，原告与被告签订《终止合作协议》，明确约定终止履行该《终止合作协议》后的销售及后续服务内容，约定原告每月2号将上月结算单提供给被告审算，被告在5个工作日内将签章确认的结算单交回给原告，否则视为被告已确认。原告在收回结算单2个工作日内提交代理费发票，被告在收到原告代理费发票后7个工作日内将代理费按100％的比例支付给原告，否则每逾期一日，被告向原告支付应付未付款总额0.1％的违约金。目前，购房者已陆续回款购房款，原告按要求向被告提供结算单，但被告拒绝就部分回款的结算单签章确认，原告为其开具代理费发票也被其拒收，被告仅向原告支付2017年1月份购房回款对应的代理服务佣金，对2017年2月、3月、4月已产生购房回款的代理服务佣金费用在扣除预留保证金(约150万)后共计为1618206元代理佣金费用，被告未按约向原告支付。故此，原告特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告金麒麟公司辩称，1.原告诉求1618206元缺乏事实和证据支持，没有证据证明拖欠原告的金额1618206元;2.被告不存在违约，在双方没有结算的情况下，无法确定支付的金额和时间。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《三亚﹒未名湖营销策划销售代理服务合同》（以下简称服务合同），证明原告与被告具有委托代理销售合同法律关系以及合同约定的相关事项；2.《终止合作协议》（以下简称终止协议），证明双方于2017年1月13日终止了服务合同，并约定了后续相关事项。3.2017年2、3、4月佣金表，及邮件记录，证明原告按要求将后续已回款部分按合同计算标准列出佣金表格，向被告公司处理该项事务的负责人赵南迪发送到邮箱。被告已经实际收到，但并未按要求向原告支付佣金。4.2017年2月份的佣金发票、合同项目款项申请支付申请审批表、2月份佣金表、付款申请单，证明因被告已经确认2月份佣金金额，原告按要求开出共计700529元发票，但被告并未接收发票，同时也未向原告支付2月份佣金。5.积佳公司1月份佣金明细表，证明佣金计算方式。被告质证意见如下：对原告提交的证据1的三性无异议；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，特别是销售额不是324325874元；对证据3的真实性无异议；对证据4的发票真实性无异议，但是和本案无关，其他的系单方制作，没有经过被告的确认；对证据5中的计算比例无异议，但对具体数额无法确认。对原告提交的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1、2、3，被告对其真实性无异议，本院予以采纳；对原告提交的证据4，除发票外，其余并无被告的签字确认，故对原告提交的证据4中的发票，本院予以采信，其余不予采纳；对原告提交的证据5，因原告已支付了2017年1月份的佣金，本院要求被告于2017年9月18日前向本院提交2017年1月份原告请款的申请表、佣金表、付款申请单的底单以进行核对，被告未在规定期限内提交，也未向本院说明原因，故对原告提交的证据5，本院予以采信。被告向本院提交了如下证据：1.商品房预售许可证，证明房子是取得商品房预售许可证开始销售的，原告也是从这个时间开始正式销售房子的，代理协议并没有具体约定，但是按照惯例是这样的。2.2017年2-4月购房款回款明细，证明原告计算提取佣金的总额错误，应扣除购房人为钟少燕、杨亚洲、郑荣彬等人共8套房的佣金；4.未名湖定购协议书（订购人为罗浩、曾欢、李青青、张露东），证明4套房子不应计算在原告的佣金里的；4.商品房销售合同（8套）及其相关的审批单、认购单（购房人分别为钟少燕、杨亚洲、郑荣彬、王乐媛、王小丽、王博、李莉和王彦、史建平），证明合同已经签订，8套房子不应计算在原告的佣金里的。原告的质证意见如下：对被告提交的证据1、2的真实性无异议，但对其证明目的不认可；被告提交的证据3，原告诉讼请求并不包含罗浩、曾欢、李青青、张露东的佣金；对被告提交的证据4的真实性无异议，但原告未诉求史建平购房的销售佣金，其余7套房应计算到佣金里。对被告提交的证据，本院认定如下：对被告提交的证据1、2、4，因原告对其真实性无异议，本院予以采纳，对购房人为史建平的相关证据，因原告并未诉求该部分佣金，该部分证据和本案无关联，本院不予采纳；对被告提交的证据3，因原告并未诉求该部分佣金，该部分证据和本案无关联，本院不予采纳。根据以上质证认证，本院对以下双方无争议的事实予以确认：1.2014年12月29日，原告与被告签订了服务合同。2.2017年1月13日，双方签订了终止协议。3.2017年2月，被告收到16159162元的购房回款，回款房屋面积为889.52平方米；3月，收到25492078元的购房回款，回款房屋面积为1299.93平方米；4月，收到11078137元的购房回款，其中购房人为史建平的购房回款为2320000元，原告诉求佣金的购房回款为8758137元（11078137元-2320000元）；回款房屋面积为590.01平方米，购房人为史建平的回款房屋面积为119.63平方米，原告诉求的回款房屋面积为470.38平方米。4.购房人钟少燕、杨亚洲、郑荣彬、王乐媛、王小丽、王博、李莉和王彦、史建平为被告公司股东的关系户。5.交房保证金150万元应在原告2017年1月的后续佣金中扣除，至今尚未扣除该交房保证金。双方存在争议的事实为：1.2017年1月的购房回款数额。根据原告提交的证据5，可以确认2017年1月，被告收到24776516元的购房回款，对该项事实，本院予以确认。2.双方应以何种方式计算佣金。根据双方签订的服务合同及终止协议，基本佣金为：在回款额达到3亿元前，按4%计提佣金；在回款额达到3亿元起，超出部分按4.5%计提佣金。溢价佣金为：回款房屋面积除以佣金总计面积后，乘以溢价提佣总计金额，根据原告提交的证据5，可以确认佣金总计面积为15796平方米，溢价提佣总计金额为961802元。3.购房人钟少燕、杨亚洲、郑荣彬、王乐媛、王小丽、王博、李莉和王彦、史建平的购房回款佣金是否应计算在佣金内。根据服务合同第四条（服务佣金及支付方式）第4项（销售佣金结算条件）第（2）点（关系户的结算）的约定，关系户的结算与自然客户相同，以成交价格为标准，按服务合同约定的结佣金标准计提；被告内部股东认购的房产部分，原告不计佣金。钟少燕、杨亚洲、郑荣彬、王乐媛、王小丽、王博、李莉和王彦、史建平只是关系户，没有证据表明上述人员系被告的股东，故购房人钟少燕、杨亚洲、郑荣彬、王乐媛、王小丽、王博、李莉和王彦、史建平的购房回款也应计算在佣金内。4.原告在2017年2、3、4月的佣金总额。根据终止协议，被告于2016年12月31日前，收到签约并全额回款为250128966元。2017年1月，被告收到回款额为24776516元，即至2017年1月止，签约的全额回款额为274905482元，距离3亿元尚差25094518元。2017年2月至4月，购房回款总额为50409377元（16159162元+25492078元+8758137元）（不包含史建平的购房回款），其中的25094518元应按4%提取基本佣金，为1003780.72元；剩余25314859元（50409377元-25094518元）应按4.5%提取基本佣金，为1139168.66元；2017年2月至4月，回款房屋面积为2659.83平方米（889.52平方米+1299.93平方米+470.38平方米）（不包含史建平的回款房屋面积），溢价佣金为161954.28元（2659.83平方米÷15796平方米×961802元），故原告在2017年2、3、4月的佣金总额为2304903.66元（1003780.72元+1139168.66元+161954.28元），对该项事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月29日，原告与被告签订了服务合同，约定由被告委托原告对”三亚﹒未名湖”项目进行全程销售代理和营销推广及商业招商的服务工作，期限为2015年1月1日至2016年12月31日。服务合同约定，溢价佣金计算方式为：回款房屋面积除以佣金总计面积后，乘以溢价提佣总计金额。服务合同第四条（服务佣金及支付方式）第4项（销售佣金结算条件）第（2）点（关系户的结算）约定，关系户的结算与自然客户相同，以成交价格为标准，按服务合同约定的结佣金标准计提；被告内部股东认购的房产部分，原告不计佣金。2017年1月13日，双方签订了终止协议，终止协议写明至2016年12月31日，原告完成签约销售额为324325874元，签约并全额回款为250128966元，已回首付款及定金金额为29701908元，总计回款额为279830874元。终止协议还写明，截至2016年12月31日，基本佣金为10005159，该佣金额度依据签约并全额回款250128966元计算。终止协议约定，在回款额达到3亿元前，按4%计提佣金；在回款额达到3亿元起，超出部分按4.5%计提佣金。终止协议约定，原告每月2号将上月结算单提供给被告审算，被告在5个工作日内将签章确认的结算单交回给原告，否则视为被告已确认；原告在收回结算单2个工作日内提交代理费发票，被告在收到原告代理费发票后7个工作日内将代理费按100%的比例支付给原告，否则每逾期一日，支付应付未付款总额0.1%的违约金。终止协议还约定，交房保证金为150万元，在原告2017年1月及其后续佣金中扣除，该保证金至今尚未扣除。终止协议签订后，2017年1月，被告收到24776516元的购房回款；2月，被告收到16159162元的购房回款；3月，收到25492078元的购房回款；4月，收到11078137元的购房回款，其中购房人为史建平的购房回款为2320000元，原告诉求佣金的购房回款为8758137元（11078137元-2320000元）。原告在2017年2、3、4月的佣金总额为2304903.66元。双方因购房人为钟少燕、杨亚洲、郑荣彬、王乐媛、王小丽、王博、李莉和王彦、史建平的回款额是否应计算佣金产生争议，协商无果后，原告诉至法院，要求判如所请。庭审中，被告要求从2017年2月至4月的佣金中扣除150万元的保证金。本院认为：原告与被告签订了《三亚﹒未名湖营销策划销售代理服务合同》、《终止合作协议》，系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，依法有效。双方理应按合约履行双方义务，2017年2月至4月，原告完成的购房回款总额为50409377元，应得的佣金总额为2304903.66元。按照双方约定，交房保证金为150万元应在2017年1月及其后续佣金中扣除，被告要求从2017年2月至4月的佣金中扣除该保证金，原告诉求中也表明可以扣除保证金约150万元，故对被告要求扣除150万元交房保证金的主张，本院予以支持。故此，被告还应向原告支付的佣金为804903.66元（2304903.66元-150万元），对原告诉求的佣金未超出804903.66元的部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。至于扣除的150万元保证金，在支付条件达到后，原告可以另行提起请求。至于违约金的问题，原告未能向本院提交证据证明已将代理费发票提交被告，应承担举证不能的不利后果，故对原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告三亚金麒麟投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告成都积佳房地产营销策划有限公司支付2017年2月、3月、4月购房回款的佣金804903.66元（已扣除150万元交房保证金）；二、驳回原告成都积佳房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19364元（原告已预缴），由被告三亚金麒麟投资有限公司负担9500元，原告成都积佳房地产营销策划有限公司负担9864元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  李东波人民陪审员  谭建成人民陪审员  符永华二〇一七年九月二十九日法官 助理  陈鸿哲书 记 员  李军全附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。