苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初165号原告：冯钰，女，1970年3月19日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：厉彬，江苏新天伦律师事务所律师。被告：朱长龙，男，1965年7月29日生，汉族，住苏州市。被告：朱海蔚，女，1970年6月25日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：王亚丽，江苏辰海律师事务所律师，代理上述两被告。被告：朱鸣瑶，女，1995年12月21日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：郝乳辰，男，1964年4月14日生，住苏州市姑苏区。原告冯钰与被告朱长龙、朱海蔚、谢某、朱鸣瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序于2016年3月2日、3月25日、4月5日公开开庭进行了审理。后原告冯钰申请撤回对被告谢某的起诉，本院口头裁定予以准许。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告冯钰及其委托诉讼代理人厉彬，被告朱长龙、朱海蔚及其共同委托诉讼代理人王亚丽（参加第四次庭审），被告朱鸣瑶的委托诉讼代理人郝乳辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯钰提出诉讼请求：1.被告履行房屋买卖合同，将被告名下位于苏州工业园区唯亭镇青灯新村49幢1202室建筑面积43.47平米房屋及车库权属转移登记过户到原告名下；2.被告承担诉讼费。事实和理由：2013年1月26日，原告与被告通过房产中介签订房屋买卖合同书，约定被告将其所有的苏州工业园区唯亭北八区2幢1202室（临时房屋门牌号××房屋及车库出售给原告，房屋价款305000元。协议签订后，原告依约支付了275000元，余款30000元待过户后支付。2013年8月原告拿到房屋钥匙并已实际入住至今，现房屋产权两证已颁发，经原告多次要求但被告拒不协助原告办理过户手续。审理中，原告变更诉请为：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同书》；2.被告朱长龙、朱海蔚、朱鸣瑶返还原告购房款275000元，并赔偿因被告不履行合同导致的原告损失225360元（评估价为555400元，与305000元成交价的差额为250400元，原告认为被告至少应承担该差额90%的赔偿责任××；3.诉讼费被告承担。被告朱长龙、朱海蔚辩称：就原告原诉请，答辩意见为：按农村风俗，其以为该房屋其可做主卖给原告，故与原告签订房屋买卖合同。原告与其口头约定签订房屋买卖合同之事不可告诉任何第三人，否则其即构成违约。其母谢某收到法院传票后才知道房屋买卖之事。其现请求向原告退款，房屋不卖了。就原告变更后的诉请，答辩意见为：1.同意解除合同，但对合同解除，原告及中介均有过错，均应承担相应过错责任。理由：原告明知共有人为多人，却未要求所有共有人在合同上签字。中介作为专业提供房产交易的媒介，明知共有人为多人，却未提示双方并严格要求所有共有人均在合同上签字，致合同无法履行，中介收取了相应佣金，根据权利义务一致性原则，中介也应承担相应责任。原告不主张中介承担责任是对其权利的放弃，不能将中介应承担的责任转嫁给被告。原告主张被告承担90%的差价赔偿，比例过高。2.房地产估价报告依据的事实与实际情况不符，估价师未实地勘察，估价过程违反法律规定，估价价格显著高于基准日市场交易价，估价报告结论不应采信。3.关于损失的计算，应扣除房产证面积比合同约定面积多出的3.47平方米的面积差价。原告拿到房屋后有过出租，相应租金由原告收取，租金也应从损失中扣除。被告朱鸣瑶辩称：其收到传票后才知涉案房屋出售之事，其不同意出售该房屋。对估价报告不认可，估价师未到现场勘察。报告中也无参照物。签合同时其未到场，故应免除其责任，且该部分责任也不应转嫁给被告朱长龙、朱海蔚。经审理查明，2013年1月26日，被告朱长龙、朱海蔚（出让方、甲方××与原告冯钰（受让方、乙方××签订《房屋买卖合同书》一份，约定：甲方自愿将建筑面积40平方米的坐落在苏州工业园区唯亭镇北八区2幢1202室房屋出售给乙方，房产证尚未办理。双方议定不含过户税的房价费为30.5万元。合同签订后出让之房屋如产权发生纠纷，概由甲方负责清理。出让房屋之装修及附属物为地下车库约4平方米。房屋产权过户有关房地产税、费由甲方负责交清。过户手续主要由居间方办理，另一方必须积极配合，否则视为违约。签订本合同乙方支付15万元整，待拿钥匙再付12.5万元，余款3万元到过户后一次性付清。交付钥匙为房屋交付（暂未拿钥匙××。交房时甲方须把房屋钥匙、煤气卡及有线电视卡等房屋相关物件交给乙方，甲方同时应付清交割日前的水、电、有线电视及煤气费用等应由甲方承担的费用。任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的百分之五给对方作为违约金，居间一方佣金由违约方全额支付。其他特约事项约定：（1××甲方须共有人到场签字并提供相关材料。（2××在动迁办通知办证一个月内甲方必须及时去办证，再过户到乙方头上，不能无条件的拖延时间，否则作为违约处理。（3××在动迁办通知发放钥匙，甲方必须及时去拿钥匙交给乙方，不得有任何借口拖延时间，否则违约。合同落款部分，“甲方”处被告朱长龙、朱海蔚签名捺印，被告朱长龙另代朱鸣瑶、谢某签名。“乙方”处原告冯钰签名。“居间方”盖有苏州工业园区唯亭镇小凤信息咨询部（以下简称小凤信息咨询部××印章。同日，被告朱长龙出具《订金收条》一张，言明：“今收到冯钰购朱长龙房屋所在地北八区2幢1单元1202室，预付定金壹拾伍万元整。”2013年8月24日，被告朱长龙另出具《收条》一张，言明：“今收到冯钰房款拾贰万伍仟元正。”另查明，谢某及被告朱海蔚、朱鸣瑶依次为被告朱长龙母亲、配偶、女儿。诉争房屋系动迁安置房，现公安编号为苏州工业园区青灯新村49幢1202室，建筑面积为43.47平方米，安置人员为谢某及被告朱长龙、朱海蔚、朱鸣瑶。该房屋已于2015年9月1日办理产权登记于四安置人员名下。以上事实有房屋买卖合同书、订金收条、收条、不动产登记簿等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。关于谢某与被告朱鸣瑶对被告朱长龙、朱海蔚签订合同出售诉争房屋是否知情。原告陈述，合同签订时其知道房屋所有权人情况，未要求被告朱长龙出具谢某同意卖房的委托书；当时中介让谢某本人签字，但被告朱长龙说不用，称谢某不会写字，谢某同意其代签；当时被告朱长龙妹妹也在场，都说谢某知道出售房屋的事情。被告朱长龙否认其妹妹在场。被告朱鸣瑶陈述，到中介签合同时其不在场。原告与被告朱长龙、朱海蔚对此认可。在原告申请撤回对谢某的起诉前，谢某的委托诉讼代理人曾到庭陈述，谢某多年来与配偶共同居住，不与被告朱长龙、朱海蔚共同居住，不知晓被告朱长龙、朱海蔚出售涉案房屋之事。为此，谢某的委托诉讼代理人曾提交社区居委会证明，以证明其与配偶自2009年6月独立居住于青灯新村4幢103室，不知晓卖房事宜；提交收入证明、存折，证明其配偶为退休人员，每月退休工资3000余元，其每月领取政府补贴850元，夫妻二人有稳定收入来源，不需子女赡养。其余被告对此不持异议。原告认为证据不能达到证明目的。关于被告交付诉争房屋给原告使用情况。原告陈述，2013年8月24日，被告交钥匙给原告时，原告按合同约定向被告支付12.5万元。被告朱长龙陈述，2013年8月24日，其做生意要用钱，跟原告商量让原告给其12.5万元，当时并未交付房屋。被告朱长龙、朱海蔚一致陈述，其于2014年4、5月份左右将房屋交付给原告使用。谢某与被告朱鸣瑶陈述，其对房屋交付情况不清楚。被告朱长龙提交《回迁通知书》一份，反映动迁实施单位于2014年3月26日通知其于2014年4月上半个月领取房屋钥匙，以证明诉争房屋不可能在2013年8月24日交付给原告。其余被告对此不持异议。原告认为，虽然通知上写的领钥匙时间是2014年4月1日至2014年4月15日，但该时间仅为最后期限，之前符合交付条件的可以先领。原告提交《房屋租赁合同》四份，主张原告与王赛四次签订租房合同，自2013年10月5日起即将诉争房屋出租给王赛使用。被告朱长龙、朱海蔚、朱鸣瑶认为，合同日期是伪造的，因为被告拿房是在2014年4月份，此前不可能由原告对外出租。谢某委托诉讼代理人认为，四份合同中签约时间笔迹一致，合同文中手书笔迹一致，明显为同一时间所写，而非签约时间所写。被告朱长龙陈述，原告领取房屋后将房屋出租，2015年12月份左右其跟租客讲房屋不卖了，让租客交还了其钥匙，现房屋已空置，其准备让谢某住回去。原告陈述，原告拿到钥匙后就进行简单装修并将房屋出租，2015年12月份，被告朱长龙无理将房屋钥匙从租客处要走，租金也要给被告朱长龙，还将锁换掉，原告于2015年12月28日报警，民警称原告应向法院起诉，未做笔录，原告为避免双方矛盾扩大，就未强行收回房屋。被告朱长龙陈述，其交付给原告的房屋是毛坯房，至今未作装修，其要回房屋时屋内放了热水器、马桶，加了一扇门，地上有塑料地毯。原告陈述，其装了两扇门，卫生间铺了地砖，水、煤气也通了。原告陈述，其2013年7月份某天晚上六七点去看房时，在青灯小区8区49幢边上碰到一个熟人跟谢某说话，那个熟人问其何事，其说去看房的，谢某自己主动跟原告说房屋是被告朱长龙的，卖给了原告，之后双方说了几句话就分开了，当天其未让谢某在房屋买卖合同上补签字或要求谢某确认授权被告朱长龙签字。为证实其主张，原告申请证人陆某出庭作证。证人陆某到庭陈述：其为小凤信息咨询部经营者，涉案房屋买卖由其负责居间。签合同时，朱长龙、朱海蔚在场，谢某不在场，朱鸣瑶是否在场记不清了，朱长龙妹妹也在场。当时朱长龙及其妹妹均口头陈述谢某知道卖房的事，无谢某书面委托书，但签合同时有谢某身份证原件，其复印了并给了原告复印件。签合同前其未与谢某见面说过房屋卖给原告的事。其平时见过谢某，知道是朱长龙母亲，但没有跟谢某说过话。朱长龙妹妹房屋买进卖出也均通过其。其姐姐与谢某是一个村的，其与谢某是隔壁村的。所以其认识谢某。2013年7、8月份（夏天××其见到了谢某，当天晚上原告让其带着去看涉案房屋，其自己先去看房，回来后发现原告和谢某、另一个原告认识的人在小区门口聊天。其跟谢某说原告就是买房人。谢某当时说“哦哦，知道了”，且还说了句“就是你买我儿子房子的啊”，后来就各自离开了。因为当时没想到被告会违约，且朱长龙妹妹还多次到其店里谈卖房的事，所以当天未让谢某在合同上补签字。2013年8月份，原告给朱长龙付第二笔款时，朱长龙给了原告涉案房屋钥匙，但其未对钥匙交接做记录。后原告将涉案房屋用于出租。朱鸣瑶委托诉讼代理人郝乳辰在2016年2月份到其小区门口，让其签字，欲让被告收回卖给原告的房屋，愿意赔偿原告5万元。郝乳辰说房产证面积出来了，多了3个多平方要原告加相应面积的房款；一开始说是加钱，过一个星期说要涨10万元，再过一个星期说要涨20万元。其如实告知原告，原告未同意。原告表示，证言属实。被告朱长龙表示，证人说证人姐姐嫁到被告村上不属实，证人和谢某也非隔壁村的；其妹妹在签合同当天根本没到场，其妹妹买房是在本案合同之后发生的。被告朱海蔚表示，证人所述与谢某见面经过与原告之前陈述不一致。谢某的委托诉讼代理人陈述，对证人所述曾与谢某见面不认可，当时谢某脚于2013年7、8月份受伤，后根本没法出行；原告之前陈述2013年7月份见过谢某的时候从未提及当时见过证人，有理由怀疑原告与证人串通捏造事实。被告朱鸣瑶认可谢某意见。原告提交三被告及谢某身份证复印件一张，被告对复印件来源是否与房屋买卖有关表示怀疑。关于原告所述与谢某说话的熟人的身份，原告表示是40岁左右的男子，住在该小区49幢前面一幢，具体几层不清楚，其不知该熟人名字。本院要求原告通知该男子到庭，原告未能通知其到庭，并表示其不肯到庭。因被告拒绝履行房屋买卖合同，原告变更诉请要求被告返还购房款并赔偿诉争房屋及车库价值与双方成交价之间的差价损失。关于诉争房屋及车库价值，原告申请鉴定，并表示被告朱长龙2015年12月28日强行将房屋收回，原告2016年1月8日向法院起诉，就评估时点，考虑到即使从2015年12月28日起原告需另行购房也需1个月的选房、定房时间，故申请确定为2016年1月27日。被告认可2015年12月28日收回房屋，同意对2016年1月27日时的房屋价值委托鉴定。被告说明房屋现状即为被告收回房屋的原貌，按现状进行鉴定。原告认可。委托鉴定前，经本院询问，原告表示房屋单价17000元/㎡，被告表示房屋单价11000元/㎡，双方未能协商一致。2016年8月26日，苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司出具房地产司法鉴定估价报告，认为涉案房屋及附属车库于2016年1月27日的市场价值为55.54万元（含房屋54.59万元，车库0.8万元，装修及附属设施0.15万元××。原告质证意见：评估价格低于市场价，低估了原告的实际损失。被告质证意见：1.估价报告上签字的估价师并未到房屋现场实地查看，估价报告上第2页第二段第一句话写“经过估价师实地查看”不属实，被告有照片可证明估价报告上附的估价师蒋建春、占昌军的照片经比对并非到现场查看人员，基于出具报告的估价师未到现场，估价报告中对房屋状况及区位状况的描述均有多处和事实不符。估价报告第9页第二行设施设备处提到房屋“通电话、网络”，实际上涉案房屋并未通电话和网络。第10页第4.4.4学校处所列举的唯亭东亭幼儿园、唯亭实验小学并非房屋学区范围。2.评估报告说明采用市场比较法进行评估，但并未说明对哪些样本进行了比对，据被告了解且被告有证据证明，估价时点前后，涉案房屋附近小区成交价不足1万元/㎡，涉案房屋面积小，不具备落户条件，得房率低，均不利于成交价，故评估报告价格不准确，价格明显过高。3.评估报告对评估事项不具应有的谨慎性和准确性，体现在：对评估标的物建筑年代，描述为2013年左右，但评估报告中所附不动产登记簿上记载的建造年代就是2013年。对被告名称记载错误，被告朱长龙被写为朱长发。4.对评估报告的合法性有异议，评估报告第2页第一段最后一句话是作为执行中对涉案房地产提供价值依据，以及第2页最后一段第一句话写为在执行中对涉案房地产提供价值依据，用于其他无效，显然本案不属执行案件，故该报告应属无效。被告朱长龙、朱海蔚提交如下证据：1.苏州文城房产经纪有限公司出具的2016年10月10日证明一份，内容为“兹有我公司过户的苏州工业园区亭苑69幢102室，面积93.57平方米，于2016年1月22日通过园区房管局网签房屋价款为人民币捌拾柒万元整”，以证明通过该公司过户的同地段房屋单价为9300元/㎡。2.东亭幼儿园2015年度招生通告及唯亭实验小学2015年度入学政策公示网上打印件，以证明在评估鉴定时点，涉案房屋小区不在该2所学校施教范围。3.出示手机中存储的照片，以证明2016年8月22日到涉案房屋现场查看人员与评估报告上评估师不是同一人。被告朱鸣瑶不持异议。原告表示，证据1真实性无法确认，无其他证据印证；证据2真实性无法确认，评估报告仅是对小区周边状况描述，未说明该学校对评估产生影响；证据3真实性无法确认。尽管双方对鉴定结果均有异议，但均表示不申请重新鉴定，亦均未提交证据证明鉴定机构、鉴定人员无鉴定资质或鉴定程序严重违反法律规定以致于对鉴定结果造成了实质影响。故本院认为，虽然被告提出的异议反映鉴定报告确有部分瑕疵，但不能证实相关瑕疵已对评估结果产生了实质影响，本院对房地产司法鉴定估价报告予以采信。本院认为，被告朱长龙、朱海蔚以三被告名义与原告冯钰签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，也已经居间方居间，内容不违反法律规定，应认定有效。合同签订时，被告朱鸣瑶虽未成年，但并无证据证明其监护人被告朱长龙、朱海蔚以其名义出售诉争房屋对其造成了利益损害，故合同对被告朱鸣瑶具有法律约束力。被告朱鸣瑶签合同时不在场以及其是否知晓、同意售房不影响合同对其产生的法律约束力。谢某系完全民事行为能力人，签订合同时谢某不在场，亦无证据表明代签合同人得到谢某售房的授权委托，且无证据表明谢某对房屋出售予以追认，原告现有证据尚不足以证明谢某对房屋出售事宜事后知晓并认可，原告所述与谢某说话的熟人的身份连原告本人至今都无法明确，且原告在证人到庭前陈述的与谢某偶遇的经过中并无证人在场的细节，而证人对其当时也在场的描述属于重要细节，原告自己陈述时却未提及，证言作为言词证据，且为孤证，证人作为居间方经营者亦与房屋买卖存在利害关系，故本院对证言所涉细节碍难采信，据此认定合同对谢某不具有法律约束力。谢某作为房屋共同安置人，基于家庭关系享有诉争房屋共同共有权利，其拒绝向原告出售诉争房屋，现三被告也明确拒绝继续履行合同，原告诉请解除《房屋买卖合同书》于法有据，本院予以支持。合同既已解除，原告诉请三被告返还购房款275000元亦有法律依据，本院亦予支持。合同的解除不能免除合同当事人应承担的违约责任。合同不能履行系因三被告不能按约将诉争房屋所有权转移给原告，三被告应承担相应的违约责任。合同约定的违约金远低于原告因不能获得合同履行利益所受到的损失，原告有权主张三被告赔偿其实际损失。原告本可以305000元对价获得价值555400元的诉争房屋，现因合同未履行产生损失250400元。综合合同内容、签订过程、履行情况，结合原、被告诉辩意见，本院酌定三被告应承担原告损失250400元的80%的赔偿责任，即应赔偿原告200320元。被告辩称计算原告损失应扣除房产证面积比合同约定面积多出的面积差价，因双方签合同时诉争房屋尚未办产证，房屋系整套买卖，双方并未约定每平方米单价，更未约定最终建筑面积出现误差应按何种标准调整总房价，故被告该抗辩意见不能成立，本院不予采纳。至于被告辩称原告领取房屋后出租收益应从损失中扣除，因本案确定的房屋价值为现值，房屋本身即有折旧，且原告所付房款也有相应孳息，被告该抗辩意见明显缺乏事实和法律依据，本院碍难采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2013年1月26日签订的《房屋买卖合同书》解除；二、被告朱长龙、朱海蔚、朱鸣瑶于本判决生效之日起十日内向原告冯钰返还购房款275000元并赔偿损失200320元；三、驳回原告冯钰的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8804元、保全费2041元、鉴定费7293元，合计18138元，由原告冯钰负担5838元，被告朱长龙、朱海蔚、朱鸣瑶负担12300元。此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内将其所负担部分支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 洋人民陪审员  翟庆岗人民陪审员  秦晓明二〇一七年一月二十四日书 记 员  方 瑜第12页共12页