北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6637号上诉人（原审原告、反诉被告）：周怡君，女，1983年7月3日出生。委托诉讼代理人：张智明，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵占雪，女，1985年10月24日出生。原审被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。上诉人周怡君因与被上诉人赵占雪及原审被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2016)京0109民初3216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周怡君上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审诉讼请求，驳回对方反诉请求。事实和理由：房屋买卖合同约定自合同签订之日起120日内办理权属转移登记手续，但由于赵占雪隐瞒事实，合同签署后两个月没有办理任何手续，为了节省税费恶意拖延，造成合同履行超过约定期限。赵占雪已构成根本违约，我方已依约通知其解除合同，合同自我方通知之日起解除。补充协议约定的首付款时间应在上述期限内完成，不构成对上述履行期限的变更。按照交易惯例，首付款支付时间也应在过户之前，赵占雪未在120日内支付首付款构成违约。赵占雪辩称，同意一审法院判决。链家公司述称同意一审法院判决。周怡君向一审法院起诉请求：1、请求法院判令周怡君、赵占雪和链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》于2016年7月27日解除，并撤销房屋网签；2、要求赵占雪支付违约金47.36万元。赵占雪向一审法院反诉请求：1、要求周怡君继续履行合同，配合办理涉案房屋的权属转移登记手续；2、案件受理费、保全费由周怡君承担。一审法院认定事实：2016年3月5日，周怡君（出卖人）、赵占雪（买受人）签订一份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，载明：“第一条，房屋基本情况。出卖人所售涉案房屋的产权证明所载建筑面积为85平方米，规划设计用途为住宅，房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见补充协议。第二条，房屋权属情况。该房屋购房合同号Y1348602，性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，抵押登记日期为2012年8月29日，出卖人应于2016年3月15日前办理抵押注销手续。第三条，成交方式。出卖人与买受人通过链家公司居间介绍成交。第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为138万元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价98.8万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、定金5万元，由买受人直接支付给出卖人。2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。（四）关于贷款的约定。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为110万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。第五条，房屋产权及具体状况的承诺……第六条，房屋的交付。办理完毕房屋所有权转移登记手续后，出卖人应于3个工作日内将房屋交付买受人……第七条，违约责任。（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。第八条，税、费相关规定。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金……第九条，权属转移登记。（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。第十条，不可抗力……第十一条，争议解决方式。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。第十二条，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”同日，周怡君（甲方、出卖方）、赵占雪（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订一份《补充协议》，载明：“鉴于双方经丙方居间就涉案房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：第一条，房屋状况及成交价格……甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为236.8万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方于2016年3月5日向甲方支付定金5万元。乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。2、房屋所有权证取得：甲方承诺在2016年4月30日前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3、还款解押：交易房屋有抵押，甲方应于2016年3月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续。4、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。5、首付款：如在甲方取得交易房屋的房屋所有权证书前，乙方即需支付首付款的，甲方应当在乙方支付首付款前一个工作日内将交易房屋交付乙方。（1）乙方于申请贷款机构批贷后3个工作日内将第一笔首付款28万元（不包含前期支付的全部定金）以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于申请贷款机构批贷后3个工作日内将第二笔首付款92.8万元以理房通托管的方式支付甲方。6、申请购房贷款：甲乙双方应于收到评估报告后（以丙方通知为准）3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。7、权属转移登记：甲乙双方同意在申请贷款机构批贷后3个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和（或）乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。8、物业交割：甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金；该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。第三条，税费的承担。1、甲方确认，交易房屋为：普通住宅。2、甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳；3、甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。第四，违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金：丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补：丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第五条，其他。l、在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易。2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。”同日，周怡君（甲方、出卖人）、赵占雪（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间人）签订一份《居间服务合同》，载明：甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人。居间代理费为52096元，由乙方向丙方支付。2016年3月5日，赵占雪给付周怡君定金2万元；2016年3月7日，赵占雪给付周怡君定金3万元。周怡君认可定金给付方式的变更系双方协商一致。2016年5月9日，赵占雪支付链家公司居间代理费52096元。在完成房屋核验后，链家公司对涉案房屋进行了网签。2016年5月25日，周怡君（甲方、出卖方）、赵占雪（乙方、买受方）、北京中融信担保有限公司（丙方）签订一份《自行支付购房款协议》，载明：一、支付条件……二、支付金额及支付时间。甲乙双方一致同意通过自行支付的方式划转资金，支付金额92.8万元，支付时间为2016年5月27日。三、收款账户……如经丙方审查，甲方不满足第一条约定的支付条件，则各方协商一致，乙方支付购房款的方式变更为理房通托管。支付至托管账户时间为2016年6月1日。2016年5月30日，赵占雪分二次共计给付周怡君房屋首付款92.8万元。2016年7月14日，赵占雪向公积金贷款中心提交初审材料，7月26日，公积金贷款中心通知赵占雪进行面签，7月28日，赵占雪到公积金贷款中心进行面签。2016年7月29日，赵占雪将28万元存入建委资金监管账户。因新旧税务征管系统切换，2016年7月25日0时至8月8日9时，二手房交易缴税等涉税业务暂停。在周怡君、刘效沛、赵占雪与链家公司工作人员的微信聊天过程中，2016年7月27日，周怡君表示“这个合同无论如何7月内办不完了，不用费劲儿了”“这个合同已经完全实质违约”“我们回头之间商量违约解决方案吧”“回头如果就违约补偿能够达成一致就继续，达不成一致就通过法律手段解决吧”。2016年8月5日，周怡君表示“我已经说了，买家严重超期，违约，而且7月底也未能办理完毕”“这个房子是不可能这样过户的”“现在要不就谈赔偿，要不就谈解约”。诉讼中，赵占雪于2016年8月31日向本院申请财产保全，请求对涉案房屋进行查封，担保人张艳以位于北京市通州区翠屏北里1号楼322号房屋一套提供担保。本院于2016年8月31日做出（2016）京0109民初3216号民事裁定，对担保财产及涉案房屋均进行了查封。赵占雪支付保全费5000元。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案争议焦点在于：《北京市存量房屋买卖合同》约定的“当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，与《补充协议》约定的“甲乙双方同意，在申请贷款机构批贷后3个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”的关系，并在此基础上判定赵占雪是否构成违约。周怡君认为：《北京市存量房屋买卖合同》中约定的“120日”截止日期为2016年7月3日，《补充协议》约定的首付款给付时间亦应在上述期限内完成，双方没有通过任何书面或口头形式对此进行变更，《补充协议》的约定不构成对上述期限的变更。但赵占雪没有及时办理公积金贷款初审，亦没有按照约定支付28万元首付款，赵占雪于2016年7月中旬提交贷款初审材料，公积金贷款中心于7月26日批贷，赵占雪的行为已构成实质违约，且逾期超过15日，周怡君有权解除合同。2016年7月27日，在与赵占雪、链家公司的微信聊天中，周怡君明确告知赵占雪解除合同、拒绝房屋过户，并要求赵占雪支付违约金。赵占雪认为：《补充协议》约定的“在申请贷款机构批贷后3个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”，是对《北京市存量房屋买卖合同》相关条款的变更，应以《补充协议》的约定为准。周怡君在2016年7月27日只是表明拒绝履行义务，而未明确解除合同，赵占雪的行为不构成违约，周怡君要求确认合同解除、支付违约金的请求没有依据。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及《自行支付购房款协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，当属合法有效，各方均应按照上述合同的约定全面履行合同义务。在《北京市存量房屋买卖合同》中，周怡君、赵占雪二人对房屋买卖、成交价格、定金给付、贷款方式、房屋交付、违约责任等方面进行了约定，在房屋权属转移登记方面，二人约定“当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，同时，二人还约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。”在《补充协议》中，周怡君、赵占雪不仅对房屋成交价格、定金给付进行了约定，还对首付款给付时间、方式进行了详细约定，在房屋权属转移登记方面，二人约定“甲乙双方同意，在申请贷款机构批贷后3个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”同时，《补充协议》还明确约定“如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。”因此，在整个房屋交易过程中，周怡君和赵占雪需要按照《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的约定履行义务，在约定不一致的情况下，应当按照《补充协议》约定履行各自的义务。对于首付款的给付，《北京市存量房屋买卖合同》没有约定，而《补充协议》约定赵占雪在申请贷款机构批贷后3个工作日内将28万元存入建委资金监管账户、将92.8万元存入理房通托管账户。之后，周怡君、赵占雪又签订《自行支付购房款协议》，将首付款92.8万元的给付方式由理房通托管调整为自行支付，故在首付款的给付方式上，92.8万元为自行支付，28万元的支付方式未发生变更。虽然在《北京市存量房屋买卖合同》签订后四个月的时间内，赵占雪没有向公积金贷款中心提交初审材料，其履行合同义务的行为存在不当，但是，赵占雪于2016年7月14日向公积金贷款中心提交初审材料，公积金贷款中心于2016年7月26日通知赵占雪进行面签，赵占雪于2016年7月29日向建委资金监管账户存入28万元，赵占雪的行为并不构成违约。因此，周怡君关于赵占雪构成根本违约的主张，缺乏证据，法院不予采信。周怡君要求确认《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》于2016年7月27日解除，并撤销房屋网签，以及要求赵占雪支付违约金的诉讼请求，缺乏证据，法院不予支持。根据《补充协议》的约定，在申请贷款机构批贷后3个工作日内,周怡君和赵占雪应共同办理房屋所有权转移登记手续，故赵占雪要求周怡君继续履行合同，配合办理涉案房屋的权属转移登记手续的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。链家公司同意配合双方办理相应手续，法院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、周怡君于本判决生效之日起十日内协助赵占雪办理北京市2002号房屋的所有权转移登记手续，所有权人由周怡君变更为赵占雪。二、北京链家房地产经纪有限公司对于房屋所有权转移登记手续的办理负有配合义务。三、驳回周怡君的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。周怡君主张依据双方签订的房屋买卖合同第七条第二款第2项，赵占雪逾期支付首付款款超过15日，其有权解除合同并要求赵占雪按合同约定支付违约金，但适用该条款的前提是买受人未按照补充协议约定的时间付款超过15日。根据补充协议第二条第5款第1、2项，赵占雪应于申请贷款机构批贷后3日内分别将首付款28万元和92.8万元以监管或托管的方式支付给周怡君。双方在实际履行中，赵占雪于2016年5月30日就通过自行支付的方式将上述92.8万元支付给了周怡君。公积金贷款中心于2016年7月26日批贷，赵占雪于2016年7月29日将28万元存入建委资金监管账户，并未违反合同约定。周怡君主张应按照房屋买卖合同第九条约定的自合同签订之日起120日内完成所有步骤，包括支付首付款，但该条文中并未明确约定应在合同签订之日起120日内完成包括支付首付款在内的所有手续，故周怡君该主张无合同依据。周怡君主张赵占雪于合同签订后2个月之后才向公积金贷款中心提交初审材料，有恶意违约行为，但根据赵占雪本人的陈述、相关证人证言以及双方提交的证据材料，赵占雪对迟至2016年7月14日才向公积金中心提交初审材料能作出合理解释，其并无恶意拖延履行之意思。故在合同未对首付款支付时间作出具体明确的约定，又无证据证明赵占雪恶意拖延履行合同的情形下，本院认定赵占雪不构成违约，周怡君在不具备解除权的情形下单方解除合同的行为不发生合同解除的法律效力，一审法院判决双方继续履行合同正确，本院予以维持。在赵占雪不存在违约情形的情况下，周怡君要求确认双方签订的房屋买卖合同及补充协议解除、撤销网签及要求赵占雪支付违约金等诉求，无合同与法律依据，法院不予支持。综上所述，周怡君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8404元，由周怡君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘 磊代理审判员  朱文君二〇一七年九月二十日法官 助理  叶康喜书 记 员  杨梓薇