重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0156民初3206号原告：重庆其士富居物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区鱼胡路21号26-2，统一社会信用代码91500113592274936X。法定代表人：刘世渝，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖义福，男，1975年10月12日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：何守兵，重庆元炳律师事务所律师。被告：陈正余，男，1980年9月24日出生，住重庆市武隆区。被告：吴燕，女，1983年3月9日，住重庆市武隆区。委托代理人：陈正余（吴燕丈夫），男，1980年9月24日出生，住重庆市武隆区。原告重庆其士富居物业管理有限公司（以下简称其士富居物业公司）诉被告陈正余、吴燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员王梅独任审判，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告其士富居物业公司的委托代理人赖义福、何守兵，被告陈正余、吴燕的委托代理人陈正余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告其士富居物业公司提出诉讼请求：1、判决被告陈正余、吴燕支付物业管理费698.52元、电梯费396元、公摊水电费120元、水费162.1元，违约金688.31元，合计2046.93元，并由被告陈正余、吴燕承担诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为支付物业服务费873.12元、公摊水电费120元、水费162.1元及违约金500元，并由被告承担诉讼费。事实和理由：原告是依法成立的物业管理有限公司，被告是重庆市武隆区巷口镇XXXXXX房屋的业主。2012年4月27日，原告（乙方）与被告房屋的建设单位重庆市万恒实业有限公司（甲方）签订了《前期物业合同》，同年12月在武隆区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。从2015年4月起，原告依据物业服务合同为该小区业主提供了优质的物业管理服务，但被告至今未依据物业管理合同的约定向原告缴纳物业管理费，至今欠2016年8月至2017年7月期间的物业管理费、公摊水电费未缴纳。为此，原告多次催收，但被告均置之不理。维护原告的合法权益，原告依法提起提起民事诉讼。被告陈正余、吴燕辩称：1、原告在诉状称提供了优质的物业管理服务不属实，小区管理混乱、脏乱差现象十分明显，小区业主曾多次集体向原告反映情况，但原告均置之不理，也未采取有效措施进行及时整改。2、原告无权收取物业管理费，根据《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》、《重庆市物业服务收费管理办法》，公共性服务收费实行政府定价，其收费标准由物价部门核定。原告在未取得收费许可证前，有权拒付物业管理服务费。3、原告存在违规收费的问题。被告前一年所交的物管费均按0.8元/月.平方米收取的，现原告在提供了优质服务的前提下也就只能按0.8元/月.平方米标准收取，另外原告还向被告多收取了电梯费和二次供水费，该部分费用原告应当予以退还。协议约定公共水电费不足部分由开发商补足，而不是应该由小区业主分摊。4、原告违约在先，被告不应当支付违约金。综上所述，应驳回原告的诉讼请求，退还多收的费用，并责令原告严格按照合同约定，切实履行自身义务，以维护全体业主的合法权益。经审理查明，原告成立于2012年3月19日，公司经营范围包括物业管理。被告是重庆市武隆区巷口镇XXXXXX房屋的业主，房屋面积为72.76平方米。2012年4月27日，原告（乙方）与被告房屋的建设单位重庆市万恒实业有限公司（甲方）签订了《前期物业合同》，该合同于同年12月在武隆区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。合同约定，甲方选聘乙方对万恒廊桥水岸项目实施前期物业管理服务，物业管理区域物业收费选择包干制，住宅1.2元/月.平方米，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余与亏损由乙方享有和承担。物业服务费用或者物业服务资金按年交纳，业主和物业使用人应在每年对应日前5日内履行缴纳义务。合同还对双方的权利义务、违约责任进行了约定。乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，由甲方赔偿由此造成的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的五项以上的“物业管理事项的”，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2015年5月，原告（乙方）与被告陈正余（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告对廊桥水岸小区实施前期物业管理服务，合同对服务事项和服务质量进行了约定。合同约定物业收费标准实行包干制，住宅1.2元/平方米.月（含电梯运行费、不含公共水电费，物业买受合同约定的交房之日起前二年按照1元/平方米.月收取，包含电梯运行费、不含公共水电费、不足部分由开发商补足）。物业服务按年缴纳，业主或物业使用人应在每年度的前5日内履行缴纳义务。合同还对双方的权利义务和违约责任进行了约定，乙方违反协议的约定，擅自提高收费标准的，业主/物业使用人有权要求乙方清退，造成业主、物业使用人损失的，乙方应给予业主、物业使用人赔偿；乙方管理服务违反本协议的约定，未能达到本协议第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿业主相应的损失；乙方无法完成本协议第二章约定的事项以上的“物业管理事项”的，业主有权通过业委会维护合法权益，造成业主损失的由乙方赔偿业主相应的损失；业主、物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应每日按欠费总额万分之五的标准向乙方支付违约金。因被告于2016年8月起未向原告支付物业管理费，原告提起本案诉讼。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告举示的《前期物业合同》、备案证明、《前期物业管理服务协议》，被告举示的临时管理公约、联席会纪要、小区物业管理现状图片、解除合同的申请等证据在案佐证，经庭审质证、审查，具有证明效力，本院予以确认。本院认为，2012年4月27日，重庆市万恒实业有限公司与其士富居物业公司签订了《前期物业服务合同》，委托原告对武隆区廊桥水岸小区进行前期物业服务，双方建立了前期物业服务关系。其士富居物业公司为廊桥水岸小区提供了物业管理服务。被告陈正余、吴燕作为该小区的业主，理应依照合同缴纳物业服务费。虽然原告在进行物业服务过程中存在一定的瑕疵，即便未能完全达到合同约定的标准，但并不符合不缴纳物业服务费的情形，故被告主张不缴纳物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告从2016年8月至2017年7月未缴纳物业管理费理应承担继续履行的责任，原告主张被告每月按1元/月.平方米缴纳物业管理费873.12元（72.76元×12月），不违反法律规定，依法应予支持。被告抗辩了原告收取物业服务费未提的收费许可证，但《重庆市物业服务收费管理办法》并未规定，物业公司在履行前期物业服务合同收取物业服务费时，应当取得收费许可证的强制性规定，而且原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中约定收费标准，被告也未举示充分的证据证明双方签订的服务协议存在合同无效的情形。被告还抗辩退还违规多收的物业管理费，在庭审中已与被告释明，被告可另案向原告主张。关于原告主张的公摊费120元，本院认为《前期物业服务合同》约定了按包干制住宅1.2元/月.平方米计收，该费用包括用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，原告收取的物业服务费已经包含了共用设备的运行维护费用，即便原告与业主另行约定了公摊水电费应据实分摊，但仅举示了几个月的公摊电费发票，尚不足以证明业主应承担的公摊费用金额，故原告主张每月按照10月/户计收公摊水电费，因证据不足，本院不予支持。关于原告为被告垫付的水费162.1元，原告仅举示了单方制作的抄表记录，尚不足以证明被告的实际用水量和应缴纳水费金额，对其支付水费的诉讼请求，本院不予支持。原告为被告垫付费用后可另行向被告主张。关于被告是否应当支付违约金的问题，本院认为，原告对廊桥水岸小区提供了物业服务，被告作为小区业主应当承担交纳物业服务费等费用的义务，但被告从2016年8月起就未交纳物业服务费，属于违约。但根据原告在廊桥水岸小区履行物业服务合同的客观实际情况，也存在一定的瑕疵，原告提供的物业管理服务并没有完全达到合同约定的服务标准。本院认为从双方的合同约定，结合本案客观实际和原、被告双方的履约情况，原、被告双方均存在一定的违约行为，故对原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《物业管理条例》第二十六条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈正余、吴燕于本判决生效后五日内向原告重庆其士富居物业管理有限公司支付2016年8月至2017年7月期间的物业服务费873.12元；二、驳回原告重庆其士富居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈正余、吴燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告重庆其士富居物业管理有限公司负担5元，被告陈正余、吴燕负担20元。本判决为终审判决。审判员 王 梅二〇一七年九月二十六日书记员 谭玉鹏