河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1702民初4412号原告（反诉被告）驻马店市润丰食品有限公司。住所地：驻马店市驿城区水屯镇驻新公路8公里处。法定代表人吴燕，经理。委托代理人赵丽，河南尚成律师事务所律师。被告（反诉原告）驻马店市金佳利食品有限公司。住所地：驻马店市驿城区水屯镇驻新公路8公里处。法定代表人冀国银，经理。委托代理人赵志刚，河南北纬律师事务所律师。原告驻马店市润丰食品有限公司（以下简称润丰食品公司）诉被告驻马店市金佳利食品有限公司（以下简称金佳利食品公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润丰食品公司的法定代表人吴燕及其委托代理人赵丽，被告金佳利食品公司的法定代表人冀国银及其委托代理人赵志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润丰食品公司诉称，2013年4月1日，原、被告签订《租赁协议》一份，原告租赁被告的场地、厂房用于生产经营。2014年4月，原告修建围墙并对房屋进行维修;并多次催促被告协助办理环评手续，而被告均让原告放心，但被告最终未协助原告办理环评所需的相关手续。在原告要求先办环评后交租金情况下，被告就以断电、关门干涉，阻挠原告正常经营，致使原告经常处于停产、半停产的状态。因被告的场地不是工业用地，未办理规划等手续，根本办不成环评手续，直接导致原告停产停业至今。原告将上述情况多次向被告反映并提出搬迁未果，后被告又强行将厂房锁上不让原告搬迁，致使原告的生存经营等损失进一步扩大。请求：1、确认原、被告签订的《租赁协议》无效；2、被告赔偿原告装修、修缮费60000元；3、被告赔偿原告经营、办证、包装材料等损失500000元（经营损失145000元、办理食品生产许可证损失20000元、包装材料损失300000元、多交的租金35000元，合计500000元）；4、被告返还原告的生产设备、设施、生活及办公用品。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求为被告赔偿原告装修费60000元，修缮费包含于装修费内。被告金佳利食品公司答辩并反诉称，《租赁协议》签订后，反诉人如约履行了自己的义务，被反诉人却无故拖欠反诉人2014年4月1日至2017年3月31日的租金及滞纳金95000元，2017年4月1日至2018年3月30日的租金及滞纳金171600元。为此提出诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》有效，继续履行；2、反诉被告向反诉原告支付租金及滞纳金266600元（2016年年度租金23000元，2017年4月1日至2018年3月30日租金143000元，滞纳金28600元）。诉讼中，被告自愿放弃继续履行的反诉请求。原告对被告的反诉请求辩称，租赁合同无效，现已履行不能，且也无拖欠租金的情形。经审理查明，2013年4月1日，原告润丰食品公司（乙方，承租人）与被告金佳利食品公司（甲方，出租人）签订《租赁协议》一份，约定：一、甲方将其合法拥有的场地、厂房及附属设施租给乙方使用，租期7年，从2013年4月1日起至2020年4月1日止；第一年租金为88000元，第二年租金为98000元；第三年租金为110000元，叁年以后租金递增30%，每年须提前一个月一次性付清租金，否则加罚20%的滞纳金。二、甲方将自己厂区内厂房、仓库、化验室及仪器、办公室、三楼宿舍、变压器等租给乙方使用，乙方在生产期间的所有费用全部自理，如需改造可通知甲方按规定报请有关部门审批后进行。三、甲方应积极配合乙方协调各有关部门检查及周边环境，确保乙方的正常经营。四、因乙方原因不能履行合同，此合同所签订的租赁时间段必须全部交齐，否则，甲方有权扣押设备及其物品，作为后期租金等内容。合同签订后，原告即将租赁物交于被告使用；诉讼中，1、原、被告均认可租赁物为办公楼和厂房，不包含机器设备。2、原、被告均认可“叁年以后租金递增30%”系三年后租金按30%递增一次，但对按递增的基数存在分歧。合同履行中，原告分别支付了2013年4月1日至2016年3月31日期间的租金88000元、98000元、110000元，合计296000元；此后原告又分别于2016年4月3日支付租金60000元，12月20日支付租金30000元，12月22日支付租金30000元，合计120000元。原告称，因被告于2016年12月锁门，因此2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金，其应支付至2016年12月31日，按照88000元递增30%的标准，该期间的租金系9万元，其多交了30000元应予返还；被告对此不予认可，称被告未曾锁过原告的大门，其应足额支付2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金，按照110000元递增30%的标准，被告仍欠交租金23000元。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，1、2001年，诉争厂房由冀国银建设；2012年8月，冀国银向政府相关部门交纳了失地农民社保费、规划设计费、征地管理费等费用；2014年，诉争厂房的用地（位于水屯镇泰丰路与工业二路交叉口东侧YC2014-3号宗地）经驻马店市规划局驿城分局规划，国有建设用地使用权用地为二类工业用地；现诉争厂房未取得建设工程规划许可证。2、2016年1月，原告为办理食品生产许可证，经被告同意，对租赁物进行了装饰装修，包括：长约100米、高1米左右的红色铁皮围墙（现已部分倒塌），在生产车间房顶铺设彩钢瓦，在包装车间安装东西长约60米左右的隔断。诉讼中，原告提交其法定代表人吴燕的银行转账记录单8页（卡号：62×××66），显示有向“王＊友”转账51000元。原告用以证明其上述装饰装修所产生的费用，因被告原因无法生产，被告应当赔偿装饰装修费用。被告质证称，真实性无异议，但与本案无关。3、原告于2016年1月14日办理了食品生产许可证。原告称，其办理许可证花费20000元，被告应当赔偿。被告称，办理许可证是原告生产经营所需，与被告无关。4、2016年3月1日，河南省人民政府办公厅作出豫政办明电（2016）33号《关于清理整改环保违法违规建设项目的通知》，该通知显示：整改一批，对符合国家产业政策但达不到环评准入要求的已建成项目，项目单位要开展现状环境影响评估，通过评估提出达标排放且不降低当地环境质量的措施，经当地环境部门认可后，限期进行整改。整改后委托环境监测机构监测，确认实现稳定达标排放的，环保部门对其进行备案，并办理排污许可证。逾期未完成整改任务的，由当地政府依法责令关停等内容。2016年9月6日，驻马店市驿城区环境保护局向原告润丰食品公司发出《环保违法违规建设项目限期整改通知书》一份，显示：经驿城区清理整改环保违法违规建设项目专项行动领导小组认定，你单位的项目被认定为整改（完善）项目，限你单位于2016年10月31日前，完成环保备案工作，对逾期未完成清理整改任务的建设项目，一律停止建设或停止生产等内容。5、2016年10月26日，原告的现法定代表人吴燕报警，接处警登记表处警一栏处显示：报警人吴燕称与冀国银合同问题发生纠纷，冀国银将大门锁上不让其进入，民警喊冀国银开门，见到冀国银后，冀国银称合同不是和报警人吴燕签的，不与吴燕谈，合同是与陈奶发签的，和吴燕没有关系等内容。2016年12月7日，原告的法定代表人由陈奶发变更为吴燕。诉讼中，原、被告均认可2017年2月中旬，原告停止生产。2017年4月18日，原告的现法定代表人吴燕再次报警，接处警登记表处警一栏处显示：报警人吴燕称其租用冀国银的房子用于经营活动，房租已交清，关于后续合同的事与冀国银商谈，冀国银拒绝与其商谈，吴燕说要搬走厂里的设备，冀将大门上锁，不让其搬等内容。处理意见一栏处显示：告知其到法院或到有关部门反映情况等内容。6、诉讼中，原告提交①2016年10月2日冀国银发给吴燕的短信记录一份，显示：“今天开始厂内只准你们进货不准你们出货，否则后果有你们自负，什么时候交了钱在出货”；②2016年10月26日其拍摄的诉争厂房的照片7张，分别有大门落锁和大门敞开的照片。原告用以证明：2016年10月2日被告不让原告出售货物，被告曾阻挠原告出售货物近4个小时，此后原告才将货物运走；而且被告于2016年10月26日将大门落锁。被告质证称：2016年10月2日的短信只是要求被告交房租，曾与原告交涉过半个小时，期间推到了原告的4个箱子，但并非阻挠原告出售货物；照片中不显示大门上锁。7、诉讼中，原告提交出库单、领款单、货运单、记账凭证、发票等票据45份。原告用于证明：其购买设备、原料的费用，原告因被告原因无法生产，被告应当赔偿上述费用的损失。被告质证称，合同约定费用由原告负担。8、诉讼中，原告称，陈奶发于2013年向冀国银转账2000元、2014年向冀国银转账3000元，是原告分别多交的2000元、3000元租金。被告对此不予认可，称系陈奶发向冀国银偿还的借款。9、诉讼中，原告明确表示对其第2项、第3项诉讼请求中的损失数额不申请司法鉴定，并称因已无法生产经营，不再继续履行合同。被告称因原告逾期支付租金，不再让原告继续承租，并自愿放弃要求原告继续履行的反诉请求。10、2017年7月26日，本院对诉争厂房进行了现场勘验。勘验情况如下：厂区内存有金佳利食品公司所有的变压器2台、砂轮机1台、台钳1台、化验操作台1套、电磁调速电动机1台、钢管6根、电动车1辆（3成新）、红色防盗门13个、圆形桶13个、电机12台、配电盘3个、4间休息室内物品及空调1台（办公楼2楼、东头）；其他生产线、原材料属润丰食品公司所有。上述事实，有原告提交的租赁协议等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，关于本诉。一、原告润丰食品公司与被告金佳利食品公司签订的《租赁协议》，原告租赁被告的办公楼、厂房用于生产经营，应为房屋租赁合同关系。因房屋所在的用地经驻马店市规划局驿城分局规划，国有建设用地使用权用地为二类工业用地，属于城市、镇规划区内的房屋，但诉争办公楼、厂房至今未取得建设工程规划许可证，该房屋租赁合同无效，现原告请求确认诉争合同无效，本院予以支持。二、关于原告请求被告赔偿装修损失60000元。法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装修装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告为了办理食品生产许可证，经被告同意装饰装修的有长约100米、高1米左右的红色铁皮围墙（现已部分倒塌）、生产车间房顶铺设的彩钢瓦、包装车间安装东西长约60米左右的隔断。现被告不同意利用，对未形成附合的铁皮围墙，原告可自行拆除；对已形成附合的彩钢瓦、隔断，租赁合同虽因被告原因致使合同无效，但原告提交的向“王＊友”转账51000元即不能证明该款项系原告用于上述装修的款项，更不能证明装修物的现值，在原告未对形成附合的上述装修物现值申请司法鉴定的情况下，无法核定具体数额，故原告请求被告赔偿装修损失60000元，本院不予支持。三、关于原告请求被告赔偿经营损失145000元、办理食品生产许可证损失20000元、包装材料损失300000元、多交的租金35000元。法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。租赁合同虽因被告原因致使无效，但①原告提交的食品生产许可证不能证明办理食品生产许可证的损失为20000元，其提交的出库单、领款单、货运单、记账凭证、发票等票据45份，亦不能证明其包装材料的损失为300000元，原告也未提交其他证据证明包装材料的损失数额；②2016年9月6日，润丰食品公司生产经营的项目被环保局认定为整改（完善）项目，环保局要求其限期整改；按照豫政办明电（2016）33号通知，项目单位应开展现状环境影响评估，通过评估提出达标排放且不降低当地环境质量的措施，经当地环境部门认可后，限期进行整改，整改后委托环境监测机构监测，确认实现稳定达标排放的，环保部门对其进行备案，并办理排污许可证；但原告润丰食品公司作为项目单位，至今未进行备案。根据《环保违法违规建设项目限期整改通知书》，原告自2015年10月31日起应停止生产。③原告对该项请求中的各项损失数额也未申请司法鉴定。综上①②③，无法核对原告该项请求中的具体损失数额，本院对原告请求被告赔偿经营损失145000元、办理食品生产许可证损失20000元、包装材料损失300000元，本院不予支持。关于原告请求被告返还多支付的租金35000元，因被告已反诉请求原告支付下欠租金，原告的该部分诉讼请求，本院与被告的反诉请求一并处理。关于反诉。一、关于被告反诉请求确认合同有效。因双方的合同已被本院认定为无效，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。二、关于被告反诉请求原告支付租金及滞纳金266600元（2016年年度租金23000元，2017年4月1日至2018年3月30日租金143000元，滞纳金28600元）。本案中，原告主张被告于2017年4月18日将诉争厂房锁门，阻止其搬离厂房。①2016年10月26日，冀国银曾将诉争厂房锁门，在原告报警的情况下冀国银才停止锁门。②2017年4月18日，原告再次因锁门问题而报警，并称要搬走厂里的设备，冀国银将大门上锁，不让其搬走；该次报警的处理意见为“告知其到法院或到有关部门反映情况”；原告随即于2017年5月9日即以诉称理由起诉来院。③诉讼中，原、被告均认可原告于2017年2月已停产，与原告所称其要搬离也可相互印证。综上，原告主张“被告于2017年4月18日将诉争厂房锁门，阻止其搬离厂房”，本院予以采信。在原告已停止生产欲搬离的情况下，被告阻止原告搬离，系强行留置原告的生产设备等物品，而非原告继续占有使用租赁物，故自2017年4月17日前的占有使用费，原告应向被告支付，自2017年4月17日起至今，系被告强行留置期间，而非原告占有使用的期间，故被告不应继续要求原告支付占有使用费。现被告反诉请求原告支付截止至2017年4月17日止下欠的占有使用费，本院予以支持；被告反诉请求超出该期间的占有使用费，本院不予支持。关于占有使用费数额。合同约定的租金标准“第一年租金为88000元，第二年租金为98000元；第三年租金为110000元，叁年以后租金递增30%”，根据文义理解，2016年4月1日后每年度以后的占有使用费应以110000元为基数，每年递增30%，且双方均认可三年后租金仅按30%的递增一次，故自2016年4月1日起每年度的租金标准为143000元（110000元×30%+110000元=143000元）；现2016年4月1日至2017年3月31日年度的占有使用费原告已付120000元，尚欠23000元（143000元-120000=23000元）；2017年4月1日至同年4月17日的占有使用费为6752.78元（143000元/年÷12个月÷30日×17日=6752.78元）；以上合计29752.78元。关于被告反诉请求原告支付滞纳金28600元，合同中约定的“每年须提前一个月一次性付清租金，否则加罚20%的滞纳金”，系违约金性质的滞纳金，因合同已被本院确认为无效，该条款非独立存在的有关解决争议方法的条款，也系无效，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于原告请求被告返还多支付的租金35000元。原告主张“2013年陈奶发向冀国银转账2000元，2014年转账3000元系多交的租金”，因该两份转账未说明款项用途，原告也未提交其他相关证据上述价款系多支付的占有使用费，故对原告的该项主张，本院不予采纳，且原告尚欠占有使用费29752.78元，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告驻马店市润丰食品有限公司与被告驻马店市金佳利食品有限公司签订的《租赁协议》无效。二、驳回原告驻马店市润丰食品有限公司的其他诉讼请求三、限原告驻马店市润丰食品有限公司于本判决生效后十日内向被告驻马店市金佳利食品有限公司支付占有使用费29752.78元。四、驳回被告驻马店市金佳利食品有限公司的其他反诉请求。原告驻马店市润丰食品有限公司如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9400元，由原告负担；反诉案件受理费2650元，由原告负担300元，被告负担2350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  刘亚楠审 判 员  周 岩人民陪审员  张 平二〇一七年一月二十六日书 记 员  肖 琦