云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第3173号原告：樊岳川，男，1968年11月24日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市东川区。委托诉讼代理人：沈慧、杨顺云，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：万学东，男，1964年6月10日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：江西建工第二建筑有限责任公司组织机构代码：55086069-7住所地：江西省南昌市青云谱区建设路173号法定代表人：陶立新，任总经理职务。委托诉讼代理人：李开甫、林平，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。被告：李剑波，男，1970年12月28日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：徐朝，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨惠巧，女，1965年9月16日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：徐朝，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中天文化产业发展股份有限公司统一社会信用代码：9153000078165679X4住所地：云南省昆明市新闻路348号法定代表人：戴艳梅，任董事长职务委托诉讼代理人：梁敏、雷秉华，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。被告:昆明星河地基工程有限公司住所地：昆明市江东花园丽景园13幢1单元402号法定代表人：雷启兰原告樊岳川与被告万学东、江西建工第二建筑有限责任公司（以下简称“江西二建”）、李剑波、杨惠巧、云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称“中天公司”）、昆明星河地基工程有限公司（“星河公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告樊岳川及其委托诉讼代理人沈慧和杨顺云、被告江西二建委托诉讼代理人李开甫、被告李剑波、杨惠巧共同委托诉讼代理人徐朝、被告中天公司委托诉讼代理人梁敏到庭参加了诉讼，被告万学东、星河公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊岳川向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告江西二建、中天公司签订的《房屋认购承诺书》；2、请求判令六被告共同返还原告的购房款人民币24万元，并判令六被告共同支付总价款20%的违约金；3、本案诉讼费用由六被告承担。事实和理由：2011年12月30日原告与被告签订房屋认购承诺书，并于2012年1月19日签订了房屋认购承诺书补充条款。被告在承诺书中承诺：原告认购中天公司中天“文化空间”项目一期的房屋，房屋的总价为人民币91万元，房屋交付时间为2013年12月30日，被告未在规定时间内完成向原告提供商品房购销合同、发票等手续，除返还本金外，自愿承担总金额70%的违约罚款。原告于承诺书签订当天向被告支付了人民币20万元的认购金，又于2012年1月20日及21日向被告分别支付了人民币3万元和1万元的认购金，并向原告分别开具人民币20万元和4万元的认购金收据。原告多次催促被告履行承诺书的约定，被告仍未履行。为此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告江西二建辩称：1、本案合同主体存在争议，从合同内容看，甲方是江西二建中天文化项目部（委托代理人万学东）。被告江西二建认可被告万学东系被告江西二建承建中天公司桩基础工程的项目经理。被告江西二建未在被告中天公司成立项目部，也没有相应的公章；2、被告江西二建从未授权被告万学东对外签订相关协议，特别是本案的房屋认购书，认购书第一段明确被告万学东已取得被告江西二建授权，但原告没有见到被告万学东的合法授权，从合同形式上来说只是被告万学东的个人行为，被告江西二建不应当承担。原告的认购放款应当向被告江西二建缴纳，但被告江西二建并未收到款项，也未出具收据，但从原告的证据来看，款项是打给被告星河公司的。从合同形式及款项走向来看，本案与被告江西二建无关，被告江西二建不应当承担任何责任。被告江西二建认为合同没有生效，因为合同明确约定要在2012年1月22日前付清全部房款117万元，原告没有按约定履行承诺书，如果合同确实无继续履行的可能，应当按合同返还金额。被告江西二建没有收到涉案款项，原告只能证明付款到被告杨惠巧账户，被告江西二建没有委托被告杨惠巧收款，原告也没有证据证明该笔款项付给被告万学东。被告李剑波辩称：被告李剑波是被告中天公司的常务副总，与被告万学东等人签订的相关协议只是履行工作职责，根据承诺书第11条，无论是被告李剑波还是被告中天公司，承诺书只是证明被告中天公司与被告江西二建有以房抵款的事实发生，原告认购的房屋是江西二建从被告中天公司以房抵款的形式取得的房屋，出售方并不是被告李剑波或者被告中天公司，被告李剑波既不享有权利也不承担义务，承诺书并不具备生效要件。合同第十二条约定载明，第一笔缴款时间是2011年12月31日，第六条又约定本次付款后又于次年1月21日前付清剩余款项，由此可以证明第十二条所指明的款项应该付的是全部117万元。被告李剑波看到被告杨惠巧的收条，被告李剑波可以认为被告江西二建和被告万学东已经收到原告的交款。被告李剑波作为被告中天公司的职工，承担公司指派的任务，应由公司企业法人承担责任。被告李剑波只代表被告中天公司承认以房抵款，并没有其他实际的权利义务。被告杨惠巧辩称：被告杨惠巧应被告万学东、江西二建的请求代收相关款项，也及时把所有款项交由被告万学东、江西二建，原告除了交付给杨惠巧的24万元以外，就再也没有交付过与本案有关的其他款项，杨惠巧不是合同相对方，不应该承担责任。被告中天公司辩称：承诺书是原告、万学东、江西二建签订的合同，认购承诺书中的房屋是江西二建和中天公司以房抵款的房屋，万学东和江西二建是以抵款的形式取得房屋，不是中天公司卖给原告的，工作人员在上面签字只是认可其卖房的行为，中天公司不是合同的主体。认购承诺书并未生效，承诺书中已经明确约定了付款方式，合同的生效条件未达到，中天公司也未在承诺书中盖章。原告认为被告杨惠巧是中天公司的财务人员，但没有提交相应的证据证明。被告万学东、星河公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票后未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求提交以下证据：一、补充协议书（复印件）、房屋认购承诺书、房屋认购承诺书补充条款、名片。欲证明原告樊岳川与被告中天公司、被告江西二建于2011年12月30日签订房屋认购承诺书，约定原告认购“文化空间”项目A2地块房屋，房屋单价按9000元/平方米计算，两被告应于文化空间项目一期开盘之日起一个月内协助原告办理完商品房购销合同，开盘时间为2013年5月1日前，房屋交付时间为2013年12月30日，并约定了违约责任;原告与被告江西二建中天“文化空间”项目部代理人万学东于2012年1月19日签订房屋认购承诺书补充条款，约定房屋单价按7000元/平方米计算;被告中天公司与被告江西二建于2011年6月30日签订“文化空间”一期项目桩基施工合同。第七条约定:被告中天公司明确被告江西二建与第三方的认购协议由被告中天公司指定经办人李剑波（负责人）签字认可即有效，不用再盖中天公司公章。经质证，被告江西二建对补充协议书的真实性、合法性、关联性不予认可，认为江西二建和中天公司签订补充协议的基础不成立，工程未竣工结算何谈以房抵款。对房屋认购承诺书的真实性、合法性、关联性不予认可认为江西二建并未成立过项目部，也没有相应的公章，没有江西二建授权被告万学东的书面文件，原告相信被告万学东有江西二建的授权是盲目相信。对于房屋认购承诺书第十二条，被告江西二建认为对被告杨惠巧的账户属于共管账户不认可，且被告杨惠巧并非被告江西二建员工。对条款的效力来讲，要收到117万元才能生效，所以被告江西二建认为这是一个未生效的附条件的承诺书。对房屋认购承诺书补充条款的真实性、合法性、关联性不予认可，认为被告星河公司与本案没有任何关联，所有行为是被告万学东本人所为，与江西二建无关。对名片的真实性、合法性、关联性予以认可。经质证，被告李剑波、杨惠巧对补充协议书的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该证据没有原件。对房屋认购承诺书的真实性、合法性、关联性予以认可，认为承诺书记载原告于2011年12月31日前交20万元的预付金，97万元应当在2012年1月22日前交付完成，原告未履行完承诺书约定的义务。对房屋认购承诺书补充条款的真实性、合法性、关联性不予认可。对名片的真实性、合法性、关联性予以认可。经质证，被告中天公司对补充协议书的真实性、合法性、关联性不予认可,认为该证据没有原件。对房屋认购承诺书真实性认可，但认为承诺书未生效，其一是要全额交款，其二是要交款到共管账户，其三是交付的时间。原告没有按承诺书履行义务，被告杨惠巧并非被告中天公司的员工，被告杨惠巧指定的账户也并非被告中天公司的共管账户，因此这个附条款的承诺书没有生效，但认可被告李剑波是房屋认购承诺书上的中天公司代表。对房屋认购承诺书补充条款的真实性、合法性、关联性不予认可。房屋认购承诺书补充条款是原告与被告江西二建、被告万学东、被告星河公司签订的协议。对名片的真实性、合法性、关联性予以认可。二、个人存取款凭条复印件、业务委托书、客户回单三份、收据两份、录音材料九份。欲证明原告分别于2012年1月19日、1月20日及1月21日向中天公司杨惠巧账户转账共计240000元作为认购房屋的预付金，被告向原告出具了收据；文化空间售楼部工作人员确认杨惠巧为中天公司的财务。经质证，被告江西二建对个人存取款凭条、业务委托书、客户回单三份、收据两份的真实性认可，认为款项是打给被告杨惠巧的，收据是被告星河公司开的，与被告江西二建没有任何关联，不认可被告江西二建收到24万元购房款，被告杨惠巧没有证据证明确实是被告江西二建收到该笔款项。2012年1月21日即过年前一天的腊月二十九，所以才写在春节以后来办理相关付款手续，书写收条的时候被告杨惠巧并没有支付该笔款项。对录音材料的真实性、合法性、关联性予以认可，认为被告杨惠巧收了款项后无法退回款项，双方一直在协商，原告是知道应当向被告杨惠巧等主张权利，录音中提到原告只付了24万元，余款为何未付的原因并未提到。从双方反复沟通的事实来看，被告万学东与被告中天公司有利益上的关系，原告才与中天公司沟通协调，而不是与江西二建沟通协调。经质证，被告李剑波对个人存取款凭条、业务委托书、客户回单三份、收据两份的真实性不予认可，认为与其无关，其真实性无法确认。对录音材料的真实性、合法性、关联性不予认可，认为与被告李剑波无关。经质证，被告杨惠巧对个人存取款凭条、业务委托书、客户回单三份的真实性、合法性、关联性予以认可。认为收据两份与被告杨惠巧无关，并认为收条中明确被告江西二建与被告万学东已经收到24万元，与承诺书结合证实房子的全款不止24万元，而是117万元，分两次支付，收条中说春节后再办理手续是指直接交付第二笔钱。对录音材料，认为无法判断通话对象是杨惠巧，也无法判断是杨惠巧和中天售楼部员工的电话号码，对其真实性不予认可。经质证，被告中天公司对个人存取款凭条、业务委托书、客户回单三份的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为原告是将款项支付给被告杨惠巧，被告中天公司不清楚，与被告中天公司无关，被告杨惠巧不是中天公司的员工。并对录音材料第1-8份的真实性不予认可，认为与被告中天公司无关，对录音材料第9份的真实性、合法性、关联性和证明目的不予认可，认为售楼部有建筑公司的工作人员、招商人员等各类人员，从通话内容本身不能证明被告杨惠巧是被告中天公司的员工。被告江西二建未向本院提交书面证据，仅申请对日期为“2011年12月30日《房屋认购承诺书》”、“2012年1月21日《收条》”、“2012年2月1日《收条》”原件上盖有的“江西建工第二建筑有限责任公司文化空间一期项目部”印文与提供作比对检验的“江西建工第二建筑有限责任公司文化空间一期项目部”样本（即关于对总包方自编号八号地块记性验桩自检场地清理的通知（存根））印文是否同一印章所盖印申请鉴定。本院依法委托云南天禹司法鉴定中心进行鉴定，云南天禹司法鉴定中心出具[2016]司鉴字第832008号文书司法鉴定意见书，鉴定意见如下：1、送检日期为“2011年12月30日《房屋认购承诺书》”原件落款甲方：江西建工第二建筑有限责任公司“文化空间”项目部上盖有的JC1“江西建工第二建筑有限责任公司文化空间一期项目部”印文与提供作比对检验的样本YB“江西建工第二建筑有限责任公司文化空间一期项目部”印文是同一枚印章所盖印。2、送检日期为“2012年1月21日《收条》”原件上盖有的JC2“江西建工第二建筑有限责任公司文化空间一期项目部”印文与提供作比对检验的样本YB“江西建工第二建筑有限责任公司文化空间一期项目部”印文是同一枚印章所盖印。3、送检日期为“2012年2月1日《收条》”原件上盖有JC3“江西建工第二建筑有限责任公司文化空间一期项目部”印文与提供作比对检验的样本YB“江西建工第二建筑有限责任公司文化空间一期项目部”印文是同一枚印章所盖印。经质证，原告对该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性予以认可。经质证，被告江西二建对该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性予以认可。经质证，被告中天公司对该鉴定意见书没有意见。经质证，被告杨惠巧、李剑波对该认为司法鉴定意见书的真实性、合法性、关联性予以认可。认为可以证实被告杨惠巧已经将涉案款项交付给被告江西二建和被告万学东，被告杨惠巧没有拿到与案件有关的任何款项。被告李剑波出示以下证据：金碧七号片区西坝新村一期城中村改造改造推进会会议纪要一份、关于加快七号片区西坝新村城中村一期国有房屋拆迁改造的会议纪要一份（复印件）、电力电气设备买卖合同一份、“文化空间”一期项目10KV配电建设工程设计合同一份。欲证明被告李剑波为被告中天公司常务副总。经质证，原告对其真实性、合法性、关联性予以认可，并认为该组证据“文化空间”一期项目10KV配电建设工程设计合同中“李剑波”的签字以及“中天公司”的印章与原告提交的补充协议上的签字和印章是一致的。经质证，被告江西二建、被告中天公司、被告杨惠巧对其真实性、合法性、关联性予以认可。被告中天公司没有证据出示。被告杨惠巧提供以下证据：一、收条两份。欲证明被告杨惠巧已将收到的款项交付被告江西二建和被告万学东。经质证，原告对其真实性不予认可，认为原告将款项付给被告杨惠巧后，不清楚被告杨惠巧如何处理，印章与原告提交证据的印章是一致的，收条应当不是一个人所写的。经质证，被告江西二建对其真实性、合法性、关联性不予认可，认为江西二建没有成立过项目部，也没有相应的公章，被告江西二建也没有委托过被告万学东签订协议、收取款项。被告江西二建作为大型国企，收款没有发票不符合逻辑。经质证，被告李剑波对其真实性、合法性、关联性予以认可。经质证，被告中天公司对其真实性、合法性、关联性予以认可，与被告杨惠巧的当庭陈述一致。二、西山区7号片区文化空间项目旋挖工程桩施工协调会议纪要（复印件）、关于对总包方自编号八号地块记性验桩自检场地清理的通知（存根）、介绍信（复印件）。欲证明江西二建文化空间项目部是真实存在的，收条上江西二建的章是被告江西二建一直在使用中的，被告万学东确实是江西二建文化空间项目部的负责人。经质证，原告对西山区7号片区文化空间项目旋挖工程桩施工协调会议纪要、介绍信的真实性、合法性、关联性予以认可。对于关于对总包方自编号八号地块记性验桩自检场地清理的通知（存根）的真实性不予认可，对证据中的主体认可，与原告提交的房屋认购书上的盖章一致，不认可证明内容，证据中只有印章，收条不是出具给原告，而是出具给被告杨惠巧，被告江西二建与被告杨惠巧约定了办理相关手续，因此不认可被告杨惠巧只是代收人的关系。且被告杨惠巧只是款项经手人，不应持有该份证据，因此说明被告杨惠巧不只是代收人。经质证，被告江西二建认为西山区7号片区文化空间项目旋挖工程桩施工协调会议纪要（复印件）、介绍信（复印件）过举证期限，且是复印件，不予质证。对关于对总包方自编号八号地块记性验桩自检场地清理的通知（存根）的真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不认可。认为该证据只有交接的职能，不能证明两份收条中被告江西二建项目部具有收款职能。经质证，被告李剑波对其真实性、合法性、关联性予以认可，认为被告中天公司对项目部的章是认可的，在多个场合使用。被告万学东、星河公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票后未到庭质证，亦未提交证据。本院认为：原告提交的证据一中补充协议、证据二中录音材料，不符合证据的合法有效形式，本院不予确认。原告在本案中提交的其他证据，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认。对云南天禹司法鉴定中心出具[2016]司鉴字第832008号文书司法鉴定意见书中的鉴定意见予以确认。被告李剑波、被告杨惠巧提交的证据，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认。经审理，本院认定事实如下：2011年12月30日，原告樊岳川(第三方)与江西二建中天“文化空间”项目部的项目部经理万学东（甲方）、中天公司代表李剑波（乙方，李剑波为中天公司常务副总经理项目组组长）签订房屋认购承诺书约定，甲方与云南中天文化发展股份有限公司就新闻路429号中天“文化空间”项目一期桩基施工达成以房冲抵工程款的有关协议，从而获得若干房屋及地下一层部分商铺，甲方代理人万学东已取得江西二建的合法委托手续，甲、乙双方承诺第三方认购所抵房屋，双方承诺如下：第三方于2011年12月31日向甲方交20万元预付金；第三方所认购的房屋为土地使用权限40年，购房位置为A2地块，以2011年12月31日前的设计方案，在A2-6#7至12层范围内，面积暂定为110-130M2(准确面积以实际房屋竣工验收测绘面积为准进行结算)；第三方所购房屋的总价暂定为117万元；本承诺达成后，本次付款后再付97万元已经为全额付款认购；开盘时间定于2013年5月1日前；房屋交付时间为2013年12月30日。第三方所交的所有购房款，必须交至甲乙双方共管账户内，2012年1月22日前收到第三方房款后，本承诺书生效。2012年1月19日，原告签订房屋认购承诺书补充条款，该补充条款载明江西二建“文化空间”项目部为甲方，甲方委托代理人为万学东，原告为乙方，但只有原告及被告万学东在补充条款上签字，并由被告星河公司在甲方委托代理人处盖章，该补充条款进一步明确了原告购房位置为A2地块12层A户型东边，房屋总价款变更为91万元。2012年1月19日至1月21日，原告向被告杨惠巧总计转账24万元，被告星河公司出具收据证实收到文化空间房屋认购金，收据经办人处加盖了“万学东印”的印章。2012年1月21日，江西二建“文化空间”项目部向被告杨惠巧出具收条载明“今收到杨惠巧交来的樊岳川购房预付金现金人民币贰拾叁万元正（￥230000），2012年春节收假后双方办理相关付款手续。”，2012年2月1日江西二建“文化空间”项目部向被告杨惠巧出具收条载明“今收到杨惠巧交樊岳川购房预付金现金人民币壹万元正（￥10000），2012年春节收假后双方办理相关手续。”，两份收条上均有江西二建“文化空间”项目部的盖章，被告万学东也在收条上以项目经理的名字签字。另，经本院核实“文化空间”A2-6#7至12层范围内房屋一部分销售给了案外第三人，剩余部分被昆明市中级人民法院查封。本院认为：本案的几个争议焦点如下：争议焦点一：关于房屋认购承诺书的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就是生效。本案中，房屋认购承诺书是原告樊岳川、江西二建“文化空间”项目部经理万学东、中天公司代表李剑波签订，被告万学东是被告江西二建“文化空间”项目部经理，被告李剑波是被告中天公司代表，均履行的是职务行为，故房屋认购承诺书系原告樊岳川、被告江西二建、被告中天公司三方订立的协议，该协议所附生效条件为“樊岳川所交的所有购房款，必须交至江西二建、中天公司双方共管账户内，2012年1月22日前收到樊岳川房款后，本承诺书生效。”，从承诺书上下文不难理解，所有购房款指的是117万元购房款，而不是指20万元预付金。现有证据无法证实樊岳川将购房款117万元全额支付，故承诺书的生效条件不成就，故房屋认购承诺书虽成立但未生效，对三方均不具有合同拘束力。关于房屋认购承诺书补充条款的效力。该补充条款系原告樊岳川、被告万学东、被告星河公司三方签订的协议，虽然约定内容是对房屋认购承诺书的补充约定，但合同签订主体已非房屋认购承诺书的合同签订主体。故该协议只能约束原告樊岳川、被告万学东、被告星河公司三方。但该补充条款约定的房屋被告万学东和被告星河公司无处分权，在被告江西二建和被告中天公司不追认的情况下，自始不生效。争议焦点二：关于原告樊岳川支付的24万元购房预付金的去向。首先，24万元购房预付金原告樊岳川打入了被告杨惠巧的账户中，由被告星河公司、被告万学东向原告樊岳川出具了该24万元收款收据。其次，被告杨惠巧将该24万元现金交付给了被告万学东，被告万学东向被告杨惠巧出具了收条确认收到该24万元购房预付金，收条上加盖了江西二建“文化空间”项目部印章，虽然收条上约定2012年春节售价后双方办理相关付款手续，但从收条全文理解，24万元现金交款已完成，收款人确已收到24万元购房预付金，只是相关的付款手续未完善。综上，现有证据显示24万元购房预付金被告万学东、被告星河公司确认是已经收到，在被告万学东向被告杨惠巧出具的收条上都加盖了江西二建“文化空间”项目部的公章，据此，被告万学东、被告星河公司、被告江西二建均是最终的收款人。对于原告的第一项诉讼请求。因房屋认购承诺书并未生效，故不存在合同解除的问题，本院依法予以驳回。对于原告的第二项诉讼请求。根据上述分析，被告万学东、被告星河公司、被告江西二建均是最终的收款人，因合同未生效，应对原告樊岳川负连带返还责任。故本院判令万学东、被告星河公司、被告江西二建向原告樊岳川连带返还购房预付金24万元。至于原告诉请的违约金，因违约金在合同中约定，但合同未生效，对合同当事人不发生法律效力，故对于原告诉请的违约金，本院予以驳回。综上所述，被告万学东、被告星河公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票后无正当理由拒不到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告万学东、被告江西建工第二建筑有限责任公司、被告昆明星河地基工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告樊岳川连带返还购房预付金人民币24万元；二、驳回原告樊岳川对被告万学东、被告江西建工第二建筑有限责任公司、被告昆明星河地基工程有限公司的其他诉讼请求；三、驳回原告樊岳川对被告云南中天文化产业发展股份有限公司、被告杨惠巧、被告李剑波的全部诉讼请求。如果被告万学东、被告江西建工第二建筑有限责任公司、被告昆明星河地基工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4900元（原告樊岳川已预交），由被告万学东、被告江西建工第二建筑有限责任公司、被告昆明星河地基工程有限公司共同负担，并于付款之日一并支付原告樊岳川。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  张 杨人民陪审员  郭一入人民陪审员  汤池琼二〇一七年一月三日书 记 员  李顺成施妍妃