北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6635号上诉人（原审原告）：崔彦，男，1955年2月1日出生。委托诉讼代理人：崔姮（崔彦之女）。委托诉讼代理人：白斌，北京市诚实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张伟，女，1972年5月6日出生。原审第三人：李龙河，男，1968年12月8日出生。原审第三人：北京银行股份有限公司安华路支行，住所地北京市朝阳区外馆东街51号。负责人：唐国宏，行长。原审第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区南湖西园甲205号楼1层08。法定代表人：梅虹，总经理。上诉人崔彦因与被上诉人张伟、原审第三人李龙河、北京银行股份有限公司安华路支行（以下简称为北京银行安华路支行）、满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称为满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初16829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔彦上诉请求：1.撤销一审判决第五项、第六项，改判支持我一审诉讼请求第2项、第3项；2.一、二审诉讼费由张伟承担。事实和理由：1.一审法院对我要求的违约金酌定过低，未充分考虑案件中张伟恶意违约的情况；2.一审法院未支持我要求张伟负担律师费的请求不妥。张伟辩称，不同意一审法院判决，但未提起上诉。李龙河述称，不同意一审法院判决，但未提起上诉。北京银行股份有限公司安华路支行、满懿（北京）房地产咨询有限公司未提起上诉。崔彦向一审法院起诉请求：1.判令张伟和北京银行安华路支行配合我办理房屋解押手续，张伟配合收取后续房款，张伟配合办理房屋过户手续并交付房屋；2.要求张伟自2016年4月1日开始按照每日1675元的标准支付我违约金至实际房屋交付日止；3.要求判令张伟负担本案我支出的律师代理费40000元；4.诉讼费由张伟承担。一审法院认定事实：张伟与李龙河是夫妻关系，位于北京市702号房屋（以下简称为涉案房屋）登记在张伟名下。张伟授权李龙河进行涉案房屋买卖事宜，2016年1月14日，在满懿公司居间下，李龙河代张伟（出卖人）和崔彦（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：崔彦购买位于北京市702号房屋，总价款335万元，出卖人与买受人应于本合同签署后2016年9月30日前向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。办理完毕房屋所有权转移登记手续后，当日将房屋交付给崔彦。交易过程中所产生的税费，均由买受人承担。合同履行过程中因政策变动原因导致交纳新的税、费的，由政策变动后规定的交纳方承担。政策变动后未明确缴纳方的，买卖双方同意，由买受人承担。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日出卖人向买受人交付房屋。同日，李龙河代张伟与崔彦签订《补充协议》，约定：崔彦于2016年1月14日支付定金5万，张伟应于2016年3月31日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。崔彦应于2016年2月5日前将第一笔购房款180万元自行支付给张伟，于2016年9月30日前将第二笔购房款145万元自行支付给张伟。双方应于2016年9月30日前共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。双方应于2016年9月30日前自行办理物业交割手续，中介陪同。崔彦从合同约定的购房款中留存5万作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理完毕房屋交付及物业交割手续当日，由崔彦自行支付给张伟。双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。业主承诺本房过户时商品房为满五唯一住房。2016年1月14日，崔彦向张伟支付购房定金5万元。2016年1月28日，双方网签。2016年1月31日，崔彦向张伟支付首付款180万元。2016年9月26日，张伟与崔彦短信联系，张伟表示近期市场房价上涨，希望双方就买卖事宜进行协商，双方就继续履行与否以及补偿问题进行初步沟通。2016年9月29日，崔彦账户内有足额款项支付给张伟，但双方就是否给付补偿款问题没有协商一致，张伟明确表示不能收崔彦的购房款，准备把首付款退给崔彦，张伟的工行卡号好像也有变动。当日，崔彦明确表示不会考虑给张伟补偿款，不会考虑解除合同接受张伟补偿。另查一，2011年9月13日，为购买涉案房屋，张伟向北京银行安华路支行贷款，贷款总额170万元，截止2017年4月10日，张伟在银行贷款余额为1418282.28元，2017年3月16日至2017年4月10日利息4826.09元。另查二，张伟称，《补充协议》签订时是空白的，是在签订《北京市存量房屋买卖合同》几天后签写，合同内容没有填写，所以其不知道具体解押时间，且签订合同当天并没有收到《补充协议》，而是在2016年9月29日才收到。崔彦和中介公司均表示，是签订《北京市存量房屋买卖合同》同时签订《补充协议》，且签订时内容已经填好。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、短信记录、借款合同、银行记录、银行说明以及当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在满懿公司居间下，张伟与崔彦签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》合同有效，对双方具有约束力。张伟称其签订的《补充协议》是空白协议，内容是之后填写的，对于该主张张伟并未提供相应证据，在崔彦与满懿公司均否认情况下，对于张伟的主张法院不予采信。张伟和崔彦应按照《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》履行各自义务。纵观全案，法院认定张伟违约。理由如下，第一，《补充协议》约定张伟应于2016年3月31日之前办理提前还款及抵押登记注销手续。崔彦在2016年1月31日已经向张伟支付了180万首付款，而张伟在2016年9月29日双方短信协商补偿款时仍没有解除抵押。虽然满懿公司无法证明给张伟《补充协议》的具体时间，但是张伟作为出卖人，明知房屋具有抵押，应当知晓只有解除抵押后才能过户，2016年9月30日是《北京市存量房屋买卖合同》中约定的过户时间，而张伟在2016年9月29日仍没有解除抵押。双方没有继续履行，是因为房价上涨较多，双方曾协商补偿或解除问题，张伟认为崔彦应当按照最初同意补偿的想法双方继续商谈。第二，《补充协议》约定，2016年9月30日前支付第二笔房款145万元。在2016年9月29日双方协商时，崔彦账户内已经有足额款项。双方就补偿事宜没有达成一致意见，张伟也明确表示不能收取该笔购房款，故崔彦并没有违约。第三，崔彦和张伟就房价上涨后的补偿问题确实进行过协商，但没有证据表明双方已经达成一致意见。故双方仍应当按照《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》履行各自义务。崔彦同意代为清偿张伟在北京银行安华路支行的债务以消灭抵押权，崔彦同意向张伟支付剩余全部房款，但剩余房款应当扣除消灭银行债务的金额，本着纠纷一并解决，节约司法资源、公平公正原则，对于崔彦的主张，法院予以支持。崔彦要求张伟支付违约金，对于违约金金额，法院根据双方履行合同情况、合同约定情况酌情予以确定。崔彦要求张伟支付律师代理费，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、崔彦代为清偿张伟在北京银行股份有限公司安华路支行的债务以消灭房屋抵押权，于本判决生效后十日内执行，张伟和北京银行股份有限公司安华路支行予以配合；二、崔彦于消灭抵押权后七日内向张伟支付剩余购房款，计算方法为：150万元减去代为清偿上述第一项债务的剩余金额；三、在崔彦支付完毕上述第二项剩余购房款当日，将北京市702号房屋过户至崔彦名下，张伟予以配合；四、过户当日，张伟将702号房屋交付给崔彦；五、张伟向崔彦支付违约金5万元，于本判决生效后十五日内执行；六、驳回崔彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，崔彦主张自己存在多项损失，但并未提交有力证据予以证明。双方在合同中并未明确约定律师代理费由违约方承担，故崔彦要求张伟支付律师代理费依据不足。在法院已经判决张伟收取房款并配合办理过户、交付房屋的情况下，双方在合同中约定的违约金明显高于张伟违约给崔彦造成的实际损失。一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度等因素酌情确定的违约金数额合理，本院予以维持。综上所述，崔彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11654元，由崔彦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘 磊代理审判员  朱文君二〇一七年九月十四日法官 助理  叶康喜书 记 员  罗娇杨