广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第1925号原告：杜恩华，女，1987年1月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托代理人：梁宇麒，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：陈仕伟（曾用名黄仕伟），男，1957年9月15日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：吴序新，男，1968年12月12日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：牛现勇，男，1984年3月12日出生，汉族，身份证住址河南省鄢陵县。被告：广州盛森房地产发展有限公司，住所地广州市越秀区大沙头绿荫路2号盛贤大沙头旧货市场四楼E35-1号铺。法定代表人：曹国荣。原告杜恩华诉被告陈仕伟、吴序新、牛现勇、广州盛森房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁宇麒到庭，四被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈仕伟、吴序新、牛现勇签订的《商铺买卖合同》；2.四被告连带退还原告购买商铺款项款533399元及利息（自2011年12月27日起至退还全部房款之日止的，以533399元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的标准计算）；3.四被告连带向原告支付从2014年12月31日起至双方解除合同之日止的延期交铺补偿金，每月5260元，该标准是参照合同约定的三年收益折扣优惠金额计算每个月的损失。事实与理由：原告在2011年12月17日与三被告的代理方广州盛森房地产发展有限公司（以下简称盛森公司）签订《认购书》，由原告向被告认购广州市越秀区绿荫路2号B102号铺312号物业，商铺总价722762元，折扣优惠价533399元。同年12月27日，原告与盛森公司签订《商铺买卖合同》，约定由原告依照合同约定方式付清购房款，被告已将商铺出租给承租人广州盛贤大沙头旧货市场有限公司（以下简称盛贤公司）进行经营使用，商铺在2014年12月31日前的租金或其他使用收益归属被告方，被告以商铺房价款作折扣优惠，以补偿原告在2014年12月31日前的商铺收益损失；被告应当在2014年12月31日根据合同约定的商铺装饰、设备标准将商铺交付给原告。合同订立后，原告付清了全部购房款，但被告却未在合同约定期限内向原告交付符合合同约定的商铺。经原告多次催促后，2014年12月31日，被告的代理人发出公告，承认逾期交铺的事实，并愿意承担违约责任。2015年2月13日，原告向被告送达了《关于要求交付广州市越秀区绿荫路2号B1312铺的催告函》，再次要求被告于2015年2月25日前向原告交付商铺及要求赔偿经济损失，但被告既未予答复，又未交付商铺。原告到现场实地查看，涉诉负一层在装修，而原告购买的铺位中间有一个大柱子，导致铺位根本无法正常使用。此外，虽然原告是与被告陈仕伟、吴序新、牛现勇签订买卖合同，但实际上说商铺的产权是属于盛森公司所有，且有关公告文件均是以盛森公司的名义发出的，盛森公司是涉诉负一层商铺的实际控制人，应承担连带赔偿责任。据此，为维护原告的合法权益，原告被迫诉至法院。四被告无到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。经审理查明：2011年12月17日，原告（认购方）与被告黄仕伟、吴序新、牛现勇（出售方）的代理人盛森公司签订了《认购书》，约定：认购方自愿认购广州市越秀区绿荫路2号B102号铺312号物业，建筑面积7.3782平方米，套内建筑面积为2.6800平方米，认购价为533399元等。同月27日，原告（买受人）与被告黄仕伟、吴序新、牛现勇（出卖人）的代理人盛森公司签订了《商铺买卖合同》，约定：所购商铺为广州市越秀区绿荫路2号B102号铺312号物业，建筑面积7.3782平方米，套内建筑面积2.6800平方米；该商铺最终面积及地址以房管部门权属分割后的登记为准；该商铺按套内建筑面积计价，房价款总金额为533399元；买受人一次性付款方式按期付款，2011年12月24日前支付全部房价款的100%（包含定金）533399元；出卖人已将该商铺出租给承租人广州盛贤大沙头旧货市场有限公司进行经营使用，租赁期满出租人和承租人未能续订合同的，承租人按租赁期满时的经营现状交还商铺给出租人；买受人同意该商铺2014年12月31日前的租金或其他使用收益归属出卖人，出卖人以商铺房价款作折扣优惠，以补偿买受人2014年12月31日前的商铺收益损失；上述约定的房价款已为折扣优惠后的最终价款；买受人应遵守出卖人与承租人签订的租赁合同，承诺不得以任何理由干涉承租人使用及经营该商铺，租赁期满买受人与承租人自行商议是否续约及办理交接手续事宜；鉴于该商铺存在租赁，合同双方确认，出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺已交付买受人；出卖人应于房管部门出具了该商铺权属人为买受人的房产证之日起15天书面通知该商铺承租人，告知该商铺买受人为该商铺新的权属人；买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途，该商铺应统一进行经营，买受人服从商场管理公司对商铺经营类别、项目的统一规划和管理，除本合同及其附件另有规定外，买受人有权向商场管理公司提出与其他商铺权利人共同享用与该商铺有关联的公共部位和设施，最终核准权利由商场管理公司行使；出卖人依法选聘的物业管理企业为广州盛贤大沙头旧货市场有限公司，物业管理期限为10年，自2005年8月24日起至2015年8月24日止；双方一致同意，本合同所述商铺地址及铺位编号，会因商铺所在物业产权分割办证行为而产生变更可能，只要买受人所购买的商铺属于本合同附件所标记的方位，买受人不得以地址不符为理由，向出卖人提出解除合同等任何主张等。合同签订后，原告已依约付清全部购房款。此后，涉案商铺办理了房地产权属登记至原告名下的手续。2014年12月31日，盛森公司发出《公告》，其中记载：“由于在办理相关资料审核而导致装修工期延误，未能按原所定时间交铺。现我司将延期到2015年4月30日前交铺（因春节期间装修队返乡，工期延期一个月），而所延期交铺时段则按购铺合同面积计算，228元/平方/月，补偿金额到实际交铺日期止。请各业主在2015年1月30日前带齐证件到我司负一层进行现场登记，逾期未登记作自动弃权，如对补偿方案有异议则按合同进行解决。”2016年12月15日，本院组织工作人员对涉案商铺所在盛贤旧货市场负一层进行查勘。现场有部分商铺正常经营，部分空置；部分商铺完成间隔，部分商铺被划作消防通道使用，另有部分商铺现场无法指认。此外，原告为证明其曾催告过被告交付商铺及要求被告赔偿经济损失，向本院提交了其于2015年2月13日通过中国邮政特快专递的方式向被告发出的《关于要求交付广州市越秀区绿荫路2号B1312铺的催告函》，该函件“因收件人地址无人居住”被退回。本院认为：原、被告就买卖涉案商铺签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均有约束力。根据买卖合同关于“出卖人已将该商铺出租给承租人广州盛贤大沙头旧货市场有限公司进行经营使用，租赁期满出租人和承租人未能续订合同的，承租人按租赁期满时的经营现状交还商铺给出租人”的约定，涉案商铺在买卖时存在租赁合同关系，客观上并不具备现实交付的条件，被告在出售商铺时已向购买人披露相关信息，原告作为买受人在签订合同时是清楚知道的。虽然合同约定该租金收益已由出卖人收取，但原告作为购买人实质享有利益——即以购房款折扣的方式抵偿该租金收益。因此，双方合同约定“房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺已交付买受人”以及“租赁期满买受人与承租人自行商议是否续约及办理交接手续事宜”。被告已依约履行了为原告办理过户登记手续，其无需承担直接交付商铺的义务。因此，原告诉请要求解除双方签订的《认购书》、《商铺买卖合同》、退回已付购房款及利息以及赔偿因是次交易而产生的相关税费，理据不足，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条第一款的规定，判决如下：驳回原告杜恩华的诉讼请求。本案受理费10190元，由原告杜恩华负担。如不服本判决，原告杜恩华可在判决书送达之日起三十日内，被告陈仕伟、吴序新、牛现勇可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  宋雪松人民陪审员  杨 丹二〇一七年一月五日书 记 员  张广鋆