四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1302民初209号 原告：冯明，男，1987年7月出生，汉族，住南充市庆区。 原告：冯林秀，女，1986年10月出生，汉族，住南充市仪陇县。 被告：四川恒河实业有限公司，住所地南充市顺庆区北湖路99号罗曼威森大厦一楼。 法定代表人：刘自新（已故，但未变更公司登记），董事长。 委托诉讼代理人：易守明、王波，四川首力律师事务所律师。 原告冯明、冯林秀与被告四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案。在审理过程中，被告恒河公司提出管辖权异议，本院裁定驳回管辖权异议，被告不服裁定，上诉至四川省南充市中级人民法院，四川省南充市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年10月27日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告冯明、冯林秀与被告恒河公司的诉讼代理人易守明、王波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯明、冯林秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告按原、被告签订的《商品房买卖合同》约定向原告支付逾期办证的违约金（计算方式：以总价款420279元为基数按日利率万分之二计算违约金，2015年4月17日至2017年1月10日违约金共计52871元；另承担2017年1月11日起至原告取得房屋产权证书之日止的违约金）；2、判令被告协助办理原告所购买房屋权属转移登记；3、判令被告支付逾期办理初始登记的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月4日，原告冯明、冯林秀与被告恒河公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于南充市顺庆区常春藤大院16幢3单元27-5号房屋，建筑面积110.53平方米，房屋总价款420279元，付款方式为首付140279元，其余价款280000元向中国建设银行贷款支付。同时约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付价款万分之二违约金。2013年3月22日，中国建设银行代原告向被告支付剩余购房款280000元。2014年4月21日，原、被告双方办理房屋交接手续，但至今原告仍未取得房屋产权证书。故原告诉至本院提出上述诉请。 被告恒河公司辩称，1、办理房屋产权证书属原告自身义务，原告并未委托被告办理产权，故被告不存在逾期办证的违约事实，原告的请求不能成立；2、本案原告主张两个违约责任，按照《商品房买卖合同》第二十条的约定均属于办理产权登记条款，原告的诉请属重复主张。同时初始登记不属于原告所主张的权利；3、原告主张的违约金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年1月4日，原告冯明、冯林秀与被告恒河公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的位于顺庆区清风南路10号常春藤大院16幢3单元27层3-2705号房屋出售与原告，房屋总价款420279元；合同第十一条第（一）项关于房屋交付约定：出卖人应当在2014－3－31前向买受人交付该商品房；合同第二十条第（二）项初始登记中约定：“出卖人应当在2014－3－30前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰违约金”；（三）项转移登记中约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之貳违约金。在合同附件中，《商品房买卖合同》附件七第五“其他约定”中第（七）关于合同第二十条产权登记的特别约定载明：“4、出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的750日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的90日内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证”。合同签订后，被告于2014年4月21日向原告交付所购商品房，同日，被告向原告出具发票一张，证明预收购房款3次出具发票金额共计420279元。 另查明，南充市中级人民法院（2016）川13民终1875号民事判决书载明，2015年11月24日，被告恒河公司向南充市房地产管理局提交案涉“常春藤大院”16号楼的初始登记申请资料。2015年12月8日，四川恒河物业公司发布《通知》一份，《通知》内容如下：“常春藤大院”15号楼、16号楼业主，接恒河公司通知，“常春藤大院”15号楼、16号楼已具备办理房屋产权证的条件，请各位业主从2015年12月8日起到罗曼威森一楼恒河地产交易中心衔接办证事宜。现原告冯明、冯林秀所购房屋至今尚未办理房屋产权证书。 本院认为，原告冯明、冯林秀与被告恒河公司签订的合同系双方真实意思表示，内容合法，合同真实有效，原、被告均应按合同约定履行合同义务。 一、关于逾期办理初始登记违约金的问题。根据《城市房屋权属登记管理办法》的定义，房屋的权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权属登记可分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权登记；（六）注销登记。其中初始登记，即房屋权属的首次登记，是指建成后房屋的首个权利人向不动产登记部门办理的登记，也就是房屋所有权的原始取得登记。房屋初始登记是取得房屋不动产物权的必经之路，并且未经初始登记将影响之后不动产的转移登记和变更登记。从以上规定可知，国家对于房屋实行权属登记制度，而开发商要转移其开发的房屋，首先应该进行初始登记，完成初始登记后，才能够为购房者办理转移登记和房屋权属证书。本案中被告恒河公司在2014年3月30日前未能完成房屋的初始登记，构成违约，但考虑被告的房屋初始登记逾期并未对原告的权利产生实质性影响，也未造成原告损失，故本院对被告应支付的初始登记逾期违约金金额予以调整。结合本案案情，本院酌定被告初始登记逾期违约金为3000元。 二、关于逾期办证违约金以及协助办理房屋权属转移登记的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”、第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据上述法律规定，违反《合同法》第三十九条义务，并不必然产生格式条款无效的法律后果，格式条款相对方可通过向法院申请撤销的方式，否定格式条款。本案中，《商品房买卖合同》附件七产权登记的特别约定与《商品房买卖合同》第二十条第（三）转移登记的约定相比，仅是延长了恒河公司履行协助办证义务期限，这并没有免除出卖人承担逾期履行协助办证义务的违约责任，更没有排除买受人取得房屋之主要权利。本案双方当事人对延长履行协助办证义务的期限的特别约定不符合《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条应当认定无效的情形。原告冯明、冯林秀在签订补充协议后一年内未向法院提出申请撤销格式条款，故其撤销权已消灭。因此，案涉合同附件七属于《商品房买卖合同》的组成部分，虽然在《商品房买卖合同》第二十条中对办证期限进行了约定，但附件七中载明的办证期限系关于产权登记的特别约定，应当视为对《商品房买卖合同》第二十条关于转移登记内容的变更。本案中，案涉房屋于2014年4月21日完成交付，按照合同附件七的约定，被告恒河公司应当在2016年5月11日之前为原告冯明、冯林秀办理案涉房屋的房屋所有权证。在具备办理转移登记条件后，四川恒河物业公司发布办证《通知》的时间为2015年12月8日，此时间应当作为逾期办证违约行为的截止时间，被告发布办证《通知》之时即已履行协助房屋权属转移登记义务，故原告主张逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。至于原告领取房屋权属证书的相关事宜，原、被告均自认已具备办证条件，但因双方未履行相关办证手续，致使原告未能取得房屋权属证书，恒河公司虽已发布办证《通知》，但仍应继续履行协助义务，故本院酌定恒河公司于本判决生效后十五日内协助原告冯明、冯林秀办理所购房屋相关权属证书。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条、第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川恒河实业有限公司于本判决生效后十五日内原告冯明、冯林秀支付初始登记逾期违约金3000元； 二、被告四川恒河实业有限公司于本判决生效后十五日内协助原告冯明、冯林秀办理所购房屋相关权属证书； 三、驳回原告冯明、冯林秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费561元，由被告四川恒河实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟海英 二〇一七年一月二十二日 书记员  徐黎印