四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11144号上诉人（原审被告）：胡林，男，1973年6月15日出生，汉族，住成都市金牛区。被上诉��（原审原告）：四川深联物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人：张志，总经理。委托诉讼代理人：王晓华，四川法奥律师事务所律师。上诉人胡林因与被上诉人四川深联物业管理有限公司（以下简称深联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡林上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回深联物业公司的诉讼请求。事实与理由：深联物业公司属于前期物业企业，前期物业合同是否终止取决于业委会与新选任的物业��务企业签订的物业服务合同是否有效。原审以生效裁判文书认定2010年9月13日选聘物业服务企业的决议未达到“双过半”的要求，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，生效裁判文书认定事实错误。深联物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。深联物业公司向一审法院起诉请求：1.胡林向深联物业公司支付2009年10月1日至2014年10月31日期间的物业管理服务费9606.39元，以及2014年8月至2014年10月期间的水费102.9元、电费359.67元；2.胡林向深联物业公司支付违约金8645.65元（自逾期之日起按每日千分之一计算至2014年10月31日）；3.诉讼费由胡林承担。一审法院认定事实：深联物业公司系具有物业��务资质的企业法人。深联物业公司诉称的“书香门第”小区位于成都市金牛区。胡林系该小区1栋3单元20层1号，建筑面积为121.44平方米住宅商品房的购房业主。成都联合中银实业有限公司（以下简称“联合中银公司”）系本案“书香门第”住宅小区的复工建设方。2005年9月9日，联合中银公司（甲方）与深联物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定主要内容：甲方委托乙方对成都市金牛区“书香门第”小区进行物业管理，委托管理期限为9年，从2005年9月9日至2014年9月19日；物业管理服务费，住宅按1.3元/月/平方米收取;煤气费、电费、生活用水等费按实结算，乙方向业主或物业使用人代收代缴；甲方承诺务必保证乙方实际管理该项目的时间不得早于2014年1月19日，否则甲方应承担因管理年限减少给乙方造成的全部损失；本物业业主委员会成立后，本协议自然终止，经业主委员会同意，可续订本物业管理服务协议等内容。签订上述合同后，深联物业公司按约定进入“书香门第小区”从事物业管理服务。2006年12月1日，联合中银公司与深联物业公司签订《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》（以下简称“修订协议”），对《前期物业管理服务合同》的有关内容作出修改，约定：联合中银公司继续承诺保证深联物业公司实际管理该项目的时间到2014年1月19日；本物业业主委员会成立后，由业主代表大会依据《物权法》等相关法律规定，投票决定是否续聘“深联物业”。2009年9月7日至2010年4月30日，在金牛区街道办事处的组织下，召开“书香门第首次业主大会”，会议选举产生金牛区书香门第第一届业主委员会（以下简称“业委会”），该届业委会任期为2010年4月23日至2014年4月22日。后深联物业公司与业委会因物业服务期限发生争议，业委会于2010年12月向原审法院起诉深联物业公司，要求：深联物业公司退出“书香门第”物业服务，并在10日内办理移交事宜。原审法院经审理后，于2011年2月25日作出（2011）金牛民初字第64-1号民事判决书，判决驳回业委会的诉讼请求。业委会不服该判决，依法上诉至本院，后本院将该案发回原审法院重审，原审法院另行组成合议庭，经审理后，认为“《前期物业管理服务合同》中关于协议自然终止的条款已由《修订协议》作了更改，业委会主张《前期物业管理服务合同》自业委会成立时应��然终止，无事实和法律依据，不能成立。”，鉴于至一审法庭辩论终结，其约定的物业服务期限（2014年1月19日）已届满，且未续聘，原审法院于2014年3月10日作出（2011）金牛民重字第25号民事判决书，判决深联物业公司退出书香门第小区并向业委会办理相关移交事宜。深联物业公司不服（2011）金牛民重字第25号民事判决，依法提起上诉，本院经审理后，认为“联合中银公司与深联物业公司在《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》中已经明确前期物业服务合同的期限至2014年1月19日，且深联物业公司在2014年1月19日后亦未与书香门第业委会另行签订物业服务合同，其继续在金牛区书香门第小区提供物业服务并收取相关费用的法律依据及合同依据均不存在……”，于2014年9月3日作出（2014）成民终字第3615号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，深联物业公司在2014年1月19日后未与业委会另行签订物业服务合同，深联物业公司已于2014年11月4日退出“书香门第小区”。接收房屋后，胡林尚有物业管理服务费未结清。物业服务期间，深联物业公司收取了胡林200元水电费押金，现未退。经深联物业申请，2005年11月8日，成都市金牛区物价局向深联物业发出《关于同意“书香门第”物业服务收费备案的函》，对深联物业《前期物业管理服务合同》约定的收费标准予以备案。2006年1月23日，深联物业（用电人）就本案“书香门第小区”的用电与成都电业局（供电人）签订《高压供用电合同》，约定由用电人按月向供电人交纳电费。2006年2月10日，深联物业（用水人）就本案“书香门第小区”的用水与成都市自来水有限责任公司（供水人）签订《城市供用自来水合同》，约定由用水人按供水人的通知交费时间交纳水费。深联物业退出本案“书香门第小区”时，其尚有部分水、电费未交纳。一审法院认定上述事实的证据有：身份证信息、工商信息、《前期物业管理服务合同》《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》、《关于同意“书香门第”物业服务收费备案的函》《高压供用电合同》《城市供用自来水合同》、（2011）金牛民初字第64-1号民事判决书、（2011）金牛民重字第25号民事判决书、（2014）成民终字第3615号民事判决书、房屋信息摘要等。一审法院认为，根据庭审查明的事实，本院（2014）成民终字第3615号生效判决对《修订协议》的内容予以采纳，胡林辩称“修订协议”系伪造，其缺乏事实及法律依据，原审法院不予采信。在成立业委会之前，深联物业公司与联合中银公司签订的《前期物业管理服务合同》及《修订协议》，系签订双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。胡林作为业主，接受了深联物业公司提供的物业管理服务，应当按约定或法律规定向深联物业公司支付相应的物业管理服务费。关于物业管理服务费的收费期限。本院的上述生效判决，已认定：前期物业服务期限至2014年1月19日止，深联物业公司2014年1月19日后亦未与业委会另行签订物业服务合同，其继续提供物业服务并收取相关费用缺乏合同及法律依据。据此，原审法院以该生效判决认定为准，即深联物业公司收取物业管理服务费的期限应���止2014年1月19日，之后的物业管理服务费缺乏收费的法律依据。关于物业管理服务费的计费标准。因《前期物业管理服务合同》中已对物业管理服务费的计费标准作出了约定，且还向物价局进行了备案，其对所有业主均有效，应按该约定的收费标准计费。有关诉讼时效的问题。深联物业与业委会发生争议后，2010年12月至2014年9月，就《前期物业管理服务合同》有关履行事项进行诉讼，双方诉争的内容关涉有关物业服务费事项，其引起诉讼时效中断，至2015年3月，深联物业公司提起本案之诉，其未超过诉讼时效。对于深联物业公司主张的物业服务费。胡林对截止2014年10月31日尚有物业管理服务费未结清的事实无异议，原审法院予以确认。胡林对深联物业公司诉请的物业管理服务费欠费期间有异议，胡林应提供证据证明已结物业管理服务费的交费期间，但胡林没有证据予���证明，胡林应承担举证不能的不利法律后果，据此，原审法院以深联物业公司诉请的欠费期间为准。结合上述认定，胡林应向深联物业公司支付2009年10月1日至2014年1月19日期间的物业管理服务费(19天折算为0.61月)，其为：121.14平方米×1.3元/月/平方米×(51月﹢0.61月)≈8128元。对于深联物业公司主张的水、电费。原审法院认为，因深联物业公司尚有水、电费未向供水、供电方结清，本着公平、合理的原则，并结合本案深联物业公司已搬离且还有200元水电费押金未退的实际情况，原审法院不宜支持原告该项请求。对于原告主张的违约金。本院认为，违约金主要是为了平衡损失，深联物业公司主张的违约金过高，深联物业公司也无证据证明其损失，深联物业公司该项主张，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条��第四十四条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、胡林于判决生效之日起十日内向深联物业公司支付2009年10月1日至2014年1月19日期间的物业管理服务费8128元。二、驳回深联物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由深联物业公司承担14元，胡林承担11元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，关于胡林主张《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》的效力，因该协议的效力已经本院（2014）成民终字第3615号生效民事判决确认真实有效，本院在本案中不再赘述。根据该协议的约定，深联物业公司的前期物业服务的期限至2014年1月19日，现有证据均表明在2014年1月19日之前案涉小区一直由深联物业公司提供物业服务义务，深联物业公司有权要求“书香门第”业主胡林支付物业服务费。胡林上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，胡林的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡林负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  谈光丽审判员  莫 雪二〇一七年九月二十六日书记员  彭奕翙