福 建 省 晋 江 市 人 民 法 院													民 事 判 决 书													(2016)闽0582民初10765号																															原													告																							中国农业银行股份有限公司晋江市支行，住所地晋江市。													主要负责人：陈金挺，该支行行长。													委托诉讼代理人：洪连钦，男，该支行工作人员。													委托诉讼代理人：吴荣宗，男，该支行工作人员。																															被													告																							黄观音，男，1969年11月30日出生，汉族，住长汀县。													李桃莲，女，1969年3月6日出生，汉族，住长汀县。													晋江龙翔置业有限公司，住所地晋江市。													法定代表人：施天福，该公司董事长。																															诉													讼													请													求																							1.黄观音、李桃莲偿还借款本金1330377.11元、暂计至2016年9月12日的利息、罚息元及复利6187.51元（自2016年9月12日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定另行计付）；2.晋江龙翔置业有限公司（下称为龙翔公司）对上述债务承担连带清偿责任；3.黄观音应在10日内协助原告办理位于晋江市龙湖镇中山街中山南路御龙湾住宅小区房产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告，龙翔公司应督促黄观音并配合其办理抵押登记；4.上述房产抵押登记办妥后，或被告逾期仍未办理抵押登记的，原告有权对上述房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿。审理中原告以起诉后从龙翔公司账户扣款48817.41元为由，当庭将诉讼请求第一项变更为：黄观音、李桃莲偿还借款本金1312708.57元、暂计至2017年1月23日的利息、罚息及复利6063.73元（自2017年1月24日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定另行计付）。																															本院于2017年1月24日对本案适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。													本院经审理查明的事实与原告起诉状所主张的事实一致。本院另查明，诉争房产所在的御龙湾住宅小区经晋江市住房和城乡建设局审查，该局于2015年6月26日出具证明，同意予以办理房地产开发项目初始登记。龙翔公司先后为黄观音代偿本案借款本息计137343.55元。													本院认为，诉争商品房至今仅办理了预告登记，其中晋房预2014字第15929号预告登记证记载的预告登记权利人为原告，预告登记义务人黄观音、预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。预告登记权利人享有的仅是当不动产物权登记条件成就时对诉争不动产办理物权登记的请求权，而有别于正式的物权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。诉争房产至今尚未办理正式抵押登记，故抵押权尚未设立。原告依抵押预告登记并不当然享有优先受偿的抵押权。本案当事人签订的借款合同第9.2.5.2条约定：“预告登记后，自抵押物权利证书办妥之日起，抵押人应及时通知贷款人并在本合同第三十三条约定期限内申请办理抵押登记”，合同第三十三条约定：“自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记”。原告提供的房管部门出具的房地产开发项目初始登记证明表明，诉争房产自2015年6月26日起已具备办理物权登记的条件。黄观音未主张该房产不符合约定的交付条件，其未依合同约定在90日内办妥房地产权属证书，导致无法进一步办理抵押登记。现原、被告之间的债权债务关系尚未消灭，基于诚实信用原则，黄观音应依合同约定履行其作为抵押预告登记义务人的义务，协助原告办理诉争商品房的正式抵押登记，将抵押权人设定为原告。龙翔公司作为诉争商品房的开发商及诉争借款的保证人，亦负有督促和协助黄观音办理抵押登记的义务。原告要求判令黄观音协助办理诉争房产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告，判令龙翔公司督促、配合黄观音办理抵押登记的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。但办理抵押登记所需时间，根据实际需要，可确定为30日。黄观音在本院判决所确定的期限内如仍拒不办理房地产权属登记及抵押登记，应认定其恶意阻止抵押合同生效条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，可视为条件已成就。即原告可获得诉争商品房办理抵押登记的法律效果，享有对该房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿的权利。龙翔公司为诉争借款提供阶段性连带责任保证担保，其在诉争房产的抵押登记办妥之前，应对本案借款本息承担连带责任保证。龙翔公司在本案开庭前因承担保证责任而代偿的借款137343.55元及此后代偿的款项可依法向黄观音追偿。诉争房产经折价或拍卖、变卖所得价款在优先清偿原告债权后如仍有余款的，应优先清偿龙翔公司因承担保证责任所垫付的款项。李桃莲作为黄观音的配偶，向原告承诺共同还款，应与黄观音共同承担还款义务。三被告经传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。													依照《中华人民共和国合同法》四十五条、第六十条、第一百一十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第二十八条、第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：													一、被告黄观音、李桃莲应于判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行借款本金1312708.57元、利息、罚息、复利6063.73元及自2017年1月24日起至实际还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息及复利。													二、被告晋江龙翔置业有限公司对前述债务承担连带责任保证，其就承担保证责任已代偿的137343.55元及在2017年1月23日之后代偿的款项有权向被告黄观音追偿。													三、被告黄观音应于判决生效之日起三十日内办妥位于晋江市龙湖镇中山街中山南路御龙湾住宅小区房产的权属登记及抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行；被告晋江龙翔置业有限公司应同时督促、配合被告黄观音办理抵押登记，抵押登记手续办妥之日，被告晋江龙翔置业有限公司的保证责任终止。													四、前述房产的抵押登记办妥后，或被告黄观音逾期仍未办理抵押登记的，原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行有权以上述房产折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿。													五、原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行对前述房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告晋江龙翔置业有限公司因承担保证责任所垫付的款项。													如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。													案件受理费16829元，由三被告负担。													如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。													审 判 长 洪 涌													审 判 员 冯 洁													人民陪审员 章生辉													二〇一七年一月二十四日													书 记 员 吕雅君