广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初2170号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区石壁街屏山二村碧桂园东苑环翠路26座第3号商铺，统一社会信用代码91440113783795080M。负责人：陈宇辉，职务总经理。委托诉讼代理人：黄楚怡，广东碧桂园物业服务股份有限公司员工。委托诉讼代理人：裴忠炎，广东碧桂园物业服务股份有限公司员工。被告：霍达能，男，1967年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司番禺分公司（以下简称为碧桂园物业番禺分公司）诉被告霍达能物业服务合同���纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业番禺分公司的委托诉讼代理人黄楚怡到庭参加诉讼，被告霍达能经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，适用缺席判决。本案现已审理终结。原告碧桂园物业番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告霍达能向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司番禺分公司支付自2014年10月至2016年2月的物业服务费31180.10元；2.请求法院判令被告霍达能向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司番禺分公司支付至被告霍达能支付全部拖欠物业费同等金额的违约金31180.10元；以上两项暂合计为62360.20元；3.请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：被告所购买的位于广州市番禺区沙湾镇新洲村沙湾碧桂园逸涛居十街2号房屋于2010年10月1日已办妥物业交接手续。根据《前期物业服务合同》由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每月每平方米2.5元、花园每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告支付物业服务费，如被告逾期支付物业服务费，每逾期一天应向原告支付所拖欠费用的0.5%的违约金。被告收楼入住之后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业服务费。被告从2014年10月起至2016年3月止，共拖欠物业服务费31180.10元，按所拖欠物业服务费每日千分之五暂计至2016年3月13日的违约金为34916.10元。以上费用暂合计为66096.20元。被告的违约行为对整个沙湾碧桂园小区的正常物业管理造成了严重影响，为维护原告的合法权益，保障沙湾碧桂园小区物业管理服务工作的正常运行，原告向法院起诉被告，请求法院判如所请。被告霍达能未到庭应诉答辩，也未提交任何证据。经审理本院认定事实如下：1.霍达能是位于广州市番禺区沙湾镇新碧路（以下简称为涉案房屋）的登记权属人，产权证号***，建筑面积为583.7平方米，用地面积538.7平方米，发证日期为2010年10月11日。2015年11月27日，广州市工商行政管理局番禺分局准予变更登记：原“广东碧桂园物业服务有限公司番禺分公司”变更为“广东碧桂园物业服务股份有限公司番禺分公司”。2.2000年，广州碧桂园物业发展有限公司作为甲方（开发公司），碧桂园物业番禺分公司作为乙方（物业服务公司），签订《前期物业服务合同》，其中约定，甲方选聘乙方对涉讼小区提供前期物业管理服务；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部分的维修与管理，公用设施、设备的维护、运行和管理，公共供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备的维护和管理，公��娱乐、文化设施的维护和管理，公共绿化与园艺小品的维护和管理，公共环境卫生的管理，公共秩序维护、公共安全防范事项的协助管理等；甲方或其他单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和收费由双方另行商定；乙方按房屋建筑面积每月每平方米2.5元、花园面积每月每平方米0.5元的标准收取住宅的物业管理服务费，甲方和其他业主或物业使用人应在公历15日前履行交纳物业管理服务费的义务，逾期缴纳物业管理服务费，每逾期一天需向乙方缴纳所拖欠物业管理服务费0.5％违约金；本合同自2000年1月1日起生效，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主于物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。3.2008年，广州碧桂园物业发展有限公司作为甲方（出售方），霍达能作为乙方（认购方），签订《广州碧桂园沙湾认购书》，合同约定：乙方向甲方认购位于新碧路××街××（ＢＳ19型双拼住宅），建筑面积为578.03平方米，花园面积为533平方米。合同还约定了其他内容。4.2010年6月3日，张瑞娴、霍达能作为委托人，签署《业主委托农业银行代缴费用委托书》，载明物业地址为逸涛居十街2号，委托人自愿委托农业银行碧桂分行从44×××65的账户中逐月代扣上述物业所有产生之费用（包括管理费、水费、电费及有偿服务费），并保证上述账户中存有足够缴费余额。5.2010年10月1日，霍达能签署《验收交接表》《顺德碧桂园收楼费用确认表》《业主入住登记表》《顺德碧桂园物业及资料移交书》，确认收楼。6.2016年3月28日，碧桂园物业番禺分公司以霍达能欠缴物业管理费为由，向本院提起本案诉讼。诉讼中，碧桂园物业番禺分公司主张，其自2000���1月起为涉讼小区提供物业管理服务至今，该小区尚未成立业主委员会；碧桂园物业番禺分公司已尽到物业管理服务的义务，但霍达能欠缴2014年10月的物业管理费，2014年11月、12月的物业管理费已缴纳，2015年1月起至今未缴纳物业管理费，由于碧桂园物业番禺分公司的系统设置优先划扣当月物业管理费，故霍达能在2014年11月、12月缴纳的物业管理费无法优先抵扣2014年10月欠缴的管理费，只能用于缴纳当月物业管理费；至2016年2月，霍达能共拖欠15期物业管理费未缴；碧桂园物业番禺分公司曾以在涉讼房屋门口张贴《欠费催缴通知单》的方式向霍达能催收物业管理费；涉讼房屋计收物业管理费的建筑面积按产权登记的建筑面积583.7平方米计算，花园面积按按产权登记的用地面积538.7平方米计算；根据《前期物业服务合同》的约定，涉讼房屋每月的物业管理费按2.5元/平方米���标准计算为1459.25元（583.7平方米×2.5元/平方米=1459.25元），涉讼房屋花园每月的物业管理费按0.5元/平方米的标准计算为269.35元（538.7平方米×0.5元/平方米=269.35元），故涉讼物业每月的物业管理费为1728.6元（1459.25元+269.35元=1728.6元）；根据《前期物业服务合同》的约定，每月管理费应在当月15日前缴清，每逾期一天需增缴0.5％的违约金，碧桂园物业番禺分公司在诉讼中将违约金的计算方法自行调整为每月违约金应以当月欠缴的物业管理费为本金，按照每日0.5％的标准，自次月1日起各计至2016年3月13日止；碧桂园物业番禺分公司另主张霍达能尚欠2014年10月修剪花草费用3500元及2015年5月房屋清洁费用1751.1元未付，但未能提交相应的证据予以证实上述费用已实际产生。本院认为：广州碧桂园物业发展有限公司作为涉讼小区的建设单位与碧桂园物业番禺分公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应遵照履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《前期物业服务合同》对霍达能具有法律约束力。霍达能作为涉案房屋的业主，实际享受了碧桂园物业番禺分公司提供的物业服务，应当依约向碧桂园物业番禺分公司支付物业服务费。现碧桂园物业番禺分公司主张霍达能拖欠2014年10月至2016年2月期间共15期的物业服务费，而霍达能未举证证明其已支付，故霍达能应当向碧桂园物业番禺分公司支付物业服务费25929元[（583.7平方米×2.5元/平方米+538.7平方米×0.5元/平方米）×15个月]。关于碧桂园物业番禺分公司要求霍达能支付拖欠物业服务费的违约金的问题。根据《前期物业服务合同》约定，物业服务费缴纳时间为每月15日，且逾期交纳物业服务费的，每逾期一天需向碧桂园物业番禺分公司交纳所拖欠物业管理服务的0.5％作为违约金。现碧桂园物业番禺分公司自行将违约金的起算时间调整为欠费月份的次月1日，应视为其对自身诉讼权利的自由处分，本院对此予以认可。但该合同约定的每日0.5％的违约金计算标准计得违约金总额明显过高，碧桂园物业番禺分公司又未举证证明霍达能迟交物业服务费对其造成除利息损失以外的其他损失，故本院依法将违约金计算标准调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款项清偿之日止，每月违约金总额以不超过本金为限。碧桂园物业番禺分公司��张霍达能欠缴2014年10月的物业管理费，2014年11月、12月的物业管理费已缴纳，但根据生活常理和交易惯例，霍达能于2014年11月、12月交纳的物业管理费应优先抵扣2014年10月、11月的物业管理费，故碧桂园物业番禺分公司主张2014年10月的物业管理费自2014年11月1日起算违约金，本院不予支持，该期拖欠的物业管理费应为2014年12月的物业管理费，违约金应自2015年1月1日起算。因此，霍达能应当向碧桂园物业番禺分公司支付2014年12月至2016年2月期间逾期缴纳物业服务费的违约金，每月违约金应以当月欠缴的物业管理费1728.6元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自次月1日起各计至款项清偿之日止；每月违约金总额以本金为限。关于碧桂园物业番禺分公司主张的修剪花园费用3500元以及房屋清洁费用1751.1元，由于碧桂园物业番禺分公司未向本院提交证��证实其已实际向霍达能提供了上述服务，应承担举证不能的不利后果，故本院对其上述主张不予支持。霍达能经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告霍达能应在本判决生效之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司番禺分公司支付拖欠的物业服务费25929元及违约金（2014年12月至2016年2月每月违约金以1728.6元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自次月1日起各计至款项清偿之日止，每月违���金总额以本金为限）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1359元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司番禺分公司负担587元，被告霍达能负担772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 祎人民陪审员  郭彩霞人民陪审员  刘兆佳二〇一七年一月二十日书 记 员  王韵曌