上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初81816号原告(反诉被告)：张长江，男，1985年1月18日生，汉族，住河南省。被告(反诉原告)：杨军，男，1977年10月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘雪艳，上海劲力律师事务所律师。原告(反诉被告)张长江与被告(反诉原告)杨军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张长江、被告(反诉原告)杨军的委托诉讼代理人刘雪艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张长江向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金人民币(币种下同)2,800元；2、被告退还原告租赁押金2,800元；3、被告退还剩余租金(2016年10月23日至11月20日)2,529元；4、被告赔偿原告另行租房的租金差价损失2,900元(按一个月计)以及支付中介费1,500元、搬家费用210元。事实和理由：2016年5月15日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室主卧一间(以下简称系争房屋)，租赁期限一年。租赁期间，被告以房屋出卖为由要求原告搬离。2016年10月22日，原告向被告要求在搬出系争房屋后，根据合同约定，被告应当退还剩余租金和押金，但被告以未到月底为由，拒不退还。被告为了要挟原告搬出房屋，采用殴打和恐吓等方式，原告出于无奈拨打了110报警电话。经过民警调解，被告虽停止了殴打，但在民警走后又威胁原告必须在10月23日搬出，否则扔出原告的所有物品。原告为保护自身安全于2016年10月23日搬出系争房屋。此后被告仍拒不退还应付费用，故提起诉讼。杨军辩称，被告没有单方违约解除合同，原告虽在2016年10月23日搬出系争房屋，但双方未办理交接，原告离开时未交还房门钥匙，并在其租赁的卧室门上及家具上张贴了很多封条，不允许原告以外的人员进入系争房屋，故原告实际上并未退还系争房屋，租赁合同也未在10月23日解除。原告在承租期间，没有支付任何水、电、煤费用以及网络、物业费，原告离开时损坏了房屋的门窗地板等，应当予以赔偿。根据租赁合同的约定，原告应当在2016年11月21日支付下三个月的租金，其至今未付，已构成违约。反诉请求判令：1、解除反诉原、被告之间的房屋租赁合同；2、被反诉人支付2016年11月21日至2017年1月20日期间的租金5,600元；3、被反诉人支付2016年5月至10月期间产生的电费1,613.20元、水费549.80元、燃气费449.20元、物业费1,875元、网络宽带费1,092元，合计5,579.20元，被反诉人承担其中的一半即2,789.60元；4、被反诉人赔偿损坏门窗玻璃、地板等损失，酌定1万元。针对反诉，张长江辩称，被反诉人在系争房屋内的实际居住时间自2016年5月21日至10月23日，反诉人计算公共事业费的周期不对。根据合同约定，水、电、燃气费需要分摊，其他费用未约定由被反诉人承担。水费中的管道水费没有合同依据，不同意承担。被反诉人在2016年10月23日已搬出系争房屋，不应当承担此后的租金。被反诉人从未损坏系争房屋的设施，反诉人为了赶走被反诉人，踢坏了被反诉人居住的卧室门，不同意反诉人提出的赔偿请求。本院经审理认定事实如下，2016年5月15日，杨军(出租方、甲方)与张长江(承租方、乙方)签订《租房合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室(其中楼下主卧一间房间出租给乙方居住使用)，租赁期限自2016年5月21日起至2017年5月20日，计12个月。房间租金每月2,800元，按季计算，每季季初付租金一次，煤、水、电费用协商分摊。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，协商后终止合同。合同签订后，张长江及同住人丁某入住系争房屋，涉案房屋内另有杨军及其家人(杨军妻子和两个子女)居住在内，其中一子为住校学生。张长江支付杨军押金2,800元，支付租金至2016年11月20日。租赁期间，杨军为出卖系争房屋，告知张长江欲提前解除合同。2016年10月中旬，双方为租赁事宜发生纠纷，张长江要求杨军退还租金和押金未果，后发现其持有的门卡钥匙已不能进入涉案房屋，遂于10月23日搬离了系争房屋。张长江离开时，在系争房屋门口、开关处以及家具门上张贴了小纸条，上写“禁止打开、财物丢失将负法律责任”等字样。此后，其诉请来院。审理中，张长江提供了其与案外人签订的租赁合同以及支付的中介费凭证，证明其被杨军赶出系争房屋后，另行租房，每月租金差价2,900元，支付中介费1,500元，要求杨军承担。经质证，杨军认为张长江另行租房产生的费用与其无关。杨军提供了涉案房屋抄表周期为2016年5月1日至9月30日的电费5页，金额1,613.20元。抄表周期为2016年5月5日至11月7日的水费3页，金额289.80元，以及管道纯净水(时间2016年8月、10月)2页，金额260元。2016年6月、8月、10月的燃气费单据3页，金额449.20元。宽带费缴费凭证一页，证明网络宽带的年费为2,189元，每月计182元，按6个月计算为1,092元。物业管理费收据一份，时间2014年1月至2015年12月，证明每月费用312.50元，按6个月计为1,875元。前述合计费用5,579元，张长江应承担50%计2,789.60元。涉案房屋内窗户以及地板受损的照片。经质证，张长江认为其应当分摊的费用仅限于水、电、燃气费，双方并未约定由张长江承担物业费和宽带费，水费中不应包括管道纯净水，张长江2016年5月21日入住系争房屋，10月23日离开，时间与水电煤费的单据日期不吻合，并且双方在签订合同时没有约定分摊比例，按照房屋面积的使用比例或者是居住人数的比例，只同意承担三分之一的费用。对杨军提供的照片真实性不予确认。本院认为，杨军与张长江就系争房屋签订的租房合同，内容不违反法律规定，合法有效。租赁期间，由于杨军欲提前解除合同，为此双方发生争议，直至2016年10月23日承租人张长江因不能正常进入系争房屋、实现租赁目的而搬离了系争房屋，双方间的租赁合同实已不能履行，杨军要求解除租赁合同，张长江未持异议，本院予以准许。张长江因不能使用系争房屋而于2016年10月23日搬离，承租双方间的租金应结算至2016年10月23日。张长江在离开系争房屋时在门锁以及家具上张贴纸条的行为系由于其要求杨军退还租金及押金未果所致，该行为虽不可取，但不产生其仍实际占有、使用系争房屋的法律后果，故杨军应当退还张长江租金2,529元以及租赁押金2,800元。杨军在租赁期间未能保障承租人占有使用租赁物而致使双方间租房合同提前解除，其对合同解除具有过错，应当承担违约责任。双方间的租赁合同并未对违约金作出约定，张长江主张由杨军承担违约金2,800元，缺乏合同依据，本院不予支持。张长江主张由杨军承担其另行租房的一个月差价损失2,900元以及支付中介费损失1,500元。由于杨军的违约行为致使双方间的租赁合同提前解除，造成张长江另行租房，产生了一定的差价费用以及居间费用，但张长江另行租房的租金金额取决于其承租房屋的位置、面积等诸多因素，因此，本院确定由杨军承担张长江租房差价损失以及中介费损失合计2,500元。张长江主张的搬家费无相关凭证佐证，本院不予采纳。原、被告在租房合同中约定承租期间的水、电、煤费用协商分摊，但对分摊比例未作明确约定。对涉案房屋内的物业费、网络宽带费的承担未作约定，杨军反诉要求张长江承担此两项费用，本院不予支持。杨军主张的电费1,613.20元、水费549.80元、燃气费449.20元，合计金额2,612.20元，考虑到公共事业费的计费周期与张长江实际居住在系争房屋内的时间存在交叉，原、被告对分摊比例未作明确约定，本院依据承租人的居住人数、使用面积等因素，酌情确定张长江承担水、电、燃气费合计1,000元。杨军反诉主张的物损，缺乏足够证据证实该物损是在张长江承租期间恶意或因使用不当造成，其要求张长江赔偿该部分损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)张长江与被告(反诉原告)杨军签订的《租房合同》；二、被告(反诉原告)杨军于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)张长江租金2,529元、押金2,800元；三、被告(反诉原告)杨军于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)张长江损失2,500元；四、反诉被告张长江于本判决生效之日起十日内支付反诉原告杨军水、电、燃气费1,000元；五、驳回原告张长江的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杨军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨军负担。反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉被告张长江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一七年一月九日书记员  于 晔