广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0302民初1185号 原告：桂林市秀峰房产管理处，住所地：桂林市三多路15-3号,统一社会信用代码：12450300498669034P。 法定代表人：胡天峰，该管理处处长。 委托诉讼代理人：程进宝，广西君健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘满玉，广西君健律师事务所律师。 被告：唐祥飞，男，1951年2月26日出生，汉族，自由职业，住桂林市秀峰区。 原告桂林市秀峰房产管理处与被告唐祥飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月8日、2016年12月14日分别公开开庭进行了审理。原告桂林市秀峰房产管理处的委托诉讼代理人程进宝、被告唐祥飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市秀峰房产管理处向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告于2016年1月23日签订的《公共租赁房非住宅租赁合同》（以下简称：非住宅租赁合同）；2.被告向原告支付欠缴租金57640元以及逾期缴纳租金的违约金31680元；3.被告缴纳的履约保证金19800元归原告所有；4.本案的所有诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2016年1月23日签订的非住宅租赁合同；2.被告向原告支付欠缴租金57640元以及逾期缴纳租金的违约金31680元；3.被告缴纳的履约保证金19800元归原告所有；4.被告向原告支付违约转租的违约金19800元；5.被告违约转租房屋行为获得的收益10000元归原告所有；6.本案的所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年1月23日签订的非住宅租赁合同，约定：原告将位于桂林市秀峰区建筑面积为361.33平方米的非住宅房屋租赁给被告做棋牌室使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，月租金为6600元，被告应于每月10日前一次性缴清下月租金，逾期每日按租金的1%收取违约金，被告拖欠租金超过三个月后，原告有权解除合同收回房屋，并要求被告支付金额相当于三个月租金的违约金，签订合同时被告应一次性缴纳履约保证金19800元，被告不得将承租的房屋转租、分租、转借给第三方。合同签订后，被告仅向原告交付了履约保证金，一直没有向原告交付房租，自2016年1月1日起至2016年9月22日止，被告共拖欠租金8个月又22天，拖欠租金为57640元，逾期支付租金的违约金为31680元。2016年8月9日被告与赖云、罗华荣签订《房屋租赁合同》，被告将其租赁的位于桂林市秀峰区建筑面积为361.33平方米的非住宅房屋转租给赖云、罗华荣，租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止，月租金为8000元，每月5日前交当月租金，同时被告收取了赖云、罗华荣的押金16000元。原告于2016年8月22日向被告送达了催缴拖欠租金及违约金的律师函，原告于2016年9月1日向被告送达了解除非住宅租赁合同的通知。被告长期拖欠租金及将承租房屋转租给他人的行为是违约行为，该违约行为给原告造成了特别巨大的经济损失，故诉至法院。 被告唐祥飞辩称，1.解除非住宅租赁合同不合理，原告应当提前三个月通知被告，但原告并未事先通知并取得被告同意；2.被告只愿意承担52800元的租金，被告不应当承担违约责任，被告并没有违约，而是原告没有履行催交房租的责任，是原告的失职造成的违约。去年的房租被告已经交了，今年是因为原告没有催交，被告才没有交房租；3.被告付了履约保证金19800元，是原告违约，履约保证金应该退回被告；4.被告不承认转租违约金，原告未催交房租且未终止合同；5.原告所诉的10000元是装修费，并不是收益，被告不应将其给付原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.被告对原告提交的2016年1月23日原、被告签订的非住宅租赁合同的真实性无异议，但对其证明内容有异议。被告认为按该合同约定被告三个月未交房租即可终止合同，被告去年欠了七个月房租，原告也未终止合同，该合同的签订本身违约。经审查，本院认为，2015年欠缴房租的事实与2016年签订的租赁合同无关联性，对于被告的质证意见，本院不予采信，故对该证据的真实性予以确认。 2.原告对被告提交的短信打印记录的真实性有异议。经审查，本院认为，该记录无法证实发短信人的身份情况，无法证实该短信与本案有关联性，且被告未能在本院指定的举证期限内补充证据佐证，故该证据本院不予确认，不作为本案的定案依据。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：原告桂林市秀峰房产管理处系桂林市房产管理局下属具有独立法人资格的事业单位，是桂林市房产管理局所辖桂林市秀峰区公共租赁住房的具体管理部门，主要负责辖区内公共租赁住房（含原国有直管公有非住宅）的产权管理、租赁管理、租金收缴、维护修缮等工作，并全权独立处理涉及所管理的公共租赁住房的有关诉讼事宜。 被告于2016年1月8日通过桂林银行股份有限公司城中支行现金交款19800元给桂林市房产管理局（账号为66×××10）作为非住宅租赁履约保证金。 2016年1月23日原告桂林市秀峰房产管理处与被告唐祥飞签订非住宅租赁合同一份，约定：原告将桂林市房产管理局名下的桂林市秀峰区建筑面积为361.33平方米的非住宅房屋出租给被告经营棋牌室，租金为每月6600元，租赁期限从2016年1月1日起至2016年12月31日；租金按月结算，被告应于每月10日前一次性交清下月租金，逾期不交的，逾期每日按租金的1%收取违约金；关于履约保证金：被告应于本合同签订之日前一次性交纳本合同的履约保证金19800元，保证金不冲抵租金，在租赁期满或其他原因导致本合同终止时，被告若无违约行为，则在被告结清该房屋所欠租金、水、电等应由被告负责交纳的所有费用（以有效结清单据为准）并交回房屋后，原告凭被告提供的保证金发票原件将保证金全额（不计息）退还被告，租赁期满或其他原因导致本合同终止时，如被告违约造成原告损失的，原告有权选择从保证金中扣除相应金额抵补损失，保证金不足以抵补损失的，被告应足额赔偿损失；被告应当于租赁期满或合同终止后7日内将房屋腾空并交还原告；租赁期限内，被告不得将其承租的房屋租赁使用权转让给第三方，也不得将其承租的房屋转租、分租、转借给第三方；关于违约责任：被告逾期交租，原告可按逾期天数每日加收月租金额1%的违约金，被告拖欠租金超过三个月后，原告有权解除合同收回房屋，并要求被告支付金额相当于本合同三个月租金的违约金，被告违反禁止转租约定，擅自转让、转租、分租其承租房屋使用权的，被告承担违约责任，并向原告支付总额相当于三个月租金的违约金且转让、转租、分租行为获得的收益归原告所有，原告有权解除本合同，被告的装修损失自行承担。 原告于2016年3月22日向被告发出律师函，载明：“请您在接到本律师函后5日内将所有拖欠的费用60000元租金及逾期付款违约金全部支付给秀峰房管处。若逾期，秀峰房管处有权依据合同约定收回您所租赁的非住宅。” 原告于2016年7月19日通过张贴《通知》的形式向被告发出通知，载明：“请您在7月26日前来我处缴清所欠房租及有关违约金。如逾期不交，我处将按《桂林市房产管理局公共租赁住房（非住宅）租赁合同》的相关条款，收回房屋并向桂林市秀峰区人民法院提起诉讼。” 2016年8月9日，被告唐祥飞与案外人赖云、罗华荣签订房屋租赁协议，约定被告将桂林市秀峰区中华路20号房屋租给案外人赖云、罗华荣，租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日，租金为每月8000元。 原告于2016年9月1日向被告送达《通知》，载明：“一、我处与您签订的中华路20号一层二层《直管公有非住宅租赁合同》（备案号40264）于2016年9月1日解除。二、请在9月7日之前向我处缴清所欠租金以及产生的违约金，如逾期未交，我处将向秀峰区人民法院提出诉讼。三、请在9月7日之前将房屋腾空交还我处，如逾期，我处将依法收回房屋。” 2016年9月22日原告陈述其与案外人赖云签订租赁合同，将涉案房屋出租给了赖云，并从2016年9月22日开始收取案外人赖云的房租。 2016年9月29日被告唐祥飞向案外人赖云出具收条一份，载明：“收条今收到赖云交来中华路20号装修费壹万元整。此据收款人唐祥飞2016年9月29日”。 另查明，被告承租后，一直未交纳涉案房屋从2016年1月1日起的租金。 本院认为，本案争议的焦点：一是涉案非住宅租赁合同是否应当解除；二是被告应支付原告欠缴租金的具体金额；三是被告交纳的履约保证金是否应当归原告所有，原告主张的逾期缴纳租金的违约金及转租违约金是否有依据；四是被告转租所收10000元是否属于收益，是否应当归原告所有。 一、关于涉案非住宅租赁合同是否应当解除问题。 原、被告于2016年1月23日签订的非住宅租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告唐祥飞承租后，未按约支付租金，并且违反了该非住宅租赁合同约定的不得转租的条款，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定和非住宅租赁合同的约定，原告有权解除该合同，且原告已于2016年9月1日将解除合同的通知送达到被告，应认定原、被告于2016年1月23日签订的非住宅租赁合同已于2016年9月1日解除，且原告实际于2016年9月22日与他人另行就涉案房屋签订租赁合同，说明被告最迟已于该日实际腾退该房屋，故对于原告要求解除租赁合同的主张本院不再处理。被告提出原告应提前三个月书面通知解除租赁合同的辩解意见，无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。 二是关于被告应支付原告欠缴租金的具体金额问题。 原、被告均认可被告欠缴原告租金的起始日期是2016年1月1日。关于租金的截止日期，本院认为，涉案非住宅租赁合同已于2016年9月1日解除，被告欠缴原告租金的截止日期应为2016年9月1日，即被告欠缴原告租金的时间应为从2016年1月1日起至2016年9月1日共8个月又1天，共计欠缴租金53020元（具体计算方式为：86600+1660030=53020元)。 另，非住宅租赁合同于2016年9月1日解除后，被告未能提供证据证实其腾空并交还涉案房屋，直至2016年9月22日原告与案外人赖云签订了租赁合同，视为被告最迟于2016年9月22日腾退该房屋。根据非住宅租赁合同的第十三条“乙方应当于租赁期满或合同终止后7日内将房屋腾空并交还甲方”之约定，2016年9月2日起至9月8日是被告腾退房屋的合理期间，故被告应参照非住宅租赁合同约定的租金标准支付涉案房屋从2016年9月9日起至9月21日的房屋占有使用费2860元（具体计算方式为：13660030=2860元）。 三是关于被告交纳的履约保证金是否应当归原告所有，原告主张的逾期缴纳租金的违约金及转租违约金是否有依据的问题。 被告逾期支付房租并擅自转租，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告所提出的原告未催交房租构成违约的辩解意见无法律依据和合同依据，本院不予支持。双方在租赁合同中虽已约定明确的违约金数额，但被告提出违约金约定过高，请求法院予以降低。该请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院酌情予以支持，并以原告的实际损失为基础计算本案被告逾期支付房租并擅自转租违约金。因原告未能举证证明其存在其他损失，故本院以逾期交付租金的利息作为原告的损失，并酌情确定本案被告逾期支付房租并擅自转租的违约金为：以每月租金（2016年1月至8月）6600元为基数，从每月应缴租金的次日，即2016年1月、2月的租金从2016年1月24日（非住宅租赁合同签订之日的次日）起计算，2016年3月至8月的租金从该月的上一个月11日起，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计至清偿之日止。 另，按照原、被告签订的非住宅租赁合同约定第五条第一款“保证金不冲抵租金，在租赁期满或其他原因导致本合同终止时，被告若无违约行为，则在被告结清该房屋所欠租金、水、电等应由被告负责交纳的所有费用（以有效结清单据为准）并交回房屋后，原告凭被告提供的保证金发票原件将保证金全额（不计息）退还被告”、第七条“如乙方违约造成甲方损失的，甲方有权选择从保证金中扣除相应金额抵补损失，保证金不足以抵补损失的，乙方应足额赔偿损失”，原告认为非住宅租赁合同的第五条第一款约定的是退还保证金的条件，现被告的违约行为导致退还保证金的条件不存在，而合同第七条约定的是原告选择性权利，现原告不选择保证金抵扣违约损失，而主张履约保证金归原告所有。综合非住宅租赁合同的第五条第一款和第七条约定，本院认为，第五条第一款是对合同终止且被告无违约行为时关于履约保证金的约定，第七条则是对合同终止且被告违约造成原告损失时关于履约保证金的约定，原告该项主张的依据不符合双方合同的第五条第一款的约定，本院不予采信。故对原告提出的被告交纳的履约保证金应当归原告所有的主张，经审查，本院不予支持。至于被告提出的履约保证金应退回被告的辩解意见，因被告在本案中并未提出反诉请求，该辩解意见在本案中不予处理。 四是关于被告转租所收10000元是否属于收益，是否应当归原告所有问题。 原告提交的被告出具给案外人赖云的收条显示“今收到赖云交来中华路20号装修费壹万元整”，被告虽未提交其装修涉案房屋的相关证据，但其承租后确有装修的事实。以现有证据无法证实该10000元是被告转租所获的收益。故对于原告的该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告唐祥飞给付原告桂林市秀峰房产管理处自2016年1月1日起至2016年9月1日的房屋租金53020元及自2016年9月9日起至9月21日的房屋占有使用费2860元； 二、被告唐祥飞赔偿原告桂林市秀峰房产管理处逾期支付房租并擅自转租的违约金为：以每月租金（2016年1月至8月）6600元为基数，2016年1月、2月的租金从2016年1月24日起计算，2016年3月至8月的租金从该月的上一个月的11日起计算，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计至清偿之日止； 三、驳回原告桂林市秀峰房产管理处其他的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费3078元（原告已预交），由原告桂林市秀峰房产管理处负担2368元，由被告唐祥飞负担710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3078元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  程诗淇 人民陪审员  曹 明 人民陪审员  刘孔钿 二〇一七年一月十一日 书 记 员  蒋 旭