福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0203民初11565号 原告：吴元育，男，1960年8月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：卢耿贤，福建开元大同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘露，福建开元大同律师事务所律师。 被告：李文品，男，1980年4月28日出生，汉族，住厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：陈志晴，福建理则达律师事务所律师。 被告：郭勋煌，男，1983年2月21日出生，汉族，住厦门市翔安区。 被告：彭丽沙，女，1981年10月11日生，汉族，住厦门市翔安区。 原告吴元育与被告李文品、郭勋煌、彭丽沙申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴元育的委托诉讼代理人卢耿贤、被告李文品及其委托诉讼代理人陈志晴到庭参加诉讼。被告郭勋煌、被告彭丽沙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴元育向本院提出诉讼请求：许可对厦门市泰禾翔安X2012P02地块项目2#住宅15层1501室房产继续执行。事实和理由：（2016）闽0203执361号之一《执行裁定书》以“被告李文品已支付全部购房款，在房产买卖行为中，被告李文品并无过错，合法权益应得到保护”为由，裁定“中止对厦门市泰禾翔安X2012P02地块项目2#住宅15层1501室房产的执行”，没有相应的事实和法律依据。 首先，三被告之间签订《房产买卖协议》起至提出执行异议时，郭勋煌、被告彭丽莎尚未取得讼争房产的权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，三被告之间签订的《房产买卖协议》违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。被告李文品在签订《房产买卖协议》时知道或应知道房产买卖无效仍然向被告郭勋煌、被告彭丽沙购买讼争房产，存在明显的过错，因此而产生的买卖风险应由其承担。（2016）闽0203执361号之一《执行裁定书》认为被告李文品不存在过错，与事实相悖，应予以纠正。 其次，从被告李文品提供的证据来看，李文品与被告郭勋煌夫妇都未将转让涉案房屋的事宜依法通知抵押权人中国农业银行厦门翔安支行，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，三被告之间的房屋转让行为无效。同理，被告李文品在签订《房产买卖协议》明知房产转让行为无效仍然向被告郭勋煌、被告彭丽沙购买讼争房产，存在明显的过错，因此而产生的买卖风险应由其承担。（2016）闽0203执361号之一《执行裁定书》认为被告李文品不存在过错，亦与事实相悖，应予以纠正。 最后，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，房产银行按揭款至今是以被告郭勋煌名义偿还，被告李文品至今没有付清涉案房屋的全部价款，不符合该条款成就的条件。同时，只有在被告李文品对涉案房屋没有办理过户登记手续没有过错的情况下，人民法院才能解封涉案房屋。而在本案中被告李文品明知涉案房屋尚未取得权属证书，属于依法不得买卖的情形，仍愿意向被告郭勋煌夫妇购买涉案房屋，对未办理过户登记手续存在过错，应承担相应的隐藏风险。至于被告李文品因此造成的有关损失，可依债权另行向被告郭勋煌、被告彭丽沙主张违约赔偿。 综上，（2016）闽0203执361号之一《执行裁定书》以“被告李文品已支付全部购房款，在房产买卖行为中，被告李文品并无过错，合法权益应得到保护”为由，裁定“中止对厦门市泰禾翔安X2012P02地块项目2#住宅15层1501室房产的执行”，没有相应的事实和法律依据。为维护原告的合法权益，故提出如上请求。 李文品辩称：一、首先，李文品认为其与郭勋煌之间的房屋买卖行为是双方的真实意思表示，交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会公共利益，故双方之间的房屋买卖合同合法有效。 原告所依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，属管理性规范，非效力性规范，并不因此而影响合同的效力。该法中的“不得转让”应理解为无法办理产权登记手续的房屋，而不是指房屋买卖合同无效。 综合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”应理解为，开发商未取得商品房预售许可证的情况下才应认定为无效，本案讼争房屋开发商已取得商品房预售许可证，属于可交易的商品房。 根据《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分，将合同效力与物权效力相区别。出卖人通过合法有效的房屋买卖合同而取得房屋，房屋转移占有之日即视为房屋已经交付，出卖人即使未取得房屋产权证，也已经实际取得了房屋的处分权，其有权对房屋进行处分。因此，本案虽未办理物权登记，并不影响买卖合同的效力。本案李文品与郭勋煌之间房屋买卖行为是双方的真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益，就应当认定房屋买卖合同有效。 其次，原告主张以房屋未取得产权证而主张房屋买卖合同无效，是缺乏依据。现实中类似李文品与郭勋煌之间的房屋买卖行为是普通且大量存在。如果对符合规定的建房、权属清晰的房屋仅以未办理房产证为由限制其交易，不仅不利于房地产业的发展，不利于保护善意一方当事人的合法权益，不利于维护交易秩序的稳定，也不利于当事人认真订立和遵守买卖合同，这显然不符合立法者的本意。 二、李文品已支付全部价款且已实际占有该房产。 李文品已向郭勋煌付清了郭勋煌出售房屋的全部应得款项。该房余款为尚欠的银行按揭款，则由李文品转至郭勋煌账户用于代扣房屋按揭款，该性质属于贷款债务在李文品与卖方郭勋煌之间的内部转移，应视为李文品以承受卖方郭勋煌剩余贷款的方式履行了剩余购房款的支付义务，故李文品已支付全部购房款。 三、李文品在开发商交房后即对房屋进行装修并居住，已实际占有该房产。 李文品在开发商交房后，于2015年3月28日起涉案房屋的所有物业费、水电公摊费等费用均由李文品缴交，而且李文品已对涉案房屋进行装修，现全家居住在讼争房屋中，李文品已实际占有和使用该房产。 四、该买卖行为系真实、自愿、合法，李文品并无任何过错。 李文品于2014年10月21日向郭勋煌购买房产时,该房产尚未被采取强制措施，郭勋煌也从未向李文品告知该房产有涉及诉讼纠纷。另外，因房产开发商手续未全原因，未能办理一手产权登记，直至2016年3月方可办理一手产权，李文品为办理产权过户及时向银行借取抵押材料并向开发商补交面积差额款、索取办证材料，但因房产被法院查封而导致未能办理产权过户。故，李文品对讼争房产未及时过户亦不存在过错。 被告郭勋煌、彭丽沙未答辩。 吴元育围绕诉讼请求依法提交了以下证据：（2016）闽0203执361号之一执行裁定书、送达回证等证据。李文品提交《房产买卖协议》、支付购房款、物业费、水电费、装修费收据，天燃气及电信宽带办理单据、补交房屋差价款发票等证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2014年10月21日，被告李文品与被告郭勋煌签订《房屋买卖协议》，约定被告李文品以1000000元价款购买被告郭勋煌名下位于厦门市泰禾翔安X2012P02地块项目2#住宅15层1501室房产。该款分期支付：李文品于办理债权委托公证当日支付500000元（含定金50000元），于办理房屋交易当日支付450000元（该款包括该房所产生的银行按揭款，均由李文品承担），于办房屋产权证办理当日支付50000元。在上述协议履行中，李文品分别于2014年10月21日向郭勋煌转账支付购房定金50000元、2014年11月5日转账支付450000元、2014年12月16日转账支付150000元及现金支付8600元、2015年10月转账支付30000元及现金支付20000元，共计708600元。2014年11月开始至今，该房设定抵押于中国农业银行厦门翔安支行农业银行所产生的按揭款均由李文品以郭勋煌名义代付。协议签订后，李文品与讼争房屋开发商受托的物业管理公司办理房屋交接及该房的天燃气、电信宽带开户等手续，支付该房物业管理、水电等相关费用，并对讼争房产装修入住至今。2016年2月22日，李文品签收讼争房产权证办理通知书。2016年3月26日，李文品以郭勋煌名义补交讼争房屋差价款3299元。 另查明：2015年10月14日，厦门市思明区人民法院作出（2015）思民初字第11723号民事判决书，判决“被告郭勋煌、彭丽沙于判决生效之日起十日内返还原告吴元育借款本金600000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付自2014年2月10日起至生效判决决定的还款之日止利息。”判决生效后，郭勋煌、彭丽沙未履行。2016年1月6日，吴元育向本院申请强制执行。执行期间，本院于2016年3月1日冻结郭勋煌名下位于厦门市泰禾翔安X2012P02地块项目2#住宅15层1501室房产。2016年5月27日，本院作出（2016）闽0203执361号之一《执行裁定书》，认为被告李文品不存在过错，因而裁定中止对厦门市泰禾翔安X2012P02地块项目2#住宅15层1501室房产的执行。申请执行人吴元育对裁定不服，提出执行异议之诉。 本院认为，《房屋买卖协议书》的签订发生于本院查封讼争房产之前，且双方就设定抵押、未办理权属证书的讼争房产转让所签订的《房屋买卖协议书》，并未违反法律的禁止性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予认定；上述《房屋买卖协议书》履行中，李文品已向郭勋煌支付购房款708600元、并承担房屋差价款及2014年11月份至今的按揭款，足见李文品依约支付购房款，并以支付按揭款的方式自行承担债务，确实履行购房全款1000000元之缴交义务。依此结合李文品于签约后装修使用讼争房产，并办理讼争房产的天燃气、电信宽带开户手续及缴交物业管理、水电费等，足以认定李文品对讼争房产系合法占有；李文品于2016年2月22日签收产权通知书、于讼争房产被查封之后的2016年3月24日补交房屋差价款，表明李文品积极履行房产办证之协助义务，但讼争房产被法院查封而非其本人原因致办证未果。综上，在案证据足以证明李文品基于善意而与郭勋煌签订《房屋买卖协议书》，其就讼争房产享有排除强制执行之合法权益，应予以保护。相反，原告提出的诉求，则缺乏事实与法律根据，本院不予支持。郭勋煌、彭丽沙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用 驳回吴元育的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由吴元育负担。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 吕云平 审 判 员 蔡跃堂 人民陪审员 陈慧玲 二〇一六年十二月二十二日 书记 员 朱剑生 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。