上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初51960号原告(反诉被告)：张阿华，女，1979年5月8日生，汉族，住江苏省大丰市。委托诉讼代理人：刘党洪(系张阿华丈夫)，住江苏省淮安市淮安区车桥镇通济西巷**号。委托诉讼代理人：严介新，上海市润和律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘林琥，男，1957年11月29日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：陆凤梅，女，1957年1月20日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：曲宏亮，男，1955年1月23日生，汉族，住上海市静安区。被告(反诉原告)：劳育雯，女，1954年11月19日生，汉族，住上海市静安区。上述四被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：赵赟，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：张其生，男，1982年10月9日生，汉族，户籍地福建省福安市甘棠镇上塘村上村***号，现住上海市浦东新区潍坊四村***号***室。原告张阿华诉被告潘林琥、陆凤梅、曲宏亮、劳育雯以及反诉原告潘林琥、陆凤梅、曲宏亮、劳育雯诉反诉被告张阿华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法通知第三人张其生参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)张阿华及其委托诉讼代理人刘党洪、严介新，被告(反诉原告)潘林琥、陆凤梅、曲宏亮、劳育雯的共同委托诉讼代理人赵赟，第三人张其生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张阿华向本院提出诉讼请求：1、被告按《房地产买卖合同》向原告交付上海市浦东新区潍坊四村XXX号XXX室房屋(腾空房屋后交付)；2、被告向原告支付逾期交房违约金，自2016年7月3日起至实际交房日，按每日人民币(币种下同)1,512元(总房价万分之四)计算。事实和理由：2015年12月28日，原告经中介公司居间，与被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称房地产买卖合同)购买系争房屋，总价378万元。根据合同补充条款(一)第4条约定，交房日期为房地产交易中心出具以原告为权利人的产权证且被告收到除尾款外所有房款后三日内。合同附件五明确记载无租赁情况。合同签订后，原告按约支付了购房款，双方办理了过户手续。但此后被告未按合同约定向原告履行实际交房的义务，反而强制要求原告接受所谓的带租交房。被告潘林琥、陆凤梅、曲宏亮、劳育雯辩称，双方经中介公司居间介绍，先签订了《房地产买卖居间合同》(以下简称居间买卖合同)，后又签订房地产买卖合同。在居间买卖合同中明确约定有租赁情况，租期至2017年3月1日。而且，原告工作地距离系争房屋不到20米，应该明知系争房屋存在租赁关系。但是，在2016年7月3日双方办理房屋交接手续时，原告以房屋存在租赁关系为由拒收房屋。被告认为，双方约定的是带租约交付房屋，被告并未违约，不同意原告的诉讼请求。原告拒收房屋构成违约，故提出反诉请求：1、反诉被告履行房屋交付手续，并向反诉原告支付尾款7万元；2、反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金，自2016年7月3日起至实际交房之日，按每日1,512元(总房价万分之四)计算。反诉被告张阿华辩称，签订合同时原告确实知道房屋内存在租赁关系。但是，被告当时明确说租客很好讲话，交房没有问题，因此双方约定的是空房交付。不同意反诉原告的反诉请求。第三人张其生述称，第三人向潘林琥、劳育雯承租了系争房屋，租期至2017年2月16日，现不同意提前搬离。经审理查明，2015年12月，原告(乙方)与被告(甲方)经上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍，签订《房地产买卖居间合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，总价378万元。第二条房屋基本情况，(六)租赁情况：有，租期至2017年3月1日止。第三条成交条件，(四)甲乙双方同意除尾款外，所有款项结清后，甲方与乙方办理房屋交接手续，交房前甲方须结清水费、电费……等相关费用。第十条居间成功：《房地产买卖居间合同》成立即表明甲、乙双方买卖关系成立。第十一条：甲、乙、丙三方因履行本合同而签署的补充条款及其他文件均为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。2015年12月28日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方(被告)将系争房屋转让给乙方(原告)，转让总价为378万元。合同第一条中约定房地产具体状况……(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于__年__月__日前腾出该房屋，并通知乙方进行验收交接……查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接和房地产权利转移)给乙方……应当向乙方支付违约金，违约金应按照总房价的日万分之四计算，违约金自甲方逾期的第二日起至实际履行之日止；逾期超过十五日后甲方仍未按约履行本合同约定的，除甲方应向乙方支付违约金外，乙方可单方面解除本合同；乙方单方面解除本合同的……甲方承担违约责任，违约金为房屋总价款的20%……合同补充条款(一)第4条约定，交房：甲方于房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》且甲方收到乙方支付的除尾款外的所有房款(含贷款部分)后三日内将该房屋交付乙方，该房屋交付标志为甲乙双方签订物业交验单(房屋交接书)及甲方向乙方交付该所售房屋钥匙。合同附件三为付款协议，其中第4条约定，尾款：待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》，甲方将所售房屋内所有户口全部迁出(若有)且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后，乙方将房款7万元于交房当日直接支付予甲方。合同附件五为“相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)和户口迁移”，租赁情况：无；抵押情况：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记薄。上述合同签订后，双方办理了房地产权利转移登记，房屋于2016年6月6日核准至原告名下；原告总计支付被告购房款371万元，其中贷款220万元于2016年6月30日放款。2016年7月3日，双方就交房发生争议。2016年7月9日，被告委托律师向原告邮寄沟通函，表示原告拒绝认可明知房屋带有租约并接受租约的事实、拒绝接收房屋，违反了合同约定，因迟延交房而造成的违约责任应由原告承担；要求再次安排交房并支付尾款。2016年7月12日，原告起诉来院。另查明，2015年1月1日劳育雯、潘林琥与第三人张其生签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给张其生。合同约定租借期三年，自2015年2月17日至2017年2月16日，租金每月9,500元。2016年1月17日，潘林琥、劳育雯与张其生重签《房屋租赁合同》，更改：租借期为两年，自2015年2月17日至2017年2月16日。同时，双方在合同下方注明“本合同为2016年1月17日双方重新签订，在此合同签字生效后，在2016年1月17日前双方所签租赁合同全部作废”。同日，潘林琥、劳育雯与张其生签订《补偿协议》：由于原合同的合同期为三年(2015年2月17日至2018年2月16日)，现在由于甲方出售房屋，重新签订的合同期为两年(2015年2月17日至2017年2月16日)，由于少签了一年合同而由此产生的损失，估算约为5万元，由出租方支付给承租方，支付日期为2016年7月20日。2016年7月19日，张其生出具收条，确认收到潘林琥支付的补偿费5万元。2016年7月，张其生向潘林琥、劳育雯出具《确认书》，确认了解并同意由张阿华受让该房屋，之前本人已与原业主潘林琥等协商约定在2017年2月20日前解除租赁合同并实际搬离清场，原业主一次性补偿我损失5万元。就争议的是否带租约交房，各方陈述如下：原告称，双方协商签约时，被告并未出示租赁合同；原告提出自己的店面12月份到期，要拿系争房屋经营的，不带租约交易；潘林琥说租金比市场价便宜，租客很好说话，交房没有问题；我认为没问题的意思就是空房子交付。被告称，当时双方约定是带租约交房；“2017年3月1日将原先的租约解掉，房屋交付给原告”、“双方说清楚跟租客签的合同到2017年3月1日截止，我们交房将租约一起交给原告”。第三人称，买卖房屋的时候房东没有告诉我，就说了有人要买房子，我回复说要住到租期届满为止。后来因为合同写错了(租期至2017年2月16日)，应该是到2018年2月的，房东告诉我要在2017年搬走，我也同意了。签第二份合同的时候，劳育雯说和新房东商定到2017年2月由我直接将房屋交给新房东；劳育雯让我从2016年7月起租金交给新房东，但后来新房东不接收，所以我还是付给了潘林琥、劳育雯，现在已经付到2017年1月；另外，劳育雯还同意用我交的一个月租赁押金抵2016年5月17日到7月份的租金。被告申请了证人王志荣(我爱我家居间人员)作证。王志荣称：双方约定的是“款清交房，不带租约”；当时，潘林琥儿子结婚急着卖房，前期都是潘林琥洽谈的，潘林琥要求配合卖房，以免劳育雯不同意；“潘林琥说会按时交房的，哪怕产生违约金”，“潘林琥也曾提出过补偿一点钱给原告，让原告去处理房客的事情，但原告不同意”；买卖居间合同是证人填写的，当时潘林琥、劳育雯不知道租赁到期的具体时间，所以写了租期到2017年3月1日；房地产买卖合同是公司法务打印签订的，法务对双方解释过合同。被告对证人证言不予认可，同时提交了2016年7月6日与证人的谈话录音，王志荣在录音中曾表示“当时他们(指原告)说的很好的，说晚一点嘛，再住一住，现在不承认了……”原告对该录音真实性不予认可。证人则解释“当时劳育雯也在，我是要配合潘林琥的，我不好多说”。原告认为，一、房地产买卖合同明确约定租赁情况“无”，房屋交付的标志为签订物业交验单及甲方向乙方交付钥匙，被告应交付空房。二、居间买卖合同和房地产买卖合同是性质完全不同的合同，两份合同之间存在时间差，在居间买卖合同上出现租赁情况与原告接受带租约交付不存在逻辑上的必然关系；根据后合同优于前合同的原则，应以后合同为准。三、交房涉及双方重大利益，从庭审情况看，被告在磋商过程中没有出示租赁合同。在不了解租赁合同内容的情况下，事后要求原告接受带租交付的事实明显是荒谬的。被告认为，一、双方达成买卖关系的根本文件是居间买卖合同。房地产买卖合同是居间买卖合同的附属文件，若非政策规定必须要签订备案，双方完全可以依据居间买卖合同履行。因此，双方更关注居间买卖合同，而对房地产买卖合同相对轻视。因此，居间买卖合同是双方真实意思表示。二、由于租赁合同书写错误，被告与第三人重签合同并进行了补偿。第三人也陈述劳育雯称告知过原告同意其承租至2017年2月。上述两点可从侧面说明双方约定带租约交付。三、原告明知房屋存在租赁，而且房屋总价低于市场价10%，如果被告告知租约已经解决，可以无租约交付，则原告必然会要求被告提供相应文件，以保障空房交付，但原告从未提出此要求。四、在居间买卖合同已经约定带租约交付的情况下，作为正常的转让人，在没有任何来自受让人的补偿的情况下，不可能再向买受人承诺空房交付，承担更多的法律责任。因此，房地产买卖合同是居间方的笔误，应予撤销。五、证人证言存在多处与事实不符，也与录音内容不符。证人与原告是老乡，中介费由原告支付，故证人与原告存在利益关系。六、根据房地产交易中心规定，如租赁合同未进行备案登记，在房地产买卖合同上填写租赁情况“有”，则无法交易。本院认为，本案的争议在于双方约定到底是带租约交付还是空房交付？一、居间买卖合同和房地产买卖合同均是双方真实意思表示，目前没有证据表明房地产买卖合同存在可撤销的情形，被告该项意见本院难以采纳。二、证人证言系孤证，而且确实与录音内容存在矛盾，因此不能仅凭证人证言对本案争议作出认定，而应该根据全案证据(包括证人证言)及双方陈述，进行综合判断。三、居间买卖合同约定有租赁情况，但租期截止时间明显错误，且双方未进一步约定对租赁如何处理。因此，仅凭居间买卖合同，只能认定原告知道房屋内存在租赁关系，但无法认定双方约定带租约交付。而且，从租期截止时间错误的情况，结合证人证言，可以推定当时被告并未出示租赁合同。原告在被告未出示租赁合同，不了解租赁具体约定的情况下，接受带租约交付房屋，显然有悖常理。四、房地产买卖合同补充条款(一)第4点约定房屋交付的标志为签订物业交验单和甲方交付钥匙，附件五约定租赁情况“无”；两者可以相互印证，房地产买卖合同的约定是空房交付。房地产买卖合同是买卖双方之间的重要文件，而且签订于居间买卖合同之后，被告关于居间买卖合同是双方之间根本文件的说法，无法律依据。至于被告所称，房地产交易中心对没有办理租赁合同备案且房地产买卖合同约定有租赁情况的，不予办理产权转移登记的意见，即使该说法成立，被告亦有责任提供证据证明双方系为规避该规定而故意在房地产买卖合同中约定无租赁情况，但被告未提供证据，且直至本案庭审结束后才提出该项意见，显然被告该理由不足以否定房地产买卖合同。五、如果双方约定带租约交付，则应当会对租赁合同权利义务转移的具体事项作出明确约定。但从庭审陈述及相关证据看，双方未就此进行具体磋商；被告在与第三人重签合同，解决了租期问题后，未及时将相关文件交原告确认；相反，被告在没有征得原告的同意下，将租赁押金抵为租金。以上几点，均存在不合理之处。综上，原告的主张具有证据优势，本院认定双方约定的是空房交付。根据法律规定，租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。因此，双方之间空房交付的约定不能对抗第三人，原告在本院释明后坚持要求被告立即空房交付，无法律依据。鉴于第三人同意在2017年2月16日租期届满后搬离，故被告可在租期届满后收回房屋，并将房屋交付原告；或者在租期届满前与第三人协商解除合同、收回房屋，将房屋交付原告；但房屋交付时间至迟不应晚于租期届满后的合理期间(本院酌定为五日)。被告逾期交房，应当承担违约责任，原告的主张符合合同约定。但鉴于双方约定的违约金过分高于所造成的损失，本院考虑到本案纠纷的产生一定程度上是因为双方在书面合同上未对是否带租约交付作出详细、明确约定所致，被告在庭审中也提出了调整违约金的请求，故本院根据本案实际情况，参照第三人的租金标准等因素，酌定违约金按每月12,350元计算。房屋交付后，原告应将尾款7万元于房屋交付当日给付被告。被告其余反诉请求无事实和法律依据，予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)潘林琥、陆凤梅、曲宏亮、劳育雯应于2017年2月21日前将上海市浦东新区潍坊四村XXX号XXX室房屋腾空后交付原告(反诉被告)张阿华；二、被告(反诉原告)潘林琥、陆凤梅、曲宏亮、劳育雯应于2017年2月21日前给付原告(反诉被告)张阿华自2016年7月4日起至实际交付房屋之日止的违约金(按每月12,350元计算)；三、原告(反诉被告)张阿华应于房屋交付后立即给付被告(反诉原告)潘林琥、陆凤梅、曲宏亮、劳育雯剩余购房款70,000元；四、驳回被告(反诉原告)潘林琥、陆凤梅、曲宏亮、劳育雯其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，减半收取150元，反诉案件受理费1,025元(已减半收取)，合计1,175元，由被告(反诉原告)潘林琥、陆凤梅、曲宏亮、劳育雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一七年一月三日书记员  袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。