湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘07民终856号上诉人（原审原告）：彭德林，男，1960年6月23日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：李念，常德市振兴法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：桂毅，男，1991年10月21日出生，汉族，居民，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈桂平，广东诚公律师事务所律师。上诉人彭德林因与上诉人桂毅房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2016）湘0702民初2716号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭德林及其委托诉讼代理人李念，上诉人桂毅及其委托诉讼代理人陈桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭德林上诉请求：1.撤销一审判决第一项判决内容或发回重审；2.确认彭德林解除与桂毅签订的《房屋买卖协议》的通知生效；3.判令原物返还；4.判令桂毅承担本案一、二审诉讼费、保全费、律师代理费。事实和理由：1、桂毅推迟付款，至今少付10万，构成根本性违约，依照法律规定彭德林享有合同解除权，合同解除在彭德林2015年10月20日通知桂毅时即发生效力，且桂毅未在异议期间内提出异议，解除通知已经生效；2、合同解除后桂毅应将房屋返还给彭德林；3、根据双方协议约定，桂毅违约在先，因此桂毅应当依据约定向彭德林承担律师代理费等费用；4、一审彭德林没有请求继续履行合同，因此一审判决结果超出了彭德林的诉讼请求，程序严重违法，应发回重审。针对彭德林的上诉，桂毅辩称，1、本案诉争房屋交易已履行完毕，不存在桂毅拖欠彭德林10万元的事实，且桂毅不存在违约行为，彭德林要求解除合同无事实依据；2、涉案合同已履行完毕，桂毅不需要返还房产；3、对于彭德林要求的因本案产生的费用，一方面桂毅不存在违约，另一方面彭德林也没有提出实际的证据。请求驳回彭德林的上诉请求，支持桂毅的上诉请求。桂毅上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或者改判为驳回彭德林的诉讼请求。事实和理由：1、签订《二手房买卖协议书》时彭德林要求将定金改成20万，当事人疏忽未将第二款余款金额210万改为200万。涉案合同的总金额应是220万，桂毅一审提交的另一份《二手房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》以及证人祁某的证人证言均可证实；2、一审对彭德林提交的解除合同短信没有手机原件核对，且在桂毅不认可短信内容的前提下予以采信显然错误；3、根据《二手房买卖协议书》约定，彭德林应在三十日内全权公证委托给居间人祁某，且约定“如因乙方的原因付款相应顺延”，但彭德林至2015年7月27日才办理了公证手续，故而支付余款的期限95天应从2015年7月27日起算，桂毅至最后期限2015年10月29日前已履行完付款义务；4、一审法院采信证据错误，认定桂毅不构成根本违约的情况下又同时适用定金罚则和违约金条款为适用法律错误，即使认定桂毅延迟付款，也应只按合同约定承担日万分之五的违约金。彭德林辩称，1、《二手房买卖协议》是唯一的经协商订立的合同，总额之前是220万，后来定金增加了10万，合同总额应是230万元；2、一审法院已经查明桂毅收到了解除合同的信息；3、桂毅在合理期限内经催告没有履行义务，签订合同95天后才支付房款，合同已于2015年10月20日解除；4、诉讼费、催讨费合同已经约定清楚。请求驳回桂毅的上诉请求，支持彭德林的上诉请求。彭德林向一审法院起诉请求：1.桂毅原物返还及解除与彭德林于2015年7月14日签订的《二手房买卖协议书》；2.桂毅承担违约金20万元；3.本案诉讼费、保全费5000元，代理费65000元及解除合同差旅费10000元由桂毅承担。一审法院认定事实：2015年7月14日，彭德林、桂毅通过居间人祁某居间双方签订二手房买卖协议一份，协议约定：“甲方（桂毅）购买乙方（彭德林）坐落在罗湖区××新村××单元××房产，付款方式：签订本协议三日内甲方支付乙方定金贰拾万元，签订本协议95天内甲方支付余款人民币贰佰壹拾万元整到乙方账户，以银行到账时间为准，银行付款是代甲方付款。违约责任：在交易过程中如乙方违约，乙方将以定金双倍赔偿返还甲方，如甲方在交易过程中违约，甲方定金乙方不予归还，作为违约金，如甲方延迟付款按日付万分之五承担违约金，任何一方违约将向守约方赔偿所开支的诉讼费、催讨费、律师费等费用和损失……”，协议签订后，桂毅于2015年7月27日支付定金20万元，2015年7月30日支付人民币50万元，余款160万元在合同约定的95日内未付，彭德林于96日即2015年10月18日向桂毅以短信方式提醒其支付余款，2015年10月20日彭德林向桂毅以短信方式提出解除合同，内容为“小桂！今天是98天了。你已违约付款了！今天还没有收到余款160万元。我特向你通知我要解除双方签订的房屋买卖合同。并要求你承担违约责任。”2015年10月21日由按揭银行中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行向彭德林打款人民币150万元，余款10万元至今未付。另查明：2015年7月27日彭德林对居间人祁某出具委托书，该委托书经广东省深圳市公证处公证，后涉案房屋办理了产权过户手续。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中彭德林、桂毅于2015年7月14日签订的《二手房买卖协议书》合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定恪守履行。首先关于彭德林主张解除合同，在双方签订《二手房买卖协议书》，彭德林的签约目的是交付房屋及办理房地产交易过户手续，桂毅的签约目的是获取房屋并支付购房款。从双方合同的履行情况来看，彭德林已经履行完毕其合同义务，交付房屋并办理了产权转移手续，但桂毅并未完全履行其完全支付购房款义务，至今未向彭德林付清全部购房款，因购房款系获取房屋所有权的对价，桂毅已向彭德林支付220万元购房款，尚欠10万元未支付，彭德林已收取房款至今未退还，合同目的基本实现，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人一方延迟履行主要债务的情形，现彭德林以为桂毅未履行合同主要义务为由，要求解除合同，违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则，一审法院不予支持，涉案合同应继续履行，桂毅应当向彭德林支付购房款余款10万元。其次关于彭德林主张的违约责任，桂毅承担违约金20万元；本案诉讼费、保全费5000元，代理费65000元及解除合同差旅费10000元由桂毅承担，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中桂毅的行为显属违约，依据双方的约定，定金不予退还，故对彭德林要求桂毅承担违约金20万元的诉讼请求一审法院予以支持，对于彭德林主张律师代理费65000元、解除合同差旅费10000元，律师代理费虽提供了委托代理合同，双方合同明确约定了任何一方违约将向守约方赔偿所开支的诉讼费、催讨费、律师费等费用和损失，但在本案中彭德林均未举证证实律师服务费、解除合同差旅费费用支出的票据，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。诉讼费、财产保全费由法院依法裁决。关于桂毅主张已履行合同全部义务，向一审法院提交价格约定为220万元的买卖合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中桂毅向一审法院提交另一份双方签订的二手房买卖合同，该份证据彭德林未提交原件，且彭德林对签名不予认可，故对该主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、彭德林与桂毅于2015年7月14日双方签订的《二手房买卖协议》继续履行；二、桂毅于本判决生效之日起三日内向彭德林支付违约金200000元；三、驳回彭德林其他诉讼请求。案件受理费4300元，诉讼保全费5000元，由彭德林负担1775元，桂毅负担7525元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、彭德林在二审期间提交网上打印的案例1份，拟证明桂毅承担律师代理费并不需要开具发票。桂毅经质证后认为该判决的真实性、合法性、关联性均有异议，其不是官方意见，不是本案判决的依据。本院经审核后认为该判决与本案无关联性，不予采信；2、桂毅在二审期间申请证人祁某出庭作证及提交搜房网APP交易流程截图四页，拟证明本案诉争房屋的价款为220万元、桂毅在履行买卖合同中没有违约及本案诉争房屋的付款过程。彭德林经质证后认为搜房网APP交易流程截图是桂毅自己编造的，真实性、合法性、关联性均有异议，祁某的证言不真实。本院经审核后认为交易流程截图的真实性无法核实，不予采信，祁某作为彭德林出卖本案诉争房屋的受托人，也是双方房屋买卖的居间人，其证言真实合法，与本案有关联性，本院予以采信。3、对于解除买卖协议的短信，彭德林未提交该短信的原件，对其真伪本院无法核实，且桂毅在一审庭审中对该短信质证时表示没有原件，不予认可，其仅表示收到过彭德林的催款短信，桂毅在二审庭审中进一步解释其收到的不是解除通知的短信，收到的是其他内容的短信，故彭德林在一审中提交的解除买卖协议的短信本院不予采信。本院二审经审理查明，2015年7月17日桂毅与彭德林签订的《二手房买卖协议书》约定：“一、甲方（桂毅）同意购买乙方（彭德林）坐落在罗湖区××新村××单元××房产，产权状态为乙方红本在手无贷款抵押，本协议生效之日起叁拾日内卖方须做全权公证委托给居间方居间人祁某413024198303223815。二、上述房产买卖成交价为人民币贰佰贰拾万元整。……补充协议：买卖双方同意按国土局评估价格过户，一切税费甲方承担，由乙方原因付款时间顺延。”2015年7月27日，应彭德林要求双方将该协议约定的定金由10万元修改为20万元，合同原约定的余款210万元因疏忽未修改为200万元，双方约定的房屋总价款220万元没有变动。同日，桂毅通过银行转账支付彭德林20万元定金，彭德林对祁某出具了《委托书》并经广东省深圳市深圳公证处公证，该《委托书》载明彭德林委托祁某的事项之一为：“十五，全权办理转卖上述房产的过户、转移登记的相关手续、选择购买人、确定卖房价格，代为签署转移登记申请表询问笔录、房地产买卖合同、遗失房地产收件回执具结书、存量房交易税款计征申明等相关文件；……”2015年9月17日，祁某持该经过公证的《委托书》将本案诉争房屋过户给桂毅，并以房屋总价220万元协助桂毅办理了二手房按揭贷款手续。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、桂毅在履行《二手房买卖协议书》过程中是否有违约行为。2、若桂毅违约，《二手房买卖协议书》是否应当解除、桂毅是否应承担相应的违约责任。3、一审是否严重违反法定程序。关于争议焦点一，彭德林与桂毅于2015年7月14日签订的《二手房买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按该协议的约定履行其权利义务。本院认为本案诉争房产的交易总价款为220万元，主要理由是：①、彭德林与桂毅于2015年7月14日签订的《二手房买卖协议书》第二条明确约定房屋的总价款为220万元；②、作为彭德林与桂毅房屋买卖的居间人，同时也是彭德林出卖本案诉争房屋的委托代理人祁某在二审庭审中证实，《二手房买卖协议书》原约定的定金应彭德林的要求由10万元修改为20万元后，原约定的余款210万元因疏忽未修改为200万元，但双方约定的房屋总价款220万元没有变动；③、祁某是以房屋总价220万元协助桂毅办理的二手房按揭贷款手续；④、本案诉争房屋已于2015年9月17日过户给桂毅，彭德林与桂毅在本案房屋买卖前并不相识，但至本案起诉前彭德林一直未向桂毅催讨少付的10万元，若认定本案诉争房屋的总价款为230万元显然不符合常理。《二手房买卖协议书》签订后，桂毅于2015年7月27日支付定金20万元，7月30日支付50万元，10月21日支付150万元，故对于房屋价款桂毅已经支付完毕。《二手房买卖协议书》第三条第二项约定：“签订本协议95天内，甲方支付余款人民币贰佰壹拾万元整到乙方账户上，以银行到账时间为准，银行付款是代甲方付款。”因本案诉争房屋的总价款为220万元，桂毅于2015年7月27日已支付定金20万元，因此该条约定的余款210万元应为200万元。因该协议签订的时间为2015年7月14日，故桂毅应当在2015年10月17日前支付余款200万元，但其支付最后的150万元的时间为2015年10月21日，因此桂毅延迟付款4天，已构成违约。桂毅上诉认为彭德林办理委托公证的时间延迟，应当以公证之日作为支付余款的起算点，因彭德林与祁某的《委托书》公证时间为2015年7月27日，并未超过《二手房买卖协议书》约定的该协议生效之日起30天内办理公证的期限，故桂毅的此点上诉理由无事实依据，本院不予支持。在二审庭审中，桂毅又提出彭德林延迟交付房产证导致了银行按揭贷款延迟支付，根据协议约定应当顺延合同的履行期限，因桂毅未提交证据证实彭德林交付房产证的具体时间，故桂毅的此点上诉理由无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方签订《二手房买卖协议书》的目的是买方桂毅取得本案诉争房屋的所有权，彭德林取得该房屋的价款。而从双方合同的履行情况来看，本案诉争房屋已于2015年9月17月过户给桂毅，桂毅于同年10月21日支付余款150万元，总价款220万元已经支付完毕，双方的合同目的均已实现。桂毅支付余款150万元的时间虽延迟了4天，但并未导致双方不能实现其合同目的。此外，彭德林未提交充足的证据证明其于2015年10月20日通知桂毅解除了《二手房买卖协议书》，故彭德林上诉请求确认其解除与桂毅签订的《二手房买卖协议书》的通知已生效及请求桂毅返还本案诉争房屋无事实和法律依据，本院不予支持。对于桂毅应承担的违约责任，《二手房买卖协议书》第四条第2项约定：“如甲方延迟付款按日付万分之五承担违约金，任何一方违约将向守约方赔偿所开支的诉讼费、催讨费、律师费等费用和损失。”桂毅在该协议的履行过程中具体的违约行为为延迟4天支付余款150万元，故桂毅应向彭德林支付违约金3000元（1500000元×0.0005×4天）。桂毅上诉请求因其未违约而不应支付彭德林违约金无事实及法律依据，本院不予支持。本案中，桂毅的违约行为仅是延迟付款，而关于延迟付款的违约责任《二手房买卖协议书》第四条第2项已有明确约定，而《二手房买卖协议书》第四条第1项显然不是约定延迟付款的违约责任，且该条约定的违约金过分高于因桂毅延迟付款4天给彭德林造成的损失，故一审法院适用《二手房买卖协议书》第四条第1项的约定确定桂毅应支付彭德林违约金20万元不当，本院予以纠正。至于彭德林上诉主张的律师代理费65000元，因其未提交已支付该费用的相关票据，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为一审法院因认定彭德林请求解除双方签订的《二手房买卖协议书》不成立，进而判令该合同继续履行，并未超出彭德林的诉讼请求，故彭德林认为一审判决超出其诉讼请求属严重违反法定程序而请求将本案发回重审无事实及法律依据，本院不予支持。鉴于《二手房买卖协议书》约定的义务双方已履行完毕，合同目的均已实现，一审判决该协议继续履行不当，本院予以纠正。综上所述，彭德林的上诉请求不成立，桂毅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2016）湘0702民初2716号民事判决；二、桂毅于本判决生效之日起五日内向彭德林支付违约金3000元；三，驳回彭德林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，诉讼保全费5000元，由彭德林负担9200元，桂毅负担100元。二审案件受理费4300元，由彭德林负担4250元，桂毅负担50元。本判决为终审判决。审判长  赵昌华审判员  杨 炎审判员  张 利二〇一七年九月八日书记员  余 芳附本案引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。