陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0302民初337号原告卢思越，男，汉族，1986年12月16日生，住本市金台区。委托代理人刘有才，男，汉族，1945年7月16日生，住陕西省眉县首善镇，系原告叔父。被告赵明，男，汉族，1984年8月26日生，住本市渭滨区。委托代理人朱红强，陕西永佳律师事务所律师。委托代理人赵志祥，男，汉族，1959年5月6日生，住本市渭滨区，系被告父亲。原告卢思越诉被告赵明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢思越及委托代理人刘有才，被告赵明的委托代理人朱红强、赵志祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月初，被告将其位于本市西宝路303号德福世家的房产一套以35万元的价格转卖给原告，经双方协商，由原告前期支付被告定金和首付款共计17万元，剩余的18万房款，由原告代被告偿还银行18万按揭贷款和利息，被告承诺在收到前期款项后30日内，搬离房屋将房屋移交给原告使用，并保证房屋内部设施完整，并将购房合同交给原告。此后被告以另一套拆迁房没盖好，需要过渡等理由迟迟不肯搬离房屋。原告多次向被告索要其房贷还款银行卡，以便归还房贷。被告却以忘带了、落在西安等��口敷衍原告，原告只能支付给被告现金让被告归还房屋贷款，共计2万元。原告多次催促被告搬离，被告告知原告其父母拒不承认该房屋买卖协议，故不能将还房贷的银行卡给原告，也不同意搬离房屋。原告的行为违反了合同的约定，原告的诉讼请求为：1、判令被告继续履行房屋买卖合同（⑴按原合同交房，⑵办理过户手续）；2、判令被告赔偿原告违约金34000元；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称，双方的买卖合同不成立，被告所购买的房屋通过银行按揭贷款，已经抵押给了银行，被告没有处分权。双方所签订的房屋买卖合同实质为借款担保合同，实际情况是被告向原告借款，以房屋作为担保。原告提供的收款收据上不是被告本人签名，指印也不是被告本人所留，被告实际未收到原告给付的17万元购房款，故应当驳回原告的诉讼���求。经审理查明，2013年6月7日，被告赵明（买受人）向宝鸡市德福房地产开发有限公司购买位于本市渭滨区西宝路303号院第10幢3单元0401号房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》一份。合同第六条约定买受人通过按揭贷款方式付款，首付款人民币贰拾万壹仟壹佰陆拾捌元整（201168），于2013年6月7日前付清。其余房款（贷款金额）壹拾玖万元（190000），由买受人自首付款交清之日起七日之内提供按揭资料并申请银行贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2013年8月31日前将房屋交付买受人使用。2013年8月2日，被告赵明在上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行办理了住房贷款，金额为19万元。被告赵明自2016年2月10日起停止归还贷款。上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行要求开发商宝鸡市德福房地产开发有限公司（担保人）履行还款责任，经协商，该行于2016年6月16日从担保人宝鸡市德福房地产开发有限公司保证金账户扣收了被告赵明所欠的11个月的贷款本息共计13973.31元。截止2016年12月26日，被告赵明在上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行借款余额171653.43元尚未结清。2014年6月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，被告将位于宝鸡市渭滨区西宝路德福世家10栋4层东户（混合结构，房产证登记面积为95.11平方米）出售给原告，每平方米3680元，房屋售价总金额为叁拾伍万元（350000元），双方约定原告于合同签订之日向被告支付定金伍万元整（50000元），5日内交付拾贰万元整（120000元），余款180000元在房屋过户手续办理完毕之日支付。被告于本合同签订之日起30日内，将该房屋交付原告。合同第六条约定了甲方（被告）逾期交付房屋的违约责任“除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方（被告）如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方（原告）使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的0.3%向乙方支付违约金。逾期超过10日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。”2014年6月12日被告向原告出具收款收据一份，载明“今收到卢思越610302198612164516购房款拾柒万元（170000元）。收款人赵明，2014年6月12日。”2015年5月10日，原告卢思越通过手机银行向被告赵明转账40091元。诉讼中，被告申请对原告提交的2014年6月12日收款收据上被告赵明的签名及指印进行笔迹和指纹鉴定，经西南政法大学司法鉴定中心鉴定，鉴定结论为落款时间为2014年6月12日、收款人赵明的收款收据上收款人落款部位的赵明署名字迹与赵明样本字迹是同一人书写；但因检材指印纹线模糊，细节特征难辨，不具备指纹同一认定的基本条件，无条件确定同部位红色押名指印是否赵明指纹所留。2017年1月5日，原告将被告所欠的上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行房屋贷款172260.89元还清，并于当日向宝鸡市德福房地产开发有限公司清偿保证金13973.31元。上述事实，有《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、收款收据、转账记录、司法鉴定意见书、上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行的情况说明、收据、还款证明、上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行业务凭证、注销证明等在卷为凭。这些证明材料已经过当庭举证、质证和本院审查，为本院确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”对原告的诉讼请求逐项分析如下：1、原告要求被告按照原房屋买卖合同交房并办理过户手续。本案中，被告赵明所购买的房屋在上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行办理了抵押贷款，在诉讼中原告卢思越已经代被告赵明清偿了债务，使诉争房屋的抵押权消灭，故原告卢思越与被告赵明签订的房屋买卖合同合法有效，原告要求被告按照合同交房并办理过户手续的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。被告认可房屋买卖合同是被告本人签字，但是辩称��款收据上不是被告本人签名，指印也不是被告本人所留。经鉴定，收款收据上收款人落款部位的赵明署名字迹与赵明样本字迹是同一人书写，无条件确定同部位红色押名指印是否赵明指纹所留。本院认为依据鉴定结论可以认定收款收据为被告赵明签字，故被告的辩称没有事实依据，本院不予采信。2、原告要求被告赔偿违约金34000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，且原告当庭认可按照双方签订的合同计算的违约金��高，其只主张34000元作为违约金，因原告未能提供证据证实其实际损失情况，本院结合合同的履行情况、双方当事人的过错程度、预期利益等其他综合因素，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条中关于违约金的计算方法，酌情认定违约金为以17万元作为本金自2014年7月10日至本判决确定的给付之日止以中国人民银行同期贷款利率计算的利息。原告要求被告返还其多支付的购房款5万多元，因该项意见未包括在诉讼请求内，故本院不作处理。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告赵明于本判决生效后十日内向原告卢思越交付位于宝鸡市渭滨区西宝路303号院10幢3单元0401号房屋一套，并于本判决生效后十日内协助原告卢思越办理该房屋过户手续。二、被告赵明于本判决生效后十日内支付原告卢思越违约金（以17万元作为本金自2014年7月10日至本判决确定的给付之日止以中国人民银行同期贷款利率计算的利息）。三、驳回原告卢思越的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费650元、公告费300元，由被告赵明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，提出上诉状及副本，同时预交上诉费650元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长  张 媛人民陪审员  巨招财审 判 员  董 兵二〇一七年一月十七日书 记 员  朱 林