海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0106民初11368号 原告：王小平，男，1966年12月16日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：陈凯，海南东方国信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓小云，海南东方国信律师事务所律师。 被告：符胜金，男，1982年3月20日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：李凤彪，海南海新律师事务所律师。 原告王小平与被告符胜金土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈凯、被告委托诉讼代理人李凤彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王小平向本院提出诉讼请求：1.解除双方2014年9月16日签订的《场地租赁合同》；2.被告将租赁场地恢复原状后返还原告；3.被告支付拖欠的租金112.8万及逾期付款违约金56400元。 事实和理由：2014年9月16日原、被告《场地租赁合同》，约定：原告将在海南农垦农业科学研究所（以下简称农科所）境内的296亩农业生产用地出租给被告使用，租期为15年，自2014年9月16日至2029年9月30日止；租金每年每亩9000元，满5年递增15%，满10年递增25%，所有税费由被告承担；签订合同三日内被告支付当年租金266.4万元，2014年11月10日前交付150万元押金，租金每年交付一次，每年8月10日前交付当年租金，逾期交付一天，按拖欠总额的5%计付违约金，超过15天仍未支付，原告有权单方终止合同；此外还在被告的责任和义务中明确约定，被告应在租赁范围内合法经营，不得从事非法活动。合同订立后，原告依约履行了自己的义务，将租赁场地移交给被告使用，被告也交付了第一年租金270万元及押金150万元，但至2015年8月10日被告应交付第二年租金时，即以各种借口和理由拒不予以支付，在原告的再三催促下，仅同意以其所交押金部分冲抵，对剩余欠交的112.8万元仍拒不支付。迫于无奈，原告在被告拖欠一年拒不交付的情况下，委托律师于2016年7月12日向被告寄发了《律师函》，要求被告履行合同义务，交付拖欠的租金，但仍未能得到被告的回复。鉴于被告的行为已构成根本性违约，且毫无诚信拒不改正的情况，为维护原告的合法权益，特请求法院判如所请。 被告符胜金答辩称，一、原告与被告签订的《场地租赁合同》系无效合同，原告的诉求没有任何法律及合同依据，依法应予以驳回。1.被告提交给法庭的证据及双方签订的《场地租赁合同》可以证明，农科所系本案租赁合同所涉土地的土地使用权人，农科所的土地权利证书及土地登记卡、土地利用总体规划局部图中明确注明，该土地性质为农用地，土地利用总体规划为耕地、林地，农科所将该土地租赁给原告及原告将土地转租给被告所签订的有关土地承包合同及租赁合同中也明确注明，该土地为农科所种苗生产基地，土地性质为农业生产用地，土地用途只能用于农业生产经营。但根据海口市土地利用现状局部图及行政处罚决定书等证据，可以证明本案所涉土地已改变了规划性质，土地利用现状为采矿用地、建制镇等，而且因为擅自改变土地性质，进行废旧金属回收厂房项目的非农建设，被国土部门予以行政处罚。原告与被告签订《场地租赁合同》时，对于土地用途是明知的，而且为了办理报建手续的需要，原告还故意与海南铭鑫废旧金属回收有限公司（以下简称铭鑫公司）签订《土地转租协议书》，从而以铭鑫公司的名义办理厂房项目的报建手续。综合上述陈述，原告与被告签订《场地租赁合同》，擅自占用耕地等农业用地进行非农建设。根据《农村土地承包法》第17条：承包方承担下列义务：维持土地的农业用途，不得用于非农建设；《土地管理法》第36条：非农业建设不得占用耕地，禁止占用耕地建房等相关法律规定，双方签订的《场地租赁合同》违反了法律的强制性规定，按照《合同法》第52条第五项之规定，应为无效合同。2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：划拨土地使用权，不得转让、出租、抵押；《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条规定：未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。32条规定：土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。上述《暂行条例》第45条及《暂行办法》第6条规定了划拨土地使用权可以出租的四个条件：一是土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二是领有国有土地使用证；三是具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；四是签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案中，被告提交的土地使用权证可以充分证明，租赁合同所涉土地的使用权类型为划拨，该土地虽然领有国有土地使用证，土地使用者为农科所，但其地上建筑物没有合法产权证明，而且没有签订土地使用权出让合同，交付土地出让金，更没有经市、县人民政府土地管理部门批准，按照上述法律规定，该土地是禁止出租的，双方所签订的《场地租赁合同》明显违反了法律的强制性规定，应属无效合同。二、原告诉求支付租金及违约金没有合同及事实依据。1.根据上述关于合同无效的陈述，本案双方签订的《场地租赁合同》应为无效合同，在此前提下，原告没有任何合同依据要求被告支付租金及违约金。2.双方签订《场地租赁合同》后，被告向原告支付了第一年的租金270万元及押金150万元，这一事实原告在诉状中也予以认可。在合同履行过程中，被告确实没有支付后续的土地租金，但被告从未同意用150万元押金抵偿拖欠的租金，原告诉状中的这一陈述与事实不符，被告不予认可。另外，在合同无效的情况下，被告保留追究原告返还土地租赁押金150万元的权利。综上，请求法院查明事实，正确适用法律，根据被告的答辩请求，依法判决。 原告为证明其诉讼请求依法提交了如下证据予以证明：证据1《农科所职工岗位土地承包合同书》、证据2《职工岗位土地承包合同书补充协议》、证据3《场地租赁合同》，共同用于证明原告出租给被告的土地是从农科所承包而来，来源合法；原告将涉案土地出租给被告使用，用途为农业用地性质；同时合同也约定了支付租金的时间及逾期付款的违约责任；证据4《律师函》，用于证明被告拖欠原告租金，原告进行追讨的事实；证据5《土地转租协议书》、证据6《委托书》，共同用于证明《土地转租协议书》是按照被告的要求签订的，而且已经作废，并不是双方真实履行的协议，双方仍是按双方原来的场地租赁协议履行。 经本院组织当事人进行佐证，被告对该些证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告为反驳原告的主张依法提交了如下证据予以证明：证据1《农科所职工岗位土地承包合同书》及《职工岗位土地承包合同书补充协议》，用于证明农科所将本案所涉土地承包给原告，合同上注明土地性质为种苗生产基地，该土地只能用于农业生产经营；证据2《场地租赁合同》，用于证明2014年9月16日，原告将其从农科所承包的土地出租给被告，第一条证明土地性质为农业生产用地；证据3《海口市国用（2004）第027730号土地使用权证》及《土地登记卡》，共同用于证明本案所涉土地的使用权人为农科所，本案租赁合同所涉土地的性质为农用地，使用权类型为划拨土地；证据4《土地转租协议书》，用于证明为办理报建手续的需要，原告与铭鑫公司签订《土地转租协议书》，将本案所涉土地出租给铭鑫公司；证据5《城西镇土地利用总体规划（2010-2020年）局部图》，用于证明本案所涉土地的土地利用总体规划为耕地、林地；证据6《海口市土地利用现状局部图》，用于证明本案所涉土地已改变了规划性质，利用现状为采矿用地、建制镇等；证据7《行政处罚决定书》、《行政复议决定书》及《非税收入一般缴款书》，共同用于证明铭鑫公司擅自占用本案所涉土地（即耕地、林地）建设废旧金属回收厂房项目，被国土部门行政处罚，即本案所涉土地已改变了使用性质，进行了非农建设。 经本院组织当事人进行佐证，原告对该些证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月16日，原、被告签订一份《场地租赁合同》，约定：原告将在农科所境内面积为296亩农业生产用地出租给被告使用（实际面积以丈量为准）；租期为15年，自2014年9月16日至2029年9月30日。场地租金为每年每亩9000元，租赁满5年，租金在上年度租金总额基础上递增15%，租赁满10年，租金在上年度租金总额基础上递增25%，土地使用税、上缴单位租金所得税由被告负责，原告不承担因土地税或其它使用税所产生的任何费用；被告自签订合同之日起三日内向原告支付租金266.4万元，2014年11月10日前支付押金150万元；租金按每一年支付一次，每个支付期为当年的8月10日前支付当年全年租金；被告应当认真履行合同，按合同约定缴交租金和费用；被告在租赁范围内必须合法经营，不得从事非法活动；被告逾期不交租金，每逾期一天，按拖欠租金和费用总额的5%作为逾期违约金，超过15天不付租金，原告有权单方终止合同。合同订立后，原告依约将租赁土地移交被告使用，被告也已支付了第一年的租金270万元及150万元押金。 2014年9月19日，被告向原告出具一份《委托书》，该委托书载明：“本人全权委托王小平同志和海南铭鑫废旧金属回收有限公司签订原本人与王小平租赁在农科所境内的296亩土地的土地转租协议。此协议仅供办理报建手续，以后如果本协议发生任何事情，一律由本人负全部责任，与王小平无关。委托人符胜金见证人苏文章”。同日，原告与铭鑫公司签订一份《土地转租协议书》。后铭鑫公司在该土地转租协议书上注明：“本意向协议已在2015年3月20日经双方同意作废”。 被告接收租赁土地后，以铭鑫公司的名义，并在未依法取得批准的情况下，擅自在该土地上建设废旧金属回收厂房项目。为此，海口市国土资源局于2015年12月15日向铭鑫公司下达《行政处罚决定书》，责令限期拆除地上建筑物及构筑物和其他设施，恢复土地原状，退还非法占用的土地，并处罚款38160元。海口市国土资源局下达的《行政处罚决定书》确认废旧金属回收厂房项目占地面积为117090.81平方米（合175.636亩），其中：建筑总面积为16175.3平方米，建筑占地面积为16175.3平方米，破坏耕地面积为6.36亩。被告因对海口市国土资源局的处罚决定不服，于2016年2月15日向海口市人民政府申请复议。海口市人民政府于2016年4月14日作出《行政复议决定书》，维持海口市国土资源局于2015年12月15日作出的的处罚决定。因被告未按合同约定及时支付第二年租金，原告遂委托海南东方国信律师事务所于2016年7月12日向被告寄发一份《律师函》予以催交。但未果，故成讼。 另查明，原告、吴淑标与农科所于2003年6月20日签订一份《农科所职工岗位土地承包合同书》，约定农科所将租赁土地交由原告及吴淑标共同承包经营。2014年9月16日，原告与农科所签订一份《职工岗位土地承包合同书补充协议》，约定农科所将租赁土地交由原告承包经营，吴淑标不再作为乙方参与承包。 再查明，租赁土地的使用权人为农科所，使用权类型为划拨。目前在租赁土地上仍有被告所建的部分建筑物未予拆除，大量已拆除的建筑物垃圾也未清运。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点在于：1.《场地租赁合同》的效力如何；2.《场地租赁合同》应否解除；3.被告应否支付原告租金及违约金；4.被告应否将涉案土地恢复原状并返还给原告。 一、关于《场地租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定“，是指效力性强制性规定。本案所涉及的土地使用权类型为国有划拨农业用地。原、被告签订的《场地租赁合同》虽违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条管理性强制规定，但并未违反法律、行政法规的”效力性“强制性规定，亦不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。故《场地租赁合同》应认定为有效合同。被告在双方合同已实际加以履行后主张合同无效，于法无据，不予支持。被告主张双方合同无效的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。二、关于《场地租赁合同》应否解除的问题。根据双方合同约定，被告拖欠租金超过15天，原告有权单方解除合同。本案中，被告未依约支付租金，致使原告不能实现合同目的，并已构成违约。经原告催告后，被告在合理期限内仍未加以履行。现原告要求解除双方签订的《场地租赁合同》，符合《合同法》的相关规定及双方合同的约定，应予支持。三、关于被告应否支付原告租金及违约金的问题。《场地租赁合同》明确约定原告出租给被告使用的土地性质为农业生产用地。后虽然原告又与铭鑫公司签订了一份《土地转租协议书》，但该协议书系因被告需要在涉案土地上建设废旧金属回收厂房项目，委托原告与铭鑫公司签订的，该协议书仅供办理报建手续使用，并未实际加以履行，况且，该协议书已经原告与铭鑫公司协商同意于2015年3月20日起作废。事实上，原、被告实际加以履行的是《场地租赁合同》。该合同合法有效，双方均应认真加以全面履行。被告在租赁土地上建设的建筑物虽已被政府强制予以部分拆除，但被告并未在此后及时将租赁土地返还给原告，应视为被告继续占用租赁土地，双方合同仍在履行。现原告要求被告支付拖欠的租金，于法有据，应予支持。被告第一年支付原告租金270万元和押金150万元，实际应支付266.4万元，故被告第二年应支付的租金为112.8万元［（266.4万元－150万元）－（270万元－266.4万元）］。被告逾期支付租金，已构成违约，依法应当承担违约责任向原告支付违约金。根据双方合同约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，则按应付租金和费用总额的5%计付违约金，也即被告应当向原告支付的违约金为13.14万元［266.4万元－（270万元－266.4万元）］×5%。现原告仅主张56520元（112.8万元×5%），系当事人对自己权利所作的处分，并未违法，本院予以支持。被告称政府将其地上建筑物强制拆除后，其已不再使用租赁土地，故不应再继续支付租金的抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。四、关于被告应否将租赁土地恢复原状并返还给原告的问题。《物权法》第三十四条规定：”无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。合同既已解除，被告则无权继续占有所租赁土地。故原告要求被告返还原租赁土地，依法应予支持。被告在原租赁合同期间在所租赁土地上建设的建筑物应当自行拆除，已经拆除的建筑物的建筑垃圾亦应当自行运离，腾清后将土地返还给原告。双方合同已明确约定被告承租的租赁土地性质为农业生产用地，但被告并未用于农业生产，而是委托原告与铭鑫公司签订《土地转租协议书》擅自改变土地用途，并遭到国土部门的行政处罚，对此，过错在于被告。被告辩称系原告擅自改变土地使用性质，缺乏事实根据，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项和第四项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决如下： 一、解除原告王小平与被告符胜金于2014年9月16日签订的《场地租赁合同》； 二、限被告符胜金于本判决生效之日起三十日内拆除所租赁296亩土地上的建筑物，腾清后将土地交付给原告王小平； 三、限被告符胜金于本判决生效之日起十日内向原告王小平支付租金1128000元及逾期付款违约金56400元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15479元，由被告符胜金负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  郑忠东 人民陪审员  黄循洪 人民陪审员  施大民 二〇一七年一月二十五日 书 记 员  黄 静