上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初11011号原告华建成，男，1953年7月7日生，汉族，住本市闵行区。委托代理人沈伟民，上海市申华律师事务所律师。被告上海沪江书店。住所地本市飞虹路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人陈夫年。委托代理人黄芝荣。委托代理人沈丽丽，远闻(上海)律师事务所律师。原告华建成诉被告上海沪江书店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华建成及委托代理人沈伟民，被告委托代理人黄芝荣、沈丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华建成诉称：2012年10月，被告将本市福建中路XXX号房屋租赁给原告用于经营“妯娌老鸭粉丝馆”，租期自2012年11月1日起至2020年10月31日止。原告租赁后，发现房屋污水管道经常有渗漏，严重影响原告的经营，原告多次向被告书面报告渗漏情况并要求被告赔偿损失等，但被告一直拖延，2014年10月20日，被告派人上门以原告拖欠租金为由强行要求原告停业并将房门加锁，合同应于该日解除。11月被告又将原告的门锁撬开，将原告的屋内物品擅自处理。为维护自身利益，原告起诉至法院，请求判令：确认双方签订的《商业用房租赁合同》于2014年10月20日解除，被告赔偿原告装修损失人民币44,600元、设备、物品损失人民币44,212元、加盟费人民币60,000元；被告赔偿原告承诺书中的人民币900,000元，半年的免房租费人民币120,000元。原告提供了以下证据：一、《商业用房租赁合同》，证明双方存在租赁关系、租赁期限到2020年1月31日，写明系争房屋用于商业经营用房。二、报告(2013.5.27)、报告(2013.12.10)及一年的营业额的附件、《关于出租房屋经营情况的承诺》(2013.12.19)、报告(2014.2.28)、报告(2014.3.27)、报告(2014.4.8)、报告(2014.4.19)、报告两份(2014.6.9)，其中一份被告没签字，证明被告提供房屋由于结构原因导致原告无法正常饮食经营，在此期间原告一直要求被告修复系争房屋，承担对原告造成的停业损失。被告出具承诺书确认管道问题造成漏水。三、《商业特许(加盟)经营合同》，证明租赁房屋后，原告对特许经营做出投资，合同解除后，被告应承担相应损失。四、照片两张，证明管道的问题。五、营业执照、餐饮服务许可证，证明原告租赁房屋，营业执照是被告名下申请的，用被告的营业执照做经营。六、证明文件，证明加盟后须用专门的设施、设备。被告强行处理时，这些设施设备都在店内。七、就医记录、医疗费收据，证明被告要求原告回系争房屋拿物品，原告因生病，无法到店内。被告上海沪江书店辩称：不同意原告诉请。是因原告违约拒付租金，所以被告去清空系争房屋。原告的设备被告都帮他保存着。原告和被告签了两份租赁合同，第一份合同的时间是2012年11月1日-2015年3月份，后来展期到2020年。加盟费的时间是到2017年，是不真实的。被告不承认承诺书，但公章确实是被告的。被告以退休员工为主，在合同审查上可能存在失误。原告打了很多份报告，可能在混同的情况下被告在承诺书上盖了章，此后原告也没有提出过要求。原告也承认该承诺书是其起草的。承诺书中的金额被告也有异议，过分高于原告的损失。原告要求被告承担其所有经营损失无依据。被告对原告提供的证据一、无异议。二、真实性无异议。八份报告都收到过。《关于出租房屋经营情况的承诺》不是被告真实意思表示，公章是被告的。报告(2013.12.10)及一年的营业额的附件无法确认。三、真实性无法确定。是原告和第三方签订的。四、无异议。五、真实性无异议。六、无异议。这些设施、设备是在系争房屋内。七、真实性无异议。被告提供了证据三张发票复印件，2014年维修管道的费用。证明被告已支付维修房屋的费用。原告对被告提供的证据真实性无异议，反映被告提供房屋结构问题造成原告无法经营，导致停业、停业维修等情况。经审理查明：2012年10月，原、被告签订了一份《商业用房租赁合同》，被告将本市福建中路XXX号房屋租赁给原告用于经营“妯娌老鸭粉丝馆”，租期自2012年11月1日起至2020年10月31日止，月租金人民币20,000元。先付后用，每季一付，在每季的第一个月的前十天内支付；原告支付被告保证金20000元；被告同意原告对系争房屋进行装修装饰，该房屋及所属设施的日常维修责任均由原告负责；原告拖欠房租累计30日以上的，被告有权解除合同，收回房屋。租赁期间，因系争房屋污水管道有渗漏情况，原告于2013年5月27日向被告书面表示因上述情况及禽流感等影响，请求被告减免三至六个月的房租、降低每月租金标准、合同租期延长至五至八年。双方经协商后，重新签订《商业用房租赁合同》将租期延长至2020年10月31日。2013年12月19日，被告出具给原告一份《关于出租房屋经营情况的承诺》，确认因被告无法办理相关执照等，委托原告办理相关手续，相关证照办理了11个月。在经营和办理证照过程中，因被告出租的房屋结构存在重大缺陷，至今或今后将无法解决(污水管道漏水等)，也给经营带来严重影响，并造成一定经济损失。被告在租约内免除租金陆个月人民币120,000元，在合同期内承诺不得提前终止合同，如被告强制解除出租合同，被告赔偿原告壹年营业额的三倍赔偿金。之后，原告又因系争房屋污水管道的渗漏问题多次与被告书面交涉，双方经协商后，由原告于2014年4月找他人对系争房屋的管道进行了修理，维修费用约20,000元由被告负担。当年6月，原告又要求被告免除其一个月的房租，原告要进行装修，被告对此不置可否。原告自2014年5月开始有未付租金情形，经被告催讨后，原告于2014年7月支付了5月的租金，9月支付了6月的租金，之后的租金原告未再支付。2014年10月20日，被告至原告处将系争房屋关闭并另外加了一把锁，被告要求原告按约支付租金。后，原告仍未支付租金，被告曾发短信要求原告将房内物品搬离，原告回复表示合同未到期，被告不能动原告的物品。2014年11月28日，被告撬掉系争房屋的门锁，进入了系争房屋，并将原告的屋内物品、设备自行予以处理。本院认为：原、被告签订的本市福建中路XXX号房屋《商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。在租赁期间，被告承诺免除原告6个月租金，根据原告支付租金的情况，尚未欠付租金。故被告在2014年10月20日将系争房屋关闭构成违约，理应承担相应责任。现原告要求确认双方签订的《商业用房租赁合同》于2014年10月20日解除，依法可予准许。关于原告主张的装修损失、设备、物品损失及加盟费损失，考虑到己无现场可供评估以及原告实际使用年限，本院酌情确定。关于原告主张的承诺书中的营业额赔偿金，原告仅提交了一份打印的营业额情况，且被告不予认可，故因原告没有提供足够证据证明营业额情况，本院不予支持。关于半年的免房租费，鉴于原告尚需支付2014年7月1日至10月20日的租金，故应扣除该费用后退还余额。另，原告支付给被告的保证金因合同解除一并退还。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告华建成与被告上海沪江书店签订的本市福建中路XXX号房屋《商业用房租赁合同》于2014年10月20日予以解除。二、被告上海沪江书店应在本判决生效后十五日内给付原告华建成装修损失、设备、物品损失及加盟费损失人民币100,000元。三、被告上海沪江书店应在本判决生效后十五日内返还原告华建成租金人民币47,100元。四、驳回原告华建成其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15,319.30元、上诉案件受理费人民币15,319.30元，由原告华建成负担人民币24,058.60元，被告上海沪江书店负担人民币6,580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  王铿华二〇一七年一月十八日书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。