山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁14民终2597号上诉人（原审被告）：德州市德城区新湖街道办事处,住所地：德州市德城区天衢中路****号。法定代表人：马军，主任。委托诉讼代理人：洪涛，男，1962年3月4日出生，汉族，该单位机关干部，住德州市德城区。委托诉讼代理人：李伟成，山东阳光桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州嘉泰置业有限公司，住所地：德州经济开发区北园路南晶华路西。法定代表人：郭文涛，总经理。委托诉讼代理人：杨立祥，男，1986年2月4日出生，汉族，该公司员工，住河北省沧州市东光县。委托诉讼代理人：刘光强，山东弘正兴律师事务所律师。原审原告：张生来。委托诉讼代理人：张风月，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人德州市德城区新湖街道办事处因与被上诉人德州嘉泰置业有限公司及原审原告张生来房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2016）鲁1402民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。德州市德城区新湖街道办事处上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项“德州市德城区新湖街道办事处于本判决生效之日起十五日内向被告德州嘉泰置业有限公司支付剩余的购房款354148.8元”；2、依法改判被上诉人德州嘉泰置业有限公司对原审原告承担以产权调换回迁安置方式进行房屋拆迁安置，向原审原告交付位于德城区迎宾路1565号尚城国际东区D2号楼1单元12层1202室房屋；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人德州嘉泰置业有限公司承担。事实和理由：一、本案案由为房屋拆迁补偿安置协议纠纷，原审原告提起的诉讼请求也是请求人民法院“判决两被告履行房屋拆迁回迁安置义务”。但是，一审法院判决结果却按照买卖合同法律关系予以判决，超出、变更了原审原告的诉讼请求范围。本案案由既然是房屋拆迁补偿安置协议纠纷，就应当查明拆迁纠纷的当事人。本案中，取得房屋拆迁许可证的单位是被上诉人，被拆迁房屋的所有人是原审原告，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，应当由被上诉人对原审原告予以拆迁补偿。既然一审法院在判决书中已经认定原审原告选择的是货币补偿，也认定原审原告已经领取了房屋拆迁货币补偿款，拆迁安置程序已经终结，就应当驳回原审原告“两被告履行房屋拆迁回迁安置义务”的诉讼请求。原审原告并未向一审法院提出一审判决主文第二项所判内容的诉讼请求。原审原告鉴于被上诉人否认存在《内部购房协议》中予以产权调换的户型，才主张的是要求被上诉人以涉案房屋进行房屋产权调换回迁安置。这一点，在一审判决中有明确的记载。二、上诉人系政府基层机构，不是德城区迎宾路原链条厂宿舍原审原告被拆迁地段的拆迁人。被上诉人拆迁原审原告的房屋进行商业开发，建设尚城国际住宅小区，谋取房地产开发巨额利益，应当依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第13条、第22条的规定，应当对原审原告予以拆迁补偿安置。对于本案涉及的原链条厂宿舍地段拆迁，上诉人没有任何的利益。三、原审原告否认与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系，不存在应向被上诉人支付购房款的问题。一审判决上诉人向被上诉人支付剩余购房款违背《民事诉讼法》规定的不告不理的原则，判决上诉人支付剩余购房款没有事实及法律依据。总之，上诉人是基于基层政府的职责和辖区内房屋拆迁的实际需要，以及拆迁人德州嘉泰置业有限公司的口头请求，参与原链条厂宿舍地段拆迁工作的，所有拆迁工作都是也只能是代表拆迁人德州嘉泰置业有限公司实施。被拆迁户原审原告选择的是产权调换回迁安置，根据被上诉人提供的回迁安置房源信息，与原审原告签订《内部购房协议》。之后，又多次协调各方对于原链条厂宿舍被拆迁户的回迁安置事宜。一审法院认定原审原告选择货币安置没有证据证实。四、上诉人经管的财产均为国有资产，一审法院判决上诉人向被上诉人支付剩余购房款，将造成巨额国有资产流失。德州嘉泰置业有限公司辩称，一、答辩人不是原审原告房屋的实际拆迁人，答辩人不负责也未介入任何拆迁工作，实际拆迁人是德州晶峰日用玻璃有限公司，具体实施人是上诉人。答辩人于2009年11月22日与德州晶峰日用玻璃有限公司（以下简称晶峰公司）的前身德州晶华集团晶峰有限公司签订《协议书》，双方就德州市国土资源局招拍挂拍卖的200900712号宗地达成协议，原审原告的房屋在德州晶华集团晶峰有限公司土地证内，按照《协议书》的约定，原审原告的房屋应由晶峰公司负责拆迁。因晶峰公司严重违约，未能按照《协议书》的约定在该宗地土地出让前将土地拆迁为净地，导致答辩人虽取得土地使用权却无法开发利用，给答辩人造成了巨大的经济损失。直到2010年5月，晶峰公司为了完成拆迁工作，请求以答辩人名义办理土地拆迁手续（因这时该宗地的使用权人已是答辩人），2010年5月17日答辩人与晶峰公司签订了一份《补充协议》，约定以答辩人的名义办理拆迁手续，答辩人仅是名义拆迁人，实际拆迁人还是晶峰公司。在整个拆迁过程中，答辩人根本没有参与任何拆迁工作，也未同任何一个拆迁户进行过接触，更未同任何拆迁户签订过任何安置补偿协议。具体的拆迁和补偿均是由晶峰公司实施的，拆迁补偿费晶峰公司也已支付给了上诉人。二、原审原告在房屋拆迁过程中选择的是货币安置方案而非产权调换方案，事实清楚，证据确凿充分。答辩人同原审原告从未签订房屋拆迁产权调换安置协议。根据原审原告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议第二条约定了拆迁补偿金额；同时第五条约定“乙方如选择房屋产权调换，应与甲方另行签订产权调换协议，结清产权调换的差价”。但至今，原审原告与答辩人之间并未签订任何产权调换协议。三、被拆迁户的安置应由上诉人具体负责，答辩人不应承担任何责任，答辩人同申请人签订商品房买卖合同也是为了履行同上诉人签订的团购协议。1、答辩人从未委托或请求上诉人办理拆迁事宜，也从未以任何形式向被拆迁户表明过相关委托或请求。上诉人参与拆迁工作，是晶峰公司委托上诉人进行拆迁，上诉人也收取了委托拆迁费用，同答辩人无任何关系。原审原告的房屋的实际拆迁人是晶峰公司，晶峰公司已将委托拆迁费用及拆迁补偿费支付给了上诉人，上诉人既然收取了该费用，就有义务拆迁安置。2、答辩人同原审原告从未签订过任何房屋安置协议，是上诉人同原审原告签订的协议，与答辩人无任何关系，对答辩人无任何约束力，应由上诉人负责履行协议。3、上诉人上诉状中提到的2013年10月26日答辩人与晶华集团签订的协议书，这是上诉人断章取义，不全面，现在答辩人根本没有取得协议中的土地，答辩人当然不承担拆迁安置的费用。答辩人与晶华集团之间的协议书已根据山东省高院终审判决和最高人民法院驳回再审裁定解除，答辩人未以招拍挂方式获得原造纸厂宗地使用权，故根据答辩人同上诉人签订的团购协议第五条的约定也应由上诉人承担安置责任。4、答辩人与上诉人签订的团购协议书的目的并不能改变该团购协议书是商品房购买协议的事实，且该团购协议充分证明被拆迁户的安置应由上诉人负责。答辩人只是根据团购协议提供房源，答辩人已积极提供房源，但上诉人仅支付了400万元购房款，其余购房款至今未向答辩人支付，答辩人自然不得不暂停提供房屋工作。四、原审原告在一审只起诉了安置房，没有涉及储藏间。综上所述，答辩人认为一审法院是以解决根本问题的方式作出的判决，认定事实清楚，适用法律得当，上诉人上诉请求无任何事实和理由，请求二审法院依法驳回上诉人对答辩人的上诉请求。张生来述称，1、被上诉人在原审原告原拆迁房屋上进行房屋开发，获得商业利益，上诉人与原告原告签订内部拆迁安置协议，原审原告认为应由上诉人与被上诉人共同对原审原告进行拆迁安置，上诉人与被上诉人之间的纠纷应另案处理。2、与本案相同情况的拆迁户已经得到终审判决并执行完毕，原审原告请求按一审判决进行安置。张生来向一审法院起诉请求：1、判令两被告履行房屋拆迁安置义务。2、判令被告支付逾期交房违约金57601.74元（计算至起诉之日）。3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年11月22日，德州晶峰日用玻璃有限公司的前身德州晶华集团晶峰有限公司与被告嘉泰公司签订《协议书》约定，就德州市国土资源局招拍挂拍卖的200900712号宗地，达成如下协议：该宗地位于德州晶华集团晶峰有限公司厂址，······五、由德州晶华集团晶峰有限公司负责拆迁，交嘉泰公司净地。嘉泰公司负责规划条件内德州晶华集团晶峰有限公司土地证以外的住户地上物的拆除和补偿。2010年5月17日，双方又签订《补充协议》约定：双方已于2009年11月22日签订土地出让协议，就原链条厂宿舍房屋拆迁一事达成如下补充协议：一、所有拆迁手续包括拆迁公告由嘉泰公司负责办理。名义拆迁人为嘉泰公司，由嘉泰公司与德州统建房屋拆迁有限公司签订拆迁委托协议，双方均履行本补充协议规定的义务。二、德州晶华集团晶峰有限公司承担拆迁委托服务费及拆迁户的拆迁补偿费。房屋评估费由嘉泰公司承担。三、嘉泰公司提供宿舍居民回迁安置用房及签订拆迁补偿合同（嘉泰公司名义签订合同，德州晶华集团晶峰有限公司履行义务），楼房位置及户型面积由德州晶华集团晶峰有限公司认可。2010年11月，被告新湖办事处设立德州市德城区新湖街道办事处城中村（居）改造指挥部。2010年11月19日，被告嘉泰公司（甲方）的委托代理人统建公司与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定，乙方被拆迁房屋座落迎宾路，甲方支付乙方有证房屋建筑面积补偿安置费、附属物补偿费、搬家补助费、奖励费，乙方自行解决周转房作临时安置，甲方付给24个月临居费。乙方如选择房屋产权调换，应与甲方另行签订产权调换协议，结清产权调换的差价。2010年11月13日，德州市德城区新湖街道办事处城中村（居）改造指挥部（甲方）与原告（乙方）签订《内部购房协议》，约定，一、乙方自愿购买嘉泰公司建设的尚城国际小区2号楼3单元10A3号房，面积89.9平方米、储藏室面积5平方米，合计价款251976.1元。扣除房屋拆迁补偿款141974.28元，原告补交房屋差价110002元。开发公司应当自签订协议之日起两年，将经竣工验收合格的房屋交付乙方使用。如遇特殊原因或不可抗力的因素，开发公司可据实予以延期交付。协议签订后，原告没有补交差价房款。2013年10月26日，德州晶华集团有限公司（甲方，以下简称“晶华集团”）与被告嘉泰公司（乙方）签订《协议书》约定，甲乙双方就原造纸厂宗地，土地转让事宜达成一致意见如下：一、甲方同意将原造纸厂宗地转让给乙方，约178亩，以土地证的面积为最终结算依据。二、甲方同意以每亩150万元的价格转让给乙方（此价格包括土地出让金、地上、下建筑物拆迁补偿费用等）。所有招拍挂过程及办理过户手续的所有费用由乙方负责。三、双方积极配合推进土地招拍挂，争取在2014年6月30日前获得该宗地。四、甲方在2014年6月30日全部拆除地上建筑物，整合成净地，甲方厂区外的部分由乙方自己解决。乙方于2013年12月底前借给甲方4000万元建设资金，不计息。五、该宗地乙方已支付甲方500万元定金。六、协议签订后，西侧原晶峰宿舍和东侧链条厂的安置及所发生的费用由乙方负责；甲方只负责按拆迁补偿协议进行补偿，其他问题乙方负责。乙方未获得该地此条无效。七、若乙方未获得该宗地使用权，甲方退还4000万元借款和500万元定金，并按年息10%付息。八、该宗地原晶华集团或晶峰公司与乙方签订的协议中凡与本协议不一致的条款以本协议为准。协议签订后，嘉泰公司于2013年12月31日、2014年2月13日分别向晶华公司付款2000万元，共计4000万元。被告嘉泰公司至今未获得该地的使用权。2013年10月27日，被告新湖办事处（甲方）与被告嘉泰公司（乙方）签订《团购协议书》，双方约定：因2009年晶峰集团拆迁（由办事处实施）原链条厂21户居民后，未予安置，经甲乙双方协商，甲方自愿在乙方开发的“尚城国际小区”进行房屋团购，用于安置链条厂宿舍回迁居民，基于以上事实，甲乙双方达成以下协议：一、甲方在尚城国际小区团购约2500平方米，乙方提供房源，均在尚城国际东区1、2号楼选房，房屋价格以签订本协议书时销售价格为准，每平方米优惠200元，楼房位置及户型面积由回迁户选择后，甲方认可与乙方共同确定。二、甲方付款方式：回迁户确定房源甲方认可后，据此计算所有回迁居民款项。若于2013年12月前乙方尚未能与晶峰集团达成造纸厂宗地协议，甲方支付所有房款（甲方于2014年5月前付至购房款30%，甲方于2015年4月前全部付清剩余购房款）。如果逾期甲方未按协议规定付款，甲方应承担乙方损失，乙方可以不交房，不用承担违约责任。代收代缴费用按规定由业主自行支付。三、乙方以招拍挂方式获得原造纸厂宗地使用权后（或甲方付清所有付款后），乙方与回迁户签订正式的《商品房买卖合同》，乙方与回迁户的权利义务按《商品房买卖合同》执行。四、乙方应该在2015年5月31日前按照规定的商品房住宅交付标准向回迁户交房。如逾期交房（除遇不可抗力因素外）按与购房户签订的正式商品房买卖合同执行赔偿。五、若乙方与晶峰集团就造纸厂宗地达成协议，乙方以招拍挂方式获得原造纸厂宗地使用权，回迁户的安置费用由乙方与晶峰集团负责，甲方不再缴纳上述款项，此协议自动终止；若乙方未能以招拍挂方式获得原造纸厂宗地使用权，回迁户的所有安置费用由甲方承担（若乙方欠晶峰土地款的前提下，乙方同意帮助甲方按原协议价格扣除链条厂土地面积款项）。六、甲方负责监管乙方与晶峰集团就造纸厂宗地达成的协议，落实有关条款。七、本协议自双方盖章或者代理人签字即生效。被告新湖办事处对上述协议不认可，认为双方均未履行。2014年5月13日，晶峰公司将包括原告拆迁款在内的20余户拆迁补偿款460余万元打入被告新湖办事处账户，同日，被告新湖办事处将包括张生来的购房款147973.16元在内的400万元打入被告嘉泰公司账户。经询问原告和被告新湖办事处，双方一致认可原告所选择的尚城国际小区2号楼3单元10A3号房，庭审中，被告嘉泰公司称没有这种户型。2014年5月26日，买受人张生来、刘俊英与嘉泰公司签订《德州市商品房买卖合同》，该合同确定的房屋位置为：德城区迎宾路1565号尚城国际东区D2号楼1单元12层1202室，总房款502121.96元。合同上有买受人张生来、刘俊英签名、手印，被告嘉泰公司认可上述合同，至今保留上述房源。在审理过程中，原告明确诉讼请求为1、依法判令两被告履行房屋拆迁安置义务。2、判令被告支付逾期交房违约金57601.1元（计算至起诉之日）。3、诉讼费用由被告承担。一审法院认为，原告请求“判令两被告履行房屋拆迁安置义务，依据‘内部购房协议’向原告交付尚城国际小区2号楼3单元10A3号房屋”。第一，被告嘉泰公司不是《内部购房协议》的当事人，嘉泰公司不认可《内部购房协议》，在新湖街道办事处没有出具授权委托手续的情况下，不能认为新湖街道办事处订立《内部购房协议》的行为构成对嘉泰公司的表见代理。第二，2010年11月17日，嘉泰公司、统建公司与张生来签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第二条约定了拆迁补偿金额，第五条约定“乙方（张生来）如选择房屋产权调换，应与甲方（嘉泰公司）另行签订产权调换协议，结清产权调换的差价”。张生来与嘉泰公司没有签订产权调换协议，晶峰公司已经代替嘉泰公司于2014年5月13日将包括本案补偿款在内的460余万元支付给新湖街道办事处。因此，应当认定，张生来在房屋拆迁安置过程中选择的是货币安置方案而非产权调换方案，嘉泰公司已经按照《房屋拆迁补偿安置协议》的约定，履行了自己的安置义务。第三，新湖街道办事处与张生来在《内部购房协议》中约定，张生来应当向新湖街道办事处支付购房款总计251976.1元，张生来已经将应当取得的、存放于新湖街道办的安置补偿款、临时居住费、违约金等款项用于抵交房款。《团购协议书》第二条约定的新湖街道办事处的付款义务是以2013年12月前嘉泰公司未能与晶华集团达成造纸厂宗地协议为前提的，而嘉泰公司已经与晶华集团于2013年10月26日即《团购协议书》签订的前一日签订了造纸厂宗地协议。《团购协议书》第五条约定的是“安置费用”，而在本协议中涉及的费用仅有团购房屋的购房款，且嘉泰公司早在2010年就已经同被拆迁户签订了安置补偿协议、同晶峰公司对安置费用的最终承担达成了协议。因此，结合本协议的订立目的、第二条、第五条的具体内容可以认定，第二条、第五条均为对购房款付款义务的附条件的约定，所附条件的内容是：嘉泰公司与晶华集团于2013年12月前达成原造纸厂宗地协议且嘉泰公司以招拍挂方式获得了该宗地使用权。如果没有取得该宗地使用权，则付款义务由新湖街道办事处承担。被告嘉泰公司并未获得原造纸厂宗地使用权，所以应当由新湖街道办事处承担向嘉泰公司足额支付剩余购房款的义务。由于新湖街道办没有按照约定足额向嘉泰公司支付购房款，导致嘉泰公司未能向张生来交付房屋，新湖街道办事处应当及时履行付款义务，补足剩余的购房款；嘉泰公司应当在购房款到位后，及时交付房屋。第四，《内部购房协议》中约定的房屋总价格为251976.1元，《团购协议书》中约定的房屋价格为“房屋价格以签订本协议书时销售价格为准，每平方优惠200元”，嘉泰公司与张生来签订的《德州市商品房买卖合同》明确了总房款数额为502121.96元，新湖街道办已经支付的张生来的购房款数额为147973.16元，二者相差354148.8元，应当由新湖街道办事处补齐。是否补交房款？补交多少？新湖街道办事处、嘉泰公司、晶峰公司等当事人之间的纠纷，相关当事人可以另行处理。对房屋的位置，张生来在《内部购房协议》中选择的房屋不存在，张生来在《德州市商品房买卖合同》上签字、捺印，合同显示房屋的具体位置为：德城区迎宾路1565号尚城国际东区D2号楼1单元12层1202室，张生来请求以上述房屋予以回迁安置，应当视为对《内部购房协议》作出了变更。嘉泰公司留存有重新选定的房屋没有出售，应当按照重新选定的房屋位置向张生来交付房屋。综上所述，经一审法院审判委员会讨论。判决：一、被告德州市德城区新湖街道办事处于本判决生效之日起十五日内向被告德州嘉泰置业有限公司支付剩余的购房款354148.8元。二、被告德州嘉泰置业有限公司于全部收到被告德州市德城区新湖街道办事处支付的剩余购房款之日起十五日内向原告张生来交付位于德城区迎宾路1565号尚城国际东区D2号楼1单元12层1202室的房屋。三、驳回原告张生来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6612元，由被告德州市德城区新湖街道办事处负担。二审中，与本案案情基本相同，终审判决结果基本一致的本院（2015）德中民终字第545号、（2016）鲁14民终1306号民事判决书已生效，上诉人对本院（2015）德中民终字第545号民事判决书不服申请再审，山东省高级人民法院于2016年7月28日作出（2016）鲁民申855号民事裁定书，驳回了上诉人的再审申请。各方当事人对以上事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题有三个：一、一审判决是否超出了原审原告的诉讼请求；二、上诉人主张被上诉人应当以产权调换方式对原审原告进行拆迁安置有无依据；三、一审判决上诉人向被上诉人支付剩余房款有无依据。对于本案当事人争议的焦点问题，本院依据本案事实及有关法律规定作如下分析认定:关于第一个焦点问题，本院认为，本案系因房屋拆迁安置补偿引起的纠纷，其基础法律关系即是房屋拆迁安置补偿合同关系，一审法院案由确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷并无不当。原审原告在一审的诉讼请求之一即为“判令两被告履行房屋拆迁安置义务”，一审法院依据《内部购房协议》、《团购协议书》、《德州市商品房买卖合同》对相关房屋安置的约定，判决被上诉人向原审原告交付房屋并无不当。但被上诉人交房的前提是上诉人按照相关协议向被上诉人支付购房款，一审法院为解决当事人实际问题，减少当事人诉累，判决上诉人支付购房款亦无不当。二审过程中，原审原告也明确要求按照一审判决进行安置。因此，一审判决并未超出原审原告的诉讼请求范围。关于第二个焦点问题，本院认为，依据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日生效，至2011年1月21日失效）的规定及德州晶华集团晶峰有限公司与被上诉人签订的《协议书》，发布拆迁公告时，被上诉人为拆迁人。2010年11月19日，被上诉人的委托代理人统建公司与原审原告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中，原审原告选择的安置方式为支付其补偿安置费。被上诉人已经履行了自己的安置义务。本案是根据《内部购房协议》及《团购协议书》约定由上诉人履行支付购房款的义务，上诉人主张“被上诉人是拆迁人，应当以产权调换方式进行拆迁安置”的上诉理由不成立。关于第三个焦点问题，本院认为，《内部购房协议》是上诉人与原审原告签订的，约定的权利义务亦应该为上诉人与原审原告向对方履行，即原审原告应当按照约定向上诉人支付购房款，上诉人应当向原审原告交付房屋。但《内部购房协议》约定的是原审原告支付购房款的义务及被上诉人交付房屋的义务，被上诉人向原审原告履行的义务是“由第三人履行的义务”。基于上诉人与被上诉人签订的《团购协议书》，被上诉人同意向包括原审原告在内的被拆迁户交付房屋，即被上诉人履行了本应由上诉人履行的向原审原告交付房屋的义务，作为对价，上诉人应向被上诉人支付购房款。因此，一审判决上诉人向被上诉人支付剩余房款具有事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6612元，由德州市德城区新湖街道办事处负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨贵孚审 判 员  王玉敏代理审判员  王子超二〇一七年一月六日书 记 员  张 哲