江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0682民初7040号原告：中国农业银行股份有限公司如皋市支行，住所地如皋市如城街道中山西路58号。��责人：石慧，行长。委托诉讼代理人：石磊，中国农业银行股份有限公司如皋市支行员工。被告：陈长军，男，1976年8月16日生，汉族，住如皋市。被告：许霞，女，1976年7月17日生，汉族，住如皋市。被告：南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司，住所地如皋市如城街道新生桥东首（广福路与青云路交叉路口）。负责人：江炳兴。原告中国农业银行股份有限公司如皋市支行（以下简称农业银行）与被告陈长军、许霞、南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司（以下简称鑫祥公司颐园分公司）金融借款合同纠纷一案，本院2016年7月20日立案受理后，适用普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农业银行委托诉讼代理人石磊到庭参加诉讼，被告陈长军、许霞、鑫祥公司颐园分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告农业银行向本院提出诉讼请求：1、被告陈长军、许霞偿还贷款本金185045.89元及利息2217.25元（暂算至2016年7月1日，此后至本金还清之日止的利息按合同约定计付）；2、被告鑫祥公司颐园分公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告有权对被告陈长军、许霞所有的案涉抵押房产享有优先受偿权；4、三被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2010年3月24日，原告与三被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定：被告陈长军向原告借款39万元，用于购买位于如皋市如城街道颐园新村二区223幢306室的房产，借款期限120个月，执行浮动利率，利率为中国人民银行同期基准利率上浮30%，采用等额本息还款法。为保证还款，以被告陈长军、许霞所购房产作抵押，同时约定���取得房地产权利证书并办妥以原告为权利人的他项权证前由被告鑫祥公司颐园分公司提供连带责任保证担保。合同签订后，抵押房产在房交所办理了抵押预告登记手续。2010年4月2日，原告向被告陈长军发放贷款39万元，陈长军取得款项后，陆续还款至2016年1月。后被告陈长军未能按约还款，原告多次要求还款未果。至2016年7月1日，被告陈长军结欠贷款本金185045.89元及利息2217.25元。被告陈长军未按约还款，作为夫妻共同债务，被告许霞亦未履行还款义务，被告三作为连带保证责任人未履行保证义务，均构成违约，按照约定，原告有权对被告陈长军、许霞的抵押房产优先受偿。被告陈长军、许霞、鑫祥公司颐园分公司未应诉答辩，亦未提供证据。经审理查明，2010年3月24日，被告陈长军（借款人、××）、被告许霞（××）、被告鑫祥公司颐园分公司��保证人）与原告农业银行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告陈长军向原告农业银行借款39万元用于购买如皋市如城街道颐园新村二区223幢306室，借款期限自2010年4月2日起至2020年4月1日止，共计120个月；借款利率为浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%，借款发放后遇中国人民银行人民币基准利率调整，自中国人民银行人民币基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或××；还款采用分期还款的方式，借款人以每一个月为一个还款周期，共120期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日，借��人与贷款人商定采用等额本息还款法归还借款本息；借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，即××陈长军、许霞以所购房产提供抵押担保，抵押物详见抵押清单，抵押清单为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；抵押物暂作价566487元，最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的状态为准；借款人以本合同项下房产作抵押，且未委托售房人办理房地产权利证书的，应在该房产竣工验收合格之日起90日内办妥房地产权利证书；阶段性保证人鑫祥公司颐园分公司自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权利人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日（债务提前到期之日）起二年，逾期还款的罚息利率在合同借款执行利率基础上上浮50%，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回借款，有权提前行使担保权。同年4月1日，双方就案涉房屋在如皋市房地产监理所办理了预购商品房抵押权预告登记，原告依法取得了房屋预告登记证明，证号为皋房预字第5568号。2010年4月2日，原告按约发放贷款39万元，借据载明借款日期为2010年4月2日，到期日为2020年4月1日，执行利率为年利率4.158%，逾期利率为年利率6.237%，还款方式为等额本息还款，还款周期为每月2日。此后，被告陈长军还清了至2016年1月2日共69期的借款本息，2016年2月2日，被告陈长军当期应还款3953.19元（其中本金3417.66元，利息535.53元），但被告陈长军仅还款2866.47元；至2016年7月1日，被告陈长军结欠借款本金185045.89元、利息2217.25元。2016年9月7日，原告向被告陈长军邮寄《不动产权证书及抵押登记手续催办通知书》，要求被告陈长军于2016年9月15日前办理不动产权证书及抵押登记手续。另查，案外人张建霞、戴永红购买的如皋市如城街道颐园新村223幢901室的房屋已于2013年5月29日办理了房屋所有权证。再查，被告陈长军与被告许霞于1999年5月28日登记结婚。上述事实有被告陈长军、许霞的居民身份证复印件、结婚证复印件、被告鑫祥公司颐园分公司的营业执照（统一社会信用代码证）复印件、个人购房担保借款合同、借款凭证、进账单、房屋预告登记证、不动产权证及抵押登记手续催办通知书、欠款证明、案外人张建霞、戴永红的房屋所有权证、房屋他项权利证以及原告的当庭陈述在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。合同签订后，原告按约发放贷款39万元，被告陈长军按约偿还部分借款本、息后，未能继续履行还款义务，原告按约要求提前收回贷款，应予支持，被告陈长军应按约偿还下余借款本息。原、被告约定的逾期罚息利率标准不违反法律法规的规定，原告据此主张逾期利息，本院照准。案涉借款发生于被告许霞与被告陈长军的夫妻关系存续期间，且案涉债务系购买住房，原告要求被告许霞对被告陈长军的案涉债务承担共同偿还责任，于法有据，本院照准。被告鑫祥公司颐园分公司在办妥抵押登记手续完成之前对借款亦提供阶段性连带责任保证，则保证人应按约承担保证责任，在承担保证责任后可依法向债务人陈长军追偿。诉讼中，原告���示清楚被告鑫祥公司颐园分公司不具有法人资格，坚持要求该分公司承担连带偿还责任的法律后果。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，房产等不动产的抵押权自登记时设立。本案中，原告与被告陈长军约定以所购房屋为借款提供抵押，则抵押条款对双方当事人具有约束力，但抵押合同的生效仅是物权发生变动的原因行为，抵押权是否设立取决于是否存在处分行为即登记。本案涉案房产仅办理了抵押权预告登记手续，并未办理抵押登记，故抵押权尚未依法设立，原告尚未依法取得合法有效的抵押权，故亦无法行使抵押权利。在具备办理抵押登记条件而××怠于协助办理时，债权人可起诉要求××继续履行合同办理抵押登记，或在××违约明确拒绝协助办理时，可向对方主张违约责任。庭审中，原告陈述被告陈长军、许霞所购买的房屋在2013年已经具备办理房屋产权证的条件，原告多次向被告陈长军电话及书面催办，但被告陈长军仍未办理。原告提供的案外人张建霞、戴永红购买的颐园新村223幢901室的房屋的所有权证及邮寄给被告陈长军的催办通知书，证明案涉抵押房屋已经具备办理产权证的条件，但被告陈长军怠于行使权利。对此，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告主张的抵押权属于法律规定应当登记的权利，本案中，案涉抵押房屋未依法登记记载于不动产登记簿，原告未取得不动产权属证书，故原告要求对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院本院不予支持。被告陈长军、许霞、鑫祥公司颐园分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题司法解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈长军、许霞于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司如皋市支行借款本金185045.89元及利息（暂计算至2016年7月1日的利息为2217.25元，此后自2016年7月2日起至实际给付之日止的利息按个人购房担保借款合同约定的标准计算）。二、被告南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司对被告陈长军的上述债务承担连带给付责任。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司在承担保证责任后可持本判决书向被告陈长军追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司如皋市支行其他诉讼请求。案件受理费4045元、公告费300元，合计4345元，由被告陈长军、许霞、南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之���起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4045元（户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 长  黄爱平代理审判员  洪 宇人民陪审员  汪 平二〇一七年一月六日见习书记员  范云婕附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义��或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条第一款借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条第一款当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本���第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产���属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题司法解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。