四川省郫县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0124民初3514号原告：王晓丽，女，1985年1月14日出生，汉族，住成都市锦江区。原告：饶某某，男，2009年5月18日出生，汉族，住成都市锦江区。法定代理人：王晓丽，女，1985年1月14日出生，住成都市锦江区，系饶某某之母。法定代理人：饶玥，男，1979年1月14日出生，汉族，住成都市锦江区，系饶某某之父。二原告委托代理人：郭志刚，四川易通律师事务所律师。被告：成都望丛房地产开发有限公司，住所地：成都市郫县。法定代表人：潘军，职务：董事长。委托代理人：张泽林，成都望丛房地产开发有限公司员工。委托代理人：张勇，成都泰和泰律师事务所律师。原告王晓丽、饶某某与被告成都望丛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用简易程序，由文武担任独任审判员，分别于2016年11月24日、2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告王晓丽、原告饶某某的法定代理人饶玥、委代理人郭志刚，被告成都望丛房地产开发有限公司委托代理人张泽林、张勇出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓丽、饶某某诉称，2012年12月29日双方签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告将郫县“花样年·龙年国际中心”商业用房卖给原告，总价款206014元。《商品房买卖合同》中明确约定：被告应当按照规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划部门的许可；经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量和使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人，未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，其中包括商品房朝向的变更；买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起60日内退还已付房款，并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息；被告应于2014年12月31日前交付该商品房，如逾期交房超过30日，原告有权退房，被告应当退还全部已付房款，并按照已付房款的20%支付违约金；同时，合同附件对该房在整个楼层的位置和朝向都进行了明确的标注。合同签订后，原告支付了全部购房款，而被告所交房屋的朝向与合同的约定不符。在没有书面通知原告并征得原告同意的情况下，被告擅自更改规划，属于违反合同约定的行为。为此，原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2012年12月29日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令被告立即返还原告购房款206014元；3.判令被告支付原告利息2223元；4.判令被告支付违约金41202.8元；5.本案诉讼费用由被告承担。为支持自己的诉讼请求，原告出具了双方当事人的身份证明信息、双方签订的《商品房买卖合同》及其附件的复印件、购房收据及现场照片等证据予以证明。被告成都望丛房地产开发有限公司辩称，1.根据原被告双方签订的合同及补充协议，该房屋已经交给深圳彩逸飞公司进行验收并委托进行管理；2.涉案房屋交房后，彩逸飞公司自行对该房屋设施设备进行了改造，被告交付房屋符合合同约定，不存在任何违约行为；3.本案原告验收并确认房屋无误的时间是2015年1月1日，当时其就知道或者应当知道其权利受到侵害，其行使解除权应当在法定的一年除斥期间内行使，否则权利已经消灭。因此，总的来说被告交付房屋符合合同约定，房屋改造系由彩逸飞公司所为，原告主张解除合同已经超过除斥期间，请求法院驳回其全部诉讼请求。为支持自己的主张，被告向本院出示了原被告双方签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议复印件，原告与深圳市彩逸飞商业管理顾问有限公司成都分公司签订的《龙年国际中心×#楼房屋委托经营管理协议》复印件，《中国工商银行客户存款对账单》，原告向深圳市彩逸飞商业管理顾问有限公司成都分公司出具的授权委托书，深圳市彩逸飞商业管理顾问有限公司成都分公司出具的房屋交接单及《情况说明》等证据予以佐证。本院经审理认定事实如下：2012年12月29日原被告双方签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定将郫县“花样年·龙年国际中心”商业用房卖与原告，总价款206014元，原告一次性付清。《商品房买卖合同》第七条“规划变更的约定”明确载明“出卖人应当按照规划行政主管部门合法的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准”；第八条“设计变更的约定”中明确载明“经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位统一的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，包括该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途·······”；第十条“交付条件”明确载明“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房······”；原被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条“对合同第八条补充约定（设计变更的约定）”第二款明确载明“在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划及建筑设计方案做出细部的调整，买受人对此予以接受，出卖人无需通知买受人”；《商品房买卖合同补充协议》第十条“对合同第十四条补充约定（对商品房交接手续的补充约定）”中明确载明“由于买受人委托深圳市彩逸飞商业管理顾问有限公司成都分公司对所购商品房进行验收并委托其经营管理，因此买受人委托出卖人在交房期限届满后直接将所购商品房交付给深圳市彩逸飞商业管理顾问有限公司，出卖人将房屋交付给深圳市彩逸飞商业管理顾问有限公司成都分公司后视为房屋已交付买受人，买受人与出卖人无须另行办理交房手续。在交付之日起，该商品房的风险、责任由买受人承担”。另合同附件对本案涉案房屋的位置图与平面图作了明确展示，并在备注中释明“本户型图仅对房间平面尺寸及位置示意，开发商保留根据室内装修标准对户内平面位置及功能调整的权利”。另查明，2012年12月29日原告王晓丽与深圳市彩逸飞商业管理顾问有限公司成都分公司（下称彩逸飞成都分公司）签订了《龙年国际中心4#楼房屋委托经营管理协议》（下称《协议》），《协议》委托彩逸飞成都分公司代为经营管理王晓丽、饶某某所购买的郫县郫筒镇郫花路299号“花样年·龙年国际中心”商业用房，《协议》第一条“委托事项”中明确载明“授权乙方或乙方制定的经营管理公司全权办理该房产的交付手续及与该房产出租相关的一切事项，包括但不限于：项目经营定位、业态规划、招商、租赁合同的签订与备案、经营管理合同的签订、租金的收取、出于经营需要所做的工程改造”；第五条“乙方权利义务”第6条明确载明“乙方或乙方委托的经营管理公司或该房产实际使用方有权根据经营需要对该房产进行与相邻房产打通、合并及根据商业经营的需要进行任何其他形式的结构改造”，第7条载明“乙方或乙方委托的经营管理公司或该房产实际使用方有权根据经营需要对该房产部分设施功能予以调整（如房门、门锁、电话、有线电视、宽带等）且在本协议有效期满将该房产交还甲方时不需要恢复原状。”同时，原告王晓丽、饶某某向彩逸飞深圳分公司出具了一份委托书，并明确“委托受托人（彩逸飞成都分公司）在本项目达到交付条件时代本人对该房屋进行房屋交接验收并办理该商品房交付手续，以及办理该房产出租相关的一切事项，包括但不限于：项目经营定位、业态规划、招商、租赁合同的签订与备案、经营管理合同的签订、租金的收取、出于经营需要所做的工程改造等。受托人在本授权范围内的一切行为结果由本人承担。”郫县金准测绘有限公司作业人员分别于2014年11月10日、2014年11月15日对花样年·龙年国际中心4栋进行测绘，并于2014年11月19日形成测绘报告，2014年11月25日被告成都望丛房地产开发有限公司对测绘成果进行验收，并正式形成《房屋建筑面积测绘成果报告》。2014年12月12日，郫县规划管理局经核实，花样年·龙年国际中心项目符合城乡规划要求并颁发了建设工程规划许可证。2014年12月31日，彩逸飞成都分公司经成都望丛房地产开发有限公司通知，对王晓丽、饶某某委托其经营管理的龙年国际中心项目×-×-××号房屋办理了房屋交付手续，承认该房屋各项设施设备及质量符合合同约定的交付条件，并根据实际经营需要，对房屋进行了工程改造，具体为：与其他商铺进行合并、拆除或者封堵门洞。2015年1月1日，原告自行到被告处办理房屋交接手续时，发现涉案房屋没有门洞遂拒绝继续办理相关手续，包括拒绝交付面积误差费、代办产权费等费用。此后较长时间原告以被告前员工的身份多次与成都望丛房地产开发有限公司交涉以解决门洞问题，且自2013年7月开始，彩逸飞成都分公司便按照《协议》约定每月向原告返还房租。2016年9月20日原告以被告违约为由诉至本院。上述事实，有原、被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、购房收据，被告提交的委托经营管理协议、客户存款、对账单、原告出具的委托书、房屋交接单、情况说明等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，应受法律保护。原告向深圳市彩逸飞商业管理顾问有限公司成都分公司出具的授权委托书及双方签订的《龙年国际中心×#楼房屋委托经营管理协议》是双方真实的意思表示，对其真实性及合法性予以确认。本案的争议焦点在于被告成都望丛房地产开发有限公司是否存在非法变更规划设计、改变涉案房屋朝向，影响原告商品房使用功能问题。1.郫县规划管理局颁发的《建设工程规划合格证》及郫县金准测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》显示本案涉案房屋的规划、设计、朝向及面积均合格，且该两份证明文件的出具时间均在《商品房买卖合同》载明的交房日期之前。2.原告向彩逸飞成都分公司出具的授权委托书中明确载明“委托受托人（彩逸飞成都分公司）在本项目达到交付条件时代本人对该房屋进行房屋交接验收并办理该商品房交付手续，以及办理该房产出租相关的一切事项······”3.彩逸飞成都分公司出具的《情况说明》中明确承认“我公司已于2014年12月31日就王晓丽、饶某某委托我公司经营管理的龙年国际中心项目×号房办理了交接手续，该房屋各项设施设备及质量符合合同约定的交付条件。现我公司已根据实际经营需要，对该房屋进行了工程改造，具体包括：与其他商铺进行合并、拆除或者封堵门洞等”。此三项证据证明被告在合同约定时间内向原告交付的房屋是按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定条件的合格商品房，不存在变更建设工程规划许可证规定条件的情形。原告在庭审答辩中提出的“彩逸飞成都分公司不可能在一夜之间将门洞封堵、墙面打通”且对彩逸飞成都分公司出具的《情况说明》真实性存疑之置疑，本院通过实际调查发现彩逸飞成都分公司已将打通铺面一起出租给大通冰室，证明彩逸飞成都分公司已对打通后铺面的实用性予以认可，否则会积极支持原告向被告起诉且不会在《情况说明》上加盖公章。另按照商业规则，彩逸飞成都分公司通常会在房屋交付之前进入施工地且根据实际需要请求开发商对商铺的规划作细部调整，由此可以减少房屋建成之后再作调整的商业成本，这种细部调整通常包括与其他商铺进行合并、拆除或者封堵门洞等，而此几种情形已经过原告的明确授权，被告有理由相信是原告真实的意思表示。另原告与彩逸飞成都分公司签订的《协议》第四条“甲方的权利义务”第1条明确载明“甲方授权乙方对委托经营房屋进行验收并办理房屋的交接手续（但办理该房屋权属证明的相关资料及费用仍应由甲方提供并承担相应在开发商通知的交房时间内至指定地点向开发商缴纳）”，则彩逸飞成都分公司2014年12月31日验房，原告2015年1月1日办理相关交接手续并不冲突。且自2013年7月始，彩逸飞成都分公司便按照《协议》相关约定每月按时向原告支付委托经营管理费，本院对原告“彩逸飞公司是将该款打到经营管理协议中载明的相应账户，我们无法阻止对方存入租金的行为”不予认可，原告不阻止彩逸飞成都分公司存入租金的行为已经对房屋的所有权进行了事实认可。且门洞的有无与房屋的位置及朝向没有直接关系，原告不能提供所购房屋现封堵门洞位置影响消防通道无法将门洞打开的证据，应当承担举证不能的法律后果。综上，对于原告诉称被告成都望丛房地产开发有限公司所交房屋的朝向与合同的约定不符，在没有书面通知原告并征得原告同意的情况下，被告擅自更改规划之主张本院不予认可。原告诉请缺乏事实依据，本院不予支持。对被告提出原告请求解除合同未在法定期限内行使与本案已查明的事实相符，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王晓丽、饶某某的诉讼请求。本案案件受理费人民币2571元，由原告王晓丽、饶某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判长  文武二〇一七年一月二十日书记员  陈茜