上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0230民初8429号原告：上海家标堂房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人：代建功，总经理。委托诉讼代理人：奚文皓。被告：张莉萍，女，1986年8日4日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：马苏(系被告丈夫)，男，1982年10月5日生，住上海市。原告上海家标堂房地产经纪有限公司与被告张莉萍委托合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告上海家标堂房地产经纪有限公司委托诉讼代理人奚文皓，被告张莉萍的委托诉讼代理人马苏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海家标堂房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签之《房屋出租委托合同》；2.判令被告支付违约金4,400元(币种为人民币，下同)；3.退还2016年10月至12月租金6,600元；4.返还押金2,200元。事实和理由：2015年8月2日，原、被告签订《房屋出租委托合同》，合同的主要内容是被告将其名下坐落于上海市浦东新区周浦镇公元一村XXX号XXX室房屋交原告托管出租，托管出租期限为2015年8月2日至2016年8月31日。在上述约定的委托出租期限的基础上，被告再给原告不超过8个月的活动委托出租期限。在委托出租期限内由原告按照每月2,200元向被告支付租金。方式为付三押一。2016年10月，原告收到实际承租人电话，称业主强行收回出租房屋，要求解约。经原告了解，被告确有出售出租房屋一事，并称房屋是由原告公司售出，不愿承担违约责任。事实上被告所签之《房地产买卖居间协议》的居间方为上海搜房天下经纪有限公司，其虽和原告同属搜房网房天下旗下，但双方仅是关联公司，实际是两个独立法人。被告抗辩之理由不能成立。故诉至法院，提出上述诉请。被告张莉萍辩称，托管到期日应为2016年9月27日；期间被告方从未见过租客的面，不存在强行收回出租屋之事实；2016年10月3日被告和原告方工作人员一同到出租屋，是因为被告要与购房方交接房屋，结果发现防盗门被损坏，并因此报警；原告本应在2016年9月27日到期后将委托出租之房屋腾空后交还被告，然原告至今未交还房屋；现原告方同意继续出租，不同意原告诉请。经审理查明，2015年9月24日，原告上海家标堂房地产经纪有限公司与被告张莉萍签订了一份长达16页的《搜房网房天下托管合同》，该合同为格式合同，由原告方提供。合同的主要内容是被告将其名下坐落于上海市浦东新区月浦镇公元一村XXX号XXX室房屋委托原告代为出租，托管出租期限自2015年9月28日至2016年9月27日。租金为每月2,200元，方式为付三押一。被告交房日期为2015年9月28日。委托代理期限届满前六个月，双方应协商续约事宜。双方均同意续约的，另行签署协议。如双方不能就续约事宜达成协议或一方决定不续约的，委托期限届满后被告方给予原告方三日的免费腾房期。在合同的第七条合同解除的第六款，还有：“经甲、乙双方协商一致，甲方(即被告方)同意在本合同约定的委托代理期限的基础上，再给乙方不超过八个月的活动委托期限。活动委托期限的实际使用长度，根据乙方与承租人签订《租房合同》中约定的租赁期限终止日为准，但活动期限最长不得超过八个月(不足整月的按月租金/30计算单日日租金)”。该份合同签订后，原告履行了按约给付租金，被告也履行了如期交付出租房屋的义务。2016年7月16日，被告通过上海搜房房天下房地产经纪有限公司与案外人郭美成就本案中的出租房屋达成房屋买卖协议，双方约定于2016年10月20日之前完成交易和过户。原告获知该信息后，于2016年8月24日，向被告发出如下信息：“张莉萍，您于2016年7月16日将物业地址为浦东新区公元一村XXX号XXX室的房屋进行了出售，您与我司的托管合同约定贵方不得擅自将房屋委托出售，您已造成根本违约。请您于2016年8月26日之前向我司退还剩余租金5,207元、押金2,200元，支付违约金4,400元，合计人民币11,807元，否则我司将立即启动包括但不限于司法程序进行维权。请三思”。2016年9月2日，原告通过短信再次通知被告：“您委托给司公元一村XXX号402的房子，需使用您8个月的浮动期，从2016年9月27日至2017年5月27日止”。2016年9月10日，原告与租客再次签订合同，将房屋再次出租。2016年9月30日，原告将2016年10月至12月的三个月房租，打入被告帐上。2016年10月9日，原告与租客签订租客解约协议。2016年11月，原告向本院提出本案诉讼。另查明，在原、被告签署的《搜房网房天下托管合同》的第二条“委托代理期限及权限”的第二款“关于委托代理权限”的第2项中，确有(被告方)“不得自行将该房屋出租或擅自将该房屋出售”之内容，但合同未将该内容归入其第七条中，未将此作为合同解除之条件。又查明，原告提供之租客解约协议载明，原告与租赁方的租赁合同于2016年9月10签订，于2016年10月9日以业主强行收房为由提前终止，但除了这份合同，原告并未就业主强行收回房屋之事实，提供其他的证据进一步证明。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案原告自我介绍其是搜房网房天下十六大集团之一，是一家专业的房产纪公司。按此情状，其提供的且已格式化的《搜房网房天下托管合同》，应该是由有关的专业人士制作，条理清楚，具备逻辑性。然我们在本案所看到的这份《搜房网房天下托管合同》，虽内容丰富但条款内容混乱。且本院不理解原告为何限制被告出售涉案房屋。根据《合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动，是不影响租赁合同效力的，况且被告与案外人的房屋买卖合同虽在租赁期内订立，但过户交易的日期是在租赁期之后；原告既与被告约定了租赁期限，为何又在合同的第七条“合同解除”中，再设立了一个“不超过八个月的活动委托期限”。须知在格式合同中，像这种免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款是无效的。从本案实际情形看，此“不超过八个月的活动委托期限”，被告在签订合同时是没有注意到的，因为原、被告并未就此项内容曾“协商一致”(双方协商一致的事实，原告未能举证证明)。从原告于2016年8月24日向被告发出解约信息，到后来原告未实际交还出租房屋，并且又于2016年9月10日与租客签订出租合同，还于2016年9月30日将2016年10月至12月的三个月房租打入被告帐上的行为看，原告不但已经收回其解约建议，而且在向原告主张延续租赁。在原、被告双方所签之《房屋出租委托合同》双方已经实际履行完毕之后，原告再在此主张解除双方所签之《房屋出租委托合同》已无任何意义。对于违约金，本院也不能给予支持。至于2016年10月至12月的三个月房租及2200元押金，考虑到原告要求延续租赁的主张业已得到被告(及新的房主)认可且房屋仍在原告手中，被告(及新的房主)从未收回房屋，双方事实上依旧存在原先那种委托出租关系，故原告继续支付房租，被告继续掌控押金均在情理之中。原告若要主张归还押金，须待原、被告双方正式了结委托出租关系，退回被告房屋之后再另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告上海家标堂房地产经纪有限公司要求解除合同，支付违约金及返还租金、押金的诉讼请求。案件受理费人民币130元，减半收取计人民币65元，由原告上海家标堂房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  施惠康二〇一七年一月十九日书记员  吴 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。