广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤09民终1560号上诉人（原审被告、反诉原告）黎明亮，女，汉族，1968年9月15日出生。诉讼代理人黄全儒，广东诚挚律师事务所律师。诉讼代理人周红军，广东诚挚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄可新，男，汉族，1970年6月19日出生。上诉人黎明亮因与被上诉人黄可新房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市电白区人民法院(2015)茂电法羊民初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2014年4月26日，黄可新（甲方）与黎明亮（乙方）签订了《租赁合同》一份。《租赁合同》的主要内容如下：“……一、租赁物及用途：甲方将经营权属于其位于茂名市高凉南路新塘仔村第二排第一栋的一楼靠西面100平方米租给乙方，乙方用于经营化妆用品，由乙方自行经营，甲方无权干涉。二、租赁期限：租赁期限为十年，自2014年6月1日至2024年5月31日止。装修时间从签订合同之日起至2014年5月31日止，即甲方从2014年6月1日开始算租金。三、租金的计算方式：1、从租期开始至届满十年，租金按如下方式计算：开始头三年（即从2014年6月1日至2017年5月31日）租金按每个月柒仟元整（￥7000.00）收。从第四年开始至合同期届满，租金每二年递增20%（即2017年6月1日至2019年5月31日）租金按每个月捌仟肆佰整（￥8400.00）收。2019年6月1日至2021年5月31日租金按每个月壹万零捌拾元整（￥10080.00）收。2021年6月1日至2023年5月31日）租金按每个月壹万贰仟零玖拾陆元整（￥12096.00）收。2023年6月1日至2024年5月31日租金按每个月壹万肆仟伍佰壹拾伍元整（￥14515.00）收。四、押金及租金收取方式：1.在签订合同时乙方交付押金柒仟元整（￥7000.00）人民币。甲方在租赁届满时将押金退还给乙方，该押金不计算利息，如乙方违约或单方面终止合同，则上述押金不退还乙方。2.租金支付方式：租金每三个月收一次，乙方应于交租金当月5日前一次性付清三个月的租金。每次收款甲方向乙方开出票据，如逾期一个月不付清租金，则视为乙方违约，甲方有权终止合同。五、……”黄可新与黎明亮签订上述《租赁合同》后，黄可新将上述房屋交付给黎明亮使用，黎明亮向黄可新交纳了押金7000元后，便按照合同约定对上述房屋进行了部分装修后投入使用，并从2014年6月1日开始向黄可新交付租金,租金已交纳至2015年3月30日。2015年4月份开始，由于黄可新未能向黎明亮提供涉案房屋的权属证件以及涉案房屋的面积问题，致使黎明亮在办理经营手续的过程中未能顺利办理经营手续，故而双方就如何解除合同产生纠纷，但黄可新、黎明亮双方一直未能达成一致意见。此后，黎明亮在涉案房屋门口张贴旺铺转让的告示，意图通过转让的方式将涉案房屋转租，但由于黎明亮要求收取转让费等种种原因而未能将上述房屋转租出去，直至黄可新向原审法院起诉时止，黎明亮都未能将上述房屋转租，黎明亮张贴的旺铺转让告示也一直张贴于涉案房屋门口。但在此过程中，并没有证据证明黎明亮已经通过书面通知形式或者交还钥匙等明确的方式与黄可新解除租赁合同。2015年9月29日，黄可新向原审法院提起民事诉讼，请求判决解除黄可新、黎明亮双方签订的《租赁合同》并承担相应的违约责任。原审法院立案受理此案后，于2015年12月3日将起诉书副本、应诉通知书等送达黎明亮，黎明亮于2015年12月12日向原审法院提起反诉。另查明，原审法院在审理过程中，黎明亮于2015年12月12日向原审法院提出调查取证申请，申请原审法院聘请茂名市房屋测绘队对本案涉案房屋面积进行测绘。但由于黄可新未能向法庭提供涉案房屋的合法权属证明，仅向法庭提供了电白县羊角镇人民政府于1993年3月27日颁发的农（居）民建房用地许可证，因而原审法院未能委托相关合法的测绘机构对涉案房屋的面积进行测绘。2016年5月11日，经黄可新、黎明亮双方同意并在双方的见证下，原审法院对涉案房屋面积进行了现场测绘，涉案房屋东西长10.79m（包括外屋檐1.44m），南北宽10.85m（包括外走廊1.42m）,房屋内还包括楼梯间一个（长4.97m，宽2.68m）。在测绘过程中，黄可新、黎明亮双方均未能提供涉案房屋的钥匙进行开门,经双方同意，原审法院通过开锁公司对涉案房屋进行了开锁处理。原审法院对涉案房屋进行测绘时，涉案房屋已经腾空，应黄可新要求，在测绘结束后，涉案房屋已经交由黄可新锁门接管处理。原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”黄可新与黎明亮之间签订的《租赁合同》，因所涉租赁标的茂名市高凉南路新塘仔村第二排第一栋楼房，虽办理有农（居）民建房用地许可证，但没有办理建设工程规划许可证或者其他审批手续，故黄可新、黎明亮双方签订的上述租赁合同无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黄可新作为出租方，将不具备合法建造手续的房屋出租，其对合同无效负有过错责任。黎明亮作为承租人，疏于审查出租物的合法性，亦负有同等过错责任。由于《租赁合同》已经确认无效，故黎明亮要求黄可新返还押金7000元的反诉请求，原审法院予以支持。黄可新主张押金7000元不予返还的本诉请求，予以驳回。《解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”虽然黄可新、黎明亮双方签订的《租赁合同》无效，但黎明亮仍然应该按照合同约定的租金标准支付占用房屋期间的租金。《租赁合同》签订后，黄可新已经按约定将涉案房屋交付给黎明亮占有使用，黎明亮也按约定交付租金至2015年3月30日。黄可新、黎明亮双方产生纠纷后，并没有证据证明黎明亮已经将涉案房屋腾空并交还钥匙给黄可新或者通过书面形式通知黄可新解除合同。从黄可新、黎明亮双方提供的证据来看，黄可新、黎明亮产生纠纷后，黎明亮便张贴旺铺转让的告示，意图将涉案房屋转租出去，但因黎明亮要求收取转让费等原因而未能将涉案房屋转租出去，应视为黎明亮仍然控制并使用承租的房屋，故对黎明亮辩称其已于2015年4月份腾空涉案房屋并交还给黄可新，双方合同已解除的主张，缺乏相应证据证明，原审法院不予采纳。黎明亮占用涉案房屋的租金应该计算至黄可新向原审法院起诉之日止为宜，即从2015年4月1日至2015年9月29日止，则黎明亮尚拖欠黄可新的占用租金为7000元/月×6月＝42000元，故对黄可新主张黎明亮支付拖欠租金42000元的诉讼请求，原审法院予以支持。黎明亮在反诉中提出涉案房屋面积不足100平方米，黄可新应退还因涉案房屋面积减少而多收取的租金18900元。由于黄可新、黎明亮双方在签订合同时约定的租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，租金数额与租赁面积没有直接关联，黄可新依约向黎明亮交付该特定的房屋，黎明亮未在合理期限内提出异议，故黎明亮以约定面积与实际面积不符为由主张减少租金，请求判决黄可新返还因租赁房屋面积减少而多收取的租金18900元的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。至于黄可新要求黎明亮支付违约金60000元的诉讼请求，因《租赁合同》确认无效，黄可新、黎明亮双方承担同等的过错责任，故对黄可新的该项诉讼请求，原审法院不予支持，予以驳回。此外，黄可新诉请黎明亮腾退涉案房屋的诉讼请求，由于原审法院在2016年5月11日进行现场测绘时，涉案房屋已经腾空并交由黄可新锁门接管处理，故对该项诉讼请求，本案无需再作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、黄可新与黎明亮于2014年4月26日签订的《租赁合同》无效。二、黎明亮应于判决生效之日起十日内支付拖欠黄可新的涉案房屋占用租金42000元。三、黄可新应于判决生效之日起十日内返还黎明亮押金7000元。四、驳回黄可新的其他本诉请求。五、驳回黎明亮的其他反诉请求。上诉人黎明亮不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案《租赁合同》约定的租赁物是位于茂名市高凉南路新塘仔村第二排第一栋一楼靠西门100平方米，其时双方对租赁面积进行了明确的约定。双方在原审法院的主持下进行了现场测绘，确认租赁房屋的建筑面积是76.7369平方米，室内面积是68.8541平方米，实际使用面积约68平方米（室内有3根承重柱），与《租赁合同》约定的面积差距巨大，被上诉人明显违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，上诉人请求退还因为租赁房屋面积减少而多支付的租金，应当得到支持。本案中，上诉人与被上诉人明确约定了租赁房屋的面积为100平方米，但被上诉人提供的房屋实际使用面积不足70平方米，差距超过了30%。上诉人加盟经营的玫琳凯化妆品店（新时尚工作室），是一家总部设在美国的连锁经营公司，该公司对各加盟店有严格的经营面积要求。上诉人正是轻信被上诉人的承诺，受到被上诉人的欺骗才承租了涉案房屋，并因此不能满足玫琳凯公司2015年关于加盟店实际使用面积≥90平方米（2014年的实际使用面积标准≥70平方米）的要求，直接导致上诉人无法通过玫琳凯公司的验收手续，而不得不重新选址搬迁。被上诉人未能交付符合合同约定的租赁房屋，是严重违约行为，因此直接导致上诉人遭受了严重损失。上诉人请求退还因租赁房屋面积不符合《租赁合同》的约定而多收取的租金，有明确的法律依据，依法应当得到支持。依据上述论述逻辑，应当按照4900元／月（7000元-2100元=4900元）的标准进行房屋占用租金的计算。综上，请求：一、判令撤销原审判决第二项，改判上诉人黎明亮向被上诉人黄可新支付拖欠的涉案房屋占用租金（7000元-2100元）×6=29400元（上诉人不服金额为12600元）；二、判令撤销原审判决第五项，改判支持被上诉人退还上诉人因为租赁房屋面积减少而多收取的租金18900元（按照减少面积30%计算，每月多收取租金2100元，自2014年6月1日计至2015年4月1日共9个月）；三、判令被上诉人承担本案诉讼费。被上诉人黄可新答辩称：涉案《租赁合同》约定租金标准为固定数额，租金金额与租赁面积没有直接关联，上诉人认为涉案房屋面积不足应予减少租金没有事实依据及法律依据。在一审中，原审法院组织了双方对涉案房屋进行现场勘测，经过测量涉案房屋包括走廊面积远超100平方米，上诉人承租涉案房屋经营商店，经营期间需要外放广告牌及其他设施于房屋走廊，对此双方才没有在《租赁合同》中明确约定室内外的面积。现上诉人因自行经营不善拖欠房租，违背诚实信用原则，其上诉主张没有任何事实依据。涉案《租赁合同》约定租赁房屋是双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定金额，租金数额与租赁面积没有直接关联，被上诉人依约向上诉人交付该特定的房屋，即使存在问题也应由上诉人在合理期限内提出异议，但上诉人却没有提出任何异议，现上诉人主张约定面积与实际面积不符应减少租金，没有任何法律依据。综上，上诉人的上诉请求及主张没有事实和法律依据，应依法予以驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，维持原判。本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是黄可新应否向黎明亮退还因涉案房屋面积减少30%而多收取的房屋占有使用费18900元。黎明亮上诉称涉案《租赁合同》约定出租房屋的面积为100平方米，但黄可新提供的房屋实际使用面积不足70平方米，故黄可新应向其退还因涉案房屋面积减少30%而多收取的房屋占有使用费18900元。经查，从涉案《租赁合同》的内容来看，双方在签订合同时约定租赁房屋是双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，并没有约定租金按平方计算。而且，在合同签订后，黎明亮并未对房屋的面积提出异议，且黄可新已依约向黎明亮交付该特定的房屋，黎明亮接收房屋后亦已进行了装修并实际投入使用。由此可见，黎明亮以约定面积与实际面积不符为由主张减少房屋占用费，并请求黄可新向其返还因租赁房屋面积减少而多收取的租金18900元，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决处理正确，本院予以维持。上诉人黎明亮的上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费587.50元（上诉人黎明亮已预交），由上诉人黎明亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈春何代理审判员  赖慧嫦代理审判员  巫 钊二〇一七年一月二十三日书 记 员  梁 哲速 录 员  朱华倩