黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑06民终3257号上诉人（原审被告）：侯瑞梅，女，1948年12月26日出生，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：王亚龙，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:高珊，女，1982年2月6日出生，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：杜宝娜，黑龙江百湖律师事务所律师。原审第三人：高德军，男，1963年5月7日出生，住大庆市让胡路区。上诉人侯瑞梅因与被上诉人高珊、原审第三人高德军返还原物纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨民初字第1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人侯瑞梅上诉请求：一、撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨民初字第1568号民事判决，依法改判驳回高珊诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由高珊负担。理由如下：一、一审认定事实、适用法律错误。侯瑞梅是涉案争议房屋的所有权人，高珊所诉侵权不能成立。2003年1月12日，侯瑞梅与高德军签订《卖房协议》时，该房屋的所有权人并非夏明英。当时高德军向侯瑞梅出具“房屋居住证”及“遗嘱”等材料，能够证明使侯瑞梅确认高德军有权处分房屋并以7万元购得房屋属于善意取得。夏明英当时只是房屋使用权人之一，并且通过遗嘱的形式放弃继承权。夏明英与高珊买卖房屋的行为属于恶意串通，没有真实的交易行为。该行为违背诚实信用原则，应予以撤销。二人明知房屋已经以7万元的价格卖给侯瑞梅、侯瑞梅一直在该房屋居住的事实，仍滥用法律损害侯瑞梅的合法权益。2004年5月8日的房屋所有权证，全部手续是高德军办理的，所有费用是高德军出的。高德军将产权人办理到夏明英名下，损害善意购房人侯瑞梅的合法权益。高德军将房屋卖给侯瑞梅收取购房款后，又将房屋所有权证办到夏明英名下，不仅损害侯瑞梅合法权益，且涉嫌刑事犯罪。二、侯瑞梅根据善意取得制度已经善意取得了该房屋。善意取得是指无权处分人在不符合法律规定的情况下，将不动产转让给第三人的，如受让人在取得该不动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。结合本案，侯瑞梅不知并不应知道转让人高德军是非法转让，通过高德军提供的“房屋居住证”、“遗嘱”、“证明”等书面材料，误信其为所有人或其他有处分权的人。侯瑞梅受让该房屋时是善意的，不知道或不应知道占有人高德军为非法转让。侯瑞梅以合理的价格受让该房屋，转让的房屋已经交给侯瑞梅并一直居住至今。三、高德军的行为构成表见代理。表见代理实质是无权代理，本案中若无权代理行为均由被代理人夏明英追认决定其效力，会给侯瑞梅造成损害。因此，在表见代理的情形下，由夏明英承担表见代理行为的法律后果，更有利于保护善意第三人侯瑞梅的利益，维护交易安全，并以此加强代理制度的可信度。四、侯瑞梅与高德军签订的房屋买卖合同有效。2003年1月12日，侯瑞梅与高德军签订《卖房协议》时，该房屋仅有居住证并无房屋所有权证，且当时房屋的居住人就是高德军。夏明英的房屋所有权证是2004年5月8日高德军出钱办的，根据当时的政策，房屋只能办到夏明英名下，但这是在侯瑞梅买房之后的事，不能否定《卖房协议》的效力。被上诉人高珊辩称，侯瑞梅上诉主张无事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、侯瑞梅主张其构成善意取得，进而取得涉案房屋所有权没有事实和法律依据。首先，侯瑞梅主张的事实不符合善意取得制度的适用条件。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条及第九条之规定，侯瑞梅与高德军签订（房屋）买卖合同时，高德军提供了遗嘱，侯瑞梅知道涉案房屋并非高德军所有，继承也未生效，应认定侯瑞梅并非善意不知晓涉案房屋非高德军所有。同时，善意取得制度要求不动产已经依法登记至善意第三人名下，本案中涉案房屋自始至终没有登记在侯瑞梅名下，故侯瑞梅不符合善意取得制度的基本条件。其次，侯瑞梅称夏明英通过遗嘱的形式放弃继承权，此说法缺乏法律依据及常识。根据《中华人民共和国继承法》第十六条、第二十条及第二条，遗嘱人订立遗嘱后，可以修改遗嘱，同时继承人的继承权尚未开始，权利人仍有权处分个人所有的财产。夏明英对个人财产的处分不违反任何法律规定，更不存在对个人财产“放弃继承权”的错误说法。再次，侯瑞梅主张夏明英与高珊恶意串通、损害其利益没有事实和法律依据。夏明英完全具有处分个人所有财产的权利，该处分权是一种物权，是排他性的权利，不应受到任何人的干涉，自然也不存在恶意串通的事实，且侯瑞梅没有证据证实夏明英与高珊恶意串通。最后，侯瑞梅主张高德军与其签订买卖合同的行为涉嫌违法犯罪，严重损害其权益，由于高德军无权处分该房产，故该买卖合同无效。侯瑞梅应当向高德军主张合同无效后的法律责任，包括返还购房款、赔偿利息损失等，而不是继续侵害合法产权人高珊的权益。综上，侯瑞梅主张的事实不符合善意取得的适用条件，也不符合善意无过失的事实情况，不应认定构成善意取得。二、侯瑞梅主张高德军构成表见代理没有事实和法律依据，且与其主张的构成善意取得相矛盾。首先，表见代理的构成要件要求相对人善意无过失，代理人具有使相对人相信其有权代理的事实和理由。本案中，侯瑞梅与高德军签订买卖合同时，高德军出具了遗嘱，侯瑞梅知晓此时房屋并不是高德军所有，如果高德军代理夏明英签订买房合同就需要夏明英的明确授权，如果没有授权，不能认定具有代理的事实和理由，不属于善意无过失。其次，侯瑞梅主张构成善意取得，善意取得的前提是相对人签订合同时的主观对象应当是高德军，一直认为高德军就是权利人，根本不知道真正权利人夏明英的存在。但侯瑞梅又主张高德军构成表见代理，主张高德军签订合同是代理夏明英，代理人高德军是以夏明英的名义从事买卖活动，侯瑞梅的上诉主张明显相矛盾。最后，夏明英从未授权高德军卖房，不存在任何代理行为。三、侯瑞梅与高德军签订的买卖合同无效。高德军不是房屋所有权人，无权处分该房屋，其与侯瑞梅签订的房屋买卖合同自然无效，不存在履行无效合同的情形。即使该合同被夏明英追认为有效，但夏明英又将该房屋处分给高珊，高珊已经登记取得该房屋产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第九条，高珊依据登记过户取得房屋所有权，侯瑞梅在合同被追认为有效的前提下，也只是有权依据买卖合同主张违约责任，而不能取得房屋所有权。现夏明英未追认侯瑞梅与高德军签订的买卖合同，该合同无效，侯瑞梅应向高德军主张合同无效的法律责任。综上，侯瑞梅主张构成善意取得、表见代理、合同有效均没有事实和法律依据，请求依法维持一审判决。原审第三人高德军述称，当时卖房时是通过我单位职工李永军（侯瑞梅女儿的前夫），卖房当天我拿的是蓝色的居民居住证和夏明英给我的遗嘱，侯瑞梅给了我7万元钱，双方签订了一个卖房协议，把房屋钥匙交给侯瑞梅了。居住证是我父亲高孟明的，一审判决正确。涉案房屋是2004年办理房屋产权证，是大庆石油管理局北安农场办的，我只是去取的产权证，没有支付任何费用。办理产权证的地方有相关记录。侯瑞梅在上诉状中所说的事实与理由部分不是事实，我不知道什么是表见代理。高珊向一审法院起诉请求：要求依法判令侯瑞梅停止侵权，从大庆市萨尔图区东风新村X号楼X单元X室搬出并承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2001年6月28日，夏明英（已去世）立有遗嘱一份，遗嘱内容为，将位于大庆市东风新村X号楼X单元X室楼房的继承权归于第三人高德军所有，当日生效，但并未办理产权过户手续。2003年1月12日，第三人高德军在没有夏明英授权的情况下与被告侯瑞梅签订卖房协议，约定第三人高德军将涉案房屋以7万元的价格出卖给被告侯瑞梅，后第三人高德军将房屋交付给被告侯瑞梅使用，一直未办理产权过户手续。2010年8月17日，夏明英与原告高珊以买卖的方式，将涉案房屋的产权登记到原告高珊名下，现原告高珊以房屋登记产权人的身份诉至法院，要求依法判令：1、被告侯瑞梅停止侵权，从萨尔图区东风新村X楼X单元X室房屋中迁出；2、诉讼费由被告侯瑞梅承担。一审法院认为，本案系返还原物纠纷。本案中夏明英于2001年6月28日所立关于处分涉案房产的遗嘱，因未办理产权过户手续，且只有在立遗嘱人死亡时该遗嘱才发生效力，在此之前立遗嘱人有权撤销或变更遗嘱内容，对自己的财产进行处分。第三人高德军在既未取得房屋产权又无实际产权人夏明英授权的情况下，将涉案房屋出卖给被告侯瑞梅的行为属于无权处分的无效民事行为。被告侯瑞梅认为其在从第三人高德军处购买涉案房屋时，第三人高德军提供了“房屋居住证”“遗嘱”“证明”书面材料，被告侯瑞梅认为高德军是房屋所有人或者其他有处分权的人，其受让涉案房屋时是善意的，买卖行为已经构成善意取得，高德军的行为构成表见代理。因被告侯瑞梅在从第三人高德军处购买涉案房屋时明知涉案房屋的实际产权人是夏明英，还与第三人高德军进行买卖交易，其主观不构成“善意”，高德军的行为也不构成表见代理，故被告侯瑞梅主张构成善意取得的辩解不予采信。夏明英作为涉案房屋的实际产权人有处分该房屋的权利，其将涉案房屋以出卖的方式过户给原告高珊的行为合法有效。故原告高珊作为实际产权人主张被告侯瑞梅返还该房屋的诉讼请求事实清楚，证据充分，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第六十六条、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定，判决：被告侯瑞梅将位于大庆市萨尔图区东风新村X室房屋的使用权返还给房屋实际产权人原告高珊，于判决生效后十日内从该房屋内迁出。案件受理费100元，由被告侯瑞梅负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定一致。本院认为，高德军将涉案房屋出售给侯瑞梅时，其并未取得涉案房屋的所有权；高德军称其依据的是夏明英的“遗嘱”，但当时夏明英尚在世，继承并未开始，故高德军属于无权处分他人财产。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，善意取得的构成要件包括：受让人受让不动产或动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。依据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。侯瑞梅与高德军签订涉案“卖房协议”后，虽已经入住涉案房屋，但并未办理房屋产权过户登记手续。故侯瑞梅从高德军处买房并不符合“善意取得”的构成条件。关于高德军是否构成表见代理的问题，本案中，高德军与侯瑞梅签订涉案“卖房协议”时，出具了夏明英的“遗嘱”，但侯瑞梅作为完全民事行为能力人，应知晓在夏明英仍在世的情况下，该“遗嘱”并非是夏明英授权高德军出售涉案房屋的意思表示，故高德军的行为也并未构成表见代理。夏明英作为涉案房屋所有权人，有权将自己名下的房屋出售给高珊，且夏明英将涉案房屋出售给高珊的行为并不存在恶意串通、损害侯瑞梅利益的情形。综上所述，上诉人侯瑞梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人侯瑞梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙文斌审 判 员  杨社娟代理审判员  齐少游二〇一七年一月十一日书 记 员  邢智超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；