上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初18872号原告：周林弟，女，1954年2月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：胡晓山，上海泽玖欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡婧，上海泽玖欣律师事务所律师。被告：潘洪亮，男，1984年9月19日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：赵成刚，上海安盟律师事务所律师。被告：潘某某，女，2010年3月30日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。法定代理人：潘洪亮，系被告潘某某父亲，身份信息同上。委托诉讼代理人：赵成刚，上海安盟律师事务所律师。被告：蒋晓晨，女，1986年10月26日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：赵成刚，上海安盟律师事务所律师。原告周林弟诉被告潘洪亮、潘某某、蒋晓晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡晓山、孟凡婧，被告潘洪亮、潘某某、蒋晓晨共同委托诉讼代理人赵成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周林弟向本院提出诉讼请求：一、判令三被告履行房屋买卖合同，办理房屋过户手续；二、判令三被告腾空上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋，与原告办理实际交接手续；三、判令三被告支付逾期交房违约金，按每天620元计算，自2012年3月6日至实际交房之日止；四、判令三被告支付逾期过户违约金，按每天620元计算，自2015年8月29日起至产权变更之日止。事实和理由：被告潘某某未成年，被告潘洪亮、蒋晓晨系监护人。原告通过上海鸿良房地产经纪事务所(以下简称鸿良事务所)签订居间合同于2012年12月27日购买了上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价620,000元。双方于2012年3月5日签订了《上海市房地产买卖合同》，原告付清了全部房款，签订了房屋交接书。(2014)闵民五(民)初字第100号民事判决书判决原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》真实有效。根据政策规定，该房已满3年，可以办理过户手续，原告多次联系三被告办理房屋过户后续，三被告均不配合，故原告作如上诉请。被告潘洪亮、潘某某、蒋晓晨辩称，不同意原告全部诉讼请求。原、被告之间系债权债务关系，不是真实的房屋买卖。2012年3月5日，被告从案外人贺良处借款，打了收条和借条80万元，实际分两笔收到14万元和48万元，并载明，如果借款不能还清，将系争房屋抵债，当天在空白的居间合同和房屋买卖合同上签字，打印的房屋买卖合同有内容，但是没有交房等约定。原、被告从未见过。后被告没有还钱，贺良在杨浦法院起诉被告还钱，被告在闵行法院要求确认合同无效，法庭让贺良出庭也未到庭。系争房屋一直由被告实际控制并对外出租，不同意腾房，也不同意支付违约金。逾期过户违约金与逾期交房违约金重叠，且认为两项违约金标准过高。本院经审理认定事实如下：潘洪亮、潘某某曾于2013年12月31日起诉周林弟、第三人鸿良事务所房屋买卖合同纠纷一案，要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效。2014年8月18日，上海市闵行区人民法院以(2014)闵民五(民)初字第100号判决书判决驳回潘洪亮、潘某某的全部诉讼请求。该生效判决书查明，潘洪亮与潘某某系父女关系，蒋晓晨系潘某某的母亲。潘洪亮与蒋晓晨原系夫妻关系，双方于2011年8月9日离婚。贺良系鸿良事务所的法定代表人。系争房屋的权利人为潘洪亮与潘某某。2012年2月27日，潘洪亮、潘某某及蒋晓晨与周林弟签订《房地产买卖居间合同》，约定经鸿良事务所居间，由周林弟购买潘洪亮、潘某某名下的本案系争房屋，房屋转让总价款620,000元。其中，周林弟于2012年2月27日支付定金140,000元，2012年3月5日支付尾款480,000元。同日，潘洪亮、潘某某与蒋晓晨分别向周林弟与贺良出具《收条》一份，确认已收到周林弟支付的140,000元。其中，70,000元系现金支付，另70,000元由鸿良事务所法定代表人贺良向潘洪亮的账户划款。2012年3月5日，潘洪亮、潘某某及蒋晓晨与周林弟签订《上海市房地产买卖合同》，由周林弟购买潘洪亮、潘某某名下的本案系争房屋，房屋转让总价款620,000元。双方约定，2012年3月5日交接房屋，2016年12月31日前办理产权过户登记手续。双方另签订《协议书》一份，再次确认支付房款的具体时间与付款方式为2012年2月27日支付定金140,000元，2012年3月5日支付尾款480,000元。同日，周林弟向鸿良事务所支付现金480,000元，鸿良事务所法定代表人贺良向潘洪亮的账户划款480,000元。潘洪亮于转账凭证背面备注，“本人收到此款48万。”同日，双方完成了系争房屋的交接。潘洪亮、潘某某向周林弟出具《房屋交接书》一份，载明，“潘洪亮、潘某某将闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋(沪房地闵字2012第005489号)出售给周林弟(由于政策原因，三年后完成过户手续)，并已收到全部房款人民币陆拾贰万元整。该房屋的物业维修基金、煤气、有线电视等无偿转让给周林弟。周林弟收到该房屋钥匙，至此该房屋权利全部转移给周林弟。”系争房屋交接后，潘洪亮、潘某某将系争房屋房地产权证、质量保证书与使用说明书等原件一并交付给周林弟。2012年3月5日，潘洪亮、潘某某与蒋晓晨另向贺良出具《借据》一份，约定向贺良借款800,000元，并约定于2012年3月8日前归还。同时潘洪亮、潘某某与蒋晓晨还向贺良作出承诺，“所有借款如到期无法偿还，愿意将名下房屋浦连路XXX弄XXX号XXX室出售，以所得房款偿还所有借款。”同日，潘洪亮、潘某某与蒋晓晨又向贺良出具《收条》一份，载明，“今收到出借人贺良人民币(现金)80万元整。”2012年3月5日，潘洪亮、潘某某与蒋晓晨曾经上海市金山公证处(以下简称金山公证处)公证〔(2012)沪金证字第897号〕，委托乐懿全权办理系争房屋买卖、抵押登记等相关事宜。同年4月6日，潘洪亮、潘某某与蒋晓晨经金山公证处公证，已撤销了(2012)沪金证字第897号公证书对乐懿的公证。贺良于2012年3月20日向杨浦区法院提起诉讼，要求潘洪亮偿还借款800,000元。后贺良提出撤诉申请，杨浦区法院于2012年5月7日准许其撤回起诉。2015年8月28日，周林弟起诉潘洪亮、潘某某房屋买卖合同纠纷一案，要求潘洪亮、潘某某履行房屋买卖合同，办理过户交易等相关手续，后撤诉。2015年2月2日，因潘洪亮与案外人之某某在生效法律文书未履行，上海市黄浦区人民法院司法查封了系争房屋。周林弟向黄浦法院提起执行异议。2016年8月24日，上海市黄浦区人民法院裁定中止对系争房屋的执行并解除了系争房屋的司法查封。2016年10月8日，周林弟起诉潘洪亮、潘某某房屋买卖合同纠纷一案，要求履行房屋买卖合同，办理过户手续、支付逾期交房及逾期办理过户的违约金等，该案按撤诉处理。2016年11月22日，周林弟再次来院作如上诉请。另查明，被告潘洪亮、潘某某于2012年2月28日取得系争房屋产权，系争房屋系动迁安置房，3年内不得转让、抵押。系争房屋实际由被告方控制并出租收取租金。原告与三被告签订的《房地产买卖居间合同》还约定，交易中心产生的税费，甲乙双方各自负担。2012年3月5日的《上海市房地产买卖合同》还约定甲方未于2012年3月5日前腾出该房屋并验收交接的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行；合同补充条款(一)约定，甲方于协议签订时，即将系争房屋的使用权交付给乙方，由乙方占有、使用、收益；协议签订时另附期限生效的协议，甲乙双方一致同意除了房屋买卖所有款项现在全部结清之外，房屋产权变更的交易手续在国家规定的允许交易的时间开始后办理，具体办理时间，由乙方决定，甲方承诺无条件全力配合，自此除产权交割及产权变更登记外，双方关于系争房屋买卖的全部事项已完全履行，不存在任何争议，甲方也不得以任何理由、通过任何方式就系争房屋向乙方主张任何权利。该房屋的全部权利归乙方所有。若甲方违约，不配合乙方办理过户手续，则必须以每天已收房款的千分之一作为违约金赔偿给乙方，若甲方不出售给乙方，房价则按收回时的市场价支付给乙方，还必须以每天已收房款的千分之一作为违约金赔偿给乙方，并补偿乙方装修等费用。甲乙双方在履行合同过程中发生争议的，可以协商解决，也可以向有关部门申请调解，或依法向杨浦区人民法院起诉。上述事实，由原告提供的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、庭审笔录、执行裁定书、缴纳诉讼费通知、代管款收据、诉讼服务告知书、上海市房地产权证、民事判决书、收据、上海市不动产登记簿，三被告提供的转账凭证、收条、起诉状、借据以及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，原告与被告潘洪亮、潘某某签订的《上海市房地产买卖合同》未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。三被告认为并非真实的房屋买卖，合同无效的抗辩理由已经生效法律文书驳回。现原告要求继续履行房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。原告已付清了全部房款，系争房屋已满足过户的条件，故被告潘洪亮、潘某某应当将系争房屋过户至原告名下，相关税费按照国家规定各自负担。关于逾期过户违约金之诉请，本院认为，原告于2015年8月28日向法院起诉要求被告潘洪亮、潘某某办理产权过户手续，被告潘洪亮、潘某某未予配合，理应承担相应的违约责任。合同约定的每日已付款的千分之一标准与原告的实际损失相比过高，本院予以适当调整，被告潘洪亮、潘某某应按已付款万分之二每日标准支付原告自2015年8月29日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。被告虽向原告交付了钥匙办了交接，但实际系争房屋仍由被告方控制使用，被告应当将系争房屋腾空并交付给原告。关于逾期交房违约金，本院认为，被告长期实际控制房屋，但原告未进行及时催告，故被告方抗辩的部分违约金已过诉讼时效，应当从2014年10月9日开始计算违约金的主张成立。关于违约金标准，法院亦进行酌情调整，被告潘洪亮、潘某某应支付原告自2014年10月9日起至实际交房之日止按照已付款万分之二每天计算的违约金。因权利交房与实体交房系两个行为，房屋买卖合同也对两种违约行为进行了分别约定，故两被告潘洪亮、潘某某主张两种违约金部分重叠的辩称，本院不予采信。原告与被告潘洪亮、潘某某建立了房屋买卖合同关系，原告要求被告蒋晓晨共同承担全部责任的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告周林弟与被告潘洪亮、潘某某签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告潘洪亮、潘某某应于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告周林弟名下，相关税费按照国家规定各自负担；二、被告潘洪亮、潘某某应于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋腾空并交付给原告周林弟；三、被告潘洪亮、潘某某应于本判决生效之日起十日内支付原告周林弟以每天124元标准，自2015年8月29日起至上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告周林弟名下之日止的逾期过户违约金；四、被告潘洪亮、潘某某应于本判决生效之日起十日内支付原告周林弟以每天124元标准，自2014年10月9日起至上海市闵行区浦连路XXX弄XXX号XXX室房屋实际交付之日止的逾期交房违约金；如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40元(已减半收取)，由被告潘洪亮、潘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  龚立琼二〇一七年一月二十四日书记员  史晨璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。