上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初73953号原告：唐林华，女，1978年5月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：王磊，男，1973年9月26日出生，汉族，住河南省。上列两原告共同委托诉讼代理人：刘军明，上海永乐律师事务所律师。被告：鞠引龙，男，1960年5月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：鞠宇良，男，1985年6月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄春艳(系被告鞠宇良妻子)，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：黄美凤，上海华宏律师事务所律师。原告唐林华、王磊与被告鞠引龙、鞠宇良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案，依法适用简易程序，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告唐林华、王磊及其委托诉讼代理人刘军明，被告鞠宇良的委托诉讼代理人黄春艳、两被告的共同委托诉讼代理人黄美凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐林华、王磊向本院提出诉讼请求：1.被告鞠引龙、鞠宇良按照《上海市房地产买卖合同》(以下至判决主文前简称《买卖合同》)的约定，协助原告唐林华、王磊将上海市浦东新区万祥镇万和路XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称401室)房屋过户至原告唐林华、王磊名下；2.被告鞠引龙、鞠宇良支付原告唐林华、王磊违约金人民币(币种下同)10万元(按总房价20%计算后适当调低进行主张)。事实与理由：原告与被告于2016年6月15日、30日先后签订了《买卖合同》(编号：XXXXXXX)、《补充协议》，约定原告购买两被告名下的401室房屋，总价为130万元，双方签约时原告支付50万元，2016年9月30日办理过户手续时再支付50万元，余款30万元由原告以公积金贷款方式支付被告。上述合同签订后，原告依约支付了50万元，后被告表示，不愿继续出售该房屋。原告认为，双方签订的《买卖合同》及《补充协议》合法有效，应当全面履行，被告的行为显属违约；且《补充协议》备注第3条约定，被告需无偿陪同过户，现被告未陪同过户，应承担该协议中20%总房款的违约金。审理中，原告陈述，被告鞠宇良曾向原告表示，当时是同意被告鞠引龙出售401室房屋，被告鞠引龙在签订《买卖合同》时也持有被告鞠宇良的委托书，在配合原告办理公积金贷款申请时持有被告鞠宇良的身份证原件，且两被告系父子关系，基于以上事实，原告认为被告鞠引龙是有代理权的，即使无代理权，也可构成表见代理。审理中，原告将房屋余款80万元交至法院账户，同意在本案中处理剩余房款支付事宜。被告鞠引龙辩称，不同意原告的诉请。事实与理由：401室房屋是两被告按份共有，被告鞠宇良既未同意也未委托被告鞠引龙出售401室房屋，被告鞠引龙在中介的诱导下，代被告鞠宇良签订了本案《买卖合同》、《补充协议》；原告既要求继续履行合同，又要求支付违约金，于法无据。被告鞠宇良辩称，不同意原告的诉请。事实与理由：被告鞠宇良既未同意也未委托被告鞠引龙出售401室房屋，更未参与过房屋买卖事宜，其不是本案的适格被告；401室房屋已经出租给案外人居某，根据买卖不破租赁的原则，本案《买卖合同》也是无法履行的。根据原被告的诉辩称意见，本院确认双方无争议的如下事实：401室房屋登记为两被告按份所有(被告鞠引龙占2/3，被告鞠宇良占1/3)，2016年6月14日、15日原告唐林华与被告鞠引龙分别签订《房地产买卖居间协议》、《买卖合同》(编号：XXXXXXX)，约定两原告向两被告购买401室房屋，同月30日，原告唐林华与被告鞠引龙签订《补充协议》，以上合同显示，401室房屋的总价为130万元，双方签约时原告支付50万元，2016年9月30日办理过户手续时再支付50万元，余款30万元由原告以公积金贷款方式支付被告。合同签订后，原告按约向被告鞠引龙支付了50万元。后两被告表示不同意出售401室房屋。本案的争议焦点为：被告鞠宇良是否委托被告鞠引龙出售401室房屋的共有份额？如被告鞠引龙并无代理权，其代理行为是否有效？原告围绕争议焦点提交了：被告鞠宇良的委托书、《房地产买卖居间协议》、《买卖合同》、《补充协议》、401室房屋的房地产权证、两原告与被告鞠宇良的交谈录音、个人住房贷款代办服务委托书、手机微信查询公积金贷款审核通过记录、公积金贷款中心办理贷款所需材料清单；中介工作人员顾坚定出庭所作的证人证言。被告认为：对委托书，委托人“鞠宇良”的签字并非被告鞠宇良所签，不认可；对交谈录音，真实性不认可，且认为即使录音真实，也是由原告截取的片断，无法反映被告鞠引龙的真实意思；对证人证言，部分关键事实都是证人的推测，不应采信；对其余证据的真实性没有异议，但认为不能证明被告鞠宇良曾授权或同意被告鞠引龙出售401室房屋。被告围绕争议焦点提交了：原告在微信朋友圈中发布的有损被告鞠宇良名誉的消息截图、网上信访邮件转送单、六团派出所的工作情况，证明被告鞠宇良因原告的不当言论受到单位压力，在与原告沟通时部分对话并非内心真实意思。原告认为：不予认可以上证据的真实性，且以上证据与本案无关。根据原被告的质证意见，本院对争议焦点分析如下：一、被告鞠宇良是否委托被告鞠引龙出售401室房屋的共有份额？本院认为，对原告提交的委托书，被告鞠宇良当庭否认签字的真实性，向原告提供该份委托书的证人顾坚定也不能确定委托书是否为被告鞠宇良所签，且原告并未提交其他证据佐证该份委托书系被告鞠宇良所签，故本院确认该份委托书并非被告鞠宇良所签；对顾坚定的证人证言，其无法确定被告鞠宇良曾同意被告鞠引龙出售401室；对原告提交的录音材料，其中有“房子你卖掉，越快越好，……”“父亲签字，……他跟我讲这套房子要卖，我说越快越好……”的内容，但原告提交的录音材料是在双方谈话中途开始录制，无法结合此前双方谈话内容来准确判断对话的含义，故仅凭原告提供的录音材料不足以证明被告鞠宇良曾委托被告鞠引龙出售401室房屋。二、被告鞠引龙实施的无权代理行为是否有效？根据合同法的规定，行为人没有代理权，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中：一、401室房屋的共有人“鞠引龙、鞠宇良”系父子关系；二、被告鞠引龙与原告在房产中介公司签订买卖合同时持有“委托书”；三、被告鞠引龙配合原告办理公积金贷款时持有被告鞠宇良的身份证原件。综上，原告基于两被告的父子关系、被告鞠引龙持有被告鞠宇良的身份证原件及“委托书”而相信被告鞠引龙有代理权，符合社会普通公众的认知，故本院确认，被告鞠引龙实施的代理被告鞠宇良出售其共有份额的行为有效，依法应由被告鞠宇良作为被代理人承担相应的民事责任。被告鞠宇良辩称其并非适格被告的意见，本院认为，被告鞠宇良系本案讼争《买卖合同》、《补充协议》的合同当事人之一，原告作为合同相对方，将被告鞠宇良列为被告并无不当，至于其是否需要承担责任，是本案实体审理结果需要解决的问题，故对被告鞠宇良的该辩称意见，本院不予采纳。对原告的第一项诉请，本院认为，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。本案中，根据《买卖合同》的约定，两被告应当配合原告将401室房屋转移登记至原告名下，现被告拒绝履行，属违约行为，依法应当承担继续履行的违约责任。现原告已将剩余房款80万元交至本院，继续履行合同的条件已经具备，故对原告的该项诉请，本院予以支持。被告辩称401室房屋已经出租，买卖不破租赁故《买卖合同》不能履行的意见，本院认为，合同法关于“买卖不破租赁”的规定为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条规定的含义十分明确，租赁物在租赁期间是可以进行买卖的。故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。另外需要说明的是，根据物权法的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案被告鞠引龙所有的401室房屋份额为2/3，在两被告未提出另有约定的情况下，其有权处分401室房屋，并非一定需要被告鞠宇良的授权。对原告的第二项诉请，双方在《补充协议》中约定：若变更了房款总价、过户当日原告再支付被告50万元的约定，“则视为变更方违约，违约方必须支付给守约方总房款20%的违约金，违约成立后的七个工作日内，由违约方支付给守约方”。在该条款下方有“备注：……3.甲方需提供动迁协议原件，无偿陪同过户。……”根据以上条款约定，本院认为，支付总房款20%违约金仅仅针对的是违约方未经同意变更了总房价或房款支付方式这两种情形，并不包括备注中所提到的无偿陪同过户情形，故本院对原告的该项诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，判决如下：一、被告鞠引龙、鞠宇良于本判决生效之日起十日内协助原告唐林华、王磊办理将上海市浦东新区万祥镇万和路XXX弄XXX号XXX室房屋转移登记至原告唐林华、王磊名下的手续，原告唐林华、王磊于上海市浦东新区万祥镇万和路XXX弄XXX号XXX室房屋转移登记至原告唐林华、王磊名下当日支付被告鞠引龙、鞠宇良剩余房款800,000元；二、驳回原告唐林华、王磊其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,800元，减半收取计6,400元，案件保全费5,000元(原告唐林华、王磊均已预交)，以上费用由原告唐林华、王磊负担1,267元，由被告鞠引龙、鞠宇良负担10,133元。被告鞠引龙、鞠宇良应负之款，于本判决生效之日起七日内交本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李世宇二〇一七年一月十日书记员  朱 婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。