上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第2317号原告毛红，女，1966年10月15日出生，汉族，住上海市普陀区。被告王哲，男，1994年4月11日出生，汉族，户籍地辽宁省。原告毛红与被告王哲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛红到庭参加诉讼。被告王哲经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛红诉称：2014年11月4日，通过上海德泰房地产经纪事务所福美来不动产房屋中介机构居间，原、被告就坐落于普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订了租赁合同，合同生效后，被告违反合同约定，擅自改变房屋内部结构，于2015年5月14日又擅自将房屋转租给案外人郝某，郝某明知王哲和自己无权转租房屋，又将房屋同时转租给多人，每月非法获利近万元。因王哲违反合同约定，原告于2015年7月8日以短信和电话方式通知王哲解除合同，但王哲拒绝办理合同解除交接手续，非法转租的次承租人仍然居住在系争房屋内。2015年7月26日和2015年8月2日，原告两次报警，公安部门分别作了笔录。另外，王哲已向原告支付的租金至2015年7月31日。原告认为，根据我国法律规定和合同约定，原告于2015年7月8日解除合同的行为有效，王哲应向原告支付违约金5300元，并支付改变房屋内部结构的赔偿金1万元；王哲应按违法转租的租金标准，向原告支付涉案房屋的占用费每月8000元；非法转租入住的所有人员腾退涉案房屋并将涉案房屋交还原告。被告支付原告为他垫付的自2015年11月起拖欠房屋的水、电、气等应缴的费用共4638.3元。基于上述事实和理由，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原告于2015年7月8日解除与被告之间房屋租赁合同的行为有效；2、被告向原告支付违约金5300元，并向原告支付改变房屋内部结构的赔偿金1万元；3、被告按每月8000元的标准，向原告支付房屋占用费，计算至2016年8月12日；4、被告支付原告为其垫付的自2015年11月起拖欠房屋的水费1273元、电费1631元、燃气费1734.3元，共4638.3元；5、被告负担各项诉讼费用共642元；6、被告非法转租入住的所有人员腾退涉案房屋并将涉案房屋交还原告。审理中，因系争房屋在公安部门协助下已经被收回，原告遂撤回第6项诉讼请求。被告王哲未到庭答辩。经审理查明：2014年11月4日，原、被告经案外人上海德泰房地产经纪事务所居间签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX室出租给被告，租期3年，自2014年11月5日起至2017年11月4日止，每月租金5300元，租金按三个月为一期支付，第一期租金应于2014年11月5日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的5日前。被告需支付给原告租赁押金共计5300元，被告应于交房当日或之前向原告支付，除合同另有约定之外，原告应于租赁关系消除且在被告将该房屋及其附属物品向原告交割清楚，并付清所有被告应付费用当日将租赁押金金额无息返还被告。未经原告书面同意，被告不得以租赁押金抵付租金等任何费用。租赁期限内，水费、电费、煤气费等房屋使用费由被告负担，并按单如期缴纳，物业管理费则由原告承担。被告应合理使用房屋及装修和附属设施，若由于被告的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，被告应负责维修。被告拒不维修的，原告可代为维修，费用由被告负担。未经原告同意，被告不得对房屋进行装修和添附。被告应当按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，被告逾期不支付租金累计超过二个月的，原告有权单方面解除合同，并依据合同约定追究违约责任。未经原告同意，被告不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，原告有权单方面解除本合同，并追究被告违约责任。本合同生效后，双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金。若原告违约，且被告已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则原告除需按本条承担违约责任外，还需支付被告装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以被告出示的相关付款凭证为准；若被告违约，且被告已经按本合同约定对房屋进行装修、添附的，被告除按本条承担违约责任外，被告对该房屋的装修、添附无偿赠与原告。在其他约定中，双方约定租期第二年租金为5500元、第三年为5700元。合同订立后，原告按约将房屋交付被告，被告接受房屋并入住，并按约支付押金5300元。然，2015年5月起，原告发现被告在系争房屋贴有《免责声明》，声明人即被告和案外人郝某，称系争房屋由被告与郝某签订了转租合同，郝某获得了租期内的房屋管理权，但就可能引起的纠纷及其后果，则由被告承担。原告进而发现房屋内被添加了隔断，将房屋分割成独立房间，并分别出租给不同的个人。原告于2015年7月8日电话和短信联系被告，并告知被告擅自转租房屋，要求与被告解除合同，未果，同月15日，原告再次联系被告，仍未果，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。另查明，被告支付租金至2015年7月31日止，此后未再向原告支付任何费用，包括房屋内已经被使用的水、电、气等费用，其中水费1273元、电费1631.70元、燃气费1734.30元。2016年8月12日，系争房屋内的居住人员均迁出，原告收回房屋。2016年7月14日，本院至系争房屋现场勘验，发现系争房屋内仍有多名住客，分别居住在独立的房间，其中客厅用木板隔断，辟出独立的房间。审理中，原告表示，被告在结清所有欠付的费用后，原告同意将押金5300元返还被告。本院认为，原、被告关于系争房屋签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，应为有效。合同双方应恪守合同约定履行各自的义务。合同订立后，原告按约交付了房屋，被告却在入住系争房屋后，将房屋擅自转租案外人，同时房屋内擅自被添加了隔断，致使房屋状况被损坏。经原告催促，被告不仅未能改正违约行为，且在原告多次联络后下落不明，导致原告遭受经济损失。被告的行为已经构成根本违约，合同解除的条件已经成就，故原告要求确认2015年7月8日合同的解除行为依法成立的诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。被告构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，同样符合法律规定，本院予以准许。由于房屋被擅自隔断，部分装潢遭到破坏，故原告要求被告赔偿房屋恢复费用的诉讼请求，本院予以支持，费用则由本院根据现场勘验情况予以酌定。合同解除后，被告应当立即返还房屋，然因其下落不明，致使房屋一直被其擅自转租的次承租人占有、使用、收益，直至2016年8月12日止，故原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，亦符合法律规定，本院一并予以准许，但使用费标准参照合同约定的租金标准。系争房屋因被案外人占有使用，产生的水、电、煤气等费用，应当由被告承担。被告经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，并不影响本院依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告毛红与被告王哲于2014年11月4日签订的关于上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX室的《房屋租赁合同》自2015年7月8日起解除；二、被告王哲应于本判决生效之日起十日内支付原告毛红房屋使用费，其中2015年8月1日至2015年11月4日按每月人民币5300元、2015年11月5日至2016年8月12日按每月人民币5500元计算；三、被告王哲应于本判决生效之日起十日内支付原告毛红违约金人民币5300元；四、被告王哲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告毛红房屋损坏的经济损失人民币2000元；五、被告王哲应于本判决生效之日起十日内支付原告毛红拖欠的水费人民币1273元、电费人民币1631.7元、燃气费人民币1734.3元；六、原告毛红应于被告王哲履行上述义务完毕之日返还被告押金人民币5300元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案公告费人民币560元，由被告负担。本案受理费人民币382元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  陶 虹人民陪审员  葛秀宝二〇一七年一月五日书 记 员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。