陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终8099号上诉人（原审原告、反诉被告）：中再生盱眙资源开发有限公司，住所地：江苏省淮安市盱眙县古桑乡磨涧村盱眙港对面。法定代表人孙建波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王天云，北京市康达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周波，男，1983年12月26日出生，汉族，西安市长安区王寺街办黄堆村***号付*号，住。委托诉讼代理人：曹建宏，陕西赢弘律师事务所律师。上诉人中再生盱眙资源开发有限公司（以下简称中再生盱眙公司）因与被上诉人周波租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区（2015）长安民初字第01593号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中再生盱眙公司的委托诉讼代理人王天云，被上诉人周波的委托诉讼代理人曹建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中再生盱眙公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判周波返还中再生盱眙公司所有物品（同一审请求），赔偿中再生盱眙公司截止一审起诉之日的经营损失10万元，向中再生盱眙公司退还房屋租金17万元；2、驳回周波的反诉请求；3、诉讼费由周波负担。事实和理由：2015年2月中再生盱眙公司更新设施时，周波误认为中再生盱眙公司要搬家而进行阻挠，采取堵门等措施控制了租赁房屋，中再生盱眙公司此后即无法正常经营。因周波隐瞒了房屋手续不全和在动迁范围的事实，中再生盱眙公司通知周波解除合同，一审中周波亦同意解除合同，但是拒绝退还未到期租金和赔偿损失，并将中再生盱眙公司物品扣押在场地内。导致合同解除的原因系周波堵门及出租物无合法手续，周波违约在先。周波当庭认可其于2015年2月3日堵门、收回大门钥匙、张贴招租广告之事实，故其应该退还2015年2月3日起的租金及赔偿中再生盱眙公司的经营损失。关于周波的反诉，中再生盱眙公司已同意对地磅坑恢复原状，周波仍主张现金赔偿，不应支持。中再生盱眙公司与周波所签租赁合同要么无效，即便有效也是因周波违约而解除的，周波要求赔偿解除合同造成的损失25万元的反诉请求无任何依据。周波辩称，中再生盱眙公司枉顾事实、违背常理，对法庭陈述的全是虚假事实。一审法院适用法律正确，中再生盱眙公司对法律条文的理解不完全、不正确。一审法院对相关证据进行了认真的质证和核对，不存在任何违法行为。中再生盱眙公司首先违约，有重大的过错责任。一审判决正确，应驳回上诉、维持原判。中再生盱眙公司向一审法院起诉请求：1、依法判决周波停止侵权行为，返还中再生盱眙公司所有的物品；2、由周波向中再生盱眙公司赔偿截止起诉之日的经营损失10万元，此后按1500元/天计算至实际返还之日；3、周波退还房屋租金17万元，4、周波承担本案诉讼费用。周波向一审法院提出反诉请求：1、判令中再生盱眙公司赔偿租赁物损坏损失50000元；2、中再生盱眙公司赔偿解除合同造成的损失250000元；3、中再生盱眙公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年4月27日，周波与中再生盱眙公司签订租赁合同一份，该合同约定周波将位于西安市西××新区王××街办黄堆村××（水厂路与××向北500米）的15亩场地出租给中再生盱眙公司，厂内包括钢构车间两座（建筑面积6600平方米）、两层砖混办公楼一座（建筑面积240平方米）、砖混门房一间及电动大门一副，并对承租期限、租金金额及双方的权利及义务等事项作了约定。合同签订后，中再生盱眙公司进入场地，按照合同约定按期缴纳租金，并缴纳租金至2015年5月14日。周波按照合同约定在厂内安装了变压器。2015年2月，因中再生盱眙公司将厂内设备拉出厂房，周波认为中再生盱眙公司不再继续履行合同，故前往场地，双方发生纠纷，随后中再生盱眙公司离开厂地，该公司所安装的正兴牌电子汽车衡留在场地内。2015年3月30日，中再生盱眙公司向周波邮寄了解除合同通知书。综上，中再生盱眙公司于2015年4月诉至本院，该案在审理过程中，周波提出反诉，要求中再生盱眙公司赔偿租赁物损坏50000元、赔偿解除合同造成的损失250000元，并承担本案诉讼费用。庭审中中再生盱眙公司坚持其诉讼请求，提供以下证据相佐证：第一组证据租赁合同一份，用于证明双方存在租赁合同关系、周波干扰经营的行为构成违约、涉案房屋系未经批准建设的临时建筑、该合同应属无效、周波应向其返还剩余租金；第二组证据照片12张、周波阻挡中再生盱眙公司租赁物进出的视频、报警回执各一份，用于证明周波（反诉原告）干扰经营的行为构成违约并实际控制了租赁房屋、周波应向中再生盱眙公司返还剩余租金及扣押的物品并赔偿中再生盱眙公司的经营损失；第三组证据解除合同通知书、邮政快递回执、交还租赁物的视频、招租广告照片各一份，用于证明中再生盱眙公司已向周波发出解除合同通知书双方合同已解除、周波已实际控制了租赁物、周波应向中再生盱眙公司返还剩余租金及扣押的物品并赔偿中再生盱眙公司的经营损失；第四组证据民事起诉状、证据暨财产保全申请书各一份，用于证明周波严重干扰中再生盱眙公司正常经营并实际控制租赁物、中再生盱眙公司曾请求法庭对属于己方的物品予以扣押保全以佐证周波扣押己方物品的具体数量和事实。周波对中再生盱眙公司提供的第一组证据、第二组证据、第三组证据真实性认可，对证明目的不认可，对第四组证据真实性及证明目的均不认可。周波坚持其反诉请求及答辩意见，并提供以下证据相佐证：证据一、2月3日报警回执，用于证明周波发现中再生盱眙公司要撤离厂地阻拦车辆时王峰的报警情况；证据二、租赁厂房照片一组，用于证明周波厂内空无一物，且租赁期间造成物品损失，应当恢复原状。中再生盱眙公司对周波提供的上述证据真实性认可，对证明目的不予认可。上述事实有庭审笔录、相关书证在卷佐证，足以认定。一审法院认为，中再生盱眙公司与周波所签订的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，故该合同有效，对双方当事人均产生法律约束力。双方均认可中再生盱眙公司向周波邮寄了解除合同通知书及中再生盱眙公司实际离开承租场地之事实，故双方所签订的合同已实际解除。关于中再生盱眙公司要求周波停止侵权行为、返还中再生盱眙公司所有物品之诉讼请求，因周波亦认可中再生盱眙公司之电子汽车衡仍在租赁场地内，故对中再生盱眙公司要求周波返还其电子汽车衡之诉讼请求本院依法予以支持，至于中再生盱眙公司要求的其余物品，均遭周波否认，且无相关证据相佐证，本院依法不予支持。关于中再生盱眙公司、周波要求对方赔偿损失一节，中再生盱眙公司称其将所有设备、办公用品搬离场地系更新设施与常理相悖，周波以为中再生盱眙公司不再租赁其场地系合理怀疑，但周波阻拦之行为亦非理性之举，故双方对合同的解除均存在一定的过错，但由于中再生盱眙公司过错在先，故对中再生盱眙公司、周波赔偿损失之诉讼请求，亦以中再生盱眙公司赔偿周波为宜，赔偿数额以三个月租金计算。关于中再生盱眙公司主张周波退还房屋租金17万元一节，因中再生盱眙公司自行搬离场地，对解除合同存在过错，故对中再生盱眙公司该诉讼请求，依法不予支持。关于周波要求中再生盱眙公司赔偿租赁物损坏一节，结合当时场地情况，确有部分租赁物损坏，但周波主张数额过高，酌情以2000元计算为宜。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、本判决生效后三十日内，周波返还中再生盱眙资源开发有限公司遗留在位于西安市××区王××街办黄堆村××（水厂路与××向北500米）厂内的正兴牌电子汽车衡一个；二、本判决生效后三十日内，中再生盱眙资源开发有限公司赔偿周波解除合同造成的损失人民币12.5万元及租赁物损失2000元；三、驳回中再生盱眙资源开发有限公司其余诉讼请求；四、驳回周波其余反诉请求。案件受理费8350元，中再生盱眙资源开发有限公司预交5450元，周波预交2900元，双方各自承担。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，周波于2015年8月已将本案所涉房屋另行出租。本院认为，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中因双方均认可中再生盱眙公司向周波邮寄了解除合同通知书及中再生盱眙公司实际离开承租场地之事实，故双方所签订的租赁合同已实际解除。关于中再生盱眙公司要求周波返还其所有物品之诉讼请求，因周波亦认可中再生盱眙公司之电子汽车衡仍在租赁场地内，故对中再生盱眙公司要求周波返还其电子汽车衡之诉讼请求，本院依法予以支持。至于中再生盱眙公司主张周波返还的其余物品，均遭周波否认，且中再生盱眙公司提供的证据也不足以证明其所主张的物品存在且被周波占有，本院依法不予支持。在合同正常履行期间，中再生盱眙公司将所有设备、办公用品搬离场地，对此中再生盱眙公司辩称搬离物品的目的是为了更新设施，但该辩解与常理相悖，本院不予采信。周波以为中再生盱眙公司不再租用其场地系合理怀疑，其阻拦中再生盱眙公司搬离虽非理性之举，但其阻拦的目的是要求中再生盱眙公司继续履行合同。中再生盱眙公司在租赁期限届满前先是自行搬离场地，此后又提出解除合同，其应承担违约责任。因此，中再生盱眙公司关于周波违约导致合同解除的上诉理由不能成立，其要求周波赔偿经营损失及退还房屋租金17万元之上诉请求，本院不予支持。关于周波要求中再生盱眙公司赔偿损失之反诉请求，因周波依约安装了变压器，交付了租赁物，中再生盱眙公司在租赁期限届满前先是自行搬离场地，此后又提出解除合同，构成违约，应承担违约责任。故周波要求中再生盱眙公司赔偿损失，于法有据。一审法院判决中再生盱眙公司赔偿周波相当于三个月租金数额之损失，并无不当。另，关于周波要求中再生盱眙公司赔偿租赁物损坏一节，一审法院结合当时场地内确有部分租赁物损坏的事实情况，酌情判决中再生盱眙公司赔偿2000元，亦无不妥。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11190元，由中再生盱眙资源开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一七年一月十日书 记 员  刘书方