上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初17170号原告(反诉被告)章寅升，男，1983年8月29日生，汉族，住上海市虹口区。原告(反诉被告)杨丽，女，1982年7月1日生，汉族，户籍地山东省，住址同上。上述两原告共同委托代理人王维军，上海市嘉华律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人费寅，上海市嘉华律师事务所律师。被告(反诉原告)李勇，男，1977年11月12日生，汉族，户籍地江苏省南京市，住上海市。被告(反诉原告)李静，女，1982年4月19日生，汉族，住上海市。委托代理人李勇。原告(反诉被告)章寅升、杨丽与被告(反诉原告)李勇、李静房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)章寅升、杨丽的共同委托代理人王维军、费寅、被告(反诉原告)李勇并代被告(反诉原告)李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)章寅升、杨丽向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告逾期交房违约金人民币58,050元(自16年5月9日至2016年10月5日)；2.判令两被告赔偿原告因逾期交房产生的房屋租赁费用3万元；3.判令两被告承担真华路XXX弄XXX号XXX室房屋2015年5月至2016年9月期间的物业管理费1,428.50元、门禁卡工本费120元、2016年10月前未结水费151.80元，合计1,700.30元(上述费用原告已经代付)。事实和理由：2016年2月10日，原被告就宝山区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房屋买卖合同及补充协议，约定，原告以总价400万元向被告购买该房屋。同年3月6日，双方签订了补充协议，对付款时间做出进一步约定。2016年3月7日，双方办理了过户手续。但被告却未能向原告履行交房义务，导致原告在外租房的损失。根据补充协议约定，被告应当在原告除尾款1万元外付清房款的情况下向原告交房，原告最后一笔房款95万元于2016年5月5日付清，因此被告应当在5月8日交房，故原告的逾期违约金自5月9日起算主张。根据双方网签的房地产买卖合同补充条款一第7条，逾期违约金计算标准是总房价日万分之五，自2016年5月9日计算至16年10月5日(原告自行收房之日)，根据补充协议，双方最后的成交价为387万元。由于被告未按时交房，原告在外租房，自2016年5月15日起租至10月15日，共计5个月，每月5,000元。原告收房后，自行至物业公司结清了被告拖欠的相关费用，重新办理了门禁卡，产生了费用。上述损失及违约责任均应由被告承担。至于尾款1万元，原告同意支付，可在本案中一并处理。被告(反诉原告)李勇、李静反诉并辩称，房款一共400万元，尾款95万元(不包括1万元)应当在2016年4月6日支付，但原告实际至5月5日才付，延迟一个月，构成违约。嗣后双方都在就原告的违约责任进行磋商，故被告未将房屋交付给原告。原告自行在2016年10月5日收房一节被告不清楚。针对原告的诉讼请求，其中欠付的水电费、物业费被告同意支付，其余请求均要求驳回。其中原告所主张的违约金标准过高，要求法院调整。因原告的违约行为在先，故反诉要求原告根据总房价400万元的日万分之五计算，支付95万元房款支付的逾期违约金6万元。原告(反诉被告)章寅升、杨丽针对反诉辩称，原告已在2016年5月5日将除尾款1万元之外的房款付清给被告。5月5日支付95万元的转账凭证上显示支付的是“房屋余款”，而非违约金。即使双方协商好、原告愿意支付违约金，也应当按照房屋成交价387万元计算。95万元的确迟延支付，但被告主张的违约金标准过高，要求法院调整。本院经审理认定事实如下：2016年2月10日，原被告就宝山区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房地产买卖合同，约定，房屋转让价为309万元，补充条款一中约定，甲方未按照本合同及各项附件履行义务的，每逾期一日须向乙方支付总房价款日万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件履行义务的，每逾期一日须向甲方支付总房价款日万分之五的赔偿金，并应继续履行。同日，双方签订了补充协议，主要内容为，甲乙协商一致在合同约定的总房价款之外，乙方再行支付甲方装修补偿款91万元，故双方所交易房屋的总价格为400万元，为甲方净到手价。同年3月6日，双方再行签订补充协议，约定，双方协商一致于2016年3月7日共赴房地产交易中心办理产权过户的手续，甲方同意承担乙方2%的契税。乙方剩余房款(包括补偿款)108万元，于2016年4月6日前直接支付给甲方(除尾款1万元外)，余下贷款215万元，以银行实际放款日为准。甲乙双方约定全款到位后(除尾款外)3日内交房并支付尾款1万元。甲乙双方协商一致，甲方补贴乙方银行贷款利息13万元，于2016年4月6日前直接支付给乙方。其他文本与本协议不一致的，以本协议为准。2016年3月21日，原告经核准登记取得系争房屋的房地产权证，成为该房屋的房地产权利人。2016年5月5日，除却1万元尾款之外的房款95万元，原告向被告付清。审理中，原告表示在合同履行中一直催告被告交房，最后一次是在2016年9月25日，以书面函方式告知被告，并张贴在房屋大门。被告称，9月25日函是收到了，当时来法院诉前调解，调解后有另外个律师给被告发函，被告表示要当事人到场，但当天当事人没来，所以被告不认可律师身份，当日未能交房。被告还称在此之前，因为双方一直在沟通交房和延期付款违约金问题，被告从未表示过不向原告交房，2016年5月17日当日，被告准备交房给原告，但原告迟到了，被告没等到原告。原告表示，5月17日没有通知原告交房。被告称，在5月17日之后双方就一直在谈违约的事情，没再说交房。原告还提供了一组收据和发票，证明其支付了2015年5月至2016年9月期间的物业管理费1,428.50元、门禁卡工本费120元、2016年10月前未结水费151.80元。本院认为，原被告就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守各自合同义务。根据嗣后双方达成的补充协议，就过户日期、尾款支付、交房期限及相应的违约责任作出进一步明确，该份协议亦对原被告双方具有法律约束力。协议中明确，剩余房款(包括补偿款)108万元，于2016年4月6日前直接支付给甲方(除尾款1万元外)。实际上，原告表示上述房款在扣除被告补贴原告13万元银行利息后，于2016年5月5日支付给被告。对此被告不予否认，故原告支付该笔房款构成迟延，被告主张逾期付款违约金，具有合同依据合同，本院予以准许。原告对被告主张违约金标准提出异议，认为过高并要求调整，该主张于法有据，本院可予以考量。考虑双方履行合同的诚意，违约方的违约故意以及给守约方造成的实际损失，本院将违约金标准调整为日万分之二点一。关于交房一节，被告以双方就原告的迟延付款所应承担的违约责任进行磋商为由不履行交房义务，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告自认其在2016年10月5日收取房屋，对此本院予以确认。同样根据双方合同约定，现原告要求被告承担逾期交房违约金，于合法有据，本院予以准许。同理，鉴于被告对违约金标准同样提出过高并要求调整的要求，本院将原告主张违约金的标准调整为日万分之二点一。鉴于逾期交房违约金系双方预先就被告迟延履行交房责任所确认的违约责任的约定，故原告再行要求被告承担因逾期交房产生的房屋租赁费用3万元的诉讼请求，缺乏事实和合同依据，本院难以准许。至于原告代为被告偿付的物业管理费1,428.50元、门禁卡工本费120元以及水费151.80元，原告均提供相应证据予以佐证，本院予以准许，上述费用被告应给付原告。原告自愿要求1万元尾款在本案中一并处理，该意见于法不悖，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李勇、李静于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)章寅升、杨丽支付逾期交房违约金，按照387万元的日万分之二点一计算，自2016年5月9日起算至2016年10月5日止；二、被告(反诉原告)李勇、李静于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)章寅升、杨丽返还物业管理费1,428.50元、门禁卡工本费120元以及水费151.80元，合计1,700.30元；三．原告(反诉被告)章寅升、杨丽的其余诉讼请求，不予支持；四、原告(反诉被告)章寅升、杨丽于本判决生效之日起十日，向被告(反诉原告)李勇、李静支付逾期付款违约金，按照400万元的日万分之二点一计算，自2016年4月7日起算至2016年5月5日止；五、被告(反诉原告)李勇、李静的其余反诉请求，不予支持；六、原告(反诉被告)章寅升、杨丽于本判决生效之日起十日，向被告(反诉原告)李勇、李静支付购房尾款1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1,000.50元，由原告(反诉被告)章寅升、杨丽、被告(反诉原告)李勇、李静各半负担，反诉案件受理费减半收取650元，由原告(反诉被告)章寅升、杨丽与被告(反诉原告)李勇、李静各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一七年一月九日书记员 薛辰彦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。