广东省广州市番禺区人民法院执 行 裁 定 书(2016)粤0113执异73号异议人（案外人）黄建林，住广州市东山区。异议人（案外人）彭汉泉，住广州市海珠区。申请执行人钟力勤，住广州市天河区。委托代理人张冠贤，广东思哲律师事务所律师。被执行人张伟勤，住广州市番禺区。被执行人邓丽敏，住址。被执行人广州力天创纪科技发展有限公司（下称力天公司），住所：广州市番禺区。法定代表人邓丽敏，系本案被执行人。本院在执行申请执行人黄建林、彭汉泉与被执行人张伟勤、邓丽敏、力天公司民间借贷纠纷一案[（2014）穗番法执字第02755号，下称2755号案]中，异议人黄建林、彭汉泉于2016年8月24日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人黄建林、彭汉泉称，2013年6月28日，黄建林、彭汉泉与张伟勤、邓丽敏签订一份《广州市房屋租赁合同》，合同约定张伟勤、邓丽敏将位于广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道381号宏涛径9栋1101房屋（下称涉案房屋）出租给黄建林、彭汉泉使用；租赁期限二十年，自2013年7月1日至2033年6月30日止，其中2013年7月1日至2023年6月30日期间租金为5000元／月，2023年7月1日至2033年6月30日期间租金为6000元／月；张伟勤、邓丽敏不配置任何家私电器，按吉屋将涉案房屋交付给黄建林、彭汉泉使用；该房屋的物业管理费、水电费、公摊电费等由黄建林、彭汉泉承担。鉴于张伟勤、邓丽敏急于使用资金，并且张伟勤、邓丽敏以优惠价格将该房屋租赁给黄建林、彭汉泉使用，双方商定由黄建林、彭汉泉在2013年12月31日之前向张伟勤、邓丽敏付清全部租金130万元。连同黄建林、彭汉泉已支付的保证金20000元，黄建林、彭汉泉已向张伟勤、邓丽敏付清全部二十年租期的租金132万元。之后，黄建林、彭汉泉按合同约定接收使用了涉案房屋。黄建林、彭汉泉认为，黄建林、彭汉泉在2013年6月28日从张伟勤、邓丽敏处租赁使用涉案房屋，已按约定向张伟勤、邓丽敏支付全部租金，黄建林、彭汉泉依法有权使用该房屋至租赁合同约定的2033年6月30日为止。现法院以执行案件需要查封该房屋，这令合法租赁者的权益受到严重的侵害，此属知法犯法的严重行为。再者，黄建林、彭汉泉按上述《广州市房屋租赁合同》约定使用涉案房屋，根本没有影响法院依法拍卖该房屋。法院完全可以通过不交吉方式拍卖该房屋。该房屋被依法拍卖后，根据“买卖不破租”的原则，买受人依法应继续执行上述《广州市房屋租赁合同》，以充分保障黄建林、彭汉泉的合法权益。综上所述，上述《广州市房屋租赁合同》没有违反法律强制规定，黄建林、彭汉泉已按约定支付全部租金，有权使用该房屋至2033年6月30日止。现法院以强制执行为借口，知法犯法，借用强制执行手段来实施损害黄建林、彭汉泉合法权益的行为，已严重损害黄建林、彭汉泉合法权益，请法院及时改正错误，解除在涉案房屋门口所张贴的封条，不得禁止黄建林、彭汉泉使用涉案房屋。申请执行人钟力勤称，我方不同意黄建林、彭汉泉的异议请求，请法院驳回，理由：1、黄建林、彭汉泉现向法院提交的房屋租赁合同、保证金与租金收款收据，我方认为是虚构的，不足以证明其贰人实际占有使用涉案房屋。2、黄建林、彭汉泉称于2013年租赁了涉案房屋，但至今从未对外公开其租赁关系，也没有到房管部门登记备案。上述房屋租赁合同是在涉案房屋办理了抵押登记后订立的，该合同没有经过抵押权人的同意，我方认为该租赁关系不得对抗抵押权人，故这个租赁合同是无效合同。3、黄建林、彭汉泉向法庭提交的租金收据显示，租金额高达130万元，而其贰人并没有通过银行转账方式支付租金，而是以现金方式支付，该支付行为不合常理，也违反相关交易惯例。4、黄建林、彭汉泉现在向法庭提出涉案房屋由其贰人承租使用致使出现不交吉状态，目的就是协助张伟勤、邓丽敏逃避偿还债务的义务。5、法院在执行2755号案中与钟力勤曾多次到涉案房屋现场，均发现涉案房屋处于无人居住的状态，房屋内部家私杂物凌乱，铺满灰尘，与日常居住承租使用的惯例不相符，可见黄建林、彭汉泉并没有实际占有使用涉案房屋。6、黄建林、彭汉泉并没有提供证据证实其贰人从2013年7月起就使用涉案房屋支付过水电费等费用。7、黄建林、彭汉泉提交的租赁合同存在拼接剪接的嫌疑，除了最后一样貌似张伟勤、邓丽敏的签字，其他均没有张伟勤、邓丽敏的字迹，故我方对该证据真实性是不予确认的。被执行人张伟勤、邓丽敏、力天公司没有陈述意见。经本院审查查明，涉案房屋为位于广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道381号宏涛径9栋1101房屋，该房屋建筑面积235.02平方米，产权证号0210187745，登记产权人为张伟勤、邓丽敏。2012年2月6日，张伟勤、邓丽敏将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行（下称工行开发区支行）,办理了抵押登记。2014年2月10日，本院立案受理了原告钟力勤诉被告张伟勤、邓丽敏、力天公司股权转让纠纷一案[案号（2014）穗番法民二初字第139号，下称139号案]。2014年2月20日，本院在办理139号案中到房管部门查封了涉案房屋的产权登记。2014年3月31日，本院对139号案作出（2014）穗番法民二初字第139号民事调解书（下称139号调解书），该调解书确认张伟勤、邓丽敏、力天公司欠钟力勤股权转让款205万元；钟力勤同意在张伟勤、力天公司按调解书约定支付第一期70万元欠款后，申请法院解除对涉案房屋的查封；等等。2014年6月12日，本院立案执行139号调解书，即2755号案。2014年10月16日，本院在执行2755号案中对张伟勤进行了询问，制作了一份询问笔录。该笔录中，张伟勤表示涉案房屋已抵押给工行开发区支行，如拍卖该房屋，银行会从拍卖款中拿400万元，剩下的不多了。2015年12月1日，本院在执行2755号案中到涉案房屋进行搜查，搜查期间该房屋内没有人，本院对屋内财产进行了登记查封，并在屋门口张贴了封条。2016年2月，本院在办理2755号案中到房管部门对涉案房屋的产权登记进行了继续查封。2016年4月7日，本院到涉案房屋进行查看时发现本院在屋门口张贴的封条已被撕去，房屋门锁被更换了。为此，本院于当天再次对涉案房屋进行搜查，发现屋内的部分物品已被搬走，本院遂再次对屋内物品进行了清点，重新制作了查封清单。2016年5月30日，本院再次到涉案房屋进行查看，发现本院在屋门口张贴的封条又被撕去，房屋门锁再次被更换了。本院工作人员进入屋内查看，发现屋内有一男一女，男的自称郭某，女的自称吴某。本院对其俩人进行了询问，制作了询问笔录。笔录中，郭某称涉案房屋是其于2015年4月左右向黄某租来的，每月租金3500元，租金基本上是现金支付；其租赁涉案房屋后只在该房屋住过约十个晚上；等等。随后，本院对上述两人说明了涉案房屋本院已采取了查封措施，并在涉案房屋门口重新张贴了封条，禁止使用该房屋。此后，本院委托评估机构对涉案房屋进行价值评估，拟在2755号案中拍卖该房屋强制执行。2016年8月24日，黄建林、彭汉泉向本院提出执行异议，称其贰人已在2013年6月租赁了涉案房屋，租赁期限二十年，请求本院解除在涉案房屋张贴的封条，不得禁止其贰人使用涉案房屋。本异议案中，黄建林、彭汉泉对前述异议请求提供了如下证据证实：1、《广州市房屋租赁合同》一份，该合同文本显示由出租人张伟勤、邓丽敏与承租人黄建林、彭汉泉签署，合同打印的签订时间为2013年6月28日，合同约定张伟勤、邓丽敏将涉案房屋出租给黄建林、彭汉泉，租期自2013年7月1日起至2033年6月30日止，租金按月结算，2013年7月1日起至2023年6月30日租金每月5000元，2023年7月1日起至2033年6月30日租金每月6000元；黄建林、彭汉泉向张伟勤、邓丽敏支付租赁保证金20000元；双方确认张伟勤、邓丽敏已于本合同签订之日将租赁房屋交付给黄建林、彭汉泉；等等。2、《保证金收据》一份，该收据内容为：“本人今收到黄建林、彭汉泉以现金方式支付租赁本人所有的位于广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道381号宏涛径9栋1101房屋保证金人民币20000元。特立此据收款人张伟勤（签名、盖指印）、邓丽敏（签名、盖指印）二0一三年六月二十八日”。3、《收款收据》一份，该收据内容为：“本人今收到黄建林、彭汉泉以现金方式支付租赁本人所有的位于广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道381号宏涛径9栋1101房屋租金合计600000元，其中2013年7月份分4次收到现金人民币200000元、2013年8月份分4次收到现金人民币200000元、2013年9月份分4次收到现金人民币200000元。之前每次单独出具的收款收据已全部收回作废。特立此据收款人张伟勤（签名、盖指印）、邓丽敏（签名、盖指印）二0一三年九月六日”。4、《收款收据》一份，该收据内容为：“本人今收到黄建林、彭汉泉以现金方式支付租赁本人所有的位于广州市番禺区洛浦街沙溪村沙溪大道381号宏涛径9栋1101房屋租金合计700000元，其中2013年10月份分4次收到现金人民币200000元、2013年11月份分5次收到现金人民币250000元、2013年12月份分5次收到现金人民币250000元。之前每次单独出具的收款收据已全部收回作废。特立此据收款人张伟勤（签名、盖指印）、邓丽敏（签名、盖指印）二0一三年十二月二十三日”。5、番禺供电局大石供电所的网上打印电费用通知单三份，三份通知单显示的投递地址均为珊瑚湾畔宏涛径9栋1101房，户名张伟勤，交费方式为银行划账；三份通知单分别显示的计费时间为2014年1月、5月、7月。6、广州珊瑚湾畔住户证一份，该证显示住户单位宏涛径9-1101，姓名为郭某，发证日期2016年6月11日。钟力勤对上述证据1、2、3、4不予确认，认为这些证据是虚构的；对证据5认为只是缴费通知，不能证明黄建林、彭汉泉缴交了涉案房屋的电费；对证据6认为与本案无关；而且，法院在对涉案房屋进行现场评估时均有小区物管在场，小区物管向法院表示涉案房屋没有人居住。另外，本异议案中，黄建林称上述证据3、4中的付款款项来源于彭汉泉。彭汉泉称这些付款的款项来源于其在建行滨江中支行、工行江湾支行、农行前进路支行的帐户。对此，本院要求彭汉泉在听证后七天内就证据3、4所涉及款项的来源提供书面说明及举证，但彭汉泉逾期没有提供书面说明及举证。本院认为，黄建林、彭汉泉称其于2013年6月租赁了涉案房屋，但其陈述及举证存在以下疑点：1、黄建林、彭汉泉虽然提供了《广州市房屋租赁合同》、《保证金收据》、《收款收据》等作为证据，以证实在2013年间承租了涉案房屋。但这些证据均由存在利害关系的张伟勤、邓丽敏与黄建林、彭汉泉形成，没有第三方的证据可予佐证，合同也没有依法登记备案，真实性存疑。2、合同约定的租赁期限长达二十年，黄建林、彭汉泉对为何约定如此长的租赁期限并未作出符合常理的解释。3、黄建林、彭汉泉称以现金方式支付了全部130万元租金，但支付租金的方式与付款方式均不符合常理。而且，黄建林、彭汉泉并未说明及举证证实上述130万元的来源。4、一般的房屋租赁，租赁双方会在交付房屋时确认房屋水、电、煤气表等的数值。但黄建林、彭汉泉在本案中既未清楚说明房屋的交付时间，也没有就房屋的交付情况进行举证。5、本院执行2755号案中，曾先后多次到涉案房屋屋内进行查看，发现房屋并没有正常使用。6、本院在2014年10月16日对张伟勤进行了询问，张伟勤称涉案房屋的拍卖款应当先归还抵押银行，但其并未表示涉案房屋已经出租。7、张伟勤、邓丽敏于2012年2月已将涉案房屋抵押给工行开发区支行，即使黄建林、彭汉泉所称与张伟勤、邓丽敏签订的《广州市房屋租赁合同》属实，该合同也是明显损害抵押权人利益的。8、根据黄建林、彭汉泉提供的电费通知单显示，涉案房屋的电费是通过银行划帐支付的，黄建林、彭汉泉并未举证证实其贰人支付过涉案房屋自2013年6月起的水电费等费用。综上所述，黄建林、彭汉泉对已于2013年7月租赁了涉案房屋的举证及陈述，明显不符合常理，本院不予采信。本院在执行2755号案中查封涉案房屋合法有据，黄建林、彭汉泉请求本院解除对涉案房屋实际查封的异议请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回黄建林、彭汉泉在本案中提出的异议请求。当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。审判长  陈永桂审判员  姜振强审判员  陈逸旋二〇一七年一月四日书记员  邓海峰