云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云23民终880号上诉人（原审被告）：楚雄兆盛房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城东路金福园小区9幢17、18号商铺，统一社会信用代码：91532300560071341L。法定代表人：徐兆祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：方晓莉，云南佳信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人(原审原告)：马常恩，男，1969年6月12日生，汉族，大学文化，姚安县公安局民警，住云南省姚安县，被上诉人（原审被告）：楚雄市预盛房地产开发有限公司，住所地：云���省楚雄市鹿城镇鹿城东路金福园小区9幢2单元17、18号商铺，统一社会信用代码：91532301683672980Y。法定代表人：沙建聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：段小康，云南瑞志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人楚雄兆盛房地产开发有限公司（以下简称兆盛公司）因与被上诉人马常恩、楚雄市预盛房地产开发有限公司（以下简称预盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院(2017)云2301民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人兆盛公司的委托诉讼代理人方晓莉、被上诉人马常恩、被上诉人预盛公司的委托诉讼代理人段小康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人兆盛公司上诉请求：一、撤销云南省楚雄市人民法院(2017)云2301民初893号民事判决，改判兆盛公司不承担责任；二、本案一、二审诉讼费用由马常恩、预盛公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。第一，本案中涉及的鹿鸣清城项目从立项审批开始，开发公司及负责人是预盛公司，预盛公司及其法定代表人沙建聪曾为兆盛公司的股东，在收取款项时，兆盛公司工作人员受安排收取了款项，加盖了兆盛公司的公章，本案中兆盛公司仅为款项代收人。兆盛公司在一审审理中已经举证证明收款后将2260万元款项转给了预盛公司，预盛公司也已承认从兆盛公司带走了款项，用于鹿鸣清城项目的开发，但一审法院未认定该事实，应属事实认定不清。第二，一审依据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款之规定，认定兆盛公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下，违法收取马常恩报名费，因而应承担共同退还购房报名费的责任，属适用法律错误。一审审理中兆盛公司和预盛公司都陈述鹿鸣清城项目为预盛公司的项目，因此兆盛公司没有权利也不可能取得鹿鸣清城项目的商品房预售许可证。预盛公司陈述其在诉讼前已取得了商品房预售许可证等证照，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该收款行为是合法有效的。第三，马常恩与预盛公司于2014年3月29日签订《鹿鸣清城团购选房协议书》，在协议中明确约定马常恩向预盛公司支付团购报名费人民币100000元，而在2015年6月26日马常恩与预盛公司签订的《购房违约退款补偿协议》中也约定预盛公司向马常恩退还订房款100000元，而马常恩并未重新向预盛公司交纳过房款，据此，可以确认协议书中约定的订房款是指马常恩已向兆盛公司交纳的100000元。上述协议系马常��与预盛公司商议后所签，兆盛公司并不知情，现兆盛公司与预盛公司已经办理了股权变更登记，为两家独立的公司，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，兆盛公司并非上述协议的任何一方相对人，因此，要求兆盛公司履行该协议，承担退款责任没有法律依据。被上诉人马常恩辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人预盛公司辩称，对一审判决没有异议，请求驳回上诉，维持原判。马常恩向一审法院起诉请求：1、判令兆盛公司、预盛公司退还马常恩购房订金100000元；2、判令兆盛公司、预盛公司支付马常恩补偿款26235元（583元/月×45个月）；3、判令兆盛公司、预盛公司支付按双方于2015年9月26日签订的“购房违约退款补偿协议”中约定的违约金（双方约定自2015年9月30日至2017年3月15日）53100元，以后至款项还清之日止按照每日100元继续支付违约金。一审法院认定事实：兆盛公司于2010年8月30日登记成立，股东为预盛公司、杨万东、王贤明、沙建聪。2011年12月11日云南省楚雄州保安服务有限公司发布《楚雄州保安服务公司优价房认购通知》，就集中认购该公司获得的一批优价房的有关事项通知如下：房源分配为全州各县市各26套，购买者在报名后每户缴纳150000元的报名定金。2012年1月17日，马常恩与兆盛公司签订《鹿鸣清城项目订房表》，载明：马常恩预交诚意金100000元，备注：要车位，并加盖“楚雄兆盛房地产开发有限公司合同专用章”。同日，马常恩向兆盛公司转账100000元，兆盛公司出具收据，载明：兹收到马常恩订房报名费100000元，并加盖“楚雄兆盛房地产开发有限公司财务专用章”。2014年3月29日，马常恩（乙方）与预盛公司（甲方）签订���鹿鸣清城团购选房协议书》，约定：甲方在楚雄市投资开发“鹿鸣清城”项目，乙方认可并自愿在“鹿鸣清城”认购第13幢2单元305号物业；乙方一次性向甲方支付团购报名费100000元；该物业建筑面积约121.51平方米，建筑单价2895元/㎡，总价351771元；甲方需在2014年11月30日前电话通知乙方签署《商品房购销合同》及办理按揭贷款手续。2014年12月17日，预盛公司与杨万东、王贤明、沙建聪分别签订《股权转让协议》，将其持有的兆盛公司股份分别转让于三位股东后退出兆盛公司，兆盛公司于同年12月31日进行了股权变更登记。2015年6月26日，马常恩（乙方）与预盛公司（甲方）签订《购房违约退款补偿协议》，就乙方主动要求与甲方解除购买关系，并赔偿乙方违约损失达成如下协议：因甲方原因未在2014年11月30日前与乙方签订《商品房购销合同》；甲方一次性退��乙方订房款100000元，订房款利息按7%支付违约补偿金每月583.33元，补偿金计算至实际退款之日止；甲方于2015年9月30日前一次性给付乙方本金与补偿金，逾期退款，甲方按乙方所交本金每日1‰支付乙方。退款期限届满后，经马常恩催要，预盛公司至今未退还购房预付款。另查明，2015年4月27日，沙建聪与徐兆祥签订《股权转让协议》，将其持有的兆盛公司股份全部转让于徐兆祥。兆盛公司于2015年5月11日办理股权变更登记，现公司的股东为徐兆祥、王贤明、杨万东。在兆盛公司收取马常恩100000元订房报名费时，兆盛公司、预盛公司均未取得“鹿鸣清城”开发项目的《商品房预售许可证》。一审法院认为，本案争议焦点包括：一、兆盛公司是否应当承担责任；二、马常恩诉请的违约金标准是否过高。针对争议焦点一，一审法院认为，马���恩与预盛公司签订的《购房违约退款补偿协议》系双方的真实意思表示，当事人应遵循诚实信用原则，按照合同约定履行义务。预盛公司未按协议约定的期限退还报名费，对马常恩要求预盛公司退回报名费100000元的诉请，予以支持。针对兆盛公司提出其在本案中不应承担责任的辩解，一审法院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”之规定，兆盛公司在未取得鹿鸣清城项目《商品房预售许可证》的情况下，违法收取马常恩购房报名费，并在《鹿鸣清城项目订房表》及收款收据上加盖兆盛公司公章，应与预盛公司共同承担退还购房报名费的责任。针对争议焦点二，根据马常恩与预盛公司签订的《购房违约退款补偿协议》，预盛公司按7%支付马常恩订房款利息至实际退款之日止，预��公司亦同意按照年利率7%支付利息至款项还清之日止；故就马常恩起诉的补偿金依法予以调整，按照年利率7%的标准予以支持，2012年1月17日至2017年3月15日计36167元（100000元×7%÷12月/年×62个月），自2017年3月16日起至款项还清之日止的补偿金按年利率7%支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，判决：由楚雄市预盛房地产开发有限公司、楚雄兆盛房地产开发有限公司共同退还马常恩购房预付款100000元，并支付自2012年1月17日起至2017年3月15日止的补偿金36167元，自2017年3月16日起至款项还清之日止的补偿金按年利率7%计算。案件受理费1943元（已减半收取），由楚雄市预盛房地产开发有限公司、楚雄兆盛房地产开发有限公司负担1483元（未交），马常恩负担460元（已交）。以上应由楚雄市预盛房地产开发有限公司、楚雄兆盛房地产开发有限公司负担的执行款项，限于判决生效后十日内一次性付清，款交云南省楚雄市人民法院。二审中，各方当事人未提交新证据。经征询各方当事人对原审认定事实的意见，各方当事人对原审认定的事实均无异议。对原审认定的事实，本院予以确认。归纳本案争议焦点为：兆盛公司应否承担向马常恩退还购房预付款并支付补偿金的责任？本院认为，本案中各方当事人对应退还马常恩购房预付款100000元，并支付自2012年1月17日起至2017年3月15日止的补偿金36167元，自2017年3月16日起至款项还清之日止的补偿金按年利率7%计算均无异议，仅对兆盛公司应否承担责任存在争议。本案中，马常恩交纳的鹿鸣清城项目购房预付款系兆盛公司直接收取，兆盛公司向马常恩出具了收据，该收据加盖了兆盛公司的财务专用章，兆盛公司是否实际开发鹿鸣清城项目均不影响其已实际收取马常恩购房预付款100000元的事实，兆盛公司认为因股权变更，其收取该款后已将款项转入预盛公司账户，兆盛公司系代预盛公司收取。对此，本院认为，兆盛公司因股权变更与预盛公司之间产生的权利义务关系并不属于本案审理范围，兆盛公司二审中明确陈述，兆盛公司将马常恩交纳的购房预付款转给预盛公司及兆盛公司将鹿鸣清城项目转给预盛公司进行开发建设的相关情况均未向社会进行公告，也未告知马常恩，故兆盛公司与预盛公司就该款由谁承担的约定并不当然对马常恩发生效力，且兆盛公司提交的证据不足以证实马常恩所交款项的流转情况，兆盛公司的上诉理由均不能成立，兆���公司应与预盛公司共同承担退款义务。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3023元，由楚雄兆盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长 刘 莹审判员 晋 芳审判员 李晓黎二〇一七年九月十八日书记员 王贻佳