陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终7319号上诉人（原审被告）：西安砚耘楼文化传播有限公司，住所地：西安市莲湖区北大街32号3-4-4室。法定代表人：卜西燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：付瑞，男，1964年11月14日出生，汉族，该公司总经理，住西安市。委托诉讼代理人：柴智博，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国科学院西安分院，住所地：陕西省西安市咸宁中路***号。法定代表人：赵卫，该院院长。委托诉讼代理人：姚煦，男，汉族，1962年10月4日出生，住西安市，该院基建办主任。委托诉讼代理人：刘兴成，北京市中永律师事务所律师。上诉人西安砚耘楼文化传播有限公司（以下简称砚耘楼公司）与被上诉人中国科学院西安分院（以下简称中科院）租赁合同纠纷一案，双方均不服西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人砚耘楼公司的委托诉讼代理人柴智博、付瑞，被上诉人中科院的委托诉讼代理人刘兴成、姚煦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。砚耘楼公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回中科院一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由中科院承担。事实和理由：1、关于双方租赁合同的续约问题，砚耘楼公司已完成举证责任，如相关证据上“姚煦”的签名并非其本人签署，中科院应提供反驳证据。一审判决关于该问题的认定无法律依据。一审中，中科院代理人无法确认上述签名，姚煦本人也未出庭配合调查。2、一审法院在明知涉案房屋无法交还、更无法拆除的情况下，作出要求砚耘楼公司腾房、拆除的判决无事实依据。本案所涉房屋由中科院整体租赁给砚耘楼公司，砚耘楼公司后又转租给多位分租户，房屋实际由分租户占有使用，并未腾交给砚耘楼公司。3、在砚耘楼公司承租房屋无法供水、供电，租赁房屋目的无法实现的情况下，仍判决砚耘楼公司应支付房屋占用费有违公平原则中科院辩称，原审判决适用法律正确，认定事实清楚，砚耘楼公司上诉请求不能成立，请求二审维持原判。中科院向一审法院起诉请求：1、判决砚耘楼公司从承租中科院的西安市新城区咸宁中路59号园区7号楼中腾退，并交回房屋；2、判决砚耘楼公司拆除在中科院消防通道上建成的违章建筑，恢复原状；3、责令砚耘楼公司向中科院赔偿损失，按每月15680.88元从2015年6月31日计算至2016年6月30日，共计188070元；4、判令本案诉讼费由砚耘楼公司承担。一审法院认定事实：中科院、砚耘楼公司于2010年6月签订《房屋租赁合同》，合同约定：“出租方（甲方）：中国科学院西安分院（陕西科学院）承租方（乙方）：西安砚耘楼文化传播有限公司一、甲方将自有的位于西安市新城区咸宁中路59号园区内楼房一栋（7号楼），建筑面积1306.74㎡，出租给乙方使用。包括楼内的供水、供电、采暖系统等设施。二、乙方承租该楼用途以办公为主，楼房出口由乙方朝园区外临街独立开门，并承担由此产生的社会联络、协调手续和所有费用。甲方配合乙方提供相关证明资料。乙方不得将承租房屋转租及用于非法经营，否则由此造成的损失和后果由乙方负责，甲方有权解除合同收回房产。三、房屋租赁期限为五年，即从2010年6月30日至2015年6月30日，在租赁期限届满，如有一方有意续签合同，应在合同到期前六个月向对方书面提出，双方再续签合同；另一方是否同意续约，应在一个月内书面答复，否则视为同意续约。在合同期满前六个月内没有提出的，本合同于到期日终止。四、1、房屋租金为每月12元/㎡乘以1306.74㎡，即房屋租金为188170元。在租赁期内，租金不变。2、租期内房屋所有的水、电、采暖、网络、物业等费用由乙方承担，由乙方与甲方委托的物业管理单位另行签订合同，单独结算，具体计量、价格按社会管理部门的规定标准执行，不得另行增加费用。六、1、乙方若在租用房屋的北侧开门，使用甲方空地，采取有偿租用方式，每月向甲方交纳租金500元，与房租同期结算。开门方案须经甲方同意，所涉费用乙方全部承担。”合同签订后，砚耘楼公司将涉诉房屋转租，同时在涉诉房屋（7号楼）与另一栋房屋（19号楼）之间的楼间距中加盖了三层，现挂招牌为新疆沙湾大盘鸡。砚耘楼公司占有涉诉房屋及加盖三层楼至今。庭审中，中科院表示虽认为本案涉嫌刑事犯罪，但尚未向相关司法机关控告或者自诉。砚耘楼公司主张合同第六条第1款应视为中科院对加盖的许可，但自认加盖的三层楼没有审批手续，也没有中科院同意的书面材料。中科院称在双方合同签订后半年左右知道砚耘楼公司转租房屋的事实，其对砚耘楼公司转租和加盖均不同意，曾令物业公司对涉诉房屋停水停电，但中科院认为《房屋租赁合同》并未解除，双方合同继续履行直至该合同到期履行完毕。砚耘楼公司称其于2014年10月28日向中科院提出《关于续签的报告》，中科院单位财务资产处处长姚煦于2014年10月31日签收后中科院并未作出书面答复，依据中科院、砚耘楼公司合同约定应视为中科院同意续约，双方应按原合同约定的五年期继续履行到2020年6月30日。中科院对砚耘楼公司所述不予认可，称并未收到该报告。中科院、砚耘楼公司均认可涉诉房屋租金缴纳至2016年6月30日，从2015年6月30日后至今，涉诉房屋一直没有供水供电。另，中科院、砚耘楼公司均认可西安市新城区咸宁中路59号7号楼与西安市咸宁中路125号2号楼是同一栋楼即本案涉诉房屋，加盖三层楼位于西安市××城区××路××楼和××楼之间，因为号码改变，即西安市咸宁中路125号东侧复聪路2号楼和4号楼之间。一审法院认为，中科院、砚耘楼公司订立租赁合同，应遵守合同约定，自觉履行义务。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。合同第三条明确约定租赁期限至2015年6月30日，砚耘楼公司虽抗辩双方合同已经续签，但其提供的《关于续签的报告》上因签名字迹不清不能认定为“姚煦”二字，且签名时间也不明晰。同时，砚耘楼公司所称的姚煦不是中科院单位的法定代表人，砚耘楼公司亦未举证姚煦有权代表中科院，故砚耘楼公司该项抗辩新城区法院不予采纳。现中科院、砚耘楼公司签订的《房屋租赁合同》履行期已经届满，砚耘楼公司占有涉诉房屋于法无据，应予返还。关于砚耘楼公司加盖一节，中科院要求拆除加盖建筑，砚耘楼公司抗辩合同第六条第1款“乙方若在租用房屋的北侧开门，使用甲方空地，采取有偿租用方式，每月向甲方交纳租金500元，与房租同期结算。开门方案须经甲方同意，所涉费用乙方全部承担。”应视为中科院对加盖三层楼的许可。庭审中砚耘楼公司自认加盖没有中科院同意的书面材料，中科院对砚耘楼公司加盖亦不予认可，同时该加盖并无审批手续，故结合考虑双方合同第二条：“乙方承租该楼用途以办公为主，楼房出口由乙方朝园区外临街独立开门，并承担由此产生的社会联络、协调手续和所有费用。”新城区法院认为，就合同约定而言，中科院许可的只是在此处开门而非加盖新的建筑，砚耘楼公司抗辩新城区法院不予采纳。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，故中科院要求拆除加盖建筑的主张于法有据，新城区法院应予支持。关于中科院主张2015年6月31日至2016年6月30日的损失，砚耘楼公司租金交至2015年6月30日，但砚耘楼公司至今一直占用涉诉房屋未向中科院交纳房屋租金，故中科院主张损失于法有据，唯中科院维护自身权益应通过合法手段及方式，及时、有效的避免和减少损失。本案中中科院在既未书面通知砚耘楼公司腾房清租，亦未及时依法诉讼的情况下，以停水断电的方式造成涉诉房屋不能正常使用，亦应承担相应责任。新城法院以砚耘楼公司实际占用房屋的时间及涉诉房屋实际情况为准依法认定中科院损失，综合考虑中科院、砚耘楼公司双方过错程度、涉诉房屋原约定租金数额等，新城法院酌定按每月9408.53元，自2015年7月1日起计算至2016年6月30日止，共计112902.36元。关于中科院要求从2015年6月31日起计算损失的诉讼请求，因6月无31日，故新城区对中科院该诉请无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、西安砚耘楼文化传播有限公司于本判决生效后三十日内向中国科学院西安分院腾交本案涉诉房屋（位于西安市××城区××路××园区内××）。二、西安砚耘楼文化传播有限公司于本判决生效后六十日内拆除西安市××城区××路××楼和××楼之间加盖的三层楼。三、西安砚耘楼文化传播有限公司于本判决生效后三十日内支付中国科学院西安分院房屋占用费112902.36元。四、驳回中国科学院西安分院其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4061元，由西安砚耘楼文化传播有限公司承担3200元，中国科学院西安分院承担861元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：砚耘楼公司向本院提供（2013）新民一初字第00655号案件中调查笔录一份，用以证明该笔录上“姚煦”的签名与其《关于续签的报告》上“姚煦”签名一致，因该笔录系复印件，且两份材料上签名未经专业机构鉴定，故本院对其证明的事实不予确认。砚耘楼公司提供本院（2016）陕01民终2762号民事判决书，用以证明因中科院停水、停电，在此期间其不应支付相关费用，因上述案件与本案非同一事实，故本院对其证明的事实不予确认。砚耘楼公司提供2014年12月30日现金缴款单一份，用以证明中科院目前还在收取房屋租金，双方合同仍按约履行，因上述款项系在合同期内缴纳，故其证明的事实本院不予确认。中科院向本院提交2013年12月25日砚耘楼公司《承诺书》及2014年10月27日向砚耘楼公司所发《解除合同的通知》各一份，用以证明砚耘楼公司存在违约行为，同时双方合同已于2014年11月1日解除，鉴于砚耘楼公司对上述证据真实性无异议，同时亦认可2014年10月27日收到了解除通知，故中科院证明的事实本院予以确认。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，中科院与砚耘楼公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示且未违反法律禁止性规定，应属有效。依据本院确认的事实，合同履行期间因砚耘楼公司违约，中科院于2014年10月27日向其发出《解除合同的通知》，砚耘楼公司收到解除通知后，至今并未腾交租赁房屋，现中科院要求砚耘楼公司腾交房屋，理由正当，该请求应予支持。砚耘楼公司上诉认为中科院已同意双方续签合同，依据本院确认的事实，砚耘楼公司并无充分证据证明其所述成立。关于中科院要求砚耘楼公司拆除加盖建筑物，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，砚耘楼公司无证据证明其加盖行为征得中科院同意，故中科院该项请求，于法有据，本院予以支持。砚耘楼公司上诉认为涉案房屋已转租他人，无法拆除，理由不能成立。鉴于砚耘楼公司租金缴纳至2015年6月30日，此后一直占用涉案房屋，故中科院要求其承担2015年6月30日以后直至2016年6月30日期间的占用费，于法有据，其请求中合理部分予以支持，结合本案具体情况，原审将上述期间（2015年7月1日至2016年6月30日）占用费酌定为每月9408.53元，较为合理。砚耘楼公司上诉认为其不应该承担上述费用，理由不能成立。综上所述，西安砚耘楼文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4061元，由西安砚耘楼文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  李 刚审判员  马延环二〇一七年一月二十五日书记员  张 媛