上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初9285号原告(反诉被告)：盖宝玉，男，1946年7月18日生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：周红莲，女，1978年1月27日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱子武，被告周红莲配偶。原告盖宝玉与被告周红莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日受理后，依法适用简易程序进行审理。被告周红莲于2016年7月6日提出反诉，本院合并受理于2016年8月19日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2016年12月16日再次公开开庭进行审理。原告盖宝玉及被告的委托诉讼代理人朱子武两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)盖宝玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年3月14日签订的《物业租赁合同》；2、判令被告向原告返还坐落于上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)；3、判令被告向原告支付2016年7月1日起至2016年12月16日止的租金20,900元；4、判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金(以11,400元为本金，按照日万分之五的标准，自2016年7月1日起计算至2016年12月16日止)。事实与理由：2016年3月14日，原告经中介居间，将系争房屋出租给被告，租赁期限自2016年4月11日起至2018年3月31日止。2016年3月18日，经物业人员举报，原告至系争房屋中发现，被告存在未经许可擅自封闭南北阳台、改造小书房为卫生间等行为，经协商，原告与被告配偶签订了补充协议。2016年4月8日，物业检查时发现被告将系争房屋装修成7间房，加装了4个马桶、6个电表和3个热水器。故原告诉至法院，请求判如所请。被告(反诉原告)周红莲辩称：同意解除合同，但原告需赔偿其装修损失，具体费用其在反诉中进行主张。此外，其装修时均征得了原告同意，并非擅自装修，不存在恢复原状的问题。原告在2016年4月8日便发出告知书要求解除合同，并于4月18日将系争房屋门锁换掉，至此其再未进入过系争房屋，也从未使用过系争房屋，故不同意支付原告主张的租金。被告(反诉原告)周红莲向本院提出诉讼请求：1、判令原告支付被告装修人工费25,000元；2、判令原告支付被告垃圾下楼及清运费1,150元；3、判令原告支付被告装修管理工资4,000元；4、判令原告支付被告五金耗材3,000；5、判令原告退还原告房租及押金15,200元；6、判令被告赔偿原告违约金3,800元；7、判令被告支付原告房产中介费3,300元；9、判令被告支付原告装修材料费29,149元。事实与理由：2016年3月14日，被告经中介居间，与原告签订房屋租赁协议一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2016年4月11日起至2018年3月31日止，2016年3月14日到3月31日为房屋装修期。合同签订后，被告按约向原告支付了2016年4月1日至2016年6月30日的房租及押金15,200元。签约之前，被告曾明确告知其租赁系争房屋用途为姐妹三个家庭合住。合同签订后，其配偶朱子武又与原告签订了补充协议，明确了装修要求。然2016年4月8日，原告却以被告私自装修为由，单方面要求解除合同，并于4月18日将系争房屋门锁更换。故被告提出反诉请求，希判如所请。经审理查明：2016年3月14日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《物业租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告。合同第三条约定，每月租金3,800元。合同第四条约定，租赁期限两年，自2016年4月1日起至2018年3月31日止，房租每三个月支付一次，每次提前十天预付下次的租金。合同第六条约定，在合同签订时一次支付押金3,800元整。合同第八条约定，中介费由甲方承担1,330元，乙方承担1,330元。合同第九条第5款约定，合同期结束时，在乙方没有出现违约情况并结清应付费用时，全额退还押金。合同第十条第1款约定，对于各方未尽上述义务或严重违反本合同宗旨的，对方有权发出书面催告其改正，经对方书面催告7日内仍未改正的，对方有权单方终止合同并要求赔偿相应违约金并书面通知对方，自该通知发出之日7日内对方未提出异议，合同即行解除。合同第十条第2款约定，乙方在合同未到期之前提前退房的，甲方有权不退押金。乙方到付款日，经过甲方的催交，没有及时付清房屋租金及相关费用的，以押金作为违约金赔偿甲方。合同第十二条补充条款中约定，每季度支付房租，若乙方未准时支付房租，拖欠一天按万分之五计算违约金。同日，原告出具收款收据一张，载明就系争房屋收取被告房租三个月和一个月押金共计15,200元。2016年3月20日，原告(甲方)与被告配偶朱子武(乙方)签订《关于金港花园XXX号XXX室出租合同的补充协议》一份，约定乙方为改善该住房居住条件，对房内部设施进行重新装修。主要有：南阳台全封闭、后阳台全封闭、南主卧小书房改为卫生间、阁楼前部封闭、铺设地板，乙方保证房屋主要承重和框架结构不损坏。……甲方对乙方的行为已知悉，对乙方的做法不采取对抗方法。双方对上述陈述都接受。2016年4月8日，原告向被告发出《告知书》一份，载明被告擅自改建承租的房屋违反规定，必须一周内进行整改，主要内容：主楼面所有隔断拆除原样，阁楼西侧马桶、底座、排水管拆除，阁楼消防安全不合规定，禁止住人，要求立即整改。上述告知书尾部处写有“租赁合同已无法执行，恢复原状、终止合同”字样。2016年4月12日，原告填写《人民调解申请书》一份，载明其与被告签订租赁合同后，发现系争房屋的结构有改变并有群租迹象，于4月8日向被告发出告知书，要求恢复原状，终止合同。被告不认同原告说法，认为没有群租，只是姐妹合住。同日，泗泾镇润和苑人民调解委员会出具《人民调解受理登记表》载明受理了上述纠纷。2016年4月18日，上述调解委员会调解员出具《人民调解调查记录》一份，载明被告同意终止租赁合同，但要求原告补偿装修费用83,129元，原告认为上述装修费用数据不实，不予认同，并表示走司法程序。另查明，系争房屋权利人为案外人盖某某、叶某某，分别系原告的女儿、女婿。2016年7月1日，案外人盖某某、叶某某出具《委托书》一份，载明委托原告全权代理管理并处理其名下的系争房屋。庭审中，双方当事人一致确认，原告于2016年4月18日更换了系争房屋门锁，此后系争房屋在原告的控制之下。但原告认为，因纠纷未处理完毕，故系争房屋无法使用。原告另表示，愿意支付40,000元作为形成附合的装修损失补偿，被告认可以上述金额作为其扣除诉请五、六、七外的装修系争房屋所发生的全部费用。被告另提供中介方出具的收款收据一张，以证明其支付了中介费3300元，原告对上述证据真实性有异议，并认为与合同中约定的中介费用不符。审理中，本院前往系争房屋查看现场，发现除原、被告间约定的装修内容外，被告存在对系争房屋客厅进行了隔断、对阁楼进行隔断后装修成卧室及卫生间等行为。以上事实，有物业租赁合同、关于金港花园XXX号XXX室出租合同的补充协议、收款收据、告知书、人民调解申请书、人民调解调查记录、委托书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《物业租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原、被告对于解除上述合同均无异议，故本院依法确认原、被告间就系争房屋签订的《物业租赁合同》解除。鉴于原告已于2016年4月18日更换系争房屋房锁，此后被告已无法占有、使用系争房屋，故此后原告无权要求被告支付租金，原告应将被告已支付的2016年4月18日起至2016年6月30日止的租金9,246.67元退还被告。对于原告主张的恢复原状，因原告已收回房屋，且部分装修系征得原告同意，若要求被告进行恢复，显然不具有可操作性，因此对该项诉请本院不予支持。合同解除后，原告自愿支付被告装修补偿40,000元，于法不悖，本院予以确认。对于被告要求原告退还押金的反诉请求，鉴于合同明确约定，被告未出现违约行为时押金得以返还，然上述合同履行中被告确有超出约定范围的装修行为，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。对于被告主张的违约金、中介费，缺乏依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第(一)款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(二)项之的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)盖宝玉与被告(反诉原告)周红莲于2016年3月14日就坐落于上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《物业租赁合同》；二、原告(反诉被告)盖宝玉于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)周红莲租金9,246.67元；三、原告(反诉被告)盖宝玉于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)周红莲装修损失补偿40,000元；四、驳回原告(反诉被告)盖宝玉的其余本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)周红莲的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费322元，反诉案件受理费974元，合计诉讼费用1,296元，由原告(反诉被告)盖宝玉负担1,032元(已付50元，余款982元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)周红莲负担264元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一七年一月十日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……