福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0781民初2224号原告：邵武市金元物业管理服务有限公司，住所地：邵武市小东门米兰大厦3层，统一社会信用代码：91350781574730598J。法定代表人：杨金伙，总经理。被告：林邵清，男，1964年11月9日出生，汉族，邵武市化工有限公司职工，住邵武市，原告邵武市金元物业管理服务有限公司与被告林邵清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告邵武市金元物业管理服务有限公司的法定代表人杨金伙、被告林邵清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵武市金元物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告林邵清支付原告1404室欠缴的相关物业费用1,346元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告林邵清是邵武市富安花园1404室的产权人，原告于2015年11月至2016年11月对富安花园小区提供物业服务。被告作为1404室的产权人拖欠2015年11月11日至2016年11月10日的物业管理费846元、公共水电分摊费300元、电梯保养维护费200元。被告林邵清辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告制定的0.6元/月/平方米收费标准超标，违反物业收费标准。按照收费标准富安花园没有小区应为物业管理服务4级标准，收费应在0.35元/月/平方米。2、原告违反物权法规定，将属于业主共有的地下车库，没有通过业主委员会同意出租营利，且营利费用没有向业主进行公开，也没有纳入专项基金中；以营利为目的，私设电源，将费用算到公摊电费中；装修期间公共通道上广告费用也没有纳入专项资金。3、没有按照物业管理服务合同的约定提供服务，卫生状况差。从被告入住开始到现在，所有楼道的栏杆、扶手都没有擦过，玻璃也没有擦过。4、保安巡逻不到位，只在门口走下，没有到小区里面巡逻，安全门开了没关，也没有人管理。5、富安花园小区的住房没有通过消防验收，按规定是不得投入使用的。6、物业服务合同的签订违反合同法第五十四条，是可撤销、变更的合同。因为当时签订合同是用强行扣押业主锁匙，不签订合同则无法领取锁匙的方式逼迫业主签订的。7、物业收费管理中规定，物业公司不少于一次向业主公布物业资金的收费情况，原告至今三年都没有公布过。经审理查明，2014年9月12日，原告与邵武市富安花园小区临时业主委员会签订了《富安花园前期物业服务合同》，合同约定：合同期限从2014年9月12日起至2017年9月11日止；原告依照本合同约定向富安花园小区业主收取物业服务费；物业服务费按下列标准计算：高层住宅0.6元/月/平方米，商业物业1.2元/月/平方米；物业服务费按季度交纳，业主应于每季度15日之前交纳物业服务费；若业主逾期交纳物业管理服务费的，应按应缴纳物业费总额每日千分之三的标准向原告支付违约金，如逾期12个月仍未缴纳物业服务费，原告有权向法院提起诉讼。合同还对其他事项作了约定。原告于2014年9月入驻该小区并提供物业管理服务至今。另查明，被告林邵清系邵武市富安花园1404室的业主，房产建筑面积为117.46平方米。被告欠缴原告自2015年11月11日起至2016年11月10日止的物业服务费共计846元。2016年12月15日，原告向被告发出催缴函要求被告交纳物业服务费。以上事实有原告提供的《富安花园前期物业服务合同》、《房屋二次装饰装修管理协议》、物业费收据、律师函等证据予以证实。本院认为，富安花园临时业主委员会依法与物业服务企业签订的《富安花园前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告以及全体业主具有约束力。原告于2014年9月12日入驻邵武市富安花园，提供了物业管理服务，其有权向业主收取物业服务费。原告要求被告支付2015年11月11日至2016年11月10日的物业服务费846元，合法有据，本院予以支持。原告主张的公共水电分摊费300元、电梯年检保养费200元因未能提供证据证明该费用的合理支出，本院不予支持。按照《富安花园前期物业服务合同》第二章第四条的约定，原告提供的物业管理服务质量标准按南平市物业管理服务二级标准执行；第三章第六条约定，物业服务费标准为高层住宅0.6元/月/平方米。现被告提出要按照四级标准服务，收取0.35元/月/平方米，不符合双方合同的约定，故对该抗辩意见，本院不予采纳。按照《富安花园前期物业服务合同》第四章第九条的约定停车场属于全体业主所有。第十二条约定物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施设备统一委托原告经营，经营收入按总收入60%归全体业主所有，40%归物业公司所有。被告提出的停车场、楼道广告等经营收入的问题，有权向原告主张权利，但应当另案主张，并提供相应证据，故本案中不予审理。另根据《物业服务合同》的约定，对于原告提供物业服务中的瑕疵，被告有权提出意见和建议以及要求限期改正，逾期未改正若造成损失的，被告还可要求原告承担相应的法律责任，但被告也应依法另行主张权利并提供相应证据，本案亦不予审理。关于被告提出物业服务合同系业主被逼迫签订的主张，没有提供证据证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告林邵清应支付原告邵武市金元物业管理服务有限公司物业服务费846元，该款于本判决生效后五日内给付。二、驳回原告邵武市金元物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告林邵清负担。本判决为终审判决。审判员  危艳二〇一七年九月二十六日书记员  高芳本案依据的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。执行申请提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。