贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔23民终1425号上诉人（原审被告）：王仁寿，男，1981年12月4日生，汉族，浙江省泰顺县人，兴义市兴泰瓷砖加工厂法定代表人，住兴义市。被上诉人（原审原告）:冯永松，男，1972年4月17日生，侗族，贵州省石阡县人，农民，住兴义市。上诉人王仁寿因与被上诉人冯永松租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2017）黔2301民初3730号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王仁寿上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者发回重审；二、改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；三、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，判决上诉人继续履行合同支付租金属于适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的期限一年已履行完毕，双方未续签租赁合同；二、一审判决按照27元每平米计算租金，属认定事实不清。上诉人与被上诉人未续签第二年租赁合同的情况下，按租赁合同第三条认定租金每月每平米27元计算，其条件每月成就；三、一审判决否认2017年4月12日“和解协议”效力，属事实认定不清，适用法律错误。该协议合法有效，在没有依法撤销前，对各当事人均具有约束力。虽是四方协议，但根据合同相对性，实为3个独立的合同，根据该协议的约定，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已解除，因此，被上诉人诉请上诉人支付租金，没有依据；四、一审判决上诉人支付违约金和案件受理费错误。“和解协议”签订后，上诉人已履行“和解协议”的内容，不存在违约行为。“和解协议”签订后，上诉人与被上诉人已解除租赁合同，上诉人无理起诉，因此，案件受理费应由被上诉人承担。冯永松未答辩。冯永松向一审法院提出诉讼请求：一、判令王仁寿支付冯永松房屋租金(2017年5月1日至2018年4月31日第二年租金)118584元；二、判令王仁寿支付冯永松(以租金118584元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%自2017年2月1日起计算至支付之时止)逾期利息；三、本案全部诉讼费用由王仁寿承担。一审查明的事实：2015年10月28日，冯永松与黔西南州财通商贸有限责任公司签订租赁合同,约定将财通公司座落于兴义市木贾物流园区兴义国际商贸城财通建材区仓库门面租给冯永松作建材超市使用，建筑面积1137平方米，租赁期限自2015年10月28日到2020年10月27日止，租金第一年20元每平方米每月，第二年25元每平方米每月，以后每年按10%递增，适用先付租金后使用的原则，一年一付。2016年5月1日，冯永松将其承租的该商贸城中的D28-29号门面转租给王仁寿做瓷砖加工使用，并签订了一份《兴义国际商贸城财通建材区租赁合同》约定：冯永松将建筑面积为189平方米的D28-29号门面转租给王仁寿使用，租赁期间自2016年5月1日至2017年4月31日止；租金按建筑面积计算，第一年优惠后价格为18元每平方米每月，租金一年一付，在签订合同时一次性付清第一年租金。第二年按市场方（黔西南州财通商贸有限责任公司）给冯永松的价格基础上每平方米每月增加2元，第二年租金在第一年租期届满前提前三个月一次性付清，第三、第四年依次类推；在合同期内，如果王仁寿不想续租，需提前三个月以书面形式告知租赁方，否则按违约处理；租赁期满，如双方未另行签订续租合同，王仁寿应结清所有应付费用，在3日内搬离。若王仁寿需继续承租，在租赁期满前两个月书面告知冯永松。承租方违约，应向出租方支付门面、仓库租金总额30%的违约金；租赁期满，若承租方未按约将租赁物业按时交还的，应按租赁物业每日租金的3倍计算资产占用费；2017年2月30日，王仁寿经冯永松同意后，将冯永松租赁给别人使用的位于该建材市中的E12、13、14号门面接手承租经营，三门面的总建筑面积共计177㎡，双方未订立转租合同。另查明，2016年11月15日，黔西南州财通商贸有限责任公司起诉要求冯永松继续履行其于2015年10月28日与黔西南州财通商贸有限责任公司签订的房屋租赁合同，并给付黔西南州财通商贸有限责任公司2015年10月28日至2017年10月28日两年的租金及违约金，一审法院于2016年12月23日作出（2016）黔2301民初5868号《民事判决书》，判决支持黔西南州财通商贸有限责任公司的诉讼请求，冯永松不服提起上诉。在二审审理期间，甲方冯永松，乙方黔西南州财通商贸有限责任公司（法定代表人潘正财签字并加盖公司公章）、丙方王仁寿及另一转租承租人丁方、贵州讯美装饰有限责任公司的法定代表人周廷武于2017年4月12日协商签订了一份《和解协议》，协议内容为：一、解除甲方与乙方于2015年10月28日签订的《兴义国际商贸城财通建材区租赁合同》；二、由甲方支付乙方租金至2017年4月30日止，经双方结算，租金为263200元（不含已抵扣的工程款租金135260元）；三、2017年4月30日之前丙方和丁方应分别按与甲方签订的租赁合同支付租金给甲方，2017年5月1日后由丙方、丁方自行与乙方协商租赁事宜；四、乙方在贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初2388号民事判决书中确定应当支付甲方的工程款1728520元，扣除本协议第二和租金263200元，还应支付乙方工程款1465320元及迟延履行期间的利息。协议签定后，各方未按协议履行义务。贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2017年4月2日作出终审判决，维持原判，该案现已进入执行程序。一审法院认为，冯永松将承租的房屋转租给王仁寿，双方签订有租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同有效，对双方当事人均具有约束力。对于王仁寿2017年2月30日经冯永松同意从前一承租人手中转租的E12、13、14号门面，双方未签订书面租赁合同，但实际存在转租合同关系，王仁寿也应履行给付租金的义务。一审庭审中，王仁寿以其参与签订的《和解协议》为证提出其与冯永松的租赁合同已解除，租金不应再支付给冯永松为由进行抗辩，并进一步提出自己已经与黔西南州财通商贸有限责任公司另行签订了租赁合同，并将租金支付给了该公司的辩解。首先，该和解协议虽系几方自愿签订，但该协议中第四条有错，将应该给付工程款的黔西南州财通商贸有限责任公司错写为接受工程款的一方，协议本身存在瑕疵。其次，黔西南州财通商贸有限责任公司起诉要求冯永松给付租金的判决已生效并进入执行程序，表明作为协议一方的黔西南州财通商贸有限责任公司并没有按和解协议履行，却以自己申请执行的行为表明其与冯永松签订的租赁合同已不能按和解协议约定进行解除。再次，王仁寿未能提供证据证明其确实已按和解协议的内容与黔西南州财通商贸有限责任公司另行签订了租赁合同并交付了租金，另一方面又实际占有使用租赁的房屋，应视为双方的转租合同在实际履行中。综上，本案不能简单以双方有和解协议而驳回冯永松的起诉，又因几方的和解协议牵涉业主方与冯永松的原租赁合同，该合同是否解除是本案转租合同是否可继续履行的前提，从公平衡量当事人之间的利益出发，应确认双方的转租合同未协议解除，合同应继续履行。因王仁寿的这一辩解不能成立，一审法院不予以采信。关于冯永松诉请的租金问题。王仁寿承租的D28、29号门面（建筑面积189㎡），按约定可确定为27元/㎡/月。对于王仁寿从其他人手中转过来的E12、13、14号门面（总建筑面积177㎡），其视为其承受前一承租人居于转租合同所确定权利及义务。从业主方与冯永松签订的租赁合同以及冯永松与王仁寿签订的合同来看，整个建材市场的门面租赁的交易习惯均是先支付租金再使用门面，且逐年增加，根据以上情况，应认定王仁寿租赁的E12、13、14号门面现尚欠的租金也应按27元/㎡/月计算。原告诉请的租金计算准确，予以确认，故对冯永松要求王仁寿给付租赁D28、29、E12、13、14号门面从2017年5月1日至2018年4月31日的租金118584元的诉讼请求，予以支持。对冯永松请求判令王仁寿以租金118584元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%自2017年2月1日起计算至支付之时止逾期利息的诉请，一是双方当事人有约定，二是王仁寿起诉的违约金计算符合法律规定，考虑本案双方的交易习惯，一审法院对王仁寿的此项诉讼请求也予以支持。综上所述，本案应由王仁寿给付冯永松因其租赁D28、29、E12、13、14号门面2017年5月1日至2018年4月31日的租金118584元及违约金，违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至支付之时止。据此，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定,判决：限被王仁寿于本判决生效后十日内给付原告冯永松房屋租金118584元及违约金，违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至支付完毕之日止。案件受理费2672元，减半收取1336元，由被告王仁寿负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为，一、被上诉人冯永松对涉案租赁门面是否享有使用权；二、冯永松、王仁寿之间的租赁法律关系是否解除；三、一审判决按照认定租金每月每平米27元，是否恰当；四、一审判决上诉人支付违约金，是否正确。针对争议焦点一，冯永松与黔西南州财通商贸有限责任公司签订租赁合同,约定将涉案门面租给冯永松作建材超市使用，租赁期限自2015年10月28日到2020年10月27日止。后冯永松未按时支付租金，2016年11月15日，黔西南州财通商贸有限责任公司起诉要求冯永松继续履行房屋租赁合同，并给付黔西南州财通商贸有限责任公司2015年10月28日至2017年10月28日两年的租金及违约金，一审法院判决支持黔西南州财通商贸有限责任公司的诉讼请求，冯永松不服提起上诉，本院驳回上诉，维持原判，该法律文书已经发生法律效力。因此，冯永松与黔西南州财通商贸有限责任公司签订租赁合同仍在合同履行过程中，被上诉人冯永松对涉案租赁门面享有使用权；针对争议焦点二，首先，如上述所述，被上诉人冯永松对涉案租赁门面享有使用权；其次，冯永松与王仁寿签订的租赁合同，虽约定租赁期间自2016年5月1日至2017年4月31日止；但同时约定第二、三、四年的租金计算方式，在合同期内，王仁寿亦未按照租赁合同约定的“如果王仁寿不想续租，需提前三个月以书面形式告知租赁方冯永松”，告知租赁方冯永松不想续租的要求，根据双方签订的租赁合同约定，租金一年一付，因此，冯永松与王仁寿签订的租赁合同未解除，王仁寿应支付租金给冯永松；针对争议焦点三，冯永松与王仁寿签订的《兴义国际商贸城财通建材区租赁合同》约定：冯永松将涉案D28-29号门面转租给王仁寿使用，第二年租金按市场方（黔西南州财通商贸有限责任公司）给冯永松的价格基础上每平方米每月增加2元，第二年租金在第一年租期届满前提前三个月一次性付清；冯永松与黔西南州财通商贸有限责任公司签订的租赁合同约定，兴义市木贾物流园区兴义国际商贸城财通建材区仓库门面租赁期限自2015年10月28日到2020年10月27日止，租金第一年20元/㎡/月，第二年25元/㎡/月，适用先付租金后使用的原则，一年一付。因此，一审判决支持被上诉人主张的涉案D28-29号门面租金27元/㎡/月，符合合同约定。对王仁寿从其他人手中转过来的E12、13、14号门面（总建筑面积177㎡），经查，一审中，被上诉人冯永松主张E12、13、14号门面租金按照27元/㎡/月计算，王仁寿对租金未提出异议，一审法院视为其承受前一承租人居于转租合同所确定权利及义务，从业主方与冯永松签订的租赁合同以及冯永松与王仁寿签订的合同来看，整个建材市场的门面租赁的交易习惯均是先支付租金再使用门面，且逐年增加，根据以上情况，一审法院认定王仁寿租赁的E12、13、14号门面，尚欠的租金按27元/㎡/月计算，符合法律规定。针对争议焦点四，王仁寿未按照租赁合同约定的“第二年租金在第一年租期届满前提前三个月一次性付清”履行义务，应承担违约责任。根据双方签订的租赁合同约定：承租方违约，应向出租方支付仓库租金总额30%的违约金；租赁期满，若承租方未按约将租赁物业按时交还的，应按租赁物业每日租金的3倍计算资产占用费，一审中，冯永松请求判令王仁寿以租金118584元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，自2017年2月1日起计算至支付之时止逾期利息的诉请，王仁寿起诉时主张的违约金计算方式与王仁寿违约给其造成的损失相当。一审法院予以支持正确。综上所述，王仁寿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2672元，由上诉人王仁寿负担。本判决为终审判决。审判长 谢 娟审判员 卿烽展审判员 刘金洲二〇一七年九月十八日书记员 李 浩