.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}大连长兴岛经济技术开发区人民法院民事判决书（2017）辽0292民初393号原告：杨永广，男，1987年1月9日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨鸿海，男，1962年12月24日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市，公民身份号码：×××。原告父亲。被告：大连安广房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区，统一社会信用代码/注册号：210XXXXXXXX3010。法定代表人：刘宗昌，该公司执行董事。第三人：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区，统一社会信用代码：×××。法定代表人：邢战坤，系该中心主任。委托诉讼代理人：赵展，该中心员工。原告杨文广与被告大连安广房地产开发有限公司（以下简称安广公司）、第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月2日公开开庭审理。原告杨文广的委托诉讼代理人杨鸿海、第三人的委托诉讼代理人赵展到庭参加诉讼，被告安广公司经本院公告传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为WHT201200XXX《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告首付款92892元；3.判令被告给付违约金10286.76元（按照合同约定的3%计算）；4.判令解除原告与第三人签订的编号为08201200XXX号《个人住房抵押借款合同》；5.判令被告返还已经向第三人偿还的公积金贷款70522.64元（截止2017年2月28日）。诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年4月13日，原告与被告安广公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告安广公司开发的位于大连长兴岛临港工业区XXX房屋，总房款为342892元，并对房屋交付时间和违约责任进行了明确的约定。4月28日，原告与第三人签订《个人住房抵押借款合同》，由原告向第三人贷款25万元，用于购买案涉房屋。合同签订后，原告依约交付了全部房款（包括首付款和在第三人贷款）。合同约定，被告应于2013年3月31日前交付房屋，逾期180日后，原告有权解除合同，且被告应返还原告全部购房款，并按已付总房款总额3%给付违约金。现被告逾期无法交付交房，对原告请求也不予答复。按照相关法律规定，因《商品房买卖合同》的解除，请求解除原告与第三人签订的贷款合同，原告已向第三人偿还的贷款本息应由被告承担。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告安广公司未出庭未答辩。第三人述称，由原告负责向第三人偿还贷款本金219130.29元，利息12897.01元、罚息1008.44元（暂计算至2017年12月19日，合计233035.74元）及至偿清日止的利息、罚息后，同意解除与原告的个人住房抵押借款合同，被告对上述事项承担连带保证责任，第三人对抵押房屋享有优先受偿权。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据1.《商品房买卖合同》一份；证据2.销售不动产统一发票（自开）一份，证明原告在被告处购买商品房的事实及合同约定的逾期交房可以解除合同并返还原告全部总付款；证据3.个人住房抵押借款合同一份，证明原告与第三人签订了个人住房抵押借款合同；证据4.大连市住房公积金管理中心业务通用回单还款情况明细原件一份，证明已向第三人还款本息共计70522.64元。第三人提供如下证据：1.个人住房抵押借款合同一份，证明原告与第三人发生的借贷抵押的法律关系，抵押借款合同中约定了”本合同至本合同项下的贷款本息等全部清偿后终止”；2.预购商品房抵押申请审批表一份，证明案涉房屋办理了预抵押登记，第三人对涉案房屋享有优先受偿权；3.个人委托贷款划拨资金通知书、大连市住房公积金贷款划转凭证（借据）一份，证明第三人已经按照个人住房抵押借款合同的约定履行了放款义务；4.提前全部还款试算一份，证明暂计算至2017年12月19日提前全部还清借款本息等所应承担的费用，其中原告已还本金、利息、罚息共计70522.64元，尚欠本金219130.29元，利息12897.01元、罚息1008.44元；5.个人住房政策性贷款合作协议一份，证明被告应对第三人向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。原告及第三人对上述证据均没有异议，本院对上述证据经审查予以认定。结合上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2012年4月13日，原、被告签订合同编号为WHT201200XXX号商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区XXX房屋，总房款为342892元。首付款92892元已于2012年4月13日支付。贷款25万元，原告在第三人以公积金贷款方式支付给被告；被告应在2013年3月31日前将经建设单位验收合格并取得竣工验收报告的商品房交付给原告使用；被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，并按原告累计已付款的3%向买受人支付违约金。原、被告又于同日签订合同补充协议，被告逾期交房超过180日的，原告未在第181日起七日内提出书面解除合同要求的，视为原告同意延期直至房屋交付为止。被告至今未交付案涉房屋。2012年4月28日，原告与第三人签订个人住房抵押借款合同，约定借款人贷款25万元，用于购买案涉房屋，并以案涉房屋抵押。第三人将25万元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。截至2017年12月19日，原告已还本金、利息、罚息共计70522.64元，尚欠本金219130.29元，利息12897.01元、罚息1008.44元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，致使原告无法实现合同目的，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告签订的合同补充协议系格式条款，免除了被告的主要责任，排除原告的主要权利，因此该条款无效。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告为购买案涉房屋与第三人签订抵押借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋办理的是预抵押登记，原告未取得房屋产权证书，未办理房屋抵押登记，第三人对此房不享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨文广与被告大连安广房地产开发有限公司于2012年4月13日签订的合同编号为WHT201200XXX号《商品房买卖合同》；二、被告大连安广房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨文广购房首付款92892元；三、被告大连安广房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨文广支付违约金10286.76元；四、解除原告杨文广与第三人大连市住房公积金管理中心于2012年4月28日签订的合同编号为08201200XXX号《个人住房抵押借款合同》；五、被告大连安广房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告杨文广截至2017年12月19日已向第三人大连市住房公积金管理中心偿还的贷款本息70522.64元；六、被告大连安广房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还原告杨文广贷款本金219130.29元，并按照原告杨文广与第三人大连市住房公积金管理中心签订的《个人住房抵押借款合同》约定的标准承担利息、违约金、罚息；七、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，案涉房屋所有权归被告大连安广房地产开发有限公司所有，原告杨文广、第三人大连市住房公积金管理中心协助大连安广房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续；八、驳回第三人大连市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4223元，公告费690元，由被告大连安广房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长侯德强审判员王正强审判员王叶辉二○一八年一月八日书记员刘晓微附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。