上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初53827号原告：上海雄航物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：唐才龙，董事长。委托诉讼代理人：张磊，上海小城(苏州)律师事务所。委托诉讼代理人：陈骥，上海小城(苏州)律师事务所。被告：平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人：杨华，分行行长。委托诉讼代理人：何妍妍，上海市民生律师事务所。原告上海雄航物业管理有限公司(以下简称雄航公司)与被告平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行上海分行)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序，本院于2016年10月13日公开开庭进行了审理，原告雄航公司的委托诉讼代理人张磊、被告平安银行上海分行的委托诉讼代理人何妍妍到庭参加诉讼请。本案现已审理终结。原告雄航公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院对上海市松江区九干路XXX号1-14，16-21幢房屋(以下简称系争房屋)带租约拍卖；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与上海丽德置业有限公司(以下简称丽德公司)强制执行一案，原告提出了执行异议，请求法院对系争房屋带租约拍卖。法院于2016年7月12日作出了(2016)沪0115执异164号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。2013年起，原告开始向丽德公司租赁系争房屋，并实际占有、使用系争房屋。2014年3月1日，原告与丽德公司签订《租赁合同》一份，确认由原告向丽德公司承租系争房屋。合同约定租期为20年。2013年9月3日，系争房屋办理了抵押登记。原告的租赁权早于被告的抵押权。现租赁权尚未到期，系争房屋由原告之外的第三方实际占有。为维护原告合法权益，请求法院对系争房屋带租约拍卖。被告平安银行上海分行辩称，不同意原告的诉讼请求。被告享有的抵押权登记在先，原告主张的租赁关系在后。关于租金支付，根据原告签订的租赁合同，约定租期是20年，租金是人民币(以下币种相同)3.50亿元，其中3亿元租金是用于抵偿借款，但是借款是否实际存在，没有证据可以证明。合同约定的租金标准，远低于市场价，原告作为二房东，没有获利的可能性，不符合交易习惯。原告本应支付给丽德公司的租金，实际并未支付，而是转交给了丽德公司的债权人，这种交易模式不符合常理，如果需要用租金抵债，可以直接收取租金来偿还债权人。本案系争房屋查封的日期是2014年3月5日，原告载明的签约日期是2014年3月1日，不仅晚于抵押权设立时间，还晚于被告另案起诉的时间。丽德公司在出租给原告之前，早已把房屋都出租了，租金高于出租给原告的标准。本案原告从未真正占有过系争房屋。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记在被执行人丽德公司名下。申请执行人(即本案被告平安银行上海分行)于2013年9月3日取得对系争房屋的抵押权。2014年3月6日，本院依法查封了系争房屋。2014年7月22日，本院依法作出(2014)浦民六(商)初字第236号民事判决书。判令：“一、被告上海晨氏贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告平安银行股份有限公司上海分行贷款本金40,000,000元；二、被告上海晨氏贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司上海分行截至2013年12月24日的利息755,333.33元、逾期利息5,177.94元，以及自2013年12月25日起至实际清偿之日止的利息及逾期利息(利率及计算方式按照原告与被告上海晨氏贸易有限公司签订的《贷款合同》的约定计算)；三、被告上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青对被告上海晨氏贸易有限公司的上述第一、第二项判决义务承担连带保证责任，被告上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青履行连带保证责任后，有权向被告上海晨氏贸易有限公司追偿；四、如被告上海晨氏贸易有限公司届期未履行上述第一、第二项判决义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告上海丽德置业有限公司协议，以其所有的坐落于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号1-14幢、16-21幢房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额40,000,000元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告上海丽德置业有限公司所有，不足部分由被告上海晨氏贸易有限公司继续清偿。案件受理费245,602元，财产保全费5,000元，公告费610元，三项共计251，212元，由被告上海晨氏贸易有限公司、上海游沪实业有限公司、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈国强、郑玉燕、游土熙、吴怀花、暨培青、上海丽德置业有限公司共同负担。”案件生效后，平安银行上海分行向本院申请强制执行。后雄航公司(即本案原告)以案外人身份提出了执行异议申请，请求法院对系争房屋带租约拍卖。2016年7月12日，法院作出(2016)沪0115执异164号执行裁定书，裁定驳回了雄航公司的执行异议。审理中，雄航公司向本院提供其与丽德公司于2014年3月1日签订的《租赁合同》一份，合同载明丽德公司将系争房屋出租给雄航公司，租期20年，自2014年3月1日起至2034年2月28日止，总租金为353,100,773元。鉴于丽德公司为他人借款提供了连带担保，借款到期未还，丽德公司须为借款人向债权人代偿本金及利息共计300,089,534元，经协商一致，上述借款的本金及利息从雄航公司支付给丽德公司的总租金中扣除(即由雄航公司代丽德公司支付给债权人)。余下租金53,011,239元，雄航公司应于2024年2月28日之前付清。平安银行上海分行对雄航公司提供的上述证据，不予认可。本案审理中，雄航公司表示确实没有实际直接进场占有过系争房屋，目前实际使用系争房屋的是诸多小租户；认可签订租赁合同时，丽德公司已经将系争房屋全部出租给他人。以上事实，由经庭审质证的执行裁定书、租赁合同等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。首先，平安银行上海分行对系争房屋享有的抵押权于2013年9月3日登记设立，雄航公司的《租赁合同》载明于2014年3月1日签订。抵押权是公示信息，雄航公司作为商事主体，理应尽到合理的注意义务。其次，雄航公司没有证据证明占有系争房屋的时间早于抵押权登记的时间，也没有证据证明其与丽德公司建立租赁关系的时间早于已经登记的抵押权(2013年9月3日)。雄航公司也承认并未实际直接进场占有系争房屋。综上，雄航公司主张的租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告上海雄航物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告上海雄航物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨立转人民陪审员  高天明人民陪审员  顾开仪二〇一七年一月二十五日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。