山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终382号上诉人（原审被告）：潍坊浩宇世纪房地产开发有限公司，住所地：高密市贵宾首府6楼0618房间，统一社会信用代码：91370785778403353U。法定代表人：彭晓丰，总经理。委托诉讼代理人：王晓峰，山东求是和信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷秀明，男，1957年11月7日出生，汉族，住高密市。上诉人潍坊浩宇世纪房地产开发有限公司（以下简称浩宇房地产公司）因与被上诉人殷秀明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2015）高法民初字第2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人浩宇房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一审判决适用法律错误，依法应予改判。本案拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁安置形成的拆迁安置补偿协议，不属于商品房买卖合同，拆迁人基于拆迁安置补偿协议向被拆迁人交付房屋不属于商品房买卖，不适用商品房买卖司法解释的规定。从《民事案件案由规定》看，本案也不应适用商品房买卖司法解释。商品房销售/预售合同纠纷属于房屋买卖合同纠纷项下的第四级案由，而房屋拆迁安置补偿合同纠纷与房屋买卖合同纠纷并列，案由不同决定了案件审理所适用的法律不同。我国《城市房屋拆迁管理条例》对拆迁安置补偿协议作出了明确的规定，本案应当适用该拆迁条例。被上诉人殷秀明未提交答辩意见。被上诉人殷秀明向一审法院起诉称，2009年8月21日，双方当事人签订房屋拆迁补偿协议书，由殷秀明购买浩宇房地产公司和家园小区营业房两套（180平方米），并于2013年3月31日交付使用。殷秀明曾多次要求浩宇房地产公司协助办理房产证明均遭到拒绝，后经殷秀明多次催促浩宇房地产公司才于2015年3月26日出具了相关手续证明。在办理过程中，由于浩宇房地产公司原因，建设局拒绝办理。按照有关法律规定房屋交付使用后，应当在90日内办理房产权属证，而浩宇房地产公司2013年3月交付房屋一直拖延至2015年5月19号方才办理完毕，逾期2年之久。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，浩宇房地产公司应承担违约责任并赔偿殷秀明经济损失。请求法院依法判令浩宇房地产公司合同违约，赔偿殷秀明经济损失78000元。一审法院认定事实：2009年8月21日，殷秀明作为被拆迁人（乙方）与浩宇房地产公司作为拆迁人（甲方）签订拆迁补偿安置协议书一份，内容为：因昌安大道综合改造工程需要，甲方需拆除乙方房屋，根据城市房屋拆迁法规、政策和高政发（2007）52号文件规定，经房地产评估机构评估，甲乙双方就房屋拆迁补偿安置自愿达成如下协议：第一条，被拆迁房屋现状：被拆迁房屋坐落昌安大道东、创业街北、天坛路西，详见《房地产评估报告》。第二条，房屋拆迁补偿总金额：由土地补偿、房屋补偿（评估确定）、附属物补偿以及搬家费、租赁费组成，其计算办法按照高政法（2007）52号文件规定核定；租赁费的核算暂以过渡期18个月（每月5元／㎡）为准核算，回迁安置时据实结算。第三条，土地面积381.15㎡，土地补偿228690元；被拆除房屋面积268.92㎡（按市房屋认定小组认定面积为准），补偿费415648元；附属物补偿费23459元；搬家费1000元；赁房费24203元。共计补偿金额693000元。第六条，乙方必须在2009年8月27日前将原住房拆除，由甲方办理房屋注销手续。双方约定的其他事项为：乙方购买营业房贰套（约180平方米），按每平方米2800元计算，营业房沿创业街朝南在小区门口西侧，房屋拆迁后支取补偿款189000元正。2013年3月31日（注：2012年属笔误）殷秀明作为乙方与浩宇房地产公司作为甲方又签订《关于解决营业房安置问题的调解协议》，约定：乙方为我市两街三路综合改造南关居委会世纪华城片区被拆迁户，2009年8月甲乙双方签定了营业房安置协议，由甲方为乙方在世纪华城和家园一号楼安置营业房贰套约180平方米，2012年10月该工程竣工验收，达到安置条件，但甲方为乙方安置的营业房约定面积与实际面积有差距，实际面积157.48平方米，不足面积22.52平方米，经密水街办、南关居委会多次调解，甲乙双方友好协商，自愿达成协议如下：1、不足面积由甲方给予乙方每平方米退还2800元人民币，余外每平方米再补偿8200元人民币。2、甲方给乙方租赁费结算到2013年3月底。3、签定协议二日内，乙方到甲方处办理结算接房手续、结算时按实际面积157.48平方米办理结算，结算办法与其他安置户采取同等办法。结算同时，甲方将因面积不足给乙方的补偿款一次性给乙方结清。4、此协议是解决双方牵涉安置房屋问题的最终协议，双方必需严格遵守该协议，如有违约，视为违约方自动放弃权利。上述协议签订后，浩宇房地产公司便于当日将殷秀明购买的房屋交付殷秀明，具体为1幢8号营业房，面积157.48平方米。2015年3月26日，浩宇房地产公司为殷秀明出具了购房款发票440944元。2015年5月14日高密市地方税务局为殷秀明出具了《城镇房屋拆迁回迁减免契税的证明》：殷秀明因房屋被征收重新购置世纪华城.家和园1幢8号营业房，成交价款440944元，征收补偿款440944元，成交价款超过补偿价款0元，应缴纳税款0元，应免征契税13228.32元。2015年5月19日，高密市住房和城乡建设局为殷秀明办理了房权证，房权证号：鲁潍房权证高密市字第××号。浩宇房地产公司主张涉案房屋未及时办理房权证的原因有多方面，一是房屋属回迁房，不同于一般的商品房买卖。二是浩宇房地产公司开发的世纪华城和家园的房产因所涉案件被法院查封，无法办理产权登记。另外浩宇房地产公司提交2008年10月25日高密市密水街道南关居委会与浩宇房地产公司签订的安置协议书，协议书中注明浩宇房地产公司系拆迁人，南关居委会只是协助拆迁，并保证拆迁户利益等，在协议书的尾部注明有房屋回迁价格：住宅2030元／㎡；商业2800元／㎡（沿创业街），3000元／㎡（沿昌安大道）；储藏室950元／㎡等内容，以证明回迁价格不是浩宇房地产公司单方决定。上述事实，有房屋拆迁补偿安置协议书、城镇房屋拆迁回迁减免契税证明、购房发票、关于解决营业房安置问题的调解协议、通知，被告提交的安置协议书及当事人陈述等证据在案为证。一审法院认为，浩宇房地产公司作为拆迁人与殷秀明作为被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议书及关于解决营业房安置问题的调解协议，上述协议是协议各方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方均应按协议约定履行义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该规定并未将拆迁安置所调换或购置房屋而订立的房屋买卖合同排除在外，同时该解释第七条、第八条明确规定了拆迁安置房屋的优先取得权，因此对浩宇房地产公司辩称，拆迁安置房屋不适用上述司法解释的意见不予采信。在买卖合同未约定办理房屋所有权登记的期限时，应参照上述司法解释第十八条的规定处理。该条款规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋，自房屋交付使用之日起90日办理，超出此期限可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。殷秀明主张按8厘计算经济损失70560元，不超出上述标准，予以支持。殷秀明要求浩宇房地产公司支付误工损失7440元无法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条的规定，判决如下：潍坊浩宇世纪房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付殷秀明延期办理房权证书违约金70560元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由殷秀明负担186元、潍坊浩宇世纪房地产开发有限公司负担1564元。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人在将涉案房屋交付给被上诉人使用后，房屋产权证应当在合理期限内办理到位。因双方未约定办理房屋所有权登记的时限，一审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，确认涉案房屋属于逾期办理产权证并无不当，本院予以支持。关于逾期办理产权证责任的承担问题，在涉案房屋交付后，上诉人应在合理期限内将需由其提供的相关资料报房地产管理部门备案，但上诉人并未提交证据证实在合理期间内履行了上述义务，故其应承担逾期办理房产证的违约责任。上诉人虽主张逾期办证有多种因素，不应支付逾期办证违约金，但并未提交证据证实系被上诉人原因所致，对上诉人该项主张，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条均对合同履行中的违约问题作出了规定，因双方当事人并未约定迟延办证的违约金数额和计算方法，一审参照相关司法解释予以处理并无不妥，亦符合第八次全国法院民商事工作会议精神，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由上诉人潍坊浩宇世纪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 斌代理审判员  高艳丽代理审判员  张锡辉二〇一七年一月五日书 记 员  郑 伟