江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初10594号原告：南京星展置业投资有限公司，住南京市秦淮区光华路156号。法定代表人：成迎朝，总经理。委托诉讼代理人：沈宇偲，江苏君赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：金炯，江苏君赞律师事务所律师。被告：孙桂权，男，1974年6月1日出生，汉族，住南京市玄武区。原告南京星展置业投资有限公司（以下简称星展公司）与被告孙桂权房屋租赁合同纠纷一案，原告星展公司于2016年11月1日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由审判员凌沙沙适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星展公司的委托诉讼代理人沈宇偲，被告孙桂权经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告星展公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2015年12月23日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月30日解除；2.被告立即向原告支付拖欠的房租46700元（2016年3月4日至2016年8月29日期间尚欠的房租3万元及2016年8月30日至2016年9月30日期间的房租16700元）、水电费16897元（2016年8月29日前的14380元及8月份产生的2517元）、违约金8万元（已扣除2万元保证金）、律师费8600元。事实和理由：原、被告双方于2015年12月23日签署《房屋租赁合同》，约定：由被告承租原告位于南京市光华路156号“星展大厦”一幢二层约492平方米的房屋（以下简称诉争房屋）用于经营饭店；租赁期限为5年，自2016年3月1日至2021年2月28日止，免租期为68天，自2015年12月23日至2016年2月28日止；第一年的年租金为20万元（不含税），支付方式为每半年支付一次并提前一个月支付。该合同签订后，原告按约将房屋交付给被告并办理交接手续，被告也支付2万元的履约保证金。按合同约定，被告应于2016年2月1日前支付2016年3月1日至2016年8月31日期间的租金10万元，但被告却一直到2016年4月29日才向原告支付5万元租金，后经原告多次催付，被告于2016年6月17日向原告支付了2万元租金。由于被告长期未将租金结清，双方协商后签订《协议书》，被告承诺于2016年9月30日前按合同约定及实际产生的水电费一次性支付给原告，否则视为被告提前解约并由被告承担违约金。但被告仍未按约定履行，原告向被告送达催告函，告知合同于2016年9月30日解除，并限期向原告结清合同解除应支付的相关款项，被告本人虽然于2016年10月8日签收该催告函，但至今未向原告履行付款义务。合同约定被告拖欠租金，原告有权要求被告支付违约金10万元。因合同约定履行保证金优先抵扣违约金，故被告还应支付违约金8万元。合同亦约定原告主张权利而产生的费用由被告承担，包括诉讼费、律师费。为维护自身的合法权益，原告特依法提起诉讼，请求判如所请。被告孙桂权辩称，被告想继续租赁，原告之前答应撤诉，申请法院降低违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体为：原告系诉争房屋产权人。2015年12月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方，租期期限为5年，自2016年3月1日起至2021年2月28日止；免租期68天，自2015年12月23日起至2016年2月28日止；2016年3月1日至2017年2月28日年租金20万元；按每半年支付一次并提前一个月支付；乙方向甲方支付20000元作为履约保证金；若乙方逾期支付房屋租金，乙方除交清费用外，乙方还应承担拖欠租金每日1%违约金，若拖欠租金达30日时，甲方有权单方解除合同，乙方并按合同年租金的50%向甲方支付赔偿金（带有惩罚性质），甲方所收的履约保证金优先抵作赔偿金，若因此导致甲方主张权利而产生的费用由乙方承担，包括但不限于预期收益、诉讼费、律师费等，由此造成的一切后果由乙方自行承担。该合同签订后，被告支付20000元履约保证金。2016年4月29日，被告支付租金5万元。2016年6月17日，被告支付租金2万元。2017年1月，被告支付租金2万。2016年8月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：截止2016年8月29日乙方已拖欠房租30000元、水电费14380元，下半年房租100000元，合计144380元；鉴于乙方需时间处理合作纠纷，承诺于2016年9月30日前将上述费用一次性支付给甲方，否则乙方支付甲方已拖欠房租30000元、水电费14380元和2016年8月30日至2016年9月30日房租16700元及8月份水电费，乙方便无条件撤场，就此双方签订协议：1、乙方应在2016年9月30日前将上述所有承诺款项一次性支付给甲方，否则双方于2015年12月23日签订的《房屋租赁合同》视为乙方单方提前解约，合同即行终止，乙方即将该房屋和添加的所有物品无偿交给甲方，添附物归甲方所有，甲方即重新对外招租；根据双方的合同，乙方提前解约，应支付甲方赔偿金590000元，甲方保留通过诉讼的途径主张权利。2016年10月1日，原告向被告发出《催告函》，载明：约定的合同解除条件已成就，贵我双方的租赁合同已于2016年9月30日按约解除，被告拖欠8月份水电费2517元，限被告于收到本函之日起三日内付清款项。2016年10月31日，原告与江苏君赞律师事务所签订《委托代理合同》，约定：原告委托江苏君赞律师事务所沈宇偲、金炯担任原告与被告的房屋租赁合同纠纷案的代理人；原告支付8600元代理费。后原告支付律师费8600元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。该合同约定每半年支付一次并提前一个月支付，被告拖欠房租，协议书中约定若被告未在2016年9月30日前将房租及水电费支付给原告，《房屋租赁合同》视为原告单方提前解约，合同即行终止，被告在签订协议书后仍未按约定支付截止到2016年9月30日的房租46700元以及水电费14380元，故对于原告要求确认合同于2016年9月30日解除的诉讼请求，本院予以支持。因被告于2017年1月支付2万元，截止到2016年9月30日租金，被告尚欠26700元，因原告提供的证据不能证明8月份水电费为2517元，故被告应支付水电费14380元。关于违约金，鉴于被告申请降低违约金，考虑到双方的履行情况，本院酌定被告支付违约金2万元。因被告已支付2万元履约保证金，两者相冲抵。合同约定被告违约，原告有权要求被告支付律师费8600元，故对于原告要求被告支付律师费8600元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告南京星展置业投资有限公司与被告孙桂权于2015年12月23日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月30日解除。二、被告孙桂权于本判决生效之日起十日内向原告南京星展置业投资有限公司支付房租26700元（截止到2016年9月30日）以及水电费14380元（截止到2016年8月29日）。三、被告孙桂权于本判决生效之日起十日内向原告南京星展置业投资有限公司支付违约金2万元（与履约保证金2万元相抵扣）以及律师费8600元。四、驳回原告南京星展置业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1672元，由原告南京星展置业投资有限公司负担836元，被告孙桂权负担836元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 员  凌沙沙二〇一七年一月二十二日见习书记员  徐雪涵