宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终2598号上诉人（原审被告）：陈学琴，女，1983年11月5日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：张蒨，宁夏永合律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：马雪峰，男，1976年1月8日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市。原审第三人：张宝宁，男，1977年4月7日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。原审第三人：胡瑞贤，女，1979年6月18日出生，汉族，无业，住址同上。委托诉讼代理人张宝宁，男，1977年4月7日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川，系原审第三人胡瑞贤之夫。上诉人陈学琴因与被上诉人马雪峰及原审第三人张宝宁、胡瑞贤执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初3590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈学琴上诉请求：1、撤销一审判决；2、恢复对永宁县杨和镇北苑小区1号楼17号营业房及杨和镇永泰家园A区31号楼4号营业房的保全措施；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定涉案营业房的实际权利人有误，涉案营业房的实际权利人为原审第三人张宝宁和胡瑞贤。一、根据《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，涉案房屋现登记在原审第三人张宝宁名下，故原审第三人张宝宁是涉案房屋的权利人。二、银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104财保24号之一民事裁定书明确记载”承租人李楠楠、方淑萍陈述其未与复议人马雪峰（被上诉人）签订过租赁合同亦不认识复议人马雪峰。”被上诉人伪造租赁合同，以达到自己实际占有该房屋的证明目的。承租人李楠楠、方淑萍2017年房租仍支付于原房东即原审第三人张宝宁。以上证实被上诉人未合法占有涉案房屋。三、被上诉人未办理过户登记非因一审法院的财产保全行为。是因为被上诉人与原审第三人因房屋价款发生争议，原审第三人申请暂停房屋过户手续的办理，不能视为被上诉人已支付了全部房屋转让款。四、一审判决适用法律错误。同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个条件，才能排除法院的强制执行，诉前保全亦是法院执行行为之一。一审判决说明参照此规定，但却在被上诉人不满足第二十八条第2、4条的规定的情况下，以买卖不破租赁为由判决涉案房屋归被上诉人所有，是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误。马雪峰辩称，被上诉人与原审第三人就涉案营业房签订了买卖合同并公证，被上诉人已付清转让款。双方约定2017年1月4日交付，在公证询问笔录上，也对房屋的付款及交付日期予以了确定。因原审第三人在转让前已将涉案营业房出租他人，根据买卖不破租赁原则，租赁合同应当继续履行。但被上诉人可以依据房屋转让合同行使出租方的权利，故视为其已合法占有涉案营业房。涉案营业房变更登记已进入核准登记阶段，因法院财产保全，客观上无法办理过户登记，非因被上诉人自身原因所致。本案系案外人基于实体权利对被保全财产提起执行异议，并非执行程序的执行异议，故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且被上诉人就涉案营业房的受让亦符合上述规定的条件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法院准确。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人张宝宁、胡瑞贤述称，刚开始被上诉人是不要房屋的，经协商，被上诉人同意以房屋抵顶欠款，房屋抵顶给被上诉人的时候没有保全。被上诉人伪造证据，采取欺诈手段，违背双方之前的约定，导致无法过户，违约责任在被上诉人。一审认定事实错误，涉案营业房应属原审第三人所有。马雪峰向一审法院起诉请求：一、停止对永宁县杨和镇永泰家苑A区31-4号和永宁县杨和镇北苑小区1-17号房屋的保全，并解除查封；二、确认上述两处房产为原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月23日张宝宁向马雪峰出具借款金额490000元、保证2016年5月20日还款的《借条》，同时出具《承诺书》，载明张宝宁总计欠马雪峰本金490000元，2016年6月23日前偿还300000元，剩余190000元双方再协商归还时间，张宝宁以宝湖湾29-2-1301室房屋作为保证还款的凭证，房屋市值约1700000元。2017年1月4日马雪峰与张宝宁、胡瑞贤签订两份《房地产转让合同》，约定张宝宁、胡瑞贤将其所有的××县号营业房，分别以600000元、400000元的价格转让马雪峰，交易税费由马雪峰承担，房款当日转账支付；房屋当日交付，因不可抗力等因素逾期交房的，则交付时间可据实延长。上述合同双方还对其他事项进行了约定。同日，永宁县公证处对上述合同进行了公证，并出具[2017]永证字第22、23号《公证书》。同日，马雪峰偿还张宝宁银行贷款800000元及利息2030元，张宝宁向马雪峰出具收到800000元的收条，并另外出具收到490000元房款的收条，该收条备注中载明以前所称所有借条作废。马雪峰偿还张宝宁贷款利息2030元，张宝宁随后还给马雪峰2000元。2017年1月5日马雪峰向永宁县地方税务局缴纳了上述两套营业房的印花税、契税等税费。2017年1月6日马雪峰向永宁县不动产登记受理处，申请办理上述两套营业房的不动产转移登记，该处受理后向马雪峰发出二份《永宁县不动产登记受理通知书》，但此后张宝宁以买卖双方存在争议为由要求中止变更登记。上述营业房在双方交易前张宝宁已出租他人，租赁期限尚未届满。2017年1月11日陈学琴向法院提出诉前财产保全申请，法院审查后于2017年1月13日作出（2017）宁0104财保24号民事裁定书，裁定冻结张宝宁、胡瑞贤名下价值1900000元的财产，期限三年。同日，法院向永宁县不动产登记事务中心发出（2017）宁0104财保24号之二协助执行通知书，冻结张宝宁名下位于××县号房屋产权（产权证号201350**）及国有土地使用权，期限为三年；冻结张宝宁名下位于××县号房屋产权（产权证号201350**）及国有土地使用权，期限为三年。陈学琴（原告）与张宝宁、胡瑞贤（被告）民间借贷纠纷一案，法院于2017年2月8日受理后，于2017年3月8日作出（2017）宁0104民初1437号民事调解书，调解协议如下：一、张宝宁、胡瑞贤向陈学琴偿还借款1390000元及自出借之日至2017年1月10日止的利息442790.15元，共计1832790.15元，于2017年3月20日前偿还100000元，于2017年5月1日前偿还300000元，于2017年8月1日前偿还500000元，下剩932790.15元于2017年12月30日前偿还；如逾期支付上述任意一笔借款及利息，陈学琴有权对未付款项申请人民法院强制执行，且张宝宁、胡瑞贤需另向陈学琴以未付借款为本金按照年利率24%支付2017年1月11日至借款实际付清之日止的利息；二、案件受理费21296元，减半收取计10648元，诉讼保全费5000元，共计15648元由张宝宁、胡瑞贤承担。2017年1月马雪峰在永宁县不动产登记受理处要求领取产权证时，得知受让的营业房产权被冻结，对此，马雪峰向法院提出保全异议，法院审查后作出（2017）宁0104财保24号之一民事裁定书，裁定驳回异议，马雪峰不服该裁定，在法定期间内提起执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人基于实体权利对被保全财产提出异议而提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：”人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”根据上述规定，涉案营业房在法院保全时，其实体权利人是否是马雪峰，是确定保全异议能否成立的认定标准。房屋买卖中买受人的主要义务是支付对价，付清转让款买受人即享有相应的权利。本案中马雪峰已付清合同约定的转让款，其已履行合同主要义务，应是涉案营业房的实际权利人。马雪峰与张宝宁、胡瑞贤签订了涉案营业房的书面买卖合同并进行了公证；涉案营业房转让款双方约定共计1000000元，此款马雪峰已付清；涉案营业房双方约定2017年1月4日交付，因张宝宁在转让前已将营业房出租他人，根据买卖不破租赁原则，租赁合同应当继续履行，但马雪峰可以依据房屋转让合同行使出租方的权利，故视为其已合法占有涉案营业房；涉案营业房变更登记已进入核准登记阶段，但因法院财产保全，马雪峰客观上已无法办理过户登记，非因其自身原因所致。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时满足上述规定中的四个要件。本案系诉前保全，案外人基于实体权利对被保全财产提出异议而提起的执行异议之诉，非执行程序案外人提出异议而提起的执行异议之诉，故参照上述规定。即使按照上述规定，马雪峰就涉案营业房受让亦符合规定中的所有要件。综上，涉案营业房在法院保全时，马雪峰系房产的实际权利人，故法院对其停止对涉案营业房保全的诉请予以支持，并确认涉案营业房归其所有。本案作为执行异议之诉案件，是对执行行为的正当性、合法性进行审查，并作出实体裁决，不涉及撤销或改变具体执行措施，故对马雪峰解除涉案营业房查封的诉请不予支持。涉案营业房的解除查封，马雪峰可在本判决生效后向执行机构申请。马雪峰与张宝宁、胡瑞贤签订的《房地产转让合同》，双方在履行合同过程中出现的纠纷，超出执行异议之诉审理范围的部分，可另案诉讼解决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款规定，判决：一、不得执行永宁县杨和镇北苑小区1号楼17号营业房和杨和镇永泰家园A区31号楼4号营业房；二、确认永宁县杨和镇北苑小区1号楼17号营业房和杨和镇永泰家园A区31号楼4号营业房归原告马雪峰所有；三、驳回原告马雪峰的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告陈学琴负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，涉案营业房被法院财产保全之前，被上诉人马雪峰已与原审第三人张宝宁签订合法有效的书面房屋买卖合同，且已按照合同约定支付了全部价款。涉案营业房的变更登记已被不动产登记管理部门受理，无法继续办理变更登记，非因被上诉人自身的原因。涉案房屋在转让前，原审第三人已将营业房出租，被上诉人无法与原审第三人办理一般意义上的房屋交接手续即交付房屋钥匙等，但根据原审第三人与被上诉人签订的《房地产转让合同》，双方均一致确认涉案营业房已于合同签订当日交付。且根据买卖不破租赁原则，被上诉人可依据《房地产转让合同》行使出租方的权利。一审判决认定被上诉人在法院查封前已合法占有涉案营业房，并无不当。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以确认被上诉人对涉案营业房享有实体权利且该权利能够排除强制执行。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈雪琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘煜姗审 判 员  宁 丽代理审判员  郭燕荣二〇一八年一月八日书 记 员  樊新巧附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。