山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0105民初2884号原告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市槐荫区济兖路462号218房间。法定代表人：金成发，总经理。委托诉讼代理人：白树彬，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云，山东辰静律师事务所律师。被告：官某某，男，1979年9月3日出生，汉族，无业，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：韩宪亮，山东高信律师事务所律师。被告：刘某某，女，1984年11月25日出生，汉族，无业，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：张海军，山东诚信人律师事务所律师。原告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地地产）与被告官某某、被告刘某某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2016年8月23日公开开庭进行审理。原告绿地地产的委托诉讼代理人白树彬、张云，被告官某某的委托代理人韩宪亮，被告刘某某及其委托代理人张海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地地产向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令两被告支付原告为其代偿的借款20465.68元及补偿金1384元；3、判令两被告支付违约金64068元；4、判令两被告支付律师费27127元；5、判令两被告办理合同备案撤销手续；6、判令两被告将房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担，将房屋交还原告。事实和理由：2013年9月28日，原告与两被告签订《济南市商品房买卖合同》，约定：两被告购买原告开发建设的绿地国际花都XXXX房屋，总房款：640680元。两被告支付首付款480680元，其余160000元向上海浦东发展银行股份有限公司济南分行申请按揭贷款。因两被告未按约偿还贷款，原告代两被告向银行履行了部分还款义务，并于2015年11月19日向两被告邮寄告知函要求两被告返还原告代偿款及补偿金，但两被告未履行还款义务。被告官某某辩称，原告将相应的数额计算后将剩余首付款返还主贷人即可，因此同意原告的诉讼请求。被告刘某某辩称，1、同意解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》，因此对原告起诉要求被告支付代偿借款及补偿金，办理合同备案撤销手续，房屋恢复至交付时原状并撤销涉案房屋设定的权利负担的诉讼请求没有意义；2、原告计算的违约金金额过高，要求依法予以调整；3、对原告律师费用的诉讼请求不予认可，亦不同意支付。经审理查明，被告官某某与被告刘某某原系夫妻关系。2013年9月28日，两被告（乙方）与原告（甲方）绿地地产签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：销售（字）20138071862；约定：被告官某某、被告刘某某购买原告绿地地产开发的位于济南市槐荫区腊山以南、党杨路东侧的绿地国际花都A2地块7号楼X单元X号房屋一套，房屋建筑面积109.42平方米，单价为每平方米5855.237元，总价款640680元。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、同时适用本合同附件五《合同补充协议》。合同附件五《合同补充协议》第二条第4项约定：（1）……；（2）乙方未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（3）乙方没有按本项第（2）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。第十条合同解除约定，1、……2、如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额10%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、交于附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续。如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。本条规定如与本合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”的规定有矛盾，以本条规定为准。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告官某某、被告刘某某应配合原告绿地地产办理相关撤销手续。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，两被告向原告绿地地产支付首付款480680元，分别为2013年8月31日10000元、2013年9月28日351680元、2013年9月3日119000元，其余160000元在上海浦东发展银行股份有限公司济南分行申请按揭贷款，并签订《个人购房担保借款合同》，贷款期限自2014年1月14日至2024年1月13日，原告绿地地产为该笔贷款的承担阶段性连带保证责任。原告绿地地产收到上述购房款后，仅向被告官某某、被告刘某某出具相应收据，并未开具销售不动产统一发票。自2015年6月20日后，两被告未按约定履行还款义务。原告绿地地产代两被告偿还借款，分别为2015年10月30日6839.16元，2015年12月31日3501.18元，2016年3月28日5087.63元，2016年6月29日5037.71元，共计20465.68元。另查明：原告绿地地产陈述涉案房屋未办理相应的产权登记手续，亦未交付被告官某某、被告刘某某使用。原告绿地地产还陈述，涉案房屋已在房屋产权登记部门办理了房屋预售网签备案手续，但并未办理产权抵押登记手续。还查明：2016年5月3日，原告绿地地产与山东辰静律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，约定：山东辰静律师事务所为原告绿地地产在包括被告官某某、被告刘某某等四个案件中担任其委托诉讼代理人，提供法律服务。2016年7月20日，原告绿地地产向山东辰静律师事务所转款13600元，山东辰静律师事务所为其开具了相应的增值税发票。庭审中，被告官某某、被告刘某某同意解除其与原告绿地地产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。上述事实有原、被告提交的证据，及其庭审陈述为证，足以认定。本院认为，原告绿地地产与被告官某某、被告刘某某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。一、关于原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除的问题。现原告绿地地产请求判令解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，而被告官某某、被告刘某某同意原告的上述诉讼请求，因此，原告绿地地产请求判令解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。二、关于被告官某某、被告刘某某应否向原告绿地地产支付代偿款项及相应补偿金的问题。第一，因被告官某某、被告刘某某未按《个人购房担保借款合同》的约定及时向上海浦东发展银行股份有限公司济南分行偿还借款本金及利息，致使原告绿地地产承担担保责任，为其代偿至2016年6月29日止的银行贷款本金、利息等共计20465.68元，上述款项原告绿地地产有权向被告官某某、被告刘某某进行追偿。因此原告绿地地产请求被告官某某、被告刘某某给付代偿款项20465.68元的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持；第二，涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定，若被告官某某、被告刘某某未及时偿还贷款，应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，本院认为，原告绿地地产代被告官某某、被告刘某某偿还银行贷款，造成其资金被不当占用产生了相应的利息损失，但按照日万分之五计算过分高于原告绿地地产的实际损失，因此补偿金应以实际偿付的金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自垫付之日起计算至实际给付之日止（计算方式：以6839.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月30日起计算至实际给付之日止；以3501.18元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年12月31日起计算至实际给付之日止；以5087.63元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年3月28日起计算至实际给付之日止；以5037.71元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年6月29日起计算至实际给付之日止）。三、关于被告官某某、被告刘某某是否应赔偿原告绿地地产违约金的问题，及数额应如何确定的问题。第一，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，若因被告官某某、被告刘某某的原因导致合同及补充协议解除的，其应向原告绿地地产支付购房款总额10%的违约赔偿金。现被告官某某、被告刘某某未及时按约定偿还银行贷款导致本案所涉合同解除，因此，被告官某某、被告刘某某应赔偿原告绿地地产相应的违约金。第二，关于违约金数额应如何确定的问题。原告绿地地产主张按购房款总额的10%计算违约金，但被告刘某某亦认为上述金额过分高于原告绿地地产的实际损失，因此本院依法调整为按照购房款总额的3%计算（640680×3%），即19220.4元。综上，被告官某某、被告刘某某应赔偿原告绿地地产违约金19220.4元。四、关于被告官某某、被告刘某某是否应给付原告绿地地产律师费用的问题。涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，若因被告官某某、被告刘某某的原因导致合同及补充协议解除的，其应向原告绿地地产支付相应税、费，包括但不限于律师费。原告绿地地产因本案诉讼向山东辰静律师事务所支付律师服务费用13600元，根据上述约定，被告官某某、被告刘某某应给付原告绿地地产律师服务费用13600元。五、被告官某某、被告刘某某应协助原告绿地地产办理房屋预售网签备案手续。现涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除，而涉案房屋在房屋产权登记部门办理了房屋预售网签备案手续，被告官某某、被告刘某某根据约定有义务配合原告绿地地产办理相关撤销手续。因涉案房屋并未实际交付被告官某某、被告刘某某，亦未办理产权登记手续及相关抵押登记手续，原告绿地地产要求将房屋恢复至交付时原状及解除在涉案房屋设定的权利负担的诉讼请求没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告绿地地产（济南）有限公司与被告官某某、被告刘某某于2013年9月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告官某某、被告刘某某本判决生效之日起十日内给付原告绿地地产（济南）有限公司代偿款项20465.68元及相应补偿金（计算方式：以6839.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月30日起计算至实际给付之日止；以3501.18元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年12月31日起计算至实际给付之日止；以5087.63元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年3月28日起计算至实际给付之日止；以5037.71元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年6月29日起计算至实际给付之日止）；三、被告官某某、被告刘某某本判决生效之日起十日内给付原告绿地地产（济南）有限公司违约金19220.4元；四、被告官某某、被告刘某某本判决生效之日起十日内给付原告绿地地产（济南）有限公司律师费用13600元；五、被告官某某、被告刘某某本判决生效之日起十日内协助原告绿地地产（济南）有限公司解除《商品房买卖合同》及《补充协议》项下绿地国际花都A2地块7号楼X单元X号房屋预售网签备案手续；六、驳回原告绿地地产（济南）有限公司其他的诉讼请求。案件受理费10210元，由原告绿地地产（济南）有限公司负担5000元，由被告官某某、被告刘某某负担5210元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  郭 怡审 判 员  田炳美人民陪审员  林常云二〇一七年一月十一日书 记 员  汪 煜