山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终8776号上诉人（原审原告）：青岛市崂山区机关事务管理局。法定代表人：江新云，局长。委托诉讼代理人：吕凡，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王瑞芬。委托诉讼代理人：刘建国，山东新和律师事务所律师。上诉人青岛市崂山区机关事务管理局（以下简称崂山事务局）因与被上诉人王瑞芬房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人崂山事务局的委托诉讼代理人吕凡、被上诉人王瑞芬的委托诉讼代理人刘建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崂山事务局上诉请求：撤销一审判决，改判王瑞芬支付房屋租金35116元，一二审诉讼费用由王瑞芬负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。在没有任何事实、证据支持的情况下，仅凭主观认定是否符合常理推断认定案件事实，导致判决错误。2.崂山事务局主张的租金债权未过诉讼时效，一审法院认定事实错误，证据采用不当，未依法裁判。（1）本案诉讼时效于2015年6月23日中断，诉讼时效从该日应该重新计算，崂山事务局主张的租金债权没有超过诉讼时效。（2）租赁合同所涉及的租金债务属于同一债务分期履行，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，本案未过诉讼时效。王瑞芬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。崂山事务局向一审法院起诉请求：判令王瑞芬支付2012年房租35116元，诉讼费由王瑞芬负担。一审法院认定事实：崂山事务局（出租方）与王瑞芬（承租方）于2010年签订房屋租赁合同（合同未写签约时间），约定崂山事务局将本案租赁房屋租赁给王瑞芬，租赁期限三年，自2010年1月1日至2012年12月31日，合同一年一签，当年有效；租金每年35116元，自合同签订之日起一个月内一次性交纳。后，崂山事务局、王瑞芬双方每年均再签订一次租赁合同，租金每年35116元，租赁合同上均未写明合同签订时间。2010年、2011年房租王瑞芬均依约支付崂山事务局。2012年房屋租赁合同第三条约定房租自合同签订之日起一个月内一次性交纳。崂山事务局主张王瑞芬未支付2012年房租，王瑞芬称已经支付，2012年3月份现金支付，崂山事务局未出具收据，并提供了银行流水，显示2012年3月22日取款50000元用于支付房租。2012年4月6日，崂山事务局给王瑞芬出具证明，内容为证明本案租赁房屋同意分割给青岛市崂山区瑞君源供水站和青岛市崂山区瑞和家商店使用。2012年11月26日，崂山事务局向王瑞芬发出“关于梅岭小区内区政府房产对外出租及物业费收取办法的通知”，主要内容为自2013年开始租赁房屋房租进行了重新评估，要重新签订合同并收取租金，物业费收取标准和收取办法，往年物业费的补交问题等。该通知内并未体现王瑞芬未支付2012年的房租问题。自2013年开始，崂山事务局、王瑞芬就该房屋继续签订合同，王瑞芬继续租赁该房屋使用，王瑞芬已支付了2013年、2014年房租各35738元。崂山事务局提交2015年1月26日、4月3日、6月23日房租催缴通知、腾房通知复印件，其中2015年6月23日腾房通知上有王瑞芬签字，主张崂山事务局向王瑞芬催缴过房租。王瑞芬称不予认可，已经超过诉讼时效。一审法院认为，崂山事务局、王瑞芬双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案焦点是王瑞芬是否支付了2012年的房租。第一，王瑞芬自2010年开始租赁崂山事务局房屋，先签订了2010年至2012年三年的租赁合同，2010年、2011年房租已支付，三年合同到期后，重新评估房租，崂山事务局继续将房屋租赁给王瑞芬，崂山事务局又支付了2013年、2014年房租，且2013年、2014年房租收据上明确写明是2013年、2014年的房租。如果王瑞芬没有支付2012年的房租，按照常理，崂山事务局不应继续将房屋租赁给王瑞芬并收取2013年、2014年的房租，如果继续租赁，王瑞芬支付2013年房租时，应先支付2012年的房租或者应在2013年房租收据上注明欠2012年房租。因此崂山事务局主张王瑞芬尚欠2012年房租但又继续将房屋租赁给王瑞芬、收取2013年的房租并且未注明欠2012年房租，不符合常理，一审法院不予认可。第二，2012年4月6日，崂山事务局给王瑞芬出具证明，同意分割本案租赁房屋给青岛市崂山区瑞君源供水站和青岛市崂山区瑞和家商店使用。2012年11月26日，崂山事务局向王瑞芬发出“关于梅岭小区内区政府房产对外出租及物业费收取办法的通知”，主要内容为要重新签订合同并收取租金、物业费问题等，并未体现王瑞芬未支付2012年的房租问题。如果王瑞芬欠交2012年房租，崂山事务局在2012年给王瑞芬出具的证明及发出的通知上却只字未提欠房租问题，也不符合常理。第三，虽然王瑞芬不能提供支付2012年房租的收据，但王瑞芬解释2012年房租为现金支付，崂山事务局未出具收据，且2012年租赁合同履行完毕至今已三年多、王瑞芬继续租赁该房屋，王瑞芬也提供了当时取款的银行记录，王瑞芬的解释符合常理，一审法院予以采信。综合以上情况分析，不能单纯以王瑞芬不能提供支付房租的收据为由认定王瑞芬未支付2012年房租。另外，从诉讼时效角度来讲，即使王瑞芬未支付崂山事务局2012年房租，从2012年租赁合同约定看，房租自合同签订之日起一个月内一次性交纳，合同应在2012年初签订，崂山事务局2015年12月才起诉，超过一年的诉讼时效。崂山事务局提交的催缴房租的通知最早的是2015年1月26日，也已超过诉讼时效；虽然王瑞芬在2015年6月23日腾房通知上签字，只能证明王瑞芬签收该通知，不能证明王瑞芬对欠交2012年房租的确认。综上，崂山事务局的主张，缺乏事实依据，且超过诉讼时效，一审法院不予支持。判决：驳回青岛市崂山区机关事务管理局的诉讼请求。案件受理费678元，由崂山事务局负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，崂山事务局上诉要求判决王瑞芬缴纳2012年房屋租金的诉讼主张依法不能予以支持。对此本院分析如下：首先，崂山事务局与王瑞芬签订合同，约定王瑞芬支付租赁费承租涉案房屋，租赁合同一年一签当年有效，每年租金于合同签订后一次性缴纳。本案崂山事务局主张的房屋租金并非同一合同项下约定的分期给付之债，崂山事务局要求给付房屋租金的诉讼时效不能自双方最后一次签订租赁合同约定的房屋租金给付之日起算。其次，崂山事务局于2015年6月23日将“腾房通知书”送交王瑞芬，在该通知书中注明王瑞芬未缴纳2012年房租，但王瑞芬在该通知书收取人处签字的行为并不能显示出王瑞芬认可该债务的事实，故崂山事务局主张的双方于2015年6月23日就债权债务再次进行了确认与事实不符，崂山事务局主张涉案房屋租金的诉讼时效不能自2015年6月23日重新开始计算。崂山事务局、王瑞芬于2012年签订房屋租赁合同，约定王瑞芬应当在合同签订后一个月内支付房屋租金，房屋租金的诉讼时效为一年，崂山事务局、王瑞芬签订的合同未注明日期，双方合同于2012年签订，崂山事务局主张该房屋租金的诉讼时效至晚计算至2014年一月，崂山事务局于2015年起诉要求王瑞芬支付该房屋租金已超出法定的诉讼时效，且崂山事务局在诉讼中未能提交其他证据证明本案存在诉讼时效中断的情形，王瑞芬以崂山事务局要求该房屋租金已超过诉讼时效为由的抗辩符合本案事实与法律规定，依法应当予以支持。此外，诉讼中，王瑞芬提交银行取款记录证明自己已经支付2012年房屋租金，王瑞芬提交的证据虽不足以证明其主张，但结合崂山事务局持续不断与王瑞芬签订合同将房屋出租于王瑞芬，及崂山事务局于2012年4月6日给王瑞芬出具的证明未涉及王瑞芬欠交租金的事实，综合考量本案诉辩双方的主张，应当认定王瑞芬在事实上已经将涉案房屋租金给付崂山事务局，崂山事务局要求王瑞芬支付2012年房屋租金的诉讼请求在实体上亦不能予以支持。综上所述，崂山事务局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费678元，由青岛市崂山区机关事务管理局负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 琦代理审判员 王 楷代理审判员 甘玉军二〇一七年一月九日书 记 员 王 明书 记 员 吴苗苗