西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初2616号原告:西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司，住所地西安市高新区高新四路30号枫景观天下立体车库二层。法定代表人:江衍红，该公司总经理。委托代理人:严龙，陕西吉尔律师事务所律师。委托代理人:朱晔，陕西吉尔律师事务所律师。被告：郑哲，男，1969年11月14日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市，现住西安市高新区。委托代理人：金粉玉，女，朝鲜族,系被告之妻。原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司与被告郑哲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司诉称，被告为西安高新区枫叶大厦B座14层02号的业主，建筑面积181.14平方米，2001年5月原告与被告签订了《西安高新区物业管理委托合同》，原告根据约定已完全履行了物业服务义务，而被告却未按合同要求支付物业管理各项费用，截止2016年1月15日，被告己拖欠物业管理各项费用总计77021.10元。故原告诉至法院，请求：1、判令被告立即支付2003年6月1日至2015年11月30日拖欠原告的物业管理各项费用共计72346.74元，（其中物业管理费6524.56元、维护养护费4718.64元、采暖费46444.33元、电梯费4347.55元、垃圾费210元、水费2536.17元、电费7565.49元），滞纳金333493.07元，滞纳金暂计算至2016年1月15日，要求被告支付滞纳金至实际支付欠款之日；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告郑哲辩称，原告主张的收费标准没有依据,原告多年来未入户抄录水表数字据实核算，而是单方估算甚至捏造数字强加给被告。原告对被告电费核算加收损耗没有依据。被告一直使用插卡电表，用电需提前购买，根本不存在缴纳电费问题。被告不交物业管理费、采暖费、维护养护费事出有因，责任在于物业小区暖气温度常年不达标，温度从未上过15度以上，被告家使用空调，并承担高额的电费，到现住都没有解决，被告有权拒付采暖费。原告财务制度不健全，执行不严，物业管理人员利用白条冲账等方式侵占业主物业费数十万元。原告主张的滞纳金无法律和事实依据。原告在提供物业服务中存在欠缺和过错，违约在先。包括：小区为住宅楼，现有很多商业培训班，扰乱了业主的正常生活，物业并没有进行管理；小区热水停供，至今尚未恢复供应；被告入住十五年从未见过原告维护过小区，楼道脏乱、污损；应有的门禁设施（楼宇对讲系统）至今没有；小区安保措施严重不到位，导致频繁发生业主财产甚至生命受到威胁；消防设施缺乏有效管理；小区进出门禁监控损坏，没有防盗门，楼道未安装摄像头存在严重安全隐患；被告与原告之间并未签订物业服务合同，原告起诉无依据；原告提供的物业服务众多指标达不到最低标准。此外，原告存在侵占公共部分牟利并将水电成本计入损耗等损害业主利益的行为，包括：将公共区域改造或出租给他人经营，一楼到停车场的楼梯口及紧急通道被堵；将物业用房或其他公共用房改变用途，供他人经营；与商家合作投放楼宇广告。依据法律规定诉讼时效为两年，两年前的事情原告没有权利再向法院提出诉讼，只能主张2014年4月至2016年4月的相关费用。综上，请求法院驳回原告诉请。经审理查明，被告为西安市高新区枫叶广场B座14层2号房屋的业主，房屋建筑面积为181.14平方米的房屋进行了验收。2003年11月19日，西安高新技术产业开发区房地产开发公司（甲方）与原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司（乙方）签订了《前期物业管理委托合同》，约定由原告对高新枫叶广场提供前期物业管理，委托管理期限暂定五年，自2003年4月30日至2008年4月30日，若上述期限届满时物业的业主委员会尚未成立，则原告提供物业管理服务的期限自动顺延至物业的业主委员会成立时止。该合同还对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告对枫叶广场提供了物业服务。本案在审理过程中，原告提交了经营性许可证，载明枫叶广场管理服务费为每户每月90元、日常维修养护费每平方米每月0.5元；原告还提交了西安市物价局市物函〔2011〕178号复函及市物发〔2012〕265号文件规定居民按面积每月每平方米不高于5.8元；另原告提交了费用明细表，该明细表显示该房屋面积为181.14平方米，物业费单价为90元/户·月、维护养护费单价为0.5元/平方米·月、电梯费单价为0.4元/平方米·月、电费单价为0.4983元/度、水费单价为3.2元/吨、暖气费单价为：2003年11月15日至2004年3月14日采暖季的为每平方米每月3.6元，2004年11月15日至2008年3月14日采暖季每平方米每月4.6元，2008年11月15日至2010年3月14日采暖季每平方米每月5.3元，2011年11月15日至2015年3月14日采暖季每平方米每月5.8元。该费用明细表显示自2003年6月1日起至2016年3月14日，被告未支付的物业管理各项费用共计72236.56元。被告提交了图片证据，显示该小区物业公司在管理过程中，存在以下问题，1、小区楼道及墙壁脏乱；2、消防器材乱放，未按规定配备；3、楼宇外地面污水流出；4停车场管理混乱5、将属于全体业主的公有部分出租给他人6、小区部分道路堵塞、一个出入门不通、不方便业主通行。上述事实，有前期物业管理委托合同、经营性服务许可证、物价局文件、图片、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告作为物业服务公司与被告所在小区的开发商签订了前期物业管理委托合同，该合同对被告具有约束力。现原告在提供物业服务的过程中，存在一些疏漏和问题，给被告的生活造成了一定程度的影响，原告自身也存在违约行为，故自2003年6月1日至2015年11月30日期间,在扣除被告已向原告支付的物业管理费的各项费用后,原告要求被告支付拖欠的物业管理各项费用中的物业管理费6524.56元、维护养护费4718.64元、采暖费46444.33元、电梯费4347.55元、垃圾费210元的诉讼请求，本院予以部分支持为宜。关于物业管理的各项费用中原告主张的水费2536.17元、电费7565.49元一节,因水、电费是由原告代收代缴，故被告应向原告予以支付。至于其中原告主张的暖气费一节，因被告及小区内其他业主均表示该小区供暖不正常，原告对此虽不予认可，但未向法庭提交相关证据证明予以证明，且原告多年未向业主主张暖气费，可见该小区的暖气确实存在问题。现原告主张按照物价局的规定由被告全额支付暖气费并不合理，且原告未向法庭提交相关证据证明其已全额向热力公司交纳了暖气费，但本院考虑到该小区确实供暖了，且原告公司有代收代缴的义务，故原告的该部分诉讼请求，本院予以支持部分为宜。至于原告要求被告支付滞纳金一节，被告未及时交纳物业费，是因原告未按合同约定提供完善的物业服务，是对原告不按合同履行而做出的一种同时履行抗辩权行为，不应当视为违约行为，故对原告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告郑哲于本判决生效之日起十日内支付原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司支付2003年6月1日至2015年11月30日拖欠原告的物业管理各项费用共计41224.22元。二、驳回原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7388元，由原告承担6637元，被告承担751元。因原告已经预交，被告在履行生效判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵琳君人民陪审员  师永红人民陪审员  张津立二〇一七年九月二十二日书 记 员  党菲菲打印：相丽华校对：党菲菲2017年月日送达