山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0403民初3245号原告：枣庄宝基物业有限公司，住所地：山东省枣庄市薛城区北一村。统一社会信用代码：9137043577758393D。法定代表人：孙宝旺，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：王东，男，山东薛国律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：薛成利，男，山东薛国律师事务所律师。被告：杨其标，男，1979年7月15日出生，汉族，住薛城区。原告枣庄宝基物业有限公司与被告杨其标物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告物业公司委托诉讼代理人王东、薛成利，被告杨其标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枣庄宝基物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费796元；2、判令被告支付原告滞纳金1,211.30元。3、判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年6月1日原告与枣庄宝田房地产开发有限公司双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的福星花园小区提供物业管理服务。被告杨其标系福星花园小区的业主，2012年10月23日枣庄宝田房地产开发有限公司向被告交付房屋，同时被告在交房手册上签字确认，该交房手册第三部分第九章约定了物业费的收取标准及缴费时间，按照该约定从交房之日起计算物业费，缴费时间为每季度前十日，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。合同履行至今，原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告拒不缴纳，现被告尚拖欠原告物业费1,392.30元，应交滞纳金1,211.30元。在本案起诉后即2016年11月26日被告补交了2015年度的物业费，目前尚欠795.5元。被告杨其标辩称：1、原告枣庄宝基物业有限公司不是本案的适格原告开发商与被告签订的前期物业服务协议书约定的是枣庄安信物业管理有限公司，而不是原告，根据合同相对性原理，原告无权起诉被告，原告对福星花园进行物业管理不具有合法性；2、原被告之间没有签订物业服务合同，而原告制定的格式协约中，没有明确约定物业服务质量、物业的权利和责任、合同期限等物业服务内容，属于不公平合同，不受法律保护；3原告不能按照《物业管理条例》规定提供物业服务，违约在先。不按规定公示服务企业名称、服务内容、服务等级及内容、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准及收费依据、举报电话，接受业主监督。没有安装监控，不履行安全保卫义务。公共下水道等设施损坏，不履行维护公共设施的义务。不维护消防设施，甚至破坏消防设施。擅自更改物业管理范围内厕所的面积，损害业主的共同利益。物业有协助业主成立业主委员会的义务，而原告至今未成立，业主自主成立的反倒受到践踏和威胁，业主的正当权益得不到保障。4、原告提供的物业管理合同是格式合同，原告没有履行说明义务，根据合同法的规定，该合同中关于违约金的条款应当无效。况且出现业主拒交物业费完全是原告违约造成的，被告是行使正当的抗辩权，因此被告不应承担违约责任，不应缴纳滞纳金。同时，即使成立日千分之三的约定也明显过高，不能超过损失的百分之三十，法院应当予以调整，并驳回原告的有关滞纳金的请求。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、前期物业服务合同书一份，证明：原告与枣庄宝田房地产开发有限公司签订了物业服务合同，对本案被告物业费的收费标准为0.5元每月每平方米。公共照明费4元每月。2、交房手册，证明：被告于2013年7月29日已收到开发公司移交的房屋，房屋面积为124.6平方米。另外约定了未及时交纳物业服务费所承担的滞纳金标准。3、提交营业执照复印件、物业资质证书复印件各一份，证明：原告具有物业管理资格。被告杨其标的质证意见为1、前期物业服务合同没有其签字。2、对交房手册、营业执照、物业资质证书无异议。被告杨其标向法庭提交了下列证据：1、提交照片打印件一张，证明：消防通道，公共设施改变用途。2、部分业主的调查问卷打印件一份，是在网上经权威机构进行的，合法属实，后面有IP地址。证明：被告服务质量。原告的质证意见为：1、对照片，该照片是复印件无法看清该照片的内容与原告的证明目的有关。另外，盗窃事件属于社会治安案件，盗窃事件的发生不能证明物业要承担责任。2、对该证据仅显示IP地址对调查的人群和调查的真实性有异议，这也是复印件。该两组证据均与本案无关联性，对真实性不认可。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年6月1日，原告与宝田公司签订《前期物业服务合同》：原告为宝田公司开发的位于枣庄市薛城区永福北路的福星花园小区提供物业管理服务，物业管理区域北至松江路、西至天山路、东至永福北路，服务费用由业主或使用人按其拥有物业的建筑面积交纳。2013年7月29日，被告杨其标在福星花园物业服务中心《交房手册》上签字。《交房手册》载明：原告向被告提供二级标准物业管理服务，被告支付相应的物业服务费用。被告杨其标接收其认购的福星花园3-2-302号房屋，面积为124.6平方米，物业服务费自2013年7月29日起开始计费，物业费计费标准为基本费用0.5元/月/平方米、公共照明费4元/月/户,如逾期缴纳，应每日加收千分之三的滞纳金。合同签订后，原告如约履行合同义务，被告杨其标按期缴纳物业费，直至2014年12月底。后被告杨其标拖欠2015年1月1日至2016年12月31日的物业费为1,591元（124.6平方米*0.5元/月/平方米基本费用*24个月+公共照明费用4元/月/户*24个月），在本案起诉后即2016年11月26日被告补交了2015年度的物业费，目前尚欠795.5元。被告杨其标因逾期支付上述物业费产生的滞纳金总额为按季度应交的物业费总额*0.003*欠费时间即（124.6*0.5*3+4*3）元*0.003*（560+470+380+290+200+110+20）天=1,211.30元，每月均按30天计算,从2015年4月1日计算至2016年10月12日本案起诉之日止。另查明,原告枣庄宝基物业有限公司系于2011年6月13日成立的，具有住宅小区物业管理服务资质。福星花园小区系枣庄宝田房地产开发有限公司开发，小区共有1050户。本院认为：原告与被告签订的《交房手册》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行相应的义务。被告杨其标其作为业主享受了物业服务后应依约定缴纳相应的物业费，逾期支付，应当支付滞纳金，故对原告要求被告支付物业费795.5元及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。被告认为滞纳金过高违反法律规定为由，要求驳回原告的诉讼请求，其辩称的理由不能成立，但因滞纳金被告认为过高要求调整，可依法予以调整，具体数额本院酌情考虑。因该合同已经履行一年多，被告一直没有主张撤销权，现在以该合同为格式条款合同为由要求认定合同无效，其要求违反合同自治原则，于法无据本院依法不予采纳。被告认为原告枣庄宝基物业有限公司不是本案适格主体，但在法定期限内未提交相应的证据予以证明，本院依法不予采纳。至于原告擅自改变消防通道，公共设施用途等行为，不是被告拒交物业费的法定理由。被告提交的网上采集的99户认为原告物业服务质量不满意的证据，系其自己制作，无法证实其来源是否合法，且不到整个小区住户的10%，无法证实原告的服务质量不符合相关规定，因此该证据本院依法不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨其标于本判决生效后十日内向原告枣庄宝基物业有限公司支付物业管理费795.5元、滞纳金477.60元（1592*30%）；二、驳回原告枣庄宝基物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨其标负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  李运海二〇一七年一月二十日书记员  李 文