重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终2305号上诉人（原审被告）：重庆联隆房地产开发有限公司，住所地重庆市梁平县梁山镇名豪商贸区30幢1层4号，统一社会信用代码：9150022856994628XX。法定代表人：廖克难，总经理。委托诉讼代理人：张捷，男，1982年11月9日生，汉族，住重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：于洪波，男，生于1976年11月1日，汉族，重庆市梁平县人，住梁平县。委托诉讼代理人：古光轩，重庆文才律师事务所律师。上诉人重庆重庆联隆房地产开发有限公司因与被上诉人于洪波商品房预售合同纠纷一案，不服梁平县人民法院（2015）梁法民初字第04266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人重庆联隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张捷、被上诉人于洪波及其委托诉讼代理人古光轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆联隆房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2015）梁法民初字第04266号民事判决书；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：上诉人与被上诉人因为道路标高及赠送花园问题经梁平县人民法院审理并作出判决，上诉人认为被上诉人已通过验收接房并装修入住的实际行为了解并接受了房屋现状，被上诉人从购房之日起即知晓该花园为公共绿化面积，其只能恰当的管理使用，并且其装修时并未按照承诺约定向上诉人及物管公司申报装修方案，属于违规违建，损失应当自行承担，而被上诉人入住一段时间后起诉并主张违约损失不应当得到支持。于洪波辩称，上诉人的上诉事实和理由不能成立，一审的时候，对于道路标高的问题，国家是早就告诉了上诉人这个事实，但是在沙盘上并没有体现出来，且上诉人也没有告诉我们。对于花园，是上诉人的一种欺诈行为。我方接房时周边的道路都还未完工，我们以为最后道路会持平，我方认为上诉人的上诉事实和理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。于洪波向一审法院起诉请求：确认被告的销售行为属于销售欺诈和恶意违约，判令被告依法向原告支付因其销售欺诈行为应承担的赔偿费用，具体为：双倍购房款592704元（395136元/套×1.5倍）、花园装修费58000元、房屋差价损失98784元（900元/㎡×109.76㎡）、违约金20000元，本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月28日，原告于洪波、曾友英（乙方）与被告重庆联隆房地产开发有限公司（甲方）签订一份重庆市商品房买卖合同，约定原告于洪波购买被告开发的“隆鑫•花漾城B区”项目中B3幢1单元1-6号（具体地址：梁平县双桂街道丹桂大道B3幢1单元1-6号）房屋一套，房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积109.76平方米、套内建筑面积89.75平方米、共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.01平方米，户型三室二厅，建筑面积单价3600元/平方米、套内面积单价4402.63元/平方米，总金额395136元，乙方一次性付清房款，2013年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房，甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量，使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率；乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作出书面答复的，视为接受变更；乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款及利息退还给乙方，并向乙方支付已付房价款2%的违约金；乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿；甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房款及利息，并向乙方支付已付房价款2%的违约金；2013年12月31日前通水、通电；在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任，因不可抗力或者非甲方原因造成的损失，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。甲方不得擅自改变本项目按照规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途。合同签订前，原告于洪波于同年7月26日向被告支付定金20000元，于8月31日向被告预付购房款79915.25元；合同签订当日，原告于洪波向被告支付购房款295220.75元；合计395136元。2012年8月2日，原告于洪波给被告出具承诺书一份，承诺书载明：于洪波于2012年7月25日购买（实为认购）隆鑫花漾城B3幢1单元1层6号房屋一套，2012年8月2日签订商品房买卖合同（原告打算于当日签订商品房买卖合同，后因原告的购房款未准备好，原告在向被告书写此承诺书后，双方于当日并未签订商品房买卖合同），建筑面积109.76㎡，该套房屋额外配套户外花园37㎡，花园范围见附件一，现就赠送花园的产权及使用作如下承诺：已经知晓并接受开发商告知的关于赠送花园的产权归属，即：该部分配套花园本人只享有使用权，不计入产权；承诺对赠送的花园进行装修、改建时提前向物业管理公司提交申请，在取得同意后方可进行装修和改建，否则不予进行；本人承诺在改建和装修赠送花园时，在规定的范围内进行，不得超出赠送范围；本人自愿遵守以上承诺，如有违背以上承诺的行为，则将该套房屋所赠送花园的使用权交还开发商或移交给物业管理公司管理。2014年4月1日，原告于洪波与被告联隆房地产公司办理该房屋交接手续。另查明，2011年9月29日，被告取得该宗地的建设用地规划许可证，2011年11月21日，被告办理该建设工程规划许可，2011年12月6日，被告联隆房地产公司取得该楼盘的建筑工程施工许可证，2011年12月31日,被告取得该幢房屋的商品房预售许可证，2014年1月28日该楼盘竣工验收，2014年2月取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。被告联隆房地产公司销售人员在原告于洪波购买该房屋时，称按照被告公司的销售方案，告知于洪波如购买B3幢1单元1-6号房屋，享有额外赠送37平方米私家花园的使用权，但该私家花园必须在物业管理统一管理下使用。被告联隆房地产公司营销中心的销售沙盘显示，所有楼盘第一层与周边道路平行，但沙盘上载明温馨提示：模型因制作比例和材质所限，与实景存在一定差异，敬请留意；本模型仅供参考，具体建设结果会与本模型效果存在区别，一切未有列举事项或模型更改，不再另行通知，最终交付结果则以政府部门核准文件以及双方约定内容为准。2014年11月5日，原告于洪波、曾友英取得该房屋的房地产权证书（308房地证2014字第05xx号）。2014年10月16日，因道路标高问题，被告联隆房地产公司与隆鑫·花漾城B81单元1-1业主梁潇签订一份补充协议，补偿其20000元。2015年4月3日，梁平县规划局答复其他业主：因中央商务区河道改造，梁平县规划局根据规范将中央商务区部分道路竖向布局进行了优化调整，将隆鑫·花漾城B区丹桂路与桂南支二路交叉口的标高抬高1.41米，道路标高按照规定程序进行调整。2011年9月30日，梁平县规划局将道路高程调整情况告知隆鑫·花漾城开发企业，隆鑫·花漾城建设项目也按照基本建设程序依法报建，隆鑫·花漾城第一期建设项目于2011年11月10日发放线通知单，2011年11月12日放线，2011年11月21日办理建设项目工程规划许可证，您反映的问题属于开发企业未真实告知业主，不存在改变规划问题。经现场查看，原告于洪波房屋前面与地面平行，屋后十多米处有约1.5米高的道路。2015年4月17日，梁平县规划局答复其他业主：经核实隆鑫·花漾城项目审定的规划方案中绿化总平面无私家花园显示。原、被告约定使用私家花园系该小区的公共绿地。原告于洪波购买房屋单价为3600元/平方米，而本楼层二楼为3625元/平方米、三楼单价为3580元/平方米，四楼单价为3490元/平方米。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现原告要求继续履行与被告签订的商品房买卖合同，由被告承担相关违约责任，符合法律规定。原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定切实履行各自义务。本案原告在购买该商品房过程中，被告销售人员口头允诺该套房屋额外赠送户外花园37平方米，由购房户本人使用。但隆鑫·花漾城项目审定的规划方案中绿化总平面无私家花园显示，原、被告约定使用的37平方米的额外配套户外花园系该小区的公共绿地，致使原告无法排他性的使用。因该花园系公共绿地，属全体业主共有，被告承诺由原告单独使用不符合法律规定。虽然该额外赠送户外花园没有载入合同内容，原、被告也没有约定违反该情形的违约责任，但按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房及设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺虽未载入合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，双方关于该额外赠送户外花园的约定应当视为房屋买卖合同内容。由于被告将所谓的额外赠送户外花园约定由原告个人使用不符合法律规定，被告应当对原告承担违约责任；虽然被告按审批程序已取得该楼盘合法的建设手续，但被告展示的沙盘与原告实际接收的房屋状况有差异，即原告提出的道路标高问题，原告于洪波房屋前面与地面平行，屋后有几米宽斜坡。根据梁平县规划局答复的内容，2011年9月30日梁平县规划局已将道路高程调整情况告知了被告，对该情况被告是明知的，但被告未如实告知原告该情形，被告也应当承担违约责任赔偿因此给原告造成的损失。因此，对原告主张的损失问题应综合考虑以下因素：道路标高的调整对房屋价值的影响，有无户外花园及被告允诺的户外花园面积的多少对房屋价值的影响，如没有私家花园，底层房屋与其他楼层价格的影响等，该院酌情确定由被告赔偿原告房屋差价损失66000元。商品房属于特殊的商品，因商品房的买卖发生纠纷，人民法院应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定进行处理，该解释并未对被告“将所谓的额外赠送户外花园承诺由原告个人使用”和“未告知原告道路标高的调整”这两种违约事由规定由违约方承担支付双倍购房款的责任，对于原告主张由被告对其销售欺诈行为承担支付双倍购房款（原告选择按1.5倍计算为592704元）的民事责任的请求，该院不予支持。对于原告请求的花园装修损失58000元，因原告在使用该花园的书面承诺中表示“对赠送的花园进行装修、改建时提前向物业管理公司提交申请，在取得同意后方可进行装修和改建，否则不予进行”，原告擅自装修，现要求被告予以赔偿，不符合双方约定及法律规定，该院也不予支持。对于原告请求被告给付违约金20000元的主张，原告既主张由被告承担违约导致的损失，又主张由被告支付违约金，按照法律规定，被告承担违约金的数额，应当以实际损失为限，本案已对被告违约行为导致原告的损失予以确定，故原告该项请求，于法无据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、被告重庆联隆房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告于洪波违约损失费66000元；二、驳回原告于洪波的其他诉讼请求。案件受理费1450元，由被告重庆联隆房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，故本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人应当全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，结合本院已查明的事实，重庆联隆房地产开发有限公司的销售人员在于洪波购买案涉房屋之时，告知于洪波如购买B3幢1单元1-6号房屋，享有额外赠送37平方米私家花园的使用权，并在签订商品房买卖合同当日，由于洪波出具配套花园相关问题的承诺。虽该额外配套户外花园的允诺没有载入合同内容，但该允诺具体确定，并对合同的订立及价格的确定有重大影响，应视为合同内容。由于重庆联隆房地产开发有限公司在审定的规划方案中并无私家花园，该额外配套户外花园系小区的公共绿化地，致使于洪波无法排他性使用，已构成严重违约，一审法院支持于洪波请求重庆联隆房地产开发有限公司承担违反合同约定的违约责任并无不当。2011年9月30日，梁平县规划局已将涉案房屋道路高程调整情况告知重庆联隆房地产开发有限公司，但重庆联隆房地产开发有限公司在销售中心的沙盘上并没有明确标注且在2012年9月28日与于洪波签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒了该事实，其行为违反了诚实信用原则，导致于洪波误认为所购房屋与地面高程是一致的，重庆联隆房地产开发有限公司的行为实属沉默性欺诈，一审法院酌情判令重庆联隆房地产开发有限公司承担违约损失66000元并无不当。综上所述，重庆联隆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由重庆联隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 肖  毅代理审判员 杜 抗 洪二〇一七年一月九日书 记 员 欧阳星宇