广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初19917号原告：佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社，住所地：广东省南海区里水镇沙涌村。法定代表人：邓健明，社长。被告：兰建平，男，1974年10月23日出生，畬族，住江西省赣州市赣县。委托诉讼代理人：肖健，广东沁森律师事务所律师。原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社与被告兰建平租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社的法定代表人邓健明、被告兰建平的委托诉讼代理人肖健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的厂房租赁合同；2.被告支付2016年1月至12月所欠厂房租金330000元，2016年1月至12月的管理费3000元、土地使用税3000元、垃圾费3000元；3.被告返还涉案厂房予原告；4.本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年9月18日与被告签订厂房租赁合同，将位于沙涌村上亨田村上亨大道（土名“门口路”）闸口东侧的两间厂房租给被告使用，合同期限自2012年9月20日至2018年9月19日，前三年租金每月25000元，后三年租金每月27500元。被告必须在每月10号前交清该月租金，但被告从2016年1月1日至今一直拖欠租金，严重违反合同约定，构成违约，按照合同约定，应没收被告押金并追究赔偿责任。被告辩称，不同意原告诉请。第一，诉讼主体有误，真正履行租赁合同的是广州家和家具有限公司，被告只是代理家和公司签字。第二，涉案租赁物在2016年1月3日因原告物业失火损毁，无法使用，所以被告不存在支付租金的义务。第三，诉请的管理费，合同仅约定管理费每年3000元，并未约定垃圾费及土地使用税的费用。被告有交垃圾费但垃圾费是否是每年定额费用代理人不清楚。原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：涉案租赁物位于佛山市南海区沙涌村上亨田村上亨大道（土名：“门口路”）闸口东侧第一间厂房（原被告双方确认租赁范围系两栋厂房），未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。2012年9月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方同意将涉案租赁物，厂房面积约2270平方米、空地面积约1000平方米，出租给乙方使用；合同期限自2012年9月20日至2018年9月19日，前三年租金每月25000元，后三年租金每月27500元，免收一个月租金作厂房维修期，即由2012年10月20日起开始收租金。乙方必须在每月10日前交清该月租金，如逾期不交租金，则所拖欠的租金按月息2%计收滞纳金，如逾期两个月不交租金，则甲方可视乙方违约，可即时停水、停电，甲方有权单方终止合同，并没收其生产机械和原材料以抵租金，并追究乙方违约责任；管理费每年3000元，乙方须每年的1月10日前缴交全年管理费；押金为75000元；合同期内，乙方租赁该厂房而产生的土地、房产税费由乙方负责向有关部门交纳，与甲方无关。等等。同日，原告收取被告支付的厂房押金75000元，并出具收据。诉讼中原被告双方确认：管理费每年3000元、垃圾费每年3000元，2015年10月至2015年12月期间，被告按每月占有使用费27500元的标准支付。诉讼中原被告双方确认：涉案租赁物与佛山市南海铭星座垫制品厂（下简称“铭星厂”）为一墙之隔。2016年1月3日2时许，铭星厂发生火灾，大火将铭星厂及涉案租赁物其中的一栋厂房及厂房内的财物全部烧毁，而涉案租赁物中的另一栋厂房未过火。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供主要租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原被告签订的《厂房租赁合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力。原告主张解除涉案租赁合同，本院不予以支持。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。因涉案其中一栋厂房已被完全烧毁，原告主张返还该租赁物，为客观不能。另一栋厂房是完好的，具备返还条件，故被告需返还未被烧毁的一栋厂房予原告，故本院对原告的返还租赁物的主张在本院核定范围内予以支持。合同无效，原告主张的租金实质是使用费，涉案合同虽为无效合同，但被告实际对涉案厂房进行了占有使用，参照合同约定的标准支付相应使用费，符合等价有偿及公平诚信原则。被告承租的其中一栋厂房已于2016年1月3日完全烧毁，租赁物灭失，被告无法占有使用，不应再支付相应使用费。被告自认火灾后在未烧毁的厂房留有人员看守，即被告仍在占有使用该厂房，并未返还予原告，理应向原告支付相应的使用费。根据双方陈述，被告承租的两栋厂房面积相差不大，即使被烧毁的厂房面积稍大，但合同约定的空地部分仍可使用，故本院酌定按合同约定标准的一半即每月13750元计算使用费。被告作为承租人未举证证明已履行支付2016年1月之后使用费的义务，故被告应向原告支付2016年1月至12月的占有使用费165000元（27500元/月÷2×12个月）。本院对原告的占有使用费的请求在本院核定范围内予以支持，超出部分不予支持。同理，原告主张2016年的管理费，有合同依据，本院酌定被告须向原告支付合同约定的2016年一半管理费1500元。关于垃圾费，被告确认之前有向被告支付垃圾费，原告提供的收据显示每年垃圾费为3000元，本院亦酌定被告须向原告支付2016年一半的垃圾费1500元。原告主张的管理费和垃圾费，本院在核定范围内予以支持，超出部分不予支持。关于土地使用税，原告未举证证明被告承租以来曾支付过该费用，且未举证证明原告已实际支出该费用，故本院对原告主张的土地使用税不予支持。关于被告诉讼主体资格的抗辩，被告以承租人的身份与原告签订涉案合同，且租赁押金及前期租金均为被告支付，根据合同相对性原则，广州家和家居用品有限公司仅为涉案租赁物的实际使用人，不影响被告的承租人地位，本院对被告的该辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告兰建平应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退双方于2012年9月18日签订的《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区沙涌村上亨田村上亨大道（土名：“门口路”）闸口东侧未损毁的一栋厂房予原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社；二、被告兰建平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月至12月的占有使用费165000元予原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社；三、被告兰建平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月至12月的管理费1500元予原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社；四、被告兰建平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月至12月的垃圾费1500元予原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社；五、驳回原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费为3192.5元（原告已预交），由原告负担1362.5元，由被告负担1830元，被告负担的部分并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一七年一月二十二日书记员  罗静雯