广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0203民初2230号原告：曾辉良，女，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：麦继章，广东怿胜律师事务所律师。被告：叶友青，男，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：曾彦杰，广东德良律师事务所律师。被告：麦超文，女，汉族，住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：曾彦杰，广东德良律师事务所律师。被告：韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会。住所地：韶关市武江区西联镇沐溪村。法定代表人：曾祥锋，村委会主任。委托诉讼代理人：张德财，男，汉族，住韶关市武江区，系沐溪村村委会委员。原告曾辉良与被告叶友青、麦超文、韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法由审判员朱琴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾辉良及其委托诉讼代理人麦继章、被告叶友青、麦超文的委托诉讼代理人曾彦杰、韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会的委托诉讼代理人张德财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾辉良诉称：2011年8月，被告叶友青称其承包兴建的韶关市武江区沐溪村委会农贸市场已建好，可将市场内的1区1幢3楼的B8号房便宜卖给原告，因该房是小产权房，所以只能以承包的形式签订合同。原告轻信了被告叶友青，双方于2011年8月30日签订《房屋承包经营合同》，被告韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会作为业主和见证方在合同上盖章确认；同日，被告叶友青又提出将该房屋返租给自己，并与原告签订《沐溪综合市场合同补充协议》，约定租期2年，每月租金800元。合同签订后，原告将房款和装修款共计105000元转账支付给被告叶友青，但经原告多次催促，被告叶友青至今未向原告交付该房，同时仅支付了3200元租金，尚欠16000元租金未付。对此，原告叶友青的行为已构成根本性违约，被告麦超文作为叶友青的妻子应对债务承担连带责任，被告韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会作为业主和见证方也应承担连带责任。因此，原告请求法院判决：1、解除原被告双方签订的《房屋承包经营合同》；2、判决被告叶友青立即退还原告已支付的款项人民币壹拾万零伍仟元整（￥105000元），并支付利息（利息按银行同期贷款利率自2011年8月31日计至付清之日止），被告麦超文、韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会对上述款项承担连带偿还责任；3、判决被告叶友青立即支付拖欠的租金16000元及其利息，被告麦超文对上述款项承担连带偿还责任；4、本案诉讼费用由被告承担。被告叶友青、麦超文辩称：根据合同相对性原理，原告只跟叶友青，未与麦超文签订合同，麦超文不承担任何责任。本案签订的合同涉及到以合法形式掩盖非法目的的嫌疑，因此可能导致合同无效，原告对合同无效也应承担一定的责任，所以本案的利息不应得到支持。被告韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会辩称：一、原告曾辉良与被告叶友青签订《房屋承包经营合同》，约定“经承包沐溪村委市场开发商同意”由原告承包沐溪村委农贸市场内1区1幢3楼的B8号房屋做生意，骗取答辩人在该承包合同上盖章见证，然而，承包经营合同并不是原告与被告叶友青的真实意思表示，根据原告提供的证据与《沐溪综合市场合同补充协议》，却是一份房屋买卖协议，这证明原告曾辉良与被告叶友青以合法形式掩盖非法目的，所以合同是无效的。二、原告曾辉良与被告叶友青恶意串通以承包经营合同合法形式欺骗答辩人，隐瞒真实情况，骗取答辩人盖章见证，其二人均属过错方，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十八条规定，由此产生的责任由过错方曾辉良与叶友青承担。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，答辩人不承担任何责任，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年8月30日,被告叶友青向原告曾辉良出售其承包兴建的韶关市武江区沐溪村委会综合市场1区1幢3楼B8号房，因该房屋属于小产权房性质，所以双方签订《房屋承包经营合同》，约定“承包期为50年，从2010年7月1日起至2060年6月30日止”，被告叶友青与原告分别作为发包方、承包方签名，被告韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会作为见证方盖章确认。同日，原告与被告叶友青又签订《沐溪综合市场合同补充协议》，约定“乙方（曾辉良）自购买该楼房交清款项后，甲方（叶友青）用返租的形式向乙方承租该楼房。租期二年于2011年9月1日至2013年8月31日，装修期为二个月。计租日为2011年12月1日……租金每月800元人民币……”。合同签订后，原告将购房款66000元和装修款39000元共计105000元转账支付给被告叶友青；被告叶友青向原告支付共计3200元租金。2016年10月，原告以被告叶友青至今未交付该房，同时尚欠16000元租金未付为由，要求解除双方签订的《房屋承包经营合同》，由被告叶友青退还原告已支付的款项105000元及利息，被告麦超文、韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会对上述款项承担连带偿还责任；同时要求被告叶友青支付拖欠的租金16000元及利息，被告麦超文对上述款项承担连带偿还责任。本院认为：本案系合同纠纷，根据本案双方当事人的起诉和答辩，本案的争议焦点是：原告曾辉良与被告叶友青于2011年8月30日签订的《房屋承包经营合同》是否有效，以及被告麦超文、韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会是否应对原告支付的款项承担连带偿还责任。关于原告曾辉良与被告叶友青于2011年8月30日签订的《房屋承包经营合同》是否有效的问题。从双方签订的《沐溪综合市场合同补充协议》中“乙方自购买该楼房交清款项后……”、2011年8月30日收款收据“今收到曾辉良交来沐溪综合市场壹区壹幢叁楼B8号房款”以及本案起诉状中的原告自认可以看出，本案原告与被告叶友青名义上签订的是房屋承包经营合同，实质为在农村集体土地上开发建设向本集体经济组织以外的个人进行的房屋买卖，即通常所说的小产权房买卖。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条：“……农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有……。”第十五条第二款：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”的规定及其精神，农村土地使用权的合法权利主体仅限于农村集体经济组织成员，在现有法律、政策框架下，村集体仅能将其依法取得的集体土地使用权连同合法建设的地上房屋转让给其他原本村村民。由于涉案房屋附着土地属于韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会所有，曾辉良非该村村民，且叶友青为涉案房屋开发商，故原告曾辉良与被告叶友青于2011年8月30日签订的《房屋承包经营合同》违反法律强制性规定，因而是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告叶友青作为出卖人、原告曾良辉作为买受人在买卖涉案房屋时即明知该房屋及土地属于我国法律禁止流转范围，故应对合同无效分别承担相应的责任。因此，对原告要求被告叶友青偿还已支付房款及装修款的诉讼请求，本院予以支持，但对原告要求被告支付利息（利息按银行同期贷款利率自2011年8月31日计至付清之日止）的主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”的规定，由于《房屋承包经营合同》自始无效,原告与被告叶友青于2011年8月30日签订的《沐溪综合市场合同补充协议》亦归于无效，对原告主张被告叶友青支付租金、利息及被告麦超文对此款项承担连带偿还责任的诉讼请求,本院不予支持。关于被告麦超文、韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会是否应对原告支付的款项承担连带偿还责任的问题。被告叶友青与麦超文系夫妻关系，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第43条“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或承包经营，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。”《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。”之规定，被告叶友青以个人名义对外从事经营活动所负债务，因叶友青与麦超文未提交证据证明该债务已明确约定为个人债务，应当承担举证不能的后果，因而本院认定其经营收入已转化为夫妻共同财产或已用于夫妻共同生活，该债务为夫妻共同债务，被告麦超文应对原告支付的款项承担连带偿还责任。同时，原告与被告叶友青签订《房屋承包经营合同》，以承包的合法形式隐瞒买卖房屋事实，且由被告叶友青收取购房款和装修款，虽然被告韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会在合同上盖章见证，但这是对房屋承包经营的认可，而非其认可房屋买卖的真实意思表示。据此，原告要求被告韶关市武江区西联镇沐溪村村民委员会对其支付款项承担连带偿还责任的诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第43条，《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、原告曾辉良与被告叶友青于2011年8月30日签订的《房屋承包经营合同》、《沐溪综合市场合同补充协议》无效。二、被告叶友青收取原告曾辉良购房款66000元，装修款39000元，合计105000元，限于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告曾辉良。被告麦超文对上述款项承担连带偿还责任。三、驳回原告曾辉良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，减半收取1360元，由原告曾辉良负担160元，被告叶友青负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 朱 琴二〇一七年一月二十五日书记员 伍倩仪