成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0105民初6059号原告：王银秀，女。被告：成都中开百货有限公司。委托诉讼代表人：李德胜，男。被告：成都融金房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：钟儒锋，男。原告王银秀与被告成都中开百货有限公司（以下简称中开百货）、被告成都融金房地产开发有限公司（以下简称融金公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王银秀的委托诉讼代理人雷蕾、罗恩才，被告中开百货的委托诉讼代理人李德胜，被告融金公司的委托诉讼代理人钟儒锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王银秀向本院提出诉讼请求：1.确认王银秀与中开百货签订的《房屋租赁合同书》已经终止，中开百货立刻将房屋腾空并归还给王银秀；2.中开百货按照合同约定租金标准支付自2016年7月1日起至实际腾空并返还房屋给原告之日止的租金（暂计算至起诉日租金为36828元）；3.中开百货按本年度租金总额向王银秀支付违约金441936元；4.融金公司对以上二、三项请求的全部债务承担连带清偿责任；5.中开百货、融金公司承担本案的全部诉讼费、保全费。庭审中，王银秀当庭明确第一项诉请为判令解除王银秀与中开百货签订的《房屋租赁合同书》并腾退房屋给王银秀并明确第二项诉请为要求中开百货按照合同约定租金标准支付2016年7月1日起至实际解除之日止的租金及自解除之日至返还房屋之日止的房屋占用使用费，按当年租金标准计算。事实和理由：2012年，王银秀与中开百货签订《房屋租赁合同书》，约定：王银秀将其购买的融金公司开发的位于成都市青羊区清江东路134号白金瀚宫大厦1楼104号房屋出租给中开百货，租赁期限为15年。融金公司作为担保方为中开百货所欠王银秀的债务承担担保责任，合同同时确定了先付租金后使用的原则。2015年7月，因中开百货拖欠租金，王银秀多次催收后，中开百货勉强支付。2016年7月，中开百货再次拖欠租金。截止目前，中开百货、融金公司经王银秀多次催收均未支付租金，且明确表示无力支付，构成违约。原告王银秀为维护自身合法权益，诉至本院。被告中开百货辩称，1.合同没有解除条件，中开百货只是暂时没有支付2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金，拖欠的时间不是很长，并且支付了部分租金；2.会尽快支付租金，王银秀要求中开百货腾退房屋，不认可；3.王银秀要求中开百货支付违约金没有法律依据和合同依据，合同约定在一方提出解除合同后，违约方向守约方支付违约金，但本案中，王银秀擅自解除合同没有向中开百货发函要求解除合同，故王银秀要求解除合同没有依据；4.中开百货认为王银秀主张的违约金过高，要求法院进行调整。被告融金公司辩称，在中开百货无力承担责任时，融金公司才承担保证责任，融金公司不承担连带保证责任。故请求驳回王银秀的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年6月27日，王银秀与中开百货签订《房屋租赁合同书》，约定：王银秀购买的融金公司开发的白金瀚宫国际大厦1楼104号房屋，建筑面积为86.68平方米，房屋租赁期限为15年，自2012年6月30日至2027年8月30日；房屋租赁第5年的租金总额为441936元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第6年的租金总额为441936元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第7年的租金总额为497178元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第8年的租金总额为497178元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第9年的租金总额为497178元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第10年的租金总额为552421元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第11年的租金总额为552421元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第12年的租金总额为552421元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第13年的租金总额为607663元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第14年的租金总额为607663元，以先付租金后使用的原则一次性支付；第15年的租金总额为607663元，以先付租金后使用的原则一次性支付；本合同有效期内，除双方协商一致外，任何一方不得擅自提前解除合同，否则，除赔偿对方损失外，违约方应一次性向守约方支付相当于当年该房屋全年租金数额的违约金；中开百货的义务部分由融金公司担保，当中开百货无力承担合同期内的租金及违约责任时，全部由融金公司支付租金给王银秀，保证王银秀的正当权益。中开百货于2016年11月14日向王银秀支付了2016年6月30日至2017年6月29日期间的部分租金76234.1元。庭审中，王银秀、中开百货当庭认可中开百货已经付清2016年7月之前的案涉房屋租金。另查明，成都市青羊区清江东路134号1栋1单元1楼104号房屋，建筑面积为91.2平方米，登记在王银秀名下。以上事实有原告王银秀的身份证复印件、被告中开百货的企业信息查询、被告融金公司的企业信息查询、房屋产权证复印件、《房屋租赁合同书》、成都银行电子银行交易凭证、开庭笔录等证据在案佐证，并经当事人公开开庭举证、质证，具有真实性、合法性、关联性及相应的证明力，本院予以采信。庭审中，王银秀当庭提交打印的网页6张，王银秀拟证明，与案涉房屋同一地段的房屋的租金均低于该《房屋租赁合同书》中约定的租金，案涉房屋与融金公司签订房屋买卖合同时购买价就过高所以约定将房屋返租给中开百货的租金高于市场价，现在王银秀出租案涉房屋也无法达到合同约定的租金，故王银秀的租金损失应高于市场价。中开百货认为网页6张系复印件，不予认可，且购买价格是否偏高与本案无关，系两个法律关系。本院认为，2012年6月27日，王银秀与中开百货签订《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”及《房屋租赁合同书》的约定，房屋租赁第5年的租金总额为441936元，以先付租金后使用的原则一次性支付，中开百货应于2016年6月30日之前一次性向王银秀支付第五年的房屋租金441936元，而中开百货在2016年11月14日才支付了2016年6月30日至2017年6月29日期间的部分租金76234.1元，构成违约，致使王银秀出租房屋获取租金的合同目的不能实现。根据上述《中华人民共和国合同法》九十四条第（四）款规定，王银秀要求解除与中开百货签订的《房屋租赁合同书》的诉请成立，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，中开百货至今未将租赁房屋交还，中开百货应从案涉房屋中迁出并腾退给王银秀。故王银秀要求中开公司腾退案涉房屋的诉请成立，本院予以支持。因合同解除前，中开百货作为承租人只支付了2016年6月30日至2017年6月29日期间的部分租金76234.1元，未按约一次性支付租期内的租金441936元，中开百货应按照合同约定租金标准向王银秀支付2016年7月1日起至合同解除之日止的租金（扣减中开百货已经支付的租金76234.1元）及自合同解除之日至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费（按照合同约定的年租金标准计算），故王银秀要求中开百货支付合同解除前的租金及合同解除之后的房屋占有使用费的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、及《房屋租赁合同书》约定，违约方应一次性向守约方支付相当于当年该房屋全年租金数额的违约金，即为双方对违约金计算标准的约定。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，中开百货违约行为给王银秀造成的损失主要为逾期付款利息损失，按照上述《房屋租赁合同书》约定的违约金计算标准计算之违约金明显高于造成的损失，且中开百货作出违约金根本抗辩的意思表示，故本院予以适当调整，以中开百货违约给王银秀造成的利息损失为标准，综合考虑中开百货的违约情节，衡量民法公平原则，本院酌定对违约金计算标准进行调整为全年租金数额的30%，即132580.8元（441936×30%）。故王银秀要求中开百货支付违约金441936元的诉请，本院予以部分支持。王银秀主张与案涉房屋同一地段的房屋的租金均低于该《房屋租赁合同书》中约定的租金，案涉房屋与融金公司签订房屋买卖合同时购买价就过高所以约定将房屋返租给中开百货的租金高于市场价，现在中开百货不能支付租金，造成现在租金损失700多万元。本院认为，王银秀与融金公司建立的房屋买卖合同关系与本案房屋租赁合同关系非同一法律关系，且《房屋租赁合同书》中也并未约定案涉房屋以高于市场价购买又高于市场价返租给中开百货，中开百货与融金公司也非同一法律主体。故王银秀的该项主张，本院不予支持。关于融金公司的法律责任问题。根据《中华人民共和国担保法》第十七条之规定“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前。对债权人可以拒绝承担保证责任。”、第十八条之规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的为连带责任保证”，而《房屋租赁合同书》约定，中开百货的义务部分由融金公司担保，当中开百货无力承担合同期内的租金及违约责任时，全部由融金公司支付租金给王银秀，保证王银秀的正当权益，即该约定是融金公司提供一般保证的意思表示，仅在中开百货不能履行上述债务时，由融金公司承担一般保证责任，而非约定连带责任保证担保。故对王银秀要求融金公司承担连带清偿责任的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，原告王银秀的诉请部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、解除原告王银秀与被告成都中开百货有限公司于2012年6月27日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告成都中开百货有限公司于本判决书生效之日起十日内将成都市青羊区清江东路134号1栋1单元1楼104号房屋腾退给原告王银秀；三、被告成都中开百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王银秀支付从2016年7月1日起至本判决确定的合同解除之日止的租金（扣减被告成都中开百货有限公司已经支付的租金76234.1元）及本判决确定的合同解除之日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（2016年6月30日至2017年6月29日的年租金按441936元标准计算；2017年6月30日至2018年6月29日的年租金按441936元标准计算；2018年6月30日至2019年6月29日的年租金按497178元标准计算；2019年6月30日至2020年6月29日的年租金按497178元标准计算；2020年6月30日至2021年6月29日的年租金按497178元标准计算；若实际腾退之日超过2021年6月30日按合同约定的租金标准计算）；四、被告成都中开百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王银秀支付违约金132580.8元；五、驳回原告王银秀的其余诉讼请求。如果被告成都中开百货有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8482元，此款已由原告王银秀预交，由原告王银秀承担5937元，由被告成都中开百货有限公司负担2545元，并在履行上述支付义务时一并支付给原告王银秀。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 隋 婧人民陪审员 王 川人民陪审员 刘葛莉二〇一七年一月十三日书 记 员 谭璐婷