辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽02民终9574号上诉人（原审原告）：大连亨力装饰工程处，住所地大连市甘井子区大连湾镇大房身村。法定代表人：高学勤，该公司经理。委托诉讼代理人：刘硕，辽宁怀瑾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庄河市丰泽超市，住所地庄河市城关街道城关委。法定代表人：陈毓高，该超市经理。委托诉讼代理人：林梅，辽宁碧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛国奎，男，1948年11月22日出生，汉族，系公司员工，住庄河市。上诉人大连亨力装饰工程处因与被上诉人庄河市丰泽超市房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院(2017)辽0283民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大连亨力装饰工程处的法定代表人高学勤及委托诉讼代理人刘硕，被上诉人庄河市丰泽超市的委托诉讼代理人林梅、辛国奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连亨力装饰工程处上诉请求：1、判令被上诉人赔偿上诉人租金损失168630元；2、判令被上诉人赔偿上诉人自2015年9月30日起至实际付清之日的利息（按中国人民银行同期贷款利率双倍计算）；3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已取得该房屋所有权,房产证号为：庄房权证庄私字第XX**号房产证,并非使用权人。2、被上诉人主营日用杂品、日用百货、通讯器材等，并没有管理职能。原东亚商城的主体资格一直存在，无需被上诉人管理。被上诉人对外出租10多年并不是基于任何协议，只是非法霸占上诉人的商铺。3、东亚商城一楼商铺并非几十个权利人共同共有，无法细分。上诉人的产权证明确330平无共同共有人。位置不能固定不是客观不能，是主观不肯。4、上诉人签订协议的主体为东亚商城，并非被上诉人，上诉人与被上诉人并无权利义务关系。原审引用的协议条款，已被原审法院多个判决认定对上诉人无约束力。5、上诉人确实一直向被上诉人主张权利，但并非为租金分配问题，而是财产损害问题。6、本案适用法律错误，认���案由与判决结果不符。庄河市丰泽超市辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本案被上诉人多年来一直作为庄河市东亚商城的实际管理者，对一楼摊位统一对外出租，并把所得租金按每一业主出租面积分发租金，并且上诉人也是从被上诉人处领取相应摊位的租金。其次，被上诉人庄河市丰泽超市从成立时起就承担履行庄河东亚商城的管理和一楼摊位出租事宜，而不是市场主体的经营行为，上诉人对于被上诉人的主体认知是错误的。上诉人的330平方米商铺实际是商城一楼的摊位。被上诉人统一出租的2745．77㎡，分别属于49户业主（含上诉人在内），碍于实际情况确实无法分割。上诉人以鉴定意见为依据索要16余万元租金，置被上诉人统一对外出租上诉人的摊位且多年来���际出租总体面积所得租金数额30万元的事实不顾。大连亨力装饰工程处向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告按市场价给付原告2015年9月30日至2016年10月1日年租金168630元（每平方米每天1.4元×330平方米×365天）；2、判决被告赔偿原告自2015年9月30日起至实际付清租金之日止,按中国人民银行同期贷款利率双倍计算的年租金损失；3、诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：1998年6月20日，庄河市东亚商城（甲方）与原告大连亨力装饰工程处（乙方）签订《协议书》，主要内容有：一、乙方于1995年就进入了甲方的商城建设工地进行铝合金屏幕、鱼嘴门工程的施工，在三年的施工中，因甲方资金紧缺，经常间停。为使甲方能尽快完工，乙方只得垫资施工。为此，乙方提出，��方在开业时如不能如数付齐工程款，则乙方愿将工程余款同意甲方用一楼面积抵顶。二、甲方开业时确实无力给付工程款，于是经甲、乙双方多次协商同意：在一楼公用面积中给相应面积低顶，共同商定：每平方米为4500.00元。三、所给面积究竟在哪个部位，无法确定，因周边及各出入附近已被”三行”、动迁户及公共设施等占有，基于此，所给面积只能在一楼公用面积之中，但乙方永远享有份额面积产权。四、乙方不得划地为界，以产权属于我为由自行使用或者转租、转卖，必须由甲方统一安排处理（或收购或出租或给租金等）。这是国家建设部57号令中所规定的。五、三年共欠乙方工程款为壹佰肆拾捌万伍仟元正，决算款为肆佰零玖万叁仟壹佰零伍元整，已付贰佰伍拾贰万壹仟壹佰肆拾贰元柒角整，折合面积为330平方米。六、公用面积中���额面积产权证照，需统一办理，费用乙方自付（办理时间不定）。七、此协议签订后，双方必须无条件执行，任何一方在任何时期都不得提出任何理由责难对方。上述协议签订后，原告依约取得了东亚商城一楼330平方米摊位使用权。同时期，另有多人和单位也相继取得了东亚商城一楼不同面积摊位的使用权。2002年7月24日，庄河市东亚商城与原告又签订一份《协议书》，约定的主要内容有：甲方：庄河市东亚商城；乙方：大连亨利装饰工程处。双方为办理发放房权证书(房照)一事经研究同意签订如下协议：一、甲方在为乙方办理房照时，按国家”房管法”规定属于房屋买卖交易，必须由卖方（乙方）交纳交易费、契税、工本费等，计44638元，后方可办理。但由于未变现之前，乙方无力支付，故经甲方多次请示庄河市人民政府，最后政府于2002年7月20日召开了市长办公会议，并发了纪要，按照纪要指示规定暂由东亚商城担保，待此面积变现时由商城一次性扣交。二、乙方的面积含在商城一楼的共同面积中，房照无法确定四至边界（因一楼中共有71户），变现时只有按照房照中的面积计取款额。三、变现方式，一是出租，二是全部卖掉。出租由东亚商城请示主管局共同与承租者商定租额，出卖时由拍卖行伙同评估委员决定价格，各拥有面积户不得有异议。四、变现时间无法确定，只能因势利导，各户都应积极协助配合商城搞好这一商业活动。同日，庄河市房地产管理部门为原告及其他权利人在该商城取得的摊位颁发了房产证，原告取得的房产证号为：庄房权证庄私字第XX**号，该产权证载明建筑面积330平方米，但”房屋状况栏”中”幢号”、”房号”均为空白。2004年9月，原庄河市对外贸易经济合作局主办成立了庄河市丰泽超市，性质为集体所有制，具体负责东亚商城的管理。在其后的10多年时间，东亚商城一楼均由丰泽超市整体对外出租，其收取的租金按各权利人拥有的面积分配租金。2015年10月23日，丰泽超市（甲方）与庄河市市场发展局（乙方）签订《房屋出租合同》，约定的主要内容有：为解决原东亚商城职工失业前未交养老保险金及其它遗留问题，经甲方和业主委员会同意，将原东亚商城一楼共有面积2745平方米出租给乙方，出租期限为一年，自2015年10月1日起至2016年9月30日止，租金为30万元，签订合同时乙方将全部租金一次性交给甲方......。被告收取30万元租金后，已按照东亚商城一楼摊位各权利人应得的份额分发到各权利人，被告已通知原告领取租金35970元，但原告拒绝领取。诉讼中，原告申请对东亚商城一楼周边50米内经济圈2015年10月1日至2016年10月1日的市场实际租赁价格进行鉴定。本院委托辽宁冠宇资产评估有限公司进行司法鉴定。2017年6月6日，该鉴定机构作出辽冠宇评鉴（2017）0112号《资产评估报告》，评估结论为：委托资产评估价值确定为1.68元/平方米/天。依此鉴定，东亚商城一楼出租的2745平方米年租金应为1683234元，而原告拥有的330平方米摊位年租金应为202356元。该鉴定作出后，原告未增加诉讼请求，仍向被告主张年租金168630元。另查，原、被告之间为案涉摊位面积租金及其它争议纠纷，已经本院多案处理。其中，2013年，原告曾向本院提起诉讼，其诉称：2012年9月30日前，原告已取得在东亚商城一楼2012年8月29日至2013年9月30日共13个月租金41516.47元，至今没有给付原告，要求被告给付房屋租金41516.47元，并承担相应利息。本院经审理后作出（2013）庄民初字第491号民事判决书，判决被告给付原告租金41516.47元及相应利息。该判决生效后已执行完毕。2014年，原告又向本院提起诉讼，其要求给付租金126945.74元。本院经审理作出（2014）庄民初字第1036号民事判决，判决被告给付原告租金3651.46元。原告不服提起上诉，大连市中级人民法院经审理认为原判决认定事实不清，遂于2014年9月1日作出（2014）大民二终字第00851号民事裁定书，裁定撤销本院上述判决，发回重审。该案在重审中，原告于2015年1月14日撤回起诉，之后，原、被告双方于2016年12月7日签订了《和解书》，主要内容为：”大连亨力装饰工程处法人高学勤，因对其��庄河东亚商城一层330平米的2013年10月1日-2014年9月30日（一年）租金有异议，故于2014年2月10日将庄河市丰泽超市告上法庭。一审判决后，原告不满，于同年5月5日向大连市中级人民法院提起上诉。2014年9月11日，大连中级撤销原判，发回庄河市法院重审。12月12日，庄河法院再次开庭审理此案，庭审中，原告的委托律师向法庭提出由法院委托鉴定机构对庄河市东亚商城一楼扣除庄河建设银行248.62平方米，郭洪仁399.40平方米，八户动迁户299.37平方米后，其余未确定位置部分房屋2013年10月1日-2014年9月30日的同期平均每平方米/年市场租赁价格进行鉴定申请，被告当即向法庭表示同意原告的鉴定申请。2015年1月13日，高学勤之妻丛玉萍向庄河市丰泽超市负责人辛国奎打电话，要求对上述案件进行和解，双方一致同意2013年10月1日-2014年9月30日在东亚商城一层330平方米面积的租金按2013年10月9日签订的房屋出租合同执行，即每平米租金102元×330平方米=33660元”。一审法院认为：案涉东亚商城一楼摊位由几十个权利人共同共有，无法细分，而每个权利人又取得了由政府颁发的房屋产权证，此系历史遗留问题。多年以来，该商城均由丰泽超市统一对外出租，所得租金按照各权利人拥有的面积进行分配。在过去的几年里，原、被告虽为租金分配问题发生过纠纷，但经本院判决及双方自行和解，原告实际领取的租金均在被告实际收取的租金范围内，2013年度，原告实际领取13个月租金41516.47元，折算年租金为34597.05元，2014年，原、被告通过和解方式领取租金33660元，而本案，原告要求给付2015年9月30日至2016年10月1日年租金168630元，是过去以往年度租金的4倍多近5倍。根据原告于1998年6月20日与庄河市东��商城签订的《协议书》约定的：乙方取得的摊位其具体位置无法确定，周边及各出入已被”三行”、动迁户及公共设施等占有，所得面积只能在一楼公用面积之中；乙方不得划地为界，不得以拥有产权为由而自行使用或者转租、转卖，必须由甲方统一安排处理，或收购或出租或给租金等，现原告以其享有产权为由，依据鉴定机构作出的评估意见，要求给付租金，不符合上述合同约定，也不符东亚商城一楼摊位多年以来实际取得租金的客观事实。故原告要求给付2015年9月30日至2016年10月1日年租金168630元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，根据被告实际收取的租金数额，结合原告拥有的摊位面积，被告应当给付原告2015年10月1日至2016年9月30日年租金35970元，该租金被告已通知原告领取，原告借故不予领取，故对原告要求赔偿���息损失的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告庄河市丰泽超市于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连亨力装饰工程处2015年10月1日至2016年9月30日年租金35970元。二、驳回原告其它诉讼请求。诉讼费10174元（其中案件受理费3674元、鉴定费6500元），由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实。本院认为，上诉人拥有东亚商城一楼建筑面积330���方米房产的所有权，2002年7月24日庄河市人民政府颁发了证号为：庄房权证庄私字第XX**号的所有权证书，该产权证载明的”房屋状况栏”中”幢号”、”房号”均为空白。虽然所有权证书没有明确上诉人所有的房产具体位置，但并不影响上诉人对此拥有所有权。东亚商城一楼面积有四十九位产权人，所有面积各不相同，均取得庄河市人民政府颁发的产权证书，但均没有载明具体的位置，该历史遗留问题至今没有解决，本院亦无法确定上诉人拥有的东亚商城一楼330平方米房产的具体位置。此前多年以来，该商城均由被上诉人统一对外出租，所得租金按照各权利人拥有的面积进行分配。双方当事人为此也曾达成过相应协议。原审法院鉴于此情况，认为应根据被上诉人实际收取的租金数额，结合上诉人拥有的摊位面积，由被上诉人给付上诉人2015年10月1日至2016年9月30日年租金35970元，而不支持上诉人的诉讼请求并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3674.00元，由上诉人大连亨力装饰工程处承担。本判决为终审判决。审判长  车兆东审判员  曾国救审判员  梁 爽二〇一八年一月十日书记员  郑 颖