四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0121民初2821号原告：成都富仁物业管理有限公司，住所成都市金堂县淮口镇文化街52号3.4号1栋2楼4号。法定代表人：吴诗赋，总经理。委托诉讼代理人：呼欢，女，该公司工作人员。被告：邓雪、江楚玲、蒋青惠、张福中（四被告详细信息及委托诉讼代理人情况详见附表一）原告成都富仁物业管理有限公司（下简称富仁物业公司）与被告邓雪、江楚玲、蒋青惠、张福中物业服务合同纠纷4案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告富仁物业公司的委托诉讼代理人呼欢、被告邓雪的委托诉讼代理人唐秀琼、被告江楚玲的委托诉讼代理人刘颖、被告蒋青惠的委托诉讼代理人蒋仕明、被告张福中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富仁物业公司诉称，各被告系金堂县淮口镇兴淮大道223号银河春天（二期）业主，2013年10月1日，原告方与小区业委会签订了物业服务合同，约定由原告方为该小区提供物业服务。物业费单价为0.4元/平方米。合同签订后，原告方积极履行合同约定的权利义务，为被告方所在小区提供了规范、完善的物业服务，但被告方自2015年1月1日起均未交纳物管费等费用。经原告方多次催要，被告方仍拒不支付，故诉至本院，请求被告邓雪、江楚玲、蒋青惠、张福中立即支付拖欠原告富仁物业公司的物业管理费、垃圾费、楼道电费及违约金，并承担案件受理费。具体如下（详见附表二）：被告张福中辩称，第一，原告富仁物业公司与银河春天B区第一届业委会签订的所谓《银河春天B区物业管理服务委托合同》并不属实，原告富仁物业公司系非法入住自己居住的小区，自己及小区很多业主对原告富仁物业公司所谓的《银河春天B区物业管理服务委托合同》及原告富仁物业公司何时入住小区并不知情。第二，原告富仁物业公司举示的《银河春天B区物业管理服务委托合同》系其与代表人罗然所签订，虽然银河春天B区第一届业主委员会的任期为2011年3月20日至2014年3月20，但是在2013年，银河春天B区第一届业主委员会主任罗然就因勾结前期物管公司诈骗小区维修基金致使第一届业委会名存实亡，罗然作为原业委会主任虽持有业委会印章，但已无权聘请任何物管公司入住小区。且罗然在2013年6-10月期间私设四个物管公司，并无一次合规合法。第三，2013年10月16日，银河春天B区第一届业主委员会虚构与小区议事小组商议之事实，在小区公告称拟选聘“德阳金柱物业管理有限公司”作为小区物管公司，此与原告富仁物业公司主张的2013年10月1日存在明显矛盾。第四，即使原告富仁物业公司实际入住了自己居住的小区，其提供的物业管理服务也很差，不应当向小区业主收取物业费等费用，不仅如此，原告富仁物业公司在勾结罗然霸占小区后，还采用暴力威胁、限制人身自由、纵盗入室、强占小区公共资源谋取私利、非法获取业主信息等手段对小区业主的人身财产隐私等造成了损害，且其诉讼主张已过诉讼时效，综上，要求驳回原告富仁物业公司的全部诉讼请求。被告邓雪、江楚玲、蒋青惠答辩及质证等意见与被告张福中的意见一致。本院经审理认定事实如下：2013年10月1日，银河春天B区业主委员会作为委托方（甲方）与受托方（乙方）即本案原告富仁物业公司签订了一份《物业管理服务委托合同》，合同约定：第一条：甲方将银河春天B区委托于乙方实行物业管理。第二章委托管理事项：房屋建筑公用部位、公用设施、设备的管理、维修养护；道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；公用绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；协助社区组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理综合服务费；2.房屋共有部位和公用设施日常维修费；3.停车费；4.装潢垃圾清运费。第三章委托管理期限为5年，自2013年10月1日至2018年9月30日。第五章乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观整洁；设备运行正常；房屋及设施、设备的及时维修、养护保证正常运行；公共环境整洁；绿化及时修剪、施肥、浇水、治虫、补种；交通秩序顺畅；护卫24小时巡护，协助辖区派出所维护小区公共区域内的治安；业主和物业使用人对乙方的满意率达到85%。第六章物业管理服务费用：物业管理综合服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.40-0.60元向住宅房屋的业主或物业使用人收取。第七章违约责任：乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。第八章附则本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。合同签订后，原告富仁物业公司入住银河春天B区，提供了小区保卫、门卫、清洁等管理服务。被告邓雪、江楚玲、蒋青惠、张福中分别系金堂县淮口镇兴淮大道223号银河春天（二期）1-2-3-4号、4-2-1-2号、3-1-1-2号、4-1-1-1号房屋业主，其房屋建筑面积分别为96.42㎡、89.98㎡、121.88㎡、89.98㎡。2015年1月1日至2017年6月30日止，被告邓雪、江楚玲、蒋青惠、张福中分别欠原告富仁物业公司物业费1157元、1079元、1462元、1079元尚未支付，另有垃圾费240元、楼道电费120元均未支付。以上事实，有《物业管理服务委托合同》及补充协议商品房买卖合同备案表、欠费明细表、催收照片、物业工作人员说明及记账单等证据以及各方陈述在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，关于银河春天B区业主委员会是否依法选聘原告富仁物业公司并签订物业服务合同，本院认为，根据本院依法调取的《业主大会设立事项备案记录表》（备案记录编号：金·淮口镇物管（2011）字第001号），银河春天B区业主委员会系通过首次业主大会选举产生并备案登记，业委会主任系罗然，任期为2011年3月20日至2014年3月20日，其在2013年10月1日与原告富仁物业公司签订《物业管理服务委托合同》应属合法有效，合同对业主具有约束力。业主应当根据合同约定履行相关义务。关于2013年10月16日银河春天B区业主委员会公告选聘“德阳金柱物业管理有限公司”的问题，本院认为，根据成都富荣物业管理有限公司出具的情况说明，其于2012年6月1日入住银河春天小区，于2013年5月31日退出该小区，另根据德阳市金柱物业管理有限公司于2011年7月5日向荣跃房地产开发公司作出的《关于银河春天B区房屋维修报告》及2011年7月6日作出的“银河春天B区业主有关建筑问题统计表”，结合银河春天B区业委会于2011年6月17日与德阳市金柱物业管理有限公司签订的《补充协议》及原告富仁物业公司后期提供物业服务证据可以看出，德阳市金柱物业管理有限公司先入住小区，原告富仁物业公司后入住小区，时间上、逻辑上均属合理，故本院对原告富仁物业公司关于2013年10月16日公示内容系笔误的辩解意见予以采信，对四被告辩称的原告富仁物业公司非法入住小区的意见不予采纳，关于四被告辩称的原告富仁物业公司采用暴力威胁、限制人身自由、纵盗入室、强占小区公共资源谋取私利、非法获取业主信息等手段对小区业主的人身财产隐私等造成了损害，四被告应当向公安机关等相关部门报警处理，不属于本案审理内容。关于四被告辩称的原告富仁物业公司提供的物业管理服务也很差，不应向业主收取物业费，业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行，赔偿损失等。本案中，四被告应当根据《物业管理服务委托合同》第七章主张相应权利或者通过召集业主大会改聘新的物业服务企业，而不能以物业服务不达标，存在瑕疵而拒交物业费。关于具体费用问题。原告富仁物业公司主张四被告2015年1月1日起至2017年6月30日起30个月的物业服务费等费用，并提供了欠费清单、成都市发改委文件等证据予以证明，且提供了催收的相应证据，亦未超过诉讼时效。本院认为，按照《物业管理服务委托合同》第二章第十二条的约定，原告富仁物业公司的上述主张有事实及法律依据，应予支持。综上，原告富仁物业公司要求四被告支付尚欠的物业费等费用，有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于违约金，本院认为，虽然物业服务合同约定了业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约金，但根据四被告的陈述、证人证言及本院实地查看，原告富仁物业公司并未按照合同第五章第十八条的约定全面履行物业管理义务。因此，对于原告富仁物业公司要求四被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓雪、江楚玲、蒋青惠、张福中于本判决生效之日起十日内向原告成都富仁物业管理有限公司支付2015年1月1日起至2017年6月30日的物业服务费、垃圾费、楼道电费（具体费用详见附表三）；二、驳回原告成都富仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费分担详见附表三。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 卢 万二〇一七年九月六日书记员 王唯一