河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0684民初1894号原告（反诉被告）：杨学，男，1964年9月10日出生，汉族，住定兴县。委托诉讼代理人：胡英伟，河北诚创律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝东升，男，1983年12月5日出生，汉族，住高碑店市。被告（反诉原告）：赵倩，女，1984年2月6日出生，汉族，住住高碑店市。二被告委托诉讼代理人：吴兴华，河北朗泽律师事务所律师。第三人：保定市安居房产经纪有限公司，住所地高碑店市迎宾路南侧光华路东侧公元大道西侧商业6-25号门店。法定代表人：王欢欢。原告杨学与被告郝东升、赵倩、第三人保定市安居房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告郝东升及二被告委托诉讼代理人、第三人法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨学向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告协助原告办理高碑店市东大街文化路1号楼3单元501室（房产证号：高碑店市房权证东大街字第××号）房产过户手续并交付房屋；2、请求法院判令二被告向原告支付购房价款百分之十五的违约金71700元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月4日，原告与二被告及第三人签订房屋买卖合同，约定二被告将坐落于高碑店市东大街文化路1号楼3单元501室房屋卖与原告，房屋成交价格为478000元，原告将购房定金10000元、被告将房产手续交由第三人保管，在办理过户手续之前原告一次性将剩余购房款打到第三人账户，原告依约履行了义务，二被告将房产证交于原告后，但迟迟不为原告办理过户手续、交付房屋，二被告已构成违约，应按合同约定向原告支付购房款百分之十五的违约金，原告多次找被告协商此事，第三人也多次调解���事，但二被告至今未履行合同义务，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望法院支持原告的诉讼请求。被告郝东升辩称，原告起诉答辩人不协助办理房产过户不是事实，其诉讼请求没有事实依据，应依法驳回。1、从本案合同签订直到庭审现在，答辩人从来没有不协助过户的行为。之所以至今没有过户，先是原告为了少交税费故意延宕拖延，后是限购政策出台原告丧失购房资格登记部门不予过户。2、本案合同对过户期间没有约定，但答辩人一直积极履约，三月份多次主动催告原告过户，原告有时间有条件但一直拖延不办，错在原告自身，而非答辩人不予协助，该事实有答辩人与第三人的微信记录等证据证实。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，答辩人已经履行了催告义务，再没有其他义务也不可能一直无限期的等待原告遥遥无期���过户要求。3、按合同第三条约定，原告应当在2017年3月4日前向答辩人付清全部购房款，但原告违约没有履行全部付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，本案合同已经具备解除条件，即便答辩人解除合同，也不属于违约。4、答辩人签订本案房屋买卖合同是有刚性改善住房需求，是卖旧房以买新房。原告经催告后仍迟迟不办理过户登记，持续至本地区限购政策出台，导致答辩人再购房必须按照限购政策支付更高的首付和承担1.1倍的贷款利率，该部分购房成本的增加完全是原告违约怠于过户造成，原告依法应对答辩人该部分损失负赔偿责任。5、原告购房并非出于居住需求，而是因为炒房目的。原告与答辩人刚就本案房屋签订合同，原告之子就在微信圈中广泛发布本案房屋的再售信息（微信截图证据证实）。试问如果是买房自住怎么可能刚买就卖��而且房子还没过户就发布出售信息，天下有这样买房子住的吗？这不是炒房又能作何解释！？6、原告为定兴县户籍，没有本市三年社保或纳税记录，按照《高碑店市人民政府关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，原告不具备本市购房主体资格，本案合同不具备继续履行的事实基础。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一、第四项规定，本案因房地产政策及原告怠于变更过户的事实，导致合同丧失了继续履行的基础，依法应予解除。7、本案的重点根本不是协助过户问题，而是客观上能否办理过户的问题。如果现在能够过户，根本无需判决，答辩人自会协助；如果因限购等客观因素不予过户，即便协助也无济于事；如果法院不管限购政策等客观障碍判决强制过户，也应当是行政诉讼判决行政单位履行行政作为，而不是判决强加答辩人超���法律和能力范围的责任。答辩人再次明确表示，答辩人一直积极的、自愿的、主动催告原告办理过户，从无不予配合的行为，原告根本没有任何事实和理由、也没有任何有效证据证明需要诉请答辩人强制过户。如果本案审理期间原告能够办理完成过户登记，答辩人仍会积极协助，原告根本没有诉讼的必要。8、过户登记是完成房屋买卖合同的最后也是最重要的环节，所谓将房屋产权保留在答辩人名下直到能够办理过户为止的想法对答辩人极不公平。房屋登记在答辩人名下，占用的是答辩人的购房名额资源，造成的是答辩人的损失；因房屋物权依法仍属于答辩人，基于物权所产生的一切纠纷均归于答辩人，且还存在政策、法律、房屋毁损灭失等诸多不可预知的风险。所谓物权保留在答辩人名下的做法不是案结事了，而是隐患重重，既损坏当事人尤其是答辩人的合法权益，也有损于法律的尊严。被告赵倩未答辩。第三人保定市安居房产经纪有限公司述称，这件事因为有合同在，应当依照合同履行，当时是双方同意的，是有效的。对于限购政策，都是合同之后才出的，我感觉双方应该按照合同履行。被告郝东升、赵倩向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同；2、本案本诉及反诉的全部诉讼费用由被反诉人负担。事实和理由：2017年3月4日，反诉人与被反诉人、第三人就高碑店市东大街文化路1号楼3单元501室签订房屋买卖合同。因反诉人是卖房再购买改善性住房，因此多次催告被反诉人和第三人尽快办理房屋过户，但被反诉人以种种理由拖延不办。此后本市购房政策出台，被反诉人因户籍和社保等原因不具备购房资格，房屋不能过户，合同丧失履行的可能；因被反诉人怠于办理过户登记，也导致反诉人购买改善性住房增加首付比例和贷款利率的购房成本损失。综上，被反诉人经催告怠于办理过户，因其自身违约致合同不能履行，却颠倒事实起诉反诉人，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条第四项之规定，本案合同应当依法解除，反诉人因此提出反诉，请人民法院依法判如所请。原告杨学对反诉辩称，反诉人的反诉请求没有事实基础和法律基础。如果允许违约解除合同，有失诚实信用和公平原则。在限购政策出台前，原告已经依照合同规定履行了全部义务，全额支付购房款，被告在当时有能力、有条件购买其他房屋，被告也没有向原告要求协助办理过户手续，相反，是被告以种种理由推托拒绝办理过户，被告构成违约，其反诉请求应予驳回。第三人保定市安居房产经纪有限公司对反诉述称，我们多次向原、被告进行调解，但是每次双方都有自己的意见，每次调解都没成功。本院经审理认定事实如下：原告与被告及第三人于2017年3月4日签订关于高碑店市东大街文化路1号楼3单元501室《房屋买卖合同》，合同约定，二被告将上述房产卖与原告，价款为478000元，定金10000元，付款方式为所交购房定金及房屋产权手续暂由中介保管，在办理过户手续之前将剩余房款一次打到中介账户，约定在2017年3月4日前支付剩余房款478000元，任何一方违约，均按总房款的30%作为违约金进行赔偿，违约金归未违约方和中介方各50%。合同签订后，原告将10000元定金交付给第三人，2017年3月4日，原告分两次将368000元打入第三人法定代表人王欢欢账户。2017年3月5日，第三人法定代表人王欢欢将其中450000元打入被告赵倩账户，剩余款项过户后再支付给被告。至今双方未���理过户手续，房屋尚未交付。另查明，由于高碑店市购房政策出台及不动产登记部门成立，房屋管理部门暂停办理相关手续，现已开始正常办公。以上事实有当事人陈述、买卖合同、房产本、银行记录、微信截图、录音资料等证据予以证实。本院认为，房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示且不违反法律强制性规定，双方均应按合同约定履行义务。原告已按约定交纳全部购房款，双方未能及时办理涉案房屋过户手续系房管部门因政策变化暂停办理相关业务，并非因为双方过错导致，双方均无违约行为，故原告要求二被告协助办理过户手续及交付房屋，本院予以支持；原告要求被告支付违约金及被告要求解除合同，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告郝东升、赵倩于本判决生效后十五日内协助原告杨学办理高碑店市东大街文化路1号楼3单元501室（房产证号：高碑店市房权证东大街字第××号）房屋过户手续并交付房屋；二、驳回原告杨学的其他诉讼请求；三、驳回被告郝东升、赵倩的反诉请求。本诉案件受理费1593元，由原告负担796元，二被告负担797元；反诉案件受理费100元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  苏志强人民陪审员  李宝国人民陪审员  李清波二〇一七年九月二十八日书 记 员  张 建