重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终5121号上诉人（原审原告）：蒋敏。委托代理人：蒋远中，系蒋敏之兄，特别授权。委托代理人：蒋远兵，系蒋敏之兄，特别授权。被上诉人（原审被告)：泸州创冠市场管理有限公司，住所地四川省泸州市纳溪区云溪东路二段1号1幢，统一社会信用代码91510503589505834X8。法定代表人：李雪建，总经理。委托代理人：冯源，重庆志和智律师事务所律师，特别授权。上诉人蒋敏与被上诉人泸州创冠市场管理有限公司（以下简称创冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2017）渝0153民初337号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人蒋敏的委托代理人蒋远兵、被上诉人创冠公司的委托代理人冯源到庭参加诉讼。现已审理终结。蒋敏上诉请求：1.撤销重庆市荣昌区人民法院（2017）渝0153民初337号民事判决;2.确认双方签订的关于重庆市荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层的《重庆市房屋买卖合同》已解除;3.被上诉人退还上诉人交付的购房款、契税、大修基金等共计34590元;4.创冠公司支付蒋敏违约金40000元;5.确认双方签订的《重庆市房屋买卖合同》第九条、第十一条中关于“关于自动交房、出现面积差异时，概不退房”等约定其内容违法无效;6.被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决书中关于“上诉人主张被上诉人未交房、未办理不动产权证构成违约不成立”、“原告未举示证据证实被告未向原告交房或阻碍了原告接房”、“交房为自动交房日并不需要办理书面手续”、“重庆市荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层与荣昌县昌元街道学院路39号，学院支路荣城世家S3幢12号商铺是同一标的物”、“被上诉人在2015年4月16日向荣昌地税局缴纳了涉案房屋的契税、印花税、论述被上诉人在合同履行期限内履行了办证的相应准备义务”、“一房两卖不成立”、“被上诉人单方变更合同标的房位置、面积不成立”均系认定事实错误；被上诉人逾期未交房、未提交申请资料为上诉人办证是《房屋买卖合同》解除的合同约定及法定事由；一审法院存在严重程序违法及遗漏关键事实等情况，故应当依法改判支持上诉请求或发回重审。创冠公司答辩称，一审法律适用正确，事实认定清楚，应当依法驳回上诉，维持原判。蒋敏向一审法院起诉请求:1.确认蒋敏与创冠公司于2013年8月19日订立的《重庆市房屋买卖合同》中约定的“重庆市荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层商铺”的标的物不存在；2.确认创冠公司提供的《重庆市房屋买卖合同》格式合同内容违法；3.确认创冠公司的销售行为违法；4.确认并判决双方签订的《重庆市房屋买卖合同》已于2016年12月20日解除；5.创冠公司返还蒋敏支付的购房款345490元并支付违约金40000元。一审法院认定事实：2013年8月18日，蒋敏作为买受人（乙方）与泸州创冠市场管理有限公司作为出卖人（甲方）签订《西街·小商品批发城认购书》，约定乙方预定甲方位于荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层（暂定名为：西街·小商品批发城）12号商铺，标准总价为396000元，签订本《认购书》时，乙方交纳认购定金10000元。乙方须在2013年8月21日前携本《认购书》及相关身份证明文件到销售中心或甲方指定的地点签订《重庆市房屋买卖合同》，并一次性缴齐房款及相关税费。另约定本认购书一式两份，甲方执一份，乙方执一份，双方签字、盖章后即生效。签订《重庆市房屋买卖合同》之后，该认购书自动失效。合同“甲方”处未加盖印章，“乙方”处有蒋敏签字。2013年8月19日，蒋敏作为乙方与创冠公司作为甲方签订《重庆市房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定创冠公司将位于荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层的房屋出售给蒋敏。《合同》第四条“成交价格”载明清水房价格为82500元，房屋精装修及设备设施费用为248327元。第六条“付款方式”载明一次性付款，付款时间：乙方在签署本合同付清房款和精装修设备费共计330827元（叁拾叁万零捌佰贰拾柒元整）。第七条“权属转移登记”载明甲乙双方同意于交房后的365个工作日向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。第九条“房屋交付”载明交房时间为2014年12月31日为自动交房日，双方确定不再另行办理书面交接手续。第十条“相关违约责任”载明（一）甲方逾期交房的违约责任：1.逾期在30日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房款万分之一违约金，合同继续履行；2.逾期超过上款约定时间的，并按已付房价款金额的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条约定的最后交付期限次日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金……（二）未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任：1.因甲方责任导致的，乙方有权退房；乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起30日内退还乙方全部房价款，乙方应当向甲方支付已付房价款1%的违约金；乙方不退房的，自本合同第七条约定约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。因乙方责任导致的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，甲方应当自解除合同书面通知送达之日起30日内退还乙方全部房价款，乙方应当向甲方支付已付房价款1%的违约金；甲方不解除合同的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，乙方按日向甲方支付已付房价款万分之一的违约金。第十一条“其他约定”载明该房屋按套出售，出现面积差异时，乙方一概不退房。套内建筑面积差异在正负3%之内（含3%）的及超出正负3%之外的部分，据实结算。《合同》甲方处加盖创冠公司印章，乙方处有蒋敏签字。此外，该《合同》附有三个附件，其中附件一为《房屋平面图及整个楼栋中的位置图》，该位置图显示有6号至61号铺位，其中12号铺位用红线勾画。《合同》签订当天，即2013年8月19日，蒋敏向创冠公司分别支付82500元、495元、14168元、248327元，共计345490元，创冠公司分别向蒋敏出具了上述款项的收据，收据列明的收款事由分别为“12#商铺房款”、“12#商铺维修基金（此费为代收费，多退少补）”、“12#商铺税费（此费为代收费，多退少补）”、“12#商铺精装修及设备设施费”。审理中，蒋敏举示另一份《重庆市房屋买卖合同》拟证明创冠公司存在一房二卖的行为，该合同载明卖方（甲方）为创冠公司，卖方（乙方）为案外人蒋远中，合同约定由创冠公司将位于荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层的房屋出售给蒋远中。2014年9月18日，创冠公司取得荣昌县昌元街道学院路39号房屋的房地产权证（211房地证2014字第13246号，权利人：泸州创冠市场管理有限公司，房屋建筑面积15.12㎡）2015年4月16日，创冠公司向荣昌县地方税务局交纳了印花税及契税等共计10095.21元，荣昌县地方税务局出具税收完税证明，该证明中的“备注”载明“地址：昌元街道学院路39号，面积15.12㎡”。2016年3月4日，重庆市荣昌区公安局昌元派出所出具《证明》，载明“兹有白象社区居民泸州创冠市场管理有限公司，其门牌号为重庆市荣昌区昌元街道学院路39号门面。注：原街道名称荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢12号，特此证明，荣昌区公安局昌元派出所”。2016年12月17日，蒋敏向创冠公司邮寄《重庆市房屋买卖合同解除通知书》，2016年12月20日，创冠公司签收。另查明：荣昌区昌元街道学院路39号房屋由重庆善群房地产开发有限公司开发，后由重庆市荣昌家具厂取得房屋所有权，2013年7月25日，该房屋产权转移登记在创冠公司名下。此外，涉案房屋即荣昌区昌元街道学院路39号房屋至今未交付，也未办理产权转移登记。庭审中，蒋敏陈述请求确认《重庆市房屋买卖合同》已于2016年12月20日解除的理由在于：蒋敏已于2016年12月20日向创冠公司送达到了解除通知书，且创冠公司经蒋敏催告未交房或者办证构成违约，此外，创冠公司未征得蒋敏同意擅自变更合同的标的物，创冠公司隐瞒真实情况故意告知蒋敏虚假情况，致使合同目的无法实现，另，创冠公司存在一房二卖及创冠公司单方变更合同标的物面积，导致房屋面积低于法律规定。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案中，蒋敏起诉的第一项诉讼请求“确认蒋敏与创冠公司于2013年8月19日订立的《重庆市房屋买卖合同》中约定的“重庆市荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层商铺”的标的物不存在”并不属于确认某种法律关系，故该项诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院依法不予支持，对于蒋敏的第二项及第三项诉讼请求，同样不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法不予支持。对于蒋敏第四项诉讼请求，即确认双方签订的《重庆市房屋买卖合同》已于2016年12月20日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案中，创冠公司虽收到蒋敏邮寄的《重庆市房屋买卖合同解除通知书》，但双方签订的合同并不当然解除，因为蒋敏并未举示充分证据双方被告签订的《重庆市房屋买卖合同》符合法定解除或约定解除的情形，以下分别予以评析。首先，蒋敏主张创冠公司未交房且未办理不动产权证构成违约并不成立。双方签订的《重庆市房屋买卖合同》中关于交房和办证的约定分别为“2014年12月31日为自动交房日，双方确定不再另行办理书面交接手续”及“甲乙双方同意于交房后的365个工作日向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续”，根据上述约定，交房为自动交房且双方并不需要履行书面手续，现蒋敏并未举示证据证实创冠公司未向蒋敏交房或者阻碍了蒋敏接房，因此，本院对蒋敏关于创冠公司未交房构成违约的主张不予支持。对于房屋未办理不动产权证的过错是否在于创冠公司，因涉案房屋为二手房，需双方共同到房管部门办理不动产权证，而创冠公司已于2015年4月16日向荣昌县地方税务局交纳了涉案房屋的契税及印花税，应认定创冠公司在合同约定的期限内履行了办证的相应准备义务，且蒋敏也并未举示证据证实创冠公司存在不配合办证情形，因此，对蒋敏的该项主张也不予支持。其次，蒋敏主张创冠公司未征得蒋敏同意擅自变更合同的标的物，创冠公司隐瞒真实情况故意告知蒋敏虚假情况，致使合同目的无法实现也不成立。本案中，虽然双方签订的《重庆市房屋买卖合同》中约定的房屋为荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢一层，但根据双方签订的《西街·小商品批发城认购书》、《重庆市房屋买卖合同》的附件《房屋平面图及整个楼栋中的位置图》以及创冠公司出具的收据均可证明创冠公司实际销售的房屋为荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3幢12号商铺，创冠公司并不存在擅自变更合同标的物的情形，因此，对蒋敏的该项主张依法不予支持。最后，蒋敏主张一房二卖创冠公司单方变更合同标的物面积，导致房屋面积低于法律规定不成立。根据蒋敏举示的蒋远中签订的《重庆市房屋买卖合同》，仅能证明案外人蒋远中与创冠公司约定购买的房屋位于荣昌县昌元镇学院支路荣城世家S3一层，与蒋敏购买的房屋属同一层房屋，并不能证实蒋远中购买的房屋与蒋敏所购买的商铺属同一间商铺，且蒋敏也未举示证据证实创冠公司有变更合同标的物面积的证据，因此，本院对蒋敏主张创冠公司一房二卖、单方变更合同标的物面积导致房屋面积低于法律规定的意见依法不予采信。综上，蒋敏未举示充分证据证实双方签订的《重庆市房屋买卖合同》符合法律规定的解除情形，对蒋敏请求确认双方签订的《重庆市房屋买卖合同》已于2016年12月20日解除的诉讼请求依法不予支持。因原、被告签订《重庆市房屋买卖合同》不具备解除条件，故蒋敏主张退还购房款及支付违约金的诉讼请求依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一百一十九条第（四）项之规定，判决如下：驳回蒋敏的诉讼请求。本案案件受理费7648元，由蒋敏负担。本院二审期间，上诉人蒋敏举示下列证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1.《证明》两份，证明被上诉人的证明是伪造的，这两个证明不论是在程序、形式、内容上均不客观、不合法，不具有证据的资格。两份证明的电话号码均是空号，不符合法律及民诉法解释第115条的规定，并且两份证据相互矛盾;2.申请书一份，证明办理楼牌号必须按昌元派出所的规范格式填写；3.投资概算书一份，证明上诉人购买的房屋是学院支路荣城世家S3幢一层，且一层当中的12号的概算面积也与39号房产证面积比较，明显表明被上诉人违法。被上诉人的过错导致上诉人的S幢一层商铺当中的12号的面积已经明确低于法律规定；4.户室详细情况，证明被上诉人于2014年9月18日已取得该房屋权属证书，2014年9月18日到本案一审被上诉人提供该39号房屋权属证书，该期间被上诉人坐落从未发生变化。土地房屋行政主管依职权制作的房地产权属证书和户室详细情况表证明效力大于被上诉人向一审法院提供昌元派出所证明，户室详细情况表并未记录昌元学院支路荣城世家S3幢12号。故不能证明双方约定的S幢一层。经庭审质证，被上诉人的质证意见为：证据1中两份证明在蒋远中和蒋敏及本案中均已出示，不属于新证据。证据2真实性、客观性、关联性均不予认可；证据3的意见为，应当在一审中作为新证据举示，不属于新证据，不予质证；证据4已在一审中进行过质证，不属于新证据。对双方当事人的前述举证，本院作如下认证：上诉人提交的证据1、3、4均已在一审中进行了质证，本院依法予以确认；证据2系空白申请书，并无其他证据相佐证，本院依法不予采信。二审查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系确认合同解除引发的争议，争议焦点为:1.双方当事人签订的《重庆市房屋买卖合同》是否已解除；2.被上诉人是否应当退还上诉人已支付的购房款、契税、大修基金等共计345490元、被上诉人是否应当支付上诉人违约金40000元；3.双方所签订的《重庆市房屋买卖合同》第九条、第十一条中“关于自动交房、出现面积差异时，概不退房”等约定其内容是否违法无效。现评判如下：一、关于双方当事人签订的《重庆市房屋买卖合同》是否已解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，被上诉人虽收到上诉人蒋敏邮寄的《重庆市房屋买卖合同解除通知书》，但上诉人并未举示证据证明双方签订的涉案合同符合《中华人民共和国合同法》第九十六规定的合同法定解除或约定解除情形，故一审法院对双方签订的《房屋买卖合同》是否已解除的认定正确，符合法律规定，本院依法予以维持。二、关于创冠公司是否应当退还蒋敏已支付的购房款、契税、大修基金等共计345490元及创冠公司是否应当支付蒋敏违约金40000元的问题。蒋敏虽要求创冠公司退还其已支付的购房款、契税、大修基金等共计345490元及创冠公司是否应当支付蒋敏违约金40000元，但上诉人主张该项诉请的法律基础，即双方所签订的《重庆市房屋买卖合同》解除这一前提条件并不具备，故一审法院对蒋敏要求创冠公司退还其已支付的购房款、契税、大修基金等共计345490元及创冠公司是否应当支付其违约金40000元的认定正确，符合法律规定，本院依法予以维持。三、关于双方所签订的《重庆市房屋买卖合同》第九条、第十一条中“关于自动交房、出现面积差异时，概不退房”等约定其内容是否违法无效的问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”上诉人主张双方签订的《重庆市房屋买卖合同》第九条、第十一条中“关于自动交房、出现面积差异时，概不退房”等约定其内容是否违法无效的诉请，因上诉人在一审中并未提出该项诉请，本院二审不予审理，上诉人蒋敏对该项诉请可另行起诉。综上，蒋敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7648元，由上诉人蒋敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一七年九月二十六日书 记 员  孙婧媛