成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初2289号原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司（原成都天府时代广场物业管理有限公司），住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人：徐耀祥，公司董事长。委托诉讼代理人：邓舒丹。委托诉讼代理人：张杰。被告：赵军，男。被告：吴娟，女。原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）与被告赵军、吴娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年1月16日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物业公司的委托诉讼代理人邓舒丹、张杰到庭参加诉讼。被告赵军、吴娟经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告九龙仓物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令赵军、吴娟连带向九龙仓物业公司支付其欠付时间为2014年8月1日至2016年3月31日的物业管理服务费17800元及违约金（暂计至2016年3月31日为3054.94元，庭审中阐明，违约金以每季度欠费金额为基数，自每季度第一月的6日起至欠费全部付清之日止按每天万分之五的标准分段计算）;2.判令赵军、吴娟承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：九龙仓物业公司、赵军、吴娟于2013年4月16日签订《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物业公司为赵军、吴娟位于成都市锦江区住宅物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照协议第四条第一项之约定，赵军、吴娟应按其所购房屋的建筑面积（房屋所有权证载明面积为222.5平方米）按4元/月/平方米的标准向九龙仓物业公司交纳物业服务费用。同时按照协议第四条第三项第七款之约定，赵军、吴娟每次交纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前。协议签订后，九龙仓物业公司依约履行物业管理物业管理和服务的义务，但赵军、吴娟怠于支付物业服务费用，经九龙仓物业公司多次催收无果。截至2016年3月31日，赵军、吴娟共欠付物业服务费17800元。按照《协议》第八条第四项之约定，赵军、吴娟应从逾期之日起按每天万分之五的标准向九龙仓物业公司支付违约金。综上，九龙仓物业公司为了维护其合权益，故诉至法院。九龙仓物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、九龙仓物业公司营业执照复印件、企业名称变更核准通知书、法定代表人身份证明、被告赵军、吴娟身份证复印件，拟证明原、被告双方主体资格。2、《商品房买卖合同》、房屋信息摘要，拟证明赵军、吴娟系x号房屋所有权人，该房屋建筑面积为222.5平方米。3、顺丰速运凭证及签收截图、《关于催收物业服务费的公函》，拟证明九龙仓物业公司通过向赵军、吴娟邮寄发函的方式要求赵军、吴娟支付拖欠物业管理服务费。4、收费发票，拟证明赵军、吴娟最后一次缴纳物业费的时间为2014年7月31日。5、《前期物业管理服务协议》、管理规约、欠费明细。拟证明赵军、吴娟应当按照协议约定支付物业服务费，以及截至2016年3月31日赵军、吴娟的欠费情况。被告赵军、吴娟未作答辩，也未向本院提交证据材料。经庭审审查，上述证据来源合法，内容客观真实，且与本案事实具有关联性。被告赵军、吴娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对九龙仓物业公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证。故上述证据本院予以采信，作为认定本案事实的依据。根据上述有效证据和九龙仓物业公司庭审陈述，本院查明如下事实：2013年4月16日，赵军、吴娟与案外人龙茂房地产开发（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》，约定赵军、吴娟购买龙茂房地产开发（成都）有限公司开发的x号房屋。2013年5月29日，赵军、吴娟取得成都市锦江区锦东路399号1栋1单元12楼1202号房屋的所有权登记，该房屋建筑面积222.5平方米。同日，九龙仓物业公司（2016年9月18日进行了名称变更，名称变更前为成都天府时代广场物业管理有限公司）（甲方）与赵军、吴娟（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方应按照所购房屋的建筑面积按4元/月/平方米的标准预交物业公共服务费，每次交费时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金。另查明，赵军、吴娟名下的案涉房屋，每月应交物业服务费890元。赵军、吴娟已交纳2014年7月31日前的物业服务费。自2014年8月1日起，赵军、吴娟未向九龙仓物业公司交纳物业服务费，截至2016年3月31日，共欠物业服务费17800元。本院认为，《前期物业管理服务协议》系九龙仓物业公司与赵军、吴娟的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。协议签订后，九龙仓物业公司依约履行了物业服务义务，赵军、吴娟未按约支付物业服务费。对于自2014年8月1日至2016年3月31日的物业服务费17800元，赵军、吴娟应向九龙仓物业公司支付，并按《前期物业管理服务协议》的约定从逾期之日起按日万分之五的标准支付违约金。因按照协议约定标准计算的截至2016年3月31日的违约金数额大于九龙仓物业公司起诉的金额3054.94元，应视为九龙仓物业公司对自身实体权利的自由处分，本院予以确认。自2016年4月1日起至实际支付清结之日止的违约金，以尚欠物业服务费17800元为基数，按约定的日万分之五的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款(法律条文全文附后)之规定，判决如下：被告赵军、吴娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付2014年8月1日至2016年3月31日的物业服务费17800元并支付违约金（截至2016年3月31日违约金金额为3054.94元，自2016年4月1日起至实际支付清结之日止的违约金，以尚欠物业服务费17800元为基数，按约定的日万分之五的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费322元，公告费300元以及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告赵军、吴娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 成 敏人民陪审员 李 杨人民陪审员 李政民二〇一七年一月十七日书 记 员 罗 玲附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。