上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初6446号原告：胡晓蓉，女，1961年9月10日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：俞立抗，上海俞立抗律师事务所律师。被告：金玮，男，1954年7月23日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：祁长宇，上海祁长宇律师事务所律师。被告：金琰，女，1956年1月9日出生，汉族，住上海市。被告：金璘，男，1961年3月6日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：金琰(系被告金璘姐姐)，女，住上海市昌平路XXX弄XXX号。被告：上海虹房(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：张作理，董事长。委托诉讼代理人：沈健，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：秦维钧，男，上海江湾物业管理有限公司工作人员。被告：上海江湾物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：秦树华，董事长。委托诉讼代理人：秦维钧，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴韶阳，男，该公司工作人员。原告胡晓蓉与被告金玮、金琰、金璘、上海虹房(集团)有限公司、上海江湾物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓蓉的委托诉讼代理人俞立抗，被告金玮及其委托诉讼代理人祁长宇，被告金琰暨被告金璘的委托诉讼代理人，被告上海虹房(集团)有限公司的委托诉讼代理人秦维钧，被告上海江湾物业管理有限公司的委托诉讼代理人秦维钧、吴韶阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡晓蓉向本院提出诉讼请求：要求确认金某某就上海市沽源路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《公有住房买卖合同》无效。事实和理由：金某某、浦某某(均已去世)系原告公婆；被告金玮、金琰、金璘系金某某、浦某某的子女；原告与被告金璘系夫妻关系。上海市沽源路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原系金某某承租的公房。1994年前，原告的户籍在系争房屋内。1994年12月22日，金某某隐瞒原告，在《购买公有住房委托书》上的“同住成年人”处代签原告姓名及代刻原告印章，并据此于1995年1月19日签订了《公有住房买卖合同》，以金某某为产权人购买了系争房屋。原告对此毫不知情，不久原告便旅居海外，系争房屋后由金玮家人从安徽迁入居住。2014年2月21日金某某去世，一年后，被告金玮称其有父母金某某、浦某某的遗嘱，系争房屋由其继承，并要求原告一同去法院办理诉讼继承。直到此时，原告才得知系争房屋买卖之事，原告遂向金某某的继承人提起诉讼。被告金玮辩称，原告的主体资格不适格，原告早在1991年5月7日就将其户籍迁出系争房屋，虽曾于2006年时将户籍迁回系争房屋，但又于2007年时迁出系争房屋。原告的户籍目前并不在系争房屋内，系争房屋是否应当恢复为公房状态与原告无法律上的直接利害关系，故原告无权起诉要求确认系争房屋的买卖合同无效。且原告在系争房屋内仅仅居住过几个月，不符合系争房屋同住人的条件，其无权购买系争房屋产权，也无权诉讼本案。其次，被告金玮和金琰的户籍亦不在系争房屋内，非系争房屋的同住人，原告将金玮、金琰列为被告不适格。再者，原告实际在1995年时就已得知购买系争房屋产权一事了，况且原告对其自己的印章有保管义务，原告的印章盖在购买公有住房委托书上，应当推定或认定原告知道购买系争房屋产权事宜，而且原告丈夫金璘的户籍也在系争房屋内，原告对系争房屋是关注的，并非如其所说在起诉前才知道购房一事，原告现在诉讼已超过了最长的20年的诉讼时效。此外，系争房屋的权利人金某某于2014年2月18日去世了，金某某之妻浦某某早在2009年8月5日去世，根据上海高院的相关规定，房屋权利人金某某和浦某某去世前，无人对系争房屋提出过确权，权利人去世后如有人主张产权的，一般不作改变性的确权处理。综上，不同意原告的诉讼请求。被告金琰、金璘辩称，同意原告的诉讼请求。被告上海虹房(集团)有限公司、上海江湾物业管理有限公司辩称，1994年12月，金某某申请购买系争房屋的产权。根据公有住房出售的相关规定，被告公司已向金某某告知需要提供相关材料及填写《本户人员情况表》、《购买公有住房委托书》，并告知在填写《购买公有住房委托书》时，须本户同住成年人签字和盖章认可。上述材料由金某某带回去填写后，于1994年12月22日提交被告公司，后于1995年1月19日签订了《公有住房买卖合同》。被告公司已完成告知义务。该户在购买系争房屋产权时，原告的户籍在系争房屋内，2005年时原告的户籍曾迁出系争房屋，于2006年时迁回，此时原告需提供系争房屋的产权证，才能将户口迁回，故原告最迟在2006年时已得知系争房屋买卖事宜。本院经审理认定事实如下：金某某(于2014年2月21日报死亡)、浦某某(于2009年10月26日报死亡)系夫妻关系，原告系两人儿媳，被告金玮、金琰、金璘系两人子女，原告与被告金璘系夫妻关系。系争房屋原系金某某承租的公房。1994年12月，金某某向被告上海江湾物业管理有限公司提交《购买公有住房委托书》，记载：经本户同住成年人协商一致同意购买系争房屋，房屋购买人确认为金某某，并委托金某某作为办理购买公有住房的一切手续。该《购买公有住房委托书》上“同住成年人”处有原告字样的签名和盖章。1995年1月19日，金某某(乙方)与房屋出售人(甲方)签订《公有住房买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方(建筑面积57.00平方米)；系争房屋以一九九四年规定的价格计算，房屋全部售价为10,834.56元；乙方愿意以一次性付款方式支付房价款，房屋实际付款金额为8,667.65元；甲方一次性从售房款中支付房屋维修基金3,084.84元，乙方首期支付房屋维修基金771.21元；甲方承担房屋全部售价1%的手续费108.35元，乙方承担房屋全部售价1%的手续费108.35元；乙方同意在签订本合同后，于1995年1月24日，到中国人民建设银行上海分行虹口支行缴纳房屋实际付款金额8667.65元、首期维修基金771.21元、其他手续费140.45元，总计9579.31元。嗣后，系争房屋的权利人登记至金某某名下。现原告以金某某在未告知原告的情况下，擅自在《购买公有住房委托书》上代原告签字、盖章，并据此取得系争房屋产权的行为应为无效为由，诉讼要求判如所请。另查明，1990年12月20日，原告将户籍迁入系争房屋。1991年5月7日，原告迁往德国。1991年9月20日，原告自德国回国将户籍迁入系争房屋。2005年3月7日，原告将户籍迁出系争房屋后，又于2006年6月11日迁回。2007年9月19日，原告的户籍再次迁出系争房屋至今。2013年7月28日，被告金玮、金麟签订了《协议书》一份，记载：1、得到江湾房子的原因，父亲在纪念母亲五七的文字中也有说明：金璘胡晓蓉结婚等。2、公房转私房的过程：根据律师的调查，公房转私房的买卖是按照1994年的国家政策进行的。按照这一政策，成年同住人都享有购买资格，同时产权人只能登记为一个人。所以家庭内部应该通过协商，签署“家庭内部成员协议”后，在有购房资格的成年人里选出一个人作为产权人。派出所户口资料显示，公房转私房时胡晓蓉的户口在江湾的户口本上。显然父母当时没有告知胡晓蓉，并有人冒充了他的签字或签章，向政府部门递交了“家庭内部成员协议”。3、1995年以后上述这个政策变化了，使用权房转产权房的情况，产权人可以登记为多人。于是1996年上海高院便规定，有购房资格的同住人可以请求法院确认为共有产权人。所以胡晓蓉在江湾的房子里是可以通过法院确认其产权的。4、考虑维系家庭情亲，希望江湾房子一直保留下去，也作为对父母的纪念。如果金玮同意上述四点，我们愿意看到兄弟今后住在江湾的房子里，我们不通过法律途径书面确认胡晓蓉在该房子里存在的部分产权。审理中，原告表示，原告曾在系争房屋内常住过一年有余，后虽搬至娘家居住，但原告的物品始终放置在系争房屋内，且自1991年9月至2005年3月期间，原告的户籍也均在系争房屋内。原告公婆金某某、浦某某的生活费用一直由原告丈夫金麟补贴，原告与公婆之间也一直有来往，期间原告曾询问过金某某有无购买系争房屋，但金某某予以否认。原告一直将其印章放置在系争房屋内，虽然《购买公有住房委托书》上原告的印章是真实的，但其从未在该材料上盖过章，也未在该材料上签字确认。被告金玮则表示，《购买公有住房委托书》上原告的签名系其父亲金某某代为签字，但原告的印章系真实的，应认定原告知晓购房事宜。上述事实，有原告提供的金某某、浦某某的户籍证明，原告的户籍证明、被告的户籍证明、原告的结婚证、本户人员情况表、《购买公有住房委托书》、《公有住房买卖合同》、系争房屋的房地产登记簿、原告另案起诉状及撤诉申请、信函、被告金玮与金麟的协议书，被告金玮提供的系争房屋产权证、协议、金某某及浦某某的死亡证明、金某某无婚姻登记记录证明、亲属关系证明、户口簿、《解决职工住房补偿付款协议书》、证人证言，以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，公民的合法权益受法律保护，法律没有规定的，应当遵守国家政策。职工家庭购买公有住房时，应协商一致，确定购房人，并由同住人在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字确认。无处分权的人处分他人财产，只有经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现江湾物业在未核实系争房屋的《职工家庭购买公有住房协议书》、《购买公有住房委托书》的签名是否原告所为的情况下，与金某某签订《公有住房买卖合同》，违反了有关规定。被告金玮、金麟也认可在购买系争房屋时，金某某在未征得原告同意的情况下，擅自代原告在购买公有住房委托书上签名，故原告要求确认金某某与上海虹房(集团)有限公司签订的《公有住房买卖合同》无效的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十五条第(二)项、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、金某某与被告上海虹房(集团)有限公司于1995年1月19日签订的《公有住房买卖合同》无效；二、上海市沽源路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复为公房租赁状态。本案受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  毛济平人民陪审员  郭 瑛二〇一七年一月二十三日书 记 员  许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实；……二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。