湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘01民终4391号上诉人（原审原告）：田小德。委托诉讼代理人：李小华，湖南红雨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南金信房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。法定代表人：黄荣兴，董事长。委托诉讼代理人：陈定杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐志群，湖南湘军律师事务所律师。上诉人田小德因与被上诉人湖南金信房地产开发有限公司(以下简称金信公司)商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院(2016)湘0111民初3075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员何豪杰担任审判长，与审判员曾庆军、杨林华共同组成合议庭，由书记员黄佳担任记录，于2017年7月21日在十二审判庭公开开庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人李小华，被上诉人委托诉讼代理人陈定杰、徐志群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人田小德不服一审判决,向本院提起上诉,请求:1、撤销长沙市雨花区人民法院一审判决，依法改判；2、判令被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋权证的违约金100916.5元（从2014年4月25日起暂算至2016年5月1日止，2016年5月2日至实际办好之日另行计算）；3、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、上诉人与被上诉人在合同中明确约定被上诉人未按合同规定期限办理权证，被上诉人应按日万分之一向上诉人支付违约金，该违约金的标准明显符合法律规定。但一审判决将违约金调整为按上诉人已付购房款的日万分之零点六五计算，该判决明显滥用自由裁判权，对被上诉人的违约行为进行了保护。二、判决主文表述的违约日期有歧义将导致违约金数额统计障碍。一审判决主文第一项：“自2014年4月25日起算，计算至被告将办理涉案房屋权属证书所需全部资料提交至房屋产权登记机关之日止”。这一表述存在歧义，实践中，开发商多次提交，反复补交资料的情况普遍存在。况且被上诉人提交全部资料后，被上诉人仍需配合相关部门进行查勘、审核、还需缴纳相关规费，且这些过程是获得产权证必不可少的合理环节。如以其提交资料为截止日期，将导致违约金数额统计障碍，甚至免除部分开发商本当承担的违约责任，法院执行局也将无所适从。因此，应判决至被上诉人为上诉人办妥房屋产权登记证书为止。被上诉人金信公司辩称：1、一审法院调整违约金是司法公正性的体现。本案当中仍然按照日万分之一，承担的违约责任将超过守约方的损失。本案中逾期办证的原因并非是我方，我方原本是不需要承担违约责任，判处支付逾期违约金已经是照顾对方。我方在一审提交的证据，证明办证不下来的原因是国土局和房产局不一致；2、在合同当中约定，因出卖人的责任，才能承担日万分之一，一审法院考虑实际情况主动调整违约金是合法的；3、被上诉人只要将材料递交窗口，就已经完成了责任，至于什么时候办好证，这是政府部分的工作效率的原因，我方递交材料完毕，就已经完成合同义务。田小德向一审法院起诉请求:1、请求判令金信公司向田小德支付逾期办理房屋权证违约金（从2014年4月24日起暂计算至2016年5月1日止为100916.5元，2016年5月1日至实际办好之日据实计算）；2、请求判令金信公司承担本案诉讼费。一审审理查明如下:2009年3月11日，田小德作为买受人与金信公司作为出卖人签订两份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市××路××号融程花园酒店项目中第1幢N单元1806、1807号房，房屋总价房款为1369228元；出卖人应当在2010年10月1日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后60日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。上述合同签订后，田小德按照约定支付了购房款，金信公司未按照约定办理房屋所有权证。2014年4月24日，田小德向该院提起诉讼，要求金信公司支付自2012年12月1日起至2014年4月23日止的逾期办证违约金。2014年7月21日，该院作出判决，判决金信公司按田小德已付房款的日万分之一的标准支付上述期间的逾期办证违约金。金信公司不服上述判决，并以其不构成违约为由上诉于长沙市中级人民法院，该院二审判决驳回金信公司上诉，维持原判。此后，金信公司一直未办妥涉案房屋的所有权证。2016年5月24日，田小德再次诉至该院，请求判如所请。一审法院经审查认为，田小德、金信公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照约定履行各自的权利义务。金信公司提供的商品房预售许可证上批准预售的建筑面积虽载明为住宅和商业，但金信公司不能以此证明房屋产权管理部门改变了土地用途，也无任何证据表明涉案房屋的产权证不能办理系因预售许可证与国土证的土地用途不一致所致。金信公司提供的湖南省人民政府办公厅《关于支持解决融程花园酒店有关问题的情况汇报》，只能证明政府相关部门就涉案项目的规划变更、容积率增加后的费用补缴及办证等遗留问题进行协调处理，并未提及涉案项目的逾期办证系相关职能部门过错所致，不能作为金信公司免于承担逾期办证责任的依据。金信公司提供的其他证据，与本案并无关联，无法达到金信公司的证明目的，故该院对此均不予采信。金信公司逾期交房的违约事实，已经二审生效判决予以认定，该生效判决支持了田小德主张的截止2014年4月23日的逾期交房违约金，因金信公司在此后仍未办妥涉案房屋的权属证书，应继续承担逾期办证的违约责任。截止2014年4月23日的逾期交房违约金系按日万分之一的标准计算，如本案继续按该约定标准计算，将导致违约金过分高于逾期办证给田小德造成的损失，为充分平衡双方的权利义务，并依金信公司申请，该院依法将违约金计算标准调整为日万分之零点六五，以田小德已付房款为基数，自2014年4月24日起算，计算至金信公司将办理涉案房屋权属证书所需全部资料提交至房屋产权登记机关之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、金信公司于判决生效之日起10日内支付田小德逾期交房违约金（以1369228元为基数，按日万分之零点六五的标准，自2014年4月24日起算，计算至金信公司将办理涉案房屋权属证书所需全部资料提交至房屋产权登记机关之日止）；二、驳回田小德的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2318元，由金信公司负担。二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，合法有效。综合双方当事人的诉辩意见,本案二审争议的焦点为一审判决认定被上诉人逾期办理涉案房屋权属证书的违约金是否恰当。上诉人称，一审判决认定违约金的计算标准、计算时间不妥。本院认为，一审判决综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，酌定本案的违约金按每日万分之零点六五计算至被上诉人将办理涉案房屋权属证书所需全部资料提交至房屋产权登记机关之日止并无不妥，故本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人田小德的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2318元，由上诉人田小德负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  杨林华二〇一七年九月十九日书记员  黄 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。