安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0705民初4537号原告:铜陵瑞祥物业管理有限公司,住所地安徽省铜陵市福景东方城69栋101号。法定代表人：郑贤生，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏海涛，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨丽君，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。被告:王传军,男，1973年2月5日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告铜陵瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥物业）与被告王传军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告瑞祥物业的委托诉讼代理人杨丽君，被告王传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞祥物业向本院提出诉讼请求：王传军支付2015年8月21日至2017年2月20日期间的物业费1716元及违约金（从2015年8月21日起计算至实际付清之日止按日万分之二点一标准计付），并承担本案诉讼费。事实和理由：王传军系铜陵市福景东方苑小区XX栋X单元XXXX号房屋业主。2014年8月21日，王传军与瑞祥物业签订了《福景东方城（二期）服务协议》，约定：瑞祥物业为上述房屋提供物业服务，物业费按建筑面积每月每平方米1.05元标准交纳，物业费交纳时间为提前半年交纳下个半年度的物业费。如逾期交纳，自逾期之日起按每日千分之五承担违约金。协议签订后，瑞祥物业依据协议约定提供了物业服务，王传军仅支付了2015年8月20日以前的物业费，2015年8月20日以后的物业费王传军至今未能交纳。王传军辩称：瑞祥物业没有完全按照合同约定履行物业服务义务，主要有：1.2014年，王传军购买了装潢材料送至楼下，车辆正常停放，但小区保安不分青红皂白，与王传军发生冲突；2.王传军所有的车辆电瓶被偷，但小区保安未能进行处理；3.王传军所在小区的电梯中张贴了许多广告，电梯存在安全隐患，电梯经常无法停靠于正常位置；4.门口小广告乱张贴；5.小区并非封闭式小区，大门一直敞开，小区经常发生偷盗现象；6.小区楼门外扶手部分断裂，存在安全隐患；7.为方便老年人，小区楼梯口安装了斜坡，但瑞祥物业将斜坡拆除；8.王传军所有的房屋属回迁房，并非商品房，不应按高层标准进行收费。综上，请求判令驳回瑞祥物业的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：瑞祥物业系铜陵市福景东方城（二期）的物业服务单位，王传军系该小区XX栋X单元XXXX号房屋业主，该房建筑面积90.80平方米。2014年8月21日，瑞祥物业与王传军签订《福景东方城（二期）服务协议》，约定：瑞祥物业为王传军所有的上述房屋提供物业管理服务，其中，瑞祥物业的权利义务为：对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《福景东方城（二期）业主临时管理规约》并书面告知业主；建立健全物业管理档案资料；制止违反物业管理制度和《业主临时管理规约》的行为；物业交付时将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知业主，并与业主订立《福景东方城（二期）装饰装修管理服务协议》；不得占用公共部位、公共设施设备或改变其使用功能……。物业费用为：高层住宅按建筑面积每月美平方米0.85元的标准交纳（不含电梯、水泵运行能耗费），公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.20元标准交纳；非住宅按建筑面积每月每平方米1.80元的标准交纳。物业费交纳时间为：每年6月交纳当年7-12月费用，每年12月交纳次年1-6月的费用。协议同时约定：瑞祥物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求其限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，瑞祥物业承担相应的法律责任；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，瑞祥物业有权要求业主限期全部补交，并从逾期之日起按每天千分之五的比例交违约金。协议对其他事项亦作了明确约定。协议签订后，瑞祥物业依据协议约定，为福景东方城（二期）小区内房屋（含王传军所有的房屋）提供了物业服务，王传军向瑞祥物业付清了2015年8月20日以前的物业费。依据双方签订的《福景东方城（二期）服务协议》约定，王传军应在2015年6月30日前交纳2015年8月21日至2015年12月31日期间的物业费，应在2015年12月31日前交纳2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业费，应在2016年6月30日前交纳2016年7月1日至2016年12月31日期间的物业费，应在2016年12月31日前交纳2017年1月1日至2017年6月30日期间的物业费，但其至今未能交纳。另，从福景东方城（二期）小区现状来看，该小区存在门口小广告乱张贴及小区脏乱差等问题至今尚未完全解决。本院认为，瑞祥物业与王传军签订的《福景东方城（二期）服务协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应当依据协议约定，全面履行各自的义务。瑞祥物业依据协议约定，为福景东方城（二期）小区内房屋（含王传军所有的房屋）提供了物业服务后，王传军未能依据协议约定付清物业费，显系违约，依法应继续履行付款义务。从福景东方城小区现状来看，该小区存在门口小广告乱张贴及小区脏乱差等问题至今尚未完全解决，而上述问题均属于瑞祥物业依据协议约定应当履行的义务，瑞祥物业并未完全履行物业服务协议约定的义务，物业费应依法酌情予以减少，本院根据案件实际情况综合认定，王传军应按0.85元每平方米每月的标准交纳2017年2月20日以前的物业费，其应交纳物业费的数额为1389.24元。瑞祥物业要求王传军支付2017年2月20日以前物业费符合法律规定与合同约定，但其主张的数额与本院认定的数额不符，对其诉讼请求，本院予以部分支持；瑞祥物业要求王传军按日万分之二点一的标准支付违约金，该请求符合法律规定，也未超出双方约定，本院予以支持。王传军关于福景东方城小区存在门口小广告乱张贴及小区脏乱差等问题的答辩意见与本院查明的事实一致，本院予以采信；其余答辩意见不符合法律规定，也无证据证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告王传军于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵瑞祥物业管理有限公司2015年8月21日至2017年2月20日期间的物业费1389.24元及违约金（其中，2015年8月21日至2015年12月31日期间物业费308.72元的违约金从2015年8月21日起开始计算，2016年1月1日至2016年6月30日期间物业费463.08元的违约金从2016年1月1日起开始计算，2016年7月1日至2016年12月31日期间物业费463.08元的违约金从2016年7月1日起开始计算，2017年1月1日至2017年2月20日期间物业费154.36元的违约金从2017年1月1日起开始计算，违约金均按日万分之二点一计算至付清之日止）；二、驳回原告铜陵瑞祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告铜陵瑞祥物业管理有限公司负担5元，被告王传军负担20元。本判决为终审判决。审判员  孙国兵二〇一七年一月十七日书记员  袁 捷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条——质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条——业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。