上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初13649号原告：李雯，女，1986年6月30日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：张寅，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：汪丽华，女，1955年12月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：阮文钢，男，1981年12月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：汪丽华。第三人：上海搜房房天下房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区九江路XXX号XXX-XXX室。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：张子为。委托诉讼代理人：杨汉麟。原告李雯诉被告阮文钢、汪丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，于2016年9月7日依原告申请，追加第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司(以下简称搜房公司)参加诉讼，2016年11月14日，本案转为适用普通程序并于同年12月13日公开开庭进行审理。原告李雯及其委托诉讼代理人张寅、被告汪丽华暨被告阮文钢的委托诉讼代理人、第三人搜房公司的委托诉讼代理人杨汉麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雯向本院提出诉讼请求：1、判令被告阮文钢继续履行双方签订的房地产买卖合同并协助原告办理房屋产权变更登记手续；2、判令两被告向原告支付逾期违约金，以2,180,000元为本金、按照日万分之五的标准、从2016年7月23日计算至判决生效之日止。审理中，原告表示，如房屋买卖合同无法继续履行，原告则要求：一、解除原告和两被告签订的房屋买卖合同；二、两被告返还定金100,000元；三、两被告支付原告违约金及房屋差价420,000元。事实和理由：两被告系母子关系。原告从两被告邻居处得知，两被告打算出售上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。后经过协商，在第三人搜房公司的居间下，双方于2016年5月16日晚在系争房屋处签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。在签订合同时，被告汪丽华表示自己是系争房屋处分的合法代理人，有权与原告签订相关合同。为证明自己有权处分该房屋，在签订合同的过程中，被告汪丽华同时出示了自己以及被告阮文钢的身份证原件。合同签订后，原、被告均按照协议的约定自觉履行。原告首先将10万元定金支付至第三人处。在确认原告支付定金后，两被告在居间方的陪同下于2016年7月8日前往上海市杨浦区房地产交易中心办理产证，并在提交相关手续后前往中介营业部希望能提前取得定金，后被告知依据合同约定须在产证下来后方可提取。2016年7月12日，被告阮文钢向原告出具承诺书，同意将系争房屋出售给原告，对双方签订的相关协议内容予以书面确认。然而待被告阮文钢取得房屋产证后，原告几次要求两被告尽快配合签订网签合同，但是两被告一直拖延未予办理。后原告再次找到两被告交涉，两被告称如果要履行必须溢价，不再同意按照原先的转让价格转让。后经多次沟通，两被告仍然拒绝继续履行合同，故起诉来院。被告汪丽华、阮文钢辩称，不同意继续履行房屋买卖合同，同意解除合同，返还定金，不同意支付违约金。房屋买卖合同虽然约定产权证下来后支付定金10万元，但双方口头约定只要被告方取得收件收据即可领取定金，当两被告去领取定金时，第三人未同意支付，两被告未取得定金10万元，原告已经违约，导致被告汪丽华无法购买其他房屋。后原告联系称要协商，被告汪丽华提出原告加价2万元，原告称房屋不买了，将被告汪丽华电话和微信拉黑。过了半个月，原告称可以加点钱买房，被告汪丽华告知原告现在产权是被告阮文钢的，但被告汪丽华可以做主，被告汪丽华要求原告先支付5万元，原告要求被告汪丽华出具承诺书，为了拿到5万元，被告汪丽华让被告阮文钢写了承诺书，但原告只同意支付1万元，被告汪丽华不同意，但将承诺书忘在原告处未取回。被告阮文钢未在任何协议上签字，被告阮文钢只知道房屋要卖给原告，但具体价格等事务均不清楚，为了取得5万元定金，被告阮文钢才出具的承诺书。第三人搜房公司述称，同意原告的诉讼请求。原、被告签订的合同合法有效，两被告不履行合同导致本次交易无法进行。第三人是在5月19日收到原告定金，但是合同约定被告拿到产证后才能放款给两被告。但是，两被告在拿到收件收据后就到公司要求放款10万元，第三人没有同意。签订居间协议时系争房屋是公房，只是约定公房购买为产权房后再交易，当时约定做在被告阮文钢名下，被告阮文钢也是知道的，签订买卖协议及至第三人处要求领取定金时，被告阮文钢均在场。本院经审理认定事实如下：2016年5月16日，被告汪丽华、阮文钢(甲方)与原告李雯(乙方)、居间方(丙方)搜房公司签订《房地产买卖居间协议》约定，房屋坐落上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX-XXX室。总房价款为2,180,000元。乙方已实地验看了该房地产，为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金50,000元，作为与甲方洽谈之用。若甲方签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。丙方收到意向金后3日内，若乙方解除对丙方的委托，应按总房价的0.5%向丙方支付补偿金。若甲方在签署期限内未能签署《房屋买卖合同》，乙方有权至丙方处无息取回意向金。若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈。乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》后3日内补足定金至100,000元。甲方同意将已收取的定金由丙方代为保管。若甲方将产权证交由丙方保管，则甲方可以取回定金。甲方自行办理使用权房屋转产权的费用，并且产权证下来之前由中介方保管定金。被告汪丽华在上述协议上签字，被告阮文钢并未签字。同日，被告汪丽华、阮文钢(甲方)与原告李雯(乙方)签订《房屋买卖合同》约定，房地产坐落杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX-XXX室。权利人阮文钢，建筑面积48.5平方米，房屋用途为住宅。该房地产的转让价格为2,180,000元。为办理交易过户手续之需，双方应当与合同签署后70天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限的届满日为双方签订示范合同的日期。乙方应于签订示范合同并办理公证手续后70日内向甲方支付首期房价款，为650,000元(含已支付的全部定金)。乙方通过贷款方式支付第二期房价款800,000元。乙方应当在过户前向甲方支付第三期房价款630,000元。双方应当于甲方收到除尾款外的全部款项后30日内(1个月内迁出户口)对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。乙方在房屋交接完成后当日内向甲方支付尾款100,000元。甲乙双方应于2016年10月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(登记)手续。一方未按合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金。经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。被告阮文钢并未在该合同上签字。2016年5月16日，原告向第三人支付50,000元。2016年5月19日，原告向第三人支付50,000元。2016年7月8日，两被告取得系争房屋房改售收件收据，同日，两被告至第三人处要求提前领取定金10万元未果。2016年7月12日，被告阮文钢出具《承诺书》载明，“本人阮文钢愿意将名下(双阳路XXX弄XXX号XXX室)房产卖给李雯，将产证出来后全部交易完毕。”2016年7月21日，上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋产权人登记为被告阮文钢，所有权来源为房改售房，但之后原、被告双方就领取定金等事宜产生争议，双方未能办理产权过户手续，遂涉讼。2016年8月22日，第三人出具《情况说明》载明，“兹证明2016年5月16日，汪丽华、李雯以及我公司工作人员在交易出售的杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋内签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。在签订合同时，汪丽华除提供自己的身份证外，还提供了阮文钢的身份证原件。2016年7月8日，为履行双方签订的《买卖合同》中约定的义务，我公司工作人员陪同汪丽华、阮文钢前往杨浦区房地产交易中心办理产证。同日，在阮文钢递交房产证申请以后，汪丽华、阮文钢携带《房屋买卖合同》等一同来我公司营业部，二人提出希望可以提前支取十万元定金。我公司工作人员告知其，根据双方签订的《买卖合同》及协议，十万元定金由我公司代管，需至阮文钢先生取得不动产权证后方可发放。汪丽华与阮文钢对合同内容以及该约定表示了解，但是由于急需用钱希望可以协商处理。然考虑到风险控制，故仍告知汪丽华、阮文钢需要按照此前协议操作，二人也表示理解。此后，房屋出售方突然以他人有更高价格为由提出要求溢价出售，买受方未予同意。鉴于出售方拒不履行合同，我公司亦曾于2016年8月发函催告其按照合同如约履行。以上内容均为客观事实，特向法院予以说明。”上述事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、承诺书、上海市房地产登记薄、支付凭证、情况说明、照片、录音、两被告提供的微信聊天记录以及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，原告与被告汪丽华签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对签约方均有拘束力。原告与被告汪丽华签订房屋买卖合同时，被告阮文钢虽未在上述合同上签字，但被告阮文钢陪同被告汪丽华至第三人处要求领取定金，也出具《承诺书》表明愿意将系争房屋出售给原告，被告阮文钢追认了被告汪丽华向原告出售房屋的合同效力，房屋买卖合同对被告阮文钢亦具有约束力，现两被告不同意出售房屋，应当共同承担相应的违约责任。被告阮文钢虽之后进行了追认，但考虑本案签约过程、原告实际付款情况、双方履行合同程度及房屋实际占有情况，原告要求被告阮文钢将系争房屋过户至原告名下，本院不予支持。原告在无法取得系争房屋产权的情况下要求解除合同之诉请，本院予以支持。合同解除后，被告汪丽华应返还原告支付的定金100,000元。鉴于该定金现在第三人处保管且第三人亦表示同意返还原告，故本院认定第三人应返还原告代两被告保管的定金100,000元。本院综合考虑原、被告的过错程度、合同履行情况、房价上涨的幅度等因素，酌定两被告赔偿原告损失150,000元。两被告抗辩的原告应在被告方取得收件收据时即支付定金10万元显然与合同约定不符，对该抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告李雯与被告汪丽华、阮文钢就上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、第三人上海搜房房天下房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李雯代被告汪丽华、阮文钢保管的定金100,000元；三、被告汪丽华、阮文钢应于本判决生效之日起十日内支付原告李雯违约金150,000元;四、原告李雯其余诉讼请求，不予支持。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，财产保全费5,000元，共计5,080元，由被告汪丽华、阮文钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  龚立琼审 判 员  陆 青人民陪审员  陈铭浩二〇一七年一月二十四日书 记 员  史晨璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。