上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初55471号原告：深圳市博本智能科技集团有限公司，住所地深圳市。法定代表人：张志远，执行董事。委托诉讼代理人：陈建，上海市锦天城律师事务所律师。被告：中鑫嘉华(北京)资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：谢淼丰，董事长。委托诉讼代理人：陆洲华，男。委托诉讼代理人：胡玉兰，女。原告深圳市博本智能科技集团有限公司(以下简称“博本公司”)诉被告中鑫嘉华(北京)资产管理有限公司(以下简称“中鑫公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈建，被告委托诉讼代理人陆洲华、胡玉兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博本公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的房屋租赁合同于2016年6月14日解除；2.判令被告向原告支付2016年6月1日至2016年6月14日的租金人民币(以下币种相同)105,083元；3.判令被告向原告支付2016年6月15日至2016年7月4日之间的房屋占用费150,119元；4.判令被告向原告支付原告违约金456,614元；5.判令被告支付原告垫付的搬家费2万元和仓储费8100元及押金2700元；6.判令被告租房保证金用以折抵以上1-5项诉请，被告还应向原告支付53,626元。事实和理由：2016年3月，原告与案外人兰州致用国际贸易有限公司(以下简称“致用公司”)签订买卖合同，致用公司将其所有的上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX-XXX室共10套房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，原告同时承接上述房屋内原有租赁关系，该房屋由被告承租。随后，原、被告重新签订房屋租赁合同。根据约定被告应在2016年5月21日向原告支付2016年6月份的房租，但被告没有支付。经原告多次催促仍然不付。2016年6月13日，原告遂向被告发出书面通知函，解除了租赁合同。合同解除后，被告未主动清空房屋，仍有部分办公设备和家具遗留在租赁房屋内。原告联系未果无奈于2016年7月4日对被告遗留在房屋内的家具及办公设备进行清场，另行租赁了仓储公司存放。被告中鑫公司辩称，对原告所述租赁事实无异议，但双方发生纠纷的原因是致用公司曾口头与被告约定若不开具发票可少付4%的租金，但原告接手后以“营改增”为由要求增加5%的租金，被告则希望仍然按照之前的约定执行。2016年6月13日，原告即将房屋上锁，次日断电，并未向被告发出解除通知。2016年6月20日，被告看到房屋已经另行出租，新的承租人已经在装修房屋。现同意原告的第1项诉讼请求，房屋使用费同意计算到6月20日，不同意原告的其余诉讼请求，并要求原告返还保证金以及扣留被告的物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：系争房屋原为致用公司所有，致用公司于2015年将该房屋出租给被告中鑫公司使用，中鑫公司向致用公司支付了租赁保证金684,921元。2016年，致用公司将系争房屋出售给原告博本公司(其中36B、36C、36F三套房屋的买受人于2016年6月17日变更为博本公司的法定代表人张志远)。博本公司与致用公司签订买卖合同后，博本公司继受了致用公司的出租人地位。2016年5月25日，博本公司(甲方)与中鑫公司(乙方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2015年9月1日至2017年8月31日止，每日租金每平方米6.8元，月租金为228,307元，乙方应于每月20日之前向甲方支付租金，第一个月租金在合同签订时与租房保证金一起支付，第二个月的租金在当月起租日十天前支付，在第二个月期满前10天预付第三个月的租金；租赁保证金为三个月的租金，即684,921元；乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，违反合同一方应向另一方按月租金的二倍支付违约金。审理中，博本公司确认已经收到致用公司转交的中鑫公司支付给致用公司的租赁保证金684,921元。原、被告均确认2016年5月及以前的房屋租金中鑫公司已经支付给致用公司，2016年6月起的房屋租金未支付。因中鑫公司未支付2016年6月租金，博本公司发函解除了双方签订的租赁合同，并将系争房屋内原有物品另寻仓库存放。目前系争房屋已经出租给案外人。审理中，博本公司申请证人罗某出庭作证。证人陈述，其为致用公司与博本公司买卖系争房屋的中介，由于是带租约买卖，其负责转租约事宜。2016年5月底，证人曾提醒中鑫公司支付次月租金，但中鑫公司至6月1日还没有支付，博本公司遂起草了催告函送给了中鑫公司。嗣后中鑫公司仍未支付租金，博本公司遂于2016年6月15日对系争房屋内断电，并要求中鑫公司将物品搬走，但中鑫公司已无法联系。6月30日左右，博本公司对系争房屋清场，并于7月初将物品搬至他处仓库存放。博本公司对证人证言无异议。中鑫公司认可证人陈述，但认为证人遗漏了两节事实，一是致用公司曾以尚未完全办理房产证为由要求中鑫公司暂不付租金，二是博本公司曾要求中鑫公司增加5%的房租税金。审理中，博本公司还提交了三段视频资料，证明因中鑫公司欠付房租，博本公司于2016年6月12日协调物业断电，当时中鑫公司表示没有钱，6月15日可以支付房租；6月15日又去找中鑫公司索要房租，中鑫公司仍未支付；7月4日博本公司对房屋内家具进行清点。中鑫公司对上述证据不予认可。审理中，博本公司向本院递交了搬场承运合同、搬家费发票、仓储租赁合同、仓储费发票，证明博本公司搬运及存放中鑫公司遗留物品产生了损失。中鑫公司表示对上述证据不清楚。本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的租赁关系有效。被告承认原告关于合同解除的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告应于2016年5月21日之前支付2016年6月的房屋租金，即便考虑到出租人变更的因素，2016年5月25日被告已经与新的出租人即原告签订租赁合同，应当立即向原告支付租金，但被告迟延支付至2016年6月13日已经超过15日，原告有权解除租赁合同并要求被告承担违约责任，原告相关诉讼请求依法予以支持。被告所提出的原告曾要求增加租金以及致用公司曾提出要求被告暂缓支付租金的抗辩事由缺乏证据证明，本院不予采纳。租赁合同解除后，被告仍然继续占有房屋，应当承担相应的房屋使用费。虽然被告辩称原告于2016年6月20日即已将房屋另行出租，但未就此提供证据，而证人陈述2016年7月初才清场，被告庭审中亦认可证人的陈述，故本院认定清场日期2016年7月4日。不过考虑到原告于2016年6月15日即对房屋断电，此后被告虽继续占有房屋但未实际经营，故6月15日之后的房屋使用费可在租金标准基础上适当减少，具体金额由本院酌情确定。考虑到合同所约定的解除合同违约金已经足以弥补原告实际损失，故对原告主张的搬家费、仓储费等损失本院不予支持。合同解除后，出租人应当将保证金及承租人遗留的物品返还给承租人，本案为减轻当事人讼累，一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市博本智能科技集团有限公司与被告中鑫嘉华(北京)资产管理有限公司于2016年5月25日签订的房屋租赁合同于2016年6月14日解除；二、被告中鑫嘉华(北京)资产管理有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告深圳市博本智能科技集团有限公司房屋租金及使用费共计20万元；三、被告中鑫嘉华(北京)资产管理有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告深圳市博本智能科技集团有限公司违约金456,614元；四、原告深圳市博本智能科技集团有限公司应于本判决生效之日起七日内返还被告中鑫嘉华(北京)资产管理有限公司租赁保证金684,921元；五、原告深圳市博本智能科技集团有限公司应于本判决生效之日起七日内将其保管的被告中鑫嘉华(北京)资产管理有限公司遗留物品归还给被告中鑫嘉华(北京)资产管理有限公司；六、驳回原告深圳市博本智能科技集团有限公司的其余诉讼请求。上述第二、三、四项相抵，原告深圳市博本智能科技集团有限公司应于本判决生效之日起七日内返还被告中鑫嘉华(北京)资产管理有限公司28,307元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,185元，由原告深圳市博本智能科技集团有限公司负担800元，被告中鑫嘉华(北京)资产管理有限公司负担10,385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一人民陪审员  田有娣人民陪审员  曹 璐二〇一七年一月五日书 记 员  李 烁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。