山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1302民初10369号原告：梁欣，男，1972年10月14日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：姜守峰，山东沂河律师事务所律师。被告：庄晓丽，女，1986年10月22日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王乐葆，山东福海律师事务所律师。第三人：临沂市兰山区兰山街道北关社区居民委员会。法定代表人：田建强，书记。委托诉讼代理人：李万利，山东鲁蒙律师事务所律师。原告梁欣与被告庄晓丽、第三人临沂市兰山区兰山街道北关社区居民委员会（以下简称北关居委）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁欣的委托诉讼代理人姜守峰、被告庄晓丽及其委托诉讼代理人王乐葆、第三人北关居委的委托诉讼代理人李万利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁欣向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决终止原、被告之间的楼房租赁关系；二、被告支付原告租金、物业费、水电费用计73823.90元；三、被告因违约赔偿原告装修费260000元、保管费6000元、搬运费2000元、见证费4000元，各项损失共计272000元；四、被告从原告处领走原租赁楼房内属于被告的物品,并责令被告拆除租赁楼房内的装饰物品；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月8日，被告租用原告位于临沂市兰山区沂蒙路与北园路交汇处广田悦城北侧楼房一处，结构为地上三层，面积约360平方米，租赁用途经营茶楼，当时原、被告口头约定，租期一年一租，年租金为68000元，每半年交纳租金一次，先交租金后使用，并约定为被告预留2个月的经营时间，即房租期自2015年7月8日起算，自2015年5月8日起的物业、水电等费用由被告承担等内容。原告将租赁楼房交付给被告使用后,被告没有按照约定支付租金及相关费用，原告多次通知被告交纳，但被告至今仍拖欠原告租金及费用60000元，2016年7月8日租期届满后被告仍强行占有原告出租楼房，拒不腾让。从2016年7月11日开始，原告通过报纸、短信、微信、被告家门口张贴等方式多次通知被告终止租赁关系，并告知被告于2016年7月15日前向原告返还租赁楼房和交纳费用等内容，被告收到以上通知后仍置之不理。2016年7月15日原告委托见证部门对被告租赁楼房内物品进行见证，7月17日原告依法腾空租赁楼房，并将租赁楼房内的被告物品保管至今，7月21日原告又书面告知被告三日内领取物品，但被告至今未领取。综上所述，被告的以上行为已构成严重违约，并给原告造成极大经济损失，故现原告具状诉至法院，请求法院依法支持原告之诉请。被告庄晓丽辩称，一、原告所诉不是事实，原、被告之间所订立的合同系无效合同，因原告本无该涉案租赁物的使用权，因此原告无权将该租赁物租赁给被告，该租赁物的所有权、使用权归北关居委，所以原告的诉讼请求应当予以驳回。二、对于其第四项诉讼请求，该项如果原告在强行让被告关门停业期间没有损坏的物品，被告同意领走。第三人北关居委述称，请求法院依法查明相关事实。本院经审理认定事实如下：2012年10月15日，原告梁欣与山东广田置业有限公司签订《房屋租赁合同》一份，租赁山东广田置业有限公司开发的位于兰山区沂蒙路和北园路交汇广田悦城北侧太平洋保险公司西邻面积为503.79平方米的三层房屋。租赁期限自2012年11月20日起至2020年11月20日止，房屋年租金为14万元。出租方山东广田置业有限公司并为原告梁欣出具证明，同意原告梁欣将承租的房屋转租。2012年12月14日，山东广田置业有限公司与北关居委签订《物业交割协议书》，将双方合作开发建成的商业部分交付给北关居委（包括本案发生租赁纠纷的房屋），所交割商业的所有权、经营权、管理权、收益权全部归北关居委所有，租金交割之日起由北关居委收缴。本案庭审中，第三人北关居委对与原告梁欣之间有租赁关系予以认可，认可梁欣系以善德食府的名义向其交纳租赁费，但表示梁欣未全额向其交纳租赁费。原告梁欣与被告庄晓丽于2015年5月经口头协商，达成房屋口头租赁协议，主要内容为原告梁欣将沿街楼360平方米出租给被告庄晓丽经营茶楼使用，租赁期限自2015年7月8日开始起算，租金每年68000元，租金每半年交纳一次，租赁期限为5年。双方商定后，原告梁欣将沿街楼房交付给被告庄晓丽，被告庄晓丽进行装修后用作茶楼经营。合同履行中，因被告庄晓丽未按照双方约定交纳租金，原告梁欣于2016年7月份在被告庄晓丽经营茶楼大门上张贴催交租金、水费、电费、物业管理费的通知，于2016年7月11日向被告发出终止租赁关系、付清拖欠租金和相关费用60000元、返还租赁楼房、搬走遗留物品的律师函，于2016年7月12日在沂蒙晚报上发布终止租赁关系、返还租赁楼房、付清拖欠费用、搬走遗留物品的声明，并于2016年7月15日，申请临沂兰山众人法律服务所派员由该所法律服务工作者童超、刘晓波二人到出租房屋现场进行物品清点见证，形成《法律见证书》，被告在出租房屋内物品明细，在原告提交的《法律见证书》中有详细记载。将被告庄晓丽在出租房屋内的物品搬离出租房屋，放置他处进行保管。后双方之间的纠纷协商不成，形成诉讼。原告梁欣要求被告庄晓丽支付的费用明细为：一、庄晓丽欠费明细：1、房租：年租金6.8万元，每月租金5666.6元12个月租金（2015.7.8-2016.7.17）×5666.6元=67999.2元;2、电费：11851度（13753-1902）×1.2元=14221.2元;3、物业管理费：360平方×2元×14个月（2015.5.8-2016.7.17）=10080元租赁面积：2、3楼503.79平方÷3×2-335平方和1、2、3楼专用楼梯25平方，合计360平方;4、水费：145立方×4.3元=623.5元;5、保洁费：900元（按平方分摊）以上费用合计：93823.9元，庄晓丽已支付20000元，尚欠73823.9元。二、庄晓丽赔偿明细：1、装修费：390000元（三层）-130000元（第一层）=260000元；2、保管费：6000元；3、搬运费：2000元；4、见证费：4000元，以上费用合计：272000元。以上总合计：345823.9元。为证实主张的费用，原告提交临沂兰山众人法律服务所的收据主张支付见证费4000元、提交装饰工程施工合同书一份（注：工程内容：架设消防管道、吊顶、铺设电路、水路、加盖单间17间、安装门窗、铺地板砖、内立邦漆、地面防水）及装饰现场的照片和支付施工费用单据，证明原告对涉案沿街楼进行装修及花费的费用260000元，原告以上装修未经原告许可被被告损坏，要求被告予以赔偿，交费通知单及现场拍照，证明涉案楼房在被告租赁期间水费145立方乘以4.3元得出623.5元，电费11851度乘以1.2元得出14221.2元、物业费360平方乘以2元乘以14个月得出10080元，2016年7月17日收到条，证明本案原告对被告租赁楼房内的物品进行保管的房屋租赁费用6000元，2016年7月17日收到条一份，证明原告腾空搬运涉案楼房内的物品所支付的搬运费2000元。针对原告主张的装修费260000元，被告主张当时租赁时只有墙及几面镜子，当时是以毛坯房的形式交付给被告，当时能拆走的原告都拆走了，并且2015年7月8日被告有给原告以邮件形式发送过一份合同（该合同中载明出租房屋为毛坯房），原告说合同内容可以基本采用。被告提交打款记录三份，于2015年5月15日被告向原告之妻肖莉娜打款1万元、于2015年6月6被告向原告之妻肖莉娜打款1万元、于2015年7月8日向原告本人打款2万元，共计4万元，证明已经向原告支付的租金。另查明，于2016年7月17日原告腾空收回楼房后，现该楼房由原告使用，被告庄晓丽在出租房屋内的物品搬离出租房屋后，一直由原告代为保管。庄晓丽就与梁欣、肖莉娜之间的纠纷，于2016年7月22日，已经向本院提起了财产损害赔偿之诉。本院认为，原告梁欣与被告庄晓丽之间就租赁沿街楼达成了口头租赁合同，虽然双方没有签订书面的租赁合同，但双方租赁合同已经实际履行，该合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方之间的租赁合同租赁期限在六个月以上，为不定期租赁合同。合同履行中，因被告违约欠交租金、水费、电费、物业费，双方发生纠纷，原告向被告送达了终止合同的通知，后在法律服务所工作人员到现场进行物品清点见证的情形下，原告将被告在出租房屋内的物品搬离出租房屋，双方之间的租赁合同于2016年7月17日已经实际解除，因合同解除，合同的权利义务终止。合同解除后，对原告主张的各项费用损失，本院认定如下：对原告主张被告拖欠2015年7月8日至2016年7月17日一年的租金68000元，本院予以认定，该部分费用被告已经支付40000元，应自欠交租金总数额中予以扣减；租赁期间的水费、电费、物业管理费等费用系被告应当承担的费用，但根据原告的举证，原告所举证据看不出与被告应承担费用之间的关联，原告所举证据，不能证实被告应承担水费、电费、物业管理费、保洁费的产生、负担、结算情况，对该部分费用，原告举证不足,应承担举证不能的法律后果；对原告主张的装修费260000元，原告主张的装修系在2012年11月5日进行，且主要是对架设消防管道、吊顶、铺设电路、水路、加盖单间17间、安装门窗、铺地板砖、内立邦漆、地面防水等工程的建设施工，被告系在2015年5月承租原告房屋，原告所举证据，不能证实被告对原告建筑部分造成了损坏及损坏程度、损失价值的数额，原告对要求赔偿的“装修费”，举证不足，应承担举证不能的法律后果；原告主张的保管费6000元、搬运费2000元、见证费4000元，系因租赁纠纷的发生、发展确实需要发生的费用，且原告提交了相应单据予以证实，对该部分费用花费，本院酌情予以支持；对原告要求被告从原告处领走原租赁楼房内属于被告的物品，因双方之间的租赁合同已经解除，该项请求理由正当，本院予以支持；对原告要求法院责令被告拆除租赁楼房内的装饰物品，因该部分财产争执被告庄晓丽已经提起了财产损害赔偿之诉，故对本项争议，本院在本案中不予处理。对被告主张的双方之间租赁合同无效的抗辩，与本院查明的事实不符，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告梁欣与被告庄晓丽之间的楼房租赁关系；二、被告庄晓丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁欣支付房屋租金28000元；三、被告庄晓丽于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告梁欣保管费6000元、搬运费2000元、见证费4000元；四、被告庄晓丽于本判决发生法律效力之日起十日内从原告梁欣处领走原租赁楼房内属于被告庄晓丽的物品（物品明细以法律见证书中载明的为准）；五、驳回原告梁欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6487元，由原告梁欣负担5709元，被告庄晓丽负担778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长 马 勇审判员 王东方审判员 李大扬二〇一七年九月十五日书记员 姜林林