辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0302民初3272号原告：杨奎荣，男，1966年4月2日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：张勇，辽宁卫尊律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王懿，辽宁卫尊律师事务所执业律师。被告：鞍山市银宇房屋开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市立山区水源街**。法定代表人：张建宇，该公司经理。委托诉讼代理人：林晓文，辽宁弘扬律师事务所执业律师。第三人：鞍山昊田科技开发有限公司，，住所地辽宁省鞍山市千山区鞍腾路**法定代表人：郭颖，该公司董事长。杨奎荣与鞍山市银宇房屋开发有限公司（以下简称鞍山银宇公司）、第三人鞍山昊田科技开发有限公司（以下简称鞍山昊田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月17日受理后，于2016年7月15日做出（2015）鞍东民一初字第00558号民事判决书，鞍山市银宇房屋开发有限公司不服提起上诉，鞍山市中级人民法院于2017年5月3日做出（2016）辽03民终2987号民事裁定书，以原审判决认定基本事实不清为由撤销原判并裁定发回本院重审。本院于2017年6月13日受理后，依法另行组成合议庭，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。杨奎荣及其委托诉讼代理人张勇、王懿、鞍山银宇公司的委托诉讼代理人林晓文、鞍山昊田公司的法定代表人郭颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杨奎荣向本院提出诉讼请求：一、请求确认鞍山银宇公司于2015年1月27日出的解除房屋买卖合同行为无效：二、请求依法判令鞍山银宇公司协助杨奎荣办理房屋所有权登记。事实和理由：2005年12月中旬，杨奎荣与鞍山银宇公司签订一份《商品房购销契约书》，约定杨奎荣购买鞍山银宇公司开发的位于鞍山市高新区房屋，购房款共计32万元。杨奎荣向鞍山银宇公司交首付款2万元，剩余30万元房款由杨奎荣原所在单位鞍山昊田科技开发有限公司付给了鞍山银宇公司，鞍山银宇公司给杨荣开具了房屋的全额发票。2006年初杨奎荣在鞍山银宇公司处领取了房屋钥匙，于同年3月份到物业办理了装修手续。2007年7月开始入住至今。但鞍山银宇公司至今未协助杨奎荣办理房屋所有权登记。2015年1月27日鞍山银宇公司做出一份《通知》，以杨奎荣逾期支付房款为由，通知杨奎荣解除合同。因鞍山银宇公司提出的解除合同的理由不成立，该解除合同通知行为应属无效。综上，请求人民法院依法确认鞍山银宇公司做出的解除合同行为无效，判令鞍山银宇公司协助杨奎荣办理房屋所有权登记，依法保护杨奎荣的合法权益。鞍山银宇公司辩称，杨奎荣与鞍山银宇公司之间根本没有达成房屋买卖协议，更没有签订任何商品房买卖合同，关于本案所谓书面合同和发票，这是为了给杨奎荣的孩子办理入学手续而出具的。所以杨奎荣的诉求，依法不能成立，请求驳回。鞍山昊田公司述称，杨奎荣陈述我帮助垫付款项根本不是事实。杨奎荣与鞍山银宇公司买卖房屋的合同和事实不成立。杨奎荣称我帮其支付房款事实不成立。杨奎荣没有支付过购房款，又没有提供手续，因此杨奎荣没有理由占有诉争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：杨奎荣提供的商品房购销契约书、收据及发票，对上述证据予以采信，因上述证据具备真实性、关联性、合法性。杨奎荣提供的录音证据，对该证据不予采信，因该证据系杨奎荣单方提供的证据，无其他合法有效的证据与之相印证，故对该证据不予采信。杨奎荣提供的收条、户口本、结婚证，对上述证据不予采信，因上述证据与本案不具有关联性。鞍山银宇公司提供的商品房购销契约书三份，对上述证据不予采信，因上述证据与本案不具有关联性。鞍山银宇公司提供的情况说明及快递单据，对上述证据不予采信，因上述证据与本案不具有关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鞍山银宇公司与杨奎荣签订商品房购销契约书，约定由鞍山银宇公司将产籍号42-2-T66-2041房屋，面积191.98平方米的房屋，以总价款31.6767万元卖给杨奎荣。2005年3月2日，鞍山银宇公司出具收款收据，交款人为杨奎荣，收款事由为房款，并载明昊田公司提供支票，金额2万元。2006年4月15日，杨奎荣领取钥匙入住，并一直居住至今。2006年12月31日，鞍山银宇公司出具统一发票，金额为31.6767万元，所有的发票联均在杨奎荣处。杨奎荣向鞍山银宇公司出具欠款证明一份，写明：今有杨奎荣欠辽宁银宇房屋开发有限公司所开发的铭仕墅苑小区7号楼东二门栋401室，购房款32万元整，特此证明杨奎荣承担上述债务（注：辽宁银宇房屋开发有限公司为杨奎荣所开铭仕墅苑小区丁号楼40室东二门发票及收款收据，在此欠款证明未收回前，只为方便杨奎荣办理房证，不作为债权债务的证明及依据）。再查，2014年12月22日，鞍山昊田公司向杨奎荣发出通知，写明：我公司在聘用你期间，为了方便你孩子在鞍山上学，全家户口迁到鞍山，董事长郭颖曾协助你于2005年3月23日与我公司关系单位鞍山市银宇房屋开发有限公司董事长张贵宝以特别优惠价格和条件协商签订一份《商品房购销契约书》，我公司为你垫付2万元定金后，将房屋交付给你使用。余款由你在三年内分期偿付，逾期支付，则解除合同，退回房屋，并支付房屋使用费。公司将你解聘后，曾多次明确通知你按约定与鞍山银宇公司办理解除合同和退房手续。但是，你至今不与鞍山银宇公司办理，现我公司再次通知你收到本通知30天内主动到鞍山银宇公司办理，否则后果自负。抄送鞍山市银宇房屋开发有限公司。还查，2015年1月27日，鞍山银宇公司向杨奎荣发出通知，写明：吴田公司董事长郭颖曾协助你与我公司董事长张贵宝协商后，以特别优惠价格和条件签订一份《商品房购销契约书》。当时，吴田公司为你垫付2万元定金后，由于两位董事长交情深厚，所以，公司将房屋交付你使用，余款由你在三年内分期偿付。如逾期支付，我公司将有权与您解除购房合同，退回房屋，并支付使用期间房屋使用费。前几天，我公司收到吴田公司给你发的通知，我们从中了解到9年来贵公司崔促你到鞍山银宇公司交购房款及办理退房等情况，但是，你一直都没到我公司来办理。到目前为止，你已逾期6年没有支付该房屋余款，我公司董事会研究决定，请你接到该通知后30日内到公司办理退房手续，交付房屋使用费，逾期不办理，后果自负。另查，2015年6月9日，鞍山市铁东区教育局出具情况说明，写明：因外市居民在我区购房，办理子女转入我区中小学学习需要准备材料如下，购房合同及购房结算发票。再查，2006年4月24日鞍山市银宇房屋开发有限公司变更为辽宁银宇房屋开发集团有限公司，2010年4月26日辽宁银宇房屋开发集团有限公司更名为鞍山市银宇房屋开发有限公司。还查，杨奎荣自认就本案诉争房屋其未向鞍山银宇公司支付过购房款，由吴田公司代为支付，吴田公司法定代表人郭颖陈述除替杨奎荣垫付过2万元房款外，其余房款均未支付。还查，在案件审理期间，杨奎荣向本院提出撤回要求鞍山银宇公司为其办理房屋所有权登记的诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点是：1.杨奎荣与鞍山银宇公司之间是否存在房屋买卖合同关系；2.鞍山银宇公司解除合同的行为是否合法有效。关于杨奎荣与鞍山银宇公司之间争议的是否存在房屋买卖合同关系一节，本案中鞍山银宇公司与杨奎荣于2006年签订了《商品房购销契约书》，并向杨奎荣交付了本案诉争房屋，杨奎荣一直居住上述房屋至今，故杨奎荣与鞍山银宇公司之间房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护，故对鞍山银宇公司提出的双方之间不存在房屋买卖关系之主张，本院不予支持。关于鞍山银宇公司解除合同的行为是否合法有效一节，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第一百六十一条：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（四）法律规定的其他情形。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延三个月交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”上述规定中的解除权行使的期限一年为除斥期间，不存在中止、中断的情形。本案中，杨奎荣在2006年4月15日接收房屋，故银宇公司应当自2006年4月15日起一年内催告杨奎荣支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，鞍山银宇公司有权解除合同。而鞍山银宇公司于2015年1月27日才向杨奎荣提出解除商品房购销契约书，且鞍山银宇公司并没有提供合法有效的证据证明其在上述时间之前向杨奎荣提出解除合同，故银宇公司未在法定期间内行使解除权，解除权消灭。综上所述，对于杨奎荣提出的请求确认银宇公司于2015年1月27日做出的解除房屋买卖合同行为无效之诉求，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条的规定，判决如下：鞍山市银宇房屋开发有限公司于2015年1月27日对杨奎荣做出的关于解除商品房购销契约书的《通知》无效。案件受理费100元，由鞍山市银宇房屋开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  徐少春人民陪审员  鲍学娇人民陪审员  郭 婷二〇一七年一月十五日代理书记员  牟新宇