上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初22413号原告：戴新亚，男，1982年2月10日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住上海市闵行区。原告：夏清霞，女，1982年1月28日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住上海市闵行区。上列两原告共同的委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告：朱海婷，女，1981年2月12日出生，哈尼族，户籍地云南省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吴志华，上海敬贤律师事务所律师。原告戴新亚、夏清霞与被告朱海婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理，依法适用简易程序，由审判员林霞独任审判，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告戴新亚、夏清霞及其委托诉讼代理人柴小森、被告朱海婷的委托诉讼代理人吴志华到庭参加了诉讼。审理中，原、被告双方一致同意并经本院院长批准根据法律的相关规定延长简易程序的审理期限。本案现已审理终结。原告戴新亚、夏清霞向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理坐落于上海市闵行区江玮路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)过户登记手续，将上述房屋登记至两原告名下；2.被告将涉案房屋交付给原告。事实与理由如下：2013年7月7日，经案外人上海XX房地产经纪事务所居间介绍，其与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定其以人民币880,000元(以下币种均为人民币)的价格向被告受让涉案房屋。合同签订后，经向上海市闵行区房地产交易中心查询，涉案房屋虽为动迁安置房，但交易限制期已届满，可以办理产权过户手续，其遂向被告支付了首付款280,000元，并通过了银行贷款审批。2013年8月26日，其与被告共同至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋的过户手续，在审批过程中涉案房屋于2013年9月6日因(2013)闵民一(民)初字第14590号民事案件被法院采取了司法查封措施。期间，被告以需归还借款为由向原告收取房款计75,000元，并称原告需要支付购房余款以供被告归还借款。原告无奈，只得向法院提起诉讼，法院以涉案房屋上存在司法查封为由驳回了原告要求被告配合办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求。此后，原告为能继续履行合同，为被告返还了两笔借款及利息，涤除了涉案房屋上的司法查封手续。目前，涉案房屋已可办理过户手续，但被告仍拒不予配合。为维护其自身的合法权益，特向法院提起诉讼，要求法院判如诉讼请求。被告朱海婷辩称，首先，原、被告签订的房地产买卖合同系无效合同。理由如下：一、涉案房屋的共有人为被告及被告的婆婆、丈夫、女儿。涉案房屋登记在被告名下系因其婆婆为精神病人，其丈夫(系婆婆的唯一的子女)生前长期吸毒、赌博。二、涉案房屋的买卖合同上署期为2013年7月7日，该日被告在戒毒所。离开戒毒所后，被告在案外人的控制下，在上述买卖合同上签了自己的名字。被告是文盲，对于买卖合同的内容、签名的后果均不知晓。综上，涉案房屋的买卖合同的签订非其本人真实意思表示，当属无效。其次，原告非本市人员，被告对原告是否符合本市购房的资格并不清楚。再者，被告系无业人员，被告的丈夫于2015年7月27日病故，骨灰盒放在涉案房屋内，婆婆是精神病人。如果按合同约定将涉案房屋交付给原告，被告将无法正常生活。最后，原告要求被告履行合同，但被告对原告支付购房款的合法性、关联性均持有异议。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区江玮路XXX弄XXX号XXX室的房屋系动迁安置房屋，于2013年6月14日登记至被告朱海婷名下。2013年7月，被告朱海婷(卖售人，甲方)与原告戴新亚、夏清霞(买受人，乙方)签订了署期为2013年7月7日的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定甲、乙双方通过上海XX房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方坐落于上海市闵行区江玮路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为72.97平方米，房屋内无设备，无装修，上述房地产转让价款共计880,000元。上述款项，乙方于2013年6月25日向甲方支付购房款60,000元，于2013年8月15日向甲方支付购房款210,000元，且甲方办理完以乙方为代理人的全权公证委托当日；乙方于此房屋交易限制期届满可上市交易后，向银行申请贷款金额为610,000元整，该贷款于乙方办妥以乙方为权利人的房地产权证后，直接由贷款银行支付甲方。甲方于2013年10月31日前腾出上述房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交给乙方为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认，在2016年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以上海市闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲、乙双方应于此房屋交易限制期届满后，乙方办妥贷款手续5个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续，甲乙双方协商一致各自承担各自交易过程中产生的税费，任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或中介方的利益。甲方于2013年6月25日将该房屋交付给乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、物业管理、有线电视等费用进行结算。乙方于此房屋交易限制期届满后20个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。合同还就双方的其他权利义务作了约定。2013年7月14日，原告戴新亚将220,000元购房款通过中国XX银行转入被告朱海婷的账户。当日，被告朱海婷向原告戴新亚出具了《收据》一份，确认收到原告戴新亚购买涉案房屋的房价款计280,000元。同日，原告戴新亚向居间方支付了居间报酬计15,000元。2013年8月15日，原告戴新亚与案外人XX银行股份有限公司上海市XX分行签订了《个人住房(二手房)抵押借款合同》，合同约定原告戴新亚以涉案房屋作为抵押向案外人借款600,000元。2013年8月26日，原告戴新亚、夏清霞与被告朱海婷至上海市闵行区房地产交易中心，向该中心递交了办理涉案房屋过户手续所需资料，该中心向原告戴新亚、夏清霞出具了收件收据，被告朱海婷在该收件收据上签字。2013年9月2日，案外人李某某以被告朱海婷及其丈夫未归还其借款为由向本院提起诉讼，并向本院提出财产保全的申请。本院经审核后，于2013年9月3日作出(2013)闵民一(民)初字第14590号民事裁定书，裁定冻结朱海婷、李春勇的银行存款234,000元或查封、扣押其相应价值的财产。2013年9月6日，本院至上海市闵行区房地产交易中心查封了涉案房屋，查封期限自2013年9月6日至2015年9月5日。2013年9月9日，上海市闵行区房地产交易中心以涉案房屋因存在法律、行政法规规定不予登记的其他情形为由向戴新亚、夏清霞发出了《不予登记告知书》。2013年11月28日，被告朱海婷出具收条，确认收到原告戴新亚购房款20,000元及30,000元。2013年11月29日，案外人李某某与被告朱海婷及其丈夫李XX民间借贷一案由本院作出(2013)闵民一(民)初字第14590号民事判决，即被告朱海婷的丈夫需归还案外人李某某借款200,000元及相应的利息，被告朱海婷需归还案外人李某某借款13,000元及相应的利息，被告朱海婷与其丈夫李XX对上述各自承担的还款义务互负连带还款责任。嗣后，案外人李某某不服上述判决，上诉于上海市第一中级人民法院，该院经审理后于2014年2月10日作出了(2014)沪一中民一(民)终字第86号民事判决，驳回了案外人李某某的上诉请求，维持了本院的一审判决。2013年12月10日，被告朱海婷出具收条，确认收到原告戴新亚支付的购房款计25,000元。2014年5月20日，原告戴新亚、夏清霞向法院提起诉讼，要求被告朱海婷配合其办理涉案房屋的过户登记手续。在该次诉讼过程中，法院为查明事实，追加了案外人潘XX作为第三人参加了诉讼。潘XX到庭后向法院作如下陈述：2013年夏天，具体的时间已记不清楚。李XX(被告的丈夫)称需出售涉案房屋，其与丈夫商量后决定先由其购入涉案房屋。此后，其与李XX签订了涉案房屋的买卖合同，合同约定的转让价约为880,000元。合同签订后，李XX将涉案房屋的钥匙交给其，涉案房屋为毛坯房，处于空置状态。其丈夫是做中介的，某日，原告至涉案房屋看房，并欲购买涉案房屋。其遂将涉案房屋的购买权转让给了原告，转让合同价约为1,100,000元。此后，原、被告就涉案房屋签订了房屋买卖合同。签订上述买卖合同时，被告未在场，但被告此后在上述房屋买卖合同上签字认可。合同签订后，原、被告至上海市闵行区房地产交易中心审税，并将涉案房屋过户所需材料递交给上海市闵行区房地产交易中心，该中心向原告出具了收件收据。但在此期间因涉案房屋被法院司法查封，故一直未能过户至原告名下。本院经审理后认为原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，但因涉案房屋存在司法查封，暂不具备办理产权转让过户手续的基础，遂作出(2014)闵民五(民)初字第1164号民事判决，以上述理由驳回了原告的诉讼请求。2014年8月10日，案外人李MQ作为原告，以朱海婷及其丈夫李XX作为被告向本院提起诉讼，要求朱海婷及其丈夫归还借款及相应的利息。本院经审理后，2014年10月31日作出(2014)闵民一(民)初字第14800号民事判决，判令被告朱海婷及其丈夫李XX归还借款50,000及相应的利息。2015年4月2日，原告再次向法院提起诉讼，要求被告配合其办理涉案房屋的过户登记手续，后因未向法院缴纳案件受理费而被法院按撤诉予以处理。原告为继续履行双方所签订的买卖合同，于2015年5月26日代被告朱海婷偿付了(2013)闵民一(民)初字第14590号案件的借款及利息共计245,608.29元。同日，原告代被告朱海婷偿付了(2014)闵民一(民)初字第14800号案件的借款及利息共计54,913.50元。嗣后,法院遂解除了在涉案房屋上所采取的司法查封措施。2015年7月13日，被告朱海婷向原告戴新亚出具收据，确认收到原告戴新亚支付的购房款计3,000元。2015年7月27日，原告又一次向法院提起诉讼，要求被告配合其办理涉案房屋的过户登记手续，后于2016年7月20日向法院撤回了起诉。本案在审理过程中，原告为能尽快办理涉案房屋过户、交房手续，解决双方间的纠纷，向本院表示其可在本案中将剩余房款221,478.21元一并给付被告，并另行补偿被告200,000元。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)、《抵押借款合同》、《收件收据》、《收据》一组、民事判决书一组、缴款单一组、《上海市不动产登记簿》及双方当事人的庭审陈述在卷佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。就本案而言，署期为“2013年7月7日”的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现原告以直接向被告支付、代被告归还借款的方式支付了大部分购房款，且在庭审过程中愿意将购房余款221,478.21元一并给付被告，被告理应按约将涉案房屋交付给原告，并配合原告办理涉案房屋的过户手续。审理中，原告向本院表示其自愿补偿被告200,000元，此系原告对自身权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告朱海婷于本判决生效之日起十日内协助原告戴新亚、夏新霞办理坐落于上海市闵行区江玮路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将上述房屋过户登记至原告戴新亚、夏清霞名下；二、被告朱海婷于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市闵行区江玮路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告戴新亚、夏清霞；三、原告戴新亚、夏清霞于本判决生效之日起十日内给付被告朱海婷房款人民币221,478.21元；四、原告戴新亚、夏清霞于本判决生效之日起十日内给付被告朱海婷补偿款人民币200,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,600元，减半收取计6,300元，财产保全费4,920元，上述两项合计11,220元，由被告朱海婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林霞二〇一七年一月十日书记员  朱琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。