四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11039号上诉人（原审被告）：阿克苏塔里木房地产开发有限公司，住所地：新疆阿克苏地区阿克苏市塔北路2号。法定代表人：王娟，执行董事。委托诉讼代理人：杨福宏，新疆天山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都惠家物业管理有限公司，住所地：四川省崇州市羊马镇东升街西一巷57号。法定代表人：ＸＸ俊，总经理。委托诉讼代理人：杨文华，男，1980年9月12日出生，汉族，住四川省简阳市。系该公司员工。委托诉讼代理人：涂永驰，四川创新律师事务所律师。上诉人阿克苏塔里木房地产开发有限公司（以下简称塔里木公司）因与被上诉人成都惠家物业管理有限公司（以下简称惠家公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2017）川0184民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。塔里木公司上诉请求：撤销原判，改判驳回惠家公司的诉讼请求。事实和理由：1.承担物业费的主体应当是与惠家公司签订《前期物业服务合同》的主体是四川汇佳房地产开发有限公司（以下简称汇佳公司）；2.根据塔里木公司与汇佳公司于2013年5月10日签订的会议纪要，在物业销售前物业管理费用应当由项目部而非塔里木公司支付；3.塔里木公司的身份是销售者而非业主；4.截止惠家公司起诉之日已销售的房屋应是22套而非一审认定的12套；一审法院在物业服务合同案件中支持利息系适用法律不当；5.目前塔里木公司与汇佳公司就涉案物业权属争议正在诉讼中，在涉案物业所有权未确定的情况下塔里木公司不应当承担物业费等。惠家公司答辩称：1.本案相关事实和法律关系已经经生效判决予以确认；2.目前塔里木公司与汇佳公司之间的纠纷与本案不具有关联性；3.确认已经销售的房屋数量应是16套。请求驳回塔里木公司的上诉请求。惠家公司在本案一审中起诉请求：1.判令塔里木公司支付2015年、2016年的物业管理费共计1036016.93元（其中2015年520821.6元，2016年515195.33元）；2.判令塔里木公司从逾期之日按照中国人民银行同期贷款利率承担逾期付款利息至付清之日。一审法院经审理认定如下事实：汇佳公司与被告就位于四川省崇州市羊马镇的“西蜀御景”房地产项目联合开发经营合作事项达成一致，并于2010年4月25日签订了《房地产联合开发经营协议书》,协议约定：汇佳公司出资比例及利润分配比例为55%，被告出资比例及利润分配例为45%；成立“西蜀御景”项目部；项目分二期开发，采用共同经营管理，先返本后分利的合作形式。合同还约定了该项目由崇州市福星物业管理有限公司进行物业管理。事后，原告经过招投标于2011年1月25日中标“西蜀御景”前期物业服务项目，2011年1月27日原告在崇州市房产管理局完成了物业服务招投标中标备案，取得了三级资质。之后，原告又在崇州市发展和改革局完成了物业收费管理备案,备案批注：服务内容和项目按二级服务等级执行。2011年1月28日原告与汇佳房地产公司签订了《西蜀御景前期物业服务合同》，约定原告为该小区业主提供二级物业服务，并按照产权建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，标准为：住宅1.4元/月/㎡，商业4元/月/㎡。原告承接该项目的前期物业服务后，按约定为汇佳公司提供了物业服务。“西蜀御景”一期工程竣工后，由于房屋滞销,无法预期收回投资款。投资人汇佳公司与被告于2012年12月31以《会议纪要》的形式约定:将“西蜀御景”一期楼盘剩余商铺销售给被告塔里木公司，面积为4326.88㎡，此销售款作为被告应收回的投资款。2013年5月10日,汇佳公司与被告再次以《会议纪要》形式约定:按双方投资比例，将“西蜀御景”一期楼盘还未出售的房源按未收回投资款的数额进行分配,分配后由双方各自自行销售，销售的房款不进入合作人的共管账户，作为各自收回自己的投资款，按此约定，被告分得住宅房源160户,面积19583.2㎡。该《会议纪要》同时还约定:汇佳公司与被告分得的房源未售出前仍由“西蜀御景”项目部支付物业管理费,待各自售出后,分别扣减。原告提供的证据证明被告分得住宅160套后，至2016年8月29日已售出住宅12套，面积1487.87㎡。2013年12月29日，汇佳公司与被告签订了解除《房地产联合开发经营协议》，协议约定：汇佳公司与被告的投资均以现金和抵房方式回收完毕；被告自愿退出“西蜀御景”项目二期联合开发经营；原《房地产联合开发经营协议书》终止作废。2014年1月16日,汇佳公司与被告又以《会议纪要》的形式约定：“西蜀御景”一期各项清算日期截止2013年12月29日止。从2012年5月23日交房至2013年12月31日期间内，汇佳公司与被告应缴纳的物业管理费一直由“西蜀御景”项目部支付。从汇佳公司与被告约定“西蜀御景”一期各项清算截止日后,汇佳公司只承担了其分得房源所产生的物业管理费，被告分得房源未支付物业管理费。从清算截止日后的2014年1月1日起，被告以房抵偿投资款分得商铺面积为4326.88㎡，按约定物业管理费为商业4元/月/㎡，被告每年应向原告缴纳商铺的物业管理费207690.24元;被告以房抵偿投资款分得的住宅面积为19583.20㎡，按约定物业管理费为住宅1.4元/月/㎡，被告每年应向原告缴纳住宅的物业管理费328997.76元，合计应缴纳物业管理费536688元。2014年的物业管理费原告向法院提起诉讼后，已经由已发生法律效力的崇州市人民法院（2015）崇州民初字第1578号民事判决书和成都市中级人民法院（2016）川01民终2171号民事判决书确定由被告支付，现已执行完毕。目前有证据证明被告总共已售出12套住宅，在2015年度应扣除的住宅面积为1004.64㎡，应扣除的物管费经计算为16003.09元，被告拖欠原告2015年度的物管费为520684.91元，在2016年度应扣除的住宅面积为1487.87㎡，应扣除的物管费经计算为21989.02元，被告拖欠原告2016年度的物管费为514698.98元，两年被告共拖欠原告物业管理费1035383.89元。2016年11月21日，原告向被告邮寄书面催缴函，要求被告于2016年12月10日支付2015年和2016年两年的物业管理费,但被告分文未付,纠纷由此产生。一审法院认定上述事实，经庭审质证认证的证据有：原、被告的当庭陈述及汇佳房地产公司与被告于2010年4月25日签订的《房地产联合开发经营协议书》、于2012年12月31签订的《会议纪要》、于2013年5月10日签订的《会议纪要》、于2014年1月16日签订的《会议纪要》、《中标通知书》、《物业服务招投标中标备案表》、《物业收费管理备案书》、《西蜀御景前期物业服务合同》、《催缴物业管理费函》、崇州市人民法院（2015）崇州民初字第1578号民事判决书、成都市中级人民法院（2016）川01民终2171号民事判决书、成都市中级人民法院（2016）川01民初629号民事判决书、办理装修的《证明》等。一审法院认为，被告是否应当向原告支付“西蜀御景”一期物业管理费以及原告的资质是三级资质，能否按二级收费标准收取物管费的问题，已经由已发生法律效力的崇州市人民法院（2015）崇州民初字第1578号民事判决书和成都市中级人民法院（2016）川01民终2171号民事判决书进行了认定，被告在销售其所分配房源行为中的身份已由代销商转变为销售商，而销售商对于待销房源应当承担前期物业管理费，同时，从被告向原告出具的证明可以看出，被告售出房源并全额收取购房款后，再指令由原告与购房户办理房屋装修手续，从这些行为上看，被告一方面认可了原告对所分配房源具备提供物管服务的资质，另一方面也认可了由原告对“西蜀御景”一期房地产开发项目提供前期物业服务的事实，因此，原告有权依据汇佳房地产公司与被告间签订的会议纪要等向被告收取前期物业管理费，被告的上述辩解理由不能成立，一审法院不予支持，原告有权按《西蜀御景前期物业服务合同》约定向被告收取物业管理费。对于原告主张的逾期付款利息，一审法院从2017年1月1日起按银行同期同类贷款利率为计算标准予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、限被告阿克苏塔里木房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内一次性给付原告成都惠家物业管理有限公司2015年和2016年的物业管理费1035383.89元，并以1035383.89元为基数，从2017年1月1日起按银行同期同类贷款利率为标准计算支付逾期付款利息至付清所欠的物业管理费时止；二、驳回原告成都惠家物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7470元，由原告成都惠家物业管理有限公司承担1470元，由被告阿克苏塔里本房地产开发有限公司承担6000元。二审中，惠家公司确认塔里木公司实际已经销售的房屋应为16套，在其主张的物业费中应当扣除17519.37元。双方当事人在二审中均未提交新证据，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，塔里木公司在销售其所分配房源行为中的身份已由代销商转变为销售商，塔里木公司基于销售商身份对于待销房源应当承担前期物业管理费的责任已经本院生效判决予以确认，故塔里木公司提出物业费的承担主体应当是汇佳公司或项目部的上诉主张不能成立；塔里木公司与汇佳公司就案涉房源所有权确认及办理产权登记手续而正在进行的合资、合作开发房地产合同纠纷一案与本案中塔里木公司是否应当承担物业费不具有关联性，塔里木公司提出在涉案物业所有权未确定的情况下塔里木公司不应当承担物业费的上诉主张不能成立。惠家公司在本案中主张的塔里木公司逾期给付的2015年及2016年的物业费，一审法院从2017年1月1日起计算逾期给付利息并无不当，塔里木公司提出不应计算利息的上诉主张不能成立。对于已销售的房屋套数，一审法院认定为12套，塔里木公司上诉主张应为22套。二审中惠家公司确认应为16套，应扣除2015年度物业费金额为17519.37元，塔里木公司未提交其余6套房屋已销售的相关证据，故对其该向上诉主张，本院在惠家公司确认的16套范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，塔里木公司的上诉主张部分成立，对其上诉请求本院予以部分支持。因惠家公司在二审中的自认行为，导致一审法院对已销售房屋数量的认定有误，一审判决结果应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省崇州市人民法院（2017）川0184民初809号民事判决；二、阿克苏塔里木房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向成都惠家物业管理有限公司支付2015年和2016年的物业管理费1017864.52元及利息（利息以1017864.52元为基数，从2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日，如未按本判决确定的日期履行债务，上述利息计算至款项清偿之日止）；三、驳回成都惠家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费负担方式不变，二审案件受理费14940元由塔里木公司负担14600元，惠家公司负担340元。本判决为终审判决。审判长 黄 寅审判员 陶田源审判员 莫 雪二〇一七年九月七日书记员 肖 华