上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终12995号上诉人（原审被告）：曹春莺，女，1956年4月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆，住所地上海市浦东新区金杨新村金口路***号*层。经营者：卓忠良。被上诉人（原审原告）：上海市浦东商场股份有限公司，住所地上海市浦东新区昌里路337号。法定代表人:常江，董事长。委托诉讼代理人：杨晨，男，上海市浦东商场股份有限公司工作。上诉人曹春莺、上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆因与被上诉人上海市浦东商场股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初62896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹春莺，上诉人上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆的经营者卓忠良，被上诉人上海市浦东商场股份有限公司的委托诉讼代理人杨晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹春莺上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人在2016年8月3日即将大批桌椅搬进302号一楼，占满了整个房间，其他租赁房屋系由上海金梦缘旅馆占用，故曹春莺不应支付之后的租金；2、本案证据足以证明曹春莺支付了押金2万元（人民币，下同），已经抵付了房屋租金2万元，故不存在欠付租金的情形；3、曹春莺不存在违约行为，故不同意支付违约金。上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆（以下简称上海金梦缘旅馆）上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人的经理曾口头答应将租赁房屋续签给上海金梦缘旅馆，其若要求返还房屋则应赔偿30万元；2、上海金梦缘旅馆同意支付2016年8月1日之后的使用费，但认为使用费的计算面积应扣除已返还的302号一楼的面积，且一审认定的使用费的计算标准亦不合理。上海市浦东商场股份有限公司（以下简称上海浦东商场公司）辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上海浦东商场公司向一审法院起诉请求：1、判令确认上海浦东商场公司与曹春莺就上海市浦东新区XX路XX、XX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年7月31日到期终止；2、判令曹春莺支付2016年5月1日至2016年7月31日所欠租金2万元；3、判令曹春莺支付2016年8月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋使用费（按每月16,666元的标准计算）；4、判令上海金梦缘旅馆对以上曹春莺的付款义务承担连带责任；5、判令曹春莺、上海金梦缘旅馆即时迁出XX路XX、XX号房屋；6、本案诉讼费由曹春莺、上海金梦缘旅馆承担。审理中，上海浦东商场公司放弃第一项诉讼请求，并增加诉请：要求曹春莺支付上海浦东商场公司违约金3万元（补充协议约定将保证金4万元作为违约金，扣除曹春莺已支付的保证金1万元不予退还后，曹春莺还应支付3万元）。一审法院认定事实：2012年11月8日，上海浦东商场公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的曹春莺签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将位于上海市浦东新区XX路XX、XX号的部分房屋，总面积约475平方米（其中一层约70平米、二层约405平方米），租赁给乙方经营房产中介（位于一层，汉宇房地产中介）及旅馆（位于二层，金梦缘旅馆）。该合同第一条第（三）项约定：“租赁时间自2013年2月1日起至2016年1月31日止。合同到期后，如甲方继续出租，乙方可在同等条件下享有优先权。”合同第二条约定：“（一）租金：第一租赁年度的年租金为18万元，第二和第三租赁年度的年租金均为20万元。（二）支付时间和方式：按季支付，先付后租，即乙方在签约时即向甲方支付第一个租赁季度的租金，此后乙方在每个租赁季度开始前15日向甲方支付下一个租赁季度的租金。（三）乙方于本合同签署时，另支付给甲方保证金1万元（含安全生产责任保证金）。该保证金不计利息，于本合同期满或终止壹个月后如无质量或安全等问题，由甲方归还乙方。”合同还约定了其他事宜。上述合同签订后，曹春莺向上海浦东商场公司支付了保证金1万元。2015年12月16日，上海浦东商场公司与曹春莺签订《延长租赁期限的补充协议》（以下简称《补充协议》）一份。该《补充协议》第一条中约定：“……，将租赁到期日期延后至2016年7月31日，租金标准不变。为此，乙方承诺不再就《房屋租赁合同》的终止向甲方提出其它赔偿或补偿要求（包括但不限于装修补偿、经营损失补偿等）”。第二条约定：“为保证乙方按约履行，乙方应在签订本合同后5个工作日内另支付给甲方叁万元，与原支付的壹万元保证金合并为共计肆万元的保证金。……”第三条约定：“乙方应在2016年8月4日前将租赁房屋清空并交还甲方，如逾期，则甲方自2016年8月4日起视作乙方已完成清场交房，所有滞留在租赁房屋内的物品由甲方自行处置，且乙方的肆万元保证金作为违约金赔付给甲方。”2015年12月，上海浦东商场公司向上海金梦缘旅馆发送《租赁期限到期告知函》，告知其租赁期限延后至2016年7月31日，到期后不再续签合同。2016年5月23日，上海浦东商场公司向上海金梦缘旅馆发送《关于金口路房屋的回复》，亦表示到期后不续签合同。2016年6月23日，上海浦东商场公司向曹春莺发送《关于催讨租金及交还房屋的告知函》，要求其于2016年6月30日前支付欠付的租金2万元及保证金3万元，并于2016年8月4日前将系争房屋交还。2016年8月4日，上海浦东商场公司与曹春莺共同将约70平方米的系争300、302底层房屋进行上锁。2016年9月26日，曹春莺出具《关于交还金口路部分租赁房屋的确认书》，表示已将系争房屋300、302号一层（面积70平方米）交还给上海浦东商场公司。曹春莺使用系争房屋后陆续向上海浦东商场公司支付租金，至2016年7月31日时止尚欠付租金2万元。因曹春莺尚未支付所欠租金及使用费，曹春莺、上海金梦缘旅馆拒绝搬离系争房屋的二楼，故上海浦东商场公司于2016年9月诉至法院，要求判如所请。另查明，2012年11月4日，曹春莺作为甲方与作为乙方的上海金梦缘旅馆签订《合作经营协议书》一份，就系争房屋300号二楼的金梦缘旅馆的经营及管理作出约定：甲方提供所属场地，由乙方卓忠良投资经营旅馆业，乙方不得私自改变经营内容及方式，并不得随意转让。经营时间从2013年2月1日起（具体时间以甲方与浦东商场的合同时间一致）。2012年11月8日，曹春莺作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的上海金梦缘旅馆经营者卓忠良签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋300号（XX号XX楼部分的房屋）总面积约390平方米，租赁给乙方经营，租赁期限自2013年2月1日起至2016年1月31日止。2016年12月28日，曹春莺与上海金梦缘旅馆经营者卓忠良签订《合同延期协议》一份，约定原合同履行完毕后自2016年2月1日至2016年7月30日止，经双方协商特延长6个月时间。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上海浦东商场公司与曹春莺签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，上海浦东商场公司与曹春莺均应恪守。现上海浦东商场公司与曹春莺的租赁合同期限已届满，上海浦东商场公司诉请要求曹春莺返还系争房屋，并支付所欠租金以及至实际迁出之日止的房屋使用费，于法不悖，予以支持。房屋租赁合同履行期限届满的，出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。曹春莺将系争房屋转租给上海金梦缘旅馆使用，且双方之间的租赁期限亦届满，故作为次承租人的上海金梦缘应承担共同返还系争房屋之责，上海浦东商场公司要求上海金梦缘旅馆承担逾期腾房占有使用费，一审法院予以支持；对于上海浦东商场公司与曹春莺就已移交的部分房屋使用费计取的问题，一审法院考虑双方均有上锁行为，结合原约定的租金标准和实际面积，予以酌定该部分房屋自双方被限制使用至实际移交期间的使用费；曹春莺称其曾支付给原承租方的押金10,000元，并已转为上海浦东商场公司收取的事实，一方面与双方签订的《补充协议》中约定不符，另一方面，也没有相应证据予以佐证，故一审法院不予采信；根据上海浦东商场公司与曹春莺签订的《补充协议》中有关保证金支付和违约金承担的约定内容看，双方实际将曹春莺已支付保证金10,000元和还应再行支付的保证金30,000元作为履约担保，若曹春莺未履行约定，则作为违约金予以没收，属定金性质，而定金合同为实践合同，曹春莺实际未履行支付部分，不适用定金罚则，故上海浦东商场公司要求按照违约金形式计付，与法不符，一审法院难以支持，但曹春莺已履行的保证金部分应作为违约金承担。一审法院判决：一、曹春莺、上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆应于判决生效之日起十日内共同迁出上海市浦东新区XX路XX、XX号XX楼房屋，并共同将上述房屋移交给上海市浦东商场股份有限公司；二、曹春莺应于判决生效之日起十日内支付上海市浦东商场股份有限公司租金20,000元；三、曹春莺应支付上海市浦东商场股份有限公司房屋使用费（计算方法：自2016年8月1日起至2016年9月26日时止的使用费为29,480元，此款曹春莺应于判决生效之日起十日内支付。自2016年9月27日始至曹春莺、上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆实际共同履行本判决第一项内容之日止，按每日474元的标准计算）；四、上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆对第三项判决中曹春莺应支付的款项承担连带清偿责任；五、曹春莺支付上海市浦东商场股份有限公司违约金10,000元（该款于曹春莺支付上海市浦东商场股份有限公司的保证金10,000元予以抵扣）；六、驳回上海市浦东商场股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由曹春莺负担。二审中，当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，被上诉人表示同意系争房屋在2016年8月1日至2016年9月26日期间的使用费亦按照每日474元的标准计算。本院认为，上诉人曹春莺与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同及补充合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不存在违反法律规定的情形，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于上诉人的腾房问题。根据查明的事实，上诉人曹春莺与被上诉人之间的租赁合同以及上诉人之间的转租合同约定的租期均已届满，上诉人上海金梦缘旅馆作为次承租人仍实际占有部分系争房屋，故一审法院判决两上诉人共同承担腾房义务，并无不当，本院予以维持。关于房屋租金的支付问题。上诉人曹春莺在租赁期间尚有20,000元租金未予支付，被上诉人要求其支付该笔租金，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费。上诉人曹春莺未按照约定期限腾房，被上诉人理应有权要求其支付逾期腾房期间的使用费。上诉人曹春莺虽以次承租人不愿腾房为由主张不承担使用费支付义务，但该主张缺乏法律依据，本院难以支持。二审中，被上诉人表示同意2016年8月11日之后的房屋使用费均按照每日474元的标准计算，此系当事人对于自身权利的自由处分，于法不悖，本院予以准许。至于上诉人上海金梦缘旅馆对于上述使用费的连带清偿责任，其虽对使用费的计算标准存在异议，但鉴于被上诉人已表示2016年8月1日至2016年9月26日期间的使用费亦按照每日474元的标准计算，且每日474元的使用费计算标准亦属合理，故本院对其上述异议不予认可。至于本案的其他问题，一审法院已作详细阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初62896号民事判决第一、二、四、五项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初62896号民事判决第三项为：曹春莺应于本判决生效之日起十日内支付上海市浦东商场股份有限公司房屋使用费（计算方法：自2016年8月1日起至曹春莺、上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆实际返还上海市浦东新区XX路XX、XX号XX楼房屋之日止，按每日人民币474元的标准计算）；三、驳回上海市浦东商场股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币300元，减半收取计150元，由曹春莺负担。二审案件受理费人民币600元，由曹春莺负担300元，上海市浦东新区金杨新村街道金梦缘旅馆负担300元。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱代理审判员  潘俊秀代理审判员  娄 永二〇一七年一月十八日书 记 员  许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……