广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初10396号原告：周烨理，男，汉族，1982年12月14日出生，住浙江省文成县，委托诉讼代理人：吴兵兵，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖淞耀，广东臻善律师事务所辅助人员。被告：周英，女，1972年7月2日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：张雷，广东泰旭律师事务所律师。被告：东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司。住所地：广东省虎门镇太平新村正街*号之一地铺。组织机构代码为66500579-7。法定代表人：莫彩霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：余子文，该公司员工。原告周烨理诉被告周英、东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司（以下简称恒发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，由代理审判员陈燕玲适用简易程序于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告周烨理及其委托诉讼代理人吴兵兵、肖淞耀，被告周英及其委托诉讼代理人张雷，被告恒发公司的委托诉讼代理人余子文到庭参加了诉讼。双方庭外和解的期间不计入审限，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告周英于2016年2月29日签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告周英向原告双倍返还定金400000元及返还定金的利息（以200000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年2月29日起计至返还之日止）；3.判令两被告共同向原告返还中介服务费13000元；4.判令被告周英向原告赔偿因房屋价格上涨造成的损失100000元（为暂计，具体以该房屋现值与购房的差额为准）；5.判令被告周英承担本案诉讼费、保全费。后原告在庭审中变更第一项诉讼请求为确认原告与被告周英之间成立的房屋买卖合同关系已经解除，变更第三项诉讼请求为判令被告周英向原告返还中介费13000元。事实和理由：2016年2月29日，原告与被告周英签订《房地产买卖合同》，合同约定：被告周英将其所有的位于东莞市虎门镇虎门大道263号金色里程花园1号楼3202号房出售给原告，总价款为1100000元，原告通过按揭付款的方式支付楼款；签订合同当天，原告向被告周英支付了定金200000元，合同履行过程中任何一方违反合同约定的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则的违约责任及承担中介服务费。签订合同当天，原告向被告周英支付了定金200000元，向被告恒发公司支付了中介服务费13000元。2016年8月10日至8月16日，原告配偶与被告周英数次就案涉房屋买卖事宜进行协商，被告周英明确表示不再将案涉房屋出售给原告，拒绝履行合同，经被告恒发公司协调，被告周英亦不同意继续履行合同。原告认为，被告周英的行为已构成违约，应按合同约定双倍返还购房定金、定金利息、中介服务费给原告，因被告周英拒绝履行合同的违约行为，导致原告已无法以该合同价购买相同地段、相同户型的房产，为此原告要求周英赔偿因房屋价格上涨造成的损失100000元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告周英答辩称：一、双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，该合同至今未履行完毕的原因并非被告周英的过错，且该原因在双方签订合同时已经告知原告。二、在合同履行期间，由于房价出现变动，被告周英就房价问题与原告进行进一步协商，但这不代表被告周英违约，原告在协商过程中也承诺可以增加总价部分价款。原告在此情形下，突然反悔，有诱导取证的嫌疑，被告周英对原告加价后反悔的行为不予认可，被告周英并没有不履行整个合同的意思表示，且原告提供的电话录音并非被告周英不履行合同的声明，退一步说，即便该信息是原告主张的不履行声明，但之后被告周英亦同意按照原合同继续履行，原告主张解除合同的理由已不存在。三、原告主张的相关损失没有事实和法律依据，且中介服务费也并非支付给被告周英，不应当由被告周英返还。被告恒发公司答辩称：一、被告恒发公司已经提供了居间服务，促成了原告及被告周英签订案涉《房地产买卖合同》，收取中介服务费合理、合法。二、《房地产买卖合同》签订后，被告周英因房价升幅过大主张不卖或者要求原告加价导致双方意见不合，被告恒发公司也积极主动与双方沟通，但因原告及被告周英分歧过大，没有达成共识，但被告恒发公司已尽力服务了。三、案涉《房地产买卖合同》第十五条明确约定，在合同履行过程中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费；守约方已经支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失应由违约方直接赔偿给守约方。经审理查明：2016年2月29日，原告作为买方、被告周英作为卖方、恒发公司作为经纪方共同签订一份编号为HF0001399的《房地产买卖合同》，主要约定：一、卖方拟将位于东莞市虎门镇虎门大道263号金色里程花园1号楼3202号的房产转让给买方，总交易价格为1100000元；二、合同签订时，买方向卖方支付购买该房地产交易定金200000元；三、付款方式：买方按照以下方式交付除了定金、交房保证金之外的剩余首期款900000元：买卖双方在房管所签订合同后即时由买方支付卖方除定金、交房保证金之外的剩余首期款130000元，剩余尾款770000元由买方采用快速担保贷款方式支付，由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方贷款账号内（放款时间以银行及担保公司规定为准），到账则视为卖方已收取；四、卖方应于收齐所有楼款当天将该房地产交付买方；五、因买方或是卖方违反本合同约定；或抗拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则；六、本合同在履行过程中，经纪方应严守诚实、信誉的服务原则为买卖双方提供居间服务基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费26000元；提前终止买卖不影响本代理费支付；在合同履行过程中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费；守约方已经支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿给守约方。合同还约定了其他内容。在签订涉案《房地产买卖合同》当日，原告向被告周英支付了定金200000元，并向被告恒发公司支付了中介服务费13000元。另查明：原告主张被告周英在签订《房地产买卖合同》后单方提高房价，拒不履行合同义务，存在根本违约行为。为证明其主张，原告提交了四份电话录音为凭，并主张这四份电话录音均发生在原告的妻子李燕梅（以下简称李）及被告周英（以下简称周）之间。一、第一份录音的主要内容如下：李：你好，是这样子的，我这里是金色里程3202的买主。周：哦，3202的买主啊，什么事啊？……李：因为我们是三月初签的合同是110万，但是现在你这边要求130万的话，我们这边有点不太好接受。周：这个房子啊，130万我现在都不打算卖它，因为现在这个房子升到了140万，135、137万马上有人买的，那么你这20万交到定金给我，我这半年没有收到你其他的钱……我110万给你，如果你是我你愿不愿意，你肯定是不愿意，对不对？除非你收到了其他供楼，其他首期的钱，对不对啊。李：周姐，因为我们这边也跟中介说了，就是看下大家有没的商量，但是一下子加20万确实太多了，而且中介是这样子跟我们说的，我不知道他们有没有跟你说，我们当时签合同的时候，他说我们交到20万的定金，如果你边不愿意卖的话，他说要你赔我20万，就是40万赔到给我们。周：你听我说，我既然卖给你，我肯定就是愿意卖，我愿意卖这个钱，我拿这个钱去做其他用途，但这个钱拖了我这么久，我现在也是跟别人借的钱，我都给你想这些办法，那么你就给到我这些钱，半年过了，我就不管了，我肯定就要收掉它了，对不对？那你又想，房价又升了，而且你有没有给到钱我，名字还没转呢，名字是要转的吗，就是说划名字转过去给什么钱的，我不可能你20万不转名字，你一点都不给我，那我不是一直这样子啊，对不对？第一段录音中，李燕梅一直表示无法给多20万元，周英则表示房价已经上涨了，双方并未协商一致。二、第二份录音的主要内容如下：周英说：“你们什么想法，同我说就行了的，但是现在110万这个行情就已经不可能的了，因为135万马上有人要，140万呢，就要看看买家，就要找到好的买家我们就成交，但一百三十七、八万也成交，但是我现在放到140万这个样子的，这些也是了解到的，所以我就看你们怎么想法的”。李燕梅随即表示130万比双方本来约定的价格高了20万，能否只加5万元；周英表示无法接受115万元。商谈之后，周英表示取个中间数字，最低只能接受125万元；李燕梅则表示需要回去商量。三、第三段录音的主要内容如下：李：……中介这边就跟我说，他说你们当初签了有合同的，既然现在房主不同意的话，那你现在就可以走起诉、去仲裁。周：可以，你们可以起诉，可以起诉，没关系的……当时我说的很明白啦，这个房子140万，因为你们给了我20万，20万，110万的话，就还有90万在你们手里，那么90万我三年都收不到，那么我的损失大呢还是你的损失大？这20万就把我捆死了，那么现在有140万，那么现在有30万的账算哦，我不是看多少，一个30万，一个15万，20万半年你有这么多的利息吗，对不对？那你们还是不同意，不同意那就没有商量的啦。李：周姐，不是这样子说的，这个东西不是我们要怎样，因为我们也是第一次买房子，就是说我们当时也是签了合同的，这个合同条款我们也是听中介说的……四、第四段录音的主要内容如下：李：然后是这样子的，周姐，我们这里商量了一下，我们还是说，就是说希望按合同走吧。周：随便吧，因为怎么说呢，你们看怎么走，照合同走我肯定是不会认的，你跟你老公商量好吧，可以可以，你们想怎么样就怎么样吧。李：那就是说，如果按合同的话，你也是不愿意是吧？周：我肯定是不愿意的啦！一定是不愿意的啦，对不对！被告周英对上述第一至四段录音的真实性均予以确认，但认为其不存在违约行为，上述录音只是买卖双方在签订合同后继续对案涉房屋的售价进行协商，当时房价正在上涨，周英与原告协商提高售价的行为是合理的，且被告周英已经在合同有效期内收回提高售价的话，亦表示同意按原《房地产买卖合同》继续履行，故周英并不存在违约行为，涉案合同也不应解除。再查明：庭审中，原告及被告周英一致确认，双方签订的《房地产买卖合同》中已经包括了中介服务条款，双方并未重新签订其他中介服务合同；双方还确认，双方若到房管所签订合同就相当于过户，但双方并未约定到房管所进行过户的具体时间。庭审中，被告周英明确表示愿意继续按照《房地产买卖合同》约定的价格履行；原告则表示，虽然原告并未重新购置房产，但基于被告周英此前的违约行为，原告不同意继续履行案涉《房地产买卖合同》。双方一致确认，在本案诉讼发生之前，原告未向被告周英明确提出解除房屋买卖合同关系的请求。另，本院于2016年9月28日向被告周英本人送达了本案的起诉状副本及证据材料。本院根据原告关于财产保全的申请，依法作出（2016）粤1972民初10396号民事裁定书，裁定冻结两被告银行存款人民币518226.67元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有《商品房买卖合同》、税收缴款书（税务收现专用）、《住宅专项维修资金专用收据（业主使用）》、境外人员住宿登记信息、《房地产买卖合同》、收款收据、《统一收款收据》、李燕梅公民身份证复印件、结婚证复印件、中国移动实名制业务受理单、录音截图、中国移动广东公司客户清单、证明书、企业信息网页查询截图、营业执照复印件、中国版权登记门户网站查询截图、计算机软件著作权登记证书复印件、录音光盘及文字资料、东莞市房管局网页截图以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点：一、被告周英是否存在违约行为，案涉《房地产买卖合同》是否已经解除；二、如果案涉《房地产买卖合同》符合解除的情形，原告主张双倍返还定金、定金利息、中介服务费以及因房屋价格上涨造成的损失是否合法有据，能否得到本院支持。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”对于原告关于解除合同的主张，本院分析如下：一、首先，原告已按照合同约定的期限、金额交付了合同定金；其次，合同约定“买卖双方在房管所签订合同后即时由买方支付卖方除定金、交房保证金之外的剩余首期款”，由于双方仍未到房管所签订合同，故原告尚无义务交付剩余首期款，因此，原告方并不存在违约行为。二、从原告提交的电话录音来看，被告周英多次表示房价上涨、涨到130多万元也会有人买，也明确提到“115万不能接受”、“取中间数字，125万就定下来了”、“照合同走我肯定是不会认的”、“我肯定是不愿意的啦”等。被告周英在录音中多次明确表示不愿意按案涉《房地产买卖合同》所约定的价格将涉案房屋出售给原告，在最后一段录音中，周英还明确表示不愿意按照双方签订的合同履行；虽然周英在庭审中表示同意按案涉《房地产买卖合同》约定的价格继续履行，但是在本案诉讼发生之前，周英明确拒绝履行合同义务的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，在周英违约之时，原告作为守约方已具备了解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原告通过诉讼的方式行使合同解除权，原告关于解除合同的意思表示随本院将起诉状副本送达给周英之时已经到达周英处，周英此时应已清晰地知晓原告要求解除合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告与被告周英之间的房屋买卖合同关系在周英收到起诉状之日即2016年9月28日已经予以解除。需特别说明，虽然原告在庭审中才明确表示解除的是其与周英之间订立的房屋买卖合同关系，在起诉时记载的第一项诉讼请求为“解除原告与被告周英于2016年2月29日签订的《房地产买卖合同》”，但从原告起诉时所写的第一项诉讼请求可知，其要求解除的仍然是与周英之间签订的合同，这一点内容并未发生本质的变更，故原告与被告周英合同关系解除的时间仍应为周英收到原告关于解除合同关系的意思表示当日。关于焦点二。一、关于双倍返还定金的问题：首先，根据焦点一的论述，案涉《房地产买卖合同》已于2016年9月28解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条的规定以及《房地产买卖合同》关于“因买方或是卖方违反本合同约定；……守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则”的约定，原告要求被告周英双倍返还定金共计400000元，符合法律的规定及双方的约定，本院依法予以支持。二、原告要求被告周英支付定金产生的利息，对此，本院分析认为：定金罚则本身除了具备惩罚性质，也已经包含了对当事人所遭受的损失进行弥补的作用，被告周英已经通过双倍返还定金的形式承担了违约责任，在原告未举证证明双倍定金不足以弥补其损失的情况下，原告再要求被告周英支付定金200000元的利息，本院不予支持。三、关于返还中介服务费的问题：根据涉案《房地产买卖合同》的约定，守约方已向中介公司支付的中介服务费由违约方直接予以赔偿，故原告要求被告周英返还该中介服务费13000元，符合双方的约定，本院依法予以支持。四、关于因房屋价格上涨造成的损失问题：原告主张其因被告周英未履行《房地产买卖合同》义务导致案涉房屋未能交易，而现今房价已经上涨，故原告要求周英赔偿因房价上涨导致的损失100000元，但原告在庭审中已经明确其并未重新购买其他房产，并无证据证明这部分损失实际发生；且涉案房屋是否增值受市场价格波动而影响，在原告未重新购置房产的情况下，房屋即便增值，也不属于原告因被告周英的违约行为而遭受的直接损失，且本院已判令周英双倍返还定金，故原告要求被告周英赔偿因房价上涨导致的损失100000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告周烨理与被告周英因2016年2月29日签订的《房地产买卖合同》（编号为HF0001399）所成立的房屋买卖合同关系已经解除；二、限被告周英于本判决生效之日起三日内向原告周烨理双倍返还定金共400000元；三、限被告周英于本判决生效之日起三日内向原告周烨理支付中介服务费13000元；四、驳回原告周烨理的其他诉讼请求。如被告周英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费4491元、保全费3111元，合计7602元，由原告周烨理负担1544元，被告周英负担6058元。如不服本判决，原告周烨理、被告东莞市虎门恒发房地产咨询服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告周英可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈燕玲二〇一七年一月六日书记员  刘艳琴