福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽09民终1467号 上诉人（原审被告）阮华斌，男，1967年8月18日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 上诉人（原审被告）梁丽容，女，1969年7月20日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 被上诉人（原审原告）宁德联众物业管理有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区坪塔路6号金龙商贸广场C幢2楼，组织机构代码66280125-3。 法定代表人林小平，总经理。 上诉人阮华斌、梁丽容因与被上诉人宁德联众物业管理有限公司（以下简称联众物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福安市人民法院（2016）闽0981民初2238号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人阮华斌、梁丽容，被上诉人联众物业公司的法定代表人林小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阮华斌、梁丽容上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由联众物业公司负担。事实与理由：1、福安市瑞景名仕城业主委员会非业主大会选举产生，也没有在福安市房管局和福安市备案登记，其无权代表业主与联众物业公司签订《物业管理委托合同》。2、联众物业公司不是业主大会选聘的物业服务企业，福安市瑞景名仕城业主委员会与联众物业公司签订的《物业管理委托合同》是无效的，联众物业公司不具备行使福安市瑞景名仕城的物业管理资格3、联众物业公司没有完全履行相应的维修、养护、管理、维护等物业管理的义务，其应当承担相应的赔偿责任。 联众物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应当予以维持。 联众物业公司出一审法院起诉请求：1、阮华斌、梁丽容连带支付联众物业公司物业服务费2665.99元并支付滞纳金（以每月物业费111.083元为基数，逐月递增111.083元，自2013年12月25日起至相应物业费付清之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率四倍计算）；2、本案诉讼费由阮华斌、梁丽容承担。 一审法院认定事实：2013年11月22日，福安市城北街道棠发洋社区瑞景名仕城业主委员会与联众物业公司作为甲、乙双方签订了《物业管理委托合同》，该合同主要约定：“第一条本合同所涉及物业基本情况物业名称：瑞景名仕城小区；物业类型：商住小区。总面积约109000平方米；共有16栋；……第六条业主或物业使用人应按房产证的建筑面积交纳物业服务费（在宁德市物价局新的物业收费标准出台后，按新的物业收费标准进行调整）。乙方根据下述约定向业主/住户收取物业服务费，具体标准（暂定）如下：1.多层住宅楼：0.6元/月.平方米；（不含公共能源分摊费）2.高层住宅楼：0.7元/月.平方米；（不含电梯维保、年检、公共能源分摊费）3.商业用房：0.8元/月.平方米；（不含公共能源分摊费）4.办公用房：0.7元/月.平方米；（不含电梯维保、年检、公共能源分摊费）。……第七条自本合同生效之日起产生的物业服务费用由业主承担；业主应依照本合同第六条约定的标准向乙方交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人的交纳约定，业主应及时书面告知乙方。……第八条物业服务费按月进行交纳，每月的15日至25日为收费时间，业主应在每月25日前履行交纳义务，逾期缴纳的乙方可按有关规定加收日千分之三的滞纳金，超过三个月未缴纳的，乙方可按《福建省物业管理条例》、《福建省物业服务收费管理办法》等的相关规定执行或依法通过法律追缴。……第二十五条本合同为期限三年，自2013年12月1日起至2016年11月31日止。……”（其他与本案无关内容略）合同签订后，联众物业公司于2013年12月1日进驻为福安市瑞景名仕城小区提供物业管理服务。阮华斌、梁丽容系福安市城北街道棠兴路408号瑞景名仕城4号楼1101号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为158.69平方米，每月应缴纳的物业费为0.7元/平方米×158.69平方米=111.083元。从2013年12月1日起至2015年11月30日止，阮华斌、梁丽容共计24个月未交纳物业服务费，计人民币2665.99元。2015年9月7日，联众物业公司通过邮政特快专递向阮华斌、梁丽容发出律师函，要求阮华斌、梁丽容交纳物业服务费。 一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。福安市城北街道棠发洋社区瑞景名仕城业主委员会系由业主依法选举产生，对外代表瑞景名仕城业主。联众物业公司与福安市城北街道棠发洋社区瑞景名仕城业主委员会在平等自愿协商基础上签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意愿，不违背国家法律的强制性规定，应认定为有效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且联众物业公司为瑞景名仕城小区提供物业物业管理服务的2年多的时间里，阮华斌、梁丽容也从未对联众物业公司身份的合法性提出异议，现阮华斌、梁丽容辩称瑞景名仕城业主委员会选聘联众物业公司的程序违法，不享有收取物业费的资格，于法无据，不予采纳。联众物业公司按合同约定进驻为瑞景名仕城小区提供物业服务，阮华斌、梁丽容作为该小区业主，应受合同约束，依约履行交纳物业服务费的义务。阮华斌、梁丽容在接受联众物业公司提供物业服务的同时未缴纳物业费，已构成违约。联众物业公司自2013年12月1日至2015年11月30日期间（共计24个月）的物业管理费未缴纳，因此，阮华斌、梁丽容未交的物业管理费为158.69平方米×0.7元/平方米/月×24个月=2665.99元。因此，联众物业公司要求阮华斌、梁丽容缴纳物业服务费2665.99元及滞纳金的主张，于法有据，予以支持。但合同约定按日千分之三计算滞纳金标准过高，现联众物业公司自愿调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，系联众物业公司对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，予以支持。审理中，阮华斌、梁丽容辩称联众物业公司没有尽到物业服务公司应尽的管理义务，但其未能提供充分的证据证明其主张，故对其主张难以支持。当事人诉讼费用的负担，系属法院职权范围之事项，依法律及相关司法解释之规定，视当事人在本纠纷中所承担的责任进行分配，毋须联众物业公司主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，作出判决：阮华斌、梁丽容应于判决生效之日起五日内向联众物业公司支付2013年12月1日起至2015年11月30日止的物业服务费人民币2665.99元及滞纳金（以每月111.083元为基数，从2014年1月起至2015年12月止逐月递增111.083元，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计至款项付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元，由阮华斌、梁丽容负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：阮华斌、梁丽容于二审期间提供以下证据用以证明其主张：证据1、福安市公安局城北派出所报警回执、闽东医院入院记录、闽东医院住院收据，用以证明阮华斌、梁丽容被殴打的事实。证据2、特种设备安全监察指令书、电梯维修资金申请签字的通知、业主共同集资维修电梯的公告，用以证明电梯长期没有检验存在重大安全隐患。证据3、宁德联众物业收款收据，用以证明阮华斌、梁丽容合理费用有缴纳。证据4、光盘，用以证明小区物业管理不善。本院认为，阮华斌、梁丽容提供的证据1体现的事故发生时间为2013年1月29日，而联众物业公司的进驻小区时间为2013年12月1日，上述证据与本案无关联，不能作为定案依据使用。证据2体现联众物业公司对于电梯部件的损坏已通知各业主缴纳维修费用或者申请维修基金进行维修，该证据尚不足以证明联众物业未尽到电梯的维护义务，不予采信。证据3中所缴纳的是公共用电分摊费，不能证明阮华斌、梁丽容已缴纳物业费，不予采信。证据4与本案相关联，可以作为定案依据使用。根据福安市城北街道棠发洋社区出具的证明函可以证实联众物业公司是在多家物业企业的竞聘中选聘的，并与福安市瑞景名仕城业主委员会签订《物业管理委托合同》。至于选聘联众物业公司是否召开业主大会并经业主大会讨论通过，这是全体业主与业主委员会之间的内部管理问题，无论业主委员会是否受权对外代表业主与联众物业公司签订合同，作为外部善意的第三人，联众物业公司通过竞聘并与业主委员会签订合同，其完全有理由相信业主委员会系代表全体业主在执行业主大会的决议，况且，联众物业公司进驻2年多的时间里，阮华斌、梁丽容也从未对联众物业公司身份的合法性提出异议，而联众物业公司也切实为福安市瑞景名仕城提供物业管理服务，现阮华斌、梁丽容认为联众物业公司不享有收取物业费的资格，依据不足，不予采纳。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，阮华斌、梁丽容作为业主，其应受合同约束，其在接受物业管理服务的同时未缴纳物业服务费，已构成违约，应当依约缴纳从2013年12月1日起至2015年11月30日期间所欠的物业费，但根据现阮华斌、梁丽容提供的小区管理状况的图片、录像资料显示，在联众物业公司管理小区期间确实存在大门无人看管、垃圾成堆、车辆随意停放等管理混乱的情形，联众物业公司也没有提供证据证明其有尽到充分的管理义务，故阮华斌、梁丽容可以要求减少相应的物业费。本院根据联众物业公司提供的物业服务情况酌定确认阮华斌、梁丽容应向联众物业公司支付1500元的物业费及以1500元为基数，从起诉之日即2016年1月4日起至款项清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。 本院认为，联众物业公司与福安市瑞景名仕城业主委员会签订的《物业管理委托合同》对福安市瑞景名仕城小区全体业主具有约束力，联众物业公司为小区提供物业管理服务，阮华斌、梁丽容作为小区业主未依约缴纳物业费，已构成违约，应当依约缴纳拖欠的物业费，基于联众物业公司未尽到充分的管理义务，阮华斌、梁丽容可以要求相应的减少物业费的缴纳，本院酌定阮华斌、梁丽容应向联众物业公司支付1500元的物业费及以1500元为基数，从起诉之日即2016年1月4日起至款项清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。 综上所述，阮华斌、梁丽容的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 变更福建省福安市人民法院（2016）闽0981民初2238号民事判决为阮华斌、梁丽容应于本判决生效之日起五日内向宁德联众物业管理有限公司支付物业费1500元及利息损失（利息损失以1500元为基数，从起诉之日即2016年1月4日起至款项清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 一、二审案件受理费各50元，均由阮华斌、梁丽容负担28元，由宁德联众物业管理有限公司负担22元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 勇 代理审判员  刘为河 代理审判员  王晓锋 二〇一七年一月十日 书 记 员  林美娟 附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。  1