江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0155民初5870号原告（反诉被告）：陈喜，男，1978年4月13日生，汉族。委托诉讼代理人：张刚，江苏苏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青松，江苏苏商律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：褚静珍，女，1991年4月14日生，汉族。委托诉讼代理人：刘军，江苏通雅律师事务所律师。第三人：江亿军，男，1987年10月19日生，汉族。第三人：万莉莉，女，1988年1月2日生，汉族。委托诉讼代理人：张刚，江苏苏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青松，江苏苏商律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陈喜与被告（反诉原告）褚静珍、第三人江亿军、第三人万莉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年6月22日、2016年10月25日公开开庭进行了审理。2016年6月22日庭审中，陈喜和万莉莉共同委托诉讼代理人张刚、王青松，褚静珍及其委托诉讼代理人刘军，江亿军到庭参加诉讼；2016年10月25日庭审中，陈喜及其和万莉莉共同委托诉讼代理人张刚，褚静珍委托诉讼代理人刘军，江亿军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈喜、第三人万莉莉向本院提出请求：一、判决被告褚静珍涤除位于南京市江宁区区秣陵街道长亭街55号珑湾花园04幢101室（以下简称101室）房屋的抵押权并将该房过户登记于陈喜及万莉莉名下；二、判决被告向陈喜及万莉莉支付误工费、交通费共计2000元；三、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年12月20日，陈喜、万莉莉与褚静珍的代理人江亿军签订了南京市存量房买卖合同。2016年1月2日，褚静珍本人亦与陈喜、万莉莉签订了南京市存量房买卖合同。签订合同后，陈喜、万莉莉按照合同约定积极履约，交付定金，办理贷款。现房屋贷款预审已经通过，褚静珍却以种种理由拒绝继续履行合同，拒绝办理房屋过户等相关事宜。褚静珍的行为已经严重侵害了陈喜、万莉莉的合法权益，故陈喜诉至法院，万莉莉申请作为第三人参加诉讼，请求判如所请。被告褚静珍辩称：其只是口头委托其姐夫江亿军照看房屋以及代开门以便买房者及中介公司看房，其从未授权江亿军代为签订合同和收取定金，江亿军收取定金后也未交予其，江亿军与陈喜、万莉莉签订房屋买卖合同后，其并未于陈喜、万莉莉以及相关中介公司持有的合同上补签名，现亦拒绝追认江亿军与陈喜、万莉莉签订的买卖合同，故江亿军于2015年12月20日以其名义与原告签订的合同目前尚未生效。签订合同当日，江亿军并未与其电话联系核实，陈喜、万莉莉和相关中介公司明知101室房屋属于褚静珍所有，却没有核实江亿军的代理权限，亦未与其联系核实，陈喜、万莉莉自身亦存在重大过失。故请求驳回陈喜、万莉莉的所有请求。反诉原告褚静珍向本院提出反诉请求：判决解除其与陈喜、万莉莉于2015年12月20日签订的南京市存量房买卖合同，并由陈喜、万莉莉承担案件诉讼费。事实与理由：2015年12月，其与陈喜、万莉莉经南京市守望者房产经纪有限公司居间，就101室房屋达成了买卖意向。其因工作原因，口头委托其姐夫江亿军在2015年12月20日与陈喜、万莉莉签订南京市存量房买卖合同。事后，在简单核对房屋总价后，其对江亿军持有的一份南京市存量房买卖合同进行了补签。根据合同约定，陈喜、万莉莉应向其支付1765000元购买其名下的101室房屋，其中定金50000元。合同签订后，在履行过程中，其由于工作原因，一直委托江亿军联系陈喜、万莉莉处理房屋买卖事宜。由于陈喜、万莉莉的信用存在问题，住房贷款一直没有通过审批。其仔细查看双方买卖合同后发现合同存在重大问题，即合同约定房屋总价为1765000元，却约定了其中1700000元以贷款方式支付，这与最低首付三成的贷款政策存在矛盾。其认为该约定不合法，损害了银行与国家利益，系无效的约定，现陈喜、万莉莉不能通过银行贷款的方式支付房款，合同已经无法继续履行，故提出上述反诉请求。庭审中，褚静珍变更反诉请求为：要求判决确认江亿军与陈喜、万莉莉于2015年12月20日签订的买卖合同尚未生效，由反诉被告承担案件诉讼费用。对于事实与理由亦变更为同其作为被告的答辩意见一致的内容。反诉被告陈喜及第三人万莉莉辩称：双方签订的买卖合同已经生效，合法有效的合同应当得到保护，并且陈喜、万莉莉作为买方已经积极、按时履行了合同义务，故请求驳回褚静珍的反诉请求。第三人江亿军述称：其系褚静珍的姐夫，褚静珍有出售101室房屋的意思，但由于工作忙，故一直将房屋钥匙存放于其处并口头委托其照看房屋及带买房者或中介公司看房，但并未委托其签订合同和收取定金，也没有出具书面的授权委托书。关于与陈喜、万莉莉于2015年12月20日签订的买卖合同，系因陈喜、万莉莉很想购买，故其自作主张签署了买卖合同。但最终褚静珍本人极力反对，并且经了解由于陈喜、万莉莉存在信用卡逾期还款次数较多的问题，所以并未通过此次购买房屋的贷款审批，故而上述买卖合同客观确无法继续履行，其同意褚静珍关于买卖合同未生效的主张。经审理查明：101室房屋登记于褚静珍名下，房屋建筑面积为101.36平方米。2015年12月20日，江亿军作为褚静珍（甲方）的代理人与陈喜、万莉莉（乙方）、南京守望者房产经纪有限公司（经纪机构）签订了南京市存量房买卖合同一份，陈喜、万莉莉于乙方处签名，江亿军于甲方代理人处签名。合同约定：甲方将101室房屋以1765000元的总价出售予乙方；乙方于签约当日支付甲方定金50000元，乙方向银行办理商业贷款1700000元，双方于2016年2月29日前办理过户手续，乙方于当日支付房款5000元，乙方于交房当日支付房款10000元；乙方无法以现金方式补足贷款资金不足部分的，甲乙双方同意解除本合同并撤销该房屋买卖的转移登记申请，同时乙方承担违约金50000元；双方定于银行预审出结果后三天内正式交付房屋；甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均书面同意将该房屋出售给乙方；合同生效后90日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同补充条款约定：1、甲方承诺同意乙方合理避税。2、乙方承诺在过户前帮甲方解押还款。3、甲、乙双方约定，在过户前，若乙方贷款资质出现问题，则双方互不追究责任，甲方退还乙方全额定金；本合同一式三份，其中甲方留执一份，乙方留执一份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。当日，江亿军收取陈喜、万莉莉定金50000元，并出具收据，载明“本人江亿军（身份证：）今收到陈喜（身份证：）购买房屋定金50000元。”2015年12月28日，褚静珍于江亿军持有的合同上甲方处签名。江亿军向本院提交了该份合同，本案各方对该合同均不持异议。但褚静珍认为其并未于陈喜、褚静珍持有的合同上签名即为拒绝追认的意思表示。上述买卖合同签订后，陈喜、万莉莉向中国工商银行南京市玄武支行申请办理了贷款预审手续，关于该贷款预审结果，陈喜、万莉莉称已经通过贷款预审，但未能举证。本院至该行进行调查，该行信贷部工作人员告知，陈喜、万莉莉购房系以万莉莉为主贷人提出的申请，万莉莉的贷款资质没有问题。关于本院询问的褚静珍是否至该行协助陈喜、万莉莉办理贷款预审手续并于相关买卖合同等材料中签字等问题，该行工作人员告知由于时间较长记不清楚。本院于该行调取了房地产买卖契约等材料的复印件，褚静珍称其中签名并非其本人签名，个别之处甚至存在将其姓名签错的情况，故申请对其中其签名的真实性进行鉴定。另查明，褚静珍于2016年6月8日出具的民事反诉状中表示：其于2015年12月与陈喜、万莉莉就101室房屋达成了买卖意向，后口头委托其姐夫江亿军与陈喜、万莉莉签订了买卖合同，事后其在简单核对房屋总价后对买卖合同进行了补签。审理中，褚静珍及其代理人刘军承认提交法院的民事反诉状中褚静珍的签名系刘军代签，褚静珍亦当庭表示认可刘军代其签名，民事反诉状所述均为其本人真实意思表示。2016年6月22日以及2016年10月25日的庭审中，褚静珍及其代理人均当庭表示并未委托江亿军签署买卖合同。还查明，褚静珍已将101室房屋抵押给中国农业银行股份有限公司南京城东支行，并办理了抵押登记，登记簿载明债务人为褚静珍，被担保主债权数额为1040000元，债务履行期限为2015年9月21日至2045年9月20日。审理中，陈喜、万莉莉表示愿意全款向褚静珍支付以便继续履行双方之间的买卖合同，褚静珍拒绝接受，故陈喜、万莉莉于2017年1月10日将剩余房款1715000元提存至本院。上述事实有房屋登记簿、房地产买卖合同、收条、紫金农商银行结算业务申请书、收款收据、短信记录及当事人的陈述等证据可以证实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于江亿军是否有相应的代理权，褚静珍与陈喜、万莉莉的买卖合同是否成立、生效。关于江亿军是否具有相应的代理权，褚静珍于2016年6月8日的民事反诉状中表示其已经与陈喜、万莉莉达成了买卖的一致意见，并口头委托江亿军签署相关买卖合同、处理房屋买卖事宜，于之后的庭审中推翻前述内容，否认曾委托江亿军签署买卖合同，其存在陈述前后矛盾的情况，对此，结合江亿军提交的有褚静珍签名的南京市存量房买卖合同，以及褚静珍自认的其对房屋总价进行审核过才签字等情况，本院认定褚静珍确曾委托江亿军签署上述合同，故而江亿军具有相应的代理权，其作为代理人与陈喜、万莉莉签订的买卖合同成立并生效。故对于褚静珍的反诉请求，本院不予支持。依法成立的合同应受法律保护，各方均应全面履行合同约定的义务。陈喜、万莉莉以万莉莉为主贷人申请贷款并不违反约定，万莉莉的贷款资质并不存在问题，故双方买卖合同并不存在合同约定的“若乙方贷款资质出现问题，则双方互不追究责任，甲方退还乙方全额定金”的情形。陈喜、万莉莉称贷款已经通过预审，但未能举证，故本院不予采信。合同亦约定了陈喜、万莉莉在贷款不通过以现金补足房款的义务，现陈喜、万莉莉亦将全部未付房款提存至本院，具有履行能力，故褚静珍因此拒绝进一步履行合同构成违约，应承担违约责任。另褚静珍要求对贷款申请资料中其本人的签名进行鉴定，缺乏必要性，故对其该申请，本院不予准许。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于陈喜、万莉莉要求褚静珍涤除101室房屋抵押权并过户的请求，本院予以支持。双方买卖合同约定了乙方（陈喜、万莉莉）有“在过户前帮甲方（褚静珍）解押还款”的义务，现陈喜、褚静珍已将1715000元房款提存至本院，褚静珍可在至相应的履行期限时至本院领取该款用于偿还银行贷款、办理解押手续。关于陈喜、褚静珍主张的交通费、误工费，因其未能举证，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告褚静珍于本判决发生法律效力之日起二十日内涤除位于南京市区秣陵街道长亭街55号珑湾花园04幢101室房屋的抵押权并协助将该房过户登记于陈喜、万莉莉名下；二、驳回原告陈喜、第三人万莉莉的其他请求。三、驳回反诉原告褚静珍的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费20735元、保全费5000元，合计25735元，由陈喜负担50元、褚静珍负担25685元；反诉案件受理费减半收取40元由褚静珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行南京市汉口路支行）预交上诉案件受理费。审 判 长  张 娟人民陪审员  章明书人民陪审员  邹 丽二〇一七年一月十日书 记 员  李文琳