贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2601民初2847号原告：王庆安，男，1966年1月22日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：吴跃，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：汪勤，女，1957年12月20日出生，汉族，浙江省常山县人，住凯里市凯里市，系被告刘伟妻子。被告：刘伟，男，1959年11月3日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市，系被告汪勤丈夫。原告王庆安诉被告汪勤、刘伟房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年8月29日立案受理后，依法适用普通程序于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告王庆安及其委托诉讼代理人吴跃，被告汪勤与刘伟均到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告王庆安请求本院依法判决：1.二被告全面履行2001年5月14日签订的《房屋买卖协议书》，将房屋依法办理过户给原告；2、被告承担本案受理费。事实及理由：2001年5月14日，以我和我前妻蒙正美为乙方，被告汪勤、刘伟为甲方，签订了一份《房屋买卖协议书》。协议约定甲方将其坐落在原凯里纸厂职工宿舍第6栋2单元4楼7号的住房以8500元的价格卖给乙方。协议签订时，被告汪勤称刘伟在外地，要汪勤代为签名。协议签订后，我当即付清购房款8500元，被告不仅将房屋交由我管理使用至今，而且把房屋所有权证原件交付给我。2010年12月24日，刘伟将涉案房屋的《准入许可证》交给我后，我便要求被告配合办理房屋过户手续，但被告却以种种理由推拖。为了维护我的合法权益，特诉至法院。原告王庆安向本院提交的证据材料有：1.原告的《身份证》复印件一份，拟证明原告基本身份信息及诉讼主体资格。2.《房屋买卖协议书》复印件一份，拟证明原、被告于2001年5月14日签订买卖房屋协议的事实。3.凯房权证州房字第××号《房屋所有权证》复印件一份，拟证明被告将房屋卖给原告后将房屋所有权证交付给原告。4.《契税完税凭证》复印件一份，拟证明被告按合同约定将完税凭证原件交给原告保管的事实。5.《准入许可证》复印件一份，拟证明2010年12月24日房屋取得了准许上市证，被告将准入许可证原件交给原告。6.《离婚证》、《离婚协议书》复印件一份，拟证明原告与蒙正美离婚时，约定房屋归原告所有的事实。7.申请证人张某、彭某出庭作证，拟证明原告与汪勤签订房屋买卖协议时不存在恶意串通，购买房屋支付房款8500元；房屋买卖协议上刘伟的签名是汪勤所签；涉案房屋的买卖是经过二被告协商一致后才出售的。被告汪勤辩称：原告诉请继续履行房屋买卖协议书，将房屋过户给原告，属于要求被告继续履行合同的行为。根据合同法第一百一十条第三项规定，法院应驳回原告的诉讼请求。原告称被告以种种理由推诿，不配合办理过户手续不是事实。事实是刘伟在外打工，对我卖房的情况不知道。原告要求我办理过户手续，但却要求将房屋过户给杨继芳。原告已购买经济适用房，并办理了房产登记，现主张过户房产，违反了合同法第五十二条第（四）项，法院应据此认定合同无效。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告刘伟辩称：我与原告不存在合同关系，没有履行房屋买卖协议书的义务。原告及其前妻蒙正美与汪勤签订的房屋买卖协议书没有我的亲笔签名，汪勤也没有得到我的任何授权。根据合同相对性原则，我没有履行合同的义务。涉案房屋买卖协议书严重违反法律规定，汪勤未经我同意，擅自处分夫妻共同财产，属无权处分，房屋买卖协议书属无效协议。原告及其前妻受让房产时并非善意、有过失，而我没有过失，汪勤擅自处分共有财产的行为不构成表见代理。原告及其前妻蒙正美与汪勤签订涉案房屋买卖协议书存在恶意串通，损害第三人利益的情形，属无效协议。另外，涉案协议签订时，我停薪留职在外打工，不知情。综上所述，我不是合同当事人，对该合同没有履行义务，涉案房屋买卖协议书系无效协议，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告汪勤、刘伟共同向本院提交证据如下：1.《身份证》复印件各一份，拟证明二被告身份信息及主体资格。2.2016年12月27日的《黔东南日报》复印件一份，拟证明刘伟已登报声明涉案房产证作废及原告所持房产证已作废的事实。3.《职工升级审批表》复印件两份，拟证明2000年至2002年期间刘伟停薪留职外出打工及汪勤处置房产刘伟不知情。4.《房屋所有权证》复印件一份，拟证明刘伟、汪勤只有一套房屋（6栋2单元7号）。5.申请向素华、陈国庆、张某、钟西荷出庭作证，拟证明二被告因夫妻关系不和，闹离婚，2001年刘伟外出务工不在凯里，不知道汪勤卖房给原告；原告以欺骗手段骗得《准入许可证》原件以及原告要求将房屋过户给杨继芳的事实。本院依法调取的证据有：案外人蒙正美的询问笔录原件一份，证明法院没有追加蒙正美为第三人的原因。经审理查明：2001年5月14日，以原告王庆安及案外人蒙正美为乙方，被告汪勤、刘伟为甲方就房屋买卖事宜签订了一份《房屋买卖协议书》。协议主要内容为：“一、刘伟、汪勤将自己的住房（第六栋二单元四楼七号）以捌仟伍佰元人民币卖给王庆安、蒙正美居住，房屋面积：39㎡（一室、一厅、一厨、一个卫生间）；二、房屋出售以后，今后在房屋方面发生的费用由乙方承担；三、从签字之日起，甲方应将房屋证件移交给乙方保存。甲方：汪勤、刘伟；乙方：王庆安，蒙政美；证明人：彭某、顾成荣；二○○一年5月14日。”合同签订后，原告依约向被告汪勤交付购房款8500元，被告汪勤也依约将涉案房屋及房屋所有权证、契税完税凭证原件交付王庆安管理使用。事后，原告在要求被告协助办理过户登记手续未果的情况下，于2016年8月29日向本院提起诉讼。庭审中，因被告刘伟不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：涉案房屋系二被告夫妻共同财产，被告汪勤、刘伟于1983年7月10日登记结婚。王庆安与蒙正美原系夫妻关系，双方于2004年4月2日离婚。案件审理过程中，因涉案房屋买卖协议书约定的乙方中的蒙正美称在2004年4月2日与原告王庆安离婚时，签订的离婚协议约定房子归男方所有，该协议约定的“房子归男方所有”包括其本人和王庆安向二被告（汪勤、刘伟）购买的房屋归王庆安所有，故不愿意作为第三人参加本案诉讼。为此，本院未追加蒙正美作为本案的第三人参加诉讼。同时查明：涉案房屋位于凯里市××贵州省凯里造纸厂6栋2单元7号，建筑面积为39.72平方米，所用权人为刘伟，房屋所有权证号为凯房权证州房字第××号。上述事实，有原告的起诉状、二被告的答辩状以及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、被告汪勤以其本人和被告刘伟的名义与原告签订涉案《房屋买卖协议书》，出售涉案房屋是否系二被告的共同意思表示？二、涉案《房屋买卖协议书》是否有效？对于第一个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，并结合涉案房屋买卖协议签订时，被告刘伟的名字系汪勤代签，协议签订后，被告汪勤随后将房屋及登记在刘伟名下的房屋所有权证原件、契税完税凭证原件交付原告管理使用，至原告提起本案诉讼时也达十多年，二被告对原告管理使用涉案房屋均未提出异议的事实，可以认定，被告刘伟对汪勤出售涉案房屋给原告一事是知情的。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“……本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，可以认定刘伟同意其妻子以其夫妻二人的名义出售房屋给原告王庆安及蒙正美。被告刘伟辩称，对汪勤出售涉案房屋一事既不知情，也不同意汪勤出售房屋，但未提供充分的证据予以证明。对于第二个争议焦点，本院认为，虽然涉案房屋买卖协议书上刘伟的签名是汪勤代签，但刘伟与汪勤系夫妻关系，在原告管理使用涉案房屋至提起本案诉讼时已达十多年，被告刘伟未提出异议，且被告汪勤已收到原告交纳的购房款8500元，可以认定《房屋买卖协议书》系二被告与原告王庆安及案外人蒙正美的真实意思表示，其内容未违反法律或者行政法规的强制性规定，对其真实性及合法性，本院予以确认。涉案房屋已于2010年12月24日取得准入许可证，具备办理过户手续的条件。出卖人协助买受人办理房屋过户手续既是房屋买卖合同履行过程中的附随责任，也是房屋买卖合同性质和交易习惯决定的义务。综上，原告诉请二被告履行房屋买卖协议书，将房屋过户给原告事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：被告汪勤、刘伟在本判决生效之日起十日内将位于凯里市××贵州省凯里造纸厂6栋2单元7号房屋过户给原告。案件受理费60元，由被告汪勤、刘伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人，可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 员  王金贵审 判 员  杨顺钰人民陪审员  赵存芳二〇一七年九月七日书 记 员  顾芳园