广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0184民初321号原告（反诉被告）：黄银良，男，1962年7月9日出生，汉族，住广东省东莞市万江区，委托诉讼代理人：王新杰，广东星啸律师事务所律师。被告（反诉原告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街禾仓村，统一社会信用代码：91440101618436340C。法定代表人：胡玲，董事长。委托诉讼代理人：廖一可，广东德良律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄永强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广东濠盈投资有限公司，住所地广东省东莞市石龙镇龙升路濠兴逸苑6-9幢裙楼办公室之二，统一社会信用代码：91441900696437947N。法定代表人：陈启邦，经理。委托代理人：李秀源、刘思敏，分别为广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师、实习律师。第三���：肖志伟，男，汉族，1965年11月20日出生，广东省吴川市，现在广东乐昌监狱服刑。第三人：广东吴川建筑安装工程有限公司，住所地广东省吴川市梅录镇人民东路，统一社会信用代码：91440883194670335F。法定代表人：杨康耀。本院受理原告（反诉被告）黄银良与被告（反诉原告）从化国泰天彤房地产开发有限公司（下简称国泰公司）、第三人广东濠盈投资有限公司（下简称濠盈公司）、广东吴川建筑安装工程有限公司（下简称吴川公司）、肖志伟商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用普通程序组成合议庭公开开庭审理。原告（反诉被告）黄银良委托诉讼代理人王新杰、被告（反诉原告）国泰公司委托诉讼代理人施新华（后变更为娄永强）、第三人濠盈公司委托诉讼代理人李秀源到庭参加了诉讼。第三人吴川公司、肖志伟经本院传唤未到庭参加诉讼。但第三人肖志伟向本院提出了口头答辩。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄银良诉称，2014年1月14日黄银良通过以房抵债的方式从国泰公司处购得案涉房屋，并签订了编号为201401183344的《广州市商品房买卖合同（预售）》，当日由国泰公司的合作开发方濠盈公司出具了收款收据，并由国泰公司的工作人员申请了网上备案。黄银良又于2014年1月15日与国泰公司指定的物业管理公司（从化国泰物业管理有限公司）签订了《御景绿洲花园前期物业服务协议》。相关手续办理完毕后，国泰公司以各种理由拒不在《广州市商品房买卖合同（预售）》加盖公章及报送相关资料到房管部门备案，致使黄银良至今不能拿到国泰公司加盖公章的《广州市商品房买卖合同（预售）》，房管部门无法给黄银良办理房屋产权登记手续。后经黄银良了解，案涉房屋已经完全具备了办理房地产权证的条件，由于国泰公司拒绝在《广州市商品房买卖合同（预售）》加盖公章及报送相关资料，致使黄银良至今无法取得案涉房屋的房地产权证。根据双方所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一、二十二条约定：国泰公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为黄银良办妥产权登记，并将以黄银良为产权人的房地产权证交付黄银良；逾期每日国泰公司应按商品房总价款0.05%的标准向黄银良支付违约金。根据双方所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三、十四条约定：国泰公司应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付黄银良使用；逾期每日国泰公司应按商品房总价款0.05%的标准向黄银良支付违约金。但国泰公司至今未向黄银良交付房屋及相应的购房手续等。故��诉请求判令：1.国泰公司立即为黄银良办理位于从化市江埔街禾××绿洲花园××、××房（房屋地址：从化市江埔街河东南路××号11栋501房）房地产权证书及承担一切办证应由其承担的费用并将房地产权属证书交付黄银良；2.国泰公司立即将位于从化市江埔街禾××绿洲花园××、××房（房屋地址：从化市江埔街河东南路××号11栋501房）的买卖合同、办证证明不动产登记申请表、不动产图纸等办理房地产权证的相关资料加盖公章后提交房地产登记机关；3.国泰公司立即将位于从化市江埔街禾××绿洲花园××、××房（房屋地址：从化市江埔街河东南路××号11栋501房）交付黄银良；4.国泰公司立即将位于从化市江埔街禾××绿洲花园××、××房（房屋地址：从化市江埔街河东南路××号11栋501房）的购房合同、备案证明书、购房发票、住宅使用说明书、住宅质量保证书、钥匙等相���购房资料及交房手续交付给黄银良；5.国泰公司按黄银良已付购房款787399元从2015年6月30日起按日万分之五向黄银良支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止（暂计至2017年1月9日，违约金为220078.02元）；6.国泰公司按黄银良已付购房款787399元从2016年5月4日起按日万分之五向黄银良支付逾期交付房地产权属证书违约金至实际交付房地产权属证书止（暂计至2017年1月9日，违约金为98424.88元），合计318502.9元；7.本案的案件受理费由国泰公司承担。在本案审理过程中，原告明确诉讼请求为：1.国泰公司立即为黄银良办理位于从化市江埔街禾××绿洲花园××、××房（房屋地址：从化市江埔街河东南路××号11栋501房）房地产权证书及承担一切办证应由其承担的费用并将房地产权属证书交付黄银良；2.国泰公司立即将位于从化市江埔街禾××绿洲花园××、××房（房屋地址：从化市江埔街河东南路××号11栋501房）交付黄银良；3.国泰公司按黄银良已付购房款787399元从2015年6月30日起按日万分之五向黄银良支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止；4.国泰公司按黄银良已付购房款787399元从2016年5月4日起按日万分之五向黄银良支付逾期交付房地产权属证书违约金至实际交付房地产权属证书止；5.本案的案件受理费由国泰公司承担。被告（反诉原告）国泰公司辩称，一、黄银良的诉请无事实和法律依据，应予驳回。黄银良所主张的事实与客观事实不符，本案基本情况是黄银良自在房屋买卖合同上签名后没有按照合同约定支付相应的房款，至今未付，黄银良已经构成根本性违约，国泰公司据此解除合同。尽管2014年1月14日双方通过网络签订的方式签订了涉案的广州市商品房买卖合同，但是黄银良没有在合同约定期限内支付合同的全部房款，长时间逾期，经国泰公司通过诉讼等方式主张后，至今仍然没有支付房款，黄银良已构成根本性违约，根据合同第八条第一款明确规定，黄银良应在2014年1月14日前支付全部房款，并且关于房款的支付账户也在合同第九条予以明确约定，应当支付到工行广州庙前支行预售监管账户为：36×××05的账户，但是至今黄银良没有任何证据证明将合同项下应付的购房款支付到上述监管账户，根据买卖合同第十条约定，如果买受人未按合同第八条约定期限将全部房款支付到预收款监控账号，则出卖人有权按每日总房价的万分之五支付违约金，逾期的出卖人有权解除合同。但是黄银良在网签后未按合同第八条第九条约定支付房款，因此国泰公司没有与黄银良签订书面的买卖合同，办理正式的房屋买卖备案登记，更谈不上办理房产证及交楼，根据合同法第130条关于买卖合同的定义以及第159条的规定，黄银良没有按照合同约定履行主要义务，拒不支付房款，已对国泰公司构成根本性违约，国泰公司依据合同第十条约定，以及合同法第94的约定，可依法解除合同。二、关于黄银良主张以物抵债，向国泰公司支付了购房款的事实主张，没有任何的证据证明，与本案中黄银良方所提交的证据以及法院向有关当事人及第三人等制作的谈话笔录所显示的事实完全相矛盾。黄银良主张的基本法律关系是黄银良和国泰公司网签了合同，并称肖志伟欠黄银良款项，濠盈公司欠肖志伟款项，濠盈公司通过肖志伟以物抵债方式抵付了房款。该主张不成立的理由：1.黄银良与肖志伟之间的借款关系是否客观存在，国泰公司对此不发表任何意见。2.濠盈公司欠肖志伟款项没有证据支持，因为根据有关证据显示，肖志伟是濠盈公司的职员，其因侵占濠盈公司财产涉嫌���务侵占罪，故肖志伟作为职员与濠盈公司之间所谓欠款关系不成立，且濠盈公司也对此作出否认。3.濠盈公司至今也不认可所谓与黄银良之间通过肖志伟以物抵债的方式处分有关房屋。因此黄银良主张的金额、债权债务关系均不成立，濠盈公司及黄银良、肖志伟之间均没有达成任何以物抵债的协议。对于黄银良提交的由濠盈公司陈始华于2015年4月27日出具售楼款提取证明，虽该证明也声称是收取了黄银良涉案房屋的款项，用于支付吴川公司的工程款，但陈始华表示是受胁迫签订而不是其真实意思表示。根据法院于2017年8月9日对陈始华所制作的询问笔录中显示：1.黄银良与肖志伟之间存在串通行为。2.所谓的以房抵债是因为黄银良曾为濠盈公司做过绿化工程的相关准备，因该绿化工程未成，由濠盈公司对黄银良的所谓损失进行补偿，以物抵债并不是来源于肖志伟的债权���款。黄银良所提交的证据和法院制作的谈话笔录，根本无法证明黄银良所主张的以物抵债的事实，黄银良与国泰公司之间没有以物抵债的合意，国泰公司对黄银良从未有其他的债务问题，不存在以物抵债的前提。综上，黄银良的诉请没有法律依据，应驳回黄银良的诉讼请求。由于黄银良至今未支付房款，对合同构成根本性违约，故国泰公司提出反诉，反诉请求：1.解除国泰公司与黄银良签订的御景绿洲花园一期11、12栋第11栋5层501号房的编号为201401183344的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议；2.黄银良承担本案的所有诉讼费用。第三人濠盈公司答辩称，在第二次开庭时称濠盈公司并非合同直接相对人，无法确认黄银良与国泰公司之间合同的相关事实，黄银良提供收款收据主张濠盈公司收到案涉房款，经濠盈公司初步核实，没有收到该笔款项。���他情况如陈始华清楚，因陈始华现被羁押，濠盈公司难以核实，具体事实以陈始华的意见为准。在第三次开庭时称综合本案证据及濠盈公司实际控制人陈始华的陈述，因陈始华为案涉商品房买卖合同的知情方及参与方，濠盈公司对本案事实的认定以陈始华陈述为准。根据陈始华的陈述，其受黄银良胁迫而签订《售楼款提取证明》，并非其真实意思表示，且御景绿洲花园收款收据加盖的“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”并非濠盈公司的收款专用章，为肖志伟擅自制作，濠盈公司并无收取相应款项。本案黄银良有虚假诉讼之嫌，法院应依法查证。第三人肖志伟未到庭参加诉讼，但提出答辩称，我与黄银良是朋友关系，我曾向黄银良借款，已收到黄银良提供的《网上银行回单》和《活期转帐》记载的款项，并以房抵债。我挂靠吴川公司承接从化名城御景绿洲工程，吴川公司分别与濠盈公司、国泰公司签订合同，期间曾以房抵偿工程款，吴川公司抵偿工程款即出具收据给濠盈公司，具体是由黄银良及吴川公司财务人员办理以房抵债。对黄银良提供的《售楼款提取》无异议，陈始华是濠盈公司的老总，一直以来濠盈公司的事情都是由其签字。对黄银良提供的时间为2014年1月15日《收据》复印件无异议。第三人吴川公司无答辩。经审理查明：李华女与肖志伟是夫妻关系。原告通过银行于2010年7月21日向李华女转账25万元，于2010年4月7日、2011年1月28日、2010年9月9日分别向肖志伟转帐95万元、77万元、40万元，以上共237万元。2014年1月14日，黄银良在编号为201401183344的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议的乙方即买受人处签名和捺手印，该合同中甲方签章及代表签字处为空���。该合同约定：甲方（卖方）国泰公司，乙方（买方）黄银良，甲方将位于从化市江埔街禾××绿洲花园××、××房（房屋地址：从化市江埔街河东南路××号11栋501房）卖给乙方，建筑面积121.7平方米；乙方在2014年1月14日前支付全部房价款，总金额787399元；甲方应于2015年6月30日前将房屋交付乙方使用。甲方逾期交房，应按照日0.05%向乙方支付违约金；甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期甲方按照日0.05%向乙方支付违约金。该合同的附件中还约定甲方延期交楼的处理不适用《商品房买卖合同》的约定，甲方交房逾期超过180日，乙方要求继续履行合同的，甲方自《商品房买卖合同》约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按总房价的0.01%的标准乙方���付违约金；甲乙双方一致同意变更《商品房买卖合同》关于“产权登记的办理方式”、“迟办产权登记的违约责任”的约定，双方就产权登记的办理方式、违约责任按以下内容履行：乙方自愿委托甲方办理、领取乙方所购商品房的《房地产权证》，乙方自愿同意在甲方在下列条件同时具备之日起的180工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需税费代缴给相关部门：1.乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定购房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2.按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3.乙方对所购商品房的质量等无任何异��且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件；甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起180工作日内未向房地产登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付100元的违约金。本补充协议与买卖合同约定存在不一致之处、抵触或冲突，以本协议之规定为准。同日，黄银良在《广州市房地产登记申请书（商品房买卖合同网上备案证明）》的受让人处签名，转让人处国泰公司没有签章。国泰公司在庭审中承认与黄银良网签了上述合同及其补充协议。2014年1月15日，黄银良（御景绿洲花园11幢501房）与从化市国泰物业管理有限公司签订《御景绿洲花园前期物业服务协议》，约定从化市国泰物业管理有限公司为黄银良的各物业提供物业管理服务，物业基本情况：从化市御景绿洲花园，座落位置从化市河东南路××号，购房合同编号及建筑面积未填写，用途未标示。后黄银良就其与国泰公司之间就上述商品房买卖合同纠纷曾向从化市国土资源和房屋管理局信访，从化市国土资源和房屋管理局于2014年9月19日作出从国房群字[2014]93号《关于御景绿洲以各种理由拖延与业主签订房屋买卖合同信访件的回复》，回复中反映国泰公司认为房款没有到账，黄银良提供的收据不是国泰公司财务人员开具，所盖的不是国泰公司的财务专用章，国泰公司不予确认涉案房产，并建议双方协商解决，协商不成，采取司法途径解决。2015年6月25日从化市国土资源和房屋管理局又组织国泰公司、黄银良及相关人员召开信访维稳会议，国泰公司在会议上认为国泰公司管理不完善，股东之间对债权债务存在争议，需向濠盈公司核对黄银良所述情况，20天后回复该局。国泰公司于2015年7月17日起诉黄银良，案号为（2015）穗从法房���字第338号。国泰公司在该案起诉状中陈述国泰公司与黄银良双方于2013年1月14日签订了涉案合同及补充协议，由于黄银良未支付房款，请求解除双方于2013年1月14日签订的涉案合同及补充协议。后国泰公司以需要再收集证据为由申请撤回起诉，本院于2015年11月20日作出（2015）穗从法房初字第338号民事裁定，准许国泰公司撤回起诉。2016年6月15日，本院作出（2015）穗从法房初字第544号民事判决书记载，国泰公司起诉请求判令：1.确认在广州市从化区房屋管理部门网上签约系统备案的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201401183344）及《补充协议》未成立等。本院在该案中认为案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是国泰公司和黄银良的一致意思表示，合同依法成立并判决驳回国泰公司的诉讼请求。国泰公司不服提出上诉，后提出撤回起诉，广州市中��人民法院裁定撤销本院（2015）穗从法房初字第544号判决，准许国泰公司撤回起诉。2017年3月24日广州市从化区国土资源和规划局对本院的调查出具复函，称从化区江埔街河东南路××号11栋501房即案涉房屋，黄银良只在阳光家缘网对其进行了网上签约，并未办理预告合同登记，涉案房屋未办理商品房确权（初始登记），未颁发产权证明书，权属人为国泰公司，且无抵押、无查封情况。原告提交的《竣工验收备案表》不包括本案案涉房屋，原告与被告均无其他证据证明案涉房屋已竣工验收备案、符合交付条件。另查，2014年1月14日御景绿洲花园收款收据记载：今收到黄银良交来御景绿洲花园11幢501号房房款787399元（代肖志伟还款黄银良），并加盖了“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”。黄银良向本院提供的《收据》复印件记���：“今收到肖志伟归还部分本金及利息人民币贰佰捌拾壹万柒仟玖佰柒拾叁元正（2817973.00元），付款方式：以广州从化市名城御景绿洲4栋2302房（户名黄银良），9栋1804房（户名黄银良）及11栋501房（户名黄银良）共叁套房总房款人民币贰佰捌拾壹万柒仟玖佰柒拾叁元正支付。收款人：黄银良日期2014.1.15。”肖志伟对此并无异议。黄银良向本院提供的《售楼款提取证明》复印件记载：“收到售楼款（5-2603林亚康987364元、6-2504冼芳成905227元、4-2302黄银良1000579元、9-1804黄银良1029995元、11-501黄银良787399元）收入人民币4710564元（人民币肆佰柒拾壹万零仟伍佰陆拾肆元整）。此款是广东濠盈投资有限公司名城御景绿洲项目一期所分楼宇销售款。用于付从化御景绿洲二期吴川市建筑安装工程公司工程款。股东签名陈始华并按指模，广东濠盈投资有限公司2015年4月27日���”但该证明并未加盖濠盈公司印章。经本院对陈始华进行调查，陈始华称：其代表濠盈公司与国泰公司在从化共同开发楼盘，聘请肖志伟管理，口头答应让黄银良做绿化工程。后发现黄银良要价很高，就不让其做了，但黄银良以对工程作了相应的准备为由，对我进行恐吓，要求我补偿其所谓的损失，我没办法签订了《售楼款提取证明》，补偿的房屋是濠盈公司的。我为此曾报警处理，但由于当时公安机关只作口头调解，未做记录，亦未立案，现无法提供证据。签订该证明后我通过肖志伟的所作所为，才发现肖志伟与黄银良是同伙，串通骗取濠盈公司的钱。对于2014年1月14日御景绿洲花园收款收据，我不知情，“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”是肖志伟自行搞的印章，不是濠盈公司的意思表示，濠盈公司亦未收到该款。又查，国泰公司（甲方）与东莞市濠盈五金制品贸易有限公司（乙方）签订《房地产合作开发合同》约定双方合作开发房地产，甲方提供两宗项目土地，乙方负责项目开发的全部资金，两个项目由乙方组织实施全部施工或由乙方指定有资质公司施工，甲方占楼房及地下室总面积的40%，乙方占楼房及地下室面积的60%，各方分配的房产区域位置分配按附图等。后东莞市濠盈五金制品贸易有限公司变更为濠盈公司。该公司于2011年3月20日由原来的有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司，变更后的股东陈启邦占变更后公司注册资本的11.32%，新股东东莞市濠迅塑胶贸易有限公司（法定代表人陈始华）占变更后公司注册资本的88.68%。同日，该公司章程约定股东会会议按照认缴出资比例行使表决权等。2011年3月28日，濠盈公司的股东变更为陈启邦占30%、陈始华占40%、广东中贤集团有限公司占30%。2013年12月2日，濠盈公司的股东变更为陈启邦占30%、陈始华占70%。另吴川公司原名称为吴川市建筑安装工程公司。再查，2014年9月22日的广东省东莞市中级人民法院（2013）东中法民二初字第15号《民事判决书》已发生法律效力，该判决书记载：吴川公司请求判令濠盈公司、国泰公司支付工程款等，并认为陈始华与陈启邦系父子关系，陈启邦是濠盈公司的法定代表人，陈始华为濠盈公司的实际控制人。濠盈公司称肖志伟与吴川公司之间是挂靠关系，实际施工人为肖志伟，并提交《承包施工经营合同》、《委托书》、《合作管理协议》予以证明。国泰公司称案涉施工工程实际上是濠盈公司发包给吴川公司承建的，相关的权利义务应当由其双方自行承担，并提交《房地产合作开发合同》，证明国泰公司与濠盈公司合��开发房地产，国泰公司仅负责提供开发用地，濠盈公司负责提供全部资金。该判决查明：2009年12月10日，国泰公司与东莞市濠盈五金制品贸易有限公司签订《房地产合作开发合同》，约定双方合作开发房地产。2011年12月18日，濠盈公司委托肖志伟为从化名城.御景绿洲合作项目执行董事总经理。2012年7月至8月间，吴川公司、濠盈公司签订《从化名城·御景绿洲合作项目一期未完工程、二期、三期工程施工合同》，约定由吴川公司承包濠盈公司从化名城·御景绿洲居住小区工程，承包项目范围包括一期11#、12#楼及一期未完成地下室车库，二期13#、14#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#，三期24#、25#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#、34#、35#，实行总包工包料，每平方造价约1880元，最终造价以双方结算为准等。2013年9月3日，陈始华与肖志伟签订《从化名城御景绿洲项目二期、三期工程项目合作管理协议》，约定从化名城御景绿洲项目二期、三期工程由肖志伟和陈始华共同承包及管理，但陈始华不参与利润分配，陈始华负责财务业务，该项目管理以肖志伟为主，项目运作及银行开户由陈始华负责。同日，濠盈公司、吴川公司签订《从化名城御景绿洲项目二期、三期工程施工合同补充协议》，在发包方一栏加盖濠盈公司公章，在承包方一栏有“陈始华、肖志伟”签名。2013年12月13日，濠盈公司、吴川公司签订《从化名城·御景绿洲合作项目一期、二期工程施工合同补充协议》约定濠盈公司分期支付吴川公司延期款……如第六个月仍无法支付，濠盈公司须同意吴川公司指定的未销售楼房以每平方5000元予以抵扣，直至达到未付工程款为止。该合同在发包方一栏加盖“广东濠盈投资有限公司”公章并有“陈启邦”签名，在承包方一栏加盖“吴川市建筑安装工程公司”公章并有“肖志伟”签名。该判决书判决濠盈公司支付工程款49900000元及逾期付款违约金，国泰公司承担连带清偿责任等。另在本院的（2016）粤0184民初321号案件（国泰公司与吴川公司、肖志伟建设工程施工合同纠纷）中，国泰公司向本院提交的濠盈公司与吴川公司签订《从化名城.御景绿洲合作项目一期、二期工程施工合同结算协议书》复印件记载，签订时间为2015年1月17日，截止至本结算协议签订之日濠盈公司尚拖欠吴川公司工程款78000000元等。另外，广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法刑二终字第681号刑事判决书，判决肖志伟构成职务侵占罪，被害单位是濠盈公司，肖志伟的身份是濠盈公司工作人员，侵占濠盈财产。此外，黄银良和国泰公司对案渉房屋��今未竣工验收无异议。本院认为，虽国泰公司未与黄银良签订书面的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，但承认网签了上述合同及其补充协议，故本院认定黄银良与国泰公司签订了上述合同及补充协议，由于是双方当事人真实意思表示，且不存在违反法律法规强制性规定的情形，故具有法律效力。国泰公司认为陈始华出具的《售楼款提取证明》是在受胁迫的情况下签订，黄银良与肖志伟串通，且款项用于补偿黄银良因绿化工程的前期准备所造成的损失，但无证据证明，本院均不予认定。由于国泰公司与濠盈公司合作开发房地产，双方约定国泰公司提供两宗项目土地，濠盈公司负责项目开发的全部资金，两个项目由濠盈公司组织实施全部施工或由濠盈公司指定有资质公司施工，国泰公司占楼房及地下室总面积的40%，���盈公司占楼房及地下室面积的60%，各方分配的房产区域位置分配按附图等，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”根据上述规定，由于国泰公司与濠盈公司均无正当理由拒不提供，故本院结合加盖了濠盈公司从化国泰项目售楼专用章的御景绿洲花园收款收据以及陈始华出具的《售楼款提取证明》，认定黄银良关于案涉房屋是濠盈公司与国泰公司合作开发房地产项目中属于分配给濠盈公司的房屋的主张成立。在已发生法律效力的广东省东莞市中级人民法院（2013）东中法民二初字第15号民事判决书中，吴川公司认为陈始华为濠盈公司的实际控制人，濠盈公司则认为肖志伟与吴川公司之间是挂靠关系，���际施工人为肖志伟。而国泰公司则称国泰公司与濠盈公司合作开发房地产，国泰公司仅负责提供开发用地，濠盈公司负责提供全部资金，案涉施工工程实际上是濠盈公司发包给吴川公司承建的，相关的权利义务应当由其双方自行承担。另该判决查明濠盈公司委托肖志伟为从化名城.御景绿洲合作项目执行董事总经理；吴川公司承包濠盈公司从化名城·御景绿洲居住小区工程；从化名城御景绿洲项目二期、三期工程由肖志伟和陈始华共同承包及管理，但陈始华不参与利润分配，陈始华负责财务业务，该项目管理以肖志伟为主，项目运作及银行开户由陈始华负责；濠盈公司须同意吴川公司指定的未销售楼房以每平方5000元予以抵扣，直至达到未付工程款为止。根据吴川公司、濠盈公司、国泰公司以上的陈述及该判决查明的上述事实，结合2014年1月14日加盖了“广���濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”的御景绿洲花园收款收据关于“今收到黄银良交来御景绿洲花园11幢501号房房款787399元（代肖志伟还款黄银良）”的记载，以及陈始华出具的《售楼款提取证明》关于“收到售楼款（5-2603林亚康987364元、6-2504冼芳成905227元、4-2302黄银良1000579元、9-1804黄银良1029995元、11-501黄银良787399元）收入人民币4710564元（人民币肆佰柒拾壹万零仟伍佰陆拾肆元整）。此款是广东濠盈投资有限公司名城御景绿洲项目一期所分楼宇销售款。用于付从化御景绿洲二期吴川市建筑安装工程公司工程款”的记载，以及肖志伟向黄银良借款事实，可以证明肖志伟作为实际施工人挂靠吴川公司承建濠盈公司与国泰公司合作开发项目工程，且濠盈公司以其可处分的案涉房屋抵偿肖志伟工程款、肖志伟以案涉房屋抵偿其欠黄银良款项的事实，本院认定黄银良已支付了案涉房屋的房款787399元。虽广东省东莞市中级人民法院的判决书未显示濠盈公司应付给吴川公司的工程款已扣除黄银良主张的以物抵债的工程款，但该案并未涉及该部分内容并不等于不存在以物抵债的事实，国泰公司并无证据证明该判决应付工程款为濠盈公司拖欠吴川公司的全部工程款，故对于国泰公司关于黄银良未支付案涉房屋房款的抗辩，本院不予采纳。对于国泰公司以黄银良未付房款为由主张解除案渉商品房买卖合同及其补充协议的反诉请求，本院不予支持。由于黄银良已履行了支付房款的义务，故被告有交付案涉房屋给黄银良的义务。但案涉房屋尚未取得办理商品房确权（初始登记），原告与被告均无其他证据证明已竣工验收，案渉房屋尚未符合交付条件，故对于黄银良主张国泰公司交付房屋的请求，本院不予支持。虽被告至今未按��同约定的时间交付房屋，但案涉房款并非由黄银良直接交付国泰公司，黄银良无证据证明濠盈公司已告知国泰公司黄银良已履行了付款义务，同时亦无其他证据证明国泰公司知道或应当知道黄银良已通过上述形式支付了案涉房款。由于濠盈公司认为“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”为肖志伟擅自制作且并非其公司的收款专用章，在未加盖濠盈公司的公章及未有濠盈公司的授权的情况下，仅凭加盖了“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”的御景绿洲花园收款收据、以及陈始华出具的《售楼款提取证明》，不足以令国泰公司在本案判决前确信上述行为是濠盈公司的真实意思表示。故对于黄银良要求国泰公司承担逾期交房违约金的请求，本院不予支持。案涉合同及附件合法有效，但由于补充协议约定补充协议与买卖合同约定存在不一致之处、抵触或冲突，以本协议之规定为准，故关于逾期交房及办证的违约责任，应以补充协议约定的为准。由于补充协议约定黄银良同意国泰公司在下列条件同时具备之日起的180个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将国泰公司向黄银良代收的办理该商品房的《房地产权证》所需税费代缴给相关部门，包括黄银良向国泰公司付清税费及其它应付款等一切款项，按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等），已接受所购商品房等，由于尚未具备上述条件，国泰公司依补充协议约定尚未有办证义务，故对于黄银良要求国泰公司办证及支付逾期办证违约金的请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法��第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）黄银良关于交付从化市江埔街禾仓村的御景绿洲花园一期11、12栋第11栋5层501号房（房屋地址：从化市江埔街河东南路388号11栋501房）的诉讼请求；二、驳回原告（反诉被告）黄银良关于被告（反诉原告）从化国泰天彤房地产开发有限公司办理位于从化市江埔街禾仓村的御景绿洲花园一期11、12栋第11栋5层501号房（房屋地址：从化市江埔街河东南路388号11栋501房）房地产权证书及承担一切办证应由其承担的费用并交付房地产权属证书的诉讼请求；三、驳回原告（反诉被告）黄银良关于逾期交房违约金和逾期交付房地产权属证书违约金的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）从化国泰天彤房地产开发有限公司的反诉请求。本案受理费14753元，由原告（反诉被告）黄银良负担。反诉费13805元，由被告（反诉原告）从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院缴交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李耀文人民陪审员  谢冬玲人民陪审员  邝可恒二〇一七年九月三十日书 记 员  陈振文