上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初79870号原告徐后发，男，1948年6月3日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人侯杰，上海市光大律师事务所律师。被告徐后民，男，1953年5月5日生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住安徽省宿州市。原告徐后发与被告徐后民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月14日公开开庭进行了审理，原告徐后发的委托代理人侯杰及被告徐后民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐后发诉称，原、被告户籍均在系争房屋内，该房屋性质为租赁的公房。2015年，该房屋遇政府旧房改造征收，因被告并未实际居住在该房屋内，按政策并非共同居住人，故原告于2015年7月21日与上海市虹口区住房保障和房屋管理局签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定征收安置政策性保障性房屋一套和补偿款若干。2015年8月6日，原、被告签订一份《协议书》，约定由原告将征收安置所得的浦东新区惠南镇听健路151弄4栋东单元8号403室房屋以70万元(人民币，下同)出卖给被告。由于该房屋在建，故被告应于2015年11月30日首付20万元，余款50万元待上述期房于2017年交房过户后再支付。后被告反悔，并向相关法院起诉，要求确认双方签订的协议无效，经法院审理后确认涉案协议合法有效。相关判决生效已逾四个月，但被告未根据协议支付首付款，故起诉至法院，要求判令被告支付：1、购房首付款20万元；2、逾期付款利息8,700元(按银行同期贷款年利率4.35%计算至实际支付日，暂时按1年计算主张)。被告徐后民辩称，不同意原告的诉讼请求。系争的东长治路XXX弄XXX号房屋系由原周家嘴路XXX弄XXX号公房调配所得，62号房屋的原公房承租人为其与原告的父母，父母去世后，在其不知情的情况下，该房屋的承租人变为原告，东长治路XXX弄XXX号房屋的承租人也为原告。其根据政策回沪以后，户口落在东长治路XXX弄XXX号房屋内，应作为该房屋的共同居住人共同享有因该房屋被征收而获得的动拆迁利益，即听健路的房屋其也享有财产份额，而不应由其出资向原告购买，双方签订的协议书应予撤销。经审理查明，原、被告系兄弟。上海市虹口区东长治路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)为原告徐后发承租的公房。系争房屋被征收前，房屋内有原告徐后发及其妻子丁卫红、儿子徐昆，被告徐后民及其妻子许振英、女儿徐徽徽共六人的户籍在册，其中徐后发、丁卫红的户籍均于1992年1月24日由上海市周家嘴路XXX弄XXX号迁入，徐昆户籍于1995年7月31日由上海市石门二路XXX弄XXX号迁入，徐徽徽户籍于2003年6月27日由安徽省宿州市迁入，徐后民及许振英的户籍均于2013年12月2日由安徽省宿州市迁入。被征收前，系争房屋由原告徐后发及其妻子丁卫红和儿子徐昆共同居住。2015年7月21日，原告与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定系争房屋的价值补偿款为1,889,573.74元、装潢补偿款为22,180元；该户购买1套产权调换房屋，即浦东新区惠南镇听健路151弄4栋东单元8号403室(建筑面积为70.97平方米，房屋总价为763,393.20元)，同时对其他补偿奖励内容作了约定。协议第十条约定，本协议生效后，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。协议签订后，扣除购房款763,393.20元，尚余货币补偿款均已由原告领取。2015年8月6日，原告徐后发作为甲方，被告徐后民作为乙方，双方在动迁组签订了一份《协议书》，其中约定“一、甲方用动迁补偿款中的部分购得动迁安置房壹套。该房位于听健路151弄4栋东单元8号403室(该房为期房)。二、甲、乙双方协商同意，甲方以柒拾万元的价格卖给乙方。该动迁安置房期房的产权证上的产权人为徐后民。三、付款期限，乙方在2015年11月30日首付贰拾万元，余款伍拾万元在2017年9月30日交付该期房甲方负责办理完一切所需手续后壹天支付余款伍拾万元给甲方。四、乙方承诺此次动迁补偿款全部归甲方徐后发所有，乙方自愿放弃。此承诺为终身承诺。”原、被告的兄弟徐后国作为见证人在该协议书上签了名。另查明，被告徐后民曾向上海市虹口区人民法院提起诉讼，要求确认其与原告于2015年8月6日签订的《协议书》无效，该院审理后认为双方签订的《协议书》不存在法定的无效情形，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，故判决驳回了徐后民的诉讼请求。判决后，徐后民不服提起上诉，上海市第二中级人民法院审理后认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，遂于2016年6月8日作出了“驳回上诉、维持原判”的终审判决。因被告至今未按约支付首付款20万元，故原告起诉来院要求解决。审理中，被告坚持认为，系争房屋的承租人虽然为原告，但原告承诺在外地的兄弟按政策回沪时给予在系争房屋内居住的权利，由于系争房屋太小无法实际居住，故其按政策回沪后只能借住于亲戚家，但其应作为共同居住人享受房屋动拆迁利益，无需另行出资购买涉案房屋，故原、被告之间的协议书应为无效。原告则表示，被告从未在系争房屋内居住过，并非系争房屋的共同居住人，其考虑到兄弟亲情，才将涉案房屋低于征收价格转让给被告，被告拒不支付房款显属不当，要求支持原告的诉讼请求。上述事实，由原、被告的陈述及《协议书》、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议(居住房屋)》、(2016)沪02民终2550号民事判决书、户籍信息、申请、租用居住公房凭证等证据予以佐证。本院认为，公有房屋的共同居住人是指在作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口并在该处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。本案中，被告的户籍虽在系争房屋内，但其并未在系争房屋内实际居住，根据相关政策规定，不属于系争房屋的共同居住人，原告作为公有房屋的承租人与征收部门签订征收补偿协议并无不当。原告经征收系争房屋获得涉案的听健路房屋后，经协商一致由被告以低于征收协议上房屋总价的价格购买该产权调换的房屋，双方为此签订的协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面切实履行。被告曾以显失公平为由，要求确认双方签订的协议书无效，其请求已被法院判决驳回，被告理应根据协议约定履行付款义务。根据协议约定，被告应于2015年11月30日首付20万元，但其至今未付，显属不当，故原告要求其支付前述款项具有合同和法律依据，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告按照银行同期贷款利率标准支付逾期付款利息损失于法有据，本院亦予支持。被告提出的其应共同享受房屋动拆迁利益的问题，并非本案处理范围，本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告徐后民于本判决生效之日起十日内支付原告徐后发房款200,000元；二、被告徐后民于本判决生效之日起十日内偿付原告徐后发以200,000元为本金、自2015年12月1日起至实际支付上述款项之日止、按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,430元，减半收取计2,215元(已由原告徐后发预交)，由被告徐后民负担，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  倪军燕二〇一七年一月二十日书记员  唐 蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。