云南省昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）西法民初字第7629号 原告（反诉被告）：李瑞婷，女，汉族。 委托代理人：孙树坤、申思洪，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：昆明市油脂公司。 被告（反诉原告）：昆明市粮食招待所。 二被告（反诉原告）共同委托代理人：许文，云南星源律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）李瑞婷诉被告（反诉原告）昆明市油脂公司（以下简称油脂公司）、昆明市粮食招待所（以下简称招待所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案后，本院出具（2015）西法民初字第7629号民事裁定书，裁定驳回原告李瑞婷的起诉。原告不服该裁定，上诉至昆明市中级人民法院。昆明市中级人法院审查后裁定撤销昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第7629号民事裁定；指令昆明市西山区人民法院审理。本院在审理过程中，被告油脂公司、招待所提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李瑞婷及其委托代理人孙树坤、申思洪，被告（反诉原告）油脂公司、招待所的委托代理人许文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李瑞婷向本院提出诉讼请求：1、二被告继续履行2011年4月30日与原告签订的《昆明市粮食招待所经营性目标指标承包协议书》约定的内容，由原告继续经营昆明市粮食招待所；2、二被告将其位于西山区鱼课司街24号昆明市粮食招待所4栋3楼304、305室，2栋201、202、107房间腾空并交由原告使用；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年4月通过竞标的方式向油脂公司承包位于鱼课司街24号昆明市粮食招待所，并于2011年4月30日与二被告签订了承包协议，每年租金202000元（扣减代昆明市油脂公司垫付的院坝内水电煤气费用25000元后，实际上缴承包费177000元），承租期限从2011年5月1日至房屋拆迁之日止；双方对承包金的交纳方式以及协议的解除、变更以及违约责任做了约定。协议签订后，原告投入大量资金对招待所进行修缮，改善招待所的住宿环境。截止至2015年11月17日，昆明市油脂公司突然以通知形式终止了原告与昆明市粮食招待所之间的承包协议。原告认为在无法定解除和约定解除的情况下，合同一方当事人未与对方协商一致，不得单方强制解除合同。此外自原告与被告签订协议之日起，位于昆明市粮食招待所****304、305，**201、107房间一直由他人使用，作为被告并没有保证其出租房屋的完整性。故现原告诉至法院。 被告（反诉原告）油脂公司、招待所辩称：首先，2011年4月30日，原告与油脂公司、招待所签订《昆明市粮食招待所经营性目标指标承包协议书》。2015年11月17日，因招待所负责人武成华与李瑞婷系夫妻，武成华作为国有行政事业单位负责人违反了中共中央、国务院办公厅下发的《国有企业领导人员廉洁从政若干规定》第六条第二项：将国有资产委托、租赁、承包给配偶经营。油脂公司根据《昆明市国资委监管企业资产租赁管理暂行办法》第十八条的规定以及昆明市粮食局《中共昆明市粮食局纪律监察委员会关于昆明市粮食招待所违规经营国家资产的处理决定》确实向李瑞婷发出了终止承包协议的通知，并要求将粮食局招待所合法经营所需的相关证照、印章等交回。但李瑞婷接到通知后，并未按通知要求执行，李瑞婷至今持有合法经营所需全部证照及印章，承包协议并未因油脂公司的行政通知而终止履行，招待所仍然由李瑞婷持续经营管理，油脂公司的通知并未对原告的经营造成任何影响，故原告的该项诉讼请求应予以驳回。同时，根据约定，李瑞婷应向油脂公司、招待所缴纳2015年、2016年的承包金404000元及滞纳金40400元。第二，李瑞婷要求腾还的304、305室属粮食储备公司所用办公室，201、202、107号属粮食局职工宿舍使用，故不属于发包经营的资产范围，且上述5间房间从未交给李瑞婷使用。故原告的该项诉讼请求不应得到支持。第三，李瑞婷要求继续履行承包协议至鱼课街24号粮食局招待所房屋拆迁之日止的协议条款系无效条款，该约定不符合《昆明市国资委监管企业资产租赁管理暂行办法》第九条的约定。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）油脂公司、招待所向本院提出反诉请求：1、确认李瑞婷与昆明市油脂公司、昆明市粮食招待所于2011年4月30日签订的《昆明市粮食招待所经营性目标指标承包协议书》第二条第二款“经营承包期限：至鱼课司街24号房屋拆迁为止，即2011年5月1日至鱼课司街24号房屋拆迁日止”为无效条款；2、李瑞婷与昆明市油脂公司、昆明市粮食招待所另行签订经营承包期限为2年自2015年11月17日至2017年11月17日止的承包期限条款；3、李瑞婷缴纳2015年、2016年承包金404000元，并按10%承担逾期缴纳承包费的滞纳金40400元；4、案件受理费由李瑞婷承担。诉讼过程中，油脂公司、招待所放弃第二项诉讼请求。事实和理由：李瑞婷与油脂公司、招待所签订的《昆明市粮食招待所经营性目标指标承包协议书》第二条第二款违反了《国有企业领导人廉洁从政若干规定》以及《昆明市国资委监管企业资产租赁管理暂行办法》第九条的相关规定，故应属无效条款。其次，李瑞婷未缴纳2015年、2016年承包金，根据约定其应支付上述承包金404000元及滞纳金40400元。 原告（反诉被告）李瑞婷针对反诉辩称：《昆明市粮食招待所经营性目标指标承包协议书》第二条第二款不是无效条款，是有瑕疵的条款。根据我国合同法的规定，租赁期限最长不得超过20年，上述第二条第二款没有明确的期限，故请求法院确定双方继续履行《昆明市粮食招待所经营性目标指标承包协议书》，期限为20年。对于承包金的问题，自2013年至今，由于昆明市粮食局宿舍区的水电费经常拖欠，导致停水停电，故经李瑞婷和油脂公司、招待所协商，由李瑞婷每年将承包费中25000元用于冲抵水电费，故李瑞婷应缴纳的承包费为177000元。李瑞婷并未拒绝缴纳承包金，而是缴纳后又被退回。对于滞纳金，油脂公司和招待所并不属于征收主体，故不应得到支持。综上，请求法院依法驳回油脂公司、招待所的反诉请求。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 油脂公司、招待所对李瑞婷提交的以下证据有异议： 一、上缴利润基数包干合同、昆明市粮食局的产权房屋出租统计、昆明市粮食局的出租承包房屋管理、交接结账表、固定资产转移划拨通知单各一份，欲证明油脂公司、招待所移交给李瑞婷经营管理的房屋的情况。 经质证，油脂公司、招待所认为该组证据与本案无关，均是在2006年发生的。 二、中国光大银行转账回单及交易明细一份，欲证明李瑞婷已将承包款划入油脂公司、招待所指定账户，但油脂公司、招待所又将上述款项退回。 经质证，油脂公司、招待所对该份证据不予认可，认为收款人不是油脂公司和招待所。 李瑞婷对油脂公司、招待所提交的以下证据有异议： 一、中共昆明市粮食局纪委关于变更昆明市粮食局招待所负责人的通知、中共昆明粮食局纪委关于昆明市粮食招待所违规经营国有资产处理的决定各一份，欲证明因本案纠纷，昆明市粮食招待所已变更负责人。 经质证，李瑞婷认为该组证据与本案无关联性。 二、关于武成华董伟两位同志的职务任免书、移交变更负责人通知书各一份，欲证明昆明市粮食招待所原负责人武成华违反规定将国有资产发包给配偶李瑞婷，故昆明市粮食局纪委责令昆明市油脂公司立即办理终止违法违规条款的手续。 经质证，李瑞婷认为该组证据与本案无关联性。同时李瑞婷认可武成华与其系夫妻，武成华亦收到上述职务任免书及移交变更负责人通知书。 本院认为，对于李瑞婷提交的证据一，因从时间上看，与本案无关联性，故本院对其不予确认。对于李瑞婷提交的证据二，因收款人并非油脂公司或招待所，故不能证明与本案的关联性，本院对其不予确认。对于油脂公司、招待所提交的证据一、证据二，因与本案无关联性，故本院对其不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 昆明市油脂公司的类型系全民所有制，其主管部门系昆明市粮食局，其分支机构是昆明市粮食招待所（地址：鱼课司街**）。2011年4月30日，油脂公司、招待所与李瑞婷签订《昆明市粮食招待所经营性目标指标承包协议书》（以下简称承包协议书），约定将位于鱼课司街24号的昆明市粮食招待所现有房屋发包给李瑞婷经营管理，经营承包期限自2011年5月1日至鱼课司街24号房屋拆迁之日止，每年承包金为202000元，李瑞婷每半年交纳一次，每次金额为101000元；李瑞婷应在每年4月30日和10月31日的前十个工作日内向油脂公司、招待所足额交纳；若李瑞婷逾期不交纳承包金，则按未缴纳数额的10%支付滞纳金；承包期内，李瑞婷独立核算、照章纳税、自主经营、自负盈亏。武成华作为招待所的负责人签订上述承包协议书。 2015年11月17日，油脂公司向李瑞婷出具《昆明市油脂公司关于终止昆明市粮食招待所承包协议的通知》，载明根据《昆明市国资委监管企业资产租赁管理暂行办法》第十八条以及《中共昆明市粮食局纪律检查委员会关于昆明市粮食招待所违规经营国有资产的处理决定》的要求，鉴于2011年4月30日签订的《昆明市粮食招待所经营性目标指标承包协议书》，因当时昆明市粮食招待所已纳入金碧片区拆迁改造范围内，而没有在协议中明确约定承租期限；且昆明市粮食招待所负责人武成华同志作为李瑞婷配偶，违反《国有企业领导人员廉洁从政若干规定》，违规与李瑞婷签订经营承包协议，故决定终止昆明市油脂公司、昆明市粮食招待所与李瑞婷签订的承包协议。 另查明：位于鱼课司街**的土地使用权者系昆明市粮食局，该土地性质为划拨。 庭审中，经本院释明，油脂公司和招待所表示承包协议书无效后，其将反诉请求变更为：李瑞婷支付自2015年至其腾还房屋之日止的使用费（每年按202000元计算），并赔偿损失40400元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，李瑞婷与油脂公司、招待所签订的承包协议书虽约定将昆明市粮食招待所发包给李瑞婷经营管理，但由于李瑞婷并非是经过公开招投标签订承包协议，油脂公司、招待所亦不参与李瑞婷经营期间的利润分配，故该份承包协议书实为房屋租赁合同的性质，即是由油脂公司、招待所将位于鱼课司街24号现有房屋出租给李瑞婷使用、收益，由李瑞婷支付费用。针对李瑞婷的本诉和油脂公司、招待所的反诉，应首先确认双方当事人于2011年4月30日签订的承包协议书的效力。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”本案中，由于现鱼课司街24号的土地使用权类型系划拨，且不符合上述第四十五条之规定，故承包协议书违反了上述第四十四条之规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，故对于李瑞婷要求继续履行承包协议书以及要求油脂公司、招待所腾还4栋3楼304、305室，2栋201、202、107室的诉讼请求，本院不予支持。对于油脂公司、招待所主张的使用费及损失的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，参照承包协议书的约定，每年租金是202000元，李瑞婷虽认为双方已变更租金，但未提交证据予以证明，且现李瑞婷亦未提交证据证明其缴纳自2015年至今的租金，故本院判令李瑞婷按每年202000元的标准向油脂公司、招待所支付自2015年1月1日起至其腾还租赁房屋之日止的使用费。对于损失，油脂公司、招待所明知鱼课司街24号土地系划拨，仍向李瑞婷出租，故其对承包协议书的无效存在过错，故对于其主张的损失本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李瑞婷于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）昆明市油脂公司、昆明市粮食招待所位于昆明市鱼课街24号房自2015年1月1日起至李瑞婷腾还上述房屋之日止的使用费（每年使用费按照202000元计算）； 二、驳回原告（反诉被告）李瑞婷的全部诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）昆明市油脂公司、昆明市粮食招待所的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费100元（此款李瑞婷已预交），由李瑞婷承担；反诉案件受理费3983元（昆明市油脂公司、昆明市粮食招待所已预交），由李瑞婷承担3000元（此款与上述款项一并给付昆明市油脂公司、昆明市粮食招待所），由昆明市油脂公司、昆明市粮食招待所承担983元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  吴 娴 人民陪审员  李金江 人民陪审员  贺加敏 二〇一七年一月二十三日 书 记 员  温晓兰