上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初28470号原告(反诉被告)：上海铁路集装箱中心站发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区业盛路XXX号A-511。法定代表人：张红宝，董事长。委托诉讼代理人：郑康，男。委托诉讼代理人：乔增南，上海宇天律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海洋铁物流有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区顺通路XXX号B座402D室。法定代表人：徐勇华，执行董事。委托诉讼代理人：魏晓雷，上海创同律师事务所律师。原告上海铁路集装箱中心站发展有限公司(以下简称中心站公司)诉被告上海洋铁物流有限公司(以下简称洋铁公司)以及反诉原告洋铁公司诉反诉被告中心站公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)中心站公司的委托诉讼代理人郑康、乔增南，被告洋铁公司的委托诉讼代理人魏晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中心站公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即将位于中国(上海)自由贸易区同顺大道585号内约45亩场地归还原告；二、被告按照每月人民币(币种下同)3万元的标准向原告支付2016年3月1日起至实际返还场地之日止的使用费；三、被告向原告支付以应付金额36万元为基数，按金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年2月19日起至2015年11月25日止(共280天)的逾期付款违约金16,984元。事实和理由：2011年3月22日，原、被告签订《场地租赁合同》，被告租赁原告土地约45亩，场地租金第一年28万元，每年递增2万元。租赁期限自2011年3月1日起至合同约定条款时止。合同约定如铁路甩项工程具备恢复建设条件，原告计划实施时，应提前三个月通知被告，被告应在三个月内搬离；如重大变故是上级要求续建铁路，则原告不对被告的投资给予任何补偿。上述合同履行期间，原告接到解放军驻上海铁路局军事代表处《关于新建军运设施的函》，以及根据上级要求公司二届二次董事会《中心站原甩项用地继续建设的议案》，计划恢复实施租赁合同所涉场地的铁路建设工作。原告遂于2015年11月24日通知被告，要求被告在2016年2月28日前搬离并归还场地，同时要求被告支付拖欠的租金等费用。但被告仍强占土地，拒不搬离，故原告诉如所请。被告洋铁公司辩称：一、原告以续建铁路为由解除合同的理由不能成立，其目的是规避相应的赔偿责任。二、现被告同意归还场地，但原告应对被告的损失进行赔偿。三、2016年3月1日起，原告对场地断水断电，导致被告无法经营、无法搬离，被告实际仅占用10%至20%的场地，后续租金应按相应面积支付。四、原告多次与被告协商变更合同、增加租赁费用，且没有向被告开具发票，故原告对逾期付款也有过错，逾期付款违约金应按日租金的千分之五计算。反诉原告洋铁公司向本院提出反诉请求：反诉被告赔偿反诉原告损失458万元。事实和理由：合同签订后，反诉原告对场地进行了平整、回填、硬化、修建排水沟等一系列建设，使场地满足堆放货物和重型卡车进出的条件。2014年9月4日，反诉被告通知反诉原告终止合同并收回场地，反诉原告一时无法将货物转移，但后续占用场地的使用费亦已支付。反诉被告在合同约定的解除事由、法定解除事由均没有发生的情况下，要求反诉原告返还场地，已经严重违约，给反诉原告造成巨大损失，故提出反诉。反诉被告中心站公司辩称：反诉请求无事实和法律依据。一、反诉被告收回场地是由于建设军用设施的需要及上级决议要求恢复铁路建设，根据合同约定，反诉被告不需要对反诉原告进行补偿。二、双方约定的租金较低，已经包含了提前解除合同的风险。请求驳回反诉原告的请求。本院经审理认定事实如下：原告系同顺大道585号国有建设用地使用权人，使用权获得方式为划拨，用途为交通用地。2011年3月22日，原、被告签订《场地租赁合同》，乙方(被告)租赁甲方(原告)因市政工程未完成而暂作铁路工程甩项处理的一块约45亩空地(附空地准确位置图)。合同第二条甲方权利和责任约定：3、甲方向乙方提供照明、动力电源、自来水等接口，乙方如需要使用可提出申请及方案，经甲方备案后由甲方组织施工，费用由乙方承担。5、如铁路甩项工程具备恢复建设条件，甲方计划实施时，应提前三个月通知乙方。合同第三条乙方责任和权利约定：4、乙方租用甲方甩项工程场地经营堆场等业务期间，如甲方甩项工程发生中心站不可逆转的重大变故，乙方应积极配合，并在三个月内搬离；如重大变故是根据上级要求续建铁路，则甲方不对乙方的投资给予任何补偿；如因其它原因甲方需提前收回场地，则可通过协商对乙方的投资给予适当补偿。5、所租场地只能作为临时场地使用，不得在上建造永久性设施；不得改变其原来报批的用途。第四条双方约定的其他条款：1、因考虑甲方提供的只是一块经填河处理、土质松软、用途受限的毛地，且需要乙方自筹资金进行投资建造使用设施。2、由于时间的不确定性，甲方无法保证乙方的使用年限，乙方不宜作任何长期性投资。4、该块毛地为工程甩项地块，一旦因甲方需要，乙方必须按合同约定的条款搬离。合同第五条租金及费用支付方式：1、场地租期，自2011年3月1日起，至本合同约定条款时止。2、场地租金，第一年28万元，之后每年递增2万元，最高年租金不超过50万元。3、保证金10万元，合同结束后一次性无息退还。4、考虑到乙方铺设场地、安装围栏和通路等配套工程，甲方给予乙方免租期3个月，自2011年3月1日至2011年5月31日。5、租金每年支付一次，先付后租……每年在租期前10日内将当年租金汇入甲方指定账户，逾期按日租金的5‰支付滞纳金。合同签订后，双方按约履行，被告对场地进行投资建设后用于经营。2014年9月4日，原告向被告发送《关于终止租赁甩项用地合同的函》，表示因铁路建设需要，于2014年12月8日起终止租赁甩项用地合同。2015年5月18日，原告通过董事会决议，审议通过《中心站原甩项用地继续建设的议案》，该议案包括“中心站公司将根据本次董事会同意甩项场地继续进行投资建设的决议，按照租赁双方约定的合同条款，在决定解除租赁合同前提前告知承租方，并与承租方协商退租事宜。2015年8月20日，中国人民解放军上海铁路局军事代表处向原告发《关于新建军运设施的函》，表示拟在芦潮港集装箱中心站货场货1道、货2道，顺原大泥公路、E1河以北到江山路，新建一批军运设施项目，要求原告及时清理场地。2015年11月24日，原告向被告发送《终止和催交场地租金、仓储费等款项的通知》，表示原告计划实施双方《场地租赁合同》所涉场地的铁路建设恢复工作，根据《场地租赁合同》的约定，特提前3个月通知被告，要求被告配合于2016年2月28日之前搬离并归还场地；并要求被告支付拖欠的场地租金36万元等，同时表示因军运设施施工期间可能发生断水断电。2015年11月26日，被告支付原告租金36万元。2015年12月8日，被告复函，表示铁路续建事宜并非由被告单方面决定，而应由国家相关部门出具相应公函，对被告单方面的决定不予认可；双方签订的是无固定期限合同，在没有合同约定终止事宜发生时，被告无权单方面终止合同；场地租金36万元已于2015年11月26日支付，未(及时)支付是被告欲变更合同、收回土地而迟迟不肯开具发票所导致。2016年1月14日，原告向被告发送《限期归还场地通知书》，要求被告于2016年2月28日前搬离，2016年3月1日起将场地停电、停水。因被告未按期返还场地，原告于2016年4月14日提起本案诉讼。审理中，经被告申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司对被告在承租土地上进行的平整、回填、硬化、修建排水沟等设施的造价进行了鉴定。鉴定单位出具了中世鉴字(2016)第044号司法鉴定意见书，结论为一、二、三期总造价为3,384,942元(其中2011年3月施工的一期为2,457,536元，2011年10月施工的二期为509,365元，2013年6月施工的三期为418,041元)；另外双方争议的水泥墩160,000元、地磅129,873元、办公房土建77,970元、办公房安装90,188元、厕所8,611元，合计466,642元。原告对鉴定结论的意见为：1、场地剖面结构没有事实依据；2、未进行折旧；3、水泥墩属可移动设施，不应列入鉴定范围；4、地磅属另一合同范围且已经要求被告拆除(提供了《堆场租赁及装卸业务协议》、《关于场地租赁合同到期后不再续租的函》、《关于拆除退租场地上地磅的函》等证据)，不应列入鉴定范围；5、搭建的房屋属违章建筑，不应进行鉴定。被告对鉴定结论无异议，认为水泥墩、地磅、房屋均应属鉴定范围。鉴定单位当庭表示：1、对于水泥地面的剖面结构，因现场隐蔽无法测量，故鉴定单位认为被告提交的相关协议中水泥地面的结构做法是常用、合理的，故予以了采纳。2、鉴定单位是审价机构，审定造价不考虑折旧，根据鉴定人的经验，可以考虑场地按25年进行折旧。3、水泥墩可以移动，因被告要求审价故计入争议范围。4、地磅在一、二、三期场地之外，鉴定单位不清楚应否计入鉴定范围，已列入争议范围。5、鉴定单位不清楚房屋是否是违章建筑。双方对合同条款及相关事实的争议，意见如下：1、合同第5.1条约定租赁期限“至本合同约定条款时止”。原告认为，“本合同约定条款”系指合同第2.5条、第3.4条和第4.4条，现原告上级的董事会决议以及军事代表处的函均说明双方约定的终止条件成就，合同应于2016年2月28日终止。被告认为，“本合同约定条款”是指合同第3.4条，双方租赁合同系附解除条件的合同，解除条件为“续建铁路”，但原告提供的证据不能证明该条件成就；现原告提前解除合同，应对被告进行赔偿。2、合同第5.5条租金支付“逾期按日租金的5‰支付滞纳金”。原告认为，该约定意思为逾期支付租金的，每逾期一天按欠付总租金的5‰计算滞纳金，由于该约定较高，原告自行调整为按银行计收逾期贷款利率(每年6.15%)计算。被告认为，该约定的意思为每逾期一天按“日租金”的5‰计算。另外，原告提供了与其他承租人之间的租赁合同若干等证据，欲证明被告承租涉案甩项土地(毛地)的租金大幅度低于其他承租人租赁硬面化土地(指已经过混凝土浇筑等建设的场地)的租金，实质是原告以让渡、优惠租金的方式用于场地硬面化投资，被告主张的建设投入不是其实际投资；根据权利义务相一致的原则，被告享有了优惠租金的权利，也应承担合同约定终止条件时原告不作任何补偿的义务，否则会导致被告享有“双重权利”、原告承担“双重义务”。被告认为，被告承租的是毛地，租金必然低于硬地，不能因为租金低而认为原告可随意解除合同。本院认为，原、被告之间《场地租赁合同》合法有效。双方合同没有约定租赁期限届满的具体日期，现双方均认为系附解除条件的合同，但就是否符合解除条件存在争议。结合合同第2.5条、第3.4条、第4.4条的约定，应该认为双方约定的解除条件是原告恢复建设并提前三个月通知被告。虽然，原告曾在2014年9月4日向被告发送《关于终止租赁甩项用地合同的函》，但此后被告仍继续使用场地，原告也继续收取了租金，应认为双方协商一致继续履行合同。2015年11月24日，原告又向被告发送《终止和催交场地租金、仓储费等款项的通知》，明确表示原告计划实施铁路建设，要求被告于2016年2月28日之前搬离，因此可以认定双方合同于2016年2月28日解除。现被告同意返还场地，原告该请求本院予以支持。2016年3月1日之后，被告仍占用土地，应当承担相应的占用费。考虑到原告已经断水断电，影响被告经营，故本院对场地占用费的标准予以酌减。被告抗辩称其实际仅占用10%至20%的场地，无证据证明，本院不予采信。关于原告主张的2015年2月19日至2015年11月25日期间的逾期付款违约金，现被告同意支付，但认为应每逾期一天按日租金的5‰计算。本院认为，“逾期按日租金的5‰支付滞纳金”的约定确有歧义，但如果按照被告的理解将造成滞纳金畸低，显然不符合常理，故本院采纳原告的意见。现原告已经自行降低主张的违约金标准，降低后的标准尚属合理，本院予以采纳。关于被告反诉请求的损失：一、有关被告投入费用已经由鉴定单位作出鉴定，该鉴定程序合法、结论客观，应作为定案依据。其中关于混凝土地面的剖面结构，鉴定单位已经作出合理解释，本院不再赘述。关于水泥墩，确属可移动设施，不应计入赔偿或补偿的范围。原告已经提供证据证明地磅不属于本案租赁场地范围，鉴定单位也确认地磅不在涉案场地范围内，故也应予剔除。至于搭建的房屋是否属于违法建筑，并不影响被告投入费用的认定，应予计入。以上，被告投入费用应为3,561,711元。二、原告应否对被告进行赔偿或补偿。1、被告对场地投资建设是经过原告同意的。2、被告进行投资建设未经相关部门批准。3、双方合同第3.4条约定，如甲方甩项工程发生中心站不可逆转的重大变故，乙方应积极配合，并在三个月内搬离；如重大变故是根据上级要求续建铁路，则甲方不对乙方的投资给予任何补偿；如因其它原因甲方需提前收回场地，则可通过协商对乙方的投资给予适当补偿。上述条款应系双方对被告投入费用最终处理的约定。现原告主张其系根据上级要求恢复建设，故不应予以赔偿或补偿，但董事会是公司经营决策机构，其所作出的决议不能认定为“上级要求”。而军事代表处的函件在原告董事会决议之后，且现有证据亦难以判断军运设施的建设是否涉及本案场地。故原告的意见本院难以采纳，应按双方“如因其它原因甲方需提前收回场地，则可通过协商对乙方的投资给予适当补偿”的约定处理。4、原告认为被告涉案场地的租金大幅度低于硬面化场地，属原告让渡租金利益用于被告投资建设。本院认为，租金价格根据租赁物的状况不同而有高低，毛地的使用条件明显劣于硬面化场地，因此涉案土地租金低于硬面化场地属正常现象，现有证据不足以证明原告让渡租金利益用于被告投资建设，原告该项意见亦不予采纳。综上，原告应对被告的投入费用进行适当补偿。三、关于原告应补偿被告的具体数额。根据双方约定，双方应协商解决补偿问题。现双方对具体数额不能协商一致，本院根据被告实际投入的金额，且考虑被告已经实际使用场地多年的摊销折旧因素，以及双方明确约定“由于时间的不确定性，甲方无法保证乙方的使用年限，乙方不宜作任何长期性投资”，但被告仍投入巨资资金进行建设显有不当等本案实际情况，酌定原告补偿被告1,425,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海洋铁物流有限公司应于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区同顺大道585号内的租赁场地内迁出，并将租赁场地返还原告(反诉被告)上海铁路集装箱中心站发展有限公司(租赁场地具体范围以审理中双方确认的示意图“洋铁租赁场地”为准)；二、被告(反诉原告)上海洋铁物流有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付原告(反诉被告)上海铁路集装箱中心站发展有限公司自2016年3月1日起至实际返还上述场地之日止的使用费(按每月20,000元计算)；三、被告(反诉原告)上海洋铁物流有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付原告(反诉被告)上海铁路集装箱中心站发展有限公司逾期付款违约金16,984元；四、原告(反诉被告)上海铁路集装箱中心站发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付被告(反诉原告)上海洋铁物流有限公司补偿款1,425,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,724元，减半收取862元，反诉案件受理费21,720元(已减半收取)，鉴定费82,200元，合计104,782元，由原告(反诉被告)上海铁路集装箱中心站发展有限公司、被告(反诉原告)上海洋铁物流有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一七年一月十二日书记员  袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。