贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0302民初6179号原告：王先雨，男，1967年3月18日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。原告：付先，女，1976年8月23日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：王先雨，系付先之夫。被告：遵义市红花岗区大都会广场小区业主委员会，住所地贵州省遵义市红花岗区北京路大都会一号楼10-3号。负责人：向友，男，1973年2月17日生，苗族，住贵州省遵义市红花岗区。被告：遵义京腾房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区北京路大都会二号楼五楼。法人代表：张本刚，经理。委托诉讼代理人：李明，员工原告王先雨、付先与被告遵义市红花岗区大都会广场小区业主委员会（以下简称大都会业委会）、遵义京腾房地产开发有限公司（以下简称京腾房开公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理。依法由审判员姚远适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王先雨（原告付先委托诉讼代理人）、被告大都会业委会负责人向友、被告京腾房开公司委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼；原告现已审理终结。原告王先雨、付先向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告撤销与京腾房开公司签订租赁遵义市红花岗区北京路大都会广场2号楼五楼架空层休闲娱乐广场作为办公室的租赁合同，要求恢复架空层其使用功能。其主张的事实及理由为：2011年1月15日，原告向遵义市星园房地产开发有限公司购买了位于遵义市红花岗区××与××路××广场住房一套，为2号楼13-1号，其中该楼的五楼806.2平方米属于业主的休闲娱乐广场。被告在没有召开业主大会的情况下，擅自将其中400平方米租赁给京腾房开发公司作为办公室，彻底改变了其使用功能，违反了《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第六款、第七款，同时违反了《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定，被告的行为同时侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告大都会小区业主委员会辩称，我小区自2012年10月交房入住以来，由于消防及相关附属设施不完善及未成立业主委员会等诸多原因，一直属于“三不管”地带，广大业主如需开具相关证明、新生儿入户等找不到地方，小孩读书找不到学校，小区环境卫生“脏、乱、差”，消防设施、电梯等经常出现故障和安全隐患，特别是X单元X楼架空层自2013年被星园房开公司和京腾房开公司在未通知任何业主的知晓的情况下强行装修后用作办公用房至今年5月，严重侵犯了业主对该房屋产权的合法权益，广大业主对此苦不堪言、怨声载道。对此，2016年9月初，在北京路街道办事处、北京路派出所及北京路社区居委会等相关单位和部门的关系和指导下，小区成立了临时业委会，并于2017年1月13日由北京路街道办事处组织选举产生了业主委员会，于2017年5月8日报经红花岗区住房和城乡建设局《遵红区住建通【2017】47号文件》批准正式备案成立。2016年9月21日、22日，经北京路街道办事处、北京路派出所组织房开公司及临时业委会代表在北京路街道办事处××楼会议室召开协调会，为解决小区双回路电源、停车场收费、消防通道堵塞、办理房产证、物业管理费及恢复架空层使用功能等问题达成意见，一致同意将X单元X楼架空层房开公司装修后现正在使用的办公用房暂时保留，待公司把上述问题解决后一并归还业主，房开公司并于9月23日写了相关承诺书，且原告王先雨等均参加了会议。目前，该小区房屋还没经过相关房管部门的综合验收，诸多问题还没有得到彻底解决，为方便房开公司为业主办理相关手续及完善小区设施等，经业委会开会决定暂时以“以租代管”的方式支持房开公司为业主办理相关手续及完善小区相关基础功能及设施建设，如现在强行将房屋收回，房开公司将现状破坏，势必会给广大业主带来巨额经济损失，如以现在的“以租代管”的方式出租给房开公司，一是可以为业委会提供必要的工作经费；二是可为广大业主争取到小额的设施维修费用（电梯、消防设备等）；三是可以尽量保留业主买房时交到房管部门的房屋大修基金。在2单元5楼架空层被房开公司长期霸占达四年多时间，期间一直没有任何业主过问此事，后遵义市城乡综合执法大队在小区贴出告示对小区房屋情况进行公示，我们才知道小区X楼架空层的具体情况，才由小区业主向友、陈国昌、王国志、王先雨（王华）等发起向房开公司讨要说法并要求收回房屋产权，后经北京路街道办事处等单位多次组织协调才达到目前的效果，业委会自2017年5月8日在各级政府部门和单位的监督下正式成立以来，所有财务收入、支出均严格按照相关财经管理制度进行约束和管理，且有据可查，房屋租金也未挪为他用，综上意见，业委会所有工作和程序均按照国家相关政策及法律法规严格执行，并未侵犯原告的合法权益，也不属于擅自出租，另外，业委会对原告王先雨的诉讼主体资格提出质疑，因为在商品房买卖合同中只有付先的名字，而没有王先雨的名字，也没有其他证据证明王先雨是该小区业主，我公司认为原告王先雨在本案中不具有大都会小区业主的身份，所以不具备诉讼主体资格；请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告京腾房开公司辩称，原告的诉请不具有撤销性，原告在诉请中请求人民法院判令撤销我们签订的租赁合同，在他的诉状里也说明了，是被告撤销被告的合同，是不合理的，应是我们被告双方自己撤销，原告并没有要求法院撤销，而是要求法院判令被告自己撤销，原告不是本案诉讼中合同的当事人，因此原告的诉请也没有证据，本案是合同纠纷，这个合同的相对方是大都会小区业委会和京腾房开公司，而原告不是合同的任何一方，在本案合同纠纷中原告要撤销该合同，相关法律说明了对合同的撤销有明确规定，本案的合同不具有相关规定的撤销条件，故原告的诉请不应得到支持；我公司与大都会业委会签订的合同是合法有效的，大都会业委会是经过有关部门批准成立的合法机构，因此其民事主体地位合法，而我公司也是合法的法人主体，故我公司与大都会业委会签订的合同条款也是合法的，并且合同得到了履行，合同履行后大都会200户业主没有提出异议，只有原告2户提出异议，我公司与大都会业委会签订的合同期限是一年，我公司另外有办公地点，只是现在在装修中，并不是长期租赁；另外，我公司对原告王先雨的诉讼主体资格提出质疑，因为在商品房买卖合同中只有付先的名字，而没有王先雨的名字，也没有其他证据证明王先雨是该小区业主，我公司认为原告王先雨在本案中不具有大都会小区业主的身份，所以不具备诉讼主体资格；综上意见，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理对以下事实认定如下：2011年12月16日，原告付先与案外人遵义市星园房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的遵义市红花岗区××与××路××广场X幢X层X号房，2012年3月15日，该房屋在遵义市房屋产权监理处办理了所有权预告登记（遵房预监字第201201878号），预告登记权利人为付先，共有情况为单独所有；原告王先雨与付先于2014年3月31日登记结婚。2016年9月23日，红花岗区北京路大都会临时业主委员会向辖区北京路办事处提交筹建临时业主委员会的申请，并请求办事处择定时间指导小区成立业主委员会；2017年1月13日，该小区召开业主大会选举了业主委员会成员，同年2月28日，该小区业主委员会选举产生了业委会主任、副主任等；2017年5月8日，被告大都会业委会向遵义市红花岗区住房和城乡建设局书面提交成立业主委员会申请，该局以遵红区住建通（2017）47号文件予以备案。2017年1月9日，该小区业委会出台《大都会管理规约》，该规约第（三）条第一款载明：物业共用部分的经营与收益分配：现有公有物业的租赁权归属业主大会，具体实施部门为业主大会授权的业委会。在被告大都会业委会成立之前，该小区X号楼X楼（架空层）一直由开发企业遵义市星园房地产开发有限责任公司占有使用，在成立业主委员会之后，业委会分别于2017年5月10日、24日向房开企业发出两份《告知书》，要求房开企业限期搬离；同年6月5日，被告大都会业委会向北京路街道办事处、北京路派出所、北京路社区居委会提交关于收回大都会小区五楼架空层房屋产权的书面报告；2017年6月14日，被告大都会业委会与被告京腾房开公司就该小区X号楼X楼（架空层、面积400平方米）签订了《房屋出租合同》，约定租期为两年、第一年租金为50000元，第二年租金为60000元等内容，大都会业委会负责人向友、陈国昌在该合同上签名并加盖业委会公章，京腾房开公司亦在该合同上加盖其法定代表人私人印章和公司公章；同日，京腾房开公司通过尾号为***0624的农村商业银行账户向大都会业委会指定的尾号是***4608的中国银行账户转账人民币50000元，大都会业委会亦同时向京腾房开公司出具书面收条，载明：今收到遵义京腾房地产开发有限公司支付的大都会广场五楼办公室2017年6月10至2018年6月9日的租金人民币伍万元（￥：50000元）整，并指定收款账户为王光伟、尾号为***4608的中国银行账户，负责人向友、出纳李仕芳在该收条上签名、捺印并加盖大都会业委会公章。2017年8月24日，业委会就是否拆除小区2号楼5楼（架空层）附属设施事项征求小区业主意见，该小区199户（人）业主签名表示不同意拆除该附属设施；现原告王先雨、付先以被告大都会业委会在未召开业主大会的情况下将该小区2号楼五楼（架空层、面积400平方米）租赁给京腾房开，彻底改变了其使用功能为由诉来我院，并提出上诉请求。本院认为，原告王先雨、付先系夫妻关系，以付先名义与案外人签订《商品房买卖合同》并办理了预告登记，后王先雨、付先办理结婚登记并共同生活，系合法夫妻关系，故原告王先雨、付先具备遵义市红花岗区北京路大都会广场小区业主身份，本院对此予以确认；被告大都会业委会是经小区业主召开业主大会选举产生、并经遵义市红花岗区住房和城乡建设局备案登记的业主委员会，根据《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”的规定，大都会业委会是具备合法资格，对此本院予以确认。大都会业委会在成立后，在履行其管理、服务职责过程中，因存在基础设施功能完善、房屋产权办理等方面的问题，经辖区办事处、派出所及社区居委会主持协调，站在维护小区业主整体利益的角度，将小区共有部分的2号楼五楼（架空层）以维持现状方式出租给被告京腾房开公司，结合2017年1月9日的《大都会管理规约》第（三）条第一款的约定，该行为应当认定为系业委会的正当履职行为，且事后亦取得了小区现实际入住过半数业主的不同意拆除的意见，符合《物业管理条例》第十一条、第十二条第一、三款的规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形，故被告大都会业委会与被告京腾房开公司于2017年6月14日签订的《房屋出租合同》应为有效合同，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，原告并未举证证明被告大都会业委会将X号楼X楼（架空层）出租给被告京腾房开公司的出租行为侵害其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，结合本院对《房屋出租合同》合法性的认定，故对原告王先雨、付先的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、被告遵义市红花岗区大都会广场小区业主委员会与被告遵义京腾房地产开发有限公司于2017年6月14日签订的《房屋出租合同》为有效合同；二、驳回原告王先雨、付先的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由原告王先雨、付先承担，本院退还原告王先雨、付先30元。如不服本判决，应在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后的七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。审判员  姚远二〇一七年九月二十二日书记员  张玲