上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初11512号原告：韩星露。委托诉讼代理人：秦祝平。委托诉讼代理人：马麒政。被告：上海精熙房地产经纪有限公司。委托诉讼代理人：郝彬彬。委托诉讼代理人：张雪峰。原告韩星露与被告上海精熙房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员吴海明独任审判。本案于2016年11月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人秦祝平、马麒政、被告上海精熙房地产经纪有限公司委托诉讼代理人郝彬彬、张雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩星露向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法双倍返还定金20万元；2、判令被告依法退回原告居间费20万；3、判令被告赔偿原告损失30万元(包括由于被告过错行为和房价上涨，造成原告延时买房和过早卖房的巨大损失，赔偿原告因房价上涨造成的差价25万元，及补偿原告租房费5万，每月5,000元计算10个月)；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第3项诉请为：判令被告赔偿原告居间服务费的三倍即60万元。事实和理由：2016年8月14日，原告夫妇由被告工作人员带看了位于上海市601室房屋,双方商定买卖条款后，原告以1,140万元的总价预定601室房屋，双方遂签订居间协议一份。原告支付居间费20万元、定金10万元，并约定于当年9月支付房屋首付款及办理购房手续。2016年8月18日，原告为筹集购房首付款将其名下房屋出售，并按照月租金5,000元反租该房屋10个月。2016年8月29日，被告发短信给原告，称房屋涨价25万元，并要求原告次日前去办理房屋交易手续。后原告夫妇与被告工作人员协商处理，双方未达成一致意向。因原告认为被告将已被他人订购的房屋推荐给原告，并以开发商授权代理的身份承诺能以约定价格促成交易，在居间服务中存在失职及欺诈，故于2016年10月诉诸本院，请求判如所请。被告上海精熙房地产经纪有限公司辩称：原、被告系居间关系。被告未向原告承诺房屋总价1,140万元，被告向原告出具的收据中仅载明“如可以购买，房屋总价1,140万元”的内容。双方居间协议约定的仅是原告意向房屋的基本情况，601室房屋能否购买也处于不确定状态。对原告诉请1，认为原告未与出售方签订房屋销售合同，也未约定意向金转为定金，故被告收取原告的10万元系意向金而非定金，不应受定金罚则的约束。被告已尽居间人义务，不应承担双倍返还定金义务，仅同意返回10万元。对原告诉请2，虽原告最终未签订房屋买卖合同，但被告在居间中向原告提供了房屋信息资源，履行了相应的居间义务，被告有权收取必要费用10万元。对原告变更前的诉请3，原告将自有房屋出售的情况被告不知情，房屋的涨跌损失也非可得利益损失，且被告仅仅是居间方，不应该承担原告卖房的差价损失25万元及租房费用。对于原告变更后的诉请3，认为消法的退一赔三主要适用于买卖合同双方，本案系居间合同，不应适用。且被告在居间中未对原告作任何承诺，房屋能否购买也是不确定的，被告不存在欺诈行为，故不同意按照居间费的三倍赔偿原告60万元。原告为证明其诉讼主张，提供以下证据：1、居间协议一份，证明原、被告双方建立了居间关系，双方对居间费的退还进行约定，如原告未能与开发商签订房屋销售合同，被告应在原告提出十五日内将居间费全额无息返还原告，另约定了被告的合同义务为原告寻找开发商，挑选合适房屋等；2、2016年8月14日尾号为143的收据一份，证明原告按约向被告预付居间费20万元，被告在收据中注明该费用可参与20万元抵50万元的团购；3、2016年8月14日尾号为144的收据一份，证明原告向被告支付601室房屋定金10万元，被告注明如可以购买房价1,140万元；4、被告工作人员俞嘉尧的名片一份，证明被告以开发商授权代理的身份与原告进行接洽；5、房地产买卖合同、发票、住房反租协议各一份，证明原告为购买601室房屋，将其名下房屋出售，同时反租出售房屋产生损失。针对上述证据，被告发表质证意见：对证据1真实性无异议，对其证明内容不认可。居间协议表述内容均为预购，所有房屋能否出售均处于不确定状态，被告也已将601室房屋的情况告知原告。被告已提供居间服务，原告应支付被告必要费用。原告所述被告的合同义务恰好证明被告仅是居间方，无权销售房屋。对证据2真实性无异议，被告确实收到该20万元，收据注明20万元可抵50万。对证据3真实性无异议，被告已收到该10万元，但认为是意向金而非定金。对证据4真实性及证明内容均不予认可，认为可伪造。对证据5不予认可，认为与本案无关，原告是否出售房屋是自己权利，被告对此不知情。被告为证明其抗辩主张，提供以下证据：被告至开发商处调取的2016年5月13日定金协议一份，证明定金协议均为买方与开发商签订，并非与居间方签订，原告与被告签订的是居间协议。结合收据所附条件，证明被告已将601室房屋不确定情况告知原告，601室房屋也未涨过价。针对上述证据，原告发表质证意见：对证据的真实性无法确认，由法庭核实，对其证明内容不认可，无法证明被告已将601室房屋已被他人定购的情况告知原告。他人在先订购价反而高于被告承诺的订购价，亦不符合常理。本院认证意见：关于原告提供的证据，被告对原告提供的证据1、2真实性均无异议，真实有效，且与本案有关联，本院予以采纳。对证据3，虽收据载明其为定金，但结合居间协议的内容及原告最终并未与出售方签订房屋买卖合同的事实，本院认定该10万元系被告代出售方收取的款项，不具备定金的法律效力。对证据4，被告对此不确认，原告也未进一步提供其他证据证明其真实性，故本院亦难以采信。对证据5，因原告对诉请3及相应事实和理由进行了变更，且与本案事实缺乏关联，故本院不予采信。关于被告提供证据的真实性，原告未予否认，亦未提供证据推翻其真实性，故本院对该证据的真实性予以采信。该定金协议虽难以证明被告已将601室房屋不确定情况告知原告，但601室房屋的出售仍存在不确定性。且该定金协议的签订方为出售方与买方，故其约束力仅及于出售方与买方，对出售方与买方之外的第三人没有约束力。经开庭审理查明：2016年8月14日，被告上海精熙房地产经纪有限公司作为乙方(居间人、中介机构)、原告韩星露作为甲方(委托人、购房者)签订居间协议一份，内容主要约定：甲方欲购买乙方整合分销的新建商品房，特委托乙方提供发展商的信息，为甲方与发展商签订商品房销售合同提供居间服务。经甲乙双方平等友好协商，达成如下一致意见：1、欲购买房屋情况：项目名称金臣汇、房屋性质住宅、意向房屋一套，以上为基本意向，最终以甲方实际看中房屋为准。2、独家居间服务期限：自本合同签订之日起至甲方与发展商签订商品房销售合同之日止。3、居间服务费的支付：甲方在第三方支付平台预付20万元，作为预付居间费，即可享受乙方推出的团购50万元房款抵用券。甲方与乙方介绍的发展商签订商品房预售合同，按实际成交套数支付乙方居间服务费，乙方向甲方开具发票，同时第三方支付平台预存居间费支付乙方。甲方未能与乙方介绍的发展商签订商品房预售合同，则在甲方提出申请之日起15个工作日内，将乙方未成交部分的居间服务费按原支付路径全部无息退还甲方。4、甲方权利义务：根据乙方安排参观房屋；根据乙方安排与开发商签订商品房销售合同；就乙方完成的居间服务，按本合同约定支付居间费。5、乙方权利义务：根据甲方要求寻找发展商、挑选合适房屋；带领甲方参观房屋；代为审查发展商及房屋情况；如实提供发展商及房屋及销售信息；提供订约媒介服务；协助甲方与开发商签署商品房销售合同。协议另对其他事项作了约定。当日，原告分别向被告支付20万元、10万元。被告分别向原告出具金额为20万元、10万元的收据两份，收款事由分别为：金臣汇团购费20抵50万元整、金臣汇5号601室定金如可以购买房价1,140万元整。另查明：2016年5月13日，上海金臣房地产发展有限公司作为甲方(出售方)、案外人汪雯作为乙方(订购方)签订定金协议一份，约定乙方向甲方预定601室房屋，房屋总价11,731,892元，乙方同意签订本协议时支付定金30万元。根据庭审确认的事实，本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应该按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，鉴于被告最终未能促成原告与出售方签订商品房销售合同，根据原、被告签订的居间协议，被告理应按约退还原告预付的居间费20万元。被告辩称其有权收取必要费用10万元，本院认为，鉴于被告在居间过程中确实付出了一定劳务，本院酌定被告退还原告居间费20万元时扣除必要费用3,000元。对原告要求被告双倍返还定金的诉请，本院认为，因所涉10万元系为订立商品房销售合同由被告代出售方收取，故只有在原告与出售方就房屋买卖达成合意后，该10万元才具备定金的效力。本案中，原告最终未与出售方签订商品房销售合同，该10万元并不具备定金法律效力。即便该10万元为定金，其约束力也仅及于原告与房屋出售方，故原告要求被告双倍返还定金，本院不予支持。但鉴于被告未促成原告与出售方达成房屋买卖合意，故应将其代为收取的10万元退还原告。对原告变更后的诉请3，原、被告签订的居间协议书未明确约定房屋的具体情况，仅约定了房屋项目名称、房屋性质、房屋套数等基本意向。金额为10万元的收据虽载明收款事由为601室定金，但亦载明“如可以购买，房价1140万元”，故可以认定双方在签订居间协议以及交付10万元款项时，601室房屋能否居间成功尚不确定。原告提供的证据不足以证明被告在居间中对601室房屋确定能够购买作出承诺，更未证明被告在居间中存在欺诈行为，故原告以被告在居间中存在欺诈为由要求被告赔偿居间费的三倍即60万元的诉请，本院难以支持。综上所述，本院对原告的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告上海精熙房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告韩星露居间费197,000元；二、被告上海精熙房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告韩星露10万元；三、驳回原告韩星露其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,800元，减半收取6,900元，由原告负担4,022.50元，被告负担2,877.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴海明二〇一七年一月五日书记员  胡玉琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。