宁波市鄞州区人民法院行 政 判 决 书(2016)浙0212行初103号原告靳小东，男，汉族，1973年12月25日出生，住四川省绵阳市涪城区。委托代理人张帅军，浙江欧硕律师事务所律师。委托代理人严华，浙江欧硕律师事务所律师。被告宁波市北仑区房地产管理处，住所地宁波市北仑区新碶街道华山路***号。法定代表人王佩钏，主任。委托代理人石剑平，浙江海泰律师事务所律师。委托代理人宁杰，浙江海泰律师事务所实习律师。第三人宁波九通置业有限公司，住所地宁波市北仑区。法定代表人陈新宇，总经理。委托代理人孙金鑫，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。委托代理人曹海江，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。原告靳小东诉被告宁波市北仑区房地产管理处房屋登记行政确认一案，向本院提起诉讼，本院于2016年7月18日受理后，于2016年7月22日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书。因宁波九通置业有限公司与本案被诉行政行为具有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年11月8日公开开庭审理了本案。原告靳小东及其委托代理人张帅军、严华，被告宁波市北仑区房地产管理处的法定代表人王佩钏及委托代理人石剑平、宁杰，第三人宁波九通置业有限公司的委托代理人孙金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第三人宁波九通置业有限公司以“经北仑区人民法院依法判决，裁定宁波市北仑区清水绿园65套涉案房屋为骗贷，购房合同无效”为由，向被告宁波市北仑区房地产管理处提出撤销涉及骗贷的宁波市北仑区清水绿园65套房屋的合同登记备案，被告经过审查认为根据市建房［2002］198号《关于转发〈关于加强商品房买卖合同备案变更管理的通知〉的通知》关于“因司法或行政裁定需要合同备案登记变更”的规定，于2015年12月25日作出的撤销合同编号为YS005XXXX《商品房买卖合同》登记备案的行政行为。原告靳小东起诉称，2014年10月，原告与宁波九通置业有限公司签订了合同编号为YS005XXXX《商品房买卖合同》一份，购买位于宁波市北仑区清水绿园X幢XXX室的房产。合同签订后，第三人宁波九通置业有限公司到被告处办理了商品房买卖合同登记备案。2016年5月4日，被告向原告出具《关于清水绿园部分骗贷房屋撤销备案情况说明》一份，原告方获知：清水绿园涉案的65套房屋，被宁波九通置业有限公司以“经北仑区人民法院依法裁决，裁定以上65套房屋为骗贷，购房合同无效”为由，提出撤销房屋备案申请后，被告撤销了上述房屋的合同备案，其中就包括原告购买的清水绿园X幢XXX室房屋的合同登记备案。根据法律相关规定：“商品房买卖合同登记备案后，如申请变更或撤销，双方当事人需要一致同意方可办理，并提供变更或撤销情况证明和申请人身份证明材料，在申请书上说明变更和撤销的情况，申请人并签字确认。”但是，原告自始至终未要求撤销，也未提供任何要求撤销的申请及相关身份证件。被告在未经原告同意的情况下，滥用职权擅自撤销了商品房买卖合同登记备案，剥夺了原告陈述、申辩的权利。被告作出的撤销合同备案的行政行为程序违法，严重侵害了原告的合法权益。另外，被告在撤销备案登记以后，既没有及时通知原告，也没有对撤销备案登记的行政行为进行公告，未充分保障原告的知情权、参与权、异议抗辩权。同时，被告违法撤销备案登记将导致房产随时可能转让。目前宁波九通置业有限公司的法定代表人仍系陈新宇，并非股东贺存军和吴敏娜，在法定代表人在被羁押的情况下，合同备案撤销并非他真实意思表示。综上，原告认为被告作为房产管理部门，对商品房买卖合同的登记备案具有行政管理职责，但被告却未在办理撤销手续中严谨把关，擅自撤销合同备案的具体行政行为依据不足，事实不清，违反正当程序。现原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求依法撤销被告作出的撤销合同编号为YS005XXXX《商品房买卖合同》登记备案的行政行为。原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：证据1.《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票各1份，用以证明原告向宁波九通置业有限公司购买清水绿园7幢201室商品房，双方签订的《商品房买卖合同》由宁波九通置业有限公司到被告处办理了登记备案的事实；证据2.宁波市北仑区人民法院（2013）甬仑刑初字第756号刑事判决书1份，用以证明刑事判决并没有对涉案商品房买卖的效力进行确定，第三人的法定代表人陈新宇涉及犯罪被实际羁押后，被告作出的撤销备案登记并非其真实意思表示；证据3.宁波市北仑区人民法院（2016）浙0206民初381号民事判决书、宁波市中级人民法院（2016）浙02民终1643号民事判决各1份，用以证明法院判决原告靳小东及其妻子徐蓉共同归还按揭贷款及支付利息，由于被告违法撤销登记，不但损害了原告的合法权益，也使法院的判决书相互冲突的事实；证据4.中国人民银行北仑支行的复函、中国银监会宁波监管局信访事项答复书各1分，用以证明在本次房屋登记行为中，商业银行违法放贷，致使相关贷款未发放到监管账户中的事实；证据5.宁波市镇海区人民法院（2015）甬镇行初字第24号判决书1份，用以证明类似案件宁波市镇海区人民法院已经判决并且撤销了宁波市北仑区房管处的行政行为。被告宁波市北仑区房地产管理处答辩称：首先，根据宁波市北仑区人民法院（2015）甬仑刑初字第756号刑事判决书认定，原告与第三人签订的商品房买卖合同是虚假合同，原告并没有真实购房意向，也没有支付首付款，且第三人开具虚假首付款发票，原告与第三人只是为了办理按揭骗取贷款，根据《合同法》第五十二条规定，该合同为无效合同。根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）文件精神，同时也依据市建房《关于转发的通知》（市建房[2002]198号）的规定，答辩人做出的撤销合同编号YS005XXXX的《商品房买卖合同》登记备案的行政行为事实清楚，适用法律正确。其次，原告与第三人签订的购房合同为虚假、无效合同，被告依法撤销登记备案的行政行为不涉及原告合法权益，无需通知原告，更谈不上侵犯原告陈述、申辩的权利。故被告作出的撤销合同编号YS005XXXX的《商品房买卖合同》登记备案的行政行为程序合法。?综上，被告认为原告提起涉案行政诉讼缺乏事实和法律依据，理由不能成立。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了以下证据：证据1.申请报告1份，用以证明2015年12月16日，第三人宁波九通置业有限公司向被告申请撤销65套房屋的预售备案登记的事实；证据2.宁波市公安局北仑分局关于证明印文虚假的函（甬公仑函〔2015〕1号）1份，用以证明清水绿园商品房买卖合同中的印文是伪造的事实；证据3.宁波市北仑区人民法院（2015）甬仑刑初字第756号刑事判决书1份，用以证明法院依法认定涉案商品房买卖合同为虚假合同的事实；证据4.预购商品房合同备案变更申请核准表2份，用以证明被告依法核准并撤销清水绿园65套合同备案的事实。第三人宁波九通置业有限公司陈述称，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，经宁波市北仑区人民法院刑事判决书确认，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》系骗贷行为，故该合同自始无效。为此，2015年12月16日，经第三人向宁波市北仑区房地产管理处提出撤销房屋备案申请，宁波市北仑区房管处依据宁波市北仑区人民法院的生效判决及裁定撤销该房屋的合同备案合理合法。第三人与原告签订《商品房买卖合同》，其目的是为了骗取贷款，而非原告真实购买，房屋的实际控制权仍系第三人自行控制，故原告并非房屋真正的所有权人，无权要求恢复《商品房买卖合同》登记备案行为。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人未提交证据材料和法律依据。对原、被告提供的证据，进行庭审出示质证，当事人的质证意见和本院认证意见如下：对于原告提供的证据1，被告和第三人对形式真实性没有异议，但刑事判决书已经认定原告是第三人法定代表人陈新宇叫过来的虚假购房者，购房首付也是陈新宇付的。本院对该证据真实性予以确认。对原告提供的证据2，被告和第三人对该证据的真实性没有异议，对关联性和待证目的有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院认为，因被告和第三人对该组证据的真实性没有异议，故对该证据的真实性本院予以确认。对原告提供的证据3，被告和第三人对该组证据的真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，认为被告是根据宁波市北仑区法院的刑事判决书来撤销备案登记的，并不是依据民事判决来撤销的。本院认为，本案审理的是被告撤销原告的备案登记行为是否合法，该份证据与本案不具有关联性。故本院不予确认。对原告提供的证据4、5，被告和第三人认为该证据与本案没有关联性。本院认为，该二组证据与本案没有关联性，被告及第三人的质证意见成立，本院不予认定。对被告提供的证据1，第三人没有异议，原告认为该证据系复印件，对该证据对真实性有异议。第三人的法定代表人陈新宇在服刑，没有该公司的法定代表人陈新宇授权，仅凭公章不能代表该公司的真实意思表示。本院认为，庭审后，本院对该证据已与原件核对无异，且加盖了该公司的公章，故对该证据本院予以确认。对被告提供的证据2，第三人没有异议，原告认为，被告提供的是复印件，对真实性有异议。本院认为，该事实已由宁波市北仑区人民法院生效的刑事判决书认定，对该证据本院予以确认。对被告提供的证据3，第三人没有异议，原告认为被告提供的判决书系复印件，没有提供原件，真实性有异议。本院认为，原告已在本案的庭审中提供了该判决书的原件并以认证，经本院核对该复印件与原件相一致，对该证据本院予以确认。对被告提供的证据4，第三人没有异议，原告对真实性没有异议，认为该份核准表是被告在原告向法院起诉后后补的，申请理由一栏中只有公章，没有任何人签字，且第三人的法定代表人陈新宇被羁押后，没有人能代表宁波九通置业有限公司作出真实意思表示。本院认为，因原告、第三人对该证据的真实性没有异议，本院对该证据真实性予以确认。经审理查明，2012年初，第三人宁波九通置业有限公司开发了清水绿园房产项目。2014年10月，第三人的法定代表人为了尽快回笼资金，找来无真实购房意愿的原告靳小东，签订了《商品房买卖合同》，由原告出面购买宁波市北仑区清水绿园小区7幢201室的住房。在原告未支付首付款的情况下，第三人开具了虚假首付款发票，并到被告处办理了该商品房购房备案登记手续后，向中国农业银行股份有限公司宁波北仑支行申请按揭贷款。中国农业银行股份有限公司宁波北仑支行发放按揭贷款后，该款项也被第三人的法定代表人陈新宇实际占有控制。2015年11月19日，第三人的法定代表人陈新宇因犯骗取贷款罪，被宁波市北仑区人民法院判处有期徒刑六年六个月。2015年12月16日，第三人向被告申请，要求撤销包括清水绿园7幢201室房屋在内的65套房屋的备案登记。被告2015年12月25日作出了撤销原告“购买”的清水绿园X幢XXX室房屋的备案登记，并于2016年5月4日向原告等人出具了《清水绿园部分骗贷房屋撤销备案情况说明》，以书面答复形式告知原告等人该房屋备案登记已被撤销。原告不服，遂向本院提起诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。被告宁波市北仑区房地产管理处作为北仑区内法定的商品房预售登记备案机关，对于该行政区域内预售合同登记备案的受理与注销均有法定职权。对于预售合同登记备案注销尽管没有相关的法律规定，但注销登记备案行为无论从行为主体、职权要素和内容等方面看，均具有行政行为的特征，且对当事人的权利义务有一定影响，属于人民法院行政诉讼受案范围。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的的合同均为无效合同，无效的合同自始无效，从合同订立时起，就没有法律约束力。本案中，第三人的法定代表人陈新宇与原告靳小东恶意串通，通过签订虚假商品房买卖合同的方式，为牟取私利向金融机构骗取贷款，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，故该购房合同从来就没有发生法律效力，涉案房屋的备案登记行为明显缺乏事实根据。第三人的法定代表人陈新宇被判刑后，被告根据第三人的申请，作出了撤销涉案房产备案登记，性质上属于对原房屋备案登记行为的自我纠错，并无不当。原告之诉，缺乏依据，本院不予支持。但行政机关作出事关行政相对人合法权益的行政行为时应当遵循正当程序原则，及时告知作出的行政决定，以便其及时主张权利、寻求救济。本案中，被告根据第三人的单方申请，在未向原告告知相关权利的情况下，即作出被诉行政行为，程序上存在瑕疵，本院在此予以指正，被告在工作中应加以改正。综上，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告靳小东的诉讼请求。本案受理费50元，由原告靳小东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费50元；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号为810060143738093001，开户银行为中国银行宁波市分行；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期限届满后七日内预交，逾期不交，作放弃上诉处理。（此页无正文）审 判 长  周 磊人民陪审员  朱君妩人民陪审员  徐慧娥二〇一七年一月十六日代书 记员  吴 丹附：本案适用的法律、法规及规章：一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条……商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……三、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。??18???10?