上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初7523号原告：上海赋尧资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：龚志伟，执行董事。委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王苏青，上海市雄风律师事务所律师。被告：上海宜军餐饮企业管理有限公司(以下简称“被告一”)，住所地上海市奉贤区。法定代表人：袁志军，总经理。委托诉讼代理人：丁运萍，女。委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。被告：袁志军(以下简称“被告二”)，男，1979年1月6日出生，汉族，户籍地江西省宜春市。被告：刘晓兰(以下简称“被告三”)，女，1982年9月20日出生，汉族，户籍地江西省宜春市。上列两被告袁志军、刘晓兰共同委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。原告上海赋尧资产管理有限公司诉被告上海宜军餐饮企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。起诉时，原告申请财产保全，本院依法采取了保全措施。本案于2016年8月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人武佳骏(后被撤销委托代理)、王苏青、被告上海宜军餐饮企业管理有限公司委托诉讼代理人丁运萍、李辉到庭参加诉讼。审理中，依原告申请，本院依法追加案外人袁志军、刘晓兰为本案被告。本案于2016年12月13日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吉峰、王苏青、被告上海宜军餐饮企业管理有限公司委托诉讼代理人丁运萍及三被告共同委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。庭审中，原、被告双方申请庭外和解，同意继续适用简易程序，延长审限二个月。本案现已审理终结。原告上海赋尧资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告一支付原告自2016年5月15日至2016年11月14日期间拖欠6个月的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)1,000,000.20元(计算方式：每月166,666.70元*6=1,000,000.20元)；二、判令被告一偿付拖欠房租滞纳金(即违约金)464,164.81元(计算方式，分段计算：第1期：以166,666.70元为基数，按日千分之五标准，自2016年4月26日计算至2016年11月14日止；第2期：以166,666.70元为基数，按日千分之五标准，自2016年5月26日计算至2016年11月14日止；第3期：以166,666.70元为基数，按日千分之五标准，自2016年6月26日计算至2016年11月14日止；第4期：以166,666.70元为基数，按日千分之五标准，自2016年7月26日计算至2016年11月14日止；第5期：以166,666.70元为基数，按日千分之五标准，自2016年8月26日计算至2016年11月14日止；第6期：以166,666.70元为基数，按日千分之五标准，自2016年9月26日计算至2016年11月14日止)；三、判令被告一支付自2016年1月1日起至2016年6月30日期间拖欠的电费127,139.24元(拖欠月份及金额，1月：48,490.80元，2月：23,482.80元，3月：28,720.80元，4月：13,242.84元，5月：11,895.24元，6月：1,306.76元)；四、判令被告一支付自2016年3月1日至2016年5月31日期间3个月拖欠的水费3,450元(拖欠月份及金额，3月：1,320元；4月：1,025元；5月：1,105元)；五、判令被告一支付违反合同违约金300万元；六、判令被告一支付免租期租金人民币50万元；七、判令被告一支付安保费48,000元(每月6,000元，每月按30天计算，从2016年2月1日计算至2016年9月30日)；八、判令被告一支付物业管理费、设施维护费31,500元(每月3,500元，每月按30天计算，从2016年1月1日计算至2016年9月30日)；九、判令被告袁志军、刘晓兰就被告一上海宜军餐饮企业管理有限公司所应负担的上述义务承担连带责任；十、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月15日，原告与被告一签订了房产租赁合同，该合同约定，原告将位于上海市青浦区胜利路XXX号的五层、六层、七层、一楼宾馆前台出租给被告作为宾馆经营使用。租赁期限自2015年10月15日起至2030年10月14日止，租金的支付方式为先付后用，每一月为一个支付周期，被告应予每月第5日向原告支付下一个月的租金，逾期支付租金应按照每日5%向原告支付滞纳金，被告逾期30日未付租金的视为违约，原告不予退还保证金100万元，被告同时向原告承担违约责任。水、电费由原告先行支付，被告在原告每月出具电费发票后的3日内付款，按照水电能源部门的账单据实结算，如逾期支付，则被告支付每日5%的滞纳金。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付房租和水电费，2016年4月份和5月份租金至今未缴纳，自2016年3月至今的水费未缴纳，自2016年1月至今的电费未缴纳，被告已经构成违约，严重损害了原告合法权益。经原告多次催讨未果后，原告诉至法院。被告上海宜军餐饮企业管理有限公司、袁志军、刘晓兰共同辩称：不同意原告全部诉请。针对诉请1，对于租金截止时间有异议，被告交付租金至2016年5月14日止。被告认为租金计算应从2016年5月15日计算至2016年5月31日，对于租金计算标准无异议。由于被告实际使用至2016年5月31日，并于当天自行撤离，双方做了交接，当时由被告将钥匙交给了原告，之后并未实际使用过系争房屋，故不存在占有系争房屋的情况。被告认可自行撤离时未对系争房屋内的物品进行搬离。被告现明确双方是在2016年11月14日进行交接，也于当天解除租赁合同，被告交接的也就是钥匙。针对诉请2，支付房租的前提是原告应向被告开具相应的收取租金的发票，但是原告未向被告提供发票。针对诉请3，认可交付电费的起算时间，但对于截止时间有异议，电费应计算至2016年5月31日，理由在于从2016年5月31日被告已经撤离，之后被告并未使用电费。客房确认断电，前台没办法断电，前台大约有几台电脑及小冰箱。需要说明的是，前台是与原告租赁给另一家酒楼共用一个大厅，所以被告无法掌控关于电力使用，电表是为被告单独安装电表，不与酒楼共用。被告一直搬离延续到2016年6月9日，实际搬离结束。被告不清楚原先缴纳电费的标准，被告对于电费的计量单位及计价方式有异议。针对诉请4、被告认可起始时间，但是水价的计算标准被告有异议。针对诉请5，被告不存在违约。针对诉请6、被告不同意支付，理由在于原告要求被告承担基础是被告存在违约，事实上被告未违约，故不应承担免租期的租金。对于单方解除合同，被告是在行使单方解除权，且被告在他案中明确提出，但被告单方解除合同是基于原告的违约的侵害行为：2016年5月31日原告单方断电，导致被告无法正常经营。在2016年5月31日之前原告并未按照约定向被告提供经营宾馆的相应经营资质，且水电费的计价方式发生歧义。针对诉请7，双方合同无约定，被告也不愿承担该笔费用。针对诉请8，被告从未交过物业管理费及设施维护费。针对诉请9，被告认可连带责任无异议。经开庭审理查明：2015年10月15日，原告(作为甲方)与被告一(作为乙方)、案外人上海科峰宾馆有限公司(作为丙方)签订《房产租赁合同》，约定位于上海市青浦区胜利路XXX号的房产为上海惠希金实业发展有限公司所有，该房产于2015年3月28日租赁给原告使用，原告有权将该房产转租给他人使用。案外人上海科峰宾馆有限公司具有宾馆经营资质，经营地点为上海惠希金实业发展有限公司位于上海市青浦区胜利路XXX号的五层、六层、七层、一楼宾馆前台。原告将该处房产的五层、六层、七层、一楼宾馆前台转租给被告承租使用。租赁房产用于被告作宾馆、会务经营使用，除此之外被告不得做其他经营。租赁期限15年，自2015年10月15日起至2030年10月14日止。租赁房产的租金自2016年1月15日起计算，免租期为自2015年10月15日起至2016年1月4日。本合同约定的租金数额不包括被告依据本合同约定应支付的能源费、税费或其他任何费用。本合同约定租赁期限内，租赁房产的第一年年租金为200万元。以后每年在上一年度的基础上增加10万元。租金先付后用，每一个月为一个支付周期，被告应于每月的25日向原告支付下一月的租金。被告逾期支付租金的，按照每日5%向原告支付滞纳金，被告逾期30日未付租金的视为违约，原告有权不予退还保证金100万，被告同时向原告承担违约责任。租赁房产的保证金为100万元。因被告使用该住房及对外经营所发生的一切费用，包括但不限于税收、水电费、通讯费、网路服务费、设备设施维护费、修理费、电梯使用修理维修费以及政府部门年检等费用均由被告自行承担。水电费由原告先行支付，被告在原告每月出具电费发票后的3日内付款，按照水电能源部门的账单据实结算，如逾期未付，则被告支付每日5%的滞纳金，被告超过30天未付水电费的，原告可以拉闸限电，对此原告不构成侵权。原告应于2015年10月20日前向被告交付租赁房产，以交接清单为准。合同签署后，合同各方应按照本合同约定全面履行义务，任何一方违反本合同约定义务均应向对方承担违约责任，支付违约金，违约金标准为300万元。被告未按时、足额向原告支付本合同约定的租金每逾期支付一日，应按每日百分之5的标准向原告支付违约金。逾期三十日未支付的，原告不予退还100万元保证金，并且被告向原告承担违约赔偿责任。原告向被告提供的免租期为附条件免租，如被告在租赁期内单方面终止合同，原告有权撤销三个月免租期，被告应向原告支付免租期内的租金：50万元，并且原告不予退还保证金100万元，被告同时承担违约赔偿责任。担保人对被告的违约以及债务承担连带担保责任。丙方自愿无偿将经营资质交于被告使用，用于宾馆、会务的经营。丙方不向被告收取任何资质使用费。原告与丙方的债权债务互不相干。原告既不承担丙方的任何债权债务，丙方也不承担原告的任何债权债务。因被告经营所发生的债务由被告自行承担。被告与丙方的债权债务互不相干。被告既不承担丙方的任何债权债务，丙方也不承担被告的任何债权债务。因被告经营所发生的债务由被告自行承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告交付了房屋。2015年10月15日，被告袁志军、刘晓兰共同向原告出具担保函一份，该函主要内容为，鉴于被告上海宜军餐饮企业管理有限公司与原告签订了位于上海市青浦区胜利路XXX号的五层、六层、七层的房屋租赁合同，担保人自愿为被告上海宜军餐饮企业管理有限公司履行该合同的义务及由此产生的相关债务承担连带保证责任。被告袁志军、刘晓兰作为担保人在该函上签字确认。2015年12月26日，原、被告双方达成会议纪要，该纪要中载明被告应当对自身的用水、用电量进行自查，或邀请第三方进行检测，水费按5元/吨，电费按1.2元/度计价。被告租金交付至2016年5月14日，之后的租金未付。被告2016年1月起未支付电费，同年3月起未支付水费。原告于2016年5月31日对被告承租的区域停电。2016年6月1日，被告发通知函给原告，内容为由于原告在2016年5月31日下午16：15左右严重违反《房屋租赁合同》的相关条款，对被告强行停电，原告的行为已造成被告无法经营，故要求原告在2016年6月2日中午12点前恢复供电，如逾期，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》将解除，并追究原告的法律责任。2016年6月2日，被告将酒店客人及其员工均转移至他处，双方发生冲突，原、被告双方未办理交接。之后，原告一直未恢复供电，直至2016年11月14日原、被告双方进行系争房屋交接。另查明，系争房屋的所有权人为上海惠希金实业发展有限公司。2015年3月28日，原告与上海惠希金实业发展有限公司签订《房产租赁合同》，约定上海惠希金实业发展有限公司将上海市青浦区胜利路XXX号整幢房屋交付原告承租使用，原告可以向第三方转租全部承租房产或部分房产。再查明，2016年7月18日，本院立案受理了上海宜军餐饮企业管理有限公司作为原告诉上海赋尧资产管理有限公司、上海科峰宾馆有限公司作为被告的房屋租赁合同纠纷，案号为(2016)沪0118民初7579号。上海宜军餐饮企业管理有限公司起诉请求判令：1、上海宜军餐饮企业管理有限公司与上海赋尧资产管理有限公司、上海科峰宾馆有限公司之间签订的《房产租赁合同》于2016年6月2日解除；2、上海赋尧资产管理有限公司、上海科峰宾馆有限公司返还保证金100万元；3、上海赋尧资产管理有限公司、上海科峰宾馆有限公司承担违约金100万元。本院经审理后于2016年12月16日作出(2016)沪0118民初7579号民事判决：一、上海宜军餐饮企业管理有限公司与上海赋尧资产管理有限公司、上海科峰宾馆有限公司之间于2015年10月15日签订的《房产租赁合同》于2016年11月14日解除；二、上海宜军餐饮企业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。以上查明的事实，由原、被告陈述，房屋租赁合同、发票、会议纪要、房屋产权证、担保函及身份证复印件、(2016)沪0118民初第7579号案件庭审笔录及民事判决书等证据为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。本案中，原、被告之间主要争议如下：一、关于房屋租金及相应的滞纳金问题。原告认为，被告交付的房租支付至2016年5月14日，至2016年11月14日原、被告双方就系争房屋进行了交接，并明确当天解除系争房屋的租赁合同。故原告主张自2016年5月15日至2016年11月14日期间6个月拖欠的房屋租金。被告认为原告在2016年5月31日强行断电，被告未与原告办理交接，自行撤离，被告确认仍有部分物品遗留在系争房屋内。之后并未实际使用过系争房屋，故不存在占有系争房屋的情况。被告认为租金计算应从2016年5月15日计算至2016年5月31日，对于租金计算标准无异议。被告还认为，被告曾于2016年6月1日通知原告解除合同，为此，被告提供了快递回执单、解除函、录音光盘、短信记录、报警记录、谈话笔录、微信记录截图、照片等证据。原告对报警记录无异议，对被告提供的上述其他证据均不予认可。庭审中，原、被告均明确双方是在2016年11月14日进行交接，被告向原告交付了钥匙，也于当天解除租赁合同。因被告未按约支付租金，原告基于合同约定，向被告主张相应的滞纳金(即违约金)。被告对此不同意偿付。本院认为，鉴于(2016)沪0118民初第7579号民事判决书已就原、被告之间房屋租赁合同作出判决，上海宜军餐饮企业管理有限公司与上海赋尧资产管理有限公司、上海科峰宾馆有限公司之间于2015年10月15日签订的《房产租赁合同》于2016年11月14日解除。被告租金支付至2016年5月14日，对此，原、被告双方均无异议，2016年11月14日被告向原告交付了系争房屋钥匙，应视为系争房屋在2016年11月14日之前一直由被告掌控。现原告主张自2016年5月15日至2016年11月14日期间6个月拖欠的房屋租金，原告的主张有相应的事实依据，本院予以支持。被告未按约支付租金，现属违约，原告主张滞纳金有相应的合同依据，但按照日千分之五标准计算被告也认为过高，故本院酌情调整为日千分之一。二、关于水、电费问题。原告认为被告2016年1月起未支付电费，同年3月起未支付水费，并主张拖欠的费用。为此，原告提供了水、点费分摊明细表、发票及签收单等证据。被告在第一次庭审中陈述对水费计价标准有异议，第二次庭审中对于2016年3月至5月期间的水费无异议，同意支付。但对于自2016年1月1日起至2016年6月30日期间拖欠的电费，被告认可拖欠自2016年1月1日起至2016年5月31日期间电费，对于该期间的用电量也予以确认，但不认可计算标准，要求按照电力公司实际报价结算。对于2016年6月1日至6月30日期间的电费不予认可。本院认为，原告主张的水费，原、被告之间均无异议，本院予以确认。对于2016年1月1日起至2016年5月31日期间电费，本院认为，被告对计算标准有异议，但计算标准已经在原、被告签字确认的会议纪要中予以明确，原告称其在会议纪要上的签字不代表其对该标准的同意，本院不予采信。对于原告主张的2016年1月1日起至2016年5月31日期间电费，原告该主张有相应的事实依据，本院予以支持。对于2016年6月1日至6月30日期间的电费，对于电费用量度数，被告不予确认，原告提供的证据尚不充分，本院不予支持。三、关于违反合同违约金300万元及免租期租金50万元问题。原告认为，被告违反合同约定的事项主要有：拖欠房租；拖欠水电费及未经原告书面许可，对房屋进行改建，且被告要求单方解除合同。被告认为，对房屋进行改建系经原告同意。对于单方解除合同，被告是在行使单方解除权，且是基于原告的违约，原告单方断电、未按照约定向被告提供经营宾馆的相应经营资质、水电费计价方式等侵害行为。对于原告认为的其他违约事项，被告不予认可。同时，被告认为原告主张的违约金过高，请求酌情调整。原告就被告违约所造成损失，包括房屋空置100万元、房屋维修、设备设施的添置、维护100.9万元、被告在经营期间对房屋进行改建后恢复所需要花费的费用20万元。为此，原告提供了房屋整改、后续整改费用及空置损失明细、联通移动通信室内覆盖建设协议、热水系统零件购销及维修合同、自动门安装调试保养合同、水泵设备维修保养合同、酒店麻将机购销合同、交通道闸施工维保合同、电梯维修调试验收年检合同、地砖修复合同、弱电安装整改维修调试合同、发票、防水补漏施工承包合同、装修施工合同、消防工程委托合同、委托代理合同、销售合同、照片等证据。被告对上述证据的真实性均不予确认。本院认为，根据庭审查明的事实，被告在原、被告未作交接的情况下，自行搬离系争房屋，且未按约支付房租及水电费等，显属违约，原告主张违约金有相应的依据，但被告认为该违约金过高，请求酌情调整，本院认为，原告主张违约金300万元，仍属过高，本院酌情确定为50万元。对于免租期租金50万元。根据原、被告双方合同约定，原告向被告提供的免租期为附条件免租，如被告在租赁期内单方面终止合同，原告有权撤销三个月免租期，被告应向原告支付免租期内的租金50万元。原告据此主张有相应的事实依据，本院一并予以支持。四、关于安保费及物业管理费、设施维护费问题。对于安保费，原告认为合同内确实无约定，但是合同在实际履行中发生了安保费，双方经协商并口头约定，原告聘请保安公司，由被告前期每月分担6,000元，安保费被告交付至2016年1月31日，被告每月向原告支付6,000元，原告计算8个月，从2016年2月1日计算至2016年9月30日，后续的安保费原告不再主张。设施维护费是根据合同第2页第4条第2款约定，物业管理费是根据合同第3页第5条第2款第3项约定。合同无明确具体金额，但双方在实际履行中，被告曾向原告交付过具体费用，两项费用合计每月3,500元，故原告同样主张自2016年1月1日计算至2016年9月30日。设施维护费包括停车场、消防设施维护等日常费用。物业管理费指的是原告单方雇佣的保洁公司。为此，原告提供了水电工管理费、保安管理费签收单、发票、发票签收单、转账记录，证明之前的电工管理费、保安管理费被告已付。水电工管理费即为原告主张的设施维护费。安保费从2月开始，物业管理费从1月份开始计算。被告对上述证据真实性无异议。被告认可已交过上述费用，但被告认可已经交过的，对于未交的费用，被告则不予认可，双方合同无约定，也不同意交付。本院认为，安保费及物业管理费、设施维护费均是在合同实际履行中发生的费用，且相应的缴纳标准及费用，被告也认可之前确实缴纳过，现被告抗辩不同意继续交付，理由并不充分。因此，可以认定上述费用符合原、被告双方协商并口头约定之事实，本院对原告所述意见予以采信，对原告主张上述费用予以支持。审理中，被告明确被告袁志军、刘晓兰就被告上海宜军餐饮管理有限公司所应负担的义务愿意承担连带责任，无异议。据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房产租赁合同是双方真实意思的表示，应为合法有效。被告理应按照房产租赁合同约定支付租金等费用，现被告现被告未按协议约定履行义务，显属违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告袁志军、刘晓兰就被告上海宜军餐饮管理有限公司所应负担的义务承担连带责任，被告对此无异议。原告该项主张也符合相关法律规定，故本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告上海宜军餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海赋尧资产管理有限公司自2016年5月15日至2016年11月14日期间拖欠6个月的房屋租金人民币1,000,000.20元；二、被告上海宜军餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海赋尧资产管理有限公司滞纳金(计算方式：第1期，以166,666.70元为基数，按日千分之一标准，自2016年4月26日计算至2016年11月14日止；第2期，以166,666.70元为基数，按日千分之一标准，自2016年5月26日计算至2016年11月14日止；第3期，以166,666.70元为基数，按日千分之一标准，自2016年6月26日计算至2016年11月14日止；第4期，以166,666.70元为基数，按日千分之一标准，自2016年7月26日计算至2016年11月14日止；第5期，以166,666.70元为基数，按日千分之一标准，自2016年8月26日计算至2016年11月14日止；第6期，以166,666.70元为基数，按日千分之一标准，自2016年9月26日计算至2016年11月14日止)；三、被告上海宜军餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海赋尧资产管理有限公司电费人民币125,832.48元；四、被告上海宜军餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海赋尧资产管理有限公司水费人民币3,450元；五、被告上海宜军餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海赋尧资产管理有限公司违约金人民币50万元；六、被告上海宜军餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海赋尧资产管理有限公司免租期租金人民币50万元；七、被告上海宜军餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海赋尧资产管理有限公司安保费人民币48,000元；八、被告上海宜军餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海赋尧资产管理有限公司物业管理费、设施维护费人民币31,500元；九、被告袁志军、刘晓兰对被告上海宜军餐饮管理有限公司所应负担的上述各项义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币24,480.71元，减半收取计人民币12,240.36元，财产保全费人民币5,000元，两项诉讼费用合计人民币17,240.36元，由三被告共同负担人民币17,235.13元，由原告负担人民币5.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 林 青二〇一七年一月二十四日书 记 员 周磊杰附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。