西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0103民初2968号原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市南广济街38号。负责人:杨新丰，行长。委托诉讼代理人：路祯，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕科技，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。被告：张红燕，女，1988年10月27日出生，汉族，无业。被告:高陵恒昌房地产开发有限公司，住所地：高陵县昭慧路（原一中路）北侧。法定代表人：王少华，总经理。委托诉讼代理人：王明娟，女，该公司职员。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告张红燕、高陵恒昌房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托诉讼代理人路祯、吕科技、被告高陵恒昌房地产开发有限公司委托诉讼代理人王明娟到庭参加诉讼。被告张红燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行陕西省分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告张红燕签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、宣布贷款立即到期，判令被告张红燕偿还原告借款本金人民币135570.86元、利息1107.16元、罚息0.2元、复利4.52元，及2016年4月22日后所产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用；3、判令原告对被告张红燕为本案借款所抵押的位于高陵县城一中路北侧昭慧新城（泾渭上城）第37幢1单元7层9号房产享有优先受偿权；4、判令被告高陵恒昌房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉请为：宣布贷款立即到期，判令被告张红燕偿还原告借款本金人民币130746.15元、利息1597.28元、罚息6.68元、复利10.06元，及2017年9月14日后所产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用。事实与理由：2011年1年24日，原告与被告张红燕签订《个人住房借款合同》，借款金额为人民币150000元，贷款用于购买位于高陵县城一中路北侧昭慧新城（泾渭上城）第37幢1单元7层9号房屋。当日，双方又签订《房地产抵押合同》，被告将购买的房屋抵押给原告担保债务履行。上述合同签订后，原告依约向被告发放了贷款150000元，但被告张红燕多次未按合同约定按时足额偿还借款本息，截止2017年9月14日累计拖欠原告借款本金130746.15元、利息1597.28元、罚息6.68元、复利10.06元。原告与被告高陵恒昌房地产开发有限公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，该被告应对上述债务承担连带保证责任。请求人民法院依法裁决，维护原告的合法权益。张红燕未作答辩。高陵恒昌房地产开发有限公司辩称：被告张红燕是借款合同的主债务人，拖欠原告借款应当由被告张红燕偿还并承担相应的违约责任。因被告张红燕所购涉案房屋办理了抵押登记，原告应先对处置涉案房屋所得价款优先清偿借款，不足部分由其承担保证责任，承担保证责任后，有权向张红燕进行追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：1、《个人住房借款合同》，证明原告与被告张红燕存在借款合同关系，被告张红燕应按合同约定承担还款责任；2、《高陵县房地产抵押合同》、抵押登记备案证明，原告与被告张红燕签订本合同并办理抵押登记备案；3、个人支付凭证，证明原告已向被告张红燕转款150000元，履行了放贷义务；4、《最高额保证合同》，证明高陵恒昌房地产开发有限公司应当承担连带保证责任；5、个人贷款对账单及拖欠明细、清单，证明被告拖欠贷款未还的事实；6、被告身份信息，证明身份适格。被告高陵恒昌房地产开发有限公司的证据：还款凭证三张，证明其代被告张红燕向原告偿还借款7032.14元。以上证据真实、客观、合法，能够作为查明案件事实的依据，依法予以确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月1日，原告与高陵恒昌房地产开发有限公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告高陵恒昌房地产开发有限公司为因购置坐落于高陵县城一中路北侧昭慧新城（泾渭上城）所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供连带保证责任。最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币一亿元；合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间为该笔借款合同项下的抵押权已有效设立，原告收到该房屋的房地产他项权利证之日止；在保证期间内，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求高陵恒昌房地产开发有限公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。2011年1年24日，原告与被告张红燕签订《个人住房借款合同》，借款金额为人民币150000元，贷款用于购买位于高陵县城一中路北侧昭慧新城（泾渭上城）第37幢1单元7层9号房屋。借款期限自2011年1月24日至2036年1月24日止，借款采用等额本息还款法，每月归还本息1003.46元；如果被告张红燕不按本合同约定按时足额偿还借款本息，则原告有权宣布贷款立即到期，要求被告张红燕立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系。当日，双方又签订《高陵县抵押合同》，被告将购买的房屋抵押给原告为贷款提供抵押担保，办理了《预购商品房贷款抵押登记备案证明》。合同签订后，原告将150000元转入被告张红燕的银行账户。但被告张红燕多次未按合同约定按时足额偿还借款，截止2017年9月14日累计拖欠原告借款本金130746.15元、利息1597.28元、罚息6.68元、复利10.06元未偿还。高陵恒昌房地产开发有限公司代被告张红燕向原告偿还借款本息7032.14元。本院认为，原告与被告张红燕及高陵恒昌房地产开发有限公司分别签订的《个人住房借款合同》、《房地产抵押合同》及《个人住房借款最高额保证合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，应属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。原告按约履行了发放贷款义务，被告张红燕未按约履行还款义务，己构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求解除与被告张红燕签订的《个人住房借款合同》，要求被告张红燕偿还借款本金130746.15元、利息1597.28元、罚息6.68元、复利10.06元及至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复利和实现债权的全部费用之诉讼请求，本院依法予以支持。根据《个人住房借款最高额保证合同》明确约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告高陵恒昌房地产开发有限公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。因此，原告要求被告高陵恒昌房地产开发有限公司对被告张红燕的上述债务承担连带保证责任的请求，依法予以支持。被告高陵恒昌房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张红燕追偿。因原告仅就本案抵押房产办理了《预售商品房抵押登记备案证明》，尚未取得《他项权利证》，故原告要求对抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告高陵恒昌房地产开发有限公司辩称一节，因与双方签订的《个人住房借款最高额保证合同》约定不符，故其辩称依法不予采信。被告张红燕经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告张红燕签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张红燕于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金130746.15元、利息1597.28元、罚息6.68元、复利10.06元及2017年9月14日以后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利及为实现债权产生的全部费用按合同约定计算支付；三、被告高陵恒昌房地产开发有限公司对被告张红燕上述债务承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后，可向被告张红燕追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3033元、公告费690元，由被告张红燕、高陵恒昌房地产开发有限公司负担（此款原告己预交，二被告在判决生效后十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马利群审 判 员  朱 璘人民陪审员  闫 玲二〇一七年九月十五日书 记 员  许 璟