.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终9125号上诉人（原审被告）：夏尊伟，男，1958年7月8日生，汉族，无业，住大连市中山区。委托诉讼代理人：李金玲、郎晶，辽宁瑞石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连影视艺术中心，住所地大连市西岗区长白街*号。法定代表人：张玲,该中心主任。委托诉讼代理人：宋慧芳，辽宁海星律师事务所律师。上诉人夏尊伟因与被上诉人大连影视艺术中心（以下简称”影视中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初6409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。夏尊伟上诉请求：撤销一审判决。主要事实和理由：一、影视中心的法定代表人张玲曾找到夏尊伟与之合作，但双方未最终确定合作。双方之间从未达成租赁房屋协议，也没有十年的口头租房约定。一审判决认定双方有十年租赁协议、具体租金数额以及夏尊伟曾占用过案涉房屋是错误的。一审判决以证人证言认定事实是错误的。一审法院应审查影视中心的证据后驳回起诉。二、影视中心对案涉房屋没有合法有效使用权，不具备原告主体资格。三、一审判决认定双方存在合法有效的房屋租赁证据不足。案涉公证书的证明内容与本案无关，不是本案有效证据。四、夏尊伟曾与影视中心洽谈合作，没有意向租赁房屋。影视中心辩称，不同意夏尊伟的上诉请求，应维持一审判决。主要事实和理由为：一、影视中心对案涉房屋有合法使用权。另案判决是要求影视中心支付租金，所以影视中心合法占有案涉房屋，可以对外出租案涉房屋。二、双方之前就认识，基于此确立口头租赁协议，双方不是合作关系。口头租赁协议达成后，影视中心已交付房屋，夏尊伟也装修了案涉房屋。一审证人张某原是夏尊伟的经理，其证言有证明效力。影视中心向一审法院起诉请求：1、解除双方之间房屋租赁合同；2、夏尊伟给付自2015年11月9日至2016年8月9日租金13.5万元。一审法院认定事实：2015年11月8日，原告与被告达成口头房屋租赁协议，约定原告将位于大连市中山区中南路176号建筑面积514平方米房屋出租给被告，租期10年，年租金人民币18万元；被告于每年11月9日前支付下一年度租金。原告于2015年11月8日将案涉房屋交付给被告，被告于2015年11月9日进场拆毁了房屋原装饰装修及设施，但未进行新的装修。2016年8月底，原告收回房屋。因被告未向原告支付租金，故原告诉至一审法院。一审法院认为，被告经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为对自身举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃，依法应缺席判决。本案根据原告提供的房屋管理单位证明函、张某出具的证明、公证书、照片、张某出庭作证的证言及原告的陈述和被告拒不出庭应诉的案情，可认定原、被告双方之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，被告应按照约定给付原告租金，逾期不付显系违约，应承担违约责任，故原告诉请被告给付自2015年11月9日至2016年8月9日房屋租金人民币13.5万元，于法有据，应予支持。因2016年8月底，原告已收回涉案房屋，双方间的房屋租赁合同已事实上解除，故原告在合同解除后，又诉请判决解除合同，不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告夏尊伟于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连影视艺术中心房屋租金135,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由被告夏尊伟负担。本院二审期间，双方当事人分别提交新的证据。夏尊伟提交手机截屏的打印件，拟证明影视中心的法定代表人张玲的女儿在2016年2月21日给夏尊伟发过合作协议；影视中心申请其单位工作人员王某出庭作证，拟证明双方有口头租赁协议以及已将案涉房屋交付给夏尊伟等，并提交民办学校办学许可证（复印件），拟证明该学校校长韩淑玉、举办者夏尊杰均系夏尊伟的亲属。本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人均当庭对证人进某证人证言发表质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、夏尊伟提交的手机截屏打印件以及影视中心提交的民办学校办学许可证实际上均系无法与原件核对的复印件，真实性无法核实，故本院均不予采信；2、证人王某现系影视中心的工作人员，与影视中心存在利害关系，故其证言依法无法单独作为认定案件事实的依据，本院不予采信。在一审审理期间，影视中心提交大连市商业网点建设开发公司于1996年11月12日向影视中心出具的证明函和（2011）中审民初字第88号民事判决书，拟证明影视中心对案涉房屋享有合法使用权；申请张某出庭接受质询以及提交张某出具的证明、原房主物品清单及原房屋物品清单补充等，拟证明双方存在房屋租赁合同且已向夏尊伟交付案涉房屋、夏尊伟拆毁了案涉房屋原装修等；提交公证书、房屋现状照片，拟证明拆毁房屋现状。鉴于一审时，上诉人夏尊伟未出庭，故本院组织双方当事人对影视中心在一审庭审时提交的前述书面证据等进行证据交换和质证，夏尊伟提交书面质证意见。对前述证据以及证人张某证言，本院认定如下：1、该证明函系由案外人大连市商业网点建设开发公司出具，且未在二审审理期间向夏尊伟出示原件。鉴于影视中心未提供证据证明该公司有权对案涉房屋产权问题作出评价或发表意见，故本院对该证据的真实性和证明力不予采信。2、夏尊伟对该（2011）中审民初字第88号民事判决的真实性予以认可，本院亦予以采信。3、张某出具的证明、原房主物品清单及原房屋物品清单补充等实系证人张某的证言，而张某称其曾在2015年10月15日至11月30日期间受雇于夏尊伟，即张某与夏尊伟有利害关系，其证言依法无法单独作为证明案件事实的证据。故本院对证人张某的证言以及其出具的前述三份材料的真实性和证明力均不予采信。4、该公证书和房屋现状照片均是案涉房屋现在情况，无法直接证明影视中心与夏尊伟之间存在房屋租赁关系以及夏尊伟曾占有案涉房屋并毁损案涉房屋物品等，故对该前份证据的真实性和证明力，本院亦不予采信。如前分析，本院经二审审理后认定一审判决查明事实均有误并查明如下事实：大连市商业资产经营公司（以下简称”大连商业经营公司”）曾作为原告，以影视中心为被告，大连市文学艺术界联合会为第三人，起诉影视中心返还案涉房屋以及支付租金、违约金。（2011）中审民初字第88号民事判决查明事实载明案涉房屋系国有资产，现产权归属于大连商业经营公司，该房屋尚未办理权属证书，该公司已将案涉房屋出租给影视中心。该判决认为，本案中房屋租赁关系（出租人大连商业经营公司，承租人影视中心）是具有公益福利分配性质和强制色彩的特殊法律关系，不同于一般的民事租赁关系......。最终判令影视中心向大连商业经营公司支付自2009年1月1日至2011年12月31日期间的租金，但驳回大连商业经营公司诉请返还案涉房屋等其他诉讼请求。本院确认上述事实有（2011）中审民初字第88号民事判决、一审庭审笔录及二审审理笔录等在案为凭，业经本院审查可以采信。本院认为，依据夏尊伟认可真实性的（2011）中审民初字第88号民事判决载明内容来看，该判决认定影视中心对案涉房屋享有的承租权是一种特殊的承租权，并依此仅判令影视中心给付租金，未支持大连商业经营公司要求影视中心腾退案涉房屋的诉请，可见影视中心对案涉房屋享有合法使用权。故夏尊伟上诉称影视中心对案涉房屋无合法使用权，不是本案适格原告，本院不予支持。尽管如此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，影视中心作为原审原告仍应依法举证证明双方之间存在房屋租赁法律关系以及其已向夏尊伟交付案涉房屋等事实。然而，如前所述，影视中心欲证明此节事实的证据仅为一审证人张某证言及其出具的相关材料、二审证人王某的证言。而这两位证人恰与本案两位当事人分别存在利害关系，其证言及出具的材料依法均不能单独作为认定案件事实的依据。也就是说，影视中心提供的现有证据尚未能达到证明其事实主张的证明力标准，影视中心依法应承担举证不能的法律后果。因此，一审判决支持影视中心诉请夏尊伟给付租金的诉讼请求，无事实和法律依据，有失妥当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初6409号民事判决；二、驳回原审原告大连影视艺术中心的诉讼请求。一审案件受理费3000元以及二审案件受理费3000元，共计6000元，均由大连影视艺术中心负担。本判决为终审判决。审判长霍宏审判员刘小南审判员张钱二○一八年一月九日书记员王丽秋