四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0903民初3997号原告：遂宁车配龙汽车配件用品市场经营管理有限公司，住所地遂宁市船山区中国西部现代物流港内。法定代表人：林在明，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡国强，四川同耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪雁，四川同耀律师事务所律师。被告：谢绍安，男，汉族，生于1971年10月7日，中专文化，住遂宁市船山区。委托诉讼代理人：王晓均，四川弘维律师事务所律师。原告遂宁车配龙汽车配件用品市场经营管理有限公司（以下简称车配龙公司）与被告谢绍安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨倩独任审判，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告车配龙公司的委托诉讼代理人蔡国强、李雪雁，被告谢绍安及其委托诉讼代理人王晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告车配龙公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的车配龙汽车百货国际广场商铺租赁经营管理合同，被告将承租的商铺立即腾退交还原告；2、被告支付原告综合运营管理费14000元、水费800元、电费20189元，共计34989元。事实和理由：2014年10月22日至今，原、被告签订多份《车配龙汽车百货国际广场商铺租赁经营管理合同》，原告将受托管理和自持的位于遂宁市西部物流港健坤城的遂宁市车配龙汽车百货国际广场C1-105、106、110，C1-201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、213号商铺租赁给了被告经营鹭栖湖酒店，租期暂定为5年，实行交一年用一年的综合运营管理费优惠征收缴纳模式，合同还约定被告应严格依据双方约定的费用缴纳时限，及时足额支付费用，逾期支付的，每逾期一日，被告须按应缴纳总费用的千分之五支付违约金，逾期超过30日的，原告有权无条件解除合同。被告应缴但尚欠原告的综合管理费、水电费共计34989元，经原告多次催收，被告至今未予支付。被告谢绍安辩称，原、被告之间存在租赁关系属实，但是租期未到，不应当解除合同。原、被告签订合同的时间是2014年10月22日，当时商铺正在修建并未交付给被告，因此租金是参照已经建成的A区暂时计取的，但原、被告之间约定了管理费优惠征收的条款，故在C区建成后原告向被告收取的租金应当与相同地段的其他商铺租赁者标准相同，即为132元/㎡，故按照这个标准被告不存在尚欠原告管理费的问题。最后，原告经常无故停水停电，严重影响了被告的正常经营，且原告未办理合法的用水用电手续，导致被告用水用电价格过高且重复交纳水费。因此，在原告没有取得合法用水用电手续的情况下，无权向被告主张水电费。本院经审理认定事实如下：本案租赁物的实际购买者邓小敏、邓红梅等13人分别与原告车配龙公司签订《商铺委托经营授权书》，委托车配龙公司全权处理商铺的使用权、出租权、经营权、招商权、管理权、广告设施发布权等事宜。2014年10月22日，被告谢绍安作为承租方（乙方）与原告车配龙公司（甲方）签订《车配龙汽车百货国际广场商铺租赁经营管理合同》，约定甲方将位于遂宁市西部物流港健坤城的遂宁车配龙汽车百货国际广场C区1栋105、106、110号总建筑面积144.48平方米的房屋（含公摊面积）租赁给乙方作为酒店大厅经营场地，甲方于2015年4月30日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期暂定自2015年5月1日起至2020年4月30日止，总租赁期限为5年，具体租赁日期以甲乙双方正式完成该房屋交接为准；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，若乙方继续承租该房屋，应于租赁期届满前3个月内向甲方提出续租书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的市场实际情况做相应调整。约定合同期内，本市场综合运营管理费为240/200元/平方米/年；征收方式实行交1年用1年的综合运营管理费优惠征收缴纳模式，具体为：2014年10月27日付32749元、2016年4月1日付32749元、2017年4月1日付32749元、2018年4月1日付32749元、2019年4月1日付32749元，先付后用的原则。注：乙方租赁甲方商铺年度综合运营管理费＝X元/平方米/天*租赁商铺建筑面积*365。上述综合运营管理费乙方应严格依据甲乙双方约定的费用缴纳时限及时、足额支付甲方，逾期支付的，每逾期1日，乙方则按应缴纳总费用的千分之五支付违约金，逾期超过30日的，届时甲方有权要求无条件与乙方解除本合约，且乙方所欠费用及违约金将从乙方缴纳的保证金等相关费用中予以扣除，不足部分乙方应在3日内补足，否则逾期1日，乙方应按照未缴纳部分总费用千分之五支付滞纳金。同时约定，租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯以及工商、税务、卫生等费用均由乙方自行承担，其中水、电、气等费用由甲方代收代付，并平均每月向乙方结算一次，乙方须按时足额缴纳。逾期交付的，每逾1天，则按未缴纳费用的千分之五征收滞纳金，逾期达1个月及以上的，甲方有权采取停水、停电、解除合同等相应措施，乙方将承担由此引起的一切不良后果。该合同还对双方的其他权利、义务进行了详细的约定。2015年3月12日，被告谢绍安与原告车配龙公司就位于遂宁市西部物流港健坤城的遂宁市车配龙汽车百货国际广场C区1栋201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212、213号总建筑面积为594.98平方米的房屋再次签订了《车配龙汽车百货国际广场商铺租赁经营管理合同》，约定车配龙公司将上述房屋租赁给谢绍安做茶楼、餐饮经营场地，房屋交付时间为2015年4月30日前。租赁期暂定自2015年5月1日起至2020年4月30日止。合同期内，综合运营管理费为50元/平方米/年；征收方式实行交1年用1年的综合运营管理费优惠征收缴纳模式，具体为：2015年3月12日付29749元、2016年5月1日付29749元、2017年5月1日付29749元、2018年5月1日付29749元、2019年5月1日付29749元。该合同的其他条款与2014年10月22日的《车配龙汽车百货国际广场商铺租赁经营管理合同》相同。上述两份合同签订后，原告于2015年5月1日向被告交付了所租赁的房屋，被告亦付清了两份合同2015年度的综合运营管理费共62498元。同时，被告于2016年5月向原告支付了2016年度（即2016年5月1日至2017年4月30日）的综合运营管理费48498元，至今尚欠14000元。2016年3月1日，原告向被告发出水电费催费通知函，载明“尊敬的鹭栖湖酒店商户：贵户从2015年11月25日—2015年12月26日欠我司电费20189元、水费799.5元，合计20988.5元；请接此通知后于2016年3月15日前到我司财务部交清所欠水电费，否则我司将按照《电力供应与使用条例》第三十九条规定，逾期未交付电费的，供电企业可以从逾期之日起，每日按照电费总额千分之一至千分之三加收违约金；自逾期之日起计算超过30日，经催缴仍未交付电费的，供电企业可按照国家规定的程序停止供电，做相应的措施。为了避免给贵户带来不便，请及时交清水电费。”被告谢绍安在该催费通知函上进行了签名。本案在审理过程中，原告认为被告逾期交付综合运营管理费超过30日，符合合同约定的解除条件，故要求解除与被告的租赁合同且要求被告交清所欠的相关费用。被告则认为，该合同不应当解除，双方于2014年10月22日约定的租金单价过高，原告并未按照优惠征收模式给予被告优惠，综合运营管理费应当按照同地段其他商户的费用计算即132元/平方米/年，并提交了同地段其他商户与原告签订的《租赁合同》为证；同时认为原告经常无故停水停电给被告造成了损失且原告无合法用水用电资格，无权向被告收取水电费。由于原、被告分歧意见较大，致使本院调解未果。以上事实，有民事起诉状、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告户籍证明、商铺租赁经营管理合同、商品房买卖合同、商铺委托经营授权书、水电费催费通知函及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，原、被告签订的两份《车配龙汽车百货国际广场商铺租赁经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方依法形成租赁合同关系。原告按约定向被告交付了租赁物，被告亦向原告交付了2015年度的综合运营管理费，但按照双方约定被告应当分别于2016年4月1日和2016年5月1日向原告交付2016年度的综合运营管理费共62498元，但被告仅于2016年5月支付了48498元，至今尚欠14000元，该行为损害了原告的合法权益，已构成违约。被告辩称，双方于2014年10月22日签订的租赁合同约定租金即综合运营管理费为240元/平方米/年，该约定过高，应当按照原告给予同等地段的其他商铺租金即132元/平方米/年予以确认。但该综合运营管理费系双方自由协商的结果，租金的价格因受商铺的位置、朝向、楼层的影响而不同，故其他商户与原告协商的租金价格与本案不具有关联性。即便原、被告就同一地段的商铺签订的租赁合同，因楼层不同，综合运营管理费的单价也存在较大差距，故被告要求按照同地段其他商铺的价格确定综合运营管理费无事实和法律依据，本院不予支持。被告应当向原告支付所欠综合运营管理费14000元。虽然被告拖欠综合运营管理费的行为违反合同约定，但被告已支付了2016年度大部分费用，未构成根本性违约，不符合约定或法定解除条件，故对原告要求解除与被告所签订的租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的水电费，系被告已实际使用产生的且由被告签字确认，根据双方合同约定，水电费由原告代收代付，故对原告要求被告支付电费20189元、水费799.5元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告经常无故停水停电，但被告的证据不足以充分证明该主张，且不能成为被告拒交水电费的抗辩理由。若原告的行为给被告造成了损失，被告可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告谢绍安于本判决生效后十日内向原告遂宁车配龙汽车配件用品市场经营管理有限公司支付综合运营管理费14000元、电费20189元、水费799.5元，共计34988.5元；二、驳回原告遂宁车配龙汽车配件用品市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计350元，由被告谢绍安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员  杨倩二〇一七年一月十六日书记员  舒翠