广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)粤13民终3852号上诉人（原审原告)刘美凤，女，汉族，1958年8月28日出生，住揭阳市揭西县，委托代理人陈伟，广东众达律师事务所律师。被上诉人（原审被告)惠州市金润隆房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾澳头凯旋居名仕阁14A房。法定代表人郑少聪。委托代理人熊更新，广东深腾律师事务所律师。原审原告蔡仁喜，男，汉族，1955年12月17日出生，地址：揭阳市揭西县，原审第三人蔡小媚，女，汉族，香港特别行政区居民，1983年9月21日出生，地址：揭阳市揭西县，上诉人刘美凤因商品房买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区区人民法院（2016）粤1391民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见上诉人刘美凤原审诉称：2005年9月，原告与被告惠州市金润隆房地产开发有限公司签订《认购协议书》，原告购买被告开发的位于惠州市××大道××东方公寓××号商品房。上述认购协议书签订后，原告于同年9月9日向被告交纳购房首付款32883元，并支付按揭办证费3000元、维修基金2414元。当时原告选择通过银行按揭贷款方式支付购房款，后被被告告知无法获得银行贷款。正当双方协商变更付款方式，原告也应被告的要求于2016年2月18日向被告交纳第二笔购房款15000元之时，被告却于2016年2月22日单方面向原告发出了解除合同通知书。原告认为双方没有签订商品房买卖合同，是不可归责于双方当事人的原因导致的，双方的认购协议事实上已经无法履行。因此，特向法院起诉，请求法院依法判决：1、解除原告刘美凤与被告惠州市金润隆房地产开发有限公司之间的认购协议书以及商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已支付的购房款47883元；3、判令被告赔偿原告所交购房款47883元的利息损失（按照银行同期同类贷款利率计算，其中32883元自2015年9月9日计算至清偿之日止，其中15000元自2016年2月18日计算至清偿之日止）；4、判令被告返还原告已交付的按揭办证费3000元；5、判令被告返还原告已支付的维修基金2414元。被上诉人惠州市金润隆房地产开发有限公司原审辩称：原告在签订认购协议书后，不按约分期支付首期房款和申请银行按揭贷款，构成了根本性违约，被告有权按照双方约定单方面决定解除认购协议书。原告所交的款项中有30000元属于定金，认购协议书因原告违约而解除，这笔定金不能退还给原告。原告所交的其他款项可以退还给原告，但因原告有违约行为，被告应退还的这些款项也不应当计算利息。原审法院查明的事实原审法院审理查明：第三人蔡小媚系原告刘美凤、蔡仁喜的女儿。2015年8月31日，第三人与被告签订《金润（东方）认购协议书》，约定内容为：第三人认购被告开发的位于惠州市××大道××东方公寓××号商品房，总价款为292883元；定金3万元，由第三人在签订认购协议书时交付给被告；首期房款为92883元（含定金），由第三人在签订商品房买卖合同时交付，余款通过银行按揭贷款支付；第三人应当在2015年9月9日前到被告处交齐首期房款，签订商品房买卖合同并前往银行登记申请按揭贷款；如果第三人未能在本协议书规定的时间内签订商品房买卖合同，被告有权将本房屋售予他人而无需另行通知第三人，第三人交纳的定金不予退还。认购协议书签订后，第三人依约向被告交纳定金3万元及首期房款2883元、按揭办证费3000元、维修基金2414元。第三人与被告同时约定：第三人应当按约交纳的其余6万元首期房款，由被告予以垫付，第三人应当在一年内分4期按季支付给被告。同年9月9日，第三人与被告商定，将第三人与被告签订的认购协议的认购人更名为原告刘美凤、蔡仁喜。同日，被告收回第三人的全部交款收据，并对应地为原告刘美凤开具了32883元首期房款和3000元按揭办证费、2414元维修基金的收款收据，交由原告刘美凤接收。其后，原、被告一直没有签订商品房买卖合同。2016年2月18日，第三人向被告的银行账户汇款15000元，注明该款项是原告刘美凤的2栋2110房首付房款第一期款。同年2月22日，被告向原告刘美凤发出解除合同通知书，声称原告在被告补充约定其余首期房款在一年内4期按季分期支付后，从未按约向被告分期支付首期房款，构成原则违约，决定解除双方的认购协议，并没收原告所交定金。同年4月7日，原告刘美凤持被告开具的32883元首期房款和3000元按揭办证费、2414元维修基金的收款收据，向原审起诉，提出前述诉讼请求。原审法院判决理由和结果原审法院认为:被告与第三人签订的认购协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为有效合同。第三人与被告约定剩余6万元首期房款由被告垫付以及第三人分期支付的相关约定内容，是对被告与第三人签订的认购协议的补充，属于被告与第三人认购协议的重要组成部分。该认购协议订立后，第三人与被告商定将认购协议的认购人变更为原告刘美凤、蔡仁喜的行为，属于第三人将其认购协议涉及的合同权利义务的全部转让。被告将第三人的交款收据收回，相应更改为原告刘美凤的交款收据并交付给原告刘美凤，原告刘美凤接收被告交款收据的行为，应当认定为原告刘美凤是以自己的行为表明，其同意并接受了第三人的认购协议转让行为。而原告刘美凤持被告开具的相关收款收据起诉要求被告退还的行为，可以进一步佐证原告刘美凤对第三人的合同转让行为予以认可和接受的事实。认购协议转让后，原告刘美凤成为该认购协议的当事人，享有第三人在认购协议中的合同权利，也承担第三人应当承担的合同义务。根据原、被告有关垫付首期房款一年内按季分期支付的约定，被告为原告垫付6万元首期房款，分4期支付，第一笔15000元应当在2015年12月9日支付，第二笔15000元应当在2016年3月9日支付，以此类推。原告延迟到2016年2月18日才向被告支付第一笔垫付款，属于违约，但原告应当支付的第二笔垫付款还没有到期，被告即于同年2月22日，以原告原则违约为由，单方面决定解除合同。由于原告的延期付款行为并不影响合同目的的实现，而原告解除合同通知书所载明的，原告从未按约向被告分期支付首期房款的解除合同理由，也明显与原告已于2016年2月18日支付第一笔垫付款的事实不符，因此，被告以此为由单方面决定解除认购协议的行为无效。原告在被告垫付首期房款后，如果确实无法获得银行按揭贷款，原告完全可以与被告协商变更付款方式而签订并履行商品房买卖合同。但原告并没有与被告协商变更付款方式，也没有提交被告拒绝变更付款方式和拒绝签订商品房买卖合同的证据，而是以自认为合同事实上已经无法履行为由要求解除合同，其主张缺乏事实和法律依据，原审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘美凤的诉讼请求。本案受理费1151元，由原告负担。当事人二审的意见宣判后，上诉人刘美凤不服，向本院提起上诉称：一、本案当中双方的商品房买卖合同已经没有继续履行的可能，应当解除。二、上诉人有权解除合同，并要求返还各项已付款项。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审各项诉讼请求。2、诉讼费由被上诉人负担。被上诉人惠州市金润隆房地产开发有限公司答辩称：一、涉案物业至今尚未出售。二、上诉人如不按期支付房款，被上诉人有权解除合同，没收定金。原审原告蔡仁喜、原审第三人蔡小媚经本院合法送达，没有到庭参与诉讼，不影响本案审理。本院查明的事实本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院判决理由和结果本院认为：本案基本事实清楚，对于诉讼各方没有争议的部分本院予以认定，针对上诉人的上诉，本院审理如下：一、本案当中，被上诉人并无违约行为，上诉人只需依约履行义务就能使得合同得到履行，上诉人以合同没有继续履行可能为由请求解除合同缺乏事实与法律依据，一审不予支持正确，本院予以维持。二、上诉人若不能履行合同义务导致合同解除，则无权请求被上诉人返还全部定金、购房款等款项，因此上诉人的第二项上诉意见也缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1151元，由上诉人刘美凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹 戈审 判 员  曾求凡审 判 员  卫书平二〇一七年一月二十日法官助理  韦翠玲书 记 员  李 华附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。