江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终3829号上诉人（原审被告）：徐阿兴，男，1955年6月23日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：夏志勇，江苏顺邦律师事务所。委托诉讼代理人：洪飞，江苏顺帮律师事务所。被上诉人（原审原告）：戴荣明，男，1961年5月3日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：张建辉，江苏天豪律师事务所律师。上诉人徐阿兴因与被上诉人戴荣明房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2016）苏0481民初5831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。徐阿兴上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或者改判驳回戴荣明要求退还购房定金2万元的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定被上诉人不履行购房款支付义务，系其行使不安抗辩权的行为，故不构成违约，但被上诉人不符合不安抗辩权的适用情形。一审认定我方存在无法履行合同义务的情形，与事实不符。涉案房屋是房屋全体共有人共同意思表示，并非我个人行为，一审已经对此事实予以查明，因此，我与被上诉人签订房产买卖协议书时，对涉案房屋享有完整的处分权。即使一审认定我系无权代理、无权处分，买卖合同形式上存在瑕疵，也不能因该“形式上存在的瑕疵”认定被上诉人“购买房屋的目的能够实现存在极大风险”。根据法律规定，即使我系无权处分，也不影响涉案房屋买卖合同的效力。事实上，被上诉人从未向我提出过不安抗辩，也未提交证据证明我无法履行交付房屋的义务，因此，被上诉人应该承担违约责任。二、即使适用不安抗辩权的条件成立，被上诉人也应当承担违约责任。本案中，被上诉人履行期限为2016年6月30日，但其并未在该期限之前向我行使不安抗辩权，直至诉到一审法院，我方才知情。三、被上诉人未按照合同约定支付房款，已经构成违约，我方无需退还违约定金。四、一审法院适用法律存在错误，《民法通则》第九十条、一百零八条不能适用于本案。《合同法》第八条、四十四条、六十条没有明确关于被上诉人违约但不承担违约责任的具体规定。戴荣明辩称，一审查明事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。戴荣明向一审法院起诉请求：解除双方当事人签订的《房产买卖协议书》，徐阿兴立即返还购房定金20000元。一审法院认定事实：2016年5月4日，戴荣明（合同乙方）与徐阿兴（合同甲方为徐阿伢、徐阿三、徐阿兴、徐阿凤、宋留平）签订一份《房产买卖协议书》，约定甲方将小圩新村13幢2-602室房屋（建筑面积为107.15㎡）以总金额583500元出售给乙方；乙方于签订协议时付房款定金20000元，如甲方违约，双倍赔付乙方已付定金，如乙方违约，则已付定金作违约金处置，不得索回。同时，协议约定，房屋交付时，甲方无条件与交房方结算房款并无条件配合乙方办理交房手续，乙方在2016年6月30日前付513800元甲方交房，余款50000元过户时一次性付清（不计利息）。协议签订当日，戴荣明向徐阿兴支付了20000元定金。案涉小圩新村13幢2-602室房屋系拆迁安置得来，被安置人为徐阿兴父亲徐云生，该房屋至今未办理房产证。在双方签订协议时，徐云生已去世，但徐云生配偶健在。一审中，戴荣明陈述，自己为给儿子结婚而买房，通过中介介绍认识了徐阿兴，徐阿兴称其有房出售，是帮父母卖房，因为不懂法，当时没有仔细考虑且中介说不会骗自己，故在中介的见证下双方在徐阿兴的办公室协商，谈好之后签了一份合同，当时付了2万元定金。自己回家之后前思后想，觉得只有徐阿兴一个人签字是有问题的，就打电话给中介，中介说该协议无效，以后重新签一份协议。到6月30日时自己准备去付钱，提及上次协议有问题的事情，要求重新签一份，徐阿兴说买就买不买就算了，中介说是自己把徐阿兴说得生气了，自己就让中介去要求徐阿兴退钱，徐阿兴不肯，说让自己走法律程序。徐阿兴称，该房屋买卖得到了徐云生所有继承人的同意，徐云生配偶也同意，并向法庭提供了一份有徐阿伢、徐阿三、徐阿凤三人及其本人签名的《房产买卖协议书》，且称宋留平是送养出去的儿子，与徐云生夫妇无抚养关系。同时，徐阿兴表示，因戴荣明未按协议约定期限支付513800元购房款存在违约行为，故自己同意解除合同但不同意返还定金且要追究戴荣明的违约责任。对徐阿兴提供的《房产买卖协议书》，戴荣明表示在协议上签字的徐阿伢、徐阿三、徐阿凤三人并未在2016年5月4日当天到场签字，该协议是补签的。经一审法院依法向徐阿伢、徐阿三、徐阿凤、朱生娣（徐阿兴母亲）核实，四人表示认可徐阿兴当时签订房产买卖协议的行为，但现在均不同意出售房屋，因为戴荣明存在违约行为；至于宋留平的去向，其均称宋留平在监狱，不能当面确认。一审法院认为，本案中，戴荣明要求解除与徐阿兴于2016年5月4日签订的《房产买卖协议书》，徐阿兴在庭审中也明确表示同意解除合同，故该合同应当予以解除。对于戴荣明是否存在违约行为、定金应否退还问题，因案涉房屋原属徐云生、朱生娣夫妻所有，而本案合同签订时徐云生已去世，徐阿兴作为徐云生的继承人以自己及部分徐云生继承人的名义与戴荣明签订房屋买卖合同，之中既有无权代理的行为，也有无权处分的行为。戴荣明作为房屋买受人，有权要求徐阿兴提供全体房屋权利人对房屋买卖行为的效力进行确认，戴荣明虽负有向徐阿兴支付购房款的合同义务，但徐阿兴也负有使该份形式上存在瑕疵的合同尽快完善的义务，且在全体房屋权利人对买卖行为进行确认之前，戴荣明购买房屋的目的能否实现存在极大风险；在此情况下，戴荣明拒绝履行付款义务的行为不应视为违约。戴荣明既无违约行为，徐阿兴则应当退还20000元定金。判决：一、解除戴荣明与徐阿兴于2016年5月4日签订的《房产买卖协议书》；二、徐阿兴于判决生效之日起10日内向戴荣明退还购房定金20000元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由徐阿兴负担。二审中，双方均未提交新证据。二审查明：一审中，戴荣明提交《房产买卖协议书》，在该合同的首部甲方处有徐阿伢、徐阿三、徐阿兴、徐阿凤、宋留平的名字，但是在合同尾部甲方签名处仅有徐阿兴一人的署名。同时，徐阿兴也提交了一份《房产买卖协议书》，在该合同中有徐阿伢、徐阿三、徐阿兴、徐阿凤的签名。戴荣明认为徐阿兴提交的房屋买卖合同中其他人的签名是后补的，对此，徐阿兴予以认可。同时，在一审中，双方均确认徐阿兴父母还有一个儿子叫宋留平，徐阿兴称宋留平是其父母送养出去的儿子，与其父母之间没有扶养关系。二审中，徐阿兴称宋留平对涉案房屋不享有产权，而且宋留平当时人在监狱，无法在合同中签字，但他对于徐阿兴出卖房屋的行为是同意的，对此没有相关的证据提交。二审查明的其他事实与原审一致，本院对此依法予以确认。二审中，双方的争议焦点为戴荣明在房屋买卖合同的履行过程中是否存在违约行为。本院认为，戴荣明向徐阿兴购买房屋，其合同目的是为了获得涉案房屋的所有权。戴荣明需履行给付合同价款的义务；同时，徐阿兴需履行交付房屋的义务并且确保房屋产权清晰无争议。但纵观本案案情，双方所签订的房屋买卖合同存在重大缺陷。首先，戴荣明所持有的房屋买卖合同，尾部并无其他房屋共有人的签名确认，即在签订合同的当时，戴荣明是无法得知其他房屋共有人的意思表示的；其次，虽然徐阿兴在自己所持的房屋买卖合同中补充了徐阿伢、徐阿三、徐阿兴、徐阿凤等其他权利人的签名，事后朱生娣也认可徐阿兴的卖房行为，但徐阿兴未将其他权利人同意出卖房屋的意见及时告知戴荣明，且另外一个权利人宋留平并未发表任何意见。尽管徐阿兴称宋留平是其父母送养出去的儿子，与其父母之间没有扶养关系，对涉案房屋不享有产权，但该说法仅是徐阿兴的个人陈述，并无证据证明，宋留平对涉案房屋是否享有产权，目前尚未明确。鉴于签订房屋买卖合同时，房屋的产权尚不清晰，可能存有争议，戴荣明有理由相信徐阿兴系无权代理涉案房屋买卖或无权处分涉案房屋，故戴荣明要求徐阿兴完善合同，确保自己的合同目的能够达到，符合情理，理应得到法律的支持。徐阿兴以此为由认为戴荣明违约，缺乏事实和法律依据。综上，徐阿兴的上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，关于本案中法律适用的问题，本案系房屋买卖合同纠纷，《民法通则》第九十条、一百零八条不适用于本案，《合同法》第八条、四十四条、六十条对合同的成立、合同的约束力以及合同当事人的义务作出了规定，一审予以适用并无不当。鉴于一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由徐阿兴负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢文忠审 判 员  是飞烨审 判 员  袁海燕二〇一七年一月四日见习书记员  方 栋