河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0103民初7646号原告：王静，女，1985年5月23日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：程建都，河南锦盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：付文超，河南锦盾律师事务所实习律师。被告：张国宝，男，1987年3月10日出生，汉族，户籍地河南省信阳市平桥区。现住址不详。第三人：河南誉达房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市二七区京广南路68号23号楼1-2层010003号。法定代表人：张盛，总经理。委托诉讼代理人：岳俐芳，女，公司区域经理。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地：郑州市花园路80号。负责人：石永拴，行长。委托诉讼代理人：刘宝成，男，员工。委托诉讼代理人：赵艳艳，河南陆达律师事务所律师。第三人：陈颖颖，女，1987年7月4日出生，汉族，户籍地河南省温县。现住址不详。原告王静诉被告张国宝、第三人河南誉达房地产营销策划有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行、第三人陈颖颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王静及其委托诉讼代理人程建都、第三人河南誉达房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人岳俐芳、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行委托诉讼代理人赵艳艳到庭参加诉讼。被告张国宝、第三人陈颖颖经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王静向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行编号为“ＹＤ1500192”房屋买卖合同，立即注销其名下位于“郑州市二七区××楼××单元××号（不动产权证号1601098901）”房产的抵押权；２.若被告在限定期限内不注销上述房产抵押权，则由原告代被告向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行清偿上述房产剩余贷款本息及罚息等债务，以达到注销抵押权之目的，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行予以配合及协助；３.判令被告在上述房产抵押权注销后，立即将涉案房产所有权变更过户给原告，第三人陈颖颖承担协助义务；４.判令第三人河南誉达房地产营销策划有限公司继续履行编号为“ＹＤ1500192”房屋买卖合同，承担合同约定的居间义务；５.判令被告向原告支付违约金13万元；６.本案案件受理费、保全费、担保费、公告费等相关诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，王静放弃对担保费的诉讼请求。事实和理由：2016年5月16日，原被告双方在第三人居间下签订了编号为ＹＤ1500192的《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买其名下位于二七区冯庄路西、石柱路东、寒山东路南、南屏路北（连云路128号）7号楼二单元17层172号房屋，该房屋建筑面积为138.67平米，房产证编号为郑房权证字第××号。双方约定房屋价格为130万元整，该价格包括房内家具及设施。合同另约定，原告在被告解押并确定银行预约还款时间时，需向被告支付首付款80万元整，2016年7月15日前向甲方支付尾款10万元整，房屋过户时间为契税满2年后（2017年3月1日前过户完毕）。签订合同当日，原告即向第三人支付中介费2.2万元，向被告支付房款10万元（包含2.8万元定金），被告向原告出具收条，载明收到该10万元房款且该款用于冲抵2016年6月12日解押款。2016年6月13日，原被告双方在第三人居间下，签订一份《解押补充协议》，约定由原告在2016年6月14日前支付被告购房款80万元，该款用于涉案房产的银行还房贷解押款，该款专款专用，在网签或过户时冲抵原告首付款。若被告将该款挪作他用则视为其违约，被告自愿双倍赔偿原告解押款即160万元，若被告不同意赔偿则视为其同意以该80万元解押款价格将涉案房产出售给原告。若被告在银行审批（原告贷款）通过后2个工作日内未积极配合第三人办理网签、纳税或过户等手续，则视为被告违约，违约责任同上述。同时被告承诺于2016年6月25日前将房屋交给原告使用（涉案房产已经实际交付原告居住使用），该补充协议被告并未履行。2017年1月18日，原被告双方在第三人居间下签订《补充协议》一份，约定被告在签字之日起10个工作日内将银行贷款（原告贷款）补签完毕，同时自行将涉案房产的房贷扣款完毕。被告不配合则视为以实际支付的房款90万元为价格，同意过户给原告，该补充协议被告并未履行。2017年5月11日，被告向原告出具《保证书》一份，承诺于2017年5月12日下午17时前把房贷补齐，如补不齐愿付违约金2万元。截止原告起诉之日，被告已收取原告全部房款90万元，但未将涉案房产的银行贷款解押完毕，其行为已构成违约。从涉案合同签订至今，郑州市房价已经大幅上涨，被告的恶意违约行为，将导致原告遭受巨大的经济损失。且被告与第三人陈颖颖已于2017年2月17日离婚，双方离婚协议中并未对涉案房产权属进行约定，但约定所有夫妻共同债务由被告承担，有恶意逃避涉案债务之嫌。原告为维护自己的权益而提起诉讼。张国宝、陈颖颖未到庭、未答辩。河南誉达房地产营销策划有限公司述称，1.王静与张国宝于2016年5月16日在其公司签订了编号1500192的房屋买卖合同，王静支付定金50000元，其中佣金22000元。签合同之日王静向张国宝支付了首付款800000元，2016年7月15日又支付了房款100000元，因张国宝在办理解押手续时迟迟未履行，造成合同无法履行，现要求张国宝遵守合同义务，履行合同义务；2.根据物权公示法规定产权人签订其合同，不能因配偶不同意而影响合同效力；3.根据房屋买卖合同第六条规定自合同签订之日起，乙方支付佣金22000元，因甲方违约乙方应向甲方追偿。中国建设银行股份有限公司河南省分行述称，1.我行对本案涉案房屋的抵押权真实合法有效；2.通常情况下涉案房屋的结清和解押需借款人本人亲自到我行办理，我行不接受第三人清偿；3.有法院生效法律文书或协助执行文书我行可接受该第三人的清偿。王静围绕诉讼请求提交了证据，张国宝、河南誉达房地产营销策划有限公司、中国建设银行股份有限公司河南省分行、陈颖颖均未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院记录在卷。根据当事人提供并经审查确认的证据，本院查明的案件事实如下：2016年5月16日，张国宝作为卖方（甲方），王静作为买方（乙方），河南誉达房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方）共同签订合同编号：ＹＤ1500192的《房屋买卖合同》。合同约定甲方拥有位于二七区冯庄路西、石柱路东、寒山东路南、南屏路北7号楼2单元17层1701的房屋，房屋所有（共有）权人为张国宝，房屋建筑面积为138.67平方米。房屋成交价格：壹佰叁拾万元。乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费伍万元（其中佣金及代办费贰万贰仟元，余额作为向甲方支付的定金）。甲方同意上述定金在办理完该房屋过户手续前由丙方保管。对于付款方式，甲乙双方原约定按揭贷款，即甲、乙双方共同委托丙方并全程配合丙方到贷款银行办理相关手续。乙方应在网签时，将除定金外的首付款存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷款由贷款银行放贷至监管账户。房产过户后房管局资金监管中心将所收到的全部款项转给甲方。乙方申请的贷款金额以银行最终审批结果为准。现王静主张，因张国宝未配合贷款手续，致使贷款手续至今未能办理，故其对剩余房款自愿选择一次性付款，且王静自认房屋最终价格为1300000元。对于立契过户时间，甲乙双方约定在本合同签订之日起契税满2年后20个工作日内，即2017年3月1日前办理过户。合同第九条违约责任8、如果甲乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向守约方支付上述房产总价的10%为违约金。同时守约方有权要求对方继续履行合同。当日，王静通过余额宝向张国宝转账90000元，通过郑州市大象办公家具商行刷卡付款60000元，并称该60000元系支付张国宝的10000元房款、28000元的购房定金，另22000元系支付居间方的中介佣金。张国宝向王静出具收条，载明收到王静支付的购房款100000元，此款充抵2016年6月12日解压款。河南誉达房地产营销策划有限公司向王静出具收取中介佣金22000元的收据。2016年6月13日，上述甲乙丙三方又签订《解押补充协议》，协议约定１.甲乙双方协议乙方于2016年6月14日前向甲方支付购房款捌拾万元整，此款用于甲方位于二七区冯庄路西石柱路东寒山路南南屏路北7号楼2单元17层1701号房产（合同编号：ＥＱ12-1-74）的银行还房贷解押款，此款专款专用，同时在网签或过户时充抵乙方首付款（由收据及银行转账凭条为证）。若甲方将此款挪用于其他用途则视为违约，甲方自愿双倍赔偿乙方所付解押款即人民币壹佰陆拾万元整，若甲方不予赔偿则视甲方同意以此解押款的价格将上述房产出售给乙方，以上协议甲乙双方均无异议。２.甲方保证积极配合办理产权证下发并保证主合同约定日期内上述房屋产权无任何纠纷可办理交易手续，否则视为违约，违约责任同上述协议1，甲方无异议。４.甲方承诺于2016年6月25日前将房屋交于乙方使用。现该房屋已由张国宝按照合同约定时间交付王静居住使用。2016年6月13日当日，王静通过中国建设银行向张国宝账户62×××52存款470000元，通过中国工商银行向张国宝汇款230000元，张国宝向王静出具收据，载明收到王静支付房款700000元。2016年8月12日，王静向张国宝转账72000元，加上2016年5月16日已付购房定金28000元，张国宝向王静出具收据，载明收到王静购房款100000元，张国宝声明“于2017年1月19日契税满2年，过户受理之前张国宝在支付于王静。”2017年1月18日，就王静购买张国宝位于二七区××楼××单元××号（郑房权证字第××号），合同编号：ＹＤ1500192，上述三方再次签订《补充协议》，约定1.张国宝于签字起10个工作日内将银行贷款补签完毕，同时自行将房贷扣款完毕；２.乙方王静具备购房资格，随时配合办理所有流程；３.若张国宝不予配合，视为以实际支付款90万的价格为条件过户于王静，对此无异议。2017年5月11日，张国宝向王静出具保证书，保证在2017年5月12日下午伍点以前把房贷给补齐，如果补不齐，愿付20000元违约金。另查明，位于二七区××楼××单元××号房屋，建筑面积138.68平方米，产权证号为：郑房权证字第××号，登记房屋所有权人为张国宝，共有情况登记为单独所有，地号为ＥＱ12-1-74。截止2017年6月21日，郑州市不动产登记中心查询信息显示：位于二七区××楼××单元××号房屋无查封信息，但自2014年10月31日至2044年10月31日，该房屋抵押于中国建设银行股份有限公司河南省分行，抵押金额750000元。再查明，张国宝与陈颖颖原系夫妻关系，双方于2017年2月17日登记离婚。离婚协议第三条约定：双方婚姻存续期间无共同住房。王静名下有位于二七区××楼××单元××南××住房××套，建筑面积70.28平方米。本案庭审时，王静同意一次性支付剩余房款400000元，用于垫资支付中国建设银行股份有限公司河南省分行对于本案争议房屋的抵押贷款本息及罚息，并自愿就剩余抵押贷款本息及罚息再垫资，以清偿上述抵押贷款。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王静、张国宝与河南誉达房地产营销策划有限公司签订的ＹＤ1500192号《房屋买卖合同》、《解押补充协议》、《补充协议》均为当事人真实意思表示，不违反禁止性法律规定，为有效合同，所涉及的当事人均应按约定的内容履行各自的义务。关于本案争议的房屋买卖合同能否继续履行的问题，因房屋已交付王静居住使用，且王静提供的证据能够证明其已支付房款900000元，其自认购房总价款为1300000元，剩余400000元其也愿意一次性支付，用于垫资支付中国建设银行股份有限公司河南省分行对于本案争议房屋的抵押贷款本息及罚息，并自愿就剩余抵押贷款本息及罚息再垫资，以清偿上述抵押贷款，故其主张在此前提下继续履行ＹＤ1500192号《房屋买卖合同》合同，由张国宝协助其办理房屋过户手续，符合法律规定，本院予以支持。王静为解押而代张国宝向中国建设银行股份有限公司清偿债务所垫资的全部款项，除400000元系冲抵剩余购房款外，多出的款项，其可持有效证据另案向张国宝主张返还。王静未提供有效证据证明陈颖颖对本案争议房屋享有权利，其主张陈颖颖协助其办理房屋过户手续，证据不足，本院不予支持，但其主张由河南誉达房地产营销策划有限公司继续履行合同，承担合同约定的居间义务，合法有据，本院予以支持。关于能否由王静代张国宝清偿抵押贷款，实现抵押登记注销的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”所以，虽然张国宝承诺由其完成房屋解押事项，但未能履行，导致房屋抵押登记至今未能注销，现王静自愿垫资代偿，以消灭抵押权，并不违反法律规定，现有证据也不能证明其行为将损害他人利益，故对于王静自愿代张国宝清偿抵押贷款以使房屋买卖合同继续履行的主张，本院予以支持。在王静代张国宝清偿本案争议房屋抵押贷款本息、罚息以达到注销抵押登记目的过程中，中国建设银行股份有限公司河南省分行应给予配合。关于王静主张的违约金130000元，因张国宝未能按照约定对本案争议的房屋进行解押，导致房屋至今未能过户，其行为已构成违约，王静的该主张，理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张国宝于本判决生效之日起十日内将位于二七区连云路128号7号楼2单元17层172号房屋上抵押权人为第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行的抵押登记予以注销。若被告张国宝逾期不履行上述义务，原告王静可代被告张国宝清偿上述房屋抵押贷款本息及罚息，以达到注销抵押登记之目的，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行应予配合；二、被告张国宝于上述抵押登记注销之日起十日内协助原告王静将位于二七区连云路128号7号楼2单元17层172号房屋（产权证号：郑房权证字第××号）过户至原告王静名下；三、被告张国宝于本判决生效之日起十日内向原告王静支付违约金130000元；四、第三人河南誉达房地产营销策划有限公司对于上述一、二项内容承担合同约定的居间义务；五、驳回原告王静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17670元、保全费5000元、公告费300元，共计22970元，由被告张国宝负担（该费用原告王静已垫付，被告张国宝应将此费用连同判决主文确定的数额一并支付原告王静）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审 判 长  王 蕾人民陪审员  孟淑敏人民陪审员  孙培凤二〇一七年一月十五日法官 助理  徐 娜书 记 员  李 源