辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽01民终7463号上诉人（原审被告）：上海悠游堂投资发展股份有限公司，住所地上海市浦东新区张江高新技术园区达尔文路88号16幢408。法定代表人：邓莽，该公司董事长。委托诉讼代理人:邱富民，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓琳，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司，住所地沈阳市大东区滂江街22号。法定代表人：童锦泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭伟英，辽宁通政律师事务所律师。原审被告：王琨，男，1977年7月17日出生，汉族，住南京市白下区。上诉人上海悠游堂投资发展股份有限公司（简称悠游堂公司）因与被上诉人沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司（简称长峰公司）、原审被告王琨租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初1560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。悠游堂公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案全部的诉讼费用。事实及理由为：1.我公司与长峰公司、龙之梦购物中心有限公司均未签订过租赁合同，被上诉人主张按龙之梦购物中心与“王琨”（经笔迹鉴定，并非王琨签字）签订的合同所约定的标准支付租金没有事实及法律依据，被上诉人明确表示不申请租金的市场价格的评估鉴定，本案应参照沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金文件确定租赁价格，一审法院未查清上述事实、适用法律错误；2.我公司与龙之梦购物中心、长峰公司不存在物业服务合同关系，长峰公司未能提供证据证明龙之梦购物中心已将债权转移给长峰公司，长峰公司请求我公司支付物业费没有事实及法律依据，一审法院未查清上述事实、适用法律错误；3.长峰公司作为向我公司主张电费的主体不适格，未能向一审法院提供核算电量的证据，向法院提供的抄表单系单方制作且不完整无法核实数据真实性，一审法院未查清以上事实，仅凭被上诉人单方陈述直接判决我公司承担电费118007.2元是错误的；4.我公司不存在违约行为，请求违约金的前提是双方达成一致的约定，我公司与长峰公司、龙之梦购物公司均未签订过《房屋租赁合同》，更未约定违约金，一审法院判决我公司承担违约金，没有事实及法律依据。长峰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回悠游堂公司的请求，维持原判。王琨未到庭、未答辩。长峰公司一审起诉请求，判令悠游堂公司给付我公司租金834144.5元、物业费538020元，电费147544.8元，提成促销费9933元、条码价签为120元。支付违约金230580元，诉讼费、保全费由悠游堂公司承担。一审法院认定事实，王琨曾系悠游堂公司的前身上海悠游堂儿童娱乐设备股份有限公司法定代表人，也系悠游堂公司董事，2011年上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司在沈阳龙之梦项目负责人。沈阳龙之梦购物中心有限公司与上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司于2011年9月1日达成房屋租赁协议，合同约定沈阳龙之梦购物中心有限公司将坐落在沈阳龙之梦购物中心三层面积为427平方米的房屋租赁给上海悠游堂儿童娱乐设备股份有限公司，租赁期为三年，即从2011年10月11日至2014年10月10日。租金收取方式为：第一年1.5元/平方米/天；第二年2.5元/平方米/天，第三年3.5元/平方米/天，物业管理费按面积每平方米每月人民币45元核算，即19215元/月。合同约定，上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司向沈阳龙之梦购物中心有限公司支付115290元房屋租赁保证金。上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司需要向沈阳龙之梦物业管理有限公司缴纳3万元装修押金。合同同时约定，租赁物使用期间的电费由上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司负担。合同同时约定，乙方（悠游堂公司）逾期支付租金或其它应收款项超过一个月的，甲方（长峰公司）可书面通知乙方解除合同，乙方已经支付的所有租金及租赁保证金和其它费用均不予退还。同时，乙方还必须支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业费之和的金额作为违约金。双方达成租赁合同协议后，沈阳龙之梦物业管理有限公司交付了租赁场地，上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司开始装修。上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司按照合同约定于2011年9月13日向沈阳龙之梦物业管理有限公司缴纳36978元工程预付款，其中包括3万元装修押金。2011年10月11日上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司开始经营，至2013年11月30日上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司撤场。上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司按照长峰公司提交的租赁合同的租金标准计算，累计拖欠租金698145元。上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司在租赁期间使用电量为115006度，每度电为1.2元，共计电费为138007.2元，上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司缴纳了2万元电费。上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司在租赁期间的物业费为每月19215元，共计使用2年50天物业，物业费为493185元。在租赁期间上海悠游堂儿童娱乐设备股份有限公司，曾经于2012年3月27日及9月10日两次向长峰公司发送租金减免的沟通函。另查明，2011年6月9日开始，沈阳龙之梦购物中心有限公司与商户签订的租赁合同中的所有权利义务转移给长峰公司。又查明，因王琨对长峰公司提供的《房屋租赁合同》是否是王琨本人签名存在争议，一审法院依照王琨申请，委托进行司法鉴定，鉴定结论为《房屋租赁合同》上王琨字样不是王琨本人书写。还查明，上海悠游堂儿童娱乐设备有限公司于2011年11月更名为上海悠游堂儿童娱乐设备股份有限公司，又于2014年1月更名为上海悠游堂投资发展股份有限公司。一审法院认为，长峰公司提供的沈阳龙之梦物业管理有限公司与悠游堂公司董事王琨签订的房屋租赁合同，虽然不是王琨本人签名，但是悠游堂公司也承认确实租赁过该商场进行经营，故对双方的租赁关系予以确认。关于租赁合同的租金标准和物业费标准问题。长峰公司提交的房屋租赁合同，没有悠游堂公司签字或盖章，但从双方履行合同的具体情况分析，悠游堂公司在合同约定的时间悠游堂公司进驻装修并开业经营，而且悠游堂公司向长峰公司的物业管理公司缴纳了3万元装修押金，悠游堂公司另外缴纳了一些工程预付款，均符合这份合同的约定。并且长峰公司提供的悠游堂公司在经营期间与长峰公司协商减租的往来信函，也可以看出双方对租金标准有约定，否则不能提出减租申请。长峰公司提交的在悠游堂公司租赁的同层其它商户租赁合同的租金和物业费标准来看与本案租赁合同约定的租金和物业费也比较相符，综上分析，双方确实是在按照该合同约定的条款履行的，故对这份合同条款的效力予以确认。悠游堂公司应当按照合同的约定按时给付长峰公司租金和物业费。悠游堂公司提出双方没有协商好租金标准便入住使用经营该物业，从双方的主体身份租赁房屋的规模、租赁年限等情况分析，在没有谈妥租金物业费等相关合同重要条款的情况下房主将租赁物交付承租人使用明显不符合交易习惯，故对悠游堂公司的这一抗辩主张不予支持。关于租赁时间，长峰公司、悠游堂公司均曾经确认悠游堂公司于2013年11月30日撤场，故对悠游堂公司的撤场时间确定为2013年11月30日。长峰公司后来主张悠游堂公司的退场时间为2014年1月，并提供长峰公司制作的悠游堂公司的经营收入作为证据证明，但该证据的真实性无法予以采信，故对长峰公司的这一主张不予支持。关于租赁的起始时间，长峰公司主张为2011年9月30日，悠游堂公司主张为2012年2月，但双方均没有确凿的证据证明自己的观点，只能以合同约定的2011年10月11日作为租赁的起始时间。关于长峰公司主张的电费问题。长峰公司依照其工作人员每月对各租赁商家的独立电表查表记录从2011年9月交付租赁房屋到2013年11月悠游堂公司撤场，共累计用电115006度，合计138007.2元电费，该电表使用电量每月摘抄虽然没有悠游堂公司工作人员签字确认，但悠游堂公司在装修及经营期间毕竟使用了电力，而且长峰公司的这种查表方式在整个商场均使用，符合惯例，故对长峰公司要求悠游堂公司给付电费的主张予以支持，但应当扣除悠游堂公司交纳的2万元电费。关于长峰公司主张的提成促销费9030.21元，条码价签120元的问题。长峰公司的这两项主张仅凭自己制作的汇总表而没有确凿有效的证据支持，无法支持其主张。关于长峰公司主张违约金问题。双方达成的租赁合同中约定了如果悠游堂公司不按期缴纳租金等费用的违约责任问题，该条款是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，予以确认。悠游堂公司长期拖欠房租等费用，已经违约，长峰公司据此主张权利，予以支持。悠游堂公司应当给付长峰公司违约金为231861元。王琨系悠游堂公司董事，依法不应当承担合同义务，故对长峰公司向王琨主张权利的诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、上海悠游堂投资发展股份有限公司在本判决发生法律效力后10日内给付沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司房屋租金698145元；二、上海悠游堂投资发展股份有限公司在本判决发生法律效力后10日内给付沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司房屋物业管理费493185元；三、上海悠游堂投资发展股份有限公司在本判决发生法律效力后10日内给付沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司租赁房屋期间使用的电费118007.2元；四、上海悠游堂投资发展股份有限公司在本判决发生法律效力后10日内给付沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司租赁房屋的违约金231861元；五、驳回沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司、上海悠游堂投资发展股份有限公司其它诉讼请求。案件受理费9366元，由上海悠游堂投资发展股份有限公司负担。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。另查明，长峰公司就案涉租赁合同的内容，未提供证据证明曾经与悠游堂公司达成一致意见。又查明，沈阳长峰房地产开发有限公司于2010年8月1日出具情况说明，内容为沈阳长峰房地产开发有限公司将其享有的坐落于沈阳市大东区滂江街20号（产权人为沈阳长峰房地产开发有限公司，登记时间为2015年1月16日），建筑面积为215463.45平方米的房屋所有权委托沈阳龙之梦购物中心有限公司对外招商、洽谈、签订合同并负责经营管理。再查明，2011年沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准为40元／米／月。还查明，悠游堂公司从涉案商铺撤场时，未与长峰公司就商铺的电量使用情况进行核对，亦未能提供证据否定长峰公司就涉案商铺电量的核对数值。本院认为：关于本案长峰公司的主体资格问题，沈阳长峰房地产开发有限公司将其享有的坐落于沈阳市大东区滂江街20号的房屋所有权委托沈阳龙之梦购物中心有限公司对外招商、洽谈、签订合同并负责经营管理，则沈阳龙之梦购物中心有限公司享有收取沈阳市大东区滂江街20号房屋租金的权利。沈阳龙之梦购物中心有限公司又将其收取沈阳市大东区滂江街20号房屋租金的权利转让给长峰公司，则本案长峰公司享有收取沈阳市大东区滂江街20号房屋租金的权利；沈阳龙之梦物业管理有限公司作为涉案商铺的物业提供者，有权收取涉案商铺的物业费，沈阳龙之梦物业管理有限公司已将收取涉案商铺物业费的权利转让给长峰公司，则长峰公司有权收取悠游堂公司的物业费；涉案商铺的电费应由使用者悠游堂公司承担并向房屋产权人沈阳长峰房地产开发有限公司缴纳，现长峰公司已取得涉案商铺享有的权利，则长峰公司有权向悠游堂公司收取电费。综上，长峰公司作为本案的原告主体适格并享有原告的权利。关于长峰公司主张的于2011年9月1日已经与悠游堂公司签订书面租赁合同的问题，悠游堂公司予以否认，在此应由长峰公司承担举证证明责任。长峰公司就2011年9月1日的书面租赁合同内容，未能提供证据证明已经与悠游堂公司达成了一致意见，且长峰公司就该份书面合同的签订已经构成表见代理、可以确定系代表悠游堂公司所签订的问题提供任何证据，故长峰公司提供的该份合同，不能证明系与悠游堂公司所签订，该份合同的内容对悠游堂公司不具有法律约束力。关于悠游堂公司租赁涉案商铺的时间问题，长峰公司主张悠游堂公司进场时间为2011年9月，悠游堂公司主张进场时间为2011年11月，长峰公司就此观点未能提供证据支持，故认定悠游堂公司的进场时间为2011年11月。悠游堂公司与长峰公司就悠游堂公司的撤场时间一致确定为2013年11月30日。关于租金的计算问题，考虑长峰公司与悠游堂公司未就涉案商铺的租金问题达成一致意见，故按照2011年沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准40元／米／月计算涉案商铺租赁期间的租金为40元／米／月×427米×25个月＝427000元。关于物业费的计算问题，涉案房屋其他商铺的物业费收费标准均为每平方米每月45元，故参照涉案房屋的其他承租方支付的物业费标准计算悠游堂公司应支付的物业费数额为45元／米／月×427米×25个月＝480375元。关于电费数额的计算问题，悠游堂公司从涉案商铺撤场时，未与长峰公司就商铺的电量使用情况进行核对，亦未能提供证据否定长峰公司就涉案商铺电量的核对数值。故一审法院按照长峰公司的工作人员每月对各租赁商家的独立电表查表情况确定悠游堂公司撤场时的用电量，且扣除悠游堂公司已交纳的2万元电费，得出的该项数值并无不当。关于违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故违约金首先应考虑悠游堂公司与长峰公司之间是否存在明确的约定，现长峰公司就本案存在约定违约金的问题未能举证证明，故不支持长峰公司主张的与悠游堂公司之间存在违约金已约定的观点，则悠游堂公司不应支付长峰公司违约金。综上所述，悠游堂公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初1560号民事判决第三项；二、撤销沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初1560号民事判决第四、五项；三、变更沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初1560号民事判决第一项为上海悠游堂投资发展股份有限公司于本判决生效后10日内给付沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司租金427000元；四、变更沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初1560号民事判决第二项为上海悠游堂投资发展股份有限公司于本判决生效后10日内给付沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司物业管理费480375元；五、驳回上海悠游堂投资发展股份有限公司、沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9366元，二审案件受理费9366元，总计18732元，由上海悠游堂投资发展股份有限公司负担10000元，由沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司负担8732元。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一七年九月二十日书记员  齐 萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。