广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17507号上诉人（原审被告）：李某，住江西省萍乡市莲花县。委托代理人：林贞彬，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘某，住湖南省长沙市天心区。委托代理人：万莉莉，广东银德律师事务所律师。委托代理人：郭雪霓，广东银德律师事务所实习律师。上诉人李某因与被上诉人潘某排除妨害纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1029号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李某上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判第二项为李某支付财产损失10528元给潘某；3.判决价格评估费、房屋鉴定费、受理费由双方共同承担，潘某承担6000元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，李某的房屋漏水问题早已于2013年5月5日修复完毕并停止了对3楼房屋的侵害，应撤销一审判决第一项。一审法院委托广州市久安房屋鉴定有限公司对房屋漏水原因进行鉴定，该鉴定公司出具的《房屋安全鉴定报告》(久安鉴字【2014】第0195号)证明了，此前墙壁漏水为李某厕所防水层损坏导致，但李某早已于2013年5月对卫生间漏水问题进行了修复，且之后再无出现漏水现象，现在渗水的原因在于3楼自己的立管接管处，该接管处处于3楼的内部空间，只能也应该由3楼业主自行修复，鉴定报告也认定修复方案是在3楼内部修复。二、一审法院判决李某赔偿潘某损失共47014元属于证据不足、适用法律错误，李某只应支付潘某维修房屋费7488元、家具损失费3000元、查询费40元共10528元。对于上门勘验费，潘某未提供任何证据，李某不同意支付。对于租金损失36416元，该部分由9600元的直接租金损失和26816元的替代租金构成。1.关于9600元的租金损失，李某不应承担。潘某虽然提供了其与肖某签订的《房屋租赁合同》，但并未能就其与肖某的合同履行、解除情况提供相应证据，也就不能证明其存在损失的情况。也有可能潘某与肖某履行合同完毕，不存在损失的情况。若潘某不能充分举证，应承担举证不利的后果。2.关于替代租金2681．6元。首先相关的房产证、收据等并非原件，其次案外人尹哲出具的收据也不符合生活常识，明显是伪造的。退一万步讲，即便潘某真有出去租房，该租金是从2013年2月25日算至2014年6月24日，李某认为也只应承担2013年4月29日至2013年5月5日的替代租金，即390元。潘某主张的替代租金可分为三部分，第一部分是2013年2月25日至2013年4月28日，即潘某所说的外出租房至肖某签订合同到期日；第二部分从2013年4月29日至2013年5月5日，即与肖某签订合同到期次日至上诉人修复漏水问题日；第三部分为2013年5月6日至2014年6月24日，即李某修复漏水问题日至潘某主张替代租金结束日。（1）关于第一部分2013年2月25日至2013年4月28日的替代租金，李某不应支付：首先，必须清晰一个概念，房子的收益只有一个，因此损失也只有一个，如果用于出租，那业主就要自己找地方住，如果业主自己住，便无租金的收入。其次，潘某要求支付租金损失9600元，是指从2012年10月29日至2013年4月28日，另又要求支付从2013年2月25日至2014年6月24日的替代租金，明显替代租金的期限包含了租金损失的部分期限，即2013年2月25日至2013年4月28日。潘某在此期间获得了双重利益，明显错误。最后，因对于租金损失9600元潘某未提供证据证明，因此李某也不应支付2013年2月25日至2013年4月28日的替代租金。（2）关于2013年4月29日至2013年5月5日(漏水问题修复完毕)的替代租金共390元，在法院查实潘某与案外人尹哲签订合同为真的前提下，李某同意支付。（3）关于2013年5月24日至2014年6月24日的替代租金，属于潘某无理由自行扩大的损失，一审法院适用法律错误，李某不应支付。李某4楼的洗手间，早已于2013年5月5日修复好，潘某完全可以维修房屋后用于自住或者出租，而不是置之不理，到外面租房子。这部分损失属于潘某自身原因造成的扩大损失，不应由李某承担。三、关于受理费、评估费、鉴定费的承担。1.受理费1025应双方共同承担。2.评估费过高，应由双方共同承担。潘某起诉的财产损失(房屋维修、家具损失、租金损失)约2万元，但评估费用高达6000元，不符合比例，由李某承担明显不公，应由双方共同承担。3.鉴定费应由双方共同承担。在一审中，李某承认在4楼洗手间修复前是导致漏水的主要原因，也同意赔偿。但潘某坚持漏水原因仍是4楼导致，与鉴定报告不符。本案完全可以不用鉴定，而且鉴定结果出来也是3楼自身原因导致仍然渗水，若鉴定费用全部由李某负担明显不公，因此双方应共同承担。潘某辩称，一审判决事实清楚，证据充足，请求驳回李某的上诉请求。1.李某认为房屋漏水问题已于2013年修复完毕，潘某不予认可，一审审查时，涉案房屋仍在漏水当中，故该事实无证据支持。2.关于损失的赔偿项目，针对潘某的损失，李某提供的证据证明了潘某的损失，潘某对相关损失也申请了司法鉴定，一审鉴定已经确定了损失金额。故潘某的损失证据充分，一审适用法律正确，李某应当依照一审判决的金额赔偿潘某损失。3.关于受理费、评估费、鉴定费的承担问题，本案潘某不存在任何过错，过错在于李某。且本案发生后，李某没有采取符合情理的方式解决纠纷，而是选择逃避，才导致本案费用的发生，故本案的相关费用均应由李某承担。鉴定报告中所做的鉴定报告是初步鉴定报告，后潘某提出了异议，鉴定公司有提供补充报告，在原审判决第8页倒数3、4行已经说明是李某的原因，且从常理而言，水不可能倒流。潘某向一审法院起诉请求：1.判令李某限期对广州市番禺区某街A28号4楼的卫生间、阳台及其排水管进行维修及防水处理，并排除妨碍，消除漏水对潘某的影响；2.判令李某赔偿潘某对广州市番禺区某街A28号3楼进行维修的费用7488元，并赔偿潘某的实际损失27110元（其中家具损失费3000元、物管上门勘验费70元、查询费40元、租金损失9600元、2013年2月25日起计至2013年10月25日，每月1800元的替代租金14400元）。以上共计34598元。3.判令李某承担本案的律师费2700元及诉讼费用。在一审庭审中潘某增加诉讼请求：1.要求李某支付潘某在外租住房屋产生的2013年2月24日至2014年8月物业管理费924元、2013年10月24日至2014年6月24日的租金14400元；2.本案鉴定费、评估费合计12000元由李某承担。一审法院认定事实：潘某是广州市番禺区某镇某街A28号3楼所有人，该房屋产权登记时间为2009年9月，建筑面积为60.72平方米，套内面积53.60平方米，包括两室一厅、一个厨房、一个卫生间、两个阳台（卧室阳台、客厅阳台）。李某是广州市番禺区钟村街某街A28号4楼权属人，该房屋产权登记时间为2011年12月，建筑面积51.20平方米，包括两室一厅、一个厨房、一个卫生间、两个阳台（卧室阳台、客厅阳台）。潘某、李某是上下楼邻居关系。潘某起诉称其于2012年4月与肖某签订了一份《房屋租赁合同》，将房屋租给肖某，租期为一年，从2012年4月29日至2013年4月28日，每月的租金为1600元。2012年10月，承租人肖某发现其3楼房屋内的卧室、卫生间和阳台天花、墙壁、地板有漏水发霉的情况，由于漏水发霉现象越来越严重，承租人肖某就提前6个月退租，拒付租金。潘某2013年1月从国外回来，发现房屋的天花、墙壁和地板发生大面积的霉变，还在滴水，长期的潮湿导致房屋内的电视机、梳妆台、床垫、电器线路等家私损毁，无法使用。2013年春节后，潘某只得于2013年2月25日起租住广州市荔湾区荣兴路22号504室的房子，租金每月1800元。从2013年起，潘某一直与李某协商解决渗漏水问题无果。为此，潘某起诉至一审法院。在一审审理过程中，因潘某、李某就漏水原因未能达成一致意见，依潘某的申请，一审法院委托广州市久安房屋鉴定有限公司对房屋漏水原因进行鉴定，该鉴定公司出具的《房屋安全鉴定报告》（久安鉴字[2014]第0195号）认为，广州市番禺区某镇某街A28号3楼①东南房和西南房墙体、楼顶板均有渗水痕迹，现已基本干燥；②外墙饰面和内墙面批荡层局部均出现空鼓、开裂、剥落现象；③南阳台雨水管处有渗漏现象。1.A28号3楼东南房和西南房天花、墙壁漏水发霉的原因为A28号4楼厕所防水措施不当或防水层损坏所致，现已进行了防水、补漏处理，灌水试验及连续几天暴雨天气后均未再出现渗水现象。2.A28号3楼南阳台东北角雨水管横支管上、下立管接头处均有明显红色墨水渗出，是该立管接头密封不实所致。修复方案是l.对A28号3楼南阳台东北角雨水管横支管上立管接头处做好防水处理；2.对A28号3楼的损坏部位按原状修复。潘某对评估报告部分内容存在3点异议，具体如下：1.潘某对鉴定报告第4页第3项A28号3楼房屋灌水试验前的损坏情况中称“门窗等设备均保持基本完好，具备正常使用功能”有异议，由于现场试验前该房屋的小卧室和厕所吸顶灯已完全不能使用，因此鉴定报告反映的情况并不真实，且当时鉴定公司并未对灯具使用情况进行鉴定，评估报告第2页工程计价表却对吸顶灯的修复费用作出评估。2.对鉴定报告第6页“A28号3楼南阳台东北角雨水管横支管上、下立管接头处均有明显红色墨水渗水，是该立管接头密封不实所致”有异议，该报告中并没有反映A28号楼3楼南阳台天花渗水、发霉、掉粉的事实情况，更没有说明造成上述现场的具体原因。图片04显示出A28号3楼南阳台东北角雨水管的立管与天花板接口处有红色墨水渗出的痕迹，由此可见4楼防水层遭到破坏，所以红色墨水往下流才导致A28号3楼南阳台东北角雨水管立管外与天花板接口处有红色墨水渗出的痕迹，但鉴定报告遗漏上述情况，仅仅说明“A28号3楼南阳台东北角雨水管的立管与天花板接口处有红色墨水渗出”。上述渗水是由于4楼把南向卧室紧挨着阳台上立管隔墙打掉了并且重新铺设了阳台的地砖，施工期间破坏了导雨管和防水层，所以导致雨水立管外与天花接口处渗水下来，最终导致3楼南阳台天花渗水、发霉、掉粉。3.潘某于2013年11月8日向法院提交房屋漏水鉴定申请中，也提出对A28号3楼的卫生间天花漏水发霉原因进行鉴定。虽然鉴定报告鉴定出A28号3楼东南房和西南房天花、墙壁漏水发霉的原因为A28号4楼厕所防水措施不当或防水层损坏所致，但鉴定报告既没有说明A28号3楼的房屋卫生间现状，也没有说明卫生间渗水、发霉是由于A28号4楼厕所防水措施不当或防水层损坏所致。鉴定公司已进行两次鉴定，如今李某房屋管道与潘某房屋的阳台衔接处仍有渗水，但房间及厕所的渗漏已停止，潘某认为广州市久安房屋鉴定有限公司提供的房屋修复处理意见第1点并不全面，李某还应对其房屋南阳台东北角做好防水处理。广州市久安房屋鉴定有限公司针对潘某对[久安鉴定(2014)第0195号]鉴定报告提出的异议，回复如下：一、鉴定报告第四页所述“门窗水电等设备保持基本完好，具备正常使用功能”，是因当时现场鉴定时我司现场技术人员已问过，当事人没有提出房屋的门窗水电等设施设备存在有损坏现象，若该房屋的小卧室和厕所的吸顶灯确已不能使用，鉴定报告可将此点补上，但不影响鉴定的结论。二、A28号3楼南阳台天花渗水、发霉、掉粉的形成原因在鉴定报告中没有分析，现补充如下：A28号3楼南阳台天花渗水、发霉、掉粉的形成原因是雨水管与楼板接口处的防水层损坏或措施失效所致。三、A28号3楼厕所在灌水试验前后均未发现有渗水、发霉的痕迹。李某对该鉴定报告没有异议。潘某房屋因楼上漏水导致房屋墙体、装修受损以及财物受损，依潘某申请，一审法院委托广东高迪评估咨询有限公司对潘某房屋墙体、装修受损需修复的价格以及财物受损的价值进行评估，该公司出具的《报告书》（高迪评估[2013]116号），价格评估标的为广州市番禺区某镇某街A28号3楼的房屋，1.评估标的房屋两个卧室天花、墙壁、地板及卫生间、阳台顶部因漏水发霉、发黑进行修复的费用；2.评估因漏水损坏的电视机一台、席梦思床垫两张、梳妆台一套、长沙发一张财产的损失；3.评估与上述房屋同地段同类房屋租金标准（2013年2月25日至今，以家电齐全可拎包入住为标准）。价格评估基准日为2014年2月21日。价格评估结论：1.标的房屋因漏水造成房屋发霉发黑的修复费用为8396元；2.因漏水造成家私家电等财产的损失费用为3203元；3.与标的房屋同地段同类型房屋自2013年2月25日至价格评估基准日的房屋租金标准每月1676元，共计租金为19944元。潘某、李某对该评估报告没有异议。一审法院认为，作为不动产的相邻权利人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。在对其不动产行使权利时，依法应当在相互间给予便利或接受限制。潘某、李某系楼下楼上邻居关系，理应和睦相处，相互体谅，给予必要的协助。李某于2013年1月经潘某告知发生漏水情况，作为房屋所有人对其房屋负有管理义务，应及时对漏水情况进行修复。广州市久安房屋鉴定有限公司在《房屋安全鉴定报告》分析得出结论，潘某房屋漏水原因为：1.A28号4楼厕所防水措施不当或防水层损坏所致，现已进行了防水、补漏处理，灌水试验及连续几天暴雨天气后均未再出现渗水现象。2.A28号3楼南阳台东北角雨水管横支管上、下立管接头处该立管接头密封不实所致。修复方案是l.对A28号3楼南阳台东北角雨水管横支管上立管接头处做好防水处理；2.对A28号3楼的损坏部位按原状修复。因此，对于潘某要求李某尽快采取修复渗漏水措施，停止侵害的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款的规定：“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿”。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定，承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失等。现因李某渗漏水致使潘某房屋财产受损，李某负有管理不当的过错责任。潘某房屋因楼上漏水导致墙体、装修受损需修复的价格以及财物受损的价值经广东高迪评估咨询有限公司评估，1.标的房屋因漏水造成房屋发霉发黑的修复费用为8396元；2.因漏水造成家私家电等财产的损失费用为3203元；3.与标的房屋同地段同类型房屋自2013年2月25日至价格评估基准日的房屋租金标准每月1676元，共计租金为19944元。潘某起诉要求赔偿维修房屋费用7488元及家具损失费3000元，该费用与评估公司的价格评估相印证，一审法院予以支持。潘某起诉要求李某支付上门勘验费70元、查询费40元，考虑到该费用是房屋漏水后潘某发生的实际支出，一审法院予以支持。对于潘某起诉的租金部分，潘某起诉的租金分为两个部分：第一部分是指承租人因发生漏水后提前6个月退租，造成租金损失9600元；第二部分是指潘某因房屋漏水，从2013年2月25日起至2014年6月24日期间在外租住房屋，每月1800元的替代租金。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十条规定，侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失赔偿；被侵权人的损失难以确定，侵权人因此获得利益的，按照其获得的利益赔偿；侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致，向人民法院提起诉讼的，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。潘某房屋漏水后，房屋承租人因漏水提前6个月退租，造成潘某租金损失9600元，该费用为潘某所受到的直接经济损失，李某应予以赔偿。潘某因房屋漏水，导致其无法在涉案房屋内居住，从2013年2月25日起至2014年6月24日期间在外租住房屋，该费用也是潘某所受到的经济损失，李某应予以赔偿，但赔偿标准应以涉案房屋的租金标准评估价每月1676元计算，从2013年2月25日起至2014年6月24日共计为26816元。潘某自行以每月1800元的租金标准在外租赁房屋，超出部分的租金及物业管理费等费用应由潘某自行负担。潘某起诉要求李某支付律师费，由于该费用并非潘某的必然损失，因此，对于该主张，一审法院不予支持。综上，李某应赔偿潘某维修房屋费用7488元、家具损失费3000元，上门勘验费70元、查询费40元、租金损失36416元，共计47014元。对于潘某的其他诉讼请求，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李某应于本判决发生法律效力之日起十日内立即对广州市番禺区某镇某街A28号4楼渗漏水处进行修复并止水，停止对潘某广州市番禺区某镇某街A28号3楼房屋的侵害；二、李某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付财产损失费47014元给潘某；三、驳回潘某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件一审受理费1075元，房屋鉴定费6000元，价格评估费6000元，共计13075元。由李某承担13025元，由潘某承担50元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对双方的诉辩意见，评析如下。首先，关于原审判决第一项是否已实际履行而应予撤销的问题。其一，潘某起诉主张李某限期对广州市番禺区某街A28号4楼的卫生间、阳台及其排水管进行维修及防水处理，并排除妨碍，消除漏水对其的影响。其二，在一审诉讼中，鉴定公司出具的《房屋安全鉴定报告》（久安鉴字[2014]第0195号）虽然认为广州市番禺区某镇某街A28号3楼的东南房和西南房墙体、楼顶板均有渗水痕迹现已基本干燥，同时亦载明外墙饰面和内墙面批荡层局部均出现空鼓、开裂、剥落现象以及南阳台雨水管处有渗漏现象，且修复方案是对A28号3楼南阳台东北角雨水管横支管上立管接头处做好防水处理以及对A28号3楼的损坏部位按原状修复，故李某主张原审判决第一项即“李某应于本判决发生法律效力之日起十日内立即对广州市番禺区某镇某街A28号4楼渗漏水处进行修复并止水，停止对潘某广州市番禺区某镇某街A28号3楼房屋的侵害”无需履行而应予以撤销的上诉理由不成立，本院不予支持。其次，《房屋安全鉴定报告》（久安鉴字[2014]第0195号）载明案涉房屋南阳台雨水管处有渗漏现象，之后广州市久安房屋鉴定有限公司针对潘某对[久安鉴定(2014)第0195号]鉴定报告提出的异议，回复A28号3楼南阳台天花渗水、发霉、掉粉的形成原因是雨水管与楼板接口处的防水层损坏或措施失效所致，而该楼板属于李某维护范围，故李某主张南阳台漏水维修属于潘某的责任而不应承责，与事实不符，本院不予采信。另李某也无依据证实潘某扩大了漏水损失，故其要求潘某承担部分维修费以及分担鉴定费等，亦缺乏理据，本院亦不予采信。最后，关于一审法院计算房屋使用费是否适当的问题。其一，潘某主张该损失的依据是漏水导致其不能使用案涉房屋的损失，因此应以案涉房屋的使用费作为定损的依据，故一审法院以与标的房屋同地段同类型房屋自2013年2月25日至价格评估基准日的房屋租金标准每月1676元为衡量依据并无不当，李某对潘某有无与案外人发生真实的租赁合同关系为赔偿的前提条件缺乏依据，其以此为由不同意支付房屋使用费损失的主张不成立，本院不予支持。其二，漏水导致潘某不能使用案涉房屋的损失在同一时段只可能给付一次，故李某主张2013年2月25日至2013年4月28日获得了双重利益合理有据，一审法院对此处理不当，本院予以相应调整。其三，如前所述，李某以其已于2013年5月5日修复漏水为由主张不应支付其后的房屋使用费损失依据不足，本院亦不予采信。综上所述，上诉人李某的部分上诉理由成立，一审法院查明事实清楚，唯部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1029号民事判决第一项、第三项；二、变更广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1029号民事判决第二项为：李某应于本判决送达之日起十日内支付财产损失费43494元给潘某。本案案件一审受理费1075元，房屋鉴定费6000元，价格评估费6000元，共计13075元。由李某承担12975元，由潘某承担100元。本案二审案件受理费975元，由上诉人李某负担925元，由被上诉人潘某负担50元。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一七年一月二十三日书记员  林漫榆