江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏09民终3189号上诉人（原审被告、反诉原告）：胥建忠，男，1972年8月5日出生，汉族，居民，住江苏省射阳经济开发区。上诉人（原审被告、反诉原告）：董新莲，女，1973年9月21日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘白，男，1967年7月14日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈银娣，女，1967年12月27日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张永中，江苏公正律师事务所律师。上诉人胥建忠、董新莲因与被上诉人刘白、陈银娣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2017)苏0924民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胥建忠、董新莲上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，房屋至今未能过户是因刘白、陈银娣原因所致。2013年3月4日刘白、陈银娣在没有任何预约及通知的情况下要求立即协助过户，属于合同中的特殊情况。3月5日至3月7日刘白、陈银娣及其家人在胥建忠单位无理取闹，以过激的方式侵害胥建忠的人身自由，扰乱社会公共秩序，违反社会公德，且董新莲不在射阳，无法办理手续。刘白、陈银娣在2013年、2015年两次起诉后又撤诉，是其处分自身权利的行为，表明不要求胥建忠、董新莲在一定期限内办理过户。刘白、陈银娣有效的过户通知是在一审阶段才到达胥建忠、董新莲，胥建忠、董新莲两次以邮政快件及手机短信形式发出通知，约定时间办理过户手续，刘白、陈银娣以各种理由未响应。2、案涉房屋一直被刘白、陈银娣实际占有并使用，刘白、陈银娣无任何实际损失，一审法院裁量2万元违约金违反法律规定。刘白、陈银娣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，胥建忠、董新莲的上诉理由缺乏事实与法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。刘白、陈银娣向一审法院提出诉讼请求：1、判令胥建忠、董新莲立即协助办理房屋产权变更登记手续；2、判令胥建忠、董新莲支付拒绝协助办理房屋产权变更登记手续的违约金4万元。胥建忠、董新莲向一审法院提出反诉请求：判令刘白、陈银娣支付违约金4万元。一审法院查明的事实：2010年4月5日，刘白、陈银娣与胥建忠、董新莲签订房屋买卖合同。该合同约定胥建忠、董新莲将其2009年5月8日取得所有权房屋（土地使用权证号：射国用（2009）第3947号、房屋所有权证号：射房权证东开发字第××号）及两个车库出卖给刘白、陈银娣，价款23万元。该合同第七条约定：买方支付余款后，卖方应积极配合买房办理有关房产买卖公证手续；在2014年12月31日前必须按要求办理房屋买卖及土地使用权过户手续，卖方有义务配合过户。如遇特殊情况，经双方协商一致，可以延迟办理过户手续。第八条约定：本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方向对方支付4万元违约金。2010年4月30日，刘白、陈银娣向胥建忠、董新莲支付了全部价款；胥建忠、董新莲向刘白、陈银娣交付了房屋。2013年3月的一天，刘白、陈银娣要求胥建忠、董新莲立即协助办理房屋过户手续，胥建忠表示工作时间不能立即协助，可以另行约定时间办理。次日，刘白、陈银娣又找到胥建忠、董新莲要求协助办理产权变更登记手续，胥建忠、董新莲仍未协助。2014年12月29日刘白委托律师向胥建忠发送律师函，要求胥建忠协助办理房屋产权变更登记手续。2013年3月，刘白、陈银娣向一审法院提起诉讼，要求胥建忠、董新莲协助其办理房屋产权变更登记手续，后因约定的期限未届满申请撤诉。2015年2月，刘白、陈银娣再次向一审法院起诉，又因胥建忠、董新莲出卖的该房屋被法院查封，无法办理过户而于同年8月撤诉。现法院已经解除了对该房屋的查封。本案的争议焦点是：1、本案房屋买卖合同第七条约定“在2014年12月31日前必须按要求办理房屋买卖及土地使用权过户手续，卖方有义务配合过户。如遇特殊情况，经双方协商一致，可以延迟办理过户手续”的内容是否具有法律效力？2、刘白、陈银娣通知胥建忠、董新莲协助办理产权变更登记，是否需要双方事前商定时间？3、胥建忠、董新莲在刘白、陈银娣多次通知协助办理产权变更登记的情况下，一直以工作时间无法安排为由不予协助，是否构成违约？4、合同约定的违约条款中的违约责任是适用于合同全部违约还是部分违约情形？5、刘白、陈银娣及其亲属到胥建忠单位以过激方式要求胥建忠履行协助办理房屋产权变更登记手续，是否构成违约？6、刘白、陈银娣的起诉是否超过诉讼时效。一审法院认为，1、关于合同第七条的效力问题。当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益订立的合同无效。财政部、国家税务总局规定对个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。本案双方当事人买卖的房屋，是在出卖人购买取得产权后五年内转卖的，约定的办理产权变更登记时间，旨在规避五年内转卖住房征收全额营业税的规定，逃避全额营业税。该约定属于恶意串通损害国家利益的行为，一审法院依法确认该条款无效。合同部分无效的，不影响其他部分的效力。本案合同的其余部分，不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力。2、关于买受人通知出卖人协助办理产权变更登记，是否需要事前商定时间问题。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人应当善意履行通知和协助义务。房屋买卖合同，出卖人协助买受人办理房屋产权变更登记手续，是其法定义务。买受人只需履行通知义务即可，无需再行协商。但是通知对方履行协助义务，应当给予对方合理的时间予以安排。相对人应当在接到对方的协助通知后，应当尽快安排时间协助办理。3、关于胥建忠提出的刘白要求其履行协助办理房屋产权变更登记义务的时间正是其工作时间，不能履行协助义务，理由是否正当问题。房屋产权变更登记须在产权登记部门当面签署有关文件，因此，必须是在产权登记机关工作日进行。出卖人胥建忠在税务机关工作，其要履行协助义务，必然在其工作期间进行，胥建忠应当妥善处理好工作与协助变更登记的时间冲突问题，积极予以协助。在买受人方连续2天要求协助、并且多次起诉要求协助的情况下，仍未履行协助义务，构成违约。4、合同约定的违约条款中违约责任是适用于合同全部违约还是部分违约问题。本案房屋买卖总价款23万元，约定违约金4万元，接近法定违约金最高比例20%，一审法院据此认定，双方约定的违约责任金额4万元，应当是对合同的根本违约责任限额的约定。本案中双方当事人已经履行了交款、交房义务，出卖人的合同目的已经实现，房屋买受人的合同目的是取得房屋的所有权，从而取得该房屋的全部权能，而房屋所有权的取得以登记簿记载为准。但本案买受人只实现了对房屋的占有、使用权，未能取得所有权，其合同目的未能全部实现。本案中胥建忠、董新莲在履行协助办理产权变更登记义务上违约，应当承担相应的部分的违约责任，一审法院对该部分违约金的金额酌情予以确定。5、关于胥建忠、董新莲提出的刘白、陈银娣及其亲属到胥建忠单位以过激方式要求胥建忠履行协助办理房屋产权变更登记手续，是否构成违约问题。一审法院认为，当事人的情绪性行为方式不构成对合同的违约。6、诉讼时效因提起诉讼、当事人提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。本案的诉讼时效期间使用一般诉讼时效2年的规定。该诉讼时效期间，因刘白、陈银娣提出要求和提起诉讼而中断，刘白、陈银娣的起诉没有超过诉讼时效。综上，协助买受人办理房屋产权变更登记手续是出卖人的义务。刘白、陈银娣请求胥建忠、董新莲协助办理出卖房屋的产权变更登记手续的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条第二款、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、胥建忠、董新莲在判决生效后在收到刘白、陈银娣协助办理房屋产权变更登记手续通知后三日内协助刘白、陈银娣办理射房权证东开发字第××号、射国用（2009）第3947号房地产产权变更登记手续。二、胥建忠、董新莲支付刘白、陈银娣违约金2万元。三、驳回刘白、陈银娣的其它诉讼请求。四、驳回胥建忠、董新莲的诉讼请求。本诉案件受理费800元，减半收取400元，由胥建忠、陈银娣负担350元，胥建忠、董新莲负担50元；反诉案件受理费400元，由胥建忠、董新莲负担。诉讼保全费420元，由刘白、陈银娣负担200元；胥建忠、董新莲负担220元。本院二审期间，胥建忠、董新莲围绕上诉请求提交了下列证据：2017年5月29日和6月5日邮寄给刘白、陈银娣的要求办理房屋产权过户的通知书及短信，证明我方对于办理房屋产权变更手续是积极配合的。本院组织双方当事人进行了举证质证。刘白、陈银娣对胥建忠、董新莲提交证据的质证意见为：1、通知是在一审判决书下达后所发，与本案无关联性，无法证明胥建忠、董新莲主动履行房屋产权变更手续。2、刘白、陈银娣确实收到了胥建忠、董新莲所发的短信，但刘白、陈银娣在外地没有时间，且胥建忠、董新莲应全部履行一审判决内容。本院经审核认定，胥建忠、董新莲提交的证据是在一审判决书作出后，虽系主动要求履行合同约定的协助义务，但是不能证明其在一审起诉前亦积极履行协助义务，故对该份证据与本案的关联性不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，胥建忠、董新莲与刘白、陈银娣于2010年4月5日签订房屋买卖合同，将其所有的案涉房屋出售给刘白、陈银娣，该合同系双方的真实意思表示，内容中除对过户时间的约定无效外，其余内容均不违反法律规定，双方均应按照合同约定的内容行使权利、履行义务。合同签订后，刘白、陈银娣已经履行了支付购房款的义务，胥建忠、董新莲应积极协助刘白、陈银娣办理案涉房屋的过户手续。从2013年3月开始，刘白、陈银娣多次通过口头、书面以及提起诉讼的方式，要求胥建忠、董新莲协助履行协助义务，胥建忠、董新莲均未予以配合，违反了合同约定以及法律规定，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。胥建忠、董新莲认为房屋至今未能办理过户手续的责任在刘白、陈银娣，其理由于法无据，本院不予采信。关于胥建忠、董新莲应承担的违约金的数额，一审法院已经考虑到刘白、陈银娣已经实际占有使用了案涉房屋，酌情对合同约定的违约金数额进行了调整，具有事实和法律依据，并无不当之处。综上，胥建忠、董新莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人胥建忠、董新莲负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一七年九月三十日书记员 张 育