江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0104民初6865号原告：刘维波，男，1974年11月15日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：左峰，江苏蓝海律师事务所律师。被告：戴以文，男，1928年3月19日出生，汉族，住南京市秦淮区。法定代理人：戴某，自然情况见下。被告：戴某，男，1954年5月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告刘维波与被告戴以文、戴某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘维波及其委托诉讼代理人左峰、被告戴某并作为被告戴以文的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘维波向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行其与原告之间关于南京市秦淮区高桥门199号x幢一单元301室房屋（以下简称案涉房屋）的买卖合同；2、两被告协助原告办理上述房产的过户手续。2016年12月5日，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告关于案涉房屋的买卖合同；2、被告双倍返还定金并承担损害赔偿责任28万元（以司法鉴定机构鉴定的房屋价格与买卖合同的差价为准）。事实和理由：案涉房屋系被告戴以文名下房产。2016年4月12日，南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民特22号民事裁定书宣告被告戴以文为无民事行为能力人，并指定被告戴某为其监护人。被告戴某于2016年4月21日与原告签订房屋买卖合同，约定将案涉房屋（含地下室一间）以总价1375000元售予原告。同日，原告给付被告戴某购房定金20000元。被告戴某收取定金后，迟迟不履行合同，反而多次提出涨价要求，后又将案涉房屋溢价售与他人，其行为显已构成违约。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告戴以文、戴某辩称，被告并无违约行为。签订定金收条后，被告通知原告签订正式合同，办理过户，但原告一直躲避，未履行合同。因被告戴以文生病，急需用钱，被告才将案涉房屋另行出售。原、被告并未签订正式的买卖合同，且2016年5月20日，被告戴某已向中介公司发函，表示因原告违约，故定金没收，双方所签定金收条协议作废。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。案涉房屋系被告戴以文名下的经济适用住房。2016年4月12日，本院作出（2016）苏0104民特22号民事裁定书，宣告被告戴以文为无民事行为能力人，并指定被告戴某为其监护人。2016年4月21日，经好邻居房地产销售有限公司居间，被告戴某（甲方）与原告（乙方）签订《定金收条》一份，内容为：“今收到刘维波购买秦淮区高桥门199号x幢301室房屋总款人民币壹佰叁拾柒万伍仟元，建筑面积为87.06平方米，含地下室壹间（约10平方米），定金贰万元。本人保证此房产权清晰所有定庭成员同意出售此房，提供一切上市资料，配合过户，定于2016年5月20日签订正式买卖合同。违约责任：甲乙双方如有一方不能遵守本协议，则视作违约。1、甲方若违约，则应退还乙方定金，并再向乙方支付相应于定金金额100%的违约金。2、乙方若违约则应放弃收回定金的权利，所付定金视作违约金。3、如违约，守约方需支付定金的50%给中介方作为中介费。4、如遇政策原因或者贷款问题导致此房不能顺利过户，甲乙双方都不算违约。补充条款：甲方净得壹佰万元整，剩余叁拾柒万伍仟元，用于支付政府收益金、甲乙双方税费，多余部分支付给中介费。”当日，原告向被告戴某支付购房定金20000元。因案涉房屋系被告戴以文与妻子刘某某的夫妻共同财产，刘某某于2011年5月15日去世，案涉房屋的一半为刘某某的遗产，出售案涉房屋需办理继承公证。应被告戴某的申请，江苏省南京市秦淮公证处于2016年5月18日出具（2016）宁秦证民内字第1574号公证书，确认刘某某之子刘金宝、戴正国、被告戴某均已放弃继承案涉房屋，故案涉房屋属于刘某某的份额由被告戴以文继承。另因案涉房屋系违规申购的经济适用房，需缴纳100%的收益金。原、被告之间发生纠纷：原告如仅支付137.5万元购房款，扣除收益金后，并不能保证被告净得100万元。故双方未能按《定金收条》约定于2016年5月20日签订正式的房屋买卖合同。2016年5月20日，被告戴某向邻居房地产销售有限公司邮寄书面通知一份，要求转原告。该通知内容为：“我们于2016年4月21日签订的秦淮区高桥门199号x幢301室房屋买卖的定金收条协议已签了一个月时间，本人的一切上市资料都已准备齐全，我多次电话联系中介公司，叫中介公司和你联系，约定时间到丰富路房改办把资料送去审批，我于5月18日上午下午都打电话给中介公司，叫中介公司约你我们次日上午去房改办把资料送过去，可是你们又不给答复去。按照我们签订的定金收条协议，定于2016年5月20日签订正式买卖合同，我叫中介通知你，你还是不肯签订，按照定金协议你已经违约，所付定金视作违约金，所签订的协议已作废。”2016年5月22日，被告戴某作为被告戴以文的代理人与龚双秀签订《南京市经济适用住房买卖合同》，合同所载房屋转让价款为835776元。依据该合同，被告戴以文缴纳了100%的收益金671232.6元，案涉房屋产权于2016年7月21日登记至龚双秀名下。2016年5月22日，被告戴某与龚双秀、南京恒卓房地产经纪有限公司另签订《南京市经济适用住房买卖合同》一份，约定案涉房屋转让价款为140万元。2016年5月23日，被告戴某与龚双秀又签订《地下室买卖协议》一份，约定被告戴某将建筑面积为14平方米的地下室一间以186000元（包括案涉房屋的电器和家具）的价格转让给龚双秀。被告戴某收到龚双秀案涉房屋及地下室转让价款合计1586000元。据此，原告明确其第2项诉讼请求为：要求被告双倍返还定金并承担损害赔偿责任21.1万元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。被告戴某系被告戴以文的监护人，为了被告戴以文的利益，有权处分案涉房产。原告与被告戴某签订的《定金收条》包括双方当事人的姓名、交易的标、交易的价款及违约责任，具备房屋买卖合同的主要内容，该《定金收条》应当认定为房屋买卖合同，合同相对方为原告与被告戴以文，因案涉房屋买卖合同产生的法律后果应由被告戴以文承担。依据该房屋买卖合同约定，原告以137.5万元的价格购买案涉房屋及地下室，但须保证被告戴以文净得100万元。因案涉房屋系违规申购的经济适用房，需缴纳100%的收益金。原告并不能保证其支付137.5万元购房款后，扣除收益金、税费、中介费等，被告戴以文可净得100万元。被告戴以文亦无法保证，在其净得100万元的情况下，原告只需支出137.5万元即可承担收益金、税费、中介费等。故案涉房屋的买卖合同客观上买卖双方均不能按约履行。在双方未就案涉房屋买卖达成补充协议的情形下，案涉房屋买卖合同应予解除。被告戴以文于2016年5月20日邮寄送达给邻居房地产销售有限公司关于《定金收条》作废的书面通知应视为其解除合同的意思表示。原、被告对于解除案涉房屋买卖合同并无异议，故对于原告要求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。如上所述，案涉房屋买卖合同客观上不能按约履行，不应认定被告戴以文违约。同理，亦不应认定原告在案涉房屋买卖合同履行过程中违约，被告戴以文要求没收定金于法无据，该款应当返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告刘维波与被告戴以文之间关于南京市秦淮区高桥门199号x幢一单元301室房屋的买卖合同。二、被告戴以文于本判决生效之日起十日内退还原告刘维波购房定金20000元。三、驳回原告刘维波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16995元，由原告刘维波负担8497.5元，被告戴以文、戴某负担8497.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（账户名称：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 长 马 巍人民陪审员 颜 璇人民陪审员 陈燕萍二〇一七年一月十日见习书记员 王菊欣