广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初17726号原告章紫艺，女，汉族，1987年9月3日出生，住址深圳市福田区，委托代理人张建兵，广东承鹏律师事务所律师。委托代理人方燕，广东承鹏律师事务所实习律师。被告深圳市辉豪乐投资发展有限公司，住所地深圳市福田区燕南路11号大院家乐大厦10栋3层310、311室，组织机构代码27944342-2。法定代表人刘辉。委托代理人余撼宇，广东盛唐律师事务所律师。委托代理人陶顾文，广东盛唐律师事务所律师。被告深圳市家乐实业发展公司，住所地深圳市福田区燕南路17号，组织机构代码19217617-3。法定代表人冯仕亮。委托代理人张传航，广东天峦律师事务所律师。上列原告章紫艺诉被告深圳市辉豪乐投资发展有限公司（以下简称辉豪乐公司）、深圳市家乐实业发展公司（以下简称家乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月26日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年12月13日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张建兵、被告辉豪乐公司的委托代理人余撼宇、被告家乐公司的委托代理人张传航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月7日，原告与两被告签订了《深圳市房地产买卖合同(预售)》，两被告将深圳市××中路南云尚公馆2271号商品房卖给原告，建筑面积48.55平方米，房屋总价款为2474421元，两被告于2015年12月30日前交付房屋，同时约定交房逾期在90日之内（含90日）的，两被告按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金，逾期超过90日的，原告有权在约定的交付期限届满之日半年内解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，两被告按日向原告支付购房总价款万分之四的违约金。合同签订后，原告按照约定向两被告支付了房款，但是截至起诉之日，两被告仍未交房。原告认为，两被告迟延交房即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。据此，请求法院判令：1、两被告向原告支付违约金160342.48元（从2016年1月1日起，计算至涉案房产交付之日止，暂计至2016年6月30日）；2、两被告承担本案的诉讼费用。庭审时，原告明确，因2016年9月28日两被告向原告交付了房产，因此诉请的违约金计算至2016年9月28日，违约金按照日万分之四的标准计算。被告辉豪乐公司口头答辩称：我方已依约向原告交付了涉案房产，交付时间不超过2016年1月6日。原告称我方逾期交付房产，无事实依据。请求法庭依法驳回原告全部诉讼请求。被告家乐公司口头答辩称，1、依据原告委托代理人于2016年1月6日接收应交付房产的事实，可以确认两被告已向原告交付了房产，请求法庭驳回原告诉讼请求。2、根据双方于2014年8月1日签订的协议，我方仅作为土地提供方，所分得的房产不申请预售，对于所有因出卖人原因需要承担的违约责任，我方可根据此协议免除。经审理查明，2014年5月19日，原告及案外人李寅良（均为买方）与两被告（卖方）签订《深圳市房地产认购书》及补充协议，其中认购书约定买方自愿认购卖方云××号房，自签订本认购书之日起7日内，买卖双方签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。同日，原告与李寅良向两被告出具《装修改造承诺书》，载明：同意委托第三方在两被告正式交楼后对所购房产进行装修改造；承诺在收到两被告房屋交付通知后3日内与两被告办理相关房屋交付手续，超过3日未办理房屋交付手续的，视为本人同意委托第三方代为办理房屋交付手续并进行装修改造；为保护所购房屋的门锁在装修改造时不受损，特要求两被告在交付房屋时暂不安装门锁，将锁和钥匙交付给本人或本人委托的第三方即可；本承诺书一经本人签署即具有法律效力，并与《深圳市房地产买卖合同》及其附件具有同等法律效力，《深圳市房地产买卖合同》及其附件与本承诺书不一致的，以本承诺书有关内容为准。同时，原告、李寅良（甲方、委托人）与深圳市天茂装饰工程有限公司（乙方、受托方）签订《云尚公馆装修改造委托协议（加板）》，约定：甲方就其购买的云尚公馆2711号房委托乙方进行装修改造施工，改造事项包括搭建钢筋混凝楼板、改造局部外立面栏杆和铝合金门窗、拆除部分隔墙、门窗、栏杆、室内管线改造以及其它局部改造；甲方承诺在发展商通知入伙之日起3天内向乙方提供钥匙进场施工，甲方亦同意并授权乙方直接与该房屋的发展商办理验收、交付等相关收楼手续并领取钥匙进场施工，施工工期为8个月，自乙方取得该房屋的钥匙并进场施工之日起计算。2014年8月1日，原告（丙方）与被告辉豪乐公司（乙方）、被告家乐公司（甲方）签订《协议书》，载明：鉴于云尚公馆项目由乙方作为主体开发，甲方仅作为土地提供方，甲方所分的房产不申请预售，据此，三方一致同意，丙方所购买的云尚公馆项目预售中所有因出卖人原因需要承担房屋买卖合同之违约责任、赔偿责任和承担相关出卖人的义务的，均由乙方承担，甲方不因此承担任何违约责任、赔偿责任和出卖人的义务及作为出卖人在云尚公馆项目预售中的相应责任。2014年8月7日，原告（买受人）与两被告（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定：标的房产为位于深圳市××中路南的云××号房，建筑面积48.55平方米，房屋总价款为2474421元；付款方式为签订本合同之日一次性付清购房款；出卖人应于2015年12月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件，包括预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位和共用设施设备接管查验清单，上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应在验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金（第十二条）；交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修，因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理；合同附件三“装置、装修、装饰标准”约定了外墙、内墙、天花、地面、门窗（包括入户大堂玻璃门、入户门、阳台门、玻璃窗）、厨房、卫生间、阳台、电梯以及智能可视对讲机、智能信报箱、光纤到户、水电按设计到位。2015年12月30日，两被告分别通过快递和报纸公告的方式向原告发出《入伙通知书》，载明：原告购买的涉案房产已具备入伙条件，请原告于2016年1月6日集中在云尚公馆现场办理入伙手续。2015年12月30日，深圳市天茂装饰工程有限公司作为涉案房产的装修方出具《门锁、钥匙接收单》，确认收到两被告交来的涉案房产门锁和钥匙。2016年1月6日，原告委托曲艺办理涉案房产的入伙收房相关事宜。曲艺在《楼宇交接记录表》“住户初验意见”上手写注明：“收房再验”，并在“房屋质量遗漏问题处理情况”一栏手写注明：“空鼓”。2016年4月11日，两被告取得涉案房产所在的云尚公馆项目的竣工验收备案收文回执。2016年8月26日，为云尚公馆提供物业管理服务的深圳市朗钜物业管理有限公司向原告发出《钥匙领取通知书》，载明：涉案房产已具备办理钥匙领取相关手续，本次领取钥匙需预缴3个月的物业管理费，通知于2016年8月31日9时至18时集中在云尚公馆现场办理。2016年9月28日，原告委托曲艺到云尚公馆物业管理处办理了领取涉案房产钥匙的手续。曲艺在《楼宇交接记录表》“住户初验意见”上手写注明：“合同约定的竣工面积测绘报告和建筑工程竣工验收备案（回执）未交付（复印件）”。在领取钥匙手续办理现场，有记载“业主收钥匙手续办理流程”的指示牌，载明办理流程包括核验业主身份、核验交楼入住签单、签署《前期物业服务协议》和《物业服务费银行托收协议》等资料、预交3个月物业管理费等费用、发放钥匙、看房、抄水电底数、工作人员在会签单签字完成交楼等内容。在2016年9月28日原告代理人领取房产钥匙时，云尚公馆仍有手扶电梯、一楼大堂等多处设施在装修施工中。另，庭审时，双方确认，涉案商品房预售合同的买方为原告一人。本院认为，原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》以及一系列相关协议为双方真实意思表示，合法有效。关于两被告是否存在迟延交房的违约行为的问题，本院认为，虽然两被告于2015年12月30日发出入伙时间为2016年1月6日的通知，但：首先，两被告在该入伙时间尚未取得涉案房产所在工程项目的竣工验收备案收文回执，不符合合同关于交付房产前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》的约定，合同并将《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》作为两被告在交付房产时应向原告提供的文件之一，否则视为不符合交付标准，据此，原告有权拒绝接收房产；其次，原告代理人曲艺在2016年1月6日办理入伙手续时，已明确在《楼宇交接记录表》“住户初验意见”上手写注明：“收房再验”，并在“房屋质量遗漏问题处理情况”一栏手写注明：“空鼓”，即已明确提出收楼异议且拒收房产，但两被告并未对此作出任何答复，依据合同约定，两被告在收到原告异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为原告异议事实成立，本房地产视为未交付；再次，合同约定交付房地产的装修部分应达到合同附件三约定的主要装修标准，但两被告没有举证证明2016年1月6日涉案房产已达到该装修标准，且被告辉豪乐公司提交的证据显示在2015年12月30日方将房产钥匙交给装修公司进行装修，故两被告对于涉案房产符合合同约定的交付时装修标准应承担举证不能的法律后果；最后，虽然在涉案商品房预售合同签订之前，原告出具了《装修改造承诺书》并与装修公司签订了《云尚公馆装修改造委托协议（加板）》，但委托装修并不影响两被告依约履行交房义务，更未免除两被告的交房义务，且两被告在向装修公司交付钥匙的同时通知原告入伙时间，表明两被告亦确定需要向原告履行交房义务，仅向装修公司交付房产钥匙用于装修并不意味着两被告已完成应向原告履行的交房义务。综上分析，本院认定，两被告并未于2016年1月6日完成交房义务，依约应承担迟延交房的违约责任。关于两被告何时完成交房义务的问题，在两被告就涉案房产所在工程项目取得竣工验收备案收文回执后，没有证据显示两被告有再次通知原告入伙，直至2016年8月26日，深圳市朗钜物业管理有限公司向原告发出《钥匙领取通知书》，通知原告于2016年8月31日办理领取钥匙的手续，从现场办理流程来看，虽然通知为领取钥匙，实际应属于正式办理入伙手续的流程，此后原告亦办理了相应手续，并主张违约金计至原告办理手续之日，即原告认可已办理完毕入伙交房手续，但由于原告在得到通知后于2016年9月28日方去办理手续并非两被告原因导致，据此，本院认定两被告于2016年8月31日完成交房义务。根据上述认定，因两被告迟延交房而产生的违约金应按购房总价款的日万分之四标准计至2016年8月31日，对原告主张的违约金计算期间超出部分，本院不予支持。经核算，自2016年1月1日计至2016年8月31日的违约金金额为：244天×2474421元×0.4‰=241503.49元。关于被告家乐公司的责任承担问题，虽然两被告均为合同卖方，但依据2014年8月1日原告与两被告签订的《协议书》，三方一致同意免除被告家乐公司就涉案房产预售中所有因出卖人原因需要承担房屋买卖合同之违约责任、赔偿责任和承担相关出卖人的义务，因此，原告在已协议同意免除被告家乐公司承担卖方合同责任的情况下，再要求被告家乐公司承担涉案合同项下的违约责任，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市辉豪乐投资发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告章紫艺支付迟延交房违约金241503.49元；二、驳回原告章紫艺的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5338元（已由原告预交），由原告负担549元，被告深圳市辉豪乐投资发展有限公司负担4789元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 唐    琪二〇一七年一月十六日书 记 员 殷智华（代）