云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0802民初1560号原告（反诉被告）:于洪耀，男，1971年7月18日生，汉族，初中文化，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。原告（反诉被告）:王瑞华，女，1959年4月13日生，汉族，初中文化，西双版纳州景洪市人，现住西双版纳州景洪市。共同委托诉讼代理人李廷文，云南思润律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理赵学柯，云南思润律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：吴明琴，女，1977年12月16日生，汉族，中专文化，福建省厦门市海沧区人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人陈永智，云南新南疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华与被告（反诉原告）吴明琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华的共同委托诉讼代理人李廷文、被告（反诉原告）吴明琴及其委托诉讼代理人陈永智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2016年3月1日至2017年3月1日止的租金28000元；2、请求判令被告向原告支付违约金20000元；3、请求判令被告承担原告聘请律师的律师费5000元，以上三项诉讼请求合计为53000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年2月26日，原告与被告签订《商铺租用合同》，合同约定：1、原告将位于普洱市思茅区益商贸城的11幢2单元2号、3号两间商铺，共计40㎡出租给被告使用；2、约定租期为5年，自2012年3月1日至2017年3月1日止；3、租金为28000元／年，每年一付，被告须在每一年度租期到期日前半个月提前向原告支付下一年度的年租金；4、如原、被告任意一方违反合同的约定，须向另一方支付违约金20000元。《商铺租用合同》签订后，被告按期向原告支付了前4年的租金共计112000元（28000元／年×4年），2016年2月原告向被告主张支付最后一年的租金28000元时，被告告知原告暂时没钱支付，先缓一缓。直至2016年3月1日，原告再次向被告主张支付最后一年租金时，遭到被告拒绝。自此之后，原告一直向被告主张该项给付请求，均遭到被告拒绝。被告（反诉原告）吴明琴本诉答辩称，首先，原告（反诉被告）在其诉讼请求中所提出的三项诉讼请求与事实不符，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。其次，本案客观存在的事实是：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2012年2月26日经平等协商一致，签订了《商铺租用合同》，合同中约定：原告（反诉被告）将位于普洱市思茅区益商贸城11幢2号和11幢3号的房屋（房屋所有权系普洱军分区）出租给被告（反诉原告）使用，合同期限为五年，至2017年3月1日止。合同履行至2015年12月中旬，被告（反诉原告）得知普洱军分区的上级部门明令部队军级以下单位不得出租房屋及相关财产。为此，被告（反诉原告）于2015年12月25日联系原告（反诉被告）明确合同履行过程中出现了第七条约定的特殊情况，要求终止履行，不再租赁房屋，双方经友好协商达成一致意见，同意解除合同，终止履行。被告（反诉原告）随即腾空房屋移交给原告（反诉被告），并于2015年12月25日结清所有水电费。另是，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）双方达成协议（口头）终止合同后，原告（反诉被告）在房屋的卷帘门上张贴商铺出租的招租广告，之后被告（反诉原告）随即联系原告（反诉被告）协商退还尚未使用两个月的房屋租金（4800元）和合同押金（3000元），原告（反诉被告）对此未作任何回复，2016年7月18日却收到了原告（反诉被告）的应诉通知。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的行为实在无法理解，双方是由于出现了合同约定需终止合同的特殊情况，才协议终止履行的，就因为涉及应当退还的合同押金及还未使用的租金问题提起诉讼，也不顾及双方协议终止的事实，原告（反诉被告）的行为无非是想为此非法获利而已。综上，被告（反诉原告）认为，由于出现合同约定的特殊情况（部队情况变化），双方又明确表示同意终止合同的履行，被告（反诉原告）在接受协议终止后提起诉讼是不符合法律规定的，依法应当驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）吴明琴反诉诉讼请求:请求人民法院依法解除被告（反诉原告）吴明琴与原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华签署的《商铺租用合同》，并判令原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华退还被告（反诉原告）吴明琴未使用的房屋租金及合同押金合计7800元【其中：租金4800元（2个月）、合同押金3000元】；2、本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：反诉原告吴明琴与反诉被告于2012年2月26日经平等协商一致，签订了《商铺租用合同》，合同中约定：反诉被告于洪耀、王瑞华将位于普洱市思茅区益商贸城11幢2号和11幢3号的房屋（房屋所有权系普洱军分区）出租给反诉原告吴明琴使用，合同期限为五年，即从2012年3月1日至2017年3月1日止。合同履行至2015年12月中旬，反诉原告吴明琴得知普洱军分区的上级部门明令部队军级以下单位不得出租房屋及相关财产，为此，反诉原告吴明琴于2015年12月25日联系反诉被告于洪耀、王瑞华明确合同履行过程中出现了第七条约定的特殊情况，并要求终止履行，双方经友好协商反诉被告于洪耀也明确表示同意解除合同。反诉原告吴明琴随即腾空房屋并于2015年12月25日结清所有水电费，将房屋交付反诉被告于洪耀，反诉被告于洪耀接收后还在房屋的卷帘门上张贴商铺招租广告。之后反诉原告吴明琴联系反诉被告于洪耀协商退还尚未使用两个月的房屋租金（4800元）和合同押金（3000元）时，反诉被告于洪耀对此不作任何回复。反诉被告一直拖延不履行尚未使用期间的房屋租赁费及合同押金的退还义务。因而，根据双方签订的《商铺租用合同》第七条的约定，反诉被告的行为严重违反合同约定，反诉被告应当退还当年不到期的租金和保证金。由于，反诉原告与反诉被告之间的《商铺租用合同》已经协商解除，并已经实际履行，因此，反诉被告的本诉诉讼请求应予驳回。鉴于本案客观存在的事实，请求人民法院依法支持反诉原告的反诉请求，依法判决反诉被告退还反诉原告尚未使用的两个月房屋租金（4800元）和合同押金（3000元），合计7800元，同时判令反诉被告承担本诉和反诉的诉讼费用。原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华反诉答辩称，军分区要求2017年6月30日收回，原、被告双方签订的合同到期日为2017年3月1日，在军分区要求搬离的期限之前，军分区在下达通知后被告仍然可以继续使用该房屋直至合同到期，并不影响房屋的使用，且商铺钥匙至今仍在被告手中，原告（反诉被告）认为军分区下达收回房屋的公告并不是原、被告双方能够解除合同的理由，因此恳请法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华提供的《商铺租用合同》，被告（反诉原告）吴明琴对该证据的真实性、合法性无异议，且与本案具有关联性，予以采信。对被告（反诉原告）吴明琴的提供的《商铺租用合同》与原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华提供的合同系同一份合同，予以采信；《拍摄的商铺的照片》，虽原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华对照片的真实性予以采信，但该证据不能证明被告（反诉原告）吴明琴的举证目的，故仅部分采信；证明，无单位负责人及制作证明材料的人员签名，不予采信；普洱日报，具有真实性、合法性，但不能证明被告（反诉原告）吴明琴的举证目的，故仅部分采信。经庭审及原、被告举、质证，本院确认的法律事实如下：2012年2月26日，原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华与被告（反诉原告）吴明琴签订《商铺租用合同》，原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华为甲方（出租方），被告（反诉原告）吴明琴为乙方（承租方），合同约定如下：第一条：甲方将八益商贸城11幢2号及11幢3号两间商铺共40㎡出租给乙方使用；第二条：租期为5年，即从2012年3月1日至2017年3月1日，每间每月1200元，两间2400元，年租金28000元，租金为一年一付，乙方必须提前半个月付租金，到期乙方有优先租房权。第三条：乙方交3000元押金，作为人为损坏房屋等设施赔偿费，若租期结束无损坏，甲方如数退还乙方。第七条：合同期内，甲方无权自用或转给他人，如政府或部队有情况变化，或不可抗力事件和灾害造成乙方无法经营情况下，甲乙双方共同协商，甲方退还当年不到期的租金和保证金。2012年3月1日，被告（反诉原告）吴明琴向原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华交付了商铺押金3000元，2015年3月26日向原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华交付了2015年3月1日至2016年3月1日的租金28000元。2016年8月2日云南省普洱军分区在普洱日报刊登了《普洱军分区关于全面停止有偿服务活动的通告》，该通告内容如下：一、严禁军分区机关及所属单位新上或续签、改签任何租赁项目。二、2016年6月30日以前收回租赁项目全部封存，不再出租。三、普洱军分区各级未满租赁期的项目务必于2017年6月30日以前一律停止。在此期间，各租赁户不得转租、改建、扩建和扩大规模，如出现任何形式的转租、改建、扩建等行为，产生的经济责任和法律后果自负。请承租方尽快配合做好交回部队的相关准备工作。四、为防止因政策性停租造成损失，请各承租户主动配合军分区协商处理相关事宜。如拒绝配合，应承担由此产生的经济和法律责任。原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华向被告（反诉原告）吴明琴出租的房屋属于普洱军分区停止有偿服务的范围。本院认为,房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。在本案中，原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华与被告（反诉原告）吴明琴签订了《商铺租用合同》，且原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华已将房屋交付被告（反诉原告）吴明琴使用，原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华也收取了商铺租金，故原、被告签订的《商铺租用合同》成立并生效，原、被告应按照合同的约定履行义务及享受权利。在庭审中，被告（反诉原告）吴明琴虽主张普洱军分区通知收回所有租赁房屋，原、被告已于2015年12月25日协议解除《商铺租用合同》，被告（反诉原告）吴明琴已将租赁房屋交回原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华，但被告（反诉原告）吴明琴经两次庭审均未向提供合法有效的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故被告（反诉原告）吴明琴应承担举证不能的责任。且根据被告（反诉原告）吴明琴向本院提供的普洱日报刊登的《普洱军分区关于全面停止有偿服务活动的通告》记载：普洱军分区各级未满租赁期的项目务必于2017年6月30日以前一律停止，结合原、被告签订的《商铺租用合同》约定租期自2012年3月1日至2017年3月1日，即在2017年3月1日前无被告（反诉原告）吴明琴不能使用租赁房屋的客观情况，故被告（反诉原告）吴明琴反诉解除未到期的《商铺租用合同》，于理于法无据，本院不予支持。租金的计算。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”根据原、被告签订的《商铺租用合同》约定租金1年1付，被告（反诉原告）吴明琴必须提前半个月付租金，但被告（反诉原告）吴明琴至今未支付租金，显属违约，应承担支付租金的义务。又因原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华主张的系2016年3月1日至2017年3月1日期间的租金，至今期限未到，故本院仅支持第二次庭审之日即2016年12月7日的租金21479元（28000元÷365天×280天）。原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华主张被告（反诉原告）吴明琴支付违约金20000元。虽原、被告约定了违约金20000元，且被告（反诉原告）吴明琴也未按约定支付租金，但原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华未提供被告（反诉原告）吴明琴逾期交纳房租产生损失的证据，结合军队有关全面停止军队有偿服务政策，对原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华主张违约金20000元，本院不予支持。原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华主张由被告（反诉原告）吴明琴承担违约金律师费5000元，因未提供合法有效的证据，故本院不予支持。被告（反诉原告）吴明琴反诉主张原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华退还未使用房屋的租金4800元及合同押金3000元，因被告（反诉原告）吴明琴未向本院提供原、被告已解除《商铺租用合同》并将房屋交回原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华的证据，且《商铺租用合同》约定押金3000元系租期结束无损坏才退回，因现租期未届满，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴明琴于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华支付租金21479元；二、驳回原告（反诉被告）于洪耀、王瑞华其他的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴明琴的反诉诉讼请求；负有给付金钱义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1125元，减半收取562.5元，由被告（反诉原告）吴明琴承担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）吴明琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年内向本院申请强制执行。审判员  陆庆红二〇一七年一月十一日书记员  李明娟