安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终5559号上诉人(原审原告)：安徽居家物业管理有限公司，住所地合肥市滨湖区孔雀街16号光明大厦511等14套房，统一社会信用代码91340100688111744D（1-1）。法定代表人：周卉菱，经理。委托诉讼代理人：何永胜，安徽皖国泰律师事务律师。委托诉讼代理人：解倩，安徽皖国泰律师事务律师。被上诉人(原审被告)：安徽三杰教育投资有限公司，住所地安徽省合肥市荣事达大道568号205室，统一社会信用代码913401007998192000（1-1）。法定代表人：司武龙，总经理。委托诉讼代理人：张俊华，安徽皖都律师事务所律师。原审第三人：合肥兆祥房地产开发有限公司，住所地合肥市肥西县上派镇人民东路，统一社会信用代码913401237627932700（1-1）。法定代表人：张克朋，总经理。委托诉讼代理人：张海兵，该公司员工。上诉人安徽居家物业管理有限公司（以下简称居家物业公司）因与被上诉人安徽三杰教育投资有限公司（以下简称三杰投资公司）、原审第三人合肥兆祥房地产开发有限公司（以下简称兆祥房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2016）皖0123民初2224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人居家物业公司上诉请求：1、依法撤销肥西县人民法院（2016）皖0123民初2224号民事判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》，判决被上诉人退出所租赁的房屋，并支付拖欠的房屋租金滞纳金及物业费滞纳金。2、一审、二审诉讼费应由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，故应依法撤销原判，作如下改判：1、应依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》，判决被上诉人退出所租赁的房屋，并支付拖欠的房屋租金滞纳金，具体理由如下：（1）原审法院在审理查明中认定“上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》后……被上诉人亦按约支付了第一个五年租金（即2011年2月至2016年1月期间的租金）”系事实认定错误。上诉人与被上诉人于2010年10月19日签订了《房屋租赁协议》，房屋租赁期为15年即自2011年2月1日起至2026年2月20日止。按照协议第五条第2款第（1）（3）项约定，除第一年房租在签订协议同时付清，以后每年房租需在每年11月1日或9月1日前支付均可。而被上诉人在2013年2月23日支付了2013年至2014年租金，2015年1月26日支付了2015年至2016年房屋租金，与协议约定内容明显不符。（2）原审法院又以“上诉人《律师函》并未表达其有行使单方解除合同权利的意思表示且被上诉人并不存在拖欠房屋租金的事实”，认定上诉人无权解除与被上诉人签订的《房屋租赁协议》。对此，上诉人在原审庭审已经陈述在被上诉人迟延支付租金时，上诉人多次向被上诉人提出口头异议和交涉，便给被上诉人多次机会以期待被上诉人下次会依约履行。鉴于此，在被上诉人进入第六年房租支付期限前，上诉人就多次安排工作人员以电话、短信、当面等形式告知被上诉人应按期支付租金，但对方均无任何回应。故上诉人在2015年10月21日以《租金催缴通知书》形式通知被上诉人履行支付租金义务，明确告知被上诉人若未按期履约，上诉人将解除与被上诉人签订的《房屋租赁协议》的法律后果。可是被上诉人在收到通知后依旧拖欠租金，直至2016年2月29日才支付部分房屋租金10万元，余下租金和滞纳金均不愿支付。鉴于此，为进一步明确上诉人、被上诉人合同权利义务，上诉人于2016年3月23日又以《解约通知书》形式再次明确要求依据《房屋租赁协议》第九条第三款第四项约定，解除与被上诉人签订的《房屋租赁协议》并办理房屋退房事宜，但被上诉人仍不予任何回复。基于上述情况，上诉人无奈只能委托律师事务所以律师函的方式再次向被上诉人表达其违约的客观事实及追究违约责任等法律后果。由此表明，上诉人要求解除合同意思明确、具体且符合协议约定的解除合同的条件。故原审法院认定“被上诉人于2016年2月29日支付10万元未超过协议约定及双方以往的租金预缴时间，不能认定被上诉人存在逾期支付租金行为”与客观事实不符。（3）原审法院认定，被上诉人不存在拖欠房租，上诉人无权解除案涉《房屋租赁协议》；同时又认定被上诉人于2016年4月26日支付5万元租金存在拖欠事实，判决被上诉人支付房租租金滞纳金。两项内容自相矛盾。前面所述，被上诉人拖欠房租事实清楚，证据充分。一审法院在未查明事实的基础上不支持解除案涉《房屋租赁协议》显属不当，二审法院基于上述理由应依法改判。2、二审法院应改判被上诉人依约支付上诉人物业费滞纳金。原审法院认为“关于物业费部分，上诉人与被上诉人在协议中并未约定支付时间和标准……主张物业费滞纳金无事实与法律依据”。对此上诉人认为原审法院并未全面阐明协议各条款内容及制定本协议的目的。结合《房屋租赁协议》第六条第二款第（1）项及第十二条第二款可见，双方在签订本协议该条款时是为了督促被上诉人按交易习惯按时交纳物业费。故依据合同法第六十一条之规定，被上诉人应于2015年1月至2015年12月31日期间交纳2015年物业费，2016年1月1日至2016年12月31日交纳2016年度物业费。但被上诉人在原审中提交的证据显示其于2016年4月26日才支付2015年度、2016年度的物业费。上诉人以2016年1月1日至2016年4月26日期间作为被上诉人逾期缴纳物业费滞纳金计算标准符合交易习惯及协议制定的初衷，原审法院以协议未明确约定支付物业费时间为由作出的判决，有失公正。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人三杰投资公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当依法维持原判。双方约定的租金支付方式有两种，第一种是提前三个月，第二种是年度开学前，根据以往缴纳租金的习惯证明我们选用的是第二种方式。三杰投资公司并没有拖欠居家物业公司的房租。关于物业费纠纷，不属于本案审理范围，应当属于物业合同纠纷范围。第三人兆祥房产公司述称：对居家物业公司的上诉请求没有意见。居家物业公司向一审法院起诉请求：1、提前解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、三杰投资公司退出所租赁房屋，并支付拖欠的房屋租金、滞纳金及物业费滞纳金合计127534元；3、本案诉讼费用由三杰投资公司承担。一审法院认定事实：2010年10月9日，兆祥房产公司出具《委托书》一份，委托居家物业公司处理书香雅苑小区幼儿园用房租赁事宜。2010年10月19日，居家物业公司（甲方）与三杰投资公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，将兆祥房产公司所有的位于肥西县潭冲路书香雅苑小区内的建筑面积为737.22㎡的房屋出租给三杰投资公司开办合肥市小牛津连锁幼儿园，双方约定房屋租赁期限为15年，自2011年2月1日起至2026年2月止，第一个五年租金为每年10万元，第二个五年租金为每年15万元，第三个五年租金为每年20万元。同时约定以后每年的房租，三杰投资公司应提前三个月预缴下一年的租金。关于租金支付方式约定：乙方在签订协议同时应向甲方付清第一年房租壹拾万元整，乙方应于2011年2月20日前向甲方缴纳协议履约保证金（包括租赁期限内的水、电等能耗押金）伍万元，此款，甲方在本协议终止时，确认乙方全部履行本协议时，无息退还，以后每年的房租，乙方应提前三个月（年度开学前）预缴下一年的租金。租赁期间，乙方应按时交纳自行负担的费用（包括物业服务费、公摊能耗费等）。协议第十二条关于违约责任约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年租金的50%向甲方支付违约金，……（4）拖欠房租累计二个月以上的。2、租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一个月，则应按年租金总额的20%支付甲方滞纳金；3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按协议当年租金50%的额度向甲方支付违约金；4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的一倍支付滞纳金。协议签订后，居家物业公司向三杰投资公司交付了房屋，三杰投资公司亦按约支付了第一个五年，即2011年2月至2016年1月期间的租金，其中，2013年至2014年租金于2013年2月23日支付，2015年至2016年租金于2015年1月26日支付。对于2016年2月至2017年1月期间的房屋租金15万元，被告于2016年2月29日支付了10万元。为催缴剩下的5万元租金，2016年4月23日，居家物业公司委托安徽皖国泰律师事务所向三杰投资公司发出《律师函》，催缴剩下的5万元租金及上述协议约定的物业费、滞纳金等，同时声明“本着双方长期合作关系，望贵公司在收到本函后7日内将上述款项一次性支付给居家物业公司，以避免诉讼程序给贵公司带来的不必要的经济损失和社会影响。”2016年4月26日，三杰投资公司向居家物业公司支付了剩下的2016年2月至2017年1月期间的租金5万元及2015年11月至2016年12月31日期间的物业费11000元。上述事实，有当事人的当庭陈述及居家物业公司提交的营业执照、建设工程规划许可证、《委托书》、《房屋租赁协议》、《律师函》、银行转账凭证，三杰投资公司提交的收据、银行转账凭证等附卷佐证，经庭审质证，足以认定。一审法院认为：居家物业公司基于兆祥房产公司的委托，具有对案涉房屋的租赁经营权，故其作为本案起诉主体适格。至于其与三杰投资公司于2010年10月19日所签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反相关法律法规的禁止性规定，协议依法成立并生效，双方当事人均应全面适当履行协议约定的各项义务。根据上述协议约定，承租方应提前三个月（年度开学前）预缴下一年的租金，该项约定是对于预缴租金的时间约定，且约定了两个时间点“提前三个月”或“年度开学前”，而根据双方所提交的证据显示，三杰投资公司每次均在每年的二月底之前预缴当年度租金，对此，居家物业公司及案涉房屋所有权人即兆祥房产公司均予以接收。对于本次诉争的2016年2月至2017年1月份的15万元租金，三杰投资公司于2016年2月29日支付了10万元，未超出协议约定及双方以往的租金预缴时间，不能认定三杰投资公司存在逾期支付租金的行为，对于剩下的5万元，在居家物业公司发出的《律师函》所规定的七日内支付完毕，居家物业公司及兆祥房产公司亦予以接收，且从该份《律师函》内容来看，居家物业公司并未表达其有行使单方解除合同权利的意思表示。同时，双方在《房屋租赁协议》中约定的出租方可以行使合同解除权的条件是承租方存在拖欠房租累计二个月以上等情形，本案中，三杰投资公司已将租金支付至2017年1月，不存在拖欠房屋租金的事实，且目前三杰投资公司仍在租用案涉房屋经营幼儿园，由此，案涉《房屋租赁协议》不具备约定或法定的解除情形，故对于居家物业公司要求提前解除原、三杰投资公司签订的《房屋租赁协议》的诉请，依法不予支持。关于居家物业公司主张的租金滞纳金及物业费滞纳金问题。如上所述，根据双方约定的租金预缴时间及双方一直以来的支付习惯，三杰投资公司于2016年2月29日支付了10万元，该部分租金并未逾期，无需向居家物业公司支付滞纳金，对于2016年4月26日支付的5万元，居家物业公司主张由三杰投资公司支付自2016年3月1日至2016年4月26日共计7808元滞纳金（57天×5万元/365天），符合协议约定及客观事实，予以支持。关于物业费部分，双方在《房屋租赁协议》中仅约定“应按时交纳自行负担的费用（包括物业服务费、公摊能耗等）”，即对于物业费的支付时间及标准均未明确约定，且三杰投资公司业已将物业费支付至2016年12月31日，故居家物业公司主张三杰投资公司支付其物业费滞纳金，无事实及法律依据，亦不予支持。一审遂判决：一、安徽三杰教育投资有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付安徽居家物业管理有限公司房屋租金滞纳金人民币7808元；二、驳回安徽居家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2851元，减半收取1425.50元，由安徽居家物业管理有限公司负担1340元，由安徽三杰教育投资有限公司负担85.50元。本院二审期间，居家物业公司提供了两份新证据，证据1：2015年10月21日的租金催缴通知书复印件一份及快递复印件。证据2:2016年3月23日解约通知书复印件一份及快递复印件。证明居家物业公司于2015年10月21日、2016年3月23日以通知的形式要求三杰投资公司按约履行，否则将解除案涉租赁合同，但是三杰投资公司在收到通知后均不予回复。三杰投资公司对证据1的真实性和证明目的不予认可，对证据2否认收到解约通知书，且对其证明目的也不予认可。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为,居家物业公司与三杰投资公司于2010年10月19日所签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规的禁止性规定，协议依法成立并生效。双方在《房屋租赁协议》中约定的出租方可以行使合同解除权的条件是承租方存在拖欠房租累计二个月以上等情形，本案中，根据一、二审查明的事实，三杰投资公司已将租金支付至2017年1月，不存在拖欠房屋租金的事实，且目前三杰投资公司仍在租用案涉房屋经营幼儿园并有继续履行合同的意思表示。故案涉《房屋租赁协议》不具备约定或法定的解除情形，对于居家物业公司要求解除其与三杰投资公司签订的《房屋租赁协议》的上诉请求，本院不予支持。关于居家物业公司上诉提出的房屋租金滞纳金的诉请，因原审已判决三杰投资公司支付房屋租金滞纳金人民币7808元，且核算并无不当，本院予以维持。居家物业公司主张三杰投资公司支付其物业费滞纳金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，居家物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2695元，由安徽居家物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一七年一月三日书记员  丁玉洁附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。