广西壮族自治区柳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0222民初1392号 原告：柳城县商贸城二期小区业主委员会。住所地:柳城县大埔镇柳糖路16号。 代表人：王**，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：韦克坚，柳城县马山法律服务所法律工作者。 被告：柳城县益丰房地产开发有限公司。工商登记住所地：柳城县大埔镇鸟仔岭市场l5号，现住所地不详。 法定代表人：陆柳斌。 被告：柳城县住房和城乡建设局。住所地：柳城县文昌路10号。统一社会信用代码：11450222007629776E。 法定代表人：张文斌，该局局长。 委托诉讼代理人：韦雅扬，广西宝洁律师事务所律师。 原告柳城县商贸城二期小区业主委员会（以下简称二期业委会）与被告柳城县益丰房地产开发有限公司（以下简称柳城益丰公司）、柳城县住房和城乡建设局（以下简称柳城住建局）建筑物区分所有权纠纷一案，本案于2016年6月17日立案后，依法组成由审判员李宝琴担任审判长，代理审判员蒋欢欢、人民陪审员张燕华参加的合议庭，于2016年12月15日公开开庭进行了审理，书记员韦小玲担任记录。原告二期业委会的代表人王**、委托诉讼代理人韦克坚，被告柳城住建局的委托诉讼代理人韦雅扬到庭参加诉讼，被告柳城益丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告二期业委会诉称，柳城县商贸城位于柳城县两侧。柳城县商贸城项目始建于2004年，2007年交付使用，总建筑面积约80000平方米，约540住户。为方便管理，柳城县商贸城于2009年成立一期业主委员会及二期业主委员会。但自柳城县商贸城于2007年交付业主使用至今，原告一直没有物业管理用房，无办公用地，各业主对此意见很大。原告多次向被告柳城住建局反映住户意见，几年来反复上下奔波，但均无果。原告曾就此问题与被告柳城益丰公司协商，被告柳城益丰公司的负责人表示，被告柳城益丰公司已按照合同的约定将住宅楼交付给被告柳城住建局验收并接管，由被告柳城住建局负责解决原告所反映的问题。但被告柳城住建局对原告所反映的问题不予明确答复和有效解决，后来在原告的多次催讨之下，被告柳城住建局竟以书面形式答复说“商贸城只设一个小区，只有一处物业管理用房，设在一期小区内联华超市后面的一栋两层楼内，面积为78平方米”。后经原告多次查询，在商贸城的设计图纸上发现，商贸城应有两处物业用房，一处位于柳城县，面积78平方米，另一处位于柳城县商贸城二期小区，面积ｌ00平方米。至此，柳城县商贸城的业主才知道柳城县商贸城当年设计的时候是有二处物业管理用房的且面积共计为178平方米。而被告柳城住建局则答复柳城县商贸城只有一处物业管理用房，面积为78平方米。原告再次打报告要求被告柳城住建局解释被告柳城住建局依据什么原因和理由将178平方米的物业管理用房改为78平方米？是什么时候以什么形式作出更改决定的？私下更改物业用房面积不通知业委会程序是否合法？被告柳城住建局对原告的上述质询均未给予明确的答复。根据2004年9月28日柳城商贸城一期小区的设计图纸显示，物业管理用房应位于商贸城一期小区内，并为二层楼房，建筑面积为78平方米。又根据2005年8月8日柳城商贸城二期小区的设计图纸显示，物业管理用房应位于Ａ栋东北侧的一层处（未指明具体位置），面积为ｌ00平方米，但现该处已经出租或出售给私人做门面。据此，业主们认为，两期开发小区的设计图纸上均有物业管理用房的标注，而实际中则只有一处物业管理用房，规划中的物业管理用房作为公摊面积由小区内业主承担，属小区内全部业主享有所有权和使用权，不论是作为开发商的被告益丰公司或是作为行政管理机关的被告柳城住建局均无权变更或减少物业管理用房，更无权将一部分（如二期小区内的100平方米物业管理用房）私下出售或出租给私人用作门面。这种行为对所有业主来说就是赤裸裸的民事侵权。更为紧迫的是，柳城县商贸城二期小区现在急需物业管理用房办公，故诉至法院，请求法院判令：1、二被告向原告交付柳城县商贸城二期小区设计图纸上标注的位于Ａ栋东北侧一层的物业管理用房；2二被告承担本案的案件受理费。 原告二期业委会为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、《关于要求柳城县处于何处的请求》原件1份。 2、柳城县住建局《关于柳城商贸城二期物业管理用房处于何处的答复》复印件1份。 3、《要求柳城县住建局指明柳城县商贸城物业用房位于何处并有多少个平方依据是什么及提供商贸城竣工图的信访件》原件1份。 4、柳城县住建局《关于柳城县问题的答复》原件1份。 5、柳城县住建局《关于柳城县处于何处的补充说明》复印件1份。 6、柳城县住建局于2014年3月3日出具的证明原件1份。 证据1-6证明原告在几年来一直向被告柳城住建局反映物业管理用房的问题但被告住建局没有给予圆满答复。 7、签收单复印件1份，加盖柳城县房产档案馆印章的签收单、移交图纸、移交清单、申请书、收条复印件各1份，证明被告柳城益丰公司将包括物业管理用房在内的柳城县商贸城资产、资料移交给被告柳城住建局下属的的柳城县房地产管理所，而不是移交给业主委员会，因此原告将柳城住建局列为被告。 8、柳城益丰公司电脑咨询单原件1份、柳城住建局电脑咨询单原件1份，证明二被告的基本信息。 9、规划图纸复印件2份，证明商贸城一期小区和二期小区在设计规划的时候均规划有物业管理用房，一期小区物业用房是78平米，二期小区物业用房是100平米；规划图纸确认了物业管理用房的位置是在A栋的东北侧的一层部分。 被告柳城住建局辩称，被告柳城住建局是行政管理机关，无权对案涉的物业管理用房进行处分，实际上也没有对案涉的物业管理用房进行处分。柳城县商贸城包括一、二期工程均是作为一个项目进行审批的。根据相关规定，一个项目配建一个物业管理用房是合理的，没有违反法律规定。被告柳城住建局不是开发商，只是审批机关，对案涉的物业管理用房并未享有所有权，也未实际占有案涉的物业管理用房，故原告要求被告柳城住建局交付案涉物业管理用房没有事实和法律依据。原告也承认柳城县商贸城小区原来系是一个业主委员会，后来因为业主闹矛盾才分立成一期业主委员会和二期业主委员会。被告柳城益丰公司以柳城县商贸城的业主把前期的物业公司辞退，整个小区的秩序混乱且业主委员会也未能筹备完善为由将物业管理用房移交给柳城县房地产管理所管理而不是移交给被告柳城住建局。综上，请求法院驳回原告对被告柳城住建局的起诉。 被告柳城住建局为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、柳州市发展计划委员会柳计基础[2003]240号文件复印件1份。证明柳城县商贸城项目为一个项目立项开发。 2、加盖柳城县房地产管理所印章的柳州市物业业主委员会柳城业备第2008002号备案证复印件1份及报告复印件1份。证明柳城县商贸城小区第一届业主委员会代表包含一、二期楼盘的全体业主，即柳城县商贸城小区为一个整体。 3、加盖柳城县房地产管理所印章的柳城县物业小区业主委员会柳城业备节2009005号备案证复印件1份及报告复印件1份。证明柳城县商贸城小区二期业主委员会由柳城县商贸城小区第一届业主委员会分立而成。 4、加盖柳城县房地产管理所印章的柳州市物业业主委员会柳城业备第2008004号备案证复印件1份、《要求协助及指导成立商贸城二期业主委员会的申请书》复印件1份。证明柳城县商贸城小区二期业主委员会由柳城县商贸城小区第一届业主委员会分立而成。 5、加盖柳城县住建局印章的柳城县商贸城二期商住综合楼设计图复印件1份。证明柳城县商贸城二期工程的规划设计中并未规划有案涉的物业管理用房。 依照法律规定,被告柳城益丰公司有答辩、举证和对各方当事人提交的证据进行质证的权利。被告柳城益丰公司经本院合法传唤，在法定期限内不到庭参加本案的诉讼活动、未提出书面答辩亦未向本院提交证据，视为其已自动放弃答辩、举证和质证的权利。 经开庭质证，被告柳城住建局对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性予以认可，但不认可原告的证明目的，被告柳城住 建局对案涉物业管理用房的意见与答复的一致；对原告提交的证据7的真实性没有异议，该证据恰好证明了柳城县商贸城二期小区的物业管理用房原告已接收了；对原告提交的证据8没有异议；对原告提交的证据9中的商贸城一期规划设计图没有异议；对证据9中的二期规划设计图有异议，经查档，是没有落款日期为2005年8月8日的规划图的，即使有落款日期为2005年8月8日的被告柳城住建局审批的规划图，那么也应该以时间在后的一份为准，因为工程建设过程中有可能变更规划设计，对工程设计合理合法的变更被告柳城住建局就应审批。原告对被告柳城住建局提交的证据1、2无异议；对被告柳城住建局提交的证据3中加盖柳城县房地产管理所印章的柳城县物业小区业主委员会柳城业备节2009005号备案证有异议，认为此证记载业主委员会的名称系柳城县商贸城小区一期业主委员会，业主委员会的地址位于柳城县住房范围内，小区面积约为50295.45平米。据此可认定并不包括柳城县商贸城二期小区，对证据3中的报告无异议；对被告柳城住建局提交的证据4的真实性认可，对证据4中的申请书的证明目的不认可，原告认为柳城县商贸城实际存在两个小区即柳城县和柳城县商贸城二期小区，故可以成立一期、二期业主委员会；对被告柳城住建局提交的证据5的真实性不认可，被告柳城县住建局是特殊主体，该证据系其自己提供的，被告住建局想要提供怎么样的图纸都行，故对该证据的真实性、合法性、证明目的都不予认可。 本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、8来源合法、客观真实且与本案有关联性，本院予以认定。原告提交的证据7中的签收单复印件与加盖柳城县房产档案馆印章的签收单内容不一致，且原告没有提交原件予以核对，故对证据7中的签收单复印件本院不予认定，证据7中的其他证据来源合法、客观真实且与本案有关联性，本院予以认定。原告提交的证据9中的柳城县商贸城一期工程规划设计图来源合法、客观真实且与本案有关联性，本院予以认定。原告提交的证据9中的柳城县商贸城二期规划设计图系复印件，原告未提交原件予以核对且该复印件未加盖有负责保管该规划设计图的单位的印章。原告称该证据系从（2013）柳城民一初字第985号案件的卷宗材料中复印出来的。经查档，（2013）柳城民一初字第985号案件案卷中的柳城县商贸城二期规划设计图也是由原告提供的且该证据也是复印件亦未加盖负责保管该规划设计图的单位的印章，故本院对证据9中柳城县商贸城二期工程规划设计图不予认定。被告提交的证据1、2、3、4、5来源合法、客观真实且与本案有关联性，本院予以认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：柳城县商贸城的开发商系被告柳城益丰公司。2008年7月8日，第一届柳城县商贸城业主委员会成立。第一届柳城县商贸城业主委员会成立不久后解散。2009年9月8日，被告柳城益丰公司以柳城商贸城的业主把前期物业公司辞退，整个小区秩序混乱且业主委员会也未能筹备完善为由，请求柳城县房地产管理所代为托管“柳城商贸城”物业用房、项目工程图、消防器材等相关资产、资料。柳城县房地产管理所同意接管，接管后由柳城县房地产管理所负责协商处理“柳城县商贸城”业主共有的相关资料、资产。被告柳城益丰公司与柳城县房地产管理所共同确认的移交清单上载明：“物业办公室，67.32平方米，联华超市附楼二层”。2009年4月28日，第一届柳城县商贸城小区二期业主委员会成立。2009年11月27日，柳城县房地产管理所将其接管的柳城县（联华超市附楼二层，面积为67.32㎡的办公室一套）、物业管理用品（消防器材若干）、门卫室2间（其中一间的面积为16.41㎡，另外一间为13.68㎡）移交给原告及原告所聘请的物业公司即柳州市易城物业服务有限责任公司。2009年12月8日，第一届柳城县商贸城小区一期业主委员会成立。2011年8月11日，第二届柳城县商贸城小区二期业主委员会成立；2012年12月28日，第二届柳城县商贸城小区一期业主委员会成立，第二届柳城县商贸城一期业主委员会及第二届柳城县商贸城二期业主委员会的办公室均设在柳城县商贸城一期Ｇ栋南面暨联华超市后面的一栋两层楼房二层的面积为67.32平方米的房屋内。2013年6月10日，原告以柳城县商贸城小区一期业主委员会独自霸占物业管理用房且多方协调处理未果为由向被告柳城县住建局提交了《关于要求柳城县处于何处的请求》。被告柳城住建局于2013年6月21日答复“柳城商贸城于2004年开始建设，按建设时间分一、二期工程进行建设，柳城商贸城一、二期工程属同一个开发小区。根据有关规定，柳城商贸城配置一个物业管理用房可满足该小区的物业管理需要。柳城商贸城物业管理用房现位于该小区联华超市后面的一栋两层楼房。柳城县商贸城住户人为地分为两个业主委员会，两个业主委员会应当自行协商使用该物业管理用房”。被告柳城住建局答复后又作出补充说明“柳城县商贸城项目是2004年实施的项目，在当时对于物业管理用房面积没有具体要求，只要求设置有物业管理用房即可，具体以项目竣工图为准许。原答复中柳城商贸城物业管理用房现位于该小区联华超市后面的一栋两层楼房，指的是位于该楼房内，具体面积不作界定。”2014年8月24日，原告向被告柳城县住建局提交《要求柳城县住建局指明柳城县商贸城物业用房位于何处并有多少个平方依据是什么及提供商贸城竣工图的信访件》。被告柳城住建局于2014年9月10日向原告出具《关于柳城县问题的答复》，该答复内容为“柳城县商贸城于2004年始分一、二期进行建设。一二期同属一个小区。在2004年9月28日批准实施的总平面图中，物业管理用房位于现拆除房屋的西侧，建筑面积为78㎡，后因通道及方案调整，在该地已不适宜建设物业管理用房，并于2004年12月13日批准通过该调整方案。后在验收时，物业管理用房调整至联华超市西侧的一栋二层楼房内，并使用至今。由于该两层小楼并未办理产权证，因此没有对其进行单独验收，所以也没有该小楼的竣工图。柳城县商贸城一、二期属同一个小区，按规定配置一处物业管理用房即可满足小区的需要，并且经我局与开发商协调，开发商也同意将这两层小楼的二楼（面积>78㎡）一起作为物业管理用房，现商贸城住户人为的分为两个业主委员会，两个业主委员会应当自行协商使用该物业管理用房”。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证实，没有证据或者证据不足的，应承担不利的法律后果。原告主张柳城县商贸城二期A栋东北侧一层（具体位置详见原告所提交的柳城县商贸城二期规划设计图上原告用红线所标注的位置）为物业管理用房，但原告提交的柳城县商贸城二期规划设计图系复印件，其未提交原件予以核对且该复印件未加盖有负责保管该规划设计图的单位的印章，该证据不能作为定案依据，原告向本院提交的其他证据亦不能证实柳城县商贸城二期A栋东北侧一层为物业管理用房，故原告应自行承担举证不能的不利后果。综上，原告要求两被告向其交付原告所提供的柳城县商贸城二期规划设计图上所标注的位于柳城县商贸城二期A栋东北侧一层的物业管理用房无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告柳城县商贸城二期小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告柳城县商贸城二期小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  李宝琴 代理审判员  蒋欢欢 人民陪审员  张燕华 二〇一七年一月十二日 书 记 员  韦小玲