江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3926号上诉人（原审被告、反诉原告）：连云港天达建材有限公司。法定代表人：邢晶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高向阳，江苏云台山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董锋。委托诉讼代理人：池小水，江苏明智达律师事务所律师。上诉人连云港天达建材有限公司（以下简称天达公司）因与被上诉人董锋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院(2016)苏0703民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天达公司上诉请求：变更一审判决第一项内容，改判上诉人在获取征收补偿款后向被上诉人支付补偿款206138元。理由是：一审认定事实和适用法律均有错误。1.一审认定被上诉人不存在逾期交付租金的事实错误。虽然租赁合同没有约定租金交付的具体时间和期限，但结合被上诉人往年每次交付租金时间，可以说明双方约定交付租金的时间均为预交，都是在使用租赁房屋期限之前付清下一个半年期的租金。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案中双方往年每次的租金结算时间很显然属于交易习惯范畴，据此足以认定被上诉人逾期交付租金，构成违约。2.根据双方合同约定及公平原则，补偿项目只包括被上诉人装修改造投入的附属设施补偿、设备迁移费用等实际发生的损失。而一审判决对被上诉人的补偿内容和项目，大大超过补偿范围，将征收部门补偿给上诉人的各项内容全部判给了被上诉人，严重侵害了上诉人作为租赁物所有权人的财产权利，显失公平。其次，对被上诉人添附的附属设施，正常来说，到2016年9月底就到期，该附属设施部分即使需要补偿，也应当在所有权人和承租人之间按比例分配，或者是根据补偿数额按照合同履行的总的时间和未履行的时间进行按月摊销，计算双方各应享有的补偿数额。再一点，被上诉人作为承租人，租期3年支付的租金仅仅25万元，在租期快结束前的个把月，却因为租赁厂房遇拆迁而获得几十万元补偿，而且是以剥夺出租人依法享有补偿份额的方式，显然有悖于公平原则。因此一审适用法律错误。3.上诉人与征收部门签订《房屋征收补偿协议书》，根据合同相对性原理，与被上诉人没有关系。该补偿协议是否履行、何时履行均与被上诉人无关。即使上诉人未按期交付拆迁物，也应当由上诉人承担违约责任。一审依据《房屋征收补偿协议书》的签订时间，认定涉案租赁合同不能履行没有事实根据，更何况直至一审庭审时，租赁房屋仍然由被上诉人占有使用。另外，一审在上诉人与征收部门签订的补偿项目和数额没有实际履行的情况下，径行判决给被上诉人补偿款不妥。无论征收部门是否按约全部履行补偿义务，也只是预期利益，没有真正实现。一审仅以征收补偿协议判决上诉人给付被上诉人补偿款也没有事实依据。被上诉人董锋辩称：1.双方合同约定租金每半年支付一次，被上诉人在2015年11月支付了2015年10月至2016年3月的房租，上诉人也收取房租未提异议。2.一审判决支持的补偿内容均是上诉人与被上诉人合同中有明确约定的，按合同约定处理符合法律规定。3.一审诉讼中，上诉人、被上诉人及一审法官均到租赁房屋现场实地查看，对双方的租赁合同已经履行不能的事实可以认定。本案一审前，上诉人已经领取了部分的拆迁补偿款，且数额远大于一审判决认定的数额，故一审判决内容能够履行，符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉。董锋向一审法院诉讼请求：判令天达公司给付董锋补偿款426618.18元。天达公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.董锋支付违约金5000元、恢复原状并赔偿修复费用93454.13元；3.董锋支付2016年4月之后的房屋使用费1万元。一审法院查明事实：2014年1月10日，出租方天达公司（甲方）与承租方董锋（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同内容为：一、乙方承租甲方的场地位于连云开发区X号的三号厂房及附属小办公室作为生产经营场所，乙方利用甲方现有给排水，供配电等设施。租期为三年（自2013年10月1日至2016年10月1日），乙方在不改变原有厂房结构的前提下，经甲方许可对厂房进行适用性局部改造，装修及防暑降温设施的安装等费用自理。二、租金每年十万元，每半年支付五万元，水电费乙方按计量交纳。……五、除非遇有不可抗力导致厂房或配套设施损毁，造成乙方损失的，双方互不承担任何经济责任。如果是拆迁，甲方必须提前三个月通知乙方，乙方投入的装修改造以及设备搬迁、人员安置、生产经营的补偿由乙方所有。甲方同时需将剩余租金退还乙方。……七、租赁期内，任何一方不得提前解除终止合同，确因某种原因不得不终止合同的，应提前一个月通知对方，并征得对方同意，提出方必须承担剩余租期租金总额的10%作为违约补偿金，并赔付给对方，否则合同仍视为续存，不予解除。董锋承租的厂房面积为1046.18平方米，董锋承租厂房用于经营连云港力凯食品有限公司，连云港工商行政管理局连云分局向董锋颁发了营业执照，经营者为董锋，经营范围为：预包装食品兼散装食品的批发；紫菜养殖。董锋于2015年11月17日交纳租金5万元，租金期限至2016年3月31日。另外，因云山中小企业园地块旧城改造项目建设需要，连云区人民政府作出（2015）第2号房屋征收决定，涉案房屋被纳入拆迁范围，并于2015年12月2日发布征收通知。2015年12月24日，连云区房屋征收局（甲方）与天达公司（乙方）签订《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定：甲方征收乙方位于连云开发区科技路西侧土地及土地上的房屋及附属物，房屋总建筑面积4466.77平方米，乙方自愿选择货币安置方式进行征收。《货币补偿费算账单（企业）》载明被征收人天达公司的确权面积为4466.77平方米，房屋补偿费用共计9511017元：1、房屋评估价为3919154元。2、土地补偿费用2416787元。3、搬迁补助费（搬家费）为：4466.77平方米×8元/平方米为35734元。4、临时安置补助费（过渡费）为4466.77平方米×8元/平方米×6个月为214405元。5、房屋附属设施补偿费2388925元。5、经营用房停业停产补偿费：4466.77平方米×120元为536012元。另外，天达公司法定代表人在2016年4月10日告知董锋租赁房屋即将停止营业，后董锋的租赁厂房的电力设施于2016年4月13日被拆除，董锋于2016年4月14日停止经营，原有经营设备仍堆放于租赁房屋内，天达公司未对租赁房屋进行修复。经双方现场确认：房屋附属设施查勘登记表中的第1项壁镜273元、第50项整体大理石洗手池2500元、第3项不锈钢晾衣架230元、第4项不锈钢水池（3连）500元，第五项不锈钢水池（双）600元，第六项窗帘布2326.8元，第七项大理石灶台15**元，第八项灯头中15个225元，第九项地板革15154.5元，第十项地砖435.5元，第十一项电动伸缩门7000元，第十四项复合地板其中91.14平方米5468.4元，第十五项挂件50元，第十六项挂帘78元，第十七项挂式空调800元，第十八项夹心板隔断26936.4元，第十九项夹心板隔断5900.4元，第二十二项镜子135.8元，第二十四项的铝百叶窗3192.6元，第二十五项铝合金隔断75211.4元，第二十六项铝合金门652.8元，第二十七项铝合金展架802元，第二十八项铝塑板墙面2731元，第二十九项木操作台6**.5元，第三十项木工具柜300元，第三十一项木踏步391元，第三十二项暖风机100元，第三十三项排风扇100元，第三十五项普洛金斯门2503元，第三十七塑钢窗1017.6元，第三十八项塑钢隔断13109.8元，第三十九项塑钢门1105.6元，第四十项塑扣板墙面3037元，第四十一项塑扣吊顶25566元，第四十二项太阳能热水器1500元，第四十三项陶瓷水池200元，第四十五项铁皮（包墙面）1450元，第四十七项吸顶灯1000元，第四十八项鞋柜467元，上述设施均属于董锋添附，补偿费用合计为205238.1元。经双方确认房屋附属设施查勘登记表中的第五十二项设备拆移补差40900元系董锋拆移设备产生的费用，属于董锋所有。以上事实有董锋提供的营业执照、依董锋申请调取的涉案房屋的征收协议、房屋附属物设施补偿明细表、货币补偿费算账单、房屋附属设施补偿说明、房屋平面示意图、现场勘查笔录、收款收据及当事人陈述等予以证明，一审法院依法予以确认。一审法院认为，依法成立的合同应当受到法律的保护。本案中，在厂房租赁合同租赁期限内，租赁房屋已被确认在拆迁红线范围内，且天达公司已经签订了《拆迁安置补偿协议书》，领取了部分补偿款。天达公司法定代表人短信通知董锋房屋即将停止经营并拆除了电力设备，租赁合同因上述情况的发生无法继续履行。双方在《厂房租赁合同》中明确约定了如遇拆迁，董锋投入的装修改造以及设备搬迁、人员安置、生产经营的补偿归董锋所有，因此，一审法院对董锋要求天达公司给付附属设施补偿费、搬迁补助费、临时安置费、停产停业补偿费及设备拆移补差费依法予以支持，具体为：一、附属设施补偿205238.1元；二、搬迁补助费用1046.18平方米×8元/平方米为8369.44元；三、临时安置补助费（过渡费）为1046.18平方米×8元/平方米×6个月为50216.64元；四、经营用房停业停产补偿费1046.18平方米×120元为125541.6元；五、机电设备拆移补差40900元，上述补偿费合计430265.78元，董锋主张426618.18元不超过上述标准，一审法院对董锋主张的数额予以确认。关于天达公司反诉称董锋逾期交纳租金而主张违约金5000元的问题。因双方在租赁合同中并未明确约定租金交纳的具体时间和期限，董锋应当在合理期限内交纳租金，天达公司未举证证明其向董锋催缴过租金，董锋在2015年11月17日交纳2015年10月1日至2016年3月31日的租金5万元，一审法院认为并未超过合理的期限。另外，在2015年12月份天达公司即与拆迁部门签订《拆迁安置补偿协议》，协议约定了搬迁期限为90日。因此，双方之间的租赁合同履行期限很不确定，无法确保可以继续履行满一年，董锋未缴纳剩余租金5万元也是符合实际情况的，因此，董锋在合同履行过程中不存在违约行为，天达公司反诉称董锋逾期未按规定交纳租金而主张违约金没有依据，一审法院依法不予支持。一审法院认为，因董锋在合同履行过程中不存在违约行为，故天达公司以董锋违约而反诉要求解除合同没有依据，但双方之间的租赁合同确因政府的拆迁行为无法继续履行，且董锋也同意解除租赁合同，因此，一审法院对天达公司要求解除租赁合同的反诉请求依法予以支持。天达公司辩称拆除租赁厂房的电力设备是由于董锋未交纳水电费而行使的不安抗辩权不属实，一审法院认为不安抗辩权是指合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止履行合同的权利。本案中，董锋已经缴纳2016年1月、2月、3月的水电费用，其没有丧失履行债务能力的情形，天达公司亦未举证证明董锋有丧失履行能力的证据。即便董锋存在丧失履行能力的情况，天达公司也无需以拆除电力设备的行为对厂房进行断电。事实上天达公司拆除电力设备系履行征收协议的行为，因此天达公司该辩称无事实依据，一审法院依法不予采信。天达公司反诉称董锋未经其同意进行装修、添附，要求董锋恢复出租屋原状并支付恢复原状费用93453.13元。一审法院认为，董锋已经实际租赁厂房达7年，本案的租赁合同系双方续签的合同，由于董锋租赁厂房用于经营食品加工类项目，对厂房进行装饰、装修合情合理，天达公司对董锋的装修行为应当是了解的，在此之前，天达公司也从未就装饰、装修问题向董锋主张过权利，且双方所签订的《厂房租赁合同》约定的租期满后恢复原状及装修改造的补偿款归董锋所有表明合同条款的内涵已经包含了天达公司同意董锋对房屋进行装饰装修之意，因此，可以认定天达公司同意董锋实施装修、添附行为。另外，涉案厂房已经确认拆迁，双方均无使用的可能，且拆迁部门对涉案厂房的附属物确定了补偿金额。因此，涉案厂房并没有修复的意义和必要，且天达公司也没有实际修复厂房，因此，一审法院对天达公司要求董锋恢复原状及董锋支付修复费用的请求依法不予支持。天达公司反诉要求董锋支付2016年4月至起诉之日的房屋使用费1万元。一审法院认为，2016年4月份，董锋虽然停止了经营，但董锋一直占用租赁场地，设备未搬迁。租赁场地在交付给拆迁部门前地上物的产权以及土地使用权仍属于天达公司，董锋应当支付占用期间的使用费，因双方约定的年租金为10万元，月租金为8333.33元，董锋已交纳2015年10月1日至2016年3月31日半年的租金，但2016年4月1日之后的租金未交纳，至2016年7月12日一审庭审时董锋占有使用费用已经超过1万元，但天达公司只主张1万元，不超过上述标准，因此，一审法院对天达公司要求董锋支付使用费1万元的请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院遂判决：天达公司于判决发生法律效力之日起十日内给付董锋补偿费426618.18元；二、解除董锋与天达公司于2014年1月10日签订的《厂房租赁合同》；三、董锋于判决发生效力之日起十日内给付天达公司使用费1万元；四、驳回天达公司其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7700元、保全费2720元，合计10420元，由天达公司承担（董锋已预交，天达公司于判决发生法律效力之日起十日内给付董锋）；反诉费1234.5元，由董锋承担50元，天达公司承担1184.5元（天达公司已预交，董锋应承担部分于判决生效之日起十日内给付天达公司）。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。二审诉讼期间，双方当事人没有提交新证据。本院另查明，除了董锋申请保全的44万元之外，天达公司已经领取了其余拆迁补偿款。本院认为，上诉人天达公司与被上诉人董锋签订《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同的约定全面履行各自的义务。双方在《厂房租赁合同》中虽约定租金每半年支付5万元，但对租金具体的支付时间没有明确约定，董锋于2015年11月17日向天达公司交纳2015年10月1日至2016年3月31日的租金5万元并不违反租赁合同的约定，对于2016年4月1日至2016年9月30日的租金，董锋可以在此租赁期间内任何时间向天达公司交纳，一审法院认定董锋不存在逾期交纳租金的情形并无不当。天达公司以董锋违反了其以前在租期之前交纳租金的交易习惯为由，上诉主张董锋逾期交纳租金构成违约，因该项主张不符合双方合同的约定，本院不予采信。由于双方在《厂房租赁合同》中明确约定，如遇拆迁，董锋投入的装修改造以及设备搬迁、人员安置、生产经营的补偿归董锋所有，所以一审法院将董锋租赁厂房所涉及的附属设施补偿费、搬迁补助费、临时安置费、停产停业补偿费及设备拆移补差费判归董锋所有并无不当。天达公司以其系拆迁厂房的所有人，董锋租赁厂房的期限即将到期，支付的租金仅有25万元为由，上诉主张一审法院将租赁厂房的拆迁补偿费用全部判归董锋所有显失公平，并要求按照租赁合同履行的总的时间和未履行的时间对相关拆迁补偿费用按月分配，因该项主张也不符合双方合同的约定，故本院亦不予采信。关于《厂房租赁合同》是否可以继续履行的问题，本院经审查后认为，由于在合同履行过程中，涉案厂房被纳入政府拆迁范围，且天达公司已经与连云区房屋征收局签订了《房屋征收补偿安置协议书》，并将租赁厂房的电力设施予以了拆除，客观上造成了董锋已经无法再利用租赁厂房进行生产经营，一审法院在此情况下认定涉案的《厂房租赁合同》无法继续履行并无不当，故本院对天达公司上诉主张一审法院该项认定是错误的理由不予采纳。综上，天达公司的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4607元（连云港天达建材有限公司已预交），由连云港天达建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乙 斌审判员 万子榕审判员 严伟晏二〇一七年一月二十六日书记员 卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。