上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初29205号原告(反诉被告)：宦苇，男，1987年2月12日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：赵虹，女，1987年4月29日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：宦骏峰，男，2014年9月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：宦苇(系原告宦骏峰父亲)，住上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室。法定代理人：赵虹(系原告宦骏峰父亲)，住上海市浦东新区耀华路XXX号XXX室。上列三原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：罗治国，上海市宏洲律师事务所律师。被告(反诉原告)：傅哑娥，女，1940年3月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：周建云，上海万浩律师事务所律师。原告宦苇、赵虹、宦骏峰诉被告傅哑娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告傅哑娥提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)宦苇、赵虹、宦骏峰的委托诉讼代理人罗治国、被告(反诉原告)傅哑娥的委托诉讼代理人周建云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宦苇、赵虹、宦骏峰向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助三原告办理将上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至三原告名下的手续；二、判令被告支付三原告自2016年3月18日起至实际办理过户手续之日止按人民币169万元(以下币种相同)的日万分之五计算的违约金；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年12月22日，三原告与被告经德佑房地产经纪有限公司居间签订《房地产买卖居间协议》，约定买卖系争房屋，原告于当天支付定金2万元。2016年1月16日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定总房价为169万元。合同签订后，原告向被告支付首期房价款58万元，后又支付房款8万元。2016年3月16日，银行通过了原告金额为100万元的贷款申请，原告开始催促被告办理过户事宜，但始终没有收到被告回音。2016年3月19日，被告方微信回复原告，以原告银行贷款未通过为由，拒绝办理过户手续。原告与中介反复告知被告银行贷款已审批，被告又提出要求原告在过户前付清第二期房款，否则拒绝过户。因双方已在合同明确约定第二期房款以贷款形式支付，故被告属违约。被告傅哑娥辩称，其在2016年3月17日之前没有收到原告贷款审批通过的通知，按约原告应当一次性现金补足，故被告于3月18日催促原告全面履行，4月6日发函解除合同。现房屋未按期过户系原告贷款原因导致，是原告违约。如果原告诉请得到支持，因违约金标准过分高于实际损失，要求调低。反诉原告傅哑娥向本院提出反诉请求：1、判令反诉原告与反诉被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月7日解除；2、判令反诉被告支付反诉原告自2016年3月18日起按总房价169万元的日万分之五计算至2016年3月31日止的逾期付款赔偿金11,830元；3、判令反诉被告支付反诉原告按总房价169万元的20%计算的违约金338,000元。事实和理由：反诉被告未在合同约定的时间内办理贷款手续导致无法过户，亦未在合同约定的期限内支付尾款，致反诉原告已解除合同。反诉被告宦苇、赵虹、宦骏峰反诉辩称，因被告不配合方造成未在合同约定期限过户的局面，不同意反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，原告宦苇(乙方)与被告傅哑娥(甲方)在中介公司(丙方)居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房屋转让给宦苇，转让价为169万元。2016年1月16日，三原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)签署《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋转让于三原告，转让价款为169万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年3月17日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第5条“违约责任”第(1)项约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)第5条“违约责任”第(2)项约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。合同附件三“付款协议”约定，一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款60万元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付甲方定金2万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)当日内直接支付甲方部分首期房价款计58万元整。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款108万元，乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款1万元。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后7日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。签订合同当天，三原告向被告支付房款58万元。2016年1月30日，三原告向被告支付房款8万元。2016年1月30日，被告出具《收款收据》，载明收到原告宦苇给付的系争房屋定金2万元。至此，被告共收到原告房款68万元。2016年3月17日，三原告与中国工商银行股份有限公司上海市世博支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定中国工商银行股份有限公司上海市世博支行同意向三原告发放个人住房贷款100万元用于购买系争房屋。2016年3月14日，原告宦苇微信被告女儿“贷款打电话给我了说这个星期应该差不多批下来了”。被告女儿追问“几时可以过户”“确切几时下来”，原告宦苇表示“她也没说具体什么时间”。2016年3月16日，被告女儿微信询问中介工作人员吴庆天“贷款出来了吗？”，吴庆天答复“差不多了，我们经理跟我说，下周贷款合同就能出来了”。2016年3月17日，吴庆天微信被告女儿“你让你爸妈这两天就回来吧”“贷款合同明天应该就能出来了”“下周过户没问题”。被告女儿未予回应。2016年3月19日，原告宦苇微信被告女儿“小吴说可以过户了，想问下你们大概什么时候过来上海”，被告女儿答复“合同约定过户日期是17日，你们贷款审批没下来，按约定要一次性付款”。2016年3月19日，吴庆天又微信被告女儿，希望被告履约。当天，被告女儿微信吴庆天“我们一直等你们和下家的过户通知，但是到过户截止日17号贷款也没下来，买家也没现金支付，合同约定买家要一次性付款的，买家规定时间没有一次性支付二期款，已经构成违约了”。3月20日、21日，吴庆天向被告女儿发送多条微信，要求被告方配合过户。其中3月21日，吴庆天微信被告女儿“贷款已经审批下来了，已经可以过户了。下家也在等你父母前来过户，请你们配合下家过户。”2016年3月30日，被告女儿向原告宦苇发送微信“买卖合同约定的最晚过户日期是2016年3月17日，由于贷款原因导致过户截止日无法过户，根据约定你们需要一次性支付二期款，我父母为了这件事已经很配合了，他们希望能尽快按合同约定付款，也希望你们及时付款以便我们能配合你们过户。我父母希望你们明日(3月31日)能按合同约定将二期款支付到合同约定的账户，我们收到款项后便能配合你们过户。我父母折腾不起，明天是他们给你们付款宽限的最后一天”。次日，原告回复“我方的贷款16号已经审批完成，17号贷款已经生效。根据合同附件三规定，第二期款是由银行贷款支付……现在你爸妈要求我们在3月31号一次性把第二期款支付给你们，你们才来过户，这一要求是不符合合同约定”。2016年4月6日，被告委托律师向三原告发出律师函，表示因三原告贷款原因，导致2016年3月17日前双方无法办理产权过户手续，原告方仅支付了部分第二期房价款8万元，剩余第二期房价款100万元，未在合同约定的过户截止日现金补足给被告，故解除与原告签订的《上海市房地产买卖合同》。该函于4月7日送达原告方。审理中，原告表示要求继续履行合同，同意剩余房款中的100万元在本案中一并处理，并表示本案中放弃向被告主张逾期过户违约金。被告确认，系争房屋买卖事宜均委托女儿办理；其现主张的反诉请求均为要求原告承担的解约责任。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现双方约定在先，原告方未按照合同及附件约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为原告违约，被告有权单方解除合同。因此，双方对原告之履约，约定有十个工作日的宽限期。原告如逾期履行合同约定义务，但在逾期后十个工作日内能履行的，被告仍应继续履行合同约定的包括过户在内的被告义务，而不具有解约权。至于第二期房价款的支付方式，双方约定了以申请贷款的形式支付并约定“若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方”。其中，现金补足这一替代义务产生的前提是“乙方申请的贷款未通过或额度不足”、截止时间是“在申请产权过户之前”而非“2016年3月17日之前”。结合前面履约宽限期的约定，此处“在申请产权过户之前”的时间节点，应指宽限期届满之日，而非2016年3月17日。现不论原告是否在3月16日通过贷款审核，原告申请的贷款事实上已经通过审批，并且被告至迟在3月21日已经明确收到中介工作人员转达的“贷款已经下来”通知，故合同约定的被告方的解除权条件未能成就，被告仍需按约配合办理过户手续。被告主张逾期履行的十个工作日中只能以现金方式支付不能以贷款方式支付，全无依据，本院不予采信。被告反诉主张合同解除并主张原告承担解约责任，没有依据，本院不予支持。被告拒绝协助原告办理过户义务，已构成违约。现原告同意放弃违约金，并无不当，本院予以准许。三原告同意就其剩余房款中的100万元于本案一并处理，亦无不当，本院一并准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)傅哑娥应于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)宦苇、赵虹、宦骏峰办理将上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告(反诉被告)宦苇、赵虹、宦骏峰名下的手续；二、原告(反诉被告)宦苇、赵虹、宦骏峰应于被告(反诉原告)傅哑娥履行上述第一条判决主文确定的义务后当日内支付被告(反诉原告)傅哑娥剩余房款人民币100万元；三、驳回被告(反诉原告)傅哑娥的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币20,010元，保全费人民币5,000元、反诉案件受理费人民币3,274元，共计人民币28,284元，由被告傅哑娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  唐凤娟人民陪审员  杨德新二〇一七年一月二十二日书 记 员  孙 舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。