陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕10民终500号上诉人（原审被告）：陕西嘉鸿房地产开发有限公司，住所地陕西省洛南县。法定代表人：胡少荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程永睿，陕西善存律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌辉，男，生于1979年5月28日，汉族，陕西朗思泰建筑节能集成工程有限公司董事长，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王园园，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁强强，陕西博硕律师事务所实习律师。原审第三人：陕西朗思泰建筑节能集成工程有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区鱼化寨二府庄工业园区富源二路8号。委托诉讼代理人：彭宁选，男，系该公司副总经理，住西安市高陵县余楚乡安家村六组。上诉人陕西嘉鸿房地产开发有限公司因与被上诉人凌辉、原审第三人陕西朗思泰建筑节能集成工程有限公司商品房买卖合同纠纷一案不服洛南县人民法院（2017）陕1021民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陕西嘉鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程永睿，被上诉人凌辉的委托诉讼代理人王园园、袁强强，原审第三人陕西朗思泰建筑节能集成工程有限公司的委托诉讼代理人彭宁选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陕西嘉鸿房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、被上诉人没有向上诉人支付购房款。双方当事人签订了《商品房买卖合同》属实，合同中对交房及支付房款进行了约定，被上诉人没有按照合同约定向上诉人支付房款。被上诉人承认其持有购房发票但实际没有支付房屋价款。一审法院认为被上诉人已完全履约，而上诉人没有履约是错误的。本案房屋是以房抵债，应确定上诉人和原审第三人之间的债的时间，即使以房抵债成立，抵债成立时间应在债权确认之后，而上诉人和原审第三人最后确认债权数额的时间是2015年5月22日。一审以2013年12月31日确定交房日期，及认定上诉人违约没有依据。二、上诉人是向原审第三人抵债，而非向被上诉人抵债。上诉人和原审第三人签订施工合同，约定上诉人以商铺或住宅抵偿原审第三人的工程款。签约主体不是被上诉人，被上诉人只是作为原审第三人的委托代理人在该合同上签字。签订《商品房买卖合同》是基于抵债的约定，商品房买受人应是原审第三人，而不应是被上诉人。三、原审适用法律错误。抵债和商品房买卖属于两个不同的法律关系，被上诉人以商品房买卖合同提起诉讼，在被上诉人没有证据证明其交纳了购房款的情况下，一审判决用原审第三人的抵债合同认定被上诉人交纳了购房款属法律关系不清，并因此认定上诉人违约属法律适用错误。一审适用的上诉人单方违约并承担责任的法律条款，与本案事实不符，不适用于本案。四、原审程序违法。1、原审第三人参与诉讼不符合法律规定，且其法定代表人就是被上诉人，被上诉人代表其自己和原审第三人的法定代表人出庭，实际是被上诉人自说自话。2、不管原审第三人是否同意抵债主体变为被上诉人，均违反法律规定。因为涉及公司资产转化为个人资产，和涉及再次办理过户手续及税收处理问题。一审判决相当于帮助被上诉人和原审第三人用抵债手段规避国家税收。3、被上诉人在第二次庭审后提出债权转让，该事实是虚构的。被上诉人为了自身利益，创设出债权转让的事实，不但构成虚假证据，而且构成虚假诉讼。一审法院对债权转让的事实不作审查即予以支持，相当于支持虚假证据和虚假诉讼。4、原审第三人和上诉人签订的《工程款协调协议书》，对上诉人配合原审第三人办理房屋预登记和销售手续没有约定具体时间，而且还以原审第三人退还上诉人436300元为前提。一审认定了该证据，但对原审第三人退还上诉人436300元的事实在判决中未涉及。被上诉人凌辉辩称,一、原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审第三人与上诉人对施工工程款进行了总决算，经协商一致，原审第三人及其全体股东同意上诉人以房屋抵偿工程款，并由被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》，将产权办至被上诉人名下。该合同签订后，上诉人出具了收款收据，并将房屋交付被上诉人使用。因上诉人迟迟未为购房人办理产权证书，原审第三人同意上诉人从已结算的数额中扣除20万元，并签订《工程款协调协议书》再次对以房屋抵偿工程款进行了确认。后上诉人与被上诉人办理了房屋预告登记，被上诉人为预告登记权利人。综上，在三方一致认可的情况下，原审第三人将其对上诉人享有的债权转让给被上诉人，符合法律规定，且与上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效。以房屋抵偿工程款，不存在被上诉人未付购房款的情况。上诉人未按合同约定履行义务，构成违约，应承担违约责任。二、原审程序合法。1、原审第三人作为以房屋抵债的主要当事方，也是工程款的债权主体，清楚以房抵债的事情。为查明案件事实，被上诉人申请原审第三人加入诉讼，原审法院审查后同意，程序合法。2、被上诉人虽为原审第三人的法定代表人，但被上诉人与原审第三人均为独立主体，享有各自的权利并承担义务。原审第三人全体股东知晓并同意原审第三人出庭说明情况，故被上诉人与原审第三人同时出庭，不存在程序违法。3、上诉人所述的虚假证据及虚假诉讼，缺乏法律依据和证据支持。上诉人与原审第三人、被上诉人达成以房屋抵偿工程款的意思表示真实有效，上诉人也履行了部分抵偿工程款的约定，即与被上诉人签订《商品房买卖合同》、出具收款收据、办理预告登记等。一审法院对债权转让事实进行了查明，并要求原审第三人进一步做了说明。依据法律规定，虚假诉讼是以当事人恶意串通为前提，本案系各方当事人真实的意思表示，不存在虚假证据和虚假诉讼。原审第三人陕西朗思泰建筑节能集成工程有限公司述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人与上诉人对施工工程款进行了总决算，经原审第三人、上诉人、被上诉人三方协商一致，原审第三人及其全体股东同意上诉人以房屋抵偿工程款，并由被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》，将产权办至被上诉人名下。因上诉人未给被上诉人办理产权证书，原审第三人同意上诉人从已结算的数额中扣除20万元，并签订《工程款协调协议书》再次对以房屋抵偿工程款进行了确认。综上，在三方一致认可的情况下，原审第三人将其对上诉人的债权转让给被上诉人，属真实意思表示，且上诉人的一系列行为也说明其对债权转让是明知的。债权转让符合法律规定。上诉人应按照《商品房买卖合同》的约定，配合被上诉人办理不动产证书。一审法院判决上诉人履行合同义务，承担违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。凌辉向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内向房屋主管部门提供为原告办理文圣名城小区柳林2号楼02号房屋的不动产登记证书所需的全部备案资料并配合原告办理不动产登记证书；2、判令被告立即向原告支付逾期办证的违约金11894.76元（按房屋总价款的1.5%计算）。一审法院查明：2012年9月3日，被告陕西嘉鸿房地产开发有限公司与第三人陕西朗思泰建筑节能集成工程有限公司签订《陕西洛南文圣名城小区外墙外保温及涂料工程施工合同》。该合同约定，被告将陕西洛南文圣名城小区的外墙外保温及防面砖质感涂料与外墙弹性涂料工程分包给第三人，合同价款800万元；工程款的支付：被告以文圣名城开发的商铺或住宅房产形式等价支付第三人工程款（工程款抵房），并约定合同签订后，被告为第三人办理房产买卖出售手续，并办理完成相关备案国家合法手续。合同还约定了其他事项。工程完工后，2013年12月5日，经双方结算，工程款为8786414.77元。依据上述约定，第三人取得被告开发的洛南文圣名城商铺（工程款抵房）的权利，经全体股东同意转让给原告，并约定不再向被告主张2013年12月5日确定的工程款。2013年12月7日，原告与被告签订11份《商品房买卖合同》。其中涉案《商品房买卖合同》约定，原告购买被告位于洛南县文圣名城小区柳林2号楼02号商铺，建筑面积139.12㎡，单价按建筑面积5700元/㎡，总金额792984元，房款支付方式为一次性付款，被告交付房屋时间为2013年12月31日前。合同第十五条关于产权登记约定，被告应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1.5%向原告支付违约金。该合同还约定了其他事宜。当日，被告向原告出具了金额为792984元的购房款发票,并将上述商铺交付原告。由于被告未按合同约定的期限，将需由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致原告至今未取得房屋权属证书。又查明，2015年5月22日，被告与第三人签订《工程款协调协议书》,对房屋冲抵工程款9222714元，冲抵工程款8986414.77元，多出236300元予以返还，被告应配合第三人办理房屋预售登记、销售手续及其他事项等达成协议。一审法院认为，被告与第三人签订《陕西洛南文圣名城小区外墙外保温及涂料工程施工合同》合法有效。该合同中约定工程款的支付方式为被告以文圣名城开发的商铺或住宅房产形式等价支付第三人工程款（工程款抵房），属于以房抵债的约定，符合法律规定。该工程完工后，工程款经双方结算并依据上述约定，第三人将其取得的被告位于洛南文圣名城小区商铺的权利，经全体股东同意后转让给原告，基于此，原、被告于2013年12月7日签订《商品房买卖合同》，上列当事人的行为符合合同权利转让的条件,权利转让合法有效。原告作为受让人与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。当事人应按照合同约定全面履行各自义务。被告于2013年12月7日将上述商铺交付原告，却未按合同约定的期限，将由其提供的办理房屋产权登记的资料报产权登记机关备案，致原告未取得房屋产权证书,被告的行为构成违约，依法应承担继续履行合同义务、赔偿损失的违约责任。原告要求被告在30日内向产权登记机关提供需由其提供的办理文圣名城小区柳林2号楼02号房屋不动产登记证书的全部备案资料并配合原告办理不动产登记证书的请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。原告要求被告支付逾期办理不动产登记证书的违约金11894.76元，系合同约定，且符合法律规定，应予支持。综上，原告的诉讼请求成立，应予支持。被告辩称原告未交房款，构成根本违约，对涉案房屋不享有任何权利的观点，本院认为，涉案商品房买卖合同合法有效，被告向原告出具购房款发票，并交付房屋的行为，证明该合同已履行，原告无违约的事实，据此被告应继续履行合同义务，被告的观点不成立，不予采纳。被告辩称《商品房买卖合同》无效,认为：其一施工合同的主体是被告和第三人，该商铺的买受人应该是第三人而不是原告，由此涉及原告将一个公司资产转化为个人资产的问题。本院认为,当事人对上述施工合同约定的以房屋抵工程款（工程款抵房）及原、被告签订《商品房买卖合同》等事实不持异议，由于第三人将享有的以房抵债的权利，即买受人的权利转让予原告，该权利转让合法，原告作为受让人与被告签订商品房买卖合同合法。据此，被告的上述观点，与案件事实和法律规定不符，不予采纳；其二关于被告以第三人应向其出具施工合同工程款的税务发票及抵债手续未办结，合同约定办证期限不明无法办证等问题，本院认为，《商品房买卖合同》合法有效，且对办证期限已明确约定，被告应按约定履行其义务；第三人出具税务发票及抵债手续是被告与第三人履行原施工合同的问题，属于另一法律关系,被告以此为抗辩理由，不成立。综上，被告辩称《商品房买卖合同》无效的观点，不符合合同无效的法定情形，该观点不成立，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院》第十八条第一款的规定，判决如下：1、限被告陕西嘉鸿房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内向产权登记机关提供办理洛南文圣名城小区柳林2号楼02号房屋的不动产登记证书需由被告提供的备案资料，配合原告凌辉办理不动产登记证书；2、限被告陕西嘉鸿房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内向原告凌辉支付违约金11894.76元。案件受理费97元，由被告陕西嘉鸿房地产开发有限公司负担。二审审理中，当事人均未提供证据。二审查明的案件事实，与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据该合同第十五条约定，上诉人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因上诉人的责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且被上诉人不退房，上诉人按已付房价款的1.5%向被上诉人支付违约金。本案中，上诉人与被上诉人2013年12月7日订立商品房买卖合同并将房屋交付给被上诉人，但上诉人未按合同约定的期限提供办理房屋产权登记的相关资料报产权登记机关备案，致被上诉人不能取得房屋产权证书，已构成违约，依法应承担违约责任。上诉人称其在与原审第三人的施工合同中有约定以房屋抵偿工程款的内容，并没有与被上诉人有此约定，被上诉人未支付购房款，上诉人没有义务提供相关资料。经查，上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同并向被上诉人开具了购房发票，说明原审第三人将自己的债权转让给了被上诉人，同时证明债权转让通知了上诉人。实际上，上诉人与被上诉人之间签订房屋买卖合同就是上诉人履行与原审第三人之间有关以房抵债条款的行为，所以被上诉人无需实际支付购房款，上诉人也应当提供相关办理产权登记资料。上诉人还称其与原审第三人的工程最后决算是在2015年5月22日，原审第三人不可能在2013年12月7日将工程款债权转让给被上诉人，因此原审第三人将债权转让给被上诉人的事实是虚构的。根据2013年12月5日双方的决算单及2015年5月22日的《工程款协调协议书》载明“在已决算的数额中返回20万元”的内容，足以认定上诉人与原审第三人在2013年12月5日已就工程进行了决算，因此该理由不能否定原审第三人将债权转让给被上诉人以及双方的房屋买卖合同就是履行以房抵债协议的事实，故上诉人该项上诉理由亦不能成立。上诉人提出根据《工程款协调协议书》约定的内容其履行办证义务应以原审第三人退还436300元为前提。该协议书并未给被上诉人设定义务，是否退还该款，不影响上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同的履行，且上诉人的该上诉理由亦不符合协议约定。上诉人还提出原审以被上诉人的申请追加原审第三人参加诉讼，程序违法。经审查，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十七条规定“债权人转让合同权利后，债务人与受让人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债权人列为第三人”。因此，本案原审第三人参加诉讼符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97元，由上诉人陕西嘉鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王礼武审判员  尤永刚审判员  文改云二〇一七年九月三十日书记员  宁 赟