河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终277号上诉人（原审被告）：中牟县祥和房地产开发有限公司。法定代表人：刘文湘，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兆才，河南有道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘随来，男，1990年10月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：韩丽，河南赵庆利律师事务所律师。上诉人中牟县祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）因与被上诉人刘随来房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2016）豫0122民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人祥和公司的委托诉讼代理人王兆才、被上诉人刘随来的委托诉讼代理人韩丽到庭接受询问。本案现已审理终结。祥和公司上诉请求：撤销河南省中牟县人民法院（2016）豫0122民初2849号民事判决，驳回刘随来的诉讼请求。事实和理由：一、刘随来购买祥和公司开发的房屋属实。二、交房时间应当顺延。双方签订的《商品房买卖合同》约定的剩余房款35万元的付款时间为2014年6月14日，刘随来的实际付款时间为2015年1月29日，比合同约定的迟延了7个月零15天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.××违约的，出卖人按照对应期限顺延。”由于刘随来交付剩余款35万元，比合同约定的时间迟延了7个月零15天，祥和公司交房的期限也应当顺延7个月零15天，一审判决要求祥和公司从2015年6月1日起向刘随来支付违约金是错误的。三、祥和公司没有强迫交房。由于祥和居商住楼的承建单位河南省第一建筑工程集团有限公司没有按照合同约定日期竣工交房，刘随来要求交房时祥和公司已将情况如实告知。刘随来因急于装修入住，要求祥和公司先交房后补办相关手续。祥和公司根据刘随来的要求将没有竣工验收的房屋交付给刘随来，不存在强迫交房的事实。四、祥和公司的行为没有给刘随来造成经济损失。房屋的主要功能是居住，刘随来已经装修入住，没有给刘随来造成经济损失。综上所述，请求二审法院依法撤销中牟县人民法院（2016）豫0122民初2849号民事判决，驳回刘随来的诉讼请求。刘随来辩称：一审判决有事实根据和法律依据，应当依法驳回上诉，维持原判。关于迟延贷款的问题，并不是所有人都存在贷款的情形，也不是因为刘随来的原因造成的，如果因为刘随来征信的问题造成的，那么刘随来不可能贷出来款项。经了解，当时是因为开发商、银行、业主之间配合出现问题导致的，并不存在征信的问题。即便存在贷款延迟的情况，也不能影响祥和公司向刘随来依约交房。关于强迫交房，我们在一审中提交有相关证据，祥和公司向业主签发的入伙通知书，上面明确载明了该通知书在交房时由祥和公司核对留存，故大部分业主没有原件，只有孟庆华和杨涛两人留有原件。入伙通知书上面明确告知了业主购买的房屋经政府有关部门验收合格，具备交付条件，隐瞒了涉案房屋不具备法律规定及合同约定的交房条件的事实。刘随来向一审法院起诉请求：要求祥和公司以总房款565389元为基数，自2015年5月31日起至该商品房取得商品住宅交付使用批准条件之日止，按每日万分之三支付违约金。一审法院认定事实：2014年4月14日，中牟县祥和房地产开发有限公司（出卖人）与刘随来（××）签订《商品房买卖合同》，约定：“××所购商品房的基本情况：中牟县商都大街北侧、雁鸣街东祥和居商住楼1单元7层701号房，户型为二室二厅。建筑面积共106.96平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5285.99元，总金额为565389元整；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给××使用：4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之3的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；商品房交房时的通知方式既可以电话又可以书面形式通知，××如未接到书面通知，应按商品房买卖合同约定的交房时间办理交房手续”。2014年4月15日，刘随来将本案所涉房屋的首付购房款215389元支付给祥和公司。2015年1月29日，刘随来将剩余购房款35万元支付给祥和公司。2015年6月8日，祥和公司在该商品房未取得商品住宅交付使用批准文件的情况下，将该房屋交付给刘随来。2015年12月20日，刘随来入住该房屋。另查明，合同第八条中约定的“商品住宅交付使用批准文件”系指经中牟县城乡建设管理局建设工程竣工验收备案管理办公室备案的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，本案所涉房屋至今未经过建设管理部门竣工验收备案。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中，刘随来与祥和公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定行使权利，履行义务。刘随来向祥和公司支付购房款565389元。祥和公司应当依约在2015年5月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付刘随来，但祥和公司在该案所涉房屋未取得商品住宅交付使用批准文件的情况下，将房屋交付给刘随来使用，祥和公司已构成违约，应当依约承担违约责任。对于刘随来要求祥和公司支付违约金（以565389元为基数，自2015年6月1日起至该商品房取得商品住宅交付使用批准文件之日止，按照日万分之三计算），该院予以支持，刘随来过高请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，该院判决：一、中牟县祥和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付刘随来违约金（以565389元为基数，自2015年6月1日起至该商品房取得商品住宅交付使用批准文件之日止，按照日万分之三计算）；二、驳回刘随来的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1496元，由中牟县祥和房地产开发有限公司负担1492元，由刘随来负担4元。本院经审理查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：一、刘随来于一审中出示祥和居商住楼2单元11层06户业主杨涛和祥和居商住楼2单元10层05户业主孟庆华的《入伙通知书》各一份，均载明：“……欢迎您入住，经政府有关部门验收合格，具备交付条件，……”。《入伙通知书》附件一：房屋交接所需资料：第一条业主亲自办理所需资料：3、《入伙通知书》，核查原件，留原件。祥和公司对《入伙通知书》的真实性无异议，本院予以确认。二、二审中，祥和公司认可讼争房屋至今仍未取得商品住宅交付使用批准文件。三、本案中的按揭贷款系由业主将材料交与开发商统一办理，祥和公司对此予以认可。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，按揭购房款35万元于2015年1月29日支付与祥和公司，至此，刘随来的全部购房款交与祥和公司。在合同约定的交房日2015年5月31日之后，祥和公司隐瞒重要事实，谎称房屋业经政府有关部门验收合格，具备交付条件，于2015年6月8日将讼争房屋交与刘随来。但该商品房至今未取得商品住宅交付使用批准文件，故，祥和公司虽于2015年6月8日向刘随来交付了房屋，但该交付并不符合合同约定的交付条件，祥和公司仍应当按照合同约定标准，承担自2015年6月1日起至该商品房取得商品住宅交付使用批准文件之日止的违约责任。合同约定了除首付款之外的款项，办理按揭贷款，按揭贷款的办理关涉到业主、开发商之间的配合与协助。按揭贷款的迟延办理，纠其原因，业主与开发商各执一词。业主称系业主、开发商、银行的配合与协调出现了问题；祥和公司称系由业主的征信原因造成，但未出示证据。如刘随来在按揭贷款的办理中存在过错，祥和公司承担交付的房屋不符合合同约定条件的违约责任，并不妨碍其基于合同约定追究刘随来逾期交款的违约责任。因祥和公司于本案中未对此提出主张，故可另行处理。祥和公司称其已将房屋至今未取得商品住宅交付使用批准文件的情况如实告知，刘随来仍要求祥和公司先交房后补办手续的上诉主张，因祥和公司没有相应证据支持，刘随来亦对此不予认可，故对祥和公司该项主张，本院不予采纳。综上所述，祥和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1492元，由上诉人祥和公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨玉梅审判员  谢颂琳审判员  田东兴二〇一七年一月十七日书记员  王天峰