北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9412号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京鄂江艳商店，经营场所北京市朝阳区十里堡北里**号楼。经营者：王德江，男，1983年3月14日出生。委托诉讼代理人：王潜，北京烛龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京昆泰房地产开发集团有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街10号。法定代表人：韦平，董事长。委托诉讼代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张垚，北京市北方律师事务所律师。上诉人北京鄂江艳商店（以下简称鄂江艳商店）因与被上诉人北京昆泰房地产开发集团有限公司（以下简称昆泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初7709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鄂江艳商店经营者王德江及其委托诉讼代理人王潜，被上诉人昆泰公司之委托诉讼代理人张垚、闫涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鄂江艳商店上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.确认鄂江艳商店与昆泰公司签订的《租赁合同》无效；3.改判昆泰公司退还鄂江艳商店押金人民币112500元；4.判令昆泰公司对鄂江艳商店装修损失进行赔偿（具体金额以评估现值金额为准）；5.判令昆泰公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定双方签订的合同有效，适用法律错误，证据不足。1.本案中昆泰公司并未向法院提供涉案房屋的产权证书，也未提供应取得的建设工程规划许可证。2.一审法院依据北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称朝阳区国资委）2006年10月2日将北京市朝阳区十里堡北里18号楼无偿划拨给昆泰公司，认定昆泰公司对涉案房屋具有合法出租权，系适用法律错误。3.一审判决存在故意曲解司法解释规定，偷换概念的行为。二、一审程序存在违法，对反诉请求涉及的相关情况没有查清，且在昆泰公司没有提供建筑物合法性证据的情况下就作出判决。昆泰公司辩称：第一，双方签订的租赁合同合法有效，不具有无效情形，根据国资委文件以及北京市城市规划管理局的相应登记记录，诉争房屋属于合法建筑，并非违法建筑。其因历史原因暂不能办理房屋所有权证，该情况在双方签订租赁合同时，在合同第八条有明确约定，鄂江艳商店对此知情。第二，关于鄂江艳商店要求装修补偿，根据双方签订的租赁合同第六条有明确约定，在非因甲方违约合同终止的情况下，乙方原有装修无偿归甲方所有，故昆泰公司不应支付鄂江艳商店任何装修费用。综上一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。昆泰公司向一审法院起诉请求：1.要求鄂江艳商店腾退朝阳区十里堡北里18号楼；2.鄂江艳商店支付2015年1月16日至2015年7月15日租金225000元及相应逾期付款违约金（以225000元为基数，按每日2‰计算到实际给付之日止）；3.鄂江艳商店支付房屋占用使用费（按月租金标准37500元的两倍，从2015年6月28日计算到实际给付之日止）；4.鄂江艳商店已支付的人民币112500元押金归昆泰公司所有；5.鄂江艳商店支付违约金112500元。鄂江艳商店向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的租赁合同无效；2.退还鄂江艳商店押金112500元；3.对鄂江艳商店的装修损失进行赔偿。一审法院认定事实：朝阳区国资委在2006年10月2日将北京市朝阳区十里堡北里18号楼无偿划拨给昆泰公司。2013年7月15日，昆泰公司（出租方、甲方）、鄂江艳商店（承租方、乙方）签订租赁合同，租赁标的位于北京市朝阳区十里堡北里18号楼，乙方用于经营超市、办公，租赁期限为两年：自2013年7月16日起至2015年7月15日止，届时本合同终止，年租金为45万元，押金112500元；租金为每季度支付一次；第八条特别约定：甲乙双方明确，甲方有权将租赁标的进行出租管理，但租赁标的现未取得房屋所有权证，乙方明知上述情况并自愿承租租赁标的...乙方不得以此为由拖欠租金及其他费用；第六条装修及改建：非因甲方违约，本合同终止的，甲方有权要求乙方将租赁标的还原至毛坯状态，如甲方不要求乙方将租赁标的还原为毛坯状态，则乙方原有装修物（可移动的设备设施除外），无偿归甲方所有；第十条违约责任：乙方未按合同约定时间支付押金、租金及其他费用，每逾期一日，应按欠付金额的2‰向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过15日，甲方有权解除本合同，收回租赁标的；任何一方根据本合同的约定行使单方解除权的，应以书面通知的形式向对方明确说明其违约行为并通知解除合同，本合同自解除通知的书面通知送达对方之日起解除；乙方违约导致合同解除或乙方因自身原因要求提前退租的，甲方有权不返还已支付的未到期租金及押金，乙方应另行向甲方支付违约金，违约金的计算标准为相当于违约行为发生当年租金标准的3个月租金金额，不足以弥补甲方损失的甲方有权要求乙方赔偿全部损失；第十一条续租及租赁标的返还：乙方应在本合同规定的期限内将符合要求的租赁标的交还甲方，如乙方未按期交还租赁标的须按照本合同终止前租金标准的2倍向甲方支付房屋占用费，并赔偿由此给甲方造成的所有损失。昆泰公司主张因鄂江艳商店未按时交付租金，其向鄂江艳商店发送了解除合同通知书，内容为：2013年7月15日，您与我司签订租赁合同，承租北京市朝阳区十里堡北里18号楼，现因您严重违反租赁合同约定至今未支付2015年第一季度及第二季度租金，我司特根据租赁合同第四条、第十条相关约定，郑重通知您如下：1.立即解除双方于2013年7月5日签订的租赁合同；2.收到本函后，您应立即向我司支付欠付租金及逾期付款违约金；3.收到本函后，您应立即将北京市朝阳区十里堡北里18号楼腾退给我司；4.收到本函后，您应立即向我司支付违约金112500元；5.因您违约给我司造成的直接损失、间接损失，我司保留继续追偿的权利。经查询，快递件在6月27日由鄂江艳商店的经营者王德江签收。经询，各方认可鄂江艳商店向昆泰公司支付了2013年7月16日到2015年1月15日的租金及押金，未支付过其他费用。一审法院认为：根据昆泰公司提供的朝阳区国资委文件，可以证明昆泰公司对涉案房屋享有合法出租权。昆泰公司和鄂江艳商店签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，鄂江艳商店抗辩属于无效合同的意见没有依据。合同中明确约定了各期房租的交纳日期，鄂江艳商店应当自觉遵守，其未按时支付租金构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。昆泰公司根据合同约定向鄂江艳商店发出解除通知，根据相关法律规定，解除通知到达对方时解除，故涉案租赁合同已于2015年6月27日解除。合同解除后，鄂江艳商店应当按约定将涉案房屋交还昆泰公司，并支付合同期限内未交付的租金。本案中，昆泰公司以邮寄解除合同通知书的形式要求鄂江艳商店交还涉案房屋，但该通知书中仅提出要求腾退房屋而未明确腾退房屋的具体事宜，昆泰公司亦未提交其他证据证明昆泰公司积极要求腾退房屋，在一定程度上存在不足，双方均应积极采取措施防止损失扩大，鄂江艳商店继续使用涉案房屋也在一定程度上减少了由于昆泰公司要求不明而造成损失扩大的可能，故从公平角度出发，法院参考合同约定，按照高于原租金的标准支持房屋占用费。合同中既约定了逾期付款违约金，又约定了合同解除违约金，还约定了“甲方有权不返还已支付的未到期租金及押金”，本案中合同解除的原因在于鄂江艳商店迟延交付租金，昆泰公司同时主张逾期付款违约金和合同解除违约金属于重复主张，法院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金的酌情支持。同时，昆泰公司收取鄂江艳商店的房屋押金不需退还。鄂江艳商店主张的装修损失不符合合同约定，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条、一百零七条、一百一十四条之规定，判决：一、北京鄂江艳商店于判决生效后十五日内腾退朝阳区十里堡北里18号楼。二、北京鄂江艳商店于判决生效后十五日内支付北京昆泰房地产开发集团有限公司2015年1月16日至2015年6月27日的租金二十万二千五百元。三、北京鄂江艳商店于判决生效后十五日内支付北京昆泰房地产开发集团有限公司房屋占用使用费（按照每月48750元的标准，从2015年6月27日起至实际腾退之日止）。四、确认北京鄂江艳商店已支付的十一万二千五百元的押金归北京昆泰房地产开发集团有限公司所有。五、北京鄂江艳商店于判决生效后十五日内支付北京昆泰房地产开发集团有限公司违约金十五万元。六、驳回北京昆泰房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。七、驳回北京鄂江艳商店的全部反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：昆泰公司提交1988年7月1日《北京市城市规划管理局建设工程登记表》（88）建市字1087号文件及配套平面布置图复印件1份，证明诉争房屋有相应的规划许可，并非违章建筑。鄂江艳商店对该证据的真实性无异议，但不认可其关联性和证明目的，认为该证据不能证明昆泰公司取得了合法规划。鄂江艳商店提交2017年7月24日六里屯街道综治办出具的《关于十里堡北里18号楼违章建筑拆除通知书》1份，证明诉争房屋没有规划许可证和产权证，属于违章建筑。昆泰公司不认可该证据的真实性和证明目的，认为经与相关部门核实，该部门未出具过该通知书。经本院与北京市朝阳区六里屯地区社会治安综合治理委员会办公室（以下简称六里屯综治办）负责人核实，其称六里屯综治办并未出具过该通知书，日常工作中也不会出具此类通知书；该单位所拥有的印章字样也并非通知书上面加盖的名称，该名称系综治办简称，故该通知书上公章不真实。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。以上事实，有合同、解除通知书、当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，结合双方诉辩意见及举证情况，本案双方争议焦点系昆泰公司与鄂江艳商店于2013年7月15日签订的租赁合同效力。鄂江艳商店上诉认为昆泰公司未取得涉案房屋建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，故租赁合同应属无效，并提交2017年7月24日六里屯街道综治办出具的《关于十里堡北里18号楼违章建筑拆除通知书》佐证。昆泰公司认为根据朝阳区国资委文件以及北京市规委的相应登记记录，诉争房屋属合法建筑，并非违法建筑，因历史原因暂不能办理房屋所有权证，鄂江艳商店对该情况知情，并在租赁合同中有明确约定。对此昆泰公司提交1988年7月1日《北京市城市规划管理局建设工程登记表》（88）建市字1087号文件及配套图佐证。本院认为，根据昆泰公司提供的朝阳区国资委《关于将历史遗留的商业配套网点划归昆泰集团的批复》朝国资文〔2006〕98号文件及《北京市城市规划管理局建设工程登记表》（88）建市字1087号文件等，昆泰公司对涉案房屋应享有合法出租权，鄂江艳商店虽提交了《关于十里堡北里18号楼违章建筑拆除通知书》，但经本院与六里屯综治办核实，该通知书并非真实，公章亦系伪造，故鄂江艳商店提供的证据本院不予采信。鄂江艳商店该项上诉主张缺乏相应证据证明，本院不予支持。鄂江艳商店基于合同无效主张退还押金112500元和赔偿装修损失，缺乏相应依据，本院不予支持。一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鄂江艳商店应依判决全面履行其给付金钱义务，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。综上所述，鄂江艳商店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23484元，由北京鄂江艳商店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  全奕颖审 判 员  何灵灵代理审判员  刘 栋二〇一七年九月十三日法官 助理  陈 雁书 记 员  田亚男