湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂10民终1184号上诉人（原审原告）:万国海，男，1950年12月24日出生，汉族，住荆州市荆州区。上诉人（原审原告）:张正凤，女，1952年4月14日出生，汉族，住荆州市荆州区，系上诉人万国海之妻。上列上诉人共同委托诉讼代理人:蔡敏，湖北蓝宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:国林太，男，1954年8月15日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人:罗昌凤，女，1958年3月10日出生，汉族，住荆州市荆州区，系被上诉人国林太之妻。委托诉讼代理人:张启学，荆州市荆州区古城法律服务所法律工作者。上诉人万国海、张正凤因与被上诉人国林太合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院（2016）鄂1003民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张正凤及其与上诉人万国海的共同委托诉讼代理人蔡敏，被上诉人国林太的委托诉讼代理人罗昌凤、张启学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万国海、张正凤上诉请求：依法撤销荆州市荆州区人民法院（2016）鄂1003民初587号民事判决，予以改判，由被上诉人国林太承担全部诉讼费。事实和理由：1、上诉人向一审法院提交了房屋的租赁合同书，而没有看到被上诉人提供任何涉案房屋的买卖协议，说明上诉人与被上诉人之间是房屋租赁关系，我国合同法规定合同订立采取要约、承诺方式，双方对涉案房屋根本没有买卖合意，上诉人没有依买卖关系将房屋交与被上诉人，被上诉人也没有依买卖关系支付购房款，因此所谓的房屋买卖合同根本不能成立。一审认为“被告国林太一直主张已购买此宅，该合同并没有约定需要双方达成合意，只是约定了房屋租赁合同到期后，只要被告国林太愿意购买此房屋，房屋买卖合同即成立，原告称并未收取被告的购房款，只是说明合同未完全履行，并不影响房屋买卖合同的成立，因此本案房屋买卖合同已经成立”是错误的。2、被上诉人在其户籍所在地荆州××××镇××山村有宅基地，一审法院认定合同有效与我国土地管理法第六十二条规定相违背。上诉人在2015年前就要求被上诉人腾退房屋，被上诉人拒绝腾退，反而在2015年将其位于荆州××××镇××山村的房屋出卖以此相逼迫上诉人。即使被上诉人出卖位于荆州××××镇××山村的房屋，也不应再获得宅基地，一审法院的认定违反了“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定。3、本案案由确定为“房屋租赁、买卖合同纠纷”是错误的。根据民事案由的规定及物权法，上诉人一审请求是返还房屋，本案案由应为返还原物纠纷，一审法院混淆了本案的法律关系，其判决自相矛盾。4、本案应适用物权法，一审法院适用合同法属于适用法律错误。国林太辩称，1、被上诉人向一审法院已提交涉案房屋的合同书。2、上诉人认为案由为返还原物纠纷是对法律理解错误，案由应由人民法院根据案件审理需要确定的。3、上诉人违背基本的诚信原则，其上诉理由均不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。万国海、张正凤向一审法院起诉请求：判令国林太为万国海、张正凤腾退房屋，由国林太承担本案诉讼费及相关费用。一审法院认定事实：原告万国海、张正凤是川店镇丫子桥村民，2004年1月30日原告万国海、张正凤之子张良举与被告国林太签订一份合同书，合同甲方为张良举、乙方为国林太，该合同书约定：甲方将家宅（丫子桥三组23号）租借乙方5年，收取租金壹仟元，5年之后，如乙方同意买此宅，甲方将卖给乙方，卖价肆仟元。原告万国海和被告国林太均在合同底部签名并盖了印章。合同签订后被告国林太即将1000元租金交给原告方，同时原告方将房屋交给被告国林太，但是双方未办理房屋过户，该房屋所有权证和集体土地建设用地使用证仍然登记在原告万国海的名下。被告国林太是马山镇联山村村民，2004年合同签订后，被告国林太及其妻子罗昌凤一直在该房居住至今，并且将该房屋进行了较大的修缮，在居住期间曾经向村里缴纳的各种费用包括该房水改、电改费用等均是由被告国林太及其妻子缴纳，同时村里发的农业补贴也一直是被告国林太领取。2005年8月15日,川店镇丫子桥村民委员会为被告国林太及其妻子办理了农村土地承包经营权证，确认被告国林太及其妻子承包了丫子桥7.5亩土地。2015年被告国林太及其妻子将其位于马山镇联山村的房屋和土地已卖给他人。一审法院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、关于本案诉讼主体及诉讼时效的问题；二、关于本案所涉合同性质的问题；三、关于本案所涉房屋买卖合同是否有效的问题。关于焦点一，被告提出原告张正凤不是所涉合同的合同相对方，不是本案适格的原告，同时该案已过诉讼时效。一审法院认为，第一，本案所涉房屋登记的所有权人为原告万国海，而原告张正凤系原告万国海的妻子，所涉房屋系夫妻共同财产，原告张正凤有权主张自己的权利，是本案适格的原告。第二，根据本院查明的事实，涉案房屋所有权证和集体土地建设用地使用证仍然登记在原告万国海的名下，原告作为房屋的所有权人，行使返还原物请求权要求被告国林太腾退房屋，而返还原物请求权属于物权请求权，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”，关于物权请求权并无相关法律规定，因此被告主张原告的请求已过诉讼时效不能成立。关于焦点二、原告称按照合同约定5年租赁期满后若双方达成买卖的合意原告就将房屋卖给被告，但是5年租赁期满后双方并未达成买卖的合意，原告不同意将房屋卖给被告，而且原告也没有收取被告的购房款，买卖合同没有成立。一审法院认为，本案所涉合同既包含房屋租赁关系，也包含房屋买卖关系。原、被告签订的合同明确约定了5年的租赁期，同时也约定了5年租赁期满后如被告国林太同意买此宅，原告将卖给被告作价4000元。根据一审法院查明的事实，被告国林太一直主张已购买此宅，该合同并没有约定需要双方达成合意，只是约定了房屋租赁合同到期后，只要被告国林太愿意购买此房屋，房屋买卖合同即成立，原告称并未收取被告的购房款，只是说明合同未完全履行，并不影响房屋买卖合同的成立，因此本案房屋买卖合同已经成立。关于焦点三、原告称该房屋买卖合同违反我国相关法律规定应属无效，本案中被告国林太是马山镇联山村村民，其配偶罗昌凤原是丫子桥村民，但是在嫁给被告国林太以后就将户籍迁出丫子桥，而原告是丫子桥村民，该房屋也位于丫子桥，是在原告的宅基地上建造的，原、被告非同一集体经济组织成员，即使原、被告之间签订的合同约定了买卖的内容，该内容也因违反法律规定而无效。一审法院认为，目前我国法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖以及农村私有房屋买卖合同应认定无效的明确规定，我国立法中只有《物权法》、《土地管理法》、《担保法》针对宅基地使用权的取得、行使和转让作了规定，但这些规定并未涉及农村私有房屋的买卖问题。由于法律对于是否可以买卖农村房屋不十分明确，为此，国务院相关部门等相继发布了一系列规范性文件：1999年5月6日，国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定“农民的住宅不得向城市居民出售”。2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2007年12月31日，中共中央、国务院联合发布《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中再次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。根据《民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，上述规范性文件体现的是国家对于土地管理的相关政策，相关政策只是禁止城镇居民购买农村宅基地和房屋，并未禁止本集体经济组织之外的农村居民购买农村宅基地和房屋，本案中被告是马山镇联山村村民，不是城镇居民，并未违反相关政策的规定。尽管《最高人民法院关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请示的复函》(（2010）民他字第4号)指出非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同（含宅基地）无效，但因个案批复既无普遍适用效力，也无溯及力，更不是法定的认定合同无效的依据，因此，本案所涉房屋买卖合同并没有违反法律规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。同时，根据庭审举证、质证确认的事实，在合同签订后的十二年时间里，被告国林太及其妻子一直在诉争房屋实际居住并且对该房屋进行了较大的修缮，在当地也建立了较为稳定的社会关系，而且二人原在联山村的房屋和土地也已经卖给他人，并无其他住房，若认定房屋买卖合同无效显然会给被告一家带来巨大的影响，不利于社会的稳定。因此，一审法院认为，本案所涉房屋买卖合同应认定为有效，对原告要求被告腾退房屋的请求，一审法院不予支持。判决：驳回原告万国海、张正凤的诉讼请求。案件受理费100元，由原告万国海、张正凤共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明:2004年1月30日，上诉人万国海、张正凤及案外人张良举与被上诉人国林太经协商订立《合同书》一份，合同载明的甲方为张良举、乙方为国林太，合同约定：“甲方将家宅（丫子桥三组23号）租借乙方5年，收取租金壹仟元，5年之后，如乙方同意买此宅，甲方将卖给乙方，卖价肆仟元。此合同书一式两份，甲方乙方各持一份。”张良举在“甲方”处签名，上诉人万国海在“甲方”处盖章，被上诉人国林太在“乙方”处签名并盖章。合同签订后，被上诉人国林太支付租金1000元，上诉人万国海、张正凤将涉案房屋交付被上诉人国林太。被上诉人国林太及其妻子罗昌凤在该房居住至今。另查明：上诉人万国海、张正凤户籍登记住址为“荆州市×××区××组”，户别为“农业家庭户”，上诉人万国海、张正凤系夫妻。被上诉人国林太及其妻子罗昌凤户籍登记住址为“荆州市荆州××××镇××山村二组”，户口签发时间为“1999年6月4日”，户别为“农业家庭户”。涉案房屋位于荆州市×××区××组，房屋所有权和集体土地建设用地使用权的登记权利人为上诉人万国海。被上诉人国林太及其妻子罗昌凤在居住涉案房屋期间对屋瓦进行了换新，对屋前场地进行了水泥平整。被上诉人国林太及其妻子罗昌凤在2004年5月至2014年12月期间向荆州市荆州区川店镇集体经济组织缴纳了项目分别为排涝水费、机站维修、一事一议、以资代劳、基本水费的各种费用，被上诉人国林太同时领取村里下发的农业补贴。2005年8月15日,被上诉人国林太取得《农村土地承包经营权证》，发包方为“川店镇丫子桥村民委员”，承包期限为“1997年1月1日至2028年12月31日止”，承包方式为“家庭承包”，承包经营权共有人为“郭林态、罗昌凤”。承包地总面积（亩）为“7.5”。本院认为，本案二审争议的焦点是:一、本案的案由问题；二、涉案《合同书》的效力问题。关于焦点一，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，上诉人万国海、张正凤向一审法院主张因其与被上诉人国林太订立的《合同书》约定的租期届满，请求判令被上诉人国林太腾退房屋，由此可见，上诉人万国海、张正凤主张的民事法律关系性质是合同关系。《合同书》除约定租期及租金外，同时有“5年之后，如乙方同意买此宅，甲方将卖给乙方，卖价肆仟元”的约定内容，但《民事案件案由规定》规定的案由并无“房屋租赁、买卖合同纠纷”，一审法院确定案由不当，本院予以纠正，本案案由应为“合同纠纷”。上诉人万国海、张正凤主张因其请求为返还房屋，所以本案案由应为返还原物纠纷及应适用物权法相关规定的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，房屋与土地有着天然联系，我国采取的是“房地合一”的原则，农村私有房屋的买卖不单纯是房屋所有权的转移，同时还涉及房屋所占土地的宅基地使用权转移。宅基地使用权是集体经济组织内成员享有的权利，具有福利性和保障性，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员。本案中，《合同书》涉及的房屋为宅基地上修建的私房，被上诉人国林太及其妻子罗昌凤均非宅基地所属农村集体经济组织的成员，其户籍登记为“荆州市荆州××××镇××山村二组”，与上诉人万国海、张正凤不属同一农村集体经济组织。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，《合同书》中关于涉案房屋买卖的约定违反法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形，该约定无效。此外，虽然上诉人与被上诉人在《合同书》中约定将涉案房屋出租并收取租金的内容不违反法律、法规的强制性规定，但其约定的租期已经届满。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十五条的规定，被上诉人国林太应将其占有的涉案房屋腾退给上诉人万国海、张正凤。一审认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下：一、撤销荆州市荆州区人民法院（2016）鄂1003民初587号民事判决；二、被上诉人国林太于本判决生效之日起十日内将位于荆州市荆州区川店镇丫子桥村三组的房屋腾退给上诉人万国海、张正凤。一审案件受理费100元，二审案件受理费80元，共计180元，由被上诉人国林太负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 郭 莉审判员 韩秀士二〇一七年一月二十日书记员 唐君玲