成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0104民初6382号 原告：东亚银行（中国）有限公司成都分行。营业场：四川省成都市高新区益州大道北段333号东方希望中心1层0104室及25层03、04、05、06、07、08室。 负责人：刘彦樑，该分行行长。 委托诉讼代理人：廖华，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛松，泰和泰律师事务所律师。 被告：张航，男，1976年1月27日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被告：陈静，女，1975年10月24日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告东亚银行（中国）有限公司成都分行（简称东亚银行成都分行）与被告张航、陈静金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告东亚银行成都分行的委托诉讼代理人薛松到庭参加诉讼。被告张航、陈静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院对本案缺席审理。现已审理终结。 原告东亚银行成都分行向本院提出诉讼请求：1.判决张航、陈静在十个工作日内办理成都市锦江区天仙桥后街34－56、100－110号、天仙桥前街48－98、55－89号、杨家巷1－31号1幢2楼1＊1、1＊11、1＊12、1＊13、1＊14、1＊15、1＊16、1＊17、1＊18、1＊19号房屋所有权证及办理由原告享有抵押权的房屋他项权证；2.判决张航、陈静承担办理抵押房屋产权证、抵押登记发生的一切费用；3.判决张航、陈静承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2010年10月29日，东亚银行成都分行与张航、陈静签订《人民币贷款合同》、《最高额抵押合同》，由东亚银行成都分行向张航、陈静提供950万元贷款额度，借款期限三年，张航、陈静以位于成都市锦江区天仙桥后街34－56、100－110号、天仙桥前街48－98、55－89号、杨家巷1－31号1幢2楼1＊1、1＊11、1＊12、1＊13、1＊14、1＊15、1＊16、1＊17、1＊18、1＊19号房产作为抵押担保。东亚银行成都分行于2010年11月1日向张航、陈静发放了约定贷款950万元，并申请成都市国力公证处出具了九份《公证书》。由于借款时张航、陈静还未取得上述房产所有权证，只能办理预购商品房预告登记，张航、陈静仅取得预告抵押登记权利资格。后张航、陈静逾期还款，东亚银行成都分行依照《公证书》向成都市铁路运输中级人民法院申请强制执行，由于抵押物被成都市中级人民法院首查封，故移送至成都市中级人民法院。由于张航、陈静没有取得抵押房屋的所有权证，影响对抵押物的处置，执行程序处于中止状态。东亚银行得知涉案房屋开发商已取得房屋预售许可证，具备办理房屋所有权证的客观条件，故提起诉讼。 被告张航、陈静未答辩。 本院经审理认定事实如下：成都市锦江区天仙桥后街34－56、100－110号、天仙桥前街48－98、55－89号、杨家巷1－31号1幢2楼1＊1、1＊11、1＊12、1＊13、1＊14、1＊15、1＊16、1＊17、1＊18、1＊19号为张航向四川省金晓置业有限公司购买的金府花园项目商品房，合同签约备案时间为2010年10月29日。截至本案诉讼中，双方尚未办理前述房屋产权登记。成都市中级人民法院2012年9月19日以（2012）成执字第778－4号、2014年5月16日以（2014）成执字第760号、2014年8月13日以（2014）成执字第760－3号，成都市龙泉驿区人民法院于2016年7月5日以（2016）川0112执439号对前述房屋进行了预查封。 2010年10月20日，陈静、张航与东亚银行成都分行签订自编号依次为49343A、49343B、49343C、49343D、49343E、49343F、49343G、49343H、49343I、49343J的《人民币贷款合同》（授信额度），分别约定东亚银行成都分行向陈静、张航提供额度依次为103万元、103万元、93万元、93万元、93万元、93万元、93万元、93万元、93万元、93万元，共计10笔950万元的贷款，张航与东亚银行成都分行签订自编号依次为49343A、49343B、49343C、49343D、49343E、49343F、49343G、49343H、49343I、49343J的《最高额抵押合同》，约定张航依次以所购的前述房号金府花园10套商品房，为该10笔贷款提供抵押担保。《最高额抵押合同》第九条“抵押登记手续”约定：抵押物为预售商品房的，在房屋竣工后，借款人应及时办理房地产权属登记，并须自能够进行相应的抵押权登记之日起两个月内配合抵押权人办理抵押房地产抵押权登记，将有关他项权利证明交由抵押权人收执。前述《人民币贷款合同》、《最高额抵押合同》，经四川成都市国力公证处出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。 后张航、陈静与东亚银行成都分行另行签署了自编号49319的《贷款协议》（弹利贷专用），约定东亚银行向张航、陈静提供贷款950万元，贷款期限3年。同日，张航就前述10套抵押房屋为东亚银行成都分行办理了预购商品房抵押预告登记。2010年11月1日，东亚银行成都分行向张航发放了贷款。 认定上述事实，有东亚银行成都分行提交的营业执照、身份证、常住人口登记信息，《贷款协议》、《公证书》（附《人民币贷款合同》、《最高额抵押合同》）、账户交易历史查询信息，商品房买卖合同摘要、预购商品房抵押预告登记证明附卷为据。 本院认为，根据《人民币贷款合同》、《最高额抵押合同》约定，双方当事人就讼争预售商品房形成金融借款合同关系和抵押合同关系，东亚银行成都分行为贷款人和债权人，张航、陈静为借款人，张航为抵押人及买受人。该预售商品房已办理合同备案登记和抵押预告登记，东亚银行分行的诉讼请求是要求张航、陈静办理讼争房屋所有权证和抵押权的他项权证。一方面，办理他项权证即为将抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。《不动产登记暂行条件实施细则》第七十八条第二款规定：预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。现抵押人张航未取得所有权登记，抵押物又已经其他人民法院进行预查封，贷款人东亚银行成都分行要求办理抵押权首次登记不具备相应条件，在法律和事实上不能履行，依法不能成立。另一方面，办理预售商品房所有权证的权利人和义务人分别应为商品房预售合同的买受人和出卖人。借款人、抵押人未办理预告抵押商品房所有权证，不排除有怠于向出卖人行使权利的原因。本案中，贷款人东亚银行成都分行不是商品房预售合同相对人，出卖人不是案件当事人时，东亚银行成都分行径直要求买受人向其履行办理所有权证的义务无请求权基础，依法不能成立。 综上所述，东亚银行成都分行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，判决如下： 驳回原告东亚银行（中国）有限公司成都分行的诉讼请求。 案件受理费78300元、减半收取计39150元，由原告东亚银行（中国）有限公司成都分行负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张真伟 二〇一七年一月十五日 书记员  梁 丹 法庭记录员王琴 附本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。