四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终4040号上诉人（原审原告）：四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地：成都市武侯区。法定代表人：向国荣。委托诉讼代理人：黄蓉东，四川尹刘周王律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤军，男，1979年9月20日出生，汉族，住四川省西昌市，系四川省润无声物业发展有限责任公司员工。被上诉人（原审被告）：成都志达房地产开发有限公司。住所地：成都市郫县。法定代表人：田文泽。委托诉讼代理人：廖静，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都市郫县金苹果西区花园幼儿园。住所地：成都市郫县。法定代表人：夏晨伶。委托诉讼代理人：尹晓东，泰和泰律师事务所律师。上诉人四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称润无声物业公司）因与被上诉人成都志达房地产开发有限公司（以下简称成都志达公司）、成都市郫县金苹果西区花园幼儿园（以下简称郫县西区花园幼儿园）物业服务合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2016）川0124民初2371号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。润无声物业公司上诉请求：撤销四川省郫县人民法院（2016）川0124民初2371号民事判决，改判支持润无声物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：郫县西区花园幼儿园属于润无声物业公司管理的物业区域范围，成都志达公司作为业主应当交纳物业服务费。被上诉人成都志达公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。主要理由：1.郫县西区花园幼儿园所在物业是独立建造的，不属于润无声物业公司管理的物业范围，且郫县西区花园幼儿园一直自己进行物业管理；2.一审法院适用简易程序审理本案且于2016年8月26日当庭宣判，但上诉人润无声物业公司直到2016年11月才提起上诉已经过了上诉期间。3.一审判决落款时间有笔误，不应为2016年6月20日，因为宣判时间是2016年8月26日。被上诉人郫县西区花园幼儿园答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。主要理由与被上诉人成都志达公司的答辩意见一致。润无声物业公司向一审法院起诉请求：1.成都志达公司、郫县西区花园幼儿园支付物业服务费183896.9元；2.成都志达公司、郫县西区花园幼儿园支付违约金至物业服务费付清时止；3.成都志达公司、郫县西区花园幼儿园承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年6月3日，润无声物业公司与郫县犀浦镇西区花园第一届业主委员会签订《西区花园物业服务合同》，约定润无声物业公司为“西区花园”提供物业服务，期限为三年，并约定各类物业服务费等。2014年11月14日，润无声物业公司就物业服务合同在郫县房产管理局进行了备案，备案物业类型有，住宅、商业用房、机动车场（库）。成都志达公司所有教学楼坐落在花园幼儿园，设计用途为教学楼。以上事实，有当事人身份信息、当事人陈述、物业服务合同、备案表、房屋所有权证等证据及庭审笔录在案为证。一审法院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，润无声物业公司主张其所签订的“西区花园”物业服务合同约定的物业服务范围，包括成都志达公司所有的花园幼儿园物业，润无声物业公司应提供证据证明，但润无声物业公司提供的物业服务合同以及房管局合同备案表中物业类型均无教学楼物业，润无声物业公司提供的证据不能证明其服务的物业包括成都志达公司的物业。同时润无声物业公司主张提供了物业服务，但润无声物业公司提供的证据不能证明其为成都志达公司提供了物业服务。对润无声物业公司主张成都志达公司、郫县西区花园幼儿园应向其缴纳物业服务费，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：驳回润无声物业公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2374元，由润无声物业公司承担。二审中，上诉人润无声物业公司为证明其主张提交了以下证据材料：1.《西区花园物业服务合同补充协议》、备案表，拟证明上诉人物业服务区域范围；2.西区花园第二届业主委员会证明及物业服务记录，拟证明上诉人履行了物业服务合同约定义务的事实；3.西区花园总平面图、给水竣工图、污水排水竣工图，拟证明郫县西区花园幼儿园所在区域属于物业服务合同约定的物业服务区域范围，且郫县西区花园幼儿园所在建筑并非独立建筑，小区的给水、污水排水管竣工布置图都能证明区域是共用公共设施的。经质证，被上诉人成都志达公司对证据1的三性不予认可，认为该份补充协议是上诉人在一审判决后串通业主委员会后补的损害第三人权利的协议；对证据2中的业主委员会证明的三性不予认可，物业服务记录系上诉人单方面制作，三性不予认可；证据3不属于新证据，对盖有档案馆章的总平面图的真实性认可，因总平面图无法证明郫县西区花园幼儿园所在区域与润无声物业公司管理区域系同一区划，对其关联性不认可，其余图纸因系复印件对三性不予认可。被上诉人郫县西区花园幼儿园对证据1的三性不予认可，对证据2中的业主委员会证明真实性认可，但合法性及关联性不认可，对物业服务记录三性不予认可；对证据3中档案馆盖鲜章的总平面图的真实性认可，对关联性不予认可，其不能证明郫县西区花园幼儿园用地与润无声物业公司服务范围系同一区划，对其他图纸不予认可。本院认为，证据1中的《西区花园物业服务合同补充协议》未注明签订时间且备案表上并无房管部门盖章，缺乏证明力，本院不予采信；证据2物业服务记录虽系上诉人单方制作但能够部分反映上诉人履行合同义务的情况；证据3中，被上诉人成都志达公司、郫县西区花园幼儿园一致认可西区花园的总平面图的真实性，仅对关联性不予认可，但总平面图上载明了西区花园的“总用地面积：237934.52㎡（合356.90亩），总建筑面积：368385.43㎡”，与本案具有关联性，本院予以采信；对证据3中上诉人提交的其余图纸因无原件，且被上诉人均不认可真实性，本院亦不予采信。被上诉人郫县西区花园幼儿园提交了：1.成都兴民市政工程有限公司于2017年3月17日出具的疏通污水管理污水井发票复印件一张；2.成都市方亭诚信家政服务部的发票两张，拟证明郫县西区花园幼儿园一直自己维护污水管理，郫县西区花园幼儿园的建筑与润无声物业公司服务范围不属于同一区划。经质证，上诉人润无声物业公司认为，证据1载明的时间为2017年3月17日，而上诉人要求被上诉人承担物业服务费范围的期间是截止2016年5月31日，与本案无关。被上诉人成都志达公司认为，其作为郫县西区花园幼儿园所在房屋的房东确认郫县西区花园幼儿园的水电气、排污、保安、保洁、绿地及附属设施的维护一直是由郫县西区花园幼儿园进行的，因此对郫县西区花园幼儿园举示的上述证据的三性予以认可。本院认为，证据1系复印件，本院不予采信；证据2缺乏与本案的关联性，本院亦不予采信。二审另查明，本案一审法院适用简易程序审理本案并于2016年8月26日当庭宣判，但宣判笔录中并未记载告知当事人领取裁判文书的期间。上诉人于2016年11月3日领取一审判决书，于2016年11月14日向一审法院递交上诉状，一审法院于2016年11月15日向上诉人送达《上诉案件限期交费通知书》，上诉人于2016年11月16日向本院交纳了上诉案件受理费。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《西区花园物业服务合同》对被上诉人是否具有约束力及被上诉人应否向上诉人支付物业服务费，系本案二审的争议焦点。首先，郫县犀浦镇西区花园第一届业主委员会与润无声物业公司于2014年6月3日签订的《西区花园物业服务合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。《西区花园物业服务合同》第一条约定“本合同所涉及的建筑区划基本情况。建筑区划名称：西区花园，建筑区划类型：别墅、多层住宅、电梯、商业铺面等，总建筑面积：368385.43㎡（以实际核定为准）”，该约定中确定的润无声物业公司提供物业服务的区域范围为西区花园总建筑面积368385.43㎡，这与二审中上诉人提交的西区花园总平面图上载明的西区花园总建筑面积一致。成都志达公司系西区花园业主，郫县西区花园幼儿园使用的物业暨成都志达公司所有的物业包括于《西区花园物业服务合同》约定的建筑区划范围之内。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”以及根据《最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”、第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，郫县西区花园幼儿园系案涉物业实际使用人，应当向润无声物业公司支付物业服务费，成都志达公司应当承担连带责任。被上诉人成都志达公司、郫县西区花园幼儿园抗辩案涉物业不在上诉人润无声物业公司提供物业服务的建筑区划范围内以及未享受润无声物业公司提供的物业服务而不应支付物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。其次，《西区花园物业服务合同》第六条第（一）项约定非住宅用房物业服务标准为2.5元/月·平方米，案涉物业所在位置属于西区花园“晨之曦”的商铺，上诉人主张被上诉人支付从2014年6月20日起至2016年5月31日止的物业服务费183896.9元并未超出其合同约定，本院予以支持。关于违约金，《西区花园物业服务合同》第十条约定业主逾期交纳物业服务费超过90天的，润无声物业公司有权每天收取欠费总额千分之三的违约金，上诉人要求按被上诉人欠付物业服务费总额的20%主张违约金不违反法律法规的禁止性规定，本院予以支持。再次，根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二十八条“当庭宣判的案件，除当事人当庭要求邮寄送达的以外，人民法院应当告知当事人或者诉讼代理人领取裁判文书的期间和地点以及逾期不领取的法律后果。上述情况，应当记入笔录。人民法院已经告知当事人领取裁判文书的期间和地点的，当事人在指定期间内领取裁判文书之日即为送达之日；当事人在指定期间内未领取的，指定领取裁判文书期间届满之日即为送达之日，当事人的上诉期从人民法院指定领取裁判文书期间届满之日的次日起开始计算。”之规定，一审法院虽对本案当庭宣判，但并未告知上诉人领取裁判文书的期间，故被上诉人成都志达公司、郫县西区花园幼儿园认为润无声物业公司提出上诉已过上诉期的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人润无声物业公司的上诉请求成立，应予支持；因二审出现新证据导致一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销四川省郫县人民法院（2016）川0124民初2371号民事判决；二、成都市郫县金苹果西区花园幼儿园自本判决书生效之日起十五日内向四川省润无声物业发展有限责任公司支付2014年6月20日至2016年5月31日期间的物业服务费183896.9元及违约金36779.38元；三、成都志达房地产开发有限公司对本判决第二项确定的成都市郫县金苹果西区花园幼儿园的付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2374元，由成都志达公司、郫县金苹果幼儿园负担。二审案件受理费4748元，由成都志达公司、郫县金苹果幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 莫 雪审判员 黄 寅审判员 陶田源二〇一七年九月十五日书记员 刘梦汀