湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0902民初2496号原告：方楚清，男，1965年10月10日出生，汉族，孝感市人，住孝南区。委托诉讼代理人：张继文、沈晓霞，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉，申请执行，领取处分执行物，代收法律文书。被告：湖北宏业房地产开发有限公司。住所地：孝感市城站路**号。组织机构代码：76744269-9。法定代表人：胡江安，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪浩，湖北孝法律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告方楚清诉被告湖北宏业房地产开发有限公司（以下简称湖北宏业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，于2015年5月28日作出（2014）鄂孝南民初字第02212号民事判决，被告湖北宏业公司不服判决，上诉至孝感市中级人民法院。2016年3月30日孝感市中级人民法院作出（2016）鄂09民终74号民事裁定，以原审认定事实不清，违反法定程序为由，裁定撤销原判发回重审。本院于2016年8月1日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方楚清的委托诉讼代理人张继文及被告湖北宏业公司的委托诉讼代理人洪浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方楚清向本院提出诉讼请求：1、责令被告依据《房屋拆迁还建协议》约定承担违约责任：即比照铜锣湾小区同等还建面积及楼层的市场价折算现金即：2100768.00元一次性支付给原告；2、依据《房屋拆迁还建协议》约定比照市场同等价格将车库折算现金支付给原告；3、依据《房屋拆迁还建协议》约定按还建面积的日万分之五支付违约金（自2013年1月14日起计算至付清之日止）；4、依法解除原、被告双方于2011年1月13日签订的《房屋拆迁还建协议》；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年1月13日，被告因建设孝南区广场街××组房屋集并改造项目，与原告就坐落于孝南区广场街××房主签订了《房屋拆迁还建协议》（以下简称“协议”），该协议约定：1、双方确定原告住房面积为219平方米；附属建筑面积为10平方米，原告原房屋附属空地面积折合还建房157平方米；应还建给原告的住房面积为396平方米；2、地下车位（3m×5m）2个，原告有永久使用权，且可转让；3、还房日期为自本协议签订之日起24个月内交付房屋；4、若被告不按协议规定的期限、地点、楼层和面积给原告还房，应按应还建房屋面积和本小区同类房屋市场价一次性付款给原告，如不能履行一次性付款承诺，则须每天按还建面积总造价的日万分之五支付违约金。《协议》签订后，原告依约交付了房屋及相关证件，被告将原告的房产进行了拆除，但直至2013年1月12日，被告仍不能将还建房交付给原告，为此，原告多次找被告要求履行《协议》，被告又于2013年1月12日向原告出具《承诺书》，承诺在2014年1月13日前交付还建房，如不能按时交付，则按孝感市场区铜锣湾小区同等还建面积及楼层的市场房屋价格折算现金一次性支付给原告。逾期后，原告要求被告履行承诺，被告一直推诿，原告诉至人民法院。被告湖北宏业公司辩称，原告诉讼按照拆迁协议约定的房屋面积折算房屋价值没有法律依据；2、原告诉讼按照日万分之五计算违约金，是原告单方加上合同的，合同已经公证，公证合同无此内容；3、原、被告的拆迁协议有效，要求履行该协议。原告方楚清围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据三企业法人授权委托书，能够证明被告湖北宏业公司委托郑金华参与广场街九真社区五组集并改造嘉和上城项目与被拆迁户谈判、补偿、还建面积约定、还建楼层及位置约定、合同签字。对于该证据本院予以采信；对于原告提交的证据四《房屋拆迁还建协议》及公证文书，因该协议与被告提交的协议不一致，且原告承认该改动部分与被告委托代理人沟通并同意，但被告庭审中不予认可，且协议经过公证，具有严肃性，故应以被告提供的协议内容为准，对原告提交的该证据本院不予采信；对于原告提交的证据五《承诺书》，能够证明被告授权的项目负责人郑金华承诺“于2014年1月13日交房，如在承诺时间内不能按时交房，则按孝感市城区铜锣湾小区同等还建面积及楼层的市场价格折算现金一次性支付”。对于该承诺应视同被告承诺，对于该证据本院予以采信；对于原告提交的证据六孝感铜锣湾广场十一楼准售价格表，该信息系网络公开预售信息，对于该证据本院予以采信；对于原告提交的证据七情况说明，该说明系孝感市住房保障和房屋管理局出具，证明被告的嘉和上城项目未向孝感市住房保障和房屋管理局办理商品房预售许可证，也未申报预售资料，对于该证据本院予以采信。对于被告提交的证据一集并改造拆迁还建相关文件，能够证明被告的嘉和上城项目已经纳入政府棚户区改造项目，对于该证据本院予以采信；对于被告提交的证据二《房屋拆迁还建协议》，因该协议已经公证，故对于该证据本院予以采信；对于被告提交的证据三被拆迁户和未拆迁户联名信，该证据内容双方无异议，但不能证明被告延期交房的理由，对于该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2011年1月13日，被告湖北宏业公司因建设孝南区广场街××组房屋集并改造项目，与原告方楚清就坐落于孝南区广场街××组房屋签订了一份《房屋拆迁还建协议》，该协议约定：1、双方确定原告住房面积为219平方米，附属建筑面积为10平方米，原告原房屋附属空地面积折合还建房157平方米，应还建给原告的住房面积为396平方米。2、地下车位（3m×5m）2个，原告有永久使用权，且可转让。3、还房日期为自本协议签订之日起24个月内交付房屋。4、若被告不按协议规定的期限、地点、楼层和面积给原告还房，应按还建房屋面积和嘉和上城小区同类房屋市场价一次性付款给原告，该协议还对其他事项进行了约定。《协议》签订后，原告依约交付了房屋及相关证件，被告将原告的房产进行了拆除。直至2013年1月12日，被告仍不能将还建房交付给原告。为此，原告多次找被告要求按时履行《协议》，被告方委托代表郑金华于2013年1月12日向原告出具了一份《承诺书》，承诺在2014年1月13日前依据《协议》中约定的房屋面积、楼层交付房屋，如在承诺时间内不能交付房屋，则按孝感市城区铜锣湾小区同等还建面积及楼层的市场房屋价格折算现金一次性支付给原告。本院在孝感市房产局网络上调取孝感铜锣湾广场同楼层的市场准售价格为5800元/㎡，且被告开发的、约定还建房屋给原告的嘉和上城工程项目在2016年10月13日之前未向孝感市住房保障和房屋管理局申请办理商品房预售许可证、亦未申报有关预售资料。原告庭审中陈述《房屋拆迁还建协议》第五条第二款添加文字部分系合同拟稿人周新受郑金华委托添加，双方对于添加部分未再次进行公证，且被告予以否认系委托添加。为此，原告诉至法院。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，拆迁补偿安置合同是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的合同，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。被告湖北宏业公司与原告方楚清签订的《房屋拆迁还建协议》是双方当事人真实意思的表示，原告依据合同约定向被告交付了房屋，且已被拆除，被告湖北宏业公司理应依据合同约定履行义务，但被告屡次违约，且约定交付的嘉和上城小区房屋至本判决前未办理合格手续，致使合同无法继续履行，应按照被告向原告的承诺参照孝感铜锣湾广场同楼层的市场价格5800元每平方米给予原告折价补偿，故对原告请求解除双方签订的《房屋拆迁还建协议》的请求，本院予以支持。对于原告要求由被告承担房屋总折价款的日万分之五的违约金的请求，因原告提交的《房屋拆迁还建协议》中添加部分“如甲方不能履行一次性付款承诺，则须每天按还建面积总造价的万分之五向乙方支付违约金”未进行再次公证，且被告亦予以否认，故对原告的该项请求本院不予支持。对于原告要求依据《房屋拆迁还建协议》约定比照市场同等价格将车库折算现金支付给原告的请求，依据本市城区地下车库价格，综合考虑为7万元每个较妥，故本院支持由被告补偿原告二个地下车库款为14万元。对于被告抗辩进行履行协议，因被告无证据证明补偿原告的房屋在本判决前未提交房屋合格证明，故对该抗辩理由不予采纳。综上所述，对于原告要求依法解除双方于2011年1月13日签订的《房屋拆迁还建协议》、被告依据《房屋拆迁还建协议》约定的面积比照铜锣湾小区同等还建面积及楼层的市场价折算现金即2100768.00元一次性支付给原告（396平方米×5800元=2296800元），故本院支持原告主张的2100768.00元，被告依据《房屋拆迁还建协议》约定比照市场同等价格将车库折算现金为14万元支付给原告，上述请求本院予以支持。据此，经合议庭评议，依照《城市商品房预售管理办法》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告方楚清与被告湖北宏业房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁还建协议》；二、被告湖北宏业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告方楚清的房屋折价款2100768元及车库折价款140000元，合计2140768元；三、驳回原告方楚清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29586元，由原告方楚清负担4861元，由被告湖北宏业房地产开发有限公司负担24725元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  董洪胜人民陪审员  祝道华人民陪审员  李 阳二〇一七年一月十六日书 记 员  管业斌附相关法律条文：《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。