江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0192民初443号原告：徐剑峰，男，1969年8月19日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。原告：郭华，女，1973年12月20日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：张海宝、陈文焱，江西求正沃德律师事务所律师。被告：江西昌北钢材大市场有限责任公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区昌北白水湖工业园内工业三路，统一社会信用代码：913601087567640213。法定代表人：万水香，该公司经理。委托诉讼代理人：杨春楠、程宇如，江西民信律师事务所律师。原告徐剑峰、郭华与被告江西昌北钢材大市场有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐剑峰、郭华之委托诉讼代理人张海宝、陈文焱与被告江西昌北钢材大市场有限责任公司之委托诉讼代理人杨春楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐剑峰、郭华向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付违约金853100元（利息应以房屋总价款为基数，自2014年5月24日起按中国人民银行逾期贷款利息的计算至办理到产权证之日止，现为起诉之便利，暂计算至起诉之日）；2、依法判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买了五套商品房，房屋价款5102122元。买受人须于2013年5月29日之前一次性支付房款；出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产证权属证书的，双方同意由开发商办理产权证。实际上，原告在合同签订之前就已经完全履行了付款义务。因此，合同签订当天，被告就将房屋交付了原告。但此后，被告并未按合同约定履行办理产权证的义务，至今未为原告购买的房屋办理产权证。根据《商品房买卖合同》和《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应向原告承担违约责任。原告经多次交涉无果，为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告江西昌北钢材大市场有限责任公司辩称，一、原告与被告虽签订了五份《商品房买卖合同》，但依据被告与徐剑锋在2013年5月30日签订的购房协议书的约定，徐剑锋在被告处购买团购房，共计9套商铺（即3#楼的109室、110室、111室、112室、113室、115室、116室、117室和118室）以及2套写字楼，这其中就包括涉案五套商铺在内（即113室、115室、116室、117室、118室），对于另外的三套商铺（即110室、111室、114室），胡朝晖、徐文琴也在法院提起了诉讼。对于这9套商铺及2套写字楼，被告早已交付给了两原告及胡朝晖、徐文琴使用，但两原告及胡朝晖、徐文琴却未将全部的购房款支付完毕，至今仍欠被告的购房款，由于原告未支付全部的房款，故导致商铺无法办理产权证书，其责任在原告而不在被告。因此，原告无权要求被告支付没有办理产权证书的违约责任；二、即使参照商品房买卖合同的约定，该合同第十五条“关于产权登记的约定”载明，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产证书的，双方统一按下列第3项处理即由开发商办理产权证书。”该约定很明确：如果是因为被告的责任导致不能在期限内办理产权证书，则由开发商（即被告）办理，而不是支付违约金的约定（即双方之间对此的约定是办理的方式而不是支付违约金）；因此，对于办理产权证书的事宜，被告同意按照合同的约定，为原告办理产权证书，但不同意以支付违约金的方式解决产权证办理的相关事宜。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的五份《南昌市商品房买卖合同》，对方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交四张银行承兑汇票、三张收款收据、两张南昌银行网上银行电子回单、两份情况说明、江西连创金属材料有限公司营业执照及法定代表人身份证明书和江西南鸥金属材料有限公司营业执照及法定代表人身份证明等证据，用于证明原告向被告支付了购房款5102122元；被告对上述证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该笔付款无法对应所购房屋款项，且不仅仅是支付涉案五套房屋的房款，而是与胡朝晖、徐文琴共同支付了11套房屋的购房款，目前原告并未足额付清全部购房款。被告为证明其主张，还向本院提交了被告公司与徐剑峰签订的《购房协议书》一份，以证明原告以徐剑锋的名义在被告处与胡朝晖等人一起一共团购了9套店面及2套写字楼，故原告须整体向被告支付上述11套房屋的全部购房款。对此，本院认为，徐剑锋与被告江西昌北钢材大市场有限责任公司签订的《购房协议书》约定，由徐剑锋购买被告开发的1套商铺及两套写字楼，并就此三套房屋的面积、单价、总价和购房款的支付期限分别作了约定，该协议书除了注明此与前面8套均属套购房之外，并没有任何须与前面8套房屋一并付款的约定，故原告提交的上述证据与本案具有关联性，本院予以确认；至于被告提交的《购房协议书》，与本案并非同一法律关系，与本案没有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月29日，原告徐剑峰、郭华与被告江西昌北钢材大市场有限责任公司签订五份《南昌市商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买坐落于昌北钢材大市场3#楼的113室、115室、116室、117室、118室商品房五套，合同总金额为5102122元；合同约定买受人（原告）须于2013年4月28日之前一次性支付首期房款，其余房款则须在出卖人（被告）指定时间内到银行申请办理按揭手续；出卖人应当在2014年5月31日之前将经验收合格的商品房交付给买受人使用；合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产证书的，双方同意按第3项即“由开发商办理产权证书”处理。该合同业经南昌市房屋商品化办公室登记备案。《南昌市商品房买卖合同》签订之日，被告将涉案房屋交付给原告使用。原告徐剑峰、郭华以银行承兑汇票的形式向被告支付了5000000元购房款。被告向原告徐剑峰出具了收到5000000元购房款及定金的收据。原告徐剑峰、郭华还委托案外人江西南鸥金属材料有限公司以银行转账的形式，共向被告支付了共计560000元购房款（其中457878元系替胡朝晖支付）。对此笔560000元的银行转账，被告未出具收据，但认可收到该笔款项。时至今日，原告未能取得房屋权属证书。究其原因，被告在庭审中陈述系由于涉案房屋所在之楼房存在违章建筑，导致未能取得合格验收。本院认为，双方争议的焦点在于原告是否足额支付全部购房款。原告主张，其已经提供银行汇票和银行转账等形式向被告支付了5102122元购房款；被告则主张，原、被告签订的《购房协议书》约定原告在被告处一共团购了9套店面及2套写字楼，故原告须整体向被告支付上述11套房屋的全部购房款。对此，本院认为，原告与被告就涉案五套商品房分别签订五份了《南昌市商品房买卖合同》，就每套商品房的房屋面积、单价和合同总价以及房屋的交付、房款的支付和支付期限、违约责任等内容均作出约定，且上述合同已经登记备案；而双方签订的《购房协议书》则仅就另外1套商铺及两套写字楼的房屋面积、单价、合同总价和购房款的支付期限作出约定，该协议书除了注明此与前面8套均属套购房之外，并没有任何须与前面8套房屋一并付款的约定，且双方在签订该《购房协议书》后并没有进一步签订商品房买卖合同；故本院认为与本案涉案五套商品房的纠纷并非同一法律关系，不属本案审理范围。综上，被告称原告未付清涉案房款的主张，本院不予支持。双方争议的焦点还在于被告是否违约从而是否应当承担违约责任的问题。本院认为，原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方基于平等地位自愿订立，包含双方当事人的真实意思表示，其形式、内容亦不违反相关法律规定，属于合法、有效的合同。合同生效后，对各方当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告向被告支付了全部房款，但因涉案房屋未经合格验收，被告主张房屋未经合格验收的原因之一是因为原告违章搭建，但未能提供充分证据予以证明，本院认定系出卖人的责任致使原告未能取得房屋权属证书，故出卖人应当承担违约责任。《南昌市商品房买卖合同》仅约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产证书的，则由开发商办理产权证书”，但未约定出卖人须承担何种违约责任。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；而《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第3条规定：“对2014年1月1日以后新发放的贷款，逾期贷款罚息利率由现行日万之二点一计收利息，改为借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。本案中，本院酌情确定违约金在中国人民银行同期贷款利率水平加收30%；被告应当按原告已支付的5102122元购房款为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%为标准向原告支付违约金。又因双方签订的合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因原告未在合同约定的期限内付清房款，而被告亦未在房屋实际交付的360日内即2014年5月24日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报备，双方均存在违约行为，本院确定被告应于合同约定的最后交房期限2014年5月31日之后360日内，即2015年5月25日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报备，被告支付违约金的时间应当从2015年5月26日开始起算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告江西昌北钢材大市场有限责任公司于本判决生效后十日内向原告徐剑峰、郭华支付违约金（以购房款5102122元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2015年5月26日开始至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告徐剑峰、郭华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12331元，由被告江西昌北钢材大市场有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  陈艳平代理审判员  吴运琦人民陪审员  王晓毛二〇一七年一月十三日书 记 员  付晓明