上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终13794号上诉人（原审原告）：张海忠，男，1968年6月16日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：陈聪颖，女，1970年11月5日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：张雨桐，女，1998年6月29日出生，汉族，上海市闵行区。三上诉人之共同委托诉讼代理人：周涛，北京京都（上海）律师事务所律师。三上诉人之共同委托诉讼代理人：欧阳锐，北京京都（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马某，女，1971年2月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告）：张某1，女，2005年10月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。法定监护人：马某（系张某1母亲）。被上诉人（原审被告）：张某2，男，2008年7月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。法定监护人：马某（系张某2母亲）。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：胡稼东，上海誉嘉律师事务所律师。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：俞燕华，上海誉嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张帆，男，1966年9月25日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上诉人张海忠、陈聪颖、张雨桐因与被上诉人马某、张某1、张某2、张帆房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海忠、陈聪颖、张雨桐上诉请求，撤销原审判决第三项，改判被上诉人支付上诉人违约金230万元（人民币，下同），并支付购房款300万元的利息。事实和理由：被上诉人在履行合同过程中存在重大过错，属于恶意违约，原审对违约金的调整未能考虑到上诉人的实际损失，调整的违约金金额明显过低；原审中上诉人的诉请包含了返还购房款及利息，但原审法院遗漏了对利息部分的处理。被上诉人马某、张某1、张某2共同答辩称，合同履行过程中三名被上诉人并不存在恶意及过错，导致合同不能履行的原因是房屋被公安机关司法限制，且该情况公安机关也没有事先告知过三名被上诉人，原审法院对违约金金额的调整充分考虑了各种因素，该调整是合理的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人张帆未做答辩。张海忠、陈聪颖、张雨桐向一审法院起诉请求：1、张帆、马某、张某1、张某2向张海忠、陈聪颖、张雨桐返还购房款300万元;2、张帆、马某、张某1、张某2向张海忠、陈聪颖、张雨桐赔偿损失50万元。一审审理中张海忠、陈聪颖、张雨桐将诉讼请求变更为：1、解除双方就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室签订的房屋买卖合同；2、张帆、马某、张某1、张某2向张海忠、陈聪颖、张雨桐返还购房款300万元及利息；3、张帆、马某、张某1、张某2向张海忠、陈聪颖、张雨桐支付违约金230万元。一审法院认定事实：张帆、马某、张某1、张某2是系争房屋权利人。2015年7月22日，张帆、马某、张某1、张某2与张海忠、陈聪颖、张雨桐就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，总价1,150万元。同日，双方签订补充协议，张海忠、陈聪颖、张雨桐向张帆、马某、张某1、张某2支付装修补偿款125万元，该笔款项在房屋交易过户的当日支付，地下车位45号无偿转让给张海忠、陈聪颖、张雨桐。2015年6月2日，张海忠、陈聪颖、张雨桐向张帆、马某、张某1、张某2支付购买系争房屋定金200万元；2015年7月22日,张海忠、陈聪颖、张雨桐向张帆、马某、张某1、张某2支付购房款100万元。2015年8月27日，张海忠、陈聪颖、张雨桐向张帆、马某、张某1、张某2发函，因张帆涉及刑事犯罪，要求张帆、马某、张某1、张某2提供履约担保。2015年8月31日，上海市公安局徐汇分局对系争房屋进行司法限制。2016年1月21日，张海忠、陈聪颖、张雨桐委托北京京都（上海）律师事务所向张帆、马某、张某1、张某2发函要求继续履行合同，协助办理过户手续。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中双方当事人签订的《上海市房地产买卖合同》真实意思表示，内容并无违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。但本案中，系争房屋上存在司法限制，该状态的存续会给合同继续履行造成法律上的障碍，就此，张海忠、陈聪颖、张雨桐有权解除合同。故法院对其该项诉请依法予以支持。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，合同解除后，张帆、马某、张某1、张某2收取的300万元理应返还张海忠、陈聪颖、张雨桐，故法院对张海忠、陈聪颖、张雨桐所提返还购房款之诉请，依法亦予以支持。在房屋交易过程中，由于张帆涉及刑事犯罪导致系争房屋被司法查封，故导致系争房屋无法交易的过错在张帆一方，张海忠、陈聪颖、张雨桐要求张帆、马某、张某1、张某2承担违约责任，有合同和法律依据，法院予以支持。至于违约金金额，法院认为，虽然房屋买卖合同中相关条款的有明确约定，但张帆、马某、张某1、张某2提出违约金过高，要求调整，根据合同法的规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而张海忠、陈聪颖、张雨桐未向本院提供证据证明其损失，因此张帆、马某、张某1、张某2辩称违约金过分高于所造成损失的意见，法院予以采纳。法院以张海忠、陈聪颖、张雨桐实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、张帆、马某、张某1、张某2一方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定张帆、马某、张某1、张某2应支付违约金的数额。一审法院判决：一、解除张帆、马某、张某1、张某2与张海忠、陈聪颖、张雨桐就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室签订的《上海市房地产买卖合同》；二、张帆、马某、张某1、张某2于判决生效之日起十日内向张海忠、陈聪颖、张雨桐返还购房款3,000,000元；三、张帆、马某、张某1、张某2于判决生效之日起十日内向张海忠、陈聪颖、张雨桐支付违约金1,150,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计24,729元，保全费5,000元，由张帆、马某、张某1、张某2负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据材料：1、房地产估价报告；2、上海市系争房屋周边二手房的信息以及系争房屋所在小区的照片打印件；两组证据均用以证明系争房屋价格上涨的差价，该差价是上诉人的实际损失。被上诉人经质证认为，对上述证据的真实性无法判断，且形式上不属于新证据，故不予认可。本院经审查认为，上诉人提供的房地产估价报告系其单方委托评估，本院不予采信；周边二手房信息仅反映中介的挂牌价并非实际成交价格，并不能证明系争房屋的上涨差价；故本院对上诉人提供的上述两组证据材料均不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审审理期间，关于上诉人主张原审法院遗漏利息部分诉请的上诉请求，被上诉人致函本院表示，考虑到本案的实际情况，同意对上诉人的利息请求在二审中由本院处理，但希望法院在审理该节事实中，充分考虑被上诉人在主观上并无违约故意，并且利息损失已被覆盖，作出公正判决。本院认为，本案双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，现因房屋存在司法限制，导致买卖合同客观上无法继续履行，故上诉人有权要求解除合同，合同无法继续履行的责任在被上诉人，故被上诉人应当承担相应违约责任。对于违约金金额的认定，首先，上诉人在原审审理过程中于2016年2月16日证据交换时变更诉讼请求为要求解除合同，鉴于系争房屋存在司法限制客观上无法继续交易，故上诉人依法享有解约权，当日上诉人行使解约权且明确告知了被上诉人，故应当认定上诉人的解约请求发生合同解除的法律效力，双方的买卖合同在该日解除；其次，上诉人主张根据其自行委托的评估，系争房屋在2016年1月、3月、9月三个时间节点的涨幅分别为300万、500万、600万，然该涨幅是基于合同全部履行之后房屋权利人可以享受的房屋涨价利益，而根据本案实际履行情况，双方约定的房屋转让价为1,150万元，上诉人仅支付了购房款300万元，仅占总房价款的百分之二十六，在此情况下上诉人要求被上诉人全额赔偿差价显然缺乏依据。原审法院在综合考虑了合同实际履行情况、双方过错程度以及上诉人实际损失等因素的情况下，酌情判令被上诉人支付上诉人违约金115万元并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张的购房款利息部分，双方在买卖合同中约定，因甲方违约造成合同解除的，甲方应返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除之日止），故上诉人依据该条款要求被上诉人支付已付购房款之利息于法有据，应予支持。原审对上诉人该项诉请遗漏处理，现被上诉人同意在二审期间由本院进行处理，故本院对上诉人该项诉请予以支持。综上所述，上诉人张海忠、陈聪颖、张雨桐的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余部分本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2796号民事判决；二、张帆、马某、张某1、张某2于本判决生效之日起十日内向张海忠、陈聪颖、张雨桐支付购房款利息（以200万元为本金，自2015年6月2日起计算至2016年2月16日止；以100万元为本金，自2015年7月22日起计算至2016年2月16日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币15,150元，由张海忠、陈聪颖、张雨桐负担人民币14,010元，由张帆、马某、张某1、张某2负担人民币1,140元。本判决为终审判决。审 判 长  叶 兰代理审判员  严佳维审 判 员  郑卫青二〇一七年一月二十二日书 记 员  刘 羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……