上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初13462号原告：上海建镇实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：姜洪建，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。被告：上海班顺建筑材料有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：唐友俊，总经理。委托诉讼代理人：李力，上海建章律师事务所律师。原告上海建镇实业有限公司与被告上海班顺建筑材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙一天和被告委托诉讼代理人李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修改造房屋费用20万元；2、判令被告赔偿原告停产停业损失60万元；3、判令被告退还原告押金6万元。庭审中，原告增加诉讼请求：4、判令被告返还原告所支付的租金13万元(自2016年5月21日至同年7月20日止的租金)。事实和理由：2014年3月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市嘉定区宝丰西路XXX号厂房(以下简称系争房屋)出租给原告。2014年3月20日，原告将系争房屋交付被告，此后原告对系争房屋进行了装修改造，花费约40万元。2016年，被告通知原告系争房屋已经列入拆迁范围，要求原告无条件搬离，原告已于2016年5月20日离开系争房屋。就赔偿问题，双方未能达成一致意见，故原告诉至本院。被告辩称，不同意原告全部诉请。在租赁期间，原告擅自将系争房屋转租给八家公司，系争房屋于2016年列入拆除违章建筑范围，拆除过程中仅对搭建物进行了补偿，未对承租人的装修费、搬迁费和营业损失进行补偿，根据双方租赁合同，如遇动迁，被告无需对原告进行赔偿；关于押金，原告确实支付了被告6万元押金，但在拆除违章建筑时，因次承租人即实际使用人与原告协商不成拒绝搬迁，故由被告与次承租人签订了解约协议，代替原告返还的押金多于6万元，故不同意返还原告押金；关于租金，原告支付租金至2016年7月20日，也实际使用系争房屋至该日，动迁系发生在2016年8月底，故不同意返还租金。本院经审理认定事实如下：2014年3月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市嘉定区宝丰西路XXX号面积约为4000平方米的厂房(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限为2014年4月20日至2020年4月20日，前三年年租金78万元，后三年年租金826,800元，每三个月支付一次，先付后用，每次提前25天支付，另约定押金6万元，房屋交付时间为2014年3月20日。该合同第五条第3项约定，在租赁期间，原告需要对该房屋进行改建、扩建和装修的，应征得被告同意。上述合同签订后，原告按约向被告支付了租金和6万元押金，被告向原告交付了房屋，原告遂将系争房屋分隔并陆续转租给八家次承租人，由次承租人实际使用系争房屋并向原告交纳租金。2016年4月28日，嘉定区安亭镇泥岗村民委员会向系争房屋的实际使用人发出《安亭镇吴淞江沿线环境综合整治违建限期拆除通知书》，告知其系争房屋属于违法建筑，并要求其于2016年6月30日前搬离系争房屋。2016年5月18日，嘉定区安亭镇泥岗村民委员会与被告签订了《安亭镇吴淞江沿线违法建筑拆除协议书》。后原、被告双方因赔偿等问题未能协商一致，故原告涉诉。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对被告是否应对原告作出赔偿以及押金和租金是否退还，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交租赁合同、拆除通知书和拆除协议书作为证据，证明合同第六条约定的因不可抗力终止合同被告不予补偿的情形不包含本案所指拆除违章建筑的情形，原告是在拆除通知书要求的时间之前即2016年5月20日搬离系争房屋的，亦证明被告根据拆违协议书可以获得的补偿系针对停产停业的补偿。被告对上述证据真实性均无异议，但对证明目的均不认可，其认为拆除违章建筑属于合同约定的不可抗力的情形，原告实际搬离的时间是2016年7月20日，拆违协议书约定的补偿系针对违章建筑本身，并不包含停产停业损失。被告为证明其意见，向本院提交村委会证明、7家实际使用人与原告的租赁合同及与被告的终止合同书和收据作为证据，证明原告将系争房屋转租他人，次承租人因与原告就搬迁事宜未能达成一致，故被告代为与次承租人签订终止租赁合同的协议，并退还了押金。原告对被告提交的证据均不予认可，但确认将系争房屋转租给被告所列举的八家公司，因终止协议上并无原告签字，故不予确认。此外，被告另举证代付2016年6月至8月的电费单，要求原告承担，后表示不再向原告主张。另查明，系争房屋系无证建筑，也未办理过建设工程规划许可证。2016年12月22日，安亭镇泥岗村民委员会出具证明，证明系争房屋于2016年8月初腾空交付于该村民委员会，并于2016年8月底被全部拆除。另，原、被告双方确认原告租金支付至2016年7月20日。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁标的物即系争房屋并未取得产权证，也未取得建设工程规划许可证，被告就该房屋与原告签订的租赁合同应属无效。关于合同无效后的处理，系争房屋中实际使用人已经搬迁，故本案不存在房屋返还问题；就经济赔偿问题，原告要求被告赔偿装修改造费用，然根据双方租赁合同的约定，原告在租赁期间对房屋进行改建、扩建和装修的，应征得被告同意，然原告并无证据证明其装修改造已经被告同意，且并无证据证明该项损失，故原告该项请求，本院不予支持；另外，原告主张停产停业损失，然其承租系争房屋后已另行转租，并非自行生产经营，故其无权主张该项损失，对该项主张，本院亦不予支持；关于押金，原告确实支付了押金6万元，因合同无效，被告应当退还该押金，至于被告辩称其已与次承租人达成终止协议并代替原告返还了押金，因上述行为并无原告授权且未经原告追认，故被告以其返还次承租人的押金冲抵其应当返还给原告的押金并无法律和事实依据，本院对该意见不予采纳；关于租金返还问题，租赁合同虽为无效，但原告还应当支付被告实际占用无证房屋期间的使用费，对租金已支付至2016年7月20日，双方并无争议。至于使用费的标准，可以参照合同约定的租金标准支付。对使用费应支付至何时即原告实际返还房屋时间，双方意见不一，原告主张其已于2016年5月20日搬离系争房屋但并未提供相应证据，根据安亭镇泥岗村民委员会的证明，系争房屋于2016年8月初腾空交付该村民委员会，故原告要求返还2016年5月20日至同年7月20日的租金并无依据，本院不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告上海建镇实业有限公司与被告上海班顺建筑材料有限公司于2014年3月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海班顺建筑材料有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海建镇实业有限公司押金人民币60,000元；三、驳回原告上海建镇实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,700元，减半收取6,850元，由原告上海建镇实业有限公司负担6,435元，被告上海班顺建筑材料有限公司负担415元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 奚二〇一七年一月十九日书记员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……