广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终6630号上诉人（原审被告）：佛山置华置业有限公司，住所广东省佛山市禅城区城门头路18号1909、1910室，统一社会信用代码91440604345542913Q。法定代表人：张志华。委托诉讼代理人：张建国，广东捷顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄庆珍，女，汉族，1965年10月25日出生，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：朱俊凯，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：张飞鹏，广东天穗律师事务所实习律师。原审被告：佛山市三联房地产开发有限公司，住所广东省佛山市禅城区石湾镇街道潘村工业区鲤鱼门侧一栋1号，组织机构代码799300791。法定代表人：郭洪振。委托诉讼代理人：温新祥，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪仪，广东源浩律师事务所实习律师。上诉人佛山置华置业有限公司（以下简称置华公司）为与被上诉人黄庆珍、原审被告佛山市三联房地产开发有限公司（以下简称三联公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。置华公司上诉请求二审法院判令：1.依法判决撤销佛山市禅城区人民法院所作的(2016)粤0604民初1037号判决，并依法改判驳回黄庆珍的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用全部由黄庆珍承担。事实和理由：一、一审法院认为《置华团购VIP会员申请书》是居间服务合同属事实认定错误。该申请书不是居间服务合同，而是包含居间服务的无名合同。置华公司与黄庆珍之间是销售服务关系，不是中介服务关系。因为置华公司除了陪同黄庆珍选房、询价、议价，还为黄庆珍争取了团购优惠（五万抵十五万）的购房价格，黄庆珍享受了置华公司提供的一系列的服务和优惠。二、置华公司收取50000元电商信息服务费合法合理。首先，一审判决已认定《置华团购VIP会员申请书》合法有效，对当事人双方具有法律约束力。该申请书的签订出自黄庆珍的真实意愿，黄庆珍缴纳了全额的电商信息服务费，对置华公司提供的服务和优惠是认可的，对会员申请书里的各项条款也有准确全面的理解。该申请书的任一条款均具有合法性、合理性。其次，置华公司收取50000元电商信息服务费后为黄庆珍具体提供的服务内容包括但未限于以下内容：1、为居住在广州的黄庆珍介绍并提供盛南公馆的楼盘资源信息；2、提供可供选择的房型并带黄庆珍实地看房，提供全程的接送、招待服务；3、协助黄庆珍让其优先选择房型（黄庆珍也因此选择了楼层和户型都较好的2410号房）；4、根据黄庆珍确定的购买意向，为其保留所选房屋；5、为黄庆珍向三联公司交涉、询价并确定最终可优惠（五万抵十五万）的价格；6、根据黄庆珍的成交意愿与其签订相关文件。可见，置华公司为黄庆珍提供的服务内容使黄庆珍能够以优惠的价格和快速的途径购买到较好的房屋。如果没有置华公司的服务，黄庆珍无法获得这些优惠和购房条件。即置华公司为黄庆珍提供的服务与黄庆珍缴纳的服务费用是相称的，符合市场规律。置华公司与黄庆珍之间签订的《置华团购VIP会员申请书》是合法有效合同，合同约定了具体服务项目的内容及服务收费，即“申请人缴纳人民币50000元可享受开发商人民币的优惠”，并明确约定该笔服务费是“团购优惠服务费”。置华公司依合法有效的合同约定收取特定服务项目费用具有合法依据。这是其一。其二，置华公司收取该笔特殊项目服务费具有合情性。置华公司作为房地产经纪服务机构，开发团购优惠服务项目并进行收费，符合房地产中介服务的市场经纪服务行情。其三，置华公司收取50000元团购服务费具有合理性。置华公司开发推荐的“置华团购VIP会员”制，是经与开发商协商谈判好的具有享受团购优惠价的代售协议，购房者与置华公司签订《置华团购VIP会员申请书》，即享有50000元抵150000元的优惠价格。从黄庆珍与三联公司的商品房买卖合同和其他同样签订《置华团购VIP会员申请书》的购房者、开发商的商品房买卖合同看，都是以同样的优惠价购得房屋。从而说明黄庆珍交纳的50000元团购优惠服务费具有其合理的价值。三、一审法院审理的依据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》已经废止，原审判决依据已经被废止的政府部门规定来作为计算中介收费的标准显然不当。四、原审适用法律判决明显错误。当事人谁主张，谁举证。黄庆珍不能举证证明《置华团购VIP会员申请书》签订过程中具有法律规定撤销的情形，应当承担举证不能的不利后果，应当驳回黄庆珍的诉讼请求。故此，原审判决明显错误。综上所述，黄庆珍在享受相关的服务及优惠后反悔起诉返还服务费用，置华公司认为黄庆珍的行为严重破坏了契约，严重损害置华公司的利益。被上诉人黄庆珍答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，置华公司的上诉请求没有事实依据，请求二审法院依法驳回。《置华团购VIP会员申请书》并非双方的真实意思表示，明显是置华公司与三联公司利用自身的优势地位，欺瞒黄庆珍签订的。从该申请书可以看出黄庆珍签订该申请书存在明显误解，且该申请书显失公平，该申请书本应该被撤销，申请书的内容明显是格式条款。依据司法解释，黄庆珍与三联公司没有书面告知黄庆珍该申请书的内容以及约定，该申请书的具体条款是无效的。其次，该申请书的权利与义务明显是不对等的，仅有黄庆珍交付款项的义务，没有置华公司履行申请书的义务。置华公司在一审当中，末提交证据证实其为黄庆珍提供了何种服务，从该申请书无法得知置华公司为黄庆珍履行了哪些行为。且置华公司所称的优惠是否实际存在，不得而知。即使该申请书有效，也无法证实置华公司的实际履行行为，所以黄庆珍一直坚持置华公司与三联公司存在欺诈行为。原审被告三联公司答辩称：本案电商服务费所指向的合同当事人是置华公司与黄庆珍，三联公司并非该合同的当事人或者合同相对方，因此该合同以及涉案费用与三联公司没有关系。黄庆珍于2016年2月1日向一审法院起诉请求：一、置华公司、三联公司共同向黄庆珍返还资金50000元；二、本案诉讼费用由置华公司、三联公司负担。后增加诉讼请求：请求“撤销《置华团购VIP会员申请书》”。一审法院认定事实：2015年12月24日，黄庆珍与置华公司签订了《置华团购VIP会员申请书》，载明“一、VIP会员条件及VIP会员权利：（一）申请成为置华团购VIP会员需缴纳电商信息服务费。（二）置华团购VIP会员在2015年12月23日到2015年12月24日期间，购买其合作伙伴旗下的盛南公馆项目的房产一套，缴纳人民币伍万元电商服务费，可享受开发商人民币的优惠，该优惠仅可以适用购买一套房产，若购买两套及以上房产，则按照购房套数签署申请书并缴纳电商服务费才能享受相应的优惠。二、申请人确认：……(二）本人已知需缴纳上述电商信息服务费后才能成为置华的VIP会员，在正式签署《商品房买卖合同》后，电商信息服务费不予退还，亦不冲抵房款……（四)特别说明：1.佛山置华置业有限公司为此次活动收取上述电商信息服务费，此费不抵扣房款，仅作为团购优惠服务费，由佛山置华置业有限公司开具相应收据……3.本人已知晓此次活动的全过程，同意参加置华团购活动，并自愿缴纳上述电商信息服务费。”上述申请书上有“黄庆珍”的签名及指模，庭审中，黄庆珍虽对签名及指模不予以确认，但经一审法院释明，黄庆珍坚持不申请司法鉴定。2015年12月24日，黄庆珍向置华公司转账49000元，置华公司出具编号为№2897066的《收据》给黄庆珍，载明“今收到￥49000元（肆万玖仟元整）电商信息服务费（2410＃，黄庆珍）”。同日，黄庆珍向三联公司转账30000元，三联公司出具编号为№6489621的《收据》给黄庆珍，载明“今收到黄庆珍购买盛南公馆2410号房定金30000元”。2015年12月28日，黄庆珍（××）与三联公司（××）签订《商品房买卖合同》及其附件，约定黄庆珍向三联公司购买禅城区绿景西路11号（即盛南公馆)2410室，该商品房单价为每平方米14760.27元，总金额486646元。同日，黄庆珍向三联公司转账216646元，三联公司将2015年12月24日编号为№6489621的《收据》收回后，出具编号为№6489640的《收据》给黄庆珍，载明“今收到黄庆珍购买盛南公馆2410号房房款246646元”。黄庆珍陈述：《置华团购VIP会员申请书》申请人一栏上的签名并非黄庆珍所签，退一步来说，即使是黄庆珍所签，该申请书是在重大误解及显失公平的情况下签订的，应当予以撤销。置华公司未举证证明其为黄庆珍争取了多少优惠，也未向黄庆珍提供任何服务。三联公司陈述：三联公司在2015年12月23日曾收取黄庆珍1000元现金作为临时定金，并向黄庆珍出具了编号为№6489618的《收据》给黄庆珍，三联公司于2015年12月24日收到黄庆珍转账的定金30000元后，已将该1000元退回给黄庆珍并收回该《收据》进行作废处理。三联公司仅委托置华公司对盛南公馆项目进行销售营销策划，置华公司收取的电商信息服务费与三联公司无关。置华公司陈述：黄庆珍除2015年12月24日向置华公司转账49000元外，黄庆珍还于2015年12月26日向置华公司补交了1000元电商服务费，置华公司出具了编号为№2897067的《收据》给黄庆珍。置华公司为黄庆珍在购房过程中提供了楼盘资源信息、接送看楼、招待、选房、询价、议价等服务，也投入了大量的成本，黄庆珍所支付的电商信息服务费是合理的，不存在显失公平，黄庆珍要求退回该50000元是没有依据的。一审法院认为：本案系合同纠纷。黄庆珍与三联公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。黄庆珍与置华公司签订的《置华团购VIP会员申请书》，虽黄庆珍对申请书上的黄庆珍签名及指模提出异议，但经一审法院释明，黄庆珍坚持不申请司法鉴定，黄庆珍亦未能提供证据推翻该证据，且该申请书与相关电商服务费《收据》相互印证，故一审法院对该《置华团购VIP会员申请书》予以确认，该申请书合法有效，对当事人双方具有法律约束力。关于黄庆珍要求撤销《置华团购VIP会员申请书》的诉请。黄庆珍未举证证明《置华团购VIP会员申请书》签订过程中，具有法律规定撤销的情形，黄庆珍对此应承担举证不能的不利后果，故法院对该诉请不予支持。因置华公司未能提供证据证明其在黄庆珍购房过程中为黄庆珍争取购房优惠的情况，综合黄庆珍购买的涉案商品房总价为486646元、置华公司收取的电商服务费却高达50000元及置华公司在购房过程中提供服务的情况，申请书约定的电商服务费50000元过高，应予以调整。对于黄庆珍要求置华公司、三联公司共同返还50000元的诉请。根据黄庆珍提供的№2897066的《收据》、农村商业银行业务委托书及置华公司提供的编号为№2897067的《收据》，黄庆珍诉请的50000元系由置华公司收取的电商服务费，该费用与三联公司就商品房买卖合同收取的房款没有关联，故法院对于黄庆珍诉请三联公司返还该费用不予支持。如前所述，置华公司收取黄庆珍电商服务费50000元过高，结合置华公司陈述其在黄庆珍购房过程中为黄庆珍提供了楼盘资源信息、接送看楼、招待、选房、询价、议价等服务，上述服务具有居间服务的性质，参照《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.52.5％计收”之规定，法院酌情将申请书中电商服务费调整为12166元（486646元×2.5％），超出部分37834元，置华公司应返还黄庆珍。黄庆珍请求置华公司返还50000元，合理部分应予以支持，超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、置华公司于判决生效之日起十日内向黄庆珍返还电商服务费37834元；二、驳回黄庆珍的其他诉讼请求。案件适用简易程序，案件受理费减半收取525元，由黄庆珍负担152元，置华公司负担373元。本院二审期间，上诉人置华公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：国家发展和改革委员会住房城乡建设部文件发改价格[2014]1289号文件及广东省发展和改革委员会广东省住房和城乡建设厅粤发改价格(2014)542号文件，以证明一审判决参照的《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》已经废止。被上诉人黄庆珍在二审期间没有向本院提交证据。原审被告三联公司在二审期间没有向本院提交证据。经质证，被上诉人黄庆珍、原审被告三联公司对置华公司提交的的真实性、合法性没有异议，本院予以采信。经审查，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：案涉《置华团购VIP会员申请书》载明了黄庆珍、置华公司双方之间的主要权利义务内容，黄庆珍负有向置华公司交付电商信息服务费50000元的义务，置华公司则负有使黄庆珍享受购买房屋优惠价的义务。该合同约定系黄庆珍、置华公司双方的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，当事人双方应予履行。黄庆珍诉称其系受置华公司欺诈而签订该合同，请求撤销该合同，但却不能举证证明置华公司系以欺诈、胁迫的手段使其在违背真实意思的情形下签订该合同。此外，就该合同内容而言，当事人双方约定的权利义务亦属对等，黄庆珍亦无证据证明其在签订该合同时双方的权利义务显失公平，或其系因重大误解而签订。是故，黄庆珍诉请撤销涉案《置华团购VIP会员申请书》及置华公司应向其返还电商信息服务费50000元，该主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。黄庆珍若认为置华公司未履行合同约定的义务，其未享受到合同约定的购房优惠价，其可另行向置华公司主张违约责任。原审法院在认定涉案合同不符合法定可撤销可变更的情形及本案并非违约之诉的情形下，调整本案电商信息服务费为12166元，并据此判决置华公司应向黄庆珍返还款项12166元有失妥当，本院依法予以改判。综上所述，一审判决适用法律有误，依法应予改判。置华公司上诉主张依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初1037号民事判决；二、驳回黄庆珍的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取525元，由黄庆珍负担；二审案件受理费745.85元，由黄庆珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  安建须审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二Ｏ二Ｏ一七年一月四日书 记 员  李嘉敏