重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017）渝0241民初3059号原告:秀山华信房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山自治县中和街道渝秀大道财政局三楼，组织机构代码：678659800-2。法定代表人:冯亚辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘定刚，重庆春雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海艳，重庆春雨律师事务所律师。被告：张亮亮，男，2007年8月18日出生，重庆市渝中区人，住秀山自治县。被告：张登皓，男，2013年7月23日生，重庆市渝中区人，住秀山自治县。法定代理人：张飞，男，1972年4月23日出生，重庆市秀山自治县人，住本县中和街道。法定代理人：谭佳林，女，1976年10月6日出生，重庆市秀山自治县人，住黔江区城西街道。被告：张飞，男，1972年4月23日出生，重庆市秀山自治县人，住本县。被告：谭佳林，女，1976年10月6日出生，重庆市秀山自治县人，住黔江区。委托诉讼代理人：严秀文，女，1969年1月29日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县中和街道。原告秀山华信房地产开发有限责任公司（以下简称秀山华信公司）诉被告张亮亮、张登皓、张飞、谭佳林商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月6日立案受理后，依法由审判员廖宗林担任审判长、与审判员程晓茹、人民陪审员张琮瑶组成合议庭于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告秀山华信公司的委托诉讼代理人刘定刚、被告张亮亮、张登皓、张飞、谭佳林的委托诉讼代理人严秀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秀山华信公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付购房余款657000元；2、要求被告向原告支付违约金，计算方式为：以657000元为基数，按照日万分之一，从2015年4月8日起计算至实际付清款项之日止。事实和理由：原、被告双方在自愿、协商一致的基础上签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，约定原告将座落于秀山县中和街道×号、×幢负一层×号商铺出售给被告，房屋总价款为1643692元。付款方式为分2期付款，第2期款项双方约定于办理完房地产权证时支付，若被告逾期付款应承担相应的违约责任。合同签订后，被告共支付了房款986692元，原告也依约将房屋交付给了被告。2015年4月该房屋取得了房地产权证，原告曾多次要求被告领取房产证并支付余款，被告仍未履行支付余款义务。原告认为，依法成立的合同对各方当事人均具有法律约束力，被告拒不支付余款的行为已严重损害了原告的合法权益。故原告将本案诉至法院。被告张亮亮、张登皓、张飞、谭佳林辩称：1、余款没有支付是因为2016年1月出租给杨群华的房屋漏水，后物业赶到现场进行了查看，也有很多领导到现场看过，现在房屋一直是关起的，造成了被告的损失；2、我们共购买了原告的12间门面，其中有6间存在漏水的问题；3、地下室的门面因房屋前栽种了树和花草，无法通行；4、后来原告方又在我们购置的门面处加修了两间房屋，和当时购买门面时协商的情况不符，当时原告承诺的是办理银行按揭贷款，后因原告原因一直没有办理成功，才选择了分期付款；5、现在已支付了原告60%的房款，因房屋有很多质量问题，所以一直没有支付余款，只要原告将上述问题解决，我方立即付款。经审理查明，秀山宜欣房地产开发有限责任公司（甲方）与被告张亮亮（乙方）签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方在甲方处购买座落于秀山县中和街道×号、×幢负一层×号商铺，房屋总价款分别为1318387元、325305元，总计1643692元。合同第五条关于付款方式及期限的约定均为：分期付款，第一期，签订本合同时分别付款791387元、195305元；余款527000元、130000元于办理完房产证时付清。合同第十条关于乙方逾期付款的违约责任的约定为：逾期在90日（含）之内的，自本合同应付期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一（该比率不大于本条第1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期实际已付款的差额确定。逾期付款超过双方约定的最后期限，甲方有权解除合同。另查明，被告张亮亮、张登皓、张飞、谭佳林共支付了购房款986692元，尚欠657000元未支付。2015年4月7日、2015年4月8日，秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局办理了分别为涉案的商铺办理了房屋产权证，在办理房屋产权证时该房屋编号变更为秀山县中和街道××号，将以被告张亮亮名义购买的××号×幢×层××号、×幢负一层××号商铺的×幢×层××号、×幢负一层××号登记在被告张登皓名下，×号×幢×层××号、×幢负一层××号登记在被告张亮亮名下。张亮亮、张登皓系兄弟，购房时未满10周岁，属无民事行为能力的自然人，被告张飞、谭佳林系被告张亮亮、张登皓父母。再查明，2012年4月11日，秀山宜欣房地产开发有限责任公司名称变更为秀山华信房地产开发有限责任公司。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》时系被告张亮亮的法定监护人以张亮亮的名义签订，购房款亦系其监护人支付，未损害被监护人的利益，因此，该合同是签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第五条约定付款方式是分期付款，第一期，签订本合同时分别付款791387元、195305元；余款527000元、130000元于办理完房产证时付清。本案中被告张亮亮、张登皓、张飞、谭佳林在支付了第一期房款后，剩余的第三期房款527000元、130000元至今未支付已构成违约，且违约时间已超过90日，按照合同第十条约定逾期超过90日，甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。故原告主张被告支付到期应付房款657000元及违约金的主张本院予以支持，违约金的具体计算方式为：以657000元为基数，按日万分之一，从2015年4月8日起计算至清偿之日止。因被告张亮亮、张登皓系未成年人，无民事责任能力，其应承担的义务由其监护人张飞、谭佳林承担。对于被告抗辩的房屋存在漏水亦因此对其造成了损失问题，漏水问题是否属于原告方的责任，损失的大小均应通过审理才能查明；对于被告抗辩的因栽种花草影响了其房屋的使用，从现场情况看，无法证明购买房屋时的状况，被告亦未举示证据加以证明；对在被告购买门面旁加修了两间房屋门面是否应当出售给被告，没有证据证明，属于另一法律关系，在庭审中经本院释明后，被告在规定的期限内不提出反诉，被告可另行主张。对其抗辩理由本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条、第十八条的规定，判决如下：被告张飞、谭佳林在本判决生效之日起十五日内支付原告秀山华信房地产开发有限责任公司剩余购房款657000元及违约金（违约金的具体计算方式为：以657000元为基数，按日万分之一，从2015年4月8日起计算至清偿之日止）。案件受理费10370元，由被告张飞、谭佳林负担。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  廖宗林审 判 员  程晓茹人民陪审员  张琮瑶二〇一七年九月二十五日书 记 员  李超丽