江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终17号上诉人（原审被告）：上海晓乐餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区河曲路118号6098室。法定代表人：李帅，该公司董事长。委托代理人：沈竹，江苏景丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华润新鸿基房地产（无锡）有限公司，住所地江苏省无锡市金石路88号。法定代表人：唐勇，该公司董事长。委托代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人上海晓乐餐饮管理有限公司（以下简称晓乐公司）因与被上诉人华润新鸿基房地产（无锡）有限公司（以下简称华润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初2855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。晓乐公司上诉请求：1、撤销无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初2855号民事判决，发回重审或改判上诉人适当支付违约金。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人发现承租涉案房屋后，无经营条件，每日亏损巨大，上诉人向被上诉人申请闭店，双方友好协商后，被上诉人同意终止合同（双方往来函件佐证），一审法院认定事实不清。2、上诉人并不是真正意义的根本性违约，确系被上诉方多次向上诉人恐吓、诈骗（有双方往来信息为证），被上诉人将解约事宜有意延误，并设圈套，目的系达到上诉人违约的目的，从而骗取上诉人的违约金。基于公平原则，上诉人认为一审法院认定违约金明显过高，应当依法调整，一审法院援引合同法第一百一十四条第二款规定，适用法律不当。华润公司辩称，晓乐公司拖欠租金、擅自停业，给华润公司造成的不仅是各项费用损失，同时也对整个万象城的经营氛围造成不良影响，解除合同后，晓乐公司也未恢复房屋原状并交还房屋，导致华润公司租金损失。原合同约定，一方违约，应没收保证金，另行支付违约金，一审法院根据案件相关情况，对原合同约定的违约责任已作了调整，一审判决正确，请求维持原判。华润公司向一审法院起诉请求：1、确认其与晓乐公司之间于2014年5月12日签订的《无锡万象城商铺租赁合同于2016年1月15日解除；2、晓乐公司立即迁出所租商铺，并恢复毛坯状态、交还房屋；3、晓乐公司支付2016年1月16日至实际交还之日止的占有使用费（以28475元/月为标准计算）；4、晓乐公司支付违约金95877元，以保证金直接充抵；5、晓乐公司支付拖欠租金105352.58元、物业管理费33768元、推广费4690元、水费358元、装修期费用536元、其他费用6655.05元，并按同期银行贷款利率的1.3倍支付该款项逾期付款利息；6、晓乐公司支付律师费损失8000元。一审法院认定事实：2014年5月12日，华润公司与晓乐公司签订《无锡万象城商铺租赁合同》，约定：华润公司将位于无锡市滨湖区金石路88号万象城第1层82号商铺（下称“该商铺”）出租给晓乐公司经营“优弥自助式酸奶冰淇淋”之用，租赁面积67㎡，租期2年；华润公司于2014年6月30日前交付该商铺；装修期为30日，该期间不计算租金，但应缴纳垃圾清运费8元/㎡；第一年租金24455元/月，第二年租金28475元/月，须提前10天支付下月租金；租赁保证金为95877元；推广费为670元/月；该商铺以毛坯的状态交付；晓乐公司应服从华润公司对万象城营业时间的安排，不得无故停业、撤离人员或商品；如晓乐公司未经华润公司同意停止经营活动3日以上的，则华润公司有权单方解除合同；晓乐公司擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给华润公司；华润公司因向晓乐公司催缴租金或其他费用而发生的所有律师费用，由晓乐公司承担。合同签订后，晓乐公司向华润公司缴纳了租赁保证金95877元和装修押金20000元。2015年11月27日，晓乐公司以自身经营问题为由向华润公司提出撤柜申请，提出将于2015年11月30日闭店，所欠房租先以租赁保证金和装修押金冲抵，不足部分于申请通过后一周内补齐。华润公司对该申请未作答复。2015年12月1日，晓乐公司停业闭店。2015年12月23日，晓乐公司欲从该房屋内撤出物品，但因拖欠房屋租金及未恢复原毛坯状态，遭华润公司阻拦。2015年12月23日，华润公司向晓乐公司发出《解除合同通知函》，称：因晓乐公司拖欠租金及相关费用已达9个月且自2015年12月1日闭店停业，根据双方签订租赁合同第15.4条、第15.4.5条的约定，该行为已经构成违约。故通知晓乐公司解除双方之前签订的租赁合同并要求其于2016年1月15日前恢复毛坯并交还商铺。晓乐公司于当日收到了该通知函。2016年1月7日，华润公司再次向晓乐公司发函催缴租金，并要求晓乐公司于2016年1月20日前将商铺恢复毛坯并交还。2016年4月18日，华润公司因本案诉讼代理向江苏法德永衡律师事务所支付律师费8000元。2016年9月5日，晓乐公司与华润公司就该房屋进行了交接，华润公司收回了本案所涉房屋。一审法院认为，华润公司与晓乐公司于2014年5月12日签订的《无锡万象城商铺租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。晓乐公司作为承租方，应当按照合同约定按时支付租金及履行其他主要义务。然其未能如期支付租金且违反合同约定未经华润公司同意停业闭店，故华润公司依约享有解除权。晓乐公司于2015年12月23日收到了华润公司解除通知，因此双方之间订立的租赁合同应于当日解除。至于晓乐公司声称合同已于2015年11月27日解除，因其先行违约且撤柜的申请未获华润公司的批准，故不能产生解除合同的效力。合同解除后，晓乐公司应当按约定迁出租赁房屋并结算租金以及其他所有相关费用。现双方对租金105352.58元、物业管理费33768元、水费358元、律师费8000元均予以认可，法院予以确认。关于推广费4690元。双方在合同中对此已有明确约定，而且也未明确是针对晓乐公司独家推广，因此晓乐公司拒付理由不能成立，应支付该费用。关于装修期费用536元。根据华润公司的主张，该费用实际应为装修期间的垃圾清运费，双方在合同中对此已有明确约定，故在晓乐公司未提交证据证明已经支付的情况下，对华润公司的该主张予以支持。关于其他费用6655.05元。因华润公司未提交证据予以证明该费用的发生名目及具体收费标准，故对该主张不予支持。关于违约金95877元。双方在合同中约定了相当于租赁保证金的违约金并且同时约定可以租赁保证金直接冲抵，该约定符合法律的规定且未明显导致双方利益失衡，故对该主张予以支持。关于逾期付款利息。因合同中未有约定，且晓乐公司的逾期付款的违约行为已有违约金进行调整，不应另行加重晓乐公司负担，故该主张不予支持。关于装修押金2万元。华润公司未能说明该款未予退还的理由，现晓乐公司要求直接抵扣其应付的费用，符合法律规定，予以支持。关于迁出。因双方业已完成了该商铺的交接手续，因此华润公司的该主张不再成立。关于占有使用费。该费用系因承租人在合同届满或解除后，未及时迁出导致出租人未能收回房屋所产生的损失。而本案中，作为承租人的晓乐公司未能及时迁出的原因是由于其未能及时支付拖欠租金及其他费用而遭华润公司的阻拦所导致。虽然华润公司的该阻拦行为系导致该房屋无法继续使用的主要原因，但该行为却是由于晓乐公司的违约而引发。同时考虑到即便在没有阻碍的情况下，晓乐公司的迁出并恢复店面毛坯状态也需要一定时日，故酌定晓乐公司向华润公司支付以1个月的租金标准支付华润公司占有使用费28475元。一审法院判决：一、确认华润公司与晓乐公司于2014年5月12日签订《无锡万象城商铺租赁合同》于2015年12月23日解除。二、晓乐公司于判决生效之日立即支付华润公司房屋租金105352.58元、占有使用费28475元、物业管理费33768元、水费358元、垃圾清运费536元、推广费4690元、违约金95877元律、师费8000元（租赁保证金95877元和装修押金20000元应在该款中冲抵）；三、驳回华润公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，晓乐公司提前解除合同，华润公司也同意解除，但并不能因此免除晓乐公司的违约责任；晓乐公司上诉称华润公司设置圈套骗取其违约金，未提供任何有证明力的证据加以证明，本院不予采信。关于一审判决晓乐公司所应支付的违约金是否过高的争议，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。本案中，双方的租赁合同于2015年12月23日解除，但直至2016年9月5日双方进行交接，华润公司才收回本案所涉房屋，一审判决仅酌定晓乐公司在合同解除后向华润公司支付以一个月租金标准计算的占有使用费28475元，也即房屋闲置期间近八个月的租金，华润公司并未实际取得，此即为华润公司的直接损失，这还不包括华润公司收回房屋后另行招租所需合理期间的租金损失。虽然晓乐公司在停止经营后，主动撤场时受到华润公司阻拦，但主要原因在于晓乐公司在撤场时仍拖欠大额租金和物业管理费，华润公司的阻拦行为，属自力救济性质，具有一定的合理性。即使认定华润公司的方式不当，造成房屋未能及时收回，对房屋闲置期间的损失确定由华润公司和晓乐公司分担，则可归责于晓乐公司的违约行为而给华润公司造成的直接损失，也超过了按四个月租金计算的数额，即超过10万元，一审仅判决晓乐公司承担违约金95877元，并未高于华润公司的实际损失。晓乐公司关于违约金过高的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2197元，由晓乐公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚旭斌审 判 员  仓 勇代理审判员  唐广征二〇一七年一月二十四日书 记 员  窦 玥