上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初6729号原告(反诉被告)：程森，男，1980年7月16日，汉族，住河南省焦作市山阳区XXXXXXXXXXXXXXX。原告(反诉被告)：钱惠芳，女，1982年3月13日，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区长江北XXXXXXXXXXX。两原告共同委托诉讼代理人：程钟，北京市通商律师事务所上海分所律师。两原告共同委托诉讼代理人：缪大伟，北京市通商律师事务所上海分所实习律师。被告(反诉原告)：毛欢，男，1979年7月9日，汉族，住上海市嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告)：刘殷晴，女，1987年11月13日，汉族，住上海市嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室。两被告共同委托诉讼代理人：陈新军，北京长安(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告，下称原告)程森、钱惠芳与被告(反诉原告，下称被告)毛欢、刘殷晴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人程钟、缪大伟、两被告共同委托诉讼代理人陈新军到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告程森、钱惠芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行买卖合同，涤除上海市海波路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押并协助原告办理该房屋的过户手续；2、判令被告向原告支付未能按约过户的违约金(从2016年3月2日开始计算到实际配合过户为止，以已付房款69万元为基数，按照日万分之五的标准计算)。事实和理由：2015年11月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告向被告购买坐落于上海市海波路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为88.24平方米的房屋(下称系争房屋)，转让款为229万元；双方于2016年1月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年11月21日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于上海市海波路XXX弄XXX号地下1层车位(人防)124室号的地下车位(下称系争车位，与系争房屋合称系争房产)，价格为3万元；双方在2016年1月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述两份合同签订后，原告按约向被告支付了定金10万元，首付款59万元。被告于2016年3月2日向原告发出《解除房屋买卖合同通知书》，以截止2016年3月2日原告无法办理过户手续为由，要求解除房屋买卖合同。原告于2016年3月2日、3月14日及3月20日分别向被告发出了《对解除房屋买卖合同通知书的回函》、《要求配合办理房屋过户手续的函》以及《律师函》，不同意被告单方面解除房屋买卖合同，要求被告配合办理房屋过户手续，但是被告均没有做出配合办理过户的表示。根据合同约定，被告应当在合同签订后且在抵押权人许可的最短时间内，至抵押权人处全额清偿贷款余额，取得注销抵押所需的材料，并在过户前注销抵押。经原告2016年3月3日查询房地产登记簿，系争房屋截止2016年3月3日依然存在抵押权，被告并未涤除抵押，导致无法办理过户。原告认为被告要求解除合同缺乏依据，且其行为显属违约，故涉讼。被告毛欢、刘殷晴辩称，1、双方关于房屋含车库约定的总价为241.5万元，其中229万元房款，3万元为车位，其余9.5万元是作为装修补偿款；2、被告认为未在2016年3月31日前过户责任在原告，理由一，11月20日在签订网签合同后，11月23日原告支付了59万元加上之前定金10万元，共69万元，11月24日被告到中国银行去结清贷款，被告按照合同约定在履行，11月27日拿到了银行出具的贷款结清注销抵押登记申请书，并亲自去房产中心询问，注销抵押可以在过户当天一并办理；理由二，在双方签订的房屋居间合同上第4.2条，对于贷款有明确的约定，原告应在签订示范合同7日内向银行申请贷款，按这个时间推算，原告应在11月28日前将贷款手续递交给银行，但是我们从原告提供的证据中可知原告2016年1月9日才将贷款材料递交银行，迟延了41天，贷款审批需要2个月的时间，如果原告及时提交的话，应当可以在约定的时间内完成过户，所以认为过户的迟延是原告的责任；理由三，原告提到的未按合同约定催告原告现金补足，实际上是催告过，并给了宽限期限到2月7日过户，但是原告在2月7日前还没办好贷款，所以未能过户。合同已经约定过户之日现金补足，被告认为不需要再另行催告。3、被告系上海户籍，房屋是中国唯一住房，原告在安徽还有一套房子，如果法官要判继续履行，会有执行困难。综上，被告提出反诉请求：1、确认原、被告于2015年11月20日、11月21日签订的两份房地产买卖合同于2016年3月2日解除；2、判令原告向被告支付解约违约金464,000元(按照总房价232万元的20%计算)。原告程森、钱惠芳针对被告的反诉辩称，不同意原告的反诉诉讼请求。1、1月31日未办理过户手续的责任不在原告，具体意见同本诉；2、被告在1月31日前未注销交易房屋的抵押登记，未能及时过户被告是有责任的；3、即使原告违约，被告主张的违约金也过高，超过其实际损失。审理中，双方对于如下事实没有争议：1、原、被告于2015年11月20日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告向被告购买坐落于上海市海波路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为88.24平方米的房屋(下称系争房屋)，转让款为229万元，合同签订后原告已支付的定金10万元转为部分首期房价款，签订合同当日再支付购房款59万元；被告应于合同签订后且抵押权人许可的最短时限内，至抵押权人处全额清偿贷款余额，取得注销贷款抵押所需的材料，并在过户前注销抵押，原告以贷款方式向被告支付第二期房款160万元，原告应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若原告的贷款申请未在过户前获得足额批准，原告应当在过户当日以现金形式向被告补足；原告逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向被告支付违约金直至实际履行之日，自逾期之日起，被告有权催告原告履行，在被告催告的宽限期届满后原告仍未履行的，被告有权以书面形式解除本合同，并要求原告赔偿总房价款的20%；双方于2016年1月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按原告已付款的万分之五向原告支付违约金至实际履行之日；2、2015年11月21日，原、被告又签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于上海市海波路XXX弄XXX号地下1层车位(人防)124室号的地下车位(下称系争车位，与系争房屋合称系争房产)，价格为3万元，原告应于办理产权转让过户手续之前向被告支付全额车位价款3万元；关于过户时间、违约责任条款等的约定同系争房屋的买卖合同；3、上述合同签订后，原、被告另行签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定：本次交易的实际成交价为241.5万元，合同成交价为232万元(含车位)，差额9.5万元作为装修补偿款，原告应于办理产权过户当日向被告支付装修补偿款7万元，于房屋交付当日支付2.5万元；4、上述合同和协议签订后，原告于2015年9月27日、10月10日分两次向被告支付定金共计10万元，于2015年11月23日支付购房款59万元；5、2016年1月，原告与上海公积金管理中心签订了关于系争房屋的住房公积金个人住房抵押借款合同，约定借款105.9万元；6、2016年2月29日，原告与XXXXXXXXXXXXXXXXX签订个人二手住房贷款合同，约定借款54.1万元，XXXXXXXXXXXXXXXXX于2016年3月1日向原告出具了办理抵押登记的委托书及抵押登记申请书；7、2016年3月2日，被告向原告发送解除房屋买卖合同通知书，称合同约定最晚过户时间为2016年1月31日，且于1月16日同意原告最晚不能超过2016年2月7日过户，但至2016年3月2日原告依旧无法办理过户手续，故通知原告解除房屋买卖合同；原告于同日发送回函，称其在被告发出解约通知前已通知其2016年3月4日办理房屋过户手续，且被告尚未涤除抵押存在违约行为，不同意解除买卖合同；8、2016年3月14日，原告向被告发送要求配合办理房屋产权过户手续的函，3月20日又委托律师向被告发函要求履行买卖合同；9、被告于2015年11月24日结清了系争房屋的贷款，并于2015年11月27日领取了办理抵押权注销手续的相关手续，但至今未涤除抵押；10、原告提交的两份买卖合同中毛欢、程森未写落款时间，钱惠芳、刘殷晴的签名落款时间均为2016年1月5日；被告提交的两份买卖合同中房屋买卖合同未签署落款时间，车位买卖合同签署的时间是2015年11月28日；11、双方于2015年11月28日办理了纳税申报手续；12、被告在通知原告解除合同前未明确期限要求原告现金补足贷款所涉房款。对于上述当事人没有争议的事实，本院依法予以确认。对于当事人有争议的被告是否在2016年1月9日配合提供原告办理贷款所需的材料的事实，被告代理人当庭表示要向当事人进行核实，庭后并未对此提出异议，故本院对于原告主张的该节事实予以确认。审理中，原告已将贷款金额以外的剩余房款和装修补偿款共计12.5万元付至本院，并表示若贷款不能足额到账，愿意现金补足。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议均系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，均应按约履行。原告确实存在迟延办理贷款的情况，但双方当事人2015年11月未在所有合同文本上签字，部分合同文本系2016年1月5日签署，而被告在2016年1月9日配合提供了贷款所需的材料，故双方当事人对于贷款的延迟办理都有一定的过错，且被告也未按约在2016年1月31日之前涤除系争房屋上的抵押，故本院认为双方对于未能按约在2016年1月31日前办理系争房屋的过户手续均有过错。即便原告延迟办理贷款存在过错，但尚不构成根本违约，被告在未催告原告在合理期限内对贷款所涉房款进行现金补足，且原告已办妥贷款的情况下，行使单方解除权缺乏依据，本院不予支持。原告要求继续履行合同合法有据，本院予以支持。原告对于延迟过户也有过错，故对于其主张的迟延过户违约金本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告毛欢、刘殷晴应于本判决生效之日起十日内涤除嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押，协助原告程森、钱惠芳办理嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室房屋及上海市海波路XXX弄XXX号地下1层车位(人防)124的过户手续；二、原告程森、钱惠芳应于本判决生效之日起十日内给付被告毛欢、刘殷晴车位转让款30,000元、装修补偿款95,000元；三、原告程森、钱惠芳应于被告毛欢、刘殷晴履行本判决第一项义务之日起三十日内给付被告毛欢、刘殷晴房款1,600,000元；四、驳回原告程森、钱惠芳其余诉讼请求；五、驳回被告毛欢、刘殷晴全部诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费196元，减半收取98元，由原告负担58元，被告负担40元。本案反诉受理费4130元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一七年一月二十日书记员  卜文茜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。