上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初8095号原告:王龙海。原告：支运豪。两原告委托诉讼代理人：徐蕴，上海合勤律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：周旋律，上海合勤律师事务所律师。被告：施锦芳。被告：谢立平。委托诉讼代理人：李书荣，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告王龙海、支运豪与被告施锦芳、谢立平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人徐蕴、周旋律、被告施锦芳、谢立平及其委托诉讼代理人李书荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方就嘉定区宝安公路3136弄3号301室房屋所签署的房地产买卖合同；2、被告支付违约赔偿金48.6万元（总房款243万元的20%）；3、被告支付逾期付款违约金16.038万元，以243万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年1月16日起，计算至判决合同解除之日止，暂计算至2016年5月26日为16.038万元。事实与理由：2015年11月13日，原告委托代理人潘惠珠与被告在中介机构的居间下签署房地产买卖合同及房地产买卖合同居间协议，双方就买卖涉案房屋事宜达成合意。嗣后，原告代理人与被告又于2015年12月15日签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》，同时原告依合同约定向被告交付了涉案房屋，并配合被告申请了贷款。被告装修并入住至今。因房屋转让款中有140万元系由被告申请贷款支付，故被告应于2016年1月15日之前取得银行按揭贷款获批的证明文件，以满足双方于2016年1月15日之前过户的要求，然被告至今未获得贷款审批，亦未依前述合同约定以现金方式支付与原告。在被告根本性违约情形发生后，原告于2016年3月26日致函被告，催促被告全面履行合同所约定的付款义务。在被告未履行的情况下，原告于2016年4月3日以书面形式向被告发出解除房屋买卖合同关系通知书。被告未履行其主合同义务即付款义务，虽经原告反复催促，至今未能全面履行，此行为已构成根本性违约。被告谢立平辩称，不同意原告诉请，被告已另行起诉要求继续履行合同。对于原告诉请的违约金，被告不同意支付，合同价是200万元，违约赔偿金以243万为基数不妥。合同中对于被告贷款支付剩余房款的时间未明确约定，只是约定在交易中心出具被告为权利人的产证之后由被告以银行发放贷款方式支付。被告不存在违约行为，被告贷款迟迟未审批的原因是审税环节原告遗失和拖延补办原购房发票，审贷环节原告拖延提交银行卡，此后适逢公历元旦、农历春节长假以及市场行情暴涨下政策宏观调控，收紧放贷条件和额度，造成贷款迟迟未审批下来。被告最终贷款未审批通过的原因是原告未配合提交房屋产权人和代理人潘惠珠的身份关系证明。被告在2016年5月30日现金支付原告140万元，但遭原告退款。被告施锦芳辩称，与被告谢立平的意见一致。经审理本院查明如下事实：2015年8月18日，两原告对其委托潘惠珠进行房屋买卖的事宜进行了公证。2015年11月13日，潘惠珠作为两原告的代理人与被告签订房地产买卖居间协议及房屋买卖合同，约定被告购买原告所有的位于上海市嘉定区宝安公路3136弄3号301室房屋，总价243万元。2015年12月15日，潘惠珠代原告与被告签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，约定由被告受让原告所有的涉案房屋，房地产转让价200万元。该合同第四条约定原告应于2015年12月15日前腾出该房屋并通知被告进行交接。第六条约定双方应于2016年1月15日前共同至房地产交易中心办理过户手续。第九条约定被告未按约定时间付款的，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价的日万分之五计算，自应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止。逾期超过二十日未付款的，除支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同，但应书面通知被告，被告应承担房屋总价款20%的赔偿金。第十条约定，原告未按合同约定期限将上述房地产交付（包括房屋交接及房地产权利转移），应当向被告支付违约金，违约金按总价款的日万分之五计算。逾期超过二十日仍未交付的，除应支付二十日的违约金外，被告有权单方解除合同，但应书面通知原告，原告应承担房屋总价款20%的赔偿金。该合同补充条款（一）第8.2条约定，被告应于签订本合同日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若被告未按约定及时办理贷款手续且逾期达15日且延误过户日期的，则被告应按合同第九条第三款约定违约金比例承担违约责任。补充条款（一）第9条约定原告需配合被告办理相关贷款手续，提供贷款所需资料但不限于：原告身份信息、配偶身份信息、相关银行卡及同住人签字等。附件三，对于付款协议约定为：1、被告于2015年11月13日支付原告定金3万元；2、签订本合同的日内，将房款56万元支付原告，用于归还原告尚欠银行的贷款及注销抵押；3、待房地产交易中心出具以被告为产权人的房产证后，由被告以银行贷款方式直接将140万元支付给原告；4、原告于2015年12月15日交房给被告并结清了相关费用，被告将尾款1万元支付给原告。上述合同签订后，被告于2015年11月13日支付原告定金3万元，2015年12月15日支付原告57万元，2016年1月18日支付原告43万元，累计支付103万元。2015年12月22日，原告将涉案房屋交付被告使用。被告装修并实际入住至今。2016年1月15日，被告向中国银行申请贷款被拒，双方因此未能在2016年1月15日办理过户。2016年1月21日，被告又向招商银行申请贷款，原告提供了招商银行卡配合被告申请贷款。2016年3月下旬，中介公司经办人张庆电话通知原告代理人潘慧珠，告知被告的贷款基本审批通过，只欠缺产权人与其代理人潘慧珠之间的身份关系证明，原告拒绝提供。2016年3月26日，原告向被告发出催告书，称因被告至今未完成140万购房款的贷款申请手续或以其他方式补足差额，导致合同无法完成，限被告收到催告书后72小时内联系原告，原告保留按照合同约定要求被告支付违约金直至解除合同在内的一切权利。2016年4月3日，原告向被告发函，称鉴于被告一直未支付140万元，构成根本违约，欲解除与被告的合同，并要求被告承担违约责任，限被告于2016年4月15日前搬离涉案房屋。2016年4月7日，被告通过律师发函给原告，称由于原告遗失补办原购房发票、提交银行卡迟延，导致审税及申请贷款时间延后，此后又遇元旦、春节长假及政策调控、收紧房贷等因素，最终影响了贷款审批的进度，被告要求继续履行合同并提出了140万房款的支付方案。2016年4月15日，被告发函给原告，称银行贷款审批在即，欠缺原告本人及其代理人潘惠珠的关系证明未提交，希望原告于2016年4月20日前提供。2016年5月27日，被告再次发函给原告，要求原告在2016年5月31日前将原告及其代理人潘惠珠的户口簿、结婚证交至被告律师处。2016年5月30日，被告将剩余房款140万元打入原告账户，但遭到了原告的退款。2016年4月至2016年5月期间，双方对合同履行事宜通过短信、邮件等方式多次进行了沟通，但未能达成一致意见。原告诉至本院。另查明，1、被告申请中介公司员工张庆出庭作证，拟证明原被告之间的整个交易过程，及原告未配合提供贷款审批所需的部分资料的事实。证人在庭审中陈述，被告刚开始向中国银行申请贷款，但未通过。后来又换到招商银行，原告也提供了招商银行卡配合申请招商银行的贷款，原告询问2016年春节前贷款能否批下来，招商银行说春节前来不及批，张庆与原告代理人潘惠珠电话沟通，潘惠珠同意贷款可以晚一点批下来，但要求被告补点利息，被告也同意补个一两万。后来时间久了点，原告就说被告违约。加上春节过后房价暴涨，原告就不想卖了。2016年3月下旬，招商银行说被告贷款资料基本审核通过了，但因为原告与代理人潘惠珠作的是公证委托，故招商银行要求原告提供产权人和代理人的关系证明，中介电话转达给原告。但原告以被告逾期付款违约为由不愿意提供，导致被告贷款最终未审批通过，2、审理中，被告已将剩余房款140万元支付至本院，以证明其继续履约的能力。本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》合法有效，系双方当事人真实意思表示，故原被告应依约履行。原被告未按照合同约定在2016年1月15日前办理过户手续的原因在于被告的贷款未在该日期前审批通过。但原告并未据此催告被告以现金方式补足。被告在2016年1月21日及时更换了银行重新申请贷款，对此原告未提出异议，并提供了招商银行的银行卡配合申请贷款。原告以其实际行为表明其同意被告继续以贷款方式支付剩余房款，且对被告申请贷款同意给予一定的宽限期。至于贷款期限延长多久，最迟于何时支付剩余房款，双方并未明确约定。但在被告贷款审批在即，仅欠缺原告与代理人身份关系证明的情况下，原告未予提供，并向被告发出了催告函及合同解除函。原告拒绝继续履行合同的行为，有违诚实信用原则。鉴于被告并未构成根本违约，且贷款最终未审核通过的原因在于原告方未配合提交相关资料，对于原告以被告逾期付款为由要求解除合同的诉请，本院不予支持。关于原告诉请的解约违约金，本院亦不予支持。对于原告诉请的逾期付款违约金，合同对于140万房款何时支付没有明确约定，仅约定为办出产证后，被告以银行发放贷款方式支付，故对原告诉请的逾期付款违约金本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王龙海、支运豪的全部诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10263元，减半收取5131.50元，由原告王龙海、支运豪负担。被告负担支款应于本判决生效之日起七日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 韩 颖二〇一七年一月二十三日书 记 员 李春兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。