湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0626民初2553号原告（反诉被告）：平江县流行街商业运营管理有限公司，住址：平江县城关镇南街（县人民政府旁）。法定代表人：张志鹏，董事长。委托诉讼代理人：喻稳根，工人，系原告公司员工。委托诉讼代理人：袁伟民，湖南湘杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：方园，农民。本院于2016年12月9日立案受理原告平江县流行街商业运营管理有限公司（以下简称流行街公司）诉被告方园房屋租赁合同纠纷一案后，被告方园在诉讼中提起反诉，本诉与反诉依法由审判员毛莲芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告流行街公司的委托诉讼代理人喻稳根、袁伟民和被告方园均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平江县流行街商业运营管理有限公司诉称：原、被告于2014年1月14日签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），约定被告租赁原告流行街区商场内2045号商铺，租期3年，从2014年4月20日至2017年4月19日止。被告已在签订本合同时按约定支付了第一合同年度的租金及费用；第二合同年度租金尚有2000元欠款至今未还清；被告应于2016年3月20日前交纳第三合同年度租金（即2016年4月20日至2017年4月19日优惠后的10个月租金）计币14800元，经营管理费1584元。另欠公共水电费2042元，铺内电费101元。以上共计20527元。被告未按约定交清前述款项和费用，虽经原告多次催收，但被告至今仍未交纳。综上，被告拖欠房租的行为已严重损害了原告的合法权益。因此，原告向人民法院起诉，请求：1、判令被告向原告支付拖欠的欠款、租金、经营管理费、公共水电费、铺内电费共计20527元，并承担至付清签署款项的违约金916元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告流行街公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同；2、流行街区管理公约；3、铺位示意图，证据1，2，3用以证实2014年3月7日原、被告签订《商铺租赁合同》及双方约定的内容；4-8、欠条、公告、邮政专递详情单、律师函，用以证实被告欠费2000元及原告多次催收；9-11，费用清单、水电费明细表、收取标准说明，用以证实被告欠费用的情况。对原告流行街公司提交的证据，被告对公共水电费摊派存疑，对其它无异议，本院认为，原告提供的证据符合证据客观性、真实性、关联性的要求，予以釆信。原告水电费如果计算确有错误，被告可向原告另行主张权利。被告方园辩称：原告所诉不实，原告违约在先，双方已达成补充协议一致解除合同，但原告出尔反尔，因原告的违约，致使被告无法经营，被告要求原告赔偿损失。反诉原告方园称：被反诉人利用格式合同肆意剥夺反诉人的合法权利，并进行虚假承诺，设计图纸与实际不符，反诉人开始经营后，被反诉人怠于履行商场管理和经营的合同主义务，比如：不按管理公约制定的制度执行，无缘无故不开空调，为了催租随意停电，有的商铺随意关门不采取任何举措，商场治安管理、消防不到位，保安都没有一个，2016年4月三楼花之林进驻，装修期间严重影响反诉人的经营，被反诉人擅自更改商场对外的广告招牌等。以上诸多原因导致流行街区经营户全部亏损，无法继续经营，纷纷关门而去，商场演变为空城，致使租赁合同目的无法实现。因此，反诉人向人民法院提起反诉，请求：1、解除反诉人与被反诉人的商铺租赁合同；2、由被反诉人返还合同第三年度的公共建设费2666元，返还预付的两个月铺租押金2760元，电表押金500元，共计5926元。被反诉人辩称：双方签订的租赁合同合法有效，反诉人应自行承担投资经营风险，反诉人依法不具有合同解除权，反诉人即便有亏损也是其自我原因所致，与被反诉人无关。被反诉人没有违约，因此请求依法驳回反诉人的反诉请求。被告（反诉原告）为证实自己的主张向本院提供了如下证据：1、管理公约；2、门面转让的五张照片；3、铺面没开门的照片十二张；4、消防装置的照片四张；5、花之林装修的照片三张、微信截图三张；6、照片两张、报警案件登记表三张，用以证实原告违反管理公约的第十一条、十二条、十三条、十九条、三十六条、四十二条的规定。7、照片六张，证明流行街把照片改成了花之林；8、录音、司法所的盖章证明，证明经过城关镇司法所调解达成协议，后来原告返回；9、视频，证明被告于2016年4月20日之前曾找原告退铺；10、微信聊天截图、招商规划图，证明原告没有按规划图进行招商；11、照片十张，证明2016年9月前铺面均已搬空。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据的质证意见：对证据1没有异议；对证据2-6的真实性。合法性有异议；对证据7的三性均有异议，且无书面协议，无法证明所证事实；对证据8三性均有异议；对证据9的真实性合法性有异议，这只是被告的单方面行为；对证据10的三性均有异议，应以上方确认的位置图为准；对证据十一的真实性、合法性有异议，只是部分人填空了铺面，且未交钥匙。被告提供的所有证据均不能证明待证事实与本案的依据。本院认为，被告（反诉原告）提供的证据9录音证言，因原告对商户可自由退铺这一事实不认可，证人没有书面证言或到庭证实该事实，故对录音证言不予采信。被告提供的其它证据，原、被告陈述基本一致，且与客观事实相符，故予以采信。根据采信的证据及原、被告的陈述，本院认定案件事实如下：平江县富邦商业运营管理有限责任公司（2015年1月12日经工商登记更名为平江县流行街商业运营管理有限公司）受湖南省金盛置业投资有限公司的委托与被告方园于2014年1月14日签订《商铺租赁合同》，合同主要条款约定：1，被告租赁原告流行街区商场内2045号商铺，建筑面积22平方米，租期3年，从2014年4月20日至2017年4月19日止；2，租金从2014年4月20日起计算，每月租金人民币1480元，每月经营管理费132元，公共建设费人民币8800元（一次性收取），在合同期内被告享受特别优惠（第一年免4个月，第二年免3个月，第三年免2个月），第一合同年度2014年4月20日至2015年4月19日，租金11840元、经营管理费1584元、公共建设费8800元，共计22224元，被告应在签定合同时交纳。第二合同年度2015年4月20日至2016年4月19日，租金13320元，经营管理费1584元、共计14904元，被告应在2015年3月20日前交纳。第三合同年度2016年4月20日至2017年4月19日，租金14800元，经营管理费1584元，共计16484元，被告应在2016年3月20日前交纳；3，被告在合同签订之日缴纳2960元（两个月租金）给原告，作为履约保证金，租赁期满，在被告未发生任何违约的情况下，原告将履约保证金（无息）退还原告；4，被告逾期给付租金及经营管理费的，从合同规定交付日期起至五日内，按所欠金额计算每日千分之五的滞纳金，并连同所欠金额缴纳给原告；超过五日的，经催告后仍不能按期交纳的，原告有权解除合同，收回商铺，所收履约保证金和剩余租金、经营管理费及其他费用（含押金）概不予退还；5，被告须交纳电表押金人民币500元/个，公共电费预交费用人民币2000元/户；6，租赁期满或中途解除合同，被告的装修一律采用“来修去丢”的原则处理，不得破坏即成的装修和商铺结构；7，双方还就其它内容进行了约定。合同签订后，原告按约交付了2045号商铺给被告，被告对商铺进行了装修。被告在签订合同时按约定支付了第一合同年度的租金11840元、经营管理费1584元、公共建设费8800元，共计22224元，另外，被告还向原告交纳了电表押金500元和水电预交款2000元以及履约保证金2960元。二楼商户有80多户，被告等商户实际经营的商铺位置、经营品种归类设置虽然与原告招商时设计图纸并不一致，但被告签订合同时并未提出异议。被告等商户实际经营后，原告雇请了经理对二楼商铺进行统一管理。2015年4月19日到期后，因二楼商铺部份租赁户生意不好而关门，有的还张贴铺面转让等信息，被告等继续营业的商户生意清淡，原告于2015年7月1日对欠费的商铺采取了停止供电的措施，此后经原、被告协商，双方达成一致意见：由被告继续承租原告的商铺，在合同第二年度（2015年4月20日至2016年4月19日）被告只需付三个月铺租，公共水电费和经营管理费按实际支付。2015年7月14日，原、被告经结算，被告付了合同第二年度大部份租金，下欠2000元，被告向原告出具了欠条，并承诺在2015年10月31日前付清。2016年初原告向商户承诺，在2016年3月31日前可自由退铺，但应结清有关费用。2016年4月该栋房屋三楼（产权属湖南省金盛置业投资有限公司）出租给他人经营餐饮（花之林），在花之林装修期间，装修的噪音、灰尘对二楼商户生意有一定影响，商场对外的广告招牌也由原来的流行街区变为花之林，被告等商户向原告反映过情况并与三楼花之林承租人在上下电梯处发生过争执。被告提出向原告退还商铺，但双方一直没有达成一致协议。被告此后几乎再没有经营商铺，既没有付清合同第二年度双方认可2000元欠费，也没有向原告交纳双方约定的第三合同期内的租金及相关费用。原告多次书面向被告下达催收欠款的公告、通知，但被告未向原告支付。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告按约定应于2016年3月20日前交纳第三合同年度租金（即2016年4月20日至2017年4月19日优惠后的10个月租金）计币14800元，经营管理费1584元，公共水电费2042元，铺内电费101元。以上共计18527元。到2017年1月19日止按实际时间计算被告应付原告租金11100元，经营管理费1188元。公共水电费分摊从2014年4月20日起算至2016年10月31日止被告欠数为2042元，从2014年4月20日起算至2016年10月31日止被告铺内电费欠数为101元。本院认为，原、被告于2014年1月14日签订《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告二楼商铺不同于一般临街铺面，是一个整体大商场，并且原告向被告收取了经营管理费，因此原告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在合同履行期间，承租户实际经营的商铺位置与设计图纸不相符，原告经营管理也不完善，没有做到行之有效的对内、对外统一管理，给被告实际经营造成了一定的损害，因此原告有违约行为，应承担违约责任，现被告已将租赁的商铺腾空，合同的目的已无法实现，反诉请求解除合同，符合法律规定，应予解除。但被告经营亏本有多方面原因，对自己的亏损被告自己应当负主要责任。在合同第二年度内，原、被告协商一致变更了合同内容，即被告只要付清公共水电费、经营管理费，支付三个月租金即可，不违反法律规定，应予准许，被告已出具欠条的2000元欠费应由被告向原告支付。被告在合同第三年度内虽然很少经营，现也将铺面腾空，但在合同解除前，被告仍应按合同约定向原告支付租金及相关费用。被告拖延、拒付租金及相关费用也属违约，同样应承担违约责任。被告对商铺的装修按照合同第六条第8款的约定，原告对被告不予补偿，由此造成的损失由被告自负。合同解除后，被告已交纳的电表押金和水电费预交款，原告应予退还，有关分摊的公共水电费、铺内电费被告仍应按实际交纳。关于原告已向被告收取的公共建设费8800元，因此项费用原告是一次性收取的，以后不会再向其它承租户收取，真正受益的是原告，虽然双方订立合同进行了约定，但因双方均有违约行为，故原、被告应各自承担相应的责任，从公平原则出发，原告应部份返还，按反诉原告要求的返还公共建设管理费2666元较为合理。同理，原告已向被告收取的二个月履约保证金原告应予退还给被告；原告要求被告承担违约金的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除反诉原告方园与反诉被告平江县流行街商业运营管理有限公司于2014年1月14日签订《商铺租赁合同》；二、由反诉被告平江县流行街商业运营管理有限公司返还反诉原告方园公共建设费2666元、电表押金500元、水电预交款2000元、履约保证金2760元，四项合计人民币7926元；三、由被告方园向原告平江县流行街商业运营管理有限公司支付：1，合同第二年度租金欠费2000元；2，自2016年4月20日起到2017年1月19日止的租金11100元；3，到2017年1月19日止经营管理费1188元；4，从2014年4月20日起算至2016年10月31日止公共水电分摊费2042元；5，从2014年4月20日起算至2016年10月31日止铺内电费101元。以上1-5项合计16431元；四、驳回原告平江县流行街商业运营管理有限公司的其它诉讼请求。上述第二、三项给付内容相抵，被告方园应付给原告平江县流行街商业运营管理有限公司的款项为人民币8505元，限在本判决生效后三日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费314，减半收取157元，由被告方园负担。反诉受理费50元，减半收取25元，由反诉被告平江县流行街商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  毛莲芳二〇一七年一月十九日书记员  朱铭基