安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)皖07民终703号上诉人（原审被告）：胡宇清，男，1975年3月10日生，汉族，住铜陵市。被上诉人（原审原告）：铜陵联源物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市淮河南路。法定代表人：耿海宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：宣典成，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：蔡永生，安徽铜鼎律师事务所律师。上诉人胡宇清因与被上诉人铜陵联源物业管理有限责任公司（以下简称联源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初3345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人胡宇清、被上诉人联源物业公司的委托诉讼代理人宣典成、蔡永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡宇清上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回联源物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由联源物业公司承担。事实和理由：胡宇清2013年已经履行相应的物业费缴纳义务，是守约方，联源物业公司却不按约提供相应服务，是违约方，所以2014年1月开始胡宇清拒绝缴费是合法行为。房屋渗漏属于物业服务范畴内，联源物业公司有无可推卸的管理和维修义务，联源物业公司没有进行房屋维修。2015年6月2日补充协议在没有书面说明和通知业主的情况下对物业前置合同作出变更，将服务等级降低却价格不变，损害胡宇清的权益，不合法。一审判决服务确有瑕疵，但只需承担微弱的处罚，违背法律规定和公平。联源物业公司辩称：房屋维修是房地产开发商的责任，物业依照规定只对零星范围修理，对小于一米损坏的路面维护，不包括大中修。联源物业公司已按约履行义务，胡宇清未按约支付物业费的行为构成违约，应当承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。联源物业公司向一审法院起诉请求：1.胡宇清支付联源物业公司物业管理费计2455.92元及逾期付款利息按每天万分之二点一计算为376.49元，合计2832.41元；2.本案诉讼费用由胡宇清承担。一审法院认定事实：2011年1月19日，联源物业公司作为甲方与胡宇清作为乙方签订《春江花月家园物业管理服务协议》，载明由于甲方与铜陵黑猫神置业有限公司签订的委托物业管理服务合同为叁年（即2008年10月31日至2011年10月30日止）；因此协议期限与其同步，叁年期间春江花月家园如业主委员会成立，业主委员会继续聘甲方，本协议继续有效，涉及到内容的改动或增加，由业主委员会书面告知全体业主；业主委员会如重新聘用其他物业管理公司，本协议自动终止；由联源物业公司为胡宇清提供物业管理服务，该协议对双方权利义务及物业管理服务内容予以明确约定；物业管理综合服务费用（不包括房屋共用部位，共用设施设备，大中修、更新、改造费用），缴纳费用时间为每年6月交当年7-12月费用，每年12月交次年1-6月费用；每月每平方米按0.6元收取物业管理费。2015年6月2日，铜陵黑猫神置业有限公司作为甲方与联源物业公司作为乙方签订《春江花月家园物业管理服务合同补充协议》，载明：根据甲乙双方签订《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业管理合同》第一条管理服务合同期限为叁年（即2008年10月31日至2011年10月31日止），由于这期间没有成立小区业主委员会，双方签订的合同也即将到期，本着对业主负责原则，经甲乙双方协商，特签订本协议：甲乙双方同意延长《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业管理服务合同》履行期限，即从2011年10月31日起至小区业主委员会成立止。乙方与春江花月家园业主签订的《春江花月家园物业管理服务协议》履行期限随之延期至业主委员会成立止。本补充协议与《铜陵市春江花月家园住宅小区前期物业管理服务合同》具有同等效力。2016年1月10日，春江花月家园小区业主委员会成立。2016年6月20日铜陵市春江花月业主委员会出具证明：春江花月小区业主委员会自2016年元月10日成立。由于业主委员会成立后，需要处理解决许多事项，因此在2016年6月1日与联源物业公司签订《春江花月小区物业服务合同》，合同期为叁年（2016年6月1日至2019年5月31日止）。2016年元月1日至2016年5月31日期间，业委会同意保留联源物业公司继续按照前期合同对本小区进行管理服务。2016年6月16日，铜陵市春江花月小区业主委员会作为甲方与本案联源物业公司作为乙方签订《春江花月小区物业服务合同》，约定由乙方为甲方提供物业管理服务事宜，服务管理期限三年，自2016年6月1日至2019年5月31日，物业综合服务费用具体标准为多层住宅0.6元/月。胡宇清自2014年1月开始未交物业费，自2014年1月至2016年12月，有6期物业费未付，共计2455.92元。对上述拖欠费用，经联源物业公司催收，胡宇清至今未予交纳。一审法院认为，联源物业公司与胡宇清之间所签订的《春江花月家园物业管理服务协议》、联源物业公司与铜陵黑猫神置业有限公司签订的《春江花月家园物业管理服务合同补充协议》、联源物业公司与铜陵市春江花月小区业主委员会签订《春江花月小区物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，予以确认。协议签订后，各方应当各自按照协议约定履行义务，现胡宇清未按协议约定支付物业管理费的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。从胡宇清提交的照片材料及庭审中双方的陈述可看出：联源物业公司提供的物业服务确有瑕疵，未能完全尽到维护、修缮、服务与管理的义务，应承担一部分的责任，故胡宇清应承担尚欠物业费的90%部分。综上所述，对联源物业公司要求胡宇清支付物业管理费2455.92元的诉讼请求，予以部分支持，但逾期利息的利率应当以中国人民银行同期同类贷款基准利率为准。据此，判决：一、胡宇清于本判决生效之日起十日内支付联源物业公司物业管理费2210.33元（2455.92元*90%），并支付联源物业公司逾期利息（计算方法：以2210.33元为基数，自2016年7月14日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回联源物业公司其他诉讼请求。如胡宇清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由胡宇清负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审证据的认证意见同于一审。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于，一审判决胡宇清支付90%物业费及违约金是否不当。联源物业公司既是春江花月家园小区的前期物业服务企业，也是业主委员会成立后业主委员会继续选聘的物业服务企业。从全案证据看，联源物业公司为春江花月家园小区提供了物业服务，只是服务过程中存在瑕疵。而物业服务是内容广而杂的综合性服务，服务存在瑕疵可视情在物业费金额上酌减，业主对物业服务不满意亦可通过法定方式解聘物业服务企业，但物业费的正常收取是保障物业服务质量的基础，如若允许个别业主以服务瑕疵为由拒绝支付全部物业费，既有失公平，也影响其他业主享受正常的物业服务。因此，一审综合合同履行情况，判决胡宇清支付90%物业费及违约金，并无不当。胡宇清主张联源物业公司违约不履行房屋渗漏维修义务的观点，缺乏事实及法律依据，故不予采纳。综上所述，胡宇清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡宇清负担。本判决为终审判决。审 判 长 方   彤代理审判员 柳 乐 安代理审判员 王   淼二〇一七年一月十三日书 记 员 陶志（代）附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……