江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初7006号原告：陈怀银，男，1957年8月20日生，汉族，农民，住东海县。委托代理人：胡相华，东海县桃林法律服务所法律工作者。被告：李小锁（又名李飞），男，1980年1月9日生，汉族，农民，住东海县。委托代理人：高立举、宋承丽，江苏恒旭律师事务所律师。原告陈怀银与被告李小锁土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,于2016年11月17日公开开庭进行了审理，原告陈怀银及其委托代理人胡相华、被告李小锁的委托代理人宋承丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈怀银向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租金33340元及利息；2、判令被告赔偿违约金50000元（原被告实际约定违约金为10万元，现原告主张5万元）；3、判令被告赔偿原告损失5963元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月12日，原被告口头合同约定，将位于桃林镇徐西村一组被告的养牛场转租给原告使用，南北长约100米，东西长约115米，牛舍90间，饲料间4间，办公室5间，青储池3个，有大门、院墙、占地约11500平方米。转租用途：养牛，转租期限为20年，租金为110万元，分四个五年段八次付清（即2014年4月30日前付10万元，2015年4月30日前付10万元，2019年4月30日前付12.5万元，2020年4月30日前付12.5万元，2025年4月30日前付15万元，2026年4月30日前付15万元，2031年4月30日前付17.5万元，2032年4月30日前付清17.5万元），经原被告口头约定后，原告于2014年4月2日通过邮政银行汇款给被告5万元，又于2014年4月12日汇给被告5万元，两次合计10万元。原告付清款后于2014年4月12日接收并进入上列场地，自2014年4月13日至2015年8月16日原告数次找被告签订合同，被告均以种种理由推托，拒不和原告签订书面合同，后经原告了解，其原因是被告隐瞒事实，被告与桃林镇徐西村原签订的主合同仅剩6年租期，所以被告无法实现与原告转租20年承诺，被告坚持一年签一次合同，因为养牛投资大、风险高，被告又拒签书面合同，导致原告被迫于2015年12月12日将养牛场归还被告，被告当场仅表示退给原告租金2万元，因原告损失惨重，所以没答应被告退还2万元租金的请求。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判准原告的诉讼请求。被告李小锁辩称：一、原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法不能成立。1、原告与答辩人之间从未有租赁期限为20年的口头合同约定。原告在起诉书中称，其与答辩人在“2014年3月12日口头约定，将位于桃林镇徐西村答辩人的养牛场转租给原告养牛使用，租赁期限为20年，租金为110万元，分四个五年段八次付清：2014年4月30日前付10万元，2015年4月30日付10万元”。答辩人认为，原告所述与事实不符。因为答辩人从未与原告口头达成愿意签订20年租赁合同的一致意见，答辩人与原告约定的租期仅是两年，每年租金5万元。所以，原告于2014年3月14日、2014年4月2日分两次共付给原告2年租金计10万元。若原告所述属实的话，那原告应于2015年4月30日前再付给答辩人第二次租金10万元才对。但原告并未支付，答辩人也从没有向原告催要过，这一事实充分说明双方之间并没有20年租赁合同的口头约定。因此，原告付给答辩人10万元租金，就是2014年3月至2016年3月这两年的租金。故原告关于双方之间有租期为20年口头约定的主张依据不足，明显不能成立。2、答辩人和村里土地租赁合同的期限长短与本案无关，原告以此为由推定答辩人不能继续履行租赁合同属于单方臆想，理由不能成立。原告称“自2014年4月13日至2015年8月16日原告数次找被告签订合同，被告均以种种理由推托，拒不和原告签订书面合同，后经原告了解，起因是被告隐瞒事实，被告与村委会原签订的租赁合同仅剩6年租期，所以被告无法实现转租20年的承诺，被告并坚持一年签一次合同”。答辩人认为，原告的这些陈述是严重违反客观事实的主观臆想，因为答辩人于2011年10月3日用50万元人民币从本村村民李树银、李树勇处购得出租给原告的养牛场，取得的是永久所有权；虽然答辩人需要向村里交纳土地租赁费用，但并不影响答辩人对土地以承租的方式继续使用。故原告以答辩人仅剩6年租期为由不愿意让原告长期租赁与事实不符，是原告为了自圆其说进行的推测，不具有可信度。二、原告的诉讼请求均不能成立。1、原告在租赁即将期满时自行搬走，与答辩人无关，因为这并不是答辩人强行或违约的原因造成的。故原告要求答辩人返还租金33340元无合法依据，依法不应得到支持。2、由于原告主张的20年租期一说并不存在，原告要求答辩人承担违约金5万元无理无据。另外，我国《合同法》第215条明确规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。所以，本案作为不定期租赁合同，当事人双方均有权随时终止租赁关系。同时，本案也并没有违约责任的约定，当然答辩人不应承担违约责任。原告称其损失5963元并要求答辩人赔偿，但其却不能提出其损失的原因和事实，更不能证明其损失是由答辩人造成的，其要求赔偿缺乏依据。三、原告在租赁期间损坏答辩人的财产应予赔偿。虽然原告已搬出租赁场地，但其损坏了答辩人场地中太阳能、水电、门窗，其中有15个窗户被卸下，答辩人为此支付了1万多元的修理费用。对此损失，答辩人目前保留向原告索赔的权利。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法不能成立，为维护答辩人的合法权益，请依法予以驳回。原告为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、谈话笔录一份，证明1被告收到原告10万元租金的事实及每年承包租金4万元的事实，证明2原告要求租赁20年的事实，证明3被告主动要求退给原告2万元租金的事实，证明4原告是在2015年12月12日将该租赁场地的钥匙交给被告的事实，证明5被告均以种种理由推诿拒不和原告签订书面合同，因为养牛场投资大，风险高，被告又拒签书面合同，所以原告不同意被告退还2万元租金的请求；2、租赁合同一份，证明该合同系被告打印好，亲自交给原告的，同时又拒签书面合同，租赁合同上约定违约金是10万元，也是被告的真实意思表示；3、发票，证明原告因建养牛场所投资5963元的事实；4、书面录音资料及U盘，证明被告认可20万元租金是5年的，即每年4万元，每个月3333元，及被告主动要求退还给原告2万元的真实性；5、汇款凭证，证明原告分两次即2014年3月14日汇给被告49900元，2014年4月2日汇给被告49900元，后来又给被告200元现金，所以原告共给被告5年租金10万元整被告的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明观点有异议，该证明明确反映被告不同意长期租给原告20年，所以不能证明原被告双方有20年租期的口头约定的待证观点；对证据2的合同并没有被告的签字和认可，该证据没有证明效力，也不能证明原告租赁20年的待证观点；对证据3真实性有异议，关联性有异议，因为原告于2015年12月12日自行搬出，原因在原告，不是被告违约行为造成的，也不是被告强行要求其搬出，建厂的损失与被告无关，被告的损失1万元，这次庭审不提起反诉，保留以后诉讼的权利；对证据4有异议，无法证明原告的待证观点；对证据5没有异议。被告举证的2011年10月3日被告与李树银、李树勇签订《协议》一份，拟证明被告以50万元购买本村村民李树勇、李树银的养牛场厂房（永鑫肉牛养殖专业合作社），从而印证被告对养牛场厂房具有所有权。原告的质证意见为：对该协议真实性没有异议，法律明确规定土地的所有权任何人无权买卖，况且李树勇、李树银两人是租所在村民委员会的土地，李树勇和李树银两人租村民委员会的合同没有提供，所以不应该作为证据使用。对原被告提供的证据综合认证如下：原告提交的与被告李小锁的谈话笔录一份、账户交易明细一份，被告无异议，本院予以确认。原告提交的租赁合同一份，被告不认可，因该合同只有原告签名，没有被告签名，本院不予确认。对原告提交的4份票据，被告不认可，原告未举证证明该票据与原告损失及租赁合同解除的关联性，因此本院不予确认。原告提交的录音材料经质证真实性本院予以确认，但无法证明被告认可20万元为5年期租金即每年4万元、每个月3333元的证明观点。被告提供的协议的真实性本院予以确认。经审理本院确认如下事实：2014年3月12日，原被告就位于东海县××××组的养牛场转租事宜达成口头租赁协议，约定由被告将养牛场租赁给原告使用，原告分别于2014年3月14日、2014年4月2日通过银行转账两笔49900元租金给被告，原被告均认可原告共付10万元租金给被告。后原告想与被告签订20年租赁合同，被告没有同意，原告就将牛场归还给被告。关于原被告交付牛场时间，原告认为是2014年4月12日，被告认为是第一次付款时间即2014年3月14日。原被告均认可原告将牛场退还被告的时间是2015年12月12日。本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。所以，本案作为不定期租赁合同，当事人双方均有权随时终止租赁关系。原告于2015年12月12日将养牛场归还被告，应视为原告向被告提出解除租赁合同，原被告的租赁关系终止。合同解除后，原告多支付给被告的租金，被告应予返还原告。关于租赁期限问题，被告在谈话笔录中称“只同意先租给他2年，所以只收他10万元”，因此应认为在原告付清10万元之日即2014年4月2日为租赁合同开始期比较符合交易习惯，2015年12月12日为租赁合同终止期，租赁期限为20.3月，被告应返还原告租金1.54万元（10万元/24月×3.7月）。原告主张被告支付逾期利息的请求本院予以支持，但应自其主张权利之日起按年利率6%计算。原告主张2014年4月12日为租赁开始日期，但并未举证证明，本院不予采信。原告关于原被告之间租赁合同的租赁期为20年、租金为110万元，分四个五年段八次付清租金（即2014年4月30日前付10万元，2015年4月30日前付10万元，2019年4月30日前付12.5万元，2020年4月30日前付12.5万元，2025年4月30日前付15万元，2026年4月30日前付15万元，2031年4月30日前付17.5万元，2032年4月30日前付清17.5万元）的主张，没有证据证明，本院不予支持。原告主张被告赔偿损失及违约金，但因原被告之间是不定期租赁合同，原被告均有权解除合同，原告于2015年12月12日自愿将租赁物牛场返还被告，原告首先行使解除权，其另行向被告主张违约金及损失的请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李小锁于本判决生效后十日内返还原告陈怀银租金1.54万元及利息（利息自2016年10月8日按年利率6%计算至实际给付之日）；二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，减半收取1000元，由被告李小锁负担185元（该款原告已垫付，由被告在给付以上款项时一并付清），由原告负担815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2000元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。审判员  陆洪远二〇一七年一月五日书记员  晏宇腾