上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初81231号原告上海南园房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人高幸奇。委托代理人张敏俊，上海市公民律师事务所律师。委托代理人唐海英，上海市公民律师事务所律师。被告倪志刚，男，1984年10月18日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告李薇娜，女，1986年5月11日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。原告上海南园房地产有限公司与被告倪志刚、李薇娜商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐海英，被告李薇娜均到庭参加了诉讼，被告倪志刚经本院合法传唤未到庭应诉，本案作缺席审理，现已审理终结。原告上海南园房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年3月29日签订的《上海市商品房预售合同》(审理中，原告变更该项诉请为要求法院确认原、被告于2016年3月29日签订的《上海市商品房预售合同》于2016年10月25日解除)；2、判令被告支付违约金3,988.95元(以1,329,649元为基础，自2016年5月16日计算至同年6月15日，以每日万分之一标准计算)；3、判令被告支付原告赔偿金284,924.70元；4、判令两被告协助原告办理注销系争房屋的网上备案手续。事实和理由：2016年3月29日，原告与被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定：被告购买原告所有的位于浦东新区惠南镇人民东路XXX弄XXX支弄东方城市豪庭9号1层103室的房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积为83.02平方米，单价为22,880元/平方米，总房价款为1,899,498元；被告于2016年3月29日与原告签约，并付首付房款计306,000元；2016年4月15日前支付263,849元；2016年5月15日前应支付房款1,329,649元；被告选择公积金贷款；被告若未按本合同约定时间付款，应向原告支付违约金等，逾期超过30天后，原告有权单方面解除合同，被告应承担赔偿责任；等等。合同签订后，被告按约支付了首付房款306,000元及房款263,849元，合计569,849元。后因被告家庭内部矛盾，原告未在约定的时间收到被告应付的房款。之后，原告委托上海市公民律师事务所向被告发出《律师函》，告知被告付清房款或解除合同，同时该函为原告单方面形式解除合同的书面通知，被告均已知悉。被告倪志刚未进行答辩。被告李薇娜辩称：其与被告倪志刚系夫妻关系。原、被告签订合同后，被告已经按约支付了两笔付款即569,849元，此后，两被告至系争房屋察看，发现系争房屋的层高与合同约定的不符，遂向原告提出，原告答复并询问被告，是否愿意选择退房或赔偿损失，后被告决定继续履行合同，同时以书面方式向被告提出相关赔偿的请求。之后，原告答复层高问题可以恢复至合同约定，并称其因存在失误没有向被告催讨房款，且再次询问被告是否退房，被告答复需看层高修整到什么程度再决定是否支付房款。2016年8月15日之前，原告就系争房屋的层高问题予以了解决，恢复到合同约定的层高。但因两被告之间夫妻感情出现问题，被告李薇娜欲退出购房合同，被告倪志刚始终不予同意，两被告为此也未办理贷款申请手续，也没有现金偿付余款的能力。9月22日，被告收到了原告的通知，现被告李薇娜同意退房，并同意协助原告办理网上备案的撤销手续，同时要求原告返还购房款，对于原告主张的15%的违约金没有异议，但认为不能再同时主张第二项违约金。本院经审理认定事实如下：2016年3月29日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：被告向原告购买系争房屋，建筑面积为83.02平方米，单价为22,880元/平方米，总房价款为1,899,498元；被告若未按本合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限第2天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，原告有权单方面解除本合同，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15％，原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给被告；原告如行使解除合同权的，应当书面通知被告。附件一“付款方式和付款期限”中约定：１、被告于2016年3月29日支付首付房款306,000元；２、被告于2016年4月15日前应支付房款263,849元；３、被告于2016年5月15日前应支付房款100万元；４、被告于2016年5月15日前应支付房款329,649元。备注明确：被告若支付房款选择商业贷款、公积金或组合贷款的，１、被告须委托原告代为办理有关贷款手续，被告应在签订本预售合同时签署贷款文件，并按照银行的要求提供贷款所需各类资料，而且要严格按照原告或银行通知的时间办理相关手续。如因被告原因造成银行未按本合同约定的期限和金额代被告向原告支付房价款的，仍视为被告未按合同约定付款，须按合同约定承担违约责任；２、如被告向银行所申请的贷款要求没有获得银行批准或只获得部分批准的，则在银行的回复文件下达后７日内，被告必须将剩余应付房款一次性向原告付清，否则即视为被告构成逾期付款，须按合同约定承担违约责任。上述合同签订后，被告于2016年3月29日和4月15日向原告支付了购房款306,000元和263,849元。原告于同年5月19日向被告开具了上述金额的上海增值税普通发票。2016年10月，原告向被告发出了《律师函》，认为因被告自己的原因导致原告未能收到购房款，被告已经构成违约，并提出以下方案：１、被告应于2016年10月25日前将剩余购房款1,329,649元以现金或转账方式交付原告，届时原告与被告将继续履行合同，免除被告的违约金和赔偿金；２、被告应于2016年10月25日前与原告协商达成解除合同并共同到房地产登记机构办理相关手续，届时原告对于被告因违约而产生的违约金和赔偿金予以充分考虑。上述两种方案，被告不予理睬或未能在上述时间内办妥的，则本律师函为原告按合同约定单方面解除合同的书面通知，届时《上海市房地产预售合同》予以解除，同时，被告还应支付违约金和赔偿金等。此后，被告并未与原告协商解除合同事宜，至今也未支付房款。证明上述事实的证据有：上海市商品房预售合同、上海增值税普通发票、律师函和中通快递单，经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。现合同附件一中明确约定了被告应当付款的时间，但被告并未按此约定支付第三、四笔房款，已经构成违约。即使如被告李薇娜所述，曾发现系争房屋的层高不符合合同约定而与原告进行交涉，在原告为此向被告征询是否退房的情况下，被告表示仍继续履行合同，且系争房屋的层高问题原告已经于2016年8月15日之前予以解决，故即使如上所述，那么在原告修整完层高问题的情况下，被告应当及时向原告支付房款，但事实上，自2016年8月15日后被告仍未付款，为此，原告于2016年10月向被告发函，并提出了两种解决方案，并明确被告如不回复，届时《上海市房地产预售合同》予以解除，该行为符合双方合同约定，原告在被告未能按约付款超过30天的情况下也享有合同解除权，故在被告未能就上述函件的两种方案作出回复时，该解除函已经发生效力，即双方的合同已经于2016年10月25日解除。合同解除后，被告已经支付的购房款应当予以返还，同时，被告应当协助原告办理系争房屋的网上撤销备案登记手续。因被告的违约导致系争合同的解除，故原告据此按照总房价的15％主张赔偿金，有合同依据，本院应予支持。鉴于合同已经解除，故原告还主张逾期付款１个月，并按照每日万分之一标准计算的违约金，本院不予支持。因合同还约定，原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的赔偿金，剩余房款退还给被告，故原告可在扣除被告应支付的赔偿金后将剩余房款返还被告。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、确认原告上海南园房地产有限公司与被告倪志刚、李薇娜于2016年3月29日签订的《上海市商品房预售合同》于2016年10月25日解除；二、被告倪志刚、李薇娜应于本判决生效之日起十日内协助原告上海南园房地产有限公司至上海市浦东新区房地产交易中心办理撤销位于上海市浦东新区惠南镇人民东路XXX弄XXX支弄东方城市豪庭9号1层103室房屋的网上备案手续；三、原告上海南园房地产有限公司返还被告倪志刚、李薇娜购房款569,849元；四、被告倪志刚、李薇娜支付原告上海南园房地产有限公司赔偿金284,924.70元；以上判决第三项和第四项相抵，原告上海南园房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告倪志刚、李薇娜284,924.30元。五、驳回原告上海南园房地产有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,633元，减半收取2,816.50元，由被告倪志刚、李薇娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员胡铁红二〇一七年一月四日书记员 蒋 炜审判员 胡铁红二〇一七年二月十日书记员 蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。