安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1802民初4523号原告：宣城市德盛绝缘材料有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：邹德仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王路远，安徽敬亭山律师事务所律师。被告：宣城市建顺防水材料有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：孔顺良，该公司总经理。原告宣城市德盛绝缘材料有限公司（以下简称德盛公司）诉被告宣城市建顺防水材料有限公司（以下简称建顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月14日受理后，依法适用普通程序，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告德盛公司法定代表人邹德仁及其委托诉讼代理人王路远、被告建顺公司法定代表人孔顺良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租赁费20万元；2、判令被告向原告支付违约金10万元；3、判令被告向原告支付律师费2万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月7日，原告宣城市德盛绝缘材料有限公司与被告宣城市建顺防水材料有限公司在宣城市宣州区狸桥经济开发区管委会的见证下，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：原告将位于宣城市宣州区狸桥镇长山工业集中区1800平方米厂房及附属设施整体出租给被告。租赁期限自2015年4月20日起至2018年4月19日止。第一年租金为18万元，以后每递增2万元。每年度提前3个月付清当年租金。合同同时约定，任何一方违约都应承担违约金10万元。被告承租该厂房后，支付了2015年4月20日至2016年4月19日第一年的租金18万元。依据约定，被告应在2016年4月19日前3日支付第二年租金20万元。然被告一直以种种理由拖延支付租金，鉴于被告的行为严重违反了合同约定，应采取补救措施，支付租金并承担违约金的责任。综上，故请求判如所请。诉讼中，德胜公司增加诉讼请求，要求解除合同，并恢复水池的原状以及给付欠下的水电费大约2000元，具体见票据。建顺公司辩称，1、水塘本来是要德盛公司去填的，填的费用大概有4万元，我公司都没向德盛公司要，合同有约定解决污水问题，水塘里的水都是污水，德盛公司和环保局都同意填水塘的方案；2、租金和违约金，租金不付的原因是德盛公司与当地有一些矛盾，迫使我公司停产三次，大概十五六天，从上次矛盾到现在一直在停产，房屋也只是付2016年4月20日到5月1日之间的，停产的损失一天至少有一万元，所以房租扣在那里，问题一直未解决，违约是德盛公司违约在先，是德盛公司与当地老百姓有纠纷，也未解决和通知我公司，且我公司于2016年3月24日发信息给德盛公司要求解决问题；3、水电费我公司会照付；4、德胜公司要求解除合同，我公司同意解除合同。工厂本就没有大门，一整套的防水生产线设备是我的。德盛公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、组织机构代码复印件各一份（已与原件核对无异），证明原告主体资格；2、房屋租赁合同复印件一份（已与原件核对无异），证明双方在2015年4月7日签订合同，原告将厂房出租给被告，约定租金和违约金以及违约责任；3、不动产权登记证、规划认定函、宣区住建函11号文件复印件各一份（已与原件核对无异），证明原告的厂房建设用地都是合法的，属单独所有。建顺公司在法定期限内未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。建顺公司对德盛公司提交的证据1、2及证据3中规划认定函、宣区住建函11号文件没有异议，本院予以确认并在卷佐证；建顺公司对证据3中的不动产登记证和土地登记委托书有意见，是纠纷发生之后再办理的，该质证意见不能否定不动产登记证和土地登记委托书的真实性和德盛公司证明目的，故对该组证据本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2015年4月7日，德盛公司与建顺公司在宣城市宣州区狸桥经济开发区管委会的见证下，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：“第一条德盛公司将位于宣城市宣州区狸桥镇长山工业集中区1800平方米厂房及附属设施整体出租给被告。……第三条租赁期限自2015年4月20日起至2018年4月19日止。……如乙方不再续租，房屋的装修设施中不可移动、分割的部分无偿归甲方，乙方不得拆除，对乙方自行添置的可移动财产，由乙方带走。第四条第一年租金为18万元，以后每年递增2万元。每年度提前3日付清当年租金。第五甲方同意乙方承租后可根据生产经营所需对厂房进行整改、扩充建造，但不得减少甲方房屋建筑面积，不得对甲方房屋进行破坏性改造。第六条甲方负责办理厂区的通水、通电手续，乙方经营所需的水、电等费用自行承担，应及时缴付，不得拖欠。第七条约定租期内，如因甲方原因解除合同，应赔偿乙方因此所造成的所有损失，包括乙方扩建、整修房屋投入的损失等。租期内甲方不能因任何理由任何形式干扰乙方的正常经营，经乙方阻止后，再次干扰乙方的，即构成违约。锅炉和污水由甲方一个月内处理完毕。因甲方原因致使乙方正常生产受阻，甲方应积极处理，甲方怠于处理的，乙方处理后，产生的费用可在租赁费中予以扣除。……租期内，乙方不得提前无故终止合同，如因乙方造成合同终止，乙方已投入的不可移动的装修、扩充部分归甲方，乙方无权要求返还。……第十条在合同有效期内任何一方不得无故单方面解除合同。一方违反合同上述约定的，应向守约方给付违约金10万元，并承担守约方因此遭受的全部损失。……。”合同签订后，建顺公司支付了2015年4月20日至2016年4月19日第一年的租金18万元。德盛公司将租赁物交付给建顺公司使用。2016年3月因德盛公司厂房所在地村民蔡新龙说德盛公司厂房占用其土地，要求给予补偿，产生纠纷，建顺公司于2016年3月24日发信息给原告要求解决问题，但问题未解决，2016年5月1日蔡新龙又到厂里闹事，用铁丝网把锅炉房围起来，致使建顺公司停产。德盛公司称产生纠纷是事实，但该纠纷与其无关，为此，建顺公司未按合同约定支付租金。因建顺公司未按约支付租金，经德盛公司催要，建顺公司仍未给付租金，德盛公司遂向本院提起诉讼。诉讼中，德盛公司增加诉讼请求，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并恢复河沟的原状以及给付欠下的十月和十一月的水电费大约2000元，具体见票据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。德盛公司与建顺公司签订的《房屋租赁合同书》合法有效，双方应按合同约定全面履行合同所约定的义务。2016年3月因德盛公司的厂房所在地村民蔡新龙以德盛公司的厂房占用其土地，要求给予补偿，产生纠纷，致使建顺公司无法生产，建顺公司于2016年3月24日发信息给原告要求解决问题，但问题未解决，2016年5月1日蔡新龙又到厂里闹事，用铁丝网把锅炉房围起来，致使建顺公司停产，因此，建顺公司未按合同约定给付德盛公司第二年房租人民币20万元，然合同约定租期内甲方不能因任何理由任何形式干扰乙方的正常经营，经乙方阻止后，再次干扰乙方的，即构成违约，故德胜公司诉称蔡新龙无理取闹与其公司无关，并认为建顺未支付租金已构成违约，对其诉称本院不予认定，故不应认定建顺公司违约，德盛公司要求建顺公司向其支付违约金10万元的请求，本院不予支持；在庭审（2016年11月1日）中，德盛公司要求解除合同，建顺公司同意解除，应确定双方合同于2016年11月1日解除；建顺公司仍然租用德胜公司厂房，应按合同约定支持占用期间的租金，故德盛公司要求建顺公司给付拖欠房租的请求本院予以支持，但要求支付人民币20万元租金的诉讼请求过高，因原、被告双方合同已解除，租金应计算至本院确定的合同解除之日止，即自2016年4月21日起至2016年11月1日止（合计225天），超出部分本院不予支持，租金计算为20万元÷365天×225天＝12.328767万元；对于德胜公司要求被告支付律师费2万元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持；德胜公司要求被告给付欠下的水电费大约2000元，具体见票据，被告同意诉请，双方可凭水电费实际发生票据予以结算；德胜公司要求恢复水池的原状，根据合同约定德胜公司同意被告承租后可根据生产经营所需对厂房进行整改、扩充建造，但不得减少甲方房屋建筑面积，不得对甲方房屋进行破坏性改造，且锅炉和污水由甲方一个月内处理完毕，所以被告根据生产需要，对水塘进行堵塞应视为对厂房进行整改、扩充建造，故对建顺公司辩解予以支持，对德胜公司要求被告恢复原状的请求，本院不予支持；被告辩称租金不付的原因是德盛公司与当地有一些矛盾，迫使我公司停产三次，大概十五六天，从上次矛盾到现在一直在停产，所以房租也只能从2016年4月20日付至5月1日，违约是德盛公司违约在先，是德盛公司与当地老百姓有纠纷，也未解决和通知我公司，且我公司于2016年3月24日发信息给德盛公司要求解决问题，故要求原告赔偿我公司停产期间的损失，2万元每天。根据合同约定，建顺公司因蔡新龙闹事之日起应行使其权利，然建顺公司自始未按合同约定行使其权利，且在诉讼中也未提起反诉，故对被告辩解，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告宣城市德盛绝缘材料有限公司与被告宣城市建顺防水材料有限公司于2015年4月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告宣城市建顺防水材料有限公司于本判决生效之日起十日内腾空厂房交付原告宣城市德盛绝缘材料有限公司，被告宣城市建顺防水材料有限公司逾期不腾让，将承担迟延腾空期间的占用费（按年租金20万元计算实际占用期间的费用）；三、被告宣城市建顺防水材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告宣城市德盛绝缘材料有限公司租金人民币12.328767万元；四、被告宣城市建顺防水材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告宣城市德盛绝缘材料有限公司所欠水电费，具体见票据，双方可凭水电费实际发生票据予以结算；五、驳回原告宣城市德盛绝缘材料有限公司其他诉讼请求。本案受理费5800元，原告宣城市德盛绝缘材料有限公司承担3416元，被告宣城市建顺防水材料有限公司承担2384元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  陈立华审 判 员  朱小勇人民陪审员  徐小华二〇一七年一月十日书 记 员  赵 露附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。