广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初11716号原告（反诉被告）：许海花，女，1985年8月7日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：肖迎红，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷梅，广东商达律师事务所律师。被告：赖海文（反诉原告）：男，1968年10月26日出生，汉族，住广东省丰顺县，委托诉讼代理人：张雷，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏玉双，广东泰旭律师事务所律师助理。第三人：东莞市悦居房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市大朗镇长富社区松佛路**。法定代表人：陈沛新。第三人：中国工商银行股份有限公司东莞东城支行，住，住所地：广东省东莞市东城区岗贝东城大道御景大厦首层城区政府左侧）。法定代表人：傅杰雄。第三人：天达信安（北京）担保有限公司，住，住所地：北京市东城区王府井大街****织机构代码：06276668-5。法定代表人：田彦。许海花与赖海文、第三人东莞市悦居房地产经纪有限公司（以下简称悦居公司）、中国工商银行股份有限公司东莞东城支行、天达信安（北京）担保有限公司（以下简称天达信安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。许海花及其委托代理人肖迎红、雷梅，赖海文的委托代理人张雷到庭参加诉讼，第三人均未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。许海花诉称，2015年11月16日，通过悦居公司居间中介，许海花与赖海文签订了《房地产买卖合同》，约定赖海文向许海花转让赖海文名下位于东莞市××高新技术产业开发区××路××·××+203的房产，转让成交价为2200000元。合同上约定的赎楼方式是：卖方通过担保公司提前还清担保公司抵押款，然后买方预付首期楼款给卖方银行赎楼。合同第八条第4款约定“本合同未明确约定履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限”。合同签订后，许海花共支付了定金170000元。2015年12月29日许海花、赖海文在大朗邮政储蓄银行签署申请贷款合同，2016年1月19日许海花的贷款审核通过。赖海文却一直没有按照合同的约定进行赎楼。经悦居公司及许海花多次电话催告，赖海文均以各种借口拖延履行赎楼义务，导致交易不能顺利进行，严重损害了许海花的合同利益。特提起诉讼，请求判令:1.赖海文继续履行《房地产买卖合同》，还清第三人担保公司抵押贷款并办妥注销抵押登记手续，然后还清第三人银行的贷款并办妥注销抵押登记手续；2.第三人担保公司在债权得到实现时，配合办理注销涉案房产的抵押登记手续；3.第三人银行在债权得到实现时，配合办理注销涉案房产的抵押登记手续；4.赖海文继续履行《房地产买卖合同》，将其名下的涉案房产过户登记至许海花名下，并按期交房；5.本案诉讼费、保全费由赖海文承担。赖海文答辩称：一、赖海文卖房的目的是为了资金周转，在签订卖房协议后因许海花多次出差、出国等原因而延误，迟迟未能履行完毕导致赖海文的合同目的不能实现，该合同也无履行必要；二、因该合同迟迟未能履行，相关款项也未及时支付给赖海文导致赖海文经济状况严重恶化，不排除该房产被后续查封、拍卖的情形，该合同也事实上难以履行。赖海文反诉称，2015年11月16日，赖海文通过悦居公司出售位于东莞市××高新技术产业开发区××路××·××+203的房产，三方签订《房地产买卖合同》，为有效履行合同，许海花和赖海文分别于2015年12月30日和2016年1月11日签订补充协议，对付款方式和违约责任进行了约定。赖海文为了履行合同，于2015年12月17日向抵押银行申请办理两套房屋的提前还款手续，2016年3月3日，抵押银行同意提前还款，但许海花一直未将剩余首期楼款730000元汇入赖海文的赎楼账户内，其行为违反合同约定，赖海文有权解除合同，并没收定金要求其承担违约责任。特提起反诉，请求判令：1.确认赖海文、许海花和悦居公司签订的《房地产买卖合同》自提起反诉之日解除；2.许海花向赖海文支付违约金50000元，按房屋价款的10%，扣除许海花已支付的定金170000元；由许海花承担本案的诉讼费用。许海花答辩称：一、赖海文的反诉超出法定的举证期限；二、无论是根据双方签订的房地产买卖合同还是后来签订的两份补充协议，都是约定赖海文还清担保公司抵押贷款并注销抵押登记在先，原告付首期款的义务在后，至今为止，赖海文没有还清贷款也没有注销抵押登记，赖海文的行为明显构成违约；三、双方于2016年1月11日签订的补充协议第三条约定，银行赎楼款由赖海文自行承担，赖海文不能自行筹款赎楼责任不在原告；四、许海花不但积极履行了合同约定的各项义务，还满足了赖海文在合同履行义务外满足赖海文的两次借款要求，以补充协议的形式总共提前支付了170000元，已经尽了最大的努力协助赖海文筹款赎楼，而赖海文出尔反尔，其经济状况差是自身原因造成，跟本次交易的许海花是没有关系，许海花履行各项合同义务均在合同约定的期限内，早在2016年1月19日已经获得银行贷款审批，赖海文是明显因为房价上涨不想履约，故意拖延履行合同的义务；五、许海花具备购房资格，也具备一次性偿还所有房款的能力，案涉房产上的两笔抵押登记贷款均可以用房款还清，继续履行是没有障碍的；六、赖海文至今为止没有提交任何证据证明其已经履行还款担保公司贷款并注销抵押的义务。第三人均未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。经审理查明，2015年11月16日，许海花、赖海文与悦居公司签订《房地产买卖合同》，合同约定：赖海文将其名下位于东莞市××高新技术产业开发区××路××·××+203的房产出售给许海花，价款2200000元；卖方通过担保公司提前还清担保公司抵押款，然后买方预付首期款给卖方银行赎楼；买方在合同签订时支付定金50000元；买方在卖方还清担保公司抵押贷款并注销后卖方向银行申请提前赎楼，买方在银行或者经纪方通知之日起七日内一次性支付楼款850000元转账至卖方赎楼账号作为首付楼款；买卖双方在卖方还清全部楼款并注销抵押后在经纪方通知之日十五日内到房管所签订商品房买卖合同；剩余楼款1300000元由买方通过银行贷款支付，该款在办妥过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在贷款银行开设的账户内；卖方收到全部楼款的情况下向买方交付物业。2015年12月30日，三方签订补充协议，约定许海花提前支付首付20000元。2016年1月三方再次签订补充协议，约定许海花提前支付首期款100000元。许海花向赖海文的付款情况为：2015年11月16日支付定金50000元，2015年12月30日支付首期款20000元，2016年1月11日支付首期款10000元。庭审中，赖海文表示，合同未能履行的原因是经济能力确实严重恶化，不能履行。另查明，案涉房屋房地产权证号为17××27、17××28，抵押于中国工商银行股份有限公司东莞东城支行、天达信安公司。以上事实，有许海花提交的房地产买卖合同、补充协议、收据、个人消费贷款审查审批表、房产登记信息查询结果，赖海文提交的房地产买卖合同，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，许海花、赖海文与悦居公司签订的《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，合法有效，三方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同未能继续履行的原因是赖海文未能办理清偿借款注销抵押的义务，构成违约，许海花要求继续履行合同并表示可以一次性付清房款，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院予以支持。赖海文主张许海花违约并要求许海花承担违约责任，没有事实依据，本院不予支持。对于继续履行的内容，具体分析如下：一、提前还贷和剩余房款的支付。赖海文需依次向天达信安公司及于中国工商银行股份有限公司东莞东城支行清偿借款并注销案涉房屋抵押。在赖海文未履行该义务的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。许海花可先清偿代为清偿借款，清偿借款后，赖海文需办理注销抵押登记手续，中国工商银行股份有限公司东莞东城支行及天达信安公司应予以协助。剩余款项中的2030000元减去清偿借款的数额在房屋转移登记完成之日由许海花支付给赖海文。二、房屋转移登记。案涉房屋注销抵押登记七日内后，赖海文协助在房屋管理部门办理转移登记。许海花付清全部楼款当日，赖海文需将案涉房屋交付给许海花。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、许海花和赖海文继续履行2015年11月16日签订的《房地产买卖合同》；二、赖海文应于本判决发生法律效力之日起十日内依次向设立于东莞市松山湖高新技术产业开发区新竹路1号万科·松山湖1号花园虹湾5栋202+203房屋抵押权人中国工商银行股份有限公司东莞东城支行、天达信安（北京）担保有限公司清偿借款，若赖海文未履行该义务，许海花可代为清偿借款；三、赖海文于贷款清偿完毕后三日内办理上述房屋注销抵押登记，中国工商银行股份有限公司东莞东城支行、天达信安（北京）担保有限公司应给予协助；四、赖海文应于上述房屋注销抵押登记后七日内协助许海花办理上述房屋移转登记；五、许海花应于办理房屋转移登记完成当日向赖海文支付余款2030000元减去代为清偿的款项（如代为清偿）；六、驳回赖海文的反诉请求。本案本诉案件受理费24400元、保全费5000元（许海花已预交），反诉案件受理费1050元，均由赖海文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长  杨玲冰审判员  邱桂珍审判员  陈丽莎二〇一七年一月二十三日本件原本核对无异书记员  蔡琼女