浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙07民终4872号上诉人（原审被告）：汪健，女，1973年7月15日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：王昌贵，男，1969年7月22日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审原告）：姜玲贤，女，1962年1月31日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。上诉人汪健因与被上诉人姜玲贤房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初7985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪健上诉请求：1、请求二审法院查明事实予以改判，驳回姜玲贤的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由姜玲贤承担。事实与理由：一审认定事实不清，汪健与姜玲贤之间从2016年6月1日起即不具有租赁关系，姜玲贤不具有向汪健收取租金的主体资格。2016年5月30日，双方租赁合同到期之后双方未就房屋续租达成协议。姜玲贤不是出租房屋的所有人，在与金东区人武部的房屋租赁合同中已明确转租必须有书面的确认，姜玲贤未能出示书面的转租确认书。2016年5月份，金东区人武部管理人员已经提醒汪健不能与姜玲贤签订合同，未认可转租行为。一审开庭后得知，金东区人武部对转租行为不知情，姜玲贤以欺骗方式，隐瞒其转租行为。本案名为房屋租赁合同，实为教育培训机构的整体转让，姜玲贤不具有强行要求汪健搬离的权利。综上，请求二审公正裁判，支持汪健的上诉请求。姜玲贤辩称：我三年前就已经和金东区人武部签有合同并一直进行转租，我转租时就问过部长，部长说只要半年内不来过问就是默认了。三年内，每年人武部都会多次派人来检查消防安全及使用情况，不存在隐瞒转租的问题。2016年5月，人武部才口头通知合同到期停止租赁，7月26日，书面正式通知。况且我和人武部签约的合同是到2016年10月31日为止。汪健在合同到期后拒绝支付租金，强行占用教室，多次催讨未果，影响我之后的转租。综上，一审认定事实清楚、判决正确，请求驳回上诉，维持原判。姜玲贤向一审法院起诉请求：1、判令汪健立即归还拖欠房租至归还每月9167元，从2016年6月1日至归还日期及1%计算违约金。2、本案诉讼费用由汪健承担。一审法院认定事实：2013年11月1日，金东区人武部（甲方）与姜玲贤（乙方）签订一份军队房地产租赁合同，约定：甲方将位于金华市××××号基地楼的房屋建筑面积1429.60平方米，出租给乙方使用；租赁用途为学生培训；租赁期限三年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止；年租金人民币120000元；甲方受城市规划调整及政府收回等不可抗拒因素无条件解除本合同；合同期内乙方不得转租，租期内发生一切安全责任事故由乙方承担等内容。2015年5月16日，姜玲贤（甲方、转租方）与汪健（乙方、承租方）签订一份房屋租赁合同，约定：出租房屋为金东区人武部位于金华市××××号基地楼，使用面积800平方米，包括一楼、二楼木门以及大厅；租赁期限1年，自2015年6月1日至2016年5月30日止；房屋使用用途为教育培训；房屋租金为110000元，每年一付，合同签订之日付定金50000元，其余连同许可证转让费150000元，合计210000元于民办教育许可证、营业执照变更完毕之日一次付清；乙方向甲方支付押金1000元；乙方逾期交付租金，应补交欠租外，以当年租金为基数按每天1‰计算违约金；本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，乙方视为本租赁合同继续有效，但甲方有终止合同的决定权等内容。合同签订后，姜玲贤将租赁房屋交给汪健使用，并由汪健承办了金华市婺城区九章教育培训中心。汪健已支付姜玲贤房屋租金、许可证转让费用及押金1000元。2016年7月26日，金东区人武部发给姜玲贤一张《告各承租户通知书》，写明：“为贯彻落实中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，根据省军区、军分区的统一部署，我部有偿服务项目必须全面停止，根据我部和你签订的军队房地产租赁合同（南2015金东房租合字第2号）于2016年10月31日到期，望你接到通知后于2016年11月15日前搬迁，我部11月20日前进行验收移交。如拒不搬迁我部将保留使用法律途径解决，一切后果由你承担。”2016年8月15日，姜玲贤去问汪健收水电费时，发现汪健已搬走。因汪健搬走时未通知姜玲贤，故双方对费用未进行结算。遂姜玲贤诉至法院。一审法院认为，汪健在向姜玲贤租赁房屋前已对租赁房屋的实际面积等概况进行现场了解，且在办理培训机构证书时已知晓租赁房屋的所有权人为金东区人武部，金东区人武部并未对姜玲贤与汪健间的租赁关系予以否认，故原、汪健间签订的房屋租赁合同关系依法有效成立，汪健作为承租人应按约向姜玲贤支付租金。汪健在庭审中陈述已于2016年7月21日搬离租赁房屋，汪健并未通知姜玲贤，而电话通知了人武部的鄢主任，但并未提供相应证据证明，故原审认定姜玲贤在庭审中陈述的2016年8月15日为汪健搬离的时间。姜玲贤主张从2016年6月1日起支付租金，予以支持。汪健应支付姜玲贤房屋租金22917元（110000÷12个月×2.5个月）。姜玲贤主张违约金，依据不足，不予支持。汪健辩称姜玲贤不具有收取租金的主体及租赁房屋实际面积的抗辩理由，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条等规定，判决：一、汪健于判决生效之日起10日内支付姜玲贤2016年6月1日至2016年8月15日期间的房屋租金22917元。二、驳回姜玲贤的其他诉讼请求。汪健如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取，姜玲贤已预交），由汪健负担。二审中，姜玲贤未提供证据，汪健提供以下证据：谈话录音光盘及文字整理资料各1份，证明金东区人武部无论是部长还是主管领导鄢文兵一再明确转租要征得人武部的书面同意，对姜玲贤的转租行为未予追认。姜玲贤一直在向人武部隐瞒转租的事实。人武部于2015年、2016年4月份已明确告知房屋不续租的事实。汪健不与姜玲贤续签的原因是人武部告诉汪健不要再跟姜玲贤续签了。姜玲贤质证认为，对证据的真实性无异议，鄢文兵讲的合同到期不续租是事实，但汪健的租期是在姜玲贤的租期范围之内。这3年都在转租的，部长也说半年内不来干预就是默认。3年来姜玲贤总共转租给4户，人武部都是知道的，4户所经营的都是不一样的，不可能隐瞒转租的事实。合同到期后汪健不搬，姜玲贤去找部长，部长建议起诉到法院。本院认为，该录音真实性姜玲贤无异议，对真实性予以认定，但不能达到汪健的证明目的。经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，虽然金华市金东区人武部与姜玲贤之间的租赁合同约定转租要经过人武部同意，但姜玲贤将其承租来的部分房屋转租给汪健，人武部也未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。即使人武部不同意姜玲贤转租，人武部在合同未到期时可以主张解除合同，而汪健并不因出租人不同意转租而免除其交纳租金的义务。并且在姜玲贤的租赁期限内，汪健通过转租实际占有使用了租赁房屋，汪健也应支付占有使用期间参照合同约定租金标准的占有使用费。至于姜玲贤与人武部之间的房屋租赁合同的履行，如有争议，应由该双方另行处理。汪健主张2016年7月21日即搬出租赁房屋，但未与姜玲贤交接，其主张通知了金东区人武部，也未能提供证据证实。故一审法院以姜玲贤认可的汪健搬出时间2016年8月15日来确定为搬出日期，并无不当。综上所述，汪健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人汪健负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 良 飞审 判 员 陈 旻 尔审 判 员 王孜力哈二〇一七年一月十三日代书记员 吕 倩 茜