广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤09民终500号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑玉敏。委托诉讼代理人：陈春霖，广东前瞻律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东百汇房地产开发有限公司。法定代表人：陈志荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾志坚，广东鸿基律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁信庆，广东鸿基律师事务所律师。上诉人郑玉敏因与被上诉人广东百汇房地产开发有限公司（以下简称百汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2016）粤0982民初2209号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑玉敏上诉请求：1.撤销广东省化州市人民法院（2016）粤0982民初2209号民事判决书，依法改判支持郑玉敏的诉讼请求及驳回百汇公司的反诉请求；2.本案的本诉及反诉的一、二审诉讼费用由百汇公司承担。事实和理由：一、一审法院根据《茂名市城乡规划管理暂行规定》，认定本案的商品房交付期限可相应延长6个月，是错误的事实认定。1.本案的《商品房买卖合同》第八条约定，百汇公司应当在2012年10月31日前交房，指的是商品房的交付时间。第十四条第二点约定，本小区内园林等配套建筑相对于商品房交付时间推迟6个月，指的是小区内园林等配套建筑的交付使用相对于商品房交付时间推迟6个月。2.郑玉敏只是按合同约定2012年10月31前的交房日期与2013年7月16日实际交房日期相差的天数要求百汇公司支付逾期交房违约金，没作其他要求，与房屋竣工、验收与否没有任何关系。而且，双方签订的合同受《中华人民共和国合同法》等相关的法律调整，而《茂名市城乡规划管理暂行规定》属于地方政府规章，不能对抗《中华人民共和国合同法》等相关法律，也不能适用于本案。3.一审法院一方面认定政府原因造成的停工不能作为百汇公司迟延交房的免责事由，另一方面又根据《茂名市城乡规划管理暂行规定》第六十五条的规定及涉案合同第十四条第二点的约定，认定在政府政策性因素的影响下，本案的商品房交付时间可相应延长6个月。这样，一审法院直接变更合同约定的商品房交房期限，将本案商品房交房时间相应顺延六个月为2013年5月1日前，这种认定是完全错误的。二、一审法院认定郑玉敏应向百汇公司支付物业管理费及滞纳���、逾期办理按揭贷款违约金的事实错误，适用法律错误。1.本诉的法律关系是基于房屋买卖合同产生的纠纷，反诉的法律关系是基于郑玉敏与化州市汇泽物业管理有限公司（以下简称汇泽公司）之间的物业服务合同而产生的纠纷。因此，本诉与反诉不是同一法律关系，不应合并审理，百汇公司可另行起诉。2.一审法院判令郑玉敏向百汇公司支付物业管理费1182.87元及滞纳金14568.41元没有事实依据和法律依据，且违反法定程序。汇泽公司已减免郑玉敏2013年7月至2014年1月的物业管理费，但在本案诉讼过程中，汇泽公司与百汇公司恶意串通将已被免除的失效债权转让给百汇公司，严重损害了郑玉敏的合法权益，因此，一审法院应当依法追加汇泽公司作为反诉的第三人参加诉讼。3.《商品房买卖合同》第六条和第十七条约定了百汇公司有通知郑玉敏办理银行按揭的义务。虽然���商品房买卖合同》的登记备案的时间是2012年9月12日，但百汇公司无法举证证明其在备案登记时已电话通知郑玉敏办理按揭贷款手续。事实上，郑玉敏自接到百汇公司的电话后几天内就去化州市农村信用合作联社办理按揭贷款手续，不存在逾期办理按揭贷款，不应支付逾期办理按揭贷款的违约金。综上所述，请求二审法院支持郑玉敏的上诉请求。百汇公司答辩称，一、一审法院结合《商品房买卖合同》的约定及根据《茂名市城乡规划管理暂行规定》认定本案交房日期可延长6个月正确。1.《商品房买卖合同》第八条、第十四条的约定可知，双方约定的小区配套建筑交付时间比商品房交付时间迟6个月。2.《商品房买卖合同》中约定的房屋及小区配套建筑的交付时间明显与《茂名市城乡规划管理暂行规定》第六十四条、六十五条规定有冲突，工程未经竣工验收��禁止将商品房交付业主的，百汇公司实际上是没有办法在配套工程即绿化工程未竣工验收前将涉案商品房交付给郑玉敏使用。一审法院对本案的商品房交付期限可相应延长6个月的认定并无不妥之处，应予以维持。3.根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第六条规定，法院在审理案件当中，地方性规范性文件只要符合法律规定，同样可以作为法院裁判说理的依据。二、本案的本诉和反诉属同一法律关系，一审法院合并审理符合法律的规定。百汇公司的反诉请求有两个，一是请求郑玉敏支付逾期办理按揭贷款的违约金；二是请求郑玉敏支付物业管理费。百汇公司的反诉请求依据都是基于商品房买卖合同关系，本诉与反诉请求都是基于相同的事实。具体理由如下：1.请求郑玉敏支付逾期办理按揭贷款的违约金是依据《商品房买卖合同���第六条、第七条等的约定，要求郑玉敏支付逾期办理按揭承担违约金。2.请求郑玉敏支付物业管理费也是依据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条“出卖人委托汇泽公司对本商住楼进行前期物业管理并已签订相关前期物业管理服务协议书……”,买卖合同已披露了物业公司，汇泽物业公司与郑玉敏签订《前期物业管理协议》，物业管理费纠纷是由房屋买卖合同引伸出来的纠纷，且汇泽公司已合法将对郑玉敏的债权依法转让给百汇公司，郑玉敏亦收到汇泽物业公司邮寄的《债权转让通知书》，本诉与反诉合并审理并无不当之处。三、郑玉敏主张汇泽公司已减免其2013年7月至2014年1月的物业管理费没有依据。1.郑玉敏承认拖欠自2013年7月至2014年1月的物业管理费，但没有提供汇泽公司已减免此期间物业管理费的证据，应承担举证不能的法律后果。2.郑玉敏提��的《银行代扣物管费流水账》刻意隐瞒2013年7月起至2014年1月涉案期间的银行流水账单。实际上，因政府等不可抗力的其它原因，百汇公司开发的商品房未能及时按合同约定的时间交付给郑玉敏等200多户业主，基于公平和人道主义原则，百汇公司与郑玉敏及物业公司商定，以百汇公司向物业公司垫付各住户6至12个月物管费的形式双方达成谅解，其中就包括由百汇公司向郑玉敏垫付6个月的物业管理费，但郑玉敏却违背诚实信用原则，才导致本案纠纷，郑玉敏拖欠物业管理费是不争的事实。四、郑玉敏应依照约定向百汇公司承担逾期办理银行按揭及逾期交付物业管理费的违约责任。1.与郑玉敏同一时期即2011年10月份签订《商品房买卖合同》的彭辉、黄旭红、李林泉三人，均在2011年12月21日办理了银行按揭，而郑玉敏办理银行按揭的时间是2013年2月16日，比同期其他案外人逾期高达465天，郑玉敏理应依约向百汇公司支付违约金。郑玉敏称自接到百汇公司的电话后几天内就去化州农村信用合作联社办理完毕按揭贷款手续与事实不符，也没有提供任何证据，有违常理。一审法院根据郑玉敏按揭余款405000元，逾期办理时间长达135天的实际，判决郑玉敏向百汇公司支付逾期按揭27337.5元并无不当之处。2.依据《前期物业管理服务协议书》的约定郑玉敏从收楼开始按月交物业管理费，逾期七日按每日加收3%滞纳金。郑玉敏在2013年7月16日收楼后没有按照协议约定缴交物业管理费，共计拖欠物业管理费1182.87元，滞纳金14568.41元，一审法院判令郑玉敏支付拖欠物业管理费1182.87元及滞纳金14568.41元符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回郑玉敏的上诉请求。郑玉敏向一审法院起诉请求：1.判令百汇���司向郑玉敏支付逾期交房违约金52708.3元及其利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从起诉日起计至付清款日止）；2.本案的所有诉讼费由百汇公司承担。百汇公司向一审法院提起反诉的反诉请求：1.郑玉敏支付物业管理费本金1182.87元及滞纳金14568.41元(计算至2014年11月10日，最终计算到还清之日止)；2.郑玉敏支付逾期办理按揭贷款的违约金94163元（从2011年11月15日起计算到2013年2月21日，共计465日，按日万分之五计算）；以上两项合计109914.28元。3.郑玉敏承担本诉及反诉所发生的诉讼费、鉴定费及评估费等相关费用。一审法院认定事实：2006年8月23日，被告百汇公司从化州市土地交易所竞买到化州市公安局位于某路段所在地的6、7、8、9号地的使用权。在办理了相关的报批准建手续后，于2010年5月17日动工兴建某商品房。2010年12月16日，化州市纪委得��化州公安局的某房号尚有部分土地还未出让就由百汇公司使用的情况后，即反馈给市政府，市政府组织相关职能部门通知被告百汇公司停止施工，待办理完合法手续后才能复工。2011年2月23日及2011年6月13日，化州市人民政府就化州市纪委提出的问题召开了由相关部门联合参加的政府工作会议，先后作出了（2011）7号及25号《市政府工作会议纪要》，被告百汇公司根据政府工作会议纪要，于2011年10月对未出让的三块土地办好了《国有土地使用证》，随后又花了几个月的时间办理好其他的批建手续并开始复工。2011年10月25日，原告郑玉敏与被告百汇公司签订了合同编号为汇福（2011）第102号的《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同主要条款约定：郑玉敏购买百汇公司某商品房，商品房的建筑面积为181.98平方米,每平方米3180.57元，总价款为578800元。出卖人应当在2012年10���31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.国家政策的约束或政府有关部门的原因延迟商品房的验收；3.遇到不可抗力和其他人为的原因或政策性等因素，不能依时竣工，交房时间应根据受影响的时间相应延长；4.买受人未能按合同约定的条款向出卖人交清各项款项；除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按预期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……；合同第十四条第一款第二项约定：本小区内园林等配套建筑相对于商品房交付时间推迟6个月。第六条付款方式及期限：买受人签订本合同之日内支付173800元，余款405000元在出卖人将已办妥备案手续的本合同通知买受人领取之日起二十日内办理好银行按揭贷款或公积金按揭贷款手续，办理银行按揭贷款或公积金按揭贷款手续所需的一切费用由买受人承担。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同时间付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。签订合同后，2011年8月29日及2011年10月25日，原告郑玉敏分别支付了30000元及143800元的购房款给被告百汇公司。2012年9月12日，百汇公司将与郑玉敏签订的合同在化州市房产管理局办妥登记备案后，通知郑玉敏办理银行按揭贷款手续，郑玉敏于2013年2月16日与化州市农村信用合作社签订了《个人购房借款合同》，约定以涉案商品房作为抵押物，从联社借款405000元给百汇公司，郑玉敏的购房款全部付清给了百汇公司。2013年7月16日，郑玉敏、百汇公司双方办理了涉案房屋的交接手续，双方签有《业主收楼确认书》。郑玉敏认为百汇公司没有依时交付商品房，遂产生纠纷，郑玉敏于是起诉至法院请求处理。百汇公司认为郑玉敏拖欠物业管理费和逾期办理按揭贷款，向一审法院提起反诉。另查明，郑玉敏与化州市汇泽物业管理有限公司（以下简称汇泽公司）在2011年10月25日签订了《前期物业管理服务协议书》，郑玉敏将购买的某B幢18层1801号房交由汇泽公司提供物业管理，协议约定的收费标准及办法：1.住宅物业管理服务费收费标准按建筑面积计算，11层至20层每月每平方米收费1元；2.业主以入住开始缴交物业管理服务费，在15日前入住的当月交1个月管理费，在15日后入住的，当月交半个月管理费；3.双方与化州市农村信用合作联社签订《委托代扣缴分摊费用及物业管理费协议书》，由农村信用合作联社统一代扣缴有关费用；4.郑玉敏应按月缴交物业管理费，从汇泽公司定期出单之日起3天内保证账户有足够款额供农村信用合作联社扣缴有关费用，逾期七日按每日加收3％滞纳金，逾期二个月拒绝交费的，采取停水断电和依法追计。郑玉敏在2013年7月16日收楼入住后，没有按协议约定缴交物业管理费，直至2014年2月才开始向汇泽公司缴交物业管理费。郑玉敏的商品房是某B幢18层1801号房，面积为181.98平方米，物业管理费为每平方米1元，即每月181.98元，2013年7月按半个月90.99元计，共拖欠汇泽公司六个半月的物业管理费共计1182.87元。���述管理费郑玉敏一直拖欠至2014年11月10日才支付清，按协议约定逾期七日按每日加收3％滞纳金计算，滞纳金为14568.41元（其中2013年7月物业费本金90.99元从2013年7月23日起计至2014年11月10日止，共495天，滞纳金1442.19元；2013年8月物业费本金181.98元从2013年8月23日起计至2014年11月10日止，共480天，滞纳金2620.51元；2013年9月物业费本金181.98元从2013年9月23日起计至2014年11月10日止，共449天，滞纳金2451.27元；2013年10月物业费本金181.98元从2013年10月23日起计至2014年11月10日止，共419天，滞纳金2287.49元；2013年11月物业费本金181.98元从2013年11月23日起计至2014年11月10日止，共388天，滞纳金2118.25元；2013年12月物业费本金181.98元从2013年12月23日起计至2014年11月10日止，共358天，滞纳金1954.47元；2014年1月物业费本金181.98元从2014年1月23日起计至2014年11月10日止，共327天，滞纳金1785.22元），管理费和滞纳金合计15751.28元。2014年10月25日，汇泽公司与被告百汇公司签订了《债权转让协议书》，汇泽公司将原告郑玉敏拖欠的物业管理费本金1182.87元及滞纳金14568.41元共15751.28元的债权转让给被告百汇公司。再查明，《茂名市城乡规划管理暂行规定》第六十五条规定，建筑工程申请验收，应符合以下条件：（三）各类配套公建（包括附属用房）、配套的管线工程、绿化工程、道路（含外部市政道路连接的道路）已建设完毕。再三查明，《广东省化州市气象局气象资料证明报告》显示2010年6月1日至2013年6月期间，化州市有降雨日数为475日，其中2012年1月到2013年6月间雨天数为256天。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告百汇公司迟延交房是否因政府原因导致。二、被告百汇公司迟延交房是否存在不可抗力的免责事由。三、根据《茂名���城乡规划管理暂行规定》本案交房日期可否延长6个月。四、原告郑玉敏是否应向被告百汇公司支付物业管理费及滞纳金、逾期办理按揭贷款的违约金。一、关于被告百汇公司迟延交房是否因政府原因导致的问题。化州市纪委于2010年12月16日通知百汇公司停止开发建设某，2011年10月12日百汇公司完善了土地使用手续后复工。而本案的《商品房买卖合同》双方当事人签订于2012年7月15日，政府原因造成的停工事由发生在合同签订日前，而且在合同签订日前百汇公司已复工。百汇公司作为有房地产开发资质的企业法人，双方在订立《商品房买卖合同》应已将日后可能遇到的迟延履行情况进行了充分的磋商，并据此约定了本案的交房日期，该约定是双方的真实意思表示，故被告百汇公司因政府原因造成的停工不能作为迟延交房的免责事由。二、关于被告���汇公司迟延交房是否存在不可抗力免责事由的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”即使本案出现了不可抗力的事由，也专指发生有合同履行期内，即2012年6月8日至2012年10月31日期间，之后迟延履行发生的不可抗力不能作为免责的事由。本案中，百汇公司虽然提供了2012年全年的降雨天数为182天，但未能提供2012年6月8日至2012年10月31日期间哪些天数的降雨足以造成不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故百汇公司迟延交房不存在不可抗力的免责事由。三、关于根据《茂名市城乡规划管理暂行规定》本案交房���期可否延长6个月的问题。双方在《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1.该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，双方又于第十四条约定“2.本小区内园林等配套建筑相对于商品房交付时间推迟6个月”，根据上述约定可知，双方既约定了商品房交付时间，亦约定了小区配套建筑的交付时间，小区配套建筑的交付时间比商品房交付时间推迟6个月。而根据《茂名市城乡规划管理暂行规定》第六十四条规定：“建设单位或个人可申请分期验收建设工程，其配套工程应当按照计划和施工总图同步完成，配套工程未完成的，不予验收。”第六十五条规定：“建筑工程申请验收，应符合以下条件：（三）各类配套公建（包括附属用房）、配套的管线工程、绿���工程、道路（含与外部市政道路连接的道路）已建设完毕”，由此可见，双方于《商品房买卖合同》中约定的房屋及小区配套建筑的交付时间明显与《茂名市城乡规划管理暂行规定》中的验收条件的规定有冲突，工程未经竣工验收是禁止将商品房交付业主的，而《茂名市城乡规划管理暂行规定》规定了“配套工程未完成的不予验收”。被告实际上是没有办法在配套工程未竣工验收前将涉案商品房交付原告使用的，这也属于事实上的履行不能。百汇公司作为茂名地区经营开发房地产业务的企业，当然必须遵守茂名地区政策性文件规定。这种情况也符合《商品房买卖合同》第八条中约定“但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：3.遇到不可抗力和其他人为的原因或政策性因素，不能依时竣工，交房时间应根据受影响的时间相应延长”的情形，而双方在约定了交房日期后又约定了配套工程的交付日期，应视为对商品房交付时间的变更，在政策性因素的影响下，本案的商品房交付期限可相应延长6个月。本案涉案商品房约定的交付时间为2012年10月31日，推迟6个月交付时间为2013年5月1日前，而被告百汇公司于2013年7月16日才将商品房交付给原告郑玉敏，明显违反了双方的约定，应承担相应的违约责任。本案迟延交付的天数为76天，符合《商品房买卖合同》第九条“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金”的约定，郑玉敏已向百汇公司支付房款578800元，迟延交付76日，被告百汇公司应向郑玉敏支付的违约金数额为21994.4元（578800×0.05%×76天）。而郑玉敏在起诉时既起诉百汇公司支付违约金，还要求百汇公司支付违约金的利息（即造成的损失），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，郑玉敏没有举证证实双方约定的违约金低于造成的损失，因此在本案中主张赔偿损失没有事实依据，一审法院不予支持。四、关于原告郑玉敏是否应向被告百汇公司支付物业管理费及滞纳金、逾期办理按揭贷款的违约金的问题。《前期物业管理服务协议书》约定郑玉敏从入住开始按月缴交物业管理服务费，逾期七日按每日加收3％滞纳金。郑玉敏在2013年7月16日收楼入住后，没有按协议约定缴交物业管理费，共拖欠六个半月的物业管理费共计1182.87元及滞纳金14568.41元，应按协议付清给百汇公司，百汇公司反诉请求郑玉敏支付物业管理费及滞纳金理据充足，一审法院予以支持。又因双方签订的《商品房买卖合同》约定，郑玉敏购买商品房的余款405000元在百汇公司将已办妥备案手续的合同通知郑玉敏领取之日起二十日内办理好银行按揭贷款或公积金按揭贷款手续，郑玉敏如未按合同时间付款，逾期在180日之内，郑玉敏在应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向百汇公司支付逾期应付款万分之五的违约金。百汇公司在2012年9月12日将与郑玉敏签订的合同在化州市房产管理局办妥登记备案后，通知郑玉敏办理银行按揭贷款手续，郑玉敏直到2013年2月16日才与化州市农村信用合作社签订了《个人购房借款合同》将按揭余款405000元全部付清给百汇公司，逾期办理按揭的时间为135天，郑玉敏应向百汇公司支付的违约金数额为27337.5元（405000×0.05%×135天）。因此，百汇公司反诉请求郑玉敏支付逾期办理按揭贷款的违约金理据充足，一审法院亦予以支持。对于郑玉敏辩称百汇公司的反诉是属于物业合同纠纷，与本案的买卖合同纠纷不是一个案由和同一法律关系，应驳回百汇公司的反诉，经查，百汇公司请求郑玉敏承担违约责任的反诉请求与郑玉敏请求百汇公司承担延迟交楼违约金都是基于双方的商品房买卖合同关系，双方的本诉与反诉请求都是基于相同事实的，因此应合并审理，对原告的抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第���百四十条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）广东百汇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金21994.4元给原告（反诉被告）郑玉敏；二、限原告（反诉被告）郑玉敏于本判决发生法律效力之日起十五日内支付物业管理费1182.87元及滞纳金14568.41元给被告（反诉原告）广东百汇房地产开发有限公司；三、限原告（反诉被告）郑玉敏于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办理按揭贷款的违约金27337.5元给被告（反诉原告）广东百汇房地产开发有限公司；四、驳回原告（反诉被告）郑玉敏的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广东百汇房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1118元，由原告负担350元，被告负担768元；案件反诉受理费2498元，由原告负担877元，被告负担1612元。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明、再查明、再三查明的事实，本院予以确认；对一审法院另查明的事实不予确认。本院另查明，百汇公司提供了与案外人彭辉、黄旭红、李林泉分别签订的三份《商品房买卖合同》，该三份合同的合同登记备案日期分别为：2011年11月29日，2011年11月29日，2011年12月7日。彭辉、黄旭红、李林泉办理银行按揭贷款后，《借款借据》显示银行放款的时间均为2011年12月21日。百汇公司与郑玉敏签订的《商品房买卖合同》的备案时间为2012年9月12日，百汇公司未举证证明在此时间后通知郑玉敏办理银行按揭的具体时间，郑玉敏在二审中自认在2013年2月10日前后接到通知领取了合同备案���料。本院认为，本案争议的焦点是：一、一审法院认定本案交房日期可以延迟6个月是否正确，百汇公司应向郑玉敏支付迟延交房违约金是多少；二、百汇公司反诉请求郑玉敏支付物业管理费及滞纳金可否与本诉合并审理；三、郑玉敏应否支付逾期办理按揭贷款违约金给百汇公司。一、关于一审法院认定本案交房日期可以延迟6个月是否正确，百汇公司应向郑玉敏支付迟延交房违约金是多少的问题。本院认为，第一，百汇公司与郑玉敏在《商品房买卖合同》第八条第一款中约定：“出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（1.该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十四条第一款中约定：“2.本小区内园林等配套建筑相对于商品房交付时间推迟6个月。”���据上述约定可知，双方对涉案商品房和配套设施分别约定了不同的交付时间，小区配套建筑的交付时间比商品房交付时间推迟6个月。根据《茂名市城乡规划管理暂行规定》第六十四条“建设单位或个人可申请分期验收建设工程，其配套工程应当按照计划和施工总图同步完成，配套工程未完成的，不予验收”和第六十五条“建筑工程申请验收，应符合以下条件：（三）各类配套公建（包括附属用房）、配套的管线工程、绿化工程、道路（含与外部市政道路连接的道路）已建设完毕”的规定，建设工程在配套设施完成后，才能进行验收，而未经验收的工程不能交付给业主使用，因此，在配套设施未完工的前提下，百汇公司不可能将涉案商品房交付给郑玉敏使用，合同第八条第一款的约定实际上属于履行不能，此种情况符合合同第八条第二款“但如遇下列特殊原因，出���人可据实予以延期：3.遇到不可抗力和其他人为的原因或政策性因素，不能依时竣工，交房时间应根据受影响的时间相应延长”的情形，一审法院据此认定本案的商品房交付期限可相应延长6个月与双方约定的小区配套建筑的交付时间相同并无不当。第二，本案涉案商品房约定的交付时间为2012年10月31日，推迟6个月交付时间为2013年5月1日前，而百汇公司于2013年7月16日才将涉案商品房交付郑玉敏，明显违反了双方的约定，应承担相应的违约责任。本案迟延交付房屋的天数为76天，根据《商品房买卖合同》第九条“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际将付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定，郑玉敏已向百汇公司支付房款578800元，百汇公司应向郑玉敏支付的违约金数额为21994.4元（578800元×0.05%��76天）。二、关于百汇公司反诉请求郑玉敏支付物业管理费及滞纳金可否与本诉合并审理的问题。本院认为，郑玉敏起诉百汇公司一案的案由为房屋买卖合同纠纷，而百汇公司反诉要求郑玉敏支付物业管理费及滞纳金是物业服务合同纠纷，与本案的本诉不是同一法律关系。因此，郑玉敏上诉称百汇公司关于物业费和滞纳金的反诉不应与本案合并审理的理由成立，本院予以支持，对百汇公司此项反诉本院另行作出裁定，驳回反诉。三、关于郑玉敏应否支付逾期办理按揭贷款违约金的问题。本院认为，第一，《商品房买卖合同》约定郑玉敏购买商品房的余款405000元，应在百汇公司办妥合同备案手续后通知郑玉敏领取之日起20日内，郑玉敏应办理好银行按揭贷款或公积金按揭贷款手续，郑玉敏如未按合同约定时间付款，逾期在180日之内，郑玉敏在应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向百汇公司支付逾期应付款万分之五的违约金。由此可见，郑玉敏办理按揭贷款手续的前提，是百汇公司办妥《商品房买卖合同》备案手续并通知郑玉敏。本案中，百汇公司主张郑玉敏应在2011年12月21日办理银行按揭贷款，并提供了案外人彭辉、黄旭红、李林泉的《商品房买卖合同》及银行于2011年12月21日发放贷款的《借款借据》予以佐证。但上述三人的《商品房买卖合同》的备案时间均在2011年12月7日前，而本案的《商品房买卖合同》的备案时间为2012年9月12日，因此，百汇公司主张其在2011年11月已通知郑玉敏办理银行按揭并不符合合同中关于百汇公司在办妥合同备案手续后通知郑玉敏的约定。第二，百汇公司在2012年9月12日办理好涉案合同的备案后，没有举证证明其在此后通知郑玉敏办理银行按揭的具体时间，而郑玉敏自认是在2013年2月10日前后接到通知领取《商品房买卖合同》备案资料。在百汇公司没有提供反证的情况，本院对郑玉敏该自认的事实予以采信。因此，郑玉敏在2013年2月16日与化州市农村信用合作社签订《个人购房借款合同》并未违反合同约定，一审法院判决郑玉敏支付逾期办理银行按揭贷款违约金不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省化州市人民法院（2016）粤0982民初2209号民事判决第一项；二、撤销广东省化州市人民法院（2016）粤0982民初2209号民事判决第二、三、四、五项；三、驳回郑玉敏的其他诉讼请求；四、驳回广东百汇房地产开发有限公司要求郑玉敏支付逾期办理按揭贷款违约金94163元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1118元，反诉受理费2110元，共3228元，由郑玉敏负担350元，广东百汇房地产开发有限公司负担2878元；二审案件受理费1771.57元，由郑玉敏负担350元，广东百汇房地产开发有限公司负担1421.57元（该款本院不另行收取，由广东百汇房地产开发有限公司在履行本判决时迳付给郑玉敏）。郑玉敏已向本院预交二审受理费3616元，多交的1844.43元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 黎  湛  红审 判 员 庞  健  军代理审判员 张    茹二〇一七年九月五日书 记 员 李  松  霞书 记 员 ���陈小敏