吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉24民初157号原告：吉林省广田建筑装饰有限公司（原白山建筑装饰有限公司），住所地吉林省延吉市。法定代表人：田福权，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵发光，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔昌林，吉林延大律师事务所律师。被告：延边东北亚客运集团有限公司，住所地吉林省延吉市。法定代表人：许录春，该公司经理。委托诉讼代理人：贾玉滨，该公司经理。委托诉讼代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。第三人：延吉市国土资源管理局，住所地吉林省延吉市。法定代表人：金峰，该局局长。委托诉讼代理人：路敦玉，该局法律顾问。委托诉讼代理人：王军有，吉林敖联律师事务所律师。原告吉林省广田建筑装饰有限公司（以下简称“广田公司”）与被告延边东北亚客运集团有限公司（以下简称“东北亚公司”）及第三人延吉市国土资源管理局（以下简称“国土局”）合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告广田公司的法定代表人田福权及其委托诉讼代理人赵发光、崔昌林，被告东北亚公司的委托诉讼代理人贾玉彬、高延波，第三人国土局的委托诉讼代理人路敦玉、王军有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广田公司向本院提出诉讼请求：1.请求东北亚公司立即交付回迁安置门市房700.34㎡，并按每年231200元的标准承担违约责任（自2005年5月18日至实际给付之日止）；2.若不能交付回迁安置门市房，东北亚公司应按市价补偿，并按年息24%承担违约责任；3.诉讼费用由东北亚公司负担。事实与理由：1999年5月17日，广田公司与人民解放军驻延81312部队签订《军用土地、办公楼使用权出让合同》，广田公司支付1040810元对价，取得沈吉字第0412号土地使用证项下土地705.02㎡土地使用权及地上1-2楼层899.77㎡办公室的所有权。2000年5月18日，广田公司与东北亚公司签订拆迁安置补偿《合同书》，约定：广田公司将从81312部队受让而来的土地及房屋中，分割出388.20㎡土地及564.34㎡房屋（1-2楼门市房）转让给东北亚公司，东北亚公司以新建的东北亚大厦东侧1-2楼564.34㎡门市房给予安置补偿，并以现金231200元和136㎡的门市房作为对广田公司拆迁门市房租金及营业损失的补偿。合同签订后，广田公司按约定腾迁土地及办公室，并协调部队办理了土地使用权转让手续，保证东北亚公司的工程顺利进行。但东北亚公司至今未交付上述房屋亦未办理应交付房屋的产权证。东北亚公司辩称：1.该合同是双方在2000年达成的，但事后一直没有履行，现在已经过了15年且一直没有争议。我公司当时只购买广田公司的土地191.04平方米及房屋218.95平方米（其中一楼109.475平方米，二楼109.475平方米），双方约定购买价合计为626582元，该款已全部给付完毕。具体付款方式为：于2000年5月12日转账方式支付24万元，于2001年5月14日转账方式又支付10万元，于2002年6月20日至2006年7月13日期间，广田公司的原法定代表人田和在我公司东北亚酒店消费共计286582元，以上款项合计为626582元。2.本案已经超过诉讼时效。国土局述称：东北亚公司的土地第一次登记在1994年，2000年第二次登记时增加了近400平方米。81312部队确实将土地转让给了广田公司（原白山装饰公司），广田公司又转让给东北亚公司，双方协议上注明是388平方米。2005年广田公司又把转让给东北亚公司的土地中的200.90平方米重新登记在自己名下，导致东北亚公司的土地登记发生了变化。因为东北亚公司没有使用这200平方米的土地，所以广田公司又把土地要回来了。现在东北亚公司的贵宾楼占地面积比1994年第一次土地登记时超出了200平方米。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。广田公司为证实自己的主张向本院提交的证据有：证据1：广田公司的营业执照和组织结构代码证及企业更名登记档案一组。证明广田公司的诉讼主体资格。东北亚公司对该证据无异议。国土局不发表质证意见。因东北亚公司对证据的真实性无异议，对该证据本院予以采信。证据2：《军用土地、办公楼出让合同书》一份。证明：1.广田公司从81312部队受让的土地总面积为705.02平方米。出让土地四至为办公楼东侧2米、南侧3米、西侧0.4米、北侧3.6米。2.受让的房屋的总面积（一楼至二楼）为899.77平方米。3.东北亚公司在该土地上已经建设了房屋。广田公司于2005年所登记的土地使用权证，也是用这份合同进行登记的，第三人所说合同没有实际履行没有证据证明，因为东北亚公司于2000年根据该合同土地面积实际增加。本案不是土地部门没有变更土地使用权的手续和档案，而是东北亚公司没有有效地主张自己的权利，具体说根据解放军总参谋部、总政治部、总后勤部《关于军用土地使用权转让管理暂行规定》第13条的规定，东北亚公司签订土地使用权转让合同后，应向土地部门申请办理该转让部分的出让土地使用权，但是东北亚公司没有提出该要求，因此给东北亚公司发放的土地性质为租赁土地，而不是出让土地，因此土地部门缺乏相关手续，是东北亚公司造成的，此后果不应由广田公司承担。该土地原来由81312部队使用，不属于地方土地部门登记管辖的范围，所以土地部门对该土地原有面积没有管理权限，土地部门在该土地转让为民用后，登记、测量与81312部队原有面积有可能不一致，有可能没有严格按照广田公司与部队签订合同内容进行登记，但该合同内容真实，没有违背法律规定，双方已实际履行。东北亚公司质证称：1.广田公司提出的该份证据的证明目的不能成立。2.该合同与本案无关。3.该合同涉及案外人，是否实际履行及履行的事实不清楚。国土局质证称，土地属于特定物，转让需要县级以上人民政府的认可，广田公司主张的该土地，到目前为止没有相关的批准，对双方签的该协议真实性没有异议，但是否履行不清楚。因东北亚公司对该证据真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据3：2000年5月18日，广田公司与延吉东北亚集团有限公司东北亚大酒店签订的合同一份。证明：宗地编号沈吉字0412号，图号947160096土地中的388.20平方米，一二楼门市的564.34平方米及转让门市房出租费营业费损失合计1814944元及相应的拆迁安置补偿标准。东北亚公司对证据的真实性无异议，质证称合同是当时根据双方需要广田公司将其所有的土地和房屋卖给我公司的意向和约定，但是合同签订后双方没有履行该合同，至今广田公司也没有卖，东北亚公司也没有买。国土局对该证据不发表质证意见。因东北亚公司对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据4：2005年3月25日的“国有土地使用权转让审批表”复印件。证明：自驻延65334部队受让200.9平方米土地，已办理至广田公司名下。东北亚公司对证据的真实性无异议，质证称该证据不能证明广田公司的证明目的。第三人国土局对该证据不发表质证意见。因东北亚公司对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据5：房屋产权证3XX**号。证明：贵宾楼的部分产权是广田公司所有。东北亚公司对证据的真实性无异议，质证称该证据只能证明房产的情况，不能证明广田公司的证明目的。国土局对该证据不发表质证意见。因东北亚公司对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据6：延吉市人民法院（2014）延民初字第2113号民事裁定书一份。证明：东北亚公司没有交付回迁安置房广田公司主张权利设置路障，影响东北亚公司经营，为此东北亚公司以停止侵害恢复原状向延吉市人民法院起诉，庭审确认东北亚公司没有安置回迁房后东北亚公司撤诉。本案诉讼时效多次中断。东北亚公司对证据的真实性无异议，质证称，该证明目的不成立，该案是东北亚公司提出，东北亚公司撤诉原因并非广田公司所述，不能证明诉讼时效的主张。国土局对该证据不发表质证意见。因东北亚公司对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据7：2006年土地登记审批表一份。证明广田公司从81312部队受让的土地和房屋部分转让给了东北亚公司，其余部分的土地登记在广田公司名下。东北亚公司对证据的真实性有异议，质证称不能证明广田公司的证明目的。国土局对该证据无异议。东北亚公司虽对证据的真实性有异议，但未能提供相关证据予以佐证，且作为土地管理部门的国土局对该证据无异议，故对该证据的真实性本院予以采信。证据8：延州国用（2009）第240100175号土地使用权证复印件一份。证明：1、该地坐落于延吉市烟厂胡同121-3号，东北亚公司与广田公司之间签订转让合同所涉及的土地使用权（宗地号沈吉字第0412号）属于同一块地。2、广田公司从81312部队受让705.2平方米土地。其中，转让并剥离给东北亚公司388.2平方米后，广田公司实际占有、使用的土地面积为200.9平方米。3、证明广田公司转让给东北亚公司388.2平方米土地后，没有重新收回一寸土地，反而多让出100平方米土地使用权。东北亚公司对证据的真实性无异议，质证称该土地证仅能证明土地证上登记的内容，证明不了其他事实，因此广田公司的证明目的无法成立。国土局对证据的真实性无异议，质证称只能对该证据本身说明问题，其他无法证明。因东北亚公司、国土局对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。东北亚公司为证实自己的主张，向本院提交的证据有：证据1：收据及记帐凭证一组。证明因承建东北亚公司贵宾楼需要使用诉争土地，因此与广田公司签订了合同，但合同并未履行，东北亚公司通过购买的方式购得了广田公司门市房，一楼每平方米3000元，二楼每平方米2200元，总面积218平方米，双方已履行完毕。广田公司质证称只有34万元是有收据的，这是按照合同第三条约定支付的营业损失和装修费，另外28万元的消费款项广田公司不清楚是什么。国土局对该证据不发表质证意见。因广田公司对证据的真实性未提出异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据2：东北亚公司于2000年5月28日制作的记账凭单一份及广田公司的原法定代表人田和出具的收据一份、中国建设银行现金转账存根一份，证明：东北亚公司于2000年5月12日向田和支付购房款24万元。广田公司质证称：对该证据的真实性无异议，证明目的恰恰相反。中国建设银行现金支票存根收款人为东北亚公司，金额24万元，用途酒店动迁费。另一份田和出具的手写收据，用的是中国建设银行支票存根纸，收据当中记载人民币为24万元整，两份证据签署时间均是2000年5月12日，可以证明这两份收据只是现金对冲，并没有实际现金支付。而且这两份对冲收据都是为了另一份证据有效而做的，收据对冲操作，就是原合同当中所记载的第三项内容，“甲方即被告2000年5月12日开出的136平方米新建2楼东侧门市房的收据作为凭证”。由此也可以证明这是东北亚公司对双方之间合同的实际履行，双方之间在2000年5月18日，正式签订了拆迁合同，所以东北亚公司的证明目的不成立。国土局对该证据不发表质证意见。因广田公司对证据的真实性未提出异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据3：东北亚公司的财务明细账一份，是广田公司的原法定代表人田和在东北亚公司的酒店消费明细凭证。证明：东北亚公司已向广田公司以消费形式支付了286582元。广田公司质证称：对该证据的真实性有异议。该证据与本案无关，不能证明上述款项是购房款，也不能证明该款项是否已经支付。国土局对该证据不发表质证意见。因广田公司对证据的真实性提出异议，东北亚公司又无其他证据予以佐证该事实，因此对该证据的真实性本院不予采信。本院根据广田公司的申请依职权调取东北亚公司的土地使用权变更登记档案五份。广田公司对证据的真实性无异议，质证称结合原审判决已经查证的事实，东北亚公司于2000年第二次登记时土地面积增加了近400平方米。在这其中我公司还要求调取东北亚公司在2000年增加400平方米土地面积所依据的法律文书，在这份证据中无法体现。该证据可以证明东北亚公司新建楼房占用了广田公司从81312部队转让的房屋及土地面积200多平方米，该楼房总体占地面积400多平方米，包括房屋周边土地，总土地面积为705.02平方米。东北亚公司、国土局对该证据的真实性无异议。因广田公司、东北亚公司、国土局均对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。第三人国土局未向本院提交证据。根据当事人提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：1999年5月17日，驻延81312部队后勤部（合同甲方）与延边白山建筑装饰有限公司（合同乙方，现更名为广田公司）签订《军用土地、办公楼使用权出让合同》，主要内容为：“根据国家有关政策和法规，就军用土地出让问题，双方本着平等自愿、互利的原则，经协商，订立本合同。第一条出让土地、办公楼地址、编号、图号、平方面积：1、地址：延吉市长白路121号（81312部队加油站西侧）（宗地编号沈吉字第0412号、图号94710096）；2、出让土地、房屋四至地界为：“办公楼”东侧2米、南侧3米、西侧0.4米、北侧3.6米，土地面积为705.02平方米；3、办公楼砖混结构，1-2楼建筑面积899.77平方米；4、出让土地1-2楼，房屋建筑面积（中国人民解放军81312部队后勤部地址图纸作为凭证附件）以本合同和原地址图纸为准；5、甲方从250千瓦变压器中转让给乙方容量为20千瓦三项交流电，用电所有权归乙方。第二条土地及办公楼作价结算：1、土地面积为705.02平方米，每平方米作价200元整，合计金额141040元整；2、办公楼及厂房建筑面积为一楼面积43.81米×9.72米＋7.76米×6.20米＝473.94平方米，二楼面积43.81米×9.72米＝425.83平方米，1-2楼面积合计899.77平方米，每平方米作价为1000元整，合计899770.00元整；3、土地及办公楼总合计：人民币壹佰零肆万捌佰壹拾元整。计：1040810.00元整。第三条本合同项下的土地使用权出让年限50年，自办理土地使用权出让手续之日起算（以正式交付土地使用时间为准）。第四条甲方负责办理军队内部土地出让的报批手续，领取《军用土地补办出让手续许可证》，按规定应上缴军队系统的土地出让费、土地管理费由甲方承担。第五条付款方式：1、延边白山建筑装饰有限公司为部队办公楼及后勤部招待所装修的两项工程款，其中的1040810.00元，以内部转帐的形式用于支付购买土地及办公楼房款；2、办理付款手续，甲乙双方工程结算单、以及财会内部转帐单为双方内部转让财务凭证；3、地方收取的相关税费由甲方承担。第六条乙方依合同取得的土地使用权，可按国家有关规定进行转让、出租、抵押。第七条本合同规定的出让期满，乙方受让的土地使用权及地上地下建筑物、其他附着物所有权的处置，按国家和军队的有关规定办理。乙方如需继续使用该块地，应在期满前180日向甲方提出续期申请书，经军队主管部门审批后，确定出让年限和出让条件，签订续期出让合同。第八条甲方根据军事需要可以提前收回土地使用权，并给以乙方相应的经济补偿。第九条本合同自签订盖章之日起生效。第十条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。第十一条因执行合同发生争执，由争议双方协商解决。协商不成，双方同意向合同所在地的人民法院起诉。第十二条本合同正式一式两份，甲乙双方各自一份”。2000年5月18日，广田公司（合同乙方）与东北亚公司（合同甲方）签订《合同书》一份，主要内容为：“根据甲、乙双方的需要，双方本着平等、自愿、互利的原则，经协商达成如下协议：一、甲方建楼需用土地，地址：延吉市长白路121号（原81312部队加油站西侧）（宗地编号沈吉字第0412号、图号94760096号），乙方将土地及1-2楼门市房564.34平方米转卖给甲方。二、土地、门市房面积及作价：1、土地面积388.20平方米，作价300元/平方米，合计116460.00元整；2、1-2楼门市房建筑面积564.34平方米，一、二楼装修作价500元/平方米，其中一楼门市房282.17平方米，作价2500元/平方米（加上500元装修作价），合计282.17平方米×3300元＝846510.00元，二楼282.17平方米，作价1700元/平方米（加上500元装修作价），合计282.17平方米×2200元＝620774.00元；3、甲方从（以）新建二楼136平方米门市作为补偿乙方两年的出租和营业费，每平方米作价1700元整，136平方米×1700元＝231200元（见三款3条）；4、1-3项总合计人民币壹佰捌拾壹万肆仟玖佰肆拾肆元整（￥1814940元）。此为甲方补偿乙方的总价款。三、支付方式：1、乙方要求：门市房出租费及营业损失费两年共计231200.00元整及每平方米500元的装修费,合计为282170.00元，前前两项总计为513370元，甲方自签定（订）合同起10天内支付乙方人民币200000元整，剩余313370元在30天内付清（此款按期全部付清可不给136平方米门市房）；2、甲方以新建楼东侧的1-2楼门市房替代剩余土地及门市房款支付给乙方，1-2楼门市均为282.17平方米，总面积564.34平方米；3、因甲方建楼给乙方造成的经济损失（门市房出租费及营业损失费）两年共计为231200元整，甲方以新建二楼136平方米的门市房作为补偿给乙方，（如上述第三款第1条的款项不能按期全部付清，则甲方需按双方约定给乙方136平方米门市房；甲方2000年5月12日开出的136平方米新建二楼东侧门市房款的收据作为补偿凭据）。五、双方责任：1、甲方责任：（1）新建楼房按乙方要求设计，东侧1-2楼门市房为单独设置楼梯，向东开门，1-2楼面积均为282.17平方米，总面积564.34平方米；（2）甲方拆除原1-2楼房屋时，不能破坏乙方剩余门市房整体结构，在原剩余门市房南侧2.73米处留出门厅通道，如有拆坏，由甲方负责恢复原样，如不能恢复原样，负责赔偿一切损失。（3）因拆迁所产生的费用全部由甲方负责；（4）甲方负责给乙方办理门市房房照及土地证（名为田和），并负责承担一切费用，办理房照期限自签定（订）合同日期起两年。一2、乙方责任：（1）乙方在7天内撤出出让的门市房；（2）乙方提供原中国人民解放军81312部队后勤部队地址图纸图号：947160096号，作为双方四至界线，东2米，南3米，西0.4米，北侧0米，门市房长29.03米，宽9.72米，以合同和图纸标志线为准（图纸甲乙双方各一份作为合同附件）；（3）乙方负责提供部队的全部土地材料，配合甲方办理出让土地的一切手续，费用由甲方负责。六、违约责任：1、乙方门市房业主在第八天以后撤出门市房，每超过一天，承担甲方开工的经济损失5万元整。2、甲方到期未能付清土地及门市房款，之前支付给乙方的房款全部作为违约金，并以签定（订）合同日期计算，每超过一天按合同的全款1814944.00元的千分之一，计每天违约金1814944.00×0.001＝181494元整支付乙方，以付清合同约定的款项与564.34平方米门市房为止。3、甲方到期不给乙方办理房照，自双方签定（订）合同之日起，每年按231200.00元的数额作为违约金支付给乙方，直至乙方收到所有房照及土地证为止。七、本合同自签订盖章之日起生效。八、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。九、因执行本合同发生争执，由争议双方协商解决。协商不成，双方同意向签订合同所在地的人民法院起诉。十、本合同正式一式两份，甲乙双方各执一份”。2005年3月25日，广田公司根据（2001）字第801号军用土地补办出让手续许可证及六五三三部队后勤部证明办理转让手续等文件向国土局递交申请，将位于延吉市长白路121号、面积200.90平方米的土地使用权办理至自己名下；2006年7月19日将位于延吉市烟厂胡同121-2，建筑面积总计246.39平方米的房屋办理至广田公司法定代表人田福权名下，该246.39平方米房屋即为双方所称的东北亚贵宾楼二楼的一部分房屋。国土局在庭审中陈述，东北亚公司在1994年作了第一次土地登记，2000年第二次登记时增加了近400平方米（按照其与广田公司协议记载应为388.20平方米），后广田公司又将其中的200.90平方米土地重新登记在自己的名下，现在东北亚公司的土地使用面积比原来增加了近200平方米。另查明，东北亚公司于1994年11月25日在国土局登记办理国有土地使用权证（面积：22128.19平方米，土地性质：国有租赁地，坐落：延吉市长白路109号）。2000年11月28日，东北亚公司经国土局批准将上述土地使用权证的土地分为4个使用权证，分别为酒店贵宾楼3283.40平方米、客运站9999.76平方米、锅炉房4094.87平方米、酒店3649.49平方米，合计为21027.52平方米。2000年5月14日，东北亚公司以转账方式支付给广田公司人民币10万元。2000年5月12日，广田公司原法定代表人田和出具《收据》一份，内容为收买房款24万元，同日，在建设银行现金支票存根中注明收款人为东北亚公司、金额为24万元、用途为酒店动迁费，在该存根下方留有田和签名。东北亚公司主张该存根记载收款人为东北亚公司是笔误，广田公司在原审中已认可收到该款。广田公司主张经核对该款广田公司并未实际收取，是财务往来方式相互抵销情形。东北亚公司于2014年以相邻关系纠纷为案由在延吉市人民法院起诉田和，同年8月4日，东北亚公司撤回起诉。延边白山建筑装饰有限公司于2011年1月11日更名为广田公司。东北亚公司成立于1998年12月17日，广田公司与延吉东北亚集团有限公司东北亚大酒店签订的合同时，该酒店属东北亚公司的分支机构，无独立法人资格。现广田公司诉讼来院，要求东北亚公司继续履行2000年5月18日双方合同约定的回迁义务，交付700.34平方米的门市房，支付违约金；东北亚公司辩称双方于2000年5月18日签订的协议实际未履行，东北亚公司只购买广田公司的土地191.04平方米及房屋218.95平方米，双方约定购买价合计为626582元，该款于2000年5月，分二次以转账方式支付34万元，2002年6月20日至2006年7月13日期间，以广田公司的原法定代表人田和在我公司东北亚酒店消费方式抵顶286582元，已全部给付完毕。本院认为：东北亚公司于2000年在国土局登记的土地使用权面积与1994年初始登记的土地使用权面积相比并未增加，案涉土地的管理机构国土局亦陈述东北亚公司在驻延81312部队实际获得土地面积不足200平方米，广田公司又未举出充分证据证明其按双方于2000年5月18日签订的《合同书》约定交付给东北亚公司388平方米土地及相应房屋，因此应认定广田公司与东北亚公司之间签订的上述《合同书》双方实际未履行，广田公司要求东北亚公司按上述《合同书》内容履行交付房屋义务的主张依据不足，本院不予支持。本案属房屋买卖合同及土地转让合同并存的合同纠纷案件，基于此形成的债权系普通债权，应受一般诉讼时效的限制。广田公司虽否认收到东北亚公司支付的购房款，但东北亚公司自认最后一笔购房款交付的时间为2006年7月。广田公司并没有充分证据证实，2006年7月至2015年6月期间，其一直向东北亚公司主张债权，故其本次诉讼已过法定诉讼时效。对东北亚公司提出的本案已过诉讼时效的抗辩主张，本院予以支持。综上所述，广田公司的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吉林省广田建筑装饰有限公司的诉讼请求。案件受理费157269元，由原告吉林省广田建筑装饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  池东波审 判 员  朴美兰代理审判员  黄 伟二〇一七年九月二十日书 记 员  陈显文