贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔27民再33号上诉人（一审被告）陈泽翔，男，1988年12月28日出生，布依族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。被上诉人（一审原告）王庆麒，男，1952年2月16日出生，汉族，住贵州省荔波县。被上诉人（一审原告）陈耀宁，女，1961年9月16日出生，汉族，住贵州省荔波县。被上诉人共同委托诉讼代理人：袁安伟，贵州新长征律师事务所律师。委托代理人王霜，女，生于1983年12月1日，汉族，住贵州省遵义县。系王庆麒、陈耀宁之女。第三人：贵州德万方房地产开发有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道樟江大街12号，组织机构代码57710141-2。法定代表人:邹添智，该公司董事长。上诉人陈泽翔与被上诉人王庆麒、陈耀宁、第三人德万方公司房屋买卖合同纠纷一案，荔波县人民法院于2015年11月11日作出的（2015）荔民初字第549号民事判决书，已经发生法律效力。该院在执行该判决过程中，发现遗漏有利害关系的第三人贵州省德万方房地产开发有限公司（以下简称：德万方公司），经院长提交审判委员会讨论于2016年3月3日作出（2016）黔2722民监1号民事裁定书，裁定再审本案。荔波县人民法院另行组成合议庭再审本案，并追加德万方公司为本案第三人，于2016年8月18日作出（2016）黔2722民再1号民事判决书。被告陈泽翔不服判决提出上诉，本院2016年12月23日作出（2016）黔27民再57号民事裁定书，撤销荔波县人民法院（2016）黔2722再1号民事判决书，发回重审。荔波县人民法院另行组成合议庭，于2017年4月25日作出（2017）黔2722民初25号民事判决。陈泽翔不服，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日公开开庭进行了审理。被上诉人王庆麒及其委托代理人袁伟安、王霜到庭参加诉讼，上诉人陈泽翔、第三人德万方公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。经一审审理查明:2014年10月11日，陈泽翔与王庆麒签订《转让协议》，陈泽翔将个人位于荔波县××路财富广场××号房屋转让给王庆麒，价款为27万元。同日，陈泽翔收到王庆麒支付的10万元购房款，后王庆麒分别于2014年10月19日、2014年11月12日和2015年1月16日向陈泽翔支付12万元、3万元和2万元。2015年3月10日，王庆麒与陈泽翔签订《房屋转让协议》，卖方为陈泽翔，买方为王庆麒、陈耀宁。“协议”约定陈泽翔将通过拆迁安置所得的位于荔波县××路财富广场××号房屋转让给王庆麒、陈耀宁，房屋转让价款为27万元，陈泽翔应在2015年12月31日前为王庆麒、陈耀宁办理全部房屋产权过户登记手续，并承担转让房屋所有权需缴纳的一切税费等，双方还约定了相关违约责任。2015年3月17日，陈泽翔向王庆麒出具承诺书，承诺于2015年3月23日将房屋交付给原告。2016年约2月份至今，本案原告已占有该房屋位于荔波县××路财富广场××号房屋系第三人德万方公司开发，并由陈泽翔以拆迁安置方式购得，总价款为320,251元，其中原房屋价值为142,000元，补差价为178,251元。该房屋于2014年11月10日在荔波县房产事业局办理商品房备案登记，备案登记购房人为陈泽翔。2014年10月28日陈泽翔向德万方公司付款3,251元、2016年8月5日付款175,000元。另查明，2016年2月至今，本案原告已占有该房屋。德万方公司诉陈泽翔、第三人王庆麒、陈耀宁商品房买卖合同纠纷一案，2016年8月10日向荔波县人民法院申请撤回起诉，荔波县人民法院同意撤回起诉。王庆麒、陈耀宁系夫妻关系。本案双方当事人争议的焦点在于原、被告签订的《房屋转让协议》是否有效，能否发生所有权转移的物权变动效果。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。原、被告订立的房屋转让协议，虽然被告在缔约时对标的物没有处分权，但并不影响买卖合同的效力。另对于房屋转让合同，法律、行政法规并没有要求须批准或登记才生效的强制性规定，只是对于合同的标的物房屋的产权确认及变更，法律要求进行登记。本案双方当事人是在自愿平等的基础上达成的合意，意思表示真实，合同内容本身没有违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件也符合法律的规定，双方当事人达成合意后即生效，因此，诉争的《房屋转让协议》应为有效合同，双方当事人均应受合同约定的约束。原、被告订立的《房屋转让协议》有效但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于被告事后能否取得处分权。本案合同标的物位于荔波县××路财富广场××号房屋，系被告通过拆迁安置方式购得，房屋总价款为320,251元，其中原房屋价值为142,000元，补差价为178,251元，在原、被告《房屋转让协议》签订前，被告付款总额实际达到了145,210元（含原房屋折抵部分），并进行了商品房备案登记。且签订房屋转让协议时被告实际占有了房屋，被告自认在2016年8月5日已将与德万方公司商品房销售合同所约定的购房款项支付完毕。被告虽认为支付该款项是因避免可能涉嫌诈骗而支付的，但同时被告也认可支付购房款175,000元是履行合同义务，且其也未主张撤销此付款行为。因被告已履行完毕与德万方商品房买卖合同约定的付款义务，虽尚未办理房屋产权证，但其已对房屋具有处分权，被告应当按照《房屋转让协议》承担交付房屋和协助办理房屋产权转让登记手续等合同约定的义务。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）荔民初字第549号民事判决书；二、确认原告王庆麒、陈耀宁与被告陈泽翔2015年3月10日签订的《房屋转让协议》有效；三、被告陈泽翔于本判决生效后将位于荔波县××路财富广场××号房屋交付给原告王庆麒、陈耀宁；被告陈泽翔在该房屋具备办理房屋产权证书条件后90日内协助原告王庆麒、陈耀宁办理房屋产权转让登记相关手续；四、第三人贵州德万方房地产开发有限公司不承担责任。案件受理费60元，由被告陈泽翔负担。一审宣判后，陈泽翔不服向本院提起上诉，请求：驳回王庆麒、陈耀宁给付争议房屋的诉讼请求，或判令王庆麒、陈耀宁返还我家人垫付的17.5万元房款和我父母装修房屋的30万元装修款。主要理由：1、德万方公司诉我陈泽翔与被上诉人买卖房屋无效，享有与我解除购房权，且一审作了判决已生效。一审撤销此判决进行再审无事实和法律依据。2、交纳争议房屋余款17.5万元是我家属受到恐吓，如不交完欠房款陈泽翔就构成诈骗罪，并非自愿。3、即使买卖合同是合法的，我卖的是我外公赠予我的60多平米的那套房。被上诉人王庆麒、陈耀宁辩称，1、双方房屋买卖合同合法有效，上诉人陈泽翔处分涉案房屋时具有完全民事行为能力，且对该房具有处分权，且再审期间其已支付完毕拖欠第三人德万公司的购房款17.5万元。2、双方于2015年3月10日签订书面《房屋转让协议》时，已支付完所有购房款。上诉人陈泽翔在2015年3月17日出具将房屋交付的承诺。之后上诉人及家人却在明知房屋出售了还进行装修，行为本身不合法。但应另案处理。请求维持原判。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，上诉人陈泽翔作为完全民事行为能力人，在与被上诉人王庆麒、陈耀宁签订《房屋转让协议》时，双方的意思表示真实自愿，不违反法律规定，该协议合法有效。双方当事人应当根据合同约定履行各自的合同义务，被上诉人王庆麒、陈耀宁按约定将全部房款27万元交给了上诉人陈泽翔，上诉人陈泽翔就负有将房屋交给被上诉人，并配合其办理产权证书的义务。对于买卖的标的物—房屋，双方在协议中已具体明确的进行约定，上诉人陈泽翔主张买卖的房屋不是荔波县××路财富广场××号房屋，但未能提交证据证实，本院不予采纳。此外上诉人陈泽翔主张向第三人德万方公司交纳的17.5万元房屋尾款不是其真实意见表示，但直到本案二审开庭之时，其也未向第三人德万方公司主张退还这笔房款，其家属根据其与第三人德万方公司的合同约定，以上诉人陈泽翔名义交纳房款，是代其履行合同义务。上诉人陈泽翔主张的争议房屋装修款，不属于本案审理范围，可另行诉讼。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人陈泽翔承担。本判决为终审判决。审判长  袁慧审判员  彭浩审判员  林玲二〇一七年九月十日书记员  肖宇