广东省深圳市福田区人��法院	民 事 判 决 书	(2017)粤0304民初5255号	原告：深圳市桂成物业管理有限公司，住所地深圳市南山区桃源街道龙井路51号海龙苑D栋首层，组织机构代码66589350-1。	法定代表人：王金龙。	委托代理人：朱剑波，广东瑞特律师事务所律师。	被告：邓仙芬，女，汉族，1967年4月12日出生，住址深圳市龙岗区，	委托代理人：苏家辉，男，汉族，1993年9月11日出生，住址广东省深圳市龙岗区，系被告的儿子。	原告深圳市桂成物业管理有限公司与被告邓仙芬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱剑波、被告委托代理人苏家辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。	原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付深圳市福田区先科机电大厦835房2014年4月1日至2014年12月31日的物业管理费1468.89元、水费4.1元、本体维修金104.94元、排污费1.1元、垃圾处理费121.5元、违约金682.29元，共计2382.82元；2、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告明确违约金以拖欠的上述款项每月未缴金额为基数按日万分之五的标准自当月6日起计至付清款之日止。事实和理由：被告为深圳市福田区先科机电大厦835房（以下称涉案房产）业主，面积为38.86平方米。2007年12月31日，原告受深圳市福田区先科机电大厦业主委员会（以下简称机电大厦业委会）委托，承接深圳市福田区先科机电大厦的物业服务项目，住宅物业费收费标准为：每月每平方米4.2元，涉案房产每月的物业管理费为163.21元。服务期间，原告全面履行了约定的义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供良好的物业服务。但被告自2014年4月1日至2014年12月31日一直未缴纳涉案房产的物业服务费1700.53元，其中物业管理费1468.89元、水费4.1元、本体维修金104.94元、排污费1.1元、垃圾处理费121.5元，截至2016年11月10日按照《物业管理合同》约定的从逾期之日起按每天应交物业费的0.5‰累计的违约金为682.29元。原告多次催讨未果，遂诉至本院。	被告辩称，1、原告与机电大厦业委会于2007年12月31日签订的《物业管理合同》明确合同期限为5年，自2007年12月31日起至2012年12月31日止。合同到期后，机电大厦业委会并未与原告签订新的物业管理合同，原告不是合法的管理人，被告有权不向原告缴付管理费。2、2013年1月1日起，原告就没有资格管理被告所在的物业即深圳市福田区先科机电大厦，更谈不上收费标准、服务内容、服务期限等，只是原告自《物业管理合同》到期后并没有及时退出，没有按照法律规定及合同约定推出管理，属于“拒不退出”的情形。故被告没有义务向原告交付2013年1月1日起的管理费用。3、《物业管理合同》第五条第9项约定：如果对原告所提供的物业管理服��质量有问题或不满意时，机电大厦业委会有权向原告提出整改意见，要求原告采取有效措施给予预防、纠正、改进。对机电大厦业委会提出的情节较为严重的、原告责任内的物业管理问题，原告在合理的时间内仍不能改进的，双方协商解决；若协商不成，机电大厦业委会及业主有权不付相应部分的物业管理费用而不承担任何责任，直至解决。在原告管理期间，由于原告管理不当，天面漏水问题迟迟不给处理解决，造成多户业主房屋漏水，无法出租及居住，给部分业主造成了严重损失，广大业主对原告的管理提出质疑并不满，多次追问起管理问题何时解决，原告一拖再拖，就是不解决管理中出现的问题。因此，根据原告管理中存在的问题及《物业管理合同》的规定，被告有权不付物业管理费。4、根据《物业管理合同》，住宅部分（5楼以上）的物业管理费为2.7元/平方米/月，原告针对被告涉案房产按4.2元/平方米/月收取物业管理费没有依据。	经审理查明，被告系涉案房产的产权人，不动产权资料电脑查询结果表显示涉案房产于2003年9月1日因自用房换证登记在被告名下，建筑面积为38.86平方米。	2007年8月16日，原告与机电大厦业委会签署了《物业管理合同》，约定机电大厦业委会委托原告对机电大厦实行物业管理，合同期限为5年，自2007年12月31日起至2012年12月31日止；管理服务费采用包干制方式收取和使用，住宅部分（5楼以上）2.7元/平方米/月，��业办公部分（1-4楼）8元/平方米/月，本体维修基金0.3元/平方米/月；业主（或使用人）在每月5日前支付当月的物业管理费，如逾期支付，按每日万分之五收取滞纳金。	2013年5月3日，机电大厦业委会出具《关于先科机电大厦与桂成物业管理公司合同到期的通知》，通知原告：机电大厦与原告签定的物业管理合同已经到期。	2014年3月26日，机电大厦业委会向原告出具《通知书》，通知原告在收到通知书后7个工作日内，将自原告接管物业管理后至2014年3月26日的本体维修基金的开户账户及收入和使用情况、各个业主物业管理费以外的广告等其他收入的收支情况及银行对账单全部提交给业委会审查。	2015年2月3日，机电大厦业委会向大厦的各位业主及租户发出《通知》，载明：新的物业公司深圳市住宅物业公司已经进驻大厦为全体业主及租户提供服务，2014年12月28日前的管理费由原物业公司桂成公司收取，2015年1月份开始将管理费交给新的管理公司深圳市住宅物业公司，1月份之前所拖欠的费用尽快与原物业公司交接清楚，以便于大厦的正常管理。	庭审中，原告称因被��将涉案房产出租给他人经营公司，原告本应按照商业办公收费标准8元/平方米/月向被告收取物业管理费，经与被告协商双方确认按4.2元/平方米/月收取，在被告未将涉案房产出租给他人用于经营公司时，则按2.7元/平方米/月收取物业管理费。被告对此不予确认，被告表示其没有将涉案房产出租给他人经营公司，而是被告自己经营公司，被告主张涉案房产位于8楼，应按《物业管理合同》约定的5楼以上按2.7元/平方米/月收取物业管理费。	另查，被告已向原告支付物业管理费、本体维修基金、水费、垃圾处理费、排污费至2014年3月。2014年4月至2014年12月的物业管理费、水费、本体维修基金、垃圾处理费、排污费，被告均未向原告缴纳。	根据原告提交的收费通知单及住户费用催交通知单显示，自2014年4月至12月，被告共拖欠涉案房产物业管理费1468.89元（4.2元/平方米/月×38.86平方米×9个月）、水费4.1元、本体维修基金104.94元（11.66元/月×9个月）、排污费1.1元、垃圾处理费121.5元。	本院认为，被告系涉案房产的业主，原告与涉案房产所在的机电大厦业委会签订的《物业管理合同》对被告具有约束力，原告与被告建立了物业服务合同关系，在《物业管理合同》到期后，原告虽未与机电大厦业委会续签物业管理合同，但机电大厦在新的物业公司进驻之前仍由原告提供物业服务，机电大厦业委会也出具通知告知业主将2015年1月份之前所拖欠的物业相关费用向原告缴纳，被告作为涉案房产的业主，已经享受了原告提供的服务，故应当向原告支付相应的报酬。原告请求被告支付自2014年4月至2014年12月期间的物业管理费、水费、本体维修基金、排污费、垃圾处理费，本院予以支持。被告抗辩原告管理不当，对天面漏水问题未予处理，被告据此拒交管理费，但被告对此未予举证，本院不予采信。	关于拖欠的物业管理费，原告主张因被告将涉案房产出租用于经营公司，故按4.2元/平方米/月收取物业管理费，被告对此不���确认。本院认为，依《物业管理合同》的约定，物业管理费的收费标准是住宅部分（5楼以上）按2.7元/平方米/月、商业办公部分（1-4楼）8元/平方米/月，涉案房产位于8楼，应按2.7元/平方米/月的标准计收物业管理费。且庭审中原告自认有时按2.7元/平方米/月计收，有时按4.2元/平方米/月计收，原告未能举证证明其调整对涉案房产物业管理费的收费标准是与被告协商一致的结果，原告应承担举证不能的后果。故被告拖欠的2014年4月至12月期间的物业管理管理费为944.3（2.7元/平方米/月×38.86平方米×9个月），被告应向原告支付，原告过高请求部分，本院不予支持。	关于拖欠的水费4.1元、本体维修基金104.94元、排污费1.1元、垃圾处理费121.5元，被告对上述欠费金额没有异议，原告请求被告支付拖欠的水费4.1元、本体维修基金104.94元、排污费1.1元、垃圾处理费121.5元，本院予以支持。	《物业管理合同》约定了每月5日前支付当月的物业管理费，如逾期支付，按每日万分之五收取滞纳金。原告主张的滞纳金，除拖欠的物业管理费的滞纳金外，其余款项的滞纳金没有合同依据，本院不予支持。被告拖欠的物业管理费滞纳金应自2014年4月起以每月拖欠的物业管理费金额104.92元（2.7元/平方米/月×38.86平方米）为基数自当月6日起按日万分之五计至付清款之日止（详见附表）。	综上，依照《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：	一、被告邓仙芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市桂成物业管理有限公司支付自2014年4月至2014年12月期间的物业管理费944.3元及滞纳金（滞纳金的计算基数和起算时间详见判决附表，以每月拖欠金额为基数按每日万分之五计算至实际履行之日止）；	二、被告邓仙芬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市桂成物业管理有限公司支付自2014年4月至2014年12月期间的水费4.1元、本体维修基金104.94元、排污费1.1元、垃圾处理费121.5元；	三、驳回原告深圳市桂成物业管理有限公司的其余诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案案件受理费50元（已由原告预交），由被告负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。	审 判 长 姚  璇  娟	人民陪审员 叶  钧  如	人民陪审员 杨  海  涛	二〇一七年九月二十一日	书 记 员 雷小勇(代)	附相关法律条文：	《物业管理条例》	第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：	……	（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；	（五）按时交纳物业服务费用；	……	《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》	第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。	第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。	判决书附表：																											欠费月份																							所欠管理费（即滞纳金计算基数）																							滞纳金起算日期																							滞纳金计算截止日期																															2014年4月																							104.92元																							2014.4.6																							均计至实际履行之日																															2014年5月																							104.92元																							2014.5.6																															2014年6月																							104.92元																							2014.6.6																															2014年7月																							104.92元																							2014.7.6																															2014年8月																							104.92元																							2014.8.6																															2014年9月																							104.92元																							2014.9.6																															2014年10月																							104.92元																							2014.10.6																															2014年11月																							104.92元																							2014.11.6																															2014年12月																							104.92元																							2014.12.6