天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0118民初6978号原告徐超逸。委托代理人赵宝成，天津观潮律师事务所律师。委托代理人刘双双，天津观潮律师事务所律师。被告边永和。委托代理人崔广杰，天津良择律师事务所律师。原告徐超逸与被告边永和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理，依法由代理审判员李佳怡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐超逸及其委托代理人赵宝成、刘双双，被告边永和及其委托代理人崔广杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐超逸诉称，2016年8月14日，原、被告双方在案外人王春凤、尹某的介绍下，就静海区静海镇裕华园小区6号楼1单元904室房屋签订《私有房屋买卖合同》，原告为买方（乙方），被告为卖方（甲方）。合同约定房屋价款为人民币贰佰贰拾叁万元（￥2230000）整，包括一个地下停车位，原告于2016年8月14日交付购房定金5万元，原告承担过户税费，另对交房事宜做了具体约定，其中违约责任约定，本合同经甲乙双方签字生效后，任何一方不得违约，如甲方违约，双方返还乙方所交定金；如乙方违约，所交定金不退。如遇违约现象，中介费由违约方赔付守约方。乙方以贷款方式购买，甲方提供有效证件配合过户，等老证后再过户，被告承诺在2016年8月20日以后，该房屋的房产证即为老证了。原告于合同签订当日，向被告方交付定金5万元。2016年8月20日后，被告联系原告，以需要资金为由，要求原告交纳130万元现金，原告允诺。原告欲向被告支付130万元时，被告又要求原告支付全款，原告也答应其要求。但当原告催促被告到房管部门办理《天津市房屋买卖协议》时，被告以房屋价格已涨至280万元，房屋的产权证还没有办下来，被告妻子房俊艳也不同意卖房为由，明确表示解除合同。原告认为，双方签订的《私有房屋买卖合同》依法成立并生效，被告因房屋价格上涨，违反诚实信用原则，单方面解除合同对原告造成损失，故诉至本院请求依法判令：1、被告向原告返还定金10万元；2、被告赔偿原告损失57万元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求即为房屋增值损失。被告边永和辩称，不同意原告全部诉讼请求，要求驳回原告全部诉请。第一、双方签订的私有房屋买卖合同违法国家相关法律规定，应属无效，该诉争房屋至今没有取得房屋所有权证，其次该房屋的商品房买卖合同是被告妻子与开发商签订的，该房也会登记在被告妻子名下，根据城市房地产管理法第三十八条第四项及第六项规定，双方签订合同无效；第二、双方签订合同无效原因在于原告，原告明知诉争房屋没有取得房屋产权证，也明知该房屋登记在被告妻子名下，所以原告对于合同无效负有相应责任；第三，即便合同有效，被告认为也是原告违约在先，而且合同约定内容也不具有实际履行的可能，合同中第八条补充条款内容约定不明，其中约定待老证再过户及乙方出院后过户，被告方认为是过户的时间节点，签订合同时原告妻子住院，现在已经出院，被告方认为对于过户时间节点双方约定不明确；第四、合同通过中介签订，被告并不是该房屋产权人，原告也不是房屋的实际购买人，应该是原告的妻子，因此被告认为该案诉讼主体不适格。原告徐超逸就其主张向本院提交如下证据：证据一、2016年8月14日原、被告签订的私有房屋买卖合同一份，证明被告同意将裕华园61904房屋，价格223万元卖给原告，双方约定定金5万元，合同明确约定夫妻共有房产被告确保其配偶出售此房，合同约定违约责任，被告违约双倍返还定金；证据二、2016年8月14日被告出具给原告收据一张，证明原告依约交付定金5万元；证据三、中国农业银行转账记录一张，证明原告在2016年8月14日通过银行转账方式向被告妻子即房屋产权登记人房俊艳交付5万元定金，同时证明被告妻子房俊艳同意房屋买卖事宜；证据四、2016年10月6日原、被告电话通话录音整理材料一份及光盘，证明被告向原告明确表示解除房屋买卖合同，向原告返还定金5万元，同时证明被告承认房屋价格上涨至280万元；证据五、2016年10月27日原告与金领地产中介人员电话通话录音整理材料一份及光盘，证明2016年10月27日被告的房屋通过中介对外出售的价格是350万元；证据六、（2016）津0105民初5095号民事判决书照片打印件及（2016）津0105执保272号执行通知书打印件一份，证明与本案诉讼类似情况，天津市河北区人民法院判决违约人赔偿守约人损失30万元，该判决已经生效并执行完毕；证据七、（2016）京0108民初11138号民事判决书打印件一份，证明与本案诉讼类似情况，违约方赔偿守约方损失30万元；证据八、（2011）西民初字2186号民事判决书打印件一份，证明与本案诉讼类似情况，违约方返还定金的同时向守约方赔偿房屋差价损失；证据九、（2014）青民提字12号民事判决书打印件一份，证明与本案诉讼类似情况，违约方向守约方赔偿房屋差价损失；被告边永和的质证意见：对证据一真实性认可，但该合同无效，对于原告证明目的不认可。从合同内容看，甲乙双方并非是实际的卖方买方，该房的实际所有权人是本案被告妻子，而乙方从合同补充条款中约定可以看出是原告妻子而非原告。该合同是制式条款，对于房屋买卖的构成要件并不完全，原告在明知该房屋被告不是所有权人情况下应当尽相应的注意义务，基于以上对于原告证明目的被告均不认可，也不认可原告说的被告妻子同意出售该房产；对证据二真实性认可，被告收到原告交付5万元，但是被告方认为该合同无效；对证据三真实性没有异议，但是不能证明被告妻子同意出售该房屋；对证据四真实性认可，通话双方是原、被告，通话时间也与整理材料一致，被告不同意卖房的原因是房产证没有办下来而且被告妻子不同意卖房，被告咨询相关房管部门后得知没有办法买卖该房屋而不是房屋涨价的问题。录音中原告强调是因为房屋涨价问题被告不出卖该房屋，被告并没有明确回答只是啊，所以对录音证明目的不认可；对证据五不要求听录音了，通话录音双方身份无法确认，而且被告的房屋也并非挂在金领地产，所以录音真实性无法确认；对证据六、七、八、九真实性暂时无法确定，不能证明与本案事实相同情况，且与本案没有关联性。被告边永和就其主张向本院提交如下证据：证据一、天津市商品房买卖合同一份，证明涉诉房屋登记在案外人房俊艳名下；证据二、天津市第二中级人民法院生效判决书打印件一份，证明与本案类似情况购买案外人房屋法院判决合同无效。证据三、结婚证两份，证明被告与房俊艳系夫妻关系。原告徐超逸的质证意见：对证据一真实性认可，但该房屋是被告与其妻子房俊艳共同财产，与本案原告购买裕华园房屋系同一房屋的事实相互印证，该商品房买卖合同是真实的，但是与本案的买卖合同是否有效无关联性；对证据二真实性认可，但是不认可证明目的；对证据三不要求质证了，由法院核实，如系真实的，便予以认可。根据原告徐超逸的申请，本院依法传唤证人尹某出庭作证。原告徐超逸的质证意见：对证人证言没有异议，一是该证言证明被告方首先提出解除合同；二是合同中约定等老证再过户（乙方出院后过户）的意思是乙方老婆出院时间与卖方承诺房产证办下来的时间基本吻合，这个时间的约定是办理过户的时间起点，并不是时间截点，证人证言也表明被告企图通过要求以现金方式支付房款让原告做到知难而退；三是证明被告与原告解除合同时涉诉房屋市场价格是280万元；四证人与原告妻子仅是同村同姓族人，并非近亲属及三代旁系血亲，证人证言具有充足证明力。被告边永和的质证意见：对证言部分有异议，该证人所有的证言都是听别人讲的，而且证人与本案原告的妻子有亲属关系，同时证人表示被告并不是因为房屋涨价不卖房的。在协议约定的过户时间之后没有完成过户是因为房产证没有下来的客观原因造成的，双方也没有就之后如何履行达成协议。综合原、被告的举证、质证及开庭审理情况，本院确认如下事实：2016年8月14日原、被告签订私有房屋买卖合同，原告为乙方，被告为甲方，双方约定：乙方购买甲方坐落在裕华园6#1门904室房屋，建筑面积为146.75平方米；交易价格为人民币贰佰贰拾叁万元整；付款方式为贷款，乙方于2016年8月14日预付甲方购房定金人民币伍万元整，剩余房款由银行贷款放款全部付清；本合同经甲、乙双方签字生效后，任何一方不得违约，如果甲方违约，双倍返还乙方所交定金，如果乙方违约，所交定金甲方不退，如遇违约现象，中介费由违约方赔付守约方；乙方以贷款方式购买，甲方提供有效证件配合过户，过户前的费用由甲方承担，过户后的费用由乙方承担，等老证再过户（乙方出院后过户），有一个地下车位。合同还约定双方的其他权利义务，原、被告及中介王春凤、尹某签字。合同签订当日，原告依约向被告指定的房俊艳的银行卡中转入人民币5万元作为支付给被告的定金，被告为其出具收据。合同签订后，双方就合同履行的具体问题协商未果，被告于2016年9月中旬以其妻子房俊艳不同意卖房和房产证没有办下来为由提出不再履行合同，原告表示同意，但就赔偿问题双方未达成一致，原告成讼。庭审中，经本庭询问，原告明确表示对房屋现价值不申请评估。另查，被告与房俊艳系夫妻关系，双方于2000年12月6日登记结婚。2014年7月30日，房俊艳与天津鹏宇投资发展有限公司签订天津市商品房买卖合同，购买坐落于静海县××地××路北侧、××东侧××＃—××—904房屋，建筑面积146.75平方米。本院认为，原、被告签订的私有房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规，应属合法有效。关于被告提出的涉诉房屋至今没有取得房屋所有权证，该房屋的商品房买卖合同是被告妻子与开发商签订的，该房也会登记在被告妻子名下，根据城市房地产管理法第三十八条第四项及第六项规定，该合同应属无效之主张，因城市房地产管理法的该项规定是行政管理部门对不符合规定的房产在办理权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的规定，与合同效力无关，该条规定的立法目的不是鼓励有违诚实信用的行为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款也规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。?现被告一方面收取了原告的定金，另一方面又以该房产未取得权属登记证书和其妻子不同意卖房作为抗辩事由主张合同无效，违反诚实信用原则，本院对此不予支持。被告在履行合同过程中，提出不再履行，要求解除合同，原告对此表示同意，双方之间就涉诉房屋达成的买卖合同自双方达成一致之日起解除，被告作为收取定金的一方因其不履行合同义务造成合同解除，应按合同约定双倍返还收取原告的定金，原告要求被告返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋增值损失的诉请，因其提供的证据不足以证实房屋增值的具体数额，且经本院询问其亦表示不申请评估，被告对原告主张的增值损失也不予以认可，故原告的该项主张因无证据予以证实，本院不予支持，原告可待证据充分后另行主张。综上，案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告边永和于本判决生效之日起五日内返还原告徐超逸定金人民币10万元；二、驳回原告徐超逸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5250元，由原告徐超逸承担4466元，由被告边永和承担784元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  李佳怡二〇一七年一月九日书 记 员  于 茹