安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终1979号上诉人（原审被告）：李永杰，男，1964年12月25日出生，汉族，工人，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：李月存，安徽弘大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阜阳市颍东区正午供销合作社，住所地安徽省阜阳市正午集，统一社会信用代码91341200698999572Y（1-1）。法定代表人：李秀章，该合作社主任。委托诉讼代理人：ＸＸ新，安徽淮都律师事务所律师。上诉人李永杰与被上诉人阜阳市颍东区正午供销合作社（以下简称正午合作社）房屋租赁合同纠纷一案，安徽省阜阳市颍东区人民法院于2017年1月26日作出（2016）皖1203民初1428号民事判决。李永杰不服该判决，向本案提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，于2017年8月31日进行了询问。上诉人李永杰及其委托代理人李月存、被上诉人的委托代理人ＸＸ新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李永杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回���上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、位于颍东区正午镇阜胡路路南原供销社大门西数第三、四间房屋的使用权归上诉人所有，被上诉人的一审诉求无法律依据。1997年，时任正午供销社会主任的江永和，号召广大职工集资建房，将原先破旧的供销社房屋拆迁掉，新建沿街门面房，并承诺谁出资谁得房。我响应号召，多方筹借钱款，先后出资共计1.2万元。但门面房建好后，江永和将其认购，拒绝将房屋卖给我。为此，我与江永和发生纠纷，并找到新闻媒体寻求帮助。此事引起区、市供销社的重视，并派出调查组进行调查处理。调解结果是，我被迫同意把供销社大门东侧门面房让给江永和，江永和同意待西侧沿街门面房建好后给我两间。一审时，上诉人提交的被上诉人出具的交购房款单据、被上诉人出售房屋的公告、购买西侧楼房报名费相互印证，能够充分证明涉案房屋的使用权归上诉人所有，被上诉人要求返还房屋并支付房屋占有使用费的诉求没有事实和法律依据。2、一审认定上诉人与被上诉人就争议房屋不存在买卖关系明显错误。上诉人提交的购房单据，虽无书写人签名，也无被上诉人公章，但该单据与被上诉人出具的公告系被上诉人单位会计所书写，并能形成证据链。事实是，西侧门面房建成后，被上诉人一直未与上诉人办理相关手续，并逼迫上诉人交21600元后，才将两间房屋交给上诉人使用。2013年，因上诉人办事需要供销社出具证明，被上诉人逼迫上诉人与其签订租赁协议，否则不给出具证明，无奈之下才与被上诉人签订了租赁协议。该争议房屋在双方多次发生纠纷后，被上诉人已经认同将该房屋卖给上诉人，已经交付，且上诉人已经支付了大部分购房款，因此该房屋使用权已经归上诉人所有，一审认定上诉人与被上诉人不存在房屋买卖关系明显错误。被上诉人正午合作社辩称：双方当事人之间签订的房屋租赁合同是双方自愿的情况下签订的，通过协议可以看出双方不存在房屋买卖合同关系，双方之间并未对房屋买卖进行任何约定，上诉人也未向被上诉人交纳购房款，对上诉人所称的江永和将房屋处分给上诉人是不存在的，至今上诉人并未提供证据证明该调解方案的存在。双方签订的房屋租赁协议合同是2013年签订的，上诉人并未申请或采取任何措施撤销该协议，也未提供证据证明是逼迫的，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审法院查明的事实：2010年,正午合作社将位于阜阳市颍东区正午镇阜胡路路南原供销社大门西数第三间、第四间房屋交付李永杰使用。2013年1月1日，双方就上述房屋签订房屋租赁协议，约定租期壹年，年租金11000元。租赁期满后，双方未就上述房屋续签租赁合同，亦未签订房屋买卖协议。2016年7月6日正午合作社通过邮寄的方式向李永杰送达解除租赁合同通知书，但李永杰至今仍在上述房屋内居住。另查明，正午合作社仅有土地使用证但无建设涉案房屋的相应行政审批手续。正午合作社为证明其对涉案房屋享有所有权提供的村镇建设工程规划许可证，经查，从正午合作社自行提供的国有土地使用证附图上显示，阜胡路南侧，正午合作社享有土地使用权面积东西长83米，南北宽97米，但规划许可证附图上显示长度为41米，宽度为11米，两证附图上显示的长度、宽度均明显不符，正午合作社未提供规划证附图中房屋的建筑图纸，施工合同，项目审批手续等；同时，正午合作社在庭审中自认其在正午镇阜胡路有两处建筑物，规划许可证未载明房屋的具体位置，无法确认规划许可证与涉案房屋的关联性，且李永杰对规划许可证不予认可，故对正午合作社提供的村镇建设工程规划许可证，不予采纳。针对李永杰为证明其与正午合作社就本案争议房屋存在买卖关系而提交的证据，分析如下：对李永杰提交的报名费收据，该收据载明内容表明李永杰于2005年11月20日向正午合作社缴纳3000元购买房屋的报名费，但不能证明原李永杰就本案争议房屋存在买卖关系；对供销社出售房屋的公告，该公告虽未加盖正午合作社公章，但其公告内容与李永杰提供的购买房屋的报名费收据相印证，对该公告的真实性予以采信，由于该公告内容无法证明双方就涉案房屋存在买卖关系，故对其证明目的不予采信。对李永杰提供的证明其缴纳了房屋集资款的条据，该条据没有书写人签名，没有正午合作社单位盖章确认，无法确认其真实性，正���合作社亦不认可，对该证据本院不予采信。对李永杰申请的证人刘向阳、来建东的出庭证言，因两证人对双方之间就涉案房屋是否存在买卖关系均表示不知情，正午合作社申请证人无法达到其证明目的。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效的，出租人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。正午合作社仅有土地使用证但无建设涉案房屋的相关行政审批手续，故涉案房屋作为不动产物的形式因缺少相应的行政审批手续致使该物不具合法性。基于此，正午合作社与李永杰之间签订的房屋租赁合同为无效合同。正午合作社虽无法证实其对涉案房屋享有合法所有权，但李永杰对正午合作社向其交付并实际占有涉案房屋的事实不持异议，根据法律规定，因无效合同取得的财产应予以返还，故对涉案房屋李永杰应返还给正午合作社。双方约定房屋年租金为11000元，李永杰应支付从2013年1月1日到2016年7月26日的房屋占有使用费39268.49元（11000×3+11000÷365×208），扣除正午合作社自认的已收到租金5000元,李永杰还应支付房屋占有使用费34268.49元，2016年7月26日之后的房屋占有使用费李永杰应以每年11000元的费用支付至实际返还房屋之日止。对李永杰辩称与正午合作社存在房屋买卖关系，由于李永杰提交的证据不能达到其证明目的，该辩解意见本院不予采纳。判决：一、阜阳市颍东区正午供销合作社与李永��于2013年1月1日所签订的房屋租赁合同无效；二、李永杰将位于阜阳市颍东区正午镇阜胡路路南原供销社大门西数第三间、第四间房屋返还给阜阳市颍东区正午供销合作社；三、李永杰支付阜阳市颍东区正午供销合作社2013年1月1日到2016年7月26日的房屋占有使用费34268.49元，2016年7月26日之后的房屋占有使用费李永杰以每年11000元的费用支付至实际返还房屋之日止；四、驳回正午合作社阜阳市颍东区正午供销合作社其他诉讼请求。二审中，上诉人申请证人赵子杰出庭作证，证明涉案房屋为其集资购买；通话录音光盘一份，证明上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是在上诉人无奈的情况下签订的。被上诉人质证意见：对证人证言，不属于新证据，不予认可，且江永和是否能够代表被上诉人处分财产并未有授权，被上诉人并未收取上诉人的任何购房款��对通话录音的真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人应该提供原始载体，且不能反映双方存在房屋买卖关系。本院认证意见：该证人证言证明上诉人与江永和之间曾因集资建房发生争议，区供销社派人调查处理的事实，不能达到其证明目的；对通话录音光盘，该证据系复制品，被上诉人对其真实性不认可，本院不予采信。通过阅卷、询问，双方当事人所举其他证据与一审相同，质证意见也同一审。本院查明的事实同一审。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案审理的法律关系租赁合同纠纷，2013年7月1日双方当事人签订的租赁合同，因违反法律规定而无效，合同无效，自始无效。上诉人不能证明其在租赁合同无效后，对涉案房屋仍享有合法的占有使用权。故一审认定合同无效，并根据法律对无效合同的规定进行处理，并无不当。上诉人称租赁协议系受逼迫而签订的，因该合同被确认为无效合同，其主张已无实际意义。对上诉人主张其与被上诉人之间的集资建房关系，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”，故对此不予处理。综上所述，上诉人李永杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费692元，由上诉人李永杰���担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年九月二十一日书记员  来 阳(2017)皖12民终1979号民事判决书适用相关法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁���认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；