石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0102民初3458号原告：石家庄名都物业管理有限公司，住所地石家庄市长安区广安街36号时代方舟B-1503。法定代表人：陈钦昌，执行董事。委托诉讼代理人：阎莹、高三奎，河北天嘉律师事务所律师。被告：河北德丰行投资有限公司，住址石家庄市长安区和平东路189号民门华都二期商业101号。法定代表人：陈佳昕，经理。委托诉讼代理人：赵呈利，河北球衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚卫，河北融辰律师事务所律师。原告石家庄名都物业管理有限公司（以下简称“名都物业”）与被告河北德丰行投资有限公司（以下简称“德丰行公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告名都物业之委托代理人闫莹，被告德丰公司之委托代理人赵呈利、张亚卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名都物业诉并辩称，2012年2月10日，原告与被告签订《名门华都名门荟经营用房租赁合同》，约定原告将其坐落于石家庄市和平路189号名门华都名门荟所内的经营用房出租给被告；租赁期限自2012年4月15日至2020年4月14日；租金及物业管理费：第一年至第三年每月13500元，第四年至第六年每月16000元，第七年至第八年每月18000元；付款方式：被告于合同生效之日向原告支付一个月押金及首年两个月租金共40500元，其后租金按半年结算；水、电、供暖费由被告按物业公司及相关政府规定缴纳，并由原告统一收取；被告拖欠租金及物业管理费累计达两个月的，构成违约，终止合同；被告逾期未交付租金及物业管理费的，每逾期一日，原告有权按年租金及物业管理费的1%向被告加收滞纳金。原告依约将出租房屋交付被告，但被告至今只缴纳租金及物业管理费378000元及一个月的押金13500元，电费7481元。后经双方协商，原告同意减免被告3个月租金及物业管理费，扣除减免部分后被告至今尚欠原告租金及物业管理费281366元。因合同约定被告逾期未交付租金及物业管理费用，每逾期一日，我方有权按年租金及物业管理费的1%向被告加收滞纳金，现我方要求被告按月3%的标准支付滞纳金55174元。被告所述与事实不符，首先，反诉人所租赁的房屋用途为库房，其对租赁房屋的现状是经现场确认后才与被反诉人签订租赁合同，被反诉人曾给其两个月装修筹备期，小区内所有非住宅用户全部只有暖气、水管道接口，如租户有需求可自行安装，被反诉人从未收取过水暖气封户费，故反诉人所述因水暖设施的不完善，而导致其无法正常使用租赁房屋与事实不符；其次，被反诉人设立蓝牙栏杆并非为了增加额外收入，而是本着负责的态度，对小区进行基础性管理，保障商业街的正常经营，租户车辆可凭蓝牙卡进出，也可打电话给被反诉人工作人员让其开门，且在安装蓝牙栏杆前，反诉人已不再向被反诉人支付租金及管理费；最后，双方就租赁房屋漏水情况已达成口头协议，约定免除反诉人40500元（三个月的租金），反诉人正常使用租赁房屋。故，被反诉人已按合同约定履行交付房屋的义务，反诉人未履行支付租金等相应的合同义务，应当承担相应的违约责任。原告为维护我方权益诉至法院，请依法院依法判令1、解除原告与被告所签订的《名门华都名门荟经营用房租赁合同》，被告腾出并将所租赁的名门荟经营用房交还原告；2、判令被告支付原告租金及物业管理费281366元（此数据为计算到2016年5月25日，原告请求计算至被告将经营用房交付给原告时止）。3、判令被告支付原告逾期缴纳租金及物业管理费的滞纳金55174元。被告德丰公司诉并辩称：被告未支付租金，根本原因在于原告违约在先，原告无权以被告未支付租金为由解除合同；因原告违约在先，被告未交付租金是依法行使同时履行抗辩权，双方签订的租赁合同应当继续履行。反诉人与被反诉人签订《名门华都名门荟经营用房租赁合同》，约定反诉人租赁名门荟经营用房，用途为烟酒类展示经营及仓储使用。合同签订后，反诉人按约，向被反诉人交付租金及物业费共计391500元。但被反诉人提供租赁房屋却没有完善的水暖设施，导致反诉人无法正常办公及经营。因被反诉人一直拒绝完善，给反诉人造成了重大的经济损失，被反诉人应当立即恢复反诉人租赁房屋的水暖设施，确保反诉人正常使用租赁房屋。双方签约租赁合同，因被反诉人无法提供房屋中的水暖等配套设施，未全面履行交付房屋的义务，不能实现反诉人租赁目的，且双方就此纠纷一直未解决，反诉人有权拒绝缴纳“不能正常使用房屋”的租金及物业费。2013年3月份，在合同约定的租赁期间内，租赁房屋上层漏水，致反诉人放置的酒因浸泡而受损。被反诉人为弥补反诉人的损失，决定以三个月租金及物业费48000元的标准赔偿给反诉人。现因房屋租赁纠纷未解决，无法实现租金抵顶赔偿金的目的，被反诉人应当将该笔赔偿金直接支付给反诉人。2014年12月份，被反诉人为了增加额外收入在原本就有铁门隔离的基础上，在社区商业大门处设立蓝牙栏杆，将本来属于对外经营的商业街与外界隔离，使反诉人租赁房屋根本不能实现经营目的，侵犯了反诉人的通行权。综上，租赁合同无法实际履行的过错方为被反诉人。被反诉人应当在完善房屋水暖设施且保证租赁房屋正常使用后，再要求反诉人支付租金及物业费。反诉人现提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人立即恢复反诉人租赁房屋的正常供水、排水、供暖设施，确保反诉人按照《名门华都名门荟经营用房租赁合同》之约定，正常使用租赁房租；2、请求依法判令被反诉人拆除租赁房屋所在社区大门栏杆并在商业街经营期间打开铁门，恢复反诉人租赁房屋主路的正常通行；3、请求依法判令自租赁房屋能够正常使用时起计算租金及物业费，被反诉人返还反诉人已缴纳的租金及物业费；4、请求依法判令被反诉人赔偿因租赁房屋上层漏水给反诉人造成的经济损失48000元；5、本诉及反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。经审理查明，2012年2月10日，原、被告签订《名门华都名门荟经营用房租赁合同》，约定原告将其坐落于石家庄市和平路189号名门华都名门荟所内房屋出租给被告；该房屋用途为烟酒类展示经营及仓储使用；租赁期限自2012年4月15日至2020年4月14日；租金及物业管理费：第一年至第三年每月13500元，第四年至第六年为每月16000元，第七年至第八年为每月18000元；付款方式：被告于合同生效之日向原告支付一个月押金及首年两个月租金共40500元，其后租金按半年结算，逢每年之1月5号、7月5号前交付；水、电、供暖费由被告按物业公司及相关政府规定缴纳，并由原告统一收取；被告拖欠租金及物业管理费累计达两个月的，构成违约，原告有权终止合同；被告逾期未交付租金及物业管理费的，每逾期一日，原告有权按年租金及物业管理费的1%向被告加收滞纳金。又查，本案涉诉房屋为非住宅房屋，前半部分为展厅部分后半部分为仓库，展厅部分仅设有暖气接口，仓库部分设有进水口、暖气接口、电源接口，但至今上述设施均未正常使用，且租赁房内没有排水口设施，该租赁房屋的展厅部分由被告负责装修。原告称，在签订合同之前，被告对租赁房屋的现状予以现场确认，且原告曾给予被告两个月装修筹备期，合同签订后原告交付房屋，因被告将租赁房产用于仓库放货使用，并未对租赁房屋提出任何异议，并从2012年4月15日计算向原告缴纳28个月租金及物业费378000元和一个月的押金13500元，共计391500元。从2014年8月15日开始至今未缴纳租金及物业费，仅支付过电费7481元。故被告违约，应当解除合同。合同约定水暖费的缴纳，是针对有水暖需求的用户，因被告未提出安装水暖设施，故原告从未向被告收取相关费用。原告于2015年6月对小区进行了基础性管理，出于保障商业街的正常经营需要安装了蓝牙栏杆，并非为了增加额外收入，该栏杆亦没有隔离的作用，且在安装前，被告已不再向原告支付租金及物业费。被告租赁房屋在租赁期间内出现漏水的情况，双方已经达成口头协议，以三个月租金及物业费40500元的标准赔偿给被告，即免除被告三个月的租金40500元。提交《名门华都名门荟经营用房租赁合同》一份。对被告提交的录音及照片真实性均予以认可，但对照片的关联性不予以认可，录音证据不完整，且签订合同时李臣义经理并未就职。被告称，对原告提交《名门华都名门荟经营用房租赁合同》的真实性认可。被告租赁房屋用于经营使用，因接收时房屋存在水、电、暖的供给问题，未达到“正常使用的房屋”的要求，被告一直向原告方主张要求解决，但原告方一直未予理睬，造成租赁房屋在装修三、四个月后一直处于空置状态，不能正常使用。原告违约在先，其无权以被告未支付租金为由解除合同。且合同中约定了租赁房屋的用途，以及水、电、暖的支付方式，故原告应当履行提供水暖设施的基本义务。原告一直就租赁房屋的水暖设施安装问题与原告沟通，提交通话录音予以证明，因此原告在未向被告提供正常使用房屋之前无权计算租金及物业管理费，应依法判令自租赁房屋能够正常使用时起算租金及物业管理费。被告前期向原告缴纳的租金及物业费是由于被告对于原告的信任，认为原告能够尽快将房屋出现的问题予以解决，能够实现合同目的。而事实上原告一直未履行其合同义务，故其应承担违约责任返还被告前期缴纳的相关费用。原告为了增加额外收入于2014年12月份在原有铁门隔离的基础上，设立蓝牙栏杆，将本来属于对外经营的商业街与外界隔离，大大影了被告烟酒类对外展示经营的目的，同时也阻碍了被告及整条商业街的正常活动，原告应将设立栏杆予以拆除，恢复正常通行。被告租赁房屋在租赁期间内出现漏水，导致被告放置的烟酒类物品受损，当时双方协商以三个月的租金及物业费48000元（按月租金16000计算）的标准进行赔偿，因双方之间纠纷没有解决，无法实现租金抵顶赔偿金的目的，故被告主张原告直接赔偿。提交照片予以证明被告所述。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告于2012年2月10日签订《名门华都名门荟经营用房租赁合同》后，原告向被告提供的租赁房屋存在瑕疵，且被告自2014年8月15日开始至今亦未向原告缴纳租金及物业费。故本院认为该合同已经不能实现合同目的，应予以解除。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物，并且应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告租赁给被告的房屋分为展厅和仓库两部分，且展厅部分仅设有暖气接口，仓库部分设有进水口、暖气接口、电源接口，租赁房屋内没有排水口设施，虽被告方进行了先期装修等工程，但不能免除原告方提供必要服务的义务，且被告称双方发生纠纷后未使用租赁房屋，原告作为物业管理者亦不能证实其所管理房屋的使用状况。故，原告主张被告继续支付租金及物业管理费的诉讼请求本院不予以支持。被告虽称因原告提供的租赁房屋有瑕疵，造成租赁房屋不能正常使用，但未提交相关证据予以证明，故其要求原告返还已缴纳的租金及物业费本院不予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，被告称在其租赁期间租赁房屋出现漏水，并给其造成损失，原告不认可被告主张的赔偿数额且被告亦未提交相关证据予以证明，故被告主张原告赔偿因租赁房屋上层漏水给其人造成的经济损失48000元本院不予以支持。被告称，原告设立蓝牙栏杆使其租赁房屋不能实现经营目的，要求其拆除并恢复被告租赁房屋主路的正常通行，但原告称其设立蓝牙栏杆时被告早已违约，且该栏杆的设立未影响被告通行。本院认为原告设立蓝牙栏杆虽对被告造成影响，但原告已向本院主张解除合同，故本院对原告的主张不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条，《关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告石家庄名都物业管理有限公司与被告河北德丰行投资有限公司签订的《名门华都名门荟经营用房租赁合同》；被告河北德丰行投资有限公司于本判决生效之日起十五日内腾出位于石家庄市和平路189号名门华都名门荟所内房屋，并将该房屋交还原告；二、驳回原告石家庄名都物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告河北德丰行投资有限司的反诉请求。案件本诉受理费6348元，由原、被告各负担一半。案件反诉受理费500元，由原、被告各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  徐 震人民陪审员  樊立成人民陪审员  刘 勇二〇一七年九月八日书 记 员  高 杉