江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终8183号上诉人（原审原告、反诉被告）：龚建新，男，1957年12月23日生，汉族，住苏州市高新区。委托诉讼代理人：岳炜，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：边学梁，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高俭，男，1974年3月3日生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姑苏区宝韵房产中介服务部，住所地苏州市姑苏区华恒家园1幢物业用房楼下门面。经营者：唐长梅，女，1978年3月21日生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人龚建新因与被上诉人高俭、姑苏区宝韵房产中介服务部房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初3063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人龚建新上诉请求：请求撤销原审判决并依法改判；被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实和理由：1、原审法院对于“在2015年5月3日停付租金系龚建新提议且同意”的事实认定错误，没有事实依据。上诉人从未提出过解除合同，而只是提出出售房屋，房屋买卖不破租赁，即便出售房屋高俭可以继续使用房屋，上诉人没有理由主动让高俭停付租金。上诉人出售房屋也不需要经过高俭的同意，反而高俭需要积极配合购房意向人看房。2、原审法院对“高俭实际交还涉案三套房屋的时间”事实认定不清。上诉人在原审中提交的涉案三套房屋出售给案外人的房屋买卖居间合同（签订时间分别为2015年7月9日、2015年12月15日、2016年1月9日），合同约定涉案房屋带有租约，虽然存量房买卖合同中有涉案房屋无租赁的情况的条款，但是该合同属于格式条款，条款繁琐复杂，故上诉人以及买房人均没仔细特别查看，也符合情理。原审法院仅凭存量房买卖合同中的格式条款即认定高俭实际交房日期与事实不符。3、一审适用法律错误，被上诉人未按照合同约定支付租金，已经违反合同约定，根据合同约定，如双方任何一方违约赔偿对方违约金3万元，故被上诉人高俭应当赔偿3万元违约金。被上诉人高俭辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人姑苏区宝韵房产中介服务部辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。一审原告龚建新向一审法院起诉请求：1、高俭支付第二年度租金72000元及利息3672元；2、高俭承担违约金30000元；3、宝韵中介对被告高俭前述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由龚建新、姑苏区宝韵房产中介服务部承担。一审反诉原告高俭向一审法院提出反诉请求：判令龚建新退还租房保证金6000元、承担违约金30000元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：本市仲雅苑南区1幢804室房屋产权人原系龚建新、黄海文夫妇；本市仲雅苑南区1幢904室、1004室房屋产权人原系龚海峰、郑艳珠夫妇；龚海峰系龚建新之子。2014年6月1日，龚建新（出租人，甲方）与高俭（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将本市仲雅苑南区1幢804、904、1004室三套房屋（均为毛坯）出租乙方，租金每月6000元，租赁保证金6000元，租金一年一付，提前30天支付下一年度租金。合同第九条约定，如任一方违约，每套房屋赔偿1万元违约金给守约方；甲方同意乙方转租、分租；合同中还特意删除了租期内双方提前解除合同的违约责任条款。宝韵中介在合同右下方盖章，在盖章处有手写“担保人”字样。上述合同中并无涉及宝韵中介权利义务的相关约定。合同签订后，高俭按约支付了第一年度租金及保证金6000元，龚建新亦按约将涉案三套房屋交付高俭并由其转租。2015年8月5日及12月16日，龚海峰、郑艳珠先后与案外人签订仲雅苑南区1幢904、1004室房屋的存量房买卖合同，后上述两套房屋权属转移登记至案外人名下的时间分别为2015年8月17日和2016年1月18日。2016年1月15日，龚建新、黄海文与案外人签订仲雅苑南区1幢804室房屋的存量房买卖合同，该房屋权属转移登记至案外人名下的时间为2016年2月6日。在上述三份经房产交易管理部门备案的存量房买卖合同中均约定“出卖人保证该房屋在本合同生效之前并未租赁给他人”。另，高俭与宝韵中介经营者唐长梅原为夫妻关系，2015年9月28日二人协议离婚。在宝韵中介持有的涉案房屋租赁合同中，其盖章位置旁亦有“担保人”字样。一审审理中，龚建新陈述称：在将涉案三套房屋出售案外人的房屋买卖居间合同（其中904室2015年7月9日签订、1004室2015年12月15日签订、804室2016年1月9日签订）中均明确涉案房屋带租约；其也曾向高俭要求尽快清理涉案房屋内的次承租人，然高俭系在涉案房屋权属转移登记至案外人名下后才交付的房屋；其在2016年1月25日曾发短信向高俭催讨三套房屋租金，故现在诉讼未过诉讼时效；高俭逾期支付租金，给其造成利息损失。一审审理中，高俭陈述称：2015年5月龚建新告知其将出售涉案三套房屋，要求其退租交还房屋，并表示不再收取下一年度租金，且承诺出售房屋后将退还保证金并给予其合同约定的违约金3万元作为补偿，故其于2015年6月中旬将三套房屋腾空交还龚建新；因三套房屋用于转租，其每月每套房屋有三四百元的差价利润，现龚建新提前解除租赁合同构成违约，给其造成房租差价损失。以上事实，由龚建新提供的租赁合同、涉案房屋产权证、户口簿、高俭、姑苏区宝韵房产中介服务部提供的涉案房屋转移登记档案及权属登记簿、离婚证、离婚协议及双方当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，龚建新与高俭签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。关于龚建新主张的租金及利息。按照涉案房屋租赁合同约定，高俭应于2015年5月3日支付下一年度租金72000元，高俭抗辩未付理由为因龚建新要出售涉案三套房屋，告知其无需支付下一年度租金。鉴于龚建新及其儿子自2015年8月起至2016年1月期间陆续将涉案三套房屋出售案外人，虑及出卖人在出售房屋前通常会多次将不同的购房意向人带至现场查看房屋且需得到承租人的配合，一审法院采信高俭所述在2015年5月3日停付租金系龚建新提议且同意。然按高俭所述，龚建新放弃租金系为尽快收回涉案房屋出售他人，高俭虽陈述其在2015年6月中旬腾空交还三套房屋，但未提供相关证据证明，且龚建新对此亦不予认可，故一审法院对高俭所述的交还房屋时间碍难采信。鉴于龚建新亦未能就高俭何时交还房屋进行成功举证，故一审法院结合龚建新及其儿子在出售涉案三处房屋的存量房买卖合同的签订时间及该合同中约定涉案无租赁情况之条款，认定高俭至迟已分别在2015年8月5日、2015年12月16日及2016年1月15日将涉案的904室、1004室及804室房屋腾空交还龚建新。鉴于龚建新为尽快收回涉案房屋的目的并未完全实现，且其后亦向高俭主张过租金，故一审法院认为龚建新有权向高俭主张自2015年6月3日至上述腾空交还涉案房屋之日止的租金，经一审法院核算，高俭还需向龚建新支付涉案804室房屋7个月13天、904室房屋2个月3天、1004室房屋6个月14天之租金，合计32000元（2000元/月*16个月）。高俭辩称龚建新起诉已过诉讼时效，因龚建新在2016年1月初还曾以短信形式向高俭主张租金，且一审法院认为因龚建新与高俭并未就解除合同、租金结算等事宜在房屋交还后进行明确约定，故高俭所需支付的租金金额最终应以最后一套房屋交还之日（即2016年1月15日）来确定，因此，本案租金的诉讼时效应以该日起算，故龚建新在2016年5月13日向一审法院起诉，未过诉讼时效，一审法院对高俭所提时效抗辩不予采纳。至于龚建新主张的利息及违约金，均系针对高俭未按约支付租金而主张。因一审法院已认定高俭停付租金系经龚建新同意，且龚建新在已将涉案房屋转让案外人的情况下仍向高俭主张下一年度全额租金于法无据，故一审法院对龚建新主张的逾期付款利息及违约金的诉讼请求均不予支持。关于高俭主张违约金的诉讼请求。高俭主张因龚建新在租期内提出出售房屋、提前解除合同，应承担违约责任。然因双方当事人在涉案房屋租赁合同中已将租期内双方提前解除合同的违约责任条款删除，故应视为双方已就租期内提前解除合同互不追究违约责任达成合意，故高俭以此为由主张违约金的诉讼请求缺乏合同依据，一审法院对此亦不予支持。关于高俭主张退还保证金的诉讼请求。鉴于高俭已将涉案三套房屋交还龚建新，现龚建新并未就其有权拒付保证金提供任何证据材料，故一审法院支持高俭主张要求龚建新退还保证金6000元的诉讼请求。关于宝韵中介的责任。虽涉案房屋租赁合同中并未就宝韵中介的权利义务进行约定，然宝韵中介在合同尾部的担保人处加盖印章，且因各方对宝韵中介承担保证责任的范围及方式均未明确约定，故按担保法的相关规定，应认定宝韵中介对高俭在涉案租赁合同项下全部义务承担连带保证责任，故宝韵中介应对高俭所需支付的租金32000元向龚建新承担连带清偿责任。宝韵中介辩称“担保人”字样系龚建新在其盖章后添加，其系作为中介方而非担保人盖章的意见，因宝韵中介持有的租赁合同中亦有担保人字样，而其并未举证证明曾及时提出异议，且宝韵中介经营者唐长梅在涉案房屋租赁合同签订时尚与高俭系夫妻关系，其作为担保人盖章并不与生活常理相悖，故一审法院对宝韵中介的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款之规定，判决如下：一、高俭支付龚建新房屋租金32000元。二、龚建新退还高俭租赁保证金6000元。本判决第一、二项相抵后，高俭应于本判决生效之日起10日内支付龚建新房屋租金26000元。三、姑苏区宝韵房产中介服务部于本判决生效之日起10日内对高俭的上述债务向龚建新承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2414元，减半收取1207元，由龚建新负担867元，高俭负担300元，姑苏区宝韵房产中介服务部负担40元。高俭、姑苏区宝韵房产中介服务部负担部分于本判决生效之日起10日内直接向龚建新履行。一审反诉案件受理费350元，由高俭负担325元，龚建新负担25元。龚建新负担部分于本判决生效之日起10日内直接向高俭履行。二审中被上诉人高俭提供了一份房屋租赁合同解除协议，证明龚建新在租赁期限内提出要提前解除合同并对其进行赔偿的事实。上诉人龚建新质证认为，该份协议中的租赁房屋不明确，且协议没有双方的签字盖章，对该份证据的真实性、关联性均不予认可。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，依法成立生效。根据合同约定，被上诉人高俭应于2015年5月3日前支付下一年租金。上诉人龚建新主张被上诉人高俭未能按期支付下一年租金，认为被上诉人高俭存在违约行为，按照合同应当支付3万元违约金，被上诉人高俭辩称因龚建新要在租赁期限内出售涉案三套房屋，告知其无需支付下一年度租金，上诉人龚建新不予认可，在双方均未提供任何证据的情况下，一审法院结合双方陈述以及交易习惯采信高俭所述在2015年5月3日停付租金系龚建新提议且同意并无不当，本院予以支持。关于腾房时间，一审法院根据涉案房屋在存量房买卖合同的签订时间以及合同中明确约定涉案房屋无租赁的情况，认定高俭已经至迟于2015年8月5日、2015年12月16日、2016年1月15日将涉案房屋返还给了龚建新，上诉人龚建新以房屋买卖居间合同中约定了款清交房为由主张以房屋登记时间为准，本院认为房屋买卖居间合同中的款清交房系上诉人与案外人间的约定，并不能以此说明被上诉人的腾房时间，故上诉人的主张本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2764元，由上诉人龚建新负担。本判决为终审判决。审 判 长  王岑审 判 员  陈斌代理审判员  柳璐二〇一七年一月十一日书 记 员  孟桢