湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0502民初2492号原告（反诉被告）：湖州嘉业房地产开发有限公司。住所地：湖州市太湖旅游度假区太湖丽景C座1209室。法定代表人：刘卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙建明、张振华，浙江金鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈会义，男，1978年12月25日出生，汉族。住址：长兴县。被告（反诉原告）：王国新，女，1979年10月20日出生，汉族。住址：长兴县。两被告共同委托诉讼代理人：薛卫海，浙江兴长律师事务所律师。原告湖州嘉业房地产开发有限公司(以下简称嘉业公司)诉被告沈会义、王国新商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。被告沈会义、王国新于2016年7月11日提起反诉，经本院审查后与本诉合并审理。本院于2016年8月25日公开开庭进行审理了本案，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人孙建明，被告（反诉原告）沈会义、王国新的委托诉讼代理人薛卫海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.被告沈会义、王国新立即支付原告房款379万元；2.被告沈会义、王国新自2012年5月11日起至实际清偿日止按未付房款每天万分之零点三向原告支付逾期付款利息（暂算至2016年4月30日为1元）3.被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年4月2日，原、被告之间签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定：被告沈会义、王国新向原告购买原告所开发的太湖阳光假日枫雅居176幢房屋，总房价为570万元，两被告2012年4月1日首付房款171万元，另114万元约定于2012年4月30日前付清，另余款285万元于2012年5月10日办妥银行按揭手续并于银行通知划款日到账；合同同时对违约责任、交付期限等事项进行了约定。合同签订后，被告沈会义、王国新向原告支付了购房款191万元，余款379万元至今未付。原告认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，两被告应当按照约定向原告支付全部房款。被告拖欠房款不付已构成违约，两被告应当立即向原告支付房款外，还应当支付逾期支付房款的违约金。被告（反诉原告）沈会义、王国新答辩称：原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》属实，原告理应在双方签订合同后即向两被告交付房屋，原告交付房屋合同义务在先，两被告支付购房款合同义务在后，原告未按约交付房屋，两被告享有后履行抗辩权，故两被告可不支付后续购房款；按合同约定两被告需通过按揭贷款方式支付部分购房款，但作为房地产开发企业的原告未能及时掌控房地产调控政策，致使两被告签约后因房地产调控限贷限购无法办理银行按揭，现两被告无力支付剩余购房款，无法继续履行合同，合同目的亦无法实现；双方所签订的合同中关于付款方式、期限及交付房屋的格式条款是无效的，且合同本身亦具备了解除条件，故两被告无需继续履行合同，同时原告的起诉已超过诉讼时效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）沈会义、王国新向本院提出反诉请求：1.确认原、被告双方签订额备案号为20120200245的《商品房买卖合同》第八条第2款第3分句、第九条第1款第4项是无效的格式条款；2.解除反诉原告与反诉被告于2012年4月1日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；3.反诉被告嘉业公司立即返还反诉原告房款191万元；4.案件反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2012年初，被反诉人向反诉人推销湖州市太湖阳光假日商品房，并宣称能够办理第二套住房按揭贷款。2012年4月1日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：反诉原告向反诉被告购买其所开发的太湖阳光假日枫雅居176幢房屋，房屋价为570万，反诉原告于2012年4月1日首付房款171万元，另114万于2012年4月30日前付清，另余款285万元于2012年5月10日前办妥银行按揭手续并于银行通知划款日到账；被反诉人应于2011年12月28日前交付房屋。合同签订后，反诉原告按约支付了首付款，并及时向被反诉人指定的银行提交了按揭贷款所需手续。后被反诉人告知反诉人因政策调控限购，银行无法办理第二套住房按揭贷款。致使反诉人无力以现金形式付清房款。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第八条第2款系被反诉人为重复使用而预先拟定、且在订立合同时未与购房人协商的格式条款，未遵循公平原则，未尽提示和说明义务，其结果是一旦限购发生就需购房人一次性现金支付房款，让购房人承担不利后果，从而加重了反诉人的责任，免除了被反诉人的风险，应属无效条款。同理，该合同的第九条第一款第4项亦属无效条款。合同签订至今，反诉人因政策调控限购而无法按揭贷款，被反诉人对限购政策未尽主要审查义务，且迟延交房，导致反诉人不能实现合同目的，合同无法继续履行，为此反诉人有权解除合同并返还购房款。反诉被告（本诉原告）嘉业公司答辩称：反诉被告与反诉原告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合同签订时被反诉人并未向反诉人承诺一定能够按揭贷款成功，能否办理按揭贷款取决于反诉人自身的征信状况，双方合同中对付款方式的约定并非格式条款，该条款实际上是双方对付款方式的约定，并无免除反诉人的权益，亦无加重反诉人的负担，对于交付日期的设定系因相关行政机关房屋买卖合同备案需要；即使反诉人享有合同解除权，现反诉人的解除合同期限已过，故请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理，认定事实如下：2012年4月1日，原告嘉业公司与被告沈会义、王国新签订了合同编号为20120200245的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定，被告沈会义、王国新向原告嘉业公司购买坐落于湖州市太湖阳光假日枫雅居176幢房屋，总房价为570万元，两被告于2012年4月1日首付房款171万元，另114万于2012年4月30日前付清，另余款285万元于2012年5月10日前办妥银行按揭手续并于银行通知划款日到账，如有违反贷款相对应约定的视为逾期付款情形；该合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，逾期超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金；合同第九条“交付期限及条件”还约定，出卖人应当于2011年12月28日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，但第四项约定买受人应已付清全部房价款（含各种贷款），否则出卖人可以顺延交付时间。合同签订后，被告沈会义、王国新向原告嘉业公司支付购房款合计191万元。2014年5月26日，原告致函两被告要求两被告收到本函后七日内向原告支付购房余款379万元。被告沈会义、王国新至今未向原告支付剩余购房款。另查明，2011年12月12日，被告湖州嘉业房地产开发有限公司取得太湖阳光假日枫雅居176幢房产的房屋产权证。上述事实，由原、被告所提交的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，原告所提交的湖房权证湖州市字第××号、浙江省湖州市华信公证处出具的公证书、催告函以及原、被告双方的当庭陈述予以证实。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同关系系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人有法律约束力，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的合同义务，主张自己的权利。被告沈会义、王国新未办妥银行贷款手续，未支付剩余房款，按约履行自己的合同义务显属违约，理应承担相应的民事责任。反诉原告沈会义、王国新诉称未办妥银行贷款手续系贷款政策变化所致，本院认为，反诉原告作为有完全民事行为能力的民事主体，理应对国家政策、金融信贷政策等有了解的义务，在签订合同前是可预见的，为此理应承担由此带来的商业风险。反诉原告沈会义、王国新诉称反诉被告未按房屋买卖合同约定交付房屋构成违约，本院认为，根据合同约定，出卖人应于2011年12月28日前将符合条件的商品房交付买受人使用的前提是买受人应已付清全部房价款（含各种贷款），否则出卖人可以顺延交付时间。现反诉被告嘉业公司已于2011年12月12日办妥太湖阳光假日枫雅居176幢房产的房屋产权证，只要原告能付清剩余房款，反诉被告即可履行交付房屋合同义务。反诉原告沈会义、王国新诉称解除本案所涉房屋买卖合同，本院认为，解除合同须具备严格的法定解除条件或者经当事人双方约定，现原告主张的其未能支付剩余房款及被告违约的意见并不能构成其可以要求解除合同的当然条件。反诉原告沈会义、王国新诉称涉案合同第八条关于付款方式及期限系无效格式条款，本院认为，该合同第八条对于付款方式及期限的约定确实系格式条款，从条款内容来上可知该条款系双方平等协商并达成协议协的结果，从责任分担上来看该条款并未加重买受人的责任，亦未排除买受人的主要权利，作为房屋买受人的反诉原告理应支付购房款的合同义务，为此该条款并未违反公平原则；同时反诉原告亦无举证证明该条款属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，故对反诉原告沈会义、王国新的该项诉请，本院不予支持。现原告要求被告沈会义、王国新支付购房款并支付逾期违约金之诉请于法有据，本院予以支持，具体违约金由本院核准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈会义、王国新立即支付原告（反诉被告）湖州嘉业房地产开发有限公司房款379万元，支付逾期违约金（以房款379万元按每天万分之零点三自2014年6月2日起至实际清偿之日止），限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告湖州嘉业房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告沈会义、王国新的反诉请求。本诉受理费38427元，减半收取19214元，反诉案件受理费10995元，合计诉讼费30209元，由被告（反诉原告）沈会义、王国新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  朱河二〇一七年一月十六日书记员  叶静?????8?