上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初29119号原告：上海鲁金能源科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王某某，执行董事。委托诉讼代理人：张清涛，上海勤周律师事务所律师。委托诉讼代理人：马周潇，上海勤周律师事务所律师。被告：上海九宇经贸合作公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：乔某，董事长。委托诉讼代理人：李玉梅，上海汇臻律师事务所律师。原告上海鲁金能源科技有限公司与被告上海九宇经贸合作公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理，依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海鲁金能源科技有限公司的委托诉讼代理人马周潇，被告上海九宇经贸合作公司的法定代表人乔某及其委托诉讼代理人李玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海鲁金能源科技有限公司向法院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年4月24日解除；2.被告支付原告相当于6个月的房屋租金的赔偿金计人民币39,600元(以下币种均为人民币)；3、被告承担律师费5,000元。事实与理由如下：原、被告于2014年6月签订《房屋租赁合同》，合同约定将被告有出租权的坐落于上海市闵行区沪闵路XXX号的房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告使用，租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日。原告一直按约履行付款义务，且被告也向原告开具了等额的发票。直至2016年3月，原告收到了由颛桥镇光华路沿线环境综合整治工作领导小组发布的《告知书》，方才知道原告所承租的该处房屋为违法建筑。此后，原告一直与被告协商解决事宜，但被告态度强硬，不愿与原告调解。现原告所承租的房屋已被封门，无法开展任何经营活动。被告这一行为违背了民事交往中的诚信原则亦属于《中华人民共和国合同法》规定的可解除合同的情形。为了维护自身的合法权益，原告无奈向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.《房屋租赁合同》一份，旨在证明原、被告之间就涉案房屋存在租赁合同关系，上述合同对保证金、租金、物业费、付款方式及违约责任作了明确的约定。被告对上述证据材料的真实性无异议，但其亦提出合同第10.1条约定的内容与原告主张的理由不同。2.2016年3月4日的《告知书》一份，旨在证明原告于2016年3月4日收到颛桥镇光华路沿线环境综合整治工作领导小组出具的《告知书》，原告方才得知涉案房屋为违法建筑。被告对该证据材料的真实性无异议，但《告知书》上所提出的三点内容均与被告无涉，涉案房屋系有证建筑。3.封门当日的照片一组，旨在证明政府领导小组组织人力对涉案房屋进行封门。被告对上述证据材料的真实性无异议，但此系政府对于原告在涉案房屋内进行无证经营所采取的措施，与被告无涉。4.聘请律师收费依据，旨在证明原告由于被告的原因而聘请律师发生的费用。被告对上述证据材料的真实性无异议，但对于原告的证明对象和内容有异议，上述证据材料已在(2016)沪0112民初14032号案件中提供，该笔律师费对应的是上述案件，与本案无涉。5.(2016)沪0112民初14032号民事判决书及庭审笔录，旨在证明被告确认破墙开门确为被告自己所为，被告在上次庭审中确认租赁合同已于2016年4月24日解除。被告对上述证据材料的真实性无异议，但需向法院提出说明的是，破墙开门是历史遗留问题，政府当时鼓励这一行为，涉案房屋还曾取得了相应的门牌号码。在同一条街道上，同样的情况只要是有证经营，政府均予以认可。涉案房屋被封门系因原告无证经营所致，与涉案房屋无涉。被告上海九宇经贸合作公司辩称，首先，涉案房屋系合法建筑，有产权证及合法转租的证明。其次，原告在涉案房屋从事经营活动时未按规定办理营业执照，导致涉案房屋被政府采取了封门措施。最后，原告曾以同样的事实及理由向法院提起诉讼，被告已按生效判决向原告退还了相应的租金及保证金，原告再次向法院提起诉讼与法律规定相悖。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：1.涉案房屋的《上海市房地产登记簿》三份。2.涉案房屋的《房屋所有权证》一份。上述证据材料1-2旨在证明涉案房屋为合法建筑。原告对上述证据材料的三性予以认可。3.《协议书》一份。4.《房屋管理协议》一份。5.《证明》一份。上述证据材料3-5旨在证明被告将涉案房屋转租给原告的行为是合法的。原告对于上述证据材料的真实性均予以认可，但对于关联性不予认可。6.闵行区颛桥镇创意园周边区域整治小组发布的《公告》、《告知书》各一份，旨在证明政府部门通知各承租户凡涉及无证经营的企业停止经营并予以取缔。原告对于上述证据材料的真实性、合法性予以认可，对于关联性不予认可。7.颛桥派出所出具的《证明》一份，旨在证明涉案房屋有办理工商营业执照登记所用的门牌号。因原告未办理营业执照，无证经营，原告存在违约行为。原告对于上述证据材料的三性均予以认可。8.付款凭证，旨在证明被告退还原告保证金及部分租金。原告对于上述证据材料的三性均予以认可。本院在听取了原、被告的举证、质证意见，并经对所有证据材料进行审核后认为，原、被告提供的证据材料均具有真实性、合法性，且与本案事实相关联，本院对双方提供的上述证据材料对本案事实的证明力均予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：2014年6月17日，原告(承租方，签约乙方)与被告(出租方，签约甲方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将位于上海市闵行区沪闵路XXX号的房屋出租给乙方。乙方租赁房屋主要用于经营等，乙方应获得工商、环保等政府部门审批后方可经营，如乙方未经政府部门批准而经营的，则由乙方自行承担一切责任，与甲方无关。乙方在经营中产生的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方将所有办出的各类证照及法人身份证等复印件加盖公章后交甲方备案。租赁期限为三年，即自2014年7月1日起至2017年6月30日止，租赁期限满后甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。房屋的保证金为13,200元，双方在签订本合同时，乙方即支付保证金，该保证金在租赁期满或合同解除后，乙方迁空该房屋，书面通知甲方验收，验收通过后，且未有拖欠任何费用及违约金的情况下，甲方在十个工作日内将余款无息退还。租赁期间租金为每月6,600元，每月物业管理费为100元。在租赁期间，经双方协商一致，可以解除本合同。在本合同履行期间，除本合同另有约定外，甲方擅自提前收回该房屋的，或乙方中途擅自退租的，或甲、乙双方违反未约定违约赔偿条款的，行为方应向相对方支付6个月当期租金的赔偿金。双方在履行合同中发生争议时应先行协商，协商不成的，任何一方都可以向法院提起诉讼，由此发生的诉讼费、律师费、调查费等费用归违约方承担。合同对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋。原告于2014年7月18日向被告缴纳了保证金13,200元。嗣后，原告陆续向被告缴纳了自2014年7月1日起至2016年4月30日的租金共计145,200元及物业管理费计2,200元。2016年2月25日，案外人闵行区颛桥镇创意园周边区域综合整治领导小组向本市光华路沿线两侧内居民和相关单位发出《公告》，主要内容是该小组按照上级要求，对本市光华路沿线两侧违法用地、违法建筑、河道污染，无证经营进行综合整治，并要求凡在本市光华路沿线无证经营的商户于2016年3月10日前停止违法经营活动，对于拒不整改的当事人，将依据相关规定对无证照经营活动予以取缔。对有违法建筑的单位、居民，在2016年3月20日前清退违法建筑中的租赁单位和相关租赁人员，并自行拆除违法建筑，对于拒不自行拆除的，将依法予以强制拆除。2016年3月4日，案外人颛桥镇光华路沿线环境综合整治工作领导小组向包括原告在内的本市光华路的经营户发出了《告知书》，主要内容是告知各经营户凡有违法搭建、占用道路、破墙开门、违规“三合一”的情况的，需在2016年3月10日前停止违法经营活动，在2016年3月20日前自行拆除违法建筑、封闭被破坏的房屋外墙。2016年4月24日，原告搬离涉案房屋。2016年5月12日，原告以涉案房屋为违法建筑为由向法院提起诉讼，向被告提出如下诉讼请求：1.确认原、被告间签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告返还原告22个月的房屋租金计145,200元；3.被告返还原告22个月的物业费计2,200元；4.被告返还原告给付的房屋押金13,200元；5.被告补偿原告因本次拆违所造成的折价损失28,208.60元；6.被告承担原告律师费5,000元。该案在审理期间，被告向原告提供了涉案房屋的房地产权证，原告经核实后予以了确认。本院基于被告提供的产权证就原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题向原告行使了释明，但原告表示坚持要求法院确认上述租赁合同为无效合同，并不同意变更诉讼请求。同时，被告向本院表示其愿意将收取的押金及部分租金退还原告。基于庭审查明的事实及原、被告的上述意思表示，本院遂于2016年7月21日作出(2016)沪0112民初14032号民事判决，判令被告退还原告押金13,200元、租金1,320元，并驳回了原告其他的诉讼请求。原、被告对上述判决均未提起上诉。嗣后，被告履行了上述民事判决的给付义务。另查明，涉案房屋于2010年7月20日取得上海市房地产权证，权利人为上海县房产管理局，原门牌号为上海市沪闵路XXX号-2，现门牌号为上海市沪闵路XXX号-2。本案在审理过程中，有两节事实需要说明：一是原告认可在涉案房屋中从事经营活动未经所在辖区工商部门的批准。二是原、被告一致确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年4月24日解除。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。就本案而言，原告提出诉讼请求的主张理由是，涉案房屋存在破墙开门的情形，政府职能部门是基于上述情形对涉案房屋进行了封门，致其无法在涉案房屋内从事经营活动，最终导致原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无法履行。本院认为，从政府职能部门于2016年2月25日发出的《公告》内容来看，政府对于本市光华路沿线两侧需展开综合整治的情形有三：一是涉及无证照经营的企业。二是存有违法建筑的单位、居民。三是对于生产经营和居住在同一建筑物内的企业。从政府职能部门于2016年3月4日发出的《告知书》内容原文“经营户擅自占用光华路两侧公共通道违法搭建、违规‘三合一’、破坏房屋外墙开门、擅自从事经营活动的行为…，接到本告知书的经营户应立即停止违规‘三合一’的行为，清理居住场所；在2016年3月10日前停止违法经营活动”来看，政府职能部门开展的联合整治活动所针对的违规行为存在多种情形。而本案在审理过程中，原告确认其在涉案房屋中从事经营活动未征得辖区工商部门的批准，属无证经营企业，原告的上述行为显属政府职能部门综合整治的对象，故就目前原告提供的证据来看，原告的主张显然缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，本院认为原、被告间签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，双方间由此形成的房屋租赁合同关系依法当属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现双方在审理过程中一致确认上述合同于2016年4月24日解除，与事实相符，本院予以确认。至于原告要求被告承担赔偿金及律师费的诉讼请求，因缺乏相关事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海鲁金能源科技有限公司与被告上海九宇经贸合作公司签订的《房屋租赁合同》于2016年4月24日解除；二、驳回原告上海鲁金能源科技有限公司其他的诉讼请求。案件受理费915.02元，减半收取计457.51元，由原告上海鲁金能源科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林霞二〇一七年一月六日书记员  朱琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。