江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初10450号原告：戚卫东，男，1970年6月22日出生，汉族，住本市鼓楼区。原告：王燕，女，1975年8月28日出生，汉族，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：戚卫东（系王燕丈夫），自然情况同上。被告：张斌，男，1971年11月9日出生，汉族，无业，住本市建邺区。被告：张某1（曾用名张某2），女，2000年5月19日出生，汉族。法定代理人：邱某（系张某1母亲），女，琢玉行业主，住本市鼓楼区。两被告共同委托诉讼代理人：潘必胜，江苏宁诚律师事务所律师。原告戚卫东、王燕与被告张斌、张某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戚卫东（兼原告王燕的委托诉讼代理人）、被告张斌、张某1的共同委托诉讼代理人潘必胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚卫东、王燕向本院提出诉讼请求：两被告继续履行《南京市存量房交易合同》，协助原告办理不动产产权变更登记手续。事实和理由：原、被告双方于2015年7月签订《南京市存量房交易合同》，约定原告购买两被告所有的本市××××室房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为125万元，双方应在合同生效后90日内向不动产登记机构办理建设用地使用权及房屋所有权的转移登记。上述合同签订后，原告已支付两被告购房款120万元，但两被告以种种理由推脱，拒不配合办理涉案房屋的过后手续，故原告诉至法院，请求判如所请。被告张斌辩称，对原、被告双方签订的合同及付款事实无异议，两原告尚欠购房尾款5万元，被告张斌同意配合两原告办理涉案房屋的过户手续。被告张某1辩称，对原、被告双方签订的合同及付款事实无异议。被告张某1系涉案房屋的产权人，其并未委托母亲邱某代为出售涉案房屋。被告张某1虽未成年，但并非限制民事行为能力人，其对重大事情可以做出自己的决定。邱某未经被告张某1的同意擅自出售涉案房屋，该行为无效。被告张某1患有精神忧郁症，于2015年12月起休学在家，邱某作为被告张某1的法定代理人，对外负有债务，邱某并未将出售的房款用于被告张某1的学习、生活，侵害了被告张某1的合法权益，故邱某与两原告签订的合同对被告张某1无效。综上，请求驳回原告对被告张某1的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2016年2月3日，原告戚卫东（乙方）与邱某签订《协议书》，约定甲方张斌，代表人邱某，甲方自愿将涉案房屋以125万元的价格卖给乙方，乙方自愿接受上述价格购买该房屋，后期费用由乙方自行负责；双方自本协议签字之日起，乙方付给甲方30万元作为购买该房屋的定金，甲方将房屋钥匙交于乙方，视为房屋买卖行为成立；由于临近春节，甲乙双方约定，2016年3月1日前，乙方再付给甲方50万元，双方开始启动房屋过户手续；甲方应配合乙方办理房屋过户手续，125万元的价格为双方认可的房屋交易价格，在双方办理过户手续过程中可能出现低于或高于该价格的情况，但是不可抗拒125万元的交易价格；甲方应积极配合乙方办理房产证和土地证；乙方自2016年3月1日起开始办理房屋抵押贷款手续，并在国家规定时间内办理完结；本协议为草案，除房屋交易价格和双方的责任外，最终协议以房产局格式协议为准等等。当日，原告支付购房定金5万元。2016年2月4日，原告支付购房定金25万元，2016年2月29日，原告支付购房款50万元。2016年3月29日，张晓明、邱某出具一份公证的承诺书，载明我们是张某1的生父生母，是其法定监护人，涉案房屋登记在张斌、张某1名下，现上述房产将予以出售，为保护张某1作为未成年人的合法权益，我们保证上述出售是为了改善张某1的居住、学习、生活等，不会损害张某1的利益，否则我们承担由此引起的一切法律责任。2016年3月30日，被告张斌及案外人李松焱出具公证的委托书，载明涉案房屋登记在两被告名下，其中张斌名下的产权份额属于张斌与妻子李松焱的夫妻共有财产，现委托人欲将上述房屋出售，特委托邱某作为代理人办理有关出售房屋的相关事宜等等。2016年7月7日，张晓明出具一份公证委托书，载明我与邱某是张某1的父母亲，是其法定监护人，涉案房屋登记在张某1、张斌二人名下，现上述房屋即将出售，我作为张某1的法定监护人之一，委托邱某行使与售房相关的监护人权利，代表张某1办理出售上述房屋的相关事宜等等。2016年7月15日，邱某作为被告张斌、张某1（甲方）的代理人与原告戚卫东、王燕（乙方）签订《南京市存量房交易合同》，约定两被告同意将涉案房屋以125万元的价格出售给两原告，其中含定金25万元，尾款5万元，2016年8月1日前两原告将首付款55万元解交监管账户，两被告同意两原告向贷款银行申请个人住房抵押贷款40万元用于支付房屋转让价款的余额，两被告同意两原告自留尾款5万元，不存入监管账户，在房屋交付时，双方自行交割；双方定于2016年3月1日正式交付该房屋，2016年7月30日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲、乙双方同意在本合同生效后90日内，共同向不动产登记机构申请办理建设用地使用权及房屋所有权转移登记等等。2016年8月2日，原告支付购房款35万元，2016年8月23日，原告支付购房款5万元。两原告已支付购房款合计120万元。另查明，被告张某1因身体原因于2015年12月2日申请休学一年。被告张某1由于对合同效力产生争议，至今未协助两原告办理不动产权属转移登记手续。本院认为，原告戚卫东、王燕与被告张斌、张某1签订的《南京市存量房交易合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力性禁止性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己义务。关于合同继续履行问题。原、被告双方签订《南京市存量房交易合同》后，原告已按约支付了购房款，但两被告未按合同约定协助两原告办理涉案房屋的权属转移登记手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。两原告主张两被告继续履行双方签订的《南京市存量房交易合同》，协助将涉案房屋转移登记至两原告名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于被告张某1的抗辩意见，由于被告张某1系未成年人，其作为在校学生无劳动收入，为限制民事行为能力人，可以进行与她的年龄、智力相适用的民事活动，其他民事活动由她的法定代理人代理。出售房屋作为处分重大财产的行为，应当由她的法定代理人进行代理，故被告张某1关于邱某未取得其授权，所签合同无效的抗辩意见，本院不予采信。邱某、张晓明作为被告张某1的法定代理人已出具公证的承诺书，出售房屋的行为本身并非是侵害被告张某1权益的行为，如邱某在出售房屋的过程中确实存在损害被告张某1的行为，被告张某1可向其主张相关权益，但并不影响房屋买卖合同的效力，故被告张某1关于邱某损害其合法权益，合同对被告张某1无效的辩解意见，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告张斌、张某1继续履行与原告戚卫东、王燕于2016年7月15日签订的关于本市鼓楼区乐瑰园37号701室房屋的《南京市存量房交易合同》，被告张斌、张某1于本判决生效之日起十日内协助将上述不动产权属转移登记至原告戚卫东、王燕名下。案件受理费80元，减半收取计40元，保全费5000元，合计5040元，由被告张斌、张某1负担（此款原告已预付，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一七年一月二十四日书记员  王 进