重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0243民初2902号原告：杨垚，男，1989年11月28日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：廖成勇，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓艳，女，系原告杨垚母亲，1966年3月3日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：重庆美腾房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道绸缎街（乌江民族广场右二楼），统一社会信用代码91500243736598578C。法定代表人：梁光华，该公司总经理。第三人：田红燕，女，1970年9月28日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：刘小群，女，1965年1月29日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。第三人：徐洪兰，女，1962年12月29日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告杨垚与被告重庆美腾房地产开发有限公司（以下简称美腾公司）、第三人田红燕、刘小群、徐洪兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨垚的委托诉讼代理人廖成勇、谭晓艳，第三人刘小群到庭参加诉讼；被告美腾公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；第三人田红燕、徐洪兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告杨垚向本院提出诉讼请求：1.被告美腾公司立即为原告杨垚办理好位于XX县XX街道XX社区XX花园XX阁X-1-X号门面的过户登记，并将该房地产权证交付给原告杨垚；2.被告美腾公司承担诉讼费。事实和理由：2015年5月6日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告美腾公司将其开发的位于XX县XX街道XX社区XX花园XX阁X-1-X号门面销售给原告杨垚。房屋建筑面积为139.82平方米，套内面积为133.20平方米，成交金额为2796400元。按分期方式付款，首付房款1396400元和代收费121648.2元，余款1400000元在被告美腾公司向原告杨垚交付房地产权证时一次性付清。补充协议第四条约定：该门面前面于2014年6月25日对外出租三年，本合同签订后租金由原告杨垚收取；后面部分于2013年7月9日对外出租10年，租金由被告美腾公司按季度支付给原告杨垚。签订合同后至今案涉房屋的租金一直由原告杨垚收取。2015年5月6日，原告杨垚向被告美腾公司支付了首付款1396400元及代收费121648.2元。2015年8月12日，原告杨垚通过以徐洪兰、田红燕、刘小群对被告美腾公司的债权抵扣房款的方式向被告美腾公司支付了余款1400000元。原告杨垚按约支付完毕房屋价款。被告美腾公司在签订合同及收取全部价款及有关税费后，一直未办理商品房买卖合同登记及房屋转移过户登记。综上所述，原、被告之间签订的合同合法有效，原告杨垚已经按约履行完毕房屋价款及有关税费的支付，被告美腾公司将房屋交付给原告杨垚，原告杨垚一直占有该房屋至今。为此，案涉房屋属于原告杨垚所有，被告美腾公司应当按照约定为原告杨垚办理产权转移登记手续。被告美腾公司未作答辩。第三人刘小群述称：被告美腾公司应当为原告杨垚办理过户登记。第三人田红燕、徐洪兰未作陈述。本院经审理认定事实如下：2015年1月26日，被告美腾公司法定代表人梁光华向原告杨垚借款200000元。2015年4月29日，被告美腾公司法定代表人梁光华向原告杨垚借款430000元。2015年2月17日，被告美腾公司的法定代表人梁光华向第三人何秀清借款600000元。2015年5月6日，原告杨垚（乙方）和被告美腾公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告美腾公司将其开发的位于XX县XX街道XX社区XX花园XX阁X-1-X号门面销售给原告杨垚，总成交金额为2796400元，按分期付款方式进行付款，第一期：首付为1396400元，代收费121648.2元；第二期：余款1400000元整在甲方交付给乙方房地产权证时一次性付清。补充协议第四条约定：“该门面前面部分于2014年6月25日已对外出租三年，由乙方代甲方履行执行完毕（详见门面租赁合同），本合同签订后的租金由乙方自行收取。后面部分于2013年7月9日已对外出租10年，租金以42元/平方米计算，由甲方负责按季度支付给乙方，到合同期满为止，乙方不承担任何租赁相关费用。”原告杨垚称口头约定的一个月内办理房地产权证，没有进行网签和备案登记。签订合同后是由原告杨垚在收取涉案房屋的租金。原告杨垚通过重庆三峡银行向被告美腾公司转账支付了500000元作为房款，通过中国工商银行向被告美腾公司转账支付了250000元，其中200000元作为房款，另50000元退给了谭晓艳。然后用原告杨垚的借款本金630000元加上案外人何秀清的本金188048.2元抵付了第一期购房款1396400元及代收费121648.2元。2015年5月6日，被告美腾公司出具收据载明收到原告杨垚交付的购XX花园X-1-X号商业门面预付款696400元（原借款转的）、700000元及代收费121648.2元。第二期房款是用第三人徐洪兰、田红燕、刘小群的借款本金及利息来抵扣的，第三人徐洪兰、田红燕、刘小群将其债权转让给谭晓艳后，谭晓艳将债权用作其儿子杨垚购买涉案房屋抵扣房款，其中用第三人徐洪兰的借款本金486400元、利息94500元，用第三人田红燕的借款本金300000元、利息51500元，用第三人刘小群的借款本金350000元、利息117600元，合计1400000元。被告美腾公司于2015年8月12日出具收据予以确认，收据载明收到杨垚XX花园XX阁X-1-X号房款1400000元，该收据上加盖美腾公司财务专用章。2016年11月1日，杨垚诉至本院要求被告美腾公司为其办理产权过户，因涉案房屋于2015年7月28日被本院查封，于2016年12月15日被重庆市涪陵区人民法院查封，故本院判决驳回了原告杨垚的该项诉讼请求。现涉案房屋的查封均已解除。本院认为：本案是一起商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点在于：涉案房屋是否具备办理过户登记的条件。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，应属有效合同。原告杨垚已经向被告美腾公司支付了第一期购房款1396400元及代收费121648.2元，剩余房款1400000元也通过其母亲谭晓艳受让的第三人徐洪兰、田红燕、刘小群的1400000元债权予以抵扣。涉案的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：“余款1400000元整在甲方交付给乙方房地产权证时一次性付清”。现原告杨垚已经支付完毕全部购房款，且现涉案房屋的查封措施已经解除，被告美腾公司理应为原告杨垚办理过户登记，并将房地产权证交付给原告杨垚。综上所述，原告杨垚的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：被告重庆美腾房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告杨垚办理位于重庆市XX县XX街道XX社区XX花园XX阁X-1-X号房屋的过户登记，并将该房屋的房地产权证交付给原告杨垚。案件受理费80元（原告杨垚已预交40元），减半收取40元，由被告重庆美腾房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向重庆市第四中级人民法院预交上诉费。递交上诉状后期满七日内仍没有预交上诉费，又不提出缓交申请或提出申请未被批准同意的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员 白 云二〇一七年九月一日书记员 陈小东