广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终1716号上诉人（原审原告）：罗仕超，男，汉族，1987年10月17日出生，住广东省汕头市，上诉人（原审原告）：张长征，男，汉族，1970年10月2日出生，住广东省佛山市顺德区，上诉人（原审原告）：鲍书凯，男，汉族，1974年10月21日出生，住广东省佛山市禅城区，上诉人（原审原告）：杨小春，男，汉族，1976年10月10日出生，住湖南省湘阴县，上诉人（原审原告）：张铁军，男，汉族，1976年12月3日出生，住湖南省湘阴县，上诉人（原审原告）：邓露，女，汉族，1986年1月29日出生，住广东省佛山市顺德区，上诉人（原审原告）：陈到妹，女，汉族，1968年1月15日出生，住广东省佛山市禅城区，上诉人（原审原告）：廖章莲，女，汉族，1978年10月1日出生，住广西壮族自治区灵山县，上诉人（原审原告）：冯炎基，男，1961年11月6日出生，系澳门特别行政区居民。上诉人（原审原告）：袁小兰，女，汉族，1981年2月9日出生，住广东省清新县，上诉人（原审原告）：施萌新，女，汉族，1987年11月1日出生，住广东省佛山市顺德区，上诉人（原审原告）：刘刚，男，汉族，1978年4月4日出生，住湖北省随州市曾都区，上诉人（原审原告）：周伶俐，女，汉族，1984年8月13日出生，住湖南省衡山县，上诉人（原审原告）：张国宏，男，汉族，1986年12月25日出生，住广东省佛山市南海区，上诉人（原审原告）：陈赛，女，汉族，1979年10月6日出生，住广东省广州市天河区，上诉人（原审原告）：张文锋，男，汉族，1983年9月4日出生，住江西省赣州市龙南县，上诉人（原审原告）：周广峰，男，汉族，1979年9月30日出生，住广东省佛山市禅城区，上诉人（原审原告）：邱愉芳，男，汉族，1972年1月16日出生，住广东省广宁县，上诉人（原审原告）：曾伟良，男，汉族，1964年10月5日出生，住广东省珠海市香洲区，上诉人（原审原告）：成鹏，男，土家族，1985年5月8日出生，住四川省宣汉县，上诉人（原审原告）：胡在银，男，汉族，1980年12月5日出生，住江西省南昌市安义县，上诉人（原审原告）：陆河清，男，汉族，1980年7月20日出生，住广东省德庆县，上诉人（原审原告）：刘高华，男，汉族，1977年5月28日出生，住广东省佛山市禅城区，上诉人（原审原告）：刘衍浪，男，汉族，1979年10月17日出生，住江西省南昌市安义县，上诉人（原审原告）：古运灵，男，汉族，1969年2月10日出生，住广东省梅县，上诉人（原审原告）：林德淳，女，汉族，1987年10月2日出生，住广东省高州市，上诉人（原审原告）：黄伟钦，男，汉族，1988年2月16日出生，住广东省陆丰市，上诉人（原审原告）：陈永锦，男，汉族，1968年2月4日出生，住广东省佛山市禅城区，上诉人（原审原告）：麦永东，男，汉族，1967年11月24日出生，住广东省佛山市禅城区，上诉人（原审原告）：陈志雄，男，汉族，1975年10月10日出生，住广东省饶平县，上诉人（原审原告）：刘绮华，女，汉族，1974年6月19日出生，住广东省佛山市三水区，上诉人（原审原告）：吕坤莲，女，汉族，1977年7月24日出生，住广东省四会市，上诉人（原审原告）：尹福阳，男，汉族，1970年10月25日出生，住安徽省安庆市宿松县，上诉人（原审原告）：余锦清，男，汉族，1976年7月25日出生，住广东省陆丰市，上诉人（原审原告）：李欣燃，男，汉族，1973年11月8日出生，住广东省深圳市龙岗区，上诉人（原审原告）：吕伟庆，男，汉族，1976年11月26日出生，住广东省佛山市禅城区，上诉人（原审原告）：李雨婷，女，汉族，1982年5月15日出生，住广东省龙川县，上诉人（原审原告）：李楚龙，男，汉族，1988年8月12日出生，住广东省云浮市云城区，上诉人（原审原告）：熊次桢，男，汉族，1977年2月28日出生，住江西省南昌市安义县，上诉人（原审原告）：吴自育，男，汉族，1979年8月2日出生，住福建省南安市，上诉人（原审原告）：吕少莲，女，汉族，1979年8月26日出生，住广东省四会市东城区，上诉人（原审原告）：张汉武，男，汉族，1983年10月7日出生，住广东省英德市，上诉人（原审原告）：霍兆祥，男，汉族，1980年7月9日出生，住广东省佛山市禅城区，上诉人（原审原告）：钟汉松，男，汉族，1984年10月20日出生，住广东省陆丰市，上诉人（原审原告）：陈玉华，女，汉族，1976年8月15日出生，住广东省陆丰市，共同委托诉讼代理人：胡益兴，广东昊法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城南区8座五层1号，注册号440602000325683。法定代表人：陈耀荣，董事长。委托诉讼代理人：梁光楷，广东煜日律师事务所律师。委托诉讼代理人：区丽容，广东杰辉律师事务所律师。原审原告：佛山市美域仕建材有限公司，住所地广东省佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城北区1座首层61号，注册号440602000258918。法定代表人：杨晓晖。原审原告：何运宇，男，汉族，1975年12月5日出生，住广东省佛山市顺德区，原审原告：黄丽好，女，汉族，1978年7月16日出生，住广东省佛山市禅城区，原审原告：吴祖锋，男，汉族，1974年8月1日出生，住广东省佛山市禅城区，原审原告：叶敏谊，女，汉族，1976年4月6日出生，住广东省佛山市禅城区，原审原告：许方德，男，汉族，1958年5月27日出生，住广东省佛山市禅城区，原审原告：赖惠仪，女，汉族，1969年1月5日出生，住广东省佛山市禅城区，原审原告：孙逸波，男，汉族，1969年2月10日出生，住广东省佛山市禅城区，上诉人罗仕超等45人因与被上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司（以下简称华艺公司）、原审原告佛山市美域仕建材有限公司（以下简称美域仕公司）、黄丽好、吴祖锋、叶敏谊、许方德、赖惠仪、孙逸波合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗仕超等45人上诉请求：1.撤销一审判决；2.华艺公司立即退回多收的推广费给罗仕超等45人；3.变更罗仕超等45人与华艺公司签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》约定的起租（含管理费）时间，由原合同约定的起租（含管理费）时间变更为“从2015年1月1日开始计租和管理费”，罗仕超等人2015年1月1日前已交纳的租金和管理费冲抵2015年1月1日后尚欠的租金和管理费（成鹏租赁的铺位从2015年3月1日开始起租）；4.将罗仕超等45人与华艺公司签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》约定的租金按每月80元/平方米计算变更为租金按每月60元/平方米计算；5.变更罗仕超等45人与华艺公司签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》约定的计租（含管理费）的面积，由原合同约定的计租（含管理费）的面积按铺位实际使用面积计租（含管理费）；6.将罗仕超等45人与华艺公司签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》约定的管理费按每月30元/平方米计算变更为管理费按每月5元/平方米计算；7.一、二审诉讼费用由华艺公司负担。事实和理由：（一）华艺公司应当按照每间铺位退回剩余的推广费给承租人，一审判决对承租人不公平、不合理。第一，承租人交纳前期推广费，是华艺公司强制性的规定，并非承租人自愿交纳。第二，华艺公司收取承租人的高额推广费后，并没有进行相应的推广活动，仅仅进行了象征性的推广活动，且大多数推广活动是为了华艺公司招租而非推广承租人的铺位和经营品牌。第三，华艺公司收取的推广费，属于前期推广费。从2013年至2015年8月期间，属于市场推广前期阶段。在此期间，华艺公司仅支付了400万元的推广费，华艺公司应将多收的推广费退回给承租人。第四，华艺公司在收取承租人高额前期推广费后，如果后期另外进行具体的铺位、品牌的推广，还额外向承租人收取后期推广费。第五，华艺公司收取巨额推广费后，应与承租人明确约定提供推广的项目、内容、期限、收费的项目、标准、数额、用途，方式，如已交纳的推广费超过实际支付的推广费，华艺公司应退回多收的推广费给承租人。第六，华艺公司收取巨额推广费后，仍向承租人收取高额管理费。如此高额的管理费，本身就应包含市场整体推广、包装、宣传的费用。因此，华艺公司收取的前期推广费，超过实际支付部分，华艺公司应当退回承租人。第七，华艺装饰材料物流城北区共有四层，第一层为铺位，第二、三层为写字楼，第四层为酒楼。华艺公司仅向一楼的承租人收取推广费，而没有向其他楼层的租户收取推广费，明显不公。（二）变更涉案合同约定的起租（含管理费）时间，由原合同约定的起租（含管理费）时间变更为“从2015年1月1日开始计租和管理费”，罗仕超等人2015年1月1日前已交纳的租金和管理费冲抵2015年1月1日后尚欠的租金和管理费（成鹏租赁的铺位从2015年3月1日开始起租）。在承租人交纳进场费、签订合同后至2015年1月1日期间，华艺公司经营管理、出租给承租人使用的北区一座铺位和市场的北门经营堵塞、封锁，特别是北面铺位仍在建设、装修、增加设施中，导致承租人无法从北门进入北区一座，严重影响承租人正常营业，该区域内分散分批装修至2015年1月，导致承租人在此之前无法正常经营，公共设施不完善，购买建材的客户没有停车位，导致北区的客户稀少，在此期间，华艺公司未进行相应的推广，没有形成装饰材料市场大环境，导致承租人生意惨淡，无法正常经营。综上，承租人要求变更开始计租的时间，是非常合理、公平的。需要特别说明的，北区一座铺位与二、三、八座铺位基本同时起租、同时进场，在本案起诉前，华艺公司已与二、三、八座租户达成协议，将起租期变更为2015年1月1日，承租人亦已提交了相关证据予以证明，一审法院未予采信，属于认定事实不清。（三）变更涉案合同约定的租金计算标准，从每月80元/平方米变更为每月60元/平方米。根据涉案合同第一条第2点约定，商铺阁楼可作办公用途及存放轻便物品，但是华艺公司交付的铺位由于楼层高度不足，根本无法建设阁楼。因此承租人租赁的铺位的使用性能、使用价值并没有达到合同要求，且承租后生意萧条、经营惨淡，因此应当变更租金计算标准。（四）变更涉案合同约定的计租和管理费的面积，由原合同约定的计租和管理费的面积变更为按实际使用面积计租和管理费。华艺公司交付给承租人使用的铺位面积普通缩水，比实际使用面积缩水超过30%，华艺公司按虚假的铺位面积向承租人计收租金和管理费，极为不公。（五）变更涉案合同约定的管理费计算标准，应从每月30元/平方米变更为每月5元/平方米。华艺公司支出的管理费用成本低，周边市场管理费普遍为2元/平方米，住宅管理费参考价为每月2.8元以下/平方米，华艺公司管理水平低，社会经济情势发生重大变更，华艺南区铺位的租金和管理费标准为每月65元/平方米，低于本案承租人的租金和管理费计算标准。华艺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审原告美域仕公司、黄丽好、吴祖锋、叶敏谊、许方德、赖惠仪、孙逸波未发表辩论意见。罗仕超等53人向一审法院起诉请求：1.变更罗仕超等53人与华艺公司签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》约定的起租（含管理费）时间，由原合同约定的起租（含管理费）时间变更为“从2015年1月1日开始计租和管理费”，2015年1月1日前已交纳的租金和管理费冲抵2015年1月1日后尚欠的租金和管理费（成鹏租赁的铺位从2015年3月1日开始起租）；2、将罗仕超等53人与华艺公司签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》约定的租金从每月80元/平方米变更为租金按每月60元/平方米计算；3、变更罗仕超等53人与华艺公司签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》约定的计租（含管理费）的面积，由原合同约定的计租（含管理费）的面积变更为按铺位实际使用面积计租（含管理费）；4、将罗仕超等53人与华艺公司签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》约定的管理费从每月30元/平方米变更为每月5元/平方米计算；5、华艺公司立即退回推广费给罗仕超等53人；6、本案诉讼费由华艺公司承担。一审法院认定事实：罗仕超等53人（乙方、物业使用方）与华艺公司（甲方、物业管理方）均签订有《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》，主要约定：甲方将位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区一座首层商铺出租给乙方；从起租日起计收管理费和租金；乙方必须在起租日前开始营业，若乙方到期仍未正式营业，则预期每天交纳月租金2%的违约金，乙方逾期十五天后仍未进场营业，甲方有权单方面终止合同；租金每月80元/平方米，管理费每月30元/平方米；甲方负责公共范围内配备照明、卫生、消防、道路、通讯、供水、供电、排水设施，并负责上述设施的维护保养；甲方负责公共范围内日常的管理，做好保安、清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺的正常经营；甲、乙双方在履行本合同期间，有关合同内容的增加、减少或修改，均须取得双方的协商一致，达成书面补充协议，与本合同具有同等法律效力。上述合同约定的具体商铺位置、面积和合同期限如下：①罗仕超：1、2号铺，141.88平方米。张长征：3、4号铺，147.85平方米。鲍书凯：5、6号铺，154.05平方米。杨小春、张铁军：7号铺，69.70平方米。张铁军：8号铺、68.21平方米，9号铺、56.94平方米。陈到妹：14、15号铺，130.85平方米。廖章莲：16号铺，69.14平方米。冯炎基：17号铺，79.42平方米。袁小兰：22、23号铺，145平方米。施萌新：28、29号铺，110.71平方米。刘刚：30、57号铺，110.71平方米。周伶俐：31号铺，53.14平方米。张国宏：33、34号铺，111.71平方米。陈赛：35、36号铺，167.28平方米。张文峰：37号铺，82.85平方米。周广峰：39号铺，82.85平方米。邱愉芳：42号铺，84.84平方米。曾伟良：43、44号铺，114平方米。胡在银：47、66号铺，112.78平方米。陆河清：48、49号铺，109.42平方米。刘衍浪：55号铺，55.35平方米。何运宇：56号铺，56.42平方米。古运灵：58号铺，52平方米。美域仕公司：61号铺，56.76平方米。黄伟钦：64、65号铺，83.57平方米。陈永锦：68号铺、55平方米；106号铺、82.86平方米。黄丽好：73、94号铺，135平方米；71、72、92、93号铺，272.14平方米。麦永东：76、77号铺，126.14平方米。吴祖锋：81号铺，66平方米。陈志雄：82号铺，99.7平方米。吕坤莲：91号铺，76.71平方米。尹福阳：95号铺，73.71平方米。叶敏谊：101、102号铺，170平方米。余锦清：105号铺，82.85平方米。李欣燃：107、108号铺，178平方米。吕伟庆：109号铺，103平方米。李楚龙：113号铺，86.78平方米。熊次桢：114号铺，86平方米。吕少莲：117号铺，73.33平方米。张汉武：118号铺，81.28平方米。霍兆祥：119、120号铺，142.71平方米。许方德：125、126号铺，152.85平方米。赖惠仪：129号铺，73平方米。上述罗仕超等53人的合同期限均为2014年7月1日至2016年6月30日。②邓露：12、13号铺，148平方米，2014年9月10日至2016年9月9日。成鹏：45、46号铺，145平方米，2014年12月10日至2016年12月9日。刘高华：54号铺，51.43平方米，2014年9月15日至2016年9月14日。林德淳：59号铺，56.9平方米，2014年8月20日至2016年8月19日。刘绮华：89、90号铺，94.14平方米，2014年10月1日至2016年9月30日。李雨婷：111号铺，90平方米，2014年10月16日至2016年10月15日。吴自育：115号铺，225平方米，2014年7月10日至2016年7月9日。钟汉松：124号铺，74平方米，2014年8月1日至2016年7月31日。陈玉华：128号铺，73.98平方米，2014年8月1日至2016年7月31日。孙逸波：130号铺，73平方米，2014年11月1日至2016年10月30日。上述合同签订前，吴自育向华艺公司交纳了18万元的铺位推广费，其他罗仕超等52人按照每间铺位5万-7万元不等的标准向华艺公司支付了铺位推广费。合同签订后，罗仕超等53人已按照合同的约定向华艺公司交纳了履约保证金、三个月租金和管理费。自2013年9月起，华艺公司陆续委托佛山简单文化传播有限公司在佛山市发布“新华艺”车身广告、与广州博鑫展览策划有限公司签订《第116届广交会展位代理申请协议书》、与佛山市德智文化活动策划有限公司签订《活动策划、执行合同》、与佛山市英信广告有限公司签订《广告发布业务合同》、与佛山市声动演艺有限公司签订《合同书》、与佛山市中媒文化传播有限公司签订《LED显示屏户外媒体广告发布合同》等，对涉案铺位所在的华艺装饰材料物流城进行整体宣传推广。华艺公司还通过制作《华艺装饰材料物流城宣传册》等形式，对涉案铺位所在的华艺装饰材料物流城进行整体推广。另查明，2012年12月28日，佛山市国土资源和城乡规划局就位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南、莱翔路北侧地块颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201200078号），该许可证载明的用地性质为“商业服务业设施用地，不兼容居住用地”。2012年12月29日，佛山市国土资源和城乡规划局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）。2013年2月7日，佛山市禅城区国土城建和水务局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程施工许可证》（编号440601201302070101）。2014年1月29日，位于佛山市雾岗路东侧、绿景西路西侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼通过相关部门的联合竣工验收，并取得《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》。再查明，华艺公司的企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理、物业租赁、房地产咨询及租赁服务、房屋维修。一审法院于2015年9月10日到涉案铺位所在的华艺市场北区一座进行了现场查看：①华艺市场北区道路无封闭，通往一座的道路正常通行，一座内各出入口通畅；②一座中庭的物业服务中心接待处有三名工作人员在岗，协助一审法院工作人员查询涉案铺位的具体位置并给予了正确指引；③美域仕公司承租的61号铺位大门紧锁，通过门窗向里查看，铺位已空置。罗仕超等人陈述：华艺公司2015年2月出具的收据载明装修期至2014年12月，即华艺公司认可罗仕超等53人的装修期到2014年12月；签约时合同面积由华艺公司填写，双方没有经过实际测量，当时物业管理处告诉原告铺内面积是合同面积的70%，30%是公摊，但没有告诉原告公摊的范围和面积，原告通过自己测量知道了自己铺位的面积；没有另外就推广费与华艺公司签订合同，因旧华艺市场要拆迁，罗仕超等53人为了在新华艺即涉案华艺市场寻找新铺位，只有在交纳推广费后才能承租涉案铺位，推广费金额按照华艺公司的要求交纳，华艺公司说多少就多少，并且在新华艺买铺的前提是在旧华艺有铺位；原告诉请变更租金和管理费的交纳标准是根据情势变更和公平原则。罗仕超等承租人庭后提交书面一览表，具体列明承租人的收铺期、装修期间和已交租金、管理费期间，上述一览表显示：大部分承租人的收铺期为2014年3月至2014年6月，成鹏的收铺期为2014年10月，刘绮华的收铺期为2014年7月29日，李雨婷的收铺期为2014年8月；大部分承租人的装修期间为收铺后的两个月，孙逸波的装修期为2014年4月24日至2014年10月31日。华艺公司陈述：收据载明的装修期到2014年12月，是华艺公司要求罗仕超等53人的最迟装修期限，如超过这个时间会影响整个市场的运营；涉案华艺市场为整体报建，用途为市场，各商铺不能独立办理产权证；华艺公司根据市场的经营和推广确定推广费的金额，因当时很多人想租铺，华艺公司就采取交纳推广费的人才可以承租铺位，罗仕超等人与华艺公司就推广费未签订合同；双方在洽谈和签约前，出租方对承租方有明确告知租赁铺位的实用率为70%，合同约定的计租面积是承租商铺之建筑面积+按各商铺建筑面积×30%的比率计算的公用分摊面积；华艺公司不同意罗仕超等53人主张的变更后的租金和管理费交纳标准。华艺公司庭后提交书面统计表，具体列明罗仕超等53人的交铺时间和装修完工时间，该统计表显示：大部分承租人的交铺时间在2014年3月至2014年6月期间，邓露的交铺时间为2014年8月8日，成鹏的交铺时间为2014年10月28日，刘高华的交铺时间为2014年7月23日，刘绮华的交铺时间为2014年9月16日，李雨婷的交铺时间为2014年8月19日。还查明，涉案华艺市场北区二座、三座和八座的租户曹立元等39人于2015年4月16日起诉佛山市华艺物业经营管理有限公司，诉请变更管理费按每月3元/平方米计收、确认从2015年3月1日起计收租金和管理费、退还前期推广费，案号为（2015）佛城法民一初字第684号。一审法院于2015年7月10日作出（2015）佛城法民一初字第684号民事判决，驳回了曹立元等39人的诉讼请求。该判决已于2015年7月31日发生法律效力。一审法院认为，冯炎基为中国澳门特别行政区居民，故本案属涉澳民商事纠纷，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。因本案涉及房屋租赁合同纠纷，属不动产纠纷提起的诉讼，不动产所在地在佛山市禅城区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条的规定，一审法院对本案具有专属管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律使用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律。”的规定，本案应适用中华人民共和国内地法律。本案为合同纠纷。罗仕超等53人与华艺公司签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》实际是双方之间订立的租赁合同及物业管理合同的混同合同，上述合同均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于罗仕超等53人诉请变更租金和管理费的起计时间、用已交费用冲抵欠费。承租人主张自合同约定的计费时间至2015年1月1日期间，涉案铺位所在的市场存在堵塞、装修、混乱无序等导致其无法正常经营的情形。据前查明并结合双方的陈述，罗仕超等53人均于合同约定的计费起始日前已接收铺位，承租人既无举证证明华艺公司交付的铺位不符合合同约定，亦无提供有效的证据证明华艺公司的物业管理行为存在过错，且承租人的上述主张仅为口头陈述，并无证据予以证明，故承租人的主张无事实根据，一审法院不予采纳。罗仕超等53人在庭审中还主张收据载明的装修期至2014年12月、装修期内应免除费用，经查，装修期内是否减免租金和管理费属合同当事人意思自治范畴，涉案合同已明确约定各项费用的起付日期，承租人的上述主张与合同约定不符，无事实和法律依据，一审法院亦不予采纳。因此，罗仕超等53人已实际占有使用铺位并享受了华艺公司提供的物业管理服务，理应按照合同约定支付租金和管理费，罗仕超等53人诉请变更费用的起计时间为2015年1月1日、用已交费充抵欠费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于罗仕超等53人诉请变更租金、管理费计收标准。承租人陈述依据情势变更和公平原则请求变更合同约定的计费标准，经查，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，承租人诉称的经济形势下滑、消费市场缩小、经营惨淡等均属于商业风险，承租人作为市场经营者，在签订涉案合同时，对因市场成熟度、经济形势等因素可能带来的商业风险具备预估的能力，故承租人以情势变更为由主张变更计费标准，无事实和法律依据。庭审中，经一审法院询问，华艺公司明确表示不同意罗仕超等53人提出的降低租金、管理费计费标准的请求，因此，承租人诉请变更租金、管理费计收标准于法无据，亦有违平等和合同自由原则，一审法院不予支持。关于罗仕超等53人诉请变更计费面积。综合全案事实和各方陈述，首先，罗仕超等53人与华艺公司在签订涉案合同时并无相应的测绘报告或产权证佐证各商铺具体计费面积，而合同亦无对计费面积如何计算得出作出具体说明；其次，虽然庭审中双方当事人对于签约时如何确定的计费面积存在争议，但承租人陈述“当时物业管理处告诉原告铺内面积是合同面积的70%，30%是公摊”和华艺公司陈述“双方在洽谈和签约前，出租方对承租方有明确告知租赁铺位的实用率为70%”可以证实，罗仕超等53人对于商铺实际使用面积与计费面积存在差异、差异范围为30%的情况是明知的；再次，涉案合同租金和管理费的计费方法均为面积（㎡）×单价（㎡/元），即合同约定的计费面积为关键性条款，罗仕超等53人作为合同当事人对此负有审慎注意义务。罗仕超等53人明知上述差异事实与差异范围，仍选择与华艺公司签约并交纳租金、管理费，证实罗仕超等53人对于商铺实际使用面积与计费面积存在30%的差异并无异议。因此，合同约定的计费面积既不存在重大误解，亦未显失公平，罗仕超等53人诉请变更计费面积于法无据，一审法院不予支持，对于罗仕超等53人申请对涉案商铺进行实地勘察、测量实际面积，一审法院不予准许。关于罗仕超等53人诉请退还推广费。据前查明，涉案商铺所在的华艺装饰材料物流城是一个专业的装饰材料市场。为了给该市场进行整体的宣传推广，招揽客源，罗仕超等53人与华艺公司经过口头协商，约定罗仕超等53人向华艺公司支付各自涉案铺位的前期推广费，由华艺公司实施具体的宣传推广活动。诉讼中，华艺公司已举证证明其收到罗仕超等53人交纳的前期推广费后，已积极为整个华艺装饰材料物流城进行广告宣传和其他形式的推广活动。罗仕超等53人主张华艺公司实际支出的推广费少于收取金额、应退还差额部分，仅为口头陈述，并无有效的证据予以证明，且双方关于推广费并无签订书面的合同，无法证实推广费是否为实报实销性质，故罗仕超等53人诉请返还推广费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第八条、《中华人民共和国涉外民事关系法律使用法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回罗仕超、张长征、鲍书凯、杨小春、张铁军、邓露、陈到妹、廖章莲、冯炎基、袁小兰、施萌新、刘刚、周伶俐、张国宏、陈赛、张文锋、周广峰、邱愉芳、曾伟良、成鹏、胡在银、陆河清、刘高华、刘衍浪、何运宇、古运灵、林德淳、美域仕公司、黄伟钦、陈永锦、黄丽好、麦永东、吴祖锋、陈志雄、刘绮华、吕坤莲、尹福阳、叶敏谊、余锦清、李欣燃、吕伟庆、李雨婷、李楚龙、熊次桢、吴自育、吕少莲、张汉武、霍兆祥、钟汉松、许万德、陈玉华、赖惠仪、孙逸波的诉讼请求。本案适用普通程序，案件受理费100元，由罗仕超、张长征、鲍书凯、杨小春、张铁军、邓露、陈到妹、廖章莲、冯炎基、袁小兰、施萌新、刘刚、周伶俐、张国宏、陈赛、张文锋、周广峰、邱愉芳、曾伟良、成鹏、胡在银、陆河清、刘高华、刘衍浪、何运宇、古运灵、林德淳、美域仕公司、黄伟钦、陈永锦、黄丽好、麦永东、吴祖锋、陈志雄、刘绮华、吕坤莲、尹福阳、叶敏谊、余锦清、李欣燃、吕伟庆、李雨婷、李楚龙、熊次桢、吴自育、吕少莲、张汉武、霍兆祥、钟汉松、许万德、陈玉华、赖惠仪、孙逸波负担。本案二审期间，上诉人罗仕超等45人和原审原告美域仕公司等8人均未向本院提交新证据。被上诉人华艺公司向本院提交了华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续，拟证明涉案租赁物已办理临时建设工程规划期有效期顺延一年，至2016年8月22日。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2016年7月20日，佛山市国土资源和城乡规划局发出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续》，内容是包括涉案租赁物在内的华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目，已于2013年办理《临时建设工程规划许可证》，有效期于2015年8月22日届满，鉴于该项目对城市规划暂无不利影响，同意该临时建设工程规划许可证有效期顺延一年，有效期至2016年8月22日。另查明，华艺公司已与杨小春、张铁军、陈到妹、古运灵、李欣燃、吕少莲解除涉案合同关系。本院认为，本案为合同纠纷。根据华艺公司在二审中提交的规划许可延期手续，涉案租赁物为有规划许可证的临时建筑，涉案租赁合同为有效合同。针对罗仕超等45人的上诉请求，本案二审中的争议焦点是：罗仕超等人诉请退还推广费、变更租金和管理费的起算时间、变更租金和管理费计收标准、变更计费面积是否合法有据。关于是否应当退还推广费的问题。本院认为，华艺公司已举证证明其为华艺装饰材料物流城进行了广告宣传和其他形式的推广活动，罗仕超等人在并未举证华艺公司实际支出的推广费少于收取金额及推广费为实报实销性质的情况下，要求华艺公司退还多收的推广费，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于应否变更租金和管理费的起算时间的问题。本院认为，罗仕超等人已实际占有使用铺位并享受了华艺公司提供的物业服务，应当按照合同约定支付租金和管理费。罗仕超等人主张，自合同约定的计费时间至2015年1月1日止，涉案铺位所在的市场存在道路堵塞、装修无序、管理混乱、无处泊车等导致无法正常经营的情形，但未提交充分证据证明其上述主张成立，故本院对罗仕超等人的上诉请求，依法不予支持。关于应否变更租金、管理费计算标准的问题。罗仕超等人陈述，由于经济形势下滑、消费市场缩小，导致承租人经营惨淡，请求变更合同约定的计费标准。本院认为，罗仕超等人诉称的情况，并不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“情势变更”的情形，而是作为市场经营者在签订合同时可以预见的商业风险，罗仕超等人以情势变更为由主张降低租金、管理费计算标准，理据不足，本院不予支持。关于应否变更计费面积的问题。第一，双方当事人并未在涉案合同中对计费面积如何计算作出具体说明；第二，根据罗仕超等人在一审中的陈述，罗仕强等人在签订涉案合同时对于商铺实际使用面积与计费面积存在30%的差异这一事实是明知的；第三，涉案合同中租金和管理费的计费方法均为面积×单价，罗仕超等人明知上述差异存在，仍然与华艺公司签约并交纳租金、管理费，证明罗仕超等人对上述差异不持异议。综上，一审法院据此认定合同约定的计费面积不存在重大误解或显失公平的情形，驳回罗仕超等人的诉请，处理正确，本院予以维持。经本院二审查明，华艺公司已与杨小春、张铁军、陈到妹、古运灵、李欣燃、吕少莲解除涉案合同关系，杨小春、张铁军、陈到妹、古运灵、李欣燃、吕少莲已无权要求变更合同约定。综上所述，罗仕超等45人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人罗仕超、张长征、鲍书凯、杨小春、张铁军、邓露、陈到妹、廖章莲、冯炎基、袁小兰、施萌新、刘刚、周伶俐、张国宏、陈赛、张文锋、周广峰、邱愉芳、曾伟良、成鹏、胡在银、陆河清、刘高华、刘衍浪、古运灵、林德淳、黄伟钦、陈永锦、麦永东、陈志雄、刘绮华、吕坤莲、尹福阳、余锦清、李欣燃、吕伟庆、李雨婷、李楚龙、熊次桢、吴自育、吕少莲、张汉武、霍兆祥、钟汉松、陈玉华负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年一月十二日书 记 员  梁 理