上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终8627号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海湛新物业管理有限公司，住所地上海闵行区申滨路905弄23号403室。法定代表人：刘静，董事长。委托诉讼代理人：谢军，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶熙，上海市嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海闵华投资发展有限公司，住所地上海市闵行区沪青平公路206弄8号2幢4楼4050室。法定代表人：金骅，总经理。委托诉讼代理人：沈贝，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：管文琦，上海市新闵律师事务所律师。上诉人上海湛新物业管理有限公司（以下简称湛新公司）因与被上诉人上海闵华投资发展有限公司（以下简称闵华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五(民)初字第2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月16日公开开庭审理了本案。上诉人之委托代理人谢军、陶熙律师，被上诉人之委托代理人沈贝、管文琦律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人湛新公司上诉请求：一、撤销原审判决，支持上诉人在原审反诉请求。二、如租赁合同解除，则：1、不同意支付2014年1月1日起的租金、使用费；2、被上诉人向上诉人返还保证金500万元；3、上诉人不承担违约金11,783,733元、4、确认评估中漏项错项约899万元，并由被上诉人支付装修补偿款36,677,651元等。事实和理由：一、原审认定事实有误，数份证据材料审核不符合法律规定，原审枉顾上诉人举证材料未认定标的房屋具有重大瑕疵，同时由于其交付房屋瑕疵，上诉人对外出租虽经签约但下位承租人未能入住；被上诉人未向上诉人递交排污许可证及“室内排污管道接入附近市政地下污水管网”方案，致使其装修改造工程无法按计划进行，即给其二次装修改建、招商带来重大障碍，由于被上诉人该等重大违约行为，导致合同目的难以实现。二、原审审价报告认定存在重大错漏，装修补偿款应按上诉人主张计算；三、次承租人可能形成的损失请法院予以明确保留上诉人另案主张权利。被上诉人辩称，上诉人主张原审证据认定错误显属偏见，原审认定证据、事实皆经庭审公开质证；所谓标的物交付是否有瑕疵，原审判决已将之作为主要争议焦点阐述，上诉人实际原审中也已提出。关于审价问题，一审专门就上诉人提出的遗漏、错项进行补充审价，才形成最终报告，上诉人该主张缺乏基本依据；被上诉人对于审价报告也有不同意见，但为尽快解决问题，还是愿意承担装修补偿。关于次承租人问题，上诉人并没有作为诉请提出，原审中也从未提出，次承租人的赔偿问题与本案无关，被上诉人不认可。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人闵华公司向一审法院起诉请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2014年8月25日解除；2、湛新公司立即搬离位于上海市闵行区XX路XX弄XX号的房屋，并将上述房屋恢复至交付状态后返还给闵华公司；3、湛新公司向闵华公司支付自2014年1月1日起至2014年8月25日止的租金2,714,243.25元（已冲抵了湛新公司支付的保证金5,000,000元，依约计算租金的实际金额为7,714,243.25元），并支付以7,714,243.25元为本金，自2014年9月5日起至本案判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、湛新公司向闵华公司支付自2014年8月26日起至实际搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋之日止，按照每日32,549.54元标准计算的房屋使用费；5、湛新公司向闵华公司支付以当期应付租金5,940,292.80元为本金，自2014年1月1日起至2014年8月25日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失231,427.30元；6、湛新公司向闵华公司支付按照年租金标准计算的解约违约金11,880,585.60元；7、湛新公司向闵华公司支付自2013年7月1日起至2014年7月31日止的水费13,339.70元、电费1,039,115.29元。本案审理期间，闵华公司就诉讼请求向法院确认，关于第三项、第四项、第六项诉讼请求所涉租金、房屋使用费与违约金之计算标准，依约核算应为每日32,284.20元，故以此标准明确诉讼请求。同时，撤回第三项、第五项关于逾期付款利息之诉讼请求。上诉人湛新公司一审反诉请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》继续履行；2、减免湛新公司自2014年1月1日起至本案判决生效之日止，按每年11,880,585.60元计算的租金。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋权利人系闵华公司。2009年1月12日，上海市消防局出具《建筑工程消防验收的意见书》，载明关于XX镇XX地块商业用房建筑工程消防验收合格的意见，确认本案系争房屋消防验收合格。另告知，已验收建筑如需改变用途，内部装修应向闵行区公安消防支队办理有关消防手续。2012年6月8日，闵华公司（出租方、甲方）与上海A有限公司（承租方、乙方，以下简称Z公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋出租给乙方，实测建筑面积地下一层至地上四层为23,589平方米，地下二层车库约6,629平方米，房屋用途为商业。合同2-7条约定，本合同订立后，乙方即在新虹街道注册新的实体公司，由新的实体公司承担Z公司的全部权利和义务，并具体执行本合同规定的各项事务。合同3-1条约定，甲方于2012年7月1日前向乙方交付系争房屋，租赁期限自2012年7月1日起至2028年12月31日止，其中，2012年7月1日至2013年6月31（30）日免租期。合同4-1条约定，地下一层至地上四层面积23,589平方米，起始租金为每平方米1.20元/天，地下二层车库6,629平方米，起始租金为每平方米0.60元/天。上述租金每3年环比递增6％。合同4-2条约定，租金六个月一付，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的0.01％支付违约金。乙方凭甲方提供的发票在10个工作日内支付。合同5-1条约定，乙方向甲方支付保证金5,000,000元。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的租金和费用外，剩余部分无息归还乙方。合同5-2条约定，租赁期间，系争房屋的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、卫生等费用由乙方承担。合同附件二约定，甲方保证本案系争房屋通过消防部门、环保部门验收合格。2012年8月3日，闵华公司与Z公司签订《爱博家园214地块商业安保项目移交备忘录》，双方确认，爱博家园214地块商业项目安保工作于2012年8月3日正式移交Z公司，自交接之日起，Z公司对该项目承担日常安全管理责任，即日起所发生的一切盗窃、防火、防台等安全工作由Z公司负责。2012年8月6日，闵华公司（甲方）与Z公司、上海B有限公司（乙方，以下简称B公司）签订《爱博家园214地块商业项目移交协议》，双方确认已于2012年8月1日移交了214商业地块，共同商议签订以下补充协议：第一，垃圾房搬离；第二，环卫所2间办公室搬离；第三，动迁办办公室搬离；第四，2012年7月31日以前的账单由甲方负担，8月1日以后的账单由乙方负担；第五，甲方一次性向乙方支付200,000元，乙方按214地块现状完全接收，以后该地块上的物业及配套的一切物业，以及相应的一切设施和设备维护、修理、安全等费用全部由乙方承担。甲方支付给乙方的200,000元物业维护费在乙方支付甲方的第一次租赁费中扣除。当日，双方进行了水表交接。此后，闵华公司（甲方）、Z公司（乙方）与湛新公司（丙方）共同签订《214地块的补充协议》，载明：“甲乙双方签订的《房屋租赁合同》第2-7款约定：本合同订立后，乙方即在新虹街道注册新的实体公司，由新的实体公司承担承租方上海C有限公司的全部权利和义务，并具体执行本合同规定的各项事务。根据该款规定，乙方已经在新虹街道注册了新的实体公司上海湛新物业管理有限公司即丙方，丙方在新虹街道注册后即可依约承受《房屋租赁合同》中乙方的全部权利和义务，并由丙方执行《房屋租赁合同》规定的各项事务。为了明确三方之间合同法律之关系，便于214地块目前经营，三方以补充协议的形式确认《房屋租赁合同》中乙方的权利和义务转由丙方承受。未尽事宜另立补充协议。”2012年8月10日，Z公司致函闵华公司称，双方于2012年8月6日签订了214地块的商业项目移交协议，但物业消防设施不符合消防规范要求，故要求闵华公司进行维修，“保证该房屋通过消防部门验收”。2013年1月21日，闵华公司（出租方、甲方）与湛新公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋出租给乙方，实测建筑面积地下一层至地上四层为23,589平方米，地下二层车库约6,629平方米，房屋用途为商业。租赁期限自2013年1月21日起至2028年12月31日止，其中，自2013年1月21日起至6月31（30）日止为免租期。合同4-1条约定，地下一层至地上四层起始日租金为1.20元/平方米，地下二层起始日租金为0.60元/平方米，上述租金每3年环比递增6％，第十年起的租赁价格再议，但增幅在第九年的基础上增长6％-20％；合同4-2条约定，租金每六个月一付，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的0.01％支付违约金。合同5-1条约定，保证金5,000,000元，除用以抵充合同约定由乙方承担的租金和费用外，剩余部分无息归还乙方；合同5-2条约定，租赁期间，系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、卫生等费用由乙方承担。合同7-2条约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当年年租金的一倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后15日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（四）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋；（五）乙方逾期不支付租金累计超过3个月。合同8-1条约定，系争房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起30日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。2013年3月15日，湛新公司向闵华公司发函，告知已就214商业地块消防做了完整的说明及修复报价，预算金额为3,020,000元；对电力系统已复查核准并作出了工程概算，预算金额为2,020,000元；另提议对本案系争房屋结构封楼板及封顶，望闵华公司同意。湛新公司随函附有案外人南京XX股份有限公司上海分公司（以下简称XX公司）出具的《闵行区XX路XX号XX镇XX地块商业用房消防系统情况说明》，以及案外人上海D有限公司（以下简称D公司）出具的《虹桥214地块商业大楼电力设施检测、修复工程预算》。2013年4月8日，湛新公司向闵华公司出具《借条》，确认借用214商业地块竣工图一套，包括暖施（18页）、动施（7页）、水施（25页）、建施（42页）、电施（57页）、结施（41页）、暖通变更-2（5页）与建施变更-7（5页）。2013年6月9日，Z公司、湛新公司向闵华公司发送《关于要求延长免租期的报告》，载明：湛新公司接受Z公司委托，进驻214地块进行产业项目开发和改造，目前已完成项目的商业定位，但因以下几个原因造成装饰改造工程推进延误：第一，原有设施被破坏和偷盗；第二，原有配电不足以满足系争房屋商业需求，故要求扩容；第三，施工现场被环卫垃圾桶长期占据，使得现场通行不便，严重影响前期工程施工。2013年7月10日，湛新公司致函闵华公司，载明，“爱趣生活广场”已进入装修施工中期，但“整个项目污水排放没有许可证”与“环境影响评估报告没有”两大问题严重影响商铺的申报与运作，望闵华公司尽快解决。闵华公司相关人员于当日签收上述函件。2013年8月23日，湛新公司再次致函闵华公司，重申了设施被破坏和偷盗、电力增容、施工现场垃圾清运等问题对施工工期的影响，此外，湛新公司另提出商业步行街宽度减缩对招商带来负面影响，故要求闵华公司适当调整租金或适当延长免租期，与湛新公司共同分担损失。闵华公司相关人员于同年8月26日签收上述函件。2013年9月13日，Z公司致函闵华公司，明确湛新公司承担Z公司与闵华公司所签《房屋租赁合同》的全部权利和义务，并提出如下问题：第一，发票抬头应该为湛新公司；第二，根据湛新公司反映，系争房屋存有设施被破坏和偷盗、施工现场垃圾清运、电力增容等问题，故要求闵华公司延长免租期六个月。闵华公司相关人员于同年9月17日签收上述函件。2013年9月17日，闵行区建交委就湛新公司涉及本案系争房屋的“爱趣生活广场改建工程项目”进行现场检查，项目钢结构单位为案外人上海E有限公司（以下简称E公司）。闵行区建交委通知E公司因未取得施工许可证、擅自施工而谈话，并由闵行区建安监督站向湛新公司发出《暂缓施工通知单》，告知湛新公司“爱趣生活广场改建工程项目”未按要求办理工程质量（安全）监督手续，故通知湛新公司暂缓施工。通知单注明的工程实际形象进度为“商场内部装修与改建”。2013年9月23日，闵华公司（甲方）与湛新公司（乙方）签订《214地块之补充协议》，约定甲、乙双方根据甲方与Z公司签订的《房屋租赁合同》，以及甲、乙与Z公司签订的三方协议，签订补充协议。合同第二条约定，“甲、乙方确认，经上海C有限公司盖章的由其原下属的上海B有限公司于2012年8月3日与甲方就该房屋安保工作移交事宜签订的《爱博家园214地块商业安保项目移交备忘录》、2012年8月6日就水电费、物业及相配套的一切设施和设备维护、修理、安全等事宜签订的《爱博家园214地块商业项目移交协议》的主体变更为乙方。”合同第三条第1款约定，房屋租赁期限由2012年7月1日起至2028年12月31日止变更为由2012年7月1日起至2032年6月30日止；第2款约定，第十年起租金调整率变更为“当年上海市社会统计局公布的上一年度物价上涨指数”；第3款约定，“为实现乙方租赁214地块商业物业之目的，乙方对214地块商业用房建筑体结构封顶及封楼板，该工程的费用和相关手续由乙方负责……”；第6款约定，“甲方按房屋租赁合同之约定交付房屋后，上海市消防局对该房屋的消防工程进行复查，提出了整改要求，具体内容和要求见附件《闵行区XX路XX号XX镇XX地块商业用房消防系统情况说明》；对该房屋的电力设施进行排查，电力设施被盗和损坏严重，具体内容见附件《闵行区XX路XX号XX镇XX地块商业用房电力设施排查记录》。据此为了便于施工整改和修缮工作直接由乙方完成。同时由于该房屋原配电容量不足，且无天燃（然）气增压增容，甲方同意乙方对配电容量进行增容至3200KW（原配电量2500KW），及对天燃（然）气进行增压增容。以上三项工作确认总价为430万元（以乙方办理用电扩容、天然气增压增容、消防系统整改修缮等手续的有效付款凭证金额为准）。甲方同意430万元费用由乙方先行支付，等合同期满若乙方续租，则费用不予结算；若乙方不再续租，则甲方同意以租金抵扣（实际抵扣金额以乙方办理用电扩容、天然气增压增容、消防系统整改修缮等手续的有效付款凭证金额为准）。合同第六条约定，“本补充协议是对《房屋租赁合同》及三方协议的变更和补充，如本补充协议内容与合同内容不一致的，以本补充协议约定的内容为准。”2013年9月28日，湛新公司与案外人XX公司签订《工程项目劳务承包协议书》；2013年10月15日，湛新公司与案外人D公司签订《电力设备安装工程施工合同》。2013年10月22日，湛新公司向上海市闵行区新虹街道反映本案系争房屋所涉项目的相关情况。2014年3月10日，湛新公司工作人员马某签收了闵华公司向湛新公司开具的自2014年1月1日起至2014年6月30日止的租金发票，发票金额为5,940,292.80元，开票日期为2013年12月5日。2014年6月11日，闵华公司向湛新公司寄送《关于要求支付租金及水、电费的函》，告知，湛新公司未能支付2014年1月至6月的租金，并拖欠2013年7月至2014年4月的水电费，故要求湛新公司在收到律师函后10个工作日内及时支付，否则闵华公司将依法解除租赁合同并主张相应权利。湛新公司于同年6月12日予以签收，并于6月13日向闵华公司委托代理人回函称，闵华公司交付的本案系争房屋存有重大瑕疵，不能实现租赁目的，希望双方能就减免租金、调整租期等事宜进行磋商。2014年7月31日，闵华公司向湛新公司寄送《再次要求支付租金及水、电费的函》，告知闵华公司在双方签订《房屋租赁合同》后，已经依约向湛新公司交付了系争房屋，并办理了交接手续，不存在湛新公司所称“系争房屋存在重大瑕疵”的问题。湛新公司拖欠租金与水电费已严重违约，闵华公司有权单方解除租赁合同，并追究湛新公司的相应违约责任。现要求湛新公司于2014年8月15日前支付拖欠的租金与水电费，否则闵华公司将依法解除租赁合同并主张相应权利。湛新公司于同年8月3日予以签收。2014年8月12日，闵华公司向湛新公司结算截止至2014年7月的水电费，确认结欠水费13,339.70元，电费1,039,115.29元。2014年8月22日，闵华公司向湛新公司寄送《解除的通知函》，通知湛新公司本案系争房屋《房屋租赁合同》于2014年8月25日解除，并要求湛新公司搬离、返还系争房屋，支付相关费用。湛新公司于同年8月23日收到上述通知函，并于同年8月28日回函称，不接受解除《房屋租赁合同》，并重申闵华公司交付的本案系争房屋不符合租赁目的，存在重大瑕疵，闵华公司另有排污许可、围墙拆除等义务没有履行，故希望双方进一步协商。另查明，经上海F有限公司（以下简称F公司）鉴定，上海市闵行区XX路XX弄XX号改建工程的工程总造价为（包含审批部分与未审批部分）27,687,951元，其中，争议项目金额为10,163,330元。又查明，2013年2月5日，湛新公司与案外人上海G有限公司（以下简称G公司）签订《租赁合同》，约定将本案系争房屋地下一层面积约5,500平方米的商铺出租给案外人G公司。同年3月1日，湛新公司与案外人Y公司签订《租赁合同》，约定将面积约2,300平方米的商铺出租给Y公司。再查明，2015年5月6日，案外人上海XX集团）有限公司（以下简称上海XX公司，甲方）与湛新公司（乙方）签订《“爱趣生活广场”项目转让意向书》，确认因乙方后续资金周转困难，欲全部转让本案系争房屋物业名下的“爱趣生活广场”项目，且经Z公司同意由乙方对外转让。意向书第一条列明，依据乙方初步提供的“爱趣生活广场”目前债权债务清单，经甲方初步审核，双方暂定本次转让价款不高于30,000,000元（包括乙方已经支付给闵华公司的押金5,000,000元与乙方所说的新虹街道补贴4,300,000元）。该转让款包括“爱趣生活广场”目前所有债权债务（除工程上已完工的未付款部分）。一审审理期间，闵华公司申请对本案系争房屋所涉改建工程（包括审批部分与未审批部分）造价进行司法鉴定。一审法院依据闵华公司的申请，由上海市高级人民法院委托F公司对相关内容进行司法审价。F公司于2016年1月21日出具《关于闵行区XX路XX弄XX号改建项目工程造价司法鉴定意见书》。鉴定报告说明：1、工程量是以相关资料及现场测量计取工程量数据等为依据进行计算，计算范围系闵行区XX路XX弄XX号（华漕214地块商业用房）由湛新公司发包的已完成的部分改建工程（涉审批与未审批部分），由于停工造成的损失不在本次鉴定范围。2、关于工程主要材料、人工等价格的说明。3、关于计价及工程费率取用的说明。4、湛新公司主张争议项目，包括：（1）电梯供货、电梯安装按合同价计列，现场未见；（2）低压电缆敷设工程，现场有电缆，未安装，按合同价计列；（3）脚手架延期租赁费，现场有外墙脚手架、室内局部满堂脚手架，时间自2014年9月至2015年8月，价格按照湛新公司主张的每月100,000元标准计算；（4）设计费、监理费按合同价计列，应已发生；（5）房屋检测费按闵华公司主张计列，未见相关资料；（6）市场调研费按闵华公司主张计列，未见相关资料。5、关于工程总造价的说明：本案系争房屋改建工程的造价（涉审批与未审批部分）工程总造价为26,861,621元，其中，争议项目金额为9,337,000元。综上，F公司确认本案系争房屋改建工程的总造价为26,861,621元，其中，争议项目金额为9,337,000元。上述鉴定意见书经双方庭审质证，湛新公司认为鉴定意见书存有漏项，并提供了相关资料，包括广告设计费、燃气设计预收款、常压（热水）锅炉设备及锅炉房内管路系统安装工程，以及总包服务费。F公司根据湛新公司提供的资料，于2016年3月28日出具《关于闵行区XX路XX弄XX号改建项目工程造价司法鉴定补充意见书》，载明，关于湛新公司提出的漏项：（1）广告设计费按合同价计列，合同内容为爱趣生活广场公司的标志设计，爱趣生活广场公司Ⅵ导入、Ⅵ执行、及Ⅵ手册的整理，实际实施情况无法判断，现场未见相关公司标志。（2）燃气设计预收款，按协议书预收款计列，实际实施情况无法判断。（3）常压（热水）锅炉设备及锅炉房内管路系统安装工程，按合同价计列，现场未见。（4）总包服务费，根据总包合同，暂估价2,500,000元，总承包服务费50,000元，服务费率2％，此项应已发生。故F公司鉴定确认本案系争房屋改建工程的总造价为27,687,951元，其中，争议项目金额为10,163,330元。对于上述鉴定意见书与补充意见书，闵华公司表示，对于常规项目中的“审批部分”，予以认可；对于常规项目中的“未审批部分”，因案件审理周期较长，期间无法使用系争房屋，亦无法获得租金收入，故愿意按照系争房屋现状收回，并在按照评估价格给予湛新公司补偿的前提下，自行组织拆除未审批改建与装修部分；对于“争议项目”，闵华公司保留意见，但为了确保收回本案系争房屋，尽早实现其合同目的与商业价值，同意按照评估价格向湛新公司支付相关费用。湛新公司认为鉴定意见书与补充意见书的核算方式有误，应当以其与案外人签订的合同为准，故不予认可。另，2015年2月3日，法院向上海市闵行区公安消防支队（以下简称闵行消防支队）就本案系争房屋消防验收与消防现状进行调查。闵行消防支队告知，XX镇XX地块商业用房于2009年1月12日经上海市消防局验收，消防验收合格。后该地块于2013年11月29日由湛新公司向闵行消防支队申报二次装修消防设计审核，因防火区划分不明确、疏散设计不符合规范而审核不合格。2014年3月17日，湛新公司再次向闵行消防支队申报二次装修消防设计审核，审核合格，但至今未申报（上述申报项目的内部装修）消防竣工验收。此外，XX镇XX地块商业用房自2009年1月至2015年2月，无其他消防申报项目。此外，本案审理期间，因双方租赁合同刚刚进入履行阶段，且湛新公司已经着手改建与装修，双方亦有和解协商之意愿，故一审法院组织双方进行调解，以确保合同目的之实现。但湛新公司坚持应当享有免租期而不愿先行支付已经发生的租金，故双方未能达成一致意见。一审法院认为：闵华公司与湛新公司签订的《房屋租赁合同》，以及《214地块之补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，闵华公司向湛新公司交付了本案系争房屋，湛新公司亦实际进场着手改建装修。现本案争议焦点在于：第一，闵华公司是否已经向湛新公司交付了适格的租赁标的物，即本案系争房屋之交付是否符合双方合同之约定；第二，双方签订之《房屋租赁合同》是否应当予以解除，若解除，则如何判定其解除的具体原因与时间；第三，若双方签订之《房屋租赁合同》解除，解除责任与后果的负担。关于争议焦点一，法院认为，判定闵华公司是否已向湛新公司交付适格的租赁标的物，需要综合考量以下几个方面的事实与因素：第一，关于本案系争房屋的实际流转过程。首先，对于闵华公司与Z公司，双方于2012年6月8日建立租赁关系，并于同年8月3日签订《爱博家园214地块商业安保项目移交备忘录》一份，确认安保工作正式移交Z公司，自交接之日起，Z公司对该项目承担日常安全管理责任，即日起所发生的一切盗窃、防火、防台等安全工作由Z公司负责。可见，双方以此确认了系争房屋的交付情况，并对本案系争房屋之日常安全管理责任作出了明确约定。闵华公司与Z公司于2012年8月6日再次签订《爱博家园214地块商业项目移交协议》，一方面，该协议再次明确双方移交本案系争房屋的时间为2012年8月1日，且Z公司确认以现状接收，由闵华公司另行支付物业维护费200,000元；另一方面，双方对系争房屋交接之补充事项仅限于垃圾房、办公房搬离事宜，而不涉及消防、电力与其他房屋适格性方面的争议。至此，本院认为，闵华公司与Z公司已经完成了系争房屋的交付，且双方权利义务明晰，对系争房屋之交付无异议。其次，对于闵华公司、Z公司与湛新公司之间，一方面，从权利义务之约定来看，通过《214地块的补充协议》已明确约定，由湛新公司承受《房屋租赁合同》中Z公司的全部权利和义务，并由湛新公司执行《房屋租赁合同》各项事务，湛新公司当然地受Z公司上述交接行为与意思表示之约束；另一方面，从实际履行情况来看，湛新公司实际接收了本案系争房屋，并入场进行了改建施工。至此，法院认为，经闵华公司同意，在Z公司将合同项下权利义务一并转让给湛新公司的情况下，Z公司对系争房屋交接确认的后果，以及对日常安全管理责任的承诺，应由湛新公司负担，且湛新公司已经实际接收、占有与使用本案系争房屋，闵华公司与湛新公司已完成系争房屋之交接。因此，从系争房屋之实际流转情况来看，闵华公司已经适格完成了系争房屋的交付义务。第二，关于湛新公司提出的交付异议。从湛新公司向闵华公司提出的交付异议来看，主要三个方面，即原有设施被破坏和偷盗，不符合消防验收标准；原有配电不足以满足商业需求，需要扩容；以及施工现场环卫垃圾桶长期占据，阻碍通行。对此，法院认为：首先，对于所谓设施被破坏、被偷盗，消防未达标问题，一方面，从闵行消防支队核实的记录来看，系争房屋消防工程已经闵华公司申报验收通过，相反，湛新公司以自己名义申报的二次装修消防设计经两次审核通过后，其内部装修未申报验收，理应由其自行承担相应的责任。此外，在湛新公司已申报二次装修消防验收的情况下，其并未提供证据证明已经消防验收合格的系争房屋系因被破坏、被偷盗而不符验收标准；另一方面，如上所述，对于系争房屋流转过程中实际交付后的日常安保责任，双方确认由湛新公司（或Z公司）负责，退一步而言，即使系争房屋内存有破坏偷盗情况，湛新公司作为责任主体，亦未提供证据证明其实际情况是否已达到不符合验收标准之程度，更无法证明该实际情况与闵华公司具有责任上的因果关系。其次，对于所谓配电不满足商业用途问题，该配电扩容问题，显属湛新公司自身租赁用途与装修规划而引发之后果，其未能提供证据证明系闵华公司原因而致使交付的系争房屋不符合合同约定或配电要求，相应的后果理应由湛新公司自行承担。再次，对于环卫垃圾桶阻碍通行问题，如上交付流程所述，该问题已经闵华公司与Z公司协商处理，且并未实际影响双方之间对于系争房屋交付的确认，故不能当然地以此认定交付的本案系争房屋不适格。因此，湛新公司提出的上述关于系争房屋交付不适格的异议，缺乏事实与法律依据，法院不予采纳。第三，关于湛新公司提出的环评问题，法院认为，一方面，“环评”本身并不是判断双方对于系争房屋实际交付情况的标准与依据之一；另一方面，系争房屋办理相关证照的责任主体系作为承租方的湛新公司，其参与租赁场地、办理证照等市场活动过程中，相应的经营风险理应由其自行承担。综上所述，法院认为，闵华公司已经向湛新公司交付了适格的本案系争房屋。关于争议焦点二，法院认为，闵华公司与湛新公司签订《房屋租赁合同》后，闵华公司作为出租人，其主要义务系向承租人交付适格的房屋；而湛新公司作为承租人，其主要义务系按时交付租金，并依照约定的方式或租赁物性质使用租赁物。本案中，如上所述，闵华公司已向湛新公司交付了本案系争房屋，而湛新公司未能按时支付租金，且在未按要求办理、取得施工许可等工程质量（安全）监督手续的情况下，擅自改建系争房屋结构，故闵华公司要求解除合同，于法有据，法院予以支持。对于湛新公司提出，双方2013年9月23日签订的《214地块之补充协议》，已经确认闵华公司交付的系争房屋存有瑕疵，其有理由暂不缴付租金的抗辩理由与事实，法院认为，一方面，从该补充协议的整体来看，双方首先确认了《房屋租赁合同》与三方协议的效力，并且明确闵华公司已完成系争房屋的交付，且湛新公司系日常安保责任主体；另一方面，从该补充协议的具体条款来看，也并未具体涉及或确认闵华公司之交付行为具有瑕疵，相反，双方已经通过变更租赁期限、变更租金、设立附条件的一次性租金减免条款等方式，就租赁相关问题予以协商处理，以确保湛新公司对系争房屋租赁目的的实现。退一步而言，即使闵华公司交付之本案系争房屋存有瑕疵，但不影响合同目的之实现，且已由双方达成了延长租期、降低租金、设立附条件减免租金等一致处理意见，不能当然地成为湛新公司迟延交付租金之理由。此外，湛新公司对外转让过程中，也自称补充协议所涉金额为补贴，而并非赔偿款项。因此，湛新公司上述抗辩理由，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。关于合同解除的具体时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定，本案中，闵华公司发函主张双方合同于2014年8月25日解除，湛新公司于2014年8月23日收到闵华公司主张合同解除之通知函，应视为闵华公司主张解除合同之通知到达对方（湛新公司），故双方签订的《房屋租赁合同》于2014年8月25日解除。关于争议焦点三，如上所述，双方签订的《房屋租赁合同》于2014年8月25日解除，湛新公司应当支付截止至2014年8月25日的租金。本案中，双方合同约定，自2013年1月21日至6月30日系免租期，而湛新公司已经向闵华公司支付了自2013年7月1日起至12月31日止的租金，且另行支付了保证金5,000,000元，故闵华公司要求湛新公司支付上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋租金7,651,355.40元（23,589平方米×每日1.20元/平方米＋6629平方米×每日0.60元/平方米=32,284.20元/天;32,284.20元/天×237天=7,651,355.40元），于法有据，法院予以支持。合同解除后，湛新公司继续占有使用本案系争房屋，应当支付相应的房屋使用费。闵华公司要求湛新公司支付自2014年8月26日起至本案判决生效之日止，参照双方合同约定之租金，即每日32,284.20元的标准计算的房屋使用费，于法有据，法院予以支持。对于违约金，依据双方合同约定，因一方违约而解除合同的，违约一方应按当年年租金的一倍向另一方支付违约金。双方合同因湛新公司迟延支付租金与擅自改建装修之原因于2014年8月25日解除，现闵华公司要求湛新公司按当年年租金之标准支付违约金11,783,733元（32,284.20元/天×365天=11,783,733元），于法有据，法院予以支持。对于水电费，依据双方合同约定，租赁期间，系争房屋水、电等费用由湛新公司承担。现闵华公司要求湛新公司支付自2013年7月1日起至2014年7月31日止的水费13,339.70元、电费1,039,115.29元，共计1,052,454.99元，于法有据，法院予以支持。对于已装修部分的问题，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，本案租赁合同解除因湛新公司之违约行为而致，相应的责任及正在进行过程中的装修损失，应当由其自行承担。鉴于本案审理过程中，闵华公司表示，其愿意以目前状况收回本案系争房屋，并依照鉴定结论对湛新公司就包括已审批部分、未经审批部分以及争议部分之装修费用，一并进行补偿，系对其权利的合法处分，法院予以准许。对于水电费问题，闵华公司要求湛新公司支付自2013年7月1日起至2014年7月31日止的水费13,339.70元、电费1,039,115.29元之诉讼请求，该期间，湛新公司实际占有使用本案系争房屋，且符合双方合同约定，于法有据，法院予以支持。综上所述，系湛新公司之原因致使双方《房屋租赁合同》无法继续履行而解除，应当由其承担相应的责任。双方同意湛新公司已经支付的5,000,000元，可以用以冲抵其应当支付的相关费用，系双方对其权利的合法处分，法院予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二〇一六年五月二十日判决：一、确认上海闵华投资发展有限公司与上海湛新物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年8月25日解除；二、上海湛新物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋，并向上海闵华投资发展有限公司（按房屋现状）返还上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋；三、上海湛新物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海闵华投资发展有限公司支付自2014年1月1日起至2014年8月25日止的租金人民币7,651,355.40元；四、上海湛新物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海闵华投资发展有限公司支付自2014年8月26日起至实际搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋之日止，按每日32,284.20元标准计算的房屋使用费；五、上海湛新物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海闵华投资发展有限公司支付违约金人民币11,783,733元；六、上海湛新物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海闵华投资发展有限公司支付自2013年7月1日起至2014年7月31日止的水费13,339.70元、电费1,039,115.29元，共计1,052,454.99元；七、上海闵华投资发展有限公司于判决生效之日起十五日内向上海湛新物业管理有限公司返还保证金人民币5,000,000元；八、上海闵华投资发展有限公司于判决生效之日起十五日内向上海湛新物业管理有限公司支付装修补偿款人民币27,687,951元；九、驳回上海湛新物业管理有限公司的全部反诉诉讼请求。上述第三项与第七项款项经冲抵，上海湛新物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海闵华投资发展有限公司支付自2014年1月1日起至2014年8月25日止的租金人民币2,651,355.40元。本诉案件受理费人民币119,025.24元，由上海湛新物业管理有限公司负担；反诉案件受理费人民币46,541.75元，由上海湛新物业管理有限公司负担；财产保全费人民币5,000元，由上海湛新物业管理有限公司负担；司法审价鉴定费330,000元，由上海湛新物业管理有限公司负担。二审中，上诉人湛新公司递交证据材料：1、抵押事宜告知书、确认书、应收账款表、租金支付账户告知书及支付凭证，证明湛新公司2013年12月27日支付的5,940,292.8元与补充协议无关，其系配合被上诉人取得商业贷款项目，该行为不能证明上诉人主动支付系争房屋租金；2、改建工程项目总造价漏项（错项）对照表，证明原审司法审价鉴定报告错漏量大，被上诉人应支付装修补偿款为36,677,651元；3、（上诉人）已招商签约客户统计表，证明如本案解约，将涉及次承租人34家已支付保证金约912万元，索赔金额约1,612万元。被上诉人闵华公司经庭审质证认为，尽管其对上述证据材料形式真实性无异议，但证据2、3系上诉人自行制作表格，其记载内容缺乏基本证明力；关于证据1待证事项，上诉人虽有配合被上诉人取得贷款，但催讨及缴纳房租显为履行租约义务，上诉人主张缺乏依据。本院经审查，上诉人举证之证据材料具备形式真实性，但材料载明内容均不能达到其主张事实之民事证据优势盖然性证明力标准，其主张的待证事实本院依法不能采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人湛新公司与被上诉人闵华公司签订的《房屋租赁合同》、《214地块之补充协议》等系当事人的真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系应为合法有效。有效合同依法约束当事人全面履行。本案一、二审争议焦点均为出租人闵华公司是否存在足以构成承租人延付租金合法抗辩之违约行为。根据查明事实，本案标的房屋租赁始于闵华公司与Z公司2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》，该合同明确约定承租人权利、义务由Z公司“注册新的实体公司”承担，后上诉人、被上诉人及Z公司三方签订《214地块的补充协议》，明确上诉人承接本案合同承租人之权利、义务等。我们注意到，在本案租赁履行之始的租赁标的物移交时，双方即以《爱博家园214地块商业安保项目移交备忘录》、《爱博家园214地块商业项目移交协议》确定现状接收，该移交顺利履行，并无异议，此为其一。其次，本案一、二审期间，上诉人坚持主张本案标的房屋存在影响到合同目之重大瑕疵，主要包括消防、排污环评、垃圾清运等，查双方履行期间或有增改工程等项目申报、评审等履行协商，但根据现有证据，不能证明履行期间涉及标的房屋(经营的)检查、行政审批及对标的房屋使用现状中承租人（上诉人）履行障碍与被上诉人出租人义务特别是标的物适租性等义务存在法律上的因果关系，法庭注意到，该部原审判理已阐述详尽、合理，本院不再赘述。其三，上诉人主张出租人闵华公司未向其递交排污许可证、“室内排污管道接入附近市政地下污水管网”方案，致使其装修改造工程无法按计划进行，即给其二次装修改建、招商带来重大障碍等，查该部“义务”均未在租约中订定，在现有合同条件下，应属出租人协助履行义务范畴。本案一、二审期间，上诉人始终未能证明：在其合理通知条件下，被上诉人在合理、谨慎范畴内未能履行协助义务，而该等义务客观之未履行比照法定、交易惯例存在义务人过错。应该认为，上诉人主张被上诉人“重大违约行为”、“标的房屋存在重大瑕疵”等缺乏依据，本院难予采信。根据查明事实，湛新公司作为承租人未按约支付租金，基于其上述抗辩理由不能成立，原审确定本案因承租人违约解除并承担相应违约责任符合法律规定。查本案解约违约金原审按照租约订定之一年租金标准确定，依照法律规定，违约金应当以填补损失为原则，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益。需要指出的是，本案标的房屋面积近3万平方米，属典型大型商业广场建筑，上诉人整体承租并对外出租，需要在标的房屋（毛坯房）基础上进行整体、深度装修（改造）以适应租约约定之承租目的用途，在此过程中，湛新公司已经投入大量装修资金且实际未能出租开设商业广场，其欠租行为系项目运行资金压力之客观结果，尽管上诉人存在履行行为性质认知、判断失误，但并无证据表明其存在恶意、重大过失拖欠租金行为，此为法庭考量者一。次之，违约金系损失约定，本案解约之合同终止项下，原审法院已就欠租、费等出租人合同项下债权判裁涵盖完整，比照商业租赁惯例及审判实践，出租人租约终启期间损失在无其它证据条件下可以3－6个月为参考。据此，依照民事行为公平原则,斟酌双方本案履行实际，本案解约金应调整至租金标准之6个月为宜。关于上诉人主张原审审价有重大错漏事项，查该部上诉人在原审审价质证期间已有主张,司法（审价）鉴定程序已就之形成鉴定结论，上诉人二审期间虽有主张但未提及具体项目，亦无任何证据递交，本院不能采信。上诉人关于次承租人可能形成的损失等查未包含在本案诉讼标的之事实、理由中，其可另行处理、主张。综上所述，原审法院在查明事实的前提下，判决原则正确，违约金部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2014）闵民五(民)初字第2031号民事判决第一、二、三、四、六、七、八、九项；二、变更上海市闵行区人民法院（2014）闵民五(民)初字第2031号民事判决第五项为：上海湛新物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向上海闵华投资发展有限公司支付违约金人民币5,891,866.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费用按原判执行,二审案件受理费人民币165，566.99元，由上诉人上海湛新物业管理有限公司负担143,566.99元，被上诉人上海闵华投资发展有限公司负担22,000人民币。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一七年一月三日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……