昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云0114民初第486号 原告（反诉被告）：李彦生，男，1971年8月15日生，汉族，昆明市五华区人，住昆明市五华区。 委托诉讼代理人：杨国社，男1975年6月25日生，昆明市五华区人，住昆明市五华区。特别授权代理。 原告（反诉被告）：段卫丽，女，1976年6月15日生，汉族，昆明市五华区人，住昆明市五华区。 委托诉讼代理人：李彦生，男，1971年8月15日生，汉族，昆明市五华区人，住昆明市五华区。与段卫丽系夫妻关系。特别授权代理。 被告（反诉原告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路1号。 法定代表人：叶文武。 委托诉讼代理人：林丽，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。 被告：昆明市公安局。住所：昆明市盘龙区北京路411号。法定代表人：王宇。 第三人：昆明市公安局工会委员会。 法定代表人：杨建军。 办公地址：昆明市盘龙区北京路411号。 被告昆明市公安局和第三人昆明市公安局工会委员会的共同委托诉讼代理人：董杰岚，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 原告李彦生、段卫丽与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称俊发公司）、昆明市公安局，第三人昆明市公安局工会委员会及反诉原告俊发公司与反诉被告李彦生、段卫丽商品房买卖合同纠纷本反诉案件，本院受理后，被告（反诉原告）俊发公司在答辩期内向本院提出管辖权异议，经本院审查后，裁定驳回其异议申请。被告（反诉原告）俊发公司提起上诉，昆明市中级人民法院作出裁定维持本院裁定。因（2016）云0114民初486号、487号案件涉及同一法律关系，本院适用普通程序将两案本、反诉合并审理。原告（反诉被告）李彦生及委托诉讼代理人杨国社，原告（反诉被告）段卫丽的委托诉讼代理人李彦生，被告（反诉原告）俊发公司的委托诉讼代理人林丽、苏曼迪，被告昆明市公安局、第三人昆明市公安局工会委员会的共同委托诉讼代理人董杰岚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李彦生、段卫丽向本院提出诉讼请求：1、变更《商品房购销合同》中违约条款，将原告违约责任变更为与俊发公司违约责任一致；2、俊发公司向原告支付逾期交房违约金5257元；3、俊发伟公司返还原告配套费人民币13200元及自2014年5月8日起至支付之日止按同期银行贷款利率计的利息；4、俊发公司立即将防火门更换为防盗门；5、被告昆明市公安局和第三人昆明市公安局工会委员会承担连带责任；6、被告承担诉讼费。事实和理由：2014年3月，俊发公司告知原告本案所涉及地产项目为“部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅”，且只有市级机关公务人员才有资格购房。2014年4月19日，俊发公司向原告收取了认购资格确认金人民币250000元。2014年5月8日，俊发公司就本案所涉及房屋告知原告签订正式合同，在合同签订前，俊发公司告知原告本案所涉及地产项目属于政府工程，谎称：合同的所有条款均不得协商，如果讨价还价则取消原告的购房资格；房屋与车位必须捆绑销售，如果不购买车位则取消原告的购房资格；车位售价一律为118000元，如果讨价还价则取消原告的购房资格；要交配套费人民币15700元，如果不交则取消原告的购房资格。由于俊发公司的欺骗与胁迫，原告虽然认为提供的合同内容不公平，但迫于无奈签订了金盾俊园住宅《商品房购销合同》和金盾俊园车位《商品房购销合同》。2015年3月，由于俊发公司未能按合同约定的期限交房，原告对本案所涉及地产项目进行了一定的调查，发现：本案所涉及地产项目属于限价房项目，位于马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界处，系被告于2011年12月30日以8.388亿元拍下，约932亩，楼面地价在675元/平方米左右，每亩价格90万元左右，最高销售价格每平方米不得高于3000元（建筑面积）。俊发公司对于这些情况非但未告知原告，反而刻意隐瞒并捏造事实，让原告误以为俊发公司拥有随意取消原告购房资格的权限，更误以为本案所涉及房屋与车位在该区域属于物美价廉型，最起码也是团购中的最低价。但实际并非如此，俊发公司向原告出售的是高价小车位，俊发公司根本就没有权力取消原告购房资格，而原告却有权利就合同条款与被告协商进行变更。一、违约条款问题。合同规定俊发公司逾期交房的违约责任是：前10天每天违约金10元，超过10天每天为已付款的0.02%，合同继续履行；而原告逾期接房的违约责任是：逾期三十天则按总房款的5%计算违约金，俊发公司有权解除合同，已发生的交易相关税费由原告承担。该条款明显不公平，双方责任不对等，应该将原告违约责任变更为与俊发公司违约责任一致。二、违约金问题。合同规定俊发公司向原告的交房期限为2015年3月31日，但俊发公司直到2015年5月26日才向原告交房，故应支付违约金人民币5257元（自2015年4月1日至2015年5月8日）。三、配套费问题。根据《国家发展改革委关于发布的通知（发改价格[2011]548号）和云南省物价局云价检查[2011]38号文件的规定：商品房实行一房一价，房地产开发公司要按照“一套一标”的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的一律计入房价，将以配套在房屋中的供水情况、供电情况、燃气、通讯等配套费计入开发成本，在售房时不得另外向购买者收取费用。因此，俊发公司向原告收取配套费无合法根据，应该返还13200元及相应利息。四、入户门问题：俊发公司在《商品房购销合同》第14页附件二明确标明入户门为防盗门，但俊发公司却把入户门安装成防火门，防火门与防盗门虽只有一字之差，但在功能和价格上却相差很大，达不到入户防盗的要求，应向原告赔偿一定费用。五、被告昆明市公安局连带责任问题。被告昆明市公安局在事先未征求原告意见且事后一直未告知的情况下，便代表原告与俊发公司签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》，俊发公司正是以此协议为依据，以取消购房资格为要挟手段，向原告捆绑出售高价车位，收取配套费、签订内容不公平的合同，被告昆明市公安局系与俊发公司串通损害原告利益。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第66条，被告昆明市公安局对于原告的损失负有连带责任。昆明市公安局工会委员会作为被告昆明市公安局申请参加诉讼的第三人，应与昆明市公安局承担连带责任。 被告昆明市公安局辩称，李彦生、段卫丽所称的《项目合作协议》的签订主体为昆明市公安局工会委员会与俊发公司，并不是昆明市公安局。昆明市公安局不是本案适格的被告。昆明市公安局不是《商品房购销合同》（房屋）的签订主体，不应对合同的签订及履行负责，李彦生、段卫丽的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 第三人昆明市公安局工会委员会辩称，《项目合作协议》的签订日期为2012年3月15日。《商品房购销合同》时间为2012年3月15日之后，该协议根本无法预测随后出现的购房者，更无法告知。李彦生、段卫丽并没有委托昆明市公安局工会委员会签订任何与本案有关的合同，项目合作协议无需事先征得李彦生、段卫丽的同意，没有告知义务。李彦生、段卫丽签订《商品房购销合同》完全处于自愿，昆明市公安局工会委员会不存在任何欺骗、胁迫行为。昆明市公安局工会委员会不应承担责任。 被告（反诉原告）俊发公司辩称并诉称：李彦生、段卫丽无任何证据证实双方签订的《商品房购销合同》（住宅）存在可变更的事实，双方均是在公平、自愿的前提下订立的《商品房购销合同》，依法应受法律保护；俊发公司收取的配套费，符合双方的约定，且没有违反法律法规的强制性规定，李彦生、段卫丽主张无法律依据。此外，俊发公司安装具备防盗功能的防火门，既不违反《消防法》的规定，也符合合同约定。俊发公司已向李彦生、段卫丽全额支付逾期交房违约金，涉诉房屋位于A5地块，自2015年4月25日开始交房。逾期交付的天数应按24天计算（2015年4月1日至2015年4月24日），这段期间的违约金俊发公司已按合同约定向李彦生、段卫丽支付完毕。不存在尚未支付的违约金。另外，李彦生、段卫丽于2015年5月26日才接房，存在逾期接房的事实。应向俊发公司承担逾期接房的违约责任。对此，俊发公司提起反诉，请求：1、李彦生、段卫丽向俊发公司支付逾期接房违约金21583元；2、李彦生、段卫丽承担本案的诉讼费。 原告（反诉被告）李彦生、段卫丽辩称，我方没有违约行为，请求驳回俊发公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认为：李彦生、段卫丽提交的《互联网下载材料》不能核实其真实性，本院不予采信；《照片》不能明确拍照时间，且不能证明与本案关联性，本院不予采信；《说明及调解笔录》、《民事判决书》无法证明与本案的关联性，本院不予采信；《公告》符合证据的形式要件，真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。俊发公司提交的证据符合证据的形式要件，真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月15日，昆明市公安局工会委员会与俊发公司签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》（以下简称：合作协议），约定由昆明市公安局工会委员会委托俊发公司定向开发部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅项目，约定俊发公司应协助购房人办理房屋产权登记及土地使用权证（购房者不需要者例外），所涉及的相关税费按政府统一收费标准及有关规定执行，由法定的缴纳主体承担。入住后的相关配套设施（煤气费4500/户、集中式空气热泵太阳能4000元/户、分户式空气热源泵5500元/户、可视对讲3000元/户、电话、宽带、有线电视800元/户）均由购房者在签订《商品房购销合同》之日一次性以现金方式支付俊发公司。2016年3月7日，昆明市公安局工会委员会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，载明“由于本项目是‘一期’建设的延续，建设工作参照‘一期’模式进行。‘一期’项目建设开发中，相关配套设施费用均未计入房价，而在房价外另行收取，依据市住建局定额站测算的结果，项目雨花片区住宅成本为3510.71元/㎡（不含配套费用），地下车位成本为3729.97元/㎡（车位按每个40㎡计算，每个车位149200元）。基于限房价、限销售对象、竞低价的“双限一竞”的项目建设性质，为控制房价，经各方多次协商，最终将住宅房屋售价均价确定为2980.00元/㎡、车位售价为118000元/个，在原测算成本价格基础上争取了最大限度的优惠。市住建局定额站测算的成本及在此基础上所最终确定的房屋均价，均未包含空气能热泵、可视对讲、电视、电话、宽带、煤气灯配套设施费用。”昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“（一）建筑形式及户型：本项目为搬迁配套住宅，不得更名、转让。住宅分为小高层、高层、多层等三种建筑形式，按A、B、C、D、E五类户型进行规划设计。A类户型：建筑面积为140平方米的高层住宅；B类户型：建筑面积为180平方米的高层住宅；均为‘板式’建筑；C1类户型：建筑面积约180平方米的高层住宅；C2类户型：建筑面积约140平方米的点式高层住宅；D类户型：建筑面积约220平方米的小高层住宅；E类户型：建筑面积约240平方米的多层住宅。……（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地下停车位与高层、小高层住宅按1:1配套，销售价格为118000元/个。每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。”李彦生、段卫丽（乙方）与俊发公司（甲方）于2014年5月8日签订了《商品房购销合同》，约定李彦生、段卫丽向俊发公司购买呈贡区金盾俊园A5地块第15栋第1单元第15层1501号房屋，套内建筑面积为117.82平方米，单价为每平方米3663.76元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额431664元。合同约定入户门为防盗门。双方约定房屋交付期限为2015年3月31日，若俊发公司未按上述期限交付房屋自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：若乙方接房逾期30天后，乙方按总房款的5％向甲方支付违约金，甲方有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由乙方承担。李彦生、段卫丽于2013年10月18日向俊发公司缴纳了配套费人民币13200元。俊发公司在报纸上刊登了《呈贡时代（金盾）俊园一期雨花片区交房公告》记载：“1、A5-2地块15栋-24栋，交房日期2015.4.25-2015.5.4，从15栋号按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理。2、在A5、A6地块规定时间未前往办理的所有栋号业主，交房日期为2015.5.22-2015.5.26；3、因各种原因未在安排的时间内前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理。”俊发公司向李彦生、段卫丽支付了1308.7元违约金。李彦生、段卫丽于2015年5月26日交接了房屋。 俊发公司于2014年4月22日与浙江飞云实业有限公司签订《金盾俊园一期项目分户门供货合同》，约定俊发公司采购的产品名称等为：住宅A户型，甲级防火、丁级防盗；住宅B户型，甲级防火、丁级防盗；住宅C1户型，乙级防火、丁级防盗；住宅C2户型，丁级防盗；云南省产品质量监督检验研究院出具（2016）（滇）质监验字001号《检验报告》，检测出浙江飞云实业有限公司送检的，样品批号为20140509的入户门为丁级防盗。 综上所述，本院认为，关于违约条款应否变更的问题，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，李彦生、段卫丽与俊发公司签订的《商品房购销合同》系双方协商一致签订的，且俊发公司表示不同意协商变更合同条款，也即双方不能就变更达成一致，双方应当按照其约定全面履行自己的义务，故对李彦生、段卫丽主张违约条款应予变更的诉讼请求，本院不予支持。对于李彦生、段卫丽主张的逾期交房的违约金及俊发公司反诉的逾期接房的违约金问题，双方合同约定于2015年3月31日前交付房屋，俊发公司在报纸上发出公告于2015年4月25日开始对李彦生、段卫丽的房屋进行交付，2015年4月1日起至4月24日止的逾期交房的违约金，俊发公司已向李彦生、段卫丽进行了支付。李彦生、段卫丽主张俊发公司支付2015年4月1日至5月26日逾期交房违约金的请求，证据不充分，本院不予支持。俊发公司在报纸上公告在A5、A6地块规定时间未前往办理的所有栋号业主，交房日期为2015年5月22日-2015年5月26日，李彦生、段卫丽于2015年5月26日接房在俊发公司公告接房的期限内，无违约行为，俊发公司主张李彦生、段卫丽支付违约金的请求，本院不予支持。对于李彦生、段卫丽主张返还配套费及利息的请求，李彦生、段卫丽认为根据《国家发展改革委关于发布的通知》和云南省物价局云价检查[2011]38号文件的规定，商品房实行一房一价，房地产开发公司按照“一套一标”的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的一律计入房价，将已配套在房屋中的供水情况、供电情况、燃气、通讯等配套费计入开发成本，在售房时不得另外向购买者收取费用，该配套费应当予以退还。该两份规定中将配套费纳入房价内一并计算，但并未规定不能收取配套费，同时该规定系管理性规范并非效力性规范，作为合同约定费用如何认定应当以双方合同为准；其次，本案诉争房屋系委托定向开发的配套住宅项目，昆明市中院、市检察院、市国安局、市司法劳教所等单位委托市公安局工会代理项目建设，则作为参与购买的人员应受市公安局工会与俊发公司所签订的《合作协议》约束，《合作协议》中已明确约定了配套费并不包含在房价之内，由购房者另行现金支付，同时也明确了配套费指向的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，李彦生、段卫丽在享受上述服务的同时也应当支付相应对价。最后，在李彦生、段卫丽购房前，已收到组织单位所发的《认购手册》，该手册中已明确告知“购房相关的配套费、税费等另行计算”，购房前已经明确告知了房屋价格的组成及相应费用的收取方式，李彦生、段卫丽选择加入配套房屋的团体认购，已经以其实际行为明示了同意合同条款的意思表示，因此双方合同既已约定，则双方应当遵照合同履行，故李彦生、段卫丽主张退还配套费的理由不符合双方合同约定，其请求不予支持。对于李彦生、段卫丽主张将防火门更换为防盗门的请求，根据俊发公司的举证，其安装的防盗门具备丁级防盗功能，虽名称为防火门但同时兼顾了防盗的功能。双方合同对于防盗门等级并未作出明确约定，且李彦生、段卫丽未举证推翻对方的证据，故，对李彦生、段卫丽的主张不予支持。对于昆明市公安局及昆明市公安局工会委员会是否承担连带责任的问题，昆明市公安局、昆明市公安局工会委员会不是李彦生、段卫丽委托的合同签订主体，也不是《商品房购销合同》的签订主体，不应对该合同的签订及履行承担责任。就昆明市公安局及昆明市市公安局工会委员会对此所提答辩意见，有事实及法律依据，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第七十七条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十五条、第一百三十七条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）李彦生、段卫丽的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费261元，由原告李彦生、段卫丽承担；反诉案件受理费170元，由反诉原告呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  黄 云 代理审判员  李余余 人民陪审员  缪春燕 二〇一七年一月九日 书记 员代  大 典