广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初5870号原告：深圳中恒华发物业有限公司，住所地深圳市福田区振兴路华发大厦第六层，组织机构代码68378841-4。法定代表人：李中秋。委托代理人：王平，广东金圳律师事务所律师。委托代理人：杨金梅，广东金圳律师事务所律师。被告：深圳市积方投资有限公司，住所地深圳市福田区华发北路华发大厦411栋2层，组织机构代码695586596，法定代表人马洪胜。法定代表人：马仁清。委托代理人：汤国诚，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市嘉年华外贸服装城有限公司，住所地深圳市福田区华发北路华发大厦411栋1层，组织机构代码094043270。法定代表人：陈思远。委托代理人：陈莉，北京大成（深圳）律师事务所律师。原告深圳中恒华发物业有限公司诉被告深圳市积方投资有限公司（以下简称积方公司）、被告深圳市嘉年华外贸服装城有限公司（以下简称嘉年华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，被告嘉年华公司在答辩期内提出管辖权异议，申请将本案移送至深圳市罗湖区人民法院审理。本院裁定驳回被告嘉年华公司提出的管辖权异议。被告嘉年华公司不服，上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院裁定维持原裁定。后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王平、杨金梅，被告积方公司的委托代理人汤国诚，被告嘉年华公司的委托代理人陈莉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告积方公司签订的《房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》已于2016年2月4日解除。2、被告积方公司与被告嘉年华公司立即返还房屋。3、原告不予退还被告积方公司租赁保证金197640元；4、两被告支付租金、管理费296460元，违约金44469元（按0.3%/日，暂计至2016年2月29日）及实际付清之日的违约金。5、两被告支付赔偿金195200元（按每月租金97600元的双倍计算，暂计至2016年3月3日，以及自2016年3月4日起至被告实际返还房屋之日止的赔偿金）。6、两被告承担全部诉讼费用。审理过程中，原告明确第4项诉讼请求为：两被告支付租金292800元（每月按97600元自2015年12月1日计至2016年2月29日）、管理费3660元（按5元/平方米/月×244平方米计算，自2015年12月1日计至2016年2月29日）及上述欠款的违约金，违约金按拖欠租金、管理费的金额日千分之三的标准分段计算至2017年2月28日止（其中2015年12月份租金、管理费的违约金计算基数为98820元，自2015年12月11日计至2016年2月29日共计81天为24013.26元；2016年1月份租金、管理费的违约金计算基数为98820元，自2016年1月11日计至2016年2月29日共计50天为14823元；2016年2月份租金、管理费的违约金计算基数为98820元，自2016年2月11日计至2016年2月29日共计19天为5632.74元；2016年3月1日起的违约金以296460元为计算基数自2016年3月1日计至2017年2月28日共计365天为324623.7元）。明确第5项诉讼请求为：两被告支付赔偿金195200元（即合同解除后被告未返还场地按双倍租金标准支付场地占用费，按每月租金97600元双倍计算，自2016年3月1日起暂计至2016年3月31日）以及自2016年4月1日起计至2017年2月28日并延续计至被告实际返还房屋之日止的赔偿金。事实和理由：原告系深圳中恒华发股份有限公司（以下简称中恒华发股份公司）的全资子公司。应中恒华发股份公司要求，对深圳市××路××大厦××楼××号商铺（以下称涉案房产）进行管理、出租。2015年1月31日，原告将涉案房产出租给被告积方公司，双方签订《房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》。合同约定租赁房屋面积244平方米，租金单价为400元/平方米，月租金为97600元；管理费单价为5元/平方米，每月管理费为1220元；租赁期限自2015年2月1日至2017年3月20日；被告积方公司拖欠租金及其他费用的，应按拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三向原告支付违约金；合同签订后1日内，被告积方公司应向原告缴纳租赁保证金197640元；若被告积方公司拖欠租金或管理费水电费等超过15日，原告有权单方解除合同，并停止供应水电；若被告积方公司违约导致原告单方解除合同的，则被告积方公司所付租赁保证金不予退还；合同终止后，被告积方公司逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金。合同还约定，被告积方公司对涉案房产物业状况完全知悉并予以认可，承诺在合同期限内不得以涉案房产存在瑕疵为由要求原告承担责任或主张任何权利。合同签订当日，原告将涉案房产移交被告积方公司，双方签订《华发大厦租赁场地移交确认书》及《物业管理协议》。随后，被告积方公司将涉案房产交由其关联公司被告嘉年华公司占有使用，被告积方公司与被告嘉年华公司均向原告缴纳过租金和管理费。合同签订后，双方如约履行合同至2015年9月。2015年10月、11月，两被告有拖欠原告租金及管理费的行为。经原告2015年10月16日、11月26日书面知会被告积方公司后，两被告缴纳了租金及管理费。自2015年12月至原告起诉之日，两被告一直未缴纳2015年12月之后的租金及管理费，经原告多次发函，两被告无正当理由拒不缴纳，拖欠租金及管理费长达81日。2016年2月4日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，告知被告积方公司自2016年2月5日起解除租赁合同，要求被告积方公司缴清拖欠的租金、管理费及水电费，并要求被告积方公司在2016年2月29日之前完成全部清场撤离工作，将涉案房产交还原告。被告积方公司于2016年2月23日复函表示未收到通知书，但仍未向原告缴纳任何费用，也未将房屋交还原告。原告认为被告积方公司的行为严重侵犯了原告的合法权益，被告嘉年华公司作为被告积方公司的关联公司，同时也是涉案房产的实际占有和使用人，应当与被告承担连带责任。被告积方公司辩称：一、原告不是本案的适格主体，原告并非涉案房产产权人，不应作为原告提起诉讼。二、原告不是为华发大厦提供物业服务的适格主体。根据深圳经济特区物业管理条例第57条规定，物业服务管理企业应取得物业管理资质证书，原告未取得该证书，不具备物业管理资质。第47条规定，一个物业管理区域应由一个物业单位统一提供物业管理服务，原告对涉案大厦分割管理不具备合法性。被告积方公司承租涉案房产期间，原告并未实际对涉案房产提供过物业管理服务。三、原告在签订合同时存在恶意欺诈行为。原告不是涉案房产产权人，对此事原告刻意隐瞒，属于恶意欺诈。涉案房产的实际用途与产权证登记记载不符，原告将涉案房产以商铺名义非法出租给被告积方公司，而产权证记载土地用途为工业，房屋用途为厂房。被告积方公司承租期间，一直未能取得消防验收合格证书，影响被告积方公司对涉案房产有效使用，致使被告积方公司签订合同的根本目的未能实现。原告在事实上从未对涉案房产及被告积方公司提供过物业管理服务，也从未履行过涉案房产维修义务，属于严重违约在先。涉案房产在承租期间，一直存在漏水、渗水、停水电及天然气停用等问题，特别是2015年5月23日福田区出现特大暴雨，雨水倒灌至涉案房产内部，导致大面积浸水，造成被告积方公司和商户大量财物被浸泡、损毁，财产损失严重。就此，被告积方公司函告原告及业主维修处理，但原告一直没有回应。涉案房产所有维修费用及财产损失，均由被告积方公司先行垫付，原告应对其违约行为承担损失并赔偿被告积方公司全部经济损失。四、被告积方公司基于合同抗辩权未缴付租金，是行使合法权利，不应认定为违约行为。被告积方公司自合同签订之后，一直足额缴付租金，但在涉案房产出现维修问题，原告及权利人一直不履行维修义务，对被告积方公司主张置之不理，被告积方公司在多次知会原告仍得不到解决的情况下，才基于合同抗辩权拒缴租金，因此被告积方公司不应承担扣收租赁保证金及承担违约责任和损害赔偿的法律后果。被告嘉年华公司辩称:被告嘉年华公司不是本案适格被告，原告是基于其与被告积方公司签订的租赁合同及补充协议的法律关系提起诉讼，被告嘉年华公司是根据与被告积方公司签订的物业管理委托合同受被告积方公司委托代其向商户收取水电费，并向原告代交水电费。故被告嘉年华公司与本案没有直接利害关系，不应承担民事责任。经审理查明，原告系中恒华发股份公司的全资子公司，中恒华发股份公司系涉案房产的产权人。应中恒华发股份公司要求，原告对涉案房产在内的华发大厦1层至3层进行管理、出租。2015年1月31日，原告将涉案房产出租给被告积方公司，双方签订了《房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》。租赁合同及补充协议约定租赁房屋面积244平方米，租金单价为400元/平方米，月租金为97600元；管理费单价为5元/平方米，每月管理费为1220元；租赁期限自2015年2月1日至2017年3月20日；原告同意自租赁合同及补充协议签订生效后免租2个月，即2015年2月1日至2015年3月31日，于2015年4月1日起开始计租；除经双方确认的免租期外，被告积方公司须于每月10日前一次性向原告缴纳当月租金、当月管理费及上月水电费等费用，免租期内，水电费、管理费仍由被告积方公司正常缴纳，水电费自双方移交场地之日起开始计算；租赁合同及补充协议签订后1日内，被告积方公司应向原告缴纳租赁保证金197640元；被告积方公司拖欠租金及其他费用的，应按拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三向原告支付违约金；若被告积方公司拖欠租金或管理费、水电费等超过15日或拖欠可能导致原告损失的各项费用达到49410元以上，原告有权单方解除合同、停止供应水电，并有权没收租赁保证金；合同终止后，被告积方公司必须在约定时间之内或在原告书面通知的时间内，完成全部清场搬迁工作并向原告无偿交还全部租赁场地面积，被告积方公司逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金；对于租赁物业的主体结构，未经原告允许，被告积方公司不得擅自作任何改动，租赁物业范围房屋主体及所有配套设施均由被告积方公司自行负责管理、维修、保养，费用由被告积方公司承担；被告积方公司已对涉案房产物业状况（包括但不仅限于租赁物业的性质、屋面、地面、排水、消防安全状况等）完全知悉并予以认可，并承诺在合同期限内不得以涉案房产存在瑕疵为由要求原告承担责任或主张任何权利。合同签订当日，原告将涉案房产移交被告积方公司，双方签订了《华发大厦租赁场地移交确认书》及《物业管理协议》。涉案房产移交后，双方均按照合同正常履行至2015年9月，并没有发生合同争议。2015年10月、11月开始，原告称被告有拖欠租金及管理费等费用的情况出现，原告分别于2015年10月16日、11月16日书面知会被告积方公司催缴，之后被告积方公司缴纳了2015年10月、11月的租金及管理费。自2015年12月起，被告未再缴纳2015年12月之后的租金、管理费等费用，原告于2015年12月16日、2016年1月12日、2016年1月18日多次向被告积方公司发知会函催缴未果，被告积方公司称原告未履行房屋维修义务，其是基于合同抗辩权不缴纳租金、管理费等相关费用。2016年2月4日，原告向被告积方公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告积方公司自2016年2月5日起，解除双方的租赁合同，要求被告积方公司缴清拖欠的租金、管理费等相关费用，并要求被告积方公司在2016年2月29日之前完成全部清场撤离工作，将涉案房产交还原告。被告积方公司于2016年2月5日签收上述《解除房屋租赁合同通知书》，并于2016年2月23日复函表示收到《解除房屋租赁合同通知书》，但不同意提前解除房屋租赁合同，也未将涉案房产交还原告。另查，被告嘉年华公司成立于2014年3月27日，法定代表人为陈思远（出资10%的股东），工商登记住所为深圳市福田区华发北路华发大厦411栋1层。被告积方公司股东为陈思远、李青（各出资50%），工商登记住所为深圳市福田区华发北路华发大厦411栋2层。2015年10月20日，两被告签订了一份《物业管理委托合同》，约定被告积方公司委托被告嘉年华公司对深圳市福田区振兴路华发大厦1-3层实施物业管理，代收出租商铺的管理费及水电费，在合同期内向原告代交当月水电费，委托管理期限为2015年10月20日至2016年12月19日止。被告积方公司称原告实际并未对涉案房产提供物业管理服务，故被告积方公司才委托被告嘉年华公司对涉案房产进行管理，因为在签署租赁合同后双方合作关系良好，原告以物业管理服务费的名义多收一部分费用，所以被告积方公司委托被告嘉年华公司向原告缴纳了该部分费用，且是向中恒华发股份公司缴纳。原告则称，被告积方公司与被告嘉年华公司系关联公司，被告积方公司承租涉案房产后交予被告嘉年华公司实际占有使用，在合同履行过程中向原告母公司中恒华发股份公司缴纳水电费、管理费，已事实上加入租赁合同，被告嘉年华公司应与被告积方公司共同向原告承担违约责任。再查，原告与被告积方公司于2014年3月21日还签订了一份关于租赁深圳市福田区振兴路华发大厦410栋、411栋一层至三层部分面积的租赁合同，该合同中约定了仲裁条款。原告因被告积方公司履行合同过程中拖欠租金及管理费，依据双方合同约定的仲裁条款向深圳仲裁委员会申请仲裁。深圳仲裁委员会经审理已于2016年9月作出（2016）深仲裁字第346号裁决书，裁决认定被告积方公司在履行合同过程中存在违约行为，应承担相应违约责任。被告积方公司向深圳市中级人民法院申请撤销（2016）深仲裁字第346号裁决。深圳市中级人民法院受理后，于2016年12月作出（2016）粤03民特795号民事裁定书，驳回了被告积方公司的申请。现原告已对（2016）深仲裁字第346号裁决书申请法院强制执行。另，原告仅按其立案时起诉状所列诉讼标的额缴纳案件受理费，在原告明确第4、5项诉讼请求的继续计算期间及金额后，本院向原告送达预交案件受理费通知书要求其补交案件受理费，但原告未按期补交，且明确告知本院其不交。本院认为，原告与被告积方公司签订的涉案租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按租赁合同及补充协议的约定，全面、正确履行合同义务。被告积方公司自2015年12月起未支付租金及管理费等相关费用，已远超合同约定的15天，构成违约，原告有权单方解除合同、要求被告搬离涉案房产并没收被告缴纳的租赁保证金。被告积方公司辩称原告未履行修缮义务，主张其拒付租金及管理费系行使合同抗辩权的行为，被告积方公司的上述抗辩理由与双方签署的补充协议所约定的“租赁物业范围房屋主体及所有配套设施均由被告积方公司自行负责管理、维修、保养，费用由被告积方公司承担”的内容不相符，本院不予采纳。关于合同解除的时间。2016年2月4日，原告向被告积方公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告积方公司自2016年2月5日起解除双方的租赁合同，被告积方公司于2016年2月5日签收该通知书。本院确认原告与被告积方公司于2015年1月31日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》已于2016年2月5日解除。关于返还房屋的问题。《租赁合同补充协议》约定，合同终止后，被告积方公司必须在约定时间之内或在原告书面通知的时间内，完成全部清场搬迁工作并向原告无偿交还全部租赁场地面积。原告于2016年2月4日向被告积方公司发出《解除房屋租赁合同通知书》中已明确告知被告积方公司应在2016年2月29日前完成全部清场撤离工作，被告积方公司未清场撤离涉案房产并向原告返还房产，原告要求被告积方公司返还房产，本院予以支持。关于拖欠的租金、管理费。被告积方公司自2015年12月起未再支付租金、管理费，截至2016年2月29日，被告积方公司拖欠的租金为97600元/月×3个月=292800元、管理费1220元/月×3个月=3660元。关于拖欠租金、管理费的违约金。根据《租赁合同补充协议》约定，被告积方公司应于每月10日支付当月租金及管理费，被告积方公司拖欠租金及其他费用的，应按拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三向原告支付违约金。审理过程中，原告明确被告支付拖欠租金、管理费的违约金按拖欠租金、管理费的金额日千分之三的标准分段计算至2017年2月28日止，其中：2015年12月份租金、管理费合计98820元的违约金自2015年12月11日计至2016年2月29日共计81天为24013.26元，2016年1月份租金、管理费合计98820元的违约金自2016年1月11日计至2016年2月29日共计50天为14823元，2016年2月份租金、管理费合计98820元的违约金自2016年2月11日计至2016年2月29日共计19天为5632.74元，即计至2016年2月29日的违约金为44469元（24013.26元+14823元+5632.74元）；2016年3月1日起的违约金以296460元为计算基数自2016年3月1日计至2017年2月28日共计365天为324623.7元。原告上述计算违约金的方式和金额，符合双方合同约定，本院予以认定，但原告仅缴纳了计至2016年2月29日的违约金44469元的案件受理费，对其主张的2016年3月1日至2017年2月28日的违约金324623.7元应缴纳的相应案件受理费，未按规定预交案件受理费，且明确表示不交，本院对该部分违约金主张不予处理。对原告请求的计至2016年2月29日的违约金44469元，本院予以支持。关于逾期迁离的双倍租金赔偿金。根据双方《租赁合同补充协议》的约定，被告积方公司逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金。本院认为，原告没收被告积方公司缴纳的租赁保证金及按日千分之三的标准计收被告迟延支付租金、管理费的违约金，已足以弥补原告的损失，原告主张的按照每月租金97600元两倍的标准支付逾期迁离期间的赔偿金，亦具有违约金性质，本院不予重复支持。被告积方公司在原告通知要求返还涉案房产之日即2016年2月29日之后还继续占用涉案房产，本院参照双方合同约定的租金标准97600元/月支持被告积方公司向原告支付占有使用费。但原告仅缴纳了2016年3月1日至2016年3月31日双倍租金赔偿金195200的案件受理费，对其主张的2016年4月1日起计至2017年2月28日并延续计至被告实际返还房屋之日止的赔偿金应缴纳的相应案件受理费，未按规定预交案件受理费，且明确表示不交，本院对该部分主张不予处理。故本院支持被告积方公司向原告支付计至2016年3月31日止的占有使用费97600元。关于被告嘉年华公司是否应与被告积方公司共同承担违约责任的问题。被告嘉年华公司虽未在涉案租赁合同及补充协议上签字，但被告嘉年华公司的工商注册住所即为涉案房产所在的华发大厦411栋1层，该公司亦在此实际办公，且依原告要求向原告母公司中恒华发股份公司缴纳水电费，原告主张被告嘉年华公司系涉案房产的实际使用人，并向原告缴纳水电费，应视为其已作为承租方加入涉案租赁合同的履行，故被告嘉年华公司应依法担当租赁合同承租方的权利义务，据此要求被告嘉年华公司与被告积方公司共同承担违约责任，本院予以支持。两被告称被告嘉年华公司系受被告积方公司委托而向原告缴纳水电费，否认被告嘉年华公司实际使用涉案房产的抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳中恒华发物业有限公司与被告深圳市积方投资有限公司于2015年1月31日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》已于2016年2月5日解除；二、被告深圳市积方投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳中恒华发物业有限公司返还位于深圳市福田区振兴路华发大厦411栋1楼1076号的房屋；三、原告深圳中恒华发物业有限公司不予退还被告深圳市积方投资有限公司租金保证金197640元；四、被告深圳市积方投资有限公司、被告深圳市嘉年华外贸服装城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳中恒华发物业有限公司支付拖欠的2015年12月至2016年2月29日期间的租金292800元、管理费3660元；五、被告深圳市积方投资有限公司、被告深圳市嘉年华外贸服装城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳中恒华发物业有限公司支付拖欠2015年12月至2016年2月29日期间租金、管理费的违约金，违约金计至2016年2月29日为44469元；六、被告深圳市积方投资有限公司、被告深圳市嘉年华外贸服装城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳中恒华发物业有限公司支付2016年3月1日至2016年3月31日期间的占用深圳市福田区振兴路华发大厦411栋1楼1076号的房屋的占有使用费97600元；七、驳回原告深圳中恒华发物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费原告预交11138元，由原告负担976元，由两被告负担10162元；保全费3270元（已由原告预交），由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 唐    琪二〇一七年九月五日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。