广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初12803号原告：陈晖，男，汉族，1970年7月13日出生，住址：深圳市福田区。委托代理人：曹进，广东耀中律师事务所律师。被告：张瑞娜，女，汉族，1980年8月20日出生，住址：深圳市福田区。委托代理人：邢枫，广东圣天平律师事务所律师。委托代理人：江驰，广东圣天平律师事务所律师。上列原告诉被告确认合同效力纠纷一案，本院于2016年5月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人曹进，被告的委托代理人邢枫、江驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2014年2月12日签订深（福）房现买字（2014）第1392号《深圳市二手房买卖合同》，约定被告（卖方）将其位于深圳市福田区北环东路港中旅花园19栋1402的房屋以5444196元的价格卖给原告（买房）。合同签订后，双方按合同约定办理了房屋过户、缴纳税务、煤气管道、水电及入住手续等一切事宜，上述房屋的物权于2014年2月18日依法转登记至原告名下。但此后，被告见房价上升，遂与案外第三人串通，签订了虚假的协议，并通过起诉原告的方式想要否认原告与其签订的协议的效力，从而夺回房屋产权。该案由贵院受理，案号为（2015）深福法民三初字第1214号。经过细致的庭审，被告自知无法得到法院支持，于2016年5月23日撤回起诉。基于以上事实，为维护自身的合法权益，使得原告能够继续安全地履行合同，防止被告再以各种形式违约，原告特诉至贵院，请求判令：1、确认原、被告于2014年2月12日签订的深（福）房现买字（2014）第1392号《深圳市二手房买卖合同》合法有效；2、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、原告陈晖系受李康委托，以自己的名义与被告张瑞娜签订深(福）房现买字（2014)第1392号《深圳市二手房买卖合同》，该合同的效力应直接约束被告张瑞娜和李康。被告的前夫龙朝辉与李康系同乡好友关系。2014年2月6日，被告与李康通过中原地产提供居间服务，双方签订编号为NO.172252号《二手房买卖合同》，合同主要约定，被告将位于深圳市福田区北环路东港中旅花园19栋1402房产（房产证号30××76，下称涉诉房产）以人民币800万元的价格转让给李康，房款的支付方式为一次性付款。该合同第五条【递件过户时间】约定，在李康付清楼款，且被告已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。合同签订时涉诉房产处于抵押状态、无租约。同日，李康向中原地产签署了《佣金支付承诺书（买方）》（编号NO.ZKC007320），承诺向中原地产支付佣金3万元。因张瑞娜在2011年3月购买涉诉房产时向中国银行深圳中心区支行办理了抵押按揭贷款，借款370万。为了完成与李康的房屋买卖，张瑞娜必须还清银行的按揭贷款，解除抵押登记。2014年2月8日张瑞娜向银行偿还本息3563929.15元及提前还款补偿金52480.44元,还清了中国银行的按揭借款，解除了涉诉房产的抵押登记。其后，被告和李康在签署《深圳市二手房买卖合同》时，才发现李康受制于深圳市房地产限购政策（非深圳户口，又没有在深圳市交纳一年以上的社会保险），不能购买被告的房产。在这种情形下，李康提出其表弟陈晖（原告）有深圳户口，符合深圳的购房条件，要求由原告陈晖代其与被告张瑞娜签署《深圳市二手房买卖合同》，并将涉诉房产转移登记至原告陈晖名下。如此李康还无需再向中原地产支付佣金。被告张瑞娜表示同意，随即于2014年2月12日和原告陈晖签署了深（福）房现买字(2014)第1392号《深圳市二手房买卖合同》。该合同主要约定，被告张瑞娜将涉诉房产转让给原告陈晖，转让总价款为5444196元（不含税费）。原告陈晖需在合同签订时向被告张瑞娜支付定金10万元，双方同意在合同签订时预留1万元作为交房保证金。付款方式为一次性付款，原告陈晖须在2014年2月10日之前支付房款5334196元。全部税费由原告陈晖承担。合同签订后，原告陈晖没有向被告张瑞娜支付定金，购房款至今都分文未付。被告张瑞娜基于对李康的信任，2014年2月18日，将涉诉房产转移登记在原告陈晖名下。涉诉房产转移登记至原告陈晖名下后，被告张瑞娜多次向原告和李康主张支付房款。面对张瑞娜的催款，原告陈晖的态度是，“你别找我要钱，我是代李康持有房产的，你应该找李康，跟我没有关系。”(有录音证据为证）李康则以资金紧张为由要求延期支付。2014年9月16日，被告张瑞娜与李康在双方老人（龙国雏——张瑞娜的公公、李神保——李康的父亲）的主持见证下，签署了房地产转让事项的《协议书》。协议书确认，被告张瑞娜将涉诉房产转让给李康，张瑞娜已经按照李康的指令将涉诉房产过户登记至陈晖的名下。李康应向张瑞娜支付转让款800万元，并承诺在2015年9月30日之前支付。如果过期未付，李康需将涉诉房产转移给张瑞娜指定的人名下。张瑞娜和李康在协议书上同时确认张瑞娜与陈晖之间不存在实际的房地产转让关系。协议书签订后，李康至今没有向张瑞娜支付房款，且拒绝将涉诉房产返还给张瑞娜。无奈之下，张瑞娜向法院起诉李康和陈晖，要求确认涉诉房产归自己所有。考虑到需要先解除合同，方能要求返还涉诉房产，故张瑞娜撤诉，然后重新起诉，要求解除与李康、陈晖签订的合同，判令陈晖将房产转移登记至张瑞娜名下。被告张瑞娜为了维护自身合法权益，向法院起诉的正当行为，却被原告说成是“违约”、妨碍了原告“继续安全地履行合同”，按照原告的主张，陈晖应受《深圳市二手房买卖合同》的效力约束，根据该合同的约定，陈晖须于2014年2月10日前付清全部房款，可时至今日陈晖依然分文未付！被告张瑞娜已经协助办理了房产转移登记，且原告陈晖已经早在2014年2月18日取得了房产证，同时也实际占有了房产。被告张瑞娜没有任何违约行为。张瑞娜首次起诉的时间是2015年6月，到底是谁违约？一目了然！根据《合同法》第四百零二条的规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中陈晖是受李康委托，与张瑞娜签订房屋买卖合同的，张瑞娜知道他们之间的代理关系，故该合同应直接约束李康和张瑞娜。二、原告陈晖诉称“被告见房价上升，遂与案外第三人串通，签订虚假的协议，并通过起诉原告的方式想要否认原告与其签订的协议的效力，从而夺回房屋产权”，不符合客观事实。张瑞娜起诉陈晖和李康的真正原因就是陈晖和李康均拒不支付购房款。如果李康在约定的时间付清了房款，涉诉房产己经按照他的指令转移登记至陈晖名下，交易已经完成，即便房价涨上天，张瑞娜也没有理由起诉。退一步讲，原告陈晖主张是自己和张瑞娜签订的房屋买卖合同，而非代理李康签订的，根据约定陈晖须在2014年2月10日之前一次性支付房款全部购房款，但陈晖至今也分文未付。原告陈晖提供李康向张瑞娜的转账付款记录，用以证明自己向张瑞娜支付了购房款，这是完全不符合常理和逻辑的，李康向张瑞娜的付款与陈晖无关。而陈晖能得到李康的此笔款项的转账记录，恰恰说明相互勾结的正是陈晖和李康！他们二人恶意串通，目的就是侵吞张瑞娜的房产。李康转账支付给张瑞娜的3566314元系张瑞娜的借款，用途为“还房贷”赎楼，双方没有约定此项借款可以充抵李康的购房款，所以此项借款与本案无关。三、张瑞娜要求解除与原告陈晖签订的房屋买卖合同。陈晖和张瑞娜签订的房屋买卖合同共22条，其中没有关于合同解除的条款，即双方对合同的解除条件没有约定。故应当按照合同法的规定来处理合同解除问题。根据合同法第九十四条一款（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，张瑞娜有权要求解除合同。2015年6月，张瑞娜向法院起诉李康和陈晖的行为，实际上已经向李康、陈晖进行了催告，其后至今李康和陈晖均没有还款，双方签订的合同应予以解除。加之李康也在《协议书》中承诺如在2015年9月30日之前不支付购房款，即将房产返还给张瑞娜，故张瑞娜与李康签订的合同应予以解除。另根据《深圳经济特区房地产转让条例》第二十七条第二款的规定，“受让人超过房地产买卖合同约定的时间九十日仍不能给付价款的，转让人有权解除合同，但受让人与转让人另有约定的除外。”李康、陈晖逾期付款时间早已超过90日，故张瑞娜有权解除合同。张瑞娜已经向福田区法院起诉（2016粤03**民初13002号），要求解除与李康、陈晖签订的合同，判令陈晖将涉诉房产转移登记至张瑞娜名下。综上，原告陈晖系代替李康与被告张瑞娜签订的房屋买卖合同，并替李康代持涉诉房产，该合同的效力应直接约束被告张瑞娜和李康。陈晖没有支付任何对价，即取得价值千万的房产，有违等价有偿的原则，显失公平！依据被告与李康的约定和合同法的规定，被告张瑞娜与原告陈晖、李康签订的房屋买卖合同应予解除，原告和李康应将涉诉房产返还被告张瑞娜，并将涉诉房产产权转移登记至张瑞娜名下。请求人民法院依法维护张瑞娜的合法权益。经审理查明，2014年2月6日，张瑞娜（卖方）与李康（买方）签订《二手房买卖合同》，约定张瑞娜将其名下位于深圳市福田区北环路东港中旅花园19栋1402房产(下称涉案房产)以人民币800万元的价格转让给李康；付款方式为一次性付款，由双方自行协商；在买方将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或者取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；该房产处于抵押状态，卖方自行筹资赎楼；如买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；合同第十四条特别备注：如中介方未能按买卖双方要求的时间办理手续，合同作废。同日，李康向中原地产代理（深圳）有限公司出具《佣金支付承诺书（买方）》，承诺就涉案房产交易向该公司支付佣金3万元。该承诺书尾部备注：如交易不能达成不予支付。2014年2月8日，李康向张瑞娜转账存入3566414元，张瑞娜用该款偿还了涉案房产的银行贷款。2014年2月12日，张瑞娜（卖方）与陈晖（买方）签订用于递件过户的深（福）房现买字（2014）第1392号《深圳市二手房买卖合同》，约定卖方将涉案房产转让给买方，转让价款为5444196元；本合同签订时，买方向卖方支付交易定金10万元；交房保证金1万元交由第三方托管；买方须于2014年2月10日前将除定金、交房保证金之外的房款5334196元一次性支付卖方；买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；交易过程中的所有税费由买方负担；卖方应当于收到全部楼款除交楼押金外三天内将涉案房产交付给买方。2014年2月18日，陈晖缴纳了涉案房产过户交易的有关税费。同日，涉案房产从张瑞娜名下过户登记至陈晖名下。2014年2月25日，涉案房产的水电、燃气、物业管理费等从张瑞娜名下过户至陈晖名下，张瑞娜交付涉案房产。另查，2014年9月16日，张瑞娜（卖方、甲方）与李康（买方、乙方）另外签订了一份《协议书》，约定：一、甲方将涉案房产转让给乙方，该房屋已按照乙方指令过户登记到陈晖名下。二、乙方应向甲方支付转让款800万元，乙方承诺该款项在2015年9月30日之前支付。过期未付，乙方需将该房产转移给甲方指定的人名下。如果因手机短信导致该房产被冻结而无法支付，且经双方核实确认后，乙方支付200万元给甲方。三、甲方与陈晖之间不存在实际上的房地产转让关系，甲方承诺不依据与陈晖之间签订的《深圳市二手房买卖合同》向陈晖主张任何权利。该《协议书》由龙国雏和李神保见证签署。龙国雏向本院提交经过公证的《证人证言》称，张瑞娜系其儿媳，其儿子龙朝辉与李康系好朋友，张瑞娜把涉案房产卖给了李康，房子已经过户到李康的亲戚陈晖名下，但李康一直未付房款。张瑞娜多次催要，李康称资金紧张，要求推迟一年付款。因李康得了胃癌，做了胃切除手术，张瑞娜担心万一李康病故，房子的事情就无法说清楚了，遂一起到李康在岳阳的家里，要求李康在其父亲李神保与龙国雏的见证下与张瑞娜签署了2014年9月16日的协议。协议是李康请的段律师起草的，李康确认房子已经按照他的指令过户到陈晖名下，800万元购房款他一定会付，但现在资金紧张，要缓一年才能付。庭审中，本院查明以下事实：1、张瑞娜与李康原系朋友关系，李康与陈晖系朋友关系，在涉案房产交易前，张瑞娜与陈晖不认识。2、陈晖陈述，因李康欠陈晖借款950万元，李康找到陈晖，称其有个债务人有套房产抵债给李康，可以将该房产直接作价950万元抵债给陈晖，办理过户时其才知道李康抵债的房产登记在张瑞娜名下，办理过户时张瑞娜有积极配合。双方就有关抵债事宜未签订书面合同。陈晖未就其与李康之间存在真实的债权债务关系举证证明。陈晖确认，其未直接向张瑞娜支付过购房款，因是三方抵债行为，即使存在欠款，也应由李康支付。3、李康陈述，其与张瑞娜之间存在债权债务关系，债务比较混乱，双方没有对账，张瑞娜同意将涉案房产抵债，但双方存在抵债行为未举证证明。4、李康在签订涉案合同时不具有购房资格。再查，2015年6月，张瑞娜以陈晖为被告向本院提起所有权确认之诉，案号为（2015）深福法民三初字第1214号民事裁定书，其诉讼请求为：1、确认涉案房产归张瑞娜所有；2、陈晖配合张瑞娜将涉案房产转移登记给张瑞娜。本案在审理过程中，本院依法追加李康作为第三人参加诉讼。2016年5月23日，张瑞娜向本院提交《撤诉申请书》，申请撤回该案起诉，本院于次日裁定准许撤诉。另，2016年6月1日，张瑞娜以李康、陈晖为被告，向本院提起房屋买卖合同之诉，案号为（2016）粤0304民初13002号，其诉讼请求为：1、解除张瑞娜与李康签订的编号为NO.172252号《二手房买卖合同》；2、解除张瑞娜与陈晖签订的深（福）房现买字（2014）第1392号《深圳市二手房买卖合同》；3、李康、陈晖将涉案房产返还给张瑞娜并将涉案房产的所有权转移登记至张瑞娜名下。2016年9月22日，张瑞娜向本院提交《增加诉讼请求申请书》，要求李康、陈晖支付房屋占有使用费208790.66元（从2014年2月18日按政府指导租金暂计至2016年9月30日，之后计至被告将房屋交付给原告时止）。该案庭审时，经本院释明，张瑞娜变更诉讼请求为：1、李康向张瑞娜支付购房款800万元；2、李康向张瑞娜支付违约金3116800元（以800万元为基数，按日万分之四从2014年2月11日计至实际付清房款之日止，暂计至2016年10月11日）；3、陈晖对上述债务承担连带责任；4、被告承担全部诉讼费。本院对该案与本案合并进行了审理，并已作出（2016）粤0304民初13002号民事判决书，本院认定：李康与张瑞娜之间存在真实的房屋买卖合同关系，因李康在交易时不具有购房资格，遂指令将涉案房产登记至陈晖名下，李康与陈晖之间存在房屋代持关系。遂判决李康向张瑞娜支付剩余购房款及逾期付款违约金，驳回张瑞娜对陈晖的诉讼请求。本院认为，本案为确认合同效力纠纷。本案中，张瑞娜与李康分别于2014年2月6日、2014年9月16日签订了《二手房买卖合同》、《协议书》，张瑞娜与陈晖于2014年2月12日签订了用于递件过户的《深圳市二手房买卖合同》，交易标的均为涉案房产，那么，究竟张瑞娜与李康或者陈晖哪一方存在真实的房屋买卖合同关系呢？本院作如下分析：首先，张瑞娜与陈晖在签署涉案《深圳市二手房买卖合同》前，双方并不认识，也不存在任何经济往来，在涉案房产交易过程中，陈晖亦未向张瑞娜支付任何交易对价即购房款；其次，涉案房产在2014年2月的市场价约为800万元左右，陈晖除了与张瑞娜签订了用于递件过户的《深圳市二手房买卖合同》外，未签订其他反映涉案房产真实交易价格的合同，按照目前深圳市二手房交易惯例，上述《深圳市二手房买卖合同》中约定的成交价5444196元仅是不动产登记部门评估的计税价，并不是买卖双方真实的成交价；再次，李康与张瑞娜签订《二手房买卖合同》在前，陈晖与张瑞娜签署用于过户的《深圳市二手房买卖合同》在中，李康与张瑞娜签订确认双方交易的《协议书》在后，李康与张瑞娜签订的《二手房买卖合同》和《协议书》的内容是相互吻合的，而陈晖与张瑞娜签订的《深圳市二手房买卖合同》内容是孤立的；最后，张瑞娜与李康均确认，双方在交易之前就是朋友关系，亦存在经济往来，而李康在交易时在深圳不具有购房资格。综上，结合龙国雏的证人证言、《协议书》的内容，本院认定李康与张瑞娜之间存在真实的房屋买卖合同关系，因李康在交易时不具有购房资格，遂指令将涉案房产登记至陈晖名下，李康与陈晖之间存在房屋代持关系。李康与张瑞娜签订的《二手房买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。陈晖主张其与张瑞娜之间存在真实的房屋买卖合同关系，涉案房产过户至其名下系三方抵债行为，均无证据佐证，本院不予采信。李康与张瑞娜之间的房屋买卖合同关系合法有效，而涉案房产已经按照李康的指令过户登记至陈晖名下且已经实际交付，故张瑞娜与陈晖之间签订的涉案《深圳市二手房买卖合同》只是为了用于将涉案房产过户至李康的代持人陈晖名下，该《深圳市二手房买卖合同》虽然产生了物权变动的法律效力，但其本质上属于张瑞娜与李康签订的《二手房买卖合同》的附属合同，其内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。至于陈晖与李康之间的房屋代持关系，属于另一法律关系，本案不予审理，当事人应另循途径依法解决。本案合同已经得到部分履行，涉案房产已经过户完毕，无论是陈晖还是李康均未向张瑞娜支付剩余购房款，作为违约方，陈晖提起本案诉讼属于滥用诉权，故本院决定诉讼费由陈晖自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：原告陈晖与被告张瑞娜于2014年2月12日签订的深（福）房现买字（2014）第1392号《深圳市二手房买卖合同》合法有效。本案受理费49139元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  侯媛蓉人民陪审员  高 兰二〇一七年一月二十日书 记 员  李锐珊附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。