广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初5128号原告：林满英（反诉被告，以下统称原告），女，汉族，1969年2月20日出生，住广东省深圳市宝安区，原告：唐玉红（反诉被告，以下统称原告），女，汉族，1968年9月15日出生，住广东省东莞市，两原告共同诉讼委托代理人：阳小青，广东旗峰律师事务所律师。被告：柯木松（反诉原告，以下统称被告），男，汉族，1956年5月15日出生，住湖北省黄梅县，委托诉讼代理人：韩林，广东恒耐律师事务所律师。第三人：朱莉琴，女，汉族，1973年4月20日出生，住广东省东源县，原告林满英、唐玉红诉被告柯木松、第三人朱莉琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李锦政适用简易程序独任审判，后转为普通程序组成合议庭，于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告林满英、唐玉红的共同委托代理人阳小青、被告柯木松及其委托代理人韩林到庭参加了诉讼。第三人朱莉琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告林满英、唐玉红诉称，柯木松于2011年10月8日租赁了林满英和唐玉红位于广东省××××镇康怡路康怡花园大厦首层商铺，当日双方签订了《商场租赁合同》，林满英、唐玉红即时将案涉铺位交给了柯木松使用。起初柯木松交付了约定租金，但自2014年1月1日起至今拖欠林满英、唐玉红租金287000元未付。林满英、唐玉红为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、林满英、唐玉红及柯木松于2011年10月8日签订的商场租赁合同解除，柯木松立即返还案涉铺位给林满英、唐玉红；二、柯木松立即支付租赁林满英、唐玉红铺位自2014年1月1日至2016年3月31日期间的租金287000元及该期间的逾期交付租金利息41973元（按中国人民银行同期同类贷款基准利率自起诉之日起计至清偿之日止，暂计至起诉之日）。庭审法庭辩论终结前，林满英、唐玉红当庭增加诉讼请求，要求柯木松支付林满英、唐玉红从2016年4月1日计至2016年11月28日的租金88000元（按每月租金11000元计算）。林满英、唐玉红为证明自己的主张，向本院提交了商场租赁合同、房地产权共有（用）证、广东省房地产权证、房产登记信息查询结果等作为证据。被告柯木松提起反诉并辩称，2010年11月8日，柯木松与第三人朱莉琴签订了一份《商场租赁合同》，约定由柯木松承租朱莉琴所有的位于广东省东莞市××镇康××花园大厦××号商铺。朱莉琴称案涉商铺为个人所有，由于案涉商铺设定了抵押，房产证在银行保管，无法出示给柯木松，但向柯木松出示了房屋租赁登记备案证明以此证明房屋的所有权。柯木松与朱莉琴签订了商场租赁合同，并交纳保证金20000元。合同签订后，朱莉琴委托其丈夫周文来全权处理租赁事宜。柯木松按照约定按时支付租金并承担相应的管理费。2013年4月7日，周文来向柯木松借款60万元，双方约定利息每月9000元，由于该借款利息与柯木松每月租金相同，双方约定利息与租金相抵扣，互不支付。2014年6月9日，周文来再次向柯木松借款40万元，每月利息6000元，并约定无法偿还款项的前提下，以名下财产抵押。柯木松与周文来就借款利息与租金抵扣达成协议后，双方一直遵照履行，并无异议。直到收到起诉状后，才知案涉房产属于朱莉琴与林满英、唐玉红共同所有。并且朱莉琴在柯木松不知情的情况下，于2015年4月3日将房产共有份额转让给了林满英和唐玉红，并拒绝理性偿还借款义务。朱莉琴与周文来的行为已经构成表见代理，林满英和唐玉红知道他人以本人名义代理而不作否认的，已经视为同意；也就是说朱莉琴与柯木松签订的商场租赁合同是经林满英和唐玉红同意的，且林满英、唐玉红和朱莉琴也同意周文来全权代理租赁事宜。在周文来与柯木松达成借款利息与租金相抵的协议后，自2013年4月份直到起诉之日，该抵扣协议一直履行，涉案房产的共有人林满英、唐玉红和朱莉琴没有提出反对。并且林满英和唐玉红也已经认可自2013年4月份至2014年12月份期间的利息与租金互抵的事实。因此，柯木松与朱莉琴签订的《商场租赁合同》以及协商的利息与租金相抵扣协议合法有效，在履行期间朱莉琴及林满英和唐玉红也无任何异议。实际上，柯木松已经履行了支付租金的义务。林满英和唐玉红要求解除商场租赁合同的请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回林满英和唐玉红的请求。综上，柯木松为维护自身利益，诉至本院，请求判令:一、林满英和唐玉红继续履行《商场租赁合同》；二、本案诉讼费用由林满英和唐玉红承担。被告柯木松为证明自己的主张，向本院提交了房屋租赁登记备案证明、收据、借据、中国建设银行转账凭证、商场租赁合同等作为证据。原告林满英、唐玉红针对反诉辩称，柯木松的反诉没有事实依据，应予以驳回。理由如下：一、该案涉商铺不为第三人朱莉琴独有，房屋租赁登记备案证明其实是承租人为卫生检查，自行到职能部门开具的，且开具的证明不是案涉商铺而是1号铺位，使用者不是柯木松。二、柯木松提及的案外人周文来所谓的借款以及借款名下财产抵押，林满英和唐玉红不清楚。三、柯木松认为林满英和唐玉红同意案外人周文来全权代理，不符合事实，林满英和唐玉红从来没有同意周文来全权代理租赁事宜，也从来没有答应所谓的柯木松利息与租金互抵的事实。四、柯木松长期占用林满英和唐玉红案涉铺位，林满英和唐玉红多次进行交涉，要求柯木松履行合同义务，交付租金，但柯木松一直不予理会，甚至发生冲突，所以在被告长期占用林满英和唐玉红案涉铺位的情况下，林满英和唐玉红依法进行诉讼，恳请法院依法裁判。原告林满英、唐玉红为其反诉抗辩提交的证据与其在本诉中提交的证据一致。第三人朱莉琴对本诉和反诉均未进行答辩，也未提交任何证据。经审理查明，林满英、唐玉红及朱莉琴于2002年12月5日向东莞市康怡花园大厦开发有限公司购买坐落于东莞市××镇康怡路康怡花园大厦首层商场G117、G118的2处商铺，房产证号分别为粤房地证字第××、Ｃ1××69号，三人所占份额均为共同共有。2015年4月3日，林满英、唐玉红及朱莉琴对上述2处商铺办理了变更转移登记，由林满英、唐玉红及朱莉琴三人共同共有变更登记为由林满英、唐玉红按份共有，林满英占三分之二份额，唐玉红占三分之一份额。2011年10月8日，朱莉琴作为业主与柯木松作为承租人签订了一份商场租赁合同，合同约定：朱莉琴将坐落于东莞市清溪镇康怡花园大厦首层2号商铺租予柯木松使用经营，面积约500平方米，租期第1至第36个月的月租为10000元，第37至72个月的月租为11000元，第73至第108个月的月租为12100元，第109至第120个月的月租为13300元；柯木松自行负责管理费、水电费及税费等；签订合同后，柯木松需向朱莉琴支付按金20000元，另开收据，待柯木松期满迁出时，朱莉琴无息将该款退还给柯木松；柯木松须在每月5日前一次支付当月租金及管理费，如超过十天仍未能交租，朱莉琴有权终止合同，收回租用场地；免租到月底，从11月1日开始计租……。林满英、唐玉红确认该租赁合同中的租赁物为上述坐落于东莞市××镇康怡路康怡花园大厦首层商场G117、G118的2处商铺，且其二人知情并同意朱莉琴作为代表与柯木松签订上述租赁合同。柯木松表示不清楚上述租赁物所对应的房产证号及具体商铺号。林满英、唐玉红确认上述租赁合同签订后，案涉租赁商铺由朱莉琴向柯木松收取租金，后按每个共有人占三分之一的金额进行分配，柯木松如期支付租金直至2013年12月31日止，此后的租金柯木松一直未支付租金。柯木松抗辩称上述租赁合同签订后，其将第一期租金支付给朱莉琴，其后直至2013年3月份的租金均支付给朱莉琴的配偶周文来，2013年4月份至庭审时的租金与周文来应付柯木松的借款利息相抵扣，故没有再行支付租金。为此，柯木松提交了借据、中国建设银行转账凭证及收据作为证据。其中，借据显示，柯木松于2013年4月7日向周文来借款600000元，期限暂定多年，月利率为15‰，每月利息9000元和周文来出租铺位的租金相抵，双方均无需支付利息及租金，柯木松若收回借款，则铺位按以前合约交租。柯木松于当日通过银行转账的方式向周文来支付了618000元。收据显示，周文来于当日向柯木松出具收据，手写注明2、3月份房租18000元，4月份后房租与借款利息相抵、互不交。林满英、唐玉红表示对上述租金与借款利息相抵的约定不知情，柯木松也未举证证明上述约定已征得林满英、唐玉红的同意。林满英、唐玉红主张在朱莉琴将其共有的案涉商铺的份额转让给林满英后，林满英、唐玉红及朱莉琴曾通知柯木松将租金支付给林满英、唐玉红。柯木松对此不予确认，称其直到本案起诉后才得知。以上事实有商场租赁合同、收据、借据、中国建设银行转账凭证、房产登记信息查询结果以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。朱莉琴作为案涉商铺的共有人之一，经其他共有人林满英、唐玉红的同意，与柯木松所签订的商场租赁合同，是各方当事人的真实意思表示，而且内容没有违反法律的禁止性规定，故合法有效，当事人应当严格履行约定的义务。案涉商场租赁合同签订后，林满英、唐玉红确认柯木松如约支付租金至2013年12月31日，此后柯木松未按约定支付租金。柯木松确认其尚未支付2014年1月1日之后的租金，但辩称未支付的原因是朱莉琴配偶周文来向其借款，并在借据中约定借款利息与商铺租金相抵扣，互不支付。但周文来不是案涉商铺的所有权人，其对案涉商铺租金的处分属于无权处分，事后也未得到商铺所有权人的追认，且林满英、唐玉红明确否定周文来的上述处分行为。柯木松又主张自其租赁案涉商铺以来，除第一期租金是支付给朱莉琴外，其余均是周文来到商铺向柯木松收取，故周文来与柯木松约定借款利息与商铺租金相抵扣的行为，构成表见代理。首先，柯木松作为本案租赁合同的承租人，其有权利也有义务到相关部门查询租赁物的权属情况。其次，案涉租赁合同是柯木松与朱莉琴所签订的，柯木松与周文来签订的借据并约定借款利息与商铺租金相抵扣，也未得到租赁合同的出租人朱莉琴的确认。故柯木松仅凭其主张对商铺权属情况不知情，以及周文来每月收取租金的行为，即认定周文来构成表见代理，依据不足，本院不予采纳。柯木松所称的其与周文来之间借款关系，与本案无关，柯木松可另案起诉，故本院不同意柯木松提交的追加周文来作为本案第三人的申请。最后，林满英、唐玉红诉至法院要求柯木松支付尚欠租金，但柯木松收到本案起诉状及应诉材料后，仍未向林满英、唐玉红支付尚欠租金。综上，柯木松在被起诉催告后仍未按案涉租赁合同约定支付租金，构成违约。现林满英、唐玉红要求解除合同，收回案涉商铺，并要求柯木松支付2014年1月1日至2016年11月28日期间的租金共计374266.67元（10000元/月×10个月+11000×24个月+11000元/月×28日÷30日=374266.67元）及2014年1月1日至2016年3月31日期间的逾期付款利息（以287000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日即2016年4月25日起计至清偿之日止），合法合理，本院予以支持。对于超出上述部分的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于柯木松的反诉请求，如上所述，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，本院判决如下：一、确认第三人朱莉琴与被告柯木松签订的商场租赁合同解除；二、被告柯木松应于本判决生效之日起五日内将坐落于东莞市清溪镇康怡路康怡花园大厦首层2号商铺（房产证号分别为粤房地证字第××、Ｃ1××69号）返还给原告林满英、唐玉红；三、被告柯木松应于本判决生效之日起五日内向原告林满英、唐玉红支付2014年1月1日至2016年11月28日期间的租金共计374266.67元及2014年1月1日至2016年3月31日期间的逾期付款利息（以287000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年4月25日起计至清偿之日止）；四、驳回原告林满英、唐玉红的其他诉讼请求；五、驳回被告柯木松的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7555元，由被告柯木松负担7540元，由原告林满英、唐玉红负担15元；本案反诉受理费8480，由被告柯木松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钱开群代理审判员  李锦政人民陪审员  莫敏如二〇一七年一月十日书 记 员  黄艺萍黄安娜附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2.《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。3.《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决6、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。