四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终8941号上诉人（一审原告）：廖建华，女，汉族，1963年9月6日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：张进，四川东烜律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡琳，四川东烜律师事务所律师。上诉人（一审被告）：成都万科置业有限公司。住所地：成都市成华区万科路*号。法定代表人：冯志玲。委托诉讼代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燕茹，泰和泰律师事务所（实习）律师。上诉人廖建华与上诉人成都万科置业有限公司（以下简称万科公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初1416号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年6月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。廖建华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判万科公司以已付房款总额893172元为基数按照每日万分之三的标准，从2010年9月17日起计算至廖建华实际取得国有土地使用证止，向廖建华支付违约金。事实和理由：1.一审判决认为“合同第十九条第二款并未包括迟延交付国有土地使用权证的情形”，属于认定事实错误，不仅是指房屋的产权证书，还包括房屋占用范围内的土地使用权证书；2.一审判决既错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，又毫无根据酌定违约金金额，自相矛盾；3.廖建华在合同履行过程中没有任何过错，不应负担案件受理费。万科公司辩称，1.万科公司不否认有代为办理涉案房屋土地使用权证的义务，但需在收到廖建华提交的相关办证资料以后，万科公司再向办证机关提交；2.根据双方签订的商品房买卖合同第十九条第二款约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”、“买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，……”，房屋权属转移登记包含了国土证和房产证两项内容，而房屋所有权证书所指向的仅仅为房屋所有权证。廖建华主张万科公司逾期办理国有土地使用权证并要求承担违约责任，没有合同依据；3.万科公司不应该承担违约金，合同没有约定违约金，廖建华也没有损失；同时，一审判决确定的违约金过高。万科公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回廖建华的诉讼请求。事实和理由：1.万科公司基于双方签订的《商品房买卖合同》在办理国有土地使用权证的过程中，不存在任何违约行为，不应对此承担任何责任；2.廖建华的诉讼请求已超过诉讼时效；3.一审判决判令万科公司支付廖建华违约金20000元无事实和法律依据，合同并未约定办理国土证的期限及相应的违约责任，一审判决也未具体明确国土证的办理期限。同时，即使国土证办理存在迟延，亦不实际影响廖建华居住、出租、转让或抵押案涉房屋，未对廖建华造成任何损失。廖建华辩称，1.一审法院已经查明万科公司已经办理了国有土地使用权证，但是万科公司未通知廖建华领取。万科公司的上诉请求没有事实和法律依据；2.万科公司一直未通知廖建华领取国有土地使用权证，本案没有超过诉讼时效；3.其余意见与廖建华的上诉意见一致。廖建华向一审法院起诉请求：1.万科公司办理廖建华所购房屋的国有土地使用证并向廖建华交付证书；2.万科公司以已付房款总额893172元为基数按照每日万分之三的标准，从2010年9月17日起计算至廖建华实际取得国有土地使用证止，向廖建华支付违约金。一审法院认定事实：2009年8月17日，廖建华、万科公司签定《商品房买卖合同》，约定：廖建华购买万科公司开发的位于成华区魅力之城四期A区3栋1楼4号房屋，建筑面积69.54平方米，总价款893172元。合同第十条第一款约定出卖人应于2009年9月17日前向买受人交付房屋；第十九条第二款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”另查明，廖建华已取得涉案房屋所有权证，登记时间为2014年8月12日。涉案房屋国有土地使用权的（颁证）登记时间为2015年12月7日，该国有土地使用权证书现由万科公司持有。庭审中，双方均认可廖建华委托万科公司办理国有土地使用权证的事实。双方签订的《商品房买卖合同》中显示案涉房屋所在的成华区魅力之城四期A区约定的竣工日期为2008年12月31日。一审法院认为，廖建华、万科公司之间签定的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同的约定履行权利义务。双方在合同中约定廖建华委托万科公司向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，万科公司已代廖建华办理完毕并领取了案涉房屋的国有土地使用证，应当向廖建华交付该证书，因此廖建华要求万科公司交付案涉房屋的国有土地使用证的请求符合法律规定，予以支持。关于万科公司是否应通知廖建华领取国有土地使用证的争议，一审法院认为作为受托人完成委托事项后应当通知委托人并交付相关资料，因此廖建华自2015年12月7日案涉房屋国有土地使用权证颁发后至今未取得该证的责任在于万科公司未履行通知义务。同时因万科公司未向廖建华交付国有土地使用证持续迄今，对于万科公司认为廖建华的诉请超过诉讼时效的主张不成立，不予支持。关于万科公司是否应当支付违约金的问题，双方在《商品房买卖合同》第十九条第二款约定：“。…如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。”,该条系对万科公司迟延交付房屋所有权证的违约责任的约定，并未包括迟延交付国有土地使用权证的情形，本案原万科公司在未约定办理国有土地使用权证期限的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，万科公司应承担违约责任。因双方未在合同中约定办理国有土地使用权证的期限及其违约责任，因此廖建华主张万科公司依照《商品房买卖合同》第十九条的约定支付违约金的请求不成立，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定确定万科公司的违约责任。庭审中，万科公司认为如果确认万科公司承担违约责任，要求减少违约金的主张，一审法院认为万科公司的该主张符合法律规定，结合本案实际酌情确认万科公司应支付廖建华违约金为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、的一百一十四条、第四百零四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、万科公司在判决生效五日内向廖建华交付位于成华区魅力之城四期A区3栋1楼4号商业用房的国有土地使用权证；二、万科公司在判决生效五日内向原告廖建华支付违约金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5129元，由廖建华承担2000元，万科公司承担3129元。双方当事人在二审时均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。二审中，万科公司于2017年7月24日将案涉房屋国有土地使用权证交付廖建华。本院认为，廖建华与万科公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的主要争议焦点为万科公司是否应向廖建华支付逾期办理国有土地使用权证的违约金。在双方签订商品房买卖合同时，我国尚未实行不动产统一登记制度，权属证书包括房屋所有权证和国有土地使用权证。《商品房买卖合同》第十九条也明确约定了买受人委托出卖人办理权属转移登记，故万科公司具有协助买受人办理国有土地使用权证义务，万科公司的该部分上诉理由不成立，本院不予采信。《商品房买卖合同》第十九条第二款约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”该约定既包含有买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的内容，同时又对因出卖人原因导致买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的情形作出了约定。本条中约定的“房屋权属转移登记”应包括房屋所有权和国有土地使用权的转移登记，双方对此均无异议；而与“房屋权属转移登记”相对应，该条约定的“房屋所有权证书”则应当理解为仅指房屋所有权证而不包括国有土地使用权证。据此，应认定双方未对万科公司逾期办理国有土地使用权证书所应承担的违约责任进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，廖建华依据《商品房买卖合同》第十九条约定主张逾期取得国有土地使用权证违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。另，二审中，万科公司已将案涉房屋国有土地使用权证交付廖建华，廖建华起诉请求万科公司交付国有土地使用权证已无实际意义，本院不予支持，但万科公司应承担一定的一审案件受理费。若廖建华认为万科公司的行为给其造成损失，可另行主张。综上所述，廖建华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持；万科公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初1416号民事判决；二、驳回廖建华的诉讼请求。一审案件受理费5129元，由廖建华负担5079元，成都万科置业有限公司负担50元；二审案件受理费700元，由廖建华负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一七年九月五日书记员  袁龙飞