北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终329号上诉人（原审原告）：陶铸，男，1988年10月22日出生。委托诉讼代理人：陈荣胜，北京伯彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秋海，北京伯彦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京自如生活资产管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1406。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：刘碧，男，1991年8月23日出生。陶铸与北京自如生活资产管理有限公司(以下简称自如管理公司)合同纠纷一案，陶铸、自如管理公司双方均不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31561号民事判决向本院提起上诉，本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。陶铸之委托诉讼代理人陈荣胜、张秋海，自如管理公司之委托诉讼代理人刘碧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陶铸上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初31561号民事判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由自如管理公司承担。理由：自如管理公司存在明显违约的过错行为，严重损害了陶铸的合同利益和合法权益，一审法院判决认定事实错误，适用法律不当。自如管理公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.诉讼费由陶铸承担。理由：一审法院认定事实错误，陶铸未提供证据证明其浴缸被拆除的实际损失大小，一审法院就酌情确定自如管理公司赔偿陶铸损失2000元是不合理的，且赔偿金额过高，自如管理公司根据合同对涉案房屋进行改造、维修是在常理范围之内，一审法院判决自如管理公司赔偿陶铸此项费用没有事实依据。陶铸针对自如管理公司的上诉请求答辩称:不同意自如管理公司的上诉请求。自如管理公司针对陶铸的上诉请求答辩称:不同意陶铸的上诉请求。陶铸于2016年6月向一审法院起诉请求：1.解除编号为BJGYWD16910473的资产管理服务合同；2.自如管理公司赔偿陶铸财产损失4000元;3.自如管理公司将房屋恢复原状4.自如管理公司赔偿违约金11900元；5.自如管理公司按照每日200元的标准赔偿陶铸自2016年5月16日至恢复房屋原状之日止的租金损失；6.确认资产管理服务合同第2.6条服务质量保证金条款中“双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项”的格式规定无效；7.确认资产管理服务合同第3.1条的资产装修改造条款中“甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方解除合同”的格式规定无效；8.自如管理公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月15日，陶铸作为甲方与乙方自如管理公司签订了《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营涉案房屋；甲方授权乙方对涉案房屋进行经营出租；管理期限为2016年5月16日起至2019年8月3日止；管理周期为每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期；甲方应于2016年5月16日交付涉案房屋；双方经评估后一致认为，涉案房屋预期收益为5950元每月；甲方同意承受首个管理周期30天的空置期，于管理周期起始日先行扣除；乙方运营标的实际代收的租金为实际收益，乙方依据协议规定在每个结算周期结束后，从实际收益中扣除乙方应得增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方（即甲方应得收益）；实际收益高于预期收益的差额为增值收益；甲方同意向乙方支付的增值收益分成包括1.增值服务费，即甲方同意将单个结算周期内增值收益的70%作为增值服务费支付给乙方，2.综合服务费，即甲方同意将单个结算周期内增值收益的30%作为综合服务费支付给乙方；第2.6条约定，管理期间，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向乙方支付服务质量保证金(金额相当于当期管理周期内单个结算周期的预期收益)，每个管理周期最后结算时,双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同最后一期结算后如仍有剩余,甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方，乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内,向甲方支付首期服务质量保证金5950元……如标的资产实际收益低于预期收益的,甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，双方认可自2016年6月15日始计计收收益,每个履约年度内每1个月为一次结算周期,空置期不计算在结算周期内，每个计算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为本合同终止后一个月内；第3.1条约定，管理期内，甲方同意乙方对标的资产进行任何必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新……甲方认为并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方解除合同；标的资产为精装房或老旧房的，甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付标准为300元/年的维修基金，甲方同意从应收的服务质量保证金中支付该笔费用；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：一、延迟支付当期甲方应得收益达15个工作日的；二、乙方对本合同构成了根本违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；三、明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的；若因以上原因导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失；合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产，已经装修拆除部分不回复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还，甲方认可其提供的固有装修的老化折旧；违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失。合同附件四《维修项目列表》约定地面、墙面因自然损坏、老化需整体翻新、更换、粉刷，家具、橱柜因老化、自然损坏需整体更换的应由陶铸负责维修；地板、地砖、墙面、墙砖因自然损坏、老化需局部修补，家具、橱柜的故障检修、零配件更换应由维修基金维修。合同附件五《标的资产配置单》列明了涉案房屋装修改造时配置的家具、家电、家居、宽带的标准。2016年5月15日陶铸将涉案房屋交付给自如管理公司。2016年5月23日自如管理公司员工向陶铸发微信，称“哥，目前僵持的两件事一个刷墙一个浴缸，关于刷墙，昨天您来看房子的时候工人说配置派单他就可以刷，我说我让配置派单，然后问题就出在配置这里。确切的说是出在配置，监理，品质部三方这里，不给派单的原因有三个。一、保洁后门框和门都特别干净，符合公司品质要求，不许刷漆，刷了的效果甚至不如不刷。二、刷漆需要一天时间，昨天做完保洁已经六点多，今天跟明天已经约了空气治理，不能进人，空气治理后又不许动工，所以没有时间刷漆。三、刷漆后一年墙体跟门框会脱皮，影响美观，刷其后味道特别大，影响租户居住。所以关于刷漆这件事，我问了领导，品质，配置都说不行，这个真没办法。关于浴缸，后期经过确认确实是量房那天就定下来拆除，但是那天我一直在给您打电话，给收家电的打电话，脑子有点浑噩没有记清，这是我的疏忽，而且我也答应了给您赔付，公司有政策也可以赔付，所以这个我赔。赔付有两个标准。一、您提供购买发票或者收据，公司按价钱跟使用时间给您折旧算赔偿。二、走公司通用扣罚，赔偿金固定为500……”陶铸回复称“不同意，你们退出。”庭审中，自如管理公司认可其拆除了涉案房屋主卧卫生间的浴缸改造成淋浴，但没有做淋浴房。2016年5月24日北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房产公司）给付陶铸5650元，2016年7月12日自如管理公司给付陶铸5950元。庭审中，自如管理公司表示2016年5月16日至2016年6月15日是空置期，自2016年6月15日起每个月是一个结算周期，每个结算周期最后一日是结算日，故第一次支付预期收益的日期应为2016年7月15日。链家房产公司2016年5月24日代付的5650元是质量保证金5950元减去维修基金300元的结果，自如管理公司2016年7月12日支付的5950元是第一笔甲方应得收益。原审中，陶铸表示其要求自如管理公司将涉案房屋恢复原状，具体是指：将客卧、主卧卫生间的明管恢复为暗管，墙体瓷砖恢复原状；客厅木地板更换保证为统一颜色；阳台玻璃窗下方的白色瓷砖恢复为和原来颜色一致的瓷砖；厨房整体橱柜操作台面更换；卫生间洗脸台和柜面整体更换；刷漆的两套门和门框更换，按照每套1000元的标准换成新的白色门及门套；更换组合家具上两个被顶上排钉的抽屉，保证抽屉与原先的家具颜色一致的。自如管理公司表示将客卧、主卧卫生间确已改为明管，但暗管并未被破坏；客厅木地板只是更换了破损、老旧部分；阳台玻璃窗下换为白色瓷砖是因为原来的瓷砖有破损；更换灶台时确实导致橱柜操作台面破损；洗脸台下的柜子滑轨有问题，故采取钉死柜子的方式维修并刷漆；确实刷了两套门和门框；不清楚排钉是谁钉的。庭审中，陶铸和自如管理公司均表示如法院认为恢复原状成本过高，同意法院酌情确定以现金方式折价补偿。一审法院认为：陶铸与自如管理公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于：第一、合同第2.6条关于“双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项”的规定是否有效。陶铸主张该规定属于自如管理公司提供的格式条款，且免除了自如管理公司的责任，排除了陶铸的权利，应为无效。庭审中，自如管理公司认可该条款为其提供的格式条款，但认为条款有效。法院认为，格式条款并非一概无效,只有当格式条款符合合同无效的五种法定情形或造成对方人身伤害的免责条款或系因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款才无效，否则均有效。合同约定自如管理公司给付陶铸质量管理金是为了保证每次结算时，甲方应得收益不低于预期收益，若实际收益低于预期收益，陶铸可以从保证金中扣除低于预期收益的部分，并规定一旦发生扣除，自如管理公司需随时补足。该保证金并非甲方应得收益，而是甲方应得收益以外额外支付给陶铸的款项，系对陶铸应得收益的一种保证。故合同约定在每个管理周期最后结算时，自如管理公司有权以该保证金抵扣其应付款项，本合同最后一期结算后如仍有剩余，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。该规定并未免除自如管理公司责任，排除陶铸权利，不符合法律规定格式条款无效的情形，故陶铸关于要求确认该规定无效的诉讼请求，法院不予支持。第二、合同第3.1条关于“甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格”的规定是否有效。陶铸主张该规定属于自如管理公司提供的格式条款，且免除了自如管理公司的责任，排除了陶铸的权利，应为无效。庭审中，自如管理公司认可该条款为其提供的格式条款，但认为条款有效。法院认为，合同约定自如管理公司管理涉案房屋须经装修改造再对外出租，合同附件中亦列明《标的资产配置单》，对于改造标准已有一定规范，但不同房屋的情况不同，装修改造的方式亦难以在书面合同中尽述。对涉案房屋装修改造、配置设施设备必然产生大额成本，如允许在装修改造后，委托方以对装修改造不满意为由任意解除合同，会给合同双方造成较大损失。且本条规定并非约定若装修改造不当，自如管理公司无需承担任何责任，只约定若发生此种违约，陶铸无权以此单方解除合同。法院认为，该规定属于双方当事人意思自治的结果，并且具备一定合理性，并未达到免除一方责任，加大对方责任，排除对方主要权利的程度，合法有效。故陶铸关于要求确认该规定无效的诉讼请求，法院不予支持。第三、陶铸是否有权要求解除合同。陶铸主张自如管理公司在履约过程中破坏其房屋设施、装修导致其合同目的无法实现，依法要求解除合同。法院认为，本案合同名为资产管理服务合同，但实际具有资产管理、服务、委托等多重属性，自如管理公司除对涉案房屋除提供代为出租服务外，还提供了对涉案房屋经营的服务，包括装修改造、保洁等，并非简单的委托合同关系，而是具备特殊经济意义合作内容的无名合同。自如管理公司的主要合同义务为扣除其应得服务费后向陶铸给付剩余收益。自如管理公司擅自拆除涉案房屋卫生间内浴缸虽属违约，应承担相应违约责任，但其依约履行了付款义务，并未妨碍陶铸实现其合同根本目的。对涉案房屋装修改造亦属于合同赋予自如管理公司的权利，即便存在不当改造的情况，亦未妨碍陶铸实现其合同根本目的。故陶铸根据法律规定要求解除合同，法院不予支持。庭审中，陶铸还主张自如管理公司应于2016年6月15日给付第一笔甲方应得收益，2016年7月15日给付第二笔甲方应得收益，但自如管理公司未依约付款，属于延迟支付陶铸当期应得收益达15个工作日；对本合同构成根本违约，且在陶铸催告后的15个工作日内仍未纠正违约行为，致使陶铸履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的。符合合同约定陶铸可以单方解除合同的情形，陶铸有权依约解除合同。法院认为，合同明确约定甲方同意承受首个管理周期30天的空置期，于管理周期起始日前行扣除，双方认可自2016年6月15日始计收收益，每个月为一次结算周期，每个结算周期最后一日为本期结算日，故自如管理公司于2016年7月15日给付第一笔甲方应得收益的行为未违反合同约定。自如管理公司拆卸浴缸、装修房屋的行为虽有不当，但亦不足以构成根本违约。故陶铸并不享有单方解除权。此外，合同还特别约定陶铸认可并接受自如管理公司对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方解除合同。该规定系合法有效的条款，对双方当事人均产生约束力，故陶铸基于对自如管理公司装修、改造不满意为由，要求解除合同的诉讼请求，违反了合同的约定，法院不予支持。第四、自如管理公司是否应赔偿陶铸拆除浴缸的损失。庭审中，自如管理公司认可擅自拆除浴缸的事实，并表示同意赔偿陶铸损失1000元。陶铸主张其浴缸系五年前购买，购买金额为8000元，但未提交证据予以证明。法院认为，双方均认可自如管理公司擅自拆除涉案房屋主卧卫生间浴缸，故自如管理公司应赔偿陶铸相应损失。因陶铸未提供证据证明其浴缸被拆除的实际损失大小，法院综合涉案房屋使用年限、浴缸的普遍市场价格、折旧等因素，酌情确定自如管理公司赔偿陶铸损失2000元。第五、自如管理公司是否应将涉案房屋恢复原状。合同附件四《维修项目列表》约定地板、地砖、墙面、墙砖因自然损坏、老化需局部修补，家具、橱柜的故障检修、零配件更换应由维修基金维修。该维修基金费用由自如管理公司向陶铸收取，故自如管理公司应对相应的维修结果负责。陶铸委托自如管理公司对涉案房屋进行管理，自如管理公司应尽到善良管理人的义务，妥善的维护和管理涉案房屋，维修结果不应破坏或减损涉案房屋内设施设备的功能性及美观性。法院认为，根据双方当事人庭审中的陈述及陶铸提供的涉案房屋照片，可以认定自如管理公司在改造涉案房屋的卫生间，维修地板、墙砖、橱柜、家具，装修门框过程中存在一定程度的不当行为，但由于恢复原状成本较高，对原本使用的地板、墙砖等建材采购亦存在一定困难，现双方均同意法院酌情确定以现金方式折价补偿，故法院酌定自如管理公司赔偿陶铸此项损失1万元。第六、自如管理公司是否应付违约金。合同约定一般违约责任为违约方应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失，应赔偿其损失。自如管理公司只有在陶铸根据合同约定获得单方解除权解除合同时，需要支付双倍月预期收益的违约金并赔偿损失。因自如管理公司的违约行为不符合合同约定的陶铸可以解除合同的情形，故陶铸主张自如管理公司支付相当于双倍预期收益的违约金的诉讼请求，法院亦不予支持。第七、自如管理公司是否应赔偿陶铸租金损失。合同签订后，自如管理公司已依约履行了付款义务，故陶铸主张自如管理公司赔偿租金损失的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。据此，原审法院于2016年8月作出判决：一、北京自如生活资产管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陶铸损失一万二千元；二、驳回陶铸的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院一致,在此本院予以确认。上述事实，有照片、微信聊天记录、资产管理服务合同、中信银行客户回单和双方当事人陈述等证据材料，在案佐证。本院认为：本案的争议焦点有两个，一是涉案合同是否达到解除的条件；二是自如管理公司应否赔偿陶铸相应损失及具体赔偿数额。关于涉案合同是否达到解除的条件，陶铸认为，由于自如管理公司未在约定的时间内向其支付收益，以及自如管理公司破坏了涉案房屋的有关设施的行为违反了合同的约定，故要求解除该合同；自如管理公司则认为其并未逾期支付租金收益，不同意解除合同。对此本院认为，本案中，陶铸与自如管理公司之间签订的合同是双方当事人的真实意思表示，亦未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应认真履行。关于租金收益的给付时间，当事人双方在合同中明确约定了30日的空置期，双方均认可自2016年6月15日期计算收益，每月为一个结算周期，每个周期最后一日为本期结算日。基于上述约定，自如管理公司于2016年7月15日支付第一笔收益，并未违反合同约定。关于自如管理公司拆卸浴缸、装修房屋问题，上述行为虽有不当，鉴于合同中约定了陶铸认可并接受自如管理公司对标的资产装修改造的标准及规格，不得以不接受该标准和规格为由，单当方解除合同；根据上述约定，自如管理公司拆卸浴缸、装修房屋的不当行为，并未构成根本违约，尚达不到解除合同的程度，原审法院根据本案的具体情况，酌予确定的赔偿数额，也合理适当。综上，陶铸、自如管理公司的上诉请求，本院均不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费99元，由北京自如生活资产管理有限公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）；由陶铸负担49元（已交纳）。二审案件受理费298元，由陶铸负担198元（已交纳）；北京自如生活资产管理有限公司100元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  张清波代理审判员  史晓霞二〇一七年一月二十五日书 记 员  席 颖