上海铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）沪7101民初345号原告肖洪波，男，1946年7月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。原告肖伟，男，1972年9月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。原告李莉，女，1949年5月26日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。委托代理人肖洪波，男，1946年7月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。原告肖瑜，女，1977年10月1日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托代理人肖洪波，男，1946年7月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。原告王思淼，男，2007年4月20日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。法定代理人肖瑜(原告王思淼母亲)，1977年10月1日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托代理人肖洪波，男，1946年7月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。被告上海泰利置业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人戴作为。委托代理人谢风雷，上海市恒泰(昆山)律师事务所律师。第三人吴如意，女，1919年7月29日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。法定代理人肖鸿萍(第三人吴如意女儿)，1953年12月26日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人肖鸿浪(第三人吴如意之子)，1948年4月15日出生，汉族，户籍地江苏省南京市，住江苏省南京市。原告肖洪波、李莉、肖伟、肖瑜、王思淼诉被告上海泰利置业有限公司(以下简称泰利置业)、第三人吴如意房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院于2016年7月6日受理后，依法适用普通程序，于2016年11月25日公开开庭进行审理，原告肖洪波、肖伟、被告泰利置业的委托代理人谢风雷、第三人吴如意的委托代理人肖鸿浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖洪波、李莉、肖伟、肖瑜、王思淼共同诉称，本市安远路XXX弄XXX号房屋(以下简称安远路房屋)动迁，原告肖洪波接受安远路房屋承租人，即第三人吴如意的委托，与被告泰利置业签订动迁安置协议。协议签订后生效，原告依据此动迁安置协议相关条款及时搬离，安远路房屋交动迁组拆除。2015年10月，原告发现第三人吴如意在未告知各原告的情况下，又与被告泰利置业签订一份动迁安置协议，该协议将原协议的内容更改。承租公房获得的拆迁补偿利益是承租人和共同居住人的共有财产，应当由全体共有人一致同意方可重新签订协议。现五原告诉至法院，要求确认被告泰利置业与第三人吴如意于2015年7月14日签订的拆迁补偿安置协议无效(编号：7.2.096.-385)。被告泰利置业辩称,第三人吴如意在动迁伊始委托原告肖洪波签订补偿安置协议，经过协商，被告与原告肖洪波于2014年11月11日签订拆迁补偿安置协议，该协议合法有效。后在履行协议过程中，原告、第三人吴如意家庭内部发生矛盾。第三人吴如意撤销了对原告肖洪波的委托，另委托肖鸿浪签订协议。经协商，被告泰利置业与肖鸿浪于2015年7月14日重新签订了拆迁补偿安置协议并实际履行，2014年签订的补偿安置协议不再履行。被告泰利置业认为，拆迁过程中，被告只与公房承租人办理相关手续，由承租人安置同住人。被告泰利置业与第三人吴如意的委托代理人肖鸿浪签订拆迁补偿安置协议，协议内容符合法律规定和基地的安置政策，是双方真实意思的表示。因2014年11月11日签订的协议没有实际履行，2015年7月14日签订的协议覆盖了2014年11月11日签订的协议，故不同意原告的诉讼请求。第三人吴如意述称，其曾经委托过原告肖洪波作为与被告泰利置业协商补偿安置事宜的代理人，原告肖洪波与被告泰利置业于2014年11月11日签订的补偿安置协议与第三人吴如意的要求格格不入。原告肖洪波的行为违背了第三人吴如意的意愿，侵犯了第三人吴如意的合法权益，故第三人吴如意撤销了对原告肖洪波的委托，另行委托肖鸿浪签订补偿安置协议。被告泰利置业与肖鸿浪于2015年7月14日签订的拆迁补偿安置协议兼顾了各方利益，合法有效，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，安远路房屋的租赁户名为第三人吴如意，居住部位为前客、后客、后客阁。该房屋内在册户籍六人，即五原告和第三人吴如意。2010年11月18日，上海市普陀区住房保障和房屋管理局向被告泰利置业核发沪普房管拆许字(2010)第0005号房屋拆迁许可证，该房屋拆迁许可证的拆迁期限延长至2015年12月30日，拆迁实施单位为上海中盛房屋动迁有限责任公司，安远路房屋在拆迁范围内。经评估，安远路房屋前客、后客的房地产市场评估建筑面积单价为人民币21600元/平方米(以下币种均为人民币)、后客阁为20304元/平方米。2010年11月，第三人吴如意出具书面委托书，委托原告肖洪波在安远路房屋拆迁补偿安置事宜中作为其代理人。2011年4月26日，锦绣里地块旧区改造工作领导小组发布公告，截止2011年4月21日，签约户数比率为73.5%，达到三分之二，锦绣里地块旧区改造居民所签订房屋拆迁补偿安置协议生效。2014年11月11日，被告泰利置业(甲方)与第三人吴如意(乙方)的委托代理人肖洪波签订房屋拆迁补偿安置协议，协议约定：安远路房屋性质为公房，租赁凭证记载居住面积23.40平方米，认定建筑面积36.04平方米；拆迁基地价格补贴系数为30%，套型面积补贴为建筑面积15平方米；被拆迁房屋价值补偿款计XXXXXXX.64元，乙方选择货币补偿后，根据本基地拆迁补偿安置方案，购买甲方提供的配套商品房计2套，房屋总建筑面积154.82平方米，总价XXXXXXX元，房屋分别位于桃浦九村XXX号楼东单元1504室，建筑面积77.60平方米，桃浦九村XXX号楼301室，建筑面积77.22平方米，购买配套商品房与被拆迁房屋价值补偿款差价为64653.36元，由乙方支付。补偿安置协议另约定了其他各类补贴费用、奖励费用，同时约定在规定的签约期内(含签约附加期)，拆迁许可证范围内签约户数达到被拆迁总户数的三分之二，本协议生效。该户另签订《产权调换房屋产权办理确认单》，确认购买的竹柳路XXX弄XXX号XXX室配套商品房的产权人为原告肖伟，竹柳路XXX弄XXX号XXX室配套商品房的产权人为原告肖洪波、李莉及第三人吴如意。该确认单中公有房屋承租人一栏未有签名或盖章，原告肖洪波、李莉、肖伟、肖瑜四人在原被拆房屋共同居住人一栏签名。2015年7月14日，第三人吴如意向拆迁实施单位递交《关于撤销委托肖洪波的函》及《委托书》，称“本人决定撤销原委托肖洪波处理上海市普陀区安远路62弄(锦绣里)71号房屋动迁事项的授权委托”、“兹委托我三儿肖鸿浪全权办理上海市普陀区安远路62弄(锦绣里)71号房屋动迁的所有事项，我均予以确认”。街道和居委会工作人员作为见证人分别在函和委托书上签字。当日，被告泰利置业(甲方)与第三人吴如意(乙方)的委托代理人肖鸿浪签订房屋拆迁补偿安置协议，协议约定：安远路房屋性质为公房，租赁凭证记载居住面积23.40平方米，认定建筑面积36.04平方米；拆迁基地价格补贴系数为30%，套型面积补贴为建筑面积15平方米；被拆迁房屋价值补偿款计XXXXXXX.64元，乙方选择货币补偿后，根据本基地拆迁补偿安置方案，购买甲方提供的配套商品房计2套，房屋总建筑面积149.87平方米，总价XXXXXXX元，房屋分别位于桃浦九村XXX号楼东单元304室，建筑面积93.15平方米，桃浦九村XXX号楼902室，建筑面积56.72平方米，购买配套商品房与被拆迁房屋价值补偿款差价为44421.36元，由乙方支付。补偿安置协议另约定了其他各类补贴费用、奖励费用。2015年9月1日，被告泰利置业开具户名为肖鸿浪的个人住房特种存单，存入金额953670元。第三人吴如意选购竹柳路XXX弄XXX号XXX室房屋，产权人申请登记为第三人吴如意一人，并于2015年7月21日与房屋开发单位办理房屋交接手续并入住。另查明，原告肖洪波以及肖鸿森、肖鸿浪、肖鸿秀、肖鸿萍均是第三人吴如意的子女。自2016年4月起，第三人吴如意因病致无法与人正常沟通交流，目前与肖鸿萍共同生活。审理中，本院征询了各方意见。以上事实，由公房租赁情况摘录单、户籍资料、房屋拆迁许可证、房屋拆迁期限延长公告、居住房屋拆迁估价分户报告单、授权委托书、上海市城市房屋拆迁补偿安置协议(2014年11月11日)、产权调换房屋产权办理确认单、签约结果公告、关于撤销委托肖洪波的函、委托书、上海市城市房屋拆迁补偿安置协议(2015年7月14日)、配套商品房供应单、上海市房地产登记申请书、上海市商品房出售合同、房屋交接书、个人住房特种存单以及当事人陈述等为证。本院认为，被告泰利置业依据沪普房管拆许字(2010)第0005号房屋拆迁许可证，具有对在拆迁范围内的安远路房屋实施拆迁的主体资格。本案的争议焦点是如何认定2014年11月11日以及2015年7月14日两份拆迁补偿安置协议的效力。依照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置。与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人，以房地产权证载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。本案中，第三人吴如意是安远路房屋拆迁时适格的被拆迁方签约主体，有权代表该户签订补偿安置协议。同时，第三人吴如意也可将包括签订补偿安置协议在内的动迁事宜委托他人。2014年11月11日，原告肖洪波受第三人吴如意的委托，与被告泰利置业签订拆迁补偿安置协议，协议内容符合法律、法规和基地的安置政策，补偿安置协议自双方签订之日起成立并生效。成立并生效的补偿安置协议对签订协议的双方，即被告泰利置业和第三人吴如意均有约束力，但在不违反法律规定的前提下，协议双方只要协商一致，可以变更协议。第三人吴如意不满原告肖洪波签订的协议，有权撤销其对原告肖洪波的委托授权。第三人吴如意撤销对原告肖洪波的委托授权后，另行委托他人，经与被告泰利置业协商一致，于2015年7月14日重新签订补偿安置协议，并无不妥。重新签订的补偿安置协议自签订之日起成立并生效，这也实质导致2014年11月11日签订的补偿安置协议被双方合意变更。从后续实际履行情况看，前份补偿安置协议并未履行，拆迁双方履行的是后签订的协议。诚然，安远路房屋补偿所得属第三人吴如意和该房屋内的同住人共有，但与被告泰利置业协商并有签约权的仅是第三人吴如意。比较两份补偿安置协议约定的内容，除购买的两套配套商品房因选择的房型有变化而导致总面积略有差异外，其他并无实质区别，不存在第三人吴如意和被告泰利置业恶意串通损害安远路房屋其他同住人合法权益的情形，五原告主张2015年7月14日的补偿安置协议无效，无事实和法律依据，本院不予支持。至于第三人吴如意个人独自作为一套安置房屋的产权人是否恰当，属于补偿安置利益在承租人和同住人之间如何分配的问题，非本案补偿安置协议效力审查范围，五原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，判决如下：原告肖洪波、李莉、肖伟、肖瑜、王思淼要求确认被告上海泰利置业有限公司与第三人吴如意于2015年7月14日签订的上海市城市房屋拆迁补偿安置协议(编号：7.2.096.-385)无效的诉讼请求，不予支持。案件受理费80元，由原告肖洪波、李莉、肖伟、肖瑜、王思淼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  王剑晖人民陪审员  祁汉萍人民陪审员  陆 琴二〇一七年一月五日书 记 员  李胜卡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……