上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终12606号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海汇安汽车服务有限公司，住所地上海市松江区中山街道北内路32号15幢。法定代表人：孔令广，董事长。委托诉讼代理人：龚毅，上海源法律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄骅，上海源法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海电气物业有限公司，住所地上海市崇明县横沙乡富民支路58号C3-16（上海横泰经济开发区）。法定代表人:洪琛，执行董事。被上诉人（原审第三人）：上海电气（集团）总公司，住所地上海市四川中路110号。法定代表人：黄迪南，董事长。以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人:程辉，上海市新闵律师事务所律师。以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：黄彩虹，上海市新闵律师事务所律师。上诉人上海汇安汽车服务有限公司（以下简称汇安公司）与被上诉人上海电气物业有限公司（以下简称电气物业）、上海电气（集团）总公司（以下简称电气集团）因租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日受理后，依法组成合议庭于2016年12月27日公开开庭审理了本案。上诉人汇安公司之委托代理人龚毅律师、黄骅律师以及被上诉人电气物业与电气集团之共同委托代理人程辉律师、胡兰霞律师到庭参加了诉讼，现已审理终结。上诉人汇安公司上诉请求：1、撤销原判第一项，驳回该项请求；2、撤销原判第二项，改判上诉人按照原租赁合同标准向被上诉人电气物业支付租金使用费；3、撤销原判第三项，改判被上诉人向其赔偿系争房屋的扩建损失300万元，原审第三人共同承担赔偿责任。事实和理由：原审认定事实错误，租约第11－7条系格式条款，被上诉人未尽说明义务，应属无效；原判适用法律错误，上诉人在标的场地内增建了价值400万元的房屋，虽无产证及约定费用承担方式，但两被上诉人“知情”，应承担扩建费用；原判实际使用费超过约定租金标准，实际亦超过被上诉人损失，应予更正。两被上诉人共同辩称，上诉人与电气物业的租赁合同已经于2015.5.24到期，被上诉人多次明确不与上诉人续租，但后者非法占用房屋至今，被上诉人请求搬离，于法有据；合同11-5中明确约定了逾期搬离的使用费标准，应予执行，上诉人要求按照租金标准无依据；关于扩建损失，双方租赁合同范围是1278.5平方米房屋及所占场地，即原审判决第一项确定的宗地图的阴影部分。上诉人主张的扩建物是在空地上扩建的，搭建的范围不在双方租赁关系之内，这部分双方不存在租赁关系,上诉人要求扩建费由被上诉人承担没有依据，该部其亦未收取过租金。故上诉请求缺乏依据，要求二审法院驳回上诉、维持原判。被上诉人电气物业诉至一审法院，请求判令：1、汇安公司立即搬离并返还电气物业位于上海市松江区中山街道XX路XX号（现门牌号码为松江区XX路XX号）内所有的场地及房屋（含门牌号内所有的1,278.51平方米房屋、增设的固定建筑物）；2、汇安公司支付非法占用房屋使用费，自2015年5月25日起至实际搬离之日止（按照8元/日/平方米的标准、1,278.51平方米的租赁面积计算，即10,228.08元/天，自2015年5月25日暂计至2016年1月24日共244天，为2,495,651.52元）。事实和理由：2013年5月25日，汇安公司、电气物业虽然签订了《租赁合同》，其第11-7条也约定“合同期满或乙方违约导致合同解除或终止，则乙方实施的包括但不限于装修、增设水电及其他设施或建造房屋等固定建筑物，其所有权归甲方，甲方无需给予补偿”，但该合同系电气物业一方提供的格式合同，电气物业没有尽到向汇安公司提示、说明的义务，未提请汇安公司注意免除或者限制其责任的条款，而且该条款明显属于为了免除电气物业一方义务、排除汇安公司权利的格式条款，因此，该条款属于无效，电气物业理应向汇安公司赔偿装修、增设设施及建造房屋的投资损失300万元（实际投资超过400万元，已考虑折旧问题，具体以专业机构的评估报告为准）。第三人是房屋的实际产权人，且知情整个房屋的租赁过程，其委托下属公司出租房屋并从中获利，故应当承担相应的责任。上诉人汇安公司提出反诉请求：1、确认双方签订的租赁合同第11-7条无效；2、电气物业赔偿汇安公司对系争房屋（XX路**号）的装修、扩建等投资损失共计3,000,000元（具体以评估为准）。3、电气集团和电气物业共同承担赔偿上述损失的责任。事实和理由：第三人电气集团系松江区XX路XX号的房地产权人，2013年1月1日，电气集团出具《授权委托书》，全权委托上海文通物业有限公司即电气物业（2014年11月，上海文通物业有限公司已更名为上海电气物业有限公司）管理和出租涉案房屋，电气物业有权对外签订合同，并享有和承担由此而产生的权利和义务。2013年5月25日，电气物业、汇安公司签订《租赁合同》，约定将松江区中山街道XX路XX号西北角1,278.51平方米的房屋出租给汇安公司，租赁期限自2013年5月25日至2015年5月24日止，租金为1.89元/日/平方米。2015年5月5日，电气物业向汇安公司递交了《房屋租赁合同到期终止的通知》，告知汇安公司合同到期后不再续租，并要求汇安公司于2015年5月24日将租赁房屋清空、完好归还电气物业。由于汇安公司未按时返还，依照《租赁合同》第11-5的约定，逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，汇安公司应按8元/平方米向电气物业支付占用费。因汇安公司逾期不搬离涉案房屋，严重侵害了电气物业的合法权益，故电气物业诉至法院。此外，根据《租赁合同》第11-7条，汇安公司返还房屋时还应将包括装修、固定建筑物等在内的房屋及设施一并交付电气物业，电气物业不再予以补偿。事实和理由：2013年5月25日，电气物业、汇安公司虽然签订了《租赁合同》，其第11-7条也约定“合同期满或乙方违约导致合同解除或终止，则乙方实施的包括但不限于装修、增设水电及其他设施或建造房屋等固定建筑物，其所有权归甲方，甲方无需给予补偿”，但该合同系电气物业一方提供的格式合同，电气物业没有尽到向汇安公司提示、说明的义务，未提请汇安公司注意免除或者限制其责任的条款，而且该条款明显属于为了免除电气物业一方义务、排除汇安公司权利的格式条款，因此，该条款属于无效，电气物业理应向汇安公司赔偿装修、增设设施及建造房屋的投资损失300万元（实际投资超过400万元，已考虑折旧问题，具体以专业机构的评估报告为准）。原审第三人是房屋的实际产权人，且知情整个房屋的租赁过程，其委托下属公司出租房屋并从中获利，故应当承担相应的责任。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。对有当事人有争议的事实：其一，双方所签租赁合同第11-7条，电气物业及电气集团主张此系当事人的真实意思表示，汇安公司则辩称该条是格式条款，排除了汇安公司的主要权利，应当属于无效条款。法院认为，双方均系有独立民事行为能力的主体，双方经充分协商后，汇安公司自2009年即已租赁涉案房屋及场地，直至合同到期后其均未对11-7条提出任何异议，也未签订任何补充条款予以变更，应视为其对此是明知且同意的，故汇安公司主张此系格式条款而无效，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。其二，双方所签租赁合同第11-5条，电气物业据此主张汇安公司按照每日8元/平方米的标准向其支付占用费，汇安公司质证认为，其愿意按原租赁合同标准支付使用费，但是电气物业不愿意按原标准收取，现电气物业根据合同要求按8元/平方米/日的标准收取使用费超过了原合同租金的4-5倍，明显超过电气物业损失，汇安公司不同意支付，要求法庭驳回。法院认为，此条款系双方对于合同到期后如何结算使用费的约定，于法不悖，法院予以支持，但该标准明显过高，汇安公司亦提出异议，应当予以酌情调整。其三，对于汇安公司陈述的房屋扩建、增设建筑物，电气物业主张无法确认是谁投入扩建的，汇安公司则辩称均是自己扩建的，结合汇安公司与案外人上海B有限公司签订的主体变更补充协议、扩建申请报告、厂房扩建资料以及汇安公司长期占有使用房屋的情况，法院确认扩建或增设的建筑物系汇安公司施工建造。一审法院认为：双方所签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，虽然该合同载明的租赁标的物为1,278.51平方米的房屋，但根据汇安公司此前承租房屋及场地的情况以及当事人的陈述可知，汇安公司实际承租的标的物不仅包括上述房屋，还包括房屋周围的场地，双方形成租赁合同关系。当事人均确认电气物业实际交付的房屋及场地以房地产权证宗地图中电气物业标注为阴影的部分为准，并无不当，法院亦予以确认。其次，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，电气物业在租赁期限届满后，要求汇安公司将其占有使用的房屋、场地以及增设的固定建筑物一并返还给电气物业，符合双方合同中结算条款的约定，于法有据，法院予以支持。汇安公司辩称的租赁合同第11-7条系格式条款而无效，电气物业需赔偿汇安公司装修及扩建损失的意见，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，对于汇安公司要求对上述装修及扩建进行评估的申请，法院也不再予以准许。对于电气物业主张的汇安公司支付自2015年5月25日起至实际搬离并返还房屋之日止的使用费的请求，于法有据，法院予以支持，但对于使用费的标准法院酌定按照2.45元/日/平方米计算，即3,132.35元/天。再次，对于汇安公司反诉主张的电气集团与电气物业共同承担损失赔偿责任的请求，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条的规定，于二〇一六年八月三十一日作出判决：一、上海汇安汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内搬离并返还上海电气物业有限公司位于上海市松江区中山街道XX路XX号（现门牌号码为松江区XX路XX号）内1,278.51平方米的房屋及所占用的场地（包括场地上增设的固定建筑物等，具体以房地产权证宗地图中上海电气物业有限公司标注为阴影的部分为准）；二、上海汇安汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海电气物业有限公司自2015年5月25日起至实际搬离之日止的房屋使用费（按照3,132.35元/天的标准计算）；三、驳回上海汇安汽车服务有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,765元，减半收取13,382.50元，反诉案件受理费15,440元，财产保全费5,000元，合计诉讼费33,822.50元，由上海电气物业有限公司负担4,569元（已付），上海汇安汽车服务有限公司负担29,253.50元（已付15,440元，余款13,813.50元于判决生效之日起七日内交付法院）。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，被上诉人电气物业原名上海文通物业有限公司，2014年11月3日经工商机关核准，其变更为现名称“上海电气物业有限公司”。一审法院其余认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人汇安公司与被上诉人电气物业签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。查双方约定租期业已届满，租赁关系依法已终止，上诉人作为承租人应返还标的房屋（场地）之占有，原审于此判断准确，应予维持。上诉人一、二审坚持主张其租赁期间增建之构筑物应由两被上诉人承担赔偿等，必须强调，双方上述租约11－7条明确约定“合同期满或乙方（汇安公司）违约导致合同解除或终止，则乙方实施的包括但不限于装修、增设水电及其他设施或建造房屋等固定建筑物，其所有权归甲方，甲方（电气物业）无需给予补偿”，即承租人对于标的房屋、场地内之装修等添附及构筑物之相关权利在合同期满均属于出租人所有，原审据之驳回上诉人该部赔偿主张显为依约裁判，上诉人主张该条款属“格式条款”既无合同形式亦无签约主体认知能力之依据，本院不能采纳。关于房地实际使用费用，查系上诉人无据占有标的房屋期间产生，该部费用双方租约有明确约定标准，考虑到与租金标准的对比，原判已在此标准下大幅酌减，上诉人主张其高于出租人损失又未提供任何依据，同样考虑到上诉人长期超期占有标的房屋，为敦促、坚定合同当事人树立严格遵守合约之观念，该调整标准在约定内调整至稍高于租金标准显有必要，本院应予维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26,765元，由上诉人上海汇安汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一七年一月二十四日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……