西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0103民初3872号原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。委托诉讼代理人：北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：北京市尚衡（西安）律师事务所律师。被告：梁乃丰，男，1977年3月27日出生。被告：西安惠泽房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：陈猛，男，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告梁乃丰、西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称惠泽公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告惠泽公司委托诉讼代理人陈猛到庭参加诉讼。被告梁乃丰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告梁乃丰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、宣布贷款全部到期，判令被告梁乃丰偿还借款本金1472984.43元、利息24067.79元、罚息101.83元、复利240.85元，合计1497394.9元（截止2016年7月9日）及2016年7月9日后至贷款本息还清之日新产生的利息、罚息、复利及原告为实现债权的全部费用；3、判令原告对西安市雁塔区团结南路以西，科技路以北中建·国熙台第6幢2单元31层23102号房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、判令被告惠泽公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月16日，原告与被告梁乃丰签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告梁乃丰向原告借款1500000元用于购买位于西安市雁塔区团结南路以西，科技路以北中建·国熙台第6幢2单元31层23102号房产。被告梁乃丰未按期归还贷款本息即构成违约，原告有权宣布本合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部立即到期。当日，双方又签订了《西安市房地产抵押合同》，被告梁乃丰以购买的房产做了抵押。2015年3月12日被告梁乃丰与原告就上述抵押行为在西安市房屋管理局办理了抵押备案登记。原告与被告惠泽公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，按照该合同约定被告惠泽公司应对上述债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告梁乃丰发放了借款，被告梁乃丰从2016年4月9日起再未偿还借款本息，经原告多次催要无果。被告梁乃丰未到庭答辩。被告惠泽公司辩称，被告梁乃丰逾期还款事实存在，是否达到借款合同解除条件其不清楚，被告购买房屋已完成抵押备案登记，借款担保在有债务人的物保和人保并存的情况下，应优先执行抵押物，在不足清偿的情况下，其公司可代为清偿，代偿后应享有追偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年2月16日，原告与被告梁乃丰签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告梁乃丰向原告借款人民币1500000元，用于购买位于西安市雁塔区团结南路以西，科技路以北中建▪国熙台第6幢2单元31层23102号房产，借款期限自2015年2月16日起至2040年2月16日止，还款方法为等额本息还款，被告梁乃丰不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权解除与被告梁乃丰的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求被告梁乃丰立即清偿借款本息及相关费用。同时，被告梁乃丰以上述房屋为借款提供抵押担保。2014年7月18日，原告与被告惠泽公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告惠泽公司对因购置座落于西安市高新区科技路与团结南路十字北200米“中建▪国熙台”项目所属之住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，最高额保证所担保的债权是指自2014年7月18日至2017年7月18日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹拾壹亿元，保证方式为连带责任保证。保证期间自原告与债务人签订借款合同之日起至该借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。2015年3月12日，原、被告办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，现原告尚未取得房屋他项权利证书。2015年3月，原告向被告梁乃丰发放了贷款1500000元，但被告梁乃丰未按照合同约定还款，自2016年4月9日起逾期还款。庭审中，原告称被告梁乃丰于2017年8月4日还款5000元，截止2017年8月9日尚欠借款本金1467984.43元、利息104684.8元、罚息1961.73元、复利5692.91元。本院认为，原告与被告梁乃丰、惠泽公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，均属有效。当事人应当全面履行合同义务。原告依约发放了贷款，被告梁乃丰长期欠款不还，构成违约。原告有权按照约定解除合同，宣布贷款立即到期，要求被告梁乃丰偿还借款本金1467984.43元，利息104684.8元，罚息1961.73元，复息5692.91元，合计1580323.87元（截止2017年8月9日）及2017年8月10日起至贷款实际清偿之日所产生的利息、罚息、复利之诉讼请求事实清楚，证据充分，依法予以支持。关于原告要求以本案抵押房产优先受偿的主张，因原告仅就该预购商品房办理了抵押登记备案，尚未取得他项权利证书，故原告要求就本案抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。被告惠泽公司应依据保证合同约定，承担连带保证责任，承担后可依法向被告梁乃丰行使追偿权。原告要求被告惠泽公司承担连带清偿责任之诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告梁乃丰2015年2月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》予以解除。二、被告梁乃丰于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金1467984.43元、利息104684.8元、罚息1961.73元、复息5692.91元，合计1580323.87元（截止2017年8月9日）及自2017年8月10日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复息。三、被告西安惠泽房地产开发有限公司对被告梁乃丰上述债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告梁乃丰追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费18577元（其中案件受理费18277元，公告费300元）由被告梁乃丰负担，被告西安惠泽房地产开发有限公司承担连带清偿责任（此款原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行已预交，被告梁乃丰于付上述款项时直付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。(此页无正文)审判长 张钅粟心审判员 任 惠 军审判员 李 静 宇二〇一七年九月六日书记员 侯 馨 蕊