四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9949号上诉人（原审被告）：袁泉，女，1970年1月25日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：朱宁，四川思力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈欣，男，1971年12月2日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：朱宁，四川思力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市启胜物业管理有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳海昌路133号11栋102室。负责人：陈浩，助理总经理。委托诉讼代理人：冯沁涓，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱泽龙，泰和泰律师事务所律师。上诉人袁泉、陈欣因与被上诉人广州市启胜物业管理有限公司成都分公司（以下简称启胜公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初7579号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。袁泉、陈欣上诉请求：撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初7579号民事判决，改判驳回启胜公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.诉争阳台对应的围墙面属于上诉人的专有部分；2.上诉人封闭阳台是对专有部分使用功能的合理使用且没有损害他人合法权益；3.临时管理规约第三十五条属于无效条款。被上诉人启胜公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。启胜公司向一审法院起诉请求：1.袁泉、陈欣立即停止对其所有的位于天曜住宅小区2幢24层2401号房屋阳台搭建、封闭的违约行为，立即恢复前述房屋阳台原状；2.袁泉、陈欣承担本案诉讼费。一审法院认定事实：祥宝投资（成都）有限公司（以下简称祥宝公司）系诉争天曜小区的开发商，祥宝公司与上海启胜物业管理服务有限公司（以下简称上海启胜）于2011年10月签订《前期物业服务合同》，由上海启胜为诉争小区提供物业服务。2015年1月1日，祥宝公司、启胜公司、上海启胜共同在《成都晚报》刊登公告“致‘成都环球贸易广场A地块住宅项目（天曜住宅小区）业主’：为配合‘成都环球贸易广场A地块住宅项目（天曜住宅小区）’品质提升，更好的为广大业主服务，祥宝公司与启胜管理服务有限公司协商调整本小区物业服务主体，经法定程序现由启胜公司全面承接上海启胜，现已获有关部门审核备案登记。特此公告。”，由启胜公司全面接手上海启胜在诉争小区的物业服务项目。陈欣、袁泉与祥宝公司于2014年11月26日签订《商品房买卖合同》，约定由袁泉、陈欣购买祥宝公司的位于诉争小区的诉争房屋；同日，陈欣、袁泉在“业主承诺书”中签字，表示同意并遵守祥宝公司制定的《临时管理规约》相关内容，若有违反该管理规约的规定，愿意承担相应的责任。该《临时管理规约》第三十五条“本物业管理区域内禁止下列行为：1、封闭阳台或擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外贸（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局；”。袁泉、陈欣在接手诉争房屋后，即将其阳台予以封闭，改变了诉争房屋阳台的初始状态。诉争小区尚未成立业主委员会。以上事实，有启胜公司、袁泉、陈欣的身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、“商品房交接清单”、《临时管理规约》、“公告”、当事人陈述等证据及庭审笔录在案为证。一审法院认为，本案的诉争焦点有二：一、启胜公司是否为本案适格主体，因启胜公司与祥宝公司、上海启胜已经依法依规办理交接手续，并在“成都晚报”登报公告，在房管局等相关部门完成备案手续，由启胜公司全面负责诉争小区的物业服务，同时，诉争小区尚未成立业主委员会，因此，启胜公司作为本案原告适格，一审法院予以采信；二、陈欣、袁泉是否违约；因为诉争《临时管理规约》明确约定禁止业主封闭阳台或擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外贸（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局，该管理规约双方真实意思表示，内容不违反国家禁止性法律法规之规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，但在本案中，陈欣、袁泉违反上述规定约定，封闭阳台，故袁泉、陈欣违约，一审法院予以确认。综上，对于启胜公司要求陈欣、袁泉拆除封闭阳台，恢复诉争商品房初始状态的请求，一审法院予以支持；。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：陈欣、袁泉于本判决生效之日起二十日内将其二人所有的位于成都市天曜住宅小区2幢24层2401号房屋的封闭阳台予以拆除，恢复原状。一审案件受理费100元，减半收取50元，由陈欣、袁泉负担。二审中，上诉人为证明其主张提交了拍摄其阳台封闭情况的四张照片，拟证明封闭阳台处属于其专有部分，对邻居并无影响，应受法律保护。经质证，被上诉人认为，对照片的真实性不予认可，即使真实也因违反临时管理规约及装饰装修管理服务协议而应予拆除。本院认为，上诉人提交的证据能够反映其封闭阳台是在其专有部分范围内，本院予以采信。被上诉人提交了两张照片及视频资料，拟证明上诉人违反临时管理规约及装饰装修管理服务协议中关于禁止业主封闭阳台的约定，应当予以拆除。经质证，上诉人不认可真实性，并认为即使真实并不能达到其证明目的。本院认为，被上诉人提交的证据仅能反映上诉人封闭阳台的实际情况，但与其证明目的之间缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于案涉《临时管理规约》第三十五条及《装饰装修管理服务协议》第六条第（一）款中有关禁止业主封闭阳台的约定是否有效。对此问题，本院阐述如下：首先，《根据〈中华人民共和国物权法〉第七十条、第七十一条，以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，阳台属于业主的专有部分，袁泉、陈欣对于其房屋所属阳台享有占有、使用、收益、处分之权利。而根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之规定，袁泉、陈欣封闭属于其专有部分的阳台的行为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。就本案中，启胜公司并无证据证明袁泉、陈欣封闭阳台的行为危及建筑物的安全，亦无其他业主认为袁泉、陈欣封闭阳台的行为损害其合法权益，故袁泉、陈欣封闭阳台的行为并未违反《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定。其次，天曜小区至今并未成立业委会，案涉《临时管理规约》为开发商单方面制定，不能证明其相关条款经过业主表决通过，其中有关禁止业主擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、涉及用途、功能和布局的内容为格式条款，排除了业主对属于其专有部分的阳台进行使用、处分的主要权利。同样，《装饰装修管理服务协议》亦为启胜公司为重复使用而预先拟定的格式合同，其中禁止封闭阳台的内容同样排除了业主对属于其专有部分的阳台进行使用、处分的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，应当认定为无效。同理，案涉《装饰装修管理服务协议》有关禁止改变阳台功能和布局，严禁在露台、阳台搭建建筑物、封闭阳台等内容同样为格式条款，排除了业主对属于其专有部分的阳台进行使用、处分的权利，亦应当认定为无效。因此，案涉《临时管理规约》第三十五条及《装饰装修管理服务协议》第六条第（一）款中有关禁止业主封闭阳台的内容应为无效。综上，袁泉、陈欣封闭阳台的行为未违反法律或行政法规的禁止性规定，无证据证明其封闭阳台的行为影响了其所在房屋的安全或损害了其他业主的合法权益，亦无来自全体业主经充分协商的整体意志对其行为予以限制。袁泉、陈欣签订的《临时管理规约》及《装饰装修管理服务协议》中有关禁止其封闭阳台的内容均为开发商及物管公司预先拟定，属于以格式合同排除对方主要权利，因而无效。故启胜公司主张袁泉、陈欣封闭阳台违反《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》，改变房屋所在楼栋外观环境，从而应当拆除搭建和封闭物的诉讼理由不能成立，其诉讼请求应当予以驳回。袁泉、陈欣的上诉主张成立，其上诉请求本院予以支持。原审审判程序合法，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初7579号民事判决；二、驳回广州市启胜物业管理有限公司成都分公司的诉讼请求。本案二审案件受理费100元，一审案件受理费50元，均由被上诉人启胜公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫 雪审判员 谈光丽审判员 陶田源二〇一七年九月十五日书记员 刘梦汀