广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16829号上诉人（原审被告）：张桂桃，住江苏省东台市。委托代理人：窦雍岗，广东保典律师事务所律师。委托代理人：费宁，广东联合发展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江月新，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：江月英，住广东省广州市越秀区。两被上诉人共同委托代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。两被上诉人共同委��代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。上诉人张桂桃因与被上诉人江月新、江月英租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。张桂桃上诉请求：1.撤销一审判决，驳回江月新、江月英的全部诉讼请求；2.江月新、江月英承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院错误认定合同解除时间。双方租赁合同于2015年2月23日解除，张桂桃提供的证人证言、货物出入小区大厦申请表、物业管理人员出具的证明、解除合同的函、邮寄单、手机短信、报警回执等证据均能予以证明，江月新、江月英怠于收回涉案商铺，目的是讹诈张桂桃的租金。一审法院以张桂桃没有充分证据证实为由，按江月新、江月���收回涉案商铺钥匙的时间（2015年5月7日）作为实际交还商铺的时间，明显错误。并且，张桂桃在拨打电话、发送短信、邮寄涉案房屋钥匙等方式均无法联系到涉案商铺实际控制人“黄老板”的情况下，于2015年3月6日经涉案商铺所在大厦物业管理处联系业主同意后搬离了涉案商铺。2.一审法院认定“张桂桃逾期支付2014年9月至2015年2月租金，以及2015年3月、4月租金”属认定事实错误。张桂桃交纳租金仅延迟几天，江月新、江月英在收取租金时未提出异议，表明其自愿放弃追究张桂桃迟延几天交租的违约责任。江月新、江月英在诉讼至法院时才提出该主张，是不诚信行为，不应得到支持。江月新、江月英怠于交接涉案商铺导致损失扩大的后果应由其自己承担，张桂桃不应承担2015年3月、4月的租金。3.一审法院认定“张桂桃无提前90天书面告知对方，属于擅自解除合同，应按约定承担违约金”属认定事实错误。租赁合同是经双方协商一致在2015年2月23日解除的，张桂桃不存在单方擅自解除合同的情形，不应当承担违约责任。一审判令张桂桃向江月新、江月英支付53万余元违约金错误。二审庭询时，张桂桃申请变更其第1项上诉请求为：撤销一审判决，将案件发回重审。并补充事实和理由如下：4.涉案商铺的实际控制人自称“黄老板”，带领自称是“江月新”、“江月英”的两位女性，与张桂桃签订租赁合同。直至本案一审庭审时，张桂桃才发现真正的江月新、江月英根本不是与张桂桃签订租赁合同的人。一审庭审时，对方代理人甚至否认“黄老板”的存在，种种事实表明“黄老板”实施欺诈，使得张桂桃在违背真实意思的情况下签订了本案租赁合同。根据《合同法》的相关规定，张桂桃请求二审法院撤销本案合同。对方如不承认租赁合���上“江月新”、“江月英”的签名属他人所签，张桂桃对此申请笔迹鉴定。另外，因江月新、江月英本人不到庭无法查清案情，请求二审法院对该两人进行拘传。5.案外人“黄老板”是本案关键人物，是租赁合同的实际控制人，一审法院应当依职权追加其为第三人，但一审法院并未追加，故请求二审法院将案件发回重审。6.一审庭审时，经办法官以听不懂张桂桃方言为由反复打断张桂桃发言，并且未将张桂桃6点重要的最后陈述记入庭审笔录，张桂桃要求查看一审庭审录像，补充有关庭审内容。7.本案同时存在《广州市房屋租赁合同》和《房产租赁合同》两份合同，其中《广州市房屋租赁合同》签署时间在后，应以该合同为准计付相关费用。对于张桂桃多付的费用，张桂桃有权要求江月新、江月英返还。8.2014年10月3日，涉案商铺发生火灾，广州市公安局海珠区分局穗���海消火认字（2014）第0004A号《火灾事故认定书》认定“不排除……空调电气故障起火致火灾发生的可能”。江月新、江月英作为业主应对火灾损害场所进行维修，但是江月新、江月英并未维修，而是由张桂桃进行了维修，该维修责任和有关费用应由江月新、江月英承担。9.上述火灾属于意外事故，并非张桂桃原因导致，火灾原因调查和维修期间（即2014年10月3日至12月2日）张桂桃不应支付场地使用费，张桂桃已支付的该期间的场地使用费应退还张桂桃。10.一审中证人韩某、杨某的证言，佳兴大厦物业管理处签章的《货物出入小区/大厦申请表》和张某的证明合法有效，均具有证明力，江月新、江月英如予否认，应提供相反证据。11.张桂桃的行为符合相关规定和约定，并未违约，江月新、江月英应退还张桂桃的保证金。12.张桂桃保留依法要求调查江月新、江月英真实身���及其持有多套房产和巨额财产合法来源的权利。江月新、江月英二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回张桂桃的上诉请求。1.根据民诉法的相关规定，张桂桃在二审庭询中申请变更上诉请求已经超过了上诉期，不符合法律规定。2.《房产租赁合同》及《房产租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。自签订后，双方均是按照《房产租赁合同》来履行自己的权利义务。张桂桃主张按照《广州市房屋租赁合同》来认定双方的租赁关系是不符合事实的，也不具有客观性。3.在一审庭审中，张桂桃确认其是在2015年5月7日将涉案商铺钥匙交还给江月新、江月英。该证据证明2015年5月7日之前，涉案商铺是在张桂桃的控制管理之下，因此张桂桃应当支付至2015年4月底的租金。4.按照《房产��赁合同》约定，张桂桃如提前解除合同而未提前90天书面告知的，在张桂桃交清本合同约定应交的全部相关费用的前提下，江月新、江月英有权没收张桂桃的全部保证金，并且张桂桃还需支付租赁合同剩余期间租金总和的20%给江月新、江月英作为违约金。本案中张桂桃没有提前90天通知江月新、江月英提前解除本合同，所以应当按照合同约定承担违约责任。江月新、江月英在一审诉请中自行将上述违约金从20%调整为5%，一审法院判决张桂桃支付违约金正确，应予以维持。2015年4月20日，江月新、江月英向一审法院起诉请求：1.张桂桃向江月新、江月英支付拖欠的2014年6月的租金1万元、2014年7月的租金1万元、2014年9月的租金1.2万元、2014年10月的租金1.2万元、2014年11月的租金1.2万元、2014年12月的租金1.2万元、2015年1月的租金1.2万元、2015年2月的租金22750��、2015年3月的租金72198元、2015年4月的租金72198元；2.张桂桃向江月新、江月英支付因拖欠租金所产生的滞纳金39603.346元（每逾期一天按应交款的千分之一计算，暂计至2015年4月30日，实际应计至张桂桃支付完毕之日止）；3.张桂桃向江月新、江月英支付违约金532786.8元（按剩余合同期租金总和的百分之五计算）；4.张桂桃承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市海珠区××路7、9号以及××街52号铺属于江月新、江月英共有。2013年7月16日，江月新、江月英（甲方，出租方）与张桂桃(乙方，承租方)签订《房产租赁合同》，约定：甲方将海珠区××路7、9号，××街52号，建筑面积共247.5926平方米房产出租给乙方作商业用途使用，租期为10年，从2013年7月16日至2023年8月31日止；甲方应于2013年7月16日（收到乙方保证金后）将房产交付乙方使用，交付日前的管理费、���电费由甲方承担；甲乙双方约定月租金为：2013年7月16日-2013年8月31日，装修免租期，未税月租金零元；2013年9月1日-2014年8月31日，未税月租金66850元；2014年9月1日-2015年8月31日，未税月租金72198元；2015年9月1日-2016年8月31日，未税月租金77974元；……上述租金为不含税净租金，双方约定该房产的租赁税由乙方承担，乙方须依时缴交，如乙方迟交或欠交，产生的后果由乙方承担，与甲方无关；乙方须分别于每年的6月31日和12月31日前将当年上半年和下半年的完税清单全部交给甲方留存（以甲方签收为准）。租金按月结算，乙方在每月的第5日前结清，乙方必须按期缴纳，否则每逾期一天，应按欠款金额的百分之二支付滞纳金；签订本合同之日乙方应向甲方交付保证金133700元，于2013年8月25日前支付首月租金66850元；租赁期满，乙方付清本合同约定应交的全部相关费用并按期迁出，在不损坏该房产装修及设施可正常使用，室内外环境整洁、干净的前提下，将该房产交还甲方，并注销营业执照等相关证照后，甲方应在5个工作日内将保证金无息退还乙方，逾期需支付金额每日2%违约金，若因乙方损坏该房产装修及设施的，甲方有权没收该保证金不予退回；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；双方签订本合同之日起到本合同期满之日止，该房产的水电费、煤气费、电话费、物业管理费等因乙方使用该房产而产生的其它相关费用均由乙方承担；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须提前90天书面告知另一方，并按如下方式处理：在乙方交清本合同约定应交的全部相关费用的前提下，乙方提前终止本合同的，甲方没收乙方全部保证金，甲方提前收回该房产的，除退回乙方全部保证金外，还需支付与保证金相同数额的违约金给乙方；甲乙双方任何一方如需提前解除合同而未提前90天书面告知对方擅自解除本合同的，按如下方式处理：在乙方交清本合同约定应交的全部相关费用的前提下，乙方提前终止本合同的，除甲方没收乙方全部保证金外，乙方还需支付剩余合同期租金总和的20%给甲方作违约金，甲方提前收回该房产的，除退回乙方全部保证金、支付与保证金相同数额的违约金给乙方外，还需支付剩余合同期租金总和的20%给乙方作违约金；等。合同签订后，张桂桃向江月新、江月英支付了保证金133700元，江月新、江月英将涉案商铺交付给张桂桃使用。2014年7月15日，江月新、江月英（甲方）与张桂桃（乙方）签订了《房产租赁合同补充协议》，约定：现乙方提出由于刚开始挂牌经营，加上当前市场环境较差，……经双方友好协商，甲方同���在乙方每月第5日前准时交清当月租金的前提下，从2014年6月1日起至2014年8月31日止，可按原合同约定租金金额减免租金人民币壹万元正，从2014年9月1日起至2015年5月31日止，可按原合同约定租金金额减免租金人民币壹万贰仟元正，即2014年6月1日—2014年8月31日56850元，2014年9月1日—2015年5月31日60198元，其他按原合同约定不变。如不准时交租，则不作上述租金减免，按原合同约定执行；等。一审庭审时，江月新、江月英、张桂桃均确认户名为江月英的活期存折子账户交易明细反映的张桂桃向江月新、江月英支付租金的事实：张桂桃分别在2013年9月5日、2013年10月14日、2013年11月7日、2013年12月12日、2014年1月9日、2014年2月18日、2014年3月10日、2014年4月16日各向江月新、江月英支付了每月租金66850元；2014年5月31日至2014年6月1日期间，张桂桃向江月新、江月英支付租金共60000元；2014年7月16日，张桂桃向江月新、江月英支付租金120550元；2014年8月5日，张桂桃向江月新、江月英支付租金56850元；张桂桃分别在2014年9月16日、2014年10月20日、2014年11月6日、2014年12月23日、2015年1月14日各向江月新、江月英支付了每月租金60198元；2015年3月9日，张桂桃支付了租金49448元给江月新、江月英。江月新、江月英主张双方的租赁合同于2015年5月7日解除，其在2015年5月实际收回了涉案商铺。张桂桃对江月新、江月英收回涉案商铺的时间予以确认，但认为双方的租赁合同解除时间是在2015年2月23日，其在2015年3月6日结清涉案商铺的水电费等各项费用后搬离了涉案商铺，并于2015年3月7日向江月新、江月英寄出了催接收函，在2015年3月9日，张桂桃将场地钥匙及终止合同备案的单据寄给江月新、江月英指定的人，但该两份邮件都被退回；在2015年5月7日收到物业管理处���通知后，将涉案商铺的钥匙及相关文件交给了与张桂桃签合同的黄老板，交钥匙的收据也是黄老板代签的。诉讼中，张桂桃向一审法院申请，就其报警事实向广州市公安局海珠分局调取报警情况记录材料，经一审法院发函及电话联系，该局派出所答复当时报警经处理民警口头调解，没有相关的档案记录。江月新、江月英为证明其主张，还提交了以下证据：1.江月新、江月英向张桂桃发出的函件复印件；2.户名为江月英的活期存折子账户交易明细；3.钥匙收条复印件。张桂桃质证表示，张桂桃已收到证据1的通知函，合同在2015年2月23日已终止，江月新、江月英在之后要求张桂桃支付2015年2月23日后的租金没有事实和法律依据，但是该通知函的邮件显示寄件人是农某，该寄件人及电话与张桂桃提交的证据5中的收件人及联系电话是一致的；对证据2的真��性、合法性没有异议，在合同签订后，江月新、江月英银行帐户显示2013年7月17日的133700元的进帐是张桂桃支付的保证金；对证据3的真实性没有异议，关联性不予确认，确认江月新、江月英已收回钥匙，但实际合同解除是在2015年2月23日，江月新、江月英一直拖延至2015年5月7日才收回钥匙，是恶意拖延收回商铺，扩大损失，不能证明江月新、江月英想证明的事实。张桂桃为证明其主张，也提交了以下证据：1.减租申请、邮寄单复印件；2.证人韩某的证人证言；3.张桂桃的手机短信截屏；4.佳兴大厦管理处盖章确认的《货物出入小区/大厦申请表》、张某作出的证明；5.函件复印件、邮寄单、快递查询单；6.办理房屋租赁合同登记备案（终止/变更）证件收据、房屋租赁合同注销登记备案申请表复印件、房屋租赁登记备案证明、租金发票、快递邮寄详情单、快递查��；7.证人杨某的证人证言；8.报警回执；9.邮寄单、函；10.经备案的《广州市房屋租赁合同》；11.收条；12.火灾事故认定书、现场照片、火灾现场勘验笔录、装修合同书复印件。江月新、江月英质证表示，证据1的减租申请、快递单由于张桂桃没有提供原件，对其真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，证人与张桂桃是朋友，存在利害关系，而且该证人证言不能证明张桂桃已与江月新、江月英协商过商铺解除的事宜，证人也证明了当时双方商谈时江月新、江月英不在场；核对过证据3中的手机短信内容，但对证据3的真实性不予确认，收件人为海珠房东王老板，但本案江月新、江月英是姓江，不是姓王，而且接收信息的手机号码不是江月新、江月英的手机号码，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据4中申���表的真实性不予确认，该证据恰恰证明张桂桃在未经江月新、江月英允许的情况下擅自离场，该申请表的时间是2015年3月6日，与张桂桃称其于2015年2月23日已与江月新、江月英协商一致并撤场的情况不一致；对证据4中证明的真实性不予确认，张桂桃称该证明是证人证言，根据民诉法规定，证人应出庭作证，此外，该证人的身份也无法证实，不能代表物业公司，只能代表其个人；由于张桂桃没有提供证据5的原件，故对证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认，江月新、江月英没有收到该邮件，收件人也不是江月新、江月英；由于张桂桃没有提供证据6中办理房屋租赁合同登记备案（终止/变更）证件收据、房屋租赁合同注销登记备案申请表的原件，故对上述两份材料的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据6中的房屋租赁登记备案证明真实性、合法性、关联性���有异议，证明江月新、江月英已按双方签订的租赁合同履行了全部义务，对发票的真实性也没有异议，张桂桃存在长期拖欠江月新、江月英租金及拖欠2015年2月部分租金、2015年3、4月租金；对证据6中的快递邮寄详情单、快递查询的真实性、合法性、关联性均不予确认，没有收到过该份邮件，收件人也不是江月新、江月英；对证据7的真实性、合法性、关联性均不予确认，证人是张桂桃公司员工，存在利害关系，张桂桃一直在主张2015年2月23日已撤场，但该证人证明了是在2015年3月底离开涉案场地工作的，而在其离开前都是在涉案场地工作的，证明张桂桃在2015年3月仍在使用涉案场地，应支付相应的租金给江月新、江月英；对证据8的真实性没有异议，不清楚张桂桃报警的原因，与本案无关；对证据9中函件的真实性没有异议，但对快递单的真实性不予确认；对证据10的真实性没有异议，但这只是作为登记备案的合同；对证据11的真实性没有异议，证明2015年5月7日张桂桃才将涉案商铺钥匙交还给江月新、江月英，故江月新、江月英计租时间应至2015年4月底；由于张桂桃没有提供证据12的原件，故对其真实性不予确认，这些证据与本案无关。一审法院认为：江月新、江月英、张桂桃签订的《房产租赁合同》及《房产租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。江月新、江月英主张双方的租赁合同于2015年5月7日解除，并提交了张桂桃交还涉案商铺钥匙的收条为证，张桂桃对江月新、江月英收回涉案商铺的时间予以确认，但认为双方的租赁合同解除时间是在2015年2月23日。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，现张桂桃对其主张没有充分的证据材料予以证实，应承担举证不能的不利后果，对江月新、江月英的主张，予以采信。江月新、江月英要求张桂桃支付涉案商铺的租金至2015年4月，合法合理，予以支持。根据《房产租赁合同补充协议》的约定，双方于2014年7月15日协商一致就涉案商铺从2014年6月1日起至2015年5月31日期间的租金作出调整，虽然张桂桃逾期支付2014年5月至2014年7月的租金，但双方在签订补充协议时该违约行为已经发生，江月新、江月英仍然同��作出调低租金标准的意思表示，应当视为江月新、江月英对此前张桂桃逾期支付租金的行为放弃追究其违约责任的意思表示。现江月新、江月英主张要求张桂桃按照补充协议的约定补齐减免的租金部分（2014年6月的租金1万元、2014年7月的租金1万元）及滞纳金，缺乏依据，依法予以驳回。张桂桃逾期支付2014年9月至2015年2月的租金，江月新、江月英要求其按照约定支付欠付的租金部分（2014年9月的租金1.2万元、2014年10月的租金1.2万元、2014年11月的租金1.2万元、2014年12月的租金1.2万元、2015年1月的租金1.2万元、2015年2月的租金22750元）以及2015年3月的租金72198元、2015年4月的租金72198元，合法合理，予以支持。按照双方签订的租赁合同约定，租金按月结算，张桂桃在每月的第5日前结清，否则每逾期一天，应按欠款金额的百分之二支付滞纳金。现由于张桂桃逾期支付租金，违反合同的约定，应从逾期之日起承担相应的违约责任。张桂桃抗辩合同约定的滞纳金标准过高，江月新、江月英主张调整滞纳金的标准为每日按照欠款金额的千分之一计算，缺乏依据，一审法院依法调整以人民银行计收逾期贷款利率的标准计算为宜，但该滞纳金应以张桂桃拖欠的租金本金为限。故张桂桃应向江月新、江月英支付从2014年9月6日起至实际付清租金之日止的滞纳金（每日按人民银行计收逾期贷款利率的标准计算；2014年9月6日至2014年9月15日期间，以72198元为本金；2014年9月16日至2014年10月5日期间，以12000元为本金；2014年10月6日至2014年10月19日期间，以84198元为本金；2014年10月20日至2014年11月5日期间，以24000元为本金；2014年11月6日，以96198元为本金；2014年11月7日至2014年12月5日期间，以36000元为本金；2014年12月6日至2014年12月22日期间，以108198元为本金；2014年12月23��至2015年1月5日期间，以48000元为本金；2015年1月6日至2015年1月13日期间，以120198元为本金；2015年1月14日至2015年2月5日期间，以60000元为本金；2015年2月6日至2015年3月5日期间，以132198元为本金；2015年3月6日至2015年3月8日期间，以204396元为本金；2015年3月9日至2015年4月5日期间，以154948元为本金；从2015年4月6日至付清之日止，以227146元为本金），滞纳金总额应以张桂桃拖欠的租金为限。张桂桃主张超出的滞纳金部分，一审法院依法予以驳回。按照租赁合同的约定，江月新、江月英、张桂桃任何一方如需提前解除合同而未提前90天书面告知对方擅自解除本合同的，在张桂桃交清本合同约定应交的全部相关费用的前提下，张桂桃提前终止本合同的，除江月新、江月英没收张桂桃全部保证金外，张桂桃还需支付剩余合同期租金总和的20%给江月新、江月英作违约金。现张桂桃没有充分举证证明其已提前90天书面告知江月新、江月英要求解除合同，故应当向江月新、江月英支付合同约定的剩余合同期租金总和的20%（即2015年5月8日至2023年8月31日期间的租金总金额的20%），现江月新、江月英表示仅按照剩余合同期租金总和的5%向张桂桃主张违约金532786.8元，没有超出合同约定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《关于适用的解释》第九十条之规定，于2016年9月19日作出如下判决：一、张桂桃在该判决生效之日起三日内，向江月新、江月英支付广州市海珠区××路7、9号和××街52号商铺2014年9月的租金1.2万元、2014年10月的租金1.2万元、2014年11月的租金1.2万元、2014年12月的租金1.2��元、2015年1月的租金1.2万元、2015年2月的租金22750元、2015年3月的租金72198元、2015年4月的租金72198元；二、张桂桃在该判决生效之日起三日内，向江月新、江月英支付从2014年9月6日起至实际付清租金之日止的滞纳金（每日按人民银行计收逾期贷款利率的标准计算；2014年9月6日至2014年9月15日期间，以72198元为本金；2014年9月16日至2014年10月5日期间，以12000元为本金；2014年10月6日至2014年10月19日期间，以84198元为本金；2014年10月20日至2014年11月5日期间，以24000元为本金；2014年11月6日，以96198元为本金；2014年11月7日至2014年12月5日期间，以36000元为本金；2014年12月6日至2014年12月22日期间，以108198元为本金；2014年12月23日至2015年1月5日期间，以48000元为本金；2015年1月6日至2015年1月13日期间，以120198元为本金；2015年1月14日至2015年2月5日期间，以60000元为本金；2015年2月6日至2015年3月5��期间，以132198元为本金；2015年3月6日至2015年3月8日期间，以204396元为本金；2015年3月9日至2015年4月5日期间，以154948元为本金；从2015年4月6日至付清之日止，以227146元为本金），滞纳金总额以张桂桃拖欠的租金本金为限；三、张桂桃在该判决生效之日起三日内，向江月新、江月英支付提前解除合同的违约金532786.8元；四、驳回江月新、江月英的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11995元，由张桂桃负担10000元，江月新、江月英共同负担1995元。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。另查明，涉案《房产租赁合同》出租方的签名是江月新、江月英，涉案《房产租赁合同补充协议》出租方的签名是江月英、江月新和另一潦草疑似黄姓签名。2015年5月7日的《收条》载明：今收到××路7号、9号锁匙三条，业主：江月英、江月新，代收人处有一潦草疑似黄姓签名。从肉眼看，《房产租赁合同》上江月新、江月英的签名与《房产租赁合同补充协议》、《收条》上江月新、江月英的签名存在较大区别。张桂桃主张，上述材料中的黄姓签名就是与其联系涉案商铺租赁事宜的“黄老板”，该些材料也都是“黄老板”或者“黄老板”带来的冒充江月新、江月英的人签字的。江月新、江月英认为，上述三份材料都是其自己签署的，并不清楚是否存在“黄老板”这个人。《房产租赁合同》中，注明江月英、江月新的联系电话为139××××6370。张桂桃表示，江月英、江月新的该电话从来都打不通，与他联系涉案商铺租赁事宜的一直都是“黄老板”，所��他也一直与“黄老板”联系。二审中，当庭用张桂桃代理人费宁和张桂桃本人的手机分别拨打江月英、江月新上述联系电话，均能打通，对方表示是江月英。又查明，一审中，张桂桃向一审法院提交了两份《顺丰速运》的快递单，寄送日期分别是2015年3月7日和2015年3月9日。快递单上记载的寄送物品分别是文件和钥匙，寄件人都是张桂桃，收件人都是农某，收件人地址为广州市白云区××东路××号××宿舍××房，收件人电话为159××××0099。两份快递单都注明拒收原因：收方不在广州。张桂桃认为，其两次向农华锋寄送的东西分别是《关于移交××路7-9号铺位的函》和涉案商铺的钥匙。至于为什么向农某寄送，张桂桃表示因为农某是“黄老板”指定的人，曾经以农某为寄件人向张桂桃寄送过催收涉案商铺租金的函件，为此张桂桃向一审法院提交了农某向张桂桃��送《顺丰速运》的快递单和相关函件。江月新、江月英对此不予确认，认为快递单和函件没有关系，该函件并非寄送，而是由江月新、江月英直接送到涉案商铺的，其不认识农某。二审中，张桂桃在庭询时向本院提交了一份《营业执照》和一份《房屋租赁登记备案证明》，记载的是张桂桃经营的另外一家公司和地址。张桂桃表示，因一审中江月新、江月英在质证证人杨某证言时提出，杨某在2015年3月时仍在涉案商铺上班，故张桂桃现提供证据证明杨某当时是在另外的地址上班，并非在涉案商铺上班。江月新、江月英质证表示，该两份证据不属于二审新证据，不应当被采纳，且证据本身也不能证明杨某是在张桂桃主张的地址上班，该两份证据与本案没有关联性。张桂桃在庭询时又向本院提交了4份证据材料：1.承诺书，记载：涉案9号铺业主和11号铺业主协商相关事宜的内容，其中承诺人处有一黄姓潦草签名，该承诺书有佳兴大厦业委会物业管理处盖章。张桂桃拟以此证明××路9号涉案商铺使用期间表明“黄老板”是业主。2.物业登记表，记载：公司名称为广州市海珠区国贸酒业，业主是黄某，联系电话是189××××9108，该登记表有佳兴大厦业委会物业管理处盖章。张桂桃拟以此证明“黄老板”是物业登记表中记载的涉案商铺的业主，其电话也与张桂桃发送短信要求移交涉案商铺的“广州海珠房东王老板”的电话是同一个。3.《营业执照》复印件，记载：名称为广州市海珠区国贸酒业商行，经营场所为广州市海珠区××路1号209房，经营者为张桂桃。张桂桃拟以此证明上述证据2中广州市海珠区国贸酒业商行是张桂桃自营企业。4.补充陈述，内容为张桂桃对案件的意见陈述。张桂桃表示这是一审笔录中遗漏其发表的意见，向二审法院提交。对上述证据材料，江月新、江月英不同意质证，并表示可由法院来核实证据真实性。二审中，张桂桃还表示，其因涉案商铺移交问题在2015年3月19日报警后，警察到场让其把涉案商铺钥匙和票据资料交给物业管理处。对该主张，张桂桃没有提供证据证明。另外，张桂桃表示其在2015年3月6日从涉案商铺搬走后，还留有桌子、柜子等物品在涉案商铺，但是这些东西是他丢弃的，该情况已告知“黄老板”。江月新、江月英则表示2015年3月6日只接到物业管理处电话说张桂桃要搬东西，但并不知道张桂桃要搬离涉案商铺，并且张桂桃当时也还留有东西在涉案商铺。本院认为，关于张桂桃二审庭询时申请变更上诉请求的问题。张桂桃在二审庭询时申请变更上诉请求已超过上诉期，对方当事人也不同意，故本院不接纳张桂桃的此项申请。关于涉案租赁合同存在两个版本的问题。张桂桃主张，其与江月新、江月英之间除了《房产租赁合同》、《房产租赁合同补充协议》外，还存在一份《广州市房屋租赁合同》，应当按《广州市房屋租赁合同》计付相关费用。本院认为，双方确认在实际履行中均是按《房产租赁合同》、《房产租赁合同补充协议》来计付租金，江月新、江月英也表示《广州市房屋租赁合同》只是用于登记备案。故张桂桃主张按《广州市房屋租赁合同》计付费用缺乏依据，本院不予支持。关于租赁合同签订主体的问题。张桂桃主张租赁合同是“黄老板”及其指定人员签订，并非江月新、江月英本人签订，涉嫌欺诈，使得张桂桃在违背真实意思的情况下签订合同，请求撤销该合同。本院认为，从张桂桃提交的物业管理处出具的材料看，涉案商铺登记了黄姓业主，从《房产租赁合同补充协议》和《收条》上的签名看，均有黄姓的潦草签名，且《房产租赁合同补充协议》、《收条》上江月新、江月英的签名与《房产租赁合同》上江月新、江月英的签名笔迹有较大差别，故本院采信张桂桃关于本案中存在一位“黄老板”与其联系涉案商铺租赁事宜的主张。但涉案商铺的业主江月新、江月英均确认其与张桂桃就涉案商铺存在租赁合同关系，张桂桃也将租金支付到江月新、江月英的银行账户。故即使涉案合同和相关材料上的签名非江月新、江月英本人所签，也不影响张桂桃与江月新、江月英租赁合同关系的确认。张桂桃请求对上述材料中江月新、江月英的签名进行笔迹鉴定并无必要，本院不予同意。张桂桃主张撤销租赁合同理据不足，本院不予支持。张桂桃主张法院拘传江月新、江月英本���到庭以查清案情缺乏依据，本院不予采纳。张桂桃认为一审法院漏列“黄老板”为案件第三人缺乏依据，本院不予采信。关于张桂桃是否应支付涉案商铺2015年3月、4月租金的问题。张桂桃主张租赁合同在2015年2月23日解除，其在2015年3月6日也搬离了涉案商铺，故无需支付2015年3月、4月的租金。本院认为，根据张桂桃提交的物业管理处出具的材料看，张桂桃确在2015年3月6日从涉案商铺搬走一批物品，但张桂桃仍留有部分物品在涉案商铺。张桂桃主张其已告知“黄老板”留下的物品是丢弃物，但并无提供证据证明，江月新、江月英也不确认，本院对张桂桃该主张不予采信。并且，张桂桃虽在2015年3月6日从涉案商铺搬走部分物品，但直至2015年5月7日才交还涉案商铺钥匙。张桂桃主张其迟至2015年5月7日交还钥匙是有原因的：首先，因无法联系到“黄老板”，其在2015年3月9日试图将钥匙寄送给“黄老板”指定的农某但被退回；其次，其在2015年3月19日应警察要求将涉案商铺钥匙留在物业管理处。但张桂桃提供的证据无法证明农某与“黄老板”有关，其也没有提供证据证明应警察要求将涉案商铺钥匙留在物业管理处。故张桂桃主张“黄老板”怠于交接涉案商铺的理由缺乏证据证实。另外，涉案商铺的业主是江月新、江月英，《房产租赁合同》上也写有她们的联系电话，张桂桃如无法联系到“黄老板”交接涉案商铺，也可联系江月新、江月英本人。张桂桃提出江月新、江月英的电话一直无法打通，但该主张与二审中当庭拨打的情况不符，张桂桃的主张无法证实。故一审法院判令张桂桃支付涉案商铺2015年3月、4月的租金确有依据，本院予以维持。关于张桂桃是否应承担违约责任的问题。本院认为，张桂桃存在多次逾期支付月租金的情况，江月新、江月英据此请求张桂桃支付逾期交租的滞纳金合法有据。张桂桃认为其逾期的时间较短，江月新、江月英收取租金时并未提出异议，应视为放弃追究张桂桃迟延交租的违约责任。本院认为，张桂桃该主张无事实和法律依据，本院不予采信。张桂桃提前解除租赁合同，无证据证明其已提前90天告知江月新、江月英，也应当依约承担相应违约责任。张桂桃认为租赁合同是双方协商一致解除，并非其单方提前解除，但现有证据无法证实这一主张，本院亦不予采信。江月新、江月英自行调低了合同约定的违约金标准，一审法院判令张桂桃承担相应违约责任正确，应予维持。张桂桃还提出应退还其支付的保证金。本院认为，按照合同约定，张桂桃违约的情况下江月新、江月英可没收保证金。一审中张桂桃也同意由江月新、江月英没收保证金，二审中其��出返还保证金的请求理据不足，本院不予支持。关于涉案商铺发生火灾期间的维修费用和租金问题。张桂桃认为火灾并非其导致，故江月新、江月英应当承担维修费用并返还相应时段的租金。本院认为，张桂桃一审时并未就此提出反诉，二审中才提出该请求且江月新、江月英不同意调解，本院对此不予处理，张桂桃可另案主张。关于一审中证人韩某、杨某的证言证明力问题。因韩某是张桂桃的朋友和老乡，杨某是张桂桃公司的员工，均与张桂桃存在利害关系，其证言证明力较弱，故一审法院不采纳两人证言作为认定事实的依据符合法律规定。张桂桃认为江月新、江月英必须提供反证才能否定两名证人的证言缺乏依据，本院不予采信。综上所述，张桂桃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11795元，由上诉人张桂桃负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一七年一月五日书记员  杨银桃