广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终6492号上诉人（原审原告）：深圳市中意达房地产经纪有限公司。法定代表人：罗小锋。委托诉讼代理人：汪顺荣，广东尚玖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡祥平。被上诉人（原审被告）：罗健。被上诉人（原审被告）：胡国祥。被上诉人（原审被告）：杨兰。被上诉人（原审被告）：付振江。上诉人深圳市中意达房地产经纪有限公司（以下简称中意达经纪公司）因与被上诉人胡祥平、罗健、胡国祥、杨兰、付振江居间合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初15305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中意达经纪公司上诉请求：1、撤销原审法院判决；2、依法改判被上诉人付振江、杨兰连带向上诉人支付佣金人民币6万元；3、请求法院依法改判被上诉人胡国祥、胡祥平、罗健连带向上诉人支付违约金人民币18万元；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院根据《费用支付承诺书》认定被上诉人胡祥平和罗健不需承担违约责任，而没有考虑《房地产预约买卖合同》这一重要证据，因而做出错误的认定。被上诉人胡祥平和罗健作为《房地产预约买卖合同》的卖方，并签订合同，虽然没有在《费用支付承诺书》上签字，但其对《费用支付承诺书》中约定的责任是知情的，《费用支付承诺书》中约定由违约方承担违约责任，胡祥平和罗健作为卖方不履行合同，构成违约，就应向上诉人连带承担违约责任。2、一审法院仅根据《费用支付承诺书》的约定，就认定被上诉人付振江、杨兰佣金支付条件未成就，认定事实错误。根据我国《合同法》第四百二十六条之规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”可见，法律对居间人的要求仅为促成合同成立。本案中，上诉人已经促成被上诉人之间达成合同，已经履行了居间人的职责，则作为买方的被上诉人付振江、杨兰支付佣金的条件就已经成就。《费用支付承诺书》中虽然约定佣金支付时间为过户当日，并于签订现售合同并向登记机关递件前支付，但该支付条件是不合理的，上诉人对此不予认可，但对《费用支付承诺书》中的佣金和违约金的数额予以认可。退一步讲，假使认可《费用支付承诺书》中的支付条件，该支付条件不成就并非上诉人的原因，而是本案被上诉人中的买方为了获得违约金故意促使条件不成就。根据我国《合同法》第四十五条第二款之规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”因此，被上诉人付振江、杨兰向上诉人支付佣金的条件已经成就，其应连带向上诉人支付佣金人民币6万元。3、一审法院擅自将违约金的数额由人民币18万元调整至人民币6万元，违背当事人的意思自治原则，于法无据。《费用支付承诺书》约定“如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，则经纪方有权要求违约方赔偿经纪方违约金人民币壹拾捌万元”，该约定系被上诉人的意思自治，上诉人也予以认可。我国《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此，被上诉人对于违约金的约定符合我国《合同法》的相关规定，被上诉人向上诉人支付违约金的条件业已成就。一审法院未经当事人请求，擅自调整违约金数额，违背了当事人的意思自治，也缺乏法律依据。4、一审法院将被上诉人胡国祥付给上诉人2.5万元的红包及辛苦费用于扣抵违约金没有事实和法律依据。被上诉人胡国祥和胡祥平主张2.5万元为给付上诉人的佣金，但根据《费用支付承诺书》的约定，佣金应当由买方付振江和杨兰支付，卖方胡国祥、胡祥平没有支付佣金的义务。因此，其主张2.5万元为支付给上诉人的佣金是没有合同及事实依据的。该2.5万元是被上诉胡国祥和胡祥平自己主张为给上诉人的佣金，根据谁主张谁举证原则，理应由胡国祥和胡祥平证明该2.5万元为其支付给上诉人的佣金，而不应该由上诉人举证证明其作用，但一审法院却错将举证责任归于上诉人，并将这一不利后果也加之于上诉人，违背了《民事诉讼法》的相关规定。综上所述，上诉人认为被上诉人付振江、杨兰应连带向上诉人支付佣金人民币6万元，上诉人胡国祥、胡祥平、罗健应连带向上诉人支付违约金人民币18万元。一审法院判决认定事实和法律适用均存在错误，不符合法律规定。因此，恳请二审法院支持上诉人上诉请求。胡祥平、胡国祥辩称，我方同意原审判决。罗健、杨兰、付振江依法经传票传唤未出庭亦未提交书面答辩意见。中意达经纪公司向一审法院起诉请求：1、胡祥平、罗健、胡国祥连带支付违约金人民币18万元；2、付振江、杨兰连带支付佣金人民币6万元；3、本案诉讼费用由胡祥平、罗健、胡国祥、付振江、杨兰承担。一审法院认定事实：2014年6月24日，位于深圳市宝安区××街道人民××路水榭春天花园经核准登记在罗健名下，房地产证号为50××11号。2015年5月13日，胡国祥和付振江在向中意达经纪公司出具的《费用支付承诺书》中签字确认，该承诺书载明：2015年5月13日，买方付振江、杨兰与卖方王元明、罗健签订的关于转让位于宝安区××街道人民××路水榭春天花园××、××房产的《房地产买卖预约协议》，双方共同委托中意达经纪公司代办过户及其他相关手续。根据合同约定，买卖双方约定房产转让价（包括装修、家私家电及其他附属设施补偿费）为人民币600万元，买卖双方承诺以此价格为基数计算佣金总额及必要费用，本次交易买方应当支付佣金人民币6万元。佣金支付时间为过户当日，并于签订现售合同并向登记机关递件前支付。如买卖双方私下成交或通过其他经纪方成交，双方承诺仍需全数支付上述费用，否则双方应当连带支付违约金人民币18万元。以上卖方应当承担的费用由买方承担，在签署本《费用支付承诺书》后如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，则经纪方有权要求违约方赔偿经纪方违约金人民币18万元，任何一方无权要求中意达经纪公司退还违约方应交的必要费用。涉案32C、32D两套房屋为双拼房，中意达经纪公司主张涉案两套房屋的实际产权人均为胡国祥，故胡国祥在上述《费用支付承诺书》中签字确认，胡国祥和胡祥平均主张实际产权人为胡祥平，胡国祥的签字行为是代理行为，且胡国祥签字时并未取得胡祥平的同意和授权。另，胡国祥在（2016）粤0306民初5782号案件的开庭中称其为涉案两套房产的实际产权人，胡国祥并未对本案和（2016）粤0306民初5782号案件中的相矛盾的陈述作出合理解释和说明。2015年5月28日，位于宝安区××街道人民××路水榭春天花园××房经核准登记在胡祥平名下，房地产证号为50××37号。2015年5月28日，罗健作为卖方，杨兰作为买方，双方签订了编号为0041025的《房地产预约买卖合同》，约定卖方将位于宝安区××街道人民××路水榭春天花园××房转让给买方，转让成交价为人民币275万元。当日，胡祥平作为卖方，付振江作为买方，双方签订了编号为0040959的《房地产预约买卖合同》，约定卖方将位于宝安区××街道人民××路水榭春天花园××房转让给买方，转让成交价为人民币325万元。2015年10月15日，胡祥平作为甲方，付振江作为乙方，双方签订《和解协议书》，相关约定如下：因甲方不愿意履行合同发生纠纷，经协商甲方需向乙方支付违约金人民币40万元，并退还定金人民币10万元，且由于甲方的责任导致本次交易无法完成，故房产中介的佣金由甲方承担。当日，罗健作为甲方，杨兰作为乙方，双方签订《和解协议书》，相关约定如下：因甲方不愿意履行合同发生纠纷，经协商甲方需向乙方支付违约金人民币30万元，并退还定金人民币10万元，且由于甲方的责任导致本次交易无法完成，故房产中介的佣金由甲方承担。另查，1、付振江向中意达经纪公司支付定金人民币20万元后，中意达经纪公司向胡国祥、胡祥平转付定金人民币17.5万元，买卖双方协商解除合同后，卖方已经将定金人民币20万元返还给买方。现在仍有定金人民币2.5万元在中意达经纪公司处，中意达经纪公司主张该费用中有人民币0.5万元为交房押金，另外2万元为胡国祥支付给中意达经纪公司经办人的红包和辛苦费；胡国祥和胡祥平主张剩余定金人民币2.5万元已经作为佣金给中意达经纪公司抵扣。2、各方确认涉案两套房产中32D办理了首期款资金监管，32C未办理首期款资金监管，后因卖方违约，合同未再继续履行。3、胡国祥和胡祥平提出中意达经纪公司主张的违约金过高。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。本案中，虽然胡国祥既非涉案买卖合同的合同签订主体，又非涉案房产的产权登记人，但胡国祥以卖方的名义签订了《费用支付承诺书》，且胡国祥在另案中确认其为涉案房产的实际产权人，故中意达经纪公司依据胡国祥签订的《费用支付承诺书》向胡国祥主张权利并无不妥。胡国祥作为具备完全民事行为能力的自然人，知悉或者应当知悉其出具的《费用支付承诺书》的内容以及后果，其在《费用支付承诺书》中予以签字确认的行为，应当视为胡国祥认可该承诺书的内容并自愿受到该承诺书中约定义务的约束。根据查明的事实，涉案两套房产均因卖方违约而致使无法完成交易，根据《费用支付承诺书》的约定，中意达经纪公司有权向胡国祥主张违约金，结合涉案房产交易的履行程度以及中意达经纪公司的损失情况，酌情将胡国祥向中意达经纪公司支付的违约金调整至人民币6万元。另，卖方向买方返还定金人民币20万元，中意达经纪公司现有定金人民币2.5万元未退回给胡国祥，中意达经纪公司主张其中人民币2万元为支付给经办人员的红包和辛苦费，但中意达经纪公司未提交证据予以证明，现胡国祥提出抵扣，中意达经纪公司需向胡国祥返还的定金以及胡国祥需要中意达经纪公司支付的违约金相抵后，胡国祥还需向中意达经纪公司支付违约金人民币3.5万元（6万元-2.5万元）。根据中意达经纪公司的主张，涉案房产仅登记在胡祥平和罗健名下，胡祥平和罗健并非实际产权人，且中意达经纪公司与胡祥平、罗健并未签订合同约定佣金和违约金，故中意达经纪公司主张胡祥平和被告罗健应当连带支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。根据《费用支付承诺书》的约定，佣金支付时间为过户当日，并于签订现售合同并向登记机关递件前支付。本案中，涉案房产的交易并未实际完成，即在过户前就已经未再履行，故合同约定的佣金的支付条件并未成就，且合同中已经对交易未完成的违约条款进行了明确约定，故中意达经纪公司再主张付振江、杨兰作为买方支付佣金人民币6万元，缺乏合同依据，法院不予支持。判决：一、胡国祥于判决生效之日起三日内向中意达经纪公司支付违约金人民币3.5万元；二、驳回中意达经纪公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2450元，由中意达经纪公司负担人民币2093元，由胡国祥负担人民币357元，受理费中意达经纪公司已经预交。经本院查明，原审查明的事实清楚。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。胡国祥既非涉案买卖合同的合同签订主体，又非涉案房产的产权登记人，但胡国祥在另案中确认其为涉案房产的实际产权人，故胡国祥以卖方的名义签订的《费用支付承诺书》有效。涉案两套房产均因卖方违约而致使无法完成交易，根据《费用支付承诺书》的约定，中意达经纪公司有权向胡国祥主张违约金。原审根据涉案房产交易的履行程度以及中意达经纪公司的损失情况，认为《费用支付承诺书》的约定的违约金过高，酌情将胡国祥向中意达经纪公司支付的违约金调整至人民币6万元，并无不当，本院予以确认。中意达经纪公司现有定金人民币2.5万元未退回给胡国祥，中意达经纪公司主张其中人民币2万元为支付给经办人员的红包和辛苦费，但胡祥平对此不予确认，提出应在佣金中抵扣，故中意达经纪公司需向胡国祥返还的定金以及胡国祥需要中意达经纪公司支付的违约金相抵后，胡国祥还需向中意达经纪公司支付违约金人民币3.5万元。涉案房产仅登记在胡祥平和罗健名下，胡祥平和罗健并非实际产权人，且胡祥平、罗健并未在《费用支付承诺书》中签字，约定佣金和违约金，故中意达经纪公司主张胡祥平和罗健应当连带支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。根据《费用支付承诺书》的约定，佣金支付时间为过户当日，并于签订现售合同并向登记机关递件前支付。本案中，涉案房产的交易并未实际完成，即在过户前就已经未再履行，故合同约定的佣金的支付条件并未成就，且合同中已经对交易未完成的违约条款进行了明确约定，作为买方付振江、杨兰并未违约，故中意达经纪公司主张付振江、杨兰作为买方支付佣金人民币6万元，缺乏合同依据，本院不予支持。中意达经纪公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4525元，由上诉人深圳市中意达房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 邢 蓓 华审判员 蔡 雪 燕审判员 李   静二〇一七年九月十八日书记员 孙巍(兼)附法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。