山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁04民终409号上诉人（原审被告）：刘卫征，男，1989年11月9日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈平，滕州善南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王兴福，男，1993年7月6日出生，汉族，住滕州市。被上诉人（原审被告）：滕州市海蔚房产中介有限公司。住所地：滕州市府前东路龙泉苑小区**号营业房。法定代表人：颜寒，经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：姜伟清，山东真谛律师事务所律师。上诉人刘卫征因与被上诉人王兴福、滕州市海蔚房产中介有限公司（以下简称海蔚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2016）鲁0481民初5898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘卫征上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决，发回重审或查清事实后改判。2、上诉费用及其他费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院基本事实认定不清。上诉人与被上诉人王兴福不存在任何合同关系。上诉人不是买方支付定金协议书的当事人。上诉人不应当向被上诉人王兴福给付3万元。因为合同具有相对性。合同只对缔约的当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力，只有合同的当事人能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者诉讼。依据买方支付定金协议，该协议的当事人应为两被上诉人而非上诉人，该协议书不能为上诉人设立合同上的义务。另外，被上诉人亦认可，两被上诉人之间存有定金合同关系。依原审法庭审理笔录，被上诉人王兴福提交买方支付定金协议书，签订协议书、支付定金或所谓“看房”时上诉人均未在场，也并不认识被上诉人王兴福。无论是售房还是定金支付，上诉人与被上诉人既未达成书面协议，也未达成口头协议。依《中华人民共和国担保法》第90条规定定金应当以书面形式约定。从本案来看，上诉人刘卫征于2016年7月31日向被上诉人海蔚地产出具的收到条：今收到海蔚地产购威尼斯六层43号楼1单元603室房产定金叁万元，被上诉人海蔚地产公司并未要求写收到被上诉人王兴福购房定金，也未要求写收到海蔚地产转付王兴福购房定金，该收到条也证明上诉人与被上诉人王兴福不存在定金合同关系。而是上诉人刘卫征与被上诉人海蔚公司存有订约定金合同关系，该收到条与买方支付定金协议是两个各自不同的合同。海蔚公司不属于居间人，而是行纪人。因为买方支付定金协议，非完全“居间合同”。上诉人是被上诉人海蔚公司的临时委托代理或业务协作人。根据《民法通则》第81条规定，即使合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现，债权人不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害，也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担责任。依《合同法》的规定，结合本案买方支付定金协议，该协议具有相对性，也即债的相对性，债权作为相对权，其效力只及于债的当事人之间，被上诉人王兴福将定金支付给被上诉人海蔚公司，如因上诉人的原因而违约的，不能免除被上诉人海蔚公司的违约责任，故原审法院认定事实不清。二、原审法院适用法律错误。根据不告不理原则，民事判决不应超出诉讼请求范围，被上诉人王兴福的诉讼请求是，判决两被告赔偿原告违约金30000元，不是要求再支付一倍定金30000元。签订书面合同是房屋买卖关系成立不可或缺的形式要件。本案因房屋买卖合同关系的形式要件未成就，因而双方之间的买卖关系不成立。据此，上诉人与被上诉人王兴福并未签订该房屋协议，根本谈不上上诉人违约，被上诉人王兴福依违约定金向上诉人主张赔偿原告违约金3万元，既不符合买方支付定金协议第六条而且于法无据。原审法院判决刘卫征给付王兴福30000元，该30000元是定金还是违约金性质，原审法院判决未有载明，又依原审判决适用的上述法律之规定，原审法院判决的应属立约定金。但是被上诉人王兴福的具体诉讼请求是赔偿违约金。故原审判决未有坚持不告不理，诉什么审什么原则，一审判决超出或变更了原告的诉讼请求，属于适用法律错误。综上所述，原审人民法院认定事实不清，适用法律错误。请二审法院发回重审或查清事实后改判。被上诉人王兴福答辩称：被上诉人王兴福与上诉人互相认识，买房签合同上诉人也知道。一审判决是事实，请求驳回上诉人的上诉。被上诉人海蔚公司答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、被上诉人海蔚公司作为本案的居间人，上诉人作为本案的房屋出卖人，被上诉人王兴福作为本案的房屋买受人，三方之间存在着居间服务合同关系，且上诉人刘卫征与被上诉人王兴福之间已经成立了定金合同，且已生效，被上诉人王兴福已经按照定金合同约定向上诉人支付3万元的购房定金款，上诉人按照定金合同出具了收条一份，能够完全证明上诉人与被上诉人王兴福之间定金合同关系成立且已生效，由于上诉人自身原因，没有把定金合同所约定的房屋出售给被上诉人王兴福，所以应当按照定金法则承担相应的责任，我们认为一审法院认定事实非常清楚，证据确实充分。二、一审法院适用法律正确，因上诉人是违反了定金合同而依据的相应法律规定，判决其承担责任，是符合法律规定的。被上诉人海蔚公司认为，上诉人关于违约金的问题是对法律规定的错误解读，属于断章取义，违约这个名词是一个宽泛的概念，并不单纯仅限于违反了房屋买卖合同的约定，因本案上诉人违反的是双方之间的定金合同，也应当属于违约的范畴，要求承担违约金并没有不妥之处。我们认为，一审法院适用法律完全正确，请求法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。王兴福向一审法院起诉请求：判令被告海蔚公司、刘卫征赔偿原告违约金30000元；诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年7月31日，原告王兴福与被告海蔚公司签订买方支付定金协议书。原告支付购房定金30000元，约定若出卖人违约，出卖人应双倍返还买受人定金。同日，出卖人刘卫征收到威尼斯六区43号楼1－603室房产定金30000元。定金合同达成后，二被告违约，未履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，二被告应双倍返还定金6万元，因已退还3万元，二被告应继续支付原告3万元。一审法院认定事实：王兴福与海蔚公司于2016年7月31日签订买方支付定金协议书，内容为：乙方（买受方）王兴福，丙方（居间方）滕州海蔚房产中介有限公司，一、乙方拟购买坐落于威尼斯六区43号楼1单元603室房产（以下简称该房屋）。乙方已实地看房，并对该房屋户型、面积、装修、附属设施、产权、税费、付款方式、贷款过户所需条件与证件均已清晰明确，现委托丙方与出卖人洽谈。委托期限自签署本协议书之日起3个工作日。二、乙方愿意以515000元的价格购买上述房产，交易居间合同成功签署时，乙方需支付丙方房屋总房款1%为服务佣金，即5150元。三、在签订本协议书当日，乙方应向丙方支付购房定金30000元。在委托期限内，若出卖人同意该房屋定金委托协议书，乙方则已授权丙方将该笔购房定金转付给出卖人。四、乙方签订本协议时，请认真阅读丙方提供的协议、合同，乙方签署协议后3日内，共同签署房屋买卖合同及居间服务合同等相关法律文件。五、委托期限内乙方不得随意取消委托，出卖人不能接受该房屋定金委托协议书，丙方应在委托届满后将定金无息返还乙方。六、乙方与出卖人签订该房屋协议后，若乙方违约，定金由出卖人受偿；若出卖人违约，出卖人应双倍返还乙方定金。违约方自违约行为发生之日起三日内，以本协议约定成交价格为基数，按照相关法律规定的丙方获取居间报酬的最高额向丙方支付服务赔偿金。七、乙方、出卖人不能私下成交，否则应各支付丙方该房屋总房款的2%作为违约金。本协议书一式两份，乙方、丙方各执一份，本协议书自乙、丙双方签字之日起生效。乙方签字：王兴福，丙方：海蔚公司，经办人：颜寒。王兴福于签订协议后即交付海蔚公司购房定金3万元。2016年7月31日下午，海蔚公司邀刘卫征到公司，并向刘卫征出示了与王兴福签订的买方支付定金协议书，刘卫征同意以515000元的价格出售威尼斯六区43号楼1单元603室房产，海蔚公司交付刘卫征3万元定金，刘卫征出具收到条，内容为：今收到海蔚地产购威尼斯六区43号楼1单元603室房产定金3万元，收到人刘卫征，2016年7月31日。另查明，在2016年7月31日前，刘卫征到海蔚公司联系售房，海蔚公司带王兴福看了涉案房屋同户型的8楼房屋。刘卫征收受定金后，表示不出售涉案房产，于2016年8月16日退回海蔚公司3万元。海蔚公司于2016年8月17日退回王兴福3万元。上述事实有当事人陈述、买方支付定金协议书、收到条、收条等证据在卷为凭。一审法院认为：海蔚公司为王兴福、刘卫征双方提供订立合同的媒介服务，系王兴福、刘卫征的居间人。定金分为违约定金、立约定金、成约定金和解约定金四种。立约定金是指当事人为保护以后正式订立合同而专门订立的定金。在交付定金以后，如果一方不愿意与另一方订立合同就应当接受定金罚则的制裁。在买方支付定金协议书中，海蔚公司与王兴福约定：“在委托期限内，若出卖人同意该房屋定金委托协议书，乙方则已授权丙方将该笔购房定金转付给出卖人”，该约定实为王兴福委托海蔚公司代为交付定金，即出卖人同意以协议书所列515000元的房屋价格出售的情况下，王兴福委托海蔚公司交付购房定金3万元。合同第一条约定委托期限为签署本协议书之日起3个工作日，海蔚公司亦在委托期限内转交刘卫征定金。结合第四条“乙方签署协议后3日内，共同签署房屋买卖合同及居间服务合同等相关法律文件”的约定，从协议约定内容分析，协议第三条约定的购房定金3万元为立约定金。刘卫征在海蔚公司出示“买方支付定金协议书”的情况下，已知晓该协议书的具体内容，同意接收海蔚公司转付的定金3万元，并出具了收到条，收到条的房号与协议书载明的房屋一致，且注明房产定金，表明刘卫征同意以515000元的价格出售房屋与王兴福。刘卫征收到条虽然为收到海蔚公司定金，因海蔚公司向刘卫征出示买方支付定金协议书，刘卫征实际知道海蔚公司代王兴福转交，王兴福与刘卫征之间成立定金合同且生效。刘卫征是否为涉案房屋的所有权人，不影响其与王兴福签订合同及订立合同的效力。刘卫征以其不是房屋所有权人为由辩称与原告未形成合同关系，无法律依据。刘卫征主张与海蔚公司是临时委托代理关系，海蔚公司不认可，刘卫征未提供证据证明，其主张不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”刘卫征接受定金后，不与王兴福签订房屋买卖合同，刘卫征应双倍返还定金。刘卫征已还3万元，还应返还3万元。王兴福要求刘卫征返还3万元的诉讼请求，予以支持。海蔚公司作为居间人、受托人，不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：被告刘卫征给付原告王兴福30000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；驳回原告王兴福的其他诉讼请求。案件受理费560元减半收取280元由被告刘卫征负担。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人海蔚公司作为居间人，为被上诉人王兴福、上诉人刘卫征之间进行房屋买卖提供订立合同的媒介服务。被上诉人海蔚公司与被上诉人王兴福订立了买方支付定金协议书，海蔚公司依据该协议向上诉人交付了定金，上诉人在海蔚公司向其出示买方支付定金协议书的情况下，接受了定金并出具了收到条，王兴福与刘卫征之间成立定金合同且生效。上诉人主张其与被上诉人王兴福不存在任何合同关系，上诉人不应当向被上诉人王兴福给付3万元，其理由不成立，不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元，由上诉人刘卫征负担。本判决为终审判决。审判长 闫 冰审判员 刘海林审判员 金 颖二〇一七年九月十一日书记员 周宸旭