上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0117民初20306号 原告(反诉被告)：上海晟和实业有限公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人：陈招弟，董事长。 委托诉讼代理人：陈国银，系原告员工。 被告(反诉原告)：上海利乐塑料五金厂，住所地上海市松江区。 投资人：陆益文，厂长。 委托诉讼代理人：宁振云，上海一凡律师事务所律师。 原告上海晟和实业有限公司与被告上海利乐塑料五金厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院依法受理被告提起的反诉，并于2017年1月11日公开开庭进行审理。原告上海晟和实业有限公司的委托诉讼代理人陈国银、被告上海利乐塑料五金厂的委托诉讼代理人宁振云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海晟和实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金102,000元；2、被告赔偿原告员工安置费用222,790元、订单利润损失60,000元；3、被告退还原告押金30,000元。事实和理由：原告从2005年3月8日起租用被告厂房，租赁期至2020年3月7日止。由于被告系争厂房属违法建筑，导致2016年7月13日原告接到九亭镇政府要求限期搬离的决定书。由于被告的原因导致租赁合同为无效合同，故现要求被告支付违约金并退还押金。同时，原告支付的员工安置费用及无法按照订单生产的损失应由被告承担。 被告上海利乐塑料五金厂辩称：同意返还押金30,000元，不同意原告关于违约金及赔偿损失的诉讼请求。原告对于系争厂房没有房地产权证是明知的；导致原告搬离的原因是政府拆除系争厂房而非被告违约；系争租赁合同无效，不存在适用违约金前提；原告无证据证明其存在实际损失。 同时，被告上海利乐塑料五金厂向本院提出反诉请求：1、原告支付被告水费455元；2、原告支付被告房屋使用费90,666元。事实和理由：原告于2016年10月27日搬离系争厂房，但其水费交至2016年9月5日、房屋使用费交至2016年8月7日，故主张自2016年9月6日至2016年10月26日的水费及2016年8月8日至2016年10月26日的房屋使用费。 原告上海晟和实业有限公司辩称：同意被告关于水费455元的反诉请求，不同意关于房屋使用费的反诉请求。系争厂房的使用费原告确交至2016年8月7日，但2016年7月起政府就要求原告搬离，故原告未支付2016年8月后的使用费。2016年8月底，原告清退全部员工，无法进行生产。原告要求被告或动迁办给予补偿，但均未果。 经审理查明：2004年3月9日，被告与案外人上海沧盛实业公司签订《合作使用土地协议书》，约定被告有偿使用案外人位于松江区九亭镇金吴村周家队(上海久富经济开发区沧盛园区内)土地3.06亩，期限为从签约之日起50年。该协议书附平面图，并另对其他事宜进行约定。 2005年1月28日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告向被告承租上海市松江区九亭镇久富开发区易富路XXX号厂区内部分厂房，租赁期限自2005年3月8日至2010年3月7日。原告向被告支付保证金10,000元。该合同另对其他事宜进行约定。 2009年11月9日，原、被告签订《厂房租赁续签合同》，约定原告继续承租上述厂房，租赁期限自2010年3月8日至2015年3月7日。原告向被告支付保证金10,000元。该合同另对其他事宜进行约定。 2015年3月6日，原、被告签订《厂房续租租赁合同》，约定原告向被告承租上海市松江区九亭镇久富开发区易富路XXX号厂区及厂房，租赁期限自2015年3月8日至2020年3月7日。2015年3月8日至2018年3月7日的租金为34,000元每月，2018年3月8日至2020年3月7日的租金为35,833元每月。租赁保证金30,000元(其中10,000元之前已支付)。租赁期间，水费由被告先行垫付，再向原告收取。厂房因不可抗拒原因和市政府动迁造成合同无法履行，双方互不承担责任。如被告提起终止合同而违约，应赔偿原告三个月违约金。该合同另对其他事宜进行约定。该合同尾部，除原、被告签章外，另有案外人上海晟和实业有限公司灯具电器厂的公章。 2016年7月12日，上海市松江区九亭镇人民政府向原告发出《责令限期拆除违法建筑决定书》，责令原告于2016年7月18日前自行拆除系争厂房违法建筑。 2016年8月至10月间，原告与其员工黄朝开等11人签订《协议》，解除双方劳动(劳务)合同关系，并由原告补偿合计222,790元。 2016年12月23日，上海市松江区九亭镇人民政府向原告发出《答复意见书》，内容为松江区九亭镇易富路XXX号因没有土地权证，故属违法用地，地上建筑均属无证违法建筑，已于2016年11月拆除。 庭审中，原告提供了一份外文合同文本及自行翻译文本，以证明原告因搬迁失去交易机会，产生利润损失。被告对该外文合同文本及翻译文本的真实性皆不予认可。 庭审中，原、被告对以下事实均予以确认：1、原告共计向被告支付30,000元押金；2、本案由原告作为承租方主张相应权利双方均无异议；3、九亭镇易富路XXX号和568号是同一地址；4、原告于2016年10月27日搬离现场，未付2016年8月8日至2016年10月26日的房屋使用费。 另查明，案外人上海晟和实业有限公司灯具电器厂登记的营业场所为上海市松江区九亭镇久富开发区易富路XXX号，该案外人系原告之分支机构。 庭审中，本院向原、被告释明双方租赁合同关系属无效，原、被告对此均无异议，表示无其他合同无效的后果需本院处理，仍坚持本诉及反诉请求。 以上事实，有《合作使用土地协议书》、《厂房租赁合同》、《厂房租赁续签合同》、《厂房续租租赁合同》、《责令限期拆除违法建筑决定书》、《协议》、《上海银行业务委托书》、《答复意见书》、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，原告出租给被告的厂房未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间建立的租赁合同关系应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原、被告间的租赁合同关系属无效，故原告起诉要求被告支付违约金，无法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告赔偿原告员工安置费用及订单利润损失的诉讼请求，在原、被告间合同关系无效的情况下，其请求权基础自属缔约过失责任。本案中，考虑到双方合同履行已逾十年之久，况原告的分支机构的注册地即为系争厂房，故原告对系争厂房的性质应当是明知的；且原告并无证据证明被告在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供情况，也不能证明被告有其他违背诚实信用原则的行为，故原告的本项诉讼请求，本院亦不予支持。 关于原告要求被告退还原告押金的诉讼请求及被告要求原告支付水费的反诉请求，因双方均无争议，故本院均予以支持。 关于被告要求原告支付房屋使用费的反诉请求。本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。然而，虽然原告自认其未付2016年8月8日至2016年10月26日的房屋使用费，但鉴于在此期间原告使用系争房屋确应存在较大障碍，故本院对被告所主张的房屋使用费酌情扣减。被告表示从欠付水费、房屋使用费中抵扣原告已付押金，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)上海利乐塑料五金厂应退还原告(反诉被告)上海晟和实业有限公司押金30,000元； 二、原告(反诉被告)上海晟和实业有限公司应支付被告(反诉原告)上海利乐塑料五金厂水费455元； 三、原告(反诉被告)上海晟和实业有限公司应支付被告(反诉原告)上海利乐塑料五金厂房屋使用费45,333元； 四、驳回原告(反诉被告)上海晟和实业有限公司的其余诉讼请求； 五、上述第一、二、三项折抵后，原告(反诉被告)上海晟和实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海利乐塑料五金厂15,788元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7,522元，减半收取3,761元，反诉案件受理费1,039元，合计诉讼费用4,800元，由原告(反诉被告)上海晟和实业有限公司负担4,005.5元(已付)，由被告(反诉原告)上海利乐塑料五金厂负担794.5元(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 张 利 二〇一七年一月二十四日 书记员 沈晓燕 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 ……