上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初17099号原告：李小全，男，1983年5月24日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：江琳琳，上海明迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡亚兰，上海明迈律师事务所律师。被告：吴云，女，1966年2月8日生，汉族，住上海市宝山区。被告：陆均，男，1965年3月16日生，汉族，住上海市宝山区。法定代理人：吴云，系陆均之妻。上列两被告的共同委托诉讼代理人：陆子奇，系两被告之子。上列两被告的共同委托诉讼代理人：徐超，上海市傅玄杰律师事务所律师。原告李小全与被告吴云、陆均房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小全及其委托诉讼代理人胡亚兰，被告吴云、陆均的共同委托诉讼代理人陆子奇、徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小全向本院提出诉讼请求，要求：1、解除与吴云、陆均签订的房地产买卖居间协议；2、吴云、陆均返还定金人民币8万元；3、吴云、陆均赔偿损失40万元。事实和理由：2016年3月5日，李小全在上海乾臣房地产经纪事务所(以下简称中介公司)居间下与吴云、陆均签订房地产买卖居间协议，以人民币313万元购买上海市宝山区高境二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2016年3月7日，因吴云、陆均无故跳价2万元，双方重新签订了房地产买卖居间协议。为防再有变数，李小全向吴云、陆均支付了购房定金8万元，并约定，因陆均为无民事行为能力人，待吴云办妥指定监护人手续确定房屋能正常买卖后，李小全出售自己房屋，双方继续交易。李小全在得知吴云于2016年5月中旬取得法院指定监护人判决后遂与其协商签订上海市房地产买卖合同的时间，且为配合吴云、陆均快速交易，李小全以低于市场价格20万元的价格贱卖了自有房屋。然而当李小全陷于置换的迫切境地之时，吴云、陆均却于2016年6月13日晚告知中介因有人出价335万元故房子不卖了。后经李小全多次催告及中介再三协调，吴云、陆均仍拒绝履约，故李小全诉请如上。被告吴云、陆均辩称，李小全的受托人即其妹妹李伟于2016年6月14日即通过微信告知吴云之子陆子奇，李小全已另行购房，不再购买系争房屋，故双方间的房地产买卖居间协议已于当日解除，现同意解除。2016年3月，买卖双方并未对上海市房地产买卖合同的正式签订时间、房屋过户时间、房款支付时间、房屋交付时间作出约定，仅约定了房屋价格。2016年5月，吴云获得了法院指定的监护人资格。此后，陆子奇多次通过中介公司及自行通知李小全签订上海市房地产买卖合同。买卖双方口头约定2016年5月23日进行签约，但因当时李小全不符合购房资格，且首付款未凑齐，故一再拖延交易。此后，买卖双方多次互发律师函，吴云、陆均要求与李小全书面协商交易细节，但李小全未予以回复。故李小全是违约方，吴云、陆均不同意其第二项及第三项诉讼请求。本院经审理查明以下事实：陆均、吴云于2014年10月11日经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2016年3月5日，吴云出具承诺书，内容为，因部分产权人陆均没有民事行为能力不能及时到场，所以由本人吴云代为签订系争房屋的房屋买卖定金协议并收取定金。本人承诺：本人已受其他产权人委托，本人收到上述房屋的定金视同全部产权人同意收取并认可的，若事后未能到场的产权人或本人不能履行定金协议的约定，造成违约责任及后果的，则由本人承担定金协议上约定的全部违约责任。备：待甲方陆均民事行为能力证出来。2016年3月5日，李小全作为委托人出具授权委托书，内容为委托人因工作繁忙，特委托受托人李伟代为办理购买系争房屋相关事宜，凡受托人为购买该房所签的协议、所付款项、所为行为均视为我本人所为，并愿意承担相关法律责任。2016年3月5日，吴云与李伟签订房地产买卖居间协议，吴云在出卖方(甲方)及代理人处签字。协议约定，买受方(乙方)李伟向出卖方(甲方)吴云、陆均购买系争房屋，房价款313万元。产权人陆均没有民事行为能力的人，交易中无法签字，需要出示民事行为能力证交易。待证明出来再交易。待证明出不来双方自行取消。2016年3月7日，吴云与李伟签订房地产买卖居间协议，吴云在出卖方(甲方)及代理人处签字。协议约定，买受方(乙方)李伟向出卖方(甲方)吴云、陆均购买系争房屋，房价款315万元。房价款的支付方式：首期房价款100万元。乙方通过银行贷款支付第二期房价款210万元。剩余房价款5万元交房当日支付。产权人陆均没有民事行为能力的人，交易中无法签字，需要出示民事行为能力证。如果公证办不出来，双方自行取消合约。第六条约定，甲乙双方同意在甲方签署本协议后双方自行协商共同赴丙方签订上海市房地产买卖合同。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。第七条约定，在本协议约定的买卖交易条件保持不变的情况下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更买卖合同中的买受人，且乙方依据本协议或相关补偿协议已经部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少、变更后的买受人已经部分履行。第十三条约定，该房价款315万元为房东到手价，税费由乙方承担。签订买卖合同双方自行协商。2016年3月7日，吴云出具收款收据，确认收到李伟用于购买系争房屋的定金8万元。审理中，原被告双方及案外人李伟一致确认李小全为系争房屋的购房人，李伟为李小全购房的受托人。吴云、陆均确认，吴云于2016年3月7日签订的居间协议既代表吴云自己，也代表陆均。另查明，2016年5月12日，上海市虹口区人民法院作出(2016)沪0109民特51号民事判决书，宣告陆均为无民事行为能力人，指定吴云为陆均的监护人。2016年6月18日，李伟委托律师向吴云、陆均发出律师函，主要内容为，双方于2016年3月7日签订房地产买卖居间协议时，李伟明确告知买房是置换，只有待指定监护人程序明确完成且房屋确定能正常买卖以后李伟才敢出售自己房屋来买系争房屋。当时吴云明确表示知晓该情况并承诺三个月左右办妥指定监护人手续。2016年5月20日左右，吴云取得法院判决，李伟知晓此情况后，立即积极寻找客户，为保证尽快交易，于2016年6月4日以低于市场价20万元的价格贱卖自己的房屋。李伟房屋卖出后，立即告知吴云，但吴云迟迟不愿配合签约，故函告要求于2016年6月20日下午至中介公司签订上海市房地产买卖合同。2016年6月21日，吴云、陆均委托律师回函，主要内容为，1、吴云在房地产买卖居间协议签订后，一直积极履行义务，不断与李伟协商签订买卖合同事宜，不断催促李伟办理下一步房屋买卖手续。2、李伟因无法筹集到首付款，一再要求吴云变更双方的约定。3、根据房地产买卖居间协议第六条约定，上海市房地产买卖合同系应在双方自行协商一致后再行签订，目前双方尚处于买卖合同条款协商沟通状态，尚未达到签订上海市房地产买卖合同的条件。4、吴云未承诺过在三个月内办妥指定陆均监护人手续等事宜。5、李伟出售房屋是处分自身民事权利的行为，与本次交易无关联性。6、为确保房地产买卖居间协议正常履行，如李伟有诚意继续履行，请将具体交易细节条款以书面形式告知，以便进一步磋商。2016年7月11日，吴云、陆均委托律师发函，要求李小全书面提供交易细节条款，以供双方进一步展开磋商。2016年8月19日，吴云、陆均委托律师发函，其中提及，双方至今未签署上海市房地产买卖合同系因李小全多次单方欲变更付款条件及双方至今未对交易具体条款达成一致。审理中，双方一致确认，签订房地产买卖居间协议时未对何时签订上海市房地产买卖合同、何时房屋过户、何时交房进行约定，双方明确需待指定监护人的相关文书出来后再行协商。李小全表示，吴云获得指定监护人手续后，才第一次提出其要另行购房，要求尽快签约。但李小全表示要将自有房屋出售后才能交易，需要一些时间。李小全与吴云于2016年5月24日进行了一次协商，双方协商未成。2016年6月13日，吴云打电话给中介公司表示房子不卖了。2016年6月20日，李小全与吴云在中介公司进行第二次协商，但吴云对交易细节避而不谈，而是要求以书面方式协商交易细节，当天双方未签约。此后涉诉。吴云、陆均表示，2016年5月24日双方协商时，因李小全没有首付款，且未能确定过户时间，故未谈成。2016年6月20日，双方第二次协商中就谁违约产生了争执，也没有谈到交易细节。此后吴云、陆均发出律师函要求李小全提供交易细节，但李小全未明确答复。为证明己方主张，李小全申请中介公司的业务员段忠好作为证人出庭。其证人证言的主要内容为，2016年5月，指定监护人手续作出后，陆子奇曾催促中介公司督促李小全尽快签约。此后双方第一次协商，对交易时间未能协商一致，故未谈成。后吴云直接表示要涨价，故不卖了。此后，买卖双方还曾协商过一次，但仍未谈成。李小全对证人证言予以认可。吴云、陆均表示，从未提出过要涨价。以上事实，有原告李小全提供的上海市房地产权证、授权委托书、承诺书、房地产买卖居间协议、收款收据、律师函、回函、微信聊天记录、证人证言等，被告吴云、陆均提供的(2016)沪0109民特51号民事判决书、律师函等，及双方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。本院认为，吴云作为出卖方之一及另一出卖方陆均的监护人暨代理人与李小全的委托代理人就系争房屋签订的房地产买卖居间协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据买卖居间协议的约定，其中明确了陆均无民事行为能力，需出示相关文件后再予以交易，并约定了买卖双方自行协商签订上海市房地产买卖合同。但买卖居间协议中对于陆均相关证明文件出具后何时签订上海市房地产买卖合同、此后何时予以过户、房屋交付等交易的重要细节均未予以明确。上海市虹口区人民法院判决宣告陆均为无民事行为能力之后，买卖双方对于签订上海市房地产买卖合同的时间、产权过户的时间等交易条件产生了争议，多次磋商未成。现李小全诉请要求解除双方间的房地产买卖居间协议，吴云、陆均不持异议，故本院当予准许。协议解除后，吴云、陆均应当向李小全返还定金8万元。鉴于系争交易系因磋商未成而未予成就，买卖双方对此均不存在过错，故李小全要求吴云、陆均另行赔偿其他损失等其余诉讼请求，缺乏依据，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李小全与被告吴云、陆均就上海市宝山区高境二村XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖居间协议；二、被告吴云、陆均于本判决生效之日起十日内，向原告李小全返还定金8万元；三、原告李小全的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4,250元，由原告李小全负担3,350元，由被告吴云、陆均负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一七年一月六日书记员  董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。