福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽06民终1878号上诉人(原审被告)：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。法定代表人：刘伟，董事长。委托诉讼代理人：谢艺真，福建典格律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王红桂，女，1984年9月25日出生，汉族，住福建省南靖县，被上诉人(原审原告)：王金钢，男，1985月7月6日出生，汉族，住厦门市思明区，上诉人漳州招商房地产有限公司（以下简称招商房产公司）因与被上诉人王红桂、王金钢商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。招商房产公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判驳回王红桂、王金钢的诉讼请求。事实和理由：1.招商房产公司已依约通知王红桂、王金钢于2015年12月6日至9日办理交房手续，王红桂、王金钢也于2015年12月6日到交房现场。但王红桂、王金钢提出房屋存在一些质量瑕疵问题而拒绝办理交房手续，包括拒绝支付面积补差结算款，该部分款项亦属于购房款。依合同约定，买方未交清购房款及相关费用的，不具备交房资格，卖方有权顺延交房，且无须承担逾期交房违约责任。交房通知书中的交房期限届满之日即视为交付时间。买方不依约办理交房手续的，卖方无须承担逾期交房违约责任。2.因王红桂、王金钢没有及时办理交房手续，包括缴交面积补差结算款、签署公证委托办理产权证手续以及其他顺利办证手续等，招商房产公司有权顺延后续工作的开展。关于房产初始登记，招商房产公司于2016年4月22日送件办理，房地产交易与办证中心于2016年5月12日进行公告，并无违约，更是合理。3.产权证的办理需要买卖双方的配合，且主要办证义务责任方为买方，卖方仅负协助义务。本案买方拒绝缴交面积补差结算款，导致无法开具缴清购房款的发票、完税证明，即使已进行初始登记公告，也依然不能办理产权证。综上，初始登记何时送件办理、公告与产权证的迟延办理无关，而在于买方拒绝履行相关义务。王金钢辩称，1.招商房产公司上诉所称的卖方无须承担逾期交房违约责任的主张不成立。2015年12月，王红桂、王金钢检查发现房屋户型、面积等与合同约定不符，招商房产公司项目经理现场在交接验收签认表上签署房屋问题“尽快上会”，表明公司已经知道业主反映的质量问题，并会把该问题上会提交公司领导，双方已达成房屋拒绝验收协议。2.招商房产公司于2016年4月22日才送件办理房产初始登记，距2012年签署买卖合同和交付相关手续费用已4年，已构成违约。3.因招商房产公司交付的房屋不符合合同约定，招商房产公司上诉所提的房屋面积差价结算款无从谈起。王红桂未提交书面答辩意见。王红桂、王金钢向一审法院起诉请求：1.2012年12月29日签订的《商品房买卖合同》附件六第14条关于“除因出卖人办理初始登记迟延而导致买受人迟延办理房地产权证的，出卖人对买受人迟延办理房地产证不负任何责任”无效；2.招商房产公司立即将前述合同约定的符合交付条件的房屋交付，并支付自2016年1月1日起至实际交付日止、按购房款总额日万分之八计算的违约金（共逾期402天，暂计至2017年2月6日约为244280元）；3.《商品房买卖合同》第十四条第2项约定的违约金过低，调整为“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.04%向买受人支付违约金”；4.招商房产公司立即协助办理前述合同约定的房屋产权证，并支付自2016年4月1日起至取得房屋产权证之日止按购房款总额日万分之四计算的违约金（共逾期311天，暂计至2017年2月6日约为94491元）；5.招商房产公司赔偿因房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符造成王红桂、王金钢损失暂计5万元（具体按第三方鉴定机构评估为准）；6.诉讼费用由招商房产公司承担。一审法院认定事实：2012年12月29日，王红桂、王金钢（买受人）与招商房产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35068208001003806），该合同备案于招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心。合同第三条、第四条约定：买受人向出卖人购买的商品房为漳州开发区南滨大道9号招商卡达凯斯二期高层T2幢107号，建筑面积共117.57平方米；计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6460.64元，总金额759578元。合同第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。合同第六条约定：买受人于合同签订当日支付首期款229578元，其余房款53万元在合同签订之日起30日内办理按揭贷款，并将按揭贷款转入出卖人指定账户。第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照有关规定将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化等按规划设计要求建设完成。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按附件六合同补充协议相关约定处理。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。第十五条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。附件六合同补充协议第10条约定：买受人未按合同第六条约定的时间按时付清相应款项的，出卖人除了要求买受人承担补充协议第9条、第11条的违约责任外，还有权将合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止。买受人支付全部价款完毕，出卖人方始有义务交付房屋。第12条约定：买受人与出卖人一致同意，出卖人及本合同项下的房屋在同时满足本合同第八条之规定条件时，除了有关市政工程以政府实施为准外，即达到交付标准。除以上原因外，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人“入伙通知书”中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间。交付验收中发现的质量瑕疵，买受人应于验收之日起2日内以书面方式向出卖人提出质量瑕疵异议，否则视为交付房屋无质量瑕疵。出卖人在收到买受人提出的质量瑕疵异议后，按《住宅质量保证书》约定的时间进行处理。第13条约定：出卖人逾期交房的违约责任是：逾期超过90日的，买受人有权要求继续履行合同或者在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付该商品房购房款总额万分之四的违约金。第14条约定：依据本合同第十四条约定，买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证；如果买受人选择银行按揭贷款的方式支付房款的，办理房地产证的方式由买受人与按揭银行自行协商。出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任。2014年12月12日，讼争商品房通过分户验收。2015年7月8日，上述房地产项目经竣工验收合格；同年11月25日，通过项目规划竣工验收。同年11月27日，经福建省华航测绘有限公司实地勘测，王红桂、王金钢所购买的讼争商品房建筑面积为118.17平方米，比合同约定的面积多出0.6平方米,误差率为0.51%。2015年12月1日，招商房产公司向王红桂、王金钢寄送“入伙通知函”及“实测产权面积（补差结算）函”，通知王红桂、王金钢在2015年12月6日至9日到招商房产公司处办理入伙手续和支付面积补差款2558元。2015年12月6日，王红桂、王金钢在验收房屋时在“房屋交接确认表”提出：1.围栏面对客厅部分为实墙，过高遮住光线，影响客厅采光，建议改为铁艺围栏；2.小区围墙的边界与合同不符，要求改为与107阳台外侧对接；3.主卧门宽只有74CM，无法正常胜利通过，要求整改；4.房间大面积空鼓，计82处；5.空调孔洞未完全打通；6.各处下水道阻塞，无法正常通水；7.大门有严重撞损，必须更换；8.花园景观墙1处少铁艺等8条验收意见。招商房产公司在该“房屋交接确认表”备注：1-2条尽快上会；3-7条请工程部加急。王红桂、王金钢及招商房产公司经办人在“房屋交接确认表”上签名。该确认表载明：该房屋已经过业主/业主委托人检验，除验收意见栏存在的问题外，其他均表示满意和认可，同意正式接收。王红桂、王金钢在签名时划掉“同意正式接收”，未领取房屋钥匙，拒绝收房。2016年6月19日，招商房产公司通知王红桂、王金钢已整修完毕，要求王红桂、王金钢验收。王红桂、王金钢在“房屋交接确认表”确认主卧门问题已解决、空鼓问题等待确认，并提出：1.围栏面对客厅部分改为铁艺；2.小区围墙边界与合同不符问题，建议通过扩大花园面积解决；3.空调孔洞未通；4.下水道石块阻塞，其他问题待确认；5.新问题：花园处有巨大蚁窝、要杀除；阳台支撑部分开裂等五条意见。2016年12月10日，招商房产公司再次通知王红桂、王金钢验收，王红桂、王金钢在“房屋交接确认表”提出：1.花园边界与合同不符；2.小区围墙与阳台相连，影响采光，应改为黑色铁艺；3.阳台一角下方沉降开裂；4.新问题：入户门处、室内地面有裂纹等四条意见。王红桂、王金钢至今尚未与招商房产公司办理讼争商品房的交接手续。另查明，讼争商品房所在的招商卡达凯斯二期高层T2幢，共196套，于2015年12月6日至9日办理集中入伙手续，未在该期间完成入伙手续的房产，其住宅使用说明书和住宅质量保证书于2015年12月10日移交漳州招商局物业服务有限公司代管。讼争商品房于2016年5月12日进行初始登记公告。王红桂、王金钢尚未缴纳讼争商品房的面积补差款2558元。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方诉辩主张，本案的争议焦点为：1.招商房产公司通知交房时讼争商品房是否已具备交付使用条件；2.招商房产公司是否存在逾期交房行为；3.招商房产公司是否存在逾期办证行为；4.王红桂、王金钢主张讼争商品房结构形式、空间尺寸与合同约定不符造成王红桂、王金钢损失能否成立问题。1.招商房产公司通知交房时讼争商品房是否已具备交付使用条件。讼争商品房在2014年12月12日通过分户验收，所在项目在2015年7月8日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理、规划等单位竣工验收合格和消防验收合格，符合合同第八条约定的交付条件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，王红桂、王金钢在验收房屋时提出小区围墙影响采光、房间多处空鼓、地面开裂等问题，并未达到严重影响居住使用的程度，属于质量瑕疵问题，王红桂、王金钢可以通过其他的途径解决和获得救济，但不能成为拒绝收房的理由。综上，招商房产公司通知交房时讼争商品房已达交付条件。2.招商房产公司是否存在逾期交房行为。商品房买卖合同第十五条的约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。附件六合同补充协议第十二条约定：买受人与出卖人一致同意，出卖人及本合同项下的房屋在同时满足本合同第八条之规定条件时，除了有关市政工程以政府实施为准外，即达到交付标准，除以上原因外，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人“入伙通知书”中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间。交付验收中发现的质量瑕疵，买受人应于验收之日起2日内以书面方式向出卖人提出质量瑕疵异议，否则视为交付房屋无质量瑕疵，出卖人在收到买受人提出的质量瑕疵异议后，按《住宅质量保证书》约定的时间进行处理。根据前述司法解释和合同约定，王红桂、王金钢以交付验收中发现的质量问题为由拒绝收房，并由此主张逾期交房的违约责任，理由不成立，招商房产公司在“入伙通知书”中的入伙期限届满之日（2015年12月9日）即为讼争商品房的交付时间，招商房产公司不存在逾期交房的行为。因王红桂、王金钢未在通知的入伙期限内办理讼争商品房的交接手续，讼争商品房钥匙、住宅使用说明书和住宅质量保证书均已移交物业公司代管，现王红桂、王金钢要求接收讼争商品房，待王红桂、王金钢缴清讼争商品房面积补差结算款等费用后，招商房产公司应协助王红桂、王金钢办理相关交接手续。3.招商房产公司是否存在逾期办证行为。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。该条文明确规定了由购买人办理房屋所有权登记手续，房地产开发企业负有协助义务。故本案附件六《合同补充协议》第十四条约定“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”，该约定符合前述条例规定，不存在法律规定的无效情形，王红桂、王金钢无效主张不能成立。根据前述补充协议约定，招商房产公司仅就迟延办理初始登记导致王红桂、王金钢迟延办理房地产证承担责任。本案讼争商品房初始登记公告时间为2016年5月12日，根据合同约定，自实际交房之日起第91日（2016年3月9日）至完成初始登记手续（2016年5月12日），招商房产公司逾期天数为64天，应承担逾期办证违约金为4861元（计算方法：759578×0.0001×64）。王红桂、王金钢至今尚未缴纳讼争商品房面积补差款，根据合同和补充协议约定，其承担的是逾期付款违约责任以及交房时间相应推迟，招商房产公司应在王红桂、王金钢办理房地产证的过程中继续提供必要的协助。4.王红桂、王金钢主张讼争商品房结构形式、空间尺寸与合同约定不符造成王红桂、王金钢损失能否成立问题。王红桂、王金钢主张房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符给王红桂、王金钢造成的损失，单凭其提供的照片无法认定房屋结构形式、空间尺寸是否与合同约定不符，该问题需由专业机构进行鉴定，王红桂、王金钢未在指定期限内申请鉴定，应承担举证不能的法律后果，其该主张因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、第十四条、第十六条、第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、漳州招商房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向王红桂、王金钢支付逾期办证违约金4861元。二、驳回王红桂、王金钢的其他诉讼请求。案件受理费11396元，减半收取5698元，由王红桂、王金钢负担5600元，招商房产公司漳州招商房地产有限公司负担98元。二审查明，对一审查明的事实，招商房产公司、王金钢没有异议，王红桂也未提出异议，本院予以确认。本院认为，双方签定《商品房买卖合同》时，并非现房销售，故本案案由应为商品房预售合同纠纷，而非商品房销售合同纠纷，在此予以纠正。招商房产公司《入伙通知函》载明“2015年12月6-9日完成入伙手续”，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第12条约定：“买受人与出卖人一致同意，出卖人及本合同项下的房屋在同时满足本合同第八条之规定条件时，除了有关市政工程以政府实施为准外，即达到交付标准，除以上原因外，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人入伙通知书中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间”，故2015年12月9日应视为讼争房屋的交付时间。又根据《商品房买卖合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”因房屋初始登记公告时间为2016年5月12日，故可认定讼争房屋在交付使用后90日内，招商房产公司未完成房屋初始登记。根据办理产权登记流程要求以及《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》14条“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……”的约定，在房屋初始登记完成前，房屋购买者无法自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理产权证。招商房产公司关于房屋初始登记送件办理、公告时间与产权证的迟延办理无关，买方的拒绝履行相关义务的上诉理由，于法无据，不予采纳。招商房产公司办理房屋初始登记日期明显逾期，已构成违约，也未提供证据证明非因出卖人原因导致逾期应扣除的相应天数，一审判决依据合同约定判决招商房产公司应支付相应违约金，并无不妥。综上，招商房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由漳州招商房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶小铭审 判 员 陈春生审 判 员 陈育生二〇一七年九月二十五日法官助理 徐明水书 记 员 马晓斌