广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)粤13民终3455号上诉人（原审原告）：惠州大亚湾集友发展有限公司，住所地：惠州大亚湾进港路5街35号。法定代表人：陈建东，总经理。委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李如勤，女，汉族，1969年2月27日出生，住湖北省浠水县，委托代理人：金明，广东宝城律师事务所律师。委托代理人：徐幼国，系被告丈夫。上诉人惠州大亚湾集友发展有限公司（下称集友公司）因与被上诉人李如勤商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1319号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托代理人谢佛鹏、被上诉人委托代理人金明、徐幼国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。集友公司上诉请求：1、撤销惠州市大亚湾经济开发区人民法院作出的（2016）粤1391民初1319号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议，并判令被上诉人向上诉人支付违约金53500元；2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、惠州市没有限制非惠州户籍人士在惠州市购买房屋，原审判决认定被上诉人在惠州不具备按揭条件与购买房屋没有直接关系，被上诉人完全可以在深圳市办理按揭贷款。被上诉人没有按时提供按揭资料也是未能办理银行按揭的原因，并非银行按揭没通过。一审判决理由似是而非，完全错误。二、原审判决将被上诉人未能办理银行按揭归责于上诉人有误，双方签订的商品房买卖合同的补充协议第二条约定：1.被上诉人选择普通银行办理按揭相关手续，并按银行要求提供相关贷款资料；2.被上诉人确认已于原合同及补充协议签订前了解按揭银行/公积金管理部门发放贷款的相关政策，包括但不限于申请贷款的各项条件、所需支付的全部费用及办理按揭所需提供的资料，并确认完全符合申请贷款的各项条件要求。因此，上诉人并不存在原审法院认定的“明知签订合同时被上诉人不具备在惠州按揭买房的资格，仍与被上诉人签订采用银行按揭方式支付购房款的商品房买卖合同”，办理银行贷款是被上诉人的责任。三、上诉人的解除权未超过合理期限，上诉人的解除权应从违约催款函确定的2016年2月4日起算。四、原审判决对解除合同不予支持，没有法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定如被上诉人逾期付款超过60日后上诉人有权解除合同，是经双方当事人协商一致订立的，是双方真实意思表示，并非格式条款，其内容合法有效，应受法律保护。被上诉人请求继续履行合同按照法律规定和合同约定也必须经上诉人同意。据此，请求二审法院支持上诉人上诉请求。李如勤辩称：一、上诉人不具备解除合同及补充协议的条件，被上诉人已按约定支付了首期款275000元及办证费8558元、维修基金7058元，并按照上诉人售楼人员黄通要求支付了6500元办理按揭手续费。其他购房人办理按揭手续费是5000元，但因当时被上诉人有可能不具备购买惠州房产的条件，黄通说没问题，公司可以办理惠州社保和其他手续，因被上诉人在老家购买过一套房，他说最好办一个假离婚，惠州这边房产大部分都是深圳人购买的，需要一定处理费用，所以我们支付了略高于其他购房人的办理按揭手续费6500元，该手续费是没有出具收据的，后来就一直等，一直没有办好，直到2015年底上诉人向被上诉人发出催款通知，上诉人姓杨的财务人员也打电话给被上诉人老公沟通此事，当时被上诉人老公告知儿子正在结婚不能过来，请求2016年再办理，小杨同意。今年3月底与小杨联系后，被上诉人依约到上诉人公司办手续，小杨外出办事，要求一姓温的人接待，但她根本不理被上诉人，没有办成，所以没有办好按揭手续的原因不在被上诉人；二、被上诉人没有延期支付房款，所以不存在延期支付违约金，根据合同补充协议，上诉人提出按房价10%收取违约金的前提是上诉人要承担银行按揭的担保责任超过30日出卖人解除本合同，而上诉人根本没有向银行承担担保责任，至少是没有证据证明；三、被上诉人愿意继续履行合同，只要上诉人办好按揭材料通知被上诉人，被上诉人全力配合，若上诉人不可能办好按揭的材料，退回6500元后被上诉人也愿意一次性将余款支付给上诉人。因此，一审法院认定事实、适用法律正确，请求二审法院维持原判。一审法院认定事实：2013年9月12日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告购买原告开发建设的位于惠州市大亚湾XX栋XX号房，建筑面积为117.63平方米，房款总价535000元，首期款275000元于2013年12月6日前支付，余款26万元通过银行按揭方式支付。合同第七条约定如被告逾期付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同补充协议第二条关于付款方式及期限的约定：1.被告选择普通商业银行贷款的，被告应在签署《商品房买卖合同》时与按揭银行办理按揭相关手续，并按银行要求提供相关贷款资料。2.被告确认已于原合同及补充协议签订前了解按揭银行/公积金管理部门发放贷款的相关政策，包括但不限于申请贷款的各项条件、所需支付的全部费用及办理按揭所需提供的资料，并确认完全符合申请贷款的各项条件要求。3.如因被告原因导致贷款申请未获原告指定按揭银行的批准或批准数额少于申请数额的，被告即应在原告发出书面通知后7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给原告，被告未在上述期间内支付该笔款项的，则视为延期付款。合同签订后，被告向原告支付了首期款275000元、办证费8558元、维修基金7058元。因被告非惠州本地居民，亦不能提供1年以上当地纳税证明和社保保险缴纳证明，签订合同时受房贷政策的限制，被告未能办理银行按揭。2016年1月27日，原告通过EMS（单号：1004893037611）告知被告欠款情况，被告为此前往原告处与原告协商，但未有结果。在庭审的过程中，被告提出如不能通过银行按揭方式支付购房款，被告可以变更支付方式，改为一次性支付剩余购房款，合同可以继续履行，但原告坚持解除合同。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同。原、被告均应当按照合同的约定履行相关的义务。被告已经根据合同支付了过半房款275000元，约定剩余房款通过按揭方式支付。原告作为开发商，熟知房产方面的相关规定，明知签订合同时被告不具备在惠州按揭买房的资格，仍与被告签订采用银行按揭方式支付购房款的商品房买卖合同，在按揭无法通过审批时，应及时告知被告，在合理时间内主张解除合同，至2014年9月30日，中国人民银行公布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，此时被告可以在惠州办理银行按揭支付房款，原告应当敦促被告尽快提交资料办理银行按揭，而至2016年1月27日，被告知悉贷款未通过审批后及时与原告协商，未达成一致意见，因此从未通过按揭贷款至起诉之日原告提出解除合同已超过一年的合理期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。且被告已经向原告支付了过半购房款及其他费用，并有能力一次性支付剩余购房款，合同可以继续履行，故原告主张与被告解除合同及承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律上的依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回原告惠州大亚湾集友发展有限公司的诉讼请求；案件受理费1138元由原告惠州大亚湾集友发展有限公司承担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人能否解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议。原审法院根据集友公司与李如勤签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，集友公司未在一年的合理期限内主张解除合同，合同可以继续履行等一系列情形，认定集友公司主张与李如勤解除合同没有事实和法律上的依据。本院认为，原审法院的认定是适当的，理据是充分的。理由有三点：一、上诉人集友公司与被上诉人李如勤签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。上诉人集友公司作为商品房开发商，相对于购房者而言，在限购、限贷方面政策上应具有较高的认知水平和精准解读、把握能力，在签订合同时明知被上诉人不具备在惠州按揭买房的资格时，上诉人应给予正确而充分的引导，不能为销售目的采取放任态度或诱导规避监管方式与被上诉人签订银行按揭方式的商品房买卖合同，在合同签订后，更应本着合同初衷尽力促成合同履行，而不是动辄解除合同。二、在被上诉人按揭无法通过审批时，合同的解除权已发生，上诉人应尽及时催告被上诉人义务，并给予被上诉人合理期限履行，经催告后在合理期限内仍未履行的，上诉人可以解除合同。但上诉人在解除权发生之日起一年内怠于行使，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，上诉人的解除权已消失。三、被上诉人已经向上诉人支付了过半购房款及其他费用，其在本案诉讼过程中亦明确表示有意愿有能力履行支付全部购房款的义务，本案也不存在法律上或事实上的履行障碍，合同可以继续履行。尤其需指出的是，众所周知，去年初以来，我市普遍地区特别是大亚湾区房价高速上涨，房地产方面的纠纷也大幅增多，我们认为，房价的大起大落和房屋政策的变动不能成为各方当事人选择性地利用合同违反诚信避险趋利的手段和工具，而应尽可能地维护合同关系的稳定，建立和规范诚实守信的市场交易秩序。基于以上结论和判断，对上诉人主张与被上诉人解除合同及承担违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，惠州大亚湾集友发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1138元，由惠州大亚湾集友发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 温永宏审 判 员 周 娟审 判 员 饶来新二〇一七年一月二十日法官助理 马晓曼书 记 员 陈伟杰