广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16281号上诉人(原审被告)李志敏，住广州市天河区。委托代理人利科威（曾用名利东，住广州市天河区。被上诉人(原审原告)广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托代理人：孔志斌，系该司员工。上诉人李志敏因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（下简称合富公司）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初9402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李志敏上诉请求为：1、撤销一审判决，驳回合富公司的诉讼请求；2、合富公司承担本案一、二审诉讼费用。理由如下：一、一审判决错误地认定居间合同中支付中介费的条件成就。1、一审判决错误地认定合富公司工作人员单方擅自在其所执居间合同文本即《存量房买卖合同》填写“详见收费确认书”之条款有效。李志敏与合富公司、莫广妍于2015年12月4日签订的《存量房买卖合同》以及2016年3月2日向天河区国土和房管局办理交易备案而签订的《存量房买卖合同》，其中李志敏及莫某所执合同文本均无李志敏支付中介费的约定，而合富公司所执合同文本却有“详见收费确认书NO．0004095”的字样，除此之外，其他条款内容三方所执合同均一致。显然，“详见收费确认书N0．0004095”的字样是合富公司擅自填写的，合富公司也承认不排除是其员工单方添加。根据合同法“订立合同条款须经当事人协商一致”原则，未经李志敏同意，事后也未被李志敏追认，合富公司员工私自填写的“详见收费确认书N0．0004095”字样的条款，对于李志敏不产生法律效力；同时合富公司工作人员私自非法填写捏造合同条款的行为涉嫌伪造合同条款的违法行为，当然对李志敏不发生法律约束力。一审判决错误地把非法条款强加于李志敏，于法不公，于理不符。2、一审判决错误地认定《服务收费确认书》有效。关于该确认书，李志敏多次重申是因合富公司承诺成交价高于600万元的放盘价(在中原、合富等代理电脑系统中可查到，均显示李志敏放盘价不低于600万元)，合富公司在买卖双方未见面前多次表态成交价肯定在600万元以上，希望对溢价部分给予奖励之诱导情况下让李志敏签署的。这是一种带有附加条件的中介费约定条款，支付中介费的前提是成交价须高于600万元的放盘价。事实上，2015年12月4日上午11点，李志敏在与买方见面后，经三方多次议价后最终成交价为594万元，并未高于600万元，也不存在溢价，当然也不存在合富公司要求所谓溢价部分的奖励。即是说上述确认书关于支付中介费的附加条件并未成就。这也是上述两份《存量房买卖合同》有关支付中介费为空白的原因所在；李志敏多次拒绝合富公司要求支付中介费这一无理请求后，合富公司仍旧依合同约定进度推进交易，这也从另一侧面印证了李志敏依合同约定无须承担中介费的事实。一审判决无视签署上述确认书的特定背景和条件，以及所约定的附加条件并未成就这一客观事实，武断地认定上述确认书为《存量房买卖合同》之附件，与《存量房买卖合同》具有同等法律效力，显然是错误的。3、李志敏提交的新证据莫某的证人证言证实合富公司多次明确说明李志敏无须承担中介费。莫某证实：2015年12月4日上午11点，莫广妍、李志敏、合富公司三方在位于马场路百丈园酒楼签订首份《存量房买卖合同》时，合富公司工作人员张某提出在合同第七条支付服务费条款上要求买卖双方签名，李志敏当场表示成交价未达到放盘价600万元而无须支付中介费并拒绝在合同在第七条签名，后张某对莫某及李志敏说“服务费不关卖方的事，是买方出”。所以合同第七条卖方条款处为空白，“乙方／买方支付中介费5万元”。在莫某、李志敏和合富公司均表示无异议后才在合同尾页签名。莫广妍还证实：2016年3月2日．在天河区房地产交易中心办理交易过，备案时，莫某与李志敏签订《存量房买卖合同》时，李志敏又当着合富公司工作人员和莫某当面说明卖方不承担中介费，合富公司和莫某表示无异议后三方签订合同并开始递件登记。这也是合同中卖方支付服务费条款处为空白的原因。李志敏认为，证人莫某的证词足以证明李志敏虽然在合富公司的误导之下签署了《服务收费确认书》，但事后合富公司均以口头的形式明确放弃了要求李志敏支付中介费。一审判决认定服务收费确认书要求李志敏支付中介费与事实不符。合富公司辩称同意一审判决。合富公司向一审法院起诉请求：1、李志敏向某乙公司支付中介费60000元；2、李志敏向某乙公司支付滞纳金（自立案之日起，按每日相当于费用的1%计算，直至清偿之日止，以本金为限）；3、李志敏承担诉讼费用。一审法院经审理查明：根据粤房地证权穗字第01××56号《房地产权证》显示，广州市天河区xx路xx二街4号401房（下称案涉房屋）的产权人为李志敏，登记时间为2009年9月8日。2015年12月4日，合富公司（丙方/房地产中介服务机构）与李志敏（甲方/卖方）和案外人莫某（乙方/买方）签订《存量房买卖合同》（合同号：GHA0020147，下简称第一份买卖合同），约定：甲方将案涉房屋出售给乙方；建筑面积为185.7平方米；总房价款为4080000元；（第六条）丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，甲方应向某甲支付中介费（合富公司所持有的合同有“详见收费确认书NO.0004095”的字样，李志敏所持有的合同没有“详见收费确认书NO.0004095”的字样），乙方应向某甲支付中介费50000元；买卖双方确认，除楼款外，买方向卖方一次性支付1880000元作为房屋装修及家电设施的补偿款；鉴于该附属设施是中介方促成交易，中介服务费用合并计算；等内容。李志敏确认合富公司持有的《存量房买卖合同》除多了“详见收费确认书NO.0004095”的字样之外，其他条款内容与其持有的《存量房买卖合同》一致，并以此主张合富公司擅自添加合同内容。对此，合富公司表示不排除其员工为了向公司交代李志敏所约定的中介费而在《存量房买卖合同》中添加了“详见收费确认书NO.0004095”的字样，并表示该些字样并不影响其向李志敏主张中介费的权利。同日，李志敏签署《服务收费确认书》（NO.GHH0004095，下简称确认书），内容为：李志敏经合富公司促成案涉房屋合同成立，现李志敏同意向某乙公司支付60000元作为合富公司的中介代理费，该费用缴交日期为2015年12月8日支付50%，余下的过户当天支付，逾期交付该费用，则按日向某乙公司交付相当于费用百分之一的滞纳金，直至清偿之日止，本《服务收费确认书》（NO.GHH0004095）作为《存量房买卖合同》（合同号：GHA0020147）之附件，与《存量房买卖合同》具有同等法律效力。2016年3月17日，天河区房地产登记交易中心受理了李志敏、莫广妍、案外人中国光大银行股份有限公司广州东山支行关于办理案涉房屋过户登记手续的申请，并出具《受理回执》。本案中，合富公司、李志敏均确认案涉房屋现已过户登记至莫某名下。2016年3月22日，合富公司向李志敏邮寄《知会函》，要求李志敏收到函件后三日内与其联系并尽快支付中介费60000元，否则将依法追究李志敏的违约责任。李志敏确认收到上述《知会函》，但以合富公司未按照双方口头约定将案涉房屋以超过6000000元的价格出售为由主张无须某公司支付该笔中介费用。合富公司对此不予确认。本案中，李志敏未举证证明其与合富公司之间曾就中介费60000元约定支付条件（即合富公司将案涉房屋以超过6000000元的价格出售）。另，李志敏还提交了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16030010260号，下简称第二份买卖合同）主张双方签订该合同和《存量房买卖合同》（合同号：GHA0020147）在后，其签署《服务收费确认书》（NO.GHH0004095）在先，双方实际履行的是《广州市存量房买卖合同》和《存量房买卖合同》，而该两份合同均未约定李志敏须某公司支付中介费，故不同意向某乙公司支付中介费60000元。合富公司对此不予认可，主张其系基于《服务收费确认书》（NO.GHH0004095）要求李志敏支付中介费60000元。2016年5月24日，合富公司向一审法院提起诉讼。一审法院认为：合富公司（经纪方）与李志敏（卖方）和案外人莫某（买方）签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0020147）是三方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方均有约束力。该合同实际上包含了合富公司、李志敏之间的居间合同关系，合富公司与莫某之间的居间合同关系，以及李志敏与莫某之间的房屋买卖合同关系。本案中仅审理合富公司、李志敏之间的居间合同关系。根据《服务收费确认书》（NO.GHH0004095）显示，李志敏是基于合富公司促成案涉房屋的买卖合同成立而同意向某乙公司支付中介费60000元。虽然李志敏主张双方曾口头约定只有合富公司将案涉房屋以超过6000000元的价格出售其才支付该笔中介费，但由于李志敏未能提供证据予以证明，且合富公司对此不予认可，故一审法院对李志敏该项主张不予采信。依据《服务收费确认书》（NO.GHH0004095）约定，李志敏应于2015年12月8日向某乙公司支付50%的中介费即30000元，余下30000元在案涉房屋办理完过户登记手续之日支付。由于合富公司、李志敏均确认案涉房屋已过户登记至莫某名下，且合富公司亦提供了《受理回执》予以证明，故一审法院确认李志敏向某乙公司支付中介费60000元的条件已成就。在现有证据未能推翻《服务收费确认书》（NO.GHH0004095）的情况下，一审法院对合富公司要求李志敏支付中介费60000元的诉讼请求予以支持。另，依据《服务收费确认书》（NO.GHH0004095）约定，李志敏逾期缴纳中介费须按中介费每日百分之一的标准向某乙公司支付滞纳金直至清偿之日止。现已查明李志敏确实存在逾期缴纳中介费的行为，故合富公司要求李志敏自2016年5月24日起支付滞纳金并无不妥，但上述滞纳金约定的标准过高，从公平合理的角度出发，一审法院酌情认定李志敏按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向某乙公司支付逾期缴纳中介费的滞纳金（以60000元为本金，自2016年5月24日起计至李志敏付清中介费之日止，滞纳金以不超过本金为限）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年9月13日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李志敏向原告广东合富房地产置业有限公司支付中介费60000元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李志敏向原告广东合富房地产置业有限公司支付逾期缴纳中介费的滞纳金（以60000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年5月24日起计至被告李志敏付清中介费之日止，滞纳金以不超过本金为限）；三、驳回原告广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元，由原告广东合富房地产置业有限公司负担1380元，被告李志敏负担1320元。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、上述第一份买卖合同第十九条第3点约定，此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准；2、上述第二份买卖合同由莫某、李志敏与合富公司于2016年3月15日签订，该合同中第七条是关于中介服务费的给付约定，内容包括李志敏应向某乙公司支付中介服务费0元整，莫某应向某乙公司支付中介服务费50000元整。合富公司表示当时签订的是网签合同，应该是当时办理时操作上的失误。二审中，李志敏提交了有“莫某”签名确认的《证人证言》，载明：2015年12月4日签订的合同约定由莫某为中介费支付方，中介费为5万元，卖方无需支付中介费；2016年3月2日，在合富公司写字楼和交易中心办理过户过程中，在签订买卖合同时，卖方也当着中介方工作人员和莫某的面明确卖方不承担中介费用等。本院认为，本案的争议焦点为李志敏是否应当支付60000元中介代理费给合富公司的问题。鉴于：1、合富公司以在签订第一份买卖合同后李志敏才签署确认书为由主张李志敏应支付确认书中确定的60000元，但在第一份买卖合同已明确约定由莫某支付中介费50000元的情况下，李志敏再签署上述确认书确认支付60000元中介费显然不符合常理；2、李志敏主张确认书签署后才签订第一份买卖合同，其与合富公司曾口头约定只有合富公司将案涉房屋以超过6000000元的价格出售其才支付该笔中介费，李志敏对此确未能提供证据予以证明，但在第一份买卖合同约定的总交易价格为5960000元（计算方法为4080000元＋1880000元）的情况下，该合同仅约定了莫某应支付的中介服务费为50000元，并未约定李志敏应向某乙公司支付中介费，合富公司在该合同中自行添加“详见收费确认书”显然是想单方变更合同的约定，据此，本院合理采信李志敏的主张，认定“详见收费确认书”并非李志敏与合富公司签订第一份买卖合同时的真实意思表示；3、第二份买卖合同是莫某、李志敏与合富公司在签订第一份买卖合同三个月后才签订，该合同明确李志敏应向某乙公司支付的中介服务费为0元整，莫某应向某乙公司支付中介服务费50000元整；4、虽各方当事人约定第二份买卖合同与第一份买卖合同不一致的，以第一份买卖合同为准，但如前所述，第一份买卖合同并无约定李志敏需支付中介费。综上所述，本院认定虽李志敏曾确认同意支付中介费60000元给合富公司，但双方在交易过程最终协商一致的意见为李志敏无需向某乙公司支付中介费，故原审仅根据确认书判决李志敏向某乙公司支付60000元中介费及滞纳金有误，本院予以纠正，并撤销一审判决。至于李志敏在二审提交的证据问题。因证人没有到庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，本院对该证据不予接纳。综上所述，李志敏的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初9402号民事判决;二、驳回广东合富房地产置业有限公司的诉讼请求。一审受理费2700元及二审案件受理费1320元，由广东合富房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二〇一七年一月二十日书记员  邹凌青