上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初32057号原告：上海华鑫物业管理顾问有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张厚伟，董事长。委托诉讼代理人：凌耀忠，男。委托诉讼代理人：姚建平，男。被告：吴欣，女，1969年4月27日生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：吴立岚，男，1938年10月31日生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：邵阳，女，1938年6月22日生，汉族，户籍地上海市。原告上海华鑫物业管理顾问有限公司(以下简称华鑫物业公司)为与被告吴欣物业服务合同纠纷一案，于2016年10月10日向本院提起诉讼，本院委托上海市徐汇区联合人民调解委员会进行诉前调解，因故致诉前调解未成。2016年12月6日，本院依法适用简易程序，由审判员史清独任审理，公开开庭审理了本案。华鑫物业公司委托诉讼代理人姚建平、吴欣委托诉讼代理人吴立岚、邵阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令吴欣向其支付2014年1月至2016年8月期间的物业服务费5,334.40元；2、依法判令吴欣向其支付逾期交纳物业服务费的违约金5,195.70元；3、依法判令吴欣承担本案诉讼费。事实和理由：1、2013年上海市徐汇区金星苑小区业主大会、业主委员会与上海广电物业发展有限公司(以下简称广电物业公司)签订了《物业服务合同》，广电物业公司可根据该合同向业主收取物业服务费。2014年10月24日广电物业公司依法注销，合并入母公司华鑫物业公司，上海市徐汇区金星苑小区业主委员会因此与广电物业公司清算小组、华鑫物业公司签订了《物业管理服务合同补充协议》，约定华鑫物业公司承接广电物业公司的权利义务，并在原服务期限内继续履行合同。由于《物业服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》有效期至2015年12月31日，因此上海市徐汇区金星苑小区业主委员会与华鑫物业公司于2015年12月25签订了《物业管理服务合同续期协议》，约定《物业管理服务合同》所有条款和内容不变，履行期延长至2017年12月31日。2、吴欣系上海市徐汇区金星苑小区X号楼XXX室的业主，至今未向其交纳2014年1月至2016年8月期间的物业服务费，已构成了严重违约。为维护其合法权益，故诉至法院。吴欣辩称，不接受华鑫物业公司的诉请。理由是：1、本案是一起虚假诉讼的典型案例。其一，本案涉及的三份合同都是由未经合法备案的业委会和从未召开过的业主大会、从未聘请过的物业公司偷偷瞒着业主签订的，双方主体均不适格；其二，本案涉及的三份合同内容上有重大瑕疵，侵犯了业主的权益，属于无效合同，华鑫物业公司企图通过法院之手使之变成有效；由于华鑫物业公司以三份合同为基础提起了本次诉讼，而合同是虚假的，那么诉讼也必定是虚假的。2、本案所涉合同均是无效的。其一，合同由无代理权、无处分权的人代为签订；其二，合同内容违反了相关法律法规的内容，侵吞了业主共有财产，以合法形式掩盖了侵吞业主共有资产的目的，损害了公共利益；其三，物业公司的选聘未经法定程序、未予公示，调整物业服务费系华鑫物业公司单方所为，未依法定程序征得业主同意，也缺乏调价的依据。3、华鑫物业公司要求其支付拖欠的物业服务费，那么双方存在的应该是物业服务费纠纷，而不应该是物业合同纠纷。4、如果华鑫物业公司有合法的合同为依据，其同意按照合同支付物业服务费；如果没有合法的合同为依据，其只同意按照服务的事实来支付物业服务费，即按照(2014)徐民四(民)初字第950号民事判决所确定的标准支付物业服务费，前提是在法定的诉讼时效内，对于超过法定诉讼时效的物业服务费其不同意支付。经审理查明，已生效的(2014)徐民四(民)初字第950号民事判决(以下简称950号案件)认定了下列事实：1、广电物业公司、吴欣因物业服务合同纠纷一案，均不服(2008)徐民三(民)初字第1341号(以下简称1341号案件)民事判决，向上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)提起了上诉；2008年10月28日，一中院做出(2008)沪一中民二(民)终字第2653号民事判决，明确如下内容：吴欣系上海市枫林路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。2001年6月1日，吴欣所在小区金星苑业主委员会(甲方、以下简称金星苑业委会)与上海汇枫物业发展有限公司(乙方)签订《物业管理服务合同》，甲方将上海市枫林路269弄“金星苑”委托乙方实行物业管理，委托期限自2001年6月1日至2003年5月31日。合同第十三条约定高层(小高层)物业管理服务费人民币(下同)0.44元/平方米、保洁费0.18元/平方米、保安费0.35元/平方米、房屋设备运行费0.63元/平方米……合同到期后，金星苑小区未重新成立业委会，由广电物业公司作了过渡性管理，为小区提供物业管理服务。2005年5月24日，上海汇枫物业发展有限公司经工商行政管理部门核准登记更名为广电物业公司。2007年12月8日，金星苑业主大会、业委会(甲方)与广电物业公司(乙方)签订了《物业服务合同》以及《补充协议》，约定由广电物业公司向金星苑业主、物业使用人提供物业管理服务，为期三年，自2007年12月8日起至2010年8月31日止。合同第七条约定了住宅物业的物业服务收费标准，1、2号高层为1.50元/月/平方米……同日，双方还签订了《补充协议》，即“……甲方自筹备成立业主大会至2007年9月业主大会成立。此期间，乙方仍担任金星苑小区物业管理服务义务。甲乙双方确认2001年签订的《物业管理服务合同》执行期延长至2007年12月7日……”因吴欣从2004年10月1日开始至今未向广电物业公司支付物业管理费，广电物业公司于2005年7月发律师信向吴欣催讨过，后广电物业公司发给吴欣的多次催款信均因无人签收被退回。广电物业公司诉至法院，请求判如诉请。2008年8月15日，本院就1341号案件做出如下判决：一、吴欣于判决生效后十日内支付广电物业公司自2006年5月至2008年4月期间的物业管理费3,000.96元(按每月125.04元计算)；二、吴欣于判决生效后十日内支付广电物业公司自2007年12月至2008年4月期间物业管理费的滞纳金，以3,000.96元为本金，按中国人民银行同期存款利率计付。2、广电物业公司与吴欣或邵阳就物业服务合同多次发生诉讼，在(2009)徐民三(民)初字第1512号案件中，本院判决吴欣支付广电物业公司自2008年5月1日至2009年4月30日的物业管理费1,500元及滞纳金，邵阳对吴欣的上述两项义务承担连带责任。在(2010)徐民三(民)初字第2211号案件中，广电物业公司以需进一步举证为由提出撤诉申请，法院于2010年9月14日裁定准许该公司撤回对吴欣的起诉。3、上海市枫林路XXX弄XXX号XXX室房屋建筑面积为83.36平方米，该房屋在2012年7月至2013年12月期间的房地产权利人均记载于吴欣名下。4、金星苑业主大会、金星苑业委会(甲方)与广电物业公司(乙方)多次签订《物业管理服务合同续期协议》，明确甲乙双方2007年签订的《物业管理服务合同》于2010年8月到期并延长履行期。其中最新的一份广电物业公司与金星苑业主大会于2013年1月5日签订的《物业管理服务合同续期协议》明确履行期延长至2013年12月31日，而该份续期协议未见涂改痕迹。5、吴欣未支付2012年7月至2013年12月期间的物业管理费，故广电物业公司诉至法院，请求判令吴欣支付广电物业公司2012年7月至2013年12月物业管理费2,251.80元(每月125.10元)，支付逾期交纳违约金1,932.43元。2014年9月25日，本院就950号案件做出如下判决：吴欣于判决生效后十日内支付广电物业公司自2012年7月至2013年12月期间的物业管理费2,250.72元(按每月125.04元计算)；二、驳回广电物业公司的其余诉讼请求。本案另查明，吴欣不服950号案件上述判决，向一中院提起了上诉；一中院于2015年1月14日做出(2014)沪一中民二(民)终字第3179号民事判决，载明：(1)“原审判决查明事实属实，本院依法予以确认”；(2)“另查明，广电物业公司于2014年7月31日被华鑫物业公司吸收合并，2014年10月24日，上海市徐汇区市场监督管理局准予广电物业公司注销登记”。基于上述事实,一中院于2015年1月14日做出如下判决：一、变更上海市徐汇区人民法院(2014)徐民四(民)初字第950号民事判决第一项为吴欣于本判决生效后十日内支付上海华鑫物业管理顾问有限公司自2012年7月至2013年12月期间的物业管理费人民币2,250.72元(按每月人民币125.04元计算)；二、变更上海市徐汇区人民法院(2014)徐民四(民)初字第950号民事判决第二项为驳回上海华鑫物业管理顾问有限公司的其余诉讼请求。本案又查明,2012年7月10日,广电物业公司向金星苑小区业主/住户、业委会出具了《关于调整金星苑小区物业管理费的说明》，主要内容为：建议将金星苑1号、2号楼物业服务费由1元5角/㎡建筑面积/月,调整为2元/㎡建筑面积/月；将金星苑3号楼物业服务费由1元6角/㎡建筑面积/月,调整为2元2角/㎡建筑面积/月；将金星苑4号至13号楼物业服务费由8角5分/㎡建筑面积/月,调整为1元2角5分/㎡建筑面积/月等。2013年5月2日，金星苑业委会出具了《告知书》，主要内容是告知各位业主“将广泛听取大家的意见和建议，认真做好金星苑小区物业管理费的调整工作”。2013年11月4日,金星苑业委会制作了《关于调整物业管理费标准及续聘物业服务企业的表决票》。当日，金星苑业委会出具了《关于调整物业管理费标准及续聘物业服务企业的公告》，主要内容是：本小区将于2013年11月8-22日采用书面征询的方式召开业主大会讨论调整物业管理费及续聘物业服务企业的事项，续聘上海广电物业发展有限公司、期限自2014年1月1日至2015年12月31日，调整后的物业管理费标准为：多层住宅由目前的0.85元/平方米/月调整为1.25元/平方米/月,高层住宅由目前的1.50元/平方米/月调整为2.00元/平方米/月,小高层住宅由目前的1.60元/平方米/月调整为2.20元/平方米/月。2013年11月20日，金星苑业委会出具了《告示》，主要内容是：定于2013年11月23日上午10：00在物业会议室对调整物业管理费标准及续聘物业服务企业的征询表决票进行唱票。2013年11月24日，金星苑业委会出具了《关于调整物业管理费标准及续聘物业服务企业表决结果公告》，载明：“表决结果为同意票234票，不同意票58票，弃权票4票”，根据表决结果做出如下决议：从2014年1月1日起金星苑多层物业管理费调整为每月1.25元/平方米，高层物业管理费调整为每月2.00元/平方米，小高层物业管理费调整为每月2.20元/平方米，续聘企业为上海广电物业发展有限公司、聘期自2014年1月1日起至2015年12月31日止。2013年12月19日，金星苑业主大会(甲方)与广电物业公司(乙方)签订了《物业服务合同》，甲方将上海市枫林路269弄“金星苑”小区委托乙方实行物业管理，委托期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同第七条约定1、2号高层物业服务费为每月2.00元/平方米(包括综合管理服务费0.30元/平方米、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用1、2号为0.76元/平方米、公共区域的清洁卫生服务费用1、2、3号为0.31元/平方米、公共区域绿化养护费用为0.03元/平方米、公共区域秩序维护服务费用1、2、3号为0.60元/平方米)；第十条约定业主逾期交纳物业服务费的，按欠费总额每天支付千分之一违约金，违约金计算日以首次欠费月的第十一日起算。此后，广电物业公司被华鑫物业公司吸收合并，并于2014年10月24日依法注销登记。2014年10月26日，金星苑业主委员会(甲方)、广电物业公司(清算小组)(乙方)、华鑫物业公司(丙方)签订《物业管理服务合同补充协议》，主要内容是：由华鑫物业公司承继广电物业公司的权利义务，承担金星苑小区的物业服务管理工作，由华鑫物业公司继续履行甲乙双方于2013年签订的物业服务合同，合同结束后即由金星苑业主大会依法依规选聘新的物业服务企业。2015年12月25日，金星苑业委会(甲方)与华鑫物业公司(乙方)签订《物业管理服务合同续期协议》，约定甲乙双方仍按2013年12月签订的物业服务合同履行权利义务，甲乙双方确认物业服务合同履行期延长至2017年12月31日，延长履行期的物业服务合同所有条款和约定不变。若协议续期期间金星苑经选举成立新一届业主委员会，则本协议自动失效，由新成立的业委会和业主大会选聘新的物业服务企业。由于吴欣未向华鑫物业公司支付自2014年1月起物业服务费，华鑫物业公司曾于2015年1月28日以挂号信形式向吴欣邮寄了《催交物业服务费通知》，要求吴欣支付2014年1月至2014年12月期间的物业服务费，后该信件因逾期被退回；2015年6月12日，华鑫物业公司又以挂号信形式向吴欣邮寄了《物业服务费催缴函》，要求吴欣支付2014年1月至2015年6月期间的物业服务费，后该信件因逾期被退回。2015年7月25日，上海市中茂律师事务所律师翟某某、檀某某接受华鑫物业公司委托，以挂号信形式向吴欣邮寄了催讨物业费的《律师函》，后该信件因逾期被退回。此后，华鑫物业公司向本院提起了诉讼。庭审中，华鑫物业公司放弃了第二项诉请。以上事实，有双方提供的证据在卷资证。本院认为，华鑫物业公司放弃第二项诉请，是其依法行使诉讼权利的表现，本院予以准许，对此不再进行实体审理。审理中，吴欣提出本案是一起虚假诉讼的典型案例，本院认为不能成立，理由是：法律意义上的虚假诉讼是指以捏造的事实提起民事诉讼的行为，如冒用他人之名向法院提起诉讼，诉讼所涉各当事人(即原、被告)恶意串通、联手造假、企图损害第三人合法权益等。本案中，起诉状加盖了华鑫物业公司的公章，诉讼委托代理人亦向本院提起了盖有华鑫物业公司公章的委托书、法定代表人证明，显然具备了起诉的条件，因此在没有证据证明上述材料均为虚假的前提下，本次诉讼即不能被认定为虚假诉讼。至于吴欣提出的本案所涉证据无效等情形，均不是认定虚假诉讼的条件。吴欣提出华鑫物业公司要求其支付拖欠的物业服务费，那么双方存在的应该是物业服务费纠纷，而不应该是物业合同纠纷。对此，本院认为案由是人民法院根据当事人的诉讼请求认定的，华鑫物业公司向业主收取物业费的权利是基于物业合同产生的，因此本院将本案认定为物业服务合同纠纷，并无不当。吴欣主张本案涉及的三份合同都是由未经合法备案的业委会和从未召开过的业主大会、从未聘请过的物业公司偷偷瞒着业主签订的，双方主体均不适格，而且内容上有重大瑕疵，侵犯了业主的权益，属于无效合同。本院认为，请求合同无效的权利是一种实体法上的权利，应由当事人向人民法院提出申请，在人民法院做出合同无效的认定之前，一般均推定合同是有效的，这体现了尊重当事人意愿的原则，也达到了稳定交易关系和鼓励交易的目的。因此，吴欣既然主张不支付本案所涉物业服务费的理由是所涉合同无效，那么其早应该知道本案所涉的几份合同，并就该几份合同向人民法院申请确认无效，而无需待华鑫物业公司提起本案诉讼后方以此为由进行抗辩，或者以反诉的方式在本案中提出，因此确认合同无效的诉讼是独立于物业费给付之诉讼的，无论华鑫物业公司是否提起要求吴欣给付物业费的诉讼，都不影响吴欣依法行使自己的请求权。然而，现有事实表明，吴欣在华鑫物业公司提起本次诉讼之前均未向人民法院提起确认相关合同为无效合同的诉讼，因此在人民法院未宣告相关合同为无效合同之前，本院认为本案所涉几份合同均为有效合同。既然本案所涉合同均为有效合同，那么华鑫物业公司向吴欣收取物业费即有合法的依据，吴欣理应按每月每平方米2元的标准向华鑫物业公司支付物业费，其主张按每月每平方米1.50元的标准支付相关费用，缺乏依据，难获本院支持。吴欣主张华鑫物业公司部分诉请超过了法定诉讼时效。本院认为，现有事实表明，华鑫物业公司先后在2015年1月28日、2015年6月12日以挂号信形式向吴欣邮寄了《催交物业服务费通知》、《物业服务费催缴函》，又委托律师于2015年7月25日向吴欣邮寄了催讨物业费的《律师函》，三份信件均因逾期无人签收而被退回，那么华鑫物业公司向吴欣主张权利之日应从2015年1月28日起计算，其要求吴欣支付自2014年1月起的物业服务费，并未超过法定的诉讼时效。由此，吴欣提出的上述答辩意见，本院不予采纳。综上所述，华鑫物业公司是诉争房屋所在小区的物业管理单位，吴欣是诉争房屋的业主，金星苑业主委员会系诉争房屋所在小区的业主委员会。业主委员会作为业主大会的执行机构，系代表全体业主履行管理、服务小区的相关职责，其行为后果应当由小区全体业主承担。广电物业公司被华鑫物业公司吸收合并，其权利义务应由华鑫物业公司承继，各方因此签订《物业管理服务合同续期协议》,确定前期与广电物业公司签订的《物业服务合同》履行期限延长至2017年12月31日，与客观实际情况相符，本院予以确认，吴欣理应按照约定支付相关物业费用。故华鑫物业公司要求吴欣支付2014年1月至2016年8月期间物业服务费的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：吴欣于本判决生效之日起十日内支付上海华鑫物业管理顾问有限公司自2014年1月至2016年8月期间的物业服务费5,334.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由吴欣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 清二〇一七年一月四日书记员 王宏霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。