四川省大邑县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0129民初1750号原告大邑聚仁物业管理有限公司。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇。法定代表人孙乐添，执行董事兼总经理。委托代理人李星雨、杨敏（均为一般授权），四川蓉信律师事务所律师。被告杨碧华，女，汉族，住四川省崇州市。被告付晓明，男，汉族，住四川省崇州市。原告大邑聚仁物业管理有限公司（以下简称“聚仁物业公司”）与被告杨碧华、付晓明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理后,依法适用简易程序于2016年12月26日、2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告聚仁物业公司的委托代理人杨敏、李星雨、被告杨碧华到庭参加了诉讼，被告付晓明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告聚仁物业公司诉称，被告系原告所管理的邑都上城小区的业主。被告于2010年12月20日与开发商大邑银都房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得邑都上城40栋1单元1楼2号房，建筑面积122.38㎡。被告在接收该物业时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积0.8元/㎡的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每天0.5%的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2012年4月至2016年6月31日，被告共欠物业管理费5,580.53元、垃圾费228.00元，滞纳金8,564.00元。原告多次对其书面及上门催缴，均无果。为此，现起诉要求判令：1、被告给付原告2011年10月至2016年6月的物业管理服务费5,580.53元、垃圾费228.00元；2、被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告将第一项诉讼请求的起止时间明确为自2011年10月1日至2016年6月30日止。被告杨碧华、付晓明辩称，二被告确实没有缴纳物管费，也不会向原告缴纳物业管理费及滞纳金。原因在于二被告购买的“邑都·上城”小区xxxx房住宅出现各种问题：其一、二被告购买该房屋时，屋外并无变压器，但购买后确有了变压器，且因变压器有噪音，导致被告杨碧华睡眠不好、精神压抑，并为此住院进行了治疗；其二、由于原告的不作为，导致二被告购买的前述房屋客厅、主卧及墙面被淹浸水、腐烂等，其他业主也存在此种，故而二被告等选择拒交物业费，现原告已被告业主委员会弹劾了。另外，二被告及家人从未收到过原告的催缴通知书，故而原告诉请的部分物业管理费及相应滞纳金已过诉讼时效，望法院明断。经审理查明，大邑银都房地产开发有限公司（以下简称“大邑银都公司”）开发了位于四川省大邑县晋原镇大邑大道xxxx号的“邑都·上城”小区，原告聚仁物业公司系大邑银都公司委托的该小区前期物业管理公司，被告杨碧华、付晓明于2011年购买了“邑都·上城”小区40栋1单元1楼2号房住宅（登记建筑面积122.38平方米）（以下简称“诉争房屋”）。2011年4月2日，原、被告就诉争房屋签订了《“邑都·上城”前期物业管理服务协议》一份，约定：原告为二被告居住的大邑县住宅提供物业服务；物业管理服务内容：环境卫生管理、公共秩序安全、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修管理等事项；物业管理服务费用：按业主所拥有的物业面积计算，每月交纳一次，被告交纳费用时间为每月的前五天（1-5号），在办理入住手续时需预先支付六个月的物业管理服务费用，被告交纳管理服务费用的起算时间按交房公告通知日期办理交房手续之日起计算，未按期收房的以开发商刊登交房公告的第十日起计算；多层住宅按建筑面积0.8元/平方米·月；被告出租物业的，物业管理服务费由被告交纳；代收代缴费服务：原告若受有关部门或者单位的委托，可提供代收代缴服务，收费与标准按政府规定办理；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交，并从逾期之日起就其应交而未交的费用按每天0.5%交纳违约金等内容。合同签订后，原告履行了合同义务，二被告自2011年10月1日起未交纳物管费。另查明，2013年7月1日，原告与大邑县邑都上城业主大会业主委员会签订了《邑都上城小区物业管理服务合同》，约定原告为邑都上城小区继续提供为期三年的物业管理服务，期限从2013年7月1日起至2016年7月1日止，收费标准住宅0.8元/月/㎡等内容。物业服务合同到期后，原告撤离了“邑都·上城”小区，并于2016年7月25日张贴了催收欠缴物管费及滞纳金的公示公告。2016年7月30日，原告向四川省成都市律政公证处申请对其在小区张贴的上述公示公告办理保全证据公证。2016年9月2日，该公证处出具（2016）川律公证内民字第83119号《公证书》，载明2016年7月31日至2016年8月31日，前述公示均在原处未被损坏，张贴内容与公证书相粘连的公示内容相同，本公证书所附照片十五张系公证人员现场拍摄所得，与实际相符等内容。大邑县人民政府在2005年6月发文，从2005年6月起开始征收城市生活垃圾处理费，城市规划区内居住户每户每月应缴纳4元的垃圾费。2009年6月17日，大邑县城市管理局根据上述文件委托原告代其向业主收取垃圾费，并与原告签订了《大邑县城市管理局委托小区物管代收生活垃圾处置费协议》。原告已实际为被告代缴了2011年度、2014年度及2015年度的垃圾费，被告从2011年10月起未按时缴纳垃圾费。上述事实，有原告的陈述及经本院审查具有证明力并予以采信的原告提交的《前期物业管理服务合同》、房屋信息摘要及登记信息证明、《“邑都·上城”前期物业管理服务协议》、《邑都上城小区物业管理服务合同》、《大邑县城市管理局委托小区物管代收生活垃圾处置费协议》、大邑府发（2005）57号文件、大邑县城市管理局出具的垃圾费票据及情况说明等所证实。诉讼中，原告向本院提交了2013年10月1日及2015年10月1日的缴费通知单（无签收人员签字确认）、（2016）川律公证内民字第83119号《公证书》各一份，欲证明诉前原告催告过二被告缴纳物管费的事实，原告诉请的物业管理费及相应滞纳金未过诉讼时效。本院认为，原告聚仁物业公司与被告杨碧华、付晓明签订的《“邑都·上城”前期物业管理服务协议》意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。合同签订后，原告已按约履行了提供物业服务的义务，被告杨碧华、付晓明每月应缴纳的物业费应为122.38平方米×0.8元∕平方米∕月=97.90元/月，二被告从2011年10月1日起至今未按合同约定向原告支付物业服务管理费，应承担支付欠缴物管费及相应滞纳金的违约责任。现二被告认为原告诉请的部分物业管理费及滞纳金已超过诉讼时效，原告认为其诉请未过诉讼时效，并向本院提交了缴费通知单两份及《公证书》一份，欲证明其诉前曾多次向二被告主张过物业管理费的事实。本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。”的规定，1、原告提交的缴费通知单上无二被告的签字确认，在无其他证据证明原告通过何种方式向二被告送达了该催缴通知的情形下，不产生诉讼时效中断的效力；2、原告通过张贴公示形式在小区内进行催收物业管理费的公告，在原告无其他证据证明该公示信息已到达二被告的情形下，亦不产生诉讼时效中断的效力。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”的规定，本案中原、被告签订的《“邑都·上城”前期物业管理服务协议》载明，物业管理费的缴纳为每月交纳一次，时间为每月的前五天（1-5号），而依据现有证据可知，原告最后一次向二被告提出缴纳物业管理费及滞纳金的时间为其向本院提交诉状之日，即2016年11月22日，在原告不能证明其在此前向二被告进行过催收的情况下，对于2014年11月22日前产生的物业管理费及相应滞纳金，已过法定的诉讼时效期间，不再受法律保护。因此，对于原告要求二被告支付自2014年12月1日至2016年6月31日期间，共计19个月的物管费97.90元/月×19月﹦1,860.10元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告在合同中约定的滞纳金属于违约金性质，现原告提供的证据不能证明被告未交物管费除给其造成资金利息损失外，还存在其他损失的情形，因此原告要求被告按照每日千分之三标准支付逾期付款滞纳金过高，应予调减，本院将该标准酌定为按中国人民银行同期贷款基准利率的二倍计算。对原告代被告垫付的垃圾费，由于双方在合同中约定了由原告根据有关部门或者单位的委托，为被告提供代缴服务，被告应按时按量缴纳，现原告已根据大邑县城市管理局的委托，实际代被告缴纳了2011年度、2014年度及2015年度的垃圾费用，而被告从2011年10月起就未按合同约定缴纳垃圾费，故对原告要求被告支付其已代缴的自2011年10月至12月、2014年度及2015年度共计27个月垃圾费4元/户/月×1户×27月=108.00元的请求，符合双方合同约定，本院一并予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨碧华、付晓明在本判决生效后十五日内支付原告大邑聚仁物业管理有限公司自2014年12月1日至2016年6月30日止的物管费1,860.10及违约金（计算方式：以每月应交物管费97.90元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的二倍，从合同约定的每月5日起计算至本判决确定的支付之日止；若未按本判决确定的支付之日支付物管费的，上述违约金计算至物管费付清之日止）。二、被告杨碧华、付晓明在本判决生效后十五日内支付原告大邑聚仁物业管理有限公司从2011年10月至12月、2014年度、2015年度的垃圾费108.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取80元,由被告杨碧华、付晓明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  王露蓉二〇一七年一月十九日书 记 员  邓 薇