江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0982民初501号 原告：郁步兵，男，汉族，住盐城市大丰区。 原告：赵仁梅，女，汉族，住盐城市大丰区。 两名原告共同委托诉讼代理人：高树栋，江苏道远律师事务所律师。 被告：盐城金地置业有限公司，统一社会信用代码91320982667636867E，住所地盐城市大丰区大华路39号“丰中名邸”15号楼一层。 法定代表人：骆德龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁道华，该公司总工程师。 委托诉讼代理人：冯钦，江苏江花律师事务所律师。 原告郁步兵、赵仁梅诉被告盐城金地置业有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郁步兵、赵仁梅及其委托诉讼代理人高树栋，被告金地公司的委托诉讼代理人丁道华、冯钦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郁步兵、赵仁梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告金地公司交付盐城市大丰区大中镇大华路39号丰中名邸4幢120室的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、判令被告金地公司对盐城市大丰区大中镇大华路39号丰中名邸4幢120室渗漏予以修复，由金地公司承担修复费用；三、本案诉讼费用、鉴定费用由被告金地公司承担。事实和理由：2012年11月14日，原告郁步兵、赵仁梅与被告金地公司就购买盐城市大丰区大中镇大华路39号丰中名邸4幢120室签订《商品房买卖合同》一份，然自2013年2月两原告接受该房屋以来，就发现房屋顶棚渗漏严重，已严重影响两原告的使用和出租，给两原告造成重大的损失，为此两原告曾多次向被告金地公司反映，但金地公司以同幢楼上住户在两原告房屋屋面建有违章建筑可能对房屋造成渗漏影响为由推诿、拒绝修复。两原告也曾向盐城市大丰区建设工程质量安全监督站投诉，该站虽责令被告金地公司予以解决并交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但该公司置若罔闻，现为维护两原告的合法权益不受侵害，向法院提起诉讼。 被告金地公司辩称，一、两原告在诉状中所称不是事实，两原告没有证据证明我公司所建的房屋存在质量问题，更没有证据证明两原告的所谓房屋渗漏与我公司开发的房屋质量存在因果关系，我公司所建的案涉房屋已经通过竣工验收，不存在质量问题，即使存在有其他原因引起的需要维修的问题，我公司可以按照合同约定履行维修的义务，对可能是案涉房屋楼上住户装修引起的问题我公司不承担维修责任。在两原告报修之后，我公司多次组织相关各方进行协调，主观上已经尽到责任，客观上由于相关业主的不配合，导致两原告所认为的维修不能解决的事实。二、两原告的诉讼请求没有事实依据，两原告购买的商品房属于商用范围，根据合同约定，商用的房屋不存在向业主交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综上，请求驳回两原告对我公司的诉讼请求。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认如下：2012年11月14日，原告郁步兵、赵仁梅与被告金地公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条、第四条、第八条载明：两原告向被告金地公司购买其位于盐城市大丰区丰中名邸第4【幢】第1【层】120号房，该商品房的用途为商用，属剪力墙结构，层高5.7米，建筑面积共106.64平方米，其中套内建筑面积104.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.06平方米，商品房单价为14441.04元/平方米，房款合计1539993元，出卖人在2012年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。合同第十六条载明：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。墙面、地面、顶棚裂纹，××，出卖人在质量保修期内只负责维修，不负责赔偿责任”。合同补充协议（四）第二十一条载明：“出卖人承诺对买受人购买的商品房履行保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”。 2012年11月22日，江苏金诚物业服务有限公司大丰分公司向涉案房屋所在的丰中名邸4号楼202室业主郁能武发出《房屋装修违规行为整改通知书》：“您于2012年11月22日擅自在南阳台搭建阳光房（一）超出楼面设计载荷破坏了防水层造成安全隐患（二）侵犯相邻业主合法权利（三）影响了小区整体形象。上述行为违反了《住宅室内装修管理办法》、盐城市城市房屋安全规定、丰中名邸临时管理规约等法规及管理制度，现根据《江苏省物业管理条例》、《盐城市物业管理实施细则》等规定，请你立即停止上述违规行为，并予整改，并承担由此给相邻业主带来的一切不良后果和损失。请于立即拆除，三日内恢复原状，如规定期限内未能整改到位，我公司将如实向行政管理部门报告”。该份通知书下载明：业主拒签，将违章通知书贴在大门上并且拍照留存。 2012年12月10日，原告郁步兵、赵仁梅接收购买的丰中名邸4幢120号房屋，后发现房屋存在渗漏问题，遂于2013年6月3日、7月15日向小区物业公司即江苏金诚物业服务有限公司报修。2013年8月31日，原告郁步兵向被告金地公司发出通知书，载明：“本人于2012年11月14日向贵公司购买的大华路丰中名邸第4幢第一层120号房，自交付后屋顶一直漏水，且多次通知贵司后仍未能维修好，严重影响了本人及该房承租人的使用。目前，该房承租人江苏迦南置业有限公司已明确向本人表示，如近期内仍不能解决好房屋漏水问题，将解除与本人的租赁合同并要求本人赔偿包括装潢在内的损失近百万元。有鉴于此，本人现再次书面通知贵公司，希贵公司对丰中名邸第4幢第一层120号房的漏水问题能予以充分重视，并立即制定切实可行的措施确保在一周内根治漏水问题；否则，由此漏水问题导致的一切损失，概由贵公司承担”。2015年9月7日，盐城市大丰区建设工程质量安全监督站向被告金地公司发出《工程质量投诉联系单》，载明：“你单位于2012年竣工的丰中名邸工程，现用户（3栋120号商铺，联系人郁先生、电话139××××7518）投诉反映存在下列主要质量问题：房屋顶棚多处渗水严重。请你单位尽快了解实情、查明原因、分清责任，主动与施工单位协商处理并组织实施，必须于9月20日前处理好质量问题，并将处理情况书面回复至我站”。 2015年10月9日，江苏金诚物业服务有限公司大丰分公司向涉案房屋所在丰中名邸4号楼201室业主郭鸿俊发出《房屋装修违规行为整改通知书》：“您于2015.10.9擅自在平台违章搭建阳光房，严重破坏防水层，容易引起商铺渗漏、影响整体外观形象。上述行为违反了《住宅室内装修管理办法》、盐城市城市房屋安全规定、丰中名邸临时管理规约等法规及管理制度，现根据《江苏省物业管理条例》、《盐城市物业管理实施细则》等规定，请你立即停止上述违规行为，并予整改，并承担由此给相邻业主带来的一切不良后果和损失。请于三日内恢复原状，如规定期限内未能整改到位，我公司将如实向行政管理部门报告”。该份通知书下载明：将违章通知书上门送达，业主拒签，贴在进户门上并且拍照留存。 2015年10月10日，盐城市大丰区建设工程质量安全监督站向被告金地公司发出《工程质量投诉联系单》，载明：“你公司开发的丰中名邸工程3号楼120商铺自2012年房屋交付以后就发现顶棚渗漏严重，接到户主投诉后我站多次督促协调，但你公司未按达成的协议在约定的时间维修到位，渗漏问题至今仍未得到解决。根据《建设工程质量管理条例》，现责成你单位尽快提出处理方案并组织实施，且必须于2015年10月25日前全部维修完毕，确保不漏”。 被告金地公司虽采取了部分措施但涉案房屋渗漏问题仍然未能解决，原告郁步兵、赵仁梅遂于2016年1月14日以4号楼201室业主郭鸿俊、茅群，202室业主郁能武、谢东英，金地公司为被告向本院提起诉讼。审理中，原告郁步兵、赵仁梅于2016年3月6日申请对涉案房屋渗漏原因、修复方案及修复费用进行司法鉴定，2016年3月15日本院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司（以下简称建研鉴定公司）进行司法鉴定，原告郁步兵、赵仁梅支付鉴定费用19500元。建研鉴定公司于2016年8月3日出具（2016）司鉴字第165052号鉴定报告（如下）： 一、所测项目施工质量鉴定                            序号                       检测项目                       检测结果                       鉴定依据                       鉴定结果                               1                       屋面板板底裂缝与渗漏                       详见图1附照片1                       GB50204-2002（2010年版）                       存在裂缝且裂缝处渗漏，不符合验收规范要求。                               2                       屋面构造分析                       详见表1                       设计要求                       轻骨料加气混凝土与改性沥青卷材防水层之间设计使用水泥砂浆找平层，所测测点轻骨料加气混凝土与改性沥青卷材防水层之间实际为细石混凝土，不符合设计要求                               3                       伸出屋面排汽管道构造现状                       详见表2                       GB50207-2002                       事实认定                二、渗漏成因分析 根据检测鉴定结果，所测屋面区域伸出屋面排汽管道根部未见高度不小于30mm圆台、管道周围与细石混凝土之间未见凹槽，防水卷材未沿管道向上收头且未在管道四周增设附加层，上述因素造成水沿伸出屋面排汽管道进入层面，同时所测区域屋面板混凝土存在裂缝致使进入屋面的水沿裂缝渗漏到屋面板板底，最终造成所测区域屋面板板底渗漏。 三、修复方案                            序号                       修复项目                       修复方案                               1                       混凝土板底裂缝                       1、凿除裂缝两侧各200宽抹灰至混凝土表面并清理干净；2、采用低压化学灌浆法对裂缝进行封闭处理；3、构件表面按原貌恢复。                               2                       伸出屋面排汽管道                       1、对所测伸出屋面排汽管道节点做法按图4节点大样示意图重新施工，施工质量应符合《屋面工程质量验收规范》相关要求；2、增设伸出屋面排汽管道，新增出屋面排汽管道布置示意图见图5、排汽管道节点做法大样示意图见图4，施工质量应符合《屋面工程质量验收规范》相关要求。                2016年11月15日，根据原告郁步兵、赵仁梅撤回对涉案房屋修复费用的鉴定申请，江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司终止对涉案房屋修复费用的鉴定。后原告郁步兵、赵仁梅变更诉讼请求为：判令被告金地公司交付涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；判令被告金地公司对涉案房屋渗漏进行修复；本案诉讼费、鉴定费由被告金地公司承担。并于2016年12月19日申请撤回对郁能武、谢东英、郭鸿俊、茅群的诉讼。 涉案房屋即盐城市大丰区大华路39号丰中名邸4幢120室为原告郁步兵与赵仁梅共同共有，产权登记时间为2013年3月26日，规划用途为商业。该房屋所在丰中名邸4号楼于2011年7月28日验收，验收意见为：符合设计要求和规范规定。 上述事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》，报修传递单复印件，《房屋装修违规行为整改通知书》、《工程质量投诉联系单》复印件，单位工程竣工验收证明书复印件，鉴定报告、房屋所有权证复印件等证据在卷证实。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告金地公司是否应向原告郁步兵、赵仁梅交付涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？二、涉案房屋存在渗漏的原因？对涉案房屋渗漏问题进行维修的主体？ 关于争议焦点一：原告郁步兵、赵仁梅与被告金地公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同第十条约定：所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十六条亦约定：买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。故原、被告双方在合同中仅约定所购商品房为住宅时，被告金地公司须提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，对非住宅商品房被告是否需要提供上述两书并未有明确约定，故本院对原告郁步兵、赵仁梅要求被告金地公司提交涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点二：关于涉案房屋存在渗漏原、被告双方在审理中均无异议，但渗漏产生的原因双方存在很大争议。根据司法鉴定报告，涉案房屋存在渗漏的原因为“屋面区域伸出屋面排汽管道根部未见高度不小于30mm圆台、管道周围与细石混凝土之间未见凹槽，防水卷材未沿管道向上收头且未在管道四周增设附加层，上述因素造成水沿伸出屋面排汽管道进入层面，同时屋面板混凝土存在裂缝致使进入屋面的水沿裂缝渗漏到屋面板板底”即涉案房屋存在工程质量问题进而导致渗漏。被告金地公司对司法鉴定书结论不予认可且抗辩涉案房屋渗漏系因4号楼201室、202室业主违章搭建所致，审理中并未能提交相关证据予以证实，其应承担举证不能的法律责任，故本院对涉案房屋存在渗漏的原因依法采纳鉴定机构的鉴定结论，对被告金地公司的抗辩意见不予采信。 关于承担维修责任的主体问题。《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定：建筑工程实行质量保修制度。建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照建筑物的合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期由国务院规定。《建设工程质量管理条例》第四十条中亦规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。以上是法律、法规明确规定开发商对房屋质量所承担的法定保修义务。可见，我国现行法律规定，房屋交付后，在保修期内如果出现质量问题，开发商必须履行保修义务。同时本案的原、被告双方亦在合同及合同补充协议中约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。涉案房屋所在楼栋于2011年7月28日竣工验收，且原告郁步兵、赵仁梅于2012年12月10日接受房屋，两原告于2016年1月14日向本院提起诉讼主张被告金地公司承担维修责任并未超出法律规定的保修期限，故被告金地公司应当作为承担案涉房屋渗漏问题维修责任的主体。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《建设工程质量管理条例》第四十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告盐城金地置业有限公司于本判决生效后30日内对原告郁步兵、赵仁梅所有的位于盐城市大丰区大华路丰中名邸第4【幢】第1【层】120号房存在的渗漏问题予以维修且修复完毕。 二、驳回原告郁步兵、赵仁梅的其他诉讼请求。 案件受理费80元，鉴定费19500元，合计19580元，由被告盐城金地置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  黄 杰 代理审判员  奚锦静 人民陪审员  肖书平 二〇一七年一月十日 书 记 员  王 娟 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国建筑法》 第六十二条建筑工程实行质量保修制度。 建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照建筑物的合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期由国务院规定。 3、《建设工程质量管理条例》 第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方和承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 6、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。