浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终4457号上诉人（原审原告）：浙江雄风超市有限公司，住所地诸暨市陶朱街道诸三路259号。统一社会信用代码913306817896514082。法定代表人：陈金迪，董事长。委托诉讼代理人：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲁巧英，女，1961年2月27日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：楼丽萍，浙江元培律师事务所律师。上诉人浙江雄风超市有限公司（以下简称雄风公司）因与被上诉人鲁巧英房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。雄风公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定“骆天平代表原告将租金调整为73000元的行为具有法律效力”，该推断毫无逻辑且与客观事实相违背。1.一审中，被上诉人提供的短信记录属于证人证言，而被上诉人在一审中并未申请骆天平出庭作证，一审贸然采信该证据显然错误；该短信内容仅反映骆天平答应费用减免，但并不代表其对租金的调整具有决定权，且可能向上诉人公司申请优惠的前提条件是在2015年12月12日前缴清全部款项，而被上诉人并未在规定的期限全额交付。2.骆天平系公司采购部经理，其负责公司采购事务，无权决定公司租赁事务及代表上诉人减免租金、费用，而上诉人在一审中提交的物业费收款收据和房租发票足以表明上诉人并未同意免除物业费、调整租金。3.被上诉人并未达到善意无过失的程度，本案并不符合表见代理的构成要件。一审仅以骆天平系经理以及与被上诉人沟通过租金事宜就认定被上诉人有理由相信骆天平有权对房屋租金事宜作出决定显然错误。二、一审判定的违约金过低。按照双方签订的《租赁合同》约定，逾期交付租金及本合同所约定的其他费用的，除如数补交外，还需支付逾期支付违约金，每逾期一天按逾期金额的日百分之五计算，起诉时被上诉人应向上诉人支付的逾期违约金为772112.85元，上诉人在起诉时已将该违约金自行降低至合理范围即当年度租金的50%，一审将违约金调整为11000元，该调整既无合同依据，也违背了当事人意思自治原则，无法弥补上诉人的经济损失，某种程度上鼓励了被上诉人的违约行为。三、一审审理期限远远超出法定三个月的审理期限，在程序上存在重大瑕疵。另，上诉人在一审中已书面变更诉请，故案件受理费应按照变更后的金额计算退还，但一审并未按变更后的金额收取，诉讼费收取不当。鲁巧英辩称：一、被上诉人一审中提交的短信记录属于电子证据，不属于证人证言，该证据具备证据三性。该短信中提到骆天平是上诉人的经理，该事实上诉人也是认可的，有关房屋租赁事宜被上诉人一直是和骆天平联络的，其他租户也是如此的，被上诉人已经分三次支付租金，上诉人收取了也并未提出异议，骆天平的行为代表了上诉人，被上诉人完全有理由相信骆天平代表上诉人处理有关租金事务，原审认定骆天平的行为构成表见代理是正确的。二、对于当事人约定违约金过高的，法院可以适当调整，一审确定的违约金公平合理，并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。雄风公司向一审法院起诉请求：一、被告支付自2015年11月10日起至2016年11月9日止的租金73041元，并继续履行该合同；二、被告支付自2015年11月10日起至2016年11月9日止的物业管理费2000元；三、被告按第三年租金的百分之五十支付违约金51520.5元。后变更诉讼请求为：一、被告支付自2015年11月10日起至2016年11月9日止的租金32041元；二、被告按第三年租金的百分之五十支付违约金51520.5元。一审法院认定事实：诸暨雄风物流有限公司与被告签订租赁合同，约定原告将位于诸暨市××镇××（××枫桥酒厂）雄风商业步行街××、××、××号商铺转租给被告，租期为三年，自2013年11月10日至2016年11月9日，第一年租金为90000元，第二年租金为96300元，第三年租金为103041元，物业管理费每年为2000元，第一年的租金及物业管理费于2013年11月5日前一次性付清，后两年的租金及物业管理费在当年的10月9日前付清。因一方违约而终止合同，违约方需向守约方支付违约金，违约金为年租金的30%，并赔偿对方因此造成的一切损失，被告若逾期交付租金及其他费用的，应按逾期金额的日百分之五支付违约金。被告付清了第一、二年的租金及其他费用。后经原、被告协商，原告同意将第三年的租金调整为73000元，被告在约定的付款期限前仅交纳了租金18000元，其余55000元未按时交纳。另查明：诸暨雄风物流有限公司于2015年11月25日变更为浙江雄风超市有限公司。一审法院认为，诚实信用为民法的基本原则。原、被告签订租赁合同，出于真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为有效，双方应忠实履行合同义务。原告作为诸暨市连锁超市的龙头企业，应信守承诺，其已将第三年的租金调整为73000元，原告现已付清。故其要求被告支付租金32041元，于法无据，该院不予支持；被告延迟支付租金的行为构成了违约，原告同时主张被告按103041元的50%支付违约金51520.5元，因第三年租金为73000元，原告在付款日前缴纳了18000元，实际延迟交付金额应为55000元，且被告抗辩违约金过高，该院认为按55000元的20%即11000元计算违约金较为合理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、被告鲁巧英支付原告浙江雄风超市有限公司违约金11000元，款限本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告浙江雄风超市有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费2831元，依法减半收取1415.5元，由原告浙江雄风超市有限公司负担1252.7元，由被告鲁巧英负担162.8元。二审中，被上诉人鲁巧英提交案外人游巍与案外人骆天平微信通信记录一份，证明骆天平有权处理房屋租金方面的事项。上诉人雄风公司质证认为，该证据形式上属于第三方的电子证据，应由第三方出庭作证，且从内容上看，仅有一方阐述，另一方没有作答，故不能达到被上诉人的证明目的。本院认证认为，该证据不能直接证明骆天平获得过上诉人公司授权，有权处理有关与承租户的房屋租金事宜，不能达到被上诉人的证明目的，本院不予确认。上诉人在二审中未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审对涉案商铺自2015年11月10日至2016年11月9日的租金认定为73000元是否正确；二、一审对被上诉人逾期交付租金违约金的认定是否正确合理；三、原审审理程序是否合法。关于第一个争议焦点，本院认为，对于被上诉人鲁巧英在原审中提交的短信记录，形式上属于数据电文形式的电子证据，证据形式合法，上诉人对其真实性并未提出异议。从该短信内容来看，骆天平明确陈述经向公司领导申请，最终将房租确认为7.3万元，在被上诉人在2015年12月9日打款18000元后，对于余额5.5万元则告知被上诉人，公司要求一次性交清。故而，骆天平始终是以上诉人公司名义与被上诉人协商租金事宜，其承诺将租金调整为73000元的意思表示明确，结合上诉人认可骆天平为公司员工，被上诉人按照骆天平指定的银行账号交纳租金，上诉人亦承认收到了上述租金等事实，本院认为，被上诉人有理由相信骆天平承诺减免租金，将租金调整为73000元的行为系代表上诉人的行为，该行为的效力应及于上诉人雄风公司。原审将涉案商铺自2015年11月10日至2016年11月9日的租金认定为73000元符合双方的真实意思表示，并无不当。关于第二个争议焦点，本院认为，本案中，经双方当事人协商，涉案商铺第三年租金调整为73000元，然被上诉人在约定的付款期限仅支付了18000元，其逾期交付租金显系违约。虽双方在原租赁合同中约定“乙方（指被上诉人）逾期交付租金及本合同所约定的其他费用的，除如数补交外，还需向甲方支付逾期支付违约金，每逾期一天按逾期金额的5%的标准计算。”，但鉴于从我国对有关违约金的立法精神及司法实践看，违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，在判断违约金约定是否合理时，应当以违约造成的损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则并结合个案的具体情况予以综合权衡，从本案实际情况来看，双方约定的违约金标准确实过分高于因被上诉人违约所造成的损失，原审根据当事人的过错程度、预期利益、合同的履行情况等因素确定被上诉人支付逾期违约金为11000元，符合本案实际，违约金确定公平合理，并无不当。关于第三个争议焦点，本院认为，关于原审审限的问题，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。经查，原审审限确系超出了法定审限，但该程序瑕疵对本案实体处理并不产生实质影响，原审充分保证了当事人的质证权、辩论权等诉讼权利的行使，上诉人关于原审存在重大程序瑕疵，构成程序违法的上诉理由依法不能成立。关于原审诉讼费的计取问题，鉴于上诉人在原审法庭辩论终结前变更了诉讼请求，故原审应按照其变更后的诉请金额计算诉讼费，原审按照其变更前的诉请确定诉讼费确有不当，本院予以纠正。本院对一审的诉讼费负担调整为：案件受理费1889元，依法减半收取944.5元，由雄风公司负担820.2元，由鲁巧英负担124.3元。综上所述，上诉人雄风公司关于原审对诉讼费确定有误的上诉理由成立，本院予以采纳，其余上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1614元，由上诉人浙江雄风超市有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵启龙代理审判员  钟丽丹代理审判员  张百元二〇一七年一月二十四日书 记 员  孙心怡