上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初5323号原告：毛云，女，1978年12月29日出生，汉族，住上海市。原告：赵1，男，汉族，住上海市。原告：赵某2，男，汉族，住上海市。法定代理人：赵1(系赵某2的父亲)，男，汉族，住上海市。上列三原告的共同委托诉讼代理人：韩惠虓，北京大成(上海)律师事务所律师。上列三原告的共同委托诉讼代理人：唐杰，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：朱婷婷，女，1973年11月13日出生，汉族，住上海市。被告：甄进杰，男，1966年1月14日出生，住上海市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：褚振亚，上海江三角律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：刘晶婧，上海江三角律师事务所律师。第三人：上海信义房屋中介咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周王美文，该公司副董事长。委托诉讼代理人：徐燕蔚。原告毛云、赵1、赵某2与被告朱婷婷、甄进杰以及第三人上海信义房屋中介咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛云、赵1及其三原告的共同委托诉讼代理人唐杰，两被告的共同委托诉讼代理人诸振亚，第三人的委托诉讼代理人徐燕蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛云、赵1、赵某2向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行房地产买卖合同，配合原告办理产权过户手续；2.判令两被告支付违约金。诉讼过程中，原告变更诉请为：1.判令两被告继续履行房地产买卖合同，配合原告办理产权过户手续，并交付房屋；2.判令两被告支付逾期过户违约金(以480万元为本金，按每日万分之五计算，从2016年3月1日起计算至该房屋过户之日止)；3.确认被告于2016年3月16日的解除合同函无效。事实和理由：2015年10月15日，原告通过第三人居间介绍，与被告签订关于上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》，房地产转让款为449万元，装修补偿款为251万元。根据约定，双方于2016年2月29日前办理过户手续，被告未按时交付房屋，应向原告支付违约金。至起诉前，原告通过第三人如期向被告支付房款229万元、装修补偿款251万元，共计480万元，并经贷款银行审批通过，获批215万元额度，已符合产权过户条件。但经原告多次催告、协商，被告仍拒不配合办理相关过户手续，侵害了原告的合法权益。朱婷婷、甄进杰辩称，房屋买卖合同已经约定了明确的先后履行顺序，原告有先履行的义务，包括2016年1月30日前完成贷款的审批，2月29日前如果贷款没有批准，原告要补足房款。在原告没有履行合同的情况下，被告有权行使先履行抗辩权，且2016年1月31日后被告没有义务再配合原告办理贷款，故被告未在2016年2月29日前去过户符合法律规定，被告未违约。合同约定的2016年2月29日过户日，是基于双方正常履约的前提下，并非被告必须无条件办理过户的绝对最后期限。根据该合同条款的文义，即使原告补足房款后，双方何时前往办理过户手续，合同并没有约定，所以，即使原告补足房款，被告也可选择合适的时间去过户。原告未能在2016年2月28日前向被告补足房款，已经丧失了要求被告在2016年2月29日前办理过户的权利。认定违约必须要有法定或约定义务作为前提，不能强加莫须有的义务给被告。无论法律上还是合同约定上，都没有证据证明被告必须无条件在2016年2月29日办理过户手续。原告于2016年2月3日就获得了银行贷款合同，原告完全有能力和可能在2016年2月28日前向被告提供证据证明其具有履约能力，然原告在长达近四周的时间里，始终没有提供，明显具有主观恶意。2016年2月28日、3月2日、3月3日，被告曾三次通过微信或短信告知原告毛云，请其及时与被告委托的律师联系，希望确认原告具有履行支付义务的能力和态度，以决定被告是否回沪，但原告拒绝回应，造成被告朱婷婷无法确认是否应当回沪的根本原因在原告。综上，被告并没有违约。根据买卖合同的约定，原告未按合同约定期限付款的，逾期超过15日后，被告有权单方面解除合同，因此，鉴于原告到2016年3月15日时已经逾期15日未付款，故被告有权解除合同，且被告在2016年3月16日从香港向原告以及中介公司快递书面通知。原告以480万元作为计算违约金的本金有错，不同意原告的诉请，双方合同应予解除。另外，原告在交易过程中以欠条形式承诺承担25万元税费，应予支付。第三人上海信义房屋中介咨询有限公司述称，同意原告诉讼请求以及陈述的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告毛云、赵1系夫妻关系，原告赵某2为毛云、赵1儿子。两被告为系争房屋的共同产权人。2015年10月15日，三原告通过第三人居间介绍，与两被告签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同约定：系争房屋的房地产转让价款为449万元；2016年2月29日前，原、被告共同向房产交易中心申请办理转让过户手续；原告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限的第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付15日的违约金外，被告有权单方解除合同，但应当书面通知原告，原告应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，原告应在接到书面通知之日起5日内，向被告支付(合同第九条)；被告未按合同约定期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付15日的违约金外，原告有权单方解除合同，但应当书面通知原告，被告应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，被告应在接到书面通知之日起5日内，退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金(合同第十条)。双方在该合同的补充条款(一)中约定：在共同办理产权转让手续过程中，应及时提供产权转让所需的文件、证明，并及时支付各项应付之税费(本合同所涉及的公证费由被告承担)；第三人收齐双方交易所需材料以及税费后，为双方办理过户转让手续；若因任何一方材料不齐或税费不足，导致第三人无法代双方办理转让手续，则过错方应按本合同第九条、第十条承担相应责任；原告可以自行向贷款银行申请215万元的贷款，用于支付部分房价款；原告应于2016年1月31日之前完成贷款审批手续，若因原告原因造成贷款不足，则任何不足部分(包括部分或全部贷款额度不足)均由原告在过户前直接补足给被告，否则视作原告逾期付款，待原告补足贷款不足部分后双方办理过户手续；待本交易经上海市徐汇区房地产交易中心登记完毕并核发他项权证后30日内，原告委托贷款银行将上述房价款直接支付给被告，逾期未支付的，原告应按照本合同第九条之约定承担违约责任；若在交易过程中由于国家政策变化导致双方在交易中所需承担的税费发生变化，双方仍按照国家政策规定缴纳各自所需承担的税费；若税务机关核可的价格与本次买卖合同价格存有差距，导致原、被告所承担的税费增加，双方按照税务机关核定价格缴纳各自所需承担的税费；原、被告双方应于2016年1月31日之前至房地产交易中心税务部门办理名下住房情况查询及房产税申报相关手续。双方在该合同附件三《付款协议》中约定：在签订本合同前，原告已支付定金10万元；2015年10月15日前，原告应支付被告房价款60万元，由第三人转付被告；2015年11月5日前，原告应支付被告房价款35万元，由第三人转付被告；2015年11月20日前，原告应支付被告房价款100万元，由第三人转付被告；2016年1月31日前，原告应支付被告房价款24万元，由第三人转付被告；待原告之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分(若有)、取得原告之上海市个人住房房产税认定通知书3日内，原、被告双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向上海市徐汇区房地产交易中心申请办理产权过户手续；待本交易经上海市徐汇区房地产交易中心登记完毕后(即以原告为权利人的房地产权证办理完毕为准)7日内(具体以银行实际放贷时间为准，若因银行原因导致放贷时间延迟，被告不因此为由追究原告逾期付款之违约责任)，原告应支付被告房价款215万元，该期房价款由原告委托贷款银行直接支付；待贷款银行将所列贷款发放到被告指定账号后3日内，原、被告双方应对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，签订房屋交接书，原告应支付给被告房价尾款5万元，被告应将系争房屋按本合同约定交付原告，本交易结束。上述《上海市房地产买卖合同》经上海市东方公证处公证。当日，原、被告又签订《补偿协议》一份，约定：双方于2015年10月15日签订的关于系争房屋《上海市房地产买卖合同》中约定的成交价款449万元，该价款未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，原告同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告251万元，并于2016年1月31日前交付被告；本次交易中原、被告应支付的税费以税务机关核定征收为准；本协议为买卖合同的有效组成部分，若本协议与买卖合同冲突，则以本协议为准；原、被告保证本协议一经签订立即生效，且不可撤销；双方同意本协议的违约责任，适用买卖合同有关规定。2016年1月27日，税务机关出具《上海市个人住房房产税认定通知书》。该通知书上记载：购房人为三原告，系争房屋应纳房产税6616.07元。2016年2月24日，原告毛云签收了该通知书。2016年2月3日，原告赵1、毛云与案外人上海银行股份有限公司浦东分行签订《个人住房借款及抵押合同》一份，约定：购买的房屋为系争房屋；312万元的个人住房商业性借款的借款期限为2016年2月3日至2042年2月3日；252万元的个人住房公积金借款的借款期限从2016年2月3日至2037年2月3日。同日，案外人上海银行股份有限公司浦东分行出具《委托书》和《上海市房地产登记申请书》。《上海市房地产登记申请书》中记载：债权数额为215万元；抵押人为三原告；债务履行期限为2016年2月3日至2042年2月3日；商业贷款155万元，期限从2016年2月3日至2042年2月3日；公积金贷款60万元，期限从2016年2月3日至2037年2月3日。案外人上海银行股份有限公司浦东分行在该《上海市房地产登记申请书》上的抵押权人处盖章。《委托书》中记载：委托期限为2016年2月3日至2017年2月3日；委托事项为办理系争房屋的抵押登记事项、领取系争房屋的房地产登记证明事项。2016年2月19日，原告赵1、毛云以挂号信的方式向被告朱婷婷邮寄了其致被告朱婷婷及第三人《关于已获得上海银行二手房贷款申请审批的函》，告知其已接到上海银行浦东分行个人金融部客户经理的电话通知，二手房贷款申请已获该行审批通过，要求以电话或邮件的方式，告知原告可以前往贷款银行办理相关手续的时间以及银行要求携带的身份证等材料。当日，该函件被签收。2016年2月25日，被告朱婷婷微信确认其母于2016年2月24日收到该函件。2016年2月28日，被告朱婷婷短信告知原告毛云，告知：“毛小姐，我的漫游开通了，这个电话现在可以联系了，褚律师昨天和我联系过了，方便时请回电”。2016年3月2日，被告朱婷婷短信给原告，要求将银行审批贷款同意的证明于该日发给被告。次日，被告朱婷婷再次短信原告，称被告“人在香港，同时要照顾七旬老母，为避免无谓往返，请先向我提供银行已经同意贷款及金额的书面证明。确认之后，我会尽快安排回沪”。2016年3月3日，原告短信被告，称被告已经违约，原告有权就此提起诉讼。2016年3月16日，两被告以原告无法提供证明已完成银行贷款审批手续、也未依约补足差额等理由，向原告及第三人发出《关于解除房屋买卖合同的通知》。该通知于2016年3月17日被签收。2016年3月24日，被告朱婷婷与其母佟某某从香港回沪。根据被告朱婷婷的《往来港澳通行证》中的记载：“往来港澳签注(探亲T)”，前往地为香港，签发地点为上海，签发日期为2015年12月4日，出境有效期至2016年12月3日。在该页盖有2016年1月24日浦东(出)的边检章。根据被告朱婷婷的母亲佟某某的《往来港澳通行证》中的记载：“往来港澳签注(探亲T)”、“往来港澳签注(团队旅游L)”，前往地为香港，签发地点为新疆克拉玛依，签发日期为2015年12月29日，出境有效期至2016年3月28日。该通行证上盖有2016年3月24日浦东(入)的边检章。又查明，2016年1月23日，原告毛云、赵1向被告朱婷婷出具《欠条》一张，称：“今向朱婷婷借款人民币贰拾伍万元整，并于2016年5月31日之前偿还”。审理中，原、被告确认原告已向被告支付480万元。审理中，被告称：2016年2月29日，被告在香港照顾母亲，在原告未提供贷款审批同意证明的情况下，被告不便轻易回沪。审理中，原告与第三人均称《欠条》中所涉的25万元是原告给予被告的税费补偿。原告称该25万元补偿的前提是被告在2016年2月29日前过户，现被告未履约，故原告不同意给予该补偿。对此被告表示异议，称该补偿款并未附条件，要求原告给付。审理中，第三人称：原告的贷款通过后，因被告在香港，第三人通过短信、微信的方式通知了被告。第三人并提供了其业务员与被告的聊天记录。其中记载：2016年1月26日，被告朱婷婷称，“赵先生他们肯多出25万，也是因为现在没有800万买不到这个屋子了，我这个价格出手也是基于对你的信任……”；2016年2月15日，第三人业务员称，“朱小姐：您好！购买您东方曼哈顿XXX号XXX室的买方贷款已经审批完毕，房屋买卖合同规定2016年2月29日前到徐汇区房地产交易中心办理房屋过户手续！如果不按时办理，每日会产生万分之五的违约金，至过户完成。麻烦您详细看一下房屋买卖合同。如果产生违约，最终法院见，会影响您出入境，甚至会牵连您另外房产事宜。毕竟买房人不错，已经愿意帮您承担25万税费。市场是变化的，像您这样的情况今年发生太多了，有几十万套房屋，成交后都有涨幅……”；2016年2月18日，第三人业务员与被告朱婷婷沟通系争房屋过户事宜，但被告朱婷婷称第三人存在欺骗。2016年2月19日，被告朱婷婷提及返租事宜。2016年2月24日，第三人业务员提醒被告朱婷婷最晚过户时间为2月29日，询问被告朱婷婷什么时候有时间过户。2016年3月2日，第三人业务员将盖有上海银行股份有限公司浦东分行章的《上海市房地产登记申请书》拍照微信给被告朱婷婷。审理中，原告表示，愿意将215万元现金支付至法院。以上事实，由《上海市房地产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、收据、微信记录、《关于解除房屋买卖合同的通知》、《欠条》、《往来港澳通行证》、机票、《个人住房借款及抵押合同》、《上海市房地产登记申请书》、《委托书》、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，当事人均应恪守。原告虽然迟于合同约定的2016年1月31日前办妥贷款审批手续，但根据本院查明的事实，原告已于2016年2月3日签订贷款合同，并获得贷款银行的《委托书》以及贷款银行盖章的《上海市房地产登记申请书》，办理了相关审税等手续，故2016年2月29日前办理过户手续的条件已经成就。况且合同中约定原告贷款不成或额度不足，原告可以在过户前直接补足，故被告关于行使先履行抗辩权的辩称理由不成立，本院不予采纳。根据法律规定，合同解除，应当符合约定或法定情形。原告在获得贷款合同等相关材料后，在合理期限内通知了被告，第三人亦通知被告，但被告却以种种理由拒绝履行，显然有违诚信原则。被告朱婷婷称其2016年2月29日在香港照顾母亲，在原告未提供贷款审批同意证明的情况下，被告朱婷婷不便轻易回沪，根据本院查明的事实及被告朱婷婷提供的其与母亲的《往来港澳通行证》记录，被告朱婷婷在2016年2月25日微信确认其母于2月24日代收了原告向被告朱婷婷邮寄的《关于已获得上海银行二手房贷款申请审批的函》，被告朱婷婷于2016年1月24日离开上海去香港，2016年3月24日与其母共同回沪，且其母往来《港澳通行证》的记载事由是基于探亲、旅游，因此，被告朱婷婷所谓因在香港照顾母亲，不便轻易回沪的理由，本院不予采信。虽然被告于2016年3月16日向原告及第三人发出《关于解除房屋买卖合同的通知》，原告亦收到，但鉴于该通知是发生在原告提起本案诉讼后，且被告行使合同解除权不符合合同或法律依据，系争房屋办理过户目前尚不存在法律上的障碍，故原告要求继续履行合同，配合原告办理产权过户手续，交付房屋以及要求确认解除合同函件无效的诉请于法有据，本院应予支持。至于剩余房款，根据查明的事实，原、被告除签订449万元房款的《上海市房地产买卖合同》外，还签订另行补偿被告251万元房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备的《补偿协议》，故原告应向被告支付的房款(包括装潢款等)应为700万元。审理中，双方确认原告已支付被告480万元，故剩余的房款应为220万元，原告应按照合同的约定予以支付。至于25万元的《欠条》，原告与第三人均自认此款是原告给予被告的税费补偿，被告亦主张给付，为此，本院考虑到双方的房屋买卖合同应继续履行，在双方签订买卖合同后，系争房屋的市场价格发生了较大的涨幅，且被告并无证据证明原告向被告支付该25万元是附条件，原告当时出具《欠条》系其自愿，所以，为避免累讼，本院认为该25万元补偿款原告应在本案中支付给被告。关于原告主张的违约金，鉴于被告未按合同约定期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，原告此诉请于法有据，本院应予支持。但该合同约定的已付款并非480万元，而是229万元，故此违约金应当按照229万元的日万分之五进行计算。至于违约金的起算时间，鉴于合同中约定的系争房屋过户日为2016年2月29日，故本院判定违约金的起算时间为2016年3月1日起。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认朱婷婷、甄进杰于2016年3月16日发出的《关于解除房屋买卖合同的通知》无效；二、朱婷婷、甄进杰与毛云、赵1、赵某2继续履行于2015年10月15日签订的《上海市房地产买卖合同》；三、朱婷婷、甄进杰应于本判决生效之日起十日内与毛云、赵1、赵某2共同至上海市徐汇区不动产登记事务中心办理上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX幢XXX室房屋的不动产变更登记手续(因交易发生的相关税、费由双方各自承担)，毛云、赵1、赵某2同时向朱婷婷、甄进杰支付房款215万元；四、朱婷婷、甄进杰应于本判决生效之日起三十日内向毛云、赵1、赵某2交付上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX幢XXX室房屋，毛云、赵1、赵某2同时向朱婷婷、甄进杰支付房款5万元；五、朱婷婷、甄进杰应于本判决生效之日起十日内支付毛云、赵1、赵某2逾期过户违约金(以229万元为本金，按每日万分之五计算，从2016年3月1日起计算至房屋过户之日止)；六、毛云、赵1、赵某2应于本判决生效之日起十日内给付朱婷婷、甄进杰补偿款25万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费42720元、财产保全费5000元，由毛云、赵1、赵某2负担13000元，由朱婷婷、甄进杰负担34720元。如不服本判决，毛云、赵1、赵某2、朱婷婷可在判决书送达之日起十五日内，甄进杰可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  王兆根人民陪审员  赵倩玲二〇一七年一月二十日书 记 员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。