上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初6953号原告：赵庆华，男，1982年12月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张华耕，上海邑鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建伟，上海邑鼎律师事务所律师。被告：上海典顿贸易有限公司，注册地上海市徐汇区。法定代表人：陈超，总经理。委托诉讼代理人：徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏书宁，上海华夏汇鸿律师事务所律师。第三人：杨雪梅，女，1965年1月25日出生，汉族，住郑州市二七区淮河东路XXX号院3号楼25号。第三人：刘奥，男，1990年11月22日出生，汉族，住郑州市二七区淮河东路XXX号院3号楼25号。委托诉讼代理人：杨雪梅。原告赵庆华与被告上海典顿贸易有限公司(以下简称：典顿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案后，依法适用简易程序。后经被告典顿公司申请，本院依法追加杨雪梅、刘奥作为第三人参加诉讼。诉讼中，被告典顿公司提出反诉，本院受理后依法与本诉合并，并分别于2016年10月9日、2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告赵庆华的委托诉讼代理人张华耕、被告典顿公司的委托诉讼代理人徐惠忠(第一次庭审)、魏书宁(第二次庭审)，第三人杨雪梅暨第三人刘奥的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵庆华向本院提出诉讼请求：判令被告典顿公司继续履行其与第三人于2015年10月13日签订的《房屋出租合同》并将上海市闵行区群英路XXX号商铺交付原告租赁使用。事实和理由：2015年10月13日，原告与第三人杨雪梅就闵行区群英路XXX号商铺签订《房屋出租合同》，并于当日交付房屋，原告为此支付三个月租金及押金共计26,000元。数日后，系争房屋被第三人售予被告典顿公司。典顿公司未与原告联系解决房屋租赁事宜，擅自撬锁进入系争房屋并进行装修。被告典顿公司的行为侵犯了原告的合法租赁权利，故请求法院判如所请。被告典顿公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、被告未与原告就系争房屋签订任何房屋租赁合同，也未承接任何租约；二、被告购买系争房屋时，该房屋处于空关状态并无租赁使用情况；三、系争房屋目前正由被告实际使用，也是被告唯一的经营地点，现因被告对外负债及涉嫌非法吸收公众存款的刑事犯罪，该房屋已被查封，在客观上已无法交付原告。第三人杨雪梅、刘奥共同述称，其与原告签订房屋租赁合同后，原告认为商铺位置不佳故一直未进驻装修。后原告亦同意第三人出售该房屋，并表示将与被告典顿公司自行协商租赁事宜。第三人亦将所售房屋带租约情况如实告知被告典顿公司，被告同意处理该租赁合同并在合同上签字和盖章确认。第三人收取2.6万元房租及押金后，后续的租赁关系与第三人无关。诉讼中，被告典顿公司提出反诉请求，请求法院判令解除原、被告之间就系争房屋建立的租赁合同关系。反诉的事实和理由：反诉原告在购买系争房屋时未就该租赁合同的租金、押金等进行交接，现因自身经营问题只有系争房屋一处场所需要自用，目前根据司法机关的指令，正在对客户和投资人进行兑付操作。故客观上已无法将房屋交付原告使用。合同解除后，同意依法处理后果和承担责任。赵庆华针对反诉辩称：典顿公司与第三人之间的房屋买卖不影响原告的租赁权利，典顿公司是否知晓原告与第三人之间的租赁关系，亦不影响该租赁关系继续有效。典顿公司因自身原因经营不善导致出现经营危机亦与原告无关。典顿公司完全可以将系争房屋出租给赵庆华，收取租金，然后另行找一处更便宜的场所进行经营。目前房屋被查封或者典顿公司自用都不构成不能继续履行租赁合同的正当理由。第三人杨雪梅、刘奥就反诉述称，原、被告之间是否解除租赁合同关系与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对于当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于举证目的之异议，本院综合分析后予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于上海市闵行区群英路XXX号房屋原系第三人杨雪梅、刘奥所有，建筑类型为店铺。2015年10月13日，杨雪梅作为出租方(甲方)与赵庆华作为承租方(乙方)签订《房屋出租合同》，约定甲方将上述系争房屋出租给乙方用于公司合法经营使用。甲方收取租金为每月6,500元，第四年起每年递增500元，物业费、水、电、电话、房屋租赁税等各项税费全部由乙方支付。租金支付方式为押一付三，每期末月15日前交付下期租金，逾期按每日万分之五支付违约金。租期自2015年11月1日起至2025年10月31日，2015年10月14日到10月31日为免租期，乙方不得提前退租，租期内如甲方出售该房屋需带租约一起出售，不得要求乙方提前退租。交房日期约定为2015年10月13日。赵庆华于2015年10月13日支付第三人押金及三个月的租金合计26,000元后取得系争房屋的钥匙。2015年11月7日，典顿公司与第三人杨雪梅、刘奥签订《上海市房地产买卖合同》，约定第三人将系争房屋售予被告，双方于当日就系争房屋进行交接并签订《移交清单》。系争房屋于2015年12月1日登记至典顿公司名下。另，典顿公司在前述赵庆华与杨雪梅所签的《房屋出租合同》上加盖公章及法定代表人章，并载明：“此合同由典顿公司全权处理”。2017年1月10日，本院就系争房屋实际使用情况进行调查了解并制作笔录。经查，系争房屋现由典顿公司进行装修后经营使用，作为其对公司客户的兑付场所。庭审中，典顿公司述称该公司因涉嫌非法吸收公众存款罪，包括系争房屋在内的公司全部资产均报公安机关备案，系争房屋目前亦被上海市公安局徐汇分局司法查封。被告于庭后提供了系争房屋已被司法查封的不动产登记簿信息供本院参考。以上事实，有原告提供的《房屋出租合同》、《上海市房地产权证》(权利人登记为杨雪梅、刘奥)、银行汇款凭证、房地产登记申请书，被告提供的《上海市房地产买卖合同》及补充协议、收款收据、移交清单、《上海市房地产权证》(权利人登记为典顿公司)，第三人提供的《房屋出租合同》(有典顿公司及其法定代表人签章)，本院制作的调查笔录及照片等证据材料以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，赵庆华与系争房屋原权利人杨雪梅签订的《房屋出租合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，应依约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。典顿公司于租赁期间受让取得系争房屋所有权，依法承继原出租人的权利和义务，其与承租人赵庆华均受上述《房屋出租合同》的约束。现典顿公司亦在租赁合同上签章确认该合同由其全权处理，故其关于对上述合同毫不知情且未作任何交接之意见，与事实明显不符，本院不予采纳。本案中，典顿公司对已由赵庆华取得租赁使用权的系争房屋进行装修并占有自用，显属违约。本案争议焦点在于：典顿公司在履行租赁合同过程中明显存在违约行为，其作为违约方能否主张解除合同。对此，本院认为，现典顿公司已对系争房屋按照自身经营之需进行了装修，并作为生产经营场所实际使用至今，且因涉嫌其他纠纷系争房屋亦被司法机关予以查封。如强制履行租赁合同，被告须处理装潢装修、迁让腾退、中止经营、沟通客户、另觅场所等一系列后续事宜，履行成本显然过高；同时，因涉及司法查封，系争房屋可能面临拍卖处分等其他后续履约风险。就本案而言，当事人信任合作的履约基础已经丧失，债务标的亦不适合强制履行，在此情形下,应允许解除赵庆华与典顿公司之间就系争房屋建立的租赁合同关系。对于赵庆华坚持要求继续履行租赁合同之诉请，本院难以支持。合同解除的，以通知到达对方时解除；本案中，本院以典顿公司明确提出解除租赁合同关系的反诉请求并由赵庆华知悉之日即2016年10月9日确定为合同解除日。当然，本院根据合同履行实际及平衡当事人利益为虑，准予解除租赁合同关系，并不意味着支持和维护典顿公司的违约行为，典顿公司仍应就其违约行为承担相应的法律责任。但合同解除后的后果，因当事人未予主张，本案中不作处理，当事人应另行妥善解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)赵庆华与被告(反诉原告)上海典顿贸易有限公司之间就上海市闵行区群英路XXX号房屋建立的租赁合同关系已于2016年10月9日解除；二、驳回原告(反诉被告)赵庆华的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计40元，反诉案件受理费减半收取计40元，均由被告(反诉原告)上海典顿贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘新慧二〇一七年一月二十日书记员  吴国超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。