广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初2883号原告：李秋雯，女，1984年8月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。委托代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区信安路东侧109区，统一社会信用代码914412006947684861。法定代表人：何昶明。委托代理人：陈玉球，该公司营销负责人。原告李秋雯诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人容志鹏，被告的委托代理人陈玉球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还面积减少的房款31589.61元及利息9371.99元（利息以本金31589.61元，按年利率6.4%从2012年12月16日起计算至还清之日止，暂计至2017年8月4日为9371.99元）；2、被告向原告支付逾期办理房屋产证违约金3273.95元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买商品房一套，合同约定该房产建筑面积130.14㎡，套内建筑面积105.92㎡，套内建筑面积的单价为每平方米6181.92元，总金额654789元。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但原告后来才得知该房产的产权登记建筑面积为123.85㎡，套内建筑面积为100.81㎡,比合同约定的面积有所减少。合同第十五条约定了办理房产证的相关事宜，合同附件四第十条对有关《房地产权证》进行了补充约定,但被告却拖延办理产地产权证，违反合同约定的义务，应当按已付房价款的0.5%支付违约金。被告辩称：一、对于原告请求的退还房屋面积差异款本金没有异议，关于利息的问题，双方签订的商品房买卖合同没有约定面积差异需支付利息，面积差异超过3%时业主提出退房，我公司才需要支付利息。由于原告是一次性付款没有贷款，所以计息标准应参照中国人民银行的同期存款利率计算。二、原告未递交资料及费用委托我司办理房产证，故不应支付逾期办证违约金。本院经审理认定事实如下：2012年12月1日，原告（买受人）与被告（出卖人)签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××路东侧“××”××房预售商品房××套，合同约定建筑面积130.14㎡，其中套内建筑面积105.92㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.22㎡，其中合同第四条“计价方式与价款”约定,该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币6181.92元/㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币5031.42元/㎡，总金额为人民币654789元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定（当事人选择按套计价的，不适合本条约定)，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准,产权面积与合同约定计价面积发生差异的双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=(产权登记套内建筑面积-合同约定计价套内建筑面积)/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定,买受人选择第3种方式按揭贷款付款：买受人已付首期款324789元，余款330000元定于2012年12月15日前全部付清。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%纳买受人支付违约金。合同附件四“合同补充协议”第十条关于办理《房地产权证》的补充约定:“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记所需的契税、印花税、登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准，出具房地产权证的时间由登记部门确定”。合同附件四第十四条约定“本补充协议与本合同正文有冲突时，以补充协议为准”。合同签订后，原告于2012年12月16日付清全部房款。此后被告将案涉商品房交付给原告使用。2013年1月6日、2017年7月1日，原告分别向税务部门、住建部门缴纳了案涉商品房的契税9821.84元、维修基金9536.45元。期间，原告发现所购的商品房存在面积差异，遂向有关职能部门核查，根据肇庆市不动产登记中心出具的《不动产权权属证明书存根》(证明书号码201××××0494)及所附的“房屋确权登记对应户列表”，原告发现肇庆市××州区××号天誉花园第3幢之二501房的建筑面积、套内建筑面积和分摊面积分别为123.85㎡、100.81㎡、23.04㎡，与《商品房买卖合同》约定的套内面积减少了5.11平方米。原告以被告房屋面积差异为由遂于2017年8月7日诉至本院。又查明，本院因受理了骏景湾豪庭业主与肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司（被告）商品房预售合同纠纷的系列案件曾向肇庆市不动产登记中心发函了解被告开发的“骏景湾豪庭”有关情况和《不动产权证书》中“专有建筑面积”是否为套内建筑面积。肇庆市不动产登记中心函复本院：1、位于肇庆市××州区××号天誉花园，曾用地址为肇庆市端州区信安路东109区骏景湾豪庭；2、我中心出具的《不动产权权属证明书存根》所附的“房屋确权应户列表”中所载房屋的建筑面积、套内面积为确权面积。另查明，2012年7月6日至2014年11月21日间，中国人民银行公布的金融机构三至五年（含五年）期人民币贷款基准利率为年利率6.4%。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告于2012年12月1日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。关于案涉商品房面积差异问题。合同约定的涉案的商品房的建筑面积为130.14㎡，套内建筑面积为105.92㎡。根据肇庆市不动产登记中心在诉讼中的复函，肇庆市不动产登记中心确认其所出具的《不动产权权属证明书存根》所附的“房屋确权登记对应户列表”中所载房屋的建筑面积、套内面积为确权面积。根据肇庆市不动产登记中心出具的《不动产权权属证明书存根》及所附的“房屋确权登记对应户列表”所载，案涉之房屋即肇庆市××州区××号天誉花园第3幢之二501房的建筑面积123.85㎡，套内建筑面积100.81㎡，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积少了6.29㎡,套内建筑面积少了5.11㎡，面积差异百分比达4.824%。根据合同约定，面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于原告以自己的行为表明不选择退回所购的商品房，因此，被告理应依约退回涉案商品房多收取的面积差额款给原告。至于面积差异的计价问题，根据合同第五条的约定，面积差异百分比是依据套内建筑面积进行计算，且我市城区近几年房地产市场的交易习惯亦是以套内建筑面积计价出售的，故面积差异的退款应以套内建筑面积进行计价，综上，依据合同第三条、第四条关于房屋面积及计价方式的约定，被告应根据套内建筑面积差异退回原告面积差额款为31589.61元[(105.92㎡-100.81㎡)×6181.92元/㎡=31589.61元]。原告请求被告退回房屋面积差异金额31589.61元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付占用原告多付的31589.61元房款的利息9371.99元(利息以本金31589.61元，按年利率6.4%从2012年12月16日起计至还清之日止，暂计至2017年8月4日)的请求。根据本院上述认定，由于合同约定计价面积与产权登记面积发生差异以致原告多交了房款31589.61元，而原告于2012年12月16日已交清房款，至原告起诉时已超过三年未满五年，故原告主张以31589.61元为本金，从其付清全部房款之日起按同期2012年7月银行3至5年贷款年利率6.4%的标准计算利息合理合法，本院予以支持。2012年12月16日至2017年8月4日期间的利息9371.99元，自2017年8月5日起的利息应以31589.61元为基准按年利率6.4%计算至本判决确定给付之日届满时止。被告认为按中国人民银行同期3年期存款利率4.25%计算利息的意见，本院不予采纳。关于逾期办理房地产权证的违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但在附件四“合同补充协议”第十条约定“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准”，此应视为双方对办理房地产权登记期间的变更，本案应以“合同补充协议”第十条约定的期间来衡量违约情形。虽然原告分别在2013年1月6日、2017年7月1日向相关部门交缴了办理商品房产权登记所需的契税和维修基金，但未向被告交纳办理商品房产权证所需费用，因此原告向被告主张逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内退回面积差异的购房款人民币31589.61元给原告李秋雯。二、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日支付利息人民币9371.99元给原告李秋雯，上述利息已计至2017年8月4日，从2017年8月5日起的利息以人民币31589.61元为基准按年利率6.4%的标准计至本院指定履行义务期间届满之日止。三、驳回原告李秋雯其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币906元（已由原告预交），由原告负担67元，被告负担839元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  梁凯文审判员  黄卓贤审判员  杨力田二〇一七年九月二十日书记员  黄 捷