广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终8241号上诉人（原审原告，反诉被告）：张小明，男，汉族，1978年7月7日出生，住江苏省扬中市，委托诉讼代理人：范泽礼，广东国悦律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：何珍，女，瑶族，1971年9月18日出生，住广东省佛山市禅城区，上诉人（原审被告，反诉原告）：彭启辉，男，汉族，1990年4月30日出生，住广东省兴宁市，上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张勇，广东名成律师事务所律师。原审第三人：东莞市世航房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市万江区新城社区滨江公馆**楼商铺**，统一社会信用代码为91441900303907304M。法定代表人：陈宇亮。上诉人张小明与上诉人何珍、彭启辉、原审第三人东莞市世航房地产经纪有限公司（以下简称为世航公司）房屋买卖合同纠纷一案，因双方均不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初13455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张小明因本案向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1．解除合同；2．何珍、彭启辉构成根本违约，何珍、彭启辉按房价20%向张小明支付违约金192000元；3．何珍、彭启辉承担中介费11500元，因该费用已由张小明先行承担，故应判令何珍、彭启辉迳付给张小明11500元；4．何珍、彭启辉承担赔偿第三人的费用28000元，何珍、彭启辉返还张小明办理公证时支付的费用640元。张小明在原审庭审中表示第四项诉求是要求何珍、彭启辉向张小明支付赔偿给世航公司的费用28000元。何珍、彭启辉提起反诉，请求法院判令1．解除双方签订的《房屋买卖合同》；2．张小明支付违约金97000元；3．世航公司的中介费、赔偿款由张小明承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认张小明、何珍、彭启辉及世航公司于2016年3月5日签订的《房屋买卖合同》（编号0000017）解除;二、何珍、彭启辉应在判决发生效力之日起五日内向张小明返还定金50000元;三、何珍、彭启辉在判决发生效力之日起五日内向张小明支付中介费5750元和公证费320元;四、驳回张小明的其他诉讼请求;五、驳回何珍、彭启辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费2391.05元，保全费1680.7元，反诉受理费1112.5元，共计5184.25元，由张小明承担2592.13元，由何珍、彭启辉承担2592.12元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初13455号民事判决书。张小明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。首先，何珍、彭启辉的违约行为包括但不限于：1．擅自自行赎楼、逼迫张小明“同意”；2．擅自取消担保公司担保及取消账号监管，欺骗张小明，导致张小明无法按合同约定支付首期款；3．多次擅自变更合同条款、修改交易条件，单方要求张小明加价，要求支付全款，致使张小明无法向其支付首期款；4．在世航公司书面通知张小明和何珍、彭启辉按东莞市二手房交易惯例（即过户当日支付首期款）进行交易后，仍拒不提供全部房产证原件，也不配合办理相关手续，致使交易无法继续进行；5．在各方均同意按交易惯例在过户当日支付首期款后，何珍、彭启辉仍无理要求张小明向其支付首期款，且不承认之前约定，擅自变更合同导致无法继续履行。其次，张小明在整个交易过程中无违约行为，且其已将首期款存入指定银行，贷款手续已办理完毕，原审关于案涉交易无法继续，属于不可归责于双方当事人的原因，是错误和违背事实的。再次，何珍、彭启辉应承担合同约定的违约责任。即使合同不能继续履行，何珍、彭启辉也应承担相应的合同责任。最后，原审关于双方是否就首期款支付时间达成一致也是认定错误。三方签署合同后达成一致意见，按照东莞市交易惯例操作，即在过户当日支付首期款，后世航公司再次书面通知当事人双方按东莞市交易惯例交易，何珍、彭启辉始终未提出过书面异议，且向世航公司部分交付了房产证原件，足以说明何珍、彭启辉对此交易方式是默认和同意的，只是后期没去过户、递件。因此，何珍、彭启辉未对世航公司的书面通知提出书面异议，属于默认张小明和世航公司提出的按东莞市交易惯例交易。二、原审适用法律错误，即使当事人未达成一致意见，也应遵循交易习惯裁决，且案涉交易并非无法继续履行，而是何珍、彭启辉拒不履行，张小明提出解除合同是因何珍、彭启辉根本违约所致，但何珍、彭启辉不能因此免责。正是由于何珍、彭启辉拒绝按照过户当日支付首期款的约定及交易惯例，拒绝前述买卖合同及办理过户等合同义务，导致案涉合同无法继续履行，何珍、彭启辉应承担由此引起的相关合同责任、法律责任。故张小明请求本院判令撤销原审判决第二、三、四项，依法改判。何珍、彭启辉亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案起诉前，案涉《房屋买卖合同》（编号0000017）仍可以继续履行，根据合同约定，张小明应于银行同贷书出来3日内支付首期款给何珍、彭启辉，并于赎楼手续办理完毕后共同办理过户，何珍、彭启辉已提前办理完毕赎楼手续，在本案起诉前仍可以继续履行合同。二、何珍已向张小明发出书面通知要求其支付首期款，但张小明未履行，属于张小明违约，何珍、彭启辉有权没收定金，无需退还。综上，因张小明逾期未按合同约定履行支付首期房款的义务，属于张小明违约，故何珍、彭启辉有权没收定金、中介费及公证费均应由张小明承担。故何珍、彭启辉请求本院判令撤销原审判决第二、三项，改判何珍、彭启辉有权没收张小明定金50000元，由张小明承担本案中介费5750元和公证费320元。张小明与何珍、彭启辉均没有针对对方的上诉向本院提交书面的答辩状。世航公司没有在法定期间内向本院提交书面意见。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。另查明，张小明在二审期间向本院提交了微信记录截图、邮件记录截图、邮件查询截图、通话记录，拟证明何珍、彭启辉存在违约，何珍、彭启辉发邮件时故意写错地址，张小明于5月16日才收到同贷信息。再查明，原审庭审中，张小明陈述称，其同意何珍、彭启辉提出自行赎楼，但认为其没有放弃由第三方对首期款进行监管。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对张小明与何珍、彭启辉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本院分析如下：第一，关于何珍、彭启辉是否存在违约行为。根据《房屋买卖合同》（编号0000017）的约定，何珍、彭启辉负有赎楼的义务。合同第六条约定何珍、彭启辉委托担保公司担保融资赎楼，属于何珍、彭启辉履行赎楼义务的方式，尽管何珍、彭启辉自行赎楼的行为与合同约定有所不符，但实际上何珍、彭启辉已履行其相应的合同义务，张小明在原审期间亦有表示其同意何珍、彭启辉自行赎楼，故本院认为何珍、彭启辉在赎楼方面不存在违约行为。第二，关于张小明是否存在违约行为。根据《房屋买卖合同》（编号0000017）的约定，张小明应当依约支付楼款。合同第四条、第十七条约定张小明应当在银行同贷书出来后3日内将首期款支付至相应的监管账户内。本案中，虽然张小明未在指定期间内支付首期款，但由于何珍、彭启辉未能提供相应的监管账户，故也不足以认定张小明存在违约行为。第三，《房屋买卖合同》（编号0000017）约定双方履行合同义务的方式系建立在何珍、彭启辉委托担保公司赎楼的前提上，现由于何珍、彭启辉自行赎楼，导致《房屋买卖合同》（编号0000017）所约定的履行方式与实际情况不符，故张小明与何珍、彭启辉应当重新协商合同条款，确定履行义务的方式。张小明关于何珍、彭启辉擅自变更条款、提前要求张小明支付首期款等的上诉主张，以及何珍、彭启辉关于张小明未按其通知要求支付首期款的上诉主张，实际上均反映出双方对合同条款变更未能重新达成一致意见，导致合同无法履行，何珍、彭启辉及张小明据此主张对方构成违约，依据不足，本院不予支持。原审判令解除《房屋买卖合同》（编号0000017），双方对此均无异议，本院予以确认。第四，如前所述，何珍、彭启辉与张小明均不能认定存在违约行为，合同解除后，何珍、彭启辉应当向张小明退还定金50000元。何珍、彭启辉及张小明均上诉要求对方承担违约责任，依据不足，本院不予支持。另外，根据《房屋买卖合同》（编号0000017）的约定，除何珍、彭启辉构成违约的情形下，张小明应当承担过户产生的全部费用及税费、担保所产生的费用、中介费，由于何珍、彭启辉并无违约行为，张小明要求何珍、彭启辉承担上述费用，没有依据，本院不予支持。原审判令何珍、彭启辉承担50%的中介费、公证费，处理有误，本院予以纠正。综上，张小明的上诉请求不能成立，本院不予支持；何珍、彭启辉的上诉请求成立部分，本院对其成立部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，本院判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初13455号民事判决第一项、第二项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初13455号民事判决第三项、第四项、第五项。三、驳回张小明的其他诉讼请求。四、驳回何珍、彭启辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件本诉受理费2391.05元，由张小明承担1875.75元，何珍、彭启辉承担515.3元；保全费1680.7元，由张小明承担1318.5元，何珍、彭启辉承担362.2元；反诉受理费1112.5元，由张小明承担50元，何珍、彭启辉承担1062.5元。张小明上诉部分受理费1201.75元，由张小明承担；何珍、彭启辉上诉部分受理费1201.75元，由张小明承担50元，何珍、彭启辉承担1151.75元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  陈天宇审 判 员  刘冬虹代理审判员  陈锦波二〇一七年一月二十三日书 记 员  杨忠明李俊峰