云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2301民初2537号原告：肖炳农，男，1984年10月14日生，汉族，初中文化，江西省宜春市人，个体户，住楚雄市开发区，原告：余梅玉，女，1986年1月1日生，汉族，初中文化，禄丰县人，个体户，住址同上，（系原告肖炳农之妻）被告：楚雄海弘房地产开发有限公司，住所地：楚雄市开发区东盛东路清馨苑小区，统一社会信用代码：532300000003519。法定代表人：高群，该公司总经理。被告：刘兴忠，男，1962年6月29日生，汉族，大专文化，四川省岳池县人,无业，户籍地四川省岳池县，现住楚雄市开发区，委托诉讼代理人：邱娅楠，云南兴彝律师事务所律师（特别授权）。原告肖炳农、余梅玉与被告楚雄海弘房地产开发有限公司（以下简称海弘地产公司）、刘兴忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖炳农、余梅玉、被告刘兴忠及其委托诉讼代理人邱娅楠到庭参加诉讼，被告海弘地产公司经本院于2016年8月31日在楚雄日报上刊登公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖炳农、余梅玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告海弘地产公司及合作开发商刘兴忠按金色花园第2012商001号商品房购销合同约定依法替原告肖炳农、余梅玉办理房屋所有权证和国有土地使用证；2、判令二被告赔偿原告逾期办证违约金66284.17元（即从2014年6月1日至2016年5月25日），从2016年5月26日至办理到两证之日起每天按购房合同总价款的1‰赔偿逾期办证违约金；3、判令二被告赔偿原告逾期交房违约金8134.09元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月，原告以4071.97元每平方米的价格向被告海弘地产公司购买了由被告开发的位于楚雄经济开发区云机四厂南侧金色花园小区住房一套。在国家规定的统一购房合同之外，被告又拟定了《商品房购销合同补充协议》，出于无奈，只得签了合同。双方约定的交房时间是2014年5月30日以前，但直到7月下旬，被告才通知原告于2014年8月2日接房，接房时原告按被告的要求交清了所有购房款、专项维修基金、相关契税、设施配套费、办证费、物管费、垃圾清运费、水电费等费用才拿到钥匙。按国家法律规定，被告应当自商品房交付使用之日起90个工作日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但被告迟迟未办理，经小区业主多次维权，2015年11月25日，在楚雄市开发区管委会的督促下，二被告书面承诺：“如金色花园小区开发商李林海及项目承包人刘兴忠不能在六个月之内给小区业主办理两证的，自愿按购房合同总房款每天1‰的违约金赔偿业主。”但至今为止，二被告也没有兑现承诺。被告不讲诚信，屡次违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特向人民法院起诉。被告海弘地产公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。被告刘兴忠辩称，1、刘兴忠不是本案适格的被告，不是金色花园的开发商，其也没有和原告签订过合同，按照合同相关约定，配合办理原告两证的应该是被告楚雄海弘房地产开发有限公司，而不是被告刘兴忠。2、原告的诉请与刘兴忠无关，刘兴忠不应支付违约金。其就不应支付违约金。3、两份承诺书中承诺办证的是楚雄海弘房地产开发有限公司及李林海，被告刘兴忠承诺的是对绿化的改造。原告针对其诉请向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件，欲证明原告是适格的诉讼主体；2、《商品房销售合同》，欲证明订立协议的过程及协议预定的内容含义；3、购买发票，欲证明原告向被告支付购房款的事实；4、收款收据，欲证明原告接房时已按双方签订合同约定向被告缴清了所有购房款、专项维修基金、相关税费、设施配套费、办证费及其它相关费用；5、收据，欲证明原告于2014年8月2日接房，原告接房时已按双方签订合同约定向被告缴清了水电费、垃圾清运费等所有费用；6、个人贷款支付凭证，欲证明原告为购买被告房屋向银行贷款的事实；7、承诺书，欲证明被告承诺办理两证的时间及违约赔偿金数额；8、承诺书，欲证明被告承诺违约金数额及被告刘兴忠应承担连带赔偿责任。经质证，被告刘兴忠对原告提交的证据1真实性、合法性、关联性无异议；对证据2-6的真实性无异议，恰恰证明与原告签订合同，进行交易的是楚雄海弘房地产开发有限公司，与被告刘兴忠无关；对证据6不予认可，认为也只是被告海弘地产公司的单方行为；对证据7、8的真实性无异议，但对要证明的内容不予认可。被告刘兴忠针对其辩解理由，未向本院提交证据材料。被告海弘地产公司未到庭，亦未向本院提交证据材料。本院认为，原告提交的证据1证实了原告的基本身份情况，本院予以采信；证据2证实了2012年8月27日，原、被告签订了《商品房购销合同》，双方在合同中对房款、交房时间、办证时间等作了相关约定的事实，本院予以采信；证据3证实了原告已经向被告支付了购房款521416元的事实，本院予以采信；证据4证实了原告接房时已按双方签订合同约定向被告缴清了所有购房款、专项维修基金、相关税费、设施配套费、办证费及其它相关费用的事实，本院予以采信；证据5证实原告于2014年7月5日接房，原告接房时已按双方签订合同约定向被告缴清了水电费、垃圾清运费等所有费用的事实，本院予以采信；证据6仅能证明被告海弘地产公司对商品房使用和商品房质量保证的承诺的事实，本院予以采信；证据7仅能证明被告海弘地产公司、刘兴忠承诺小区配套设施整改情况，本院予以采信；证据8证明被告海弘地产公司承诺办理两证的事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：2012年8月27日，二原告与被告海弘地产公司签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买其所开发的位于楚雄经济开发区××厂南侧金色花园小区××单元××号房屋，该套房屋的建筑面积为127.52平方米，每平方米4071.97元，房屋总价为521416元。双方约定交房日期为2014年5月30日前，甲方如未按约定的时间交房，甲方按每天0.01％向乙方支付违约金。办理产权登记约定为：乙方缴清该套商品房所有购房款，专项维修基金，相关税费，设施配套费，办证费及其它相关费用，并出具合法有效的产权登记所需全部的相关资料后，由甲方代办产权登记，甲方须在365个工作日内提交相关部门办理。乙方在规定时间内未交齐所需办证资料，则由乙方承担相关责任。”同时双方还就违约责任作了约定。合同签订后，原告于2013年1月10日将全部房款交清，原告于2014年8月2日接房，接房时按被告的要求于2014年8月28日交清了所有购房款、专项维修基金、相关税费、设施配套费、办证费、物管费、垃圾清运费、水电费及其它相关费用，并按被告要求提供了相关办证材料。2015年10月，被告没有将土地使用证和房屋所有权证办给原告以及其他的业主，经小区业主多次维权，在楚雄市开发区管委会的督促下，2015年11月25日，被告刘兴忠承诺对小区配套设施按期进行整改，被告海弘地产公司书面承诺：“金色花园小区开发商李林海从2015年11月25日起，在六个月后30日之内准备完办理房产证、土地证的相关材料并交楚雄市住建局及相关部门给予办理两证，如承诺时间到未完成承诺事项的，每天按购房合同总房款每天1‰的赔偿业主。”但至今房屋的所有权证、土地使用权证未办理在原告名下。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，该协议对双方均有约束力，双方应全面地履行合同义务。关于原告要求被告支付逾期交房的违约金诉请，因被告未按合同约定的时间交房，根据双方约定应承担违约责任，故本院对该项诉讼请求予以支持，即从2014年6月1日起计算至2014年8月2日实际交房之日止，共63天，每天按购房合同约定的总房款的0.01％计算，共计5005.6元（521416元×0.01％×30天＋521416元×0.02％×33天）。关于逾期办证的问题，虽然《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，但办理权属证书所必需的相关资料大部分由被告持有，被告从未向原告提供过办理权属证书的相关资料，也未举证证明告知过原告其只负有协助办证的义务。且被告已经向原告收取了办理土地使用权变更、房屋所有权登记手续相关的契税、印花税、维修基金、办证费等费用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因导致买受人在房屋交付使用或合同订立之日起90日内未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。被告作为房地产开发企业，未能举证证明不是由于其作为出卖人的原因或是其他原因导致未能在法定期限内办理取得房屋权属证书，故应认定为是由于被告的原因导致办证逾期，被告应承担违约责任。故对原告要求被告履行办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续的诉请，本院予支持。但原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，因双方在合同中明确：由甲方代办产权登记，甲方须在365个工作日内提交相关部门办理。乙方在规定时间内未交齐所需办证资料，则由乙方承担相关责任的约定。因约定不具体明确，本院只能确定被告属于一般违约，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告刘兴忠承担连带责任的诉请，因被告刘兴忠不是商品房销售合同的相对当事人，且原告提交的证据也不能证明被告刘兴忠应当承担责任的情形，故被告刘兴忠在本案中不承担责任。被告海弘地产公司经本院公告传唤未到庭，本院视为其对原告的诉讼主张放弃抗辨的权利，本院可依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告楚雄海弘房地产开发有限公司自本判决生效后90日内将位于楚雄经济开发区云机四厂南侧金色花园小区13幢第2单元第3层301号房屋所有权证、土地使用权证办理在原告肖炳农、余梅玉名下；二、由被告楚雄海弘房地产开发有限公司自本判决生效后五日内支付给原告肖炳农、余梅玉逾期交房违约金5005.6元；三、被告刘兴忠在本案中不承担责任；四、驳回原告肖炳农、余梅玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元，公告费500元，共计2160元，原告肖炳农、余梅玉负担560元（已交），由被告楚雄海弘房地产开发有限公司负担1600元（未交，限本判决生效后五日内缴纳，款交法院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  钟学圣人民陪审员  沈红梅人民陪审员  敖智明二〇一七年一月三日书 记 员  白 丽