广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初16975号原告：港联物业（广州）有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号16层B室。法定代表人：鲁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈秋瑜（公司员工）。委托诉讼代理人：方书（公司员工）。被告：劳健昌。委托诉讼代理人：张文斌，广东康格律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞狄堃，广东康格律师事务所实习律师。原告港联物业（广州）有限公司诉被告劳健昌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港联物业（广州）有限公司的委托诉讼代理人方书，被告劳健昌的委托诉讼代理人张文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付住宅物业管理费5911.5元及违约金1623.97元（违约金计至本金付清时止，现暂计至2016年6月30日）；2.被告支付公摊水、电费732.1元；3.被告支付生活用水水费及生活垃圾处理费3.1元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年4月7日与佛山市长河房产有限公司（以下简称“长河公司”）签订《顺德区前期物业管理委托合同》，约定原告对长河公司开发建设的位于佛山市顺德区乐从镇乐从大道XXX的“XXXX”项目提供物业管理服务，业主每月按其拥有的房屋建筑面积高层住宅每平方米1.6元的标准向原告支付住宅物业管理费，逾期支付有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三支付滞纳金。被告为XXXXXXXXXX房屋的业主，房屋面积共计175.92平方米。物业管理合同签订后，原告即依合同约定履行了义务，为XXXX提供了物业管理服务，但被告在享有原告提供的服务后却拒不向原告支付物业管理费用，自2014年10月1日起至2016年6月30日止共拖欠原告住宅物业管理费5911.5元、公摊水、电费732.1元及生活用水水费及生活垃圾处理费3.1元，由此产生滞纳金1623.97元，共计欠费8270.67元，原告曾多次以多种形式向被告催交相关欠费，被告均置之不理。被告劳健昌辩称，案涉物业的管理费、水电费、垃圾费等并非被告使用期间产生的，被告从2014年10月搬离案涉物业并交付法院执行，现该物业已有新业主，原告应向新业主收取相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2008年6月22日，被告与佛山市长河房产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向佛山市长河房产有限公司购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从大道XXXXXXXXXX单元，商品房建筑面积为175.92平方米。2010年4月7日，原告与被告签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定物业服务费用由被告按房屋总建筑面积交纳，具体标准为每平方米1.6元/月；物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊；被告应从收楼之日起缴交物业服务费，物业服务费按季交纳，每季首月5日前缴纳；被告不按约定标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。另外，双方还约定，被告转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费及其他相关费用，并将本协议告知受让方，协助受让方与原告重新签订物业服务协议，否则被告应当继续承担本协议中业主的义务，并对物业受让人拖欠的物业服务费负连带清偿责任。同日，案涉的房屋经过被告验收并办理了相关交付手续。但被告从2014年7月起未按约定向原告支付公摊费用，从2014年10月起未按约定向原告支付物业服务费，从2015年9月起未按约定向原告支付水费及生活垃圾处理费，截至2016年6月30日，尚欠原告物业服务费5911.5元、公摊水、电费732.1元、生活用水水费及生活垃圾处理费3.1元。原告催收未果，遂于2016年9月27日向本院提起本案诉讼。本院认为，原告与被告签订的《顺德区（前期）物业管理服务协议书》内容合法有效，双方的权利义务应受到合同的保护和约束。被告辩称其从2014年10月开始已经搬出案涉物业，现案涉物业的所有权人已经变更，但对此，被告并未举证证明其从2014年10月开始已经搬离案涉物业，也未在本院指定期限内提供证据证明案涉物业的所有权人已经变更、变更的时间及其已经将变更的情况告知原告并与原告结清变更前的物业服务费等相关费用，对此，被告应承担举证不能的不利风险；且根据原、被告在《顺德区（前期）物业管理服务协议书》约定了“被告转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费及其他相关费用，并将本协议告知受让方，协助受让方与原告重新签订物业服务协议，否则被告应当继续承担本协议中业主的义务，并对物业受让人拖欠的物业服务费负连带清偿责任”的内容。因此，被告辩称其不需要承担原告主张的物业服务费等相关费用，没有事实和法律依据，本院对被告的辩驳理由不予采纳。原、被告双方在《顺德区(前期)物业管理服务协议书》中对物业服务费的收费标准及违约金均有明确的约定，根据法律规定，当事人可以自行约定违约金的计算方式，被告未对违约金的计算方式提出异议，其作为理性的合同签订人，应清楚知道合同签订之后的后果，因此该违约金的计算对其具有约束力，原告自愿调整之后的违约金按日千分之一的标准计算，系其民事权利的自由处分，本院予以准许。原、被告双方约定，被告应于每季首月5日前向原告缴交物业服务费，但被告无正当理由拒绝缴纳，应承担支付拖欠的物业服务费和违约金的民事责任，原告请求被告支付从2014年10月至2016年6月的物业服务费有理，本院予以支持，原告主张物业服务费按281.5元/月（1.6元/平方米/月×175.92平方米）的标准计收，符合双方的约定，本院予以准许，被告尚欠的物业服务费共计5911.5元（281.5元/月×21个月），原告主张物业服务费截至2016年6月30日的违约金为1623.97元，未超过双方约定的范围，系原告民事权利的自由处分，本院予以支持，从2016年7月1日起原告自愿调整为按日千分之一的标准计算违约金至所欠物业服务费付清之日止，本院予以支持；双方约定，被告所缴交的物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊，现原告要求被告支付2014年7月至2016年3月的公摊水、电费有理，被告对数额732.1元也未提出异议，本院予以支持。关于原告代被告垫付的2015年9月至2015年10月的水费及生活垃圾处理费，原告提交了相关垫付的发票予以证明，原告主张要求被告向其支付垫付的水费及生活垃圾处理费共计3.1元有理，本院予以支持。综上，原告的诉请于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告劳健昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告港联物业（广州）有限公司支付2014年10月至2016年6月的物业服务费5911.5元及违约金（违约金计至2016年6月30日止为1623.97元，从2016年7月1日起以5911.5元为基数，按日千分之一的标准计算至上述物业服务费付清之日止）；二、被告劳健昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告港联物业（广州）有限公司支付2014年7月至2016年3月公摊水、电费732.1元；三、被告劳健昌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告港联物业（广州）有限公司支付2015年9月至2015年10月的生活用水水费及生活垃圾处理费3.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告劳健昌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  范碧莹人民陪审员  余彩红人民陪审员  冯笑女二〇一七年一月四日书 记 员  马慧璇