江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）沭民初字第04930号 原告：岳月，女，1987年12月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托代理人：葛明，江苏通达声远律师事务所律师。 被告：周燕萍，女，1970年7月6日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托代理人：肖立超，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 委托代理人：李永洲，江苏名典律师事务所律师。 原告岳月诉被告周燕萍租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月21日立案受理后，依法由审判员周飞独任审判，于2013年7月2日、9月13日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法组成合议庭，于2014年4月11日、9月23日、12月18日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本院于2014年12月19日依法作出（2013）沭民初字第01917民事判决。被告不服，提出上诉。宿迁市中级人民法院经审理后，于2014年11月23日依法作出（2015）宿中民终字第00700号民事裁定，撤销（2013）沭民初字第1917号民事判决，将案件发回重审。本院于2016年11月11日、12月30日，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人葛明、被告委托代理人肖立超、李永洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳月诉称：2012年11月，原告因经营驾校需要，与被告签订《房屋、厂地租赁协议》，约定将被告所有的房屋及场地出租给原告使用，租期十年，前五年租金为每年280000元。被告允诺，对其出租的房屋及土地享有合法所有及使用权利、出租土地系建设用地，可以硬化。合同签订后，原告支付了租金，并根据经营驾校要求进行场地硬化、装修、建设坡道及开始申办经营驾校许可的各项手续。2013年4月，沭阳县扎下镇人民政府工作人员称该土地系农用地，责令原告恢复原貌。至此，原告方知被告将农用地谎称为建设用地，对原告进行欺诈，给原告造成了巨大经济损失。请求确认双方签订的《房屋、厂地租赁协议》无效，并要求被告返还租金280000元及利息（从2013年2月9日起按照中国人民银行同期贷款利率计算到判决生效之日），赔偿损失775359.33元。 被告周燕萍辩称：被告与原告签订的合同合法有效；如果合同无效，原、被告都存在过错，且过错相当，被告也不应赔偿原告诉讼主张的损失，因为原告在铺设420平方米场地后，当地政府就予以制止，但原告选择了继续施工，因其违法行为造成的损失应由其自行承担，并且原告不能实现开办驾校目的根本原因是未获得行政许可。应原告实际占用所租场地10个月，其间的租金应当支付，被告只应退还2个月即5万元租金。 双方当事人一致确认的事实如下：2008年6月1日，被告与沭阳县扎下镇沙巷居委会九组签订租地合同，沙巷居委会9组将29.53亩土地出租给被告用于设立永泰货运公司宿迁分公司。2012年11月1日，原告岳月与被告周燕萍签订房屋、厂地租赁协议，约定：被告将其所有的位于沭阳县西原永泰停车场内所有房屋、场地及场外道路、桥梁共约35亩租赁给原告使用；租赁用途为经营驾校，被告保证租赁给原告的土地系建设用地，可以硬化；租赁期限为10年，自2012年11月1日至2022年11月1日止；租金前五年每年280000元，后五年每年31万元，租金一年一付，每年11月1日前付清……。协议签订后，原告支付了第一年280000元租金，并对租赁场地按经营驾校要求进行施工，施工内容包括对租赁场地进行硬化、修建坡道、围墙并对围墙内外进行粉刷。原告预先核准企业名称为“沭阳永通驾驶员培训学校”，后原告获知被告隐瞒所租赁的土地部分为农用地，遂停止施工，并于2013年8月12日将所租用的房屋、场地返还被告。 双方当事人争议的焦点问题是：1、原、被告签订的租赁合同是否合法有效；2、被告应退还原告多少租金；3、原告损失应如何承担。 一、关于合同效力问题。被告开办的永泰货运公司宿迁分公司占地面积约26.26亩，其中存量建设用地10.4亩，一般农用地15.86亩；该26.26亩土地未依法办理过建设用地审批手续。永泰货运公司宿迁分公司曾因违法用地于2009年10月被沭阳县国土资源局行政处罚，并于2009年11月交纳耕地占用税58664元。此事实有沭阳县国土局扎下国土资源所出具的说明、沭阳县国土资源局的调查笔录、调查报告、行政处罚决定书、行政处罚听证告知书、耕地占用税发票等证据证明，而被告出租给原告的土地包含其中。原、被告双方所订的租赁合同中反映所租土地用途违反法律规定，该合同应认定为无效。 二、关于租金返还问题。合同无效，因该合同取得的财产应当返还。原告要求被告全额返还已取得的租金28万元，被告则主张应当扣除原告实际占用10个月期间的费用。本院认为，原告取得所租土地及房屋后近10个月才将租赁物交还给被告，但其占用期间只是为开办驾校作必要的准备，并没有实际使用租赁物，没有从中获得利益，因此不应承担“占用费”。故对被告的主张不予采纳。 三、关于原告的损失承担问题。因被告对原告主张的损失提出异议，原告申请要求对其在租场地内的投入进行鉴定，本院曾依法委托沭阳县物价局价格认定分局进行鉴定，但是该鉴定的意见系按市场价作出，本院再次委托鉴定机构按成本价作出鉴定。江苏四维工程咨询管理有限公司作出的鉴定意见为：根据现有送鉴资料，水泥地坪、围墙和内外粉刷工程总造价为775359.33元。该工程造价鉴定意见经审查合法有效，但对其中原告租赁场地外墙刷涂料和内墙面粉刷均以施工两遍鉴定造价为17222.24元，没有说明认定为两遍的依据。被告也对此提出异议。本院认为，鉴定意见中认定内外墙涂刷二遍依据不足，应以施工一次的价款认定该项损失为8611.12元，共计损失应为766748.21元。合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在租赁场地因违法用地受到行政处罚后，被告在明知部分土地为农用地的情况下，仍对原告作出租赁场地为建设用地的承诺，其对损失的产生应当承担主要过错责任；原告在开工建设之前对占用的土地性质未尽到合理的事前核查义务，其对损失的造成也有一定的过错，但考虑到签订租赁合同时，租赁场地已是渣土、石子路面，且场地处于使用状态，该表象容易导致原告对场地性质做出误判，因此原告的过错较小。 被告还提出，在原告建设过程中，当地行政部门已予以制止，此后原告继续施工造成的损失属于其单方造成的扩大损失，应由原告自行承担。关于“扩大损失”问题，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条和《中华人民共和国合同法》第一百一十九条作出规定，当事人一方违反约定情况下，对方负有防止损失扩大的义务。显然“减损规则”只适用于当事人违约情形下；况且，双方当事人在签订合同后，没有确认合同无效之前，都应积极全面履行义务，原告在行政部门其履行合同义务的行为后，并未停止施工，不属于法律规定的“故意扩大损失”。被告所提出的主张与法律规定不相符，本院不予采纳。 综上，酌情确定被告赔偿原告损失610000元。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，但违反法律、行政法规强制性规定的合同应为无效合同。本案原、被告双方签订的租赁协议中明确约定，原告租赁场地系用于经营驾校，被告需保证租赁给原告的土地为建设用地并可以硬化。原告提供的沭阳县国土局扎下国土资源所的说明及本院从沭阳县国土资源局调取的说明可以证实，原、被告签订的租赁合同中关于场地用途的约定违反了国家土地用途管制的禁止性规定。租赁合同中涉及的土地虽然包含部分建设用地，但因原告签订合同的目的在于整体硬化土地以经营驾校，整个合同因该核心条款违反法律禁止性规定而归于无效，退一步讲，即使原告租赁场地的目的不是经营驾校，其按合同约定用途对土地进行硬化也违反法律禁止性规定。因此原、被告签订的房屋、厂地租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原、被告已于2013年8月12日完成租赁物的交接手续，被告依法应当向原告返还租金。被告则主张应当扣除原告实际占用10个月期间的费用，该主张不符合法律规定，本院不予采纳。原告请求确认双方签订的《房屋、厂地租赁协议》无效，并要求被告返还租金，赔偿损失，有事实和法律依据，本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告岳月与被告周燕萍于2012年11月1日签订的《房屋、厂地租赁协议》无效； 二、被告周燕萍于本判决生效后十日内返还原告租金280000元，赔偿原告岳月经济损失610000元，共计890000元； 二、驳回原告岳月的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15601元，鉴定费8000元，共计23601元,由原告负担6901元，由被告负担16700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）预交上诉案件受理费15601元。 审判长  尹文光 审判员  左东旺 审判员  马晓丽 二○一七年一月十九日 法官助理 周思梦 书记员 王巧  书记员 张姗姗 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。