广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0602民初56号原告：李文梅，女，1969年7月21日出生，住宁夏银川市金凤区。委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖法全，广西精一律师事务所律师。被告：广西三润投资发展有限公司，住所地广西北流市北流镇陵宁路0107号。法定代表人：何海生。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇。法定代表人：李逢锦。以上两被告的共同委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。被告：南宁华振房产置业咨询有限责任公司，住所地南宁市青秀区桂雅路6号4栋1单元302号。法定代表人：梁华安。委托诉讼代表人：雷振达，广西冠鸿律师事务所律师。原告李文梅诉被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、南宁华振房产置业咨询有限责任公司（以下简称华振公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李昆林，被告三润公司、富乐华公司的共同委托诉讼代理人黄靖，被告华振公司的委托诉讼代理人雷振达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与三润签订的《防城港CBD项目Ⅴ号（5#）职工市场合作建房合同书（写字楼）》（编号：5-5A-1133）无效；2.三被告返还原告购房款61758元及利息6690元（按照中国人民银行同期贷款利率，从2014年3月8日之日暂计至2015年11月8日，余下利息计算至清偿之日止）；3.三被告承担诉讼费。事实和理由：2014年3月8日，原告与富乐华公司开发的项目的委托代理销售方即三润公司签订了《防城港CBD项目Ⅴ号（5#）职工市场合作建房合同书（写字楼）》（以下简称为《合作建房合同书》）。后原告按照三润公司约定支付了283058元。其中有221300元有三润公司开具的收据，另有61758元为三润公司指示原告转入华振公司的账户，再以广西南宁诚信投资有限公司（以下简称诚信公司）名义出具收据。经原告核实，诚信公司不存在，三润公司违规收取原告购房款。因富乐华公司尚未取得预售许可证，则三润公司退还了原告购房款221300元，但三润公司拒绝退还原告支付的61758元。被告三润公司、富乐华公司均辩称，其已按照约定向原告退还了购房款，三润公司与原告签订的合同已经终止；其不知晓避税款，且该款项与其无关。被告华振公司辩称，1.原告与三润公司签订《合作建房合同书》后且在原告起诉前，涉案商品房项目已取得预售许可证，即该合同合法有效，原告无权要求退款；2.华振公司与三润公司、富乐华公司之间为委托代理关系，华振公司收取了原告购房款61758元，应由三润公司、富乐华公司承担返还责任；3.诚信公司向原告开具的收据与华振公司无关，华振公司未向原告出具收据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提供的证据1-4，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据5即《合作建房合同书》该证据虽没有原件，但原告提供的证据6即收据中，三润公司盖章确认收取了原告的一份合同，且该证据与本院需查明的事实有关，本院予以采信；对原告提供的证据6即收据和银行POS机签购单，对该证据三被告对其收取的款项予以认可，则本院予以采信；对被告富乐华公司出具证据1-2即商品房预售许可证、防城港市住房保障和房产管理局的证明及被告华振公司提供的1-2证据即预售许可证、代理合同，该列证据均与本案事实有关，本院予以采信；对华振公司提供的证据即《置业计划表》，该证据无法证实系涉案“避税款”款项的收取等，本院不予采信。对有争议的事实查明如下，2014年3月8日，原告李文梅（甲方）与被告三润公司公司（乙方）签订《防城港CBD项目Ⅴ号（5#）职工市场合作建房合同书》（以下简称为《合作建房合同书》），约定：甲方与开发商即富乐华公司将采取市场运作方式，在广西防城港市江山大道和金花茶大道交汇处合作建设中央商务区CBD项目Ⅴ号（5#）进行合作建房；乙方参与甲方的合作建房为5#5栋A单元11层33号房，总金额为442599元；合同还对付款方式、交房时间、违约责任等作约定。2014年1月7日、3月8日，三润公司分别向原告出具收据，确认收到原告交来的防城港CBD项目五号地块5A-1133号房定金50000元、171300元。2014年3月18日，诚信公司向原告开具收到原告防城港CBD中央商务区国际金融中心5A-1133号代收房费61758元。再查明，2015年10月12日，防城港市住房保障和房产管理局出具的《证明》，证实富乐华公司开发的“中央商务（CBD）北部湾滨海中心4号楼”（即CBD五号地块5A楼）已于2015年8月17日，富乐华公司已取得涉案商品房项目的《商品房预售许可证》等。另查明，2013年11月3日，三润公司（甲方）与华振公司（乙方）签订《防城港中央商务区（CBD）Ⅴ#（1#、2#、3#、4#、5#）楼》（以下简称《合作协议书》）。约定：因2013年8月7日，三润公司与富乐华公司签订《合作建房协议》，三润公司有涉案商品房项目的实际开发权、处置权、收益权，鉴于目前三润公司未取得预售许可证，则授权华振公司在代理期限对合作建房客户确认、签订《合作建房合同》、配合三润公司收取购房款等相关工作。本院认为，一、关于《合作建房合同书》的效力问题。李文梅与三润公司签订的《合作建房合同书》，该协议书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，李文梅与三润公司公司签订的《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”三润公司公司在李文梅起诉前已取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与李文梅签订的合同有效。李文梅请求与三润公司公司签订的《合作建房合同书》无效无法律依据，本院不予支持。二、关于退还购房款61758元的问题。原告提供的证据证实，诚信公司收取其涉案商品房项目的代收房款61758元。因原告与三润公司已就涉案的商品房终止合同即《合作建房合同书》已自行约定解除，而被告华振公司在答辩意见及庭审中均自认已收取原告购房款61758元，则华振公司应向原告退还购房款61758元及利息。华振公司提供的《合作建房协议》可知，三润公司委托华振公司协助收取涉案商品房项目的购房款，则三润公司对上述款项应承担返还责任。原告未提供证据证实三润公司、富乐华公司对涉案商品房项目之间系委托代理关系，则原告请求富乐华公司对上述款项承担返还责任，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条第一款、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告南宁华振房产置业咨询有限责任公司返还原告李文梅购房款61758元及利息（利息计算方法：以本金61758元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年3月81日起分段计清偿之日止）。对上述债务广西三润公司投资有限公司承担连带还款责任；二、驳回原告李文梅的其他诉讼请求。案件受理费1511元（原告李文梅已预交），由，被告广西三润公司投资有限公司、南宁华振房产置业咨询有限责任公司共同承担1511元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费1511元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 燕人民陪审员  李成霖人民陪审员  凌宜莲二〇一七年一月十六日书 记 员  苏兴智