江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0702民初2800号原告：刘瑜，男，1987年4月20日出生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：赖华明，北京市中银(赣州)律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗莉莎，北京市中银(赣州)律师事务所律师，一般代理。被告：江西中祥置业有限公司，住所地：赣州市章贡区红旗大道55号C栋，注册号：91360700566289683N。法定代表人：石忠平，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭涛，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭功敬，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。原告刘瑜与被告江西中祥置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告刘瑜及其委托诉讼代理人赖华明，被告江西中祥置业有限公司的委托诉讼代理人彭功敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑜向本院提出诉讼请求：1、由被告在判决生效后十日内协助原告办理赣州市章贡区××·××湾一期×幢×房的转移登记手续以及赣州市章贡区××·××湾一期×幢×房的房屋契税、住宅专项维修资金等退费手续;2、由被告向原告支付延期交房的违约金4230元和延期办理房屋置换手续违约金(自2016年4月29日起按3000/月计算至办理完置换手续之日为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月3日，原、被告签订了合同备案编号为20××2的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋，合同总价款为900000元，交房时间为2014年12月30日。同日，原告向被告支付了房屋首付款270000元，余款由原告向上海浦东发展银行赣州分行申请按揭贷款，2013年6月26日，630000元按揭贷款发放完毕。2014年12月22日，原告在被告的通知下实地看房，发现房屋质量存在问题，且被告未取得综合验收备案表，所以原告未办理收房手续，也未接收房屋钥匙。2015年1月26日，原告向被告书面反映房屋存在的质量问题，经过被告工程部工作人员的调解，工程施工方南昌市第二建筑工程公司许多民承诺在2015年3月30日前委托质监站对该房屋进行检测，并于2015年4月10日前处理完毕。2015年3月26日，在原告、被告、施工方三方在场的情况下，赣州志远建设工程质量检测有限公司对该房屋进行检测并口头告知房屋主体结构存在问题，但考虑到房屋的后期销售，没有出具书面报告。2015年4月28日，原、被告协商房屋置换事宜，约定将赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋等价置换成赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋，无需补交差价，并于当天签订销售变更审批表，被告也向原告交付了赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋的钥匙，同时告诉原告可以放心装修，其后期会办理好房屋置换的各种手续。原告于2015年7月份开始装修，准备在2016年春节前入住，可是被告却一直拖延办理房屋置换手续。2016年1月14日原、被告补签了《房屋置换协议书》，协议书中约定：1、被告同意上述房屋价款总额等价置换，放弃原告补交差价；被告同意将原告所购赣州市章贡区××·××湾一期×幢×房屋首付款及已缴纳按揭贷款本金和利息（从贷款之日起计算至房屋置换手续完成之日止）用于抵扣赣州市章贡区××·××湾一期×幢×房屋的购房款，同时协助原告办理退还××·××湾一期×幢×号房屋契税18000元；2、被告应于签订本协议之日起，着手办理置换房屋的相关手续，确保在2016年4月29日前完成置换手续的办理；3、办理完房屋置换手续后，被告支付原告赣州市章贡区××·××湾一期×栋×房延期交房违约金4230元；4、被告若未在协议期限内完成赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋的置换手续，将构成违约，逾期不超过2个月，甲方每月30日之前向乙方支付3000元的违约金，同时继续履行本协议。2016年7月18日，赣州市不动产登记局书面回复称将从2016年7月25日起正式受理赣州市章贡区中祥?玖珑湾小区一期项目的不动产首次登记，并将于15个工作日内（2016年8月13日前）为被告办理好不动产权证书。不动产首次登记后，业主可持商品房买卖合同、购房发票等直接向市不动产登记中心办理不动产转移登记。签订《房屋置换协议书》至今，被告仍未按照协议约定办理好房屋置换手续，根据协议相关约定及相关法律规定，被告应当依法承担继续履行合同并赔偿损失等违约责任。原告刘瑜为证明其主张的事实成立，向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的身份状况；证据2、被告企业工商公示信息，证明被告的身份状况；证据3、编号为20××2的赣州市商品房买卖合同，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系成立；证据4、购房入伙收费一览表、收款收据若干、完税证明等，证明原告按照合同约定交纳了购房款以及各类税、费；证据5、关于房屋存在问题的书面反映，证明原告向被告书面反映房屋存在的质量问题后，得到了被告及施工方对房屋进行质量检测的承诺；证据6、关于房屋存在严重质量问题的说明，证明原告在房屋检测之后对房屋质量问题的几点归纳；证据7、销售变更审批表、证明两份、房屋置换协议书，证明原、被告协商一致置换房屋以及对房屋置换具体事宜的约定；证据8、赣州市不动产登记局关于赣州市章贡区××·××湾一期业主办证的回复，证明赣州市不动产登记局承诺在2016年8月13日前办理好涉案房屋的首次登记不动产权证书，2016年8月13日后，业主可直接向不动产登记局申请不动产转移登记。被告江西中祥置业有限公司辩称，1、本案中商品房买卖合同是已经生效的，双方签订的置换协议应理解为效力待定合同，该合同也是一种意向性合同，在答辩人没有解除原合同的情况下，该置换协议没有生效，合同目的不能实现；2、被答辩人所称房屋存在质量问题，并没有进行检测，即使有问题，也是可以通过其他救济途径进行处理的；3、被答辩人所提出的违约金没有证据支持，且约定过高。被告江西中祥置业有限公司未向本院提交证据。原告刘瑜围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院庭审质证，被告对证据1、2、3、4没有提出异议，该四组证据内容真实、来源合法，与本案有关联性，本院对其三性均予以确认，并在卷佐证。对证据5、7，该组证据可以形成完整证据链，证实原告所购买的赣州市章贡区××·××湾一期×幢×存在质量问题，与被告协商后，置换为赣州市章贡区××·××湾一期×幢×房，故本院对其三性予以确认。对证据6，该证据为原告单方提供，无法证明涉案房屋具体发生了哪些质量问题，故本院对其真实性不予确认。对证据8，该组证据内容真实、来源合法，与本案有关联性，故本院对其三性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月3日，原、被告签订了合同备案编号为20××2《赣州市商品房买卖合同》一份，合同约定由原告购买被告开发的赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋，房屋总价款为900000元，交房时间为2014年12月31日前。2013年6月3日，原告向被告支付了首付款270000元，余款630000元由原告向上海浦东发展银行赣州分行按揭贷款。2013年6月26日，上海浦东发展银行赣州分行发放了630000元按揭贷款。原告在收房过程中，发现房屋质量存在问题，未办理收房手续也未接收钥匙。2015年1月26日，原告向被告书面反映房屋存在的质量问题。2015年2月6日，在被告工程部的协调下，房屋施工方南昌市第二建筑工程公司许多民书面承诺在2015年3月30日前对该房屋进行检测，并于2015年4月10日前处理完毕。2015年4月28日，经原、被告协商，被告同意原告将赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋等价置换成赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋，无需补交差价，并于当天出具《销售变更审批表》一份。原告拿到赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋钥匙后，于2015年7月份开始装修，并于2016年年初入住，期间，被告一直未办理房屋置换手续。2016年1月14日，原、被告补签一份《房屋置换协议书》，协议书主要约定：“1、被告同意原告将赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋等价置换为赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋，原告不再补交差价；2、被告同意将原告购买赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋的首付款及已缴纳的按揭贷款本金和利息（从贷款之日起计算至房屋置换手续完成之日止）之和用于抵扣赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋的购房款，同时被告协助原告办理赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋契税18000元的退费手续；3、被告应确保在2016年4月29日前完成置换房屋的相关手续；4、办理完置换手续后，由被告支付原告×幢×号房屋延期交房违约金4230元；5、被告若未在协议期限内完成房屋置换手续，将构成违约，如逾期不超过2个月，由被告每月30日之前向原告支付3000元的违约金，同时继续履行本协议，如逾期超过2个月，则自原告书面催告之日起30日内，由被告办理一期×幢×房退房手续，并赔偿一期×幢×房装修损失。”协议同时约定其他相关事项。2016年7月18日，赣州市不动产登记局书面回复赣州市章贡区××·××湾一期业主：不动产首次登记后，业主可持相关材料，交清契税后，申请办理不动产转移登记。原告认为被告拖延办理房屋置换手续的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告遂诉至法院，要求处理。本院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》、《房屋置换协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。现被告未依约履行，构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告在《房屋置换协议书》中约定逾期办理置换手续不超过2个月，被告需要每月支付3000元违约金，超过两个月，原告退房，由被告赔偿赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋装修款，现被告已逾期两个月，原告要求被告承担违约责任并继续履行合同，被告亦未提出异议，结合原告现已实际取得了置换的商品房，且占有、使用至今的事实，足以证明原告依法取得了赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋的所有权，故本院对原告要求被告协助办理赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋转移登记的主张予以支持。因原、被告在《房屋置换协议书》中约定原告所支付的赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋银行按揭贷款本金及利息之和在置换手续完成前均可抵扣置换后赣州市章贡区××·××湾一期×幢×号房屋的购房款，该约定已对原告产生的实际损失进行了补偿，同时被告亦提出违约金过高，在原告未提供证据证实其还有其他损失的情形下，本院对原告要求被告按每月3000元支付违约金至房屋置换手续完成时止的诉请不予支持，结合本案实际情况，本院酌定被告支付两个月6000元延期办理房屋置换手续违约金给原告。因原、被告在《房屋置换协议书》中明确约定了由被告支付逾期交房违约金4230元，本院对原告要求被告支付逾期交房违约金4230元的诉请予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告江西中祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告刘瑜办理赣州市章贡区××·××湾一期×幢×房的不动产转移登记手续；二、由被告江西中祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告刘瑜办理赣州市章贡区××·××湾一期×幢×房的房屋契税及住宅专项维修金等相关退费手续；三、由被告江西中祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告刘瑜逾期交房违约金4023元；四、由被告江西中祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告刘瑜延期办理房屋置换手续违约金6000元；五、驳回原告刘瑜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元，财产保全费5000元，共计5131元，由被告江西中祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  刘芳梅审 判 员  吴菁菁代理审判员  曾子为二〇一七年一月十四日书 记 员  刘素静