云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2015）古民二初字第229号原告：赵求贞，女，白族，1978年3月14日出生，云南省玉龙县人，住玉龙县。原告：赵家全，男，白族，1973年8月6日出生，云南省玉龙县人，住玉龙县。委托代理人（特别授权）：唐吉国，系滇西北律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：和桂娟，系云南李寿刚律师事务所律师。被告：丽江东大房地产开发有限公司。住所：丽江市古城区寨后街寨后下段****。法定代表人：余柏辰，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：张锡文，系云南义合律师事务所律师。被告：余柏辰，男，蒙古族，1971年9月21日出生，云南省华坪县人，住，住丽江市古城区/div>被告：深圳市裕和世纪投资有限公司。住所：深圳市福田区侨香路裕和大厦****/div>法定代表人：林磬，系公司董事长。被告：林磬，男，汉族，1962年3月11日出生，广东省深圳市人，住深圳市福，住深圳市福田区>被告：刘佳（系林磬妻子），女，汉族，1962年1月1日出生，广东省深圳市人，住深圳市福，住深圳市福田区>被告深圳市裕和世纪投资有限公司、林磬、刘佳共同委托代理人（特别授权）：朱元，系北京市君泽君（深圳）律师事务所律师；欧均，系北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。第三人：丽江裕和酒店有限公司。住所地;'>住所地：丽江市香格里大道**>法定代表人：刘文虎，系公司经理。委托代理人（特别授权）：王金秀，女，藏族，1977年10月11日出生，住丽江市古城区。，住丽江市古城区iv id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告赵求贞、赵家全诉被告丽江东大房地产开发有限公司、深圳市裕和世纪投资有限公司、余柏辰、林磬、刘佳、第三人丽江裕和酒店有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月25日受理后，被告余柏辰经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》适用普通程序于2016年9月29日公开开庭进行了被告余柏辰缺席审理，原告赵求贞、赵家全及其委托代理人唐吉国、和桂娟、被告丽江东大房地产开发有限公司委托代理人张锡文、被告深圳市裕和世纪投资有限公司、林磬、刘佳共同委托代理人朱元、第三人丽江裕和酒店有限公司委托代理人王金秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2006年被告深圳市裕和世纪投资有限公司（以下简称深圳投资公司）作为投资商，被告丽江东大房地产开发有限公司（以下简称丽江东大公司）作为开发商，在丽江市古城区共同投资建设丽江金香格国际公寓产权式酒店（又名丽江裕和国际酒店），并在2007年开始对外销售。两公司共同发布的售楼广告中称：该酒店具备四星级酒店标准、国际化规模；由来自深圳的具有十年以上国际酒店运营和管理经验的裕和酒店管理集团进行包租10年经营管理，保证管理质量和经营目标；以投资额6.83%的年平均回报率回报业主；免费赠送购房业主每年16天的自用期，自用期若未使用，则按当期标准将盈利返还业主；包租经营期10年后，若业主出售，可按购买价格110%的回购。售房广告一经发布，尽管该酒店的房价超出当时丽江市古城区同段位同类房屋房价的二倍多，但凭借超过银行利率的高额回报率、免费入住16天以及10年后按购买价格110%的回购等优惠条款，还是吸引了来自全国各地的众多买家购买。原告也于2007年11月12日在丽江市古城区与被告丽江东大公司签订了《商品房购销合同》，以每平方米6258.50元的价格，购买了该酒店508号房屋，房价为291648元，加上交纳的税费和维修基金20000余元，合计支付房屋购买款为311648元。在被告丽江东大公司提供的格式《商品房购销合同》中，没有写入投资额6.83%的年平均回报率、免费入住16天以及10年后按购买价格110%回购等优惠条款，被告丽江东大公司声称“自己与深圳投资公司是所售房屋的共同投资人，也是共同受益人，双方共同对售房广告上的承诺承担履行责任，优惠条款已经在深圳投资公司的《委托经营管理合同》中载明”。为此，在签订《商品房购销合同》的同时，原告听从被告丽江东大公司的安排，在同一办公室，与跟丽江东大公司同属一班人马的被告深圳投资公司的下属深圳裕和酒店管理有限公司丽江分公司（以下简称深圳裕和丽江公司）签订了《委托经营管理合同》。该合同约定：酒店经营期限从2008年5月1日起至2018年4月30日止，共十年：按月支付原告经营收益；每年免费给原告住宿16天，如原告不入住，返还原告2100元；合同期限届满后，若原告出售该房产，被告提供按原告购房款的110%回购保证，回购所产生相关费用双方各承担一半。尔后，被告丽江东大公司将房产证和土地使用证办给了原告。每年的经营投资回报均以丽江裕和国际酒店的名义转到原告的账户上，对原告六年来没有享受的免费住宿，被告深圳投资公司答应可以累加。2014年10月初，原告突然接到丽江泰联律师事务所发来的律师函，称第三人丽江裕和公司因连年亏损，已经资不抵债，拟进行破产清算，不再履行合同中约定的内容。原告委托律师调查，才得知被告深圳投资公司作为母公司成立于2006年11月15日，为了操作丽江金香格国际公寓产权式酒店，分别于2007年5月18日注资300万元，成立子公司深圳裕和酒店管理有限公司；于2008年4月11日成立深圳裕和酒店管理有限公司丽江分公司；于2008年9月24日注资20万元成立子公司丽江裕和公司。被告深圳投资公司及其子公司、分公司都不具有十年以上国际酒店运营管理经验，也没有按原告购房款的110%回购的能力。等丽江金香格国际公寓产权式酒店销售一空，获取的暴利转移得差不多时，被告深圳投资公司在没有通知包括原告在内的债权人，没有对债务进行清算、清偿的情况下，分别于2009年3月注销了深圳裕和酒店管理有限公司，将注入的2983990.89元资金收回占有。又于2014年8月29日将据说已负债1000多万元的第三人丽江裕和酒店有限公司100%的股权以原价20万元转让给上海人葛昆如。另外，被告丽江东大公司和被告深圳投资公司除了在丽江金香格国际公寓产权式酒店项目开发中各自分得的暴利外，被告丽江东大公司还分得了该酒店整个二层楼1551.61平方米餐厅的产权，后该房屋被告以每平方米773.39元的低价登记在余柏辰继女赵婕妤名下，被告深圳投资公司分得该酒店大堂、地下车库及34间房屋的产权，林磬、刘佳夫妇分得11间房屋的产权。综上所述，原告认为：虽然没有将“投资额6.83%的年平均回报率、免费入住16天以及10年后按购买价格110%的回购”等优惠条款载入与被告丽江东大公司签订的《商品房购销合同》，但是，被告丽江东大公司作为酒店的开发商，在该项目中获取了高额的利润，且明知深圳裕和酒店管理有限公司没有回购能力，还诱导原告与其签订《委托经营管理合同》，根据相关法律规定，被告丽江东大公司依法应与被告深圳投资公司连带承担履约责任。被告深圳投资公司作为酒店的投资商，与被告丽江东大公司共同发布售房广告，也在该项目中获取了高额利润，同时作为深圳裕和酒店管理有限公司的股东，在未通知债权人、没有对债务进行清算、清偿的情况下，秘密将深圳裕和酒店管理有限公司进行清算注销，把剩余的资产占有为已有，根据相关法律规定，被告深圳投资公司依法应与被告丽江东大公司连带承担履约责任。被告余柏辰作为被告丽江东大公司的股东，被告林磬、刘佳作为被告深圳投资公司的股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人的利益，根据相关法律规定，应当与公司承担连带履约责任。原告为维护合法权益，特提起诉讼请求：1、判令被告丽江东大房地产开发有限公司、被告深圳裕和世纪投资有限公司在判决生效之日起十日内，连带履行按原告购房款311648元的110%回购的合同约定，回购原告丽江金香格国际公寓1栋508号房屋，支付原告回购款342812元；2、判令被告丽江东大房地产开发有限公司、被告深圳裕和世纪投资有限公司在判决生效之日起十日内，连带支付原告收益回报12600元；3、判令被告余柏辰对丽江东大房地产开发有限公司应承担的回购款和收益回报份额承担连带支付责任；4、判令被告林磬、刘佳对被告深圳市裕和世纪投资有限公司应承担的回购款和收益回报款份额承担连带支付责任；5、本案一切诉讼费由被告承担。被告丽江东大公司答辩称：请求依法驳回原告对东大公司及其法定代表人余柏辰的诉讼请求；诉讼费用应由原告承担。原告的回购、收益等诉求是原告与深圳投资公司签订的委托管理合同中的约定事项，不是与被告丽江东大公司签订的商品房购销合同中约定的事项。原告与丽江东大公司签订商品房购销合同后，公司按照约定履行了合同义务，并将房产登记在原告名下，本案纠纷是原告由于酒店经营收益与深圳裕和酒店管理公司委托管理合同引发的纠纷，与丽江东大公司无关。被告余柏辰是被告丽江东大公司的法定代表人，法定代表人的合同行为是公司行为，不是个人行为，被告丽江东大公司不应承担责任，被告余柏辰也不应该承担责任。被告深圳投资公司、林磬、刘佳答辩称：原告所主张的回购、经营款的诉讼请求是委托经营管理合同中的内容。原告在诉状中至少罗列了四种法律关系，有商品房销售合同关系、委托经营管理合同、破产、公司股东滥用股东权利的问题，这四种法律关系不能在一个案件中进行处理。深圳投资公司与丽江东大公司共同销售不是事实，不能根据宣传广告就认定第二被告是投资商；深圳裕和酒店公司和丽江分公司是进行了合法程序的注销，深圳裕和酒店公司的整体权利义务已经一并转移给丽江裕和酒店公司，委托经营合同的相对方是深圳裕和酒店公司或者丽江裕和公司。深圳酒店公司在2013年注销，当时已经由第三人向原告履行义务两三年，并不存在清算过错。被告林磬、刘佳与公司财产不存在混同，没有滥用法人独立地位，要求其承担责任无事实及法律依据。第三人丽江裕和酒店公司答辩称：丽江裕和酒店公司在2009年就已经与深圳裕和酒店公司签订了转让协议，从那时起丽江裕和酒店就已经向原告履行义务。被告余柏辰经本院传票传唤未到庭应诉，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利。为证明自己的诉讼主张，原告提交了下列证据：1、丽江东大公司工商登记资料；2、深圳投资公司工商登记资料；3、深圳裕和酒店管理有限公司工商登记资料；4、深圳裕和酒店管理有限公司丽江分公司工商登记资料；5、第三人丽江裕和酒店管理有限公司工商登记资料；6、丽江东大公司与深圳投资公司的售房宣传和承诺书；7、丽江东大公司与深圳裕和酒店管理有限公司签订的金香格国际公寓物业管理委托合同；8、商品房销售合同节选、收据；9、委托经营管理合同；10、房产证与土地使用证；11、被告的律师函；12、涉案房屋资料；13、深圳投资公司原始章程节选，丽江裕和公司董事、经理情况及身份证，东大公司金香格分公司设立申请书，涉案酒店开工申请报告，丽江裕和酒店管理有限公司法定代表人变更登记申请。被告丽江东大公司质证称：对原告提交证据的真实性、合法性、关联性无异议，但均不能证明原告主张的拟证明内容。被告深圳投资公司、林磬、刘佳质证称：对原告提交证据的真实性均无异议，对拟证明内容均不予认可。第三人丽江裕和酒店公司质证意见与被告深圳投资公司一致。被告丽江东大公司提交下列证据：1、企业法人营业执照副本；2、法定代表人身份证明书及身份证；3、丽江金香格国际公寓项目合作协议；4、营业执照一份；5、责任担保书及附件一套6、丽江金香格国际公寓项目法律纠纷及经营责任问题的声明和承诺。原告质证称：对第1、2、4组证据真实性、合法性、关联性均无异议，对第3、5、6组证据的真实性、关联性无异议，对合法性均不予认可。被告深圳投资公司、林磬、刘佳质证称：对第1、2、3、4组证据真实性、合法性、关联性无异议，对第5组证据真实性不清楚，对第6组证据真实性、合法性、关联性均不认可。第三人丽江裕和酒店公司质证意见与被告深圳投资公司一致。被告深圳投资公司提交下列证据：1、企业注销通知；2、组织机构代码废置通知；3、注册税务登记通知书；4、刊登清算公告（深圳特区报）；5、经营管理权转让协议。原告质证称：对第1、2、3、4组证据真实性、关联性无异议，对合法性不予认可，对第5组证据真实性不予认可。被告丽江东大公司质证称：对真实性、合法性、关联性均无异议。第三人丽江裕和公司质证称：对1至5组证据均予以认可。被告林磬、刘佳及第三人丽江裕和公司在法庭指定的举证期限内未提交证据，当庭也没有证据提交。经质证，原告提交的证据被告及第三人对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认，对其证明力本院综合全案予以评判。被告丽江东大公司提交的第1至4组证据原告及其他被告、第三人对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，对其合法性、关联性综合全案予以评判，对第5、6组证据经审查与本案争议无关，本院不予确认。被告深圳裕和公司提交的第1、2、3、4组证据原告及其他被告、第三人均无异议，本院予以确认，第5组证据经相对方第三人确认，本院对其真实性予以确认，对其证明力综合全案予以评判。根据庭审及认定的证据，本院确认下列法律事实：2007年1月15日，被告丽江东大公司与被告深圳投资公司签订《丽江金香格国际公寓项目合作协议》，合作开发位于云南省丽江香格里大道南段的丽江金香格国际公寓项目，该项目对外以“裕和国际酒店”的名义进行宣传。宣传资料载明：该项目的投资商是深圳市裕和世纪投资有限公司，开发商为丽江东大房地产开发有限公司。裕和酒店管理集团是一家来自深圳的、专门从事酒店管理的专业化公司。10年以上国际酒店运营和管理经验，具有四星级以上酒店管理背景、首付7万元，贷款酒店还、年平均固定回报率为6.83%、酒店包租10年收益足以支持月供10年后可按购买价格的110%回购。2007年5月18日，被告深圳投资公司在深圳市投资设立全资子公司深圳市裕和酒店管理有限公司（2013年4月7日被注销），该子公司于2008年4月11日设立深圳市裕和酒店管理有限公司丽江分公司（2009年3月25日被注销）。2008年9月24日，被告深圳投资公司在云南省丽江市投资设立全资子公司丽江裕和酒店有限公司，注册资本20万元，法定代表人刘文虎，2014年8月29日，被告深圳投资公司将该子公司100%股权以20万元转让给案外自然人葛昆如。本案原告与被告丽江东大公司于2007年11月12日签订《商品房购销合同》，购买了涉案金香格国际公寓508号房，房款总价为291648元。同日，原告与原深圳市裕和酒店管理有限公司丽江分公司签订《委托经营管理合同》，载明原告将上述所购房屋委托该公司经营管理十年，自2008年5月1日起至2018年4月30日止；按年平均回报率6.83%每月支付原告回报，每年免费入住16天，弃权者返还2100元每年；合同期满后，若原告出售该房产，该公司提供购房款的110%回购保证，回购所产生相关费用双方各承担一半。2014年10月初，原告接到第三人丽江裕和酒店公司发出的律师函，称公司资不抵债，已无力继续履行《委托经营管理合同》，拟寻求双方共同终止该合同的方案，如果未能协商处理，公司将直接申请进入破产清算程序。现原告提起诉讼，以被告丽江东大公司和被告深圳投资公司违约为由，要求两被告连带履行回购义务及支付未入住收益回报，并且要求各公司股东对上述回购款和收益回报款承担连带支付责任。庭审过程中原告及第三人均确认每年的收益回报均以丽江裕和国际酒店的名义转到原告账户，自2014年10月起已停止支付收益回报。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案被告丽江东大公司及深圳投资公司在销售房屋过程中，在宣传资料上明确载明年平均固定回报率6.83%，包租10年，10年后可按购买价格的110%回购等内容具体确定，该收益回报及回购允诺对房屋买受人签订合同及房屋价格的确定构成重大影响，应当视为要约，具有约束力，故上述收益回报及回购允诺虽然未载入商品房买卖合同，依法亦应当视为合同内容；被告深圳投资公司作为该酒店项目宣传资料上载明的投资商，与被告丽江东大公司系共同开发人及出卖人，应当与被告丽江东大公司共同履行上述合同内容。经当庭询问，被告深圳投资公司陈述称原深圳裕和酒店管理有限公司及其分公司、第三人丽江裕和公司均系依照相关行政部门要求，需对涉案房屋进行酒店化经营管理而设立，经审查上述酒店管理公司均无房地产经营资格，亦无回购能力，其设立系被告深圳投资公司作为涉案项目合作方为履行收益回报及回购允诺等合同内容之行为，故《委托经营管理合同》系《商品房购销合同》的补充和延续，现深圳裕和酒店管理有限公司及其丽江分公司均已注销，原告诉请要求被告丽江东大公司、被告深圳投资公司连带支付收益回报，依法有据，本院予以支持；原告诉请要求被告丽江东大公司、被告深圳投资公司连带履行回购义务支付回购款项，本院认为，依据双方合同包租10年，10年后可按购房价款110%回购之约定，回购系附期限、附条件的合同内容，当事人违反的，应承担违约责任，故违约责任系对合同守约一方的救济措施，并非合同权利义务本身，现合同所附期限尚未届满，回购条件尚未成就，原告以被告丽江东大公司、深圳投资公司违约为由，要求两被告承担回购义务支付回购款项，依法无据，本院不予支持。被告余柏辰作为丽江东大公司股东、林磬、刘佳作为深圳裕和投资公司股东，不是本案适格被告，原告要求其承担连带责任，依法无据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告丽江东大房地产开发有限公司、被告深圳市裕和世纪投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告赵求贞、赵家全收益回报款12600元；二、驳回原告赵求贞、赵家全的其他诉讼请求。案件受理费6631元，由原告承担5631元、被告丽江东大房地产开发有限公司及深圳市裕和世纪投资有限公司共同承担1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  尹丽莎审 判 员  宋 敏代理审判员  何 磊二〇一七年一月十二日书 记 员  张 晶【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】