广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0305民初2282号 原告：钟世超，男，汉族，1987年9月9日生，住桂林市。 被告：龙飞云，男，汉族，1981年12月24日生，住桂林市。 原告钟世超诉被告龙飞云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法由代理审判员周穆奕适用简易程序独任审理，代书记员周阳担任法庭记录，于2017年1月5日公开开庭进行了审理，原告钟世超及被告龙飞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年6月27日，原告与被告签订租房合同，合同约定被告将位于桂林市房屋出租给原告作办公使用。承租前，原告在房屋中介人员在场的情况下多次征询被告是否可以用作早教办公、培训，被告十分肯定地答复原告可以。另外，被告还承诺，如房屋用于早教办公、培训受到阻扰，他可以处理。原告认为房屋可以达到原告的使用目的，于是与被告签订合同，并对房屋进行了装修布置。2016年8月25日，原告到物业处交物业费时，物业管理人员告知原告，该房屋不允许用作早教办公、培训，如不听劝阻，他们将采取相应措施，迫使停业。同时，其还告知原告，该房屋曾于2015年11月发生巨大火灾，原先租用该房屋的早教机构因此被迫关停。物业管理处于当天出具了一份书面联系函，对上述情况进行了说明。原告了解情况后，以房屋不能用作早教办公、培训及曾经发生火灾为由，要求被告解除合同，退回房租、押金，并赔偿原告损失。被告坚决不同意，声称物业公司无权干涉房屋的出租用途，建议原告继续使用租赁物，无需向物业说明。经过反复沟通，被告并未去物业管理处协调处理，也不同意退还房租、押金及赔偿损失，而是要求原告自己与物业沟通，或者将房屋转租。原告已于2016年8月26日打电话给被告，表达了提前终止合同的意向，被告不同意。原告认为，是被告故意隐瞒房屋曾发生火灾，且不能用于早教办公、培训，造成了原告的损失。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令解除租房合同；被告退回原告房租26400元、租房押金4400元；房屋租赁期间发生的物业费798元、水电费200元由被告承担；被告赔偿原告装修费1260元、材料费494.4元、人工费1430元，以及因房屋无法使用造成的损失5000元，共计8184.4元；本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，租赁合同上写明用于办公使用，没有标明用于早教，原告单方要求解除合同。合同约定租期为一年，合同未到期，原告解除合同是其单方面的事情，与我无关。合同约定物业费、水电等费用由原告承担。我没有看到原告有对房屋进行装修。诉讼费用应该由原告承担。我不同意解除合同，其他诉讼请求我也不同意。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2016年6月27日，原告与被告签订租房合同，合同约定，被告将座落于桂林市七星区房屋出租给被告，办公使用，租赁期限自2016年7月1日至2017年8月1日止，共计13个月；本房屋月租金为2200元，按12个月结算；原告租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由原告居住而产生的费用由原告承担，租赁结束时，原告须交清欠费；原告同意预交4400元作为保证金，合同终止时，由被告归还；其他说明：被告同意原告给其1个月装修时间不算房租。合同签订后，原告支付被告2016年7月1日至2017年8月1日房租及押金共计30800元，被告向原告出具收据，予以确认。2016年6月28日至同年8月25日期间，原告对租赁物进行装修布置。冠泰·东岸枫景物业服务中心（以下简称物业中心）于2016年8月25日向原告发出书面联系函，内容为：“尊敬的业主/租户，东岸枫景小区3栋属于民用住宅楼，之前您把房屋出租后，租户将房屋用于商业用途（午托），招致本单元业主普遍担心及反感，业主多次到物业进行投诉。需要说明的是民用住宅不完全具备商业用途所需的必要条件及环境，因此民改商肯定会增加小区物业管理难度，这包括对外来人员的控制，可能引发的噪音，午托期间小孩的人身安全等。特别是2015年11月，因为租户的安全意识淡薄而引发了异常严重的火灾，造成了极其恶劣的负面影响，火灾导致相邻住户财产受损，小区恐慌蔓延，使物业公司备受指责。火灾过后，原租户已退租，但近期物业又接到业主投诉，反映新的租户依旧是将房屋用于商业午托行为。鉴于此，物业特出此函，希望您不要将房屋用于商业用途出租。借鉴以往，民用住宅作为商业用途弊大于利，相邻住户的生活或多或少都会受到干扰。东岸枫景位于桂林市三里店的黄金地段，出租房屋并作为民用性质并未难事，因此，请您慎重考虑，如执意如此，物业将视扰民情况会同业主一起向有关部门反映。也请现租户见此函后同样慎重考虑，不要在民用住宅内实施商业行为，尽快另择其他合适地方，敬请配合”。原告于当日签收该联系函。2016年8月26日，原告电话通知被告，因物业不允许其将租赁物作为早教办公使用，原告要求终止合同，并将搬出租赁房屋。2016年9月11日，原告向桂林市冠泰物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）缴纳租赁房屋2016年7月1日至同年8月31日的住宅物业费399元，并于当日搬出租赁房屋。同年9月28日，物业中心再次向原告出具一份联系函的复印件，内容同2016年8月25日联系函，由物业中心加盖公章，其主任黄建华手写注明：“此复印件仅限于提供给租户解决与业主的纠纷，特此证明”。2017年1月9日，法院依职权至物业中心对其管理主任黄建华进行询问，其表明，物业公司向原告出具上述联系函的目的是建议业主及租户不要将房屋用于商业用途，该租赁房屋楼上的业主、相邻的号业主及其他业主均向物业投诉过此事；被告在原告起诉后，未就本案纠纷向物业工作人员沟通过；物业公司鉴于此前该租赁房屋已经在做午托时，发生大火，不可能同意再将租赁房屋用作早教，如业主不听劝告，物业中心将采取书面通知方式劝阻，并视扰民情况，向有执法权的部门反映。物业中心同时向法院出具一份住改商通知书范本，表明，按照工商部门的规定，凡住宅改为商业用途，需征得相邻关系业主书面同意，并取得社区或街道办事处签署意见后，向该部门报请审批，并在办理营业执照后才能实施住改商。另查明：被告龙飞云系桂林市七星区房屋的所有权人，该房屋规划用途为住宅。原告称，因被告不同意解除同，亦不同意退还原告租金、押金及赔偿原告损失，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本案的争议焦点为：1.原、被告双方的租房合同应否解除；2.被告应否退还原告租金及押金；3.被告应否承担原告租赁期间的物业费、水费及电费；4.被告应否赔偿原告装修费、材料费、人工费及因房屋无法使用造成的损失。 关于争议焦点1，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告所订立的关于涉案房屋的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。从双方在合同中的约定可以确定，原告承租该房屋拟用于办公，即商业用途，而原、被告双方对涉案房屋的性质为住宅用房以及事实上不具备商业使用的客观条件是明知的。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，本院对原告要求解除与被告的租房合同的诉讼请求，予以支持。 关于争议焦点2，原告按照上述法律规定解除合同，自通知到达对方时解除，原告已于2016年8月26日通知被告解除合同，但其于同年9月11日才搬出房屋，即原、被告之间的租赁合同实际履行至2016年9月11日。按照相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。2016年9月11日之后的租金因租赁行为已终止，被告应当予以退还，按照合同约定，被告同时还应退还押金，即合同中表述的保证金，故本院对原告要求被告退还房租23393.3元[2016年7月1日至2017年8月1日房租26400元（30800元-4400元）-2016年8月1日至同年9月11日房租3006.7元(因2016年7月1日至同年7月31日为装修期，按照双方约定不计租金1个月，即2200元+2200元/30天*11天)]及押金4400元，共计27793.3元的诉讼请求，予以支持；超出部分，不予支持。 关于争议焦点3，双方在合同中约定，原告租赁期间，水费、电费、物业费等由原告居住而产生的费用由原告承担。2016年7月1日至同年9月11日期间，租赁房屋系原告使用，故在此期间产生的水费、电费及物业费应当由原告自行承担。原告举证的住宅物业费专用凭据为2016年7月1日至同年8月31日的物业费，水费及电费的缴费时间及金额，原告未举证证明，故本院对原告要求被告承担水费、电费及物业费，共计998元的诉讼请求，不予支持。 关于争议焦点4，由于合同解除并非由被告单方原因造成，且原告未提供足够的证据证明其存在装修费、材料费、人工费及因房屋无法使用造成的损失，故本院对原告要求被告承担上述损失，共计8184.4元的诉讼请求，不予支持。原告关于被告隐瞒租赁房屋发生重大火灾与其签订合同，故被告对解除合同具有过错，且导致原告使用目的无法达成的意见，因原告未举证证明租赁房屋发生火灾的程度，及对其签订合同和使用的实际影响，故本院对其上述意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告钟世超与被告龙飞云签订的租房合同； 二、被告龙飞云返还原告钟世超租金23393.3元、押金4400元，共计27793.3元； 三、驳回原告钟世超的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费800元，因适用简易程序审理，减半收取400元（原告已预付本院，应退400元），由被告龙飞云负担278.1元，原告钟世超负担121.9元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费800元，收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 代理审判员  周穆奕 二〇一七年一月二十二日 代书 记员  周 阳