上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初68541号原告：郭华锋，男，1985年12月15日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：任秀红，女，1986年7月19日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。被告：黄桃仙，女，1932年4月20日生，汉族，住上海市静安区。被告：陆建伟，男，1959年3月30日生，汉族，住上海市静安区。被告：陆佩静，女，1963年9月26日生，汉族，住上海市静安区。法定代理人：黄桃仙(系被告陆佩静之母)，住同被告陆佩静。被告：陆佩芬，女，1956年10月4日生，汉族，住上海市静安区。上列四被告共同委托诉讼代理人：许中宝，上海市亚太长城律师事务所律师。原告郭华锋、任秀红诉被告黄桃仙、陆建伟、陆佩静、陆佩芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年11月16日、2017年1月13日公开开庭进行了审理。原告郭华锋及其委托代理人杨仲侃到庭参加了两次庭审。四被告的共同委托诉讼代理人江建平、魏佳璐到庭参加了第一次庭审。后四被告更换了委托诉讼代理人，被告陆建伟、陆佩芬及四被告的共同委托诉讼代理人许中宝到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告郭华锋、任秀红向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2、判令被告协助将上海市浦东新区新德西路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至两原告名下(因过户产生的税费由各自承担)，同时原告愿意向被告支付剩余房款人民币120万元；3、判令被告支付原告延迟过户违约金，按200万元为基数，按日万分之五计算，时间自2016年9月1日起至实际办理房屋转让过户之日止；4、判令被告将系争房屋交付原告；5、本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、解除原告与陆涌浩签订的《上海市房地产买卖合同》；2、四被告返还购房款80万元；3、四被告支付违约金100万元。事实与理由：两原告系夫妻关系，涉案房屋产权人陆涌浩委托其女即被告陆佩芬代为办理涉案房屋出售事宜。2016年5月15日，原、被告由上海中原物业顾问有限公司作为居间方，就地址为上海市浦东新区新德西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《房地产买卖居间合同》及《房屋买卖合同》，并于2016年6月3日签订了《上海市房地产买卖合同》(示范文本)，约定总价款为200万元。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，于2016年5月15日支付了定金2万元，并于2016年6月6日支付了78万元。待原告依约按期办理银行贷款手续时，被告陆佩芬告知涉案房屋产权人陆涌浩死亡，并表示不再继续履行已签订的房屋买卖合同。原、被告多次磋商，被告均予以拒绝。后原、被告于2016年12月9日签订《和解协议》，约定由四被告于合同签订后交付涉案房屋并配合办理相应过户手续，合同并约定违约金100万元。四被告拒绝履行协议。故原告变更相应诉请。被告黄桃仙、陆建伟、陆佩静、陆佩芬共同辩称，陆涌浩去世，合同就是自然终止，被告非合同当事人，不存在解除问题。同意返还购房款80万元，另外自愿将80万利息给原告。不同意支付违约金，被告非买卖合同当事人，不存在违约金，陆涌浩去世，合同就自然终止；和解协议未生效，因被告当时是在法庭表示将协议拿回去看，当时四被告的律师签在边角下，原、被告签订和解协议也并非在开庭时，未在诉讼状态，律师签字是无效的。因律师是代理的诉讼，当时并非开庭。四被告并非合同当事人，且本案是房屋买卖合同，应坚持合同相对原理，本案四被告并非合同签订的当事人，由于他们是法定继承人所以来到法庭。静安法院的调解书，被继承人一旦死亡，继承即刻发生，就是说房屋变成法定继承人，静安法院的调解书确认了现在房屋产权人为被告黄桃仙及陆佩静。原告要么根据继承关系起诉，被告认为其根据房产买卖起诉是不合理的。被告认为也是原告方违约在先，非被告违约。被告认为本案原告应该撤诉或者法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陆涌浩系本案系争房屋的登记权利人，于2016年6月27日报死亡。被告黄桃仙系陆涌浩的妻子，被告陆建伟、陆佩静、陆佩芬为陆涌浩与被告黄桃仙的子女。2016年5月15日，原告与陆涌浩签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。约定陆涌浩将上海市浦东新区新德西路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋价款为200万元，首付款为80万元，银行贷款120万元。2016年6月3日，原告与陆涌浩签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，约定房屋价款为200万元，在2016年8月31日前，双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。该合同附件三付款协议约定：“1、签订本合同之前，乙方(原告)已支付给甲方(陆涌浩)定金2万元整，签订本合同后当日内，乙方应自行给甲方部分首期房价款计98万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款100万元。该首期房价款包含房价尾款计2万元由中原物业暂为保管。……3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请100万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方。……”2016年5月15日，原告支付2万元给陆涌浩。2016年6月6日，原告支付78万元给陆涌浩。2016年6月15日，陆涌浩委托陆佩芬办理系争房屋的出售手续，办理委托公证。2016年10月25日，四被告在上海市静安区人民法院进行分家析产、法定继承诉讼。其中陆佩静、黄桃仙作为原告，陆建伟、陆佩芬作为被告。该案的诉讼标的即为本案系争房屋，经静安法院与上海市静安区联合调解委员会的联合调解，当事人自愿达成调解协议，该房屋二分之一由陆佩静继承，二分之一由黄桃仙所有。2016年11月9日，四被告向原告发送《解除上海市房地产买卖合同通知书》，要求解除买卖合同，并赔偿四被告40万元。2016年12月9日，因双方当事人均表示愿意和解，故本院通知原、被告到庭进行调解协商，当事人自行签署了《和解协议》，原告作为甲方，被告作为乙方，主要条款有：“一、甲方认可乙方静安法院的民事调解书，乙方认可并同意与甲方重新签订买卖合同并继续履行原房地产买卖合同；二、甲方补偿乙方40万元；……三、甲乙双方按以下步骤操作：A、甲方撤销对系争房屋查封，甲方父亲提供担保，乙方将钥匙交付甲方。B、乙方在一个月内办理新的房产证(登记在陆佩静1/2、黄桃仙1/2)；C、房产证由甲方代为领取；D、新房产证办出后三天内，甲乙双方重新签订网签《房地产买卖合同》，如银行需要重新打款，乙方退还甲方已付房款80万元，当天甲方再打回；E、甲方在六十天内办妥贷款，甲乙双方共同前往交易中心过户，如甲方未能办妥贷款或贷款成数不足，过户当天现金补足，否则按第四条违约责任处理。E2甲方首付款100万，贷款100万，甲方办理贷款，乙方予以配合；F、交易税费各自承担；G、过户当天支付补偿款14万元。四、若任一一方违反上述约定，甲方延迟付款，承担应付款日万分之五的违约金、超过十五天，乙方有权解除合同，甲方承担100万元违约金。若乙方包括但不限于拒绝签订网签合同，配合过户，延迟交易，不办理产证，不应银行要求退还款项，配合贷款，均视为根本违约，甲方有权解除合同，乙方承担100万元违约金。”原告郭华锋及其代理人杨仲侃、被告陆佩芬及四被告当时的共同委托代理人江建平在该和解协议签名。2016年12月23日，原告代理人向四被告发送催告函，要求四被告履行和解协议。审理中，四被告表示不愿意继续履行原告与陆涌浩签订的房地产买卖合同，也不认可和解协议，如果法律上认为可以解除，被告也同意解除原告与陆涌浩签订的房地产买卖合同。双方当事人均确认系争房屋目前的市场价为280万元。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与陆涌浩签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原告和陆涌浩均应恪守履行。在履行过程中，陆涌浩过世，该事实并不导致陆涌浩与原告之间的房屋买卖合同关系当然终止。四被告作为陆涌浩的第一顺位法定继承人应当继续履行被继承人生前的债务，包括合同项下的义务。双方因本案纠纷诉至本院后，经本院组织，当事人自愿达成了和解协议，被告陆佩芬及四被告的特别授权代理人也进行了签名确认，原告自愿加价补偿14万元给四被告，四被告也表示愿意继续履行相应义务。但此后，四被告又反悔拒绝履行，并更换诉讼代理人，其行为明显违反诚实信用的基本原则。现鉴于原告要求解除《上海市房地产买卖合同》，四被告亦表示同意解除，故本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求返还购房款，四被告亦表示同意，本院亦予以准许。关于原告主张的违约金，本院根据本案实际情况、结合房屋差价损失等因素，酌情支持28万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告郭华锋、任秀红与陆涌浩签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告黄桃仙、陆建伟、陆佩静、陆佩芬于本判决生效之日起十日内返还原告郭华锋、任秀红购房款80万元；三、被告黄桃仙、陆建伟、陆佩静、陆佩芬于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭华锋、任秀红违约金28万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,960元，减半收取11,480元，财产保全费5,000元，合计16,480元，由被告黄桃仙、陆建伟、陆佩静、陆佩芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  万发文二〇一七年一月二十四日书记员  孙倩雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。