文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初7569号原告曹金龙。委托代理人吴慧，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人杨萌，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告张爱清。委托代理人倪国林，江苏紫东律师事务所律师。原告曹金龙与被告张爱清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告曹金龙及其委托代理人吴慧、杨萌，被告张爱清及其委托代理人倪国林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹金龙诉称：2013年9月21日，原告通过吴江市新起点房产中介有限公司（下称中介）与被告签订一份《吴江区房屋买卖合同》，约定：被告将位于苏州市吴江区松陵镇湖滨华城幸福苑12幢401室动迁房屋（下称涉案房屋）以74万元出售给原告，原告应于合同签订时交付定金3万元，于2013年10月18日前付30万元，于2014年2月底前再付5万元至7万元，于房屋过户时付清余款；中介费1.1万元由原告支付，于签合同交钥匙时付6000元，于房屋过户时付5000元；被告的房屋两证办好后必须在两个月内办理产权过户手续，否则视为被告违约，被告应按房屋出售总价的50%向原告支付违约金。合同签订当日，原告按约向被告支付3万元定金，于2013年10月17日支付30万元，并取得涉案房屋钥匙，开始对该房屋进行装修。后因被告与案外人涉及民间借贷纠纷，该房屋被法院查封，原告分别于2014年1月24日、2014年9月3日、2016年1月14日向法院提起诉讼，要求解除与被告的房屋买卖合同，后均撤诉。2016年3月3日，原告起诉要求被告继续履行合同，后又撤诉。2017年1月24日，原告再次起诉被告要求继续履行合同，并于2017年3月31日将购房余款41万元交至法院，后因涉案房屋被案外人王新国申请查封，法院于2017年4月13日作出判决，仅确认房屋买卖合同合法有效，驳回要求继续履行合同的诉讼请求。在此期间，被告于2017年2月4日就涉案房屋办理了不动产权证登记，登记的权利人为被告。2017年5月12日，原告就案外人王新国申请查封涉案房屋一事向法院提出书面执行异议，法院于2017年5月22日出具执行裁定书，解除了对涉案房屋的查封。由于被告已于2017年2月4日办理完涉案房屋不动产权证，且法院已解除对该房屋的查封，故房屋过户条件已成就。现要求判令：1、被告继续履行所签订的《吴江区房屋买卖合同》，协助原告办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。被告张爱清辩称:1、根据合同约定，原告应于2014年2月底前支付5万元至7万元，而原告并没有支付已违约在先，被告有权要求解除合同；2、涉案房屋为家庭共有房屋，而房屋买卖合同上只有被告一人签名，因此，该房屋买卖合同无法继续履行，但只要原告能补足房屋差价，被告可以说服其他共有人而继续履行合同。经审理查明：2013年9月21日，张爱清（甲方）与曹金龙（乙方）及中介（丙方）签订一份《吴江区房屋买卖合同》，主要约定：甲方将涉案房屋（房屋建筑面积134.30平方米）以总价74万元出卖给乙方，乙方于签订合同当天支付3万元定金，于2013年10月18日前支付30万元，于2014年2月底前再支付5万元至7万元，余款待房屋过户时付清；中介费1.1万元由乙方承担；甲方的房屋两证办好后两个月内办理房屋过户手续，甲方的办证费用由甲方承担，房屋过户时所产生的税费由乙方承担；甲方须保证该房屋出售的合法性，应及时携带相关资料、及时联系相关产权人，在合同约定的期限内配合乙方办理贷款、托管、过户等手续，若违反本条规定致使合同终止的视为甲方违约，应退回乙方所支付的定金，同时按此合同房屋出售总价的50%支付违约金；乙方应按约支付各类房款，若违返本条规定致使合同终止的视为乙方违约，应按此合同房屋出售总价的50%支付违约金；甲、乙双方任何一方违约，如乙方违约，所交房款自动放弃，如甲方违约，除退还乙方房款外，还须赔偿乙方违约金、装修费、人工费、中介费。上述合同签订当日，曹金龙向张爱清支付了3万元；2013年10月17日，曹金龙通过向张爱清妻子刘莉莉银行卡转账支付了30万元。事后，张爱清将涉案房屋钥匙交给了曹金龙。2013年10月17日，张爱清作为被拆迁人与苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室签订一份《拆迁补偿安置协议书》，载明：因联团整体拆迁项目改造涉及拆迁，由张爱清购买幸福苑12幢401室住宅1套，建筑面积134.25平方米，单价1232.2元，计165422.85。上述房款已交纳。2014年1月24日，曹金龙以张爱清出售的涉案房屋系拆迁安置房、属家庭共有财产、张爱清无权单独处分为由诉至本院，要求解除与张爱清之间的房屋买卖合同，并要求张爱清、刘莉莉支付违约金6.6万元及返还购房款33万元。本院受理后〔案号为（2014）吴江民初字第0265号〕，发现张爱清、刘莉莉下落不明，曹金龙遂于2014年7月21日向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。2014年9月3日，曹金龙又以上述相同理由及张爱清、刘莉莉下落不明无法继续履行合同为由诉至本院，要求解除与张爱清之间的房屋买卖合同，并要求张爱清、刘莉莉双倍返还定金6万元、中介费0.6万元及返还购房款33万元。本院受理后〔案号为（2014）吴江民初字第2023号〕，于2015年1月14日登报向张爱清、刘莉莉公告送达起诉状副本等材料，公告期满后，曹金龙又于2015年5月14日向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。在曹金龙申请撤诉前日即2015年5月13日，涉案房屋因张爱清未履行另案生效法律文书而被本院预查封。2016年1月14日，曹金龙以涉案房屋已被法院预查封不能进行交易为由再次诉至本院，要求解除与张爱清之间的房屋买卖合同，并要求张爱清、刘莉莉支付违约金6.6万元及返还购房款33万元。本院受理后〔案号为（2016）苏0509民初1060号〕，曹金龙于2016年2月22日再次向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。2016年3月3日，曹金龙以其向执行法官咨询只要将剩余购房款交至法院，可以解除涉案房屋预查封，并取得房屋所有权为由诉至本院，要求确认其与张爱清之间的房屋买卖合同有效，并要求张爱清、刘莉莉协助办理房屋过户手续。本院受理后〔案号为（2016）苏0509民初2897号〕，于2016年4月2日登报向张爱清、刘莉莉公告送达起诉状副本等材料，并于2016年7月4日公开开庭进行了审理。审理中，本院根据曹金龙2016年8月17日的申请追加开发商苏州市吴江城市建设开发有限公司为该案共同被告参加诉讼，于2016年9月11日再次登报向张爱清、刘莉莉公告送达开庭传票，并于2016年11月14日公开开庭进行了审理。嗣后，曹金龙于2016年12月21日向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。在此期间，涉案房屋因（2014）吴江执字第0197号一案于2016年8月18日被本院预查封。2017年1月24日，曹金龙以涉案房屋的查封已经解除、张爱清已办理涉案房屋不动产登记手续为由诉至本院，要求确认其与张爱清之间的房屋买卖合同有效，张爱清应继续履行合同，协助曹金龙办理房屋过户手续，并支付违约金37万元。本院受理后〔案号为（2017）苏0509民初1619号〕，经审理查明：张爱清于2017年2月4日就涉案房屋办理了不动产登记手续，登记的所有权人为张爱清单独所有，房屋坐落于苏州市××区××室；2017年2月9日、2月13日，涉案房屋被本院查封，查封申请人分别为王新国、曹金龙，案号分别为（2014）吴江执字第0197号、（2017）苏0509民初1619号；2017年3月31日，曹金龙将购房余款41万元交至本院。2017年4月13日，本院根据查明的事实作出一审判决，确认曹金龙与张爱清之间的房屋买卖合同有效，驳回曹金龙要求继续履行合同等其他诉讼请求。曹金龙因不服本院一审判决提起上诉，由于其未缴纳上诉费而被苏州市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。2017年5月12日，曹金龙向本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院于2017年5月22日作出裁定，解除了（2014）吴江执字第0197号一案中对涉案房屋的查封。现曹金龙以涉案房屋已办理不动产权属登记，且未有其他查封，已符合房屋过户条件为由诉至本院，要求张爱清继续履行合同，并协助曹金龙办理房屋过户手续。以上事实，有原告提供的《吴江区房屋买卖合同》、收条、汇款申请书、收款收据、（2017）苏0509民初1619号民事判决书、（2017）苏05民终5341号民事裁定书、（2017）苏0509执异62号执行裁定书、不动产权证书，本院调取的（2014）吴江民初字第0265号一案中的相关材料、（2014）吴江民初字第2023号一案中的相关材料、（2016）苏0509民初1060号一案中的相关材料、（2016）苏0509民初2897号一案中的相关材料及本案庭审笔录予以证实。本院认为：根据法律规定，有解除权的当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然原告早在2014年1月24日起诉要求解除与被告之间的房屋买卖合同，但因被告下落不明，原告又撤回了起诉，因此，即使原告有合同解除权，也因解除合同的通知未送达到被告而不发生合同解除的效力。原告于2014年9月3日起诉要求解除与被告之间的房屋买卖合同，虽然本院通过公告送达方式将其要求解除合同的意思表示随起诉状副本送达给了被告，但由于当时被告已将涉案房屋的钥匙交给了原告，只是未办理房屋过户手续，而未办理房屋过户手续是因该房屋尚未办理不动产权属登记，且合同也没有约定办理不动产权属登记或办理房屋过户手续的期限，因此，原告在起诉时并无证据证实其享有合同解除权；虽然在该案的审理中涉案房屋因另案被法院预查封，但次日原告即撤回了起诉，因此，不发生合同解除的效力。原告于2016年1月14日起诉要求解除与被告之间的房屋买卖合同，即使涉案房屋被法院预查封符合法定解除条件，但因起诉状副本未送达给被告，原告即撤回了起诉，故也不发生合同解除的效力。嗣后，原告虽均起诉要求被告继续履行合同，并协助办理房屋过户手续，但因涉案房屋尚未办理不动产权属登记以及处于预查封、查封状态而无法继续履行。由于本院在（2017）苏0509民初1619号一案中已确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，且涉案房屋已登记在被告名下，为被告单独所有，因此，现原告要求被告继续履行房屋买卖合同，并要求被告协助办理房屋过户手续的请求，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，在办理房屋过户手续时，原告应付清购房余款。被告辩称原告未于2014年2月底前支付5万元至7万元已构成违约，因被告当时处于下落不明状态，原告履行存在一定障碍，故未按约付款不能归责于原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，判决如下：被告张爱清于本判决生效之日起10日内将位于苏州市吴江区松陵镇联杨路2050号幸福苑12幢401室房屋过户给原告曹金龙（该房屋过户所应支付的税、费全部由原告曹金龙承担）；同时，原告曹金龙将剩余购房款410000元支付给被告张爱清。如果原告曹金龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由被告张爱清负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告曹金龙，原告曹金龙已预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员 姚 民二〇一七年九月十九日书记员 吴康康