江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0105民初3755号原告：江苏雨润物业服务有限公司，住所地在南京市建邺区通江路28号。法定代表人：钱毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李翔，江苏锐逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：董月洁，江苏锐逸律师事务所律师。被告：王大双，女，1977年11月5日生，汉族，住南京市建邺区。原告江苏雨润物业服务有限公司（以下简称雨润物业公司）与被告王大双物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雨润物业公司的委托诉讼代理人李翔、被告王大双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雨润物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2010年1月1日至2013年12月31日止的物业管理费7886.4元，公摊费用200元，合计8086.4元；2.被告承担利息损失（自2015年12月10日起至实际付清之日止，以8086.4元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）;3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年6月1日，原告与南京河西房地产综合开发有限公司（以下简称河西房地产公司）签订《南京月安花园物业管理服务合同》，约定：河西房地产公司委托原告对月安花园小区进行前期物业管理，委托管理期限为10年，自2005年6月1日起至2015年5月31日止。2013年12月31日，经政府部门同意，原告将月安花园小区物业服务移交给下一个物业公司。在合同期限内，原告按合同约定提供了物业服务。被告为月安花园揽月居5幢101室业主，在居住期间接受原告提供的物业服务，有义务按照物业服务合同向原告缴纳物业管理费及公摊费用，而至今被告仍有8086.4元未缴纳，原告曾向被告发函催交未果，为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告王大双辩称，被告确系涉案房屋的业主，原告的诉请缺乏法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第一，物业管理合同系业主与物业公司之间纠纷的依据，被告购房时与南京新奥物业管理有限公司（以下简称新奥物业公司）签订了前期物业合同，该合同应于小区业委会2006年5月23日成立时到期，由于其后原告未与小区业委会签订物业管理合同，故原告起诉缺乏合同依据。第二，原告提供的南京嘉润物业管理有限公司（以下简称嘉润物业公司）与河西房地产公司签订的物业管理合同涉嫌伪造。第三，被告未收到原告邮寄的催缴函。第四，原告主张为涉案小区提供了服务，应当举证对小区提供实际服务的内容，被告不承认原告对小区进行了事实服务。原告获得小区公共收益后未向业委会返还，还违规动用维修基金、多收取部分业主物业服务费。第五，原告服务期间在公共设施设备维护、绿化等方面不作为，安保巡逻不到位，导致小区盗窃案件频发。综上，原告在不具备合法物业管理合同的情形下强占月安花园多年，在不向业主退还车位费、产权租赁费、广告费及不退还非法申领的维修基金的情形下，向业主收取物业服务费于法无依、与理不符。经审理查明，被告王大双系位于南京市建邺区通江路28号月安花园揽月居5幢101室房屋的业主，房屋建筑面积136.92平方米。2005年8月1日，新奥物业公司与王大双签订委托物业管理服务合同，约定：王大双将揽月居5栋1单元101室委托给新奥物业公司管理；新奥物业公司管理服务的事项包括：安保管理、保洁管理、绿化管理、维修管理、提供公共照明、电梯水泵等房屋设备的正常运行服务等；物业公共服务费用标准为：小高层管理费为1.2-1.5元/平方米/月（以物价局批准为准）；电梯、水泵运行费按户平均分摊，每户预收100元，按实结算，当月公布；双方合同延期到业主委员会成立后另行签订，新合同签订后老合同自然终止和解除。2005年7月12日，南京市物价局就月安花园住宅小区前期物业管理收费问题向新奥物业公司出具批复，载明：公共服务费试行收费标准有电梯住宅为1.2元，以每月每平方米（建筑面积）计算，电梯、水泵、公共照明等公共水电费应单独列账，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊，该批复自2005年8月1日起执行，试行期至业主委员会成立或委托合同期满时终止。新奥物业公司于2009年9月1日更名为嘉润物业公司。嘉润物业公司于2014年11月18日更名为雨润物业公司。原告在月安花园小区提供物业服务至2013年12月31日，2014年1月1日起由另一家物业公司对月安花园小区进行物业服务。原告为王大双居住的小区履行了主要的物业服务义务，但是在服务期间存在一定的服务瑕疵，主要包括以下问题：共用设施设备维护不到位、绿化养护不及时、安全保障不到位。自2010年1月1日起，王大双未交纳物业服务费及公摊费用。原告在庭审中提交了由河西房地产公司与嘉润物业公司签订的物业管理服务合同，落款时间为2005年6月1日，该合同约定：物业管理公共性服务费小高层按1.5元/平方米/月计算，根据南京市物价局核定标准进行调整；房屋的电梯、水泵等设备运行水电费及公共照明电费属代收代缴费用，根据面积分摊，按实结算；业主入住时，预收水电费多层50元/户，小高层300元/户；委托管理期限为10年，自2005年6月1日起至2015年5月31日止。原告还提交了河西房地产公司于2016年8月1日出具的说明，载明：“我公司与新奥物业公司于2005年6月1日签订的月安花园小区物业管理服务合同，因新奥物业公司更名为嘉润物业公司，双方于2009年9月协商一致对该合同的乙方名称及乙方签章变更为嘉润物业公司后，重新签订了物业管理服务合同，合同内容、合同期限、签订时间以及其他合同内容条款均不作变更”。以上事实的查明，有原告提交的南京市工商行政管理局建邺分局发布的公司准予变更通知书、南京市物价局批复、中国邮政南湖支局邮寄凭证及投递状态凭证，被告提供的告全体业主书、委托物业管理服务合同、全国企业信用信息公示系统查询打印件、照片以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告雨润物业公司提交的由嘉润物业公司与河西房地产公司签订的物业管理服务合同落款时间为2005年6月1日，而原告在上述时间的名称应为新奥物业公司，故嘉润物业公司不可能于2005年6月1日签订上述合同。尽管原告提交了河西房地产公司出具的说明，对上述合同的形成过程进行了解释，但截止法庭辩论终结前，原告始终未能向法庭提交能够证明新奥物业公司曾于2005年6月1日与河西房地产公司签订物业管理服务合同的证据，原告关于其向法庭提交的物业管理服务合同的形成过程的解释缺乏相应的依据，故对原告提交的该份物业管理服务合同的真实性，本院不予确认，该份合同不能成为原告主张物业服务费及公摊费用的依据。但由于原告系具有物业管理资质的企业，其与王大双签订了委托物业管理服务合同，该合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与王大双均应按约履行；该合同约定物业管理服务期限至业主委员会成立后另行签订新合同，新合同签订后老合同自然终止和解除。由于2013年12月31日前月安花园住宅小区业主委员会并未与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同，故上述合同对原告及王大双依然具有约束力。该合同约定，物业服务费收费标准以物价局批准为准，而根据南京市物价局的批复，月安花园小区有电梯住宅交纳物业服务费的标准为1.2元/月/平方米，故涉案房屋的物业服务费交纳标准应按1.2元/月/平方米计算，原告有权要求王大双支付2013年12月31日之前的物业服务费。由于原告在服务期间存在一定服务瑕疵，未全面履行合同约定的义务，故原告应收取的物业服务费应予以适当扣减，结合原告服务的具体情况，本院酌定，对于服务合同期限内的物业服务费，在南京市物价局批准的标准的基础上扣减20%。经核算，被告应向原告支付的物业服务费共计为6309.3元（1.2元/月/平方米*48个月*136.92平方米*80%）。对于原告要求被告完全按照1.2元/月/平方米的标准支付物业服务费的请求，本院不予支持。原告要求被告按50元/年的标准支付2010年1月1日至2013年12月31日公摊费用合计200元,符合双方约定，本院予以支持。原告要求被告承担利息损失，实属要求被告承担违约金，由于原告的物业服务存在一定瑕疵，其自身亦存在违约行为，故对于原告要求被告支付上述利息损失的诉请，本院不予支持。王大双提出原告未向业主返还车位费、产权租赁费、广告费及维修基金等，与本案系属不同的法律关系，可由相关主体另案主张权利，被告以此为由拒交物业服务费，缺乏相应的依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王大双应于本判决生效之日起十日内向原告江苏雨润物业服务有限公司支付物业服务费6309.3元、公摊费用200元，合计6509.3元。二、驳回原告江苏雨润物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应缴纳案件受理费50元，由被告王大双负担（被告王大双应当负担的案件受理费50元，由其于本判决生效之日起十日内一并给付原告江苏雨润物业服务有限公司，以抵原告江苏雨润物业服务有限公司预交的诉讼费用）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(账户名称：江苏省南京市中级人民法院，帐号43×××188，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行)。审 判 长  高福罡代理审判员  王 玲人民陪审员  石素鸿二〇一七年一月十三日见习书记员  何婷伟