上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初626号原告朱国平，男，1968年11月1日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。委托代理人陈圆满，上海东炬律师事务所律师。被告朱国兴，男，1966年1月9日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告龚磊，男，1981年12月2日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告李桂明，男，1956年9月9日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告杨雪英，女，1958年7月18日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列四被告共同委托代理人王昱婷，上海新松律师事务所律师。第三人朱祥荣，男，1945年4月18日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。第三人陆凤珍，女，1945年10月7日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两第三人共同委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。第三人杨雪珍，女，1965年5月1日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。第三人朱婷君，女，1988年4月22日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托代理人朱国兴，男，1966年1月9日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告朱国平诉被告朱国兴(以下称第一被告)、龚磊(以下称第二被告)、李桂明(以下称第三被告)、杨雪英(以下称第四被告)、第三人朱祥荣(以下称第一第三人)、陆凤珍(以下称第二第三人)、杨雪珍(以下称第三第三人)、朱婷君(以下称第四第三人)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。因案件审理需要，本院依法于2016年4月11日追加朱祥荣作为本案第三人参加诉讼。本案于2016年5月16日第一次公开开庭进行审理，原告朱国平及其委托代理人顾朝君、第一被告朱国兴、四被告共同委托代理人王昱婷、第一第三人朱祥荣及其委托代理人顾朝君到庭参加诉讼。2016年7月7日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。因案件审理需要，本院于2016年10月9日日依法追加陆凤珍、杨雪珍、朱婷君作为本案第三人参加诉讼。本案于2016年12月6日第二次公开开庭进行审理，原告朱国平及其委托代理人顾朝君、第一被告朱国兴(并作为第四第三人朱婷君委托代理人)、四被告共同委托代理人王昱婷、第一第三人朱祥荣及其委托代理人顾朝君(并作为第二第三人陆凤珍委托代理人)、第三第三人杨雪珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱国平诉称，位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋系原告动迁所得的安置房。第一被告系原告兄长，未经原告同意与第二被告签订《购房协议书》，将系争房屋出售给第二被告。第二被告将房屋交由其岳父母即第三、第四被告实际居住。原告认为系争房屋系原告的安置房，第一被告无权处分，第三、第四被告更无权占用房屋，故而诉至法院作如下诉请：一、判令第一、第二被告签订的关于青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋购房协议书无效；二、判令第三、第四被告依法向原告腾退其现实际占有的青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、本案诉讼费由四被告负担。第一被告朱国兴辩称，不同意原告诉请。原动迁房屋是宅基地房屋，原告已经迁出宅基地所在村，不应当享受该动迁利益。第二、第三、第四被告龚磊、李桂明、杨雪英共同辩称，第二被告与第一被告是亲戚关系，清楚第一被告的拆迁情况知道系争房屋是第一被告所有，因此在第一被告取得动迁房屋后，签订购房协议并支付对价，对系争房屋进行装修，将房屋转赠给第三、第四被告居住。第二被告取得房屋符合法律规定，第三、第四被告基于第二被告的转赠，是合法居住。第一、第二第三人共同述称，同意原告意见。第三、第四第三人共同述称，同意第一被告意见。经开庭审理查明，2007年4月29日，第一被告(甲方)与第二被告(乙方)签订《购房协议书》，约定甲方将自有的坐落于上海市青浦区民乐苑二期盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方，转让价款人民币(以下币种均为人民币)498,456元，其中扣除乙方为甲方代垫支付费用，剩合计482,600元。甲方办理房产证(此房产证上的产证人为朱国兴的母亲，此人为拥有上述唯一房地产)，五年之后过户给乙方，过户交易的税收、交易费由乙方承担支付。合同签订后第二被告装修系争房屋并入住，现有第三、第四被告居住在内。另查明，1991年8月30日，第二第三人为户主，原告、第一被告、四第三人为共同申请人填写《青浦县农村社员造房用地申请批复单》，在天一村5生产队的宅基地上建造房屋。其中第一第三人的户口栏备注“居”，其他申请人的户口栏备注“农”。再查明，2007年1月9日，上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司(以下简称动迁公司)受托与第一第三人、原告(被拆迁人，乙方)签订拆迁补偿安置协议，拆迁乙方坐落于天一村XXX号1室的砖混私有房屋。系争房屋即自该次拆迁安置所得。关于系争房屋的拆迁补偿安置协议，原告、第一被告各有一份，两份协议的基本内容相同，但第一被告持有的协议的尾部，第一第三人、原告的签名并非第一第三人、原告本人所签，而是第一被告代签。2013年4月2日，原告在系争房屋的配套商品房供应单上签字，供应单上显示“户主姓名朱祥荣”。2013年4月16日，原告(乙方)与上海浦西房地产开发有限公司(甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区盈港路1755弄《民乐佳苑二期》92号3层302室房屋，房屋总价款191,575元。2013年5月21日，系争房屋登记至原告名下。以上事实，由原告、四被告、四第三人的陈述、购房协议书、造房用地申请批复单、拆迁补偿安置协议、配套商品房供应单、上海市商品房出售合同、上海市房地产权证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示，系争房屋登记在原告名下，第一、第二被告对房屋的处分无效，第三、第四第三人占有房屋没有理由。第二被告购房时没有查阅房屋的实际产权人欠妥，装修的损失由其自行承担。两份动迁协议指向的主体都是原告及第一第三人，原告及第一第三人有处分的权利。宅基地房屋是家庭共有的，原告、四个第三人均有份额。原告认可第一被告对房屋的出资建造，但建筑物的评估中没有在原告的动迁协议中体现。第一被告的一宅已经明确了，原告及第一第三人的一宅，通过签订协议也已经明确了。一户一宅一份协议是国家规定，不存在第一被告所谓的以父亲或者兄弟名义，综上，原告对房屋是有权利的。请求支持原告诉请。原告与第一被告是两兄弟，政府给了分户符合当时的政策，所以才产生了两份动迁协议，分两户进行安置，房屋的实际取得是第一被告实际操作的，但其操作仅是代理行为，权利义务的归属是原告及第一、第二第三人。第一被告表示，宅基地房屋建造是第一被告出资的，当时家庭内部同意该宅基地所有权益归第一被告所有，原告及第三人没有对宅基地房屋建造付出过任何金钱及劳动。原告及第一第三人户口不在宅基地房屋内，第一第三人是居民户口，原告在拆迁时也已经迁出宅基地所在的集体组织，不应当享受宅基地相关权益。不存在分户的事实，原宅基地只有一个户口一个门牌号。原告在所谓的动迁利益的房屋中，将其中一套房屋做了买卖手续，购买安置房凭证由第一被告持有，间接说明原告及第一第三人对拆迁的利益归属是有认知的。为此，第一被告提供证据：1、动迁安置协议，该协议上所有的签字是第一被告签的，原告提供的不是第一被告的签字。2、房屋缴税证明、物业管理费用及水电费发票，证明系争房屋从取得到居住的费用都是第一被告支付的，写第一第三人的名字只是出于对父亲的尊重。对于第一被告提供的以上证据，第二、第三、第四被告意见是：1、没看到过安置协议，只知道动迁利益归第一被告，去拆迁办交购房款时拆迁办也没提出异议。2、无异议。原告、第一、第二第三人的意见是：1、认可真实性，确实是第一被告代原告及第一第三人签订的协议，第一被告的身份仅是代理人。后来因为代为签署产生了争议，动迁部门对房屋的归属进行了明确，才产生了原告提供的安置协议，签订日期是2013年4、5月左右。商品房供应单是动迁部门直接开具给安置对象的，对象是原告，动迁部门对安置房屋的对象也进行了明确。2、认可真实性，缴款单位写的是第一第三人，动迁房屋属于原告及第一第三人，补偿款第一被告拿走了，用补偿款来缴纳房屋的费用是足够的，第一被告仅是代理人，权利人还是原告及第一第三人。第二、第三、第四被告表示，第二被告与第一被告的买房协议在原告办理产证之前，当时去动迁办办理房屋交接手续，第二被告直接将钱交给动迁办拿钥匙，也没有人提出过异议。第二被告购买时有充分的理由相信房屋的买卖手续是合法的，也支付了对价，2007年至2015年8年间，原告与第三人都未对第二被告的入住有异议，也未在装修房屋时予以制止。第三、第四被告入住是第二被告允许的，是合法的。为此，三被告提供证据：装修结算单，证明第二被告对房屋进行装修并实际居住。对于以上三被告提供的证据，第一被告、第三、第四第三人无异议。原告、第一、第二第三人的意见是：真实性无法确认，第二被告所谓的购买房屋没有明确房屋的实际产权人，存在故意重大的过失。房屋的归属是原告，第二被告未经权利人的同意对房屋进行装修，损失应当自己承担。第一、第二第三人表示，与原告意见一致。第三、第四第三人表示，与第一被告意见一致。根据庭审确认的事实，本院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。系争房屋登记于原告名下，而第一被告在没有任何依据作为系争房屋的权利人将系争房屋出售给第二被告，故第一被告与第二被告就系争房屋签订的《购房协议书》无效，且第三、第四被告无权占有、使用系争房屋。原告基于房屋所有权而主张的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定，判决如下：一、被告朱国兴与被告龚磊就位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋于2007年4月29日签订的《购房协议书》无效；二、被告李桂明、被告杨雪英应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋腾退后返还原告朱国平。本案受理费人民币8,776.80元，由被告朱国兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  薛和平人民陪审员  杨锡明二〇一七年一月二十五日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。