福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初6962号原告（反诉被告）：姚映波，男，1971年9月2日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：曾春华、洪小玲，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：厦门旺荣房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路598号4楼。法定代表人：林明玉，执行董事。委托诉讼代理人：陈莹，福建联合信实律师事务所律师。被告（反诉第三人）：刘艳华，女，1975年5月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：陈美珍，福建方与圆律师事务所律师。第三人：林文坤，男，1963年3月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：谢东海、周晓娟，福建联合信实律师事务所律师。原告（反诉被告）姚映波与被告（反诉原告）厦门旺荣房地产开发有限公司（以下简称旺荣公司）、被告（反诉第三人）刘艳华，第三人林文坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姚映波的委托诉讼代理人曾春华、洪小玲，旺荣公司的委托诉讼代理人陈莹，刘艳华的委托诉讼代理人陈美珍，林文坤的委托诉讼代理人谢东海、周晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚映波向本院提出诉讼请求：1、旺荣公司与刘艳华继续履行合同，立即将位于厦门市湖里区房屋的产权过户给姚映波，并立即将房屋交付给姚映波使用。2、旺荣公司、刘艳华按总购房款每天0.01%的标准向姚映波支付违约金（违约金自2016年5月11日起计至前述房屋产权过户完成日止）。事实与理由：2016年5月2日，经厦门锴诚房产传媒有限公司居间介绍，刘艳华以厦门旺荣公司及第三林文坤委托人的身份，与姚映波签订了《房产买卖协议》一份。协议约定：厦门旺荣公司及林文坤将位于厦门市湖里区产出售给姚映波，土地房屋权证号分别为00××02、00××90、00××33，建筑面积共计414.51平主米（每套138.17平方米）；上述房产成交总价687万元；姚映波具体付款日期及金额为，过户当天支付300万元（含定金）、剩余款项387万元由在姚映波取得产权证时立即向银行申请抵押贷款并将款项直接转至被告帐户；双方应于2016年5月10日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易登记手续；否则，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金；产权过户给姚映波指定第三方；刘艳华保证已征得产权人同意签订本协议，（否则）一切违约责任由刘艳华承担；刘艳华必须配合姚映波办理完所有交易流程；协议同时约定了其他相关内容。合同签订后，姚映波依约履行了定金交付等全部义务，但刘艳华却未按时将相应房屋产权过户给姚映波指定第三方。经姚映波多次催促、协调，刘艳华才于2016年7月27日将长乐路289号207、307室的房屋过户给了姚映波指定的第三方。但对于厦门市湖里区（以下简称涉讼房产），旺荣公司虽于2016年5月12日与姚映波签订了《存量房买卖合同》（合同号00540041），并通过厦门市住房置业担保有限公司在网上签约系统对前述《存量房买卖合同》进行了备案，但是，旺荣公司与刘艳华却以房产涨价为由拒不提供产权过户所需的相关证件及材料，以致房屋产权至今未过户给姚映波。旺荣公司与刘艳华的行为已经严重侵犯了姚映波的合法权益。旺荣公司辩称：1、旺荣公司与姚映波之间不存在任何真实的房屋交易关系。姚映波要求旺荣公司继续履行合同，办理过户手续，移交房屋并承担违约责任没有事实和法律依据。姚映波诉称刘艳华以旺荣公司及林文坤委托人的身份，与姚映波签订了《房产买卖协议》，然而该《房产买卖协议》列明的出售方并没有旺荣公司，旺荣公司也未在该协议书上签署，旺荣公司更是从未授权刘艳华代为处置涉讼房产。姚映波亦是向刘艳华支付定金及购房款，旺荣公司对此毫不知情。因此，姚映波要求旺荣公司履行该协议显然是没有事实和法律依据的。旺荣公司与姚映波签署的《存量房买卖合同》系旺荣公司为履行与刘艳华签署的关于讼争407室房产买卖协议，将该房产过户给刘艳华指定的第三人而签署的，旺荣公司与姚映波之间并不存在真实的直接的房产交易关系，他们并非涉讼房产买卖的实际相对方，该合同仅为物权变动而签订，真正约束旺荣公司与姚映波的是各自与刘艳华签订的协议书。2、旺荣公司和刘艳华已就解除该房屋的买卖达成一致，姚映波亦已经与旺荣公司共同确认向厦门市住房置业担保有限公司申请退件退费。林文坤将其所有的长乐路289号207、307室，旺荣公司将其所有的涉讼房产一并出售给刘艳华，因三方签署的《房产买卖协议》约定刘艳华有权要求旺荣公司将房屋过户给其指定的第三方，林文坤与刘艳华指定的林瑞斌、张渊超签署《存量房买卖合同》，将207、307室过户给林瑞斌、张渊超。旺荣公司亦为履行与刘艳华签署的关于讼争407室房产买卖协议，将该房产过户给刘艳华指定的姚映波而与其签署《存量房买卖合同》，但因407室产权状态为“待售”，不属于存量房，不能按照《存量房买卖合同》的约定办理过户手续，旺荣公司与刘艳华按照《房产买卖协议》第十八条的补充约定，退还该房屋已经收取的房款，解除该房屋的买卖，双方还特地就此签署了《补充协议》予以确认。《存量房买卖合同》也相应予以解除，旺荣公司与姚映波共同签署《退件退费申请》，同意从厦门市住房置业担保有限公司退件退费。旺荣公司就其所有的涉讼房产与他人不存在任何争议。3、旺荣公司与刘艳华解除涉讼房产的买卖与房产涨价无关。本案存在两个房产买卖关系：一是发生于旺荣公司与刘艳华之间；一是发生于刘艳华与姚映波之间。旺荣公司与刘艳华已经就涉讼房产买卖的解除达成一致，这是本案姚映波诉求于法无据的关键原因。出售给刘艳华的另外两套房屋长乐路289号207、307室在2016年7月才送件交易，而本案涉讼房产的送件日期是2016年5月，今年7月份的房价要高于5月份，若旺荣公司和林文坤是因为房价上涨拒绝履行合同，那么更不会履行关于207、307室房屋的买卖。旺荣公司委托厦门市住房置业担保有限公司办理涉讼房产的过户登记手续，其经办人朱瑶口头告知各方涉讼房产无法通过二手房交易程序办理过户，旺荣公司到厦门市不动产登记中心咨询也得到同样的口头回复。基于这样的认知，旺荣公司才与刘艳华解除涉讼房产的买卖。4、本案系典型的炒房行为。旺荣公司和林文坤将房屋出售给刘艳华，刘艳华又将房屋加价转售给姚映波，刘艳华要求旺荣公司直接将房屋过户给姚映波，从而免去房屋两次过户增加的税费。姚映波与刘艳华签署的《房产买卖协议书》因刘艳华未取得涉讼房产的所有权不能继续履行。从合同相对性的角度看，旺荣公司与姚映波之间并不存在真实的房屋交易关系，《存量房买卖合同》不宜继续履行，姚映波无权要求旺荣公司继续履行合同。刘艳华在尚未取得涉讼房产物权的前提下擅自处分该房屋，姚映波也不具备善意取得的法律要件。姚映波房款是交给刘艳华而非交给旺荣公司，旺荣公司已将涉讼房产的预付款退还给刘艳华。姚映波在此过程中如有损失应依照其与刘艳华签署的协议向刘艳华索偿，与旺荣公司并无关系。综上，请求法院驳回姚映波对旺荣公司的起诉或者驳回姚映波的诉讼请求。刘艳华辩称，在旺荣公司与刘艳华的合同中写的很清楚，由于房管局的原因无法过户，不算违约。姚映波逾期支付购房款，当时承诺支付违约金，因此姚映波尚欠刘艳华15万元。林文坤述称，姚映波提出诉求与林文坤无关，不应将林文坤列为第三人。旺荣公司将涉讼房产出售给刘艳华，与姚映波不存在房屋买卖的关系。旺荣公司向本院提出诉讼请求：姚映波协助旺荣公司到厦门市住房置业担保有限公司办理解除关于厦门市湖里区长乐路289号东407室《存量房买卖合同》网上签约备案手续。事实与理由：旺荣公司将涉讼房产出售给刘艳华，并应刘艳华的要求为将该房屋过户给其指定的姚映波，与姚映波签署《存量房买卖合同》并在厦门市住房置业担保有限公司办理了前述《存量房买卖合同》网上签约备案。后因涉讼房产无法进行二手房过户交易，旺荣公司与刘艳华协商解除了该房屋的买卖。旺荣公司也与姚映波协商一致向厦门市住房置业担保有限公司申请退件，后姚映波无端提起诉讼，给旺荣公司增加困扰。姚映波辩称：旺荣公司要求解除涉讼房产的网签备案手续没有依据。1、姚映波与旺荣公司签订了《存量房买卖合同》并网签备案成功，姚映波作为本案诉争房屋买受人的身份权利已经确定，双方就合同标的、数量、交易时间等主要内容已经确认并公示。姚映波向旺荣公司直接主张过户符合法律规定和网签备案设立的基本目的。从合同成立及权利归属来看，刘艳华在与旺荣公司签订了《房产买卖合同》后，又与姚映波签订《房产买卖合同》，属于依法转让其合同权利，刘艳华与姚映波之间的《房产买卖合同》合法有效。而旺荣公司与姚映波签订了《存量房买卖合同》并进行网签备案，则充分证明旺荣公司已清楚刘艳华将诉争房屋的买受权利转让给了姚映波，旺荣公司对此不仅没有异议，而且与姚映波直接就合同标的、数量、交易时间等主要内容与姚映波进行了约定。根据《合同法》第八十条第二款：“债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”等规定，姚映波依法取得刘艳华在与旺荣公司签订的《房产买卖合同》中的相应权利，未经姚映波的同意，他人没有任何理由进行撤销。2、从网签备案的性质和效力来看，网签是房地产主管部门根据我国《物权法》等法律，为保障房地产交易的安全、保证合法备案的买受人的权益而设定的公示程序和强制性行政管理行为。网签备案的成功确认并宣告了姚映波系涉讼房产受《物权法》等法律保护的唯一买受人，除非当事人在规定期限内共同申请注销或买受人自愿申请注销，“网签”的证明、确认效力将是永久的。旺荣公司认为其与刘艳华之间的补充协议可以撤销姚映波与旺荣公司的网签备案没有任何依据，也根本违背网签备案设立的基本目的。综上，请求法院依法驳回旺荣公司的反诉请求。刘艳华针对反诉述称，对旺荣公司的反诉诉求没有意见，刘艳华同意解除网签手续。刘艳华和旺荣公司因涉讼房产无法过户已经解除合同。经审理查明，旺荣公司持有涉讼房产的待售证。2016年4月9日，林文坤、旺荣公司共同作为出售方/甲方，刘艳华作为购买方/乙方，案外人厦门宇硕房地产代理有限公司作为中介方，各方共同签订一份《房产买卖协议》（编号为0000386）。合同约定：甲方同意将湖里区长乐路289号207室、307室和407室出售给乙方；成交总价600万元，合同签订之日支付定金20万元，2016年5月10日前支付200万元，银行商业贷款400万元由银行直接支付给甲方；三套住宅带租约出售，同意购买人指名过户；涉讼房产为公司名下待售，土地增值税由甲方承担。若交易因房管局原因无法完成，甲方退还乙方该套全部房款，不承担违约责任；原签订协议作废，同时定金收据作废（人民币壹拾万作废）等。林文坤和旺荣公司分别在甲方落款处签名和盖章。刘艳华在乙方落款处签名。2016年5月2日，林文坤、刘艳华作为出售方/甲方，姚映波作为购买方/乙方，各方共同签订一份《房产买卖协议书》（编号为0000752）。合同约定：甲方同意将厦门市湖里区长乐路289号207、307、407室的房产出售给乙方；成交总价687万元，协议签订之日应支付定金30万元，2016年5月10日前过户当天支付300万元，银行商业贷款387万元由银行支付给甲方；3、甲乙双方保证于2016年5月10日前签订《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易登记手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金；甲方刘艳华已征得产权人同意签订本协议，一切违约责任由刘艳华承担，甲方刘艳华必须配合乙方办理完所有交易流程；甲方同意乙方指定过户给第三方；涉讼房产为公司产权，土地增值税由甲方承担，若过户无法完成，甲方退还乙方该套全部房款，不承担违约责任；双方约定违约责任以人民币120万为准，以刘艳华与林文坤签订的整体违约责任为准等。刘艳华代林文坤和其本人在甲方落款处签名。姚映波在乙方落款处签名。2016年5月12日，旺荣公司与姚映波就涉讼房产签订《存量房买卖合同》，约定成交价为100万元。双方还就该合同办理了网签手续。2016年7月21日，刘艳华向旺荣公司出具一张书面“补充协议”，内容主要为：刘艳华指定案外人林瑞斌购买长乐路289号207室，案外人张渊超购买长乐路289号307室；出售价格为510万元，两位购买人已支付70万元给厦门担保公司，余款440万元由银行贷款，贷款直接放款在担保公司；若贷款实际放贷金额小于贷款申请金额或因购买人原因无法放贷，购买人应于15日将差额部分由银行直接转至出售人账户；若15日内无法将差额部分支付给出售人，应在三日内将上述两套房产重新过户到出售人名下，所产生的全部税费由违约方承担，并按总房价的20%承担违约金。2016年8月12日，刘艳华在上述书面“补充协议”的下方书写：刘艳华同意贷款余额60万元转入姚映波账户。2016年8月21日，刘艳华再次向旺荣公司出具一张书面“补充协议”，内容主要为：1、刘艳华指定购买长乐路289号207、307室已交易完毕，全部购房款买卖双方结清完毕。2、涉讼房产因出售方及房管局政策原因无法按待售证办理二手交易手续。经买卖双方同意解除刘艳华购买该套住房协议。3、经买卖双方同意，原刘艳华所付违约金10万元及涉讼房产购房款20万元由卖方转入刘艳华账户。4、于2016年8月21日办理207室和307室移交手续。5、房产买卖协议书编号0000386全部结清房款和交易手续。另查明，林文坤系旺荣公司的股东，姚映波系案外人厦门祥麒麟房地产代理有限公司的法定代表人，系厦门中塬房地产代理有限公司莲前西路分公司的负责人。截至2016年11月25日，姚映波夫妻在厦门市没有房产权属登记记录。在本案审理过程中，依旺荣公司申请，本院依法向厦门市不动产登记中心和厦门市住房置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）进行调查取证。厦门市不动产登记中心复函的主要内容为：涉讼房产为旺荣公司于1998年自建的商品房，2002年取得待售证；该项目属历史楼盘，请开发商进行楼盘清理，防止一房二卖现象发生，剩余楼盘可以通过商品房网上合同备案或单位存量房出售转移（二手房交易程序）办理登记手续。厦门市住房置业担保有限公司回复的情况说明的主要内容为：2016年5月13日，姚映波与旺荣公司共同委托置业担保公司办理转按揭业务，即由置业担保公司在涉讼房产存在抵押的情况下，为抵押人旺荣公司向交通银行提供阶段担保，申请在抵押状态下为买卖双方办理交易过户手续，并为姚映波的购房贷款提供阶段担保；置业担保公司接受委托后，向交通银行出具了保证函，但交通银行因故不予放行办理抵押状态下交易过户手续；随后，姚映波与旺荣公司经协商，由旺荣公司自行向交通银行偿还贷款余款，解除交通银行的抵押登记。此时该房产已无抵押，置业担保公司无需为旺荣公司向交通银行提供阶段担保，仅需为姚映波向贷款银行提供阶段担保，即由转按揭业务转为“007”贷款业务；因业务类型不同，置业担保公司通知买卖双方办理业务结转手续，并签署《退件退费申请》，将转按揭业务收费多出“007”贷款业务收费的部分退还买方。由于旺荣公司未至置业担保公司办理业务结转手续，该业务目前处于中止状态。以上事实，有姚映波提交的《房产买卖协议书》、待售证、《存量房买卖合同》、企业工商登记信息、厦门市城镇房屋权属登记查询结果表，旺荣公司提交的《房产买卖协议》、补充协议、企业工商登记信息，本院调取的厦门市不动产登记中心《关于湖里区人民法院协助调查函的复函》、置业担保公司《情况说明》等证据为证，并有各方当事人的陈述和法庭审理笔录佐证，足以认定。本案的争议焦点为旺荣公司、刘艳华以及姚映波之间的法律关系。旺荣公司和林文坤认为，旺荣公司与刘艳华之间系房屋买卖合同关系，刘艳华与姚映波之间系房屋买卖合同关系，旺荣公司依刘艳华指示本欲将涉讼房产过户至姚映波名下。《存量房买卖合同》仅是为了过户登记手续而签订，旺荣公司与姚映波之间不存在真实的房屋买卖合同关系。现旺荣公司与刘艳华之间的合同已经解除，旺荣公司无需将涉讼房产过户给姚映波，网签手续应当解除。刘艳华认为，刘艳华在与姚映波签订房产买卖协议时，刘艳华并未取得产权证，刘艳华只是旺荣公司的代理人。姚映波与旺荣公司存在房屋买卖合同关系，刘艳华与姚映波之间不存在房屋买卖合同关系。过户的时候，三方都在场，是房管局告知无法过户，不存在旺荣公司主观上不愿过户的情况。刘艳华与旺荣公司已经解除房产买卖协议，房屋现在已经无法过户交易，同意解除涉讼房产的网签。姚映波认为，旺荣公司与刘艳华之间系委托代理关系。刘艳华代表旺荣公司与姚映波签订《房产买卖协议书》。姚映波与旺荣公司之间存在房屋买卖关系。刘艳华与旺荣公司房屋买卖签订房产买卖合同后，又与姚映波签订房产买卖合同，属于依法转让其合同权利。旺荣公司与姚映波签订《存量房买卖合同》并进行网签备案，充分证明旺荣公司清楚刘艳华将诉争房屋的买受权利转让给了姚映波，旺荣公司不仅没有异议，而且与姚映波直接就合同标的、数量、交易时间等主要内容与姚映波进行了约定。姚映波依法取得刘艳华与旺荣公司签订的房屋买卖合同中的相应权利。未经姚映波的同意，他人没有任何理由进行撤销。本院认为，旺荣公司与刘艳华之间系房屋买卖合同关系，刘艳华与姚映波之间系房屋买卖合同关系，旺荣公司与姚映波之间不存在房屋买卖合同关系。理由如下：1、姚映波一方面主张刘艳华系作为旺荣公司的代理人与姚映波签订房屋买卖合同。一方面又主张刘艳华将其与旺荣公司之间房屋买卖合同项下的权利转让给姚映波。上述两项主张相互矛盾。2、姚映波与刘艳华签订的《房产买卖协议书》上，刘艳华系直接作为出售方/甲方签名，并非作为旺荣公司的委托代理人签名，相关条款也明确刘艳华本人为甲方。3、虽然在庭审中，姚映波否认其与刘艳华签订《房产买卖协议书》前，刘艳华向其出示了刘艳华与旺荣公司签订的《房产买卖协议》。然而，姚映波与刘艳华签订的《房产买卖协议书》上明确写明：“双方约定违约责任以人民币壹佰贰拾万为准，以刘艳华与林文坤签订的整体违约责任为准”。上述文字表明，姚映波知晓刘艳华与旺荣公司、林文坤之前签订的房屋买卖合同内容。姚映波本身是房产中介从业人员，应当清楚刘艳华系作为出售方将涉讼房产出售给姚映波赚取差价，而非作为旺荣公司的代理人将涉讼房产出售给姚映波。4、《存量房买卖合同》约定的房屋成交总价远低于涉讼房产的市场价格，也低于《房产买卖协议》和《房产买卖协议书》。综合本案案情，应当认定《存量房买卖合同》系各方当事人为了避税，减少物权变动环节和次数而签订的合同。旺荣公司与姚映波之间不存在直接的房屋买卖合同关系，并非涉讼房产买卖的实际相对方。综上，刘艳华并非旺荣公司的委托代理人。《存量房买卖合同》并非旺荣公司与姚映波的真实意思表示，旺荣公司与姚映波之间不存在真实的房屋买卖合同关系。旺荣公司与刘艳华之间就涉讼房产签订的《房产买卖协议》已经解除。旺荣公司无需依照《存量房买卖合同》将涉讼房产过户给姚映波。姚映波要求旺荣公司和刘艳华将涉讼房产过户给姚映波，并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。姚映波可就其与刘艳华之前签订的《房产买卖协议书》另案提起诉讼。旺荣公司要求姚映波配合解除涉讼房产的网签备案手续，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、姚映波应于本判决生效之日起五日内配合厦门旺荣房地产开发有限公司解厦门市湖里区室房屋的网签备案手续。二、驳回姚映波的本诉诉讼请求。本案本诉案件受理费4595元，反诉案件受理费50元，由姚映波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  邵 昀二〇一七年一月十六日代书记员  洪艺玲附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。