云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院民 事 裁 定 书（2015）禄民初字第1146号原告（反诉被告）竺燕，女，汉族，1966年7月18日生，住云南省昆明市五华区。委托代理人张传刚、侯俊，云南聿展律师事务所律师。特别授权代理。被告(反诉原告)昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司。组织机构代码证代码568830680。住所地禄劝县屏山镇咪油村委会。负责人戴惠荣，总经理。被告(反诉原告)昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司。组织机构代码证代码767091438。住所地昆明市青年路鸿城广场**层**号。法定代表人李胜江，总经理。委托代理人汪庆、朱智，云南衡炜律师事务所律师。特别授权代理。第三人郑祥兵，男，汉族，1983年8月29日生，住四川省达县。第三人戴惠荣，男，汉族，1963年6月14日生，住云南省昆明市。原告竺燕诉被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，在审理中，郑祥兵以本案的处理结果与其有利害关系，申请参加诉讼，本院据其申请，通知郑祥兵为本案第三人参加诉讼；被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司提出反诉，经审查，反诉符合反诉条件，故反诉与本诉合并审理，于2015年11月11日公开开庭进行了审理，原告竺燕的委托代理人张传刚，被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司的委托代理人汪庆、朱智，第三人郑祥兵到庭参加了诉讼。后被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司认为戴惠荣是必须到庭才能查清案情的人，申请追加戴惠荣为第三人参加诉讼，故本院依法通知戴惠荣为第三人参加诉讼，于2016年5月4日第二次公开开庭进行了审理，原告竺燕的委托代理人张传刚、侯俊，被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司的委托代理人汪庆、朱智，第三人郑祥兵到庭参加了诉讼，第三人戴惠荣未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉(反诉辩)称：被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司系被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司在禄劝的分公司。2014年5月19日，原告与被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告以439042元购买被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司开发的禄劝屏山镇咪油村委会永平村小组掌鸠河世纪中心2幢30层02号房，该房建筑面积为129.13平方米。合同签订后，原告于同年5月20日支付了房款。原告依约履行了支付房款的义务。但至今被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司未按约定交付房屋。故请求判令：1、被告继续履行合同并交付房屋；2、被告在交房后90日内办理相关产权登记手续。3、被告给付因迟延交房产生的违约金153687元。被告的反诉无事实依据，请法院驳回被告的反诉请求。被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司辩（反诉）称：原告与被告之间不存在真正的商品房销售合同关系，第三人戴惠荣与原告之间系借贷关系。2014年5月19日，第三人戴惠荣向原告借款2000万元，原告为确保自己债权得以实现，操纵借款人戴惠荣签订了《商品房购销合同》、《房屋回购合同》，将被告开发建设的禄劝屏山镇咪油村委会永平村小组掌鸠河世纪中心房产备案到原告名下作为担保。原告与被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订的《商品房购销合同》为无效合同，故提起反诉，请求判令：1、确认原告竺燕与被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订的合同编号23002的《商品房购销合同》无效。2、由原告竺燕承担本案诉讼费。第三人郑祥兵述称：掌鸠河世纪中心2幢30层02号房是第三人郑祥兵购买，并且已支付了房款。第三人戴惠荣未陈述。经审理，本院确认下列法律事实：2014年5月19日，原告竺燕与被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，合同约定：原告竺燕购买被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司开发建设的掌鸠河世纪中心2幢30层02号房，该房建筑面积为129.13平方米；按套计价，总价款为439042元；原告竺燕于2014年5月19日前，一次性将439042元支付给被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司，被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告竺燕。合同签订后，被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司于2014年5月20日出具《收据》给原告竺燕收执。原告竺燕与被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司所签订的《商品房购销合同》于2014年5月20日在禄劝××自治县房产交易管理中心登记备案。2014年5月20日，原告竺燕通过银行将2000万元转到第三人戴惠荣的账户内。2014年5月20日，原告竺燕、被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司及第三人戴惠荣三方又签订了《房屋回购合同》，回购合同约定：原告竺燕向被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司所购房屋28套，总价款38881936元；被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司有权在2014年9月19日前向原告竺燕回购，回购总价款2000万元，回购权保留款项为400万元。2014年6月24日，被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司转款100万元给原告竺燕。本院认为，本案涉案《商品房购销合同》，与一般商品房买卖合同不同，双方当事人没有在合同中约定每平方米的价格，而是约定一口价439042元，此种售房方式与一般房地产交易习惯不符。原告竺燕与被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订《商品房购销合同》后，将购房款转到第三人戴惠荣的账户内，且在签订《商品房购销合同》后次日即签订《房屋回购合同》，被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司作为房地产开发商，其开发房地产的目的是出售，而出售出去又回收，也与一般房地产交易习惯不符。发票是交易真实发生的证明，在不动产交易中，发票是办理不动产权属登记的重要依据，本案中，原告竺燕主张与被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司是商品房买卖合同关系，且已付清房款，但原告竺燕一直不向被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司索要《销售不动产统一发票》，被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司没有开具《销售不动产统一发票》的行为，说明被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司否认房产交易的真实性；原告竺燕与被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订《商品房购销合同》后，本应支付房款，但原告竺燕不但未向被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司支付房款，而是被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司于2014年6月24日支付给其100万元，原告竺燕对被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司向其支付的100万元的款项性质无法做出合理解释。综上所述，被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与原告竺燕签订《商品房购销合同》的实质系以签订涉案《商品房购销合同》的方式为民间借贷提供担保，故双方之间的商品房买卖合同不成立。本案中，因原告竺燕提起的本诉请求及被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司提起的反诉请求，均系基于商品房买卖合同，故本院对原告竺燕的起诉及被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司的反诉均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：一、驳回原告竺燕的起诉。二、驳回反诉原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司的反诉。本诉案件受理费9727元，退还原告竺燕；反诉案件受理费50元，退还反诉原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长  李志平审 判 员  兰 芳人民陪审员  李忠慧二〇一七年一月十二日书 记 员  李逻辑