云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2801民初2111号原告：余有华，男，蒙古族，身份证住址云南省丽江市华坪县。委托诉讼代理人：易德祥，云南尚祥律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南拓普房地产开发集团有限公司。法定代表人陶建，职务执行董事兼经理。住所地云南省昆明市高新技术产业区。被告云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司。法定代表人陶建，职务经理。住所地景洪市曼弄枫山水林溪。二被告共同委托代理人王炎，男，汉族，身份证住址四川省古蔺县，系被告云南拓普房地产开发集团有限公司员工。特别授权代理。二被告共同委托代理人龚传开，男，汉族，身份证住址云南省昭通市大关县，系被告云南拓普房地产开发集团有限公司员工。原告余有华与被告云南拓普房地产开发集团有限公司（以下简称“云南拓普公司”）和云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司（以下简称“云南拓普西双版纳分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余有华的委托代理人易德祥、被告云南拓普公司和被告云南拓普西双版纳分公司共同委托代理人王炎、龚传开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余有华诉称，2009年10月24日，原告与被告云南拓普西双版纳分公司在昆明签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定：由原告以420000元的价格购买被告云南拓普西双版纳分公司开发的位于景洪市勐罕镇西双版纳菩提岛傣式民居第X幢X层XX11号房，建筑面积为58.67平方米的房屋。双方约定了房屋的价款、面积误差处理、付款方式、交付期限、违约责任、交接、室内装饰的标准、产权登记约定、争议处理等内容。为了明确双方的权利义务，原告与被告云南拓普西双版纳分公司于2009年10月24日签订了《补充协议》及《菩提岛傣式居民委托装修合同》，对原告所购房屋的相关内容及《商品房购销合同》的相关条款进行了补充、并对装修费进行了约定（大概占到总价款的40%左右）。同时，原告作为甲方与作为乙方的西双版纳菩提岛酒店管理有限公司签订了《菩提岛傣式居民委托经营合同》，由被告云南拓普西双版纳分公司作为丙方承担承保责任，2009年10月24日，原告向被告拓普西双版纳分公司支付了全部房款420000元。同时，原告向被告缴纳了契税、印花税、评估费等费用。原告依据《商品房购销合同》及《补充协议》中的约定履行了自己的全部义务后，被告并没有按照约定，至今也没有对房屋进行装修，也没有将房屋交付给原告，被告至今未能办理房产证。2014年，被告将包括原告所购买房屋在内的房地产向中国华融资产管理有限公司云南分公司作融资担保，双方在云南省昆明市真元公证处做了（2014）云昆真元证执字第9号赋予强制执行效力的公证书。2015年，中国华融资产管理有限公司云南分公司以该公证书为据向云南省高级人民法院执行局申请对上述房屋进行拍卖，原告向云南省高级人民法院提出提出执行异议后，经该院审理，中止对所涉及原告房屋的执行，原告为维护自己的合法利益，诉至人民法院请求：1、判令确定原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》有效；2、判令被告按《商品房购销合同》、《菩提岛傣式居民委托装修合同》及《补充协议》的约定继续履行合同，按约定立即装修房屋、交付房屋、支付逾期交房违约金71700元，并为原告办理房屋所有权证书及土地使用权证书；3、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告余有华变更其第二项诉讼请求为：判令被告按《商品房购销合同》、《菩提岛傣式居民委托装修合同》及《补充协议》的约定继续履行合同，按约定立即装修房屋、交付房屋、支付逾期交房违约金71700元并为原告办理不动产登记证书。被告云南拓普公司和被告云南拓普西双版纳分公司辩称，对于原告的诉请无异议，对于原告要求办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书的要求也没有异议，但是需要时间办理。逾期交房虽是因为被告原因所导致，但原告诉请的违约金已超过了诉讼时效，不应予以支持。原告余有华为证明其诉讼主张，向本院举证如下：证据1、菩提岛傣式居民委托经营合同复印件一份，欲证明原告与西双版纳菩提岛酒店管理有限公司签订了委托合同；证据2、商品房购销合同复印件及补充协议复印件一份，欲证明原告向被告购买了本案所涉及房屋；证据3、商品房购销合同备案登记表，欲证明本案所涉房屋办理了相关手续；证据4、相关收费单据（包括购房发票复印件、相关税费发票复印件、维修基金单据复印件、办证费单据复印件）一份，欲证明原告按照合同约定履行了自己的义务；证据5、云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司致歉函复印件一份，欲证明被告云南拓普西双版纳分公司没有按照合同的约定履行自己的义务；证据6、云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司延期交房致歉函复印件一份，欲证明被告云南拓普西双版纳分公司没有按照合同的约定履行自己的义务；证据7、中国农业银行个人借款凭证，欲证明原告向被告支付了本案涉及房屋的房款；证据8、中国农业银行贷款合同，欲证明原告向中国银行贷款支付了购房款；证据9、景洪市不动产登记档案摘抄表，欲证明本案所涉争议房2栋已由被告办理了大的产权证明，但被法院查封，具备原告办理产权证的基本条件；证据10、云南省高级人民法院执行裁定书，欲证明被告将2号楼抵押给中国华融资产管理有限公司云南分公司，该公司在云南省高级人民法院申请执行的过程中，原告为维护自己的权益向省高院提出了执行异议；证据11、建设工程竣工验收备案表，欲证明本案所涉的1号楼已经竣工验收符合办理相关产权证书的条件。经质证，被告云南拓普公司和被告云南拓普西双版纳分公司对证据1至证据11的真实性、合法性和关联性均予以认可。被告云南拓普公司和被告云南拓普西双版纳分公司未向本院举证。本院认为，原告提交的证据1至证据11来源合法，内容真实，印鉴齐全，本院予以采信。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：2009年10月24日，原告余有华与被告云南拓普西双版纳分公司签订《商品房购销合同》（编号XX7）和《补充协议》。该《合同》及《协议》主要约定：一、原告余有华向被告购买位于景洪市勐罕镇曼浓岱龙得湖旁的西双版纳菩提岛度假傣式民居第X幢第X层XX11号房，参考建筑面积为58.67平方米；二、该房屋的总价款为420000元，原告于2009年10月24日前支付首付款188000元，剩余房款由原告向银行按揭贷款支付；三、被告云南拓普西双版纳分公司于2011年6月30日组织验收该房屋合格后，将符合合同约定的房屋交付原告。四、若被告云南拓普西双版纳分公司未按合同约定的交房期限向原告交付房屋，则自交房期限届满后的次日至实际交房止的60日内，被告云南拓普西双版纳分公司按每天5元交付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告云南拓普西双版纳分公司按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；五、在原告达到以下条件，被告云南拓普西双版纳分公司可接受委托在180个工作日内协助原告办理产权登记手续：1、原、被告双方办理完毕房屋交接手续；2、原告支付完全部房款、税款、行政规费、住宅专项维修基金、违约金、配套费等相关全部费用；3、原告向被告出具办理产权登记手续的委托书；4、原告向被告交付办理产权所需资料包括：（1）产权人（共买受人）身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权办理机关需要提交的其他资料。2009年10月24日，原告余有华向被告云南拓普西双版纳分公司支付了首付房款188000元（发票号码002××××8352），尾款232000元由原告向中国农业银行贷款支付，同时交纳了契税、印花税、评估费、代办费。2009年10月24日，原告余有华作为甲方与乙方西双版纳菩提岛度假酒店有限公司、丙方即本案被告云南拓普西双版纳分公司签订了《菩提岛傣式民居委托经营合同》，该《合同》主要约定：原告将菩提岛傣式民居项目X号楼XX11号房委托给西双版纳菩提岛度假酒店有限公司经营，经营期限为2009年10月24日至2019年10月23日。被告云南拓普西双版纳分工至今既未装修并向原告交付合同约定的房屋亦未办理该房屋的不动产登记证书，遂引发纠纷诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律禁止性规定的部分，对双方具有法律上的约束力。原告要求判令原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》有效的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请的逾期交房违约金71700元，二被告虽辩称该违约金已超过诉讼时效不应予以支持。被告应于2011年6月30日前将案涉房屋交付给原告，目前被告尚未交付案涉房屋，其违约行为处于持续状态，原告的合法权益亦一直受到侵害，被告因依约向原告支付逾期交房违约金。被告关于逾期交房违约金已超过诉讼时效的辩称，于法无据，本院不予采信。本案中，原、被告双方所签订的《商品房购销合同》、《补充协议》及《菩提岛傣式民居委托装修合同》虽已对案涉房屋的装修、交付及办理不动产登记证书等事宜作出了明确约定，但案涉房屋目前尚未经过相关部门验收，既未达到上述合同及协议约定的装修交房条件，亦不具备办理不动产登记证书的相关要求。综上，案涉房屋目前暂不具备装修交房及办理不动产登记证书的现实可能性，合同目的目前暂不能实现。故原告要求二被告按约定立即装修房屋、交付房屋并为原告办理不动产登记证书的诉请，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、确认原告余有华与被告云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司签订的《商品房购销合同》（编号XX7和《补充协议》（编号XX7）有效;二、被告云南拓普房地产开发集团有限公司和被告云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司于本判决书生效之日起十日内向原告余有华支付逾期交房违约金71700元;三、驳回原告余有华的其他诉讼请求。案件受理费8676元，由原告余有华负担100元，由被告云南拓普房地产开发集团有限公司和被告云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司共同负担8576元。原告预交的案件受理费中被告负担部分由二被告迳付原告，本院不再另行清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长 黄 绍 晨审 判 员 陶 润 仙人民陪审员 刘 晓 洁二〇一七年一月十六日书 记 员 杨雷曦润