重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初13912号原告重庆聚泽物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道23号1幢，统一社会信用代码91500108203178087P。法定代表人闫智广，总经理。委托代理人李桂兰，女，汉族，住重庆市长寿区，该公司员工。委托代理人董莉，女，汉族，住北京市崇文区，该公司员工。被告重庆德冒商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区海棠新街1号附45号，组织机构代码32042265-9。法定代表人龙淑华。委托代理人张凤，女，汉族，住重庆市渝中区，该公司员工。委托代理人张蓉，女，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆聚泽物业管理有限公司（以下简称聚泽物业公司）与被告重庆德冒商业管理有限公司（以下简称德冒商业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法由代理审判员薛莲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聚泽物业公司的委托代理人李桂兰、董莉，被告德冒商业公司的委托代理人张凤、张蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚泽物业公司诉称，被告是江山里小区5栋负4层房租户。原告与被告于2014年11月28日签订《物业管理服务协议》，协议约定，业主或物业使用人按月缴纳物业服务费，自2014年11月1日起按建筑面积2.5元/月/平方米缴纳物管费，即3170元/月（不包括房屋共有部分共有设施设备大中修、更新、改造的费用）。服务期限为3年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止。被告应于当月5-15号向原告缴纳物管费。原告向被告提供水费代收代缴业务，商业水费收费标准为5.1元/吨。被告不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。自2015年1月起至今，被告拒不向原告支付物业服务费等费用，期间原告多次催收，被告仍未支付。故请求判令被告立即向原告支付2015年1月至2016年10月期间拖欠的物业服务费60230元，并以欠费金额为基数，按日千分之三支付违约金至交清全部款项之日止；本案诉讼费由被告承担。被告德冒商业公司辩称，被告在江山里小区5栋负4层经营菜市场属实，但原告诉称2014年11月28日双方签订的物业服务协议不是真实的，与原告签订该物业服务协议的郑发兵当时是被告公司副总，但在被告入住菜市场之前郑发兵就因为经济问题被被告公司开除了，对此被告也向原告备案了的，原告应当与之后入住菜市场的承包户重新签订物业服务合同，故不认可原告所说的物业服务协议的全部内容。被告未交物业费金额属实，但是是因为原告从未为被告提供任何物业服务，春节期间被告菜市场楼上房管所漏水，对被告菜市场造成了极大影响和损失，原告也只派出了一个副总向被告出具了一个书面整改意见。就该菜市场漏水和化粪池倒灌的事情，被告多次通过社区、海棠区政府进行调解，但原告也一直不予理睬。故请求驳回原告诉讼请求，诉讼费不应由被告承担。经审理查明，原告系具有贰级资质的物业服务企业。被告系海棠新街1号聚丰江山里5栋负4层房租户，该房屋建筑面积1268平方米，被告租赁期10年，自2015年2月26日起至2025年2月25日止。2014年11月28日，原告聚泽物业公司（乙方）与被告德冒商业公司（甲方）签订《物业管理服务协议》一份，就原告对被告承租的位于海棠新街1号聚丰江山里5栋负4层提供物业服务的相关事宜进行了约定，内容包括“经甲乙双方协商，乙方同意从2014年11月1日起按建筑面积2.5元/月/平方米缴纳物管费，即3170元/月（不包括房屋共有部分共有设施设备大中修、更新、改造的费用）。……合同签定期为3年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止。……甲方每次缴纳费用时间为当月5-15日。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按日加收应缴纳费用3‰的滞纳金”等。合同甲方代表签字为“郑发兵”，并加盖被告公司公章。被告还签收了“聚丰·江山里商业门面验收单”及“入住手续办理情况”，业主（租赁户）签字一栏也均为“郑发兵”并加盖被告公司公章。合同签订后，原告为被告提供物业服务至今。从2015年1月起至2016年10月止，被告向原告支付了代缴水费及其中2015年3、4、5月份的物业服务费，其余月份物业服务费未付，共欠付原告物业服务费60230元，原告以张贴、邮寄催收函的方式多次向被告催收未果。2014年12月5日，被告德冒商业公司向原告出具委托书，载明因公司法人龙淑华有事不能前来办理海棠溪菜市场装修保证金手续，特委托郑发兵前来办理装修一切手续。2015年5月20日，原、被告及海棠溪街道、聚丰房地产开发部、瓦伦特酒店分别派代表参加了由海棠区社区组织召开的协商民主会议，就被告承租菜市场漏水及被告以此拒付物业服务费等问题进行了协商，被告要求原告维修其菜市场楼上房管所及瓦伦特酒店空调排水管漏水情况，原告主张该排水管非公共管道不是原告维修范围，原告已联系楼上住户进行协商，并曾外请工人进行了一定整改，协商后被告缴纳了部分物业服务费。2015年6月12日，聚丰江山里管理处出具收条，载明“今收到5栋负4层重庆德冒商业管理有限公司装修保证金收款单据壹张（金额：5000元，大写：伍仟元整），票据号：SK00007576此款未退，要领取必须凭此条退款”。2016年7月6日，被告就菜市场内被粪便积水浸泡一事向重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司回函，载明“我司及街道的抢险人员6月24号抢险中已找到原因，实属你单位外面化粪池不通，粪便倒灌所致，才造成的此现象”，并要求其承担责任。2016年7月14日，原告发出菜市场门口施工通知，载明“亲爱的海棠溪菜市场管理方：接通知维护人员会对门口部分管道进行维护，预计施工时间：2016年7月15日至2016年7月23日。由此给你带来的不便敬请谅解”。2017年1月3日，被告出具报告，载明“兹有海棠溪菜市场大门外：彩票门市、三妹面庄、晶茂驾校因楼上房管所空调排水泄露问题及房屋漏水问题造成的经济损失，我司一直积极配合与有关单位洽谈但一直未果”。上述事实，原告举示了物业服务企业资质证书、物业管理服务协议、聚丰·江山里商业门面验收单、入住手续办理情况、关于收取物管费及水电费的通知、菜市场欠费停水函、2015年5月20日协商民主会议记录、情况说明、委托书、水费收据、复函，被告举示了装修保证金收条、承诺书、函件及复函、菜市场门口施工通知、照片等，有原、被告的陈述在卷为凭，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的物业管理服务协议是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,落款均加盖双方公司公章，形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。被告主张被告方签字人郑发兵已在签署该物业服务协议后被公司开除，但未举示证据，且由于双方并未重新签订物业服务协议，故郑发兵事后开除与否并不影响2014年11月28日物业管理服务协议的效力，对被告的该项抗辩本院不予支持。因此，上述物业服务协议对原、被告均有约束力。被告作为租赁户，系物业使用人，应当按照合同约定交纳相应的物业服务费、公摊水电费等。庭审中，双方确认被告已向原告支付代缴水费，被告对欠付原告物业服务费60230元也无异议，但抗辩系原告未对被告经营的菜市场漏水和化粪池倒灌进行维修，给被告造成了损失，故拒交物业服务费，根据双方证据，原告一直为被告提供各种物业服务，被告已向开发商重庆聚丰房地产开发（集团）有限公司回函，认为粪便倒灌系开发商责任，也出具报告说明楼上房管所空调排水泄露，且经过社区组织多方协商，原告也进行了一定维修，故被告主张原告造成其损失不属于本案调整范畴，被告也未充分举证证明原告侵权行为及被告损失大小，其损失纠纷可另行解决。综上，本院予以确认原告主张的欠费金额，对原告要求被告支付截止到2016年10月止的物业服务费60230元的请求予以支持。关于违约金，上述物业服务协议约定业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任，但鉴于双方约定的违约金标准过高，被告也不予认可，故适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定以欠费金额为基数，按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金至全部款项付清时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆德冒商业管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆聚泽物业管理有限公司2015年1月至2016年10月期间所欠的物业服务费60230元；并按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率支付违约金（违约金以每月欠费金额为基数，自欠费之日起计算至全部款项付清时止）；二、驳回原告重庆聚泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2501元，减半收取1251元，由被告重庆德冒商业管理有限公司承担（该款原告已缴纳，被告在支付上诉款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 薛 莲二〇一七年一月十八日书 记 员 周秀清