江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0291民初5669号原告：金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司，统一社会信用代码913202030798754077，住所地无锡市南长区南湖大道城南世家小区中南路34号。负责人：夏绍飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋匡奇，江苏福庆律师事务所律师。被告：刘祝华，女，1976年8月15日生，，汉族，住江苏省无锡市。原告金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司（以下简称金科无锡南长分公司）与被告刘祝华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月8日受理后，依法由审判员郭莹华适用简易程序于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告金科无锡南长分公司的委托诉讼代理人虞晓锋，被告刘祝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金科无锡南长分公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘祝华支付截至2016年9月30日前尚欠的物业管理费21232.50元；2.判令刘祝华按每日万分之五的标准支付自逾期之日起至实际支付之日止的违约金5932.42元；3.诉讼费由刘祝华承担。事实和理由：其公司为刘祝华所居住的无锡市金科米兰花园小区提供物业服务，刘祝华已于收房时缴纳物业费8910元，至2013年9月30日尚结余物业管理费1041.50元，而考虑到房屋空置及其他因素，2013年10月至2015年5月期间的物业管理费按70%计收，2015年6月起按全额计收，故扣除1041.50元后，截至2016年9月30日，刘祝华尚欠物业管理费21232.50元至今未支付，其公司多次催讨未果。诉讼中，金科无锡南长分公司表示本案中违约金仅主张5900元。刘祝华辩称：1、对金科无锡南长分公司主张的欠费金额、期间以及违约金的计算标准无异议。2、金科无锡南长分公司的物业服务存在问题，具体如下：（1）房屋漏水，但金科无锡南长分公司没有维修好，且也未联系开发商为其解决；（2）家中失窃，但调取监控时发现主干道监控设备缺失；（3）小区车辆的进出及停放管理不到位，其停放在小区的车被划伤，消防通道内乱停车现象没有好转。3、其存在不缴纳物业费的合理理由，金科无锡南长分公司未按约提供服务在先，故不同意交纳违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即：（1）无锡金科科润房地产开发有限公司与重庆金科物业管理有限公司（后多次更名，至2015年7月8日变更名称为金科物业服务集团有限公司）签订的《米兰花园前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同）中约定：花园洋房物业服务费2.7元每平方米每月（包括电梯费、公共水电费），业主应于开发商正式通知接房之日起按季度缴纳当季物业服务费，具体缴纳时间为每个季度第一个月10号前交纳当季物业费，如未能按时足额缴纳物业服务费的，则按每日应缴纳费用总额千分之三的标准向物业服务企业支付违约金；合同期限自2010年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。后无锡金科科润房地产开发有限公司与金科物业服务集团有限公司一致确认由金科物业服务集团有限公司成立金科无锡南长分公司实际为该小区履行前期物业管理服务，并有权依照前期物业服务合同约定向业主收取物业管理费。（2）刘祝华与无锡金科科润房地产开发有限公司于2011年9月7日签订《商品房买卖合同》、《米兰花园临时管理规约》（以下简称临时管理规约），其中临时管理规约关于物业管理费的缴费时间及缴费标准的约定与前期物业服务合同一致。诉讼中，双方确认刘祝华系无锡市金科米兰花园13幢23单元102室的业主，该房屋建筑面积按275平方米计。（3）金科无锡南长分公司曾以邮寄律师函的形式，就未缴纳物业费进行了催缴。对有争议的事实，双方举证质证情况如下：（1）房屋漏水问题。刘祝华提供了照片、收据等，认为金科无锡南长分公司没有为其修理完毕，也没有为其联系开发商到场处理。金科无锡南长分公司则表示已经将该问题向开发商报修，若开发商没有维修好或者未到场维修不在物业公司控制范围内。如业主再次报修，物业公司可以继续向开发商转达业主要求维修的情况。刘祝华仍表示金科无锡南长分公司只是对漏水问题简单处理，并没有做好业主与开发商之间的桥梁沟通作用。（2）家中失窃问题及车辆管理问题。金科无锡南长分公司表示刘祝华并未举证证明系物业公司的过错导致失窃及车辆划伤的损失，故其损失可向相应的责任主体主张。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，开发商与金科物业服务集团有限公司订立的《前期物业服务合同》明确了相关的权利义务，金科无锡南长分公司为刘祝华所购房屋所在小区实际提供了物业服务，刘祝华理应交纳相应的物业管理费。刘祝华虽提出服务不达标，但现有证据难以认定金科无锡南长分公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。并且，物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。故刘祝华拒交物业管理费理由并不充分，对于欠付的物业费应当予以补缴。当然，金科无锡南长分公司在平时物业服务的过程中，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，也应当加强改进、尽快提高服务质量，并应当经常且及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和环境建设。如果金科无锡南长分公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对金科无锡南长分公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向金科无锡南长分公司主张权利。综上所述，经核算，刘祝华尚欠2013年10月1日至2016年9月30日的物业管理费21232.50元，应予支付。因《前期物业管理合同》明确了缴费时间，且金科无锡南长分公司也进行了催告，故刘祝华应当承担逾期付款的违约责任。金科无锡南长分公司主张违约金的计算标准为每日万分之五，并据此主张违约金5900元，结合双方约定的违约金标准、逾期时间、逾期原因以及各自履行义务的情况，本院酌定违约金为5000元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：刘祝华应于本判决发生法律效力之日起五日内支付金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司截至2016年9月30日的物业管理费21232.50元及逾期支付的违约金5000元，合计26232.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，减半收取240元（此款已由金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司预交），由金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司负担8元，由刘祝华负担232元（金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司同意其预交的案件受理费232元由刘祝华直接向其支付，本院不再退还，由刘祝华在本判决发生法律效力之日起五日内直接向金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司支付）。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  郭莹华二〇一七年一月八日书记员  狄春欢本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。