广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）西民一初字第3226号 原告：新世纪花园业主委员会，住所地南宁市西乡塘区安吉大道**中心花园。 负责人夏太炎，新世纪花园业主委员会主任。 委托代理人：赵善红，南宁市竭诚法律事务所法律工作者。 委托代理人：廖海蛟，南宁市竭诚法律事务所法律工作者。 被告：潘汉文，男，1973年1月19日出生，壮族，现住南宁市。 委托代理人：韦青桃，南宁经纬律师事务所法律工作者。 原告新世纪花园业主委员会（以下简称“新世纪业委会”）与被告潘汉文返还原物纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖海蛟，被告潘汉文及其告委托代理人韦青桃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新世纪业委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾空其所侵占属于原告所有位于南宁市新世纪花园小区篮球场旁二层楼2-02号房屋，返还给原告统一管理使用（该房屋购买价值为17250）；二、判令被告按照每间房屋月租金200元的标准向原告支付其侵占上述房屋期间即从2009年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（截止2015年8月31日原告提起本案诉讼之日的房屋占有使用费共计为18400元）；三、由被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：位于南宁市新世纪花园小区篮球场旁**共208平方米楼房的产权是属于原告所有的办公用房，是由南宁新世纪房地产开发总公司和广西南宁华侨总公司清算组与中国长城资产管理公司南宁办事处于2008年12月初依法共同处置财产时所确定。但被告却以原南宁新世纪房地产开发总公司尚拖欠其工资为由，从2008年12月南宁新世纪房地产开发总公司进行解散清算开始就强行霸占住上述楼房中的2-02号房屋自行居住或出租给他人使用，至今一直未向原告缴纳过租金，并拒绝将其所占房屋返还原告管理使用。原告及所在社区多年来已无数次找到被告协商处理，要求被告返还其所侵占房屋用作原告办公及物业用房，被告均无理予以拒绝。原告为此于2015年7月2日在小区公告栏和被告所占房屋所在楼房的墙面上张粘贴催收房屋《公告》，但被告仍然置之不理，致使原告至今仍处于无办公用房、难以正常开展工作及无法履行职责的状态，难以维护保障新世纪花园广大业主的合法权益，造成原告和广大业主蒙受无法估量的经济损失。为了维护新世纪花园广大业主的合法权益，原告特提起本案诉讼。 被告潘汉文辩称：一、原告主张小区篮球场二层共208平方米楼房的产权属原告所有的办公用房无证据证明，两公司清算组与中国长城资产管理公司的《处置抵押房产协议》仅是双方约定的权利和义务，不是原告的房产证明。涉案房屋没有房产证明，因此原告不是诉争房屋的所有权人，其无权管理使用，原告也不具备收取租金资格，故原告是不适格的诉讼主体。二、被告为当年广西南宁华侨总公司的员工，广西南宁华侨总公司筹建开发房地产成立了南宁新世纪房地产开发总公司，实属一班人马，被告实质亦属南宁新世纪房地产开发总公司的一员，为单位创造利润、作出贡献，被告有享受单位福利待遇的权利，南宁市新世纪房地产开发总公司遂将诉争房屋租赁给被告居住使用。但由于公司经营不善导致破产，被告未得到职工福利房，但被告也应该保留房屋居住权，被告亦属受害者。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，位于南宁市新世纪花园小区内的篮球场旁**共208平方米楼房为南宁市新世纪花园小区办公用房,未办理房屋产权证。该小区项目为南宁新世纪房地产开发总公司于1994年获批后开发所建，有南宁市规划管理局的建设用地规划许可证。后广西南宁华侨总公司与南宁新世纪房地产开发总公司因资不抵债宣告破产清算。2008年12月2日，南宁新世纪房地产开发总公司和广西南宁华侨总公司清算组（甲方）与广西南宁华侨总公司贷款债权人中国长城资产管理公司南宁办事处（乙方）签订《处置抵押房产协议》，协议约定由甲方委托评估、拍卖南宁新世纪房地产开发总公司为广西南宁华侨总公司提供抵押担保的尚未出售的35套住房和11间铺面，另208平方米办公楼的用途是小区物业用房，甲方不再处置该部分房产等。被告潘汉文原为广西南宁华侨总公司职工，后因广西南宁华侨总公司经营不善破产而下岗，被告遂居住于涉案房屋。 另查明，原告新世纪业委会于2012年3月23日经业主大会选举成立并经南宁市西乡塘区住房和城乡建设局备案，属新世纪花园小区第四届业主委员会。被告潘汉文现居住使用的房屋为新世纪花园小区篮球场旁二层楼2-02号房。原告曾于2015年7月2日在新世纪花园小区公告栏和涉案楼房的墙面上张粘贴向被告等住户催收房屋《公告》。 本院认为，原告新世纪业委会于2012年3月23日经业主大会选举成立并经南宁市西乡塘区住房和城乡建设局备案，具备合法身份地位，为本案的适格主体。本案涉案的位于南宁市新世纪花园小区篮球场旁二层共208平方米楼房为南宁新世纪房地产开发总公司在其建设规划用地内所建，虽未办理房屋产权证书，但根据2008年12月2日南宁新世纪房地产开发总公司和广西南宁华侨总公司清算组与中国长城资产管理公司南宁办事处签订《处置抵押房产协议》，该楼房为新世纪花园小区的办公用房，应属小区全体业主共同管理使用，原告作为小区的业主委员会主任，具有代表全体业主行使该办公用房的权利。现原告诉请该楼房住户腾空所居住占用的2-02号房合法有据，本院予以支持。关于原告另主张的被告支付居住占有期间的房屋占用费，由于被告原为广西南宁华侨总公司职工，广西南宁华侨总公司亦已破产清算，其居住于涉案房屋具有特定历史原因，且原告于本案提交诉状之前即2015年7月2日才向被告发出腾空房屋公告，被告亦是下岗职工，本院综合上述情况，对原告主张被告支付房屋占用费不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十三、第八十三条之规定，判决如下： 一、被告潘汉文于本案判决生效之日起三十日内腾空位于南宁市新世纪花园小区篮球场旁二层楼2-02号房屋并将房屋交付原告新世纪花园业主委员会； 二、驳回原告新世纪花园业主委员会的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本院指定的期限内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费691元（原告新世纪花园业主委员会已预交），由原告新世纪花园业主委员会负担357元，被告潘汉文负担334元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  黄顶峰 审判员  梁永光 审判员  陆汉林 二〇一七年一月二十日 书记员  何梅龙 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。