.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终9819号上诉人（原审原告）：高楠，男，1973年3月25日生，汉族，上海汇茂律师事务所律师，住大连市沙河口区。被上诉人（原审被告）：大连万科城置业有限公司，住所地大连市沙河口区马栏街288号。法定代表人：单小海，该公司董事长。委托诉讼代理人：张鹤，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：于也，辽宁智库律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连万科物业服务有限公司，住所地大连市沙河口区新生路万客园150号。法定代表人：张会，该公司负责人。委托诉讼代理人：马洪馥，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：于鹏华，男，1984年2月29日生，汉族，中招招标代理公司职员，住大连市沙河口区。上诉人高楠因与被上诉人大连万科城置业有限公司（以下简称万科城置业公司）、大连万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）、于鹏华确认合同无效纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初3297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高楠、被上诉人万科城置业公司的委托诉讼代理人张鹤到庭参加诉讼，被上诉人万科物业公司、被上诉人于鹏华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高楠上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。（一）一审判决未查清上诉人起诉的原因。1、万科城置业公司采用胁迫手段销售人防车位，导致上诉人及其他业主未购买车位。2、上诉人在上海工作期间，万科城置业公司与万科物业公司在未履行告知义务的前提下，将剩余车位一次性低价售空，严重侵犯上诉人的业主知情权、公平优先使用权。3、一审法院立案之后，上诉人得知于鹏华欲以89,000元转让车位，双方达成合意并共同向万科城置业公司提出申请，并获得万科城置业公司签章同意，后因于鹏华提出涨价的要求，导致交易未果，上诉人遂追加于鹏华为共同被告。（二）一审法院在未查清争议焦点所涉以下法律问题即作出判决。1、关于《地下车位有偿使用协议书》的法律效力问题：（1）该协议书系租赁协议，按照租赁协议的相关法律规定，超过20年租赁期限的部分应为无效。另外，没有证据证明于鹏华每三年与万科城置业公司签订一次协议，故该份协议书因超过约定期限而失效。（2）协议书因超越租赁权、无权处分、恶意串通而应被确认无效。根据大连市人民防空办公室政府信息公开告知书载明的内容，万科城置业公司因与大连市人民防空办公室签订协议而取得承租人地位，其向次承租人于鹏华出租时不得超越其取得的权利。万科城置业公司取得承租人地位的时间为2016年11月1日，而其向于鹏华出租的时间为2013年10月，并未被行政管理部门赋予或追认2013年11月1日之前的出租权。大连市人民防空办公室政府信息公开告知书第1条明确规定”任何单位及个人不得擅自转让、出卖、抵押及无偿使用”，而案涉《地下车位有偿使用协议书》因符合买卖合同的合同要件，显然属于恶意串通，不仅损害了国家利益，也侵害了其他业主的公平租赁权。一审判决驳回上诉人诉讼请求的理由仅仅是以车位交易价格来判断是否符合”恶意串通”，这显然属于适用法律错误。2、根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条”建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权......”之规定，案涉小区的土地公摊面积、分摊面积决定了万科城置业公司是否有权以一次性收取车位使用费的方式进行处分，但一审对于上述内容并未查清。二、一审判决程序违法。（一）一审法院应依职权查明是否存在损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益的事实，但未依职权予以查明。（二）万科物业公司的委托代理人在一审中因故未到庭，一审理应按照缺席判决处理，但却在判决中进行了虚假记载。（三）万科城置业公司在一审庭审中出示的”人防工程使用证”系复印件，未经有效质证证明，亦未能提供案涉车位的规划许可证。（四）一审法院应依职权主动对《地下车位有偿使用协议书》的法律效力进行审查。万科城置业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、本案不存在”恶意串通、损害国家或第三人利益”的情形，万科城置业公司与于鹏华签订的协议书是双方当事人真实意思表示、合法有效。（一）万科城置业公司与于鹏华签订《车位有偿使用权协议》不存在”恶意串通，损害国家利益”的情形。万科城置业公司作为案涉人防工程的投资者，遵循人民防空法”平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则，与大连市人防办签订协议，于2013年11月1日首次获得案涉车位《人防工程使用证》，并于2016年11月1日续期，期间已按照约定向人防办支付了人防工程使用费，并严格按照使用证载明的用途使用人防工程，具备与于鹏华签订协议的主体资格。人防办没有因万科城置业公司使用人防工程、与于鹏华签订有偿使用协议而遭受任何损失。万科城置业公司与于鹏华于2013年10月签订协议，并约定10月31日前交付。从上述期限中可以看出，此时使用证正在办理过程中，若最终万科城置业公司没有获得使用证而无法向于鹏华交付车位，则将会依据合同约定承担违约责任，体现民事主体之间的权利义务关系，并无损害国家利益的情况。（二）万科城置业公司与于鹏华签订《车位有偿使用权协议》不存在”恶意串通，损害上诉人利益”的情形。上诉人认为于鹏华与万科城置业公司签订协议，使其丧失了签订协议的机会进而损害其个人利益，完全是对合同法第五十二条的曲解。”恶意串通”需要”非法勾结、牟取私利”，万科城置业公司依据《人防工程使用证》设置的地下停车位，参照物权法第七十四条的规定，与业主之间平等协商签订协议，已经首先满足业主的需要。正如上诉人提供的电梯广告所示，万科城置业公司无差别的向小区业主告知剩余人防车位的信息，使得每一个业主都能够享有使用人防车位的平等机会，不存在”勾结”。万科城置业公司向人防办支付费用、基于经营自主权收取合同价款，不存在”私利”。上诉人因自身原因未能把握机会与万科城置业公司达成协议，应由其个人承担后果。二、”业主知情权”、”优先使用权”均不适用于人防车位，上诉人认为万科城置业公司侵犯其该两项权利是对法律的误读。（一）”业主知情权”源自建筑物区分所有权司法解释的规定，与车位有关的知情权是指”业主请求公布、查阅规划用于停放车辆的车位车库的处分情况人民法院应当支持”，此处之”知情”是针对处分结果的知情，而不是车位销售信息的知情；另外，该知情权仅针对配建车位，并不针对人防车位。（二）现行法律只有”优先使用权”的规定，未见上诉人所说的”公平优先使用权”的规定。物权法第七十四条”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”之规定，显然该权利同样仅针对配建车位，而非人防车位，本案上诉人并不享有该权利。但在实际操作中，万科城置业公司是参照了该条规定，人防车位仍是首先满足了小区业主的需要。退一步说，假设本案应当适用物权法第七十四条，上诉人仍然不能因为个人没有得到人防车位就扩大化的认定没有”首先满足小区业主”需求，上诉人仅是小区业主中的一员，而非全体，以其个人为标准来衡量业主是否获得了优先使用权是极其狭隘的。三、一审法院已全面审查案件事实，对于案件争议给予充分说理和释明，且程序正当。案涉《车位有偿使用协议》即使存在”超期”的情形，基于合同相对性，也应当是由于鹏华提出，上诉人没有权利提出该请求。上诉人提出案涉《车位有偿使用协议》超过约定期限，应已失效。但合同法第二百三十六条明确规定，合同期限届满，双方继续履行的，合同依然有效，而不是自动终止。况且，万科城置业公司的《人防工程使用证》亦在有效期内，《车位有偿使用协议》履行不受任何影响。上诉人认为一审法院应当审查案涉车位的土地公摊面积、分摊面积问题。但《人民防空法》已明确规定，人民防空工程所有权归属国家，上诉人该主张实在毫无必要。一审庭审笔录完整的记载了法庭调查的全过程，上诉人提出的多个程序性问题纯属空穴来风。万科物业公司未作答辩。于鹏华在庭后提出其不同意上诉人的上诉请求。于鹏华与万科城置业公司签订的协议书与上诉人无关。高楠向一审法院起诉请求：1.确认被告万科城置业公司与被告于鹏华于2013年10月签订的《地下车位有偿使用协议书》无效；2.确认被告万科物业公司依据《地下车位有偿使用协议书》对案涉车位收取保洁服务费、场地管理无效；3.确认被告万科城置业公司、万科物业公司违反大连市有关主管部门的管理规定，租售万科溪之谷四期地下人防车位的行为违法。一审法院认定事实：原告高楠与被告于鹏华系被告万科城置业公司开发建设的某小区（以下简称案涉小区）业主。2013年10月，被告万科城置业公司作为甲方与被告于鹏华作为乙方签订《地下车位有偿使用协议书》，约定甲方同意将案涉小区地下停车场某号地下车位由乙方使用，该地下车位的面积约为12.5平方米。使用期限为：自该地下车位移交之日起至土地使用权期限届满止，但乙方需按照人防工程使用管理规定每三年与甲方签订一次该地下车位有偿使用协议，协议内容与本协议相同。使用费及支付：1、该地下车位有偿使用费，其计算方法为按个计算，即该地下车位使用费为人民币玖万元整（小写90,000元整），该使用费不因面积等任何因素而予以调整，该地下车位中相关的管道、设施等的安置，不影响上述使用费标准。2、乙方应当在本协议签订同时，交纳定金人民币10,000元整，如乙方放弃该车位，甲方不予退款。后续使用费80,000元乙方应于2013年10月31日前支付。如乙方未在上述日期内缴纳全款，视为乙方放弃该车位。甲方有权进行另售处理，定金罚没。3、甲方在收款后，开具收款收据给乙方。使用管理协议：乙方须在本协议签订的同时，与甲方聘用的被告大连万科物业服务企业另行签订《车位服务协议书》，并按照该协议约定每个车位按40元/月的标准交纳地下车位物业服务费（主要用于停车位的公共照明、透风、安全巡视、日常清洁和设施的维护）。地下车位的移交和使用：1、乙方付清全部地下车位使用费后，甲方应当于2013年11月20日前移交该地下车位。该地下车位移交乙方的同时，即归乙方使用。该《地下车位有偿使用协议书》还约定了双方的其他权利义务。协议书签订后，被告于鹏华依约向被告万科城置业公司交纳了案涉车位使用费，被告万科城置业公司将案涉车位交付被告于鹏华使用。被告万科物业公司对案涉车位进行日常管理和维护。2016年12月13日，被告万科城置业公司取得案涉小区，即万科溪之谷四期人防地下室人防工程使用证（证号2016J132），使用期限为2016年11月1日-2019年10月31日。2017年6月，原告高楠通过微信聊天欲向被告于鹏华购买被告于鹏华有偿使用的车位未果。另查，2017年1月25日，大连市人民防空办公室向原告高楠出具2017第1号大连市人民防空办公室政府信息公开告知书，对原告申请公开的关于”大连某小区地下人防工程停车场是否允许出售？是否允许出租？如允许出租则允许出租的期限是几年”的相关事项进行答复，其中”2.根据人民防空平战结合工作方针，允许人防工程平时出租使用。3.......我市人防工程使用协议一般不超过5年。由于开发建设单位享有结建防空地下室的优先使用权，因此，通常协议到期后，如无特殊情况，我办将与开发建设单位续签结建防空地下室使用协议......目前，大连某小区人防工程的开发建设单位大连万科城置业有限公司已办理该人防工程使用证，已与我办签订《人防工程设施使用及维护管理协议书》，用途为地下停车场，协议期限为3年，即2016年11月1日至2019年10月30日”。一审法院认为，被告万科城置业公司与被告于鹏华签订的《地下车位有偿使用协议书》系双方真实意思表示，依法成立。关于原告提出该《地下车位有偿使用协议书》无效的主张，被告万科城置业公司抗辩称原告非为案涉合同的签订主体，与本案没有直接利害关系，原告主体不适格。一审法院认为，原告虽非为该《地下车位有偿使用协议书》的签订主体，但原告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，以二被告之间存在恶意串通，损害原告作为第三人的利益为依据诉至法院，其主体适格，故对被告万科城置业公司的该节抗辩意见，不予支持。原告对于其主张的内容应提供相应的证据予以证明。庭审中，原告提供案涉小区电梯间的溪之谷车位倒计时出售广告照片一张，内容为”最后60套稀缺车位倒计时发售0成首付总价8万元起”，可以看出案涉小区车位系公开向小区业主租售，且原告庭审中认可二被告签订的《地下车位有偿使用协议书》为被告万科城置业公司的制式合同，除签订主体、价格、车位位置等信息不同外，其余权利义务条款与向其他业主租售车位的合同基本相同，二被告之间约定的案涉车位价款为9万元，该价款高于上述广告照片中宣传的车位价款，结合庭审中原告自认其出差期间，被告万科城置业公司将剩余车位以团购价6万余元一次性清空的事实，原告提供的证据无法证明二被告之间存在恶意串通损害其作为第三人利益的事实。对于原告主张确认被告万科城置业公司与被告于鹏华于2013年10月签订的《地下车位有偿使用协议书》无效的请求，不予支持。关于原告提出的确认被告万科物业公司依据《地下车位有偿使用协议书》对案涉车位收取保洁服务费、场地管理无效的主张，因其系基于主张被告万科城置业公司与被告于鹏华签订的《地下车位有偿使用协议书》无效为前提，现前提不存在，故对于原告该项主张，不予支持。关于原告提出的确认被告万科城置业公司、万科物业公司违反大连市有关主管部门的管理规定，租售万科溪之谷四期地下人防车位的行为违法的主张，因民事案件调整民事主体之间的法律关系，现原告请求确认二被告租售万科溪之谷四期地下人防车位的行为违法，不属于法院民事案件受理范围。综上所述，一审法院判决：驳回原告高楠的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预付），由原告负担。本院二审期间，万科城置业公司提交人防工程使用证，拟证明万科城置业公司按照人防工程使用证上载明的用途使用案涉车位，不存在违法违约的行为。高楠对该人防工程使用证的真实性无异议，对待证事实有异议，认为万科城置业公司与于鹏华签订协议书的时间超出了该使用证上载明的时间。本院认为，该人防工程使用证系原件，且高楠对该使用证的真实性无异议，故对该使用证予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据大连市人民防空办公室于2017年1月25日向高楠出具的《大连市人民防空办公室政府信息公开告知书》（2017第1号）载明的内容，案涉车位所在的大连某小区地下人防工程属于人民防空国有资产，产权归国家所有，开发建设单位万科城置业公司可优先租赁使用，且该公司已办理人防工程使用证，用途为地下停车场。可见，万科城置业公司作为开发建设单位有权就案涉车位与作为案涉小区业主的于鹏华签订《地下车位有偿使用协议书》。高楠以万科城置业公司与于鹏华签订上述协议书存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益为由，主张上述协议书无效。如上所述，万科城置业公司有权对外租赁使用案涉车位，而于鹏华作为小区业主亦有与万科城置业公司达成协议租赁使用案涉车位的主体资格。高楠提出万科城置业公司与于鹏华恶意串通，但其并未提供充分的证据加以证实。相反，高楠在一审中提供的车位出售广告照片上并无万科城置业公司限制车位的租赁对象、车位位置等情形，而是面向全体小区业主，与之后高楠在庭审中所述将剩余大量车位私下倾销并不一致。可见，高楠作为小区业主，原本有机会与万科城置业公司就车位租赁使用达成一致，但其并未及时行使，在车位稀缺的情况下，万科城置业公司不可能满足全体业主使用车位的需要，故不能以万科城置业公司与于鹏华就案涉车位达成协议使得高楠丧失缔结协议机会为由，进而认定损害高楠的利益，对高楠的该项上诉理由，本院不予支持。至于高楠主张的万科物业公司对案涉车位收取保洁服务费、进行场地管理无效以及万科城置业公司、万科物业公司租售人防车位行为违法的问题，因高楠就被上诉人的行为无效、行为违法提起的诉讼请求，不属于法院民事案件受理范围，本院不予处理。综上所述，高楠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人高楠已预交），由上诉人高楠负担。本判决为终审判决。审判长陈伟审判员赵虹审判员张萍萍二〇一八年一月十五日书记员杜玉洁