大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初9502号原告晏某某，男。委托代理人谢智田，系辽宁征信律师事务所律师。被告大连安邦房地产开发有限公司。委托代理人雷某某，女，系该公司职员。委托代理人于永亲，系辽宁甘霖律师事务所律师。原告晏某某与被告大连安邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告晏某某的委托代理人谢智田、被告大连安邦房地产开发有限公司的委托代理人雷某某、于永亲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月31日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于大连市甘井子区甘南路52号楼某号房屋一处，合同约定于2010年6月30日交付使用，另约定自房屋交付之日起一年内办理产权证，逾期办证按日承担已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，但被告实际于2010年8月6日才交付房屋，存在逾期交房行为。且自房屋交付至今已长达六年多时间，原告仍无法取得房屋权属证书。故原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金（自2011年8月5日起至取得房屋权属证书之日止，按照总房款日万分之一标准计算）；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金158元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同第15条第1款第3项明确约定了仅是“因出卖人的责任”导致原告逾期办理产权证书的，被告才有义务向原告支付违约金，而案涉项目住宅小区买受人逾期不能办理产权证的原因是因政府部门新政的实施引起的，即大连市政府出台了竣工验收备案新政及计量表新政所致，并非被告的责任导致原告至今不能办理产权证。2、案涉房屋至今无法办理产权证的主要原因是小区内约有12,600平方米的建设用地目前仍然被案外人鞍钢集团石灰石矿占用，作为土地的出让方政府方面至今没有完成向被告交付净地的合同义务，导致案涉小区内规划的幼儿园、部分道路及其他部分配套设施无法开工建设，因此该小区无法进行竣工验收备案，进而造成出售房屋的产权登记手续无法办理。3、退一步讲，综合上述情况，逾期不能办理产权证的原因是房屋存在所谓质量问题的“新问题出现”，被告承担合同所约定的违约责任就应该有时间上的界定以确定承担责任的大小，应以被告承担10%违约责任方为公平。经审理查明，2009年12月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的甘井子区甘南路52号楼1-15-1号房屋，总房款438,907元；出卖人应当在2010年6月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房不超过180天的，由出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.1的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告如约支付了房款，被告于2010年8月6日将房屋交付原告使用。但房屋交付使用至今,被告以鞍钢石灰石矿没有搬迁，被告无法开建配套幼儿园为由主张非因出卖人的责任，使买受人原告不能在规定期限内取得房屋权属证书,至今无法办理产权证。2012年10月22日，大连市城乡建设系统信访办公室出具关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函，该函就鞍钢石灰石矿没有搬迁、被告未建幼儿园的问题提出了处理方案。2013年2月5日，大连市甘井子区人民政府办公室出具会议纪要一份，就安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜,鞍钢石灰石矿没有搬迁、被告未建幼儿园的问题，提出了区城建局、教育局先行办理竣工验收手续，被告相关手续齐备后，立即为居民办理房产证的解决方案。2012年12月3日，大连市房地产开发协会出具关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明，明确了《大连市建设工程竣工验收备案管理暂行办法》自2011年1月1日起施行后对于办理产权证的影响。2016年8月22日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具《关于安邦北湾小区房屋质量问题的情况说明》，称“自2012年以来，甘区质监站陆续接到安邦北湾小区住户关于漏雨、透寒等质量问题的投诉百余起。我站高度重视，多次发函督促尽快维修，甘井子街道等政府部门也积极协调，但至今仍有部分质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展”。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售商品房收款专用发票等收据、民意网回复函、大连市城乡建设系统信访办公室函件、大连市甘井子区人民政府办公会议纪要、大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是，案涉小区房屋逾期未办理产权证是否系因被告的责任所致，被告是否应当承担逾期办证的违约责任。对此，依据案涉合同第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：办理该房屋所有权登记的期限为1年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过1年致使买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金”。现依据大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明，可以证明案涉小区无法办理产权证的原因在于部分房屋质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展，显属被告的责任所导致，被告应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于被告辩称，无法办理产权证的原因非因被告而是在于，验收新政的实施以及相应配套设施无法开工建设进而无法完成竣工验收，使被告后期又出现资金链断裂产生房屋维修问题堆积，此系列的原因应考虑被告承担10%违约赔偿责任。对此本院认为，虽被告所称之情况可能在一定时期内阻碍了案涉小区办理房屋产权证书，但上述原因在部分现已消除、政府已有明确解决意见的情况下，被告仍旧无法提供办理房屋产权证书条件，可以说明影响该小区办理产权证书的主要原因并非被告之所述，其在逾期办理房屋产权证书上存在违约行为，应承担相应的违约赔偿责任。关于逾期办证违约金的计算方式，本院认为，案涉合同第15条“出卖人应自1年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金”即为双方关于该违约金计算方式的约定，现双方对于该约定在理解上存在分歧，原告认为应当按照已付房款的日万分之一的标准计算违约金，被告认为违约金的数额仅为房款的万分之一。对此本院认为应当采纳原告的观点，具体原因如下：第一，上述表述中包含了违约金计算的两个标准，一是按照“已付房款万分之一”计算，二是“自1年届满之次日起”计算，本院认为结合本案实际情况，“自……起”的表述即是自某日起按日计算的意思,如按被告所称之违约金仅为已付房款的万分之一，那么便没有必要表述“自1年届满之次日起”了；第二，按照被告所称的承担方式所确定违约金的数额过低，根本无法达到对被告违约行为的惩罚作用，亦不足以对原告的损失予以赔偿，按日计算违约责任，不但体现了违约金惩罚与补偿的双重作用，又能够敦促违约方尽快履行合同义务，避免造成更大损失；第三，从权利义务对等原则考虑，参考案涉合同中关于买受人逾期付款的违约责任以及关于出卖人逾期交房的违约责任的计算方式均为按日计算违约金的实际情况，以及考虑到一般商品房买卖合同中关于违约责任计算方式的通行惯例，本院认为本条约定理解为按日计算逾期办证违约金为宜。综上，本院认为，逾期办证违约金的计算方式应为以已付房款为本金，按日万分之一的标准自交付房屋届满一年的次日起计算至被告将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日止。对于原告要求被告支付逾期交房违约金一节，由于案涉合同约定的交房时间为2010年6月30日，而被告实际交房的时间为2010年8月6日，故存在逾期交房的事实，被告应按约支付原告逾期交房违约金。被告逾期交房的天数为36天，根据案涉合同对逾期交房违约金的计算方式的约定，原告主张的逾期交房违约金158元在合理范围内，故本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连安邦房地产开发有限公司给付原告晏某某逾期交房违约金158元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连安邦房地产开发有限公司给付原告晏某某逾期办证违约金（以438,907元为本金，按照日万分之一的标准自2011年8月7日起计算至被告将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元,由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  王志东代理审判员  张 阳代理审判员  李 羲二〇一七年一月五日书 记 员  张 旭