上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第2929号原告：王庆红，男，1960年11月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈邦理，上海市律和理律师事务所律师。被告：上海诚融投资咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：耿朝兵。第三人：李咏梅，女，1968年11月27日出生，汉族，住上海市徐汇区建国西路XXX号。委托诉讼代理人：朱晓栋，北京尚公(上海)律师事务所律师。原告王庆红与被告上海诚融投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月18日向本院起诉。本院于同日受理后，适用普通程序。2016年6月25日,本院依法追加李咏梅为第三人。本院于2016年3月31日、2017年1月5日公开开庭进行了庭审。原告王庆红及其委托诉讼代理人陈邦理、第三人李咏梅的委托诉讼代理人朱晓栋到庭参加庭审。被告上海诚融投资咨询有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告王庆红诉称，2002年7月1日，原告与被告签订租赁协议，约定租赁地点为上海市徐汇区喜泰路XXX号(以下简称系争房屋)，租赁时间为顺延至市政府动迁为止，并约定在租赁期间内被告不得以任何理由把场地及建筑物抵押。2014年12月，上海金磐拍卖有限公司通过徐汇法院执行庭将场地拍卖给第三方李咏梅。被告公司因未注册已于2011年8月1日被工商行政管理部门吊销营业执照，并发通知告知原告，已成立清算小组，由陈某为代表。现场地已经易主，被告实际构成违约，就算拍卖，原告作为承租人，具有优先购买权。故请求法院判令：要求继续履行对徐汇区喜泰路XXX号的租赁协议。被告上海诚融投资咨询有限公司未应诉答辩。第三人李咏梅述称，因为系争房屋实际不是由原告承租的，并且房屋产权已于2015年2月9日通过执行裁定的方式将房屋产权转移给第三人。经审理查明，系争房屋的产权人系被告。2002年7月1日，原告(乙方)与被告上海诚融投资咨询有限公司(甲方)签订《租赁协议》，约定：甲方出租给乙方系争房屋，面积约800平方米，其余的建筑面积属乙方投资，归乙方所有；租赁期限暂定一年，自2002年8月1日起至2003年8月1日止，期满后如不开发，本协议可延续到市政动迁为止；租金计算：每年15万元；付款方式：以先付后用原则，自本协议生效之日起，乙方支付给甲方保证金15000元，租金本年支付6万元等条款。原告承租后，将系争房屋进行转租。2004年8月1日，陈某书写租房收据，内容是：今收到王庆红先生喜泰路XXX号租房费共计人民币现金300万元整(自2004年8月1日至2024年7月30日)。如遇市政动迁房费多退少补。2011年8月1日，被告上海诚融投资咨询有限公司被工商机关吊销未注销。2015年6月18日，被告上海诚融投资咨询有限公司发布股东会决议，内容是：由于社会上的不法分子采取非法手段侵占本公司位于上海市徐汇区喜泰路XXX号土地，股东决议将用法律手段捍卫自己的权利，不法分子的股东转让、土地抵押以及法院的调解和土地的拍卖，股东都不知道也无人签字，所以上海市徐汇区喜泰路XXX号土地任何变更都没有合法性，为了股东今后维权活动的方便，决议如下：1、王庆红先生租赁上海市徐汇区喜泰路XXX号土地继续有效；2、推荐原公司董事长陈某先生为股东会议的召集人和联络员。以下股东签字：毛某某、李某某、刘某某、陈某、叶某某。另查明，2008年，何某某因与上海诚融投资咨询有限公司民间借贷纠纷一案，何某某诉称：其和上海诚融投资咨询有限公司于2007年9月18日签订《借款及保证合同》和《抵押合同》各一份，由上海诚融投资咨询有限公司向何某某借款10,000,000元，借期2个月。上海诚融投资咨询有限公司以其位于上海市徐汇区喜泰路XXX号1、3、4、5幢的房屋为上述借款提供抵押担保。其后，何某某分两次将10,000,000元借款给付上海诚融投资咨询有限公司。但上海诚融投资咨询有限公司却未按期还款。何某某因催款未果，遂提起诉讼。据此，何某某要求判令：1、上海诚融投资咨询有限公司偿还借款本金10,000,000元；2、上海诚融投资咨询有限公司支付逾期利息2,515,840元(以全部借款本金为基数，按照每日千分之一的利率，从借款逾期之日起算，暂计至起诉之日)；3、上海诚融投资咨询有限公司支付违约金5,031,680元(以全部借款本金为基数，按照每日千分之二的标准，从借款逾期之日起算，暂计至起诉之日)；4、上海诚融投资咨询有限公司负担何某某为实现债权之目的所支出的所有费用(包括但不限于诉讼费用、律师费用等)；5、何某某可以抵押物优先受偿债权。后，该案经调解，达成如下调解协议：一、上海诚融投资咨询有限公司应于2008年9月30日前返还何某某借款本金人民币10,000,000元，并支付原告上述款项自2007年12月11日起至实际清偿日止的违约金(按每日千分之二的标准计付)；二、上海诚融投资咨询有限公司应于2008年9月30日前支付何某某借款利息人民币600,000元；三、本案受理费人民币63,543元，由上海诚融投资咨询有限公司负担；四、若上海诚融投资咨询有限公司届期不履行上述付款义务的，何某某可以与上海诚融投资咨询有限公司协议，以上海诚融投资咨询有限公司名下位于上海市徐汇区喜泰路XXX号1、3、4、5幢房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在本调解协议规定债权范围内优先受偿。抵押物折价、或者拍卖、变卖后，其价款超过本调解协议规定债权数额的部分归上海诚融投资咨询有限公司所有，不足部分由上海诚融投资咨询有限公司清偿。2009年3月10日，何某某向本院申请执行。2014年12月，经拍卖程序，将系争房屋拍卖给第三人李咏梅。在公告期间，原告未申请优先购买权。又查明，被告上海诚融投资咨询有限公司成立于1996年7月，成立之初，陈某拥有公司10%的股权并担任副董事长；2005年6月7日，陈某改任董事并仍拥有10%股权；2005年9月20日，现公司法定代表人耿朝兵将10%股权转让给陈某，陈某共有公司20%的股权；同年9月29日，陈某担任公司法定代表人；2005年10月17日，工商登记变更陈某为董事长；2006年2月10日，陈某转让公司20%的股权给耿朝兵；2006年2月16日，公司的法定代表人变更为耿朝兵。以上事实，除原及第三人庭审陈述外，另有租房协议、收据、工商档案材料及上海市房地产登记簿等证据作证，本院予以确认。在本案审理过程中,原告申请证人陈某出庭作证,陈某证明：2002年7月1日,其代表被告上海诚融投资咨询有限公司确与原告签订《租赁协议》,协议中“其余的建筑面积属乙方投资”、“期满后如不开发，本协议可延续到市政动迁为止”的手写字均是证人陈某所写，并确认以现金形式收取原告租金300万元。第三人提供先前提供给本院执行庭的2002年7月1日的《租赁协议》，证明在该份协议中，被告上海诚融投资咨询有限公司并未在该份协议中有手写“其余的建筑面积属乙方投资”、“期满后如不开发，本协议可延续到市政动迁为止”的字样。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2002年7月1日,陈某代表被告上海诚融投资咨询有限公司与原告签订《租赁协议》,协议上明确约定租赁期限自2002年8月1日起至2003年8月1日止,租赁期限仅为一年。但陈某却在协议中手写“其余的建筑面积属乙方投资”、“期满后如不开发，本协议可延续到市政动迁为止”等字样，对此第三人提供证据证明被告公司存有的《租赁协议》并无陈某自认的手写内容。更为重要的是，对于租赁期限的变更应当属于合同的重大变更，而在这份合同中增加的陈某手写部分却没有加盖被告公司的印章及原告的签名。2004年8月1日，陈某手写租房收据，确认给予原告租赁系争房屋的租赁期限为20年，并确认收到原告支付的直至2024年7月30日20年的租金现金为300万元，当时陈某并无公司的授权委托书却任意将承租给原告的租赁期限延长至20年，而且该收条仅是陈某个人收款，并无公司入账凭证，且陈某称以现金的方式收取了300万元，此亦与常理不符。在本院执行程序时，本院拍卖发出公告，原告却在公告期间未行使优先购买权。据此，第三人的提供的没有陈某手写字样的协议以及第三人的异议，使本院对于《租赁协议》手写部分的真实性有异议。原告与陈某之间擅自延长租赁期限至20年，未经被告公司的授权及追认，陈某个人收取20年租金亦是陈某个人行为，未进帐入被告公司，被告公司至今未确认收到该笔款项。鉴于《租赁协议》原租赁期限仅为一年至2003年8月1日止，早已经过期，被告公司亦未确认延长租赁期限至2024年并未收到租金，故原告要求被告公司确认继续履行租赁协议无事实及法律依据，本院不予以支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃相关的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王庆红的诉讼请求。案件受理费30800元，由原告王庆红负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  刘梅娟人民陪审员  吴国妹二〇一七年一月二十二日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。