广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终16246号上诉人（原审被告、反诉原告）：李丽斯，住广州市海珠区。委托代理人：陈军玉，广东尚情律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈健亮，住广州市海珠区。委托代理人：陈健彬，广东银德律师事务所律师。上诉人李丽斯因与被上诉人陈健亮租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。李丽斯上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，改判陈健亮立即退还李丽斯租赁保证金11000元及利息（暂计至2016年11月4日为700元，全部利息自2015年2月18日起算至陈健亮退还租赁保证金之日止，按同期银行贷款利率计算）；2.本案一、二审费用由陈健亮承担。事实和理由：1.《商铺租赁合同》系李丽斯与陈健亮双方自愿提前解除，李丽斯不存在违约行为，无需承担违约责任。在李丽斯提出撤场时，陈健亮予以同意并提醒李丽斯注意撤场的细节问题，从未提出过要求李丽斯承担违约责任。一审法院一方面认定李丽斯与陈健亮就提前搬离涉案商铺达成了一致意见，另一方面又认为双方未就提前解除合同达成一致意见，逻辑混乱。关于退还押金的问题，陈健亮也曾发短信给李丽斯表示已咨询了律师，将李丽斯之前迟交租的滞纳金计算出来后，剩下的退还给李丽斯。但之后陈健亮又提出新的条件并反悔，一审法院却支持陈健亮的主张。2.本案事实清楚，不存在耗费时间取证或鉴定等情形，但一审法院自2015年3月24日立案至2016年5月12日发给李丽斯判决，审理期限超过12个月，违反法律规定的审限。陈健亮二审辩称：不同意李丽斯的全部上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决结果。李丽斯与陈健亮签订的《商铺租赁合同》第八条明确约定，未经双方同意，不得擅自终止租赁合同。李丽斯未经陈健亮同意单方提出解除租赁合同，双方也未就解除合同的赔偿问题达成书面协议，李丽斯的行为已构成违约，陈健亮有权没收李丽斯的11000元租赁保证金。2015年3月27日，陈健亮向一审法院起诉请求：1.李丽斯向陈健亮支付拖欠的租金7330元（2015年1月租金及2月1-10日租金）、滞纳金148.5元；2.李丽斯向陈健亮支付商铺水费310.8元，电费1013.1元，管理费200元；3.李丽斯向陈健亮支付违约金11000元；4.李丽斯承担本案诉讼费用。一审诉讼中，陈健亮将第2项请求中的管理费变更为600元，包括2014年12月至2015年1月管理费。李丽斯向一审法院提起反诉请求：1.陈健亮向李丽斯返还租赁保证金11000元及利息（利息自2015年2月18日起计算至陈健亮付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费由陈健亮承担。一审法院经审理查明：涉案租赁物位于广州市番禺区××街××路××号××号，现权属人为广州××管理有限公司。陈健亮已取得业主同意可转租涉案物业。2013年9月14日，以陈健亮为甲方，李丽斯为乙方，双方签订一份《商铺租赁合同》，其中约定：由甲方将位于广州市番禺区××街××路××号××号二楼商铺转租给乙方用于经营婴儿游泳服务使用，建筑面积约50平方米，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日止，甲方应于2013年9月16日以前将商铺腾空交给乙方使用；2013年9月10日至2013年10月1日为免租期，乙方不缴纳租金；2013年10月1日至2015年9月30日每月租金5500元，2015年10月1日至2016年9月30日每月租金6000元，乙方须在合同签订时向甲方预付租金，其余各月租金由乙方每月30日前缴纳下月的租金，租金以转账方式交给甲方；如乙方逾期支付租金超过5个工作日，每逾期一天，甲方有权按所欠费用款项的1‰收取滞纳金，如超过30天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回商铺，并追究乙方违约责任；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付租赁合同保证金，保证金额相当于该商铺二个月租金，共计11000元，该保证金由甲方保管直到租约期满，在乙方无任何违约的赔偿的前提条件下，经甲方验收商铺完好无损后，由甲方在7天内如数（不计利息）退还给乙方；物业管理费由乙方按照该小区物业管理公司的有关规定缴纳，于每月交纳租金时一同缴纳给甲方；本合同一经双方签署后立即生效，未经双方同意，不得任意终止；甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，责任方应向对方支付违约金，双方约定违约金为11000元；如违约金不足以弥补对方的实际损失，责任方应赔偿对方的实际损失；等等。上述合同签订后，李丽斯向陈健亮交纳了11000元作为保证金，并按约定交接了租赁场地。在合同履约初期，双方均按合同约定履行，但至2014年12月中旬，李丽斯向陈健亮发信息表示要撤场，询问陈健亮是否承接其场地设备及会员，后双方就场地设备及会员的转让费和应否计算滞纳金的问题协商不成，致引起纠纷。李丽斯于2014年12月31日搬离涉案租赁场地，陈健亮的妻子到场接收。但从双方提供的来往电话短信显示，陈健亮、李丽斯双方未就租赁合同的解除达成一致意见。2015年2月10日，陈健亮向李丽斯发出一份《律师函》，表示因李丽斯拖欠租金超过30天，已构成违约，自2015年2月10日起解除合同收回商铺并主张欠款及违约责任等权利。同月15日，李丽斯向陈健亮发出一份《关于请求立即退还按金（租赁合同保证金）事宜之函》，认为双方已于2014年12月份同意提前终止合同，要求陈健亮退回其按金等。另陈健亮、李丽斯双方确认，李丽斯已缴交至2014年12月31日的租金，涉案商铺的每月管理费为200元，李丽斯已缴交至2014年11月。关于水费，陈健亮提供了用水地址为广州市番禺区××街××路××号××号的收费查询单，显示该地址2014年11月3日至2015年1月3日的水费及污水费为310.8元。李丽斯认为该地址还包含有一楼，故对该费用不予确认。就物业管理费及电费的缴交，陈健亮表示尚未交纳，故没有提供依据。另陈健亮明确其诉讼请求中要求李丽斯向其支付违约金11000元实为没收李丽斯所交的保证金11000元。一审法院认为：2013年9月14日陈健亮与李丽斯所签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律规定，合法有效，对签约双方均有约束力。现李丽斯于2014年12月中提出提前搬离涉案商铺并要求退回按金，实为提前解除租赁合同的意思表示，对此李丽斯予以认可，但在李丽斯向陈健亮提出上述提前解除合同的意向后，双方仅就李丽斯的提前搬离涉案商铺达成一致意见，并未就提前解除合同的责任达成协议，根据双方在上述租赁合同中的约定“本合同一经双方签署后立即生效，未经双方同意，不得任意终止；甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，责任方应向对方支付违约金，双方约定违约金为11000元；如违约金不足以弥补对方的实际损失，责任方应赔偿对方的实际损失。”从该约定可见，现李丽斯提前解除合同，不按合同履行的是李丽斯，陈健亮虽同意接收涉案租赁物，但双方并未对解除合同的违约责任达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”结合本案证据和双方当事人的陈述，造成上述合同解除的责任在于李丽斯，现其未取得陈健亮的谅解，故李丽斯应负违约责任。陈健亮主张没收李丽斯所交纳的保证金符合合同约定，予以支持；至于2015年1月份及以后的租金，因陈健亮已接收了涉案商铺，并已没收了李丽斯所交纳的保证金，从公平合理原则出发，不予采纳；现陈健亮提供了证据证实其代为缴交了水费310.8元，李丽斯未能提供反证，予以采纳，李丽斯应返还该费用给陈健亮。关于物业管理费和电费，陈健亮未实际缴交，故不予支持。因李丽斯违约，李丽斯主张返还保证金及其利息，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年2月5日作出如下判决：一、李丽斯向陈健亮交纳的保证金11000元不予退回，归陈健亮所有；二、李丽斯于本判决发生法律效力之日起七天内向陈健亮返还水费310.8元；三、驳回陈健亮的其余本诉诉讼请求；四、驳回李丽斯的全部反诉诉讼请求。一审本诉受理费310元，反诉受理费38元，由陈健亮负担本诉受理费138元；李丽斯负担本诉受理费172元，反诉受理费38元。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，双方在2014年12月30日、12月31日形成如下短信往来：2014年12月30日：11:04，李丽斯：“下午2点在店里确认一下合同细节即可”11:06，陈健亮：“OK”13:57，李丽斯：“到了，上来谈吧”14:29，陈健亮：“关于你押金的问题，我已经咨询了律师了，我将你之前迟交租的滞纳金计算出来后，剩下的退还给你”14:43，李丽斯：“按合同办事，押金你不退，我走法律程序追讨。转让费5万元，你接就接，不接拉倒，12月31日晚上交场。”14:46，陈健亮：“按合同办事吧，我把滞纳金算出来，我不接你的设备了，你按约定时间搬走吧”14:51，李丽斯：“原额退回11000，否则法庭见”18:58，陈健亮：“按合同办事，租期未到，我不同意解除租约”20:56，陈健亮：“请按时交1月租金5500元”2014年12月31日：18:06，李丽斯：“已清空，请上来验证”19:26，李丽斯：“已按期在12月31日清空泳馆自有设备和物品，刘某已上来检收场地并抄今天电表读数9446度。二楼走廊玻璃门在里面反锁，并已将钥匙交回给刘某。请7日内结算水费电费金额并提供计算依据。保险金按合同约定请于1月7日前退回”19:46，陈健亮：“你与我的租赁合同并未解除，租赁合同并未达到解除和终止条件，我不同意你单方解除合同的行为。根据合同约定，请你立即缴纳2015年1月租金，如逾期不缴纳租金，将根据合同约定计收滞纳金。”本院认为，本案争议的焦点是李丽斯是否存在违约行为。李丽斯主张，其提前撤场是经陈健亮同意的，双方对提前解除合同协商一致，其不存在违约行为。本院认为，从双方短信往来的内容看，双方确曾就陈健亮是否接手李丽斯经营的游泳馆的问题进行过协商，但最终并未形成一致意见。陈健亮在2014年12月30日发给李丽斯的短信中表示，愿意在扣除租金滞纳金之后把剩余的租赁保证金退还给李丽斯，但李丽斯当时并未表示同意，并提出要按合同办事，陈健亮必须全额退还租赁保证金。陈健亮随后也表态要按合同办事，在租赁期未届满的情况下不同意李丽斯提前解除合同。故李丽斯主张提前解除合同已经陈健亮同意并无需承担违约责任无事实依据，本院不予采信。李丽斯在租赁期届满前要求提前解除合同构成违约，按合同约定陈健亮有权要求其支付违约金11000元（即没收租赁保证金11000元）。一审法院对此处理正确，本院予以维持。关于水费的问题。陈健亮已提供证据证明其代李丽斯支付了水费310.8元，李丽斯理应将该费用返还给陈健亮。李丽斯上诉请求不支付该费用缺乏依据，本院不予支持。至于李丽斯以一审审理期限过长为由主张撤销一审判决，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，李丽斯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93元，由上诉人李丽斯负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一七年一月三日书记员  杨银桃