江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏05民终7946号 上诉人（原审原告、第三人之诉被告）：朱广华，男，1965年1月4日出生，汉族，浙江省宁波市人，住浙江省。 上诉人（原审第三人之诉被告）：邬雪梅，女，1967年10月31日出生，汉族，浙江省宁波市人，住浙江省。 委托诉讼代理人：陈海伟，浙江君鉴律师事务所律师，代理上述两上诉人。 被上诉人（原审被告、第三人之诉被告）：苏州铭基置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖经济开发区。 法定代表人：李中芳，执行董事。 委托诉讼代理人：金冰一，上海润一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞素琴，上海润一律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路202号。 负责人：陈刚，行长。 委托诉讼代理人：俞美娟，江苏新天伦律师所事务所律师。 委托诉讼代理人：姜国光，江苏新天伦（吴江）律师所事务所律师。 上诉人朱广华、邬雪梅因与被上诉人苏州铭基置业有限公司（以下简称铭基公司）、中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农业银行）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2015）吴江汾民初字第01053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 朱广华、邬雪梅上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判支持朱广华、邬雪梅一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院以我方一直向铭基公司做出要求交房的意思表示为由认定我方已经催告，法定解除权相应发生。该认定是错误的。1、在2014年年底前我方是选择继续履行合同的催促，而不是行使解除权的催告。解除合同的催告需要明确一个合理期限，并表达如在给予合理宽限期内仍不履行实际交房就将解除合同的意思表示。解除合同的催告与继续履行合同的催促前提条件不同，法律要件相反。2、涉案房屋是等到2014年底才真正结顶建成。我方在2014年底前房子本身未结顶建成的催告只能是催促而已，其没有房子的实物对象和现实基础，只有在2014年底房子结顶建成2015年初开始才客观存在可以催告交房的现实基础。3、我方在2014年底前要求交房的意思表示不等于催告交房的真实意思表示，朱广华一方在2014年底房子结顶建成后自2015年初开始才正式作出催告交房的真实意思表示，2014年底前房子未结顶建成，无从催告交房，只能是催促加快房子建造的进度。4、我方在2014年底之前选择继续履行合同的时候只是单纯催促房子建造的工程进度，而无从催告交房，更没有定一个合理期限催告债务人履行的完整的真实意思表示。只有当我方从2015年初开始房子已经结顶建成并选择以解除合同为目的之时，催告交房才是符合事实和法律要件的正确所在。二、双方一次又一次协商承诺延期交房直至最后延迟到2014年底是客观事实。1、当事人协商一致的，可以变更合同，合同的变更当然包括合同履行期的提前或者延期。2、我方提供的录像证据证明双方在2014年年中夏天曾达成最终交房延期的时限为该年下半年肯定百分之百交房。根据倪春燕的反复陈述和声明，其不光承诺过2014年年底肯定交房，而且不止一次做出过承诺。3、开发商营销部经理本案合同经办人倪春燕的职务行为的民事法律后果应由铭基公司承担。4、涉案合同解除权应自开发商自身承诺最后交房期限再次违约之后重新计算。自2012年11月1日逾期交房开始至2014年底，双方是每隔几个月或半年就有一次互动协商，从我方催问到铭基公司道歉要求延期交房，最后是我方同意接受。双方每次均不到一年就有一次交房延期的合同变更行为，故每次都是在铭基公司自身承诺最后交房期限后，合同解除权即依次重新起算存续。此外，即便原合同交房逾期超过法定期限合同解除权已消灭的情况发生，但如果之后双方当事人对合同交房期又重新作出合同变更延期，那么合同解除权的行使依法也照样应当是重新起算。三、一审判解将主合同商品房买卖合同和从合同商品房担保贷款合同人为割裂，实体不公；未作释明要求我方变更诉请，程序不当。 铭基公司辩称：一、朱广华、邬雪梅的解除权已经消灭，其解除合同的行为无效。1、双方没有在合同中约定解除权。2、朱广华逾期未行使法定解除权，解除权已经消灭。3、双方从未就房屋交付时间达成新约定。房屋买卖是巨额大宗交易，相关合同的设立变更均应采取书面形式，双方从未就变更房屋交付时间达成书面约定。我方对朱广华、邬雪梅提较的两段录像的真实性、合法性、关联性均不予认可，倪春燕无权代表我方就交房等事宜作出承诺，更无权代表我方变更合同。二、涉案房屋已经符合交房条件，合同应当继续履行。我方已经在2015年12月17日向朱广华发出交房通知书，通知朱广华前来办理交房事宜，双方签订的买卖合同合法有效，也具备继续履行的条件，我方认为该买卖合同应当继续履行。综上，请求驳回上诉，维持原判。 农业银行二审未答辩。 朱广华向一审法院起诉请求：1、判令铭基公司返还购房首付款1620000元及利息（以200000元为基数，自2010年5月31日起计算至铭基公司实际履行之日止；以500000元为基数，自2010年9月29日起计算至铭基公司实际履行之日止；以920000元为基数，自2012年1月3日起计算至铭基公司实际履行之日止；均按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.5倍计算）；2、判令铭基公司返还已支付的贷款本息合计872320.25元及相应的利息损失（自2012年11月6日起至2015年10月6日之间的36个月，以每月还贷数额为基数，自朱广华还贷之日起至铭基公司实际履行之日止，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.5倍计算）；3、判令赔偿律师代理费用170439元。 农业银行向一审法院诉称：1、判令解除农业银行与朱广华、邬雪梅、苏州铭基置业有限公司的《个人购房担保借款合同》；2、请求判令朱广华、邬雪梅归还贷款本金3400159.10元、各项利息暂计12945.58元（利息暂计算至2016年2月6日，并请求按照合同约定支付2016年2月7日起至清偿之日的利息、罚息、复利等）；3、请求判令朱广华、邬雪梅支付律师费损失117000元；4、请求判令铭基公司对朱广华、邬雪梅的上述债务承担连带清偿责任；5、请求判令朱广华、邬雪梅、铭基公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年，朱广华与铭基公司签订编号为Y2010007058的《商品房买卖合同》1份，合同约定：朱广华购买铭基公司开发的坐落于苏州市吴江区黎里镇临沪大道北侧、新友路东侧的铭基生态住宅区二期桂园6幢1号房，总价款为5320000元，首付款200000元应于2010年5月31日前支付、500000元应于2010年9月25日支付、2620000元应于2011年3月28日支付，2010年12月15日前通过银行贷款方式向铭基公司支付剩余房款2000000元（如贷款额度不足，则朱广华应于2012年10月28日前分四期向铭基公司支付该2000000元）；铭基公司应于2012年10月30日前向朱广华交付符合合同第八条约定即“竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》”的商品房；逾期交房不超过90天，铭基公司向朱广华支付总房款的万分之五为违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日在180日内，铭基公司向朱广华支付总房款的万分之十为违约金，合同继续履行。对于逾期交房超过180日的违约责任，合同未作约定。 2010年5月31日、2010年9月29日、2012年1月3日、铭基公司分别向朱广华开具销售不动产统一发票各1份，金额分别为200000元、500000元、1010000元。 2012年10月6日，朱广华（借款人、××）、农业银行（贷款人、抵押权人）、铭基公司（保证人）、邬雪梅（××）签订了编号为ABC（2012）5006-1号的《个人购房担保借款合同》，约定：朱广华向农业银行借款3700000元，用于向铭基公司支付上述购房款的余款；借款期限从2012年10月6日起至2034年10月5日止，由朱广华、邬雪梅提供上述房屋作为抵押担保，采用等额本息还款法，以每月为一个还款周期，每月6日为还款日；借款利率按基准利率下浮10%，执行利率为5.895%，逾期利率为执行利率上浮50%；对应付未付的利息，在借款期限内按执行利率计收复利，自借款到期之日起按逾期利率计收复利；铭基公司对上述借款本息提供阶段性连带责任保证担保；合同第10.1条约定保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及律师费等实现债权的一切费用。第12.4条约定，发生借款人未按约定按期足额偿还借款或借款人、保证人违反本合同其他约定的，贷款人有权提前收回借款及行使担保权。第12.9条约定“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”。第十五条约定“本合同如涉及二人以上共同借款的，共同借款人对本合同项下的全部债务承担连带清偿责任。若借款人违约，贷款人有权要求任一借款人承担全部债务，并可依法行使抵押权或要求保证人履行保证责任”。同日，农业银行按约定将朱广华所借款项3700000元全部转入铭基公司账户内。 朱广华从2012年11月6日起每月按期向农业银行偿还借款本息，至2015年10月7日已偿还借款本金264577.57元、利息607742.68元，共计872320.25元。后朱广华停止还贷。2015年12月7日至2016年7月13日，农业银行从铭基公司账户上扣取合计232291.76元用于偿还朱广华所欠的借款本息，其中本金94252.68元、利息138039.08元。截至2016年7月13日，朱广华尚欠第三人借款本金3341169.75元。 另查明：倪春燕系铭基公司工作人员，担任营销部经理。2015年8月9日，朱广华、崔建明、崔桢杰三人至铭基公司售楼部，与倪春燕就交房事宜进行交涉，并拍摄视频录像。 因铭基公司未交付房屋，朱广华于2015年9月16日向铭基公司邮寄《解除买卖合同的通知》，载明“贵公司应于2012年10月30日前交付房屋，否则应承担相应的违约责任。合同签订后，本人按约支付了房款履行了合同的全部义务，但至今贵公司一直未能交付房屋。经本人催告后，贵公司在合理期限内也未履行交付房屋的义务……本人现依据相关法律规定依法行使合同解除权……”2015年9月18日铭基公司收到该通知书。2015年9月22日，朱广华向农业银行邮寄《告知书》1份，载明其已通知铭基公司解除商品房买卖合同，特通知农业银行解除《个人购房担保借款合同》并停止还贷。2015年9月24日农业银行收到该告知书。 2015年10月10日，朱广华委托浙江君鉴律师事务所代理本案诉讼事宜，双方约定律师代理费为170439元，后该所于2016年3月11日收取该律师代理费并开具发票。 再查明：涉案房屋（公安编号“桂园6幢”、工程编号“138号”）于2015年10月27日通过竣工验收备案，于2015年12月16日取得交付使用通知书。2015年12月18日，铭基公司向朱广华邮寄《交房通知书》，通知朱广华于2016年1月16日之前办理房屋交付手续。 又查明：2016年3月5日，农业银行委托江苏新天伦（吴江）律师事务所代理本案诉讼事宜，约定律师代理费为117000元，后于2016年3月31日支付该款。 庭审中，朱广华坚持要求解除《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》，且明确表示不再继续履行《个人购房担保借款合同》约定的还款义务。 以上事实，有朱广华提交的《商品房买卖合同》、发票、录像光盘、解除买卖合同的通知、告知书、委托代理合同、发票，铭基公司提交的交付使用通知书、交房通知书、还款凭证，农业银行提交的《个人购房担保借款合同》、借款凭证、委托代理合同、汇款凭证、贷款对账单等证据及当事人的庭审陈述予以证实。 本案的争议焦点为：一、朱广华与铭基公司之间的《商品房买卖合同》是否已解除；二、《个人购房担保借款合同》是否应当解除及解除后的法律效果。 一、第一个争议焦点，关键在于确定朱广华的合同解除权何时产生，其解除权是否因超过除斥期间而消灭。 朱广华认为，合同约定2012年10月30日前交付房屋，到期后房屋尚未建成，其每隔一两个月就联系倪春燕催问、了解建设进度，2014年夏天其要求确定最终交房日期，倪春燕代理铭基公司承诺宽限期限为2014年年底，朱广华接受了该承诺，即双方达成了延期至2014年年底交房的协议。2015年初，朱广华明确催告要求交房，否则解除合同，后铭基公司在合理期限内仍未交房，朱广华的解除权自此时发生。其已依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定行使法定解除权，2015年9月18日解除合同通知书到达铭基公司，《商品房买卖合同》于当天解除。 铭基公司认为，合同约定2012年10月30日前交付房屋，后朱广华一直催告要求交房，朱广华的法定解除权同时产生，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权行使期间为一年，逾期未行使则解除权消灭。朱广华直到2015年9月20日才通知解除合同，已超过法定期间，不产生解除合同的效力。铭基公司从未与朱广华一方协商变更交房期限。现涉案房屋已具备交房条件，《商品房买卖合同》应当且可以继续履行，其已通知朱广华办理交房手续。 一审法院认为：合同解除权是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使并非毫无限制。解除权的行使会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除权，将导致双方当事人权利义务关系长期处于不稳定、不确定的状态。因此，法律对合同解除权这一形成权设定除斥期间，督促享有解除权的一方当事人及时作出选择，立法目的在于稳定民事法律关系和维护社会正常秩序。作为享有解除权的一方当事人，不管选择解除合同还是选择继续履行合同，都应当及时确定，超过除斥期间未行使解除权的，则解除权消灭。结合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人的解除权发生。出卖人没有催告买受人行使解除权的，买受人应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，逾期不行使则解除权消灭。 本案所涉合同约定房屋交付日期为2012年10月30日，仅约定逾期交房180日内铭基公司向朱广华支付违约金、合同继续履行，未对逾期交房超过180日的违约责任进行约定。铭基公司未能按期交付，逾期交房经过180日后即2013年4月28日，朱广华应当知道其已有权依法催告铭基公司在三个月的合理期限内交房。法律对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的“催告”应当具备何种要件未作规定，朱广华称在约定的交房日期之后每隔一段时间就向铭基公司“催问”建设进度但未“催告”交房，而朱广华提交的录像中显示，朱广华、崔建明、崔桢杰一行三人与倪春燕交涉，崔建明称“从5月30日开始我们一直催到现在……一直我们要你们交房，二年前交房一直到现在，人来、电话来，你这样理由、那样理由……”，且朱广华在向一审法院提交的“录像整理文字内容”中明确其证明目的为“证明崔桢杰（委托父亲崔建明）和朱广华先后自2012年5月30日和2012年10月30日约定交房逾期以来询问交房情况特别是去年2014年下半年以来明确催告交房的事实”，表明朱广华一直向铭基公司作出要求交房的意思表示。一审法院据此结合生活常识，认为朱广华已经对铭基公司进行催告，其法定解除权相应地发生。直至2015年9月18日，朱广华才向铭基公司发出《解除合同通知书》，显然已经超过一年的除斥期间，其解除权消灭。再者，解除权对于朱广华而言是权利，行使与否由其自主决定，其既可以在除斥期间内的任何时刻行使解除权，也可以选择继续履行合同。朱广华在庭审中称2012年5月30日之后其每隔一段时间就“催问”铭基公司、在2014年年底之前其内心希望拿到房子，表明其在铭基公司已逾期交房的情况下选择了继续履行合同，而不是行使解除权。 朱广华称2014年年中与铭基公司协商变更交房日期为2014年年底，但其提供的证据仅为其与倪春燕交涉过程中的视频录像，视频录像中仅崔建明提到“本来你说去年下半年肯定百分之百交房”，并不能证明双方曾经一致同意变更交房日期，一审法院对朱广华的该主张无法采信。 因此，一审法院认为朱广华在合同解除权已经消灭的情况下向铭基公司发出《解除合同通知书》，不产生解除合同的效力。本案审理过程中，铭基公司就涉案商品房已经取得交付使用通知书，且明确表示不同意解除合同，故双方之间的《商品房买卖合同》仍应继续履行。 二、第二个争议焦点。 农业银行认为，朱广华逾期还贷及明确表示不再履行《个人购房担保借款合同》，其合同目的无法实现，故要求解除《个人购房担保借款合同》、由借款人返还借款及赔偿律师费损失，并由铭基公司承担连带责任。 朱广华认为，其基于铭基公司逾期交房而主张解除《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》，其同意解除《个人购房担保借款合同》，但解除后的返还义务要求由铭基公司承担。 铭基公司认为，朱广华要求解除《个人购房担保借款合同》的前提是《商品房买卖合同》已经解除，但本案中《商品房买卖合同》不能被解除；在朱广华逾期还款后，农业银行一直从铭基公司的银行账户扣取贷款本息，铭基公司在履行保证人义务，并无违约行为，不同意农业银行的诉讼请求。 一审法院认为：朱广华存在多笔贷款本息逾期且当庭表示不再履行还款义务，农业银行根据《个人购房担保借款合同》的约定要求解除合同，符合双方之间的约定，且借款人朱广华、邬雪梅均表示同意解除合同，故借款人朱广华、邬雪梅与贷款人农业银行之间的借款合同关系应予解除。铭基公司作为阶段性保证担保的保证人，自《个人购房担保借款合同》签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续之日止，对该笔借款承担连带责任保证。农业银行与铭基公司之间的保证合同是以该借款合同为主合同的从合同，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，借款合同解除后，铭基公司仍应承担担保责任。故一审法院对第三人农业银行要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求予以支持。至于律师费，由于合同中已明确约定律师费，农业银行代理人实际出庭参加诉讼并履行代理义务，农业银行已实际支付律师费，且数额符合律师服务收费标准，一审法院予以支持。 《个人购房担保借款合同》解除后，朱广华、邬雪梅应向农业银行返还尚欠的借款本金3341169.75元（截至2016年7月13日）及相应的利息（以结欠的本金为基数，按照合同约定的计算方式计算至实际清偿之日止），并赔偿农业银行律师费损失117000元；铭基公司作为连带责任保证人，应对朱广华、邬雪梅的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 综上所述，一审法院认为：《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》均系各方当事人真实意思的表示，合法有效，各方当事人均应恪守。朱广华的依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项主张的解除权业已消灭，其基于解除《商品房买卖合同》要求铭基公司返还房款、赔偿损失，于法无据，一审法院不予支持。朱广华自2015年10月7日后停止还贷，并明确表示不再还贷、要求解除《个人购房担保借款合同》，已构成违约，农业银行要求解除《个人购房担保借款合同》，符合合同约定，不违反法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、驳回朱广华的全部诉讼请求。二、中国农业银行股份有限公司吴江分行与朱广华、邬雪梅、苏州铭基置业有限公司之间的《个人购房担保借款合同》于本判决生效之日解除。三、朱广华、邬雪梅于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司吴江分行返还借款本金3341169.75元（截至2016年7月13日）、支付相应的利息（以结欠的本金为基数，按照合同约定的计算方式计算至实际清偿之日止），并赔偿律师费损失117000元。四、苏州铭基置业有限公司对朱广华、邬雪梅的上述第三项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。案件受理费49040元，由朱广华负担；第三人之诉案件受理费减半收取18200元，由朱广华、邬雪梅、苏州铭基置业有限公司共同负担，并于判决生效之日起十日内直接给付中国农业银行股份有限公司吴江分行。当事人已预交的案件受理费一审法院不再退还。 二审经审理查明的事实与一审法院一致。 二审中，朱广华、邬雪梅提供了购房人朱广华、崔桢杰、崔建明与倪春燕于2016年8月27日、2016年9月3日交涉的录音资料。录音资料中，购房人崔建明陈述：“但是我们来了好几次，你讲三个月、半年时间，到最后你答应我就是说14年是百分之一百可以交房。”倪春燕回答：“是14年年底么。”……崔建明陈述：“是不是你给我们讲最后14年你百分之一百好交的，是不是这样的，你公司实际上。”倪春燕回答：“14年，我们这个竣工报告上面就是15年1月10日，1月10日正好14年年底嘛，年底是2月份，还有40天，我们认为送上去一个月就能弄下来，我们本来就是想弄掉的，谁知道……”……朱广华陈述：“你说我们不好意思，说快了快了，肯定是半年时间，后来又给你一年时间，再我们来保证我，你14年肯定百分之一百交房。”倪春燕回答：“14年底。对的对的对的。”铭基公司认为朱广华、邬雪梅提供的录音资有剪辑，真实性无法确认，且朱广华等购房者去苏州和倪春燕沟通说是去收房的；此外，录音资料是偷拍的，是非法证据，应予排除；房屋交房时间的变化已经超出倪春燕的职责范围，即便要变更也需要以书面方式进行变更。 二审中，倪春燕到庭陈述其是铭基公司销售案场经理，对于朱广华提供的两份录音资料真实性不能确认，录音不是全程录音，而是一段一段的，对于一段一段录音的真实性不大确认，但确认录音中是其声音。倪春燕确认其系朱广华买卖合同的经办人，朱广华的沟通事宜大部分由其接待。 二审另查明，朱广华一审中提供的2015年8月9日与倪春燕交涉的录像资料中，朱广华陈述：“我今年5月分来的时候，什么环境都是差得一塌糊涂，越看越不爽……我们花这么多钱！我有一段时间好长的时间没来，电话经常打给你，想过来，你说房子很快可以交付了，我想来看看。”倪春燕答复：“是的是的，我也比你们心还急，说实话。” 本院认为，朱广华与铭基公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据该合同，朱广华的主要义务是交付购房款，铭基公司的主要义务是于2012年10月30日前向朱广华交付符合合同约定的商品房。根据相关法律规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经出卖人催告后，买受人解除权行使的合理期限为三个月。出卖人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方在商品房买卖合同中对于铭基公司迟延交房不超过180日作出了另行约定，逾期不超过180日的，铭基公司支付违约金，合同继续履行，但合同对于逾期交房超过180日的情形未作书面约定。朱广华认为双方就房屋交付时间发生了变化并在二审中提供录音资料以证明其主张，虽铭基公司对录音资料真实性不予确认，但倪春燕确认录音中是其声音，而铭基公司也未申请对录音资料真实性进行鉴定，故本院对朱广华在二审中提供的录音资料真实性予以确认。根据朱广华在一审期间提供录音资料以及二审期间提供的录音资料可知朱广华在铭基公司未按合同约定交付房屋后每隔几月就与倪春燕沟通交房事宜，倪春燕曾向朱广华表示在2014年底保证可以交房，2015年5月朱广华再次到铭基公司与倪春燕沟通交房事宜。因倪春燕系铭基公司销售案场经理，朱广华所购房屋由其经办并主要由其负责接待，故倪春燕所作的2014年底保证可以交房的陈述对于朱广华有相应的信赖利益，应视作双方对于房屋交付期限进行了另行约定，朱广华、邬雪梅有关合同解除权应自开发商自身承诺最后交房期限再次违约之后重新起算的上诉主张具有相应的依据，本院对此予以采信。 铭基公司未在2014年底交付房屋，朱广华于2015年5月再次至铭基公司沟通交房事宜，但铭基公司仍未能在三个月内交付涉案房屋，朱广华据此于2015年9月16日向铭基公司邮寄解除买卖合同的通知合法有据，双方的合同于2015年9月18日铭基公司收到解除通知之日起解除。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，朱广华于2010年5月31日支付铭基公司200000元，于2010年9月29日支付铭基公司500000元，于2012年1月3日支付铭基公司920000元，上述款项及相应利息损失应由铭基公司返还朱广华。朱广华主张按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.5倍计算利息损失过高，本院对此不予采信。铭基公司应返还朱广华购房首付款1620000元及利息损失（以200000元为基数，自2010年5月31日起计算至铭基公司实际履行之日止；以500000元为基数，自2010年9月29日起计算至铭基公司实际履行之日止；以920000元为基数，自2012年1月3日起计算至铭基公司实际履行之日止；均按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算）。朱广华自2012年11月6日起支付本金264577.57元、利息607742.68元，共计872320.25元，该款项及利息损失亦应由铭基公司返还朱广华,利息损失按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算。 朱广华存在多笔贷款本息逾期且当庭表示不再履行还款义务，农业银行根据《个人购房担保借款合同》的约定要求解除合同，符合双方之间的约定，且借款人朱广华、邬雪梅均表示同意解除合同，故借款人朱广华、邬雪梅与贷款人农业银行之间的借款合同关系应予解除。至于朱广华尚结欠农业银行的借款本金3341169.75元及相应利息，根据相关司法解释应由铭基公司直接返还农业银行。至于农业银行主张的律师费，由于个人购房担保借款合同中已明确约定律师费，农业银行代理人实际出庭参加诉讼并履行代理义务，农业银行已实际支付律师费，且数额符合律师服务收费标准，为减轻当事人诉累，本院参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定判令律师费由铭基公司赔偿给农业银行。 至于朱广华有关律师费的诉讼主张，因该主张缺乏相应合同依据，本院对此不予支持。 综上所述，因二审中出现新证据，朱广华、邬雪梅的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下： 一、维持苏州市吴江区人民法院（2015）吴江汾民初字第01053号民事判决第二项，即中国农业银行股份有限公司吴江分行与朱广华、邬雪梅、苏州铭基置业有限公司之间的《个人购房担保借款合同》于本判决生效之日解除； 二、撤销苏州市吴江区人民法院（2015）吴江汾民初字第01053号民事判决第一项、第三项、第四项； 三、苏州铭基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还朱广华购房首付款1620000元及相应利息损失（以200000元为基数，自2010年5月31日起计算至铭基公司实际给付之日止；以500000元为基数，自2010年9月29日起计算至铭基公司实际履行之日止；以920000元为基数，自2012年1月3日起计算至铭基公司实际履行之日止；均按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）； 四、苏州铭基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还朱广华购房本息872320.25元及相应利息损失（自2012年11月6日起至2015年10月6日之间的36个月，以每月还贷数额为基数，自朱广华还贷之日起至铭基公司实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）； 五、苏州铭基置业有限公司于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司吴江分行返还借款本金3341169.75元（截至2016年7月13日）及支付相应的利息（以3341169.75元为基数，按照合同约定的计算方式计算至实际清偿之日止）； 六、苏州铭基置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿中国农业银行股份有限公司吴江分行律师费损失117000元； 七、驳回朱广华其他诉讼请求； 八、驳回中国农业银行股份有限公司吴江分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费49040元，由苏州铭基置业有限公司负担42790元，由朱广华负担6250元；第三人之诉案件受理费减半收取18200元，由苏州铭基置业有限公司负担。二审案件受理费67240元，由苏州铭基置业有限公司负担60990元，由朱广华、邬雪梅负担6250元。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾 平 审 判 员 陈 斌 代理审判员 柳 璐 二〇一七年一月六日 书 记 员 韩泽滔