上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初19645号原告(反诉被告)：上海臣达货运有限公司，注所地上海市金山区张堰镇松金公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：张海生，职务董事长。委托代诉讼代理人：丁正正，男，公司员工。委托代诉讼代理人：樊平，上海志道律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海初辉投资管理有限公司，注所地上海市长宁区虹桥路XXX号XXX室。法定代表人：马辉，职务总经理。委托诉讼代理人：潘红美，上海国畅律师事务所律师。第三人：上海新锦华商业有限公司，住所地上海市长宁区玉屏南路XXX号。法定代表人：张中法，职务董事长。委托诉讼代理人：沈锡清，上海市大公律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海臣达货运有限公司诉被告(反诉原告，以下简称被告)上海初辉投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判。被告上海初辉投资管理有限公司于2016年10月17日向本院提出反诉，本院受理后于当日组织了证据交换。后因原告申请，本院依法追加上海新锦华商业有限公司为本案第三人参加诉讼，并于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告上海臣达货运有限公司的委托诉讼代理人丁正正、樊平，被告上海初辉投资管理有限公司的委托诉讼代理人潘红美，第三人上海新锦华商业有限公司的委托诉讼代理人沈锡清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海臣达货运有限公司本诉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告的租赁合同于2016年1月7日解除；2、被告双倍退还原告履约保证金40万元；3、被告支付原告违约金24.375万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月12日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告可出租的上海市长宁区泾力西路XXX号XXX号楼房屋(以下简称“涉讼房屋”)，租期自2015年12月1日至2019年11月30日，年租金四年分别为97.50万元、130万元、136.50万元、136.50万元。被告给予原告免租期3个月用于装修。第一期租金3个月房租32.50万元，在2015年12月15日前支付。该合同同时确定2015年11月10日，原告已向被告支付20万作为履约保证金。被告提前收回房屋的，应双倍返还履约保证金，被告还应按月租金的3倍向原告支付违约金。合同签订后，被告向原告交付租赁物，但原告在使用房屋过程中，多次遭受第三人的驱赶，阻止原告车辆进入，双方发生多次冲突。2016年1月7日，第三人向原告发出书面通知函，要求原告搬离。后原告于当日搬离。原告认为，被告提前收回租赁物，导致合同提前于2016年1月7日解除。被告违约，应双倍退还原告保证金，还应按月租金的3倍支付违约金。为维护原告权益，故诉至法院。被告上海初辉投资管理有限公司本诉辩称及反诉诉称，关于解除合同，2016年1月7日系原告擅自搬离，被告不认可合同该日解除，被告同意法院在本案中判令解除合同。关于违约。被告从未违约，没有提前收回房屋，是原告擅自搬离。故不存在被告违约的情形。也因此被告没有理由双倍返还保证金或赔偿违约金。被告愿意以20万保证金抵扣原告应付费用后退还剩余部分。此外，原告提出的三个月租金作为违约金过高，请求法院调整。被告认为原告自承租房屋后仅支付了保证金，未付其他任何租金等费用。合同约定租金起算日为2016年3月1日，由于合同目前还未解除，原告应承担相应租金，故被告主张原告支付自2016年3月1日起至2016年10月15日的租金。同时原告还欠付2015年11月、12月的电费共5,115元，原告应一并支付。而由于原告擅自退租，根据合同约定，原告应承担三个月租金的违约金，被告主张原告支付24.37万元违约金。故被告提出反诉请求：1、原告向被告支付2016年3月1日起至2016年10月15日的租金60.94万元(按年租金97.50万元计)及欠付的电费5,115元；2、原告向被告支付违约金24.37万元；3、本案诉讼费由原告承担。原告上海臣达货运有限公司反诉辩称，原告没有违约。原告承租涉讼房屋后一直遭到第三人等的阻碍，直至第三人要求原告搬离，目前这种情况，违约的是被告。原告没有理由支付违约金，即使存在，违约金也过高，希望法院调整。关于租金，由于原告早已于2016年1月7日搬离，原告认为该日合同解除，不存在2016年3月之后的租金。关于欠付电费，原告愿意承担。第三人上海新锦华商业有限公司述称，第三人与原告没有建立任何形式的法律关系，原、被告间的合同与第三人无关。涉讼房屋所在的园区是由第三人管理的，第三人也是相应的物业管理单位。由于园区办公性质所限，进出园区应为朝九晚五，不接受业主24小时进出园区。2015年12月期间，第三人确实因与他人夜晚进出园区而与其发生冲突，但不清楚是否为原告。对于原告的本诉及被告的反诉均不发表意见，尊重法院判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年1月6日，上海初辉创意产业发展有限公司(甲方)与第三人(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由甲方承租涉讼房屋作商务办公等使用。租期自2015年1月6日起至2019年12月31日止。双方另签订转租授权书一份，约定承租人经出租人(第三人)同意，可以将涉讼房屋全部或部分转租。上述合同协议签订后，第三人即将涉讼房屋交付上海初辉创意产业发展有限公司使用。后因该公司工商登记变更为被告，第三人(甲方)、上海初辉创意产业发展有限公司(乙方)、被告(丙方)签订租赁合同承租方主体变更补充协议一份，约定将原租赁合同的主体变更为第三人与被告，双方权利义务不变。2015年11月12日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租涉讼房屋作办公使用，经营项目、范围为仓储物流园区。乙方经营的服务品牌为韵达快递。甲方于2015年12月1日前向乙方交付房屋。租期自2015年12月1日起至2019年11月30日止，共四年。2015年12月1日至2016年2月29日为装修免租期。年租金标准为，首年租金97.50万元，第二年130万元，第三年136.50万元，第四年136.50万元。乙方应于2015年12月15日前支付第一期租金，3个月房租即32.50万元；第二期租金为6个月房租65万元，乙方应于2015年5月15日前支付。之后每期按年支付租金，在下一个年租期开始的前15天支付。乙方应于2015年11月10日前向甲方支付20万作为履约保证金。本合同届满或租赁关系提前终止的，在乙方付清所有的应付款项，乙方所交还房屋及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之规定恢复原状经甲方认可后，30日内将履约保证金无息退还给乙方。租赁期间，乙方须做好消防安全及治安防范工作。严禁乙方违反消防、安全的规定允许，安排人员在该房屋内食宿；乙方用电设备及输电线路铺设必须符合有关部门规定，确保输电线路、用电器具的安全使用，不乱拉、乱接电线，不超符合使用电气设备。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备等费用均由乙方承担。租赁期间，非本合同规定的情况下，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应双倍退还乙方支付的履约保证金。除此之外，甲方还应该按月租金的3倍向乙方支付违约金，此外，甲方不承担其他的违约责任。若乙方中途擅自退租，视为乙方放弃履约保证金所有权，甲方不予返还乙方的履约保证金，除此之外，乙方还应该按月租金的3倍向甲方支付违约金，此外，乙方不承担其他的违约责任。合同签订后，原告按约向被告支付了保证金20万。被告则按约将房屋交付原告使用，原告自认，实际自“双11”(2015年11月11日)后，原告已陆续搬至涉讼房屋。原告承租房屋后用于经营快递公司。2015年11月21日，被告向第三人出具承诺书一份，承诺泾力西路XXX号新锦华产业园区1号楼底层仅作为临时货物堆放使用，控制在7天时间内将货物堆放到1号楼底楼。堆放场所不作为经营使用。进出货车必须服从园区管理部统一安排。2015年11月27日，第三人向被告出具《安全生产、消防隐患整改通知单》一份，称2015年11月24日至11月26日，第三人对被告单位进行安全消防检查，发现一些安全隐患，限被告于2015年12月3日前整改完毕。隐患包括：1、1号楼三楼多间房间内有多人住宿行为。2、1号楼三楼房间内违规乱接乱拉电线。3、1号楼门前乱停点拼车，花台前乱停面包车。……2015年12月8日，原告因货物进出园区与第三人发生纠纷而报警。原告陈述，该情况2015年12月曾发生多次。2016年1月7日，第三人向原告发出书面通知函，通知原告履行承诺，敦促韵达快递(即原告)在2016年1月10日零时起，不得将快递货物进入园区，并按时搬离园区。同日，被告向原告通过电子邮件就涉讼房屋发送租赁合同解约协议(抬头和落款均为空白)，准备与原告协商提前解除租赁合同。嗣后，原告于2016年1月10日前搬离涉讼房屋。被告于同年收回涉讼房屋。2016年3月31日，原告向被告发送律师函称，由于原告承租房屋过程中遭到第三人多次驱赶，第三人已通知原告搬离，原告也按时搬离。原告认为该情况属被告提前收回房屋，被告应双倍返还保证金并赔偿原告违约金。2016年4月11日，被告回函称，原告搬离系擅自退租，原告无权要求双倍返还保证金，原告应向被告支付违约金。此后，原、被告双方又多次通过电子邮件往来商谈解约事宜，但未能达成一致。另查明，根据被告提供的照片显示，原告在2015年12月使用涉讼房屋期间存在在涉讼房屋食宿、乱拉电线、乱堆货物等情况。原告认可该情况，并表示因货物较多，需长期有人看守。再查明，被告已为原告垫付电费5,115元。庭审中，原告自认租赁过程中未付电费，并愿意承担被告已垫付的电费。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原、被告双方就涉讼房屋订立的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。本案的争议焦点为原、被告的合同是否已解除，以及原、被告是否存在违约情形。关于合同的解除，原告认为，被告于2016年1月7日通过电子邮件向其发送解约协议，原告也立即搬离，故双方的合同应已解除。但本院注意到，被告发送的仅为一解约协议模板，双方并未签字确认，本院无法确认租赁合同于2016年1月7日解除。考虑到原、被告之前一直在协商解约，被告愿意法院在本案判令合同解除；另一方面原告也早已于2016年1月搬离涉讼房屋。鉴于双方对合同解除并无争议，故本院确认双方的租赁合同解除。关于原、被告双方的违约情形。首先，本院认为被告在履约过程中存在不妥之处。根据双方订立的租赁合同，原告承租涉讼房屋系作办公使用，但同时约定经营范围为仓储物流园区，乙方经营的品牌为韵达快递。被告在订立合同时就应明知原告的经营范围，应对原告将来使用涉讼房屋的方式有预估(原告系快递公司，可能需24小时进出园区等)。在2016年12月原告因进出园区与第三人发生纠纷后，被告作为出租方没有及时与第三人进行协调沟通，导致了原告与第三人矛盾的升级，继而导致原告被迫搬离。因此，本院认为，原告并非擅自搬离、违约提前解除合同，被告要求原告承担违约责任依据不足。其次，原告在租赁期间，有不规范使用涉讼房屋的情形。包括在涉讼房屋食宿、乱拉电线。乱堆货物等。而在原、被告订立的租赁合同中，对上述行为均做了明确约定，系明令禁止。原告不正当的使用涉讼房屋导致了租赁障碍，促使其与园区管理方第三人发生纠纷。原告的搬离非被告主动要求，原告自身行为一定程度导致了被迫搬离。现原告要求按合同约定认定系被告提前收回房屋，要求被告承担违约责任，依据不足。综上，本院认为，原、被告双方在履行租赁合同过程中均有不当之处，但均非明显违约。原、被告要求对方承担违约责任的本诉及反诉请求本院均无法支持。关于被告反诉要求原告支付租金的诉请。原告实际已于2016年1月搬离，此后再未使用涉讼房屋，被告早已收回房屋。且原告搬离也经本院确认并非属违约情形，现被告坚持要求原告承担2016年3月1日至2016年10月15日的租金，有悖公允，本院难以支持。关于保证金。鉴于原、被告的租赁合同本院已确认解除，合同解除后，被告应返还相应保证金。庭审中，被告表示愿意返还保证金20万，于法不悖，本院予以准许。关于原告欠付的电费。原告表示愿意履行，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海臣达货运有限公司与被告(反诉原告)上海初辉投资管理有限公司就上海市长宁区泾力西路XXX号XXX号楼房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)上海初辉投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海臣达货运有限公司返还保证金200,000元；三、原告(反诉被告)上海臣达货运有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海初辉投资管理有限公司支付电费5,115元(可从保证金200,000元中予以抵扣)；四、驳回原告(反诉被告)上海臣达货运有限公司的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海初辉投资管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,050元，因本案适用简易程序减半收取计5,525元，由原告(反诉被告)上海臣达货运有限公司负担4,000元，被告(反诉原告)上海初辉投资管理有限公司负担1,525元。反诉案件受理费6,165.75元，由被告(反诉原告)上海初辉投资管理有限公司负担5,000元，原告(反诉被告)上海臣达货运有限公司负担165.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  朱佳伟二〇一七年一月二十日书 记 员  王 宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。