广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初20012号原告：崔小琼，女，1966年5月9日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：吴绍锋，广东粤胜律师事务所律师。被告：佛山市金浩恒物业管理有限公司，住所地佛山市南海区。法定代表人：许琰飞。原告崔小琼诉被告佛山市金浩恒物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告崔小琼的委托诉讼代理人吴绍锋到庭参加诉讼，被告佛山市金浩恒物业管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告付清2015年9月1日至2016年10月31日共14个月的管理费5436元、2016年5月1日至2016年10月31日共6个月的房租28800元、家私电器押金36000元、提前解除合同赔偿金即3个月租金14400元、2015年9月1日至2016年9月30日共13个月水费共650元、2015年9月1日至2016年9月30日共13个月水电分摊费1300元及以每月应缴纳的租金为本金从次月1日起按日1%计付相应每月延迟支付租金的违约金（各项欠款计算方式详见附表，计至2016年10月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月30日，原告与被告签订了两份《物业租赁合同》，约定原告将佛山市南海区×××903、904房（两房面积一样、租金标准一样）出租给被告作酒店式公寓经营，租期三年，从2015年8月30日起至2018年8月29日止，第一年租金为2400元/月，第二年租金为2520元/月，第三年租金为2646元/月（均为一间房屋的租金标准）。合同同时约定，原告需支付每间房屋18000元的押金给被告购买家私电器（两间房屋合计36000元），合同终止时被告全额免息退还。合同还约定，租赁期内，若是承租方提前解约退回房屋，承租方需赔偿出租方三个月租金。合同签订后，原告依约支付了36000元押金给被告，并将涉案两房屋交付给被告使用，但被告并没有依约履行合同，承租后的管理费、水电费未付，房屋租金也仅支付到2016年4月，2016年5月至10月的租金则一直拖欠不付。2016年10月26日，被告提出解除租赁合同退回房屋，并向原告出具证明，将涉案两房屋的钥匙交回给原告。原告当时明确提出，不要被告的家私电器，要被告退回押金36000元。被告未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩及质证意见，视为放弃答辩、质证及当庭举证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2015年8月30日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订两份《物业租赁合同》，约定：甲方分别出租位于广东省佛山市×××903号房（以下简称903房）、904号房（以下简称904房）予乙方，房型均为公寓，建筑面积均为56.59平方米，物业用途均为酒店式公寓出租服务管理经营；租赁期限均为三年，从2015年8月30日至2018年8月29日。免租期均为60天，自甲方交付物业给乙方之日起算；903房、904房租金均为每月2400元，第二年均按每年递增5%计算；对乙方承租的各涉讼房屋，甲方均一次性支付18000元给乙方购买家具、家电，如合同终止，甲方可以选择接收对应房屋的家具家电，或乙方退回对应房屋的押金18000元予甲方；乙方每月30日前将当月租金划入甲方提供账户内，于2015年10月30日起实缴交租金；并依时支付每个月的垃圾费、管理费、水电费等杂费，如遇国家法定节假日和休息日后上班的3天内支付及发出；如乙方不按时交租给甲方，每逾期1日，乙方须按当月租金1%向甲方交付违约金；如果逾期交纳租金及费用等达10日视为乙方违约，甲方有权单方解除合同并要求乙方承担违约责任；租赁期内，任何一方无法定或书面协议的理由而单方提出解除合同的，视为违约，甲方提前收回房屋的，需赔偿对应房屋三个月租金给乙方；乙方提前解约退房的，须退还相应房屋押金18000元给甲方，并赔偿相应房屋三个月的租金给甲方。物业租赁期间所产生的一切经营费用、税费由乙方承担，如：物业管理费、水电费、公共分摊费、网络费、电话费、装修费、工商管理费、租赁税费等，免租期内所产生的物业管理费、水电费、公摊费等也全部由乙方承担。同日，被告收到原告903房购买家私、家电押金18000元及该房屋锁匙1条、缴交电费用户卡1张；同日，被告收到原告904房购买家私、家电押金18000元及房屋锁匙1条、业主卡、缴交电费用户卡各1张。2016年10月26日，被告因经营困难，将903房、904房锁匙交回原告。原告于2016年12月12日提起本案诉讼。诉讼中，原告确认于2016年10月26日收回903房、904房，但被告尚欠付2016年5月1日至2016年10月31日的租金。本院认为，原告与被告于2015年8月30日签订的两份《物业租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。因被告于2016年10月26日向原告交付903房、904房的钥匙，原告确认收回该房屋，故双方签订的两份《物业租赁合同》均于2016年10月26日解除。双方在两份物业租赁合同中均约定合同终止，原告可以选择接收被告在各涉讼房屋内配备的家具家电或要求被告退回各涉讼房屋押金18000元，原告选定要求被告退回押金，符合双方的约定，故本院对原告要求被告退还903房、904房家私电器押金共36000元（18000元/套×2套房）的诉讼请求予以支持。被告因自身经营问题而提前解除涉讼两份物业租赁合同并向原告交还903房、904房，原告主张原被告双方在解除涉讼两份物业租赁合同时，未就双方解除涉讼租赁合同后的权利义务进行重新约定，依据2015年8月30日签订的两份涉讼物业租赁合同的约定确定双方的权利义务，被告未到庭提出异议，亦未提供证据证明双方在终止租赁合同关系时对双方的权利义务有新的约定，故原告诉请被告按合同约定支付相当于三个月的租金共14400元（2400元/月×3个月×2套房）作为提前解除合同的违约金符合双方约定且不违法法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付2016年5月1日至2016年10月31日的租金28800元，被告作为义务履行方应举证证明其已履行相应义务，被告未提供证据证明，故本院对原告主张被告欠付自2016年5月1日起的租金的主张予以支持，但被告于2016年10月26日向原告交还903房、904房的钥匙，原告于同日收回涉讼房屋，故租金应计至2016年10月26日止，经核算，被告尚需向原告支付903房、904房的租金共计28025.81元[（2400元/月×5个月+2400元/月÷31日×26日）×2套房]，超出本院核定部分，本院不予支持。虽然原被告双方在涉讼两份《物业租赁合同》中约定被告逾期支付租金的，每逾期一日按日1%计付违约金，但该约定标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。经核算，被告应支付至2016年10月31日止的违约金1104元（计算方式详见下表）予原告。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。欠租时间欠租本金起算日截止日天数利率违约金2016年5月2400元/月×2套房2016.6.12016.10.31153日0.0005367.2元2016年6月2400元/月×2套房2016.7.12016.10.31123日0.0005295.2元2016年7月2400元/月×2套房2016.8.12016.10.3192天0.0005220.8元2016年8月2400元/月×2套房2016.9.12016.10.3161天0.0005146.4元2016年9月2400元/月×2套房2016.10.12016.10.3131日0.000574.4元2016年10月2400元/月×2套房无无无无无违约金合计1104元原告主张被告支付2015年9月1日至2016年10月31日的管理费5436元、2015年9月1日至2016年9月30日的水电分摊费1300元及水费650元，但原告既无法明确被告拖欠各月水费、水电公共分摊的具体数额，又未提供涉讼房屋管理费的标准，至庭审辩论终结前，原告也没有代被告垫付上述费用，该费用的实际承担主体尚不明确，故原告主张被告向其支付上述费用均没有事实依据，本院对原告主张被告支付管理费、水电分摊费、水费的诉讼请求不予支持，但不影响原告明确具体金额并实际垫付上述费用后另行提起诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市金浩恒物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金36000元予原告崔小琼；二、被告佛山市金浩恒物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付解除合同的违约金14400元予原告崔小琼；三、被告佛山市金浩恒物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金28025.81元予原告崔小琼；四、被告佛山市金浩恒物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交租违约金1104元予原告崔小琼；五、驳回原告崔小琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1231.86元（原告已预交），由原告负担337.86元，被告负担894元。被告佛山市金浩恒物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳894元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的诉讼费用894元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员赵燕二〇一七年一月十二日书记员蓝斯艺