北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0116民初5064号原告（反诉被告）：崔丽，女，1984年8月21日出生，居民，住北京市怀柔区。原告（反诉被告）兼崔丽委托诉讼代理人：沈文勇，男，1983年6月8日出生，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：王子和，男，1963年9月11日出生，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：王子燕，女，1969年2月24日出生，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：苏文武，北京贵通律师事务所律师。原告沈文勇、崔丽与被告王子和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈文勇、崔丽，被告王子和及其委托诉讼代理人王子燕、苏文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈文勇、崔丽向本院提出诉讼请求：判令被告王子和立即将位于北京市怀柔区滨湖小区×房屋交付给原告；判令被告自2016年11月11日起以原告已交房款710000元为基数，按日万分之五的标准给付原告违约金至上述房屋交付完毕之日止；诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2016年8月22日，原告和被告及北京市易合房地产经纪有限责任公司签订了一份房屋买卖居间合同，约定，被告王子和将其所有的位于北京市怀柔区滨湖小区×号房屋出售给原告，房屋成交价格为80万元，家具家电及装修等作价48万元，合同签订后，支付定金3万元。合同约定，王子和应当在过户后3日内将该房屋交付给买受人，逾期30日内交房的，被告按日计算向原告支付已付房款的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依合同约定履行了自己的义务，向被告交付房款71万元（含定金3万元）。2016年11月7日，原告交纳了契税，办理了过户手续，11月8日，发放了不动产登记证书，依据合同约定，被告应当在过户3日内交付房屋，但至今未交付，为维护原告的合法权利，故起诉至法院，请求依法判决。王子和向本院提出反诉请求：判令解除反诉人与二被反诉人于2016年11月7日双方签订的《存量房屋买卖合同》；2、判令二被反诉人于判决书生效后立即将坐落于北京市怀柔区滨湖小区×的房屋返还给反诉人。3、判令二被反诉人支付违约金256000元。4、二被反诉人承担全部的反诉费用。事实与理由：被告方依照双方签订的房屋买卖合同，履行了合同义务，双方在办理房屋产权过户手续后，原告未办理住房公积金手续，未交付尾款。造成房屋不能顺利交付的原因在于原告，我方有理由拒绝交付房屋。按照房屋补偿协议第二条第四项约定，在由原告申请公积金贷款，我方见到批贷手续通知后3日内与原告办理房屋过户手续，而原告是在2017年8月10日才领到批贷通知，根据约定，被告在2017年8月14日前办理过户手续都是合理的，被告将房屋使用到8月14日不属于违约。原告虽然在2016年9月26日递交申请贷款手续，却不办理贷款相关手续，根据补充协议第三条第三项第三款规定，原告批贷手续不办理超过15日构成根本违约，原告拒领批贷通知却为原告提前办理了过户手续，原告所欠余款57万元迟迟不支付，依据协议约定，原告应以公积金贷款的方式向被告支付剩余房款，原告拒绝申请公积金贷款，现其没有实际付款能力，故提起反诉，请求依法判决。沈文勇、崔丽对王子和的反诉辩称，双方签署的合同已经基本履行完毕，原告已将全部房款支付被告，被告所述的2017年8月10日的批贷通知不属实，本案房屋交易均系委托中介办理，经了解，并不存在所谓的批贷通知，进而也不存在被告必须取得所谓的批贷通知否则构成违约之说，在房屋实际交易中，房屋已在2016年11月7日过户，房产过户必须出卖人配合，如果被告认为原告违约在先，就不会积极办理过户手续，即使当时原告真的存在违约，被告也以其行为表明对原告的认可，补充协议第四条第三项，乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日，但第二条约定的大部分内容已划掉，不存在被告所谓的根本违约。合同履行过程中，由于被告没有将户口迁走，签字同意暂不办理贷款，迟至2017年5月，被告才将户口迁走，而此时，被告已占用房屋达半年之久，被告享有先履行抗辩和同时履行抗辩权。被告的反诉请求包含不正当动机，被告不履行合同是基于房屋上涨幅度比较大的事实，是为了获得更多的利益，请求驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月22日，出卖人王子和与买受人沈文勇及居间人北京市易合房地产经纪有限责任公司签订一份《房屋买卖居间合同》，约定王子和将位于北京市怀柔区滨湖小区×室房屋出售给沈文勇，房屋建筑面积51.73平方米，房屋成交价格为80万元，家具、家电、装饰装修及配套设施作价48万元，签订合同同时支付定金3万元，买受人向公积金管理中心申请贷款57万元。合同第七条约定，出卖人应当在过户后3日内将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行下列手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气的读数，并交接该附件中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。第十条违约责任约定（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期30日之内的，自第七条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当于第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人已付房款的30%向买受人支付违约金。如出卖人未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金，应当承担未付部分总额日千分之五的违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：（1）逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之日起至实际付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付已逾期付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同解除后，如买受人未能按照本条约定支付违约金，或出卖人未能按本条约定退还已付房款，均应承担未付部分总额日千分之五的违约金。合同第十四条第二款约定，出卖人同意在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。同日，王子和与沈文勇签订一份补充协议，合同第二条第二款第四项约定贷款形式：1、甲乙双方于2016年8月22日签订本合同，同时乙方向甲方支付购房定金3万元；2、甲乙双方于2016年9月8日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后3日内，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房款首付71万元，一次性支付给甲方。3、乙方选择以住房公积金贷款方式支付甲方剩余房款57万元。该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款。第三款约定，权属转移登记：甲乙双方同意，共同办理房屋所有权转移登记手续。……第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条的约定义务超过十五日。第五条约定，装修包括原有装修不变、水卡、电卡、燃气卡、有线机顶盒。家具包括整体厨房及灶具。家电包括空调器及燃气热水器各一台。合同签订当日沈文勇支付定金3万元。2016年9月26日，双方进行公积金贷款初审，当日初审完毕，并委托进行抵押物评估，2017年1月9日，抵押物评估完毕，在复审过程中，因卖方户口未迁出，双方发生纠纷，2017年1月24日，双方协商确定暂时不做面签手续。2016年11月5日，沈文勇经资金监管账户支付房款19万元。2016年11月7日，原、被告双方签订存量房屋买卖合同，沈文勇、崔丽支付首付款共计49万元。2016年11月8日，北京市国土资源局颁发不动产权证书，诉争房产登记于沈文勇、崔丽名下。2017年1月22日，北京住房公积金管理中心审核通过原告贷款申请，贷款额度为57万元。2017年8月10日，北京住房公积金管理中心出具公积金贷款抵押担保贷款承诺书。本案在审理中，被告表示，房屋中的原有户籍已于2017年5月份迁出，户籍迁出后因双方关于尾款支付问题及房屋交付问题等产生争议，双方未能协商解决，2017年7月18日，原告持上述诉称请求及理由诉至本院。本案在审理过程中，经本院向北京市住房公积金管理中心了解，该中心表示关于批贷通知该中心通常以电话或短信形式通知中介或买卖当事人，沈文勇、崔丽与王子和的房屋买卖合同，批贷已于2016年11月1日通知，批贷通知后，双方可以办理过户手续。后在办理贷款手续过程中，因房屋户口问题，双方都到公积金管理中心签字同意暂停办理面签手续。2017年9月18日，银行发放贷款57万元，已打入王子和账户。本院认为，本案原、被告签订的《房屋买卖居间合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照协议的约定履行各自的义务。双方在合同中约定，房屋在批贷通知收到后三日内办理过户手续，并在办理过户手续后三日内办理房屋交接手续。双方已于2016年11月8日办理完了过户手续。被告理应在2016年11月12日前办理房屋交接手续，并在2016年12月12日前迁出原户口。而被告至今未按合同约定交付房屋并未按合同约定期限办理原户籍迁出手续，故被告存在违约行为，应对原告承担违约责任。鉴于双方约定的违约金约定过高，本院予以酌情调整。双方在履行合同过程中，在申请公积金贷款时，由于诉争房屋中原有户口未迁出，双方协商确定暂时不做面签手续，贷款未能及时办理，责任在于被告，故被告主张的原告存在违约责任，依据不足，对被告要求解除合同等诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王子和将北京市怀柔区滨湖小区×房屋腾退给沈文勇、崔丽（于本判决生效后七日内执行）。二、王子和按每月2500元标准给付沈文勇、崔丽违约金（自2016年11月12日起至实际腾退之日止，于本判决生效后七日内执行）。三、驳回王子和全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5900元，由王子和负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费9762元，由王子和负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  曹小澎二〇一七年九月三十日书记员  李 雪