浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0802民初3171号原告：毛宗慧，男，1972年6月2日出生，汉族，律师，住衢州市柯城区。原告：程红芬，女，1972年7月13日出生，汉族，住衢州市柯城区。委托诉讼代理人：毛宗慧，浙江中桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宜雪，浙江中桥律师事务所实习律师。被告：衢州市广绿房地产开发有限公司，住所地：衢州市柯城区衢化路1135号5楼。法定代表人：黄李云，董事长。委托诉讼代理人：琚铮，浙江天赞律师事务所律师。原告毛宗慧、程红芬与被告衢州市广绿房地产开发有限公司（以下简称为广绿房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员童小平独任审判，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告毛宗慧、原告程红芬的委托诉讼代理人毛宗慧，被告广绿房开公司的委托诉讼代理人琚铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛宗慧、程红芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房和逾期办证违约金150000元；2、判令被告赔偿原告除去外墙保温层的赔偿款14684.80元。事实和理由：2007年10月27日,两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买衢州市玉龙湾花园11幢1单元501室（建筑面积161.03平方米）和衢州市玉龙湾花园11幢15号的房地产（建筑面积22.53平方米），价款合计707787元；被告应于2008年12月28日前交付上述商品房；如交房逾期超过30天，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金；出卖人应在2009年2月28日前为买受人办理房地产权属证书，否则出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，两原告按约定支付了房价款，但被告因工期延误、外墙渗水多次维修，之后又铲除外墙保温层、重做无保温层外墙立面等原因，迟迟未能向原告交房。为此，原告与被告间进行了多次的交涉、沟通等工作。但是，一直到2015年6月份，被告才向原告交付了房屋、办理了房地产权属证书。对于被告应赔偿的违约金，双方经多年沟通协商，最后被告于2015年6月答应赔偿原告150000元。但是，被告到今没有赔偿原告。另外，因被告更改之前规划设计，除去了外墙保温层且不再做外墙保温层，被告对此承诺按建筑面积80元/平方米的标准赔偿给业主，原告应得到赔偿款14684.80元[（161.03+22.53）㎡×80元/㎡]，但被告未予支付。被告广绿房开公司答辩称：㈠、关于逾期交房。按照合同约定于2008年12月28日交房，实际通知原告交房的日期是2009年2月28日，总共逾期60天。前30天的违约金按每日万分之二计算为4246.72元；30天以后的违约金按每日万分之三计算为6370.08元。被告应承担逾期交房违约金计16616.80元；㈡、关于逾期办证。被告于2009年12月28日完成初始登记，符合办证条件。因原告无正当理由拒绝接收房屋，导致被告不能协助原告办证；㈢、关于原告主张外墙保温层没有事实依据，被告也没有向其作出过赔偿的承诺。双方于2015年6月份进行过协商，但协商不成。2015年5月27日，被告向原告发最后一份催请函，要求原告前来接收房屋，但遭到原告拒绝；㈣、关于诉讼时效。本案逾期交房的诉讼时效应当从2009年2月29日起计算；逾期办证的违约金的诉讼时效应当从2009年12月29日起计算。无论是逾期交房还是逾期办证均已超过诉讼时效。要求驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：2007年10月27日，原告毛宗慧、程红芬与被告广绿房开公司签订一份《商品房买卖合同》，约定毛宗慧、程红芬向广绿房开公司购买衢州市玉龙湾花园11幢1单元501室（建筑面积161.03平方米）和衢州市玉龙湾花园11幢15号的房地产（建筑面积22.53平方米），价款合计707787元。广绿房开公司应于2008年12月28日前交付上述商品房；如交房逾期超过30天，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，毛宗慧、程红芬按约定支付了房价款。2008年12月25日，广绿房开公司书面通知毛宗慧、程红芬，多层住宅的交付时间做出了适当的调整，决定与所属同一片区的排屋同时交付。具体时间发函另行通知。玉龙湾花园11幢楼竣工验收日期在2009年1月16日。2009年2月28日，衢州市发改委组织有关部门形成8～13幢楼竣工联合验收会议纪要。2009年3月3日，毛宗慧、程红芬到广绿房开公司办理交房手续。经现场验收，发现房屋餐厅东北面飘窗等处漏水，广绿房开公司的销售经理吴文华在《房屋交付验收清单》中签署“抓紧尽快修复”。之后，广绿房开公司核查漏水是保温层原因引起的，并于2010年下半年度对该小区进行大面积的修复。但毛宗慧、程红芬认为其买受的房屋渗水没有完全修复好，仍然存在漏水的情况。此后，双方多次协商未果。2015年6月份，双方办理交房手续，毛宗慧、程红芬也已取得了房屋所有权证。本院认为：原告毛宗慧、程红芬与被告广绿房开公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效。合同约定被告广绿房开公司应于2008年12月28日前交付上述商品房，但该商品房于2009年2月28日才形成联合验收会议记录，此前不具备交付条件。尔后，双方于2009年3月3日在办理交房手续的过程中，因两原告发现房屋存在漏水而拒绝接收，上述房屋质量瑕疵问题，由被告在场工作人员签署的《房屋交付验收清单》予以证明，被告诉讼中也予以认可，并于2010年下半年度对该小区进行大面积修复（更换保温层）的事实，表明该房屋质量瑕疵足以影响房屋的装饰装修，两原告有正当理由拒绝接收。之后，虽然被告对小区进行了整体修复，但是没有证据证明两原告的渗水已完全修复，也没有证据证明再次通知两原告交房，被告逾期交房的违约行为持续至实际交付之日止。两原告要求支付违约金的诉讼请求适用诉讼时效的有关规定，对于逾期交房支付违约金诉讼时效可分阶段考虑。本案房屋实际交付日期在2015年6月，两原告于2017年6月2日起诉至本院，尚未超过2年诉讼时效。鉴于违约行为的持续性，两原告主张实际交房前2年的违约金，本院予以支持；超过2年的违约金损失，系其自身怠于行使权利，已过诉讼时效，本院不予支持。逾期交房与逾期办证分属于独立的行为，因不属于两原告的行为导致逾期办证，被告应当承担逾期办证的违约责任，由于按照合同约定交房在前、办证在后，故逾期办证的违约金请求也未超过诉讼时效。按照合同约定违约金的支付标准，逾期交房与逾期办证两项违约金已超出两原告诉讼请求金额，对该项诉讼请求，本院予以支持。两原告认为被告同意向其承担除去外墙保温层赔偿款14684.80元，未提供证据加以证实，该项主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告衢州市广绿房地产开发有限公司赔偿原告毛宗慧、程红芬逾期交房及逾期办证违约金150000元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告毛宗慧、程红芬其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3594元，减半收取1797元，由原告毛宗慧、程红芬负担160元，被告衢州市广绿房地产开发有限公司负担1637元，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  童小平二〇一七年九月十二日书记员  徐桑桑