江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初5556号原告：张亮，男，1986年9月19日生，汉族，住南通市崇川区。诉讼委托代理人顾军（特别授权），江苏君哲律师事务所律师。被告江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司，住所地南通市苏建花园82幢。负责人张静，执行董事。被告江苏省苏建集团股份有限公司，住所地南京市水西门大街352号。法定代表人韩健，董事长。两被告诉讼委托代理人钱仁艳（特别授权），江苏慧眼律师事务所律师。原告张亮与被告江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司(以下简称苏建集团崇川分公司)、江苏省苏建集团股份有限公司（以下简称苏建集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,由审判员范纪强独任审判,公开开庭进行审理。原告张亮及其委托代理人顾军、两被告共同委托代理人钱仁艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亮向本院提出诉讼请求：一、判令二被告支付原告违约金84594.83元；二、判令二被告返还原告三个月的物业管理费和车位管理费1107.15元；三、案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年3月27日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订编号为SJMDC031003号的商品房买卖合同，原告购买被告开发的苏建名都城3幢1003室，同时购买了3幢44号车库和车位D1A096号停车位，房价款(含车库、车位)为1839018元。商品房买卖合同第八条约定出卖人应在2014年7月31日前，依照规定将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，逾期超过六十日后，买受人有权解除合同，买受人继续合同的，出卖人应按日向买受人支付相关违约金。经查，原告所购的商品房2014年10月31日才取得建筑工程竣工验收备案，即至2014年10月31日案涉商品房才达到合同约定的交付条件，从2014年8月1日起至2014年10月31日被告共逾期92天交房，应按商品房买卖合同第九条的约定，支付违约金84594.83元。2014年8月6日原告支付为期一年的物业费、地下停车服务费4428.61元，被告逾期交房，应返还上述三个月的费用1107.15元。原告为了保护自己的合法权益，特诉至法院。被告苏建集团及苏建集团崇川分公司辩称，被告已在合同约定期限内交付房屋及车位，原告已实际使用，被告不存在违约行为。原告要求被告支付违约金，不符合法律规定和合同约定。根据合同第8条，被告在2014年7月31日将验收合格的房屋及车位交付原告，根据原告的诉讼请求及事实与理由，原告认为被告逾期交房超过60日，且原告选择继续履行合同，根据合同第9条，如被告逾交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第8条规定最后交付期限第二日起即2014年8月1日至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之五的违约金，根据上面合同约定被告不存在逾期交房的违约行为。即便被告违约，也没有对原告造成损失，根据合同法第114条规定，最高院商品房买卖合同解释第16条规定，如果未给当事人造成损失，原告主张的违约金标准明显偏高，请求法院予以减少。综上，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：商品房买卖合同（含附件）及车位使用权转让合同、发票、收据、验收备案证明书、物业管理费和地下停车服务费发票等，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经本院审理查明，2013年3月27日，原告张亮（买受人）与被告苏建集团崇川分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，张亮向被告（出卖人）购买名都城3幢1003室及3幢44号车库。房屋面积121.94平方米，单价每平方13341.9元，总金额1626911元。车库13.15平方，单价每平方4900元，总金额64435元。合同第八条约定，交付期限约定，出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、（1）按上述1之（1）、（2）条处理。（2）出卖人应于本合同解除后30天将已收房款退还买受人，买受人未按约定时间交付房款，出卖人不承担逾期交房责任。附件四：《商品房买卖合同补充协议》。该补充第八条对交付标准的补充（商品房买卖合同第八条）约定，商品房经验收合格，并办妥验收备案，即具备交房条件。但政府部门规定变化的除外。第二十五条约定，本补充协议与商品房买卖合同具有同等的法律效应，内容与其他条款有冲突的以本补充协议为准。后被告苏建集团崇川分公司将D1A区096号车位使用权转让给原告张亮，转让费151200元。合同签订后，原告向被告交纳3幢1003室购房款1626911元、3幢44号车库60907元及D1A区096号车位使用费151200元。2014年7月31日，被告通知原告办理入住手续。2014年8月，原告接收案涉房屋。庭审中，原、被告一致确认案涉商品房在2014年7月30日取得《建筑工程竣工验收备案证明书》。2014年10月27日行政机关撤销该建筑工程竣工验收备案证明书。2014年10月31日，案涉商品房取得了通建竣验（2014）079号《建筑工程竣工验收备案证明书》。诉讼中，原告张亮主张，2014年8月6日其支付为期一年的物业费、地下停车服务费4428.61元，被告逾期交房，应返还上述三个月的费用1107.15元。原告为证明其主张，当庭提供发票一张。本院认为，原告与被告苏建集团崇川分公司签订的《商品房买卖合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。苏建集团崇川分公司系苏建集团的分公司，其不具备法人资格，案涉合同的权利义务由苏建集团承担。案涉房屋应以取得《建筑工程竣工验收备案证明书》作为交房条件。被告苏建集团崇川分公司在2014年7月31日通知原告收房，基于当时取得的建筑工程竣工验收备案证明书，被行政机关撤销，该交房行为不符合同的约定。2014年10月31日,被告重新取得《建筑工程竣工验收备案证明书》，故可认定案涉房屋在2014年10月31日取得《建筑工程竣工验收备案证明书》，符合交房条件。依照双方合同的约定，被告苏建集团存在逾期交房的违约的行为，应当承担2014年8月1日起至2014年10月31日止逾期交房的违约金责任。案涉合同对逾期交房的违约责任有了明确约定，双方当事人应按照该约定确定双方的权利义务。尽管被告提出违约金过高的抗辩，但当事人主张违约金过高要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，相应的举证责任应由违约方承担。诉讼中，被告均未能就违约金过高进行充分举证，故其应承担举证不能的不利法律后果。本案中，苏建集团崇川分公司逾期交房92天，按照合同约定的日万分之五的计算的违约金为84594.83元。故原告要求被告苏建集团支付84594.83元违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付三个月的物业管理费和车位管理费1107.15元，本院认为，被告虽存逾期交房的违约行为，但鉴于原告已于2014年8月实际接收房屋，且相关费用亦非向被告交纳，故原告该项诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告江苏省苏建集团股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告张亮违约金84594.83元。二、驳回原告张亮其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币971元（已减半），由原告张亮负担13元，被告江苏省苏建集团股份有限公司负担958元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1943元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。审判员  范纪强二〇一七年一月九日书记员  施 维