北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初31869号原告刘某，男，1951年3月22日出生，汉族，农民，住北京市朝阳区。委托代理人李志，北京亲民律师事务所律师。被告北京正阳恒瑞置业公司，住所地北京市东城区天坛路55号。法定代表人陈艳，总经理。委托代理人张某，女，1981年2月17日出生，汉族，北京正阳恒瑞置业公司职工，住北京市东城区。委托代理人韩君恒，北京市中银律师事务所律师。原告刘某（以下简称原告）与被告北京正阳恒瑞置业公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵佳独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李志与被告之委托代理人张某、韩君恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告为北京市朝阳区十八里店乡的拆迁户。2006年经北京市人民政府批准，由原北京市崇文区城市建设开发公司（原崇文区和原东城区合并后更名为北京正阳恒瑞置业公司）对原告所居住的区域进行弘善家园小区项目建设。该项目为定向安置房建设项目，一部分住宅作为拆迁安置房按划拨方式供地，用于安置前门地区拆迁户，一部分住宅按协议出让方式供地，建设商品房用于安置十八里店乡农民拆迁户。该项目配套和非配套均设计为底商，按协议出让方式供地。2007年9月18日，被告与原告签订了《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》，约定原告以产权置换方式购买被告开发的弘善家园X区首层X号（现更名为弘善家园X号楼X号）建筑面积为18.33平方米商用楼一套（以下简称涉案房屋）。约定涉案房屋为期房，建设期为三年，原告自行周转。被告承诺涉案房屋使用率不低于60%，但实际建成后涉案房屋建筑面积实���变更为27.18平方米，实测套内面积为12.16平方米，涉案房屋实际使用率为44.8%。按照被告承诺的60％的使用率，被告交付的涉案房屋减少套内面积3.7平方米。因被告擅自增加商用房建筑面积，扩大公摊面积，减少套内面积，致使该商铺实际使用率下降，严重损害了原告的合法权益。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房���卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限：……。合同没有约定违约金数额或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告认可原告的商用房屋所在区域每平方米每天租金标准为3.6元，被告擅自增加公摊面积，减少套内面积，给预期收益造成长期损害，又因被告未按约定协助办理原告涉案房屋的权属证书，影响了原告的出租收益，给原告造成了经济损失，被告应当承担违约责任。故请求法院判令：1、被告依法协助原告办理涉案房屋不动产权证；2、被告赔偿因违约增加涉案房屋公摊面积而减少涉案房屋套内面积给原告造成的可得利益损失180275元；3、被告赔偿原告自2013年3月16日起至实际协助办理涉案房屋不动产权证之日止的经济损失，截止2016年11月16日的经济损失为111546元。被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求。第一，涉案房屋至今没有办理房产证是因为项目的特殊性，弘善家园项目是跨区定向安置房，其产权证办理需要跨区跨部门协调，办理难度较大、周期较长，后续的手续办理仍然需要政府部门之间进行大量的沟通协调工作，现在暂不具备办证条件。第二，被告一直积极协调产权证办理事宜，不存在怠于履行协助义务的行为。第三，双方已经签署了补充协议，双方实际上按照60%的面积进行结算，原告无权以实际使用率不足60%索赔。第四，根据《商品房买卖司法解释》第一条的规定，只有房地产开发企业向社会销售的房屋才能适用此解释，涉案房屋性质是按照经济适用房管理的房屋，不适用此解释。第五，原告并没有因为产权的问题产生损失，涉案房屋是可以出租、正常使用的。第六，原告的诉讼请求存在诉讼时效的问题。经审理查明：被告原名称为北京市崇文区城市建设开发公司，于2010年9月19日经工商行政管理机关核准变更为北京正阳恒瑞置业公司。2007年9月18日，原告作为被拆迁人与被告作为拆迁人签订了《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》，协议载明为保障城市建设顺利进行，保护双方权益，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）和有关文件规定，双方经协商，同意就地回迁，进行产权置换，约定被告因弘善家园项目建设，需要拆迁原告在拆迁范围内十里河村X号所有的房屋，原告自愿回迁至涉案房屋（商业），建筑面积（暂定���18.33平方米，建设期为3年，商业用房价格地上一至四层7500元至8500元/平方米。2011年11月8日，被告向原告发出《通知》，内容如下：“尊敬的搬迁居民：您好！我公司定于2011年11月11日为您正式办理入住手续，现就相关事宜向您做出如下说明。1、关于面积差价的结算根据拆迁时我公司提供的宣传材料，商铺的使用率不低于60%。但是实际测绘的使用率较低，只有45％左右。经我公司研究，以实测建筑套内面积倒除60%（即乘1.67）作为结算的面积，以该结算面积与协议建筑面积的差进行结算，按照单价8500元/平方米，多退少补；超出实测套内建筑面积*1.67以外部分的面积不再进行结算。上述结算面积仅作为双方进行面积差价结算的依据，最终产权登记的面积仍以实测建筑面积为准。2、关于逾期交房违约金的支付由于受多方面因素的影响，我公司未能按照��弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》中约定的3年期限向您交付房屋。逾期交房期间，我公司根据评估结果并取其高限，按协议建筑面积每天每平米3.6元向您支付逾期交房违约金。违约金支付日期截止至2011年11月30日。自2011年11月30日之后，我公司不再向您支付逾期交房违约金。”2012年3月19日，原告与被告签订了《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书补充协议》，载明涉案房屋实测建筑面积为27.18平方米，实测套内建筑面积为12.16平方米，双方约定，以涉案房屋的实测建筑面积27.18平方米作为产权登记的依据，以20.27平方米（实测套内建筑面积÷60%）作为结算面积，并约定了原告向被告补交房价款和被告向原告支付逾期交房违约金事宜。双方还约定被告在原告实际入住一年内协助原告办理产权登记手续。经原告申请，本院向北京市朝阳区��动产登记事务中心调查涉案房屋是否能够办理所有权证书。北京市朝阳区不动产登记事务中心于2016年12月2日向本院提供了北京市朝阳区弘善家园X号楼地上X层至地下X层建筑物的《房屋所有权初始登记申请书》，载明登记的所有权人为被告。经询，原告与被告均认可被告于2012年3月19日将涉案房屋交付于原告。双方均认可被告已经向原告支付了2010年9月18日至2011年11月30日期间的逾期交房违约金28836.75元。审理中，原告提交《北京市国土资源局关于弘善家园项目土地出让有关问题的请示》、《北京市人民政府公文批办单》和关于北京市朝阳区十八里店乡弘善家园X区（X、X、X号楼）出让地宗的《国有建设用地使用权出让合同》，证明涉案房屋的土地取得方式是出让，涉案房屋是商品房。上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案争议焦点之一为涉案房屋实际建成后的面积是否符合《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书》的约定。由于建筑设计施工等技术原因，期房在交付时的实际面积若非与合同约定面积存在较大差距，应当视为符合合同约定。本案中，原告与被告约定涉案房屋暂定的建筑面积为18.33平方米，使用率不低于60%，则可以计算出套内面积不应低于11平方米。而涉案房屋建成后的实际套内面积为12.16平方米，因此应当认定被告向原告交付的涉案房屋套内面积符合合同约定。涉案房屋建成后的实际建筑面积为27.18平方米，远高于合同约定的建筑面积，但被告向原告明确表明不按照实际建筑面积结算房款，而是按照实际套内面积除以60%得出的建筑面积数作为房款结算依据，这并未违反双方合同约定，亦未损害原告的合同利益。且双方在2012年3月19日签��的《弘善家园工程住宅房屋回迁安置协议书补充协议》中对于以涉案房屋的实测建筑面积27.18平方米作为产权登记的依据，以20.27平方米（实测套内建筑面积÷60%）作为结算面积以及补交房价款数额等事项进行了明确约定，故应当认定双方对涉案房屋的实际建筑面积和使用面积以及房价款数额已经协商达成了一致，并不存在争议。因此，原告以被告增加涉案房屋公摊面积、减少套内面积为由要求被告赔偿可得利益损失的诉讼请求，本院不予支持。协助原告将涉案房屋转移登记至其名下，是被告的合同义务。根据本院调查结果，涉案房屋所在的北京市朝阳区弘善家园X号楼地上X层至地下X层建筑物已经办理了所有权初始登记，登记的所有权人为被告。现被告向本院提交的证据不足以证明涉案房屋具有阻却办理所有权转移登记的情形，故被告应当协助原告将��案房屋转移登记至原告名下。根据本院查明事实，涉案房屋系拆迁安置房屋，原告系基于其被拆迁人的身份取得涉案房屋。涉案房屋虽为商业用房，但并非向社会不特定人销售，而是定向安置征地拆迁范围内的被拆迁人，商业用房不能改变涉案房屋系拆迁安置房屋，而非普通商品房的性质。因此，本院认为涉案房屋不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定。原告提交的证据亦不足以证明被告未按照约定为其办理所有权转移登记为其造成实际损失及损失数额，故其要求被告赔偿未协助其办理所有权转移登记的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、被告北京正阳恒瑞置业公司于本判决生效后十五日内协助原告刘某将北京市朝阳区弘善家园X号楼X号房屋转移登记至原告刘某名下；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费2839元，由原告刘某负担2804元（已交纳），由被告北京正阳恒瑞置业公司负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 佳二〇一七年一月二十二日书记员 陈逢源