安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1125民初3323号原告:余华东,男,1959年10月24日出生,汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：陈晓东、王松，安徽瑞锦律师事务所律师。被告:南京鼎赢投资管理有限公司,住所地江苏省南京市雨花台区宁南大道310号幢4层，组织机构代码91320114686717179D。法定代表人：许建国。委托诉讼代理人：宋联民，江苏胜衡律师事务所律师。原告余华东诉被告南京鼎赢投资管理有限公司（以下简称鼎赢公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本院于2017年7月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告余华东的委托诉讼代理人陈晓东、王松，被告鼎赢公司的委托诉讼代理人宋联民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余华东向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告营业额损失补贴款（每月1万元，自2011年9月26日起至池河镇政府交付房屋之日止）；2、请求判令被告支付原告房租补贴款（每月1千元，自2011年9月26日起至池河镇政府交付房屋之日止）；3、请求判令被告支付原告房屋面积差额部分价款375000元；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中余华东将诉讼请求变更为：要求被告赔偿原告房屋面积差额损失274675元（520平方-270平方，乘以1098.7元，这是池河镇政府招投标的差价），支付原告营业额补贴71万元（从2011年9月26日起计算到2017年8月30日止，共计71个月，每月1万元，共计71万元），支付原告房租损失71000元（计算方式同上，每月1000元），合计1055675元，另增加一项诉请，要求解除合同。事实和理由：原告系岱山集镇定滁路北段66号房屋的所有权人，此房为门面房，拆迁前，原告在此经商。被告为在定远县岱山集镇西端开发农贸市场和农民集中示范中心，要求拆迁原告上述房屋，经双方协商，于2011年9月26日签订了《拆迁协议书》，定远县池河镇政府是该协议的见证方，协议第四条明确被告对原告的各项补偿。协议签署后，被告将原告房屋拆除，但至今不动工建设，原告多次催促被告履行拆迁协议，但其拒不履行，导致原告家园被毁后，多年来居无定所，失去主要经济来源，也没有拿到被告承诺的经济补偿，原告的合法权益遭受严重侵害，原告多次向有关部门反映，定远县池河镇政府考虑到原告的实际困难，于2016年7月10日决定先行垫资为原告建设270平方米房屋，但此拆迁协议中约定的被告补偿原告520平米的房屋，面积少了250平方米，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。鼎赢公司辩称:请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。一、原告2011年9月份与被告签订拆迁协议书，至今已经将近6年，该期间原告长期未能向被告主张合理诉求，根据最高院关于诉讼时效的相关规定，原告相关诉求已经变为自然债权，已经丧失了向法庭通过诉讼程序主张合同债权的法定理由。二、拆迁补偿协议是基于被告和案外人池河镇政府签订的招商框架协议，由于案外人池河镇政府严重违约才导致本案的拆迁协议书未能及时履行，如果法庭认为被告应当承担对原告的责任，那么在实质上池河镇政府作为本合同的见证人，但根据招商框架协议可以视为本案当事人；构成了对原告房屋拆迁事项的共同侵权或共同违约，如果法庭认为被告应当承担合同责任，则有追加池河镇政府为共同被告的必要。三、就原告扩大的损失只能由原告自行承担，具体的说原告主张营业额损失（就是停业损失）应当有一个合理的期限；在原告房屋拆迁后两年内合同约定的建设事项没有任何的进展，此时原告处于诚实信用的履行合同，根据合同法的精神，应当另行从事其他经营，原告在签订本协议后两年之外的期限（约四年）未能从事其他经营则视为扩大的损失。就该损失部分应当由原告自行承担。其他具体的数额在法庭调查时逐一核实。假设原告诉请在诉讼时效内，本案营业额的补贴最多也应当是两年（1万乘以24个月），应当以两年为限。四、原告诉称的房屋面积损失，如果诉讼符合时效要求的话也应当以土地证上载明的建筑面积为准，作为补偿依据。五、对原告主张的新建房屋按照每平米1098.7元的单价予以认可，但对于合法面积及诉讼时效不予认可，应以270平方米减去166平方还有94平方米，这94平方米是原告获得的超额，94平方米对应10.3万元（94平方米乘以1698.7元每平方米），这10.3万元应当与原告主张的进行冲抵。既然镇政府自愿代替被告履行自然债务，超额部分应当归属于被告，所以被告有权要求冲抵。六、对于原告诉请的解除合同，本合同早就在签署后的合理时间内（最多两年）已经无法在事实上履行，也已经早已在事实上解除，且都不可能履行，协议当时是违法协议，本案协议效力有很大疑问，在签订后两年内已经在事实上解除。余华东为支持其诉讼请求，所举证据如下：证据一、原告身份证、户口本，证明原告身份情况及原告主体资格；证据二、拆迁协议、原告的国有土地使用权证、卫生许可证、税务登记证、定远县池河镇岱山社区居委会证明，证明2011年9月26日，被告与原告签订了拆迁协议书，被告对原告位于定滁路边的房屋进行拆迁，被告补偿原告520平方米的三层楼房，每月营业额补贴10000元，每月房租补贴1000元，一次性补偿原告80000元，被拆迁前，原告及家人以被拆迁的二层楼房及附属建筑为住所和经营场所；证据三、池河镇“池信访复字（2016）11号”文件、池河镇政府“池信访报字（2016）11号”文件、本案被告起诉定远县池河镇政府的民事起诉状，证明2011年9月26日，原告将房屋交给被告拆迁，被告将原告家的房屋拆除后至今拒不按照拆迁协议的约定补偿原告的房屋，拒不支付原告营业额补贴和房租补贴，并明示不履行拆迁协议，池河镇政府为解决原告的生活困难，垫资为原告建270平方米的三层楼房，但此拆迁协议约定少了250平方米；证据四、定远县池河镇政府证明、池河镇政府为原告建房的招标中标资料、建设工程施工合同，证明定远县池河镇政府通过招标方式为汪元新家余华东家建上述安置房，2016年11月30日天长市平安建筑安装有限责任公司中标承建此房，中标价款为593302.4元，其中余华东家房屋造价298307.95元（平均每平方米造价1098.7元），交房时间为2017年8月30日。鼎赢公司对余华东所举证据质证意见如下：证据一、真实性没有异议；证据二、1.拆迁协议书、国有土地使用权证、卫生许可证、税务登记证真实性无异议；2.社区居委会证明形式真实性予以认可，但是被告认为原告提供第二组证据无法达到其证明目的。国土证上载明的用地面积和建筑面积都是116.74平米，超出部分依法属于违章，违章建筑依法应当拆除，所以镇政府补偿其270平米，根据国土证来看原告在拆除房屋获得补偿房屋已经超额享受，卫生证和税务登记证证明原告当时是个体工商户，经营规模很小，并且可以随时另行租房营业，按照诚实信用原则原告一味的停业等待，社区证明同上述意见，拆迁协议书约定了补偿520平方属于对原告合法权益的重大误解，误以为原告的合法建筑面积，经过原告提供的国土证被告才知道原告的合法面积相差巨大，希望法庭核实原告合法建筑面积；证据三、1、该文件系复印件，真实性无法认定；2、该文件系池河镇政府单方制作，而池河镇政府与被告有未了的诉讼，对池河镇政府作出的两份文件丧失客观公正，请求法庭不予认可，政府系把责任推卸给被告；证据四、真实性予以认可，但该组证据无法达到证明目的，池河镇政府已经为原告超额建房。鼎赢公司未举证。本院依法从本院（2016）皖1125民初4665号案调取了池河镇政府与鼎赢公司签订的用地协议、用地补充协议各一份以及池河镇政府与余华东签订的债权转让协议一份。对于本院调取的证据，余华东的质证意见为真实性没有异议。对于本院调取的证据，鼎赢公司的质证意见为真实性没有异议。根据各方当事人举证、质证、当事人的当庭陈述、本院依法调取的证据，查明本案事实如下：2011年9月26日，鼎赢公司与余华东签订《拆迁协议书》一份，约定：“甲方（鼎赢公司）为了在池河镇兴建岱山农贸市场农民集中示范中心，因建设需要拆迁乙方（余华东）位于定滁路边的房屋，双方经反复协商达成如下协议，为了明确双方的权利和义务，特订立以下协议以便双方共同遵守。一、甲方因建设需要，自愿出资拆迁乙方位于定滁路边的房屋。二、乙方为了支持甲方开发农贸市场和农民集中示范中心，自愿将位于定滁路边的房屋及附属设施及院内空地长期转让给甲方使用。三、乙方转让的房屋位于岱山镇定滁路北段66号。四、甲方对乙方拆迁补偿：1、补偿给乙方三层楼520.00平方（毛坯房砖混结构）；2、营业额每月补贴壹万元；3、房租补贴壹仟元；4、一次性补偿人民币捌万元。五、甲方安排给乙方的楼房位置：第一户……”。池河镇政府在该《拆迁协议书》上见证人处盖章。上述《拆迁协议书》签订后，余华东将其所有的房屋交出，2011年9月28日，余华东的房屋被拆迁，该房屋的土地性质为国有土地，有余华东提供的国有土地使用权证。房屋被拆迁前，余华东及其家人居住在被拆迁房屋中，并以该房屋经营饭店。鼎赢公司与余华东签订《拆迁协议书》后，鼎赢公司支付了余华东补偿捌万元，对于《拆迁协议书》约定的其他条款鼎赢公司至今未履行，并表示已经无法履行。同时查明：因鼎赢公司未履行《拆迁协议书》，余华东户得不到有效安置，遂多次向池河镇政府等部门反映，后池河镇政府垫资为余华东户建设270平方米的三层楼房，并于2017年8月30日交付余华东使用，该房屋造价为298307.95元，每平方米造价为1104.84元（298307.95元÷270平方米）。另查明：2017年5月13日，余华东与池河镇政府签订《债权转让协议书》一份，约定余华东将自己对鼎赢公司享受的房屋补偿债权（限270平方米）转让给池河镇政府，由池河镇政府向鼎赢公司主张权利，相应的补偿款归池河镇政府所有。余华东为维护其合法权益，诉讼来院。本院认为，本案争议的焦点是：1、余华东的起诉是否超过诉讼时效；2、鼎赢公司要求将池河镇政府作为共同被告的辩解意见是否予以采信；3、余华东的各项诉讼请求是否应予支持。关于争议焦点1，当事人的合法权益受法律保护。余华东与鼎赢公司签订的《拆迁协议书》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方应按照该协议书的约定履行相应的义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条约定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。第一百三十七条约定诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时其计算。但是从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案中，因该协议书中未约定各项义务的履行时间，现余华东提出诉讼请求要求鼎赢公司履行该协议书中约定的义务未超过两年诉讼时效。故对鼎赢公司的该项辩解，本院不予采信。关于争议焦点2，本案中，和余华东签订《拆迁协议书》的相对方系鼎赢公司，池河镇政府只是作为见证人，且该协议书中也是约定鼎赢公司应向余华东履行相应的义务，并未约定池河镇政府作为共同履行义务人，故依据合同相对性原则，对鼎赢公司辩称的池河镇政府应作为共同被告的辩解意见，本院不予采信。关于争议焦点3，庭审中，鼎赢公司已经明确表示其与余华东签订的《拆迁协议书》已经无法履行并且不能履行，现余华东主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。关于余华东诉请的要求鼎赢公司赔偿其房屋面积差额损失274675元一节，因池河镇政府给余华东建设房屋的面积为270平方米，按照余华东和鼎赢公司签订的《拆迁协议书》约定鼎赢公司应补偿给余华东520平方米房屋，故对余华东要求鼎赢公司补偿250平方米（520平方米-270平方米）房屋的差价的诉讼请求，本院予以支持，余华东主张按照每平方米1098.7元计算，鼎赢公司对该新建房屋按照每平米1098.7元的单价予以认可，经计算该250平方米应补偿价为274675元（250平方米×1098.7元/平方米）。关于余华东诉请的营业额补贴71万元（从2011年9月26日起计算到2017年8月30日止，共计71个月，每月1万元）和房租损失71000元（从2011年9月26日起计算到2017年8月30日止，共计71个月，每月1000元）一节，因池河镇政府为余华东户建设的房屋于2017年8月30日交付给余华东，余华东关于该营业补贴和房租损失的计算符合该《拆迁协议书》的约定，故对余华东请求的该营业额补贴71万元和和房租损失71000元，本院予以支持。关于鼎赢公司辩称的余华东的房屋面积损失应当以土地证上载明的建筑面积为准作为补偿依据并辩称余华东获得的270平方米房屋扣除166平方米的部分属余华东获得的超额应与余华东的主张相冲抵一节，对该辩解意见鼎赢公司未提供任何证据予以佐证，且与余华东和鼎赢公司签订的《拆迁协议书》也不相符合，故对该辩解意见本院不予采信。关于鼎赢公司辩称的余华东扩大损失一节，本案系鼎赢公司至今未履行双方签订的《拆迁协议书》中约定的义务，鼎赢公司既不履行协议书约定的义务，也未与余华东解除协议书，过错在鼎赢公司，余华东不存在过错，故对鼎赢公司的该项辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告余华东与被告南京鼎赢投资管理有限公司于2011年9月26日签订的《拆迁协议书》；二、被告南京鼎赢投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告余华东房屋面积差额损失274675元；三、被告南京鼎赢投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告余华东营业额补贴71万元；四、被告南京鼎赢投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告余华东房租补贴71000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14301元，由被告南京鼎赢投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  吴少杰人民陪审员  胡业霞人民陪审员  陈玲琍二〇一七年九月二十八日书 记 员  丁 玉附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。