云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2301民初3675号原告：楚雄英睿物业服务有限公司，住所地：楚雄开发区团结路延长线93号楚雄人家42幢1单元102室，注册号：532300100032886。法定代表人：杨红英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴坚，云南熙宁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张顺仙，女，1974年6月25日生，汉族，初中文化，云南省牟定县人，个体工商户，住楚雄市。楚雄英睿物业服务有限公司与被告张顺仙物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法由审判员朱毅适用简易程序，于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告楚雄英睿物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴坚，被告张顺仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚雄英睿物业服务有限公司诉称，被告系楚雄市天河楚雄人家康居小区45幢2单元601室业主。2014年12月13日原告与天河楚雄人家康居小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定自2015年1月1日起至2017年12月31日止由原告为天河楚雄人家康居小区提供物业管理服务。合同约定：住宅物业服务费按照业主面积收取，别墅每平方米1.0元/月；平层每平方米0.5元/月，物业服务费按季度收取。根据合同约定及被告住房面积，被告每年应向原告支付物业管理费1072.56元，而被告2015年、2016年两年物业管理服务费均未付，被告合计拖欠原告物业管理费2145.12元；同时被告还拖欠原告为其垫付的垃圾处理费192元（8元/月×24个月）。原告认为在《物业管理合同》签订后自己严格按照合同约定为包括被告在内的楚雄人家康居小区业主提供物业管理服务，被告作为小区业主应当根据物业管理合同的约定支付原告相应的物业管理费用及原告为其垫付的垃圾处理费用，但是经原告多次催收均遭被告拒绝。针对自己的诉讼主张，原告楚雄英睿物业服务有限公司向本院提交如下证据：1、物业服务委托合同，欲证明被告所居住的楚雄人家康居小区业主委员会将小区物业服务委托原告管理，并对权利、义务进行了约定；2、住户信息表，欲证明被告在楚雄人家康居小区居住的登记信息；3、楚雄市人民政府办公室文件，欲证明原告按楚政办通（2013）45号文件要求，按每户每月8元标准代被告缴纳垃圾处理费，而被告未向原告支付所代缴费用。被告张顺仙辩称：拒不缴纳物业费是原告未按《物业服务委托合同》的约定履行义务及未按相关规定提供服务，已构成违约。由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法规定，完全可以拒绝缴纳物业费，依法对物业服务企业抗辩。具体理由是：1、2012年5月房子过户到被告张顺仙名下，被告张顺仙就去交了物管费和装修押金，那时物管是祥瑞物业服务有限责任公司，现在的英睿物管公司的经理杨红英当时就是祥润物管公司的管理者，2013年的物管费被告张顺仙也按时交了；2、2014年2月被告张顺仙回来装修房子，交了1000元装修押金、500元垃圾清理费，但装修时被告张顺仙发现自己家的房屋门被撬坏，准备装修的电线被偷走，被告随即向物管反映，物管公司告诉被告张顺仙向上级请示后才能给她回复，然而至今没有解决；3、2015年11月，原告物管公司在被告张顺仙家楼顶打了三条水沟，水沟并不是排水的，而是要把太阳能的水汇集在一起，被告张顺仙家住顶楼，屋顶渗水给她家生活造成极大的不便，被告张顺仙去找杨红英协商，杨红英告诉她这是公共设施，并不是针对她一家的行为；4、2015年12月25日晚上，被告张顺仙家的车停在车位上被刮伤，之前交车位费时原告明确表示小区内车辆的刮伤、磨损他们会负责，但被告家的车刮伤后原告公司并没有负责；5、被告张顺仙去找原告公司要求退还装修押金，原告公司告诉她是上个物业公司收走了，和他们没关系，被告张顺仙质询原告，之前的物管公司离开你们来接替为什么不告诉她，原告拒绝退还被告张顺仙交的装修押金；6、近期小区经常出现小偷，很多住户的摩托车被偷走，很多路灯也不会亮，被告张顺仙家所居住的这栋楼可视电话也不能用，原告公司不来维修。综上所述的种种原因，被告张顺仙不愿意缴纳物业管理费。针对自己的辩称，被告张顺仙向本院如下证据：1、各类收据九份，欲证明被告2011年12月至2015年5月期间各种交费情况；2、照片7张，欲证明由于原告管理不到位，造成被告居住的房屋门被撬、过道门损坏、屋顶渗水等情况。根据庭审和质证，双方当事人确认本案无争议的法律事实如下：原告楚雄英睿物业服务有限公司于2014年12月13日与天河楚雄人家康居小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同就天河楚雄人家康居小区的物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方的权利和义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用及其他相关费用、其它约定、违约责任等事项进行了约定。合同明确自2015年1月1日起至2017年12月31日止由原告楚雄英睿物业服务有限公司为天河楚雄人家康居小区提供物业管理服务。合同约定：住宅物业服务费按照业主面积收取，别墅每平方米1.0元/月；平层每平方米0.5元/月，物业服务费按季度收取。被告张顺仙居住的天河楚雄人家康居小区45幢2单元601室住房面积为178.76平方米，依照《物业管理委托合同》约定每年应向原告支付物业管理费1072.56元，被告张顺仙认为原告楚雄英睿物业服务有限公司在履行天河楚雄人家康居小区物业管理期间，未按相关约定提供服务，管理中存在严重瑕疵，故拒绝支付2015年、2016年两年物业管理服务费。双方在庭审中争议较大的是：1、被告居住房屋楼顶太阳能水箱积水渗漏造成的损失，原告是否应该负责；2、2015年被告车辆停放车位上被刮擦，原告是否应该赔偿；3、原告是否应该补偿被告2014年房屋被撬电线被盗的损失。为此，原告向本院提交了原告楚雄英睿物业服务有限公司与天河楚雄人家康居小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》、天河楚雄人家康居小区住户信息表、楚雄市人民政府办公室楚政办通（2013）45号文件三项证据，以上证据经庭审质证，本院予以采信。被告为证实其辩解向本院提交的照片，虽不能证实其居住房屋顶太阳能积水渗漏、楼道大门损坏的具体时间及其导致原因，但能反映出小区物管未尽到小区公共设施的管理、维护责任；被告提交的收据中，除2015年2月10日出具的车位租赁费收据和蓝牙卡工本费收据能反映出向原告缴费情况外，其余收据均发生于原告被委托管理天河楚雄人家康居小区之前，出具方也非原告，故本院在本案中不予评述。本院认为，原告楚雄英睿物业服务有限公司与天河楚雄人家康居小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，均是双方在平等、自愿的基础上对天河楚雄人家康居小区的物业维修养护、管理及对小区范围内的环境卫生以及对委托管理事项、委托管理期限、双方的权利和义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用等事项所作的相关约定。被告张顺仙作为天河楚雄人家康居小区的业主，应根据《物业管理委托合同》的约定支付相应的物业管理服务费,庭审中，双方均认可被告张顺仙2015年、2016年均未交纳物管费以及垃圾处理费，故对原告要求被告交纳物管费和垃圾处理费的诉讼请求，本院予以支持；同时，庭审中被告提交的证据能够反应出其居住楼的屋顶积水渗漏、小区楼道大门损坏等问题，原告公司提供的证据不能证实其对被告反映的问题进行过有效维修和处理，故本院确定原告楚雄英睿物业服务有限公司对被告张顺仙提供的物业服务存在不足，据此可以减轻被告的责任，本院综合全案情况，确定被告承担所欠交的物管费的70%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：由被告张顺仙支付原告楚雄英睿物业服务有限公司自2015年、2016年的物业服务费1501.58元，垃圾处理费192元。案件受理费减半收取25元，由原告楚雄英睿物业服务有限公司负担7元（已交），由被告张顺仙负担18元（未交）。以上应由被告张顺仙交纳的执行款项，限本判决生效后10日内一次付清，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  朱毅二〇一七年一月十一日书记员  王宇