江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0623民初4036号原告：如东鑫诚物业有限公司，住所地如东县掘港镇节制闸小区一排五号。统一社会信用代码91320623771505875J。法定代表人：高锋，总经理。委托诉讼代理人：王军、张维维，江苏正东律师事务所律师。被告：奚春山，男，1969年9月14日生，汉族，住如东县。原告如东鑫诚物业有限公司（以下简称鑫诚物业公司）与被告奚春山物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，适用简易程序中的小额诉讼程序，因被告奚春山下落不明，故转为适用普通程序，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告鑫诚物业公司的委托诉讼代理人张维维到庭参加了诉讼，被告奚春山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2013年8月31日始至2016年8月30日止物业费5619.31元，滞纳金730元，合计6349.31元；2、诉讼费被告承担。事实与理由：原告系掘港镇中坤苑小区业主。2009年7月1日，如东县掘港镇中坤苑业主委员会与原告签订了《中坤苑物业服务过渡期合同》、《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》，约定被告按其拥有建筑面积（125.91平方米）向原告缴纳物业管理费用，每月每平方米1.2元，每年8月份缴纳，提前一年预交。如被告逾期缴纳物业管理费用从逾期之日起按每天1元缴纳滞纳金。合同签定后，原告依合同约定提供了物业管理服务，被告未能按约给付物业服务费，经原告多次催要未果，故原告具状诉讼。奚春山未到庭，亦未举证及提供书面答辩意见。经审理查明，原告鑫诚物业公司系自然人控股的有限公司，一般经营项目为物业管理、家政服务等，是资质等级为三级的物业管理企业。如东县中坤苑小区由如东中天昆仑房地产开发有限公司开发，二期开发的中坤苑小区前期物业委托原告鑫诚物业公司管理。2008年2月22日，原告鑫诚物业公司具申请报告至如东县物价局，申请报告中载明：考虑到该小区服务质量比较高、人员配备比较多，根据测算，小高层一层至顶层统一按每月每平方米向业主收取1.2元物管费；别墅每月每平方米向业主收取1元物管费；店面房每月每平方米向业主收取1元物管费；办公用房每月每平方米向业主收取1元物管费；商业用房、幼儿园等每月每平方米向业主收取1元物管费，望贵局给予批准为感！2008年4月25日，如东县物价局在该申请报告中签署同意备案。2009年7月1日，原告与如东县掘港镇中坤苑业主委员会签订了《中坤苑物业服务过渡期合同》一份，合同约定：如东县掘港镇中坤苑业主委员会委托原告对坐落于如东县掘港镇泰山路6号，占地面积20.08万平方米，建筑面积约28万平方米（三期在建约12万平方米）的中坤苑小区实行专业化、一体化的物业管理服务，合同期限为2009年7月1日起至2011年5月31日止，为过渡期合同。管理服务费用中约定二期小高层住宅1.2元/平方米/月，三期小高层住宅1.2元/平方米/月。合同中同时对委托服务事项、双方权利义务等相关事项进行了约定。2009年7月10日，原告与如东县掘港镇中坤苑业主委员会签订《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》，约定：物业费从业主入住之日起收取，预交一年。向业主收取生活垃圾清运处置费，每年每户60元。业主逾期不交物业管理费，从逾期之日起按每天一元交纳滞纳金。2009年7月20日，如东县掘港镇中坤苑业主委员会与原告共同明确了《中坤苑物业收费标准》，载明：中坤苑小区分三期开发，一期多层每月每平方米0.4元含生活垃圾费，二期多层每月每平方米0.55元含生活垃圾费，别墅每月每平方米1.05元含生活垃圾费，小高层每月每平方米1.25元含生活垃圾费，三期小高层每月每平方米1.25元含生活垃圾费。小高层业主进户时预收公用部分水电费每户300元，小高层1.25元物管费用不含电梯维保费、检测费。1-3期业主一次性交纳装修管理费每户300元。建筑装潢垃圾清运处置费每平方米2元，每年交纳物业管理费时间以业主进户日期计算，预交下一年物业管理费，每年收一次。2011年5月25日，如东县掘港镇中坤苑业主委员会向原告发出《工作联系函》，决定仍续用原房产公司先期招聘的如东鑫诚物业有限公司，按2009年过渡合同条款管理小区。时间暂定为二年。二年期满后，若仍未召开业主代表大会，且鑫诚物业公司又能一直按照既定条款保质保量服务小区的，将继续续用下去，直到召开第二届业主代表大会。如东县掘港镇中坤苑业主委员会在该工作联系函上加盖公章。2015年11月1日，如东县掘港镇中坤苑业主委员会与原告签订中坤苑物业服务合同一份，合同约定：合同期限为2015年11月1日起至2018年10月31日（三年），合同一年到期通过民意调查，业主代表有一半不满意的，合同自行终止。管理服务费用中约定小高层住宅1.2元/平方米/月，向业主收取60元/年生活垃圾费，物业费从业主进户之日起计算，可预收一年物业服务费。业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按每天应缴物业服务费的千分之三交纳滞纳金。合同中同时对委托服务事项及服务标准、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等相关事项进行了约定。后原告按上述合同约定履行物业管理服务至今，但被告奚春山入住后，自2013年8月31日至今未交纳物业服务费，原告催要未果，故提起诉讼，请求法院判令1、判令被告支付自2013年8月31日始至2016年8月30日止物业费5619.31元，滞纳金730元，合计6349.31元；2、诉讼费被告承担。根据原告说明的向如东县不动产登记信息查询结果，确认奚春山所购置的房屋面积为125.91平方米。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的营业执照、资质证书、过渡期合同、补充协议、物业服务合同、申请报告、装修管理协议、工作联系函、律师函、如东县不动产登记信息查询结果等证据在卷为证，并经庭审审核，予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如东县掘港镇中坤苑业主委会员与原告鑫诚物业公司订立的《中坤苑物业服务过渡期合同》、续订的《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》、《工作联系函》及中坤苑物业服务合同不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，对全体业主及物业管理企业均具有约束力。原告鑫诚物业公司依上述合同在中坤苑小区从事管理服务活动，取得收取物业服务费用的权利，原告鑫诚物业公司的管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），小区业主在接受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务。关于原告主张的费用，在中坤苑业主委员会明确的《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》中亦已载明物业费从业主入住之日起收取，预交一年。同时，根据《江苏省物业管理条例》第五十一条的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收费用的期限最长不得超过一年。故根据合同及装修管理协议、临时公约等约定，自2013年8月31日至2016年8月30日期间，被告奚春山应交纳的物业服务费为5439.31元（1.2元/月/平方米×125.91平方米×12个月×3年）。原告主张自2013年8月31日至2016年8月30日期间的物业服务费有事实依据和法律依据，应予支持。关于垃圾清运费，原告主张60元/年/户，合计180元（3年）的垃圾清运费。2009年7月20日，如东县掘港镇中坤苑业主委员会与原告共同明确的《中坤苑物业收费标准》，载明：中坤苑小区分三期开发，一期多层每月每平方米0.4元含生活垃圾费，二期多层每月每平方米0.55元含生活垃圾费，别墅每月每平方米1.05元含生活垃圾费，小高层每月每平方米1.25元含生活垃圾费，三期小高层每月每平方米1.25元含生活垃圾费。根据该物业收费标准，生活垃圾费的收取包含在物业费的收取之中，对原告主张的2013年8月31日至2016年8月30日的生活垃圾费180元，本院不予支持原告主张的其中2013年8月31日至2015年10月31日的垃圾费：2013年8月31日至2014年8月30日垃圾费60元，2014年8月31日至2015年8月30日垃圾费60元，2015年8月31日至2015年10月31日垃圾费9.86元（60元×60天／365天），合计129.86元。2015年11月1日，如东县掘港镇中坤苑业主委员会与被告签订中坤苑物业服务合同一份，合同约定：合同期限为2015年11月1日起至2018年10月31日（三年），合同一年到期通过民意调查，业主代表有一半不满意的，合同自行终止。管理服务费用中约定小高层住宅1.2元/平方米/月，向业主收取60元/年生活垃圾费。根据该物业服务合同，本院支持原告主张的2015年11月1日至2016年8月31日的生活垃圾费50.14元（60元×305天／365天）。关于原告主张的滞纳金问题，原告主张被告自2013年8月31日至2016年8月30日期间物业服务费的最迟交费日期应为2014年8月30日，自2014年8月31日起即视为逾期，计算至2016年8月30日。原告主张计算滞纳金为：2014年8月31日至2015年8月30日，每天1元，计365元；2015年8月31日至2016年8月30日，每天1元，计365元；合计为720元。本院调整为2014年8月31日至2015年8月30日，滞纳金计算标准以日万分之五计算，计算为330.89元（1.2元/月/平方米×125.91平方米×12个月×日万分之五×365天）；2015年8月31日至2016年8月30日，每天1元，计365元,合计为695.89元。其依据系根据如东县掘港镇中坤苑业主委员会与原告签订的《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》及《中坤苑物业收费标准》中的约定：物业公司可以预收下一年物业管理费，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。2015年11月1日，如东县掘港镇中坤苑业主委员会与被告签订的中坤苑物业服务合同约定：物业费从业主进户之日起计，可预收一年物业服务费。业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按每天应缴物业服务费的千分之三交纳滞纳金。现原告主张业主从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。本院酌定从逾期之日起按每天应缴物业服务费的万分之五交纳滞纳金,对滞纳金的计算超过日万分之五的，以日万分之五的标准计算交纳滞纳金，对滞纳金的计算未超过日万分之五的，按原告诉讼请求的实际计算标准计算交纳滞纳金。综上，本院认为，物业管理服务合同有其自身特殊性，是一个长效双务合同，物业服务对象是小区的全体业主，对于原告物业公司而言，正常收取物业服务费是物业公司对小区的房屋及配套设施等进行养护、管理，维护小区环境卫生和秩序的物质条件，因此，小区业主是否按期缴纳物业服务费，不仅会影响物业公司的正常经营，同时也会影响到其他正常缴费的业主利益。原告鑫诚物业公司作为物业管理企业，也应当加强与业主的沟通，进一步增强服务意识，提升物业服务水平和质量，与小区业主共同创建良好的居住环境。被告奚春山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其应享有的抗辩权利，其法律后果应自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告奚春山给付原告如东鑫诚物业有限公司自2013年8月31日至2016年8月30日期间物业服务费5439.31元，垃圾清运费50.14元，支付滞纳金695.89元，合计人民币6185.34元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告如东鑫诚物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费570元，合计620元，由奚春山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审 判 长  张玉军代理审判员  罗 媛人民陪审员  赵月峰二〇一七年一月二十三日书 记 员  沙 丹附相关法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）项按时交纳物业服务费用。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。