苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初3547号原告：代振洪。委托代理人：赵炯，江苏天辩律师事务所律师。被告：李敏。被告：金菊荣。被告：金超。原告代振洪与被告李敏、金菊荣、金超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理，依法由审判员张金花适用简易程序进行审理。因被告金菊荣、金超下落不明，本案依法转为普通程序，由审判员厉昱中、张金花、人民陪审员张芹芳组成合议庭，于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告代振洪及其委托代理人赵炯到庭参加诉讼，被告李敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告金菊荣、金超经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告代振洪诉称：原告与三被告于2016年1月10日签订房屋买卖合同一份，由原告向三被告购买位于苏州市××区松陵镇华邦国际16#103室房屋，成交价格为825000元。合同签订后，被告向原告交付房屋钥匙，原告交付物业费后着手装修并实际入住。原告按照合同约定，于2016年1月8日交付定金10000元，分别于2016年1月11日、2016年1月25日、2016年5月10日支付购房款90000元、150000元、100000元，共计支付购房款350000元，原告已按合同约定完成付款义务。合同约定被告于两证办好即办理过户手续，现房屋已登记在三被告名下，因房屋被法院查封导致无法办理过户手续。故原告诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同号：NO.1802358）；2、三被告返还原告已付购房款350000元并支付违约金165000元；3、三被告赔偿中介费6000元、物业管理费2588元、评估费14923元；4、三被告赔偿原告因房屋价格上涨导致的房屋差距损失587000元及装修损失237600元；5、三被告承担本案全部诉讼费用。被告李敏、金菊荣、金超未作答辩。经审理查明：2016年1月10日，代振洪（乙方）与李敏、金菊荣、金超（甲方）通过中介机构（丙方）签订一份《房屋买卖（居间）合同》（合同号：NO.1802358），约定乙方向甲方购买位于苏州市××区松陵镇华邦国际16#103号房屋一套，约定成交价为825500元，乙方向丙方支付的中介费为12380元、贷款服务费为1000元。乙方于2016年1月8日交付定金10000元，乙方承诺在交付90000元时支付中介费6000元，余下费用在过户时支付。该合同第六条第1款约定：甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。第5款约定：甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违法方向另一方支付本合同第二条约定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。第八条第2款约定：该房屋之前的税费由甲方承担（包括契税、维修基金、物业费）。2016年1月8号前所有税。第4款约定：乙方承诺合同签订时先付9万元，年前再交付甲方15万元；第7款约定：甲、乙双方协商待两证下来时，即办理过户手续，如有一方不配合，照违约处理。2016年1月8日，代振洪支付了定金10000元，2016年1月11日支付购房款90000元，2016年1月25日支付购房款150000元，2016年5月10日支付购房款100000元，共计支付购房款350000元。2016年1月11日代振洪向中介机构支付中介费6000元。2016年4月9日代振洪向物业公司支付了2015年8月12日至2016年8月11日期间的电梯、水泵运行费913元及物业费1675元，共计2588元。合同签订后，代振洪即委托装修公司对涉案房屋进行装修，并支付装修费256000元，后于2016年5月入住至今。另查明，2016年9月7日，涉案房屋的产证办至李敏、金菊荣、金超名下，显示为按份共有，金超占10%的份额，李敏、金菊荣各占45%的份额；同日，中国工商银行股份有限公司吴江分行在诉争房屋上设立一般抵押权，主债权数额为610000元，债务履行期限自2013年3月1日至2043年3月1日。2016年9月22日，因金超涉及债务问题，其对诉争房屋所享有的10%的份额被江苏省昆山市人民法院查封，查封期限自2016年9月22日至2019年9月21日。在审理过程中，代振洪申请对诉争房屋的价格进行评估，2017年5月31日，苏州拓普森土地房地产评估有限公司受本院委托作出房地产估价报告，结论为：涉案房产在2017年3月14日的评估价值为1577000元，装修价值为237600元，总价值为1814600元，代振洪为此支付评估费14923元。以上事实，有原告提供的房屋买卖（居间）合同、装修合同、装修报价单、装修结算单、收据、发票、银行转账凭证、房屋权属登记查询结果证明、房地产估价报告及原告的陈述予以证实。本院认为，原告代振洪与被告李敏、金菊荣、金超之间签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效。因涉案房屋被其他法院查封，且设立有银行的抵押权，故双方签订的房屋买卖合同已实际无法履行，故对于原告代振洪要求解除房屋买卖合同的主张，本院予以支持。原告要求解除合同，应通知被告。原告以起诉方式提出解除，本院以起诉状副本等相关材料送达被告之日作为原告要求解除合同的通知送达被告的时间，即《房屋买卖（居间）合同》于2017年8月5日解除。对原告已支付的350000元购房款，应由三被告返还。关于原告主张的其他损失，因造成合同解除的原因在于因被告金超所欠债务导致房屋被查封以及房屋上存在银行的抵押贷款，致使涉案房屋所有权不能转移，而作为买受人的原告对合同解除并无过错，故三被告应承担赔偿原告代振洪相应损失的责任。原告主张的违约金165000元符合合同约定且在合理范围内，本院予以支持。因房屋价格上涨而产生的差价，应作为损失由三被告赔偿，原告主张被告赔偿其合同签订时与主张合同解除时的价格差不违反法律规定，本院予以支持，经计算，应为586500元（1577000元-825500元-165000元）。关于原告主张的中介服务费6000元及房屋装修费损失237600元，因原告已实际支付，故也应由三被告赔偿。对于原告代振洪要求三被告返还物业管理费的主张，根据双方在买卖合同中约定的2016年1月8日前的物业费由被告承担，故本院确定三被告应返还原告物业费1078元。上述款项共计1346178元。被告李敏、代振洪、金超经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告代振洪与被告李敏、金菊荣、金超之间签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同号：NO.1802358）于2017年8月5日解除。二、被告李敏、金菊荣、金超应支付原告代振洪1346178元，于本判决生效之日起十日内履行完毕，待三被告付清上述款项后，原告代振洪从诉争房屋搬离。案件受理费21343元、鉴定费14923元，由原告代振洪负担50元，由被告李敏、金菊荣、金超负担36216元，三被告应负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告代振洪，原告代振洪已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费凭证提交我院。审 判 长  厉昱中审 判 员  张金花人民陪审员  张芹芳二〇一七年九月二十二日书 记 员  李 婷