新疆维吾尔自治区吉木乃县人民法院民事判决书（2016）新4326民初223号原告：陆林，男，1971年5月1日出生，汉族，住布尔津县。委托诉讼代理人：易晓玲，新疆新津律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭彩梅，新疆新津律师事务所律师。被告：新疆金驼房地产开发有限责任公司。住所地：富蕴县一区人民路276号附1号楼36栋。法定代表人：王德发，经理。委托诉讼代理人：蔡安，新疆鼎华律师事务所律师。被告：布尔津县金驼房地产开发有限责任公司神湖分公司。住所地：布尔津县神湖南路。负责人：全传开，经理。被告：布尔津县神湖商贸有限责任公司。住所地：布尔津县神湖西路。法定代表人：刘永奇，经理。委托诉讼代理人：杨艳，新疆新津律师事务所律师。原告陆林与被告新疆金驼房地产开发有限责任公司（以下简称金驼公司）、布尔津县金驼房地产开发有限责任公司神湖分公司（以下简称神湖分公司）、布尔津县神湖商贸有限责任公司（以下简称商贸公司）所有权确认纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆林委托诉讼代理人易晓玲、郭彩梅,被告商贸公司委托诉讼代理人杨艳到庭参加诉讼。被告金驼公司委托诉讼代理人蔡安于2016年12月12日到庭参加诉讼。被告神湖分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆林向本院提出诉讼请求：1.依法确认布尔津县神湖西路神湖小区1号楼3单元402室（含地下室）住宅归原告所有；2.依法确认原告与被告金驼公司签订的房屋拆迁合同以及协议书有效；3.依法确认被告金驼公司与被告商贸公司签订的商品房买卖合同（编号0201202）无效。事实与理由：2006年,原告与被告金驼公司签订《拆迁房屋合同》，由被告金驼公司置换给原告位于布尔津县鑫津园小区A5号楼中间单元二楼的房屋一套。2008年10月9日，原告与金驼公司又重新签订《协议书》，约定金驼公司将位于布尔津县神湖小区1号楼1单元402室（因房屋扩建更改为3单元402室）置换给原告，并由原告补房款差额26000元。原告于当日交纳了房屋补差款20000元及房屋维修基金等各项费用，金驼公司将房屋交付给原告居住，至今原告已居住近八年。2015年9月，原告在申请不动产登记时发现，该房屋产权已办理至被告商贸公司名下并核发了不动产权属证书。原告作为被拆迁人，与拆迁人被告金驼公司签订了《拆迁房屋合同》，被告金驼公司又将安置给原告的房屋出售给被告商贸公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，原告享有优先权。另外，被告商贸公司以80000元受让该房屋，而同单元、同楼层、同时间的401室交易价为127000元，商贸公司的受让价格达不到市场交易价的百分之七十，属于明显不合理低价。被告金驼公司向被告商贸公司仅出具收据，无其他正规票据，不足以证明商贸公司实际支付了80000元。被告金驼公司的法定代表人王德发也是商贸公司的股东，同时神湖分公司的出纳宋玉英也是商贸公司的出纳，金驼公司以80000元将房屋卖给了商贸公司，出纳宋玉英于2007年收取了商贸公司的80000元的房款，于2008年收取了原告的维修基金，于2014年为商贸公司办理诉争房屋的产权证，是不符合逻辑的。综上，金驼公司和商贸公司之间恶意串通,损害了原告的合法权益。被告金驼公司辩称，被告商贸公司借用金驼公司的名义开发了神湖小区，为此成立了神湖分公司。金驼公司在该项目开发中期退出，该项目的所有手续和合同仍以金驼公司的名义放在神湖分公司和商贸公司的法定代表人刘永奇处。神湖分公司的资金是由商贸公司提供，神湖分公司与金驼公司之间没有任何的利益资金往来，神湖分公司有独立的资金和人事管理，刘永奇委任全传开作为神湖分公司的经理，其有完全的诉讼地位。商贸公司与神湖分公司串通，将已经补偿给原告的拆迁安置房，利用资金倒账的方式办理至自己名下，恶意侵占他人的合法财产，损害了原告的合法权益。神湖分公司和商贸公司以金驼公司名义签订的商品房买卖合同，应当是在空白合同上合谋签订的，其有意提前了签订合同的时间，该合同无效。原告已居住该房屋8年时间，神湖分公司、商贸公司均是知情的。综上，商贸公司借用金驼公司的名义，将安置房交付给原告，合同已经实际履行，根据合同法遵循诚实信用原则，商贸公司应当履行合同义务及附随义务，请求法院依法驳回原告对金驼公司的诉讼请求。被告神湖分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。被告商贸公司辩称，商贸公司对于原告的诉求不认可，2006年原告和金驼公司签订的拆迁房屋合同是有效的。2008年原告和金驼公司签订协议书时，金驼公司对该房屋已经没有处分权，该协议无效。2007年商贸公司与金驼公司签订了房屋买卖合同，全额支付了房屋价款，并于2014年依法办理了产权登记，取得房屋所有权。合同上的编号与合同签订时间没有关联性，合同是合法有效的，商贸公司合法取得了房屋所有权。金驼公司2006年拆迁了原告的房屋，而神湖分公司是2007年注册成立的，拆迁补偿责任应由金驼公司来承担，金驼公司负有对原告的安置义务，无权将商贸公司已经取得的房屋另行安置给原告。金驼公司辩称是神湖分公司拆迁的原告房屋，但拆迁时神湖分公司并没有成立，不存在对原告进行拆迁的事实。综上，金驼公司处分商贸公司所有房屋的行为是无权处分，金驼公司与商贸公司不存在恶意串通行为。商贸公司是合法成立的，不能因为股东重复影响房屋买卖合同效力。金驼公司因开发鑫津园小区拆迁原告房屋与神湖分公司开发神湖小区没有关系，无权将已出售给商贸公司的房屋安置给原告。原告的主张缺乏事实与法律依据。宋玉英是商贸公司的出纳，兼任多个公司的工作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告商贸公司对原告提供的2008年10月9日协议书的真实性、合法性、关联性提出异议，本院认证意见为，协议书的签订是双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，本院予以确认；2.被告商贸公司对原告提供的缴纳20000元差额款收据、原告房屋维修基金收据的真实性、合法性、关联性提出异议，本院认证意见为，两份收据来源形式合法，证据之间能够相互印证原告的诉讼主张，本院予以确认；3.被告商贸公司对原告提供的布尔津县房地产管理事业局出具的房屋所有权证存根2张，商品房买卖合同2份，办证联2张，照片4张，户籍证明1张的关联性提出异议，本院认证意见为，证据来源形式合法，证据之间能够相互印证原告的诉讼主张，本院予以确认。4.原告陆林、被告金驼公司对被告商贸公司提供的商品房买卖合同、房款收据，土地使用权证，房屋所有权证的真实性、合法性、关联性提出异议，对契税完税证、共同维修基金收据票据、一般缴款书、非税收入专用票据的合法性、关联性提出异议，本院认证意见为，证据来源合法，可以证明被告商贸公司的主张，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年9月,原告与被告金驼公司签订拆迁房屋合同。合同约定，被告金驼公司将鑫津园住宅小区A5号楼中间单元2楼住宅一套补偿给原告。2007年8月18日，被告金驼公司与被告商贸公司签订了商品房买卖合同，将布尔津县神湖小区1号楼1单元402室出售给被告商贸公司，神湖分公司的出纳宋玉英于2007年8月18日收取商贸公司80000元房款。2008年10月9日，原告与金驼公司重新签订协议书约定，金驼公司将位于布尔津县神湖小区1号楼3单元402室住宅一套置换给原告，并由原告补交房款差额26000元，于2008年10月9日前缴纳20000元，余款自金驼公司给原告办理房产证后当天缴清。原告于当日向金驼公司缴纳房屋差价20000元。神湖分公司出纳宋玉英当日收取原告房屋维修基金2000元，卫生押金500元，水表押金500元后，金驼公司将房屋交付给原告居住至今。神湖分公司经出纳宋玉英已将原告的维修基金2000元退还原告妻子叶红。2014年3月5日，宋玉英受商贸公司的委托，前往布尔津县房地产管理事业局为其办理了神湖小区1号楼3单元402室的房屋产权证。另查明，布尔津县神湖小区由被告金驼公司开发建设，因神湖小区新建住宅楼，单元号有所变更，争议的神湖小区1号楼1单元402室与1号楼3单元402室为同一住宅。2012年2月17日，布尔津县金驼房地产开发有限责任公司名称变更为新疆金驼房地产开发有限责任公司。神湖分公司于2007年6月12日成立。商贸公司于2006年9月11日成立，由刘永奇、王德发、周朋波各持有33.33%股权，刘永奇任商贸公司的法定代表人。商贸公司于2014年11月30日召开股东会全体会议，王德发、周朋波将其持有的股权全部转让给董事长刘永奇。神湖分公司与商贸公司的出纳均为宋玉英。本案争议焦点为：1.被告金驼公司与原告及被告金驼公司与被告商贸公司签订的合同、协议应确定哪一个是合法有效并生效的合同，房屋的所有权应当归谁享有；2.三被告之间是否存在恶意串通的行为。本院认为，原告与被告金驼公司2006年签订的房屋拆迁合同，有原告签字及金驼公司盖章确认，房屋拆迁合同合法有效。2008年10月9日双方签订协议书变更了2006年的房屋拆迁合同内容，协议书亦有原告及被告金驼公司的签章确认，被告金驼公司于签订协议书当日将协议书中约定的房屋交付给原告使用，该协议书系双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立，合法有效。被告金驼公司与被告商贸公司于2007年8月18日签订的商品房买卖合同，虽然有双方当事人的签字，但签订合同时，被告金驼公司的法定代表人王德发同时是被告商贸公司的股东，宋玉英既是神湖分公司的出纳，也是商贸公司的出纳，其作为神湖分公司出纳时收取了原告的维修基金等费用，也收取了被告商贸公司缴纳的房款80000元。从上述情况可以反映出，金驼公司明知已将房屋出售给商贸公司，仍将房屋安置给原告使用，同时，从三被告之间的关系及收取的房屋价款，可以认定金驼公司与商贸公司签订商品房买卖合同时有恶意串通的行为，损害了原告的合法权益，商品房买卖合同应认定为无效。原告作为被拆迁人，在本案中无过错，享有优先取得补偿安置房屋的权利。综上所述，原告请求确认协议书有效，布尔津县神湖西路神湖小区1号楼3单元402室（含地下室）房屋归原告所有；确认被告金驼公司与被告商贸公司之间签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。被告的辩称理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告陆林与被告新疆金驼房地产开发有限责任公司2008年10月9日签订的协议书合法有效,布尔津县神湖西路神湖小区1号楼3单元402室（含地下室）房屋权属归原告陆林所有；二、被告新疆金驼房地产开发有限责任公司与被告布尔津县神湖商贸有限责任公司2007年8月18日签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费50元，由被告新疆金驼房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。 审判长  黄育梅                                                          审判员  侯峻杰人民陪审员 努尔尼沙·尼合买提    二○一七年一月二十三日书记员  张家敏