上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初6369号原告(反诉被告)：上海豪元实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王卫国，总经理。委托诉讼代理人：周伟，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢小青，上海众华律师事务所律师。被告(反诉原告)：深圳市麦家物业管理有限公司，住所地深圳市。法定代表人：蒋海燕，总经理。委托诉讼代理人：李向成。原告上海豪元实业发展有限公司(以下简称“豪元实业”)与被告深圳市麦家物业管理有限公司(以下简称“麦家物业”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告麦家物业提出反诉，本院受理后与本诉合并于2016年6月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序于2016年8月25日、2016年12月12日再次公开开庭进行了审理。原告豪元实业的委托诉讼代理人周伟到庭参加了三次庭审。被告麦家物业的原委托诉讼代理人贺玉环到庭参加了第一次庭审，被告麦家物业的原委托诉讼代理人金明慧到庭参加了第二次庭审，被告麦家物业的委托诉讼代理人李向成到庭参加了第三次庭审。审理中，本院依照原告的申请，依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行了司法鉴定。本案现已审理终结。原告豪元实业向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的签订的《房屋租赁协议》解除；2、判令被告返还原告房屋租赁保证金193,143.60元；3、判令被告返还原告水电费保证金10,000元；4、判令被告返还原告租金193,143.60元；5、判令被告赔偿原告装修装潢损失1,350,000元；6、判令被告赔偿原告老师工资损失182,000元；7、判令被告赔偿原告经营损失216,000元；8、判令被告赔偿原告利息损失暂计57,849元(实际以诉请1-7相加金额为本金，自2015年9月1日起，按照年利率6%计算至判决之日止)。事实与理由：2015年3月23日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将坐落于上海市松江区沪松公路XXX号XXX层825.4平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告，用于教育培训。原告接收房屋后，做好了装修方案并报被告同意，随后开始装修。在原告投入大笔资金装修，准备开业之际，被告却将物业的函件转发给原告，并通知原告不允许开业。原告为此多次找被告交涉未果。原告认为，被告向其提供的系争房屋需确保原告能够正常使用并进行日常经营活动，然由于被告原因，原告合同目的无法实现，故原告诉至法院，希判如所请。被告麦家物业辩称，同意解除租赁合同，但合同解除是由于原告擅自改变了房屋的租赁用途。不同原告的其余诉讼请求。订立合同时，原告明知系争房屋未通过消防验收，原告应自行承担相应的后果，且原告存在违反规定装修的行为。产权人上海吴安综合服务中心(以下简称“吴安中心”)将整幢楼出租给了上海市锦江国际旅馆投资有限公司(以下简称“锦江公司”)，其又从锦江公司处承租了1层的部分和2、3层的全部，其中，1层的825.4平方米就是其出租给原告的面积，也就是本案系争房屋。其属于合法转租。然原告承租系争房屋后，未按照合同约定的用途即商铺，而是做幼儿早教，且原告经营范围内无早教内容。其曾与上家锦江公司联系，要求尽快通过消防验收，但系争房屋所在的整幢楼至今未通过消防验收。由于原告也应进行二次消防验收，故消防验收未通过的责任应由原、被告共同承担。且原告在明知消防验收未通过的情况下，仍旧进行装修，此系原告自行扩大损失。被告麦家物业向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议》及《协议二》；2、判令原告向被告支付2015年10月1日至2016年2月28日期间所拖欠的房屋租金319,685.96元(按照每月64,381.20元主张，但2月份仅主张62,121.66元)；3、判令原告向被告支付2015年10月1日至2016年2月28日期间所拖欠房屋租金的违约金143,903.08元(按照前述月租金分段计算，自每月1日计算至2016年2月28日，标准为日千分之五)；4、判令被告没收原告已经支付的租赁保证金(含房屋租赁保证金及水电保证金)203,143.60元；5、判令原告支付2015年4月22日至2016年2月28日拖欠的水电费4,597元。事实与理由：原、被告于2015年3月23日签订《房屋租赁协议》及《协议二》，约定被告将系争房屋出租给原告，签约时原告即知晓系争房屋暂未通过消防验收，并表示愿意先承租，待消防验收通过后再行营业。系争房屋被告系从锦江公司处承租而来，被告有权进行转租，但系争房屋所在整幢房屋至今未取得一次消防整体验收合格证书。其后，原告曾发函催告被告，解决消防验收事宜，并提出，消防验收先由原告先行解决，若原告租用的系争房屋在消防验收时发生责任，由原告承担。2015年8月4日，上海吴安物业管理有限公司瑞淞公寓管理处(以下简称“吴安物业”)致函锦江公司，指出原告在系争房屋内进行违法装修。2015年8月27日，吴安物业致函锦江公司，称原告在整幢大楼未经消防验收情况下正处于准备开业状态，并要求锦江公司制止原告。故原告在承租系争房屋后至合同解除时一直占用系争房屋，并进行违法装修。故原告应支付被告自租赁合同签订之日起至合同解除之日止的房屋租金、滞纳金、水电费等。故被告提出上述反诉请求。原告豪元实业针对被告麦家物业的反诉请求辩称，双方的合同已解除。由于被告的原因，导致原告无法正常使用系争房屋，且由于系争房屋的消防问题，被告的上家锦江公司已将其与被告的免租期延长，故在此期间被告无损失，其主张的租金及违约金均不同意支付，被告主张的标准本身也过高。租赁保证金不同意没收，是被告不让原告正常使用房屋才导致了合同解除。对于被告主张的水电费同意支付。经审理查明：被告原企业名称为深圳市依迪斯商务服务有限公司，2015年7月23日，经深圳市市场监督管理局核准变更企业名称为深圳市麦家物业管理有限公司。2015年3月23日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)就系争房屋签订《房屋租赁协议》一份，约定租期为8年，自2015年4月1日起至2023年6月30日止，其中免租期为2015年4月1日起至2015年6月30日止。协议3.1条约定，该房屋仅作商铺用途，先关手续由乙方自行办理……。协议4.1条约定，系争房屋租金每日2.6元每平方米。协议第4.5条约定，乙方须于2015年4月15日前向甲方缴交首期款项，即房屋租赁保证金及三个月租金、管理费、空调费，合计386,287.20元。协议第4.6条约定，乙方须于每三个月支付一次系争房屋租金。每三个月的最后一个月的最后十五个工作日内支付下一期租金。乙方将应缴费用交到甲方指定账户，若乙方拖欠应缴费用超过5天，乙方同意甲方采取适当行动(包括但不限于停电、换锁、张贴催租告示)提醒乙方缴交费用，甲方同时有权向乙方收取滞纳金(应缴款项×0.5%×拖欠天数)，若乙方拖欠应缴费用超过10天，则视为乙方违约，甲方有权单方租赁关系。协议5.1.1条约定，房屋租赁保证金为193,143.60元。协议5.1.3条约定，水电保证金为10,000元。协议第8.5条约定，未经甲方书面同意，乙方不得对系争房屋内外进行装修作业。协议第9条约定，租赁期内，如甲方违反双方协议约定，导致乙方不能使用系争房屋的，乙方有权单方终止租赁关系，终止租赁关系后，乙方有权要求甲方双倍返还乙方缴纳的房屋租赁保证金。协议第10.2条约定，租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止租赁关系，收回系争房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿：乙方拖欠租金等应缴费用超过10天；未经甲方书面同意，擅自将系争房屋转租、转让、转借他人或调换使用；未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内未纠正、并修复的；擅自改变本协议规定的租赁用途，或利用系争房屋进行违法违章活动的；乙方违反合同书及本协议条款的规定，损害房屋不承担维修责任或支付维修费的；法律、法规或本协议其他条款允许甲方单方提前终止合同的其他情况。协议第10.3条约定，租赁期内，如乙方违反协议约定，甲方有权单方终止租赁关系，终止租赁关系后，甲方有权收回系争房屋并另行出租，乙方所缴交之租赁保证金不予退还，乙方对甲方造成的损失，甲方保留追究的权利。协议第11条约定，乙方的装修方案应于开工前报甲方审核。甲方对乙方的装修方案书面同意后，乙方可进行装修工程，且须保持原房屋结构的安全，并不得改变原房屋结构。乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围改变系争房屋主体结构，甲方可以要求乙方恢复系争房屋原状并赔偿损失……。协议第12条约定，甲方将电源、水源接到甲方所出租的房屋所指定范围内供乙方使用……乙方根据每月实际使用量，向甲方支付相关费用。上述协议另对其他事项进行了约定。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《协议二》一份，约定租金为每两年递增8%，2015年7月1日至2017年6月30日，租金为每月64,381.20元……。甲方以出租场地现状(毛坯)，交付乙方使用，乙方参照甲乙双方签订的“房屋租赁协议”第4.6条的前提下，乙方不得以其他借口(如：消防验收不合格，房屋产证不齐全等)停付或延付租金及水电费。若乙方违约，甲方有权单方面终止协议，且不退还乙方租赁保证金；乙方每月需向甲方缴纳(基本电费)3,054元，以实际发生收取；电表电费及水费收取以业主实际收取为准。上述协议另对其他事项进行了约定。同日，原告通过银行转账方式向被告支付房屋保证金193,143.60元。同日，被告出具保证金收款单一份，载明收到原告租金押金193,143.60元及水电押金10,000元。2015年4月14日，原告以银行转账方式向被告支付房租193,143.60元。2015年5月5日，原告以银行转账方式向被告支付房租193,143.60元。2015年5月20日，被告向原告发出《告知函》，告知原告自行装修场地时，不能改变、拆除被告二次消防备案图纸里所有消防设施等。2015年5月28日，原告向被告发出《告知函》，载明系争房屋为配合消防主体验收事宜，已停工等待一周有余，需被告尽快解决。2015年6月4日，案外人上海明唐消防工程设备有限公司向锦江公司发函称系争房屋消防存在问题。2015年6月26日，原告向被告发出《告知函》，表示其承租系争房屋用于幼儿早期教育项目，为配合被告消防主体验收事宜，已停工一月有余，影响其招生，故系争房屋消防验收事宜由其先行解决，若其租用部分在消防验收时所发生的责任，由其承担。2015年7月3日，被告向锦江公司发出《告知函》，载明因系争房屋所在整幢大楼消防验未完成一次消防验收，导致其无法办理相关证照，故申请免租期顺延。2015年8月4日，“吴安物业”向锦江公司发出《整改通知函》，其中所称需整改项目包括系争房屋2至3层已对外营业等。2015年8月27日，“吴安物业”向锦江公司发出《告知函》，载明锦江公司承租的1号楼1楼的分租商户(早教中心)处于准备开业经营状态，存在较大的安全隐患，请锦江公司立即督促该商户停止一切违规行动。2016年2月28日，原告向被告发出《解除合同通知书》载明被告将系争房屋租给原告后，原告投入大笔资金进行装修且准备开业，然被告却通知原告暂停营业，此后，系争房屋一直处于空关状态，经原告多次催促，被告未能解决，故此已致使原告合同目的无法实现，故原告通知被告解除《房屋租赁合同》并要求被告与原告尽快进行房屋交接。另查明，系争房屋所在的上海市松江区九亭镇沪松公路XXX号已取得建设工程规划许可证，建设单位为上海吴安综合服务中心。2014年6月28日，上海吴安综合服务中心出具《物业出租授权书》一份，载明授权上海开祥投资管理有限公司全权处理松江区九亭镇沪松公路XXX号物业、场地及附属设施的出租事宜及租金收取工作。同日，上海吴安综合服务中心出具《承诺及说明函》一份，载明确认上海开祥投资管理有限公司对松江区九亭镇沪松公路XXX号物业、场地及附属设施拥有合法出租权……在主体确保经营连锁酒店的前提下，该中心和上海开祥投资管理有限公司均同意锦江公司对该房地产1-3层有权转租经营，但不得招商桑拿、美容美发、KTV、夜总会等业态。2014年6月30日，上海开祥投资管理有限公司(甲方)与锦江公司(乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋所在的整幢房屋出租给乙方，用于经济型酒店经营。租赁期限为20年。合同第七条第2款约定，在保证本合同充分履行的前提下，乙方有权根据其经营需要，在承租期内部分转租“该房地产”的房屋或场地使用权……。被告(承租方、乙方)与锦江公司(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市沪松公路XXX号XXX层局部及2至3层全部出租给乙方，作为商业办公用途。合同第三条约定，2014年10月8日前甲方向乙方交付全部租赁物，正式起租日为2015年7月30日，租赁期限自2015年7月30日至2030年7月29日，共计15年。自交接日起至2015年7月29日期间为免租金装修期，其此间乙方不用支付租金。合同9.1条约定，本合同履行期间，乙方不得全部转租该房屋使用权，乙方部分转租的，租赁用途也不得为客房住宿、足浴、桑拿、美容美发、KTV、夜总会业态。合同另对其他事项进行了约定。2015年11月3日，锦江公司(甲方)与原告(乙方)签订《主体变更协议》一份，在双方与2014年10月就上海市沪松公路XXX号XXX层局部及2至3层全部的物业、场地及附属设施的房屋租赁合同。乙方已于2015年7月23日将企业名称从深圳市依迪斯商务服务有限公司变更为深圳市麦家物业管理有限公司……。庭审中，双方当事人一致确认，系争房屋于2015年4月22日交付，原告于2016年3月1日搬离。原告提供2016年2月19日与被告工作人员段层辉的录音记录，以证明被告在出租系争房屋时，曾口头承诺2-3个月就能解决消防问题，且原告曾将装修图纸提交给被告，后吴江物业通知锦江公司，再由锦江公司通知被告，被告将《告知函》转交原告，并要求原告停止经营，且被告已将系争房屋所在大楼的2至3层作为公寓式酒店自行出租。对此，被告认为，双方在签订租赁合同时，对于系争房屋所在整幢大楼未通过消防验收均是明知的，是因为原告未按合同约定进行装修，且原告装修前亦未取得其书面同意，才导致锦江公司不同意原告装修。此外，其是将系争房屋2层至3层作为员工宿舍使用的，而非开设酒店式公寓，没有人让被告停止使用。被告提供网上截图等，以证明系争房屋所在大楼消防设计已通过，对此，原告认为其只是消防设计的公告，并不代表整幢大楼消防验收已通过。被告认可系争房屋所在大楼一次消防验收仍未通过，并认为一次装修消防验收合格了，才有二次装修消防验收合格。原告另提供《建筑装饰工程施工合同》、银行对账单、劳动合同及工资结算表，以证明其主张的老师工资损失、经营损失等具有相应依据，被告对上述证据真实性不予认可，且认为原告主张的相应损失缺乏事实和法律依据。本案审理过程中，经原告申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司(以下简称“公信中南公司”)对系争房屋装修工程造价进行司法鉴定。公信中南公司出具鉴定意见书载明：系争房屋装修工程的造价为1,346,266元。原告对该鉴定意见书没有异议。被告对该鉴定意见书不认可，认为该鉴定意见缺乏相应的依据。以上事实，有《房屋租赁合同》、《协议二》、《租赁合同》、建设工程规划许可证、保证金收款单、银行转账凭证、《告知函》、《解除合同通知书》、《物业出租授权书》、《承诺及说明函》、鉴定意见书及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》、《协议二》均系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。现原、被告对于解除系争房屋的租赁合同关系均无异议，故原、被告关于解除租赁合同的本、反诉请求本院予以确认。但双方当事人均认为合同解除是对方原因所致，并要求对方承担相应的解除合同后果及违约责任。对此，本院认为，根据本院查明的事实，被告收到2015年8月27日“吴安物业”发送给案外人锦江公司《告知函》后，遂将该函件转交原告，并要求原告停止经营。对此，被告认为，系原告装修行为未经其书面同意进行装修、装修存在问题导致消防无法通过等行为，导致了其上家要求其责令原告停止经营。然从2015年5月20日被告向原告发出《告知函》中可知，被告对原告装修系争房屋已然知晓且未作反对，并告知原告自行装修场地时，不能改变、拆除二次消防备案图纸里所有消防设施等。故原告对系争房屋进行装修时，虽未按约取得被告的书面同意，但被告在知晓原告装修行为后未提出异议，并对原告的装修提出相关要求，此系视为同意了原告的装修行为。被告又称原告装修存在问题导致消防验收无法通过，然被告并无证据证明原告装修存在问题，而系争房屋所在整幢大楼一次消防验收至今尚未通过，被告亦认可原告所做之装修需通过的为二次消防验收，然二次消防验收显然需待一次消防验收通过后方能通过，故实难将消防验收未通过归责于原告。虽然原告明知系争房屋未通过消防验收，但未通过消防验收并非因为房屋自身性质所致，说明该障碍并非天然不可消除。被告作为系争房屋出租人，应对原告负有提供能通过消防验收、可以正常使用的租赁标的物之合同义务。综上，被告所称的抗辩理由均不成立，原、被告之间的系争房屋租赁合同关系因被告未能按约提供符合使用目的的房屋，且嗣后单方阻止原告使用系争房屋而解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现系争房屋租赁合同关系因被告违约行为解除，被告应将原告已付房屋租赁保证金193,143.6元及水电费保证金10,000元返还原告，故原告要求被告返还租赁保证金及水电费的本诉诉请于法有据，本院予以支持，被告要求没收租赁保证金及水电费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告返还租金的诉请，原告占有使用房屋，理应支付相应费用，现原、被告双方已确认，原告于2016年3月1日方才将系争房屋返还被告，原告已将租金支付至2015年9月30日。鉴于2015年8月27日后，被告即单方阻止原告使用系争房屋，原告自此无法按照合同约定的目的继续使用系争房屋，然原告直至2016年2月28日方才发函要求与被告解除合同、交接房屋，可见原告自身行为亦导致了相应损失的扩大。故此，本院依法酌定，自2015年8月27日至2016年2月28日止原告需按照合同约定的租金标准的50%即每月32,190.60元向被告支付的租金共计194,216.62元，其中已付72,965.36元，尚余121,251.26元未支付。对于原告主张的装修损失，根据鉴定机构的鉴定意见，系争房屋装修工程造价为1,346,266元。被告虽对鉴定意见不予认可，但未对提出具体异议，故本院采纳鉴定意见作为判断原告装修损失的依据，由于该装修均为形成附合的装饰装修，且并未实际使用，故本院确认系争房屋装修残值亦为1,346,266元。如前所述，被告作为违约方，对此应予以赔偿。对于原告主张的老师工资损失、经营损失，因原告未能提供充分证据予以证明，故本院不予支持。对于原告主张的就其各项诉请的利息损失，原告就损失再行主张利息，缺乏法律依据，本院不予支持。对于被告主张的逾期支付租金违约金，鉴于原告迟延支付租金亦与被告在合同履行中的上述违约行为有一定关联，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。对于被告主张的水、电费，原告同意按其主张的金额支付，本院亦予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海豪元实业发展有限公司与被告(反诉原告)深圳市麦家物业管理有限公司就坐落于上海市松江区沪松公路XXX号XXX层825.4平方米面积的房屋的租赁合同关系；二、被告(反诉原告)深圳市麦家物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)上海豪元实业发展有限公司房屋租赁保证金193,143.60元；三、被告(反诉原告)深圳市麦家物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)上海豪元实业发展有限公司水电费保证金10,000元；四、被告(反诉原告)深圳市麦家物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告(反诉被告)上海豪元实业发展有限公司房屋装修损失1,346,266元；五、原告(反诉被告)上海豪元实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)深圳市麦家物业管理有限公司自2015年10月1日至2016年2月28日的剩余房屋租金121,251.26元；六、原告(反诉被告)上海豪元实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)深圳市麦家物业管理有限公司自2015年4月22日至2016年2月28日的水、电费合计4,597元；七、驳回原告(反诉被告)上海豪元实业发展有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)深圳市麦家物业管理有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费24,417元，反诉案件受理费5,256元，合计诉讼费29,673元，由原告(反诉被告)上海豪元实业发展有限公司负担8,164元(已付)，由被告(反诉原告)深圳市麦家物业管理有限公司负担21,509元(于本判决生效之日起七日内交至本院)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一七年一月二十四日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。