四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0703民初2766号原告：谢永菊，女，1950年2月3日出生，汉族，住四川省梓潼县。委托诉讼代理人：胡彬，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：胡强，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。被告：向茗，男，1972年1月24日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。被告：熊明国，男，1962年9月24日出生，汉族，现住四川省绵阳市涪城区。二被告委托诉讼代理人:余斌，四川临龙律师事务所律师。被告：绵阳科技城科教创业园区创业园街道科园社区第五居民小组。负责人：李顺学，第五居民小组组长。被告：绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组。负责人：蒙雨林，第五居民小组组长。原告谢永菊与被告向茗、绵阳科技城科教创业园区创业园街道科园社区第五居民小组房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序于2017年6月21日公开开庭进行了审理，原告谢永菊的委托诉讼代理人胡彬、胡强及被告向茗到庭参加了诉讼。本案审理中，原告申请撤回了对绵阳科技城科教创业园区创业园街道科园社区第五居民小组的起诉，并申请追加熊明国、绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组为本案被告，本院审查后当庭口头裁定准许原告撤回对绵阳科技城科教创业园区创业园街道科园社区第五居民小组的起诉，并依法通知熊明国、绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组作为本案被告参加诉讼。本案于2017年7月12日再次公开开庭进行了审理。原告谢永菊的委托诉讼代理人胡彬，被告向茗、熊明国及二被告委托诉讼代理人余斌到庭参加了诉讼，被告绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。谢永菊向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告和被告签订的房屋买卖合同无效，判决被告退还原告购买款200000元，从2011年8月8日至起诉时止支付利息30000元；2.依法判决被告赔偿原告房屋装修款110000元；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年8月8日，被告向茗以绵阳新新庙社区半山美居和新庙社区第五居民小组的名义与原告签订房屋买卖合同，原告购买了被告位于新庙社区第五居民小组10幢住宅楼2单元3层1号房屋，建筑面积为95.62平方米，总价款271560元，合同签订后，原告向被告支付购房款200000元，原告取得房屋后，即对房屋进行了装修，花去装修费用110000元。事后，原告才知道绵阳新新庙社区半山美居系被告向茗、熊明国与绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组共同投资开发的统建房，原告无权购买，购买后也无法办理房屋所有权证和土地使用权证，事实上被告至今也没有给原告办理房屋所有权证和土地使用权证。为维护原告合法权益，特起诉望判如所请。向茗、熊明国辩称：1.对原告主体身份有异议，应原告的要求已经将房屋变更为徐永兰，新庙社区向其出具的收款收据公共设施建设费3000元，载明交款人为徐永兰；2.被告1、2不应当作为本案被告，从合资建房协议可以明确原告购买的房屋产权人是新庙社区第五小组，二被告无所有权；3.购房合同中第六条明确了乙方应当及时提供所需的户名及相关证件，第七条也明确了需要迁户，该购房合同的履行应当是以迁移户口作为前置履行条件，证明原告在签订合同当时明确知道该房屋为宅基地，要办理房屋迁移手续，而在房屋购买至今，原告多次变更主体且拒不提供变更后主体的过户手续，导致合同无法继续履行的责任应该在原告方；4.合同约定的付款方式为一次性支付271560元，其收款人为新庙社区第五居民小组，该组至今没有收到该款项，即使改变付款方式也没有完全支付款项，原告应支付5%的违约金；5.本案原告要求主张合同无效和返还款项及利息，其最迟应在2013年起诉，原告现在起诉要求支付资金利息及房屋装修损失已经过了诉讼时效；6.原告要求返还购房款应当参照周边房屋的租赁费用支付房屋占有使用期间的费用，原告应当将房屋恢复原状，原告对房屋主体承重墙进行了改造，对整栋房屋的使用寿命有影响，应进行鉴定并赔偿。绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院经审理认定如下事实：2011年8月8日，谢永菊作为买受人与出卖方打印为“新新庙社区第五居民小组”签订《购房合同》，约定：1.买受人购买涪城区新新庙第五居民小组第10幢住宅楼2单元3层1号房屋，建筑面积95.62平方米，每平方米单价2840元，总价271560元；2.收受房款采用转账方式，户名为涪城区城郊乡新新庙社区第五居民小组；3.此宗土地是新新庙村的（属村改居工程）国有划拨土地；办理两证所需的户名及相关证件由买受人及时提供，由新新庙社区第五居民小组统一办理；因办理两证需要迁移户口一个（空挂户），工本费用由买受人自行承担。该合同买受人处签有谢永菊的名字及捺印，出卖方盖有绵阳新新庙社区半山美居专用章，代表人处有向茗的签字。当日，谢永菊支付200000元购房款给向茗，向茗出具收据一张，加盖绵阳新新庙社区半山美居专用章。现原告起诉请求判如所请。另查明，2010年12月15日，梁俊（甲方、建房人）与熊明国、向茗（乙方、出资人）签订《合资建房协议》，约定甲方取得位于新新庙社区第五居民小组宅基地一处，经双方协商，就合资修建住房（属村改居工程）达成协议：1.合资建房房屋坐落于绵阳市××城区××庙社区××幢，该幢楼共4个单元，房屋竣工后1、2单元所有房屋产权村改居集体土地使用权归甲方，3、4单元所有房屋产权村改居集体土地使用权归乙方；2.房屋设计用途为住宅，房屋土地性质为宅基地；3.该幢楼土地所有权为甲方所有，甲方以土地作入股资金，乙方以修建房屋的建设费用作为入股资金。该协议甲方有梁俊签名并盖有涪城区城郊乡新新庙社区第五居民小组印章，乙方有熊明国签名并捺印、向茗签名并盖印。庭审中，向茗、熊明国当庭陈述：绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组、向茗、熊明国三方合资建设包括案涉房屋在内的安置房；梁俊为绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组安排的管理人员，负责管理合资建房事宜；合资修建的10幢共4个单元，因为编门牌重新编号，1、2单元现在是向茗和熊明国的,用于抵工程款，3、4单元是绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组，用于安置五组居民；案涉房屋的土地为绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组的宅基地；原告购买的房屋属向茗和熊明国所有。再查明，绵阳市涪城区城郊乡新新庙社区第五居民小组于2007年10月16日批准组建，后更名为绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组，先后使用了“绵阳市涪城区城郊乡新新庙社区第五居民小组”“涪城区城郊乡新新庙社区第五居民小组”“绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组”等印章；谢永菊不是该集体经济组织的成员；在本院作出判决前，被告方均未提交证据证明其对案涉房屋已经履行了相关报建等审批手续。庭审中，谢永菊为证明其装修损失，向本院提交了其于2013年3月2日与绵阳港立吉装饰装修工程有限公司签订的《居室装修承包合同》和《装修工程项目预算书》《装修工程项图纸》及4张《收款收据》，拟证明案涉房屋装修费用为110000元，并当庭陈述现价值为90000元；被告向茗、熊明国虽然对装修情况及现值提出异议，但在指定的期间内，未向本院提交书面的鉴定申请。被告向茗、熊明国为证明房屋现房主不是谢永菊，向本院提交了徐永兰的身份证和户口簿复印件、2011年12月2日徐永兰的非农业户口迁移申请、迁户协议、非农业户口迁移承诺及绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组的会议记录、非农业户口迁入审批表等资料；原告认为与本案无关联性，徐永兰与案涉房屋无任何关系。其中2011年12月2日徐永兰的非农业户口迁移申请中载明“……本人于2011年6月8日在新庙村取得宅基地有偿使用权，现已建好住宅……”。为查明本案事实，本院依法调查了魏梦、徐永兰，制作了调查笔录，并听取了双方意见。魏梦陈述：向茗是经朋友介绍认识的，说他手上有房子，我母亲（谢永菊）在农村，我想为她买个房子，把户口迁过来；购房合同是我代我母亲签订的，我母亲不会写字，指印也是我的；通过我的账户转的200000元，向茗打的收据，剩余的钱向茗说把证办下来贷款付；因为一直没有办我母亲的户口，后想我母亲年纪大了，应不迁户口了，所以把徐永兰（我丈夫的母亲）的户口迁过来；徐永兰迁户口的手续也是我代签的，指印也是我的。徐永兰陈述：房子是谢永菊的，谢永菊给的钱，后面魏梦说可以把我的户口迁过来买社保，后面一直没有迁过来。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”规定，案涉房屋的《购房合同》载明的买受人为谢永菊、房款收据载明的交款人为谢永菊，结合本院调查的情况，本院认为谢永菊为案涉房屋的买受人，被告关于谢永菊主体不适格、徐永兰系案涉房屋的买受人的辩解理由因证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”、《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”规定，案涉房屋的土地为集体土地，其使用权属农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，而谢永菊并非案涉房屋土地所在集体经济组织成员，其无权取得或变相取得宅基地使用权；同时，被告在本院作出判决前，未提供相应证据证明其履行了相应报建手续，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”规定，原被告所签《购房合同》违反了法律的强制性规定；依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，原告请求确认原被告签订的《购房合同》无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。案涉房屋由向茗、熊明国和绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组合资建设，根据《合资建房协议》约定，案涉房屋归向茗和熊明国所有，虽然《购房合同》由向茗与原告签订，且购房款亦由向茗收取，但熊明国在本院作出判决前并未对《购房合同》提出异议，故被告向茗、熊明国关于其不是适格主体的辩解理由，本院不予采信，原告要求向茗、熊明国承担责任的诉讼请求于法有据，本院予以支持。虽然《购房合同》出卖方打印为“新新庙社区第五居民小组”，但加盖的印章并非“新新庙社区第五居民小组”的印章，且双方也未提供证据证明向茗代表“新新庙社区第五居民小组”出售案涉房屋；同时，《合资建房协议》并未约定双方分配的房屋可对外销售，双方也没有提供证据证明绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组同意对外销售或参与销售或收取购房款，故原告要求绵阳市涪城区城郊乡新庙社区第五居民小组承担责任的诉讼请求，本院不予支持。从本院查明的事实证实，被告向茗、熊明国将其集体土地上建设的房屋出卖给非本集体经济组织成员，其行为对引起《购房合同》无效具有一定过错；从《购房合同》关于房屋面积与单价、迁户、办证等相关约定来看，原告应当知道所购买房屋存在一定的风险，同时原告在2011年12月已知道案涉房屋的土地为宅基地，其仍然于2013年进行房屋装修，也存在一定的过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，原告要求被告向茗、熊明国退还购房款200000元的诉讼请求，本院予以支持，原告要求支付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，原告提交了案涉房屋的装修证据并陈述装修现价值90000元，被告向茗、熊明国虽提出异议，但在指定的期间内未向本院提交书面鉴定申请，应承担举证不能的法律后果。故本院认可原告关于案涉房屋装修现价值90000元的意见，结合双方在案涉房屋买卖、装修中的过错程度，酌定被告向茗、熊明国赔偿原告装修损失45000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被确认无效或撤销后，才会引起返还财产、赔偿损失等法律后果，故被告向茗、熊明国关于原告要求支付利息、赔偿装修损失已过诉讼时效的辩解理由不能成立，本院不予采信。被告向茗、熊明国关于谢永菊应支付房屋占有使用期间费用、支付违约金、将房屋恢复原状、鉴定赔偿房屋损失等辩解理由不属本案处理范围，可另行诉讼。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告与被告于2011年8月8日签订的《购房合同》无效；二、被告向茗、熊明国于本判决生效之日起十日内退还原告谢永菊购房款200000元；三、被告向茗、熊明国于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢永菊房屋装修损失45000元；四、驳回原告谢永菊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，原告谢永菊负担900元，被告向茗、熊明国负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  杨海泉二〇一七年九月十五日书记员  阳星月