四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终11423号上诉人（一审被告）:张宇，男，汉族，1971年12月9日出生，住四川省成都市青羊区。上诉人（一审被告）：刘彤，女，汉族，1974年12月3日出生，住广东省深圳市福田区。被上诉人（一审原告）：成都瑞都不动产经纪有限公司，住所地四川省成都高新区紫竹北街16号。法定代表人：彭晓莉，董事长。委托诉讼代理人：何鑫芮，女，汉族，1993年2月17日出生，住四川省成都市成华区，系该公司工作人员。上诉人张宇、刘彤因与被上诉人成都瑞都不动产经纪有限公司（以下简称瑞都公司）居间合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初9173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张宇、刘彤，被上诉人瑞都公司的委托诉讼代理人何鑫芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宇、刘彤上诉请求：依法改判张宇、刘彤不支付居间服务费。事实和理由：1.虽然《房产买卖合同》约定签订合同时支付居间服务费，但根据房屋中介行业的规则，瑞都公司实际默认在办理完毕房屋过户手续后才支付居间服务费，瑞都公司与房屋买卖双方事实上对该合同进行了变更；2.因房屋出售方的违约行为导致房屋买卖交易不能完成，依照合同约定，应由出售方向瑞都公司支付合同成交价的2.5%违约金作为居间服务费。被上诉人瑞都公司答辩称，瑞都公司作为居间方促成合同成立后，张宇、刘彤应按合同约定支付居间服务费，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。瑞都公司向一审法院起诉请求：张宇、刘彤支付居间服务费42900元，并按24%/年的标准支付违约金（自2016年1月31日起至实际付清之日止）。一审法院认定事实：2016年1月30日案外人黄晓丽作为房屋出售方（甲方），张宇、刘彤作为买受方（乙方），瑞都公司作为居间方（丙方）签订一份《房产买卖合同》，该合同约定，张宇、刘彤购买黄晓丽位于高新区新光路8号（银都花园）27栋1单元102号（权0695958）房屋。房屋价款4290000元，黄晓丽承诺在2016年3月15日前办理完成该房屋他项权证的注销。瑞都公司协助张宇、刘彤与黄晓丽双方在黄晓丽他项权注销并且张宇、刘彤贷款银行审批通过后10个工作内前往房管局办理过户手续。瑞都公司协助张宇、刘彤与黄晓丽双方办理物业交割手续。合同第六条约定居间服务费、权证过户代办费、按揭贷款的费用及支付时间为：6.1甲方在签订本合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方支付居间服务费，即42900元。6.2乙方在签订本合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方支付居间服务费，即42900元。6.3由于丙方已经为甲乙双方提供居间服务促成签订并尽到自己的如实告知的义务，故无论基于任何原因甲乙双方不能依合同条款成交该房屋，导致丙方未能收取居间费用的，则丙方有权要求违约一方依据合同成交价的2.5%支付违约金，以弥补丙方居间服务费的损失。第7.5项甲乙双方任何一方未按本合同约定支付丙方居间服务费的，违约方应向两方支付居间费用百分之一/日的违约金。第十条……本合同经甲、乙、丙三方签字或盖章生效，本合同一式叁份，各份具有同等法律效力。”合同签订后，张宇、刘彤向黄晓丽支付了购房定金，张宇、刘彤未向瑞都公司支付居间服务费，该《房产买卖合同》交易未完成。遂提起诉讼。一审法院认为，根据瑞都公司陈述和张宇、刘彤答辩，双方争议焦点为张宇、刘彤是否应向瑞都公司支付居间服务费42900元以及违约金的承担问题。瑞都公司、张宇、刘彤及案外人黄晓丽签订的《房产买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于张宇、刘彤是否应向瑞都公司支付居间服务费42900元问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”和第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”的规定，本案查明，张宇、刘彤与黄晓丽之间建立房产买卖合同关系是基于瑞都公司提供的服务并促成《房产买卖合同》的订立，对居间服务费用（报酬）金额及支付期限进行了约定，张宇、刘彤未按约支付居间服务费，瑞都公司主张张宇、刘彤支付居间服务费的请求，于法有据，予以支持。张宇、刘彤辩称《房产买卖合同》因黄晓丽违约致合同不能继续履行，瑞都公司未完成协助办理房屋他项权注销和过户手续的义务，张宇、刘彤也没有达到或者实现买方的权利，瑞都公司无权主张居间服务费，应按合同第6.3条约定向违约方主张违约金，故请求驳回瑞都公司的诉讼请求，一审法院认为，瑞都公司为张宇、刘彤与黄晓丽就案涉房屋买卖提供了服务，促成了《房产买卖合同》的订立，此时，瑞都公司已履行了合同的主要义务，虽然合同约定瑞都公司在张宇、刘彤与黄晓丽履行合同过程中有协助房屋他项权注销和过户登记手续的义务，但该协助义务须在张宇、刘彤与黄晓丽履行合同为前提。由于《房产买卖合同》未办理房屋他项权注销和过户登记手续，因此瑞都公司暂无法履行该协助义务。合同第六条第6.3款，此条款仅对张宇、刘彤与黄晓丽就《房产买卖合同》的权利义务以及违约责任的约定，张宇、刘彤亦未提供《房产买卖合同》张宇、刘彤与黄晓丽哪方违约的证据以及瑞都公司是否对违约方主张责任系瑞都公司权利。综上，张宇、刘彤的抗辩理由难以成立，不予采信。关于违约金问题，根据《房产买卖合同》约定，张宇、刘彤未按合同约定期限支付居间服务费的，违约方应向瑞都公司支付居间服务费用百分之一/日的违约金，张宇、刘彤未在签订合同时向瑞都公司支付居间服务费的行为已构成违约，本应承担相应的违约责任。但鉴于案涉房屋买卖交易未能完成，瑞都公司协助房屋他项权注销和办理房屋登记过户义务亦未能完成等特殊情况，根据公平、诚实信用原则，对瑞都公司主张违约金的该项诉讼请求，不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、张宇、刘彤于判决书生效之日起十日内支付瑞都公司居间服务费42900元。二、驳回瑞都公司的其他诉讼请求。案件受理费478元，由张宇、刘彤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张宇、刘彤提交的瑞都公司催款函、关于黄晓丽“催告履行合同通知书”的回函暨要求解除合同的通知、微信及短信聊天记录，因与本案待证事实无关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为张宇、刘彤是否应当支付居间服务费42900元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。瑞都公司作为居间人，在提供了订立合同的媒介服务后，即履行了居间人的义务，张宇、刘彤应当按照合同约定支付居间服务费。对于张宇、刘彤应支付居间服务费的金额，本院认为，按照《房产买卖合同》的约定，瑞都公司提供订立合同的服务后还应提供协助办理房屋过户、协助办理物业交割手续等相关服务。本案中，在房屋买卖交易尚未完成的情况下，瑞都公司的协助办理房屋过户、协助办理物业交割手续等服务亦尚未履行，其收取服务费的金额应比照合同约定相应降低。本院综合考虑瑞都公司已提供的居间服务及服务质量的实际情况，酌定张宇、刘彤应向瑞都公司支付居间服务费3万元。对剩余的居间服务费，瑞都公司可在履行完毕《房产买卖合同》约定的相应义务后另行主张。综上，一审认定事实基本清楚，但判决张宇、刘彤支付全部居间服务费不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初9173号民事判决；二、张宇、刘彤于本判决生效之日起十日内向成都瑞都不动产经纪有限公司支付居间服务费3万元；三、驳回成都瑞都不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费478元，由成都瑞都不动产经纪有限公司负担178元，张宇、刘彤负担300元；二审案件受理费872.5元，由成都瑞都不动产经纪有限公司负担200元，张宇、刘彤负担672.5元。本判决为终审判决。审判长  王长军审判员  谈光丽审判员  马 雯二〇一七年一月六日书记员  王瑞琳