上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初3773号原告(反诉被告)：刘玉兵，女，1976年1月1日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：吴宇，上海市新闵律师事务所律师。被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李勍昊，经理。委托诉讼代理人：施卫国，上海华公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷敏，上海华公达律师事务所律师。原告(反诉被告)刘玉兵与被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司(以下简称荷中公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘玉兵及其委托诉讼代理人吴宇，被告(反诉原告)荷中公司的委托诉讼代理人施卫国、殷敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘玉兵向本院提出诉讼请求：1、判令荷中公司双倍返还刘玉兵已支付的履约保证金及装修保证金共计人民币252,000元，双倍返还物业费共计174,920元；2、判令荷中公司赔偿装修损失123,876.70元；3、判令荷中公司支付刘玉兵货款394,879元；4、判令荷中公司赔偿刘玉兵工资损失5,479元；5、判令荷中公司赔偿刘玉兵律师费5万元。事实和理由：2014年4月2日，刘玉兵和荷中公司签订房屋租赁合同，约定，由荷中公司将上海市宝山区通河路XXX弄XXX号-XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给刘玉兵。合同签订后，刘玉兵按约支付了履约保证金、装修保证金及物业费。因荷中公司要求刘玉兵尽快开业为商场营造商业氛围，双方于2014年7月21日达成补充协议，约定在商铺入驻率达到7成前免收租金。但此后，荷中公司在未提供材料证明入驻率达到七成的情况下即要求刘玉兵支付租金。2016年1月31日，荷中公司单方将系争房屋上锁，并拒绝刘玉兵将系争房屋内货物搬走，对刘玉兵造成了损失，故诉请如上。被告(反诉原告)荷中公司反诉并辩称，系争房屋所在的红太阳商业广场于2014年10月1日正式开业对外营业，2014年11月1日起商铺入驻率达到七成。但刘玉兵拒绝支付租金、并拒绝核对商铺入驻率。本案中因刘玉兵申请对系争房屋的装修进行评估，故荷中公司直至2016年7月15日才实际收回房屋。荷中公司不同意刘玉兵的诉讼请求，并向本院提出反诉请求，1、确认荷中公司与刘玉兵间的房屋租赁合同于刘玉兵收到解除通知书之日即2016年1月21日解除；2、判令刘玉兵向荷中公司支付2014年12月1日起至2016年1月31日的租金378,000元，并按每日千分之五的标准支付2014年12月1日至实际支付之日止的逾期利息(2014年11月的租金已以装修补偿金抵扣)；3、判令刘玉兵支付自2014年4月3日至10月31日的免租期租金186,864元；4、判令刘玉兵按每月27,000元的标准向荷中公司支付2016年2月1日起至2016年7月15日的房屋使用费；5、判令除刘玉兵支付的履约保证金由荷中公司没收外，刘玉兵再行向荷中公司赔偿损失162,000元；6、判令刘玉兵赔偿荷中公司律师费6万元。原告(反诉被告)刘玉兵针对反诉辩称，虽荷中公司没有解除权，但刘玉兵同意于收到解除通知书之日即2016年1月21日解除合同。因荷中公司没有证据证明商铺入驻率达到七成及已通知刘玉兵商场开业，故刘玉兵支付租金的条件没有成就，不同意荷中公司的反诉请求，且违约金标准过高，要求调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明以下事实：2014年4月2日，荷中公司(甲方、出租方)与刘玉兵(乙方、承租方)签订红太阳商业广场房屋租赁合同，主要内容为，第一条租赁房屋情况，甲方同意根据本合同将红太阳商业广场一楼部分区域租赁给乙方，套内面积约80平方米。第三条租赁期限及免租装修期，该房屋租赁期限从2014年4月3日起至2017年4月2日止。从2014年4月3日至2014年5月22日为装修期，装修期间乙方无须支付租金，但仍需支付水电费、物业管理费、营销推广费及因使用该房屋所产生的其他一切相关费用。第七条保证金及支付，乙方应于本合同签订后5日内向甲方支付99,000元履约保证金，进场装修后5日内再向甲方支付27,000元装修保证金。履约保证金在免租装修期后转为附件四列明的保证金，装修保证金在免租期后转为首期租金(多退少补)。第十九条违约责任，19-1租赁期内，除按合同约定，甲方不得擅自解除本合同。若有违反，甲方应双倍退还乙方已支付的保证金及预付的租金、物业费。19-2乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期1日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金。19-3乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第14.2条约定收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付乙方已经享用的免租装修期期间之租金；(2)补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；(3)按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息；和(4)除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿甲方造成的损失。甲方损失超过上述金额的，乙方还应就超过部分向甲方予以补偿。本条所述的违约事件包括：19-3-1乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累计达到1个月或以上的……第二十二条约定，因本合同引致的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，若一方通过书面表示不愿协商或者双方通过友好协商不能解决的，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，因诉讼产生费用包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费、执行费、差旅费，由败诉方承担。附件四租金及本合同项下的其他相关费用及支付，二、租金，基本租金采取先付后用的原则每1个月为一期支付一次。自2014年4月3日至2016年4月2日，每月基本租金为27,000元。三、物业管理费，管理费为每月6,000元。免租装修期内的装修期管理费为每月2,160元。2014年7月21日，刘玉兵向红太阳商业广场招商部发函，内容为，我店已装修竣工，仅差陈列道具到位即可开业，合同条款中我们商场将安排统一开业(商铺入驻率达七成)，统一开业之日起收取店租金，根据实际情况，目前离商场统一开业尚有一段时间，我店是否可以先安排试营业，试营业(时间暂定2014年8月10日)至商场统一开业期间不收取店租金及物业管理费(如有开空调按照每平方米50元收取，如未开空调则按照装修期间18元每平方米收取)，在商场未安排统一开业期间不收取店租金，是否同意，盼复。2014年7月25日，荷中公司在该函上盖章并注明同意。合同签订后，刘玉兵先后向荷中公司支付了装修保证金27,000元、履约保证金99,000元、物业费87,460元。2015年1月起，荷中公司多次催付2014年11月起的租金。此后，刘玉兵多次与荷中公司就是否应付租金、商铺入驻率是否达到七成等问题信函来往，双方协商未果。2016年1月20日，荷中公司向刘玉兵发出关于解除红太阳商业广场房屋租赁合同的通知。1月21日，刘玉兵收到该通知。2016年1月31日，荷中公司对系争房屋进行上锁。此后，荷中公司对系争房屋内原属于刘玉兵所有的货物进行了搬移。2016年2月3日，刘玉兵向荷中公司发函，要求提交红太阳广场商铺入驻率达到七成以上的相关证据如租赁合同、租赁面积、以及达到时点等情况。此后因双方协商不成，故涉诉。为本案诉讼，刘玉兵产生律师费5万元，荷中公司产生律师费6万元。另查明，上海通河经济发展有限公司于2016年3月作出证明，内容为：荷中公司为注册于本经济开发区内的属地企业，主要经营管理红太阳商业广场，红太阳商业广场于2013年11月20日正式通过竣工验收备案，并于2014年10月1日开始正式开业对外营业。上海市宝山区人民政府张庙街道办事处在该证明上盖章并注明情况属实。又查明，本案审理中，经刘玉兵申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋内固定添附的残值进行评估。鉴定意见为，系争房屋固定添附的工程造价为137,592元。考虑到该装饰工程保护较好，按8年折旧，折旧后造价为113,226.75元。刘玉兵对鉴定意见无异议。荷中公司表示，系争房屋租赁期限为3年，按8年折旧没有依据。经刘玉兵申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海立信资产评估有限公司对由荷中公司对系争房屋内原属于刘玉兵搬移的货物于2016年1月31日的市场价值进行评估，鉴定意见为评估值为224,156.40元。刘玉兵表示，对鉴定意见中载明的货物的名称及数量无异议，被荷中公司强行拖走的货物基本上就是这些。但鉴定单价过低，其货物及外包装盒子等总价应为423,193元。荷中公司表示，对货物的名称及数量无异议，但鉴定单价过高。以上事实，有原告(反诉被告)刘玉兵提供的房屋租赁合同、补充协议、收据、来往函件、律师费发票等，被告(反诉原告)荷中公司提供的催缴租金通知单、律师费发票、说明等，司法鉴定意见书、司法委托鉴定报告书等，及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。审理中，荷中公司表示，红太阳商业广场自2014年10月1日起对外营业，自2014年11月1日起商铺入驻率超七成，故刘玉兵应当自2014年11月1日起付租。刘玉兵与荷中公司协商的“商铺入驻率”指除去设施面积外的面积中入驻商铺的面积达到七成。考虑到给予刘玉兵政策优惠的租金减免，故其多次催讨2014年11月1日至2015年6月30日的租金183,600元及此后租金。为证明己方主张，荷中公司向本院提供：1、商铺入驻汇总表、平面图、租赁合同、出售合同、权属调查报告书、入驻商铺缴纳的物业费、保证金、营业消费发票等，证明红太阳商业广场自2014年11月1日起已符合了商铺入驻率超七成。2、租金缴费通知单，其中载明2014年11月1日至2015年2月28日租金打七折。刘玉兵对于荷中公司提供的证据均不予认可，并表示“商铺入驻率”指的是按照商铺数量计算的入驻率、而并非按面积。此外，商铺是否入驻不应当以合同签订为准，而应当按正式营业时间为准，凡是免租期或未办理出营业执照的试营业阶段都不应计算入内。刘玉兵自2014年8月10日开始营业，此后商铺入驻率并不高。在不支付租金的情况下，刘玉兵的营业可以正常维持。本院认为，本案的争议焦点在于刘玉兵支付租金的条件是否成就。根据刘玉兵与荷中公司的书面约定及此后相关往来信函可以反映出，双方约定，待红太阳商业广场统一开业之日及商铺入驻率达到七成起收取租金。现刘玉兵及荷中公司对“商铺入驻率”的理解与计算方式产生了较大争议。然而，“商铺入驻率”只是一个俗语，其外延和内涵都不够确定，如商铺入驻是否等同于商铺开业、相关比率按面积计算还是按商铺数量计算等均未明确，双方此前也未对其具体含义及计算方式进行过约定。由于相关合同内容约定不明，亦无相关的国家标准或公认的行业标准对“商铺入驻率”的概念及计算方式予以界定，故本院出于诚实信用原则、公平原则及等价有偿原则，根据社会生活的一般经验，联系双方于2014年7月对起租日达成约定的其他措辞，结合商场整体的实际经营情况及刘玉兵对系争房屋的使用情况等客观事实对刘玉兵支付租金的条件进行综合判断。首先，根据双方于2014年7月达成的信函的相关内容，红太阳商业广场统一开业是刘玉兵支付租金的条件之一。根据上海通河经济发展有限公司、上海市宝山区人民政府张庙街道办事处确认的情况说明，可以反映出红太阳商业广场自2014年10月1日起正式开业，这已符合了刘玉兵起付租金的第一个条件即广场统一开业。其次，根据荷中公司提供的商铺入驻汇总表、平面图、租赁合同、出售合同、入驻商铺缴纳的物业费、保证金、营业消费发票等证据，亦可反映出2014年11月1日时红太阳商业广场的招商情况已基本满足了商场正常经营的条件。再者，租赁合同约定的租期为2014年4月起三年，至2016年1月底，刘玉兵使用系争房屋时间已近租期的三分之二。根据刘玉兵的自述，其自2014年8月起营业至2016年1月底，期间能正常经营，故其长期未付租金显然有违诚信，亦不符合出租方将房屋对外出租以收取租金的合同目的及交易习惯。由此，根据红太阳商业广场的整体经营情况及系争房屋的使用情况，本院认为，荷中公司要求刘玉兵自2014年11月1日起支付租金，合法合情合理，当予准许。经荷中公司多次催讨，刘玉兵直至2016年1月仍未付租金，显已构成违约。荷中公司要求解除合同、刘玉兵支付拖欠的租金及承担相应的违约责任并此后对系争房屋进行控制等，符合双方合同约定，并无不妥。考虑到装修保证金根据合同约定转为租金、荷中公司曾自认给予刘玉兵部分租金减免优惠及荷中公司于2016年1月31日起对系争房屋进行控制等案件事实，本院确定刘玉兵还应向荷中公司支付截止至2016年1月31日的租金及使用费345,600元，即2014年11月1日至2015年6月30日租金183,600元，加上2015年7月1日至2016年1月31日租金及使用费189,000元，再减去转为租金的装修保证金27,000元，合计345,600元。关于刘玉兵逾期付款致使合同解除所应当承担的违约责任，刘玉兵对违约金过高提出抗辩，本院根据合同对于违约责任的相关约定，结合刘玉兵的违约情形及荷中公司前期的免租期租金损失、后期房屋空置损失、律师费损失等客观情况，酌情确定由刘玉兵支付荷中公司违约赔偿金162,000元，除去由荷中公司不再向刘玉兵返还保证金99,000元外，刘玉兵还应向荷中公司支付违约赔偿金63,000元。此外，虽刘玉兵逾期支付租金构成违约，但荷中公司擅自扣押刘玉兵系争房屋内货物等物品显属不当，其对刘玉兵造成了相关损失，依法应当予以赔偿。本院根据相关鉴定意见，结合本案实际情况，确定由荷中公司向刘玉兵赔偿224,156.40元。因刘玉兵违约致使合同解除，刘玉兵提出的其他装修损失赔偿、工资赔偿等诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)刘玉兵与被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司签订的红太阳商业广场房屋租赁合同于2016年1月21日解除；二、原告(反诉被告)刘玉兵于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司支付租金345,600元；三、原告(反诉被告)刘玉兵还应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司支付赔偿金63,000元(已抵扣无须返还的保证金99,000元)；四、被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)刘玉兵支付赔偿金224,156.40元；五、原告(反诉被告)刘玉兵的其余诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,511元，由原告(反诉被告)刘玉兵负担8,849元，由被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司负担4,662元；反诉案件受理费减半收取为8,003元，由原告(反诉被告)刘玉兵负担4,438元，由被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司负担3,565元；财产保全费5,000元，由原告(反诉被告)刘玉兵负担；审价费共计23,600元，由原告(反诉被告)刘玉兵负担3,600元，由被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司负担20,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  蒋梦娴人民陪审员  时金兰二〇一七年一月二十三日书 记 员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。