上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初71072号原告：时某某，男，1987年7月11日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：张某某，女，1987年2月3日生，汉族，住上海市浦东新区。上列二原告共同委托诉讼代理人：黄方明，上海市锦天城律师事务所律师。被告：雷某某，男，1984年9月25日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王某，女，1986年12月23日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：孟宪蕾，上海明伦律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：靳春雨，上海明伦律师事务所律师。原告时某某、张某某与被告雷某某、王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时某某、张某某及其共同委托诉讼代理人黄方明，被告雷某某、王某及其共同委托诉讼代理人靳春雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告时某某、张某某向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)依法解除；2.判决被告向原告支付违约金人民币289,367.50元(根据合同第9条约定，15天的逾期违约金：6,367.50元，解除合同违约金：20%的房屋总价即283,000元)。事实和理由：2016年4月10日，在上海鑫某某经纪有限公司居间下，原、被告签订《房屋买卖意向书(意向金)》，双方就被告购买原告所有的位于上海市浦东新区庆滨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)达成了初步意向，系争房屋购买价141.50万元。当日，被告向原告支付购房定金5万元。2016年5月15日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定系争房屋成交价141.50万元，被告于2016年5月15日前，支付首期房价款50万元(含定金5万元)，通过银行贷款91万元支付第二期购房款，扣留购房尾款5000元，原、被告在2016年8月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，被告向原告共支付了购房款50万元，后因被告社会保险费缴纳期限距网签合同之日不满5年，属于限购情形，故原、被告于2016年6月16日进行了第二次网签合同，内容与第一次网签合同一致。第二次网签合同后，被告仍因限购原因，直至2016年8月10日仍无法前往房地产交易中心办理房产过户手续，即便在合同给予被告15日的宽限期内，被告仍未消除限购情形，故原告于2016年8月26日向中介及被告明确告知，原告与被告签订合同的房地产买卖合同自2016年8月26日正式解除。原告与被告履行上述合同期间，基于被告履约的能力的信任，原告于2016年7月23日与案外人魏某1、魏某2签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，现因被告迟迟未能消除限购情形，直接导致系争房屋无法办理过户手续，不仅导致原告没有购房资格，而且造成无法支付案外人的购房款。最终，原告于2016年8月28日与案外人魏某1、魏某2签订《解约协议》，造成原告5万元的定金被没收损失以及居间服务费3.5万元的损失(其中，2016年8月28日向房产中介支付17,000元，并向房产中介出具18,000元的欠条，承诺于2016年12月15日向房产中介支付)，另外，原告因系争房屋网签出售而小孩无法就近上学，从而导致原告与案外人朱某某于2016年8月28日签订《租赁合同》，产生了租金损失。综上，根据合同第九条约定，原告行使合同解除权，要求被告承担违约金损失，并要求在本案中一并处理已向被告收取的50万元购房款。故诉至法院，要求判如所请。被告雷某某、王某辩称，要求驳回原告时某某、张某某的诉讼请求。《上海市房地产买卖合同》第九条约定针对的是逾期付款的解除权，而本案中被告已经支付款项，最后一笔款项没有约定时间，被告雷某某、王某没有违约，故原告时某某、张某某没有单方解除权，应当继续履行合同。被告雷某某、王某在第二次签订合同时也不知道自己社保漏缴2个月的事实，未能履行合同没有主观过错。此外，原告时某某、张某某仅仅提供了5万元定金损失和1.70万元的居间费损失，尚未达到原告主张违约金的总额，请求法院调低违约金至原告的实际损失67000元。本院经审理认定事实如下：2014年4月18日，系争房屋的权利人被登记为原告时某某、张某某名下。2016年4月10日，在上海鑫某某经纪有限公司居间下，被告雷某某(乙方，购买方)与原告时某某(甲方、出售方)签订《房屋买卖意向书(意向金)》，就被告购买原告所有的系争房屋达成了初步意向。系争房屋购买总价141.50万元，2016年5月15日前签定《上海市房屋买卖合同》，乙方在签订该合同时支付50万元(含定金5万元)，乙方若需银行贷款，则贷款金额为91万元，尾款5,000元，在出售方缴清水、电、煤气、物业、有线电视等费用后给予出售方。2016年4月10日，被告向原告支付购房定金5万元。2016年5月15日，原告时某某、张某某(甲方、出售人)与被告雷某某、王某(乙方，买受人)签订一份网签版本的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。在该合同中，第一条约定，乙方受让甲方自有的系争房屋。第二条约定，上述房地产转让价款共计141.50万元。第六条约定，在2016年8月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。每逾期壹日，乙方应向甲方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15天，甲方可单方面解除合同，同时乙方应向甲方支付总房款的20%作为违约金，但甲方应于解除合同后的七个工作日内退还乙方除违约金已付的房款。补充条款(一)第2条约定，甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方书面材料、相关证明不齐导致双方无法及时办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任。补充条款(二)约定，在签订本合同，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三付款协议约定，乙方在2016年5月15日前，支付首期房价款50万元(含定金5万元)，甲方若有贷款，此款先确保付清现有贷款。甲、乙双方于在2016年8月10日前共同向浦东房地产中心办理房地产权利转移。甲方同意乙方通过贷款银行申请91万贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于买卖合同生效之日起向该贷款银行申请贷款，该期房价款由贷款银行为乙方支付，贷款不足的部分用现金的方式补足，如因国家政策等相关原因造成乙方贷款审批不成，甲乙双方签订的买卖合同自动解除，双方不承担违约责任。2016年5月17日，被告雷某某通过银行转账向原告时某某支付购房款45万元。因被告雷某某的社会保险费缴纳期限距第一次网签合同不满五年，属于限购情形，故原、被告协商一致，于2016年6月16日签订一份网签版本的《上海市房地产买卖合同》，该合同内容与第一份网签合同基本一致，也是约定在2016年8月10日之前办理过户手续。2016年7月22日，被告雷某某、王某申请的公积金贷款90万元通过审核。2016年7月23日，在上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间下，原告时某某(乙方、买受方)与案外人魏某1、魏某2(甲方、出售方)就买卖上海市浦东新区靖海南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订一份《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。在《房屋买卖合同》中，第二条约定，该房地产的转让价格共计252万元。第三条约定，为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后2016年8月25号前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。第四条约定，乙方应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后当日内向甲方支付首期房价款计82万元(含已支付的全部定金)。乙方通过银行贷款支付第二期房价款170万元。若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。第五条约定，甲、乙双方应于2016年10月10日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。2016年7月23日，原告时某某与上海搜房房天下房地产经纪有限公司签订佣金确认书，双方确认佣金金额为3.50万元。2016年7月23日，原告时某某向案外人魏某1支付定金5万元。2016年7月30日，被告雷某某、王某缴纳了购买系争房屋的契税以及为原告垫付了个人所得税。2016年8月10日，原、被告以及居间方工作人员去房地产交易中心办理过户手续，被房地产交易中心窗口工作人员告之被告雷某某基本养老保险缴费月数还差二个月满5年。后经被告雷某某明确，是其所在公司漏缴了2个月所致。2016年8月26日，原告张某某在微信群(两原告、两被告、居间方工作人员宋某、徐美华)说道：“大家好，由于我们约定的过户最后期限是8月10日，加上15天的缓冲期，到8月25号。在这段时间内，买方并没有配合完成过户。按照合同约定，我们于今天(8月26日)解除合同，特此通知。希望大家安排好时间，我们今天或明天去交易中心，撤销原来的合同。违约金和违约赔偿金另议。谢谢。”被告雷某某回复：“暑假马上结束，我明天要回甘肃接女儿，这个事情等我回来再谈吧。”原告张某某又说：“解除合同只要去一个人就行了，你们看吧。如果要等到你回来，这几天的违约金照算。同意的话，我们就等你们回来。”被告雷某某回复：“好”。2016年8月28日，原告时某某与案外人魏某1签订《解约协议》，解除就买卖上海市浦东新区靖海南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的一份《房地产买卖居间协议》，案外人魏某1没收原告时某某支付的5万元定金，并约定原告时某某向居间方支付居间服务费3.50万元。2016年8月28日，原告时某某、张某某向上海搜房房天下房地产经纪有限公司支付居间服务费1.70万元。2016年8月，原告张某某与案外人朱某某签订一份《租赁合同》，原告张某某承租案外人朱某某的上海市浦东新区干江三村XXX号XXX室房屋，月租金为2,500元，租赁期自2016年8月26日起至2017年2月25日止。2016年9月9日，被告雷某某、王某和被告雷某某、王某以及居间方工作人员宋某在居间方处进行磋商，原、被告双方未能就解除合同的违约金金额以及是否继续履行合同达到共识。2016年9月12日，被告雷某某、王某向原告时某某、张某某邮寄过户通知函，要求两原告于2016年9月20日配合过户。被告雷某某、王某于2016年9月14日收到此函件。另查，截止2016年8月份，被告雷某某参保个人城镇基本养老保险累计缴费61个月，扣除2个月的补缴，累计缴费59个月，就算59个月是连续缴费，则到2016年9月才满5年，符合购房资格。该事实认定也与证人宋某的证言一致。以上事实，由原告提供的房地产权证、《房屋买卖意向书》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、佣金确认书、收款收据、转账凭证、解约协议、租赁合同、谈话录音摘抄，由被告提供的中国农业银行个人结算业务申请书、过户通过函、置业担保公司的情况说明、参保个人城镇基本养老保险缴费凭证、税收完税证明、证人宋某的证言以及双方陈述等在案佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，为了被告雷某某参保个人城镇基本养老保险连续累计满5年、具备购房资格，原告时某某、张某某与被告雷某某、王某在2016年6月16日重新签订了《上海市房地产买卖合同》，但还是因为被告雷某某漏缴2个月基本养老保险不具备购房资格而无法在2016年8月10日前办理过户手续。根据合同补充条款(二)的约定，原告时某某、张某某可以行使合同解除权，故双方在2016年6月16日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)于2016年8月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据补充条款(二)约定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失，故，被告雷某某、王某应当赔偿原告时某某、张某某的实际损失6.70万元，即案外人魏某1没收原告时某某支付的5万元定金和原告时某某、张某某向上海搜房房天下房地产经纪有限公司支付居间服务费1.70万元。关于原告时某某、张某某主张实际损失中的尚未支付的1.80万元居间费损失，尚未发生，待实际发生后，原告时某某、张某某可以另行主张。关于原告时某某、张某某主张租金损失，与被告雷某某、王某违约行为无因果关系，属原告时某某、张某某认知错误，本院难以支持。对于原告要求被告按逾期付款的约定承担违约责任的问题。首先，原、被告在合同中对于被告违反限售规定导致无法办理变更登记的情形下，原告可以行使合同解除权以及被告应承担的责任有明确的约定，应该适用该约定。其次，由于被告需通过银行贷款支付第二笔购房款，被告已通过贷款审核，而贷款的发放须以办理过户手续为前提，在因为被告限购而不能办理过户手续的情况下，合同无法得到进一步履行，只有终止或延后重签。在合同终止的情况下，被告无须继续履行支付第二笔购房款的义务，故被告不存在逾期付款的问题。综上，原告要求被告按逾期付款的有关约定承担违约责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告时某某、张某某与被告雷某某、王某在2016年6月16日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)于2016年8月26日解除；二、被告雷某某、王某于本判决生效之日起十日内向原告时某某、张某某赔偿损失6.7万元；三、原告时某某、张某某于本判决生效之日起十日内向被告雷某某、王某返还购房款50万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,640元，减半收取计2,820元，由原告时某某、张某某承担1,358元，由被告雷某某、王某承担1,462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  王保林二〇一七年一月十三日书 记 员  张易帆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。