湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘03民终1303号上诉人（原审被告）：王加香。委托诉讼代理人：左国中，湖南百舸律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：罗菊桂，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）陈泽良。委托诉讼代理人蒋炜，湖南湘原律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人（原审被告）王加香因与被上诉人（原审原告）陈泽良租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2016）湘0381民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。王加香上诉请求：撤销湖南省湘乡市人民法院（2016）湘0381民初663号民事判决，并依法改判。其诉讼理由如下，湘乡市人民法院的一审判决，违反了审判程序，判决结果显失公平，表现如下：一、超出了原审原告的诉讼请求进行判决。原审原告在《起诉状》中明显只要求确认双方合同解除有效，并未要求上诉人王加香腾退所租房屋，而一审判决超出了诉讼请求进行判决，违反了“不告不理”的原则，并且混同了确认之诉和侵权之诉应分别起诉的原则。二、租金的支付判决不合法，也不合理。上诉人与被上诉人的租赁合同既然认定在2014年6月9日已解除，被上诉人的要求收取租金也就没有依据了，被上诉人提前终止租赁，责任在被上诉人。况且上诉人在承租的被上诉人房屋租赁中，第二楼一直未使用，被上诉人一直也没有交付钥匙，这一事实在以往的民事判决中均已认可，且已判令只付60%的租金，但此次湘乡第一审判决中未按实事求是，显失公平。合同被解除后，一审仍然按约定计算租金作出判决明显是错误的。事实上，自双方约定解除合同后，上诉人再也无思无力继续经营，加之被上诉人也在加剧扰乱上诉人的生活，使上诉人更加深受其害。三、上诉人没有搬迁，责任全在被上诉人。上诉人承租被上诉人的房屋，被上诉人多次无理刁难，殴打，现在又是提前终止合同，上诉人投入的数十万元血汗钱，一时难已收回。上诉人按合同八年投入使用不到两年，天经地义，被上诉人应当赔偿上诉人六年未能使用的投资和经营损失。还有被上诉人一直两年使用上诉人垫付的水电费，一审对此不作任何交待，就这样蛮横地叫上诉人腾退租房将财产拱手送给被上诉人，叫上诉人情何以堪。陈泽良辩称，一、一审判决并没有超出诉讼请求，解除租赁合同是陈泽良的第一项诉讼请求。二、租金的支付判决也比较合理，虽然上诉人在上诉状中提到合同应当在2014年6月9日已经解除，陈泽良认为合同已经签订，如果不是在双方协议解除或者判决解除的情况下，合同是没有解除的，上诉人占用租赁物的事实一直存在，所以租金的支付方式还是应当计算到现今。三、上诉人说没有搬迁是被上诉人的责任，虽然上诉人经营旅社投入了租金是事实，但是生意有风险，经营风险应当由上诉人承担。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈泽良向一审法院起诉请求：请判决依法解除原、被告的房屋出租合同，补交未交纳的租金40680元，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告陈泽良与被告王加香于2013年12月10日签订房屋出租合同，原告将其位于湘乡市望春门文字冲街七层楼房的三至六层出租给被告用于经营商务公寓，租赁期限为2013年12月10日至2021年12月9日止，租金第1、2年2800元/月，第三年上涨10%（即3080元/月），第4年在每年租金基础上上涨5%（即3230元/月），第5年3390元/月，租金按半年支付，在租赁期内因租赁门面产生的水、电、卫生费、维修费、税收及经营所产生的一切费用由被告负责。2014年5月2日原、被告又签订了一份出租合同，确定原告将二至六层出租给被告，一楼门面共同使用，租金第1、2年改为3600元/月，第3年3780元/月，第4年3969元/月。合同还约定了双方的权利和义务，但没有约定解除合同的条件。合同履行期间，原、被告因车辆停放、卫星电视架设、水电表安装、二层钥匙未交接及被告不交租金原告不当维权等多次发生纠纷，经望春门派出所及司法所多次调解未果，原告于2014年10月21日起诉要求被告交纳租金，经该院以（2014）湘法民一初字第1157号民事判决书和本院（2015）潭中民一终字第435号民事判决，确定被告王加香向陈泽良补交2014年6月9日至2015年4月9日租金3600元/月×10个月×60%＝21600元，后被告王加香又以被陈泽良打伤为由于2015年11月10日向该院提起了诉讼，该院于2016年2月1日以（2015）湘法民一初字第1629号判决陈泽良赔偿王加香医疗费、鉴定费、误工费、营养费共13600元，互相品抵后该两案已经执行。被告王加香继续占用该房屋进行经营，2015年11月14日和2016年3月29日原告陈泽良先后两次向被告王加香发出催缴拖欠租金的通知，否则单方要求解除租赁合同，被告王加香收到原告通知后于2016年4月9日给了回复：1、同意解除租赁合同；2、至2015年8月止，要求陈泽良支付被告垫付的水电费14520元；3、造成经营的损失36000元，原告未交付二楼房门钥匙，被告未接手二楼经营，故二楼租金不应交纳，上述要求未达到，则被告拒绝搬迁。原告收到此通知后，于2016年4月18日诉至该院。经该院调解未果。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。出租人陈泽良应当按照约定将被告所租房屋二至六层交付给被告王加香，被告王加香应当按照合同的约定每半年交纳租金。但在履行合同中，原、被告均没有全面履行各自的义务，致使纠纷不断发生，双方均有责任，特别是原、被告的纠纷经本院判决处理后，被告继续租赁原告房屋三至六层经营而未交纳自2015年4月19日后的租金，原告亦未按第二份合同将第二层的钥匙交付被告，原、被告双方对此后果均应承担相应的责任，因被告不交纳租金，致原告要求提起解除合同并发出了书面通知，被告亦书面回复同意解除合同，故原、被告的租赁合同应是被告2015年11月14日回复时已解除，被告应按承诺按时将房屋腾交给原告，但被告一直占有使用，故对原告诉请被告解除合同，腾退房屋的诉讼请求该院予以支持。被告以原告要赔偿经营损失36000元及支付被告垫付水电费而拒绝腾退的理由不成立。因原、被告签订合同时水电未进行分户，被告使用的二至六层，原告使用一层和七层，被告交纳的水电费中虽包含了原告使用的部分水电费，但该数额无法具体计算，被告在订立合同时应预知未分户立表的后果，水电费缴纳属于另一法律关系，不宜在本案中冲抵租金，被告辩称提前解除合同要原告赔偿损失，因被告在本案中没有提起反诉，且提前解除合同是双方的合意，故被告的此辩解理由本案不予采纳。关于原告诉请被告交纳拖欠的租金40680元，因原、被告之间的矛盾原告一直未将第二层钥匙交付被告，该行为对被告正确使用租赁物构成一定影响，对此租金的认定该院认定可按第一份合同约定租赁三至六层的租金标准确定，即从2015年4月10日起至2015年12月10日按2800元/月计算，2015年12月11日至被告起诉之日按3080元/月计算。被告辩称租金只应计算至2015年11月14日租赁合同解除之日的理由不成立，因被告虽书面同意解除合同但并未将租赁物腾交给原告，而是继续占用经营，故对占用期间的租金应予继续交纳，据此依照《中华人民共和国合同法》第212条、216条、227条、第96条、97条之规定，遂判决：一、原告陈泽良与被告王加香的房屋租赁合同解除，被告王加香应腾退所租房屋给原告陈泽良；二、被告王加香支付拖欠原告陈泽良的租金34720元（即2800元/月×8个月＋3080元/月×4个月=34720元）。本案案件受理费900元，由被告王加香负担。二审期间各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人王加香与被上诉人陈泽良签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。但在履行合同中，上诉人王加香与被上诉人陈泽良均没有全面履行各自的义务，双方均有责任。上诉人王加香租赁被上诉人陈泽良房屋三至六层经营而未交纳自2015年4月19日后的租金，被上诉人陈泽良亦未按第二份合同将第二层的钥匙交付上诉人王加香，双方对此后果均应承担相应的责任。被上诉人陈泽良要求解除合同并向上诉人王加香发出了书面通知，上诉人王加香亦书面回复同意解除合同，故上诉人王加香与被上诉人陈泽良的租赁合同应是2015年11月14日上诉人王加香回复时已解除，上诉人王加香应当按时将房屋腾交给被上诉人陈泽良，租赁合同解除后上诉人王加香一直占有使用该房屋已经没有了合法依据。因被上诉人陈泽良一直未将第二层钥匙交付上诉人王加香，对租赁物的使用构成一定影响。一审法院为平衡双方利益，采用按第一份合同约定租赁三至六层的租金标准确定，即从2015年4月10日起至2015年12月10日按2800元/月，2015年12月11日至起诉之日按3080元/月来计算实际租赁费，该处理并无不当。上诉人王加香提出要求赔偿经营损失以及水电费等纠纷，属于其他法律关系，应当另案处理。综上所述，上诉人王加香的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确定负担，二审案件受理费900元由上诉人王加香负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩小平审 判 员  张防修审 判 员  向兴礼二〇一七年一月十六日代理书记员  严冰彬附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……