焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0802民初2734号原告河南省合家安物业管理有限公司。住所地：焦作市塔南路***号。法定代表人焦斌斌，总经理。委托代理人魏希琴，河南路通律师事务所律师。委托代理人陈靖靖，系该公司员工。被告贾诚铭，男，汉族，1988年2月5日出生，现住焦作市解放区。原告河南省合家安物业管理有限公司（以下简称合家安物业公司）诉被告贾诚铭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合家安物业公司的委托代理人魏希琴、陈靖靖，被告贾诚铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合家安物业公司诉称，被告系万联·世纪城小区4楼1单元5层9号业主，该房屋建筑面积为134.88平方米。被告作为业主，于2010年1月12日与当时的“深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司”签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，约定物业费按照建筑面积每月每平方1元收取，在每月的5日前缴纳。逾期缴纳的，从逾期之日按照日万分之五承担滞纳金。2013年9月1日起，原告承接了万联世纪城的全部物业管理，并通知了全部业主。被告也和原告重新签订了业主《前期物业管理协议》，并约定物业费按照建筑面积每月每平方1元收取，在每月的8日前缴纳，逾期缴纳的从逾期之日按照日千分之五承担违约金。绝大多数业主都能按月及时向原告缴纳全部物业费用，但被告等极少数业主，享受原告的物业管理和服务，却拒绝缴纳物业管理费用，造成不良影响，经原告多次规劝无效。被告的行为，影响了整个小区的管理，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即缴付拖欠的截止2016年7月31日物业费5530.1元，滞纳金（违约金）12788.7元，共计18318.8元，并自2016年8月1日起按照银行同期贷款利率支付利息，直到实际缴付完毕该款之日止；2、被告按月134.88元及时缴纳2016年7月31日之后的物业费，逾期承担滞纳金（违约金），并按照同期银行贷款利率支付拖欠物业费和滞纳金（违约金）的利息，直到实际履行完毕之日止；3、本案的诉讼费等相关费用全部由被告承担。被告贾诚铭辩称，原告一直没有安装视频对讲，后经过调解，原告将可视对讲安装；从入住到现在一直没有车位，停车每晚10元；原告因不缴纳物业费不开具相关证明。原告合家安物业公司为支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、原告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件及物业公司等级资质证书各一份，证明原告的诉讼主体资格以及依法有权收费；2、《业主入伙资料》一份及所附2010年1月12日深圳市广润物业服务有限公司与被告签署的《前期物业管理服务协议》一份，证明（1）被告签署前期物业服务协议的事实；（2）被告房屋具体情况，面积134.88平方米，计算物业费的依据；（3）被告需在每月5日前按照每平方1元标准缴纳物业管理服务费；（4）被告逾期缴纳物业费需承担从逾期之日起每日万分之五缴纳违约金的违约责任；造成损失时，还应承担相应责任；3、河南省焦作市万联置业有限公司与原告签署的《前期物业管理服务委托合同》一份，证明原告于2013年9月1日起对万联世纪城小区进行物业管理，物业费每月每平方1元标准收取；4、移交公告一份及张贴公告照片一份，证明原告就被告与深圳市广润物业服务有限公司之间的物业服务费等各类费用债权进行了转交，并告知包括被告在内的全部业主原告自2013年9月1日起履行物业管理权力；5、原告与被告签订的《万联世纪城前期物业管理服务协议》一份，证明每平方米物业收费1元，逾期缴纳业主按每日千分之五缴纳违约金；6、焦作市发展和改革委员会文件一份，证明原告按照每平方米1元的标准收取管理费有据可依；7、《缴费通知单》一份以及业主家庭登记表、中国移动通信客户详单一份，证明原告向被告多次催缴物业费的事实；8、欠费计算明细一份3页，证明原告请求数额计算时间，被告自2013年3月起欠费，计算到2016年7月31日；9.深圳市广润物业服务有限公司与原告移交的欠费业主明细一份，证明被告欠费的起始时间为2013年3月1日。被告贾诚铭对原告河南省合家安物业管理有限公司提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据13无异议；对证据4，没有见到过该公告，对此不知情，未发表质证意见；对证据5有异议，该协议是否系本人签字不能确定，是否签过也记不清楚了；对证据6无异议；对证据7有异议，原告没有多次催缴，早两年有过但是最近没有，对家庭情况登记表没有异议；对证据8、9无异议。被告贾诚铭为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：照片32张，证明物业服务存在瑕疵，很多地方服务不到位。原告合家安物业公司对被告提交的证据质证后发表如下质证意见：这些照片不能说明原告的服务有瑕疵，有些照片恰好能反映小区服务比较好，小区内有垃圾是因为解放区的垃圾中转站停业，我们物业自行购买了大型垃圾袋，经垃圾封装以防止垃圾污染小区内环境。挖沟的是自来水公司在进行维修。本院对当事人提交的证据认证如下：关于原告提交的证据1、2、3、6、8、9，因被告均无异议且该组证据均能证明其指向，本院均予以采信；证据4，虽然被告称没有见过该公告，但该证据能够证明原告就其接替原物业服务公司对万联·世纪城小区进行物业管理服务的事宜进行公示并对被告催收物业费的情况，本院予以采信；证据5，被告对其签名有异议，但其并未提供相应证据予以反驳，本院对该证据真实性予以确认；证据7，被告虽有异议，但结合证据8、9，该证据能够证明原告向被告催要过物业费及被告所欠物业费的起始时间，本院对其真实性予以确认。关于被告提交的证据照片32张，因原告有异议，结合本案案情本院仅作参考。本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告贾诚铭购买了河南省万联置业有限公司开发的万联·世纪城小区4楼1单元5层9号的房屋（房屋面积为134.88平方米），河南省焦作市万联置业有限公司委托深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司对万联·世纪城小区进行前期物业服务，且被告于2010年1月12日与深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告对房屋共用部位、公用设施、公用设备、公共场所、园林绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业费收取标准为住宅用房按建筑面积每月每平方米1.0元，商业用房按建筑面积每月每平方米1.4元。如业主未按约定缴纳物业管理费的，应从逾期之日起按日万分之五支付滞纳金。协议签订后，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司对被告居住的小区提供了相应的物业管理服务。2013年9月1日，河南省万联置业有限公司与本案原告签订《前期物业服务委托合同》，委托原告自2013年9月1日起为万联·世纪城小区提供前期物业服务，委托管理期限至小区业主委员会成立选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。约定的物业费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1元，商铺按建筑面积每月每平方米1.4元，如业主未按约定缴纳物业管理费的，应从逾期之日起按每日千分之五支付违约金。同日，河南省万联置业有限公司、深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司、河南省合家安物业管理有限公司三家作出的《万联·世纪城小区物业管理权移交公告》，公告载明：深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司自2013年9月1日正式退出万联世纪城小区的物业管理，同日起，由原告承担万联·世纪城小区的物业管理的责任和义务，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司预收业主及用户的各类费用已全部转交给原告，小区业主及商户欠缴的各类费用由原告收取。原告将该公告在万联·世纪城小区内予以张贴公示，并从2013年9月1日起开始为万联·世纪城小区提供物业服务至今。2014年3月18日，原告与被告签订《万联世纪城前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费住宅第一层按建筑面积每月每平方米0.9元，二层及二层以上按建筑面积每月每平方米1.0元，商铺按建筑面积每月每平方1.4元；如业主不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，应从逾期之日起按每天千分之五缴纳违约金。原告称被告自2013年3月起拒交物业管理费，经其多次催缴，被告仍拒绝缴纳，遂原告诉至法院，请求被告立即缴付拖欠的物业费及违约金。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人协商一致、自愿订立合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司与被告、原告与被告之间在平等自愿的基础上分别签订的《前期物业管理服务协议》、《万联世纪城前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方当事人均应按约定履行各自的权利义务。合同签订后，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司和原告提供了物业管理服务，被告即应当按照约定向其缴纳物业管理费。关于被告辩称原告没有安装视频对讲、没有车位、停车收费、不开具证明等问题，应通过其他合法途径另行主张，其以此作为抗辩理由拒交物业费无法律依据，本院不予支持。但是原告应积极协调配合有关部门搞好小区内的公共设施，解决业主反映的问题，更好地为小区内业主服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在合理的期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告经原告多次催交仍拒不缴纳物业服务费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告自2013年9月1日起开始为万联·世纪城小区提供物业服务，被告作为业主，应向原告支付相应的物业服务费。因深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司将相关权利义务转让给原告，且原告对被告履行了通知义务，故被告拖欠深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司的物业服务费也应一并向原告缴纳。故原告要求被告支付2016年7月31日前的物业服务费的诉讼请求依法成立，本院予以支持。关于被告拖欠物业服务费的数额，被告房屋面积为134.88平方米，根据约定的每月每平方米1元计算，被告每月应缴纳的物业服务费134.88元，2013年3月1日至2016年7月31日前共应缴纳物业服务费5530.08元。关于原告主张的2016年7月31日之后的物业费，根据河南省焦作市万联置业有限公司与合家安物业公司签订的《前期物业服务委托合同》中约定的委托管理期限，应当按照每月134.88元计算直至原告退出万联世纪城小区物业服务时止。关于违约金，被告与深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定，未按期缴纳物业费应从逾期之日起按日万分之五支付违约金，虽不违反法律规定，但标准明显过高。原告与被告签订的《万联世纪城前期物业管理服务协议》中约定，未按期缴纳物业费应从逾期之日起按日千分之五支付违约金，计算标准也明显过高，故本院对原告主张的违约金标准酌情予以调整，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：一、被告贾诚铭自本判决生效之日起十日内支付原告河南省合家安物业管理有限公司2016年7月31日前的物业服务费5530.08元及违约金（违约金计算方法：从2013年3月1日起至2016年7月31日止，以每月物业管理费134.88元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告贾诚铭自本判决生效之日起十日内，按每月134.88元的标准向原告河南省合家安物业管理有限公司支付2016年7月31日之后的物业管理费，直至原告退出万联世纪城小区物业服务时止。若逾期缴纳，违约金以每月物业管理费134.88元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、驳回原告河南省合家安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费129元，由被告贾诚铭承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  梁学峰二〇一七年一月二十日书记员  靳润润