福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0111民初2704号原告：方高银，男，1970年8月3日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：吴亚娟，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。被告：林雅容，女，1975年1月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被告：陈谋桂，男，1972年4月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。以上两被告共同委托诉讼代理人：施宗朝，福建格策律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：林守垚，福建格策律师事务所律师。原告方高银与被告林雅容、陈谋桂房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方高银的委托诉讼代理人吴亚娟，被告林雅容、林守垚的委托诉讼代理人施宗朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方高银向本院提出诉讼请求：1.判令林雅容、陈谋桂立即向其返还购房定金5万元及按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（自起诉之日起至实际返还之日止）；2.判令本案诉讼费用由林雅容、陈谋桂负担。事实和理由：2016年12月13日，其与林雅容、陈谋桂在中介所员工黄慧和吴铃锋的居间服务下签订一份,《房屋买卖协议》，约定林雅容、陈谋桂将坐落于福州市晋安区房产出售给其，房屋总价款210万元，并约定了双方交易的相关细节。黄慧、吴铃锋作为见证人在该《房屋买卖协议》上签字。该协议签订后，其依约于2016年12月13日向林雅容、陈谋桂支付购房定金5万元，林雅容向其出具了定金收条。目前，该《房屋买卖协议》因政府政策无法继续履行，林雅容、陈谋桂应退还其购房定金5万元。林雅容、陈谋桂辩称，方高银要求返还定金5万元及利息的诉讼请求没有事实和法律依据。双方确实签订了一份《房屋买卖协议》，约定：方高银应于2016年12月13日向林雅容、陈谋桂支付5万元购房定金，林雅容、陈谋桂收到购房定金后于2017年1月20日之前还清原有全额贷款，方高银无需支付任何费用。双方还约定于2017年1月20日之前完成过户登记手续，同时约定了违约责任，协议签订后，林雅容、陈谋桂按照协议的约定于2017年1月16日将该讼争房屋贷款的111万元全额还清，此后还与方高银协商办理过户手续，但是方高银却拒绝与林雅容、陈谋桂办理过户手续。在本案中并不是因为政策原因导致双方所签订的买卖协议无法履行，而是方高银不想购买林雅容、陈谋桂的房屋而单方违约，根据协议的约定以及法律的相关规定，方高银支付的定金应不予返还。2017年3月17日，方高银与案外人翁其斌签订房屋买卖合同，并于当天办理过户手续，故方高银并非因政策原因无法履行讼争合同，请求驳回方高银的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。而对于方高银提供的榕政办（2016）186号、榕政办（2017）84号文件、福州市地方税务局直属税务分局房产/土地使用权权属转移涉税证明，系有权机关做出、出具，对该组证据的真实性，本院予以确认；方高银提供的方高银与黄慧的微信聊天记录，林雅容、陈谋桂对该证据真实性不予认可，但又未提供相应证据予以推翻，故对其抗辩主张，本院不予采信，而方高银提供的现场照片、取号单与本案无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年12月13日，林雅容、陈谋桂作为甲方与方高银作为乙方签订一份《房屋买卖协议》，双方约定：林雅容、陈谋桂将登记在陈谋桂名下坐落于福州市晋安区（建筑面积：136.06平方米，产权证号：榕房权Ｒ字第××号号）以总价210万元出售给方高银，同时方高银应于2016年12月13日向林雅容、陈谋桂支付5万元作为购房定金，林雅容、陈谋桂收到购房定金后应于2017年1月20日之前还清原有全额贷款；双方约定于1月20日前办理产权变更登记手续，且方高银已明确知晓上述房屋不能落外地户口；如一方违约，则违约方按双倍返还或双倍赔偿。中介所员工黄慧和吴铃锋作为见证人在该协议上签名捺印。2016年12月13日，方高银通过转账方式向林雅容支付了5万元购房定金，同日，林雅容向方高银出具了一张收条，确认已收到方高银5万元的购房定金。2016年12月14日，中介员工黄慧将房产交易中心近期严查外地户口购房的社保与个税真实性问题与方高银进行沟通，方高银认为无法在福州购买房屋了，并要求中介员工要抓紧处理。2017年1月4日，方高银通过一次性补缴个人所得税取得购房资格。2017年1月16日，林雅容、陈谋桂将讼争房屋剩余贷款的111万元全额还清。2017年2月22日，林雅容、陈谋桂将讼争房屋转让给案外人。2017年3月17日，方高银购买了案外人翁其斌的房屋，并办理了过户登记手续。另查明，2016年10月16日，福州市人民政府办公厅发布一份《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》（榕政办[2016]186号），其中第一条第（三）项规定即暂停向无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。2017年3月28日，福州市人民政府办公厅发布一份《福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场市场调控的通知》(榕政办[2017]84号)，第四条规定即继续执行榕政办[2016]186号文件限购政策，非本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房政策。本院认为，方高银与林雅容、陈谋桂签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守。在涉案合同履行过程中，虽然政府部门出台了房屋限购政策，但此后买受人方高银通过一次性补缴个税的方式，重新获取了购房资格，故买卖双方完全能够继续履行合同，不存在不可抗力的情形，且林雅容、陈谋桂已于2017年1月16日将房屋贷款的111万元全额还清，履行了出卖人的相关义务，但方高银未配合林雅容、陈谋桂于2017年1月20日前办理房屋过户登记手续，其行为首先已构成违约。鉴于，现有证据不足以表明卖方林雅容、陈谋桂在买方高银先期违约后，曾催告对方在合理期限内履行，并将涉案房屋另行出售他人，以其实际行为解除了双方之间的《房屋买卖协议》，故林雅容、陈谋桂在合同履行及合同解除过程中亦有一定的瑕疵，需承担相应的责任。综上所述，结合本案的实际情况，根据公平公正原则，本院认定林雅容、陈谋桂应退还方高银40%的购房定金即20000元。方高银要求林雅容、陈谋桂返还全部购房定金50000元，依据不足，对超出20000元部分的诉讼请求，本院不予支持；林雅容、陈谋桂主张应驳回方高银全部诉讼请求的抗辩理由，亦依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告林雅容、陈谋桂应于本判决生效之日起十日内退还原告方高银购房定金20000元；二、驳回原告方高银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告方高银负担315元，被告林雅容、陈谋桂负担210元。被告林雅容、陈谋桂负担的案件受理费210元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  陈金二〇一七年九月十二日书记员  陈晗附：一、引用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。