陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0802民初10411号原告：白改华。委托诉讼代理人：王玮。委托诉讼代理人：王峰。被告：陕西中赢置业集团有限公司。法定代表人:贺宏葳。第三人:陈智榆。原告白改华与被告陕西中赢置业集团有限公司及第三人陈智榆案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月21日立案受理。依法组成合议庭于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告白改华及其委托诉讼代理人王玮、王峰、被告陕西中赢置业集团有限公司的法定代表人贺宏葳、第三人陈智榆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白改华诉称：2013年8月，原被告协商购买被告开发的位于榆林市中赢文化广场一幢一层03号面积269.76㎡商铺。2013年8月12日，原告掌控的榆林秉承工贸公司向被告财务总监账户转款1000万元。2014年10月3日，原被告签订《商铺销售合同》，合同约定上述商铺总价1200万元，之后原告又陆续支付被告200万元，由被告交付商铺和房产证。《商铺销售合同》第四条约定被告保证在具备产权变更手续的条件下及时给被告办理产权过户手续，被告承担营业税，原告承担契税。后因被告无力承担巨额营业税致使上述商铺未办理过户登记。另上述商铺在合同签订后就由原告实际占有管理并向外租赁。原告不仅支付本案所涉房产全部价款，并已实际占有管理房产、持有房产证，因被告原因未办理过户登记，上述情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应依法支持原告的执行异议，贵院（2016）陕0802执异35号执行裁定认为原被告签订的《商铺销售合同》真实性存疑，支付交易同商铺买卖无明确关联不能成立，裁定驳回原告执行异议错误，剥夺了原告对本案所涉房产的实体权利。为此，原告提起诉讼，请求：1、依法确认原告白改华与被告陕西中赢置业集团有限公司在2014年10月13日签订的《商铺销售合同》有效；2、依法判令被告配合原告将位于榆林市榆阳区新建北路167号1幢1层3号房产（产权证号：00960**）权属变更登记在原告名下；3、判令终止对榆林市榆阳区新建北路167号1幢1层3号房产（产权证号：00960**）的执行；4、判令本案诉讼费由被告承担。原告白改华向法庭提交了以下证据：第一组：营业执照、企业变更登记信息、身份证明各一份，用于证明原告主体适格。第二组：个人交易明细、长安银行单位存款明细、活期存款明细，用于证明原告根据被告指示转入被告指定张海斌账户1000万元，将下余房款付清转至被告指定账户。第三组：《商铺买卖合同》两份，房屋租赁协议、收款收据各一份，用于证明2014年7月15日原被告签订商铺买卖协议因该商铺存在权属争议遂于2014年重新签订商铺买卖协议后全部缴清购房款。第四组：房屋租赁协议，用于证明原告合法占有管理后该商铺一直闲置，直至2016年3月份租赁他人的事实。第五组：执行异议申请、执行裁定书、受理案件通知书，用于证明原告因涉案房产提起执行异议后被驳回的事实。被告陕西中赢置业集团有限公司辩称：合同真实有效，当时合同签订后将商铺产权证及房产交付了原告，房产买卖在先，已实际履行。被告所欠原告白改华原有债务抵为房款，且合同系保全之前签订的。被告陕西中赢置业集团有限公司未向法庭提交证据。第三人陈智榆述称：原被告之间的合同系以物抵债协议，根据法律规定，以物抵债等行为不需支付具体价款，原告并未交付购房款，涉案房产并未实际交付原告管理使用，且因原告不同意支付契税交易费导致未能过户。故原告诉讼理由于法无据，应依法予以驳回。第三人陈智榆未向法庭提交证据。经庭审质证，对原告提供的第一组、第二组、第三组、第四组、第五组证据，被告陕西中赢置业集团有限公司均无异议，第三人陈智榆对第一组、第二组、第三组真实性均无异议，证明目的有异议，认为涉案争议房屋是被告与原告通过以物抵债协议达成的。对原告提供的第四组证据，第三人陈智榆有异议，不予认可；对原告提供的第五组证据无异议。本院对经庭审举证、质证的证据作如下认证：原告提供的第一组、第二组、第三组、第五组证据，被告陕西中赢置业集团有限公司及第三人陈智榆对其真实性均无异议，本院依法予以确认。原告提供的第四组证据，第三人陈智榆有异议，不予认可，本院审查后认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够印证原告所述其自从购买该商铺后，一直对商铺掌控、支配的事实，依法予以确认。本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：原告白改华系榆林秉承工贸公司法定代表人，该公司为自然人独资公司。2013年8月，原告白改华与被告陕西中赢置业集团有限公司之间协商购买被告开发的位于中赢文化广场一幢一层03号面积为269.76㎡商铺。2013年8月12日，原告通过榆林秉承工贸公司向被告公司指定的财务总监张海斌账户内转账1000万元。2014年10月13日，原被告达成以物抵债协议，将上述商铺以每平米45000元作价合计1200万元；并签订《商铺销售合同》，合同约定：甲方（即陕西中赢置业集团有限公司）保证在具备产权变更手续的条件下及时给乙方（即白改华）办理产权过户手续，办理产权证的过程中，甲方承担营业税、中介费、工本费，乙方承担契税及交易费；本合同签订之日，甲方以商铺现状移交乙方管理，同时本商铺产权证交乙方自行保管等事宜。随后被告将上述商铺的钥匙及各项登记手续交付于原告，该商铺交由原告实际管理使用，但因未能缴纳营业税致使房屋未能及时办理产权过户手续。2016年3月5日原告将上述商铺租赁于案外人陈静。第三人陈智榆于2015年8月5日以民间借贷纠纷将贺宏葳及被告陕西中赢置业集团有限公司诉至本院；2015年9月1日，本院作出（2015）榆民初字第06127-1号民事裁定书对被告陕西中赢置业集团有限公司名下的位于榆林市榆阳区中赢文化广场一幢一层3号商铺进行了查封；2015年10月20日，本院对该案作出（2015）榆民初字第06127号民事判决书；该判决生效后，第三人陈智榆于2016年2月29日向本院申请执行。2016年4月22日，原告向本院执行工作局申请执行异议，经审查后本院作出（2016）陕0802执异35号执行裁定书，裁定驳回异议人白改华的执行异议。为此，原告涉诉至院，提出前述诉请。本院认为：《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”本案中，原告与被告之间存在真实的商铺以物抵债法律行为，并提供了商铺买卖合同、个人交易明细、长安银行单位存款明细、活期存款明细、房屋租赁协议等证据材料，且上述证据之间能够相互印证，形成证据锁链，证明的事实与原告所述相吻合。故原告与被告之间的商铺买卖合同真实、合法、有效。原告对上述商铺已经实际占有并租赁于他人使用，并未影响合同效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，原告与被告之间的商铺价款1200万元是通过抵消1000万元债务和陆续支付200万元完成支付，原告已经将全部价款支付完毕；且随后被告将上述商铺交付原告管理使用，原告于2016年3月份出租他人使用。现非因原告故意怠于办理变更登记因素致使涉案商铺无法变更登记，故原告对未能办理变更登记无过错。第三人述称原被告之间的合同系以物抵债协议，原告并未交付购房款，涉案房产并未实际交付原告管理使用，且因原告不同意支付契税交易费导致未能过户无证据佐证，其异议理由不能成立。据此，原告的执行异议成立，法院对涉案房屋不得执行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得对位于榆林市榆阳区新建北路167号1幢1层3号房产（产权证号：00960**）执行。二、驳回原告白改华的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告陕西中赢集团置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  马存兴代理审判员  施 政人民陪审员  刘旺才二〇一七年一月五日书 记 员  刘 卓