上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初58888号原告：凌春鹏，男，1973年1月27日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：李莹薇，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪娜，上海融孚律师事务所律师。被告：新越置业(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：钱亦奇，董事长。委托诉讼代理人：杨平昌，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：何蓓，北京大成(上海)律师事务所律师。原告凌春鹏与被告新越置业(上海)有限公司(以下简称新越置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李莹薇，被告新越置业公司的委托诉讼代理人杨平昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凌春鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约设计变更违约金人民币150,000元(以下币种相同)；2、判令被告向原告支付迟延交付房屋违约金113,734.32元(按房屋总价4,860,441元的日万分之三，从2015年12月31日至2016年3月19日)；3、判令被告返还原告支付的逾期付款违约金38,760元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年12月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定原告向被告购买上海市浦东新区齐恒路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下统称系争房屋)，总房价款计人民币4,860,441元(以下币种相同)。根据被告宣传的楼书及样板房显示，系争房屋的空调外机设计在工作阳台的外墙上，然而到交房之际，被告违背其原先合同、楼书及样板房的设计，擅自将空调外机调整到房屋客厅阳台内部，不仅减少了阳台使用面积，还影响了阳台及主卧室通风、日照、景观等功能，空调外机垂直墙面放置，影响空调使用效率，并产生噪音，该变更对原告是否购买系争房屋构成重大影响，原告购买房屋的目的是提升居住条件，根据宣传，该小区定位为高端、有品质的小区，如果原告知道空调外机设计在阳台内部，是不会购买系争房屋的。为此，被告应当向原告承担未按原设计约定交房的违约金，违约金因没有合同约定，故原告是参照恢复原设计所花费的费用进行了估算，原告所主张的金额只占房价款的3%，是合理的。另外，根据预售合同约定，被告应于2015年12月30日前向原告交付系争房屋，同时约定原告有部分房款是通过贷款方式支付，原告于2015年3月向中信银行申请贷款，并根据银行的要求向被告提出进行担保，但因被告拒绝提供担保，故导致贷款审批未成。无奈，原告只能到被告指定的农业银行办理贷款，导致贷款时间过长，原告付款逾期，原告认为逾期付款是被告不配合办理贷款导致，原告不应承担违约责任。至双方约定的交付房屋之时，被告却以原告逾期付款未支付违约金为由，拒绝向原告交付房屋，原告为尽快入住房屋，于2016年3月19日至被告处缴纳了38,760元的违约金，办理交房手续，但原告当天就提出异议。原告认为，银行迟延放贷系被告拒绝按照合同约定向银行提供担保导致，与原告无关，被告不应收取原告的违约金，也不应当迟延交付房屋，为维护原告利益，原告提起诉讼。被告新越置业公司辩称，原告所提出的空调外机的放置在双方签署预售合同时没有明确约定，被告是根据具体情况寻找合适的位置进行安装，原先设想放置空调外机的位置确实在工作阳台外墙壁下方，但根据空调厂商的判断，该位置不适合散热，会影响空调的正常运转，故被告向广大业主发出征询函，根据征询函大部分业主的意见和客观情况将空调外机现放置在卧室阳台一侧，但被告认为空调外机摆放位置的变更不是合同中建筑设计的变更，被告没有违约行为，无需承担违约责任。原告对空调外机目前放置的位置虽不同意，但原告接收系争房屋并签署交接书说明最终还是认可了空调外机的位置。就原告主张该违约责任金额本身，被告认为合同没有约定，金额本身也未实际发生，原告的主张没有合同和法律依据。被告不予认可。至于原告主张逾期交房违约金，被告不认可，双方是在2016年3月19日办理了房屋交接手续，但该延迟交付是原告逾期付款违约在先导致。被告方于2015年12月26日通知交房，该日期早于合同约定时间，原告因自身原因没有获得银行审批，未能在约定的2015年4月28日付款，实际在2015年6月5日才支付房款。在原告没有完成违约金的缴纳之前我方可以拒绝交房，是有合同依据的，原告于2016年3月19日交付相应的违约金，同时办理了交房手续。至于原告办理贷款，被告在原告办理贷款期间未收到任何原告申请的贷款银行向被告提出提供担保的通知，系争房屋所在小区的多数业主均自行申请贷款，未提出要求被告提供担保的情况下也顺利通过审批，可见被告的担保并非获得银行贷款审批的唯一必要条件，退一步而言，即使贷款银行提出担保要求，被告也没有为原告贷款提供担保的义务，双方建立的是房屋买卖关系，而非担保合同关系，故不存在被告退还违约金。且如原告认为系被告导致延期付款，完全可以拒绝支付违约金并行使解除权，原告主动交付违约金说明原告对逾期付款的事实认可。就相关违约金计算构成本身及金额均不持异议。经审理查明，2014年12月28日，原告作为买方(乙方)与被告作为卖方(甲方)签订预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋；该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三，……；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为46,619元，据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为4,860,441元，乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，乙方应按照以下时间如期向甲方支付房价款，第一期首期款(不少于房价款的20%)，即980,441元，由乙方于2014年12月28日或之前支付甲方；……第二期480,000元，由乙方于2015年1月28日或之前支付甲方；按揭贷款3,400,000元，由乙方通过向银行申请按揭贷款的方式于2015年4月28日或之前支付给甲方，乙方通过向银行申请按揭贷款的方式支付部分房价款的，乙方知晓并同意遵守以下规定：1、若不论任何原因，包括但不限于乙方未能与银行签订贷款合同、乙方的贷款申请未获银行批准、银行所批准的贷款金额或银行实际放款金额不足乙方本拟通过按揭贷款支付的款额等，致使甲方无法按约定期限收到乙方本拟通过按揭贷款银行支付的全额款项，则乙方同意继续履行本合同而不以上述任何理由要求解除本合同，并乙方有义务按照相关规定期限付清全部房价款，否则甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任，除非乙方有充分证据证明该逾期付款是由于甲方或不可归责于甲乙双方的原因造成的，方可无须承担违约责任；……3、为乙方申请按揭贷款按照贷款银行的要求须由甲方提供担保的，乙方承诺，如乙方未按照按揭贷款相关文件的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向甲方要求承担担保责任的，则乙方应于收到甲方书面通知后10日内将甲方因履行其担保责任所遭受损失偿付甲方，否则，甲方有权单方面解除合同，……；第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限至第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%，……；第八条签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起45天内与乙方签订本合同变更协议，甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同；第十一条甲方定于2015年12月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外；第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权选择单方面解除本合同；第十三条该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前一天书面通知乙方办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起5天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为双方签署房屋交接确认书；第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿，如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除合同；附件三中建筑及机电设置12、空气调节系统：设置家用变频多联空调(部分房间采用一拖一变频空调)……空调品牌：……；在补充条款一中约定“建筑设计变更”单指合同生效后，甲方对合同附件二“该房屋建筑设计平面图”中明示的该房屋房型、结构内容因不合理改动而产生的变化，但由于甲方为配合政府部门的法规、规章或命令以及其他不可抗力因素而对乙方所购买房屋作出的设计变更除外；乙方同意，若乙方发生下列情况之一，甲方和该房屋的物业管理公司有权拒绝向乙方交付该房屋，在此情况下甲方不承担延期交房的违约责任，……：A、未能付清本合同项下的全部房价款以及根据本合同条款所欠违约金的；该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准，有关该房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供乙方在选择楼盘时的参考，其中所述内容并不作为该房屋的交付标准和条件，双方同意，以上宣传资料如与本合同约定有冲突，以本合同约定为准；……。预售合同签订后，就合同中约定应于2015年4月28日通过银行按揭贷款方式支付的340万元，就该款原告实际于2015年6月5日当天支付。2015年12月15日，被告新越置业公司向原告发送收房通知，并出具了结算清单，其中包含应付房款逾期违约金。原告于2016年3月19日，至被告处缴纳了逾期付款违约金38,760元，并结算了其他的房屋费用，当日双方共同签署《房屋交接确认书》。关于原告就340万元的房款支付情况，原告表示其于2015年3月初向中信银行股份有限公司提出申请，同年4月21日，中信银行股份有限公司表示贷款没有问题，尚缺被告提供担保，因被告拒绝向其提供担保，故贷款不成，之后向中国农业银行股份有限公司申请了贷款。案件审理期间，中信银行股份有限公司上海徐汇支行出具“关于借款人凌春鹏的情况说明”，表示原告于2015年4月向银行申请一手组合按揭贷款，用于购买系争房屋，该贷款于2015年5月初经调查审批，同意按照授信批复条件给予授信，后因借款人凌春鹏要求撤销该笔贷款申请，故未实际放款，银行于2015年6月16日将全部贷款资料归还原告。关于系争房屋空调外机摆放位置，2015年10月22日，被告新越置业公司向原告发送通知，表示原设计空调外机摆放在厨房工作阳台外侧，因该位置不利于散热，影响空调机组工作效率，甚至会造成机组停机，为确保空调的正常使用，根据相关专业意见，并综合日常检修、安全、建筑物立面等因素，选择将空调外机摆放在客厅朝南阳台侧面。原告收到通知后，对变更空调外机摆放位置提出异议，不同意被告进行变更。2015年11月25日，被告再行发送通知，表示7、8号楼部分单元原设计空调外机摆放在厨房工作阳台外侧，但该位置不能完全发挥空调运行效能，现将外机调整至客厅阳台的东西二侧，该位置考虑了相关因素，相对合理，符合国家规范要求，图纸经相关政府部门报备审核通过，但针对部分客户提出将空调外机移到客厅阳台外面南侧的建议，现向全体客户征求意见。原告明确表示不同意就将空调外机移到客厅阳台外面南侧，坚持要求将空调外机恢复原设计放置。2015年12月，原告在收到被告的交房通知后，再次就中央空调外机摆放提出异议，表示目前空调外机摆放在南阳台侧面影响了客厅阳台的使用面积，存在噪音、排风及散热问题影响阳台的使用，同时出风口对主卧飘窗也构成噪音、排风及散热问题影响，且垂直墙面放置，在高层横风影响剧烈，影响空调使用效率。2015年12月28日，被告新越置业公司对原告的信函进行回复，同时表示公司重视客户的感受，针对客户提出的诉求，考虑给予一次性心意购房补贴2.50万元每户。原告于2016年3月23日委托律师向被告发函，表示要求退还原告被迫缴纳的逾期付款违约金，要求被告承担逾期交房违约金并承担擅改结构的补偿金。因双方协商无果，原告于2016年8月诉至法院，诉如所请。以上事实由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、付款凭证及销售不动产统一发票、通知及回函、交房通知书、房屋交接确认书、《关于借款人凌春鹏的情况说明》、广告宣传手册、照片等及双方当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。第一、关于逾期付款问题。根据双方约定，原告通过银行申请按揭贷款方式的340万元房款应于2015年4月28日或之前向被告支付，然而原告实际于2015年6月5日将340万元的房款支付被告，为此被告向原告收取了逾期付款违约金38,760元，原告对逾期付款造成的原因持有异议，认为系被告不愿意为其找寻的贷款银行提供担保导致了其更换贷款银行付款延迟，其不当承担违约责任，要求被告退还其支付的违约金。对此本院认为，首先，根据原告向本院提供的中信银行股份有限公司情况说明，原告是于2015年4月向银行申请按揭贷款，2015年5月初银行经调查审批，同意按照授信批复条件给予授信，该时间已经超过双方约定的原告付款时间；其次，原告并没有直接的证据证明其在中信银行股份有限公司贷款不成的原因在于被告；再则，即使原告向中信银行股份有限公司借款存在需要阶段性担保，系被告未向其提供担保导致不能完成贷款，那么原告亦无证据证明作为开发商是可以提供担保责任的唯一主体，双方的预售合同中也没有就担保一节形成明确的约定，原告虽提出根据合同附件一中“乙方通过向银行申请按揭贷款的方式支付部分房价款的，乙方知晓并同意遵守以下规定：……3、为乙方申请按揭贷款按照贷款银行的要求须由甲方提供担保的，乙方承诺，如乙方未按照按揭贷款相关文件的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向甲方要求承担担保责任的，则乙方应于收到甲方书面通知后10日内将甲方因履行其担保责任所遭受损失偿付甲方，否则，甲方有权单方面解除合同，……；”的约定，指出被告具有担保责任，但根据法律规定原、被告建立的为房屋买卖关系，被告是否提供担保责任并不是该买卖合同的附随义务，而应当是从合同关系，但前提为建立了从合同关系，原告所引用的条款是基于从合同关系成立情况下对原告不偿还贷款的责任约束，并不能自然推定被告就原告的贷款一定存在担保义务；最后，原告在被告2015年12月中旬通知交付房屋时已得知违约金的存在及主张，其表述当时也去办理交房手续因未缴纳违约金而被拒绝，那么在历经三个多月的时间，原告并未就其异议通过合法的途径向法院提起诉讼予以主张，而是向被告缴纳了逾期付款违约金并收取了房屋，可以视为双方通过一系列的行为形成了契约，然而原告在收取房屋后就违约金的承担提出违背其真实意思的异议，要求对方返还其缴付的违约金，对此本院认为，原告在有相关救济途径下，仍选择支付违约金换取交房，在其所为时应当知晓相关行为及决定所带来的后果及责任，不存在违背其意思表示，相反通过支付违约金的形式让被告认为满足交房的条件，以换取使用房屋的权利，原告有悖诚信；综上，原告的行为构成逾期付款，应当承担违约责任，原告要求被告返还其已经支付的逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。第二、被告是否存在逾期交房；根据预售合同约定，若购买方未能付清合同项下的全部房价款以及根据本合同条款所欠违约金的，出售方和该房屋的物业管理公司有权拒绝向其交付该房屋。本案中，原告确实构成了逾期付款，其直至2016年3月19日才缴纳相关违约金，由此当日，被告向其交付房屋，符合合同约定，原告要求被告承担逾期交房违约责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。第三、被告空调外机摆放位置的变更是否构成违约及是否需承担责任。根据庭审事实调查，被告就系争房屋所安装的空调外机位置确实从原先工作阳台外墙壁下方变更至卧室阳台的一侧，为此还曾向业主方发送了征询函。该变更行为，被告提出在双方预售合同中没有约定，不构成违约。对此本院认为，被告向原告最终交付的是带有装修的房屋，而空调是被告交付原告内容的一部分，虽然预售合同约定，房屋的交房标准及条件以合同之规定为准，广告、宣传材料及展示的样板房等不作为被告房屋交付之依据和标准，以上宣传材料与合同约定有冲突的，以合同约定为准，但合同中没有约定的，上述楼书、样板房仍对被告具有约束力。在相关宣传材料及样板房显示，房屋安设的空调外机在工作阳台外墙壁下方，而实际交付中，小区除7、8号房屋外，其他交付房屋的空调外机也均在工作阳台外墙壁下方，通过被告自行发送的征询函中也作出“原设计空调外机摆放在厨房工作阳台外侧”的说明，说明就该变更，被告违反了原先的约定，对此应予以承担相应的责任。原告目前提出变更空调外机摆放位置，被告应予以承担15万元的违约责任，就损害赔偿提出了重置价、占用空间等构成，对该金额被告不予认可，本院认为，空调外机目前放置的位置具有可行性，原告就该违约责任提出重置发生费用的主张，没有事实及法律依据，但考虑到空调外机移至卧室阳台内的一侧，客观上确实占用了使用面积，同时接近生活区域，给原告带来一定的影响，预期的感受度降低，鉴于无相关专业的量化标准，故就被告的违约责任，本院将根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等依照公平原则及诚实信用原则综合因素酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告新越置业(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告凌春鹏支付空调外机摆放位置设计变更赔偿金35,000元；二、驳回原告凌春鹏的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,881元，减半收取计2,940.50元，由原告凌春鹏负担2,603元，被告新越置业(上海)有限公司负担337.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一七年一月六日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。