广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤2071民初9896号原告：中山市万联房地产开发有限公司，住所地中山市沙溪大道6号时代倾成花园1201卡，组织机构代码66334443-7。法定代表人：岑兆雄，职务董事长。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾嘉俊，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被告：朱新强，男，1986年9月10日出生，汉族，住广西灵山县。被告：余玉丽，女，1985年4月14日出生，汉族，住广西浦北县。原告中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）诉被告朱新强、余玉丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万联公司的委托诉讼代理人吴晓嘉到庭参加诉讼。被告朱新强、余玉丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万联公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告朱新强、余玉丽于2013年6月30日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，并判令两被告向原告支付房款总额20%的违约金161633.8元；2.判令两被告于判决生效之日起十日内协助原告办理位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的预告登记注销手续；3.判令两被告承担原告为实现债权而支付的律师费6000元。事实和理由：2013年6月30日，两被告与原告签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议，购买原告开发的位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房，房屋总价款为808169元，其中首期款为248169元，剩余款项560000元以按揭贷款的方式支付。根据买卖合同补充协议第二条的约定，“若因买受人违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人承担担保责任后，有权采用包括解除买卖合同等方式，向买受人追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并有权向买受人收取该商品房价款总金额的20%的违约金”。2013年7月26日，原告与两被告、中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称沙溪支行）签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称贷款合同），约定被告向沙溪支行贷款560000元，以中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房作抵押担保。同时原告作为保证人，对该笔贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任。贷款合同签署后，被告拖欠沙溪支行多期月供款及逾期利息，原告多次履行担保责任为被告代偿月供款及逾期利息，且被告在原告多次催促的情况下，拒不向原告偿还原告己实际代其清偿的贷款本息。鉴于原告已按贷款合同的约定承担了担保责任，同时委托广东南方福瑞德律师事务所代理原告参与本案诉讼，并支付6000元律师费，根据买卖合同补充协议第二条的约定，原告有权单方解除与被告签署的买卖合同，向被告追偿原告代付的贷款本金、利息和滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，同时有权要求被告支付房屋价款20%的违约金。原告确认，买卖合同解除后，被告应支付的违约金、律师费及原告代被告清偿的贷款本息，在原告应退还于被告的购房款中扣除，即原告在扣除上述被告应支付予原告的款项后，将剩余购房款（如有）退还给被告。此外，案涉房屋已办理房地产预告登记手续，在案涉买卖合同解除后，被告负有协助原告办理预告登记注销手续的附随义务。综上，恳请法院判如所请。诉讼中，原告万联公司变更诉讼请求为：1.判令被告朱新强、余玉丽向原告万联公司返还代为清偿的贷款本息68017.17元，并判令朱新强、余玉丽向原告万联公司支付房款总额20%的违约金161633.8元；2.判令被告朱新强、余玉丽承担原告万联公司为实现债权而支付的律师费6000元；3.判令本案诉讼费由被告朱新强、余玉丽承担。原告万联公司对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同及补充协议；2.中山市商品房销售登记备案表；3.个人购房担保借款合同；4.扣款告知书；5.代偿明细表；6.催还代偿款通知书及快递单；7.解除商品房买卖合同通知书及快递单；8.借据历史处理明细本地查询（朱新强）；9.确认书；10.法律服务委托合同；11.律师费发票。被告朱新强、余玉丽未提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2013年6月30日，万联公司（出卖人）与朱新强、余玉丽（买受人）签订中山市商品房买卖合同一份，约定买受人向出卖人购买位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房，房屋价款为808169元，支付方式为在2013年6月25日付款248169元，商业贷款在2013年7月25日付款560000元；出卖人应当在2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；买受人逾期付款的违约责任：买受人未按合同约定支付房款的，出卖人有权解除合同，并要求买受人向出卖人支付房款总额的20%作为违约金，合同解除后，买受人与出卖人应及时办理合同登记备案撤销等手续，相关费用由买受人承担，出卖人有权在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给买受人。合同还约定了其他内容。合同补充协议（一）第二条第三款约定：若因买受人违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人承担担保责任后，有权采取包括解除买卖合同等方式，向买受人追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费外，还有权向买受人收取该商品房房价总额20%的违约金。合同补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，朱新强依约向万联公司支付了首期款248169元。同年7月16日，万联公司在中山市房地产交易登记管理所为朱新强购买的涉案房地产办理了商品房销售登记备案手续。2013年7月26日，中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行（贷款人）、朱新强（借款人、抵押人）、余玉丽（抵押人）、万联公司（保证人）签订个人购房担保借款合同，合同约定：朱新强、余玉丽以位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的房地产作抵押担保，向中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行贷款560000元用于购买上述涉案房地产，贷款期限30年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；朱新强授权沙溪支行将上述贷款一次性划入万联公司指定账户；朱新强按月等额本息还款法偿还贷款本息；万联公司为朱新强的上述借款提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同还约定了其他内容。合同签订后，沙溪支行依约发放了贷款560000元。但朱新强未依约向沙溪支行履行按时足额偿还本息义务，沙溪支行按到期未还本息实际发生金额向万联公司账户（账号：20×××66）直接扣收了朱新强的逾期贷款本息。2016年4月13日，万联公司向朱新强、余玉丽发出催还代偿款通知书，通知：因朱新强、余玉丽逾期偿还房贷银行的借款，其已承担担保责任，朱新强、余玉丽需在收到本通知后7日内向其偿还前述代偿还款及利息，否则，其有权解除上述商品房买卖合同。同年5月5日，万联公司向朱新强、余玉丽发出解除商品房买卖合同通知书，通知：因朱新强逾期偿还房贷银行的借款，其已承担担保责任，朱新强、余玉丽已严重违约，故依据买卖合同，于本通知书寄出之日解除买卖合同，朱新强、余玉丽应配合其办理买卖合同备案注销手续。同年5月30日，沙溪支行向万联公司出具确认书，确认截至当日，万联公司共向其清偿了朱新强、余玉丽的全部拖欠借款本金11592.3元并给付了应付利息53380.24元。万联公司向朱新强、余玉丽追偿无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。2016年11月15日，沙溪支行向万联公司出具确认书，确认截止2016年11月15日，万联公司共向其清偿了朱新强、余玉丽的部分拖欠贷款本金12376.95元并给付了应付利息55640.22元。另查：万联公司为本案诉讼已支付律师费6000元，有律师费发票为证。本院认为：万联公司（出卖人）与朱新强、余玉丽签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，合同补充协议（一）第二条第三款约定“若因买受人违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人承担担保责任后，有权采取包括解除买卖合同等方式，向买受人追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费外，还有权向买受人收取该商品房房价总额20%的违约金”。朱新强、余玉丽以按揭贷款方式支付购房款，但未能按照其与沙溪支行签订的个人购房借款合同的约定如期还款，导致万联公司作为朱新强、余玉丽借款担保人向沙溪支行代为清偿贷款本息共计68017.17元。根据双方上述合同约定，万联公司主张朱新强、余玉丽清偿贷款本息共计68017.17元并支付违约金及因此而产生的律师费6000元，本院应予支持。但依照《中华人民共和国合同法》第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”及第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，并参照《最高人民法院适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，万联公司代为清偿贷款本息仅为68017.17元，却主张按房款总额20%的违约金161633.8元明显过高，应予调整，以前述代清偿款68017.17元的30%即20405元为宜。朱新强、余玉丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，并承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告朱新强、余玉丽于本判决生效之日起七日内向原告中山市万联房地产开发有限公司返还贷款本息68017.17元；二、被告朱新强、余玉丽于本判决生效之日起七日内向原告中山市万联房地产开发有限公司支付违约金20405元、律师费6000元，合计26405元。三、驳回原告中山市万联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3652元(原告中山市万联房地产开发有限公司已预交)，由原告中山市万联房地产开发有限公司负担1595元，由被告朱新强、余玉丽负担2057元（被告朱新强、余玉丽负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民人民陪审员  梁蓓莉人民陪审员  张子锋二〇一七年一月十二日书 记 员  雷 珊陈奇