陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0302民初2207号原告：开元商城宝鸡有限公司。住所地：宝鸡市经二路。法定代表人：王爱萍，该公司董事长。委托代理人：陈卓，该公司员工。委托代理人：刘建仓，陕西明仓律师事务所律师。被告:宝鸡珏璟文化发展有限公司。住所地：宝鸡市滨河大道。法定代表人：朱璟铖，该公司执行董事。原告开元商城宝鸡有限公司与被告宝鸡珏璟文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年05月17日立案后，依法由本院审判员庞乾金适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈卓、刘建仓，被告法定代表人朱璟铖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月19日，原、被告签订了《开元商城宝鸡有限公司房屋（场地）租赁合同》，约定：被告租赁原告位于宝鸡市经二路154号开元商城五层的房屋从事KTV娱乐活动，租赁期限5年，租金自2016年2月1日计算，在2017年10月20日前，每三个月缴纳一次租金，数额为424122元。如被告逾期支付租赁及其他费用超过5日，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约将租赁房屋交与被告经营，被告一直拖欠租金等费用，原告多次催要未果。2017年4月1日，原告向被告送达《通知》，解除合同并要求被告交回房屋、结清欠费等。被告至今仍未交回房屋、结清欠费。原告请求：1、被告向原告返还所租赁房屋；2、被告支付租金、房屋占有使用费、水电费、停车费、违约金等费用共计3629932.50元（暂计算至2017年5月8日，后期计算至被告实际返还房屋、清偿债务之日止）；3、诉讼费由被告负担。被告辩称，被告拖欠原告租金、水电费、停车费等属实。但是原告给被告提供的冷暖设备存在问题，餐饮楼不能互通，导致被告生意不能正常进行。基于很多理由被告没有按时交租交房。被告于2017年2月17日无力买电买水，正式歇业，费用计算也应该从该日计算。希望原告能减免一部分费用，双方调解解决。经审理查明，2015年10月19日，原、被告签订了《开元商城宝鸡有限公司房屋（场地）租赁合同》，约定：被告租赁原告位于宝鸡市经二路154号开元商城五层的房屋（建筑面积为3534.35平方米）从事KTV娱乐经营活动，租赁期限5年，从2015年10月20日起，至2020年10月19日止。租金自2016年2月1日计算，在2017年10月20日前，每季度即三个月缴纳一次租金，数额为424122元。被告第一次租金在2015年12月10日前缴纳，以后按照“先交租金，后使用”的原则履行，提前三十天缴纳下一个季度的租金。该租赁场地内所发生的水、电、燃气、通讯网络、排污、卫生清洁、垃圾处理等费用，均须被告承担。如被告逾期不缴纳或拖欠租金及其他费用的，原告加收按照逾期天数计算的违约金，违约金的计算标准为每日万分之五。若被告逾期支付租金及其他费用超过5日，原告有权单方解除合同，并按应计违约金的三倍罚息追究被告的违约责任。被告应在接到通知后的5日内，按合同有关规定清算并支付租金及相关费用和违约赔偿金等，并退还租赁场地。对已经形成固定资产的装修部分，原告不予赔偿，被告不得拆除或损坏。如不能如期退场，被告同意比照原合同约定的租赁费用承担场地占用费，但场地占用最长不超过30天。合同终止或解除后5日内，被告应将本合同有效期内所发生的、由被告所承担的一切费用和经济赔偿款项的欠额，一次性向原告结清，逾期应向原告交纳每天按万分之五的滞纳金。被告在合同签订后，必须于3日内向原告交付保证金100000元，被告如期全额交付保证金后本合同生效。2015年11月20日，被告向原告交纳了保证金100000元。同日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：原告将五楼原宝鸡好乐迪餐饮娱乐有限公司（一下简称好乐迪）KTV现场全部装饰装修、织物物料及所有设备交由被告全权使用及处置。被告承担好乐迪拖欠原告租金、物业管理费等债务975186.40元。本协议签订后，被告于三日内一次性支付原告575186.40元，剩余40万元于2015年12月10日前一次向原告交纳。双方还对其他事项作了约定。2015年12月30日，被告向原告交纳了575186.40元。被告至今未向原告交回所租赁房屋。合同签订后，原告依约将租赁房屋交与被告经营，被告一直拖欠租金等费用，原告多次催要未果。2017年2月17日，被告正式歇业。2017年4月1日，原告以被告长期拖欠租金等费用为由，向被告送达《通知》，通知被告即时解除双方所签订的房屋租赁合同，要求被告交回租赁房屋，结清所欠的租赁费、物业费等。截止2017年2月份，被告欠原告停车费930元；截止2017年3月21日，被告欠原告电费1124.80元、欠原告水费1384元，该三项欠款合计3438.80元。从2016年2月1日至2017年4月1日，被告拖欠租金为1979236元，拖欠应承担原好乐迪债务400000元。本院所确认的上述事实，有原告提交的《开元商城宝鸡有限公司房屋（场地）租赁合同》、《补充协议》、《通知》、《电费缴款通知》、《水费缴款通知》、《开元商城宝鸡有限公司KTV停车场收费记录表（2017年2月份）》、《客户收付款入账通知》、《业务凭证—客户收付款入账通知》、当事人陈述等在卷为凭。这些证明材料已经庭审时举证、质证和本院审核认定，足以采信。本院认为，原、被告签订的《开元商城宝鸡有限公司房屋（场地）租赁合同》和《补充协议》，双方意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效，双方均应自觉履行。原告依约向被告交付了租赁房屋，而被告没有按合同约定向原告交付租金及其他费用，已经构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定如被告逾期支付租金及其他费用超过5日，原告有权单方解除合同，而被告自合同签订后就一直拖欠租金，故原告依照合同约定于2017年4月1日向被告通知解除租赁合同，符合双方约定及法律规定，应认定双方租赁合同已于2017年4月1日解除。在合同解除后，被告理应向原告返还租赁房屋，向原告清偿应承担的原好乐迪债务400000元，清偿此前拖欠的租金、水电费、停车费，并向原告支付逾期腾房占有使用费和违约金等。对于被告交纳的保证金100000元，应从拖欠的租金1979236元中扣除，扣除后实际拖欠租金应为1879236元。原告按合同约定的租金标准（424122元/月×4个月÷365天＝4647.91元/日），从2017年4月7日起直至其返还租赁房屋之日止计算并请求被告支付逾期腾房占有使用费，符合合同约定，本院予以支持。双方约定如被告逾期不缴纳或拖欠租金及其他费用的，原告加收按照逾期天数计算的违约金，违约金的计算标准为每日万分之五。若被告逾期支付租金及其他费用超过5日，原告有权按应计违约金的三倍罚息追究被告的违约责任。该条款对违约金的约定明显过高，应予以调整，可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，在中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率水平上加收50%为宜。原告主张违约金的起算时间符合合同约定，本院予以确认。起算时间分别为：拖欠应承担原好乐迪债务400000元的违约金从2015年12月11日计算；拖欠2016年2-4月租金的违约金从2015年12月11日计算；拖欠2016年5-7月租金的违约金从2016年4月1日计算；拖欠2016年8-10月租金的违约金从2016年7月2日计算；拖欠2016年11月至2017年元月租金的违约金从2016年10月2日计算；拖欠2017年2-3月租金的违约金从2017年元月2日计算。以上述起算时间和欠款金额，计算至2017年4月1日的违约金共计为145674元，被告应当支付原告。被告辩称原告给被告提供的冷暖设备存在问题，餐饮楼不能互通，导致被告生意不能正常进行，但没有提起反诉，也未提交证据予以证明，故对该辩称意见，不予支持。被告辩称于2017年2月17日正式歇业，费用也应该从该日计算，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：一、被告宝鸡珏璟文化发展有限公司在本判决生效后五日内向原告开元商城宝鸡有限公司返还所租赁的位于宝鸡市经二路154号开元商城五层的房屋；二、被告宝鸡珏璟文化发展有限公司在本判决生效后五日内清偿原告开元商城宝鸡有限公司租金1879236元、其他欠款400000元、停车费及水电费3438.80元，以上共计2282674.80元。三、被告宝鸡珏璟文化发展有限公司在本判决生效后五日内支付原告开元商城宝鸡有限公司逾期支付租金的违约金145674元。四、被告宝鸡珏璟文化发展有限公司在本判决生效后五日内支付原告开元商城宝鸡有限公司逾期腾房占有使用费（从2017年4月7日起，直至返还租赁房屋之日止，以每日4647.91元计算）。五、驳回原告开元商城宝鸡有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35840元，减半收取17920元，由被告宝鸡珏璟文化发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员  庞乾金二〇一七年九月十三日书记员  朱 林