湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0626民初2547号原告：平江县流行街商业运营管理有限公司,住所地平江县城关镇南街。法定代表人：张志鹏，总经理。委托诉讼代理人：袁伟民，湖南湘杰律师事务所律师。被告：郑洲，农民。原告平江县流行街商业运营管理有限公司与被告郑洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平江县流行街商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房租、经营管理费、公共水电费、铺内电费共计35249元，并承担至付清签署款项的违约金1972元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2014年1月15日签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），约定被告租赁原告流行街区商场内2017号商铺，租期3年，从2014年4月20日至2017年4月19日止。被告已在签订本合同时按约定支付了第一合同年度的租金及费用,之后再未支付租金及其相关费用。被告应于2015年3月20日前交纳第二合同年度租金（即2015年4月20日至2016年4月19日优惠后的9个月租金）计币15120元，经营管理费980元；应于2016年3月20日前交纳第三合同年度租金（即2016年4月20日至2017年4月19日优惠后的10个月租金）计币16800元，经营管理费980元；公共水电费1240元，铺内电费129元，以上共计35249元。被告未按约定交清前述款项和费用，虽经原告多次催收，但被告至今仍未交纳。综上，被告拖欠房租的行为已严重损害了原告的合法权益。被告郑洲辩称，原告未按合同履行义务，违约在先，提供的铺面实际规划与签订合同时不一致，严重影响被告的经营，被告第二年即未再经营，不存在再向原告支付后期的租金和其他费用。原告若还要被告支付上述费用，被告将另行就原告违约给被告造成的损失再主张权利。原告流行街公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同；2、流行街区管理公约；3、铺位示意图；证据1，2，3用以证实2014年1月15日原、被告签订《商铺租赁合同》及双方约定的内容；4-8、公告、通知、律师函，用以证实原告多次催收；9-11，费用清单、水电费明细表、收取标准说明，用以证实被告欠费用的情况。被告郑洲对证据的真实性没有异议，但表示未收到过原告任何催收租金的通知，不存在还应按照原告的费用清单交纳费用。本院认为，原告提供的证据符合证据客观性、真实性、关联性的要求，予以釆信。原告水电费如果计算确有错误，被告可向原告另行主张权利。被告郑洲没有向本院提交证据。经本院审理认定事实如下：平江县富邦商业运营管理有限责任公司（2015年1月12日经工商登记更名为平江县流行街商业运营管理有限公司）受湖南省金盛置业投资有限公司的委托与被告郑洲于2014年1月15日签订《商铺租赁合同》，合同主要条款约定：1，被告租赁原告流行街区商场内2017号商铺，建筑面积13.6平方米，租期3年，从2014年4月20日至2017年4月19日止；2，租金从2014年4月20日起计算，每月租金人民币1680元，每月经营管理费81.6元，公共建设费人民币5440元（一次性收取），在合同期内被告享受特别优惠（第一年免4个月，第二年免3个月，第三年免2个月），第一合同年度2014年4月20日至2015年4月19日，租金13440元、经营管理费980元、公共建设费5440元，共计19860元，被告应在签定合同时交纳。第二合同年度2015年4月20日至2016年4月19日，租金15120元，经营管理费980元，共计16100元，被告应在2015年3月20日前交纳。第三合同年度2016年4月20日至2017年4月19日，租金16800元，经营管理费980元，共计17780元，被告应在2016年3月20日前交纳；3，被告在合同签订之日缴纳3360元（两个月租金）给原告，作为履约保证金，租赁期满，在被告未发生任何违约的情况下，原告将履约保证金（无息）退还原告；4，被告逾期给付租金及经营管理费的，从合同规定交付日期起至五日内，按所欠金额计算每日千分之五的滞纳金，并连同所欠金额缴纳给原告；超过五日的，经催告后仍不能按期交纳的，原告有权解除合同，收回商铺，所收履约保证金和剩余租金、经营管理费及其他费用（含押金）概不予退还；5，被告须交纳电表押金人民币500元/个，公共电费预交费用人民币2000元/户；6，租赁期满或中途解除合同，被告的装修一律采用“来修去丢”的原则处理，不得破坏即成的装修和商铺结构；7，双方还就其它内容进行了约定。合同签订后，原告按约交付了2017号商铺给被告，被告对商铺进行了装修。被告在签订合同时按约定支付了第一合同年度的租金13440元、经营管理费980元、公共建设费5440元，合计19860元，另外，被告还向原告交纳了电表押金500元和水电预交款2000元以及履约保证金3360元。合同履行期间，被告发现二楼商户实际经营的商铺位置、经营品种归类设置与原告招商时设计图纸并不一致，曾向原告提出异议。合同履行一年后，被告以原告违约为由拒绝向原告支付租金和其他费用，原告多次书面向被告下达催收欠款的公告、通知，但被告未向原告支付，且后段将铺门关闭、停止经营，既未与原告协商一致解除合同，也未向原告交还铺面。另查明，被告经营的店铺公共水电费分摊从2014年4月20日起算至2016年8月31日止欠数为1240元，从2014年4月20日起算至2016年8月31日止被告铺内电费欠数为129元。另外，因生意清淡，大部分租赁户自合同第二年开始拒绝按照合同交纳铺租，经协商，原告同意继续租赁的商铺在合同第二年度（2015年4月20日至2016年4月19日）只需付三个月铺租，公共水电费和经营管理费按实际支付。但因被告当时已关门停业，未参与此次协商。本院认为，原、被告于2014年1月15日签订《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告虽早已停止经营，但一直未与原告解除合同，也未向原告返还租赁物，合同仍处于继续履行状态，现原告要求被告支付合同期内的租金及其他费用，符合法律规定，本院予以支持。但被告同意在合同第二年度内继续租赁的商铺只需支付三个月租金，被告虽未参与此次协商，但应与其他商户同等对待。被告拖欠的公共水电费及铺内水电费金额尚未超出被告预交的水电费2000元，原告应在该费用中先行抵减。原告二楼商铺不同于一般临街铺面，是一个整体大商场，并且原告向被告收取了经营管理费，因此原告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在合同履行期间，承租户实际经营的商铺位置与设计图纸不相符，原告经营管理也不完善，没有做到行之有效的对内、对外统一管理，给被告实际经营造成了一定的损害。因原告存在违约行为，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院对此不予支持。但原告此行为不是根本违约行为，不能作为被告拒付租金的依据。被告主张因原告的违约行为对其经营造成损害，因未在本案中提起反诉，本院对此不予处理，被告可另行主张权利。故被告应支付2015年度租金5040元（1680元×3个月）和经营管理费980元、2016年租金16800元（1680×10个月）和经营管理费980元，共计23800元。被告交纳的公共建设费、履约保证金、电表押金可在双方合同期满或合同解除时按照双方约定和法律规定另行结算。综上所述，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告应按照合同约定向原告支付租金及相关费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、由被告郑洲于本判决生效之日起三日内向原告平江县流行街商业运营管理有限公司支付租金和经营管理费23800元；二、驳回原告平江县流行街商业运营管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费730.5元，减半收取365.25元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  毛莲芳二〇一七年一月十九日书记员  朱铭基