广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2825号 原告（反诉被告）：北海市源瑞房地产开发有限公司，住所地：北海市海城区西南大道西。 法定代表人：**军，董事长。 委托诉讼代理人：周志勇，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 被告（反诉原告）：崔世强，男，汉族，1969年7月9日出生，住黑龙江省嫩江县。 委托诉讼代理人：朱明锋，广西汇百川律师事务所律师。 第三人：魏寿刚，男，汉族，1968年8月27日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：周志勇，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 原告（反诉被告）北海市源瑞房地产开发有限公司（以下简称源瑞公司）诉被告（反诉原告）崔世强、第三人魏寿刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月23日受理后，因案情复杂，本案转入普通程序进行审理，依法组成由代理审判员莫雪芳担任审判长与人民陪审员杜有燕、庞茗茜参加的合议庭，于2016年12月26日公开开庭进行了审理，书记员杨励坚担任记录。原告（反诉被告）北海市源瑞房地产开发有限公司的法定代表人**军及其委托诉讼代理人周志勇，被告（反诉原告）崔世强的委托诉讼代理人朱明锋，第三人魏寿刚的委托诉讼代理人周志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北海市源瑞房地产开发有限公司诉称：原告与被告于2010年5月22日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告所有的位于西南大道58号嘉和丽景小区1幢22层2207号房屋，面积89.55平方米，总价407363元，付款方式为：签订合同当日支付122363元，剩余房款285000元待按揭贷款发放五个工作日内一次性付清。协议还约定，被告逾期付清余款，原告有权解除合同，被告应向原告支付购房总价款20%的违约金。协议签订当日，被告向原告支付了122363元房款，之后被告并未按约支付原告任何购房款。经原告多次催促，被告置之不理。原告认为，被告逾期付款的行为，致使合同目的无法实现，属于根本违约，根据协议约定原告有权解除《商品房买卖合同》。同时，该合同于2011年9月9日已办理备案，被告不配合原告办理撤销合同备案手续，致使原告无法另行出手该套房屋，对原告造成了重大损失。为此，原告向本院起诉，请求判决：1、请求人民法院判令解除原被告于2010年5月22日签订的《商品房买卖合同》；2、请求人民法院判令被告协助原告撤销合同备案登记等手续；3、请求人民法院判令被告向原告支付违约金81472.6元（购房款总额的20%）；4、本案的诉讼费用由被告承担。 原告源瑞公司对其陈述在举证期限内针对本诉向本院提供的证据有： 1、北海市商品房预售许可证，证明原告的商品房于2010年2月12日起可以出售的事实。 2、竣工验收备案表，证明原告的商品房2012年6月18日已经竣工验收合格的事实。 3、商品房买卖合同及补充协议，证明协议约定被告逾期支付房款，原告有权解除协议，并要求被告承担违约责任等事实，协议还约定了其他事项。 4、建行北海分行魏寿刚银行流水清单，证明原告公司副总魏寿刚的建行账户代原告收到银行转账137363元的事实，2010年6月1日魏寿刚取款2008198元，统一代存入原告公司指定账户。 5、收据（两份），证明魏寿刚与被告两天后将收款事实告知原告，原告与被告签订《商品房买卖合同》同时向被告开具两张收据，其中购房款122363元（含定金）与2010年5月22日签订的《商品房买卖》协议首付款一致，2207号房阳台改装费15000元不计入购房款，合计137363元。 6、现金缴款单，证明因建行规定房款需以购房者名义汇入原告账户，魏寿刚于2016年6月1日在建行北海分行取款2008198元现金后，以包括被告在内的13户购房者名义向原告专款账户存入购房款总计2017404元的事实，其中以被告名义存入涉案的首付款122363元。 7、收据（三份）及照片1份，证明房号为207、607、1007、1407、1807、2207已进行了阳台改造（见照片），其他购房户买的07号房相应楼层也缴纳了同样的阳台改造款15000元的事实。 8、个人贷款支付凭证，证明按揭购房户签订合同后皆按要求向银行申请按揭贷款，2010年7月29日统一放款的事实。 9、通知，证明原告于2012年6月20日向全体业主按合同约定的通知方式在北海日报公告通知，所购商品房已通过验收，要求未交清全款的业主于2012年6月30日交清款项的事实。 10、通知一份及国内挂号信函收据（多份），证明包括崔世强在内的多户业主收到原告的邮寄通知，其中邮寄给被告的通知证明原告曾多次催促被告办理银行按揭手续或现金支付剩余房款285000元，商品房已达到交房标准，再次书面通知被告交清房款及交房的事实。 11、通知，证明原告按合同约定的通知方式在北海日报发公告通知“嘉和丽景”大厦已办理房产权属初始登记，可以为购房户办证。并再次告知未交清房款及其他费用或未办理交房手续的业主于2013年4月30日前交清并办理交房手续，否则责任自己承担。 12、主体结构分部工程质量验收报告，证明原告承建的楼盘中包含了被告所购的商品房，该商品房已经于2010年10月6日进行封顶，被告应该于2010年10月16日按约办理完银行按揭手续。 被告崔世强辩称：《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，是合法有效的合同，在合同履行过程中是原告违约，所以原告无权解除合同。合同备案是有效的，没有撤销理由。被告支付了279726元的购房款，而不是原告主张的137363元，被告已经支付了房屋的大部分购房款，所以《商品房买卖合同》不应该解除，原告的诉求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回原告的诉讼请求。 被告崔世强对其辩解在举证期限内针对本诉向本院提交的证据有： 身份证，证明崔世强的诉讼主体资格。 收据及更名说明，证明崔世强在2009年订房时通过范立民代交订房款20000元现金的事实。 电汇凭证、收据，证明崔世强通过魏寿刚银行账户向北海市源瑞房地产开发有限公司支付购房预付款137363元，以现金方式向北海市源瑞房地产开发有限公司支付购房款122363元的事实。 《商品房买卖合同》和《竣工验收备案表》，证明北海市源瑞房地产开发有限公司存在未按时交房、未办理房屋按揭贷款的违约行为，应向崔世强支付违约金222382.17元。 第三人魏寿刚发表陈述意见：对原告的诉求无异议，认为第三人只代原告收到被告的其中一笔款项即137363元，其中15000元是阳台改造费，第三人于2012年5月21日带被告一起向银行咨询，银行认定其符合贷款条件，2012年5月22日第三人就带被告签订《商品房买卖合同》，第三人于2012年6月1日以现金的方式汇入122363元给原告公司，这是贷款的需要，不存在原告收到被告两笔款项的事实。 第三人魏寿刚针对本诉在举证期限内没有证据向本院提交。 反诉原告崔世强同时反诉称：崔世强于2009年7月3日向北海市源瑞房地产开发有限公司订购北海市海城区西南大道58号嘉和丽景1幢22层2207号房，通过案外人范立民以现金方式代为缴纳了订金20000元。2010年5月20日，经源瑞公司请求，崔世强通过该公司经理魏寿刚个人银行账户汇付购买嘉和丽景1幢22层2207号房屋预付款137363元。2010年5月22日，崔世强与源瑞公司签订了《商品房买卖合同》，约定嘉和丽景1幢22层2207号房屋总价407363元，由源瑞公司在2012年6月23日前将房屋交付给崔世强，如源瑞公司未能按约定期限交房并超期三十天的，应按日向崔世强支付已付购房款万分之五的违约金。合同签订当日，崔世强以现金再交付购房款122363元，加上崔世强之前交付的订金和预付款，崔世强实际已向源瑞公司交付了购房款共计279726元。合同签订后，源瑞公司未能按照合同约定在2012年6月23日前交付房屋，至今也未能将涉案房屋交付给崔世强，违反了合同约定。故崔世强认为其已履行了商品房买卖合同的大部分义务，源瑞公司不履行合同约定履行交付房屋的义务，损害了崔世强的合法权益，应按合同约定向崔世强支付违约金。为此，反诉原告提起反诉，请求判决：1、判令确认崔世强与北海市源瑞房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，源瑞公司向崔世强赔偿合同违约金222382.17元；2、本案诉讼费用由北海市源瑞房地产开发有限公司承担。 反诉原告崔世强针对其反诉陈述在举证期限内向本院提交的证据与本诉一致。 反诉被告源瑞公司辩称：对反诉原告在诉求中主张合同合法有效无异议，合同无法履行是因为反诉原告没有按约办理银行按揭手续，反诉被告的房子早就办理了交付手续，可以按时交房；反诉原告请求的违约金没有法律依据，根据合同及补充协议的约定，反诉原告在没有付清房款的情况下，反诉被告无须支付违约金。反诉原告要求反诉被告承担违约责任的诉求没有事实及法律依据，显然是虚假诉讼及恶意诉讼，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 反诉被告源瑞公司针对反诉在举证期限内向本院提交的证据与本诉一致。 第三人魏寿刚发表陈述意见：与反诉被告源瑞房地产的答辩意见一致。 第三人魏寿刚针对反诉在举证期限内没有证据向本院提交。 经开庭审理质证，被告（反诉原告）崔世强对原告（反诉被告）源瑞公司提交的证据1、2因当庭无法提交原件不发表质证意见；对证据3的三性无异议，但对证明内容有异议，认为是原告违约不履行交房的义务；对证据4的真实性无异议，但对证明内容有异议，证明原告收到了137363元的事实；对证据5中的阳台改装费的收据三性有异议，认为当时原告从未要求被告付阳台改装费，阳台改装费的收据被告也从未收取过。对122363元的收据三性无异议；对证据6的三性均有异议，认为是崔世强拿现金到售楼部付的款；对证据7、8、9、10、11、12的三性均有异议。综上，被告（反诉原告）崔世强对原告（反诉被告）源瑞公司提交的证据1、2、5、6、7、11、12因当庭无法提供证据原件，认为三性均由法院进行认定。原告（反诉被告）源瑞公司对被告（反诉原告）崔世强提交的证据1的三性无异议；对证据2的三性有异议，认为与本案无关；对证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，无法证明崔世强付了两笔款，也无法证明崔世强向原告支付了现金，并且公司也不会收取现金；对证据4的三性无异议，但对其证明内容有异议，该份证据刚好可以证明原告的房屋是何时竣工的，需说明的是被告提交的《商品房买卖合同》故意遗漏了补充协议。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的原告（反诉被告）提交的证据5中的122363元收据，被告（反诉原告）提交的证据1，本院予以采信；原告（反诉被告）证据1、2、4、6、12均由相应机关或银行金融机构出具，合法有效，反诉被告均对上述证据有异议，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对上述证据予以采信；被告（反诉原告）提交的证据3、证据5中的阳台改装费收据、9、10、11，被告（反诉原告）证据3、4，因其与本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。原告（反诉被告）提交的证据7、8，被告（反诉原告）提交的证据2，因其与本案无关，本院不予采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2010年5月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告认购原告开发的位于北海市西南大道西58号嘉和丽景大厦1幢22层2207号房，建筑面积为89.55平方米，单价为每平方米4549.00元，总价为47363元整。付款方式：买受人签订合同当日向出卖人支付首付款人民币壹拾贰万贰仟叁佰陆拾叁元整（￥：122363.00含定金）剩余房款贰拾捌万伍仟元整（￥：285000.00）待按揭贷款发放五个工作日内，一次性支付给出卖人。出卖人应在2012年6月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格以《竣工验收备案表》中参与竣工验收的相关各方签字或章之日为准验收合格条件的房屋交付给买受人使用。同日，原、被告还签订附件一、二、三、四及附件五《补充协议》各一份，约定如该补充协议与《合同》不一致的，按本补充协议执行。该补充协议第三条第一、二款约定：“乙方应充分了解办理银行按揭贷款或公积金贷款应具备的条件及办理程序，在缴纳首付款后，在所购物业主体封顶完成日的十日内到甲方指定的银行等提交符合要求的全部资料，交相关费用，办理按揭手续。如乙方的按揭贷款或公积金贷款未通过审批，乙方须在甲方或银行答复后的15个工作日内一次性付清全部购房款。第九款约定：“甲方在商品房的封顶、交付验收、付款、办证、提供资料等与乙方购房相关的一切通知可采取电话告知、邮寄书面通知，在《北海日报》公告的方式且都具有“乙方已收到通知”的法律效力。电话通知日为电话当日；邮寄的通知日为邮件交付收据、凭证上的邮戳日期顺延7日；公告通知日为刊登公告后3日。”第十条第一款约定：“按本协议第三条第一项的规定，乙方逾期到银行办理按揭手续或第二项要求逾期付清余款的，应向甲方支付按购房总价款日万分之三的违约金。逾期超过十个工作日的，甲方有权单方面解除《合同》，并有权在无需征得乙方同意的情况下将该商品房转手他人。乙方在无条件配合甲方办理相关手续后，同意甲方在扣除购房总价款20%的违约金后将剩余款在10日内无息返还乙方。”第十一条第三款约定：“因以下原因，致使未能按期交房或办理相关证件的，甲方不承担逾期违约责任：乙方未按合同及协议约定付清购房款。” 2010年5月22日，被告崔世强向原告支付了首付款122363元。2012年6月18日案涉房屋通过了建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位签字盖章验收合格，符合交房条件。2012年6月20日，原告按合同约定的通知方式在北海日报向全体业主发出通知：原告所开发的北海市“嘉和丽景大厦”已按合同约定完成五方主体验收达到交房标准，将于2012年6月23日起办理房屋交付手续。未交清房款及报契税的请于2012年6月30日办理完，否则不能办理交房手续。2013年4月19日，原告再次在北海日报向全体业主发出通知：原告所开发的北海市“嘉和丽景大厦”已办理房屋权属初始登记，现分别给各业主办理房屋所有权转移登记，未交清房款及其他费用或未办理交房手续的业主请于2013年4月30日前把房款及其他费用交清并办理交房手续，否则影响其房屋所有权转移登记逾期办理的，责任由业主自己承担。现原告认为，被告逾期付款的行为已致使合同目的无法实现，故原告为此向本院提起本案诉讼，被告同时向本院提起反诉。 另查明，截止2016年12月28日9时16分，案涉房屋已于2011年9月9日在北海市房地产交易中心办理了预购商品房合同登记，预购人:崔世强，于2013年5月24日办理房屋产权登记，房屋所有权人：北海市源瑞房地产开发有限公司，房屋所有权证号：北房权证（2013）字第020422号，现无抵押记录，现无查封记录。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：1、原、被告是否存在违约行为？如存在，原、被告之间应如何承担违约责任；2、本诉原告、反诉原告的各项诉讼请求是否有事实与法律依据。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。根据补充协议第十条第一款：“按本协议第三条第一项的规定，乙方逾期到银行办理按揭手续或第二项要求逾期付清余款的，应向甲方支付按购房总价款日万分之三的违约金。逾期超过十个工作日的，甲方有权单方面解除《合同》，并有权在无需征得乙方同意的情况下将该商品房转手他人。乙方在无条件配合甲方办理相关手续后，同意甲方在扣除购房总价款20%的违约金后将剩余款在10日内无息返还乙方”的约定，庭审中被告也予以承认其并未向原告交付完所有购房款，但对其已交购房款122363元有异议，认为其实际已经交付了279726元，其中包括案外人范立民所交付的20000元、被告向第三人账户存入的137363元及被告现金支付给原告的购房款122363元。综合原、被告的举证及第三人当庭的陈述及市场的一般交易习惯，本院对被告的该辩解意见分析如下：关于被告所提交的收据及更名说明，这是被告与案外人范立民之间的债权债务关系，与本案无关，本案不予处理。关于被告向第三人账户存入137363元及被告现金支付给原告的购房款122363元，原告主张第三人代收取的137363元中包含了15000元的阳台改造费及首付款122363元，且也向被告开具了相应的收据。被告对此并不认可，但被告没有向本院提交充分证据予以证实，故本院对于被告的该项辩解不予采纳。综上，本院确认被告共向原告支付了购房款122363元。被告至今未交清房款的事实本院予以确认，被告逾期未交清购房款的行为已造成根本违约，故原告要求解除合同及被告承担购房总价款20%的违约责任于法有据，本院予以支持。被告抗辩称该违约金过高，认为应按照已付购房款279726元的10%支付违约金，但被告没有向本院提供相应证据予以证实，故本院对于反诉被告的该项辩解意见不予采纳。 关于原告诉请要求被告协助原告办理撤销备案手续的诉讼请求，因案涉合同已办理了预售备案登记手续，故在合同解除后，被告有义务协助原告办理备案登记的注销手续。 反诉原告主张反诉被告存在逾期交房的行为存在违约，但根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应在2012年6月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格以《竣工验收备案表》中参与竣工验收的相关各方签字盖章之日为准验收合格条件的房屋交付给买受人使用”，原告源瑞公司所提交的证据显示案涉房屋所在工程于2012年6月18日已通过建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，符合交房条件。但被告在原告先后于2012年6月20日、2013年4月19日在北海日报发出通知后一直未按要求到被告处缴纳剩余房款。同时根据补充协议第十一条第三款：“因以下原因，致使未能按期交房或办理相关证件的，甲方不承担逾期违约责任：乙方未按合同及协议约定付清购房款。”的约定，被告（反诉原告）未能在约定时间内交付全部购房款，原告（反诉被告）不承担逾期交房的违约责任。原告（反诉被告）按照合同约定履行合同义务，不存在违约情形，不承担违约责任。反诉原告主张反诉被告存在逾期交房存在违约，但没有向本院提交充分的证据予以证实，故对于原告要求被告支付违约金的诉请没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）北海市源瑞房地产开发有限公司与被告（反诉原告）崔世强于2010年5月22日签订的《商品房买卖合同》（编号：jhljdsl-2207）； 二、被告崔世强支付违约金81472.6元给原告北海市源瑞房地产开发有限公司； 三、被告崔世强须协助原告北海市源瑞房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》（编号：jhljdsl-2207）的备案注销登记手续； 四、驳回反诉原告崔世强的其他诉讼请求。 本诉案件受理费8632元，由被告崔世强承担。（该费用原告北海市源瑞房地产开发有限公司已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）；反诉案件受理费2318元，由反诉原告崔世强承担（该费用反诉原告已向本院预交）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费10950元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫雪芳 人民陪审员  杜有燕 人民陪审员  庞茗茜 二〇一七年一月二十三日 书 记 员  杨励坚 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。