广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民23058号原告：珠海华发物业管理服务有限公司。住所地珠海市拱北美景山庄一楼，统一社会信用代码91440400192526356E。法定代表人：周文彬。委托诉讼代理人：邓德锴、李映辉，分别为广东非凡律师事务所律师、实习律师。被告：舒雨花，女，1975年10月25日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：袁盼盼，系广东宏泰律师事务所律师。原告珠海华发物业管理服务有限公司诉被告舒雨花物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠海华发物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人邓德锴、李映辉，被告舒雨花的委托诉讼代理人袁盼盼，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海华发物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所拖欠的2009年12月至2014年9月期间物业服务费人民币25921元（详见欠费明细表）。2、判令被告向原告支付至付清全部物业服务费之日止的滞纳金（以每月拖欠的物业服务费总额为本金，自逾期支付之日起，按每日千分之一计算），暂计为10元。事实与理由：2005年12月1日，原告与坐落于中山火炬开发区世纪大道科技新城的群英华庭（即现中山市火炬开发区世纪一路18号群英华庭小区，以下简称案涉小区）开发商中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）签订了《群英华庭前期物业管理服务合同》，合同中约定由原告为案涉小区提供前期物业管理服务。在合同中约定了物业服务范围、物业费、停车费的收费标准、费用的支付期限及相应的违约责任。合同签订后，原告按约履行了为案涉小区提供物业服务的合同义务。被告已于2008年7月13日收楼，是案涉小区的业主，按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与建发公司签订的《群英华庭前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，被告应按该合同约定向原告缴纳物业服务费、停车费、公摊水电费等费用。但被告自入伙后一直未向原告支付2009年12月至2014年9月期间的物业服务费、公摊电费和水费费用共计25921元。被告的行为已构成违约，应按《前期物业服务合同》的约定向原告承担相应的违约责任。原告虽多次向被告追讨，但被告一直以各种理由拖欠，不向原告支付。且原告已于2014年9月15日从案涉小区撤出，不再为案涉小区实施物业管理服务。原告为保障自身合法权益免受不法侵害，特向法院提起诉讼，请求判如所请。原告在诉讼过程中提交的证据如下：中华人民共和国物业服务企业资质证书、群英华庭前期物业管理服务合同、核准变更登记通知书、补充合同、退管情况说明、证明、商品房买卖合同、入伙通知书、欠费明细表各1份。被告辩称，本案涉及的物业管理费之债权已超过了诉讼时效，请求法庭驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.原告与开发商签署的物业管理服务合同明确约定物业管理费是按月支付，每月结算一次，每月的物业管理费均应分开起算诉讼时效时间。2.原告主张的管理费期间是自2009年12月份至2014年9月，至今已超过了2年诉讼时效。3.在2009年12月至2014年9月份期间被告从来没有接收到原告催缴物业管理费的任何文件，原告也没有相应证据予以证明。4.涉案的房产已不在被告名下，被告早已把该房产转卖给他人。被告在诉讼过程中未提交证据。在诉讼过程中，本院依职权向中山市土地房产产权档案馆调取《中山市不动产登记资料证明表》一份，对该证明表，原被告均予以确认。对于当事人提交的证据，本院依法组织当事人进行了质证，并与开庭笔录附卷佐证、存查。结合原告提交的证据及其在本案诉讼过程中的陈述和相关材料，本院认定本案事实如下：1.原告原企业名称为珠海经济特区华发物业管理公司，于2006年1月19日经工商行政机关核准变更企业名称为原告，并于2014年7月10日取得中华人民共和国住房和城乡建设部壹级物业服务企业资质证书。2.2005年12月1日、2008年12月30日，原告（乙方）与建发公司（甲方）先后签订《群英华庭前期物业管理服务合同》、《补充合同》1份，约定：甲方按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对案涉小区实施前期物业管理，合同期限至案涉小区业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理服务生效时止；乙方参与案涉小区的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；案涉小区交付使用两年后，乙方采用以下包干方式收取物业服务费：住宅按每月每平方米1.5元的标准向业主或非业主使用人收取物业服务费（不包括共用水费、梯间电费）；每次收取物业服务费的时间为每月15日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费千分之三交纳滞纳金。此外，上述合同还约定了其他内容。签订《群英华庭前期物业管理服务合同》后，原告按合同约定对案涉小区实施了物业管理服务。2014年4月14日，原告与案涉小区业主委员会达成共识，同意原告按小区现状退出。案涉小区全体业主通过投票确定后，于2014年9月10日与珠海东启物业签订了物业服务合同。2014年9月15日，珠海东启物业与原告办理了移交，正式接管案涉小区的物业管理服务。3.2007年6月3日，被告与建发公司签订商品房买卖合同，向该公司购买案涉小区A1幢401房的单元物业。该单元物业建筑面积为300.52平方米。建发公司于2007年8月18日向被告发出《入伙通知书》，通知已安排其上述单元物业可于2007年8月30日向交其交付使用，收楼日期安排2007年8月25日至2007年8月31日，并告知其上述单元物业的物业管理费从2007年9月1日起计收。结合被告单元物业建筑面积及上述《群英华庭前期物业管理服务合同》的约定，被告每月应向原告交纳物业服务费450.78元（1.5元/平方米*300.52平方米=450.78元）。原告于2014年9月15日退出对案涉小区的物业管理服务后，被告至今拖欠原告自2009年12月起的物业服务费未付。原告诉称其曾通过在案涉小区粘贴催告函以及电话或短信等方式向被告追收物业服务费，但无证据显示证实。原告认为，其向被告催讨物业服务费未果，故诉至本院，请求判如所请。4.案涉小区A1幢401房的单元物业现售权属座落为中山市火炬开发区世纪一路18号群英华庭A1幢401房，该单元物业已于2016年3月23日登记至案外人名下。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案建发公司为案涉小区的管理，与原告签订的《群英华庭前期物业管理服务合同》、《补充合同》属于前期物业服务合同的范畴，符合《物业管理条例》的上述规定，亦与法律法规的强制性规定相符，合法有效。被告作为案涉小区的业主，应当遵照履行。原告根据前述合同约定对案涉小区进行物业服务，被告未按前述合同的约定履行向原告支付2009年12月至2014年9月期间的物业服务费的义务，显属违约，依法应承担继续履行交纳物业服务费义务和支付违约金的违约责任。原告诉请被告支付前述期间的物业服务费，理据充分，本院本应全部予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百三十九条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案被告所拖欠原告的债务为物业服务费。根据双方存在的物业服务关系可知，在原告提供了各月的物业服务后，由被告按月支付当月物业服务费，若后续不存在实际的物业服务，则被告无需要支付该费用。鉴此，被告拖欠原告的多期物业服务费系单独成立的债务，各期物业服务费的诉讼时效应从各该期物业服务费应当支付之日起计算。而本案被告应于每月15日前向原告支付当月物业服务费。如上逻辑推算，原告主张被告拖欠其2009年12月至2014年6月份的物业服务费之诉讼时效在原告起诉之时即2016年7月10日已过，原告又未举证证实存在诉讼时效中止、中断情形，其已依法丧失胜诉权，故对原告的该部分主张，本院不予支持。此后至上述单元物业登记至案外名下期间，即2014年7月至2016年3月期间，被告拖欠原告之物业服务费其仍应依法向原告支付，该期间的物业服务费应据实计算为1126.95元（450.78元/月*2.5月=1126.95元，其中2014年9月不足半月，按半月计）。原告主张滞纳金实质为违约金，但按每日3‰计付，显属过高，本院予以调整，标准应为以实欠款金额为基数按年利率24%计为宜，各期物业服务费逾期违约金自被告应付而未付该期物业服务费之日的次日即各该期当月的16日起计算。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃答辩、质证、抗辩等诉讼权利，本案诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告舒雨花于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海华发物业管理服务有限公司支付2014年7月至2014年9月期间的物业服务费1126.95元及滞纳金（自2014年7月至2014年9月止，各月物业服务费滞纳金自该月16日起以当月实际拖欠的物业服务费为基数，分别按年利率24%计算至该月物业服务费清偿之日止）。二、驳回原告珠海华发物业管理服务有限公司所提出的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元，减半收取224元（原告已预交），由原告负担214元，由被告负担10元（由被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告珠海华发物业管理服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告舒雨花可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇一七年一月二十六日书记员  姚志姬何颖怡