广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初7364号原告：姚德帅，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：韦海加，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超群，广东南国德赛律师事务所实习律师。被告：广东润茂投资有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：梁贤波。原告姚德帅诉被告广东润茂投资有限公司（以下简称润茂投资公司）合同纠纷一案,本院于2016年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚德帅的委托诉讼代理人韦海加、刘超群到庭参加诉讼，被告润茂投资公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚德帅向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《广东润茂高铁(国际)皮具城物业使用权转让合同》(合同编号GTPJ[2013]第0066)无效，被告立即向原告返还合同价款165080元。2.判令被告向原告支付自2013年5月8日起至实际返还合同价款之日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2016年8月15日，共1195天，暂计人民币30266.2元);(以上1-2项诉讼请求合计人民币195346.2元)；3.本案诉讼费全部由被告承担。诉讼过程中，姚德帅变更诉讼请求如下：1.请求判决解除原、被告签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号GTPJ[2013]第0066）及附件《物业返租合同》，被告立即向原告返还合同价款165080元；2.请求判决被告向原告支付自2013年5月8日起至实际返还合同价款之日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2016年8月15日，共1195天，暂计30266.2元）；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原告于2013年5月8日与被告签订《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号为GTPJ[2013]第0066号）。合同约定原告受让被告位于番禺区钟村街兴业大道西诜敦村大围“广东润茂高铁（国际）皮具城”A栋１楼编号为053商铺（以下简称为“涉案商铺”）的租赁使用权。受让使用期限自2013年6月1日起计，至2030年9月30日止，实际期限为17年4个月；原告受让涉案商铺后，被告同意再从原告处返租涉案商铺，返租期限为10年。上述合同总价款原为257936元，后被告同意返租涉案商铺，前三年租金可从合同价款中直接扣除。故原告实际向被告支付了受让物业使用权合同价款为人民币165080元。原告一直等待合同物业及商场能快速对外招商发展，但自上述合同签署之日起，被告合同中涉案商铺及所在的物业一直未能正常对外营业，原告前往被告公司住址查看，发现被告公司早已人去楼空，原告经多方尝试一直未能与被告取得联系，至此，原告签订上述合同目的完全无法实现。根据原告对涉案商铺实地调查发现，涉案商铺至今完全荒废无法经营，被告对此亦进行了书面公告，承认其未能如期履行合同，计划将收取商铺的款项退还给各租户，被告以其自身行为明确表述不履行合同义务；另根据《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》第三条约定，被告承诺应将受让原告的合同款的50%存入监管银行以保证被告可按约履行合同，合同签订后被告完全无视该约定亦导致涉讼合同履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第94条规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”；第108条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。故此，请求法院支付原告的诉请。被告润茂投资公司未答辩，亦未提交证据。姚德帅围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、番禺区钟村镇诜墩村兴业大道工业小区厂房1、厂房2、厂房3、宿舍项目已取得《建设工程规划许可证》《建设工程规划验收合格证》；二、2013年5月8日，润茂投资公司作为甲方（转让人）、姚德帅作为乙方（受让人），签订了《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号GTPJ[2013]第0066号）及合同附件《物业返租合同》，约定：在2030年9月30日当天及以前，甲方拥有番禺区钟村街兴业大道西诜敦村大围“广东润茂高铁（国际）皮具城”项目的使用权和经营管理权，本合同所称“转让”或“受让”系指转让或受让物业的租赁使用权；乙方受让涉案商铺的使用权，物业用途为商铺，建筑面积10.7㎡，套内面积5.35㎡，受让价格（合同价款）257936元，期限自2013年6月1日至2030年9月30日，为17年4个月；乙方受让涉案商铺使用权后，甲方同意再向乙方手上返租十年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止；双方同意，为确保甲方向乙方支付返祖款项，甲方同意将乙方受让款总额的50%存入监管银行，由监管银行根据本合同及资金监管协议的约定按期向土地权属方缴交租金及向乙方支付每年的返祖租金；甲方同意首三年的返租租金92856元，乙方可从合同总价款中直接扣除，然后将余款165080元按合同约定支付给甲方；合同签署当天，乙方须向甲方缴交82540元作为首期合同款项（已含定金3万元），合同签署之日起23天内，乙方须将余款82540元一次性支付；涉案商铺交付使用权日为2013年6月1日交付使用；本合同附件《物业返租合同》生效的前提条件是，本合同所约定的合同款项全部到账甲方账户，生效之日为乙方应付甲方的合同款项全部到达甲方账户之日等。附件《物业返租合同》约定：乙方同意将其受让的涉案商铺使用权出租给甲方，租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止，共计10年；甲方每年应付乙方的租金，按照257936元的12%的年回报固定计算租金，即30952元；第一、二、三年租金已在转让总款上一次性扣减，其他年份租金，甲方须于约定时间内支付完毕等。同日，润茂投资公司出具《承诺书》，写明：本公司承诺，返租期限届满后，若姚德帅要求继续将涉案商铺返租给本公司，本公司须同意按承诺的租金及支付方式与其重新签订返租合同等；三、润茂投资公司分别于2013年5月1日、2013年5月8日和2013年5月31日向姚德帅开具三份收据（加盖公章），显示润茂投资公司收到姚德帅支付的涉案商铺的租金（含定金）共计165080元；四、姚德帅提交的涉案商铺所在建筑物的照片若干，显示整幢建筑物现处于空置未经营状态；五、2016年10月25日，润茂投资公司向各租户发出《公告》，载明：“……做实体商铺产业难以出租经营，一直效益不佳，导致未能如期履行合同……计划退款方案如下：退款原则上是将各租户按签订合同日期顺序相应顺延，分期分批退还给各租户。首批款项于2017年上半年按日期顺序分期分批退回相应租户……”。姚德帅主张认为润茂投资公司以其自身行为明确表示不履行合同义务，涉案商铺实际处于空置未经营状态，且自2016年5月31日约定的三年返租期届满后，润茂投资公司至今没有向姚德帅支付过自2016年6月1日起的涉案商铺租金，故以此为由主张解除合同；六、本院依职权到广州市番禺区钟村街诜墩村经济合作社调查取证，复印了《房地产权证》四份，载明：涉讼商铺所在土地及建筑物：广州市番禺区钟村街毓宏街1号（宿舍）、（厂房1）、（厂房2）、（厂房3）的登记权属人是广州市番禺区钟村街诜敦村经济合作社，规划用途分别为宿舍、厂房，共有情况为单独所有，登记时间为2011年11月28日。另，姚德帅未提交证据证明其在起诉前曾向润茂投资公司主张解除合同。本院认为：姚德帅和润茂投资公司签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号GTPJ[2013]第0066）及附件《物业返租合同》主体适格，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。根据当事人提交的证据和当事人的真实意思表示，本案实为房屋租赁合同关系。在双方签订了《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》及附件《物业返租合同》后，姚德帅依照合同约定履行了支付款项的义务，润茂投资公司也应根据合同约定履行义务。但双方约定的三年返租期届满后，自2016年6月1日起至今，润茂投资公司没有按照合同约定支付返租租金，涉案商铺实际已处于空置无经营状态，润茂投资公司也发出《公告》明确表示不再履行合同，润茂投资公司的上述行为已构成违约，且润茂投资公司也没有提交证据证明其对涉案商铺有处分权，致使本案合同无法继续履行，合同目的不能实现，故姚德帅主张解除《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》及附件《物业返租合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”姚德帅交纳的租金165080元为合同总价款扣除前三年返租租金后的余款，因三年返租期届满后，合同没有实际履行，故姚德帅要求润茂投资公司退还165080元租金的诉请，本院予以支持。关于姚德帅主张要求润茂投资公司支付利息损失的诉请。因润茂投资公司已构成违约，故姚德帅要求润茂投资公司赔偿利息损失的诉请，本院予以支持。但由于姚德帅未提交证据证实其在本案起诉前向润茂投资公司主张解除合同，应承担举证不能的法律后果，故本案姚德帅的利息损失应从起诉之日起即2016年8月24日起计算。润茂投资公司主张利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算，未超出法律规定，本院予以支持。润茂投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，润茂投资公司应向原告姚德帅退还租金165080元，并支付利息（利息以165080元为本金，自2016年8月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告姚德帅与被告广东润茂投资有限公司签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号：GTPJ[2013]第0066号）及附件《物业返租合同》；二、被告广东润茂投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告姚德帅退还租金165080元，并支付相应利息（利息以165080元为本金，自2016年8月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告姚德帅的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4207元，由原告姚德帅负担557元，被告广东润茂投资有限公司负担3650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  陈丽娟人民陪审员  梁玉谊二〇一七年一月十日书 记 员  范津津