江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏02民终3929号上诉人（原审被告）：任志新，男，1977年2月20日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：王静英、陈广，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高建清，女，1965年6月10日生，汉族，住无锡市南长区。委托诉讼代理人：胡雷平，无锡市南长区天平法律服务所法律工作者。上诉人任志新因与被上诉人高建清房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2015）南扬民初字第645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任志新上诉请求：撤销原审判决，依法改判，本案一、二审诉讼费用由高建清承担。事实与理由：1.《无锡市存量买卖合同》是经过备案的合同，且经双方签字确认，当存在多份有争议的合同时，经过备案的合同效力优先，而《房屋买卖协议书》应认定为无效。2.任志新已提供证据证明契税是按照评估价缴纳而非按照《无锡市存量买卖合同》签订的价格缴纳，故不存在为了避税而签订该合同的说法。3.根据当时的评估价1365365.96元，可知双方《房屋买卖协议书》约定的房屋价格262万元是远高于市场价将近一倍的价格。故以合同价格与市场价格的差异来推定《无锡市存量买卖合同》不是双方的真实意思表示是不合理的。4.任志新在合同签订后向高建清付10万元现金，应当在欠付款项中予以扣除。高建清答辩称，《房屋买卖协议书》是双方当事人在考虑当时的房价以及分期付款的利息从而达成的一致意见，是双方真实意思表示，原审在尊重客观事实的基础上作出正确的判决，应当予以维持。高建清向一审法院起诉请求：1.任志新立即支付拖欠款项106万元（计算至2015年12月），自2016年1月起的房款按照合同约定支付，同时赔付利息10万元（按照年利率6%，以未付款项为基数，自2013年8月起计算至2015年12月止）；2.任志新继续履行合同，严格按合同支付剩余款项；3.案件诉讼费由任志新负担。一审法院认定事实：2012年7月20日，高建清（甲方、出售方）与任志新（乙方、购买方）签订《房屋买卖协议书》1份，约定：高建清将其所有的无锡市南长区阳光城市花园A区51号1001室房屋壹套（建筑面积136.98平方米）出售给任志新，售价为262万元，此价格自双方签订协议书之日起不得变更；付款方式为协议签订任志新立刻付现金10万元，自2012年7月1日起到2013年6月30日每月支付1万元，共计12个月付12万元整，2013年7月1日至2018年6月30日前每月付4万元共计60个月240万，（款项由任志新在每月30日前打入高建清在工商银行的账户中）；高建清在2012年9月1日前帮任志新办理好房屋过户手续，在2013年7月1日前腾房给任志新；如任志新连续五个月无法正常付款，高建清有权收回房产，所产生的过户费用由任志新承担。但高建清必须退还任志新已付的全部房款，任志新支付高建清已付房款的20%作为违约金。同年7月20日，高建清与任志新签订《无锡市存量房买卖合同》（合同备案号：201207200004）1份，并在房产登记部门备案，合同约定高建清将无锡市南长区阳光城市花园A区51-1001室房屋出售给任志新，成交总价为100万元。付款方式为分期付款，任志新于2012年7月31日前支付11万元，2013年7月31日前支付11万元，余款78万元于2018年6月30日付清。同日，该房屋过户给任志新。另，销售不动产统一发票显示该房屋的评估价格为1365365.96元。2012年7月27日、8月27日、9月29日、10月26日、11月30日，任志新向高建清分别支付了房款1万元。2013年1月5日支付了2万元，2月28日、2月29日分别支付了1万元，4月15日支付了3万元、9月2日支付了4万元。2014年1月8日、5月27日、10月25日分别支付了4万元。2015年3月25日、8月25日分别支付了4万元，上述款项合计36万元。审理中，高建清陈述：双方对于房屋买卖价款的支付是有约定的。由于分期至2018年付完，所以任志新应当支付高建清利息，都计算在262万元当中。262万元的购房款中，实际购房款是212万元，50万元是利息，是按照年息6%从2012年的7月20日计算至2018年的6月30日。但也没有严格按照年息6%计算，实际上是双方协商的结果。212万元是房屋、装修、电器、家具以及1个车库的总价，50万元作为212万元6年的利息，按照总价262万元分散至2018年6月30日，每个月按照约定支付。另外，《无锡市存量房买卖合同》是为了让任志新少交契税而签订的，但是只是格式合同，所以购房款才写了100万元。任志新陈述：双方所签订的《无锡市存量房买卖合同》约定该房屋总价值为100万元，并且按合同，其在2018年6月30日前支付房款人民币38万，也是按此履行，并不存在违约。当时签《房屋买卖协议书》的时候，实际是高建清想让任志新帮忙过户下房子，任志新就同意了。而当时任志新名下有房子，并不需要买房。过户的时候觉得不对，所以就反悔了，重新签了《无锡市存量房买卖合同》。基于当时双方认识，觉得无所谓，就没有把《房屋买卖协议书》销毁或者拿回。另外，契税是按照评估价1365365.96元而交的，并不是按照《无锡市存量房买卖合同》上记载的100万元交的，所以高建清所说是为了逃避契税而签订《无锡市存量房买卖合同》的说法是不成立的。另外，在签订《无锡市存量房买卖合同》当天，任志新给了高建清10万元现金，但未让高建清出具收条。关于两份合同，任志新又陈述：当时先签了《房屋买卖协议书》，但任志新觉得价格偏高，后来高建清因为要购其他房产，该套房产如果不过户的话其看中的那套房产就无法购买，就急于出售讼争房屋，后来任志新就与高建清商量以低于市场价即100万元出售给任志新，任志新才同意与高建清备案过户。上述事实，有房屋买卖协议书、无锡市存量房买卖合同、发票等书证及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。高建清与任志新所签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示。该协议中所约定的房屋总价262万元，是综合考虑了房屋本身、房价、装修、家具、车库以及6年的付款期限，且双方也是自愿接受的，并未违反法律规定。而《无锡市存量房买卖合同》中所约定的房价100万元明显远低于市场价格，与高建清所陈述的为了规避税费而写成100万元的说法相印证，故确认《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示。任志新抗辩合同签订当日已支付房款10万元，因未提供证据，不予采信。综上，任志新逾期付款，已经违反合同约定，依法应当承担相应的民事责任。但高建清所主张的利息10万元，无法律依据，依法予以调整。综上，对高建清的诉讼请求，依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、任志新于判决发生法律效力之日起3日内支付高建清计算至2015年12月的购房款106万元（自2016年1月起，按照协议约定继续履行，即每月支付4万元至2018年6月30日止，判决生效时付款期限已经届至的应付款项，于判决发生法律效力之日起3日内一并支付完毕）。二、任志新于判决发生法律效力之日起3日内支付高建清利息81149.99元（以2015年12月29日前到期欠付款项为基数，分别计算至2015年12月29日）。案件诉讼费14520元（已由高建清预交），由任志新负担。任志新于判决发生法律效力之日起3日内将所负担的诉讼费直接支付给高建清。本院二审中，当事人未提交新证据。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人之间就转让同一房屋分别签订两份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当审查当事人的真实意思表示，依据反映当事人真实意思表示的合同约定继续履行。本案中，双方签订的《房屋买卖协议书》经双方签字，内容完整，高建清对该协议中约定的房屋交易价格262万元亦作出了合理的解释：该价格是在综合考虑房屋市场价格、装修、学区及长达六年的付款期限等因素后双方协商确定的。而《无锡市存量房买卖合同》约定的交易价格明显低于市场价格，甚至低于房产交易登记部门的评估价，而任志新又并未对该不合理低价作出充分合理的解释，该价格显然不可能是双方的真实意思表示，规避交易税费的动机比较明显。故本院认定《房屋买卖协议书》载明的房屋交易价款为双方的真实意思表示。至于任志新陈述除一审法院认定的36万元以外，其在合同签订后还向高建清支付10万元现金，但其未能提供支付依据或款项来源的依据，故本院对其该项主张不予支持。综上所述，任志新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由任志新负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡利娜审 判 员  费益君代理审判员  包梦丹二〇一七年一月二十四日书 记 员  卢志鹄