河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终14006号上诉人（原审被告）：郭海安，男，1964年8月6日出生，回族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：郭小艳，河南昊中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王四勋，男，1978年11月9日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张欢，河南久灵律师事务所律师。上诉人郭海安因与被上诉人王四勋房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初19297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人郭海安的委托诉讼代理人郭小艳、被上诉人王四勋及其委托诉讼代理人张欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭海安上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判令驳回王四勋的诉讼请求；3、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费、律师费等实现债权的全部费用。事实与理由：本案涉案房屋系上诉人郭海安与共有人郭威所有，上诉人与被上诉人之间签订《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》时，未经房屋共有人郭威同意，侵犯了共有人的共有权，以至于共有人郭威至一审临近开庭才知道自己的共有权遭到了侵害，租赁合同无效，一审结合上诉人与郭威的关系，就推定郭威同意本案涉案房屋进行对外出租，缺乏事实与法律依据，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误。王四勋辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持，驳回其上诉；2、上诉人的上诉状的第3点没有法律事实，不应当支持；3、上诉理由中陈述与事实不符，郭威系上诉人的儿子，其共同居住生活，并且郭威对其出租事宜知晓，在租赁期间并未提出过任何异议，租赁合同应当认定为有效的合同，上诉人应当受其约束。王四勋向一审法院起诉请求：1、判令被告因单方面解除协议给乙方造成的损失，包含接房转让费4万元及房屋装修费6万元，计10万元整；2、判令原告与被告分别于2012年3月8日及2014年3月25日续签的合同依然有效；3、被告返还承租押金5500元；4、判令诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：1、原告（乙方）与被告及郭威（被告及郭威共同作为乙方）于2012年3月8日签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：乙方租赁甲方位于金水区的房屋，租赁期从2012年3月8日至2017年元月1日，租金为每月5500元，交纳租金方式为一季度交纳一次，以一个月的租金作为房屋租赁押金，租金到期下一季度的租金需提前5日交纳，在2013年12月30号以前不增加房租租金，2014元月1号后以10%递增（每年）；乙方有权对房屋装修、隔断，乙方可以转租、转让、收益归乙方所有；双方在协议期间，不得违约，甲方违约以所交租金的双倍进行违约赔偿，乙方违约甲方不退租金和押金；补充协议：乙方交房租以打郭海安中国工商银行卡为准，卡号：95×××90，第一个月以现金交付，在2012年3月12日前交付，甲方、乙方不得单方面解除协议，在协议期间解除协议，须赔偿因解除协议给对方造成的所有损失，乙方的所有损失包含接房转让费40000元整。原、被告均表示不清楚该《房屋租赁协议》上“郭威”的签名是何人所签。2、被告出具《收条》一份，载明其收到押金5500元。3、原、被告又签订《房屋租赁补充协议》一份，主要约定，双方在2012年3月8日所签协议的基础上，补充如下协议：延长租赁协议，在原来的协议期限上延长5年租赁期限，即从2012年3月8日至2022年元月1日，租金递增形式仍以原来的合同为准，追加违约责任：因乙方装修需投资6万元，在合同期限内，甲乙双方不得单方面解除协议，在协议期间解除协议，须赔偿因解除协议给对方造成的所有损失（包含转让费和装修费6万元）。4、2016年3月31日，被告（甲方）与刘永平（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，主要约定甲方将坐落于博颂路商铺出租给乙方经营使用，租赁期为2016年4月1日到2018年3月31日。庭审中，被告认可本案所涉房屋现由刘永平使用。5、位于郑州市金水区××号××单元××号的房屋由被告及其子郭威共有。经一审法院对郭威进行询问，郭威表示《房屋租赁协议》上“郭威”的签字并非其本人所签，同时，郭威表示其并未关心郑州市金水区××号××单元××号的房屋出租一事，但其知道该房屋被出租。6、诉讼中，原告表示因继续履行房屋租赁合同有困难，其同意与被告解除房屋租赁合同，并表示放弃第二项诉讼请求。一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告辩称本案所涉房屋的出租未经房屋共有人的同意，但经一审法院向共有人郭威进行询问，郭威表示其知道房屋被出租，结合被告与郭威的关系，故可以推定郭威同意由被告对本案所涉房屋进行对外出租。根据原、被告的约定，双方的租赁期限为从2012年3月8日至2022年元月1日，但被告在未与原告解除租赁关系的情况下，即与案外人刘永平签订《商铺租赁合同》，且该房屋现已由案外人刘永平使用，可见被告已经构成违约，且诉讼中原告也同意与被告解除房屋租赁关系，故根据原、被告签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》的约定，被告应当赔偿原告转让费4万元和装修费6万元，共计10万元，并返还原告缴纳的押金5500元。原告要求的判令原、被告分别于2012年3月8日及2014年3月25日续签的合同依然有效，因原告诉讼中放弃该项诉讼请求，故不再处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭海安于本判决生效后十日内赔偿原告王四勋损失共计10万元。二、被告郭海安于本判决生效后十日内返还原告王四勋押金5500元。三、驳回原告王四勋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2410元，由被告郭海安负担。上诉人郭海安为了证明其上诉主张，向本院提交如下新证据：证据1、郭威身份证复印件一份及共有人郭威情况说明一份。该组证据证明共有人郭威是在上诉人与被上诉人因租房问题产生纠纷，父亲被起诉后，在一审庭审才知道房屋被出租的事实，对于房屋出租事宜，共有人并不同意。证据2、上诉人的女儿郭芳与刘永平的短信记录两份及上诉人银行流水一份。以证明王四勋、陈长松、刘永平三人串通做假证明，损害上诉人合法权益且2016年3月31日租给刘永平也不是上诉人找到，而是陈长松找的下家。被上诉人发表质证意见为：对于证据1，真实性有异议，属于证人证言，证人未到庭，不应当得到采信，并且在一审庭审中，已对郭威进行过询问，且郭威当庭陈述与该情况说明相互矛盾，更加证明该证明力低。从郭威身份证可看出，在本案房屋出租时，郭威未成年，其父亲为法定代理人，有权代表郭威。对于证据2，短信没有原件，不予质证，并且不能证明其内容；对于银行流水，该证据不属于新证据，并且不能证明其证明目的。根据被上诉人的质证意见和相关法律规定，本院不予采纳。本院经审理查明的事实同原审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人主张双方签订的租赁合同侵犯了该涉案房屋共有人即案外人郭威的权益，应属无效合同。因该租赁合同签订时，案外人郭威系未成年人，上诉人作为案外人郭威的法定代理人，有权代表郭威签订涉案房屋的租赁合同，且在一审审理期间一审法院对郭威进行了询问，其表示对房屋租赁是明知的。该涉案房屋的出租并未损害郭威作为共有人的利益，上诉人所获取的收益是共有人共享的，故上诉人主张租赁合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2410元，由上诉人郭海安负担。本判决为终审判决。审判长  毕传武审判员  马婵娟审判员  王育红二〇一七年一月九日书记员  宋杨莉