上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初17832号原告(反诉被告)上海王鼎餐饮有限公司。住所地本市南京西路XXX号XXX楼。法定代表人孙仙学。委托代理人甘宪成，上海市杰豪律师事务所律师。委托代理人米占青，上海江晨律师事务所律师。被告(反诉原告)上海中环广场房地产有限公司。住所地本市淮海中路XXX号。法定代表人邓维聪。委托代理人陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人王剑峰，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海王鼎餐饮有限公司诉被告上海中环广场房地产有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海中环广场房地产有限公司诉反诉被告上海王鼎餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员严奇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人甘宪成、米占青，被告委托代理人陆垒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海王鼎餐饮有限公司诉称：原、被告于2013年11月12日，就原告承租上海市黄浦区淮海中路XXX号中环广场第三层315-316室房屋签订了一份《上海市房屋租赁合同》，月租金人民币130,650元，租期自2013年11月15日至2019年11月14日。2015年4月1日，被告在原告的第三层及第四层进行翻修，致使租户纷纷停业，顾客无法进入原告经营之餐厅。原告租赁房屋的目的无法实现，故起诉要求确认原、被告间签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年1月28日解除。要求被告返还自2015年4月至2015年10月期间，原告已支付的租金和物业管理费，共计人民币865,410元。要求被告返还已支付的保证金人民币545,730元。要求被告赔偿原告装修损失费用人民币2,386,997.04元。原告提供了以下证据：一、《上海市房屋租赁合同》,证明原、被告间房屋租赁合同关系。二、发票，证明原告支付租金、物业管理费等费用情况。三、公证书，证明原告经营餐厅周边现场情况。四、公证书，证明原告餐厅实际经营情况。五、装修费用明细表，证明原告的装修损失。六、律师函，证明原告针对被告违约行为致函沟通。七、挂号信收据及快递单，证明原告己将律师函寄给被告。八、1885、滨江店营业额，证明被告翻新期间，原告中环店营业额骤降。九、公证书，证明中环广场一至三层现状，原告无法经营。被告上海中环广场房地产有限公司辩称：不同意原告诉请。原告违约在先，在未经被告同意的情况下擅自撤场，且拖欠租金达数月。被告在2016年1月31日发出解除函，解除合同。被告无过错，不应承担违约责任和原告的装修损失。原告拖欠租金等行为，我方已提出反诉。被告对原告提供的证据一、真实性认可。双方在签约时就商场翻新已达成合意。合同第22页附表1、第29页附表4。二、真实性无异议。证明原告存在拖欠租金的情况，违约在先。三、形式上真实性无异议。不能证明原告证明目的，无法体现餐厅现场情况。四、形式上真实性无异议。不能证明原告证明目的，无法体现餐厅营业情况。五、真实性无法确认，是原告与案外人发某的关系。装修费用损失应由原告自行承担。六、真实性无异议。不认可内容和证明目的。七、真实性无异议。八、真实性、关联性、合法性无法确认。是原告公司自己出具的。即使是真实的，也并非系争房屋店铺的营业额，不同店铺可能因地理位置、经营管理等营业额有所差异。九、形式上真实性予以认可。其中的照片拍摄的具体位置无法确认，后面的几张照片不是商场经营区域。公证是2016年8月23日的，并非原告2016年1月份要求解除合同时的商场状态。被告提供的证据同反诉证据。反诉原告上海中环广场房地产有限公司诉称：2013年11月12日，反诉原、被告就反诉被告承租上海市黄浦区淮海中路XXX号中环广场第三层315-316室房屋签订了一份《上海市房屋租赁合同》，租期自2013年11月15日至2019年11月14日。2015年11月起，反诉被告停止支付租金等相关费用，反诉原告多次催讨未果。反诉原告发函在2016年3月31日解除合同。现起诉要求确认反诉原、被告间签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年3月31日解除。要求反诉被告支付拖欠至2016年3月31日的店铺租金人民币473,850元、物业管理费及空调费人民币144,300元，水电费人民币58,705元，SR-5仓库使用费人民币17,600元，SR-7仓库使用费人民币2,800元，合计人民币697,255元；抵消反诉被告已缴纳的人民币545,230元保证金后，尚须支付人民币152,025元。要求反诉被告支付店铺租金的逾期利息人民币47,383.39元、SR-5仓库使用费逾期利息人民币8,616元，SR-7仓库使用费逾期利息人民币2,338元，合计人民币58,337.39元。要求反诉被告承担其搬运遗留物品的费用人民币43,205元。要求反诉被告承担代其搬拆煤气的费用人民币1,350.7元。要求反诉被告承担律师费人民币100,000元、公证费人民币16,500元。反诉原告提供了以下证据：一、《补充协议》，证明反诉原、被告于2015年6月17日签订《补充协议》，明确商场翻新期间的租金从每月人民币130,650元调低为人民币94,770元。二、律师函及公证书，证明反诉原告曾向反诉被告多次催款未果后，发函解除合同。三、《中环广场储物室使用许可协议》(SR-5、SR-7)及提前终止协议，证明反诉原告有权向反诉被告收取储物室使用费。四、公证费、律师费、煤气费及煤气拆除费用发票，证明上述费用金额。五、公证书及光盘，证明反诉被告擅自迁出后，未按约恢复原状，并遗留大量物品。六、往来邮件及照片，证明商场翻新期间，反诉原告尽力为反诉被告提供广告和指引服务。七、反诉被告月度营业额报表，证明商场翻新期间反诉被告的营业情况。八、《委托代理合同》及律师费支付凭证。证明反诉原告花费的律师费用。反诉被告上海王鼎餐饮有限公司辩称：不同意反诉原告诉请。反诉原告违约在先。1、我方已向反诉原告发出律师函要求在1月28日解除合同，反诉原告所说3月31日解除不成立。2、3、反诉原告违约在先。4、我方保留追究反诉原告擅自搬运我方物品造成的损失。5、6、与我方无关，且被告违约在先。反诉被告对反诉原告提供的证据一、真实性没有异议，但不认可反诉原告的证明目的。二、真实性没有异议，但不认可反诉原告的证明目的。反诉被告在2016年1月31日发出解除函。三、真实性没有异议，反诉原告应将翻新期间的费用退还。四、真实性不认可，系与案外人发某。五、真实性没有异议，证明了反诉原告擅自对反诉被告的物品进行拆卸、搬离。六、照片未反映全貌。七、真实性没有异议，但不认可反诉原告的证明目的。八、《委托代理合同》系2016年7月25日签订，律师费支付凭证中有银行盖章的人民币7,000元系2016年6月21日，显然不是本案律师费。另外一张人民币93,000元的律师费支付凭证没有银行盖章，故都不予认可。反诉被告提供的证据同本诉证据。经审理查明：原、被告于2013年11月12日，就原告承租上海市黄浦区淮海中路XXX号中环广场第三层315-316室房屋签订了一份《上海市房屋租赁合同》，月租金人民币130,650元，租期自2013年11月15日至2019年11月14日。租金、空调和管理费须于每个历月的第一日前支付，逾期14天内未支付的，出租方有权解除合同。合同12-17条约定，若承租方未经出租方事先书面认可擅自提前终止本合同的，则承租方必须向出租方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项并赔偿出租方因此而遭致的一切损失(包括但不限于该房屋空置期间出租方根据本合同的规定本可收取的租金等以及出租方追讨该等费用而产生合理的律师费)。合同附表一中约定，商场翻新期间(如有)指整个商场公共区域的翻新工程从施工开始到结束的全部时间段，届时，施工的开始及结束时间以管理公司书面通知或公告的具体时间为准。商场翻新期间该单元的每月租金为人民币94,770元。合同附表四中约定，在租赁期内，承租方在此明确了解出租方为提升商场的环境将就商场的公共区域，包括但不限于天花、过道、橱窗、地面、扶手电梯、门窗等进行改动、变更、增添及其他翻新之工程。承租方将不得因此向出租方提出任何要求或以此为由拒绝或减少支付租金、空调和管理费。以后，双方就SR-5、SR-7储物室又签订了两份《中环广场储物室使用许可协议》。2015年6月17日，双方签订了一份《补充协议》，明确商场翻新期间(2015年4月1日至商场三、四楼翻新结束日)的租金从每月人民币130,650元调低为人民币94,770元。以后，双方发某争议，原告租金支付至2015年10月14日。2016年3月28日，被告致函给原告，决定于2016年3月31日解除合同。本院认为：原、被告签订的关于上海市黄浦区淮海中路XXX号中环广场第三层315-316室房屋的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。双方在合同和补充协议中明确有商场翻新及因此调低租金的条款，现原告以商场翻新为由要求解除合同及返还相关费用等。没有合同依据及法律依据，本院不予支持。关于反诉，由于反诉被告在2015年10月14日以后未支付租金等，故反诉原告要求确认反诉原、被告间签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年3月31日解除。要求反诉被告支付拖欠至2016年3月31日的店铺租金、物业管理费及空调费，SR-5仓库、SR-7仓库使用费，要求反诉被告支付店铺租金、SR-5仓库使用费、SR-7仓库使用费逾期利息。根据合同约定，均可予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付水电煤气费，要求反诉被告承担其搬运遗留物品的费用，要求反诉被告承担代其搬拆煤气的费用，要求反诉被告承担律师费、公证费。上述费用均系必要支出，且金额合理，也有合同依据。故本院亦予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告上海王鼎餐饮有限公司要求解除合同及返还相关费用等诉讼请求二、反诉原告上海中环广场房地产有限公司与反诉被告上海王鼎餐饮有限公司签订的关于上海市黄浦区淮海中路XXX号中环广场第三层315-316室房屋的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年3月31日予以解除。三、反诉被告上海王鼎餐饮有限公司应在本判决生效后十五日内给付反诉原告上海中环广场房地产有限公司至2016年3月31日的店铺租金人民币473,850元、物业管理费及空调费人民币144,300元，水电费人民币58,705元，SR-5仓库使用费人民币17,600元，SR-7仓库使用费人民币2,800元，合计人民币697,255元；抵扣反诉被告上海王鼎餐饮有限公司已缴纳的人民币545,230元保证金后，实际支付人民币152,025元。四、反诉被告上海王鼎餐饮有限公司应在本判决生效后十五日内给付反诉原告上海中环广场房地产有限公司店铺租金的逾期利息人民币47,383.39元、SR-5仓库使用费逾期利息人民币8,616元，SR-7仓库使用费逾期利息人民币2,338元。五、反诉被告上海王鼎餐饮有限公司应在本判决生效后十五日内给付反诉原告上海中环广场房地产有限公司搬运遗留物品的费用人民币43,205元。六、反诉被告上海王鼎餐饮有限公司应在本判决生效后十五日内给付反诉原告上海中环广场房地产有限公司搬拆煤气的费用人民币1,350.7元。七、反诉被告上海王鼎餐饮有限公司应在本判决生效后十五日内给付反诉原告上海中环广场房地产有限公司律师费人民币100,000元、公证费人民币16,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币34,798.10元，因适用简易程序,退还原告人民币17,399.05元，由原告负担人民币17,399.05元。反诉案件受理费人民币3,475.60元，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 严 奇二〇一七年一月十一日书记员 虞扬扬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。