江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初4727号原告：顾建国，男，1971年1月30日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：金莉萍、虞倩，江苏新天伦律师事务所律师。被告：朱华彬，男，1987年3月24日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：王洁，男，1987年8月24日出生，汉族，系朱华彬堂弟，住江苏省苏州市相城区。被告：吴耀琴，女，1987年11月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告顾建国诉被告朱华彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案受理。依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，依原告顾建国申请本院依法追加被告吴耀琴参加诉讼，并于2016年11月9日公开开庭进行了审理。原告顾建国的委托诉讼代理人金莉萍、被告朱华彬的委托诉讼代理人王浩到庭参加诉讼。被告吴耀琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顾建国诉称，原告与被告朱华彬于2016年4月8日签订《房屋租赁合同》1份，约定由朱华彬承租顾建国位于苏州市相城区黄埭镇中市路80号两间门面房，租赁期限为一年，自2016年4月9日至2017年4月8日，租金为128000元，于签约之日一次性支付。签约后，原告顾建国按约将房屋交付被告朱华彬使用，但被告朱华彬未支付租金，同时原告顾建国还为被告朱华彬垫付了水电费2719.5元。2016年9月18日，原告委托律师向被告朱华彬发送律师函，函告被告自其收到律师函之日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，该函已于2016年9月19日由被告签收。为维护原告权益，原告诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付房屋租金57512元（以年租金128000元为基数计算自2016年4月9日至2016年9月19日）并承担违约金（以128000元为基数自2016年4月9日起按每日千分之一计算至实际履行之日）；2、两被告支付原告垫付的水电费合计2719.5元；3、本案诉讼费用由被告方承担。被告朱华彬辩称，租赁关系无异议，房租是从2016年4月9日起算，应该计算至2016年8月26日。关于水电费也是事实。违约金依法处理。被告吴耀琴未作答辩。经审理查明，2016年4月8日，原告顾建国（甲方）与被告朱华彬(乙方)于2016年4月8日签订《房屋租赁合同》1份，约定由乙方承租甲方位于苏州市相城区黄埭镇中市路80号两间门面房，租赁期限为一年，自2016年4月9日至2017年4月8日，租金为128000元；付租方式遵循先付后用原则，乙方签订合同之日支付甲方以后一年房租（以后一年一次性付清房租提前一个月支付），付款手续由甲方出具收条为凭；水、电均按实际用量计算；租房用途为经营通讯（苹果）；租期届满后，乙方尽量恢复所租房屋原样并交还甲方，乙方除可移动的装修物（如空调）可自行拆除外，其余装修物不得拆除，归甲方所有；乙方未依合同的规定支付租金和其他费用的，除应向甲方支付上述款项外，还应承担自付款日至实付日止的违约金，违约金以乙方未按时付款部分按每日千分之五计算，同时甲方有权采取一切措施迫使乙方向甲方缴付应付的各项欠费；乙方欠租和欠费应付日逾期超过15日仍未向甲方支付的，甲方有权终止合同，并有权要求乙方承担违约责任，并无条件迁出所租赁的场地；甲方未依合同的规定向乙方按期交付所租房屋，应向乙方支付自应交付日至实际交付日止的违约金，违约金以乙方已付款部分按每日千分之五计算。合同另约定双方其他权利义务、争议解决方式、管辖等相应事宜。签约后，原告顾建国依约交房，但被告朱华彬未依约先付房租。2016年9月18日，原告顾建国委托江苏新天伦律师事务所向被告朱华彬发出律师函，明确因被告朱华彬未按约先付房租，且超过15天，应承担违约责任，故顾建国依约解除与朱华彬于2016年4月8日签订的《房屋租赁合同》，并支付自2016年4月9日起至合同解除之日止的房租金及违约金、水、电费等各项费用，另归还房屋钥匙，并要求在收到该函后三日内将租赁房屋内的物品搬出，否则视为放弃对放置于房屋内物品的全部权利，由顾建国自行处理。被告朱华彬于2016年9月19日收到该函件。现原告顾建国以被告朱华彬未付款为由诉讼来院。以上事实，由原告提供的身份证明、人口信息、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、函、邮寄凭证、邮件查询信息及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告顾建国称现依合同发出的解除合同的函于2016年9月19日送达对方，则合同于2016年9月19日已解除，房租应计算至该日，以年租金128000元为标准计算，主张租金57512元；另提供自行制作的计算明细1份，主张水、电费共2719.5元;合同约定逾期支付租金应承担每日千分之五的违约金至实际支付之日止,现原告自愿只主张按每日千分之一计算违约金。提供结婚登记审查表1份，证明两被告系夫妻，本案所涉租赁发生在两被告夫妻关系存续期间，被告朱华彬所欠租金等系两被告夫妻共同债务，故由两被告共同承担付款义务。经质证，被告朱华彬对以年租金128000元为标准计算租金及应付水、电费2719.5元无异议，但认为租金应自2016年4月9日计算至同年8月28日，理由为其于2016年8月28日已迁出所租房屋，当时其与顾建国通过电话和信息，顾建国也同意了，其并将钥匙交付至所租房屋的隔壁店，且称其与顾建国结过账，其只需向顾建国支付4个月租金即可，但当时其无钱未立即支付，故一直未付，但未提供相关证据；另称如对方要求违约金，则其要取走在店内的东西，如其装修的地砖等，其恢复所租房屋的原状。经质证，原告顾建国称其接到过朱华彬信息，但不认可被告朱华彬的陈述，认为钥匙交至隔壁店不等于将房屋返还原告，故其坚持其主张及诉请；另被告已交钥匙，应已将其物品搬出房屋，而地砖等系不可移动物品应依约归原告。本院认为，原告顾建国与被告朱华彬于2016年4月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告依约向被告朱华彬交付了约定的租赁房屋，但被告朱华彬未按约于签订合同日向原告交付租金，属违约，原告依约于2016年9月18日委托律师向被告朱华彬发函要求解除合同，符合法律规定，被告朱华彬于2016年9月19日收到该函，故应认定双方签订的《房屋租赁合同》于2016年9月19日解除。被告朱华彬虽辩解其与原告已商定双方于2016年8月28日终止合同，其已于当日将房屋返还原告，但其也称其将房屋钥匙交付了隔壁店，而非原告或原告指定人员，且被告朱华彬对此未在本院限定期限内提供相关证据证实，现原告对此否认，但确认租金计算至合同解除日即2016年9月19日，故本院认定被告朱华彬应支付原告顾建国自2016年4月9日起至2016年9月19日共5个月11天的租金，依合同约定的年租金128000元为标准，本院认定该5个月11天的租金为人民币57190.88元。合同约定逾期支付租金的违约为每日千分之五，现原告虽只主张按每日千分之一计算违约金，但该标准仍高于法律允许范围，故本院将违约标准调整为年利率24%。被告朱华彬对原告主张的水、电费2719.5元无异议，本院予以认定。综上，被告朱华彬应给付原告顾建国租金人民币57190.88元、水电费2719.5元，合计人民币59910.38,并偿付以57190.88元为基数，自2016年4月9日起按年利率24%计算至实际付款之日止的违约金。本案为租赁合同纠纷，系因原告顾建国与被告朱华彬间签订的《房屋租赁合同》所产生的纠纷，合同纠纷所涉并非只有债务，另有其他依合同约定产生相关其他权利义务，本案所涉合同所产生的权利义务应由合同相对方即顾建国、朱华彬承受。因被告吴耀琴并非本案所涉《房屋租赁合同》的当事人，故原告顾建国以被告吴耀琴与被告朱华彬系夫妻，要求被告吴耀琴与被告朱华彬共同承担相关还款责任的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、被告朱华彬于本判决生效之日起十日内给付原告顾建国租金人民币57190.88元、水电费2719.5元，合计人民币59910.38,并偿付以57190.88元为基数，自2016年4月9日起按年利率24%计算至实际付款之日止的违约金（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、驳回原告顾建国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为916元，财产保全费1020元，合计人民币1936元，由原告顾建国负担6元，被告朱华彬负担1930元（该款原告顾建国已自愿垫付，不再退还，被告朱华彬负担之款，由被告朱华彬于本判决生效之日起十日内直接给付原告顾建国）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  周文明二〇一七年一月二十日书记员  庄婷婷/