.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初7360号原告:李宁尧（反诉被告）,男,1989年11月18日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：贾佳，宁夏怀远律师事务所律师。被告:禹卫平（反诉原告）,男,1990年7月14日出生,回族,住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：刘学梅，宁夏搏强律师事务所律师。原告李宁尧（反诉被告）与被告禹卫平（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案，同年12月21日被告禹卫平提出反诉，后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李宁尧及委托诉讼代理人贾佳，被告禹卫平及委托诉讼代理人刘学梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宁尧向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁(租金缴纳)补充协议》；2、请求判令被告立即腾退租赁房屋；3、请求判令被告向原告支付租金25000元(自2017年9月1日暂计至2017年11月1日,实际要求计算至被告腾退房屋之日)，迟延交付房租违约金4500元(自2017年9月1日暂计至2017年11月1日,按照每日3‰计算,直至被告付清全部房款为止),水费750元,电费3180元,物业费1200元,垃圾处理费900元，以上各项合计:35530元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月21日原告与被告签订《房屋租赁合同书》一份约定由被告向原告承租位于银川市××区号营业房(未来城1号楼108、109号),面积310.56平方米,用于餐饮业经营,租赁期限为2017年4月1日至2022年8月31日。合同签订后原告向被告交付了房屋，2017年9月之后,被告应当按照合同4.1条”每年9月1日之前将下一年租金一次性缴清”的约定向原告交付2018年的租金,虽经原告多次催缴,但是被告以经济不宽裕为由拒绝支付拖欠租金履行。鉴于此,根据被告的要求,原告与被告经过协商就租金支付问题在2017年9月27日签订了《房屋租赁(租金缴纳)补充协议》协议2.1条约定”2017年9月1日至2018年8月31日租金壹拾伍万元整(￥150000元),乙方应当于2017年9月30日前向甲方缴纳伍万元整(￥50000元)，2017年10月20日前再向甲方缴纳壹拾万元整(￥100000元)”,同时协议3.2条约定”乙方未按《房屋租赁合同书》及本协议约定缴纳租金,拖延时间超过约定缴纳租金日期15天,甲方有权解除《房屋租赁合同书》及本协议并收回房屋,造成的一切损失均由乙方承担,甲方不支付乙方任何经济补偿(包括乙方装修形成的固定资产与设施)”。协议签订后,被告并没有履行,在2017年10月起原告通过电话、微信、短信、书面通知等方式再次要求被告支付拖欠房屋租金,以及应当先行支付的下年度房屋租金,但是被告以各种理由拒绝支付,并躲避与原告见面,直至现在消失。被告禹卫平辩称，1、被告并未违约，不同意解除《房屋租赁合同书》、《房屋租赁(租金缴纳)补充协议》，被告也不应当承担任何违约责任，案外人朱彦波在2017年3月21日向被告转让餐厅时，为被告垫付了2017年9月1日至2018年9月1日房租15万元，故被告并未拖欠原告房租，原告行为系恶意诉讼浪费司法资源；2、原告于2017年10与17日擅自封锁被告经营的卫平烤翅KTV店门，更换了门锁，并于2017年10月22日自行将该烧烤店广告门头拆除，使被告无法经营，造成严重经济损失，至今无法营业，该损失应当由原告予以赔偿，请求驳回原告的诉讼请求。被告禹卫平向本院提出诉讼请求:1、判令被反诉人赔偿反诉人装修损失225000元(450000元×50%)、营业损失60000元(平均每天营业额为100元)(暂计算至2017年12月17日)、转让费170000元(340000元×50%)、房屋押金20000元,以上共计475000元；2、本案案件受理费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年3月案外人朱彦波欲将其经营的位于银川市金凤区”三汁焖锅”店以34万元的转让费转让给反诉人,该转让费包括朱彦波和被反诉人李宁尧签订的房租租赁合同中的剩余租期(截止到2017年9月1日),由于反诉人资金紧张,无法及时支付李宁尧2017年9月1日至2018年9月1日期间的房租15万元,朱彦波急于转让其经营的三汁焖锅店,便答应为反诉人垫付涉案房屋2017年9月1日至2018年9月1日期间的房租。反诉人支付朱彦波34万元转让费后,和被反诉人于2017年3月21日签订《房屋租赁合同》,并支付被反诉人2万元房屋押金。在和李宁尧签订房屋租赁合同当天,朱彦波便替反诉人向被反诉人垫付了15万元租金，反诉人租赁该房屋后,花费大量资金对其经营的”卫平烤翅KTV”进行装修,并购置了经营所需的各项设备,于2017年5月3日正式开始营业。2017年10月17日,被反诉人擅自封锁反诉人的店门,并更换了门锁,于2017年10月22日自行将反诉人烧烤店广告门头拆除,使反诉人无法继续经营,给反诉人造成了严重的经济损失,至今无法营业。综上,反诉人和被反诉人签订房屋租赁合同后,由朱彦波代反诉人垫付了2017年9月1日至2018年9月1日期间的房租15万元,反诉人不存在任何违约。被反诉人擅自关闭反诉人经营的”卫平烤翅KTV”,使反诉人无法正常营业,给反诉人造成的各项损失理应由被反诉人承担,根据《民事诉讼法》的相关规定,反诉人请求贵院查明本诉事实,判决驳回原告起诉的同时,判决支持反诉人的请求。原告李宁尧辩称,禹卫平所述与事实不符，根据李宁尧与上一承租方签订的房屋租赁合同、中止协议第二条2-6款约定。上一承租方支付给李宁尧的15万元是作为押金将下一承租人即禹卫平欠缴反诉被告2017年9月1日至2018年8月31日的租金15万元，缴纳时间延至2017年9月1日前，由下一承租人即禹卫平向李宁尧缴纳，李宁尧于2017年9月1日前将朱彦波支付的押金退还朱彦波。现在李宁尧已于2017年8月31日前将朱彦波支付了15万元押金退还给了朱彦波，2017年9月1日后的房租按照李宁尧与禹卫平合同约定，禹卫平应于2017年9月1日前将2017年9月1日至2018年8月31日的房子一次性交清，禹卫平违约，拖延不缴纳租金，如今还偷换概念编造了朱彦波代其垫付15万元的租金谎言，我方认为本案事实清楚，证据确凿，希望法庭驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据:房屋租赁合同书、《房屋租赁(租金缴纳)补充协议》、停水通知、发票联、电费通知单、发票联、宁夏回族自治区非税收入统一票据一份、《关于收回出租房屋的通知》、照片、短信、微信记录、《关于收回出租房屋的通知》、照片、《房屋租赁合同》终止协议、退还押金通知、催退押金通知、收据、收条，以上证据合法、有效，本院予以采信。物业费票据，并未提交，故本院不予采信。被告提交了收据、建筑装饰工程施工合同、照片九张、营业额流水凭证、宁夏卫平餐饮有限公司工商登记企业信息、通话录音(禹卫平和朱彦波)、短信记录、照片一张、收款收据，以上证据合法、有效，本院予以采信。根据当事人提交的证据及当庭举证、质证，本院认定事实如下：2017年3月21日，案外人马艳萍（代理人朱彦波）将伊和美食楼转给被告禹卫平，同日原告李宁尧（甲方）与被告禹卫平（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将其所有位于银川市××区的位于银川市××区号、***号）临街营业房租赁给乙方，建筑面积310.56平方，甲方已对房屋精装修。甲方自2017年4月1日至2022年8月31日将房屋租赁给乙方使用(租赁期共五年五个月整)。乙方在租赁期内不得向第三方转租。甲方出租给乙方的房屋，只限于乙方经营餐饮业。2017年4月1日至8月31日租金为陆万贰仟伍佰元整(￥6.25万元)、2017年9月1日至2020年8月31日每年租金为壹拾伍万元整(￥15万元)、2020年9月1日至2021年8月31日年租金为壹拾陆万伍仟元整(￥16.5万元)、2021年9月1日至2022年8月31日年租金为壹拾捌万元整(￥18万元)，租金缴纳采用年度预交方式，即每年9月1日前乙方将下一年租金一次性向甲方预缴清。签定房屋租赁合同时，乙方向甲方缴纳房屋租赁保证金貳万元整(￥2万元)，租赁期满乙方无单方违约、无造成甲方资产损失，甲方退还乙方缴纳的保证金(不计利息)。乙方向甲方缴纳租金及保证金，通过银行转账或现金支付给甲方，甲方给乙方出据收款收据。乙方未按合同约定缴纳租金，每延迟一日，向甲方承担所欠租金总价款3‰的滞纳金。合同还对其他权利义务进行了约定。同日，马艳萍与原告李宁尧签订《终止房屋租赁合同协议》，因被告禹卫平改变房租缴纳日期，马艳萍交付15万元押金。同年3月30日，被告禹卫平与他人签订装修合同，合同装修价格45万元。原告李宁尧分别于2017年8月28日、31日退还案外人马艳萍押金8万元、7万元。同年9月27日，原告李宁尧（甲方）与被告禹卫平（乙方）签订《房屋租赁（租金缴纳）补充协议》，协议约定：甲方与乙方于2017年3月21日签订了金凤区福州北街143号营业房《房屋租赁合同书》，因乙方未按合同第四条第一款”即每年9月1日前乙方将下一年租金一次性向甲方预缴清”约定缴纳2017年9月1日至2018年8月31日租金壹拾伍万元整(￥150000元)。经双方协商一致，签定本房屋租赁(租金缴纳)补充协议。第一条。补充协议原因，因乙方原因未按合同约定期限向甲方缴纳2017年9月1日至2018年8月31日租金壹拾伍万元整(￥150000元)，故双方协商签定本协议。本协议只对乙方向甲方缴纳(支付)租金及其违约责任进行进一步明确和约定。租金结算仍按《房屋租赁合同书》约定执行。2017年9月1日至2018年8月31日租金壹拾伍万元整(￥150000元)，乙方须于2017年9月30日前向甲方缴纳伍万元整(￥50000元),2017年10月20日前再向甲方缴纳壹拾万元整(￥100000元)，甲方不再向乙方收取每延迟一日所承担总价款3‰的滞纳金。2018年9月1日至2022年8月31日租金缴纳仍按《房屋租赁合同书》第四条第一款执行，即每年9月1日前乙方将下一年租金一次性向甲方预缴清。乙方未按《房屋租赁合同书》及本协议约定缴纳租金，按《房屋租赁合同书》第七条第二款执行。乙方未按《房屋租赁合同书》及本协议约定缴纳租金，拖延时间超过约定缴纳租金日期15天，甲方有权解除《房屋租赁合同书》及本协议并收回房屋，造成的一切损失均由乙方承担，甲方不支付乙方任何经济补偿(包括乙方装修形成的固定资产与设施)。本协议是甲方与乙方签订的《房屋租赁合同书》的补充，只对乙方向甲方缴纳(支付)租金进行进一步明确约定及其承担的违约责任。因被告禹卫平未按《房屋租赁（租金缴纳）补充协议》约定时间支付租金，2017年10月16日起，原告李宁尧通过张贴、短信、微信、邮寄等方式向被告禹卫平发出《关于收回出租房屋的通知》并于次日将出租房屋上锁。同年10月29日，原告李宁尧交付十月水费501.84元。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同书》、《房屋租赁(租金缴纳)补充协议》是双方的真实意思表示，合法、有效，原、被告应依约履行合同。合同签订后，原告依约提供房屋给被告使用，被告未按照约定支付房屋租赁费，依据双方合同约定”未按《房屋租赁合同书》及本协议约定缴纳租金，拖延时间超过约定缴纳租金日期15天，甲方有权解除《房屋租赁合同书》及本协议并收回房屋，造成的一切损失均由乙方承担，甲方不支付乙方任何经济补偿(包括乙方装修形成的固定资产与设施)”，原告李宁尧有权解除《房屋租赁合同书》、《房屋租赁(租金缴纳)补充协议》，造成的损失均由被告禹卫平承担，原告李宁尧亦不支付任何经济补偿(包括乙方装修形成的固定资产与设施)，原告李宁尧请求解除《房屋租赁合同书》、《房屋租赁(租金缴纳)补充协议》，被告立即腾退租赁房屋并支付房屋租赁费的诉讼请求，本院予以支持。被告禹卫平反诉原告李宁尧支付装修损失225000元、营业损失60000元的诉讼请求，本院不予支持。房屋租赁费为150000元÷365天×46天（2017年9月1日至2017年10月17日）＝18904.1元。水费本院对有票据证实的501.84元予以支持。电费使用方式为预购，故不存在欠缴，原告李宁尧电费3180元的诉讼请求，本院不予支持。物业费1200元原告未提供证据予以证实，本院不予支持。垃圾处理费900元，因被告禹卫平已交纳使用期间的费用，故本院不予支持。合同约定”签定房屋租赁合同时，被告禹卫平向原告李宁尧缴纳房屋租赁保证金2万元整，租赁期满被告禹卫平无单方违约、无造成原告李宁尧资产损失，原告李宁尧退还被告禹卫平缴纳的保证金(不计利息)”，因被告禹卫平违约，原告李宁尧不退还保证金已是被告禹卫平对违约责任的负担，故原告诉请迟延交付房屋租赁费违约金，本院不予支持。被告禹卫平诉请返还2万元保证金的诉讼请求，本院不予支持。案外人马艳萍于2017年3月21日支付原告李宁尧押金15万元，且于同年8月28日、31日原告李宁尧已退还给案外人马艳萍。同年9月27日，原告李宁尧与被告禹卫平达成《房屋租赁(租金缴纳)补充协议》对房屋租赁费达成了新的协议，是对房屋租赁费支付时间和方式的真实意思表示，与被告禹卫平辩称案外人马艳萍所缴纳15万元是为其代缴房租的辩解理由相矛盾，故其已缴纳2017年9月1日后一年的房屋租赁费的辩解理由不成立。转让费34万元包括2017年3月21日至2017年9月1日期间的房屋租赁费，即原告李宁尧与被告禹卫平签订的《房屋租赁合同书》中2017年4月1日至2017年8月31日期间的房屋租赁费62500元，因此减掉租赁费剩余转让费为340000元－62500元＝277500元。转让费所属资产设备权利为被告禹卫平所有，原告李宁尧与被告禹卫平之间未对此项费用进行约定，因此解除合同后李宁尧应对此作出赔偿，依据被告禹卫平反诉请求计算方式，应赔偿转让费用277500×50%＝138750元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、解除原告李宁尧与被告禹卫平签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁(租金缴纳)补充协议》；二、被告禹卫平于本判决生效之日起十日内搬离涉案房屋（位于银川市××区号营业房，即未来城1号楼***、***号）；三、被告禹卫平支付原告李宁尧房屋租赁费18904.1元、水费501.84元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告李宁尧其他诉讼请求；五、反诉被告李宁尧赔偿反诉原告禹卫平转让费138750元；六、驳回反诉原告禹卫平其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，由原告李宁尧负担178.8元，由被告禹卫平负担215.2元。反诉案件受理费4213元，由反诉被告李宁尧负担1230.6元，由反诉原告禹卫平负担2982.4元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员翟志强二〇一八年一月二十八日法官助理于楠书记员张晓菊书记员张晓菊附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。