天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)津02民终6012号上诉人（原审原告）：陈子岳，女，1985年4月15日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王殿标，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏闻，男，1987年8月28日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：ＸＸ，天津汇滨律师事务所律师。上诉人陈子岳因与被上诉人苏闻房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初80607号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。陈子岳及其委托诉讼代理人王殿标、苏闻及其委托诉讼代理人ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈子岳上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈子岳诉讼请求；一、二审诉讼费用由苏闻承担。事实和理由：苏闻构成根本性违约，应按照案涉房屋的市场差价予以赔偿损失，其中应包含定金的利息损失、居间费等费用，应由苏闻承担。苏闻辩称，认可一审法院判决。陈子岳向一审法院提出诉讼请求：1、苏闻给付陈子岳因违约给陈子岳造成的损失，包括（1）定金50000元的利息，自2016年6月27日至实际给付之日，以中国人民银行同期贷款利率计算；（2）因房屋涨价带来的损失520000元；（3）中介费49000元（居间费47400元、评估费1000元、贷款服务费600元）；（4）装修设计费6600元；2、案件受理费由苏闻承担。一审认定事实：2016年6月27日，陈子岳（买受方、乙方）与苏闻（出售方、甲方）在天津链家宝业房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房产交易合同》，约定甲方向乙方出售天津开发区盛达街100号星月轩11-1-904房屋，建筑面积115.53平方米；房屋成交价格2370000元；当日支付定金50000元；甲方同意乙方选择贷款购买房屋，乙方同意委托丙方协助办理贷款手续，非银行贷款形式支付部分及定金作为首付款，双方须于2016年9月1日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，将首付款存入该机构，乙方交付首付后五个工作日向贷款银行办理贷款手续；甲方向丙方支付0元居间费，乙方向丙方支付47400元居间费;甲方应于甲乙双方到房管部门办理过户手续完毕，且甲方全部房款到账后3日内将房屋交付乙方；在合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。同时，三方签订《委托评估协议》，约定丙方协助甲方房产评估，乙方承担评估费1000元；房产评估报告作出后，评估费不予退还。陈子岳（甲方）与天津链家宝业房地产经纪有限公司（乙方）签订《房屋贷款委托合同》，甲方委托乙方协助办理贷款事宜，甲方同意向乙方支付贷款服务费600元。上述合同签订后，陈子岳支付苏闻定金50000元，支付天津链家宝业房地产经纪有限公司居间费47400元、评估费1000元、贷款服务费600元。天津链家宝业房地产经纪有限公司陈述尚未进行房产评估，尚未提供贷款服务。2016年9月8日，苏闻妻子通过微信向天津链家宝业房地产经纪有限公司负责涉案房屋事宜的工作人员曹婉婉表示，涉案房屋不再出售。2016年9月9日，曹婉婉转述“那你就和房主说吧1.押金50000退回；2.中介费全部退回；3.违约金总房款的10%。客户的条件，可以解约”。随后，苏闻妻子表示“婉婉你看他们的定金我是先给他们打过去么”，曹婉婉回复“都没协商好，怎么把定金给她们呢”，“她们的三个协商条件，如果私下能协商好，就私下协商”，苏闻妻子表示“我就承诺返还双倍定金”。后双方未能协商一致。陈子岳主张合同于2016年9月21日解除，该意思表示到达苏闻，苏闻对此无异议。双方确定以2016年9月21日房屋价格作为计算房屋价格涨跌的时间节点。经双方同意，一审法院调查确认该时间点涉案房屋单价25000元/平米，双方均无异议。一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，《房产交易合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。苏闻于2016年9月8日明确表示不再出售涉案房屋，显系违约，陈子岳主张合同于2016年9月21日解除，该意思表示到达苏闻，苏闻对此亦无异议，予以确认。合同解除后，苏闻仍应承担违约责任，赔偿陈子岳损失。关于损失数额，应包括合同履行后可以获得的利益。合同约定房屋价款2370000元，经双方确认以2016年9月21日涉案房屋市场价值为288.8250000元，房屋价格存在上涨情况，其中差价属于合同履行后可以获得的利益，苏闻实际损失应当结合房屋所处区域实际情况、守约方履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定。综合上述因素，一审法院酌情确定违约金为260000元。陈子岳主张超出部分不予支持。关于定金50000元的利息，陈子岳系为履行合同于2016年6月27日自愿向苏闻支付，2016年9月8日苏闻明确表示不再出售房屋时明确愿意先行返还定金，案件审理期间苏闻一直表示愿意返还定金，在一审法院主持下，双方就该定金进行了返还。故苏闻不存在恶意占用定金的情形，陈子岳主张占用利息缺乏事实依据，不予支持。关于居间费47400元，双方及居间方在《房产交易合同》有明确约定，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失，但因陈子岳与居间方居间费相关争议尚未处理，其损失数额尚不确定，在此不便处理。待陈子岳确定损失后，可另行解决。关于评估费及贷款服务费，陈子岳向苏闻主张缺乏事实依据，不予支持。至于装修设计费，陈子岳仅提供设计协议不能证明该损失的产生，难以支持。一审法院判决：“一、苏闻于本判决生效之日起十日内给付陈子岳违约金260000元；二、驳回陈子岳其他诉讼请求。”二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于苏闻赔偿陈子岳的金额如何确定。对此，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人应本着诚实守信的原则依约履行。本案中，苏闻不再出售涉案房屋的意思表示，构成违约。违约方应当赔偿因违约而给守约方造成的损失，特别是案涉纠纷发生在房价普遍较快上涨的特殊期间内，苏闻的违约造成了陈子岳的实际损失以及逾期利益损失，也增加了陈子岳再次交易的成本。考虑合同双方实际履行情况，违约方赔偿守约方的数额本院酌情确定为360000元较为公平。关于陈子岳上诉提出的定金的利息损失部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于居间费部分，双方在案涉合同中，约定守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失，在交易无法继续的情况下，应由违约方承担该项费用。陈子岳上诉要求苏闻承担居间费用的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，陈子岳的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初80607号民事判决第二项；二、变更天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初80607号民事判决第一项为“苏闻于本判决生效之日起十日内赔偿陈子岳407400元”；三、驳回陈子岳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7600元，由上诉人陈子岳负担3800元，由苏闻负担3800元。二审案件受理费5881元，由上诉人陈子岳负担2941元，由苏闻负担2940元。本判决为终审判决。审 判 长  姚增途审 判 员  李纪申代理审判员  田 雷二〇一七年九月二十一日书 记 员  底 健