四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终6789号上诉人（原审原告）：周为。委托诉讼代理人：杨炳藩。被上诉人（原审被告）：成都天府华侨城实业发展有限公司。法定代表人：姚军，董事长。委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师。上诉人周为因与被上诉人成都天府华侨城实业发展有限公司（以下简称华侨城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周为的委托诉讼代理人杨炳藩，被上诉人华侨城公司的委托诉讼代理人夏扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周为上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周为的全部诉讼请求。事实和理由：1、案涉房屋存在质量问题，导致在2015年1月28日才办理房屋交接手续，据此，周为曾起诉要求华侨城公司承担逾期交房违约责任，但被驳回。案涉房屋存在渗水和空鼓等质量问题，严重影响周为正常的居住生活。在2012年2月17日验房时，周为与物业管家、工程技术人员共同认定了房屋存在的瑕疵问题，后周为进行了17次瑕疵报修，华侨城公司虽主张已经进行整改，但质量问题始终未能修复，直至2014年12月16日，华侨城公司指派泰兴建筑公司工程师现场督办，并承诺在2014年12月16、17日整改到位，且在《巡查记录表》上签字，才基本整改修复。上述期间周为未能按期收房、装修、入住（或出租），周为据此要求华侨城公司支付逾期整改违约金及物业管理费，应予支持。2、根据《商品房买卖合同》第十五条第二款第三项的约定，验房时发现的问题应包含质量瑕疵，但双方并未约定质量瑕疵需经有资质的质量检测机构检测后方可认定，周为在一审中提交的维修记录等证据，已能证明房屋存在质量问题且华侨城公司逾期整改修复的事实，无须再通过专业机构鉴定来确认。3、华侨城公司逾期整改修复的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，应当按约承担违约责任；同时，前述法律规定第一百一十二条、第一百一十三条亦适用于本案。周为参照《商品房买卖合同》第十一条的约定主张违约金，是因该条款中针对的事项、期限等的约定与本案情况非常近似，可以比照执行。4、关于物业费损失，实际上，周为主张的损失不仅是物业费，还包括房屋租金等其他损失，一审判决却错误地将赔偿损失局限于物业管理费这一项。此外，案涉房屋在2012年2月17日验收至2014年12月17日基本完成整改期间，对应的物业管理费为41531元，一审判决却酌情确定支持了2000元的损失，显失公平。华侨城公司辩称，1、案涉房屋并无质量问题，不存在周为所称的“严重质量瑕疵”，一审判决中关于“可以确认诉争房屋存在质量瑕疵”的表述也不准确。从《房屋维修任务处理记录单（内部流转表）》可知，周为多次提到的所谓质量问题，均为建筑规范允许范围内的温度裂纹、空鼓等轻微瑕疵，不属于房屋质量问题，一审法院定性为“质量瑕疵”不准确。上述轻微瑕疵根本不影响周为正常居住，华侨城公司配合保修、整改是出于照顾客户心理需求等考虑。而周为主张的房屋渗水、地面空鼓问题，到底是因周为主观认识的感官瑕疵，还是基于相邻业主使用不当造成的问题，均需由具有相应资质的专业鉴定机构进行鉴定后，方能确定是否属于质量问题并确定原因。而周为在房屋维修前从未进行上述检测鉴定，且已办理收房手续，案涉房屋现已不具备鉴定的客观条件。2、应周为的要求，华侨城公司进行“瑕疵整改”，整改天数符合九十天内整改完成的约定，一审法院确认华侨城公司已及时整改完毕正确；而物业公司通知周为接房后，周为长期拖延未接房，应视为自物业公司通知周为接房之日起即完成交付，周为拖延未接房的损失由其自行承担。3、周为要求华侨城公司赔偿损失，缺乏合同依据和法律依据，一审法院判令华侨城公司承担修复期间的物业服务费损失是错误的。《商品房买卖合同》第十一条是关于商品房直接相关的市政基础设施和其他设施不符合交付条件时华侨城公司应承担的违约责任，而周为主张的质量问题对应的约定是合同第十五条，因此周为援引第十一条主张赔偿损失，缺乏合同依据。同时，华侨城公司曾在2011年12月22日向周为赠送8年的物业管理费，价值116524.80元，周为至今从未缴纳物业管理费，并未产生任何实际损失。更何况，案涉房屋的轻微瑕疵并非影响周为正常居住的严重质量问题，在修缮期间根本不会影响周为对房屋的使用，周为所称的租金、物业费损失没有必然发生的因果关系，不应支持。请求驳回上诉，维持原判。周为向一审法院起诉请求：1、判令华侨城公司赔偿周为瑕疵整改逾期违约金508236元。2、华侨城公司赔偿周为瑕疵整改期间的物业管理服务费41531元。一审法院认定事实：2011年8月31日，周为以一次性付款方式购买华侨城公司开发建设的成都市xxx号房屋，房屋面积349.09平方米，房屋总价为4920702元，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》第十条约定“出卖人应在2011年12月15日前向买受人交付房屋，商品房交付条件为：具有规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告”。《补充协议》第六条约定：“在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定付清房价款和违约金外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式……”《商品房买卖合同》第十一条约定市政基础设施和其他设施的承诺“如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：买受人允许出卖人在九十日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自九十日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每日按合同约定总房款的万分之一向买受人支付违约金。”第十五条第（二）款第3项约定“交付商品房时，商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：……（3）由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在九十日内对该房屋进行整改并承担整改费用，整改期间不作逾期交房处理；整改完成后，经通知买受人拒绝前来验房或无正当理由拒绝办理交付手续的，视为该房屋自通知之日起已经完成交付。”第十五条第（三）款约定：“出卖人和买受人对工程质量发生争议的，任何一方均可委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。”第十六条第一款约定：该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。第二款约定：在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修，非出卖人造成的损坏，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》附件《房屋质量保证书》约定：三、房屋质量保修条款，……2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏为5年；5、墙面、顶棚抹灰脱落1年、地面空鼓开裂、大面积起沙1年。2011年12月5日，华侨城公司取得成都市金牛区金丰路283号40-74号楼等工程项目的《建设工程规划合格证》。2011年10月9日，华侨城公司委托成都禾瑞测绘有限公司对以上房屋进行面积测绘。2011年11月8日，华侨城公司与施工单位泰兴市第一建筑安装工程有限公司、监理单位成都万安建设项目管理有限公司三方对以上房屋进行质量验收，并共同出具住宅工程质量分户验收结果表，验收结果为质量合格。2011年12月13日，华侨城公司在《四川日报》发布房屋交付使用公告，通知购房者在2011年12月14日或12月15日交房。周为于2012年2月17日对诉争房屋进行验收，一直至2014年9月15日期间，周为以房屋墙面存在渗水、地面存在空鼓为由多次向华侨城公司报修，华侨城公司安排施工单位进行了维修。2015年1月28日，周为办理了收房手续。周为、华侨城公司均未委托具有资质的鉴定机构对房屋是否存在质量问题进行鉴定。2011年12月22日，华侨城公司给周为赠送了八年的物业服务费（物业服务费为每平方米每月3.5元）。2015年5月15日，周为以诉争房屋存在质量问题华侨城公司逾期整改，导致华侨城公司逾期交房，要求华侨城公司赔偿周为逾期交房的违约金1603845.36元，一审法院经审理后认为诉争房屋已经验收完毕并按《补充协议》的约定通知周为收房，周为未按合同的约定办理收房手续，应视为诉争房屋已经交付。周为起诉前已经对房屋验收完毕并办理了收房手续，已不具备鉴定的条件，周为没有证据证实诉争房屋存在质量问题，周为要求华侨城公司承担逾期交房违约金的请求不能成立，判决驳回周为的诉讼请求，该判决已经生效。一审法院认定上述事实采信了如下证据：商品房买卖合同及补充协议、建设工程规划合格证、房产测绘成果报告、房屋交付使用公告、住宅工程质量分户验收记录表、房屋维修任务处理记录单（内部流转表）、一审法院（2015）金牛民初字第3716号民事判决书、庭审笔录以及双方当事人的陈述。一审法院认为，本案中周为的请求是华侨城公司支付其瑕疵整改逾期违约金和赔偿瑕疵整改期间的物业管理服务费，一审法院分别评判如下：一、违约金的问题，违约金是由当事人约定或法律直接规定的，在一方当事人违约时向另一方支付一定数额的金钱，违约金分为约定违约金和法定违约金，也就是说只有在合同中有约定或者法律有直接的规定才能适用违约金。本案中周为认为华侨城公司交付的房屋存在质量问题，而华侨城公司未能及时整改存在违约行为，双方签订的《商品房买卖合同》中未对逾期整改作约定，周为援引合同中“市政基础设施和其他设施的承诺”的约定主张违约金显然不当，而且周为发现其房屋存在瑕疵向华侨城公司报修后，华侨城公司亦及时进行了整改，因此，一审法院认为周为主张逾期整改违约金的请求于法无据，一审法院不予支持。二、关于赔偿瑕疵整改期间的物业管理服务费问题，根据周为、华侨城公司双方的举证，可以确认诉争房屋确实存在质量瑕疵，诉争房屋已经完成交付，根据《房屋质量保证书》的约定，可确认诉争房屋存在的质量瑕疵是合同允许范围内的，华侨城公司应承担保修责任，而本案中华侨城公司根据周为的申报也履行了保修义务。一审法院认为周为的该项主张即为赔偿损失，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”华侨城公司辩称周为未支出物业服务费，华侨城公司赠送了其八年的物业服务费，周为并无实际损失。一审法院认为，赠送物业服务费是商品房销售企业促销的方式之一，既然已经赠送就属于周为享有了，而该房屋存在瑕疵需要修复，修复期间势必延迟了周为的入住时间，周为在修复期间支出的物业服务费即构成损失，该项损失应由华侨城公司承担。本案中周为未能举证证明华侨城公司拒绝修复或者拖延修复，但修复期间的损失应由华侨城公司负担，损失即为此期间的物业服务费，但是修复的时间根据双方的举证无法确定，一审法院根据公平的原则，酌定周为的物业服务费损失为2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，一审法院判决：一、华侨城公司于判决生效之日起五日内向周为支付房屋修复期间物业服务费损失2000元；二、驳回周为的其他诉讼请求。案件受理费9298元，减半收取4649元，由周为负担4249元，华侨城公司负担400元。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，周为提交一份新闻报道资料，拟证明：根据《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》，房屋应先验收才能交付，交房应交接钥匙，而周为并未接收钥匙，因此华侨城公司存在逾期交房的事实。经质证，华侨城公司对该证据的三性均不认可。本院审查认为，该资料系截取自新闻报刊，其证据形式不完整，即使该证据属实，但华侨城公司是否逾期交房已由另案处理，且与本案中周为主张的逾期整改的认定并非同一问题，故亦不能达到周为的证明目的，本院对该证据不予采信。双方未提交其他证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、周为要求华侨城公司支付逾期整改违约金的主张能否成立。《商品房买卖合同》第十五条第（二）款第3项约定：“交付商品房时，商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：……（3）由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在九十日内对该房屋进行整改并承担整改费用，整改期间不作逾期交房处理；整改完成后，经通知买受人拒绝前来验房或无正当理由拒绝办理交付手续的，视为该房屋自通知之日起已经完成交付。”根据上述内容，能够认定：双方对房屋存在质量瑕疵等问题时应由华侨城公司进行整改且承担整改费用有明确约定。但是，案涉合同中对华侨城公司若存在逾期整改情形时承担的违约责任未作约定，在此情况下，即使华侨城公司存在逾期整改的违约行为，周为要求依照案涉《商品房买卖合同》第十一条关于“市政基础设施和其他设施的承诺”的约定计算逾期整改违约金，亦缺乏合同依据和法律依据。而周为上诉认为本案中应当适用的《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，属于法律对违约产生的损失赔偿的规定，并非对违约金的规定，据此，一审法院未支持周为关于逾期整改违约金的主张，并无不当，本院予以维持。二、一审认定的华侨城公司向周为赔偿的逾期整改期间物业管理费数额是否恰当。庭审已查明，因案涉房屋存在墙面渗水、地面空鼓等问题，周为多次向华侨城公司报修，华侨城公司亦多次安排施工单位进行整改修复，上述事实能够证明案涉房屋确实存在质量瑕疵，根据双方的约定，华侨城公司对质量瑕疵等问题应承担整改义务，并在整改完成后通知周为前来验收。周为上诉主张其直至2015年1月28日才办理接房手续，在此之前的物业管理费均系其实际损失，应由华侨城公司予以赔偿。对此，本院认为，周为并无证据证明案涉房屋存在的质量瑕疵问题已达到影响其正常居住使用的程度，而华侨城公司也未举示证据证明其在完成整改后及时履行了通知义务，在此情况下，综合考虑到整改修复工作会对周为入住时间造成的客观影响、修复期间周为产生的实际损失大小以及华侨城公司已向周为实际赠送八年物业管理服务费的事实，一审法院酌情确定华侨城公司应向周为赔偿瑕疵整改期间的物业管理费数额为2000元，并无不当，本院予以维持。至于周为上诉认为其在房屋瑕疵整改期间所受损失还包括租金等损失的主张，因周为在一审中并未就租金损失提出诉请，依法不属于本案二审审理范畴，本院对此不予处理。综上，周为的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9298元，由上诉人周为负担。本判决为终审判决。审判长 龚 耘审判员 赵 锋审判员 何广智二〇一七年九月十一日书记员 梅芳芝