江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初11837号原告：刘霞，女，1971年11月13日生，汉族，住江苏省灌云县。委托代理人：韩联彪，江苏瑞生律师事务所律师。被告：昆山市台昆置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇巷浦路1233号，统一社会信用代码：91320583748702686P。法定代表人：顾叙明，该公司总经理。委托代理人：仲川，江苏丰田律师事务所律师。第三人：昆山汇涛房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇徐公桥路2号573室，统一社会信用代码91320583323896112C。法定代表人：唐松涛，该公司总经理。委托代理人：朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师。原告刘霞水国民、汤惠燕与被告昆山市台昆置业有限公司（以下简称“台昆公司”）、第三人昆山汇涛房产咨询有限公司（以下简称“汇涛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告刘霞及其委托代理人韩联彪、被告台昆公司委托代理人仲川到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告刘霞委托代理人韩联彪、被告台昆公司委托代理人仲川、第三人汇涛公司委托代理人朱飞羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还定金2万元、购房款250万元，共计252万元；2.判令被告向原告支付违约金（迟延返还原告已付款项的利息损失109643.84元）；3.判令被告向原告支付产生的律师费64500元。以上三项合计2694143.84元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年4月19日签订《商品房购销合同》，买卖位于昆山市花桥镇××号台昆国际商墅53幢的房屋，总价550万元。原告签约前支付了2万元定金，签订合同后陆续支付给被告299万元，而后被告以不能网签为理由与原告解除《商品房购销合同》。现原告要求被告承担责任并返还尚欠原告的购房款250万元，诉前原告多次催促被告，被告不予理会。为此，原告诉至贵院。被告台昆公司辩称，一、原告要求被告返还定金2万元、购房款250万元、支付违约金109643.84元、律师费64500元没有依据。1.原、被告双方于2016年4月19日签订的商品房购销合同合法有效。2.根据该合同约定，商品房总价为550万元，原告于2016年4月19日付款250万元，2016年6月20日付清余款300万元。原告至今未按合同约定履行支付购房款300万元是严重的违约行为。3.双方约定的交房时间为2016年12月31日。4.买受人未付清房款，出卖人有权不交付房屋。5.房屋交付后90日内递交办证资料。从上述约定可以看出，被告无任何违约行为。原告未按合同约定支付购房款300万元，已经构成违约。原告违约要求被告返还定金、购房款、支付违约金、律师费没有依据。二、原告在诉状中称被告以不能网签为理由与原告解除《商品房购销合同》没有依据。1.网签属于合同备案，合同是否网签备案并不影响合同的正常履行。不管合同是否网签备案，原、被告双方均应按合同约定履行义务。2.原告称被告提出解除合同没有依据，被告从未通知原告解除合同，相反被告一直敦促原告按合同约定履行支付购房款义务，被告以各种理由拖延，至今未履行支付房款义务，被告将另案追究原告严重违约的相应责任。综上，原告一直未按合同约定支付被告购房款，已严重违约，被告无任何违约行为。原告要求被告承担违约责任没有依据，请求法院驳回原告诉请。第三人汇涛公司辩称，汇涛公司系被告的唯一销售代理商，第三人在被告的委托权限之内行使职权，第三人对外作出的任何承诺、盖章、签字确认等文件资料皆应认定为被告的行为。本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，原告与被告签订《商品房购销合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于昆山市花桥镇××号第35幢（施工编号为53幢）房屋一套，住宅建筑面积为558.86㎡，单价9724.97元/㎡，汽车库面积为21.7㎡，单价3000元/㎡，房屋总价款为550万元。付款方式约定为：分期付款，2016年4月19日付款250万元，2016年6月20日前付清余款300万元。交付期限约定为：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得昆山市建设局核发的交付备案证书条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同落款处上方备注：“有关事宜网签时协商解决。”原告称其在签约前向被告支付了2万元定金，签约后又陆续支付被告299万元。为此，原告向本院提交其名下中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行共三个账户的交易明细清单。其中，原告中国建设银行尾号为9177的账户2016年3月29日消费支出2万元，商户名称为“昆山市台昆置业有限公司”；2016年3月31日消费支出9万元，商户名称同为“昆山市台昆置业有限公司”。以上款项共计11万元。原告中国农业银行尾号为3217的账户2016年3月31日转账支出14万元。原告中国工商银行尾号为1780的账户2016年4月19日消费支出一笔35万元及一笔239万元，共计274万元。以上支出款项总额为299万元。另，原告提交2016年4月20日由第三人向被告转账的业务回单一张，显示：2016年4月20日，第三人向被告转账支付239万元。该回单上手写备注：“因台昆刷卡机刷不出刘霞购房款，经刘霞同意台昆同意汇涛代刷，并于次日到账，原金额汇入台昆置业有限公司账户。”落款处由案外人“黄佩婉”签字。2016年6月4日，第三人法定代表人唐松涛向原告中国建设银行尾号为9177的账户汇入49万元。原告称该款为被告退还的部分购房款。对此，被告认可收到原告支付的购房款250万元，并称该款均由第三人代为收取后向其支付。另查明：原告称被告以其购买的房屋不能办理网签为由解除了《商品房购销合同》并承诺返还房款并支付违约金，为其，原告提交承诺书一份。该份承诺书系案外人黄佩婉于2016年5月30日出具。内容为：“本人黄佩婉经手由2016年4月19日刘霞定台昆国际别墅53号一套，合同总价伍佰伍拾万元整，已付贰佰伍拾万元整，由于开发商不能及时网签，出现问题，现申请于2016年6月3日全额退款，并承担违约责任”。见证人处有“严行国”签字。对此，被告称其从未见过此承诺书，承诺人黄佩婉无权代表被告向原告作出任何承诺，且承诺书中所述的网签出现问题意思不明确。第三人称该承诺书系其指派到被告售楼处从事销售工作的黄佩婉出具，出具该承诺书的原因是原告要求黄佩婉作为房屋销售经手人证明其已向被告支付的房款，同时原告认为被告没有及时向其交付《商品房购销合同》，要求黄佩婉代其向被告提出申请，该承诺书的真实意思是黄佩婉向被告申请退款及违约金，是否同意权利在于被告。承诺书中提到的“由于开发商不能及时网签，出现问题”指的是原告购买的涉案房屋并不是登记在被告名下，故暂时不能办理网签，后被告将涉案房屋所有权变更在被告名下，已经可以办理网签继续履行合同。对此，被告称涉案小区虽是被告委托第三人代理销售，但从未授权第三人有自行解除商品房购销合同的权利，黄佩婉不是被告公司员工，也不是被告授权的人，其作出的任何承诺对被告均无约束力。再查明：被告与第三人于2015年7月11日签订《台昆国际商墅独家代理销售合同》一份，约定被告委托第三人独家代理销售其开发的“台昆国际商墅”（即涉案房屋所在的楼盘项目）。代理期限为18个月，自2015年7月11日起至2017年1月10日。第三人在代理期限内从事协助被告和购房客户签订购房合同、协助被告向客户收取购房款等多种事项。2016年2月26日，被告与第三人签订《解除合同协议书》，约定因被告将该项目的股权全部转让给第三方故双方于2015年7月11日签订的《台昆国际商墅独家代理销售合同》协商一致解除。该份协议第九条“特别条款”约定该协议的条款是建立在被告将该项目的股权转让给第三人，如因政策或其他原因导致股权转让失败，双方应继续履行原有的《台昆国际商墅独家代理销售合同》，同时有效期由原先的2017年1月10日自动延期到2018年1月10日到期。庭审中，被告确认至今股权转让仍在进行中，尚未完成。再查明：原告因涉案纠纷曾两次至被告售楼处讨要说法并分别于2016年6月3日、6月30日报警。昆山市公安局花桥派出所出具的情况说明显示：2016年6月3日，花桥派出所接刘霞报案称在花桥薛赵路99号花桥公馆内，自己付了钱对方购房合同一直拖着，接警后经了解系报警人刘霞与黄佩婉因买房定金问题发生纠纷，民警到场进行调解。昆山市公安局花桥派出所向本院提供了该次出警的视频资料。视频内容显示：刘霞手持黄佩婉于2016年5月30日出具的承诺书至花桥公馆售楼处与黄佩婉进行理论。《商品房购销合同》于当日才盖好被告的章交付原告，原告提出要求返还已付房款。黄佩婉同意于下周二给答复。2016年6月4日，第三人法定代表人唐松涛向原告中国建设银行尾号为9177的账户汇入49万元。关于涉案《商品房购销合同》被告用章后交付原告的时间，被告称合同签订手续都是由第三人办理的，第三人何时提交给客户由第三人自己决定，至于原告的合同第三人为何迟延提交其不清楚；第三人则称2016年6月3日才将涉案《商品房购销合同》加盖被告合同章后交付原告，该合同被告一直不加盖合同章的原因是涉案房屋登记在案外人名下，同时被告股东对于出售该房屋有较大争议，因此迟迟不予盖章。第三人向本院提交被告法定代表人顾叙明于2016年6月1日向被告公司股东发出的函，并称被告在2016年6月1日才同意将涉案房屋的购销盖章并与该函一起交付第三人。该函的落款日期为2016年6月1日，内容为：“我名下的53#已有客户购买总价550万元，我同意以公司对外出卖，我另外选房定房，钱到账后50万留在公司交税，500万用于归还朱云峰高利息本金，缓解债主矛盾，请各位股东理解并签字，不开会急办。”被告对此解释称涉案小区有部分房屋由被告公司股东选购作为股东向公司的借款，股东对涉案小区部分房屋有优先选购权，公司可以根据股东的同意随时将股东选购的房屋出售，涉案房屋即是公司以出售给顾叙明的名义向银行贷款用于归还公司债务，后来贷款没有批下来，出具该函的目的是告知其他股东贷款无法办成。关于网签备案，原告称口头约定是在2016年4月19日签订合同一周后办理网签，但至今未能办理。被告则对此予以否认，并称因原告未按合同约定支付剩余房款300万元，故至今未为其办理网签备案手续。后被告又称其当时因资金紧张将涉案房屋进行了网签，目的是为了向银行套取贷款，后因贷款未能获得银行批准，被告未能及时撤销网签，后被告将涉案房屋售予原告，但被告未及时撤销此前的网签并不影响原、被告之间的《商品房销售合同》的效力。又查明：原告因本案纠纷委托江苏瑞生律师事务所韩联彪律师作为其代理人参与诉讼，为此支出律师费64500元。现因原告要求被告返还定金及购房款，被告拒不退还，引起纠纷。以上事实有《商品房购销合同》、银行卡交易明细清单、承诺书、转账凭证、《台昆国际商墅独家代理销售合同》、《解除合同协议书》、顾叙明出具的函、委托代理合同、律师费发票等以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应切实履行各自的合同义务。本案的争议焦点为：被告是否应当返还原告已付的购房款。原告认为因被告无法办理网签解除了双方签订的《商品房购销合同》，并出具了承诺书承诺返还购房款并支付违约金；被告对此予以否认，并称第三人无权代表其出具承诺书解除合同，原告未按约支付剩余购房款300万元已构成违约。对此，本院认为，根据原告、被告、第三人的当庭陈述及被告法定代表人出具的函，双方存在如下交易过程：涉案《商品房购销合同》上原告先行签字，签字时间为2016年4月19日。当时，被告为套取银行贷款已将涉案房屋与案外人办理了网签备案手续，无法办理买受人为原告的网签备案，且合同尚未加盖被告合同章交付原告。后原告要求被告返还购房款，第三人派至被告处从事销售工作的人员黄佩婉于2016年5月30日向原告出具的承诺书，承诺申请返还购房款并承担违约责任，该承诺书亦载明“由于开发商不能及时网签，出现问题”。2016年6月1日，被告法定代表人顾叙明发函要求该公司其他股东同意将涉案房屋出售给原告。原告在未收到退款的情况下于2016年6月3日至被告售楼处催促退款并报警，直至当日才收到已盖好被告合同章的《商品房购销合同》，原告坚持要求按承诺书退款，第三人于次日即2016年6月4日退还原告购房款49万元。据此，本院认为，《商品房购销合同》虽未有约定网签备案的具体条款，但合同落款处备注“有关事宜网签时协商解决”，且将涉案《商品房购销合同》及时交住建部门备案也是被告作为房屋出卖人的应尽义务。但事实上，2016年4月19日原告在《商品房购销合同》上签字时，涉案房屋已由被告为达到其不当目的网签备案给他人，且迟迟未予撤销，也未将《商品房购销合同》加盖公章及时交付原告。被告故意隐瞒事实将存在其他权利负担的涉案房屋出售给原告的行为已构成违约,原告及时向其提出异议要求不再继续履行合同并要求被告返还购房款，并无不当。另外，被告虽辩称第三人人员无权代表其解除与原告签订的《商品房购销合同》，但第三人作为被告独家委托销售涉案楼盘项目的代理方向原告出具承诺，承诺申请于2016年6月3日全额退款并承担违约责任。虽第三人称是否解除的决定权在被告，其所作的仅是向被告申请，但从承诺书的内容来看，应当包含同意全额退款及承担违约责任的意思表示。嗣后在原告于2016年6月3日的再次报警催促下，第三人于次日退还原告部分购房款49万元。原告据此有理由相信被告与其协议解除了《商品房购销合同》。综上，本院能够认定《商品房购销合同》已解除，被告收取的原告已付购房款应当予以返还。关于被告应返还的购房款金额，本院认为，原告虽主张有定金2万元及购房款250万元，但从原告提供的付款凭证来看，原告共支出299万元，第三人已代被告返还49万元，故被告应返还的购房款为250万元。因此，本院对原告要求被告返还购房款250万元的诉请予以支持。对于原告主张被告支付违约金的诉请，原告主张按被告迟延返还原告已付购房款的利息损失作为违约金，本院认为，原告持2016年5月30日的承诺书要求被告退款，该承诺书载明的退款时间2016年6月3日应认定为双方合意确认的退款时间，现被告拖延返还原告款项，应当赔偿原告相应的利息损失。本院认定被告应赔偿的利息损失的计算方式为：以250万元为基数，自2016年6月4日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止。对于原告主张由被告承担其支出的律师费64500元，本院认为，双方在《商品房购销合同》中并未对此进行约定，故原告因本次诉讼支出的律师费应当由其自行承担。因此，本院对原告的该项诉请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告昆山市台昆置业有限公司返还原告刘霞购房款250万元并赔偿逾期付款利息损失（计算方式：以250万元为基数，自2016年6月4日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内履行完毕。驳回原告刘霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28354元，财产保全费5000元，两项共计33354元，由原告刘霞负担1912元，被告昆山市台昆置业有限公司负担31442元。该款原告已预交，本院不再退还。被告负担部分由其在履行判决付款义务时一并返还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  孙学谦人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年一月二十五日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。