上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初11367号原告：项某，女，1980年1月16日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：祝爱珍，上海申亚律师事务所律师。被告：胡某某，女，1952年1月26日生，汉族，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：张学敏，上海松敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑宝亮，上海松敏律师事务所律师。原告项某与被告胡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告项某及委托诉讼代理人祝爱珍、被告胡某某之委托诉讼代理人张学敏、郑宝亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告退还原告定金20万元；三、判令被告承担210万元的违约金(即房价上涨的损失)。事实和理由：2016年5月23日，原、被告在上海搜房房天下房地产经纪有限公司的居间介绍下，签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》约定：原告购买被告位于嘉定区叶某某(爱某某)8某某房屋及自带车位，价款为473万元；为办理交易过户手续之需，双方应当于2016年9月10日之前前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；一方未按照合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金。经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。此外，该《房屋买卖合同》还就付款方式、交易过户、税费承担、违约责任等事项进行了全面、详细的约定。原告于签订《房屋买卖合同》当日依约交付被告20万元定金。2016年8月底9月初，原告多次提醒被告履行合同，签署《上海市房地产买卖合同》，并于2016年9月10日通过EMS寄出《关于爱里舍房屋买卖网上签约的催告函》到被告身份证地址。被告则于2016年9月初通过电话明确告知居间方，因房价上涨不再履行合同。且直至合同约定的2016年9月10日的最后期限，被告也没有履行合同义务。原告认为，双方签订的合同真实有效，应当履行，现被告明确不履行合同已经构成根本违约，现原告同意解除合同，并要求被告承担合同约定的总价款20%的违约责任。另，由于签约以来，房价上涨较快，被告给原告造成的损失已经远远超过约定的违约金数额，故将违约金增加至210万元，要求法院判如所请。被告辩称，1、原、被告间签订的居间协议、房屋买卖合同是不成立的，因为房屋出售未经过全部产权人签字；2、被告同意退还20万元，该20万元是意向金，不是定金；3、被告本人同意出售系争房屋，但是产权人未全部签字，合同未成立，约定的违约金条款亦不成立，被告不承担违约责任。本院经审理认定事实如下：嘉定区叶某某8某某房屋(以下称系争房屋)的权利人为被告胡某某及丈夫倪展和、儿子倪立康、倪立忠和倪立飞共同共有。2016年5月23日，被告(出售方，甲方)与原告(买受方，乙方)、上海搜房房天下房地产经纪有限公司(居间方，丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方向丙方支付意向金人民币20万元作为与甲方洽谈之用。若甲方签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。当日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：系争房屋的转让价格为473万元；为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后2016年9月10日之前前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；合同另对付款方式、交房及尾款、交易过户、税费承担、违约责任等进行了约定。同时，被告出具承诺书一份，承诺“关于该房屋出售的一切事宜本人已告知产权人，同时本人承诺该房屋产权人已知晓并同意关于该房屋出售的一切事宜，并同意本人代为签订此房屋的《房地产买卖居间合同》及收取购买方支付的定金。若因产权人在本人签订该房屋的《房地产买卖居间合同》后产权人反悔不出售该房屋，则本人需承担因此而造成的违约责任和一切法律责任”。同日，被告出具定金收据，确认收到原告购买系争房屋支付的定金20万元。后，被告以其他共有人不同意出售为由，未按约与原告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。审理中，原告申请上海搜房房天下房地产经纪有限公司的原工作人员郑某某出庭作证。郑某某到庭作证称：2016年5月23日，被告和原告签订居间协议和买卖合同时，其丈夫倪展和在场，因其两个儿子在国外，被告打电话告知其大儿子买卖房屋事宜，大儿子表示同意，被告签订了承诺书。后在与被告微信联络时，被告多次询问系争房屋的房价。9月6日，被告明确表示家人不同意卖房。9月10日，被告未按约网签。原告对证人证言无异议。被告认为证人证言有偏向性，书面证言有诸多矛盾之处，是证人的主观猜测。本院认为，证人作为居间方实际参与原、被告间的房屋买卖事宜，其陈述较为客观，亦有相应的微信聊天记录予以佐证，被告虽不认可证人证言，但在没有其他相反证据的情况下，本院对证人证言予以采信。另，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋于2016年9月10日的市场价格进行评估，评估结果为879.22万元。原告对评估结果无异议。被告则认为评估价格过高，与系争房屋的市场价值并不符合，缺乏关联性。以上事实，有上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、承诺书、收款收据、微信记录、评估报告等书证以及证人郑某某的证言、当事人陈述为证，事实清楚、证据充分，本院依法予以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋买卖合同》明确约定了系争房屋的交易价格、网签合同的日期、房款的支付时间及支付方式、申请过户及交付房屋的时间等房屋交易的细节，具备了房屋买卖合同的构成要件，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。被告主张《房屋买卖合同》未经全部产权人签字，故合同未成立的抗辩意见，本院不予采信。根据合同约定，双方应当于2016年9月10日之前进行网签，因被告承诺房屋共有人同意出售系争房屋，但并未提交共有人的授权委托书，事后也未得到共有人追认，导致合同无法继续履行，现原告要求解除合同、被告返还已付定金20万元并赔偿房价上涨的损失，合法有据，应予支持。审理中，被告已退还原告20万元定金，原告据此撤回该项诉讼请求，本院予以准许。关于原告主张的损失，综合考虑双方合同的履行状况及当事人的过错程度、原告支付的款项金额等因素，参照评估结果，根据诚实信用原则和公平原则，酌情确定由被告向原告赔偿95万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告项某与被告胡某某于2016年5月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告胡某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告项某损失人民币95万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23600元，减半收取11800元，财产保全费5000元，评估费22000元，合计诉讼费38800元，由原告项某负担6372元，被告胡某某负担32428元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄卉二〇一七年一月二十三日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条……出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。