云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初10079号原告李云祥，男，1966年3月8日生，汉族，云南省昆明市人，农民，住云南省昆明市官渡区。委托代理人钱方，北京市盈科律师事务所律师，特别授权代理。被告何惠菊，女，1978年2月6日生，汉族，云南省宣威市人，个体经营户，身份证登记住址云南省宣威市，现住云南省昆明市官渡区。被告何永第，男，1972年6月27日生，汉族，云南省宣威市人，自由职业，身份证登记住址云南省宣威市，现住云南省昆明市官渡区。两被告共同委托代理人张京、左正丽，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。原告李云祥诉被告何惠菊、何永第租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日受理后，依法适用简易程序，于2016年12月7日公开开庭进行了审理，原告李云祥的委托代理人钱方，被告何惠菊、何永第的共同委托代理人张京、左正丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云祥诉称：被告何惠菊与原告于2012年签订《房屋租赁合同》，租期从2012年7月1日至2021年12月30日止。在被告租赁期间未按合同约定在规定的期限内支付原告租金2120000元。故请求法院判令：1、解除原告与被告何惠菊签订的房屋租赁合同；2、被告偿还原告拖欠租金2120000元，并承担所拖欠房屋租金的银行同期利息；3、被告承担本案诉讼费。被告何惠菊、何永第共同辩称：1、原告未按照合同约定保障水、电、房屋、道路等基础设施的正常使用，被告为使市场正常使用，自己连接电路、安装变压器等花费工程款190000元。房屋漏水、排水槽损坏、后门未打开等，给被告造成重大损失；原告应减收租金，并赔偿相应损失；2、因原告的违约，被告损失惨重，部分商铺闲置；原告应当减免部分租金；3、何永第不是适格被告，何永第未在合同上签字，不是合同相对人；4、依据双方合同约定，合同不应解除，解除应当提前三十天书面通知被告，所以合同不应解除。原告针对其诉请提交了如下证据：一、房屋租赁合同，欲证明原、被告双方订立合同时间为2012年5月18日，合同合法有效；二、欠条，欲证明2016年6月23日被告已欠原告租金2120000元，至原告起诉之日，原告拖欠租金的时间超过一百多天；三、承诺书，欲证明2016年6月23日被告对原告立下支付拖欠租金的承诺；四、场地有偿使用合同，欲证明原告对出租房屋享有合法处置权。二被告针对原告的举证，质证意见为：证据一的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，认为原告遗漏了合同第八条第二款的违约部分；证据二、三、四的真实性、合法性、关联性均不认可，认为被告何惠菊确实拖欠部分租金，但并未出具任何书面欠条，欠条与租赁合同的签字不一致；何永第并未在合同上签字，也不可能出具欠条。二被告为其辩解举证如下：一、税控（工程款）发票一张、照片一组、证人证言，欲证明2013年4月26日，在原告未按照合同约定提供用电的情况下，被告为正常经营、自己连接电路，产生电力工程款190000元；原告在2016年5月1日擅自停水，导致被告市场不能正常经营；因原告未按约定提供用水、用电致使被告不能正常经营，根据合同约定，原告应减收租金并赔偿相应损失；二、照片一组、证人证言，欲证明该租赁房屋漏水严重，排水水槽严重损坏，被告通知原告后，原告并未对该房屋进行修理；被告自行安装了部分水槽；因房屋漏水，导致租户货物受损；因原告未按合同约定提供经营设施致使被告不能正常经营，应减收相应租金并赔偿损失；三、照片一组，欲证明在签订《租赁合同》时，原告承诺要打开房屋的后门，保障道路畅通，但原告并未按约定打开后门，导致被告市场经营受到严重影响；四、场地租赁合同，照片一组，欲证明所承租的所有租户第一年租金是全免的；由于原告未按照合同约定保障水、电、房屋、道路等基础设施的正常使用，导致目前仅有一半的商铺承租，剩余一半的商铺出于空置状态，致使被告损失严重，原告应承担违约责任，并减免相应租金。原告针对二被告的举证，质证意见为：证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，认为被告安装线路的行为是其自身的行为，是出于其自身需求，与本案诉争内容无关；被告在除斥期间内没有对场地提出异议，视为租赁物的交付完整、符合法律规定；被告所述与合同第八条第一款规定的并不相符；被告没有提交交付手续等书面文件，不能证明上述情况都是原告造成的；本案为合同之诉，被告抗辩的意见归属于侵权法律关系，与本案无关，不应在本案中处理；上述证据与被告的经营有关，与本案诉争内容，即场地（标的物）的交付没有关联；上述仅是被告的借口，并不能作为原告需减免租金的理由。由被告申请，证人崔某出庭作证:市场的房东是李云祥，市场由何惠菊一家人在经营管理。我是市场的商户，也参加市场管理,清楚市场的情况。市场从2016年5月1日开始供水不正常，消防用水无法保障。2014年8月1日起房屋漏水严重，地下的排水设施也不完善，致使部分商户的家具、货物等受损。我们打电话给房东，房东派人进行了处理，安装了水槽等，问题得到一定的缓解，但其他的排水问题仍然存在，在水大（雨大）的情况下会出现淹水等情况。租户签订了三年的合同，交了两年的租金，免一年。市场商户空置率快达到三分之二。由被告申请，证冯某华出庭作证：2014年4月13日，我入驻市场，租房合同与何惠菊签订。半年前，用水就不正常了，对我们生活影响很大。自此，每次下雨都会有漏雨及冒水情况，给我的货物造成了一定的损失。我向何老板反映，曾派人来处理过，情况得到了一定缓解。市场空置大约一半。雨水对我的货物造成了损失，老板承诺会处理，同意赔偿。经质证，原告对证人证言质证意见为：证言的真实性认可，合法性、关联性不认可；认为若出现损害应当由侵权方承担侵权责任，是侵权法律关系，应另提起侵权之诉，不应在本案进行处理。二被告对证人证言的质证意见为：证言能证明原告未按规定提供正常的场地和供水，导致市场经营情况不佳，二者存在因果关联。证人证言的真实性、合法性、关联性认可。本院认为，原告提交的证据中涉及何永第民事行为及责任的部分与法律规定不符，本院不予采信，其余证据均真实、合法，与本案关联，本院予以采信。二被告提交的证据及证人证言均真实、合法，但与本案无关，本院不予采信。根据庭审，本院确认本案下列法律事实：2012年5月18日，原告李云祥（甲方）与被告何惠菊（乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定，甲方自愿将合法拥有的位于昆明市官渡区陈家营社区玫瑰湾片区的房屋出租给乙方开办永第民生市场经营、使用，租期9年半，即从2012年7月1日起至2021年12月30日止；租金金额分三个阶段计费，每三年为一个阶段计费标准，交付方式为一年一付；每年度租金在当年的6月1日前一次性付清；合同签订后三日内完成房屋交接工作。甲方必须保证出租房屋整体完好，保障乙方的使用安全。合同双方还对每个阶段的租金，房屋及其附属设施出现或者产生其妨碍安全正常使用的损坏或故障等情况的责任以及其他权利义务、违约责任、免责事项、争议解决方式等进行了明确约定。合同签订后，原告按期将房屋交付给被告使用。被告何惠菊以该房屋为经营地，以昆明永第民生商贸有限公司注册开办了旧货市场，并进行招商和经营。被告何惠菊仅支付2015年至2016年度的部分租金。2016年6月23日，被告何惠菊、何永第向原告出具《欠条》和《承诺书》各一份。欠条和承诺书载明：今有何惠菊欠李云祥2015年至2016年租金660000元、2016年至2017年租金1460000元。承诺2016年9月15日付租金1000000元，2016年春节前付清尾款1120000元。若违反此承诺，造成的一切后果由其自行承担。因被告何惠菊未按承诺履行还款义务，原告以上述的事实及理由诉至本院，主张诉请。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”、第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……。”、第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条第一款关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”、第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定。本案中，1、原告李云祥与被告何惠菊签订和履行的《房屋租赁合同》属双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，对双方有法律约束力。被告何永第不是合同的相对人，即合同权利义务的主体，其不应承担民事责任。被告何永第及委托代理人关于“何永第不是适格被告，不应承担责任”的辩解意见，符合法律规定，本院予以采信。2、被告何惠菊未按照合同约定和承诺履行其支付租金的义务，致使双方的合同目的无法实现，被告何惠菊应承担继续支付租金的义务和承担因合同履行不能造成的不利后果，且《房屋租赁合同》第8条2款约定的责任和被告出具的《承诺书》能相互印证原告李云祥有权行使合同的法定解除权。故原告李云祥要求解除《房屋租赁合同》的请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。诉争合同自原告解除合同的通知到达被告何惠菊处之时解除，该通知到达时间应为原告的起诉状送达至被告何惠菊处的时间，即2016年11月2日合同解除。3、被告何惠菊未按合同约定按期支付租金，在履行合同中，被告何惠菊虽以《欠条》和《承诺书》的形式确认所欠租金（2015年至2016年度的租金660000元、2016年至2017年度的租金1460000元）为2120000元。其中，2016年至2017年度租金的起算时间为自2016年7月1日至2017年6月30日止。合同解除后，即自2016年11月2日后，不应当再计算后期的租金，后期的租金不应再由被告何惠菊支付。2016年7月1日至2016年11月2日的租金应为（1460000元/年÷12月×4月+1天）490722元。故，原告要求被告何惠菊支付租金的请求，本院予以支持。但其诉请的金额有变更，应以实际产生的租金金额为准。对于原告要求被告何惠菊承担逾期支付租金同期银行利息的请求，因原、被告在合同中未约定，原告的该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。4、对于被告何惠菊委托代理人关于原告未按合同履行部分义务，应扣减工程款190000元及扣减部分租金和承担部分损失的辩解意见，被告虽提交了工程款收据和证人证言等的证据，但所举证据及证人证言均不足以证实确实存在双方《房屋租赁合同》中所约定的“妨碍安全正常使用的损坏或故障”之情形，则其自行修缮行为不应适用《房屋租赁合同》中所约定的抵扣租金条款。重要的是，被告何惠菊在与原告李云祥的租金结算时并未就租赁物存在瑕疵等问题进行商议和确认，被告亦未向原告未提出应扣减租金或赔偿损失的请求。因此，被告何惠菊的承诺可以视为其对未付租金的认可和确认，且不存在其所辩解的应扣减租金的情形。被告何惠菊及委托代理人的辩解意见与事实不符，其辩解意见本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条第一款，第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告李云祥与被告何惠菊签订的《房屋租赁合同》于2016年11月2日解除；二、被告何惠菊于本判决生效后十五日内支付原告李云祥租金1150722元（其中2015年至2016年度租金660000元、2016年度租金490722元）；三、驳回原告李云祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23760元，减半收取11880元，其中6448元由被告何惠菊承担，5432元由原告李云祥承担，余款11880元按规定退还原告李云祥。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判员 郭 荣二〇一七年一月十六日书记员 李靖哲