上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初4763号原告(反诉被告)：陈艳飞，女，1973年6月28日出生，汉族，住广东省广州市。被告(反诉原告)：刘丽萍，女，1978年5月5日出生，汉族，住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：周育青，上海市广海律师事务所律师。原告陈艳飞与被告刘丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序。2016年6月6日，被告刘丽萍提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。经双方当事人同意，由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限。后因案件审理需要，本院依法组成合议庭，于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈艳飞、被告(反诉原告)刘丽萍的委托诉讼代理人周育青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告，以下简称原告)陈艳飞向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告房屋装修费用损失人民币(以下币种均为人民币)229,700元；2、被告依照合同约定的违约责任向原告赔偿200,000元；3、被告赔偿原告因无法正常营业造成的损失1,000,000元；4、被告赔偿原告紧急临时房租差价250,000元；5、被告向原告退还60,000元保证金和首半月租金预付。事实理由：2015年6月16日，原、被告签订《合同》，约定被告提供上海市静安区陕西北路XXX号主楼二楼(以下简称系争房屋)供原告用作瑜伽场所，期限自2015年7月1日至2018年6月30日。之后，被告无故单方解除合同，造成原告损失。经交涉未果，原告诉至法院。被告(反诉原告，以下简称被告)刘丽萍向本院提出反诉请求：1、确认原、被告间于2015年6月16日签订的《合同》解除：2、原告恢复系争房屋之原状；3、诉讼费由原告承担。反诉事实理由以及对本诉事实理由辩称：原、被告于2015年6月16日签订《合同》，约定被告提供系争房屋作为瑜伽会所与原告合作；被告允许原告对房屋进行装修、装饰或添置新物，但不得对地面及墙面进行打洞及破坏性装修。之后，被告按约交房，但原告装修时却擅自拆除房屋踢脚线，并对房屋原装地板、墙面及屋顶进行全面性破坏装修，在被告向原告提出异议，要求原告恢复原状遭到拒绝后，被告收回系争房屋，并依法发函解除合同。对原告的诉讼请求，被告不同意承担。原告陈艳飞针对反诉事实理由辩称：对被告关于原告进行破坏性装修的主张不予认可。对被告的反诉请求，原告不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为中国民用航空华东管理局。2003年9月4日，上海国瑞税务师事务所与中国民用航空华东管理局签订房屋租赁合同，取得上海市静安区陕西北路XXX号老式洋房主楼二楼及三楼的使用权。其中二楼因长期闲置，故上海国瑞税务师事务所交由被告管理，允许其自行使用或与他人合作使用。2015年6月16日，原、被告签订《合同》，约定：被告以系争房屋作为合作条件，原告负责装修，人员工资，水、电费作为合作条件；房屋用途为瑜伽会所，原告保证，在合作期内原告不得转租房屋，不擅自改变房屋的用途；被告允许原告对房屋进行装修、装饰或添置新物，但不得对地面及墙面进行打洞及破坏性装修；合作期自2015年7月1日至2018年6月30日，共计三年(在签署合同后，被告提供45天的装修期)；原告给被告固定利润每月40,000元，于当月30日前以现金方式支付后二个月的利润；房屋保证金为被告交付房屋时，原告向被告支付房屋保证金40,000元，合作期满或合同解除当天内，房屋保证金除抵扣应由原告承担的费用后，剩余部分应如数返还原告；合作期内，与房屋有关的(电费/电话费)等日常经营费用由原告承担；被告应于2015年7月1日前将房屋按约定条件交付原告；合作期满或合同解除后，原告应返还房屋及其附属设施；如果被告于第一年租期内提出解除合同，则向原告赔偿装修补偿200,000元。原告于2015年7月9日支付被告保证金40,000元及2015年8月16日至2015年8月31日的租金20,000元，共计60,000元。2015年8月7日，被告向原告送达律师函，因原告违反合同约定对系争房屋的踢脚线予以拆除，对房屋原装地板、墙面进行全面破坏性装修，已造成系争房屋严重毁损，双方间于2015年6月16日签订的《合同》已无继续履行的必要，通知原告《合同》自即日起予以解除。原告在系争房屋木制地板上铺设地暖设备，拆除部分墙面踢脚线及顶面吊顶等。上述事实，由原、被告当庭陈述，中国民用航空华东管理局与上海国瑞税务师事务所签订的房屋租赁合同、系争房屋的房地产资料登记册及房屋所有权证、上海国瑞税务师事务所的营业执照、原、被告于2015年6月16日签订的合同、电子银行回单、律师函、照片等为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告另提供与原告间的微信聊天记录，证明被告对原告的装修提出异议，原告未按照合同约定装修，拆除房屋踢脚线，在原来的木地板上铺设地暖，被告要求原告修复，但原告未修复。原告对微信聊天记录的真实性表示无法确认，称从聊天记录的内容分析，被告与原告签订《合同》的整个过程都是有预谋的，目的在于要求原告再支付100,000元钱款。被告以原告进行破坏性装修为由终止合同，不符合契约精神。微信聊天记录里破坏性装修的定论是一面之词。签订合同时，原告根本不知道具体的装修限制。原告有诚意与被告沟通，被告称原告拒绝恢复，但是微信聊天记录中有原告同意恢复的表述。被告提出签订再支付100,000元的补充协议，原告也可予以考虑，但是被告却一直避而不见。在双方有分歧的情况下，被告单方解除合同，造成原告损失，被告应予以赔偿。本案争议焦点：一为原、被告签订《合同》的性质。原告诉称，原、被告签订的《合同》性质为房屋租赁合同。被告辩称，该《合同》性质为合作合同。本院认为，根据《合同》被告提供场所，原告每两月支付被告固定款项的约定，不符合合作关系中共享收益、共担风险的本质特征，被告的主张，本院不予采信。原、被告间签订的《合同》性质上属于房屋租赁合同。二为被告解除与原告间房屋租赁合同的时间。原告诉称，被告于2015年7月底前已将原告赶出系争房屋，并口头告知原告解除合同，后又于2015年8月7日向原告送达律师函，书面告知解除。被告辩称，原告确实于2015年7月底离场，但被告未口头通知原告解除合同。被告仅于2015年8月7日向原告送达律师函，行使解除权，故原、被告间合同解除日期应为2015年8月7日。原告对被告曾口头通知解除合同未提供证据佐证。本院认为，合同解除权属于形成权，当主张解除的当事人将解除合同的通知送达对方当事人时合同解除，原告主张被告先于律师函已口头解除双方间合同，但未提供证据佐证，故本院确认原、被告间房屋租赁合同于2015年8月7日解除。三为被告解除与原告间房屋租赁合同的理由是否成立。原告诉称，被告解除与原告间的合同不符合法律规定，由此给原告造成的损失，被告应予赔偿。被告辩称，原告对被告提供应给予特殊保护的老洋房进行破坏性装修，违反合同约定，被告解除合同并无不当。本院认为，原、被告间于2015年6月16日签订的《合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。双方在合同中明确约定被告允许原告对系争房屋进行装修、装饰或添置新物，但不得对地面及墙面进行打洞及破坏性装修，此条款实为被告考虑系争房屋的特殊性与原告约定限制原告装修行为的禁止性条款，对限制行为的具体内容也有较明确的阐述。原告采取铺设地暖设备、拆除部分墙面踢脚线及顶面吊顶等装修行为，违反合同约定的使用方法，致使系争房屋受到损害，构成根本性违约，被告以此为由解除双方间合同的行为，并无不当。综上所述，原告要求被告赔偿房屋装修费用损失229,700元、依照合同约定的违约责任赔偿200,000元、赔偿因无法正常营业造成的损失1,000,000元以及赔偿紧急临时房租差价250,000元的请求，本院不予支持。原告要求被告退还保证金40,000元及2015年8月16日至2015年8月31日租金预付20,000元的请求，因双方间房屋租赁合同于2015年8月7日解除，原告亦于2015年7月底前已撤离系争房屋，在合同约定的免租期内，故原告的此项请求，本院予以支持。被告应退还原告保证金40,000元及2015年8月16日至2015年8月31日的租金预付20,000元。被告要求确认原、被告间于2015年6月16日签订《合同》解除的反诉请求，本院予以支持，解除日期为2015年8月7日。被告要求原告恢复系争房屋之原状的反诉请求，因被告未举证证明系争房屋原始状态，故被告的此项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十九条规定，判决如下：一、被告刘丽萍应于本判决生效之日起十日内退还原告陈艳飞保证金人民币40,000元及2015年8月16日至2015年8月31日租金预付人民币20,000元；二、原告陈艳飞要求被告刘丽萍赔偿房屋装修费用损失人民币229,700元、依照合同约定的违约责任赔偿人民币200,000元、赔偿因无法正常营业造成的损失人民币1,000,000元以及赔偿紧急临时房租差价人民币250,000元的请求，不予支持；三、确认反诉原告刘丽萍与反诉被告陈艳飞于2015年6月16日就上海市静安区陕西北路XXX号主楼2楼房屋签订的《合同》于2015年8月7日解除；四、反诉原告刘丽萍要求反诉被告陈艳飞恢复上海市静安区陕西北路XXX号主楼2楼之原状的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币20,640元，由原告陈艳飞负担人民币19,340元，被告刘丽萍负担人民币1,300元；反诉案件受理费人民币40元，由反诉原告刘丽萍负担人民币20元，反诉被告陈艳飞负担人民币20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 琦人民陪审员  梁联瑞人民陪审员  梁钟芳二〇一七年一月二十五日书 记 员  张晓兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。