安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖08民再11号申诉人（一审原告、二审被上诉人）：安庆市神华工贸有限公司，住所地安徽省安庆市开发区天柱商城商城E区，组织机构代码56219261-4。法定代表人：徐俊，该公司总经理。委托代理人：刘北苟，男，汉族，1970年6月24日出生,系该公司股东。委托代理人：程玉伟，安徽中皖律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：安庆市五星商务酒店管理有限责任公司，住所地安徽省安庆市开发区迎宾路龙华综合楼，组织机构代码58303634-6。法定代表人：陈庆芬，该公司总经理。委托代理人：杨敏，安徽长江人律师事务所律师。申诉人安庆市神华工贸有限公司（以下简称神华公司）因与被申诉人安庆市五星商务酒店管理有限责任公司（以下简称五星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院于2015年11月11日作出（2015）宜民一终字第01537号民事判决。向本院申诉。经本院院长提交审判委员会讨论决定认为，该判决确有错误，应予再审，并于2016年11月1日作出（2016）皖08民监1号民事裁定，由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人神华公司的法定代表人徐俊及其委托代理人刘北苟、程玉伟，被申诉人五星公司的委托代理人杨敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。申诉人神华公司向本院申诉称：一、申诉人有新的证据，足以推翻安庆市中级人民法院(2015)宜民一终字第01537号民事判决。本案中，从2011年6月25日申诉人与被申诉人签订的《房屋租赁合同》到本案一审起诉(2015年7月7日)，共计4年，申诉人现提供被申诉人缴纳房租的新证据，来证明被申诉人的多次违约行为及支付违约金的事实，印证了双方事实上均认可租赁合同约定的“每年缴纳房租的日期为当年的7月1日”是指当年的7月1日支付当年11月20曰至次年11月19日的房屋租金。该组新证据，真实合法有效，不仅证明了被申诉人的多次违约行为及支付逾期付款的违约金，同时印证了双方均认可租赁合同约定的“每年缴纳房租的日期为当年的7月1日”是指当年的7月1日支付当年11月20日至次年11月19日的房屋租金。显然，安庆市中级人民法院(2015)宜民一终字第01537号《民事判决书》认定的事实明显错误。二、安徽省安庆市中级人民法院(2015)宜民一终字第01537号民事判决适用法律确有错误，依法应予纠正。《房屋租赁合同》第三条租金和保证金的缴纳约定“每年缴纳房租的日期为当年的7月1日”，实际上约定的非常明确，退一步讲，假定在该条款的理解上产生争议，根据《合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，《房屋租赁合同》第二条租赁期限约定10年零4个月(前4个月2011年7月20日一11月19日为出租方免费提供承租方装潢使用，不收租金)，虽然房屋是2011年7月20日期交付承租人使用，由于前4个月(2011年7月20日～11月19日)为出租方免费提供承租方装潢使用，不收租金，实际有偿租赁的时间为10年，自2011年11月20日至2021年11月19日止。由此可见，约定“每年缴纳房租的日期为当年的7月1日”，应当理解为“每年7月1日缴纳当年11月20日至次年11月19日期间的租金”，这样才符合合同签订时对租金缴纳时间约定的本意。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：“下列事实当事人无需举证证明：(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；”本案一审中，安庆市宜秀区人民法院(2015)宜秀民一初字第00987号民事判决认为：“每年缴纳房租的日期为当年的7月1日。按照交易习惯，应为承租人先预付租金，然后享有使用权，因此，按常理分析，该条应理解为当年的7月1日支付下一年的房屋租金，并非被申诉人所理解的次年的7月1日支付每年11月20目至次年11月19日的房屋租金”，申诉人认为，安庆市宜秀区人民法院认定符合常理与法律。但本案二审中，安庆市中级人民法院(2015)宜民一终字第01537号民事判决却教条主义，片面地曲解合同的本意，错误地认为“双方当事人对房租缴纳期限的约定不明确”，进而错误地适用法律，从而作出错误的判决，撤销一审判决，驳回了申诉人一审全部的诉讼请求。为了维护自身合法权益，申诉人特依法申请再审，敬请支持申诉人的再审请求即一审的诉讼请求。被申诉人五星公司辩称：一、安庆市中级人民法院应当不予受理本案。二、《房屋租赁合同》约定的租金支付期限和方式，应当是次年7月1日前，分期支付上年11月20日至次年11月19日一年的租金，被申诉人没有违约行为。三、申诉人申诉提供的材料不属新的证据。四、只有继续履行《房屋租赁合同》，才能实现双方合同目的。综上，请求驳回申诉人的申诉。一审原告工贸公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告2011年6月25日签订的关于租赁安庆市开发区天柱商贸城E区综合楼（建筑面积7315平方米）房屋租赁合同；2、判决被告立即搬离所租赁的安庆市开发区天柱商贸城E区综合楼；3、判决被告支付原告自2015年7月1日起自实际搬离之日止的房屋占用使用费（每日6027.40元）及违约金（每日按年租金220万元的千分之二计算，即每日4440元）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：神华公司系安庆市开发区天柱商贸城E区综合楼所有人。2011年6月25日，神华公司与五星公司签订《房屋租赁合同》一份，约定神华公司将坐落于安庆市站南路与花亭湖路东南角天柱商贸城E区综合楼房屋（建筑面积7315平方米）租赁给五星公司使用，租赁期限为十年零四个月（四个月为出租方免费提供承租方装潢使用），出租方自2011年7月20日起将出租房屋交付承租人使用至2021年11月19日止。租金自2011年11月20日至2014年11月19日，每年缴纳租金190万元；2014年11月20日至2017年11月19日，每年缴纳租金220万元；2017年11月20日至2021年11月19日，每年缴纳租金240万元。2011年6月25日前付合同定金40万元，保证金10万元及房租余款在交房后五日内全部付清，以后每年缴纳房租的日期为当年的7月1日。合同还约定，五星公司必须严格按合同规定的付款日期交付租金及相关费用，逾期不交，神华公司有权对五星公司采取相应的维权措施，逾期五日内不交租金及相关费用，五星公司必须向神华公司缴纳所欠金额每日千分之二的滞纳金，如超过五日五星公司未将所欠款项全部交清，神华公司有权解除合同、收回房屋、追究五星公司违约责任。合同签定后，神华公司依约将房屋交付五星公司使用。五星公司于2011年6月27日、8月5日、9月23日分四笔向神华公司支付了2011年11月20日至2012年11月19日的租金；2013年5月13日分两笔向神华公司支付了2012年11月20日至2013年11月19日租金；2013年7月12日、7月19日分两笔向神华公司支付了2013年11月20日至2014年11月19日的租金；2014年9月1日、9月5日分四笔向神华公司支付了2014年11月20日至2015年11月19日的租金。又查明，2015年7月6日，神华公司向五星公司邮寄送达《解除2011年6月25日签订的通知书》，2015年7月7日，五星公司收到该通知书。同日，神华公司向一审法院提起诉讼，要求解除其与五星公司所签订的《房屋租赁合同》，并要求五星公司立即搬离所租赁房屋且向其支付从2015年7月1日起至实际搬离之日的房屋占用使用费（按6027.4元/日计算）及违约金（按4440元/日计算）。一审法院判决：一、解除原告安庆市神华工贸有限公司与被告安庆市五星商务酒店管理有限责任公司于2011年6月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告安庆市五星商务酒店管理有限责任公司于租金到期日（2015年11月20日）后三十日内搬离安庆市开发区天柱商贸城E区综合楼返还给原告安庆市神华工贸有限公司，并按年租金220万元的标准支付自2015年11月21日至实际搬离之日止的房屋占用费；三、被告安庆市五星商务酒店管理有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告安庆市神华工贸有限公司支付违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自2015年7月2日至判决指定的交房之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取813元，由被告安庆市五星商务酒店管理有限责任公司负担。五星公司不服一审判决，上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回神华公司的诉讼请求。本院二审认定事实：2015年7月6日，神华公司向五星公司邮寄《解除2011年6月25日签订的通知书》，该通知书记载“安庆市五星商务酒店管理有限责任公司：‥‥‥现因贵公司违约，自2015年7月1日起超过5日未支付我公司房租220万元，根据《房屋租赁合同》约定，解除合同的条件已经成熟，鉴于此，我公司特依法解除2011年6月25日双方签订的《房屋租赁合同》，请贵公司立即搬离所租赁的安庆市开发区天柱商贸城E区综合楼，并支付从2015年7月1日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费及违约金”。除本院二审认定的上述事实外，一审认定的其它事实，本院二审予以确认。本院二审认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为神华公司的诉讼请求能否支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案所涉《房屋租赁合同》约定“每年缴纳房租的日期为当年的7月1日”，神华公司认为五星公司应于每年7月1日预付当年11月20日之后一年房租，但五星公司不予认可，而神华公司前期收取的五星公司所缴纳房租的时间、方式均非系每年7月1日预付当年11月20日之后房租，结合合同约定及双方实际履行情况，本案双方当事人对房租缴纳期限的约定不明确，就此双方当事人应另行协商以明确房租缴纳期限及缴纳方式。因五星公司已缴纳至2015年11月19日应交的房租且神华公司未提供证据证明五星公司在履行《房屋租赁合同》过程中存在应解除合同的法定或约定情形，故神华公司以五星公司违约为由于2015年7月7日向原审法院提起解除《房屋租赁合同》的主张不能成立，原审法院判令解除房屋租赁合同不当，应予纠正。同时，神华公司主张五星公司立即搬离租赁房屋、支付从2015年7月1日起的房屋占用使用费及违约金亦无事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2015）宜秀民一初字第00987号民事判决；二、驳回安庆市神华工贸有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取813元，由被上诉人安庆市神华工贸有限公司负担；二审案件受理费1626元，由被上诉人安庆市神华工贸有限公司负担。申诉人神华公司在本院再审中提交了二组新的证据：第一组：证据一，《关于依法解除2011年6月25日签订的通知书》及邮寄凭证；证据二，2012年9月3日《民事起诉状》、《受理案件通知书》、《民事审判笔录》、《撤诉申请书》、《民事裁定书》、《送达回证》，证明：1、2012年因被申诉人违约，未能在当年的7月1日前缴纳租金190万元，申诉人在催要无果的情况下，于2012年9月3日依法起诉到安庆市宜秀区人民法院，后因被申诉人在诉讼过程中，经法院调解，被申诉人主动支付了拖欠的租金190万元，并于2012年12月14目自愿承担诉讼费及支付逾期付款的违约金共计42500元，申诉人于2012年12月25日申请撤回起诉并经法院裁定准许。2、印证了双方均认可租赁合同约定的“每年缴纳房租的日期为当年的7月1日”是指当年的7月1日支付当年11月20日至次年11月19日的房屋租金。第二组证据：证据一，申诉人《章程修正案》、股东徐俊、刘北苟《居民身份证》、徐俊《中国工商银行卡》；证据二，被申诉人在《全国企业信用信息公示系统登记信息》、被申诉人股东郑振、朱菊芬《居民身份证》、《结婚证》、《户口簿》、被申诉人股东郑振哥哥郑和平与妻子陈晓玲《结婚证》；证据三，申诉人与被申诉人银行转款流水2张；证据四，2014年9月1目被申诉人出具的《承诺书》1份、2015年2月10日被申诉人股东郑振哥哥郑和友书写的以酒及消费卡抵款93664元的清单、2015年2月10目申诉人股东刘北苟出具的《收条》，证明被申诉人的多次违约行为及支付逾期付款的违约金，同时印证了双方均认可租赁合同约定的“每年缴纳房租的日期为当年的7月1日”是指当年的7月1日支付当年11月20日至次年11月19日的房屋租金。被申诉人五星公司质证认为：这两组证据不是再审新证据，且对证据的真实性、关联性和证明目的有异议，对证据的合法性没有异议。被申诉人五星公司提交了一组证据，再审申请书、高院传票和民事裁定书，证明申诉人曾向安徽高级人民法院申请再审并受理，于2016年4月21日听证，后作出（2015）皖民申字第40号裁定准许申诉人撤回再审申请，该案应该不予受理并驳回。申诉人质证认为：对三性无异议，对证明目的有异议，高院案件多，欠拖不决，后撤诉。在中院立案是通过我方到处申诉，后由法院启动监督程序。本院对申诉人提交的证据分析认证如下：经审查，第一组证据在一、二审中未提交，是证明2012年交租金的情况，且与涉案案卷中材料一致，本院予以认定。第二组证据，对于证据一，被申诉人对其真实性和合法性无异议，仅对关联性提出异议，本院予以认定；对于证据二，庭审中被申诉人的委托代理人对其真实性提出异议，但在庭后与被申诉人的负责人核实，被申诉人予以认可，本院予以认定；对于证据三，因被申诉人未提交纳租金的相关凭据予以反驳，本院予以认定；对于证据四，庭审中被申诉人的委托代理人对其真实性提出异议，但在庭后与被申诉人的负责人核实，被申诉人对于2015年2月10日以酒及消费卡抵款93664元的清单，予以认可，对于2015年2月10日申诉人股东刘北苟出具的《收条》，因与《清单》内容一致，本院予以认定；对于证据四中2014年9月1目被申诉人出具的《承诺书》1份，因被申诉人未提交相关证据予以反驳，本院综合本案的其他证据予以认定。本院对被申诉人提交证据分析认证如下：被申诉人提交的证据证明的是申诉人向省高级人民法院申请再审的情况，本案的再审是本院依职权提起再审，其相关证据对于本案的程序和实体处理没有拘束力。本院经再审认定：申诉人于2012年8月24日向被申诉人发《律师函》催要租金无果，后于2012年9月3日起诉到安庆市宜秀区人民法院【案号：(2012)宜秀民一初字第00715号】，被申诉人于2012年9月3日付款100万元；于2012年9月4日付款77万元；2012年9月11日付款13万元；合计190万元。申诉人于2012年12月25日申请撤回起诉，并经法院裁定准许。申诉人于2013年5月13日分两次开具租金收据。2014年因迟延交纳租金，被申诉人于2015年2月10日以酒及消费卡抵款93664元补偿了申诉人的租金损失。本院再审认定的其他事实与二审一致。本院再审认为，根据《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的可以协议补充；不能达成协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定。2011年至2014年被申诉人应交纳的租金都在当年的11月20日之前支付了当年11月20日至下一年11月19日的租金，从房产租赁市场的交易习惯和双方当事人交付租金的履行情况看，《房屋租赁合同》中约定“每年缴纳房租的日期为当年的7月1日”应认定为每年的7月1日交纳当年的11月20日至下一年的11月19日的租金。故申诉人提交的新证据足以推翻二审判决。一审法院根据《合同法》相关规定和当事人双方签订的合法有效《房屋租赁合同》判决解除当事人双方签订的《房屋租赁合同》，被申诉人搬离租赁的房屋并返还给申诉人，同时支付相应的违约金并无不当，故一审判决应予以维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一、二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）宜民一终字第01537号民事判决；二、维持安徽省安庆市宜秀区人民法院（2015）宜秀民一初字第00987号民事判决。二审案件受理费1626元，由被告安庆市五星商务酒店管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  石庆明审 判 员  丁绍福代理审判员  杨 修二〇一七年一月十七日书 记 员  焦雁秋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。