福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽07民终791号上诉人（原审被告）：浦城县东虹房地产开发有限公司，住所地浦城县五一三路321号7幢2楼。法定代表人：鱼涛，总经理。委托诉讼代理人：张亚俊，福建君立律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐梅，女，1966年5月28日出生，汉族，住浦城县。被上诉人（原审原告）：柯政铭，男，1963年3月29日出生，汉族，住浦城县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陆斌，福建皇华律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司浦城支行，住所地浦城县五一三路125号。代表人：刘立泉，行长。上诉人浦城县东虹房地产开发有限公司（以下简称东虹公司）因与被上诉人徐梅、柯政铭，原审第三人中国建设银行股份有限公司浦城支行（以下简称建行浦城支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服浦城县人民法院（2015）浦民初字第1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东虹公司的委托诉讼代理人张亚俊、黄礼赞，被上诉人徐梅及徐梅、柯政铭的共同委托诉讼代理人陆斌到庭参加诉讼。原审第三人建行浦城支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东虹公司上诉请求：撤销浦城县人民法院（2015）浦民初字第1792号民事判决书第一项至第六项判决，改判驳回徐梅、柯政铭的诉讼请求。事实和理由：一、本案讼争房屋的主体结构质量合格，一审法院判决认定局部的安全隐患会影响整栋楼的主体结构，并认为6号楼的局部缺陷影响本案讼争房屋的安全使用系认定事实错误。1.一审法院据以认定案件事实的五份鉴定报告针对的检测对象均不是本案讼争的502室，与本案不具有关联性，不应作为本案认定事实的依据。2.福州市建筑工程检测中心有限公司(以下简称福州检测中心)出具的两份《福州市建筑工程检测中心有限公司检测报告》并非双方当事人共同委托，依法不应作为本案认定事实的依据。且编号为R16J1DB00003的《福州市建筑工程检测中心有限公司检测报告》并未在法院及双方当事人在场的情况下进行取样，也并未体现取芯点及如何取芯，程序不合法。3.福建天泽司法鉴定所（以下简称天泽司法鉴定所）出具的[2016]建筑鉴字第132号《司法鉴定意见书》得出的鉴定意见为：浦城县兴浦路33号（仙楼新境小区）第6栋房屋主体结构质量基本符合设计要求，检测出的个别构件质量出现瑕疵按设计要求修复完善后可以安全使用；浦城县兴浦路33号（仙楼新境小区）第6栋房屋安全性等级评定为Bsu。根据天泽司法鉴定所鉴定人员在张仙荣、吴忠琴与东虹公司房屋买卖合同纠纷一案中出庭接受法庭质询时回答，局部的瑕疵问题并不会影响整栋楼的安全使用。二、一审法院判决以6号楼主体结构局部质量不合格，东虹公司未能及时修复，从而认定严重影响徐梅、柯政铭正常居住使用，导致购房目的不能实现错误。本案讼争房屋并不存在严重影响住户正常居住使用的情形，即便存在质量问题，也仅是建筑通病，通过修复处理可正常使用。在本案中，徐梅、柯政铭从未向东虹公司主张房屋存在质量问题而提出修复要求。法院也未判决东虹公司对讼争房屋进行修复，东虹公司没有时间也没有条件对讼争房屋的质量瑕疵进行修复，故一审法院判决认定“东虹公司未能及时修复隐患”错误。三、根据鉴定报告，虽然本案讼争房屋部分构件中存在质量瑕疵，但并不存在主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，不符合商品房买卖合同法定解除事由，也不存在约定解除或协商解除的事由，一审法院判决解除《商品房买卖合同》适用法律错误。由于本案讼争的《商品房买卖合同》依法不应当予以解除，一审法院判决东虹公司向徐梅、柯政铭返还购房款及赔偿各项损失错误。退一步说，即便本案中《商品房买卖合同》可以解除，双方应当各自承担相应的责任，徐梅、柯政铭应当赔偿东虹公司因解除合同产生的房屋占用费。在本案中，徐梅、柯政铭主张物业专项资金、开户接口费、装修押金代收外墙立面损坏维修费的损失，仅提供了收款收据予以证明，并未提供其他证据予以佐证，收款收据无相应的转账或者缴款凭证，不能作为定案的依据，徐梅、柯政铭应当承担举证不能的法律后果，一审法院判决对于徐梅、柯政铭主张的损失计算错误。四、2017年3月15日，一审法院立案审理的东虹公司与浙江中明建设有限公司、金杨林建设工程合同纠纷一案［（2016）闽0722民初717号］，福建求拓律师事务所江文通律师、黄玲露实习律师作为东虹公司的委托诉讼代理人参与诉讼。而此时，本案的一审程序尚在审理过程中，福建求拓律师事务所律师范仕健律师在本案中担任徐梅、柯政铭的委托诉讼代理人。徐梅、柯政铭的委托诉讼代理人在本案中与东虹公司存在利益冲突，属于法律规定可能损害东虹公司利益的情形，不具备本案的代理资格，东虹公司在一审程序中已向法庭提出，但一审法院予以驳回，属于程序违法。在庭审中，双方当事人已对对方提交的证据进行了质证，但一审法院判决却未对经质证的证据及质证意见进行辨析，程序违法。另，在涉及本案诉讼浦城仙楼新境6号楼房屋买卖合同纠纷的12件案件中，有8户购房户表示放弃解除《商品房买卖合同》及基于解除合同产生的损失赔偿的诉讼主张，东虹公司支付购房户因房屋质量瑕疵的修复费用，并承诺房屋质量瑕疵由其自行修复，东虹公司不再支付其他修复费用，说明涉案楼房可以使用。徐梅、柯政铭辩称，一审法院判决确认：“仙楼新境6号楼主体结构局部质量不合格，且东虹公司未能及时修复隐患，严重影响住户的正常居住使用，导致徐梅、柯政铭购房目的不能实现，徐梅、柯政铭有权主张解除合同并要求东虹公司赔偿损失”正确。一、涉案六份鉴定材料均与本案密切相关，并非东虹公司所称的不具有关联性。鉴定材料足以说明浦城县仙楼新境6号楼房屋主体结构存在严重质量问题和严重安全隐患。从浦城县规划建设和旅游局2016年4月18日浦建综[2016]28号《关于浦城法院的回复意见》分析，福州检测中心进场检测，系建设主管部门协调后由东虹公司委托有资质的福州检测中心检测，但检测结果东虹公司一直未报建设主管部门，至2015年8月13日才书面回复，但未提交鉴定结果，只提交检测数据。2016年1月29日由建设主管部门才得到检测单位的正式鉴定结果，因而，福州检测中心的两份检测报告是在东虹公司与仙楼新境6号楼业主双方均同意进行抽检所作的检测，福州检测中心出具的检测报告合法。二、东虹公司提供的相关证据亦表明，浦城县仙楼新境6号楼的主体结构质量不合格，因质量问题已经严重影响6号楼业主的正常居住使用。1.东虹公司自行委托福州检测中心于2015年8月4日作出的检测报告载明：“因该房屋所检大部分框架柱、梁构件混凝土强度不满足设计要求，建议委托原设计单位根据现场检测数据对该房屋进行承载能力重新核算，并对开裂楼板进行封闭处理”。该建议已经说明仙楼新境6号楼的主体结构质量不合格，须对开裂楼板进行封闭处理，即因质量问题严重影响6号楼业主的正常居住使用，否则6号楼无法按此建议封闭处理。2.浦城县建筑设计院《关于浦城县仙楼新境6号楼房屋结构质量问题的说明意见》表明，仙楼新境6号楼必须进行加固补强，且须整体封闭施工，说明仙楼新境6号楼的严重质量问题，并必须清场而后才能封闭施工，也说明因质量问题严重影响整个6号楼业主的正常居住使用。三、浦城县仙楼新境6号楼房屋的主体结构质量不合格，存在严重安全隐患，并因质量问题严重影响整个6号楼业主的正常居住使用，显然不能实现合同目的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，徐梅、柯政铭要求与东虹公司解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，于法有据。东虹公司主张仙楼新境6号楼房屋进行加固补强修复后不影响结构使用安全，并依此认为徐梅、柯政铭要求解除合同没有法定事由，与上述法律规定相违背。另，东虹公司强调仙楼新境6号楼房屋可进行补强修复，但一直未见东虹公司联系过业主商谈过修复问题。四、因合同解除，一审法院判决东虹公司返还银行贷款291929.38元及利息，偿还徐梅、柯政铭购房款590192.62元和已付贷款利息52832.3元以及相应资金被占用的利息损失，并赔偿徐梅、柯政铭缴付的契税等费用损失26544.14元正确。五、徐梅、柯政铭在一审审理中委托的诉讼代理人并无法律规定可能损害上诉人利益的情形，也无不具备本案代理资格的事由，对此，一审法院判决并不存在程序违法。六、一审判决不存在对证据混同认定问题，东虹公司是将一审法院判决审理查明的事实，曲解为对证据混同认定，属于上诉人理解性错误,一审法院判决认定事实清楚。另，东虹公司主张浦城县仙楼新境6号楼12户购房户的诉讼有8户同意继续履行与认为仙楼新境6号楼质量问题并无关联。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审法院依法驳回东虹公司的上诉请求。建行浦城支行未作陈述。徐梅、柯政铭向一审法院起诉请求：1.解除徐梅、柯政铭与东虹公司于2013年11月11日签订的《商品房买卖合同》。2.东虹公司返还徐梅、柯政铭支付的购房款882122元及利息（其中购房款500000元的利息自2014年3月12日起至还清购房款之日止，382122元的利息自2013年11月21日起至还清购房款之日止，按银行同期贷款利率计算）。3.东虹公司赔偿徐梅、柯政铭因办理房产证等支出的费用共计26544.14元。建行浦城支行向一审法院起诉请求：1.徐梅、柯政铭与东虹公司签订的《商品房买卖合同》继续履行，则柯政铭、徐梅继续履行《个人住房借款合同》（编号为：350677406-2012-20140408710号）。2.徐梅、柯政铭与东虹公司签订的《商品房买卖合同》解除，则解除建行浦城支行与柯政铭、徐梅、东虹公司签订的《个人住房借款合同》（编号为：350677406-2012-20140408710号）。东虹公司返还徐梅、柯政铭的购房款，应在优先支付徐梅、柯政铭所欠建行浦城支行的借款本金291929.38元、利息395.32元（利息暂计至2016年2月27日）及从2016年2月27日至全部款项实际清偿之日止的利息（利率按借款合同约定计算）后，剩余款项再返还给东虹公司。3.对东虹公司返还徐梅、柯政铭的购房款不足以全额返还东虹公司所欠建行浦城支行全部债务的，徐梅、柯政铭仍应承担还款责任并立即偿还所欠建行浦城支行债务。4.对徐梅、柯政铭返还东虹公司的购房款不足以全额返还东虹公司所欠建行浦城支行全部债务的，东虹公司仍应对上述还款承担连带清偿责任。5.柯政铭、徐梅承担抵押担保责任，若东虹公司届期不能偿还所欠的贷款本息，建行浦城支行有权以东虹公司所有的抵押房产予以拍卖、变卖、折价并就所得价款优先受偿。一审法院认定事实：2013年11月11日，徐梅、柯政铭与东虹公司签订《商品房买卖合同》，约定徐梅、柯政铭向东虹公司购买坐落于浦城县××室商品房住宅价款841164元，付款方式为2013年11月11日付361164元，2013年11月21日付80000元，按揭贷款500000元，随后，双方又达成补充协议，约定徐梅、柯政铭向东虹公司购买编号为6号楼28号的杂物间购房款40958元，共计882122元。2013年11月15日，徐梅、柯政铭支付购房款261164元及杂物间购房款40958元。2013年11月29日，徐梅、柯政铭向东虹公司支付购房款80000元。2014年3月4日，徐梅、柯政铭以所购商品房作抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年3月12日，徐梅、柯政铭与东虹公司及建行浦城支行签订《个人住房借款合同》（编号为350677406-2012-20140408710），约定徐梅、柯政铭向建行浦城支行贷款购房款500000元，东虹公司为徐梅、柯政铭的贷款提供担保，保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行浦城支行核对无误、收执之日止。当日，建行浦城支行为徐梅、柯政铭放款500000元购房款到东虹公司账户。2014年12月24日，徐梅、柯政铭为涉案商品房（浦房权证字第××号）房屋所有权证缴交了契税25234.92元、印花税1249.22元、图库信息费60元，合计26544.14元。房屋交付后，徐梅、柯政铭发现所购商品房存在质量问题，双方由此引发纠纷。针对本案商品房质量纠纷，徐梅、柯政铭与东虹公司双方向一审法院提交6份鉴定报告，《关于浦城法院的回复意见》（2014）浦民初字第1115号《民事判决书》《关于浦城县仙楼新境6号楼房屋结构质量问题的说明意见》，具体内容如下：1.2015年1月4日，经一审法院委托，天泽司法鉴定所对仙楼新境6号楼501室主体结构及安全性能作出司法鉴定意见书，鉴定意见书表1（抽检501室部分柱、梁、板的混凝土抗压强度结果），现场钻芯样12件，设计抗压强度为20MPa，实际检测强度为：10.36、9.99、11.23、14.89、12.15、10.89、14.0、10.29、7.97、9.87、10.94、15.62。经庭审询问鉴定人员，鉴定人员明确表示501室12件混凝土芯抗压强度严重不符合设计要求。鉴定意见为：浦城县兴浦路33号仙楼新境小区6号楼501室房屋主体机构质量存在楼板厚度不符合设计要求，柱、梁、板混凝土强度不符合设计要求，该房屋的主体结构存在安全隐患。2.2015年2月10日，一审法院受理的（2014）浦民初字第1115号案件，郭小英诉东虹公司房屋买卖合同一案已生效，判决解除郭小英与东虹公司的购房合同，该案房屋为仙楼新境6号楼501室。3.2015年8月4日，东虹公司自行委托福州检测中心对仙楼新境6号楼整栋大楼作出的调查检测报告1份，检测结果第3项混凝土强度检测内容为“本次每层凿开部分框架柱、梁构建粉刷层，发现大部分构件表面疏松，检测面不平整，无法满足回弹法检测要求……,本次抽取的24个框架柱、梁构件采用钻芯法检测其混凝土强度，检测结果列于表5，结果表明：采用回弹法所检测框架柱、梁混凝土抗压强度为14.1MPa-15.8MPa,均不满足设计强度要求；采用钻芯法所检框架柱、梁构件混凝土抗压强度值为14.6MPa-28.1MPa，大部分不满足设计强度等级要求”。建议“因该房屋所检大部分框架、梁构件混凝土强度不满足设计要求，建议委托原设计单位根据现场检测数据对该房屋进行承载能力重新核算，并对开裂楼板进行封闭处理”。4.2015年12月10日，浦城县建筑设计院作出《关于浦城县仙楼新境6号楼房屋结构质量问题的说明意见》，内容为“根据福州检测中心的检测报告，我院提出如下意见：(1)根据检测报告结果需委托设计单位进行加固补强设计。(2)加固补强施工后不影响结构使用安全。(3)建议整体封闭施工，以确保加固补强质量”。5.2016年1月29日，经浦城县规划建设和旅游局委托，福州检测中心对仙楼新境6号楼整栋楼上部承重结构安全评级作出检测报告，鉴定结果为：根据结构所含的各种构件安全性等级、结构的整体牢固性等级、结构侧向位移等级，上部承重结构的安全性评级为D级。建议：立即委托原设计单位进行重新核算并进行加固处理，并委托有资质的单位对该房屋基础沉降、倾斜等进行定期监测至加固结束。6.针对福州检测中心对仙楼新境6号楼的调查及检测结果，2016年4月18日，浦城县规划建设旅游局出具《关于浦城法院的回复意见》，内容为“经我局协调于2015年6月4日，落实了由建设单位东虹公司委托我省有资质的（全省四家）福州检测中心进行检测，检测结果东虹公司一直未正式报我局，至2015年8月13日才正式回复，但未有提交鉴定结果，只提交检测数据，2016年1月29日由我局出门协调，才得到检测单位的正式鉴定结果，经鉴定该房屋上部承重结构的安全性评为D级”。7.2016年1月31日，经一审法院委托，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对仙楼新境6号楼102室房屋主体结构质量及安全性作出检测报告，鉴定结论为：框架柱、框架梁、现浇板混凝土抗压强度均满足设计规范的规定，天花板的开裂现象、地面开裂现象，钢筋锈蚀痕迹、柱面……不符合验收规范的规定。建议：(1)对开裂的楼板压力灌浆处理。(2)对开裂的地板重新找平处理。(3).混凝土表面缺陷用水泥砂浆按规范要求进行抹灰处理。8.2016年1月31日，经一审法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对仙楼新境6号楼201室房屋主体结构质量及安全性作出检测报告，鉴定结论为：框架柱、框架梁、现浇板混凝土抗压强度均满足设计规范的规定，天花板的开裂现象、地面开裂现象，钢筋锈蚀痕迹、柱面……不符合验收规范的规定。建议：(1)对开裂的楼板压力灌浆处理。(2)对开裂的地板重新找平处理。(3)混凝土表面缺陷用水泥砂浆按规范要求进行抹灰处理。9.2016年12月5日，经一审法院委托，天泽司法鉴定所对仙楼新境6号楼整栋房屋主体结构质量及安全性作出鉴定意见书，鉴定意见为：(1)仙楼新境6号楼主体结构质量基本符合设计要求，检测出个别构件质量出现瑕疵要按设计要求修复完善后可以安全使用。(2)仙楼新境6号楼房屋安全性等级评定为B级。另查明，截止2017年2月12日，徐梅、柯政铭已还按揭贷款本金208070.62元、利息52832.3元，共计260902.92元，尚欠贷款本金291929.38元。徐梅、柯政铭虽已缴纳办理房产证所需的费用，但并未实际过户。天泽司法鉴定所关于仙楼新境6栋楼整栋质量及安全性能鉴定费为431192元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、徐梅、柯政铭与东虹公司签订的《商品房买卖合同》是否符合法定解除条件问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”及第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，徐梅、柯政铭主张解除合同的法定条件是房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用，对此具体分析如下：1.关于本案房屋主体结构是否不合格问题。从本案徐梅、柯政铭与东虹公司提供的6份鉴定报告上看，均不同程度地反映出仙楼新境6号楼房屋局部存在的质量问题。其中在单套房屋的检测中：501室房屋检测出楼板厚度不符设计要求，混凝土芯抗压强度严重不符，柱、梁、板混凝土强度不符合设计要求，主体结构存在安全隐患。102、201室检测出天花板开裂、地面开裂、钢筋锈蚀等。其中在6号楼整栋楼的检测中：福州检测中心检测出框架柱、梁混凝土抗压强度均不符合设计强度要求，且上部承重结构评级为D级。虽然天泽司法鉴定所对6号楼整栋鉴定结论中得出的结论是基本符合设计要求，安全评级为B级的鉴定结论，但鉴定人员出庭接受质询中明确表示，其仅对采样样品负责，不排除未采样部分存在质量问题，而天泽司法鉴定所关于501室的鉴定结论也恰恰印证了天泽司法鉴定所鉴定人员的说法，因为天泽司法鉴定所关于501室的鉴定结论是主体结构存在安全隐患。故对于仙楼新境6号楼局部或整体的鉴定中，因不同鉴定机构或同一鉴定机构不同鉴定的采样点不同而导致鉴定结论有较大出入，但综合6份鉴定报告的结论，可以证明仙楼新境6号楼局部梁、柱、板混凝土芯抗压能力严重不符合设计要求，局部存在天花板开裂、地面开裂、钢筋锈蚀等问题，局部主体结构存在安全隐患。因房屋主体结构梁、柱、板等会相互影响，局部的安全隐患将会影响整栋楼的主体结构问题，单套房屋并不是空中楼阁，上下左右的主体结构缺陷，必然影响相邻或同一列房屋的安全使用，况且本案502室与鉴定的501室毗邻，故虽本案房屋未作单套主体质量及安全鉴定，但一审法院认为无论本案单套房屋主体质量及安全是否合格，因6号楼整栋楼的局部缺陷已影响到本案502室房屋的安全使用，徐梅、柯政铭有权解除合同。2.关于本案房屋质量问题是否严重影响正常居住使用问题。从徐梅、柯政铭与东虹公司处理仙楼新境6号楼质量问题的过程上看，仙楼新境6号楼部分房屋在装修过程中发现质量问题后，东虹公司却迟迟未与住户协调处理，进而导致诉讼产生。2015年1月4日，经天泽司法鉴定所对501室作出主体结构存在安全隐患的鉴定结论并判处退房后，东虹公司仍未对房屋的安全隐患进行处理，导致6号楼其余住户产生疑虑，进而到房管局、住建局信访反映问题。2015年6月4日，经房管局协调，落实东虹公司委托有资质单位对6号楼质量及安全性进行检测。在2015年8月4日，福州检测中心出具调查检测数据后，2016年1月29日又由住建局作为委托单位，福州检测中心作出鉴定结果，经鉴定该房屋上部承重结构的安全性评为D级。根据福州检测中心的鉴定结论，建议东虹公司委托原设计单位重新核算，作修复处理，同时，2015年12月10日浦城县建筑设计院作出《关于浦城县仙楼新境6号楼房屋结构质量问题的说明意见》，要求东虹公司依照检测结果委托设计单位进行加固补强设计，加固补强并建议整体封闭施工，以确保加固补强质量，此外，住建局也多次书面发通知东虹公司采取整改措施。在法院相继判决501、401、601室退房后，东虹公司仍未采集补救措施对房屋安全隐患进行整改，导致此后仙楼新境6号楼12户接连提出退房诉讼。综上，东虹公司在处理仙楼新境6号楼房屋质量问题上，未能正视和处理相关鉴定机构指出存在的房屋安全隐患及问题，使住户无法安心正常入住，且鉴定机构给出的重新设计、封闭施工、灌浆处理等修复意见也会对住户居住和使用商品房产生重大影响，进而导致购房居住的合同目的不能实现。而本案502室住户自2013年购房至今虽已缴纳办理房产证相关费用，但不敢办理过户手续装修入住的现状也反映了仙楼新境6号楼房屋质量问题已实际上严重影响住户的正常居住使用。综上，因仙楼新境6号楼主体结构局部质量不合格，且东虹公司未能及时修复隐患，严重影响到住户的正常居住使用，导致徐梅、柯政铭购房目的不能实现，徐梅、柯政铭有权主张解除合同并要求东虹公司赔偿损失。二、关于徐梅、柯政铭主张退还的购房款金额及损失计算问题。徐梅、柯政铭提供购房发票足以证明徐梅、柯政铭支付本案购房款882122元，虽其中500000元为银行按揭贷款，但该按揭款系徐梅、柯政铭向银行的贷款，也由徐梅、柯政铭负责偿还，并实际支付给东虹公司，故徐梅、柯政铭主张东虹公司退还购房款882122元，于法有据，予以支持。对于徐梅、柯政铭要求东虹公司自购房款实际支付之日起按银行同期贷款利率支付利息的诉请，一审法院认为徐梅、柯政铭支付购房款后，因商品房质量问题导致徐梅、柯政铭无法实现合同目的，故徐梅、柯政铭主张东虹公司从购房款实际支付之日起按银行同期贷款利率支付利息的诉请，于法有据，予以支持。但徐梅、柯政铭购房款中208070.62元是徐梅、柯政铭支付银行的贷款本金，该利息计算起算点应以建行浦城支行提供的个人贷款对账单上的截止日期即2017年2月12日为宜。徐梅、柯政铭主张的因办证所缴交的税费等有提供相应的票据，各项损失共计为26544.14元，予以支持。三、关于本案鉴定费用的负担问题。依照法律规定，鉴定费及鉴定人员出庭费应由败诉方承担，故本案鉴定费用应由东虹公司承担。但因本案委托天泽司法鉴定所关于仙楼新境6号楼整栋楼主体结构质量及安全性能鉴定系一审法院在审理中的12个案件共同委托，故平均到本案仅需支付1/12的鉴定费即可，鉴定费金额为35933元（431192元÷12=35933元）。四、关于建行浦城支行的诉讼主体资格、建行浦城支行能否在本案中主张解除《个人住房借款合同》及要求提前偿还全部按揭款的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”的规定，因徐梅、柯政铭将本案商品房预告抵押给建行浦城支行按揭贷款，故可以以有独立请求权第三人身份参与本案诉讼。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因徐梅、柯政铭向建行浦城支行贷款系因购买商品房所需，现因东虹公司原因导致商品房买卖合同解除，徐梅、柯政铭与建行浦城支行之间的借款合同也无存续的必要，故建行浦城支行主张解除《个人住房借款合同》，予以支持。又依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，对于徐梅、柯政铭尚未偿还的按揭款，依法可由东虹公司支付给建行浦城支行，故对于建行浦城支行主张东虹公司支付全部未偿还按揭款的诉请，予以支持。本案讼争房仅办理商品房抵押预告登记，抵押权尚未正式设立，故建行浦城支行主张行使抵押权的诉请，不予支持。对于建行浦城支行主张的东虹公司不能偿还建行浦城支行全部债务的，徐梅、柯政铭仍应承担还款责任，及徐梅、柯政铭不能偿还建行浦城支行全部债务的，东虹公司应对还款承担连带清偿责任的诉请，于法无据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第二十五条之规定，判决：一、解除徐梅、柯政铭与东虹公司于2013年11月11日签订的《商品房买卖合同》；二、解除徐梅、柯政铭与东虹公司、建行浦城支行于2014年3月12日签订的《个人住房借款合同》；三、东虹公司应于本判决生效之日起十日内支付建行浦城支行购房贷款291929.38元及利息（按借款合同约定计算）；四、东虹公司应于判决生效之日起十日内偿还徐梅、柯政铭购房款590192.62元（其中付款382122元、已付贷款本金208070.62元）及徐梅、柯政铭已付的贷款利息52832.3元；五、东虹公司应于本判决生效之日起十日内，以590192.62元为基数支付徐梅、柯政铭利息（其中302122元自2013年11月15日起，80000元自2013年11月29日起、208070.62元自2017年2月12日起按银行同期贷款利率计算至东虹公司清偿款项之日止）；六、东虹公司应于判决生效之日起十日内支付徐梅、柯政铭办理房屋权属证书所缴交的税费、印花税、图库信息费等各项损失26544.14元；七、驳回徐梅、柯政铭的其他诉讼请求；八、驳回建行浦城支行的其他诉讼请求。本诉案件受理费12886元，第三人合并之诉受理费2843元，保全费5000元，鉴定费35933元，均由东虹公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：东虹公司提出，一审法院遗漏认定涉案房屋交付时已竣工验收，是经过合法验收合格的工程。本院认为，涉案房屋交付时是否为竣工验收合格并不影响工程质量事实上是否有问题的认定，虽徐梅、柯政铭对涉案房屋通过竣工验收予以确认，但该事实与本案审理并无关联，故本院不作事实予以认定。本院认为，东虹公司已按《商品房买卖合同》的约定，将坐落仙楼新境6幢502室商品房交付给徐梅、柯政铭，故本案争议的问题是，东虹公司交付的房屋是否存在法定解除的条件。从本案的多份鉴定报告分析可以确定，仙楼新境6幢显然存在质量问题，其中，501室房屋检测为主体结构存在安全隐患，其他房屋检测出天花板开裂、地面开裂、钢筋锈蚀等问题。而在对6号楼整栋楼的检测中出现两种的鉴定结论，即福州检测中心检测出框架柱、梁混凝土抗压强度均不符合设计强度要求，上部承重结构评级为D级；天泽司法鉴定所中得出的鉴定结论是基本符合设计要求，安全评级为B级。但是，作出安全评级为B级的天泽司法鉴定所的鉴定人员出庭接受质询中明确表示，其仅对采样样品负责，不排除未采样部分存在质量问题。可见，涉案房屋被确定存在质量问题是可确定的事实，但在该事实面前，没有对安全隐患完全排除完毕，根据生活常理，显然任何人都会对涉案房屋的工程质量丧失信赖基础，进而影响正常的居住使用。然而，仙楼新境6号楼部分房屋存在质量问题的事实早已于2015年初即已可明确。作为房屋质量修复责任人的东虹公司明知该问题早已存在，但在购房户多次信访，相关行政部门多次通知整改，直至本案二审法院庭审时，时间已过两年半之久，东虹公司仍未采取任何的补救措施，对明显要整改的安全隐患进行整改。可见，东虹公司在处理仙楼新境6号楼房屋质量问题上极为消极，任由安全隐患存续，必然让购房户极度担忧居住的安全问题。本案且不论仙楼新境6幢主体结构是为D级还是B级，在东虹公司长期对早已出现的质量问题未进行积极修复，已足以严重影响购房户正常居住使用，何况，已可确定仙楼新境6幢501室经鉴定为主体结构存在安全隐患，当然会对整栋楼的主体结构有重大影响。从2013年交房至今，徐梅、柯政铭就已缴纳办理房产证相关费用，但仍未办理过户手续装修入住，此即与仙楼新境6号楼房屋质量问题有关，该质量问题在事实上已严重地影响了徐梅、柯政铭正常居住使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案因仙楼新境6号楼房屋质量存在问题且未予以排除，造成了徐梅、柯政铭对其购买的502室无法正常居住使用，故徐梅、柯政铭主张解除其与东虹公司签订的《商品房买卖合同》具有事实与法律依据，一审法院判决解除合同正确。关于仙楼新境6幢的部分购房户与东虹公司就《商品房买卖合同》不解除，并支付修复费给部分购房户达成协议问题，并非是对涉案房屋的质量问题处理完毕，其修复的义务并未免除，亦是反映出涉案楼房的质量实际上影响了购房户的正常居住使用，东虹公司以此作为认定涉案房屋可以正常使用的理由不能成立。本案《商品房买卖合同》的解除系因东虹公司违约导致，徐梅、柯政铭并无任何过错，故徐梅、柯政铭的损失应全部由东虹公司承担，一审法院对徐梅、柯政铭损失的处理正确。关于徐梅、柯政铭主张物业专项资金、开户接口费、装修押金代收外墙立面损坏维修费的损失，其提供的收款收据可以证明该费用的支出，东虹公司认为徐梅、柯政铭应当承担举证不能的法律后果的上诉主张不能成立。一审法院对本案双方当事人提供的证据组织了举证、质证，对与本案有关联的证据进行了分析认证，不存在证据审查程序违法问题。《律师法》等法律、行政法规并未对同一律师事务所不同律师的代理权限作出限制性规定，且本案并不存在徐梅、柯政铭的委托诉讼代理人在诉讼中有侵害东虹公司利益的情形，故徐梅、柯政铭一审的委托诉讼代理人接受委托合法。综上所述，东虹公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。建行浦城支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12886元，由浦城县东虹房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张聪荣审 判 员  余观贵代理审判员  余 凌二〇一七年九月十三日书 记 员  卢娟娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。