上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初19019号原告：周萍,女,1981年4月15日生,汉族,住上海市浦东新区张杨北路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：周建东(系原告周萍之父)，1948年5月8日生，汉族，住山东省菏泽市。委托诉讼代理人：段兰芝(系原告周萍之母)，1948年11月3日生，汉族，住山东省菏泽市。被告：王善坤,男，1973年1月3日生。委托诉讼代理人：曹吉洋，上海松沪律师事务所律师。原告周萍与被告王善坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用简易程序于2016年12月21日公开开庭进行了审理，原告周萍的委托诉讼代理人周建东、段兰芝，被告王善坤的委托诉讼代理人曹吉洋到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告周萍向本院提出诉讼请求：被告向原告支付违约金241,500元。事实和理由：原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下上海市松江区冬梅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)并于2014年10月25日前办理过户手续。但被告在收到原告的首付款后未按约归还贷款并涤除抵押登记，导致无法完成过户。经原告多次催促，被告在逾期460日后方才将房屋过户至原告名下。被告逾期过户，按约应承担违约责任，故原告提出如上诉请。被告王善坤辩称，不同意原告的诉讼请求，被告不存在违约行为，不需要承担违约责任。原、被告于合同约定的过户日期之前向松江区房地产交易中心申请办理了转让登记，但因房屋上存在抵押未涤除故未成功办理，而原告是知晓房屋上之抵押情形的，且双方未就抵押涤除时间作明确约定。原告没有受到损失，因房屋增值巨大，原告获得了巨额利润。合同约定的违约金比例过高，请求法庭依法调整。经审理查明：2014年9月3日，原告周萍作为购买方(甲方)与被告王善坤作为出售方(丙方)在案外人上海市嘉松房产经纪事务所(乙方)的居间下签订《委托购买意向书》一份，约定甲方委托乙方购买丙方涉案房屋，总价款1,640,000元。协议另对其他事宜进行了约定。同日，原告向被告支付购房定金15,000元。2014年9月4日，原告周萍作为买受人(乙方)与被告王善坤作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方购买甲方涉案房屋，建筑面积105.89平方米，转让价款1,400,000元，支付方式：1、乙方于2014年9月4日支付甲方房款360,000元(含定金15,000元)，该笔款项甲方必须专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意；2、乙方于2014年9月15日支付甲方房款440,000元；3、乙方于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向甲方支付房款600,000元。合同第六条约定，在2014年10月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……甲方承诺，在乙方或委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任……第十条约定，……甲方逾期未交付房地产，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.05%作为逾期违约金，合同继续履行……合同补充条款(一)第7条约定，款清交房，款清后返租一年时间，租金2,000元/月。合同另对其他事宜进行了约定。上述合同签订当日，原、被告签订《房屋买卖合同的补充协议》一份，约定涉案房屋的实际总价为1,640,000元，双方同意以1,400,000元为房屋总价，原告另需于签约当日支付被告240,000元为该房屋的相关补偿。合同签订后，原告于2014年9月4日向被告支付585,000元；于2014年9月14日支付450,000元；于2015年12月23日支付230,000元；于2016年1月18日支付340,000元；于2016年1月27日支付10,000元；余款10,000元与被告返租房屋的部分租金相抵扣。另查明，2000年11月28日，被告王善坤被核准登记为涉案房屋权利人，建筑面积105.89平方米。2012年10月31日，中国银行股份有限公司上海市闵行支行被核准登记为涉案房屋的抵押权人，最高债权限额为60万元。该抵押贷款于2016年1月18日结清。2013年10月18日，案外人孙长伟被核准登记为涉案房屋的抵押权人，债权数额为500,000元。截至2015年11月30日，该抵押登记尚未涤除。2014年10月25日，原告缴纳涉案房屋契税22,300.50元。2016年1月27日，原、被告向上海市松江区房地产交易中心申请办理涉案房屋的过户手续，原告周萍于2016年2月16日被核准登记为涉案房屋的权利人。审理中，被告向本院提交银行交易明细一组，证明其返租涉案房屋后，通过微信转账方式累计支付原告租金71,000元。原告对此并无异议，但认为租金与逾期交房违约金属于两个不同的法律关系，不应混淆。以上事实，有委托购买意向书、上海市房地产买卖合同、房屋买卖合同的补充协议、上海市房地产登记簿、上海市个人住房房产税认定通知书、税收缴款书、收据、中国银行贷款还款(已结清)凭证、上海市房地产权证以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案《上海市房地产买卖合同》中约定了房价为1,400,000元，而原、被告之间签订的委托购买意向书及补充协议中又约定房屋实际总价为1,640,000元，据此，本院认定原、被告真实的交易价格应为1,640,000元。该《上海市房地产买卖合同》中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故该合同中房屋价格条款应为无效条款。关于该合同及补充协议的其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原、被告均应恪守履行。本案原告按约支付了购房款，但被告未及时涤除房屋上之抵押登记，故双方无法按照合同约定于2014年10月25日前办理房屋过户手续，被告违反合同约定理应承担相应违约责任，故原告主张被告以1,050,000为基数按日万分之五支付至实际申请过户之日即2016年1月27日止的违约金，符合双方合同约定，并无不当，本院予以支持，但违约金起算时间应自逾期申请过户之日即2014年10月26日起算，故被告应付的违约金金额为240,975元。关于被告辩称的双方未就抵押涤除时间进行明确约定，故被告不存在违约。本院认为，被告作为出售方应确保涉案房屋在双方约定的申请过户日期符合可以过户的条件，现因被告拖延还贷导致过户逾期,已构成违约,故被告的上述辩称意见，本院不予采纳。关于被告认为合同约定的违约金数额过高要求本院进行调整的问题。本院认为，双方约定的逾期过户违约金条款系双方真实意思表示，被告亦未提供充分的证据证明违约金金额过高，故被告的该项主张无法成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二款、第五十六条、第六十条之规定，判决如下：被告王善坤于本判决生效之日起十日内支付原告周萍违约金240,975元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,922.50元，减半收取2,461.25元，由原告周萍负担4元(已付)，由被告王善坤负担2,457.25元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年一月六日书记员 刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……