江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终2895号上诉人(原审被告)：朱立如，男，1948年7月2日出生，汉族，住江都市。被上诉人（原审原告）：扬州双扬机械有限责任公司，住所地在扬州市维扬经济开发区司徒庙路北侧。法定代表人:王孝渠，该公司董事长。委托代理人：崔明霞，江苏征远律师事务所律师。上诉人朱立如为与被上诉人扬州双扬机械有限责任公司（以下简称双扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2016)苏1003民初1217号民事判决，于2016年11月7日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。双扬公司向原审提出的诉讼请求为：1、被告立即支付2015年10月1日至12月31日租金开票支出税金29700元（165000元×18%）、自2016年1月1日至2月29日的租金110000元及开票支出税金19800元；2、被告支付2015年10月1日至12月31日期间的清洁工工资3100元、水电费3590.39元、食堂就餐费用3100元、2016年1月1日至2月29日的清洁工工资2000元、门卫工资10000元；3、被告向原告交付2号厂房第1跨房屋并自2016年3月1日起按月占用费11750元计算支付至完全交付房屋之日止；4、被告承担违约金33000元。事实和理由：原、被告双方于2015年8月25日签订了厂房及办公室租赁协议，约定由被告承租原告总面积约为5856平米的厂房和办公室用于制作使用，不含税年租金为660000元，开具发票的税金由被告承担；租赁期间为2015年10月1日至2020年9月30日，被告承担清洁工人员月工资1000元、门卫人员月工资5000元、租赁期间使用的水电等费用；被告违约提前终止的，应向原告承担年租金总额5%的违约金。租赁协议签订后，原告及时向被告移交了出租房屋，被告缴纳了首期租金165000元。承租期间，被告既未按规定承担清洁人员工资，也未承担相应的员工就餐费用等。在原告催告被告按协议约定缴纳租金后，被告竟以无经济能力缴纳租金为由，要求原告收回房屋。朱立如在原审辩称：本案被告主体不适格。2015年8月25日，被告与原告签订租赁协议，约定原告协助被告在原告处注册登记，被告承诺在原告处注册登记。租赁合同签订后，被告在工商行政管理部门办理了企业登记注册，企业名称为扬州市如华环保科技有限公司（以下简称如华公司）。被告与原告签订租赁合同以及部分履行合同的行为属职务行为，其产生的权利义务依法应当由如华公司承担，故原告因租赁合同产生纠纷起诉的合同相对方应当是如华公司，现起诉被告主张权利无事实和法律依据。应当驳回原告的诉讼请求并判令原告返还被告房屋租金18333元。2015年8月25日，被告与原告签订租赁协议，约定租赁期限自2015年10月1日起，租赁合同签订后，被告按约支付了房屋租金，原告却违约，迟延交房10天，原告应当返还被告10天房屋租金18333元。被告支付首次房屋租金后未要求给付票据，事实上原告也未开具发票，原告无权要求被告给付税款。2015年12月31日，被告提出解除租赁合同，原告当日已经同意并于2016年元月6日收回房屋，因为双方均同意解除租赁合同，故原告无权主张违约金。关于原告所述清洁工、食堂就餐等费用，本不属于租赁合同权利义务范畴，但被告同意按实支付。原审法院查明：2015年8月25日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订的房屋租赁合同约定的厂房面积为4536平方米，办公室面积为608平方米，库房面积为712平方米，总面积为5856平方米，房屋年租金660000元整，甲方开票给乙方，乙方承担开票税金，租赁期间为2015年10月1日至2020年9月30日，甲方自2015年10月1日完成厂房及办公室的交接，租期从2015年10月1日起计算，甲乙双方如一方有正当理由要求提前终止本协议时，应提前二个月书面通知对方并协商解决，乙方租期未到三年提前终止，应向守约甲方支付租金总额5%作为违约金。同日，双方签订补充协议约定朱立如注册完毕后，本协议乙方由朱立如转变为注册公司名称作为承租方，并重签协议。2015年9月7日，如华公司登记成立，被告朱立如为法定代表人，该公司的注册登记地点为扬州市邗江区平山北路东侧（江阳工业园开发建设有限公司），该公司没有与原告签订租赁协议。2015年10月10日，原告向被告交付了二号厂房、宿舍的钥匙，双方确认了水电表的度数。2016年元月6日，原、被告双方对水电表度数进行了确认，工业用电P1为5、P2为11、P3为13、P4为17，宿舍用电1号为235、2号为104、5号为229、7号为77，室外水表为27吨，原告单位的杨某与被告朱立如在确认单上签字，被告承认该确认单下方“当时交给杨某车间钥匙一把”是其在双方签字后自己单方加上去的。被告朱立如对2015年10月10日的水电表核对单上注明的“至2016年元月6日水外表用27吨、电表车间P1-P4共计2368度、宿舍645度”没有异议，认为仅应支付水电费1964元，对就餐费3100元没有异议。原告提供了部分水电费发票，但未能证明该发票系原告水电表产生的费用。2015年12月31日，被告朱立如向原告发出函件，告知原告因无经济能力交纳下季度房屋租金，请求原告收回所出租的房屋。原告员工翟有海在该函件上注明：根据甲方、乙方协议要求要提前两个月书面通知退房。原告当日向被告发出通知一份，内容为收到你的通知，我公司节后研究予以答复，按双方协议，要求被告交纳下季度房租。2016年2月15日，原告向被告发出解除厂房及办公室租赁协议通知书，通知被告由于其拒不缴纳租金和承担有关费用，决定解除双方的租赁协议并收回房屋。合同订立后，朱立如向原告支付定金50000元。如华公司向原告支付租金115000元。被告没有要求原告开具租金发票，原告也没有向被告开具租金发票。被告陈述其于2016年1月6日将除2号厂房第1跨外全部厂房腾空交给原告并向原告交付了钥匙一把，仅剩下南面第1跨还有三条生产线机组及一些杂物，被告没有证据证明双方办理了交接手续，原告对此不予认可。原告陈述其于2016年2月15日向被告发出解除通知后于2016年3月将除2号厂房第1跨1250平方米之外的部分出租给他人使用，被告认为没有收回的房屋面积是1134平方米。本案审理过程中，原告申请对被告在原告厂区内南面第1跨的两条生产线进行保全并提供了担保，本院裁定查封了该两条生产线，并告知被告可以提供担保变更保全方式，但被告至今未申请变更保全措施。原审期间双方争议的焦点为：一、被告朱立如是否本案适格被告；二、被告应否给付原告租金、开票税金、清洁工工资、水电费、食堂就餐费用、门卫工资、违约金等，如果应当支付，数额如何确定；三、被告应否向原告交付2号厂房第1跨房屋并支付占用使用费?对于争议焦点一，原审法院认为，被告朱立如是以自己的名义与原告签订了房屋租赁合同，如华公司注册登记地并不在租赁场所内，该公司也没有按租赁合同的约定重新与原告签订合同，朱立如也是以自己的名义向原告发出解除合同的通知，故朱立如是本案的适格主体，被告关于应由如华公司作为本案被告并承担相应责任的抗辩意见依据不足，不予采纳。对于争议焦点二，原审法院认为，被告应当向原告给付2016年1月10日至2016年2月29日的租金91667元、违约金33000元、食堂就餐费用3100元、清洁工工资2667元、水电费1964元。理由如下：1、被告于2015年12月31日要求解除合同，原告员工翟有海在被告送达的该函件上签字并注明应提前两个月书面通知，该签字明显是在提醒被告未在约定的期限内通知原告，而非同意解除合同。依据原、被告双方合同约定，双方如一方有正当理由要求提前终止本协议时，应提前二个月书面通知对方，故被告在通知原告解除合同后仍应承担两个月的租金，因原告直到2015年10月10日才向被告交付房屋，故应认定被告的租金已付至2016年1月9日，故被告应当给付2016年1月10日至2016年2月29日的租金91667元。2、依据合同约定违约方应向守约方支付年租金5%的违约金，原告提前解除合同已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告虽然认为该违约金约定过高并申请调整，但并不能证明原告的实际损失低于以上金额，故原告要求被告支付违约金33000元的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持。3、被告没有要求原告开具租金发票，原告也没有向被告开具租金发票，故原告要求被告承担开票税金的诉讼请求没有事实与法律依据，本院依法不予支持。4、对于原告主张的食堂就餐费用3100元，被告并无异议，本院依法予以认定。对于原告主张的水电费，原告未提供水电费的收费标准，而被告仅认可水电费1964元，原告也同意按被告认可的金额主张水电费，故被告应给付原告水电费1964元，本院认定水电费为1964元。依据合同约定，被告应每月支付清洁工工资1000元，故被告应支付2015年10月10日至2015年12月31日清洁工工资2667元。被告已于2015年12月31日通知原告解除合同，2016年1月1日至2016年2月29日清洁工工资及门卫工资并未发生，故原告要求被告支付2016年1月1日至2016年2月29日清洁工工资及门卫工资的诉讼请求不予支持。对于争议焦点三，原审法院认为，原、被告双方的房屋租赁合同已经解除，被告应当向原告交付2号厂房第1跨房屋并按面积支付占有使用费，故原告要求被告交付2号厂房第1跨房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告主张2号厂房第1跨的面积为1250平方米但并没有证据证明，被告认可为厂房总面积的四分之一即1134平方米，故本院认定2号厂房第1跨的面积1134平方米，房屋总面积为5856平方米，年租金为660000元，故2号厂房第1跨房屋的年租金应为127807元。因被告在原告租赁区域内的生产线经原告申请已经被本院查封，客观上导致被告无法返还承租房屋，但被告生产线被查封，是因其提前解除合同拖欠租金的违约行为所致，故本院酌定由被告按2号厂房第1跨房屋租金标准的一半支付房屋占用费，即自2016年3月1日起至实际返还之日止、按年租金63903.5元的标准向原告支付房屋占用费，故原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求予以部分支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱立如于本判决生效后十日内，给付原告双扬公司租金91667元、违约金33000元、食堂就餐费用3100元、清洁工工资2667元、水电费1964元；二、被告朱立如于本判决生效后六十日内将2号厂房第1跨房屋返还原告双扬公司，并自2016年3月1日起至实际返还之日止、按年租金63903.5元的标准向原告支付房屋占用费；三、驳回原告双扬公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5252元，保全费1920元，合计7172元，由原告双扬公司负担2700元，被告朱立如负担4472元。宣判后，朱立如不服提起上诉，其上诉请求为：撤销原审判决，改判驳回双扬公司的诉讼请求，并判决双扬公司向朱立如返还房屋租金45833元、清洁工工资2667元，由双扬公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、原审判决认定事实不清。朱立如与双扬公司签订房屋租赁合同后，系双扬公司未能按约交付房屋，而朱立如按约交付了定金及租金。在合同履行过程中，因双扬公司未能按约履行合同义务，朱立如按约提出解除租赁合同，双扬公司同意解除合同后收回了出租房屋，双方并进行了用水、用电数量的确认。不存在朱立如违约解除租赁合同且占用房屋的事实。此外，朱立如在退房时根本不欠双扬公司房屋租金，且双扬公司也未提供相关的清洁服务。因此，原审判决朱立如向双扬公司承担相关违约责任，系事实认定错误。2、原审判决适用法律不当。朱立如系代表如华公司与双扬公司签订房屋租赁合同，在该合同中明确约定，如华公司成立后作为合同的承租方。在该合同履行过程中，也是由如华公司支付了房屋租金，而朱立如系履行职务行为。因此，本案租赁合同的主体应为双扬公司和如华公司。原审判决支持双扬公司的诉讼请求，并没有充分的事实依据。原审对于朱立如所提供的证据未能采信，但没有说明理由。原审判决既支持提前两个月通知后的租金，又判决支持违约金，还判决支持双扬公司非法扣押朱立如设备存放的房屋占有使用费，属于适用法律错误。另，在该承租的房屋上还有价值8.43万元的装潢设施，属于朱立如所有，现被双扬公司提供给他人使用。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院支持朱立如前述上诉请求。双扬公司答辩称：关于房屋租金，原审判决按照朱立如实际使用房屋的时间判决了租金。关于清洁工工资，有双方所签订的租赁合同和法律依据。由于朱立如所提到的如华公司与本案无关，所以朱立如是本案原审适格的被告。朱立如的机器设备是被原审法院查封在双扬公司的厂房内，原审法院已经考虑到查封的原因导致无法返还，占用房屋，故酌情按照房租50%的标准判决了房屋占用费。租赁合同中所约定的提前通知的条款，与违约责任条款并不矛盾，因此，原审判决朱立如承担违约金也符合法律规定。至于朱立如所提到的装潢设施，请朱立如尽快前去拆除，并将双扬公司的厂房恢复原状。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。本院查明，原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。本案双方争议的焦点为：1、朱立如是否为本案适格的当事人？2、合同履行过程中朱立如及双扬公司是否存在违约行为？3、原审对于朱立如应承担租金、违约金、食堂就餐费用、清洁工工资、水电费和房屋占用费的认定是否适当？本院认为：1、朱立如是本案原审适格的被告。由于朱立如是以自己的名义与双扬公司签订的《厂房及办公室租赁协议》，而如华公司的注册登记地并不在该租赁场所内，且该公司注册后也没有按照协议约定与双扬公司重新签订租赁协议。况且，朱立如也是以自己的名义向双扬公司发出解除合同的通知。因此，朱立如是案涉房屋租赁合同的承租人，同时也就是本案原审适格的被告。朱立如有关应由如华公司作为原审被告承担责任的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予采信。2、朱立如提前终止协议系违约行为。双扬公司与朱立如所签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，且符合法律规定，依法应确认有效，双方均应按协议约定履行其义务。该协议约定，协议有效期自2015年10月1日至2020年9月30日；甲乙双方如一方有正当理由要求提前终止本协议时，应提前二个月书面通知对方，并协商解决；乙方即朱立如租期未到三年提前终止，需向守约方支付年租金总额5%作为违约金。在该租赁协议履行过程中，朱立如于2015年12月31日要求提前终止协议。本院依据双方租赁协议的约定，确认朱立如提前终止协议履行系违约行为。至于朱立如上诉所称，其提出提前终止协议系因双扬公司未能按约履行合同义务的理由，因该理由与其要求提前终止协议的函件所载明的内容明显不符，故本院对此亦不予采信。3、原审判决的实体处理基本适当。（1）关于房屋租金的问题。双方在租赁协议中约定，双方如一方有正当理由要求提前终止本协议时，应提前二个月书面通知对方。现朱立如于2015年12月31日要求提前终止协议，按照协议约定，朱立如在通知双扬公司终止协议后仍应承担两个月的租金。因双扬公司直到2015年10月10日才向朱立如交付房屋，故应认定朱立如的租金已付至2016年1月9日。因此，原审认定朱立如应当向双扬公司给付2016年1月10日至2016年2月29日的房屋租金91667元，并无不当。（2）关于违约金的问题。朱立如提前终止协议履行系违约行为，前面已作分析在此不再赘述。根据双方租赁协议的约定，乙方即朱立如租期未到三年提前终止，需向守约方即双扬公司支付年租金总额5%作为违约金。为此，原审判决确认朱立如应向双扬公司给付违约金33000元，符合双方协议约定和相关法律规定，本院对此也予以确认。（3）关于食堂就餐费用的问题。对于双扬公司所主张的食堂就餐费用3100元，朱立如在原审并无异议，故原审判决由朱立如承担该项费用也无不当。（4）关于清洁工工资的问题。依据双方协议的约定，朱立如应每月支付清洁工工资1000元。按照该协议的实际履行情况，原审判决朱立如应向双扬公司支付2015年10月10日至2015年12月31日清洁工工资2667元，符合双方协议约定和相关法律规定，本院对此也予以确认。（5）关于水电费的问题。对于双扬公司所主张的水电费，朱立如在原审认可1964元，故原审判决由朱立如承担该项费用亦无不当。（6）关于房屋占用费的问题。双方所签订的房屋租赁协议已经解除，根据相关法律规定，朱立如应将其所承租的房屋全部交付给双扬公司。由于朱立如应支付房屋租金的时间已计算至2016年2月29日，而原审法院基于双扬公司财产保全的申请，于2016年3月16日将朱立如的设备查封在2号厂房第1跨的房屋内，故朱立如依法应承担该厂房占有使用费的期间为2016年3月1日至3月15日。现双扬公司在其请求法院查封设备的情况下，却又要求朱立如迁让交房，并承担设备查封后的房屋占有使用费，缺乏法律依据，依法不予支持。原审判决朱立如向双扬公司返还该房屋，并酌定按年租金63903.5元的标准承担至实际返还之日的房屋占用费，有所不当。对此，本院予以纠正。综上所述，朱立如的上诉仅有无法迁让房屋和不应承担该房屋被查封后的占有使用费的理由能够成立，其他上诉请求，均因无事实和法律依据，依法不予支持；原审判决认定事实清楚，审理程序合法，实体处理唯有判决朱立如迁让交房并承担相应的房屋占用费有所不当，本院应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初1317号民事判决第一项及诉讼费用负担部分；二、撤销扬州市邗江区人民法院（2016）苏1003民初1317号民事判决第二项；三、朱立如于本判决送达之日起十日内给付双扬公司2号厂房第1跨房屋的占有使用费5325.30元；四、驳回双扬公司其他诉讼请求。二审案件受理费5252元，由朱立如负担5000元，双扬公司负担252元（此款已由朱立如垫付，双方在履行上述判决时一并予以冲抵）。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  苏歧华代理审判员  郝佳佳二〇一七年一月十六日书 记 员  李菲菲