广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终15482号上诉人（原审原告）：萧学强，身份证住址广东省广州市白云区。委托代理人：邹泰然，广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：张棣，广州金鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东雅涛宫实业有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：刘志祺，职务：总经理。委托代理人：高建生，该公司职员。委托代理人：张军，广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东雅涛宫实业有限公司白云分公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：刘志祺，职务：总经理。委托代理人：纪云妹，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：张军，广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：原金洪，身份证住址广东省广州市海珠区。委托代理人：张军，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘满意，身份证住址广东省广州市海珠区。委托代理人：张军，广东东方昆仑律师事务所律师。原审第三人：广州市花都区龙之湖酒店用品厂，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：何红立，职务：总经理。原审第三人：何红立，男，1969年9月14日出生，汉族，身份证住址河南省郑州市金水区文化路**号大院*号楼*号。上述两原审第三人共同委托代理人：叶正青，广东中大圣律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：许培京。上诉人萧学强、广东雅涛宫实业有限公司（下简称雅涛宫公司）、广东雅涛宫实业有限公司白云分公司（雅涛宫白云公司）、原金洪与被上诉人刘满意、原审第三人广州市花都区龙之湖酒店用品厂（下简称龙之湖用品厂）、何红立、中国银行股份有限公司广州白云支行（下简称中行白云支行）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人萧学强上诉称：一、刘满意应对原金洪因占有、使用广从九路371、373、381号房地产（包括房屋及其所在土地，下称涉案房屋及附属土地）所产生的债务承担连带责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，原金洪占有、使用涉案房屋及附属土地的时间在其与刘满意夫妻关系存续期间，其因占有、使用涉案房屋及附属土地而产生的债务是夫妻共同债务，因此刘满意应对此承担连带责任；二、原审判决仅对房屋使用费、土地使用费的标准予以说明，但未明确使用费的具体数额，不符合《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第十八条规定的人民法院受理执行案件应当符合“申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确”的条件。为便于本案执行，法院应委托有资质的中介机构对涉案房屋及附属土地的同期同类使用费标准进行评估，并据此明确房屋使用费和土地使用费的具体金额；三、涉案的土地使用费应根据附属土地面积5333平方米（其中空地面积4229.96平方米）计算。萧学强通过拍卖取得了面积为5333平方米的涉案房屋及附属土地，并已全额支付了相应的对价。无论附属土地面积5333平方米应如何核算，附属土地的土地使用费均应根据使用土地面积5333平方米（其中空地面积4229.96平方米）计算。原审法院以附属土地的部分面积仍待国土行政主管部门进一步确定核算为由对部分诉讼标的的起诉予以驳回没有事实和法律依据。综上，萧学强上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判支持萧学强的全部诉讼请求，同时明确雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意应向萧学强支付的房屋使用费和土地使用费的具体金额；2、本案全部诉讼费用和保全费用由雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意负担。雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意对萧学强的上诉请求共同答辩称：不同意萧学强的全部上诉请求。雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪根本没有占用萧学强的房屋及土地，没有向其支付房屋及土地使用费的义务，原审判决是错误的。雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪上诉称：一、原审中，萧学强没有提出具体的诉讼请求，也未就其主张提出评估鉴定，理应依法对其作出驳回诉求的判决，但原审法院违反民诉法规定，未经评估程序便作出了支持其诉求的民事判决，实属审理程序错误；二、原审判决未依法查明萧学强通过执行拍卖程序取得房屋及土地的具体坐落及四至范围，其判决结果违背上级法院的裁定要求。(2015)穗中法民五终字第1724号民事裁定书认定，萧学强通过执行拍卖程序取得房屋及土地的具体坐落及四至范围属于本案应当查明的基本事实。原审法院重审时虽然向山东省昌乐县人民法院发函确认，但山东省昌乐县人民法院的复函所提及的四至面积明显错误，且其复函内容也被行政主管机关白云国规局提出明显质疑，根据山东省昌乐县人民法院的复函，事实上根本不能确认萧学强通过执行拍卖程序取得房屋及土地的具体坐落及四至范围。但原审判决无视这一点，在没有明确房屋及土地具体坐落及四至范围的情况下做出错误裁判；三、原审判决认定雅涛宫公司、雅涛宫白云公司在拍卖程序中未履行披露义务等导致萧学强取得附属土地存在交付障碍，并据此判令雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪承担使用费错误。对于被拍卖标的的核查属于拍卖法院及拍卖机构的工作，被拍卖的标的物是否存在瑕疵及缺陷，应当由拍卖法院及拍卖机构向竞拍人陈述、披露，雅涛宫公司、雅涛宫白云公司作为财产被处置人没有任何披露义务，即便是被拍卖标的存在瑕疵，影响的也仅仅是被拍卖标的的价值。同时，萧学强作为竞拍人，在竞拍时知道并且应当知道竞拍物的瑕疵，其竞拍取得的行为即是对竞拍物瑕疵的接受，在其竞拍取得后再以拍卖物存在瑕疵进行抗辩，显属无理；四、原审判决认定雅涛宫公司、雅涛宫白云公司对于案外人占用土地存在过错是错误的。其一，在涉案附属土地被查封拍卖前，雅涛宫白云公司是该土地的权属人，该土地是否被他人侵权，与萧学强无关。其二，根据前述第三点上诉理由，萧学强竞拍时应当对涉案土地的被案外人占用的现状已经了解并清楚。凡是案外人占用时间发生在法院拍卖前的，都与萧学强不存在任何关系，更不存在雅涛宫公司、雅涛宫白云公司须承担过失责任或过错责任的说法。但原审判决均无视这些问题，违背事实及证据，强加责任于雅涛宫公司、雅涛宫白云公司。其三，从萧学强在2014年1月20日《询问笔录》对于案外人占用部分的面积的陈述来看，萧学强对案外人占用的土地已明确表示放弃，因此案外人占用不属于本萧学强拒不接收的理由。其四，即使承认案外人占有是萧学强拒不接收的理由，但案外人占用部分不影响萧学强接收其他场地部分，案外人占有的面积非常小，比例低，还有与其他地方有水渠分割，各自独立，不影响相互的使用，故原审判决最多也只能让雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪负担案外人占有面积的使用费而非全部面积的使用费。但原审判决将案外人占有部分面积剔除出去而判决没有被案外人占用面积由雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪承担占用责任，这一判决自相矛盾；五、雅涛宫公司、雅涛宫白云公司没有主动交付土地的义务。首先，从法律角度而言，雅涛宫公司、雅涛宫白云公司与萧学强没有任何关系，没有任何法律和合同依据负有交付义务。萧学强从山东省昌乐县人民法院处拍卖到土地，理应要求山东省昌乐县人民法院交付土地。同时，萧学强通过法院拍卖程序成为涉案房屋及附属土地的实际所有权人，并依据合法程序取得涉案房屋的房地产权证，从物权权属来说，萧学强在拍卖后已经实际取得房地产权证，其足以自行控制、管理、使用、占有、处分涉案房屋及附属土地，不存在雅涛宫公司、雅涛宫白云公司必须作出交付行为才能实现其实际取得涉案房屋及附属土地的情形。其次，从事实角度而言，雅涛宫公司、雅涛宫白云公司事实上没有占有或控制土地，没有任何侵害萧学强合法权益的行为。雅涛宫公司和原金洪签订的合同虽然包含土地，但事实上，土地、房屋一直没有出租他人或者由原金洪自用。租赁合同被法院认定无效后，雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪就放弃了土地，根本不存在占用事实。事实上，雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪早已对标的物丧失控制权、管理权、处分权，萧学强竞得拍卖物再要求雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪向其交付，既不符合逻辑也不合理。萧学强是从山东省昌乐县人民法院拍卖取得物权，应当自行与山东省昌乐县人民法院办理拍卖物交接手续。事实上，执行法院在拍卖后没有要求雅涛宫公司、雅涛宫白云公司一方交付场地，且萧学强在拍卖前后也从未通过电话或书面联系过雅涛宫公司、雅涛宫白云公司要求交付场地；六、原审判决没有正确查明及认定雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪是否占用及如何占用涉案房屋及土地这一基本事实。本案历经两级法院三次审理，萧学强从来没有任何证据证明雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪存在占用涉案房屋及附属土地。涉案房屋及附属土地自拍卖前至萧学强取得产权后、争议发生前，始终保持原样，按山东省昌乐县人民法院评估报告显示，涉案房屋因残破、损坏根本不具备实际使用功能。涉案土地杂草丛生，无水、无电、无人看管(非因雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪原因)，既不存在人为使用的痕迹，也不具备使用的实质条件，即根本不可能存在雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪占用、使用涉案房屋及附属土地侵害萧学强物权权益的情形。这一点，从本案的一审至二审再到重一审，萧学强从未、也不可能向法庭出具任何证据可以证明雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪占有、使用其涉案房屋及附属土地；七、原审判决以雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪无证据证实原金洪撤场时间为由，要求雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪承担举证不能责任，是明显错误的。其一，原金洪没有任何占用萧学强涉案房屋及土地的行为，《房产租赁合同》自2009年6月签订后直至合同解除期间，原金洪根本就没有对涉案房屋作出任何修缮、整理，也没有再出租给其他第三人，更没有实际控制、占用涉案房屋及土地。签订《房产租赁合同》时房屋状况就是现在看到的原状，解除《房屋租赁合同》时也是按其原状交还雅涛宫公司。其二，雅涛宫公司在租赁合同解除、收回涉案房屋及土地时，鉴于该涉案房产及附属土地的被执行事实，并没有实际对涉案房屋及土地进行占有、使用、控制，也没有设置任何障碍妨碍涉案房产及土地在萧学强取得所有权后由其自行收回。其三，鉴于前述原金洪与雅涛宫公司的租赁关系发生及终止均在萧学强2011年11月22日拍卖取得涉案房屋及附属土地之日前，所以原金洪与雅涛宫的租赁关系根本不足以构成雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪占用其物权的事实，与本案也没有必然关联；八、原审判决没有明确判断、查明涉案房屋及土地四至范围，也没有实际聘请测绘部门实地测量，仅凭白云国规局的一份复函，就认定土地面积及依据此数据、在没有任何占用事实证据的情况下判令雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪承担4333平方米面积及房屋的使用费，明显属于滥用司法权力。如前所述，原审判决非但没有解决涉案房屋及土地的四至范围，在雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪多次提出要求测量鉴定的前提下，拒不答复、拒不重新测量，但为出具判决文书，一方面采信山东省昌乐县人民法院的复函意见，一方面又自相矛盾的留出1000平方米由国土行政主管部门进一步确定核算，是极为不负责任、不科学的做法。另外，在对是否占用及如何占用问题上，原审判决又是在萧学强没有任何证据的前提下，又作出不负责任的简单认定，直接就将萧学强起诉的说法强加给雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪，其做法显然又是偏颇；九、萧学强拍卖所得的土地在其购买前就有八百多平方米被当地村民侵占，且其拍卖所得的土地的界限包含在雅涛宫公司土地范围内，实用性不高，收益性不高，故萧学强为取得更大利益，故意在拍卖并取得产权后不去现场，也不安排人看守现场，无中生有造出其房屋、土地被雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪侵占的虚假信息。一审过程中，萧学强一直不肯要求法院测量四置面积，就算是在法院已经委托指定测量机构实际测量后，其也利用自身资源优势，要求一审法院不出测量结果，坚持要求调解，其调解方案也是狮子开大口，要求取得整个围墙内的全部面积及部分围墙外的土地面积，这一要求，足足在其拍卖所得的基础上多占了雅涛宫公司二千多平方米。涉案房屋及土地经山东省昌乐县人民法院评估拍卖时，价格鉴定报告清楚载明，涉案房屋因为闲置时间过长，门窗均有损坏，根本不能使用，并且涉案房屋、土地根本不通水电，事实上就是不能使用的建筑物。这种情况下，萧学强无中生有，声称雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪占有其房屋、土地。萧学强之所以提出雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪占有、使用其房屋土地，理由很简单，萧学强在取得房屋、土地后，发现并非其理想中的状况，在无水、无电、因土地四置问题不便于出租获益的情况下，其为避免自身租金损失，故意无中生有引发争议，通过诉讼程序取得一审判决胜诉，将其房屋、土地根本租不出去的现状扭转为由雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪在根本未占用的情况下向其支付使用费的局面，切切实实的维护其自身的“权益”，却从根本上严重的侵害了雅涛宫公司的合法权益。事实上，涉及如此大的拍卖交易，萧学强在拍卖前不可能没有去看过，不可能不关心是否交吉拍卖。既然法院是交吉拍卖，租赁合同已被法院认定无效，萧学强理应去收地。但就本案审理过程中，萧学强一直也从未能够向法院说明其何时去过案涉土地，看到什么，遇到什么，为什么只是直接起诉？因此，萧学强提起本案诉讼，是一种恶意诉讼。综上所述，雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二、三、四项；2、驳回萧学强的全部诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由萧学强承担。被上诉人刘满意答辩称：同意雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪的上诉意见。原审第三人龙之湖用品厂、何红立共同陈述：萧学强、雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪的上诉请求均不涉及我方，故不发表意见。原审第三人中行白云支行无陈述。萧学强向原审法院起诉请求判令：1、雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意向萧学强赔付其因无权占用位于广州市白云区广从九路371号的房屋自2011年11月23日至2014年11月22日止给萧学强造成的损失（按建筑面积1476.3平方米计算，损失以涉案房屋同期同类使用费标准为依据）；2、雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意向萧学强赔付其因无权占用位于广州市白云区广从九路373号的房屋自2011年11月23日至2014年11月22日止给萧学强造成的损失（按建筑面积369.32平方米计算，损失以涉案房屋同期同类使用费标准为依据）；3、雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意向萧学强赔付其因无权占用位于广州市白云区广从九路381号的房屋自2011年11月23日至2014年11月22日止给萧学强造成的损失（按建筑面积2936.94平方米计算，损失以涉案房屋同期同类使用费标准为依据）；4、雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意向萧学强赔付其因无权占用位于广州市白云区广从九路371、373、381号房屋的附属土地自2011年11月23日至2014年11月22日止给萧学强造成的损失（使用土地面积为5333平方米，其中空地面积4229.96平方米，土地使用费按照有资质的评估机构评定的土地同期同类使用费标准计付）；5.本案诉讼费用由雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意承担。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市白云区广从九路371号（建筑面积1476.3平方米）、373号（建筑面积369.32平方米）、381号（建筑面积2936.94平方米)，共用地面积为12146.15平方米，原所有权人为雅涛宫白云公司。2009年5月12日，雅涛宫白云公司以上述房屋作为抵押物向中行白云支行申请抵押贷款，贷款金额共计3200000元。2009年5月5日，昌乐县农村信用合作联社（下简称昌乐农信社）因其与雅涛宫公司借款合同纠纷一案诉至山东省昌乐县人民法院，山东省昌乐县人民法院于2009年11月21日作出(2009)乐商初字第l21/122号民事判决，判决雅涛宫公司对山东省潍坊市中级人民法院（下简称潍坊中院）作出的(1998)潍经初字第653号民事判决中广东金某企业发展有限公司（下简称金某公司）给付昌乐农信社的义务承担连带责任（该判决内容为金某公司偿还昌乐农信社借款3000000元）。判决作出后，雅涛宫公司不服，向潍坊中院提起上诉。潍坊中院于2010年9月15日作出(2010)潍商终字第499号案判决（下简称499号案），驳回上诉，维持原判。上述判决作出后，昌乐农信社向山东省昌乐县人民法院申请强制执行，山东省昌乐县人民法院以（2010）乐法执字第801号案立案执行（下简称801号案）。在执行过程中，山东省昌乐县人民法院就涉案房屋及附属土地的价格委托昌乐县价格认证中心进行价格鉴定。在《山东省涉案物品价格鉴定（认证）结论书》中记载：涉案房屋及附属土地的状况如下：雅涛宫公司产权所有的房产4套、土地1宗。4套房产建筑总面积5019.53平方米，土地总面积5333.36平方米。1、酒店用房用地734.24平方米，系国有商业用地，土地使用权从1999年6月22日起，使用年限为40年；2、宿舍楼用地面积246.05平方米，系国有居住用地，土地使用权从1999年6月22日起，使用年限为70年；3、设备房用地面积123.11平方米，系国有工业用地，土地使用权从1999年6月22日起，使用年限为50年；4、除酒店用房及其配套的宿舍楼和设备房所用土地外，尚余土地4229.96平方米，系国有商业用地，土地使用权从1999年6月22日起，使用年限为40年。酒店用房由于闲置时间较长，于基准日时状况一般，能够使用；宿舍楼由于闲置时间较长，门窗等有损坏，不能正常使用；设备房由于闲置时间较长，门窗等有损坏，不能正常使用。2011年11月7日，山东省昌乐县人民法院向原金洪出具（2010）乐法执字第801号《拍卖通知书》，通知原金洪将对涉案房屋及附属土地进行拍卖，优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。执行过程中，原金洪就上述涉案房屋向山东省昌乐县人民法院提出执行异议，认为雅涛宫公司与其本人签订租赁合同，约定以租金抵偿其本人借款330万元，将涉案房屋及附属土地已全部交付其本人占有使用，其本人对涉案房屋及其附属土地享有合法权益。为证明上述事实，原金洪向山东省昌乐县人民法院提交其与雅涛宫公司于2009年6月5日签订的《房产租赁合同》、汇款330万元的凭证以及雅涛宫公司法人刘志祺与原金洪签署租赁合同的现场照片予以佐证。2011年7月11日，中行白云支行向山东省昌乐县人民法院出具说明，表示其行于2009年6月12日向刘志祺发放贷款人民币3200000元，涉及该笔贷款抵押物出租情况，其行在贷款发放前后均不知情。山东省昌乐县人民法院于2011年7月20日作出(2011)乐法执异字第15号执行裁定书，认为上述《房产租赁合同》：1、租赁房产的地址名称存在错误和矛盾；2、对租赁物占有、使用的约定矛盾；3、租赁物数量条款存在错误和矛盾；4、租赁用途条款存在矛盾；5、租赁期限条款存在错误和矛盾；6、租金及支付方式条款存在错误和矛盾，不能证明原金洪与雅涛宫公司之间租赁关系真实存在，裁定驳回原金洪的执行异议。2011年9月13日，山东省昌乐县人民法院作出(2011)乐法执监字第1号民事裁定书，认为租赁权并非是足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利，原金洪提出的异议不属于执行异议审查范围，裁定撤销该法院于2011年7月20日作出的(2011)乐法执异字第15号执行裁定书。2011年11月22日，山东恒昌拍卖有限公司向萧学强出具拍卖成交确认书，确认萧学强以9852100元的价格竞得涉案房屋及附属土地。2011年12月8日，山东省昌乐县人民法院作出(2010)乐法执字第801号执行裁定书，裁定：雅涛宫白云公司名下的涉案房屋所有权及相应的其他权利归萧学强所有，财产权自本裁定送达萧学强之日起转移。萧学强于2011年12月9日收到上述裁定书。及后，雅涛宫公司向山东省高级人民法院（下简称山东高院）申请对499号案再审，山东高院于2011年12月15日作出(2011)鲁民提字第424号民事裁定书，裁定该案由山东高院提审；再审期间，中止原判决的执行。2012年4月14日，山东高院作出(2011)鲁民提字第424号民事判决，判决维持潍坊中院(2010)潍商终字第499号民事判决。2012年5月10日，萧学强领取了371号房屋、373号房屋的房地产权证（证号分别为：粤房地权证穗字第××、1050054420号），2012年5月23日，萧学强领取了381号房屋的房地产权证（证号为：粤房地权证穗字第××号）。2012年6月6日，萧学强向原审法院提起诉讼，要求雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意将涉案房屋及其附属土地交付给萧学强管业并支付房屋使用费。原审法院以（2012）穗云法从民四初字第83号案（下简称83号案）立案受理。83号案审理中，原审法院于2014年1月20日前往广州市白云区广从九路371号、373号、381号房屋所在地进行勘察，现场发现房地产权证中记载的房屋附属土地使用面积与上述房屋实际使用土地面积不一致，存在房地产权证上记载的土地面积被他人占用的情况。雅涛宫白云公司员工高建生表示上述涉案房屋没有继续使用，同意交付给萧学强，但仅同意交付围墙以内的土地，对于围墙以外被他人占用的土地则不同意交付。萧学强则表示雅涛宫白云公司应当交付的土地面积应当按照拍卖成交确认书中的记载，即不少于5333平方米。双方因交付土地面积无法达成一致意见，而未果。2014年7月10日，雅涛宫公司以EMS快递方式向萧学强身份证地址发出《通知书》，认为萧学强于2014年6月30日上午在涉案房屋及附属土地交接现场提出不合理要求故意不接受，又未按其司第二次通知在2014年7月8日下午3点来现场接收上述拍卖房屋及附属土地，其司将于2014年7月10日起放弃对涉案房屋及附属土地的控制和管理，即日起对萧学强随时按法院拍卖成交结果接收和使用上述拍卖房屋及其附属土地不构成任何阻碍或障碍，也不承担任何责任。2014年11月22日，经原审法院主持，雅涛宫白云公司将涉案房屋及附属土地全部交付给萧学强。萧学强撤回要求雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意交还涉案房屋及附属土地的诉讼请求并获原审法院准许。另查明：2009年6月5日，雅涛宫公司（出租方、甲方）与原金洪（承租方、乙方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将“广州市白云区广从九路381号之一（建筑面积：2936.94平方米）、之二（369.32平方米）、之三（1476.3平方米）和白云区同和镇同泰路松园北街84号（236.97平方米）四处房产，同时将前三处房产所占的土地共12146.15平方米一并出租给乙方等等”。2011年5月1日，雅涛宫公司出具《证明》，记载：“兹有本公司物业位于广州市白云区广从九路381号之一建筑物（三处房产所占用的土地12146.15平方米）及新建四栋厂房于2009年6月5日出租给原金洪先生20年。在这使用年限中，原金洪先生有权将上述物业转租给任何人。”201l年5月13日，原金洪（出租方、甲方）与何红立（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定由甲方同意将位于广州市白云区广从九路381号旁新建厂房出租给乙方使用。该房屋建筑面积15465平方米，栋数为四栋，层高为四层，分摊共用建筑面积合共6000平方米。雅涛宫公司作为产权人，龙之湖用品厂作为担保人在该租赁合同中盖章确认。上述《厂房租赁合同》经（2016）粤01民终4911号民事判决书判决解除，经各方当事人确认，上述《厂房租赁合同》所涉四栋厂房并不包括萧学强拍卖竞得的涉案房屋，但占用土地可能存在重叠。另何红立表示，原金洪曾与其口头约定，将涉案的371号房屋一并出租给其本人作为宿舍楼使用，何红立对宿舍楼进行装修，因原金洪无法提供生产需要的电容，故何红立于2011年9月10日退场。原金洪否认将371号房屋出租给何红立。另原审审理中，雅涛宫公司及雅涛宫白云公司共同确认雅涛宫公司与原金洪于2009年6月5日签订的租赁合同并未实际履行。再查明：为查明涉案房屋的具体四至范围，原审法院向山东省昌乐县人民法院发函询问萧学强通过执行拍卖程序取得成交标的5333平方米地块的具体四至范围。山东省昌乐县人民法院于2016年1月4日作出（2010）乐执字第801号回复函（后附宗地平面图），载明：《山东恒昌拍卖有限公司拍卖成交确认书》载明成交标的的土地使用面积为5333.36平方米，是昌乐县价格认证中心在勘察现场的基础上，依照本院于2011年4月15日从广州市白云区国土资源和规划局（下简称白云国规局）调取的宗地平面图核算出来的，核算的基准点分别为A、B、C、D、E。A-B距离为90.87米，B-C距离为71.3米，C-D距离为36.72米，D-E距离为63.95米，E-A距离为33.05米。A、B、C、D、E地块面积共计5333.36平方米。原审法院收函后，向白云国规局发函就涉案房屋及其附属土地四至范围与山东省昌乐县人民法院复函所述是否一致进行调查询问。白云国规局于2016年3月9日作出穗云国规函（2016）361号复函，载明：根据山东省昌乐县人民法院提供的材料进行套图，具体情况如下：（一）、材料附图标注的A、D、E坐标点标注在宗地平面图的围墙位置，与房地产权证（穗字第××号）的用地界线不符。（二）根据材料的A、B、C、D、E坐标点及间距对ABCDE地块面积进行专业测算，其结果为4335.95平方米，与原审法院来函文字载明的5333.36平方米相差约1000平方米。（三）根据材料的A、B、C、D、E坐标点为B-C、D-E、E-A距离进行专业测量，其结果分别为64.01米，57.69米和25.28米，与材料中载明的71.3米、63.95米和33.05米均有较大出入。（四）根据材料提及A-B间距90.87米对B点进行定位，发现B点已经越过雅涛宫公司厂房边线0.3米。因此根据来函提供的材料，无法核实萧学强拍卖取得成交标的5333平方米土地地块的具体四至范围与山东省昌乐县人民法院所述是否一致。若根据材料提供的数据，地块仅有4333.95平方米在来函材料中提供的宗地平面图红线范围内，剩余约1000平方米土地，该局无法确定其是否在宗地平面图红线范围内等等。2016年3月31日，原审法院到涉案房屋现场勘察。萧学强及其委托代理人张棣、雅涛宫公司的委托代理人高建生、雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意共同委托代理人张军在场。经查：A点、E点位于栏杆处；B点、C点均位于围墙之外；D点位于围墙夹角处；涉案房屋及附属土地现无人使用，处于空置状态，围墙之外大部分被民房占用，少部分处于荒置状态。还查明：雅涛宫公司于1997年8月12日经广东省工商行政管理局依法核准登记成立，属有限责任公司。雅涛宫白云公司于1998年1月20日经广东省工商行政管理局依法核准登记成立，属于有限责任公司分公司，无独立法人资格。原审法院认为：各方当事人对萧学强就房屋及地块取得所有权的事实不持异议，本案争议焦点在于雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意是否存在占用萧学强涉案房屋及地块的事实，故本案为物权保护纠纷，应围绕雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意是否存在占有使用涉案房屋及附属土地的事实这一争议焦点来审查，原审法院将立案案由所有权纠纷纠正为物权保护纠纷并对焦点问题分析如下：首先，2011年12月8日，山东省昌乐县人民法院作出(2010)乐法执字第801号执行裁定书，裁定：雅涛宫白云公司名下的涉案房屋所有权及相应的其他权利归萧学强所有。萧学强于2011年12月9日收到上述执行裁定书，故涉案房屋所有权及其附属土地权利自2011年12月9日归萧学强所有。其次，雅涛宫白云公司作为涉案房屋及其附属土地的原产权人、雅涛宫公司作为801号案被执行人及雅涛宫白云公司的总公司，均有义务向萧学强移交已由萧学强竞得的涉案房屋及附属土地。但据现有证据显示，涉案房屋及附属土地部分面积已被案外人占用多年，而山东省昌乐县人民法院向原审法院提供的被拍卖房屋土地的部分核算基准点恰位于被案外人占用的土地范围之内。雅涛宫白云公司在使用涉案房屋及附属土地的过程中，怠于行使权属人权利；雅涛宫公司作为涉案房屋及附属土地的使用人，未能善尽管理职责，上述行为直接导致部分附属土地不能按时移交萧学强。而且，在拍卖程序中，雅涛宫公司作为被执行人，有义务向山东省昌乐县人民法院披露附属土地存在的被占用的特殊情况，但未有证据显示雅涛宫公司履行上述披露义务，以致萧学强取得的附属土地存在交付障碍至今未得解决的问题，故由此引起附属土地不能完整交付的过错不在于萧学强。萧学强拒绝接收不符合房地产权证中记载的以及拍卖成交确认书中确认的附属土地面积合理。雅涛宫公司、雅涛宫白云公司抗辩其两方不应当支付房屋使用费的理由不能成立。再次，关于原金洪是否存在占有使用涉案房屋及附属土地的行为。根据雅涛宫公司出具的《证明》显示，该司于2009年6月5日将涉案房屋及附属土地出租给原金洪。而雅涛宫公司与原金洪签订的《租赁合同》恰与雅涛宫公司出具的证明能够相互印证。通过原金洪在执行异议程序中的举证可知，原金洪与雅涛宫公司约定之间的租金结算以双方之前的借款抵消。而（2011）乐法执异字第15号执行裁定书最终被（2011）乐法执监字第1号民事裁定书以不属于执行异议审查范围为由撤销，也不能否定原金洪在执行异议中曾作出其占用使用涉案房屋及附属土地的陈述。现雅涛宫公司与原金洪抗辩双方实际没有履行租赁合同的意见与证据反映的情况相左，不予采信。雅涛宫公司与原金洪均不能提交证据证实原金洪的撤场时间，应对此承担举证不能的法律后果，原审对原金洪存在占有使用涉案房屋及附属土地的行为的事实予以认定。最后，刘满意与原金洪虽为夫妻关系，但刘满意并非租赁合同的相对人，未有证据证明刘满意加入雅涛宫公司及原金洪的租赁关系，存在参与、占有使用涉案房屋及附属土地的事实。故萧学强要求刘满意对原金洪因使用涉案房屋及附属土地所产生的债权债务承担连带责任理据不足。综合以上分析，雅涛宫公司作为雅涛宫白云公司的总公司及801号案被执行人，雅涛宫白云公司作为涉案房屋及附属土地的原权属人，原金洪作为涉案房屋及附属土地的承租人、实际使用人，均应当向萧学强支付占有使用涉案房屋及附属土地的房屋使用费及土地使用费。关于使用费的起止时间，应从涉案房屋及附属土地权利归萧学强所有之日，即2011年12月9日起，计至萧学强收回涉案房屋及附属土地之日，即2014年11月22日止。房屋使用费及土地使用费标准均按照有资质的评估机构评定的房屋、土地同地段同期同类租金标准计付。关于附属土地的面积，根据白云国规局的复函，通过对萧学强竞拍所得的土地坐标基准点进行核算，仅有4333.95平方米的面积在宗地平面图红线范围内，其余1000平方米的面积仍待国土行政主管部门进一步确定核算，故本案对于白云国规局核算出的4333.95平方米土地面积的使用费予以处理，其余面积待国土行政主管部门确定核算后，再由当事人提起相关的民事诉讼，对于该部分诉讼标的的起诉，予以驳回，不再另行制作民事裁定书。附属土地空地面积应为4333.95平方米-734.24平方米-246.05平方米-123.11平方米=3230.55平方米。中行白云支行经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，于2016年8月4日作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，广东雅涛宫实业有限公司、广东雅涛宫实业有限公司白云分公司、原金洪共同支付萧学强位于广州市白云区广从九路371号房屋（建筑面积1476.3平方米）自2011年12月9日至2014年11月22日期间的房屋使用费（房屋使用费按照有资质的评估机构评定的房屋同地段同期同类租金标准计付）；二、本判决生效之日起十日内，广东雅涛宫实业有限公司、广东雅涛宫实业有限公司白云分公司、原金洪共同支付萧学强位于广州市白云区广从九路373号房屋（建筑面积369.32平方米）自2011年12月9日至2014年11月22日期间的房屋使用费（房屋使用费按照有资质的评估机构评定的房屋同地段同期同类租金标准计付）；三、本判决生效之日起十日内，广东雅涛宫实业有限公司、广东雅涛宫实业有限公司白云分公司、原金洪共同支付萧学强位于广州市白云区广从九路381号房屋（建筑面积2936.94平方米）自2011年12月9日至2014年11月22日期间的房屋使用费（房屋使用费按照有资质的评估机构评定的房屋同地段同期同类租金标准计付）；四、本判决生效之日起十日内，广东雅涛宫实业有限公司、广东雅涛宫实业有限公司白云分公司、原金洪共同支付萧学强位于广州市白云区广从九路371号、373号、381号房屋部分附属土地（3230.55平方米）自2011年12月9日至2014年11月22日期间的土地使用费（土地使用费按照有资质的评估机构评定的土地同地段同期同类租金标准计付）；五、驳回萧学强其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元、保全费5000元，由广东雅涛宫实业有限公司、广东雅涛宫实业有限公司白云分公司、原金洪共同负担。经二审审查，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。二审过程中，雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意向本院提交（2015）穗云法钟民字第137号及138号两案起诉状及民事判决书，以证明是萧学强试图恶意强占雅涛宫公司的土地，而非雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪恶意侵占萧学强的房产。萧学强对此发表如下质证意见：对该两份证据的真实性没有异议，但该两案的起诉发生在2014年年底双方当事人在原审法院主持下进行场地交接之后。接收场地后，萧学强经过测量，发现围墙内的用地面积只有4400平方米左右，大概还有976.4平方米在围墙之外，根据该实际情况，萧学强再向对方主张权利。在场地移交之后，对方又在萧学强的酒店门口空地上建起一道围墙，并拉上铁丝网，严重阻碍萧学强通行。实际上该围墙及铁丝网的土地使用权并不属于雅涛宫公司，其无权在该空地上建设违建。龙之湖用品厂、何红立表示对该两份证据的真实性无异议，但不认可其关联性。龙之湖用品厂、何红立向本院提交广东省高级人民法院出具的受理回执，以证明广东省高级人民法院已受理其对（2016）粤01民终4911号民事判决的再审申请。萧学强表示对其真实性予以认可，关联性由法院认定。雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪、刘满意表示对其真实性及合法性均无异议，但否认其关联性。二审庭询中，对于其所主张的雅涛宫公司等占用涉案房屋及用地的事实，萧学强称以下事实可以证明：1、萧学强购买涉案房屋及土地后曾到现场去查看，当时现场是有保安人员看守，而原审法院现场勘查的情况也表明涉案房屋及场地是封闭在院墙之内，故萧学强无法进入现场；2、雅涛宫公司在2014年7月的函件中自认放弃对房屋及土地的管控；3、涉案房屋是在原审法院的主持下进行交接的，如果雅涛宫公司等没有占用或使用，那么其无需在法院的主持下与萧学强办理交接手续；4、在萧学强提起本案诉讼后，原金洪一直主张其对涉案房屋享有租赁权，雅涛宫公司与原金洪始终认为其双方之间存在租赁关系，企图对抗法院的执行及涉案物业的交付，由此也可证明占用的事实。雅涛宫公司等则陈述：在2014年1月20日的原审法院勘查笔录中，雅涛宫白云公司表示同意将房屋及土地交付给萧学强。因为按照雅涛宫白云公司的理解，涉案房屋及土地没有人看守、没有水电、不具备使用条件，因此萧学强可自行接管该场地，无需雅涛宫白云公司同意，也无需雅涛宫白云公司交付。但在诉讼过程中，双方就交付问题产生争议，故雅涛宫白云公司在法院笔录中作出了同意交付的意思表示，但实际上是无需交付的。但这并不能证明在此之前，涉案房屋及场地是由雅涛宫白云公司等掌控；原金洪与雅涛宫公司之间的租赁合同被法院认定为无效，原金洪与雅涛宫公司在收到法院的裁定后就已经解除了租赁合同关系，该事实均发生在萧学强竞得涉案房屋及土地之前。另，萧学强所述的原金洪在其起诉后仍以承租人的身份主张权利的说法没有事实依据。萧学强另陈述：1、在山东省昌乐县人民法院拍卖涉案房屋之前，因为当时涉案房屋和土地仍在雅涛宫公司等的管理及控制之下，故萧学强并未到涉案房屋现场实地勘查，执行法院也没有组织有意参与竞买的竞买人去现场查看；2、对于拟拍卖房屋及用地的具体四至范围，萧学强当时只是通过电话向执行法院口头咨询过，执行法院答复称是院墙范围内的房屋及土地，而该院墙范围内的房屋及土地在拍卖之时与双方在2014年11月22日在原审法院主持下办理交接之时的状况基本一致，只是院墙现有一处塌口，但院墙本身是没有发生变化的；3、按照萧学强的理解，在拍卖成交之后，萧学强应当向原房屋及土地权利人主张交付，执行法院只是负责拍卖房屋及土地，不负责办理交接手续。本院认为：萧学强以其已通过山东省昌乐县人民法院执行拍卖取得涉案广州市白云区广从九路371号、373号及381号房屋所有权及4229.96平方米空地使用权，雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪实际控制房屋及土地未交还萧学强管业为由，诉请雅涛宫公司等向其支付房屋及土地使用费，对此，本院作如下分析：其一，萧学强系通过法院执行拍卖取得涉案房屋所有权及其他权利，萧学强与雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪之间并未就涉案房屋及用地的权利转让通过民事法律行为建立合同关系，且萧学强未举证证明存在雅涛宫公司等经山东省昌乐县人民法院责令迁出涉案房屋及用地而拒不迁出的事实。在此情况下，萧学强主张雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪负有将萧学强买受的房屋及土地使用权移交给萧学强管业的义务缺乏法律依据。其二，萧学强并未提供证据证明，在萧学强取得涉案房屋所有权后，雅涛宫公司及雅涛宫白云公司存在占用房屋及土地拒不交还的事实。萧学强主张依据雅涛宫公司曾于2014年7月10日向其发函告知放弃对涉案房屋及用地的管控、双方曾在原审法院主持下办理房屋及用地的交接手续等事实反推雅涛宫公司等占用涉案房屋及用地的事实，理据不充分，本院不予采纳。至于原金洪提出其曾向雅涛宫公司承租涉案房屋及用地一项，因山东省昌乐县人民法院认定无证据证明原金洪与雅涛宫公司之间存在真实的租赁关系，且山东恒昌拍卖有限公司发出的拍卖公告中也未注明拟拍卖的涉案房屋及用地存在租约等负担，同时，萧学强也无提供充分证据证明原金洪有实际使用涉案房屋及用地的事实，故萧学强主张原金洪系涉案房屋及土地的实际控制人亦缺乏事实根据。其三，如前述，萧学强系通过山东省昌乐县人民法院执行拍卖取得涉案房屋所有权及其他权利，故萧学强对房屋及用地享有的权利应依据山东省昌乐县人民法院作出的（2010）乐法执字第801号执行裁定书来确定，而该执行裁定书并未明确萧学强买受的土地使用权的面积。对于山东省昌乐县人民法院执行拍卖范围为原有院墙范围内的房屋及用地，萧学强是不持异议的，故院墙范围外用地是否被案外人占用，不应构成萧学强接收拍卖所得房屋及用地的障碍，而山东昌乐价格认证中心对涉案用地面积的核算结果与实测结果不一致亦不构成萧学强拒绝接收的正当理由。萧学强一方面确认执行法院告知其拍卖范围为“院墙内房屋及用地”，并确认拍卖当时与原审法院主持双方交接时“院墙内房屋及用地”的状况基本一致，另一方面却又以院墙内用地面积数未达到拍卖成交书确认的用地面积数、部分院墙外用地面积存在被案外人占用的交付障碍为由不同意接收院墙范围内房屋及用地，缺乏充分理据。因此，对于双方因交付用地面积产生争议造成萧学强未能及时接收涉案房屋及用地，萧学强自身存在一定的过错，应自行承担相应后果。综上，现无证据反映雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪负有将涉案房屋及用地使用权交付给萧学强的义务，萧学强也未充分举证证明雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪占用萧学强买受的房屋及土地拒不交还，且萧学强对未及时收回涉案房屋及用地自身存在一定的过错，故萧学强基于物权保护诉请雅涛宫公司、雅涛宫白云公司、原金洪及刘满意支付房屋及土地的使用费缺乏事实根据与法律依据，应予驳回，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。综上所述，上诉人雅涛宫公司、雅涛宫白云公司及原金洪的上诉请求成立，本院予以支持；萧学强的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定部分事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四重字第9号民事判决；二、驳回萧学强的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费各17555元，保全费5000元，均由萧学强负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一七年一月九日书记员  杨娟娟