安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初4826号原告：张英凯，男，1986年11月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，委托代理人：闫法顺，安徽大森律师事务所律师。委托代理人：王阳阳，安徽大森律师事务所实习律师。被告：刘川玉，男，1981年11月18日出生，汉族，住安徽省肥西县，委托代理人：鲁红军，北京高文（合肥）律师事务所律师。原告张英凯与被告刘川玉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张英凯的委托代理人闫法顺、王阳阳，被告刘川玉的委托代理人鲁红军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张英凯向本院提出如下诉讼请求：1、原告与被告解除双方之间签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、被告向原告返还定金2万元，并赔偿因房价上涨而造成的损失暂定10万元（最终损失由评估机构确定）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月6日，原被告签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告向被告购买被告所有的位于合肥市××区长××路××广场××室的房屋一套，原告支付价款为45万元整，具体付款方式为原告首付25万元整，原告可以用首付款偿还被告尚欠银行的贷款，在他项权注销后三日内办理资金托管手续，剩余20万元申请贷款。同时，原告向被告支付定金2万元，定金可以抵用售房价款。合同签订后，原告依据合同的约定于合同签订当日向被告支付了2万元定金，并等待被告通知原告缴纳首付款。被告却迟迟不通知原告缴纳首付款，还在2016年6月13日将房屋过户给第三人。原告认为被告的行为已经严重违反了合同约定，导致合同无法继续履行，故有权根据买卖合同约定及合同法等法律规定要求被告返还定金2万元并赔偿原告因违约造成的损失。综上，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告刘川玉辩称,原告在诉状中虽提及合同双方在补充协议中约定原告可以用首付款替原告偿还银行贷款，并声称被告迟迟不通知原告交纳首付款。事实上，被告的涉诉房产尚有银行按揭未还清，银行要求必须结清按揭款才能办理过户手续，原告对此知情并在补充协议中签订了“乙方（即原告）自愿用首付款替甲方（即被告）偿还银行贷款”。基于此，被告于2016年3月7日与居间人（安徽守州房地产营销策划有限公司）经理孙现兵以其去往中国工商银行金寨路支行办��了个人贷款提前还款申请，2016年5月10日工商银行通知被告于2016年5月16日前将贷款余额足额存入贷款账户，以便银行扣款。因此，该居间人代表被告于2016年5月14日电话通知被告要求其将首付款打入被告账户，而原告声称没有钱，其所准备的首付款已用于其他用途。当时通话已告知原告，如不能以其首付款为被告还贷，被告将因其原因无法履行合同，相应责任应由原告承担，原告仍表示没有钱，没办法。基于以上事实，被告未能履行合同约定是因为原告原因所致，原告的诉请没有事实及法律依据。经审理查明：2016年3月6日，原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）签订存量房买卖合同，约定：出卖人刘川玉将坐落在合肥市蜀山区长江西路668号福乐门广场1幢503室房屋售予买受人张英凯，房屋建筑面积55.4平方米；甲乙双方协商一致，同意上述存量房转��价款为人民币计肆拾伍万元（￥450000），具体付款方式详见补充协议；甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按下列方式处理：二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金；他项注销三日内将人民币（大写）贰拾伍万元整存入托管账户；甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额为人民币贰拾万元整。当日签订的补充协议约定：乙方自本协议生效之日向甲方支付购房定金（大写）贰万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵用房价款；如甲方不履行该合同，应双倍返还定金；如乙方不履行该合同甲方收到定金将不予返还；甲乙双方在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定账户为准）后的叁日内办理房屋交接手续，甲乙双方如因一方违反上述期限进行交接，则每天以总房款的0.05%向对方支付违约金；需要约定的事项：（1）甲乙双方协商一致，若地税局的核定价格低于实际成交价格，则差额部分乙方在过户前支付给甲方；（3）乙方承诺首次购房、首次贷款，否则视为违约；（4）甲乙双方协商一致，乙方自愿用首付款替甲方偿还银行贷款。合同签订当日，原告将定金20000元交付被告，被告向原告出具收条。2016年3月7日，被告向中国工商银行（案涉房屋按揭贷款银行）申请提前还款，被告提交的个人贷款提前还款申请审批表复印件右下角有权审批人意见处载明：同意，落款时间为2016年5月23日。另查明：被告于2016年5月底与案外第三人签订房屋买卖合同并于2016年6月13日将房屋过户至第三人名下。原告于次日得知房屋已售予他人，要求被告继续履行合同遭拒。本案在审理过程中原告申请对案涉房屋在2016年6月14日的市场价值进行评估，本院依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对上述事项进行司法鉴定，公司出具的估价报告载明：合肥市蜀山区长江西路668号福乐门广场1幢503室房屋在价值时点2016年6月14日的总价为（人民币）伍拾贰万伍仟柒佰元整（RMB52.57万元），评估单价：9490元/平方米。另此次鉴定费用为1301元。以上事实，除司法当事人陈述外，尚有《存量房买卖合同》及《补充协议》、收条、房屋登记簿、银行交易流水、户口簿、被告身份证复印件、补充协议和个人贷款提前还款申请审批表复印件、安徽增值税普通发票等证据在卷佐证，足以认定。原告提交的通话录音的真实性无法核实，被告提交的电话记录、证人证言无法到达其证明目的，对上述证据本院依法不予认定。本院认��：原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，原告依约向被告支付了定金20000元，被告却在办理提前偿还按揭贷款过程中将房屋售予第三人并办理了过户手续，致使合同事实上无法继续履行，现双方一致要求解除案涉《存量房买卖合同》及《补充协议》，本院依法予以确认，被告应将原告支付的定金20000元返还原告。被告的行为显属违约、应承担违约责任，现原告要求被告赔偿因其违约造成的损失有事实及法律依据，本院予以支持，结合房屋市场价值的评估意见，本院确认被告赔偿原告损失75700元（525700元-450000元=75700元，合同签订后至被告将房屋过户至第三人名下期间房屋市场价格上涨部分应作为原告的损失）。被告主张因原告未及时支付首付款导致��告将房屋出卖，因双方签订的合同及补充协议并未约定乙方自愿用首付款替甲方偿还银行贷款的期限，且结合被告提交的个人贷款提前还款申请审批表可知，银行同意提前还款的时间为2016年5月23日，被告自认2016年5月底即与第三人签订房屋买卖合同，故被告上述主张无事实及法律依据，原告并无被告所述的违约行为。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除被告刘川玉与原告张英凯于2016年3月6日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、被告刘川玉于本判决生效之日起十日内返还原告张英凯支付的定金20000元；三、被告刘川玉于本判决生效之日起十日内赔偿原告张英凯损失75700元；四、驳回原告张英凯的其他诉讼请求。本案案件受理费2700元，减半收取计1350元，由原告张英凯承担273元，由被告刘川玉承担1077元；鉴定费1301元，由被告刘川玉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李志明二〇一七年一月十二日书记员  陈月云附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。