重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0116民初10369号原告：黄秀英，女，汉族，1973年8月6日出生，住重庆市江津区。委托代理人：刘安祥，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。委托代理人：甘婷菊，重庆宇广律师事务所律师，一般代理。被告：重庆市江津区金科国竣置业有限公司，住所地重庆市江津区几江时代购物广场B区B2幢9号，统一社会信用代码91500116059864743P.法定代表人：喻林强，总经理。委托代理人：何家胜，男，系公司员工，1971年6月26日出生，住重庆市渝北区，特别代理。原告黄秀英与被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，双方当事人申请庭外和解，期满后，依法由审判员熊肖敏独任审判，适用简易程序分别于2016年11月4日、12月16日、2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告黄秀英的委托代理人刘安祥、甘婷菊，被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司的委托代理人何家胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄秀英诉称：2013年8月31日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市江津区鼎山大道“金科世界城”299号27幢2－3－1号商业用房销售给原告。合同签订之后，原告按约向被告交清了购房款。但被告拟交付的房屋，建筑面积比合同约定的建筑面积少5.9%，已超出面积误差比值3%，且被告单位负责人黄家宽也同意按建筑面积差进行赔款。故原告要求解除该《重庆市商品房买卖合同》。2014年10月12日，被告擅自对27#-2中的3层排水进行设计变更，严重影响原告涉案房屋的空间使用功能和使用环境，且被告未通知原告。诉讼中，被告虽然对该排水系统进行了改造，但合同的解除权是形成权，被告在改造该排水系统时，原告已起诉解除，其解除权已形成。故现起诉要求解除原、被告双方于2013年8月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》。被告金科公司辩称：被告取得了涉案房屋的备案登记证，符合交房条件。被告不存在擅自改变规划设计的行为。涉案房屋套内建筑面积误差值小于3%。不同意解除原、被告双方于2013年8月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》。经审理查明：2013年8月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于江津区鼎山大道金科世界城299号27幢2-3-1号房屋；建筑面积为397.92㎡,其中套内建筑面积246.89㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积151.03㎡,总成交金额为3716832元。合同第六条面积确认及面积差异处理约定“在房屋交付时，房屋建筑面积和套内面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、……；2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%以内的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还乙方……”。合同第十五条规划、设计变更的约定“（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。……（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当在乙方提出解除合同之日起30天内，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙支付已付房价款0.50%的违约金”。同日，双方签订《重庆市商品房买卖合同补充协议》。其中第五条关于规划变更、设计变更的特别约定“1、下列规划变更、设计变更时，甲方可不通知乙方，乙方同意不以此为由要求甲方退房或承担责任：A、本协议签订前，已发生的规划变更；B、本协议签订后，根据国家新颁布的法律、法规、规章等进行的规划变更、设计变更；C、甲方对房屋进行的优化设计或变更；D、不需要政府审批的规划变更、设计变更；E、由于国家政策调整，导致政府强制要求对本项目规划设计进行调整的（B至E有下划横线）；2、乙方购买该房屋后涉及乙方所购房屋结构、户型、空间尺寸、朝向以及提高该房屋项目的建筑容积率的规划变更、设计变更而影响乙方所购房屋质量、使用功能或使用环境的，若甲方超过规定时限后通知乙方的，乙方有权退房，但乙方应在甲方通知后20日内作出退房的书面答复，逾期未作出退房的书面答复的，视为乙方不退房，甲方按变更后的方案交付房屋”。补充协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定向被告交清了购房款。2014年10月12日，上海对外建筑设计有限公司《设计更改、作废通知单》（编号为水修-06）载明“江津世界27#-2楼4层为满足招商中心的客户使用需求，应商业招商中心要求，需对27#-2楼4层商业门面增设排水设施，故根据使用需求变更27#-2楼3层顶板排水设施。详见附图一”。编号水修-06《27#-23层排水变更图》载明，已对27#-2楼3层顶板排水设施进行了变更。2016年5月13日，重庆市江津区建设工程质量监督站回复原告《关于金科.世界城27栋2-3-1门面排水管道的安装与水竣工图不符合的信访投诉勘查处理情况的回复》，载明：涉案房屋现场管道的安装与设计变更文件基本一致。2016年9月5日，原告申请重庆市江津公证处对涉案房屋现状进行公证，以证实涉案房屋管道变更增设的事实。结合公证处公证及当事人陈述，原告购买的27幢2-3-1号房屋增设了排水管道、排污管道,并将两处原设计在室外走廊的排水管道变更后移至室内。涉案房屋经重庆市国土资源和房屋勘测规划院江津区房产测量所实测，套内建筑面积为246.89㎡，建筑面积为375.74㎡，分摊面积128.85㎡。由于涉案房屋竣工后的建筑面积和分摊面积存在较大差异，且被告变更设计管道，影响了原告所购买房屋的使用功能、环境及投资价值，原告便拒绝接收涉案房屋。被告单位涉案项目负责人黄家宽与原告通过手机短信协商处理纠纷过程中，被告单位负责人认可要按建筑面积进行差价结算，但最终未达成退款协议。案外人潘红、张泽琴共同购买的被告同楼盘房屋、孔祥贵购买的被告同楼盘房屋，在与被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议中，关于面积差异处理方式的条款与原被告之间的商品房买卖合同约定一致，但在案外人潘红、张泽琴及孔祥贵购买的房屋不存在套内面积差异而仅是建筑面积和分摊面积存在差异的情况下，被告退还了案外人潘红、张泽琴面积差异款173406元，退还了孔祥贵面积差异款139974元。另查明：原告与被告所签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》，是与被告销售房屋时提供的《共用建筑面积分层汇总表》、《江津金科.世界城项目26#-27#楼商铺配置标准》、《房屋装修标准说明》等被告制订的合同附件排列在《重庆市商品房买卖合同》之后的附件位置五上。上述补充协议是被告预先拟定的标准、定型化合同，与被告同案外人潘红、张泽琴、孔祥贵、王启全等人所签订的《重庆市商品房买卖合同》中的附件五《重庆市商品房买卖合同补充协议》内容、文字大小、格式、排版均一致。庭审中，原告申请的证人孔祥贵陈述，其与金科公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中的附件五金科世界城（商业）《重庆市商品房买卖合同》补充协议是公司格式合同，并陈述相关合同条款在与金科公司签订合同时购房者不可修改。庭审中，被告没有提供证据证明其对《重庆市商品房买卖合同补充协议》中相关免除或限制其责任的条款对原告进行了说明。再查明：2016年12月16日本案第二次庭审中,被告陈述案涉房屋在2014年10月12日设计变更中增设的排水管道已经于2016年12月9日全部拆除后恢复至原设计的状态。原告对被告于2016年12月9日对原告购买的两套房屋部分管道进行拆除的事实没有异议，但认为没有拆除完毕，并认为是被告在没有设计变更的情况下违反法律的行为。2016年12月28日，被告又将27幢2-3-1号房屋没有拆除完毕的室内管道在没有设计变更的情况下，将排水管道又从室内移至室外走廊。上述事实，有原告提供的原被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》（CQYJ-154903、CQYJ-154864）、《金科世界城楼宇买卖认购书》、《售房款专用收据》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《个人贷款合同》、潘红、张泽琴身份证明、编号为CQYJ-181096）《重庆市商品房买卖合同》、房款结算单、银行转账记录、孔祥贵身份证复印件、重庆金科集团公司退款单、编号为CQYJ-154636）《重庆市商品房买卖合同》、编号为CQYJ-154081《重庆市商品房买卖合同》、重庆市不动产登记系统记载表、原告与黄家宽的短信记录、《金科.世界城27#商业街3层给排水平面图》、《金科.世界城27#商业街4层给排水平面图》、重庆市江津区建设工程质量监督站回复、编号为水修-06的《设计更改作废通知单》、（2016）渝津证字第4397号《公证书》，被告提供的重庆市新建商品房使用说明书、质量保证书、《房屋面积分户汇总表》等证据、证人证言及当事人的陈述证实，并经庭审质证，可以采信。本院认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，除《重庆市商品房买卖合同补充协议》中免除或限制被告责任的条款无效外，其余条款不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。关于合同解除问题：一、原告购买涉案房屋，依法对所购房屋室内空间享有排他性的独占和使用的权利。2014年10月12日，被告通过设计变更，在原告所购买的案涉房屋的室内顶部增设排水管道、排污管道，并将原设计在室外走廊的排水管道移至室内，在客观上造成原告所购买房屋在结构形式、空间尺寸等方面发生变化，影响到了原告所购房屋的使用功能及使用环境，而被告未将变更事项在约定的期限内通知原告。按双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条：“规划、设计变更的约定：（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。……（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当在乙方提出解除合同之日起30天内，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙支付已付房价款0.50%的违约金”的约定，原告有权要求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》。虽然《重庆市商品房买卖合同补充协议》第五条对被告设计变更通知义务作了补充约定，但该《补充协议》是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的条款，系格式条款，不能作为被告对案涉房屋设计变更可以不通知原告的抗辩理由。首先，《重庆市商品房买卖合同》第十五条关于规划、设计变更的约定系非格式条款，《补充协议》5.1条规定系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，确定被告的通知义务应当以《重庆市商品房买卖合同》第十五条的约定为准。其次，虽然《补充协议》5.1条规定“下列规划变更、设计变更时甲方可不通知乙方，乙方同意不以此为由要求甲方退房或承担责任……C、甲方对房屋进行的优化设计变更、D、不需要政府审批的规划变更、设计变更……”但第5.2条中又同时规定：“乙方购买该房屋后涉及乙方所购的房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率的规划变更、设计变更而影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境，若甲方超过规定时限后通知乙方的，乙方有权退房，但乙方应在甲方通知后20日内作出退房的书面答复，逾期未作出退房的书面答复的，视为乙方不退房，甲方按变更后的方案交付房屋”。结合上述5.1条和5.2条之规定，《补充协议》对案涉房屋发生设计变更后是否属于必须通知原告的范围有两种以上解释，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，且5.2条在5.1条之后，即便两条矛盾，也应当以5.2条为准，应当认定被告对案涉房屋进行设计变后有通知原告是否退房的义务。第三，按《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”及第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，虽然被告对《补充协议》5.1条中的免除或限制其责任的条款的B至E有下划横线，但被告没有提供证据证明对该条款作出合理的重要提示，该免除或限制其责任的条款无效。因此，被告通过设计变更，在原告所购买的案涉房屋的室内顶部增设排水管道、排污管道，并将原设计在室外走廊的排水管道变更后移至室内，在客观上造成原告所购买房屋在结构形式、空间尺寸等方面发生变化，影响到了原告所购房屋的使用功能及使用环境，而被告未将变更事项在约定的期限内通知原告，故原告要求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的主张，符合法律规定，本院予以支持。审理期间，被告虽然对涉案房屋室内排水、排污管道进行了移除，但不影响原告要求解除合同的权利。首先，被告对涉案排水、排污管道的移除，是在涉案房屋已经竣工验收合格之后进行的，且没有相关设计单位的变更设计，实际上系再次自行变更的行为，被告没有提供证据证明移除管道后的案涉房屋经过竣工验收合格，且原告不予接受。其次，依据双方合同约定，案涉房屋如发生构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率的变更，从而影响原告所购房屋质量、使用功能或使用环境的，被告负有在一定期限内通知原告的义务，如被告怠于通知，则原告有解除合同的权利。原告行使的解除权是约定解除权而不是法定解除权，是针对被告发生合同约定的通知义务之后怠于通知这一违约行为而提出的解除合同。本案中，无论被告是否拆除变更后增设的管道，其发生变更后怠于通知原告的违约事实均已经客观存在，双方约定的合同解除条件仍然成就。第三，合同的解除权为形成权，具有解除权一方以自已单方的意示表示就能使法律关系发生变动。原告提起诉讼要求解除合同时，案涉房屋变更增设的管道并没有移除，原告系享有解除权一方。原告提起诉讼要求解除合同时其意思表示已经作出，并籍本院送达的诉状副本向被告传递。在原告起诉请求合同解除之后，被告无论是否移除变更后增设的管道不影响原告要求解除合同的权利。二、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第六条面积差异的处理虽然约定以房屋套内建筑面积作为房款结算和退房的依据，但相关事实表明，在合同履行中，原告与被告实际系以建筑面积作为面积差异的处理依据，且被告项目负责人也认可因建筑面积差异需要退款。此外被告与案外人同楼盘的交易合同也仍然是约定以房屋套内建筑面积作为房款结算和退房的依据的情况下，对因建筑面积或分摊面积的差异也进行了退款。上述事实，应视为双方在合同履行中，对面积差异的处理方式进行了变更，建筑面积可作为面积差异的处理依据。而案涉房屋建筑面积误差比已达-5.57%，已超出3%的规定，故原告请求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积差异解除合同的规定，应当予以解除。三、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第六条仅对房屋套内建筑面积或建筑面积发生差异的处理作出约定，没有对分摊面积发生差异的处理作出约定。虽然《重庆市商品房买卖合同补充协议》第2.1条约定“对分摊建筑面积、建筑面积等所出现的误差不作为双方结算房价款和处理面积误差的依据”，但上述条款为被告单方拟定的格式条款，具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，被告并未对此提请原告注意，更未对此向原告作出说明，且上列条款与《重庆市商品房买卖合同》第六条约定不一致，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，《重庆市商品房买卖合同补充协议》第2.1条约定不能作为确定双方权利义务的依据。最高人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》关于商品房面积差异的处理原则指出“2、买受人所购房屋的共摊面积差异的处理原则。分摊的共有建筑面积不能由买受人自己单独使用，但共摊建筑面积的减少将影响买受人的收益，公共设施功能也将受到一定影响，同时也使买受人的产权登记面积减少，损害买受人的投资权益，对此出卖人也应承担相应的违约责任。如双方当事人在商品房买卖合同中对共摊建筑面积有明确约定的，从其约定，未约定的依照本条司法解释规定的原则处理……”，原被告在《重庆市商品房买卖合同》中未对共摊建筑面积发生的差异如何处理作出约定，而涉案房屋的共摊面积减少率为-14.68%，案涉房屋作为商铺，必然会严重损害原告的权益，特别是投资权益，在涉案房屋建筑面积和共摊面积发生重大差异的情况下，如仍只按套内建建面积作为面积差异的处理依据，也显失公平，因此，涉案《重庆市商品房买卖合同》也应当解除。综上原告要求解除与被告于2013年8月31日所签订的《重庆市商品房买卖合同》的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。为了保护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：解除原告黄秀英与被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司于2013年8月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》。案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司负担。限被告在判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内，均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。审判员  熊肖敏二〇一七年一月十一日书记员  陈正杨