广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1840号原告：胡剑光，男，1976年5月7日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：胡崇威（原告父亲），男，联系地址。被告一：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告二：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区先烈南路23号13号楼312房。法定代表人：涂国钧。原告胡剑光诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡崇威到庭参加了诉讼。两被告经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2010年9月30日，原告和被告一的委托代理人被告二签订《商铺买卖合同》，约定：原告以房价款524898元购买被告商铺；被告不得擅自改变与商铺有关联的公共部位和设施的使用性质；被告于2014年10月1日前将符合本合同约定的商铺交付给原告（第八条第一款）；被告逾期超过15日未按本合同规定的期限将该商铺交付原告，若原告选择继续履行合同的，合同继续履行，被告自本合同第八条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按己付房价款1‰的标准向原告计付违约金。签约后，原告己按约交齐了房款及过户等税费，领取了商铺新房产证。2014年9月18日，交铺代理人被告二通知收铺。在交铺现场，原告提出所交商铺不符合合同附件二的公共部位标准，并于2014年9月30日通过邮政快递通知被告须按合同标准交付商铺。一、被告一应承担迟交铺违约金责任。原告买下的商铺连带了分摊面积，所买共有分摊面积还大于套内建筑面积（第二条第二款）。因此，被告一须依约“不得改变与商铺有关联的公共部位”，但其交铺的公共部位与合同标示明显不符。1、合同附件二“儿童城首层平面图”标示，在公共部位中，靠首068铺及首198铺的两张手扶电梯梯口留有宽阔空间。但事实上此空间大为缩小，电梯口被遮挡一半，通道不成通道。对此，本案公证书及原告拍下儿童城手扶电梯首层梯口的照片均可证明。被告交铺时无法出示儿童城商场消防安全合格证件，也与空间太窄有关；缩小儿童城商场电梯空间，必有安全隐患。2、合同附件二标有可通往厕所的通道口，但实际被封闭而没有了通道口（新房产证分户图也标示封闭）。被告一至今未按合同标准交付商铺给原告，构成违约。原告要求继续履行合同，被告一需按合同约定向原告支付迟交铺违约金。二、被告二应对迟交铺违约金负连带责任。被告二是签约售铺和现场交铺的代理人，应当知晓合同附件二及实际商铺内外状况。但其明知商铺公共部位不符合合同标准，也没有儿童城消防安全合格证件的情形下，仍愿作被告一的交铺代理人，于2014年9月18日发出《收铺通知书》，通知原告2014年9月23日至同月27日收铺，并通知称“若您未能于上述时段内前来办理手续，我们将视阁下已按期无异议接收该商铺”。可见，被告二存有将不符合标准的商铺强制交付的过错。故起诉要求：1、被告一自2014年10月1日起至实际交付广州市海珠区XXXX商铺之日止，每日按上述商铺已付房价款524898元的千分之一标准向原告计付违约金；2、被告二对被告一的违约金负连带责任；3、案件诉讼费用由两被告承担。两被告没有提交抗辩意见及举证。经审理查明：2010年8月31日，被告一经广东省广州市广州公证处公证签署了（2010）粤穗广证内经字第99504号《委托书》，主要内容为：委托人为被告一，受托人为被告二；委托人是坐落在广州市海珠区XXXX房的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续；有权收取所有售房款；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2010年9月30日，被告二（注册地址：广州市越秀区先烈南路23号13号楼312房）代被告一（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺（现铺）属框架结构（以下简称“该商铺”，房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区XXXX铺；该商铺【合同约定】建筑面积共7.69平方米，其中，套内建筑面积3.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.15平方米（第二条）；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为524898元，根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算（第三条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。该商铺的使用责任由最终承租人承担，与买受人无关（第六条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权，因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列方式处理：(2)逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金（第九条）；出卖人不得擅自改变与该商铺有关联的公共部位和设施的使用性质（第十三条）；等。广州市海珠区房地产交易登记所于2011年12月26日开具了付款方为原告、收款方为被告一、销售的不动产楼牌号为海珠区XXX房、金额为524898元、税额为53538.29元的发票。广州市国土资源和房屋管理局核发了坐落于海珠区XXX房的房产证，权属人为原告，建筑面积7.9㎡，套内建筑面积3.53㎡，登记时间2012年1月5日，共有情况为单独所有。2014年9月18日，被告二向原告发出《收铺通知书》，通知原告于2014年9月23日至2014年9月27日前往广州市海珠区XXX号办理原告购买的位于广州市海珠区XXXX商铺的交接手续；等。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告于2014年9月30日按照被告二的注册地址通过邮政速递向被告一发出的《函》，主要内容为：当用房地产权证的房地产分户图及商铺买卖合同附件二《儿童城首层平面图》对照现场实地分户时，发现了如下问题：1、有两张手扶电梯的梯口预留空间与分户图及平面图不相符。梯口的通道也与分户图及平面图不相符。2、首层183号铺房地产权证登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积小了0.01平方米。3、首层看不见厕所。而分户图标示首层通道可以直通厕所的……您履行合同时，不单要如图履行套内建筑面积，还要如图履行共有面积部分。但您提交给业主的商铺扶梯口空间位置及其通道明显不符合商铺买卖合同附件二《儿童城首层平面图》。2、广东省广州市海珠公证处于2014年11月4日出具的（2014）粤广海珠第23914号《公证书》，公证事项是保全证据，内容是：2014年10月21日上午，公证员与公证处工作人员黄维随胡剑光来到广州市海珠区前进路的“前进儿童反斗城”。公证员与公证处工作人员黄维对胡剑光指认的上述铺位的现状及“前进儿童反斗城”的门面进行了拍摄；等，证明被告交付商铺两电梯口空间不符合合同附件二电梯口公共部位标准。原告于2015年10月8日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：1、由于涉案商铺存在证据1中的三个原因，所以原告不同意收铺，但本案中原告认为涉案商铺套内面积少了0.01平方米不是影响收铺的理由，消防不通过是其不收铺的一个理由，主要是被告交铺不符合约定标准。2、其购买涉案商铺时现场是一个大的空的场地，没有间隔；现场是被告向原告发出收铺通知书之前的一个月左右间隔好的。3、合同附图中没有标识存在厕所。本院认为：被告二代被告一与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原告和被告一具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告以被告二是签约售铺和现场交铺的代理人为由要求被告二承担责任的请求，依据不足，本院不予支持。合同约定，出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。被告二于2014年9月18日已向原告发出《收铺通知书》，原告主张首层看不见厕所，与约定不符，但原告也自认合同附图中没有标识存在厕所，故原告以首层看不见厕所为由拒绝收铺，依据不足，本院不予采纳。原告还主张涉案商铺所在的场地有两张手扶电梯的梯口预留空间与分户图及平面图不相符，梯口的通道也与分户图及平面图不相符，并主张消防不通过，据此拒绝收铺。但根据合同约定，涉案商铺按套内建筑面积计价，且房管部门已于2012年1月5日核发了所有权人为原告的房产证，故原告拒绝收铺的上述理由，依据不足，本院也不予采纳。综上所述，原告主张被告一在约定期限内未按标准交付商铺，须支付违约金，依据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告胡剑光的全部诉讼请求。本案受理费4612元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  张烈明人民陪审员  侯文卿二〇一七年一月××日书 记 员  杨 曼张洁