浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0381民初5986号原告（反诉被告）：瑞安市五洲国际商贸城有限公司，住所地瑞安市江南新区火车站一楼，统一社会信用代码91330381065623727D。法定代表人：舒策城，董事长。委托诉讼代理人：林正敏，浙江品和律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏为晓，浙江品和律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴仁满，男，1956年10月30日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：洪汝逢，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡李娜，浙江玉海律师事务所律师。原告瑞安市五洲国际商贸城有限公司（以下简称商贸城公司）与被告吴仁满商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告提出反诉。原告委托诉讼代理人林正敏、魏为晓、被告委托诉讼代理人洪汝逢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商贸城公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行合同编号为20130160778的《浙江省商品房买卖合同》的全部约定；2、请求依法判令被告立即支付应付房款共计330000元及逾期违约金（违约金按逾期付款每日万分之一的利率计算，从2014年12月30日起计算至实际履行完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求。事实与理由：2014年10月29日，原、被告签订《（五洲瑞安项目）客户签约确认单》，约定被告认购原告开发的坐落于瑞安市五洲国际商贸城北区3幢109室商品房，签约后享受确认单记载的优惠项目，同日，签订合同编号为20130160778的《浙江省商品房买卖合同》，约定被告购买3幢109室商品房，房款总价为669399元，被告于签约时付清首付款339399元，余款330000元办理银行贷款。《商品房买卖合同》第八条约定：买受人逾期支付房款的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。附件八约定：买受人选择贷款方式支付房价的，应在购房合同签订之日当日提交真实合法的贷款文件并办理完毕贷款手续，并接受银行信贷调查。买受人应确保在购房合同签订之日起45日内使按揭贷款到达出卖人指定账户。买受人选择贷款方式支付房价款的，无论何种原因买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在付款期限届满（45日）之日起15日内以自有资金支付，如买受人逾期不能支付或不足房款的，出卖人有权解除合同。签订合同后，被告仅支付首付款，未在约定时间内办理完毕银行贷款，也未在约定时间内以自有资金支付，经原告多次催讨，被告仍拒绝支付，已严重违约。被告吴仁满辩称：原告的诉请缺乏事实与法律依据，应依法予以驳回。一、本案约定的付款方式是银行按揭贷款，而不能办理贷款的原因是原告与银行政策的原因，与被告无关，不能视为被告违约。《客户签约确认单》、《商品房买卖合同》均约定余款办理银行贷款，商品房买卖合同》第13条记载，购房时土地使用权已经抵押于民生银行，而抵押权未解除之前被告不能办理贷款，原告与民生银行解除抵押后，银行拒绝继续抵押，导致被告无法办理银行贷款。二、《商品房买卖合同司法解释》第23条规定，不能办理银行贷款的原因不归责于被告，则被告没有违约。三、由于余款的支付方式是通过按揭贷款，按揭贷款不能办理导致合同不能继续履行，因此我方可以要求解除合同。至今房产权证还未过户到我方名下，根据《商品房买卖合同司法解释》第43条，我方提出反诉。被告吴仁满向本院提出反诉请求：1、请依法判令解除反诉人与被反诉人合同编号为20130160778的《浙江省商品房买卖合同》；2、判令被反诉人返还给反诉人已支付的购房款339399元。事实与理由：反诉人系多年从事五金机电的企业主。2013年间，反诉人通过电话、报纸等媒体平台，及被反诉人的有关商品房的销售广告和宣传资料获悉，被反诉人在其开发的瑞安市五洲国际商贸城有专门区域从事五金机电经营的商铺对外销售或租赁。2014年10月29日，反诉人在同一时间、同一地点与被反诉人的同一工作人员，同时分别签订了《客户签约确认单》、《商品房买卖合同》、《商铺管理合同》、《市场管理细则》等合同文本，并领取了五洲国际商贸城的商铺楼层平面图等销售广告和宣传资料。合同约定，反诉人购买被反诉人的瑞安市五洲国际商贸城3幢109号商铺。以上合同签订后，反诉人于同日付清首付款339399元。反诉人购买商铺的根本目的就是为了今后能在专门五金经营的专业市场内，拥有商铺用于经营五金机电经营。被反诉人将该五金专业市场区域内的商铺任由非从事五金经营的人员购买或者租赁，从事非五金行业的经营活动，在共计230间的五金专业商铺中，从事非五金类经营的商铺达到105间，不仅违背了反诉人当时购买商铺的合同目的，也严重损害了反诉人等五金机电经营户的经营利益。被反诉人已构成根本违约，致使反诉人订立合同的目的不能实现。原告对被告的反诉辩称：反诉原告要求解除合同无充分的理由，双方约定解除合同的前提是合同第六条、第十条、第十一条，在本案中并不存在上述约定解除合同的情形，反诉原告要求解除合同不符合双方约定。反诉人述称购买商铺的根本目的是为了自己经营，根据合同法第32条规定，房屋买卖合同是反诉人支付价款，我方交付房屋，双方未约定商铺是特定五金经营的商铺，反诉人没有提供任何证据予以证实，而且反诉人购买后将商铺委托案外人经营，其购买商铺的目的是为了取得商铺所有权，而不是特地拥有五金经营的商铺。案外人五洲商业管理有限公司对商铺布局存在权利，我方并没有违约。反诉人称“在共计230间的五金专业商铺中，其中从事非五金类经营的商铺达到了105间，占总数的45.65%”，但反诉人购买商铺的目的是为了取得商铺所有权，而不是特地拥有五金经营的商铺。根据双方委托管理协议，案外人具备调整商铺的权利，因此非五金商铺经营数量没有违反合同约定。案外人为了实现反诉人委托经营的目的将商铺出租，作出的调整都是在权限范围内。反诉人取得商铺所有权已经实现了合同根本目的。请求驳回反诉人的反诉请求。在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据：证据1、营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件，以证明原告的身份情况；证据2、身份证复印件，以证明被告的身份情况；证据3、瑞房售许字（2013）第16号预售许可证复印件，以证明原告系涉诉商品房合法权利人；证据4、（五洲瑞安项目）客户签约确认单，以证明原、被告就商品房买卖事宜达成初步协议及享有优惠项目；证据5、《浙江省商品房买卖合同》（编号20130160778），以证明原、被告依法签订买卖合同及相关约定的事实；证据6、销售发票，以证明被告仅支付首期房款的事实；证据7、律师函、快递面单，以证明原告多次向被告催收剩余购房款的事实；证据8、商铺委托经营管理协议（3+7年版）复印件，以证明被告购买商品房后为经营所需与原告签订的委托经营协议。质证后，被告质证意见如下：证据1、2、3、6，“三性”无异议；证据4，“三性”无异议，确认单约定双方同意按照按揭方式支付购房余款；证据5，“三性”无异议，合同第13条约定签订本合同之前原告已将土地使用权抵押于民生银行，抵押期限是2013年11月11日至2015年11月30日。合同第16条约定，出卖人承诺于2015年12月30日之前将房产证登记于被告名下，原告违约应该支付我方每天万分之一的违约金；证据7，原告没有收到律师函和快递回执，真实性、合法性、关联性有异议，请法庭不予采纳；证据8，证明对象是被告与原告签订协议，实际上签订协议的主体是五洲国际商业管理有限公司，与原告公司产生混同。本院认为，证据7系原告陈述，不能证明其催收意思到达被告，不予采纳；其余证据客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。被告提供了以下证据：证据9、反诉人身份证复印件、企业信息复印件，以证明反诉人身份信息及反诉人系从事五金行业企业的自然人股东；证据10、瑞安市五洲国际商贸城有限公司营业执照复印件，以证明被反诉人主体资格；证据11、《客户签约确认单》复印件、《浙江省商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》、《商铺租赁合同》、商铺一层、二层平面图，以证明反诉人向被反诉人购买商铺，且该案涉商铺及其所在的区域经营范围为经营五金，反诉人违反指定经营范围将案涉商铺租赁给案外人经营建材家具的事实；证据12、照片及说明，以证明诉争商铺及其所在的区域共计商铺230间，其中从事非五金类经营的商铺为105间，占总数的45.65%的事实；证据13、销售不动产统一发票，以证明反诉人向被反诉人支付购房款339399元的事实。质证后，原告的质证意见如下：证据9，真实性、合法性无异议，关联性有意见，不能证明被告的待证事实；证据10，三性无异议；证据11，商铺一层、二层平面图真实性无异议，我们没有交给购房户，不清楚证据来源。合法性无异议，关联性有意见，不能证明被告的待证事实；证据12，真实性、合法性无异议，关联性有意见，被告断章取义，只提供了部分对其有利的证据，证据缺失。有些非五金店铺已经关闭，而且从经营业主的数量上来说，五金业主占了大部分，不能证明被告的待证事实。而且这次调整，也符合委托经营协议中的委托权限，可以对区域进行调整；证据13，三性无异议。本院认为，证据9、10与证据1、2相同，予以采纳；证据11中《客户签约确认单》复印件、《浙江省商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》与分别与证据4、5、7相同，予以采纳；证据11中《商铺租赁合同》系原告与案外人蔡牵文之间的合同，案外人签名的真实性难以确认，不予采纳；证据11中的商铺一层、二层平面图，与本案无关，不予采纳；证据12客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳；证据13与证据6相同，予以采纳。本院经审理认定事实如下：商贸城公司系已取得商品房预售许可证的企业。2014年10月29日，商贸城公司与吴仁满签订《（五洲瑞安项目）客户签约确认单》，约定吴仁满认购瑞安市五洲国际商贸城北区3幢109室商品房。随后，吴仁满支付首付款339399元，其中定金50000元，实收款289399元。同日，双方签订合同编号为20130160778的《浙江省商品房买卖合同》，约定被告购买3幢109室商品房，建筑面积共66.49平方米，房款总价为669399元，被告于签约时付清首付款339399元，余款330000元办理银行贷款，买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之一的违约金。另约定：买受人选择贷款方式支付房价的，应在购房合同签订之日当日提交真实合法的贷款文件并办理完毕贷款手续，并接受银行信贷调查。买受人应确保在购房合同签订之日起45日内使按揭贷款到达出卖人指定账户；买受人选择贷款方式支付房价款的，无论何种原因买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在付款期限届满（45日）之日起15日内以自有资金支付，如买受人逾期不能支付或不足房款的，出卖人有权解除合同；商贸城公司在2015年12月30日前将土地、房产所有权属证书交付给吴仁满；合同另约定了其他事项。签订合同后，被告没有办理按揭贷款手续，没有向原告支付余款。同日，吴仁满与案外人瑞安市五洲国际商业管理有限公司（以下简称商业管理公司）订立《瑞安市五洲国际商贸城商铺委托经营管理协议》，约定吴仁满将上述109室委托商业管理公司进行出租和经营管理，委托经营期限为2015年4月30日至2025年4月29日。本院认为，商贸城公司与吴仁满订立的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同有效，双方当事人应按合同的约定履行义务。吴仁满未按合同的约定于订立合同后60日内即2014年12月29日前支付余款，应支付违约金，商贸城公司的诉讼请求合法，本院予以支持。吴仁满辩称约定的付款方式是银行按揭贷款，不能办理贷款的原因与原告、银行有关，与被告无关，至今房产权证还未过户到其名下，同时认为其购买商铺的根本目的用于经营五金机电，商贸城的行为致使在共计230间的五金专业商铺中，从事非五金类经营的商铺达到了105间，要求解除合同编号为20130160778的《浙江省商品房买卖合同》、要求商贸城返还购房款。由于《浙江省商品房买卖合同》附件八已约定买受人选择贷款方式支付房价款的，无论何种原因买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在付款期限届满（45日）之日起15日内以自有资金支付，故吴仁满的主张与上述约定相悖，并且根据《浙江省商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》，吴仁满购买商铺的目的就是获得所有权，其用于经营五金机电产品的主张仅是其购买商铺的动机，不能约束商贸城公司；至于房产证尚未办理到吴仁满名下，该义务应在吴仁满支付剩余购房款后由商贸城公司履行，吴仁满尚未支付剩余购房款，不能要求办理房产过户手续，故对其辩称理由与反诉主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决如下：一、被告吴仁满向原告瑞安市五洲国际商贸城有限公司支付购房款330000元及违约金（违约金按每日万分之一，从2014年12月30日起算至本判决生效之日）。上述款项，均于本判决生效后十日内交本院转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回反诉原告吴仁满的诉讼请求。案件受理费6540元，反诉受理费3195元，共计9735元，由被告吴仁满负担（被告于本判决生效后十日内到本院补缴6540元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  缪正坚人民陪审员  蔡永林人民陪审员  曹高锋二〇一七年一月四日代书 记员  李佳诺附录一：本案涉及的主要法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条：【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十七条：【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条第（四）项：【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百零七条：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条：【买受人的基本义务】买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条：【支付价款的时间】买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。