上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初24838号原告：谢国兴，男，1956年1月28日出生，汉族，住上海市奉贤区。原告：张美华，女，1957年11月9日出生，汉族，住上海市奉贤区。两原告委托诉讼代理人：吴健，上海市天华律师事务所律师。被告：皮盛彬，女，1978年12月16日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张徐赟，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告谢国兴、张美华与被告皮盛彬、第三人陈某某、吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，后原告撤回对第三人的诉请，于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告谢国兴、张美华的委托诉讼代理人吴健、被告皮盛彬的委托诉讼代理人张徐赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢国兴、张美华向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间的租赁关系；2、要求被告立即搬离本市罗香路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、要求被告支付2016年3月23日起至2016年6月2日的租金及实际使用费(按照每月4800元的标准计算)14400元；(以实际搬离之日为最终租金计算日)事实和理由：陈某某、吴某某原系徐汇区罗香路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的所有权人。2015年3月8日，陈某某、吴某某与被告签订了房屋租赁合同，将上述房屋租赁给被告，约定租赁期限从2015年3月15日起至2018年3月14日止，每月租金4800元。2015年年末，陈某某、吴某某将系争房屋出售给原告，被告亦知晓房屋出售事宜，并放弃优先购买权。2016年3月23日，系争房屋过户至原告名下，据此，被告应当向原告支付租金，但经原告多次催告并发送律师函催讨租金，被告均拒不支付。故原告提起上述诉请。被告皮盛彬辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告之间不存在租赁关系，被告租住在系争房屋中，是因为与原房东的租赁合同，之前的租金也已支付给原房东陈某某，租金已经付至2017年3月14日。被告收到过律师函催讨租金，但无法确定是否经过原告的委托，被告知晓原告的确购买了系争房屋，但对租金支付对象原房东并未明确，因原租赁合同依然合法有效，在原房东与原告对此没有协商一致的情况下，被告不可能违背原租赁合同的约定，将租金支付原告。本院认定事实如下：系争房屋原产权登记在案外人陈某某、吴某某名下。2015年3月8日，案外人陈某某(出租方、甲方)与被告皮盛彬(承租方、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：该房屋租赁期限自2015年3月15日起至2018年3月14日止。房屋月租金为4800元，租金支付方式押一付三，其后房屋租金应在前一期租金到期日前七天内支付。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金，即4800元。租赁期间，甲方需出售该房屋的，应提前一个月书面告知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权，乙方在收到甲方书面告知七日内未明确表示购买的，即为放弃优先购买权。乙方放弃优先购买权的，甲方应与受让方在出售合同中约定，由受让方继续履行租赁合同。乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过15日的；(七)乙方欠缴应承担的费用累计超过500元的。当日，陈某某出具收条，收到押金4800元整。2016年3月1日，案外人陈某某、吴某某与原告谢国兴、张美华签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给两原告。2016年3月23日，系争房屋产权变更登记至两原告名下。2016年4月20日，被告签订承诺书，自愿放弃购买系争房屋。2016年4月30日，两原告委托上海市天华律师事务所向被告发送律师函，内容为被告知晓系争房屋买卖事宜，从2016年3月23日起，被告应当将租金支付给两原告，同时支付一个月押金。虽经两原告多次催讨，被告却拒绝支付到期的租金和押金，被告行为已严重违反了法律规定，侵犯了两原告的合法权益，希望被告在收到本函后五个工作日内立即向两原告支付所欠租金及押金，并在下期租金到期后按约履行租金支付义务。2016年6月17日，两原告再次委托上海市天华律师事务所向被告发送律师函，要求被告支付所欠租金及押金。上述两份律师函被告均已收到。审理中，被告提交招商银行户口交易明细表一份，显示户名周某某于2016年6月7日、9月11日、12月11日分别对外转账14400元。被告称周某某是其丈夫，房屋租金已转账给原房东。对此，两原告认为该证据过了举证期限，对真实性不予认可，与本案也无关联性。审理中，被告坚持不同意向两原告支付其取得房屋之日起的租金，认为其已向原房东支付了，两原告应向原房东主张。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、承诺书、房屋租赁合同、律师函及邮寄查询凭证、押金收条等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，被告与案外人陈某某就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。案外人陈某某、吴某某将系争房屋出售给两原告后，租赁物在租赁期间发生所有权变动，并不影响租赁合同的效力，原租赁合同对原、被告继续有效。审理中，被告亦确认原被告及案外人陈某某、吴某某对系争房屋的租赁事宜并未协商，故被告应依据法律规定将房租支付给两原告。审理中，被告称房屋租金已支付给了原房东，但从被告提供的银行交易明细看，无法予以充分证明。即便如被告所述，房租已支付给原房东，但被告对系争房屋的出售事宜是明知的，两原告也多次通过发送律师函等形式催告被告，告知其系争房屋权利人已经变更，要求其支付房屋租金，被告并未支付。庭审中，被告仍坚持不愿意向两原告支付租金。根据物权法的相关规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现系争房屋的所有权已变更为两原告，两原告有权享有系争房屋上的相应权利。另根据租赁合同的相关约定，承租人逾期不支付租金超过十五日的，出租人有权解除合同，故两原告要求解除原被告间租赁关系的诉请本院予以支持。租赁关系解除后，被告应及时搬离系争房屋，并按合同约定的租金标准支付两原告房屋产权变更之日起至被告实际搬离之日止的租金及房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、谢国兴、张美华与皮盛彬之间就上海市徐汇区罗香路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁关系于本判决生效之日起解除；二、皮盛彬于本判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区罗香路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、皮盛彬于本判决生效之日起十日内按每月4800元的标准支付谢国兴、张美华2016年3月23日起至皮盛彬实际搬离之日止的房屋租金及房屋实际使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由皮盛彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋人民陪审员  黄红梅人民陪审员  颜佳奇二〇一七年一月十一日书 记 员  姚铭潮附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。