广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）江民一初字第2009号 原告：南宁骏威物业服务有限责任公司，住所地南宁市青秀区金湖路63号金源•现代城2048号。 法定代表人：杨健华，总经理。 委托代理人：韦俊、田良丰。系该公司职员。 被告：李军。 委托代理人：郭子琳，广西青湖祥大律师事务所律师。 原告南宁骏威物业服务有限责任公司（以下简称骏威公司）诉被告李军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告骏威公司的委托代理人韦俊、田良丰，被告李军委托代理人郭子琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骏威公司诉称，原被告于2010年8月1日签订《前期物业服务协议》，双方就提供物业服务事项及费用进行了约定。此后，原告按约提供了物业管理服务，并代为缴纳了水费、电费、公摊水费、公摊电费等费用。在2010年11月以后，被告就一直未能支付相关费用。故请求法院判令：一、被告向原告支付物业服务费3142.8元、生活垃圾处理费248元、电梯维护费210元、代收水费812.5元、公摊水费51.8元、公摊电费702.8元、违约金11850.96元，共计17018.46元；二、被告承担本案全部诉讼费用。 原告提交的证据有：1、《英伦第六区前期物业管理服务协议》、《英伦第六区水、电代管服务委托合同》，证明原告收取各项费用及违约金的合法性；2、中华人民共和国物业服务企业资质证书，证明原告的主体资格；3、商品房买卖合同登记备案证明，证明原告计算费用的依据；4、被告欠费明细，证明被告所欠费用的数额；5、《协议书》、南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表，证明原告代缴费用的依据和数额；6、水电费抄表记录，证明原告收取水电费的数额及代缴金额；7、相片，证明原告催促被告缴纳费用的事实。 被告答辩称，1、原告违约在先，其所主张的违约金没有依据；2、原告的物业服务资质已于2014年3月份被行政机关取消，因此，物业服务费应计算到2014年3月4日止。且从2010年11月1日至2012年4月30日的物业费（含电梯费）已经由江南区人民法院执行完毕，该部分物业费用不应再重复计算；3、2013年10月25日到2014年10月25日期间，原告的物业资质为三级，但该期间的物业服务费，原告是按照二级资质收取的，费用标准过高，因此，从2013年10月25日以后的物业服务费用应当按照三级资质标准计算。 被告提交的证据：1、（2014）江法执字第15号执行通知书，证明原告诉请部分已经履行完毕；2、南宁市住房保障和房产管理局《关于撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等90家物业服务企业资质证书的公告》，证明原告的物业服务资质已于2014年3月31日被行政机关取消物业资质。 经审理查明，2010年8月1日，南宁骏威物业服务有限责任公司与被告签订前期物业管理服务协议，约定：物业服务费方面：无电梯普通住宅，由骏威公司按建筑面积自通知收房之日起0.55元／㎡?月向住户收取，有电梯普通住宅，由骏威公司按建筑面积自通知收房之日起0.70元／㎡?月向住户收取，电梯费（电梯维保、年检费用）30元／户?月。业主交纳物业服务费及其他费用的时间：每月5日前交纳当月的费用。代收代缴费用方面：受有关部门或者单位委托，骏威公司可提供水费、电费、生活垃圾处理费、燃气费、电话费、有线电视、宽带网络等代收代缴收费服务，收费标准按政府或相关部门的规定执行。违约责任方面：住户违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，骏威公司有权要求住户补交并从逾期之日起每日按欠交费总额的3‰交纳滞纳金。2010年8月1日，南宁骏威物业服务有限责任公司与被告签订英伦第六区水、电代管服务委托合同，约定：被告每月应按时交纳水电费，逾期未交应从逾期之日起，向南宁骏威物业服务有限责任公司交纳应缴金额千分之三的违约金。 2011年9月19日，南宁市物价局对英伦第六区出具《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，其中，市价格主管部门备案意见记载：同意二级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高位：无电梯0.55元／㎡，有电梯1元／㎡。备案有效期限至2014年9月19日。 2013年6月30日，南宁经济技术开发区市政环卫管理站与原告签订《协议书》，约定南宁市骏威物业服务有限责任公司英伦第六区物业管理处每季度支付垃圾处理费，收费标准8元／户.月，协议有效期间为2013年1月1日至2013年12月31日止。 2014年3月31日，南宁市住房保障和房产管理局发布《关于撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等90家物业服务企业资质证书的公告》，载明自2013年9月开始，市住房局在开展“美丽南宁•整洁畅通有序大行动”居住区综合整治活动中，发现骏威公司等10家物业服务企业存在不配合居住区综合整治的相关工作、所管小区存在“脏乱差”现象、不配合整改等问题，自本公告发布之日起，不得再从事物业服务活动，对于仍有在管物业项目的应按照有关法律法规的规定做好移交工作。 2013年12月27日，本院作出（2014）江法执字第15号执行通知书，载明被告应向原告支付2010年11月1日至2012年4月30日的物业服务费（含电梯费）及违约金、2011年4月至2012年4月的生活垃圾处理费及违约金、2011年4月至2012年4月的水费及违约金已通过另案予以处理。 2012年5月至2014年6月30日期间的水费(含公摊水费)： 2012年:5月份33.7元、6月份46.2元、7月份32.9元、8月份40.8元、9月份30.3元、10月份32.9元、11、12月份没有代缴记录；2013年：1至6月份没有代缴记录，7月份32.7元、8月份32.9元、9月份32.9元、10月份43元、11月份29元、12月份32.4元；2014年：1月份35.3元、2月份36.7元、3月份35.3元、4月份40.4元、5月份43.1元、6月份40.4元。 2011年4月份至2014年6月30日期间的公摊电费： 2011年：4月份33.9元、5月份21.3元、6月份15.4元、7月份24.6元、8月份24.7元、9月份21.5元、10月份22.3元、11月份22.3元、12月份22.3元；2012年：1月份20.6元、2月份27元、3月份25.2元、4月份25.9元、5月份20.6元、6月份22.6元、7月份20.4元、8月份22.4元、9月份22.7元、10月份18元、11、12月份没有代缴记录；2013年：1至6月份没有代缴记录，7月份24.1元、8月份19.4元、9月份17元、10月份19.3元、11月份19.1元、12元17.3元；2014年：1月份28.9元、2月份22.3元、3月份22.9元、4月份14.6元、5月份15.3元、6月份17.4元。 以上事实有原被告陈述和答辩及所提交的证据和庭审笔录予以佐证。 本院认为，骏威公司与被告签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行各自义务。 关于物业服务费和电梯维护费的问题。根据2014年3月31日南宁市住房保障和房产管理局发布《关于撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等90家物业服务企业资质证书的公告》，原告自2014年3月31日后不得再从事物业服务活动，故对于该公告发布之后的物业服务费，本院不予支持；另，本院作出（2014）江法执字第15号执行通知书已经明确被告支付2010年11月1日至2012年4月30日的物业服务费（含电梯费），该已执行完毕部分应当予以扣除，则原告请求的物业服务费的期间应为2012年5月至2014年3月31日，共计23个月，除了2012年5月份为67.9元，其余按每月97元计算，共计67.9+97×22＝2201.9元；另根据原告提供的欠费明细表，证实电梯维护费自2012年6月份开始原告就没有再收取电梯维护费，故电梯维护费仅为2012年5月份收取的费用即30元。上述两项共计2231.9元。 关于物业服务费、电梯维护费的违约金问题，根据前期物业服务协议中关于违约责任的约定“业主违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，骏威公司有权要求业主补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金”，被告认为违约金的约定过高，需要调整。本院认为，根据合同法关于违约金的约定不能超过实际损失的30%的规定，原被告在协议中关于违约金的约定确系过高，本院予以调整。被告逾期交付物业服务费（含电梯费），确系给原告造成了损失，但该损失仅限于物业服务费用的资金利息损失，故，本院认定违约金的计算应当按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付。违约金的计算期间，本院认为，根据2014年3月31日南宁市住房保障和房产管理局发布《关于撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等90家物业服务企业资质证书的公告》，并结合被告所提供的居住区“脏乱差”的照片及报警事实，可以证实在排查期间即2013年9月至2014年3月31日，原告存在提供的服务不符合相关规定的事实，存在违约行为。故对于原告对该期间的违约金请求，本院不予支持。原告的欠费明细表确认违约金的计算从当月应缴费用的次月6日起计算，系其对权利的自由处分，本院予以确认。则物业服务费违约金应为：1、自2012年6月6日起至本案生效判决所确定的履行期限之日止，以该月物业服务费（含电梯费）67.9+30=97.9元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付；2、自2012年6月6日至2013年9月，以当月物业服务费97元为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍按月依次计付。 关于生活垃圾处理费、代收水费（含公摊水费）、公摊电费及违约金的问题。南宁经济技术开发区市政环卫管理站委托骏威公司按照8元／户?月收取英伦第六区业主的生活垃圾处理费，且骏威公司亦已将生活垃圾处理费交付南宁市环境卫生管理处，现原告主张按8元／户?月向被告收取城市垃圾处理费，本院对原告的该项诉请予以支持，扣除已履行部分，从2012年5月至2014年6月30日的生活垃圾处理费为8×26＝208元；对于代收水费（含公摊水费）、公摊电费，以实际发生的代缴数额为准。截止2014年6月30日，产生的水费（含公摊水费）、公摊电费分别为864.3元、702.8元，扣除已履行的部分水费193.4元，原告已实际代为缴纳的水费（含公摊水费）864.3－193.4＝670.9元、公摊电费702.8元，本院予以支持；至于生活垃圾处理费、代收水费（含公摊水费）、公摊电费的违约金，因原告仅仅为代收人，根据《物业管理条例》第四十五条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，原告主张按每日千分之三的标准计算违约金，理据不足，本院不予支持；原告仅得主张由被告赔偿其损失，原告不能证明其在为被告代垫费用时被相关单位收取每日千分之三的违约金，原告的损失仅为代垫资金被占用的损失即利息损失。利息的计算起始时间，原告的欠费明细表确认损失的计算从当月应缴费用的次月6日起计算，系其对权利的自由处分，本院予以确认，并按中国人民银行同期贷款利率计算。则上述几项费用的利息损失为：1、生活垃圾处理费：从2012年5月6日至2014年6月30日，以当月生活垃圾处理费8元为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计算；2、水费（含公摊水费）：从2012年5月至2014年6月30日，以当月应缴水费（含公摊水费）为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计算；3、公摊电费：从2011年4月至2014年6月30日，以当月应缴公摊电费为基数，自当月应缴费用的次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计算。至于被告提出的公共维修资金、水电周转金的开支情况及如何处理的问题，可以由双方自由协商，协商不成的可以另案予以处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告李军向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2012年5月至2014年3月31日的物业服务费（含电梯费）2231.9元； 二、被告李军向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付物业服务费(含电梯费)违约金（违约金计算：1、自2012年6月6日起至本案生效判决所确定的履行期限之日止，以97.9元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付；2、自2012年6月6日至2013年9月，以97元为基数，自次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍按月依次计付）； 三、被告李军向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2012年5月至2014年6月30日的生活垃圾处理费208元； 四、被告李军支付原告南宁骏威物业服务有限责任公司生活垃圾处理费利息损失（利息计算：从2012年5月6日至2014年6月30日，以8元为基数，自次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计算）； 五、被告李军支付原告南宁骏威物业服务有限责任公司2012年5月至2014年6月30日水费（含公摊水费）670.9元； 六、被告李军支付原告南宁骏威物业服务有限责任公司水费（含公摊水费）利息损失（利息计算：从2012年5月至2014年6月30日，以当月应缴水费（含公摊水费）为基数，自次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计算）； 七、被告李军支付原告南宁骏威物业服务有限责任公司2011年4月至2014年6月30日公摊电费702.8元； 八、被告李军支付原告南宁骏威物业服务有限责任公司公摊电费利息损失（利息计算：从2011年4月至2014年6月30日，以当月应缴公摊电费为基数，自次月6日起至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率按月依次计算）； 九、驳回原告南宁骏威物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费225元，由被告李军负担。 上述义务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕,逾期则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的,则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒙永富 人民陪审员  唐耀华 人民陪审员  汪丽英 二〇一七年一月十八日 书 记 员  林春荣 （2014）江民一初字第2009号判决书法律适用 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。