江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终5839号上诉人（原审被告）：昆山星际娱乐广场有限公司，住所地江苏省昆山市人民南路156号，组织机构代码60827976-7。法定代表人:程海，该公司董事长。委托诉讼代理人:刘小飞，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人:罗钟基，该公司员工。被上诉人（原审原告）：昆山交通发展控股有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇虹桥路109号，组织机构代码70405825-1。法定代表人:何智勇，该公司董事长。委托诉讼代理人:米长虎，江苏惟勤律师事务所律师。第三人:昆山市港口管理处，住所地江苏省昆山市虹桥路109号，组织机构代码46717177-8。法定代表人:程海，该单位主任。委托诉讼代理人:钱强，江苏惟勤律师事务所律师。上诉人昆山星际娱乐广场有限公司因与被上诉人昆山交通发展控股有限公司、第三人昆山市港口管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人昆山星际娱乐广场有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法发回重审或者改判上诉人仅需支付第六、七层租金和占有使用费各2万元，合计4万元；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定事实不清。第一，原审法院曾至昆山市房产交易中心调取过涉案房屋的过户资料，文件载明资产实际持有人没有发生变化，被上诉人非涉案房屋的产权人、租赁合同的主体。第二，昆政办纪（2011）34号文件内容载明“实际所有人没有发生变化”，原审法院忽略了该事实。第三，上诉人已经通知两被上诉人收回第六层、第七层，两被上诉人接获通知后，上诉人就不再另行支付使用费。第四，被上诉人在诉讼中提供的租赁合同，系上诉人与公司股东昆山市港务处签署的内部协议，双方的代表都是程海，协议中的费用是红利分配以及作价出资之外的部分资产的使用费。上诉人与股东之间不是真正的租赁关系。2、（苏）苏地行SZ（2015）房估字第S036号估价报告评估出的租金标准明显高出市场租金价值，原审法院据此作为裁判占有使用费的依据，显然有悖于房屋租赁的市场价值。3、原审第三人系公司登记在册股东，一直未实际出资到位，应当按照公司法规定，判令其对公司因本案产生的债务在出资范围内承担连带责任。4、上诉人对诉争房屋由重大设施投入，装潢设施均未拆除，对于第六层、第七层改扩建部分及外立改造的费用，上诉人投入资金巨大，需有真正的房屋权利人予以协商解决，赔偿金额应当在相应费用中扣减。5、原审程序有误。上诉人股东罗钟基已经就股东出资纠纷提出了诉讼，昆山法院正在审理，该案的审理结果将会影响到本案的审理。一审中上诉人申请中止该案审理，待出资纠纷做出生效判决后再行恢复。被上诉人昆山交通发展控股有限公司辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法规范，依法应予维持。1、上诉人故意曲解政府文件中的“实际所有人未发生变化”的真实意思，此次产权变更为国有资产的划拨，故不用按交易来缴纳相关的税费。政府文件中明确了被上诉人行使出资者职能，享有占有、使用、依法处分的权利。根据物权法规定，不动产权属证书是权利人享有不动产权的证明。被上诉人依据政府划拨，合法享有人民南路158号房屋的物权，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。2、本案审理期间昆山市人民法院组织双方于2015年10月30日办理对第六、七层的交接，但上诉人反悔拒不交接。在一审判决后上诉人突然发函要求交接，但是在约定时间上诉人没有派人交接。被上诉人回函告知了上诉人相关情况，上诉人也没有理会。3、租赁合同真实有效，房屋变更权利人后，双方也一直按照租赁关系承担权利义务，双方产生纠纷的原因是合同到期后，上诉人要求续租，被上诉人要求公开拍租，被上诉人才提出出资问题。4、投资纠纷即使真实也是债权，无法对抗物权。5、本案评估经过原审法院委托，评估结果客观真实有效，上诉人在原审未提出对报告有异议。6、装修补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，无论当时的装饰装修或者扩建有无经过出租人同意，要求出租人补偿附合装饰装修费用，不予支持。第三人昆山市港口管理处述称：一审判决事实清楚，适用法律正确。1、上诉人与被上诉人签订了租赁合同，上诉人始终按照租赁合同支付租金，租金支付至2013年的第一季度，被上诉人开具了租赁发票，诉争房屋调拨给被上诉人后，第三人通知了上诉人，上诉人继续履行支付租金的义务。2、诉争房屋所有权登记在被上诉人名下，收取租金是行使物权的方式之一，租赁合同到期后收回房屋也是行使物权的方式，上诉人的上诉事实和法律依据不足。一审原告昆山交通发展控股有限公司向一审法院起诉请求：1、昆山星际娱乐广场有限公司立即搬离并返还人民南路158号房屋。2、昆山星际娱乐广场有限公司支付昆山交通发展控股有限公司租金等暂计4144525.5元，[其中租金479587.5元，滞纳金1237935元(暂截至2015年4月25日，以实际支付之日为准)，占有使用费（自2015年4月1日暂计算至2016年1月13日共计9.5个月，以实际支付之日为准，每月租金为255474元，占用费为2427003元）]。3、本案诉讼费用由昆山星际娱乐广场有限公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于江苏省昆山市玉山镇人民南路158号。第三人系该房屋的原房屋所有权人和土地使用权人，享有的房屋所有权证字号为昆房权证玉山字第××号，土地使用权证字号为昆国用（2000）字第12000100459号。2011年9月9日，昆山市政府国有资产监督管理办公室作出昆国资办（2011）31号《关于对昆山交通发展控股有限公司资产授权的通知》，将涉案房屋等多处财产授予昆山交通发展控股有限公司，作为昆山交通发展控股有限公司国家资本金，由昆山交通发展控股有限公司行使出资者职能，享有占有、使用和依法处分的权利，并对授权资产负有保值增值的责任。2011年11月8日，昆山交通发展控股有限公司通过国有出让的形式获得昆山市住房和城乡建设局颁发的昆房权证玉山字第××号房屋产权证，同年11月30日，昆山交通发展控股有限公司获得昆山市人民政府颁发的昆国用（2011）第2011100236号土地使用证。昆山星际娱乐广场有限公司与昆山市装卸储运总公司于1999年11月25日签订《房屋租赁协议》，约定：昆山星际娱乐广场有限公司向昆山市装卸储运总公司承租昆山市玉山镇人民南路158号大楼南侧连楼梯过道在内三间铺面和三层到七层整幢楼面。其中含新搭建北侧45平方米。经双方友好协商，为明确责任，共同遵守下列条款：一、承租期为拾伍年，1999年11月25日起至2000年1月20日止，为过渡交接期；2000年1月21日起至2000年3月31日为装潢整修期。商定3月25日为付房租日。2000年4月1日至2005年3月31日止年租金为435000元整，其中含补偿昆山市装卸储运总公司职工下岗工资、医药费用及交纳社会养老保险、住房公积金等费用250000元，实际租金为185000元整。2005年4月1日至2010年3月31日止，年递增5%，即年租金为456750元整，剔除补偿金，实际为206750元。2010年4月1日至2015年3月31日止，年递增5%，年租金为479587.5元整，剔除补偿金，实际为229587.5元。昆山星际娱乐广场有限公司到期需续租，须提前一个月与昆山市装卸储运总公司协商，办理续租手续。二、付款方式。房租采用先付后租。第一年按月付款，每月结清的方式。第二年起采用三个月付款的方式。以此类推，逾期按每天增收应付租金的1%作为滞纳金，超过30天仍不付款，昆山市装卸储运总公司有权收回租房，并追过损失。双方还约定其他事项。2008年8月8日，第三人与昆山星际娱乐广场有限公司签订《租房合同》，约定：昆山星际娱乐广场有限公司因经营需要，向第三人租用位于昆山市玉山镇人民南路158号原美华商场房屋，具体包括大楼南侧连过道在内的3间铺面和3至7层整幢楼面，包括北侧45平方米在内。双方为此签订租房合同如下：一、租赁期限从2008年7月1日起至2015年3月31日止。二、房屋租金。1、从2008年7月1日至2008年9月30日的房租已由昆山星际娱乐广场有限公司付给兴宏贸易有限公司，该款由第三人与兴宏贸易结算，与昆山星际娱乐广场有限公司无涉。2、从2008年10月1日至2010年3月31日期间，租金为每年456750元，即每季114187.5元。3、从2010年4月1日至2015年3月31日期间，租金为每年479587.5元，即每季119896.87元。4、租金按季度支付。昆山星际娱乐广场有限公司必须于前一季度的最后5天前支付下一季度的房租，先付款后用房。三、双方责任。1、昆山星际娱乐广场有限公司不能按期付款的，第三人按每逾期1天加收1%滞纳金。拖欠达30天的，第三人有权收回租房，并向昆山星际娱乐广场有限公司追索损失。……昆山星际娱乐广场有限公司原与装卸储运总公司于1999年11月25日签订的房屋租赁协议以及昆山星际娱乐广场有限公司原与兴宏贸易有限公司关于本合同所指房屋的合同、协议均同时终止。昆山星际娱乐广场有限公司租赁房屋后，按照合同约定支付房租。2011年11月涉案房屋所有权变更为昆山交通发展控股有限公司名下后，昆山星际娱乐广场有限公司仍将涉案房屋的租金支付给第三人，由第三人将租金转交给昆山交通发展控股有限公司。自2014年4月1日起，昆山星际娱乐广场有限公司未支付房屋租金，并占用涉案房屋至今。昆山交通发展控股有限公司于2014年4月18日、9月22日分别向昆山星际娱乐广场有限公司寄送律师函要求昆山星际娱乐广场有限公司支付租金，因昆山交通发展控股有限公司多次催要未果，遂诉至本院。2015年10月21日，一审法院组织当事人到房屋租赁现场进行现场勘查，经昆山星际娱乐广场有限公司、昆山交通发展控股有限公司现场确认昆山星际娱乐广场有限公司租赁的二楼面积为120平方米，三楼至七楼扣除搭建面积为1230平方米，合计1350平方米。昆山星际娱乐广场有限公司同意将六楼、七楼400平方米的房屋于2015年10月30日交接，后因昆山星际娱乐广场有限公司反悔未交付。一审法院于2015年11月6日委托江苏苏地行土地房产评估有限公司（苏州分公司）对涉案房屋二楼面积为120平方米及三楼至七楼面积为1230平方米的房产在2015年4月1日的租金进行评估。江苏苏地行土地房产评估有限公司于2015年12月25日作出（苏）苏地行SZ（2015）房估字第S036号《房地产估价报告》，认定估价对象在2015年4月1日的市场租金为涉案房屋二楼面积120平方米房产的租金为877.63元/平方米月，三至七楼面积为1230平方米房产的租金为122.08元/平方米月。昆山交通发展控股有限公司垫付评估费14800元。另查明：昆山星际娱乐广场有限公司于1993年5月29日经江苏省人民政府苏府资字（1993）13280号准证书批准成立，投资者为昆山市盛博对外经济贸易公司、昆山市装璜五金公司、颜丁辉，其中昆山市盛博对外经济贸易公司出资7万美元，昆山市装璜五金公司出资20万美元，以现有建筑物900平方米作价20万美元投入，颜丁辉出资41万美元，以设备38万美元现汇3万美元投入。经昆山苏瑞会计师事务所1995年10月10日验资，昆山市装璜五金公司以位于人民南路145号的商办楼1-4层作价投入，应及时办理产权转移证明，经昆山会计师事务所评估确认净值为人民币1823777元，折合美元219211.87元，其中20万美元作为实收资本验证，占注册资本总额的29.41%，其余19211.87美元作为其他应付款。2002年1月31日，江苏省昆山市交通局作出昆交（2002）11号《关于2001年度交通企业改制情况的通报》，将昆山市装璜五金公司等公司合并改制为昆山市兴宏贸易有限公司。2003年9月26日，昆山星际娱乐广场有限公司股东进行变更，原股东昆山市装璜五金公司变更为昆山市兴宏贸易有限公司，公司股本结构及出资方式不变。2004年3月17日，经昆山市对外贸易经济合作局批复，昆山星际娱乐广场有限公司原股东昆山市盛博对外经济贸易公司将其占有的股份10.29%（7万美元）转让给昆山市兴宏贸易有限公司，昆山星际娱乐广场有限公司原股东颜丁辉将其占有的60%股份转让给罗钟基，转股后，昆山市兴宏贸易有限公司占有昆山星际娱乐广场有限公司40%股份，罗钟基占有被告60%股份。2008年9月4日，经昆山市对外贸易经济合作局批复，昆山星际娱乐广场有限公司原股东昆山市兴宏贸易有限公司将其拥有的公司股权全部转让给昆山市港务管理处。根据昆山星际娱乐广场有限公司2013年5月15日章程，第三人出资27万美元，占注册资本的39.7%，以现金7万美元及现有建筑物900平方米作价20万美元共同投入。罗钟基出资41万美元，占注册资本的60.3%，以设备l172602.4美元及现汇237397.6美元投入。昆山市公安局朝阳派出所于2006年9月27日、2009年3月17日出具证明，内容为：昆山星际娱乐广场有限公司原先营业执照上所写的人民路145号实际地址现在应为昆山市人民南路156号，两者为同一地址。经一审法院调查，昆山市交易中心出具证明，内容为：没有昆山市人民南路156号房屋的房产信息。昆山星际娱乐广场有限公司于2015年9月18日向一审法院起诉昆山交通发展控股有限公司及第三人，要求确认第三人将昆山市玉山镇人民南路158号1至4层房产调拨给昆山交通发展控股有限公司的行为无效，确认昆山市玉山镇人民南路158号1至4层房产归第三人所有，判令第三人履行出资义务，将昆山市玉山镇人民南路158号1至4层房产过户给昆山星际娱乐广场有限公司。该案正在审理之中。2012年3月22日，昆山港务管理处名称变更为昆山市港口管理处。以上事实，有《房屋租赁协议》、《租房合同》、《房地产估价报告》、被告工商登记档案材料、涉案房屋产权证登记档案材料及证明、律师函、现场勘查笔录、房屋产权证、土地产权证、被告支付房屋租金的票据、《关于对昆山交通发展控股有限公司资产授权的通知》、《关于昆山市交通运输局部分机构和人员编制调整的通知》、民事诉状、当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，第三人与昆山星际娱乐广场有限公司签订的《租房合同》是双方真实意思表示，合同的内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对双方有约束力，双方应按约全面履行。第三人将符合约定的房屋交付昆山星际娱乐广场有限公司后，昆山星际娱乐广场有限公司应按照约定租赁房屋，并支付房租。2011年11月第三人依法将涉案房屋转移给本案昆山交通发展控股有限公司后，昆山交通发展控股有限公司仍然按约定继续将房屋租赁给昆山星际娱乐广场有限公司，昆山星际娱乐广场有限公司应按约继续履行租赁合同，支付租金。至昆山交通发展控股有限公司起诉时，昆山星际娱乐广场有限公司尚欠昆山交通发展控股有限公司2014年4月1日至2015年3月31日租金479587.5元未支付，故对于昆山交通发展控股有限公司要求昆山星际娱乐广场有限公司支付租金479587.5元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于滞纳金的计算，虽然合同约定昆山星际娱乐广场有限公司不按时支付租金，昆山交通发展控股有限公司有权按照1%收取滞纳金，但该约定明显过高，昆山星际娱乐广场有限公司当庭提出申请予以调整，且昆山交通发展控股有限公司并未提出证据证明其因昆山星际娱乐广场有限公司违约造成的损失数额，故一审法院酌情予以调整为以昆山交通发展控股有限公司实际应收租金的同期同档中国人民银行贷款基准利率的1.3倍作为昆山交通发展控股有限公司实际损失。故对于滞纳金的计算，以119896.87元为基数，分别自2014年3月25日、2014年6月25日、2014年9月25日、2014年12月25日至被告实际支付之日，以中国人民银行同期同档基准贷款利率的1.3倍计算。《租房合同》到期后，因昆山星际娱乐广场有限公司未能按时支付租金，故昆山交通发展控股有限公司作为涉案房屋所有权人有权要求昆山星际娱乐广场有限公司搬离房屋并支付涉案房屋占用费。关于房屋占用费的计算，根据鉴定意见，昆山星际娱乐广场有限公司应自2015年4月1日起至房屋实际交付之日，按评估报告确定的标准，以年租金3065688元计算（877.63元×120平方米×12月+122.08元×1230平方米×12月）。关于昆山星际娱乐广场有限公司辩称第三人系昆山星际娱乐广场有限公司股东，涉案房屋系第三人出资，昆山星际娱乐广场有限公司不应支付租金的辩解意见，因昆山星际娱乐广场有限公司与第三人签订有《租房合同》，且昆山星际娱乐广场有限公司在租赁期间亦按约定履行支付租金的义务，且昆山交通发展控股有限公司系涉案房屋产权的合法所有人，故昆山星际娱乐广场有限公司按照约定应支付租金，故昆山星际娱乐广场有限公司的该项辩解意见与本案租赁合同纠纷并无直接关联，一审法院不予支持。关于昆山星际娱乐广场有限公司提出中止本案审理的意见，因本案系房屋租赁合同纠纷，昆山交通发展控股有限公司主张要求昆山星际娱乐广场有限公司支付租金依据的是《租房合同》和房屋所有权证，在《租房合同》和房屋产权证均合法有效的情况下，昆山星际娱乐广场有限公司与昆山交通发展控股有限公司之间另行提起的诉讼并不是本案审理的依据，故对于昆山星际娱乐广场有限公司该项辩解意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、昆山星际娱乐广场有限公司于本判决生效后十日内从其租赁的昆山交通发展控股有限公司所有的位于昆山市人民南路158号的房屋搬离并退还昆山交通发展控股有限公司。二、昆山星际娱乐广场有限公司于本判决生效后十日内支付昆山交通发展控股有限公司房屋租金479587.5元、滞纳金（滞纳金计算，自2014年3月25日至实际支付之日，自2014年6月25日至实际支付之日，自2014年9月25日至实际支付之日，自2014年12月25日至实际支付之日，以119896.87元为基数，以中国人民银行同期同档基准贷款利率的1.3倍计算）和房屋占有费用（占有费用计算，自2015年4月1日起至房屋实际交付之日，以年租金3065688元计算）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费39956元，鉴定费14800元，合计49756元，由昆山交通发展控股有限公司负担14331元，昆山星际娱乐广场有限公司负担35425元。该款昆山交通发展控股有限公司已预交，一审法院不再退还，由昆山星际娱乐广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付昆山交通发展控股有限公司。二审中，上诉人昆山星际娱乐广场有限公司提交了以下证据：1、立案通知书原件1份，关于股东出资纠纷已经起诉至昆山法院，现已经撤诉。2、昆山市人民政府办公室文件复印件1份，证明涉案房屋的所有人没有发生变化，第三人仍合法持有资产，应当按照公司章程完成出资。3、告知函及邮寄材料复印件1份，证明上诉人已经函告被上诉人交接2-5层之外的房屋，但被上诉人一直没有配合。4、声明书原件1份，证明协议约定中方不参与经营管理，只每月提起固定分红。5、案件受理通知书原件1份，证明罗钟基以个人名义起诉至昆山法院，希望法院能够中止审理本案。6、年检报告复印件3份，证明在1998年、1999年、2012年中外合资企业审计及年检报告中已经明确列出股东出资资产，证实了2-5层出资的真实性。被上诉人昆山交通发展控股有限公司质证认为，对证据1、5真实性认可，但对关联性不予认可。对证据2认为应当按照物权法相关规定处理。对证据3真实性认可，但该告知函是一审判决后发出，上诉人没有办理相关手续。对证据4、6真实性、关联性均不认可。第三人昆山市港口管理处质证认为同意被上诉人昆山交通发展控股有限公司意见。被上诉人昆山交通发展控股有限公司二审中提供了房屋交接函以及邮政凭证复印件，证明房屋6、7层并未办理交接。上诉人昆山星际娱乐广场有限公司质证认为函件已经收到，但没有交接的过错在被上诉人。第三人质证认为没有交接的原因在于上诉人。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，第三人昆山市港口管理处与上诉人昆山星际娱乐广场有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，依法成立有效，双方均应恪守。2011年涉案房屋所有权变更至被上诉人昆山交通发展控股有限公司名下，昆山交通发展控股有限公司与昆山星际娱乐广场有限公司继续履行租赁合同，昆山星际娱乐广场有限公司继续支付租金。现在租赁合同已经到期，昆山交通发展控股有限公司要求昆山星际娱乐广场有限公司搬离并支付租金、占有使用费于法有据，本院予以支持。关于上诉人提出的本案不是真正意义上的租赁合同纠纷，应以另案股权出资纠纷的处理作为审理依据，故提出中止审理的意见，本院认为，本案系租赁合同纠纷，被上诉人主张权利的依据为租赁合同以及房屋所有权证书，在合同有效、产权合法的情况下，上诉人上述主张本院碍难支持。现诉争房屋登记在昆山交通发展控股有限公司名下，上诉人主张涉案房屋的实际所有人仍为第三人昆山市港口管理处缺乏依据，本院不予采信。关于上诉人主张第三人系公司股东，一直未实际出资到位，应当在本案产生的债务出资范围内承担连带责任，本院认为该主张不属于本案审理范围，本院不予理涉。上诉人于2016年1月22日发函给被上诉人，要求交接2-5层以外的房屋，本院认为该证据形成于一审判决后，不属于新证据，且上诉人无法提供已经办理交接的相关证据，本院对此不予支持。上诉人主张对于6、7层的装饰装潢费用从本案费用中予以扣减，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。法信超链：期刊1篇×关于一审法院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司堆涉案房屋租金进行的评估，上诉人认为评估价格远高于市场价值，但未提供相关证据予以反驳，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39956元，由上诉人昆山星际娱乐广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾平审 判 员  陈斌代理审判员  柳璐二〇一七年一月十六日书 记 员  孟桢