江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初1346号原告：张敏,女,1989年2月16日生，汉族，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵莉，江苏苏明律师事务所实习律师。被告：邹福妹,女，1949年1月13日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：邵明、叶晓英，江苏恒之律师事务所。原告张敏与被告邹福妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告张敏的委托诉讼代理人顾青锋、被告邹福妹的委托诉讼代理人邵明、叶晓英到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，代理审判员黄伟、人民陪审员王佩芬参加评议，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告张敏的委托诉讼代理人顾青锋、被告邹福妹的委托诉讼代理人邵明、叶晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张敏诉称，2015年11月28日，被告委托其子邹志明与原告签订了编号为1804088的《房屋买卖（居间）合同》1份，约定由原告以408000元的价格购买被告所有的位于苏州市相城区黄埭镇寺前村1幢202室房屋，并约定在双方证件资料齐全后7日内开始办理后续过户手续。合同同时还对定金、税费承担、违约责任等作了约定。签约当日，原告向被告支付了10000元定金，2005年12月30日，原、被告依约办理网签、资金托管手续，原告也将首付款100000元汇入资金托管账户。因后续贷款过程中，中介方将原告丈夫设置为主贷人，致贷款未能通过。后在银行的建议下，并征得被告同意后，原、被告于2016年2月1日撤销了原网签、资金托管手续，并约定变更主贷人后继续履行。为此，原告多次与被告协商，均未果。原告遂诉至法院，请求判令：1、被告继续履行编号为1804088的《房屋买卖（居间）合同》，协助将位于苏州市相城区黄埭镇寺前村1幢202室产权人变更登记为原告。2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告邹福妹辩称，被告委托儿子邹志明于2015年11月28日通过苏州市相城区黄埭镇恒信房地产信息服务部居间介绍，与原告签署了编号为NO.1804088的《房屋买卖（居间）合同》1份，约定了双方的权利义务，包括但不限于对各项税费承担、违约责任等事项进行的约定。同年12月30日，双方在中介方的引领下办理了网签、资金托管手续。由于被告急需用钱，之后多次催促中介方办理过户手续，但中介方一再拖延。至2016年1月底，被告接到中介方“撤销网签”的通知。2016年2月1日，双方又在中介方的引领下，至苏州市相城区房产交易中心办理了撤销网签、资金托管的手续。2016年3月中旬，被告接到了原告方律师函，要求被告在收函后五日内及时协助原告办理涉案房屋的网签、资金托管、房屋过户手续。被告收函后及时回函，表明被告观点，认为双方于2015年11月28日签订的《房屋买卖（居间）合同》，随2016年2月1日网签、资金托管的撤销也已自动撤销。诉争合同第六条明确约定了原、被告双方各自应承担的违约责任，其中第4条第2款明确：原告方须保证所提供的各种资料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，原告方承担相应责任及经济损失。依相关规定，委托协议系中介方通知被告网上备案注销手续。注销备案协议即行废止，委找协议已不存在了，也不存在过户之说。另被告并无违反本案所涉合同的违约行为。另如变更主贷人与次贷人无需办理注销手续，而只需变更网签即可。而事实上是中介方通知被告办理注销网签手续，且此后很长时间也未有人通知去办理网签手续。当时是因原告方要以姜海东作为主贷人，银行经审查姜海东作为主贷人不够资质，但原告方为何不及时变更主贷人。在整个过程中，均是依中介方要求办理各种事宜，在各种资料上签字，其他情况均不清楚。故未能履行双方签订的《房屋买卖（居间）合同》的原因是原告方原因，依合同约定被告保留向原告提起相关违约责任的诉讼权利。综上，房屋买卖合同已经生效后，双方又签订了1份网签合同，就同一幢房子的买卖，后一份合同生效后，前一份合同自动解除，后来因为原告通不过银行贷款，原告提出解除房屋买卖合同，被告没有义务履行房屋买卖居间合同上的义务，被告保留向原告追究违约及赔偿的权利。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，邹志明作为售房人（甲方）、原告张敏作为购买人（乙方）、苏州市相城区黄埭镇恒信房产信息服务部作为丙方，签订了编号为NO.1804088的《房屋买卖（居间）合同》1份，约定甲方自愿将座落于苏州市相城区黄埭镇寺前新村1幢202室的房屋出售给乙方；乙方对该房屋已作充分了解实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。房屋性质为住宅、产权性质为私产、房型为平面、建筑面积为67.97平方米、楼层2层、总层数4层、土地性质为划拔、车库状况为有自行车库一只、房屋设施：卧室内空调两台、一台电视机、热水器一台、油烟机一台、卫生间暖风机一台、一张床；甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币肆拾万捌仟元整，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙方承担，营业税由乙方承担，契税由乙方承担，维修基金由乙方承担，相他相关税、费由乙方承担。该房屋配套设施过户的相关税、费用由乙方承担。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费人民币肆仟元整，乙方须向丙方交纳中介信息服务费肆仟元整。乙方于2015年11月28日交付定金人民币10000元整；丙方于甲、乙双方材料齐全无误后7日内协助甲、乙双方去房管部门办理资金托管手续，乙方出资30%存入指定托管银行账户，剩余房款70%由丙方协助乙方办理银行按揭贷款。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供信息，就有关政策进行咨询，并协助双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2015年12月30日之前提供相应合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。甲方承诺于拿到房款当日腾空房屋，并将房屋钥匙交于乙方，甲乙双方自行选择办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过7日，由违约方承担违约责任。违约责任：1、甲方对房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签定本协议。甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担。2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意并持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担。3、甲方在本合同签定后，应保证该房屋的装修及配套设施与签定本合同前相符，否则按甲方违约处理。4、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。合同另约定双方其他权利义务、争议解决方式等相关事宜。签约后，原告张敏于2015年11月28日向邹志明支付了定金10000元。2015年12月30日，原、被告双方共同至相关机关办理了网签及资金托管手续。原告当日在苏州邮政储蓄银行办理银行按揭贷款，但约一周后经银行审核，因作为主贷人的原告丈夫姜海东信用存在问题，银行贷款未经批准。2016年2月1日原、被告双方至房管部门撤销了原网签、托管手续。2016年3月10日原告张敏委托江苏苏明律师事务所向被告发出律师函1份，要求被告在收到该函之日起五日内，及时协助原告办理寺前新村1幢202室的网签、资金托管等房屋过户手续。被告方于2016年3月15日回函，认为双方签订的《房屋买卖（居间）合同》随2016年2月1日网签、资金托管的撤销已经自动撤销，并保留向原告提起相关违约责任的诉讼权利。原告遂诉至法院。另查，苏房权证相城字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人：邹福妹、单独所有、房屋坐落苏州市相城区黄埭镇寺××室、登记时间2015年12月28日、总层数4层、建筑面积67.97平方米、土地使用权取得方式为划拔；相国用（2015）第××号国有土地使用权证载明：使用权人邹福妹、使用权类型为划拔、使用权面积39.10平方米、发证时间为2015年12月29日。审理中，被告邹福妹确认邹志明与原告张敏签订《房屋买卖（居间）合同》系其授权邹志明签订。审理中，原告张敏称其愿以现金全款方式向被告支付房款，除已付10000元定金外，尚余398000元款项由原告张敏已交付至本院账户内。以上事实，由原告提供的身份证明、人口信息、《房屋买卖（居间）合同》、收条、房屋权属登记簿、函、邮寄凭证、被告提供函、邮寄凭证及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告提供苏州市相城区黄埭镇恒信房产信息服务部于2016年3月20日盖章出具的情况说明1份，证明在2015年12月30日原、被告办理了网签、资金托管手续后，因姜海东的信用度原因银行未通过贷款，后原、被告协商好同意先撤销网签、资金托管手续，并告知中介方重新协助办理该手续。2016年2月1日，原、被告撤销了网签、资金托管手续，并当场约好过后立即重新办理。但被告方在撤销手续第二日即要求中介方转告原告，表示不愿出售此房屋的想法，同时要求退还原告已付定金10000元另再付中介方中介费4000元，中介方未同意被告单方解约的做法，并告知其需和对方共同协商解决。2016年春节后，原告单独与被告商议，想尽快办理交易手续，被告以房产行情上涨等为由，暗示此前价格卖便宜了，原告也得知房价的确均已所涨，愿主动补偿10000元，经多次协商，被告要求在此前成交价格的基础上再涨50000元，原告无法接受。另提供录音资料1份，证明被告在向苏州广播电台1**.8频道咨询时即想不再履行合同。原告为此诉至法院，且愿以现金全款支付房款。经质证，被告对情况说明中所述撤销网签、资金托管前的事实无异议，但认为称其不愿配合原告办理过户手续有异议，认为原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》已随网签、资金托管手续的撤销而解除，故被告此后无义务协助原告办理过户手续。对录音真实性无异议，但认为被告咨询时电台中的律师是原告方认识的律师。另主张依苏州市住房和城乡建设局苏住建局[2013]2号文件（市住房于乡建设局关于调整《苏州市市区存量房网上管理实施办法》部分条款的通知）、苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法的规定，存量房出售方或承购人委托入网经纪机构提供居间代理经纪服务机构的、委托期限最长不超过90天。委托协议在线打印后，协议内容不得变更，依法裁定委托协议无效、协议双方协商一致同意解除委托协议的，应当依据生效法律文书或书面解除协议。辖区管理机构通过操作系统注销备案以后，原委托协议即行废止。故认为原、被告及中介签订的《房屋买卖（居间）合同》随注销而自动撤销。本院认为，被告邹福妹确认其委托邹志明与原告张敏于2015年11月28日签订了《房屋买卖（居间）合同》，故该合同系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。2015年12月30日，原、被告依《房屋买卖（居间）合同》至房管部门办理了网签、资金托管手续，后因原告方按揭贷款指定的主贷人信用原因贷款未成，无法继续履行，双方共同至房管部门办理了注销网签、资金托管手续。此后原告要求更换主贷人并另行办理网签等手续继续履行合同，但被告不愿再配合原告履行《房屋买卖（居间）合同》，且认为该合同已随网签、资金托管手续的撤销而自动撤销。本院认为网签、资金托管系原、被告双方为履行《房屋买卖（居间）合同》而依相关行政规定进行的行为，原、被告撤销网签、资金托管并不致双方签订的《房屋买卖（居间）合同》解除或撤销，即该《房屋买卖（居间）合同》仍有效。而造成撤销双方于2015年12月30日所办理的网签、资金托管手续撤销的原因系原告按揭贷款的主贷人的信用度不足而无法贷款，依《房屋买卖（居间）合同》约定该行为属违约，因依合同承担违约责任，现原告方明确可以现金全款向被告支付购房价款，要求继续履行《房屋买卖（居间）合同》的请求合法有据，应予支持，故被告邹福妹应继续履行编号为1804088的《房屋买卖（居间）合同》，并协助将位于苏州市相城区黄埭镇寺前村1幢202室产权人变更登记为原告，原告负担过户手续所需税费等相关费用。被告应支付原告购房款408000元，扣除已付的定金10000元，原告尚应支付被告人民币398000元。因被告明确保留向原告提起相关违约责任的诉讼权利，故对此在本案中不作处理，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通》第八十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、原告张敏与被告邹福妹于2015年11月28日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，继续履行；二、被告邹福妹应于本判决生效之日起十日内协助原告张敏将苏州市相城区黄埭镇寺前新村1幢202室（苏房权证相城字第××号、相国用（2015）第07C21441号）的不动产权证过户至原告张敏名下；相应过户产生的税费等均由原告张敏承担。三、原告张敏于本判决生效之日起十日支付被告邹福妹购房价款人民币408000元，扣除已付的10000元定金后，尚应支付人民币398000元（该款原告已交付在本院账户中）。本案案件受理费人民币7420元，由被告邹福妹负担（该款原告张敏已自愿垫付，不再退还，由被告邹福妹于本判决生效之日起十日内直接给付原告张敏）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明代理审判员  黄 伟人民陪审员  王佩芬二〇一七年一月二十四日书 记 员  庄婷婷