浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0603民初7725号原告：方雪莲，女，1966年2月24日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：陈显明、胡海娟，浙江明显律师事务所律师。被告：绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道中泽村南墩八角亭。经营者：李光华，男，1969年5月28日出生，住河南省固始县。被告：黄玉钦,男，1967年9月28日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被告：虞水鑫，男，1978年1月6日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。原告方雪莲与被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行（以下简称玉兔商行）、黄玉钦、虞水鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，后因采用其他方式无法向被告黄玉钦、虞水鑫送达，本案依法转为普通程序，公开开庭进行审理。原告方雪莲及其委托代理人胡海娟到庭参加诉讼。被告玉兔商行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告黄玉钦、虞水鑫经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方雪莲向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除方雪莲与玉兔商行于2014年1月3日签订的《摊位租赁合同》；2.判令玉兔商行立即退还方雪莲租金和押金151000元，并支付该款自2014年1月4日起至法院判决确定还款日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；3.判令黄玉钦、虞水鑫承担连带清偿责任。事实和理由:2014年1月3日，方雪莲与玉兔商行签订《摊位租赁合同》一份，约定方雪莲承租玉兔商行位于柯桥××北旁鸡笼江八角亭164号摊位，租期6年，租赁期限自2015年12月31日起至2021年12月30日止，租金300000元，以及其他的权利义务关系。方雪莲就此按优惠价支付了租金与押金共计151000元。此后，玉兔商行关于在2014年4月初运行玉兔文化市场以及作为实际经营者的黄玉钦、虞水鑫关于在2014年12月20日前办妥市场三证（营业执照、税务登记与市场许可证）的承诺至今未兑现，导致方雪莲承租上述摊位目的无法实现，方雪莲多次交涉无果。为此，方雪莲为维护自身合法权益，特起诉法院，请求依法判决。被告玉兔商行未作答辩。被告黄玉钦未到庭参加诉讼，但在庭后向法院提交书面答辩状称:一、方雪莲系与玉兔商行签订摊位租赁合同，该商行的实际经营者为虞水鑫，黄玉钦作为案涉租赁房屋的房东之一，依法无需承担相关法律责任；二、2014年12月12日，黄玉钦系在被胁迫的情况下出具的《协议书》，故方雪莲的起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回方雪莲的诉讼请求。被告虞水鑫未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年12月15日，虞水鑫（合同甲方）与李光华（合同乙方）签订《租赁协议书》一份，约定甲方将坐落于绍兴市柯桥区柯桥街道中泽村南墩八角亭的房屋（上下共二层，总面积约1500平方米左右）出租给乙方，面积1500平方米，办个体经营“月（玉）兔艺术品商行”；租费每年12000元；租用时间2013年12月15日至2015年12月30日等。2013年12月20日，李光华向工商部门申请开业登记，同年12月24日，以李光华为经营者，以“绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行”为字号的玉兔商行成立，其经营范围为批发、零售艺术品。同日，虞水鑫向李光华出具《承诺书》一份，承诺：虞水鑫委托李光华代理玉兔商行负责人，该行实际控制人和负责经营人系虞水鑫，该行在经营活动中发生的一切经营行为均由虞水鑫负责和承担，与李光华无涉。嗣后，玉兔商行将案涉房屋上下二层均分割成多个独立的小商铺摊位进行出租。2014年1月3日，方雪莲（合同乙方）作为承租方与玉兔商行（合同甲方）作为出租方，签订《摊位租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于柯桥××北旁鸡笼江八角亭摊位一间，即一楼摊位164号，建筑面积为13平方米，租赁期限为六年，自2015年12月31日起至2021年12月30日止，六年租金为300000元，物业管理费1000元/年，租期内乙方所使用的水、电费用由乙方每月按时向甲方支付，并收水电费及摊位设施押金1000元。由乙方在签订本合同时一次性支付300000元租金及押金1000元，合计301000元给甲方；摊位用途：经营艺术品、批发、零售；租期内甲方允许乙方摊位进行适当的装修，但不得改变摊位的内部结构，如需改动应经甲方书面同意，期满后依附于摊位的装修归甲方无偿所有等。合同对其他事项作了约定。合同签订当日，方雪莲实际支付租金及押金合计151000元。上述款项，由玉兔商行出具收据为凭。2014年3月19日，玉兔商行、虞水鑫共同出具承诺书一份，载明“玉兔文化市场承诺在2014年4月初运行市场，更好发展。如若不运行，同意摊位原价退款。（在2014年4月30日前退还）”。2014年11月10日，虞水鑫出具声明一份，表明八角亭的房子其占50%股份，黄玉钦占50%股份。2014年12月12日，黄玉钦与40位承租户（即向玉兔商行租赁房屋的承租人）代表李伟民、章寿阳签订《协议书》一份，约定由黄玉钦承诺在2014年12月20日前，办理涉案房屋市场三证（营业执照、税务登记证、市场许可证），如不同意办理或不符合开艺术品市场条件，则无条件退还40户业主6年租房款，黄玉钦承担其中50%金额，另外50%金额由虞水鑫承担。协议书还对其他内容作了约定。另查明，玉兔商行迄今尚未向方雪莲交付租赁房屋，也未取得市场许可证。方雪莲等多名承租人曾向绍兴市柯桥区公安局经济犯罪侦查大队报案，后黄玉钦、虞水鑫等在经侦大队均作了相关笔录。因经侦大队未作立案处理，故方雪莲等多名承租人遂向本院起诉，酿成本案纠纷。本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，分析方雪莲的诉求可知，方雪莲要求法院判决解除其与玉兔商行于2014年1月3日签订的《摊位租赁合同》，基于其签订合同的根本目的无法实现。故本案的争议焦点在于：一、案涉《摊位租赁合同》是否具备解除条件？二、如案涉合同解除，方雪莲的诉求如何处理？三、玉兔商行、黄玉钦、虞水鑫之间的法律关系及责任承担问题？针对争议焦点一，案涉《摊位租赁合同》是否具备解除条件的问题。本院认为，方雪莲与玉兔商行签订的《摊位租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的合同义务，并享有合同权利。结合双方签订合同时的目的，对方雪莲而言，其合同目的是通过租赁摊位，作为出售艺术品商行从而形成文化市场。而玉兔商行应当在将租赁摊位交付方雪莲的同时，于2014年12月20日前办理市场三证（营业执照、税务登记证、市场许可证），以便形成艺术品市场。然方雪莲已在合同签订后支付了相应的租金、押金等费用，而玉兔商行迄今未能办全市场三证，也未交付租赁摊位，签订合同时约定的开启艺术品市场也尚未完成，致使方雪莲签订合同的目的不能实现。根据我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现玉兔商行的行为显然已构成违约，方雪莲要求法院判决解除双方签订的《摊位租赁合同》符合上述第（四）项规定，故方雪莲要求法院判决解除合同的诉求，本院予以支持。针对争议焦点二，合同解除后方雪莲诉求如何处理的问题。本院认为，根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该法第一百零七条又规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，方雪莲要求玉兔商行返还已经支付的租金及押金151000元，符合法律规定，本院予以支持。至于方雪莲主张要求玉兔商行支付该款按银行同期贷款利率计算的利息损失，系其合理损失范围，本院予以支持。具体的起算时间，方雪莲主张自2014年1月4日起至法院判决确定还款日止，因方雪莲款项支付时间为2014年1月3日，故其要求自2014年1月4日起支付的诉求本院予以支持。针对争议焦点三，玉兔商行、黄玉钦、虞水鑫三者之间的关系问题。方雪莲主张玉兔商行系登记经营者，黄玉钦、虞水鑫系实际经营者。黄玉钦对此予以否认，虞水鑫曾在本院审结的他案中表示其系实际经营者，黄玉钦与玉兔商行经营无关。本院认为，在诉讼过程中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。在对外债务上，登记业主与实际经营者应当承担连带责任。本案中，从虞水鑫与李光华签订的《租赁协议书》、《承诺书》及其本院查明的事实可知，虞水鑫作为玉兔商行的实际经营者的事实清楚，可以确认。因此，方雪莲要求玉兔商行承担还款责任，并要求虞水鑫承担连带责任的诉求，本院予以支持。至于黄玉钦，虽虞水鑫曾在本院审结的他案中表示黄玉钦未在玉兔商行中充当实际经营者的角色，且方雪莲也尚未充分举证证明黄玉钦的实际经营者身份，但根据黄玉钦于2014年12月12日出具的《协议书》可知，其一，黄玉钦对玉兔商行关于开启艺术品市场办理三证相关事项并非全不知情；其二，黄玉钦承诺在艺术品市场无法开启的情况下，退还包含方雪莲在内的承租人租房款，并表示其中50%的金额由其承担。因此，黄玉钦所作的承诺，表明其愿意承担50%的还款责任，并未损害方雪莲及玉兔商行、虞水鑫之利益，故本院予以照准。为减少当事人诉累，本院一并予以理涉。鉴于黄玉钦应对虞水鑫应返还的款项中，承担50%还款的责任，而虞水鑫与玉兔商行应对返还方雪莲款项承担连带责任，故黄玉钦应对该返还的151000元的50%计75500元承担连带还款责任。被告黄玉钦辩称，上述《协议书》非其真实意愿所签，而是被胁迫所签，但未能提供相应证据予以证明，本院对其抗辩意见不予采信。综上所述，本院对方雪莲诉求的合理部分，依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。玉兔商行、黄玉钦、虞水鑫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼诉讼，不影响本院根据查明的事实对本案作出处理。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告方雪莲与被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行于2014年1月3日签订的《摊位租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行于本判决生效后十日内返还给原告方雪莲租金及押金151000元，并支付该款自2014年1月4日起至本判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；被告虞水鑫对上述款项承担连带清偿责任；三、被告黄玉钦对上述第二项款项中的75500元承担连带清偿责任；四、驳回原告方雪莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3320元，由被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行、虞水鑫共同负担，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  冯春盛审 判 员  沈海明人民陪审员  王国林二〇一七年一月十八日书 记 员  金燕敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。