陕西省礼泉县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0425民初815号原告（反诉被告）:李妍,女,汉族,1958年3月15日出生。委托代理人：陈燕，陕西为民律师事务所律师。被告（反诉原告）:张保玉,男,汉族,1948年2月17日出生,中国工商银行礼泉支行退休职工。委托代理人（张保玉儿媳）：董芝草，女，汉族，1975年12月13日出生。委托代理人裴静，礼泉县司法局148法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）李妍与被告（反诉原告）张保玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）李妍及其委托代理人陈燕，被告（反诉原告）张保玉的委托代理人董芝草、裴静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李妍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还定金500元，并依照《合同法》双倍返还原告定金1000元；2、返还原告房屋租赁费11000元；3、赔偿原告对租赁房屋装修损失费7600元并承担本案诉讼费。事实与理由：2017年初被告将其礼泉县城五七路最西段路北两间私有房屋出租，她便与被告商谈租赁事宜。经双方协商达成口头意愿并于2017年2月26日预交定金500元，5月1日原告交付一年房租费11000元。被告同意原告简装租房。5月9日原告简装完工准备开业，被告当即阻止原告营业。原告先后找人多次调解无果，给原告造成了实际损失，请求支持原告的诉讼请求。张保玉答辩并反诉向本院提出反诉请求：请求判令1、依法解除双方租赁合同；2、被反诉人支付实际租赁期间的租赁费2365元（按照年租金11000元暂计算至2017年7月18日）；3、被反诉人赔偿损毁反诉人的树木价值3000元，健身器材500元；4、被反诉人对租赁房屋恢复原状，恢复原来的隔墙，换回原来的大门；5、支付清理堆积在反诉人门口的垃圾费用300元；6、由被反诉人承担本案诉讼费用。诉讼过程中，张保玉变更诉讼请求2、被反诉人支付实际租赁期间的租赁费2365元（按照年租金11000元暂计算至2017年7月18日）为被反诉人支付从2015年5月1日至判决确定之日期间的租赁费。事实与理由：张保玉、李妍口头协商，张保玉将其礼泉县城五七路西段两间房屋出租给李妍，约定租金每年11000元，租期一年，李妍可以简单装修，但不能改造房屋结构，如果需要拆除或较大改造，应经张保玉同意。但李妍在租赁期间未经张保玉同意，装修时私自拆除两间房屋中间的隔墙，换掉了大门，对房屋结构造成重大破坏。私自毁坏门前种植的树木和健身器材，将装修垃圾堆放在张保玉门前。因李妍的违约行为，导致合同不能履行，应承担责任。关于定金，双方在协商租赁事宜时李妍付给张保玉500元，在交付租赁费时，李妍只给了10500元，500元抵用了租赁费，共11000元。张保玉在向豆飞跃出具11000元借条时，向其索要定金收条，豆飞跃说没带，回去销毁，导致张保玉没有及时收回收条，故不应返回定金。关于租赁费，双方的租赁合同已经成立并实际履行,因李妍的违约行为导致合同不能履行,在扣除租赁期间已产生的租赁费后予以返还,即扣除2015年5月1日至判决确定之日期间的租赁费。关于所谓的装修损失7600元，李妍没有经过张保玉同意进行装修，拆除隔墙，换掉大门，破坏房屋结构，导致合同不能履行。依据法律规定，张保玉不予承担，应由李妍自行承担。对于破坏行为，张保玉保留追诉的权利。李妍对张保玉的反诉辩称：她同意解除租赁合同。张保玉反诉均不是事实，隔墙是征得张保玉的同意后拆除的。她在换门安装门时张保玉在家，并没有阻止。砍树也是征得张保玉同意的，拆健身器材时张保玉在现场也没有提出异议，她没有任何违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院庭审时进行了举证和质证。对张保玉提交的证明李妍将砍掉的树、树枝和垃圾堆放在他出入的门口，安装的卷闸门影响他的采光标注2、3、4、6的照片李妍无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:李妍提交的证据：1、收条两份，证明李妍向张保玉交纳了一年房屋租赁费11000元和定金500元。张保玉对证据真实性无异议，认为收条虽然写了11000元，但是第二次只收了10500元，定金抵做租赁费了。经审查本院认为，张保玉虽向李妍分别书写了收取定金和租赁费两份收条，根据日常交易习惯，合同履行时定金应抵做租赁费。李妍在交纳租赁费后亦没有提出异议,对证据的真实性予以认定，但不足以认定张保玉分别收取租赁费11000元和定金500元。2、收款收据二张、陈继宏证言一份、曹兴伯证言一份，证明李妍装修费用花了7600元（其中卷闸门3000元、门头、彩钢棚3000元、其余1600元）。张保玉对门头、彩钢棚证据不认可，认为应出示装修公司的营业执照及装修材料明细；认为卷闸门市场价应该是2600元至2700元左右；证人陈继宏应当出庭作证，亦没有证人身份证明，真实性无法确认，不予认可；曹兴伯证言不认可，认为墙面本来就是白的，不需要粉刷。经审查本院认为，李妍提交的门头、彩钢棚收款收据，不符合证据的形式要件且缺乏证据的关联性；提交的卷闸门收款收据，无客户名称，无法证明与本案具有关联性；陈继宏证言，因证人未出庭证明且无身份信息证明，其真实性无法确定；曹兴伯的证言因与其当庭陈述不一致，本院不予认定。综上，该组证据不足以证明李妍的证明目的，故本院不予认定。3、蔡奎证明一份，证明拆门、移除健身器材时张保玉在场，没有提出异议。张保玉不认可，认为证人应当出庭证明，亦没有证人身份证明，且张保玉不在场。经审查本院认为，证人应当出庭作证,该证人证言无其他证据作证,不予认定.4、照片八张，证明李妍对租赁房屋换了门，换门和移除健身器材时张保玉在场，没有提出异议。张保玉对照片的真实性无异议，认为证明不了李妍的证明目的。经审查本院认为,照片的真实性张保玉无异议,但该证据反映的只是租赁房门前的现状,亦不能证明李妍的证明目的。李妍申请证人曹兴伯出庭，证人曹兴伯证明：李妍丈夫让他拆他承租的房屋木门，拆门时张保玉还和他说过话，并且让他帮忙把门抬到张保玉家二楼。他帮李妍叫人拆墙，他自己粉了拆墙部分的墙面，他不知道张保玉同意没同意拆，费用大概400至500元。张保玉不认可。张保玉提交照片九张；标注1的两张，证明李妍将租赁门前的树和旁边的树干未经他同意砍掉了。标注5的照片一张，证明李妍的门牌超出租赁范围。李妍认为砍掉中间的小树是经过张保玉同意的，她没有砍掉其他树枝。门牌超出范围属实，因为当初说租赁四间，后来租赁了两间，门牌按当初的尺寸定的，只能缩小到这个程度。本院审查认为,该证据来源合法、内容真实，对张保玉要证明李妍砍掉其门口旁边树枝的证明目的，因无其他证据佐证，不予认定。其余证据目的予以认定。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定以下事实：2017年2月2日李妍与张保玉协商租赁张保玉位于礼泉县城五七路西段门面房,当日张保玉收取李妍定金500元。2017年5月1日李妍与张保玉双方协商李妍租赁张保玉位于礼泉县城五七路西段门面房两间,租期一年即2017年5月1日至2018年4月30日,租赁费11000元。当日张保玉向李妍出具收取李妍房屋租赁费11000元收据。李妍租赁房屋后，将租赁房屋两间隔墙进行了拆除，对拆除部分的墙体进行了粉刷。将张保玉原来的木门换成了卷闸门（原来的大门现在张保玉家）并安装了门牌、彩钢棚、移动了张保玉的健身器材并砍掉了门前一棵树。将装修垃圾至今堆放在张保玉家门口。2019年5月9日，张保玉以李妍未经他同意拆除了隔墙、换了木门安装了卷闸门、砍了门前的树为由，通知李妍解除合同。租赁房屋李妍至今未交付给张保玉。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李妍与张保玉未签订租赁合同，双方对租赁物拆除墙体、换门、砍树、移动健身器材各执己见，李妍主张其是在征得张保玉同意的情况进行的，但对自己所主张的事实因未提供足够证据证明。结合当地日常交易、租赁习惯以及未签订租赁合同的事实，本院认为双方均有过错。李妍请求张保玉双倍返还定金1000元，因合同已实际履行，根据日常生活交易习惯，合同履行时定金应抵做租赁费且李妍在交纳租赁费后亦没有提出异议,故本院不予支持。李妍请求返还房屋租赁费应予以支持，由于该租赁房屋李妍未交付给张保玉，李妍占有该房屋期间的租赁费应当扣除，但是由于双方均有责任，故占有期间的租赁费双方应共同承担。关于租赁房屋装修损失费7600元，因原告无足够证据证明，本院不予支持。张保玉要求解除合同，李妍同意解除合同，本院予以支持。关于张保玉请求李妍支付2015年5月1日起至判决确定之日期间的租赁费，由于双方均有责任，故李妍占有期间的租赁费应共同承担。关于赔偿损毁树木和健身器材，张保玉无证据证明，本案不予支持。关于张保玉请求李妍对租赁房屋恢复原状，恢复原来的隔墙和换回原来的大门,李妍虽无证据证明在征得张保玉同意情况下拆除了隔墙,本院认为，李妍租赁房屋两间亦是为了扩大门面进行经营，隔墙亦在安装卷闸门前已拆除，张保玉认为未征得其同意的情况下拆除了隔墙亦不合乎情理，故张保玉请求对隔墙恢复原状，本院不予支持。李妍安装的卷闸门，张保玉不同意利用，张保玉请求换回原来的大门，本院予以支持。关于请求李妍清理堆积在张保玉房门口的垃圾费用300元，对于垃圾堆放在张保玉门口未清理的事实，李妍无异议，李妍应当清理而未清理，应承担责任，故本院予以支持。李妍安装的门牌及彩钢棚应拆除。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李妍与被告（反诉原告）张保玉之间的租赁合同；二、由被告（反诉原告）张保玉于判决生效后五日内返还原告（反诉被告）李妍房屋租赁费11000元；三、由原告（反诉被告）李妍于判决生效后五日内支付被告（反诉原告）张保玉从2017年5月1日起至判决生效之日止按年租赁费11000元计算占用费用的一半；四、由原告（反诉被告）李妍于判决生效后五日内拆除其安装在租赁被告（反诉原告）张保玉租赁房屋的卷闸门、彩钢棚和门牌并将被告（反诉原告）张保玉原来的木门安装好；五、原告（反诉被告）李妍堆积在被告（反诉原告）张保玉门前的垃圾由被告（反诉原告）张保玉清理，由原告（反诉被告）李妍于判决生效后五日内支付被告（反诉原告）张保玉清理垃圾费300元；六、驳回原告（反诉被告）李妍、被告（反诉原告）张保玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费300元，反诉费150元，合计450元由原告（反诉被告）李妍、被告（反诉原告）张保玉各半负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长 ：张党库审 判 员 ： 王 曼人民陪审员 :符同儒二〇一七年九月二十八日书 记 员 ： 王 姣