黑龙江省鸡西市恒山区人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0303民初549号原告：郭树忠，男。委托代理人：初剑锋，恒山区奋斗法律服务所法律工作者。被告：鸡西市小恒山综合贸易有限公司（以下简称小恒山贸易公司）。法定代表人：吴国民，小恒山贸易公司经理。委托代理人：路滨，黑龙江雪原律师事务所律师。原告郭树忠与被告小恒山贸易公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2017年1月17日作出了（2016）黑0303民初786号民事判决，判决解除原、被告双方的买卖合同，被告小恒山贸易公司偿还原告郭树忠欠款1005400.00元。被告小恒山贸易公司不服判决，向黑龙江省鸡西市中级人民法院提起上诉，黑龙江省鸡西市中级人民法院认为，双方签订的以房抵债买卖合同，是双方当事人经协商一致，合同内容系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法有效。依法应当发回重审，于2017年6月1日作出（2017）黑03民终265号民事裁定，裁定撤销本院（2016）黑0303民初786号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成由审判员潘学龙担任审判长并主审本案，人民陪审员韩树森、李绍艳参加评议的合议庭，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告郭树忠及其委托代理人初剑锋，被告小恒山贸易公司的委托代理人路滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭树忠诉称，1、要求人民法院依法判决原告与被告小恒山贸易公司于2010年11月和2013年8月签订的房屋买卖合同无效；2、请求被告返还房款1005400.00元，并赔偿经济损失,也就是借款利息1分利，2010年至今总计393945.00元，2013年至今利息为254489.00，合计：648434.00元减去房租267000.00元，被告应支付损失381434.00元；3、请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告吴国民（鸡西市小恒山综合贸易有限公司经理）系朋友关系，被告鸡西市小恒山综合贸易有限公司因改制陆续向原告借款共计人民币1005400.00元，双方约定月利息1%,并由吴国民承担连带保证责任。被告鸡西市小恒山综合贸易市场有限公司改制后因没有偿还原告借款，分别于2010年11月和2013年8月与原告签订了用两个门市楼房抵抹原告欠款的房屋买卖合同，合同约定由被告配合办理产权变更手续。原告取得房屋后，被告一直未配合原告办理产权变更手续，原告现因急于用钱想出卖被告抹帐给原告的门市房，但被告现明确表示不能办理房屋登记手续。重审过程中，原告发现被告违反恒山区人民政府恒政发[2005]22号文件和恒山区财政局恒财字[2005]50号两个文件规定的改制后的公司其资产转让必须在区国有资产管理部门监督下，进入市产权交易中心上市交易的规定，因此，请求法院判决原、被告签订的房屋买卖合同无效，返还借款并赔偿经济损失。被告小恒山贸易公司辩称，一、被告认为双方之间签订了房屋买卖协议，是双方真实的意思表示，原被告均具有完全民事能力，被告出卖给原告的房屋，是被告原有房屋经拆迁后安置取得，被告对该房屋具有所有权和使用权，现该房屋已交付给原告，原告在诉求中说明通过租房已获得房租267000.00元，说明原告已经具备了占有使用收益处分的权利。原告主张的合同无效，依据是被告在与恒山区人民政府取得小恒山商场的过程中，所形成的相关资料，被告认为从鸡西产权交易中心出据的产权交易确认凭证中可以证实鸡西市小恒山商场经恒山区政府同意退出国有成立新公司。在恒政发（2005）文件中，恒山区政府经过研究同意小恒山商场退出国有成立新公司。成立新公司后，该公司所有股份与国有无关。二、被告不同意返还购房款和支付利息，原告与被告签订的合同是基于原有的债权债务基础上所达成的一致意见，双方一致同意被告用欠原告的借款本息转化为购房款，双方签订合同后，原告不再计算借款利息，说明双方债权债务关系已经终止，并且被告也将上诉房屋交付原告占有使用，因此不存在返还本金利息的问题。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求提交了证据，并且原告申请调取了证据。庭审中，本院组织当事人对证据进行了质证、认证。对于当事人有争议的证据，原告向本院提供证据如下：证据1、鸡西市产权交易中心出据的《产权交易确认凭证》，主要内容是：鸡西市产权交易中心根据被告的申请，并经恒山区人民政府及恒山区财政局批准同意，于2005年8月12日至2005年9月8日对鸡西市小恒山商场（面积3347.平方米）产权转让进行了信息公示，鸡西市小恒山商场退出国有，成立新公司。证据2、原告与被告法定代表人吴国民的谈话录音整理稿。主要内容：被告法定代表人吴国民同意为原告办理产权登记。被告向本院提供如下证据：1、国家企业信用信息公示电脑下载打印件。主要内容：企业性质是自然人投资或控股。2、小恒山综合贸易市场有限公司章程。3、企业名称预告核准通知书复印件。主要内容：企业预先投资人及投资人的比例，并告知在保留期内，企业不得经营，不得转让。经原告申请，本院调取的证据如下：证据1、恒山区人民政府恒政发[2005]22号文件——关于对小恒山百货商场改制的批复，主要内容是：“被告属于国有改制企业，改制后的公司其资产转让必须在区国有资产管理部门监督下，进入市产权交易中心上市交易。盈余部分60%上缴区财政，40%留给新设立公司”。证据2、恒山区财政局恒财字[2005]50号文件——关于同意成立小恒山综合贸易市场有限公司的批复，主要内容是：“改制后的有限责任公司其资产转让必须在区国有资产管理部门监督下，进入鸡西市产权交易中心上市交易。”证据3、恒山区财政局于2017年7月31日出据的《关于小恒山综合市场贸易有限公司的说明》，主要内容：在2010年11月11日至2013年8月19日期间，该局未收到被告的资产处理申报和交纳相关费用的证明。证据4、鸡西市人民政府鸡政批复[2004]29号文件——对市商业资产经营总公司关于企业改制方案的批复，主要内容是：“国有改制企业，改制后的公司其资产转让必须在区国有资产管理部门监督下，进入市产权交易中心上市交易。”本院对上述证据认证：原告对被告提供的证据1-3均有异议，认为原告提供的证据系复印件，不能作为证据使用，并要求原告提供原件。被告提供证据1属于国家企业信用信息公示电脑下载打印件，并没有说明被告企业的性质；被告提供证据2属于企业章程，企业自己制定的章程随意性较大；被告提供证据3属于企业名称预告核准通知，对于企业性质不是结论性证据。因此，对于被告提供的证据用以证明该企业没有国有股份的证据，本院不予采信。对于原告提供的证据1，被告没有异议，然而该证据证明了被告是收到恒山区人民政府恒政发[2005]22号文件和恒山区财政局恒财字[2005]50号文件后，经过鸡西市产权交易中心上市交易后转制，本院予以采信。对于原告提供的证据2，因为被告对录音证据有异议，该证据也不影响双方买卖合同的效力，本院不予采信。对于经原告申请，本院调取的证据1-4，被告对其真实性没有异议，只是认为区政府和区财政局下发的两个文件没有收到，并不产生法律效力，本院认为，证据1是经原告申请本院从恒山区政府调取而来，来源合法，真实可信，至于是否国有控股60%，不影响认定被告是国有改制后企业性质，根据文件和《中华人民共和国企业国有资产法》规定，不影响证据的效力，故本院对该证据予以认定。对于原告申请本院调取的证据2，是恒山区财政局作为恒山区人民政府的职能部门，根据区政府文件而下发的文件，来源合法，真实可信，无论被告对此是否有异议，均不影响证据的效力，故本院对该证据予以认定。证据3，说明在2010年11月11日至2013年8月19日期间，区财政局未收到被告的资产处理申报和交纳相关费用的证明，充分说明，区政府国有资产管理部门一直在主张国有资产的存在，本院予以采信。对于原告申请本院调取的证据4，与上述证据规范企业的性和具体内容十分相似，被告对其真实性没有异议，其证实的真正目的在于——对于相似的企业资产转让交易已经在全市范围内步入正轨的法制化轨道。来源合法，真实可信，无论被告对此是否有异议，均不影响证据的效力，故本院对该证据予以认定。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：原告与被告吴国民系朋友关系，吴国民任被告小恒山贸易公司经理期间，因企业改制，资金紧张，陆续向原告借款，双方约定月利率为1%，累计欠借款本金1005400.00元。2010年11月11日被告与原告签订房屋买卖合同，合同约定，被告以小恒山百货一号楼一层16号和25号门市，建筑面积87.53平方（两个号是一个门市）作价481400.00元抵磨给原告，抵偿欠款。2011年8月份，被告又开始向原告陆续借款，至2013年8月19日止累计欠款62400.00元。双方于2013年8月19日又签订一份房屋买卖合同，合同约定，被告用小恒山百货一号楼一层13号和28号门市，建筑面积98.27平方米（两个号是一个门市）作价是524000.00元，同时被告又偿还现金100000.00元。截止判决日，被告累计欠原告本金1005400.00元，按月利率1%计算，累计欠原告利息648434.00元，原告累计收取门市房租金267000.00元。本院认为，以房抵债协议是指债务人与债权人达成的以债务人所有的房屋折价归债权人所有，用以清偿债务人债务的协议。原、被告分别于2010年11月和2013年8月与原告签订的用两个门市楼房抵抹原告欠款的房屋买卖合同属于以房抵债协议（原审判决和二审裁定中已经认定了协议的性质）。如何通过司法审判解决以房抵债协议产生的争议，是本案无法回避的问题，为了依法解决本案的争议，首先要解决本案的3个焦点：1、原告郭树忠与被告小恒山贸易公司订立的两个以房抵债《房屋买卖合同书》的效力问题？2、原告郭树忠与被告小恒山贸易公司口头借贷合同的效力问题？3、如果两个以房抵债《房屋买卖合同书》无效产生哪些法律后果？根据恒山区人民政府恒政发[2005]22号文件和恒山区财政局恒财字[2005]50号文件两个文件规定，被告小恒山贸易公司属于含有国有股份的转制企业，其盈余部门60%要上缴区财政，其资产转让必须在区国有资产管理部门监督下，进入鸡西市产权交易中心上市交易。根据《中华人民共和国企业国有资产法》规定，含有国有股份的转制公司，包括国有独资公司、国有控股公司和国有参股公司。被告小恒山贸易公司无论是上述哪一种性质的公司均受《中华人民共和国企业国有资产法》的规范，其未在区国有资产管理部门监督下，进入鸡西市产权交易中心上市交易，擅自与原告签订两份房屋买卖合同，以达到以房抵债的目的，违反了《中华人民共和国企业国有资产法》的强制性规定，另外也违反了《企业国有产权转让管理暂行办法》关于国有企业转制，致使国家不再有控股地位的，应当报本级人民政府批准的有关规定。按照《中华人民共和国合同法》的规定，应当依法认定为无效合同，被告对签订两个房屋买卖合同无效应当负全部责任。原、被告口头订立借贷合同符合《中华人民共和国合同法》和最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定，依法成立并有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告应当将两个门市房和收取的租金返还给被告，被告应当偿还原告借款1005400.00元，并承担利息损失。关于利息起算日期，应当以两个以房抵债买卖合同签订之日为起算之日，无论双方在此之前是否有利息计入本金行为，在双方均无证据的情况下，双方签订以房抵债买卖合同载明的金额可认定为后期借款本金。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第五十一条、第五十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、参照《企业国有产权转让管理暂行办法》第二十五条的规定，判决如下：一、原告于本判决生效之日起10内，将其经管的位于小恒山百货一号楼一层16号和25号门市，建筑面积87.53平方米（两个号是一个门市）和位于小恒山百货一号楼一层13号和28号门市，建筑面积98.27平方米（两个号是一个门市）返还给被告，同时返还给被告已收取的租金267000.00元。二、被告小恒山贸易公司于本判决生效之日起10内，偿还原告欠款1005400.00元，并给付利息648434.00元。案件受理费16682.00元，原告垫付，由被告小恒山贸易公司承担，同上述判决款项一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  潘学龙人民陪审员  韩树森人民陪审员  李绍艳二〇一七年九月六日书 记 员  刘立元