上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初21000号原告：庄辉华。原告：成洪华。被告：徐青海。被告：徐秀敏。被告：徐学文。法定代理人：徐青海。三被告共同委托诉讼代理人：周伟，上海市中远蓝天律师事务所律师。原告庄辉华、成洪华与被告徐青海、徐秀敏、徐学文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法适用简易程序于2016年9月20日公开开庭进行了审理。因双方当事人合意延长简易程序审理期间，经本院院长批准，本案继续适用简易程序审理。原告庄辉华、成洪华，被告徐青海、徐秀敏、徐学文的共同委托诉讼代理人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄辉华、成洪华向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》；2、判令被告双倍返还原告定金计100万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：三被告系上海市闵行区×路×弄×号房屋产权人。2016年3月10日，经上海A数据服务有限公司居间介绍，原、被告签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，原告向被告购买上述房屋，约定房屋转让总价1,075万元，定金50万元，首付款322.50万元（含定金），剩余款项以贷款方式支付，于2016年9月30日前结清首付款并办理过户。当日，应被告要求，原告与被告徐秀敏签署《付款时间表》，对具体付款时间做了预计，但特别声明，如款项或时间有所不符，房屋出售方不予追究违约责任，但原告须保障合同约定的过户时间。原告认为过户日期为2016年9月30日，原告只要在过户前支付首付款272.50万元及贷款审批通过即可过户。2016年7月，原告告知被告已筹集到资金，可办理过户，然被告认为当初售价偏低，不愿意出售房屋，开始以回避的方式拒绝网签。2016年7月11日，被告向原告发送协议解除函，以原告延迟付款为由要求解除合同。原告认为，原告未违反合同约定的首付款支付日期，被告发函解除合同违反约定，应适用定金罚则，向原告双倍返还定金，故诉至法院。被告徐青海、徐秀敏、徐学文辩称：同意解除《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，但因原告违约，50万元定金应予没收。双方签署的付款时间表约定2016年4月10日前支付100万元，6月30日前支付172.50万元，然原告均未依约支付。因涉案房屋上尚有银行贷款，原告只有按期支付上述2笔款项后由被告还贷，原告才能申请贷款，才能满足9月30日前过户。付款时间表系原告草拟，原告是专业律师，时间表所谓“如款项或时间有所不符，房屋出售方不予追究违约责任”对被告不平等，且该项主要指向逾期付款的违约责任。原告未按期在2016年4月支付房款，被告多次催告，原告回复如到5月不付可解除合同。至6月原告仍未支付。故被告于7月11日向原告发出解除合同通知，原告于7月11日中午签收该函。原告提供的银行账户明细上的钱款到账日期为7月11日，系原告在收到被告发出的解除合同后往其账户上转账，表明原告在收到被告的解除函时依旧不具备付款条件。根据定金罚则，原告所付的50万元应予没收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×弄×号房屋的房地产权利人登记为被告徐青海、徐秀敏、徐学文。2016年3月10日，经上海A数据服务有限公司（丙方）居间介绍，徐青海、徐秀敏、徐学文（出售方，甲方）与庄辉华、成洪华（买受方，乙方）签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》，约定甲方以到手价1,075万元向乙方出售上述房屋，于签约当日支付定金50万元，首付款322.50万元（含定金）于2016年9月30日前付清并办理过户手续，第二期房款752.50万元应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。若乙方申请的贷款额度不足或无法获得贷款的，应当在送件同时将相应部分房价款支付甲方。待过户交件后双方配合办理租户交接问题。甲方配合乙方处置隔壁违章搭建问题。甲方配合乙方承诺该房屋为唯一住房。乙方拿到房产证当日租金由乙方收取，甲方在交房时将已收租客的保证金交给乙方（贰万元）。双方应诚意履行，一方未按约履行，经催告仍不履行的，另一方有权单方解除本协议。当日，双方另行签署了付款时间表，约定：一、定金50万元；二、于2016年4月10日前付100万元；三、剩余172.50万元在2016年6月30日前支付；四、贷款未足部分在过户前补足；上述周期为预计周期，如款项或时间有所不符，房屋出售方不予追究违约责任，但乙方须保障合同约定的过户时间。2016年3月10日，庄辉华向徐秀敏支付定金50万元。2016年4月10日，原告未支付100万元，被告同意宽限一周付款。原告表示尽量在这一周努力，降价将自己的房子卖掉，如果不行的话就自愿退订解除。2016年5月，被告多次催告要求原告支付房款以便还清涉案房屋上尚欠银行的贷款。2016年6月29日，原告要求离婚后以庄辉华的名义重新与被告签订房屋买卖合同。2016年7月5日，成洪华短信徐秀敏：其实事情很简单，我们这里是肯定想要继续履行的，而且所有条件都准备好了。你们其实也不用考虑那么复杂，如果愿意卖我们就尽快办，如果不愿意卖，那也是你们的权利。2016年7月8日，原告多次联系被告，被告称“现在有事”。2016年7月10日，成洪华短信徐青海：如果你们真的不想卖了，我们可以出来谈谈，请不要一味逃避……徐青海回复：在外地，过2天回复你。成洪华：好，我等你到7月12日，如果你们再不回复我，我就理解成你们不愿意卖了。2016年7月10日，被告向原告邮寄《协议解除函》，告知经催告庄辉华、成洪华未按承诺的时间付款，构成实质性违约，故解除房地产买卖居间协议及相关房地产买卖协议，按协议的规定承担违约责任。原告方于次日签收该邮件。另查明，庄辉华名下银行账户×××××××××中2016年3月21日余额4.22元，4月10日余额无变化；6月6日账户余额90,134.22元，6月28日余额5.50元；7月1日余额5.50元；7月8日余额1,900,005.50元，2016年7月11日余额2,730,005.50元。2016年7月12日，庄辉华回函，称“已经明确告知你方在2016年7月上旬完成首付款的筹措，且目前已实际了首付筹措工作，完全符合合同中2016年9月30日过户时间的约定，我方严格按照合同履行，不存在违约行为；……你方发出解除函，告知我方解除协议的行为，已经构成了违约，你方应按照法律规定、合同约定向我方承担违约责任……”审理中，2016年9月20日，被告对原告要求解除上述合同的诉讼请求表示同意。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、委托书、付款时间表、银行交易凭证、收款收据、银行账户明细、回函及送达证明、短信记录、录音及书面整理材料，被告提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖协议及付款时间表、协议解除函及邮寄凭证、微信记录等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。双方争议的焦点为合同解除后50万元定金是否应按定金罚则双倍返还。根据买卖双方的约定，原告支付的50万元定金系履约定金，为担保房地产买卖协议的履行。双方在《房地产买卖协议》中约定首付款原告应于2016年9月30日前付清。而后双方又签署付款时间表，可见是对首付款在应付时间和应付数额上进行了具体细化，除定金外，2016年4月10日前原告应付100万元，2016年6月30日前原告应付172.50万元。关于“上述周期为预计周期，如款项或时间有所不符，房屋出售方不予追究违约责任”之约定，根据上下行文意思理解，原告在相应的时间段内付款稍有延期或付款不足时，被告给予谅解，但并非被告全然放弃追究原告逾期支付房款的违约责任，否则双方完全没有必要作付款时间表之约定。从履约情况看，原告在2016年3月10日签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》后，只支付了50万元定金，经被告多次催告，原告仍未向被告支付任何其他款项，故原告确实违反了双方的约定。关于合同解除问题，由于双方没有进行网签，对于合同解除权仅原则约定为“双方应诚意履行，一方未按约履行，经催告仍不履行的，另一方有权单方解除本协议。”具体何时可以行使解除权，双方的约定不明确。2016年7月10日，原告要求与被告沟通，被告徐青海回答过2天回复，原告同意等到7月12日。此系被告徐青海同意给予的合理期限。被告徐青海却于7月10日当天即发解除函，其行为不够诚信。且被告行使解除权的理由为原告未按承诺的时间付款，违反了被告在付款时间表的承诺“如款项或时间有所不符，房屋出售方不予追究违约责任”，故被告系不当行使解除权。现原告诉至本院要求解除《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，被告亦同意，本院予以准许。本院确认双方签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》于2016年9月20日协议解除，上述合同解除后被告应向原告退还已收定金50万元。原告主张双倍返还定金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、确认原告庄辉华、成洪华与被告徐青海、徐秀敏、徐学文于2016年3月10日签订的关于上海市闵行区×路×弄×号房屋的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》于2016年9月20日解除；二、被告徐青海、徐秀敏、徐学文于本判决生效之日起十日内退还原告庄辉华、成洪华定金50万元。案件受理费减半收取计6,900元，由原告庄辉华、成洪华负担3,450元，被告徐青海、徐秀敏、徐学文负担3,450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一七年一月十九日书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。