福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0203民初2461号 原告：厦门市思明区文园公寓业主委员会，住所地厦门市思明区万寿路**，组织机构代码30299868-9。 负责人：陈奉全，主任。 委托诉讼代理人：吕盛，福建锐奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彩云，福建锐奇律师事务所律师。 被告：中国人民解放军南京军区厦门招待所，，住所地厦门市思明区万寿路**组织机构代码F3692002-7。 法定代表人：陈益贤，副总经理。 委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨奇灝，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：厦门旺东俊汽车服务有限公司，住，住所地厦门市思明区万寿路**/div> 法定代表人：陈招强，总经理。 原告厦门市思明区文园公寓业主委员会（以下简称文园业委会）与被告中国人民解放军南京军区厦门招待所（以下简称南京军区厦门招待所）、厦门旺东俊汽车服务有限公司（以下简称旺东俊公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文园业委会的委托诉讼代理人吕盛，被告南京军区厦门招待所的委托诉讼代理人罗宏强、杨奇灝以及旺东俊公司的法定代表人陈招强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文园业委会向本院提出诉讼请求：1.南京军区厦门招待所、旺东俊公司将文园公寓小区花园（万寿路95号东侧，即总平面图中编号11，面积约为1200平方米）恢复原状；2.南京军区厦门招待所、旺东俊公司将文园公寓小区花园返还给文园业委会；3.南京军区厦门招待所、旺东俊公司向文园业委会支付文园公寓小区花园的占有使用费（按8700元/月的标准，自2013年3月1日起计至实际返还之日）。事实和理由：文园公寓是由南京军区厦门招待所、厦门华人企业有限公司、中国人民解放军73885部队共同开发的商品房小区，宗地面积22364.1平方米，宗地总建筑面积62126.97平方米，建筑区划内的小区花园属于业主共有。南京军区厦门招待所擅自将小区花园（万寿路95号东侧，即总平面图中编号11，面积约为1200平方米）出租给旺东俊公司改造成经营场所，侵犯了文园公寓全体业主的共有权利。 南京军区厦门招待所辩称，一、文园业委会并未获得文园公寓业主大会授权，无权提起本案诉讼，依法应予驳回全部诉讼请求。根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二、十三条规定，业主委员会若要具备诉讼主体资格，业主大会必须召开全体业主大会讨论起诉事宜，与会人数必须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；并经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主（下称“双过半”）表决通过具体起诉方案，并依法形成相关书面决议及授权文件。业主委员会方取得业主大会授权，并在授权范围内提起有关诉讼。本案文园业委会于2016年1月24日拟召开业主大会会议（以下称为“表决会议”），就业主大会物权保护事宜授权业主委员会提起民事诉讼等事项进行表决。然而，该业主大会实际因与会业主人数不足，根本不符合召开条件，更遑论授权文园业委会诉讼主体资格。文园业委会自行得出文园公寓业主大会成功召开，并经双过半业主同意授权其提起诉讼的结论，与事实不符，理由如下：1.车位及未售房屋部分均被文园业委会视为无表决权，被排除于表决会议之外，显然不当，该部分的户数合计为109户，建筑面积合计为8907.2平方米，均没有参与会议表决。2.文园业委会单方面将未与会业主视为同意表决事项，也没有任何依据，未参会业主户数为171户，建筑面积合计16311.57平方米。3.南京军区厦门招待所自用办公用房面积共11715.03平方米，没有参与表决。4.在收回的业主表决票中，非购房业主填写的票数高达148票，该部分投票并非专有部分业主参与，另有26票存在重复计票之问题；此174票对应的建筑面积共计17483.05平方米，依法不具备法律效力。综上所述，文园公寓小区总户数为642户，专有部分建筑面积为62126.9平方米。文园业委会于2016年1月24日召开的业主大会会议，未参会的业主高达280户，面积36933.77平方，无效票共174票，面积17483.05平方，显然未能满足“双过半”的与会人数要求。所以，该业主大会不符合法定召开条件，投票结果违反法律法规的强制性规定，故本案文园业委会不具备合法的诉讼主体资格，依法应予驳回起诉。二、涉讼地块及其地上建筑物万寿路95号楼系军队财产，不属于文园公寓业主共有，文园业委会不享有物权，无权提起本案诉讼。1994年，中国人民解放军南京军区企业管理局作出《关于在文灶营区建职工宿舍事》的批复，批准南京军区厦门招待所在营区地块内建造职工宿舍。其后，南京军区厦门招待所即在涉讼地块上建设军队家属宿舍楼，万寿路95号楼就是其中一栋，该楼于1997年竣工，并由中国人民解放军联勤第十八分部颁发《房屋使用权证》，确认万寿路95号楼及涉讼地块属于军队财产。三、文园业委会并未侵占小区花园，文园公寓小区花园自项目建成之日起就一直存在，供文园公寓业主使用，故本案根本不存在返还小区花园的问题。四、退一步讲，即便文园业委会有权提出物权保护请求，其主张的占用使用费诉请业已超过诉讼时效。 旺东俊公司辩称，其自2013年3月1日起向南京军区厦门招待所承租万寿路95号之六店面，租金为1200元/月，每月租金已如期支付，并不存在占用问题。 本院经审理认定事实如下：文园业委会于2013年成立，备案登记的区域名称为文园公寓，区域地址为万寿路77-89号、105-147号，总建筑面积为54896平方米，总套数为398套。2016年1月24日至1月26日，文园业委会召开业主大会，议题包括“业主共有的小区花园（规划总平面中编号11）、小区空地（规划总平面图中编号11、12以东的土地）被南京军区厦门招待所等非法侵占，业主大会就物权保护授权业主委员会提起民事诉讼一事进行表决”，投票方式包括上门发放、收集业主大会表决票，以挂号信或特快专递方式邮寄送达。2016年1月27日，文园业委会作出业主大会表决票统计结果公示，载明投票权数为59060.83平方米（总建筑面积62126.97平方米，无投票权的车库3066.14平方米），总人数投票权数为515票，本次会议发放表决票527张，收回表决票356张、废票1张，根据《业主大会议事规则》，未与会的业主，视为同意与会多数业主表决意见。根据会议表决结果，超过半数业主人数以及超过半数建筑面积业主同意授权文园业委会起诉南京军区厦门招待所等物权保护纠纷。 文园公寓小区项目包括文园公寓1号至10号十幢楼，对应门牌号为××、万寿路81-89号、万寿路99-125号、万寿路127-135号、万寿路137-147号；该项目原由厦门万寿房地产开发有限公司、厦门华人企业有限公司合作开发。1997年12月10日，厦门市人民政府作出厦府【1997】地496号《厦门市人民政府关于“文园公寓”商品房建设用地的批复》，同意出让万寿路209号出让国有土地面积A=22444.367平方米作为厦门万寿房地产开发有限公司、厦门华人企业有限公司兴建“文园公寓”商品房的建设用地。1998年6月23日，厦门市土地房屋管理局（甲方、国有土地产权代表者）与厦门万寿房地产开发有限公司、厦门华人企业有限公司（乙方、土地使用者）签订了一份编号为（98）厦地合字（协）059号《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》，约定甲方将万寿路209号土地使用权出让给乙方，土地面积为22444.36平方米，土地用途为商品房，使用年限其中商业为1997年12月10日至2037年12月9日止，住宅为1997年12月10日至2067年12月9日止，建设期限自1997年12月10日至2001年4月9日完工（主体）；土地使用权出让地价为6172200.93元。2001年1月10日，文园公寓项目取得商品房预售许可证，售房单位为南京军区厦门招待所、厦门华人企业有限公司、中国人民解放军73885部队。2001年7月4日，厦门市计划委员会批复同意文园公寓项目调整建设规模并变更合作建设单位，同意总建筑面积调整为61824.45平方米，原合作方厦门华人企业有限公司投资及分成面积保持不变，增补中国人民解放军73885部队作为该项目建设合作方，并承接原厦门万寿房地产开发有限公司分成所得文园公寓1-8号楼裙楼房面积6000平方米为自用房，原厦门万寿房地产开发有限公司应有分成的其余面积及经有关部门处罚增容建筑面积均变更为南京军区厦门招待所所有。 2001年9月4日，厦门市土地房屋管理局（甲方）与厦门华人企业有限公司、南京军区厦门招待所、中国人民解放军73885部队（乙方）签订了一份《（98）厦地合字（协）059号出让合同书之补充合同》，约定鉴于厦门万寿房地产开发有限公司法人资格已被注销，其分成所得由南京军区厦门招待所、中国人民解放军73885部队承接，原合同土地使用权者修改为厦门华人企业有限公司、南京军区厦门招待所、中国人民解放军73885部队，建筑面积由56111平方米增至61824.45平方米，增加5713.45平方米，建筑容积率由2.5增至2.75，中国人民解放军73885部队取得一至八号楼裙楼建筑面积6000平方米所分摊用地2178.2平方米以划拨方式取得，该部分建筑面积仅为自用办公用房，未经批准，不得转让、出租、抵押。2003年10月22日，双方又补充签订一份《（98）厦地合字（协）059号出让合同书之补充合同2》，约定总建筑面积61824.45平方米调整为62126.97平方米，其中商品房建筑面积56125.39平方米，自用房建筑面积6001.58平方米；该地块因增加商品房建筑面积14.39平方米，需向甲方补交地价款13741.01元。2001年11月9日，厦门市土地房产管理局颁发厦地房证第地00000722号《厦门市土地房屋权证》，权属人登记为厦门华人企业有限公司、南京军区厦门招待所、中国人民解放军73885部队，房地坐落为万寿路209号，宗地面积为22431平方米。文园公寓项目建成后，文园公寓1号至10号楼总建筑面积为62126.97平方米，实测宗地面积为22364.1平方米。 另查明，2013年2月27日，南京军区厦门招待所（甲方）与旺东俊公司法定代表人陈招强（乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，约定乙方向甲方承租万寿路95号之6，建筑面积30平方米，场地面积120平方米，租赁用途为办公、汽车美容，租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月28止，租金为14400元/年。合同签订后，南京军区厦门招待所即将万寿路95号之6交付给陈招强用于经营旺东俊公司至今。 2013年3月1日，旺东俊公司法定代表人陈招强（乙方）还与案外人厦门博聚鑫房产代理有限公司签订了一份《租赁合同》，约定甲方将万寿路95号停车场（16路公交车终点站）靠山一侧共15各停位出租给乙方使用，租赁期限自2013年3月1日至2018年8月19日止，租金为7500元/月。该合同签订后，陈招强亦将该租赁物用于经营旺东俊公司至今。 本案审理中，文园业委会向本院提交一份文园公寓小区的规划总平面图及照片，并主张该图纸中标示编号11处原为文园公寓的小区花园，现被南京军区厦门招待所占用用于搭盖建议房屋及停车场（即万寿路95号之6），并出租给旺东俊公司使用，侵犯了文园公寓小区全体业主合法权利。 南京军区厦门招待所、旺东俊公司对前述规划总平面图真实性无异议，但认为该图纸并不能反映小区建成后的实际情况，无法确认万寿路95号之6位于前述图纸中标示编号11处。 本院认为，文园业委会经业主选举产生并已经街道办事处备案登记，且经召开业主大会经过投票表决依法授权后提起本案诉讼，其系本案适格诉讼主体。本案系物权保护纠纷，文园业委会主张认为南京军区厦门招待所、旺东俊公司占用了文园公寓小区业主共有土地，并据此提出本案各项诉求；根据谁主张谁举证的原则，文园业委会应就其前述主张进行举证证明，但在案证据尚无法证明其该项主张。首先，文园业委会所提交的文园公寓小区的规划总平面图系规划图纸，而非文园公寓小区的竣工图纸，无法证明该小区建成后的实际情况，文园业委会主张前述规划总平面图中标示编号11处应为小区花园系指规划情况，而无法证明已实际建成为小区花园；其次，根据在案证据，南京军区厦门招待所出租给旺东俊公司使用的系万寿路95号之6，而万寿路95号并未在文园公寓小区所对应的门牌号范围内，仅凭文园业委会提交的照片尚无法证明万寿路95号之6即在文园公寓规划总平面图标示编号11的范围内。综上分析，文园业委会应就其举证不能承担不利的法律后果，对其诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告厦门市思明区文园公寓业主委员会的诉讼请求。 案件受理费2967元，由原告厦门市思明区文园公寓业主委员会负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员 王 瑛 二〇一七年一月十三日 代书 记员 周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。