山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0403民初1425号 原告（反诉被告）：郭春雷，男，1985年11月22日出生，汉族，工人，住滕州市。 委托诉讼代理人：侯莉（系原告郭春雷之妻），住枣庄高新区。 委托诉讼代理人：赵超，山东长明阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区长江路619号，组织机构代码：778417165。 法定代表人：蒋戈，总经理。 委托诉讼代理人：乔云伟，男，该公司法务办副主任。 委托诉讼代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师。 原告（反诉被告）郭春雷诉被告（反诉原告）枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭春雷及其委托诉讼代理人侯莉、赵超，被告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人乔云伟、褚海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭春雷向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金7,169.5元；2、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金21,836.1元；3、判令被告返还配套费16,161元及利息；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1、判令被告支付逾期交房违约金48,658元（以房价款363,935元为基数，自2012年9月1日起至2016年4月30日止共计1,337天，按日万分之一计算违约金）；2、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金21,836.1元（以房价款363,935元为基数，自2012年9月1日起至2015年12月14日止共计1,200天，按日万分之零点五计算违约金）；3、判令被告返还配套费16,161元及利息（以16,161元为基数，自2013年3月16日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算利息）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区2幢2单元12层04号商品房一套，总价款363,935元。双方约定，被告应于2012年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。被告未按约定交房的，应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。同时还约定，基础设施、公共配套建筑应于2012年8月31日前达到设计使用标准。在约定期限内未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款，但被告至今未按约定履行合同义务，被告并违反规定向原告收取配套设施费16,161元。为此，原告特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。 被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、原告逾期支付房款的违约行为在先，且由于原告在内的大部分购房人未按照合同约定及时付清房款直接导致被告资金不能及时回笼从而造成房屋逾期竣工，因此造成被告违约交房，原告无权要求被告承担逾期交房及基础设施、公共配套设施未达标的违约责任；二、被告已于2013年3月15日向原告下达了移交房屋通知单，在此时间应视为被告已向原告交付房屋。原告要求被告支付逾期交房违约金至2016年4月30日显然没有事实和法律依据；三、原告的起诉已超诉讼时效。原、被告在商品房买卖合同中约定的被告交房及配套设施达到使用条件的时间均为2012年8月31日，原告要求被告承担逾期交房及配套设施未达标的违约责任的诉讼时效应从2012年9月1日开始计算，现原告起诉已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉请；四、原告诉称的配套费，原告没有证据证明被告收取的该款项为配套费，收据中亓建勇不是被告公司的法定代表人，其无权作出退款与否的承诺，另外，原告提供相关文件规定房价包括配套设施费，因原、被告商品房买卖合同签订的时间较早，被告在确定房屋价格时房价中没有包含配套设施费，即使收取了配套设施费也不应退还。 反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期付款违约金2,600元（以20万元基数，从2011年9月28日起至2012年2月3日止，按照日万分之一计算违约金）；2、判令反诉被告补交房屋面积差补款30,580元；3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2011年8月27日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买反诉原告开发的新大都花园住房一套。合同约定：反诉被告须在2011年9月27日前将余款20万元付清，但反诉被告却违反合同约定直至2012年2月3日才将房款付清。另外，反诉被告购买的房屋实测面积比合同面积多出8.69平方米，多出部分的房款为30,580元，反诉被告应依法补交。综上，反诉被告违反合同约定逾期付款，应向反诉原告支付违约金，其购买的房屋实际面积大于合同约定面积应依法补足差额款。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告郭春雷辩称，一、反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金已超过诉讼时效，反诉被告最后一笔贷款20万元是通过银行直接打入反诉原告的账户的，之后，反诉原告才于2012年2月3日给反诉被告出具的收据，即使按照反诉原告出具收据的日期，反诉原告到现在起诉也已超过诉讼时效；二、关于反诉原告主张的面积差问题。在反诉原告给反诉被告出具的面积差单据中面积差为8.69平方米，含阳台面积7.95平方米，当时阳台按照一半面积收取，反诉被告应补交20,510元，与反诉原告现主张的数额30,580元不一致。且反诉被告从购房到现在为止反诉原告给出了三个面积，分别为合同面积103.42平方米、拿钥匙时面积107.74平方米、现在的实测面积112.11平方米，反诉被告怀疑其真实性，对测绘结果不予认可。综上，请求法院驳回反诉原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2011年8月27日，原告郭春雷与被告枣庄德圣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园2号楼2单元12层04室住房一套。该合同中约定，诉争住房设计建筑面积为103.42平方米，单价为每平方米3,519元，总金额363,935元整；原告首期支付购房总价款的45%，其余价款可以向中国银行贷款支付，于2011年9月27日将余款20万元整付清。逾期超过30日付款的，原告应按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；被告应于2012年8月31日前向原告交付该商品房。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。该合同签订前至2011年3月29日，原告已向被告交付房款共计163,935元。2012年1月9日，原、被告与中国银行股份有限公司枣庄薛城支行签订个人一手住房贷款合同，合同约定，原告贷款金额为20万元，贷款期限20年，贷款仅用于原告支付购买涉案房屋的购房款，全部贷款将直接划至被告的专用账户，原告用涉案房屋提供抵押担保，被告提供阶段性连带责任保证。该合同签订后，中国银行股份有限公司枣庄薛城支行于2012年1月18日将上述款项划入被告账户。2012年2月3日，被告向原告出具金额为20万元的收据一张。 另查明，2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园2号楼的测绘报告，经其测绘原告购买的涉案房屋建筑面积为112.11平方米。2013年3月15日，原告再次向被告交纳16,161元，被告向原告出具收据一张。当日，原、被告办理了房屋移交手续，原告领取了涉案住房钥匙。2013年4月8日，被告副总经理亓建勇签字同意将收取的原告交纳的16,161元退还原告。但上述款项至今未能退回。 庭审中，被告自认新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。 上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据、个人一手住房贷款合同等证据及被告提交的房产测绘报告、移交房屋通知单等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年8月31日前交房，但是被告于2013年3月15日才将涉案房屋交付原告使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但是由于原告未在被告违约行为终止之日起两年内向被告主张权利，故原告主张的该项诉请已过诉讼时效，本院依法不予支持。 关于原告要求被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金21,836.1元的诉请。本院认为，与涉案房屋直接关联的暖气配套设施被告自认于2015年11月2日才达标使用，而原、被告在合同中约定的相关基础设施、公共配套设施应于2012年8月31日达到设计使用标准，且原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任的计算方法。故被告应对其此项违约行为承担违约责任。被告关于原告主张支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金已超过诉讼时效的抗辩，依法不能成立。现原告要求被告支付该项违约金的诉请，合法有据，但原告要求被告支付该项违约金至2015年12月14日止的主张，证据不足。根据被告自认涉案房屋暖气达标的时间，本院依法酌定被告应支付原告基础设施、公共配套建筑未达标违约金数额为21,071.84元（以房价款363,935元为基数，自2012年9月1日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金）。 关于原告要求被告返还配套设施费16,161元及利息的诉请。本院认为，被告对收取原告交纳的16,161元系配套设施费不予认可，且其未明确收取的上述款项的名称及合理依据，结合被告工作人员签字认可上述款项予以退还的事实，原告要求被告返还上述款项并要求被告支付利息的诉请，本院依法予以支持。 而反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金2,600元的诉请。本院认为，由于双方在合同中约定了反诉被告支付剩余房款的方式为向银行贷款支付，且双方亦按合同约定共同签订了住房贷款合同，故反诉被告支付剩余房款的期限，应以贷款条件成就时予以确定。同时，反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的诉请，已超过诉讼时效，故反诉原告的该项诉请，本院依法不予支持。 关于反诉原告要求反诉被告支付房屋面积差补款30,580元的诉请。本院认为，双方约定以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价，故反诉原告的该项诉请，证据充分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭春雷基础设施、公共配套建筑未达标违约金21,071.84元； 二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告郭春雷16,161元及利息（以16,161元为基数，自2013年3月16日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算利息）； 三、驳回原告郭春雷的其他诉讼请求； 四、反诉被告郭春雷于本判决生效后十日内支付反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司房屋面积差补款30,580元； 五、驳回反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,966元，减半收取983元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担423元，原告郭春雷负担560元；反诉费630元，减半收取315元，由反诉被告郭春雷负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 张 琪 二〇一七年一月十八日 书记员 胡安敏