山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初639号原告(反诉被告)：中国银行股份有限公司海阳支行。住所地海阳市海政路***号。负责人：戚卫旻，该行行长。委托诉讼代理人：李京蓉，山东息相通律师事务所律师。被告(反诉原告)：付新建，男，1982年2月4日出生，汉族，住山东省高密市。被告(反诉原告)：陈亚杰，女，1981年2月11日出生，汉族，住山东省潍坊市坊子区。系被告付新建的配偶。被告(反诉被告)：海阳市广源房屋开发有限公司。住所地海阳市凤城街道办事处建设村。法定代表人：杨立军，该公司经理。委托诉讼代理人：梁海亭，男，海阳市广源房屋开发有限公司职工。被告：山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司。住所地：烟台市芝罘区泰晤士新城**号楼***号。负责人：汝吉磊，该公司执行董事兼总经理。原告(反诉被告)中国银行股份有限公司海阳支行(以下简称中国银行海阳支行)与被告(反诉原告)付新建、陈亚杰、海阳市广源房屋开发有限公司(以下简称海阳广源公司)、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司(以下简称山东润成担保烟台分公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李京蓉到庭参加诉讼，被告付新建、陈亚杰到庭参加诉讼、被告海阳广源公司委托诉讼代理人梁海亭到庭参加诉讼，被告山东润成担保烟台分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行海阳支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》；2、判令被告偿还贷款本金336235.78元(计算至2016年6月1日)，并按原合同约定的利率给付自2016年6月2日起至判决生效之日的利息、罚息，支付律师代理费19000元，合计355235.78元；3、被告海阳广源公司、山东润成担保烟台分公司在合同约定的范围内承担连带还款责任；4、依法确认原告对被告所有的位于山海阳光·名苑阁6号楼2单元602号住房享有抵押权和对该房屋拍卖后的价值优先受偿权。诉讼过程中原告将诉讼请求2中给付本金及利息变更为被告支付借款本金332505.22元，利息15948.9元，罚息973.95元，共计349428.07元，自2017年9月21日起至借款本金清偿之日的利息、罚息仍按原合同约定的利率给付。事实与理由：2014年12月19日，被告付新建、陈亚杰因购买山海阳光·名苑阁6号楼2单元602号住房缺少资金，与原告签订了《个人一手住房贷款合同》，向原告贷款350000元，期限20年，自2014年12月19日起至2034年12月19日止，被告按月等额本息还款，并以其购买的位于山海阳光·名苑阁6号楼2单元602号住房为上述借款进行担保，被告海阳广源公司、山东润成担保烟台分公司对本合同提供连带保证责任。合同订立后，原告依约发放贷款。截止到2016年6月1日，被告偿还贷款本金13764.22元，利息28190.01元，罚息243.31元，共计42197.54元。现被告已逾期还款，严重违约，故诉至法院请求判如所请。被告付新建辩称，合同不是陈亚杰签的字，是我签的，该合同与陈亚杰没有关系，无论是购房合同还是借款合同都是在山海阳光·名苑阁售楼处签订的，上述合同内容均不让看，我也不知道合同内容。我是通过高密刘毅把我介绍给平度微信名字叫刚子的人将我拉到海阳，刚子从事中介业务，告诉我签订合同后开发商能够替我办理房贷，房子与我没有关系，后来我不想要房子签订借款合同后10天左右，我通过银行回访电话说过不想买房。银行说可以与中国银行烟台分行协商一下，我与开发商要购房合同，开发商说合同在原告处，我与原告要合同，原告说合同在开发商那里，中介替我接的原告回访电话。要求解除房屋买卖合同。被告陈亚杰辩称，我接到法院送达的开庭传票和起诉状后才知道付新建买了房子，付新建并不知道购房合同成立，我与付新建在高密没有固定的工作，没有能力在海阳购买房子。如果有买房子的想法也不可能在海阳买，也不可能零首付。付新建说开发商告诉他签字后银行贷款下来可以付给付新建一部分提成，所以付新建才签字，并在海阳当地一饭店吃饭后合同就生效了，直到要求偿还贷款时才知道。我们不是抱着购买房子的目的签订的合同，房子不要了，要求解除房屋买卖合同。被告海阳广源公司辩称，对原告起诉状中所陈述的事实与理由及诉讼请求没有异议。但对被告付新建的答辩有异议，付新建代其妻子签字购房，我公司不知道，签字时捂着不是我公司的行为，我公司工作人员会告知签订合同人员合同的详细内容。和售楼处要合同售楼处不清楚，按揭贷款购房合同共六份，房管局、银行各两份，客户一份，开发商一份，我公司从来未向客户承诺替客户还月供。我公司认为付新建知道已经购买房屋，购买房屋合同打印出来签字后即生效，房管局可以查到，对于零首付，我公司没有发放户外单页和网络宣传，也没有承诺提成，从未请客户吃饭。我公司证照齐全，不存在欺骗，购房客户提供工作单位的流程是我公司电脑打印出来给客户或者由中介自行提供。被告山东润成担保烟台分公司未答辩。针对被告付新建、陈亚杰的反诉，原告认为原告已按照双方合同的约定将贷款35万元发放至海阳广源公司帐户，已经履行合同给付义务，被告逾期没有偿还借款本息构成违约，原告起诉请求偿还借款本息符合法律规定和合同约定，被告称其贷款与购房合同的相关内容均是与开发商之间的法律关系，与本案无关，不应成为拒绝履行还款义务的正当理由，请求法院支付原告的诉讼请求。被告海阳广源公司则不同意被告付新建、陈亚杰解除商品房买卖合同。本院经审理认定如下事实：被告付新建与被告海阳广源公司签订商品房买卖合同，合同编号为201411160009，商品房买卖合同约定：被告付新建购买被告海阳广源公司位于山海阳光·名苑阁6号2单元602号房屋，建筑面积63.11平方米，商品房总价款500383元，买受人于2014年11月16日支付首付款150383元，剩余房款人民币350000元以银行按揭贷款方式于2014年12月16日付清。被告海阳广源公司于2014年11月18日出具机打发票载明付新建支付给被告海阳广源公司项目三部150383元，该款项是通过银联POS机支付，合同约定出卖人于2014年12月31日前交房。2014年11月15日，原告提供的中国银行个人购房贷款申请书载明：借款人付新建，共同债务人陈亚杰，为购买位于海阳市海鑫中路156号山海阳光·名苑阁6号2单元602号房屋，需以房屋作为抵押物按揭贷款350000元，期限20年，由保证人山东润成担保烟台分公司担保。2014年12月19日原告与被告付新建、被告海阳广源公司签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：借款人付新建，贷款人中国银行海阳支行，保证人(开发商)海阳广源公司；贷款金额人民币350000元，期限20年，自贷款人实际放款日起算；贷款用途仅限于借款人购买本合同约定海阳市山海阳光·名苑阁6号楼2单元602号房屋。贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次(重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日)；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.125‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。计息按贷款人适用的计息方式计算利息，按月结息和付息，每月的结息日和付息日为实际放款日，若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日，则该贷款的最后一期到期日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位专用帐户(帐户名称：海阳市广源房屋开发有限公司，帐号21×××96)。贷款的偿还按月等额本息还款，还款期数共计240期。为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开设帐户，户名付新建，帐号22×××92，作为本合同项下贷款的指定还款帐户。若借款人指定还款帐户发生变更，应在最近一个约定还款日之前7日内书面通知贷款人。由于借款人未及时告知贷款人造成的后果由借款人承担。如放款日与还款日不对应，首期、末期还款金额按实际天数计算；如在非结息日遇合同约定的利率调整，计算方式为分段计息：上次结息日到利率调整的前一天用旧利率计算，利率调整日到本结息日的前一天用新利率计算。保证人(开发商)提供阶段性连带责任保证，山东润成担保烟台分公司提供全程连带责任保证，并签署相应的保证合同。原告与被告海阳广源公司在本合同上加盖公章，并有相关负责人签名，借款人处署有付新建、陈亚杰的名字及所摁手印。在《个人一手住房贷款合同》通用条款中，如出现借款人未按期偿还贷款本息，即构成本合同违约，贷款人有权终止或解除本合同，宣布本合同贷款本息全部或部分提前到期。2014年12月12日，被告付新建用购买的山海阳光·名苑阁6号楼2单元602号商品房作为抵押物到海阳市住房保障和交易中心办理了海房预凤城字第20143212号抵押权预告登记。2014年12月19日，原告作为债权人与被告山东润成担保烟台分公司作为保证人，双方签订《个人贷款保证合同》。合同约定：本合同之主合同为债权人与借款人付新建之间签署的《个人一手住房贷款合同》及其修订或补充，主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息(包括利息、复利、罚息)、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等)、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证人对主合同项下的全部债务承担全程连带责任保证，保证期间为主债务的履行期届满之日起两年。原、被告均在合同上签章。被告山东润成担保烟台分公司在加盖公章时全称为“山东润成汽车销售担保有限公司烟台分公司”，后于2015年9月9日变更为“山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司”。2014年12月19日，被告山东润成担保烟台分公司作为出质人与原告作为质权人，双方签订《个人贷款保证金质押合同》。合同约定：出质人在质权人处开立保证金专用帐户，出质人提供保证金质押，按照贷款金额1%存入保证金专用帐户。出质人将资金转入上述保证金帐户，即视为移交质权人占有，作为附件对借款合同的担保；未经质权人书面同意，在主债权被清偿前，出质人不得支取或要求返还已交付的保证金，也不能使用保证金帐户进行收付结算。质权的效力及于保证金所生利息，质权人有权占有保证金所生利息，用于清偿主债权。原告提供的银行电子回单载明，被告山东润成担保烟台分公司于2015年1月9日向合同中约定的帐户存入转入3500元。原告作为质权人与被告海阳广源公司作为出质人，于2015年1月19日双方签订《个人贷款保证金质押合同》。合同约定：出质人在质权人处开立保证金专用帐户，帐号24×××51。出质人提供保证金质押，按照贷款金额5%存入保证金专用帐户，如借款合同双方依据合同规定的条件减少贷款额，保证金质押方式阶段性质押担保。合同加盖双方公章及有权签字人私章。2014年12月19日，被告海阳广源公司保证金17500元。2014年12月19日，原告依借款合同的约定将被告付新建借款合同项下的款项350000元转入被告海阳广源公司银行帐户。该笔借款付款日为每月19日。自2015年1月19日起至2017年9月20日止，通过被告付新建在原告处开设的银行卡(帐号22×××92)共偿还银行借款本金17494.78元，利息33745.55元，罚息264.46元，共计51504.79元，其中被告海阳广源公司支付46103.6元。但被告付新建自认其不仅没有交纳过购房首付款，也没有偿还过原告贷款，并主张贷款申请及借款合同、抵押物清单上的陈亚杰的签名是其代陈亚杰所签并摁手印，其签名时没有看到合同内容，手中也没有购房合同和借款合同等。原告及被告海阳广源公司均否认，主张是陈亚杰本人所签，但均未申请对上述证据中是否是陈亚杰本人签名进行司法鉴定。原告请求被告偿还的贷款本金332505.22元(350000元-17494.78元)，利息15948.9元(根据《个人一手住房借款合同》约定的借款人适用利率)，罚息973.95元(根据《个人一手住房借款合同》约定的借款人适用利率的1.5倍)，合计349428.07元。原告请求律师代理费19000元，庭审中自愿放弃。原告以被告违约未偿还借款，故请求解除《个人一手住房贷款合同》，并请求自2017年9月21日起至借款本金付清之日止的利息、罚息仍按合同约定的利率执行，由被告海阳广源公司、山东润成担保烟台分公司承担连带还款责任；请求依法确认享有被告付新建、陈亚杰所购买的位于海阳市山海阳光·名苑阁6号楼2单元602号房屋的抵押权及该房屋拍卖后的优先受偿权。被告海阳广源公司称，因房屋未通过综合验收未交付房屋。被告付新建、陈亚杰则以购房合同和借款合同的抵押物清单并非陈亚杰所签而请求解除商品房买卖合同。为保障案件审结后的顺利执行，原告申请查封付新建购买的山海阳光·名苑阁6号2单元602号房屋及海阳广源公司所有的富仙花园4号楼202号房屋各一栋，本院于2017年4月21日依法采取保全措施予以查封。本院认为，本案争执的焦点是被告付新建与被告海阳广源公司签订《商品房买卖合同》及原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》是否有效，应否解除上述合同并偿还原告贷款及利息等。本院认为，《个人一手住房贷款合同》是《商品房买卖合同》的从合同，上述合同均是付新建本人所签，虽是付新建代被告陈亚杰签字，但合同相对人有理由相信付新建具有代理权限；《个人一手住房贷款合同》是《个人贷款保证金质押合同》和《个人贷款保证合同》主合同，上述合同均应为有效合同，并受法律保护。原告按照合同约定将贷款发放至被告海阳广源公司帐户内，并通过被告付新建的还款帐户履行部分付款义务，足以证明原告已经履行合同的出借义务。因此，本院对原告提供的证据及所主张的事实予以确认。合同约定如被告违约，原告可解除借款合同，并偿还原告借款，承担主合同项下贷款本息以及律师代理费，原告放弃律师代理费是其权利处分，不违反法律规定。据此，原告请求解除与被告付新建、陈亚杰签订的借款合同、偿还贷款本金332505.22元，利息15948.9元，罚息973.95元，合计349428.07元，并自2017年9月21日起至本金付清之日利息、罚息仍按原合同约定的利率执行，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告付新建用其购买房屋作为抵押，并到海阳市住房保障与交易中心办理了抵押权预告登记，原告依据该抵押权预告登记而请求确认享有该抵押物的抵押权和优先受偿权，因原、被告办理的是抵押权预告登记，而非抵押权登记，故原告该请求不符合法律规定，本院不予以认定。被告海阳广源公司因被告付新建违约偿还银行贷款本息，致使原告依据合同约定提前要求被告清偿未到期债权，且没有办理正式抵押权登记，所以该被告应当按照合同约定承担连带保证责任。被告山东润成担保烟台分公司作为保证人、出质人承担的是连带保证责任，原告请求该被告承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。对于被告付新建、陈亚杰自认没有交纳首付款及偿还过原告借款本息，本院对其自认予以确认。被告付新建与被告海阳广源公司商品房买卖合同约定于2014年12月31日前交付房屋，被告海阳广源公司违约没有交付，被告付新建的合同目的不能实现，被告请求解除该合同，本院予以支持。因房屋未交付及没有交纳房屋首款、偿还银行贷款，本案不存在被告付新建、陈亚杰与被告海阳广源公司相互返还房屋、房屋首付款及退还交纳银行贷款问题。被告付新建、陈亚杰应偿还原告的借款本息因商品房买卖合同的解除，应由被告海阳广源公司承担付款义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第(二)项、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除被告付新建与被告海阳市广源房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告中国银行股份有限公司海阳支行与被告付新建、陈亚杰签订的《个人一手住房贷款合同》；被告付新建、陈亚杰应付给原告中国银行股份有限公司海阳支行借款本金332505.22元，利息15948.9元，罚息973.95元，合计349428.07元(计算至2017年9月20日)，由被告海阳市广源房屋开发有限公司于本判决生效后十日内付清；自2017年9月21日起至本金付清之日利息、罚息仍按原合同约定的利率执行；四、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司对上述债务承担连带保证责任；五、驳回原告中国银行股份有限公司海阳支行对被告付新建、陈亚杰的诉讼请求及请求确认享有山海阳光·名苑阁6号楼2单元602号房屋的抵押权和对该房屋拍卖后价值的优先受偿权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6629元，保全费2470元，由原告中国银行股份有限公司海阳支行承担88元，被告海阳市广源房屋开发有限公司负担9011元；被告山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司承担连带保证责任。反诉费100元，由被告海阳市广源房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙洪杰人民陪审员  刘树彦人民陪审员  姜聪玲二〇一七年九月二十日书 记 员  李慧琳