江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终4302号上诉人（原审被告)：胡春祥，男，1975年7月5日出生，汉族，住无锡市惠山区。被上诉人（原审原告)：无锡市住房保障建设发展有限公司，住所地无锡市健康路77号702。法定代表人：杨立宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐凯，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬明珠，江苏漫修律师事务所律师实习律师。原审第三人：李安明，男，1964年8月8日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原审第三人：张顺利，男，1988年5月13日出生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人胡春祥与被上诉人无锡市住房保障建设发展有限公司（以下简称住房保障公司）、原审第三人李安明及张顺利房屋租赁合同一案，不服无锡市梁溪区人民法院作出的(2016)苏0213民初1579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。胡春祥的上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.住房保障公司早在2014年8月即已知晓胡春祥转租的事实，还安排工作人员对接因案涉房屋引起的邻里纠纷。无锡市山北街道信访办工作人员可以证明当时电话至住房保障公司人员蒋潇轲，蒋在电话里表示涉案房屋租赁期到期后不予续租。2.住房保障公司未通知胡春祥就将案涉房屋出售给本案第三人，导致第三人来店里闹事影响经营，住房保障公司侵犯了胡春祥的优先购买权，胡春祥有权拒付租金。3.住房保障公司违约在先，应承担赔偿责任。住房保障公司辩称：1.住房保障公司在2016年4月底5月初获悉胡春祥将承租的房屋擅自转租给本案第三人，住房保障公司于2016年9月向一审法院起诉，没有超过6个月时间。根据租赁合同第七条约定，住房保障公司有权解除合同。2.根据租赁合同约定，胡春祥应在2016年8月18日支付下一期房屋租金，但至今未支付，根据租赁合同第十八条的约定，住房保障公司有权解除合同。3.胡春祥将承租房屋擅自转租，即丧失优先购买权。4.胡春祥所称的遭遇第三人到店闹事影响正常经营的情况，并不存在。胡春祥据此拒付租金，构成违约。李安明及张顺利未发表意见。住房保障公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令胡春祥向住房保障公司支付自2016年8月23日起至迁出之日止的租金；3.判令胡春祥赔偿住房保障公司损失37000元（包含违约金18500元、延迟交付房租的滞纳金18500元，均按照3个月租金计算）；4.判令胡春祥协助第三人立即腾房，搬出租赁房屋，恢复房屋原状；5.诉讼费由胡春祥承担。一审法院认定事实：2014年5月，原告住房保障公司（甲方）与被告胡春祥（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.住房保障公司将坐落于无锡市惠景家园盛岸路1-2号房屋出租给胡春祥进行商业经营，租赁期限自2014年8月23日至2017年8月22日，其中2014年8月23日至2015年8月22日年租金为72000元，2015年8月23日至2016年8月22日年租金为73000元，2016年8月23日至2017年8月22日年租金74000元；2.租金每半年交纳，先付后用，于下一期租金起算日前五个工作日以现金或现汇的方式交纳；3.甲方保证上述房屋权属清楚。在租期内甲方有权带租出售，但乙方的权益不改变。本合同租赁的房产若发生与甲方有关的产权纠纷或债权纠纷，概由甲方负责处理。乙方保证承租上述房屋仅作为营业用房使用，不得擅自转租，分租或作他用。如乙方擅自转租或存在其他任何违约情形的，甲方可随时单方终止合同。由此造成甲方的经济损失的，乙方应予以赔偿；4.任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，违约方支付对方当年度三个月的租金作为违约金。如果甲方无故终止本合同，甲方除支付违约金外，必须按评估价值补偿乙方的装修费用（装修折旧为五年，以评估价值为准）。乙方逾期交付房租，应向甲方支付违约金，在三十天以内的，每天按应付租金总额的千分之三计算；逾期超三十天，乙方除每天按应付租金的千分之三承担滞纳金外，甲方有权终止协议并收回房屋。如因乙方原因导致甲方提前终止合同收回房屋的，则乙方除应承担上述约定的违约责任外还应向甲方支付当年度三个月租金作为违约金，且装修残值不予补偿；甲方提前终止合同的通知一经送达，立即生效，甲方可直接另行出租，由此造成的损失由乙方自行承担。后胡春祥将承租的房屋转租给第三人李安明、张顺利，用于个体经营，李安明、张顺利办理了营业执照，经营场所均为盛岸路1-2号，其中李安明经营北塘区梦之火烧烤店，张顺利经营梁溪区味特思美小吃店。在李安明、张顺利申领营业执照过程中，胡春祥向工商部门提交了其与住房保障公司之间签订的《房屋租赁合同》，但将原合同中约定不准擅自转租的条款删除，并将租金的金额进行了修改。自2016年8月23日起胡春祥未向住房保障公司缴纳房租。上述事实由房屋租赁合同、初始登记证书、营业执照以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为：住房保障公司与胡春祥签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力。根据租赁合同的约定，胡春祥不得擅自将房屋转租、分租，如果胡春祥擅自转租或存在其他违约情形，住房保障公司可随时单方终止合同。本案中，胡春祥未经住房保障公司同意，将房屋擅自转租给李安明、张顺利，违反了合同约定，住房保障公司有权解除合同。胡春祥辩称与李安明、张顺利系合租关系，但是根据胡春祥与李安明、张顺利均签订了租赁合同的事实，故对胡春祥的辩称意见不予采信。胡春祥辩称住房保障公司自2014年即知道其将房屋转租，住房保障公司不予认可，胡春祥未提交有效的证据，对该意见，不予采纳。租赁合同解除后，胡春祥应协助李安明、张顺利将诉争房屋返还给住房保障公司。关于自2016年8月23日起未缴纳房租的事实，胡春祥予以认可，但其辩称的理由不能成立，如存在案外人影响其正常营业的情形或住房保障公司侵犯了其优先购买权，胡春祥可依法向侵权人主张权利，而不能因此拒绝履行缴纳房租的义务。故住房保障公司有权要求胡春祥支付2016年8月23日起至实际返还房屋之日止的房租租金，租金标准按照年租金74000元的标准进行计算。至于住房保障公司主张胡春祥赔偿其损失37000元。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担赔偿损失的违约责任。对于违约金，当事人可以约定具体数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在合同中明确约定违约方支付对方当年度三个月的租金18500元作为违约金，故住房保障公司主张胡春祥赔偿损失，在未提交证据证明损害赔偿范围高于约定的违约金情况下，应以违约金18500元为限。对住房保障公司主张胡春祥支付延迟交付房租滞纳金18500元的意见，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除住房保障公司与胡春祥就无锡市惠景家园盛岸路1-2号房屋签订的房屋租赁合同。二、胡春祥应于判决发生法律效力起十日内向住房保障公司支付拖欠租金（自2016年8月23日起至实际返还房屋之日止，按年租金74000元的标准计算）。三、胡春祥应于判决发生法律效力起十日内赔偿住房保障公司18500元。四、李安明、张顺利应于判决发生法律效力起十日内将无锡市惠景家园盛岸路1-2号房屋返还给住房保障公司；胡春祥须协助李安明、张顺利履行该义务，并将房屋恢复原状。五、驳回住房保障公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元（住房保障公司已预交），由住房保障公司负担420元，由胡春祥负担2020元，胡春祥负担部分于判决发生法律效力起十日内直接向住房保障公司支付。二审中，胡春祥认为与第三人李安明、张顺利不是转租关系而是合租关系，对一审查明的其他事实没有异议。住房保障公司对一审查明的事实没有异议。二审对双方无异议的事实予以确认。胡春祥在二审中提供如下新证据材料：1.街道信访办工作人员王瑞君于2017年7月25日出具的证明一份以及王瑞君的工作证照和名片，内容为“位于无锡市××××号店铺（烧烤），因油烟等问题扰民，2014年8月被当地居民投诉，后经山北街道信访办、城管科、山北工商所、惠景社区居委及物业做了两次调解工作，（2014年10月份、2015年11月份）召集了店铺经营者李安明到场进行调解。事后，街道信访办王阿姨与市城投蒋经理电话沟通，希望合同承租期到后不予再租的意思。”2.现场调解照片一张，照片上有邻居、城管、物业的工作人员以及胡春祥、李安明。证据1、2用以证明胡春祥承租的盛岸西路1-2号店铺，在2014年8月因油烟等问题扰民被投诉经相关部门调解处理，住房保障公司安排工作人员蒋潇轲参与处理，因此住房保障公司早在2014年8月即知晓案涉房屋转租事宜。3.一本通/绿卡通交易明细，是住房保障公司的蒋潇轲在2014年6月份办理的卡，用于交水电。8月份送到胡春祥店里，蒋潇轲应该在8月份知道转租事实。店里所有的水电，包括转租后的水电都是胡春祥交的。4.录音一份，证明2017年7月20日胡春祥到住房保障公司与蒋潇轲当面沟通房屋租赁及购买的事实，蒋承认房屋已经出售并签了合同，也承认房屋购买人到店闹事，并打电话协调过。证明住房保障公司早在去年就已将案涉房屋出售，且未通知胡春祥。住房保障公司发表质证意见：对证据1、2，对王瑞君现场调解照片的真实性有异议，不清楚照片来源以及讨论的内容，且照片上也没有住房保障公司工作人员参与，因此与本案无关。对证据3，仅是租房水电费的卡，不能证明住房保障公司已经知晓转租的事实。对证据4，认可录音中的人员是住房保障公司的蒋潇轲，从内容上看，蒋不认可闹事的存在，且录音证据只是截取了谈话中的一段，内容不完整，也没有提到擅自转租的事情。本案争议焦点为：住房保障公司是否有权解除与胡春祥之间的房屋租赁合同；胡春祥是否有权拒付租金。本院认为：双方签订的房屋租赁合同明确约定：在租期内，住房保障公司有权带租出售，但胡春祥的权益不改变。据此，住房保障公司无需告知胡春祥行使优先购买权即可出售案涉房屋；如案涉房屋购买人闹事影响经营，胡春祥可依法向闹事者主张侵权责任；因此，胡春祥以优先购买权和正常经营权受侵害为由，拒付租金的理由不能成立。胡春祥自2016年起未向住房保障公司交付租金，其行为构成违约，根据租赁合同约定，住房保障公司有权解除双方的租赁合同，并追究其违约责任。至于住房保障公司是否知晓转租事宜，并不影响胡春祥承担租赁合同解除后的违约责任，也即，即使住房保障公司早在2014年8月就知道转租事宜，也可就胡春祥拒付租金这一事实主张解除合同。因此，胡春祥在二审中提供的新证据与本案并无关联。一审法院按照租赁合同约定以三个月的租金18500元作为违约金，并无不妥。综上，胡春祥的上诉请求不能支持。原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2113元，由胡春祥承担。本判决为终审判决。审 判 长  姜丽丽审 判 员  胡 伟代理审判员  季静娜二〇一七年一月十六日书 记 员  吴 君