四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终10485号上诉人（原审被告）：胡国清，男，1929年7月29日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：胡德蓉，女，1956年11月17日出生，汉族，住成都市成华区。系胡国清之女。被上诉人（原审原告）：四川新源物业管理有限责任公司，住所地：成都市金牛区马鞍东路17号。法定代表人：邹平，总经理。委托诉讼代理人：李小凤，女，1968年10月22日出生，汉族，住四川省汶川县。系该公司员工。上诉人胡国清、四川新源物业管理有限责任公司（以下简称新源物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理期间，上诉人新源物业公司于2017年9月21日向本院申请撤回上诉，本院以(2017)川01民终10485号民事裁定书裁定准许新源物业公司撤回上诉。本案现已审理终结。胡国清上诉请求：撤销原判，改判驳回新源物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：从2009年至今，新源物业公司对小区清洁、绿化、治安、人行通道、消防通道未予以改善，亦没有对业主提出的问题进行整改，公共部分经营收入未公布，新源物业公司服务不到位，在相关问题未得到解决前业主有权拒交物业费等。新源物业公司答辩称：胡国清的上诉主张不能成立，请求驳回胡国清的上诉。新源物业公司在本案一审中起诉请求：判令胡国清支付2009年7月至2017年3月期间的物业费和清洁费共计2852元，并承担本案诉讼费。一审法院经审理认定如下事实：被告胡国清所有的位于成华区房屋（权0223966，建筑面积64.76平方米）所在的国电成都热电厂生活小区原属成都热电厂职工家属区，后成都热电厂成立四川成都热华实业有限责任公司（简称热华公司），负责包括职工家属在内的后勤管理服务。2009年6月28日，新源物业公司（乙方）与热华公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定甲方将国电成都热电厂生活小区委托于乙方实行物业管理，合同第十七条约定：委托管理期限暂定壹年，自2009年7月1日起至2010年6月30止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二十一条约定：2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.2元向乙方交纳。3、本物业管理公共服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每个季度中旬。5、本物业管理公共服务费标准的调整，按行业变动调整。合同签订后新源物业公司在该生活区进行物业服务。2015年10月，胡国清案涉房屋所在的成华区成都热电厂生活区成立业主委员会，2015年10月12日该业主委员会作为甲方与新源物业公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定甲方将热电厂生活区委托于乙方实行物业管理，物业座落位置：成华区跳蹬河北路2号。第十七条约定：委托管理期限3年，自2015年10月23日起至2018年10月23日止。第二十一条约定：2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.35元向乙方交纳，清洁管理费用每月8元。3、本物业管理公共服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每个季度中旬。现新源物业公司以胡国清未缴纳物管费为由，向法院提起诉讼，要求胡国清缴纳2009年7月至2007年3月期间的物管费和清洁费。一审庭审中，新源物业公司提交了热华公司2010年12月22日向成华区物价局作出的跳蹬河北路2号热电厂生活区关于调整物业服务费的说明，内容有将成都热电厂生活区的物管费从0.20元/㎡/月的基础上上调0.15元；新源物业公司提交了该公司2010年12月28日的物业服务调价公告，内容有从2011年1月1日起，将成都热电厂生活区的物管费调至0.35元/㎡/月，新源物业公司拟证明2011年1月1日后案涉小区物管费调至0.35元/㎡/月。胡国清认为未征询业主意见，未经业主同意，且不知道新源物业公司调价的情况，不予认可新源物业公司的调价。一审法院认定上述事实，经庭审质证认证的证据有：双方当事人的相关陈述，有《前期物业管理服务合同备案表》、《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、房屋信息摘要、物业服务调价公告等。一审法院认为，案涉小区即成都热电厂生活区在未成立业主委员会的情况下，2009年6月28日热华公司与新源物业公司所签订的《前期物业管理服务合同》，符合法律关于前期物业管理规定的精神，且2009年7月至2015年10月23日小区业主委员会和新源物业公司签订物业服务合同前，这期间新源物业公司在该小区依据《前期物业管理服务合同》进行了物业服务，与胡国清之间建立了事实上的物业服务合同关系，现新源物业公司以提供物业服务为由，要求胡国清支付相应的物业服务费的主张符合法律规定，予以支持。对于胡国清认为《前期物业管理服务合同》是热华公司和新源物业公司签订的，胡国清没有签订该合同，不是合同主体，不应承担物管费的主张，不符合《物业管理条例》关于前期物业管理规定的精神，也不符合双方这期间实际上建立了物业服务关系的事实，一审法院对胡国清的这一主张不予支持。对于2009年7月至2015年10月23日小区业主委员会和新源物业公司签订物业服务合同前的物管费，根据《前期物业管理服务合同》约定的0.20元/㎡/月的标准，结合胡国清在该小区房屋建筑面积64.76平方米的情况，一审法院确认胡国清应支付新源物业公司2009年7月至2015年10月的物管费984.35元（0.20元/㎡/月×76个月×64.76平方米=984.35元）。另，2009年6月28日热华公司与新源物业公司所签订的《前期物业管理服务合同》第二章委托管理服务事项中第九条约定“公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。”因此，可以确定该小区的清洁卫生、垃圾的收集、清运等属于新源物业公司的物业管理服务范围，而《前期物业管理服务合同》中未对清洁管理费做出约定，故应视为该合同约定的0.20元/㎡/月的物管费用包含了清洁管理费用，对于新源物业公司要求胡国清支付2009年7月至2015年10月期间的清洁管理费的主张，一审法院不予支持。对于新源物业公司认为其已按照成都市物价局《关于我市中心城区开展城市生活垃圾处理费的通知》的规定对胡国清案涉房屋清洁管理费事实了代收代缴的主张，一审法院认为，新源物业公司认为清洁管理费系代收代缴的主张与《前期物业管理服务合同》已约定该小区的清洁卫生、垃圾的收集、清运等属于新源物业公司的物业管理服务范围的事实不符，且新源物业公司未提供证据证明其代有关部门收缴清洁管理费，故一审法院对新源物业公司该主张不予支持。对于新源物业公司认为2011月1月1日起应按照调价后的0.35元/㎡/月的标准缴纳物管费的主张，因新源物业公司在从事物业服务期间对物管费的调价没有和业主或业主代表协商一致，一审法院对新源物业公司这期间物管费的调价不予确认。对于新源物业公司主张的2015年11月至2017年3月物管费，根据新源物业公司和案涉小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定的物管费0.35元/㎡/月和清洁管理费8元/月，一审法院确认胡国清应支付这期间的物管费（包括清洁管理费）为521.32元（0.35元/㎡/月×17个月×64.76平方米+8元/月×17个月=521.32元）。综上，胡国清应支付新源物业公司2009年7月至2017年3月期间的物业管理服务费共计1505.67元。对于胡国清认为新源物业公司在物业服务管理中存在许多问题未解决和改进，胡国清不应支付物管费的主张，一审法院认为，缴纳物管费是业主在物业服务关系中的主要义务，虽新源物业公司存在物业服务瑕疵，不足以成为胡国清不缴纳物管费的抗辩理由，胡国清的该主张于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告胡国清于判决生效十日内向原告四川新源物业管理有限责任公司支付2009年7月至2017年3月期间的物业管理服务费共计1505.67元；二、驳回原告四川新源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告胡国清承担。为支持其上诉主张，胡国清在二审中提交了一张照片，意图证明新源物业公司小区将人行道作为停车道经营，并导致消防车无法通过。新源物业公司对该照片的真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，该照片与本案不具有关联性，缺乏胡国清所主张的证明力，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，胡国清如果认为新源物业公司存在履行维修、养护、管理和维护义务不当等违约情形的，可以另行主张，但其以此作为拒交物业费的理由没有合同依据或法律依据，对其上诉请求本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼费负担方式不变；本案二审案件受理费50元，由新源物业公司、胡国清各自负担25元。本判决为终审判决。审判长 黄 寅审判员 陶田源审判员 谈光丽二〇一七年九月二十二日书记员 肖 华