上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初1885号原告何小英，女，1973年1月15日生，汉族，住上海市宝山区。原告王加玉，女，1970年10月24日生，汉族，住上海市宝山区。上列两原告共同委托代理人王玲，上海美善律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人程利军，上海美善律师事务所律师。被告何海云，女，1977年1月13日生，汉族，户籍地江苏省启东市。第三人上海北翼(集团)有限公司北翼商厦，住所地上海市宝山区。法定代表人顾少杰。委托代理人沈春，上海艾克森律师事务所律师。原告何小英、王加玉与被告何海云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，通知第三人上海北翼(集团)有限公司北翼商厦参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何小英、王加玉及其委托代理人程利军、被告何海云、第三人上海北翼(集团)有限公司北翼商厦的委托代理人沈春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何小英、王加玉向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原、被告之间的店铺租赁合同；2、判令被告赔偿原告经济损失179,960元；3、判令被告返还原告租房押金1万元；4、判令被告赔偿原告合同撤销前的期间(2015年9月26日起至10月22日)的经营损失27,000元，退卡损失8,937元，工资损失3,335元。上述诉讼请求二中经济损失的组成为：原告购买儿童娱乐设施设备共计149,000元，户外广告费13,800元，马桶360元，童车13,900元，设施设备的运费2,900元。诉讼请求第四项中包括，因为被告的行为导致原告无法获得应得的经营利润，按照50个孩子每日20元，计算27天；原告已经销售的卡全额退款的损失8,937元；三个工作人员工资支出，最早是10月7日来上班，统一在10月22日离开，原告按照天数给他们的工资共计3,335元。事实和理由：原告准备在宝山区罗店地区开办一个儿童娱乐园，为此，2015年9月初原告找到被告所在的塘西街XXX号二楼豪杰服饰商店时，被告告知原告二楼均为被告的门店商铺，被告与房东即第三人有长期商铺租赁合同关系，享有转租权，有权让原告在二楼经营儿童娱乐园。基于对被告的信任，于2015年9月7日与被告签订了一份店铺租赁合同，约定，被告将上述店铺出租给原告经营儿童娱乐园，年租金19万元。租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，双方口头协议9月7日到9月25日是装修期，9月26日到9月30日是试营业期。由原告负责购进设备和室内装修，被告负责安装卫生间马桶。合同签订当日，原告支付了押金1万元。随后，原告立即与广州优慧贝教育科技有限公司上海分公司签订加盟协议，2015年9月8日签订了一份贝儿健合作协议书，支付了设备购置款149,000元，优慧贝公司根据协议为原告安装了儿童娱乐设施，但被告却未按约向原告安装卫生间马桶，经原告催促未果。9月23日，第三人的一位负责人来到现场，提出不允许在系争商场内开办儿童娱乐园项目，要求停止安装，并要求被告至第三人处说明情况。原告此时才得知，第三人与被告之间并没有长期租赁合同关系，被告也无权对外转租。被告要求原告耐心等待，表示其会与第三人协商并解决此事。原告为了不错过国庆节的商机，一面催促被告一面强行安装，在国庆节期间让购卡的儿童免费入园。10月16日，被告要求原告支付租金，原告提出被告未按约安装马桶，并耽误了中秋、国庆两个假日的商机，加之第三人和被告的阻止，导致原告无法正常经营，故原告拒付租金。10月17日，被告夫妇将店铺的所有电源切断，10月21日，原告再次找到被告协商，未果。10月22日，被告用木梯将儿童乐园的入口堵住并切断所有电源，赶走原告的店员和最后一批顾客，导致原告无法继续经营。10月28日，被告发信息要求原告最迟在10月30日支付租金，否则被告将拆除所有的设施设备，自行处理。11月4日，被告在未告知原告的情况下，将原告的所有设备拆除并胡乱堆放在角落里，造成原告巨大的经济损失。原告认为，被告向原告隐瞒了重要事实，包括其没有转租的主体资格，该店铺不能经营儿童乐园项目以及与第三人签订租赁合同的期限等，被告的欺诈导致原告在非真实意思表示下签订了租赁合同，故该合同应被撤销。被告何海云辩称，系争店铺是被告从第三人处承租下来，双方保持了长期租赁关系，故被告享有转租权。对于与原告签订了租赁合同以及收取押金1万元等事实无异议，该合同真实有效。在此前与第三人订立的租赁合同中，部分是以被告的丈夫名义承租的，但最后一份租赁合同是由被告作为承租人签订的。与原告签订后，被告催告其交租金，原告迟延不付，并表示会在9月底给付，被告明确表示租金不交付，被告也不会履行交房义务。在9月中旬左右，原告陆续开始往店铺内进设备。直到10月7日左右，原告仍推脱不付租金。10月20日左右，被告发短信给原告，明确如果租金仍不交，被告就拆除室内所有设备设施。11月4日，被告将店铺内的娱乐设施全部拆除，堆放在旁边的仓库中。店铺收回后由被告自用，并经营服饰鞋帽。整个承租期间，第三人从未至租赁现场提出过异议。综上，双方合同合法有效，不同意撤销。被告同意返还押金1万元，堆放的设施设备同意归还给原告。原告所主张的经济损失等均缺乏事实和法律依据，被告要求驳回第三人上海北翼(集团)有限公司北翼商厦述称，被告与姚建生是夫妻，系争商铺是由第三人出租给被告，已经存续多年。关于被告将商铺出租给原告，第三人对此不清楚。被告自称是业态转换，由其自己经营，因此转租行为第三人不予认可。第三人与被告之间的租赁合同期限至2016年5月底到期，嗣后双方未再签订续租合同，但被告仍占用至今。9月23日，第三人相关负责人确实至租赁现场并明确提出不允许经营儿童乐园项目，后来没有再去过。对于被告于11月4日将原告物品收回一节，第三人嗣后得知拆除的设备设施堆放在仓库里。至于原被告之间的纠纷，由法院依法判定。本院经审理认定事实如下：2015年9月7日，被告(甲方)与原告(乙方)签订了一份店铺租赁合同，约定，被告将宝山区罗店镇塘西街XXX号二楼商铺，出租给乙方经营儿童娱乐。年租金19万元。租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，同时乙方向甲方支付押金1万元。乙方如对租赁房屋进行装修，应合理安排装修房屋，征得甲方同意，甲方配合乙方装修，装修的费用由乙方自负。合同终止、解除租赁合同关系时，乙方装修与房屋有关的全部归甲方所有(可移动设施除外)，如乙方中途退租，所有费用由乙方自己承担。当日，原告向被告支付了押金1万元。2016年9月8日，原告与广州优慧贝教育科技有限公司上海分公司签订一份贝儿健合作协议书，约定，乙方向甲方申请经营贝儿健室内儿童主题亲子乐园项目。甲方同意乙方在宝山区罗店镇塘西街地区经营贝儿健室内儿童主题乐园项目，乙方只能在此区域从事经营，经营面积为167平方米。乙方须向甲方支付本合同的设备总价149,000元。当甲方收到乙方本合同全款后，按照双方约定在26个工作日内完成乙方店面建设(提供设备设施安装调试完成能正常使用)，达到营业状态。甲方为乙方代办此项目的货物托运流程，相关费用由乙方承担。另查明，第三人与被告或其丈夫姚建生就系争商铺曾签订过多份租赁合同，最后一份合同系第三人与被告于2014年4月16日签订，其中明确租赁期限自2014年6月1日起至2016年5月31日止。该份合同中约定，租赁标的限于经营皮具、鞋帽、童装、内衣。如乙方改变房屋用途或者经营项目的，乙方须以书面形式向甲方提出申请，甲方出具书面同意意见。乙方如须将租赁标的部分或者全部转租给他人使用的，必须征得甲方的书面同意，否则视为乙方违约。本案审理过程中，原告为证明其实际损失，提供如下证据材料：购买设备收据4份、户外广告费2张、购买马桶凭证1张、购买童车收据1张，运费收据，以上组成经济损失179,960元；证人证言、工资记录、退卡费用记录、上述材料共同组成原告的经营损失39,272元。被告对上述材料的真实性提出异议，不认可其证明的事实。原告还表示，原、被告原来不认识，原告至现场看到了广告，再找到被告谈的。原告签订合同前知道租赁商铺是属于第三人的，也要求被告提供其与第三人的合同，但被告没有出示，并口头表示其已经租赁了十几年，基于信赖原告就与被告签订了合同。当第三人于9月23日明确阻止原告装修后，原告立即找到被告协商，被告告知由其负责和第三人协调，基于对被告的信任，原告继续装修和试营业，期间没有找过第三人确认过。至于被被告拆除的设施设备，原告表示儿童乐园内的设备是根据商铺的大小等量身定做的，拆除了之后失去使用价值，因此不同意被告返还原告，要求其赔偿损失。本院认为，根据民事诉讼证据规则的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。针对原告要求撤销其与被告所签订租赁合同的诉讼请求，本院认为，当事人享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案原告因开设儿童游乐园之需求而与被告就承租系争店铺进行磋商，在双方就合同相关权利、义务达成合意后最终签订书面协议，由被告提供场地并获取租金作为对价，该份就系争店铺达成租赁法律关系的合同体现双方真实意思表示。原告主张因被告隐瞒重要事实、存在欺诈并要求撤销该合同，而原告自认其明知被告此前向第三人承租下系争店铺，在开展一项重要经营活动之前，原告理应具备较高审慎核查之义务。但在签约过程中，原告在被告未提供其与第三人书面合同之前，单凭被告口头确认就与其签署协议，显然不符合一般交易习惯，其应就合同履行过程中可能存在的风险承担相应责任。故原告要求撤销系争租赁合同，缺乏事实及法律规定，本院难以准许。其次，关于合同有效性的认定。原告陈述在2015年9月23日(合同约定租赁期开始之前)第三人有关负责人员到现场明确要求原告停止装修和设施设备的搬运，并表示不允许将店铺用作儿童游乐园的经营使用。对此，第三人予以确认，并明确表示对被告的转租行为事先不知道，事后不认可。结合被告与第三人签订的租赁合同，其中明确约定若被告将店铺另行转租，必须向第三人提出申请并由第三人出具书面意见，而被告未提供任何证据证明其已获取第三人同意转租的意见。故根据最高人民法院司法解释，未经出租人同意的转租合同为无效合同，即本案中原被告双方的转租合同因未征得第三人书面同意，该份合同应确认为无效。再次，关于无效租赁合同处理后果的认定。根据法律规定，合同认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告应将收取原告的1万元押金予以全额返还，被告对此不持异议，本院予以确认。至于原告主张的实际经济损失问题，包括其主张的购买儿童娱乐设施设备149,000元、户外广告费13,800元、马桶360元、童车13,900元、运输费2,900元。根据前文分析，在签订系争租赁合同过程中被告作为提供场地一方，其对合同的无效后果应承担较大过错责任，作为承租方的原告也应承担相应比例的过错责任。鉴于上述费用均发生在原告签订合同后为开展儿童游乐园项目所实际支付的成本，具有一定客观合理和现实可能性。其中关于儿童娱乐设施设备一项，被告表示由其拆除后堆放在仓库并同意返还给原告，原告主张设备设施拆除后已丧失利用价值并明确表示不同意取回。根据法律规定，上述设备设施可视为未与租赁物形成附和关系的添附，承租人可自行取回或者放弃，鉴于本案中原告明示放弃，属于其自由处分物权之行为，于法不悖，本院予以准许。综合原被告各方过错程度及实际损失，从公平合理、等价有偿的基本民法原则出发，本院酌情确认由被告赔付原告实际经济损失8,5000元。至于原告诉讼请求第四项中包括的经营损失，本院认为，上述费用均发生于2015年9月26日起至10月22日期间，而此前第三人已经明确要求原告停止开设并运营游乐场，至此原告应采取适当措施避免损失进一步扩大，然原告未能履行上述义务，故由此所实际或者可能发生的扩大损失一项，应由其自行承担。原告要求被告赔付经营损失的诉请，于法无据，本院不予准许。最后，经查第三人与被告的租赁合同期限已届满，但实际上系争店铺仍由被告占有使用，第三人本案中表示双方合同应到期终止，针对该份合同产生的权利、义务纠纷可由相关当事人另行协商或起诉，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告何小英、王加玉与被告何海云就上海市宝山区罗店镇塘西街XXX号二楼店铺签订的租赁合同无效；二、被告何海云于本判决生效之日起十日内，返还原告何小英、王加玉押金1万元；三、被告何海云于本判决生效之日起十日内，赔偿原告何小英、王加玉经济损失85,000元；四、原告何小英、王加玉的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2,391.5元，由被告何海云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一七年一月十三日书记员 茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。