广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0606民初19888号原告：钟容娇，女，1945年6月17日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：曾小波，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟航，广东穗卫律师事务所实习律师。被告：李玉兴，女，1958年12月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：涂雄飞，广东道邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶文豪，广东道邦律师事务所实习律师。原告钟容娇诉被告李玉兴确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告钟容娇及其委托代理人曾小波，被告李玉兴的委托代理人涂雄飞、叶文豪到庭参加了诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1.确认林池兴与被告于2016年8月1日签订的坐落于佛山市顺德区容桂街道容山居委会容山路35号的房屋买卖合同无效；2.林池欣名下的坐落于佛山市顺德区容桂街道容山居委会容山路35号的房屋二分之一份额归原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与林池兴系夫妻关系，于1969年6月20日登记结婚。1989年8月林池兴与被告共同建造位于佛山市顺德区容桂街道容山居委会容山路35号房屋，并各占该房屋二分之一的产权。2016年8月1日，被告将生患重病的林池兴从医院接走，并在林池兴意思不清晰的情况下与其签订了房屋买卖合同，将林池兴所有的该房屋的二分之一的份额过户到自己的名下。买卖合同约定的交易价格为765000元，远低于该房产的市场价格，且被告没有向林池兴支付合同约定的对价。原告认为林池兴所有的该房屋的二分之一的份额属于夫妻共同财产，林池兴在没有征得原告同意的情况下无权自行处分，而被告在林池兴病重期间意识不清楚的情况下，以远低于市场价的价格购得，该行为主观上存在明显的故意，此外，林池兴于2016年9月17日病故，其遗产应由配偶即原告与子女林柏贤、林丽霞、林彩霞四人继承，现原告与其子女已协商子女放弃继承权，林池兴的遗产由原告一人继承。综上原告提起本案诉讼。被告李玉兴答辩称，请求法院要求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.本案是名为买卖合同，实际上是赠与合同，因为从顺德区档案馆调出的房地产买卖合同显示出该份合同虽有成交价，但对具体的付款时间及交付时间、付款方式都没有进行约定，是违反常理的，案外人林池兴按照其身前所立遗嘱中第五条赠与条款已将其拥有的位于顺德区容桂街道容山居委会容山路35号房产的二分之一产权份额于2016年8月初过户给被告；2.虽然赠与条款中案外人林池兴当时的意愿是赠与给案外人李天成（是被告的儿子），但实际上案外人林池兴在该份遗嘱中写明其之所以将该房产份额赠与给李天成的缘由，且李天成与被告是母子关系，在办理过户时，三人均到房产登记部门，所以被告认为赠与行为是有效的；3.根据房地产部门的相关证据显示，案外人林池兴本人在申请表上有做出声明，且有签名按指模，其本人在做出过户行为的决定时意识是清晰的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据即“遗嘱”，本院认为：根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第40条，公民在遗书中涉及死后个人财产处分的内容，确为死者真实意思的表示，有本人签名并注明了年、月、日，又无相反证据的，可按自书遗嘱对待。根据该条规定，凡死亡人留下的遗书或遗言等，具备了内容上对遗产处分、形式上有本人的签名并注明年、月、日两项必备内容，即使遗书或遗言不是亲笔书写的，在无相反证据的情况下，可按自书遗嘱对待。该条款并没有要求遗书必须亲笔书写，当然可以包括采用电脑、打印机而出现的打印遗嘱。本案中被告提供的“遗嘱”符合上述法律规定，体现了林池兴的真实意思表示，原告亦未提供相反证据推翻该遗嘱。再者根据一般常理，若被告擅自捏造，被告亦不可能知晓死者众多财产及子女甚至分配情况，故本院对该“遗嘱”予以采信。经审理查明，林池兴与原告系夫妻关系，双方于1969年6月20日登记结婚，林池兴于2016年9月17日因病死亡。林池兴与被告既是生意合作伙伴也是朋友。1989年8月，林池兴与被告共同建造位于佛山市顺德区容桂街道容山居委会容山路35号房屋，该房屋林池兴与被告各占二分之一份额。2016年8月1日，林池兴与被告签订一份《房地产买卖合同》，合同约定林池兴自愿将坐落在佛山市顺德区容桂街道容山居委会容山路35号房屋出售给被告，成交价格为765000元，合同并未约定付款时间、付款方式及相关的违约情况。被告缴纳相关税费后，原林池兴对位于佛山市顺德区容桂街道容山居委会容山路35号房屋所占二分之一份额的于2016年8月10日登记在被告名下，即位于佛山市顺德区容桂街道容山居委会容山路35号房屋全部登记在被告名下。在林池兴与被告办理房地产交易时，证人何某在场，何某系粤顺房产中介公司的法定代表人，何某作为中介人协助林池兴、李玉兴办理房产交易，为此何某收取了5000元的办证费，庭审中，何某表示林池兴想将房屋份额过户给李玉兴并表示怎么方便怎么搞。另查，2012年11月22日，林池兴在一份打印的“遗嘱”上签字注明日期，其中该遗嘱第1-4条均是林池兴对财产赠与儿子林柏贤的意思表示，第5条载明：“佛山市顺德区容桂镇容山路35号土地及房屋，该地块和房屋为我林池兴与李玉兴共同出资购地兴建，共同拥有，该地块和房屋我林池兴所占份额的权益，赠予李天成。李玉兴除投资十八万元建造加油站外，还出资陆万元为我还清了容山发展公司的债务，因此将该产权赠予李天成合乎情理……以上财产分配是我根据实际情况作出的安排，希望各位亲人理解和支持。”李天成与被告系母子关系。再查，2016年7月27日至8月2日，林池兴因癌症及多发腔隙性脑梗塞进入广东同江医院住院治疗，为此本院调取了广东同江医院的病程记录，从病程记录可以显示林池兴住院期间意识状态是清醒的，语言表达是正常的。本院认为，本案争议焦点一：林池兴与被告签订的《房地产买卖合同》性质是什么？1.根据林池兴与被告签订房屋买卖合同的内容来看，双方虽然在合同上写明房屋的价款，但双方并未对价款支付时间、房屋交付时间及违约条款进行约定，被告亦未向林池兴支付任何购房款，双方签订合同在被告未支付对价的情况下即办妥了房屋的过户手续，可见合同的签订并非是以现在房屋应有的真实价格为对价给付，而是以过户为主要目的。2.根据证人何某的陈述，林池兴在办理房地产交易过户的时候明确表示“怎么方便怎么搞”，由此可见林池兴此时内心是希望尽快将案涉房屋过户至被告名下。此外众所周知，若林池兴与被告办理赠与手续，需对房屋进行评估及公证处进行公证等程序，办理过户时间较长，而林池兴此时已身患重病，故再次可以印证林池兴将其案涉房屋赠与给被告的意思表示。3.根据林池兴于2012年11月22日出具的“遗嘱”可以看出，对案涉房屋林池兴之前就存在将其遗赠给被告儿子李天成的意思表示。且案涉房屋系林池兴与被告共同建造，被告在林池兴困难期间作为朋友亦伸出援手相助，故林池兴将其案涉房屋赠与被告亦符合常理。综上，本院认为案涉《房地产买卖合同》虽为房屋买卖合同，实为赠与合同。本案争议焦点二：案涉合同是否有效的问题。案涉房屋系原告与林池兴的夫妻共同财产，现林池兴已去世，那么林池兴与原告共同共有的基础关系已丧失，那么林池兴理应对该房屋享有四分之一的产权份额。林池兴对自身的四分之一份额的赠与转让给被告系林池兴的真实意思表示，且该意思表示未违反法律强制性规定及公序良俗原则，原告并未提供证据证明林池兴在转让时存在意思不清晰等情况，此外，案涉房屋已办理了过户登记，由此可见林池兴将其自己房屋份额赠与给被告的行为已完成，故本院认定林池兴将其自身四分之一房屋份额赠与给被告应属合法有效。那么林池兴擅自处分原告对案涉房屋所占四分之一份额的行为是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，林池兴擅自处分原告财产，属于无权处分，根据上述法律规定，其赠与行为应属无效。再者，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，被告获取房屋的方式并非善意取得，故案涉房屋对原告所占有四分之一的份额原告有权追回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百八十七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第40条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第128条的规定，判决如下：一、确认林池兴将原告对佛山市顺德区容桂街道容山居委会容山路35号房屋所占四分之一份额赠与给被告李玉兴的行为无效；二、原告钟容娇对位于佛山市顺德区容桂街道容山居委会容山路35号房屋享有四分之一的产权份额；三、驳回原告钟容娇其他诉讼请求。案件受理费减半收取为14150元（原告已预交），由原告钟容娇负担7075元，被告李玉兴负担7075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈威二〇一七年一月十九日书记员  黄筠