上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初17711号原告：王彬，男，1983年11月30日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：高树升，上海市润华律师事务所律师。被告：陈鹏，男，1975年7月18日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：邱婕，女，1979年2月5日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈鹏(系被告配偶)。原告王彬与被告陈鹏、邱婕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月1日、2017年1月6日公开开庭进行了审理，原告王彬及其委托诉讼代理人高树升以及被告陈鹏暨被告邱婕的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.继续履行原告与被告之间就位于上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房地产买卖居间协议，并配合办理过户；2.被告向原告交付系争房屋。事实和理由：2016年6月8日，原被告在居间方德佑房地产经纪有限公司居间服务下三方签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价款400万元，在签订协议后90日内原被告签订网签版《上海市房地产买卖合同》。协议签订后，原告按约向被告支付定金10万元，但此后，在原告向被告要求签订网签版合同时遭到拒绝，而原告为购买系争房屋已经出售了现有房屋，被告不予继续履行合同给原告造成了极大的损失，故原告诉至本院请求判如所请。在审理过程中，原告提出考虑到系争房屋内有被告的户口且系被告的唯一住房，故原告变更诉讼请求为：1.解除原告和二被告之间签订的房地产买卖居间协议；2、被告共同支付违约金80万元。原告称因被告拒绝出售系争房屋，原告另购他处房屋多支出房屋价款100余万元。二被告共同辩称：原被告买卖合同没签，意味着买卖合同关系没有成立，也就不存在继续履行的义务。三方签订居间协议时，被告和中介明确了协议性质是定金合同，即若被告提出解除合同仅需要双倍返还定金即可；被告之所以出售系争房屋也是为了置换，但是在签订居间协议之后，房屋价格上涨，被告也没有能力再置换，所以提出解除合同并主张按照“退一赔一”赔偿即可，被告也已经将10万元定金返还给原告。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称坚持原被告之间仅仅成立定金合同关系，同意解除居间协议，但是被告仅需要双倍返还定金。本院经审理认定事实如下，系争房屋登记在被告陈鹏、邱婕名下。2016年6月8日，被告作为出售方，原告作为买受方以及案外人德佑房地产经纪有限公司作为居间方签订居间协议，约定：1.被告向原告出售系争房屋并一并转让室内固定装修及附属设备设施，房屋面积113.10平方米，权利人为被告，房屋总价款为400万元，房地产权证编号为沪房(地)松字(2005)第012811号，未设立抵押；2.原告已经向居间方支付意向金5万元，如被告签订本协议，该意向金转为定金，原告应于被告签署本协议后2日内向被告补足定金至10万元；3.原被告应当在本协议签订后90日内共赴居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；4.原告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)当日支付首期房价款235万元(包含定金)，以贷款方式支付第二期房价款160万元，于被告在该房屋内的全部户口迁出三日内支付尾款5万元，接收房款的账户为被告邱婕在中国银行九亭支行开户的账号(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)；5.原被告双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后3日内且最晚不得晚于2016年10月31日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续；6.本次交易中根据法律法规等规定产生的所有交易税、费由原告承担；7.定金责任：若被告未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向原告双倍返还定金，若原告未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付被告的定金不予返还；8.违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金；9、原被告双方协商一致同意被告在系争房屋内的全部户口在2017年10月1日前必须迁出；等。居间协议签订当日，原告向被告支付定金10万元。原被告均确认在居间协议签订后，经中介通知，原被告会面协商示范文本合同签订事宜时，被告提出不继续履行合同，但是关于提出的具体时间，被告主张是在2016年8月31日即原被告签订协议后第一次碰面之时，原告则主张2016年8月31日确实碰面了，但是被告明确称不愿意出售系争房屋则是在此之后的9月2日至4日期间。被告于2016年9月5日将定金10万元退还原告账户。原告王彬与案外人陈某于2011年3月16日登记结婚，陈某于2006年7月5日迁入本市户籍，王彬也系本市户籍人员，其提供的户口簿显示在2016年12月1日获签发户籍地为上海市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室房屋的户口迁入。另查明，2016年7月7日，原告王彬及陈某就其名下位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋与案外人朱某、于某签订《上海市房地产买卖合同》，原告称在2016年12月1日前交易已完成。以上事实，主要有居间协议、房地产买卖合同、收据、房地产登记簿信息及当事人陈述等主要证据证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据原告、被告及居间方签订的居间协议，原被告虽然没有签订网签版的上海市房地产买卖合同，但是居间协议已经就系争房屋的基本情况、房屋价款、交付、过户、价款支付期限和方式等房屋买卖的基本要件进行了约定，原告王彬与被告陈鹏、邱婕之间就系争房屋已经成立了房屋买卖合同关系，而且也不违反上海市的购房政策。双方的房屋买卖合同系原被告的真实意思表达，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，双方均应予以恪守。在居间协议的履行过程中，被告在没有法定及约定的解约条件成就的情况下提出不再继续履行合同并将已收取的定金擅自返还原告，构成违约，应当承担违约责任。原告据此主张解除双方之间通过居间协议确定的房屋买卖合同关系，并无不当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告按照居间协议的约定，向被告主张支付总房价款20%的金额即80万元作为违约金，对此本院认为，违约金的主张既要符合双方之间的约定，同时还需要考虑原告因为被告违约而造成的实际损失以及原被告合同的履行情况，首先，尽管2016年6月至9月期间上海房价的急剧上涨是不争的事实，但原告的证据在证明其实际损失方面尚有不足；其次，原告实付被告的钱款金额仅为10万元；最后，被告是在居间协议签订后近3个月时间才提出不再履行，导致了原告损失的扩大。综上，本院认定由被告向原告支付违约金60万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款以及第一百一十六条的规定，判决如下：一、确认原告王彬与被告陈鹏、邱婕之间通过《房地产买卖居间协议》成立的房屋买卖合同关系解除；二、被告陈鹏、邱婕于本判决生效之日起十日内支付原告王彬违约金600,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,880元，减半收取5,940元，由原告王彬负担1,000元(已付)，被告陈鹏、邱婕负担4,940元(于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年一月九日书记员  李 胜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。