甘肃省金昌市金川区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0302民初964号原告(反诉被告)：金昌众翔驾驶员培训有限公司。法定代表人：高东红，职务董事长。委托诉讼代理人：杨辉民，甘肃维正律师事务所律师。被告（反诉原告）：李发达，男，汉族。委托诉讼代理人：柴仲喜，甘肃维正律师事务所律师。原告(反诉被告)金昌众翔驾驶员培训有限公司与被告（反诉原告）李发达租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金昌众翔驾驶员培训有限公司法定代表人高东红及其委托诉讼代理人杨辉民、被告李发达及其委托诉讼代理人柴仲喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金昌众翔驾驶员培训有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋场地租赁合同；2.要求被告返还彩板房6间，价值18900元。事实和理由：2015年4月17日，原、被告签订房屋场地租赁合同，被告将其所有的位于金川区天寿里河雅路以东、泰安路北侧的场地和房屋租赁给原告使用，租期10年，自2015年4月18日至2025年4月17日，年租金15万元，租金交付为合同签订后1个工作日向被告交纳一年的租金，次年在每年的2月18日前交清。合同在履行期间，因房屋及场地不能满足驾驶员教学培训，原告于当年6月另建培训场地，与被告协商解除合同并通知了被告，最终于2015年9月双方解除合同。但被告将原告的6间彩板房控制不予返还，故提起诉讼。诉讼过程中，原告增加诉讼请求一项，要求被告提供已支付15万元租赁费的税务发票。被告李发达辩称，2015年4月17日，原、被告签订了股权转让协议，协议第四条约定被告将自己投入建设的驾驶员培训场地及场地内房屋租赁给原告使用，租期10年，年租金为15万元。本条款的约定作为转让股权的先决条件，目的是收回建设培训场地的投资。2015年4月18日，双方签订了场地房屋租赁合同。该租赁场地于2015年1月8日经验收符合培训要求，现原告认为房屋及场地不能满足教学培训理由不能成立。且租赁场地除验收的部分外还增加了2000平方米的空地，如不能满足，原告可进行扩建或改建。因该租赁合同尚未到期，原告的6间彩板房继续放置在租赁场地内，被告不存在返还的问题。租赁费15万元的税务发票随时可以提供，但需要原告提供相关税务信息。综上请驳回原告的诉讼请求。被告李发达向本院提出反诉请求：1.要求原告支付被告2016年4月19日至2017年4月18日期间的租金15万元及违约金4810元；2.要求原告支付被告拖欠的水费3028元、电费556.8元；3.要求原告支付被告拖欠的人员工资10500元。事实和理由：2015年4月18日，原、被告签订房屋场地租赁合同，合同约定租赁期限为10年，年租金15万元。合同签订后，原告交纳了第一年的租金。下一年的租金应在每年的2月18日前交纳，但原告至今未交纳下一年度的租金15万元，原告的行为违反合同约定，被告要求原告给付租金15万元并承担违约金4810元。合同约定原告每月应向被告交纳水电费，至今分文未交。经核对，原告搬出前产生水费1160元、电费556.8元未缴纳，此费用由被告垫付。2016年2月份因原告安装的水表冻裂，额外产生水费1890.81元也由被告垫付，合计原告应给被告交纳水费3028元。合同约定门卫由双方共同出资聘用，原告拖欠门卫工资14个月，每月750元，合计10500元。原告对被告李发达的反诉辩称，被告要求给付租金没有依据，双方签订的租赁合同已于2015年9月15日予以解除，原告于2015年8月14日搬出租赁场地，之后发生的水电费及门卫工资与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交1.房屋场地租赁合同；2.金昌市公路运输管理处金运发（2015）37号文件；3.解除租赁合同通知书；4.广告出租场地照片打印件两份；5.工资表一份；6.机动车驾驶员培训机构教练场地及设备验收表。上述证据，被告对解除租赁合同通知书不认可，认为没有收到。认为照片打印件不能证明被告出租已租给原告的场地，因该处被告除租给原告的场地外还有空闲场地待出租。对给门卫发放工资的工资表不认可。对其余证据认可。对于被告认可的证据，予以认定，原告提供的其他证据，不能证明其主张的事实，不予认定。被告提交：1.股权转让协议一份；2.房屋场地租赁合同一份；3.电表及水表照片一张及水电费缴费发票；4.金昌市公路运输管理处金运发（2015）13号批复一份；5.被告给门卫潘存明通过转账发放工资的打印清单。原告对上述证据的真实性没有意见，但是认为不能证明原告的水表冻裂，认为潘存明的工资应由其本人向原告主张。对上述证据，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月17日，被告李发达与原告法定代表人高东红签订《股权转让协议》，协议约定，被告李发达作为金昌市宇光驾驶员培训有限公司实际投资经营人，将该公司100%的股权转让给高东红。同日，高东红作为金昌市宇光驾驶员培训有限公司负责人与被告签订《房屋场地租赁合同》，合同约定,被告将坐落于金川区天寿里河雅路以东、泰安路北侧被告名下土地证号为金国（2010）第06**号部分土地及土地上建筑物租赁给金昌市宇光驾驶员培训有限公司从事驾驶员培训工作。租赁面积1.东西以围墙为界，长度为164.99米，南北宽58米及地表的房屋。证号为金昌房权证金川区字第0119**号房屋所有权证，门房6号面积28.48平方米，房屋1-5号面积62.31平方米。以上场地经相关部门验收合格属C类驾驶培训场地；2.东西以厂房的西墙至围墙为界，以现有的绿化带为准向南延伸20米未建设部分的场地由原告负责建设使用，费用由原告承担，原告建设的部分待合同期满后归被告所有，并由原告负责将进入南门左侧的树槽部分硬化，被告不承担原告建设费用。租赁期为10年，从2015年4月18日至2025年4月17日，年租金15万元。本合同签订后1个工作日内原告向被告交纳一年的租金。下一年的租金原告必须在每年的2月18日前交清，否则视为违约，被告有权阻止原告及相关人员进入场地并承担每天500元的违约金。原告每月按时向被告交纳水电费，水电费的价格按被告实际交纳的标准执行，水电表由原告负责购买安装。门卫人员的工资由双方共同出资聘用，原告每月给门房值班人员支付工资750元，其他部分由被告承担，门卫使用的房屋及水电费由被告负担。合同签订后，原告在使用承租房屋场地期间，购买安装水电表。2015年4月27日，金昌市公路运输管理处作出金运发（2015）37号《金昌市公路运输管理处关于贯彻落实两项新国标对现有驾校进行达标验收的通知》，要求各驾校于2015年9月30日前对照资格条件完成达标工作。2015年8月14日，原告搬出承租房屋及场地。截止2015年８月14日，原告产生水费1160元、电费556.8元，上述费用由被告垫付。期间原告另行建设教练场地。2015年12月10日，金昌市公路运输管理处给原告出具机动车驾驶员培训机构教练场地及设备验收表，载明原告位于泰安路的原教练场地因达不到新国标要求，不得再从事驾驶培训工作。本院认为，原、被告签订的《房屋场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定原告租赁被告的房屋和场地目的是为了从事驾驶员培训工作。该房屋场地在2015年1月份经金昌市运输管理处验收合格，可以开展驾驶员教学培训工作。在原、被告签订租赁协议后，我市又对机动车驾驶员培训教练场提出新的技术要求，此时被告出租给原告的房屋和场地因未达到新的技术要求，不得再从事驾驶培训工作。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“在合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。因被告租赁给原告的房屋场地不符合新的技术要求，原告继续租赁使用该房屋场地将不能实现合同目的。现原告要求解除原、被告之间签订的《房屋场地租赁合同》，符合法律规定，该《房屋场地租赁合同》予以解除。合同中虽有“东西以厂房的西墙至围墙为界，以现有的绿化带为准向南延伸20米未建设部分的场地由原告负责建设使用，费用由原告承担，原告建设的部分待合同期满后归被告所有”的约定，被告也认为双方在签订租赁合同时，出租给原告的场地已留有扩建的余地，原告可以通过扩建改建达到新国标的验收标准。但本院认为，该条款的约定应理解为原告在原租赁场地正常使用的前提下，如经营需要还需扩大使用场地，则由原告对合同所涉及未建设部分建设使用。根据法律规定，使租赁物达到租赁目的是出租人的义务而非承租人的义务，故对被告的该项辩解意见，不予采信。在金昌市公路运输管理处向各机动车驾驶员培训机构作出金运发（2015）37号通知时，原告虽享有了对双方签订的《房屋场地租赁合同》的解除权，但应以其明确向被告作出解除合同表示之日为解除合同之日。原告于2016年4月25日向本院提起诉讼，明确提出解除合同的请求，故，原、被告之间签订的《房屋场地租赁合同》于2016年4月25日予以解除，该合同解除后，尚未履行的部分不再履行。因该合同的解除非因原、被告任何一方的原因导致，故双方之间不存在承担违约责任的情形。对于原告要求被告返还6间彩板房的请求，本院认为，虽原告搬离了承租场地，但双方之间签订的《房屋场地租赁合同》并未解除，原告也未将场地交付给被告，原告对彩板房仍然可以控制。现原告未提供被告扣押，阻碍其对彩板房行使权利的证据，故对该请求不予支持。对于原告要求被告开具已交租赁费用15万元的税务发票的请求，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关处理，故，原告的该项请求不属于人民法院民事案件的受案范围，不予支持。对于被告要求原告支付2016年4月19日至2017年4月18日期间的租金15万元及违约金4810元的反诉请求，因双方之间签订的《房屋场地租赁合同》于2015年4月25日予以解除，故对被告的该项反诉请求不予支持。对于被告要求原告支付拖欠的水费3028元、电费556.8元的反诉请求，原告认可2015年8月14日之前产生的水费1160元，电费556.8元，对该费用原告应当给付被告。对于原告2015年8月14日搬离承租场地，产生的水费1890.81元，被告要求原告承担。庭审中，被告提供了水费缴费发票显示2016年2月16日至同年3月23日用水386吨，被告认为是因为原告安装的水表被冻裂而导致产生高额水费，因水表是原告安装的，所以冻裂的后果也应由原告承担。本案中，被告未提供原告安装水表被冻裂的证据。即或是原告安装的水表被冻裂，原告的安装行为也是经过被告同意的，该安装行为实际是对租赁物的添附，添附的物品也是租赁物的组成部分，出租人应当保证租赁物的正常使用，原告正常使用租赁物，对租赁物损坏不承担责任。故对被告主张的水费1890.81元，不予支持。被告要求原告支付门卫潘存明工资10500元，从2015年6月计算至2016年8月。原告认为已将门卫工资按照每月750元发放至2015年8月14日。因原、被告之间签订的《房屋场地租赁合同》于2016年4月25日予以解除，故对原告搬出承租场地后至合同解除前，被告垫付的门卫工资应当由原告承担。庭审中被告认可正常情况下原告自行给门卫支付工资750元，故对被告主张的2015年6月至2015年8月14日期间的门卫工资不予支持。原告应当给付被告2015年8月15日至2016年4月25日期间被告垫付的门卫工资6350元。综上所述，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十八条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告与被告之间签订的《房屋场地租赁合同》；二、驳回原告的其他本诉请求；三、原告支付被告垫付的水电费用共计1716.8元；四、原告支付被告垫付的门卫工资6350元；五、驳回被告的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费273元，由原告负担223元，由被告负担50元，反诉案件受理费1822元，由原告负担50元，由被告负担1772元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。审 判 长  韩晓芸人民陪审员  马永忠人民陪审员  刘 妍二〇一七年一月五日书 记 员  杨 梅