四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川1025民初2410号 原告：廖文，男，1969年5月24日出生，汉族，资中县人，住资中县。 原告：吴秀芳，女，1973年8月21日出生，汉族，资中县人，住资中县。 二原告委托诉讼代理人:胡巧，四川管仲律师事务所律师。 被告：资中县亨达房地产综合开发公司，住所地资中县重龙镇北街155号。 法定代表人：李先智，经理。 委托诉讼代理人：蒋军，资中县亨达房地产综合开发公司办公室主任。 委托诉讼代理人：魏刚，资中县船城法律服务所法律工作者。 原告廖文、吴秀芳与被告资中县亨达房地产综合开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2016年12月13日，原告吴秀芳及其委托诉讼代理人胡巧、被告资中县亨达房地产综合开发公司法定代表人李先智及其委托诉讼代理人魏刚到庭参加了诉讼；2016年12月20日，原告吴秀芳及其委托诉讼代理人胡巧，被告资中县亨达房地产综合开发公司委托诉讼代理人蒋军、魏刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖文、吴秀芳向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告按商品房买卖合同约定为原告办理国有土地使用权证；2、请求人民法院依法判决被告按照商品房买卖合同约定赔偿因逾期办理国有土地使用权证的违约金，截止起诉日止为58254.42元；3、案件受理费及财产保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年2月21日签订商品房买卖合同，原告一次性支付了购房款330991元。原、被告约定被告于2011年9月27日交房，并于交房之日起90日内取得房屋所有权证书（房屋所有权证和国有土地使用权证）。但交房至今，因被告开发的第一国际楼盘容积率超标之原因，致原告无法办理国有土地使用权证，严重影响了原告生活。因国家现已实行两证合一的不动产登记制度，现原告要求被告办理不动产登记证。原、被告经协商未果，现原告起诉要求法院支持诉讼请求。 被告资中县亨达房地产综合开发公司辩称：一、被告非本案国有土地使用权证的申办主体，即直接责任人。1、房地产权属证书包括房屋产权证书和土地权属证书，本案原告只委托被告办理房屋所有权证，合同并未约定办理土地权属证书事宜；2、被告仅对原告办理国有土地使用权证具有履行协助义务，被告多次向国土主管部门书面和口头申请为业主办理国有土地使用权证，已履行了合同约定的办证协助义务；3、被告履行协助办证义务的来源基础为买受人的申办行为，时间节点为原告向国土主管部门申请之后；4、本案买受人才是国有土地使用权的办证主体。二、原告系国有土地使用权的申办主体，资中县国土地资源局为义务主体，被告为协助义务主体，原告未自行申办国有土地使用权证而径行起诉属诉讼不当。三、原、被告间的纷争为行政诉讼范畴，非民事诉讼程序所能解决，与原告类似情况的业主现已提起了行政诉讼来解决相关纷争。综上，被告不是本案第一项诉讼请求的适格主体，请求法院对第一项诉讼请求驳回原告的起诉；被告也不是本案纷争的义务主体，请求人民法院驳回原告的第二项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据即原告提交的房屋所有权证书、被告提交的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证直接予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，现认定如下： 被告仅对原告提交的商品房买卖合同、收据的证明目的提出了异议，本院审查证据认为该证据符合证据三性，且对本案待证事实有证明力，本院予以采信；原告对被告提交的第一国际规划方案资料、第一国际商住楼土地信用证、第一国际建设施工批文及预售许可批文、商品房买卖合同、被告为原告办理国有土地使用证履行协助义务的资料的真实性、合法性与关联性均无异议，只是对证明目的有异议。本院认为,被告提交的上列证据亦符合证据真实性、合法性、关联性，且与待证事实相关联，本院予以采信。被告对原告提交的案件受理通知书、资中县房权证城镇字第××号和201107493号房权证的真实性提出异议，本院审查证据后，认为该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院依职权调取的资中县国土资源局关于国有建设用地使用权协议出让方案的请示，具有证据客观性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告廖文与吴秀芳系夫妻关系。被告资中县亨达房地产综合开发公司原法定代表人为钟自立，2014年变更为李先智。2010年2月21日，二原告与被告签订了商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于资中县水南镇水南上街资中县第一国际商住楼1幢1单元第5层1-5-4号房。该合同主要对房屋的基本情况、价款、付款方式及期限、逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、产权登记等内容进行了约定。其中，合同第二十条产权登记约定：“（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：…（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用x元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”原告一次性支付了房款330991元后，被告于2011年9月26日交付了房屋，原告于同日向被告支付了包括国土证工本费在内的多项费用共计7665元。2012年3月15日，原告取得房屋所有权证书。被告已按合同约定办理了涉案房屋所在楼栋的权属证明。原、被告所签订的商品房买卖合同中未涉及国有土地使用权证的办证约定。 另查明：资中第一国际楼盘竣工后，资中县住房和城乡规划建设局于2011年8月4日出具该宗地竣工建筑面积为38769.36平方米，符合规划，同意验收的意见。其他相关部门也出具了相关证明资料，认定宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施，均符合相关部门的宗地规划条件。 同时还查明：1.2011年11月8日，被告提交了办理增加容积率补缴土地出让金和竣工核验的申请。2.2014年1月13日，资中县国土资源局向住建局商请核定该宗地计入建筑容积率。3.2014年1月22日，资中县住房和城乡规划建设局核定该宗规划用地面积2764.6玉米，总建筑（办证）面积38674平方米，规划许可容积率为12.1，项目竣工后，产权测绘面积为38769平方米，超办证面积796.17平方米，项目竣工实际容积率为12.38。4.2014年4月8日被告向资中县国土资源局提交了给原告办理国有土地使用证权的书面申请。5.2016年9月27日，内江市地价评估所对该宗地进行了地价评估，算出了被告应补交的地价差。6.2016年10月19日被告再次向资中县国土资源局提交了给原告办理国有土地使用证权的书面申请。7.2016年12月12日，资中县国土资源管理局向县政府呈报了被告应补交土地出让金的请示。 在诉讼中，本院依二原告申请，依法查封了被告位于资中县重龙镇南华街3号楼的房屋（房权证号为：20××98）。涉案楼盘已有业主已向本院提起行政诉讼，要求被告资中县不动产登记局履行办理国有土地使用权证的义务。 本院认为：本案的争议焦点一是原告未能办理国有土地使用权证是否由被告违约造成；二、被告是否应承担原告未能办理国有土地使用权证的违约责任。 （一）商品房买卖合同未约定办理国有土地使用权证 本案为合同纠纷，当事人签订的商品房买卖合同依法成立并合法有效，当事人应严格按照合同约定享受权利并履行义务。合同尊重当事人意思自治，该合同未约定由被告为原告办理国有土地使用权证，原告援引合同中关于房屋所有权证的办证约定来类推办理国有土地使用权证，缺乏合同依据。原告认为本案商品房买卖合同系被告提供的格式合同，在对“房屋权属”“房屋所有权证书”二词理解产生争议时，应根据格式合同解释规则，作出不利于被告的解释，即本案商品房买卖合同中的“房屋权属”包括房屋所有权和国有土地使用权，“房屋所有权证”应包含房屋所有权证和国有土地使用权证。本院认为，“房屋权属”应适用格式合同理解争议处理法则理解为房屋所有权和国有土地使用权，但是“房屋所有权证”在合同中属明确概念，不应理解为房屋所有权证和国有土地使用权证。 （二）被告为原告办理国有土地使用权证为委托关系 在合同中，原、被告明确定被告为原告办理房屋权属转登记系委托与受托的关系，办理国有土地使用权证之权利主体应当为原告。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续…房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告在办理国有土地使用权证的过程中，亦为协助义务主体。办证的义务主体应当为资中县国土资源局。被告于2011年11月8日向相关部门提交了办理增加容积率补缴土地出让金和竣工核验的申请，于2014年4月8日向资中县国土资源局提交了给原告办理国有土地使用证权的书面申请，于2016年10月19日再次向资中县国土资源局提交了给原告办理国有土地使用证权的书面申请等一系列行为已显示被告在接受原告委托中尽到了协助办理国有土地使用权证的义务。在委托关系中，委托事项的法律后果应由委托人承担。同时，原告主张要求办理国有土地使用权证，其办证是否符合登记条件及应否办理，属行政审查及确认范畴。 综上所述，本案为商品房买卖性质的合同纠纷，原告为买受人，被告为出卖人，原、被告均应按照合同约定履行义务。在本案中，被告已积极履行了为原告办理国有土地使用权证的协助义务，不构成违约，故原告要求被告承担违约责任的请求缺乏事实基础和法律依据，本院依法予以判决驳回。因被告存在相应的委托协助办证义务，且为商品房买卖合同关系的相对人，被告辩解办证主体为资中县国土资源局，主张驳回原告要求被告办理国有土地使用权证的起诉，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令248号）第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告廖文、吴秀芳的诉讼请求。 本案受理费1256元，财产保全费603元，由原告廖文、吴秀芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  黄 平 人民陪审员  余国彬 人民陪审员  顾 丽 二〇一七年一月九日 书 记 员  陈 勤