重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0156民初2289号原告：王松军，男，1956年12月12日出生，住重庆市江北区。原告：高嘉，女，1956年8月19日出生，住重庆市江北区。上列二原告的共同委托诉讼代理人：杨斌，重庆远沐律师事务所律师。被告：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。法定代表人：林茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：张捷，男，1982年11月9日出生，该公司员工，住重庆市渝中区。原告王松军、高嘉与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员安昌荣独任审判，于2017年6月25日公开开庭进行了审理。原告王松军、高嘉的共同委托诉讼代理人杨斌，被告隆鑫地产公司的委托诉讼代理人张捷到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告共同向本院申请庭外和解30日。本案现已审理终结。原告王松军、高嘉向本院提出诉讼请求：1.判令隆鑫地产公司支付逾期办理产权登记的违约金184113.50元；2.本案诉讼费由隆鑫地产公司承担。事实和理由：王松军、高嘉于2009年10月31日与隆鑫地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），以282426元购买了位于重庆市武隆区XX镇XX村“隆鑫·XX山谷”X号预售商品房屋。合同约定隆鑫地产公司应当于2010年10月30日前将房屋交付王松军、高嘉，并于交付之后60日内向房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请。但隆鑫地产公司却在2016年12月10日才提交办理产权登记申请，严重违反合同约定。根据双方合同约定，隆鑫地产公司应当以已付房价款282426元为基数，按每日万分之三标准支付逾期办理产权登记的违约金。被告隆鑫地产公司辩称，1.对双方签订合同以及王松军、高嘉按照约定履行了付款义务，隆鑫地产公司于2010年10月30日将案涉房屋交付给了王松军、高嘉等事实无异议；2.但王松军、高嘉在2015年9月16日才缴纳大修基金，导致隆鑫地产公司一直无法为其办理了产权登记，故隆鑫地产公司不应承担违约责任；3.合同中约定每日万分之三的违约金计算标准过高，请求依法调减，因为隆鑫地产公司已经将房屋实际交付王松军、高嘉使用，现在为其办理了产权登记，因此逾期办理产权登记并未对王松军、高嘉造成实际损失。经审理查明，2009年10月31日，王松军、高嘉（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）签订了《合同》及《补充协议》，王松军、高嘉出资282426元购买了隆鑫地产公司开发的位于重庆市武隆区XX镇XX村“隆鑫·XX山谷”X号预售商品房屋一套。合同约定房屋交付使用的时间为2010年10月30日前。合同第十三条约定：……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。《补充协议》第七条关于合同登记、产权登记和预告登记的约定（对合同第十二、十三、十四条的补充）：若乙方未按双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中第五条和本协议规定按期足额支付购房款和相关费用的，甲方有权不按《重庆市商品房买卖合同》第十二条的规定时间办理合同登记备案、不按第十三条的规定时间办理产权登记、不按第十四条的规定时间办理预告登记，且不承担逾期办理合同登记备案、逾期办理产权登记、逾期办理《房地产权证》、逾期办理预告登记的违约责任，但乙方应承担《重庆市商品房买卖合同》中第十条约定的违约责任。合同签订后，王松军、高嘉交纳了房价款282426元及除大修基金外的其余费用。王松军、高嘉于2010年10月30日接受了案涉房屋。隆鑫地产公司于2009年12月14日对案涉房屋办理了《预购商品房买卖合同登记备案》。另查明，2011年1月5日，重庆市政府公布了《重庆市物业专项维修资金管理办法》（市政府令244号），其中第八条规定：……开发建设单位、物业服务企业不得代收首期物业专项维修资金。第五十三条规定：本办法实施前，未交存首期物业专项维修资金的，相关业主应当在本办法施行之日起三个月内按照规定的标准交存至物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门公布的银行专户中。……第五十七条规定：该《办法》自2011年3月1日起施行。再查明，王松军、高嘉于2015年9月15日向武隆县住房保障办公室缴纳了案涉房屋的大修基金4026元。隆鑫地产公司于2016年12月10日向武隆县国土资源和房屋管理局提交了案涉房屋产权办理登记申请。本院确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、重庆市商品房买卖合同、重庆农村商业银行借款借据、收据、销售不动产统一发票（自开）、武隆县国土资源和房屋管理局《预购商品房买卖合同登记备案》、《不动产登记申请书》、《重庆市物业专项维修资金管理办法》（市政府令244号）等证据在案为凭。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，王松军、高嘉与隆鑫地产公司之间签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。本案争议的焦点：一、隆鑫公司应否承担从房屋交付后至大修基金缴纳方式确定期间的违约责任，如果应承担，违约金如何计算；二、隆鑫地产公司应否承担自大修基金缴纳方式确定起至王松军、高嘉缴纳大修基金前期间违约责任，如果应承担，违约金如何计算；三、隆鑫地产公司应否承担王松军、高嘉缴纳大修基金后的违约责任，如果应承担，违约金如何计算；四、隆鑫地产公司辩称对违约金进行调减的理由应否支持。关于隆鑫公司应否承担从房屋交付后至大修基金缴纳方式确定期间的违约责任，如果应承担，违约金如何计算的问题。本案中，双方均确认王松军、高嘉未按时缴纳大修基金的原因是王松军、高嘉在2009年10月31日准备将大修基金随同房价款和契税等代收费用一并交由隆鑫地产公司时，因武隆区的大修基金缴纳方式正在由房地产开发公司代收向业主自行缴纳转变，隆鑫地产公司因此未收取案涉房屋的大修基金。因此，在此期间因大修基金缴纳方式发生政策变化导致不能按时缴纳大修基金，不能归责于双方，故隆鑫地产公司不应承担此期间的违约责任。关于隆鑫地产公司应否承担自大修基金缴纳方式确定起至王松军、高嘉缴纳大修基金前期间违约责任，如果应承担，违约金如何计算的问题。本案中，在重庆市政府2011年1月5日公布了市政府令244号明确由业主自行缴纳后，隆鑫地产公司未通知王松军、高嘉缴纳，王松军、高嘉也未自行缴纳。直至2015年9月15日，王松军、高嘉才向武隆区住房保障办公室缴纳了大修基金4026元。本院认为，在案涉房屋产权登记办理过程中，王松军、高嘉与隆鑫公司系委托与被委托关系，双方均有义务共同协调配合完成产权登记办理。缴纳大修基金是办理产权登记的前提。隆鑫公司对于大修基金原具有代收义务，但在重庆市政府为防止房地产开发企业随意挪用大修基金，于2011年1月5日制定并颁布了市政府令244号后，明确规定不允许由房地产开发企业代收大修基金，至此，隆鑫公司即不再具有代收义务，而应当由王松军、高嘉自行缴纳大修基金。重庆市政府令244号是人民政府面向社会公众公开发布的公文，一经公布即视为公众知晓，包括王松军、高嘉在内的业主就应按照规定自行缴纳大修基金。王松军、高嘉作为业主，明知大修基金的缴纳方式即将发生变化，就应当关注或主动向相关部门询问了解新的规定，主动自行缴纳大修基金，以便办理产权登记，但其却在长达五年多的时间内对此不闻不问，任由损失扩大，对此应当承担此期间损失的主要责任。但同时，隆鑫地产公司作为从事房地产开发的专门企业，又作为产权登记办理的受托方，具有熟知相关法律和较早知悉大修基金缴纳方式新规定的条件和优势，在占有王松军、高嘉已缴纳了房价款及其他费用后，明知王松军、高嘉并非出于主观故意不缴纳大修基金，却未采取措施减少损失扩大，也应承担相应责任。本院根据双方过错，结合双方合同约定等因素，酌情确定隆鑫地产公司承担此期间40000元的违约责任。关于在王松军、高嘉在缴纳大修基金后，隆鑫地产公司应否承担逾期办理产权登记的违约责任，如果应承担，违约金如何计算的问题。本院认为，根据双方合同约定，隆鑫地产公司应当承担逾期办理产权登记违约责任的起算时间应当从王松军、高嘉于2015年9月15日缴纳大修基金60日后的次日计算。但隆鑫地产公司却在2016年12月10日才取得武隆县国土资源和房屋管理局《不动产登记申请书》（即约定的办理产权登记受理单），超过了约定的办理产权登记期限，应当承担期间的违约责任。具体来讲，隆鑫地产公司应当承担逾期办理产权登记的违约金计算方式为：按照已付房价款282426元为基数，按照已付房价款282426元每日万分之三标准，从2015年11月15日起计算至2016年12月9日止，共390天，违约金额为33043.84元。关于隆鑫地产公司对违约金进行调减的辩称理由应否支持的问题。本院认为，隆鑫地产公司提出的房屋已实际交由王松军、高嘉使用，现在也为王松军、高嘉办理了产权登记的理由，与本院查明的事实一致，本院予以采信。因此，对隆鑫地产公司辩称逾期办理产权登记并未对王松军、高嘉造成实际损害，请求对违约金进行调减的理由本院予以采纳，本院酌定将前述违约金依法调整为36521.92元。综上，对王松军、高嘉诉讼请求，本院予以部分支持，隆鑫地产公司应当支付王松军、高嘉逾期办理产权登记的违约金共计36521.92元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王松军、高嘉支付逾期办理产权登记的违约金36521.92元；二、驳回原告王松军、高嘉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3982元，减半收取1991元（原告已预交），由原告王松军、高嘉负担991元，由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  安昌荣二〇一七年九月二十三日书记员  胡陶燕