云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2923民初747号原告：李林宗，男，1968年5月2日生，汉族，祥云县人，住祥云县，现住祥云县。原告：董美花，女，1967年1月22日生，汉族，祥云县人，住址，系李林宗妻子。二原告委托代理人：徐强，云南富达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：张朝仲，男，1963年10月21日生，汉族，祥云县人，农民，住祥云县，现住祥云县（现下落不明）。被告：杨灵芝，女，1965年9月17日生，汉族，祥云县人，农民，住祥云县，现住祥云县（现下落不明）。第三人：富滇银行股份有限公司大理祥云支行。法定代表人：杨金寿，该行行长。委托代理人：李文栋，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：李楠，富滇银行大理祥云支行风险资产部经理，特别授权代理。原告李林宗、董美花诉被告张朝仲确认合同有效纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法追加被告杨灵芝为共同被告，依法追加富滇银行股份有限公司大理祥云支行（以下简称“富滇银行祥云支行”）为第三人，于2016年10月11日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李林宗、董美花及其委托代理人徐强、第三人富滇银行祥云支行的委托代理人李文栋律师和李楠到庭参加诉讼，被告张朝仲、杨灵芝经本院公告传唤仍未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李林宗、董美花诉称：2012年4月30日，原告与被告张朝仲签订了《单元房购销合同》，被告张朝仲将位于祥云县祥城镇彩云路北侧商住楼第1单元第三层的302室单元房出售给原告，房价为460800元。签订合同后，原告按合同约定付清了购房款，被告张朝仲于2013年4月将房屋交付给原告。因签订合同时被告张朝仲尚未办理房产证，不能办理过户登记手续。2015年1月23日，被告夫妇领取了房产证，但是一直不协助原告办理房产过户手续，已构成违约。为保障原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院依法确认原告与张朝仲签订的《单元房购销合同》合法有效，确认原告对上述房屋享有所有权，判令被告协助办理上述房屋的产权过户登记手续。被告张朝仲、杨灵芝未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。第三人富滇银行祥云支行述称：一、因被告张朝仲夫妇未到庭，法庭应查明原告与张朝仲之间的房屋买卖行为是否真实；二、本案所涉房屋所有权登记在被告名下，并已经由被告自愿与第三人设定了抵押，而且该抵押系本案原告李林宗向第三人贷款而设定，已经依法办理了抵押登记手续，依照《物权法》和《担保法》的相关规定，第三人对涉案房屋依法享有抵押权。在抵押权未依法解除之前，不得发生任何物权变动。据此，请求人民法院依法确认第三人对本案所涉房屋享有抵押权，在抵押权解除之前，该房屋的物权不得发生变动。为支持自己的诉讼主张，原告向法庭提交了下列证据：1、身份证复印件2份，欲证实原告的基本情况；2、《单元房购销合同》1份，欲证明合同约定内容；3、收款、收据2份，欲证明已付清购房款的事实；4、房地产换证申请书、房管所收件收据、房屋所有权登记审批表、申请、户型平面图、房屋所有权证和国有土地使用权证复印件各一份，证明张朝仲夫妇已经分割办理了房产权属证的情况；5、借条一份，证明2015年6月以李林宗名义向第三人富滇银行的贷款的实际使用人是张朝仲。被告张朝仲、杨灵芝未提交证据。第三人提交了以下证据：1、借款人李林宗夫妻身份证明资料复印件1份，抵押人张朝仲夫妻身份证明资料复印件1份，欲证明借款人的身份情况；2、《个人类授业务申请书》、《个人授信协议》、《个人借款合同》、《个人贷款借款借据》复印件各1份，欲证明授信贷款等情况；3、《个人最高额担保合同》、《担保物清单》复印件各1份、《房屋他项权证》复印件1份、房产证及土地证复印件各1份，欲证明被告自愿以连同本案案涉房屋在内的9套房屋提供抵押担保并已经登记的情况。本院依职权向祥云县房地产管理所调取了以下证据：1、房地产档案摘抄表1份；2、《房屋所有权证》和《国有土地使用证》各1份。该两组证据证明案涉房屋已经办理了相关登记手续。经质证，第三人对原告提交的第1组和第4组证据无异议，对第2组、第3组和第5组证据提出异议，认为：《单元房购房合同》上没有杨灵芝的签字，属于效力待定的合同；付款凭证上张朝仲的签字存疑，对其三性不予认可；借条与本案无关联。原告对第三人提交的全部证据无异议。原告和第三人对本院调取的证据无异议。本院审查认为，原告提交的第1-4组证据、第三人提交的全部证据以及本院调取的证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，应确认为认定本案事实的依据。原告提交的第5组证据与本案无关联，本院不予确认。经本院审理查明：被告张朝仲和杨灵芝系夫妻关系。2013年以前，被告张朝仲取得位于祥云县祥城镇彩云路北侧的一块国有土地使用权后，在该块土地上建盖了一幢八层商住楼，一层设计为商铺，其他楼层为住房，其中二至六层设计为单元房。被告张朝仲分别与包括本案原告在内的约20余户购房户签订了《单元房购销合同》，将二至六层的单元房分别出售给购房户，其他房屋由被告夫妇自用。其中与本案原告于2012年4月30日签订《单元房购销合同》，约定：被告张朝仲将上述房屋中第1单元第三层的302号房出售给原告，房屋建筑面积为144平方米，分摊面积为4.5平方米，总价为460800元；被告张朝仲于2013年3月10日前将房屋交付给原告；该房近两年内无法办理房屋产权证，今后被告办理完相关土地的手续后，如果能办理单元房的所有权证时，涉及的税费由原告承担。合同签订后，原告按约定付清了购房款。被告张朝仲于2013年4月将房屋交付给原告管理，原告于2013年7月入住至今。经被告张朝仲夫妇申请后，相关主管部门分别于2015年1月20日和2015年3月11日颁发了本案诉争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。其中《房屋所有权证》载明张朝仲为所有权人，杨灵芝为共同共有人，证号为祥城镇字第××号，《国有土地使用证》登记的土地使用权人为张朝仲，证号为祥国用（2015）第001051号。2015年6月3日，原告李林宗与第三人富滇银行祥云支行签订《个人授信协议》（可循环授信贷款额度为294万元）。同日，被告张朝仲、杨灵芝与第三人签订了《个人最高额担保合同》，以包括本案诉争的房屋在内的9套单元房为前述循环授信贷款提供抵押担保，已经办理了抵押登记，担保期间为2015年6月3日至2018年6月3日。李林宗偿还了2015年6月的借款后，又于2016年6月6日与第三人签订借款合同，在前述可循环授信贷款范围内，向第三人借款294万元（期限为2016年6月6日至2017年6月6日）。2017年1月12日，原告李林宗偿还了前述贷款。因被告夫妇长期未与原告等购房户办理产权过户登记手续，并于2016年3月中下旬后下落不明，为此，原告等10余户购房户向本院提起诉讼。本院认为：一、关于本案《单元房购销合同》的合同效力问题。原告与被告张朝仲签订的《单元房购销合同》系双方自愿签订。本案案涉房屋系被告张朝仲和杨灵芝的共同财产，杨灵芝没有在合同上签字，但是，原告依照合同约定交付了购房款，并且自2013年7月入住使用案涉房屋至今，被告杨灵芝未提出异议，本院确认被告杨灵芝已经对上述合同进行了追认，故原告与被告张朝仲签订的《单元房购销合同》合同内容不违反法律规定，未侵害杨灵芝的利益，系有效合同。原告请求确认《单元房购销合同》有效的诉讼请求成立，本院予以支持。二、关于被告应否协助办理案涉房屋产权过户登记手续的问题。本案中，原、被告双方订立合同的目的是实现不动产物权（即案涉房屋）的转让。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的转让应当依法登记，据此，被告除了履行交付房屋的义务以外，还应履行协助办理案涉房屋过户登记的义务。原、被告签订的合同约定：今后甲方（被告）办理完相关土地的手续后，如果能办理单元房的所有权证时，涉及的税费由乙方（原告）承担。此约定表明，待被告完善相关土地手续后，应当办理房屋的产权过户登记手续。现行政主管部门已经依法颁发了案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，已经具备办理产权过户登记的条件，被告应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条关于合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务的规定，履行协助办理涉案房屋产权过户登记手续的义务。原告请求判令被告协助办理上述房屋的产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。三、关于被告张朝仲夫妇与第三人富滇银行祥云支行签订的《个人最高额担保合同》效力问题。《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》均明确规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产，不得抵押。本案《个人最高额担保合同》中涉及的房屋虽登记在被告夫妇名下，但在设定抵押之前，该部分房屋已分别出售给了原告及其他住户（已另案处理），相关购房户基于《单元房购销合同》取得了对该房屋的使用权，并已经实际使用，该房屋的登记所有权人与实际使用人不一致，属于有争议的财产，依法不得抵押，也无证据证明其他住户同意抵押，因此，被告夫妇与第三人签订的《个人最高额担保合同》中涉及其他房屋的抵押担保的部分无效。《个人最高额担保合同》系履行原告李林宗与第三人富滇银行祥云支行签订的《个人授信协议》而签订，原告李林宗夫妇应当知晓用本案案涉房屋设定抵押的情况，故《个人最高额担保合同》中涉及本案案涉房屋抵押的部分有效。第三人富滇银行祥云支行关于“对本案所涉房屋享有抵押权，在抵押权解除之前，该房屋的物权不得发生变动”的主张，符合法律规定，本院予以确认。但因原告李林宗现已偿还了《个人最高额担保合同》项下的借款，并且以起诉的方式表明要求办理房地产权属变更登记手续，充分证明案涉房屋已经具备了解除抵押的条件，且现在解除抵押，已不影响第三人富滇银行祥云支行的合法权益，故第三人富滇银行祥云支行请求确认对案涉房屋享有抵押权等诉讼请求，已丧失实际意义，本院不予支持。四、关于原告请求确认对案涉房屋享有所有权的问题。本案原告主张的主要法律关系确认合同效力以及履行合同的问题，并未涉及物权争议问题，而且，《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不发生效力。原、被告之间虽经签订了购销合同，原告也已经实际使用房屋，但是，案涉房屋仍然登记在被告名下，双方尚未办理转让登记手续，不动产物权尚未发生转移，故原告请求确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告与被告张朝仲签订的《单元房购销合同》系当事人自愿签订，内容不违反法律规定，也未侵害其他人的合法利益，并已基本履行完毕，系有效合同。现已经具备办理房屋产权过户登记手续的条件，被告张朝仲夫妇应协助办理相关手续。原告请求确认《单元房购销合同》有效以及请求判令被告协助办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求成立，本院予以支持。本案案涉房屋的不动产物权尚未登记转移，原告请求确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予支持。被告与第三人签订的《个人最高额担保合同》中涉及本案案涉房屋的抵押担保的部分有效，但因原告李林宗已经偿还了《个人最高额担保合同》项下的借款，第三人请求确认对案涉房屋享有抵押权等诉请已经丧失实际意义，本院不予支持。被告张朝仲、杨灵芝经本院合法传唤，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第一百七十九条、第一百八十四条第（四）项，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十七条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李林宗、董美花与被告张朝仲于2012年4月30日签订的《单元房购销合同》有效。二、被告张朝仲、杨灵芝于判决生效后15日内，协助原告李林宗、董美花办理《单元房购销合同》载明的1单元第三层302号房（房权证号为祥城镇字第××号，《国有土地使用证》证号为祥国用（2015）第001051号）的产权过户登记手续。三、驳回原告李林宗、董美花的其他诉讼请求。四、驳回第三人富滇银行股份有限公司大理祥云支行的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由被告张朝仲、杨灵芝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  李福荣人民陪审员  杨正美人民陪审员  王学芬二〇一七年一月二十五日书 记 员  马雪蕊