重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0117民初7083号原告：重庆市庆源物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳城街道办事处名人街**附**，统一社会信用代码91500117203642636W。法定代表人：冯开明，公司董事长。委托诉讼代理人：何珊，重庆智权律师事务所律师。被告：李斌，男，1978年9月30日出生，汉族，户籍地重庆市沙坪坝区。原告重庆市庆源物业管理有限公司（以下简称“庆源物业”）与被告李斌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庆源物业的法定代表人冯开明及其委托代理人何珊到庭参加诉讼，被告李斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庆源物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付从2012年7月1日起至2014年8月底止的物业服务费1222元、违约金5251.55元、楼道路灯费65元，合计6538.55元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2005年10月1日前，原告为被告所在的名人丽都小区进行前期物业管理服务，物业服务费用标准为0.20元/月·平方米。2006年1月4日，原告与业主委员会签订了《名人丽都小区物业服务合同》，约定：从2005年10月1日起物业费标准0.37元/月·平方米（合同第五条），物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前15日内履行交纳义务（合同第七条）；业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金（合同第二十三条）；被告系小区业主。原告如约为其提供了物业服务，经多次催收，但被告拒不交纳物业管理费及楼道路灯费用，已构成违约，应当承担违约责任。被告李斌未答辩。经审理查明，原告庆源物业公司原系名人丽都小区的前期物业管理公司，受建设单位重庆中东房地产公司的委托对名人丽都小区进行前期物业管理服务，物业服务费每月0.20元/㎡。2005年6月18日，名人丽都小区在合川区国土资源和房屋管理局的指导下，召开了首次业主大会，成立了合川市名人丽都小区业主委员会（以下简称“名人丽都业委会”），并向合川区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2006年1月4日，名人丽都业委会与原告签订了《名人丽都小区物业服务合同》，合同约定：期限为2年，从2005年10月1日起至2007年9月30日止；合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费标准住宅0.37元/月·平方米，按季度交纳；业主或物业使用人应在每季度前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金…等。合同签订后，原告从2005年10月1日起为名人丽都小区提供了物业服务至2015年6月30日止。2006年11月，名人丽都小区再次召开业主大会，选举了新的业主委员会成员，并于2007年7月向合川区国土资源和房屋管理局变更了备案登记。新的业主委员会认为前业主委员会无权与庆源物业公司签订物业服务合同，遂起诉请求确认合同无效。2007年9月19日，北碚法院以（2007）碚法民初字第2571号《民事判决书》判决驳回名人丽都业委会的诉讼请求。名人丽都业委会不服申诉，重庆市人民检察院第一分院于2012年11月向重庆市第一中级人民法院提起抗诉，重庆市第一中级人民法院指令北碚法院再审。北碚法院经再审后于2013年8月作出（2013）碚法民再初字第0002号《民事判决书》，判决维持该院（2007）碚法民初字第2571号民事判决。名人丽都业委会不服该判决再次上诉，重庆市第一中级人民法院于2014年2月7日以（2013）渝一中法民终字第04302号《民事判决书》判决驳回上诉，维持原判。2008年12月24日，名人丽都小区经重庆市园林事业管理局复查确定为园林式小区。原告在服务中曾以该小区设施、设备存在问题为由提出配套设施大修改造报告。2011年10月6日，小区x幢X单元X-X号业主谭兴林家起火，因消防设施不齐备或损坏，致未能及时施救，引起数家火灾。2013年11月14日，合川区公安局消防支队对该小区检查，发现小区消防栓内无水枪、无水袋、部分枪头已损坏。2014年7月5日，经合川区合阳城塔耳门社区对该小区物业服务满意度调查，业主对对小区物业满意率达9.53%，不满意率达61.32%，对小区物业状况不满意主要集中在环卫、停车、治安三个方面，不满意率均超过50%。被告李斌于2009年7月成为名人丽都小区X幢X单元X-X号房业主，2014年8月13日，该房屋权利人变更为他人。其住房建筑面积127.07平方米。从2012年7月1日起至2014年8月12日止，被告李斌共欠交物业服务费1193.8元及楼道路灯费63.5元，经原告多次催收未果。2016年8月10日，原告起诉来院，诉请如前。上述事实，有原告的当庭陈述，《名人丽都小区物业服务合同》，房屋权属档案，合阳城街道办事处塔耳门社区居民委员会告知函，（2007）碚法民初字第2571号《民事判决书》，（2013）渝一中法民终字第00473号《民事判决书》，本院（2015）合法民初字第06530号《民事判决书》，（2016）渝01民终2381号《民事判决书》，渝园林发（2008）295号文，名人丽都园林式小区照片，合川区公安局合阳派出所证明，合川区公安局消防支队消防监督检查记录及照片，催费通知，告知书，重庆智权律师事务所关于缴纳物业服务费的提示函、律师函等证据证实，证据均经庭审质证和本院审查，本院予以确认。本院认为，名人丽都业委会于2006年1月4日与原告签订的《名人丽都小区物业服务合同》，已经生效的法律文书确认为有效合同，对“名人丽都”小区的业主均具有约束力，该小区业主均应当遵守和执行。合同到期后，名人丽都业委会未重新作出选聘或续聘决定，原告继续提供物业服务，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条的规定及合同约定，原物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。原告自愿按原合同约定继续提供了服务至2015年6月30日，故原告要求被告支付物业服务费及楼道路灯费的诉求理由正当，本院予以支持。但对该房屋权利人变更后的物业服务费及楼道路灯费，本院不予支持。关于违约金问题，根据原告举示的（2016）渝01民终2381号《民事判决书》及本院核实同时期相关案件，查明原告提供的物业服务存在瑕疵，原告提出大修报告不能免除其日常维修、养护责任，而该小区存在的问题中有属于设施、设备的维修、养护问题，如合川公安局消防支队消防监督检查发现的问题，虽然本案被告未予举证或抗辩，但原告对小区所有业主所承担的瑕疵责任应予一致，故对原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告李斌在本判决生效后5日内给付原告重庆市庆源物业管理有限公司物业服务费1193.8元及楼道路灯费63.5元，合计1257.3元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆市庆源物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告李斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘 言代理审判员  陈德超人民陪审员  张丘霖二〇一七年一月十七日书 记 员  朱丽娜