广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终11194号上诉人(原审原告)：吴庆东，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黄力科，执行董事。委托诉讼代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈丽冰，住广州市天河区。上诉人吴庆东因与被上诉人广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）、陈丽冰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴庆东上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持吴庆东的全部诉讼请求；二、判决添泽公司、陈丽冰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定吴庆东与添泽公司合同义务均已履行完毕，事实认定错误，忽略了添泽公司恶意促成合同履行以规避合同解除及双倍返还购房款的违约责任。原审判决支持添泽公司通过“违法行为”获益，违背基本的诚实信用及公平原则，依法应当纠正。二、原审法院适用法律严重错误，违背了吴庆东与添泽公司的合同约定及相关的法律规定，以“合同履行完毕”为由故意忽略吴庆东具有的合同解除及主张违约赔偿的权利，依法应当予以纠正。1.根据合同约定及法律规定，吴庆东可依法解除其与添泽公司签订的《商铺买卖合同》，并要求其承担双倍返还已付购房款的违约责任。2.添泽公司于2015年9月15日申请办理涉案商铺产权登记的行为已严重违反双方约定，吴庆东可据此解除合同并要求添泽公司承担双倍返还已付购房款的违约责任。3．合同签订后，添泽公司在未告知吴庆东的情况下将涉案商铺抵押给中国工商银行广州荔湾支行，严重侵害了吴庆东的合法权益，吴庆东可依法解除合同并要求添泽公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、原审法院忽略添泽公司的上述违约事实，要求吴庆东另行主张权利，事实认定不清，法律适用错误，依法应当改判。1.添泽公司恶意促成合同履行的行为，不应当成为吴庆东诉请解除合同并要求其承担双倍返还已付购房款违约责任的障碍。2.合同解除权的权利基础在于双方存在的合同法律关系，该权利基础不因合同履行完毕而归于消灭，反而可以终止合同法律关系。即便合同履行完毕，吴庆东亦可根据合同约定及法定情形行使解除权，并要求添泽公司承担相应的违约责任。添泽公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案一审是公告送达，在2015年9月，无论是陈丽冰还是添泽公司，均未收到吴庆东或原审法院有关本案起诉的任何通知。即使吴庆东提出了解除合同的诉求，但在实际履行过程中其并未有效撤销对原受托办理过户的广东法全律师事务所的授权委托及公证书，在此情况下，由于合同履行过程中，添泽公司均与吴庆东的代理人联系沟通相关过户手续，基于广东法全律师事务所的受托行为仍然有效，添泽公司当然认为该受托人的意思表示代表了吴庆东。于是，2015年9月添泽公司协同广东法全律师事务所工作人员一同就涉案商铺过户向房管部门提交申请，并在2015年9月17日核发房产证。从合同实际履行过程来看，虽然吴庆东曾发出过解除合同的意思表示，但该意思表示延迟到达添泽公司，在此过程中，作为吴庆东的代理人，广东法全律师事务所代吴庆东完成整个交易，在受托有效的情况下，该行为有效成立，买卖合同已履行完毕。至于吴庆东认为存在迟延办证的问题，需由吴庆东另案起诉。陈丽冰经公告送达传票未到庭，亦未作答辩。吴庆东于2015年8月17日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除吴庆东与陈丽冰、添泽公司签订的关于广州市昌岗中路151号—161号B1127商铺的《商铺买卖合同》、《补充协议》及《认购书》；二、陈丽冰、添泽公司按购铺款655525元的双倍即1311050元退还给吴庆东、并退还预收税款20815元，陈丽冰、添泽公司互负连带责任；三、本案诉讼费用由陈丽冰、添泽公司承担。原审法院认定事实：2013年9月30日，陈丽冰经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为陈丽冰，受托人为添泽公司和黄力科；委托人陈丽冰是广州市海珠区昌岗中路151-161地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄某乙的夫妻共同财产。黄某乙已于2011年1月17日死亡。现陈丽冰委托受委托人（受委托人中任一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割等……二、代为办理上述产权分割后的商铺、办理房屋产权变更登记、遗失登记、更正登记等相关手续；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同……八、代为收取楼款及其他相关款项，并开具相关代收款凭证……十、代为配合买家办理上述房屋的银行贷款按揭手续以及签署相关部门有关的文件……受委托人有转委托权；等。2013年12月3日，添泽公司代陈丽冰（出售方）与吴庆东（认购方）签订了一份《认购书》，约定吴庆东向陈丽冰认购广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层127号物业，认购价为1129687元；等。2013年12月7日，添泽公司（授权代理人、经营管理公司）、陈丽冰（出卖人）与吴庆东（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层（127）号铺，该商铺建筑面积共5.2926平方米（第二条）；该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为655525元（第三条）；付款方式为一次性付款：买受人应于2013年12月8日前支付房价款（包含定金100000）200000元，2014年1月30日前支付455525元（第四条）；1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3、对于买受人在委托经营管理期限内的使用权及经营权的收益损失（即自2014年5月1日至2017年4月30日止），出卖人已在该商铺的原总房价款中予以减免抵扣（第六条）；出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用（第七条）；1、买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况；2、出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；4、若因买受人迟延提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担（第九条）；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执（第十条）；等。之后，添泽公司向吴庆东开出全部房款共655525元及税费20815元的收据。2014年8月22日，添泽公司作为陈丽冰（出卖人）的授权代理人与吴庆东（买受人）签订《补充协议》，约定买受人购买的广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层127号铺现确定为广州市海珠区昌岗中路151-161号B1127号铺。广州市国土资源和房屋管理局于2015年9月17日核发了海珠区昌岗中路151-161号B1127铺，产权人为吴庆东的《房地产权证》。吴庆东对其主张事实还提交以下证据：1、受理日期为2015年9月15日的《广州市房地产交易登记中心受理回执》；2、《广东省房地产他项权证》；3、《广州市房地产他项权利登记申请书》；4、《广东省房地产交易与权属登记询问记录表》；5、手机短信截图。添泽公司质证表示：由于证据1—4没有原件，对上述证据的真实性不予确认，但确认添泽公司有为涉案商铺进行递件、办理过户手续的事实，但并不存在吴庆东所述的证明内容，添泽公司没有侵害吴庆东的合法权益，吴庆东的房产证依然可以办理下来，另外添泽公司也没有因吴庆东起诉才去涂销抵押的情况，办理房产证是一系列过程，早在吴庆东起诉前添泽公司就进行了赎回商铺的行为，只是在办证当天才统一提交所有材料一次过完成交易手续。这些证据也证明了吴庆东一直没有撤销为其办理房产证的受托人的委托书，客观上一直配合添泽公司办理房产证的行为，吴庆东并没有要求解除合同，才使得合同履行完毕；证据5没有原件，也没有经过公证和鉴定，故对该证据的真实性不予确认。添泽公司对其抗辩还提交了吴庆东出具的授权委托书及《公证书》。吴庆东质证表示对其真实性没有异议，对关联性不予确认，就该商铺办理过户手续委托公证事项无法证明添泽公司与吴庆东就过户事宜持续地进行有效沟通，该程序性材料无法证明添泽公司的相关主张。原审法院认为，吴庆东与陈丽冰、添泽公司签订的《认购书》、《商铺买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。按照合同约定，吴庆东已经付清全部的购房款，陈丽冰、添泽公司已经将涉案商铺过户登记到吴庆东名下，涉案商铺也依约由经营管理公司经营。现双方的合同义务均已履行完毕，吴庆东再要求解除双方签订的《认购书》、《商铺买卖合同》及《补充协议》，缺乏依据，原审法院依法予以驳回。基于此，吴庆东要求陈丽冰、添泽公司在合同解除后双倍退还已付购房款及税费的请求，原审法院不予支持。若吴庆东主张陈丽冰、添泽公司存在其他的违约事实，可以另循途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，原审法院于2016年1月29日作出判决：驳回原告吴庆东的全部诉讼请求。本案受理费16787元及财产保全费5000元由原告负担。本院二审期间，添泽公司提交税收发票、税收交款书、纳税申报表，拟证明已代吴庆东缴纳税费19993.51元。吴庆东对于添泽公司提交上述证据的真实性并无异议,称吴庆东在本案中不再主张对方已代为缴纳的税费，但对方多收的税费应当退还。经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，吴庆东、添泽公司确认根据《商铺买卖合同》约定，办理涉案商铺过户登记的截止时间为2014年10月23日。添泽公司于2015年9月9日代吴庆东向广州市海珠区地方税务局缴纳涉案商铺过户税费19993.51元。陈丽冰于同日与中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行向广州市海珠区房地产交易登记中心申请涂销涉案商铺抵押。添泽公司工作人员李某乙于2015年9月10日签收本案起诉状。2015年9月15日，广州市房地产交易登记中心受理涉案商铺涂销抵押和转移登记申请。二审中，吴庆东陈述：2015年9月9日接近12时，吴庆东接到添泽公司职员邓小姐的电话，通知吴庆东到海珠区房管局办理过户，因为海珠区房管局认为吴庆东委托法全律师事务所的委托书时间过久，不安全，需要吴庆东本人到场确认。吴庆东当时予以拒绝，且明确告知对方因延迟办证，已决定解除合同并提起诉讼。由于吴庆东拒绝到场，海珠区房管局拒绝了添泽公司的过户申请，然后添泽公司再去广州市房地产交易登记中心申请过户。添泽公司陈述：我方已于2015年9月9日之前申请过户并缴纳税款，收到本案起诉状之后，我方认为吴庆东委托办证代理人陈某的授权委托仍然有效，所以与陈某办理递件过户，且房管部门也认可授权，成功办理了过户。吴庆东表示同意协助将涉案商铺的房地产权恢复登记至陈丽冰名下。添泽公司则认为合同约定违约金过高，应当按照同期贷款利率标准。本院认为，关于各方当事人之间的关系及承责主体问题。本案房屋买卖合同关系中，陈丽冰系出卖人，吴庆东系买受人，添泽公司系陈丽冰的委托代理人。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，吴庆东在本案中主张添泽公司对于陈丽冰的违约行为承担连带责任，理据不足，本院不予支持。吴庆东与陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》约定，出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款。根据本案查明事实，陈丽冰逾期办理过户登记，已经达到上述约定解除合同的条件。吴庆东依据《商铺买卖合同》的约定，于2015年8月17日向原审法院提起诉讼，请求解除《商铺买卖合同》、《补充协议》及《认购书》，添泽公司工作人员李某乙于2015年9月10日签收起诉状。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。吴庆东按照约定解除合同的通知已到达陈丽冰的委托代理人添泽公司，即已发生法律效力，双方之间的《商铺买卖合同》、《补充协议》及《认购书》已于2015年9月10日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。陈丽冰的委托代理人添泽公司收到起诉状之后，并未终止合同履行，而是仍然办理涉案商铺过户手续，以逃避逾期办理过户登记的违约责任，显然有悖上述法律规定。原审法院以双方合同已经履行完毕为由，驳回吴庆东解除合同的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。关于解除合同的违约金。《商铺买卖合同》约定若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内双倍退还买受人已付的全部购房款。陈丽冰经公告送达传票，一审和二审均未到庭，亦未作答辩，故本院根据上述约定判令陈丽冰应向吴庆东双倍退还购房款。添泽公司并非《商铺买卖合同》的出卖人，其抗辩约定违约金过高，本院不予支持。关于预收税费应否退还。添泽公司代陈丽冰向吴庆东收取的税费20815元，其中19993.51元已在办理涉案商铺过户过程中实际发生，吴庆东在二审期间表示不在本案中主张，故本院对此不予处理。至于多收的预收税费821.49元，陈丽冰应予退还。关于协助恢复房地产权登记。吴庆东在二审期间表示同意协助将涉案商铺房地产权恢复登记至陈丽冰名下，本院照准。综上所述，吴庆东的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审法院认定事实正确，但适用法律不当，处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1530号民事判决；二、吴庆东与陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司签订的关于广州市海珠区昌岗中路151号—161号B1127铺的《商铺买卖合同》、《补充协议》及《认购书》于2015年9月10日解除；三、陈丽冰于本判决发生法律效力之日起十日内向吴庆东双倍退还购房款共1311050元；四、陈丽冰于本判决发生法律效力之日起十日内向吴庆东退还预收税费821.49元；五、吴庆东于本判决发生法律效力之日起十日内协助将广州市海珠区昌岗中路151-161号B1127铺房地产权恢复登记至陈丽冰名下；六、驳回吴庆东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16787元、财产保全费5000元，二审案件受理费16787元，均由被上诉人陈丽冰负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一七年一月五日书记员  杨仁义黄妙丽