广西壮族自治区隆安县人民法院民 事 判 决 书(2016)桂0123民初1044号原告：马相飞，男，1978年3月6日生，壮族，驾驶员，住广西隆安县。委托代理人：卢礼伟，广西祥泰律师事务所律师。委托代理人：卢城将，广西祥泰律师事务所实习律师。被告：任新策，男，1978年8月1日生，壮族，住广西田东县右江矿务局机关宿舍区，右江矿务局职工。委托代理人：曹章莹，北京大成（南宁）律师事务所律师。第三人：成文理，男，1963年1月13日生，壮族，住广西隆安县，个体工商户。第三人：曾学琼，女，1963年7月18日生，壮族，住广西隆安县，系第三人成文理的妻子。原告马相飞与被告任新策、第三人成文理、曾学琼案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马相飞及其委托代理人卢礼伟、卢城将，被告任新策及其委托代理人曹章莹、第三人成文理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马相飞向本院提出诉讼请求：一、确认原告与第三人签订的《房产转让协议》合法有效；二、解除对隆安县城厢镇国泰街188号（天泰和居）小区4号楼2单元3楼302号的查封。事实与理由：一、原告向第三人购买房产签订的《房产转让协议》合法有效，且己履行，受法律保护。原告于2012年1月18日与第三人成文理、曾学琼签订了《房产转让协议》，将己取得产权证、坐落于隆安县城厢镇国泰街188号（天泰和居）小区4号楼2单元3楼302号的房产转让给原告，并约定该房产待到可过户年限时，双方到房产管理部门办理过户手续。协议签订后，原告己向第三人付清全部房款15万元，第三人将该房产交付原告占有使用，并将《房屋所有权证》原件交由原告收执，双方己履行《房产转让协议》的义务。根据《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或有合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。登记在第三人名下的房产己合法转让给原告，应确认该房产所有权权益依法转移归原告所有。第三人将本案房产转让给原告，原告已支付全部房款，双方约定在房产可过户时到房产管理部门办理过户手续，买卖双方对房屋产权的转移没有异议，且根据有关规定，人民法院应中止执行本案房产，解除查封。根据《最高人民法院关于适用（民事诉讼法）的解释》第四百六十五条，案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情况分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。被告任新策申请执行第三人的财产，须查清确认本案位于隆安县城厢镇国泰街188号（天泰和居）小区4号楼2单元3楼302号的房产确属第三人的财产，才能强制执行，而执行案经原告提出异议，法院己查明第三人成文理、曾学琼己转让该房产给原告，原告己付清房款，第三人业己交付房产的事实，且转让房产合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，转让合法有效，应继续履行，该房产己实际转移归原告，不属第三人所有。由此说明，原告作为案外人对执行标的享有足以排除强制执行权益，依照上述司法解释，人民法院应裁定中止对该房产的执行。四、隆安县人民法院作出的《执行裁定书》适用法律条文错误，且不告知案外人诉权，程序违法。本案被告因与第三人民间借贷纠纷申请执行，法院执行第三人己转让的房产，原告是作为案外人对执行标的提出异议，人民法院审查后作出裁定应适用《民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用（民事诉讼法）的解释》第四百六十五条的规定，且裁定驳回的，应告知案外人自裁定送达之日起十五日内可以向人民法院起诉。隆安县人民法院（2016)桂0123执异4号《执行裁定书》适用《民事诉讼法》第二百二十五和《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第七十一条属适用法条错误，且不告知案外人诉权，程序违法。综上所述，位于隆安县城厢镇国泰街188号（天泰和居）小区4号楼2单元3楼302号房产已实际转让，由原告享有该标的物的权益，被告申请强制执行该房产且由人民法院查封，并驳回案外人的异议是错误的。为此特提起执行异议之诉的民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告马相飞对其陈述的事实提供下列证据：1、2012年1月18日签订的《房产转让协议》，证明原告与第三人于2012年1月18日签订协议，受让第三人房产并约定待到可过户年限时办理过户；2、2012年1月18日第三人成文理出具的《收据》一份，证明原告已将全部房款支付给第三人；3、《房屋所有权证》一份，证明第三人已将房产证原件交由原告收执,房子已交付原告；4、隆安县天泰和居小区2016年8月18日出具的物业费《收据》一份，证明原告交物业费，已实际占有、使用买受的房产；5、隆安县人民法院2016年作出的执行裁定书一份，证明原告作为案外人对争议的房产应享有所有权，裁定书适用法条错误，程序违法；6、隆安县农村信用合作联社雁江信用社2016年11月15日出具的《说明》，证明李秀连以第三人成文理的房产证作抵押向雁江信用抵押贷款；7、原告与李秀连《结婚证》复印件，证明李秀连是原告的配偶；8、《银行贷款流水单》、《通用凭证》，证明原告以第三人的房产抵押贷款，并由原告的妻子取款、还款，也是原告购买房屋的款项来源；9、邮政银行存折及取款凭单一份，证明原告2011年10月15日、17日共取款5万元给农某代买房的事实；10、李秀莲信用社存折及历史明细查询一份，证明马相飞以妻子李秀连的名义贷款10万元，并将存折给证人农某，农某于2012年1月30日、2月4日取款的事实；11、信用社还贷明细登记，证明马相飞的妻子贷款买房后还贷的事实；12、证人农某出庭作证的主要内容：证人与原告是表兄弟关系，与第三人成文理有远亲关系。2011年下半年，原告交给证人5万元，请证人帮他在隆安买房，以供小孩将来在隆安上学时使用。知道成文理有房后就与成文理去看房，成文理就将房门钥匙交给证人。2012年1月18日，马相飞看过房后就签订合同，当天在隆安县农村信用合作联社门口证人将15万元现金给成文理。其中10万元是证人经营摩托、咖啡馆等生意所得，5万元是之前原告预付的给证人的。当天就以装修房子的名义去房管所办理抵押手续，当时证人任雁江信用社主任，所以就在雁江信用社办理10万元的贷款。原告办得贷款后，就将10万元的存折交给证人，后来用存折提取现金，共提了9.9万元。被告任新策辩称:原告与第三人不存在真实的房屋买卖关系，这份合同是虚假合同。原告与第三人签订的《房产转让协议》中的文字是打印的，但付款和签订日期两处有手写改动，假如真有这份合同，根据相关法律及文件规定，原告与第三人签订的房屋买卖合同无效，第三人没有完全的所有权，第三人无权处置该房产。依照相关规定，经济适用房未住满5年不可上市交易，因此，合同不生效。原告所说物权法15条规定仅限于合同生效，合同生效物权未必生效。合同未生效的情况下，原告不享有房屋的所有权，且未办理物权登记，因此，原告请求确认302号房归其所有无事实和法律依据。基于以上理由，原告要求被告承担诉讼费无依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告任新策对其辩解未提供证据。第三人成文理、曾学琼述称，第三人是原隆安县外贸公司正式职工，原来在那里有一套房子，后来那里用地被开发用作经济适用房，外贸公司的职工每人分得一套安置房，第三人交了几万元的房款，得安置在4号楼2单元3楼302号。得房后第三人没有搬进去住，只去看几次。因小区里面的其他房楼房是经济适用房，第三人原来以为自己的房子也是经济适用房，原告起诉后，第三人看了房产证上注明为“安置房”，才知自己的房子是安置房，要不然早就过户给原告了。第三人与原告、证人农某是表兄弟关系，所以在办理买卖手续时很随意。第三人认可原告陈述的事实及所提出的诉讼请求。第三人成文理、曾学琼对其陈述的事实未提供证据。本院依职权向隆安县农村信用合作联社雁江信用社调取下列证据：1、原告的妻子李秀连2012年1月29日出具的《借款申请书》，申请借款用途为装修隆安县城厢镇国泰街188号（天泰和居）小区4号楼2单元3楼302号房。2、原告的妻子李秀连、第三人成文理与隆安县农村信用合作联社雁江信用社签订的《个人借款合同》、《抵押担保合同》、《借款借据》。内容是2012年1月29日，李秀连以诉争的房产作抵押向雁江信用社贷款10万元。3、隆安县住房制度改革委员会办公室出具的天泰和居小区安置房表，证明隆安县城厢镇国泰街188号（天泰和居）小区4号楼2单元3楼302号房为安置房。经开庭质证，被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1三性有异议，该证据部分是手写的；对证据2三性有异议，只能证明字面内容，不能证明双方有真实的款项来往的事实；对证据3三性无异议，但不能证明原告主张的证明目的，可能是第三人为躲避债务产生的，不能证明房子已交付原告；对证据4三性有异议，出具时间为被告申请执行后，被告不认可；对证据5三性无异议，对其证明内容有异议，内容也能证明双方签订的合同违反国家的强制性规定，应该认定合同无效；对证据6的关联性有异议，贷款用途不清，用于抵押的房产为第三人的房产而非原告房产，且没有第三人相应的抵押意愿证明文件；对证据7关联性不认可，不能证明贷款人的身份情况及与本案的关联；证据8与本案无关联，不能证明费用与本案争议事实有关联，不能证明原告主张的内容，不能说明贷款的用途；对证据9关联性有异议，并没有证明原告将该款项交付给第三人，从提现是在2011年，而买房是在2012年，时间间隔3个月，因此不能证明原告的主张；对证据10、11关联性有异议，不能证明资金的使用情况及支付给谁，按常理，现金的支付应有相应的收据，且不通过银行转账方式来支付，农某本人又是银行工作人员，通过转账方式更加便捷，因此不能证明其主张；证人农某关于收据签署时间及资金来源时间等细节不能定向描述，因此，对证人证言三性不予认可，协议签署的时间有笔误，结合证人证言，没有真实反映真实情况，有可能交易是在2015年进行的。证人与原告及第三人是亲属关系，其证言的证明力相对弱，因此，对证人证言不应该采信。对本院调取的证据，原告对其三性无异议，也可印证当时原告向第三买房后以装修名义申请借款，说明双方买卖真实，证明该房为安置房的事实，签订协议时双方误以为是经济适用房。被告认为，对抵押合同、借款合同等材料的关联性有异议，原告称该房未装修，且长住广东，根据原告在法庭所述，目前该房是用于推放杂物，这与协议中第三条第二款约定相吻合，也证明在这期间第三人给原告的是房屋的使用权；申请贷款的用途是用于装修，但实际用途是什么原告并未能说明，如是用于装修，原告也未能提供证据佐证；对小区安置房表的三性无异议，也证明该房现在所有权人为第三人，对协议而言合同成立但并未生效，房产协议所附的条件未成就。合同成立未生效下，本案原告不能认定了房屋的所有权人。综上，原告所提交的证据与事实是相冲突，这些证据也只能证明，本案第三人是为马相飞贷款提供房产抵押，不能证明原告抵押贷款买房。第三人对本院调取的证据无异议。本院认为，原告提供的各项证据，虽然从单项证据来看，原告及证人在陈述款项交付方式、贷款用途等方面使被告产生合理怀疑，但综合原告提交的全部证据、本院依职权调取的证据及证人证言，各证据之间并无相互冲突，基本相互印证，故对原告提交的证据的真实性本院予以确认。本案经审理认定事实如下：一、第三人成文理系原隆安县外贸公司职工，第三人曾学琼是成文理的妻子。因外贸公司宿舍楼所在地被开发为经济适用房用地，第三人成文理分得安置房一套，位于隆安县城厢镇国泰街188号（天泰和居）小区4号楼2单元3楼302号，建筑面积87.73平方米,房产证号为隆房权证字第××号，登记时间为2011年12月15日，土地使用权取得方式为“划拨”，房产证附记栏注明该房为“安置房”。二、证人农某与原告马相飞系表兄弟关系、与第三人成文理系远亲关系。原告马相飞与第三人成文理、曾学琼于2012年1月18日签订了《房产转让协议》。协议主要约定，甲方（第三人）转让隆安县城厢镇国泰街188号（天泰和居）小区4号楼2单元3楼302号房给乙方（原告），房价15万元，甲方转让的房产为经济适用房，按现有政策还不能过户到乙方名下，待到可过户年限时，双方再到房产管理部门办理过户手续。签订协议当天，成文理、马相飞、农某分别以收款人、付款人、见证人的身份在马相飞事先由其亲戚马某某代写的《收据》上签字。马相飞、农某均称当日将15万现金付给成文理，成文理称当日将房门钥匙、房产证交付马相飞。同年1月14日，原告马相飞的妻子李秀连以装修诉争的房屋为由，向隆安县农村信用合作联社雁江信用社提交《借款申请书》。同年1月29日，李秀连、第三人成文理分别与隆安县农村信用合作联社雁江信用社签订了《个人借款合同》、《抵押担保合同》，约定以诉争的房产作抵押向雁江信用社贷款10万元，借款用途为装修。同日雁江信用社将10万元贷款存入李秀连账户。该笔贷款李秀连现已还清。诉争房屋尚未装修。三、2015年10月9日,本院受理任新策诉成文理、曾学琼民间借贷纠纷一案,同年11月11日本院作出（2015）隆民一初字第722号民事判决书，判决成文理、曾学琼偿还任新策20万元及利息。因成文理、曾学琼未按判决书履行还款义务，本院2016年3月18日作出执行裁定书，裁定查封了成文理名下位于隆安县城厢镇国泰街188号（天泰和居）小区4号楼2单元3楼302号的房产。案外人（本案原告）马相飞向本院提出了执行异议，本院于2016年8月23日作出（2016)桂0123执异4号执行裁定书，驳回了马相飞的执行异议请求，马相飞遂向本院提起执行异议之诉，请求本院判决确认马相飞与第三人成文理、曾学琼签订的《房产转让协议》合法有效，确认位于隆安县城厢镇国泰街188号（天泰和居）小区4号楼2单元3楼302号房属于原告所有，解除对隆安县城厢镇国泰街188号（天泰和居）小区4号楼2单元3楼302号的查封。本案在审理过程中，马相飞放弃请求确认隆安县城厢镇国泰街188号（天泰和居）小区4号楼2单元3楼302号房属于马相飞所有的诉讼请求。本院认为：一、关于原告马相飞与第三人成文理、曾学琼是否有房屋买卖行为的问题。原告为证明房屋买卖事实的存在，申请证人农某出庭作证，证明已支付房款15万元给第三人成文理并交付房屋，被告对此虽有异议但无证据反驳。原告还提供了的《房产转让协议》、《收据》、《说明》、《银行贷款流水单》、《通用凭证》等证据，结合本院调取的《借款申请书》、《个人借款合同》、《抵押担保合同》、《借款借据》。上述证据之间可相互印证，证明原告与第三人之间存在房屋买卖关系。二、原告与第三人成文理、曾学琼签订的《房产转让协议》的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而目前我国没有法律、行政法规的强制性规定禁止转让安置房或经济适用房，相关政策、规章的禁止性规定也都属于管理性的规定。本案诉争的302号房，产权证登记为安置房，原告与第三人签订的《房产转让协议》不违反本条规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据本条规定，原告与第三人签订的《房产转让协议》，不属于本条规定的“除法律另有规定或者合同另有约定外”的情形，故《房产转让协议》成立并生效。三、关于诉争的302号房是否应当排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案诉争的302号房，原告马相飞与第三人成文理、曾学琼签订《房产转让协议》的时间在法院作出裁定书查封之前，双方在合同签订后第三人已实际交付该房屋，支付全部购房价款，房产尚未办理变更并非因马相飞的原因，而是因为买卖双方均误认为该房属于经济适用房、未到5年期限。原告的诉讼请求符合第二十八条规定的条件，对本案诉争房屋应当终止执行并解除查封，故马相飞要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封的请求，本院予以支持。综上所述，原告提出的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、原告马相飞与第三人成文理、曾学琼签订的《房产转让协议》有效；二、终止对第三人成文理名下位于隆安县城厢镇国泰街188号（天泰和居）小区4号楼2单元3楼302号房屋的执行，并解除查封；三、本院（2016)桂0123执异4号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由被告任新策负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一份，上诉于南宁市中级人民法院，并于本判决上诉期限界满之日起七日内预交上诉受理费100元（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户帐号20×××177开户行：中国农业银行南宁竹溪支行）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄贤稳代理审判员  李常增人民陪审员  李信优二〇一七年一月十六日书 记 员  赵昌吉相关法律：《中华人民共和国物权法》：第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）因买受人自身原因未办理过户登记。