广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终5942号上诉人（原审原告）：邓维锟，男，汉族，1995年6月13日出生，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：李嘉杰，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟恒，广东金信方正律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：邓益鹏，男，壮族，1974年11月6日出生，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告）：冯娜，女，汉族，1978年10月3日出生，住广东省佛山市禅城区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：吴健,广东昊法律师事务所律师。上诉人邓维锟因与上诉人邓益鹏、冯娜房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1635号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓维锟上诉请求：1.撤销（2017）粤0605民初1635号民事判决的第二、四项判决内容；2.邓益鹏、冯娜应向邓维锟支付违约金53800元；3.一二审诉讼费用由邓益鹏、冯娜负担。事实和理由：一、邓益鹏、冯娜存在违约行为，法院在邓维锟主张违约时酌情适用定金罚则，超越审判范围，属于适用法律错误。涉案交易无法完成是因为邓益鹏、冯娜的不配合导致贷款手续无法完成，其应就合同的解除承担全部责任。二、一审法院对邓益鹏、冯娜无证据的陈述予以认定，属于认定事实错误。邓维锟向法院提交的《情况说明》可得知，中介机构愿意证明在邓维锟向中介交齐所有费用及资料后，邓益鹏、冯娜未配合提供资料协助办理过户手续并声称不愿意出售房屋。三、邓维锟已承受超过53800元的损失，邓益鹏、冯娜的违约行为导致邓维锟结婚计划滞后以及购房成本增加。关于中介费收据的问题，邓维锟应中介要求缴费，所以不存在交现金或转账的问题。请求二审法院对原审判决依法进行改判。上诉人邓益鹏、冯娜上诉请求：1.撤销（2017）粤0605民初1635号民事判决，驳回邓维锟的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费用由邓维锟负担。事实和理由：一、关于本案的事实：1.合同约定2016年12月10日前邓维锟应向银行提交相关材料并办理贷款手续。一审庭审中，要求邓维锟提交办理二手房按揭贷款手续及必需的文件如无房证明、银行流水、收入证明等材料，对方一直未能提供，证明系邓益鹏、冯娜违约。2.涉案房产未进行评估，一审法院认为评估金额合理即认定评估有实际进行的逻辑错误。评估费票据的真实性不予认可，正常的中介收费应是发票而不是收据。3.邓维锟及中介未通知邓益鹏、冯娜办理按揭手续，邓维锟若认为已通知需要提供证据证明。4.邓益鹏、冯娜履行了查册义务，将房产证放置中介处，已按合同履行了相关义务。二、关于邓益鹏、冯娜通知解除案涉合同的问题。实际情况是邓益鹏、冯娜可以预期邓维锟并不能在合同约定的2016年12月20日前办理好银行按揭从而按期履行期合同约定的义务。邓益鹏、冯娜卖房是为了置换，为了减少损失，在2016年12月17日提出解除合同合情合理。综上请求二审法院驳回邓维锟的全部诉讼请求。双方的答辩意见与各自的上诉意见相同。2017年1月24日，邓维锟向广东省佛山市南海区人民法院起诉请求：1.邓益鹏、冯娜返还定金人民币20000元，并支付以此为本金按年利率6%自起诉之日起至实际付清日止的利息；2.邓益鹏、冯娜赔偿违约金53800元；3.邓益鹏、冯娜赔偿损失15040元；4.邓益鹏、冯娜承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月20日，邓益鹏、冯娜（卖方）与邓维锟（买方）及中介方签订一份《房地产买卖合同》，约定：卖方将位于佛山市南海区**街道***路*号**花园**楼****房及**号单车房出售给买方；成交价为538000元；买方在签署合同当天支付定金20000元予卖方，卖方在收取定金时将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日，买方应于2016年12月10日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭，买卖双方同意在买方通过银行贷款审批后5个工作日内办理交易过户手续，首期购房款118000元在房管部门受理交易递件当天支付，尾款420000元办理银行按揭贷款，由银行直接划入卖方账户；买方承担交易税费；违约方不按约定或交易惯例履行义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付买卖代理费。当日，邓益鹏出具收据，确认收取邓维锟支付购房定金20000元，并将房产证原件交给中介方保管。另外，邓维锟在签订合同当日向中介方支付中介服务费10000元。2016年11月21日，冯娜办理不动产登记资料查询。2016年11月28日邓维锟支出按揭评估费5040元。2016年12月16日，邓益鹏、冯娜向中介机构要求拿回房产证，2016年12月17日，邓益鹏、冯娜通知邓维锟解除房屋买卖合同。一审法院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。邓维锟与邓益鹏、冯娜于2016年11月20日签订的《房地产买卖合同》系签约双方真实意思表示，内容未违反法律或行政法规强制性规定，为合法有效合同，对签约当事人均具有法律约束力。合同约定邓维锟在2016年12月10日前办理按揭贷款，邓益鹏、冯娜提供资料并协助，但案件中邓维锟未能明确说明邓益鹏、冯娜未提供何资料导致其无法申请办理银行按揭贷款，考虑至邓益鹏、冯娜在签订合同时已将房产证原件交给中介机构保管，此后又办理不动产查册的手续，法院对邓维锟主张邓益鹏、冯娜未提供资料构成违约的意见不予采纳。邓维锟主张邓益鹏、冯娜未到场协助办理银行按揭贷款存在违约，邓益鹏、冯娜主张邓维锟和中介方并未通知其到场办理银行按揭手续，对此双方均未能提供任何有效证据予以证实，故无法确定未能办理银行按揭贷款的违约方。但2016年12月17日，邓益鹏、冯娜单方面向邓维锟发出解除购房合同的通知，此时邓益鹏、冯娜并无单方面解除合同的权利，属于违约解除合同，应承担违约责任。考虑到案件中邓维锟只支付了定金20000元，法院酌情确定案件适用定金罚则，即邓益鹏、冯娜承担的违约责任为双倍返还定金40000元，邓维锟请求邓益鹏、冯娜在退回定金20000元基础上，另行支付违约金53800元理据不足，超出部分法院不予支持。邓益鹏、冯娜已在邓维锟起诉前通知解除合同，其应及时退还定金给邓维锟，邓维锟主张以定金20000元为本金从起诉之日起按年利率6%计算利息合法合理，法院依法予以支持。邓益鹏、冯娜违约解除合同，邓维锟支付的中介费10000元、按揭评估费5040元属于邓维锟的损失，邓益鹏、冯娜理应赔偿，法院对邓维锟的该项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，广东省佛山市南海区人民法院于2017年4月7日作出（2017）粤0605民初1635号民事判决：一、邓益鹏、冯娜应于判决生效之日起十日内返还定金20000元并支付自2017年1月24日起至实际清偿日止按年利率6%计算的利息予邓维锟；二、邓益鹏、冯娜应于判决生效之日起十日内支付违约金20000元予邓维锟；三、邓益鹏、冯娜应于判决生效之日起十日内赔偿中介费10000元、按揭评估费5040元，合计15040元予邓维锟；四、驳回邓维锟其他诉讼请求。一审案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取1010.5元、财产保全费908.4元，合计1918.9元，由邓维锟负担760.5元，邓益鹏、冯娜负担1158.4元。本案各方当事人二审期间均未提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案件双方签订的《房地产买卖合同》意思表示真实，内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行相应的合同义务。综合二审阶段双方当事人的诉辩，本案争议的焦点是在履行房屋买卖合同过程中是否存在违约行为及违约责任的负担。房屋买卖合同约定买方邓维锟在2016年12月10日前办理按揭贷款，卖方邓益鹏、冯娜需提供资料并协助。邓维锟主张邓益鹏、冯娜未提供资料协助办理银行按揭贷款；邓益鹏、冯娜主张邓维锟和中介方并未通知其办理银行按揭手续，邓维锟未积极办理按揭贷款存在违约。对于上述主张双方均未能提供有效证据予以证实，根据谁主张谁举证的原则，上述双方陈述不能确定办理银行按揭贷款的违约方。关于邓维锟在案件审理阶段提交的两份盖有中介公司印章的《情况说明》的证明效力问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的规定，该情况说明无负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合前述司法解释规定对单位出具证明材料的形式要件的要求。至于评估费收据的真实性问题，邓维锟的陈述具有合理性，一审予以确认并无明显不当。房屋买卖合同还约定逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或违约责任。邓维锟在2016年12月10日前未能办好房屋按揭手续，邓益鹏、冯娜于2016年12月17日单方面向邓维锟发出解除购房合同的通知。合同履行过程中双方当事人均应遵循诚实信用原则，从有利于合同目的实现出发全面善意地履行合同义务。二手房买卖中办理房屋按揭贷款的时间受诸多因素的影响，双方应善意沟通解决履约中的问题，协商给予合理的宽限期间。即使从合同来看，12月17日也未超过合同约定的“逾期超过十天”的期限。因此，一审认定2016年12月17日邓益鹏、冯娜解除合同属于违约解除合同，应承担违约责任并无不妥。邓益鹏、冯娜的上诉理由本院不予支持。房屋买卖合同关于违约责任还约定守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金。邓维锟上诉认为本案应按总成交价的10%计算违约金。本院认为，首先，原审法院在邓维锟未选择定金违约责任而选择违约金责任的情形下，酌定本案适用定金罚则属法律适用不当，本院依法予以纠正。其次，在本案无法确定未能办理银行按揭贷款的违约方，邓维锟、冯娜的违约仅因其未在合理期限内提出解除合同的情况下，加之邓维锟未提交证据证明其实际损失，本院综合双方的履约情况及违约方的违约程度和过错程度，调整邓维锟、冯娜应支付违约金20000元。因此，原审判决确定违约金适用定金罚则不当，但实体处理结果并无不妥。本院二审对一审判决适用法律的瑕疵予以纠正后，对一审判决结果予以维持。综上，双方的上诉请求均缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项，《最高人民法院法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2021元，由邓维锟负担808元，由邓益鹏、冯娜负担1213元。邓维锟多预交的二审案件受理费213元，经邓维锟申请后，由本院予以退回。邓益鹏、冯娜多预交的二审案件受理费808元，经邓益鹏或冯娜申请后，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 怀 晓 红代理审判员 欧阳凤霞代理审判员 焦 艳 辉二〇一七年九月六日书 记 员 朱 雯 偲