广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初16795号原告：佛山市南海区永***投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：林晓龙，总经理。委托诉讼代理人：孔繁钊，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珊珊，广东禅都律师事务所律师。被告：李丽杏，女，1966年10月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：梁惠，男，1962年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两被告共同委托诉讼代理人：梁志杰，男，两被告儿子。委托诉讼代理人：彭建明，广东泓涵律师事务所律师。原告佛山市南海区永泰兴投资有限公司与被告李丽杏、梁惠租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔繁钊、赵珊珊，被告李丽杏及两被告共同委托代理人梁志杰，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2005年9月22日签署的《商铺二层承包（租赁）合同（B）》；2.解除原告与被告梁惠于2006年3月1日、2006年7月1日签署的两份《补充协议》；3.两被告腾空返还合同项下位于佛山市南海区***工业区南区三路2号广东南海***数码针织城综合楼B座的二层商铺；4.两被告支付自2011年1月1日起至将物业实际返还日止期间的租金、管理费、包干费，暂计至2016年10月10日租金及管理费2070756.57元、滞纳金1569589.86元、水电费及滞纳金284765.62元、宿舍租金及滞纳金34616元，合计3959728.05元。5.两被告支付违约金395972.8元；6.两被告立即办理以涉案房产为住所的工商执照、水电账户、税务证照等过户注销手续；7.两被告提交的合同担保金20000元归原告所有；8.两被告承担诉讼费。事实和理由：2005年9月22日，原告作为甲方（出租方）与被告李丽杏、梁惠作为乙方（承租方）签署《商铺二层承包（租赁）合同（B）》，约定由被告李丽杏、梁惠向原告承租位于佛山市南海区***工业区南区三路2号广东南海***数码针织城综合楼B座的二层商铺；租赁用途为：酒楼、沐足；租赁期限为2005年10月1日至2020年9月30日止，共15年；被告李丽杏、梁惠应按约定在每月10日前向原告支付当月租金及其他费用，如逾期支付，则原告有权每日按欠款金额万分之五加收延期付款滞纳金，如逾期交款超出一个月或逾期交款累计达到贰万元，则原告有权收回商铺二层、处理商铺二层内物资，并有权按未履行的合同期间应收总承包款（租金）以及其他费用总金额的10%收取违约金，造成的损失由被告李丽杏、梁惠负责。上述租赁合同签订后，原告依约向被告李丽杏、梁惠交付涉案房产，被告李丽杏、梁惠将租赁合同项下的租赁物分别用于经营佛山市南海区半天邀沐足城及佛山市南海区利景苑海鲜酒楼，为配合上述沐足城及酒楼的经营所需，被告梁惠于2006年3月起向原告另行承租涉案房产南侧宿舍楼首层北1-3号、6-10号宿舍，并约定被告梁惠需向原告预付合计10800元的保证金，如承租方违约，原告有权没收保证金。租赁期间，被告李丽杏、梁惠自2011年1月开始拖欠租金、管理费等相关费用，同时拒绝支付因租赁所产生的相关水电费用。截至2016年10月10日，被告李丽杏、梁惠尚欠原告商铺租金及其他费用、水电费、滞纳金、宿舍租金及其管理费合共3959728.05元。虽经原告多次通过电话、寄送、张贴催收函、律师函等方式催促，但被告李丽杏、梁惠仍拒不支付上述款项，不予返还涉案租赁房产。原告认为，被告李丽杏、梁惠拒不支付拖欠租金及相关费用、且不予返还涉案租赁房产的行为已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益，故起诉。两被告共同辩称：不同意解除合同，不同意原告全部诉求，2010年，原告因商铺拆迁问题向被告承诺赔偿拆迁款1200000元，虽后期没拆迁，但原告仍支付拆迁款给同行租户，却至今未支付拆迁款给被告。虽然租赁场地有被告的财产，但被告却在2012年停业，此后双方就赔偿问题一直协商未果，故一直未返还场地给原告，现在如果原告不向被告作出赔偿，被告仍不同意将租赁场地返还给原告。确认被告从2011年1月开始未交纳租金，但被告在2011年6月停业，之后并未产生水电费，故只同意交纳租金和水电费至2011年6月。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据本院予以采信并附卷佐证。本院经审查认定事实如下：位于佛山市南海区***工业区南区三路2号广东南海***数码针织城综合楼B座于2006年7月17日办理房地产权登记，登记权属人为佛山市南海区罗村街联和经济联合社，建筑面积为3482.36平方米。2005年9月22日，原告（甲方，出租方）与被告李丽杏、梁惠（乙方，承租方）签署《商铺二层承包（租赁）合同（B）》，约定：甲方将坐落在佛山市南海区***工业区南区三路2号广东南海***数码针织城综合楼B座的二层商铺出租给乙方使用；建筑面积1973平方米；用途为酒楼、沐足；租赁期限为2005年10月1日至2020年9月30日止，共15年；每月租金15784元、管理费5919元、卫治环保费2959.5元，合计24662.5元；第五年递增10%，此后每三年递增10%；乙方在签订合同时预付20000元作为履行合同担保金,如乙方依约履行合同，甲方应在合同期满后10天内将担保金退还给乙方，如乙方中途不履行合同或履行合同不符合约定，则乙方无权收回担保金；乙方必须在每月10日前交清当月租金和其他费用，逾期支付，按欠款金额日万分之五加收延期付款滞纳金，逾期支付超出一个月或逾期交款累计达到20000元，则甲方有权收回商铺二层、处理商铺二层内物资，并有权按未履行的合同期间应收总承包款（租金）以及其他费用总金额的10%收取违约金，造成的损失由乙方负责。2006年3月1日，原告（甲方）与被告梁惠（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方将厂房南侧6-10号宿舍发包给乙方使用；承包期自2006年3月1日至2009年2月28日；每月承包款2349元、维护费225元，每3年递增10%；乙方在签订协议时预付7000元作为担保金，如乙方依约履行，甲方应在协议期满后10天内将担保金退还给乙方。2006年7月1日，原告（甲方）与被告梁惠（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方将厂房南侧宿舍A楼首层北1-3号宿舍出租给乙方作员工宿舍使用；承包期从2006年7月1日至2009年6月30日；每月承包款1281.06元、维护费150元，每三年递增10%；乙方在签订协议时支付3800元作为担保金，如乙方依约履行，甲方应在协议期满后10天内将担保金退还给乙方。2006年9月20日，佛山市南海区半天邀沐足城（以下简称半天邀）在上述租赁地址登记成立，投资人为被告李丽杏。2007年11月26日，佛山市南海区利景苑海鲜酒楼（以下简称利景苑）在上述租赁地址登记成立，投资人为被告李丽杏。2012年10月8日，佛山市南海区利景苑海鲜酒楼核准注销。2011年5月4日，原告出具收据，确认收取半天邀沐足2010年10月商铺租金8099元、宿舍租金、管理费1431元，利景苑2010年10月商铺租金8470元、宿舍租金、管理费2002元。2011年5月5日、6日，原告出具收据，确认收取半天邀沐足2010年11月商铺租金8099元、宿舍租金、管理费1431元和2010年12月商铺租金8099元、宿舍且金、管理费954元，利景苑2010年11月商铺租金8470元、宿舍租金、管理费2002元和2010年12月商铺租金8470元、宿舍租金、管理费1430元。根据原告提供的抄表记录，利景苑2012年1月至2012年11月30日水费金额为10660.89元，2012年1月至2014年6月9日电费金额合计65579.84元。其中2012年12月后电费数额明显减少。半天邀2013年1月至2014年5月31日水费金额为13865.76元，2013年1月至2014年7月9日电费金额总计为70363.14元。根据原告统计，利景苑宿舍在2011年1月至2012年9月期间租金和管理费合计20306元，半天邀宿舍在2011年1月至2012年9月期间租金和管理费合计14310元。2016年10月20日，原告提起本案诉讼。应诉材料于2016年11月24日由被告李丽杏签收。本院认为，涉讼租赁的物业已办理房地产权证，原、被告于2005年9月22日签订的《商铺二层承包（租赁）合同（B）》和2006年3月1日及2006年7月1日签订的《补充协议》均为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。两被告在2011年5月初才补交2010年10月至12月租金等费用，2011年1月后租金一直未缴纳，已构成严重违约，原告租赁合同目的无法实现，原告起诉请求解除《商铺二层承包（租赁）合同（B）》理据充分，原告主张解除合同的起诉状于2016年11月24日送达至被告，本院据此认定该合同于当日解除。合同解除后因合同取得的财产应予返还，被告拒绝返还租赁场地没有依据，本院不予采纳，并对原告主张被告返还合同项下商铺的诉讼请求予以支持。原告与被告梁惠于2006年3月1日签订的《补充协议》至2009年2月28日期满，双方于2006年7月1日签订的《补充协议》于2009年6月30日期满，原告也主张该二份补充协议项下的宿舍租金计至2012年9月，且未在本案中主张返还宿舍，表明此后双方未再继续上述宿舍租赁合同关系，本院对原告解除上述二份《补充协议》的诉讼请求不予支持。两被告确认2011年1月1日后未再缴纳租金和管理费，本院予以确认，并对原告提出租金和管理费从2011年1月计算的主张予以采信。从利景苑在2012年10月8日核准注销登记来看，结合半天邀、利景苑的水电费记录，原告主张2011年1月至2012年9月宿舍租金和管理费34616元（20306元＋14310元）合情合理，本院依法予以支持。根据原告抄表记录，2012年1月至2014年7月期间租赁场地水电费金额合计为160469.63元（10660.89元＋65579.84元＋13865.76元＋70363.14元），两被告对此未提出反驳意见或提供反驳证据，本院予以确认，原告主张滞纳金实为逾期付款违约金，根据本案实际情况，本院酌情确定计算至2016年10月10日止逾期付款违约金为拖欠金额的30%，即两被告应支付水电费及违约金合计208610.52元（160469.63元×130%），原告主张284765.62元稍高，超出部分本院不予支持，此后原告主张按拖欠水电费为本金以日万分五计算逾期付款违约金符合合同约定，本院依法予以支持。依照《商铺二层承包（租赁）合同（B）》约定的租金、管理费及包干费标准及递增幅度，2011年1月至2012年9月期间租金、管理费及包干费每月为27128.75元（24662.5元×110%），2012年10月至2015年9月期间租金、管理费及包干费每月为29841.63元（27128.75元×110%），2015年10月至2018年9月期间租金、管理费及包干费每月为32825.79元（29841.63元×110%）。两被告主张在2011年6月停业，但利景苑在2012年10月8日才核准注销登记，而半天邀水电费产生至2014年7月初，两被告并未举证证明其停止营业的具体时间，另外，从两被告在庭审中仍确认租赁场地放置被告财产，且仍不同意交还租赁场地给原告来看，两被告主张租金、管理费及包干费计算至2011年6月没有任何理据，本院不予采纳。从原告主张的水电费金额来看，其主张水电费计算至2014年7月初，本院据此认定半天邀停止营业时间为2014年6月底，此后长达2年多时间里，原告并未积极向被告主张返还租赁场地，对租赁场地未能及时返还存在一定过错，综合本案实际情况，本院酌情确认两被告应按《商铺二层承包（租赁）合同（B）》约定的标准支付2012年1月至2014年6月期间的租金、管理费及包干费，此后按50%计算，即2011年1月至2012年9月期间被告应按每月27128.75元标准、2012年10月至2014年6月期间被告应按每月29841.63元标准、2014年7月至2015年9月期间被告应按每月14920.82元标准、2015年10月至实际返还租赁场地时止按每月16412.9元标准，支付租金、管理费及包干费予原告，原告主张超出部分本院不予支持。合同约定被告应在每月10日前支付费用，逾期按日万分之五计算滞纳金，该约定实为逾期付款的违约金，约定合法有效，即被告应按上述每月应付的租金、管理费及包干费为本金，从当月11日起至实际清偿日止按日万分之五计算的标准支付违约金予原告。《商铺二层承包（租赁）合同（B）》约定被告有违约行为，担保金不予退还，本院请求被告交纳的担保金20000元归原告所有符合合同约定，本院也依法予以支持。原告对逾期收回租赁场地也有一定责任，且考虑到原告没收被告所交担保金已属于被告承担违约责任，本院对原告主张被告支付违约金395972.8元的诉讼请求不再予以支持。工商执照登记、水电账户、税务证照的过户注销属于行政管理事项，本院对原告请求被告注销上述登记手续的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区永***投资有限公司与被告李丽杏、梁惠于2005年9月22日签订的《商铺二层承包（租赁）合同（B）》于2016年11月24日解除；二、被告李丽杏、梁惠应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述《商铺二层承包（租赁）合同（B）》项下位于佛山市南海区***工业区南区三路2号广东南海***数码针织城综合楼B座的二层商铺予原告佛山市南海区永***投资有限公司；三、被告李丽杏、梁惠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付宿舍租金和管理费34616元予原告佛山市南海区永***投资有限公司；四、被告李丽杏、梁惠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费及违约金合计208610.52元及以160469.63元为本金从2016年10月11日起至实际清偿日止按日万分五计算的逾期付款违约金予原告佛山市南海区永***投资有限公司；五、被告李丽杏、梁惠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2011年1月至2012年9月期间按每月27128.75元标准、2012年10月至2014年6月期间按每月29841.63元标准、2014年7月至2015年9月期间按每月14920.82元标准、2015年10月至实际返还租赁场地时止按每月16412.9元标准计算的租金、管理费、包干费，及以上述每月应支付的费用为本金从当月11日起均计算至实际清偿日止按日万分之五的违约金，予原告佛山市南海区永***投资有限公司；六、被告李丽杏、梁惠交纳的担保金20000元归原告佛山市南海区永***投资有限公司所有；七、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易方式结案，案件受理费减半收取20902.8元、财产保全费5000元，合计25902.8元（原告已预交），由原告负担9091.84元，被告负担16810.96元。两被告负担部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一七年一月十三日书记员  黄晓璇