北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初18928号原告：北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心，住所地北京市东城区西总布胡同57号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：王超，该中心主任。委托诉讼代理人：董菲菲，女，1985年5月19日出生，该中心员工，住该中心宿舍。委托诉讼代理人：张建平，女，1963年8月27日出生，该中心员工，住该中心宿舍。被告：北京市新华书店连锁有限责任公司，住所地北京市西城区西长安街17号，统一社会信用代码×××。法定代表人：郝宇光，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑宪顺，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艳敏，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：北京华尔视光商贸中心，住所地北京市东城区东单北大街乙112号101室，统一社会信用代码×××。法定代表人：黄金星。原告北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心（以下简称建国门分中心）与被告北京市新华书店连锁有限责任公司（以下简称新华书店）、第三人北京华尔视光商贸中心（以下简称华尔视光商贸中心）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心的委托诉讼代理人董菲菲、张建平，被告北京市新华书店连锁有限责任公司的委托诉讼代理人郑宪顺、梁艳敏到庭参加诉讼。第三人北京华尔视光商贸中心经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建国门分中心向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的东城区东单北大街×号正规楼房×间（×-××号）的《北京市工商业用房租赁合同》，并要求被告与第三人将上述租赁房屋腾空返还原告；2.要求被告及第三人按照月租金的10倍支付自合同解除之日至实际腾房之日的房屋使用费。事实和理由：坐落于本市东城区东单北大街×号，楼房×-××号，建筑面积448.8平方米，系原告建国门分中心直管公房。该房系商业用房，承租单位是北京市新华书店连锁有限责任公司东单教育书店（以下简称东单教育书店），月租金为3156.83元。被告及东单教育书店未经原告允许，将诉争房屋部分擅自转租给本案第三人华尔视光商贸中心经营眼镜、验光业务，侵害了原告合法权益。依据合同法相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；另《北京市工商业用房租赁合同》约定“乙方发生擅自转租、转借、私自交换房屋或拖欠房租一个月以上等行为时，甲方有权终止合同，并追缴欠租、违约金和造成损害的赔偿金。”故原告诉至法院，诉如所请。被告新华书店辩称：1.房屋租赁情况属实，但涉案合同并非普通民商事租赁合同，而是具有特殊历史特点的政策性租赁，具有行政许可的属性，应当综合考虑政策因素和行政因素。2.原告起诉被告的真实原因系原告要求大幅提高房租，没有得到被告的积极回应，借诉讼给被告施压。3.诉争房屋并非转租，而是合作经营，是响应上级政策要求的改善经营措施。4.原告与第三人于2014年12月签订合同，并给予第三人一个月的免租期，合同从2015年1月正式履行，虽未正式告知原告，但房屋装修的时候原告看到了。5.被告对诉争房屋付出巨大投入，增加了房屋的使用价值，在被告承租期间原告并未尽到房屋管理单位的责任，即使被告合作经营行为不当，原告也应当提前告知被告，故不同意原告全部诉讼请求。第三人华尔视光商贸中心经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市东城区东单北大街×号28间房屋系原告直管公房，原告（甲方）与北京市新华书店崇文分店（乙方）签订《工商业用房租赁合同》，约定由乙方承租甲方上述房屋，建筑面积448.8平方米，月租金3152.83元，房屋用途为营业。合同第七条约定，被告发生擅自转租、转借、私自交换房屋或拖欠房租一个月以上等行为时，原告有权终止合同，并追缴欠租、违约金和造成损害的赔偿金。庭审中，被告称北京市新华书店原在各区下设分店，分店下设门市部，后经改制撤销了各区分店，故由被告承继原北京市新华书店崇文分店与原告签订的《工商业用房租赁合同》权利义务。原、被告均认可诉争房屋承租人为被告。北京市新华书店连锁有限责任公司东单教育书店（以下简称东单教育书店）系被告新华书店非独立核算的分支机构，诉争房屋由其实际使用。2014年11月18日，东单教育书店（甲方）与案外人神州富祥（北京）投资有限公司（以下简称神州富祥公司）（乙方）签订《经营管理协议》，约定乙方与甲方采用柜台保底合作经营的方式，将本公司部分促销人员安排到甲方卖场工作，通过定向商品促销活动，增加甲乙双方经营收益。东单教育书店与神州富祥公司另签订《合作经营协议》，约定双方合作经营期限为五年，自2014年12月1日至2020年1月31日，双方按照3:7比例分配联营收入，被告分配其中的30%，神州富祥公司分配其中的70%。另查，神州富祥公司系北京华尔医院有限公司的法人股东，林俊杰系该公司监事，北京华尔视光商贸中心系个人独资企业，企业负责人为林俊杰。庭审中，被告提供神州富祥公司提供的证明，证明第三人华尔视光商贸中心为北京华尔医院下属科室。神州富祥公司是北京华尔医院投资管理方。原告对其真实性不予认可。被告于庭后提交神州富祥公司委托华尔视光商贸中心履行其与被告签订的《合作经营协议》相关事宜的授权委托书，原告认可。现诉争房屋的部分房屋由第三人华尔视光商贸中心使用。另，被告提交中宣部等11部委《关于支持实体书店发展的指导意见》证明指导意见支持实体书店进一步融入文化旅游、创意设计、商贸物流等相关行业发展，努力建成复合式文化场所。被告与案外人神州富祥公司的合作经营即是响应指导意见要求。原告对其真实性认可，证明目的不予认可。上述事实有《工商业用房租赁合同》、《经营管理协议》、《关于支持实体书店发展的指导意见》、《合作经营协议》、照片、工商查询档案、授权委托书、当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人北京华尔视光商贸中心经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，被告在承租诉争房屋期间，将诉争房屋的一部分让与第三人华尔视光商贸中心使用，从事经营活动，并收取固定收益。被告虽辩称其与案外人神州富祥公司系合作经营关系，神州富祥公司委托第三人在此从事经营活动，但从被告分支机构与神州富祥公司签订的《经营管理协议》内容看，双方采用柜台保底合作经营方式，被告不承担经营风险，并收取固定经营收益。双方签订的《合作经营协议》，亦仅对收入如何分配进行了约定，未约定被告承担经营风险，故双方签订的合同虽名为经营协议，实为房屋租赁合同，故本院对被告所述其与第三人为合作经营关系，非转租关系的抗辩意见不予采信。鉴于被告擅自将诉争房屋的一部分转租予案外人使用系违约，第三人使用诉争房屋没有事实和法律依据，故原告要求解除双方签订的《北京市工商业用房租赁合同》，并要求被告与第三人将上述租赁房屋腾空返还原告的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。原告要求被告支付合同解除之日至实际腾房之日的房屋使用费的诉讼请求依法有据，但原告要求被告按照月租金的10倍支付房屋使用费，没有事实和法律依据，本院将参照双方合同约定、合同履行情况依法予以确定。关于原告要求第三人对被告支付房屋使用费承担连带责任的诉讼请求，鉴于第三人并非与原告签订租赁合同的相对方，原告无权向第三人主张房屋使用费，故对原告要求第三人连带支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心与被告北京市新华书店连锁有限责任公司签订的《北京市工商业用房租赁合同》；二、被告北京市新华书店连锁有限责任公司于本判决生效后十五日内将位于北京市东城区东单北大街×号正规楼房二十八间（×-××号）腾空并交还原告北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心，第三人北京华尔视光商贸中心予以协助；三、被告北京市新华书店连锁有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心按月租金三千一百五十二元八角三分的标准支付自合同解除之日至实际腾房之日的房屋占有使用费；四、驳回原告北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十五元，由被告北京市新华书店连锁有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓彤二〇一七年一月二十四日书记员  陈丽娟