福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016）闽0102民初7172号原告（反诉被告）:福建正祥广成置业发展有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道五一北路153号。法定代表人：吴付标，该公司总经理。委托诉讼代理人：庹政享、何艳榕，该公司职员。被告（反诉原告）：丁乃国，男，汉族，1975年12月30日出生，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：黄长清，福建晓晔律师事务所律师。原告（反诉被告）福建正祥广成置业发展有限公司（下称正祥公司）与被告（反诉原告）丁乃国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。正祥公司之委托诉讼诉讼代理人庹政享、何艳榕，丁乃国及其委托诉讼代理人黄长清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正祥公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间《租赁合同》及《补充协议》自2016年8月1日解除；2.判令被告向原告支付截至2016年7月31日所拖欠的租金389203元及前述拖欠款项自拖欠之日起至全部付清之日止按拖欠金额月2%标准计算的迟延履行违约金；3.判令原告有权没收被告履约保证金333900元；4.判令被告立即腾空移交租赁合同项下场地，并自2016年8月1日起至2016年8月7日按该租约年度租金标准（157.5元/平方/月）向原告支付场地占用费，并自2016年8月8日起按该租约年度租金标准（157.5元/平方/月）的两倍向原告支付逾期交还房屋的占用费至腾空移交之日止；5.判令由被告承担本案诉讼费、公告费、保全费等。审理中，原告增加诉请要求判决被告补交装修期租金422940元。事实和理由：原、被告双方于2014年10月16日签订《租赁合同》，由被告承租原告位于福州市鼓楼区东侧正祥中心二层N202号商铺，经营“秦妈火锅”餐饮。合同约定计租面积为742平方米，租金标准为每月每平米150元，租金支付方式为除第一期租金外，其他租金按自然季度交纳，即第一期（2014年10月20日至2015年3月31日）租金于合同签订后五个工作日内支付，之后在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期租金，另约定履约保证金为333900元。同日，原被告双方签订《补充协议》，对租期及租金交付标准进行了补充和变更，具体为租赁期限为自2014年10月20日至2020年2月10日，并明确细化为六个租约年及各个租约年所对应的租金标准,其中2016年2月11日至2017年2月10日期间的租金标准为157.5元/月/平方米。合同签订后，原告依约向被告交付租赁合同项下场地。合同履行过程中，但被告却从2016年3月21日开始欠缴租金，截至2016年7月31日累计欠缴租金389203元。虽经原告多次书面催告，被告仍拒绝支付。原告于2016年7月31日根据《租赁合同》第20.4条规定，向被告发出了《关于解除商铺租赁合同及物业服务协议的通知》，被告于2016年8月1日予以了确认，原被告之间的租赁合同解除。根据《租赁合同》20.3条约定，因被告违约导致合同解除，原告有权没收被告履约保证金333900元。但被告至今未将场地物品腾空，导致原告无法将该场地正常出租，被告应按《租赁合同》约定向原告支付占用费。丁乃国辩称，1.关于2016年4月1日至2016年6月30日期间租金，在2016年3月20日时原告是同意该季度租金被告可以延迟支付，到2016年5月10日租赁房出现严重漏水致使被告无法正常经营，原告作为出租方拒不履行维修等义务反而经常实施断水断电，被告根本无法营业，作为承租方有权暂缓支付租金。并且，原告从出租开始未完全履行出租人义务，未按约定及承诺提供所出租商铺的一楼进出大门，以上行为给答辩人经营造成重大损失，依法应当适当减少租金。故2016年4月1日至2016年6月30日期间租金272338元未付，不是被告违约造成的，该期间租金应当予以减少。2.原告增加诉请要求被告支付装修期减免租金422940元，不能成立。原被告双方所签订《租赁合同》的《补充协议》中明确约定2014年10月20日至2015年3月31日期间，租金按每月每平方米45.92元计算，每月租金为34072元，被告已经按约支付。因此，不存在原告诉称2014年10月20日至2015年2月10日期间是免租的，2015年2月11日至2015年3月31日才按每月每平方米150元计租。3.原告于2016年6月30日强行接管收回了被告所承租的租赁商铺，同时留置了答辩人在租赁商铺内的全部财产（包括装饰装修），当日原、被告双方之间的租赁合同关系已解除。原告将被告从租赁商铺中赶出后，2016年7月原告将该商铺对外重新招租，第三方已承租并进入装修，被告在承租商铺内投入的原装修装饰被利用，原告拒绝对答辩人予以任何赔偿及补偿。因此，自2016年7月开始，被告没有实际占用原告的商铺，原告诉求被告腾空移交商铺没有事实依据，并按原租金两倍标准支付场地占用费不能成立。4.原告以被告拖欠租金要求按月2%标准支付迟延履行违约金的违约责任过高，在原告不能证明被告延期支付租金给其造成实际损失的情况下，依法应当调低以延期天数和迟延支付金额参照中国人民银行同期同类贷款基准利率来计算违约金。5.原告诉求有权没收被告所缴交的履约保证金333900元，没有法律依据。虽然原告在租赁合同有作出约定，但履约保证金不等同于定金，不能适用定金罚则（包括没收及双倍返还），并且该履约保证金也不是违约金不能归原告所有，故应当予以退还。丁乃国向本院提出反诉请求：1.判决确认原、被告之间的《租赁合同》及《补充协议》于2016年6月30日解除，原告并于当日已收回位于福州市鼓楼区东侧正祥中心二层的N202号商铺；2.判令原告向被告退还履约保证金333900元；3.判令原告向被告返还被其强制扣押的财产（包括：空调室内机5台、中央空调外机2组、保鲜柜2台、冷藏柜9台、冰柜3台、灶台3组、微波炉1台、开水机2台、洗碗池6组、啤酒柜3台、货架10组、切肉机1台、台式电脑3台、液晶电视3台、供氧机4台、投影机1台、消毒柜1台、点餐机1组、电子称1台、监控头8个、桌子40张、沙发14张、保险柜1个、椅子165张、雕塑5个以及碗筷等），以上财产由被告自行搬离及拆除；4.判令原告向被告赔偿所承租商铺装饰装修残值损失700000元；5.判令原告向被告赔偿因所出租商铺漏水造成损失150000元；6、由原告承担反诉诉讼费用。事实和理由：2014年原告将位于福州市鼓楼区东侧的正祥中心对外统一招商，被告承租该中心二层的N202号商铺用于经营餐饮“秦妈火锅”，双方于2014年10月16日签订《租赁合同》及《补充协议》各一份，上述合同系原告提供的格式合同，违约责任等条款显失公平。在租赁期间原告作为出租人诸多行为严重违反合同约定及法律规定，侵害了反诉原告的权益：1.原告在招商时原承诺进入反诉原告经营商铺的一层进出大门及大堂不但面积大而且气派，在承租后原告擅自改为其他商户的门店，一层进出大门改为旁边的小门进出，完全没有先行承诺的气派，无法吸引顾客，对被告的经营造成严重影响。2.2016年5月10日，被告所承租商铺楼顶出现严重漏水，造成包厢大面积泡水、空调漏水无法运行、墙纸等装饰装修损坏，严重影响正常经营。被告多次向原告反映要求处理，但原告置之不理，违反了作为出租方应承担的责任和义务，致使被告投入巨额装修同时每月支付高额租金及物业服务物承租繁华商业地段商铺经营盈利的目的根本无法实现。3.被告所承租商铺出现漏水之后，原告不但不处理更是经常实施断水断电，使被告无法正常经营。2016年6月27日，原告对被告商铺彻底断电，无法经营。2016年6月30日，原告更是直接强行接管收回了被告所经营的“秦妈火锅”整个商铺（收回商铺钥匙），并强制扣押了被告在租赁商铺内的所有财产，不准被告自行搬离及拆除。2016年7月，原告即对外重新招租，现第三方已承租重新用于经营火锅，原告拒绝对被告在装修方面予以任何赔偿。正祥公司对丁乃国的反诉辩称，1.《租赁合同》及《补充协议》系经正祥公司与丁乃国双方友好协商而签订，是双方真实意思表示，且正祥中心也并非福州市内唯一的商业广场，丁乃国具有选择是否接受租赁条件的权利及决定是否与正祥公司签约的权利。丁乃国不积极履行合同义务，且屡次违约在先，并导致合同解除，现又提出合同条款显失公平，实际上属违背诚实信用原则，试图逃避承担违约责任的表现；2.正祥公司并没有就一层进出大门及大堂向丁乃过作出任何承诺，正祥公司并没有影响丁乃国根据租赁合同约定使用承租商铺，丁乃国也没有在合同履行过程中提出过异议或提供影响其经营的证据。丁乃国不积极提高经营管理水平及餐饮服务质量，而将无法吸引顾客的原因归结于正祥公司，实属试图转嫁其因经营不善而导致商业风险的表现；3.正祥公司已将符合使用条件的商铺交付给丁乃国，丁乃国承租商铺出现漏水系因楼上租户违规将生活污水排入雨水管所导致。事实上，商铺之所以漏水，还因为丁乃国将空调水管错误接入了雨水管道，而没有接入专门的空调排水管道所致，丁乃国自身存在重大过错。至于丁乃国认为漏水还与商铺结构有关，毫无事实依据。对漏水事件,正祥公司委托的物业公司已多次参与协商处理，并告知丁乃国可以通过法律途径维护自身权益，丁乃国却怠于行使其权利，现丁乃国要求正祥公司赔偿漏水所导致的损失，缺乏事实与法律依据；4.丁乃国因经营管理不善导致经常停业，因丁乃国长期拖欠巨额租金，导致正祥公司不得已于2016年7月31日向丁乃国发出解除合同通知，并告知丁乃国付清租金后腾空商铺。但合同解除后，丁乃国仍拒付所欠租金，并继续占用商铺，并非丁乃国所述正祥公司于2016年6月30日接管了房屋。且因为丁乃国拖欠巨额租金在先，根据合同约定，正祥公司有权暂时扣押商铺内部分物品。丁乃国所主张返还的财产名称及数量，应提供相应证据予以证实。合同解除后，为避免损失进一步扩大，正祥公司对外招商，并于2016年9月21日，正祥公司才成功与签约新商户。新签约商户对该商铺重新进行了装饰装修，丁乃国主张利用其装饰装修缺乏事实依据。综上，请求依法驳回丁乃国的反诉请求。本案经审理，本院对当事人无异议的事实予以确认如下：2014年10月16日，正祥公司与丁乃国签订《租赁合同》一份，该合同中约定：正祥公司将位于本市鼓楼区乃国作为经营餐饮“秦妈火锅”使用，租赁场所使用面积742平方米，租金每月每平方米150元，以一个季度为交费期，除第一期租金外，其他租金均按季度支付，丁乃国应在每个交租期最后一个月的20日前向正祥公司一次性足额支付下个交租期租金；本合同项下第一期租金应于本合同签订后五个工作日支付，租金期间为2014年10月20日至2015年3月31日（合同中另条款约定2014年10月20日至2015年2月10日期间为丁乃国进场装修期）应交租金为182850元。并约定合同签署当日，丁乃国应交付333900元履约保证金。合同违约条款中约定合同如因丁乃国违约而提前终止，正祥公司有权没收履约保证金，如因正祥公司违约而提前终止，正祥公司应无息双倍返还；另约定丁乃国延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，应向正祥公司或物业公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，延迟超过30日，正祥公司有权单方解除合同，若丁乃国延迟交纳租金或物业服务费等累计超过3次，正祥公司也有权单方解除合同，丁乃国延迟交纳本合同项下租金、物业服务费、能源费等超过15日，经正祥公司书面催告，仍不交纳，正祥公司有权对该房屋暂停部分或全部能源供应直至丁乃国履行相关付款义务止，双方并确认，在丁乃国欠付租金、物业服务费等费用期间，未经正祥公司批准，丁乃国不得将放置于租赁房屋内的货物、财物转移出房屋，正祥公司在丁乃国结清各项费用前，对租赁场所财产有权留置，丁乃国同意正祥公司对所留置的财产进行处置直至丁乃国完全履行债务为止；双方在合同还就其他权利义务作了约定。同日，双方还就上述《租赁合同》签订了《补充协议》一份，该协议中约定：双方同意本合同项下租赁期限包含5个租约年及装修期，自进场日开始计算；并约定2014年10月20日至2015年3月31日租金为每月每平方米45.92元，即每月租金34072元，该期间租金总额182850元；2015年4月1日至2016年2月10日租金为每月每平方米150元，即每月租金为111300元；2016年2月11日至2017年2月10日租金为每月每平方米157.5元，即每月租金116865元；……。上述租赁合同及补充协议签订后，丁乃国向正祥公司支付了履约保证金333900元；正祥公司依约将本案诉争租赁场所交付给丁乃国经营使用。合同履行过程中，丁乃国从2016年第二季度起未依约足额交纳租金，其2016年第二季度仅交纳了78257元。正祥公司曾通过邮政EMS邮寄方式向丁乃国发函催收。2016年8月1日，丁乃国收到正祥公司及福州正祥物业管理有限公司发出的“关于解除商铺租赁合同及物业服务协议的通知”，该通知中“两公司提出因丁乃国拖欠租金、物业费等行为，故依约解除《商铺租赁合同》及《物业服务协议》，并要求丁乃国支付欠的租金、物业费等费用，并没收履约保证金等，并依约将丁乃国货物及其他财产行使留置权”，同时该通知附件中还列明了留置丁乃国物品的清单，清单物品为“空调室内机5台、中央空调外机2台、保鲜柜2台、冷藏柜9台、冰柜3台、灶台3组、微波炉1台、开水机2台、洗碗池6组、碑酒柜3台、货架10组、切肉机1台、台式电脑3台、液晶电视3台、供氧机4台、投影机1台、消毒柜1台、点餐机1组、电子称1台、监控头8个，以及场地内所有装修（天花、地板、墙体、玻璃墙、吧台、灯具等）”。2016年8月16日，丁乃国收到正祥公司发出的“关于尽快腾空房屋的通知”，该通知中正祥公司要求丁乃国将除留置物品外的其他物品搬离现场，否则将视为废弃物予以处理。”审理中，正祥公司确认2016年5月10日由于楼上商户未处理好排污问题，导致丁乃国所承租场所发生漏水；同时确认解约函发出后，丁乃国于2016年8月1日将钥匙主动交付给正祥公司，现租赁场所已为新商户承租并使用。本院认为，本案中，正祥公司与丁乃国所签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，当事人均应依约履行自己的义务，由于丁乃国无证据证明正祥公司同意其缓交租金，其未依约及时足额支付租金，且在催缴后仍未补足所欠租金，构成根本性违约，根据双方合同约定，正祥公司有权解除合同并收回租赁场所，现正祥公司于2015年8月1日书面通知丁乃国解除合同，丁乃国予以签收且未依法提出异议，故本院认定正祥公司与丁乃国间订立的《租赁合同》及其补充协议于该日解除；由于丁乃国并未提交证据证明租赁场所于2016年6月30日即为正祥公司收回，故丁乃国主张其与正祥公司租赁合同于2016年6月30日解除的反诉请求本院不予支持。由于正祥公司已实际将案涉租赁场所收回并出租给新商户经营使用，正祥公司于2016年8月1日已将丁乃国在租赁场所内的经营物品留置，丁乃国已实际无法经营使用租赁场所，且正祥公司确认丁乃国于解除当日即将租赁场所钥匙交还正祥公司，故本院认定正祥公司于2016年8月1日收回案涉租赁场所，其主张丁乃国支付2016年8月1日之后的场地占用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持；由于丁乃国无证据证明案涉租赁场所于2016年6月30日为正祥公司强行收回，故丁乃国仍应向正祥公司支付截至2016年7月31日的租金389203元。且因丁乃国违约导致租赁合同解除，正祥公司有权依据约定不予返还履约保证金333900元，由于不予返还履约保证足以抵偿因丁乃国未及时支付租金所导致的损失，故正祥公司再要求丁乃国支付迟延履行支付租金违约金的请求本院不予支持。正祥公司已在补充协议中与丁乃国明确约定了2014年10月20日至2015年3月31日租金收取标准，并无减免的约定和减免标准，丁乃国亦按该约定履行，故正祥公司要求丁乃国补交装修期内租金422940元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。丁乃国并无证据证明正祥公司违反承诺造成其经营困难，其与2016年3月份未按合约定及时足额交纳该年度第二季度租金已构成违约，这与发生在2016年5月份的漏水并无关联，亦不能成为其拒付租金的事由，其漏水造成的损失依法可向侵权一方主张，本案中丁乃国并无证据证明漏水与正祥公司存在关联，其要求正祥公司赔偿其损失的反诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，根据丁乃国与正祥公司的合同约定，正祥公司在丁乃国违约情形下可行使留置权，正祥公司所留置物品亦经过丁乃国确认，该留置物品可用于抵偿债务，故丁乃国主张返还本院不予支持。丁乃国无证据证明正祥公司使用了其所承租场所内的装饰装修，且因丁乃国违约导致本案诉争租赁合同的解除，依法其要求赔偿租赁期内装饰装修残值损失不予支持，其为证明装修所提供的相应证据本院亦不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项规定，判决如下：一、福建正祥广成置业发展有限公司与丁乃国之间订立的《租赁合同》及相关补充协议于2016年8月1日解除；二、丁乃国于本判决生效之十日内向福建正祥广成置业发展有限公司支付房屋租金389203元；三、福建正祥广成置业发展有限公司不退还丁乃国履约保证金333900元；四、驳回福建正祥广成置业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回丁乃国的反诉诉讼请求。如果丁乃国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50170元，因适用简易程序减半收取25085元，由正祥公司负担4515元，由丁乃国负担20570元；本案反诉费11735元，由丁乃国负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员 林 航二〇一七年一月十七日书记员 孙兰兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可能要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按下列情形分别处理“（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”