黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0202民初532号原告齐齐哈尔市天宝物业管理有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。法定代表人杨海龙，该公司经理。委托代理人尤鸿雁，该公司法律顾问。被告齐齐哈尔金安保安押运守护有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。法定代表人郑恩全，该公司董事长。委托代理人湛宏，该公司职员。委托代理人陈文革，黑龙江陈文革律师事务所律师。原告齐齐哈尔市天宝物业管理有限公司与被告齐齐哈尔金安保安押运守护有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年02月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐市天宝物业公司的委托代理人尤鸿雁、被告金安押运公司的委托代理人湛宏、陈文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐市天宝物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付所拖欠的物业费120,634.00元；2、支付逾期交费利息3000元（按银行同期贷款利率计算至开庭前一日）。事实和理由：被告是位于龙沙区南市场小区冶金22号楼车库业主，建筑面积2094.33平方米，物业管理费计算标准为0.3-0.6元/㎡，被告自2004年1月至2015年12月未交纳过物业费，拖欠物业费120,634.00元，原告多次催要，被告均以各种理由推诿，原告为此诉至法院。被告金安押运公司辩称，首先，原、被告没有签订物业服务合同，不存在物业服务关系，因此，本案被告主体不适格，原告不应向被告索要物业管理费。其次，物业公司不应因业主或房屋使用人不缴纳物业管理费而拒绝提供物业服务和管理义务，被告无奈自己出资50几万元对21、22号3、4号车库防水及地沟管线进行维修更换，原告没有尽到物业管理职责。第三，被告与房主是是租赁关系，房屋租赁合同约定物业管理费由房主缴纳，因此，无论从法律规定还是合同的约定，被告均没有义务向被告缴纳物业管理费，应驳回原告的诉讼请求。如果判令被告承担物业费，被告将保留对被告支付修缮费用的诉讼权利。原告向本院提交的证据有：《物业管理移交协议书》、《彩虹街道南市场社区证明》、《物业公司的台账》以及被告公司拖欠物业费的明细。予以证明：2009年4月元博物业公司将该区域移交于天宝物业管理，移交管理协议上注明了陈欠的物业管理费用，从2009年4月南市场小区由原告进行物业管理，被告自入户以来从未交纳过物业管理费，2004年起被告拖欠物业费的数额，2016年4月25日给金安押运公司开具的证明不作为法律依据，被告的维修基金问题，社区无法证明。被告对上述证据均有异议，认为物业公司应该由业主委员会来决定，不是由居委会来决定，移交协议没有经过业主委员会同意，违反程序，台账上没有被告方的签字，只是原告方的单方行为，被告是承租方，出租方是刘宝元，被告没有收到过任何的欠费催费通知。被告向本院提交的证据有：房屋所有权证复印件，房屋租赁合同，车库屋顶防水维修合同，修理供水供热系统改造安装合同及发票，车库消防施工合同及发票，南市场小区21、22号楼3、4号车库修缮情况证明，彩虹街道南市场社区证明。予以证明：房屋所有权人是刘宝元，不是被告所有，在租赁协议中明确约定物业费由出租方刘宝元负责，被告因车库屋顶漏雨、地沟跑水，要求物业公司维修，物业公司以拖欠物业费为由没有进行处理，被告自行维修，屋顶防水花费155,000.00元，更换地下管线、车库地沟、消防栓、消防箱、供水系统花费235,145.98元，维修消防设施花费284,009.78元。原告对房屋所有权证的真实性没有异议，对房屋租赁合同有异议，认为合同有效期是2016年1月到2016年12月，被告没有提供以前的租赁协议，不能证实对物业管理费是如何约定的。对房屋维修方面的证据不认可，认为防水、地下管线、供热系统等维修属于中、大型维修，由维修基金负责，被告应报请维修基金进行维修，不应由物业公司承担。本院经与李宝元本人核实，刘宝元证实，2007年末金安押运公司的股权人出资购买了位于龙沙区南市场小区的涉案车库，由于当时本人与戴文东在金安押运公司任职，公司的股权持有人决定暂时将房产户名放在本人和戴文东俩人名下，2008年初办理的房屋过户手续。2009年本人在金安押运公司离职，2012年8月，金安押运公司说公司已卖了，找本人回去办理车库的过户手续，本人回去后，因买金安押运公司的新公司没有那么多钱，所以签订一份《车库暂缓过户协议》，该协议中对车库的所有权表述的非常详细，现在车库所有权是黑龙江省润龙保安护运有限公司、戴文东、姜英军共同所有。并向本院提交了由黑龙江省润龙保安护运有限公司（甲方）、刘宝元及妻子师和姐（乙方）、齐齐哈尔金安保安押运守护有限责任公司（丙方）三方共同签署的《车库暂缓过户协议》。暂缓过户协议中注明了润龙公司与金安押运公司及股东签订了有关金安押运公司的资产交接协议以及股权转让协议，位于龙沙区南市场小区房权证号为S200804743、S200804749权属面积2056.13㎡的车库已归属丙方的新股东（即润龙公司、戴文东、姜英军）共同所有，经金安押运公司临时股东会研究决定，将刘宝元过户为润龙公司，因办理车库过户需大量资金，而润龙公司目前资金紧张，故与刘宝元协商决定暂缓过户，待润龙公司资金缓解后协助润龙公司办理车库的产权过户。被告对《车库暂缓过户协议》没有异议，承认组建金安押运公司时刘宝元、戴文东是公司管理者，出资人出于对管理者的信任，出资以刘宝元、戴文东的名义购买的车库，2012年金安押运公司被润龙公司收购，现金安押运公司隶属润龙公司的子公司。但被告坚持认为房屋不属于公司资产，仍属于刘宝元、戴文东的。本院对证据的认证：上述南市场社区分别给原、被告出具的关于车库维修问题的证明，内容相反，后证否定前证，不符合证据真实性、合法性，本院不予确认。南市场小区21、22号楼3、4号车库修缮情况证明，是多名个人签字的证据，而签字的个人均没有出庭接受质证，本院不予确认。被告提交的《房屋租赁合同》，经本院核实，合同上的出租人刘宝元否认自己系房屋实际所有权人以及存在什么《房屋租赁合同》，与刘宝元提供的并经被告承认的《车库暂缓过户协议》中的内容也相互矛盾，被告不能说明《房屋租赁合同》来源的真实性与合法性，抗辩系房屋承租人不具可信性，故该证据本院不予确认。其他证据符合真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于龙沙区南市场小区原由元博物业公司管理，并提供物业服务，2009年4月，元博物业公司将该小区物业移交给天宝物业公司管理，南市场小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》。2007年末，金安押运公司的股权人出资购买了位于龙沙区南市场小区21、22号楼3、4号车库，权属面积共计2056.13㎡，用于金安押运公司的车辆存放，2008年1月23日产权过户变更时，将该车库登记在时任金安押运公司负责人的刘宝元、戴文东名下，2009年刘宝元从金安押运公司离职，2012年金安押运公司被润龙公司收购，龙沙区南市场小区21、22号楼3、4号车库做为金安押运公司及公司股东的资产，一并归属于润龙公司及公司股东，金安押运公司做为润龙公司的子公司独立经营，润龙公司的董事长兼任金安押运公司的法定代表人。金安押运公司从购买此车库之日，一直没有缴纳过物业管理费。物业公司对龙沙区南市场小区21、22号楼3、4号车库的物业收费标准为，2011年12月前每平方米0.3元/月，2012年1月至今每平方米0.6元/月。本院认为，业主委员会产生于业主，业主委员会的行为代表业主，南市场小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，对南市场小区全体业主具有约束力，位于龙沙区南市场小区21、22号楼3、4号车库是金安押运公司股东购买的，用于金安押运公司的经营，金安押运公司被润龙公司收购后，该车库做为金安押运公司的资产归属于润龙公司及公司股东，仍用于金安押运公司经营使用，故金安押运公司或其总公司润龙公司应当依法缴纳物业服务费。根据《物业服务合同》关于“业主应于在取得物业产权之日起缴纳物业服务费用”的约定，金安押运公司的股权人是于2008年1月23日购买南市场小区21、22号楼3、4号车库并更名过户由金安押运公司占有、使用，故金安押运公司应从取得该房屋之日缴纳物业服务费，之前所欠缴的物业服务费应当由前一个房屋业主缴纳，故原告的诉讼主张，其合理部分本院予以支持。《物业服务合同》中约定有：不按期缴纳物业服务费的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起，每日按欠交款项的1‰交纳滞纳金。但没有关于逾期交费应支付逾期利息的约定，故原告主张的逾期利息，没有合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条（五）项、第三十三条、第四十条、第四十一条、第六十五条的规定，判决如下：一、被告齐齐哈尔金安保安押运守护有限责任公司于本判决生效之日即给付原告齐齐哈尔市天宝物业管理有限公司物业服务费103,012.11元（以2056.13㎡为基数，从2008年2月起-2011年12月止标准0.3元/月，2012年1月-2016年12月标准0.6元/月）；二、驳回原告齐齐哈尔市天宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2773元，被告承担2360元，原告承担413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  朱利彪人民陪审员  孙丽红人民陪审员  吴雅娟二〇一七年一月二十二日书 记 员  刘家辰