湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘1126民初1303号 原告李之英，男，1941年11月8日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县舜陵镇水市路7巷5号。 委托诉讼代理人李小毅（李之英之子），男，1968年7月28日出生，汉族，居民，住宁远县舜陵镇水市路7巷5号， 委托诉讼代理人彭剑，湖南省铭慧律师事务所律师。 被告郑靖楚，男，1944年6月28日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住湖南省宁远县舜陵镇九嶷路10巷3号。 委托诉讼代理人郑诚刚（郑靖楚之子），男，1979年11月2日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县舜陵镇九疑路居委会8组。 委托诉讼代理人张丕穆，湖南中楚律师事务所律师（特别授权）。 原告李之英诉被告郑靖楚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日受理后，依法适用普通程序，于2016年12月7日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李之英向本院提出诉讼请求：1、依法判决由被告郑靖楚履行“卖房契约”义务为原告李之英办理位于宁远县舜陵镇水市路7巷5号（即原水市路139号）房屋产权证过户手续，并承担所有税费：2、本案诉讼费用由被告承担。1994年被告郑靖楚因欠银行贷款无法偿还，因此自行张贴公告售房。公告被郑梅林知晓后，于是引见原告李之英与被告郑靖楚商谈。经过商谈，双方于1994年3月8日在被告郑靖楚家签订卖房契约，约定被告将其座落在原城关镇水市路139号的两层楼房，作价82600元（包括税契及过户手续）转让给原告。该契约由中人郑梅林执笔行文，只写了一份，契约写好后，原告李之英、被告郑靖楚、中人郑梅林、公证人刘继义均在契约上签名，该契约由原告李之英保存。原告支付了全部房款，被告将房屋交付原告使用，原告按契约约定将房屋第四大梁垂直至余坪砌断，北边由原告使用至今，南面归被告使用。1996年10月20日宁远县房产部门为原告李之英办理房屋产权证。2012年3月15日，原告起诉被告要求办理房屋土地过户手续。法院判决：由被告在判决生效后5日内为原告办理国有土地使用权过户手续。被告郑靖楚于2012年12月6日提起行政诉讼。法院以办证程序存在瑕疵，违反法定程序，判决撤销原告的房屋所有权证。2014年11月25日，宁远县房产局依原告的单方申请颁发了宁房权证2014字第00036611号房屋所有权证，被告再次提起行政诉讼，法院以被告未到场签字，撤销了该证。为此，请求依法维护原告的合法权益。 被告郑靖楚辩称，一、涉案《卖房契约》为假契约。1994年3月8日，郑靖楚与李之英确实立有一份《卖房契约》，中人是郑梅林，在场人郑建国。内容仅为卖房，没有卖地，执笔人郑靖楚，契约只有一份。现在本案证据中提到的二份《卖房契约》都是假契约。（一）李之英在1994年办理房产证时提供给房产局的《卖房契约》复印件系变造的一份假契约（假契约一），该份契约保留了真契约的签名、落款日期部分，而变造了内容部分，将只卖房子变成了既卖房又卖地。原告通过复印保留落款和签名部分，遮掉内容部分，然后重写内容，再次复印就会得到提交给房产局的那份复印件。请求法院责令李之英提供其向房产局提供的那一份复印件签名部分的原件。因为这份复印件上有郑靖楚、郑建国、郑梅林、李之英的真实签名，而真契约只有一份，且只由李之英持有。如李之英拒不提供原件，请求法院按《证据规定》第七十五条规定，作出对郑靖楚有利的认定。值得强调的是，李之英在2012年与郑靖楚的另外一件案件中他承认假契约一的内容是假的，落款等为真。（二）李之英在2012年起诉郑靖楚土地使用权转让合同纠纷一案中向法院提供的《卖房契约》是假契约二。该契约是用郑靖楚一张签有名字的草稿纸伪造的，这从纸面上就可以看出，这份契约上写有二个卖主、二个买主。在写第一个卖主时，郑靖楚将“郑”字和“靖”的“立”字旁涂了，然后又另起一格写了一个卖主郑靖楚，因有涂改，就没有写其他内容，当草稿纸作废，没想到李之英将草稿纸偷偷拿了，就被李之英利用了，在2012年的官司，法院仅对郑靖楚的签名作了鉴定，而没有全面审查假契约二的其他内容真伪，导致错误裁判。通过比对两份假契约，可以看出：（一）落款日期一样，日期字迹一样；（二）签名。郑靖楚是一样的，李之英签名不一样，郑建国签名不一样，郑梅林无法比对。经过今天的庭审可知，假契约一上的签名及落款是真的，那么假契约二的李之英、郑建国签名为假，这就是一份假契约。（三）公证人：假契约一是没有公证人的，这是事实；假契约二上却有一个郑靖楚不认识的公证人刘继义，连当事人都不认识如何作公证人呢，这是假契约二之为假的另一个原因。（四）比对二份契约的字迹，字迹有些也是不一致的，比如“好”、“墙”、“元”、“公”、“面”等在写法上和笔迹上明显不一致，所以，郑靖楚在本案中提出了鉴定申请，请求法庭根据案件事实作出决定。比对两份假契约字迹是因为在2012年的另一案件中，郑梅林说二份契约都是他执笔书写的，通过肉眼比对，就可以看出，郑梅林在2012年的庭审中作的证言是虚假的。综上，请求法庭责令李之英提供与假契约一的真实签名及落款日期相一致的《卖房契约》原件。李之英拒不提供，则请求法庭按《证据规定》第七十五条作出有利于郑靖楚的认定，并认定假契约二不真实。二、《卖房契约》的效力问题。1986年，郑靖楚在国家划拨的土地上建了涉案的这栋房屋，当时国土法尚未生效。因此，本案所涉房屋的土地为国有划拨，按国土法及《最高人民法院关于审理国有土地使用权转让合同纠纷若干问题的解释》第十一条规定，对转让国有划拨土地使用权的应先经县人民政府批准，未经批准转让无效。本案所涉《卖房契约》，无论真假。抛开真伪不谈，单从法律层面上，就涉及到交易是否合法的问题。本案中，郑靖楚与李之英在房屋交易时，是没有涉及土地的。但假契约一和二既然涉及宅基地交易，就要考察《卖房契约》的合法性。本案土地没有履行批准手续，故根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，《卖房契约》无效。三、对法院生效判决的处理。本案一特别情况就是，与房屋交易相关联的土地已为2013年永州中院（2013）永中法民终字第26号生效判决所确认。但如上所述，有证据证明该土地交易违法，应予纠正，这也是宁远国土局没有执行该判决的法定理由。对此，郑靖楚申请省检察院抗诉后，宁远县国土局地籍股也证明建房的宅基地为国有划拨土地。根据《证据规定》第九条第二款规定，该生效判决不得作为本案证据使用。对错误的生效判决证明效力的处理，一些法院不采用，对错误的生效判决依内部纠错程序报院长提起再审。有些法院则要求当事人申请再审，本案中止审理。但这样做增加了当事人的负担，特别是过了再审期的当事人，法院消极处理的态度增加当事人对法院的憎恨，导致官民矛盾激化。请求法庭核实国土性质后，直接认定《卖房契约》无效，驳回李之英的诉讼请求。对双方的损失赔偿问题，建议当事人另案起诉，并建议上级法院再审土地转让案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：《卖房契约》是否真实。2012年李之英与郑靖楚建设用地使用权纠纷一案，经过一、二审，对此案，湖南省宁远县人民法院于二0一二年十一月二十六日作出（2012）宁法民二初字第31号民事判决已经生效。在该案中李之英持本案讼争的卖房契约即被告称为假契约二请求：判令郑靖楚限期为李之英办理转让宁远县舜陵镇水市路7巷5号房屋、余坪的国有土地使用权过户手续，并按约承担所有税费。对讼争契约真伪，法庭审理该案过程中，证人郑建国、郑梅林均出庭作证，法庭依职权调取了证人刘继义的证言并质证，并依郑靖楚的申请对李之英提供的卖房契约原件上“郑靖楚”的签名笔迹是否系同一人书写形成、是否系直接书写形成进行了司法鉴定。在该案中郑建国接受李之英的代理人邓平友调查时承认本案讼争的卖房契约上“郑建国”是本人签名，契约上有五个人签名，并在出庭作证时承认其向邓平友所作陈述是真实的，但其向郑靖楚的代理人何石山陈述时，又称本案讼争的卖房契约签名不是本人签名，契约上只有四人签名，在出庭作证时称向何石山所作陈述是真实的，其证词相互矛盾，对本案讼争契约上是否为本人签名，出庭作证时又称时间久了记不清了。在本案中郑建国出庭作证时，称本案讼争的卖房契约上“郑建国”不是本人签名，李之英于1994年申请颁证提交房产局的假契约上的签名为本人签名，卖房契约上签名只有四人，卖房契约是郑靖楚书写的。鉴于郑建国在前次诉讼及本次诉讼中两次出庭作证的情况看，证言前后矛盾，本院对郑建国的证词不予采信。在双方当事人2012年诉讼中，郑梅林（已故）于2010年5月16日向郑靖楚的代理人何石山、于2012年3月13日向李之英的代理人邓平友及出庭作证时陈述内容一致，并辨认本案讼争契约为其亲笔书写，中人上“郑梅林”签名为其本人签名。刘继义接受法庭调查时辨认本案讼争契约上“刘继义”的签名为其本人签名，结合郑靖楚亦认可本案讼争契约上“郑靖楚”为其本人笔迹，且经鉴定该签名为郑靖楚在契约纸上直接书写形成，而整张契约纸张完整、连贯，没有撕扯、拼接痕迹。综上，无论从生效判决来看，还是从庭审调查、审查契约原件来看，本案讼争契约客观、真实，原告提供的1号证据，本院予以采信。被告郑靖楚提出，原告伪造了卖房契约，卖房契约为郑靖楚书写，要求对讼争的卖房契约上李之英、郑建国的签名进行鉴定确定真伪的质证意见，本院不予采信。 根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：郑靖楚于1985年在原城关镇水市路139号（现为水市路7巷5号）自建一栋两层楼房，并办理了所有权人为郑靖楚地号400140的房屋所有权证。1992年11月15日，宁远县国土管理局为郑靖楚填发了宁国用（1992）字第0－50270号国有土地使用证，该土地为国有划拨土地。1994年被告郑靖楚因欠银行贷款无法偿还，因此自行张贴公告售房。郑梅林看到公告后，与原告李之英一起找到被告郑靖楚商谈。经过磋商，双方于1994年3月8日在被告郑靖楚家签订卖房契约，该契约由中人郑梅林执笔行文，内容如下：卖房人郑靖楚由于房屋宽余，经全家同意，愿将房屋座落在宁远县城关镇水市路139号的钢筋混合大楼（两层）（包括余坪围墙）让售壹半给买房人李之英居住管业，经双方协定售房，价款计人民币捌万贰仟陆佰元正（包括税契及过户手续），现特立卖房契约供买主保存，便于管业。1、卖主将自有房屋壹栋（两层楼）的半座房屋出卖给买主管业。２、此房屋座西朝东，北面是街道公路，南面是邻近居民房界（围墙）现出售给买主管业的范围是：东面是所买房屋滴水为界（另卖主在滴水线外送五十公分（壹尺五寸）给买主作围墙与水沟用，同时卖主滴水沟废水同此水沟排出，沟上所有权归买主管业，西面是空地围墙，配售壹半给买主管业，界线以围墙脚边水沟为限，北面以街道公路为限，南边自街道边屋第一条牛腿（即大梁）起向南面进数至第四条牛腿（大梁）中线为界（与卖主同第四条牛腿中线为限，东至西面第四条牛腿（大梁）的所连的大梁中线为限，直达房屋后檐，该梁属买主卖主两人公用梁，梁柱直截墙属两人公有墙，后面余坪以第四条梁中垂直线为分界线，北面归李之英管业，南面归卖主管业，其主权各占一半，一切修建责任及分界线间墙均由买主负责）。上至屋顶下至石脚均由买主管业。其所有权属买主在该范围内原有水电设施等一并配给买主管业。3、付款办法自立契约之日起一次付清不欠分文。4、卖主因清理搬居实物自立据之日起壹月内交房给买主管业。其它余坪及门面围墙买主可立即改造施工。买主进居时，卖主将写纸时的原状（包括门、门框、窗户及玻璃）交付给买主无异。……5、房付款后，卖主自觉在第二天办好税契及过户手续付给买主。拖延时间对买主有妨碍，一切责任由卖主负责。契约写好后，李之英、郑靖楚、郑梅林、刘继义均在契约上签名（李之英承认郑建国在卖房契约上签名，郑建国否认签名笔迹，因郑建国证言前后矛盾，不予确认）。卖房契约双方只书写了一份由原告李之英保存。原告李之英当天将购房款给付了被告郑靖楚。随后，郑靖楚将所卖的房屋交给李之英使用，李之英按约定将房屋第四大梁垂直至余坪围墙砌断，北面归原告李之英使用，南面归郑靖楚使用，双方相安无事至2010年。2010年被告郑靖楚为改建房屋要求原告李之英撤除间墙，双方发生争执。2012年2月17日被告郑靖楚向本院提起诉讼，要求原告返还强占的余坪。2012年3月15日李之英提起反诉，要求郑靖楚为其办理国土过户手续。2012年7月29日郑靖楚向本院申请撤回本诉，本院依法准许。本院于2012年11月26日依法作出（2012）宁法民二初第31号民事判决：由被告郑靖楚在本判决生效后5日内为原告李之英办理国有土地使用权过户手续（现土地位于舜陵镇水市路7巷5号。过户土地范围为原告李之英购买房屋所占土地以及房屋第四大梁垂直房屋后围墙以北余坪国有土地）。过户费用由原告李之英承担。被告郑靖楚不服，提出上诉，湖南省永州市中级人民法院于2013年4月21日作出（2013）永中法民二终字第26号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决已经发生法律效力。 1994年3月6日，李之英向宁远县房产局申请办理房屋产权证，1996年10月20日宁远县房产局为原告李之英办理房屋产权证。在2012年双方民事纠纷诉讼期间，被告郑靖楚于2012年12月6日提起行政诉讼。经审理，宁远县房产局存档处卖房契约复印件为假契约，该假契约复印件除内容笔迹、房款、签名人数、签名笔迹与李之英保管的卖房契约原件不同，其余内容完全一致。该假契约房价款为45000元，落款处签名人为“李之英、郑靖楚、郑梅林、郑建国”（郑靖楚、郑建国指认该假契约复印件上郑靖楚、郑建国的签名为其本人签名，但否认契约内容）。本院以办证程序存在瑕疵、违反法定程序为由于2013年5月28日依法作出（2013）宁法行初字第1号行政判决，撤销了宁远县房产局1996年10月20日颁发给李之英地号为400140的房屋所有权证。湖南省永州市中级人民法院（2013）永中法民二终字第26号民事判决生效后，2014年11月25日，宁远县房产局依原告李之英的单方申请颁发了宁房权证2014字第00036611号房屋所有权证，被告郑靖楚再次提起行政诉讼，湖南省永州市中级人民法院于2015年6月10日以（2015）永中法行终字第54号行政赔偿判决撤销了宁房权证2014字第00036611号房屋产权证。李之英遂诉至本院。另查明，郑靖楚于1994年7月6日以其名下位于城关镇水市路139号房屋作抵押向银行贷款本金9万元至今未还。 本院认为，本案争执焦点一是原告提交的卖房契约的真伪；二是假如为真，合同是否有效。关于卖房契约真伪的判断，如前所述：1、从卖房契约原件外观看，整张契约纸张完整、连贯，没有撕扯、拼接痕迹；2、从司法鉴定意见看，卖房契约原件落款处“郑靖楚”的签名确为郑靖楚在原件上直接书写形成的笔迹；既然郑靖楚笔迹为真，而整张契约纸张完整、连贯，没有撕扯、拼接痕迹，自然整张纸张无法伪造、变造；3、在双方2012年诉讼中，郑靖楚提交法庭的证据中有其代理人早于双方诉讼前的2010年元月、5月找李之英、郑梅林所作的询问笔录，二人的陈述与在法庭上的陈述一致；4、卖房契约原件上“郑梅林”、“刘继义”的签名经过了郑梅林、刘继义本人的辨认；5、从历史看，双方自签订协议之后，李之英就修建了间墙，居住使用管理所购买的房屋及余坪至2010年达十五六年，双方相安无事；6、从诚信看，郑靖楚在已将半座房屋转让给李之英之后，隐瞒真实情况以水市路139号房屋作抵押担保向银行贷款至今未还，明显违反诚实信用原则；7、从法律程序上看，卖房契约已经两级法院二审终审确认为客观、真实，并在此基础上作出了生效判决，郑靖楚否认卖房契约，亦间接否定了生效判决的既判力，也与《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定不符。综上，李之英提供的卖房契约客观、真实。关于卖房契约是否有效的问题。本院认为，本案审查的是房屋买卖合同而并非一份独立的土地使用权转让合同，郑靖楚对水市路139号房屋享有所有权，对该房屋占用范围内的土地取得了国有土地使用证，该地虽是划拨用地，但郑靖楚是合法占用。郑靖楚与李之英平等、自愿协商，以等价有偿的方式转让房屋，签订卖房契约，该契约客观、真实，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，该份卖房契约合法有效，双方应当全面履行合同义务。对于原告请求被告协助其办理房屋过户（即转移登记）手续，本院予以支持。原告请求由卖主承担过户（即转移登记）的税费，是契约约定被告应当履行的合同义务，虽原告没有明确具体项目、数额，根据交易习惯和合同本意，该项费用以相关部门在为李之英办证过程中出具的正式发票数额为凭，本案中1996年10月20日宁远县房产局为李之英办理房屋产权证，郑靖楚通过行政诉讼否认其协助李之英到房产局办理房屋产权证，郑靖楚违约，违约过错在于郑靖楚。因此，对于原告请求由郑靖楚承担办理房屋转移登记手续的税费，本院予以支持。被告郑靖楚提出假设契约为真，郑靖楚也是只卖了房屋没有卖地，而且地皮是国有划拨性质，被告主张，水市路139号房屋占用的土地为国有划拨土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，该土地使用权未经有批准权的人民政府批准转让，应当以合同违反法律、行政法规强行性规定而无效。对于本案能否适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的问题，本院认为，1、本案是房屋买卖合同并非独立的一份土地使用权转让合同，合同标的是房屋，当事人双方交易的目的是通过订立契约买方合法占有房屋并由卖方协助共同申请有关国家机关颁发权属证书进而取得物权，根据《中华人民共和国物权法》第147条之规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分；2、房屋是不动产，必须附着在土地之上，脱离土地焉有房屋，郑靖楚将房屋与房屋占用范围内的土地相剥离，主张其出卖的是房屋并非土地，以其交易的土地未经批准转让从而否认本案合同的效力，有悖常理，不讲诚信；3、对于第十一条应从条文文义出发结合解释出台的背景、立法的初衷来理解，法律的立场是“不轻易认定合同无效，能够采取补救措施的则予以补救”，本案交易房屋占用的土地虽是国有划拨性质，但办证过程中可以通过补缴土地出让金的方式取得国有土地使用权，从而维护社会交易秩序的健康、稳定；4、对于本案交易房屋占用的土地能否过户已经有生效判决支持。综上，对郑靖楚的答辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，判决如下： 由被告郑靖楚在本判决生效后5个工作日内协助原告李之英办理位于水市路7巷5号（原水市路139号）房屋的房屋所有权转移登记手续，办理房屋所有权转移登记手续所需承担的税费凭办证部门的正式票据由被告郑靖楚承担。 案件受理费1800元，由被告郑靖楚承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  奉 丽 人民陪审员  欧利红 人民陪审员  李酒兰 二〇一七年一月五日 书 记 员  李玉龙 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当 承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。