.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民初60号原告（案外人）：内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司。法定代表人：卢俊魁，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦培东，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦一丹，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。被告（申请执行人）：张智斌，个体工商户，住所地内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：李志刚，恒信长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭程颢，恒信长城律师事务所律师。被告（被执行人）：内蒙古天富发粮油贸易有限责任公司。法定代表人：张天军，该公司董事长。被告（被执行人）：张天军，住内蒙古呼和浩特市。原告内蒙古金地嘉业房地产有限责任公司（以下简称金地嘉业公司）诉被告张智斌，被告内蒙古天富发粮油贸易有限责任公司（以下简称天富发公司）、张天军案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金地嘉业公司的委托诉讼代理人焦培东、焦一丹，被告张智斌的委托诉讼代理人李志刚、彭程颢到庭参加诉讼，天富发公司、张天军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地嘉业公司向本院提出诉讼请求：解除对呼和浩特市鹏盛房地产开发有限责任公司开发的呼和浩特市××区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房查封，停止对该房屋的执行。事实和理由：2012年5月31日内蒙古联友房地产有限责任公司（以下简称联友公司）以997.60万元价格购买了呼和浩特市鹏盛房地产开发有限责任公司开发的呼和浩特市××区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房。2013年1月联友公司更名为金地嘉业公司。2011年底--2012年初，天富发公司、呼和浩特市砼宇混凝土有限责任公司与呼和浩特市毫沁营镇一家村多个村民签订了《借款协议》，天富发公司、呼和浩特市砼宇混凝土有限责任公司向呼和浩特市毫沁营镇一家村多个村民借款，联友公司提供担保。多个《借款协议》共借款2545万元。天富发公司、呼和浩特市砼宇混凝土有限责任公司借款后无法偿还到期本息，担保方为其支付本息后，天富发公司、呼和浩特市砼宇混凝土有限责任公司用呼和浩特市鹏盛房地产开发有限责任公司开发的呼和浩特市××区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房以997.60万元抵顶给联友公司。2012年7月31日办理了房屋移交手续。张智斌向人民法院申请对天富发公司、张天军执行，人民法院查封了属于金地嘉业公司所有的呼和浩特市鹏盛房地产开发有限责任公司开发的呼和浩特市××区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房，金地嘉业公司向人民法院提出执行异议。2016年9月18日呼和浩特市中级人民法院以（2016）内01执异47号执行裁定裁定”驳回内蒙古金地嘉业房地产开发有限责任公司的异议申请”，该裁定错误损害了金地嘉业公司合法权益。张智斌辩称，由于本案系案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，本案应当审査下列内容：1、金地嘉业公司是否系权利人；2、金地嘉业公司权利的合法性与真实性；3、金地嘉业公司的权利能否排除本案执行。一、金地嘉业公司并非本案被执行标的的权利人。首先，本案被执行的标的物为呼和浩特市××区东南座DNC1H7、DNC2H7两套商业用房，上述不动产为呼和浩特巿鹏盛房地产开发有限责任公司开发，由于诸多原因并未进行不动产登记。而依照《中华人民共和国物权法》相关规定，金地嘉业公司未依法办理房屋所有权转移登记，并未取得上述不动产所有权。因此金地嘉业公司并不属于被执行标的的所有权人。其次，根据张智斌相关调査，被执行标的物由于并未办理相关不动产登记，因此无法办理相关抵押权登记，因此金地嘉业公司当然并不属于被执行标的的抵押权人。再次，根据金地嘉业公司所述，金地嘉业公司系天富发公司的债权担保人，金地嘉业公司由于履行了担保人义务，而接受天富发公司及张天军的抵顶，因此金地嘉业公司当然并不属于不动产消费者。最后，张智斌称其系天富发公司的债权担保人，金地嘉业公司由于履行了担保人义务，而接受天富发公司的相关抵顶。但是本案执行标的为张天军个人所有，与天富发公司无关；同时根据金地嘉业公司所举证据，借款人均为天富发公司，并无张天军，显然其所述与事实不符。综上所述，金地嘉业公司不属于被执行标的的所有权人、抵押权人以及消费者，甚至金地嘉业公司并不享与本案执行标的有关的一般债权。根据我国相关立法及司法解释，作为执行标的的不动产，其权利人应当为物权所有权人或未取得不动产权属证书的不动产消费者。因此金地嘉业公司并非本案被执行标的的权利人，金地嘉业公司对本案执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。二、金地嘉业公司所谓其享有的权利的合法性及真实性具有严重瑕疵。首先，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定：未依法登记取得权属证书的房地产不得转让。本案被执行标的并未颁发任何权属证书，金地嘉业公司与鹏盛公司签订认购协议显然已违法上述规定，该协议的效力存在严重瑕疵，其合法性存疑。其次，金地嘉业公司称其作为担保人替天富发公司偿还了相关借款，金地嘉业公司应当就其偿还行为进行举证。本案涉及执行标的价格近1000万元，金地嘉业公司应当就支付方式及支付过程进行举证。但是经过张智斌阅卷査询后并未发现任何相关证据。因此，金地嘉业公司所谓享有的担保人权益的真实性存疑。最后，依照《最高人民法院关于债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复》，张天军及天富发公司将其现存唯一财产均抵顶给金地嘉业公司的行为，将导致《商业用房认购书》及其他相关抵顶协议无效。因此，该认购书应当为无效合同。金地嘉业公司所谓其享有的权利的合法性及真实性具有严重瑕疵，金地嘉业公司对本案执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。三、如金地嘉业公司所述相关履行担保责任及抵顶的行为确属事实，其权利依旧无法排除本案执行。就金地嘉业公司所享有的相关权利能否排除本案执行问题，可以依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查。该规定的设立是为不动产执行标的的买受人提供司法救济，但是本案金地嘉业公司并非执行标的的买受人，而金地嘉业公司并不同时符合该规定所要求审査的四个条件，即：（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。首先，金地嘉业公司与鹏盛公司签订的是《商业用房认购书》，该协议并非我国商品房市场上通用的不动产买卖合同文本，其形式上不符合第二十八条第一款之规定。同时，如果金地嘉业公司所述其享有的担保人权益及相关抵顶行为属实，金地嘉业公司与被执行人之间并无任何买卖不动产之合意，《商业用房认购书》实为借款合同的一部分，该认购书的效力具有严重瑕疵。其次，金地嘉业公司称其于2012年7月31日起即已接收并实际占有该房屋。但是根据张智斌的相关调査，被执行标的一直处于空置状态，执行标的至今未进行任何使用。因此，金地嘉业公司实际上并未实际占有执行标的。最后，根据《商业用房认购书》相关约定，金地嘉业公司应当向鹏盛公司支付足额购房款997.60万元，且应当就其支付行为进行举证。而张智斌在阅卷过程中仅发现收据一张，并未发现转账凭证等能够完整证明其支付行为的证据。因此，金地嘉业公司事实上并未支付相关购房款。综上所述，如金地嘉业公司所述相关履行担保责任及抵顶的行为确属事实，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其权利依旧无法排除本案执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张智斌与天富发公司、张天军民间借贷纠纷一案，本院于2012年12月17日作出（2012）呼民二初字第145号民事调解书，该调解书生效后，天富发公司、张天军逾期未履行调解书，张智斌向本院申请强制执行。本院于2015年10月20日作出（2013）呼法执字第73-2号执行裁定，裁定查封位于呼和浩特市××区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房。2012年5月31日，呼和浩特市鹏盛房地产开发有限公司与联友公司签订《万锦花语岸商业用房认购书》，由呼和浩特市鹏盛房地产开发有限公司向联友公司交付万锦花语岸小区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房，张天军在《万锦花语岸商业用房认购书》签字确认。2013年1月10日，联友公司更名为金地嘉业公司。2013年3月18日，金地嘉业公司向呼和浩特市万锦物业服务有限公司缴纳物业费、采暖费、预交水、电、气等各项费用共计150733元。本院于2016年9月18日作出（2016）内01执异47号执行裁定，裁定驳回金地嘉业公司的异议申请。本院认为，本案的争议焦点为金地嘉业公司对于涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据金地嘉业公司所举证据以及本院调取的证据可以证明张天军已将涉案房屋转让于金地嘉业公司，虽然金地嘉业公司所举证据不足以证明张天军因金地嘉业公司承担担保义务而将涉案房屋抵顶于金地嘉业公司，但本案中关于交易涉案的房屋的合同并非是联友公司与张智斌签订，而是呼和浩特市鹏盛房地产开发有限责任公司与联友公司签订了《万锦花语岸商业用房认购书》并出具了说明，故本院对该转让事实予以确认。金地嘉业公司同时缴纳了物业费、采暖费、水费、电费等各项费用实现了对涉案房屋的占有，虽然金地嘉业公司尚未就涉案房屋办理产权登记，但其对涉案房屋享有物权期待权，该权利依法可以排除人民法院强制执行。张天军已将涉案房屋转让，其已非涉案房屋的权利人，本院执行涉案房屋不当。对张智斌以《万锦花语岸商业用房认购书》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定应当认定无效的答辩意见，本院认为，该法律规定为管理性强制性规定，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，违反管理性强制性规定不能当然的导致合同无效，故张智斌的该项答辩意见不能成立。另需说明的是，因涉案房屋并未登记在作为被执行人的张天军名下，故金地嘉业公司提出的异议并非是针对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定。综上所述，金地嘉业公司对于涉案执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其请求解除对涉案执行标的的查封的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于呼和浩特市××区东南座DNC1H7、DNC2H7号商业用房。案件受理费81632元，由张天军、内蒙古天富发粮油贸易有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2016）内01执异47号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长吴铁刚审判员杨蔚堃代理审判员韩东妹二〇一七年九月二十七日书记员齐兴宇