北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初39989号原告：王春海，男，1978年12月3日出生。委托诉讼代理人：谷会肖，北京市盈科律师事务所律师。被告：郭卫华，男，1970年6月11日出生。委托诉讼代理人：丁柯（郭卫华之妻）。原告王春海与被告郭卫华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春海之委托诉讼代理人谷会肖、被告郭卫华及其委托诉讼代理人丁柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春海向本院提出诉讼请求：1.郭卫华支付我违约金16500元；2.郭卫华支付我装修损失37930元、居间服务费16500元；3.郭卫华支付我房屋押金16500元、剩余房租26400元（从10月21日到12月7日）；4.本案诉讼费由郭卫华承担。事实和理由：2015年9月3日，我与郭卫华签订《北京市房屋租赁合同》，郭卫华将位于西二旗西路×号院××号楼×层9×2号房屋租给我使用，我支付居间服务费16500元，租赁期自2015年9月7日至2017年9月6日，一共24个月。租金押一付三，月租金为16500元。我签约支付租金后，对房屋进行了简单的装修，发生装修费37930元。2016年10月8日，郭卫华突然通知我房屋已经出售。我于2016年10月20日搬出，后我要求郭卫华退还我押金及房租，郭卫华不同意，我再次联系郭卫华时，郭卫华的手机无法接通，双方无法达成调解。郭卫华辩称，我同意退还王春海房屋押金，并同意给其一个月的房租作为违约金，房租同意退还11月18日至12月10日期间的房租。对于其余诉请不同意。双方经我爱我家公司居间签订了房屋租赁合同，双方约定一方如果有不租的行为支付对方一个月的房租作为违约金。我现在同意按照约定支付王春海一个月的房租作为违约金，但是房屋直到现在都没有交接，11月18日王春海才给的我钥匙，房屋里空调、水龙头都有损坏，水费等还没有交清，我要求王春海把我的空调、水龙头修好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年9月3日，郭卫华（出租人，甲方）与王春海（承租人，乙方）经北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间方，丙方，以下简称我爱我家公司）居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条，房屋坐落于北京市海淀区西二旗西路×号院××号楼×层9×2号（以下简称9×2号房屋）；第二条，租赁用途为办公，如租赁用途为居住的，居住人数为20人，最多不超过30人；第三条，房屋租赁期自2015年9月7日至2017年9月6日，共计24个月，甲方应于2015年9月7日前将房屋按约定条件交付给乙方；第四条，租金标准为每月16500元，租金总计396000元；支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2015年9月4日、2015年12月10日、2016年3月10日、2016年6月10日；押金为16500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给乙方；第五条，租赁期内的物业管理费由甲方承担，其它费用由乙方承担；第六条，本合同签订后，乙方应向丙方支付月租金16500元作为佣金；本合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金；第十条，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；第十二条，其它约定事项，经甲乙双方协定，合同第十条违约责任金改为一个月……郭卫华在出租人处签字，联系方式填写为：133XXXX****（丁柯）；王春海在承租人处签字，我爱我家公司在居间人处加盖了公章。上述合同签订后，王春海依约交纳了各期租金，最后一次交租金的时间为2016年9月5日，金额为49500元。2016年10月8日，郭卫华向王春海发送短信，内容为：王总，您好。西二旗的房子我们已经出售了。现在等过户手续，时间没有确定。您可以先看看别的房子有没有合适的。2016年10月12日，王春海回复郭卫华：您好，我这几天一直在找房，刚好昨天找到一个比较合适的地址，一周左右就可以搬过去。但是老实说光装修您这房子，包括墙纸地毯办公位等就花了将近3万，这些才用了不到一年肯定是损失，另外搬一次办公地址不仅搬迁成本，其实也会影响好几天的销售工作，损失也不小，所以您是不是会按照租房合同给予补偿，另外退还本身我的押金和多余的房租？谢谢。2016年10月13日，郭卫华回复王春海：我们提前通知你是好意，本来是二月份交房的。2016年10月25日，王春海代理人谷会肖向郭卫华发送短信：我是王春海的律师，关于西二旗西路×号院××楼×层9×2解约事宜，请与我联系。郭卫华对上述短信内容的真实性予以认可，并表示手机号是其爱人的。另查，郭卫华与丁柯系夫妻关系。审理中，郭卫华明确表示同意退还王春海房屋押金16500元，并赔偿其一个月房租作为违约金，王春海对此表示同意；王春海已将欠缴的9×2号房屋的水费55元缴清；双方当事人对于损坏的水龙头和空调的赔偿问题达成一致意见，也即王春海折价赔偿郭卫华1000元，郭卫华就空调和水龙头问题今后不再向王春海主张任何权利；对于电卡和燃气卡问题，郭卫华亦当庭表示不再向王春海主张。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第一，王春海主张房屋交接的时间应为2016年10月20日，郭卫华对此不予认可，认为其收到房屋钥匙的时间是2016年11月17日，故应当将该时间作为房屋交接的时间；第二，王春海主张其对承租房屋进行了装修，因郭卫华提前解除房屋租赁合同，故应当赔偿其相应的装修损失，但郭卫华不认可王春海对房屋进行了装修。针对争议焦点一，王春海提交有郭卫华签字的《房屋接收单》，内容为：领秀新硅谷C区××号楼9×2室，房屋已确认接收，水电气没查。郭卫华在房主处签字，时间为2016年11月17日。郭卫华认可《房屋接收单》的真实性，认可是在该日期收到房屋钥匙的。王春海表示：搬走之后一直在联系郭卫华，但是郭卫华不来，要么不接电话要么关机，直到11月17日才接收了房屋钥匙。对此，郭卫华则表示：王春海本人在10月20日给我打过电话，说房子已经搬走，要两个月的违约金、装修费、剩余房租，我说两个月的房租没有道理，他说再看合同；对于租金，我说今天说完了以后不可能第二天就搬走，得有个交接的时间，王春海说我必须给他那么多钱，否则就让我卖不成房，之后我再给王春海打电话，王春海就不接了，直到王春海的律师跟我联系；我方是按照合同约定，提前30天通知王春海搬走，所以中途沟通过很多次，但是我方一直坚持10月8日发短信，11月8日应当交房，所以一直没有接收。结合双方当事人的陈述、短信记录以及房屋接收单的内容可知，王春海在接到郭卫华发出的要求提前收房的通知后于2016年10月12日即明确表示已找到合适房屋，一周左右可以搬走，故郭卫华对于王春海将于10月20日左右搬走应当存在合理预见；后双方就解约的相关事宜多次协商但始终未能达成一致意见，庭审中，郭卫华认可王春海曾于2016年10月20日给其打电话通知其房屋已经搬走，且认可收到王春海律师于2016年10月25日发送的要求协商解约事宜的短信，但仍坚持认为应当于通知之后30日交房，鉴于郭卫华未就其主张提交相应的证据证明，故本院对其抗辩意见不予采信，本院认定2016年10月25日为合理的收房时间。针对争议焦点二，王春海提交如下证据予以证明：大唐悦珠宝有限责任公司（发包方）与北京中世博艺建筑装饰工程有限公司（承包方，以下简称中世博艺公司）于2015年9月21日签订的《北京市建设工程施工合同》，内容为：工程详细地址为领秀新硅谷C区××-9×2户，工程施工范围为室内装饰工程；总工期为7天；本合同签订后3日内，甲方支付给乙方合同总金额50%的预付款，计人民币18965元，施工3天内，甲方支付给乙方合同总金额40%的工程款，计人民币15172元；工程竣工验收完毕后15天内，甲方支付给乙方合同总金额10%的工程尾款，计人民币3793元，工程承包总价37930元。该合同甲方盖章处盖有北京大唐悦石珠宝有限责任公司公章。中世博艺公司于2015年10月10日出具的《收据》一张，内容为：今收到北京大唐悦石珠宝有限责任公司交来领秀新硅谷C区××-9×2室装修工程款37930元。领秀新硅谷C区××-9×2装修（室内装饰）项目施工图（简装），其上显示套内面积为191.4平方米。郭卫华对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，其表示不认可王春海对房屋进行了装修。因王春海不能进一步提交证据证明其确实对承租房屋进行了装修，且王春海不能证明郭卫华对于装修一事知道或应当知道，故本院对王春海所主张的存在装修损失一节不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王春海和郭卫华于2015年9月3日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，租赁期限为两年，自2015年9月7日至2017年9月6日。2016年10月8日，郭卫华单方提出要求解约，对此王春海未表示异议，且表示一周左右即可搬走。现双方当事人均当庭表示同意解除本案房屋租赁合同，故本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现郭卫华同意退还王春海房屋押金16500元，并赔偿王春海一个月的房屋租金16500元作为违约金，王春海表示同意，故本院对此不持异议。对于损坏的水龙头以及空调的折价赔偿问题，因双方当事人已达成一致处理意见，故本院亦不持异议。关于王春海要求郭卫华支付居间服务费16500元之诉请，因房屋租赁合同中明确约定居间服务费由乙方向丙方支付，如租赁双方解除租赁关系，仍应向丙方支付所约定的佣金，故王春海现要求郭卫华支付居间服务费之诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。针对本案的两个争议焦点，首先，就应退还的剩余租金问题，根据房屋租赁合同约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，甲方还应退还相应的租金，上述约定应当视为双方仅对提前解约情况下何时发出解约通知达成了一致意见，从该约定并不能直接推出双方应当于何时进行交接，具体的交接时间还应当根据承租人实际腾退房屋的时间以及出租人可以接收房屋的时间等因素综合认定，因郭卫华就其主张的王春海应当于收到通知后30日搬走之抗辩理由未提交相关证据证明，且亦认可收到王春海代理人于2016年10月25日发送的协商解约事宜的短信，故本院认定合理的收房时间应为2016年10月25日，该日期之后的剩余房租郭卫华应当退还王春海。对于装修损失一节，因王春海未提交充分证据证明其确实对承租房屋进行了装修，且郭卫华对此知道或应当知道，故本院对其该项诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、郭卫华于本判决生效后七日内给付王春海违约金16500元；二、郭卫华于本判决生效后七日内退还王春海房屋押金16500元、剩余房租23100元；三、王春海于本判决生效后七日内赔偿郭卫华损坏的水龙头及空调修复费用1000元；四、驳回王春海其他诉讼请求。案件受理费1299元，由王春海负担699元，已交纳；由郭卫华负担600元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员  黄杨二〇一七年一月二十五日书记员张健