上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5495号原告(反诉被告)：周燕，女，1988年1月8日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：施文渊，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞钧，上海市恒泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈秀，女，1973年12月4日生，汉族，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：张振侯，上海市恒远律师事务所律师。原告周燕与被告陈秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，被告陈秀向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并处理，并于2016年5月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2016年8月30日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周燕的委托代理人施文渊、被告(反诉原告)陈秀及其委托代理人张振侯二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周燕向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行上海市松江区白云新村XXX号XXX室房屋的买卖合同；2、被告配合原告完成买卖合同约定的纳税申报及办理过户手续。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、解除原、被告双方签订的上海市松江区白云新村XXX号XXX室的房屋买卖合同；2、被告向原告返还购房首付款150,000元，并向原告支付违约金116,000元。事实和理由：2015年11月17日，原告与被告经满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“满懿公司”)的居间介绍就上海市松江区白云新村XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的买卖事宜达成一致并签署了《上海市房地产买卖合同》，约定购房总价为63.50万元。原告已按合同约定时间向被告支付了前期购房款并办妥贷款申请手续。根据合同约定，双方应于原告办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内至房地产交易中心办理房屋过户手续。但由于自2016年起上海房价大幅上涨，2016年3月5日，原告发短信要求与被告前往房产交易中心办理纳税申报手续，被告却通过中介告知原告要求提价，否则将不配合原告办理纳税申报及过户手续。为此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告陈秀辩称，同意诉请1解除合同，但不同意原告的理由，被告于2016年2月1日发短信解除合同，故解除日期应为2016年2月1日。对于诉请2，被告收到了首付款15万元，本来解除合同理应返还，但原告要赔偿被告相关损失，应该与相关费用进行抵扣。不同意支付违约金，原告的解除理由不成立。根据合同约定，双方权利交接、过户的期限是在2016年1月31日前，在此之前被告曾屡次督促原告，但原告以种种理由不配合过户，根据中介确认，本案合同无法履行是由于原告非本市户口属限购对象，但原告至今未向被告告知这一真实情况，故被告认为原告变更诉请是无奈之举，因为原告是限购对象。目前原告什么情况被告不清楚。涉案房屋的实际成交价格是58万元，合同价款63.50万是为办贷款故意做高的。同时，被告陈秀向本院提出反诉请求：1、被代立即解除原、被告订立的上海市松江区白云新村XXX号XXX室房屋买卖合同；2、原告支付被告违约金116,000元；3、原告赔偿被告损失500,000元。事实和理由：2015年10月20日，原告与被告经满懿(上海)房地产咨询有限公司的居间介绍就涉案房屋的买卖签订了房地产买卖居间协议及房屋买卖合同，合同约定14天签订网签合同，房屋总价58万元，并约定2015年12月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续，同日原告支付定金2万元。基于对原告的信任，被告看中了本市浦东新区民区路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并于2015年10月29日与案外人签订了房地产买卖居间协议，房屋总价160万元，被告支付了定金5万元。此后，由于原告未能按约申办贷款等原因，被告先后于2015年10月31日、11月9日、12月11日三次配合原告签订了三版网签合同，购房人前后也有多次变化，但合同其他条款没有变更，且双方应于2016年1月31日之前申请办理转让过户手续。由于原告多次违约，导致被告在浦东购房中无法与出售方订立付款协议，无奈与出售方解除浦东购房合同。2015年12月底，中介公司告知被告，原告属限购对象，无法进行交易。但原告从未告知被告其限购的事实情况，一直拖延时间协商解决。2016年2月1日，被告短信通知原告，基于原告的不诚信及一再违约的行为，告知解除合同并要求其支付违约金。后原告一直借故回避被告，直到2016年3月5日才联系被告。综上，被告认为，原告明知自己缴金不足二年，属限购对象，却恶意与被告签订房屋买卖合同；合同约定了签订合同日备齐贷款资料申办贷款手续，原告却一再违约；合同约定了2016年1月31日前办理转让过户手续，原告明知自己是限购对象，无法办理过户，却恶意隐瞒实情，并恶意回避被告，原告的违约行为造成了被告在浦东购房失败，现浦东新区民区路265弄小区房屋房价每平方米单价上涨8,000元左右，故被告的损失达50万元。据此，原告一而再未按约履行合同的行为已构成恶意违约，理应承担违约责任支付违约金，并应赔偿原告的全部损失。请求法院支付被告的反诉请求。原告周燕针对被告陈秀的反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。虽然被告于2016年2月1日发出了解除合同的短信，但根据双方签订的补充条款(一)第7.2条的约定，原告在2016年2月1日才逾期一天，被告即发出解除通知属于单方面的违约解除。另，被告于2016年2月9日、10日连续两日发送短信要求在2016年2月15日前往交易中心办理过户，即被告以实际行动撤回了解除合同的通知，且原告通过电话告知被告，接受于2016年2月15日过户的约定，并将此消息通知中介。虽然之后原告家中突发变故，无法按时办理过户，但被告未就此追究原告的违约责任，相反由于房价上涨，被告向中介表露要求涨价，不愿按原价交易。2016年3月5日，当原告短信要求过户时，被告再次以涨价为由拒绝了原告。原告认为，被告要求解除合同的理由不成立，被告要求原告支付违约金的理由也不成立。被告提出的与案外人签订合同的时间是2015年10月，而被告与案外人解除合同的时间是2015年11月20日，被告购房的卖家未追究被告任何违约责任，并将定金5万返还了被告，被告没有经济损失，而被告与原告签订合同时间是2015年12月11日，涉案房屋合同签订在后，之前的买卖行为与本案无关，买房的都知道先抛房再买进，但被告先买进再抛出，被告应承担反其道而行的风险，且被告没有损失。被告主张的是尚未实际发生的可能的预期损失，没有法律规定应对此进行赔偿，即使有损失也是间接损失，是原告订立合同时不可能预见到的。经审理查明：2015年10月20日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》各一份，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋转让价款为58万元，双方同意于合同签署后14天内前往居间方签订网签合同，签订网签合同当日，原告支付首期房价款15万元，第二期房屋价款43万元通过银行贷款方式支付。协议与合同还对其他相关事宜进行了约定。上述协议与合同签订后，原、被告曾于2015年10月31日就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定了购房总价为635,000元；房屋过户及交房时间为2016年1月31日之前，以及相应的付款方式及违约责任。同日，原、被告还签订了《补充协议》一份，约定涉案房屋的实际成交价格为58万元，房产买卖合同中的635,000元是为了配合原告申请银行贷款，被告实际收到的原告支付的房款为15万元，办理贷款金额为43万元。2015年11月9日，被告陈秀作为出卖人、原告周燕及案外人周凯睿作为买受人，双方再次签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定内容与2015年10月31日签订的《上海市房地产买卖合同》没有变更。2015年12月11日，被告陈秀作为卖售人(甲方)、原告周燕作为买受人(乙方)，双方再次签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款共计635,000元；甲、乙双方同意，甲方于2016年1月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金……，逾期超过二十日后乙方仍未付款的……，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按已收款的日万分之五计算……，逾期超过二十日后甲方仍未交付的……，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；甲乙双方应于签订房地产买卖合同后30日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续；若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付给甲方；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定比例承担违约责任；在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定……，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失；合同附件三约定：2015年11月5日之前，乙方应自行支付或通过满懿公司转付给甲方首期房价款205,000元(含乙方已付的定金20,000元)，甲方同意乙方向银行申请贷款430,000元作为第二期房款支付给甲方，若贷款银行审核批准的额度不足上述金额，则乙方应于至房地产交易中心办理该房屋过户手续且取得以乙方为权利人的该房屋的《收件收据》后当日内，将不足部分以现金或转账方式补足给甲方。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。2016年2月1日，被告短信通知原告，因原告单方违约，按合同被告对原告提出解约并要求原告支付被告违约金。庭审中，被告明确是因为原告多次拖延过户时间、回避与被告的联系才提出解除合同，根据与中介的确认，导致合同无法按约履行是因为原告是限购对象，但原告一直未向被告告知真实情况。2016年2月9日，被告向原告发送短信，告知2016年2月15日节后第一个工作日，双方去办理房屋交易手续。原告对此没有回复。2016年2月10日，被告再次向原告发送两次短信，告知2016年2月15日双方去中介处办理房屋交易事宜。原告短信回复称，自己刚从医院回来，忘记带手机了，自己爷爷病得很重，自己天天在医院守着，这几天回不去，但会尽快赶回去的。2016年2月15日，原告短信回复称，自己爷爷病的很重，自己差不多要到3月上旬才能回去，房子自己肯定要的。2016年2月16日，被告短信告知原告，有时间打个电话给被告。2016年3月5日，原告短信通知被告办理涉案房屋的过户手续，被告不再同意按原合同履行，即便交易也要求按照后来的市场价格。庭审中，原告确认其签约时的确属于限购对象，社保缴纳记录至2016年2月底才符合连续缴纳满两年的要求，2016年3月初购房已无障碍。庭审中，被告提交了2016年2月21日被告与中介的录音以及中介和原告的录音，中介在录音中告知原告现在自己和被告在一起，被告要求解除合同，原告则表示自己也是因为社保的原因拖，本来自己想等到三月份回去以后社保也到了，能买了再继续交易。被告据此证明当日被告跟中介见面，称原告一直不理睬被告，被告提出可以继续购买涉案房屋，但应对之前的违约进行赔偿，然后根据新的价格进行交易，中介就电话联系原告，原告说2016年3月份限购政策到了，可以买了，三月份再来买。原告质证认为，仅对录音材料中涉及原告的对话内容的真实性予以确认，其余的无法确认，原告在录音中反复强调自己是要买房的，但的确是事出有因才无法及时履约，相反，合同未能履行是因为被告要求涨价，因此合同解除是因为被告的根本违约行为。庭审中，被告提交了其丈夫梁雪平与案外人就浦东新区的房屋签订的《房地产买卖居间协议》，以及结婚证、转账凭证、解约协议、浦东新区民区路房屋安居客价格的截屏等，证明被告为购买他处房屋，按照约定支付了5万元定金，房屋坐落于浦东新区民区路265弄28-502室，面积是65.07平米，总价是160万，后因双方对付款无法达成协议而解约，合同解除后对方返还了5万元给被告，被告产生了损失50万元左右。原告则质证认为，真实性无法确认，即使真实，也与本案无关，这些行为发生在2015年12月11日之前。以上事实，有房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、补充协议、结婚证、短信记录、录音资料、社保记录以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同等，均系当事人的真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。其次，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以主张解除合同。本案中，根据查明的事实，原告在其签订房屋买卖合同时即为限购对象，其在双方约定的过户时间届满时，亦未能达到社保连续缴纳满两年的要求，被告据此要求解除合同，于法有据。此后，即便被告再次通知原告于2016年2月15日继续进行交易，原告也没有在上述期间取得购房资格，被告于2016年2月21日通过中介告知原告解除合同，亦符合双方约定的解除合同的条件，故原告的行为已构成违约，被告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。原告主张的解除合同、被告承担违约责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于被告反诉主张的违约金116,000元，符合双方合同约定，本院予以支持，该违约金与合同解除后被告应返还给原告的首付款150,000元相抵扣，被告还需返还原告购房款34,000元。被告主张的原告赔偿其因丧失另行购房机会产生的损失，但提供的证据并不充分，且也未足以证明该损失属于双方订约时可能预见到的损失的范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)周燕与被告(反诉原告)陈秀就上海市松江区白云新村XXX号XXX室房屋形成的房屋买卖合同关系解除；二、被告(反诉原告)陈秀于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周燕购房款34,000元(已扣除周燕应当支付的违约金116,000元)；三、驳回原告(反诉被告)周燕的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)陈秀的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,725元，反诉案件受理费5,075元，财产保全费3,695元，合计诉讼费11,495元，由原告(反诉被告)周燕负担5,760元(已付)，被告(反诉原告)陈秀负担5,735元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。人民陪审员  陆为明审 判 员  洪 飞审 判 长  张 孜二〇一七年一月十日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……