.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院民事判决书（2017）青28民终554号上诉人（原审被告）：都兰极速网吧,住所地都兰县察汗乌苏镇希望路西（农商银行对面），统一社会信用代码×××。投资人：徐强，男，汉族，1982年11月5日出生，住都兰县察汗乌苏镇和平街*号，身份证号×××。上诉人（原审被告）：徐洪标，男，汉族，1958年4月7日出生，系徐强之父，现住都兰县。委托诉讼代理人：孔令春，青海长佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：红叶平价超市,住所地青海省都兰县察汗乌苏镇新华街。统一社会信用代码×××。经营者：叶学君，女，汉族，1979年8月18日出生，住都兰县察乌苏镇新华街*号，身份证号×××。委托诉讼代理人：娜仁花，青海瀚海律师事务所律师。上诉人都兰极速网吧、徐洪标因与被上诉人红叶平价超市房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省都兰县人民法院（2017）青2822民初553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人都兰极速网吧、徐洪标及其委托诉讼代理人孔令春，被上诉人红叶平价超市的负责人叶学君及其委托诉讼代理人娜仁花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。都兰极速网吧、徐洪标上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，一审认定上诉人徐洪标承担责任错误；2015年11月10日，被上诉人徐强与上诉人叶学君签订房屋租赁合同，约定被上诉人向上诉人提供房屋用于经营网吧，并且约定房屋租赁期限为六年，从2016年1月1日至2022年1月1日止，在租赁期间被上诉人不得以任何借口收回房屋，不得随意增加房租，同时约定了其他违约条款。根据合同的相对性，一审法院将上诉人徐洪标列为被告，主体存在错误，而一审判决却对此事实予以不顾，做出错误的判决，严重损害了上诉人徐洪标的合法权益。二、一审法院适用法律错误，证据认定存在瑕疵，有违基本事实。一审判决曲解法律，在适用法律存在错误，司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，并且根据法律公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，上诉人徐洪标与被上诉人叶学君之间就房屋供暖事宜经过电子数据的形式予以告知，然而一审法院以没有得到回复不予认定，判令上诉人违约在先。而被上诉人掐断供暖设备的行为在先，已经构成根本性违约，而一审判决却回避了这个问题，将原本符合根本性违约的被上诉人之行为，认定行使先诉抗辩的行为实属错误，明显偏袒上诉人，且在证据认定方面，由于上诉人为了网吧的正常经营，投资数额较大，被上诉人以增加房租的行为迫使上诉人搬迁，并胁迫上诉人书写欠条，该证据的形成存在违法，不能作为本案定案的依据。综上，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。红叶平价超市辩称，请求法院维持原判，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，适用证据正确，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，经一审法院审理查明，出具欠条时被上诉人并没有限制上诉人的人身自由，而且在一审中上诉人也没有证据证明被上诉人有违约行为，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。红叶平价超市向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告承担违约金4000元；二、依法判令被告支付原告房屋租金20000元；三、依法判令被告支付原告2015年11月1日至2016年5月10日取暖费9389元；2016年10月15日至2017年5月1日取暖费9389元；四、依法判令被告支付原告水费305.83元；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有坐落于都兰县察汗乌苏镇希望路千都宾馆西侧面积为353.93平方米商铺房租赁给被告，用于经营网吧。合同约定：（1）房屋租赁期限为6年，从2016年1月1日至2022年1月1日止，在租赁使用期间，甲方（红叶超市）不得以任何理由借口收回房屋，在六年租赁期内，不得随意增加房租。（2）租金为每年60000元，每年1月1日一次性付清全部房租，如遇特殊情况最多不得超过一个月，即2月1日。（3）甲方（红叶超市）必须保证水、电、暖畅通，所产生的费用由乙方（都兰极速网吧）承担。同时合同还约定了双方租赁期间的权利义务及违约责任。双方签订合同后被告方未按照合同履行。2017年1月1日被告应当支付全年租金，但被告在合同约定的期限内未支付房屋租金、取暖费及水费，双方发生争执，原告更换门锁锁芯，2017年5月12日经原、被告协商，被告向原告出具2017年1月1日至2017年4月30日拖欠原告房屋租赁费20000元的欠条一张，该房租费至今尚未支付。另查，被告予以认可的2015年11月1日至2016年1月1日的取暖费2889元（每日取暖费48.15元/天×2个月），原告自愿放弃；2016年1月1日至2017年4月30日的取暖费14445元（每日取暖费48.15元×10个月）被告未交纳；截止2017年5月10日被告拖欠租赁期间水费305.83元，以上合计34750.83元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订《房屋租赁协议书》，原告将其所有坐落于都兰县察汗乌苏镇希望路千都宾馆西侧面积为353.93平方米商铺房租赁给被告，用于经营网吧，双方即形成租赁合同关系，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，二被告未按合同约定及时支付租金的行为显属违约，应承担支付租金及预期付款违约金的民事责任。庭审中，原告提交被告出具的”借条”，可证实被告尚欠原告租赁费20000元未支付，对该欠款被告理应承担继续支付责任，故原告要求被告支付所欠租赁费20000元、取暖费14445元、水费305.83元的诉讼请求，合法有据，应予支持。原告提出违约金4000元的主张，因原告作为租赁房屋产权人在房屋租赁期间以被告未交纳房租费为由更换房门锁芯，导致影响被告无法正常经营，也有一定的过错，故以原告红叶平价超市的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定二被告向原告红叶平价超市支付违约金2000元较为事宜。二被告在庭审中提出如解除合同，原告应当赔偿网吧四个月的营业损失120000元、光纤费11252元、双项租金及装修140000元的主张，未能提供相关证据予以证实，其主张该院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、被告都兰极速网吧、徐洪标支付原告红叶平价超市房屋租赁费20000元、取暖费14445元、水费305.83元及违约金2000元，合计36750.83元，于该判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告红叶平价超市的其他诉讼请求。案件受理费因适用简易程序已按减半收取484元（原告预交），由被告都兰极速网吧负担，于该判决生效之日起十日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交证据1.照片两张，拟证明被上诉人在判决未生效时，私自将租赁房屋另行租给他人的事实，被上诉人存在违约；证据2.2017年11月30日在都兰县工商局查询的企业基本注册信息表查询单一份，拟证明在2015年度至2016年度期间，腾飞公司未收取集中供热费用的事实。被上诉人红叶平价超市对证据1质证认为，我方将房屋出租给他人是在一审判决之后，并没有违约，对证据2质证认为企业的基本查询单不能说明有没有收取供暖费，上诉人的两份证据都不能证明其主张，暖气费也并不是向腾飞公司缴纳。被上诉人提交一份暖气费缴纳单，拟证明叶学君于2017年10月24日向都兰益民供热有限责任公司缴纳2016年10月15日-2017年5月15日期间的暖气费10112.1元，不存在没有缴纳的问题。上诉人质证认为，对该证据不予认可，2017年的1月22日被上诉人就掐断了暖气，影响了极速网吧的经营，被上诉人提交的不是正规发票。本院对上述证据认证认为，对于上诉人提交的两份证据，照片不能证实被上诉人违约的事实，因被上诉人是在上诉人搬离后将房屋租赁给他人，而非在双方合同履行期间被上诉人将房屋租赁于他人，困此对证据1不予认可。企业基本注册信息表查询单与本案并无关联性，上诉人是与被上诉人签订的合同，在上诉人交还房屋时就应当对租赁期内发生的费用予以结清，上诉人在未提交供热公司予以免交供暖费的证据的情况下以供热公司未主张为由就不予支付供暖费，显然损害了房主即被上诉人的利益，故对此证据不予认可。对于被上诉人提交的暖气费缴纳单，本院认为该单据虽不是正式发票，但该单据加盖有都兰益民供热有限公司发票专用章，且在印章内有印章编号、企业统一社会信用代码，因此符合证据的要件，对此证据的真实性本院予以确认。另，在二审庭审中被上诉人自愿放弃2016年1月1日到2016年5月1日的暖气费，对此本院予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于徐洪标是不是本案适格被告的问题。被上诉人一审起诉是基于双方签订的房屋租赁合同及欠条，而房屋租赁合同签订的主体便是徐洪标，在一审中上诉人提交的手机信息截图也证明双方发生纠纷时，是徐洪标与被上诉人沟通协商，因此徐洪标是本案适格的被告。关于双方是否违约的问题，经查，作为房屋承租人的上诉人未按合同约定及时交纳房屋租金，而作为租赁房屋产权人的被上诉人在房屋租赁期间以上诉人未交纳房租费为由更换房门锁芯，导致影响上诉人无法正常经营，故在合同履行过程中，双方均有过错，一审认定上诉人向被上诉人红叶平价超市支付违约金2000元不当，本院予以纠正。上诉人称《欠条》是被上诉人逼迫所写，被上诉人于2017年的1月22日就掐断了暖气，上诉人现在只欠22天的租金的理由，虽然上诉人在一审中提交了证据，但所提供的证据不足以证实该欠条是被上诉人逼迫所写，故一审法院认定上诉人支付被上诉人的房屋租赁费20000元并无不当，本院予以确认。关于取暖费及水费的问题，二审中被上诉人提交暖气费缴纳单，能够证实被上诉人已向供暖公司缴纳了涉案房屋2016年10月15日至2017年5月15日取暖费10112元，而此费用系上诉人在使用房屋时所产生的费用，理应由上诉人承担。对于被上诉人自愿放弃2016年1月1日至5月取暖费，属被上诉人自愿处分权利，本院予以确认。水费305.83元上诉人予以认可，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销青海省都兰县人民法院（2017）青2822民初553号民事判决第二项，即”驳回原告红叶平价超市的其他诉讼请求”；二、变更青海省都兰县人民法院（2017）青2822民初553号民事判决第一项为”都兰极速网吧、徐洪标支付红叶平价超市房屋租赁费20000元、取暖费10112元、水费305.83元，合计30417.83元，于本判决生效之日起七日内付清”；三、驳回被上诉人红叶平价超市的其他诉讼请求；四、驳回上诉人都兰极速网吧、徐洪标的其他上诉请求。一审案件受理费484元，由都兰极速网吧、徐洪标负担。二审案件受理费877元，由上诉人都兰极速网吧、徐洪标负担。本判决为终审判决。审判长任海军审判员何萍审判员谢建华二〇一八年一月二十八日法官助理邢昌书记员梁琰韫