江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终5267号上诉人（原审原告）：钱胜琴，女，1989年6月15日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：王继敏，江苏润众律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王惠红，女，1963年8月17日生，汉族，户籍地新疆乌鲁木齐市天山区，现住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：秦向阳，江苏梁丰律师事务所律师。上诉人钱胜琴、王惠红因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2015)张民初字第00736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱胜琴的上诉请求：撤销原判，改判王惠红支付可得利益损失296100元，并承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、钱胜琴根据合同约定将房屋转租并收取转租收益是符合合同约定的，王惠红在第一年租赁合同没到期的时候就由其丈夫孟卫东与翟邦的代理人陈梅花签订房屋租赁合同，王惠红增加了租金收入，翟邦减少了租金支出，钱胜琴丧失了合法利益。二、一审判决认定翟邦在租金减少的情况下仍然提前解除了租赁合同没有依据。三、钱胜琴的可得利益是明确的，交易成本已经在第一年扣除了。王惠红辩称，钱胜琴逾期支付租金且改变房屋承重结构，王惠红有权解除合同。钱胜琴转租的期限超过了原租赁合同，计算可得利益不能超过王惠红可预见范围，且钱胜琴的可得利益要到2019年4月才能实现。王惠红的上诉请求：撤销原判，改判驳回钱胜琴的诉讼请求，一、二审诉讼费和鉴定费由钱胜琴负担。事实和理由：一审中已经举证证明钱胜琴改变房屋承重墙体，一审法院不予认定是错误的。钱胜琴未按期支付租金，王惠红解除租赁合同有依据，不存在违约。钱胜琴辩称王惠红与第三人恶意串通，违约在先。钱胜琴向一审法院起诉请求：王惠红赔偿可得利益损失296100元，返还水电押金5000元，承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月22日，钱胜琴作为承租方、王惠红作为出租方，双方签订《商铺租赁合同》，王惠红将位于南门新村71幢201室和东一号门面，建筑面积一楼70平方米、二楼180平方米，总共250平方米的房屋出租给钱胜琴。双方约定租期五年，自2014年3月28日起至2019年3月27日止。2014年3月22日至28日为免租期。第一年的租金为18万元，第二年的租金为19万元、第三年的租金为20万元、第四年的租金为21.5万元、第五年的租金为23万元。钱胜琴须交水电押金5000元。租金每年支付一次，先付后用。首期先付15万元，其余3万元在2014年4月28日前付清。往后第二、三、四、五年在每年1月28日之前付清。钱胜琴必须按期将租金付清。如未经同意逾期缴纳租金，则要交一个月租金的违约金。双方不可无正当理由解除本合同，不然任何一方有权向违约方索要损失及违约金。双方还约定钱胜琴有权自行经营或转租第三方经营，钱胜琴可根据经营需要自行改变房屋装修及结构，王惠红须积极配合等。合同签订后，钱胜琴当天支付了租金15万元及水电押金5000元，并于2014年4月28日支付租金3万元。王惠红也按约交付了房屋。2014年11月27日，钱胜琴和翟邦签订《商铺租赁合同》，钱胜琴将上述房屋转租给翟邦，双方约定租期五年，自2014年4月3日起至2019年4月23日止。第一年的租金为25万元，第二年的租金为26.25万元、第三年的租金为27.56万元、第四年的租金为28.93万元、第五年的租金为30.37万元.商铺先付租金后使用，每年支付一次等。翟邦支付了第一年的租金25万元。2015年2月28日，王惠红丈夫孟卫东与陈梅花签订《房屋租赁合同》，孟卫东将上述房屋直接出租给了陈梅花，双方约定租期五年，自2015年2月28日起至2020年2月27日止。第一年的租金为21万元，第二年的租金为23.1万元、第三年的租金为25.41万元、第四年的租金为27.951万元、第五年的租金为30.7461万元。为此，钱胜琴以王惠红违约解除合同为由向原审法院提起诉讼，要求王惠红赔偿损失。以上事实，有《商铺租赁合同》二份、《房屋租赁合同》一份及庭审笔录等予以证实。审理中，钱胜琴认为双方约定钱胜琴有转租权，可以获得转租收益。钱胜琴准备向王惠红交纳第二年租金，王惠红拒绝收取，而是单方面解除合同并将房屋直接出租给次承租人，致使次承租人不再向钱胜琴交纳第二年租金，钱胜琴丧失了可得利益即租金差额，故王惠红应予以赔偿。王惠红认为虽然合同约定钱胜琴可根据经营需要自行改变房屋装修及结构，但钱胜琴擅自变动房屋主体及承重结构，也未按加固规范要求恢复原状，因此王惠红解除租赁合同是有法律依据的。根据王惠红的申请，一审法院委托无锡明镜房屋安全司法鉴定所对涉案租赁房屋是否存在房屋主体及承重结构变动做相应鉴定。无锡明镜房屋安全司法鉴定所于2016年4月13日出具了房屋安全司法鉴定意见书。鉴定意见书认为经现场检查，并与原设计图纸对比，房屋存在拆改的有十二处，其中一层9XB～C轴原设计图中为封闭墙体，现状为墙体设门。一层BX8～9轴原设计图中为封闭墙体，现状为墙体设窗。二层8XB～A轴原设计图中为封闭墙体，现状为墙体沿B轴设门洞。该三处拆改墙体为承重墙体、为承重构件，拆改后影响房屋结构。其余九处拆改墙体为非承重墙体、为非承重构件，拆改后不影响房屋结构。对该份意见书，钱胜琴认为影响房屋结构的三处拆改，都不是钱胜琴所为，钱胜琴在承租该房屋时即为现状。涉案出租房屋从2015年3月1日起即在王惠红控制之下，而且钱胜琴于2016年1月发现涉案出租房屋在装修，该份意见书是2016年3月11日看了现场后做出的，不能认定是钱胜琴在承租期内对房屋作了变动，王惠红在该份意见书出来之前，一直未对该三处拆改提出异议。且王惠红在2015年3月单方收回房屋后立即进行转租，证明房屋不存在安全问题。王惠红认为，上述影响房屋结构的三处拆改，是钱胜琴承租房屋后做的变动，鉴定机构二次到现场勘查，该三处的变动是一致的。钱胜琴对房屋结构变动是客观事实，王惠红就此多次和钱胜琴交涉过。审理中，王惠红还认为，即使存在王惠红违约解除租赁合同，钱胜琴将房屋转租给翟邦，王惠红收回房屋后依旧出租给翟邦，但在本案诉讼后不久，翟邦就终止了租赁合同，直至2016年后王惠红才与第三方商谈了租赁。所以钱胜琴所谓的可得利益，只有合同得到全面履行，才有可能实现。结合实际情况，事实上已无可能。另外，即使涉及可得利益，也需要扣除为获得可得利益所需的成本费用，钱胜琴仅仅依据两份合同的差额来主张，不具有事实依据。一审法院认为，钱胜琴与王惠红签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且已实际履行，合同有效。根据房屋安全司法鉴定意见书，影响房屋结构的拆改有三处，钱胜琴认为该三处拆改在其开始承租房屋时即为现状，王惠红认为是钱胜琴承租房屋后进行了拆改，对此王惠红负有举证义务，王惠红未能就此进行举证，法院不予认定系钱胜琴进行了该三处拆改。王惠红未与钱胜琴协商一致，也无合法依据即单方解除合同收回房屋并自行出租他人，构成违约，应赔偿钱胜琴的损失。钱胜琴主张其损失为租赁余期四年的租金差额，首先五年期的租赁关系存在不确定性，不是单笔买卖行为等存在确定的预期利益。事实上本案中次承租人翟邦在租金减少的情况下，仍然提前解除了租赁合同。其次即使存在租金差额的逾期收益，也存在钱胜琴相应的成本费用。最后，在王惠红违约提前解除租赁合同的情况下，钱胜琴可另行租赁房屋寻求收益。故钱胜琴主张租赁余期四年的全部租金差额，法院不予支持。根据本案情况，法院判决王惠红赔偿钱胜琴租期第二年六个月租金差额的损失。王惠红收取的5000元水电押金应退给钱胜琴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、王惠红于判决生效后10日内赔偿钱胜琴损失36250元并返还水电押金5000元，合计41250元。二、驳回钱胜琴的其他诉讼请求。案件受理费5816元，由钱胜琴负担5019元、王惠红负担797元，鉴定费30000元由王惠红负担。二审中，当事人没有提供新的证据。二审中，钱胜琴陈述没有向王惠红支付2015年度的租金，是因为准备交的时候发现王惠红已经与翟邦签订了合同，向王惠红付租金对方没有接收。王惠红陈述要求钱胜琴支付租金，但对方没有支付。本院认为：2014年钱胜琴与王惠红签订的商铺租赁合同合法有效。合同约定的租期为五年到2019年3月27日止。钱胜琴承租商铺后转租给翟邦使用不违反合同约定，2015年2月28日王惠红丈夫孟卫东与陈梅花就涉案商铺又签订了一份房屋租赁合同。虽然王惠红未通知钱胜琴解除合同，但其以自己的行为表明了事实上合同已经解除。关于解除合同的理由，王慧红认为钱胜琴擅自改变房屋承重结构，一审中法院委托无锡明镜房屋安全司法鉴定所所作的鉴定虽然能证实有三处拆改墙体为承重墙体、承重构件，但王惠红未举证证明是钱胜琴在承租期间进行了上述拆改行为，该理由依据不足。王惠红上诉认为钱胜琴逾期支付租金，根据合同约定，钱胜琴应当在2015年1月28日前支付2015年度的租金，钱胜琴称向王惠红支付租金对方拒绝接收没有证据，且此时孟卫东尚未与陈梅花签订房屋租赁合同，因此钱胜琴逾期支付房租的行为构成违约,且违约在先。王惠红在未通知钱胜琴解除双方租赁合同的前提下通过丈夫与陈梅花重新签订房屋租赁合同，其行使权利也有不当。一审判决综合双方的行为及合同履行的不确定性。酌定王惠红赔偿钱胜琴租期第二年六个月的租金差额损失并无不当。综上所述，钱胜琴、王惠红的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11632元，由钱胜琴负担5816元，王惠红负担5816元。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一七年一月九日书 记 员  吴茂程