江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初10807号原告：杨坤，男，1985年11月14日生，汉族。委托诉讼代理人：吴伟，江苏朱玉明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骁汉，江苏朱玉明律师事务所律师。被告：高尔夫（南京）房地产有限公司（统一社会信用代码91320115736067283M），住所地在江苏省南京江宁经济技术开发区利源中路88号。法定代表人：黄立家，该公司董事长。委托诉讼代理人：王昊，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李方帅，江苏东银律师事务所实习律师。原告杨坤与被告高尔夫（南京）房地产有限公司（以下简称高尔夫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员樊琴亚独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨坤的委托代理人吴伟、陈骁汉，被告高尔夫公司的委托代理人王昊、李方帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿损失10万元；2、承担鉴定费和诉讼费用。事实和理由：2013年9月15日，其与被告高尔夫公司签订《商品房预售合同》，约定其购买高尔夫国际花园6幢204室商品房（以下称涉案房屋）。2016年1月22日，高尔夫公司向其发放《房屋交付通知书》，正式将涉案房屋交付给其使用。后其与南京邦纬物业管理有限责任公司（以下简称邦纬物业公司）签订《物业管理服务协议》。高尔夫公司将房屋交付给其后，其开始装修并已装修完毕，在其准备入住之时，却发现排水不畅、雨水回灌、装潢浸泡并严重受损等问题，给其造成了重大经济损失，并直接影响到其的入住使用。2016年8月8日，其向高尔夫公司、邦纬物业公司发出《关于敦促履行维修义务并赔偿损失的律师催告函》，高尔夫公司无故拒收、邦纬物业公司在收到催告函后也并未在指定时间履行维修义务、赔偿损失。根据《商品房预售合同》约定，高尔夫公司应当于2015年12月31日前交付该商品房，迟延交付该商品房的，应当支付迟延期间的违约损失赔偿金；另外，高尔夫公司还应当承担该商品房保修期内的工程质量保修责任，怠于履行工程质量保修责任的应当支付违约金，该商品房在保修期内因工程质量问题造成其经济损失的，应当赔偿经济损失。故高尔夫公司违反了《商品房预售合同》约定的按时交房义务以及工程质量保修责任，应当向其承担违约责任并赔偿损失。根据《物业管理服务协议》约定，邦玮物业公司对物业共用部位、共用设施设备具有维护和管理的义务，承诺实现包括排水管道畅通在内的物业管理服务质量；对于未达到管理服务质量约定目标的，其有权要求限期整改到位、赔偿损失。故邦玮物业公司违反了《物业管理服务协议》约定的物业管理服务义务，应当向其承担违约责任并赔偿损失。根据《建设工程质量管理条例》第四条之规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理”。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第五条之规定：“县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理”。根据《物业管理条例》第五条之规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。由于南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称住建局）是涉案房屋所在行政区域内的房地产建设行政主管部门，对建设工程质量、房屋建筑工程质量保修以及物业管理活动具有监管责任，故住建局对上述事宜承担监管不力的责任。审理中，杨坤明确100000元损失为修复装饰物的费用22035元、油费400元、过路费100元、住宿费476元，剩余费用为后续产生损失费。庭审中，杨坤增加诉讼请求，要求高尔夫公司支付延期交房违约金440元。被告高尔夫公司辩称：1.涉案房屋已经竣工验收并备案，房屋质量没有问题，其交付房屋时已经提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；2.水管堵塞的保修期为2个月，涉案房屋水管堵塞发生时已过了保修期，其没有维修的义务；3.原告杨坤主张的损失不应由其承担；4.同意支付延期交房违约金440元。经审理查明：2013年3月25日，被告高尔夫公司取得南京市建设工程施工图设计审查管理中心关于高尔夫国际花园6#楼（含地下室）项目施工图设计文件的审查合格书。2013年9月15日，原告杨坤与高尔夫公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定：杨坤购买高尔夫公司开发的位于南京市江宁区秣陵街道利源中路88号高尔夫国际花园6幢204室，建筑面积为95.82平方米，单价为11692.53元/平方米，总价1120378元；高尔夫公司应于2015年12月31日前向杨坤交付该商品房；高尔夫公司迟延交付该商品房的，应按照20元/天计算，向杨坤支付迟延期间的违约损失赔偿金。合同附件9约定保修范围和保修期，其中管道堵塞维修期为2个月。2016年1月22日，高尔夫公司取得高尔夫国际花园6#（含地下室）房屋建筑工程竣工验收备案表。2016年8月3日，朱智丽（杨坤称系其妻子）、高尔夫公司的工作人员耿志芳、邦纬物业公司的工作人员朱敏俊因涉案房屋渗水至南京市公安局江宁分局开发区派出所协调处理。经南京市江宁区秣陵街道人民调解委员会协调处理，双方达成如下协议：一、朱敏俊代表物业到6幢204室去查看冒水情况；二、有关赔偿问题建议双方通过司法途径维护自己的合法权益。庭审中，杨坤认为高尔夫公司交付的房屋存在质量问题，即管道存在设计缺陷，也可能存在施工缺陷，没有按照设计进行施工，交付给其的东边房间的给排水管道管径过细，管道有弯度，从而导致水回灌，应承担违约责任，赔偿其各项损失。高尔夫公司不予认可，提供高尔夫国际花园6幢项目监理单位江苏溧阳城建集团有限公司出具的室内排水管道及配件安装工程检验批质量验收记录及室内排水管道通球试验记录，证明高尔夫花园6幢楼通球试验的球径符合要求，试验结果符合设计和《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）的规定；卫生间地漏排水度验符合设计要求和《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）的规定。2016年12月，杨坤向本院提交鉴定申请，申请对涉案房屋商品房前阳台给排水管道直径、管道设计是否符合国家标准以及管道堵塞、回灌的原因进行鉴定。审理中，因杨坤认为其本案主张的基础法律关系为商品房预售合同纠纷。本院于2016年10月8日作出(2016)苏0115民初10807号民事裁定书，裁定驳回杨坤对邦纬物业公司、住建局的起诉。上述事实，有商品房预售合同、审查合格书、竣工验收备案表、人民调解记录及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告杨坤与被告高尔夫公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。高尔夫公司延期交房，应支付延期交房违约金，现杨坤主张440元逾期交房违约金，高尔夫公司亦同意支付，故本院依法予以支持。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。涉案房屋已经相关部门验收合格，杨坤陈述的堵塞问题发生在杨坤对诉争房屋进行装修之后，且已过2个月的保修期，杨坤亦未提供初步证据证明涉案房屋的管道存在设计问题、施工问题，故对杨坤要求鉴定的申请，本院不予准许。杨坤提供的证据不足以证明高尔夫公司交付的房屋存在质量问题，故对其要求高尔夫公司承担房屋质量问题的赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高尔夫（南京）房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨坤逾期交房违约金440元；二、驳回原告杨坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1154元，由原告杨坤负担1129元，被告高尔夫公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行）。审判员  樊琴亚二〇一七年一月十一日书记员  吴 飞