四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终777号上诉人（原审被告）：四川省昌林投资有限公司，住所地四川省遂宁市河东新区栖霞路2号奥城花园5-302号。统一社会信用代码915109005519116L。法定代表人：张昌颖，该公司董事长。委托诉讼代理人：张翼，四川斗城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈星，四川斗城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王美蓉，女，汉族，1976年9月26日出生。委托诉讼代理人：唐晓明，四川遂州律师事务所律师。原审被告：遂宁众泰房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市河东新区九宗书院路254号，统一社会信用代码915109005582272719。法定代表人：张明秀，该公司董事长。上诉人四川省昌林投资有限公司（以下简称昌林公司）与被上诉人王美容、原审被告遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017于8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昌林公司及委托诉讼代理人张翼、被上诉人王美蓉及其委托诉讼代理人唐晓明到庭参加了诉讼。原审被告众泰公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌林公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。第一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人已收取了该房屋的租金，故上诉人已经向其交付了房屋，双方义务已履行完毕，该合同已经丧失解除的条件和基础。第二、本案房屋延迟交付是因为政府的海绵工程建设所致，因政府向上诉人下达了海绵工程建设的指令，上诉人按照政府的要求增添了相关设施，增加了海绵工程的设计和施工，导致了规划设计变更，上诉人书面告知了被上诉人，符合双方推迟交房约定的条件。本合同不属于合同法意义上的履行不能，该合同目的可以实现，不属于应当解除的范畴。被上诉人王美蓉辩称，一审判决对整个案件事实调查清楚，证据认定充分，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。到目前为止，双方都没有履行房屋交接的相应手续。对于延期交房，上诉人称是因为海绵工程的缘故，一审中，对方出示的证据是政府对全市人民发的通知，并不是针对鼎盛国际所发的通知，不能达到其证明目的，将海绵工程作为上诉人延期交房的抗辩理由无法律依据。诉讼前双方已进行了协商，协商结果被上诉人退房并已退还被上诉人房款27万元，由众泰公司代被上诉人向银行支付了11个月的银行按揭款。综上，请求驳回上诉，维持原判。众泰公司未作答辩。王美蓉向一审法院起诉请求：1.判决二被告向原告立即退还已付房款1097362元；并退回以原告名义的按揭贷款730000元。2.判决二被告赔偿原告从2014年9月29日起至实际退还全部购房款之日止，以已付房款1097362元为基数，按照每月2%的标准计算的违约损失；并赔偿已归还的银行按揭贷款本息。3.本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告将其诉讼请求明确为：1.判决确认原被告签订的商品房买卖合同合法及补充协议有效；2.判决解除原被告签订的商品房买卖合同及补充协议；3.判决二被告立即向原告退还已付首付房款1097362元、银行按揭本金及利息；4.判决二被告赔偿从付款之日起至实际退还全部已付房款之日止期间，以已付房款1097362元为基数，每月按照2%的标准计算的利息；5.二被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月24日，原告与二被告签订《鼎盛国际认购协议书》。2014年8月18日，二被告取得鼎盛国际项目的《商品房预售许可证》。2014年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。该合同约定：原告购买二被告开发的位于遂宁市船山区五彩缤纷路鼎盛国际太平洋广场A馆/B馆第一层附2号面积约为47.69平方米的商业房一间，房屋总价款为1827362元，付款方式为贷款方式付款，原告首期支付购房总价款60%，即1097362元，其余730000元以银行按揭方式付清；该商品房所在楼栋主体建筑结构为混合结构，建筑层数为5层，其中地上5层，地下0层；经行政主管部门批准的规划变更,二被告应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知原告，二被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房；原告退房的，二被告应当自退房通知送达之日起10日内退还原告已付房款，并按照中国人民银行规定的同期活期存款利率给付利息；二被告应当在2015年6月30日前向原告交付该商品房，交付时商品房应当已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；该商品房达到交付条件后，二被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，二被告未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付原告的，除不可抗力外，逾期交房超过30日后，原告有权退房，二被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的0.5%支付违约金；二被告应当在2015年12月31日之前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因二被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告有权退房，二被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的0.5%向原告支付违约金。认购协议书及合同签订后，原告分别于2013年10月24日、2013年11月16日、2013年12月12日、2013年12月27日、2014年3月22日、2014年5月6日、2014年7月29日和2014年9月28日向被告支付购房款50000元、110000元、150000元、200000元、50000元、50000元、200000元、287362元，合计1097362元。2014年10月8日，原告向被告支付房管局工本费550元、银行工本费50元、公证费200元、预抵押费730元等，合计1530元。2014年12月9日，原告王美蓉就购买该房屋在遂宁市商业银行股份有限公司按揭贷款730000元支付给被告众泰公司，按揭期限10年，至2024年12月9日到期。二被告在修建过程中，将该商品房所在楼栋由地上5层变更为地下2层地上5层，在原告购买的商品房大门处增加地下两层房屋的消防疏散通道用房，遮挡了原告商业门面，二被告未将变更设计情况通知原告。房屋竣工后，二被告将原告购买的商业房所在楼层进行了整体出租，2015年9月9日，原告与成都凯策资产管理有限责任公司和二被告三方签订了《鼎盛国际太平洋购物中心整租合同补充协议书》，二被告将原告购买的商业房予以返租。2015年9月10日，二被告给付原告一年的租金54820元。因二被告改变了设计，遮挡了原告购买的商业门面，未按照合同约定交付和办理房屋权属证书，经原、被告协商，双方同意解除合同。2016年2月1日，原告与二被告签订名为《借款协议》，实为退还部分购房款的协议，约定二被告暂退原告已付购房款300000元。同日，原告向二被告出具300000元的收条一份。2016年2月6日，被告众泰公司向原告支付退房款210000元。2016年3月7日，原告向被告昌林公司出具收到30%退款90000元的收条一份，2016年4月19日，被告昌林公司向原告支付退房款50000元。2016年11月8日，原告向被告昌林公司出具10000元领款单一份。2016年11月14日，被告昌林公司向原告支付退房款10000元。二被告向原告支付退房款共计270000元。自2015年12月20日起至2016年11月20日止，二被告通过打款到原告的按揭账户用于每月偿还就该房屋在遂宁市商业银行股份有限公司按揭贷款的方式，向原告的该按揭账户共计打款112259元，偿还按揭款本金55545.50元，利息50299.63元，本息共计105845.13元，尚余6413.87元。2016年6月5日，二被告取得建设工程规划许可证，载明鼎盛国际建筑层数为银座公寓写字楼及商业：地下二层，地上二层、二十四层、二十五层、二十六层。2016年10月20日，原告委托案外人李杰办理诉争房屋的申报纳税、权属证书、出售等事宜。2016年10月21日，原告向案外人李杰借款22200元，并出具借条一份。2017年2月10日，原告通过快递方式向二被告送达了《解除合同通知书》，以二被告变更规划设计，未按合同约定书面通知原告，在原告购买的商业房门口增设了通用设施设备用房，严重影响了该房屋的使用功能和商业价值，该房屋不符合交付条件；未在约定的期限内办理房屋的权属证书等为由，提出与二被告在接到通知之日起7日内解除商品房买卖合同，二被告于同日签收，至今未回复。从2015年1月22日起至2015年11月21日止和从2016年12月20日起至2017年6月20日止，原告共向遂宁市商业银行股份有限公司给付按揭款本金76789.65元，利息88958.62元，本息合计为165748.27元。本案诉争房屋及其所属项目房屋至今尚未办理初始登记。因被告众泰公司未到庭参加诉讼，致无法主持双方进行调解。上述事实，有原告的起诉状、原告身份证复印件、被告工商公示信息、商品房买卖合同复印件、商品房买卖合同补充协议复印件、鼎盛国际专用收费票据复印件、转款凭证复印件、遂宁市商业银行个人交易明细表、建设工程规划许可证复印件、预售许可复印件、借款协议复印件、收条复印件、领款单复印件、银行电子回单复印件、解除合同通知书、快递单复印件、公证书复印件、借条复印件及庭审笔录等证据在卷为证。一审法院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同及补充协议合法有效，故对原告请求确认《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有效的诉讼请求，一审法院予以支持。原告及二被告应当按照法律的规定和合同的约定享有权利和履行义务。原告按照合同的约定及时全额支付了首付购房价款和办理了银行按揭贷款，但二被告没有按照合同的约定履行向原告通知变更规划设计、交付房屋等义务，且至今尚未办理房屋的初始登记，按照合同的约定，原告有权退房。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款······的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。······”的规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，·····当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持的规定和参照《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第17条第三款“当事人通知解除合同后又向人民法院提起诉讼，请求判令解除合同的，人民法院经审查认为合同应当解除的，合同自解除通知到达对方时解除。”的规定，原告与二被告已于2016年2月1日协商同意解除合同，但二被告退付原告270000元房款后就不再退付尚欠的房款，原告已于2017年2月10日向二被告送达了《解除合同通知书》，二被告未予回复至今超过三个月，故对原告要求解除与二被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，解除合同的时间应为2017年2月10日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求二被告退还购房款、银行按揭款本息，并赔偿已付购房款利息损失的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于退还的购房款，应以二被告尚未退付的数额为准，原告首付购房款为1097362元，二被告已经退付给原告购房款270000元，二被告打入原告按揭账户尚余的6413.87元可折抵购房款，二被告尚应退付原告购房首付款为820948.13元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，因原被告未就该商品房按揭贷款合同提出诉讼，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，二被告应当将原告已向遂宁市商业银行股份有限公司给付的按揭款本金76789.65元返还给原告，并赔偿原告已给付的按揭款利息88958.62元。对于剩余的按揭贷款，可在原告与二被告及按揭银行在解除按揭合同后，由二被告返还给按揭银行，故对原告要求二被告返还按揭贷款730000元的诉讼请求，不予支持。原、被告双方虽在合同中对退房情况下的违约金进行了明确约定，但原告不主张二被告赔偿违约金，其意思表示真实，一审法院予以准许。原告要求按照月利息2%的标准赔偿利息损失的请求，没有法律依据，不予支持。解除合同后，原告给付二被告的购房款确有损失，但损失的具体数额难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告主张的赔偿利息损失应以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。原告已收取二被告给付返租租金54820元和二被告向原告收取的房管局工本费等1530元，应予以品迭。因二被告未按照合同约定履行变更规划设计通知，至今尚未办理房屋权属证明，故对被告昌林公司辩称有关商品房买卖合同约定的义务双方均已履行完毕，原告已经丧失解除合同的条件和基础的抗辩意见，一审法院不予采信。原告与二被告虽签订了借款协议，但结合原告出具的收条、领条、银行个人交易明细表和被告出具的支付清单、银行凭证等证据，原告与二被告确实就诉争房屋退房一事进行协商，并达成了一致意见，该借款协议名为借款，实为是解除合同，退付房款的一种处理方式，故对被告昌林公司辩称原被告双方已经签订了借款协议，应视为双方对《商品房买卖合同》处理结束的辩解意见，不予采信。原告确已就该商品房收取了二被告返租的租金，但该房屋并未实际交付，系被告方整体对外出租，被告方也是出租的实际收益人，且被告昌林公司在庭审中也辩称不能交付房屋的原因在于落实政府政策，故对被告昌林公司辩称原告已领受租金房屋已交付的辩称意见，不予采信。被告昌林公司未提供充分证据证明案外人李杰系被告昌林公司的工作人员，原告与其借款与本案无关联，故对被告昌林公司辩称原告借案外人李杰的借款22200元应予品迭的辩解意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告王美蓉与被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司于2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有效；二、原告王美蓉与被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司于2017年2月10日解除签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；三、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司返还原告王美蓉尚欠的首付购房款人民币820948.13元；四、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司返还原告王美蓉已向遂宁市商业银行股份有限公司支付的按揭款本金人民币76789.65元；五、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司赔偿原告王美蓉已向遂宁市商业银行股份有限公司支付的按揭款利息人民币88958.62元；六、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司赔偿原告王美蓉首付购房款1097362元的利息，利息的计算方法为：以首付购房款本金50000元为基数，从2013年10月24日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金110000元为基数，从2013年11月26日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金150000元为基数，从2013年12月12日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金200000元为基数，从2013年12月27日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金50000元为基数，从2014年3月22日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金50000元为基数，从2014年5月6日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金200000元为基数，从2014年7月29日起至2016年2月6日止；以首付购房款本金287362元为基数，从2014年9月28日起至2016年2月6日止；以尚欠购房款本金887362元（1097362元-210000元）为基数，从2016年2月7日起至2016年4月20日止；以尚欠购房款本金837362元（887362元-50000元）为基数，从2016年4月21日起至2016年11月14日止；以尚欠购房款本金827362元（837362元-10000元）为基数，从2016年11月15日起至2016年11月20日止；以尚欠购房款820948.13元（827362元-6413.87元）为基数，从2016年11月21日起至至本判决确定的本金给付之日止，均以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；七、原告王美蓉已收取被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川昌林投资公司返租租金54820元和被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川昌林投资公司收取原告王美蓉的房管局工本费等1530元，在双方结算时予以品跌；八、驳回原告王美蓉的其他诉讼请求。上述三、四、五、六项，限于本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21250元，由原告王美蓉负担3250元，由被告遂宁市众泰房地产开发公司、四川昌林投资公司共同负担18000元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人昌林公司、原审被告众泰公司与被上诉人王美蓉签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同合法有效，双方均应按照合同约定予以履行。本案二审争议焦点为双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否依法予以解除。本案买受人王美蓉按约定向出卖人支付首付房款及办理银行按揭贷款后，王美蓉以出卖人变更房屋设计影响其使用功能且未按约定通知买受人、房屋不符合约定的交付条件、未在约定期间交付房屋及办理相关权属证书等为由，向昌林公司、众泰公司提出解除合同。2016年2月1日。经双方协商，同意解除上述合同及补充协议，昌林公司、众泰公司以王美蓉借款的形式，退付王美蓉购房款。昌林公司辩称，2016年2月1日签订《借款协议》，是王美蓉向其借款，与退回购房款无关。但王美蓉与昌林公司并无其他经济交往，昌林公司没有证明王美蓉向其借款的合理性和必要性，结合昌林公司、众泰公司2015年12月20日起至2016年11月20日止代王美蓉偿还银行按揭贷款的事实，以及王美容提供的双方谈话、通话录音等证据，可以确定王美蓉与昌林公司、众泰公司已于2016年2月1日协商同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。后因双方在如何履行解除合同的相应义务时发生争议，王美蓉于2017年2月10日向昌林公司、众泰公司送达了《解除合同通知书》，正式明确要求解除与昌林公司、众泰公司《商品房买卖合同》及《补充协议》。在双方解除合同后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。昌林公司、众泰公司应当依法退还王美蓉购房款及并赔偿相应的损失。因此，昌林公司关于双方签订的合同不符合解除条件的上诉理由，不符合法律规定。综上所述，上诉人昌林公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21250元，由上诉人四川省昌林投资有限公司负担。本判决为终审判。审判长  任红兵审判员  康 英审判员  杨怡伶二〇一七年九月二十八日书记员  张 琪