济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初5771号原告：李焕忠，男，1968年8月2日出生，汉族，住济南市。原告：陈福欣，女，1969年11月2日出生，汉族，济南宾馆员工，住济南市。委托诉讼代理人：花朋，山东激湍律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：李敏，山东激湍律师事务所实习律师。被告：百替集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：李加鹏，总经理。委托诉讼代理人：沈建勇，山东千舜律师事务所律师。特别授权。原告李焕忠、陈福欣与被告百替集团有限公司（以下简称百替公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年9月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月7日公开开庭进行了审理。简易程序审理期限到期后，原、被告同意继续适用简易程序进行审理，经本院院长批准，延长审限三个月。本院于2017年1月13日再次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人花朋、李敏，被告百替公司的委托诉讼代理人沈建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李焕忠、陈福欣向本院提出诉讼请求：一、判令被告百替公司按照《商品房买卖合同》的约定向原告支付违约金201634.28元；二、判令被告向原告支付律师代理费2000元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年9月10日签订商品房买卖合同2份，约定原告购买被告百替公司开发的百替御园华府A区某号房屋一套（建筑面积143.3平方米）及附属储藏室1间（建筑面积10.23平方米）。合同约定购房款数额为1081489元（其中房屋价款1051822元，附属储藏室价款29667元）。该合同还明确约定被告应当在2014年12月31日前将具备商品房开发项目分期综合验收备案证明并符合本合同约定条件的商品房交付原告使用，但被告迟迟未交付房屋，构成违约。合同另约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。原告认为，被告逾期交房的行为已经违反了合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。为此，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告百替公司辩称：一、原、被告约定的违约金过高，约定的违约金已超过给原告造成损失的数倍，被告无能力承担，故请求降低违约金，并请求法院依法按原告购买的同地段同类型房屋的租金标准，确定原告实际收到的损失以及被告应支付的违约金数额。被告之所以未如期交房，一是因为原告拒绝收房，被告所建商品房已具备基本的居住使用条件，所建楼房质量合格，水、电、电视、网络等均已开通，只是未获得质检部门的综合验收备案证明。原告如果收房可降低其损失数额，同时也有利解决原、被告双方的纠纷。二是因为在房屋建设过程中受国家政策影响，在国家召开一些重大国际会议时候或有重大节日的时候，房地产企业必须停止施工，相应工期延长达四十余天，此为众所周知的事实，属不可抗力，应适当减轻被告的违约责任。三是房地产市场情势在开发项目建设期间发生重大变更，房地产整个行业陷入低迷，使房屋价格受到重大影响，企业资金回笼受到重大影响，从而造成不能按期支付公共配套资金和开发项目的配套资金。如此种种原因，是被告难以预测、不能避免的，故依法应减轻被告的违约责任。此外，现已购被告商品房的业主均陆续向法院提起支付延期交房违约金的诉讼，这使本已无资金交付配套设施的被告陷入恶性循环的状态，按原告现在诉讼的违约金承担比率计算至2016年6月30日，被告应支付的违约金达七千余万元。如果不依法降低被告的违约金数额，则小区公共配套设施的交付将会继续拖延，被告完全达到房屋交付条件的时间也会相应拖延，这样不仅会给被告造成不能承担违约损失的后果，对原告也毫无益处。为此，被告请求法院依照法律及司法解释的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段房屋租金确定违约金数额，以达到最佳的社会效果。原、被告对其主张分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。经审理本院对以下事实予以认定：2013年9月10日，原告李焕忠、陈福欣（买受人）与被告百替公司（出卖人）签订商品房买卖合同1份。合同约定：原告李焕忠、陈福欣购买被告百替公司开发的百替御园华府A区某号房屋一套（建筑面积143.3平方米）及附属储藏室1间（建筑面积10.23平方米），购房款数额为1081489元（其中房屋价款1051822元，附属储藏室价款29667元）；被告于2014年12月31日前将具备商品房开发项目分期综合验收备案证明条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；出卖人逾期交房的违约责任为按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款并按原告累计付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同附件五为补充协议，该补充协议第十五条为争议解决条款，具体内容为：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向该商品房所在地人民法院提起诉讼。若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括但不限于律师费用、评估费、鉴定费、差旅费及通讯费等一切费用。合同签订后，原告李焕忠、陈福欣按该商品房买卖合同的约定向被告百替公司支付了相应的购房款。2014年12月31日，被告百替公司交房期限届满时未能按合同约定向原告李焕忠、陈福欣交付房屋。2016年9月1日，被告百替公司向原告李焕忠、陈福欣交付了涉案房屋。2016年9月9日，被告百替公司取得房屋建筑工程竣工验收备案单。2016年10月19日，被告百替公司取得房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明。被告百替公司提交山东信源土地房地产评估咨询有限公司房地产评估报告一份，请求对违约金进行调整。该评估报告意见为：百替御园华府A区某室（建筑面积143.3平方米）于价值时点（2016年10月12日）的完整权利下的房地产租赁价格为0.57元/平方米/天，月租金为2450元。经质证，原告李焕忠、陈福欣认为该评估价格偏低。审理中，原、被告双方一致同意参照济南市中级人民法院（2016）鲁01民终1709号案件中，法院委托鉴定机构重新评估的租金标准对违约金进行调整。山东国润资产评估有限公司在该案中接受法院委托作出的《商品房租金项目价值评估报告》评估结论为：A区某号房屋面积107.38平方米，租金评估价值：2015年1月1日至2015年11月20日期间为20300元，2015年11月21日至2016年9月30日期间为21790元。储藏室的租金价格为0.25元/日/平方米。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行。双方在商品房买卖合同中明确约定了交付房屋的条件、具体时间及违约责任，被告百替公司未按照合同约定条件、期限向原告李焕忠、陈福欣交付房屋，属违约行为，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被告百替公司认为该商品房买卖合同约定逾期交房超过180日的按照已交付房款的日万分之三支付违约金过高，申请法院予以调整。审理中，双方均同意参照（2016）鲁01民终1709号案件中法院委托鉴定机构重新评估的租金标准对违约金进行调整，本院对此予以支持。参照该租金标准的130%，被告百替公司应支付原告李焕忠、陈福欣2015年1月1日至2015年9月1日逾期交房违约金为71558元。原告李焕忠、陈福欣主张被告百替公司赔偿其因本案产生的律师代理费2000元，符合双方合同约定，且提交了相应证据予以证实，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告百替集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李焕忠、陈福欣逾期交房违约金71558元。二、被告百替集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李焕忠、陈福欣律师代理费2000元。三、驳回原告李焕忠、陈福欣其他诉讼请求。案件受理费减半收取2177元，由被告百替集团有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  于东亮二〇一七年一月二十二日书记员  柳 丽