江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终3335号上诉人（原审被告）：江苏鼎泰工程项目管理有限公司，住所地江苏省南京市白下区中山东路300号01幢2906室。法定代表人：陈林林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王广凤，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：王宝庆，男，1965年10月4日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：朱丽娟，女，1967年1月12日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱晓冬、张鹏，江苏云港律师事务所律师。原审第三人：连云港京润置业有限公司，住所地连云港市海州区朝阳中路170号丰盈杰座622室。法定代表人：温玉美，该公司总经理。上诉人江苏鼎泰工程项目管理有限公司（以下简称鼎泰公司）因与被上诉人王宝庆、朱丽娟，原审第三人连云港京润置业有限公司（以下简称京润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第05864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月14日公开开庭审理了本案。上诉人鼎泰公司的委托诉讼代理人王广凤，被上诉人王宝庆、朱丽娟的共同委托诉讼代理人朱晓冬及张鹏到庭参加诉讼。原审第三人京润公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人鼎泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人同意对购买房屋只享有使用权，一审法院推断认为被上诉人“根本目的是取得无任何限制的房产及取得房屋所有权，其签订合同的目的无法实现”，支持被上诉人解除合同主张，无事实和法律依据。被上诉人以低于市场近一倍的价值受让涉案房屋，是因上诉人在出卖时已经清楚告知涉案房屋的具体状况，被上诉人在得知后愿意以涉案房屋的现状购买，且双方签订的《商品房买卖合同》也多次特别注明被上诉人在购房时清楚知道涉案房屋现状，愿意只享有该房屋的使用权。在合同签订当日，上诉人已经将房屋钥匙交付被上诉人，被上诉人也已经接收房屋，房屋的使用权已经交付被上诉人，被上诉人的合同目的已经实现，一审法院以被上诉人无法取得所有权认定被上诉人有权解除合同，与合同签订的真实意思不符，且无法律依据。二、被上诉人违约在先，且根本违约，作为违约方无权要求解除合同。合同签订后，被上诉人仅支付15万元并领取了房屋钥匙，至今未支付余款，被上诉人构成违约。三、根据合同约定，即使合同解除，因被上诉人未付清余款，其已经支付的预付款也不应当退还。被上诉人王宝庆、朱丽娟辩称，一审判决认定事实清楚，法律依据充分，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。一、上诉人对涉案房屋不享有物权，其无权处分涉案房屋。上诉人并没有取得涉案房屋的物权，其与被上诉人签订买卖合同的行为属无权处分。即使京润公司对上诉人的行为进行了追认，但该追认并不能使上诉人拥有房屋的物权。连云港市中级人民法院于2014年7月1日对涉案房屋进行了查封，连云港市海州区人民法院于2016年3月21日也对涉案房屋进行了查封，涉案房屋自2014年7月1日起是被禁止买卖等处分的，上诉人不能处分该房屋。二、上诉人对涉案房屋买卖合同歪曲理解，其上诉无事实依据。1、被上诉人购置涉案房屋并不清楚上诉人对房屋是否有处分权，也不清楚房屋的实际情况，况且涉案房屋一直被他人占有使用。签订合同时，上诉人仅拿出其与第三人签订的商品房买卖合同及发票，以此证明其对涉案房屋有所有权，但是该合同未经备案，合同及发票不真实，被上诉人当时无法查证，在上诉人的欺诈下签订了合同，上诉人存有明显的欺诈故意。2、即使被上诉人只有使用权，上诉人却无法保证被上诉人的正常使用，交钥匙并不能说明上诉人已实际履行了合同义务，涉案合同无法达到合同目的，被上诉人有权解除合同。3、涉案合同第五条约定“若该房屋具备办理房产证条件时，双方积极配合，费用各自负责。甲方在90日工作日内为乙方完成产权证的过户手续”。可以看出，被上诉人签订合同的本意还是取得无任何限制的房屋所有权。显然，合同目的无法达到，涉案合同符合法定解除情形。综上，涉案合同应解除，上诉人应退还所收取的款项。原审第三人京润公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。王宝庆、朱丽娟向一审法院起诉请求：解除《商品房买卖合同》，鼎泰公司双倍返还购房款30万元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月27日，江苏中浦工程项目管理有限公司（以下简称中浦公司、已变更为鼎泰公司）和第三人京润公司签订《商品房买卖合同》一份，京润公司将其开发的涉案房屋出售给中浦公司。中浦公司于2013年11月18日起诉京润公司商品房销售合同纠纷，该案经连云港市中级人民法院受理后双方达成调解协议，双方同意解除多份《商品房买卖合同》，其中包括涉案房屋的买卖合同（备案号码为COB3F8CD981C5286，丘号02351167-72），并由京润公司返还购房款共计382.2618万元。2014年6月4日，中浦公司申请强制执行，涉案房屋于2014年12月9日被连云港市中级人民法院查封。该份商品房买卖合同目前未在连云港市住房保障和房产管理局备案登记。2015年10月20日，朱丽娟（买受人，乙方）与中浦公司（出卖人，甲方）签订商品房买卖合同，约定：乙方向甲方购买新浦区镇海街南苑新村8-8公寓1单元202室房屋，建筑面积约103.04平方米，房屋转让价3000元/平方米，合计人民币300000元，签订合同后，乙方向甲方支付房屋预付款150000元，乙方承诺60日内付清余款，如限期内乙方未付清余款，该预付款不予退还，如乙方延期付款，则余款按日息千分之三收取利息。甲方在收到乙方房屋转让金后，应配合乙方办理房屋入住手续。乙方已了解该房屋在办理房产证时，存在不确定因素。乙方同意只享有该房屋的使用权。若该房屋具备办理房产证条件时，双方积极配合，费用各自负责。甲方在90工作日内为乙方完成产权证的过户手续。双方签订合同当日，王宝庆（与朱丽娟系夫妻）通过银行向中浦公司指定的银行账户汇款15万元，中浦公司向朱丽娟出具收据并将房屋钥匙交付给朱丽娟。该合同中“乙方已了解该房屋在办理房产证时，存在不确定因素。”双方认可系指双方签订合同时房屋竣工备案手续未提交，暂时不能办理产权证。2016年2月26日，京润公司出具情况说明一份，内容为：关于江苏中浦工程项目管理有限公司与朱丽娟签订的关于新浦区镇海街南苑8-8公寓1单元202室《商品房买卖合同》，该镇海街南苑8-8公寓1单元202室房屋为我公司开发，房屋丘号02351167-72，是真实存在的。因我公司与中浦工程公司之间有债务纠纷，无现金偿还能力，我公司便与中浦工程公司签订备案房屋买卖合同，将该房屋抵债给中浦工程公司，中浦工程公司有权自行处分。后中浦工程公司告知我公司欲将该房屋对外出售，与我公司协商解除了备案的商品房买卖合同，以便于购房者后续直接办理备案登记、房屋产权手续。但是中浦工程公司又担心我公司自行将该房屋出售，便又将该房屋进行了查封，以限制我公司直接对外销售。因此，该房屋实际为中浦工程公司所有，其对外出售的行为是合法有效的，我公司予以认可。2016年3月21日，一审法院作出（2015）海执字第0790-1号执行裁定书、协助执行通知书，因申请执行人太阳雨太阳能集团有限公司与被执行人京润公司买卖合同纠纷一案的民事判决书已生效，被执行人应给付申请执行人货款72000元及违约金，未履行义务，裁定冻结、扣划被执行人京润公司银行存款9万元或查封、扣押其等值其他财产，对京润公司的涉案房屋予以查封。2014年7月10日，江苏中浦工程项目管理有限公司名称变更为江苏鼎泰工程项目管理有限公司。鼎泰公司于2016年1月5日收到本案起诉状等应诉手续。一审庭审中，王宝庆、朱丽娟陈述涉案房屋在其准备装修过程中，被他人强占居住，因鼎泰公司或第三人欠付其款项引起。一审法院前往房屋调查时，该房屋无人，无法确认房屋被何人使用。一审法院认为，本案争议焦点为：一、王宝庆的主体资格问题。王宝庆与朱丽娟系夫妻关系，商品房买卖合同中虽仅有朱丽娟一人签字，但购房款系夫妻共同财产，王宝庆一同主张权利并无不当。二、涉案商品房买卖合同的效力。京润公司与中浦公司的涉案商品房买卖合同经法院调解解除，合同解除后，中浦公司对涉案房屋无所有权和处分权，中浦公司在商品房买卖合同解除后仍将房屋出售给朱丽娟，系无权处分，但第三人京润公司已对中浦公司的出卖行为予以追认。涉案房屋在出售前被法院查封，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。但涉案房屋系申请查封人出售的，申请保全人同意被查封财产转让的，买卖合同有效。故双方之间的商品房买卖合同应为有效。三、王宝庆、朱丽娟能否解除商品房买卖合同。物权法第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋物权的转让应经登记，才发生效力。涉案房屋买卖合同虽有效，但未发生物权变动的效力。房屋的登记所有权人为京润公司，市中院执行局对该房屋进行了查封，一审法院执行局在合同签订后也对涉案房屋进行了查封，王宝庆、朱丽娟现无法对房屋取得所有权，虽王宝庆、朱丽娟在合同中同意只享有房屋使用权，但其根本目的是取得无任何限制的房产及取得房屋所有权，其签订合同的目的无法实现，现王宝庆、朱丽娟主张解除合同，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于王宝庆、朱丽娟主张鼎泰公司双倍返还已付款的诉求，因鼎泰公司不是作为房地产开发企业出售商品房，双方之间的房屋买卖并不适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》，故鼎泰公司应返还已付款15万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，一审法院判决：一、王宝庆、朱丽娟与鼎泰公司签订的商品房买卖合同于2016年1月5日解除；二、鼎泰公司于判决生效之日起十日内返还王宝庆、朱丽娟购房款15万元；三、驳回王宝庆、朱丽娟的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，由王宝庆、朱丽娟负担2500元，鼎泰公司负担3300元。二审中，上诉人鼎泰公司向本院提交被上诉人收到钥匙的收条一份，证明上诉人与被上诉人签订合同当日将涉案房屋的钥匙交付被上诉人，被上诉人实际接收房屋并使用，其取得了房屋的使用权。经质证，被上诉人王宝庆、朱丽娟的质证意见为：对证据的真实性无异议，但钥匙不代表房屋的所有权，因为该房屋欠施工队工程款，房屋被施工方占领，现在在房屋内居住使用的也是施工方，被上诉人没有取得实际的使用权，一审中法官也到现场进行了实际考察，门锁也被施工方进行了更换。经审查，本院对该收条的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：被上诉人王宝庆、朱丽娟未支付余款是否构成违约，能否要求解除合同，15万元预付款应否退还。本院认为，依据涉案《商品房买卖合同》第五条的约定，朱丽娟同意只享有该房屋使用权的前提是因为该房屋在办理房产证时存在不确定因素。对于此条中的不确定因素是什么，鼎泰公司与朱丽娟一审中均确认是指房屋竣工备案手续没有提交，暂时办不了房产证。该第五条同时约定，若该房屋具备办理房产证条件时，双方积极配合。故朱丽娟签订该《商品房买卖合同》的目的是取得无任何限制的房产及取得房屋所有权，故上诉人鼎泰公司上诉认为朱丽娟同意对购买房屋只享有使用权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。现涉案房屋被法院予以查封，导致朱丽娟无法取得房屋所有权，其合同目的无法实现，故被上诉人王宝庆、朱丽娟有权解除涉案《商品房买卖合同》。虽朱丽娟未在涉案《商品房买卖合同》约定的60日内付清余款，但朱丽娟在合同签订后了解到涉案房屋被查封可能导致其无法取得房屋所有权时，有权行使不安抗辩权，且朱丽娟亦提起诉讼行使解除权，故朱丽娟未向鼎泰公司支付余款的行为不宜认定为违约行为，鼎泰公司仍应返还15万元预付款。综上，上诉人鼎泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人江苏鼎泰工程项目管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一七年一月四日书 记 员  王 辉法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。