云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0625民初1390号原告高毅（反诉被告），男，1987年2月5日出生汉族，云南省永善县人，住昆明市盘龙区。委托代理人魏永文（特别授权），云南大韬律师事务所律师。被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司（反诉原告），统一社会信用代码91530600665515340X。住所地：昭通市昭阳区迎丰路。法定代表人王龙平，昭通麒圣房地产开发经营有限公司总经理。委托代理人李正（特别授权），云南泓佩律师事务所律师。委托代理人王健，男，昭通麒圣房地产开发经营有限公司项目经理。原告高毅与昭通麒圣房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈永忠独任审判。2016年12月19日、28日，本院公开开庭审理了本案。原告高毅的委托代理人魏永文，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司的委托代理人李正、王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高毅诉称，2014年4月2日，原、被告签订了《商品房购销合同》（编号4—14），他以总价377600元购买了位于永善县城荷花片区客运站西侧“善之居”第4幢1层14号房屋一套。合同约定：被告应于2014年12月28日前将经验收合格的该商品房交付给原告；自交付时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，被告按每天20元向原告支付违约金，逾期30天后，每延期交付1天，被告按已付款的0.05%向原告支付违约金。他按约于2014年3月25日支付了购房款197600元、8月20日支付了购房款100000元，共计支付了购房款297600元。然而时至今日,被告逾期已达2年之久,仍未能向他交付经过验收合格的所售商品房,迟延履行了交房义务。要求解除双方签订的《商品房购销合同》；由被告返还他交纳的购房款297600元；支付从2014年12月29日起至2015年1月28日的逾期交房违约金600元,从2015年1月29日起至开庭之日止的违约金102374.40元,共计违约金102974.40元；本案诉讼费由被告承担。被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司辩称，双方签订了《商品房购销合同》后，该公司已于2015年11月2日向原告交付了经验收合格的商品房，原告高毅之母王代兰代表原告高毅在接收房屋的材料上签了字，且在所购的房屋上张贴出租、出让的广告，对所购房屋进行了处分。原告高毅接收房屋已1年有余，但未按约支付所欠的购房款80000元。认为原告高毅要求解除双方签订的《商品房购销合同》的请求，不符合法律规定的解除条件，应当驳回其诉讼请求。因原告高毅未按约支付下余房款80000元，反诉要求判令原告高毅给付下欠的购房款80000元，按约给付从2015年11月3日起至2016年11月6日（提起反诉之日）止的逾期付款违约金14200元；反诉的案件受理费由原告高毅承担。综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原、被告双方签订的《商品房购销合同》是否应当依法予以解除？被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司向原告高毅交付的商品房是否符合合同约定？双方是否均存在违约行为，应当如何承担违约责任？针对以上争议，原告高毅向本院提交了以下证据：1、《商品房购销合同》1份。证明2014年4月2日，他与被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，购买被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司销售的“善之居”4幢14号房屋。合同约定：该商品房总价款377600元。第一次付款197600元，第二次付款100000元，下余80000元，交房之前付清。被告应于2014年12月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。2、收款收据2份。证明他于2014年3月25日、8月20日两次支付了被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司购房款197600元、100000元。3、昭通市建设工程质量检测中心有限公司《“善之居”商住楼检验报告》1份（被告提供）。证明被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司出售的商品房经昭通市建设工程质量检测中心有限公司进行了检测。2015年1月5日，昭通市建设工程质量检测中心有限公司出具检验报告，“善之居”商住楼主体结构中部分未达设计要求，为不合格。经质证，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司对原告高毅提供的第一至三项证据的真实性无异议，但对第三项证据，认为只是对房屋的阶段性检测，并不是最终的整体检测，不能达到原告高毅的证明目的。被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司针对自已的答辩理由和反诉请求，向本院提交了以下证据：1、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证各1份。证明其销售商品房的合法性。2、《商品房购销合同》1份、收款收据2份，与原告高毅提供的相一致。3、交房记录1份。证明2015年11月2日，原告高毅之母王代兰代表原告高毅签字认可并接收了所购商品房。4、照片打印件1份。证明原告高毅接收房屋后，在所购房上张贴了广告，向外出租或出售房屋，所留电话为原告高毅父母的电话号码。5、昭通市建设工程质量检测中心有限公司《“善之居”商住楼检验报告》1份。证明经昭通市建设工程质量检测中心有限公司检测，并于2015年1月5日出具检测报告，检测结果为：4号楼抽检26根混凝土构件中，有4根构件未达到设计值，不满足设计要求；抽检的6块楼板负弯矩钢筋保护层偏厚；抽检6块楼板厚度，其中2块楼板偏薄；抽检6处楼层结构净高，其中4处楼层结构净高偏高。6、《建设工程竣工验收备案登记表》1份。证明经地勘、设计、施工、监理、建设单位于2015年9月28日对工程进行了验收，验收结果为合格，但因永善县建筑设计院的设计人员余敏工作变动，故只加盖了永善县建筑设计院的印章，设计人员余敏未签署意见和签字。后向永善县住房和城乡规划建设局申请办理备案登记，因设计变更导致超建设规模未处理，永善县住房和城乡规划建设局只加盖了备案文件收讫印章，未填写备案日期。7、永善县建筑设计院《关于“善之居”商住楼的结构验算和处理意见》1份。证明经永善县建筑设计院对“善之居”商住楼对应推定值不满足设计要求的构件进行了验算，并于2016年1月22日提出处理意见：“善之居”商住楼1、2、4、5号楼梁、柱构件经验算满足设计要求，应予验收；3号楼因砌体结构局部砌筑砂浆不满足设计要求，对不合格墙体进行满挂钢丝网再抹高强度砂浆等措施后加固补强，加固达到要求后验收。经施工方加固后，2016年3月28日，加固部分已通过验收。8、《工程竣工规划验收备案通知书》1份。证明因设计变更导致超建设规模417.17㎡，无法及时办理工程竣工备案，后永善县住房和城乡规划建设局进行了处罚,至2016年12月16日才办理了工程规划验收备案。9、《建设工程竣工验收备案登记表》、《工程竣工验收证明书》各1份。证明办理了工程竣工规划验收备案后，永善县建筑设计院设计人员余敏补签了“同意验收”的意见。2016年12月22日，办理完毕整个工程的竣工备案手续。经质证，原告高毅对被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司提供的第1项证据，认为与本案没有关联；对第2项证据无异议；第3项证据，认为房屋未经验收，交付不合法；对其余证据，认为系在举证期限届满后提交，且并不能证明被告所交的房屋经过了验收为合格，不予质证。本院认为，原、被告双方提供的证据，证据间能相互印证,来源合法，与本案有关联，予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司开发销售的“善之居”商住楼，取得了商品房预售许可证。2014年4月2日，原告高毅与被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》（合同编号4—14），以价款377600元购买被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司开发的“善之居”商住楼第4幢1层14号门面房一套。约定：购房款以分期方式付款，2014年3月25日付款197600元，2014年8月19日付款100000元，下余80000元，交房之前付清。被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司于2014年12月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告高毅；如原告高毅未按约付款，自约定的付款期限届满后的次日至实际付款之日止30日内，按20元/天支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，每延期支付1天，应按应付款项的0.05%支付违约金。如被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司未按约定的时间交房,自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内,按20元/天支付违约金,合同继续履行。逾期30天后,每延期交付1天，按已付款的0.05%支付违约金,合同继续履行。合同还约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司应当以电话或书面形式通知办理交接手续，交接时，应当提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司原因未能按期交接的，责任由被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司承担，双方同意按逾期交房方式处理。合同签订后,原告高毅按约于2014年3月25日、8月20日分两次向被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司交付了购房款197600元和100000元，共计交付了购房款297600元。2015年1月5日，经昭通市建设工程质量检测中心有限公司对被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司开发的商品房进行了检测，检测结果为：4号楼抽检26根混凝土构件中，有4根构件未达到设计值，不满足设计要求；抽检的6块楼板负弯矩钢筋保护层偏厚；抽检6块楼板厚度，其中2块楼板偏薄；抽检6处楼层结构净高，其中4处楼层结构净高偏高。2015年9月28日，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司组织地勘、设计、施工、监理等单位对工程进行了验收，验收结果为合格，但设计单位永善县建筑设计院只加盖了印章，未签署验收意见。2015年11月2日，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司与原告高毅办理了该商品房交接手续，将房屋交付给了原告高毅，但未能按约提供该商品房属经验收合格的相应证明。2016年1月22日，经永善县建筑设计院对“善之居”商住楼对应推定值不满足设计要求的构件进行了验算，并提出处理意见：“善之居”商住楼1、2、4、5号楼梁、柱构件经验算满足设计要求，应予验收；3号楼因砌体结构局部砌筑砂浆不满足设计要求，对不合格墙体进行满挂钢丝网再抹高强度砂浆等措施后加固补强，加固达到要求后验收。2016年3月28日，工程经加固后，加固部分通过了验收。2016年12月16日，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司办理了工程竣工规划验收备案后，永善县建筑设计院补签了“同意验收”的意见。2016年12月22日，在永善县住房和城乡规划建设局办理了工程的竣工备案手续。本院认为，原告高毅与被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》，符合法律规定，应当确认为有效，双方均应按约履行。对原告高毅提出的被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司至今未交付商品房，要求解除双方所签订的合同并退还购房款297600元的诉讼请求，因被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司交付房屋给原告高毅时，未能提供房屋经验收为合格的相应证明，原告高毅作为购买者，按约享有对所买的房屋是否经过了验收合格的知情权，原告高毅虽在2015年11月2日接收了房屋，但被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司交付的房屋，不符合双方的合同约定，应当承担相应的违约责任。被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司交付给原告高毅的房屋虽不符合合同约定，但双方签订的合同已实际履行，合同目的已经实现，且被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司交付的房屋于2016年12月22日办理了工程的竣工备案手续，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格。为此，原告高毅的此部分诉讼请求，不符合同约定和法律规定的可以解除合同的情形，本院不予支持。对被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司反诉要求由原告高毅承担逾期付款违约金的诉讼请求，因被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司在交房时，不能提供所交付的房屋符合合同约定需验收合格的相应证明，原告高毅有权拒绝其相应的履行要求。为此，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司的此部分反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。对原告高毅要求由被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司给付从2014年12月29日起至2016年12月19日止的逾期交房违约金的诉讼请求,因被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司于2016年12月22日办理工程竣工备案登记，取得工程竣工验收证明书，原告高毅对违约金的计算符合双方的合同约定，本院予以支持。对被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司反诉要求原告高毅给付下余购房款80000元的请求，因被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司交付的房屋已经验收合格，原告高毅应当按约履行支付下余购房款的义务，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司此部分反诉请求，符合双方的合同约定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、由被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司给付原告高毅违约金102974.40元；二、由原告高毅给付被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司购房款80000元；以上一、二项折抵后，由被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司给付原告高毅违约金22974.40元。限本判决生效之日履行。三、驳回原告高毅本诉的其他诉讼请求；四、驳回被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司反诉的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取3659元,由原告高毅承担2882元，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司承担777元；反诉案件受理费减半收取900元，由原告高毅承担700元，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司承担200元。如果被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司不自觉履行本判决，原告高毅可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  陈永忠二〇一七年一月二十三日书记员  高际业