浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0683民初8194号原告：刘桂芳，女，1967年8月8日出生，汉族，住嵊州市,现住嵊州市经济开发区。委托诉讼代理人：姚建明，浙江大丰律师事务所律师。被告：嵊州市德贝置业有限公司，住所地：嵊州市经济开发区（浦口街道）双塔路1299号。法定代表人：赵卫东，董事长。委托诉讼代理人：周利雅，浙江世纪方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌育，浙江世纪方正律师事务所律师。原告刘桂芳与被告嵊州市德贝置业有限公司（以下简称德贝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告刘桂芳之委托诉讼代理人姚建明，被告德贝公司之委托诉讼代理人周利雅、王斌育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理好玉兰花园11幢三单元1101号房的房产权属证书并交付给原告，支付原告自2015年4月1日至交付房产权属证书之日止的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月22日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：201306226BA0050303），约定原告向被告购买坐落于嵊州市××路××花园××单元××室商品房，合同约定房款价格为1234864元，实付房款为1218695元（因为实际交房面积减少1.73平方米），原告已付清全部购房款。按照双方签订的合同第十六条约定，被告应在2015年3月31日前将土地及房屋权属证书交付原告，若逾期交付上述权属证书达90天的，被告应按房款的0.1％支付违约金；逾期交付超出90天，按日向原告支付已交付房价款万分之一标准计算的违约金。截止起诉为止，被告仍未为原告办理好房权证登记（经原告多次催促被告办理上述房产权属证书，原告直到2016年10月5日才收到被告的书面通知）。为此，原告认为，被告根据上述协议，截止起诉为止被告应支付原告延期交付房产权属证书违约金为1234.86元＋16个月×3704.70元/月＝60510.06元。被告德贝公司辩称，一、对原告诉状称述签约时间及合同约定被告应在2015年3月31日前负责办理商品房所有权初始登记证、土地使用权初始登记证没有异议，但对原告所称商品房转移登记证应在2015年3月31日前办理，不予认可。合同第十六条第二款、第三款所使用的语句通顺、内容前后衔接、语意连贯，符合一般用语习惯，该条约定的土地、房屋权属证书应指初始登记权证。初始登记权证并非是原告主张的转移登记权证，这是两个不同的概念。原告多次向被告催办权证也不属实的。二、不能及时办理商品房所有权初始登记证系政府及其职能部门加大被告义务所致。1.物业维修基金的缴纳是业主的义务，被告仅负责代收代缴，但相关政府行政部门要求被告先行缴纳涉案房产的全部物业维修基金后才同意办理房屋初始登记，显然加重了被告的义务，被告无力缴纳巨额资金导致办证延期，根据合同约定因政府原因导致办证延期的，被告无需承担违约责任；2.因在嵊州地区从未办理土地使用权初始登记证的先例，即在房屋权属转移登记权证办毕后即可办理土地使用权证，无需办理土地使用权初始登记权证。3.信源国际、江景一品等多家房地产公司集中办理房屋产权初始登记，而房管部门从以往办理房屋产权初始登记总证的工作方式变更为分户办理房屋产权初始登记证，这就意味着工作量从一本总证变成了数千本分户证，加之房管窗口有限，也是一定程度上影响了办证的进度。三、合同没有就原告委托被告办理所有权转移登记证的时间和交付方法作约定，故不应对被告任意扩大义务。四、本案原告委托被告办理转移登记，故被告交付初始登记权证已为原告委托被告办理转移登记权证的义务所吸收和替代。五、原告存在逾期付款的行为，根据合同约定应当承担逾期付款的违约责任。六、合同约定的领房日期为2014年8月31日，但原告实际领房为2014年10月10日，依约交付权属证书的时间顺延40日。七、即使被告需要承担相应的违约责任，因本案尚未对原告造成经济损失，请求法院依法酌定减少相应的违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，本院对证据和事实认定如下：一、原告提交《浙江省商品房买卖合同》(以下简称合同)、销售不动产统一发票、缴纳维修基金收据等各一份，用以证明原、被告签订了合同，原告已依约付清全部款项，被告存在逾期交付权属证书等事实。被告经质证对上述证据的真实性无异议，本院将其作为本案有效证据予以收集。据此，本院认定事实如下：原、被告就涉案房屋的签约时间、房屋价款支付情况与原告诉请事实一致。合同第九条约定，出卖人应当在2014年8月31日前将房屋交付买受人。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1％承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另附件八第一条约定：…3.买受人应要求贷款银行在本合同签订后在达到放款条件之日起10个工作日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户；如因买受人原因，按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则买受人应自本合同签订后在达到放款条件之日的次日开始按每日未付房款额的万分之四向出卖人支付违约金。第九条约定：1.若因土地主管部门在实际工作流程中不颁发本合同第十六条约定的《土地使用权证书》或土地使用权证明的，则出卖人只需向买受人提交该商品房《房屋所有权证》即视为已完成了该条约定的出卖人提供资料的义务。2.合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续。3.若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。…6.买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项。买受人委托出卖人办理产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。…8.若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。现原告已经履行相应付清房款义务。2014年10月10日，原告向被告缴纳了物业维修基金18776元。二、被告提交嵊州国用（2010）第04021-04026号国有土地使用权分证六份，用以证明涉案土地已于2012年8月10日注销抵押登记的事实。原告经质证对该证据的真实性无异议，对其证明力本院予以认定。三、被告提交被告向行政职能部门申请延缓代交物业维修基金书面报告三份、嵊州市经济开发区（浦口街道）管理委员会出具的嵊开浦［2015］44号关于要求缓缴玉兰花园商住地块物业专项维修基金的请示一份、嵊州市人民政府出具的［2015］81号抄告单一份，用以证明因行政部门要求被告先行缴纳涉案项目的全部物业维修基金后才同意办理初始登记权证，据此被告认为行政部门加大了被告义务致办证延期，根据合同的约定，被告无需承担违约责任。原告经质证对该组证据的真实性无异议，但认为延期办证的原因系被告自身经济能力不足引起，非政府原因。本院认证认为，被告作为房产项目的开发商，其在涉案项目开发前期知道或者应当知道当地行政部门的相关政策，已然应有相应工作预案，且在原告已依约履行自身应承担的缴费义务后，被告不能以“公司确无能力先期代交”作为正当理由迟延办理权属证书，损害原告的合法权益，故导致迟延办证的原因在于被告自身，被告将逾期办证理由归结于政府原因显属不当，对其证明力本院不予认定。四、被告提交承诺书一份、关于办理玉兰花园东区商品房初始登记延后的情况说明一份、浙嵊房权证嵊字第××号房屋所有权证一份、浙嵊房权证嵊字第××号房屋所有权证一份，用以证明被告已于2015年6月30日前已将办理涉案房屋初始登记手续的相关资料交付行政部门，涉案房产项目首本初始登记权证已于2015年6月30日办出，涉案房屋的初始登记权书于2015年9月1日办出等事实。原告经质证对情况说明不予认可，其余证据真实性无异议，但认为被告并未完成商品房买卖合同第十六条约定的全部义务。本院认证认为，关于办理玉兰花园东区商品房初始登记延后的情况说明系被告单方制作，对其证明力本院不予认定；其余证据经原告质证对其真实性无异议，本院将其作为本案有效证据予以收集，就上述证据是否具有证明力，本院将在说理部分予以阐述。据此，本院认定事实如下：2015年6月30日，被告向办证部门出具承诺书一份，承诺其已将建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、立项批文、竣工验收备案表等用于办理嵊州市双塔路1299号玉兰花园1幢-11幢及幼儿园等商品房初始登记手续的资料交付行政部门，嵊州市国土源局于2016年12月19日盖章确认此件与该局收悉件一致；2015年6月30日，嵊州市房地产管理委员会作出坐落于嵊州市××路××玉兰花园××单元××室商品房的初始登记权证；2015年9月1日，作出涉案房屋的初始登记权证。五、被告提交嵊州玉兰花园交付物品清单一份，用以证明原告接收房屋的实际时间为2014年10月10日，依约被告交付权属证书的时间顺延40日。原告质证认为，证据的真实性没有异议，但该时间既可理解迟延收房，也可理解迟延交房，系双向问题，且逾期交房的原因系被告未按合同约定交付合格的房屋引起。本院认证认为，原告对实际收房时间为2014年10月10日的事实无异议，本院予以认定。至于有无存在质量不合格引发迟延收房非本案审查范围。六、原告提供房产办证说明和房产证催办通知各一份，用以证明原告直至2016年10月5日才收到被告办理权属证书的通知。被告质证认为，真实性无异议，但这是在多次通知后再次书面通知的，原告在收到该通知后直至今日也不办理。本院认证认为，被告对真实性无异议，对被告曾于2016年10月5日通知原告办理权属证书的事实予以认定。七、被告向本院提交中国银行零售贷款借款借据一份，用以证明原告未按合同约定支付房款，应当承担相应的违约责任的事实。原告质证认为，该证据与本案无关联性。本院认证认为，被告提供该证据仅作抗辩不提反诉，且该证据尚不能证明被告不存在逾期交付权属证书违约行为，故对原告是否需要承担逾期付款之违约责任不予认定。另，庭审中，双方对嵊州市土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同第十六条约定的土地使用权证书或土地使用权证明均无异议。本案争议主要焦点为：商品房买卖合同第十六条约定“被告德贝公司承诺于2015年3月31日前取得土地、房屋权属证书”是初始登记权证还是转移至原告刘桂芳名下的土地、房屋权属证书。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。就第一个争议焦点，商品房买卖合同第十六条第二款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。”从该条款使用的语句字面含义可以得出，出卖人办理的系土地及房屋的初始登记手续，取得的只能是相对应的初始登记权证，对此理解应当不存在歧义。若上述权属证书系指转移登记权证，则上述约定因欠缺转移登记手续的内容而不完整，不符合语言的逻辑性和连贯性。该条第三款约定：“出卖人承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。”首先，该款使用“前款”二字表明土地、房屋权属证书即为第二款中的初始登记权证。其次，该款二个词句之间的关系属于承接关系，反映了事情的发展顺序：即出卖人交付买受人初始登记权证，买受人再委托出卖人办理转移登记。如果出卖人交付的是转移登记权证，表明转移登记已经完成，则再作买受人委托出卖人办理转移登记的约定，显属多余且前后矛盾。综上，商品房买卖合同第十六条第二款、第三款所使用的语句通顺、内容前后衔接、语意连贯，符合一般用语习惯，该条约定的土地、房屋权属证书应指初始登记权证。另合同第十六条虽约定出卖人应在约定日期交付买受人初始登记权证，但因本案原告已经委托被告办理权属转移登记手续，故即使被告将初始登记权证交付原告，被告代为原告办理转移登记时，仍需从原告处收回初始登记权证并将其交付行政职能部门。综上，本院认为，合同约定的交付行为已无必要，被告取得土地、房屋权属初始登记权证即视为其已完成合同第十六条约定的义务。另本案中，不动产登记管理部门对收悉被告向其出具承诺书这一事实予以盖章认可，并于2015年6月30日作出坐落于嵊州市××路××玉兰花园××单元××室房屋的初始登记权证，据此可以认定被告已将承诺书中载明的办理玉兰花园1幢-11幢商品房所需的资料全部交付给行政部门，材料（含国有土地使用权证）交付后不动产登记管理部门便可以作出权属初始登记证，故基于目前嵊州办证流程的实际情况，涉案房屋的权属初始登记证书虽于2015年9月1日作出，但该行为符合商品房买卖合同附件八第九条关于“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”的约定，现被告亦无充分证据证明其实际交付办证资料的具体时间，据此本院认定被告完成合同第十六条中的义务最终期限为2015年6月30日。同时，因原告于存在逾期收房即2014年10月10日收房情形，被告依约交付权属初始登记证书的时间亦应予顺延。据此，被告逾期期限为自2015年5月11日至2015年6月30日计51天，原告可向被告主张的违约金为1218695元×0.1％≈1218.70元。对原告诉请要求被告办理好并交付房产权属证书的主张，本院认为，被告在为原告办理受托事项即为原告办理权属转移登记时，需双方相互配合，在原告未依约（附件八第九条第6款）按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用时，被告无法直接交付房产权属证书。本案，原告在接到被告房产证催办通知后，在未举证已提供相应资料后被告不作为的事实时，现以诉讼方式主张被告办理完毕并交付房产权属，显属不妥，故本院不予支持。原告如在提交相应办证资料后，被告未积极协助原告办理相应权属证书，损失原告合法权益的，可另行主张。综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持；不合理部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、嵊州市德贝置业有限公司支付刘桂芳逾期办证的违约金1218.70元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回刘桂芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1312元，减半收取计656元，由原告刘桂芳负担356元，被告嵊州市德贝置业有限公司负担300元（限于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  丁海江二〇一七年一月二十一日书记员  李梦晴