上海市杨浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0110民初17856号 原告(反诉被告)：上海财经大学，住所地上海市杨浦区。 法定代表人：樊丽明，校长。 委托诉讼代理人：温会会，上海胜康律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海好德便利有限公司，住所地上海市普陀区。 法定代表人：时玮康，董事长。 委托诉讼代理人：孙琳。 委托诉讼代理人：卢晓，上海邑鼎律师事务所律师。 被告(反诉被告)：励泓，男，1974年6月6日出生，汉族，户籍地浙江省，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：张黎光。 原告上海财经大学(以下简称财经大学)与被告上海好德便利有限公司(以下简称好德公司)、被告励泓房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告好德公司提起反诉。本院依法适用简易程序，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)财经大学的委托诉讼代理人温会会，被告(反诉原告)好德公司的委托诉讼代理人孙琳、卢晓，被告(反诉被告)励泓的委托诉讼代理人张黎光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告财经大学向本院提出诉讼请求：一、要求确认原告与被告励泓于2014年6月19日签订的上海市杨浦区武东路XXX号校区商铺1号(以下简称系争房屋)的租赁合同无效；二、要求判令被告好德公司将系争房屋返还给原告；三、要求判令两被告以租赁合同约定的月租金人民币4,200元(本案币种均为人民币)的标准计算自2015年10月1日起至2016年1月31日止的房屋占有使用费，扣除保证金3,237元后应向原告支付人民币13,563元；四、要求判令两被告按租赁合同约定的每天每平方6元计算方式，即每月12,600元的标准，共同向原告支付从2016年2月1日起至判决生效之日的逾期退房占有使用费。事实和理由：2012年10月起，原告将系争房屋出租给被告励泓，双方签订了《房屋租赁合同》，租赁合同到期后原告与被告励泓继续续约，最后一次租赁合同于2014年6月19日续签，租赁期限从2014年1月1日起至2014年9月30日止。在租赁期限届满后，原告与被告励泓未再签订书面租赁合同，但双方仍按租赁合同的约定履行合同义务，房屋租金收取至2015年9月30日。2016年1月13日，原告书面通知被告励泓腾出所租赁房屋并结清房租及水电等费用，被告励泓在收到通知后告知原告，其所租赁房屋的实际承租人为被告好德公司，现被告好德公司不同意将房屋返还给原告。此后原告多次发函通知被告好德公司清退房屋，但好德公司均以各种借口拒绝将房屋返还给原告。因系争房屋是临时建筑，根据规定，原告与被告励泓签订的租赁合同应属无效合同，被告无权占有原告的房屋，且原告有权向两被告主张房屋占有使用费。 被告好德公司辩称并反诉称，不同意原告诉请。好德公司从2007年就开始承租系争房屋，因财经大学将房屋租赁给励泓，励泓又与好德公司签订《房屋租赁合同》，依据所签订的《房屋租赁合同》相关约定，好德公司按时支付房屋租赁费直至2015年8月24日合同期满，水电费按月向财经大学支付。租赁合同期满后，好德公司向励泓表示要继续承租，励泓告知己方：财经大学不与他续签《房屋租赁合同》，后续事项由好德公司与财经大学之间直接沟通。从2015年9月起，好德公司不断向财经大学表示要继续承租，财经大学一直未予以回复。2016年3月10日左右，好德公司在与财经大学沟通续租事宜时得知财经大学已于2015年12月21日公告出租招标，且于2016年1月8日发布了中标公告。为此，好德公司从2016年3月15日起就向财经大学发函沟通，希望优先续租，而财经大学一直以招标已结束为由予以拒绝。2016年6月21日，财经大学后勤管理处房产管理科向好德公司发出通知，告知将在2016年6月24日对其所承租的房屋进行停水停电。2016年6月23日，好德公司向财经大学发函说明停水、停电会造成设备损坏、食物变质的情况，并希望被反诉人停止上述行为。2016年6月29日、7月1日、7月7日，好德公司多次发函要求恢复通水、通电，以免损失进一步扩大。从2016年6月24日至今，好德公司所承租商铺处于停水、停电状况，商铺内的设备及食品遭受损失，停业期间员工的工资支出等费用均由好德公司承担。故反诉要求：判令财经大学赔偿好德公司自2016年6月24日起系争房屋停水停电造成的各项损失共计336,078.41元。 被告(反诉被告)励泓辩称，同意原告的第一、二项诉请，不同意原告其余诉请，励泓与好德公司的租赁合同早在2015年8月24日就到期终止，此后，好德公司既不搬走也不支付房屋使用费，房屋使用费理应由好德公司支付。原告和励泓签订合同后，励泓在2013年3月开始将系争房屋转给好德公司用于对外经营，续签合同在2015年8月24日到期，原告对励泓将系争房屋转租给好德公司用于开设便利店是明知的。2015年8月24日合同到期后，两被告之间也没有续签合同，好德公司也没有支付房屋使用费，如果好德公司要继续使用系争房屋，应该与原告自行沟通。 原告(反诉被告)财经大学针对反诉辩称，不同意反诉原告的反诉诉请。财经大学在2016年3月至6月期间不断要求好德公司清退房屋，在此过程中多次沟通，在口头沟通无效后，甚至多次以书面方式要求好德公司清退房屋，并表示逾期不予清退造成的损失由好德公司自行承担，好德公司拒不搬离设备及货品，该责任应由其自行承担，与财经大学无关。反诉请求无任何事实和法律依据，且336,078.41元的经济损失金额，并无直接证据证明，故反诉原告诉请无依据。 被告(反诉被告)励泓针对反诉辩称，不清楚好德公司的具体损失是如何计算的，对此不发表意见。 本院经审理认定事实如下：位于上海市杨浦区武东路XXX号上海财经大学校区内的商铺1号系争房屋由财经大学建造，该系争房屋系未经批准建设的临时建筑。 系争房屋经财经大学办理出租手续后租赁给励泓用于对外经营。励泓于2011年5月21日出具一份《委托书》，将系争房屋租赁事宜委托案外人陈某代为经营管理。2013年3月，案外人陈某作为出租方，与作为承租方的好德公司签订一份《房屋租赁合同》，约定将系争房屋出租给好德公司经营便利店，使用期限为1年，自2013年2月25日至2014年2月24日止。 2014年6月19日，财经大学作为出租方(甲方)与励泓承租方(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将建筑面积为70平方米的系争房屋出租给乙方，房屋用途为商业用房，乙方向甲方承诺，租赁房屋作为经营便利店使用，房屋租赁期限自2014年1月1日起至2014年9月30日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2元，月租金总计为4,200元；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币3,237元；房屋返还时的状态条款中约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按6元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。 2014年6月19日，励泓收到财经大学的一份《告知书》，《告知书》上载明：根据教育部相关规定，为加强国有资产管理，规范房屋出租出借行为，学校目前正在拟定国有资产管理办法。新办法将对学校出租出借房屋的用途、租金标准、租赁期限等进行重新确认，并实行公开招租方式确定承租单位。 2014年7月8日，案外人陈某与好德公司签订一份《房屋租赁补充合同》，约定系争房屋续租，续约日期自2014年2月25日起至2014年8月24日止。2015年5月26日，案外人陈某与好德公司签订一份《续约协议》，约定系争房屋续租，续约日期自2014年8月25日起至2015年2月24日止。此后，案外人陈某与好德公司再次签订一份《续约协议》，约定系争房屋续租，续约日期自2015年2月25日起至2015年8月24日止。 2016年1月20日，励泓收到财经大学的一份《通知》，《通知》上明确：根据《上海财经大学房产出租出借管理细则(试行)》(校发【2015】27号)规定，2015年12月，学校对武东路校区临时商铺1号进行公开招标。近日，接学校招标办通知，确定上海教育超市连锁有限公司为武东路校区临时商铺1号出租项目的中标单位。请您作为该房产承租方做好腾退工作，及时将所承租的房屋按目前房屋现状返还给学校，并结清房租、水电费等相关费用。 2016年4月15日，财经大学向好德公司发出一份《清退房屋通知》，言明：自2012年10月1日起，我校将武东路XXX号上海财经大学校区内商铺1号房屋租赁给励泓，并依法签订了《房屋租赁合同》。合同到期后励泓仍按租赁合同约定履行合同义务，按期支付租金至2015年9月底。2015年5月，我校加强国有资产管理，对出租房屋以招标方式进行公开招租，最终由第三方在2016年1月份中标。此后，我校书面通知励泓要求其将承租房屋返还给学校，励泓回复称其在第一次签订租赁合同后即将房屋转给贵司承租使用至今，其虽有意返还房屋但贵司不予配合。我校在知晓房屋被转租后，于2016年3月初召集贵司、励泓及中标的第三方召开房屋清退协调会议，但贵司在无合同及法律依据的情况下对我校招标工作提出了异议，并表示在回去汇报公司后于3月中旬回复我校。但至今日，我校仍未收到贵司口头或书面的任何答复。贵司占有并使用我校的房屋并无合法依据。现我校通知贵司在收到本函后7日内搬离武东路XXX号上海财经大学校区商铺1号房屋。 2016年4月21日，好德公司向财经大学发出一份《关于要求清退房屋通知的回复函》，载明：贵校的“清退房屋通知”我司已于2016年4月20日下午收到，我司在贵校开设“可的”、“好德”先后近九年时光，与贵校各个相关部门协作至今。我司作为实际承租人，却未得到任何招标通知。我司将积极向贵校上级部门反映此实际情况，希望能够得到一个明确的一次性的解决方案。 2016年5月18日，财经大学向励泓和好德公司发出《通知》，言明：我方与励泓关于武东路XXX号上海财经大学校区商铺1号房屋的租赁早已解除合同关系，经我方与贵方多次沟通，要求清退该房屋，但时至今日，上海好德便利有限公司作为实际经营人仍占用该房屋。为此，我方要求贵方自即日起停止送货，做好腾退工作，尽快将武东路XXX号上海财经大学校区商铺1号房屋返还给我方，并支付房屋占有使用费、未付的水电等费用。自2016年5月27日起，我方将采取禁止贵方送货车辆进校园和停水停电的措施，请贵方予以配合。如贵方在收到通知后逾期不予清退而产生其他任何经济损失的，我校概不承担责任。 2016年6月21日，财经大学在向励泓和好德公司发出的《通知》上言明：我方与励泓关于武东路XXX号上海财经大学校区商铺1号房屋的租赁早已解除合同关系，经我方与贵方多次沟通，要求清退该房屋，但时至今日，上海好德便利有限公司作为实际经营人仍占用该房屋。为此，我方要求贵方务必于2016年6月23日前办理退房手续，并支付房屋占有使用费、未付的水电等费用。我方原定自2016年5月27日起采取停水停电的措施，考虑到贵方销售存货等因素，决定延期至2016年6月24日开始停水停电，请贵方予以配合。如贵方在收到通知后逾期不予清退而产生其他任何经济损失的，我校概不承担责任。 2016年6月23日，好德公司向财经大学发出一份《再给财大纪委的函》，载明：我司于2016年6月23日收到财大后勤房管科的通知，告知6月24日开始对我司NO.898财经店开始停电停水，对此我司不予接受。如果贵方强行要停电停水，造成的一切后果应由学校负责。 2016年6月29日，好德公司向财经大学发出一份《回复“通知”的函》，载明：贵方2016年6月27日发的《通知》，我司今日已收悉，对此《通知》我司有以下看法：1、我司于2016年6月24日，已致函给贵校，反映财经大学在招标过程中出现的不公正情况，在贵校领导尚未做出决定的时候，贵方急于发此《通知》，对我司财经店进行清退房屋，我司对此不能接受；2、贵方前期已于2016年5月27日起采取阻扰我物流车送货，在此期间，由此造成的一切损失应予赔偿；3、贵方又于2016年6月24日上午采取了非法的停电停水手段，迫使我司门店无法正常营业至今，由此造成我司财经店一切的损失，依法也将由贵方负法律责任。 2016年11月4日，原告具状来院，作如上诉请。 审理中，本院前往系争房屋实地勘察了现场，系争房屋位于上海市杨浦区武东路XXX号上海财经大学校区内，为一层临时建筑，经营项目为便利店，店名为“好德”，因停电停水，现处于停业状态，大门已上锁，室内货架上摆放有少量日用商品，部分货架空置，室内可见微波炉、立柜空调、冰柜等电器物品。 以上事实，由2011年5月21日《委托书》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《续约协议》、2014年6月10日《告知书》、2016年1月13日《通知》、2016年3月15日《给财经大学纪委的一封信》、2016年4月15日《清退房屋通知》、2016年4月21日《关于要求清退房屋通知的回复函》、2016年5月18日《通知》、2016年6月21日《通知》、2016年6月23日《再给财大纪委的函》、2016年6月29日《回复“通知”的函》、水电费收据以及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，未经合法批准建造的房屋用于出租的，所签租赁合同无效。系争房屋系无合法审批手续自行搭建的临时建筑，具有违法性，故财经大学与励泓签订的《房屋租赁协议》无效。租赁合同虽无效，但因财经大学已将系争房屋交付励泓使用，故励泓仍应承担《房屋租赁协议》约定期间的房屋使用费。《房屋租赁协议》约定期间届满后的房屋使用费应由房屋实际使用人负担，好德公司作为房屋的实际使用人，理应承担2015年10月以后实际使用房屋期间产生的房屋使用费和水电费用。财经大学对好德公司水电费用支付情况并无异议，本院予以确认。至于违约金，因租赁合同无效，财经大学主张以6元/平方米/天的标准支付房屋使用费的诉求既无合同依据，也无法律依据，故本院不予支持。房屋使用费的计算标准仍应参照《房屋租赁协议》约定的每月4,200元的租金标准，在扣除保证金3,237元后予以计算。合同无效后，好德公司应搬离系争房屋。因好德公司并未提供其因财经大学停水停电造成实际损失且其占有使用系争房屋具有合法性的确切依据，故其提出的赔偿损失的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)上海财经大学与被告(反诉被告)励泓于2014年6月19日就上海市杨浦区武东路XXX号校区商铺1号房屋签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告(反诉原告)上海好德便利有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区武东路XXX号校区商铺1号房屋，该房屋由原告(反诉被告)上海财经大学收回； 三、被告(反诉原告)上海好德便利有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海财经大学支付自2015年10月1日至实际搬离之日止的房屋使用费(扣除保证金人民币3237元后按照每月人民币4,200元标准计算)； 四、原告(反诉被告)上海财经大学的其余诉讼请求，不予支持； 五、反诉原告(被告)上海好德便利有限公司要求反诉被告(原告)上海财经大学赔偿经济损失人民币336,078.41元的反诉请求，不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费人民币2,872元，减半收取计人民币1,436元,由原告(反诉被告)上海财经大学负担人民币480元，由被告(反诉被告)励泓负担人民币480元，由被告(反诉原告)上海好德便利有限公司负担人民币476元;反诉案件受理费人民币3,170元，由反诉原告(被告)上海好德便利有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  张扬 二〇一七年一月二十四日 书记员  尉蔚 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 3、以合法形式掩盖非法目的； 4、损害社会公共利益； 5、违反法律、行政法规的强制性规定。