山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁04民终1252号上诉人（原审被告）：枣庄中安房屋开发有限公司，住所地:枣庄市市中区振兴路84号。法定代表人：刘忠贵，经理。委托诉讼代理人：郭光奎，山东为众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）冯君水，男，汉族，1987年11月4日出生，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李军，山东鼎赢律师事务所律师。上诉人枣庄中安房屋开发有限公司（以下简称中安公司）因与被上诉人冯君水商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2015）市中民初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人中安公司的委托诉讼代理人郭光奎，被上诉人冯君水的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中安公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判逾期交房违约金按已交房款的日万分之一计算，违约金计算至实际交房之日即2015年2月8日；2.诉讼费用由冯君水承担。事实和理由：1.一审法院除判决中安公司逾期交房及其他附属设施按房款日万分之一支付违约金外，城市基础设施、公共服务及其他配套设施均按房款的日万分之一支付违约金，属于重复判决，依法应当予以纠正。作为商品房买卖合同，按照合同约定的时间交付商品房是售房人的主要义务之一，未按时交付，应当支付逾期违约金。交付后才能知道售房人交付的房屋及配套设施（包括城市基础设施，公共服务及其他配套设施）是否具备使用条件，如果不具备使用条件依法应当承担违约责任，这个违约责任可以约定，没有约定可以法定。也就是说，逾期交房的违约责任与交房后的配套设施是否具备使用条件的违约责任，在时间上不是并列的而是有先后顺序的，逾期交房违约金依法应当从约定交房时起计算到实际交房时止，交房后如果配套设施（包括城市基础设施、公共服务及其他配套设施）不具有使用条件才可开始按约定或法定支付违约金，一审法院将配套设施不知道是否其有使用条件的情况下，也按约定交房的时间开始并列计算违约金，是对合同真实意图的曲解，这样的判决也不符合常理。2.一审法院将逾期交房违约金从约定交房之日计算到判决生效之日没有事实根据和法律依据。房屋买卖不同于民间借贷，也不能混同于民间借贷，房屋买卖合同明确约定违约金是逾期交房违约金，计算违约金时，当然应当计算到交房之日，而不是计算到判决生效之日。另外，中安公司在一审审理时已经提交了大量证据，这些证据包括同座或同单元业主交接房屋的事实，房屋的交接是整体交接，是整座楼房均具有使用条件后的交接而非个体交接，这些证据能够充分证明中安公司与业主在某个时间点已经办理了交接手续。一审法院不顾这些事实，盲目按判决生效之日支付违约金是错误的。冯君水答辩称，1.一审判决事实清楚，证据确凿，请二审法院驳回中安公司的上诉请求。中安公司搞错了法律关系，交房不等于上房，双方所签订的商品房买卖合同第十条明确约定了交房时中安公司应同时具备五个条件，分别为取得工程验收合格证明文件、有资质的测绘机构出具的报告书、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、住宅工程分户验收表，截止到现在，中安公司仍不具备交房条件，也就是说中安公司的交房义务没有履行，计算违约金应当计算至中安公司完全履行义务时止，但是冯君水同意一审法院计算至判决生效时止。2.根据双方签订的合同第十条约定，双方就房屋的交付、城市基础建设及公共服务及其他配套设施，三个不同的事项分别进行了约定，中安公司没有按照合同约定履行合同义务，三个不同事项都构成违约，要求中安公司支付三项违约金符合法律规定，也是双方签订合同时的真实意思表示，并没有重复计算。3.中安公司的违约状态一直存续和延续，违约金应当计算至中安公司完全履行义务时止，中安公司所主张的交房时间并不客观真实，这只是中安公司单方的通知单，其并未达到合同约定中的交房条件，即视为没有履行交房手续。请求法院驳回中安公司的上诉请求，上诉费用由中安公司承担。一审法院认定事实，冯君水与中安公司签订商品房买卖合同，合同约定：本合同所称商品房是指房地产开发企业在城市规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，向社会公开销售的房屋及其附属设施。冯君水购买位于枣庄市市中区建华西路281号中安·鸣翠苑第3号楼东1单元2103室的房产一套，房屋价款共计390630元，贷款方式付款为商业贷款，冯君水首期支付全部房价款的30%，共计120630元，贷款最迟在2014年3月20日前办理完毕；逾期付款的，逾期在30日之内，冯君水应按日计算向中安公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款30日内向中安公司支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日的中安公司有权解除合同，冯君水愿意继续履行合同的，经中安公司同意后，冯君水按日计算向中安公司支付逾期应付款万分之一的违约金。中安公司应于2014年10月30日前向冯君水交付该商品房，该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程验收合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，中安公司还需提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。合同中关于该商品房相关设施、设备的交付时间与使用条件包括：城市基础设施和公共服务及其他配套设施的约定。城市基础设施包括：上水、下水、供电、供暖、燃气均为2014年10月30日达到使用条件，在约定期限内未达到交付条件的，中安公司按本合同约定承担逾期交付的违约责任；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，需要冯君水自行办理开通使用手续，如未按时达到交付条件的，中安公司按日向冯君水交付10元违约金。公共服务及其他配套设施：公共绿地、小区内非市政道路、幼儿园均为2014年10月30日前竣工，物业管理用房于2014年10月30日交付使用，以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件或者竣工的，中安公司按日向冯君水支付房款万分之一的违约金。该商品房达到合同约定的交付条件后，中安公司应当在交付日的30日前，书面通知冯君水办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。冯君水未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，中安公司应当出示满足约定的证明文件。中安公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，冯君水有权拒绝签收，由此产生的逾期交付责任由中安公司承担。关于逾期交付责任，除不可抗力外，中安公司未按照约定的期限和条件将该商品房交付冯君水的，逾期在30日内，中安公司按日计算向冯君水支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向冯君水支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日内后，冯君水有权解除合同。冯君水要求继续履行合同的，合同继续履行，中安公司按日计算向冯君水支付全部已付款万分之一的违约金。另查明，冯君水分别于2014年1月26日向中安公司支付142630元，2014年3月3日支付40000元，2014年3月31日支付230000元。一审法院认为，本案所涉商品房买卖合同系双方当事人自愿签订，是冯君水、中安公司之间真实的意思表示，合法有效，双方当事人均应当全面、诚信履行合同，否则应依法、依约承担违约责任。本案中冯君水适用贷款支付价款，最迟应在2014年3月20日前办理完毕，而冯君水最后一笔款项（230000元）的支付时间为2014年3月31日，自2014年3月21日应按日万分之一计算230000元的违约金，计253元。中安公司没有按照合同约定交付商品房（包括房屋及其附属设施），依法亦应承担违约责任。关于本案商品房的交付，中安公司主张商品房上房日期为2015年1月31日，冯君水不予认可，而中安公司没有提交充足的证据证明商品房达到合同约定的交付条件或使用条件，法院对中安公司主张的交付时间不予认可。关于中安公司违约责任的计算方法为本案争议的焦点，冯君水认为对合同约定的房屋、城市基础设施（包括水、电、暖、电话通信、有线电视、宽带网络）、公共设施每一项均应当单独予以计算，中安公司认为房屋确有延期交付问题，既然房屋没有交付，其他附属设施没有达到使用条件的违约金均不能计算，仅计算房屋延期交付的违约金。由于双方当事人签订的合同中商品房指房屋及其附属设施，且双方对于房屋交付、附属设施（合同中包括城市基础设施、公共服务及其他配套设施）达到使用条件的违约责任是分别约定，此约定为双方自愿协商订立，没有违反法律的强制性规定，而合同文本为中安公司提供的格式条款，法院认为本案合同的约定的违约责任条款应遵循民法的意思自治原则，应认定合法有效，按照其约定履行，因此中安公司应自2014年10月31日起按日向冯君水支付房屋逾期交付的违约责任(计算至判决生效之日)，城市基础设施没有达到使用条件的违约责任（计算至判决生效之日），公共服务及其他配套设施没有在约定期限内达到交付使用条件或者竣工的违约责任（计算至判决生效之日），以上三项违约责任均为按照房屋价款的日万分之一计算。关于电话通信、有线电视、宽带网络方面的违约责任的约定为交付时线路铺设到户，其违约责任的计算前提是交付，而本案房屋并没有交付，因此电话通信、有线电视、宽带网络方面的违约责任的计算条件并未成就，对冯君水此项违约责任赔偿的请求法院不予支持；若交付后中安公司存在违约行为，冯君水可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：枣庄中安房屋开发有限公司于判决生效后十日内支付冯君水逾期交房及其他附属设施的违约金（违约金计算方法为：自2014年10月31日起开始计算，房屋逾期交付的违约责任计算至判决生效之日，城市基础设施的违约责任计算至判决生效之日，公共服务及其他配套设施的违约责任计算至判决生效之日，以上三项违约责任均按照房屋价款390630元的日万分之一计算，以上违约金计算后，扣除冯君水应向中安公司支付的违约金253元）。如果中安公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，减半收取130.5元，由枣庄中安房屋开发有限公司承担。二审诉讼中，中安公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人有争议的事实，本院认定如下：2015年5月8日，中安公司将本案所涉房屋交付给冯君水。对于一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.本案所涉房屋交房时间的确定以及交付条件是否符合合同约定；2.一审判决是否存在重复计算违约金的情形。关于第一个焦点问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，中安公司主张交房之日为2015年2月8日，并举示了上房通知单及房屋验收交接单。经质证，冯君水认为房屋验收交接单右下方的时间为中安公司工作人员书写，房屋交接时间应为交接单上载明的5月8日，即2015年5月8日。本院认为，中安公司未能举证证明房屋验收交接单右下方的时间系冯君水书写，因而对于其主张的交房之日不予采信。冯君水主张的2015年5月8日，系领取进户门及储藏室钥匙的时间，应视为房屋交付使用之日，对此本院予以确认。一审法院认定本案所涉房屋未交付有误，本院予以纠正。从商品房买卖合同第十条、第十二条、第十三条的约定来分析，中安公司交付商品房时还要提供证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件，及符合规范的房屋保修书、使用说明等。如中安公司未能提交上述证明材料，在交接本案所涉商品房时，冯君水有拒绝接收的权利，其未拒绝接收，只能说明冯君水放弃了拒绝接收的权利，并不能证明双方当事人同意中安公司免除交付上述相关证明材料的义务。中安公仍应按照合同约定向冯君水履行交付本案所涉商品房相关证明材料的义务，其未按合同约定在交付房屋时提供相关证明材料，系违约行为，且该违约行为仍在持续之中，一审法院认定违约金计算至判决生效之日并无不当。关于第二个焦点问题。二审中，中安公司提供的业主手册、枣庄中安物业管理有限责任公司的证明、枣庄市市中区榴园花木城新华苗圃的证明、枣庄市市中区鑫昌路小学的协议书及证明等均不足以证明附属设施已达到使用条件。且商品房买卖合同中对附属设施达到使用条件的违约责任分别进行了约定。因而一审判决不存在重复计算违约金的情形。关于电话通信、有线电视、宽带网络方面违约责任的问题，冯君水可以另行主张权利。综上，原审判决认定事实，部分有误，本院予以纠正。一审裁判结果正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费261元，由枣庄中安房屋开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 闫 冰审判员 张 硕审判员 金 颖二〇一七年一月十八日书记员 周宸旭