福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0104民初759号原告：施芳玲女，1978年11月15日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：钟太宣、夏华忠，福建名闻律师事务所律师。被告：林伏涛男，1978年12月14日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：陈秀琴女，1977年10月16日出生，汉族，住福州市仓山区。第三人：福州梦家园房产经纪服务有限公司，住所地：福州市鼓楼区湖东路278号太阳广场综合楼五层南面中间写字楼。法定代表人：袁明敏。委托诉讼代理人：徐立，公司职工。原告施芳玲与被告林伏涛、第三人福州梦家园房产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施芳玲委托诉讼代理人钟太宣、夏华忠、被告林伏涛及其委托诉讼代理人陈秀琴、第三人福州梦家园房产经纪服务有限公司委托诉讼代理人徐立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施芳玲向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付违约金300000元（其中10000元由第三人从其保管的定金中退还给原告）；2.被告依法承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年9月26日，原告通过福州梦家园房产经纪服务有限公司居间，与被告签订了关于坐落于福州市仓山区×#楼×单元房产的《房地产经纪合同》、《补充协议》及附件B。签约当日，由原告的代理人方云娇持公证委托书（编号为《（2014）闽岚证内经字第0428号》）代为签订该房屋买卖的相关合同。原、被告双方约定：此次交易的房屋建筑面积为91.23平方米，原告以1810000元的实收价格将上述房屋出售给被告，在交易过程中产生的原、被告双方的税费、中介服务佣金、原、被告办理土地证等费用均由被告承担；被告支付的房款的方式为商业按揭；双方约定购房定金为300000元，签约当日，乙方支付了10000元定金交由第三人代为保管，剩余购房定金290000元被告应于2016年12月30日前在办理按揭贷款申请时，连同首付款交由银行监管；在合同履行过程中，一方若违约，要承担违约赔偿责任，违约方应赔偿等同于定金数额的违约金给守约方。合同签订之后，原告借钱向银行申请了解押，办理了一手产权证，替被告垫付了契税、物业专项维修资金等费用，并将权证交付给第三人办理交易手续，而被告没有按照合同约定支付剩余的定金及向银行申请办理按揭贷款手续。为此，原告和第三人多次催促被告办理上述事项，而被告拒绝履行，致使交易无法继续进行。鉴于被告不讲诚信、随意违约，为了避免损失进一步扩大，原告根据双方签订的《房地产经纪合同》第十七条之约定，于2016年2月6日通知被告解除了双方之间的房屋买卖合同，并与第三人办理具结手续并签订了具结书。被告林伏涛辩称，1.合同第十八条约定，因不可抗拒或国家政策的改变因素致本合同无法履行，甲乙丙免责。在三方具结后，丙方将监督的房产权属资料交还甲方，将监管的定金及购房款交还乙方，交易过程中产生的费用由甲、乙双方各自承担。2016年10月6日，福州市出台了福州市实施商品住房限购政策，及进一步完善差别化住房信贷政策：从10月7日起，“对在本市五城区范围内购买首套商品住房的居民家庭，拥有本市五城区户籍的家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于30%”，而在新政之前，首付比例为不低于20%；由于首付比例的提高，且外地户口只能买一套五城区房产，致被告首付资金筹集问题，造成履约困难，且被告持续保持沟通，努力筹集资金；被告无主观过错；被告应免责。原告在2017年2月6日在被告不在场的情况下，坚持与中介服务方签署了“具结书”，并电话通知被告，被告公证委托人只能通过电话不得不认同；即代表合约已解除。2.诚信沟通。当2016年10月6日，福州市实施商品住房限购政策一出台，轰动福建，无人不知，此后数天内被告和中介持续保持沟通，恐怕会因限购政策导致首付筹集问题，造成履约问题；同时，接下来的1-2个月陆续向原告公证委托人说明，以最大的诚意，表达愿意协商另定补充协议继续交易，沟通短信或电话中均提到年底资金紧张，希望在中国传统元宵节2017年2月11日之后筹齐首付，继续交易。3.现行城市房地产管理法第38条规定，“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书。”被告认为，只有原告办理了产权证，才能取得法律所赋予的房产转让权利，原告因此所花费用与被告无任何直接利害关系。4.本次交易合同中的补充条款附加B“五、待乙方银行贷款审批通过且甲方解押银行同意还款之日起三个工作日内开始办理还款手续。被告因福州市商品住房限购政策导致首付提高的影响，一直无法履约办理按揭评估及银行审批贷款动作，而原告违背补充条款协定，且未经被告确认，自行借款办解押手续，与被告无关。5.福州楼市及本交易房产标的物所在仓山区及所在社区的房价增长。6.原告的诉请，于情于理于法均欠妥。在如此透明的房地产二手交易市场，无人不知每月的价格趋势情况，华润橡树湾社区更是转让价涨势非凡，被告不是因为筹集首付问题，是不会放弃购买此套房产的，而作为原告则是且看且行，且就在2017年2月6日急忙解除合约，差5天就是2017年的元宵节，也就是沟通协商筹集首付资金的新履约起始点，不得不让人怀疑动机不纯。原告有处心积虑嫌疑，在房价继续上涨的通道中，原告解除交易合约以更高于原交易价19590元/平方米，进行另外转让交易，同时向被告索取违约金。第三人福州梦家园房产经纪服务有限公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的中国工商银行个人还款凭证、费税收入票据、税收完税证明，有加盖公章，本院对其真实性予以确认；收证收据，经第三人确认，本院予以采信。解除合同通知书、EMS特快专递邮件，不能体现送达情况，本院不予确认。历史流水、借条、收条，借款人未出庭作证，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月26日，原告施芳玲委托方云娇作为卖方通过第三人福州梦家园房产经纪服务有限公司居间，与被告林伏涛作为买方签订了关于位于福州市仓山区×#楼×单元房产的《房地产经纪合同》，成交价格为1810000元。补充协议第六条约定，原、被告双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，违约方应赔偿等同于定金数额给守约方……第十五条约定，签订《房地产经纪合同》当日，原告同意被告先将部分购房定金10000元交由第三人无息代管，被告应将该定金存入第三人指定账户；剩余部分购房定金290000元由银行监管，被告应于办理按揭贷款申请时将该定金同首付款一同办理银行监管。第十六条约定，被告应于2016年12月30日前备齐按揭贷款所需的首付款及相关材料会同原告至银行办理按揭贷款申请手续。附件B第二条约定,被告应在2016年12月30日前备齐按揭预付款及办理按揭购房的材料。合同签订后，被告依约支付定金10000元，但未办理按揭贷款申请手续并支付剩余定金。2017年1月9日，原告通过第三人发函催促被告准备好首付款到银行申请办理按揭贷款手续。2017年2月6日，原告通过第三人电话通知被告解除合同，被告亦表示同意。本院认为，原告施芳玲与被告林伏涛签订的《房地产经纪合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方应本着诚实信用的原则，按照约定及相关交易流程履行。被告林伏涛未按约定时间2016年12月30日前申请办理按揭贷款手续支并付剩余定金，其拖延逾期履行已构成违约。补充协议第六条约定，原、被告双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，违约方应赔偿等同于定金数额给守约方。原告于2017年1月9日发函催促履行，但被告仍未未办理按揭贷款申请手续并支付剩余定金。原告有权依据合同关于违约责任的约定，向被告主张违约金300000元。原告主张将第三人保管的定金10000元作为违约金直接支付，被告及第三人对该支付方式不持异议，本院予以支持。关于被告提出受限贷政策影响不能及时备齐首付款这一抗辩理由，本院认为，首先，国家对房地产市场的宏观调控并非不可预见。中国人民银行、中国银行业监督管理委员于2015年9月24日即联合发布了《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，在较长一段期间内，从中央到地方皆发布了一系列的楼市调控政策。对于房产交易双方而言，理应能够预见到政府可能进一步出台具体政策以调控房价，这应当属于其可预见的商业风险范畴。其次，买卖双方追求的都是经济利益，面对的都是商业风险，贷款政策变化是可预见的风险，并不导致明显不公平或者不能实现合同目的。再次，本案交易标的为二手房，买卖双方系平等的交易主体，应当公平的承担各自的商业风险及合同责任。原告已为房产交易进行了前期准备，限贷政策仅给被告的履约产生了一定的困难而并未使双方权利义务严重失衡，然而，被告既未通过其他途径及时筹措款项继续履行合同，也未在政策发布后及时告知并主动要求解除合同。综上，房贷政策并不必然导致原、被告双方的买卖合同不能继续履行，不属于情势变更或不可抗力，被告抗辩的理由不符合法律规定，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：被告林伏涛于本判决生效后十日内支付原告施芳玲违约金300000元（其中10000元由第三人福州梦家园房产经纪服务有限公司从其保管的定金直接支付）。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告林伏涛负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一七年九月二十三日书 记 员  林雪玉附一：本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。附二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。