广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂05民终922号上诉人（原审原告）：合浦钦冠林业投资有限公司，住所地广西合浦县乌家镇乌泥江畔（原广西壮族自治区国有钦廉林场办公楼）。法定代表人：杨月娟，总经理。委托诉讼代理人：林祥，广西青湖祥大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，广西青湖祥大律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：广西榕祯木业有限公司，住所地广西南宁市七星路113号。法定代表人：张校霖，总经理。委托诉讼代理人：韦华超，广西作一律师事务所律师。原审第三人：广西壮族自治区国有钦廉林场，住所地广西钦州市南珠东大街***号钦廉林场综合办公楼。法定代表人：蒋林，场长。委托诉讼代理人：林祥，广西青湖祥大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，广西青湖祥大律师事务所实习人员。上诉人合浦钦冠林业投资有限公司（以下简称钦冠公司）因与上诉人广西榕祯木业有限公司（以下简称榕祯公司）、原审第三人广西壮族自治区国有钦廉林场（以下简称钦廉林场）租赁合同纠纷一案，不服合浦县人民法院（2016）桂0521民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月7日依法公开开庭进行了审理。上诉人钦冠公司的法定代表人杨月娟及其委托诉讼代理人林祥、陈婷（上述两人同为原审第三人钦廉林场的委托诉讼代理人），上诉人榕祯公司的委托诉讼代理人韦华超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钦冠公司上诉请求：1.撤销合浦县人民法院（2016）桂0521民初425号民事判决第三项；2.改判解除上诉人与榕祯公司于2013年12月6日签订的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》；3.榕祯公司承担本案上诉案件受理费。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律错误。原审判决认定上诉人与榕祯公司于2013年12月6日签订的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》为部分无效合同错误。一、原审判决认定“合同涉及土地的性质为国有农用地，原被告双方签订合同目的改变了土地的使用性质，该部分应当认定为无效”错误。1.本案第三人和上诉人经营管理的是国有划拨林地，并非农用地。林地和农用地的法律关系和有关规范分别由《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国土地管理法》调整。林地行政主管单位为林业部门如林业局，农用地行政主管部门为土地部门如国土资源局。2.上诉人与榕祯公司签订合同的目的并没有改变林地的性质，无需办理土地变更性质手续。根据《中华人民共和国森林法实施条例》第十八条规定以及2000年11月2日发布的《国务院法制办公室关于对的答复》，森林经营单位在所经营的林地范围内修筑直接为林业生产服务的工程设施，需要占用林地的，应当由县级以上人民政府林业主管部门批准，无需办理建设用地审批手续。修筑《森林法实施条例》第十八条第二款以外的其他工程设施，需要将林地转为非林业建设用地的，必须依法办理建设用地审批手续。上诉人与榕祯公司签订的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》以及林地的使用并不需要将林地转为非林业建设用地，该林地目前的现状以及性质还是林地。合同也没有约定要将林地转为非林业建设用地进行使用。二、原审判决认定：“被告为盈利法人，其租赁土地的目的为贮放木片、锯材、旋切单板及剩余物切片加工等商业行为获益，其并非按照农用土地的性质使用涉案土地，由此损害了国家土地的管理及土地出让金的管理，即损害了国家利益，故该合同的租赁关系应当认定是无效的。”并据此认定该合同为部分无效合同错误。1.本案租赁使用的是林地，并非农用地。林地的管理由林业行政部门管理，不存在损害了国家土地的管理及土地出让金管理的问题。2.上诉人是第三人出资成立的国有公司，第三人是政府林业行政部门直属的事业单位，使用的是国有划拨林地，即使租赁的林地要改变为非林业建设用地，一般也是划拨用地，不存在土地出让金的问题。原审法院上述认定损害了国家土地的管理及土地出让金的管理，也损害国家利益不当，并据此认定该合同为部分无效合同错误。三、原审法院认定本案租赁合同为部分有效合同，对有效的部分也应当予以解除。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，部分判决错误。为维护上诉人合法权益，特提起上诉，请依法判决。榕祯公司上诉请求：1.撤销合浦县人民法院（2016）桂0521民初425号民事判决的第一项和第二项，依法改判驳回钦冠公司的全部请求。2.本案一、二审诉讼费用由钦冠公司承担。事实和理由：本案中租赁合同标的物为国有划拨土地使用权，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对城镇国有划拨土地使用权的流转和他项权利设定方面有专门的强制性规定，该《暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，而第四十五条规定的是：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”此强制性规定应属效力性强制性规定还是管理性强制性规定，是判定本案合同效力的焦点问题。该强制性规定规范的应当是指国有划拨类土地使用权，在未签订土地使用权出让合同、未缴纳土地出让金，又未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得将划拨土地使用权转让、出租或抵押，也就是不得进行流转或设定他项权利。该规定虽未明确规定违反此类规范将导致合同无效，但如果违反此规定对划拨土地使用权进行处置，则显然损害了国家利益。再者，该强制性规定明显规范的不是当事人的“市场准入”资格，而是规范城镇国有划拨土地使用权的转让、出租或抵押类型的合同行为。结合前述最高人民法院的指导意见，该《暂行条例》第四十四条、第四十五条应属效力行强制性规定。结合本案，如果对《暂行条例》第四十四条、第四十五条的强制性规定，理解界定为“效力性强制性规定”，则更符合立法主旨和最高人民法院的指导意见的精神，也能避免出现上、下位阶规范性文件出现冲突。因此，本案中的土地租赁合同应属违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同，应认定为无效合同。合同被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，则钦冠公司请求解除合同、支付违约金等即无法律和合同依据。同时，依据该法第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另外，根据2014年7月29日修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。该条例第十条规定：“依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地”三大类，林地归属于农用地范畴。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，判决错误，请求二审法院改判驳回钦冠公司的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。原审第三人钦廉林场答辩称：同意钦冠公司的上诉事实和理由。钦冠公司向一审法院起诉请求：1.判决榕祯公司支付钦冠公司场地租金1071318.15元，违约金321395.45元，共计1392713.60元；2.榕祯公司支付钦冠公司律师服务费54781.41元；3.解除钦冠公司与榕祯公司2013年12月6日签订的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》，由榕祯公司归还钦冠公司合同项下位于钦廉林场乌家分场是北海钦冠木材加工基地内面积149.73亩木材加工场地；4.榕祯公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2012年10月23日，钦廉林场与榕祯公司签订了《北海钦冠木材加工基地场地租赁意向书》，钦冠公司与榕祯公司于2013年12月6日签订了《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》，双方约定榕祯公司承租钦冠公司位于钦廉林场乌家分场内的北海钦冠木材加工基地内面积149.73亩土地，具体位置见附图，租赁期限为2013年12月起至2019年12月止，租金为每年4770元/亩，每三年递增一次，每次递增10%，以后租金每半年支付一次，须提前15天支付每期租金，否则钦冠公司有权解除合同，并要求榕祯公司以所欠租金为基数按30%计算违约金。榕祯公司租赁场地用途为：贮放木片、锯材、旋切单板及剩余物切片加工，榕祯公司搭建临时建筑物的，必须办理相关手续且为合法经营，及违约方须赔偿守约方的损失（包括但不限于守约方诉讼发生的律师费、诉讼费、保全费、强制执行费及公证费等）等等。合同签订后，钦冠公司将涉案土地交付榕祯公司使用至今。榕祯公司使用土地的用途为贮放木片、锯材、旋切单板及剩余物切片加工。榕祯公司支付了2013年12月至2014年12月份的租金714212.10元，之后再无支付。本案涉案土地为国有农用地，为钦廉林场管理和使用。钦廉林场委托授权并经上级主管部门同意，由钦冠公司对本案涉案土地进行管理和经营。一审法院认为：案件的第一个争议焦点为涉案合同是否真实合法有效？钦冠公司与榕祯公司于2013年12月6日签订了《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》，双方约定榕祯公司承租钦冠公司位于钦廉林场乌家分场内的北海钦冠木材加工基地内面积149.73亩土地，使用土地的用途为贮放木片、锯材、旋切单板及剩余物切片加工。涉案土地的土地性质为国有农用地，其土地性质应当为农用性质，钦冠公司在庭审过程中主张该土地虽然租赁给榕祯公司，但榕祯公司没有搭建永久性的建筑物，场地主要是贮木功能，不是将农用土地改变为建设用地来使用。该院认为，涉案土地为钦廉林场所有，钦廉林场委托钦冠公司管理经营，涉案土地的使用、管理和经营合法，但本案涉案土地并非钦冠公司自身使用，而是通过与榕祯公司签订租赁合同获取租金，榕祯公司为盈利法人，其租赁土地的目为贮放木片、锯材、旋切单板及剩余物切片加工等商业行为获益，其并非按照农用土地的性质使用涉案土地，由此损害了国家土地的管理及土地出让金的管理，即损害了国家利益，故该合同的租赁关系应当认定是无效的。涉案合同中除了对租赁关系的约定，还对双方的解决方法进行了约定，依法，该部分约定仍然合法有效。因此该合同为部分无效合同。案件的第二个争议焦点为钦冠公司请求榕祯公司支付的土地租金、违约金及律师费是否合法有理？榕祯公司主张钦冠公司与榕祯公司之间的租赁关系无效，应当产生双方返还的后果。但依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条和第五十八条的规定，钦冠公司与榕祯公司之间签订的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》为部分有效合同，钦冠公司已经实际将涉案土地交由榕祯公司使用，在庭审中，榕祯公司承认其使用涉案土地至今。榕祯公司主张合同无效，榕祯公司使用的涉案土地钦冠公司没有办理建设用地手续，钦冠公司不是该土地的权属人，榕祯公司不应向钦冠公司支付租金，钦冠公司应当返还榕祯公司已经交纳的租金给榕祯公司，榕祯公司返还涉案土地给钦冠公司。该院认为，涉案土地是国有农用地，为钦廉林场实际使用、经营和管理，并有政府颁发的《山界林权证》确认。钦冠公司和钦廉林场没有办理相关建设用地手续，将涉案土地租赁给榕祯公司使用，虽然损害了国家利益导致合同部分无效，但并不代表涉案土地没有明确权属人。钦冠公司和钦廉林场没有办理建设用地审批手续而租赁农用土地给榕祯公司生产经营木材加工的违法行为，应当由相关行政部门进行处罚，而本案的土地性质没有变化，还是国有农业用地，仍然由钦廉林场为实际使用、管理和经营人。榕祯公司一直在使用涉案土地进行生产经营活动，该土地使用权榕祯公司已经实际享有并消费，不能返还，即应当对使用的涉案土地向土地权属人支付相应的费用。因此榕祯公司主张钦冠公司返还租金的答辩，该院不予支持。钦廉林场对涉案土地享有使用和管理经营的权利，其委托钦冠公司对该土地进行管理和经营，符合法律规定，钦冠公司向榕祯公司主张土地使用的费用，该院应当支持。由于钦冠公司与榕祯公司对土地使用的租金的数额和交付时间达成真实的意思表示，为每年4770元/亩，且榕祯公司实际履行了部分，为了维护市场经济的稳定，应当认定钦冠公司与榕祯公司达成的租金标准是符合市场交易规则，并符合土地使用的价值的。榕祯公司主张租金过高，但不能举证证明，该院不予采信榕祯公司的答辩意见。合同中对双方解决争议方法的条款系有效条款，钦冠公司主张违约金，该院予以支持。榕祯公司主张钦冠公司请求的违约金数额过高，庭审中，钦冠公司不能举证证明其损失大小，该院也认为该违约金数额过高，钦冠公司的损失应当是榕祯公司违约支付的租金金额产生的银行同期同档次贷款利率，但榕祯公司是违约，没有按期支付租金，钦冠公司损失的利息应当按照逾期利息的标准计算，即在正常利率的基础上上浮30%为宜。钦冠公司支付的律师费用，在钦冠公司与榕祯公司的合同中对争议解决的条款有明确约定，应当由榕祯公司承担。钦冠公司主张的律师费符合法律规定，并已经出具了正式发票，该院对钦冠公司主张榕祯公司承担律师费54781.41元的请求予以支持。综上，由于榕祯公司2014年前的租金已经支付完毕，榕祯公司应当从2015年起，按每年4770元/亩支付149.73亩土地的使用租金给钦冠公司，钦冠公司主张榕祯公司支付租金至2016年6月，该租金为1071318.15元。榕祯公司应当提前15天支付每期的租金给钦冠公司，因此，钦冠公司主张的违约金应当从榕祯公司违约之日起计算，即从2014年12月16日起，分段按违约未支付的租金数额为本金，在中国人民银行同期同类贷款利率的基础上上浮30%的标准计收利息。经算，本案中，榕祯公司逾期支付给钦冠公司的租金有三期，第一期为357106.05元，应当于2014年12月16日前交付给钦冠公司，第二期为357106.05元，应当于2015年5月16日前交付给钦冠公司，第三期为357106.05元，应当于2015年12月16日前交付给钦冠公司，至2016年6月30日止，该利息为80317.02元。案件的第三个争议焦点为合同是否应当解除，由榕祯公司退还钦冠公司涉案土地？钦冠公司与榕祯公司之间的租赁关系因损害国家利益而无效，钦冠公司与榕祯公司之间对租赁关系不存在解除，因此钦冠公司主张解除合同的诉讼请求，该院不予支持。榕祯公司所占据使用涉案土地没有依据，应当将涉案土地腾退给钦冠公司。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决：一、榕祯公司于本判决生效后十日内支付钦冠公司租金1071318.15元，违约金80317.02元和律师费54781.41元；二、榕祯公司于判决生效后十日内腾退《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》项下位于钦廉林场乌家分场的北海钦冠木材加工基地内面积149.73亩木材加工场地给钦冠公司；三、驳回钦冠公司的其他诉讼请求。如果未按照判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17827元，财产保全费2020元，共19847元。由榕祯公司负担16281.60元，钦冠公司负担3565.40元（已交）。由榕祯公司负担的部分，榕祯公司在履行义务时一并支付给钦冠公司。本院二审期间，上诉人钦冠公司围绕其上诉请求向本院提交了以下证据：1.广西钦州市中级人民法院（2016）桂07民终727号民事判决书和广西钦州市钦南区人民法院（2016）桂0702民初494号民事判决书复印件各一份，拟证明发生法律效力的判决认定与本案讼争的租赁合同相同的租赁合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，本案讼争的租赁合同合法有效。2.1964年、1974年、1988年、1999年、2004年和2009年林班图和小班因子一览表一组，拟证明原审第三人对本案租赁合同中的地块经营历史及经营管理情况，本案土地既不是农用地也不是耕地，合浦国土局对林地没有管理权。上诉人榕祯公司、原审第三人钦廉林场没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人榕祯公司对证据1的真实性没有异议，但对该证据的合法性和关联性有异议，认为该两份判决错误，其他法院的判决不能作为本案定案依据。对证据2证实涉案的土地是属于林地，林地也就是农用地的一种，农用地不仅包括林地还包括耕地，钦冠公司没有权利将涉案的土地进行出租，该份证据不能证明钦冠公司的举证目的。本院认为，上诉人钦冠公司提交的证据1，上诉人榕祯公司对该证据的合法性、关联性均有异议，且与本案无关，因此该证据不能作为认定案件事实的依据。上诉人钦冠公司提交的证据2，证实原审第三人对涉案该林地的经营历史及经营管理情况，与本案租赁事实存在关联，对该组证据本院予以采信。本院二审经审理查明的事实，与一审审理查明的事实相一致,本院予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：涉案租赁合同是否合法有效，钦冠公司请求解除合同、支付租金、违约金、律师服务费并腾退土地有无事实及法律依据。本院认为，钦冠公司与榕祯公司签订的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应依约履行。榕祯公司上诉主张双方的租赁合同无效的意见，本院不予采纳。在本案租赁合同履行过程中，钦冠公司已按约履行交付149.73亩场地的义务，但榕祯公司未按约支付场地租金，钦冠公司已经向榕祯公司多次催讨过租金，榕祯公司也签收了催款通知书，但在约定的付款期限内仍未支付租金，其行为构成违约。钦冠公司要求解除与榕祯公司签订的租赁合同并要求榕祯公司腾退场地合法有据，本院予以支持。钦冠公司按照合同约定诉请榕祯公司支付拖欠涉案租赁场地租金602391.37元和律师费54781.41元，一审判决予以支持正确，本院应予维持。由于钦冠公司要求的违约金过高，一审判决对双方约定的违约金所作的调整并无不当，本院予以维持。综上，上诉人钦冠公司的上诉请求成立，应予支持。上诉人榕祯公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》、第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持合浦县人民法院（2016）桂0521民初425号民事判决第一、二项；二、撤销合浦县人民法院（2016）桂0521民初425号民事判决第三项；三、解除上诉人合浦钦冠林业投资有限公司与上诉人广西榕祯木业有限公司于2013年12月6日签订的《北海钦冠木材加工基地场地租赁合同》。一审案件受理费17827元、财产保全费2020元，二审案件受理费17827元，共计37674元，均由上诉人广西榕祯木业有限公司负担（一审案件受理费合浦钦冠林业投资有限公司已预交，广西榕祯木业有限公司应负担的部分在履行上述判决义务时一并结清给合浦钦冠林业投资有限公司）。上述给付义务，义务人在于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长  魏玉芳审判员  谭雪冰审判员  张意凤二〇一七年一月××日书记员  周淑怡