河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0802民初1665号原告：焦作市储运工贸总公司，住所地：焦作市解放区车站街191号。法定代表人：赵世宇，总经理。委托诉讼代理人：万丽娟，河南华凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄志坚，河南华凌律师事务所实习律师。被告：陈发祥，男，1951年9月5日出生，汉族，住焦作市解放区（发达汽配批发中心）。被告：陈奎，男，1982年8月10出生，汉族，住焦作市解放区（发达汽配批发中心）。二被告的委托诉讼代理人：郭卫群，金研律师事务所律师。原告焦作市储运工贸总公司（以下简称工贸总公司）与被告陈发祥、陈奎买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工贸总公司的委托诉讼代理人万丽娟、娄志坚，被告陈发祥及二被告的委托诉讼代理人郭卫群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工贸总公司向本院提出诉讼请求：1.二被告立即归还原告购买房屋土地款386840元，并从2××1年4月19日起按银行同期贷款利率支付利息，年利率为8.64%，截止起诉之日利息共20053元；2.二被告支付土地使用费3000元/年，共5年，合计15000元；3.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.二被告归还欠原告的购房款386840元，并从从2××1年4月19日起按银行同期贷款利率支付利息，年利率为8.64%，截止起诉之日，利息为175470.38元；2.二被告支付土地使用费3008.4元/年，截止起诉之日共5年，合计15042元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2××1年4月19日，原告将位于焦作市解放区车站街储运工贸总公司十号楼地面一层仓库（建筑面积490.83平方米，房产证号为焦房权证解字第××号）及仓库北端房屋一间（建筑面积30.88平方米，无房产证），以总价2086840元出售给被告，该成交价款包括十号楼一层仓库门前土地使用权在内[土地证号：焦国用（2004）第1**号]。双方约定，买方一次性付款，并承担过户费、出让金和所涉及的所有相关一切税费。达成协议后，被告先付了1700000元，余欠386840元未付，并出具了欠条。因被告未交齐余款，土地使用证一直未过户，这些年的土地使用费一直由原告代为支付。为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，望依法判决。被告陈发祥辩称，与原告签订房产出售协议的是被告陈奎，房产证也办理到陈奎名下，根据合同相对性，被告陈发祥不应是本案的被告。被告陈奎出具欠条的时间是2××1年4月，至今已经五年半了，原告于2016年8月起诉已经超过了诉讼时效。十号楼地面一层仓库及仓库北端房屋一间的购房款已经全部付清，和原告之间不存在欠款纠纷。不存在因欠房款而导致土地使用证不能过户的情形，更不存在向原告支付土地使用费的问题。被告陈奎辩称，被告陈奎出具欠条的时间是2××1年4月，至今已经五年半了，原告于2016年8月起诉已经超过了诉讼时效。十号楼地面一层仓库及仓库北端房屋一间的购房款已经全部付清，和原告之间不存在欠款纠纷。不存在因欠房款而导致土地使用证不能过户的情形，更不存在向原告支付土地使用费的问题。被告陈奎向本院提出反诉请求：1.确认被告陈奎与原告签订的《房屋出售协议》无效；2.原告返还被告陈奎购房款1700000元，并赔偿利息损失639200元（利息从2××1年4月20日计算至2016年8月20日，之后的利息按同期同类贷款利率计算至实际返还购房款之日止），合计2339200元。事实和理由：被告陈奎与原告于2××1年年初签订了房产出售协议，约定被告陈奎购买原告位于焦作市解放区车站街工贸总公司10号楼地面一层仓库及仓库北端房屋一间。2××1年1月至4月期间，被告陈奎的父亲陈发祥分五次共向原告支付购房款1700000元。原告给被告陈奎办理了房产过户手续，但土地证始终没有办理过户手续。后经了解，土地使用证不能过户的原因是十号楼一层仓库所占用的土地是国有划拨土地，根据相关法律和司法解释的规定，原告未经焦作市政府批准而擅自转让十号楼一层仓库国有划拨土地的行为是违法行为，其与被告陈奎签订的《房产出售协议》属于无效合同。因合同无效取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方受到的损失。故依法向法院提起反诉，请求法院查明事实、依法判决。原告对被告陈奎的反诉辩称，被告陈奎要求确认其与原告签订的《房屋出售协议》无效没有事实及法律依据，双方签订协议时均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为法律允许买卖的财产，且双方对土地出让金作了约定，不损害国家和社会利益，《房屋出售协议》依法成立，对双方当事人具有法律约束力，被告以签订协议时土地是划拨土地不能转让为由主张房屋出售协议无效的理由不能成立。本案所涉房屋已经办理了房屋过户手续，且早已移交给了被告，被告已经占有使用该房屋、收取房租四年多时间，现被告反悔有悖诚实信用原则，故被告要求确认合同无效及要求返还购房款及利息的主张不应得到支持，协议应当继续履行。原告工贸总公司为支持自己的主张，在庭审中向本院提交了下列证据：1.原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各1份，证明原告的诉讼主体资格；2.土地证1份、土地使用费票据3张、收据1张，证明被告违约，土地证未过户，原告代被告缴纳了土地使用税费，土地证原件现在还在经办人王某手里；3.出售协议1份，证明双方最终确定价格为2086840元，被告违约以及原告要求被告归还房屋土地款及赔偿损失的依据；4.欠条1张，证明被告欠原告房屋土地款的依据，同时证明原告向被告催要过欠款，被告陈发祥是本案的适格主体；5.催缴欠款通知书1份、特快专递详情单1份、查询单1份，证明原告向被告催要过欠款；6.进账单4份，证明所有房款均由被告陈发祥支付。被告陈发祥、陈奎对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，证明指向有异议。土地使用证载明的土地取得价格为零，是划拨用地，是国家不允许转让的。土地使用费票据不能证明是因本案涉及的土地所缴纳的使用费，收据和原、被告争议无关，被告至今也未见过土地使用证；对证据3的真实性无异议，购房者是被告陈奎，而不包括被告陈发祥，房屋出售价格远远高于市场价和评估价，显失公平；对证据4，欠条是被告陈奎出具的，并不包括被告陈发祥。被告陈奎出具欠条只是为了应付办理房产过户的需要，双方在2012年底最终就房款金额达成了一致，并履行了房屋交接手续，欠条已经作废，双方房、款已经两清。王某擅自在欠条上添加了日期属于涂改证据的行为，被告陈奎既不知情更不认可。陈发祥既不是债务人也不是担保人，2015年6月王某让被告陈发祥在欠条上签字仅仅是为了说明房款是被告陈发祥替被告陈奎支付的，被告陈发祥不应当作为本案的被告；对证据5的真实性无异议，证据指向有异议。催款日期在2016年1月21日，欠条早就超过了诉讼时效。另外，针对被告陈发祥的催款通知没有法律效力；对证据6无异议。被告陈发祥、陈奎为支持自己的主张，在庭审中向本院提交了下列证据：1.二被告的身份证各1份，证明被告的主体资格；2.房地产出售协议1份、房产过户手续1套（含房款收据、契税完税凭证、房屋转移登记申请书、房地产买卖契约各1份）、房产证1份，证明涉案《房地产出售协议》是被告陈奎和原告签订的，房款收据也是原告向被告陈奎出具的，房产证也办在被告陈奎名下，故被告陈发祥不应成为本案的被告。根据契税完税凭证，涉案房产的计税金额也就是房产的价值仅为981600元，由此证实房产出售协议所约定的2080000余元的价格过高，显失公平。同时证明原告出售涉案房产时的代理人是王某；3.涉案房屋及周边现场照片12张和视频光盘1张，证明涉案房产位置隐蔽，系住宅用房的一层仓库，进出非常不方便，建成年代已久，十分陈旧，由此进一步证实房产出售协议约定的价格过高，显失公平；4、房产交接单1份，证明2012年年底，原告将涉案房产移交给被告陈奎，至此，双方房款两清，不再存在债权债务关系；证据5，申请证人王某出庭作证，证明双方房屋买卖的经过。原告对二被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2中的房地产出售协议的真实性无异议，证据指向有异议。协议证明王某在2004年已经认识了本案被告。本案所涉的房屋出售都是在2××1年发生的，房地产出售协议更能证明双方对房屋位置、面积、价格做了明确约定，系双方真实意思表示，具有法律效力。对过户手续真实性无异议，对收款收据真实性无异议，但被告只交了1700000元，是为了办理房产过户开的收据，同时让被告出具了386840元的欠条。对房屋（转移）登记申请表的真实性无异议，证明指向有异议，申请表更能证明被告对所登记的事项是明知的。对完税证的真实性无异议，对证明指向有异议，首先完税评估是被告单方申请的，原告并不知情，评估故意降低房产价格是为了少缴税。其次评估时间是在2××1年5月17日，而被告所签的房屋（转移）登记申请表是在评估之后的两个月，被告非常清楚房屋的市场价格，否则不会在登记表上签字，而且房地产买卖契约上也非常明确的载明了房地产的价格，该契约是在2××1年5月17日所签，所以评估的价格对双方没有任何意义。房地产买卖契约只能证明王某是办理房产过户时原告方代理人，房产证是2××1年8月份登记过户的，而王某却称房屋价格是2012年底确定为1700000元，自相矛盾。同时，房产证也证明了房产所有权已经转移；对证据3有异议，房产证载明仓库系商业用房；证据4，房产交接单是在2012年之前陆续把房产租赁户移交给被告，被告开始收取租金，但不能证明房款已结清，当时考虑被告资金紧张，将房屋交由被告管理，以便其尽快偿还欠款；证据5，对证人部分陈述事实有异议。首先，证人称在办理房产过户中被告反悔不属实，因房产证办理是在2012年的7、8月之间，与证人称到2012年底确定房屋价格相矛盾。证人称原告公司领导同意以1700000为房屋总价不属实，因证人没有公司授权，个人言语及行为不能代表公司。其次，证人王某与二被告2004年之前已经认识，关系不一般，现在又作为被告证人，涉嫌相互串通。当时公司没有任何人同意给被告利息，因房产已过户给被告，而被告迟迟不支付房款，违约方是被告，还要求支付利息是无稽之谈。关于证人所述欠条签字的过程，证人所述无法向纪委交代的理由不能成立，且证人在庭上一再表示自己有病记忆不好，所以证人所述许多不属实，是编造的。证人证言属孤证，无其他证据相佐证，其证言不具有法律效力。本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据1，能够证明原告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2、3，二被告对真实性无异议，本院对其真实性予以采信；证据4，能够证明被告陈奎向原告出具欠条的事实，本院对其真实性予以采信；证据5，能够证明原告向被告陈发祥送达《催交欠款通知书》的事实，本院对其真实性予以采信；证据6，能够证明被告陈发祥向原告缴纳购房款的事实，本院予以采信。被告提交的证据1，原告无异议，能够证明二被告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2，被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信；证据3，能够证明案涉房屋的周边状况，本院对其真实性予以采信；证据4，能够证明原告于2012年12月12日向被告交付涉案房屋的事实，本院予以采信；证据5，证人王某原系原告的副经理，是涉案房屋买卖的具体经办人，其证言能够证明涉案房屋买卖的经过，本院对其证言予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年下半年，原告决定出售其公司十号楼一层仓库，经时任原告公司副经理的王某与被告商量后，原告与被告陈奎签订了两个版本的《房地产出售协议》，但约定的主要内容相同，即为：甲方（原告）将其位于焦作市解放区车站街储运工贸总公司十号楼地面一层仓库按现状出售给乙方（被告陈奎），该仓库总建筑面积为490.83平方米（房产证号为焦房权证解字第××号），另外一楼仓库北端有房屋一间，建筑面积为30.88平方米（无房产证），二者合计建筑总面积为521.71平方米。乙方已对甲方出售的房地产现状作了充分了解，自愿购买。该仓库每平方米售价为4000元，共计2086840元，该价款为包括十号楼一层仓库门前的土地[土地证号为焦国用（2004）第1**号]在内的资产综合价。乙方应在签订该协议之日将全额款项缴清，由乙方承担该房地产过户费、出让金和所涉及的所有相关的一切税费，甲方应协助配合乙方适时办理过户事宜。两个版本的《房地产出售协议》落款时间均填写为2004年10月1日，甲方加盖有原告的印章，乙方由被告陈奎签字。协议签订后，被告陈发祥向原告分多次支付了购房款1700000元，余款没有支付。在办理房产过户的过程中，原告向被告陈奎出具了2086840元的收据，但开具收据的时间填写为2004年10月1日，同时要求被告陈奎向原告出具了一张欠条，欠条载明“今欠到购储运公司十号楼一层仓库和院内土地款叁拾捌万陆仟捌佰肆拾元整（386840.00）”，欠条落款时间为2××1年4月19日。2××1年7月25日，原告与被告陈奎又签订一份《房地产买卖契约》，约定原告将坐落于解放区车站街储运公司10号楼第1层的房地产（房屋建筑面积490.83平方米）出售给被告陈奎，成交价格为2086840元，王某作为原告的委托代理人在该买卖契约上签字。2××1年7月28日，王某作为原告的委托代理人与被告陈奎共同填写了焦作市房屋（转移）登记申请书。2××1年8月9日，原告协助被告办理了房产过户登记，将案涉房屋过户登记至被告陈奎名下。2012年12月12日，原告与被告进行了房屋交接，交接清单上有王某的签字。2015年6月23日，被告陈发祥在陈奎于2××1年4月19日向原告出具的欠条上签字。同时，王某在该欠条上以经手人身份签字。2016年1月21日，原告向被告陈发祥邮寄送达了催缴欠款通知书，要求被告于通知发出后五日内前往核对欠款金额并于2016年1月31日前结清欠款。焦国用（2004）第189号土地使用证载明的土地使用权人为原告，坐落位置为解放区车站街45号院10号楼，使用权类型为划拨，使用权面积为200.56平方米（其中独用面积为0平方米，分摊面积为200.56平方米）。原告于2016年3月14日缴纳2015年10月1日至2015年12月31日期间的城镇土地使用税24594.86元及滞纳金688.66元，于2016年4月21日缴纳2016年1月1日至2016年3月31日期间的城镇土地使用税24594.86元，于2016年7月14日缴纳2016年4月1日至2016年6月30日期间的城镇土地使用税24594.86元。在庭审过程中，被告申请王某出庭作证，王某当庭陈述：原告向被告陈奎出具2086840元的收据及被告陈奎向原告出具386840元的欠条均是为了办理房屋产权过户，等房产过户后，收据和欠条一并作废。在办理房产过户手续期间，被告陈发祥提出房价过高，一再要求解除售房协议。经王某向原告公司领导汇报后，原告同意解除协议。但因公司没有钱退还陈发祥，原告同意按月利率2%给陈发祥计息。后原告财务拮据无钱支付，原告又通过王某做陈发祥的工作，希望陈发祥继续要房。陈发祥眼看退钱无望，提出说要房可以，但按照其已经交纳的1700000元成交，否则就不要房。经王某向原告领导汇报，原告公司同意按1700000元成交。陈发祥要求再写个协议或修改原来的协议，但原告未予修改。之后，王某代表原告与被告办理了房屋交接手续。2015年6月份，王某根据原告公司领导的安排，找被告陈发祥要求其在陈奎出具的欠条上签字，王某自己也在该欠条上签了字。本院认为，本案属于买卖合同纠纷。关于买卖合同的当事人，被告陈发祥与被告陈奎系父子关系，虽然协议是由被告陈奎个人与原告签订，但在签订合同之前均是由陈发祥与原告进行协商的，购房款也是由陈发祥支付，故应确定为被告陈发祥与被告陈奎共同履行了协议，均是买卖合同的当事人。关于买卖合同的效力，原告与被告陈奎在《房地产出售协议》中约定的买卖标的物包括十号楼地面一层仓库、一楼仓库北端的房屋一间及仓库门前的土地。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案双方在协议中约定转让土地使用权的土地使用证号为焦国用（2004）第189号，该土地系划拨用地，原告没有提交证据证明其向被告转让该土地使用权时经过了有批准权的人民政府批准，故其与被告签订的《房地产出售协议》中有关土地使用权转让的部分因违反法律规定而无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原、被告对房屋的买卖，双方经过协商，被告已对原告出售的房屋现状作了充分了解，系自愿购买，故对房屋部分的买卖系双方真实意思表示，具有法律效力。且案涉房屋已经过户登记至被告名下，也已实际交付给了被告，双方已经履行了该部分合同义务，故被告陈奎反诉要求原告返还已经支付的购房款1700000元及利息的主张不能成立，本院不予支持。关于合同的履行，证人王某系原告公司的副经理，具体经手负责涉案房地产的出售事宜，其作为原告的委托代理人与被告商谈合同并配合被告办理了房屋的过户登记手续及与被告办理房屋的交接，其上述行为应认定为职务行为。王某陈述的原告向被告出具2086840元的收据及被告陈奎向原告出具386840元欠条的经过，能够证明出具收据和欠条的行为均是为了办理房产过户，并不是双方的真实意思表示，且王某也证实了原、被告双方经过协商最终确定房地产成交价为1700000元，而原告认可被告已经向其交纳了1700000元，故被告已履行了支付款项的合同义务，原告要求被告支付购房款及利息的请求没有事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告支付土地使用费的请求，因原告缴纳的土地使用费仅显示纳税人为原告，但没有显示所缴纳的土地使用税是否包括本案所涉土地，且原告主张的200.56平方米土地是解放区车站街45号院10号楼的土地使用权分摊面积，原告没有提交证据证明双方在《房地产出售协议》中约定的十号楼一层仓库门前土地所占的比例，故原告主张被告支付土地使用费的请求因证据不足，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告焦作市储运工贸总公司的诉讼请求；二、原告焦作市储运工贸总公司与被告陈奎签订的落款时间为2004年10月1日的《房地产出售协议》中关于土地使用权转让的部分无效；三、驳回被告陈奎的其他反诉请求。案件受理费7628元，由原告焦作市储运工贸总公司负担。反诉费12806元，由被告陈奎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  周荣应代理审判员  史 艳人民陪审员  李全亮二〇一七年一月二十一日书 记 员  侯明杰