文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0243民初2017号原告：彭水县园全物业管理有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街（商贸园）。统一社会信用代码915002437094925917。法定代表人：胡云全，系该公司经理。委托诉讼代理人：周华美，重庆市彭水县黄家法律服务所法律工作者。被告：方顺财，男，1969年7月23日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：王子育，重庆渝东律师事务所律师。原告彭水县园全物业管理有限责任公司（以下简称彭水园全物业公司）诉被告方顺财物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告彭水园全物业公司的委托诉讼代理人周华美，被告方顺财及其委托诉讼代理人王子育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭水园全物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付物管费4183元；2.被告向原告支付迟延支付物管费违约金8797.12元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月16日，原告与被告签订物业服务合同，约定原告为被告所在XXXX小区提供物业服务，被告应于每月25日前支付物业服务费，逾期不支付物业服务费的，按日加收费用总额千分之三的违约金。原告按照合同约定对XXXX小区进行了物业服务，但自2013年1月1日起至2016年11月30日期间，被告拖欠原告物业服务费，现经原告书面催收，被告仍然拒绝缴纳物业服务费，特提起本案诉讼，请求人民法院依法作出如诉判决。被告方顺财辩称：第一、原告未履行书面催收的法定义务；第二、原告起诉物业费部分超过诉讼时效；第三、原告未按合同约定提供符合要求的物业服务，在原告服务期间，对部分业主住改商不监督、不报告、不制止，消防通道不畅通，小区内财产安全保障不到位，多次发生盗窃，清洁卫生不到位；第四、原告将物业服务转让给不具资质的自然人经营，导致物业服务不到位，严重影响小区的安全畅通；第五、原告在服务期间未经发改委批复，未给业主出具税务发票。本院经审理认定事实如下：被告方顺财系本县XX街道XXXX小区XX栋XX号业主。2011年7月16日，被告方顺财与原告彭水园全物业公司签订《XXXX物业服务合同》，将其所有的XXXX小区XX栋XX号房屋的物业服务委托给彭水园全物业公司进行物业管理。合同约定住宅物业费为0.6元/平方米，同时合同约定物业使用人必须在每月25日前缴纳当月水电、物业服务费，逾期不交清各种费用的，按每日加收应缴费用总额的千分之三违约金，业主在装修期间的管理费，按装修协议收取。后彭水园全物业公司在XXXX小区提供物业服务，2016年11月20日，彭水县XXXX小区业主委员向原告送达《关于终止彭水园全物业公司物业服务的通知》，终止了原告对XXXX小区的物业服务工作。被告方顺财所有的XXXX小区XX栋XX号房屋建筑面积147.78平方米，原告每月物业服务费88.67元，自2013年1月至2016年11月20日止，被告方顺财共计拖欠物业费为4137.93元（46月×88.67元/月+88.67元/月×2/3），违约金合计8664.8元，明细如下：月份              物业费(元)              天数（天）              违约金（元）                  2013年1月              88.67              1400              372.41                  2013年2月              88.67              1369              364.17                  2013年3月              88.67              1341              356.72                  2013年4月              88.67              1310              348.47                  2013年5月              88.67              1280              340.49                  2013年6月              88.67              1249              332.25                  2013年7月              88.67              1219              324.27                  2013年8月              88.67              1188              316.02                  2013年9月              88.67              1157              307.77                  2013年10月              88.67              1127              299.79                  2013年11月              88.67              1096              291.55                  2013年12月              88.67              1066              283.57                  2014年1月              88.67              1035              275.32                  2014年2月              88.67              1004              267.35                  2014年3月              88.67              976              259.63                  2014年4月              88.67              945              251.38                  2014年5月              88.67              915              243.4                  2014年6月              88.67              884              235.15                  2014年7月              88.67              854              227.17                  2014年8月              88.67              823              218.93                  2014年9月              88.67              792              210.68                  2014年10月              88.67              762              202.7                  2014年11月              88.67              731              194.45                  2014年12月              88.67              701              186.47                  2015年1月              88.67              670              178.23                  2015年2月              88.67              639              169.98                  2015年3月              88.67              611              162.53                  2015年4月              88.67              580              154.29                  2015年5月              88.67              550              146.31                  2015年6月              88.67              519              138.06                  2015年7月              88.67              489              130.08                  2015年8月              88.67              458              121.83                  2015年9月              88.67              427              113.59                  2015年10月              88.67              397              105.61                  2015年11月              88.67              366              97.36                  2015年12月              88.67              336              89.38                  2016年1月              88.67              305              81.13                  2016年2月              88.67              274              72.89                  2016年3月              88.67              245              65.17                  2016年4月              88.67              214              56.93                  2016年5月              88.67              184              48.95                  2016年6月              88.67              153              40.7                  2016年7月              88.67              123              32.72                  2016年8月              88.67              92              24.47                  2016年9月              88.67              61              16.23                  2016年10月              88.67              31              8.25                  2016年11月              59.11              0              0                  47月              4137.93              8664.8      2017年1月7日，原告在乌江港湾B栋张贴催收通知及欠费明细，要求被告在业主于2017年1月20日前交清拖欠物业费。本院认为，本案是一起物业服务合同纠纷。原告彭水园全物业公司与被告方顺财就其在XXXX小区的房屋签订物业服务合同，彭水园全物业公司根据合同取得了物业管理权，并提供了物业服务，因此作为业主的方顺财，应当按照合同约定向彭水园全物业公司按月交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案经原告彭水园全物业公司催收后，被告方顺财仍拒绝交纳物业服务费，故针对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告方顺财拖欠的物业费金额，以本院查明金额4137.93元为准。另，被告方顺财应当按照约定支付逾期未交纳物业服务费的违约金8664.8元。关于被告辩称，原告未经催收程序即起诉要求支付物业费，不服上述司法解释规定，请求不应予以支持，对此，本院认为，原告于物业所在建筑入口公用部分张贴追缴通知及欠费明细的事实，有原告举示照片在卷，足以证明，对于上列司法解释所要求的“书面催收”，不以当面直接书面催收为限，审查原告举示照片，原告张贴的通知及明细，在形式上属于书面，在通知对象上涵盖本案原告，内容上包括了催收以及拒不缴纳时原告将提起诉讼，张贴的位置说明原告应当知晓催收的事实，综上，本院认定，原告已经书面催收，被告以此为由拒不缴纳的答辩意见，本院不予采纳。对于被告方顺财辩称原告未提供达到协议约定的物业服务质量标准，被告有权拒绝交纳物业费用，为此被告举示了反映小区物业管理中存在业主共有部分以及公共设施和区域管理不善、私搭乱建和擅自改变房屋用途、清洁卫生不到位等问题的照片若干以及原告职工在物业服务登记薄上记载的若干物业服务中出现的问题，本院认为该些照片及记录反映小区存在的各种问题，但物业服务在内容上本身即包括解决处理上述问题，也可说物业服务的过程就是解决上述问题的过程，被告举示的证据并不能证明上述问题存在的长期性和普遍性，也就是说不能达到证明原告未提供符合约定的物业服务的目的，对被告该答辩意见不予采信。对于被告辩称部分业主存在被盗问题，本院认为，提供安全管理确系原告作为物业公司的管理职责，但不能仅凭有业主失窃这一后果，即得出原告未尽安全管理义务的职责，对于该答辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告没有提供正式发票的问题，本院认为，被告缴纳物业费，原告应当提供发票，但提供发票只是履行合同的附随义务，并不构成被告抗辩原告支付物管费请求权的正当事由。又，被告提出原告没有获得收费的行政批复，本院认为，原、被告之间为物业服务合同关系，依据合同享有权利、履行义务，有无收费的行政批复，与本案并无相关，对于该答辩意见，不予采纳。关于被告辩称原告将物业服务转包其他自然人，并举示了彭泽顺、李元寿的调查笔录予以证明，本院认为，证人必须是知晓事实的人，对于案外自然人是否与原告就物业服务形成挂靠，仅凭彭顺泽、李元寿系原告原保安这一事实，并不足以说明两人知晓其欲证明事实，同时，被告也未举示其他证据予以佐证，对于被告该答辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称，原告诉请部分超过诉讼时效的问题，本院认为，原、被告签订物业服务合同，原告的债务为提供持续性的物业服务，被告的债务为及时支付物业服务费，对于被告履行支付物业服务费债务的具体方式，双方达成意思一致即每月支付一次，被告每月应履行的支付物业费的义务就整体物业服务合同不具有独立性，原告拖欠的物业费应从最后一期履行期限届满之日计算，本案即未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，以及《最高人民法院关于的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告方顺财于本判决生效后立即向原告彭水县园全物业管理有限责任公司支付XXXX小区XX栋XX号房屋2013年1月1日至2016年11月20日物业服务费4137.93元，违约金8664.8元，共计12802.73元；二、驳回原告彭水县园全物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124元（原告彭水县园全物业管理有限责任公司已预交62元），减半收取为62元，由被告方顺财负担。本判决为终审判决。审判员 黄 宽二〇一七年九月五日书记员 豆婷婷