上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初7565号原告(反诉被告)：马蔚文，女，1970年1月20日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：蒋华杰，上海铭耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈仲星，上海铭耀律师事务所律师。被告(反诉原告)：张伟，男，1990年11月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张振环，上海百悦律师事务所律师。原告(反诉被告)马蔚文诉被告(反诉原告)张伟债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案后，被告张伟依法提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2016年原告马蔚文的委托诉讼代理人蒋华杰、陈仲星、被告张伟的委托诉讼代理人张振环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马蔚文向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告上海市浦东新区浦东大道2400号、2402号商铺(以下简称系争商铺)自2015年2月1日起按每月人民币(以下币种同)31,666元计算至2015年2月26日止的房租计27,443元；2、判令被告支付拖欠的自2014年12月起至2015年2月止的物业管理费1,500元；3、判令被告返还已代收的系争商铺二楼酒吧自2015年2月27日起至2015年4月16日止的房租14,394.56元(8,813元/月/30天×49天)；4、判令被告返还系争商铺二楼酒吧的押金6,000元；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年11月，原、被告就系争商铺签订《转让协议》，约定自转让之日起，原告出租给案外人廖1的2402号二楼商铺的房租由被告及其女友杨艳代收，前提是自转让之日起，原告与商铺业主之前签订的租赁合同各项义务转由被告继续履行，房租由被告继续正常支付。但是被告自2015年2月1日开始因自身原因无法继续经营，不再支付商铺租金，经多次催讨，原告与业主方于2015年2月26日将该商铺收回。收回商铺时才得知2402号商铺二楼酒吧的承租人已经向杨艳预付了自2015年1月17日起至2015年4月16日止的租金26,439元，原告及业主方要求被告及杨艳归还该预付租金，但被告拒绝归还及支付所欠的物业管理费。被告张伟辩称，2012年11月5日，被告自原告处整体转租了2400号、2402号商铺，2015年11月支付最后一笔租金84,000元，对应租赁期间为2014年11月20日起至2015年2月19日止。之后的租金，因被告希望能与业主联系降租却无法联系，又正逢春节回家过年，故未继续付租。但年初八2月26日业主就将被告员工赶了出来，并表示他不允许原告转租。被告转租时，商铺二楼已出租给案外人廖2，廖2因资金困难，仅于2015年1月支付了自2014年12月17日起至2015年3月16日止的租金26,500元。因此，被告仅同意向原告支付自2015年2月20日起至2月26日止按每季度84,000元除以3即每月28,000元计算的租金；同意支付自2014年12月起至2015年2月止的物业管理费1,500元；仅同意返还系争商铺二楼酒吧按每月8,813元计算自2015年2月27日起至2015年3月16日止的房租。因原告无权要求返还，故不同意返还押金6,000元。反诉原告张伟反诉要求：1、确认反诉原、被告签订的《转让协议》无效；2、判令反诉被告返还反诉原告支付的押金25,000元；3、判令反诉被告返还转让费100,000元，并支付以100,000元为本金，自2012年11月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止的利息；4、诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2012年10月下旬，反诉原告张伟与反诉被告马蔚文及其丈夫梁冰协商，约定马蔚文及梁冰将其承租的系争商铺转让给反诉原告承租经营，反诉原告支付马蔚文转让金100,000元及押金25,000元。2012年11月5日，双方签订《转让协议》，约定马蔚文作为承租方与2400号、2402号商铺业主方签订的租赁合同所有权利义务转让给张伟；马蔚文与2402号商铺二楼酒吧承租人廖2签订的租赁合同的权利义务同时转让给张伟；马蔚文支付给商铺业主的押金25,000元由张伟归还给马蔚文；2402号商铺二楼酒吧支付给马蔚文的押金移交给张伟，酒吧押金由张伟与酒吧进行清算；自2013年1月起二楼酒吧的租金由张伟收取等内容。张伟将转让费及押金共计125,000元支付给马蔚文后，马蔚文将2400号、2402号商铺交付张伟经营。张伟经营商铺期间，一直按约向商铺权利人张某1支付租金，期间，张伟多次向马蔚文要求与张某1见面协商减少租金事宜，均遭马蔚文拒绝。2015年2月，因张伟急切希望与张某1见面协商减少租金，又逢过年，故未支付自2015年2月至2015年5月的租金。2015年2月26日，张某1将张伟经营的商铺收回，告知张伟商铺的转租和转让都未经过张某1同意，并向张伟出具了相关出租证明文件，张伟才得知马蔚文转让商铺是未经张某1同意的。马蔚文故意隐瞒未经张某1同意转让商铺的重要事实，给反诉原告造成重大经济损失。反诉被告马蔚文辩称，《转让协议》系双方的真实意思表示，张伟对反诉被告与张某1之间的租赁合同及关于2402号商铺二楼酒吧的租赁合同内容是知晓的，在受让商铺后也曾按约支付了租金。直到2015年2月张伟经营不善，无力支付下一季度的租金，才导致张某1直接收回商铺。恰恰是因为反诉原告违约在先，才导致张某1要求反诉被告支付应当由反诉原告支付的租金和物业费。反诉原告仅向反诉被告支付了押金25,000元和装修补偿款65,000元，没有其他转让费。请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：系争商铺产权登记在案外人张某1、张某2名下。2009年6月1日，原告(乙方)与张某1(甲方)就上述商铺签订《商铺租赁合同》，约定原告承租系争商铺，租赁期限自2009年6月20日起至2016年6月9日止。租金为每季度82,000元，一年内不变，自第二年起，租金每一年在原来基础上累积递增3%。其中，2014年10月1日至2014年12月31日租金95,000元，支付时间2014年9月5日；2015年1月1日至2015年3月31日租金95,000元，支付时间2014年12月5日。2010年4月3日，原告将其中2402号商铺二层除南面三间阁楼之外的所有部分出租给案外人廖2、姚越蓉作酒吧经营使用，租赁期限自2010年4月17日起至2016年4月16日止，月租金为6,000元，每期租金为三个月的租金。廖2、姚越蓉应在已付租金到期当月10日前向出租方支付下期租金。自第二年(2011年1月1日开始)，租金每年递增8%(即6,480元/月租金)，2012年每月租金为6,998元/月，以此类推。合同签订后，廖2、姚越蓉向原告支付了押金6,000元。2012年11月5日，原告作为转让方、被告作为受让方签订了《转让协议》：“现兹有原承租方——马蔚文(以下简称“转让方”)，将其合法承租上海市浦东大道2400号、2402号商铺转让于杨洛依、张伟(以下简称“受让方”)。一、原转让方与业主签订的租赁合同及租赁合同中的所有条款内容，自动转与受让方。二、原转让方与二楼酒吧签订的租赁合同及租赁合同中的所有条款内容，也同时转与受让方。三、原转让方付于业主的押金，已有受让方归还转让方，租赁合同到期后，原押金由受让方继承，与转让方无关。四、原二楼酒吧支付给转让方的押金人民币陆千元，已移交与受让方，今后酒吧的押金结算由受让方负责与酒吧清算。五、原二楼酒吧支付给转让方的房租(2012年10月到2012年12月)，转让方不再退还给受让方。2013年1月起的房租，由受让方自行向酒吧收取。六、受让方须于签订本协议之当天，将2012年11月-2013年1月的房租，直接汇入业主的账户。七、店铺二楼的三间办公室，转让方将继续留用至2012年12月底前搬离。八、原转让方的电话，将过户与受让方。九、原转让方剩余的四个月宽带费用500元，受让方于交房之同时支付于转让方。”《转让协议》签订后，原告将2400、2402号商铺交付被告使用。另查明，2015年5月15日，案外人张某1以马蔚文转租商铺并拒绝支付租金为由向本院提起诉讼，要求解除与原告的商铺租赁合同，并要求原告支付自2015年2月1日起至2015年5月31日止的房屋使用费及水电费、滞纳金、物业管理费等。该案在审理中查明，张某1就系争商铺租赁曾收取原告押金25,000元；原告向张某1支付租金至2015年1月31日。2015年2月26日，原告将系争商铺一楼钥匙返还张某1。本院于2015年8月25日作出(2015)浦民一(民)初字第18028号民事判决书：解除张某1与马蔚文于2009年6月1日签订的《商铺租赁合同》；马蔚文支付张某1租金、房屋使用费77,053.94元(按照31,666元每月标准，自2015年2月1日起至2015年2月26日止；按照15,833元每月标准，自2015年2月27日起至2015年5月31日止，执行时应扣除马蔚文支付的押金25,000元)……。该判决已生效。2016年3月2日，原告马蔚文以案外人廖2、姚越蓉拖欠租金为由向本院提起诉讼，要求解除原告与廖2、姚越蓉签订的租赁合同；要求廖2、姚越蓉支付自2015年1月17日起至2015年5月25日止的房屋租金及使用费以及违约金、物业管理费、水电费等。该案审理中，廖2、姚越蓉辩称向张伟、杨艳付租至2015年4月16日。该案在审理中查明，2013年1月17日，原告马蔚文向廖2发送通知，告知其自2013年1月开始，酒吧租金由被告及杨艳代收。廖2、姚越蓉通过支付宝转账的方式向杨艳支付了截止至2015年4月16日的租金，之后未付。本院后于2016年5月5日作出(2016)沪0115民初字17710号民事判决：原告马蔚文与廖2、姚越蓉于2010年4月3日签订的租赁合同于2015年5月25日解除、廖2、姚越蓉应支付原告2015年4月17日起至2015年5月25日止的房屋欠租6,000元，该款应扣除廖2、姚越蓉已支付的租赁保证金6,000元；……。2016年11月18日，上海市第一中级人民法院作出(2016)沪01民终9435号民事判决，维持了前述判决内容。审理中，被告陈述共支付给原告押金25,000元及转让费100,000元，原告确认收到了被告支付的90,000元，其中25,000元为押金，65,000元是装修补偿款，并非转让费。审理中，被告提供向张某1账户付款的个人业务回单，其中包括2013年2月17日的81,000元、2013年5月13日的81,000元、2013年8月6日的84,000元、2013年11月6日的84,000元、2014年2月15日的84,000元。2014年5月8日的84,000元。对其主张的其他期间的租金支付凭证，被告表示无法提供。审理中，经本院释明，被告表示，如果双方签订的转让协议被判决有效，要求变更诉请为解除转让协议，其余诉请不变。原告则表示，转让协议已经履行完毕，不同意解除。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告(反诉被告)提供的《商铺租赁合同》、《租赁合同》、《转让协议》、(2015)浦民一(民)初字第18028号民事判决书、被告(反诉原告)提交的浦发银行业务凭证、中国工商银行交易详单、张某2出生医学证明、户口簿、身份证明、同意转租凭证、商铺产权证明等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原告作为系争商铺的承租人就其与张某1间租赁合同的权利义务向被告所作转让以及作为系争商铺二楼的出租人就其与廖2、姚越蓉间租赁合同的权利义务向被告所作转让，均属租赁合同权利和义务的概括转让，未经合同相对方的同意，不能对相对方发生法律效力。但转让协议对原、被告双方当事人而言均系真实意思表示，应为有效，被告反诉主张确认无效，没有法律依据，本院不予支持。现张某1已明确表示拒绝，并解除了与原告的租赁合同关系，原告与廖2、姚越蓉间的租赁合同关系亦已解除。原、被告所签署的《转让协议》，未对张某1、廖2、姚越蓉发生效力，客观上也已无法继续履行。经本院释明，被告主张解除，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告支付系争商铺2015年2月1日起至2015年2月26日期间的房租，因该期间系争商铺确由被告实际支配使用，故应由被告承担房屋使用费，对原告诉请本院予以支持。被告抗辩称其已付至2015年2月19日，未提供充分依据，并且结合原告与张某1的合同约定、原、被告2012年11月5日《转让协议》关于首期房租2012年11月至2013年1月的房租于签订协议当天汇入业主账户的约定，以及被告提供的三个月一付的付款记录，在没有其他相反证据的情况下，可以推定被告自述的最后一次于2014年11月20日支付的租金应对应2014年11月至2015年1月的租金。而此处的1月，在被告没有其他证据证明的情况下，应为截止至2015年1月31日的租金。至于应付租金的计算标准，被告主张按84,000元/季度计算，而原告因张某1按双方合同实际约定的31,666元/月主张，故要求按31,666元/月计算。对此，因被告受让的本系原告在与张某1租赁合同中约定的义务，在张某1对降租事宜不予确认的情况下，本院对原告主张的金额予以支持。原告主张被告支付物业管理费1,500元，被告同意，本院予以照准。原告主张被告返还收取的二楼商铺廖2、姚越蓉支付的2015年2月27日至2015年4月16日的房租。被告抗辩称廖2、姚越蓉仅付租至2015年3月16日。但该事实已经(2016)沪0115民初字17710号民事案件审理中查明并确认，且被告对其抗辩意见也未提供证据证明，故本院对原告诉讼请求予以支持。原告主张返还的自二楼商铺廖2处收取的酒吧押金6,000元，因原告与廖2之合同已经解除，且原告已被生效判决确认自其应向廖2收取的租金中扣除应返还廖2的押金，现原、被告合同解除，被告理应返还原告。被告反诉请求原告返还押金25,000元，因该款原系原告与案外人张某1间租赁合同的押金，且张某1已被生效判决确认自其应向原告收取的租金中扣除应返还原告的押金25,000元，现原、被告合同解除，原告理应返还被告。被告反诉请求原告返还转让费10万元，但不能提供支付凭证，亦未见于合同记载，故本院仅能根据原告关于收取6.5万元款项的自认确认转让费金额。鉴于转让合同签署后，双方之间已实际履行至2015年2月26日，故被告主张全额返还没有依据，本院将以双方实际约定的履行期限为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定返还金额。被告还主张应退转让费的利息损失，因确定返还金额时已考虑合同履行情况，故不复予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十八条、第八十九条、第九十四条的规定，判决如下一、解除原告(反诉被告)马蔚文与被告(反诉原告)张伟之间签订的《转让协议》；二、被告(反诉原告)张伟应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)马蔚文自2015年2月1日起至2015年2月26日止的房屋使用费人民币27,443元；三、被告(反诉原告)张伟应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)马蔚文自2014年12月起至2015年2月止的物业管理费人民币1,500元；四、被告(反诉原告)张伟应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)马蔚文所收取二楼酒吧自2015年2月27日起至2015年4月16日止的租金人民币14,394.60元；五、被告(反诉原告)张伟应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)马蔚文所收取二楼酒吧的押金6,000元；六、原告(反诉被告)马蔚文应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)张伟押金人民币25,000元；七、原告(反诉被告)马蔚文应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)张伟转让费人民币23,000元；八、驳回被告(反诉原告)张伟其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,261.10元，减半收取计人民币630.55元；反诉案件受理费1,606.50元，合计人民币2,237.05元，由原告(反诉被告)马蔚文负担人民币1,123.2元；被告(反诉原告)张伟负担人民币1,113.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张春华二〇一七年一月二十五日书记员  秦 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外；（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。