北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7282号上诉人（原审被告）：宋红，女，1972年11月12日出生。委托诉讼代理人：赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵陆洋，男，1985年8月6日出生。委托诉讼代理人：宋明明（赵陆洋之妻）。委托诉讼代理人：刘雪梅，北京市长济律师事务所律师。第三人：北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇望都家园11号楼1层11-5。法定代表人：李海燕，总经理。委托诉讼代理人：袁霄，男，该公司置业顾问。上诉人宋红因与被上诉人赵陆洋、第三人北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司（以下简称豪宅天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初14877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋红上诉请求：撤销原判，驳回对方的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、对方违约导致合同已解除。2、双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。赵陆洋辩称，同意原审法院判决。豪宅天下公司述称，同意原审法院判决。赵陆洋向一审法院起诉请求：1.宋红继续履行房屋买卖合同，到昌平区建委办理涉案房屋解抵押盖章，与赵陆洋共同办理涉案房屋的交税、产权过户、房屋交付和户口迁出手续；2.宋红向赵陆洋支付自2016年7月31日房屋解除抵押期限届满之日起至实际完成解除抵押手续之日止每日按照总房价款万分之三计算的逾期违约金；3.宋红向赵陆洋支付自2016年9月8日起至实际完成房屋产权过户之日止每日按照总房价款万分之三计算的逾期违约金；4.第三人继续履行居间义务直至完成房屋过户及交付；5.诉讼费、律师费用及其他相关费用由宋红承担。。一审法院认定事实：2016年5月1日,赵陆洋（买受人）与宋红（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同第一条约定：“出售房屋坐落为5-01。”第二条约定：“……（三）抵押情况为已设定抵押，出卖人应于2016年7月30日前办理抵押注销手续。（四）租赁情况：未出租。”第三条约定：“（一）该房屋成交总价为人民币785万元。其中，该成交总价包括了该房屋的成交价格和该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款。定金30万元，买受人于签订本合同当日支付。（二）为保障交易安全，买受人采取资金监管方式付款，具体的付款方式及其付款期限为：通过第三方商业银行光大银行办理资金监管支付：监管金额405万元，办理资金监管日期为2016年8月25日前。关于贷款的约定，买受人向商业银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照A种方式解决：A买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人负担。但买受人至权属转移登记之日仍无法获得银行或公积金管理中心批准的，应当自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。”第五条约定：“出卖人应当在过户后2个工作日内将该房屋交付给买受人。”第七条约定：“（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起2016年9月1日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”合同第九条约定：“（一）买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（二）买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。……1、不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的。……（四）出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；……。”合同第十四条约定：“尾款350万元由银行直接支付给出卖人。买受人应于2016年5月8日前补20万元支付给出卖人，于2016年5月1日支付10万元。”同日，赵陆洋、宋红与豪宅天下公司(居间方)签订《房屋买卖经纪服务合同》。该合同第五条第3款约定：“出卖人和买受人授权居间人以双方买卖合同中约定的成交价格进行网上签约，如成交价格低于政府指导价格，则出卖人和买受人授权居间人以政府指导价格进行网上签约。”上述合同签订当日，赵陆洋配偶宋明明转账支付给宋红定金10万元。2016年5月5日，宋明明又转账给宋红定金20万元。2016年8月19日，涉案房屋完成合同网上签约手续。2016年8月25日，赵陆洋与宋红在中国光大银行填写了房屋交易资金存管服务申请书。该申请书载明赵陆洋向宋红的存管账户转入470万元，待交易房产已办妥房屋产权转移手续，取得房屋产权过户收件收据（契税票和领证通知单）后，中国光大银行才办理解冻支付。2016年9月7日，中国农业银行北京大兴支行向赵陆洋发放《个人二手房贷款审批通知书》，同意向赵陆洋发放购房贷款285万元。赵陆洋称，贷款审批完成后，宋红拒绝配合办理涉案房屋的过户手续。为证明上述事实，第三人豪宅天下公司书面陈述由于宋红后来拒绝出卖房屋，导致过户无法完成。豪宅天下公司还称宋红未在合同约定期限内办理解除抵押登记手续，以不在北京、资料不全等理由拖延配合办贷款，导致贷款面签手续办理时间迟延。赵陆洋又提交了豪宅天下公司向宋红邮寄的告知函、赵陆洋和居间方员工袁霄分别向宋红发送的短信催告函。上述信函的主要内容是催告宋红于2016年9月12日办理抵押注销登记和房屋过户手续。宋红对赵陆洋提交的上述证据真实性不予认可。经查，宋红至今未完成抵押登记注销手续。双方均称宋红欠银行的贷款已经偿还完毕，只差办理抵押登记注销手续。宋红认为赵陆洋没有交付首付款30万元，没有在约定期限前取得银行批贷函，故构成违约。宋红称她已经书面向居间方提出解除合同。但针对该说法宋红未提交证据证明。赵陆洋对宋红的该陈述也不认可。关于违约金的约定，宋红认为违约金约定过高，要求降低。赵陆洋认为违约金的约定符合法律规定。赵陆洋还称，如果法院判决继续履行，即便不通过银行贷款，他也可以筹齐剩余房款285万元。经法庭释明，宋红称如果法院判决继续履行合同，她要求赵陆洋支付剩余房价款。另查，赵陆洋为提起本案诉讼，与北京市长济律师事务所签订了《诉讼委托代理协议》，委托该律所律师代理案件，参加诉讼。赵陆洋支付了律师代理费6万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照约定履行自己的合同义务。现赵陆洋已经支付了定金30万元，再加上已经办理资金存管手续的房款470万元及贷款银行审批同意放贷的资金285万元，以上共计785万元。由此可见，赵陆洋已经支付的房款和准备支付的房款金额完全符合合同约定，双方所签房屋买卖合同完全具备继续履行的条件。在此情况下，宋红应当完成解抵押的手续，应当配合赵陆洋办理完成房屋所有权转移登记手续。现宋红在赵陆洋和居间方多次催促的情况下，仍拒不履行自己的合同义务，构成违约，应当承担继续履行合同和支付合同约定违约金的违约责任。赵陆洋要求宋红办理解抵押、配合交税、所有权过户、交付房屋的请求有事实依据，本院予以支持。合同约定的违约金计算标准明显高于赵陆洋的实际损失，法院酌情将违约金的计算标准调整为每日按总房价款的万分之一计算。逾期办理房产过户违约金的起始时间法院认为以赵陆洋与居间方通知的2016年9月12日之次日为宜。赵陆洋要求宋红承担因诉讼而支出的律师费的请求有合同依据，法院予以支持。赵陆洋虽然晚于合同约定的房屋权属转移登记截止日取得购房贷款审批，但从逾期日期看，并不符合合同约定可以行使解除权的条件。宋红称已经行使合同解除权不仅没有提供证据证明，而且也不符合合同约定，故不产生解除合同的法律后果。宋红辩称合同已经解除的观点法院不予采信。赵陆洋提出的户口迁出的请求，不属于法院审理民事案件的范畴，法院对该请求不予处理。赵陆洋提出的要求第三人完成居间义务的请求属于居间合同的法律范畴，本案不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、宋红于本判决生效之日起15日内办理1至2层5-01号房屋的抵押登记注销手续；二、宋红于本判决生效之日起20日内配合赵陆洋办理房屋过户的交税手续，并将1至2层5-01号房屋所有权过户至赵陆洋名下；三、赵陆洋于上述房屋所有权转移登记之日同时向宋红支付剩余购房款285万元；四、宋红于本判决生效之日起22日内向赵陆洋交付1至2层5-01号房屋；五、宋红按每日785元的标准向赵陆洋支付自2016年7月31日起至实际办理房屋抵押登记注销手续之日止的违约金；六、宋红按每日785元的标准向赵陆洋支付自2016年9月13日起至实际办理上述房屋所有权转移登记之日止的逾期过户违约金；七、宋红于本判决生效之日起7日内赔偿赵陆洋律师代理费6万元；八、驳回赵陆洋的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，合同约定的解除条件尚未成就，宋红亦未行使过合同解除权，宋红以合同已解除为由不同意继续履行合同无法律依据和事实依据。宋红以自己没有处分权、承租人要求行使优先购买权等理由主张合同无法继续履行，均无事实依据，本院不予支持。综上所述，宋红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66750元，由宋红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘 磊代理审判员  朱文君二〇一七年九月二十日法官 助理  叶康喜书 记 员  杨梓薇