江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0206民初2657号 原告：李某1，女，1976年12月12日生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：薛本肖（受李某1特别授权委托），江苏求本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏金忠（受李某1特别授权委托），李某1丈夫，男，1973年8月7日生，汉族，住无锡市惠山区。 被告：无锡复地房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320200766538082P，住所地无锡市惠山区政和大道。 法定代表人：王基平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董长珍（受该公司特别授权委托），江苏法舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜辉（受该公司特别授权委托），江苏法舟律师事务所律师。 原告李某1与被告无锡复地房地产开发有限公司（以下简称复地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某1的委托诉讼代理人薛本肖，被告复地公司的委托诉讼代理人董长珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某1向本院提出诉讼请求：判令复地公司支付逾期交房违约金6157800元。事实和理由：2012年1月17日，李某1与复地公司签订《商品房买卖合同》八份，由李某1向复地公司购买商品房八套，合同总价为12440000元，交房期限为2012年1月30日前。合同签订后，复地公司一直未将符合合同约定的商品房交付给李某1，直至2014年10月，双方才协商由李某1暂收房使用。复地公司逾期交房达33个月，应按合同约定每日支付房屋价款万分之五的逾期交房违约金，合计金额6157800元。经催讨未果，遂诉至法院。 复地公司辩称，1、合同虽约定交房时间为2012年1月30日，但李某1至到2012年7月才付清全部房款，按合同约定复地公司有权在李某1付清房款前拒约交房；2、李某1购买的为现房，已经竣工验收，符合合同约定的交付条件；3、合同补充条款约定，交房的标志为交钥匙，复地公司已在2012年4月份将房屋钥匙全部交付给了李某1，不存在逾期交房的行为。综上，请求驳回李某1的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李某1提交的《商品房买卖合同》八份、复地公司提交的《复地新城房屋交付通知书》、《情况说明》等证据，对证据的真实性双方当事人均无异议。复地公司另提供了《签收表》一份，证明案涉房屋钥匙已于2012年4月18日交付给了李某1，对证据的真实性李某1予以认可，但认为当时只是为了房屋质量验收，并未完成房屋交付，且在之后已经将钥匙退还了复地公司，并申请了证人复地公司原销售人员潘某出庭作证，潘某作证称，2012年4月18日李某1领取钥匙是为了收房前查看房屋质量，复地公司对潘某的证言不予认可，认为潘某系被复地公司开除，与案件存在利害关系；复地公司另提供了《无锡市惠山区建设局关于复地新城1.2期竣工综合验收备案的通知》、《销售不动产统一发票》九份、付款情况明细表、《无锡市房屋登记簿证明》九份、《执行笔录》、《无锡市房屋装饰装修登记表》、《复地新城商铺（会所）装饰装修管理协议》、《委托书》等证据，证明案涉房屋已经验收合格，符合交付条件，复地公司已经开具了相应发票并协助办理了所有权转移登记，房屋由李某1实际使用并出租给案外人。对上述证据的真实性，李某1予以确认，但认为上述证据无法证明房屋已由李某1实际使用，正是由于房屋无法交付故后来的租赁合同已经解除并赔偿了案外人损失。双方当事人提供的上述证据，符合证据的形式要件，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉商品房的交付条件如何确定；二、复地公司是否已经按本案合同约定的房屋交付方式完成了交房义务；三、复地公司是否存在逾期交房的违约行为，如存在，逾期交房期间应如何计算。 针对争议焦点一，本院认为，开发商交付的房屋应符合交付条件，而交付条件应以合同约定为准。本案所涉合同标的为现房，双方在《房屋买卖合同》补充协议中约定，房屋交付条件为合同第八条所列条件，即“该商品房经验收合格”。李某1主张，双方在补充协议中约定“甲方负责通过后期改造提供给乙方每铺2个专用车位供使用”，所以商品房交付条件应当包含提供每商品房两个专用车位供使用。对该主张，本院认为，房屋配套设施是否构成房屋的交付条件，应根据该配套实施与合同目的之间关联程度来判定。本案所涉商品房为商铺，合同目的应为购买房屋用于经营使用，而车位系商品房的配套设施，并不构成对房屋正常使用的根本否定，缺少车位也不是影响合同目的实现的根本瑕疵。另一方面，商品房销售合同中，开发商负有两项主要合同义务，即交付房屋与转移房屋所有权，本案中双方约定“甲方负责通过后期改造提供给乙方每铺2个专用车位供使用”，系双方通过《商品房买卖合同》对复地公司设定的一项新的合同义务，该义务与交付房屋在时间上、方式上都相互独立，不存在时间或空间上的依附关系，不应构成彼此的条件。综上，专用车位不应构成案涉商品房的交付条件，本案所涉商品房的交付条件应为房屋验收合格，李某1不得以未交付车位为由拒绝收房。 针对争议焦点二，本院认为，双方当事人对房屋的交付有约定的，应当以约定的方式完成房屋交付。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，另在补充协议中约定“该商品房交付标志为甲方将商品房钥匙移交给乙方”。因此，交付钥匙与发书面的交付通知，均应构成复地公司交付房屋的合同义务与交付方式的特殊约定。复地公司提供的李某1将案涉房屋出租给第三人的证据，证明李某1已实际占有房屋的事实，但该证据与证明复地公司是否履行了双方约定的交付方式无关，故该部分证据与争议事实不具有关联性。复地公司同时主张其已在2012年4月18日将商品房钥匙交给了李某1，完成了商品房交付。但复地公司在2012年10月24日又向李某1发出了《复地新城房屋交付通知书》，复地公司亦认发出交房通知书是为了办理相应的交房手续，故应认定复地公司认可在发交付通知书之前尚未办理完成全部的交房手续，其在后的合同行为，即发出书面交房通知书的行为，应构成对之前交钥匙行为的有效补充。证人的证言亦证明了在发交房通知书时，交房行为尚未完成的事实。综上，本院认定，复地公司于2012年10月24日向李某1发出《复地新城房屋交付通知书》时，始按合同约定的方式完成了交房的合同义务。 针对争议焦点三，本院认为，《商品房买卖合同》约定的交付期限为2012年1月30日，同时李某1支付购房款的时间为2012年4月与2012年7月，而复地公司完成交房的时间是2012年10月24日，故应当认定复地公司存在逾期交房的违约行为。合同约定，在李某1付清购房款前复地公司有权拒绝交房，故应从李某1付清房款之日开始计算复地公司的逾期交房时间。本案所涉8套商品房，分别对应8份《商品房买卖合同》，彼此具有独立性，应分别认定逾期交房行为。复地公司分别于2012年4月11日，向李某1开具了19-1、19-2、19-5、19-6、19-8的《销售不动产统一发票》，于2012年7月12日向李某1开具了19-3、19-7、19-9、19-10的《销售不动产统一发票》，发票上载明了款项性质为购房款，金额与合同约定金额相同，结合李某1向复地公司付款的时间，应认定本案所涉19-2、19-5、19-6、19-8房屋购房款付清时间为2012年4月11日，19-3、19-7、19-9、19-10房屋购房款付清时间为2012年7月12日。 本院认为，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，双方约定复地公司逾期交房的违约金的计算方法为“逾期90日后，按已交付房款万分之5”，该约定不违反法律规定应为有效，故19-2、19-5、19-6、19-8房屋的逾期交房违约金分别为1390000元*5‱*195天=135525元、1470000元*5‱*195天=143325元、1240000元*5‱*195天=120900元、1260000元*5‱*195天=122850元，19-3、19-7、19-9、19-10房屋的逾期交房违约金分别为1600000元*5‱*103天=82400元、1420000元*5‱*103天=73130元、1280000元*5‱*103天=65920元、2780000元*5‱*103天=143170元，上述合计为887220元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、无锡复地房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付李某1逾期交房违约金887220元； 二、驳回李某1的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54910元，由李某1负担46910元，由复地公司负担8000元。诉讼费用已由李某1预交，复地公司应负担的诉讼费用于本判决生效后迳付李某1。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  金 民 人民陪审员  龚培良 人民陪审员  曹鸣龙 二〇一七年一月二十二日 书 记 员  王 蕾 本案援引法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。