Apache POI  Windows 用户  2  1  2017-02-28T02:46:00Z  2017-02-28T02:46:00Z  4  435  2482  20  5  2912  12.00    false        false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; mso-bidi-font-family:"Times New Roman";}     北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终710号上诉人（原审被告）：刘玉兰，女，1963年7月24日出生。被上诉人（原审原告）：北京天酬物业管理有限公司，住所北京市通州区梨园镇小稿村万盛北街48号。法定代表人：辜小军，总经理。委托诉讼代理人：郭永茹，女，1967年4月1日出生。委托诉讼代理人：王建颖，女，1979年12月27日出生。原审被告：郭培松，男，1962年9月27 日出生。委托诉讼代理人：刘玉兰（郭培松之妻），女，1963年7月24日出生。上诉人刘玉兰因与被上诉人北京天酬物业管理有限公司（以下简称天酬物业公司）、原审被告郭培松物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初32879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘玉兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天酬物业公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1.《物业管理条例》第七条明确规定，物业管理企业不履行物业服务约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。曼城家园《业主临时公约》第四章物业的维护养护第二十四条明确规定，物业存在安全隐患，危机公共利益或业主的合法权益时，物业应及时采取措施消除隐患。《住户服务手册》第三条中的五点和第八条中的三点都有相应的服务规定。刘玉兰家自入住以来一直存在安全隐患，家里大门及门口墙上贴满了广告，任何人都可以随时进入楼里，天酬物业公司不仅没有及时制止，也没有清理、整顿或采取任何消除隐患的措施。之前刘玉兰交了物业费，却始终得不到相应的服务，作为业主，深感人身和财产安全得不到保障。楼下的公共活动区域，地面破烂不堪天酬物业公司也不修缮，公共绿化带杂草丛生也不及时清理等。这些都说明天酬物业公司没有履行职责及义务。2.不同意一审法院判定的漏水问题与本案非同一法律关系。刘玉兰认为漏水问题与本案是有关系的，天酬物业公司有不可推卸的责任。曼城置业（北京）有限公司的曼彻家园B区《住宅质量保证书》中“第六条物业管理委托”中明确告知业主“本公司已委托北京天酬物业管理有限公司对本小区进行管理，保修时请您直接与该物业管理公司联系。”说明开发商已全权委托天酬物业公司管理和维护。即自业主验收房之日起，天酬物业公司就承担了房屋保修的一切责任，就应认真履行相关管理服务和漏水维修的责任和义务，及时跟开发商沟通并妥善解决房屋漏水等问题，而不应该是推诿和推卸责任，致使房子漏水的维修问题至今未解决。正因为天酬物业公司一直以没有经费为由一拖再拖，不作为，造成刘玉兰与郭培松房屋及财产的重大损失。事实是刘玉兰多次要求修理，天酬物业公司推诿并称漏水问题已解决，与事实不符，刘玉兰只好自己找人修补。此外，天酬物业公司至今未履行清理小广告的承诺。天酬物业公司辩称，服从一审法院判决，不同意刘玉兰的上诉请求，请求维持原判。郭培松辩称，同意刘玉兰的上诉请求与理由。天酬物业公司向一审法院起诉请求：判令刘玉兰、郭培松将2013年3月18日至2017年3月17日欠缴物业费6744.8元（房屋面积为108.09平方米，物业费1.3元每平方米每月）一并支付给天酬物业公司，并支付违约金3000元。诉讼费由刘玉兰、郭培松承担。一审法院认定事实：郭培松、刘玉兰系涉案房屋业主，该房屋建筑面积为108.1平方米。天酬物业公司于2006年12月20日与北京地中缘福地房地产开发有限公司签订《曼城家园前期物业管理服务合同》，接受开发商的委托为涉诉的曼城家园提供物业服务，小区板楼住宅物业服务费的收费标准为1.3元每月每平方米。郭培松、刘玉兰未交纳2013年3月18日至2017年3月17日的物业费共计6744.8元。刘玉兰提交了照片，旨在证明其房屋漏水以及小区物业公司没有尽到管理维护的义务。一审法院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。天酬物业公司为刘玉兰、郭培松所在的曼城家园小区提供物业管理服务，刘玉兰、郭培松作为业主理应及时支付相应的物业服务费用。故天酬物业公司要求刘玉兰、郭培松支付相关费用的诉求，理由正当，一审法院予以支持。关于刘玉兰提出的漏水问题，与本案并非同一法律关系；关于刘玉兰提出的小广告问题，天酬物业公司同意清理，但该情况不足以成为刘玉兰、郭培松拒交物业费的充分理由。但刘玉兰、郭培松并非无故拖欠物业费用，故天酬物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。同时，应当指出，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、刘玉兰、郭培松给付北京天酬物业管理有限公司二0一三年三月十八日至二0一七年三月十七日的物业费共计人民币六千七百四十四元八角，于判决生效之日起七日内给付清；二、驳回北京天酬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘玉兰围绕上诉请求向本院提交了如下证据：1.住户服务手册部分复印件；2.住宅质量保证书部分复印件。用以证明天酬物业公司没有按照约定提供服务，履行义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天酬物业公司发表了如下质证意见：真实性、合法性认可，关联性及证明目的不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，天酬物业公司与开发商签订了《曼城家园前期物业管理服务合同》，该合同真实有效。天酬物业公司受开发商委托向涉案房屋所在小区提供了物业服务，刘玉兰、郭培松亦实际接受了天酬物业公司的服务，故双方形成了事实上的物业服务合同关系，刘玉兰、郭培松应当向天酬物业公司交纳物业服务费。刘玉兰主张，涉案小区存在小广告、卫生、公共设施修缮等诸多问题，并且天酬物业公司未就涉案房屋的漏水问题及由此造成的损失负责，因此，天酬物业公司物业服务不达标。对此本院认为，刘玉兰、郭培松提交的证据尚不足以证明天酬物业公司的物业服务存在瑕疵以致于产生减免物业费的结果，即其该项上诉理由并非拒交物业费的合理抗辩事由。且一审法院已经考虑本案实际情况，对天酬物业公司关于欠缴物业费违约金的请求未予支持。本案系物业服务合同纠纷，刘玉兰、郭培松如认为其合法权利遭受侵害，可依据相应法律关系另案起诉以维权。综上所述，刘玉兰的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘玉兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李坤审判员  宋晖审判员  龚勇超二〇一七年一月二十六日书记员  罗雅竺书记员  张弛