.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2017）宁民终246号上诉人（原审被告、反诉原告）：宁夏天源达房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市贺兰县德胜工业园区。法定代表人：张天雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭航宇、郝啸，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王玥，女，汉族，1974年8月11日出生，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：安明、王宁刚，宁夏瀛智律师事务所律师。上诉人宁夏天源达房地产开发有限公司（以下简称天源达公司）因与被上诉人王玥房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院于2017年7月4日作出的（2016）宁01民初931号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天源达公司委托诉讼代理人郭航宇、郝啸，被上诉人王玥委托诉讼代理人安明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天源达公司上诉请求：1、撤销一审判决中第二项内容，改判上诉人没有违约不承担违约责任；2、本案一、二审诉讼费、一审反诉费由被上诉人承担。主要理由：首先，根据双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在2014年8月11日前付清全部房款，但被上诉人直到2015年10月13日才将购房款全部付清，合同约定被上诉人付款义务在先，上诉人交付房屋的义务在后，在被上诉人延期付款已经构成违约的情况下，上诉人有权拒绝交付房屋，行使先履行抗辩权，因此，上诉人不存在违约行为，不承担违约责任。其次，在被上诉人付清房款后，上诉人的工作人员通过电话、短信等方式多次催促被上诉人办理房屋接收手续，但被上诉人以各种理由推诿不来办理，上述事实，上诉人的提交的《工作记录》、通话记录、短信可以证实，且与案涉房屋同属一个办公楼的其他买受人在付清房款后，经上诉人电话、短信通知均办理了房屋接收手续，该事实亦能够证实被上诉人购买的房屋已经具备交付条件，同时，在当前房地产市场不景气的情况下，被上诉人付清房款后，上诉人没有理由不履行交房义务，一审认定上诉人不履行交房义务与生活常理不符。第三，双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定，上诉人应当通过电话、短信、书面或者公告等形式通知被上诉人办理交房手续。上诉人提交的通话记录、工作记录结合其他买受人房屋交付情况，能够证明上诉人通过电话、短信等合同约定的形式，向被上诉人履行了通知义务，案涉房屋未办理交付手续，系由于被上诉人拒不办理接收手续所致。综上，案涉房屋至今未办理交接手续，系被上诉人恶意不接收房屋所致，上诉人在合同履行中不存在违约行为，不应承担违约责任，一审判决上诉人承担违约责任与事实不符，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判。王玥答辩称，1、根据谁主张谁举证原则，上诉人不能提供直接有效的证据证明其向被上诉人送达交房通知，或采取电话、短信等方式履行交房通知义务，上诉人应当承担举证不能的后果，根据双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定，上诉人未按约交付房屋，应当承担违约责任。2、由于上诉人未及时办理竣工备案，致使被上诉人无法按时办理贷款手续，未能在2014年8月11日前付清购房款，被上诉人不应当承担220万元的违约金。另外，被上诉人有理由相信上诉人存在不能按期交房的风险，出于安全考虑，剩余房款被上诉人于2015年10月13日前分5次向上诉人付清，实际上上诉人也确实未按约定时间交付房屋，被上诉人延期付款应视为行使不安抗辩权，不构成违约。王玥一审诉讼请求：1、判令天源达公司向王玥办理交房手续；2、判令天源达公司向王玥支付各项逾期交房违约损失每日千分之一计算至实际交房之日止，暂计9664730.6元（自2014年8月31日至2016年12月8日，共830天）；3、本案诉讼费用由天源达公司承担。天源达公司一审反诉请求：1、判令王玥履行接收房屋的义务，办理交房手续；2、判令王玥向天源达公司支付逾期付款违约金171200元（自2014年8月11日计算至2015年10月13日）；3、判令王玥承担本案的一切费用。一审法院认定的事实：2013年4月9日，王玥与天源达公司签订《房地产开发定向买卖协议》，约定王玥购买天源达公司开发的位于银川市××县虹桥路西沿街4号商业办公楼南段1至5层，主体4层，局部5层，房屋类型为商业办公楼。面积：1930㎡，单价：7046.632元/㎡，总价1360万元。双方协商在签订正式《商品房买卖合同》时以5000元/㎡签订。付款方式：在本协议签订后乙方（王玥）向甲方（天源达公司）付款700万元，在甲方取得房屋预售许可证并签订正式《商品房买卖合同》后，乙方须在银行办理按揭贷款480万元，剩余房款乙方须于2013年12月30日前一次性付清。交房时间为2014年8月30日。违约责任：本协议签订后，在正式的《商品房买卖合同》签订前，任何一方单方解除本协议须向对方支付协议总价款20%的违约金；乙方逾期付款时，以应付而未付款为基数按照日千分之三的标准承担甲方的损失，甲方逾期交房或者违反本协议约定解除合同时，以乙方已付款项为基数按照日千分之三的标准承担乙的损失。2014年6月11日，双方签订《银川市商品房买卖合同》四份，购买天源达公司开发的位于××县的的位××县商铺，面积300.44㎡；2层201商铺，面积300.44㎡；3层301办公房，面积422.54㎡；4-5层401-501办公房，面积620.36㎡，总面积为1643.78㎡，单价6000元/㎡，付款方式：王玥于2013年12月13日前付清总房款的50%，于合同签订之日起60日买受人在银行办理按揭贷款付清剩余房款。出卖人应当在2014年9月30日前交付房屋。违约责任：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人退还已收房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人逾期交付房屋的，逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人要求继续履行合同的，应在出卖人通知交付后七日内办理房屋交接手续，逾期不办理，则按合同第十二条执行。另查明，王玥于2013年4月9日支付房款700万元，2013年12月15日支付583113元，2015年2月13日，贷款支付220万元，2015年2月27日支付50万元，2015年3月2日支付30万元，2015年4月30日支付50万元，2015年7月28日支付30万元，10月13日支付20万元，共计支付11583113元，已将房款全部付清。天源达公司没有按合同约定将房屋交付给王玥。2014年10月21日，王玥支付购买地下车库款32万元，2014年6月16日，王玥支付涉案房屋的物业维修储备金82189元。再查明，双方签订的《房地产开发定向买卖协议》约定的房屋面积与《银川市商品房买卖合同》不符，单价也不相同，但王玥实际按《房地产开发定向买卖协议》约定的单价，并按实际购买的房屋的面积支付了购房款11583113元。一审法院认为，王玥、天源达公司在双方签订的《银川市商品房买卖合同》上签字盖章，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务，承担责任。关于合同的适用。因双方签订的《房地产开发定向买卖协议》在前，《银川市商品房买卖合同》在后，《房地产开发定向买卖协议》只是对王玥购买天源达公司的房屋达成了原则性的协议，且该协议中有多处表述”签订正式的《商品房买卖合同》”时对其他事项的约定，故《银川市商品房买卖合同》是对《房地产开发定向买卖协议》的具体落实，故按照《银川市商品房买卖合同》的约定确定双方的权利义务。王玥的违约情况。根据《银川市商品房买卖合同》的约定，王玥应当在2013年12月13日前付清总房款的50%，于合同签订之日起60日在银行办理按揭贷款付清剩余房款，合同签订于2014年6月11日，60日内即2014年8月9日前付清房款，但王玥于2014年6月11日前支付的购房款为7583113元，尚有400万未付清，故王玥应当承担该400万元从2014年8月10日起至付清之日止的违约责任。王玥称其未能及时办理220万元的贷款是因天源达公司未能及时在银行办理竣工备案，但《商品房买卖合同》中关于付款方式上并未对天源达公司设定义务；王玥称天源达公司未按合同约定交付房屋，其延期付款是行使同时履行抗辩权，但合同约定付清款项的时间在前，交付房屋在后，王玥未能按合同约定及时付清购房款，违约在先，应当承担违约责任。经计算，王玥应支付的违约金为9万元。天源达公司的违约情况。根据《银川市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年9月30日前交付房屋，但天源达公司未按时向王玥交付房屋，故应当从2014年10月1日起承担违约责任。天源达公司称其已经通知王玥前来接收房屋，而王玥不来，其不应当承担逾期交房的责任，但天源达公司提交的证明其通知王玥来接收房屋的证据为其单位工作人员的工作笔记、工作人员的证言及工作人员的手机通话记录，上述证据中工作笔记及工作人员的证言系天源达公司自己制作提供，工作人员与天源达公司有利害关系，工作人员的手机通话记录也不能证明天源达公司通知了王玥接房，故天源达公司提交的证据不能充分证明其已经履行了通知王玥接房的义务，其辩解不能成立。经计算，天源达公司应承担的违约金为856690.74元。关于王玥要求天源达公司支付未交付地下车库违约金39833.6元、物业维修储备金违约金10914元，因双方签订的《银川市商品房买卖合同》中对此没有约定，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条之规定，判决：一、天源达公司于判决生效之日起十日内，向王玥交付位于××县商铺、2层201商铺、3层301办公房、4-5层401-501办公房，王玥在规定的时间内接收房屋；二、天源达公司于判决生效之日起十日内，支付王玥逾期交房违约金856690.74元（暂计算至2016年12月8日），并继续以购房款11583113元为基数，按日万分之一的利率支付从2016年12月9日起至涉案房屋实际交付之日止的违约金；三、王玥于判决生效之日起十日内，支付天源达公司逾期付款违约金90000元；上述两项合并，天源达公司于判决生效之日起十日内，支付王玥逾期交房违约金766690.74元（暂计算至2016年12月8日），并继续以购房款11583113元为基数，按日万分之一的利率支付从2016年12月9日起至房屋实际交付之日止的违约金。四、驳回王玥的其他诉讼请求。本诉案件受理费79453元，由王玥负担31781元，天源达公司负担47672元；反诉案件受理费1862元，由天源达公司负担745元，王玥负担1117元。二审期间，上诉人天源达公司向法庭提交下列证据：证据一。（2017）宁银国立证字第2346号《公证书》1份。证明目的：2017年7月12日，上诉人工作人员向王玥电话通知，告知其在2017年7月14日前，（即一审判决确定的履行期限内）到上诉人售楼部办理房屋交接手续，公证处工作人员对此过程进行了证据保全，上诉人始终在履行交房义务。证据二，《天鹅湖小镇物品资料签收单》1份，《安全消防管理协议书》1份。证明目的：在上诉人的反复催告下，王玥于2017年8月16日来上诉人处办理的房屋交接手续，领取了房门钥匙，并签署了《安全消防管理协议书》，王玥怠于履行接收房屋义务的违约行为一直持续到该日。证据三，《证明》1份。证明目的：2017年8月17日，王玥向上诉人出具《证明》1份，要求暂不办理验房手续，待其将房屋出租后再联系物业验房。该证据与王玥在一审时辩称是由于上诉人拒不办理交房手续相互矛盾。上诉人不存在拒绝交房的违约行为。被上诉人王玥向法庭提交下列证据：证据一，《房屋交付使用通知书》1份。证明目的：2017年7月12日，上诉人向被上诉人通知交付房屋。证据二，《虹桥路4号楼1-5层验房问题》1份。证明目的：上诉人交付的房屋至2017年11月15日仍存在验收不合格，不符合交房条件的情形。本院认为，天源达公司提交的证据一与王玥提交的证据一，两组证据相互印证，对该两组证据予以采信。天源达公司提交的证据二与王玥提交的证据二，对该两组证据真实性予以确认。天源达公司提交的证据三与本案无关联性，对该证据不予采信。对一审提交的证据，双方仍坚持一审时的举证、质证意见。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2017年7月12日，天源达公司通知王玥于2017年7月14日前办理案涉房屋接收手续。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人天源达公司应否承担逾期交房的违约责任。天源达公司与王玥签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有拘束力，一审法院在综合全部案件事实的基础上，根据《银川市商品房买卖合同》中的约定，认定双方在合同履行过程中均构成违约，并各自承担相应的违约责任，理据充分，并无不当。对天源达公司提交的证明其通知王玥来接收房屋的工作笔记、证人证言及手机通话记录等证据未予采信，符合证据规则的相关规定。二审期间，天源达公司提交的证据，证明天源达公司已于2017年7月12日通知王玥办理案涉房屋接收手续，但不足以否认一审判决对天源达公司承担逾期交房违约责任的认定，对天源达公司上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据二审查明的事实对一审判决违约金承担部分予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民初931号判决第一项、第三项、第四项；二、变更宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民初931号判决第二项”宁夏天源达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，支付王玥逾期交房违约金856690.74元（暂计算至2016年12月8日），并继续以购房款11583113元为基数，按日万分之一的利率支付从2016年12月9日起至涉案房屋实际交付之日止的违约金”为宁夏天源达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付王玥逾期交房违约金856690.74元（暂计算至2016年12月8日），并继续以购房款11583113元为基数，按日万分之一的利率支付从2016年12月9日起至2017年7月14日止的违约金。本判决第二项与一审判决第三项合并，宁夏天源达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付王玥逾期交房违约金766690.74元（暂计算至2016年12月8日），并继续以购房款11583113元为基数，按日万分之一的利率支付从2016年12月9日起至2017年7月14日止的违约金。二审案件受理费12367元，由上诉人宁夏天源达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长董军代理审判员李梅代理审判员冯桂杰二○一八年一月十五日书记员马晓琴附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。