广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初13542号原告：林俊涛，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：孙月勤，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：傅宜全。被告：广州鑫耀物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王绪鑫。被告：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈壮欣。委托诉讼代理人：李妍，广东旭瑞律师事务所律师。被告：吴树炎，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。原告林俊涛与被告广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）、广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司），广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）、吴树炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林俊涛委托诉讼代理人孙月勤、被告越丽公司委托诉讼代理人李妍到庭参加了诉讼。被告耀华公司、鑫耀公司、吴树炎经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月31日，原告按照被告耀华公司的要求与被告鑫耀公司签订耀华国际皮具城《租赁合同》，约定被告鑫耀公司向原告承租位于广州市白云区机场路10号之二之三之四X房，租期为五年。第一至五年的月租金分别为：15588元、18185元、20783元、23381元、25979元，租金以转账方式每三个月支付一次；还约定承租方应于合同终止或解除后10个工作日内将房屋腾空交还原告。2013年4月23日，原告（甲方）与被告耀华公司（乙方）、鑫耀公司（丙方）共同签订《补充协议》，约定甲乙丙三方确认就上述《租赁合同》所约定的5个年度租金甲方已收至2013年第一季度，三方同意上述剩余租金一次性分三期付清给甲方。从该协议可得知耀华公司亦为承租人之一，并与鑫耀公司共同承担租赁合同约定的责任。2015年7月28日《租赁合同》期满后，原告及其他业主找到耀华公司、鑫耀公司要求收回商铺，耀华公司与鑫耀公司表示商铺转交给越丽公司控制，拒绝向原告交还商铺。原告及其他业主找到越丽公司要求收回商铺，但越丽公司提出将涉案商铺委托给其经营、租金分成、缴纳保证金等不合理条件，原告无法同意，越丽公司拒绝将商铺交还原告，并向原告等业主发出《关于委托经营的通知》、《关于移交经营权的再次通知》、《给越丽业主的一封信》、《关于临时经营管理业主商铺的告知函》等。越丽公司在没有取得原告同意下非法占有原告商铺，耀华公司、鑫耀公司在合同到期后将原告商铺非法转交给越丽公司，共同侵权。现诉至法院，请求判令：一、被告耀华公司、鑫耀公司、越丽公司将广州市白云区机场路10号之三[鑫耀大厦（裙楼栋）]X房屋腾空交还给原告使用；二、四被告向原告支付非法占用的损失即房屋占有使用费（按租赁合同第五年租金25979元/月自2015年8月12日起计算至返还房屋之日止）；三、本案诉讼费由四被告共同负担。被告耀华公司、鑫耀公司未答辩。被告越丽公司辩称：不同意原告的诉讼请求，我方没有非法占用涉案商铺，我方是物业管理公司，原告委托我方进行物业管理。但原告一直未缴纳物业服务费，原告可以进行交还商铺的交接手续，但需缴纳欠缴的物业费。被告吴树炎向本院提交书面意见述称：吴树炎认为本案的诉讼请求与其无关，证据之中涉及吴树炎签名的《补充协议》，吴树炎与协议的各方已经履行完毕，对《补充协议》的真实性、合法性没有异议，但《补充协议》的内容与本案无任何关联性。经审理查明：2010年12月31日，原告（出租方，甲方）与被告鑫耀公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方经营使用；租赁期限为5年，即从2010年7月28日至2015年7月27日；租金从2010年7月28日起计收，2010年7月28日至2011年7月27日期间的月租金为15588元，2011年7月28日至2012年7月27日期间的月租金为18185元，2012年7月28日至2013年7月27日期间的月租金为20783元，2013年7月28日至2014年7月27日期间的月租金为23381元，2014年7月28日至2015年7月27日期间的月租金为25979元；租金支付周期为从2010年7月28日起，每3个月支付一次；甲方委托乙方收楼，乙方代理甲方办理收楼手续，乙方代理甲方收楼视为房屋自然交付乙方，并不影响甲方租金收益。本合同期满双方未能达成续约协议的，或合同被终止、解除的，乙方应于本合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空交还甲方。乙方逾期没有搬走的物件视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置。原告确认上述《租赁合同》约定的租赁期租金已全部收齐。2013年4月23日，林俊涛（甲方）与耀华公司（乙方）、鑫耀公司（丙方）、吴树炎（丁方）共同签订《补充协议》，约定，甲乙丙三方确认上述《租赁合同》所约定的5个租赁年度内的租金甲方收至2013年第一季度，剩余租金由乙方、丙方一次性分三期付清给甲方，丁某对乙丙两方依期履行支付义务承担保证责任；本协议签订后，甲方不再向乙方和丙方要求退铺、追究迟付租金滞纳金、迟延交楼违约金、迟延办理房地产证违约金等责任，乙方保证在2013年10月28日前办好签订本协议商铺业主的房产证，否则，甲方将保留购买合同中有关房产证办理相应条款的一切权利等等。同日，林俊涛（甲方）与越丽公司（乙方）签订《委托协议》，约定甲方将涉案商铺委托乙方进行管理，管理期限自2013年6月1日至2023年5月31日，委托期限内物业管理费为45元/平方米，至2015年7月27日前，甲方不享有涉案商铺物业经营权及收益权，无需向乙方缴纳物业管理费；自2015年7月28日起，甲方须于每月5日前交纳当月物业管理费；等等。原告主张涉案商铺在2015年7月28日之后由越丽公司控制和使用，为证明上述主张，原告提交以下证据：1.越丽公司于2015年6月24日发出的《关于移交经营权的再次通知》，主要内容为通知业主到4楼管理处办理经营权移交手续，移交流程中包括缴纳水电周转金、缴纳管理费、签订委托越丽公司经营合同等。2.越丽公司于2016年2月29日向案外人曹坤发出的《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》，主要内容为按照双方的约定，从2015年7月28日后，由贵业主承担其商铺每月交付管理费的义务，但贵业主没有依约依时交付管理费，经越丽公司多次催缴未果。为改变这种双输局面，减少双方损失，越丽公司决定采取临时经营管理贵业主的商铺，并在2016年2月25日招租了，所收取的租金优先冲抵贵业主所欠商铺的管理费，然后留存待交贵业主等。被告越丽公司对上述证据均不予确认，并出示《关于敦请缴付管理费的公告》主张原告欠缴物业费，主要内容为按照双方的约定，从2015年7月28日起开始产生物业管理费，请业主在2015年8月5日前缴付，逾期将按应缴费用总额每天千分之一收取违约金。原告对公告亦不予确认。另查明，2010年期间，耀华公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢一至四层的部分商铺出售给多名小业主，并通过鑫耀公司与小业主签订返租合同，返租期间从2010年7月28日至2015年7月27日。返租合同到期后，因耀华公司与鑫耀公司未将商铺交还给业主，多名业主诉至我院要求耀华公司与鑫耀公司交还商铺，相关案件审理过程中，小业主主张租赁合同到期后，业主找到鑫耀公司和耀华公司要求收回商铺，鑫耀公司和耀华公司表示商铺由越丽公司控制，要求业主找越丽公司收铺，业主于是找越丽公司要求收回商铺，但越丽公司先后提出将涉案商铺委托给其经营、租金分成、缴纳保证金68000元等一些不合理的条件，业主无法同意越丽公司提出的条件，越丽公司因此拒绝将涉案商铺交还给业主。相关案件中，业主向本院提交了越丽公司向业主发出的《关于委托经营的通知》、《关于移交经营权的再次通知》、《给越丽业主的一封信》、《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》等证据，越丽公司在上述文件中提出要求业主在租赁合同到期后将商铺委托其经营，租金分成等方案，以及已经将业主商铺临时招租抵扣管理费等。上述案件中，本院已追加越丽公司作为被告或第三人参加诉讼。本案审理过程中，本院于2016年11月11日到越丽公司皮具城张贴公告，要求涉案商铺现实际使用人于张贴公告之日起五个工作日之内与法院工作人员联系，并提交合法使用商铺依据（租赁合同等），以便法院查明事实，维护涉案当事各方的合法权益。上述公告张贴至今未有人与本院联系。涉案商铺现地址为广州市白云区机场路10号之二之三之四X房。以上事实，有租赁合同、补充协议、产权情况表、委托协议、关于移交经营权的再次通知、关于敦请缴付管理费的公告及原告陈述等证据证实。本院认为：林俊涛与鑫耀公司、耀华公司、吴树炎订立的《租赁合同》、《补充协议》系各方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。从《补充协议》的内容来看，耀华公司亦为《租赁合同》承租人之一，应当与鑫耀公司共同承担租赁合同项下的责任。租赁合同已于2015年7月27日到期，根据《租赁合同》的约定，鑫耀公司、耀华公司应当在合同到期后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给林俊涛，鑫耀公司、耀华公司未提供证据证实其已交还涉案商铺，其未交还涉案商铺的行为已构成违约，依法应承担违约责任。林俊涛要求鑫耀公司、耀华公司交还涉案商铺合理合法，本院予以支持。涉案商铺现由越丽公司实际控制和使用，越丽公司未能提供其合法使用涉案商铺的依据，且依据委托协议，越丽公司仅应负责物业管理，无权使用涉案商铺，故越丽公司应当协助鑫耀公司、耀华公司将涉案商铺交还给林俊涛。对于占用损失即占有使用费，根据《租赁合同》约定，鑫耀公司、耀华公司应当在合同期满后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给林俊涛，即鑫耀公司、耀华公司应当在2015年7月27日起计10个工作日即2015年8月10日前将涉案商铺交还给林俊涛，林俊涛现主张2015年8月12日之后的房屋占有使用费本院予以支持。林俊涛主张占有使用费的标准参照《租赁合同》第五年的租金标准即25979元/月计算合理，本院予以支持。关于越丽公司的连带责任，因越丽公司并非《租赁合同》当事人，依据不足，本院不予支持。关于吴树炎的连带责任，吴树炎仅是在《补充协议》中自愿对鑫耀公司、耀华公司返租期间的租金承担保证责任，现原告主张的占有使用费是返租期满之后的费用，已超出了吴树炎的保证范围，故原告要求吴树炎承担占有使用费无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。被告耀华公司、鑫耀公司、吴树炎经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内，将鑫耀大厦（裙楼栋）幢1层X号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四X房）腾空交还给原告林俊涛；二、被告广州市越丽市场经营管理有限公司协助被告广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢1层X号房（现地址广州市白云区机场路10号之二之三之四X房）腾空交还给原告林俊涛；三、被告广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司向原告林俊涛支付房屋占有使用费（按照每月25979元的标准计算，从2015年8月12日计至交还房屋之日止；至本判决生效之日的房屋占有使用费于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的房屋占有使用费于每月十日前逐月支付）；四、驳回原告林俊涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3527元，由被告广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司共同负担并于本判决生效之日起3日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一七年一月十九日书记员  林嘉仪