河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初7581号原告（反诉被告）郑州泽龙置业有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区冬青街7号A区1606号。法定代表人林亿，董事长。委托代理人张静，该公司员工。委托代理人高丽杰，该公司员工。被告（反诉原告）刘德贤，女，1962年3月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人焦红伟，河南康鼎律师事务所律师。委托代理人张伟，河南康鼎律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙公司）与被告（反诉原告）刘德贤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。泽龙公司委托代理人张静、刘德贤委托代理人焦红伟、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泽龙公司诉称:泽龙公司与刘德贤于2013年8月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号：GX130××××3365），合同约定：刘德贤向泽龙公司购买位于高新技术产业开发区科学大道89号6幢1单元3层9号商品房，总价款为1115037元；刘德贤分三次以现金方式将全部房款支付给泽龙公司，即2013年8月16日前支付335037元，2013年11月15日前支付450000元，2014年2月14日前支付剩余的330000元。截止目前，刘德贤仅支付了335037元购房款，剩余780000元至今未付，已逾期776天（自2013年11月16日起算，暂计算至2015年12月31日）。期间，泽龙公司多次催要，但刘德贤却以种种借口不予支付，故请求法院依法判令：1、解除泽龙公司与刘德贤之间签订的《商品房买卖合同》；2、刘德贤协助泽龙公司到郑州高新技术产业开发区房产管理局撤销房产销售预告登记及《商品房买卖合同》信息备案；3、刘德贤将销售不动产统一发票归还给泽龙公司；4、刘德贤向泽龙公司支付违约金55752元（按照《商品房买卖合同》附件4第九条第四款约定，以总房款的5%标准计算）。刘德贤辩称：泽龙公司诉请解除购房合同没有事实及法律依据；刘德贤延期付款是由于泽龙公司方置业顾问联系不上，导致刘德贤无法办理商贷，且当时升龙业主维权事件频频发生，泽龙公司工程进度缓慢，刘德贤认为泽龙公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，刘德贤基于此行使不安抗辩权，中止后续分期款的支付，不应当承担违约责任。刘德贤反诉称：双方于2013年8月16日签订《商品房买卖合同》，约定刘德贤向泽龙公司购买由其开发的郑州高新技术产业开发区××大道××单元××号商品房，总价款为1115037元，刘德贤分三次以现金形式将房款支付给泽龙公司。当刘德贤支付了第一期房款后，由于资金周转困难未能及时缴纳第二期房款，在刘德贤筹款期间，负责接待刘德贤的置业顾问联系不上，多次去售楼部协调也得不到解决，在此期间，刘德贤看到该工程进展缓慢，网上也不断有升龙无法按时交房的信息曝光，出于自我保护心理，刘德贤便没有在约定时间继续缴纳剩余房款。2015年6月至8月，泽龙公司两次向刘德贤发出延期交房通知，刘德贤也收到对方的律师函，双方进入协商阶段。2015年12月，泽龙公司发出交房通知，刘德贤到售楼部准备交款收房，但无人接待，该房至今没有交付，故请求法院依法判令：1、泽龙公司履行双方签订的《商品房买卖合同》，接受刘德贤付款并按合同约定交房；2、泽龙公司承担违约金至实际交房之日止，暂计至2016年8月31日，共计26568.44元。泽龙公司辩称：刘德贤未按商品房买卖合同约定按期支付购房款，已经构成实质性违约，泽龙公司要求解除合同；泽龙公司不应当承担逾期交房违约金。经审理查明：2013年8月16日，泽龙公司作为出卖人，刘德贤作为买受人，共同签订《商品房买卖合同》（合同编号为：GX130××××3365）一份，约定：1、刘德贤购买泽龙公司开发的位于郑州高新技术产业开发区××大道××单元××号房屋，该商品房总价为1115037元，付款方式为现金分期付款，即2013年8月16日付款335037元、2013年11月15日付款450000元、2014年2月14日付款330000元。2、若刘德贤未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额应付款之日止，按日向泽龙公司支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，泽龙公司有权解除合同，刘德贤按累计应付款的1%向泽龙公司支付违约金，刘德贤愿意继续履行合同的，经泽龙公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，刘德贤按日向泽龙公司支付逾期应付款万分之0.1的违约金。该合同附件四《补充协议》第九条第四款约定：合同签订后，如因买受人原因导致合同解除的，买受人应支付总房款百分之五的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起算的7日内办理好解除合同手续，以及承担解除合同的全部费用和出卖人因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期1日应向出卖人支付总房款百分之一作为损失赔偿金。合同签订后，刘德贤向泽龙公司付款335037元，泽龙公司向其出具金额为335037元的销售不动产统一发票一份。之后，刘德贤未按照《商品房买卖合同》约定的期限支付购房款，共拖欠房款780000元。2015年6月、2015年8月，泽龙公司分别向刘德贤发出《房屋延期交房通知函》一份，载明：刘德贤购买的升龙又一城B区6号楼1单元3层9号房屋，因配套实施进度等原因，交房时间推迟至2015年12月31日。2015年11月27日，河南陆达律师事务所接受泽龙公司的委托，就逾期支付分期款事宜向刘德贤致函，载明：根据泽龙公司与刘德贤签订的《商品房买卖合同》约定，刘德贤需在2013年11月15向泽龙公司支付分期款，但刘德贤至今未履行合同义务，已经构成严重违约，刘德贤应当在收到该律师函7日内到泽龙公司处协商解决此事，否则将根据合同第七条及附件四补充协议规定追究刘德贤逾期付款的违约责任。2015年11月29日，刘德贤签收该律师函。现泽龙公司与刘德贤因商品房买卖合同纠纷协商未果，遂引起本案诉讼。以上事实由下列证据相互印证及庭审笔录在案佐证：泽龙公司提交的《商品房买卖合同》一份、《销售不动产统一发票》记账联一份、收据两份、《律师函》一份、EMS寄件人联及查询结果一组；刘德贤提交的《商品房买卖合同》一份、《销售不动产统一发票》一份、《房屋延期交房通知函》二份、《律师函》一份。刘德贤提交的关于升龙又一城2期业主维权相关报道及图片、《通知》，与本案没有关联性，本院不予采纳。本院认为：2013年8月16日，泽龙公司与刘德贤签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，泽龙公司与刘德贤签订的《商品房买卖合同》约定，刘德贤应于2013年11月15日付款450000元、2014年2月14日付款330000元。若逾期付款超过60日，泽龙公司有权解除合同。因刘德贤至今尚欠泽龙公司房款780000元未支付，逾期付款超过60日，双方约定的解除《商品房买卖合同》条件已经成就，泽龙公司请求解除《商品房买卖合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。泽龙公司请求刘德贤协助办理撤销本案争议房产预告登记及《商品房买卖合同》备案信息，并归还销售不动产统一发票，因上述义务系《商品房买卖合同》解除后刘德贤的附随义务，对该项诉讼请求，本院予以支持。刘德贤请求判令《商品房买卖合同》继续履行、泽龙公司接受刘德贤付款，并按约定交房、承担违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，刘德贤向泽龙公司支付购房款系其先合同义务，现刘德贤尚欠房款780000元未支付，双方约定的合同解除条件已经成就，泽龙公司有权拒绝向刘德贤交付房屋。因此，对刘德贤的上述诉讼请求，本院不予支持。刘德贤辩称其逾期支付房款是在行使不安抗辩权，本院认为，刘德贤提交的证据不足以证明泽龙公司有经营情况严重恶化、转移财产、抽逃资金，以逃避债务等其他丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，其行使不安抗辩权的理由不能成立，对刘德贤的该答辩意见，本院不予采信。泽龙公司请求刘德贤支付违约金55752元，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，泽龙公司与刘德贤签订的《商品房买卖合同》约定，房屋总价款1115037元，刘德贤逾期付款超过60日后，泽龙公司有权解除合同，刘德贤按累计应付款的1%向原告付违约金。2013年8月16日，刘德贤向泽龙公司支付首付款335037元，截止泽龙公司请求解除《商品房买卖合同》之日，刘德贤累计应付款为780000元，按照1%计算，刘德贤应当支付泽龙公司违约金7800元。泽龙公司请求按照《商品房买卖合同》附件四第九条第四款约定支付违约金，本院认为，《商品房买卖合同》附件四第九条约定系对因买受人原因解除合同的一般性约定，而泽龙公司与刘德贤在《商品房买卖合同》中对逾期付款的法律后果进行了特别约定，在本案中，该特别约定应当得到优先适用。对泽龙公司的主张的违约金计算依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告郑州泽龙置业有限公司与被告刘德贤于2013年8月16签订的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号6号楼1单元3层9号，合同编号为：GX1300140****）。被告刘德贤于本判决生效后30日内协助原告郑州泽龙置业有限公司撤销本判决第一项确定房屋的预告登记及《商品房买卖合同》的备案登记。被告刘德贤于本判决生效后10日内归还原告郑州泽龙置业有限公司销售不动产统一发票一张（付款方为刘德贤、收款人为郑州泽龙置业有限公司，金额为335037元）。被告刘德贤于本判决生效后10日内赔偿原告郑州泽龙置业有限公司7800元。驳回原告郑州泽龙置业有限公司的其他诉讼请求。驳回反诉原告刘德贤的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1194元，由原告郑州泽龙置业有限公司负担1027元，由被告刘德贤负担167元；案件反诉费282元，由反诉原告刘德贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王青审 判 员  汪涛人民陪审员  高攀二〇一七年一月十六日书 记 员  李静