湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）湘12民终1228号上诉人（原审被告）通道鑫达房地产开发有限公司，住所地通道侗族自治县双江镇城东路。法定代表人罗向发，系该公司董事长。委托代理人朱学庆，湖南鹤州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑盛英，女，1975年9月11日出生，侗族，职工，住湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人石未波，湖南指南律师事务所律师。上诉人通道鑫达房地产有限公司因与被上诉人郑盛英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院(2016)湘1230民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通道鑫达房地产开发有限公司上诉称：上诉人已于2013年9月通知被上诉人收交房，但被上诉人以上诉人未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由，拒绝收房没有事实依据，该两书并非合同约定的证明文件，上诉人也没有义务单独将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给被上诉人。故此，本案违约金的计算也只能计算至2013年9月份，一审法院以被上诉人陈述的房屋装修时间认定为交房时间并将违约金计算至2014年7月底是错误的。综上，请求二审法院依法撤销一审判决第一项，查明事实后改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人郑盛英辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑盛英向一审法院起诉称：2012年9月26日，其与通道鑫达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，通道鑫达房地产开发有限公司将位于通道县城东新区吉祥路嘉鑫苑第2栋2单元603号商品房出售给郑盛英。该商品房建筑面积84.76平方米，单价为每平方米2244.48元，总价190242.00元。郑盛英按照约定已经将该商品房的全部价款支付给了通道鑫达房地产开发有限公司，但通道鑫达房地产开发有限公司未能在合同约定的2013年2月28日前交付商品房给郑盛英使用。通道鑫达房地产开发有限公司于2012年9月26日违规向郑盛英收取了2000.00元水电开户费。通道鑫达房地产开发有限公司曾于2013年9月电话通知郑盛英收房，由于当时该商品房还未验收合格，通道鑫达房地产开发有限公司也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因此，郑盛英依据《商品房买卖合同》第十一条之规定，拒绝收房。在不具备交房条件的情况下，郑盛英为尽早入住该商品房，从2014年7月底开始装修该商品房。通道鑫达房地产开发有限公司逾期交房时间计算至2014年7月31日，共计517天，依据《商品房买卖合同》第九条之规定，通道鑫达房地产开发有限公司应当按日向郑盛英赔偿交付房价款万分之一的违约金9835.51元。综上，请求判令通道鑫达房地产开发有限公司赔偿逾期交房违约金9835.51元给郑盛英，并退回违规收取的水电开户费2000.00元并赔偿利息。一审法院认定：2012年9月26日，郑盛英与通道鑫达房地产开发有限公司签订了（2012）通房商交字第（551）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，郑盛英购买通道鑫达房地产开发有限公司嘉鑫苑2幢2单元6层603号房（建筑面积77.03平方米），每平米2244.48元，购房款共计190242.00元，郑盛英已按约定交付了全部购房款。《通道侗族自治县商品房买卖合同》第八条载明，出卖人（通道鑫达房地产开发有限公司）应当在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（郑盛英）使用；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，通道鑫达房地产开发有限公司可据实予以延期：……（3）政府城市规划变更或拆迁不到位对住宅产生影响的；第九条载明，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（通道鑫达房地产开发有限公司）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人（郑盛英）有权解除合同，买受人（郑盛英）解除合同的，出卖人（通道鑫达房地产开发有限公司）应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条载明，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《通道侗族自治县商品房买卖合同》中的合同补充协议载明，每套房须由买受人（郑盛英）交水、电开户费2000.00元，工本费另行收取。2011年5月19日，通道鑫达房地产开发有限公司通过竞拍获得原职业总校土地，定名为嘉鑫苑小区，土地面积约为47亩。由于政府拆迁不到位，造成该土地延期9个月直至2012年4月才全部交付给通道鑫达房地产开发有限公司。郑盛英购买的商品房已于2013年9月6日通过建筑工程项目竣工验收合格。通道鑫达房地产开发有限公司于2013年9月份电话通知郑盛英进行交接房屋，郑盛英与通道鑫达房地产开发有限公司并未签署房屋交接单，通道鑫达房地产开发有限公司也未向郑盛英提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因此郑盛英拒绝受领涉案房屋。通道鑫达房地产开发有限公司直至2015年10月13日之后才将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给郑盛英。郑盛英已于2014年7月底开始装修该套商品房。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于通道鑫达房地产开发有限公司应否支付延期交房违约金。因政府拆迁延期交地的时间是在郑盛英、通道鑫达房地产开发有限公司签订《通道侗族自治县商品房买卖合同》之前，郑盛英、通道鑫达房地产开发有限公司签订房屋买卖合同之时，已并不存在土地未交付的问题，故通道鑫达房地产开发有限公司以政府迟延向其交付建设用地而不应当向郑盛英承担违约责任的辩称，本院依法不予支持。2012年9月26日，郑盛英与通道鑫达房地产开发有限公司签订（2012）通房商交字第（551）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，双方均应按约定全面履行各自的义务。郑盛英在合同签订后，已依约付清了全部房款，但通道鑫达房地产开发有限公司未于合同中约定的时间及方式向郑盛英交付房屋，在其后的交接过程中，又因通道鑫达房地产开发有限公司未提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，郑盛英依合同约定拒绝受领该房屋。通道鑫达房地产开发有限公司未依合同约定的时间和方式向郑盛英交付房屋，应当承担相应的违约责任，郑盛英请求通道鑫达房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求，依法予以支持。关于违约金的支付。2013年9月通道鑫达房地产开发有限公司电话通知郑盛英收房时该房屋已向相关部门提出了建筑工程项目竣工验收申请表，并经相关部门进行验收合格，是符合约定的经验收合格的商品房，但通道鑫达房地产开发有限公司在向郑盛英交付房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据合同约定，郑盛英可以拒绝交接涉案房屋，另通道鑫达房地产开发有限公司未提供相关证据证明原、通道鑫达房地产开发有限公司之间交接房屋的具体时间。郑盛英于2014年7月底开始装修该套商品房，应视为对房屋的转移占有，视为房屋已交付使用。郑盛英诉请通道鑫达房地产开发有限公司承担自合同约定交房之日的次日起至2014年7月底进行装修施工期间的违约金，其请求符合法律规定，依法予以支持。因郑盛英、通道鑫达房地产开发有限公司均未提出开始装修的明确日期的相关证据，本院酌定时间为2015年7月20日为宜，故违约期间为507天。通道鑫达房地产开发有限公司按日向郑盛英支付已交全部房款的万分之一计算，故通道鑫达房地产开发有限公司通道鑫达房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约金190242.00×0.0001×507=9645.26元。故对郑盛英所诉请的违约金内予以支持9645.26元，其他部分不予支持。关于郑盛英请求通道鑫达房地产开发有限公司向其返还水、电开户费2000.00元以及相关利息的问题。郑盛英、通道鑫达房地产开发有限公司在双方签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》中以补充协议的形式对水、电开户费的交纳进行了约定，该协议并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，对双方当事人具有法律约束力。故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、通道鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑盛英支付逾期交房违约金9645.26元；二、驳回郑盛英的其他诉讼请求。通道鑫达房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费96.00元，由通道鑫达房地产开发有限公司承担50.00元，郑盛英承担46.00元。二审中上诉人与被上诉人未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的关键问题系违约事实的认定以及违约金的计算问题。本案双方合同约定上诉人应在2013年2月28日前将经验收合格的商品房交付被上诉人，但上诉人于2013年9月才通知被上诉人交付房屋，违约事实确实存在。根据双方合同的约定，上诉人有向被上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务,但《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并非相关职权部门出具的房屋质量是否合格的证明文件，只是开发商出具给买受人的格式文本。且本案被上诉人认可其已收房，却不向法院陈述具体收房时间，也未领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而是以此为由主张上诉人违约并要求支付违约金至被上诉人自述的房屋装修时间为止。本院认为将违约金计算至被上诉人陈述的装修时间为止不妥。综合本案实情，本院酌情将上诉人逾期交房违约金自2013年3月1日起计算至2013年9月30日止共214天，上诉人应承担的逾期交房违约金为190242×0.0001×214=4071.18元。综上，上诉人所提出的上诉请求成立，应予支持。一审判决对于违约时间的认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更湖南省通道侗族自治县人民法院（2016）湘1230民初103号民事判决第一项为“被告通道鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑盛英支付逾期交房违约金4071.18元”；维持湖南省通道侗族自治县人民法院（2016）湘1230民初103号民事判决第二项及诉讼费用的负担。本案二审案件受理费50元，由上诉人通道鑫达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰代理审判员  刘礼川代理审判员  罗雪花二〇一七年一月二十日代理书记员  丁文婷