北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终6250号上诉人（原审被告）:赵科，女，1978年12月6日出生。上诉人（原审被告）:屠文斌，女，1948年11月24日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：喻天野，北京市道成律师事务所律师。被上诉人(原审原告):宋晓娟，女，1983年5月1日出生。被上诉人(原审原告):张袁鹏，男，1982年7月18日出生。被上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人赵科、屠文斌因与被上诉人宋晓娟、张袁鹏，被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初10473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。赵科、屠文斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实出现严重失实。主要体现在以下三个方面：1.一审判决认定上诉人的行为导致相关合同无法履行，因而是上诉人违约的论断完全是凭空臆造的，缺乏事实依据和基本常识，且无视有关法规和相关合同的约定。2.一审判决关于交易双方对“草拟网签合同”进行签字确认是行业惯例的认定同样属于无中生有，且枉顾“草拟网签合同”既违反原合同约定又实质上违法的事实。3.一审判决故意模糊事实的来龙去脉和因果关系，将上诉人对所谓的“草拟网签合同”的修改意见错误认定为是对合同修改的单方面和擅自的行为，纯属断章取义，混淆是非。二、一审判决适用的法律根本性错误。三、一审法庭在审理程序上有重大瑕疵。宋晓娟、张袁鹏辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。我爱我家公司书面答辩称：不同意上诉人的全部上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。宋晓娟、张袁鹏向一审法院起诉请求：赵科、屠文斌继续履行签订的《北京市存量房买卖合同》以及《补充协议》；赵科、屠文斌针对位于昌平区1103房屋协助宋晓娟、张袁鹏过户；赵科、屠文斌支付违约金（按照已付款68000元为基数，从2016年2月27日开始至过户之日止，按照万分之五每日计算）。一审法院认定事实：宋晓娟与张袁鹏系夫妻关系，屠文斌与赵科系母女关系。宋晓娟、张袁鹏（买受方、乙方）与赵科、屠文斌（出售方、甲方）于2015年10月27日经我爱我家公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。该合同约定由乙方购买甲方名下坐落于北京市昌平区1103号房屋，建筑面积共126.23平方米；合同载明该房屋不是甲方家庭唯一住房，未设定抵押；房屋成交总价为：人民币3250000元，乙方应于本合同签订当日通过自行交接方式向甲方支付定金68000元。关于房款的支付方式，该合同第四条第（二）款第2项约定：乙方选择组合贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币1920000元；乙方于过户前一个工作日向甲方支付人民币1262000元，双方未对该款项支付方式进行勾选。关于贷款的其他约定，合同第五条第（一）款约定：乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意由乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。关于房屋交付，合同第七条第（一）款约定：甲方应当在收到全部房款后3日内将该房屋交付给乙方。关于权属转移登记，合同第九条约定：甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记表手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面补充协议；如因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同：1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定；2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的每日万分之五向乙方支付逾期违约金，并于实际产权登记之日向乙方支付；如因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同：1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定；2、甲方选择继续履行合同的，甲、乙双方应根据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，乙方应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的每日万分之五支付甲方逾期违约金，并于实际产权登记之日向甲方支付。关于违约责任，该合同第十条第（五）款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。该合同还约定了其他内容。同日，宋晓娟、张袁鹏（买受方）和赵科、屠文斌（出卖方）及我爱我家房地产经纪公司（见证方）还签订了《补充协议》。该协议第三条约定：乙方购买甲方位于昌平区1103的住房，本标的物交易总价款为人民币3250000元，以上交易价格为甲方净得价，甲方不承担本标的物在交易过程中产生的任何税费。第五条约定：甲方同意乙方自行办理贷款用于购买标的房屋，并同意丙方对乙方自行办理贷款过程中产生的相关事宜皆不承担任何责任，甲方自行确认乙方是否获得乙方贷款银行的批贷；当甲乙双方向丙方提供书面证明，授权丙方开始办理产权登记转移手续后，丙方即开始为甲乙双方办理相关产权登记及产权转移手续。第六条约定，在产权转移后，甲方与乙方自行确认何时、何地获得贷款部分房款。该贷款部分的房款的支付时间、支付方式、支付地点及支付金额均与丙方无关，丙方对此不承担任何责任。第七条约定，甲乙双方自行协商批贷时间，与丙方无关。第九条约定：除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙双方任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。同日，宋晓娟、张袁鹏与赵科、屠文斌及我爱我家公司签订《居间服务合同》，双方还与北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订《履约服务合同》。2015年10月14日，在上述合同及补充协议签订之前。宋晓娟已将购买本案涉案房屋的定金68000元支付给了屠文斌。屠文斌出具了定金收据。合同履行过程中，2016年1月4日，我爱我家公司工作人员向屠文斌一方通过微信发送草拟网签合同文本，告知其签字确认后可进行网签备案程序，屠文斌、赵科一方认为草拟网签合同第四条将房屋成交总价写为2750000元、第九条税费相关规定载明由买卖双方按照国家规定负担等条款与原合同约定不一致为由，要求我爱我家公司与宋晓娟、张袁鹏一方进行修改，同时以前述补充协议第五条、第六条关于以贷款方式支付房款的约定存在违规风险为由要求宋晓娟、张袁鹏一方以全款方式支付房款。经我爱我家公司及宋晓娟、张袁鹏一方多次沟通未果，双方无法通过协商达成一致意见。宋晓娟、张袁鹏先后于2016年3月28日、4月18日、5月23日向屠文斌、赵科三次发送书面函件，屠文斌、赵科亦分别于2016年4月6日、5月8日、5月31日进行了书面回复。其中4月6日回复中，屠文斌、赵科曾将草拟网签合同进行了修改，将房屋成交总价修改为3650000元，并在5月31日的回复中称这一修改并非恶意违约，而是认为原合同因超期而失去效力，其有权根据市场行情调整价格；屠文斌、赵科在该回复中明确表示因宋晓娟一方原因，造成合同签订90日内未完成产权转移，其决定解除与宋晓娟、张袁鹏签订的《房屋买卖合同》。宋晓娟、张袁鹏对此不予认可，认为屠文斌、赵科拒不配合网签手续、不予配合办理贷款面签手续及权属转移登记，存在违约行为遂诉至法院。本案涉案合同的网签备案程序未能完成。合同履行延怠至今。案件审理过程中，宋晓娟、张袁鹏提交一份各方于2015年10月27日签订的《装修款补充协议》，认为各方已就房屋合同价格为2750000元、房屋配套设施折价款500000元达成一致，草拟网签合同与双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》是一致的，税费负担也按照书面合同履行；屠文斌、赵科则认为《装修补充协议》属于原合同附件，与草拟网签合同无关，草拟网签合同效力应高于原合同；我爱我家公司基本认可宋晓娟、张袁鹏的陈述意见，称网签合同是建委备案手续，房屋总价及税费负担的具体履行还是按照原合同履行，认为网签无法进行的原因系屠文斌、赵科一方提出变更房款支付方式为全款支付。宋晓娟、张袁鹏当庭陈述同意以现金全款方式支付剩余房款，屠文斌、赵科仍坚持不同意继续履行合同，并且认为草拟网签合同违背行业惯例，损害其利益，其对草拟网签合同的修改以及对原合同的质疑属于行使不安抗辩权，不属于恶意违约。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定切实履行各自相应的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，宋晓娟、张袁鹏与屠文斌、赵科签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。需要指出的是，网签程序系二手房交易必经的备案程序，我爱我家公司要求交易双方对草拟网签合同进行确认并未违反行业惯例，而草拟网签合同也应以双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议为依据，如实反映房屋交易的主要条款。但本案中，屠文斌、赵科一方认为草拟网签合同变更了房屋总价及税费负担方式对其不利，且原合同约定的贷款方式存在风险等，提出将房屋总价变更为365万元，并且要求宋晓娟、张袁鹏一方全款支付剩余房款并无合同依据，且违反合同约定。屠文斌、赵科称上述修改属于行使“不安抗辩权”，欠缺事实及法律依据，法院不予采纳；屠文斌、赵科主张系宋晓娟、张袁鹏的原因致使合同超期应予解除，依据不足，法院不予采纳。现经法院询问，宋晓娟、张袁鹏同意以现金全款方式支付剩余房款继续按照原合同约定履行合同，法院不持异议，且该支付方式并不损害屠文斌、赵科的合法权益，双方仍应按照合同约定继续履行房屋买卖合同及相应补充协议的后续事宜，宋晓娟、张袁鹏要求屠文斌、赵科继续履行合同及补充协议，协助办理涉案房屋的产权转移登记的诉讼请求，依据充分，法院予以支持。因屠文斌、赵科擅自要求变更房屋成交总价及房款支付方式导致双方发生争议，涉案合同的网签备案程序未能进行并拖延至今，致使宋晓娟、张袁鹏未能在合同签订之日起120日取得涉案房屋所有权证书，屠文斌、赵科应当就其违约行为承担相应的违约责任，宋晓娟、张袁鹏要求屠文斌、赵科按照已付房款的每日万分之五支付自2016年2月27日至实际过户之日的违约金，具备充分事实及法律依据，现双方约定的违约金标准合理，并未过高，故法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：一、屠文斌、赵科继续履行与宋晓娟、张袁鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于本判决生效之日起七日内协助宋晓娟、张袁鹏办理关于北京市昌平区1103房屋的产权转移登记手续；二、宋晓娟、张袁鹏自北京市昌平区1103房屋登记至其名下当日支付屠文斌、赵科购房款三百一十八万两千元；三、屠文斌、赵科于本判决生效之日起七日内支付宋晓娟、张袁鹏违约金，以六万八千元为基数、按照每日万分之五的标准、自2016年2月27日起计算至实际过户之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，宋晓娟、张袁鹏与屠文斌、赵科签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，双方虽因草拟网签合同而产生争议。但是，房屋交易的价格应以双方当事人真实意思表示为准，即《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）约定的325万元。在合同履行过程中，屠文斌、赵科未经协商一致单方将房屋总价款变更为365万元，将付款方式变更为全款支付剩余房款，违反合同约定，上述行为已构成违约。庭审中，宋晓娟、张袁鹏表示愿意一次性支付剩余购房款，本院不持异议。一审法院据此判令继续履行合同，由屠文斌、赵科完成协助过户义务并由宋晓娟、张袁鹏支付剩余购房款，具备事实及法律依据。双方合同约定如因屠文斌、赵科原因致使宋晓娟、张袁鹏未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，如宋晓娟、张袁鹏选择继续履行合同，则屠文斌、赵科应当自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按已付款的每日万分之五支付逾期违约金。因此，屠文斌、赵科应就此承担相应的违约责任，一审法院认定的违约金数额及标准并无不当。综上所述，屠文斌、赵科的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32800元，由屠文斌、赵科负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 辛 荣审 判 员 王爱红二〇一七年九月四日法官助理 李 想书 记 员 李佳星