上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初25865号原告：顾平禄，男，1961年6月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：华诚，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。被告王生，男，1982年11月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人熊志平，上海学勤律师事务所律师。原告顾平禄诉被告王生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，再次公开开庭进行审理。原告顾平禄及其委托诉讼代理人华诚、被告王生及其委托诉讼代理人熊志平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾平禄向本院提出诉讼请求：1、判令被告从上海市浦东新区合庆镇大星村工业园区大中西路XXX号第6号厂房(以下简称系争房屋)中迁出；2、判令被告按每月人民币(以下币种相同)3,833元计算支付原告自2016年2月2日起至被告实际迁出之日止的房屋使用费。事实和理由：原、被告于2015年2月1日签订《厂房租赁协议》，就系争房屋的租赁达成一致意见。该协议于2016年2月1日到期，但被告拒不迁出。被告王生辩称，被告承租的厂房属于违章建筑，被告承租时并不知情，双方合同应属无效。双方合同每年一签，被告已经承租多年。原告要求被告搬迁的真实原因是因房屋即将动迁，原告曾承诺给予被告搬迁补偿费，因协商不成，故原告起诉要求被告迁出。国家如果动迁，有生产者法定搬迁费用，因此原告现要求被告迁出，被告有预期利益损失。现要求原告赔偿设备搬迁费用18.5万元、经营损失20万元和房屋搭建损失10万元。本院经审理认定事实如下：原告将系争房屋出租给被告已经数年。期间，被告在系争房屋内进行装修。2015年2月1日，原告顾平禄作为甲方(出租人)、被告王生作为乙方(承租人)，签订《厂房租赁协议》。该协议约定，原告将建筑面积约280平方米的房屋出租给被告，租赁期限为一年，租赁期自2015年2月1日至2016年2月1日。年租金46,000元，一次性付清。合同签订后，被告支付了租金46,000元，原告将房屋交付被告使用，被告在其中经营。合同约定期限界至后，原告要求被告迁离，被告拒绝。双方亦未再签订新的租赁合同。审理中，经被告申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对被告在系争房屋内的装修进行造价的鉴定。2016年12月14日，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具《鉴定意见书》，记载“鉴定争议情况：1、车间内半玻隔断。原告认为：该车间内半玻隔断可以拆除搬走的，不在本次鉴定范围。被告认为：该车间内半玻隔断可回收，但需专业人员拆除安装，需产生费用，不认可对方意见”。我司认为：该车间内半玻隔断可回收双方意见基本一致，并在2016年11月29日召开的鉴定工作会议中进行了意见陈述，形成了会议纪要。被告提出的专业人员拆除安装需产生相关费用，我司计算半玻隔断拆除费用为1,463.23元，并将此项费用列为争议项，由法院裁定。如法院裁定支持被告主张，则方案二鉴定装修残值总金额中增加1,463.23元。2、石膏板隔墙内木龙骨。原告认为：石膏板隔墙内木龙骨是原告的，不应计算该项费用。被告认为：石膏板隔墙内木龙骨是被告购买的标准木材，不认可对方意见，应计算该项费用。我司认为：原、被告双方在2016年11月29日召开的鉴定工作会议中进行了意见陈述，形成了会议纪要。我司根据现场实际测量工程量，计算石膏板隔墙内木龙骨费用为1,996.75元，并将此项费用列为争议项，由法院裁定。如法院裁定不支持此项费用则鉴定装修原值总金额扣减1,996.75元。3、木门。原告认为：木门是原告的，不应计算该项费用。被告认为：木门是被告购买的，不认可对方意见，应计算该项费用。我司认为：原、被告双方在2016年11月29日召开的鉴定工作会议中进行了意见陈述，形成了会议纪要。我司根据现场实际测量工程量，计算木门费用为1,334.62元，并将此项费用列为争议项，由法院裁定。如法院裁定不支持此项费用则鉴定装修原值总金额扣减1,334.62元。《鉴定意见书》的鉴定结论意见为：系争房屋厂房内固定装修原值共计10,775.54元；根据厂房租赁协议的租赁期限及现场观察装饰陈新率分别折旧确定装修残值：方案一：根据双方提供的厂房租赁协议的租赁期限为2015年2月1日至2016年2月1日合计12个月，使用1年，合同租赁期限已到期；故厂房办公室固定装修剩余残值为10,775.54/1年*(1-1)=0元。方案二：经现场勘察，勘察成新率取值0.3，故厂房办公室固定装修剩余残值为：10,775.54*0.3=3,232.662元。另查，截止至2017年1月13日，系争房屋仍未动迁。原、被告对系争房屋建造未经合法审批的事实均无异议。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原、被告均无法就出租给被告的房屋提供合法建造证明或说明合法建造情况，双方之合同关系应属无效。被告继续占用系争房屋没有依据，原告主张被告迁出，本院予以支持。租赁合同无效的，承租人仍应支付使用费。原告主张被告按每月3,833元标准支付自2016年2月2日起至实际迁出之日止的房屋使用费，并无不妥，本院予以支持。被告对房屋的装修残值，已与房屋形成附合，属于被告损失，应由双方按过错责任分担。其中的半玻隔断，因未形成附合，本院不予计入装修残值。其中的石膏板隔墙内木龙骨和木门，原告主张由自己赠予被告，未提供依据，应作为被告装修损失计入装修残值。被告主张的其他损失既无证据证明，亦未提起起诉，因非合同无效必须处理的后果，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款的规定，判决如下：一、原告顾平禄与被告王生就上海市浦东新区合庆镇大星村工业园区大中西路XXX号第6号厂房签订的《厂房租赁协议》无效；二、被告王生应于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区合庆镇大星村工业园区大中西路XXX号第6号厂房中迁出，并将房屋返还原告顾平禄；三、被告王生应于本判决生效之日起三十日内支付原告顾平禄按每月人民币3,833元计算自2016年2月2日起计算至实际迁出日止的房屋使用费；四、原告顾平禄应于本判决生效之日起三十日内支付被告王生房屋装修补偿费人民币2,263元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元(已由原告顾平禄预付)、鉴定费人民币2,400元(已由被告王生预付)，合计人民币2,450元，由原告顾平禄负担人民币70元，被告王生负担人民币2,380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  宋丽君人民陪审员  唐凤娟二〇一七年一月二十日书 记 员  孙 舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。