广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终5389号上诉人（原审被告）：林盆花，女，1975年6月11日出生，汉族，住广东省东莞市，上诉人（原审被告）林燕萍，女，1978年9月20日出生，汉族，住广东省东莞市万江区，上述两上诉人共同委托代理人：余士洪，广东法鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨宇，男，1976年4月6日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，委托代理人：胡文学，广东大洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市中汇房地产投资顾问有限公司，住所地：东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科﹒金域松湖花园26号楼商铺120号房，组织机构代码：07191004-4。法定代表人：侯长涛，总经理。上诉人林盆花、林燕萍因与被上诉人杨宇、东莞市中汇房地产投资顾问有限公司（以下简称中汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2015)东一法松民一初字632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨宇因本案于2016年12月3日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除林盆花、林燕萍、中汇公司与杨宇于2015年9月15日签订的《房地产买卖合同》；2.林盆花、林燕萍、中汇公司连带支付违约金150000元；3.林盆花、林燕萍、中汇公司连带支付杨宇主张权利而支付的律师费20000元；4、中汇公司返还杨宇居间服务费20000元，林盆花、林燕萍对此承担连带返还责任；5.本案诉讼费由中汇公司、林盆花、林燕萍承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，于2016年3月31日作出如下判决：一、解除杨宇、林盆花（代理人林燕萍）与东莞市中汇房地产投资顾问有限公司于2015年9月5日签订的《房地产买卖合同》；二、林盆花应于判决发生法律效力之日起五日内向杨宇支付违约金150000元、律师费20000元、居间服务费20000元；三、林燕萍对林盆花的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回杨宇的其它诉讼请求。林盆花、林燕萍如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2050元（杨宇已预交），由林盆花、林燕萍负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2015)东一法松民一初字第632号。原审判决后，林盆花、林燕萍不服，向本院提起上诉称：（一）关于林燕萍代理权的问题。原审认为“本案中虽然没有直接证据证明林盆花已经书面授权林燕萍买卖案涉房产，但因在房产买卖过程中，杨宇及中汇公司均有理由相信林燕萍有代理权，故该行为有效”，该认定既无事实依据也没有法律依据。1、关于不构成代理事实依据。第一，林燕萍在签订合同时曾明确表示过其无林盆花的授权，且后来以《告知函》形式通知杨宇、中汇公司。原审法院对此没有查明。第二，本案的《承诺书》明显属于格式文件，中汇公司给林燕萍签字时并未进行充分说明，该文件加重了林盆花、林燕萍的义务，存在诱导林盆花、林燕萍的嫌疑，该证据不应产生法律效力。原审法院以此作为认定事实的依据，显然错误。2、原审法院认为林燕萍的行为有效即构成表见代理，是缺乏法律依据的。我国法律对表见代理规定了明确构成条件，中汇公司、杨宇若认为林燕萍的行为构成表见代理，应负举证责任。从本案来看，中汇公司、杨宇除了《承诺书》证据外并无其他有效证据，况且该《承诺书》不具有证据效力。杨宇、中汇公司并无直接证据表明林燕萍、林盆花持有房产证原件，且林盆花的银行账户也并非由林盆花给杨宇、中汇公司提供的，而是林燕萍以短信方式提供给杨宇、中汇公司的。林燕萍、林盆花在上诉中也明确表示了林盆花的银行账户由林燕萍持有。除此之外，中汇公司、杨宇没有其他相关证据。因此，中汇公司、杨宇并未充分举证。同时，杨宇、中汇公司也并非善意且无过失，而是有重大过失。中汇公司是具备二手房交易资质，理应知晓二手房交易应具备的条件和程序，但中汇公司、杨宇轻易与林燕萍签订购房合同，事后也不完善林盆花与林燕萍的授权委托手续，导致涉案合同无法履行。杨宇、中汇公司认为完善委托手续是合同附随义务，但该义务亦是杨宇、中汇公司的关键重要义务，中汇公司、杨宇并未及时完善。故本案中林燕萍不构成表见代理。（二）关于林盆花违约责任的问题。林盆花没有违约亦无须承担责任。林盆花并不知道林燕萍的任何行为，事后也不同意林燕萍代为卖房的行为，且该行为也不构成表见代理。林盆花在本案中属于不知情的第三人，不应当承担违约责任。杨宇、中汇公司在本案中存在重大过失。林盆花、林燕萍没有收取杨宇的居间服务费20000元，不存在承担退还服务费的依据。该费用应由中汇公司返还。林燕萍在事前曾多次与杨宇、中汇公司协商处理，但杨宇仍然聘请律师诉讼，该费用不应由林燕萍、林盆花承担。（三）关于中汇公司的责任。中汇公司未尽谨慎注意义务，致使林盆花、林燕萍的授权委托文件未完成的情况下，草率促使林燕萍与杨宇签订房屋买卖合同，最后导致合同不能履行，应承担重大过失责任。中汇公司收取了20000元服务费，应当履行等值义务，由于自己的过失给委托人造成损失，应退还服务费。（四）关于杨宇损失的问题。杨宇主张，因其签订了案涉合同，无法购买房屋，后在房屋升值后购金域松湖96平方米的房屋价值已涨至1500000元，损失巨大。原审法院也采纳了杨宇的主张，支持了违约金150000元，这一认定是错误的。杨宇主张其购买金域松湖的房产，交易价格涨到1500000元，是不真实的。原审法院未查清事实，有失公允。（五）林燕萍的责任问题。林燕萍在本案中不应承担连带责任。原审法院根据《承诺书》的内容，认定林燕萍应当对林盆花的责任承担连带责任有失偏颇。林盆花在本案中不承担重要责任，林燕萍当然也没有承担责任的基础。暂且无论林盆花是否应承担责任，仅以《承诺书》来讲，林燕萍在本案中是无权代理的代理人，其承诺的权利和义务只能由委托人承担，况且该《承诺书》无证据效力。综上，林燕萍、林盆花请求本院：1、撤销原审判决第二、三项，改判林盆花不承担违约金150000元及律师费20000元，居间服务费20000元，改判林燕萍不承担连带责任；2、诉讼费用由杨宇、中汇公司承担。杨宇向本院提交书面答辩状答辩称：（一）关于林燕萍的代理权问题，林燕萍的代理行为应属有权代理，其代理行为有效，三方合同有法律效力，理由如下：1、林燕萍出具的《承诺书》明确表明：林燕萍与林盆花是被委托与委托关系，其代理行为已经征得物业产权人林盆花的同意，如因隐瞒或资料不真实造成此次交易不能继续履行，一切法律责任和经济损失将由其本人承担，而林燕萍在上诉状中却声称“在签订合同时曾明确表示过其没有林盆花的授权”，其上诉理由与《承诺书》的内容自相矛盾，不能采信。2、林燕萍在上诉中称《承诺书》属于格式文件，其签字时房产中介未进行充分说明，加重了其义务，存在诱导嫌疑。但杨宇认为，林燕萍出具《承诺书》是其自愿行为，无任何第三方逼迫或诱导其签订，林燕萍作为具有完全民事行为能力的自然人，也有高学历，对于承诺书中的内容及签订承诺书的后果应该十分明确。3、林燕萍在上诉中称其不具备表见代理的构成要件，没有事实和证据支持。第一，林燕萍到房产中介公司办理买卖事宜时，持有房屋产权人林盆花的房产证原件，房屋定金款项也是直接汇入林盆花银行账户，这足以证明林燕萍是得到林盆花的授权来进行房产交易，至于林燕萍在上诉中称其“无直接证据证明林燕萍持有房产证原件，且林盆花的银行账户也并非由林盆花本人给杨宇，而是林燕萍通过短信方式提供给杨宇”，杨宇认为这一理由不能成立。首先，一审庭审时林燕萍也承认拿走了案涉房地产权证的原件，其次根据常理，房产中介公司在未看到房产证原件的情况下是不可能进行居间代理行为的，再次林燕萍作为该次交易代理人，其通过短信发送林盆花银行账户给杨宇也无可非议，最后，该项上诉主张没有任何证据证明。第二，杨宇在本次交易中不存在任何过错。首先，杨宇是作为普通老百姓购买首套房产居住所用，而非囤房炒楼。故杨宇对于房产交易的流程并不清楚，因此才会通过房产中介公司进行交易，杨宇完全相信有居间资质的房产中介公司促成的交易是合法有效的，其次，林燕萍也向杨宇出具了《承诺书》，支付的房款也是直接汇入房屋产权人的银行账户，再次，杨宇作为普通老百姓，对于是否需要完善委托手续是不知情的，也没有完善授权委托手续的合同附随义务，完全属于善意无过失的一方。（二）关于林盆花的责任问题，林盆花构成合同违约，应承担违约责任。理由如下：1、林盆花在上诉中称其属于不知情的第三人，不应承担违约责任。这只是林盆花与林燕萍串通一致的说法，而且没有其他证据证实。且从本次交易的一系列行为来看，林盆花对于此次交易是知情的。首先，涉案房屋的房屋产权证书是由林盆花给了林燕萍，作为完全民事行为能力人，其应知晓该证件的重要性，在正常情况下不可能随意将证件交由他人处置。其次，林盆花的银行账户有收到杨宇支付的定金款项50000元，且退还定金的也是通过林盆花银行账户退还。这可以认定林盆花知晓本次交易，至于林燕萍称其掌握林盆花银行账户，没有相关证据证实，不应采信。2、林盆花主张其没有收取居间服务费，不应退还该费用。此说法没有法律依据，正是林盆花不继续履行合同，导致杨宇支出的居间服务费打了水漂。杨宇按照三方合同约定要求林盆花承担违约责任，合法有据。3、林盆花在上诉中称有协商处理此事，杨宇仍然选择聘请律师诉讼，则律师费应由杨宇承担。该说法亦没有任何事实和法律依据，即使三方有协商，也不能剥夺杨宇通过选择法院诉讼的方式维护权利。正是因为林盆花的违约行为，导致了杨宇的损失。杨宇有权根据三方合同约定主张律师费。（三）中汇公司应当承担连带责任。林燕萍、林盆花在上诉中主张中汇公司未履行谨慎注意义务及退还居间服务费，杨宇对此部分同意，中汇公司应当与林燕萍、林盆花承担连带责任，中汇公司作为房屋买卖居间人，其作为具有专业房产中介资质的一方，应当熟知房产交易的条款和相关规定，其未能严格审查林燕萍、林盆花在处理房产时需要办理的手续，也未能及时督促林燕萍、林盆花继续履行合同，最终导致合同无法继续履行，其存在过错，也应当按照合同约定承担违约责任。（四）关于杨宇损失的问题，杨宇在本次交易中存在重大损失，该损失应由林燕萍、林盆花、中汇公司承担连带责任。近年来，东莞房价逐月上涨。杨宇本可以用1500000元买到107.85平方米的房产，但在解除合同后，只买到了96平方米的房产，因此杨宇蒙受了极大经济损失。故林燕萍、林盆花认为原审法院未查清事实的说辞经不起推敲。2、关于违约责任。案涉合同既约定了违约金，又约定了定金，按照法律规定，杨宇有权选择适用。杨宇在一审起诉及庭审中均明确表示适用违约金条款，并无不当。3、杨宇在本次交易中支出的居间服务费、维权律师费也是本次交易中的重大损失，且是根据三方合同条款进行主张，合法有据。（五）关于林燕萍的责任问题。杨宇认为林燕萍应当承担连带责任。1、林燕萍出具的《承诺书》是其真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。林燕萍作出了相应承诺，应按照承诺执行，本案因为合同无法继续履行的原因也在于林燕萍的虚假承诺，其要求承担连带责任并无不妥。2、退一步讲，即使林燕萍的代理行为无效，仍然不影响合同效力，也不影响其承担责任。根据《合同法》第48条规定“行人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，根据该法律规定，林燕萍作为行为人，也应当承担违约责任。据此，杨宇认为林燕萍、林盆花的上诉没有事实根据，其上诉请求不应当得到法律支持。中汇公司经合法传唤，无正当理由缺席二审法庭调查，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明，确认原审判决查明的事实。另查明，本院依林盆花、林燕萍申请向房管部门调取了杨宇另购房屋的房地产买卖合同及相关交易信息，房地产买卖合同显示杨宇购买东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科金域松湖花园12号楼1705房的价格为880000元，林盆花、林燕萍据此主张未给杨宇造成损失，不应支付违约金。二审法庭调查时，林盆花、林燕萍当庭提交林盆花银行账号流水及账户资料，拟证明林盆花的银行账号由林燕萍保管。杨宇当庭提交录音文字和光盘，拟证明林盆花、林燕萍违约的事实及中汇公司未尽中介义务；提交富森房地产买卖合同，拟证明其购买东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科金域松湖花园12号楼1705房的合同价格为1500000元而非880000元。对林盆花、林燕萍提交的证据，杨宇质证称：杨宇并未向对方索取房价上涨的差价赔偿，违约责任应以案涉合同约定为准，违约金条款约定楼价10%不属于违约金过高情形；林盆花与林燕萍是姐妹，杨宇将定金转到林盆花账户，至于账户谁保管杨宇不知情。补充查明事实有房地产买卖合同、林盆花银行账号流水及账户资料、录音文字和光盘、富森房地产买卖合同及二审法庭调查笔录附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：一、林燕萍的行为是否构成代理；二、林盆花是否构成违约及如何担责；三、林燕萍应承担的责任；四、中汇公司应承担的责任。对此，本院分析如下：关于焦点一。林燕萍抗辩称没看清承诺书内容就签名，但承诺书文字表达清晰，内容不多，作为完全行为能力人，林燕萍在承诺书上签名，应承担相应法律后果。林燕萍、林盆花虽主张林燕萍无代理权，但林燕萍在持有案涉房屋房产证原件并出具承诺书的前提下，以林盆花名义与杨宇签订案涉合同，并要求杨宇将定金汇入林盆花账户，杨宇有理由相信林燕萍具有代理权。林盆花、林燕萍所提交的证据无法证明杨宇在签订合同时已知道或应当知道林燕萍无代理权，在此情况下，原审认定林燕萍的代理行为有效，理据充分，本院予以维持。关于焦点二。林燕萍的代理行为有效，行为后果依法由林盆花承担。杨宇已依合同约定交付定金，但林盆花未履行相关合同义务，构成违约，应承担相应违约责任。林盆花、林燕萍据杨宇买受房屋的备案合同主张未给杨宇造成损失，故不应当承担违约责任，但杨宇主张违约金理由为合同约定而非自身损失，且双方约定的违约金数额为楼价10%，不属过高情形，故，林盆花、林燕萍上述主张理据不足，本院不予采纳。根据案涉合同“四、违约责任（2）、（4）”的约定，杨宇主张林盆花承担150000元的违约金和20000元的律师费，有合同依据，本院予以支持。关于焦点三。林燕萍签署承诺书，承诺如因隐瞒或者资料不真实造成交易不能继续履行，一切法律责任和经济损失由其承担，现林盆花否认林燕萍的代理权并拒绝履行合同，林燕萍亦主张自己无代理权，林燕萍应承担相应的保证责任。杨宇主张林燕萍连带支付违约金150000元及律师费20000元，合法有据，本院予以支持。关于焦点四。中汇公司作为专业房产买卖中介，在合同签订前未向林盆花核实林燕萍的代理权情况，未完善相关委托代理手续，合同签订后亦未及时采取补救措施固定代理关系，在案涉交易中存在过错，根据案涉合同“六、代理费”的约定，中汇公司应当向杨宇退还已收取的居间服务费20000元。综上所述，上诉人林盆花、林燕萍的上诉理由部分有理，对于有理部分，本院予以支持。原审判决认定事实部分有误，对有误部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院(2015)东一法松民一初字632号民事判决第一项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院(2015)东一法松民一初字632号民事判决第三、四项。三、变更广东省东莞市第一人民法院(2015)东一法松民一初字632号民事判决第二项为：林盆花应于本判决发生法律效力之日起五日内向杨宇支付违约金150000元、律师费20000元。四、林燕萍对林盆花上述债务承担连带清偿责任。五、东莞市中汇房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向杨宇退还居间服务费20000元。六、驳回杨宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2050元（杨宇预交），由林盆花、林燕萍负担；二审受理费4100元，由上诉人林燕萍、林盆花(已预交)负担3668元，由东莞市中汇房地产投资顾问有限公司负担432元。本判决为终审判决。审 判 长  李 倩审 判 员  杨洁萍代理审判员  钟满福二〇一七年一月十九日书 记 员  冯文娟胡春晖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。