天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)津01民终5741号上诉人（原审被告）：陈园，女，1972年2月11日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区，现住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：汪洁玲，浙江载融律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：高海岩，男，1971年11月23日出生，汉族，居民，住河北省秦皇岛市海港区。被上诉人（原审原告）:李雪玲，女，1981年6月28日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：王志民，天津正达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第一分公司，住所地天津市蓟州区龙港小区。负责人：张明军，经理。委托诉讼代理人：蒙静新，女，该公司员工。上诉人陈园、高海岩因与被上诉人李雪玲、天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第一分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2016）津0225民初10353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈园上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人李雪玲一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人李雪玲承担。事实和理由：1.一审判决认定事实有误。一审判决认定中介公司在交易过程中与上诉人陈园保持联系且涉诉微信语音出自上诉人陈园，均无证据证实；一审法院未能查清上诉人陈园与涉诉房屋买卖代理人徐少华之间的委托代理真实性、合法性及委托事项；被上诉人李雪玲无购房真实意思表示，系倒房行为。2.一审判决认定上诉人陈园违约与事实不符。上诉人陈园即便未在2016年9月12日办理网签也不影响在合同约定的履行截止日（2016年10月31日）之前履行合同，而在履行截止日之后转售诉争房屋，并不构成根本违约；中介公司存在重大过错是导致本案争议的直接原因。3.一审存在程序违法问题。一审法院未送达证据材料，剥夺了上诉人陈园的部分诉讼权利；一审法院未按照上诉人陈园的申请追加天津仁道房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，本案被上诉人天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第一分公司并非适格主体；本案一审实际审理期限将近8个月，还存在管辖权异议，故不应适用简易程序审理。高海岩上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，将案件发回重审或改判驳回被上诉人李雪玲一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人李雪玲承担。事实和理由：1.一审判决认定合同效力有误。涉诉房屋系上诉人高海岩与上诉人陈园在夫妻关系存续期间取得，故属于夫妻共同财产。被上诉人李雪玲明知涉诉房屋存在共有权人，未取得该共有权人书面同意的情况下仍与上诉人陈园签订涉诉房屋买卖合同，中介亦未尽到应尽的法定责任和义务，故涉案合同应认定无效。2.一审判决认定上诉人陈园违约不当。因涉诉房屋买卖合同无效，合同中违约条款对上诉人陈园失去约束力；被上诉人李雪玲在合同履行期限届满前主张解除合同，构成违约，应负违约责任；一审期间无人主张保留诉争房屋，故上诉人将房屋转售他人并无不妥。3.一审程序违法。一审法院未送达被上诉人李雪玲的证据材料。陈园、高海岩的答辩意见均与其各自上诉意见一致。李雪玲辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人陈园、高海岩的上诉请求。事实和理由：1.一审认定上诉人陈园作为涉诉房屋买卖合同的出卖人承担违约责任与事实相符。交易期间，上诉人陈园本人多次通过微信、电话与中介人员磋商合同条款细节，并授权其代理人徐少华办理签约手续，有充足证据在案佐证，且相关微信语音系出自上诉人陈园业经其夫即本案另一上诉人高海岩确认；上诉人陈园拒绝办理网签，其后在诉讼期间将房屋出卖，构成根本违约，应承担违约责任。2.一审认定合同有效符合法律规定。被上诉人李雪玲基于具有公示效力的房屋产权证记载情况，并结合其他事实，有理由认定上诉人陈园对诉争房屋具有完全的所有权或处分权，已尽到了合理审查义务，且依据有关司法解释，二上诉人主张涉诉房屋买卖合同无效，人民法院不应支持。3.一审程序合法。本案并不复杂，因上诉人陈园提出管辖异议，导致案件实际审理期限较长，但管辖异议期限依法不计入审限，故适用简易程序并无不当；被上诉人天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第一分公司为涉诉房屋买卖合同的丙方，且具有符合法定条件的应诉资质，属于适格主体，一审时二上诉人亦未对其出庭资质提出异议。天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第一分公司辩称，同意一审判决，应由上诉人承担违约责任。李雪玲向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2016年8月28日签订的房屋买卖合同；2.判令被告给付原告违约金82000元并返还定金20000元；3.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：被告陈园与案外人徐少华系朋友关系。2016年8月27日，徐少华代陈园作为甲方、原告李雪玲作为乙方、第三人天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第一分公司作为丙方签订了房屋买卖合同一份，合同主要内容为：甲方自愿将坐落在蓟县XX里XX-X-XXX室的房屋出售给乙方，房屋的所有权人为陈园，附属设施毛坯一户一表，实际成交价格820000元（此价格包含该房屋及其附属设施），乙方于2016年8月28日向甲方交付该房屋定金20000元，甲、乙双方同意并承诺于2016年10月31日前到房管部门订立买卖协议，乙方承诺于2016年10月31日之前将该房屋首付款（以房管局银行评估价为准）打入天津市正孚房地产经纪中心，并进行资金监管，该房屋剩余房款（以房管局银行评估价为准）由乙方申请做按揭贷款。关于违约责任约定：4.房屋产权人甲方在与乙、丙两方签订该房屋买卖合同时，视为其已经征得其财产共有人的同意，如因以上原因导致乙方不能办理过户手续或本合同不能执行的，视为甲方违约，并承担由此产生的一切责任及经济赔偿。6.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向其他方支付该房屋实际成交价格的10%作为违约金。合同其它事宜约定：5.甲方物业费取暖费水电费承担贰仟伍佰元整；6.乙方于2016年9月以后承担物业费取暖费水电费；7.甲方只出贰仟伍佰元费用以后不再出任何费用。合同最后有甲方徐少华代陈园、乙方李雪玲的签字、捺印，有丙方天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第一分公司盖章，日期为2016年8月28日。合同签订后，原告向中介人员蒙静新支付了购房定金20000元、服务费4000元，蒙静新为原告出具了收条。因合同约定了被告承担物业费取暖费水电费贰仟伍佰元整，因此，中介人员王小宁使用部分定金代被告交纳了欠缴的相关费用后，蒙静新将剩余的17500元分两笔转入了被告提供的本人招商银行账户中。后蒙静新为原、被告预约了2016年9月12日到房管局办理网签手续，但被告未前往办理，2016年9月13日原告诉至法院而成讼。一审法院向被告邮寄送达应诉材料后，2016年11月5日被告通过特快专递的形式向一审法院邮寄了管辖移送申请书，主张一审法院对该案无管辖权，请求移送至被告的经常居住地即福建省福州市鼓楼区人民法院，一审法院经审查于2016年11月10日作出（2016）津0225民初10353号民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告对该裁定不服，于2016年11月21日提起上诉，2017年2月14日天津市第一中级人民法院作出（2017）津01民辖终128号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2017年3月28日，高海岩以特快专递的形式向一审法院提交了第三人参加诉讼申请书，申请以第三人的身份参加诉讼，一审法院同意其作为第三人参加诉讼，并向其邮寄送达了应诉材料及参加诉讼通知书。2017年3月29日，被告以特快专递的形式向一审法院提交了追加第三人申请书，申请追加天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第一分公司为本案的第三人参加诉讼，一审法院依法追加天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第一分公司为本案的第三人，并向其邮寄送达了应诉材料及参加诉讼通知书。另查，被告陈园与第三人高海岩系夫妻关系，本案诉争房屋登记在被告陈园名下，系二人夫妻关系存续期间所购买，是二人的夫妻共同财产。2016年11月即本案诉讼过程中，被告陈园与第三人高海岩将本案诉争房屋出售给了案外人李福志，且房屋产权转移登记手续已办理完毕。在本案中，原、被告双方对案外人徐少华代签房屋买卖合同的行为是否为有权代理存在争议。被告主张因工作关系，其仅仅是将房屋钥匙交给徐少华，委托徐少华开门便于买房人看房，其对徐少华代签的房屋买卖合同并不知情，且本案诉争房屋作为被告与高海岩的夫妻共同财产，出售未经高海岩同意，故该房屋买卖合同应属无效合同，被告对此未提交证据。原告主张中介人员蒙静新一直是与被告本人联系的，因被告在福建工作，委托书、合同内容均是蒙静新通过微信与被告沟通后经被告确认的，对此提交了委托书、蒙静新与被告之间的微信语音、文字聊天记录截屏打印件证实其主张，同时，因本案诉争房屋登记在被告一人名下，原告主张基于不动产公示公信原则，双方签订的合同应属合法有效。经当庭播放、出示中介人员蒙静新手机中的微信语音、文字、图片记录，被告虽不予认可，但对微信记录中是否被告的声音亦不要求鉴定，故对原告提交的委托书、微信聊天记录一审法院予以采信。一审法院认为，根据当庭出示的微信语音、文字、图片记录，房屋买卖合同的具体内容是中介人员蒙静新与被告沟通并经被告确认后，再由徐少华代签的，应认定徐少华与被告之间系有权代理，被告对徐少华的代理行为应承担民事责任。本案诉争房屋登记在被告名下，基于不动产的公示公信原则，原告有理由相信被告系房屋的完全权利人，且合同约定“房屋产权人甲方在与乙、丙两方签订该房屋买卖合同时，视为其已经征得其财产共有人的同意，如因以上原因导致乙方不能办理过户手续或本合同不能执行的，视为甲方违约，并承担由此产生的一切责任及经济赔偿”，因此原、被告之间的房屋买卖合同应认定为合法有效，该房屋买卖合同系原、被告双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。中介在房管局预约排号后，被告未到场配合办理相关手续，且在本案诉讼过程中，被告陈园与第三人高海岩又将本案诉争房屋出售给了案外人李福志，且已办理了房屋产权转移登记手续，导致本案原、被告签订的房屋买卖合同无法继续履行，被告的上述行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告主张解除双方签订的房屋买卖合同，要求被告返还定金20000元、承担违约金82000元，理据充足，一审法院予以支持。原告要求第三人高海岩承担连带责任，根据合同相对性原则，对该主张一审法院不予支持。案经调解未果。判决：一、解除原告李雪玲与被告陈园于2016年8月28日签订的坐落于天津市××室的房屋买卖合同；二、由被告返还原告定金20000元，于本判决生效后5日内付清；三、由被告给付原告违约金82000元，于本判决生效后5日内付清；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1170元，由陈园负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点可总结为：一、合同效力问题；二、违约责任问题；三、一审程序问题。关于合同效力问题。本案中，一审法院综合各方当事人陈述及证据，认定涉案房屋买卖合同合法有效，系上诉人陈园与被上诉人李雪玲的真实意思表示，对双方具有法律约束力，符合法律规定，本院予以支持。上诉人陈园有关一审法院未能查清上诉人陈园与中介人员沟通情况及其授权情况等主张，与事实不符，本院不予采信。上诉人陈园有关被上诉人李雪玲系出于倒房目的而购房的主张，未能举证证实，本院不予采信。上诉人高海岩主张被上诉人李雪玲明知涉诉房屋有共有权人而在未取得该共有权人书面同意下依然签约，涉案房屋买卖合同应属无效，且其中违约条款亦对上诉人陈园不产生约束力，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约责任问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，涉诉房屋买卖合同第六条“违约责任”第4款约定，“房屋产权人甲方在与乙、丙两方签订该房屋买卖合同时，视为其已经征得其财产共有人的同意。”现有证据无法证实上诉人陈园在签订诉争房屋买卖合同时已征得其财产共有人的同意，且在合同签订后，上诉人陈园拒绝配合被上诉人李雪玲继续履行合同，有各方庭审陈述及证据相佐证。一审法院认定上诉人陈园的行为构成根本违约，判令其承担相应的违约责任，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。上诉人陈园、高海岩的相关上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人陈园、高海岩有关被上诉人天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第一分公司在提供居间服务过程中存在过错的主张，并非本案审理范围，本案不予涉及。关于一审程序问题。一审法院依法适用简易程序审理本案，并依照有关简易程序的相关规定传唤当事人、送达诉讼文书、审理案件，程序合法，并无不妥。一审法院根据上诉人陈园的申请，鉴于天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第一分公司确系涉案房屋买卖合同的丙方，依法追加其为本案原审第三人，庭审中各方当事人亦认可该第三人的出庭资格。上诉人陈园主张一审法院追加第三人错误，且被上诉人天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第一分公司并非适格主体，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人陈园、高海岩有关一审送达程序违法的相关主张，无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈园、高海岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由上诉人陈园、高海岩共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱菊玲代理审判员  刘 艳代理审判员  阎 涛二〇一七年九月十八日法官 助理  常嘉奕书 记 员  于 蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；