上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初1167号原告：金永武，男，朝鲜族，住黑龙江省牡丹江市。原告：金顺姬，女，朝鲜族，住黑龙江省牡丹江市。原告：金洙莲，女，朝鲜族，住黑龙江省牡丹江市。三原告共同委托诉讼代理人：**、程宇豪，北京雨仁(上海)律师事务所律师。被告：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，董事长。委托诉讼代理人：吴海静，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。原告金永武、金顺姬、金洙莲(以下简称原告)与被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，先适用简易程序，于2016年3月16日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，又于2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告金永武及三原告共同委托诉讼代理人**、程宇豪，被告委托诉讼代理人吴海静、朱纪陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认《房屋托管合同》第三条第5款为无效条款；2、依法解除原告与被告的《房屋托管合同》；3、判令被告将系争商铺租金收益归还原告；4、判令被告将位于上海市嘉定区江桥镇临夏路XXX号XXX室商铺(以下称系争商铺)恢复至有明确门牌号，地板有铜条相隔，四周有玻璃柜台的原状及相应的配套功能后归还原告；5、判令被告赔偿原告经济损失10,000元。事实和理由：原告金永武与金顺姬系夫妻关系，原告金洙莲系原告金永武与金顺姬之女。被告原名上海中汇电子市场经营管理有限公司，2015年2月通过工商变更登记为被告。原告于2010年前购买了系争商铺，取得上海市房地产权证。2012年7月12日，原告与被告签订一份《房屋托管合同》，约定原告将系争商铺委托被告市场推广、招商、出租管理，托管经营的项目名称为“上海电子商城”，合同期限为五年，自2013年2月15日至2018年2月14日止。被告按照35/365*总租金的标准扣除年管理服务费，并应在收到租金后20个工作日支付原告。签约过程中，合同文本由被告出具，属于单方空白格式文本，其中未明确租金标准，亦未明确被告作为受托人负有保护原告物业利益的法定义务。其中第三条第5款约定了原告未经被告同意不得解除合同，与原告作为委托人享有的法定解除权的法律规定相悖。履约过程中，被告未经委托人同意，将托管项目由上海电子商城变更为南北干货，对托管合同的核心条款作了单方面变更，将系争商铺出租给案外人，向原告隐瞒租赁期限、租金标准等物业租赁主要事实，并至今未将租金收益返还原告。原告认为被告单方面变更托管项目内容、隐瞒租赁事实、擅自变更物业功能等做法，违反了法律规定及双方的约定，侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告辩称，不同意原告所有诉请，1、对于原告提出的诉请一、二，原告购买时知道是分割式产权商铺，与独立商铺有别，统一的分割方式是铜条分割，标上数字显示商铺编号，且系争商铺面积较小，无法单独出租，需要重新划分，只有统一出租、统一管理才符合其购买目的。被告统一管理市场，对市场重新划分和布局，实现了原告购买商铺的经济目的，不可能单独恢复系争商铺，否则会侵犯大多数业主利益。托管合同基于双方自愿，不存在侵害，故《房屋托管合同》第三条第5款不存在条款无效的情形，原告也不符合解除合同的条件。2、被告会经营管理系争商铺是基于案外人上海同川物业管理有限公司(以下简称同川物业)的委托，同川物业的管理经营是经业主委员会授权，故被告取得经营管理权没有侵害原告权利；而托管合同中对委托事项未约定，是基于对被告的信任进行委托，具体经营事项由被告决定；不存在被告利用关联公司侵害原告利益的情形，被告作为管理者依法取得管理权限，未侵害原告权益，不存在要归还的情况。3、关于租金收益问题，2015年7月之前整个市场空置了7、8年，没有收益，所有业主对此都是明知的。同川物业和被告签订的协议中已经明确约定租金支付标准以及支付方式，目前系争商铺已出租给案外人，被告已按照三方协议将租金收益交给了业主委员会，业委会有专门账户进行管理，原告当时并未来取。4、对经济损失赔偿诉请，因被告不存在侵害原告利益的问题，故不存在支付经济损失的前提和基础。当事人围绕损失请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于被告提交的授权委托书，拟证明本案原告委托业主委员会全权代理系争商铺相关事宜，代原告负责项目招商、谈判、合同文本草拟及修改，负责市场管理的相关工作，如业主之间有不同意见时原告同意大多数业主的意见。因原、被告双方对其真实性均认可，且授权委托的事项涉及系争商铺，与本案有关，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以认可。2、对于被告提交的协议书、委托管理合同，证明案外人同川物业已与经95%以上业主授权委托的业主委员会及开发商签订了协议书，约定由同川物业作为张掖路XXX号的管理方，后同川物业将经营管理权委托给被告，被告取得系争商铺的受托管理有合法依据。原告认为协议书签订方不是本案原、被告，与本案无关，反而印证被告在利用公司的关联关系侵害原告利益。因被告提交了证据原件，本院经过核对，对协议书、委托管理合同真实性、合法性予以认可，且协议书、委托管理合同中所涉及的对象即为包括系争商铺在内的整个商城，与本案有关，故本院对其关联性也予以认可。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争商铺为三原告共同所有，建筑面积10.65平方米，套内面积5.27平方米，分摊面积5.38平方米。2012年7月12日，原告(甲方)与中汇公司(乙方)签订一份《房屋托管合同》，约定甲方将系争商铺委托给乙方进行招商、出租、管理，托管期限为2013年2月15日至2018年2月14日，共五年。经营收益及分配：1、甲方同意，乙方基于其专业的经营管理经验对该商铺所在的上海电子商城进行统一经营管理，乙方根据市场行情和商场经营状况制定、调整上海电子商城各商铺的对外出租价格，并统一划分经营区域进行招商。在该商铺出租并收取租金后，乙方有权从租金中扣除甲方应缴纳的税费和应支付给乙方的相当于35天的租金的年管理服务费。2、甲方同意乙方按照该商铺承租方的支付方式在收到租金后20个工作日内将扣除本条上一款约定费用后的余额支付给甲方，甲方应在收款的同时向乙方出具收款收据。甲方权利义务：甲方按本合同的约定向乙方交付该房产且乙方将该房产出租后，甲方有权按照本合同约定获得租金收益，如该房产未能出租，则甲方无收益。托管期内，甲方不承担该商铺日常物业管理费、市场推广费、水电费等相关费用。在本合同有效期内，甲方未经乙方书面同意不得单方解除或终止本合同。乙方权利义务：乙方负责该商铺的市场推广、招商、出租、管理等工作，以自己的名义与第三方就该商铺签订租赁合同或市场经营合同等与该商铺经营管理有关的合同，甲方认可乙方与第三方签署的有关合同的有效性并同意合同内容。乙方有权对该商铺进行重新分割、布局、装饰、做与其他商铺合并使用的改造，并可为该物业添加商业经营所需的附属设备、设施，进行必要的施工。本合同商铺交付给乙方的状态为：地面铜条相隔、无门窗隔墙。违约责任：本合同签订并生效后，除本合同约定的合同解除和终止情形外，非经双方协商一致，任何一方不得单方解除或终止本合同，任何一方违反本条约定单方解除本合同的，对合同对方不具有法律约束力，并视为违约，应按照上一款标准向对方承担违约金。合同另作了其他约定。合同签订后，原告即将系争商铺交付中汇公司使用。之后原告并未收取过租金。2014年4月15日，原告金永武向上海电子商城业主委员会出具一份《授权委托书》：本人在上海电子商城购买了系争商铺，是电子商城的业主之一，鉴于本人工作繁忙等因素不能亲自处理电子商城的相关事宜，现全权委托上海电子商城业主委员会成员代理本人办理如下事务：1、负责项目招商、谈判、合同文本草拟及修改；2、与政府及相关部门协商相关事宜；3、与开发商和政府协商回购事宜；4、起草并向有关部门递交相关文书，反映广大业主的诉求；5、负责市场管理的相关工作；6、如业主之间有不同意见时本人同意大多数业主的意见。本委托书有效期自签字之日起，至第一届业委会任期满之日(2019年1月12日)。原告金永武在落款处签字，并在产证产权人全体签名处代原告金顺姬、金洙莲签名。2014年11月27日，上海市电子商城业主委员会(甲方)与上海电子商城有限公司(乙方)及同川物业(丙方)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，以下简称市场)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，······。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。2015年1月5日，上海市嘉定区经济委员会向嘉定区江桥镇人民政府发文《关于中汇公司变更相关事宜的批复》【嘉经批(2015)1号】：同意中汇公司转型变更为上海东方南北干货市场经营管理有限公司(暂定名，正式名称经工商部门登记注册后，报区经委备案)，经营范围由原来“电子产品批零”变更为“南北干货、调味品零售”，经营地址不变(上海市嘉定区张掖路XXX号)，经营面积不变(一期、二期共计145879.95平方米)。2015年2月5日，中汇公司股东会决定将公司名称变更为：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即被告)，经营范围变更为：为本市场内南北干货经营者提供管理服务。同日，该公司经工商部门登记备案，将企业名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，经营范围由为电子产品经营者提供市场管理服务变更成为南北干货经营者提供管理服务。后被告变更了电子商城的原有格局，进行统一的改造和装修。2015年7月27日，上海市嘉定区公安消防支队向被告出具一份《建设工程消防验收意见书》，南北干货市场消防已验收合格。该市场遂正式投入使用。之后，同川物业与被告及上海电子商城业主委员会签订一份《委托管理合同》，鉴于同川物业为张掖路XXX-XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托上海电子商城业主委员会处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-XXX号所有商铺在委托经营期限内委托被告管理，一期、二期共计经营面积为145879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托被告处理，并同意被告以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与同川物业的经营管理期限一致；上海电子商城业主委员会确认同川物业委托被告管理张掖路XXX-XXX号市场的行为合法有效。2015年10月26日，原告委托诉讼代理人**向被告发出一份《律师函》，因被告擅自改变商铺功能、侵占租金收益等，侵害了委托人的合法权益，根据《房屋托管合同》第四条第2款约定要求被告在收到该函后30日内将系争商铺恢复原状，否则原告将采取法律措施维护自身利益。本院于2016年3月14日对位于上海市嘉定区张掖路XXX号的南北干货市场现场勘查，该市场地上建筑共四层，附有地下车库。市场一楼目前基本都已出租并处于正常经营中，主要经营南北干货、调味品等；目前市场内所有商铺已经改变了上海电子商城的原有布局，并经过重新装修，无法确定各商铺装修前的情况。市场二楼目前仍在装修，现场可见原有商铺地面的分割线条(原嵌有铜条)，并用红色数字编号，无物理隔墙等分隔。系争商铺位于市场二楼，被告已将原有商铺重新分割并重新布局，将原有的多个商铺合成一个商铺，商铺外围用铁丝网分隔。关于原告要求确认《房屋托管合同》第三条第5款为无效条款的诉请，《房屋托管合同》第三条第5款约定“在本合同有效期内，原告未经被告书面同意不得单方解除或终止本合同”，原告认为该条款排除了原告解除合同的主要权利。本院认为，原告与被告签订的《房屋托管合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。从合同约定可以看出，原告在签约时自愿将系争商铺委托被告统一经营管理，由其负责该商铺的市场推广、招商、出租、管理等工作，原告自身不参与经营管理；同时，合同中还明确约定了解除合同的情形，并约定除本合同约定的合同解除和终止情形外，非经双方协商一致，任何一方不得单方解除或终止本合同，任何一方违反本条约定单方解除本合同的，对合同对方不具有法律约束力，并视为违约，应承担违约金；《房屋托管合同》第三条第5款约定“原告未经被告书面同意不得单方解除合同”是基于经营开发市场的巨大资金投入和经营风险，以及保证市场统一经营管理、减少纠纷的考虑，是双方真实意思表示，原告在签约时对此是明知且同意的，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的合同条款无效的任一情形，故对原告要求确认《房屋托管合同》第三条第5款无效的诉请，本院不予支持。关于原告要求解除原告与被告的《房屋托管合同》及要求被告将系争商铺恢复原状并返还原告的诉请，本院认为：第一，据查明事实，《房屋托管合同》约定由被告负责系争商铺的市场推广、招商、出租、管理等工作，以自己的名义与第三方就该商铺签订租赁合同或市场经营合同等与该商铺经营管理有关的合同，原告认可被告与第三方签署的有关合同的有效性并同意合同内容；被告有权对该商铺进行重新分割、布局、装饰、做与其他商铺合并使用的改造，并可为该物业添加商业经营所需的附属设备、设施，进行必要的施工。从上述事实可以看出原告在购买及托管系争商铺时即已明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志，不得随意解除合同。在委托经营期间内，系争商铺与其他业主出租的商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性，各业主对此享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺，必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。因此，被告改变市场格局并将系争商铺出租给案外人符合合同约定，不需要经过原告同意和另行授权，故原告无论是否知晓或者同意系争商铺被改造和出租均不会影响《房屋托管合同》的效力。第二，目前南北干货市场超过半数的业主已同意市场转型为干货市场并选择与被告签订房屋租赁合同或委托合同并由该公司继续经营，即使各业主系分别与被告续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但毕竟超过半数的业主已就自己的专有权进行了处分，亦就共有部分形成了多数意见，据此，全体业主之间实际上难以再形成否定由被告继续经营的决定。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，原告应当遵守管理规约和绝大多数业主的共同决定。由于超过半数业主共同作出市场转型及由被告经营管理的决定，故无论原告是否知晓或者同意被告改变市场经营范围并不影响《房屋托管合同》的效力。第三，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案市场绝大多数商铺业主已与被告签约，选择继续与被告建立租赁关系或者托管关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求解除合同、返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；而维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。第四，原告的房地产权证标明系争商铺位于二层，建筑面积为10.65平方米，但未记载房屋四至界限，且系争商铺套内面积较小，仅为5.27平方米，无法独立使用。《房屋托管合同》明确约定交付标准为地面铜条相隔、无门窗隔墙，系争商铺与其他商铺平面上紧密相连，空间上也没有分割墙体，无明确四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。原告要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，被告改造后出租的商铺使用面积不仅包括原告所有面积也涵盖其他业主的产权面积。系争商铺与其他业主出租的商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性。由于业主所购之商铺是没有隔离设施的开放空间，在其使用功能、固定界址和隔离设施方面，属虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征。业主的产权只能是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，各业主所获得的商铺所有权应属于按份共有性质，因此，该类型商铺业主在行使其所有权时要根据按份共有的法律特征受到一定的限制。故在目前情况下，原告已经授权业委会处理系争商铺的相关事宜，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，原告要求解除《房屋托管合同》及要求被告将系争商铺恢复原状并返还原告的诉请缺乏合同及法律依据，对此本院难以支持。对于原告要求被告归还租赁收益的诉请，本院认为，原告作为系争商铺的产权人，对其物权享有收益的权利，且《房屋托管合同》明确约定：将系争出租后，原告有权按照本合同约定获得租金收益，如该房产未能出租，则原告无收益；合同还约定了租金支付标准。但考虑到《房屋托管合同》签订较早，之后客观情况发生了变化，2014年上海市电子商城业主委员会与上海电子商城有限公司及同川物业签订一份《协议书》，将整个市场委托给同川物业经营管理，并在协议中约定了具体租金支付标准，之后同川物业又委托被告经营管理，租金标准延续了三方协议中的约定；同时，考虑到市场的整体运营情况和市场改造所投入的巨大成本以及被告整体经营管理所需的日常支出，本院认为按照三方协议的租金标准，支付的期间自2015年8月1日起算较为合理。原告主张被告返还所取得的全部租金收益缺乏依据，且有失公平，本院对此难以支持。关于原告要求被告赔偿经济损失的诉请，因原告并未提供证据证明该损失的存在，该诉请缺乏事实和法律依据，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》七十一条、第七十六条第一款第(七)项与第二款、第七十七条、第七十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告金永武、金顺姬、金洙莲租金(该租金按10.65元/天的标准，自2015年8月1日计算至本判决生效之日止)；二、原告金永武、金顺姬、金洙莲其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,300元，由原告金永武、金顺姬、金洙莲负担1,250元，由被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司负担50元(被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春人民陪审员  宗小时人民陪审员  陈伟发二〇一七年一月十日书 记 员  顾颖琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：……；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……