辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽05民终1571号上诉人（原审原告）刘书通，男，1937年1月4日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。委托代理人刘玉玲，女，1969年2月24日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。委托代理人刘荣祥，男，1966年7月24日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。上诉人（原审被告）华泽丰，男，1945年6月13日出生，汉族，现住本溪市明山区。上诉人（原审被告）华玉波，男，1972年3月1日出生，汉族，现住本溪市平山区。二上诉人共同委托代理人韩钰，辽宁晓云律师事务所律师。上诉人（原审被告）本溪市城乡建设综合开发公司，住所地辽宁省本溪市明山区。法定代表人郑忠，该公司总经理。委托代理人李萍，辽宁泓龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘淑娟，女，1962年9月8日出生，汉族，现羁押于辽宁女子监狱。刘书通与华泽丰、华玉波、刘淑娟、本溪市城乡建设综合开发公司（简称城乡开发公司）确认合同无效纠纷一案，辽宁省本溪市明山区人民法院于2015年4月9日作出（2014）明民一初字第00332号民事判决。宣判后，华泽丰、华玉波不服，提起上诉。本院于2015年8月10日作出（2015）本民一终字第00247号民事裁定：撤销原判，发回重审。本案发回后，刘书通列第三人城乡开发公司为被告，辽宁省本溪市明山区人民法院于2016年8月4日作出（2015）明审民初字第00029号民事判决，宣判后，刘书通、华泽丰、华玉波、城乡开发公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审判决认定的基本事实是：2008年，本溪市政府对明山区大峪（宏峪）棚户区实施改造，第三人本溪市城乡建设综合开发公司负责项目开发，刘淑娟作为当时的明山区大峪社区副主任协助开发单位从事拆迁工作。2008年10月27日，经刘书通委托刘淑娟以刘书通的名义与本溪市城乡建设综合开发公司签订住宅房屋拆迁补偿安置协议书（编号408）一份，内容为：被拆除房屋地址宏峪9组，建筑面积67.2㎡，安置房屋地址宏峪规划区域内高层，套型类别二类套型，建筑面积60㎡+-2，过渡期限27个月，搬家补助费200元，误工费200元，租房费5元/㎡，返款（67.2-60）×1200=8640元。返款8640元，进户前按实际分配房屋建筑面积结算，按1200元/㎡，多退少补。刘淑娟取得住宅房屋拆迁安置协议书后，未经刘书通同意，于2009年11月3日，以刘书通的名义与华泽丰（以华玉波名）签订一份房屋买卖协议书，将房屋拆迁安置协议书上的房屋权利转让给华泽丰，并收取房款6万元。现该房屋回迁至本溪市明山区××街×号楼×单元×楼×号，建筑面积63.76平方米。华泽丰于2010年7月15日将该房屋装修后居住至今，缴纳入户费用为6107.07元。刘书通对华泽丰缴纳入户费用6107.07元无异议。现刘书通诉至法院，请求判令1、依法确认华玉波、华泽丰与刘淑娟签订的房屋买卖合同无效，责令华泽丰、华玉波迁出非法占有的×#×-×-×号房屋；2、城乡开发公司按照安置补偿协议为刘书通安置房屋；3、华玉波、华泽丰、刘淑娟、城乡开发公司承担连带责任并偿还刘书通损失43200元；4、华玉波、华泽丰、刘淑娟、城乡开发公司承担本案的诉讼费用。诉讼期间，华泽丰、华玉波申请对上述涉案房屋的现值及室内装修进行价格鉴定，经本院委托，本溪某某房地产估价事务所作出本某房鉴（2016）第4号司法鉴定意见：明山区××街×栋×单元×层×号房产评估总值200568元（不包含装修费用）。辽宁某某工程造价有限责任公司作出（2016）某鉴字第001号鉴定意见书：华玉波住宅装修工程造价合计26629.86元。刘书通对本溪某某房地产评估事务所的鉴定意见提出异议，认为评估值过低，要求鉴定机构书面答复，鉴定机构作出书面答复意见，认为评估价格是合理的。刘书通依然认为评估值过低。原审判决认为，刘淑娟在没有刘书通授权的情况下，将刘书通拥有的住宅房屋拆迁安置补偿协议书上的房屋权利转让给华泽丰，因房屋买卖协议签订时未经刘书通授权，事后也未被追认，故刘淑娟与华泽丰之间签订的房屋买卖协议无效，华泽丰应将本案诉争房屋返还给刘书通。同时，刘书通、华泽丰因此受到的损失亦应得到补偿。关于本案被告责任划分一节。因华泽丰在签订协议时，明知争议房屋在刘书通名下而对刘淑娟是否有处分刘书通房屋的权利未尽到合理的审慎义务，故其对该损失存有过错。城乡开发作为拆迁单位，未能履行应尽的管理及审查义务，使华泽丰持刘书通的拆迁安置补偿协议和三联单即办理了回迁手续并实际取得房屋，故城乡开发对该损失亦存有过错。刘书通作为被拆迁人，根据刘淑娟诈骗案采纳的证言载明，刘书通希望通过刘淑娟选到更好的户型以及将自己名下的房屋违规变更到其子女名下等非法利益才被刘淑娟欺骗，故对其损失亦有过错。故华泽丰、城乡开发、刘书通对上述损失的造成均有同等过错，均应承担相应的责任。关于刘书通、华泽丰的损失范围一节，因华泽丰购买争议房屋系因被刘淑娟欺骗所致，华泽丰占有使用该房屋是通过城乡开发组织的拆迁安置程序取得，亦向刘淑娟支付了相应的对价，因此，华泽丰的损失包括争议房屋现值、争议房屋进户费及装修费用；刘书通的损失为此期间的房屋使用费，租房费应比照动迁标准每月每平方米5元计算，房屋租房费合计每月300元。据此，原审法院判决如下：一、刘淑娟与华泽丰（以华玉波名）于2009年11月3日签订的房屋买卖协议无效；二、华泽丰（华玉波）将坐落于本溪市明山区××街×号楼×单元×楼×号房屋返还给刘书通；三、华泽丰给付刘书通租房费部分每月一百元，从2010年7月15日起至华泽丰（华玉波）返还房屋之日止；四、刘书通补偿华泽丰损失房屋现值部分133712元，装修部分17753元，进户费用部分4071元。合计155536元。（按三分之二）；五、本溪市城乡建设综合开发公司补偿刘书通房屋现值部分66856元、装修部分8877元、进户费用部分2036元，合计77769元；六、本溪市城乡建设综合开发公司补偿刘书通租房费部分每月100元，从2010年7月15日起至华泽丰（华玉波）返还房屋之日止。以上第二、三、四、五、六款均于本判决书发生法律效力后三十日内履行；七、驳回刘书通其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费刘书通已垫付1630元,由刘书通负担544元，由华泽丰负担543元，由本溪市城乡建设综合开发公司负担543元。鉴定费7000元，由刘书通负担2334元，由华泽丰负担2333元，由本溪市城乡建设综合开发公司负担2333元。上诉人刘书通上诉请求：维持原审判决第一、二项，撤销原审判决第三项至第七项，判决由城乡开发公司、华泽丰、华玉波、刘淑娟共同给付租房费等，我不应补偿华泽丰、华玉波任何费用；城乡开发公司、华泽丰、华玉波、刘淑娟承担本案的诉讼费。其所依据的事实及理由是：原审法院认定事实、适用法律均有错误，1、我将被拆迁房屋产权证交付城乡开发公司，并将房屋腾出交付城乡开发公司，城乡开发公司理应给我安置和补偿，在刘淑娟违法转让诉争房产时没有尽管理及审查职能，使得华泽丰、华玉波持写着刘书通名字的安置补偿协议及三联单为其办理了回迁手续，有非常严重的过错。2、原审判决中认定我委托刘淑娟办理签订房屋拆迁安置补偿协议错误，我从未委托刘淑娟办理签订房屋拆迁安置补偿事宜。3、刘书通在本案中无任何过错。我没有委托过刘淑娟卖房、华泽丰、华玉波购买了不属于刘淑娟的房子，我没有任何过错，我在此前并不知晓此事，在华泽丰、华玉波被骗的案件中无任何关联和过错。我也不存在谋取非法利益的主观想法，我是合法的被拆迁人，理应得到安置和补偿，不存在谋取非法利益。假使我想选到更好户型的想法与华泽丰、华玉波买房也无任何关系。上诉人华泽丰、华玉波、城乡开发公司提出答辩：不同意刘书通的上诉请求。被上诉人刘淑娟未提出答辩意见。上诉人华泽丰、华玉波上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判。本案诉讼费由各被上诉人负担。其所依据的事实及理由：1、刘淑娟与华泽丰签订的房屋买卖协议合法有效，刘荣祥收取华泽丰过户费，帮助办理过户，说明刘书通知晓并认可刘淑娟出卖房屋。华泽丰在房屋买卖过程中无过错。2、华泽丰、华玉波已经合法取得并实际占有诉争房屋，并支付了合理对价，实际所有人应为华泽丰，其作为房屋所有人不应承担装修、进户、租房等费用。原审法院将诉争房屋的装修费及进户费按责任比例判决华泽丰、华玉波承担三分之一错误。3、本案是基于刘淑娟诈骗一案而产生的民事诉讼，华泽丰、华玉波也是被害人，不存在返还房屋的情况。上诉人刘书通提出答辩：不同意华泽丰、华玉波的上诉请求。上诉人城乡开发公司提出答辩：同意华泽丰、华玉波的上诉请求。被上诉人刘淑娟未提出答辩意见。上诉人城乡开发公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判我公司并不承担任何责任，并由刘书通承担本案诉讼费用。其所依据的事实及理由：1、原审判决认定事实错误，刘书通不仅对《拆迁安置补偿协议》内容知情，签名知情、自愿搬家、两年后回迁入户选房都知情。刘淑娟在为刘书通办理拆迁安置补偿的一系列活动的过程中，刘书通都在场亲眼目睹，刘书通对他人选自己名下的房子不仅知情，而且同意。2、原审判决认为城乡开发未能履行应尽的管理及审查义务，对损失有过错错误。回迁房屋的手续是一种财产权利，权利人可以依法进行买卖，只要手续齐全非签约本人也可以办理进户，本案与我公司没有任何关系。3、原审判决适用法律错误，刘书通的损失已经计算为刘淑娟的犯罪数额，依法只能在刑事案件中追缴，再提起民事诉讼于法相悖。4、合同无效的法律后果依法不涉及我公司。上诉人刘书通提出答辩：不同意城乡开发的上诉请求。上诉人华泽丰、华玉波提出答辩：同意城乡开发中对于刘书通存在严重过错的上诉意见，对城乡开发公司在本案中是否存在过错及过错程度请法院进行裁决。被上诉人刘淑娟未提出答辩意见。本溪市中级人民法院经二审审理后查明，2008年，本溪市政府对明山区大峪（宏峪）棚户区实施改造，城乡开发公司负责项目开发，刘淑娟作为当时的明山区大峪社区副主任协助开发单位从事拆迁工作。刘淑娟在帮助办理大峪宏峪街动迁回迁事宜时，伪造动迁小票等材料交给刘书通并以各种理由拖延。后未经刘书通同意，私自从本溪市城乡建设综合开发公司领取了编号为408的住宅房屋拆迁补偿安置协议书及三联单，408号补偿安置协议书内容为：被拆除房屋地址宏峪9组，建筑面积67.2㎡，安置房屋地址宏峪规划区域内高层，套型类别二类套型，建筑面积60㎡+-2，过渡期限27个月，搬家补助费200元，误工费200元，租房费5元/㎡，返款（67.2-60）×1200=8640元。返款8640元，进户前按实际分配房屋建筑面积结算，按1200元/㎡，多退少补。刘淑娟取得住宅房屋拆迁安置协议书后，未经刘书通同意，于2009年11月3日以刘书通的名义与华泽丰（以华玉波名）签订房屋买卖协议书，将房屋拆迁安置协议书上的房屋权利转让给华泽丰，并收取房款6万元。现该房屋回迁至本溪市明山区××街×号楼×单元×楼×号，建筑面积63.76平方米。华泽丰于2010年7月15日将该房屋装修后由华玉波居住至今，缴纳入户费用为6107.07元。刘书通对华泽丰缴纳入户费用6107.07元无异议。现刘书通诉至法院，请求判令1、依法确认华玉波、华泽丰与刘淑娟签订的房屋买卖合同无效，责令华泽丰、华玉波迁出非法占有的×#×-×-×号房屋；2、城乡开发公司按照安置补偿协议为刘书通安置房屋；3、华玉波、华泽丰、刘淑娟、城乡开发公司承担连带责任并偿还刘书通损失43200元；4、华玉波、华泽丰、刘淑娟、城乡开发公司承担本案的诉讼费用。原审诉讼期间，华泽丰、华玉波申请对上述涉案房屋的现值及室内装修进行价格鉴定，经本院委托，本溪某某房地产估价事务所作出本某房鉴（2016）第4号司法鉴定意见：明山区××街×栋×单元×层×号房产评估总值200568元（不包含装修费用）。辽宁某某工程造价有限责任公司作出（2016）某鉴字第001号鉴定意见书：华玉波住宅装修工程造价合计26629.86元。刘书通对本溪某某房地产评估事务所的鉴定意见提出异议，认为评估值过低，要求鉴定机构书面答复，鉴定机构作出书面答复意见，认为评估价格是合理的。刘书通依然认为评估值过低。另查明，2013年8月7日，刘淑娟因诈骗罪被判处有期徒刑十四年，并处罚金人民币五十万元，在辽宁省本溪市中级人民法院（2013）本刑二终字第00071号刑事裁定书经二审法院另查明第一起犯罪事实：上诉人刘淑娟于2007年9月起，在帮助办理大峪宏峪街动迁回迁事宜时，伪造动迁小票等材料交给刘书通并以各种理由拖延。后未经刘书通同意，私自从本溪市城乡建设综合开发公司领取了属于刘书通的住宅房屋拆迁安置协议书，并私自出售给他人：（二）上诉人刘淑娟采用上述手段，将刘书通名下的一张楼牌号为×#×-×-×的住宅房屋拆迁补偿安置协议书卖给华泽丰，得款60000元。后又向刘书通之子刘荣祥保证其家房屋不减少为由，要求刘荣祥协助办理过户，刘荣祥收取华泽丰过户费3000元后，未协助过户，后将此款退还刘淑娟。上述事实，有房地产估价报告书、鉴定意见书、房屋拆迁安置补偿协议书、（2013）明刑初字第00128号刑事判决书、（2013）本刑二终字第00071号刑事裁定书、房屋买卖协议、询问笔录、鉴定意见通知书、房产买卖合同、公证书及双方当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据材料，已经一审开庭质证和上诉审审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为：本案中，刘淑娟在未经刘书通授权的情形下，将刘书通名下的房屋拆迁安置协议、三联单等权利凭证出卖给华泽丰、华玉波，且未得到刘书通的事后追认或认可，故刘淑娟与华泽丰针对刘书通名下的上述权利凭证而签订的买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因华泽丰凭借上述刘书通名下的权利凭证已经被城乡开发公司安置到案涉房屋中，而刘书通在二审中对城乡开发公司安置的该处案涉房屋并无异议，故原审判决华泽丰、华玉波将案涉房屋返还给刘书通并无不当，应予以维持。同时，因上述买卖合同无效，故刘书通、华泽丰、华玉波因此受到的损失亦应当获得过错方的赔偿。关于刘书通、华泽丰、华玉波的损失范围一节，因华泽丰、华玉波已通过城乡开发公司的安置程序使用案涉房屋六年之久，故刘书通的损失为此期间的房屋使用费每月300元。同时，因华泽丰、华玉波购买争议房屋系因被刘淑娟欺骗所致，其占有使用该房屋是通过城乡开发组织的拆迁安置程序取得，亦向刘淑娟支付了相应的对价，但因华泽丰、华玉波购买案涉房屋拆迁协议书的价款6万元已经在刘淑娟诈骗案件的刑事案件中被认定为犯罪事实，根据最高人民法院关于适用刑事诉讼法若干问题的解释的相关规定，该6万元应在刑事案件中予以处理，不应在民事纠纷案件中予以调处。因此本案应解决的华泽丰、华玉波的损失应为房屋的增值部分及装修损失。关于对损失所应承担的责任一节，本案中，刘淑娟在没有获得刘书通授权的情况下，私自从城乡开发公司处领取刘书通名下的房屋拆迁安置协议及三联单，并出卖给华泽丰、华玉波，其已经因此诈骗犯罪行为被追究刑事责任，刘淑娟的主观恶意极其明显，理应承担相应的民事赔偿责任。同时，城乡开发公司作为拆迁单位，未能履行应尽的管理和审查的义务，在未依法审查刘淑娟是否取得刘书通授权的前提下，即让刘淑娟私自从该公司领取了属于刘书通的住宅房屋拆迁安置协议书及三联单，当华泽丰、华玉波持刘书通的拆迁安置补偿协议和三联单办理回迁入住手续时，城乡开发仍未依法审查华泽丰、华玉波是否取得刘书通授权，故城乡开发公司对该损失亦存有明显过错。而华泽丰、华玉波在与刘淑娟签订买卖协议时，明知案涉房屋在刘书通名下，对刘淑娟是否有权处分刘书通的房屋未尽到合理审慎的审查注意义务。故其对该损失形成亦存有明显过错。而刘书通在未向刘淑娟予以授权的情形下，其名下的房屋买卖协议被刘淑娟私自出卖，因此其对上述损失的发生不存在民法上的过错，不应承担赔偿责任。综上，结合本案具体案情及各方当事人的过错程度，刘淑娟和城乡开发公司应各自承担上述损失的40%，华泽丰、华玉波应承担上述损失的20%。关于华泽丰、华玉波所缴纳的进户费用一节，因房屋进户费是被拆迁人进户理应交付的费用，华泽丰、华玉波将案涉房屋返还给刘书通，刘书通作为回迁进户的被拆迁人应承担房屋进户费6107.07元。故原审判决对刘书通、华泽丰、华玉波损失范围的认定及承担责任的主体及承担责任的比例不当，应予以纠正。城乡开发公司、华泽丰、华玉波提出的其不存在过错的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。华泽丰、华玉波提出的原审法院将诉争房屋的装修费及进户费按责任比例判决华泽丰、华玉波承担三分之一错误的上诉理由予以部分支持。关于上诉人华泽丰、华玉波提出刘荣祥收取华泽丰过户费，帮助办理过户，说明刘书通知晓并认可刘淑娟出卖房屋的上诉理由。因刘荣祥收取华泽丰的过户费是在刘淑娟与华泽丰签订房屋买卖协议的2年之后，且刘荣祥未协助过户，后又将此款退还刘淑娟。上述证据无法证明刘淑娟签订房屋买卖协议时系经刘书通授权，同时华泽丰、华玉波也无充分证据证明被拆迁人刘书通本人知晓或事后追认、认可刘淑娟的出卖行为，故此项上诉理由，本院不予支持。关于华泽丰、华玉波提出华泽丰与刘书通都是刘淑娟刑事案件中的被害人，不应返还案涉房屋的上诉理由，因在刘淑娟的刑事案件中并未将华泽丰、华玉波、刘书通列为被害人，故其该项上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。关于城乡开发公司提出的刘书通对房屋买卖及回迁都是知情且同意及刘书通的损失被认定为刑事犯罪事实，民事不应处理的上诉理由，现城乡开发公司并未提供证据证明其该项主张成立，且在刘淑娟诈骗罪的刑事判决中，仅将华泽丰购买案涉房屋拆迁安置协议的6万元作为犯罪事实，并未将刘书通的损失作为刘淑娟的犯罪事实，故其该项上诉理由，本院不予支持。关于城乡开发公司提出本案买卖协议无效的法律后果依法不涉及该公司的上诉理由，如前所述，虽然本案买卖协议的当事人为刘淑娟及华泽丰、华玉波，但由于上述买卖协议的标的仅为权利凭证，城乡开发公司在未核实被拆迁人刘书通本人真实意愿的情形下，即为华泽丰、华玉波办理了安置及回迁手续并实际取得回迁房屋。因城乡开发公司的安置行为已将权利凭证物化为案涉房屋，现涉案房屋已经依据《中华人民共和国合同法》关于合同无效法律后果的规定返还给刘书通，因此城乡开发公司亦应依据该条法律规定对其过错承担相应的责任，故其该项上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持辽宁省本溪市明山区人民法院（2015）明审民初字第00029号民事判决第一、二、七项；二、撤销辽宁省本溪市明山区人民法院（2015）明审民初字第00029号民事判决第三、四、五、六项；三、上诉人刘书通给付上诉人华泽丰、华玉波进户费六千一百零七元七分；四、上诉人华泽丰、华玉波给付上诉人刘书通租房损失每月六十元，从二○一○年七月十五日起至上诉人华泽丰、华玉波返还房屋之日止；五、上诉人刘淑娟赔偿上诉人刘书通租房损失每月一百二十元，从二○一○年七月十五日起至上诉人华泽丰、华玉波返还房屋之日止；六、上诉人本溪市城乡建设综合开发公司赔偿上诉人刘书通租房损失每月一百二十元，从二○一○年七月十五日起至上诉人华泽丰、华玉波返还房屋之日止；七、被上诉人刘淑娟赔偿上诉人华泽丰、华玉波扣除购房款后房屋增值部分损失十四万零五百六十八元，装修损失二万六千六百二十九元八角六分，合计十六万七千一百九十七元八角六分的百分之四十，合计六万六千八百七十九元一角四分；八、上诉人本溪市城乡建设综合开发公司赔偿上诉人华泽丰、华玉波扣除购房款后房屋增值部分损失十四万零五百六十八元，装修损失二万六千六百二十九元八角六分，合计十六万七千一百九十七元八角六分的百分之四十，合计六万六千八百七十九元一角四分；以上第三、四、五、六、七、八项均于本判决书发生法律效力后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一千六百三十元,由上诉人华泽丰、华玉波负担三百二十六元，由上诉人本溪市城乡建设综合开发公司负担六百五十二元，由被上诉人刘淑娟负担六百五十二元。鉴定费七千元，由上诉人华泽丰、华玉波负担一千四百元，由上诉人本溪市城乡建设综合开发公司负担二千八百元，由被上诉人刘淑娟负担二千八百元。二审案件受理费一千六百三十元,由上诉人华泽丰、华玉波负担六百五十二元，由上诉人本溪市城乡建设综合开发公司负担九百七十八元，本判决为终审判决。审判长  潘秀菊审判员  朱 飞审判员  郑 红二〇一七年一月十日书记员  任 燕附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。