山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终4775号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘浩，男，1993年1月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王立国，山东海右律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱建林，男，1972年8月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：谢汝俏，山东国曜律师事务所律师。上诉人刘浩因与被上诉人朱建林房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘浩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判朱建林继续履行合同并将涉案房屋交付刘浩并协助办理过户手续、刘浩向朱建林交付剩余房款并驳回朱建林的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由朱建林承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，朱建林恶意违约在先，刘浩暂缓支付房款，是依法行使不安抗辩权的合法行为，也是经过朱建林默认的行为；合同约定的付款期限发生于本案���讼期间，在权利义务尚未明确的情况下，刘浩有理由暂缓付款，并非恶意违约；朱建林反诉主张解除合同没有充分依据。1.刘浩与朱建林于2016年8月28日通过案外人济南政和世纪房产经纪有限公司的居间下，签订了涉案房屋买卖合同，刘浩按约支付了定金，但在2016年9月22日合同履行期间，朱建林告知居间方的经办人员因房价上涨要求增加房款，否则房子不卖，不再履行合同。同时，朱建林还在其它二手房网站上将涉案房屋以160万元的价格对外出售。居间方的经办人员赵桂勤在收到朱建林的上述通知后，于当日紧急通知了刘浩（有相应的通话录音为证）。当时刘浩已经按照合同约定通过了银行贷款面签并申请了银行贷款，因缺少几个材料，正在补办材料中。刘浩接到居间人上述通知的情况下才暂缓了贷款过程，故刘浩系行使不安抗辩权，可以暂时中止履行合同。因朱���林已经明确表示不再履行合同，为避免损失发生以及发生争议，刘浩于9月26日向一审法院提起诉讼，希望法院通过判决的方式确认双方各自继续履行房屋交付、过户及支付房款的义务。起诉后，2016年10月8日居间方的另一经办人员张林再给双方调解时，朱建林仍然不愿意将房屋按照合同约定的价格卖给刘浩。对于10月8日的通话录音，一审法院并未认真审查，也未作出正确认定，进而机械的作出刘浩拒不履行合同义务，进而解除合同的判决是不符合实际情况的。2.刘浩虽然在诉讼请求中没有明确提出自身履行支付房款的义务，但考虑的是希望通过法院认定的方式明确双方的权利义务后，以判决的形式依法履行各自的合同义务。2016年12月8日，朱建林以刘浩超期未支付房款为由提起反诉要求解除合同，故在此情形下，双方当事人在对合同是否履行及如何履行问题上发生重���纠纷，都需要在法院对焦点问题进行认定的基础上依法履行合同义务。据此，虽然合同约定的付款期限为2016年11月1日，但该期间发生于双方诉讼期间，在双方存在重大争议的情况下，应当以法院认定或者法院释明的情况作为履行基准，更何况是双方及居间方均已经同意因为诉讼暂停办理贷款。刘浩于2016年9月起诉，2017年3月第一次开庭，开庭时，刘浩明确表示可以一次性付款，但一审判决以刘浩未在2016年11月1日前付款为由判决解除合同错误。3.三方当事人已经同意因诉讼暂停办理贷款，现朱建林以刘浩逾期未办理贷款手续并逾期付款为由解除合同违反诚实守信的原则。合同中约定的2016年11月1日并非约束刘浩的最终付款期限，该条款本意在于朱建林担心贷款周期过长其无法收到房款的情况下由居间方垫付，并非是约束刘浩的付款条款，一审法院错误理解了该条款的��思进而做出解除合同的判决完全没有依据。即使2016年11月1日属于付款期限，但双方签订合同后，2016年10月7日济南市实施限购政策，而刘浩属于外地户口，为继续履行合同，刘浩于2016年10月21日将户口迁至济南后符合购房条件，扣除该期间，付款期间也应合理顺延至2016年11月15日。朱建林于2016年12月8日反诉解除合同，尚不符合解除条件。4.一审判决程序错误。（1）一审审理周期过长。刘浩于2016年9月26日起诉，而开庭时间为2017年3月，超期审理导致刘浩在权利义务不明的情况下，只能暂缓履行合同。（2）一审判决对于合同履行或者合同解除并未依法行使释明权。刘浩起诉要求继续履行合同，法院应当对刘浩如何履行付款义务主动予以审查并释明，特别是朱建林在提出反诉的情况下，更应当释明。而且一审法院判决解除合同，但未对刘浩已经支付的定金如何处理进行释���，导致判决不公。朱建林辩称，一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘浩向一审法院起诉请求：1.依法判决朱建林继续履行《房屋买卖合同》约定义务，交付房屋，协助办理涉案房屋的产权变更手续；2.律师代理费10000元、交通费300元由朱建林负担；3.诉讼费、财产保全费由朱建林负担。朱建林向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令刘浩支付朱建林律师代理费20000元；3.反诉费用由刘浩承担。一审法院认定事实：2016年8月28日，朱建林（甲方）与刘浩（乙方）、居间人济南政和世纪房产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同。合同约定：一、甲方自愿出售座落于济南市历下区姚家镇浆水泉路东区1号楼*-***的房产给乙方，房屋所有权证书（销售合同）号：历068***号；房屋所有权人为朱���林；产别：私有；房屋建筑面积为100.68平方米；附属设施包含：固定装修；房屋抵押、租赁情况：无抵押、有租赁；甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为：人民币（大写）壹佰叁拾万元整（小写￥1300000元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）捌万元整（小写￥80000元整）；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》（销售合同或相关手续）交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第（二）种付款方式：……（二）按揭��款：甲乙双方在丙方的配合下，于甲、乙双方过户当日办理网签手续，并于2016年9月5日前办理银行面签手续。待银行贷款审批通过后叁日内办理交税手续；交税完毕后，乙方将首付款人民币（大写）陆拾万元整（包含定金）（小写￥600000元整）存入甲方指定账户；并办理房屋产权过户手续，剩余房款人民币（大写）柒拾叁万元整（小写￥730000元整），于乙方下发房产证并办理房产抵押手续后，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应在过户当日一次性补足购房款。……十二、违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房款30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所受到的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。……十三、其他约定事项：1.乙方于2016年8月28日支付甲方定金人民币捌万元整，甲乙双方确定买卖关系；2.若因乙方个人资信问题导致贷款不能审批，由乙方承担违约责任；……7.甲、乙双方在保证积极配合丙方办理��续的前提下，甲方于2016年11月1日前收到购房全款，如甲方未收到，由丙方先行支付给甲方。……甲、乙、丙三方分别在合同上签字捺印、盖章。2016年8月28日，刘浩给付朱建林定金8万元，朱建林为刘浩出具收条。2016年9月2日，双方办理了银行面签手续，朱建林向银行提交了办理银行贷款所需各项资料。后双方就变更出售价格等问题进行过磋商，但并没有达成一致意见，也未对合同进行变更。2016年10月2日,济南市人民政府发布《济南市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,根据该通知，刘浩符合限购条件，无法办理购房贷款。2016年10月21日，刘浩将户口迁至济南市智远派出所辖区。2016年9月26日，刘浩与北京市盈科（济南）律师事务所签订委托代理合同，并支付律师代理费1万元。2016年12月7日，朱建林与山东国曜律师事务所签订委托代��合同，并支付律师代理费2万元。刘浩未按合同约定于2016年11月1日以前向朱建林支付全部购房款。一审法院认为，本案争议焦点为：一、朱建林与刘浩于2016年8月28日签订的房屋买卖合同是否有效；二、如果朱建林与刘浩于2016年8月28日签订的房屋买卖合同有效，该合同是否应予解除；三、违约责任承担问题。关于焦点一，2016年8月28日朱建林与刘浩签订房屋买卖合同系出于双方真实意思表示，双方签订合同时，济南市尚未实行限购，该合同也不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该合同应为合法有效。虽然2016年10月3日济南市开始实行限购，根据济南市的限购政策，刘浩当时没有济南市户口，不具有购买第二套住房的资格，但是，刘浩于2016年10月21日将户口迁入济南市，具备了购买第二套住房的资格，因此，限购政策不能导致��案房屋买卖合同无效或者被解除。因此，朱建林与刘浩于2016年8月28日签订的房屋买卖合同有效。关于焦点二，本案房屋买卖合同签订后，双方虽就变更合同价款等问题进行过磋商，但并未达成一致意见，也未对合同进行变更，双方仍按照合同约定履行各自义务。作为出卖一方，朱建林按照合同约定履行了配合办理申请贷款手续等义务，而刘浩并未按照合同约定履行及时办理贷款、支付首付款等义务，在不能办理贷款的情况下，未按合同约定于2016年11月1日前向朱建林支付全部购房款。显然，刘浩已违反了房屋买卖合同约定的付款义务。至今，刘浩仍然未能向朱建林支付首付款，更没有支付全部购房款。因此，刘浩未按约定支付购房款的违约行为已经符合了合同第十二条第3款约定的合同解除条件，本案房屋买卖合同应予解除。关于焦点三，根据房屋买卖合同第十二条第2款及第3款的约定，乙方（刘浩）不履行合同约定的付款义务超过一个月，甲方（朱建林）有权要求解除合同，并要求乙方赔偿自己支付的律师费、诉讼费等费用。因此，根据合同约定，刘浩应向朱建林承担合同约定的赔偿损失的违约责任。综上，刘浩请求依法判决朱建林继续履行《房屋买卖合同》约定义务，交付房屋，协助办理涉案房屋的产权变更手续；判决律师代理费10000元、交通费300元由朱建林负担的诉讼请求不能成立，不予支持。朱建林反诉请求解除合同，由刘浩承担律师代理费的反诉请求，理由正当，予以支持。判决：一、解除刘浩与朱建林于2016年8月28日签订的房屋买卖合同；二、于判决生效之日起10日内赔偿朱建林律师代理费损失20000元；三、驳回刘浩的诉讼请求。本诉案件受理费16920元，反诉案件受理费8390元，财产保全费5000元均由刘浩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年9月，双方对房屋出售价格进行磋商，但未达成一致意见，也未对合同进行变更。2016年10月，朱建林的妻子向居间方表示按照合同继续履行。二审另查明，2017年3月13日一审庭审时，法院已向刘浩释明如继续履行合同应当支付或提存剩余购房款，但刘浩仍未支付购房款或者向法院将购房款提存。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点有二：一是涉案合同应否解除；二是违约责任的承担问题。关于争议焦点一，本院认为，涉案合同第十二条第3款约定，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。本案中，涉案合同签订后，双方虽对房屋出售价格进行磋商，但��未达成一致意见，亦也未对合同进行变更。因朱建林之妻于2016年10月向居间方表示按照合同继续履行，且一审法院在庭审时已向刘浩释明如继续履行合同应当支付或提存剩余购房款后，故刘浩主张履行合同应当向朱建林继续支付购房款或者将购房款向法院提存。由于刘浩未履行上述义务，构成违约，故根据涉案合同的约定，朱建林有权解除合同，因此，一审法院判决双方合同解除并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，涉案合同解除后，朱建林应将刘浩支付的8万元定金予以退回。关于争议焦点二，本院认为，因刘浩构成违约，朱建林要求刘浩赔偿自己支付的律师费、诉讼费等费用符合涉案合同第十二条第2款的约定，故一审法院判决刘浩支付朱建林支付的律师代理费并承担诉讼费用并无不当，本院予以维持。综上所述，刘浩的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6205号民事判决及诉讼费负担项；二、朱建林于本判决生效之日起10日内向刘浩返还定金80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费16920元，由上诉人刘浩负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年九月十四日书记员  郭婷婷