广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终24247号上诉人（原审被告）：广州科的汽车销售有限公司，住所地广东省广州市天河区东圃大马路17号5027房号，统一社会信用代码91440101572170224Q。法定代表人：徐满刚，经理。委托诉讼代理人：黄慧霞，广东品安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市大甫商业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西668号赛马场汽车城东区02-1号，统一社会信用代码914401016718231047。法定代表人：温关勇，经理。委托诉讼代理人：林镇彬，广东弼信律师事务所律师。委托诉讼代理人：高磊，广东弼信律师事务所实习人员。上诉人广州科的汽车销售有限公司（以下简称科的公司）因与被上诉人广州市大甫商业发展有限公司（以下简称大甫公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初17878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科的公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判适当减少科的公司支付场地使用费标准，将科的公司的履约保证金余款7万元予以抵扣；二、本案一、二审诉讼费由大甫公司承担。事实与理由：一、涉案租赁物系违法建筑，无法达到合法建筑物的程度进行使用。由于大甫公司故意隐瞒涉案租赁物系违法建筑的实际情况，导致科的公司无法办理工商登记，影响其正常营业。且租赁合同被判无效，是大甫公司未取得建设工程规划许可证所致，大甫公司应承担一定比例责任。一审法院参照租赁合同约定标准认定使用费金额，判决科的公司按房屋租金标准支付使用费，是错误认为涉案物业与合法建筑物具有同等价值，一审法院应适当减少场地使用费标准。科的公司为继续正常经营，另寻新的场地搬迁，还产生一系列搬迁费用。大甫公司无法保持租赁物符合约定用途，合同目的无法实现，大甫公司具有过错，违约在先，理应赔偿科的公司的损失。合同无效时，有过错一方应当赔偿对方受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，大甫公司应承担一定比例的责任。二、法院认定《租赁合同》、《补充合同》、《补充合同二》、《补充合同三》无效后，大甫公司收取的履约保证金7万元应当立即退回给科的公司。根据《租赁合同》第三条第2点、《补充合同》以及科的公司支付租金的实际情况，2014年10月扣除保证金2万元作为租金、2014年11月扣除保证金2万元作为租金，履约保证金11万元共扣除4万元，剩余7万元大甫公司应立即返还给科的公司。大甫公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、关于场地费的问题，科的公司提到大甫公司具有相应过错、应当承担比例的责任，没有相应法律依据。二、科的公司提出履约保证金抵扣，但科的公司在一审没有提出，二审不应审理，建议科的公司另案起诉。大甫公司于2016年10月17日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除大甫公司与科的公司签订的租赁合同，科的公司将承租的广州市天河区黄埔大道xxx号广州赛马场汽车城自编号东区02-1场地交还给大甫公司；二、科的公司立即支付欠缴的2015年4月1日至交还场地之日的租金（其中，2015年4月1日至2016年8月31日期间的租金按每月20000元的标准计付，2016年9月1日之后的租金按每月55000元的标准计付）；三、科的公司承担本案的诉讼费。一审诉讼过程中，大甫公司撤回第一项诉讼请求，将第二项诉讼请求中的租金变更为占有使用费，并明确欠缴的占有使用费计至2016年12月31日止。一审中，当事人依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.对于大甫公司提供的《合同1》（复印件）。大甫公司虽未能出示该证据原件，但考虑到科的公司对该证据的真实性没有异议，一审法院采纳该证据作为认定本案事实的依据。2.对于大甫公司提供的《未缴租金明细表》（打印件）。由于该证据是大甫公司自制的，一审法院须结合本案其他证据和查明的事实对科的公司支付租金的情况作出认定。3.对于大甫公司提供的广州赛马娱乐总公司出具的《场地证明》、《建设用地规划许可证》（复印件并加盖“此复印件与原件相符”等印章和“广州赛马娱乐总公司”的印章；载明：原广州市城市规划局经审核认定用地单位为广州赛马娱乐总公司、用地位置为天河区黄埔大道西路668号的用地项目符合城乡规划要求等内容）和广州赛马娱乐总公司的营业执照副本（复印件并加盖“此复印件与原件相符”等印章和“广州赛马娱乐总公司”的印章）。大甫公司已出示《场地证明》原件及由广州赛马娱乐总公司签章确认的上述证据复印件，鉴于广州赛马娱乐总公司是案涉租赁物所在地块的用地单位，一审法院采纳该组证据作为认定本案事实的依据，但该组证据不足以证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或者已经由主管部门批准建设。4.对于大甫公司提供的作为甲方的广州赛马娱乐总公司、作为乙方的林楚杰和作为丙方的大甫公司签订的《补充合同（二）》及作为甲方的广州赛马娱乐总公司和作为乙方的大甫公司签订的《补充合同（三）》。大甫公司已出示该组证据原件，同时结合大甫公司提供的上述《场地证明》，一审法院认定大甫公司作为承租人向广州赛马娱乐总公司承租包括案涉租赁物在内的场地、约定的租赁期限至2018年12月31日届满。5.对于科的公司提供的《合同2》（注：该证据是从广州市天河区工商行政管理局的档案材料中复印的）。该证据显示《合同2》所涉的租赁物虽包括案涉租赁物在内，但其租赁期限为2007年11月1日起至2008年12月31日止，即该证据与本案无关，一审法院不采纳该证据作为认定本案事实的依据。6.对于科的公司提供的文件摘要（复印件）和《广州赛马娱乐总公司汽车城项目直接租户名单》（复印件）。大甫公司未能出示该组证据原件，其中的文件摘要未显示制作单位、制作时间等内容，因此，一审法院对该证据不予认定；《广州赛马娱乐总公司汽车城项目直接租户名单》中序号100载明的项目名称为大甫公司、位置包括“东02-1自建”（对应的合同期限为“2007.11.7-2018.12.31”）的内容与大甫公司提供的上述《场地证明》的内容相符，一审法院采信大甫公司关于其在上述期间向广州赛马娱乐总公司承租包括案涉租赁物在内的场地的陈述。7.对于科的公司提交的客车销售发票（1张；复印件）、出租屋管理部门代开的个人出租非住宅的租金发票（共2张；均为复印件；显示出租方均为林楚杰；大甫公司对此解释称：包括案涉租赁物在内的场地原来由林楚杰向广州赛马娱乐总公司承租，且相应的租赁合同已办理租赁登记备案手续，从其提供的作为甲方的广州赛马娱乐总公司、作为乙方的林楚杰和作为丙方的大甫公司签订的《补充合同（二）》的内容可知上述租赁场地后来变更为由大甫公司承租，但各方没有办理租赁登记变更手续，因此，2013年和2014年的租金发票仍是以林楚杰为收款人出具）。科的公司未能出示客车销售发票原件，且该证据对本案的处理没有影响，一审法院对该证据不予认定；至于另外2张发票，科的公司未能出示原件且发票复印件载明的税期为2013年1月至2014年12月，因此，即使该2张发票是真实的，对本案处理亦没有影响，一审法院对该证据不予认定。8.对于科的公司提供的其于2016年7月8日、2016年7月30日分别作出的致大甫公司的《催要临商证通知书》（共2份）和于2016年12月24日作出的致大甫公司的《通知书》。由于大甫公司不确认其已经收到上述3份通知书，亦不确认3份通知书显示的签名人是其员工，在科的公司未能举证证明签名人是大甫公司的员工的情况下，一审法院认定科的公司提供的证据不足以证明其已将该组证据送达给大甫公司，一审法院不采纳该组证据作为认定本案事实的依据。另，科的公司确认大甫公司将案涉租赁物转租给科的公司。大甫公司、科的公司均确认科的公司已于2017年1月5日将案涉租赁物交还给大甫公司，且双方已约定案涉租赁物的租金计至2016年12月31日止。科的公司自认其没有向大甫公司支付案涉租赁物2015年4月1日至2016年12月31日期间的租金。由于大甫公司未能举证证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或者已经由主管部门批准建设，一审法院向大甫公司释明大甫公司、科的公司关于案涉租赁物的租赁合同关系无效及大甫公司可以变更诉讼请求，大甫公司遂申请撤回关于要求解除大甫公司、科的公司签订的租赁合同的诉讼请求并将其在本案主张的租金变更为占有使用费。一审法院认为：大甫公司申请撤回部分诉讼请求，属于当事人对自身权利的合法处分，一审法院予以准许。从大甫公司提供的《场地证明》等证据可知，大甫公司是包括案涉租赁物在内的场地的承租人，且租赁期限约定至2018年12月31日才届满，科的公司亦确认是大甫公司向其转租案涉租赁物，且大甫公司、科的公司已签订相应的《合同1》及其补充合同，大甫公司作为本案所涉租赁合同关系的出租人，有权提起本案诉讼。科的公司关于大甫公司的诉讼主体资格不适格的抗辩没有依据，一审法院不予采纳。大甫公司未能举证证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或者已经由主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，大甫公司与科的公司签订的《合同1》和《补充合同》《补充合同（二）》《补充合同（三）》应认定为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。大甫公司、科的公司关于案涉租赁物的租赁合同关系虽被认定为无效，但科的公司已占有使用案涉租赁物至2017年1月5日，因此，科的公司仍应参照双方的约定向大甫公司支付双方约定的案涉租赁物截止至2016年12月31日的占有使用费。大甫公司、科的公司均确认科的公司没有向大甫公司支付案涉租赁物2015年4月1日至2016年12月31日期间的占有使用费，现大甫公司主张科的公司支付上述期间的占有使用费的理由成立，一审法院予以支持。参照大甫公司、科的公司签订的《补充合同（三）》约定的租金标准，科的公司应按照20000元/月的标准支付案涉租赁物2015年4月1日至2015年11月30日期间的占有使用费。大甫公司主张2015年12月1日至2016年8月31日期间的占有使用费亦按照20000元/月的标准计付，并无不妥，一审法院予以支持。至于案涉租赁物2016年9月1日至2016年12月31日期间的占有使用费标准问题，结合大甫公司、科的公司签订的《合同1》和《补充合同》《补充合同（二）》《补充合同（三）》的内容，一审法院认定《补充合同（三）》中的“原合同”应是指《合同1》和《补充合同》《补充合同（二）》，参照《合同1》第三条第1款中关于“从2013年9月1日起每年租金递增3%”的约定及《补充合同（三）》第一条关于案涉租赁物2014年11月1日至2015年11月30日期间的租金减为20000元/月的约定和第二条关于“本合同作为原合同的补充，此合同到期后仍按原合同执行，本合同与原合同不一致的以本合同为准”的约定，并结合大甫公司关于2015年12月1日至2016年8月31日期间的占有使用费按照20000元/月的标准计付的主张，一审法院认为，在大甫公司、科的公司对案涉租赁物2016年9月1日至2016年12月31日期间的租金标准没有作出约定的情况下，该期间的占有使用费应参照上一年（即2015年9月1日至2016年8月31日期间）的租金标准递增3%的标准（即20600元/月）计付。对于大甫公司主张的超过按上述标准计付部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2017年11月17日作出判决：一、被告广州科的汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市大甫商业发展有限公司支付2015年4月1日至2016年12月31日期间的占有使用费（其中，2015年4月1日至2016年8月31日期间的占有使用费参照20000元/月的标准计付，2016年9月1日至2016年12月31日期间的占有使用费参照20600元/月的标准计付）；二、驳回原告广州市大甫商业发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费9400元，由原告广州市大甫商业发展有限公司负担1760元，被告广州科的汽车销售有限公司负担7640元；保全费3020元，由原告广州市大甫商业发展有限公司负担390元，被告广州科的汽车销售有限公司负担2630元。本院二审期间，科的公司提交证据：一、《租赁合同》、二、租金收据，拟证明大甫公司共收取科的公司履约保证金11万元，其中2014年10月租金已抵扣保证金2万元、2014年10月租金已抵扣保证金2万元，保证金余款7万元尚未返还；三、《广州市工商行政管理局天河分局责令改正通知书》、证据四、《公司登记提交材料规范》，拟证明大甫公司出租涉案物业未取得建设工程规划许可证，也未由主管部门批准建设，也没有《临时生产经营场所使用证明》，导致科的公司无法将涉案物业作为公司住所办理工商登记。大甫公司发表意见称：一、对于两张收款收据的真实性、合法性予以确认，但对关联性有异议。收款收据只能证明科的公司提交的租金及扣除部分履约保证金，并不能证明保证金余款还有7万元，并且收款收据的落款分别是2014年10月8日、2015年3月8日，证据形成是在一审立案之前，不符合民事诉讼法关于新证据的规定，不应予以采纳。二、对证据三的真实性、合法性无异议。但本案案由是租赁合同纠纷，一审判决认定的是占用费，责令改正通知书与本案没有联系。三、证据四没有原件，是没有盖章的文件，无法证明广州红盾信息网提供的资料是否规范和真实。二审中，双方均确认大甫公司尚有履约保证金4万元未向科的公司返还。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依科的公司的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：占有使用费标准。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同被认定无效之后，承租人应当返还根据无效合同取得的财产，该财产既包括租赁房屋，亦包括承租人实际占有房屋期间获得的利益。由于承租人基于房屋占有获得的利益并非有形财产，故只能以折价方式亦即支付占有使用费的方式进行补偿。房屋租赁合同中约定的租金标准是双方当事人协商一致的结果，科的公司并无证据证明其并未实际占用涉案房屋，故一审法院参照双方约定的租金标准判令科的公司支付占有使用费，并无不当。科的公司如认为大甫公司对于合同无效有过错，应赔偿其损失，可另行主张。履约保证金。科的公司一审并未主张返还履约保证金，二审中大甫公司对其主张不予同意，故科的公司应另行主张。综上所述，科的公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7640元，由上诉人广州科的汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一七年一月二十二日书记员  彭文悦黄妙丽