上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初8093号原告:丁培庆。委托诉讼代理人：蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦雪雁，上海肃澜律师事务所律师。被告：姚正福。委托诉讼代理人：盛春龙，上海博群律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩颜，上海博群律师事务所实习律师。被告：张丽芳。委托诉讼代理人：姚正福。被告：姚正华。委托诉讼代理人：叶惠娟。被告：姚正平。被告：姚佳怡。法定代理人：姚正平被告：姚正娟。委托诉讼代理人：孙金华。被告：姚仁娟。委托诉讼代理人：刘海青。第三人：上海捷博房地产发展有限公司。法定代表人：朱华兴。委托诉讼代理人沈洁，该公司职员。原告丁培庆与被告姚正福、姚正华、姚正平、姚家怡、姚正娟、姚仁娟、张丽芳、第三人上海捷博房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁培庆及其委托诉讼代理人蒋春伟、被告姚正福及其委托诉讼代理人黄彩颜参加了第一次庭审。原告丁培庆及其代理人蒋春伟、被告姚正福及其委托诉讼代理人黄彩颜、江信南、被告张丽芳的委托诉讼代理人姚正福、被告姚正华的委托诉讼代理人叶惠娟、被告姚正平、被告姚正娟的委托诉讼代理人孙金华、被告姚仁娟的委托诉讼代理人刘海青参加了第二次庭审。原告丁培庆及其委托诉讼代理人蒋春伟、被告姚正福及其委托诉讼代理人盛春龙、黄彩颜、被告张丽芳的委托诉讼代理人姚正福、被告姚正华的委托诉讼代理人叶惠娟、被告姚正平、被告姚正娟、被告姚仁娟的委托诉讼代理人刘海青、被告姚家怡的法定代理人姚正平参加了第三次庭审。第三人经本院依法传唤未到庭，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告姚正福、张丽芳继续履行于2011年10月15日签订的关于本市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XX号XXX室的房屋买卖合同，配合原告办理涉案房屋的过户手续。（如法院查明应当履行义务的不是被告姚正福及张丽芳，则由法院确定由哪个被告配合原告办理过户。）事实与理由：原告在2011年10月份通过中介向被告姚正福、张丽芳、案外人姚泉娣购买了一套位于本市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄X号XXX室的动迁房，姚正福向原告提供了该动迁房的相关材料，并且保证其有权处理。当时原告看过房屋后觉得还可以就与被告姚正福协商，签订了房屋买卖合同约定房价为75万元人民币，三位出售人承诺等以后可以办理产证后就与原告过户。原告陆续支付了购房款人民币55万元（包含定金）。原告在2011年12月底就入住了该房屋，一直居住至今。2016年原告通过中介得知该房屋已经可以办理过户，就向被告提出要求办理产权过户，但是被告一直拖延并且提出要违反合同。现在原告认为被告已经违约。据原告了解，合同签订人之一姚泉娣已经在2012年2月1日死亡户口被注销。由于被告的违约行为极大侵害了原告的合法权益，现请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告姚正福辩称，涉案房屋并不是属于被告姚正福的。房子的主人是被告姚正福的弟弟姚正平的。被告姚正福的父母去世前住在弟弟被告姚正平处，户口也与姚正平在一起。房屋动迁时，被告姚正平在外躲债，被告姚正福代被告姚正平处理房屋动迁事宜，因为担心姚正平会将动迁所得房屋出售还债，故被告姚正福在签动迁协议的时候，未将姚正平列为被动迁人。后来被告姚正平的债主一直上门催讨，影响了被告姚正平家人的生活，被告姚正福和其余几个兄弟姐妹商量了，准备卖掉涉案房屋用于还债。出售涉案房屋所得款项用于帮被告姚正平还了债。现在姚正平回来了，房子应由姚正平自己处理。被告姚正福出售涉案房屋时明确告知原告及中介该房屋为被告弟弟姚正平所有。被告姚正平辩称，不同意过户给原告。被告姚家怡为被告姚正平的女儿，其余几个被告是被告姚正平的哥哥或姐姐。姐姐们出嫁后，她们的份额都是到夫家的了，和娘家的房产是没有关系的，哥哥们也都自立门户。涉案房屋应当属于被告姚正平及被告姚家怡所有，与其余被告无关，被告姚正平的父亲顾洪标、母亲姚泉娣、女儿姚家怡的户口是与被告姚正平在一起的。父亲母亲去世后，其动迁份额全部由被告姚正平继承。被告姚正福和原告签合同的时候，被告姚正平不在家，被告姚正平对于涉案房屋的买卖事宜并不知情。被告姚家怡辩称，同姚正平意见一致被告张丽芳辩称，同姚正福意见一致。被告姚正华辩称，同姚正福意见一致。被告姚正平辩称，同姚正福意见一致。被告姚正娟辩称，同姚正福意见一致。被告姚仁娟辩称，同姚正福意见一致。第三人未作陈述。经审理本院查明如下事实：姚正福及张丽芳系夫妻，姚泉娣为姚正福的母亲。2011年10月15日，被告姚正福、被告张丽芳及案外人姚泉娣与原告签订上海市房地产买卖合同一份，约定原告（乙方）向姚正福、张丽芳、姚泉娣（甲方）购买上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路600弄14号502室房屋，面积61.19平方米，房价款75万元，房地产交易所产生的税费由甲方承担，双方同意在签订合同当日，乙方支付15万元，双方约定在2011年12月30日前交房给乙方，甲方交付钥匙给乙方，交房当日乙方支付房款40万元，甲方应于收到开发商办理产证通知书7日内，即去交易中心办理以甲方为产权人的产证，拿到产证7日内，把产证交给中介方，双方约定7个工作日内一起去公证处办理将该房屋抵押给乙方的公证手续，债权数额150万元，且乙方应支付房款5万元，在房屋产证满三年后，或按当时国家关于动迁房交易政策许可，甲方应在3日内配合乙方办理该房屋的产权过户手续，过户当日乙方支付剩余房款15万元整。双方还对违约责任在合同中进行了约定。2011年10月15日，被告姚正福、张丽芳签订承诺书一份，承诺涉案房屋为姚正福、姚泉娣、张丽芳共同所有，本人有完全的支配权，不受任何人影响，自愿将该房以75万元的价格向原告出售，在该房屋办理过户之前不得以任何理由变化价格、或反悔交易，若本人在该房屋办理手续期间有任何债务纠纷，与该房屋无关，并全力配合办理过户手续。该合同签订后，原告向被告姚正福支付了房款55万元，剩余20万元房款未付。被告姚正福收到原告支付的房款后，帮被告姚正平还了债。2011年12月底，涉案房屋交付原告，原告装修并居住至今。2016年5月17日，原告得知该房屋可以办理交易过户手续后，要求被告姚正福、张丽芳配合办理过户手续未果，故诉至本院。另查明，1、2009年1月16日，被告姚正福代顾洪标、姚泉娣、姚家怡签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，该协议上被动迁人为顾洪标、姚泉娣、姚家怡。同日，被告姚正福又代顾洪标签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》的附件，该协议确认安置房屋有三套分别坐落在“星火安置基地”的3号楼2单元901、6号楼2单元502（即涉案房屋）、6号楼2单元101。2、目前，涉案房屋仍登记在第三人名下，该房屋的大产证为2013年3月20日办出。3、顾洪标于2009年3月9日死亡，其妻子姚泉娣于2012年2月1日死亡，姚泉娣共有姚凤珍、姚正福、姚正娟、姚仁娟、姚正华、姚正平六个子女，其中姚凤珍已经死亡。庭审中，姚正福、姚正娟、姚仁娟、姚正华均确认其父母的户口与弟弟姚正平在一起，涉案房屋是分给弟弟姚正平的，其对涉案房屋并不具有份额。4、2015年9月18日，被告姚正平的前妻周胜娣签署鉴证书一份，书面承诺放弃涉案房屋的产权，涉案房屋的产权人定为被告姚正平及其女儿姚家怡。5、2016年4月，被告姚正平向第三人申请办理涉案房屋的小产证，其提供给第三人的配套商品房供应单上购房人的名字为被告姚正平及女儿姚家怡，欲将产证办在姚正平及姚家怡名下。6、审理中，原告丁培庆已将剩余房款20万元支付至本院。本案的争议焦点为：1、涉案房屋到底属于谁所有？2、被告姚正福是否有权代理被告姚正平出售涉案房屋？对于争议焦点1，本院认为，涉案房屋系江桥增建村赵家宅505号房屋动迁而来，动迁协议的被动迁人为顾洪标、姚泉娣、姚家怡，被告姚正福并不是被动迁人，且被告姚正福及其余几位被告均明确表示该房屋为弟弟姚正平、姚家怡所有，其自愿放弃父母去世后的继承份额。根据第三人提供的商品房配套供应单，涉案房屋的产权证将办至被告姚正平、姚家怡名下。可见，涉案房屋并非被告姚正福所有，而是属于被告姚正平、姚家怡。对于争议焦点2，本院认为，动迁协议为被告姚正福代签，原告正是基于被告姚正福签订的动迁协议而相信其有权出售涉案房屋。被告姚正福接收原告房款55万元后用于帮助被告姚正平还债，被告姚正平对此也予以认可。且在原告居住在该房屋内长达五年多的时间里，被告姚正平从未提出过异议。可以看出，被告姚正福将涉案房屋出售给原告的目的在于帮助被告姚正平还债，被告姚正平对被告姚正福的代理行为也是认可的。被告姚正福出售涉案房屋的代理行为有效，该代理行为的法律后果应当归属于被代理人姚正平及姚家怡。涉案房屋买卖合同应当继续履行。被告姚正平、姚家怡应在办好小产证后配合原告办理涉案房屋的产权过户登记手续。在被告姚正平、姚家怡配合原告办理过户手续的同时，原告应当将剩余房款20万元支付给被告姚正平、姚家怡（原告已支付至本院）。第三人经本院依法传唤，无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证、答辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚正平、姚家怡应于本判决生效之日起十日内办理上海市嘉定区嘉峪关路600弄14号502室房屋的产权登记手续，第三人上海捷博房地产发展有限公司应予以配合；二、被告姚正平、姚家怡应在上海市嘉定区嘉峪关路600弄14号502室房屋的产权证办出后十日内配合原告丁培庆办理过户登记手续，将上述房屋的产权过户登记至原告丁培庆名下；三、原告丁培庆应于办理产权过户登记手续之日向被告姚正平、姚家怡支付剩余房款人民币200000元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由被告姚正平、姚家怡负担。被告负担支款应于本判决生效之日起七日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 韩 颖二〇一七年一月二十日书 记 员 凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。