福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书(2015)安民初字第7807号原告：林丽敏，女，1978年3月26日出生，汉族，福建省安溪县人，住安溪县。原告：谢志贤，男，1972年6月9日出生，汉族，福建省安溪县人，住安溪县。两原告共同委托诉讼代理人：赵志强、沈培兰，福建联谊律师事务所律师。被告：许剑锋，男，1984年5月9日出生，汉族，福建省安溪县人，住安溪县。委托诉讼代理人：李雪萍，福建安荣律师事务所律师。原告林丽敏与被告许剑锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告谢志贤及两原告共同委托诉讼代理人赵志强、被告许剑锋的委托诉讼代理人李雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林丽敏、谢志贤向本院提出诉讼请求：一、判令许剑锋立即支付林丽敏、谢志贤房屋租金86666元（自2014年8月15日起按每月1000元计算至2015年4月24日止）；二、许剑锋立即支付谢志贤违约金（自2014年8月15日起按200元计算至付款之日止，暂计至2015年12月14日止共96000元）。三、许剑锋应赔偿林丽敏、谢志贤因损坏租赁物海鲜池及三口柴灶的赔偿款30000元及店中物品损失10000元、拖欠水电费4007元；许剑锋承担本案全部诉讼费用。事实和理由：林丽敏与谢志贤在2013年12月19日将已装修好的凤城镇解放路216号一、二楼（原大锅饭农家菜馆）及店内一切物品租赁给许剑锋并签订了《租赁协议书》，约定“租赁时间为2013年12月10日至2015年2月15日止”，但依协议书约定即2014年8月15日应支付2014年8月15日至2015年2月14日期间的租金，后经催讨，许剑锋始终以各种借口推脱，不但没有缴纳租金，也不与林丽敏、谢志贤协商结算终止合同，仍霸占着该场所擅自转租进行其他项目经营（先后经营过大家乐棋牌会所、百威扎啤城、老北京火锅城等），经林丽敏、谢志贤多次努力才于2015年4月24日从老北京火锅城经营者手中拿到该场所钥匙。2015年10月18日，老北京火锅城经营者强行取走店内桌椅等物品。依据《租赁协议书》第7款约定，许剑锋应支付林丽敏、谢志贤自2014年8月15日起至2015年4月24日止租金86666元、违约金96000元（每月租金10000元，违约金200元/日）；同时依据《租赁协议书》第3、4定，许剑锋应支付林丽敏、谢志贤租赁物海鲜池及三口柴火灶损坏赔偿款30000元、老北京火锅城经营者于2015年10月18日强行取走店内桌椅等物品10000元、拖欠水电费4007元。许剑锋辩称，其与林丽敏、谢志贤签订的《租赁协议书》属于效力待定合同，林丽敏、谢志贤尚未得到所有权人的追认；若其与林丽敏、谢志贤签订的《租赁协议书》得到所有权人安溪县二轻工业供销公司的追认，其认为林丽敏、谢志贤的部分诉讼请求应该驳回：1、2014年11月份后该讼争店面系由老北京火锅城承租的，因此自2014年11月份起的租金不应由其承担；2、林丽敏、谢志贤诉求的违约金过高，200元/日违约金明显高于林丽敏、谢志贤的损失，应当予以调整；林丽敏、谢志贤诉求的第三项没有事实依据；其已经支付的10000元押金应予以抵扣；庭审中林丽敏、谢志贤增加的诉讼请求中的水电费693元与其无关。林丽敏、谢志贤围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《租赁协议书》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据、事实，本院认定如下：关于2013年租赁时的物品清单复印件，因该清单既非被告签署，签署人名字又极潦草，无从辨识，本院对该证据不予采信。关于收条复印件，在起诉状中林丽敏、谢志贤已主张该物品系老北京火锅城经营者取走，且该证据上的签名非许剑锋本人，对该证据本院不予采信。关于电费清单发票除发票号码004××××7129、00487130（总计2034元）外，其他均为2015年3月份及以后的电费，鉴于林丽敏、谢志贤与许剑锋签订的《租赁协议书》，租赁时间为2013年12月10日至2015年2月15日止，且庭审中谢志贤也自认其与福建安溪华侨大酒店有限公司签订的租赁合同也于2015年2月到期，故关于2015年3月份及以后的电费发票本院不予认定。关于安溪县自来水公司客户水费查询清单，由于该证据属于复印件，未加盖公章，且上面的户名为蔡再兴，无法证明该电费是来自于许剑锋所租赁的店面，故对该证据不予采信。关于水电费清单，该证据无法证明系由许剑锋出具，对该证据不予采信。关于安溪县华侨大酒店出具的证明两份、杨素恋出具的证明，两份证人证言证明力不足，不予采信。关于手机短信截图，由于该截图没有手机信息实物相佐证，故对该证据不予采信。关于施工协议书、10月18日店内物品现状照片、陈玉欣签订的合同复印件，该协议书真实性无法确定，对该证据不予采信。关于华侨催收通知书，对该证据仅能证明谢志贤逾期支付2014年8月15日租金和如其拒不支付所欠租金福建安溪华侨大酒店有限公司拟于2014年9月14日收回该店面的事实。本院认定事实如下：林丽敏和谢志贤（甲方）在2013年12月19日将已装修好的凤城镇解放路216号一、二楼（原大锅饭农家菜馆）及店内一切物品租赁给许剑锋（乙方）并签订了《租赁协议书》，约定“租赁时间为2013年12月10日至2015年2月15日止，租赁期满在同等条件下乙方享有租赁优先权”作为办公场所，“租金每月人民币10000元，乙方必须付给甲方2014年1月1日至2014年8月15日租金人民币75000元，押金人民币10000元，酒水人民币12000元。自2014年8月15日起，租金每年分两次（8月15日和2月15日）付给甲方，如有逾期，乙方须付违约金每天人民币200元”，后双方因许剑锋租金支付问题发生纠纷，致林丽敏、谢志贤于2016年4月26日诉至本院。综上所述，本院认为，双方争议焦点主要有以下四项：（1）许剑锋是否应支付林丽敏和谢志贤租金。（2）房屋租赁的终止时间。（3）违约金的标准是否需要调整。（4）是否存在损坏价值30000元的海鲜池及三口柴灶和价值10000元的店中物品损失及拖欠水电费4007元的情况。下面分项评析之。一、许剑锋是否应支付林丽敏和谢志贤租金。从庭审过程可知，对于安溪二轻集体工业联社租赁给福建安溪华侨大酒店有限公司的凤城镇解放路216号一、二楼，该公司是没有转租权的，福建安溪华侨大酒店有限公司转租给林丽敏和谢志贤后，林丽敏和谢志贤与许剑锋再签订的《租赁协议书》虽属于效力待定合同，但是其房屋租赁时间跨度长，且租赁经营业务显然与福建安溪华侨大酒店有限公司主营业务无关，安溪二轻集体工业联社并未提出异议，即使安溪二轻集体工业联社最后拒绝追认该合同，导致合同无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第十八条之规定，许剑锋仍应支付林丽敏和谢志贤占有使用费。二、房屋租赁的终止时间。林丽敏和谢志贤与许剑锋签订的《租赁协议书》约定“租赁时间为2013年12月10日至2015年2月15日止”。双方对2014年11月许剑锋尚处于租赁房屋状态的事实无异议，虽然，庭审中许剑锋主张2014年11月份已经搬出，但是未办理交接手续，且谢志贤对此予以否认。许剑锋并无证据证明其已经于2014年11月与林丽敏和谢志贤提前解除合同。林丽敏和谢志贤虽主张许剑锋直至2015年4月24日才搬离，但其谢志贤自认其与福建安溪华侨大酒店有限公司的租赁合同也于2015年2月到期，其并无充分证据证明许剑锋直至2015年4月24日才搬离租赁房屋的事实。因此，从现有证据看，房屋租赁的终止时间应认定为：双方签订的《租赁协议书》的租赁截止时间：2015年2月15日为宜。许剑锋应支付林丽敏和谢志贤占有使用费60000元（即：10000元×6）。三、违约金的标准是否需要调整。林丽敏和谢志贤与许剑锋签订的《租赁协议书》约定违约金每日200元，即6个月36000元，相较于实际损失的30%，明显偏高，许剑锋主张调整，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，应予支持，将违约金调整为18000元（即：60000元×30%）为宜。四、是否存在损坏价值30000元的海鲜池及三口柴灶和价值10000元的店中物品损失及拖欠水电费4007元的情况。林丽敏、谢志贤未能提供充分的证据证明许剑锋损坏价值30000元的海鲜池及三口柴灶和价值10000元的店中物品，对上述物品的损失赔偿请求，本院不予支持。同时，水电费的认定，在前文的证据分析中已经认定清楚，许剑锋需要支付林丽敏、谢志贤2015年2月份电费2034元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第七十条、第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于〈民事诉讼证据〉的若干规定》之六十九条之规定判决如下：一、许剑锋立即支付林丽敏和谢志贤房屋租金占有使用费60000元和违约金18000元、电费2034元，扣除许剑锋已经押金10000元，共计70034元；二、驳回林丽敏和谢志贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1550元，减半收取计775元，由许剑锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  施纯兴二〇一七年九月二十八日书记员  王伟昌