河南省兰考县人民法院行 政 判 决 书(2016)豫0225行初28号原告毛德芝，女，1942年9月22日生，汉族，住河南省杞县。委托代理人刘安京，河南航帆律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告杞县住房和城乡规划建设局。法定代表人：邢玉周。组织机构代码：00535291-0。地址：杞县金城大道中段路南。委托代理人李长太，河南何延晨律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托代理人王泽民，男，1991年7月18生，汉族，住河南省杞县。系该局职工。代理权限为一般代理。第三人于吉涛，男，1979年5月28日生，汉族，住河南省杞县。委托代理人李永杰，河南何延晨律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告毛德芝诉被告杞县住房和城乡规划建设局、第三人于吉涛不服房屋登记纠纷一案，原告毛德芝于2016年9月8日向本院提起诉讼。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告毛德芝及其委托代理人刘安京，被告杞县住房和城乡规划建设局委托代理人李长太、王泽民，第三人于吉涛委托代理人李永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年10月25日，被告杞县住房和城乡规划建设局为第三人于吉涛办理了房权证杞房字第××号房屋所有权证。原告毛德芝诉称，杞县金城大道西头北角三层商业用房系原告毛德芝建造，2000年5月18日，被告为原告毛德芝颁发证号为0019420的房屋所有权证书。2012年10月，毛德芝之子张杨成在毛德芝毫不知情的情况下，以明显低于房屋市值的价格，将该房屋擅自转让给第三人于吉涛，并到被告处进行登记。在办理过户的过程中，于吉涛通过其妻子的亲戚冒充毛德芝，在过户手续上签字、摁指印，被告工作人员违反《房屋登记办法》相关规定，未尽合理审慎职责，将房屋过户给第三人并颁发产权证书，其具体行政行为违法，侵犯了原告的合法权益，依法应予以撤销。根据《行政诉讼法》规定，特提起行政诉讼，请求法院撤销颁发给第三人的该房屋所有权证书，并将原告姓名登记在该房屋的登记簿上，以维护原告的合法权益，请求依法判令被告撤销颁发给第三人的房权字第××号房屋所有权证书，并承担本案诉讼费。原告提交了以下证据：1、房地产资料查询调阅申请书复印件；2、原告的原房产证及换过证之后的房产证。被告杞县住房和城乡规划建设局辩称，一、杞县住房和城乡规划建设局对第三人于吉涛颁发的房屋所有权证，事实清楚，程序合法有效，依法应予支持。二、原告毛德芝对被告杞县住房和城乡规划建设局为第三人于吉涛办理的2012-6556号房屋所有权证的具体行政行为提起诉讼已过诉讼时效。毛德芝在本案争议房产处共有五间门面房，毛德芝一直跟随其儿子张杨成在此居住生活，在2012年10月毛德芝和其儿子张杨成，将其中的三间门面房卖于第三人，在第三人买过房屋后，将此房进行了改建和扩建，在2014年9月份，毛德芝和其儿子张杨成又将另外两间门面房卖给他人，在卖给第三人房屋不到一年，由于房屋的快速增值，原告和其儿子张杨成反悔，在争议房屋处多次、反复与第三人产生矛盾和争执；原告意图阻碍房屋的使用，他们之间的矛盾和争执已持续数年，对此事整个县城无人不知，原告对卖房的事不知情是不合生活常理的，原告对杞县住房和城乡规划建设局为第三人办理的2012-6556号房屋所有权证的具体行政行为是知道的。三、原告应先行解决民事争议。原告毛德芝在诉状中说:2012年10月其子张杨成在其毫不知情的情况下，以明显低于房屋价值的价格将房擅自转让给第三人于吉涛。原告陈述的这一事实，属于房屋登记行为基础的买卖行为应当撤销事由，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，原告应先行解决民事争议，才能主张撤销杞县住房和城乡规划建设局给第三人于吉涛办理的2012-6556号房屋所有权证，综上，杞县住房和城乡规划建设局为第三人于吉涛办理的2012-6556号房屋所有权证的颁证行为事实清楚，程序合法，人民法院应驳回原告的诉请。被告提交了以下证据：1.房屋所有权转移登记申请书；2.第三人于吉涛、原告毛德芝、于吉涛妻子董新瑞身份证明复印件各一份;3.房屋买卖协议书一份;4、契税完税凭证及税收转账专用完税证;5.两份税票;6.毛德芝的原房屋所有权证;7.房产登记受理审核业务书。第三人于吉涛述称，一、被告为第三人于吉涛办理房屋过户登记事实清楚、程序合法。2012年初，于吉涛夫妻二人准备购买杞县豫森首府小区三间商铺，用于经营汽车装饰生意，并交付了订金，也筹齐了购房款。原告毛德芝的儿子张杨成得知后，便要求第三人于吉涛夫妻购买第三人于吉涛正在租用的张杨成家的五间门面房中的三间。经双方协商一致，张杨成及其母亲同意以总房价66万元转让五间门面房中的其中三间，并负责协助办理过户手续，过户费由于吉涛负责。第三人于吉涛在2012年2月16日支付30万元，2012年11月23日支付30万元，2013年1月29日支付6万元。2012年10月下旬，张杨成和毛德芝在房屋登记中心的工作人员在场的情况下到诉争房产内，对双方申请的诉争房产，办理房屋过户登记，办理过户登记时原告毛德芝在场，并未提出异议。第三人认为，于吉涛夫妻购买毛德芝房屋是双方真实意思表示，并且该房屋的买卖交易真实有效、程序合法。故应当驳回原告毛德芝的诉讼请求。二、原告的起诉早已超过法定的起诉期限，应予以驳回。原告称，2012年10月毛德芝之子张杨成在毛德芝毫不知情的情况下，以低于房屋市值价格转让给第三人于吉涛，原告对事实的陈诉是虚假的、不真实的。1、于吉涛购买争诉房屋之后，对该房产进行了扩建，将该房产的整个院落扩建为房屋，其面积扩大了近三分之一，整个扩建行为持续数月，并且原告由于年迈一直跟随其儿子张杨成在紧邻第三人门面房的另外两间门面房里居住生活。2、于吉涛和原告在2012年之前是租赁关系，原告定期向于吉涛收取租金，但是自从于吉涛购买房屋并向毛德芝及家人支付过66万元的购房款后，毛德芝就从未再向于吉涛收取过租金，以上事实均可以充分证明原告知道争诉房屋买卖并过户给于吉涛的事实。3、从2013年开始，由于房价的大幅攀升，原告及其儿子开始反悔，他们就一直采取给第三人无理取闹、阻碍第三人做生意的方式，要求第三人返还房屋。4、并且在2014年原告及其儿子又将另外两间门面房也转让给他人，并搬离到别处居住生活。以上事实足以证实原告对房屋转让是知情的，原告不知情是不合常理的，因此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条之规定，原告的起诉已远超诉讼时效，对原告的起诉应予以驳回。综上所述，原告与其儿子张杨成这完全是唯利是图、背信弃义、恶意串通、滥用诉权，以此来损害第三人的利益，第三人于吉涛作为诉争房产的受让人，已完全交付六十多万元的合理对价，并按照法定的条件和程序领取了房屋所有权证，其权利和利益应受到法律的认可和保护，以维护交易秩序的安全和稳定。对原告及其儿子的不诚信行为应予制裁，请法庭依法驳回原告的起诉。第三人提供以下证据：1.房款收据三张；2.房产证复印件；3.证人证言。经审理查明，2012年10月25日，被告杞县住房和城乡规划建设局为第三人于吉涛办理了房权证杞房字第××号房屋所有权证，该房屋坐落于金城大道西头北角，共三层，面积267.3㎡。2013年5月13日，被告杞县住房和城乡规划建设局为原告毛德芝补办了房权证杞房字第××号房屋所有权证，该房屋坐落于金城大道西头北角，共三层，面积267.3㎡，该证与于吉涛的房权证杞房字第××号房屋所有权证登记房屋属于同一房屋。2012年10月22日，经张杨成申请，被告杞县住房和城乡规划建设局到杞县金城大道西头北角争议房屋内，办理房屋所有权证房屋登记。张杨成向被告杞县住房和城乡规划建设局提交了房屋所有权转移登记申请书，该申请书上的“毛德芝”的签名和捺印均是张杨成所签的字和捺的手印。房屋买卖协议中“毛德芝”的签名是张杨成所签。本院认为，《房屋登记办法》第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。本案中，转移登记申请书非原告本人所书写和捺印，庭审中第三人认可被告提交的证据上面的原告毛德芝的签名均是张杨成所签，被告在申请人未在转移登记申请书和买卖协议上签名和捺印，也未有原告委托代理手续的情况下，为第三人办理房屋转移登记，违反法定程序，且对原房屋所有权人即本案原告的合法权益造成重大影响，属程序违法。被告及第三人主张原告起诉已超诉讼时效，因未提供证据予以证明，本院依法不予支持。被告辩称应先解决民事争议，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼，本案原告并未按照买卖行为无效或者撤销为由提起行政诉讼，故对该辩称意见，本院依法不予支持。原告请求将原告姓名登记在该房屋的登记簿上，于法无据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，判决如下：一、撤销被告杞县住房和城乡规划建设局为第三人于吉涛颁发的房权证杞房字第××号房屋所有权证；二、驳回原告毛德芝的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告杞县住房和城乡规划建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  张永红人民陪审员  徐建军人民陪审员  程 伟人民陪审员  黄中明人民陪审员  张长峰二〇一七年一月十八日书 记 员  庄茵茵