广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初19649号原告：佛山市顺德区均安镇鹤峰集体资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区均安镇鹤峰环山路63号，组织机构代码证号码77781518-8。负责人：陈光照。委托诉讼代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。被告：王玉燕，女，1972年7月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告佛山市顺德区均安镇鹤峰集体资产管理办公室（以下简称鹤峰资产办）诉被告王玉燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法由审判员李海昌适用简易独任审理。本案于2016年12月16日、2017年1月11日二次公开开庭，本案二次开庭时，原告鹤峰资产办的委托诉讼代理人赵先祥、被告王玉燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹤峰资产办向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2014年5月27日签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告立即将租赁原告的位于均安镇××××号（建筑面积为841平方米，空地面积为0.89亩）的厂房返还给原告；3.判令被告立即向原告支付拖欠的租金（租金从2015年1月起计至厂房返还给原告之日止，按每年租金49864元的标准计算，其中暂计至2016年12月为99728元）；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2014年5月27日，原告与被告签订了1份《厂房租赁合同》，约定原告将位于均安镇××××号（建筑面积为841平方米，空地面积为0.89亩）的厂房出租给被告使用。租赁期限为43个月，即自2014年6月1日起至2017年12月31日止。租赁的厂房从2014年6月1日起开始计算租金，有建筑面积的由2014年6月1日起至2017年12月31日每月每平方米4.50元（不含税）；空地面积由2014年6月1日至合同期满每年每亩5000元（不含税），合共每年租金49864元。租金实行先交租后使用的原则，被告应付的租金每年分两次交付，每次交付半年租金，即每年的一月份和七月份为交租日期。合同还约定，被告逾期30日未支付租金及相关费用的，原告有权解除合同。合同签订后，原告已依约将上述厂房交付给被告使用，但被告未按《厂房租赁合同》的约定支付租金，已拖欠2015年1月暂计至2016年12月的租金合计99728元未支付。被告的行为已构成违约。为保护原告的合法权益，特提起诉讼。被告王玉燕辩称，被告的确拖欠原告租金，被告开办工厂的时候，前面的幼儿园还没兴建，但幼儿园开办之后就投诉被告开办的工厂多噪音和多尘，遭到多次投诉，有关部门勒令被告搬走，所以导致被告的厂房无法正常使用，被告已多次找原告的负责人，但都无法协商。而且被告办理营业执照的时候，原告也无法配合办理。综合双方当事人的诉、辩，本案的争议焦点是：1.原、被告双方签订的《厂房租赁合同》是否应当解除？2.被告是否需向原告交还所租赁的场地？3.被告是否需向原告支付租金？当事人围绕诉讼请求在诉讼中依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。被告王玉燕对原告鹤峰资产办提交的组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书、被告的身份证复印件各1份均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告鹤峰资产办围绕诉讼请求依法提交以下证据及被告王玉燕的质证意见如下：1.《确认书》、《厂房租赁合同》、《权属证明》（含平面图，平面图红线标注范围属于涉案厂房位置）各1份，证明涉案厂房是由原告出租给被告使用的情况。被告认为：对平面图不清楚，租赁合同的确是被告签名的。2.《使用协议》复印件、情况说明各1份，证明涉案的土地是由原告于2004年出租给被告的前夫胡某坚使用，地上建筑物是由胡某坚在租赁期间自行建设，双方约定使用期限届满后地上建筑物归原告所有，设施报建及税收、政府部门对该土地使用的一切附加费用由承租方负责，原告与胡某坚的土地使用协议期限至2014年6月1日期满终止。被告认为：原告与胡某坚签订的协议已经履行完毕，现在应该以被告与原告签订的合同为准。被告王玉燕围绕诉讼请求依法提交以下证据及原告鹤峰资产办的质证意见如下：《离婚协议书》复印件1份，证明被告与胡某坚离婚时约定，涉案厂房的使用权和土地上的建筑物都归被告所有。原告认为：该证据中涉及原告的权益部分，即该协议第三条第（四）小点，约定内容属于被告与胡某坚自行约定的内容，对第三人不具备法律约束效力，且该约定内容与原告与胡某坚签订的《使用协议》所约定的地上建筑物归属不符，也与原告与被告签订的《厂房租赁合同》中约定被告向原告承租的范围包括地上建筑物的内容不符。经公开质证，对本案证据作如下认证：原告提交的证据1，被告确认《厂房租赁合同》的真实性，对其他证据认为不清楚。原告提交的证据2，被告对证明内容有异议。被告提交的证据，原告对证明内容有异议。从双方提交的证据来认定，涉案的位于均安镇××××号（建筑面积为841平方米，空地面积为0.89亩）的厂房，其土地在2004年1月由顺德市均安镇豸浦村民委员会企业办公室（以下简称豸浦村委企业办）租赁给了被告的前夫胡某坚，租赁期限从2004年1月1日至2014年6月1日止，由胡某坚在该地块上建筑了厂房，豸浦村委企业办与胡某坚约定，租赁期限届满后，涉案的厂房及厂房附着物归豸浦村委企业办所有。之后，佛山市顺德均安镇豸浦股份合作经济社（以下简称豸浦股份社）将包含涉案厂房在内的资产交由原告使用、出租和收益。2014年5月27日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定由被告租赁涉案的厂房，租赁期限从2014年6月1日至2017年12月31日止。2015年9月22日，被告与胡某坚离婚时，双方约定，位于均安镇××××号的厂房归被告所有。由于原、被告在诉讼过程中，没有提交位于均安镇××××号的厂房的国有土地使用权证、用地规划许可证、建设工程施工许可证，豸浦村委企业办与胡某坚签订的《使用协议》、原告与被告签订的《厂房租赁合同》，均为无效的合同。故对原告提交的证据1的真实性，本院予以采信，对证明内容，本院采信原告与被告签订了《厂房租赁合同》，双方约定，由原告将位于均安镇××××号的厂房租赁给被告的部分，其余部分，本院不予采信。对原告提交的证据2，本院对真实性予以采信，对证明内容，本院采信豸浦村委企业办与胡某坚于2004年签订了《使用协议》，双方约定由豸浦村委企业办将位于均安镇××××号的土地租赁给胡某坚，由胡某坚自行在该土地上建筑厂房，双方并约定，在租赁期满后，厂房归豸浦村委企业办所有的部分，其余部分，本院不予采信；对被告提交的证据，对真实性，本院予以采信，对证明内容，本院采信被告与胡某坚在2015年9月22日办理离婚手续时，双方约定，位于均安镇××××号的厂房归被告所有的部分，其余部分，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：佛山市顺德区均安镇鹤峰豸浦月角山地块（含本案涉案的地块）的权属人为豸浦股份社。2004年9月14日，豸浦村委企业办与胡某坚签订1份《使用协议》，双方约定，将均安镇××××号的土地租赁给胡某坚有偿使用。胡某坚临时使用的土地面积2亩，使用期限自2004年1月1日起至2014年6月1日，2014年1月份有偿使用费为每年每亩3900元，由2004年6月1日起每年每亩有偿使用费为4050元，并且每年每亩有偿使用费增加150元。合同期满，厂房及厂房附着物归豸浦村委企业办所有。胡某坚必须合理使用临时土地，设施报建及税收、政府部门对该土地使用的一切附加费用，由胡某坚负责。《使用协议》签订后，胡某坚在所租赁的土地上自行建筑了厂房。之后，豸浦股份社将佛山市顺德区均安镇鹤峰豸浦月角山地块（含本案涉案的地块）的租赁及收益的权利授权给原告处理，由原告以其名义对外出租及收取租金。2014年5月27日，原告与被告签订1份《厂房租赁合同》，双方约定，由原告将位于均安镇××××号（建筑面积为841平方米，空地面积为0.89亩）的厂房出租给被告。被告租赁厂房期限为43个月，即自2014年6月1日起至2017年12月31日。租赁的厂房从2014年6月1日起开始计算租金，有建筑面积的由2014年6月1日起至2017年12月31日每月每平方米4.50元（不含税）；空地面积由2014年6月1日至合同期满每年每亩5000元（不含税），合共每年租金49864元。租金实行先交租后使用的原则，被告应付的租金每年分两次交付，每次交付半年租金，即每年的一月份和七月份为交租日期。被告租用厂房只能用于五金、服装行业用途。被告逾期30日未支付租金及相关费用的，原告有权解除合同。合同签订后，被告从2014年6月1日开始使用位于均安镇××××号的厂房。2014年8、9月份左右，在位于均安镇××××号的厂房前开办了1间幼儿园。因被告租赁的位于均安镇××××号的厂房存在噪音及粉尘，被幼儿园向有关部门投诉，有关部门勒令被告停业。被告从2015年起未再向原告支付租金。2015年9月22日，被告与胡某坚办理了离婚登记手续，在离婚时，被告与胡某坚约定，位于均安镇××××号的厂房的建筑物的所有权和使用权、收益权、处分权归被告所有，地块的租赁费由被告承担。由于被告未向原告支付租金，经追收未果，原告遂于2016年11月14日向本院提起诉讼。在诉讼期间，原、被告均不能提交位于均安镇××××号的厂房的国有土地使用权证、用地规划许可证、建设工程施工许可证。在诉讼期间，本院告知原告，原、被告所签订的《厂房租赁合同》为无效合同，并询问原告是否需变更诉讼请求，原告明确表示不变更诉讼请求。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。豸浦村委企业办与胡某坚签订的《使用协议》以及原告与被告签订的《厂房租赁合同》，因位于均安镇××××土地及上附的厂房，没有取得国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程施工许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，均为无效的合同，不发生法律效力，不受法律保护。被告通过与原告签订《厂房租赁合同》的方式占有、使用了位于均安镇××××号的土地，应向原告支付场地占用费。由于本案原、被告所签订的《厂房租赁合同》为无效的合同，本案应以无效合同的处理方式审理本案，在本院将本案所涉及的《厂房租赁合同》为无效合同的情况告知了原告，并询问是否需变更本案诉讼请求时，原告明确表示不变更诉讼请求，同时，本案所涉及的位于均安镇××××号的地块上的建筑物，原、被告对权属归何方所有存在争议，应另案予以确认，原告将无效合同作为有效合同要求本院予以处理，没有法律依据，本院不予准许。综上所述，原告诉请判令解除原告与被告于2014年5月27日签订的《厂房租赁合同》；判令被告立即将租赁原告位于均安镇××××号（建筑面积为841平方米，空地面积为0.89亩）的厂房返还给原告；判令被告立即向原告支付拖欠的租金（租金从2015年1月起计至厂房返还给原告之日止，按每年租金49864元的标准计算，其中暂计至2016年12月为99728元）的主张，由于原、被告所签订的《厂房租赁合同》为无效合同，且位于均安镇××××号的地块上的建筑物的权属现原、被告存在争议，对原告的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：驳回原告佛山市顺德区均安镇鹤峰集体资产管理办公室的诉讼请求。本案受理费减半收取为1146.60元（已由原告佛山市顺德区均安镇鹤峰集体资产管理办公室垫付），由原告佛山市顺德区均安镇鹤峰集体资产管理办公室负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李海昌二〇一七年一月二十三日书记员  李素婷