上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初20029号原告：金某某，男，1981年5月5日出生，汉族，户籍地湖北省大冶市。委托诉讼代理人：吕卉，上海市华荣律师事务所律师。被告：蔡某某，男，1970年10月10日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：李自洁，上海申浩律师事务所律师。原告金某某诉被告蔡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金某某及其委托代理人吕卉、被告蔡某某委托代理人李自洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金某某向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告就上海市杨浦区国霞路XXX号房屋签订的《房地产买卖合同》；二、请求判令被告返还原告已支付的首付款3,530,000元；三、请求判令被告支付原告违约金1,196,000元。事实和理由：原、被告于2016年9月29日签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市杨浦区国霞路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，房款5,980,000元，并约定被告应于合同签订后20日内前往房产中介签订网签版买卖合同，如有一方违约，经另一方书面催告后仍未履行的，则守约方有权解除合同，违约方应按照房屋总价的20%向守约方支付违约金。合同订立后，原告按约履行了首付款的支付义务，且被告也出具了收条确认收到，但被告却未按约如期与原告之房产中介签订网签版房屋买卖合同，经书面催告后，被告仍未履行上述义务，且没有按约涤除设立在系争房屋上的抵押，致合同无法继续履行，故起诉来院作如上诉请。被告金某某辩称，确实收到了原告支付的首付款3,530,000元(包含定金)，因为被告工作繁忙及与原告沟通不畅致没有按约签订网签版房地产买卖合同，被告正在积极与抵押权人沟通偿还借款涤除抵押，希望能够继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，所以不同意解除《房地产买卖合同》，不同意返还首付款3,530,000元，也不同意支付违约金，且双方约定的违约金标准过高，请求法院调整。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区国霞路XXX号系争房屋产权人为被告金某某，系争房屋房地产抵押状况信息中有中国工商银行股份有限公司上海市松江支行债权金额为2,000,000的抵押及案外人顾某某债权金额为2,000,000元的抵押各一。2016年9月26日，出卖方(甲方)蔡某某、买受方(乙方)金某某，居间方上海锐丰投资顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议》一份，其附件为《房地产买卖合同》。《房地产买卖居间协议》约定：一、乙方为表示对下述房地产之购买诚意，向丙方支付意向金计人民币500,000元，作为与甲方洽谈之用；二、房地产坐落上海市杨浦区国霞路XXX号；5.1如甲方在本合同上签字，则乙方支付的意向金即转为定金。《房地产买卖合同》约定：1.1房屋总房价款：人民币5,980,000元；1.2签订网签版买卖合同：为办理该房地产交易过户手续之需，双方同意于本合同签订后20日内前往居间方签订网签版买卖合同，除另有约定外，前述约定期限届满日即为甲、乙双方签订网签版买卖合同的日期；1.3.1首期房价款计人民币3,530,000元，该首期房价款中已包含乙方支付的定金……需要用于偿还甲方贷款，乙方应于网签版买卖合同签订当日交付甲方或居间方用于全额还清甲方尚欠抵押债权余额(若有剩余，转付甲方；若有不足，由甲方自行补足)；四、违约责任，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行合同或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，违约方应按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金；五、合同的生效，本合同作为《房地产买卖居间合同》的附件，与《房地产买卖居间合同》同时成立，就本合同项下房地产的买卖关系在甲、乙双方之间独立发生法律效力，本合同约定与《房地产买卖居间合同》约定不一致的，以本合同约定为准。同日，被告蔡某某出具承诺书，内容为：现有承诺人蔡某某出售上海市杨浦区国霞路XXX号之房地产，本人承诺，该房屋存在银行抵押、个人抵押，数额为4,000,000元，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海松江支行、顾某某，本人会用买房定金和首付款去注销抵押，若首付款不足以注销抵押，本人自行筹钱补足；本人承诺以上情况属实，若存在欺瞒，导致本次交易无法完成，本人愿意按照《房地产买卖居间合同》中出卖方的义务对买受方承担违约责任……，并承担由此造成的一切后果，该承诺书系本人的真实意思表示。2016年9月29日，浙江民泰商业银行开具结算业务申请书，申请人为案外人迟某某(金某某妻子)，收款人蔡某某，帐号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，金额为人民币500,000元。同日，被告蔡某某出具收款收据一份，内容为：兹收到金某某支付给本人的款项计500,000元整，本人确认上述款项系金某某用于购买杨浦区国霞路XXX号房地产定金。收款帐号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，工行松江区支行。2016年10月3日，浙江民泰商业银行开具结算业务申请书，申请人为案外人迟某某，收款人蔡某某，帐号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，金额为人民币1,000,000元。2016年10月8日，被告蔡某某出具收款收据一份，内容为：兹收到金某某支付给本人的款项计壹佰万元整，本人确认上述款项系金某某用于购买杨浦区国霞路XXX号房地产定金。收款帐号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，工行松江区支行。2016年10月14日，浙江民泰商业银行开具结算业务申请书，申请人为案外人迟某某，收款人蔡某某，帐号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，金额为人民币2,030,000元。同日，被告蔡某某出具收款收据一份，内容为：兹收到金某某支付给本人的款项计203万元整，本人确认上述款项系金某某用于购买杨浦区国霞路XXX号101室房地产的部分房价款。收款帐号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2016年11月24日，原告金某某向被告蔡某某通过EMS发催告函三份，内容为：就我方购买贵方名下的坐落于上海市杨浦区国霞路XXX号101室房地产之事宜，我方与贵方及居间方上海锐丰于2016年9月28日签订了《房地产买卖居间合同》，在该合同中，贵方、我方及居间方对该房地产的买卖居间事宜达成了一致意见。……贵方在约定的期限内并未与我方签订网签版《上海市房地产买卖合同》，致使该房地产买卖交易至今无法正常履行。为此我方郑重催告贵方：务必于2016年11月28日12时前前往居间方上海锐丰分公司(地址：上海市杨浦区国顺东路244弄)，就该房地产与我方按照该合同约定的买卖条件签订网签版《上海市房地产买卖合同》，并采取积极配合态度，继续进行交易。我方给予贵方上述宽限，并不代表我方放弃解除该合同并追究贵方违约责任的权利，而仅是我方给予贵方的履约机会，若贵方仍不配合，我方有权根据法律规定及该合同约定追究贵方的违约责任，并且保留追究贵方其他法律责任的权利，中国邮政速递均显示妥投签收。庭审中，被告自认在2016年10月18日、2016年10月19日，2016年11月28日均未前往与原告金某某签订网签版房屋买卖合同，至庭审系争房屋上设立的抵押仍未涤除。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。原告和被告签订的《房地产买卖合同》约定2016年9月29日后20日内双方前往居间方签订网签版买卖合同，系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。被告在房地产买卖合同约定的期限内没有与原告共同至居间方签订网签版房屋买卖合同，在原告发函重新约定签约期限，被告仍未至居间方签订网签版合同。被告承诺会用原告支付的买房定金和首付款去注销抵押，但在收到原告3,530,000元的定金及首付款后，至庭审仍未涤除系争房屋上的抵押，致使合同无法履行，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。故，原告诉请要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，于法有据，本院予以支持，鉴于被告于2017年1月4日收到本院起诉状副本，故本院依法确认双方的房屋买卖合同于2017年1月4日解除。合同解除后，被告应当返还原告首付款3,530,000元。关于违约损害赔偿的金额，本院综合考虑原告的付款情况、双方履约情况、房价上涨等因素，酌定被告应支付的赔偿金数额。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告金某某与被告蔡某某于2016年9月29日就上海市杨浦区国霞路XXX号房屋签订的《房地产买卖合同》于2017年1月4日解除；二、被告蔡某某应于本判决生效之日起十日内返还原告金某某支付的首付款3,530,000元；三、被告蔡某某应于本判决生效之日起十日内支付原告金某某违约金600,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费44,608元,减半收取计22,304，由原告金某某负担2,830元，由被告蔡某某负担19,474元。财产保全费5,000元，由被告蔡某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王   莹二〇一七年一月二十四日书记员 王好义尉蔚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。