河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1702民初7550号原告刘丹，女，1982年9月12日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托代理人单中强，河南北纬律师事务所律师。被告孙灿荣，女，1953年3月20日生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人孙凯，男，1975年4月19日生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系孙灿荣儿子。被告驻马店市智恒房地产信息咨询有限公司。住所地：驻马店市解放路与骏马路西南角风云招待所*楼，注册号411792000000568（1-1）。法定代表人张金山，经理。原告刘丹与被告孙灿荣、驻马店市智恒房地产信息咨询有限公司（以下简称智恒房地产咨询公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丹及其委托代理人单中强，被告孙灿荣的委托代理人孙凯，被告智恒房地产公司的法定代表人张金山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘丹诉称，智恒房地产咨询公司系从事房屋买卖的中介机构。2016年6月9日，原、被告在智恒房地产咨询公司签订房屋买卖合同，约定原告出资120万元购买产权人孙国合位于文明路飞龙小区8栋B1单元1层东户房屋一套，原告支付预付款2万元。事后得知孙灿荣不是产权人，另外合同约定的房屋面积为192.51平方米，而实际测量面积为183平方米，房产误差超过3%，合同无效。请求：1、二被告返还原告预付款2万元；2、解除原告与二被告签订的房屋买卖合同。被告孙灿荣辩称，1、2016年6月9日刘丹与孙灿荣在智恒房地产咨询公司签订合同时，合同11条明确约定由被告尽快办理继承手续，表明原告在签订合同时明知该事实；2、原告说孙灿荣无权处理房屋与事实不符，因为驿城区公证处出具有公证书，孙灿荣有合法的继承权，孙灿荣依据这个公证书已经办理的该套房屋的房产证；3、原告与孙灿荣签订合同时，依据的是老房产证上标注的建筑面积，这个房产证也是国家相关部门颁发的，房屋的面积产生误差并不是第一被告导致的；4、请求法庭驳回原告的诉讼请求，定金归卖方所有，原告应另支付12000元违约金给被告。被告智恒房地产咨询公司辩称，1、同意第一被告的答辩意见；2、第二被告是中介居间服务机构，多次组织原告与孙灿荣协商，并最终促使双方签订了买卖合同，每次协商时孙灿荣都带着房产证，原告当场核对确认，不存在欺诈隐瞒；3、合同第8款第5项的规定，违约方应向我方支付佣金。从合同的商谈到签约，第二被告做了大量工作，并最终促成双方签订了买卖合同，为此付出了大量的人工和时间，理应得到相应的回报。经审理查明，2016年6月9日，原告刘丹（买方、乙方）与被告孙灿荣（卖方、甲方）、被告驻马店市智恒房地产信息咨询有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方的买卖行为，以兹各方共同遵守；甲方拥有位于文明路飞龙小区8栋B1单元1层东户的房产，房屋产权证号为00××59，房屋所有权人为孙国合，房屋建筑面积192.501㎡（以上内容以房屋所有权证登记为准）；本合同签订时甲方需将该房产的房屋所有权证原件或购房协议原件及该房产相关产权资料留存在丙方处，作为转让过户或产权变更查档之用；甲、乙双方经协商一致，同意本合同所述房产的总价为人民币（大写）壹佰贰拾零万零仟零佰零拾零元整（小写￥1200000元），此价包含该房屋的相关配套设施有：柜机空调、固定装修等；本合同签订时乙方支付甲方购房定金人民币（大写）贰万元整，该定金在办理产权变更或过户前由丙方保管；甲乙双方同意使用本条的住房公积金贷款付款方式，乙方应在2016年6月30日以前给甲方付清除定金外的余额人民币（大写）伍拾万元整，该笔款项由丙方托管，待买卖双方产权变更或过户手续办理完毕后两日内将余款转予卖方；由于丙方已经为买卖双方提供了服务，故无论基于何种原因甲、乙任何一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行时，应支付佣金给丙方…甲方无条件配合乙方办理手续，甲方尽快去办理继承手续、出证，以便于后期过户，乙方想把土地证过户，甲方愿意无条件配合乙方办手续等条款，该合同抬头丙方虽写为驻马店市恒佳房地产信息咨询有限公司，但合同落款丙方处加盖有被告驻马店市智恒房地产信息咨询有限公司财务专用章，原告孙灿荣、被告刘丹分别在该合同乙方、甲方处署名。合同签订当日，原告刘丹向被告智恒房地产咨询公司支付2万元，智恒房地产咨询公司给原告刘丹出具收据一份，写明：“2016年6月9日，今收到刘丹人民币贰万元整，系付购飞龙东区8号楼B11层东户房屋定金，收款人李艳勤”。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，位于文明路××小区××＃楼××、建筑面积192.501平方米、房产证证号：房权证字第××号，房屋所有权人登记为孙国合，发证机关驻马店市房地产产权监理所，填发时间1999年11月16日；2016年6月27日，该房屋所有权人登记为孙灿荣，建筑面积183.57平方米，房产证证号：驻房权证字第××号。诉讼中，被告孙灿荣提交：1、（2011）驻驿证民字第1300号公证书、放弃继承权声明书、（2011）驻驿证民字第1299号公证书，用以证明，被告孙灿荣系孙国合的配偶，孙国合去世后，孙国合名下财产（包括文明路××小区××＃楼××、建筑面积192.501平方米、房产证证号：房权证字第××号房屋一套）由其配偶孙灿荣一人继承；2、00××59号房屋所有权证及××号房屋所有权证，用以证明，原告与刘丹签订合同时，依据的是老房产证上标注的建筑面积，该房屋所有权人登记为孙灿荣后，又颁发的房产证上登记的建筑面积与原房产证登记面积不一致，房产证上登记的建筑面积产生误差并不是孙灿荣导致的，房屋的主体没有改变，而是因为国家的测量方法改变产生了误差。原告刘丹质证称，对上述证据的真实性无异议，按照最高人民法院关于审理商品房买卖若干问题解释，房产面积误差在3%以内的合同有效，超过3%合同无效。本案双方合同约定面积192.501，实际测量面积183.57，误差将近10平米，超过前款规定，原告以120万元购买的是192.501平米的房屋，而不是183.57的房屋，被告举出老证面积192.501不能对抗上述司法解释。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、收据，被告孙灿荣提交的房产证、公证书及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告刘丹与被告孙灿荣、被告智恒房地产咨询公司签订的房屋买卖合同，当事人意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效。原告刘丹购买被告孙灿荣的房屋，双方形成房屋买卖合同法律关系，被告智恒房地产咨询公司作为居间人与原告刘丹、被告孙灿荣形成居间合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，原告刘丹与被告孙灿荣签订房屋买卖合同，约定购买的房屋面积是建筑面积192.501平方米。合同签订后，被告孙灿荣依据合同约定将诉争房屋所有权人由孙国合登记变更为孙灿荣，并办理了20××20号房权证，而该房权证上显示的建筑面积为183.57平方米，与原、被告签订房屋买卖合同约定的面积不一致，相差8.931平方米，现原告据此主张被告违约，并以合同目的不能实现为由请求解除原、被告签订的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因原、被告签订的房屋买卖合同已解除，故原告要求被告返还购房定金2万元，于法有据，本院应予支持；因该2万元由被告智恒房地产咨询公司收取并代为保管，故被告智恒房地产咨询公司应将2万元定金返还原告。同理原告要求被告孙灿荣返还定金2万元，本院不予支持。被告孙灿荣辩称，原告应支付被告违约金12000元，房屋买卖合同因被告孙灿荣违约而解除，被告孙灿荣主张原告违约，因其未提供相关证据证明，本院不予采信；被告孙灿荣要求原告支付违约金12000元，在诉讼中孙灿荣也未提起反诉，故本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店市智恒房地产信息咨询有限公司在本判决生效后十日内向原告刘丹返还购房定金2万元。二、驳回原告刘丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，被告孙灿荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  贾红二〇一七年一月五日书记员  王鹏