上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初77725号本诉原告(反诉被告)杨利刚，男，1979年5月6日生，汉族，住河北省邯郸市永年县刘营乡余刘营村一组1号。委托代理人黄新德，上海卓君律师事务所律师。本诉被告(反诉原告)周伟耀，男，1955年6月27日生，汉族，住浙江省奉化市溪口镇下跸驻村3组34号。委托代理人康慧军，上海闵卫平律师事务所律师。原告杨利刚、郝伟香诉被告周伟耀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理。审理中，原告郝伟香申请撤回对被告周伟耀的起诉，本院予以准许；被告周伟耀提出反诉，本院依法予以受理。后本案依法适用简易程序，于2016年12月6日公开开庭进行审理。本诉原告(反诉被告)(以下至本判决主文前统一称原告)杨利刚及其委托代理人黄新德，本诉被告(反诉原告)(以下至本判决主文前统一称被告)周伟耀及其委托代理人康慧军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨利刚诉称，被告欲出售其在上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX支弄XXX号房屋(以下简称275号房屋)及其在上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX支弄XXX号房屋(以下简称238号房屋)和其在上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX支弄XXX号房屋(以下简称250号房屋)，经上海凤钜房地产经纪事务所的居间，原、被告于2016年3月10日签订了三份《上海市房地产买卖合同》。合同中规定，被告将上述三套房屋出售给原告，房屋价格分别为275号房屋为35.5万元(人民币,下同)、238号房屋为15.5万元、250号房屋25万元。合同还具体规定：过户当日付清全部房款，出售方应开具符合税务规定的收款凭证；双方确定于2016年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；购买方未按约定期限付款的，每逾期一日应当向出售方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行；出售方未按约定期限交房的，每逾期一日应当向出售方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行。合同签约后，原告先后于2016年3月10日支付被告定金2万元、2016年3月13日支付被告房款10万元、2016年7月14日支付被告房款5万元。自2016年6月1日起，原告多次通知被告前往办理转让过户手续均遭被告拒绝，故诉请法院请求判令：1、被告协助将上述三套房屋过户登记至原告名下；2、判令被告支付自2016年6月1日起至本案庭审之日止，以每日按已付房款的0.5%计算(每日850元)的逾期过户违约金计160,650元。原告提供了如下证据材料：1、2016年3月13日签订的《上海市房地产买卖合同》三份，证明原、被告在上海凤钜房地产经纪事务所居间下网签了涉案的三套房屋的正式买卖合同；2、2016年3月10日签订的搜房网的《房地产经纪服务事项告知书》、搜房网的《佣金确认书》、搜房网的《搜房综合保障服务协议》、搜房网的《房地产买卖居间协议》各一份，证明原、被告与居间方上海搜房房天下房地产经纪有限公司就涉案三套房屋的买卖达成一致意向；3、沪房地浦字(2010)第216371号《上海市房地产权证》、沪房地浦字(2010)第215566号《上海市房地产权证》、沪房地浦字(2010)第216517号《上海市房地产权证》计三份，证明被告系涉案三套房屋的完全产权人，且房屋已经可以过户登记；4、税收缴纳凭证9张，证明原告为购买涉案的三套房屋，已经于2016年10月18日支付税收150,538.96元(其中代卖方周伟耀缴纳了124,528.77元、以原告妻子郝伟香名义缴纳了买方税收26,010.19元)。5、收款收据三份，证明原告就购买涉案三套房屋，于2016年3月10日支付定金2万元、2016年3月13日支付房款10万元、2016年7月14日支付房款5万元。6、短信记录，证明原告就付款、过户、缴税事宜与被告进行了沟通。被告周伟耀辩称，由于原告伙同居间人申某暗箱操作，中途未经其同意增添买受人，导致不能在网签合同约定的最后期限内付清房款并办理过户手续，造成其巨大损失。故其于2016年10月16日用短信方式通知原告终止涉案房屋的买卖，原告与居间人在其不到场的情况下私自交纳税收的行为无效。进而反诉要求判令：1、解除原、被告于2016年3月13日签订的三份《上海市房地产买卖合同》；2、判令反诉被告(本诉原告)支付自2016年6月1日起至本案庭审之日止，以每日按未付房款的0.5%计算(每日2,950元)的逾期过户违约金计557,550元。被告提供如下证据材料：1、2016年3月13日签订的《上海市房地产买卖合同》三份(与原告提供的证据1一致)；2、2016年10月21日由被告的委托代理人康慧军向原告杨利刚发出的律师函，证明被告要求解除与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求支付违约金，函中明确要求原告在十日内须回复。原告杨利刚对被告的反诉辩称，2016年10月18日由原告前往交税是原、被告在居间方处达成的一致意见，原告让其妻子郝伟香缴税并无不妥，在原告交完税后被告才打电话称不愿意卖房了。现原告按买卖合同的约定履行了全部义务，且合同完全可以继续履行，所以要求驳回被告的反诉请求，责令被告继续履行合同。经质证，被告对原告提供的证据1没有异议，对证据2中《房地产经纪服务事项告知书》、《搜房综合保障服务协议》、《房地产买卖居间协议》都收到的、无异议，但没有收到过《佣金确认书》、真实性不清楚；对证据3无异议；对证据4的真实性有异议，认为2016年10月18日其并没有到过税务部门，也没有委托他人纳税，认为其作为纳税人没有到场，他人代为纳税的行为，其不认可，另外有3份税单载明的交税人是郝伟香，对本案的关联性也不认可；对证据5无异议；对证据6，其认为税收不能代缴。原告对被告提供的证据1因与其提供的证据1一致没有异议；对证据2认为寄送地址系其办公地址，截止庭审之日，其并没有收到过。审理中，原告申请居间方工作人员申某出庭作证。证人作证称，其具体经手了原、被告间的涉案房屋买卖全过程，当时讲好合同约定的房价是卖方净到手价，所有的居间费用及买卖税收均由下家承担，没有在合同约定的时间完成过户手续是因为评估一直没有出来，2016年10月17日原、被告还在居间方处商定次日去交税后马上办理过户手续，整个交易过程一直很正常的，但2016年10月18日卖方反悔不卖了，但当时税已经交完了。根据上述经过质证的证据、证人证言以及双方的当庭陈述，本院确认如下事实：2016年3月10日，被告为出售方、原告为买受方，在上海搜房房天下房地产经纪有限公司的居间下，就买卖登记在被告名下的275号房屋、238号房屋、250号房屋，签订了《房地产买卖居间协议》，就房屋交易价格、房款支付方式、变更产权登记时间、居间报酬支付等均作出了约定，明确本次交易所产生的所有税、费均由买受方承担并包干委托由居间方负责办理。当日，原告向被告支付定金2万元。2016年3月13日，经上海凤钜房地产经纪事务所公司的居间，原、被告分别就275号房屋、238号房屋、250号房屋签订《上海市房地产买卖合同》，并在政府管理部门作了网上备案。该合同中约定，被告(甲方)将上述三套房屋出售给原告(乙方)，房屋价格分别为275号房屋35.5万元、238号房屋为15.5万元、250号房屋为25万元。合同第二条第二款规定：乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第四条规定：甲、乙双方同意，甲方于2016年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条规定：甲、乙双方确认，在2016年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。第八条规定：本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。第九条规定：乙方未按本合同约定期限付款的，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行；第十条规定：甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲方应向乙方支付已收款的0.5%的违约金，合同继续履行。合同的附件三中规定：乙方于过户当日支付给甲方全部房款。2016年3月13日，原告支付被告房款10万元，2016年7月14日，原告又支付被告房款5万元。2016年10月18日，原告就涉案的三套房交易向税务部门缴纳了卖方应负的税款124,528.77元、并以其妻子郝伟香的名义缴纳了买方应负的税款26,010.19元，合计150,538.96元。2016年10月21日，被告委托其代理人康慧军向原告杨利刚发出的律师函称，认为原告未足额支付全部房款，其行为已经违约，进而要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，按约支付违约金。后，因双方无法协商一致，原告于2016年10月20日向本院提起诉讼。审理中，原告将剩余房款59万元交至本院，同意在被告协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续时由本院转交被告收取。本院认为，本案的焦点在于涉案房屋没有在2016年5月31日之前完成过户手续的原因，原、被告双方对此是否存在违约？首先，根据证人申某的证言，原、被告就涉案房屋没有在约定的2016年5月31日前完成过户的原因在于涉案房屋估价工作推进缓慢，而此项工作及其房屋交易过程中的税、费均由原告负担且由原告以20万元包干方式交付居间方负责实施，被告对此是明知的；其次，从原告向被告的付款时间来看，原告共向被告支付过三笔计17万元，其中最后一笔是2016年7月14日的5万元，此时显然已过合同约定的过户时间，对此被告在当时既未向原告、也未向居间方提出异议；第三，根据证人申某的证言，原、被告在2016年10月17日还在居间人处就涉案房屋交易的税收问题形成次日前往管理部门缴税的一致意见，原告也于次日按原、被告签订的《房屋买卖合同》6.1条的约定全额缴纳了涉案三套房屋应由售卖人及买受人负责的税收；同时，二手房买卖中产权过户手续办理前买卖双方须缴纳交易税收是我国现行法规明确确定的，作为原、被告应当也是明知的。综上分析，可以认定原、被告已经就涉案房屋的过户时间延期达成协议，原、被告对涉案房屋没有在约定的2016年5月31日前过户均不存在违约问题，结合本案《上海市房地产买卖合同》附件三中有关房款支付时间的约定，原告要求被告支付逾期过户违约金及反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的诉讼请求均不予支持。至于被告反诉要求解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》的诉求，根据在案证据，被告是于2016年10月21日通过其代理律师向原告发出律师函提出解除合同的，并要求在十日内回复，原告则否认收到该律师函的，考虑到原告于2016年10月20日即行向提起本案诉讼，故被告的此项反诉请求既无合同依据、又无法律依据，本院不予支持。另，关于被告辩称的原告未经其同意增添买受人问题，因买卖合同由原、被告签订，原告欲将其妻子郝伟香作为共同产权人登记并不影响被告的任何权利，且能否准许应由不动产产权登记管理部门按相关规定审定，与是否合同违约无涉；至于被告提出其于2016年10月16日用短信方式通知原告终止涉案房的买卖问题，因被告没有提供相应证据，且与证人申某的证人证言有异，本院不予采信；至于被告所辩称的原告与居间人在其不到场的情况下私自交纳税收的行为无效的意见，因没有法律依据，本院不予采纳。综上，被告应继续履行合同，协助两原告办理过户手续，同时，原告应向被告支付剩余59万购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、本诉被告周伟耀于本判决生效之日起十日内协助本诉原告杨利刚办理将上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX支弄XXX号房屋、上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX支弄XXX号房屋、上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX支弄XXX号房屋所有权过户至本诉原告杨利刚名下的手续；二、本诉原告杨利刚应在上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX支弄XXX号房屋、上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX支弄XXX号房屋、上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX弄XXX支弄XXX号房屋过户手续办理后当日支付本诉被告周伟耀剩余购房款59万元；三、驳回本诉原告杨利刚要求本诉被告周伟耀支付逾期过户违约金的诉讼请求；四、驳回反诉原告周伟耀的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,589元，减半收取计9,294.50元(原告杨利刚已交纳)，由本诉原告杨利刚负担5,525.50元、本诉被告周伟耀负担3,769元，本诉被告周伟耀应负担的款项于本判决生效之日起七日内交至本院。反诉案件受理费4,687.50元,由反诉原告周伟耀负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 平二〇一七年一月四日书记员 巫利娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。