北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初39951号原告高照，男，1979年1月11日出生。委托代理人蔡正文，北京市国汉律师事务所律师。被告王小菲，女，1984年12月20日出生。委托代理人赵霞，北京市盈科律师事务所律师。被告北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号，信用代码：×××。法定代表人刘田，董事长。委托代理人高敏，女，1990年3月28日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。原告高照诉被告王小菲、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张若琳独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告高照及其委托代理人蔡正文、被告王小菲及其委托代理人赵霞、被告我爱我家公司的委托代理人高敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高照诉称：2016年8月17日，我通过被告我爱我家公司就北京市通州区杨庄南里66号楼20层2单元XX号房屋（以下简称XX号房屋）与被告王小菲签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及补充协议。合同约定房屋总价为238万元。合同签订后，我向王小菲支付了10万元定金。后我按照合同约定准备好第二笔15万元的房款联系王小菲办理房屋解押手续时，王小菲借故推脱，后明确表示由于房价大幅上涨拒绝出售房屋。后我与被告我爱我家公司多次与王小菲协商沟通未果。其行为造成我巨大经济损失。现我起诉要求：1、解除我与被告王小菲签订的《房屋买卖合同》以及我与王小菲、被告我爱我家公司签订的补充协议；2、被告王小菲赔偿我违约金396000元（总房款的20%减去其已付违约金8万元）3、被告王小菲赔偿我居间服务费52360元；4、被告王小菲支付我房屋差价损失50万元；5、诉讼费由被告王小菲承担。被告王小菲辩称：我同意解除《房屋买卖合同》及补充协议，但我不同意原告高照的其他诉讼请求。2016年9月30日前我们在被告我爱我家公司协商，解除合同的前提下我支付高照双倍定金。2016年9月30日，高照主动打电话给我表示同意解除合同，由我双返定金。当天我向其账户打款14万元，后2016年10月3日我分两次向其账户打款共计4万元，剩余2万元双方表示待签订书面解除合同时再行给付。但后来高照反悔，拒绝签订书面解除协议，也不再另行收取另外的款项。在合同签订后我积极与高照沟通如何继续履行合同，配合解除抵押等手续，我也和我爱我家公司表示同意继续履行合同。我并没有违约，高照违反了诚实信用原则。我仅同意给付剩余的2万元违约金。被告我爱我家公司辩称：我公司同意解除《房屋买卖合同》及补充协议。其他诉求与我公司无关，我公司不发表意见。经审理查明：2016年8月17日，被告王小菲作为出售方（甲方）与原告高照作为买受方（乙方）签订《房屋买卖合同》。王小菲作为甲方、高照作为乙方、被告我爱我家公司作为丙方签订《补充协议》。约定乙方购买XX号房屋，建筑面积57.33平方米，房屋成交总价238万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10万元；乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为156万元；乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于甲方解抵押当天，乙方向甲方支付15万元，第二次，于网签后面签当日，乙方向甲方支付56万元，第三次，于交付房屋当日，乙方向甲方支付1万元。《房屋买卖合同》第十一条合同解除条款约定：（二）如乙方按照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的日万分之五向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。《补充协议》第六条违约条款约定：除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定除外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。当日，高照向王小菲支付定金10万元。王小菲为高照出具《定金收据》。2016年8月17日，高照向我爱我家公司支付佣金52360元。后因王小菲毒蕈中毒住院治疗合同履行一事搁置。2016年9月18日，我爱我家公司工作人员联系双方确定于9月20日由王小菲来京办理解除抵押手续。9月19日，双方在我爱我家公司见面商谈，王小菲表示因房价上涨，不同意继续出售房屋或者加价出售，如高照不同意涨价，其同意双倍返还定金。高照对于加价购买房屋或者解除合同双倍返还定金的方案均未同意。9月30日，高照与王小菲进行电话及微信沟通后，高照向王小菲提供了银行账号及开户行信息后，王小菲分三笔共计给付高照14万元，高照通过微信红包支付王小菲转账的手续费。王小菲要求高照书写解约同意书，但高照表示其债权人与其在一起，其不方便书写。2016年10月3日，王小菲分两笔给付高照共计4万元，并向高照发送微信“已转四万，剩余2万，ATM机没有钱了，改天吧，为了给你转账，跑了三家银行，都放假，只能机器转”。后王小菲表示双方通过我爱我家公司签订书面解约协议的时候再给付剩余的2万元。后高照提起本案诉讼，要求解除合同并由王小菲赔偿违约金，王小菲向高照表示如果高照向其主张高额违约金的话其无法承担，同意继续履行原合同，并与高照协商约定办理银行解押的时间。高照坚持要求解除合同并要求王小菲承担违约金及赔偿增值损失等。在本案审理过程中，原告高照称其未同意双返定金的解约方案，主张被告王小菲给付的8万元系违约金的一部分。王小菲对此不予认可，表示其在9月19日就提出双返定金的解约方案，高照于9月30日表示同意并提供银行账号等信息后，其才进行的打款，且在微信和转账凭条中多处均有体现，如果高照不同意此种方案，其不会进行打款。经询问，高照表示双方在王小菲返还定金及支付违约金之前及过程中均未确定违约金数额。上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收据、佣金收据、《居间服务合同》、转账凭条照片及银行流水单、微信及短信截图、录音及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。根据本案查明的事实，原告高照与被告王小菲签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。现高照要求解除与王小菲、被告我爱我家公司所签订的《房屋买卖合同》及补充协议，王小菲表示同意，故对其该项诉讼请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务，违约方应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据本案查明的事实，被告王小菲拒绝继续履行《房屋买卖合同》及补充协议构成违约，其提出双倍返还定金的解约方案，高照未提出异议且接收了定金及大部分违约金。故应当尊重双方已于2016年9月30日作出并履行的解约方案。对于高照主张违约金的诉讼请求，本院按照其双返定金的解约方案及履行情况确定为2万元，对其该项诉讼请求过高的部分，本院不予支持。对于高照主张居间服务费及房屋差价损失的诉讼请求，因双方已就解除合同的违约金事宜达成合意，故对其上述诉讼请求，本院不予支持。对于高照主张其未同意双返定金及王小菲所述10万元违约金仅为解约违约金的一部分的意见，本院认为从双方2016年9月30日的沟通过程及当日和10月3日的款项给付情况，高照未提出任何异议且在王小菲表示“已转四万，剩余2万……”后仍未提出异议，并且给付王小菲转账手续费的情形，与双方未就解约及双返定金的解约方案达成一致的情形不符。另，如果双方未就解约及双返定金的解约方案达成一致，王小菲积极返还定金及违约金的行为，就与常理不符，故对于高照的上述主张，本院不予采信。违约金的设置是为了限制违约方的权益提高违约成本，维护守约方的利益，督促双方积极履行合同义务，保障交易的顺利进行。被告王小菲在原告高照起诉要求其支付高额赔偿款的情况下同意继续履行原合同，应当提倡和鼓励。现高照经过再三考虑后表示要求解除合同，本院不持异议，但其在王小菲履行了双方的解约协议后又同意继续履行原合同的情况下，仍要求其赔偿违约金和各项损失，于理不合，于法无据，本院难以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起，解除原告高照与被告王小菲于2016年8月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、本判决生效之日起，解除原告高照与被告王小菲、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年8月17日签订的《补充协议》；三、被告王小菲赔偿原告高照违约金2万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告高照的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12920元，由原告高照负担6460元（已交纳），被告王小菲负担6460元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张若琳二〇一七年一月十一日书 记 员  杨 晨