湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初3081号原告马准。原告舒安静。两原告共同委托代理人代俊斌，湖北联正律师事务所律师。被告武汉昆斯兰置业投资有限公司。法定代表人李跃，总经理。委托代理人胡海，公司员工。原告马准、舒安静与被告武汉昆斯兰置业投资有限公司（以下简称昆斯兰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李振华独任审判，公开开庭进行了审理。原告马准及两原告的委托代理人代俊斌，被告昆斯兰公司的委托代理人胡海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马准、舒安静向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、被告返还购房款531,239元及违约金5,312元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月，原告出资531,239元购买了被告开发的金盛国际（金银湖广场二期）x层x号商铺，面积51.58平方米，双方签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2015年8月30日。但被告直至2015年10月30日办理竣工备案手续，才具备法定交付条件。按合同约定，被告逾期超过60日，原告有权解除合同，被告应退还全部已付款并支付违约金。被告昆斯兰公司辩称，被告已按合同约定履行，合同约定的交房条件已经满足，原告签订合同的目的是获得商铺租金收益，根据双方的委托租赁管理合同约定，原告已经提前取得了收益，实现了合同目的。原告的诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对涉案相关证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，被告昆斯兰公司建设开发了金盛国际家居二期商品房项目，并委托武汉金盛国际家居市场开发有限公司（以下简称金盛公司）处理商铺租赁运营事宜。2015年，原告马准、舒安静就购买被告昆斯兰公司建设开发的金盛国际家居金银湖广场二期项目x层x号商铺事宜与被告昆斯兰公司及金盛公司进行了协商。2015年4月27日，原告马准签署一份《金盛国际家居二期产权商铺委托租赁管理合同书》（以下简称委托租赁合同），主要内容：甲方：原告马准、舒安静，乙方：金盛公司。甲方系金盛国际家居金银湖广场二期商铺的购买者，乙方系专业从事商业地产运营管理的公司；甲方在购买商品房之前，开发商昆斯兰公司已委托乙方对金盛国际家居金银湖广场二期进行统一招商运营管理，因此，双方就甲方购买商铺的委托租赁及管理事宜签订如下协议：一、甲方于2015年4月27日签约购买了昆斯兰公司（下称开发商）开发的“金盛国际家居金银湖广场二期”3层6号商铺（下称商铺），建筑面积50.58平方米，总房款531,239元。二、根据甲方与开发商签订《商品房买卖合同》的约定，甲方向乙方交付房产的时间以开发商向甲方交付房产时间为准，乙方代甲方收房。甲方同意在房产正式交付之前，乙方可径直与开发商协商并组织承租商户提前进场装修。三、甲方将上述商铺委托给乙方进行市场培育，委托租赁管理初期为三年；在三年的委托租赁管理初期内发生的所有收益都归乙方所有，甲方不持异议（甲方在支付房款时已扣除前三年的预期租金收益，因此不再享有产生的收益，故商铺三年内产生的所有实际收益都归乙方所有）。本合同三年委托租赁管理初期期间，甲方无权单方要求解除合同，如违约按照本合同第九条相应条款处理。如因甲方未向开发商付清全部购房款，则无权享受上述委托收益，甲方在付清全部购房款之前的所有委托收益归开发商享有，甲方对此不持异议。四、本合同第三条约定的委托租赁管理初期届满后，双方自动转入委托租赁管理期，从委托租赁管理初期三年期届满之日的下一日开始，满九年为止，甲方对此不持异议。委托租赁管理初期每年租金收益为计租金额*投资回报率6%，其中计租金额为购房发票房款总额加上抵扣的前三年（委托租赁管理初期）租金收益。委托租赁管理期间后九年，委托租赁的基本租金收益为计租金额*投资回报率8%。双方同意本合同所述委托租赁管理期的起算日为甲方付清全部购房款，且本合同第三条约定的委托租赁管理初期届满之日的下一日。如因甲方未向开发商付清全部购房款（一次性付款客户缴纳全部购房款，按揭客户缴纳首付款同时交清全部按揭资料），则无权享受委托收益，甲方在付清全部购房款之前的所有委托收益归开发商享有，甲方对此不持异议。返租起算时间为2018年1月1日（其中，2015年1月1日至2017年12月31日共计18%的返租收益已在总房款中一次性抵扣完毕）。每月25日及之后五个工作日为收益支付时间，计租周期为月初第一日至月末最后一日。以上租金收益支付约定仅限于2014年12月31日前全款付清的商铺。五、委托租赁管理的范围与方式……合同书还规定了其他事宜。同日，原告马准向金盛公司出具一份《授权委托书》，授权金盛公司有权直接以受托人名义对外出租委托人所有之商铺，签署租赁合同并收取租金；金盛公司有权将受托事项转由相关管理资质的公司办理；原告马准还出具一份《金盛国际家居2期委托收益收取账户确认书》，确认金盛公司将委托收益支付至指定账户。在签订委托租赁合同时，双方对合同约定的享受租金收益条件及收益税费负担事宜产生争议，原告舒安静未在委托租赁合同上签字，金盛公司未加盖公章。后双方经协商口头达成协议，对原告所购商铺按委托租赁合同约定自2015年1月1日起算租金收益。同日，原告马准支付了房款定金50,000元，被告昆斯兰公司开具了50,000元的《销售不动产统一网络发票》。2015年5月4日，原告马准、舒安静（买受人）与被告昆斯兰公司（出卖人）签订一份《武汉市商品房买卖合同》（合同备案号：东130459815，以下简称买卖合同），主要约定：马准、舒安静向昆斯兰公司购买其开发的金盛国际（金银湖广场二期）x层x号商铺一套，房屋总价款531,239元，建筑面积50.58平方米；房屋交房期限为2015年8月30日前；交付条件1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收……出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款并按已付款的1%支付违约金。合同还约定了其他权利义务。原告马准、舒安静再支付了购房款余款481,239元，被告昆斯兰公司于2015年5月4日开具了481,239元的《销售不动产统一网络发票》。原告马准、舒安静合计支付购房款531,239元。另查明，涉案商品房项目于2015年10月30日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。本院认为，原告马准、舒安静在本案中主张合同解除的理由为被告昆斯兰公司逾期办理建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，不符合同约定的交付条件。从合同自由原则出发应当尊重当事人的意思自治，但同时合同严守也是合同法中的重要原则，基于维护市场交易的稳定又有必要依法适当限制当事人任意解除合同，从而衡平各方当事人合法权益。故当事人是否享有合同解除权应结合具体案情，从当事人行为事实、违约程度、合同目的实现等因素综合衡量当事人的违约行为是否严重到守约方的合同目的不能实现，守约方不得不用解除合同的严厉方式来制裁违约方。本案中，委托租赁合同与买卖合同所指向的标的物、合同履行方式等具有密切的逻辑联系，故应结合两份合同综合评判当事人的真实意思表示，而不应分割开来各自评述。原告马准、舒安静购买的系商铺，其购房目的为取得投资收益，而非保障居住生活之基本需求。委托租赁合同虽形式上欠缺部分合同当事人签字、盖章，但根据本案当事人的陈述，委托租赁合同双方当事人仅就享受租金收益条件及税费负担事宜有争议，合同双方此后已对按委托租赁合同约定自2015年1月1日起算租金收益事宜达成一致意见，仅税费事宜未能协商一致。而后原、被告所签订的买卖合同及原告付款情况，与委托租赁合同中关于自2015年1月1日起算租金收益抵扣房款事宜，以及当事人关于租金收益达成口头协议的陈述能够相印证。当事人的行为事实表明双方对租金收益抵扣房款，以及原告将房屋交付、出租等事宜委托金盛公司处理并无异议，可见原告对商铺交付的时间实际无明确预期及要求，实际交付时间的确定并非双方当事人对买卖合同权利义务的关注焦点，也并不影响买卖合同的履行。被告昆斯兰公司延期取得建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，并非拒绝履行合同主要义务，未对双方合同根本目的的实现造成根本性的重大影响，亦不足以导致买卖合同不能履行，不构成根本违约。因此，被告昆斯兰公司对解除买卖合同提出的异议成立，原告马准、舒安静仅以被告昆斯兰公司延期办理竣工验收备案为由主张买卖合同解除的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告马准、舒安静的全部诉讼请求。案件受理费4,583元（已减半收取），由原告马准、舒安静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费9,166元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李振华二〇一七年一月二十三日书记员  郭 婷