上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初78778号原告上海骏富房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人郑晓乐。委托代理人顾全华，男。委托代理人陈世明，男。被告雒春梅，女，1982年1月9日生，汉族，住上海市浦东新区。被告张保平，男，1980年3月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人洪凌，上海市金茂律师事务所律师。委托代理人王蔚薇，上海市金茂律师事务所律师。原告上海骏富房地产开发有限公司诉被告雒春梅、张保平商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告上海骏富房地产开发有限公司的委托代理人、被告春梅、张保平的共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海骏富房地产开发有限公司诉称，2015年12月23日，原、被告签订上海市商品房预售合同，约定被告向原告购买位于上海市浦东新区渡桥路78弄《中骏柏景苑》9号1004室房屋(以下简称系争房屋)，总价为人民币(以下币种同)3,469,891元，被告在合同附件一中约定两种付款方式，并约定具体付款时间。但截至原告起诉之日，被告逾期付款已超过8个月，逾期提交按揭资料致使无法按揭贷款支付已超过10个月。根据合同补偿条款一第二条的约定，被告逾期付款及逾期提交按揭材料的行为构成根本违约，原告有权依法提出解除合同。为维护原告的合法权益，故原告起诉，要求：1、判决解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告支付违约金693,978.20元，按照总房价款的20%计算；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告雒春梅、张保平共同辩称，根据合同第26条，两被告可以依法转让与抵押，合同履行过程中，两被告依法行使了上述权利，已经将合同权利义务转让给被告张保平的弟弟张成平，并通知了原告，原告应予以协助，张成平也愿意承受合同权利义务，因此原告无权要求解除预售合同。第二，签订合同时，原告未尽审慎义务，未告知两被告提交的社保存在不符合购房条件的事宜，而后因购房政策原因导致两被告无法正常办理贷款及过户手续，并非被告自身原因造成，其后原告同意被告迟延办理贷款手续并提供了指定的贷款银行，联系了贷款经办人，双方以实际行为变更了合同相关条款及办理贷款时间。综上，两被告不存在违约行为。经审理查明：2015年12月23日，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋总价3,469,891元。合同第二十六条约定，本合同项下被告享有的权益(房屋期权)，被告可以转让、抵押，被告依法行使上述权利时，原告应予协助。合同附件一付款方式和付款期限约定，付款方式为一次性付款，不贷款，被告于2015年12月23日与原告签约并支付首付房款1,049,891元，被告于2016年2月26日前支付房款2,420,000元；同时备注：贷款方式付款，被告应于签订本合同时付清首期购房款1,049,891元，余款2,420,000元办理按揭贷款向原告支付，被告承诺于购房合同签订当日向原告提交办理按揭贷款所需的完整资料，由原告代向按揭银行/公积金中心报送，若按揭贷款银行/公积金中心要求被告签办有关文件等手续的，被告应于原告或者按揭贷款银行/公积金中心通知之日5日内至按揭银行/公积金中心签办有关文件等手续。补充条款第二条约定，在被告选择一次性房款的情况下，被告逾期房款超过15日，逾期付款金额达到总价款的20%时，视为被告根本性违约，原告有权选择解除购房合同，被告应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时被告应按商品房总价款的20%向原告支付违约金。第四条约定，在被告选择分期房款的情况下，被告逾期房款超过90日，实际逾期房款金额达到商品房总价款的20%，视为被告根本性违约，原告有权选择解除购房合同，被告应无条件配合办理购房合同解除手续，同时被告应按商品房总价款的20%向原告支付违约金。第七条约定，在被告选择按揭付款的情况下，被告逾期提供完整按揭贷款资料超过30日，原告有权解除购房合同，被告应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时被告应按总房价款的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告依约向原告支付首期房款1,049,891元。2016年6月9日，原告向被告发送解约通告函，表示根据合同原告应于2016年2月6日前收到被告购房按揭款或分期尾款2,420,000元，但被告逾期已123天，产生违约金147,600元，故通知被告，鉴于被告的严重违约，根据合同补充条款，原告决定解除与被告的合同，被告应向原告支付违约金693,978元等。2016年6月17日，被告张保平向原告送交回执函，陈述由于与被告售楼处协商换人，故暂时回老家整理材料，回沪之后再联系等。另查明，截至2016年11月22日参保个人城镇基本养老保险金缴费情况显示，至2016年1月，被告雒春梅已累计缴纳养老保险金33个月。审理中，被告明确双方签订合同时被告方社保累计缴纳22个月，并不符合当时购房资格，被告当时向原告提交了被告方的社保缴纳记录，原告也从未指出过被告不符购房资格，之后被告至原告指定贷款银行办理贷款，至2016年4月被告向贷款银行询问贷款情况才发现被告购房资格问题；之后2016年9月1日，被告至原告售楼中心就变更买受人与原告进行协商，期间可能被告的朋友向原告提出过要求补偿等，但并不是一定要求原告赔偿，原告当时则表示不能变更，只能退房。原告则表示未收到过被告提交的社保记录及贷款资料，原告对于被告是否具有购房资格是不作审核的；原告确实指定了几家贷款银行，但原告仅是代收贷款资料，收取资料后转交银行，银行收取资料后会做审核，但按照原告的情况是不能办理贷款的；2016年9月1日，被告及其朋友至售楼中心协商处理问题，当时提出的方案是由被告找人，变更合同主体，但被告提出要求原告赔偿，故双方未能达成一致；同时原告表示如果解除合同，已收房款愿意退还被告。上述事实，由《上海市商品房预售合同》、违约通告函、回执函、参保个人城镇基本养老保险金缴费情况等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。被告提出其根据合同有权将权利义务转让他人，且与被告达成了一致，本院认为，合同权利义务的概括转让应征得合同相对方的同意，被告现有证据并不能证明原被告之间就被告方合同权利义务转让已经达成一致，故对于被告的该抗辩本院不予采信。政府关于购房政策已经公示公告，原、被告均应明知，被告在签订合同时并不具备购房资格，其在符合购房资格后也未积极与原告沟通协商处理；原告作为专业房地产开发机构，在与被告签订合同时也应作谨慎的审核，最终导致之后政府对于购房人资格相关规定的变更，被告短期内无法符合购房条件，双方合同目的无法实现，对此双方均负有责任，故对于原告要求解除双方合同，本院予以支持，但原告据此要求被告承担违约责任本院不予支持。原告明确表示如解除合同，愿意退还已收房款，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告上海骏富房地产开发有限公司与被告雒春梅、张保平于2015年12月23日签订的《上海市商品房预售合同》；二、原告上海骏富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，返还被告雒春梅、张保平房款1,049,891元；三、驳回原告上海骏富房地产开发有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,739元，减半收取5,369.50元，由原告上海骏富房地产开发有限公司负担5,329.50元，被告雒春梅、张保平负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一七年一月二十三日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。