甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初4669号原告：兰州市城关区皋兰山造林站。法定代表人：何有全，该站站长。委托诉讼代理人：刘浩，甘肃吉庆律师事务所律师。原告：兰州兰山林站物业服务有限公司。法定代表人：何有全，该公司经理。委托诉讼代理人：刘浩，甘肃吉庆律师事务所律师。被告甘肃和平百货有限公司。法定代表人：杨贵平，该公司经理。委托诉讼代理人：张国忠，甘肃圣方舟律师事务所律师。原告兰州市城关区皋兰山造林站（以下简称皋兰山造林站）、兰州兰山林站物业服务有限公司（以下简称兰山林站物业公司）与被告甘肃和平百货有限公司（以下简称和平百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年7月12日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员赵丹独任审理，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告皋兰山造林站、兰山林站物业公司共同的委托诉讼代理人刘浩，被告和平百货公司的委托诉讼代理人张国忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告皋兰山造林站、兰山林站物业公司共同向本院提出诉讼请求：1、解除2012年12月24日原、被告签订房屋租赁合同；2、依法判令被告立即支付拖欠的房租188408元、物业费9547.2元、水费1844元，房租、税费逾期滞纳金9510.81元（截止2017年6月30日），以上合计209310.01元；3、依法判令被告立即腾交位于兰州市城关区和平新村79号6号、7号商铺。4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2008年7月至2012年12月期间，皋兰山造林站与和平百货公司签订房屋租赁合同及补充协议，约定：和平百货公司承租皋兰山造林站位于兰州市城关区和平新村79号6号、7号商铺，房屋建筑面积221平方米，租期自2008年8月1日至2018年8月1日止，合同就租金数额、支付方式、违约责任等问题进行了明确约定。2013年12月24日，皋兰山造林站将出租商铺抵顶给马新和，在房屋交接时马新和与被告发生矛盾，皋兰山造林站遂授权其下属兰山林站物业公司与马新和签订房屋租赁协议，由兰山林站物业公司继续履行与和平百货公司的房屋租赁合同。兰山林站物业公司向马新和支付2013年2月1日至2018年8月1日期间的租赁费510510元，和平百货公司使用商铺至今。2014年9月，双方经过核算，和平百货公司拖欠房屋租金与皋兰山造林站、兰山林站物业公司消费款已完全冲抵。2014年10月1日至2017年6月30日期间和平百货公司仍欠房屋租金188408元、物业费9547.2元、水费1844元，房租、税费逾期滞纳金9510.81元。综上所述，双方签订的房屋租赁合同属真实意思表示，合同合法有效，和平百货公司拖欠租金违反约定，已构成根本违约，为维护原告的合法权益，诉至法院，判如所请。和平百货公司辩称：二原告的诉请不能成立，兰山林站物业公司不具备原告诉讼主体资格。皋兰山造林站与和平百货公司2008年7月1日签订合房屋租赁合同，租期签至2013年8月1日。2012年1月22日，原告通知出租方变更，提出让承租户与马新和签订租赁合同，和平百货公司与马新和未签订租赁合同。2012年12月，皋兰山造林站在明知房屋出租主体已经变更仍与和平百货公司将原租赁合同租期延至2018年，因此，和平百货公司与皋兰山造林站签订的补充协议无效。兰山林站物业公司于和平百货公司之间没有任何合同法律关系，兰山林站物业公司的原告主体不适格。从皋兰山造林站发变更通知至今，皋兰山造林站未向和平百货公司主张过房屋租金，现皋兰山造林站已超过主张房屋租金的诉讼时效。故二原告诉讼请求不能成立，请依法驳回二原告的诉请。皋兰山造林站、兰山林站物业公司提供的证据有：1、房屋租赁协议，证明目的：原告将自己所有房屋出租与被告，双方就租金即租期等内容进行了约定。2、新房屋租赁协议，证明目的：原告将其所有的房屋抵顶给马新和，经马新和同意由原告继续履行元房屋租赁协议。3、授权书，证明目的：皋兰山造林站授权其下属兰山林站物业公司履行原房屋租赁协议。4、付款凭证一组，证明目的：兰山林站物业公司已向马新和将房屋租金付至2018年8月1日。5、2012年10月9日通知，证明目的：皋兰山造林站、兰山林站物业公司向和平百货公司发出对2014年9月30日前的房屋租金与消费款相互抵顶的通知。6、通知及结算单，证明目的：原告就拖欠的房屋租赁费、物业费、水费进行了通知，现和平百货公司长期拖欠房租，已构成根本违约。7、和平百货公司出具的函，证明目的：和平百货公司同意解除房屋租赁合同。8、计算单，证明目的：二原告诉讼请求的所有费用的计算方式。和平百货公司庭审质证：对证据1的真实性、证明目的均无异议。对证据2的真实性、证明目的均有异议，合同中标明放好，不能确定该份合同和被告承租房屋有关。对证据3的真实性、证明目的均有异议，该份证据是原告单方制作，形成时间无法证明。对证据4的真实性、证明目的均有异议，该证据与被告无关。对证据5的真实性没有异议，证明目的有异议，2014年10月前房屋租金已经抵顶完毕，双方的合同已履行完毕，租金已抵清。对证据6的真实性、证明目的均有异议，该证据是原告单方制作，房租数额无法确认。对证据7的真实性、证明目的均有异议.不是原件不予质证。对证据8的真实性、证明目的均有异议，对数额不予认可。和平百货公司提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明目的：在签订租赁合同前，原告已无权对外出租，签订的合同无效。2、兰州中院民事调解书，证明目的：兰山林站物业公司已将涉案商铺抵顶给马新和，皋兰山造林站无权出租房屋，双方签订的补充协议无效。3、房屋变更通知，证明目的：房屋已经抵顶给马新和，皋兰山造林站发出通知，房屋租赁应由马新和与承租户签订。皋兰山造林站、兰山林站物业公司庭审质证：对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，该协议对租期和租金重新进行了约定。对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，不能证明被告的主张。对证据3不予质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对由争议的证据和事实，本院认定如下：对2012年12月24日作出的补充约定系双方真实意思表示，皋兰山造林站无权出租商铺亦不影响租赁合同的效力，故本院对该证据予以采信；皋兰山造林站向兰山林站物业公司出具的授权，该授权授予兰山林站物业公司履行租赁合同，对该份证据本院予以采信；付款凭证系兰山林站物业公司承租马新和商铺的对价，也是兰山林站物业公司合法转租房屋的权利凭证，对付款凭证及其证明的目的本院予以采信；二原告向和平百货公司发出的通知及结算单，二原告多次催促和平百货公司支付拖欠的租金、物业费、水费，物业费及水费二原告仅提供了计算方法，未能提供支付标准、数量及票据，对二原告的该部分请求依据本院不予采信。以上原、被告提供的证据和本院庭审调查的情况，可确认如下事实：2008年7月1日，皋兰山造林站与和平百货公司签订房屋租赁合同，约定：和平百货公司承租皋兰山造林站位于兰州市城关区和平新村79号6号、7号商铺，房屋建筑面积221平方米，租期自2008年8月1日至2013年8月1日止，年租金66300元，租金半年支付一次。2012年10月22日，皋兰山造林站将涉案房屋抵顶给案外人马新和，并通知承租人，签订续租事宜与马新和对接。2012年12月24日，皋兰山造林站与和平百货公司就原承租商铺达成补充协议，租期延至2018年8月1日。2013年12月20日，皋兰山造林站授权兰山林站物业公司与马新和签订新的租赁合同，并继续履行与和平百货公司租赁合同。2013年12月24日，马新和与兰山林站物业公司签订新的房屋租赁合同，合同期限签至2018年8月1日，兰山林站物业公司将房屋租金全部缴纳完毕。2014年9月，双方经过核算，和平百货公司拖欠房屋租金（截止2014年9月30日前）与皋兰山造林站、兰山林站物业公司消费款已完全冲抵。2014年10月1日至2017年6月30日期间和平百货公司仍欠房屋租金188408元、物业费9547.2元、水费1844元，房租、水费逾期滞纳金9510.81元。现和平百货公司使用商铺至今拒绝支付租金酿成纠纷。综上所述，本院认为，根据原、被告提供的证据和庭审陈述，结合本院查明的事实，本案争议的焦点为：一、兰山林站物业公司是否为本案适格的原告？二、皋兰山造林站与和平百货公司签订的租赁合同及补充协议是否合法有效，其主张支付房屋租金、物业费、水费、滞纳金的请求应否支持？三、本案是否已经超过诉讼时效？一、关于兰山林站物业公司是否为本案适格原告的问题。兰山林站物业公司与和平百货公司之间虽未签订房屋租赁合同，但皋兰山造林站就房屋租赁的管理事项已授权兰山林站物业公司，且兰山林站物业公司在获得授权后又与房屋所有权人马新和签订新的房屋租赁合同。至此，兰山林站物业公司获得房屋转租的合法权利，其与和平百货公司之间形成房屋租赁合同关系，且合同的履行应受到皋兰山造林站与和平百货公司已签订租赁合同条款的限制。二、关于皋兰山造林站与和平百货公司签订的租赁合同及补充协议是否合法有效，其主张解除合同并由和平百货公司支付房屋租金、物业费、水费、滞纳金的请求应否支持的问题。皋兰山造林站与和平百货公司签订的租赁合同在双方签订补充协议时租赁期限已届至，双方的租赁合同应为合法有效。签订补充协议时因涉案房屋权属已变更至案外人马新和名下，皋兰山造林站确为无权处分涉案房屋，但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。马新和与兰山林站物业公司已签订房屋租赁合同，基于皋兰山造林站与兰山林站物业公司之间合法的授权关系，皋兰山造林站与和平百货公司签订的补充协议亦合法有效。二原告因合同行为取得转租房屋的合法权利，和平百货公司不得就二原告不享有物权抗辩拒付房屋租金，应按照补充协议的约定向二原告支付房屋租金。关于二原告请求解除双方的租赁合同及补充协议及腾交房屋的问题。2017年6月6日，和平百货公司出具函件作出不再继续租赁使用涉案房屋的意思表示，双方均同意解除合同，故本院对二原告主张解除租赁合同的请求予以支持，双方的房屋租赁费用计算至2017年6月，和平百货公司应向二原告支付房屋租金188408元。因和平百货公司出具的函件中表明对房屋不再负责管理，二原告作为涉案房屋的管理者应接管房屋，二原告请求腾交房屋的诉请已无主张的必要，故对二原告的该项诉请本院不再作出处理。关于物业费、水费的问题，物业费、水费用虽为房屋使用期间必然发生的费用，但二原告未能提交物业费用、水费收取的标准、物业收费的凭证、实际使用水费的吨数，该部分费用二原告未能举证说明已经实际发生，故对二原告的该项诉请因证据不足，本院不予支持。关于滞纳金的问题，双方合同约定的滞纳金的本质应当为违约金，和平百货公司在合同履行中不缴纳房屋，违反合同约定，应当承担违约责任。故和平百货公司应按照合同约定的日租金的5%向二原告支付滞纳金9415元[22个月(2014年10月至2016年7月）×30日×9.2元（日租金的5%）+11个月（2016年8月至2017年6月）×30日×10.13元（日租金的5%）]。三、关于本案是否已经超过诉讼时效的问题？皋兰山造林站与和平百货公司的租赁合同及补充协议于2017年6月解除，双方合同至2017年6月前一直持续履行，现二原告因和平百货公司拒付房屋租金提起诉讼，并未超过诉讼时效，故本院对和平百货公司提出的该项抗辩不予采信。综上，二原告请求被告支付房屋租金及滞纳金的请求合法有据，本院予以支持。请求支付物业费及水费依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告兰州市城关区皋兰山造林站、兰州兰山林站物业服务有限公司与被告甘肃和平百货有限公司于2008年8月1日签订的房屋租赁合同及2012年12月24日签订的补充协议；二、被告甘肃和平百货有限公司于本判决生效之日起五日内向原告兰州市城关区皋兰山造林站、兰州兰山林站物业服务有限公司支付房屋租金188408元、房屋租金滞纳金9415元；三、驳回原告兰州市城关区皋兰山造林站、兰州兰山林站物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2220元，二原告兰州市城关区皋兰山造林站、兰州兰山林站物业服务有限公司负担120元，被告甘肃和平百货有限公司负担2100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员  赵丹二〇一七年九月二十五日书 记 员  张宁????????1