江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初15782号原告：刘月光（反诉被告），男，汉族，1985年5月27日生，住江苏省沭阳县。原告：江丽玲（反诉被告），女，汉族，1986年7月7日生，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：许南华，江苏同丰律师事务所律师，同时代理上述两原告。委托诉讼代理人：叶帅华，江苏同丰律师事务所实习律师，同时代理上述两原告。被告：凌迎国（反诉原告），男，汉族，1977年9月10日生，住江苏省昆山市。被告：孙晓艳（反诉原告），女，汉族，1985年11月23日生，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：季君，江苏展驰律师事务所律师，同时代理上述两被告。委托诉讼代理人：蔡萍，江苏展驰律师事务所律师，同时代理上述两被告。原告刘月光、江丽玲与被告凌迎国、孙晓艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理，依法由代理审判员欧平独任审判。在案件审理过程中，被告凌迎国、孙晓艳提起反诉，经本院审查符合法律规定，本院决定受理并与本诉一并开庭审理。本案于2016年11月28日、2016年12月26日两次公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。原告刘月光、江丽玲请求法院判令：被告继续履行《昆山住商房屋买卖合同》，协助原告将位于昆山开发区XX公寓XX号楼XX室和XX阁楼过户到原告名下；被告赔偿原告代理费2万元；被告承担诉讼费。事实与理由：2016年6月19日，原被告签订了《昆山住商房屋买卖合同》，约定由原告购买被告位于昆山开发区XX公寓XX号楼XX室、XX阁楼及XX号楼XX号车库，房屋面积合计199.69平方米，总价1373000元。同时，合同对付款时间、过户时间等均作出了明确约定。合同签订当日，原告支付了定金3万元。后来原告准备按合同约定支付第二笔购房款，但被告拒绝接受并通知中介公司，上述房屋不卖给原告了。经过原告、中介公司与被告多次协商，被告仍然不同意继续履行合同。为此，提起诉讼。被告凌迎国辩称：1、该房产属于夫妻共同财产，答辩人的妻子不同意出售该房屋；2、原告本身存在未按照合同约定及时足额支付预付款，其本身存在违约行为，所以不符合合同继续履行的条件；3、原告诉请的代理费2万元无任何法律依据。故请求法院驳回原告全部诉请。被告孙晓艳辩称：答辩人作为房屋所有权人并未在合同上签字，并且从未答应过原告售卖该房屋，凌迎国和原告在签订合同时答辩人也不在现场，对合同的具体条款并不清楚，故答辩人不同意原告诉请。反诉原告凌迎国、孙晓艳请求法院判令：1、双方依法解除房屋买卖合同并请求支付反诉人违约金274600元；诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉人与被告反诉人于2016年6月19日签订了《房屋买卖合同》，约定由反诉人购买位于昆山开发区XX公寓XX幢XX室的房屋。然该房屋实为共同所有，只有一方签订了房屋买卖合同，另一共有人对该合同不予认可，本案所涉的房屋买卖合同实为无效，应当解除。双方在合同中约定被反诉人支付首付款在先，过户在后，双方没有在2016年10月19日办理过户的原因在于被反诉人拒绝支付首付款的违约行为造成的。反诉被告刘月光、江丽玲辩称：1、双方签订的昆山住商房屋买卖合同不应解除，原告的主张前后矛盾，反诉原告一方面要求解除合同，一方面又主张合同无效，其请求明显前后矛盾。2、反诉原告存在明显违约行为，合同签订后反诉被告按约定支付了定金并筹齐了首付款，但是在准备支付给反诉原告的时候才发现反诉原告用于收取原告定金的银行账户被注销了，在不得已的情况下反诉被告要求反诉原告提供收款账户，但是反诉原告不予理睬，按照合同约定双方应在10月19日前办理过户手续，但是由于房屋房价上涨，反诉原告故意拖延直至拒绝履行合同义务致使合同至今没有履行，责任完全在于反诉原告，反诉被告没有任何违约行为。所以反诉原告应承担违约责任，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理本院查明如下事实：凌迎国与孙晓艳系夫妻关系，2007年8月17日登记结婚。位于昆山开发区××公寓××楼××室房屋及601阁楼（不动产产权证号30××06），房屋登记所有权人为凌迎国，性质为私有产。登记时间为2007年10月12日。2016年6月19日，刘月光、江丽玲作为乙方（买方），凌迎国作为甲方（卖方），昆山住商房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），签订《昆山住商房屋买卖合同》，该合同载明：1、甲方同意将座落在昆山市开发区XX公寓XX号楼XX室、XX阁楼（产权证号30××06），土地使用权证号KXXX9，计建筑面积140.28+59.41平方米的房屋出售给乙方。房屋交付状态为毛坯，另有汽车库壹个，编号6#7，该车库含于房价内。2、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为1373000元。3、甲方应于签订本合同时将该房屋的房产证和土地证交由丙方代管，并经甲乙双方同意于2016年10月19日前办理过户手续。4、甲方保证上述房屋产权清晰，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责。5、甲乙双方任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。6、甲乙双方于办妥以乙方为该房屋权利人的产证、土地证及抵押设定银行放款之后五个工作日内办理房屋交接手续，甲乙双方另有约定的除外，房屋的交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付给乙方，并对水电煤等费用进行结算，并与乙方至物业管理处办妥维修基金的更名手续，并对水电煤的户名进行更名，由丙方陪同办理上述相关手续，并由丙方填写（房屋交接书），由甲乙双方签字确认。7、双方另手书补充条款：乙方承担该房屋交易过程中所有税费、评估费，乙方支付丙方服务费12000元及贷款服务费5000元，若乙方自行贷款则无贷款服务费，丙方代为做贷款。乙方于签约当日支付甲方定金3万元；乙方于过户前支付甲方413000元；乙方银行贷款支付甲方92万元，此款于办妥产权过户，银行抵押后放款至甲方账户；乙方于交房当日支付甲方尾款1万元。刘月光、江丽玲在乙方处签字，凌迎国在甲方处签字，居间方加盖了公章。签订上述合同当日，刘月光、江丽玲支付了凌迎国3万元购房定金。随后，由居间方着手办理涉案房屋贷款手续，2016年9月份向中国农业银行昆山分行办妥了贷款手续。此后，双方因争执未能顺利履行合同。2016年10月8日，双方在居间方的组织下进行过协谈，但无果。原告遂提起本案诉讼，支出律师费2万元。为证实涉案房屋买卖合同签订及履行情况，刘月光、江丽玲申请该合同签订及履行过程中经办人员出庭作证。居间方经办人员包彦胜陈述：他们双方这个房屋买卖事情一直是由我办的。买家刘月光之前的房子是我卖掉的，然后要考虑换一个房子，我恰巧有房源，就拉他们看了，我跟房东也联系了，刘月光他们就回去考虑了。我就叫房东孙小姐和凌先生过来沟通，第二次面谈就成功了，就开始签合同。签合同当时买家双方在场，卖家凌先生和孙小姐和他小孩，还有我们几个同事都在，是我们法务代表我们签的合同，买家签订合同之前买方转给我意向金2万元，当天晚上我用支付宝转给凌先生的，合同就签成了。贷款是做农业银行的，当时我也在，具体时间记不清楚了，当时做贷款材料还不够，房东户口本缺，后来孙小姐补了，买家材料不缺，做了贷款后，贷款快通过我要预约过户了，我就叫孙小姐过来约个时间，他说凌先生出差了，9月多孙小姐跟我说房子不卖了，再后来我就交给我们店长处理了。证人崔某陈述：我是店长，最初签约时我在场，房东夫妻及小孩都在的，价格谈好了就直接签合同了。期间都是另一个同事负责的，审贷通过后通知房东过户，他说不卖了，确定不卖后我们也调解过几次，他们坚决不卖，在某一次调解中他们也说让买家加60万，买家不同意，就回去了。证人虎徐庭陈述：我也是店长。最后一次协商我在，签合同、贷款我都不在。最后一次协商是有录音的，当时卖家说我们这个合同有问题，要求涨价60万，没谈成就走了，当时我、我另外两位同事、房东夫妻、客户夫妻在场，前面情况不是很清楚。证人朱某陈述：我是负责签订合同的居间方法务。签约是2016年6月19日，当时签约时卖方夫妻双方两人到场，因为房产证只有一人名字，所以在合同上签约的是凌迎国一个人，签约当天确实付了3万元定金。其他我没有参与，我就参与了他们签合同的过程。刘月光、江丽玲对证人证言真实性无异议，认为证人证言反映了凌迎国、孙晓艳均在签约现场，夫妻双方同意卖房。凌迎国、孙晓艳对证人证言意见为居间方与刘月光、江丽玲具有重大利益关系，证言不应该得到采纳。签约时孙晓艳在签约办公室外带小孩，对签约情况并不知情，且孙晓艳没有签名就是表达了其不同意卖房。居间方法务应该审查是否有共有权人，在签合同时孙晓艳并未在场签字说明孙晓艳对交易房屋的合同条款是不知情的。以上事实由原告提供的昆山住商房屋买卖合同、房屋产权信息、收条、录音及文字整理资料、律师聘用合同及律师费发票，被告提供的结婚证、房屋登记信息，证人证言及双方当事人陈述予以证实。本院认为：本案双方争议焦点为本案所涉份房屋买卖合同效力以及谁违约和是否继续履行的问题。关于本案所涉《昆山住商房屋买卖合同》效力问题。按照债权行为与物权行为相区分原则和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，不论凌迎国签订房屋买卖合同时是有权处分还是无权处分，均不影响合同效力。本案所涉的《昆山住商房屋买卖合同》不违反法律强制性规定，合法有效。凌迎国、孙晓艳抗辩涉案房屋合同无效的主张，于法无据，本院不予支持。关于涉案《昆山住商房屋买卖合同》是否对孙晓艳产生约束力问题。本案认为，从本案中双方出示的一系列证据来看，签署房屋买卖合同前，刘月光、江丽玲是与凌迎国夫妻两人沟通协商的；签订合同时，孙晓艳虽未签名，但其在场；签订合同后，办理贷款过程中，孙晓艳亦提供了户口本等材料给予了配合，由此一系列行为来看，孙晓艳显然是知晓且同意涉案房屋买卖事宜的。故应认定凌迎国的签约行为系在取得孙晓艳同意情况下的家事代理行为，该《昆山住商房屋买卖合同》理当对孙晓艳产生约束力。关于涉案房屋买卖合同谁违约是否应当继续履行问题。前述已经认定本案所涉的房屋买卖合同系合法有效的合同。按照双方的约定，刘月光、江丽玲的主要权利是要求凌迎国、孙晓艳转移房屋产权及交付房屋，其义务是支付购房款。双方合同约定签约当日支付定金，过户前支付413000元，在办妥产权过户及银行抵押权手续后支付92万元，余款1万元交房当日支付，并同时约定了2016年10月19日前过户。刘月光、江丽玲在签约当日支付了定金，并按照双方约定去申请了银行贷款，随后的流程应当是在过户之前支付首付款413000元，随后办理过户手续。经本院举证质证及原告起诉的情况可知，刘月光、江丽玲在起诉前曾经过居间方的调解，此时尚在履行期内，而凌迎国、孙晓艳要求涨价方同意履行，其实质是拒绝履行合同；从本案诉讼情况来看，刘月光、江丽玲的起诉状和委托手续均是在2016年10月14日，此时也尚在履行期内，随后将诉讼材料送至本院，本院经审查于2016年10月25日立案，即便到了审理阶段，凌迎国、孙晓艳仍以无夫妻共同签名为由拒绝履行合同并提起反诉要求解除合同，其拒绝履行合同的意思非常明确。虽然双方合同约定刘月光、江丽玲先付首付款，随后过户，但在凌迎国、孙晓艳明确拒绝履行合同的情况下，刘月光、江丽玲没有支付首付款而是选择直接向法院起诉请求法院的裁判，并无不妥，并非违约。故本案实属凌迎国、孙晓艳违约，而刘月光、江丽玲并未违约。故本院对刘月光、江丽玲要求继续履行合同的主张予以支持，但因双方对律师费未作约定，本院对原告要求被告承担律师费的请求，不予支持。双方之间的《昆山住商房屋买卖合同》应当继续履行，因刘月光、江丽玲办理的贷款涉及案外人银行，银行是否放款具有不确定因素，刘月光、江丽玲同意一次性支付购房款，本院应允，考虑到刘月光、江丽玲一次性全额付款，故过户交房及付款应同时履行。本院认为具体履行方式为：凌迎国、孙晓艳将涉案房屋过户给刘月光、江丽玲，同时由刘月光、江丽玲将购房款1343000元（已扣除3万元定金）支付凌迎国、孙晓艳；同日双方办理交房手续，包括昆山开发区XX公寓XX号楼XX室房屋、XX阁楼及6#7车库。关于凌迎国、孙晓艳以一直未收到首付款进而要求解除合同问题。本院认为，双方产生纠纷后直至产生本案诉讼，刘月光、江丽玲仍要求继续履行合同，且提交了其银行明细，确实具备履行能力，但诉讼中凌迎国、孙晓艳仍拒绝履行，故凌迎国、孙晓艳不能以刘月光、江丽玲未付首付款为由解除合同。本院对凌迎国、孙晓艳的反诉请求不予支持。关于凌迎国、孙晓艳请求调查凌迎国手机号在2016年9月18日的通讯记录问题，本院认为，双方约定的过户时间为2016年10月19日，2016年9月18日刘月光有无通知凌迎国提供账户以便付款对本案事实及违约责任的认定不产生影响，无需进一步调查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘月光、江丽玲与被告凌迎国于2016年6月19日签订的《昆山住商房屋买卖合同》继续履行。具体履行方式为：1、被告凌迎国、孙晓艳于本判决生效后十五日内协助将位于昆山开发区XX公寓XX号楼XX室房屋及XX阁楼（不动产产权证号30××06）完整不动产产权过户登记至原告刘月光、江丽玲名下；过户产生的所有税费均由刘月光、江丽玲名下。在办理过户手续当日，原告刘月光、江丽玲将购房款1343000元支付凌迎国、孙晓艳。2、在办理上述过户手续、支付购房款当日，被告凌迎国、孙晓艳将位于昆山开发区XX公寓XX号楼XX室房屋、XX阁楼及编号为X#X车库交付给原告刘月光、江丽玲。二、驳回原告刘月光、江丽玲其余诉讼请求。三、驳回反诉原告凌迎国、孙晓艳反诉请求。（如采用转账方式支付，请将款项汇入收款方指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费17140元，减半收取8570元，财产保全费5000元，合计13570元，由被告凌迎国、孙晓艳承担，该款项刘月光、江丽玲已经向本院预交，本院不再退还，刘月光、江丽玲在支付凌迎国、孙晓艳购房款时，可以直接将该13570元予以扣除。反诉费2710元，由反诉原告凌迎国、孙晓艳自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。代理审判员 欧 平二〇一七年一月十日书 记 员 高美娟