上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初20248号原告上海月星环球家饰博览中心有限公司，住所地上海市。法定代表人丁佐宏。委托代理人苏航丹。委托代理人王云。被告上海亿德轩展览服务有限公司，住所地上海市。法定代表人魏楠。委托代理人张一帆。委托代理人宋世六。原告上海月星环球家饰博览中心有限公司与被告上海亿德轩展览服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员余莉敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海月星环球家饰博览中心有限公司的委托代理人苏航丹、王云，被告上海亿德轩展览服务有限公司的委托代理人张一帆、宋世六到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海月星环球家饰博览中心有限公司诉称，2014年12月15日，原、被告签订《上海环球港办公物业租赁合同》，约定由被告租赁原告位于上海市凯旋北路XXX号上海环球港办公楼18层CDEF单元物业，面积1052.89平方米，租赁期三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止……合同另对租金、物业管理费及违约金等作了约定。合同签订后，被告缴纳租赁保证金，原告按约向被告交付了租赁物业。但后续被告未按约支付租金，多次存在延迟支付情况。由于被告长期拖欠2016年1月至5月租金，截止2016年4月13日，被告仅支付人民币170000元(以下币种均为人民币)，双方于2016年4月15日就被告欠费事宜签订《补充协议》一份，明确截止2016年4月13日被告拖欠的租金、逾期支付租金的违约金、物业管理费、逾期支付物业管理费的违约金，电费等各项金额，并对支付时间进行了约定，原告保留追索逾期付款违约金的权利，被告未按上述进度付款的，原告有权解除合同并追究全部违约责任。协议签订后，原告多次联系被告要求付款未果，故于2016年4月27日发送解约函至被告，通知被告于2016年4月30日解除租赁合同。2016年5月12日，原告经公证人员公证现场后收回租赁物业。原告认为被告长期拖欠租金及物业管理费，已严重违约，且导致原告租赁物业空置损失，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判决：1、原、被告关于上海市凯旋北路XXX号上海环球港办公楼18层物业的租赁合同于2016年4月30日解除；2、被告支付原告拖欠的房屋租金739521.60元(2016年1月至4月)；3、被告支付原告房屋占用费179412.50元；4、被告支付原告逾期支付房屋租金的违约金872472.50元；5、被告支付原告逾期支付物业管理费的违约金6544.80元；6、被告支付原告拖欠的电费18862.20元；7、被告支付原告合同解除违约金770583.90元；8、被告赔偿原告公证费4000元。被告上海亿德轩展览服务有限公司辩称，一、同意解除租赁合同，但被告不存在违约行为。原告交付的房屋长期、多处漏水，被告无法正常使用。原告拉闸限电，封门阻止被告员工工作，后未经被告同意擅自撬开门锁，对机器设备和办公用品、客户展柜进行查封，故原告违约在先。二、由于房屋漏水，被告不能实现租赁房屋的正常使用目的，故不同意支付租金、物业管理费及相应违约金。三、原告要求2016年4月30日解除租赁关系，即应于当日收回房屋，原告怠于行使解除合同权利，后果不应由被告承担，故不同意支付房屋占用费。四、原告未对租赁物业尽到管理义务，没有尽到管理职权，且原告在物业管理中存在过错行为，无权收取物业管理费。五、漏水后，物业公司让被告开启空调一周解决房屋潮湿问题，且承诺期间电费由物业公司自担。六、租赁合同解除过错在于原告，故不同意支付解除合同违约金。七、公证系原告单方面提出，未经被告同意，被告不予追认，不同意支付公证费。经审理查明，2014年12月18日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，签订《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》，约定：原告将系争上海市凯旋北路XXX号上海环球港办公楼18层(实际楼层为15层)C、D、E、F单元(建筑面积1052.89平方米)出租给被告作为办公使用。甲方暂定于2014年12月10日向乙方预交该物业，以利乙方进场装修，房屋租期自2015年6月1日起至2018年5月31日，月租金227380.37元，乙方应于每月7日前向甲方支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按总逾期支付金额的0.5%支付违约金。甲方预交该物业前，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，金额为3个月租金及物业管理费的总额，租赁关系终止后，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，余额无息归还乙方。租赁期间，因使用该物业所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按届满日租金的2倍向甲方支付该物业占用使用费。补充条款约定：装修期自预交日2014年12月10日起至2015年5月31日止。租赁保证金为3个月租金和3个月物业管理费共770583.87元。物业管理费为29480.92/月，乙方须于每个日历月1日前支付下一日历月的物业管理费。乙方应按本款前项物业管理费汇至甲方之下述账户并当日以传真或甲方认可的其他方式向甲方证明之：开户银行(平安银行上海常德路支行)，账户(XXXXXXXXXXXXXX)，户名(上海月星环球家饰博览中心有限公司)。乙方逾期不支付应付的任何一项费用累计满20天或连续超过10天的，应赔偿甲方遭受的实际直接损失。如果甲方据此解除合同的，乙方应向甲方支付相当于本合同租赁保证金金额的违约金770583.87元，不足以弥补甲方的实际损失的，应补足。合同履行过程中，被告支付租赁保证金770583.90元。原告交付租赁物业给被告，被告在该租赁物业内办公。自2016年1月起，被告欠付租金、物业管理费。2016年4月27日，原告向被告注册地发送解除函，要求自2016年4月30日起解除租赁合同，但该函件未妥投。2016年5月12日，原告办理保全证据公证，对上海市凯旋北路XXX号环球港B座18D单元内的相关区域现状予以录像，收回了租赁物业，公证费用共计4000元。由于被告拖欠租金、物业管理费等费用，故原告诉至本院请求判决如其诉请。另查明，2016年4月2日，被告与案外人上海威比物业管理有限公司签订《免物业管理费协议》，载明：“因2015年11月至2016年1月底期间，因设备层漏水及极端严寒天气，乙方租赁区域内喷淋头爆裂导致乙方租赁区域内部漏水，办公受到影响以及办公用品、设备受到损失，经甲、乙双方多次协商后达成如下意见：1、甲方免除乙方4个月物业管理费(即2016年1月1日至2016年4月30日)作为上述漏水事件的补偿；2、乙方不再以上述漏水事件要求甲方进行其他赔偿，双方对此无其他异议；3、如设备层再次漏水导致乙方损失的，甲方承诺对乙方损失照价赔偿。”2016年4月5日，原告(甲方)与被告(乙方)，案外人上海威比物业管理有限公司(丙方)签订《补充协议》，约定：“截止2016年4月13日，乙方已欠付甲方2016年1至5月份租金966901.85元、逾期支付租金的滞纳(违约金)373222.83元、乙方已欠付丙方2016年5月物业管理费29480.92元(已扣除应免物业管理费)、逾期支付物业管理费的滞纳(违约)金4774.99元、2015年12月至2016年2月电费18862.20元。经甲、乙双方协商一致，现乙方就上述欠款的支付进度约定如下：一、至2016年4月20日前，乙方向甲方支付欠款300947元；二、至2016年4月29日前，乙方向甲方支付欠款457437元；三、至2016年5月6日前，乙方向丙方支付欠款256861元；四、甲、丙方保留向乙方追索因逾期支付相关费用而引致的滞纳(违约)金的权利。如乙方未按上述进度支付欠款的，甲、丙方将有权按约解除《办公物业租赁合同》及其相关物业管理费规约，并向乙方追究全部违约责任。”嗣后，被告仅于2016年4月20日前支付了170000元，其余款项均未支付。2016年11月7日，案外人上海威比物业管理有限公司出具情况说明一份，载明：“我公司同意由月星公司向租赁商户主张拖欠的物业费、违约金等费用。”庭审中，一、原告自认于2016年4月30日对租赁物业上锁；二、被告表示对欠租739521.60元无异议，同意支付，但不能确定具体支付时间。三、对于违约金，原告自行制作了《租金相关欠费清单》、《物业费相关欠费清单》，并提出对欠费违约金均主张至2016年8月5日。被告对计算方式及金额无异议，但认为被告长期一月一付，付房租时原告从未提出异议，说明原告是认可的，故不同意支付已付租金的逾期付款违约金。四、被告称租赁期间，除了已经达成补偿协议的时间段外，租赁物业在其余时间段多次漏水，但未提供相关证据予以证明。五、对于已付租金、未付租金及合同解除三项违约金的计算标准，被告均认为约定过高，申请法院调低。六、被告称2016年1月25日漏水后，物业要求被告开一星期空调对租赁物业进行烘干，相应电费由物业公司负担，但未提供相关证据予以证明。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行。合同履行过程中，被告欠付租金、物业管理费、电费，双方另订立《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》补充协议，就欠款数额及支付期限作了重新约定，双方均应恪守履行。根据补充协议，被告应于2016年4月20日前支付第一期欠款300947元，但被告仅支付170000元，且后续欠费均未支付，被告的行为构成违约，根据合同约定，原告有权解除《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》。原告向被告发送解除函，但被告未收悉，故不能视为解除函已发生法律效力。现原、被告对解除《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》已达成合意，本院予以准许，考虑到2016年5月12日原告已实际收回房屋，故本院确认解除日期为2016年5月12日。被告承租使用租赁物业期间，应当支付租金，现被告对原告主张的2016年1月至4月的租金数额予以确认，故本院对原告要求被告支付拖欠租金739521.60元的诉讼请求予以支持。根据本院确认的合同解除日期，被告应当承担2016年5月1日至2016年5月12日的房屋租金而非原告诉求的房屋使用费，本院对此一并予以判明。关于逾期支付租金的违约金，原告自行制作了《租金相关欠费清单》、《物业费相关欠费清单》，被告对计算方式及金额无异议，但被告以原告从未向其主张违约金作为不予支付违约金的抗辩理由，本院认为，原告无论是否提及违约金一节均不能视为放弃对合同所约定违约金的主张，现原告要求被告承担相应的违约责任，于法有据。被告未按时支付物业管理费，被告应当承担逾期支付物业管理费的违约金，其虽辩称物业公司未尽到物业管理义务，但未提供证据予以证明，本院不予采信。被告提出双方约定的违约金过高的意见，法院认为，是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、实际损失等综合因素考虑，现鉴于双方约定显属过高，就被告的抗辩意见，法院予以采纳，对此以被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定每日违约金标准按照日万分之五计算。关于电费，被告主张物业要求被告开一星期空调对租赁物业进行烘干，相应电费由物业公司负担，但未提供证据证明，本院不予采信，且2016年4月5日的《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》补充协议中，被告对18862.20元予以确认。故本院对原告要求被告支付电费18662.20元的诉讼请求予以支持。关于合同解除违约金，被告逾期支付租金导致原告要求解除合同，系被告违约，被告应当根据合同约定承担违约责任。由于原告自认已于2016年4月30日对租赁物业上锁，且原告实际于2016年5月12日收回租赁物业，其应当对租赁物业的后续出租事宜提前准备，原告要求被告承担相当于3个月租金及物业费总额的违约金，确属约定过高，现被告申请调低违约金，本院将根据实际情况酌情调整。关于公证费，公证费系原告为及时收回租赁物业，减少损失所作的必要支出，故本院对该项诉请予以支持。关于租赁保证金，《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》约定，租赁关系终止后，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，余额无息归还乙方，故原告应于被告结清所拖欠之所有款项之日，将租赁保证金返还被告，为免当事人讼累，本院对此一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海月星环球家饰博览中心有限公司与被告上海亿德轩展览服务有限公司就上海市凯旋北路XXX号上海环球港办公楼18层(实际楼层为15层)C、D、E、F单元签订的《上海环球港办公物业租赁(预租)合同》于2016年5月12日解除；二、被告上海亿德轩展览服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司自2016年1月1日至2016年4月30日的剩余租金人民币739521.60元；三、被告上海亿德轩展览服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司自2016年5月1日至2016年5月12日的租金(按人民币227380.37元/月的标准计算)；四、被告上海亿德轩展览服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司逾期支付租金的违约金(1、以人民币227380.40元为本金，按照日万分之五的标准计算，2015年8月的逾期支付租金违约金从2015年7月8日起计算至2015年7月13日；2015年9月的逾期支付租金违约金从2015年8月8日起计算至2015年8月25日；2015年10月的逾期支付租金违约金从2015年9月8日起计算至2015年9月18日；2015年11月的逾期支付租金违约金从2015年10月8日起计算至2015年10月28日；2015年12月的逾期支付租金违约金从2015年11月8日起计算至2015年11月28日；2016年1月的逾期支付租金违约金从2015年12月8日起计算至2016年3月31日；2016年2月的逾期支付租金违约金从2016年1月8日起计算至2016年8月5日；2016年3月的逾期支付租金违约金从2016年2月8日起计算至2016年8月5日；2016年4月的逾期支付租金违约金从2016年3月8日起计算至2016年8月5日。2、以人民币127380.40元为本金，按照日万分之五的标准计算，2016年4月1日一天的逾期支付租金违约金。3、以人民币77380.40元为本金，按照日万分之五的标准计算，自2016年4月2日起计算至2016年4月13日。4、以人民币57380.40元为本金，按照日万分之五的标准计算，自2016年4月14日起计算至2016年8月5日)；五、被告上海亿德轩展览服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司逾期支付物业管理费的违约金(以人民币29480.90元为本金，按照日万分之五的标准计算：2015年8月的逾期支付物业管理费的违约金从2015年7月8日起计算至2015年8月5日；2015年10月的逾期支付物业管理费违约金从2015年9月8日起计算至2015年9月28日；2015年11月的逾期支付物业管理费违约金从2015年10月8日起计算至2015年10月31日)；六、被告上海亿德轩展览服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司电费人民币18862.20元；七、被告上海亿德轩展览服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司合同解除违约金人民币550000元；八、被告上海亿德轩展览服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司公证费人民币4000元；九、原告上海月星环球家饰博览中心有限公司应于被告上海亿德轩展览服务有限公司履行完毕本判决第二、三、四、五、六、七项主文之日返还被告上海亿德轩展览服务有限公司租赁保证金人民币770583.90元；十、对原告上海月星环球家饰博览中心有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币27522元，减半收取，计人民币13761元，由被告上海亿德轩展览服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  余莉敏二〇一七年一月二十五日书记员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。