广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初5439号原告：周后澎，女，汉族，1984年9月11日出生，住广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：顾永春，广东定海针（清远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳嘉晟，广东定海针（清远）律师事务所律师。被告：黄小龙，男，汉族，1980年5月10日出生，住广东省清新区，原告周后彭诉被告黄小龙租赁合同纠纷一案，原告于2016年10月25日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法由审判员朱文婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周后彭的委托诉讼代理人欧阳嘉晟及被告黄小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年9月至2016年10月两个月的租金6000元，滞纳金2100元（暂计算至2016年10月25日），直至被告付清全部拖欠租金之日止，两项合计8100元；2、判令解除原告和被告之间签署的关于清远市清城区永利家园4号楼首层商铺03号的《商铺租赁合同》；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月8日，原告与被告签署了位于清远市清城区永利家园4号楼首层商铺03号的商铺租赁合同，租期共计5年，2016年5月1日至2019年4月30日租金为3000元每月，2019年5月1日至2021年4月30日租金为3300元每月。被告应在每月的5号前结清本月租金。若被告逾期缴纳租金，每逾期一天，应按欠款金额的1%支付滞纳金。被告至今已经拖欠原告2016年9月份至10月份两个月租金共计6000元，滞纳金2100元（9月份滞纳金30元/天×50天=1500元；10月份滞纳金30元/天×20天=600元）。被告的行为已经严重违约，根据合同第六条的约定，被告逾期15天缴纳租金，原告有权解除合同，并应无条件把商铺完整无损交回给原告，原告已收被告的各种款项不予退还。原告多次与被告协商交租事宜，被告均以各种理由推搪不交租，并不愿意解除合同交回商铺给原告。原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告黄小龙答辩称：原、被告双方签订合同时，被告已交付了押金6000元。2016年9月份，原告对租赁物实施停电停水，被告要求原告回收钥匙，但原告拒绝，并不接听电话，我方根本联系不上原告。被告于9月份已经关门，并在9月底已经搬走。本院经审理认定事实如下：原、被告双方对《商铺租赁合同》、《不动产登记资料查询结果证明》《收款收据》均无异议，本院予以确认并在卷佐证。涉案租赁物位于清远市清城区××路××、××永××家园××楼××商铺××号，全属权为原告。原、被告签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：被告承租涉案商铺用于经营代办汽车年审业务，租赁期自2016年5月1日至2021年4月30日止。首月租金为3000元，租金按月结算，被告应在每月第5日前结清本月租金，若逾期缴纳租金，每逾期一天，应按欠款金额的1%支付滞纳金。租金按固定递增方式收取，自2016年5月1日至2019年4月30日的租金为3000元/月，自2019年5月1日至2021年4月30日的租金为3300元/月。租赁期内，商铺的水费、电费、物业管理费、房产租赁税、个人所得税及经营所产生的相关水费由被告支付。租赁期间，若乙方拖欠甲方租金、水电费、物业管理费等相关费用均视为违约，每逾期一天，按照拖欠金额的1%计算违约金，拖欠时间达15天（含15天)者，原告有权解除合同，被告的全部合同权利视为自动放弃，并无条件把该商铺完整无损交回原告，原告已收的各种款项不予退还。被告应于原告商铺交付之日向原告支付押金6000元及首月租金3000元。租赁期满，被告付清租金及其他费用并按期迁出时，原告应即时将保证金无息退还被告。若因被告违约造成原告经济损失的，原告有权从保证金中扣除相关费用。2016年4月7日，被告向原告支付了押金6000元及5月份租金3000元。原、被告双方均确认被告自2016年9月起无交付租金。原告确认于2016年9月12日因被告无交付租金，意图对被告作出警示而对租赁物实施停电。被告陈述其于停电当天拉闸停止经营，并于2016年9月底搬离租赁物，原告辩称于2016年10月9日通过EMS（编码1014780880012）向被告邮寄送达律师函，要求被告支付2016年9月及10月的租金合计6000元，该邮单显示的送达地址为租赁物所在地址，且显示未妥投，原因为收件人名址有误。现租赁物仍处于关闭状态，但就关闭的时间及何时恢复电力，原告无举证佐证。结合原告提交的邮寄单及查明的事实，原告于2016年9月12日对租赁物实施停电，此行为将致使租赁物无法正常使用，且邮寄单亦显示收件人地址有误，故本院对被告提出于2016年9月底搬离租赁物的抗辩予以采纳。原、被告双方均同意解除《商铺租赁合同》，但对具体的解除时间无法达成共识，同时被告要求原告退回押金。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告周后彭与被告黄小龙签订《商铺租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性的规定，因此，《商铺租赁合同》合法有效，原、被告均受此合同的约束。《商铺租赁合同》约定，被告应于每月5日前支付当月租金，若拖欠时间达15天（含15天)者，原告有权解除合同。被告于2016年9月5日前无履行支付当月租金的义务，至2016年9月12日原告对租赁物实施停电。在租赁合同中，出租人的主要义务是提供符合合同约定的能够正常使用的房屋，包括供水、供电等内容，而承租人的主要义务则是按时按约支付租金。被告于2016年9月12日尚未支付当月租金，被告此行为虽属违约，但尚未构成根本违约。涉案租赁物属于商铺，原告对租赁物实施停电，必将会影响租赁物的使用以及被告的经营，不能实现合同目的，原告停电的行为，亦属违约且不恰当，故应承担相应的违约责任。此后，原、被告双方协商无果，被告在原告实施停电后仍实际占有使用租赁物至2016年9月底，因原告亦存在违约行为，故2016年9月的租金应适当减少，本院酌定2016年9月的租金原告可仅支付2000元。2016年10月起被告无实际占有租赁物，双方的租赁合同已无实际履行，故本院依法认定《商铺租赁合同》于2016年9月30日已实际解除，被告已无需支付此后的商铺占有使用费。关于原告主张的滞纳金，原、被告双方在《商铺租赁合同》中约定的滞纳金具有违约金的性质，因此，该滞纳金实质上是一种违约责任的承担方式。由于该条约定承租人未按时足额交付租金时应按1%每天支付违约金，该违约金的计算标准折算为月利率30%。现被告对违约金的计付有异议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。”的规定，鉴于原告主张的违约金实际为被告逾期支付上述租金期间的利息损失，违约金可按略高于中国人民银行同期基准贷款利率，酌定为按月利率1%计算。本案中原、被告均存在违约行为，互负违约责任，故被告应以拖欠租金2000元为基数从2016年9月5日起按月利率1%计算至2016年9月12日止向原告承担违约责任，支付违约金给原告。2016年9月13日至2016年9月30日期间因原告实施违约行为，致使被告无法正常、合理地使用租赁物，故此段期间的违约金，被告无需支付。《商铺租赁合同》约定被告需支付2个月租金6000元作为押金，该押金实际为承租人交由出租人无偿使用并作为租金债务的一种资金担保，是履行双方租赁协议的保证金。本案中，被告尚拖欠2016年9月份租金2000元，被告已交付的6000元押金已能足额抵偿所拖欠的租金及因此产生的违约金，在本案已不须再履行给付义务，故原告要求被告再另行支付2016年9月起的租金、滞纳金及判决解除双方租赁合同的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告周后彭的诉讼请求。本案受理费1770元，由原告周后彭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  朱文婷二〇一七年一月十日书记员  黄春燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。