广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初22394号原告：中山市恒徽物业管理有限公司，住所地中山市东区广珠公路69号星光礼寓1幢1107房，统一社会信用代码914420007993609702。法定代表人：刘建明，该司总经理。委托诉讼代理人：李宝恩，该司员工。被告：周彩容，女，1970年5月3日出生，户籍地址湖北省天门市，现住广东省中山市。被告：周祥兵，男，1968年2月20日出生，户籍地址湖北省天门市，现住广东省中山市。原告中山市恒徽物业管理有限公司（以下简称恒徽公司）诉被告周彩容、周祥兵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，由审判员熊伟独任审判，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告恒徽公司委托诉讼代理人李宝恩到庭参加诉讼。被告周彩容、周祥兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒徽公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2016年2月1日至2016年3月31日期间物业管理费133.72元、水费22.72元、梯灯费8.4元；2.被告支付欠缴物业管理费、水费、梯灯费的滞纳金36.59元。诉讼中，原告恒徽公司撤回梯灯费的请求，并主张根据财政局答复梯灯费2015年1月1日至2016年3月31日期间多收的梯灯费全部退回，原告应向被告退回50.16元，故其第一项诉讼请求金额合计为106.28元。原告恒徽公司将滞纳金的期间明确为从2016年2月1日起至2016年6月13日止。事实和理由：被告周彩容、周祥兵是中山市xxx房地产开发有限公司在xxx路xxx小区业主，拥有该小区物业一套，房号为xxx，面积83.57平方米。根据中山市xxx地产开发有限公司同恒徽公司签订的《前期物业服务合同》之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年2月1日起至2016年3月31日拖欠物业管理服务费133.72元、水费22.72元、梯灯费8.4元、滞纳金36.59元，共计201.43元。我方曾多次以多种形式向被告催交物业管理费,但其不予理睬。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼。原告恒徽公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.营业执照；2.资质证；3.关于沙溪镇xxx小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函；4.中山市商品房销售登记备案表；5.居民身份证；6.入住合约；7.中山市前期物业服务合同；8.催告函；9.关于退出xxx小区的情况说明。被告周彩容、周祥兵未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据和事实认定如下：2009年1月1日，中山市xxx地产开发有限公司作为甲方，恒徽公司作为乙方，双方签订《中山市前期物业服务合同》，服务期限自2009年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，约定：甲方按照法律、法规和有关规定，采用协议方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理；按国家《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线带式等单位，应当向最终用户收取有关费用；本物业未竣工验收交付使用前，由房地产开发企业交纳物业服务费用，在业主收楼前，由乙方协助甲方管理，在业主收楼时起由乙方设立分支机构进行管理；本物业竣工交付使用后，物业服务费由业主或非业主使用人缴交；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业、物业服务费用由房地产开发企业交纳；本物业竣工验收交付使用后，甲乙双方约定按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费；多层住在按建筑面积每月每平方米0.8元收取,小高层按建筑面积每月每平方米1.5元收取；甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。合同还约定了其他事项。2009年7月31日，周彩容、周祥兵购买中山市xxx幢xxx房，成为xxx小区业主。2010年3月1日，周祥兵在恒徽公司出具的《入住合约》上签名捺印，该合约内容为：本业主（住户）和本物业公司声明：完全了解和同意严格遵守《业主手册》中关于xxx小区的各项管理规定，并通力合作维护本小区的建设风貌及优美、整洁、宁静、安全的居住环境。业主（住户）坚决支持物业管理公司对违反物业管理公司有关的法律法规及小区各项管理规定的行为酌情进行纠正，双方愿意按以上规定行使和承担各自的权利与义务。合同签订后，恒徽公司为xxx小区提供了物业服务。周彩容、周祥兵于2016年2月1日起拖欠物业服务费，至恒徽公司于2016年3月31日退出xxx小区物业服务时，累计拖欠2个月物业服务费。2016年4月29日恒徽公司向周彩容、周祥兵发出《催告函》，主要内容为：阁下欠缴恒徽公司2016年2月至2016年3月的物业管理费共133.72元，水费共22.72元和公摊电费8.4元，三项费用合计164.84元。虽经恒徽公司工作人员多次催缴，但阁下至今仍未支付前述款项，请阁下务必于2016年5月15日前将拖欠的上述物业管理费等费用直接支付给恒徽公司。上述期间到期后，周彩容、周祥兵仍未缴清所欠物业费，恒徽公司遂于2016年10月24日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，根据《中山市商品房销售登记备案表》，中山市xxx幢xxx房的业主是周彩容、周祥兵，建筑面积为82.39平方米。周彩容、周祥兵自2016年2月1日拖欠物业管理费，至2016年3月21日共计2个月，拖欠物业管理费共计131.82元（82.39平方米×0.8元/平方米×2个月）。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。恒徽公司与周彩容、周祥兵分别作为xxx小区的物业管理者及业主，应恪守各自的义务。恒徽公司已依约向xxx小区提供物业服务，周彩容、周祥兵则应按时向恒徽公司交纳物业服务费用。现周彩容、周祥兵从2016年2月1日至2016年3月31日期间不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应向恒徽公司交纳物业服务费131.82元、水费22.72元，合计154.54元。恒徽公司在庭审中变更诉讼请求，将物业服务费、水费变更为106.28元，该费用包含物业服务费81.66元，水费22.72元。关于逾期付款违约金。恒徽公司与中山市xxx地产开发有限公司签订的《中山市前期物业服务合同》约定“甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金”，恒徽公司虽已与中山市xxx地产开发有限公司解除该合同，但是依据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，违约条款依然适用，该费用实际是由于周彩容、周祥兵违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。周彩容、周祥兵拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因恒徽公司未举证证明除利息损失外存在其他损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方所约定的每日按拖欠金额千分之三的违约金标准明显偏高，已经超出恒徽公司利息损失的百分之三十，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法对双方约定的上述违约金标准予以适当调低，标准为从2016年2月1日起至2016年6月13日止，以每月实际欠缴的物业服务费为基数，按年利率24%计算。由于物业服务合同并未对拖欠水费约定违约金，恒徽公司要求周彩容、周祥兵支付水费22.72元的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，恒徽公司诉求合理部分，本院予以支持。周祥兵、周彩容,经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由其承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告周彩容、周祥兵于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市恒徽物业管理有限公司支付从2016年2月1日至2016年3月31日期间的物业服务费81.66元及违约金（违约金计算方法：从2016年2月1日至2016年6月13日止，以每月实际欠缴的物业服务费为基数，按年利率24%计算）、水费22.72元；二、驳回原告中山市恒徽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山市恒徽物业管理有限公司已预交），由被告周彩容、周祥兵负担，被告周彩容、周祥兵应于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市恒徽物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 熊 伟二〇一七年一月二十二日书记员 何坚麟