广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2071民初15012号原告：谭容娇，女，1969年7月14日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。委托代理人：杜文樯、杜文穗，分别系广东弘力律师事务所律师及律师助理。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，组织机构代码73988965-3。法定代表人：张其。委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。被告：龙家庆，男，1979年4月30日出生，汉族，住广东省中山市中山市。被告：中国建设银行股份有限公司三乡支行，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐新城六期C2幢至A3、A5-A12号，组织机构代码X3153597-2。负责人：邱雪峰，职务行长。委托诉讼代理人：郑祝远、麦志敏，系该行职员。原告谭容娇与被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、龙家庆、中国建设银行股份有限公司三乡支行（以下简称建行三乡支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告谭容娇委托诉讼代理人杜文樯，被告建行三乡支行委托诉讼代理人郑祝远到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托诉讼代理人张嘉慧无正当理由没有到庭参加诉讼，被告龙家庆经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭容娇向本院提出诉讼请求：1.确认被告龙家庆与被告吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效；被告龙家庆与吉雅公司协助办理注销中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房的销售合同备案登记手续；2.确认被告龙家庆与建行三乡支行签订的《个人住房借款合同》《抵押合同》无效，被告龙家庆与建行三乡支行协助办理注销中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房的抵押登记手续。事实和理由：原告与被告吉雅公司于2007年9月21日签订商品房买卖合同，由原告向被告吉雅公司购买位于中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房。被告吉雅公司为了骗取银行贷款，曾与被告龙家庆、建行三乡支行签订个人住房借款合同，并办理了商品房抵押登记备案。原告因此曾向法院提起诉讼，请求吉雅公司办理涉案商品房的房地产权属证书。广东省中山市第一人民法院作出（2009）中一法三民一初字第709号民事认定，被告吉雅公司、龙家庆、建行三乡支行签订的抵押借款合同是为骗取银行贷款而办理的虚假按揭，应为无效合同，相应的商品房抵押登记应予以注销。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告谭容娇围绕诉讼请求依法提交了如下证据：中山市第一人民法院（2009）中一法三民一初字第709号民事判决书一份。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。因被告龙家庆下落不明，本院依法于2016年8月15日公告通知被告参加诉讼。公告期限届满，被告未到庭应诉。被告建行三乡支行辩称，建行三乡支行与龙家庆之间的个人住房借款合同有效，建行三乡支行对抵押物是善意取得，不同意协助注销抵押登记手续。被告建行三乡支行为其辩解未提供证据。经审理查明：2007年9月21日，原告与吉雅公司分别为买受人、出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司购买XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房，该商品房合同约定建筑面积为115.5平方米，其中套内面积104.5平方米，房价款合计184800元，付款方式为一次性付款，总楼价184800元已全部付清。出卖人应当在2007年12月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告已向吉雅公司支付了全部购房款184800元。2007年9月28日，中山市公证处为双方签署的上述合同出具了公证书。原告获悉所购房屋己备案到他人名下，且吉雅公司法定代表人涉嫌犯罪已被刑事羁押，遂于2009年7月1日另案向本院起诉[案号(2009)中一法三民一初字第709号]，请求判令被告吉雅公司继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，协助原告办理中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房的房地产权属证书。中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房，建筑面积为131.5平方米，购房总价为248470元，签约日期为2006年5月31日，于2006年7月5日登记备案在龙家庆名下；涉案的中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房，于2006年7月14日抵押登记在建行三乡支行名下，贷款金额为198000元。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。前述(2009)中一法三民一初字第709号案本院经审理后认为，原告与吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，且经公证机关公证属实，应认定有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已向吉雅公司付清购房款，吉雅公司也已将涉案房屋交付给原告使用。吉雅公司应当在商品房交付使用后依约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却又与龙家庆签订商品房买卖合同，将涉案商品房登记备案在龙家庆名下，之后又以龙家庆的名义与建行三乡支行签订抵押借款合同，并将涉案商品房抵押登记在建行三乡支行名下，被告吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，龙家庆与被告吉雅公司之间对涉案商品房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。龙家庆与被告吉雅公司的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定龙家庆与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，龙家庆与建行三乡支行、吉雅公司三方之间的借款抵押行为亦无效。在原告与被告吉雅公司签订的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议约定继续履行各自的义务，故原告主张被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇吉雅花园8号楼20幢104房的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。因此，本院于2013年10月15日作出(2009)中一法三民一初字第709号民事判决书判决：被告吉雅公司协助原告谭容娇办理中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房的房地产权属证书。该判决生效后，原告于2015年9月23日向本院申请执行。后原告于2016年7月19日再次向本院起诉，主张前述诉讼请求。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告谭容娇与被告吉雅公司之间的商品房预售合同纠纷一案，已经本院作出生效的民事判决认定，被告龙家庆与吉雅公司签订的涉案广东省商品房买卖合同无效，故相应的商品房销售合同登记备案亦为无效，龙家庆及吉雅公司应协助办理注销中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XX房的商品房销售合同备案登记手续；基于上述同样理由，龙家庆与建行三乡支行、吉雅公司三方之间的借款抵押行为亦被认定为无效，故三方签订的借款合同及抵押合同亦为无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，故建行三乡支行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园8号楼20幢104房的抵押登记手续。综上所述，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告吉雅公司、龙家庆经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认被告龙家庆与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的广东省商品房买卖合同无效；被告中山市吉雅房地产开发有限公司、龙家庆于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理注销中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房的商品房销售合同备案登记手续；二、确认被告龙家庆与中国建设银行股份有限公司三乡支行签订的《个人住房借款合同》《抵押合同》无效；被告中国建设银行股份有限公司三乡支行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理注销中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房的商品房抵押登记手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担，被告龙家庆、中国建设银行股份有限公司三乡支行连带负担（三被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花审 判 员  吴立和人民陪审员  梁加成二〇一七年一月十日书 记 员  梁晓林林雷