河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1502民初2656号原告李朝东，男，1976年1月15日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托代理人刘延章，河南天风律师事务所律师。被告信阳市文华物业服务有限公司（原名称为信阳市文杰物业管理有限公司、信阳市汇丰文杰物业服务有限公司），住所地河南省信阳市平桥区平桥大道与中心大道交叉口1号楼。法定代表人李文杰，该公司执行董事。委托代理人张载国。被告李文杰，男，1949年4月20日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托代理人李冠美胜，系被告李文杰的女儿。第三人李冠美胜，女，1993年4月21日出生，汉族，住河南省信阳市久安花园小区*号楼*单元*号，公民身份号码4115021993********。第三人信阳市平桥区食品公司破产管理人。负责人郑厚生，信阳市平桥区食品公司破产管理人领导小组组长。委托代理人张载国。原告李朝东诉被告信阳市文华物业服务有限公司（以下简称文华物业公司）、李文杰以及第三人李冠美胜、信阳市平桥区食品公司破产管理人（以下简称食品公司破产管理人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李朝东及其委托代理人刘延章到庭参加了诉讼，被告文华物业公司、李文杰，第三人李冠美胜、食品公司破产管理人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告李朝东诉称，2005年4月28日，被告李文杰以被告文华物业公司的原名称信阳市文杰物业管理有限公司（以下简称文杰物业公司）的名义与信阳市平桥区食品公司（以下简称食品公司）签订“联合建房协议书”，由食品公司提供划拨土地使用权占35%产权，文杰物业公司提供建设资金占65%产权联合开发“鑫苑小区”。2006年5月29日、11月24日，食品公司以650万元将其35%的产权全部转让给文杰物业公司。2007年9月至10月期间，李文杰、胡忠超、余世强、李钟源四人签订“协议书”、“补充协议”，约定合伙开发“鑫苑小区”。2009年8、9月份，“鑫苑小区”基本建成。2010年，胡忠超、余世强、李钟源退出合伙，“鑫苑小区”项目股份为李文杰一人所有。2009年9月10日，李文杰、胡忠超、余世强、李钟源四人与原告及潘涛二人经协商后，由余世强、李钟源二人以“鑫苑花园项目部”名义与原告签订“协议”，约定以5760元/㎡的价格将综合房屋及××、××面积383.82商铺107、108号卖给原告，协议签订之日付50万元定金，同日交付房屋，签订正式协议后此协议即作废。当日，李朝东支付50万元，李文杰、李钟源等人当日将房屋交付给原告。2009年10月22日，李文杰、胡忠超、余世强、李钟源四人与原告及潘涛二人协商后，李文杰、余世强、李钟源代表“鑫苑花园项目部”作为出卖人，潘涛代表原告作为买受人，双方签订了正式的“商品房买卖合同”。合同约定将综合房屋及××、××面积383.826号、7号（即与之前的“协议”约定的107、108号房屋为同一处房屋）建筑房屋及××、××面积383.82799.34㎡以单价5760元/㎡总价4604198.4元卖给原告，首付款200万元，其余款项按揭。合同签订前后，除已付50万元订金外，原告与其合伙人潘涛于2009年10月22日、10月24日共支付李文杰等人120万元，李文杰在原告、潘涛开办的烟酒商店赊购烟酒抵付房款323670元，共计支付房款2123670元。在原告不知情的情况下，李文杰于2011年12月22日将“鑫苑花园”5号房屋及××、××面积383.8212层107号207号、108号208号（107、108号为商铺）登记在信阳市平桥区食品公司、平桥区腾飞食品公司名下，仍在原告毫不知情的情况下，在李文杰的操纵下，第三人食品公司破产管理人于2012年6月12日与第三人李冠美胜签订《房地产买卖契约》，将前述房屋过户至第三人李冠美胜名下。2012年8月29日，李文杰以李冠美胜的名义将108号208号房屋抵押于中国银行信阳城西支行获取贷款375万元，2012年9月28日，李文杰以李冠美胜名义将107号207号房屋抵押于工商银行信阳分行获得贷款400万元人民币。原告在“商品房买卖合同”签订后每年多次找李文杰办理房屋产权证书，均被李文杰以手续不全为由推脱，后发现李文杰将房屋办理在李冠美胜名下，遂控告李文杰合同诈骗，平桥区检察院以信平刑检诉不诉（2015）18号不起诉决定书以被告李文杰的行为情节显著轻微、危害不大为由，认定不构成犯罪，决定不予起诉。综上，被告李文杰和被告文华物业公司违反合同约定，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院请求判如所请。原告李朝东为证明其主张，在举证期间内向本院提交了以下证据：一、2009年9月10日原告与鑫苑花园项目部签订的协议一份。二、商品房买卖合同一份。三、原告向被告方支付款项的四张收据和收条。四、李文杰在原告与潘涛开办的烟酒商店赊购烟酒款323670元，按照原告与李文杰的口头约定，该赊购的烟酒款抵付原告应付的购房款。五、文杰物业公司与食品公司签订的联合建房协议书及补充协议。六、房地产买卖契约、两份房屋产权证书、两份房屋他项权证存根。七、平桥区检察院不起诉决定书。被告文华物业公司和被告李文杰经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交任何答辩意见和证据。第三人李冠美胜经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但其向本院提交了以下证据：一、平桥区法院（2013）平民初字第2653号民事判决书。二、信阳市中级人民法院（2014）信中法民终字第797号民事裁定书。三、平桥区法院（2015）平民初字第24491号民事裁定书。四、平桥区检察院信平检刑不诉[2015]18号不起诉决定书。五、立案信息表复印件。被告食品公司破产管理人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但其向本院提交了书面答辩状，其答辩称，一、本案争议的房屋不是商品房，该房屋系由信阳市文杰物业管理有限公司出资、食品公司出地进行联合建设，所建房屋不属于商品房，除安置职工外，余量房由投资方出售收回投资及回报，李文杰对余量房拥有合法绝对的处置权，房屋出售给谁及出售什么价格，食品公司破产管理人无权干预。二、本案争议房屋的处置权属于信阳市文杰物业管理有限公司，原告与“鑫苑花园项目部”之间签订房屋买卖协议时，食品公司当时既没有参与，也不知情。三、由于所建房屋的手续均在食品公司名下，对于所建房屋不论用于安置职工还是由李文杰对外出售，均由食品公司配合完成办证手续，2011年12月本案争议房屋办到食品公司破产管理人名下及2012年6月过户至李冠美胜名下，均是履行配合义务，在此期间，食品公司破产管理人并不知争议房屋已经卖给原告。综上，食品公司破产管理人在本案中不存在任何过错，依法不承担任何责任。经审理查明，2005年4月28日，李文杰代表信阳市文杰物业管理有限公司与信阳市平桥食品公司签订联合建房协议书，由食品公司提供国有划拨土地，文杰物业公司提供资金，联合开发“鑫苑花园”小区，后文杰物业公司经协议取得了“鑫苑花园”小区建筑物全部产权。2007年9月份，李钟源、余世强、胡忠超三人进入“鑫苑花园”项目，共同开发该小区，2009年8、9月份，小区主体工程结束，2009年9月10日，李朝东和其合伙人潘涛共同出资协议购买了该小区107、108号门面房，并于当天交付订金50万元，一周后，文杰物业公司将商铺交付给李朝东、潘涛。2009年10月22日，作为出卖人的鑫苑花园项目部与作为买受人的原告李朝东签订了《商品房买卖合同》，由于信阳市平桥区食品公司职工住宅小区工程项目部系为承建鑫苑花园小区而临时成立的机构，该项目部未到当地的工商行政管理部门办理注册登记手续并领取营业执照，故该《商品房买卖合同》尾部没有加盖公章，仅有被告李文杰及其合伙人余世强、李钟源作为出卖人签字，原告李朝东的合伙人潘涛亦在合同尾部代原告李朝东签字。该《商品房买卖合同》约定将综合房屋及××、××面积383.826号、7号房（即与之前的“协议”约定的综合房屋及××、××面积383.82商铺107号、108号房屋为同一处房屋）共计799.34㎡以单价5760元/㎡总价4604198.4元卖给原告李朝东，首付款200万元，其余款项按揭（如果首付款不足，由买方补齐首付款）。合同签订后，2009年10月22日，原告李朝东委托胡乃红向李文杰的合伙人李钟源交付购房款55万元，2009年10月24日，原告李朝东委托胡乃红向李文杰的合伙人李钟源交付购房款65万元，李钟源均出具收条。因该房产土地证等手续尚未办理，不能办理房产证，银行按揭还款一直未启动。2012年6月11日，李文杰将李朝东协议购买的上述房产转移至其女儿李冠美胜名下。2012年8月29日、2012年9月28日，李冠美胜以上述房产分别在中国银行股份有限公司信阳城西支行、中国工商银行股份有限公司信阳分行抵押贷款。原告李朝东认为被告文华物业公司与被告李文杰违反《商品房买卖合同》的约定，长期既不提供按揭银行，也不给原告办理房屋产权登记手续，致使原告长期实际占用房屋却无法取得房屋产权证书，故诉至法院，请求依法判如所请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2009年10月22日，作为出卖人的鑫苑花园项目部与作为买受人的原告李朝东签订了《商品房买卖合同》购买综合房屋及××、××面积383.826号、7号房，该项目部负责人被告李文杰及李文杰的合伙人余世强、李钟源在合同尾部签字，原告李朝东委托其合伙人潘涛在合同尾部代其签字，表明该《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，故对于原告李朝东要求本院确认该《商品房买卖合同》有效的诉讼请求本院予以支持。由于文杰物业公司经与食品公司协议，取得了“鑫苑花园”小区建筑物全部产权，但因所建房屋的手续均在食品公司名下，故对于所建房屋不论是用于安置职工还是由李文杰对外出售，均由食品公司配合完成办证手续。2012年6月11日，被告李文杰通过食品公司破产管理人将原告李朝东已购买的综合房屋及××、××面积383.826号、7号房转移至其女儿李冠美胜名下，该行为属于出卖人李文杰与第三人李冠美胜恶意串通损害买受人李朝东利益，故原告李朝东请求确认第三人李冠美胜与第三人食品公司破产管理人之间于2012年6月11日签订的两份位于房屋及××、××面积383.82㎡房屋“房地产买卖契约”无效的诉讼请求本院予以支持。食品公司破产管理人因不清楚李文杰已将本案诉争房屋卖给本案原告李朝东，故配合李文杰将本案诉争房屋过户到第三人李冠美胜名下系履行配合义务，应属于善意第三人，在本案中不应承担责任。原告李朝东于2009年9月10日支付购房款50万元，于10月22日支付购房款55万元，于10月24日支付购房款65万元，以上合计170万元，原告李朝东称被告李文杰欠其烟酒款共计323670元，用于抵扣购房款，然原告李朝东未提交证据证明被告李文杰同意将所欠323670元烟酒款抵扣房款，且李文杰欠原告烟酒款与本案不属于同一法律关系，不能进行债务抵销，故本院认定原告李朝东已支付购房款170万元，尚欠购房款2904198.4元。根据2009年10月22日签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因原告在交付首批购房款50万元一周后，文杰物业公司已将房屋交付给原告李朝东使用，且原告李朝东现同意将全部购房款交齐，故被告应按照《商品房买卖合同》约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案后为原告出具办理《商品房买卖合同》项下房屋产权证书所需的票据及其他手续。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、确认原告李朝东与被告李文杰于2009年10月22日签订的《商品房买卖合同》有效，确认第三人李冠美胜与第三人食品公司破产管理人之间于2012年6月11日签订的两份位于平桥区平桥大道与中心大道交叉口5号楼107、207号面积372.2㎡房屋及108、208号面积383.82㎡的房屋“房地产买卖契约”无效。二、原告李朝东应于本判决生效后十日内向被告信阳市文华物业服务有限公司和被告李文杰支付尚欠购房款2904198.4元，被告信阳市文华物业服务有限公司和被告李文杰应在原告李朝东补足购房款后十日内按照本判决第一项中《商品房买卖合同》约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案后，为原告李朝东出具办理《商品房买卖合同》项下房屋产权证书所需的票据及其他手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27044元，由被告信阳市文华物业服务有限公司和被告李文杰共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判长  曾宪菊审判员  崔俊杰审判员  顾 威二〇一七年一月十七日书记员  陈亚嫚