重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终7894号上诉人（原审被告）:重庆市福屯物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路209号，组织机构代码45040636-6。法定代表人：谭淑春，执行董事。委托诉讼代理人：谭浪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：敖强，重庆百众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:渝中区新东福花园第四届业主委员会，住所地重庆市渝中区菜袁路209号。负责人：周西黔，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：雷宇，重庆康实律师事务所律师。上诉人重庆市福屯物业管理有限公司（以下简称重庆福屯公司）因与被上诉人重庆市渝中区新东福花园第四届业主委员会（以下简称新东福第四届业委会）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆福屯公司的委托诉讼代理人谭浪、高春琳，被上诉人新东福第四届业委会的委托诉讼代理人雷宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆福屯公司上诉请求：撤销一审判决；改判驳回对方的全部诉讼请求；案件受理费由对方负担。事实和理由：一审判决要求上诉人退出新东福花园小区的物业管理区域错误。上诉人受重庆新东福实业有限公司的委托管理经营其未销售的二万多平方米的房屋，且上诉人的工商注册地也是新东福花园小区，因此，一审判决上诉人退出新东福花园小区剥夺了上诉人回家的权利。物业管理用房的位置认定错误，根据《重庆市商品房预售（预租）许可证》，涉案小区的物业管理用房位于新东福花园畅春阁、紫烟阁裙楼第一层，而非归云阁B1层，同时，一审判决上诉人交还归云阁B1层的物业管理用房超过了对方的诉讼请求范围。一审程序违法，一审采信了对方伪造的《业主大会征求意见表》，而没有同意上诉人针对该证据申请证人出庭的申请错误。一审查明事实错误，上诉人与新东福花园第三届业主委员会签订的《新东福花园物业服务合同》延长到2018年5月29日，是经过了新东福花园业主大会投票通过的。在没有履行解除合同手续的情况下，不应否认该协议的效力。新东福第四届业委会答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。新东福实业公司也是小区的业主之一，应当按照业主大会的决议履行相应义务，无权自行聘请物业管理公司；物业管理用房的位置在物业合同中有明确约定，而且新东福第四届业委会提交了相关证据证明物业管理用房的位置；新东福第四届业委会的诉讼请求中包含了移交物业管理用房；一审判决采用《业主大会征求意见表》正确，一审庭审中对该证据的原件进行了质证，上诉人称该证据系伪造但并未举示证据予以佐证；上诉人称《新东福花园物业服务合同》延长到2018年5月29日没有证据佐证。新东福第四届业委会向一审法院请求：一、重庆福屯公司立即排除妨碍，撤离渝中区新东福花园。二、重庆福屯公司移交公共设施及物业管理资料包括：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;业主信息资料;停车场、停车位、电梯、监控、发电机、配电房、化粪池、潜水泵、消防监控等公用设施，及其安装使用和维护保养等技术资料;各服务岗位;经费结算书;法律规定其他应当结算的材料。一审法院认定事实：重庆市渝中区菜袁路209号新东福花园由重庆新东福实业有限公司开发建设。重庆福屯公司系重庆市渝中区菜袁路209号新东福花园的前期物业服务提供者。2010年11月3日，重庆福屯公司（乙方）与当时的重庆市新东福花园业主委员会（甲方）签订《新东福花园物业服务合同》。该合同第十四条约定：“甲方按照有关规定向乙方提供物业管理用房，建筑面积580平方米，其中包括：办公用房580平方米（含物业管理企业和业主委员会的办公用房）、位于归云阁B1层。”合同第十六条约定：“本合同期限为三年，自2010年11月3日起至2013年11月2日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。”合同附件二载明共用设施明细：１、绿化面积。２、道路面积。３、化粪池。４污水检查井。５、雨水检查井。６、垃圾站。７、公用垃圾桶。８配电室。９、水泵。１１、无。12、无。１3、机动车库（4个14000平方米）。１４、无。１５、无。16、道路灯（160盏）。１７、庭院灯（30盏）。１８、电梯（10部）。１９、无。２０、消防水池2个。２１、信报房13个。２２、中央监控系统：１个。２３、消防箱：400个。２４、设备层：10000平方米。2015年5月22日，当时的新东福花园业主委员会就是否与重庆市福屯公司续签合同等事项发出公告，要求业主进行书面投票。2015年5月29日，当时的重庆市新东福花园业主委员会在上述合同加注：“由于小区业委会没有改选，现经过业委会研究决定为了维护小区业主的利益，现同意按照原物管服务合同继续履行。时间3年，从2015.5.29-2018.5.29止。修改本合同第九条”收入分成比例由原6：4分成比例改为7：3进行分配，即乙方按30%提取管理费，业委会提70%。”2015年7月8日，重庆市渝中区大坪街道袁家岗社区居民委员会发出公告称，新东福小区第四届业委会换届选举的投票情况双过半的候选人为刘代云、王成斌、李绪波、周西黔、谢福华等5人。2015年7月31日，新东福第四届业委会向重庆市渝中区人民政府大坪街道办事处进行备案。2015年10月17日，新东福第四届业委会向业主发出《关于选聘物业服务公司的决定》，告知业主续聘重庆市福屯公司或定价邀标选聘新物管公司的程序等相关事宜。2015年10月28日至2015年10月30日，新东福花园小区业主就选聘物业服务企业，聘请法律顾问、确权代理律师，监督委员会候选人进行投票，之后新东福第四届业委会依此向重庆市第五中级人民法院提出确认所有权之诉。2015年11月11日，新东福第四届业委会与重庆联军物业管理有限公司签订《重庆市物业服务合同》。该合同已经备案。2015年11月19日，新东福第四届业委会向业主发出公告，告知已经双过半投票聘请重庆联军物业管理公司作为小区的物管公司。当天，新东福第四届业委会向重庆福屯公司发出《新东福花园物业管理服务移交通知书》，要求重庆福屯公司在2015年11月30日前正式撤场并移交下列工作事项：“1、资料移交：小区各类图纸资料、业主纸质和电子文档资料、电梯、发电机、消防监控等公共设施设备资料。2、电梯、消防、监控、发电机、路灯、化粪池、潜水泵等公共设施设备，物业办公用户房（含业委会办公室）的移交。3、各岗位（保安、保洁、绿化、工程、客服等岗位）的移交。4、经费结算书。与业主结算服务费和业委会结算公共收益的截止时间为2015年11月30日。”新东福第四届业委会分别于2015年11月27日、2015年12月11日、2015年12月25日向重庆福屯公司发出要求重庆福屯公司撤离新东福花园物业服务的函。2015年12月7日，相关各方在区房管局会议室召开大坪街道关于新东福花园小区物业移交协调会。2016年1月11日，重庆市渝中区房屋管理局发出《关于责令重庆福屯物业管理有限公司依法退出新东福花园小区履行相关义务的通知》{渝中房[2016]12号文件}，要求重庆福屯公司退出物业管理区域及移交相关资料。另查明，重庆新东福实业有限公司已经向一审法院起诉新东福第四届业委会、重庆联军物业管理有限公司要求确认二者签订的重庆市物业服务合同无效及赔偿损失。重庆新东福实业有限公司已经向一审法院起诉重庆市渝中区人民政府大坪街道办事处要求公布2015年8月1日备案的重庆市渝中区菜袁路209号新东福花园小区业主委员会的资料。再查明，重庆新东福实业有限公司与重庆福屯公司于2005年11月16日签订《协议》约定，重庆新东福实业有限公司的物业包括新东福花园停车场、商业中心、会所等由重庆福屯公司经营。上述经营收入由重庆福屯公司收取用以冲抵重庆新东福实业有限公司拖欠的费用。该协议经重庆市渝州公证处公证。一审法院认为,《重庆市物业管理条例》第二十七条规定：“业主委员会应当履行下列职责：（一）…(九)根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；（十）……”渝中区新东福小区第一次业主大会通过的事项为解聘重庆福屯公司作为物管公司和聘请法律顾问等事项。解聘重庆福屯公司当然包括要求重庆福屯公司撤场退出物业管理区域事项。因此，新东福第四届业委会提出本案诉讼经业主大会授权，符合法律规定。《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”《重庆市物业管理条例》第四十六条第一款规定：“一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。”最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”重庆福屯公司提交的物业服务期限延长至2018年5月29日，该备注载明延长期限的决定为业委会研究决定，故该决定未有证据表明系业主大会的决定。故物业服务期限延长至2018年5月29日，不符合法律规定。而本案涉及的解聘物业服务企业和聘请另一物业服务企业系经业主大会决定。现新东福小区已经由新东福第四届业委会委托重庆联军物业管理有限公司进行管理，而一个物业管理区域只能由一个物业服务企业进行管理。故新东福第四届业委会要求重庆福屯公司退出物业管理区域，符合法律规定，一审法院予以支持。《重庆市物业管理条例》第四十四条规定：“前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。”第五十五条规定：“物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务：（一）向业主委员会（未成立业主委员会的，向街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房；（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；（三）结算物业服务费用和预收、代收的有关费用；（四）法律、法规规定的其他事项。”重庆福屯物业公司当时签订的物业服务合同第十四条约定了业委员会向重庆福屯公司提供580平方米的物业用房，现其退出物业管理区域，理应移交上述物业管理用房。关于新东福第四届业委会要求重庆福屯公司移交其他资料等其他请求，因现尚无证据证明该资料已经移交给重庆福屯公司，故一审法院不予支持。关于其要求移交保安、保洁、绿化、工程、客服等岗位，因现尚无证据，上述岗位处于重庆福屯公司控制下，因此一审法院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第三十四条、第三十九条，《重庆市物业管理条例》第二十七条、第三十四条、第四十四条、第四十六条、第五十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、重庆市福屯物业管理有限公司在本判决生效后三日内退出重庆市渝中区菜袁路209号新东福花园小区的物业管理区域；二、重庆市福屯物业管理有限公司在本判决生效后三日内向新东福第四届业委会渝中区新东福花园第四届业主委员会移交位于归云阁B1层的物业管理用房；三、驳回新东福第四届业委会渝中区新东福花园第四届业主委员会的其他诉讼请求。二审中，上诉人举示1、“保持1元物管费续聘福屯物管、竞聘物管、拿工资搞自治意见征求表”5张，拟证明上诉人与新东福花园第三届业委会签订的《新东福花园物业服务合同》延长到了2018年5月29日，是经过了业主大会投票的；2、举示“新东福花园总平面位置图”及“重庆市房屋所有权登记申请书”，拟证明新东福小区的物业管理用房在畅春阁、紫烟阁裙楼第一层；3、举示“公司设立登记申请书”、“证明”及（2016）渝民终386号民事判决各一份，拟证明上诉人的工商注册地是新东福花园，并受新东福实业公司的委托管理其未销售的房屋。被上诉人质证后认为，对第1组证据的真实性无法确认，且达不到对方的证明目的；对第2组证据“新东福花园总平面位置图”的三性均不予认可，对“重庆市房屋所有权登记申请书”的真实性认可，但不能达到对方证明目的，仅为单方申请；对第3组证据的“公司设立登记申请书”及判决书的真实性认可，但与本案无关；对“证明”的三性不予认可。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，“一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理”。“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案中,新东福第四届业委会已于2015年11月11日签订了《重庆市物业服务合同》，委托重庆联军物业管理有限公司管理新东福小区。新东福第四届业委会有权要求重庆福屯公司退出新东福小区物业管理区域，不再对该小区履行物业管理职能。上诉人认为其不应当退出新东福小区物业管理区域的理由与一审判决该判项并不相矛盾。针对上诉人提出的物业管理用房的问题，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担举证不能的后果。本案中，上诉人认为新东福小区的物业管理用房在畅春阁、紫烟阁裙楼第一层，举示了《重庆市商品房预售（预租）许可证》等证据予以佐证，本院审查后认为上诉人举示的证据不足以证明物业管理用房的位置。而在2010年11月3日，上诉人与当时的新东福花园业主委员会签订的《新东福花园物业服务合同》中明确，“甲方按照有关规定向乙方提供物业管理用房，建筑面积580平方米，其中包括：办公用房580平方米（含物业管理企业和业主委员会的办公用房）、位于归云阁B1层。”现重庆福屯公司退出新东福物业管理区域，应当移交上述物业管理用房。该判项并未超出新东福第四届业委会要求重庆福屯公司移交公共设施及物业管理资料的诉讼请求。另外，上诉人认为一审判决采信《业主大会征求意见表》属于程序违法以及上诉人与新东福花园第三届业主委员会签订的《新东福花园物业服务合同》延长到2018年5月29日的理由均无相关事实及法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆市福屯物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周海燕代理审判员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一七年一月十六日书 记 员  梁诗玉-12--11-