江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0903民初2309号原告：都军，男,1972年7月21日生，汉族，居民，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：郭慧，江苏一正律师事务所律师。被告：宋建，男，1979年1月9日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：鲁洁、陈华，无锡市永迎法律服务所法律工作者。第三人：无锡众联世纪房地产咨询有限公司，住所地无锡市惠泉花园244号。法定代表人：王宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚美玉，江苏金渠律师事务所律师。原告都军与被告宋建、第三人无锡众联世纪房地产咨询有限公司（以下简称众联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序于2017年5月27日公开开庭进行了审理，原告都军的委托诉讼代理人郭慧、被告宋建的委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼，第三人众联公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；后本案依法转为普通程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理，原告都军的委托诉讼代理人郭慧、被告宋建的委托诉讼代理人陈华、鲁洁、第三人众联公司的委托诉讼代理人姚美玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都军向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即向原告支付违约金和律师费合计174400元；2.依法判决被告承担本案的诉讼费用。后原告都军变更其诉讼请求为：1.依法判决被告立即向原告支付违约金和律师费176400元；2.依法判决被告承担本案诉讼费用；3.请求第三人众联公司返还原告办证费用50000元及购房订金20000元。事实和理由：2016年7月28日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于无锡市梁溪区协信未来城14幢2301室房屋出卖给原告。合同签订后，原告按约履行了全部合同义务，但被告拒不履行己方义务。原告多次催告，被告不予理会。请求依法支持原告的诉讼请求。被告宋建辩称，我方认为原、被告双方签订《房屋买卖合同》之后，原告未能按照合同约定履行付款义务，对合同约定的277000元房款一直未能支付。另外根据《房屋买卖合同》第十五条约定，2016年8月31日支付被告的5万元办证费用，被告也一直没有收到。根据第十五条的第四款，原告承诺支付被告20万元用于偿还银行贷款，被告也一直没有收到。因此，本案是原告违约在先，即使买卖合同居间人没有注明支付时间，但起码明确注明了以上两笔款项是用于支付被告办理房产证和贷款。从2016年7月28日签订合同至今，被告都没有收到款项，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人众联公司述称，2016年7月28日，都军由我方带领去看宋建挂在我公司网上的房子，经过谈判双方价格达成一致意见，签订了房屋买卖合同。同年8月份，无锡市房价出现大幅上涨。我公司催告宋建履行合同时，宋建表示房价上涨，家里人不同意出售，要么不卖、要么加价。之后多次沟通，都军坚持要按照原来的合同价格购买，但卖方宋建不同意出卖。后我公司与宋建沟通时，其拒绝与我公司沟通，并将电话拉黑。都军则认为在我公司支付了中介费，要求我公司按照合同价格拿到房屋。后来没办法，都军就到法院起诉。都军按照合同第十五条的约定于2016年8月8日将人民币交于我方保管时，我方立即联系宋建，将款项交给宋建。但宋建当即表示此时房价上涨，高于购房合同签订时的价格，都军如果想购买此房必须加价，否则拒绝履行合同。在支付了50000元后，都军也曾想直接把购房款给宋建，但宋建拒绝接收，后都军想通过我公司支付房款给宋建，但因数额较大，我公司也没有接收。我公司多方打听得知宋建将涉案房产高于本合同价格售与第三人，我方多次联系宋建，宋建拒接电话，将我拉黑，无法沟通。请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求，我方收取的是中介劳务费，不管原、被告哪一方违约，根据合同约定由违约方承担。如果没有违约情形，则由买受人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年7月28日，原、被告双方通过第三人众联公司签订《房屋买卖合同》一份，出售方（甲方）为宋建，购买方（乙方）为都军，居间方（丙方）为众联公司，合同约定：甲方同意将坐落在协信未来城14幢2301室房屋（毛坯）出售给乙方；转让价款为847000元，该房屋内的维修基金余额、水电煤气初装费、有线电视初装费（若有）等费用均包含在总房价内，不再另行结算；甲方承担所有税费及中介方费用共计107000元。第四条约定：本次交易付款方式约定如下：1、定金：乙方于2016年7月28日支付甲方贰万元整，暂留中介方保管，交房时退还。2、房款：——；3、房款（过户）：贰拾柒万柒仟元整；4、房款（银行放贷）：伍拾伍万元整。第十一条约定：甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总房款的万分之三作为违约金。逾期超过十五日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。甲乙双方任何一方违约导致本合同不能履行的则违约方还应向丙方支付总房款2%的佣金。违约金的条款独立于本合同，不因本合同无效而无效。第十三条约定，本合同一式三份，甲乙丙各持一份，经三方签字（盖章）后生效。本合同生效后，各方应诚实履行，如有争议协商解决，如协商不成可以向无锡市人民法院提起诉讼。如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方为聘请律师所支付之合理费用。如双方均违约，则根据责任比例承担律师费。如双方均不构成违约，律师费自行承担。第十五条：补充约定：1、因甲方房产证未办理好，由乙方于2016年8月31日支付伍万元给甲方用于办理产证（此房款费用暂由丙方保管）；2、甲方保证能顺利将该房屋过户到乙方名下；3、乙方保证符合无锡市购房及贷款条件；4、乙方承诺首付款贰拾万元用于还甲方银行贷款；5、甲方于过户前将所有税费及中介费壹拾万柒仟元支付于丙方用于办理居间手续。甲、乙、丙三方均在该合同落款处签名、按印（盖章）。合同签订当日，原告都军向第三人众联公司支付2万元，被告宋建向原告都军出具收条一份，载明：今收到都军（身份证号码）人民币（现金）贰万元整，作为购买协信未来城14-2301住房的购房订金。被告宋建在收款人处签名，第三人众联公司在见证方处盖章。2016年8月8日，原告都军向第三人众联公司支付5万元，第三人众联公司于同年8月29日向原告都军出具金额为5万元的收据一份，载明收款事由为购协信未来城14幢2301室办证费。同年8月30日，原告都军通过江苏金锡律师事务所向被告宋建邮寄律师函一份，载明：江苏金锡律师事务所受都军（委托人）的委托，就贵方与委托人房屋房买卖合同等事宜，郑重致函如下：据委托人提供资料显示并陈述：贵方与委托人签订了关于协信未来城14幢2301室房屋买卖合同一份，但贵方一直拒绝履行该合同。鉴于上述情况，委托人特委托我所律师致函贵方，请贵方接函后三日内联系委托人并继续履行该合同。被告宋建于同年8月31日签收了该邮件。2016年10月28日，原告都军曾向无锡市梁溪区人民法院起诉被告宋建，后于2017年1月20日撤诉。该院作出（2016）苏0213民初2708号民事裁定书，准许原告都军撤诉，案件受理费14000元，减半收取7000元，由都军负担。2017年1月18日，案涉房屋被出售给案外人张啸，并办理了所有权登记手续。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告都军与被告宋建及第三人众联公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，亦未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告及第三人均应当按照合同约定的内容全面履行各自义务。本案的争议焦点为，原、被告是否存在违约行为。根据《房屋买卖合同》第四条第一款约定，乙方于2016年7月28日支付甲方2万元，暂留丙方保管，交房时退还；第十五条补充约定：因甲方房产证未办理好，由乙方于2016年8月31日支付伍万元给甲方用于办理产证（此房款费用暂由丙方保管）。根据上述约定，原告都军按期将2万元及5万元支付给第三人众联公司，已经履行了先期付款义务。对被告宋建辩称原告未将此款支付给被告本人、原告违约在先的辩称意见，与合同约定不符，故对该辩称意见本院不予采信。第三人众联公司作为原、被告房屋买卖交易的居间人，其陈述的关于双方履行合同的事实具有较高的证明力和可信度，且与原告提交的证据相吻合，根据第三人众联公司的陈述，被告宋建在第三人通知其领取原告都军所交购房费用时，并未及时领取该费用，并表示拒绝继续履行合同。在此情形下，原告都军向被告宋建邮寄了律师函，要求其继续履行合同，被告宋建收到该律师函后仍未履行合同或要求原告继续履行付款义务。对被告宋建辩称原告未支付277000元购房款的意见，因合同第三条第三款对“房款（过户）277000元”并未约定付款期限，第十五条第四款亦未约定首付款20万元的付款期限，原告都军在被告宋建未及时领取其交到第三人众联公司处的购房费用的情况下，停止继续付款，符合正常交易习惯，也未违反双方合同约定及法律规定。而且根据第三人众联公司的陈述，原告都军在支付了5万元后曾要求继续支付房款，因被告宋建拒绝接受，故未能履行成。因此本院认为原告都军并不存在违约行为。反之，如果被告宋建认为原告都军未按合同约定支付房款，应当进行催要，但被告宋建未能提供相关证据证明其曾经直接或通过第三人向原告催要过房款，故本院对被告宋建的辩称不予采信。且在原告都军向无锡市梁溪区人民法院起诉后，被告宋建将该房另行出售给他人并办理过户手续。因此，本院认为被告宋建在履行该《房屋买卖合同》过程中存在违约行为，并导致合同无法继续履行。根据合同第十一条，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，故原告都军主张被告宋建承担按总房款20%即847000*20%=169400元承担违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对原告主张被告承担律师费7000元的请求，因其中5000元系原告支付给江苏金锡律师事务所，与本案无关联性，且原告在无锡市梁溪区人民法院的案件已经撤诉，故对该5000元律师费本院不予支持。对本案中原告支付给江苏一正律师事务所的律师费2000元，该费用并未超过江苏省律师服务收费标准，根据合同第十三条约定，该律师费应当由被告宋建承担。对原告要求第三人众联公司返还已经支付的购房款7万元的请求，因案涉房屋已经被被告出售给他人，《房屋买卖合同》事实上已经无法履行，故第三人众联公司应当将原告已经支付的7万元返还原告。对第三人众联公司提出其应收取2%佣金的意见，其可另行主张权利，不在本案中一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宋建向原告都军支付违约金及律师费合计人民币171400元，于本判决生效后十五日内履行完毕。二、第三人无锡众联世纪房地产咨询有限公司向原告都军返还购房款人民币70000元，于本判决生效后十五日内履行完毕。三、驳回原告都军的其他诉讼请求。案件受理费3788元，由被告宋建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行，账号：52×××89）审 判 长  卢建娅人民陪审员  韦定坤人民陪审员  刘 芬二○二○一七年九月十二日书 记 员  李 辉附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。