广州市从化区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤0184执异7号案外人：湖南中烟工业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段188号。法定代表人：卢平，职务总经理。委托代理人：兰志龙，湖南经卫律师事务所律师。申请执行人：广州从化成达小额贷款有限责任公司，住所地广州市从化街口河滨南路28号第二层。法定代表人：谢志军，职务董事长。委托代理人：陈杰祥，系该公司风控部经理。被执行人：汪晓萍，女，1956年3月19日出生，被执行人：林超峨、男，1950年4月8日出生，现住香港，被执行人：林超德，男，1954年1月29日出生，现住福建省闽侯县，被执行人：广东佛冈县金土地实业发展有限公司，住所地佛冈县汤塘镇大埔黄花路口金龟山旁，营业执照441821000001010。法定代表人：林超德。本院在执行申请执行人广州从化成达小额贷款有限责任公司(以下简称"成达小额贷款公司")申请执行汪晓萍、林超峨、林超德、广东佛冈县金土地实业发展有限公司（以下简称“佛冈金土地公司”）强制执行公证文书纠纷一案〔案号：(2016)粤0184执1862号〕过程中，案外人湖南中烟工业有限责任公司（以下简称“湖南中烟公司”）向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人湖南中烟公司称：该公司认为法院依据（2016）粤广从化第2428号公证文书强制执行该公司驻广州办事处所在地广州市天河区恒福路110号淘金花园B座14D房（以下简称“异议房产”）依据不能成立提出以下异议：一、异议房产是属于案外人的资产。湖南省进出口总公司广州有限公司（以下简称：广州公司）因欠常德卷烟厂货款，双方法定代表人于1996年8月20日签订了《房产抵债协议》，协议明确约定：广州公司将其购置的位于广州天河区恒福路110号淘金花园B座8D、13D两套住宅以当时的评估价170万元折抵给常德卷烟厂，常德卷烟厂扣除欠款后补齐差价440834.5元。协议同时约定：差价款的支付分两次进行，即在广州公司将上述两套住宅移交后常德卷烟厂支付22万元的差价款，余款在广州公司办理完产权过户手续并交给常德卷烟厂后付清。签订协议后，广州公司经林超峨同意，于1996年底先后将13D、14D（实际交付时将8D改为14D）两套住宅交付给常德卷烟厂，常德卷烟厂也于1997年1月8日支付了第一笔差价款22万元。此后常德卷烟厂多次催办产权过户手续，均被告知正在办理过程中。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，不动产登记信息如果与真实权利状态不符，则该登记信息不具有物权法律效力。广州公司及林超峨根据协议约定向常德卷烟厂交付了房屋，常德卷烟厂按照协议约定己实际支付了购房款，实际占有并使用该涉案房屋长达近20年，属于该房屋的实际权利人。另外，经国家烟草专卖局批复，常德卷烟厂于2006年合并入湖南中烟工业公司，其资产由湖南中烟工业公司承继。2007年湖南中烟工业公司更名改制为湖南中烟工业有限责任公司，故该房屋的实际权利人为湖南中烟工业有限责任公司。二、广州公司有权处分抵债给案外人的两套住宅。广州公司在签订《房产抵债协议》时及协议的履行过程中，其法定代表人和其他工作人员多次声明该房产是由广州公司出资购买，该公司具有绝对的处分权。广州公司按照协议约定，将上述房产交给案外人使用，林超峨对此未提出异议，也未有单位或个人向案外人及常德卷烟厂主张过任何权利。2006年广州公司工作人员在与常德卷烟厂签订的《协议书》中再次确认《房产抵债协议》的效力，并继续履行房产抵债协议中广州公司的义务。综上，为维护案外人合法权益，请求法院依法裁定终止对异议房产的执行。案外人湖南中烟公司为证明其主张提供了如下证据：1、抵债协议书；2、补差款付款凭证；3、协议书；4、国家烟草专卖局关于湖南卷烟工业企业管理体制改革的批复；5、国家烟草专卖局、中国烟草总公司关于湖南中烟工业有限责任公司更名改制和建立董事会的批复；6、湖南中烟工业有限责任公司营业执照。对于案外人湖南中烟公司提出的异议请求，申请执行人成达小额贷款公司，被执行人汪晓萍、林超峨、林超德、佛冈金土地公司均未提交答辩意见。本院查明，根据广东省从化市公证处于2016年7月5日作出的（2016）粤广从化第2428号公证书，确认：“被执行人汪晓萍、林超峨、林超德、佛冈金土地公司至2016年3月19日尚欠申请执行人成达小额贷款公司贷款本金人民币300万元及利息（按逾期月利率2.25%，自2016年3月19日算至被执行人实际付款之日）、滞纳金（按日利率万分之五，自2016年3月19日算至被执行人实际付款之日）、强制公证费用人民币9000元。申请执行人成达小额贷款公司可持上述证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。”2016年7月15日，申请执行人成达小额贷款公司依据上述执行公证文书向本院申请强制执行，本院以（2016）粤0184执1862号案立案执行。该案在执行过程中，本院于2016年8月9日作出（2016）粤0184执1862号执行裁定书及协助执行通知书，裁定查封本案异议房产，查封期限为2016年8月10日起至2019年8月9日止。2016年10月26日，本院作出（2016）粤0184执1862号之一执行裁定书，裁定拍卖本案异议房产。根据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示，本案异议房产坐落为广州市天河区恒福路110号14楼D房，房产登记号：统字455582号，产权人为被执行人林超峨，建筑面积98.09086平方米。本院认为，案外人湖南中烟公司要求本院终止对异议房产执行的异议请求，是基于其实体权利提出的排除执行异议，应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定按案外人异议进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”现本案异议房产至今仍登记在被执行人林超峨名下，故异议房产的权利人仍为被执行人林超峨，本院对异议房产采取查封、拍卖措施并无不当。对于案外人提出异议房产由其购得的异议请求。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人湖南中烟公司的异议请求不符合上述司法解释的规定，原因如下：1、案外人与被执行人林超峨之间并未就买卖本案异议房产签订书面的房屋买卖合同，因此不能认定案外人与被执行人林超峨之间存在买卖异议房产关系；2、案外人未提供已占有使用异议房产的证据，不能认定案外人在本院查封之前已合法占有异议房产；3、案外人未提供已办理异议房产过户登记手续的证据，不能认定非因买受人自身原因导致未办理异议房产过户登记手续。因此，案外人对异议房产不具有排除执行的实体权利，其主张不足以对抗本院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人湖南中烟工业有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向广州市从化区人民法院提起诉讼。审 判 长 吴 建人民陪审员 余 贤人民陪审员 田延安二〇一七年一月二十三日书 记 员 宋祥辉