上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初17561号原告：马正智，男，1983年12月10日生，汉族，住上海市徐汇区。原告：金鑫，女，1983年6月8日生，汉族，住安徽省蚌埠市。原告：马鈺娴，女，2014年1月14日生，汉族，住上海市静安区。上述三位原告共同的委托诉讼代理人：沈桂华，上海申浩律师事务所律师。被告：舒丹琛，女，1977年7月27日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：顾積伟，上海福一律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，上海福一律师事务所律师。原告马正智、金鑫、马鈺娴与被告舒丹琛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月4日公开开庭进行了审理。原告马正智、金鑫及三原告的共同委托诉讼代理人沈桂华，被告舒丹琛及其委托诉讼代理人顾積伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马正智、金鑫、马鈺娴向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室的产权登记过户手续，将上述房屋的产权过户至三原告名下；2、被告将上述房屋交给三原告；3、被告赔偿三原告逾期过户违约金，以已付房款68万元为本金按照日万分之五计算，从2016年10月1日起暂计至2016年10月8日，实际计算至过户之日止；4、被告赔偿逾期迁出户口违约金，以房价225万元为本金按照日万分之五计算，从2016年10月1日起暂计至2016年10月8日，实际计算至户口迁出之日；5、被告承担原告支付的律师费80,000元。事实和理由：2016年7月4日，原、被告在居间方上海世凯房地产经纪事务所(以下简称“世凯房产事务所”)介绍下签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买位于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，购房总价为2,250,000元。2016年7月15日，原、被告签订了网签版本的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，原告先后按约支付给被告房价款680,000元。2016年8月29日，原告办妥了抵押借款手续，双方按约应于同年9月30日之前办理过户手续，但原告经多次催促被告，被告始终拖延不配合办理。2016年9于29日，被告最后明确回复要求加价15万元，否则就无需再联系。原告认为，在本市房地产价格快速上涨的背景下，被告为了自身利益提出无理要求并拒绝与原告办理过户交易手续，也未在约定的时间内迁出该房屋内的户口，其行为已严重损害了原告的利益。为此，原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告舒丹琛辩称，不同意原告的全部诉请。原告陈述的事实和理由基本正确，但中介在交易时明确表示，涉案房屋出售后中介重新置换给被告一套新的房屋，并表示只要被告签了买卖合同，可以任选此前看过的三套房，但是签订合同后，中介表示三套房子中的任何一套都无法过户，故被告也是本次交易的受害人，按照涉案合同的价款此时是买不到任何房子的。被告同意按照合同约定的违约金履行责任，被告在上海没有其他房产，老人和小孩等全部住在涉案房屋内，一旦过户目前没有能力购置其他房屋，被告希望支付20%的违约金后解除合同。房屋买卖合同中并没有对违约需承担律师费进行约定，根据后合同优于先合同的法理，被告不同意承担律师费，且律师费明显偏高，希望查明原告实际支付的金额。被告在2016年9月29日即明确提出了解除合同的意向，对于原告诉请3、4违约金的主张无异议。经审理查明：被告是涉案房屋的登记权利人，其于2010年11月3日取得涉案房屋的上海市房地产权证(小产证)，该房屋系动迁安置房，自登记之日起3年内不得转让或者出租。2016年7月4日，原告马正智作为购买方(乙方)、被告舒丹琛作为出售方(甲方)、世凯房产事务所作为居间方(丙方)，三方签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定原告马正智向被告购买涉案房屋，购房总价为225万元，根据国家法律、法规等规定在本交易中所产生的税、费由购买方承担；甲方承诺自该房地产权利转移之日起的60日内，向该房地产所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若在前述期限内，原有户口(若有)未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止；甲、乙双方同意在签署本协议之日起于2016年7月15日前共赴中介处签订《上海市房地产买卖合同》；因本协议或履行本协议产生的纠纷，双方应友好协商，协商不成时，应向该房地产所在地人民法院起诉，起诉费、律师费均由违约方承担。居间协议还对其他相关事宜进行了约定。当天，原告马正智支付被告购房定金20,000元。2016年7月15日，被告舒丹琛作为卖售人(甲方)、三原告作为买受人(乙方)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，购房总价为2,250,000元；甲、乙双方同意于2016年10月31日之前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；甲方承诺于交易过户前，向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口的全部迁出手续，若再前述期间原有户口(包括配偶和子女)未能迁出的，则每逾期一日，甲方应按照该房地产转让房价款的日万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口全部迁出之日止；附件三付款协议约定：1、乙方已于2016年7月4日支付甲方定金2万元，2、乙方应在甲、乙双方签订本合同并申请办理合同之公证手续(若有)后，当日内，乙方支付甲方部分首期房价款计66万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计68万元，3、甲方同意乙方向银行贷款计人民币1,100,000元，以贷款形式支付该笔款项……，具体放款时间以银行规定为准，4、甲方承诺于过户当日先查验该房屋内所有户口是否全部迁出，全部迁出后，则甲、乙双方共同赴上海市松江区房地产交易中心办理产权转移更名过户手续，更名后，当日内乙方支付甲方剩余房款450,000元，并由甲方出具收据交由乙方，若甲方未能在过户当日将该房内所有户口全部迁出的，则乙方有权暂时不进行支付甲方该笔房款，5、待甲方收到全部房款后，三十日内交房交钥匙给乙方，交房当日乙方支付甲方尾款计人民币20,000元。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，原告金鑫转账支付给被告购房款660,000元。2016年8月11日，三原告向上海市地方税务局松江区分局申请查询个人名下住房情况，反馈结果为三原告名下无住房。2016年8月29日，上海市住房置业担保有限公司微信通知三原告纯公积金贷款的审批已经通过，流程进度为等待办理房产抵押过户，办理状态为未预约。2016年9月3日、9月10日，三原告曾先后预约了到松江区房产交易中心办理抵押过户手续。自2016年8月1日至2016年9月28日，三原告曾通过短信多次通知被告配合办理过户手续，被告则于2016年9月28日短信回复原告称，自己和老公已经商量过，三原告还是给被告15万元，认为行就联系，如果不行就不用联系了。2016年9月22日，原告马正智向被告寄出了催告通知一份，通知被告配合办理过户手续，否则将追究被告的违约责任。上述催告通知寄送至涉案房屋处，查询单载明是家人签收，被告庭审中表示没有收到。截至2016年10月8日，涉案房屋内尚有汤习贵、舒丹琛和舒子昊三人的户口没有迁出。三原告为本案的诉讼已支付律师费80,000元。诉讼中，三原告已将剩余购房款157万元支付至本院。诉讼中，三原告确认涉案房屋交易过程中所产生的税、费均由原告承担。以上事实，有上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、收款收据、转账凭证、名下住房情况查询单、短信记录、催告函及邮寄凭证、律师费发票及银行业务回单、聘请律师合同、派出所户籍摘录以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同等均系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告未能按约履行过户及交房的义务，已构成违约，原告主张被告协助办理过户手续、交房并承担逾期过户的违约金，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。被告以中介未能为自己成功置换房屋为由主张解除合同，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。其次，被告卖房后一直未按约将房屋内的户口迁出，已构成违约，被告等家庭成员户口的留滞，会对三原告占有使用房屋造成一定的影响，且该影响将继续存在，故被告应当承担支付违约金的责任，但考虑到户口迁出并非原告购房的主要合同目的，且双方对于户口未能全部迁出亦有明确的违约预期，即三原告有权暂不支付20%的购房款45万元，故被告承担的逾期迁移户口的赔偿金应以45万元为限。再次，对于原告主张的律师费8,000元，符合双方签订的房地产买卖居间协议的约定，亦不违背本市关于律师收取服务费用的规定，本院予以支持。因上述关于律师费的约定并未与签订在后的上海市房地产买卖合同条款相冲突，该条款可独立适用，故对于被告辩称的后合同覆盖前合同的意见，本院不予采纳。最后，三原告自愿将剩余购房款157万元支付至本院，作为其购买涉案房屋的对价，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告舒丹琛于本判决生效之日起十日内协助原告马正智、金鑫、马鈺娴将位于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户登记至原告马正智、金鑫、马鈺娴名下(过户中产生的所有税、费由原告马正智、金鑫、马鈺娴负担)；二、被告舒丹琛于本判决生效之日起十日内按照每日万分之五的标准支付原告马正智、金鑫、马鈺娴逾期过户违约金(以680,000元为本金，自2016年10月1日起至实际过户之日止)；三、被告舒丹琛于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给原告马正智、金鑫、马鈺娴；四、原告马正智、金鑫、马鈺娴于本判决生效之日起十日内支付被告舒丹琛购房款1,120,000元；五、被告舒丹琛于本判决生效之日起十日内按照每日万分之五的标准支付原告马正智、金鑫、马鈺娴逾期迁出户口的赔偿金(以2,250,000元为本金，自2016年10月1日起至实际迁出所有户口之日止，但最多不超过450,000元)；六、原告马正智、金鑫、马鈺娴于被告舒丹琛迁出上述房屋内所有户口之日支付被告舒丹琛剩余购房款450,000元；七、被告舒丹琛于本判决生效之日起十日内支付原告马正智、金鑫、马鈺娴律师费80,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,534元，减半收取12,767元，财产保全费5,000元，合计诉讼费17,767元，由被告舒丹琛负担(于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年一月十日书记员 刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。