广东省广州市增城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2016）粤0183执异56号 案外人：谢平欢，女，1985年8月20日出生，汉族，住广州市增城区。 案外人：吴伟良，男，1984年2月8日出生，汉族，住址同上。 以上案外人共同委托代理人：刘国萍，广东致亮律师事务所律师。 以上案外人共同委托代理人：朱沛松，广东致亮律师事务所实习律师。 申请人：朱润志，男，1966年5月10日出生，汉族，住广州市增城区。 委托代理人：蒋水潮，广东民诚众信律师事务所律师。 委托代理人：蒋海行，广东民诚众信律师事务所实习律师。 被申请人：陈相彤，女，1970年2月16日出生，汉族，住广州市增城区。 委托代理人：梁飞航，广东杰信律师事务所律师。 本院在执行申请人朱润志申请保全被申请人陈相彤诉前财产保全纠纷一案中，案外人谢平欢、吴伟良对本院依据（2016）粤0183财保365号《广州市增城区人民法院民事裁定书》查封广州市增城区石滩镇碧桂园豪园湖心苑二街6号的房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人谢平欢、吴伟良称：在朱润志与陈相彤的民间借贷纠纷中，朱润志于2016年12月1日向法院提出诉讼财产保全，法院于2016年12月1日作出（2016）粤0183财保365号民事裁定书，查封广州市增城区石滩镇碧桂园豪园湖心苑二街6号的房产，但是异议人谢平欢与吴伟良是该房屋的实际权利人，异议现对法院查封的该房屋提出异议，并申请法院解除对涉案房屋的查封。异议人已于2016年12月1日前将全部房屋转让款（包括定金、首期款、尾款等）通过银行转账到原业主陈相彤（公民身份号码：44×××23）名下的银行账户内，或者转账到陈相彤指定的银行账户内。而且异议人谢平欢与陈相彤于2016年12月1日到广州市增城区国土资源和规划局办理了过户登记手续。经核准后，申请人依据相关规定交纳了相应税费。也就是说，涉案房屋已于2016年12月1日实际上“过户”到异议人谢平欢名下，即涉案房屋的实际权利人为异议人。虽然涉案房屋是以异议人谢平欢名义购买，但由于谢平欢和吴伟良是夫妻关系，购买涉案房屋时是夫妻关系存款期间，而且购房款由双方共同支付，故涉案房屋的实际权利人是谢平欢和吴伟良。另外，陈相彤已于2016年11月30日将涉案房屋实际交付异议人使用。由于制作新的不动产权证书需要时间，所以异议人未能于交纳税费的当天领取新的产权证书，但这并不能否认涉案房屋归异议人所有的事实。在等待新的不动产权证书出具时，被法院查封，导致异议人截至目前仍无法领取新的不动产权证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权得人，请求确认其享有特权的，应予支持”，结合异议人已于查封之前向原业主陈相彤支付全部购房款，并已实际占用房屋，而且已经在广州市增城区国土资源和规划局办理了过户登记手续，并交纳相应税费（新的产权证还没出具），可以确认异议人是涉案房屋的实际权利人。又根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议人购买房屋已支付合理对价并实际占有涉案房屋，而且不管是签订合同时，还是给付转让款时，甚至是到相关部门办理过户手续、交纳税费时均不知道原业主陈相彤与朱润志之间的纠纷，更不知道涉案房屋被查封（实际上，不管是办理转移登记手续，还是交纳税费时，涉案房屋仍未被贵院查封），即异议人购买涉案房屋并没有过错。涉案房屋的实际权利人为异议人，并非陈相彤，所以法院不应查封涉案房屋。再者，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十三条规定：“人民法院采取财产保全措施后，有下列情形之一的，申请保全人应当及时申请解除保全：（六）申请保全人应当申请解除保全的其他情形。人民法院收到解除保全申请后，应当在五日内裁定解除保全；对情况紧急的，必须在四十八小时内裁定解除保全。申请保全人未及时申请人民法院解除保全，应当赔偿被保全人因财产保全所遭受的损失。被保全人申请解除保全，人民法院经审查认为符合法律规定的，应当在本条第二规定的期间内裁定解除保全。”现涉案房屋因原业主陈相彤与朱润志间的纠纷而保全被查封，但异议人与陈相彤、朱润志间的纠纷无关。由于贵院查封涉案房产严重损害了异议人的合法权益，作为涉案房屋的实际权利人，即涉案房屋的被保全人，根据上述事实和法律规定，特向法院请求撤销（2016）粤0183财保365号民事裁定书的第一项裁定，解除对涉案房屋的查封。综上，异议人请求：1、撤销（2016）粤0183财保365号民事裁定书的第一项裁定。2、解除对广州市增城区石滩镇碧桂园豪园湖心苑二街6号房屋（以下简称二街6号房屋）的查封。 原案申请人朱润志称：我方的申请合法。涉案房屋登记在被申请人陈相彤名下，我方查封的就是登记在被申请人陈相彤的房屋。异议人主张的其是涉案房屋的实际所有人，异议人对涉案房屋仅有债的效力，并不发生物权效力，因为不动产的物权效力以登记为准。异议人与陈相彤的交易为无效交易，异议人主张其向陈相彤支付200多万的房价，但网签房价为196万元，异议人与陈相彤的行为逃避税收，损害国家利益，是无效合同。本案的交易出现两份不同的合同，应以房管局备案登记的合同为准，而在房管局备案登记的合同损害国家利益，为无效合同，故异议人提出的双方交易是不合法的，其主张没有法律依据。异议人依据相关的法律规定提出的异议，我方认为该规定不适用本案，该规定仅适用于执行的法律问题的处理，退一步说，该规定的解封条件有三，付清房款，房屋实际交付，交易不存在过错。本案情况完全不符合上述三个条件，本案房款尚欠1万多元，且异议人并未提供买卖合同，异议人无证据证实其已经付清房款，且异议人无证据证实其在办理产权登记手续过程中并无过错。异议人亦无证据证实涉案房屋已经由其实际占有。请法院依法驳回异议的异议申请。 原案被申请人陈相彤称：1、我方与异议人的交易是合法交易，即使双方签订的合同无效，但应当以房管备案的合同为准，即使该合同约定的房价低于市场价值，但该价格并无损害第三方利益，逃避税收问题，应为行政处理问题。2、朱润志的查封已经超额查封，我方的另一套房屋已经超出朱润志请求的标的额。其他意见详见我方提交的申请书。请求法院依法解除对涉案房产的查封。 本院查明：申请人朱润志于2016年12月1日向本院提起诉前财产保全申请，本院于2016年12月1日作出（2016）粤0183财保365号民事裁定书，裁定查封登记在被申请人陈相彤名下的位于广州市增城区石滩镇碧桂园豪园湖心苑二街6号和位于广州市增城区石滩镇碧桂园豪园翠湖苑一街6号的房产。本院于2016年12月2日向广州市增城区国土资源和规划局发出《广州市增城区人民法院协助执行通知书》，要求该局查封上述房产。该局依法协助查封了上述房产。 至本院依申请人申请依法查封上述房屋时，上述房屋登记在被申请人陈相彤的名下。 本院认为，不动产物权的变动，必须通过法定的公示方法向社会公开才产生物权变动的效力。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。……。综合上述规定，本案中，案外人与被申请人之间的房屋买卖行为，因位于广州市增城区石滩镇碧桂园豪园湖心苑二街6号房产尚未过户到案外人谢平欢、吴伟良的名下，故尚未产生物权从被申请人变动到案外人的法律效力，案外人主张其乃广州市增城区石滩镇碧桂园豪园湖心苑二街6号房产的所有人并依此主张解除上述房屋的查封，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条、第二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人谢平欢、吴伟良的异议。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  周镜泉 审判员  汤少基 审判员  赵换庭 二〇一七年一月五日 书记员  张海燕