河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0305民初3001号原告：李盈盈，女，1983年6月29日出生，汉族，本科文化程度，河南省洛阳市人，中铁十五局第三工程有限公司职工，住洛阳市西工区。委托代理人：赵晨光，河南凯仁律师事务所律师。被告：张哲昊，男，2003年11月6日出生，汉族，河南省临颍县人，洛阳第二外国语学校学生，住洛阳市涧西区。法定代理人：张耀本，男，1969年10月23日出生，汉族，大学文化程度，河南省临颍县人，自由职业，住洛阳市涧西区，系被告之父。委托代理人：姜玉松，河南洛源律师事务所律师。原告李盈盈诉被告张哲昊为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李盈盈委托代理人赵晨光，被告张哲昊法定代理人张耀本和委托代理人姜玉松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李盈盈向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告及其监护人向原告退还房屋购买定金2万元；2、请求依法判令被告及其监护人向原告支付违约金共计12.2万元；3、请求依法判令被告及其监护人承担本案诉讼费、保全费、公告费、鉴定费等全部费用。事实和理由：2017年5月20日，原告李盈盈通过洛阳君领房地产营销策划有限公司与被告张哲昊及其监护人张耀本签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定原告李盈盈以122万元的价格购买被告位于洛阳市××××号房屋，同时合同明确约定一方违约则向另一方支付房屋成交价10%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定于2017年5月20日、5月21日共向中介公司支付定金5万元，中介公司将其中的2万元支付给被告监护人张耀本，剩余3万元由中介公司代为保管。后被告及其监护人以各种理由拒绝向原告出售涉案房屋，并承诺给中介公司1万元好处费要求中介公司以130万元价格重新寻找买家，被告上述行为已经构成根本违约。故原告诉至法院，判如所诉。被告张哲昊辩称，一、被答辩人诉状所列诉讼主体错误，应当依法驳回起诉。被答辩人李盈盈起诉的被告张哲昊，2003年11月6日出生，系未成年人，属于限制民事行为能力人。根据法律规定，其父母是监护人，是其法定代理人。故在未成年人为当事人的诉讼中，应列其父母为法定代理人，而不是被答辩人诉状所列的“被告监护人”，法律上也没有被告监护人的称谓。且被答辩人遗漏另一法定代理人贺宏霞，故被答辩人起诉诉讼主体错误且遗漏另一法定代理人，应当依法驳回起诉。二、被答辩人违约在先，答辩人有权拒绝被答辩人要求履行的义务。根据2017年5月20日双方签订了的《房屋买卖（居间）合同》，合同约定答辩人将自己名下的位于洛龙区古城路376号7幢1-2602号房屋以122万元价格卖给被答辩人李盈盈。同时约定被答辩人向答辩人支付定金12600元（实际支付定金20000元），2017年6月5日前支付首付款407400元。答辩人收到首付款后10个工作日配合被答辩人到银行办理贷款面签手续。还约定逾期支付房款，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五支付违约金。逾期超过30日，答辩人有权不再出售该房产，被答辩人还应支付房屋成交价格10%的违约金。合同签订后，被答辩人一直未交付首付款，违约在先。根据《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。答辩人有权拒绝被答辩人的办理相关手续的要求，且因被答辩人违约在先，被答辩人所交定金无权再收回。故被答辩人的起诉既存在诉讼主体的问题，也存在先期违约的问题，诉讼请求不能成立，请依法驳回起诉。三、2017年5月20号，答辩人和被答辩人签订《房屋买卖（居间）合同》，按照合同约定被答辩人应在6月5号前支付首付款407400元给答辩人，答辩人在收到首付款后10个工作日内配合被答辩人到银行办理贷款相关手续。合同签订后，答辩人在没有收到被答辩人首付款的情况下，分别于6月2号下午2:30到4:00左右到兴业银行建设路支行和6月5号上午8：50到10：30左右到工商银行洛阳分行配合被答辩人办理贷款相关手续，6月2号由于不符合兴业银行贷款条件被拒签;6月5号由于房屋买卖合同签订中介公司当事人刘振拒绝到场未能办成。6月5号前答辩人多次催促被答辩人支付首付款均被拒绝；6月6号到6月9号答辩人多次给中介人刘振联系协商解决问题并要求被辩护人支付首付款，均被中介人刘振和被辩护人以各种理由拒绝。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：2017年5月20日，原、被告及洛阳君领房地产营销策划有限公司共同签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定被告张哲昊将其名下位于洛阳市××××号房屋（不动产号：洛房权证市字第××号）出卖给原告李盈盈，面积为165.33平方米，总房款为122万元；合同还约定，乙方（李盈盈）应于2017年5月20日向甲方（张哲昊）支付定金12600元；于2017年6月5日支付首付款407400元，均先有洛阳君领房地产营销策划有限公司代为保管，产权过户完毕或新证下发3个工作日内原告收到此款；乙方（李盈盈）交付首付款后10个工作日内，甲乙双方备齐本次贷款所需相关真实证件到现场办理相关申请贷款手续；若以上事宜出现延误，由延误方承担违约责任；此外，合同还对双方违约责任等事项进行了约定。原告李盈盈于2017年5月21日向中介公司洛阳君领房地产营销策划有限公司支付3万元，向原告张哲昊法定代理人张耀本支付定金2万元。2017年6月2日，原、被告一起到兴业银行申请贷款面签，因银行政策问题未办理成功。2017年6月5日，原、被告又一次到银行面签时就房款支付问题发生纠纷，故面签并未进行。之后，原、被告就合同履行、违约责任等问题存在争议，迟迟未履行合同。2017年6月26日，原告李盈盈以被告违约为由，诉至本院。另查明，庭审中，原告称被告在合同签订后擅自将房款涨至150万元，并要求原告一次性支付全款，已经构成根本违约，并提交原告张哲昊法定代理人张耀本的通话录音予以证明其主张。被告称原告未依约定向被告支付首付款，属于违约在先，被告有权拒绝后履行义务；原告对此予以否认，认为原、被告在合同签订后已经重新约定在面签当天支付首付款，应先面签后支付首付款。上述事实，由当事人提交的《房屋买卖（居间）合同》、《收据》、《通话录音》等证据以及当事人当庭陈述、证人证言在卷资证，足以证明。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故为合法有效合同，对当事人均具有法律约束力。依据该合同，原告李盈盈应于2017年6月5日向被告支付首付款40.74万元，而原、被告于2017年6月2日和2017年6月5日先后两次面签时，原告并未向被告支付首付款，依照合同原告已经构成违约。原告庭审中称原、被告在合同签订后已经重新约定在面签当天支付首付款，且是先面签后支付首付款。原告的该说法并无相关证据予以支持，且原告的两次面签当天也未向被告支付首付款，故对于原告的说法，本院不予采信。从原告提交的录音来看，被告法定代理人张耀本于2017年6月23日称其不愿意以122万元房价卖于原告，要求将房价上涨至150万元，足以证明张耀本擅自抬高房价的事实。被告张哲昊法定代理人提高房价的行为也构成了违约。从双方提交证据显示，虽然被告违约发生在原告违约之后，但张耀本擅自变更合同关键内容，且其违约行为与原告的违约行为并无存在前后关联性，故不适用不安抗辩权。故被告的行为也应认定为违约行为。由于原、被告在履行合同过程中均存在违约行为，两者的违约责任可以相互抵消。因双方当事人均未明确提出解除合同，且双方的违约行为均不属于根本违约，故原、被告应当继续严格按照合同约定履行义务。此外，由于合同并未解除，故也不存在定金返还问题。综上，对于原告要求被告返还定金、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告李盈盈的诉讼请求。本案受理费3140元、保全费1230元，由原告李盈盈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  宋世伟人民陪审员  李 娜人民陪审员  马琼会二〇一七年九月二十日日书 记 员  李冰冰