上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初672号原告：宋士华，女，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：孙侠，上海明伦律师事务所律师。被告：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，董事长。委托诉讼代理人：吴海静，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。第三人：上海市电子商城业主委员会，住所地上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号。负责人：濮卫平，主任。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。原告宋士华与被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，先适用简易程序，于2016年2月22日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序。经原告申请，本院依法追加上海市电子商城业主委员会(以下简称业委会)作为第三人参加诉讼，本院又于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告宋士华及委托诉讼代理人孙侠，被告委托诉讼代理人吴海静、朱纪陈(暨第三人委托诉讼代理人)，第三人负责人濮卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号XXXX室商铺(以下称系争商铺)；2、被告将原告的商铺恢复至四周隔断开来并标示门牌号的原状；3、被告以每月4,000元的标准向原告支付使用商铺期间的租赁费(自2014年11月起，计算至实际返还之日止)。在诉讼过程中，原告追加第三人后增加一项诉讼请求：要求第三人对前三项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2006年12月25日，原告和上海电子商城有限公司(以下简称电子商城公司)签订《上海市商品房预售合同》，购买了系争商铺。该商铺自2006年12月25日起出租给上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称中汇公司)。2015年1月13日，原告接到第三人的《致未签商铺租赁合同业主的告知函》，表示电子商城转型为干货市场，要求原告与被告签订商铺租赁合同。2015年2月6日，原告回函：《关于电子商城与被告签订20年期租赁合同一事本人即此慎重声明》和《关于本人以上声明之附言》，明确表明不同意与被告签订为期20年的低价租赁合同的立场。至今，原告也从未与被告签订商铺租赁合同。2015年9月30日，原告前往电子商城，发现电子商城已被装修改造成南北干货市场，也找不到系争商铺。原告多次与被告协商均未果，遂诉至法院。被告辩称，不同意原告诉请。1、原告购买的系争商铺属性是产权分割式商铺，特点是由开发商分割为小面积商铺，其间没有物理隔断，只有铜条隔断，并在地面标注门牌号；系争商铺套内面积很小，无法单独出租，必须统一出租和管理才能实现利益，且原告的商铺独立出租会影响到其他业主权利。最初原告购买时是明确清楚商铺的属性，也是认可统一出租管理。原告一再表示在3年合同到期后一年去一次市场，由此可见原告对整体出租的态度是明确同意的。2、原告一直在主张被告提供的授权委托书不是本人签字，但原告回函对象是第三人，而被告取得管理权是通过第三人整体委托上海同川物业管理有限公司(以下简称同川物业)，然后同川物业将经营权委托给了被告，原、被告不形成直接法律关系，被告取得管理权是合法有据的。3、在整个过程中，第三人经过了严格的程序对原告进行告知，原告没有提出异议，并委托他人签署了授权委托书。4、之前市场空置了7、8年，无人租赁也没有收益，后来被告将整个商场整体出租并于2015年7月后正式营业才有了收益，整个市场租赁比例达到了93%以上。整体出租及经营管理能实现全体业主购买商铺的目的，有利于全体业主。原告起诉的根本原因是认为租金过低，但事实上，从商铺整体租赁下来并开始管理到出现收益，是有个过程的，租金也是逐年在增长的。原告的经营目的在整个过程中已经实现了，被告的经营行为没有侵害原告权利。5、在2015年7月正式营业后，租金已支付给第三人或由业主领取，和其他业主一致，欢迎原告和被告签订合同。第三人述称，1、业委会、业主大会已经成立，并参与了市场协议的签订，协议合法有效。2、原告虽然对自己的铺位享有所有权，但其行使所有权不得侵害其他业主的权益。系争商铺是产权分割式商铺，各个小业主的利益是相互依存的，原告行使所有权会引起相邻业主的纠纷，客观上原告单独也无法行使其权利，如果原告收回商铺，最终会侵害其他小业主的权益，也会损害其自身权益，因此，业主委员会作为整个4000多户业主的代表，请求法院考虑产权分割式商铺的特殊情况，驳回原告的诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的2006年12月25日签订的《房屋租赁合同》，以证明诉请中商铺租赁费的合理参考。因被告与第三人对该证据真实性均认可，但对其关联性不认可；本院对其真实性认可，但该证据形成较早，无法作为商铺租赁费的参考，故对其证明目的本院不予认可。2、对原告提交的《使用说明书》，证明使用及装修须知中可以看出业主对商铺有自主权，是独立产权。因被告对该证据真实性认可，但对其关联性不认可，认为与本案无关；本院对该证据真实性认可，但该证据仅是普遍性的商铺内部装修要求，并不能证明原告的证明目的，故对其关联性本院不予认可。3、对原告提交的《告知函》，以证明业主可以自主经营，属于独立产权的商铺，不是虚拟产权的分割式商铺。因被告对该证据真实性认可，但认为无法证明其证明目的，该证据反而证明原告在购买系争商铺后即将该商铺交给中汇公司统一管理，且原告从未表示过要自主经营。本院对该证据真实性认可，该证据反映了业主自主经营应按照上海电子商城市场规划经营，并服从中汇公司统一管理，并不能证明原告的证明目的，故对其关联性本院不予认可。4、对原告提交的《上海市商品房预售合同》及《补充协议》，证明预售合同附件三中约定了系争商铺交付时的原始状态，补充协议第二条约定租赁期满，需要按照预售合同附件三的约定恢复原状。因被告对该证据真实性认可，但对其关联性不认可，认为与本案无关；本院对该证据真实性认可，但该证据发生在原告与电子商城公司及中汇公司之间，与本案无关，故本院对其关联性不予认可。5、对于被告提交的授权委托书，被告拟证明2014年4月15日原告已委托第三人协商商铺相关事宜，授权其全权代理，并承诺同意大多数业主的意见。因原告对其真实性不认可，并否认是原告本人签字，被告及第三人也承认并非原告本人签字，而是原告委托他人凭借原告的身份证复印件和系争商铺产证复印件前往第三人处签署的，但被告及第三人并未对此提供证据，故本院对该证据真实性不认可。6、对于被告提交的《协议书》、《委托管理合同》，证明案外人同川物业已经与95%以上业主授权委托的业主委员会及开发商签订了协议书，约定由同川物业作为张掖路XXX号的管理方，后同川物业将经营管理权委托给被告，被告取得受托管理有合法依据，被告仅为受托管理方。原告对协议书的真实性认可，但对关联性不认可，认为该协议中关于剩余9.8%的未委托业委会管理的商铺业主由业委会代为签约的约定无效，基于协议书也不能产生代表原告签约的效力；认为委托管理合同因无签订日期和时效时间，对其真实性无法确定，时效不明，不能作为证据。因原告对协议书的真实性认可，且该证据与本案有关，故本院对协议书真实性、合法性、关联性均予以认可。因委托管理合同虽未直接约定委托管理期限，但结合协议书的约定，可以推断出被告的委托管理期限与同川物业一致，且该协议经同川物业、被告及第三人三方盖章确认，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以认可。7、对被告提交的第三人情况说明，拟证明授权委托书是原告授权他人签的。因原告对该证据真实性不认可，被告及第三人并未对此提供证据，故本院对该证据真实性不认可。8、对被告提交业委会出具的情况说明及被告给签约业主支付租金的银行凭证，证明整个商场的签约业主比例。因原告对该证据真实性认可，且该证据反映了整个商场超过半数业主选择与被告签约，由被告进行统一的经营和管理，与本案有关，故本院对其真实性合法性、合法性、关联性予以认可。9、对第三人提交的三份图纸，因改造后的状况与本院现场勘查情况相同，本院对改造后的图纸真实性、合法性、关联性予以认可。10、对于第三人提交的四份租赁合同(1492,1493,1927，1928号商铺的租赁合同)，因第三人提供了原件，本院经审查对该证据真实性、合法性、关联性予以认可。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争商铺为原告所有，建筑面积20.71平方米，套内面积8.76平方米，分摊面积11.95平方米。2006年12月25日，原告(甲方)与中汇公司(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争商铺，租赁期为三年，自甲方取得该房屋小产证且将该房屋交付乙方次日起算。双方同意乙方无需支付三年租金。甲方充分认识到，该房屋需通过整体统一经营才能长久提升该房屋价值，形成良好的市场秩序，以及建设好大市场的“养”铺要求，甲方同意在租赁期内乙方无需承担支付租金的义务，甲方应全面履行本合同项下的全部义务，乙方同意承担全部租赁期内的运营成本。乙方承租该房屋后，甲方出租给乙方的该房屋可作商业经营用房使用。甲方同意乙方或实际经营者可以对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为该物业添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工，并可进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。乙方在租赁期内，享有该房屋的使用、收益和管理的权利。租赁期间，乙方鉴于统一经营的需要，可以将房屋转租给第三方使用，而无须征得甲方同意。甲方同意为维持该物业统一管理，保证该物业的正常良好秩序和业主的整体利益，在租赁期限内甲方全权授权乙方行使其在业主大会和业主委员会或类似机构的权利包括投票权，此授权在租赁期内不可撤销。租赁期届满，甲方需提前30天书面通知乙方确认本合同到期终止租赁或协商签订新租赁合同。届期没有达成新的租赁合同的，终止租赁，转由甲方自用。合同另作了其他约定。合同签订后，原告即将系争商铺交付中汇公司使用。之后，原告并未收取过租金。合同到期后，因上海电子商城经营状况不佳，整个市场处于空置状态，无人管理。2014年11月27日，第三人(甲方)与电子商城公司(乙方)及同川物业(丙方)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，以下简称市场)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，……。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。2015年1月5日，上海市嘉定区经济委员会向嘉定区江桥镇人民政府发文《关于中汇公司变更相关事宜的批复》【嘉经批(2015)1号】：同意中汇公司转型变更为上海东方南北干货市场经营管理有限公司(暂定名，正式名称经工商部门登记注册后，报区经委备案)，经营范围由原来“电子产品批零”变更为“南北干货、调味品零售”，经营地址不变(上海市嘉定区张掖路XXX号)，经营面积不变(一期、二期共计145879.95平方米)。2015年1月13日，第三人向原告邮寄一份《致未签商铺租赁合同业主的告知函》，通知原告前往签订商铺租赁合同，签约时需携带房产证、产权人身份证、银行卡原件和复印件；如委托他人办理，另需提供委托书和委托人身份证原件和复印件。2015年2月6日，原告回函第三人：《关于电子商城与被告签订20年期租赁合同一事本人即此慎重声明》和《关于本人以上声明之附言》，明确表明原告不同意与被告签订为期20年的低价租赁合同的立场。之后，原告也未与被告签订商铺租赁合同。2015年2月5日，中汇公司股东会决定将公司名称变更为：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即被告)，经营范围变更为：为本市场内南北干货经营者提供管理服务。同日，该公司经工商部门登记备案，将企业名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，经营范围由为电子产品经营者提供市场管理服务变更成为南北干货经营者提供管理服务。后被告变更了上海电子商城的原有格局，进行统一的改造和装修。2015年7月27日，上海市嘉定区公安消防支队向被告出具一份《建设工程消防验收意见书》，南北干货市场消防已验收合格。该市场遂投入使用。之后，同川物业与被告及第三人签订一份《委托管理合同》，鉴于同川物业为张掖路XXX-XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托第三人处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-XXX号所有商铺在委托经营期限内委托被告管理，一期、二期共计经营面积为145879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托被告处理，并同意被告以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与同川物业的经营管理期限一致；第三人确认同川物业委托被告管理张掖路XXX-XXX号市场的行为合法有效。本院于2016年3月14日对位于上海市嘉定区张掖路XXX号的南北干货市场进行了现场勘查，该市场地上建筑共四层，附有地下车库。市场一楼目前基本都已出租并处于正常经营中，主要经营南北干货、调味品等；目前的商铺已经改变了原来上海电子商城的原有布局，并经过重新装修，无法确定各商铺装修前的情况。市场二楼目前仍在装修，现场可见原有商铺地面的分割线条(原嵌有铜条)，并用红色数字编号，无物理隔墙；新装修的商铺将原有商铺重新分割并重新布局，将原有的多个商铺合成一个商铺，商铺外围用铁丝网分隔。系争商铺位于市场一楼，目前具体分割线条已不可见，其中大部分的面积位于B区1016号商铺内，小部分面积位于市场公共过道。2016年10月27日，业委会出具一份《情况说明》，说明市场商铺总数为4242个，已出售的商铺为3937个，未出售的商铺为305个；截止到2016年10月27日，已经有3889个商铺跟被告签订了商铺租赁合同，除去12个商铺由开发商自用以外，未签约的商铺数量为341个，签约比例达到91.68%。另查，1、1492、1493、1927、1928号商铺业主已于2015年1月12日与被告签订《商铺租赁合同》，将商铺出租给被告进行统一业态、统一经营、统一管理，托管期限为2015年1月12日至2035年1月11日，一楼1.5元/天/建筑面积平方米，第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，……。2、系争商铺及相邻的1492、1493、1927、1928、1929号商铺已被改造为一间商铺(被告编号为B区1015-1016号)，该商铺已由被告于2015年8月1日出租给案外人刘某某用以经营南北干货、调味品，租赁期自2015年8月1日至2020年7月31日，共五年；单价为2.3元/天/平方米，全年租金为54,937元，物业管理费0.2元/天/平方米，前三年租金不作调整，第四年、第五年租金每年递增8%。关于原告要求被告及第三人返还系争商铺及恢复原状的诉请：第一，据查明事实，本案系争商铺在此次出租前即已整体出租给被告(原名中汇公司)作为电子产品商场统一经营使用。原告在购买讼争商铺后即与被告签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：原告充分认识到，该房屋需通过整体统一经营才能长久提升该房屋价值，形成良好的市场秩序，以及建设好大市场的“养”铺要求；原告同意被告或实际经营者可以对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为该物业添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工，并可进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造；租赁期间，被告鉴于统一经营的需要，可以将房屋转租给第三方使用，而无须征得原告同意。从上述事实可以看出原告在购买及出租系争商铺时即已明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。第二，目前南北干货市场超过半数的业主已选择与被告签订房屋租赁合同或委托合同并由该公司继续经营，即使第三人未取得原告本人的授权委托，各业主也系分别与被告续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但毕竟超过半数的业主已就自己的专有权进行了处分，亦就共有部分形成了多数意见，据此，全体业主之间实际上难以再形成否定由被告继续经营的决定，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，原告应当遵守管理规约和绝大多数业主的共同决定。因此，当租赁期满后，如业主要独立经营，尚需服从和遵守业委会和商场经营管理方的统一规划，只有满足这一条件，原告方能要求独立经营或自行转租。由于超过半数业主作出的由被告统一经营、管理的共同决定导致系争商铺难以返还。第三，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案市场商铺大多数商铺业主已与被告签约，选择继续与被告建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；而维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。第四，原告的房地产权证标明系争商铺位于一层，建筑面积为20.71平方米，但未记载房屋四至界限，且系争商铺套内面积较小，仅为8.76平方米，无法独立使用，难以与其他业主的权益相区分。原告要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，被告改造后出租的商铺使用面积不仅包括原告所有面积也涵盖其他业主的产权面积。系争商铺与其他业主出租的商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性。由于业主所购之商铺是没有隔离设施的开放空间，在其使用功能、固定界址和隔离设施方面，属虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征。业主的产权只能是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，各业主所获得的商铺所有权应属于按份共有性质，因此，该类型商铺业主在行使其所有权时要根据按份共有的法律特征受到一定的限制。故在目前情况下，由于原告的商铺无法实际分割，即使被告同意返还原告的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告要求被告及第三人返还商铺及恢复原状的请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付租赁费，并要求第三人承担连带责任的诉请，本院认为，原告作为系争商铺的产权人，虽然未对系争商铺进行占有、使用，但对其物权享有收益的权利，由于目前被告已将改造后的系争商铺出租给案外人并已收取了租金，故被告应向原告支付相应的租金。原告要求第三人承担连带责任缺乏依据，对此本院不予支持。至于被告抗辩已将租金交付第三人，被告可与第三人另行结算。关于租金支付标准，在双方未达成一致意见前，因大多数业主与被告签订的租金标准为一楼1.5元/天/建筑面积平方米，第一年至第四年租金单价不变；且该标准与三方协议的租金标准一致，根据公平原则，原告请求的租金标准可以参照此标准计算。原告主张按照4,000元/月的标准缺乏依据，本院对此难以支持。关于租金支付的期间，因系争商铺改造后的1016号商铺于2015年8月1日才由被告出租给案外人刘某某，租金收益自2015年8月1日开始产生，故租金支付期间应自2015年8月1日起算。据此，依照《中华人民共和国物权法》七十一条、第七十六条第一款第(七)项与第二款、第七十七条、第七十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告宋士华租金(该租金按31.07元/天的标准，自2015年8月1日计算至本判决生效之日止)；二、原告宋士华的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元，由原告宋士华负担80元，由被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司负担470元(被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春人民陪审员  叶育琪人民陪审员  周明娟二〇一七年一月十日书 记 员  严欢蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：……；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……