上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0117民初15308号 原告：傅梓丹，男，1982年3月8日生，汉族，住上海市黄浦区。 原告：朱娴君，女，1981年11月27日生，汉族，住上海市黄浦区。 两原告共同委托诉讼代理人：崔萍，上海科尚律师事务所律师。 被告：柯昌信，男，1976年9月9日生，汉族，住湖北省武汉市。 被告：蔡小红，女，1979年9月14日生，汉族，住湖北省武汉市。 两被告共同委托诉讼代理人：张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：李越，上海市志致远律师事务所律师。 原告傅梓丹、朱娴君与被告柯昌信、蔡小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月4日公开开庭进行审理。原告傅梓丹、朱娴君及其委托诉讼代理人崔萍，被告柯昌信、蔡小红的委托诉讼代理人张艳玲、李越到庭参加诉讼。审理中，双方当事人同意继续适用简易程序，经本院院长批准，简易程序延长审理期限一个月。本案现已审理终结。 原告傅梓丹、朱娴君向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行关于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的《房屋买卖合同》；2、被告涤除系争房屋上设置的抵押；3、被告在系争房屋抵押涤除后协助原告办理系争房屋过户及交接手续。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告间关于系争房屋的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告购房定金6万元；3、被告赔偿原告购房差价104.94万元。事实和理由：2016年5月29日，原、被告签订了《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》，约定被告向原告转让系争房屋，房屋转让款236万元。2016年6月4日，原告向被告支付购房定金6万元。根据合同约定，为办理交易过户手续之需，双方应于合同签署后67个工作日内签署《上海市房地产买卖合同》。但自2016年7月起，被告即明确表示拒绝继续履行合同。后被告在系争房屋上设置抵押，并将系争房屋另售予他人。故望判如所请。 被告柯昌信、蔡小红辩称：不同意原告的诉讼请求。被告不同意解除合同，被告愿意配合原告继续履行合同，但被告没有能力涤除抵押，故存在过户障碍。根据合同约定，原告应先履行付款义务，原告未按合同约定付款，存在违约情形。被告没有违约，不应返还购房定金，也不应赔偿差价损失。 经审理查明：系争房屋的登记权利人为被告柯昌信、蔡小红。 2016年5月29日，原、被告及案外人满某(上海)房地产咨询有限公司签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价236万元，如被告签署《房屋买卖合同》，则原告应于被告签署本协议4日内补足定金6万元。 同日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，合同第一条载明，系争房屋未设抵押，未设租赁；第二条约定，总房价款236万元；第三条约定，为办理交易过户手续之需，原、被告同意于该合同签署后67个工作日内网签《上海市房地产买卖合同》；第四条约定，原告应于网签合同后壹个工作日(后“工作日”涂改为“自然日”，复与“壹个”一并划去)支付首期房价款(含定金)99万元，原告通过银行贷款支付136万元；第六条约定，原、被告应于银行贷款划入被告账户后7天内进行房屋交接，原告支付被告尾款1万元；第七条约定，原、被告应于原告贷款审批好，申请办理产权过户及抵押手续；第十三条约定，填写文字与铅印文字冲突，以填写文字为准，网签合同仅为办理交易过户手续之需；第十六条约定，(原告于)2016年8月30日之前付完所有首付。该合同对其他事宜亦进行了约定。 2016年6月4日，被告收到原告购房定金6万元并出具收据一份。 2016年8月2日，原告致电被告要求被告继续履行合同，被告予以拒绝；后原告发送短信要求被告继续履行合同，被告答复需要考虑。2016年8月12日，原告致电被告询问办理手续的具体时间，被告称过几天再说；原告再次发送短信，被告未予回复。 2016年8月15日，原告向被告致《律师函》，要求被告于2016年8月30日前签订《上海市房地产买卖合同》。该函于2016年8月16日签收。 2016年8月16日，系争房屋受理抵押登记，抵押权人为案外人闵某，债权数额400万元，债务履行期限为2015年7月1日至2017年6月30日，2016年8月23日该抵押信息核准登记。 2016年8月30日，原、被告就购房事宜在中介方在场的情况下进行协商，原告要求被告履行合同，被告称房屋上存有抵押无法履行。中介方询问被告是否收取首付款，被告未予明确回应。 另查明：本院受理案外人李某某与被告就系争房屋的房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2016)沪0117民初16855号，该案查明：2016年7月22日，被告柯昌信作为出售方、案外人李某某作为买受方、案外人德佑房地产经纪有限公司作为居间方签订《房地产买卖居间协议》，约定被告柯昌信以279万元将系争房屋售予案外人李某某。 审理中，因原、被告双方无法对系争房屋市场价值达成一致意见，故本院根据原告之申请，通过上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋于2016年10月28日的市场价进行评估。2016年11月22日，上海富申房地产估价有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，确定系争房屋在满足全部假设和限制条件下，于2016年11月7日的假设无任何权利限制条件下的房地产市场价值为340.94万元。原告认为该评估价值偏低，但认可该报告，不提出异议。被告提出异议为：1、《房地产司法鉴定估价报告》对系争房屋的评估时点为2016年11月7日，与双方均认同的并记载于委托司法鉴定函上的评估时点2016年10月28日不一致；2、实地查勘当日仅有评估师一人到场；3、估价结果没有提供计算方式；4、系争房屋楼层偏低、南北不通透、中等装修、墙纸剥落严重、存在渗水问题，对成交价会造成影响。针对被告的异议，上海富申房地产估价有限公司回复如下：1、2016年11月7日与2016年10月28日两个时点的评估价值是一致的；2、实地查勘确是一人到场，但评估规范规定由两名估价师会审签字，并未规定必须两名估价师现场查勘；3、估价结果的计算方式体现于技术报告中，而技术报告不对当事人公开，另成交案例可以支持评估结论；4、关于房屋具体情况，评估报告中已有体现。 以上事实，有上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收据、电话录音、短信记录、律师函、房地产司法鉴定估价报告及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，当属有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方约定于《房屋买卖合同》签署后67个工作日内网签《上海市房地产买卖合同》，而被告在该期限届满之前明确表示拒绝继续履行合同，并将房屋另与他人签订买卖合同，且与案外人合某某系争房屋设置抵押登记，均构成预期违约。故原告要求解除双方之间的《房屋买卖合同》，本院予以支持。就该合同的解除时间，本院确认以本案原告提交的载有解除合同意思表示的《变更诉讼请求申请书》送达被告之时即2016年10月28日为准。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张要求被告返还定金6万元，于法不悖，本院予以支持。 本案争议焦点在于，原告向被告主张购房差价损失104.94万元(即房屋评估价值340.94万元与合同约定价值236万元之差额)是否能够得到支持。本院认为，约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现原告不主张定金罚则，而主张赔偿损失，本院可予支持，但损失赔偿的数额仍不应高于违约造成的损失。 本案中，被告为获取更多利益将房屋另售他人，并与案外人闵某合某某系争房屋设置抵押登记之行为均有失诚信，应予规制；其次，双方当事人就系争房屋的交易签订的《房屋买卖合同》，载明“网签合同仅为办理交易过户手续之需”等，并对房屋总价、付款方式等重大事项作出约定，故本院认定《房屋买卖合同》的性质系本约。然而，一则在房价整体上涨的情况下，被告仅在一定程度上可以预见到己方之违约行为将会给原告造成的损失；二则原告在合同履行过程中仅支付了6万元定金，合同履行程度仍处于较为浅显之阶段；三则被告表露不愿继续履行合同时间与原告作出解除合同的意思表示时间间隔达三月之遥。综上，本院参照评估报告确定的市场价格，酌情确定被告应向原告赔偿房屋差价损失52.5万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、原告傅梓丹、朱娴君与被告柯昌信、蔡小红之间就上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《房屋买卖合同》于2016年10月28日解除； 二、被告柯昌信、蔡小红于本判决生效之日起十日内返还原告傅梓丹、朱娴君定金60,000元； 三、被告柯昌信、蔡小红于本判决生效之日起十日内赔偿原告傅梓丹、朱娴君购房差价损失525,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,865元，减半收取7,432.5元，财产保全费5,000元，鉴定费9,900元，合计诉讼费22,332.5元。由原告傅梓丹、朱娴君负担2,567.5元(已付)，由被告柯昌信、蔡小红负担19,765元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 张 利 二〇一七年一月二十四日 书记员 沈晓燕 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。