海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼9002民初2096号 原告：李茜，女，1963年8月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托代理人：钟淑娴，海南昌博律师事务所律师。 被告：海南晨锋置业有限公司，住所地：海南省琼海市。 法定代表人：陈建国，总经理。 委托代理人：周正凡，海南天赐律师事务所律师。 委托代理人：彦翠婷，海南天赐律师事务所实习律师。 原告李茜诉被告海南晨锋置业有限公司（以下简称晨锋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟淑娴，被告的委托代理人周正凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年1月18日签订的《琼海市商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退还购房款435609元、契税款12068.27元及利息3397.75元、交房代收费4645元及利息1114.8元、逾期办证违约金33913.01元（自2014年8月31日起按已付房款的万分之一支付），违约金计算至被告实际为原告办理产权证书之日止，暂计算至起诉时；以上合计490747.83元。3、诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第2项请求为判令被告向原告退还购房款及利息（暂计算至起诉时为69697.44元）、合计总金额560445.27元。违约金计算至被告实际履行退还原告各项款项之日止，暂计算至起诉时）。事实与理由：2012年1月18日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇官塘温泉度假中心大道以北的“中国博鳌·赛仑吉地温泉度假村”2#（幢）10（层）1004房，建筑面积为46.97平方米，套内面积为38.94平方米，房价款为435609元。合同第十五条约定，被告应在房屋交付之日即2012年8月31日起730日内为原告办理房屋权属证书，并在原告取得房屋权属证书后的360日内为原告办理土地使用权证。如因被告的责任使得原告无法在合同约定的期限内取得相应的权属证书，则自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金，逾期90日以上的，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约支付全部购房款435609元、办理产权证的契税款13068.27元、交房代收费4645元等，积极配合被告办理房屋产权证书。自房屋交付起至今，原告多次催告被告办理产权证，但被告一直推脱，时至今日仍未为原告办理产权证。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告于2016年10月12日向被告发律师函要求解除合同，并支付违约金。被告签收后至今尚未答复也未履行退款义务，为此特向法院提起诉讼。 被告答辩称：1、被告对没有办理产权证书表示歉意。逾期办证主要是政府原因造成的，合同第8条第2款第2项约定了排除被告在本案中逾期办证的责任情形。2、被告已经按时交付房屋，不影响原告的实际使用，不构成根本违约，不应解除合同。3、由于政府的行为，主要是土地变性的问题，涉案房产所在的小区项目全部都没有办理出相关的权属证书，如果合同被判决解除，将会影响到房产所在小区的合同履行情况，不利于经济的发展。综上所述，原告的诉求没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了下列证据：1、《琼海市商品房买卖合同》，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，合同对房屋面积、价款、交付时间、办理产权证的期限及违约金都做了明确约定。2、收据5张，证明原告已经依约向被告支付全部购房款、契税款、交房代收费等，并积极配合被告办理产权证书。3、交房通知书、相关费用预算表、物业收费项，证明被告交付房屋的时间，即违约金的起算时间。4、邮政特快专递回执单，证明原告已向被告送达律师函，要求解除合同并退还全部购房款、契税款、交房代收费及相应的违约金。被告质证认为，对原告的证据1-4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，没有达到合同解除的条件；邮件内是否为律师函，原告没有提供律师函，被告无法查实。本院经审查认为，对原告提供证据1-4的真实性、合法性予以确认。证据3中的物业收费项与本案无关，对关联性不予以确认。证据1、2、4、3中交房通知书、相关费用预算表与本案有关联，对其关联性予以确认。 被告提交了下列证据：1、海国用（2008）第0907号国有土地使用证，证明涉案房产所占的土地是住宅餐饮用地，实际是旅游用地。2、琼海市国土环境资源局出具的证明书复印件，证明该土地已经改变了土地用途，也已经向国土局缴纳了480万元土地保证金，其他相关手续正在办理中。经原告质证，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议。证据2无原件，对真实性、合法性、关联性不予认可。如有原件，则证明被告没有如实告知原告，被告存在欺诈行为，该证明书因规划原因，需要改变土地用途，有效期是2011年9月15日，至今已有5年，无法证明是政府原因导致无法办理产权证。本院经审查认为，对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；证据2虽无原件核对，但结合被告经政府批准已开发房地产和预售房屋的事实，对证据2的真实性予以确认。 经被告申请，本院于2016年12月29日向琼海市档案馆调取2010年第46期琼海市人民政府市长办公会议纪要一份，经质证，原被告对本院调取2010年第46期琼海市人民政府市长办公会议纪要真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：原、被告2012年1月18日签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇官塘温泉度假中心大道以北的“中国博鳌·赛仑吉地温泉度假村”2#（幢）10（层）1004房，建筑面积为46.97平方米，套内面积为38.94平方米，总房价款为435609元。合同第一条第一款约定，出卖人以出让方式取得位于琼海市嘉积镇官塘温泉度假中心大道以北地号为/地块的土地使用权，面积46066.7平方米，土地用途为餐饮住宅，……。第十五条约定，出卖人（被告）应当自房屋交付之日起730日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期90日以上的，买受人有权单方解除合同。附件七《合同补充协议》第五条约定，双方同意将本合同第十五条关于产权登记的约定更改如下：甲方（被告）承诺自交房之日起24个月内将房产证办理完毕，如因甲方责任，乙方（原告）不能在规定期限内取得房产证的，双方同意按下列第2项处理：……。2、乙方不退房，甲方按已付房价款的3‰向乙方支付违约金；如遭遇不可抗力或政府及相关职能部门原因以及乙方不按期向甲方支付房款、办证费用或乙方逾期向甲方提供办证委托书及其他材料或乙方存在其他违约行为时，甲方可据实予以延期办理。2012年1月17日、2月1日、2月14日原告分别向被告支付购房定金20000元、房价款315609元、100000元，共计435609元。2012年8月31日，被告将房屋交付原告。双方办理了房屋交接手续。2012年7月16日原告向被告缴交契税13068.27元，10月5日向被告缴交交房代收费4645元。因被告没有为原告办理相关产权证，2016年10月12日原告向被告邮寄解除李茜与海南晨锋置业有限公司商品房买卖合同及支付全部购房款及利息的函，被告否认收到该函。 另查明，2010年12月13日，琼海市人民政府市长办公会议研究处理嘉积、博鳌、官塘三大组团规划范围内参加2010年温州房展项目用地，同意按规委会或市规划建设局批准的规划条件和面积，将土地用途从旅游用地改变为住宅用地。并要求按每亩10万元的标准预缴土地保证金，保证金由市国土环境资源局预收，以后多还少补……。被告按照市长办公会议纪要的要求向琼海市国土环境资源局交纳保证金480万元（10万元/亩）并取得房地产开发及房屋预售权。由于被告办理房产证时政府要求把餐饮住宅用地变更为城镇住宅用地后才能办理，被告至今尚未完成餐饮住宅用地变更为城镇住宅用地，也未为原告办理房地产权证书。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是否应当解除，被告应否返还原告购房款、契税、交房代收费及利息；二、被告是否逾期办证，应否承担违约责任。 一、原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是否应当解除，被告应否返还原告购房款、契税、交房代收费及利息。本案中，原告主张《琼海市商品房买卖合同》第十五条约定，被告未在规定期限内办理产权证，原告有权解除合同，被告应将已付的购房款、契税、交房代收费用及利息退还给原告。根据双方签订的附件七《合同补充协议》第五条第2项的约定，原告选择的是被告未能在规定期限内办理产权证的，原告不退房，被告按已付房价款的3‰向原告支付违约金；该条约定说明原告已经放弃合同解除权。因此，原告主张解除双方签订的《琼海市商品房买卖合同》，被告返还已付购房款、契税、交房代收费用及利息给原告，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 二、被告是否逾期办证，应否承担违约责任。被告已于2012年8月31日交房给原告，按照合同附件七《合同补充协议》第五条约定，被告应在交房之日起24个月内将房产证办理完毕。即被告应在2014年8月31日前办出房产证交付给原告。但被告至今尚未为原告办理出房产证，确实存在逾期办证情形。被告抗辩逾期办证系政府要求土地变性耗费时间所致，对此不承担违约责任。本院认为，合同附件七《合同补充协议》第五条约定了“如遭遇不可抗力或政府及相关职能部门原因以及乙方不按期向甲方支付房款、办证费用或乙方逾期向甲方提供办证委托书及其他材料或乙方存在其他违约行为时，甲方可据实予以延期办理。”被告所开发的房产，市政府已在2010年市长办公会议纪要中要求交纳土地变性保证金后才进行房地产开发预售，被告也在2011年向琼海市国土局交纳了改变土地用途保证金480万元进行开发，但被告在开发预售房产后没有向国土部门补交土地变性出让金，无法取得城镇住宅用地使用权，导致至今未能为原告办出房产权证。被告应当承担逾期办证的违约责任。由于双方在合同附件七《合同补充协议》第五条中已约定，被告按已付房价款的3‰向原告支付违约金；故违约金应为435609元×3‰=1307元。被告抗辩不违约，不应承担违约责任，没有依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、限被告海南晨锋置业有限公司在本判决生效的十日内向原告李茜支付逾期交房违约金1307元。 二、驳回原告李茜的其他诉讼请求。 案件受理费人民币4330元，由原告李茜负担4305元，被告海南晨锋置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一七年一月二十日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。