江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0291民初4287号原告李建平，男，1959年3月8日生，，汉族，住江苏省无锡市崇安区。委托代理人张琪，江苏锡惠律师事务所律师。委托代理人钱科峰，江苏锡惠律师事务所律师。被告戴子庆，男，1969年3月6日生，，汉族，户籍在浙江省，现下落不明。被告无锡天之缘商贸有限公司，注册号320206000187418，住所地江苏省无锡市惠山区高力汽车博览城**，现下落不明。法定代表人戴子庆，该公司负责人。原告李建平与被告戴子庆、无锡天之缘商贸有限公司（以下简称天之缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日受理后，依法由审判员黄思佳、代理审判员陈睿、人民陪审员蔡卓君组成合议庭，于2017年1月26日公开开庭进行了审理。原告李建平的委托代理人张琪、钱科峰到庭参加诉讼。被告戴子庆、天之缘公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李建平诉称，2012年2月9日，天之缘公司员工杨震伟通过中介公司与其签订房屋租赁合同，租赁了无锡市惠山区清水湾人家71-101室（以下简称清水湾71-101室）房屋，约定租金1000元，但租赁期间天之缘公司未按约支付房屋租金。2016年1月14日，天之缘公司法定代表人戴子庆自愿债务加入，同意承担还款责任，并出具欠条。此后，戴子庆、天之缘公司均未支付任何费用，至今仍占用房屋。为了维护自己的合法权益，故诉至法院，要求判令：1、解除其与天之缘公司之间签订的租赁合同，天之缘公司返还清水湾71-101室房屋；2、天之缘公司支付自2012年8月1日起至判决合同解除之日止按每月1000元计算的租金，暂计算至2016年1月31日为42000元，并支付自判决合同解除之日起至实际搬出之日止按每月1000元计算的房屋使用费；3、戴子庆对上述债务在42000元范围内与天之缘公司承担共同清偿责任；4、天之缘公司向其支付违约金1000元。被告戴子庆、天之缘公司在答辩期限内均未进行答辩。经审理查明，清水湾71-101室为薛莅、薛胜辉、李敏三人共同所有，2012年1月13日，薛莅、薛胜辉、李敏共同出具说明，表明三人将对清水湾71-101室房屋进行管理、出租、收取租金等的权利让渡给李建平行使。2012年2月9日，李建平与杨震伟在无锡市堰桥镇友谊信息服务部见证下签订租赁协议书，约定：李建平将清水湾71-101室房屋租赁给杨震伟使用，租期自2012年2月20日至2013年2月19日止；杨震伟向李建平预付三个月租金，每月租金1000元，以后需提前10天支付下一次房租；双方不得违约，违约方必须承担违约责任，并赔偿对方造成的全部损失，违约罚金为一个月租金。另查明，戴子庆为天之缘公司法定代表人。2016年1月14日，戴子庆出具欠条，确认：兹有本人欠李建平房租42000元，定于2016年5月30日付清，现将质押泸州原浆酒铁盒每瓶168元，每件1008元，共计50件于李建平，上述质押物品今暂未交付，以李建平收条为准。以上事实，有李建平提供的租赁协议书、欠条、房屋所有权证、说明及当事人陈述在卷佐证。李建平称签订租赁合同的杨震伟在租赁时表示是用于公司做酒生意的，但是没有说明是哪个公司，后来其在2016年2月2日电话联系戴子庆，戴子庆表示房屋实际是天之缘公司租赁的，杨震伟是公司员工，是代表公司签订合同，所以承租房屋的是天之缘公司，戴子庆在2016年1月4日出具欠条是债务加入，目前天之缘公司的物品还在租赁房屋内，所以其要求解除租赁合同，天之缘公司支付租金及解除后的房屋使用费，戴子庆对于其中的租金42000元承担共同清偿责任，提供录音光盘及整理资料予以证明。本院认为，虽然李建平并非清水湾71-101室房屋的所有权人，但根据现有证据足以证明李建平取得了对该房屋进行管理收益的权利，故有权对外签订合同、收取租金。租赁协议书是李建平与杨震伟签订的，李建平提供的录音证据证明了杨震伟是天之缘公司的工作人员，是代表公司签订租赁协议，故租赁协议的权利义务应当由天之缘公司享有和承担。因租赁协议书是双方真实意思的表示，符合法律规定，双方均应履行合同的权利和义务，合同一方当事人未全面履行合同义务，应当承担相应法律责任。天之缘公司在合同履行期限内未按约履行付款义务，亦未提供证据证明公司已经全部支付了租金，故应当承担举证不能的不利后果。因天之缘公司违反了合同约定的付款义务，故对于李建平要求解除租赁协议的请求予以支持，本院认定租赁协议于2017年1月26日开庭之日解除。关于租金，根据双方协议约定月租金为1000元，现天之缘公司未能提供证据证明已付款金额，应承担举证不能的不利后果，故本院对于李建平主张的自2012年8月1日至解除之日的租金予以支持。租赁合同解除后，承租方应当及时迁出房屋，并将租赁房屋返还给出租方，现李建平要求天之缘公司返还租赁房屋，按每月1000元支付自租赁协议解除次日至实际迁出之日的房屋使用费于法有据，本院依法予以准许。根据合同约定，违约方应当承担一个月租金的违约责任，此是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，本院对于李建平要求天之缘公司支付违约金1000元的请求予以支持。关于戴子庆的共同偿还责任，2016年1月14日，戴子庆出具欠条确认结欠李建平的租金42000元，并同意在2016年5月30日前付清，此是其自愿替天之缘公司归还该部分租金的意思表示，故李建平要求戴子庆对于其中的租金42000元承担共同清偿责任于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除李建平与杨震伟于2012年2月9日签订的租赁协议书，天之缘公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将清水湾71-101室房屋返还给李建平。二、天之缘公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付李建平自2012年8月1日至判决生效之日的租金（暂计算至2017年1月26日为53838.71元），并按照月租金1000元的标准支付自判决生效之次日起至实际迁出之日止的房屋使用费。三、戴子庆对天之缘公司的上述付款义务在42000元的范围内承担共同付款责任。四、天之缘公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付李建平违约金1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元、公告费565.60元、保全费520元，共计2260.60元（已由李建平预交），由天之缘公司负担2260.60元，其中1863.6元由天之缘公司和戴子庆共同负担。（李建平同意其预交的2260.60元由天之缘公司、戴子庆向其直接支付，本院不再退还，由天之缘公司、戴子庆在本判决发生法律效力之日起五日内向李建平支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  黄思佳代理审判员  陈 睿人民陪审员  蔡卓君二〇一七年一月二十六日书 记 员  张 茜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。