四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初3309号原告:成都市恒元物业管理有限公司。住所地：四川省都江堰市幸福镇。法定代表人:沈涛，系公司经理。委托代理人:谢会容，该公司员工。委托代理人:杨威，四川炳银律师事务所律师。被告:陈俊，男，1970年3月3日出生，汉族，住四川省都江堰市。原告成都市恒元物业管理有限公司（以下简称恒元公司）与被告陈俊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月23日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月11日公开开庭进行了审理。原告恒元公司的委托代理人谢会容、杨威，被告陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒元公司诉称，2011年原告与“天源佐岸”业主签订了物业服务协议，协议约定由原告为“天源佐岸”小区提供物业服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系小区业主，按约定应当向原告缴纳2012年1月至2016年4月的物业服务费9496.24元，2012年1月至2014年12月的垃圾清运费180元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金人民币1561.25元。原告多次催促被告履行协议，但被告仍不缴纳。故原告恒元公司诉至本院，请求判令：一、被告魏素清给付2012年1月至2016年4月的物业服务费9496.24元，2012年1月至2014年12月的垃圾清运费180元，滞纳金1561.25元，共计11237.49元；二、本案诉讼费用由被告负担。被告陈俊辩称：一、原告所说于2011年与业主签订物业管理协议与事实不符。业主与物管公司所签前期物业服务协议的是成都合智合力物业管理有限公司。有协议为证。二、原告所说为小区业主提供物业管理服务的说法是不全面的。物业服务管理应包括小区设施设备的维修、养护，但原告未包括在内。物业公司对小区内电梯、单元门等设施维护管理不到位，存在安全隐患，并导致被告家中财物被盗，损失7000余元。三、原告诉称被告欠缴物业费九千余元，但其中应包含小区设施设备维修养护费用，被告对这部分费用应不应该缴、缴多少、向谁缴纳存在疑问。四、原告诉称其多次催缴被告仍不缴纳，但实际被告因财物被盗多次联系物业公司，但物业公司并未积极沟通。经审理查明，被告陈俊是“天源佐岸”小区业主的事实。被告陈俊是“天源佐岸”小区1栋3单元6楼12号业主，于2010年10月20日办理完交房手续。双方均认可以182.62平方米的房屋面积结算物业服务费。原告恒元公司提供前期物业管理服务的事实。原告恒元公司（乙方）于2011年12月15日与都江堰金山房产开发有限公司（甲方）签订了《“天源佐岸花园”前期物业管理委托合同》，其中与本案有关的约定：一、由原告恒元公司为“天源佐岸”小区提供前期物业管理服务。二、物业基本情况：坐落位置都江堰市柏条河北路133号；物业类型：住宅区。三、物业服务期限：自2012年1月1日起至2013年1月1日止。四、物业服务费及其管理：1.综合管理服务费收取标准：住宅房屋由乙方按办证实测建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取，住宅房屋物业每平方米1元每月；2.生活垃圾清运费乙方按辖区环卫部门的标准实施，每户每月5元。五、业主应自觉按时交纳物业管理服务费，不得无故恶意拖欠，否则乙方有权按每日千分之五的标准计算交纳滞纳金。该《“天源佐岸花园”前期物业管理委托合同》约定的物业服务期限届满后，双方继续执行该合同至《天源佐岸物业管理服务合同》签订。原告恒元公司与业主委员会签订物业服务合同并提供物业管理服务的事实。天源佐岸业主委员会成立后，原告恒元公司于2015年2月1日该业主委员会签订《天源佐岸物业管理服务合同》，其中与本案有关的约定：一、由原告恒元公司为“天源佐岸”小区提供物业管理服务。二、物业基本状况：物业名称天源佐岸，物业类型住宅，坐落位置都江堰市柏条河中段113号。三、委托管理期限为3年。自2015年1月1日0时起到2017年12月31日24时止。四、物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳。具体标准：住宅物业：1元/月/平方米。原告恒元公司履行该合同提供物业管理服务至今。被告陈俊未缴纳物业服务费、垃圾清运费的事实。从2012年1月1日至今，被告陈俊未向原告恒元公司缴纳物业服务费及垃圾清运费。上述事实，有原告提交的主体资格证明文件、《“天源佐岸花园”前期物业管理委托合同》、《天源佐岸物业管理服务合同》、物业协会证明、社区证明、交房程序表、物业费催缴公告、律师函，被告提交的《“天源佐岸花园”前期物业管理协议、物业费催缴通知书照片以及原、被告陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告恒元公司于2011年12月15日与都江堰金山房产开发有限公司签订了《“天源佐岸花园”前期物业管理委托合同》时，该小区并未成立业主委员会。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告恒元公司与都江堰金山房产开发有限公司签订了《“天源佐岸花园”前期物业管理委托合同》，由原告恒元公司对“天源佐岸”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，被告陈俊系“天源佐岸”小区业主，该《“天源佐岸花园”前期物业管理委托合同》对被告陈俊具有法律约束力。被告主张为“天源佐岸”小区提供前期物业服务的是成都合智合力物业管理公司，并提供了合同予以证明，本院认为，被告并无其他证据证明成都合智合力物业管理公司自2012年1月1日起至《“天源佐岸花园”前期物业管理委托合同》签订期间实际提供了物业管理服务，且原告提供的证据能够证明此期间实际为“天源佐岸”小区提供了物业管理服务，因此，对被告的观点不予支持。“天源佐岸”小区成立业主委员会后，原告恒元公司于2015年2月1日与业主委员会签订《天源佐岸物业管理服务合同》，由原告恒元公司对“天源佐岸”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对原告恒元公司与“天源佐岸”小区业主均具有合同约束力，原告恒元公司依约向被告提供物业服务，被告作为业主亦应当根据合同履行支付相关物业服务费的义务。《“天源佐岸花园”前期物业管理委托合同》与《天源佐岸物业管理服务合同》均未备案，但原告根据上述协议实际提供了物业管理服务，原告并不因未备案而丧失请求业主给付相关物业服务费的权利。被告以原告未管理好小区公共设施，且导致被告家中财物被盗为由而拒缴物业服务费予以抗辩，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告如果认为原告恒元公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业服务费没有合同或法律依据，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。被告应缴纳的物业服务费：2012年1月至2016年4月共计52个月，182.62㎡×1/月/㎡×52个月=9496.24元。被告应缴纳的垃圾清运费：2012年1月至2014年12月共计36个月，5元/月/户×36个月=180元。关于原告要求被告支付滞纳金1561.25元的诉讼请求。原告主张该滞纳金系被告未依约履行合同而产生的违约损失，系违约金，本院支持其性质为违约金。鉴于被告存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。但原告主张违约金过高，可以适当调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失情况等予以裁量，对原告主张违约金调减为200元较为适宜。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告陈俊于本判决生效之日起十日内向原告成都市恒元物业管理有限公司支付物业服务费9496.24元。二、被告陈俊于本判决生效之日起十日内向原告成都市恒元物业管理有限公司支付垃圾清运费180元。三、被告陈俊于本判决生效之日起十日内向原告成都市恒元物业管理有限公司支付违约金200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告陈俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  邓安宁二〇一七年一月十三日书记员  刘旭梅