福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016）闽0102民初7171号原告（反诉被告）:福建正祥物业管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道浦上大道306号。法定代表人：吴付清，该公司总经理。委托诉讼代理人：庹政享、何艳榕，该公司职员。被告（反诉原告）：丁乃国，男，汉族，1975年12月30日出生，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：黄长清，福建晓晔律师事务所律师。原告（反诉被告）福建正祥物业管理有限公司（下称正祥公司）与被告（反诉原告）丁乃国物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。正祥公司之委托诉讼诉讼代理人庹政享、何艳榕，丁乃国及其委托诉讼代理人黄长清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认正祥公司与丁乃国间《物业服务协议》自2016年8月1日解除；2.判令丁乃国支付截至2016年7月31日所拖欠的物业服务费74200元及前述拖欠款项自拖欠之日起至全部付清之日止按拖欠金额日千分之一标准计算的迟延履行违约金；3.判令丁乃国向正祥公司支付截至2016年7月31日所拖欠的水费2360.5元、电费86677.8元及前述拖欠款项自2016年8月1日起至全部付清之日止按拖欠金额日千分之一标准计算的迟延履行违约金；4.判令丁乃国承担本案全部诉讼费用。事实和理由：丁乃国承租位于福州市鼓楼区东侧正祥中心二层N202商铺，租赁面积742平方米。2014年10月16日，丁乃国与正祥公司签订《物业服务协议》，约定由正祥公司向丁乃国就商铺经营提供物业服务，物业服务费每月每平方米25元，每三个月为一个结算周期，丁乃国应在每个结算周期到来首月10日前预先缴纳该结算周期的物业服务费；电费每度1.2元，水费每吨3元，均由正祥公司代收代缴，如遇政府调价，相应调整，水费、电费按月结算，被告应在收到缴费通知单后五个工作日缴纳。合同签订后，正祥公司依约向丁乃国提供物业服务。但合同履行过程中，丁乃国从2016年4月11日开始欠缴物业服务费及水电费，截止2016年7月31日累计欠缴物业服务费74200元，欠缴水费2360.5元、电费86677.8元。虽经正祥公司多次书面催告，仍拒绝支付。正祥公司于2016年7月31日向丁乃国发出《关于解除商铺租赁合同及物业服务协议的通知》，丁乃国于2016年8月1日予以确认双方物业服务合同解除。丁乃国辩称，1.2016年4月1日至2014年6月30日期间物业费是正祥公司同意延迟支付。2016年5月10日租赁商场出现严重漏水致使丁乃国无法正常经营，正祥公司未履行作为物业服务方的责任及义务，反而经常实施断水断电，丁乃国有权暂缓支付。正祥公司未按约定提供物业服务给丁乃国经营造成重大损失，依法应当减少物业服务费；正祥公司所称的水电费没有实际抄表数字，丁乃国对费用有异议。2.丁乃国所承租的商铺于2016年6月30日被出租方福建正祥广成置业发展有限公司强行收回，从7月份开始丁乃国没有实际占用并经营商铺，正祥公司也没有为丁乃国提供物业服务，故正祥公司诉求丁乃国支付2016年7月份的物业服务费、水电费没有事实依据。3.正祥公司要求丁乃国按日千分之一标准支付迟延履行违约金过高，正祥公司不能证明延期支付给其造成的实际损失的情况下，依法应当按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上，请求依法驳回正祥公司的诉讼请求。丁乃国向本院提出反诉请求：1.判决确认正祥公司与丁乃国之间的《物业服务协议（商业）》于2016年6月30日解除，；2.判令正祥公司退还丁乃国水电公摊保证金11130元、物业保证金55650元；3.判令正祥公司赔偿丁乃国因商铺漏水造成的损失70000元；4.判令正祥公司承担反诉诉讼费用。事实和理由：丁乃国因承租位于福州市鼓楼区东侧正祥中心二层N202商铺，与正祥公司于2014年10月16日签订《物业服务协议（商业）》，由正祥公司为丁乃国提供物业服务。协议签订后，丁乃国依约向正祥公司交纳了物业保证金55650元、水电公摊保证金11130元，并在经营中如约缴纳物业服务费。但正祥公司违反物业合同约定及法律规定的责任和义务，未正确提供物业服务。2016年5月10日，丁乃国承租的商铺楼顶漏水，造成丁乃国装修损坏，严重影响正常经营。丁乃国多次向出租方及正祥公司反映要求处理，但正祥公司置之不理，严重违背物业服务方的责任和义务。2016年6月30日，出租方直接强行收回所出租商铺，丁乃国与正祥公司的物业服务关系亦终止。正祥公司对丁乃国的反诉辩称，1.正祥公司已按照双方物业服务协议的约定提供了物业服务，丁乃国所诉正祥公司未正确提供物业服务与事实不符。出租方已将符合使用条件的商铺交付丁乃国使用，丁乃国承租商铺出现漏水系因楼上租户违规将生活污水排入雨水管所致，事实上，商铺漏水还因为丁乃国将空调水管错误接入雨水管道，没有接入专门空调排水管所致，丁乃国自身存在重大过错，丁乃国认为漏水与商铺结构有关毫无依据。丁乃国如果有损失，应自行向侵权人主张，正祥公司已多次协调漏水事宜，亦告知丁乃国可以通过法律途径维权，但丁乃国怠于行使其权利，丁乃国要求正祥公司赔偿缺乏事实和法律依据。2.丁乃国长期拖欠巨额租金及物业服务费、水电费，导致出租方及正祥公司于2016年7月31日向丁乃国发出解除合同通知，并告知其付清租金后腾房，并非丁乃国所述物业服务协议自2016年6月30日解除。3.因丁乃国至今尚欠物业费、水电费、滞纳金等，故前述费用应从丁乃国的水电公摊费用及物业保证金中予以扣除，若还有余额，正祥公司予以返还。经审理查明，丁乃国向福建正祥广成置业发展有限公司承租位于本市鼓楼区东侧正祥中心二层N202号商铺作为经营餐饮“秦妈火锅”使用，租赁场所使用面积742平方米。2014年10月16日，丁乃国与正祥公司签订《物业服务协议（商业）》一份，该协议中约定：“正祥公司为丁乃国所承租的经营场所提供物业服务，物业服务期限从2014年10月20日至2020年2月10日止，物业服务费按租赁面积每平方米25元计，按3个月为一个结算周期，丁乃国应于每个结算周期到来首月10日前预先交纳该结算周期的物业服务费。水费、电费由正祥公司代收代缴，每月按表结算，水费按每度1.2元计收，电费按每吨3元计收，丁乃国应于收到缴费通知单五个工作日内缴纳。并约定丁乃国未按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费或其他费用的，每逾期一日，应按照欠费总额千分之一标准支付违约金（物业管理公司代专业管理部门代收代缴款项滞纳金按有关部门规定执行）；双方还对其他权利义务作了约定。上述协议签订后，丁乃国还于2014年10月28日向正祥公司交纳了水电公摊保证金11130元，于2014年12月22日向正祥公司交纳了物业保证金55650元。合同履行过程中，丁乃国从2016年第二季度起未依约支付物业服务费及水电费用。正祥公司分别于2016年4月13日、2016年5月30日向丁乃国送达缴费通知单，由丁乃国所经营火锅店的员工丁伟签收。2016年8月1日，丁乃国收到正祥公司及福建正祥广成置业发展有限公司发出的“关于解除商铺租赁合同及物业服务协议的通知”，该通知中“两公司提出因丁乃国拖欠租金、物业费等行为，故依约解除《商铺租赁合同》及《物业服务协议》，并要求丁乃国支付欠的租金、物业费等费用，并没收履约保证金等，并依约将丁乃国货物及其他财产行使留置权”。审理中，正祥公司对于2016年5月10日因楼上商户未处理好排污问题，导致丁乃国所承租场所发生漏水的事实不持异议，但认为其已向楼上租户发函要求尽快处理好漏水问题。本院认为，本案中，正祥公司与丁乃国所签订的物业服务协议系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，当事人均应依约履行自己的义务，由于丁乃国无证据证明正祥公司同意其缓交物业服务费及水电费，其未依约及时支付上述费用，且在催缴后仍未即时缴交，构成根本性违约，根据双方合同约定，正祥公司有权解除物业服务合同，现正祥公司于2015年8月1日书面通知丁乃国解除合同，丁乃国予以签收且未依法提出异议，故本院认定正祥公司与丁乃国间订立的《物业服务协议》该日解除；由于丁乃国并未提交证据证明租赁场所于2016年6月30日即为出租方收回，故其物业服务费应计算至合同解除之日，即正祥公司诉请其应支付至2016年7月31日的物业服务费74200元本院予以支持；同时，丁乃国应依约支付迟延履行违约金，但由于双方所约定的日千分之一计算标准过高，正祥公司亦无证据表明逾期支付造成其损失情况，本院支持丁乃国就此抗辩主张，将逾期履行违约金计算调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，但其中从2016年4月11日起至2016年7月11日以55650元为基数计付，2016年7月11日以后以74200元为基数计付。水电费由正祥公司代收代缴，鉴于丁乃国对于从2016年4月份起未依约交纳水电费的事实予以确认，且正祥公司确将抄表记录送达给其员工，并由其员工签收，故虽然丁乃国对于正祥公司所主张水电费金额有异议，在丁乃国未提出相反证据的情况下，本院采信正祥公司就丁乃国所欠水电费的金额，即水费2360.50元、电费86677.8元；由于双方在合同并未约定欠缴水电费的违约责任，故正祥公司主张丁乃国承担迟延履行违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，丁乃国向正祥公司交纳的水电公摊保证金、物业保证金，其双方并未约定对该保证金的处置方式，现双方合同已解除，正祥公司应将上述两项保证金退还丁乃国。丁乃国在2016年4月份起未按合同约定及时足额交纳该年度第二季度物业服务费及水电费已构成违约，这与发生在2016年5月份的漏水并无关联，亦不能成为其拒付的事由，其漏水造成的损失依法可向侵权一方主张；本案中丁乃国并无证据证明漏水与正祥公司存在关联，亦无证据表明正祥公司未尽到物业职责，故其要求正祥公司赔偿其损失的反诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、福建正祥物业管理有限公司与丁乃国之间订立的《物业服务协议（商业）》于2016年8月1日解除；二、丁乃国于本判决生效之十日内向福建正祥物业管理有限公司支付物业服务费74200元及迟延履行违约金（中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，其中从2016年4月11日起至2016年7月11日以55650元为基数计付，2016年7月11日以后以74200元为基数计付至款项付清之日止）；三、丁乃国于本判决生效之十日内向福建正祥物业管理有限公司支付水费2360.50元、电费86677.8元四、福建正祥物业管理有限公司于本判决生效之十日内退还丁乃国水电公摊保证金11130元、物业保证金55650元；五、驳回福建正祥物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回丁乃国的其他反诉请求。如果本案当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3755元，因适用简易程序减半收取1877元，由正祥公司负担350元，由丁乃国负担1527元；本案反诉费1517元，由正祥公司负担517元，丁乃国负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员 林 航二〇一七年一月二十四日书记员 孙兰兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”