山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终4048号上诉人（原审原告）：白玉江，男，1984年5月2日出生，回族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：杨申申，山东鹊华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李三超，山东鹊华律师事务所律师。上诉人（原审原告）：蔡爱学，女，1983年1月1日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：白玉江（系上诉人蔡爱学之夫），男，1984年5月2日出生，回族，无业，住济南市。被上诉人（原审被告）：中国重汽集团房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨斌，董事长。委托诉讼代理人：韩祥成，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢双双，山东舜天律师事务所律师。上诉人白玉江、蔡爱学与被上诉人中国重汽集团房地产开发有限公司（以下简称重汽房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2015）天民一初字第884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人白玉江及其委托诉讼代理人杨申申、李三超，上诉人蔡爱学的委托诉讼代理人白玉江，被上诉人重汽房地产公司的委托诉讼代理人韩祥成、邢双双到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。白玉江、蔡爱学上诉请求：1.请求撤销天桥区人民法院（2015）天民一初字第884号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2.判令本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人中国重汽集团房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、原审法院未对逾期交房违约金问题作出有效说明。2009年6月16日，山东省住房和城乡建设厅下发的《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》（以下简称备案办法）规定如果商品房出卖人在未经综合验收并取得综合验收备案证明之前，不得向买受人交付房屋。这是强制性规定，否则，交付行为不合法，直到取得综合验收备案证明，才能认为完成了交付行为。双方于2009年6月25日签订商品房买卖合同四方联合验收，质监站抽查合格的商品房交付买受人使用。备案办法于合同签订前已经生效，合同双方应当遵守。虽然被上诉人2010年5月16日向上诉人交付了房屋，但是在交房时未通过综合验收并取得综合验收备案证明，此交付行为不符合备案办法之规定，应当视为交付无效。被上诉人应当承担逾期交房的全部责任，并向上诉人承担逾期交房违约金。二、原审法院对逾期办证的理解有偏差，原审法院有意回避上诉人提出的问题。被上诉人违反备案义务是毋庸置疑的，但是上诉人真正请求被上诉人承担的是在规定时间内未及时办证的违约责任，而非简简单单的按照合同约定履行备案义务。通过对合同上下文解释可得到，所谓的“规定时间”应当就是“540日内”，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的”中的“取得”的理解是上诉人认为出卖人应当保证买受人在规定的540日内取得权属证书，而不是仅仅具备条件。被上诉人应当向上诉人承担逾期办证违约金。三、原审法院认为“涉案小区已经经过综合验收，对于上诉人主张的配套设施严重不完善及相关损失问题，没有事实根据，不予采信”，完全不符合逻辑和事实。第一，2010年5月16日房屋违法交付时并未通过综合验收并取得综合验收备案证明，2012年4月27日才取得。这充分说明房屋交付后的很长一段时间里，房屋未通过综合验收，其配套设施一直处在建设当中。第二，原审法院用房屋交付后近两年后取得的备案证明倒推房屋交付时及之后一段时间，配套设施符合相关合同约定和法律规定的做法是不符合事实和逻辑的。被上诉人应当承担因小区配套设施严重不完善的补偿金2000元。四、原审法院认为误工费、交通费等经济损失不属于商品房预售合同纠纷的赔偿范围错误。有侵权必定有维权成本，因为受害人遭受的损失是因为侵权人的侵权行为造成的，理应由侵权人进行赔偿。本案中，上诉人多次进行维权活动，与被上诉人进行协商或主张权利，这期间必然会产生一些合理损失，比如交通费、误工费等。这一部分损失是建立在被上诉人的侵权行为基础之上，因此，被上诉人应当承担上诉人的误工费、交通费等经济损失。五、原审法院对房屋使用性质的理解和认定不符合事实，被上诉人应当承担相应责任，赔偿上诉人合理损失。上诉人主张的房屋使用性质指的是商品房买卖合同第三条约定的“该商品房的用途为公寓”，而非指原审法院理解的房屋仅作居住使用。根据双方签订的合同和有关规定，上诉人购买的商品房的用途为公寓，缴纳的契税仅为总房款的1%，且被上诉人保证能够依约办理房地产权属证书。上诉人自符合相关要求后积极去有关部门办理权属证书，但被告知需要将“该商品房的用途为公寓”中的“公寓”更改为“商务公寓”，方可办理。同时，契税相应地提高到了总房款的3%，这极大的侵害了上诉人的合法权益。上诉人多次找被上诉人协商解决这一问题，可上诉人拒绝承担相关费用并积极协助办理权属证书。综上所述，一审法院在事实认定与理解上存在诸多不实与错误，上诉人请求贵院撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的上诉请求，并由被上诉人本案一审、二审全部诉讼费用。重汽房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，依法应当予以维持。1.关于房屋的交付，双方签订的商品房买卖合同，对于房屋的交付标准为经过四方验收合格，即符合房屋交付条件。双方于2010.5.16办理了房屋验收交付手续，并支付了延期交付违约金，至此出卖人已经按照合同约定履行了房屋的交付义务，且交付的房屋符合合同约定，因此出卖人不应再承担延期交房的违约责任。且上诉人对于延期交房违约责任的请求、违约金的请求已经超过了法定的诉讼时效，丧失了胜诉的权利。2.关于延期办证，根据双方合同的约定，开发商的义务仅是将应由出卖人提交的资料交产权登记部门备案，而且根据城市管理法等相关法律法规规定，出卖人的义务也仅是备案人的义务，出卖人于2012.6.19就完成了上述的义务。因此不应该再承担上述义务完成以后的延期办证的义务。一审法院依职权向产权登记机关调取了开发商完成备案工作（所有的办大证的手续）的相关资料。而且根据商品房销售办法、城市管理法规定，房屋所有权证书的取得，应是买受人向房地产产权管理部门申请办理房屋所有权转移登记手续。出卖人不是产权登记机关，不具备办理小产权证的资格，也不具备这种权利。产权证的办理是房地产登记机关依职权所为。3.关于房屋使用性质，出卖人开发建设时涉案房屋所在小区土地用途为商品用途，且在销售商品房时已将五证悬挂于售楼处的明显的位置。房屋的性质取决于房屋所在的土地的性质，因此作为买受人所购买房屋，其房屋性质应属于公建。且出卖人所取得的预售许可证也载明房屋性质为公寓、办公。因此，对于房屋的性质出卖人不存在任何隐瞒。作为公寓本身即可以租也可以办公，双方签订了房屋买卖合同约定房屋仅作为居住使用不违反房屋的使用性质、使用用途。出卖人交付的房屋符合双方合同的约定，不应承担相关责任。4.关于层高，上诉人未能提交相关证据予以证实，根据证据规则的规定，应当承担举证不能的不利后果。5.关于误工费、交通费，双方之间系合同关系，不存在上诉人所称的侵权行为，假设一方违约应由另一方承担相应的违约责任，而不是侵权责任。双方在合同当中明确约定了相应的违约责任，但不包括上诉人所称的误工费、交通费等。违约责任本身就是对未违约方的一种补偿。因此，不应超越违约责任以外再承担其他的损失赔偿的责任。白玉江、蔡爱学向一审法院起诉请求：一、请求判令重汽房地产公司支付逾期办证违约金39364.6元、逾期交房违约金6098.38元。2.请求判令重汽房地产公司支付重汽房地产公司因违反合同关于房屋使用性质的经济损失8000元。3.请求判令重汽房地产公司支付重汽房地产公司因违反合同关于房屋约定层高与实际严重不符及小区配套设施严重不完善的补偿金2000元。4.请求判令重汽房地产公司支付因该案件的存在导致白玉江、蔡爱学造成的误工费、交通费等经济损失3600元。5.案件相关的诉讼费由重汽房地产公司承担。一审法院认定事实：2009年6月25日，白玉江、蔡爱学、重汽房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，由白玉江、蔡爱学购买重汽房地产公司开发的位于济南市商品房一套，合同约定商品房所在土地规划用途为商服，土地使用年限自2008年2月19日至2048年2月18日。商品房销售依据的商品房预售许可证号为济建开预许字第（2008）318号。涉案房产的用途为公寓，层高为4.9米，建筑面积69.62平方米，总价款381149元，付款方式为银行付款。涉案合同第八条约定：“出卖人应当在2010年4月30日前，将符合本合同约定交房标准并经建设、施工、设计、监理四方联合验收，质监站抽查合格的商品房交付买受人使用…”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任2.（1）逾期不超过（包括）3个月，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行…”合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、出卖人承诺与该房屋正常使用直接关联的上下水、供电、道路在交接时能够达到使用条件；房屋周边绿化在交接后6个月内达到使用条件；暖气在房屋交付后的第二个采暖期达到正常使用条件。卖方免收买方暖气开户费、天然气开户费。2、因社区较大，须分期分批建设、入住，买受人同意不对噪音、防尘等提出主张，不得以整个社区的基础设施、公共配套设施要求出卖人完善，出卖人仅对入住通知的楼宇范围内的基础设施设备能够使用作出承诺。”合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用且买受人提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理…3、①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；②买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日万分之壹向买受人累计支付违约金，但违约金总额最高不超过5%；③非出卖人原因（包括但不限于买受人原因、政府原因等）导致不能如期办理产权证的，出卖人不承担任何责任。④对于‘如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房屋产权属证书的’的理解：此处的‘取得’是指出卖人使买受人具备了办理房屋所有权属证书的条件，并不是指买受人领取房地产权属证书。”合同第十八条约定：“买受人的房屋仅作居住使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途…出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。若违反上述约定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任。”合同签订后，白玉江、蔡爱学依约交纳了购房款393646元。2010年5月16日，重汽房地产公司实际交付了涉案房产。另查明，涉案房产所属的济南市天桥区彩世界小区2号楼于2008年10月24日取得了济南市城乡建设委员会颁发的济建开预许字第（2008）318号商品房预售许可证，载明：“…项目名称：重汽彩世界楼号：2号楼层数：10项目座落地点：天桥区北园大街黄岗节点南侧批准预售面积：19643.67平方米其中：住宅0平方米0套商业1441.38平方米其他：公寓、办公18202.29平方米，317套…”2011年12月7日取得了济南市规划局颁发的建设工程规划核实证，工程性质公建。2012年4月27日取得了济南市城乡建设委员会颁发的房地产开发项目竣工综合验收备案证明，备案范围“1-8#公建及地下建筑”。经核实，2012年6月19日重汽房地产公司向济南市住房保障和房产管理局申请办理房屋产权初始登记，并将办理产权初始登记的材料报备。涉案房产所在的楼宇于2012年10月9日取得初始登记，登记房屋所有权人为重汽房地产公司，房产证号济房权证天字第2136**号，规划用途公建。2012年底、2013年初，涉案房产所在的重汽彩世界小区因集中办证引发了部分业主集体上访，要求按照住宅公寓性质办理房产证。重汽房地产公司分别向山东省国资委、济南市政府、天桥区委区政府等相关单位出具了就彩世界小区业主信访事项的情况说明。2013年7月16日，重汽房地产公司重新办理取得了涉案房产所在楼宇的房屋初始登记，房产证号济房权证天字第2290**号，进一步明确登记的规划用途为商务公寓。再查明，2009年6月16日，山东省住房和城乡建设厅下发了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，规定在山东省城市规划区范围内从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局等五部门联合下发《关于印发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》，进一步要求从事房地产开发经营的，应执行竣工综合验收备案制度，房地产开发项目必须办理综合验收或分期综合验收的，未能取得综合验收证明的，产权登记机关不予办理初始登记。另，中国重型汽车集团房地产开发公司于2015年9月24日变更名称为中国重汽集团房地产开发有限公司。诉讼中，关于涉案房产逾期交房违约金付款情况。白玉江、蔡爱学主张其虽然于2010年5月16日签订了房屋验收交付书，但重汽房地产公司实际并未交付涉案房产，直到2010年7月4日才交付房屋，逾期交房66天。重汽房地产公司主张2010年5月16日已经实际交付了涉案房产，并提交了《彩世界2号楼2单元房款违约金发票领取登记表》一份，载明：“房号115姓名白玉江、蔡爱学合同价款381149元结算价款393646元应补退款11558元违约金610元（扣除）实收退10948元天数16发票号00033205”，白玉江在该表上签字。经质证，白玉江、蔡爱学不认可该登记表，但未能提交相反证据，也未能就其主张的2010年7月4日实际交付涉案房产提供证据，一审法院认定，白玉江、蔡爱学重汽房地产公司双方实际于2010年5月16日交付了涉案房产，重汽房地产公司已经按约定支付了逾期交房违约金。关于白玉江、蔡爱学主张的房屋使用性质问题，其认为依据合同第十八条约定房屋使用性质仅做居住使用，卖方免收天然气开户费、水电暖均为民用性质，关于契税按合同约定为百分之一，现改为百分之三征收，对于白玉江、蔡爱学来说等于是经济损失。关于层高问题，依据合同第三条约定层高为4.9米，但实际为4.65米，无法进行隔层。关于配套设施，暖气片至今无法使用，找工人卸下来后发现暖气是堵塞的；地下银座超市、停车场至今都无法使用，小区中存在乱停车现象。依据合同附件彩世界交房标准二、关于设施设备，供电系统是市政供电，至今已五年，没有实现市政供电，都是物业单方进行收取。白玉江、蔡爱学就其上述主张未提交其他证据证实，也未举证证明其实际产生损失的情况。重汽房地产公司对此也不予认可。一审法院认为，白玉江、蔡爱学、重汽房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。关于涉案房产权属证书办理问题，除合同第十五条中约定“出卖人应当在商品房交付使用且买受人提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理…3、①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；②买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日万分之壹向买受人累计支付违约金，但违约金总额最高不超过5%；③非出卖人原因（包括但不限于买受人原因、政府原因等）导致不能如期办理产权证的，出卖人不承担任何责任。④对于‘如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房屋产权属证书的’的理解：此处的‘取得’是指出卖人使买受人具备了办理房屋所有权属证书的条件，并不是指买受人领取房地产权属证书”外，双方并无其他特别约定。白玉江、蔡爱学、重汽房地产公司均认可自商品房实际交付之日起作为履行相关义务的起算点，重汽房地产公司应当在商品房实际交付之日起540日内将办理权属登记需由其提交的资料向产权登记机关报备，逾期则为违约。涉案房产实际交付时间为2010年5月16日，重汽房地产公司应当于540日内即2011年11月7日之前将应由重汽房地产公司提交的资料交产权登记机关备案。重汽房地产公司实际于2012年6月19日向产权登记机关将相关产权登记备案资料进行报备，已经构成违约。对重汽房地产公司提交备案资料以后，合同约定的备案义务即已经完成，重汽房地产公司不应承担此后的违约责任。重汽房地产公司的违约行为属持续状态，应作为整体性债权处理。涉案小区业主的相关维权活动等导致房屋规划用途性质进一步进行了明确，可视为其向重汽房地产公司及相关部门主张过该权利，诉讼时效中断，白玉江、蔡爱学的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于重汽房地产公司所主张受政府文件影响，应减轻或免除责任的请求。根据涉案合同约定，重汽房地产公司应当于2011年11月7日之前完成产权登记资料备案义务，而济建发[2011]7号文件转发实施时间为2011年4月27日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”一审法院认为，首先，政府综合验收文件只是进一步明确了综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。如重汽房地产公司主张该政策实施，增加了验收项目，导致验收时间延长，应由其举证，但重汽房地产公司未能举证，应承担举证不能的不利后果。其次，从综合验收相关政策制订方面来看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，双方签订合同时间（2009年6月26日）之前，早就有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定。特别是涉案合同签订之前，2009年6月16日的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》明确要求在山东省城市规划区范围内，从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，并明确规定了综合验收及备案的内容，详细列举了开发项目综合验收报告应附的相关材料。重汽房地产公司在订立合同时以及履行合同过程中，应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度，并应积极履行初始登记备案义务。重汽房地产公司按照涉案合同约定继续履行合同并由其支付违约金，对于重汽房地产公司来说也并非明显不公平。综上，对于重汽房地产公司的该项请求，一审法院不予支持。重汽房地产公司应当按照合同约定向白玉江、蔡爱学支付违约金8857.04元（以393646元为基数，自2011年11月8日起至2012年6月19日共计225天，按日万分之一计算）。关于逾期交房违约金问题，白玉江、蔡爱学主张的逾期交房违约金，没有事实依据，一审法院不予采信。关于房屋使用性质问题，合同第十八条约定：“买受人的房屋仅作居住使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途…出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。若违反上述约定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任”。一审法院认为，该条关于居住的约定是限定买受人即业主仅应作为居住使用，而非重汽房地产公司承诺为住宅性质。白玉江、蔡爱学、重汽房地产公司双方签订的商品房买卖合同所依据的商品房预售许可证也已经明确重汽房地产公司在签订涉案合同时预售房屋不存在住宅，而是商业、公寓、办公。白玉江、蔡爱学主张房产使用性质的损失，没有事实依据，一审法院不予支持。关于白玉江、蔡爱学主张的层高不符合合同约定以及小区配套设施严重不完善的补偿金2000元问题。白玉江、蔡爱学主张的层高不符，未提供充分证据证明，一审法院不予采信；涉案房产所在小区已经经过综合验收，白玉江、蔡爱学主张的配套设施严重不完善以及相关损失问题，没有事实依据，一审法院不予采信。白玉江、蔡爱学主张的误工费、交通费等经济损失，不属于商品房预售合同纠纷的赔偿范围，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、中国重汽集团房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内，向原告白玉江、蔡爱学支付逾期办证违约金8857.04元。二、驳回原告白玉江、蔡爱学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，由原告白玉江、蔡爱学负担1000元，被告中国重汽集团房地产开发有限公司负担280元。二审中，双方均向本院提交了新的证据，本院依法对双方的证据进行了质证，证据内容及质证情况如下：白玉江、蔡爱学向本院提交证据内容及质证情况：证据一、济南市规划局出具的《关于申请公开相关规划信息的答复意见》及涉案小区规划平面图，证明涉案项目2号楼在总平面图中规划为“公寓式办公楼”，被上诉人涉案房屋作为仅供居住用的公寓出售给上诉人，违背规划，多次变更用途，是导致上诉人不能办证及受有其他直接和间接损失的根源，明显违约。重汽房地产公司对该证据的真实性并无异议，但主张答复意见中所称的公寓式办公楼这是在当初进行规划时规划用途，规划的时候只是借用国外的一些关于公寓的概念，法律规定应当按照行政管理机关颁发的预售许可证所载明的用途进行销售，涉案房屋预售许可证所载明的房屋用途为公寓、办公。因此，双方签订的商品房买卖合同载明涉案房屋为公寓，与商品房预售许可证所载明内容相符，并没有违反相关的法律法规或行政机关的规定、文件。而商品房预售许可证正是基于前期的土地手续、规划手续做出的。因此出卖人并不存在违约。本院对以上证据的真实性予以确认、证据二、济南市规划局出示的技术经济指标图，该证据与证据一中的总平面图共同证明规划中的超市、水池等配套设施，到目前为止，并不存在于涉案水池。重汽房地产公司对该证据真实性不予认可。但未能提供相反的证据予以证实。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、济南市城乡建设委员会出具的《关于白玉江公民政府信息公开申请的回复》，证明1.验收违反备案办法第三条之规定，仅四方联合验收。2.虽然包括被上诉人在内的参建各方对“彩世界2号楼”存在的质量问题进行了整改并提交了书面整改报告，但是这并不能证实整改效果达到了质量标准。3.被上诉人直到2012年4月27日才取得综合验收备案证明，说明整改效果差强人意，违反合同约定。重汽房地产公司对该证据真实性无异议，但主张该回复也可以证实出卖人已经2010.4.9取得了四方验收合格的证明文件，由于一些质量通病（裂纹等瑕疵于2010年5月4日整改完毕，而且双方合同的明确约定，如果不存在主体质量问题，仅有部分的质量的瑕疵不影响房屋的交付，且相关的质量瑕疵我们已经在2010.5.4整改完毕。涉案房屋是2010.5.16交付完毕，交付的时候这些质量通病也已经修复完毕。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、交通费发票一宗，2014至今总计1341元，证明上诉人在维权过程中产生的交通费损失。重汽房地产公司对证据的真实性无异议，但认为，首先，这些证据发票不能确定是不是上诉人为了维权之用，其次，当中很多出租车发票都是同一家公司同一个车的信息，当事人其中有一张90051099号发票是夜里11点的，只有三分钟的车程，当时上诉人称公司在东部，上诉人也从来没有和被上诉人在夜里谈过这个事情，而且也不知有哪个机关会在夜里还上班。还有很多夜间的出租车发票，车程在三四分钟的也很多。最后，双方应当按合同的约定认定违约责任，无论是否是维权过程中产生的交通费，被上诉人都不应承担赔偿责任，只有在人身损害和交通事故中才有交通费的这种赔偿责任。本院对该宗证据的真实性予以确认，但该宗证据不能证明以上交通费均系维权过程中产生。证据五、《劳动合同》、工资单、济南市劳动用工备案花名册、年度薪酬记录表、《公司单方解除合同通知单》、失业证明各一份，证明上诉人在维权期间有正式的单位，且因多次旷工维权导致单位于2015.5.25单方解除与上诉人的劳动合同，至今也因维权一直处在失业状态，这些损失应当由被上诉人承担。重汽房地产公司主张双方在签订商品房买卖合同时，不能预见白玉江会因为维权失去工作，对于该损失不应当进行赔偿。且白玉江也没有证据证明是因为维权而造成旷工、因为维权而失去工作。本院对该证据的真实性予以确认。证据六、济南市房屋档案馆出具的《房地产登记信息表》，证明1.被上诉人于2013年7月6日才将涉案房屋登记为自己所有，那么上诉人进行房产登记势必延后，被上诉人严重违约。2.表中显示规划用途“商务公寓”，与合同约定不符，被上诉人应当承担责任。重汽房地产公司对该证据的真实性无异议，但主张其已经在2012.6.19完成了房屋的备案手续，并于当年取得了涉案房屋的楼宇大证。由于涉案小区业主对于房屋的办证用途不予认可多次去市政府上访并多次阻路造成交通瘫痪，市领导亲自协调并给相关部门发出了指示意见，要求相关部门按照业主的要求去办理，在这种情形下涉案小区才办了两次大证，而商务公寓这个大证正是基于上述业主上访之后，相关部门协商之后出现这个结果，而且作为商务公寓来讲的话，根据涉案小区的土地用途是商务，合同载明房屋用途为公寓，因此房屋用途不存在违约。本院对该证据真实性予以确认。证据七、财税[2008]137号文件和济南市地税局提供的济南12345承办单各一份，证明涉案房屋很长时间处在用途不明状态，相关部门契税征收也曾按1%计算。济南市规划局和房管局都存在不合法的行为，被上诉人所提交的预售合同样本房管局给通过本身就存在违法行为。原来规划是公寓式办公楼，按照规划局给的答复我这一层就是商铺及办公室，重汽房地产公司在买卖合同里篡改成了居住使用的公寓，对上诉人存在欺诈行为。重汽房地产公司对财税[2008]137号文件的真实性无异议，对12345承办单的真实性不予认可。并主张双方在签订合同的时候济南市还不存在商务公寓的概念，在2011.3.10济南市四个部门明确规定了公寓这个概念包括住宅公寓和商务公寓，作为商务公寓来讲，也就是上诉人的房屋是商铺及办公。这种房屋是可以居住和办公的，但是被上诉人在商品房买卖合同签订时为了规范，将此统一约定为仅作居住使用，这种约定并不影响房屋本身的规划用途和性质，上诉人在买房的时候知道是作为居住使用的，且未对上诉人的权利造成任何损害。本院对该证据的真实性予以确认。证据八、来源于山东商报微信公众号，2016年3月山东商报统计的济南房价表一份，证明涉案房屋房价仅每平米6071元，而同一时期相同地理位置，产权也为40年的南益名泉春晓每平米10294元，青年居易9090元，香港国际8350元，均比涉案小区房价高出很多，被上诉人的种种违约行为是导致这种现象的主要原因。重汽房地产公司对真实性有异议并认为，这个房价表只是个统计表，哪个地方统计的也不明确，不能够证明上诉人的主张。楼盘的价位是有很多因素决定的，包括小区的地段位置，周围配套的学校，房屋用途或性质，土地使用年限等，像上诉人这样的一些业主的“维权”行为在公众眼中也会造成该小区问题很多、涉案小区房子不能买的印象，这也是低价位的一个很重要的因素。本院对以上证据的真实性予以确认。证据九、济南市房屋档案管出具的济南市房屋登记查询结果证明，证明目的是被上诉人在未书面通知上诉人的情况下变更房屋规划用途，导致上诉人办理房产证成本增加、契税多缴，应当承担违约责任，赔偿上诉人损失。另外，因被上诉人私自变更房屋规划用途，导致上诉人无法办理房屋产权登记手续，必须更改商品房买卖合同后才可办理房产登记。能够证明上诉人至今未办理房屋产权登记是由被上诉人原因造成的，被上诉人应当承担逾期办证的违约责任。重汽房地产公司对该证据真实性无异议，上诉人所购房屋为商业用房这是由上诉人所购房屋占用土地本身的性质决定的。后来将规划用途办公变为商用公寓是由于彩世界小区在2012年底多人多次上访，包括两百多人2012年12月到省委上访、2013年1月9日将阻上黄岗路。市政府领导作批示协调济南市规划局变更了房屋的用途。但是在此之前，也就是在2012年6月19日，出卖人已经完成了备案义务，所有的变更手续均是政府领导协调相关职能部门所为，这也是由于政府部门为了维稳的需要作出了上述的变更，开发商不应承担相关的责任。本院对该证据的真实性予以确认。重汽房地产公司提交《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程规划核实证》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《建设工程竣工验收消防备案表》、《山东省建设工程档案预验收意见书》、《山东省建设工程档案合格证》、《济南市房地产项目竣工综合验收备案证明》、《城市排水许可证》、《济南市房地产开发项目手册》证明涉案小区的开发建设审批情况。白玉江、蔡爱学对以上证据的质证意见为：对证据的真实性没有异议，对证据的关联性、合法性和证明目的均有异议。关于合法性和关联性：第一，根据《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，综合验收应当包括“开发项目是否按照审批确定的规划开发建设”，涉案房屋在规划审批时用途为“公寓式办公楼”，但是被上诉人却将其按照仅供居住使用的“公寓”进行开发、建设和售卖，与审批确定的规划不符，不符合《备案办法》；第二，《建设工程竣工验收消防备案表》中使用性质一栏，显示为“住宅”，这与合同约定和登记用途不符。第三，被上诉人提交的证据证明备案手续于2012年4月27日才办理完成，但是被上诉人提交的城市排水许可证明材料，也即《城市排水许可证》是在2012年7月24日才由相关部门下发，有效期自2012年7月24日至2017年7月23日。也就是说，综合备案证明办理完成时间大大早于《城市排水许可证》下发时间，被上诉人在提交的验收报告中并没有《备案办法》第五条规定的城市排水许可证明材料，但是却取得了综合验收备案证明，违反了《备案办法》。关于证明目的：第一，被上诉人提供的这些证据充分证明了被上诉人未取得综合验收备案证明便将房屋交付，违反了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的强制性规定，且直到2012年4月27日才补办取得综合验收备案证明。同时根据备案办法，如果房地产开发项目未经过竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证，房屋登记部门不予受理。也就是说，之所以涉案房屋未能办理房产证，被上诉人未及时取得综合验收备案证明是其原因之一。因此，被上诉人只有自2012年4月27日后，才能视为交付合法。第二，由《房屋建筑面积构成》可知，涉案小区建筑按房屋用途划分，有办公楼、写字楼和商业营业用房等，却没有合同约定的仅供居住使用的“公寓”。按照规划部门提供的规划图，涉案房屋用途应当是“公寓式办公楼”，然而根据被上诉人提供的证据，恰恰证明了被上诉人存在将“公寓式办公楼”作为仅供居住使用的“公寓”进行出售的行为和事实，这严重违反了规划部门的规划，增加了上诉人办理登记的成本。第三，涉案房屋于2010年5月16日就已经交付，但据被上诉人提交的《重汽·彩世界办理房产证的通知》可知，被上诉人为了办理业主房产登记，于2012年12月26日至12月29日、2013年1月4日至1月10日，才集中收集房产确权资料。同时根据上诉人提交的《房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）》显示，2013年7月16日，被上诉人才完成了其拥有涉案房屋所有权的登记。综上，业主收房后，被上诉人超过三年仍未能为上诉人办理产权登记。因此，这份证据可证明被上诉人延期办证违约的事实。本院对以上证据的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：围绕上诉人白玉江、蔡爱学的上诉请求及理由，本院分述如下。一、关于白玉江、蔡爱学主张的延期交房违约金，由于白玉江、蔡爱学在一审时的诉讼请求为请求判令重汽房地产公司支付逾期交房违约金6098.38元，其计算方式为：合同约定的交房时间2010年4月30至其主张实际交房时间2010年7月4日，逾期66天，以房屋总价款乘以万分之一再乘以逾期交房时间66天，二审中，白玉江、蔡爱学主张，逾期交房的违约金计算方法为自合同约定的交房时间起一直计算至涉案小区完成综合备案时止，其二审的主张属于诉讼请求的变更。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。现重汽房地产公司对白玉江、蔡爱学新增加的诉讼请求不同意调解，亦不同意一并审理，根据以上规定，对于白玉江、蔡爱学该部分上诉请求，本院不予审理，白玉江、蔡爱学可以另行起诉。二、关于白玉江、蔡爱学主张的逾期办证违约金，白玉江、蔡爱学主张合同第十五条的约定应理解为“出卖人应当保证买受人在规定的540日内取得权属证书，而不是仅仅具备条件。”而重汽房地产公司主张其义务为在540日完成备案义务。本院认为，首先，从商品房买卖合同中双方的权利义务角度来讲，在商品房买卖合同的房屋产权证办理阶段，开发商应承担的义务为按合同约定的时间、按照房屋产权登记机关的要求将产权登记备案资料向产权登记机关进行报备，房屋产权证的办理则是行政机关的行政登记行为，开发商对购房人房屋产权证何时能够办理完毕无决定权。其次，从双方合同的约定来看，合同第十五条中约定“出卖人应当在商品房交付使用且买受人提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理…3、①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；②买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日万分之壹向买受人累计支付违约金，但违约金总额最高不超过5%；③非出卖人原因（包括但不限于买受人原因、政府原因等）导致不能如期办理产权证的，出卖人不承担任何责任。④对于‘如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的’的理解：此处的‘取得’是指出卖人使买受人具备了办理房屋所有权属证书的条件，并不是指买受人领取房地产权属证书”，也就是说，双方在合同第十五条第④条对“取得”的理解有了明确约定。综合以上两点，本院认为，白玉江、蔡爱学对合同第十五条中关于“取得”的理解有误，重汽房地产公司提交备案资料后，合同中约定的备案义务即已完成。本院对白玉江、蔡爱学的该项上诉理由不予采信。三、关于白玉江、蔡爱学主张的重汽房地产公司支付因违反合同关于房屋使用性质的经济损失8000元的问题。对于该项诉讼请求，白玉江、蔡爱学的解释为：在合同中约定的房屋用途为公寓，按照房产登记部门的规定，公寓应缴纳的交易税为房屋总价款的1%，而涉案房屋的实际规划为商务住宅，应缴纳的交易税为房屋总价款的3%，两者相差8000元，该差额即为白玉江、蔡爱学的损失。本院认为，至今为止，白玉江、蔡爱学尚未缴纳该部分费用，其所主张的损失并未实际发生。白玉江、蔡爱学在本案中主张的该项损失8000元，本院不予支持。四、关于白玉江、蔡爱学主张的房屋层高与合同约定层高不符及小区配套设置严重不完善的补偿金2000元的问题。本院认为，白玉江、蔡爱学未举证证明交付的房屋层高与合同约定层高不符，本院对此不予采信。关于小区配套设置严重不完善的问题，本院认为，二审中，重汽房地产公司在法庭指令的期限内仅提交了《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程规划核实证》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《建设工程竣工验收消防备案表》、《山东省建设工程档案预验收意见书》、《山东省建设工程档案合格证》、《济南市房地产项目竣工综合验收备案证明》、《城市排水许可证》、《济南市房地产开发项目手册》，从其提交的以上证据可以看出，重汽房地产公司在向白玉江、蔡爱学交付房屋时，涉案小区仅取得了竣工验收和消防验收，其提交的证据不能证实在交付房屋时，涉案小区的配套设施已建设完成并达到交付使用的条件。因此，本院认为，涉案小区至2012年4月27日完成综合验收备案前，配套设施未达到规划的标准，必然对已收房的业主生活产生影响，因此本院酌定重汽房地产公司向白玉江、蔡爱学支付补偿费1000元。五、关于白玉江、蔡爱学主张的误工费、交通费等经济损失3600元问题。本院认为，首先，关于该部分经济损失，双方在商品房买卖合同中未约定，合同中对延期交房及延期办证的违约责任已有明确约定；其次，本案中，原审法院及本院已认定了重汽房地产公司存在的延期交房的事实，重汽公司亦支付了相应的违约金，原审法院及本院亦认定了延期办证的违约责任，并按合同约定判令重汽房地产公司承担了相应的违约责任，二审中，本院认定重汽房地产公司交付涉案房屋时配套设施并不完善，并酌情判令重汽房地产公司承担了部分违约责任；因此，白玉江、蔡爱学在本案中主张的误工费、交通费等损失，本院不再予以支持。综上，上诉人白玉江、蔡爱学的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2015）天民一初字第884号民事判决第二项；二、维持济南市天桥区人民法院（2015）天民一初字第884号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、被上诉人中国重汽集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人白玉江、蔡爱学支付小区配套设施并不完善的补偿费1000元；三、驳回上诉人白玉江、蔡爱学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1280元，由上诉人由上诉人白玉江、蔡爱学负担900元，被上诉人重汽房地产开发有限公司负担380元。本判决为终审判决。审 判 长  孙红岩代理审判员  吴松成代理审判员  尹伊君二〇一七年一月十五日书 记 员  刘 红