山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁17民终2678号上诉人（原审被告）：曹县诚鹏房地产开发有限公司。住所地曹县食品药品监督管理局*楼。组织机构代码：371721200007008。法定代表人：蒋理，总经理。委托诉讼代理人：李帅珅，山东邦治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文花，女，1981年2月4日出生，汉族，农民，住曹县。委托诉讼代理人：张凯，山东君诚仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈有为，山东君诚仁和律师事务所实习律师。原审被告：中国建设银行股份有限公司曹县支行，住所地曹县中兴路18号。统一社会信用代码：91371721868963311U。负责人：王守钦，行长。委托诉讼代理人：王迎春，男，1972年1月27日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司曹县支行主任。上诉人曹县诚鹏房地产开发有限公司（以下简称诚鹏公司）因与被上诉人刘文花、中国建设银行股份有限公司曹县支行（以下简称曹县建行）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省曹县人民法院(2015)鲁1721民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审原告刘文花向原审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除其与被告诚鹏公司于2012年11月14日签订的商品房买卖合同；2、被告诚鹏公司返还其交纳的首付款192948元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从交纳之日至返还之日止），并赔偿直接损失43758.05元；3、解除其与被告曹县建行签订的3708170010112012001522号的借款合同；4、被告诚鹏公司偿还被告曹县建行未收回的借款余额本息。诉讼过程中，刘文花变更第2项诉讼请求为：被告诚鹏公司返还其交纳的首付款192948元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从交纳之日至返还之日止），并赔偿直接损失55590.05元。事实和理由：2012年，其看到被告诚鹏公司开发的中央华府小区宣传广告彩页，被其中的经典平面图设计及“全明设计”宣传用语所吸引，于2012年11月14日与被告诚鹏公司签订了商品房买卖合同，约定由其购买中央华府3座2单元1801房，总价款382948元，被告诚鹏公司应于2013年12月30日前交付房屋。另外合同约定的户型平面图与宣传彩页一致。合同签订前后，其分批向被告诚鹏公司支付了192948元的首付款。随后，其与被告曹县建行签订了按揭贷款合同，从被告曹县建行处贷款19万元，并由被告曹县建行直接将该款打入了被告诚鹏公司的账户。2015年7月，其到被告诚鹏公司处要求交付房屋，到房间实际查看时发现在房屋进门处有一个2米多的走廊，而合同中约定的户型并没有该走廊。遂向被告诚鹏公司要求解除合同，被告诚鹏公司却以种种理由推脱。其依约履行了合同义务，但被告诚鹏公司严重违约，向其提供的商品房户型和合同约定不一致，也和被告诚鹏公司广告彩页上的宣传不一致，根本无法达到宣传用语中的“全明设计”，被告诚鹏公司的行为构成根本违约，且被告诚鹏公司逾期交房超过90日未通知其交付房屋，其有权解除合同。为购买房屋，其在被告曹县建行处办理了按揭贷款，已偿还本息31个月，共计43758.05元，该损失应由被告诚鹏公司赔偿，该贷款合同也应予以解除。原审被告诚鹏公司辩称，原告请求解除双方签订的商品房买卖合同无事实根据与法律依据。其公司从未印制过原告所说的小区宣传广告彩页，更没有宣传过“全明设计”的房屋设计理念，并且在双方签订的商品房买卖合同中也未显示该用语，故其公司建设的房屋不受该用语的约束。该房屋在建设过程中完全是按照相关部门批准的户型建设的，并未擅自变更，售予原告的房屋虽然有一条走廊，但该走廊是在其公司全面、正确履行双方签订的商品房买卖合同的同时为了更好地利用现有建筑面积、完善设计、更多地为业主提供实惠而建设的。该走廊并不影响房屋的质量及正常使用，对房屋的价格也不产生任何影响，并不影响合同目的的实现，不但没有增加原告的负担，反而是给了原告更多实惠，其公司的行为构不成根本违约，达不到合同解除的条件。其公司在房屋验收合格，达到交付条件后，于2013年12月30日前就多次通知原告接收房屋，但原告一直未到其公司办理接房手续，故该房屋至今未交付完全是因为原告自身过错造成的，与其公司无关。其公司与被告曹县建行无直接债权债务关系，原告第4项请求不应得到支持。原审被告曹县建行辩称，本案是商品房买卖合同，原告和银行之间是贷款合同，本案与银行无关。原审法院认定：2012年11月14日，原告刘文花（××）与被告诚鹏公司（××）签订商品房买卖合同一份，其中第三、四、六、八、九、十、十一条约定：“第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第0003【座】02【单元】【层】21801号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上32层，地下0层。该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共126.06平方米，其中，套内建筑面积96.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.03平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款。该商品房定价方式为双方协议价。××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：第一种按【建筑面积】计算：（1）该商品房单价为每平方米3037.82元，总金额为382948元整。第六条付款方式及期限。××于2012年10月15日支付房款142948元整，剩余房款24万元整办理银行按揭贷款。第八条交付期限。××应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起90日内告知××的。第九条××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到××所购商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。××有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。××在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。××未在规定时限内通知××的，××有权退房。××退房的，××须在××提出退房要求之日起30天内将××已付款退还给××，并按国家银行同期活期存款利率付给利息。××不退房的，应当与××另行签订补充协议。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。”2012年10月2日至2012年12月20日，原告分四次支付被告诚鹏公司房款192948元。另查明，2012年12月28日，原告刘文花（借款人）与被告曹县建行（贷款人）签订个人住房（商业用房）借款合同，其中第一、二、三、五、十三条约定：“第一条借款用途。借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：一、售房人：曹县诚鹏房地产开发有限公司。二、该房屋系借款人使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为商品房。三、房屋座落：中央华府3栋2单元21801。第二条借款金额。借款人借款本金壹拾玖万元整。第三条借款期限。借款期限为贰佰肆拾个月（即2012年12月28日至2032年12月28日）。第五条借款的发放与支用。贷款人将款项一次性划入下列账户，账户名称：曹县诚鹏房地产开发有限公司，账号：37×××75。第十三条抵押条款抵押人以中央华府3栋2单元21801设定抵押。”合同签订后，被告曹县建行将原告所贷款19万元汇划入被告诚鹏公司账号为37×××75的银行账户内。自2013年3月1日至2016年6月1日，原告共偿还被告曹县建行贷款本息共计55590.09元。再查明，原告和被告诚鹏公司因房屋的入户门发生变化而产生争议，双方未能交接房屋。原审法院于2015年9月22日对涉案房屋进行了现场勘验，该房屋的入户门至室内第一门之间有长约1.85米的走廊，房屋内各房间的结构和布局与涉案商品房买卖合同所载明的房屋设计图相符。2015年9月10日，被告诚鹏公司向原告邮寄了中央华府接房通知函，同年9月17日，原告签收。原审法院认为，本案系因预售商品房而发生的纠纷，案由应为商品房预售合同纠纷。根据原告的起诉和被告的答辩，本案争议焦点为：一、原告和被告诚鹏公司之间签订的商品房买卖合同是否应予以解除。二、原告与被告曹县建行之间签订的贷款合同是否应当予以解除。三、原告请求被告诚鹏公司返还交纳的首付款192948元及利息（按同期中国人民银行贷款利率，从交纳之日至返还之日），并赔偿由此给原告造成的直接损失55590.05元是否予以支持。四、原告请求被告诚鹏公司偿还被告曹县建行未收回的贷款余额本息是否予以支持。关于焦点一，原告与被告诚鹏公司签订的商品房买卖合同是当事人双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告和被告诚鹏公司所签订的商品房买卖合同第九条约定了解除合同的条件为“逾期超过90日后，××有权解除合同”。被告诚鹏公司作为××应按照合同约定的期限（2013年12月30日前）向原告交付房屋，至被告诚鹏公司向原告发出中央华府接房通知函之日（2015年9月10日），已逾期超过90日未能履行交房义务，显属违约，故原告请求解除合同，原审法院予以支持。被告诚鹏公司主张其在交房期限前多次通知原告接房，但其提供的证据不能证明其该主张，不予支持。关于焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因原告与被告诚鹏公司所签订的商品房买卖合同解除，致使原告与被告曹县建行所签订的商品房担保贷款合同的目的已无法实现，故原告请求解除其与被告曹县建行签订的个人住房借款合同，予以支持。关于焦点三、四，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。”涉案商品房买卖合同解除后，被告诚鹏公司应按照合同约定退还原告全部已付房款，并赔偿原告因此所产生的损失。原告请求被告诚鹏公司返还已付房款192948元和赔偿直接损失55590.09元，予以支持。按照原告与被告诚鹏公司所签订的商品房买卖合同第九条约定，被告诚鹏公司应按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，现原告请求被告诚鹏公司支付已付房款192948元的利息，不符合合同约定，不予支持。原告如要求被告诚鹏公司支付违约金，可另行主张权利。原告请求被告诚鹏公司偿还被告曹县建行剩余购房贷款本息，予以支持。综上所述，原审法院依照上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘文花与被告曹县诚鹏房地产开发有限公司于2012年11月14日签订的商品房买卖合同；二、解除原告刘文花与被告中国建设银行股份有限公司曹县支行签订的个人住房借款合同；三、被告曹县诚鹏房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付原告刘文花已付首付款192948元及损失55590.09元；四、被告曹县诚鹏房地产开发有限公司于判决生效后五日内向被告中国建设银行股份有限公司曹县支行返还原告刘文花就个人住房借款合同所剩余的购房贷款本金及利息（以被告中国建设银行股份有限公司曹县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、驳回原告刘文花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5028元，由被告曹县诚鹏房地产开发有限公司负担。上诉人诚鹏公司不服原审人民法院判决上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审法院认定上诉人于2015年9月10日逾期交房不符合客观事实。事实上，该涉案楼盘己经于2013年9月前验收合格完毕，上诉人也在楼盘验收合格之后第一时间通知了所有业主，包括被上诉人刘文花。除被上诉人刘文花外的所有业主均已在2013年12月30日前到公司办理了接房手续，唯独被上诉人刘文花由于嫌房屋价格贵，迟迟不肯到公司办理接房手续，所以至今未交房的原因是由于被上诉人刘文花自己怠于接房，反悔不履行合同义务，与上诉人无关。一审法院在没有查清事实真相的情况下，判决上诉人承担逾期交房的法律责任，对上诉人不公平。请求二审法院进一步查清本案事实，准确认定案件事实，正确适用法律，对本案依法改判。被上诉人刘文花答辩称：1、双方约定的交房时间为2013年12月底，但刘文花一直到起诉之前都没有收到交房的通知，根据双方合同第9条约定，刘文花有权解除合同。2、上诉人的上诉理由不能成立，其表述不真实，从上诉人一审提供的交房明细看，有一半以上的业主到期后没有办理交房手续，并非唯独被上诉人一人未交房。3、涉案房屋的实际户型与双方合同附件上的平面图及上诉人当时的宣传广告不符，合同标的物的改变属根本违约，被上诉人有权解除合同。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审被告曹县建行陈述称：本案住房借款抵押合同事实清楚，应由当事人履行相应的合同约定。本院二审审理期间，上诉人提交银联商务签购单据两份，拟证明在2013年12月26日被上诉人曾到上诉人处，上诉人告知了被上诉人交房事宜，其对于房屋在2013年12月30日前完成交付，应属知情，但由于其个人原因拒不收房，上诉人不存在违约情形。经质证，被上诉人对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据仅仅能证明被上诉人刘文花向上诉人支付过购房款，不能证明上诉人对刘文花进行过任何形式的告知，也不能证明刘文花存在由于个人原因拒绝收房的违约情形。本院认为，上诉人提交的证据仅能证明被上诉人的交款行为，对其主张的交房告知的证据目的，被上诉人不予认可，上诉人不能提供其他证据予以印证，故对该证据的证明效力本院不予认定。本院二审审理查明的事实和一审判决认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第九条约定了解除合同的条件为“逾期超过90日后，××有权解除合同”。上诉人应按照合同约定的期限即2013年12月30日前交房，但被上诉人接到接房通知的时间为2015年9月17日，上诉人已逾期超过90日未能履行交房义务，故被上诉人诉请符合解除商品房买卖合同的条件，原审法院予以支持并无不当。因商品房买卖合同解除，致使被上诉人与原审被告曹县建行签订的商品房担保贷款合同的目的已无法实现，故对于被上诉人与原审被告曹县建行签订的个人住房借款合同也应一并予以解除。综上所述，上诉人诚鹏公司的上诉请求不能成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5028元，由上诉人曹县诚鹏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴    树    峰代理审判员 李锋代理审判员张宪明二〇一七年一月二十日书 记 员 李        峰