四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川10民终761号上诉人（原审被告）：陈龙辉，男，1965年10月6日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：刘思彪，四川沱江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内江市晶彩食品饮料有限公司，住所地四川省内江市中区甜城大道777号-6号。法定代表人：向明，总经理。委托诉讼代理人：朱敏，四川平新律师事务所律师。上诉人陈龙辉因与被上诉人内江市晶彩食品饮料有限公司（以下简称晶彩食品公司）土地租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院(2017)川1002民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人陈龙辉及委托诉讼代理人刘思彪，被上诉人晶彩食品公司的委托诉讼代理人朱敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈龙辉上诉请求：1.撤销四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初1216号判决，发回重审；2.改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，导致适用法律错误，上诉人逾期未交付租金是因为被上诉人未履行出租人之善租义务，也未履行合同所约定的协调义务。上诉人使用的下水道堵塞，由于被上诉人不按照合同约定积极协商处理，故本案的违约方是被上诉人而非上诉人；上诉人与被上诉人之间签订的《土地租赁合同》不构成解除的条件，上诉人之所以未交租金是因为在等与被上诉人进行协商处理争议问题，而被上诉人故意设置障碍，恶意构成上诉人违约，不仅违反合同约定，同时也违反了诚实信用原则，被上诉人故意造成解除合同的违约情况出现，就应当视为解除合同的条件不成就。上诉人在案涉土地上投资300多万元，被上诉人恶意设置障碍以达到解除合同的目的，由此产生的损失应由被上诉人承担。被上诉人晶彩食品公司辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持，上诉人的上诉理由不成立，其主张应予驳回。上诉人所称出租土地上面一直污水横流导致农家乐生意惨淡，被上诉人租赁土地给上诉人时，地上是没有建筑物的，现在地上建筑物是由上诉人租赁后自行修建并由其使用，污水一直存在与事实不符；双方约定的解除条件已成立，该合同应当予以解除，上诉人的投入与本案没有关联，合同也约定地上建筑物在解除合同之后由承租人自行撤除，出租人不承担责任。晶彩食品公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除晶彩食品公司与陈龙辉签订的《土地租赁合同》；2.请求依法判令陈龙辉于《土地租赁合同》解除十日内交还该出租土地并将地上设施撤除；3.请求依法判令陈龙辉支付欠付的租金（租金以每半年56,550元为标准，从2017年5月1日起计算至陈龙辉实际交还土地之日止），截止起诉之日暂计6,000元；4.请求依法判令陈龙辉支付违约金（违约金以年租金113,100元为基数，按每日千分之二从2017年3月21日起计算至陈龙辉付清租金之日止），截止起诉之日暂计5,000元；5.本案诉讼费由陈龙辉承担。一审法院认定事实：坐落于内江市城西工业园区地号为5110020010080788000的土地的使用权为晶彩食品公司所有，该土地的使用终止日期为2060年8月5日。2013年9月23日，晶彩食品公司、陈龙辉签订了《土地租赁合同》一份，约定：晶彩食品公司将位于内江市城西区甜城大道777-6号地的1450平方米的土地使用权出租给陈龙辉使用。合同租赁期为1年，从2013年10月1日至2014年9月30日，如因城市规划建设及晶彩食品公司规划建设未实施，该合同自动延期。合同终止时由陈龙辉投入的建筑物归陈龙辉所有，晶彩食品公司不承担陈龙辉的任何损失。租金的缴纳采取每半年支付，同时缴纳押金五千元，先付后用。每半年租金为56,550元，陈龙辉需提前10天缴纳下半年的租金。如逾期缴纳租金，陈龙辉除应补交所欠的租金外，还应向晶彩食品公司支付年租金日千分之二的违约金。如逾期超过30日，晶彩食品公司有权解除合同。合同对其他事项还做了约定。合同上有晶彩食品公司的印章及其授权代表的签名和陈龙辉的签名。合同签订后，晶彩食品公司即将该土地交给陈龙辉使用。2017年6月22日陈龙辉将56,550元租金转款至晶彩食品公司法定代表人向明在中国农业银行的6228460518000180070账上。一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。晶彩食品公司、陈龙辉之间签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应当按照约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，陈龙辉逾期未支付租金的行为构成违约，根据晶彩食品公司、陈龙辉双方签订的租赁合同约定，逾期超过30日后，晶彩食品公司方有权解除租赁合同。晶彩食品公司提出的解除租赁合同，收回土地的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。因陈龙辉已将租金交付至了2017年9月30日，晶彩食品公司同意陈龙辉使用至该期限，故陈龙辉应在2017年10月1日前将土地交还晶彩食品公司并拆除地上设施。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，陈龙辉已于2017年6月22日将56,550元租金付至晶彩食品公司的法定代表人向明的账户上，故晶彩食品公司请求的陈龙辉支付租金的请求一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，陈龙辉应于2017年3月20日将下半年的租金交付晶彩食品公司，但陈龙辉是在2017年6月22日才支付租金，故陈龙辉应按合同约定承担违约金，其违约金应从2017年3月21日计算至2017年6月22日。即：113,100元×2‰×93天=21,036.6元。陈龙辉的辩称提出的本案系晶彩食品公司违约在前，不应解除租赁合同的主张，缺乏事实和法律依据，不予采信。综上所述，晶彩食品公司提出请求解除合同、承担违约金等诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、从本判决生效之日起解除晶彩食品公司与陈龙辉就内江市城西工业园区甜城大道777-6号地的1450平方米土地签订的《土地租赁合同》；二、陈龙辉应于2017年10月1日将上述土地交还给晶彩食品公司并拆除地上设施；三、陈龙辉应于本判决生效之日起10日内支付晶彩食品公司违约金21,036.6元；四、驳回晶彩食品公司的其他诉讼请求。如陈龙辉未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取38元，由陈龙辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉租赁土地下水道排水管堵塞，双方当事人发生争议，陈龙辉未按期交纳租金。本案二审庭审中，陈龙辉提出双方约定违约金的计算方法错误。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点：一、上诉人陈龙辉是否违约；二、案涉《土地租赁合同》应否予以解除。上诉人陈龙辉与被上诉人晶彩食品公司签订的《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方因下水道堵塞发生争议，导致陈龙辉延期交付租金，但下水道堵塞应归咎于何方，双方均未举证。陈龙辉延期交付租金具有一定合理性，且陈龙辉目前已将所欠租金交付给晶彩食品公司，并愿意继续履行合同，合同目的能够实现，虽有延期交付的事实，但其行为尚不构成根本违约，双方仍然能够继续履行合同，晶彩食品公司请求解除合同，收回租赁土地的请求，本院不予支持。关于违约金的问题，陈龙辉延期93天支付下半年租金56,550元，按合同约定陈龙辉要支付21,036.6元的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，陈龙辉二审已对违约金的计算提出异议，合同约定是按全年租金计算违约金，但陈龙辉只欠半年租金，按一年租金计算违约金不合情理，本院依法调整违约金为56,550元×2‰×93天=10,518.3元。综上所述，上诉人陈龙辉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初1216号民事判决的第四项，即：驳回内江市晶彩食品饮料有限公司的其他诉讼请求；二、撤销四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初1216号民事判决的第一、二、三项，即：从本判决生效之日起解除内江市晶彩食品饮料有限公司与陈龙辉就内江市城西工业园区甜城大道777-6号地的1450平方米土地签订的《土地租赁合同》。陈龙辉应于2017年10月1日将上述土地交还给内江市晶彩食品饮料有限公司并拆除地上设施。陈龙辉应于本判决生效之日起10日内支付内江市晶彩食品饮料有限公司违约金21,036.6元；三、陈龙辉于本判决生效之日起10日内支付内江市晶彩食品饮料有限公司违约金10,518.3元。如陈龙辉未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38元，陈龙辉负担10元，内江市晶彩食品饮料有限公司负担28元；二审案件受理费76元，陈龙辉负担20元，内江市晶彩食品饮料有限公司负担56元。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  吴敏审判员  王侯二〇一七年九月二十六日书记员  周雪