湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3638号上诉人（原审被告）：武汉澳兴置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区军山大道特1号2楼。法定代表人：刘建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李艳，该公司员工。被上诉人（原审原告）：苏锡盛，男，1979年12月24日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：余超，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉澳兴置业有限公司（以下简称澳兴公司）因与被上诉人苏锡盛房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初字第01983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。澳兴公司的上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判苏锡盛仅需支付2014年12月28日（合同约定交房日的次日）至2015年6月17日的逾期交房违约金且以总房价的2%为限，即以23,000元为限（房屋总价：1,150,000元）。2、判决一、二审诉讼费用由苏锡盛承担。其上诉的理由为，一、一审判决认定事实错误。（一）、涉案房屋已于2015年6月3日拿到竣工验收备案，一审法院对该事实虽予以认定但对我公司已通知苏锡盛收楼且苏锡盛拒绝收楼的事实不予审查。l、《商品房买卖合同》补充协议（附件六）第九条：“商品房买卖合同第十二条“交接”的修订：出卖人、买受人双方一致同意：该商品房具备建筑工程竣工验收报告或竣工验收备案表即视为符合《商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付标准，房屋交付验收时间已出卖人收楼通知书约定的时间为准。2、我公司于2015年6月17日通过特快专递的方式向苏锡盛发出书面收楼通知，而苏锡盛未前来收楼，故视为2015年6月17日该房屋已交付给苏锡盛。（二）、一审判决认为我公司未就商品房买卖合同对苏锡盛��行解释说明属于认定事实错误。1、双方已在补充协议（附件六）第十九条第（三）项明确：“买受人在签署买卖合同前，出卖人已向买受人充分解释买卖合同及附件的所有条款，买受人对买卖合同及附件的所有条款均已理解并明白自己在买卖合同及附件中所享有的权利及所承担的义务。”2、一审法院将已进行解释说明的举证义务强加给我公司明显对我公司不公平，事实上，不仅仅是我公司，在实践中甚至没有一家房产公司能拿出证据证明已进行了解释说明。二、一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》补充协议（附件六）为格式条款，且认为只要是未进行解释说明，格式条款就全部无效属于适用法律错误。（一）、《商品房买卖合同》补充协议（附件六）并非格式条款。1、《商品房买卖合同》签订说明第2点已明确规定：“双方当事人可以对文本条款的内容��行修改、增补或删减。”2、双方作为完全民事行为能力人，在订立合同时已进行了充分的协商，且鉴于商品房买卖合同标的额巨大，苏锡盛在签订合同时理应已对包括合同条款在内的事宜进行了充分考虑后才决定签订商品房买卖合同，故合同补充协议并非格式条款。（二）、即使合同补充协议为格式条款，且即使补充协议其他条款无效，但该补充协议第九条、第十九条第（三）项以及第十九条第（四）项并不存在免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，故不存在无效的情形。l、《合同法解释二》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的���式’。”。在补充协议中，我公司已采用区别于主合同的字体下划线的形式提请苏锡盛注意该补充协议的内容，但一审法院却以我公司未提供证据证明我公司已进行了充分说明为由，认定该条款无效，明显违反《合同法解释二》第六条的规定。2、补充协议第九条修改后的交房条件并不低于法定的交房条件，因此不属于免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。补充协议第九条约定：“对商品房买卖合同第十二条“交接”的修订：出卖人、买受人双方一致同意：该商品房具备建筑工程竣工验收报告或竣工验收备案表即视为符合《商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付标准，房屋交付验收时间已出卖人收楼通知书约定的时间为准”。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十���条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。以上两部法律法规均规定“房屋竣工验收合格”是房屋交付的法定条件，补充协议第九条修改后的交房条件并不低于法定的交房条件，且是双方约定的最终交房条件。3、补充协议第十九条第（三）项并不存在无效的情形，不应认定为无效。4、补充协议第十九条第（四）项，对违约金数额的上限进行约定并不违反法律法规的强制性规定，也并不存在免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，故一审法院认定为无效条款违反了相关法律法规及司法解释的规定。（1）、《合同法>第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”（2）、双方约定的违约金限额是针对双方有效的，是对���的条款，不应认定为无效。（3）、苏锡盛并未提供任何证据证明其损失高于总房价的2%，故在双方已明确约定违约金最高限额的情况下，一审法院认定该条款无效无法律和事实依据。综上所述，一审法院对我公司取得竣工备案证后通知苏锡盛收楼、我公司已对《商品房买卖合同》补充协议（附件六）中的文字加下划线提醒苏锡盛、以及双方已明确约定：“若补充协议与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以本补充协议为履行依据”等等事实视而不见或不加审查，且违反“民法意思自治”、“约定大于法定”的基本法律原则，认定双方《商品房买卖合同》补充协议（附件六）全部无效属于严重适用法律错误。被上诉人苏锡盛答辩则要求维持原判。2015年8月，苏锡盛向一审法院提起诉讼，请求判令：1、澳兴公司向苏锡盛交付符合合同约定使��条件的标的房屋；2、澳兴公司向苏锡盛支付逾期交房的违约金（按每日已付房款万分之三的标准支付至实际交房之日，自2014年12月28日起暂计至2015年7月24日的违约金为72,795元）；3、澳兴公司承担本案的全部诉讼费。一审法院查明，苏锡盛和澳兴公司于2013年12月19日签订了武汉市商品房买卖合同（合同编号：经120470451），约定：苏锡盛购买澳兴公司开发的位于武汉市军山街小军村“海伦堡·君临长江”一期第B08座3单元4-5层3号房，建筑面积129.07平方米，总价1,150,000元，付款方式为贷款购买，苏锡盛应于2013年12月26日前，一次性存入商品房首付款345,000元，其余价款办理贷款；合同第九条约定出卖人（澳兴公司，下同）应在2014年12月27日前将完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件、完成商品房项目竣工交付使用相关手续等的商品房交付买受人（苏锡盛，下同）使用。合同第十一条第一款第二项约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。双方在合同签订当日以附件六的形式签订补充协议，其中第九条约定：“商品房买卖合同第十二条交接的修订：出卖人、买受人双方一致同意:该商品房具备建筑工程竣工验收报告或竣工验收备案表即视为符合商品房买卖合同第九条约定的房屋交付标准，房屋交付验收时间以出卖人收楼通知书约定的时间为准。买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，如买受人认为房屋本身或者环境设备存在不符合合���约定的情形，应于办妥交付手续后按照法规和合同约定处理，否则出卖人收楼通知中的收楼期限届满之日即本房屋的交付时间。除买受人有证据证明该商品房不符合商品房买卖合同第九条约定的交房条件外，房屋交付时，出卖人仅须提供建筑工程竣工验收报告或竣工验收备案表复印件供查阅，以及向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书原件。买受人同意：出卖人可不另行向买受人出示其他文件，买受人不以出卖人未出示相关文件材料为由拒绝接收房屋。……”苏锡盛于2013年12月15日依约向澳兴公司支付了首付款345,000元并于2014年3月3日委托银行向澳兴公司支付了剩余购房款805,000元，履行了全部付款义务。苏锡盛认为澳兴公司交付的房屋未达到合同约定的交房条件，且延期交付，故提起诉讼。一审法院另查明：澳兴公司2015年6月3日取得诉争房屋竣��验收备案证，2016年1月30日正式送电。一审法院认为，苏锡盛和澳兴公司于2013年12月19日签订的武汉市商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同履行各自义务。澳兴公司在提供格式合同的同时，又以合同附件的形式对双方主合同中约定的交付条件、买受人合同解除权履行期限、物业费缴纳等众多事项进行不利于买受人的调整，且未能证明对此予以了充分、明确说明，苏锡盛对此亦不予认可，上述格式条款无效，故应按主合同的约定处理。合同约定的交房时间为2014年12月27日前，澳兴公司2015年6月3日取得诉争房屋竣工验收备案证，2016年1月30日正式送电，已达到合同约定的交付条件，应按合同约定向苏锡盛交付房屋。苏锡盛未能举证证实诉争房屋存在主体结构质量问题，该房屋已取得竣工验收备案证明并达���合同约定的交付条件，苏锡盛主张澳兴公司向苏锡盛交付房屋的诉请符合合同目的及合同的约定，予以支持；房屋存在的其他质量瑕疵可以通过质保期内的维修予以解决，苏锡盛在诉争房屋达到交付条件后拒绝收取房屋的责任应由其自行承担。澳兴公司虽然在2015年6月3日取得诉争房屋竣工验收备案证后通知了苏锡盛收取房屋，但此时诉争房屋尚未正式通电，尚不具备合同约定的交付条件，在其正式通电后，澳兴公司未及时告知苏锡盛并再次通知其收取房屋，应由其承担未通知的责任。苏锡盛主张澳兴公司向苏锡盛支付逾期交房的违约金符合双方合同约定，但其未能提交因延期交房造成其实际损失的数额，澳兴公司请求调整违约金的数额符合法律规定，违约金计算方式应调整为以所有已付款为本金，按银行同期贷款利率上浮30%计算，从逾期之日起计算至澳兴公司实际交付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉澳兴置业有限公司于本判决生效之日起五日内向苏锡盛交付武汉市商品房买卖合同（合同编号：经120470451）项下房屋；二、武汉澳兴置业有限公司于本判决生效之日起五日内向苏锡盛支付逾期交房违约金（违约金计算方式为：以1,150,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2014年12月28日起计算至澳兴公司实际交付房屋之日止）；如果武汉澳兴置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回苏锡盛的其他诉讼请求。案件受理费1,620元，由武汉澳兴置业有限公司负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，国网湖北省电力公司武汉市沌口经济开发区供电公司用电（业扩）报装项目送电工作单，客户名称：武汉澳兴置业有限公司。用电地址：武汉市沌口经济技术开发区军山组团112R2地块“海伦堡君临长江”。送电时间：2016年1月30日。本期送电范围：全部。本院认为：澳兴公司与苏锡盛签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利、履行合同义务。双方在主合同签订的同时，又以合同附件六的形式对双方主合同中约定的交付条件进��了调整，现双方对合同附件六存有争议，本院认为应当参照同类合同的交易习惯，按主合同的约定处理。在履行中，苏锡盛按合同约定支付购房款，其享有合同约定的权利。而澳兴公司未在合同约定交房期限内交房，直至2016年1月30日正式送电，应认定澳兴公司于2016年1月30日才具备交付使用条件。本案所涉商品房于2016年1月30已符合交房条件，苏锡盛应依照诚实信用原则办理交接手续，其虽未办理交接手续，此后延期收房的责任应由其自行承担。澳兴公司逾期交房，苏锡盛仍要求继续履行合同，澳兴公司未能按照合同约定期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。双方虽在合同中约定了违约金的计算方法（按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金），澳兴公司以约定的违约金过分高于造成的损失为由请求人民法院予以调整，苏锡盛没有提供证据证明因澳兴公司违约造成的实际损失，一审法院按购房款为本金，以中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%为标准计算并无不当，因澳兴公司二审中提供了正式供电的具体时间，澳兴公司逾期交房的截止时间确定，故一审判决澳兴公司支付房屋实际交付之日止的违约金不确定，本院予以纠正。澳兴公司的该上诉请求，本院予以支持，澳兴公司的其他上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初字第01983号民事判决。二、武汉澳兴置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付苏锡盛违约金（违约金的计算标准：2014年12月28日起至2016年1月30日止，以人民币1,150,000元为本金，以中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%为标准计算）。三、驳回苏锡盛的其他诉讼请求。一审案件受理费1,620元，由武汉澳兴置业有限公司负担；二审案件受理费1,620元，由武汉澳兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 张立新审判员 陈继红二〇一七年九月七日书记员 余文婷