杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）浙0111民初2990号 原告：李惠强，男，1972年7月26日出生汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：陈军文，浙江杭联律师事务所律师。 被告：何宁军，男，1971年3月18日出生汉族，住杭州市富阳区。 第三人：海盐富鑫贸易有限公司（组织机构代码：58904839-9），住所地：嘉兴市海盐县武原街道金星村（一星工业园）。 法定代表人：何平。 委托诉讼代理人：柴立群，浙江嘉诚中天律师事务所律师。 原告李惠强与被告何宁军、第三人海盐富鑫贸易有限公司（以下简称海盐富鑫公司）债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月31日、6月23日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告李惠强的委托诉讼代理人陈军文、第三人海盐富鑫公司的委托诉讼代理人柴立群到庭参加诉讼。被告何宁军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李惠强向本院提出诉讼请求：撤销被告何宁军与第三人海盐富鑫公司之间关于平湖市当湖街道新华中路68号201室、301室、401室、501室、601室在1500000元范围内的无偿转让行为。事实和理由：2014年1月10日，被告何宁军向原告李惠强借款1500000元，并出具借条一份，双方未约定还款期限。原告按约交付了借款。后经原告多次催讨，被告至今未归还借款。后原告得知被告于2014年5月8日将自己名下的位于嘉兴市平湖市当湖街道新华中路68号201室、301室、401室、501室、601室房产无偿转让给第三人海盐富鑫公司。在杭州市富阳区人民法院，被告何宁军作为被执行人尚有（2015）杭富执民字第1685号、2825号两案正在执行。被告何宁军早已丧失偿债能力，在向原告借款四个月后，将名下所有的房产无偿转让给第三人海盐富鑫公司，对债权人造成了损害。 被告何宁军未作答辩。 第三人海盐富鑫公司答辩称：1、不能确定原告李惠强与被告何宁军之间的债权、债务是否真实存在或者被告何宁军是否已经部分或全部偿还债务，第三人海盐富鑫公司对原告李惠强作为债权人的资格有疑问；2、第三人海盐富鑫公司与被告何宁军签订了买卖合同，是真实的交易，第三人海盐富鑫公司也支付了相应的对价。2013年12月17日被告何宁军通过淘宝网司法拍卖拍下案涉房屋。海盐富鑫公司法定代表人何平的父亲何振标与何宁军系堂兄弟。之后,何宁军资金紧张找到何振标借款，何振标陆续借给何宁军一些钱。一直到2014年2月21日,何宁军才付清拍卖款。之后,何宁军因为其他借款到期,又多次找到何振标借钱,且海盐富鑫公司为何宁军担保的债务也出现了问题。何振标感觉何宁军偿还能力出现了问题,就在2014年4月中下旬左右与何宁军商量将房子卖给海盐富鑫公司，直到2014年5月份签订合同。这个过程中,海盐富鑫公司陆续通过何珍兰以及浙江元通建设股份有限公司钢结构分公司（以下简称元通公司钢构分公司）的账户付款给何宁军。 原告李惠强、第三人海盐富鑫公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于何宁军是否尚欠李惠强借款1500000元未归还的问题。第三人海盐富鑫公司对于何宁军向李惠强借款1500000元的事实无异议，但对于借款有无归还的事实有异议。本院经审查后认为，被告何宁军并未到庭主张并证明案涉借款已归还的事实，且第三人海盐富鑫公司虽对该事实有异议但未提供证据证明，故本院确认被告何宁军尚欠原告李惠强借款1500000元的事实； 2、关于案涉房屋买卖合同的问题。第三人海盐富鑫公司向本院提供公证书8份，用以证明何宁军将平湖市当湖街道新华中路68号201、301、401、501、601室的房屋以总价19259939元的价格转让给海盐富鑫公司，并将一楼的三个店面分别以1717144元、1058203元和1058203元的价格转让给海盐富鑫公司的事实。原告李惠强对上述证据的形式真实性无异议，但认为上述房屋买卖合同的内容不真实，并非何宁军与海盐富鑫公司的真实意思表示。原告李惠强向本院提供录音资料1份用以证明该事实。第三人海盐富鑫公司对录音的真实性无异议，对录音谈话的内容有异议。第三人海盐富鑫公司认为，何宁军到庭对查清本案事实至关重要，录音发生在第二次开庭前一天，李惠强既然能在开庭前一天找到何宁军，为什么不让何宁军第二天过来开庭，李惠强和何宁军有串通的嫌疑。本院经审查后认为，案涉房屋已登记在海盐富鑫公司名下，若何宁军对案涉房屋物权变动的原因行为即本案所涉房屋买卖合同的效力有异议，应通过诉讼的方式解决。现被告何宁军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，其在庭外对李惠强所述的事实，李惠强可以作为本案证据，但是其证明力明显小于第三人海盐富鑫公司提供的经过公证的书证，故本院对于原告李惠强主张的案涉买卖合同非合同当事人何宁军和海盐富鑫公司真实意思表示的事实不予认定； 3、海盐富鑫公司有无向何宁军支付购房款的问题。第三人海盐富鑫公司向本院提供如下证据：分户明细对帐单2份和屏幕截图5份，用以证明海盐富鑫贸易有限公司委托其法定代表人何平的母亲何珍兰的账户向何宁军支付购房款18812450元，通过何珍兰另外一个帐户分四次转帐给何宁军5050000元；扣款业务自助回单5份，用以证明海盐富鑫贸易有限公司通过元通公司钢构分公司分5次支付给何宁军7600000元的事实；借据（复印件）1份、承诺书1份，网银电子回单3份、扣款业务自助回单2份、转帐支票（复印件）3份，用以证明海盐富鑫公司通过何振标承担保证责任，代为何宁军归还借款1070000元的事实。原告李惠强对上述证据的真实性均无异议，对关联性均有异议，并向本院提供转帐凭证2份，用以证明何宁军于2014年2月7日、2014年4月8日向何珍兰账户转账2000000元的事实。本院经审查后认为，何宁军和海盐富鑫公司之间存在数额巨大的经济往来，若何宁军认为海盐富鑫公司尚未全额支付房屋转让款，可另行处理。对于房屋转让款有无清偿的事实，不宜在本案中确认； 4、原告李惠强向本院提供税收支付凭证5份，用以证明何宁军拍得房产后共支付3151000元税款的事实。第三人海盐富鑫公司表示不清楚何宁军拍得房产后的交税情况，但认为缴纳税款应当有相应的税务部门开具的收据。本院经审查后认为，结合第三人海盐富鑫公司在庭审中陈述何宁军在2014年2月21日付清拍卖款的事实以及第三人海盐富鑫公司提供的拍卖成交确认书所载明的拍卖标的物的过户费用、其他所涉税、费等均由买受人承担的事实，虽然没有相应的税收发票，但是可以认定拍卖房屋所涉印花税、契税、营业税等3151000元均由买受人何宁军负担的事实； 5、原告李惠强向本院提供税收支付凭证6份、购房发票5份、税收凭证10份，用以证明何宁军向海盐富鑫公司出让房产后缴纳201至601房产交易税并代交契税601424.6元的事实。第三人海盐富鑫公司对真实性无异议，但对证明目的有异议。海盐富鑫公司认为，海盐富鑫公司通过何珍兰或元通公司钢结构分公司的账户转账给何宁军后，由何宁军代缴相应的税、费。本院经审查后认为，契税应当由买受人缴纳，海盐富鑫公司没有提供证据证明委托何宁军代缴契税的确凿证据，故认定何宁军代为缴纳201、301、401、501、601室房屋契税及印花税587428.24元的事实，其中201室的契税及印花税为129277元、301室为118806.64元、401室为114618.46元、501室为112524.39元、601室为112201.75元； 6、关于李惠强知道何宁军和海盐富鑫公司之间案涉房屋买卖的时间问题。第三人海盐富鑫公司认为，根据李惠强提供的录音资料，李惠强与评估事务所联系要求提供评估报告，反映出李惠强知道该评估报告。该评估报告出具时间是2014年5月28日，李惠强应当是在2014年5月份已经知道何宁军和海盐富鑫公司之间的房屋买卖事宜。本院认为，海盐富鑫公司没有提供其他证据，仅依据李惠强在2016年5月5日知道评估报告的事实并不能推断出李惠强在评估报告出具时已经知道该报告的事实，故对第三人海盐富鑫公司主张的该事实不予认定。 本院认为：本案原告李惠强对被告何宁军享有债权1500000元的事实，有原告李惠强的陈述和提供的借据和银行凭证为凭，足以认定。《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、何宁军是否以明显不合理的低价向海盐富鑫公司转让房产；二、何宁军的行为是否对李惠强造成损害且海盐富鑫公司是否知道上述情形；三、本案债权人行使撤销权是否超过除斥期。 关于焦点一，本院认为，首先，应当确认案涉房屋的交易时交易地的市场交易价。原告李惠强认为应当以平湖市人民法院委托相关评估机构作出的评估价即33524200元为交易时的市场交易价。第三人海盐富鑫公司认为应当以案涉房屋的司法拍卖价即23000000元为市场交易价。本院认为上述主张都有一定的合理性。但是，本案司法拍卖不同于一般的房屋买卖合同，除应当由买受人缴纳的房屋契税以外，本应由出卖人缴纳的营业税等亦由买受人承担，故何宁军通过司法拍卖拍得案涉房屋的实际价格应当是拍卖价加上相关营业税等。本案原告李惠强未提供相应的营业税等税务发票，根据何宁军缴纳的全部税款3151000元，以及根据相关法律、法规应当扣除的计税金额3%的契税和0.05%的印花税，何宁军缴纳营业税等为2450000元左右。也就是说，案涉房屋经司法拍卖的实际价格为25450000元左右（23000000+2450000）。本案司法拍卖为案涉房屋整体拍卖，具体到每套房屋的价格，根据平湖市人民法院委托相关评估机构作出的评估总价和房屋单价以及案涉房屋经司法拍卖的实际价格，本院酌情确认案涉201室经司法拍卖的单价为6619814.93元（872÷3352.42×25450000），301室单价为3405864.42元（448.64÷3352.42×25450000），401室为3367906.76元（443.64÷3352.42×25450000），501室为3367906.76元（443.64÷3352.42×25450000），601室为3487169.71元（459.35÷3352.42×25450000）；其次，需要确定案涉房屋的交易价。何宁军和海盐富鑫公司签订的房屋买卖合同约定：201室的价格为4238590元，301室为3895298元，401室为3757982元，501室为3689323元，601室为3678746元。根据合同的约定以及相关法律、法规的规定，应由买受人支付房屋过户的契税，鉴于本案何宁军代为缴纳201、301、401、501、601室房屋契税及印花税587428.24元，上述210室、301室401室、501室、601室的房屋实际成交价应当扣除何宁军代缴的契税和印花税。也就是说201室的实际价格为4109313元（4238590－129277），301室为3776491.36元（3895298－118806.64），401室为3643363.54元（3757982－114618.46），501室为3576798.61元（3689323－112524.39），601室为3566544.25元（3678746－112201.75）；第三，根据上述确定的价格，若以法院委托相关评估机构作出的评估价为市场交易价，则转让价格与市场交易价之比，其中201室为47.12%、301室为84.17%、401室为82.12%、501室为80.62%、601室为77.64%。若以经拍卖的实际价格为市场交易价，则转让价格与市场交易价之比，其中201室为62.07%、301室为110.88%、401室为108.17%、501室为106.20%、601室为102.27%。综上，无论以评估价为市场交易价或者以经拍卖的实际价格为市场交易价，201室的转让价均达不到市场交易价的70%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，可以视为明显不合理的低价。 焦点二，本院认为，被告何宁军向第三人海盐富鑫公司转让210室房屋时，未向李惠强归还借款，且至今未归还。因此，在被告何宁军未提供证据证明除案涉210室房屋外其还有其他可供切实清偿对原告李惠强全部债务的财产外，被告何宁军以明显不合理低价向第三人海盐富鑫公司转让涉案210室房屋应属逃避债务，该行为导致原告李惠强的涉案债权至今难以实现，损害了原告李惠强作为债权人的权益。根据第三人海盐富鑫公司在庭审中的陈述，可以认定涉案房产转让时第三人海盐富鑫公司对被告何宁军的经济状况应属知情，对被告何宁军以明显不合理低价向其转让涉案210室房屋可能损害债权人的后果理应知晓。第三人海盐富鑫公司关于其当时不知道被告何宁军所负债务情况，以及涉案房屋交易不会对原告李惠强债权人权益造成损害的主张，与本院查明的事实不符，且于法无据，本院不予采信支持。 焦点三，《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”。第三人海盐富鑫公司主张原告李惠强在2014年5月份已经知道案涉房屋买卖事宜，本案撤销权已超过除斥期。原告李惠强陈述起诉前何宁军才告知其案涉房屋买卖。本院认为，海盐富鑫公司未提供证据证明李惠强在2014年5月份或2015年4月8日前已经知道案涉房屋买卖的事实，其主张本案撤销权已超过除斥期，没有事实依据，故本院不予采信。 综上，原告李惠强按要求撤销被告何宁军与第三人海盐富鑫公司之间关于平湖市当湖街道新华中路68号201室、301室、401室、501室、601室在1500000元范围内的无偿转让行为的诉讼请求，本院对合理部分予以支持，确认撤销被告何宁军向第三人海盐富鑫贸易有限公司转让平湖市当湖街道新华中路68号210室房屋的行为。被告何宁军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃其诉讼的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、撤销被告何宁军向第三人海盐富鑫贸易有限公司转让平湖市当湖街道新华中路68号210室房屋的行为； 二、驳回原告李惠强的其他诉讼请求。 案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由被告何宁军、第三人海盐富鑫贸易有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省杭州市中级人民法院,并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  马 骏 人民陪审员  丁宇虹 人民陪审员  孙明霞 二〇一七年一月三日 书 记 员  孙 霞 ?*MERGEFORMAT?4?