四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终11063号上诉人（一审被告)：周玲，女，汉族，1967年11月3日出生，住成都市高新区。委托诉讼代理人：张莹，四川公达信律师事务所律师。上诉人（一审被告)：成都市华西建筑安装工程公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳镇长江上街。法定代表人：罗成，总经理。委托诉讼代理人：周艳，四川顺泰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：洪雯，女，汉族，1970年7月27日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：熊伟，北京中伦（成都）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：四川鑫丰投资有限公司。住所地：成都市上东大街**号友谊广场*座第**楼。法定代表人：洪挺，董事长。委托诉讼代理人：张家兴，男，1968年10月19日出生，羌族，系该公司员工。上诉人周玲、成都市华西建筑安装工程公司（以下简称“华西工程公司”）因与被上诉人洪雯、四川鑫丰投资有限公司（以下简称“鑫丰投资公司”）所有权确认纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第3126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，因没有新的证据和事实不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周玲上诉请求：二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人洪雯的诉讼请求。事实及理由：1、一审认定洪雯按约定支付了房款，鑫丰投资公司也将房屋交付洪雯，洪雯取得房屋所有权，属于认定事实不清。本案中，华西工程公司将房屋出售给周玲，并完成了房屋产权变更登记，属于真正意义上的交付。一审法院认定恶意串通于法无据。2、本案中，上诉人周玲不具有被告主体资格，洪雯是与鑫丰投资公司签订的购房合同。且洪雯并且在诉讼请求中要求确认恶意串通及合同无效。一审不应当认定其未恶意串通。3、一审法院认为周玲长达多年未对房屋进行管理，不符合逻辑，但周玲确实拥有多套房屋，仅凭此逻辑认定周玲与华西工程公司恶意串通不符合逻辑。上诉人周玲同意华西工程公司的上诉意见。上诉人华西工程公司上诉请求：二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人洪雯的诉讼请求。事实及理由：1、一审认定洪雯按约定支付了房款，鑫丰投资公司也将房屋交付洪雯，洪雯取得房屋所有权，属于认定事实不清。本案中，华西工程公司将房屋出售给周玲，并完成了房屋产权变更登记，属于真正意义上的交��。一审法院认定恶意串通于法无据。且一审法院认定明显低价，事实上洪雯购买的价格才是明显低价。鑫丰投资公司与洪雯均未到房产管理部门办理相关手续系其过错。2、华西工程公司确因管理混乱造成一房二卖的错误，并在一审庭审中也表明对被上诉人因合同之债的债权予以确认，愿意退赔鑫丰投资公司支付的购房款，如果洪雯认为该房屋登记有误，应当请求相关部门撤销登记，而不是在有明确物权登记的情况下再次以民事诉讼确认物权归属。上诉人华西工程公司同意周玲的上诉意见。被上诉人洪雯辩称，一审认定的事实与客观事实相符，上诉人周玲在签订了购房协议以后，在长达七年的时间内没有查看过诉争房屋。其行为不符合日常交易习惯，其购买房屋的行为绝非善意。华西工程公司法定代表人与周玲系夫妻关系，且二上诉人均无法提供支付购房款的依据，上述事实均可以判断华西工程公司与周玲签订购房协议是恶意串通的行为。华西工程公司作为一个具有行为能力的市场主体，在明知诉争房屋已经出卖给鑫丰投资公司的情况下，又以明显低价出卖给上诉人周玲，华西工程公司也自认存在一房二卖的行为。洪雯与鑫丰投资公司签订了购房合同，支付了房屋价款，均有相关的证据证明，且长期居住在诉争房屋，故洪雯已经拥有了诉争房屋的实际产权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回周玲及华西工程公司的上诉，维持原判。被上诉人鑫丰投资公司辩称，同意洪雯的答辩意见。鑫丰投资公司与华西工程公司鉴定了购房合同并支付了价款，由于华西工程公司的原因，一直未按双方合同约定将房屋产权变更过户登记至鑫丰投资公司名下，导致洪雯无法办理产权过户登记手续。华��工程公司在明知诉争房屋已经出卖给鑫丰投资公司的情况下，又虚构购房合同，在无任何购房款交割且房价明显低于市场价格的情况下，将房屋过户给周玲，其签订的购房合同应当无效，其行为属于恶意串通。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回周玲及华西工程公司的上诉，维持原判。洪雯向一审法院起诉请求：确认位于成都市方正街房屋归洪雯所有，周玲、华西工程公司、鑫丰投资公司协助洪雯将前述房屋所有权变更登记至洪雯名下。一审法院审理查明：1992年12月3日，华西工程公司（甲方）与鑫丰投资公司的前身四川省食品工业经贸公司（乙方）签订《关于省食品工业经贸公司和华西工程安装公司购房协议书》，约定：“甲乙双方友好协商，甲方愿把职工住房卖给乙方，每平方米售价1400元。甲方负责向乙方办���产权过户手续，以了结双方的财务帐目。此协议从签订之日起生效。”协议签订后，鑫丰投资公司向华西工程公司支付了购房款70000元。1993年12月30日，华西工程公司向鑫丰投资公司出具《收据》，载明：交来购房房款，金额70000元。但该房屋的所有权一直未变更登记至鑫丰投资公司名下。1998年10月5日，鑫丰投资公司向四川省证券监督管理办公室申请将其现有公有住房10套进行房改，申请房改的10套房屋中包含案涉房屋。1998年10月6日，四川省证券监督管理办公室作出批复，同意鑫丰投资公司对现有的10套公有住房进行房改。1999年6月14日，鑫丰投资公司制定的包含案涉房屋在内的《成都市住房制度改革出售公有住房核定房价表》，经成都市住房委员会办公室审核通过。鑫丰投资公司（甲方）与洪雯（乙方）签订《售购房合同》，约定：1.甲方同意乙方购房申请，将��于本市青羊区房屋出售给乙方。2.该套住房应付总房款为26479.83元。一次性付款给予应付总房款20%的付款折扣率，折扣后实付总房款为21184元。3.乙方拥有产权比例为100%。协议签订后，洪雯向鑫丰投资公司交付了购房款21184元，鑫丰投资公司于1999年8月9日向洪雯出具了收据，载明：购房款21184元。该收据为成都市住房制度改革资金管理中心的专用收据，盖有成都市住房公积金管理中心房改专用章。鑫丰投资公司于1999年7月1日制定的《成都市住房制度改革职工购房付款表》，经成都市住房委员会办公室房改资金管理委审核，该付款表载明：洪雯一次性付清房款21184元。交付房款后，洪雯未将房屋所有权变更登记至其名下，但一直在实际使用房屋。2001年10月12日，洪雯将户籍地址登记为案涉房屋地址。周玲系华西工程公司的职工。2007年1月10日，华��工程公司与周玲签订《购房协议》，约定：1.周玲向华西工程公司购买的商品房位于青羊区，该房子已有十多年房龄，按每平方1000元卖给周玲，合计人民币陆万叁仟壹佰元正。2.周玲在办理房屋所有权过户时发生的费用，全部由周玲承担，华西工程公司给以配合。3.本协议自双方签字之日起生效。该协议上有周玲、华西工程公司法定代表人罗成的签字及华西工程公司的盖章。2007年3月18日，华西工程公司形成《职工大会决议书》，载明：我公司共有职工五人，今到会职工五人，就青羊区房子出售给本单位职工周玲一事，经过表决一致同意此事。该决定书上有包括周玲、罗成在内的5人签字，并盖有华西工程公司的公章。2007年5月24日，周玲向房管部门缴纳了契税1893元，并将房屋所有权变更登记至其名下。一审法院另查明，1.《关于省食品工业经贸公司和华西工程安装公司购房协议书》中载明的“职工住房”即为成都市青羊区讼争房屋。2.四川省食品工业经贸公司系鑫丰投资公司的前身，于1993年变更为四川鑫丰企业总公司，四川鑫丰企业总公司于2000年变更为鑫丰投资公司。3.华西工程公司与周玲签订《购房协议》时，罗成系华西工程公司的法定代表人，罗成与周玲系夫妻关系。一审法院认定上述事实，采信了华西工程公司工商登记档案、购房协议书、鑫丰投资公司支付房款的转账支票、华西工程公司出具的收据、鑫丰投资公司关于公有住房进行房改的报告、《关于同意四川鑫丰企业总公司公有住房进行房改的批复》、洪雯签订的《售购房合同》、洪雯支付房款的收据、《成都市住房制度改革出售公有住房核定房价表》、《成都市住房制度改革职工购房付款表》、户口簿、房屋信息摘要、契税完税证、周玲��《购房协议》、职工大会决议书、居民身份证、当事人陈述、庭审笔录等证据。一审审理中，洪雯陈述其购买案涉房屋后，一直由其在占有使用，以房屋为户头的收视费等一直由其在缴纳。周玲陈述：其购买案涉房屋时，去看过房屋，没有人居住，周玲因有其他居住的房屋，就一直没有管这个房屋。其是以现金方式向华西工程公司交纳购房款，华西工程公司没有出具收据。华西工程公司陈述，其公司经营不善，管理混乱，提交不出收款依据。一审法院认为，华西工程公司与鑫丰投资公司前身四川省食品工业经贸公司签订的《关于省食品工业经贸公司和华西工程安装公司购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议履行相应的权利义务。根据协议约定，鑫丰投资公司向华西工程公司购买讼��房屋。鑫丰投资公司按照约定支付了购房款。虽然华西工程公司在出售讼争房屋后，讼争房屋所有权仍然登记在华西工程公司名下，但房屋已实际交付给鑫丰投资公司。后鑫丰投资公司进行公有住房改革，其房改政策以及每套住房的房改价格均经有关部门审批。鑫丰投资公司与洪雯签订的《购房协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。洪雯按约定支付了房款，鑫丰投资公司也将房屋交付给了洪雯，洪雯已实际取得房屋所有权。华西工程公司作为一个具有行为能力的市场主体，知道且应当知道讼争房屋已经出卖给了鑫丰投资公司，而又以明显低价出卖给其职工周玲，其行为属于恶意。华西工程公司主张，现任法定代表人罗成在华西工程公司与四川省食品工业经贸公司签订《关于省食品工业经贸公司和华西工程安装公司购房协议书》时，并非法定代表人，仅是普通员工，对买卖讼争房屋的事情不知晓的辩称理由，不能成立，一审法院不予采纳。周玲对于购买房屋这种重要的交易行为，其陈述仅是去看了看房屋有无人居住，在长达多年的时间里未对房屋进行管理，不符合常理。并且，周玲购买讼争房屋时，其与华西工程公司的法定代表人罗成系夫妻关系，双方签订了购房合同，但周玲又不能提供其支付房款的依据，华西工程公司也不能提供其收款依据，综合前述情况足以判断华西工程公司与周玲恶意串通销售、购买讼争房屋，损害洪雯的合法权益。故华西工程公司与周玲签订的《购房协议》无效，周玲不能基于无效合同取得讼争房屋所有权。虽然周玲将讼争房屋所有权变更登记至其名下，但不动产的物权登记仅是权利人享有房屋所有权的证据，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于���事人之间的民事实体法律关系，故周玲不能以此对抗洪雯已经取得的对讼争房屋的实际所有权。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认位于成都市青羊区房屋归洪雯所有。二、周玲、华西工程公司、鑫丰投资公司自判决发生法律效力之日起十五内协助洪雯办理前述房屋所有权变更登记手续，将房屋所有权变更登记至洪雯名下。案件受理费100元，减半收取50元，由周玲负担。二审中，当事人未提交新证据。二审中，上诉人华西工程公司认为一审认定的洪雯一直在实际使用房屋的认定错误。经本院审查，一审法院依照洪雯以诉争房屋为户头的收视费等一直由其在缴纳的陈述，结合洪雯及其家人户籍地址在诉争房屋地址的事实，认定上述事实。华西工程���司认为其认定错误，但并未提供反驳证据，对此本院不予支持。本院经二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案诉争的位于成都市青羊区房屋所有权归属问题。首先，华西工程公司与鑫丰投资公司前身四川省食品工业经贸公司签订了《关于省食品工业经贸公司和华西工程安装公司购房协议书》，鑫丰投资公司按照约定支付了购房款，房屋也实际交付给鑫丰投资公司。从以上事实可以看出，华西工程公司对诉争房屋已经出售并交付的事实应当知晓，但华西工程公司在此情形下还将房屋在2007年以明显低于市场价格的每平米1000元的单价卖给其职工周玲，并协助办理了房屋所有权变更登记，其过错明显，一审法院将其行为认定为恶意串通也并无不当。另一方面，洪雯作为鑫丰投资公司的职工��于1999年参加本单位房改，签订《售购房合同》并交纳了购房款，并在一审中出具了盖有成都市住房公积金管理中心房改专用章的收据。因房改房是职工根据相关住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的公有住房，故上诉人华西工程公司认为洪雯购买诉争房屋明显低于市价依据不足。结合洪雯在交付房款后，一直在实际使用该房屋，而周玲自购买房屋后未曾对房屋进行过管理的事实，可以确认洪雯实际已经取得房屋的所有权。综上所述，上诉人周玲、华西工程公司的上诉人理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由周玲负担100元，成都市华西建筑安��工程公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  张艳秋审判员  邓凌志审判员  谢 芳二〇一七年一月十二日书记员  折 月