福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0111民初3277号原告：福州廊桥营销策划有限公司，住所地福州市晋安区福新东路361号新亚太汽配城1#21。统一社会信用代码：91350111696621939K。法定代表人：陈婷，公司经理。委托诉讼代理人：许萍，福建君立律师事务所律师。委托诉讼代理人：林拓，福建君立律师事务所律师。被告：潘雄莉，女，1977年2月28日出生，汉族，住福州市。原告福州廊桥营销策划有限公司（以下简称廊桥公司）与被告潘雄莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廊桥公司的委托诉讼代理人林拓到庭参加诉讼，被告潘雄莉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廊桥公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金39085元，并按年利率24%向原告支付自2016年8月1日起计算至被告实际付清租金之日止的滞纳金（计至2017年7月3日为8798.8元)，共计47883.8元；2.被告向原告支付拖欠的物业管理费1674元、水电费871元、公摊水电费68元，共计2613元，并按年利率24%向原告支付自2016年8月1日起计算至被告实际付清物业管理费、水电费及公摊水电费之日止的滞纳金(计至2017年7月3日为588.2元)，共计3201.2元；3.被告缴纳的10000元履约保证金不予返还；4.被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2015年8月14日原告与被告签订了店面租赁合同，约定原告将坐落于福州市福新东路店面出租给被告，租赁期限自2015年8月20日起至2016年8月19日止；每月租金8556元，租金支付方式为每年8月19日一次性缴清当年度租金，每月物业管理费558元，承租人应于每月5日前向出租人缴纳当月物业管理费，物业服务费一月一缴；租赁期间承租人应承担因使用租赁物所产生的水、电费及电话费等一切费用，并按每月17元承担公用水、电分摊；被告应交纳店面的履约保证金10000元。另原告给予被告3个月租金优惠，年租金为77004元。2016年6月30日原告向被告送达通知，因被告拖欠租金长达6个月，原告依据合同约定于2016年7月31日解除双方的店面租赁合同。现被告仍拖欠2015年12月至2016年4月的租金共36540元（其中2015年12月2316元、2016年1月至4月各8556元），尚欠2016年6月至9月水电费871元（其中6月244元、7月231元、8月267元、9月129元），尚欠2016年6月至9月公摊水电费68元（17元／月×4月），尚欠2016年6月至8月物业服务费1674元（558元／月×3月），合计39153元。另依据《店面租赁合同》的约定，被告已经缴纳的10000元履约保证金因被告逾期缴纳租金及水电费的违约行为，原告将不予返还。被告拖欠租金、水电费及公摊水电费以及拒不返还租赁物的行为已严重违约。请求支持原告的诉讼请求。被告潘雄莉于庭后提交书面答辩状辩称，其承租上述店面的期限为一年，被告同意租金优惠3个月，由于合同仅履行8个月便不再履行，因此其仅需支付8个月的租金即68448元（8556元／月×8月）即可，其已交纳租金39020元，仅欠租金29428元。此外，其已交纳9个月的物业费，应当退还一个月物业费558元。另外其已交纳9个月的水电费，实际欠交6、7两个月的水电费475元（244元＋231元）。之前由于店内发生火灾，后来又发生拆迁事宜，造成被告损失巨大，原告未予赔偿。请求依法裁判。原告围绕其诉讼请求依法提交店面租赁合同及2016年6月30日的通知为证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月14日，原被告签订了店面租赁合同，约定原告将坐落于福州市福新东路店面出租给被告使用，租赁期限自2015年8月20日起至2016年8月19日止；每月租金8556元，租金支付方式为每年一缴，年租金102672元于每年8月19日前一次性缴清；逾期未缴纳租金，承租人应自逾期之日起，每日按应缴金额的5%向出租人支付滞纳金；逾期15日仍未足额缴纳租金的，视为承租人根本性违约，出租人有权解除合同，收回租赁物，没收履约保证金；每月物业管理费558元、水电公摊费用17元，承租人应于每月5日前向出租人缴纳；租赁期间承租人应承担因使用租赁物所产生的水、电费及电话费等一切费用；承租人应于合同订立的当日交纳履约保证金17112元、装修保证金10000元；合同终止后，承租人结清一切租金、其他费用、违约金且将租赁物交还出租人的前提下，承租人可持出租人出具的保证金收据原件退还保证金，退还的保证金金额，以实际持有的单据为准；合同第十一条“其他约定”载明：优惠租金3个月，则年租金为77004元／元。合同订立后，双方依约履行合同，被告缴纳了房屋押金1万元，并于2015年10月24日交纳租金2万元、于2016年1月30日支付租金1908元、于4月19日支付租金1万元，于2016年6月8日支付租金8556元，合计支付租金40464元。同时依约缴纳每月558元的物业费、每月17元的水电公摊费及水电费，直至2016年5月止。之后被告未再缴纳租金、物业服务费、水电公摊费及水电费。本院认为：原、被告订立的店面租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。被告未依合同约定按时及时足额缴纳租金，已构成违约，应当承担违约责任支付尚欠原告的租金、物业服务费及水电费。根据合同第十一条的约定，优惠租金三个月，即在一年的合同履行期限内被告应支付原告的租金为77004元，被告已支付40464元，尚欠原告租金36540元，故原告要求被告支付尚欠的租金36540元，可予以支持。原告主张其已于2016年6月30日通知被告交纳拖欠的费用，并通知被告于2016年7月31日解除租赁合同，被告对此未作抗辩，可以认定原、被告之间的租赁合同已解除。合同既已解除，原告再请求被告支付合同解除之后的物业服务费、水电公摊费，没有依据。剔除2016年8月的物业服务费558元、2016年8至9月的公摊水电费34元（17元／月×2月）后，被告应支付原告6至7月的物业服务费1116元（558元×2月）、公摊水电费34元（17元×2月）。原告未提供证据证明被告在租赁期间实际产生的水电费数额，故原告请求被告缴纳水电费871元，亦无依据，但被告在答辩状中承认其尚欠原告6、7月份的水电费475元，本院予以采纳。综上，被告应支付原告租金36540元及各项费用1625元（1116元＋34元＋475元）。租赁合同约定，被告未及时足额缴纳租金的，除每日应按应缴金额的5%支付滞纳金外，解除合同的，还应没收被告缴纳的履约保证金。合同约定的履约保证金即具有违约金的性质，原告以被告违约为由解除了双方订立的租赁合同，其请求以履约保证金抵作违约金，本院予以支持。但原告未提供证据证明被告的违约行为给其造成的实际损失，其主张没收履约保证金的同时又主张按年利率24%计算支付违约金，明显过高，不能支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理、判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告潘雄莉应于本判决生效之日起十日内支付原告福州廊桥营销策划有限公司租金36540元、违约金10000元；被告潘雄莉已支付的履约保证金10000元抵作违约金后，仍需支付36540元；二、被告潘雄莉应于本判决生效之日起十日内支付原告福州廊桥营销策划有限公司物业服务费1116元、水电费475元、公摊水电费34元，合计1625元；三、驳回原告福州廊桥营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1327元，减半收取计663.5元，由原告福州廊桥营销策划有限公司负担136元，被告潘雄莉负担527.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  吴仕红二〇一七年九月十四日书记员  孙碧莲主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。