上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初14714号原告蔡文刚，男，1975年4月19日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告陈蕾，女，1975年6月2日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告共同委托代理人亓玉晶，上海市海华永泰律师事务所律师。原告共同委托代理人梁艳，上海市海华永泰律师事务所律师。被告陆永庆，男，1964年3月3日出生，汉族，住上海市静安区。被告谢阳凤，女，1979年8月20日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人陆永庆，男，1964年3月3日出生，汉族，住上海市静安区。被告陆某某，男，2002年12月5日出生，汉族，住上海市静安区。法定代理人陆永庆，男，1964年3月3日出生，汉族，住上海市静安区。原告蔡文刚、陈蕾诉被告陆永庆、谢阳凤、陆某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判，于2016年8月11日公开开庭进行审理。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。原告蔡文刚、陈蕾的委托代理人梁艳、被告陆永庆(暨被告谢阳凤委托代理人、被告陆某某法定代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡文刚、陈蕾共同诉称，2015年9月23日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》约定，三被告将其所有的上海市静安区广中西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋建筑面积103.57平方米，房地产转让价人民币309.9万元(以下币种均为人民币)。双方办理过户手续时间为2015年12月10日前，交房时间为2016年2月29日前(2016年1月1日至2016年2月29日按月租金3500元支付给原告)。嗣后，双方签订《补充协议(装修)》约定，购房总价为420万元，其中房屋成交价为309.9万元，装修补偿款为110.1万元。2015年11月24日，双方再行签订《补充协议》确认交房时间为2016年2月28日前，原先合同中约定的租金(即2016年1月1日至2016年2月29日的租金)不再收取，被告应于交房前把系争房屋里面所有的户口迁出，水、电、煤气、物业费结清，原告于交房当日将尾款支付给被告。合同签订后，原告向被告支付房款总计418万元，且已办理房屋产权变更登记手续。然而，合同约定的交房时间届满后，被告迟迟未将系争房屋交付给原告。原告通过中介公司向被告发送催告函，要求被告交房并承担违约责任，亦未有结果。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同，向原告交付系争房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金(以已付房款418万元为本金，自2016年2月29日计算至实际交房之日止，按照日万分之五即2090元/日的标准计算)；3、被告向原告支付逾期迁出户口违约金(以总房款420万元为本金，自2016年2月29日计算至实际迁出户口之日止，按照日万分之三即1260元/日的标准计算)；4、被告共同承担系争房屋实际交付之前产生的物业管理费、水、电、煤、通信费等相关费用。被告陆永庆、谢阳凤、陆某某共同辩称，被告出售系争房屋是为了置换房屋改善住房条件。2015年9月23日签约当天，中介承诺两个月内所有款项全部可以到被告账上，但直到2015年11月23日去交易中心送件的时候原告才开始办理贷款事宜，2015年12月22日贷款才打入被告账户，所以是中介公司在交易前期欺骗了买卖双方。2015年年底房产市场发生了巨大的变化，房价上涨了50%，被告另购房屋的上家反悔，不再出售房屋给被告。目前被告无处可迁，户口也无法迁移。如果原告要求被告交房，原告应按照目前房屋市场价，给予被告至少200万元补偿。关于物业费，被告已经付到15年底，水、电、煤费用没有拖欠。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年9月23日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖》合同约定，乙方受让甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积103.57平方米，房地产转让价309.9万元。甲、乙双方确认，在2015年12月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方于2016年2月29日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲方未按合同约定的期限交付房地产(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定交付日起至实际交付之日止。补充条款约定，甲方应于2016年2月29日前将房屋交付乙方(2016年1月1日至2016年2月29日按月租金3500元支付给原告)，交付标志为甲方将房屋钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用(若有)进行结算。甲方承诺于2015年12月31日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续(若有)，若甲方未按约及时迁出户口的，每逾期一日，应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金。合同附件三约定，乙方于2015年9月24日支付第一笔房款100万元；以贷款方式支付甲方第二笔房款200万元；于2015年10月11日前直接支付甲方第三笔房款7.9万元；乙方于甲乙双方办妥交房手续当日，直接支付甲方剩余房款2万元。原、被告还签订一份《补充协议(装修)》约定，乙方购买系争房屋支付给甲方总房价款420万元，其中房屋成交价格为309.9万元，装修补偿款为110.1万元。乙方应按双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定支付给甲方房屋成交款。乙方应于2015年10月11日前直接支付甲方装修补偿款110.1万元，该笔装修补偿款含2015年9月18日支付的定金10万元。2015年11月24日，原、被告双方签订《补充协议》约定，甲乙双方原定于2016年2月28日之前交房，1月份2月份两个月征收房租，现因为年底银行贷款放款诸多因素，经甲乙双方商议约定，甲方交房时间还是定于2016年2月28日之前，原先约定的租金乙方不得跟甲方收取，甲方应于交房之前把里面所有的户口迁出，水、电、煤气、物业费结清，交房当日乙方支付尾款。原先补偿协议之交房租金部分细节终止，以该补充协议为准。合同签订后，原告陆续向被告支付房款总计418万元。2015年12月7日，两原告登记为系争房屋权利人。审理中，被告表示其收到的首付款已用于结清系争房屋原来设立的抵押贷款，故被告需要原告后续房款作为其购房的首付款，但原告的贷款迟迟未到。后中介表示贷款会尽快到账，且在送件当日，被告对市场变化没有预期，所以就与原告办理了过户手续。可是从2015年12月开始房价不断上涨，上涨了200万元。目前系争房屋已涨到600多万元，月租金为五、六千元。原来合同所载的租金标准3500元/月，是基于邻居关系约定的偏低的价格。原告表示原告都是按照合同约定支付房款，没有延迟。目前系争房屋租金标准为每月6000元。关于尾款2万元，原告同意在被告交房时支付。以上事实，由原告提供的房地产买卖合同、补充协议、收款收据、催告函及快递凭证、房地产权证及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议(装修)》、《补充协议》是当事人真实意思的表示，于法无悖，当事人应当恪守履行。虽然被告辩称因原告贷款手续延迟导致其收款时间延迟，但是双方于2015年11月24日签订《补充协议》时已针对此情况重新作出约定，原告以放弃租金的方式对被告作了一定的补偿，因此，被告再以此为由予以抗辩，理由不足，本院不予采纳。据此，原告要求被告继续履行合同，交付房屋并结清实际交付之前产生的物业管理费、水、电、煤、通信费等相关费用(若有)的诉讼请求，本院予以支持。被告逾期交付房屋、逾期迁出户口确实违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。但在确定违约金数额时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴此，本院对原告主张的逾期交房违约金酌情予以调整。根据目前政策，即使被告不迁出户口，对新的产权人迁入户口亦无妨碍，且原告没有证据表明被告的该项违约行为给原告造成了实际损失，故本院对逾期迁出户口的违约金亦作出相应调整。审理中，原告表示在交房时向被告支付尾款2万元，并无不妥，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陆永庆、谢阳凤、陆某某应于本判决生效之日起二十日内向原告蔡文刚、陈蕾交付上海市静安区广中西路XXX弄XXX号XXX室房屋，并结清实际交付之前产生的物业管理费、水、电、煤、通信费等相关费用(若有)；二、被告陆永庆、谢阳凤、陆某某应于本判决生效之日起二十日内向原告蔡文刚、陈蕾支付逾期交房违约金(自2016年2月29日计算至实际交房之日止，按照8000元/月的标准计算)；三、被告陆永庆、谢阳凤、陆某某应于本判决生效之日起二十日内向原告蔡文刚、陈蕾支付逾期迁出户口违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4415.5元，减半收取为2207.75元(原告已预缴)，由被告陆永庆、谢阳凤、陆某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 龚 平二〇一七年一月十日书 记 员 袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。