四川省丹棱县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1424民初572号原告：丹齿自然人股东临时持股会，住所地：四川省丹棱县丹棱镇外北街1号。负责人：欧阳俊。委托诉讼代理人：彭家孝，四川邦睿律师事务所律师。执业证号码：15114199810297228。委托诉讼代理人：邱剑，四川明雅律师事务所律师。执业证号码：15114201410713260。被告：华志良,男，汉族，生1971年6月3日，住四川省丹棱县。原告丹齿自然人股东临时持股会与被告华志良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后。依法适用简易程序，公开开庭与本院(2017)川1424民初575号、579号房屋租赁合同纠纷案合并进行了审理。原告丹齿自然人股东临时持股会的负责人欧阳俊及其委托诉讼代理人邱剑和被告华志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丹齿自然人股东临时持股会向本院提出诉讼请求：1.判令被告华志良立即腾退原告所有的现被告租住的位于丹棱县，集体宿舍5幢附12号房屋；2.判令被告华志良尚欠原告丹齿自然人股东临时持股会2013年至2016年4年房租共计3600元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告华志良系原四川丹齿股份有限公司职工，租用位于丹棱县丹齿职工集体宿舍的房屋，并每年支付租金。2004年四川丹齿股份有限公司改制，改制后的个人股由县国资办、县体改办召集职工个人股代表开会选举成立丹齿自然人股东临时持股会，该持股会经丹棱县人民政府经济体制改革办公室于2004年7月13日批复成立，持股会负责接收、管理和妥善处置丹齿公司改制后个人股所属资产，切实保护全体自然人股东的合法权益。2004年12月27日，丹齿股份有限公司向持股会移交了房屋（丹国用（2004）第0481号土地使用证、丹房权证丹棱镇字第××号、丹房权证丹棱镇字第××号、丹房权证丹棱镇字第××号）和相关财产，以后持股会对上述财产进行管理、出租和处置。2017年5月，丹棱县人民政府进行城墙路片区棚户区改造，需要依法征拆原告所属的原丹齿职工集体宿舍平房附1-附12号，2幢1单元1楼1号-7号、2楼1号-8号的房屋。持股会多次与被告（被告租住房屋为附12号）协商出租房屋搬迁事宜，被告不同意搬迁。2017年7月14日持股会张贴《公告》，要求被告在8月1日以前搬离，但被告至今拒不搬迁，同时被告华志良尚欠原告丹齿自然人股东临时持股会2013年至2016年房租共计3600元。为推进我县棚户区改造，维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告华志良辩称，1、1994、1995年我就住在那里了，当时还没有持股会，因此与持股会没有任何关系。2、我们不是出租与承租的关系，如果是出租，那么用电、用气和用水的户头的名字应该是持股会的名字，但是户头是我的名字，是我自己出钱上的户头。3、房屋的维修都是我自己出钱修理。4、原告说我没交房租，但是原告方从来没有来找过我让我交房租。5、国资委移交的清单中并没有载明将房子移交给丹齿自然人股东临时持股会，持股会是怎么去办理的房产证，从来没有告知过我们住户。房屋产权不是持股会的，也不是我的，我只是在那里居住。同时我和持股会之间也不是租赁关系。本院经审理认定事实如下：对原、被告向法庭提交的证据的举证、质证、认证情况：1.对于原告丹齿自然人股东临时持股会向法庭提交的《四川丹齿股份有限公司股东代表大会决议》第一号，丹棱县人民政府经济体制改革办公室关于《关于组建〈丹齿自然人股东临时持股会〉的报告》的批复（丹体改办（2004）2号，被告华志良对该证据无异议，本院对原告提供的该证据依法予以采纳，证实：四川丹齿股份有限公司股东代表于2004年7月11日召开会议，决定从股东代表中产生《自然人股东临时持股会》，丹棱县人民政府经济体制改革办公室于2004年7月13日批准《丹齿自然人股东临时持股会》成立。2.对于原告丹齿自然人股东临时持股会向法庭提交的《关于丹齿股份公司移交资产给丹齿自然人股东临时持股会的移交清册》（包含移交清单4份）、丹国（2004）第0481号土地使用证、丹房权证丹棱镇字第××号、丹房权证丹棱镇字第××号、丹房权证丹棱镇字第××号。被告华志良对该证据的真实性无异议，只是对原告办理房产证的方法有异议，但未提供充分的证据证明，故本院对原告提供的该证据依法予以采纳。证实：2004年7月13日，四川丹齿股份有限公司将其所有的位于丹棱县，8－22幢的房屋，过户给原告丹齿自然人股东临时持股会并为其办理了房产证；2004年10月15日，四川丹齿股份有限公司将其所有的位于丹棱县1号的土地使用权，过户给原告丹齿自然人股东临时持股会并为其办理了土地使用权证；2004年12月27日，四川丹齿股份有限公司将房屋及房产证和土地及土地使用权证等相关财产移交给原告丹齿自然人股东临时持股会（包括被告华志良租住的丹棱县1号丹齿职工集体宿舍5幢附12号房屋）。3.对于原告丹齿自然人股东临时持股会向法庭提交的《收据》5份，被告认为此款不是其本人亲自交的。本院认为，原告提供的5份《收据》，能证明是被告交纳其所住原告所有的房屋的房租的基本事实，故对原告提供的5份证据予以采信。原告提供的5份《收据》证实原、被告之间存在事实房屋租赁关系。4.对于原告丹齿自然人股东临时持股会向法庭提交的《丹棱县人民政府关于城墙路片区棚户区改造项目（一期）拆迁安置和房屋征收的通告》、《公告》。本院认为，丹棱县人民政府作为一级政府有权规划其辖区内的建设，故本院依法予采信。证实：2017年5月19日，丹棱县人民政府发出《丹棱县人民政府关于城墙路片区棚户区改造项目（一期）拆迁安置和房屋征收的通告》，征拆范围包括原丹齿股份有限公司，即现原告丹齿自然人股东临时持股会等单位部份办公用房和职工住宿，其中包括被告华志良租住的房屋也需拆迁；原告丹齿自然人股东临时持股会于2017年7月14日发出《公告》，载明：由于丹棱县人民政府决定实施旧城墙片区改造，需征用我持股会部份房产，为了支持政府工作，特通知凡租赁我持股会城墙路的住房，务必于2017年8月1日以前搬迁、退出房屋，逾期不搬的。我持股会将向人民法院提起诉讼……。综合上述举证质证，确认如下事实：被告华志良系原四川丹齿股份有限公司职工，1994年被告租用原告位于丹棱县1号丹齿职工集体宿舍5幢附12号房屋，被告华志良在工资中每月扣减房屋租金24元。2004年，四川丹齿股份有限公司改制，改制后的个人股由县国资办、县体改办召集职工个人股代表开会选举成立丹齿自然人股东临时持股会。该持股会经丹棱县人民政府经济体制改革办公室于2004年7月13日批复成立，持股会负责接收、管理和妥善处置丹齿公司改制后个人股所属资产。2004年7月13日，四川丹齿股份有限公司将其所有的位于丹棱县，8－22幢的房屋，过户给原告丹齿自然人股东临时持股会并为其办理了房产证。2004年10月15日，四川丹齿股份有限公司将其所有的位于丹棱县的土地使用权，过户给原告丹齿自然人股东临时持股会并为其办理了土地使用权证。2004年12月27日，四川丹齿股份有限公司将房屋及房产证和土地及土地使用权证[丹国（2004）第0481号土地使用证、丹房权证丹棱镇字第××号、丹房权证丹棱镇字第××号、丹房权证丹棱镇字第××号]等相关财产移交给原告丹齿自然人股东临时持股会（包括被告华志良租住的丹棱县1号丹齿职工集体宿舍5幢附12号房屋）。原告丹齿自然人股东临时持股会取得诉争房屋所有权及土地使用权后，被告华志良在继续租用房屋期间向原告丹齿自然人股东临时持股会交清了2013年之前的房租及物业管理费。2013年至2016年的房屋租金共计3600元被告华志良未缴纳。2017年5月，丹棱县人民政府进行城墙路片区棚户区改造，需要依法征拆原告丹齿自然人股东临时持股会所属的原丹齿职工集体宿舍平房附1-附12号，2幢1单元1楼1号-7号、2楼1号-8号的房屋。2017年7月14日，原告丹齿自然人股东临时持股会张贴《公告》，要求被告华志良等在8月1日以前搬离，但被告华志良至今未搬迁。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第四条关于“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定和第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”的规定，经法定机构登记，原告丹齿自然人股东临时持股会取得房地产登记地址为四川省丹棱县丹棱镇外北街1号包括附12号在内的房屋所有权和国有土地使用权，具有法律效力，受法律保护。本案中被告华志良所居住的房屋系原告丹齿自然人股东临时持股会所有，被告华志良与原告丹齿自然人股东临时持股会之间属于事实租赁合同关系。由于双方未约定租赁期限，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”的规定，被告华志良与原告丹齿自然人股东临时持股会之间的租赁合同应视为不定期租赁。原告丹齿自然人股东临时持股会在取得房屋所有权和国有土地使用权后，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，依法自动取代原出租人成为出租人，而且被告华志良继续向原告丹齿自然人股东临时持股会交纳了房租、原告丹齿自然人股东临时持股会接收了被告华志良交纳的房租，证明原、被告早已认可双方之间事实上的房屋租赁合同关系。被告华志良租住的房屋已被政府征收，原、被告之间已不能继续履行房屋租赁合同；而且对于不定期租赁，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，双方都有权随时依法解除租赁关系。原告丹齿自然人股东临时持股会提前向被告华志良等发出《公告》通知其搬离租住房屋，符合法律规定，而被告华志良至今仍未腾退房屋，继续占用原告丹齿自然人股东临时持股会的房屋，于法无据。现原告丹齿自然人股东临时持股会起诉要求被告华志良立即腾退属于原告丹齿自然人股东临时持股会所有的被告华志良原租住的房屋，符合法律规定，予以支持。被告华志良关于用电、用气和用水的户头的名字是自己的名字，房屋的维修都是自己出的钱，不能推翻原告丹齿自然人股东临时持股会提交的房地产证，其关于自己居住的房屋不应属于丹齿自然人股东临时持股会的理由不能成立，本院依法不予支持。原告丹齿自然人股东临时持股会要求被告华志良给付欠缴的2013年至2016年的房屋租金3600元，符合法律规定，本院予以支持。原告丹齿自然人股东临时持股会经有关机关批准成立，有自己的名称、组织机构和财产，能够独立行使民事权利、承担民事责任，依法具有民事主体资格。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条第一款、第三十四条、第三十五条、第三十八条第一款《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告华志良在本判决生效后三日内，将其原租用原告丹齿自然人股东临时持股会所有的位于四川省丹棱县丹棱镇外北街1号集体宿舍5幢附12号房屋，腾空并退还原告丹齿自然人股东临时持股会。二、被告华志良在本判决生效后三日内给付原告丹齿自然人股东临时持股会2013年至2016年房屋租金3600元。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告华志良负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省眉山市中级人民法院。。审判员  胡志林二〇一七年九月十二日书记员  蔡 敏