江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏12民终2418号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙跃进，男，1965年1月11日生，住靖江市。委托诉讼代理人刘银川，江苏丁晓芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶波，男，1979年11月26日生，住靖江市。上诉人孙跃进因与被上诉人陶波转让合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2016）苏1282民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙跃进上诉请求：维持一审判决主文第一项、第三项；依法撤销第二项、第四项，并改判驳回陶波的诉讼请求，判令陶波支付孙跃进违约金40000元（已扣除陶波支付的定金10000元），陶波承担一审、二审诉讼费。事实和理由：根据陶波与孙跃进签订的《房屋转租协议》约定，转租的房屋总建筑面积为165平方米，房屋的面积与孙跃进向房屋所有权人签订的租赁协议约定的面积一致，而且孙跃进所能交付的房屋面积也能够达到165平方米。至于协议中所提及的车库，从孙跃进向房屋所有权人所承租的房屋看，165平方米的建筑面积包括了房屋内但单独开门的自行车库，如果像一审法院所述属孙跃进未承租的所谓屋外车库，从常人目测面积远远超过了165平方米。孙跃进与陶波签订转租协议即知道165平方米并不包含已被房屋所有权人所拆除的三间房屋；况且一般意义上，车库的面积不超过十余平方米。三四十平方米的车库根本不能称之为车库。试想，私人房屋谁会建三四十平米的房屋作车库？从一审陶波提供的录音可以看出，其所想要的三间小屋是直接与房东赵小宏洽谈，而孙跃进从未给予其任何承诺。嗣后，陶波未能与赵小宏协商一致，而导致其不愿接受孙跃进按协议约定的房屋，所有责任并不在孙跃进，故一审法院的推测不能成立。被上诉人陶波辩称，一审判决正确，请求二审维持原判。陶波向一审法院起诉请求：请求判令解除陶波与孙跃进签订的房屋转让协议；孙跃进返还定金1万元，赔偿损失1.8万元并支付违约金5万元。孙跃进提起反诉并辩称，陶波所述签订房屋转让协议及支付定金1万元属实，同意解除转让协议。协议中的车库为该房屋侧面楼梯下方供自行车出入的空间，而非陶波所称的屋后三间车库。根据转让协议约定，转租房屋及车库的建筑面积为165平方米，门面房的面积与此相当，故屋后车库不在转租范围内。因孙跃进不存在违约行为，请求驳回陶波的诉讼请求；即便孙跃进违约，因双方约定的违约金过高，请求予以减少。由于陶波未按约支付转让款，并拒绝接收房屋，明显构成违约，请求判令其支付违约金4万元（已扣减定金1万元）。针对孙跃进的反诉，陶波反驳认为，双方协商转租、转让事宜时，孙跃进承诺陶波可使用屋后三间车库，故协议中对此予以明确。孙跃进属于先根本违约，应驳回其反诉请求。一审经审理查明：2015年6月19日，赵国红、赵小宏与孙跃进签订租赁合同，约定赵国红、赵小宏将坐落于靖江市江平路33号的商铺（建筑面积165平方米）出租给孙跃进，租赁期自2015年6月25日至2019年6月25日止，年租金12万元。孙跃进在该房屋底楼开办了手机店，二楼转租给他人使用。同年7月初，陶波因开办面包店之需，即与孙跃进协商上述房屋的转租及转让事宜，并提及该房屋屋后三间车库的使用问题。双方于同年7月13日签订房屋转让协议，约定：孙跃进将其承租的坐落于靖江市斜桥镇江安路33号的房屋（建筑面积165平方米，结构包括门面上下两层、车库）转让给陶波；年租金12万元，转让费10万元，房屋转让定金1万元；孙跃进于7月30日将上述房屋的使用权、管理权交接给陶波；若一方违约，须向另一方支付定金5倍的违约金。当日，陶波向孙跃进支付定金1万元。嗣后，陶波多次来到协议转租房屋所在地，要求孙跃进一并交付屋后三间车库，孙跃进以陶波应与房东协商为由拒绝，双方为此多次发生纠纷，导致未能实际交接房屋，陶波亦未支付转让款及租金。2016年春节前，该三间车库被房东拆除。一审归纳本案争议焦点：孙跃进与陶波在履行房屋转让协议中是否存在违约行为。一审法院认为，孙跃进与陶波签订的房屋转让协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按照约定全面履行义务。该协议约定转租的房屋包括门面上下两层、车库。首先，关于车库，一般是指停放车辆的相对封闭的空间，独立于房屋之外，除非有特别约定。孙跃进提出协议之车库即为房屋侧面楼梯下方的狭小空间，然按通常理解，该处应属储藏室，并非日常所称的车库。其次，双方协商转租时曾涉及屋后车库的使用事宜，如孙跃进当时明确屋后车库不在转租范围内，按一般的交易习惯和通常做法，陶波应与房屋出租人进行商谈，然其多次主动上门要求孙跃进交付屋后车库，表明孙跃进确实承诺过陶波可以使用屋后车库。综合上述情况，一审法院认定房屋转让协议所指车库应为屋后三间车库。因孙跃进未按约也不能将该车库交付给陶波，已然构成根本违约，导致陶波无法实现合同目的。现陶波主张解除协议，符合有关法律规定，且孙跃进对此亦无异议，依法予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陶波要求孙跃进返还定金1万元，并未要求适用定金罚则，与违约条款并不冲突，应予支持。关于赔偿损失及违约金问题。约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案中陶波仅提供工程设计协议，并未提供相关的支付凭证，难以认定该损失已客观发生，故对其损失请求不予支持。因双方约定的违约金明显过高，孙跃进主张予以减少，依法予以采纳，具体数额根据孙跃进的违约程度及陶波的损失情况酌情确定为1万元。由于孙跃进首先违约，陶波未接受房屋及支付转让款属于履行合同抗辩权，不构成违约，孙跃进反诉要求陶波赔偿损失缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除陶波与孙跃进于2015年7月13日签订的房屋转让协议。二、孙跃进于判决生效后十日内返还陶波定金1万元、支付违约金1万元，合计2万元。三、驳回陶波的其他诉讼请求。四、驳回孙跃进的反诉请求。本诉案件受理费2000元，由陶波、孙跃进各负担1000元；反诉案件受理费400元，由孙跃进负担（其中陶波、孙跃进各自负担的本诉及反诉受理费均已缴纳，孙跃进负担的本诉受理费于判决生效后十日内直接缴纳给一审法院）。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审判决查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审中，孙跃进主张涉案《房屋转让协议》中的“车库”是指楼梯间空间，并陈述该车库在陶波与孙跃进签订《房屋转让协议》前由孙跃进使用停放电瓶车。二审另查明：一审中孙跃进提交了其与赵国红、赵小宏所签订的《租赁合同》中第一条内容为“第一条房屋坐落地址出租方出租的商铺座落地址：江平路33号，建筑面积165平方米”，该《租赁合同》无“车库”、“楼梯间空间”等内容。二审查明的事实有双方当事人的当庭陈述及孙跃进在一审中提交的《租赁合同》为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，孙跃进与陶波于2015年7月13日签订了一份《房屋转让协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《房屋转让协议》合法有效，双方当事人均应按该合同履行各自的义务。对于讼争《房屋转让协议》第二条中“车库”应如何理解，本院作如下分析：第一，关于车库，除当事人另有特别约定外，一般是指独立于房屋之外停放车辆的相对封闭的空间。对于房屋侧面楼梯下方的狭小空间，因其与日常所称的车库存在很大差异，故按照通常理解应认定为储藏室。第二，在孙跃进已经使用了楼梯间空间的情况下，如果孙跃进所理解“车库”就是楼梯间空间的观点成立，那么其在与赵国红、赵小宏所签订的《租赁合同》中应就楼梯间空间或车库等标的物作出明确约定，但事实上该《租赁合同》没有约定“车库”、“楼梯间空间”等内容。在此种情况下，孙跃进使用了楼梯间空间的行为足以使包括陶波在内的其他人会认为楼梯间空间不是车库、孙跃进与陶波在《房屋转让协议》中载明的“车库”也不是楼梯间空间。第三，双方协商转租时曾涉及屋后车库的使用事宜，如孙跃进当时明确屋后车库不在转租范围内，按一般的交易习惯和通常做法，陶波应与房屋所有权人而非孙跃进进行商谈，然而陶波多次要求孙跃进交付屋后车库，表明孙跃进承诺过陶波可以使用屋后车库。据此，陶波的主张即对于讼争租赁协议的车库应为屋后三间车库具有高度可能性，而孙跃进提出“车库”即系楼梯间空间明显不能令人信服。因孙跃进未按约定且也实际不能将该车库交付给陶波，构成了根本违约，导致陶波无法实现合同目的。现陶波主张解除协议，符合有关法律规定，且孙跃进对此亦无异议，依法予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陶波要求孙跃进返还定金1万元，一审法院根据孙跃进的违约程度及陶波的损失情况酌情确定为1万元，不违反法律规定，本院予以确认。对于孙跃进反诉要求陶波赔偿损失的问题，因孙跃进违约导致陶波无法接受房屋，陶波未支付转让款属于履行合同抗辩权，故陶波不构成违约。孙跃进的反诉请求因缺乏事实和法律依据，故本院依法不予支持。综上所述，上诉人孙跃进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人孙跃进负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  陈继元审 判 员  丁万志代理审判员  黄方林二〇一七年一月十六日书 记 员  袁高亮