江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0281民初12742号原告：赵良华，男，1969年2月25日出生，汉族，住江阴市。原告：叶敏，女，1969年11月12日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：马惠兰（受赵良华、叶敏共同特别授权委托），江苏振强律师事务所律师。被告无锡惠泽置业有限公司，住所地江阴市砂山路2号701室。法定代表人：施庆丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁红兵，江苏金匮律师事务所律师。原告赵良华、叶敏与被告无锡惠泽置业有限公司（以下简称惠泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵良华、叶敏的共同委托诉讼代理人马惠兰、被告惠泽公司的委托诉讼代理人袁红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵良华、叶敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2010年11月17日签订的《商品房买卖合同》、《地下室二层补充协议》、《领养花园补充管理协议》，如法院认定不应解除合同，则要求确认《领养花园补充管理协议》无效，并撤销《商品房买卖合同》、《地下室二层补充协议》；2.判令惠泽公司立即返还购房款6707219元并赔偿利息损失（3357219元自2010年11月18日起至还清之日止，3350000元自2010年12月14日起至还清之日止，均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。事实与理由：惠泽公司开发建设了藏品敔山湾房地产项目。惠泽公司销售时承诺10幢1-3层101号房配有450平方米的花园。他们考虑到可使用450平方米的花园，故有了购买意向。2010年11月17日，他们与惠泽公司签订商品房买卖合同一份，约定：惠泽公司将藏品敔山湾10幢1-3层101号房出售给赵良华、叶敏。建筑面积357.51平方米，价款6707219元（因配有花园，该价格远高于同一小区其他同类型房屋的价格），交房日期为2012年10月1日前。若惠泽公司逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。同日，他们与惠泽公司签订领养花园补充管理协议一份，约定：业主对花园（面积约450平方米，实际面积以交房时测绘为准）享有等同房产产权时间的使用权，不享有花园面积的产权。合同签订后，他们按约交付了房款，但房屋至今未交付。2016年4月他们多次向藏品敔山湾物业服务中心提交花园施工图纸；2016年6月25日，藏品敔山湾服务中心书面回复：他们所涉及的花园占地属于小区全体业主公有绿化。惠泽公司至今未交付涉案房屋且惠泽公司未按约交付领养花园，致使他们的合同目的不能实现，他们要求解除与惠泽公司签订的《商品房买卖合同》《地下室二层补充协议》《领养花园补充管理协议》，并要求惠泽公司赔偿利息损失。如法院认定不应解除合同，因《领养花园补充管理协议》侵占了其他业主的合法权利，违反了法律的强制性规定而无效；惠泽公司在购房时未明确告知原告花园占地系共有绿化，构成欺诈，他们要求确认《领养花园补充管理协议》无效，并撤销《商品房买卖合同》、《地下室二层补充协议》。被告惠泽公司辩称：1、《领养花园补充管理协议》是双方真实意思表示，合法有效。2、他公司不同意解除《商品房买卖合同》《地下室二层补充协议》，他公司没有违约，理由如下：（1）他公司已于2012年9月24日通过EMS书面通知原告收房，履行了合同约定的交房义务，原告至今没有办理相关手续；（2）商品房买卖的目的在于购买房屋用于居住，合同项下的房屋已经竣工，且通知原告收房，他公司在商品房买卖合同项下的主要义务已经完成，原告的合同目的可以实现；（3）领养花园协议只是给予领养人养护花园的资格，养护的标的仍是小区绿化。原告现在采取的绿化改造方案已经超过了领养协议的范畴，所以会被有关部门禁止。如果原告不愿意领养花园，他公司同意解除领养花园协议；3、《商品房买卖合同》《地下室二层补充协议》不存在可撤销的情形：（1）领养花园协议没有约定原告具有独占的使用权，他公司没有欺诈的行为；（2）如果原告主张撤销，应该在其知道或应当知道可撤销情形之日起一年内行使撤销权，他公司在2012年9月24日书面通知其收房，至今已逾四年，撤销权的行使期限已经届满。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据，本院查明下列事实：2010年11月17日，惠泽公司与赵良华、叶敏签订商品房买卖合同一份，约定：惠泽公司将藏品敔山湾10幢1-3层101号房出售给赵良华、叶敏。建筑面积357.51平方米，价款6707219元。买受人于2010年11月17日首付3357219元，余款3350000元于2010年12月6日前办理完毕相关银行住房贷款手续。出卖人应当在2012年10月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。同日，惠泽公司（甲方）与赵良华、叶敏（乙方）签订地下室二层补充协议一份，约定：惠泽公司将10幢101号房地下室二层赠送给赵良华、叶敏，面积约141平方米。实际面积以交房时测绘为准。乙方对上述面积享有等同房产产权时间的使用权，不享有该面积的产权。乙方需要对地下室进行整改前必须提供相关的设计施工图纸报物业服务中心，经书面批准后方可进行整改施工。乙方在装修过程中不允许改动和封堵原有的室内外管线，以保证整体的协调和避免对地下管网等设施的破坏，如有改动需立即恢复原状。对于违反相关管理协议经劝阻不进行整改的，通报相关政府职能部门处理，并且物业服务中心可以进行拆除、整改工作，费用由乙方承担。对造成设施损坏的乙方承担赔偿责任。同日，惠泽公司（甲方）与赵良华、叶敏（乙方）签订领养花园补充管理协议一份，约定：考虑到藏品敔山湾业主对花园园艺的各种需求，避免在花园内对园艺的整改过程中影响到园区整体环境的协调和小区公共设施的损坏，特对花园园艺整改作出以下补充管理规定：一、业主对花园（面积约450平方米，实际面积以交房时测绘为准）享有等同房产产权时间的使用权，不享有花园面积的产权；二、业主需要对花园进行整改前需提供相关的园艺设计施工图纸报物业服务中心经书面批准后方可进行整改施工；三、在进行园艺整改过程中严禁业主在花园内搭建任何建筑物和对地面开挖建水池等行为，以保证园区整体的环境协调和避免对地下管网等设施的破坏，一旦发生负责恢复原状；四、园艺工程不允许改动和封堵花园内的公共雨水、污水管网的走向和井盖，以免给日后的清掏工作造成障碍，如有改动需恢复原状；五、花园内自家的排水管道须接入雨水井，不得接入污水井；六、园艺工程施工需从外部购买栽培的树木、花卉、草皮植被等和小区外部提取肥料和土壤的、均需做好杀虫、防白蚁等的预防工作；七、业主需在花园内搭建花架等园艺临时辅助设施时不得高于附近花园围墙高度，不得将花架等设施延伸到花园范围之外；八、严禁业主在前后花园内通过开挖压水井、沉降水井等方式提取地下水资源，对由于开挖地下水资源造成的地面下沉等后果，由业主自行承担并无条件恢复；九、在对园艺整改前，业主和施工单位需到现场确定雨污水，煤气等相关公共设施管道是否畅通，整改中对花园的相关设施进行保护，防止损坏，因其造成的破坏和损失由施工单位和业主承担赔偿和恢复原状的责任；所有业主需配合物业服务中心对前后及领养花园的管理，以创造一个和谐的居住氛围，为藏品敔山湾的保值和增值打下坚实的基础，对于违反相关管理协议经劝阻不进行整改的通报相关政府职能部门处理，物业服务中心可以进行拆除、整改工作，费用由业主承担。对造成设施损坏的承担赔偿责任。2010年11月17日赵良华、叶敏交付了购房款3357219元，2010年12月13日赵良华、叶敏交付了购房款3350000元；惠泽公司开具了相应的发票。2016年4月，赵良华向藏品敔山湾小区物业服务中心提交了花园施工方案，物业服务中心回复如下：你户提交的花园施工方案所涉及的花园占地属于小区全体业主公有绿化，不能进行圈养，因此对于提交的图纸不予批准。2016年9月20日，赵良华、叶敏诉至本院要求解除双方之间签订的商品房买卖合同并要求惠泽公司赔偿利息损失。2016年9月23日，惠泽公司签收了涉案起诉状。另查明，2010年3月26日，赵良华购买了望江花园圣庭苑69号1502室别墅一幢，面积321.59平方米，并办理了产权登记手续。2010年12月3日，惠泽公司与第三人薛志蔚签订商品房买卖合同一份，约定：惠泽公司将藏品敔山湾6幢1-3层107号房出售给薛志蔚。建筑面积320.17平方米，价款5375292元。2011年2月28日，惠泽公司与第三人方博人签订商品房买卖合同一份，约定：惠泽公司将藏品敔山湾4幢1-3层103号房出售给方博人。建筑面积351.43平方米，价款668万元。本案的争议事实是：惠泽公司有无在2012年10月1日前向赵良华、叶敏邮寄入伙通知书。赵良华、叶敏主张未收到惠泽公司邮寄的入伙通知书；惠泽公司主张他公司已向赵良华、叶敏邮寄了入伙通知书。惠泽公司提供下列证据：1.入伙通知书的格式文本；2.邮寄凭证，证明惠泽公司于2012年9月24日向赵良华邮寄了入伙通知书，但未提供签收记录；3．EMS国内标准快递邮件服务协议，证明寄件人可在邮件交寄之日起一年内办理查询，逾期不再办理。4.交房资料及邮寄凭证，证明惠泽公司在2012年9月24日向其他业主邮寄了入伙通知书，部分业主办理了收房手续。本院认为，虽然惠泽公司未提供签收记录，但根据EMS国内标准快递邮件服务协议，不能查询签收的原因系邮寄时间过长，邮局未保存签收记录，过错不在惠泽公司。且惠泽公司根据商品房买卖合同载明的地址、电话通过特快专递向买房人邮寄入伙通知书已尽了通知义务。赵良华、叶敏也未提供证据证明其未收到入伙通知书，故本院根据优势证据原则认定惠泽公司向赵良华、叶敏邮寄入伙通知书的事实。本案的争议焦点是：一、惠泽公司有无逾期交房；二、赵良华、叶敏对领养花园是否具有独占的使用权；三、领养花园补充管理协议的效力；四、赵良华、叶敏能否解除《商品房买卖合同》《地下室二层补充协议》。本院认为，双方签订的商品房买卖合同及地下室二层补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。一、惠泽公司有无逾期交房。赵良华、叶敏主张合同约定，出卖人应当在2012年10月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，若惠泽公司逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。因惠泽公司至今未交付房屋，故他们有权解除合同。惠泽公司主张，他公司已经于2012年9月通知赵良华、叶敏交房，买受人未到售楼处办理交接手续，无权解除合同。本院认为，根据审理查明的事实，惠泽公司邮寄了入伙通知书给赵良华、叶敏，买受人未按时到惠泽公司办理交接手续，过错不在惠泽公司，赵良华、叶敏无权据此解除合同。二、赵良华、叶敏对领养花园是否具有独占的使用权。赵良华、叶敏认为他们对于领养花园具有独占使用权，包括对花园进行整改施工、搭建花架、进行树木、花卉、草皮植被的种植等。惠泽公司认为赵良华、叶敏对领养花园不具有独占的使用权。本院认为，从领养花园补充管理协议的约定来看，赵良华、叶敏有理由相信他们对于领养花园具有独占的使用权，理由如下：1、领养花园协议第一条明确约定赵良华、叶敏有权对花园享有等同房产产权时间的使用权，不享有花园面积的产权。使用权从文义上理解即不改变财产的本质而依法加以利用的权利，包括占有、使用、收益、有限处分的权利。2、从领养花园补充管理协议的条文约定来看赵良华、叶敏对领养花园享有下列权利：经物业服务中心书面批准后可进行整改施工（第二条），可种植从外部购买栽培的树木、花卉、草皮植被等（第六条），可搭建花架（第七条）。3、结合地下室二层补充协议的约定“乙方对上述面积享有等同房产产权时间的使用权，不享有该面积的产权”，相同内容的表述使得赵良华、叶敏有理由相信他们对于领养花园享有独占的使用权。三、领养花园补充管理协议的效力。《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”该条所称“属于业主共有”或“属于个人的”绿地权利是指绿地的建设用地使用权和植被的所有权。本院认为建筑区划内的绿地是否明示属于个人所有可以从以下几个方面把握：(1)该绿地是否在“规划上”专属于特定房屋；(2)开发商在卖房时是否已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中；(3)该绿地在业主购买时是否已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从该特定房屋才能进入该绿地。本案中，涉案领养花园并未在规划上专属于涉案房屋，且在地域上与周边绿化并不明显区分，物业服务中心也明确表示涉案花园占地属于小区全体业主公有绿化。综上，领养花园并不属于“明示属于个人的”绿地。敔山湾小区内规划、设计的绿地属公共设施、属全体所有业主共有，不是某一业主的私人财产，应由小区所有业主进行管理、使用或委托物业单位管理、使用。惠泽公司未经业主大会的同意和管理规约的约定，将涉案房屋周边的绿地交付给赵良华、叶敏管理和使用，双方签订的领养花园补充协议侵害了小区其他住户的合法权益,应为无效。四、赵良华、叶敏能否解除《商品房买卖合同》《地下室二层补充协议》。赵良华、叶敏主张领养花园补充管理协议是商品房买卖合同的附件，因惠泽公司无法交付花园导致他们的合同目的无法实现，故要求解除上述两份协议；惠泽公司认为他公司没有违约行为，故不同意解除合同。本院认为：合同目的是合同双方通过合同的订立和履行所要达到的最终目标。合同目的是抽象概括的，不是具体的物和行为，而是物和行为背后所隐含的合同当事人的目标。合同目的可以由合同具体进行规定，也可以根据合同标的结合其他情况进行推定。本案中，赵良华、叶敏主张取得花园的使用权系其订立合同的目的，本院依法予以采信。理由如下：1、涉案房屋为惠泽公司开发建设的高品质别墅，别墅虽与一般商品房均为居住性房屋，但购房者在选购别墅时，不仅会考虑居住功能，而且会注重选购的别墅是否具有更高的生活品质。从别墅的销售单价通常高于同地段的一般商品房屋，即可看出别墅具有不同于一般商品房的特性。涉案房屋也系如此。该特性具体体现为别墅购房者对别墅舒适性、私密性、安全性等条件的追求。惠泽公司明确承认“业主对花园（面积约450平方米，实际面积以交房时测绘为准）享有等同房产产权时间的使用权”。赵良华、叶敏对案涉房屋的花园可以独占使用的预期，属于合理预期。2、赵良华、叶敏认为因为涉案别墅配有花园，故单价较高；惠泽公司认为涉案别墅位置、环境、采光、户型均处于优势，故单价较高，并提供了2011年2月28日签订的4幢1-3层103号房商品房买卖合同，该房的单价为19008元（6680000元/351.43平方米），且未配有花园，用于证明单价的高低与是否配有花园无关。本院认为，4幢1-3层103号房买卖合同的签订时间为2011年2月28日，距离赵良华、叶敏购买别墅3个多月时间，并非相同购房时间，故本院对于惠泽公司的抗辩主张不予采纳。赵良华、叶敏别墅的单价18760.93元（6707219元/357.51平方米），同一小区6幢1-3层107号房别墅的单价为16788.87（5375292元/320.17平方米），赵良华、叶敏别墅的单价为同一小区相同购房时间别墅单价的112%；可以推定领养花园对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。3、赵良华、叶敏购房后制作了花园改造方案，积极采取措施准备对花园进行改造。4、花园的面积达450平方米，对业主具有较大的吸引力。赵良华、叶敏认为，《领养花园补充管理协议》、《地下室二层补充协议》系《商品房买卖合同》的附件，惠泽公司不能交付领养花园，违反《商品房买卖合同》的约定；惠泽公司庭审中称《领养花园补充管理协议》、《地下室二层补充协议》不是《商品房买卖合同》的附件。本院认为：（1）《商品房买卖合同》的附件四明确载明附有合同补充协议，在《商品房买卖合同》签订当日双方签订了《领养花园补充管理协议》、《地下室二层补充协议》，赵良华、叶敏有理由相信《领养花园补充管理协议》、《地下室二层补充协议》就是《商品房买卖合同》所指的合同补充协议。（2）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，开发商在出售房屋中承诺450平方米的花园，对商品房买卖合同的订立及房屋价格确有重大影响，故应视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，现开发商无法交付花园，亦构成违约。综上，惠泽公司未按约交付领养花园，对赵良华、叶敏实现合同的目的存在重大影响，故赵良华、叶敏要求解除双方之间签订的购房合同的请求，本院依法予以支持。该解除通知于2016年9月23日送达惠泽公司，故合同自通知到达对方时解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，赔偿损失等。故赵良华、叶敏主张惠泽公司返还购房款并支付资金占用期间利息的请求本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、确认双方于2010年11月17日签订的《领养花园补充管理协议》无效。二、确认双方于2010年11月17日签订的《商品房买卖合同》《地下室二层补充协议》于2016年9月23日解除；三、无锡惠泽置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内立即返还赵良华、叶敏购房款6707219元并赔偿利息损失（3357219元自2010年11月18日起至还清之日止，3350000元自2010年12月14日起至还清之日止，均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。四、驳回赵良华、叶敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63750元（赵良华、叶敏已预交），由无锡惠泽置业有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给赵良华、叶敏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 李 峰代理审判员 田 遥人民陪审员 俞小萍二〇一七年一月十六日书 记 员 张燕勤本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。