安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0111民初7555号 原告：安徽峰廷投资管理有限公司，住所地合肥市庐阳区安庆路125号，统一社会信用代码913401005563115928（1-1）。 法定代表人：郑建红，该公司董事长。 委托代理人：傅强，安徽虹途律师事务所律师。 委托代理人：王雪儿，安徽虹途律师事务所实习律师。 被告：安徽塞纳河畔酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区庐州大道8号，注册号340000000037661（1-1）。 法定代表人：韦国平，该公司董事长。 委托代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托代理人：张宗昊，北京中银（合肥）律师事务所律师。 原告安徽峰廷投资管理有限公司诉被告安徽塞纳河畔酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法适用普通程序于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告安徽峰廷投资管理有限公司委托代理人傅强、王雪儿与被告安徽塞纳河畔酒店管理有限公司委托代理人陶冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽峰廷投资管理有限公司诉称：2014年1月，原被告双方曾就合肥市包河区庐州大道8号的房屋租赁纠纷引发诉讼，案经合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第00646号民事判决判令被告向原告返还租赁房屋及附属设施，并支付拖欠的资金和违约金。被告提出上诉后，双方于2014年6月23日订立和解协议，约定被告应支付拖欠的租金和对应的违约责任。此后，被告申请撤回上诉，合肥市中级人民法院以（2014）合民一终字02363号民事裁定准许撤回上诉。2014年6月23日，原被告又订立了《房屋租赁合同》一份，合同中约定：1、原告将位于合肥市包河区物业及附属场地（11908平方米）出租给乙方；2、租赁期限为2014年7月1日至2027年6月15日止；3、租金起始年租金为每年人民币370万元整，从第二年开始每两年递增5%；4、出租房屋的租金从2014年7月1日开始计算，按照先付后用原则支付租金。租金按半年期支付，每期租金提前30条支付。5、如发生合同12.4条款项下违约事项（即被告可能违约的七种情形），自被告违约行为发生之日起，原告有权按照本合同当年租金的千分之五的标准按日收取被告违约金，直至被告违约行为纠正之日止。若原告解除合同，则前述条款失效，原告有权按照本合同中当年租金的百分之十五的标准收取被告违约金、没收履约保证金，并由被告赔偿原告因此造成的损失（包括直接损失、间接损失、诉讼费、律师费、调查取证费、公证费、差旅费等）；合同中还对其他权利义务等事项进行了相应约定。房屋租赁合同生效后，原告按合同约定履行了义务，租赁房屋和附属设施由被告使用至今。期间，被告多次延迟支付到期应缴租金，虽经原告多次催促，被告却以各种借口拖延推诿，至今未予支付。在多次催告无效的情况下，原告于2016年8月19日向被告邮寄送达了《解除合同通知书》。原告认为，被告未按双方约定的期限支付房屋租金的行为已经构成违约，原告有权依法依约解除合同。自原告解除合同的通知达到被告之时起，双方订立的房屋租赁合同已经解除，被告应依法向原告立即返还承租房屋及附属设施，并承担违约责任。据此，诉请:1、依法判令被告返还承租房屋及附属设施（包括：合肥市包河区庐州大道8号房屋西区物业及附属场地）；2、依法判令被告支付拖欠的房屋租金和违约金合计人民币6425250元；3、依法判令被告赔偿原告因实现债权的损失（律师代理费）259757.5元；4、本案全部诉讼费用和保全费用由被告承担。 被告安徽塞纳河畔酒店管理有限公司辩称：1、被告不同意解除案涉房屋租赁合同，原告解除合同的行为违反合同约定，解除通知不产生法律效力；2、原被告双方在履行合同过程中以实际行为变更了租金支付方式，被告按月支付房租的行为得到原告的默许；3、被告在本案中享有不安抗辩的权利，因原告原法定代表人与产权单位在签订涉案房屋租赁合同时涉嫌犯罪，产权人曾要求解除与原告的房屋租赁合同；4、被告承租的房屋在经营过程中因为市政道路修建导致经营困难，所以原被告双方就租金支付的方式改成了按月支付；5、原告主张的违约责任过高，且约定的损失包括了诉讼费、律师费；6、关于原告在诉状中陈述的（2014）包民一初字第00646号民事判决书，被告已全部履行完毕，与本案没有任何关联性。 经审理查明：2012年6月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定内容如下：（1）原告将位于合肥市包河区物业及附属场地出租给被告；（2）租赁期限为15年，即自2012年6月16日至2027年6月15日止；（3）租金前两年为每年370万元整，从第三年开始每两年递增5%；（4）原告同意给予被告6个半月的免租期（即自2012年6月16日起至2012年12月31日），出租房屋的租金从2013年1月1日开始计算，按照先付后用的原则支付租金。首笔租金为人民币370万元，分三次支付，合同订立后被告进场三日内支付租金人民币120万元，2012年9月30日前支付人民币100万元，2013年3月31日前支付人民币150万元；（5）后续租金按半年期支付每期租金提前30天支付；（6）如被告违约，原告有权按照本合同当年租金370万元的千分之五标准按日收取违约金，若合同解除则按照本合同当年租金370万元的百分之十五收取违约金、没收履约保证金，并由被告赔偿原告因此造成的损失。2014年1月，原被告双方曾就合肥市包河区庐州大道8号的房屋租赁纠纷引发诉讼，案经合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第00646号民事判决判令被告向原告返还租赁房屋及附属设施，并支付拖欠的租金和违约金。被告提出上诉后，双方于2014年6月23日订立和解协议，和解协议载明：“一、甲方于本协议生效后次日向包河区人民法院申请解除对乙方银行账户的解冻。二、在乙方严格履行义务的前提下，甲方同意减收租金105万元，约合三个半月的房屋租金。三、乙方应支付款项及甲方同意减收的105万元具体明细如下：1.从乙方所欠的2013年房屋租金的150万元中减免35万元，即乙方还应付115万元，须于本协议签订后三日内支付完毕。2.鉴于甲方已于2013年12月31日解除与乙方的房屋租赁合同并经生效判决确认，双方同意自2014年1月1日起至2014年6月30日期间的房屋使用费参照原房屋租赁合同约定标准185万元计算。甲方同意乙方应支付的2014年上半年的房屋使用费185万元中减免35万元，即乙方还应支付150万元，须于2014年9月30前支付完毕（7月支付40万元、8月支付60万元、9月支付50万元。3.双方同意，根据双方另行订立的《房屋租赁合同》约定应支付的2014年下半年房屋租金185万元须于2014年10月31日前付清。4.甲方同意对乙方所应支付的2015年第一期房屋租金中减免20万元、2015年第二期房屋租金减免15万元。后期房屋租金、支付方式严格按照甲乙双方新订立的租赁合同约定执行。四、若乙方未按照上述约定条款付款，甲方同意减免的105万元和延迟付款期限的约定自行失效，且乙方需另行支付违约金100万元。此外，甲方有权按照前述判决向法院申请强制执行，乙方仍应按照生效判决履行返还承租房屋、支付租金、赔偿利息损失、支付违约金以及乙方应承担的相关诉讼费用等义务。”此后，被告申请撤回上诉，合肥市中级人民法院以（2014）合民一终字02363号民事裁定准许撤回上诉。2014年6月23日，原被告又订立了《房屋租赁合同》一份，合同中约定：1、原告将位于合肥市包河区物业及附属场地（11908平方米）出租给乙方；2、租赁期限为2014年7月1日至2027年6月15日止；3、租金起始年租金为每年人民币370万元整，从第二年开始每两年递增5%；4、出租房屋的租金从2014年7月1日开始计算，按照先付后用原则支付租金。租金按半年期支付，每期租金提前30天支付；5、如发生合同12.4条款项下违约事项（即被告可能违约的七种情形），自被告违约行为发生之日起，原告有权按照本合同当年租金的千分之五的标准按日收取被告违约金，直至被告违约行为纠正之日止。若原告解除合同，则前述条款失效，原告有权按照本合同中当年租金的百分之十五的标准收取被告违约金、没收履约保证金，并由被告赔偿原告因此造成的损失（包括直接损失、间接损失、诉讼费、律师费、调查取证费、公证费、差旅费等）；合同中还对其他权利义务等事项进行了相应约定。合同生效后原告按合同约定将案涉房屋及附属设施交付给被告使用。为履行和解协议及双方2014年6月24日签订的《房屋租赁合同》，被告于2014年6月24日支付115万元、2014年9月5日至9月23日支付35万元、2014年9月23日至12月30日支付185万元、2014年12月30日至2015年3月11日支付100万元、2015年3月11日至2015年12月21日支付1942500元、2015年12月21日至2016年8月23日支付1942500元、2016年8月23日至2016年10月10日支付492500元。而对合同约定的2014年下半年房屋租金1850000元、2016年上半年以及下半年房屋租金共计3392500元被告至今仍未支付。经原告多次催告无果，原告于2016年8月19日向被告邮寄送达了解除合同通知书。 另查明：案涉房屋的所有权人为安徽省高速公路控股集团有限公司。2011年12月1日安徽省高速公路控股集团有限公司授权安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司就位于合肥市包河区庐州大道8号的集团公司原办公楼的租赁事宜代为管理，同意将案涉房屋租赁给安徽峰廷投资管理有限公司，并同意安徽峰廷投资管理有限公司进行转租。原告因本案与安徽虹途律师事务所签订了《聘请律师合同》，并支付律师费259757.5元。 上述事实，有（2014）包民一初字第00646号民事判决书、《和解协议》、（2014）合民一终字02363号裁定书、租赁合同、解除合同通知书、聘请律师合同、转账凭证、市政道路封闭公告及双方当事人当庭陈述的内容等证实。 本院认为：在案涉房屋的所有权人安徽省高速公路控股集团有限公司同意原告转租的情况下，本案原告安徽峰廷投资管理有限公司与被告安徽塞纳河畔酒店管理有限公司签订的租赁协议及在上诉期间签订的和解协议是双方的真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，应受法律保护。按照和解协议的内容，在被告未按约定期限付款的情况下应支付原告减免的租金并承担违约金100万元，现被告未按约定期限付款，原告要求按照和解协议的内容由被告支付减免的租金及违约金，符合法律规定，本院予以支持。经本院核算，本案被告于2014年6月24日支付的115万元、2014年9月5日至9月23日支付35万元系对2013年租金的支付；2014年9月23日至12月30日支付185万元系对2014年上半年租金的支付；2014年12月30日至2015年3月11日支付100万元系对和解协议违约金的支付；2015年3月11日至2015年12月21日支付1942500元系对2015年上半年租金的支付；2015年12月21日至2016年8月23日支付1942500元对2015年下半年租金的支付；2016年8月23日至2016年10月10日支付492500元系对2016年上半年租金的支付。而对合同约定的2014年下半年房屋租金1850000元、2016年上半年以及下半年房屋租金共计3392500元被告至今仍未支付。本院认为，在合同履行过程中双方均应按合同约定履行各自的义务。按照双方的约定被告逾期全额支付租金超过30日，原告可以发出解除合同的书面通知，并自解约通知送达之日起合同解除，由原告收回租赁物，而本案被告未按合同约定履行付款义务已超过30日，双方约定的解除合同的条件已成就。原告于2016年8月19日向被告发出解除合同通知书，被告于2016年8月20日收到该通知书，双方约定的解除合同的程序亦已履行，故本院确认双方已于2016年8月20日解除了租赁合同。被告应于2016年6月30日前支付租金5242500元，而本案被告以行使不安抗辩权为由至今未支付，但其并未提供充分证据证明行使不安抗辩权的事实，其拒付租金的理由不成立，故对原告要求被告支付租金5242500元的诉讼请求，本院予以支持。按照双方的合同约定，若因被告违约解除了租赁合同，被告应按当年租金百分之十五的标准支付违约金，本案中双方对该违约金的约定明显过高，且被告请求人民法院依法予以适当减少，结合原告的实际损失，本院认为应以当年租金百分之五的标准支付违约金，数额为194250元。双方合同解除后，被告理应将租赁房屋及附属设施返还给原告。原告主张被告承担律师费259757.5元，因双方合同明确约定且原告已实际支出，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、被告安徽塞纳河畔酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告安徽峰廷投资管理有限公司租金5242500元； 二、被告安徽塞纳河畔酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告安徽峰廷投资管理有限公司解除合同违约金194250元； 三、被告安徽塞纳河畔酒店管理有限公司于本判决生效后十日内将租赁房屋及附属设施返还给原告安徽峰廷投资管理有限公司； 四、被告安徽塞纳河畔酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽峰廷投资管理有限公司律师费259757.5元； 五、驳回原告安徽峰廷投资管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费175226元，财产保全费5000元，合计180226元，由原告安徽峰廷投资管理有限公司承担3000元，被告安徽塞纳河畔酒店管理有限公司承担150226元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  郑波 人民陪审员  朱琦 人民陪审员  王翔 二〇一七年一月十日 书 记 员  汪觅 本篇引用法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。