山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终5990号上诉人（原审原告）：济南中合房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：于涛，经理。委托诉讼代理人：张玲，山东贤关律师事务所律师。委托诉讼代理人：董琳琳，山东贤关律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐洪喜，男，l980年12月16日出生，汉族，联创世华教育培训公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：李召霞(系徐洪喜之妻)，女，l980年1月29日出生，汉族，住济南市。上诉人济南中合房地产经纪有限公司（以下简称济南中合公司）因与被上诉人徐洪喜居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。济南中合公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持济南中合公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、欠条复印件仅系徐洪喜的单方意思表示，并非《房屋买卖居间合同》三方重新签订的合同。徐洪喜出具的欠条复印件上只有其一方签名，既没有房屋出卖方签名，也没有我公司工作人员签名，更没有我公司印章，我公司收取和保存欠条的行为，也绝非对其所附加无理义务的认可。2、一审法院认定“……可以明确徐洪喜在签订居间合同当时即对于济南中合公司所应该提供的中介服务提出了明确的、可供判断的条件和标准”与事实不符。本案双方当事人以及房屋出卖方签订《房屋买卖居间合同》的时间为2014年12月29日，徐洪喜向我公司出具欠条复印件时间为2015年3月31日，前后相差三个多月。况且《房屋买卖居间合同》签订后，我公司作为居间人的任务即已经完成。根据《合同法》规定及合同约定，徐洪喜签订合同当日即2014年12月29日，即应向我公司足额支付佣金。一审判决混淆了买卖居间合同和欠条的内容，属于事实认定不清。3、欠条复印件所载内容中，贷款发放的相对方为银行，迁户口及结清物业费用的相对方为出卖人，均非我公司。一审判决将本属于案外人的义务，强加于我公司，有违合同约定和法律规定。4、本案系居间合同纠纷，根据《合同法》第四百二十六条规定及本案双方当事人、案外人签订的《房屋买卖居间合同》第五条约定，我公司促成买卖合同成立之日，即2014年l2月29日，徐洪喜即应足额支付佣金。但徐洪喜迟至2015年3月31日始支付5000元，剩余5000元，企图以种种不合理理由拖欠、逃避支付，严重侵害我公司合法权益。徐洪喜践踏契约精神之行为，却被一审判决所支持，如不纠正，势必助长社会不守诚信之风。二、一审判决适用法律错误。一审判决据以作出裁判的依据，为《合同法》第八条、第四十条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，但依据上述法律，并不能作出一审判决。1、《合同法》第八条规定当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《房屋买卖居间合同》明确约定徐洪喜签订合同当日，即应向我公司支付佣金，但其至今未完全支付。未按照合同约定履行义务、企图擅自变更合同的，恰是徐洪喜。2、《合同法》第四十条规定格式条款无效，但本案《房屋买卖居间合同》并不存在《合同法》第五十二条、五十三条情形，亦未免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，而是对三方权利义务作出均衡合理的安排，并非无效条款，一审判决也未认定《房屋买卖居间合同》无效，本条于此并不适用。3、《合同法》第六十条要求合同双方应遵循诚实信用原则，全面履行合同。我公司作为居间人从给徐洪喜提供房源信息、到现场验看房屋、再到签订买卖合同、最终协助房屋过户、办理贷款等，所有义务均已履行完毕，本着诚信原则，徐洪喜应及时支付剩余佣金，而非蓄意拖欠、拒绝支付。4、《合同法》第四百二十四条、第四百二十七条规定，居间合同是居间人向委托人提供服务，委托人支付报酬的合同，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但本案中，《房屋买卖居间合同》于2014年12月29日既已签订，我公司作为居间人的义务已经履行，有权要求徐洪喜及时、足额支付报酬。徐洪喜辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求二审法院驳回济南中合公司的上诉，维持原判。济南中合公司向一审法院起诉请求：1.徐洪喜支付剩余佣金5000元，并自2014年12月29日始至判决生效之日止，以5000元为基数，按照银行同期贷款利率赔偿济南中合公司利息损失；2.徐洪喜承担济南中合公司支出的律师费2000元。一审法院认定事实：2014年12月29日，济南中合公司(合同丙方)与徐洪喜(合同乙方)及案外人张守荣(合同甲方)签订《房屋买卖居间合同》。约定徐洪喜购买案外人张守荣的位于历下区山大路215号1-502室房屋。交易价53.8万元。徐洪喜于合同签订日支付济南中合公司房屋总价款的2％作为佣金。另约定该房产为文东小学学区房。张守荣在收到全款后半个月内迁出户口。贷款审批后，济南中合公司支付张守荣首付款7万元。因履行合同而产生争议的，向签订协议所在地法院提起诉讼，律师费及其他实现债权的费用由违约方承担。对于中介佣金数额，经双方口头约定为1万元。2015年3月31日，徐洪喜支付济南中合公司中介费5000元。2015年3月31日，徐洪喜向济南中合公司出具欠条一张，内容为“今欠中合中介服务费5000元。办理房产业务中如出现以下情况此欠条作废：l、如果贷款46.8万元不能足额放款；2、如果放款后7个工作日内山大路215号1－502室户口未迁出；3、如果原房主物业有欠款，不能按时交接完毕。购买该房所有工作办理完毕，未出现上述情况，欠款当日结清。徐洪喜”。2015年4月2日，徐洪喜取得历下区山大路215号1－502室房屋所有权。2015年4月23日，工商银行向徐洪喜发放贷款468000元。2015年5月14日，张守荣将该房上的户口迁出。另查明，济南中合公司为本案件支付律师代理费2000元。对于放款情况、房屋交接情况、是否存在物业欠费情况，经一审法院当庭询问，济南中合公司均未明确答复。一审法院认为，根据济南中合公司与徐洪喜、案外人张守荣之间签订的房屋买卖居间合同，本案双方当事人之间居间合同关系成立。但济南中合公司预先制作并提供的房屋买卖居间合同仅有徐洪喜按时支付中介费的约定，而未就济南中合公司所应当提供的中介服务的具体事项及标准进行约定，造成双方在该合同中的权利义务严重失衡。根据济南中合公司庭前提交但当庭收回的由徐洪喜出具的欠条，可以明确徐洪喜在签订居间合同当时即对于济南中合公司所应该提供的中介服务提出了明确的、可供判断的条件和标准。依照权利义务对等原则，徐洪喜提出的要求并无违反法律规定之处，且与三方协议的约定相符。因此，该欠条应视为对于原合同的补充，对于双方当事人均具有约束力。否则，徐洪喜购买房产过程中所遇到的贷款、过户、交接等具有相当专业性的工作在无济南中合公司协助的情况下由徐洪喜自行完成，不符合居间合同的基本要求。鉴于济南中合公司未能就三方约定的条件完成工作，不符合双方之间的约定，因此济南中合公司再要求徐洪喜支付剩余佣金的请求无法律依据，一审法院不予支持。因济南中合公司主张的佣金请求一审法院不予支持，故对于济南中合公司主张的律师代理费的请求，一审法院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决：驳回济南中合房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由济南中合房地产经纪有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。二审查明，房屋买卖居间合同约定，出售方必须在收到全款3个工作日完成物业交割手续，将上述房屋交买受方验收并签订《物业交割单》。出售方收到全款半个月内迁出户口。本院认为，本案系居间合同纠纷。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。2014年12月29日，济南中合公司作为居间人促成出售方与徐洪喜签订了合同，其合同义务已履行完毕，徐洪喜应按合同约定，支付居间费。虽然2015年3月31日徐洪喜向济南中合公司出具的欠条上载明“如果放款后7个工作日户口未迁出、如果原房主物业有欠款，不能按时交接完毕，此欠条作废。”但该欠条仅是徐洪喜的单方意思表示，且根据房屋买卖居间合同的约定，迁户口及物业交割均系出售方义务，济南中合公司不负有上述义务。故徐洪喜以欠条上载明条件济南中合公司未履行为由，拒绝支付中介费，不符合合同约定。因徐洪喜未及时支付中介费，济南中合公司要求其按银行同期贷款利率支付利息，符合合同及法律规定，本院予以支持。济南中合公司提交律师代理合同及发票，为本案支出律师代理费的事实清楚，故其要求徐洪喜支付律师代理费的上诉理由成立，应予支持。综上，济南中合公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初855号民事判决；二、被上诉人徐洪喜于本判决生效之日起十日内向上诉人济南中合房地产经纪有限公司支付中介费5000元及利息（利息以5000元为基数，自2014年12月30日起至本判决确定的履行期限之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被上诉人徐洪喜于本判决生效之日起十日内向上诉人济南中合房地产经纪有限公司支付律师代理费2000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人徐洪喜负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 潇代理审判员  公芳宇代理审判员  高 静二〇一七年一月十六日书 记 员  张天麒