四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0704民初1111号原告:绵阳城区古摄影婚纱艺术影楼，住所地：绵阳市涪城区翠花街*号亨利大厦*楼。负责人：张清华。委托诉讼代理人：杜泽坤，四川蜀仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：余洪禄，男，汉族，生于1975年7月1日，影楼职员。被告:绵阳市富乐山风景区管理中心，住所地：绵阳市游仙区芙蓉路一段。法定代表人：廖飞。委托诉讼代理人：申虎，四川万法律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐斌，经营科科长。原告绵阳城区古摄影婚纱艺术影楼诉被告绵阳市富乐山风景区管理中心租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由代理审判员奂思宇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绵阳城区古摄影婚纱艺术影楼及其委托代理人杜泽坤、余洪禄，被告绵阳市富乐山风景区管理中心及委托代理人申虎、徐斌、到庭参加诉讼，现已审理终结。原告绵阳城区古摄影婚纱艺术影楼提出诉讼请求：1、依法判令被告提前终止租赁合同应退还原告未实际使用的租赁费用30493元；2、判令被告向原告承担因提前终止租赁合同给原告造成的各项损失共计256641元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年6月1日，原告绵阳城区古摄影婚纱艺术影楼与绵阳市富乐山公园管理处位于海棠园房屋做经营使用，绵阳市富乐山公园管理处要求原告出资159000元作为该房屋5年的租金，绵阳市富乐山公园管理处以该笔租金对该房屋进行维修。该租赁合同对租赁场地、租赁期限、场地租金、双方的权利义务等均做出了明确的约定，同日原告方以当时经办人曾隆兴的名义向绵阳市富乐山公园管理处专款159000元，2011年6月2日，绵阳市富乐山公园管理处向绵阳城区古摄影婚纱艺术影楼出具相应的票据。依中共绵阳市委机构编制委员会绵编发（2012）18号《中共绵阳市委机构编制委员会关于绵阳市住房和城乡建设局事业单位清理规范事项的批复》将绵阳市富乐山公园管理处整合组建为绵阳市富乐山风景区管理中心。2015年9月15日，被告向原告送达编号为MYJD2015-01号鉴定报告和通知要求终止租赁合同的履行，并要求于2015年9月16日禁止使用该房屋，为此给原告造成巨额损失共计286134元。后原告多次找被告协商未果。被告绵阳市富乐山风景区管理中心辩称：1、租赁合同的终止是因为5.12地震发生造成房屋存在安全隐患以及政府规划，这些原因是不可预见的原因，为了原告的人身、财产不受到侵害才终止的合同；2、原告要求赔偿损失诉请不成立，因为截止现在原告并没有将房屋移交被告，因此原告诉请被告返还剩余租金不能成立，关于装修及购置设备等损失，原告当庭举证不能证明其损失情况，根据法律规定，原告在装修前应当要经过出租人同意；3、经营损失和安置费均不认可。经审理查明：绵编发［2012］18号《中共绵阳市委机构编制委员会文件》上载明被告绵阳市富乐山风景区管理中心系原绵阳市富乐山管理处、绵阳市富乐山管理处整合而来，为市住建局管理的事业单位。2011年6月1日，原、被告签订《维修协议》，约定由原告出资159000元，被告负责组织对出租的海棠园建筑物进行维修。同日，原、被告双方签订《租赁合同》，上载明“场地租赁期限为五年，自2011年9月1日至2016年8月31日，第三条约定场地租金：维修完成后，被告免收原告2011年9月1日至2016年8月31日共五年租金，第六年起，双方根据市场行情，另定租赁金额，乙方在同等条件下享有优先租赁权。”双方确定了各自的权利义务，并确定了违约责任和免责条款“因不可抗力造成本合同或部分条款无法正常履行的，双方均不负担违约责任”。2011年6月2日原告向被告方转款159000元。2015年8月12日，原告向被告提出书面申请，因出现部分转头外露、墙开裂，要求被告维修。被告委托四川上一建筑设计有限公司对海棠园建筑进行房屋建筑情况检察及可靠性鉴定。2015年8月31日，四川上一建筑设计有限公司出具编号为MYJD2015-01号《鉴定报告》，上载明“鉴定结论及处理意见：经鉴定，该建筑目前的综合抗震能力不满足七级抗震设防设计要求。经鉴定，该建筑目前的安全等级为Csu级，安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Au/Asu级的要求；可靠性等级为Css级，正常使用性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Au/Asu级的要求；可靠性等级为Ⅲ级，可靠性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Ⅰ级的要求。该房屋未经正规设计，也没有基本的抗震措施。西侧道路施工时形成的边坡对该房屋地基产生一定影响，北侧边坡距房屋较近，且北面室外地坪有下沉开裂，带动外墙及基础下沉开裂。现房屋正在使用，建议观察使用，如出现异动、异响、倾斜等危险情况时人员立即撤离。综合以上鉴定结果，该房屋已不能长期安全使用，也没有加固修复的价值，建议拆除后重建。”基于此，2015年9月15日，被告向原告发出《通知》，告知了原告因房屋存在严重安全隐患，通知原告“2、从2015年9月16日起，你公司立即停止该房屋区域内的一切经营活动，禁止一切人员（含工作人员及顾客、游客等）进入该区域，避免安全事故发生；3、你公司于本合同终止后15日内清场撤离，经营设备自行处理；4、富乐山风景管理中心于2011年6月1日与你公司签订的经营《租赁合同》于2015年9月15日终止。”原告方当庭陈述于2015年9月16日人员撤离，至庭审时东西还没有搬完。原告为主张其因提前终止合同造成的损失提供了如下证据：1、《租赁合同》原件一份，拟证明2015年9月30日从富乐山紧急搬迁后租赁场地，租期自2015年10月1日至2018年9月30日止，租金为每年25000元，以此主张要求原告赔偿一年的租金损失25000元。被告质证意见认为该份《租赁合同》三性均有异议，与本案无关联性。2、原告举出2014年9月至12月、2015年9月至12月营业收入明细账两份、退单统计一份（附费用报销单、收据、预约单），拟证明2015年9月起原告搬离租赁经营场所后9月至12月期间营业额与2014年同期营业额相比较减少了146954元，以此主张要求被告赔偿营业损失146954元。被告质证意见认为原告方提供的营业明细账是其单方面制作，只是单方面陈述，不能予以采信。3、富乐山基地解聘人员补偿费花名单原件一份及费用报销单原件一份，拟证明原告因富乐山经营场所搬离，解聘了8名工作人员发放补偿费用30720元，以此主张要求被告赔偿人员解散费用30720元。被告质证意见认为该组证据三性均有异议，系原告单方面制作，其应当提供相应劳动合同及社保缴纳票据及工资发放表、转账凭证等，且领取表上领款人签名真实性有异议，不能予以采信。4、富乐山基地前期投入明细一份及票据四组，拟证明原告方前期投入共计281400元，包括设备购置费、材料费、人工费、运费、设备租金及其他费用，以此主张投入损失53967元（按照剩余租期天数计算281400÷1825天×350天）。被告质证意见认为该组证据三性有异议，不能达到原告的证明目的，从证据形式上看，也不符合相关规定，且原告所称的装修，被告完全不知情，也未征得被告方的同意。原、被告双方当庭陈述租赁房屋是在维修后签订的《租赁合同》，租赁房屋维修后被告没有对房屋安全性进行审核。被告陈述《鉴定报告》中鉴定结论称“西侧道路施工时形成的边坡对该房屋地基产生一定影响……”中的西侧道路是青少年中心灾后重建项目。上述事实有原、被告营业执照及组织机构代码证复印件、文件、《维修协议》、《租赁合同》、《鉴定报告》、《通知》、营业收入明细账、补偿费花名单、富乐山基地前期投入明细一份及票据及当事人当庭陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为：原告绵阳城区古摄影婚纱艺术影楼与被告绵阳市富乐山风景区管理中心签订的《维修协议》和《租赁合同》是双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同成立、有效，双方应按约定履行。在合同履行过程中，因本案被告绵阳市富乐山风景区管理中心收回本案诉争之原告经营场地富乐山公园海棠园的使用权，并要求于2015年9月16日起15日内清场撤离，理由是富乐山公园海棠园房屋存在严重安全隐患，导致绵阳市富乐山风景区管理中心交付给原告的租赁物已不能符合合同约定的用途，原告绵阳城区古摄影婚纱艺术影楼租赁案涉经营场所的目的已不能实现，已经停止营业并清偿撤离，视为双方于2011年6月1日签订的《租赁合同》解除。原告认为被告绵阳市富乐山风景区管理中心提供的租赁物房屋时因为自身设计、构造等问题导致房屋出现问题，合同解除而导致了原告各项损失，要求赔偿。被告认为合同终止是因为5.12地震发生造成房屋存在安全隐患以及政府规划，这些原因是不可预见的，应当属于不可抗力的范畴，按照合同约定被告方不应承担责任。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第二百一十八条：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”、第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”之规定，被告绵阳市富乐山风景区管理中心提供的租赁标的物富乐山海棠园是在5.12地震后经过维修的房屋，该房屋未经正规设计，也没有基本的抗震措施，维修后被告也未对该房屋的维修后的质量进行验收及出租后可使用年限进行审查就提供给原告绵阳城区古摄影婚纱艺术影楼用于经营使用，后因租赁物的质量问题导致合同提前解除，其责任应由被告承担。因此，关于原告提出要求被告因提前终止租赁合同应退还原告未使用的租赁费用30493元（计算方式：159000元÷1825天×350天）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张赔偿其2015年9月30日从富乐山紧急搬迁后租赁场地安放设备产生的租金25000元，本院认为原告举出的《租赁合同》签订时间系2015年9月30日，约定用于办公使用，原告从2015年9月16日起开始清场搬离，原告经营场所除富乐山海棠园之外还有其他经营场所，不能证明该租赁房屋的用途是安置从富乐山海棠搬离的设备还是原告用于办公，因此，对于原告的该请求，本院不予支持。关于原告主张赔偿2015年9月起原告搬离租赁经营场所后9月至12月期间营业额与2014年同期营业额相比较减少146954元。本院认为营业额的多少是市场经济调控，具有不可控性，原告方经营业务为婚纱摄影，亦不能保证每年的营业额与上一年持平，因此，对于原告的该项请求，本院不予支持。关于原告主张赔偿因收回租赁物导致解聘人员产生的补偿费用30720元，本院认为原告方出示的证据不足以证明工作人员被解聘，其仅提供了原告单方面制作领取表，其上领款人真实性无法核实，且不能证明解聘人员与租赁场所被收回之间具有明显的因果关系。因此，对于原告的该项请求，本院不予支持。关于原告主张赔偿其对富乐山海棠园前期投入及装修损失53967元（按照剩余租期天数计算281400元÷1825天×350天）。被告称完全不知情原告装修，也未征得被告的同意。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”之规定，原、被告双方签订的租赁合同中并未约定就装饰装修进行约定，仅约定了原告租赁场地经营内容系“室内外婚纱摄影、室内外艺术照相”，原告出于经营需要对租赁物进行了基本的装修理所应当，租赁物处在富乐山公园内部，被告作为管理单位长达四年多时间也未对原告的装修提出任何异议，应视为其默认了原告的装修行为。原告举出的装修产生的费用票据包括设备购置费、材料费、人工费、运费、设备租金及其他费用共计281400元，以此主张因提前终止租赁合同产生的装修费用损失，本院认为，对原告主张的前期投入产生的设备购置费、设备租金及其他费用系原告经营业务需要，本院不予支持。对于装修费用，原告未举证证实租赁物装修可使用年限，无法计算折旧，且未提供装修合同及装修费用发票，提供的收款收据及销货清单等证据无法核实真实性以及与租赁物海棠园装修之间的关联性，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对于原告的该项请求，本院不予支持。但原告装修是事实，本院酌情考虑装修费用损失15000元由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，判决如下：一、被告绵阳市富乐山风景区管理中心于本判决生效后十日内返还原告绵阳城区古摄影婚纱艺术影楼租金30493元；二、被告绵阳市富乐山风景区管理中心于本判决生效后十日内返还原告绵阳城区古摄影婚纱艺术影楼装修费用损失15000元；三、驳回原告绵阳城区古摄影婚纱艺术影楼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费2796元，由原告承担2354元，被告绵阳市富乐山风景区管理中心承担442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  奂思宇二〇一七年一月三日书记员  王晓莉