广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初8245号原告：佛山市汇隆物业管理有限公司，住所佛山市禅城区同福西二街十八号之一201（东段）。统一社会信用代码：91440604782032188G。法定代表人：陈俊涛。委托诉讼代理人：吴文超，男，汉族，1976年6月1日出生，住广东省佛山市南海区。系原告公司员工。被告：何宝宁，男，汉族，1967年11月9日出生，住广东省佛山市禅城区。原告佛山市汇隆物业管理有限公司与被告何宝宁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告佛山市汇隆物业管理有限公司委托诉讼代理人吴文超到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1.请求判令被告以付佛山市禅城区汾江中路2号二层106号商铺的物业管理费、公共用水用电分摊费用及相应的滞纳金共计人民币6520.30元，其中:(1)2016年1月～2016年8月期间物业管理费用共计人民币3745.04元，滞纳金人民币401.66元；(2)2015年11月～2015年12月期间商铺自用电费用共计人民币643.74元，滞纳金人民币173.12元;(3)2015年11月～2016年6月期间公共用水分摊费用共计人民币114.51元，滞纳金人民币12.38元;(4)2015年11月～2016年6月期间公共用电分摊费用共计人民币1368.02元，滞纳金人民币97.84元。2.请求判令被告支付佛山市禅城区汾江中路2号二层107号商铺的物业管理费、公共用水用电分摊费用及相应的滞纳金共计人民币3108.51元，其中:(1)2016年1月～2016年8月期间物业管理费用共计人民币1952.09元，滞纳金人民币209.36元；(2)2015年11月～2015年12月期间商铺自用电费用共计人民币97.50元，滞纳金人民币19.35元;(3)2015年11月～2016年6月期间公共用水分摊费用共计人民币59.69元，滞纳金人民币6.45元;(4)2015年11月～2016年6月期间公共用电分摊费用共计人民币713.08元，滞纳金人民币51.00元。3.请求判令被告支付佛山市禅城区汾江中路2号二层115B号商铺的物业管理费、公共用水用电分摊费用及相应的滞纳金共计人民币2251.37元（注：被告购买面积为35.96㎡的二层115号商铺后，将其分隔为了115A、115B两间对外出租，分隔后每间的面积分别为：21㎡、14.96㎡，其中115A至今任有人使用，115A的物业使用人每月也能及时支付相应的物业管理费及公共分摊费用，115B在2016年1月1日前由被告及时支付相关费用，故我司只诉请其分隔后的二层115B从2016年1月起至今未支付的相关费用。），其中:(1)2016年1月～2016年8月期间物业管理费用共计人民币1555.84元，滞纳金人民币166.86元；(2)2015年11月～2016年6月期间公共用水分摊费用共计人民币35.45元，滞纳金人民币2.56元;(3)2015年11月～2016年6月期间公共用电分摊费用共计人民币470.79元，滞纳金人民币19.87元。4.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年9月，位于佛山市禅城区汾江中路2号的建设大厦小区（以下简称建设大厦）的业主大会采取公开招标的形式就建设大厦的物业服务事宜进行对外招标，原告应邀参与投标并成功中标了建设大厦的物业服务，并于2014年10月24日与代表小区全体业主的佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会（以下简称业委会）签订了《【建设大厦】物业服务委托合同书》（以下简称合同），合同期限从2014年10月8日起至2017年9月30日止。同时，双方在合同的第二条明确约定了“乙方提供服务受益人为本小区的全体业主和物业使用人，本小区的全体业主/物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任与义务。”，在合同的第六十四条第2款中约定商铺的物业管理服务费收费标准为13元/㎡.月，双方还约定“以上双方标准不含小区公用水/电、中央空调用水/电灯公共分摊费用，相应部分的公共分摊费用乙方按各业主房屋建筑面积向各业主/物业使用人合理分摊。”于是，原告于2014年10月起依约向建设当时全体业主/物业使用人提供物业服务，并收取相应物业管理费及公共分摊费用，被告在2016年1月1日前也每月及时向原告缴交了其应当承担的物业管理费及相应的公共分摊费用，双方在此之间没有发生任何不愉快的情况，被告也从未就此向原告提出过任何异议。从2016年1月1日起至今，被告一直未按合同约定进行履行其应当承担的相应义务，经原告多次催缴仍拒不缴交其约定承担的物业管理费及相应的公共分摊费用，时至今日，被告已无法联系。因被告无正当理由未到庭，视为放弃答辩的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了举证，被告经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，对于本案的证据，本院认定如下：原告所举证据有原件核对、与本案存在关联性，本院对原告证据除收款单外的证据的真实性予以确认；原告证据收款单的认证，本院在本院认为处综合论述。本院依职权调取的证据，原告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月24日，案外人佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会（以下简称甲方）为委托人与原告佛山市汇隆物业管理有限公司（以下简称乙方）为受托人签订了《建设大厦物业服务委托合同书》，主要约定：物业名称为建设大厦，物业类型为商住小区，坐落位置为佛山市禅城区汾江中路2号，总建筑面积约20000㎡。乙方提供服务的受益人为本小区的全体业主和物业使用人，本小区的全体业主/物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任与义务。本合同自2014年10月8日起生效，至2017年9月30日终止，约三年。所有按面积收费的，收费标准均按各业主《房地产权证》所确定的建筑面积收取，如《房地产权证》标准的建筑面积与套内面积一致的，则建筑面积需另加公共分摊面积。商铺的物业服务费收费标准为13元/㎡·月，以上收费标准不含小区公共用水/用电、中央空调用水/用电等公共分摊费用，相应部分的公共分摊费用由乙方按各业主房屋建筑面积向各业主/物业使用人合理分摊。各业主/物业使用人应每月10日前，支付其所属物业当月应缴的物业服务费及其公共分摊等费用。业主/物业使用人违反本合同，不按本合同约定收费标准和时间及时缴纳物业服务有关费用的，乙方有权要求相应业主/物业使用人补交，并承担从逾期之日起，每日按拖欠费用总额的1‰支付违约滞纳金。本合同所述的年/月，是指合同生效之日起至次年/月的同一日的上一日为一合同年/月（例如：本合同生效之日为2014年10月8日，则从2014年的10月8日至2015年的10月7日为一合同年；从2014年的10月8日至2014年的11月7日为一合同月）。另查明，原告成立日期为2005年10月21日，经营范围为物业管理、房地产中介服务，停车场管理服务。原告持有二级物业管理资质证书，有效期至2017年3月21日。佛山市禅城区汾江中路1号二层106、107、115号房的产权人均为被告何宝宁，建筑面积（其中商业服务用房面积）分别为36.01、18.77、33.56平方米，登记时间为2005年9月12日。原告陈述：其诉状中的佛山市禅城区汾江中路2号二层106、107、115号房屋即为佛山市禅城区汾江中路1号二层106、107、115号房屋，原来是2号，现变更为1号，应以1号为准，因在房产证办理中出现变更，可以去查询，是公安部门做的变更。涉案小区是按月收取物业管理费，滞纳金是以被告每月拖欠的物业管理费、电费及公摊电费的总和为本金，从当月11日起至2016年8月31日止按照日千分之一的标准计算。原告是按照禅城区汾江中路1号二层106、107、115号房的建筑面积分别为36.01、18.77、33.56平方米的面积计算物业管理费，115号房被告购买后将其分隔为115A、115B两间，其中115B房屋建筑面积为14.96平方米，十几年来一直按这个面积缴纳水电费和公摊水电费，业主也认同，无相关凭证，该面积是现场测量的。原告的诉讼请求中的各项数值按原告提供的欠费情况明细表计算。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告作为有资质的物业服务企业与佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会签订的《建设大厦物业服务委托合同书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，佛山市禅城区建设大厦小区第二届业主委员会与原告签订的《建设大厦物业服务委托合同书》对业委会、原告及涉案建设大厦商住小区全体业主均具有约束力，被告虽未与原告签订《建设大厦物业服务委托合同书》，但被告作为建设大厦商住小区业主，实际上已接受了原告的物业服务，理应依约向原告支付涉案商铺的物业管理费。关于原告诉请的物业管理费。根据合同约定，所有按面积收费的，收费标准均按各业主《房地产权证》所确定的建筑面积收取，商铺的物业服务费收费标准为13元/㎡·月，被告应于每月10日前向原告支付当月物业管理费及其公共分摊等费用，被告违反合同，不按合同约定收费标准和时间及时缴纳物业服务有关费用的，原告有权要求相应被告补交，并承担从逾期之日起，每日按拖欠费用总额的1‰支付违约滞纳金。因被告未提供证据证明其向原告支付涉案的物业管理费，故本院确认原告所诉欠费时段2016年1月至8月。被告应向原告支付佛山市禅城区汾江中路1号二层106、107、115B号房2016年1月至8月的物业管理费分别为3745.04元（36.01平方米×13元/平方米×8个月）、1952.08元（18.77平方米×13元/平方米×8个月）、1555.84元（14.96平方米×13元/平方米×8个月），合计7252.96元，原告诉请超出部分，本院不予支持。至于物业管理费的滞纳金，依据上述合同的约定，本院认为物业管理费的滞纳金应以实际拖欠物业管理费为本金，从2016年1月始从每月11日起至2016年8年31日止按实际拖欠天数及物业管理费的日1‰计算，经计算，106、107、115B号房的物业管理费滞纳金分别为：478.43元、249.38元、198.76元。现原告诉请106、107、115B号房的物业管理费滞纳金分别为：401.66元、209.36元、166.86元，合计为777.88元，属于原告对自己权利的处分，本院予以支持。关于原告诉请的被告公用分摊水电费。诉讼中，原告提交了相关发票用以证实原告已经实际代为垫付涉案房产所在小区公用分摊水电费的情况，虽然对于应分摊的公用水电费金额是由原告单方计算得出，但被告亦无提出异议或举证证明该计算结果存在不合理之处，故被告应向原告支付106房2015年11月至2016年6月间公共分摊水费114.51元、电费1368.02元；107房2015年11月至2016年6月间公共分摊水费59.69元、电费713.08元；115B房2015年11月至2016年6月间公共分摊水费35.45元、电费470.79元。关于原告诉请被告应向原告支付106房2015年11月至12月间商铺自用电费643.74元，107房2015年11月至12月间商铺自用电费97.5元。庭审中原告诉称其诉讼请求中的各数值均按其制作的欠费情况计算明细表计算。依据原告制作的明细表107房2015年12月、2016年1月的商铺自用电费均为48.75元（无107房2015年11月电费又有2016年1月的电费），依据原告制作的收款单107房2015年12月、2016年12月的商铺三个月的自用电费表底数均为0，截止数均为44，计价数量均为44，收款均为48.75元，而原告未提供2015年12月的商铺自用电表数抄表统计数据，据原告提供的2016年12月的商铺自用电表数抄表统计数据可知被告在2016年12月商铺自用电表上月度数均为44，本月度数均为44，实用度数均为0，金额均为0。综上，原告的证据存在相互矛盾不一致情形且依据常识，正常情况下不同月份的用电量完全一致的概率不高，故本院认为，原告的证据不足以证实107房的商铺自用电费为97.5元，对于原告主张107房的商铺自用电费97.5元，本院不予支持。而从上述107房的收款单可知，被告单方制作的收款单并不严谨且未必与原告的商铺自用电表数抄表统计数据保持一致，而原告在本案中主张106房2015年11月、12月的商铺自用电费643.74元仅提供了106房2015年11月、12月的商铺收款单作为依据又未提供106房2015年11月、12月的商铺自用电表数抄表统计数据。故本院认为，原告的证据不足以证实106房2015年11月、12月的商铺自用电费为643.74元，对于原告主张106房的商铺自用电费643.74元，本院不予支持。至于被告主张公共分摊水电费的滞纳金，因合同无相关约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告何宝宁于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇隆物业管理有限公司支付佛山市禅城区汾江中路1号二层106、107、115B号房2016年1月至8月的物业管理费7252.96元及滞纳金777.88元，以上合计8030.84元；被告何宝宁于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市汇隆物业管理有限公司支付佛山市禅城区汾江中路1号二层106房2015年11月至2016年6月间公共分摊水费114.51元、电费1368.02元，107房2015年11月至2016年6月间公共分摊水费59.69元、电费713.08元，115B房2015年11月至2016年6月间公共分摊水费35.45元、电费470.79元，以上合计2761.54元；三、驳回原告佛山市汇隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费98元，由原告佛山市汇隆物业管理有限公司负担29元，被告何宝宁负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  林 波审 判 员  张春桂人民陪审员  陈桂好二〇一七年一月十九日书 记 员  萧 珏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。