安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0102民初7075号 原告（反诉被告）：合肥万容达行商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路与当涂路交口福海新居商办楼508室，统一社会信用代码91340100060801803C。 法定代表人：陈靖路，总经理。 委托代理人：陆芝云，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托代理人：蔡晓菊，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汪倩倩，女，1988年6月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托代理人：韩军，男，1974年9月23日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告（反诉被告）合肥万容达行商业经营管理有限公司（以下简称”万容达公司”）诉被告（反诉原告）汪倩倩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万容达公司的委托代理人陆芝云、蔡晓菊，被告汪倩倩及其委托代理人韩军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万容达公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方的租赁合同关系于2016年8月17日解除；2、被告向原告支付租金30643元（按月租2900元/月自2015年10月1日计算至2016年8月17日），物业费1173元（按111元/月自2015年10月1日计算至2016年8月17日），违约金8700元；合计40516元；3、被告承担原告律师代理费5000元；4、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2012年12月，北京万容达投资有限公司与合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司签订一份《房屋租赁合同》，承租合肥市瑶海区东七复建点1号楼作为商业用房，后经征得同意，北京万容达投资有限公司授权原告对外招租经营。 2014年8月29日，原告将广场1层面积为55.34平方米的营业场地转租给被告用于经营UCC国际洗衣店，双方就租赁事宜签订《租赁合同》一份，约定：原告生活家广场内1层面积为55.34平方米指定位置的营业场地租赁给被告使用，经营项目为衣物干洗，品牌名称为UCC国际洗衣；商铺的租赁期限为1年，自2014年10月1日起至2015年9月30日止；合同期间内每月租金人民币2900元，租金每6个月支付一次，在相应月份提前一个月支付下一期间费用，先付租金后使用房屋；被告在合同签订之日，一次性支付甲方履约保证金（不具有定金性质，不适用定金罚则）5000元；被告应向原告支付物业管理费，每月为111元，支付方式为按年度付，在相应月份提前一个月付清下一期间的物业费；被告逾期不支付保证金、租金、综合管理费或未经甲方同意拒绝继续履行合同满五日的，原告有权单方解除合同，原告向乙方收取的费用（租金、物业管理费、保证金）不予退还，被告应向原告支付按照租期当年租金标准计算的3个月租金，被告应当承担原告为维护自身权益而支出的（包括且不限于）诉讼费、保全费、律师费等全部费用，上述款项如不足以弥补原告损失的，被告应承担补充赔偿责任。原告依据上述情形提前终止合同时，应书面通知被告。被告应在接到通知后的7日内，按合同第十一条规定清理并交回租赁场所，若被告仍欠付原告租金等费用，则被告应在合同终止后15日内补齐。被告未按时补齐费用的，按照欠付总额的5%/日息承担违约金；对被告延期未搬离原告场地期间的费用，原告可按合同期内日租金的10倍/天计算被告延期未搬离原告场地的占用费用，原告有权从被告的履约保证金中予以扣除。 合同签订后，原告依约将租赁场所交与被告使用，被告在2015年10月1日之前费用已支付。合同到期后，双方未重新签订书面的合同，被告仍继续使用租赁场所，双方转为不定期租赁，然被告却拒绝按原先签订的《租赁合同》支付租金及物业费，经原告多次催交租金、物业费并要求被告搬离场地，被告拒不理睬。后经合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司同意，原告将连同被告在内的租赁场所于2016年8月17日向其移交，2015年10月1日至2016年8月17日期间被告应支付的租金及物业费至今未支付给原告。 汪倩倩辩称，1、原、被告双方不存在租赁关系，不存在解除，2015年10月1日之前原被告合同到期，双方没有续签；2、由于双方没有合同，不存在租金、物业费、违约金；3、双方没有合同，律师代理费没有法律依据，原告没有提供代理合同及代理费发票原件。 汪倩倩向本院提出诉讼请求：万容达公司赔偿汪倩倩违约金及各项损失共计146100元（违约金96600+保证金5000+衣物赔款44500）；万容达公司承担诉讼费用。事实和理由：2014年8月29日，原、被告签订租赁合同一份。合同到期后万容达公司收取5000元保证金长达一年之久不予退还。在汪倩倩经营期间，万容达公司多次突然断电，造成汪倩倩正在处理的客户衣物损坏，损失惨重。 万容达公司反诉辩称，1、双方在合同到期后，转为不定期租赁，应按原协议履行合同义务，被告违反合同约定，保证金不予退还；2、汪倩倩诉称违约金及衣物赔款无事实依据和法律依据，依法应驳回其诉请。 本院经审理认定事实如下：2012年11月29日，北京万容达投资有限公司与合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司签订一份《房屋租赁合同》，北京万容达投资有限公司承租合肥市瑶海区东七复建点1号楼作为商业用房，建筑面积4949.27平方米，租赁期为五年即2013年5月1日起至2018年4月30日止，合同并对其他事项作出约定。嗣后北京万容达投资有限公司授权原告对外招租经营。 2014年8月29日，万容达公司与汪倩倩签订一份《租赁合同》，约定：万容达公司将合肥市瑶海区东七复建点1号楼生活家广场内1层面积为55.34平方米万容达公司指定位置的营业场地租赁给汪倩倩使用，经营项目为衣物干洗，品牌名称为UCC国际洗衣；租赁期限为1年，自2014年10月1日至2015年9月30日止；合同期限内（含装修免租期）每月租金为2900元，合同签订之日支付6个月租金17400元；汪倩倩在合同签订之日，一次性支付万容达公司履约保证金（不具有定金性质，不适用定金罚则）5000元；若汪倩倩严格充分地履行了本合同规定的全部义务，则合同履行完毕后60日内，汪倩倩凭保证金收据，万容达公司不计息将保证金退还；汪倩倩应向万容达公司支付物业管理费，每月为111元；汪倩倩逾期不支付保证金、租金、综合管理费或未经万容达公司同意拒绝继续履行合同满五日的，万容达公司有单方权解除合同，万容达公司向汪倩倩收取的费用（租金、物业管理费、保证金）不予退还，汪倩倩应向万容达公司支付按照租期当年租金标准计算的3个月租金，此外汪倩倩还应当承担万容达公司为维护自身权益而支出的（包括且不限于）诉讼费、保全费、律师费等全部费用，上述款项如不足以弥补万容达公司损失的，汪倩倩应承担补充赔偿责任。 合同签订后，万容达公司依约将租赁场所交与汪倩倩使用。2015年9月30日租赁合同到期后，原、被告未续签书面租赁合同。汪倩倩一直未撤离租赁场地。 2016年3月11日，合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司向汪倩倩发出一份《告知函》，内容为：由于我公司与北京万容达投资有限公司（合肥万容达行商业经营管理有限公司）欠租案件正处于诉讼阶段，请你方自接到本告知函之日起，停止向北京万容达投资有限公司（合肥万容达行商业经营管理有限公司）缴纳租金，如你方继续缴纳租金，我公司将作停水、停电处理，由此产生的一切法律责任、经济责任和经济损失由你方承担。 另查，北京万容达投资有限公司与合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司于2016年8月17日签订一份《房屋移送确认书》，北京万容达投资有限公司将包括汪倩倩所租赁场所在内的房屋移送给合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司。 庭审中，万容达公司主张自2015年10月1日至2016年8月17日汪倩倩一直在租赁地点经营，原、被告虽未签订书面租赁合同，但应视为不定期租赁，汪倩倩应支付原告租金、物业费、违约金等。 上述事实，有原、被告陈述及提交的证据等在卷予以佐证。 本院认为，原、被告于2014年8月29日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。原、被告签订的租赁合同期限是2014年10月1日至2015年9月30日止，自2015年10月1日起至2016年8月17日期间，汪倩倩一直未搬离原租赁场地，直至2016年8月17日将涉案租赁场地移送给合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司。故对万容达公司主张的确认原、被告租赁合同自2016年8月17日解除本院予以支持，汪倩倩应按原租赁合同的约定向原告支付占有使用的租金30643元（2900元/月*10月+2900元/月÷30天*17天）、物业费1172.9元（111元/月*10天+111元/月÷30天*17天），以上合计31815.9元。对于万容达公司主张违约金8700元，因汪倩倩并不是恶意违约，是瑶海区国资委通知其不要交纳，此系由于万容达公司拖欠瑶海区国资委房屋租金造成的，故对万容达公司向汪倩倩主张违约金的诉请不予支持；对于万容达公司主张律师代理费5000元，因合同未约定律师代理费的收费标准及方式，故本院不予支持。汪倩倩向万容达公司交纳的保证金5000元，万容达公司应予以返还。汪倩倩主张万容达公司多次突然断电，造成汪倩倩正在处理的客户衣物损坏，应赔偿其违约金及损失，但汪倩倩对上述主张未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下： 一、确认合肥万容达行商业经营管理有限公司与汪倩倩的《租赁合同》已于2016年8月17日解除； 二、汪倩倩支付合肥万容达行商业经营管理有限公司房屋租赁费、物业费合计31815.9元； 三、合肥万容达行商业经营管理有限公司返还汪倩倩保证金5000元； 四、以上二、三项相抵，汪倩倩支付合肥万容达行商业经营管理有限公司26815.9元，于本判决生效后十日内付清； 五、驳回合肥万容达行商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回汪倩倩的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费940元，减半收取470元，由合肥万容达行商业经营管理有限公司负担170元，汪倩倩负担300元；反诉案件受理费1610元，减半收取805元，由合肥万容达行商业经营管理有限公司负担25元，汪倩倩负担780元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 代理审判员 石 庆 二〇一七年一月十二日 书 记 员 李倩倩 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。