上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初87101号原告：周萍，女，1976年5月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾正骏，上海博拓律师事务所律师。被告：姚剑雄，男，1970年1月19日生，汉族，住上海市黄浦区。原告周萍与被告姚剑雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周萍的委托诉讼代理人顾正骏、被告姚剑雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周萍向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告解除合同违约金24,000元；2、被告支付原告2016年9月24日起至2016年10月12日止的房屋租金5,066元；3、被告支付原告2016年10月13日起至2016年11月7日止的房屋使用费13,333元(按合同租金标准双倍计算)；4、被告支付原告2016年6月24日至2016年7月1日期间逾期支付租金的滞纳金2,166元(按日租金一倍，计算8天)；5、被告赔偿原告好力家纤皮玉蕊地板损坏及钢琴损坏损失计8,000元；6、被告支付原告中介费损失2,333元(按中介费2,800元，租赁合同剩余租期占合同租赁期限的比例计算)；7、被告归还原告门禁卡一张并承担原告换锁损失50元；8、被告支付原告欠付水费120.70元、电费693.44元。事实和理由：原告是上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，与被告于2016年3月23日签订租赁合同，约定被告承租系争房屋，租赁期限自2016年3月24日起至2019年3月23日止。合同签订后，被告支付了首期租金及租赁保证金。此后被告拖延至2016年7月1日支付第二期房屋租金，同时原告经邻居反映得知被告在系争房屋内养了三只狗，原告为此要求被告妥善处理邻里关系。2016年9月26日，原告向被告催讨租金，被告在微信中表示不再承租系争房屋，原告同意并要求尽快交接房屋及相应设施。2016年10月5日双方相约见面沟通，因系争房屋内地板有损而交接房屋未成功，被告表示可以自行修复地板，但截止原告起诉，被告仍未修复地板，也未与原告联系解决问题。原告为了减少损失于起诉之日自行更换了房屋门锁，并向中介重新挂牌出租，遂提起本案诉讼。姚剑雄辩称，原、被告已友好协商解决租赁合同，并非被告违约解除，被告不应当承担违约责任。双方间产生纠纷主要因地板使用问题引起，系争房屋内的地板已铺设了九年余，前后租住多人，被告仅居住了6个月，被告承租期间因为养狗造成地板有部分受损属实，但地板的现有损坏并非全部由被告造成，被告不能接受原告提出的赔偿方案。被告有租赁押金在原告处，并且预付了2016年年内全部物业管理费，被告有部分家具在系争房屋内，被告同意留给原告使用，原告也表示接受。2016年10月初双方办理交接时，被告已对系争房屋进行了清理。被告仅同意对原告的地板损失作适当补偿，同意承担欠付水电费，承担截止2016年10月6日止的房屋租金，不同意原告的其他诉请。系争房屋的门禁卡已归还原告。本院经审理认定事实如下：2016年3月23日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，房屋建筑面积114平方米。租赁期限3年，自2016年3月24日起至2019年3月23日止。租金每月8,000元。租金按3个月为一期支付，第一期租金于2016年3月24日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的(此处空白)日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付滞纳金。乙方同意支付给甲方租赁保证金8,000元。租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备损坏，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后7日内，将该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。违约责任，本合同生效后，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定。本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告仍不履行的，其行为视作根本性违约。守约方有权单方面解除本合同，且违约方支付守约方违约金，违约金数为月租金的3倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修添附补偿费，装修添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准。若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行(装修添附)，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修添附无偿赠与甲方。物业费由乙方承担。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告入住系争房屋，并在系争房屋内豢养了三条狗。被告支付原告租赁保证金8,000元，支付租金至2016年9月23日。其中2016年6月24日至9月23日的租金于2016年7月1日支付，金额22,900元(扣除网费后)。2016年9月26日，原告发微信向被告催讨当季租金，被告回复称因楼下住户干扰，并且警察上门要求被告处理豢养的狗，故系争房屋无法租住下去。原告回复同意，并称楼下住户确实比较敏感，询问被告租住至何时，以方便原告寻找下家。被告称居住至月底。原告回复表示没关系，系争房屋先挂牌，看房需要被告配合。2016年10月初，被告搬离了系争房屋，此后双方相约10月6日办理房屋交接。2016年10月6日，由于系争房屋内的地板有损，双方为维修地板等事宜发生分歧，被告表示其可以自行维修地板，并留了一套房屋钥匙。同日，被告发微信给原告，称需要确认没有违约金以及押金结算问题，被告会将地板修好。原告回复称押金暂时不退，被告人已搬走应归还钥匙，是否追究违约责任再说。10月7日，被告发微信给原告称如原告追究违约责任，则被告不修地板。此后，被告未修复系争房屋内地板，双方亦未进行磋商。审理中，原告称其于2016年11月7日进入系争房屋查看，发现地板未维修，为减少损失于当日更换了房屋门锁。被告称已于2016年10月8日将系争房屋钥匙放置在该房屋信箱内，但未告知原告。原告撤回了要求被告归还门禁卡的诉请。审理中，对于房屋内地板及钢琴损坏的维修费用，原告不要求对损失金额申请鉴定，同意由法院酌定。被告认为承租期间地板有部分受损属实，局部维修即可，维修费用约2,000至3,000元，不认同钢琴有受损。对于原告主张的逾期付款滞纳金，认为逾期付款征得原告同意，不应当计算滞纳金，倘若需要计算，则合同约定的计算标准过高，请求予以调整。被告另表示租赁合同约定的解除合同违约金亦属于过高，应当调整，原告主张的换锁费和中介费均没有相关依据，不予确认，被告同意按照合同约定的租金标准承担截止2016年10月6日止的租金，被告多缴纳的物业管理费无须在本案中处理。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方确认租赁合同已经解除，被告同意支付原告欠付水费120.7元、电费693.44元，本院予以准许。关于被告是否应当承担解除合同的违约金24,000元，本院认为，被告于2016年9月26日向原告发送微信表示欲提前解除合同，原告回复同意并表示随即安排中介重新挂牌出租等，此后被告搬离了系争房屋，双方相约于2016年10月6日交接房屋。由于系争房屋内存在地板受损的原因双方发生争议，致使10月6日交接房屋未成，双方间对于解除合同已于10月6日前达成合意。并且，双方的租赁合同中对于违约责任的承担，约定合同没有特别约定相关责任的，任何一方未按本合同约定履行的，经另一方书面催告后仍不履行的，视为根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方支付守约方违约金，违约金为月租金的3倍。本案中，原告对于被告提出欲提前解约的行为既没有书面催告要求继续履行租赁合同或指出提前解约属于违约行为而应承担违约责任，相反对被告提出的解约理由表示理解并同意解除。故本案中原、被告对于解除合同的行为属于合意解除，不适用租赁合同约定的违约责任条款，原告诉请被告承担解约违约金24,000元，本院不予支持。2016年10月6日双方未完全办理交接是出于双方协商由被告对系争房屋内的受损地板予以维修所致，未返还系争房屋的事由有别于租赁合同约定的租赁期限届满而逾期未返还的情况，故原告要求按照租金标准的双倍计算自2016年10月13日起至11月7日止逾期返还房屋的房屋使用费，该计算标准，本院不予认同。被告承诺自行修理地板而未实施，截止原告收回系争房屋之日止的租金或房屋使用费，应由被告承担，经本院核算，2016年9月24日起至11月7日止的租金及房屋使用费为12,000元。被告逾期支付2016年6月24日起的租金，应当承担逾期付款的滞纳金，合同约定的逾期付款滞纳金标准显属过高，被告请求予以调整，本院予以准许，逾期付款的违约金以不超过应付款的银行同期贷款利率的四倍为限，本院酌情确定被告支付原告逾期付款违约金70元。系争房屋内受损地板的修复费损失，原告主张8,000元，但其未提供足以证实其主张的有效凭证，并表示不申请鉴定，由法院酌情处理。被告确认修复费约2,000至3,000元。鉴于讼争的损失费用金额不高，为便于纠纷的处理，本院酌情确定被告赔偿原告地板受损的损失费用5,000元。原告主张的中介费损失以及开锁费用，被告不予认可，而原告未提交相关证据佐证，本院不予采纳。鉴于涉案租赁合同已解除，被告缴纳原告的租赁押金8,000元，原告同意返还，本案一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告姚剑雄支付原告周萍2016年9月24日至11月7日期间的欠付租金和房屋使用费12,000元；二、被告姚剑雄支付原告周萍逾期支付租金的违约金70元；三、被告姚剑雄支付原告周萍损失费5,000元；四、被告姚剑雄支付原告周萍水费120.70元、电费693.44元；五、原告周萍退还被告姚剑雄租赁保证金8,000元；六、驳回原告周萍的其他诉讼请求。上述第一至第五项折抵后，余款由被告姚剑雄于本判决生效之日起十日内支付原告周萍。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,221元，减半收取计610.50元，由原告周萍负担200元，被告姚剑雄负担410.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一七年一月十六日书记员  于 晔