广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0202民初1322号原告：上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行，住所地：广西柳州市晨华路9号碧桂苑4﹟楼，统一社会信用代码9145020066974992021。负责人：杨大志，该分行行长。委托诉讼代理人：刘伯洲，广西正泰和律师事务所律师。被告：梁砦军，男，1958年10月15日出生，汉族，住广西柳城县。被告：柳州市新越嘉房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市雀儿山路7号9栋4层，统一社会信用代码：91450200667045661P。法定代表人：王宇。委托诉讼代理人：崔宇平，广西信和律师事务所律师。原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行（以下简称浦发银行柳州分行）与被告梁砦军、柳州市新越嘉房地产开发有限公司（以下简称新越嘉房开）借款合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，并于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告浦发银行柳州分行的委托诉讼代理人刘伯州及被告新越嘉房开的委托诉讼代理人崔宇平到庭参加诉讼。被告梁砦军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浦发银行柳州分行向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2014年3月4日签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告梁砦军向原告偿还借款本金315949.68元、利息3126.88元（利息含罚息，利息和罚息暂计至2017年2月19日，之后的利息、罚息按合同约定另计至被告实际偿还借款时止）；3.被告梁砦军向原告支付律师代理费14858.44元；4.被告柳州市新越嘉房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任；5.原告对被告梁砦军为本案借款提供抵押担保的抵押物，位于广西柳州市××号房屋享有优先受偿权；6.本案诉讼费和其他相关费用全部由被告负担。庭审过程中，原告明确诉请第6项的“其他相关费用”指保全费和公告费。事实和理由：被告梁砦军因住房需要，向原告申请个人购房贷款，并于2014年3月4日与原告签订了一份编号为55012014100099130601的《个人购房担保借款合同》。合同约定，被告梁砦军向原告借款40万元，借款期限10年，从2014年3月6日起至2024年3月6日止，借款利率实行浮动利率，年利率按7.86%计息，若贷款期限内遇中国人民银行规定的贷款基准利率调整，本合同利率按年调整；借款用途为个人购房；还款方式为等额本息还款法；担保方式为被告梁砦军用其贷款所购的位于广西柳州市××号房屋为本案借款40万元本金、利息（包括逾期罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权而支付的律师代理费等相关费用）提供抵押担保。被告新越嘉房开作为被告梁砦军的连带责任保证担保人，对被告梁砦军所欠债务承担连带保证责任。违约责任，如被告梁砦军不能按合同约定履行还款义务时，还应承担逾期还款的违约责任；同时原告还有权要求被告梁砦军承担原告为实现债权而支付的律师代理费等费用。如发生争议，合同约定原被告均应向贷款人所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告按合同约定全面履行了自己的义务，依约向被告梁砦军发放了贷款。但被告梁砦军未按合同约定履行还款义务，经原告多次催告，均未果，已构成违约。依照合同第11条第11.1款、第11.1.2项、第12条12.1款、第12.1.5项的约定，原告有权提前解除合同，要求被告梁砦军提前归还全部借款本金、利息。截止2017年2月19日，被告梁砦军尚欠原告借款本金315949.68元、利息（含罚息）3126.88元。债务应当清偿，被告梁砦军拒不还款的行为已构成违约，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告新越嘉房开辩称，根据被告新越嘉房开与原告、被告梁砦军签订的合同，以及相关法律规定，被告梁砦军所欠债务同时存在预购商品房的抵押担保和被告新越嘉房开提供的保证担保，依法应当先用抵押担保物优先受偿，被告新越嘉房开在担保物不足抵偿债务的范围内承担保证责任。被告梁砦军未出庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条第二款、第六十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，视为被告梁砦军放弃答辩、举证和质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了被告的身份证及营业执照、组织机构代码的复印件、《个人购房担保借款合同》、调查笔录、抵押权预告登记证、借款借据、个人贷款还款通知单、尚欠本息清单、委托代理合同、律师代理费收据等证据，被告新越嘉房开对上述证据中的被告的身份证及营业执照、组织机构代码的复印件、《个人购房担保借款合同》、调查笔录、抵押权预告登记证的真实性及证明目的均无异议，本院予以确认。被告新越嘉房开对上述证据中的借款借据、个人贷款还款通知单、尚欠本息清单、委托代理合同、律师代理费收据的真实性无法确认，但其未能提交相反证据足以推翻上述证据的真实性，本院对上述证据的真实性予以确认。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认本案法律事实与原告诉称的事实一致。庭审过程中，原告明确其诉请的利息、罚息从2017年1月15日暂计至2017年2月19日。另查明，《个人购房担保借款合同》中还载明：被告新越嘉房开提供的保证方式为阶段性连带责任保证；保证期间自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除，但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或借款人的违约而引起本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任；保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任，保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。再查明，原告与被告梁砦军就抵押房产进行的是预告登记，双方未办理正式抵押登记手续；原告为实现本案债权支付律师代理费14858.44元。本院认为，原告与被告梁砦军、新越嘉房开签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，借款人被告梁砦军未按期履行还款义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。《个人购房担保借款合同》中约定了借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即部分或全部提前到期，故现原告以被告梁砦军违约为由要求提前还款，解除双方签订的《个人购房担保借款合同》，有事实和法律的依据，本院予以支持。根据庭审查明的事实，截至2017年2月19日，被告梁砦军尚欠原告借款本金315949.68元、利息3126.88元（利息包含罚息，利息、罚息暂计至2017年2月19日，之后的利息、罚息按合同约定另计至实际清偿之日止），故原告诉请被告梁砦军归还上述款项，亦有事实和法律的依据，本院予以支持。《个人购房担保借款合同》中对律师费的承担亦作出了明确约定，故被告梁砦军还应承担原告为实现本案债权而支出的律师代理费14858.44元。关于被告新越嘉房开作为保证人的责任问题。被告新越嘉房开辩称应先以被告梁砦军提供的抵押担保房屋对债务优先受偿，对抵押担保房屋不足抵偿债务的范围，被告新越嘉房开才应承担保证责任。本院认为，《个人购房担保借款合同》中明确载明保证人明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩，故对被告新越嘉房开提出的上述辩称意见，本院不予采纳。被告新越嘉房开又辩称其与原告另行签订了合作协议，约定先就物的担保实现债权，但被告新越嘉房开未能提交相关证据对此予以证实，本院不予采信。综上，被告新越嘉房开作为保证人在《个人购房担保借款合同》上盖章确认，现原告未取得正式的房屋他项权利证正本，根据《个人购房担保借款合同》中的约定，仍处于被告新越嘉房开的保证期间，故被告新越嘉房开应对被告梁砦军的上述债务承担连带保证责任，被告新越嘉房开在其保证范围内承担责任后，有权依法向被告梁砦军追偿。关于原告是否对约定抵押物享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，原告与被告梁砦军办理了抵押房屋的预购商品房抵押权预告登记，但预告登记不等同于抵押权登记，不产生抵押权的效力，故原告主张的优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行与被告梁砦军、柳州市新越嘉房地产开发有限公司于2014年3月4日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：55012014100099130601）；二、被告梁砦军于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行偿还借款本金315949.68元并支付利息3126.88元（利息包含罚息，利息、罚息暂计至2017年2月19日，之后的利息、罚息按合同约定另计至实际清偿之日止）；三、被告梁砦军于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行支付律师代理费14858.44元；四、被告柳州市新越嘉房地产开发有限公司对被告梁砦军的上述债务承担连带保证责任，被告柳州市新越嘉房地产开发有限公司在其保证范围内承担责任后，有权依法向被告梁砦军追偿；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费6310元，保全费3020元，合计9330元（原告已预交），由被告梁砦军、柳州市新越嘉房地产开发有限公司共同负担；公告费700元，由被告梁砦军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  周芷宇人民陪审员  罗周莲人民陪审员  秦云兰二〇一七年九月二十日代书 记员  岑琳琳