福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终3953号上诉人（原审被告）：吴琼，女，1974年11月18日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：魏威，福建夏玄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李小艇，女，1992年10月26日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。上诉人吴琼因与被上诉人李小艇房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初3876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴琼的上诉请求：依法改判，将上诉人应向被上诉人支付的违约金数额变更为100000元。事实与理由：1、约定的违约金过分高于实际损失，上诉人已经向法庭提出并予以初步证明，一审法院对此未予审查、认定。计算依据是在守约情况下上诉人应向被上诉人支付的款项总额以及银行同期贷款利率。除此之外，被上诉人没有任何其他损失。2、对于被上诉人所产生的其他损失，应由被上诉人承担举证责任，一审法院判由上诉人承担举证责任，显属不当。对于认定是否存在违约金额过高的举证责任分配，我国的司法观点是认为法官可以进行举证责任的分配，将证明违约金合理的举证责任分配给守约方承担。3、被上诉人李小艇在本案所涉房屋买卖合同的履行过程中也存在违约行为，其所应承担的违约责任可以抵消并减轻上诉人吴琼的违约责任。4、上诉人的违约并未造成上诉人的其他损失。被上诉人在庭审中承认，其与上诉人约定的房屋成交价格低于市场价格。且目前周边房屋的出售价格已经远远超过房屋买卖合同所约定的出售价格，被上诉人主张300000元违约金过分高于实际损失，请求二审法院依法调整为100000元。李小艇辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实与理由：1、上诉人在交易过程中存在主观恶意，拖延交易进行，没有对被上诉人进行任何解释说明和答复，导致被上诉人被迫等待产生巨大损失，甚至在一审调解中，上诉人仍多次出尔反尔，不断更改调解结果，其主观恶意明显。2、被上诉人出售房屋，是为了筹集资金，对款项具有急迫性，双方专门约定了合同的到款时间，款项分为两部分支付，后上诉人恶意进行拖延，直接导致被上诉人资金链断裂，被迫以五分的高息进行融资，损失巨大。3、本案讼争房屋，成交价原本就低于市场价值，被上诉人为了迅速获得款项，而作出的让步，对该房屋的交易价值造成了影响。违约金本就具有惩罚性，该意思自治应予以尊重。李小艇向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付违约金30万元；2、被告向原告支付主张权利的律师代理费2万元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年9月9日，以原告李小艇为甲方（卖方），被告吴琼为乙方（买方），双方在福州市小草房产代理有限公司提供的居间服务下签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方房屋位于福州市台江区××南侧与××路西侧交叉处天御城住宅21#楼802单元，建筑面积118.74㎡，具体详见《商品房买卖合同》预售合同号201337230031。该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为人民币贰佰柒拾捌万伍仟元整……自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币叁拾万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。……双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。”合同签订当日，双方另行签订一份《补充协议》，内容为：“乙方保证于2016年9月19日前将购买上述房产的首付款及差额款在交易服务方通知办理按揭贷款手续前转入该银行认可账户。甲乙双方协商同意，待乙方将部分购房款准备到位后叁个工作日内甲方到公证部门办理委托公证书给乙方指定的受托人，公证费由乙方承担，否则属甲方违约。……甲方上述房屋现抵押在南门工行，抵押款人民币壹佰伍拾万元整，因甲方直接委托公证给乙方，待乙方领取到委托公证书后当日内先将上述房屋部分房款人民币壹佰万元整支付给甲方，甲方出具收条给乙方。交易服务方已明确告知甲乙双方交易的风险性，甲乙双方对此无异议，若出现任何交易风险由甲乙双方自行承担，同时乙方于签订本合同之日起由乙方替甲方偿还本金及利息，若乙方未按银行还款时限偿还银行本金及利息超过贰个月，则视为乙方违约，甲方有权撤销委托公证，且无需退还乙方已支付的房款及已交付的银行本金及利息。……本补充协议与《房屋买卖合同》不一致的，则以本补充协议为准。”同日，以原告李小艇为甲方（卖方），被告吴琼为乙方（买方），福州市小草房产代理有限公司为丙方（交易服务方），三方签订一份《交易服务合同》，约定：“甲乙双方已就买卖位于福州市台江区××南侧与××路西侧交叉处天御城住宅21#楼802复式单元的房屋签订了《房屋买卖合同》。鉴于房产交易程序的复杂性，甲乙丙三方就甲乙双方委托丙方提供房屋交易服务事宜进行协商并订立本合同，供三方共同恪守：……乙方应在本合同签订当日支付履约保证金人民币壹拾万元整，履约保证金应存入丙方指定账户，由丙方无息代管。履约保证金在该房屋所有权过户登记至乙方名下后即抵作部分成交价款并由丙方继续代管……”合同签订后，被告吴琼向福州市小草房产代理有限公司支付了履约保证金人民币100000元。原告李小艇于2016年9月13日至福州市公证处作出一份公证委托，委托被告吴琼的母亲汪惜珠为其全权代理人，为其办理座落于福建省福州市××鳌峰街道××南侧与××路西侧交叉处天御城住宅21#楼802复式单元房产的产权证办理领取事宜及交易过户事宜。福州市小草房产代理有限公司在领取到该份公证委托书后多次与被告吴琼联系办理讼争屋交易后续相关手续，但被告吴琼以各种理由推托且亦未按照双方《房屋买卖合同》的约定替原告李小艇偿还讼争屋按揭贷款的本金及利息。2016年9月21日，福州市小草房产代理有限公司按被告吴琼在讼争房屋买卖合同上所留的联系地址向其发出一份《催促函》，内容为：“吴琼女士：据2016年9月9日签订的关于福州市台江区××南侧与××路西侧交叉处天御城21#楼802复式单元的《居间服务合同》《房屋买卖合同》《交易服务合同》，合同约定您应于领取到售房委托公证书当日支付给卖方李小艇部分房款人民币100万元整，2016年9月19日我司经办人员已领取到卖方售房委托公证书并与您联系。我司经办人员多次与您联系办理上述房产相关手续，但您均以各种理由推托并未按合同约定支付部分房款给卖方，现您已违约，卖方有权追究您的违约责任。房屋买卖合同第十一条违约责任约定：发信即日起超过十日仍未履约，守约方可解除本合同并有权要求违约方按合同约定金额赔偿违约金。……”该函件发出后，以“电联客人要求退回”为由被拒收。2016年10月13日，原告李小艇委托律师按被告吴琼在讼争房屋买卖合同上所留的联系地址向其发出一份《律师函》，内容为“致吴琼：经李小艇委托，现就其与贵方关于福州市台江区××南侧与××路西侧交叉处天御城住宅21#楼802复式单元房屋买卖纠纷一事，特向贵方致函如下……合同签订后，委托人李小艇根据合同约定积极履行，而贵方一则未按照合同约定时间准备购房款，二则虽配合办理了合同约定的委托公证手续，也缴纳了公证手续费，却拒不按照合同约定，在办理完公证手续后支付100万元购房款给委托人李小艇。为此，委托人李小艇、福州市小草房产代理有限公司与贵方进行了多次沟通协商，并发函督促，但贵方均置之不理，电话拒接、函件拒收。本律师认为，上述《房屋买卖合同》、《交易服务合同》等文件合法有效，双方均应受其约束积极履行。贵方拒不履行合同义务，已构成违约，且该违约行为已经给委托人李小艇带来严重精神困扰与巨大损失。现特通知贵方，请贵方在接到本函后立即依据《房屋买卖合同》之约定，向福州市小草房产代理有限公司领取公证书，并向委托人李小艇支付购房款项100万元。否则，委托人李小艇将依法向法院提起诉讼，以维护自身权益……。”该函件发出后，以“收件人不在指定地点、收件人名址有误”为由被退回。原告李小艇遂于2016年10月28日诉至法院。另查明，座落于福州市台江区××（××南侧与××路西侧交叉处）天御城住宅21#楼802复式单元的房屋现为原告李小艇单独所有【闽（2017）福州市不动产权第9004801号】。诉讼中，原被告双方就解除《房屋买卖合同》达成一致意见。一审法院认为，原告李小艇与被告吴琼及福州市小草房产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》、《交易服务合同》系各方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。被告吴琼未按合同约定在原告李小艇办理出讼争屋委托公证书后向其支付部分购房款1000000元，亦未替原告李小艇偿还讼争屋按揭贷款的本金及利息，致使《房屋买卖合同》无法继续履行，现双方就解除该《房屋买卖合同》达成一致意见，根据《房屋买卖合同》的约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币叁拾万元整。”故原告李小艇要求被告吴琼支付违约金300000元的诉请予以支持。原告为解决本案纠纷支付的律师费并非必要的支出，故原告要求被告向其支付律师费20000元没有事实及法律依据，不予支持。因双方在《房屋买卖合同》上明确约定了送达地址，福州市小草房产代理有限公司的《催促函》亦按该地址寄出，故对于被告吴琼称其未收到领取公证委托书的通知的辩解本院不予采信。因双方《房屋买卖合同》对于解除合同的违约责任进行了明确约定，而被告吴琼对于其所称合同约定违约金标准过分高于造成损失的辩解未提供相应证据支持，故该辩解本院不予采信。双方于2016年9月9日即已签订《房屋买卖合同》，而《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》于2016年10月7日出台，若被告吴琼能按合同约定履行义务，则该补充通知将不会影响该买卖合同目的的实现，故对于被告吴琼称该补充通知会影响合同目的实现的辩解不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告吴琼应于本判决生效之日起十日内向原告李小艇支付违约金人民币300000元；二、驳回原告李小艇的其他诉讼请求。二审中，上诉人提供了一份截图，证明讼争房屋周边的房价。被上诉人对这份证据的客观性、合法性及关联性均有异议，认为这是8月28日的价格，且这只是网络挂牌价，与本案无关。经查，该截图不具有证据的客观性、合法性和关联性，对上诉人提供的截图不予采纳。双方当事人对一审认定的事实无异议，上诉人认为一审未查明“被上诉人的损失”，被上诉人认为一审文书中未体现“其提供的借条等证据”。根据在案证据及双方的庭审陈述，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李小艇、吴琼及福州市小草房产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》、《交易服务合同》系各方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应依约履行。现上诉人违约，应按照合同约定向被上诉人支付违约金300000元。上诉人吴琼未提供证据证明约定的违约金过高，该上诉意见本院不予支持。综上所述，吴琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人吴琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 芳审 判 员  杨淑艳审 判 员  林 峰二〇一七年九月二十七日法官助理  纪得军书 记 员  郑皓瀚附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。