广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初790号 原告：广西华实房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区衡阳西路**。统一社会信用代码：914500007658496634。 法定代表人：潘超文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄雪英，广西五象律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫佩衡，广西五象律师事务所律师。 被告：吉中春，女，汉族，1970年12月7日出生，住四川省蓥市。 原告广西华实房地产开发有限公司（以下简称“华实公司”）与被告吉中春商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月29日公开开庭进行了审理。原告华实公司的委托诉讼代理人黄雪英、莫佩衡到庭参加诉讼。被告吉中春经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华实公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2010年7月26日签订的《商品房买卖合同》，位于南宁市云星·城市春天第22号楼2单元1803号房由原告收回，并判令被告协助、配合原告办理该房屋抵押权登记、商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记的相关注销手续（原告已经为被告代偿贷款及相关费用485054.72元）；2、判令被告向原告支付违约金83358.15元（555721×15%）；3、判令被告赔偿原告律师费损失10000元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实和理由：2010年7月26日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》并约定：被告购买原告开发的位于南宁市云星·城市春天第22号楼2单元1803号房（以下简称1803号房），建筑面积为85.40平方米，总价为555721元，付款方式为银行按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》第一条第3项约定：在签订合同时被告应当支付合同总价款的20.10%（计111721元）作为首期付款，其余79.90%的合同价款（计444000元）由买受人向银行办理按揭贷款。合同签订后，被告于2010年7月26日支付了首付款111721元、专项维修基金6575.8元、燃气管道初装费2300元，代办房产证费600元；2010年8月13日，原告办理了该房的商品房买卖合同登记备案手续后，被告在中国银行股份有限公司南宁市琅东支行办理了按揭贷款444000元【备注：被告实际向原告支付各项总付款合计为565196.8元(含按揭贷款）】。期间原告为被告办理该房屋产权证，但是银行尚未办理抵押他项权证，在被告在银行贷款发放后不按时偿还贷款后，中国银行向南宁市青秀区人民法院起诉要求提前收回贷款，导致原告于2016年8月因承担连带清偿保证责任而向农行代偿贷款本息等相关费用合计485054.72元，为此，原告向被告邮寄《解除合同通知》，正式要求与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求其赔偿原告损失和向原告支付违约金，而被告对此均置之不理。 基于以上事实，根据《合同法》第九十四条规定以及合同附件六的第一条第12、13项约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金83358.15元（555721×15%）和律师费10000元。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，提起诉讼，恳请法院依法判如所请。 被告吉中春未作答辩，未提交证据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月26日，原、被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买1803号房，该商品房的建筑面积85.40平方米，单价为每平方米8141.24元，总金额555721元。合同第七条“付款方式及期限”约定，“买受人按下列第3种方式按期付款：1、……3、其他方式：指商品房担保贷款和住房公积金贷款，详见附件六：合同补充协议第一条第3项。……”第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2011年10月30日前将已取得建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》的商品房交付买受人使用。第十二条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。附件六《合同补充协议》第一条第3项约定，买受人向出卖人支付合同总价款的20.10%即111721元作为首期付款（此为暂定比例，以按揭贷款银行批准的数额为准），已付定金抵作首付款；其余79.90%即444000元由买受人向银行办理按揭贷款。第10项约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。买受人不能将上述代偿款项及相关费用按时偿还的，出卖人向买受人交房、向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需的备案资料或为其办理房屋产权证的期限可以相应顺延。第11项约定，出卖人为买受人代偿贷款后3日内，买受人应当向出卖人偿还出卖人代其偿还的款项（包括本、息、罚息等）或将房屋抵押给出卖人。买受人应在出卖人代偿贷款的事实发生之第二日起3日内与出卖人及贷款银行共同到房屋抵押登记机关同时办理解除原房屋抵押登记手续及将房屋抵押给出卖人的登记手续，买受人不得将房屋另行抵押或转让给他人。否则视为买受人不履行合同，出卖人有权选择继续履行或解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五违约金。出卖人解除合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算）。买受人逾期不履行的，应按日向出卖人支付总价款千分之一的违约金。房屋如有损毁，买受人还应另行赔偿。同时买受人须按总价款的2%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用（邮寄费、诉讼费、律师费及差旅费等相关费用）。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。合同还就其他相关内容进行了约定。 被告向原告支付首付款111721元，原告于2010年7月26日向被告开具了相应的收款收据。2010年7月26日，被告还支付了物业专项维修资金6575.8元、管道燃气初装费2300元、房产证代办费600元，原告均出具了相应的收据。随后，被告向中国银行申请按揭贷款已支付余下房款。 2011年1月1日，原、被告双方办理了1803号房交接手续，原告将1803号房交付被告。 2010年8月13日，原告为被告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（备案编号为YS00123332）。随后，被告与中国银行股份有限公司南宁市琅东支行申请办理预购商品房抵押权预告登记（预告登记证：邕房预字第1169738号），并于2010年12月30日办结。2014年6月30日，被告办理了1803号房的房屋所有权证（房产证邕字第××号）。 此后，因被告超期偿还银行按揭贷款，中国银行股份有限公司南宁市琅东支行于2015年3月17日向南宁市青秀区人民法院起诉，2015年11月30日，南宁市青秀区人民法院作出（2015）青民二初字第616号民事判决书，判决原告华实公司对被告所负偿还贷款本金及利息、支付诉讼费用承担连带清偿责任。2016年8月2日，中国银行股份有限公司南宁市琅东支行向原告发出《付款函》，大致内容为：（2015）青民二初字第616号民事判决书已经于2016年5月27日生效，根据生效判决书，计算至2016年8月3日，华实公司应当支付借款本金393390.27元，利息66715.47元，罚息642.98元，律师费16040元，诉讼费7706元，开庭公告费260元，判决公告费300元，以上金额共计485054.72元。转入的户名为中国银行广西区分行个人金融部。同日，原告向中国银行广西区分行个人金融部转账付款485054.72元。 2016年10月16日，因本案，原告委托广西五象律师事务所的黄雪英、王业强律师进行诉讼代理，并签订一份《委托代理合同》，合同约定代理费为10000元。 本案在审理过程中，本院依法向被告登报公告送达起诉状、证据副本及应诉材料，送达的日期为2017年11月29日。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告吉中春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方均应依约全面履行自己的义务。 本案中，被告怠于履行偿还银行贷款之义务，致使原告作为连带保证责任人代为清偿银行按揭贷款485054.72元。按照合同补充协议第一条第11项约定，被告应在约定的期限内向原告偿还代偿款项或将房屋抵押给原告，否则原告有权选择解除合同。现被告在约定的期限内未还款，亦未将房屋抵押给原告，双方约定的合同解除条件已经成就。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款之规定，原告要求行使合同解除权合法有据，本院予以确认。同时，按照《合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照前述条款主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告通过起诉方式提出合同解除，本院以将起诉状副本送达之日，即2017年12月1日为通知到达之日，原、被告签订的《商品房买卖合同》自该日起解除。 《合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求收回房屋的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，被告负有与原告到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续之义务，故原告要求被告协助原告办理注销商品房买卖合同备案登记的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。至于商品房抵押权登记，合同约定被告负有协助注销之义务，原告虽已代为清偿债务，但因涉及抵押权人的利益，原告要求注销该登记，仍应向抵押权人即中国银行股份有限公司南宁市琅东支行提出申请，被告负有协助义务。被告已经办理了1803号房房屋所有权登记，产生了物权的效力，预告登记失效。故原告要求被告协助办理商品房预告登记注销手续的诉讼请求已无必要，本院不予以支持。 《合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同补充协议第一条第11项既约定了买受人负有因其未及时归还银行贷款致使出卖人承担保证责任遭受损失的损害赔偿责任，又约定了买受人应负担的违约金。即，合同双方合意在违约方赔偿对方实际损失的情况下，对违约方的违约行为仍需施以违约金进行惩罚，故，因 被告的过错造成违约，被告除支付违约金之外，仍需承担赔偿损失的责任。现原告要求被告按合同总房款的15%计付违约金，并赔偿律师费损失的主张，符合双方的约定，本院予以支持。被告应支付违约金为83358元（555721元×15%），原告主张的律师费损失10000元，该费用未超过本地律师服务行业收费标准，且广西五象律师事务所律师黄雪英律师确实到庭履行代理义务，对该律师费，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告广西华实房地产开发有限公司与被告吉中春签订的《商品房买卖合同》于2017年11月29日解除； 二、被告吉中春协助原告广西华实房地产开发有限公司办理位于云星·城市春天22号楼2单元1803号房的商品房买卖合同登记备案（备案编号：YS00123332）注销手续； 三、被告吉中春协助原告广西华实房地产开发有限公司向中国银行股份有限公司南宁市琅东支行申请办理位于云星·城市春天22号楼2单元1803号房商品房抵押权登记注销手续； 四、被告吉中春支付原告广西华实房地产开发有限公司违约金83358元； 五、被告吉中春赔偿原告广西华实房地产开发有限公司律师费损失10000元。 六、驳回原告广西华实房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9584元、公告费350元（原告广西华实房地产开发有限公司已预交），由被告吉中春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户、开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行、账号：20×××28，注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”；汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈国庆 人民陪审员  何曼玲 人民陪审员  梁鸿辉 二〇一七年一月二十五日 书 记 员  方浩瑜 附：法律条文 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。