四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川03民终793号上诉人（原审被告）：富顺县美姿艺术舞蹈培训咨询服务部（个体工商），住所地四川省富顺县富世镇钟秀街东段251号。经营者：何欢。被上诉人（原审原告）：自贡市帅旗房地产开发有限公司，住所地四川省富顺县富世镇海棠路50号附2号。法定代表人：魏大棋，该司董事长。原审被告：何欢，女，1995年2月7日出生，汉族，住四川省富顺县。上诉人富顺县美姿艺术舞蹈培训咨询服务部（以下简称美姿舞蹈服务部）因与被上诉人自贡市帅旗房地产开发有限公司（以下简称帅旗房地产公司）、原审被告何欢房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院(2017)川0322民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。美姿舞蹈服务部上诉请求：1.请求二审法院依法撤销或改判(2017)川0322民初984号民事判决内容的第一项和第三项；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人在一审中自认其提供的中央空调只能制冷不能制热，但未在合同中向上诉人说明这一点，存在过错。根据合同法第41条规定，对合同有两种以上解释的，应作出不利于格式合同提供方的解释。双方虽未对空调是否应具备制热功能进行约定，但通常理解空调应具备制热功能。现被上诉人提供的空调不符合同约定，上诉人可以依法行使不安抗辩权对抗被上诉人要求支付空调使用费；2.被上诉人的租金主张，上诉人在2016年9月1日告知被上诉人立即对空调进行整改，否则即日解除合同。其后被上诉人未对其违约行为进行整改，故双方合同自2016年9月1日解除，被上诉人请求支付租金43215元没有法律依据。综上，上诉人可以向被上诉人的空调使用费、租金两项进行以不安抗辩权进行抗辩，且双方的合同自2016年9月1日已经解除。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。帅旗房地产公司未提交答辩意见。帅旗房地产公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令二被告支付2016年6月25日至2017年4月24日共计6个月房屋租金43215元，租金计算至被告实际应支付房租日止，2017年4月24日之后的房租再按合同计算；2、请求法院判令二被告支付物业管理费10972.50元；3、请求法院判令二被告支付使用承租房屋产生的电费4288.85元；4、请求法院判令二被告支付中央空调使用电费21612.5元，并支付迟延支付租金、电费、物业费、中央空调使用电费的违约金1959.80元；5、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2015年7月23日，何欢作为美姿舞蹈服务部的经营者与帅旗房地产公司签订了《租赁合同》，约定：帅旗房地产公司将位于富顺县紫晶步行街G4区-1号铺位租给美姿舞蹈服务部使用，租赁面积为332.55平方米，租金约定为2015年7月25日至2016年7月24日，每月租金为6650元，2016年7月25日至2017年7月24日，每月租金为7313元，第一年免8个月租金，第二年免4个月租金；并约定了违约责任。另查明，美姿舞蹈服务部在签订合同时交了一个季度的租金，从2016年6月起至2017年4月24日止欠帅旗房地产公司6个月租金43215元；物业管理费10972.5元；电费4288.85元；中央空调使用电费21612.5元；迟延支付租金、电费、物业费、中央空调电费应承担的违约金1959.80元。一审法院认为，帅旗房地产公司与美姿舞蹈服务部经营者何欢签订的《租赁合同》合法、有效，应受法律保护。美姿舞蹈服务部是经工商登记，并办理了营业执照的个体工商户，何欢系美姿舞蹈服务部的经营者，与帅旗房地产公司签订租赁合同时，是以美姿舞蹈服务部的名义，经营者何欢签字，其实际承租人应为美姿舞蹈服务部，何欢不是实际承租人，不应承担相应的责任。合同签订后，帅旗房地产公司按照协议约定履行了自己的义务，将美姿舞蹈服务部租赁的房屋交与了美姿舞蹈服务部使用，且免收了协议约定的12个月租金，但美姿舞蹈服务部未按协议约定履行按季度付租金的义务，现尚欠帅旗房地产公司6个月租金43215元、物业管理费10972.5元；电费4288.85元；中央空调使用电费21612.5元至今未付，现帅旗房地产公司请求美姿舞蹈服务部支付上述款项的请求，事实清楚、证据充分，该院予以支持。美姿舞蹈服务部未按协议约定支付租金物业费，已经构成违约，按照协议约定应当承担违约责任，现帅旗房地产公司请求美姿舞蹈服务部承担违约金1959.80元，符合法律规定，该院予以支持。美姿舞蹈服务部辩解帅旗房地产公司提供的租赁物不符合合同约定，但美姿舞蹈服务部提交的证据不能证明帅旗房地产公司提供给美姿舞蹈服务部的租赁物不符合双方合同约定，合同法第六十八的规定也不符合美姿舞蹈服务部的辩解理由，对其辩解理由该院未予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百一十二条之规定，判决如下：1.限被告富顺县美姿艺术舞蹈培训咨询服务部在本判决生效后10日内支付所欠原告自贡市帅旗房地产开发有限公司的房屋租金43215元；2.限被告富顺县美姿艺术舞蹈培训咨询服务部在本判决生效后10日内支付所欠原告自贡市帅旗房地产开发有限公司的物业管理费10972.5元；3.限被告富顺县美姿艺术舞蹈培训咨询服务部在本判决生效后10日内支付所欠原告自贡市帅旗房地产开发有限公司的电费4288.85元、中央空调使用电费21612.5元；4.限被告富顺县美姿艺术舞蹈培训咨询服务部在本判决生效后10日内向原告自贡市帅旗房地产开发有限公司支付违约金1959.80元；5.驳回原告自贡市帅旗房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院查明事实与一审查明事实一致，对一审判决查明事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，上诉人美姿舞蹈服务部对被上诉人帅旗房地产公司主张的租金、物管费、电费、中央空调使用电费的计算标准和金额无异议，但认为帅旗房地产公司提供的空调设施不符合约定，自己拒交租金等费用是在行使不安抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，上诉人美姿舞蹈服务部以被上诉人帅旗房地产公司作为先履行义务一方履行义务不符合合同约定而提出抗辩，其主张的应该是先履行抗辩权而非不安抗辩权。根据双方签订的《租赁合同》及上诉人美姿舞蹈服务部举示的其他证据，上诉人不能证明被上诉人帅旗房地产公司提供的空调设施存在违约情况，故上诉人主张被上诉人违约没有法律根据，其主张的先履行抗辩权亦不成立。上诉人美姿舞蹈服务部称其于2016年9月1日以律师函通知被上诉人帅旗房地产公司解除《租赁合同》，被上诉人帅旗房地产公司主张未收到该律师函，上诉人也未能提供其通知了被上诉人解除合同的相关证明，且之后上诉人美姿舞蹈服务部仍占有使用该租赁房屋，故其关于租赁合同已解除的主张不能成立。上诉人美姿舞蹈服务部与被上诉人帅旗房地产公司签订的《租赁合同》合法有效，上诉人美姿舞蹈服务部应按合同约定向被上诉人帅旗房地产公司支付租金、物管费、电费和中央空调使用电费，一审对此处理正确，本院予以支持。综上所述，上诉人富顺县美姿艺术舞蹈培训咨询服务部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1421元，由上诉人富顺县美姿艺术舞蹈培训咨询服务部负担。本判决为终审判决。审判长  黄绚丽审判员  陈品强审判员  周玉萍二〇一七年九月五日书记员  姜 文