福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽07民终1044号上诉人（原审被告）：许智书，男，1974年7月27日出生，汉族，经商，户籍地政和县，现住政和县。上诉人（原审被告）：周蓝，女，1991年7月18日出生，汉族，居民，住政和县。上诉人（原审被告）：周陈干，男，1928年7月29日出生，汉族，居民，住政和县。三上诉人共同委托诉讼代理人：陈华新，政和县“148”法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨凯，男，1988年6月22日出生，汉族，经商，住政和县。委托诉讼代理人：杨基楚（系杨凯父亲），住政和县。上诉人许智书、周蓝、周陈干因与被上诉人杨凯物权保护纠纷一案，不服政和县人民法院(2017)闽0725民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许智书、周蓝、周陈干上诉请求：撤销政和县人民法院(2017)闽0725民初34号民事判决第一、二项。事实和理由：1.许智书与原房主吴昌文签订的房屋租赁协议真实合法有效，许智书、周蓝、周陈干于2013年1月起就租住在涉案房屋，房屋租赁协议签订的时间早于法院对涉案房屋查封登记的时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，故许智书、周蓝、周陈干有权继续租住在涉案房屋。2.许智书与吴昌文签订的房屋租赁协议对新产权人杨凯继续有效，房屋租金也与原房屋所有人吴昌文约定按每年3000元计算并抵扣吴昌文拖欠的利息。杨凯辩称，1.许智书、周蓝、周陈干在一审提交的借条、房屋租赁协议书均没有借款人和房屋所有人吴昌文的签名，不符合社会常理，存在虚假行为。2.法院执行涉案房屋过程确认的租金是每月1200元，而许智书、周蓝、周陈干提交的房屋租赁协议书约定的租金为一年3000元，租金缺乏真实性。3.2015年10月29日，一审法院在执行房屋拍卖时，在对许智书做询问笔录时，许智书表示不认识原房屋所有人吴昌文、林闽云，是在交水电费时，看到电表注明户主是吴昌文才知道房屋所有人是吴昌文，说明许智书在入住涉案房屋之前并不认识吴昌文本人，许智书、周蓝、周陈干提交的借条、房屋租赁协议书均属虚假证据。请求驳回上诉，维持原判。杨凯向一审法院起诉请求：1.判决许智书、周蓝、周陈干立即停止侵权，返还杨凯位于政和县熊山镇西大街七星楼A栋302单元的房屋及该房屋钥匙。2.判决许智书、周蓝、周陈干赔偿杨凯房屋侵占费每月1200元，从2016年6月21日起直到该房屋迁退还给杨凯之日止。暂计算至2017年1月共9600元。一审法院认定事实：案涉房屋原属于吴昌文、林闽云共同所有，因吴昌文、林闽云未能按期履行江苏省张家港市人民法院（2013）张商初字第0483号民事判决书中所确定的给付金钱义务，交通银行股份有限公司张家港分行向江苏省张家港市人民法院申请对（2013）张商初字第0483号民事判决书进行执行。江苏省张家港市人民法院对案涉房屋依法进行拍卖。2016年6月21日，杨凯通过网拍的形式以280000元的价格竞拍得到案涉房屋后支付价款，该房屋于2016年11月7日转移登记至杨凯名下。2016年12月13日，杨凯与许智书因案涉房屋使用问题发生矛盾，许智书报警求助，警方查明与许智书同住人员有其妻子周蓝、儿子许佳、岳父周陈干三人。在庭审中许智书陈述现房屋仍由其与其妻子周蓝、儿子许佳、岳父周陈干居住。2015年10月29日，一审法院在办理案件时在案涉房屋对许智书进行询问，许智书表示其不认识当时的房东吴昌文与林闽云，是通过房东的亲戚于2014年2月介绍其租住在案涉房屋，房租亦是交给吴昌文亲戚，是在缴纳水电费时才知道房东是吴昌文。案涉房屋于2011年7月29日抵押给铁山信用社，于2013年7月15日解除该抵押；于2013年6月7日被张家港市人民法院查封登记，期限为两年；于2014年8月26日被政和县人民法院查封登记，期限为两年。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。杨凯已于2016年11月7日取得案涉房屋的所有权，许智书虽主张其租住在案涉房屋，提出“买卖不破租赁”的辩解意见，但其提供的证据未能有效证明其与原房主吴昌文、林闽云之间存在房屋租赁关系及该房屋租赁关系是否早于杨凯竞拍所得案涉房屋之前产生。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”即使许智书与吴昌文在2014年已形成房屋租赁关系，但案涉房屋已于2013年6月7日被张家港市人民法院依法进行查封，期限为两年，故查封期间形成的房屋租赁关系不得抵抗案涉房屋在租赁期间发生所有权变动的效力，故杨凯请求许智书、周蓝、周陈干停止侵权，返还案涉房屋及钥匙的诉讼请求，予以支持，许智书的辩解意见，本院不予采纳。杨凯诉请许智书、周蓝、周陈干支付2016年6月21日起至许智书、周蓝、周陈干实际搬迁之日止的侵占费按1200元/月计算，因杨凯于2016年11月7日实际取得案涉房屋的所有权，故侵占费应从杨凯取得案涉房屋所有权之日起计算，根据政和县房屋租赁的市场情况以及案涉房屋所处的位置、面积大小等因素，酌定占用费按800元/月计算。《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”许智书、周陈干、周蓝共同造成了杨凯损害，应承担连带责任。周陈干、周蓝经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、许智书、周陈干、周蓝于本判决生效之日起三十日内搬离杨凯所有的坐落于政和县熊山西大街七星楼A栋302房屋［不动产权证号：闽(2016)政和县不动产权第0001211号］并返还该房屋钥匙；二、许智书、周陈干、周蓝于本判决生效之日起三十日内按800元/月的标准连带赔偿给杨凯房屋占用费（自2016年11月7日至实际搬出政和县熊山西大街七星楼A栋302房屋之日止）；三、驳回杨凯的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。许智书、周蓝、周陈干提交政和县春苗幼儿园出具的证明一份、吴昌文出具的证明二份、协议书一份、借条一份、吴昌文身份证复印件一份。拟证明许智书、周蓝、周陈干承租房屋的时间是2013年1月15日，不是一审法院认定的2014年。杨凯质证认为，证据的真实性无法认定，许智书、周蓝、周陈干是否是自2013年1月15日就租住在涉案房屋的证明应当由公安机关出具，他人出具的证明均无效力。协议书已经超过举证期限，且与本案无关。吴昌文作为证人没有出庭作证，证言不能确认。本院认为，政和县春苗幼儿园出具的证明仅有公章，没有负责人或经办人签名，证据的形式要件不合法，本院不予采信。吴昌文出具的证明属证人证言，吴昌文未出庭作证，且吴昌文与本案争议的房屋存在利害关系，其证言本院不予采信。借条与协议书与许智书在一审期间提交的证据不相同，许智书未能对此作出合理的解释，借条的时间又系倒签，许智书又未能提供证据证明其已实际支付借款给吴昌文的事实，且协议书约定的租金每年3000元明显低于市场价格，故本院对借条与协议书亦不予采信。许智书、周蓝、周陈干对一审法院认定的事实中“2015年10月29日，一审法院在办理案件时在案涉房屋对许智书进行询问，许智书表示其不认识当时的房东吴昌文与林闽云，是通过房东的亲戚于2014年2月介绍其租住在案涉房屋，房租亦是交给吴昌文亲戚，是在缴纳水电费时才知道房东是吴昌文”有异议，认为没有看到该份笔录。经查，一审法院在2017年5月18日第二次开庭时，将依法调取(2015)政民初字第1303号卷宗材料中对许智书的询问笔录进行了质证，许智书对此未提出异议，也没有提出其在法院执行过程的询问中隐瞒了认识吴昌文的事实，故许智书、周蓝、周陈干对该事实提出的异议不能成立，本院不予采信。双方当事人对一审法院认定的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，人民法院依法查封期间形成的房屋租赁关系不对查封房屋在租赁期间发生所有权变动发生效力。本案中，涉案房屋于2013年6月7日被张家港市人民法院依法进行查封，并对涉案房屋依法进行拍卖，杨凯通过网拍的形式竞拍取得案涉房屋的所有权，许智书、周蓝、周陈干未能提供的证据证明在2013年6月7日之前，其已与涉案房屋的原所有人吴昌文、林闽云之间存在房屋租赁关系，故许智书、周蓝、周陈干主张“买卖不破租赁”的理由没有事实依据，本院不予支持。一审法院确认许智书、周蓝、周陈干停止侵权，返还案涉房屋及钥匙，并自杨凯实际取得案涉房屋的所有权之日起，根据政和县房屋租赁的市场情况以及案涉房屋所处的位置、面积大小等因素，酌定许智书、周蓝、周陈干支付每月800元占用费给杨凯并无不当，应予维持。综上所述，许智书、周蓝、周陈干的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由许智书、周蓝、周陈干共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 许发清审 判 员 陈荣富审 判 员 黄晓健二〇一七年九月十九日法官助理 曹滢颖书 记 员 林卓丽