广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9504号上诉人（原审被告、反诉原告）：张庆聪，住广州市海珠区。委托代理人：尤玉婵，广东润科律师事务所律师。委托代理人：黄绍华，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刁广，香港居民，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵佩琼，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刁丽仪，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刁穗仪，住广州市海珠区。上述四被上诉人共同委托代理人：刘俊晓，广东盈隆律师事务所律师。上诉人张庆聪因与被上诉人刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张庆聪上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，发回重审或查明事实后依法改判;2、一、二审（包括本诉、反诉）诉讼费用全部由刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪承担。事实和理由：一、刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪转租涉案商铺已违反《中华人民共和国合同法》第224条规定、《广东省公有房产管理办法》第16条规定和《广州市直管房租赁合同》的约定，属于非法转租，其与张庆聪签订的《承包合同》（实为转租合同）应为无效，其转租租金差价不应受法律保护。刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪与广州市荔湾区房管局签订的《广州市直管房租赁合同》第七条约定：“乙方（即刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪）不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋的承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除”。2012年12月18日刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪用欺骗的手段与张庆聪签订的《承包合同》，名为承包，实为转租，且（2014）穗荔法民三初字第1428号、（2015）穗中法民终字第1125号两份判决书已确认刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪与张庆聪之间存在非法转租关系，因此判决解除刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪与荔湾区房管局签订的《广州市直管房租赁合同》。刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪非法转租的行为不受法律保护，其从非法转租行为中将要获得的租金差价或收益理所应当不受法律保护。二、一审判决错误理解（2014）穗荔法民三初字第1428号、（2015）穗中法民五终字第1125号判决书，该两份判决书虽然确认转租为非法，但没有确认认定张庆聪与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪签订的转租合同为有效，一审判决不应当支持刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪的诉讼请求。从2013年11月1日起，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪已不再履行作为承租人、转租人的义务，张庆聪与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪的转租关系实际已经终止。况且刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪自2013年11月至2015年11月17日从未要求张庆聪支付租金，按照租金的诉讼时效为一年的规定，一审已经超出了法律规定的时效范围，属于认定事实错误，适用法律错误。张庆聪提供的视听资料显示：2013年5月，荔湾区房管局的工作人员明确表示刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪无权继承涉案商铺的承租权，更无权转租商铺，并表示其与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪的《广州市直管房租赁合同》租赁期在2013年6月30日期满后就不再续租。刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪从2013年7月就已经无权转租涉案商铺，事实上到2013年10月底，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪也一直未能与荔湾区房管局办理续租手续。故张庆聪从2013年11月1日起，直接向荔湾区房管局支付涉案商铺租金，与荔湾区房管局建立直接的租赁关系，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪就没有向张庆聪追讨过租金，也不再过问商铺的事，张庆聪与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪之间的转租关系事实上已经终止。在（2014）穗荔法民三初字第1428号案、（2015）穗中法民五终字第1125号案，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪均无证据证明其从2013年11月至一审起诉前有向张庆聪追讨过租金，依据《中华人民共和国民法通则》第136条之规定，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪一审的诉讼请求已超出法律规定的诉讼时效范围。一审法院确认刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪与荔湾区房管局的租赁合同到2015年6月18日解除，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪即使追讨过租金，也只能是2014年11月17日至2015年6月18日期间的租金，一审判决显然已经超出该范围。三、从2014年11月起，张庆聪已没有使用涉案商铺，涉案商铺处于完全停业状态，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪要求张庆聪缴纳2014年11月至2015年6月期间的租金显然不公平、不合理。张庆聪从2013年7月起，商铺处于停业状态，但张庆聪在2013年11月至2014年10月在没有收益的情况下仍向荔湾区房管局缴纳租金，目的是能有明确的承租权，但荔湾区房管局一直拖延不办。故从2014年11月起，张庆聪才停止向荔湾区房管局交纳租金，涉案商铺一直空置。由张庆聪提交的电费通知单可知，截止至2014年11月7日，涉案商铺电表读数为538;而2016年1月7日的电费单显示的上期读数仍然是538，从2014年11月至2016年1月，电费合计也只有20.18元。由此可见，张庆聪从2014年11月开始就没有再使用涉案商铺。因此一审判决要求张庆聪支付2014年11月至2015年6月的转租租金对张庆聪显然不公平，有违公平原则。四、由于刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪刻意隐瞒刁某已经死亡的事实，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪无法为张庆聪提供租赁协议办理商铺年审，导致张庆聪商铺无法正常营业，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪没有履行《承包合同》的义务，应当返还张庆聪24000元押金，并双倍支付赔偿金48000元。依据张庆聪与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪2012年签订的《承包合同》第二条规定：“本合同与91年11月18日所签合同（指华美坚与张某甲先生所签的）除部分内容不同外，其余基本适用于本合同。”又依据华美坚与张某甲于1991年11月18日签订的《承包合同》第三条约定：“由甲方付半年的承包费（即贰万肆仟元某）作抵押上期……若甲方退约则向乙方赔偿于押金数目的贰倍。”现甲方的权利义务实际上已由刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪继承，而乙方的权利义务也由张庆聪继承，因此刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪应当承担违约责任，向张庆聪退还押金24000元，并支付赔偿金48000元。被上诉人刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪答辩称，张庆聪提出的承包合同无效的理由以及事实依据是不存在的，张庆聪与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪签订的承包合同实为转租合同，是有效的。张庆聪与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪的租赁关系是持续存在的，不存在诉讼时效超过一年的情形，且诉讼时效也从来没有间断过，不违反诉讼时效超过一年的规定。张庆聪提出没有使用涉案商铺处于停业状态，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪是不认可的。租赁合同合法有效，张庆聪应当履行缴纳租金的法定义务，即便是停业状态也不能作为其停止缴纳租金的理由。租赁合同是双方真实意思表示，没有违反《中华人民共和国合同法》的规定。刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪从来没有收到张庆聪所谓的押金，一审法院也已经查明了该事实，张庆聪要求赔偿48000元没有依据。请求驳回上诉，维持原判。刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪向一审法院起诉请求：１、判令张庆聪支付拖欠刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪自2013年7月至2015年6月的租金共计144000元（6000元/月×24个月）；2、判令张庆聪承担本案全部诉讼费。张庆聪反诉请求：1、判令刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪退还押金24000元，并按合同赔偿押金的两倍48000元；2、判令刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪返还张庆聪向房管部门缴纳的2013年11月至2014年10月的租金19820元。一审法院经认定事实：广州市荔湾区人民中路259号是原广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）的经租房，使用性质为住宅商业。2011年5月13日，市房管局属下的荔湾区分局与刁向明签订了最后一期《广州市直管房租赁合同（非）住宅）》约定：该局将广州市荔湾区人民中路259号首层的房地产出租给刁某，作商业用途，建筑面积15.91平方米。租赁期限从2011年7月1日至2013年6月30日，月租金为3420元。租金按月结算，刁某在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪；承租人不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反则视为承租人自动放弃房屋承租权，合同自发生上述情形之日起解除，承租人已缴纳的租金和押金不予退还，未缴纳租金或占用费的应当缴纳，因此造成的一切损失由承租人负责。2010年12月18日，刁某以特靓百货商店（甲方）名义与张庆聪（乙方）签订了最后一份《承包合同》，有关人民中路259号商店承包事宜，现经双方协商一致达成如下协议：甲方将特靓百货商店发包给乙方张庆聪，承包期暂定两年，具体日期从2010年12月18日起至2012年12月18日止。承包费为陆仟元某/月。甲方签名刁某。2012年8月，刁某去世。赵佩琼是刁某的配偶，刁广、刁丽仪、刁穗仪是刁某的子女。2012年12月18日,刁广以特靓百货商店（甲方）名义与张庆聪签订了《承包合同》,约定人民中路259号商行发包给张庆聪，承包期暂定两年，具体日期从2012年12月18日起至2014年12月18日止。承包费为陆仟元某/月。合同期满后，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪与张庆聪没有续签合同。张庆聪向刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪缴交租金至2013年6月，自2013年11月开始张庆聪以刁向明名义向市房管局交租至2014年10月。2014年6月25日，市房管局以刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪与张庆聪的转租行为违反了租赁合同为由，起诉刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪及张庆聪，要求解除市房管局与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪就广州市人民中路259号首层房屋的租赁关系，要求刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪及张庆聪迁出上述房屋。张庆聪在该案一审庭审中陈述其每月向刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪所交的6000元是租金，不是承包费。一审法院于2014年11月20日作出（2015）穗荔法民三初字第1428号民事判决，判决“一、解除广州市国土资源和房屋管理局与刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪之间关于广州市荔湾区人民中路259号首层的租赁关系。二、自判决发生法律效力之日起二个月内，刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪及张庆聪迁出广州市荔湾区人民中路259号首层房屋（建筑面积15.91平方米），将房屋腾空交还给广州市国土资源和房屋管理局”。判后，张庆聪提出上诉，广州市中级人民法院于2015年6月18日作出（2015）穗中法民五终字第1125号民事判决书。认为：市房管局与刁向明签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》至2013年6月30日届满，期限届满后刁某的继承人刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪未续签租赁合同，但其将涉案房屋继续交付张庆聪使用，市房管局未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，判决“驳回上诉，维持原判”。一审法院认为，刁广以特靓百货商店名义与张庆聪在2012年12月18日签订的《承包合同》是双方真实意思，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方约定的承包费实为涉案房屋的租金。张庆聪反诉称其向刁某缴交了押金24000元，要求刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪返还押金24000元，并赔偿双倍押金48000元的诉讼请求，因张庆聪在一审当庭提交的证据不能证实其向刁某缴交了押金24000元，《承包合同》也没有对按金进行约定，故张庆聪要求刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪退回押金24000元及赔偿双倍押金48000元的诉讼请求，不予支持。根据合同约定张庆聪理应向刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪支付使用涉案房屋的租金，但张庆聪已经自行代刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪向市房管局支付2013年11月至2014年10月止的租金共计19820.40元。故刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪要求张庆聪支付2013年7月至2015年6月份租金144000元应扣除张庆聪代付的19820.40元租金，张庆聪应向刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪支付租金为124179.60元。张庆聪反诉要求刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪退还2013年11月至2014年10月止的代付租金19820.40元的反诉请求，不予采纳。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年2月24日作出判决：一、张庆聪自判决发生法律效力之日十日内支付租金124179.60元给刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪；二、驳回刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪其他诉讼请求；三、驳回张庆聪全部反诉请求。一审本诉受理费3180元，由刁广、赵佩琼、刁丽仪、刁穗仪负担438元，张庆聪负担2742元；反诉费1048元，由张庆聪负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，刁某以华美坚制衣厂（甲方）名义与张某乙、饶某（乙方）于1991年11月18日签订《承包合同》，约定押金24000元，等。2002年至2012年期间签订的多份《承包合同》均约定：本合同与1991年1月（应为笔误，实际应为11月，本院注）18日所签合同（指华美坚与张某甲先生所签的）除部分内容不同外，其余基本适用于本合同。张庆聪一审述称张某乙是其亲生弟弟，饶某是张某乙合作上的朋友。张庆聪2013年11月至2014年10月期间以每月1651.70元标准向市房管局代付租金，合计支付19820.40元，并为此提供市房管局出具的发票，刁广一审期间对该证据真实性予以确认，并同意在张庆聪应支付的租金中扣减。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。由上述规定可见并非未经出租人同意必然导致转租合同无效，故张庆聪以刁广未经出租人同意转租为由主张合同无效缺乏法律依据。刁广与张庆聪之间签订的《承包合同》名为承包实为租赁，该合同是双方真实意思表示。市房管局并未以未经其同意转租为由主张转租合同即《承包合同》无效，且刁某、刁广向张庆聪转租涉案商铺多年，市房管局并未在合理期间内提出异议，故一审法院认定刁广与张庆聪于2012年12月18日签订的《承包合同》有效并无不当。刁广与张庆聪签订的《承包合同》约定租期至2014年12月18日止，其后双方未续签合同，构成不定期租赁关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原《承包合同》继续有效，故一审法院按照《承包合同》的约定计算租金，并扣减张庆聪已代刁广向市房管局支付的租金后，认定张庆聪应向刁广支付租金124179.60元依法有据，本院予以维持。张庆聪主张双方之间的租赁关系于2011年11月1日起事实上已经终止，但未提交证据证明其于该日向刁广或市房管局交还涉案房屋，故其该主张依据不充分，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，张庆聪一审期间未提出诉讼时效的抗辩，其二审期间提出，本院不予支持。关于保证金的问题。张庆聪能够提供1991年的《承包合同》，却不能提供押金实际支付的相关证据，张庆聪对此应负举证不能的责任。一审法院对张庆聪要求返还押金24000元的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以认可。张庆聪要求刁广支付两倍押金，实际为要求刁广承担违约责任。虽然刁广与张庆聪的租赁关系因市房管局要求刁广、张庆聪等交还房屋的诉讼请求已得到本院生效判决的支持而事实上解除，但刁广作为不定期租赁关系的出租人，有权随时解除合同，故张庆聪要求刁广支付相当于两倍押金的违约金依据不足，本院不予支持。张庆聪的其他上诉理由依据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人张庆聪上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3790元，由上诉人张庆聪负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一七年一月六日书记员  张 利