上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初13887号原告(反诉被告)：孙焕兴，男，1983年10月19日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。原告：解美琪(反诉被告)，女，1953年1月28日出生，汉族，户籍地现住地同孙焕兴。两原告(反诉被告)委托诉讼代理人：沈鎏琪、杜洁，上海君志律师事务所律师。被告(反诉原告)魏天翎，男，1980年11月14日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市。被告(反诉原告)张琦，女，1978年11月29日出生，汉族，住上海市。两被告(反诉原告)委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。原告孙焕兴、解美琪与被告魏天翎、张琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，由审判员金根元独任审判，审理中，魏天翎、张琦提起反诉，本院依法合并审理，于同年6月3日、10月17日公开开庭进行了审理，孙焕兴及孙焕兴、解美琪的委托代理人沈鎏琪、杜洁，魏天翎、张琦的委托代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙焕兴、解美琪向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告于2016年1月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告协助原告办理上海市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室房屋的审税、过户手续；3、判令被告向原告交付上述房屋；4、判令被告支付原告按已付款的万分之五自2016年4月30日起至判决生效之日止的违约金。事实和理由：2016年1月30日，原被告签订《上海市房地产买卖合同》，由原告购买被告位于本市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让款100万元。合同约定，原告于合同签订当日支付房款340,000元，于双方办理交易过户手续当日支付660,000元，双方确认在2016年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告于同年5月20日前腾出房屋并通知原告进行验收交接；若被告未按约定时间办理房屋交接手续，则按已付款每日万分之五支付原告违约金。原告在共计已支付400,000元，并在合同约定的2016的4月30日前准备好了剩余房款。之后，原告多次要求被告配合办理审税及过户手续，被告以各种理由拒绝，故诉至法院。审理中，原告变更诉讼请求：1、解除原被告签订《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告首付款34万元及自2016年1月30日起至2016年10月15日止的相应利息10,640.58元；3、判令被告支付原告违约金20万元；4、判令被告赔偿原告损失60万元；5、判令被告承担原告房屋租赁费用3万元。被告魏天翎、张琦辩称，原告支付的首付款是给了中介，被告并没有收到，原告并没有按照约定的时间付款，所以被告才不履行合同义务。实际上被告当时是将房屋卖给一个叫徐A的人，由于徐A当时属于限购对象，徐A便将房屋转卖给了本案原告解美琪，所以原告没有将房款付给被告，合同的履行主体应是徐A而不是被告，故请求驳回原告的诉讼请求。被告(反诉原告)另提起反诉称，原告(反诉被告)逾期支付购房款，并对反诉原告的付款要求置之不理，已严重违反合同约定，反诉原告有权解除合同并要求支付相应的违约金，故要求：1、判令解除双方签订的房地产买卖合同；2、判令反诉被告按合同约定的以房价的20%支付违约金24万元。针对被告的反诉，原告辩称，同意解除合同，由于原告没有违约，故不同意被告要求支付违约金的反诉请求。经审理查明，本市闵行区闵驰二路XXX号XXX室房屋(以下简称1302室房屋)的权利人为被告(反诉原告)魏天翎、张琦，建筑面积55.6平方米。2016年1月24日，案外人徐A作为甲方、原告(反诉被告)解美琪作为乙方、案外人上海Y房产经纪事务所(以下简称Y房产)作为丙方签订《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》，约定甲乙双方在丙方的介绍下，由甲方向乙方转让1302室房屋，转让价128万元，乙方支付定金1万元，由丙方保管，首期房款42万元。当日，徐A向解美琪出具收到定金1万元的收据。同年1月30日，在Y房产的居间介绍下，被告(反诉原告)张琦、魏天翎作为甲方与原告(反诉被告)孙焕兴、解美琪作为乙方签订《上海市房地产买卖合同》，合同的主要内容为，甲方将其所有的位于本市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为55.6平方米的房屋转让给乙方，转让价款100万元，乙方于合同签订当日支付甲方34万元，于办理产权交易过户见收件收据当日支付甲方66万元；双方确认在2016年4月30日之前共同向房地产交易中心办理转让过户手续，甲方于2016年5月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；乙方如未按合同约定的时间付款，每逾期一日，应按应付而未付款万分之五每日支付逾期违约金予甲方，如逾期超过15天，甲方有权通知乙方单方面解除合同，乙方除收到上述书面通知之日5日内支付逾期违约金外，还应按房款总价的20%向甲方支付违约金；如甲方未按合同约定的时间办理房屋交接手续，每逾期一日，应按已付款的万分之五每日支付逾期违约金予乙方，如逾期超过15天，乙方有权通知甲方单方面解除合同，乙方除收到书面通知之日5日内支付逾期违约金外，还应按房款总价的20%向乙方支付违约金；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订上述合同当日，张琦、魏天翎作为甲方、孙焕兴、解美琪作为乙方又签订两份补充协议，其中一份补充协议(以下简称“补充协议一”)的主要内容为，乙方购买的本市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室房屋实际成交价为120万元，双方于当日签订的《上海市房地产买卖合同》，合同价格为100万元，乙方同意向甲方支付装修费用及搬迁费用共计20万元，乙方于2016年1月30日前向甲方支付首付款34万元，装修费用及搬迁费用20万元及房款66万元于过户当日支付。另一份补充协议(以下简称“补充协议二”)约定，乙方购买本市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋，付款方式如下，2016年1月30日付34万元，同年3月5日付30万元，3月28日付56万元，双方对此协议没有任何异议，另在该协议的最后有手写“此协议为主施行”的内容。当日，Y房产的工作人员张B向解美琪出具收到中介信息服务费1万元的收据，徐A向孙焕兴、解美琪出具收到购房款8万元的收据，魏天翎向孙焕兴、解美琪出具收到购房款34万元的收据。2016年4月8日，魏天翎、张琦的委托律师向孙焕兴、解美琪发出律师函，称孙焕兴、解美琪除支付了首期房款34万元外，未按时按照合同约定支付剩余款项，要求立即支付，否则将解除双方的买卖合同。当月13日，孙焕兴、解美琪的委托律师魏天翎、张琦的委托律师，称双方于2016年1月30日签订的《上海市房屋买卖合同》合法有效，孙焕兴、解美琪依照合同已经支付了相应的首付款，不存在违约的情况，没有义务提前支付剩余款项，魏天翎、张琦也没有权利解除合同，现魏天翎、张琦迟迟不愿意配合孙焕兴、解美琪办理审税、过户等手续，致合同无法正常履行，因此应由魏天翎、张琦承担相应的违约责任而非孙焕兴、解美琪，故要求在收函之日起5日内协助办理审税、过户等手续，并于2016年5月20日前履行腾房交接义务，否则将通过诉讼解决。2016年4月15日，孙焕兴与张琦曾通过电话进行联系，张琦向孙焕兴提起了“补充协议二”，但双方未重新明确具体的付款时间，同时孙焕兴、张琦、中介三方商定第二天至房地产交易中心办理审税事宜。次日，孙焕兴至房产交易中心，魏天翎、张琦及中介未能前往，电话中，张琦称中介让他们不要过去，并称中介已通过电话、短信通知了孙焕兴，孙焕兴称其已不睬中介。电话中，魏天翎提起了“补充协议二”中关于3月28日付款的问题。审理中，根据孙焕兴、解美琪的申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对“补充协议二”落款“乙方”处“解美琪”签名笔迹是否为解美琪本人所写进行鉴定，结论为“补充协议二”落款“乙方”处“解美琪”签名笔迹是解美琪本人所写。另外，根据孙焕兴、解美琪的申请，本院委托上海大雄房地产估价有限公司对本市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室房屋的市场价值进行评估，评估价值为160万元。审理中，孙焕兴、解美琪称签了很多东西，也没仔细看，应该以“补充协议一”为准，“补充协议二”存在重大过错，房屋地址、门牌号码都错了，手写的内容是事后所补，所以不是双方真实意思的表示，“补充协议一”、“补充协议二”的先后不清楚。魏天翎、张琦称“补充协议二”在“补充协议一”之后，虽然地址、号码有误，但双方没有第二套房屋的交易，房价和首付款也与事实相符，中介也写上了双该协议为主，所以应以“补充协议二”为准。证人徐A称“补充协议二”在前，“补充协议一”在后。证人张彪称“补充协议一”在前，“补充协议二”在后。另查明，2016年1月28日，孙焕兴、解美琪与案外人马某某签订《上海市房地产买卖合同》，将他们所有的本市德平1134弄68号301室房屋转让。2016年5月5日，魏天翎、张琦与案外人袁某签订《上海市房地产买卖合同》，将本市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室房屋出售，合同载明转让款120元，现该房权利人登记在案外人名某。2016年5月19日，孙焕兴、解美琪通过与案外人张某签订《房屋租赁合同》，由孙焕兴、解美琪承租案外人位于本市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室建筑面积58.27平方米的房屋，租赁期限自2016年5月21日起至同年11月20日止，月租金5,000元，孙焕兴、解美琪提供的交易明细显示孙焕兴已支付案外人3万元。以上事实，由孙焕兴、解美琪提供的《上海市房地产买卖合同》、房款收据、银行客户回单、房地产权证、房地产登记簿、律师函及快递凭证、房地产登记簿、租赁合同及转账凭证、上海银行单据、房地产登记簿、补充协议、录音资料、房地产买卖合同、账户明细、房地产买卖居间协议及房地产买卖协议、交行交易明细、受理回执、鉴定意见书、评估报告、魏天翎、张琦提供的补充协议、房地产买卖居间协议、证人证言及当事人陈述等证据所证实。本院认为，原告(反诉被告)孙焕兴、解美琪与被告(反诉原告)魏天翎、张琦在签订《上海市房地产买卖合同》的当天，同时又签订了“补充协议一”及“补充协议二”，虽然“补充协议二”中房屋坐落由《上海市房地产买卖合同》中的“闵驰二路”变成了“闵驰一路”，门牌号也由“1302室”变成了“1203室”，但由于原被告之间未有其他房屋买卖的合同关系，房价也与双方约定的成交价一致，签订时间在同一天，因此，本院认定“补充协议二”中房屋坐落及门牌号系笔误，“补充协议二”与“补充协议一”、《上海市房地产买卖合同》一样，都是双方对买卖本市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室房屋达成的协议。“补充协议一”与“补充协议二”的主要区别是除首付款外其余款项的付款时间存在差异、矛盾，付款时间按哪份确定成为处理本案的关键。由于双方均无充分的证据证明对其有利的补充协议在后，本院也无法从补充协议的内容及其他证据推导出两份补充协议形成的先后，因此，房屋余款的付款时间不能按其中任意一份补充协议进行确定。由于双方在付款时间上未能重新达成一致，原被告之间的买卖合同无法履行，双方均可以要求解除合同。合同的解除时间为魏天翎、张琦代理律师向孙焕兴、解美琪发出律师函后孙焕兴、解美琪向本院明确提出解除合同的请求之日，即2016年6月3日。由于原被告之间存在两份付款时间不一致的补充协议，无法确定付款时间以哪份为准，双方按照对自己有利的约定要求对方履行合同，致因付款时间约定不一合同不能履行最终解除，本院认定双方在履行合同的过程中均不存在违约行为。虽然双方曾在电话中与中介一起约定了审税的时间，但双方在电话中并未就付款时间达成一致，魏天翎、张琦在中介已经通知孙焕兴、解美琪的情况下未至相关部门进行审税，不存在过错。因此，双方要求对方承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。虽然原被告对于合同的解除均不承担违约责任，但导致合同解除的根本原因是双方签订了两份付款时间不一的补充协议，对于两份补充协议的形成，双方均未尽到审慎的注意义务，而对于以哪份补充协议为准，双方都未能予以证明，因此，从公平的原则出发，对合同解除所造成的损失，由双方进行分担。损失包括三个方面，一是孙焕兴、解美琪因房价上涨产生的损失，二是孙焕兴、解美琪已付房屋首付款的利息损失，三是合同约定的交房日起至合同解除日止的租房的租金支出损失。本院根据合同的解除时间结合本案的实际情况，酌情确定魏天翎、张琦分担204,000万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)孙焕兴、解美琪与被告(反诉原告)魏天翎、张琦2016年1月30日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年6月3日解除；二、被告(反诉原告)魏天翎、张琦于本判决生效之日起10日内返还原告340,000元；三、被告(反诉原告)魏天翎、张琦于本判决生效之日起10日内支付原告(反诉被告)孙焕兴、解美琪损失费204,000元；四、驳回原告(反诉被告)孙焕兴、解美琪的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)魏天翎、张琦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,712.88元，由原告(反诉被告)孙焕兴、解美琪负担4,158.92元，被告(反诉原告)魏天翎、张琦负担3,553.96元；反诉案件受理费2,511,35元，由被告(反诉原告)魏天翎、张琦负担；文检鉴定费7,000元，由原告(反诉被告)孙焕兴、解美琪负担；评估费5,800元，由原告(反诉被告)孙焕兴、解美琪及被告(反诉原告)魏天翎、张琦各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金根元二〇一七年一月十七日书记员  梁 悦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。