昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云0114民初809号 原告（反诉被告）：冷吉高，男，1974年4月16日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 原告（反诉被告）：普淳，女，1979年4月11日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 委托诉讼代理人：张萍，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地云南省昆明市。 法定代表人：叶文武，总经理。 委托诉讼代理人：林丽，云南刘胡乐律师事务所，特别授权。 委托诉讼代理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所，特别授权。 原告冷吉高、普淳与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称俊发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，被告俊发公司于2016年7月18日提出管辖权异议，经本院审查后，裁定驳回其异议申请。后被告俊发公司提起上诉，昆明市中级人民法院作出裁定维持本院裁定。被告俊发公司在举证期限内提起反诉，经审查，反诉符合起诉条件，本院予以受理。本院依法适用普通程序于2016年12月19在第四法庭公开开庭就本案本、反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）冷吉高及其委托诉讼代理人张萍，被告（反诉原告）俊发公司的委托代理人林丽、苏曼迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金25489.65元（房屋、车位总价×0.02%×230天），以及变更合同违约金20000元，以上共计45489.65元。2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年11月27日，原被告签订《商品房购销合同》，约定被告将位于金盾俊园A2地块第18栋第1单元第12层1201号房出售给原告，该栋单元商品房建筑层数为地上14层，地下0层，套内建筑面积117.82平方米，总金额436123元，原告于2012年7月22日支付首付款250000元（含车位款），于2013年11月27日通过银行按揭贷款支付尾款319823元（含房款236123元，车位款68000元，配套费15700元），合同约定被告交房期限为2015年3月31日前。2015年11月17日，被告通过原告单位和媒体公告通知交房，2015年11月20日原告接房时发现自己购买的房屋所在单元楼从地上14层变成了地上12层，我的房屋变成了顶楼，原告多次找到被告协商此事，被告均不予理睬，故诉至法院，要求被告承担逾期交房和变更合同的违约责任。 被告（反诉原告）答辩并反诉称：我方没有变更合同，整栋房子是14层，原告所在单元楼做了造型所有只有12层，我方工作人员失误错写为14层；逾期交房违约金过高，希望法院能够予以调整。关于逾期交房违约金问题，我方向法院提起反诉，请求判决：1.被反诉人向反诉人支付逾期接房违约金27706元；2、被反诉人承担本案诉讼费。 原告（反诉被告）答辩称：反诉请求无事实及法律依据，请求驳回。 综合诉、辩主张，双方当事人争议的焦点为：一、原告方主张被告存在违约行为是否与事实相符？二、原告的诉讼请求是否符合法律规定，应否支持？三、反诉人的反诉请求应否支持？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的公安局内部传真件系复印件，其真实性无法核实，本院不予采信；交房通知虽系复印件，但与被告提交的交房通知一致，本院予以认定；收据、委托协议与本案无关联性，本院不予采信；交付流程卡系原件，虽无被告签章，但符合交易习惯，本院予以采信。被告提交的竣工验收备案证明书符合真实性、合法性及关联性，本院予以采信。 本院认定事实如下：原告与被告俊发公司于2013年11月27日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园A2地块第18栋第1单元第12层1201号房屋，商品房建筑层数为地上14层，地下0层，商品房套内建筑面积为117.82平方米，单价为每平方米3701.6元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额436123元。原被告还于同日签订了另一份《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园A2地块A2-3地下室车位B215，建筑面积为13.2平方米，总价款为118000元。上述合同约定的房屋及车位交付期限为2015年3月31日；对上述房屋和车位，若俊发公司未按上述期限交付，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：若乙方接房逾期30天后，乙方按总房款的5％向甲方支付违约金，甲方有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由乙方承担；单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：2、若甲、乙任何一方提出变更合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿人民币贰万元整违约金，同时双方另行约定合同。另查明，原告接房时发现其所购房屋所在单元楼建筑层数为地上12层而非约定的14层，因与被告协商未果，原告截至开庭之日仍未接房。另，原告已向被告支付了全部房屋及车位价款。 另查明，2015年11月16日，被告俊发公司刊登公告，通知：A2地块已于2015年11月2日通过竣工验收具备交付条件，请您于即日起前往项目现场办理接房手续。办理接房的时间为周一至周日9:30-17:00。原被告至本案开庭之日尚未办理房屋交接手续。 本院认为：第一、被告逾期交付房屋（含车位）构成违约，故对原告主张的逾期交房违约金，本院予以支持。被告俊发公司针对A2地块的接房公告于2015年11月16日刊登，故原告主张被告交房逾期天数应计算自2015年4月1日至2015年11月16日共计230天与事实相符，本院予以认定。但原告主张的违约金计算方式与合同“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金”的约定不符，本院予以更正，被告俊发公司应当支付的违约金为人民币24581.41元〔（118000元＋436123元）×0.0002×220天+200〕。被告虽主张上述违约金过高，但未提交证据予以证明，故本院对被告要求调整违约金数额的主张不予支持。 第二、关于原告主张的合同变更违约金问题。原被告在《商品房购销合同》中约定原告所购商品房建筑层数为地上14层，但被告所交房屋建筑层数为地上12层，原告所购房屋成为顶楼，被告所交房屋不符合合同约定，系变更了合同内容，原告当庭同意继续履行合同，根据原被告在商品房购销合同中所约定的“若甲、乙任何一方提出变更合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿人民币贰万元整违约金，同时双方另行约定合同”，原告主张由被告向其支付违约金20000元符合上述约定，本院予以支持。 第三、关于被告的反诉主张。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行债务一方履行债务不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告所交房屋不符合合同约定，原被告就该违约问题如何处理一直未达成一致，原告于2016年3月19日即诉至本院要求被告承担违约责任，原告尚未履行接房义务有事实即法律依据，故对被告要求原告承担逾期接房违约责任的反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起10日内一次性向原告（反诉被告）冷吉高、普淳支付逾期交房违约金人民币24581.41元、变更合同违约金20000元，以上两项共计44581.41元； 二、驳回原告（反诉被告）冷吉高、普淳的其他本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币937元及反诉案件受理费50元，由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  吕丽华 人民陪审员  李正升 人民陪审员  徐春裕 二〇一七年一月十八日 书 记 员  李 健