上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初15381号原告：陈惠。原告：唐程。两原告共同委托诉讼代理人：王丽，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：黄华文。被告：夏波。被告：黄铸誉。三被告共同委托诉讼代理人：汪小玉，上海邦耀律师事务所律师。第三人：上海家标堂房地产经纪有限公司。法定代表人：代某某。委托诉讼代理人：胡某某。原告陈惠与被告黄华文、夏波、黄铸誉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，唐程于2016年8月24日要求作为原告参加诉讼。本院于2016年9月20日通知上海家标堂房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序于2016年11月2日公开开庭进行了审理。原告陈惠、唐程及其共同委托诉讼代理人王丽，被告黄华文、夏波及三被告共同委托诉讼代理人汪小玉，第三人上海家标堂房地产经纪有限公司（下称家标堂公司）的委托诉讼代理人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈惠、唐程向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年7月26日解除；2、要求被告支付解除合同的违约金94万元。事实和理由：黄华文、夏波、黄铸誉系上海市闵行区×路×弄×号×室房屋产权人。2015年12月26日，经家标堂公司居间介绍，原告以470万元向被告购买上述房屋，双方签订了上海市房地产买卖合同及补充协议，双方在补充协议中约定待原告的税单及社保缴纳满2年后，双方重新签订买卖合同。至今，原告已支付房款235万元，2016年2月两原告的税单均满2年，可以过户。经多次催告，被告未及时拆除房屋上的违章搭建，也拒绝在2016年5月12日重新签订上海市房地产买卖合同及办理过户手续。2016年3月房地产新政出台，导致原告限购，无法继续履行合同。被告于2016年7月26日返还了235万元，买卖双方对解除买卖合同和补充协议达成一致。因合同解除，原告遭受的损失有：23,500元佣金、9,400元保障服务费、其向案外人借款支付房款产生10个月的利息损失63,800元、律师费62,500元、房价上涨损失200万元。故起诉要求被告支付相当于房屋转让总价20%的解除合同违约金94万元。被告黄华文、夏波、黄铸誉辩称：双方签订的房屋买卖合同及补充协议确实于2016年7月26日解除，但不同意支付违约金，解除合同系由原告自身原因造成。双方约定2016年5月12日后重新签订买卖合同，但在新政出台前，原告催促签约，被告要求原告提供符合政策的材料遭拒，故被告有权拒绝在2016年5月12日前签约。2016年3月25日新政出台之后，是否限购虽是由交易中心审核，但可先行评估，被告要求原告明确重新签订合同的相对方，原告拒绝告知，故被告也有理由拒绝签订合同。且根据原告提供的材料，买方均系外地户籍，可判断买方不符购房资格。关于违章搭建，被告把涉案房屋的北阳台封了，在交易中心有登记。2016年2月25日被告已将北阳台拆除，3月2日交易中心注销限制登记，房屋已符合交易条件。被告对合同的解除不应承担责任，故应驳回原告主张解除合同违约金的请求。第三人家标堂公司述称：签订买卖合同时两原告系夫妻关系，均为外地户籍，两原告的社保均未满2年，当时不具备购房资格。在2016年2月底3月初时两原告社保均已满2年，涉案房屋上违章搭建已拆除，在新政出台前已可交易过户，业务员催促过双方签订买卖合同。但被告坚持要在5月12日后的某个日期网签。在新政出台后，社保需满5年，故原告又不符购房资格。原告陈惠曾告知居间方的业务员，其已与唐程离婚并与沪籍人员结婚，要变更买受人，业务员也将此事告知了被告。至于原告是否具备购房资格，第三人与被告均无法做出准确判断。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的房地产权利登记在被告黄华文、夏波、黄铸誉名下。2015年12月26日，经第三人家标堂公司居间介绍，黄华文、夏波（卖售人，甲方）与陈惠、唐程（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以470万元购买上述房屋，双方于2016年6月30日之前办理过户手续。甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，乙方有权催告甲方履行，在乙方催告的宽限期届满后甲方仍未履行的，乙方有权以书面形式解除本合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%。乙方应确保自身在当前政策下的购房资格。若因乙方不具有购房资格导致本合同无法履行的，乙方承担违约责任。若乙方变更买受人可以继续履行本合同的，甲方应当配合重新签订合同并办理过户手续。因乙方变更买受人导致过户时间延迟的，乙方应按每日万分之五向甲方承担违约金。若延迟30日仍然无法过户的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。本合同签订后，若因政策变化导致乙方无法继续购买该房地产的，双方互不追究责任。甲方应在合同解除后30日内将所有已收取的款项返还乙方。双方在签章处填写的地址或身份证地址即为有效通讯地址，若一方地址变更应当及时通知相对方，否则均按照发出后次日视为已送达。当日，双方还签订了《房地产买卖合同之补充协议》，约定470万元的交易价格为出售方到手价，交易税费由乙方承担。甲方知晓乙方社保或税单累计未满二年，待乙方社保或税单累计满二年后（2016年5月12日）之后，甲方同意重新签订上海市房地产买卖合同。双方约定2016年6月30日之前过户，交房为款清五日内交房。实际付款方式为签订买卖合同当日乙方支付首期房款100万元，于2016年1月15日当日，乙方支付第二期房款135万元，乙方申请银行贷款326万元，交房当日乙方支付尾款3万元。银行放贷后三日内甲方将超出总房价款94万元无息返还乙方。若甲方推迟支付，则每日按万分之五支付滞纳金直至支付为止。2015年12月26日，原告支付居间服务费23,500元、服务保障费9,400元。2016年1月18日前后，被告陆续收到原告支付的购房款235万元。涉案房屋上原有违章搭建记录，2016年3月记录已消除。2016年3月25日本市房产新政出台前，两原告以缴纳社保期限已满两年为由催告被告签订网签的《上海市房地产买卖合同》，但被告以原告未提供符合购房资格的材料、被告有权拒绝在2016年5月12日之前签约而未予配合。2016年3月25日，本市房地产新政出台后，原告因社保缴纳未满五年而又成为限购对象。2016年4月27日，被告夏波与居间方业务员联系，要求核实原告的购房资格。业务员约双方于4月30日碰面，但次日业务员告知夏波称4月30日原告不能前来。2016年5月9日，原告陈惠向被告发出律师函，称基于已向被告支付房款235万元的事实，催告被告应于2016年5月12日前与陈惠及配偶签订上海市房地产买卖合同并协助陈惠于2016年6月30日之前办理过户。5月14日，夏波联系原告的代理律师，欲明确签约对象，原告方未明确告知。夏波表示“你们没有购房资格，我当然不跟你签。”2016年5月20日，被告黄华文向陈惠、唐程发送短信称，根据本市房产新政，两位已经不具备在沪购房资格，要求解除双方于2015年12月签订的购房合同及补充协议。2016年5月25日，陈惠诉至本院要求被告继续履行房屋买卖合同、要求被告协助办理过户手续。诉讼中，2016年7月25日，陈惠短信要求被告五日内将235万元退还至陈惠银行卡内。2016年7月26日，被告夏波将235万元退至陈惠银行账户。买卖双方确认，购房合同及补充协议于该日解除。陈惠将其诉讼请求变更为要求被告支付解除合同违约金94万元。另查明，原告陈惠、唐程均为外地户籍，原系夫妻关系，2016年4月13日登记离婚。2016年4月28日，陈惠与沪籍男子姜某某登记结婚。还查明，原告为筹集房款，向案外人借款支付了利息63,800元。原告为聘请律师支付律师代理费62,500元。审理阶段，涉案房屋市场价格已上涨近200万元。本院认为，原告陈惠、唐程为购买涉案房屋与被告黄华文、夏波签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》系双方当事人真实意思表示，除其中关于由原告从银行多贷款项，由被告再向原告返还多贷部分的约定，系以合法形式掩盖非法目的，应属无效，其余约定内容不违反法律规定，应属有效的合同。根据双方约定，被告对签约时原告属限购对象是明知的，且被告愿意等待原告的限购因素消除，甚至能够接受由原告方变更买受人来继续履行合同。故当原告的限购因素消除，被告负有配合重新签订网签的上海市房地产买卖合同的义务。显然，被告本身无资格认定交易对方是否属限购，只有在被告配合网签后，由房地产管理部门进行审核。故在合同履行的过程中，当原告于2016年3月初首次以限购因素消除为由要求被告配合网签时，被告却以签约时间未到、原告未提供相关证明材料而予拒绝，显然被告的行为在时间上虽然不违反约定，但与其出售房屋获得购房款的合同目的不符。双方应当于2016年5月12日之后至2016年6月30日之前的时间段内签订网签的上海市房地产买卖合同。被告断然以原告无购房资格为由拒绝于上述期间进行网签，违反了双方的约定。故2016年5月20日被告向原告作出解除合同的意思表示，为不当行使解除权。现买卖双方一致确认2016年7月26日解除了上述合同，本院予以确认。对合同解除，被告应承担主要责任。应当指出，原告为达成购房目的不惜离婚、再婚以期获得购房资格，故其要求被告配合网签之前理应向被告披露变更后买受人的一般情况，其不作披露，对合同解除的后果也应承担责任。上述合同解除后，因房产增值巨大，被告获得较大利益，原告却遭受了一定的经济损失。根据合同履行情况和法律规定，原告有权要求赔偿损失。原告要求被告偿付94万元解除合同违约金，缺乏合同依据。本院参考原告的损失、双方当事人对合同解除的过错程度酌情支持由被告赔偿原告经济损失70万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告陈惠、唐程与被告黄华文、夏波于2015年12月26日签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》于2016年7月26日解除；二、被告黄华文、夏波于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈惠、唐程经济损失70万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,600元、财产保全费5,000元，由原告陈惠、唐程负担1,200元，被告黄华文、夏波负担10,400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一七年一月十八日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。