上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初10609号原告：上海铂庭商贸发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王从家，执行董事。委托诉讼代理人：陈华楼。委托诉讼代理人：徐奎元,上海市嘉定区外冈法律服务所法律工作者。被告：上海年准新能源科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈荣兴，总经理。委托诉讼代理人：伍助碧，上海达贤律师事务所律师。原告上海铂庭商贸发展有限公司与被告上海年准新能源科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海铂庭商贸发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的房屋租赁协议于2016年1月1日终止；2、判令被告腾退及返还承租的房屋；3、判令被告支付原告房屋使用费人民币(以下币种同)137,083元(按照月租金19,583元，自2016年1月2日暂计算至2016年8月2日，实际计算至房屋返还之日止)。审理中，原告将诉请3变更为要求被告支付2016年1月2日至2016年5月9日期间的房屋使用费78,332元。事实和理由：2012年6月8日，原告向上海XX工贸有限公司(以下简称XX公司)承租位于嘉定区XX北路XXX号房屋，同年12月19日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将位于嘉定区XX北路XXX号房屋中的第2幢、第3幢房屋出租给被告使用，年租金为390,000元，租赁期限自2013年1月1日起至2016年1月1日止。自2014年1月1日起，被告不再承租第3幢房屋，年租金调整为235,000元。租赁期限届满后，被告仍占用承租房屋，且拒付房屋使用费。2016年3月，政府部门通知原告上述地块已纳入整体拆迁，要求原告腾退房屋。嗣后，原告多次要求被告从系争房屋内搬离，但被告拒不配合。被告的行为导致原告拆迁利益受损，经与被告多次协商未果。故原告诉至法院。被告上海年准新能源科技有限公司辩称，不同意原告诉请。被告在办理公司注册手续时与XX公司签订了场地及房屋租赁合同，该合同租赁期限截止日期为2018年1月1日，被告与XX公司存在长期租赁关系，故原、被告间的租赁关系尚未终止。系争房屋于2014年已纳入动迁范围，因原告尚未支付被告停产停业损失费、搬迁费等动迁补偿款，故被告不同意返还原告系争房屋。另系争房屋的产权人XX公司自2015年下半年起就不再向原告收取租金，故原告要求被告支付房屋使用费无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2012年7月1日，原告向案外人XX公司承租位于嘉定区XX北路XXX号房屋，租赁期限为10年。经XX公司同意，2012年12月19日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将位于嘉定区XX北路XXX号房屋中约2000平方米房屋(即XX北路XXX号房屋中的第2幢、第3幢房屋)出租给被告使用，租赁期限自2013年1月1日起至2016年1月1日止，年租金为390,000元，双方又约定了各自的权利义务等条款。签约后，原、被告均按约履行合同约定的义务。2013年11月12日，原、被告经协商确认被告自2014年1月1日起不再承租第3幢房屋，年租金调整为235,000元。被告实际承租的房屋面积为1150平方米，其中950平方米房屋为有证面积，200平方米房屋为简易棚，属于无证面积。2016年1月1日租赁期限届满后，原、被告未续签租赁协议，被告亦未向原告支付房屋使用费。因系争房屋所在的地块被列入拆迁范围，2016年3月评估单位出具了使用人为被告的征收补偿估价结果汇总表，该表中载明包括二次装潢费、设备搬迁和安装费及不可搬迁设备补偿费，评估值总计为442,823元。2016年5月4日上海市嘉定区外冈镇嘉北郊野公园房屋土地征收工作领导小组(甲方)与XX公司(乙方)、原告(丙方)签订动迁补偿协议书，约定三方确认动迁补偿总费用为13,769,052元，丙方分配补偿款为5,919,032元，乙方和丙方应于2016年6月30日前完成地块上的全部搬迁工作。拆迁人已支付原告补偿款2,959,516元。2016年5月9日及6月15日，原告书面通知被告搬离系争房屋，并愿意按照评估报告支付被告相应的补偿金。因双方对补偿款协商未果，故被告拒绝搬迁。审理中，经本院释明后，被告未就其主张的停产停业损失费、搬迁费等动迁补偿款提起反诉。原告同意在本案中一并处理被告的补偿费用事宜，愿意支付被告评估报告的估值442,823元及停产停业损失费183,750元，共计补偿费为626,573元。本院认为，原、被告之间关于950平方米房屋的租赁关系系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规，应属合法有效；而双方之间关于200平方米简易棚的租赁关系，由于该房屋系无证建筑，故该部分房屋之上的租赁关系依法应认定无效；故原、被告之间的房屋租赁协议应部分认定有效。租赁协议约定被告的租赁期限至2016年1月1日，租赁期限届满后原告未与被告续签租赁协议，被告亦未向原告支付房屋使用费，根据被告的行为，租赁期限届满后被告无继续租赁系争房屋的意思。故本院认定原、被告间的租赁关系于2016年1月1日终止。租赁期限届满后，被告理应向原告返还系争房屋。租赁协议无效部分，依法应予返还。因被告未向原告返还系争房屋，故被告应向原告支付房屋使用费。但考虑到拆迁期间对房屋的正常使用有一定的影响，故本院对房屋使用费予以酌情减少。至于被告主张的补偿费用，原告同意在本案中一并处理，并无不当。因原、被告间租赁期限届满的时间早于动迁补偿协议书的签约时间，故被告的经营并未受到影响。现原告愿意支付被告补偿费626,573元，并无不妥，本院予以照准。对于被告提出原、被告间的租赁关系尚未终止的意见，因被告提供的场地及房屋租赁合同系与XX公司之间签订，且该合同系用于办理被告公司注册手续，并非双方当事人的事实意思表示，故对被告的辩解，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、第九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告上海铂庭商贸发展有限公司与被告上海年准新能源科技有限公司签订的房屋租赁协议于2016年1月1日终止；二、被告上海年准新能源科技有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区XX北路XXX号２幢房屋内搬离，并将上述房屋返还给原告上海铂庭商贸发展有限公司；三、被告上海年准新能源科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海铂庭商贸发展有限公司房屋使用费39,166元；四、原告上海铂庭商贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海年准新能源科技有限公司补偿费626,573元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,849元，减半收取5,424.50元，由原告负担2,517.50元，被告负担2,907元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄燕二〇一七年一月二十三日书记员  顾叶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。