上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初29820号原告：上海市浦东新区房地产(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘朴，董事长。原告：上海浦东新区潍坊物业公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱宏良，总经理。原告上海潍坊投资管理中心，住所地上海市浦东新区。法定代表人：费月华，总经理。上述三原告共同委托诉讼代理人：张玲，上海融孚律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：崔小晓，上海融孚律师事务所律师。被告：上海大阿福餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王国兴，董事长。委托诉讼代理人：张南贤，上海市万众律师事务所律师。原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司(以下简称浦东房产公司)、上海浦东新区潍坊物业公司(以下简称潍坊物业)、上海潍坊投资管理中心(以下简称潍坊投资中心)与被告上海大阿福餐饮有限公司(以下简称大阿福餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2016年6月30日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要转为普通程序，于2016年12月8日再次公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人张玲、崔小晓，被告大阿福餐饮公司的法定代表人王国兴及其委托诉讼代理人张南贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浦东房产公司、潍坊物业、潍坊投资中心共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告大阿福餐饮公司支付2015年7月1日至2015年12月31日期间的房屋租金人民币340,614元(以下币种相同)；2、判令被告大阿福餐饮公司向三原告支付逾期付款违约金113,538元；3、判令被告大阿福餐饮公司立即从上海市浦东新区福山路XXX号(以下统称系争房屋)内迁出，并将承租房屋返还原告；4、判令被告大阿福餐饮公司向三原告支付从2016年1月16日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照每天每平方米5.96元标准，计1,270平方米计算)；5、判令被告大阿福餐饮公司将系争房屋中工商注册手续注销；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年9月27日，三原告作为出租方与被告大阿福餐饮公司签署《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)一份，约定由原告将系争房屋的全幢房屋出租被告用于酒店经营，房屋的使用面积为1,270平方米，房屋的租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日止，除出租方同意承租方续租外，承租方应在合同约定的租赁期限届满后15日内返还房屋。2015年10月10日，原告向被告发送书面通知，表示租赁合同到期后双方不再续租。然而合同到期后，被告并未如约迁出系争房屋，同时也未与原告结清相关的租金，为此原告为维护合法权益，提起诉讼，诉如所请。被告大阿福餐饮公司答辩，对于原告主张的欠付租金金额确认，也愿意承担上述租金；对于违约金被告不同意承担，被告所承租的房屋中有一部分是返租给潍坊街道的，潍坊街道就是原告潍坊投资中心，因潍坊街道没有向被告支付租金，故被告也未与原告将部分租金予以结清，而且为双方的租赁问题，一直处在协商过程中。书面的租赁合同虽然到期，但原先原告就续租问题有过口头承诺，上海市浦东新区福山路因市政工程长期施工，被告承租的房屋用于开设宾馆，经原告的同意下被告对承租房屋进行了翻建装修，投资了资金，租赁期间的工程施工影响了被告的正常经营，原告许诺2017年施工完毕后宾馆就可以正常经营并盈利，收回被告租赁中投入的成本，现原告不同意续租，要求被告迁出，被告损失很大，不予同意返还房屋。同时，被告将部分房屋转租给案外人，事实上没有返还房屋的条件。2015年12月底，被告已书面申请要求原告续租，双方目前未能签署续租合同。就合同到期后的使用费，被告同意依照合同约定的租金标准支付使用费，但不同意以两倍的租金标准承担。本院经审理认定事实如下：2010年9月27日，由上海市浦东新区房地产(集团)有限公司技协、原告潍坊物业、潍坊投资中心分别作为甲方、乙方、丙方(出租方)与被告大阿福餐饮公司作为承租方签署租赁合同，约定出租方将系争房屋全幢出租给被告，使用面积为1,270平方米；该租赁房屋作为大阿福酒店经营使用，房屋租赁期自2011年1月1日至2015年12月31日止；本合同租赁期满，出租方向第三方提出的同等条件下，承租方有优先续租权，承租方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前叁个月，向出租方提出续租书面要求，经出租方同意后重新签订租赁合同，否则本租赁合同及租赁关系自然终止；双方约定，第一年日租金为2.45元每平方米，以后每年递增5%，……2015年1月1日至2015年12月31日日租金标准为2.98元每平方米，年租金为1,362,456元；承租方在支付首期租金的同时支付二个月的租金作为该房屋押金和安全保证金，共计186,690元，押金由出租方的甲方负责收取保管，若承租方安全正常履行义务且不发生安全事故的，租赁期满出租方无息退还押金，否则按照其他条款的约定处理；租赁支付方式：付三个月押两个月，每期租金承租方按季度支付给出租方，先付后用，承租人应于每季度结束前5日向出租方足额支付下期租金，……；租赁期满，双方不再续约的情况下，承租方负责恢复房屋原状，出租方不承担承租方任何装修补偿费；租赁期满或合同解除后，承租方逾期五天不能搬迁完毕，出租方无需另行通知即有权从已经解除租赁关系的房屋中将承租方的物品搬出，……；除经出租方同意的正常装修外，承租方不得对租赁房屋进行任何改建、搭建……租赁期满或合同解除，承租方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下(自然折旧除外)交给出租方，且承租方在租赁期内对租赁房屋装修、增设的不可移动的财产权属归出租方所有，承租方自行承担装修、增设财产的损失费用，……；租赁合同期满或合同解除后30天内，承租方必须将租赁房屋门号内注册之营业执照等各类相关证照办理注销，……；除出租方同意承租方续租外，承租方应在本合同的租期届满后的15日内应返还该房屋，未经出租方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，承租方应按租期届满时日租金的两倍每平方米向出租方支付该房屋占用使用费；双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(三)承租方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(四)承租方逾期不支付租金累计超过壹个月的；……。2011年12月8日，出租方、承租方及原告浦东房产公司作为丁方签署《关于主体变更补充协议书》，表示因上海市浦东新区房地产(集团)有限公司技协内部管理调整及经营需要，2012年1月1日，将出租人中上海市浦东新区房地产(集团)有限公司技协变更为原告浦东房产公司，权利义务也均由原告浦东房产公司承接，其他合同条款不变。被告承租系争房屋后转为宾馆经营，并进行了装修，同时将系争房屋中一楼大部分转租给了案外人，包含上海市浦东新区人民政府潍坊新村街道办事处，租赁期限从2010年9月1日至2015年8月31日。2015年10月，原告向被告大阿福餐饮公司出具《告知书》，表示2015年10月10日，接到被告要求续租系争房屋的申请，经慎重考虑，答复如下：房屋到期后，由潍坊新村街道办事处使用，不再续租。截止2015年12月31日，被告尚欠原告房屋租金340,614元。关于房屋押金和安全保证金，双方庭审中共同表示，凭据相关收据自行结算。2016年1月26日，原告潍坊投资中心向被告大阿福餐饮公司发送《告知书》，表示双方的租赁合同已于2015年12月31日到期，经多次派员与被告协商，督促被告尽快搬离，但无果，故决定通过法律程序予以解决。经庭审调查，原告所出租的系争房屋在相关部门并无权属登记，同时原告也不能提供就系争房屋的规划、建造许可证明文件。承租期间，被告表示在二楼平台处搭建若干建筑物，同时在系争房屋底层东面顶端外搭建建筑物，对此原告表示二楼平台处有五个客房和一个消毒房，这些房屋的搭建原告完全不知道，在鉴定时至现场看到；就底楼搭建客观存在，但该房屋系交付时就有了，租赁后一直由被告实际在使用。案件审理中，被告申请对系争房屋中开设宾馆的装修残值以及系争房屋底楼外部搭建、二楼平台上的搭建费用进行评估，本院依法委托上海同济工程咨询有限公司对上述申请作出司法鉴定意见：1、上海市浦东新区福山路XXX号中被告开设宾馆的装修造价为1,115,693.54元，采用“双倍余额递减法”计算至2016年年底装修残值为317,603.01元；2、一楼搭建建筑面积为71.378平方米，搭建费用为173,314.15元；3、二楼平台面积为116.60平方米，房屋面积为66.01平方米，搭建费用为178,497.12元。就鉴定意见书，原告表示，对鉴定部门所测量面积及鉴定方式均不持异议，但认为没有证据证明被告的装修发生在2012年，就装修残值也不认可依照9年折旧年限计算，原告认为双方的租赁合同已经到期，不存在赔偿装修的问题；被告就鉴定意见书中的鉴定结论不持异议。以上事实，由经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、《关于主体变更补充协议书》、《告知书》、《上海同济工程咨询有限公司司法鉴定意见书》等及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方租赁关系所涉的系争房屋并未取得产权证，也不能提供建设工程规划许可证明，即该标的物为违法建筑，双方的租赁合同应为无效。合同无效为自始无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。合同无效后，原告提出要求被告大阿福餐饮公司支付2015年7月1日至2015年12月31日房屋使用费340,614元，被告确认截止至2015年12月31日之前尚欠340,614元，对此愿意支付，但要求将上海市浦东新区人民政府潍坊新村街道办事处的租金予以扣掉，对此本院认为，该系被告与案外方之间的法律关系及结算问题，被告要求在本案中一并抵扣，并无依据，就其意见难以采纳，本院就原告该项请求予以支持。原告要求被告搬离系争房屋，返还房屋，于法有据，本院予以支持。同时，被告在2016年1月1日至今并未搬离系争房屋，也未支付过使用费用，现原告要求依照合同约定的租金标准以1,270平方米的面积支付房屋占有使用费，被告对原告主张的占有使用费的计算构成及标准不持异议，但要求扣除案外人五粮液公司曾承租的200平方米及上海市浦东新区人民政府潍坊新村街道办事处承租的145平方米面积的使用费，对此本院认为，被告实际占有系争房屋，也未就承租的房屋进行过部分返还，现不能因实际未使用或未收到相关费用为由作为其应向原告承担使用费的抗辩，故对原告的该项请求，于法有据，本院亦予以支持。被告对合同无效后，要求原告赔偿其装修残值317,603.01元，赔偿一楼搭建费用173,314.15元及二楼平台搭建费用178,497.12元，原告对被告主张的金额本身不持异议，但不同意全部承担，要求根据实际情况予以分担。本院认为，原告将违法建筑出租给被告使用，其存在过错；被告承租时未对租赁房屋性质尽到必要的谨慎注意义务，其自身亦存在过错。被告使用系争房屋用于开设宾馆，进行了装修，虽双方对装修年份产生争议，但根据相关鉴定的专业人员实地勘测，发现存在多次装修的痕迹，考虑到双方最后一期租赁合同系2011年签署，此时对被告就系争房屋的使用描述为酒店经营，而之后在租赁期间实质为宾馆，被告也提供了2012年期间的装修合同及结算材料，原告在没有其他证据推翻被告的表述下，结合鉴定部门也充分考虑，将装修中较旧部分未再计价，将装修中较新部分以2012年取价，尚具合理性，本院予以认可，现双方对装修残值金额不持异议，本院予以确认。至于底楼东面顶端的搭建，原告表示在交付系争房屋时就存在，被告对此否认，提出系其承租期间予以搭建，考虑到在租赁合同中所描述的上海市浦东新区福山路XXX号为全幢一体的房屋，在该幢房屋外另行多出的70多平方米的房屋，却在租赁合同中没有描述涉及，原告也没有证据证明在交付被告使用之前，该建筑已客观存在的情况下，本院对原告的陈述不予采信，鉴于该搭建一直由被告使用，且也提供了搭建的合同，故就该搭建应当计入双方处理无效后果的范畴，双方对该搭建的金额不持异议，本院予以确认。就二楼平台的搭建，原告提出被告并未征得其同意，也不知道存在这些房屋，但考虑平台上的搭建存在数间房屋，被告施工期间原告作为出租人却未提出过质疑，甚至没有关心过自己出租的房屋变化状况，不合常理，由此推定原告对被告二楼平台搭建行为视为默许。双方对二楼平台的搭建费用金额不持异议，本院亦予以确认。综上，在上述装修及搭建客观存在下，本院将根据双方的陈述及过错责任，酌情判定原告应支付被告装修残值及搭建费用共计535,531元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款的规定，判决如下：一、被告上海大阿福餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内将上上海市浦东新区福山路XXX号房屋及附属搭建腾空并返还给原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司、上海浦东新区潍坊物业公司、上海潍坊投资管理中心；二、被告上海大阿福餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司、上海浦东新区潍坊物业公司、上海潍坊投资管理中心支付2015年7月1日至2015年12月31日期间的房屋占用使用费340,614元，从2016年1月1日起至实际返还房屋之日止按照每天每平方米2.98元，1,270平方米标准计算向原告支付房屋占用使用费；三、原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司、上海浦东新区潍坊物业公司、上海潍坊投资管理中心于本判决生效之日起三十日内向被告上海大阿福餐饮有限公司支付装修残值及搭建费用折价款535,531元；四、驳回原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司、上海浦东新区潍坊物业公司、上海潍坊投资管理中心的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,049元，鉴定费42,000元，合计为48,049元，由原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司、上海浦东新区潍坊物业公司、上海潍坊投资管理中心负担11,130元，被告上海大阿福餐饮有限公司负担36,919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  高天明人民陪审员  梅丽华二〇一七年一月十八日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效收到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条……已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。