贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0203民初1191号原告：六枝特区鑫苑小额贷款有限责任公司（申请执行人），住所地六枝特区平寨镇桃园小区，组织机构代码07203836-6。法定代表人：高庭，该公司经理。委托诉讼代理人：常开祥，贵州圣丰律师事务所律师，执业证号15204200610872455。委托诉讼代理人：谭林敏，贵州圣丰律师事务所律师，执业证号1520420151866333。被告：陈道煌（案外人），男，1971年5月14日生，汉族，无职业，住六盘水市钟山区。被告：刘小榕（案外人），女，1982年5月4日生，汉族，无职业，住六盘水市钟山区。二被告委托诉讼代理人：李文仙，钟山区城镇法律服务所法律工作者，执业证号32409052102160。被告：代淑华（被执行人），女，1953年3月3日生，蒙古族，无职业，住六枝特区。委托诉讼代理人：彭杰，贵州黔信律师事务所律师，执业证号15201201510956029。原告六枝特区鑫苑小额贷款有限责任公司（下称鑫苑公司）与被告陈道煌、刘小榕、代淑华申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫苑公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告陈道煌、刘小榕与被告代淑华于2011年6月5日签订的房地产买卖合同无效；2、判决继续执行被告代淑华名下位于xxx经济适用房（房产证号：x**），价值约25万元，用于清偿被告代淑华所欠原告债务。事实和理由：被告代淑华及案外人江乐乐与原告民间借贷纠纷一案，经人民法院判决，确认被告代淑华及案外人江乐乐应当支付原告借款219万元。诉讼期间，为了保障原告对被告代淑华及案外人江乐乐享有的债权能够获得清偿，原告向人民法院申请查封了被告代淑华名下位于xxx经济适用房（房产证号：x**）。原告与被告代淑华及案外人江乐乐之间的民间借贷纠纷案件判决生效后，原告即向人民法院申请强制执行，同时要求对原告于诉讼期间申请查封被告代淑华名下的前述经济适用房进行执行，用于偿还原告部分债权。执行过程中，被告陈道煌、刘小榕于2017年3月13日向人民法院就该执行标的提出执行异议，称其二人与被告代淑华于2011年6月5日签订房地产买卖合同，被告代淑华已将该经济适用房出售给其二人，且已居住并实际占用该房屋6年多，该房屋属其二人所有，故请求人民法院解除查封并撤销执行裁定。2017年3月27日，人民法院作出（2017）黔0203执异3号执行裁定书，裁定被告陈道煌、刘小榕提出的执行异议理由成立，中止对位于xxx（房产证号：x**）房屋的执行。前述房屋系被告代淑华在2009年取得的经济适用房，而经济适用房政策出台的目的是为了解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，居于此，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（下称若干意见）明确规定：“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购……。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售”。另建设部等7部委共同制定的《经济适用住房管理办法》（下称管理办法）第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权，购买不满5年，不得直接上市交易……。”被告陈道煌、刘小榕与被告代淑华之间的房地产买卖合同于2011年6月5日签订时，处于5年交易限制期内，其交易行为违反国务院行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”，第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，被告陈道煌、刘小榕与被告代淑华于2011年6月5日签订的房地产买卖合同为无效合同，该房的产权当然属于被告代淑华所有，被告陈道煌、刘小榕在购买时明知是经济适用住房而购买，具有重大过错，其购买、交付行为不能阻却人民法院继续对该房的执行。被告陈道煌、刘小榕辩称，1、原告起诉被告陈道煌、刘小榕作为被告是错误的，应驳回其诉讼请求。请求判决陈道煌、刘小榕所签订的购房合同合法有效，所购买的房屋归被告陈道煌、刘小榕所有，判决被告代淑华积极配合办理过户手续。因为江乐乐、代淑华与原告的借款纠纷与陈道煌、刘小榕无任何关系，请求驳回原告的诉讼请求；2、撤销六枝特区人民法院于2015年12月1日作出的（2015）黔六特民重字第4-2号民事裁定书，扣押代淑华名下的位于xxx房屋的查封。因为原告申请查封该房屋时，被告陈道煌、刘小榕已居住该房屋5年多，二人依据合同已拥有该房屋的居住权和实际使用权，原告无权申请查封和执行，原告的行为已侵犯了陈道煌、刘小榕的合法权益，被告代淑华将位于xxx房屋出售给陈道煌、刘小榕，是双方的真实意思表示，被告代淑华在签订合同当天，把房屋有关的购房协议书等资料交给被告陈道煌、刘小榕，且被告陈道煌、刘小榕已将购房款支付完毕，被告陈道煌、刘小榕合法取得该房屋的居住权和使用权，应受到法律保护；3、被告代淑华向原告借款的时间是2013年8月26日，与购房没有任何关联性，代淑华向原告借款时，并没有用该房屋作抵押担保或以物抵债，查封执行陈道煌、刘小榕所购买的房是错误的，请求法院依法解除保全措施，原告申请执行该房屋是错误的；4、三被告的买卖行为未违反国家强制性规定。买卖合同是合法有效的，应受法律保护。被告代淑华辩称，1、同意陈道煌、刘小榕的意见，三被告签订的房屋买卖协议是有效的，原告依据的《若干意见》不是行政法规，不属于法律法规的强制性规定，而原告诉状中列举的规定是一种管理性的规定，且双方签订房屋买卖协议已经五年，已符合上市交易的条件；2、原告依据的《若干意见》中，明确规定经济适用房的建筑面积控制在60平方米左右，六盘水市经济适用房管理办法中也规定，经济适用房面积控制在60平方米左右，而涉案房屋建筑面积为149.54平方米，远远超于经济适用房控制面积；3、原告诉状中称诉讼过程中查封后没有人提出异议，事实是被告代淑华接到查封裁定后及时告知了被告陈道煌、刘小榕，被告陈道煌、刘小榕找到办案法官，办案法官称异议应该在执行阶段提出，进入执行程序后，执行局的承办法官向办案法官核实过，所以出具了该份裁定，原告的诉请于法无据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告鑫苑公司向本院提交以下证据：证据一、民事判决书二份，证明原告对被告代淑华有合法的债权，据此申请执行。被告陈道煌、刘小榕质证认为对真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关联。被告代淑华质证认为对真实性无异议，但从判决内容看，代淑华借款本金是120万元，其余的部分是利息，对利息部分有异议，不知道是怎么计算的。本院认为，该组证据是生效的法律文书，具有法律效力，能够证明原告对被告代淑华有合法的债权。证据二、购房合同一份，证明2010年4月12日被告代淑华向案外人六枝特区工矿（集团）有限责任公司购买六枝工矿（集团）景都翠苑经济适用房一套，房屋价款为186625.92元，三被告之间的买卖行为违反国家法律法规及政策规定。被告陈道煌、刘小榕质证认为对该证据的三性无异议，但对证明目的有异议。被告代淑华质证认为对证据的三性无异议，但对证明目的有异议，该房屋是单位集资建房，被告代淑华作为工矿集团的高管，与工矿集团签订该合同具有用人单位给职工福利的性质。本院认为，该证据真实、合法、与本案有关联，予以确认，但不能证明三被告之间的买卖行为违反国家法律法规规定。证据三、房屋信息摘要一份，证明涉案房屋系经济适用住房，被告代淑华于2012年5月3日取得产权证，该房屋于2015年12月17日被人民法院实施查封，执行阶段又于2017年3月8日查封，三被告之间的交易违反国家法律及政策规定，交易无效。被告陈道煌、刘小榕、代淑华质证认为对证据的三性无异议，但对证明目的有异议。本院认为，该证据真实、合法、与本案有关联，但不能证明三被告之间的买卖行为违反国家法律法规规定。被告陈道煌、刘小榕向本院提交以下证据：证据四、房地产买卖合同一份，证明被告代淑华与被告陈道煌、刘小榕签订的合同是双方的真实意思表示，合同有效。原告质证认为，对该证据的真实性无异议，但认为该合同是无效合同，因该份合同签订严重违反国家对经济适用房买卖的相关规定。被告代淑华质证无异议。本院认为，该证据真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。证据五、银行汇款凭证、银行联网核查结果、收据各一份，证明三被告签订房屋买卖合同的时间是2011年6月5日，约定房款为398000元，被告陈道煌于签订合同当日支付被告代淑华383000元，其中房款378000元、装修保证金5000元，尾款20000元，于2017年4月1日交到六枝特区人民法院执行局。原告质证无异议，但认为不能阻却原告强制执行该房屋。被告代淑华质证无异议。本院认为，该组证据真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。证据六、房屋所有权证一份，证明本案争议房屋是登记在代淑华的名下，且房产证已经交给被告陈道煌、刘小榕。原告质证认为是否交房需要其他证据证实，产权证只证明了房屋性质。被告代淑华质证无异议。本院认为，该证据真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。证据七、证明二份，证明被告陈道煌、刘小榕居住在争议房屋的时间及交物业管理费的事实。原告质证认为该组证据不具备证据效力，单位出具的证明必须有负责人的签名，该证明没有，即便该证明属实，也不能达到阻却原告对涉案房屋执行。被告代淑华质证无异议。本院认为，该证明无负责人签名或盖章，本院不予采信。证据八、装修申请表复印件一份，证明被告代淑华得到房子以后准备装修，后面将房子转卖给二被告以后，被告陈道煌、刘小榕也是依据装修申请表支付费用给被告代淑华的。原告认为复印件不予质证。被告代淑华质证无异议。本院认为，该证据虽系复印件，但结合被告陈道煌、刘小榕提交的业务凭证及三被告陈述，能够相互印证，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年原告与被告代淑华及案外人江乐乐民间借贷纠纷一案，本院依法作出判决由被告代淑华承担债务。审理期间，原告为保障自己债权的实现，向本院提出财产保全申请，本院于2015年12月17日对该房屋实施查封，执行阶段又于2017年3月8日查封。2017年3月8日，原告依据生效判决向人民法院申请执行涉案房屋。被告陈道煌、刘小榕于2017年3月13日向本院提出执行异议，本院于2017年3月27日作出（2017）黔0203执异3号执行裁定书，裁定被告陈道煌、刘小榕提出的执行异议理由成立，中止对位于xxx（房产证号：x**）房屋的执行。被告陈道煌、刘小榕于2017年4月1日将购房尾款20000元交到本院执行局。本院于2017年4月12日向原告送达（2017）黔0203执异3号裁定书。2017年4月24日，原告对裁定不服，向本院提起申请人执行异议之诉。另查明，2010年4月12日，被告代淑华与六枝工矿（集团）有限责任公司签订房屋买卖合同，被告代淑华购买六枝工矿（集团）有限责任公司位于xxx住房一套，双方约定价款为186625.92元。2011年6月5日，被告代淑华将该房出售给被告陈道煌，并签订买卖合同，约定：“价款为398000元，第一部分款项为378000元，第二部分款项为20000元，第二部分款项的付款方式及其他内容为：按国家规定经济适用房期满五年后卖方配合买方办理完过户手续后买方一次性付清尾款。契税、土地增值税、个人所得税等税费全部由买方承担，卖方概不承担任何费用”。被告代淑华在签订合同当日将房屋交付给被告陈道煌，被告陈道煌、刘小榕（夫妻关系）于签订合同当日支付被告代淑华383000元，其中房款378000元、装修保证金5000元。2012年5月3日，被告代淑华取得该房的所有权，产权证号为六盘水市房权证x**号，产权证载明房屋为经济适用住房。本院认为，本案的争议焦点为：被告陈道煌、刘小榕与被告代淑华2011年6月5日签订的房地产买卖合同是否有效？判定合同的效力，应当审查合同内容是否有《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第五十二条规定的情形，如有，合同应认定为无效，如没有，合同则有效。根据本案的案情，应当审查合同内容是否有《合同法》第（五）项规定的情形，即合同内容是否违反“违反法律、行政法规的强制性规定”。何为“行政法规”？《中华人民共和国立法法》第六十五条规定：“国务院根据宪法和法律，制定行政法规”，第七十条规定：“行政法规由总理签署国务院令公布”，从以上规定可看出，是否是“行政法规”，需符合两个条件，一是由国务院制定，二是国务院令公布。本案中，原告主张合同无效的依据是认为该合同内容违反了由国务院制定的《若干意见》和建设部等七部委共同制定的《管理办法》，即违反了“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定，认为三被告签订的合同购买时未满5年，不得直接上市交易，应为无效合同。本院认为，原告依据的《若干意见》不是以“国令字”发布而是以“国发字”发布，另行政法规在名称上一般称为“条例”，也可以称“规定”、“办法”等，形式上也不符，由此《若干意见》不属于行政法规，不能作为认定合同无效的依据。建设部等七部委共同制定的《管理办法》亦不是行政法规，亦不能作为认定合同无效的依据。另原告认为被告代淑华在申请产权登记时，故意隐瞒已将房屋卖给被告陈道煌、刘小榕的事实，将产权登记在其名下，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定“以合法形式掩盖非法目的”而为无效合同的主张亦不能成立，理由如下，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，本院认为，被告代淑华与被告陈道煌、刘小榕于2011年6月5日签订的房地产买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。对原告请求确认被告陈道煌、刘小榕与被告代淑华于2011年6月5日签订的房地产买卖合同无效之诉请，本院不予支持。被告陈道煌、刘小榕在涉案房屋被人民法院查封前已经与被告代淑华签订了房地产买卖合同，并按约定支付了购房款，且已居住多年，只是因该房屋被法院查封，无法办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告陈道煌、刘小榕就执行的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，又根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回申请执行人提起的执行异议之诉讼请求，故对原告主张判决执行被告代淑华名下位于xxx经济适用房（房产证号：x**），用于清偿被告代淑华所欠原告债务之诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国立法法》第六十五条、第七十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告六枝特区鑫苑小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费5050元（原告已预交），由原告六枝特区鑫苑小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  朱琪瑨审 判 员  郑 艳人民陪审员  叶 子二〇一七年九月十一日书 记 员  尚源龄